第四章 物业】的使：用，和维护 第四【十八条 《物业服务企业承接物！业，时应当对移交的房】屋及配套设施设备和！相关场地进行检【。查验收并对相关资】料进行核对接收【     物【业服务企业应当【自承接验收之日【起七日内签署验收】确认书 — 第四十九条 建】设单位？应当按？照国家规定的保【修期限和保修范【围承担物业的—保修责任建设单位委！托物业服务企业维】修的应当与物业服务！企，业另行签订委托协】议 ：  ：   建设单位应当！在房：屋所有权初始登【记前将物业》保修金交存》至指定专户专—项用：于保修期内物业【维修的保障保—修期内物《业保修金《不足的建设单—位应当？补足；保《修期满后物业—保修金有余》。额，的应当？。返还建设《单，位     【物业保修金监管实行！。统一交存《、资金归属》不变、专款专用、】政府监管的》。原则 第五十！条 业主、使用人应！当遵守国家和—本市的规定》。以及临时管》。理规：约，、，管理规约按照—房屋安全使用规定】使用：物业     】禁止下列损害公共】利，益及他人《利，益的：行为 ？     （一）损！。坏房屋承重》结构：；     （】二）违法搭建建筑】物、构筑《物；     】（三）破《。。坏房屋？外貌：；    — （四）擅》自改建、占》用物业共用部分； ！     （五）】损坏或者《。擅自占用、》移装共用设施设【备；     （！六）：存放不符《合安全标准》的易燃、易爆、剧】毒、放射性等危险】。性物品或者存放、铺！。设超负荷《物品； 》 ，。   （七）排放有！毒、有害《物质； 《     （—八）：发，出，超过规定标准的【噪，声，； ：     （—九）法律、法—规和规？章禁止？的，其他行为 — 第五十一条【 业：主、使用人装饰【装，修，房屋应？当遵守国家和本市】的规定？。以及临时管理—规约、管理规约 】    《。 业主、使用—人装饰装修房屋的】。应当事先告》知物业服务》。企业物业服》务，企，业应当将装饰装修工！程的禁？止行为和注意事项告！知业主、使用人【。 ，     在业主】、，使用人装《饰装修房屋期—间物业服务企业应】当对装？饰装修房屋情况【进行现？场巡查业《主应当予以配合 ！ 第五十二条 】。业主、使用》人应当？按照：规划行政《管理部？门批：准，或者房地产》权证书？载明的用途使—用，物业不得擅自改变】物业：使用性质 》     》确需改变物》业使：用性质的《由，区、县？规划：行政管理部门—会同区、《县房屋行政管理部】门，提出：允许改变物业—使用性质的区—域范围和方案并召】开听证会听》取利害关系人—意见后报区》、县人民政府决【。。定     【在允许改变物业使用！性质的区《。域范围内具体—房屋单元的业—主需要改变》使用性质的应当符】合，。法律、法规以—及管理？规约经？有利害关系的业主】同，。。意后报区、县房【屋行政管《理部门审批并依法】向其他行政管理部门！办理有关手续 】 第？五十三？。条 物业服务—企业发现业》主、使用人在—物业使用、装饰装】。修过程中有》。违反：国家和本市》有关规定以及临【时管理规约、—管理规约行为的【应当依？据有关规《定或者临时管理【规约、管理规—约予以劝阻、制止】；劝阻？、制止无效的应当】在二十四《小时内报告业主委】员会和？有关行政管理部【门有关行政管理【部门在接《到物业服务企—业的报告后应当依】法对：违，。法行为予以制止或者！处理 》 ，第五十四条 供水、！。供，电、供气等专业单位！应当承担分户计量表！。和分户计《量表前管线》。、设施设备的维修】养，护责任 》 第？五十五条 物—业管理？区域内规划用于【停，。放机动车的》车位、车库》的归属由当事人通】过出：售、：附赠或者出租等【方式约定占用业主共！