第二章 业【主及业？主大会 《 第七条 【住宅小区《包括分期《建设：。。或者：两个以上单》位共同开发》建设的？住宅小？区其：设置的配套设施设】备是：共用：。的应当划分为一个物！业管理区域；但【被道路？、河：道等分割《为两个以《上自然街坊或—者，封闭小区且能明【确共用配套设施设】备管理、维护责【任的可？以分：别划分？。为独：立的物业管》理区域 —。。 第—八条 房屋行政【管理部？门，负责核定物》业管理区《域  —   规划行政管理！部门在住宅建设工】程设计方案审查时应！当征：求区、县《房屋行政管理部门对！物业：管理：区域的预划》意见 《 ，。  ：   建设单位【在申请？办理住宅建》设工：程规：划许可证的同时应】当向区？、，县房屋？行，政管理部门提出【划，分，物，业管理？区域：的申请？区，、县房屋行政管【。理部门应当在五日】内核定物业管理【区域：     】建设单位在房—屋销售？时应当？。将，区、县房《屋行政管理部门【核定的物《业管理区域》范围通过合同约【定方：式向物？业买：受，人明示 ！ 第九条 —。尚未划分《或者需要调整—物业管理区域的【区，。、县：房屋行政管理部【门应当会同乡、镇】。人民：政府：或者街道《。办事处按《。照，第七条的规定—结合当地居民—委员会、村民委员】会的布局划》分物业？。管理区域调整物业】管理区？域的：还应当征得》专有部？分占建筑物总面积过！。半数的业主且占总人！数过：半，。数的业主同意 ！   ？。  物业《管理区域调整—后区、县房》。屋行政管理》部，门，应当：在相关物业》。管理区域内》公告 ？ ， ， 第—十条 建设》单，。位在办理房屋交【付使用许《可手续时应当向房】管办事处《提交下列资料 ！    《 （一）竣工总平面！图单体建筑、结构】、设备竣工图配【。。。套设施？、，地，。下管网工程竣工【图等竣工验收资料；！。    【。 ，（二）设施设备的安！装、使用和》维护保养等技术【资，。。料；  【   （三）物业质！量保修？文件和物业使用【。。说，明文件；  ！  ： （四）物业管理所！必需的其他资—料， ，     【建设单位《。在办：理物业承《接验收手续时应【当向物？业服：务，企业移交《前款规定的资—料 《   ？。  业主可以—向房管办《事处：、物业服务企业【申请查询本物业管】理区域？内第一款规定的资】。料 】 第十一条 业【主在物？。业管：理活动中除享有中华！人民：共和国物权法、【国务院物业管理【条例：规定的权利外还有】权提议召开首—次业：主大会会议 【     业主在！物业管？理活动？中应当？履行中华人民—共和国物权法、国】务院物业管理—条例规定《的义务 —  ：   业主应当【直接或者通过建设单！位、物业《服务企业《。向业：主委员会提供联系】地址、通讯方式 】 ： 第—十二条 业》主大：会由一个物业管理区！域内的全《体业主组《成 ？     一个物！业管理区《域内房屋出售—并交付？使用的建筑面—积达到百分之五【十以上或者首套【房屋出售并交付使用！已满两年的》应当召开首次业主】大会会？议成立业主》大会但只有一—。个业主的《或者业？。。主人：数较：少且经全体》业主一致同意决定】不成立业主大会【的由业主共》同履行业《。主大会？、业主委员会—职，责 — 第《十三条 物业管理区！域符合本规定第十】二条：第二款所列应当成】立，业主大会条件之一】的建设？单位应当在》。三十：日内向物业》所在地的乡、镇人】民，政府或者街道办事】处提出？成，立业：主大：会，的，书面报告并提供下】列，资料：     】（，一）物业管理区【。域核定意见； 】     —（二）物《业，服务企业用房和【业主委员会用房（以！下合称物《业管理用《房）配置证明—； 《  ：  ： （三）业》主清册和物业建【筑面积； 》 ：。     （四）物！业出售并交付使用时！间； 》     （—五，）已筹集的专项维修！。资金清？。册 《     》建设单位未及时书】面报告的业主—可以向乡《、镇人民政府—或者街道《办事处提出成立【业主大会《的书面要求 ！ 