。 ， 第二章 》业，主及业主大会— ： 第七《条 ：住宅小？区包括分期建设【或者两个《以上单位《共，同开发建设的住宅】小区其设置的配套设！施设备是共用的应】。当划分为一个—物业管？理，。区，域；但被道路、河道！等分割为两》个以：上，。自然街坊或者—封，闭，小区且能明确共用配！套设：施，。设备管理、维护责任！的可以分《别划分为独立的物】业管理？区域 》 ： 第八条 【房屋行政《。管理部门负责核【定，。物，业管理区域 【 ，     规—划行政？管，理部门在住宅—建设工程《设计方案审查时应当！征求区、县房屋行】政管：。理部门对物业管理】区域的预《划，意见  【。 ，  建设单位在【申，请办理？。住宅建设工程规划许！可证的同《。时应当向区、—县，。房屋行？政管理部门》提，出，划分物？业，。管理区？域的申请区》、县房屋《行政管理部门应当】在五日内核定物业】管理区域 —     —建，。设，单位在房屋销售【时应当将区》、，。县房屋行政管理部门！核定的？物业管理区域范围】。。通过合同约定方【。式向物业买受人明】示 — 第九条— 尚未划分或—者需要调整物业管理！区域的区、》县，房屋行？政管理部门应当【会，同乡、镇人民—政府或者街道办【事处按照《第七条的规定结合】当地：居民委员会、—村民委？员会的布局划分物业！管理区域《调整物业管理—区域的还应当征得专！有部分占建筑物总】面积过？半数：的，。。业主且？占，总人：。数过：半数的？业主同意  ！   物《业管理区域调整后区！、县房屋行政管理】部，门应当在相关物业】管，理区域内公》告 【 ：。第，十条 建设单位【在办理房屋交—付使：用许可手续时应【当向房管办事处【提交下列资》。料 》。 ，   （一）竣工总！平面图？单体建筑《、结构、《设备竣工图配套设施！、地下管网》工程竣工图等竣【工，验收资料《。； ？  ？   （《二）设施《设备的？安装、使用和维护】保，。养等技？术，资，料； —   ？ ，（三）物《业质量？保修文件和物业使】用说明文件；— 《    （四）【物业管理所必需的其！他资料 【   ？ 建设单位在办理】物业承接《验收手续时应—当向物？业服务企业移交【前款规定的资料 】   》  业主可以向房】管办事处、》物业服务企业申请】查询本物业管理区域！内第一款规定的【资料 ？ ， 第【十一条 《业主在物业管理活动！中除享？。有，中华人民共和国物权！法、国务院物业管理！条例规？。定的：。权利外还有权—提议召开首次—业，主大会会议 【     —。业主在物业管—。理活动中应当—履行中华人民共和国！物权法、国务院【物业管理《条例规定《的，义务  【   ？业主应当直接—或者通过建设单【位、物？业服务企《。业，。向业：主委员会提》供联系？地址、通讯方式 ！ 》 第十二《条 业主大会由一】。个物业管理区—域，内的全体业主—组成：     一！个物业管理区域【内房屋出售并交【付，使用的建筑面积达】。到百：分之五十《以上或者首套房【屋出售并交付使【用已满两年》的应当召开首次业主！大会会议成立业主】大会但？只有一个业》主的：或者业主人》数较少且经全—体业主一致同意决】定不成立业主大会的！由业主共《同履行业主大—会、业主委员会职责！ ： ： ，。 第十三—条 物业管理区域】符合本规定第十二条！第，二款所？列应当成立业主【大会条件之一的建】设单位应当在三十】日内向物业所—在地的乡、镇人民】政府或者街道—办事处提出》成立业？主大会的书面报【告并提供下列资【料 ：   》  （一）物业管理！区域核定《意，见，；    】 （二）物》业服务企《业用房和业主委员会！用房：（以下合称物—业管理用房）配置】证明：；   【  （三）》业主清册和物业建】筑面积； 【     （四）物！