有的道路《或者其他《场地用于停放机【动车的车位属于业】主，共有 《    建设单位】。所有的机动车—停车位？向业主、《使用人出租》的其收费标准应【当按照价格主管部门！的规：定执行？     车辆在！全体共用部分的停】放、收费和》管理等事项》由，。业主大会决定业主大！会决定对《车辆停放收》费的参照价格主管部！。门的规？。定确：定收费标准业主【大会成立前车辆【在物业？。管理区域《内停放的其收—费标准应当按照【价格主管部门的【规定执行    ！ 车主？对车辆？有保管要《求的由车主和—物业服？务企业另行签订保管！合，同  《 ，  公？安，、消防、抢险、救护！、环卫？等特种车辆执行【公，务时在物业管理【区域内？停放不得收》费 ： ： ，第五十？六条 物《。业管理？区域内的机》动车停车位应—当提：供给本物业管—理区域内《的业主、使》用人使用建》设，单位尚未出售的停车！位，应当：出租给业主、使【用人停放《车辆停车位》不得转让给》物业管？理区域外《的单位、个人；停】。车位有空余的可以】临时出？租给物业《。管，理区域？外，的，单位、个人》   《  物业管理区【。域内停放车辆不得影！响其他？车辆和？行人的正常通行【 ： 第五十七条 新！建商品住宅、公【有住宅以及住宅【区内的非住宅物【业出售时物》业出售人和买受【人应当按《照国家和本市—的规定交纳专项维修！资金专项维修资金应！当用于物业共用部分！的维修、更新和改造！不得挪作他用—第五十八条 未建立！首期专项维修—资金或者专》项维修？资金：。余，额不足首期筹—。集金额？百分之？三十的业《。主应当按照国—家和：本，市的相？关规定？、，管理规约和业主【大会的？决定及？时补建或者再次【筹，集专项？维修：资金  》   补建或者再次！筹集专项《维修：资金应？当，采，用分期交纳的方式并！由物业服务》。企业在收《取物业服务》费，时予：以代收；业主—大会也可以决—定由业主一次性交纳！  ？   业《主申：请房地产转》移，登记：或者抵押《登记时应当》同时向房地产—登记机构提供已足】额，交纳专？项维修资金的—相关凭证 第！五十九？条 专项维修资金应！当存入银行专户按幢！立账、按《户，核算：     受【。委，托的物？业，服，务，企业每半年至—少公布一次专项【维，修资金和公共收益】的，收支情况接受—业主的？监督 ？ 第六十—条， 专项维修资金【使用实行《工程审价和使用【程序审核    ！ 业主委员会任【期届满前应当在【换届改？。选小组的指》导下委托有资质的】中，。介机构对专项—维，修资金、公共收益】的使用情况》以及业主《委员：会工作？经费进？行财务审计 ！第六十？一条 物业维修、更！。新、改造和养护的】费用按照下列规【定承担 《。。     （—一）：专有部分的所—需费用由拥有专【有部分的业主承担】； ：。   ？  ：。（二：）部分共用部分【的所需？费用由拥有》部分：。共用部分业》主，。按照各自拥有的房屋！建筑面积比例—共同：承，担；     （！三）全？体共：用部分？的所需费《用由物业管理—。区域内的全体业主按！照各自？拥有的？。房屋建筑面积比例共！同承担  —   按《照本规？定设立专项维修【资金的部分共用部】分、全体共用部分】的，维，修，。、更新和改》造费用在专项—维修资金中列支但】物业的共用部—。分属：于人为损坏的—费用应？。当由责任《人承担 《。 第六十—二条 ？物业部分共用—部分的维修、更新和！改造应当由》部分共用的业—主决：定，并经专有部分占部分！共用部分《建筑物？总面积三分之—二以上的业主—且占部分共》用，部分总？人，数，三分之二《。。以上的业主同意其】他决定事项应当经】专有部分占部—分共用部《分建筑物总面积【过半数的业主—且占部分共用部【分总人？数过半数的业主同意！  ？   前款》决定不得《与业主大会》对全体共用部分作】。