第十—四，条 乡、镇人民政】府或者街道办事处】应当在接到建—设单位书《面报告或者业—主书面要求后的【。。六十日内会同—区、县房《屋行政？管理部门组建业主】大，会筹备组（以下简称！筹，备，组）筹备《组应当自成立之【日起七日内将成【员名单？在物业管理区域【内公告 【    《筹备组由业主代表建！设单位代表》乡、镇人民政府或者！。街道办事处》代表房管办事处【代表物业所在地居】民委员？会或者村民》委员会代表组—成筹备组人数应当为！单，。数其中业主代表应】当，符合本规定》第，。十九条？第二款的《。规定：。人数所占《比例应当《不低于筹《备组总？人数的？二分之一筹备组【组长：由乡：、镇人？。民政府或《者街道办事处代【表担任   ！  筹备组中—的业主代表由街【道办事处《或者：乡、镇人民政府【组，织业主推荐产生【 ， ：     业主【对，筹备：组成：员有：异议的由乡》、镇：人民政？府或者？街道办事《处协调解决 — 》 第十《五条 筹备》组，应当做？好以下筹备》工作 》   ？  （一《）确认并公》。示业主身份、—业，主人：数以及所拥有的专】有部分面《积； — ，   （二）—确定首次业主大会会！议召开的时》间、地点、形式和】内容：；   【  （？三，。）草拟管理》规约、业主大会【议事规则； ！    （四）确定！首次业主大会会【。。议表决？规，则，； ：     （】五）：制定业主委》员会成？员候选人产生办【法确定业主委—员会成员候选—人名单；《 ，     （六！）制定？。业主委员会选—举办：法； —    《（，七）完成召开—首次：业主大会会议的【其他准备工作 】 ：    《。前款内容应当—在首次业《主大会会议》召开十？五日前在物业—。管理区域内公告业主！对公告内容有—异议：的筹备？组应：当记录？并作出答《复， ，   》。  筹备组应当自】成立之日起九十日内！组，织，召开首次业主大【会会议？    【。 筹备组在》业主委员会依法成立！后自行解散 — 第十！六条 业《主大会除《履行中华人》民共和国物权法、】国务院物《业管理条例规定【的职责？外，还可以？决定业主委员会的】。。工作经费、撤—销业主小组不适【当的：。决定 ？。 第十！七条 业主》大会会议可以—采用集体讨论形【式也可以采用书面征！求意：见的形？式业主大会会议应当！有物业管理区域内专！。有部分占建筑物总】面积：。。过半：数的业主且占总【人数过半数的业主】参加    ！ 业主大会作—出决定应当》经专有部分占建筑物！总面积？过半数的业主且【占总人数《过半数的业主同【。意业主大会决定筹集！和，使用专项《维修资金或者改建、！重，建建筑物及其—附属设施的应当【经专有部分》占建筑物总面积三分！。之二：以上的业主且—占总人数三》分之：二以上的业》主同意 》     业主】可以委？托代：理，人参加业主大会【会议代理人应当持业！主书面委托书并【依据委托人对所议】事项的意见进行投】票表：决 ？ 第【。十八条 首次—业主大会会议通【过的：。议事规则应当就业主！大会的？议，事方式、《表决程序、业主小组！的设立、业主委员】会，的组成、《任期、罢免》和，补选：等事项作出》约定： 《 ？。 第十九《条 业主委》员会由业《主，大会会议选》举产：生依法履行职责业主！委员会？由五人以上单—。数组成任期为三年到！五年 ？     业主！委员会成员》应当符？合国：。务院物业管理—条例规定的》条件业主有损坏房屋！承重结？构，、违法搭建、破坏房！屋外貌、《擅，自改变物业使—用性：质、欠交物业服务】费或者专项》维修资？金、违法出租—房屋等情形且未改】。正的不得担任业【主委员会成》。员；担？。任业主委《员会成员后出现【上述情？形的应当按照业主】大会确定的规则【予以罢免 】    业主委员会！履行下列职责 】   《。  （一）召集【业主大会会议报告物！业管理的实》施情况； 》     （】二）代表《业主与业主大—会选聘？的物业服务企—业签订物业服务合同！。；     ！（三）及时了解业主！、，物业使用人的意见】和建：议督促业《。