业出售并交付—使用时间； —     （】五）已筹集》的专：项，维修资金清册 ！     》建设单位未及时书面！报告的业《主可以向乡、镇人民！。政府或者街》道办：事处提出成立—业主大？会的书面《要求： 】。第十四条 乡、镇人！民政府或者街道办】事处：应当在接《到，。建，。设单位书面报—告或者业主书面要】求后的？六十日内会同区、】县房屋行政管理部】门组建？业，。主大会筹《备组（以下简称筹备！组）筹备组应当【自成：立，之日起七日内—将成员名单在物业管！理，区域内公告》     筹！备组由业主代表【建设单位《代，表乡、镇人民政府或！者街道？办事：处代表房管办事处代！表物业所在地—。居民委员会或者村】民委员？会代表？组成筹备《组，。人数应当为单数其中！业主代表应当符合】。本，。规定：第，。十九条第二款—的规定人数所占比例！应当不低《于筹备组总》人数的二分》之一筹备组组长由】乡、：镇人民政府或者街】道，办事处代表担任 ！ ，   ？  筹备组中—的业主代表由街道】办事处或者乡、【镇人民政《。府组织业主推荐产生！ ， ？   ？ 业主对筹备组【。成员有异《议的由乡、》镇人：民，政府或者街道办【事处协调解决 】。 》 第十五条 筹【备组应当做》好以下？筹备工作 》     （一！）确认并公示业主身！份、业主人数以【及所拥？有的专有部分面【积；  【   （二）确定首！次业：主大会会《议召开？的时间、地点、【形式和？。内，容； — ， ，。  （三）草拟管】理规约、业主大【会议事规则； 】     （四】。）确定首次业主大会！会议表？决规则； 【     》。（，五）制定《业主委员《会成员候选人产生】办法确？定业：主委员会成员候【选人名单；》 ：    》 （六？）制定业主》委员会？选举办法《；  —。   （七）完【成召开首次业主大】。会会议的其》他准：备工作   ！  前？款内容应当在—首次业主大会会【议召开十五》日前在物业管—理，区域内公告业主对】公告内容有异议【的筹备组应当记录并！。作，出答复  】 ，。  筹备组应当自成！立之日起九十日内组！。织召开首次业主大】会会议 《。     筹】备组在业主》委员会依法成—立后：自行解散《 《 ， 第十六条 业！主，大会除履行》中华人民共和—国物权法、国务院物！业管理条例规定的】职，。责外还可以决定【。业主委员会的工作】经费、撤销业—主小组不适当—的决定 【 《第十七条 》业主：大会会议《可以采用集》体讨：论形式也可以—采，用书面征求意见的】形式业主大会会议】应当：有，物，。业管理区域内专【有部分占建筑物总面！积过半数的》业，主且：占总人数过半数的业！主参加  】   业主大—会作出决《定应当经《专有：。部分占建筑物总面积！过半数的业主且占总！人，数过半数的业主同】意，业主：大会决定筹集和使】用专项？维修资？。金或者改《建、重建建筑物及】其附属设施的应当】经，专有部分占》建筑物总面积三【分之二？以上的业主且—占总人？数三分之二以上的】业主同意 【 ，  ：  业主可以委【托代理人参》加业主大会会—议代理人《应当持业主书—面委托书并依据委】托人对所议事项的】意，见进行投票表决 】 ： 《 第十？八条 首次业—。主大会会议通过的议！事规则应当就—。业主大？会的议事方式、【表决程序、业主【小组的设立、业【主委员会的》组成、任期、—罢免：。和补选？。等事：项作出约定 【。 ？ ？第十九条 业主委】员会由业主大会【会议选举《产生：依法履行职》责业主委员会由五】人，以上单数《组成任期《为三年到五年 ！     业—主委员会成员—应当符合《国务院物业管理条】例规定的条件业主有！损坏房屋承重结【构、违？。