出，的决定相抵触；对上！述决：定业主委员》会应当执行 ！。第，六，十三：条，。 机动车停》车，场（：库）：的维修、养护费用】由其所有人承担机动！车停车？。场（库）的专项【维修资金《按照物业管理专项维！修资金标《准交纳纳入业主【。大会的专《项维修资金账户管】。理，单独核算 【 第：六，十四条 建设—。单位：未按：照规定提出成立业】主大会书面报告前专！项，维修资金不得动用住！宅共用部位、共【用设施设备需要【维修、？更新和？改造的应当由建【设，单位承担物业—。维修责任 —    《建设单位已经—。按照规定提》。出成立业主大—会，的书面报《告但业主《大会尚未《成立期间需》要动：用，。专项维修资》金的物业服务企业应！当提出维修实施方案！由物业所在地的居】。民委员会或者村民委！。。。员会：。。组织征询业主意【见经全体共用—部，。分业主依法讨论通】过后由物业服务【企业组织实施仅【涉及部？分共用部分的—。可，以提交涉及共—用部分的业主—依法讨论《。通过    【 维修费《用经市房《屋行政管理部—门指定的中介机【构审价后在》专项维修资金中【列支 第【六十五条《 业主应当定期对】物业进？行维修养护》并，按照规定检测—和鉴定 《     》物业服务企业应当】根据物业《服务合同的约定履行！物业维修养护义务】    》 物：业出现国《家和本市规》定的必须维修养【护的情形时》业主或者物业服【务企业？应当及时《履行维修养护义务】 ： ， 第六十六条— 发生下列紧急情况！时物：业服务企业》应当立即采取—应急防范措》施并制？定维修、《。更新方案同时向业】主委员会和物业【所在：地房管办事》处报：告    — （一）电梯、【水泵：故障影响正》常使：用，的；   —  （二）》消防设施《损坏消防《部门出具整改通知书！的；     】（三）外墙墙面有脱！落危：险、屋顶或外墙渗】漏等情？况严：重影响房屋使—用和安全经》有，资质的鉴定机构出具！证，明的 ？     前款规】定涉及维修费用需要！动用：。住宅专项维》修资金的业主大会】成立前物业服—务企业应当》持，。有关材料报》区、县房屋行政管理！。。部门审核同意并经具！有相应资质》的，中介机构审》。价后在专《项维修资金中直【接列支；业主—大会成立后物业【服务企业应当—持，有关材料向业—主委员会提出—列支住宅专项—。维修资金由业—主委员会《审核：同意报区《、县房？屋行政管《理部门备案》并经具有相应资质的！。中，介机构审价后—在专项维修资金中】列支     发！生本条第一款所列】情形未按规定实施】维修和更《新、改？造的区、县房屋行】政管：理部：。门可以组《织代为维修》维修费用在专项维修！资金中列支 【 第六十七—条 ：物业：存在房屋结构—安全隐患或者被鉴定！为危险房屋可能危】及公：。共利益或者》他人合法权》益时责任人》应当：及时维修《养护有关业主—应当予以配合—责任人不《履行维修养》。护义务的《可以由？物业服务企业—报经业主大会同意】或者直接按照管【理规约的规定代为维！修养：护或者采取应急【防范措施费用由【责任人？承担 ？ 第六十八条 ！物业：管理区域内的房屋外！墙应：当保持整洁和完【好并定期进行清【洗或：者粉刷？具体办？。法由：市人民政《府另行制定 】 第六？十九条？ 物业？共，用部分需要维修、】养护：、更新、改造—的相关专有部分的】业主、使用》人应当？予，以配合 》 ，   供水、供【电、供气《、信：息、环？卫、：邮，政、民防等专业单】位进行相关作—业需要进入》物业：管理区域的》,物业服务企业应当！予以配合；需要【进入专有部分的相】关业主、《。使，用人应当予以配合 ！ ，    上述作业】造成共有部分或【者专有部《分损失的《,责任人应》当，依法恢复原状、承担！赔偿责任 》 ？