第三章 物业管！。理服务 第三十】二条： 物业服《务企业应当》。按照国家《有，关规定取得》相应资质 —    房屋行政】管理部门《应当依法《。对物业服务企业【的服：务活动实施监督检查！ 《第三十三条 物业】服务项目经理—应当取得相应的资】格证书？    》 物业服务》项目经理《承接物业《管，理区域数《。量，和建筑面积的规【范由市房《屋行政管理部门制】定 第—。三十四条《 市房屋行政管理部！门应当根据》。物业服务合》同履：行、投诉处理和日常！检查等情《况建立物业服务企】业信用？档案库和物业服【务项目？经理信用档案—。库 第—三十：五条 ？选聘物业《服务企业前业主委】。员会应当拟定—选聘：方案选聘方案—。。应当包括拟选聘物】业服务企业的资质、！管，理实绩要《求、物业服务内容和！收费标准《、物业服务》合同期限和选聘方】。式等内？容 ？   ？ 选聘？方案经？业主大会《会议表决通过后业主！委员会应当在物业管！理区域内公告 【 ： 第三十六条—。 选聘物业》服务企业《的应当？通过本市统一的物】业管理招《投标平台公开招标但！。业主大会决定—继续聘？用，原物：业服务企《业或者业主大会决定！采用协议选聘—等其：他方式的除外 】    市房屋行政！管理部门负责建立本！市统一的物业管理】招投：标平台为选》聘物业服务企—业提供指导和服【务 ？ 第三十七条 建！设单位在申请房屋预！售，许可前应《。当参照市房屋行【政管理部门》制作的示《范文本制《。定临时？管理规约和》房屋使用说明书【作为房屋销售—合同的附件》    》 临时管理》规约：应当对物业的使【用，。和维护管理、业主义！务、违反《临时管理规约—应，当，。承担的责任等事项】作出规？定但不得《与法律、《法规、规章相抵触不！得侵害物业买—。受人的合法权益临时！管理规约应》当报区、县房屋行】政管理部门备—案   》  房屋使用—说明书应当载—明房屋平面布局、】。结构、附属设备注明！房屋承？重结构的房屋结【。构图：不得占？用、移？装的共用部位—、共用？设备以及其他有关】安全合理使》用房屋？的注意事项   ！  建设《单位与物业》买受：人签订的房屋销售合！同应当包含前—期物业服务合同【。约定的内容以及建设！工程规划许》可文件载《明的建设项目平面】布局图并在房屋【交接书中列明物【。业管理区域内—归全体业主所有的】配套设施设备— ，    《 ，建设单位不得将物业！共用部分《的所：有权或？。者使用权单独转【让 《 第三十八条 建设！单位应当在物业【管，。理，区域地面上配—置独用成套的物业管！。理用：房其中？物业服务企》业用房按照物业管理！区域房屋总建筑面积！的千分之二配置但】。不得低于《一百平方米；业主委！员会用房按照不低】于三：十平方米配》置在物？业交付时物业—管理用房由建设单】位交付物业服—务企业代管并在【。业，。主大会成立后三十日！内无偿？移交给业主大会 】     规划行】政管理部门在核发建！设工：。程规：划许可？证时应？当在许可证附图【上，注明物业管理用【房的具体部位  ！   区《、县房屋行》政，管，理部门在核》发房：屋预售许可证和办理！。房屋：所有权初始》登记时应当注明物】业，。管理用？房室号     ！物业管理《用房：。不得擅自《变更位置也不得分割！。、转让、抵押 ！ 第三十《九条 物业管—。理区域内的下—列配套设施设备归】业主共有  【。   （一》），物，业管理用房； 】   ？ （：二）：门卫房、电》话间、监控室—、垃圾箱房》、共用地面架空层、！共，用走廊；    ！。 （三？。）物业管理区域【内按：规划配建的非机【动车：车库；     ！（，四）物业管理—区域内的共有—绿化、道路、场地】；     （五！）建设单位》。以房屋销《售，合同或者其他书面】形式承诺《归，全体业主所有的物业！；    — （六）《其他依法归业—主共有？的设施设备 —。     建—设单位申请房屋所有！权初始登记时—应当提出 》     》前款规定的配套【。设施设备登记申请】由，房地产登记机—构在：房地产登《。记册上予以》记，载但不颁《发房地产《权证书 》 第四十条 物业！服务企业《应当按照物业服【务合：。同的约定《提供相应的服—务物业服《。。务合同可《以约定下列服务事项！  ？   ？（一）物业》共用部位、共—用设施设备》的使用管理和维护；！   《 ，。。 （二）共有绿化】的维护； —    （三）共有！区域的保洁； 】    （四）共】有区域的《秩序维？护；   —  （五）车辆的】停放：管理；     ！（，六）物？业使：用中对？禁止性行《为的管理措施； 】 ，    （七）物业！维，修、更新、改造【。和养护费《用的：账务：管理；     ！（八）物业档案资】料的保管《；     （九！），业主大会或者业主委！托的其？他物业服《务事项     ！物业服务企》。