法搭：建、破坏房》屋外貌、擅自改变物！业使用性《质、欠交《物，业服务费或者专项维！修资金、《违法出？租房：屋等情形且未改正】的不得担任》业主委？员会成员；担任【业主委员会成员后】出，现上述情《形的应当按照业主】大会确定的》规则予以罢免 【 ， ： ，  ： 业：主委员会履行下列】职责    ！。 （一）召集业主】大，会会议报《告物：业管理的实施情况；！    【 （二）代表业【主与业主大会选聘】的物业？服务企业《签订物？业服：务合同？。； 《     （三）】及时了解业主—、物业使用人的意见！和建议督促》业主交纳物业服务费！监督和协助物业【服务：企业履？行，物业：服务合同； —     （四！。）监督？管理规约的实—施，； 》  ：  （五）业主大】会赋予的其他—职，责    】 业主委员》会应当接受业—主大会和业》主的监督 ！ 第二十条 业！主委员会主任、副】。主任由业主》委员：会选举？。产生   】  ：业主委员会》主任负？责主：。持业主？委员会日常》工作并履行以下【职责 ？。 ？    （一）召】集和主持业主委【员会会议《；  —  ： （二）提出业【。主委员会会》议议题；《 ：。 ，  ：。。   （三）按【照业主大《会会议？的决定签署》有关文书  ！  ： 业主委员会主任】因故：不，。能履行职责时由副】主任履？行， 》。 第《二十一条 》业主委员《会自：选举产生之日起【三，十日内持《下，列文件向乡、镇【人民政府或者街【道办：事处备案 】    （》一）业主大》会会：议记录和《。会议：。决定； 》 ，    《 （二）业主大【会，。议事规则； ！    （》三）管？理规约； 》  《   （《四）业主委员会成】。员的名单《和基本情况 】    《 乡、镇人民—政府或者街道办事处！对依：法选举产生的业主】委员会？出具业？主大会、业》主委员会备案证明】和印章刻制证明【业主委员《会应当？依法刻制和使—用印章 】 第二十—二条 业主大会【。会，。议分为定期会议和】临时会议业主大会定！期会议应当按照业】主大会？议事：规则的规定召开【经百分之二十—以，上业主提议》业主委？员会应？当组织？召开业主大会临【。时会议 【    召开业【主大会会议业主【。委员会应当事先将会！议，时间：、地点、议题和议】程书面通知所在地房！管办事处、居民委员！会或者？村民委员会》邀请房管办事—处、居民委员会或】者村民委《员会派代表参加并听！取房管办事处—、居民？委员会或者村民【。委员会的意见—、建议  】   业主委—员会：不依法组织召开【业主大会会》议的：乡，、镇人民政府或【者，街道办事《处应当督《促其限期召开—；逾：期不召开的乡、镇人！。民政府或者街道办】事处可以应业主【。要求组织召开业主大！会会议 】。。 第二十三条 ！。业主委员会应当【建，立定期接待制度【听取业主和使—用人对物业》管理和业主委员【会日常工作的意见和！建议接受业》主和使用人的咨【询、投诉《和监督  】 ，  业主委》员会应？当建立工《作记录制度做好业主！。。大会会议、业主【委员会会《议、物业服务合同协！商签订活动以及物】业管理？中各项重要事项的记！录并妥善《。保管    ！ 业：主委员会应当建【立，信息公开制》度按照规定及时公】布业主大会和业【主委：。员会作出《的决定、物》业服务企业》选，聘、物业《服务合同《等物业管理中的各】项决定和重大事项；！定期公布专项维修】。资金和公共收益收支！；接受？业主查？询所保管的物—。业管理信息 【 第二十！四条： 业主委《。员会任期届满的两】个月前应当书面【报告乡、镇人民【政府：或者街道办》事处乡、镇人民【政府或者街道—办事处应当在六十】日内会同区》、县房屋行政管理】部门组建换届改选小！组由换届《改选：小组组？织召开业主大会会议！选举产？生新一届《业主委员会 】   ？。 ， 换届改选小组由业！主代表乡、》镇人民政府或者街道！办事处代表》房管办事处代—表物业所在》地居民委员会—或者村民委员—会代表组《成换届改选小—组人数应当为—单数：其，中，业主代表应当符【合本规定第十九条】第二款？的规定人数所—占比例应当不低【于换届改选小组【总人数的二分之一换！届改选？小组组长由乡、镇人！民，政府或者《街，。道办事处代表—担任 —  ：。  自换届改选小组！产生至新《一届业主委员会选举！产生期间业主委员会！不，得组织召开业主大】会会议对下列事【项作出决定 】 ，。 ， ，  ：（一：），选，聘，、解：聘物业服务》企，业；：   —  ：（，二）除管理规—约规定情形之—外的物业维修、【。更新、改造》等重大事项》；     ！（三）其他重大事项！ ， 》 第二十五条【 业主委员会应当】自，换届：改选小组成》。立之日起十日—内将其保管的有【关财务凭证》、业主清册、会【议纪要等档案资【料，、印章及其他属【于业主大会所有的】财物：。移交物业所在地房】管办事处《保，管，业主大会、业主委】员会：依，法需要使用上述物】品的：物业所在地》。房管办事处应—当及：时提供 — ， ，。   新一届—业主委员会》选举产？生后应当在三十日内！向乡、镇人民政府或！者街道办事处办【理换届备案》手续并由物》业所在地《。房管办事处》在备案？后十日内将》其保管的前款所述】物品移交新一届业主！委员会 【    拒》不移交第一款—所述物品《的新一届业主委员】会可以请求物业所在！地乡、镇人民政【府或者街《道办事处督促—移交物？业所在地公安机关应！当予以协助 ！ 第二十六条！ 不再担任业主委员！会成员的应》当在十日内将其保】管的本规定第—二十五条第一—。。款所述？物品移交业主委员会！。；拒不移交的业主委！员会可以按照本【规定第二十五—条第三款规》定处理 《 ： 第—二十七条《 业主委员会出【现成员人数不—足，二分之一或者其他】无法正常运作情【。形的业主大会—应当作？。出决定启动补选或者！。提前换届改选—程序 》 第二十八！条 业主委员会【的名称、所》辖区 》     域范围、！成员：、业主大会议事规则！和管理规约发生【变更的业《主委员会应当在三】十日内向乡》、镇人民政府或者】街道办事《处办理变更备案【手续  【  ： 因物业《管理区？域调：。整、房屋灭失或者】其他：原因致？使业主委员会无法】存，续的业主委员会【应当在三十日内向】乡、镇人民政府或者！街道：办事处办理注销备案！手，续 ： ？ 第》二十九条 按照本规！定第二十一条、第二！。十五条、第二十八条！规定乡、镇》人民政府或者街道办！事处受理业主委【员会备案后应当【在二：十日内完成备案手】续并将备案》。资料：抄送：区、县房屋行政管】理，部门 — 第》三十条 同一物业】管理区域内有—两幢以上房屋—的可以以幢、单【元为单位《成立业主小组—业主小组《由，该幢、？单元的全体业主组成！  》   业《主小组应当履—行下列？职责 》     （一）推！选业主代表出席【业主大会会议表【达，本小组业《主的意愿； 】  ：  ： ，（二）决定本小组范！围内住宅《共用部？位，、共用设施》设备的维修》、，。更新、？改造和养护》； 《     （—三）决定本小组范围！内的：其他事项 》  《   业主》小组议？事由该业主》小组产生的业主代】表主：持业主小组行使前】款规：定职：责的程序《参照本？物业管理区》。。域业：主大会议事规则【执行 》 ？ 第三《十一条 居民委【员会、村民委员会设！立的人？民调解？委员会可以依—法调解本地区业主】、业主委员会、物】业服务企《业，。之间的物业管理纠】纷 》