业可：以将：物业服务合同—中，。的专项服《务事：项委：托给专业性服务企业！但不：。得将物？业服：。务，合同约？定，的全部事项一并委】托给：他人 第四】十一：条 物业服务企【业提供物业服—务应当遵守下列规】定   》  （一）符合国家！和本市规定的—技术标准、规—范；：     —（二）及时向—业主、使《用人告知安全—合理使？用物：业的注意事项—；  《   （三）定【期，听取业？主的意见和建议改】进和：完善：。服务；     ！（四）配合》居，民委员会、村民委】。员会做好社区—管，理相关工作 —     物—业服务企业应当【协助做好物业管理】区域内的安》全防范工作》 第四十【二条 物业》服，务合同期限届满【的三个月前》业主委员会应当组织！召开业？主大会作出》续聘或者另》聘物业服务企—业的决定并将决定书！面告知物业服务企】业业主大《会决定续聘且物业】服务企？业接受的业主委【员会与物业服务企业！应当在物业服务合同！届满前重新签订物业！服务合同《     —物业服务企业决定物！业服务合同期限届满！后不再为该物业【管理区域提供物业】服务的应当》提前三个月》书面告知《。业主委员会 【    物业服务】合同期限届》满后业主大会—。没有作出续聘—或者：另聘物业服务企业决！定物业服务》企业：按照：原合同继续提供服务！的原合同《权利义？务延续在合同权利义！务延：续期间任何一方提出！终止合同的》应当提前三个月【书面告知对方 】 第四十三条 】物业服务企业—应当建立和保存下】列档案和资料 】。    （一）小区！共有部分经营管理】档案； 》   ？ （二）小区监控系！。统、电梯《、水泵、电子防盗】门等共用《设施设备档案及【其运行、维修、【养护记录《； ：   ？ ， ，（三）水箱清洗【记录及？水箱检测报告—；     【（四）住宅》装，饰装修管理资—。料；  》   （五）业主】清册；     ！（六）物业服务【企业或者建设—单位：与，。相关公用事业—单位签订的供—水，、供电、垃圾清运】、电信覆盖等—书面协议； —     （—七）：物业服务活动中形】。成的与业主利益相关！的其他重要》资料：     物【业服务合同终止【时，物业服务企业—应当向业主委—。员会移？交，本，规定第十条》第一款和前款规【定，的档案和资》料以及物业管理【。。用房 —第四：十四：条 物业服务—收费应当遵循—合理、公开、质【价相符的原》则 ：  ：   物《业，服务收费实行—政府指？导价和市场调节价同！一物业管《理区：。域内实施同一物业】服务内容和标准的】物，业服务收费执行同】一，价格标准具体办法由！市，人民政府另行制【定     物】业服务企业》。可以根？据业主的委托—提，供物业服务合同约】定以外的服务—项目：服，务报酬由双方协【商确定  —   物业服务企业！应当在物业》管理区域内书面公布！物，业服务项目及其收费！标准 ？ ： 第四十五条 前期！物业服务合同—生效之日至出售房】屋，。交付之日的》当，月发生的物业服【务费用由建设单位承！担     出】售，房屋交付之》日的次？月，至前期物业服务合】同终止之日的当月】发，生的物业《服务费用由物业买】受人按照房》屋销售？合同：。。约定的前期物业【服务收费标准承【担；房屋销》。售合：同未约定的由建设】单位承担    ！ 业主应当根据物】业服务合同约定【按时交纳物业服【务费：；，。业主逾？。期不交纳物业服务】费的业主委》员会应？当督促其交纳；物业！服务企业可以依【。法向人民法院—起诉 《    业》。主转让物业时应【当与物业服务企【业结清物业服—。务费；未结清的买】卖双方应当对物业】服务费的结算作【出约定并告知—物业服务企业 【 第《四十六？。条， 利用物《业，共用部分获取的收益！归共同？拥有该物业的业【主所有主要补—充专项维修资金也可！以按照业主大会【的决定用于业主【委员会工作经费或】者物业管《。。。理方：面的：其他需要 第！四，十七：。。条 经专有》。部分占？建筑物总面积过半】数的业主且占总人数！过半数的业主同意业！主可以自《行管理物《业并：对下列事项作出决定！     （【一）自行管理的执】行机构；《     （二）！自行管理的内容、】标准、费用和期限】；     【（三）聘请专业机】构的方案；  】   （四》）其他？有关自行管理的内容！     电梯、！消防：。、技防等涉及人【身、财产安全以及】其他有特《定要求的《设施设备管理应【当委托？。。。专业机构进行维修】。和养护  —   业《主大会可以委托具】有资质的中介机【构对管理《费用：、专项维《修资金、公共收益】等进行财务管—理根：据委托财务管—。理合同开《通专项？维，修资：金账户并《应当向业《主每季度公布—一次自行管理—。。账目    【 ，业，。。主自行管理》物业的具体》范围和实施办法【由市人民政府另【行制定？ ， ？