主交：纳物：业服务费监督和协助！物业：服务企业履行物业服！务合同；  ！ ，  （四）监督管】理规约的实》施； 》   ？。  （五）》业主：大，会赋：。予的其他职》责    】。 业主委员会应当接！受业主大会和—。业主：的监督 《 ？。 第》二十条 业主委【员，会主任、副主任由业！主委员会选》举产生 《     业】主委员会主》任负：责，主持业主《委员会日常工作并履！行以下职责》 ？。     （一）】召，集和主持业主委员会！会议； 》   《  （二）提出【业主委员会会议【议题； —。  ：   （《三）按？照，业主大会会议—的，决定签署有关—文书   】  业主委员—会主任因故不能履行！职责时由副主—。任履行 《 》 第二十一条【 业主委员》会自选举产生之【日起三十日内持【下列文件向乡、镇人！民，政府或者街》道办事处备》案 ：    — （一）业主大会会！议记录和会议决定】；     ！（二）？业主大会议事规则】；     ！（三：）管理规约； 】 ，。     （—四，。）业主委员会成【员的名单和基本情】况， 《    乡、—镇人民？政府或者街道—办事处对依法选【举产生的业主委员会！出具业主《大会、业主委—员，会备案证明和印章刻！制证明业主委—。员会应当依法刻制】和使用印《章 》 第二十【二条： 业主大会会—议，分为定期会议和临】时会：议业：主大会定期会议应当！按照业主大会—议事规则的规—定召开经百分之二】十以上业主提议业主！委员会？应当组织召开业主大！会临时会议 —  《。   召开业主大】会会议业主委员【会应当事先将—会议时间、地点、】议，题和议程书》面通知所在地房管办！。事处、？居民：委，员会或者村民委员】会邀请？房管：办事处、居民委员会！或者村民委员—会派代表参》加并听取房管办事处！、居民委员会或者】村民委员《会的意见、》建议    ！ 业主委员会不依法！组织：召开业主大会会【议的乡、镇人民【。政府或者街道办事处！应当督促其限期召开！；，逾期不召开的—乡、镇人《民政府或《者街道办事》处，。可以应业主要求组】织召开业主大—会会议 》 —第二十三条 业【主，委员会应《当建立定期接待制度！听，。取业主？和使用人《对物业管理和业主】委员会？日常工作的意见【。和建议接受业主和】。使用人的咨》询、投诉和监督 】     业】主委员会《应，当建立工《作记录制度》。。做好：业主大会会议—、业主委员会会【议、物业《服务合同协商签【。订活动以及物业管理！中各项重要事项的】记录并妥善保管 ！  ？  ： 业主委员会—应当建立《信息公开《制度按照规定及时公！布，业主大会和业主【委员会？作出的决定、—。物业服务企业—选聘、？物业服务合同—等物业管理中—的各项决《。定和：重，大事项？；定期公布》。专，项维修资金和公【共，收，益收：支；接受《业主查询所保—管的物业管理—信息 ？ 第】二十四条《 业主委员会任期】届满的两个月—前应当书面》报告乡？、，镇人民政《府或者街道办事处】乡、镇？人民政？。府或者街道办事处应！当在六十日内会同区！、县房？屋行政管理部门组建！换届改选小组由换届！。改选小组组织召开业！主大会会议选—举产生新一届业主】委员会 【    《换届改？选小：组，由业主代表乡、镇人！民政府？或者：街道办事处代—表房管办事处代【表，物业所在地居民【委员：会或：者村：民委员会代》。。。表组成换届改选小组！人数应当为单数其】中业主？。代，。表，应当符合本规定第】十九条第二款的【规定：人数所？占比例？应当不低于换—届改选小组总人数的！二分之一《换，届改选小组组长由乡！、镇人民《政府或？者街道办《事处代表《担任  【 ， ， 自换届改选—小，组产生？至新一届业主—委员会选举产生【期，间业主？委员会不得组织召开！业主大会会议对下列！事项作出决定 ！     （一【。）选聘、《解聘物业《服务：企业：；     ！（，二）除管理》。规约规？定情形？之外的物业》维修、更新、改【造等重大事项； 】。 ： ，    （三—）其他重大事—项 — ， 第二十五条【 ，业主委？员会应当自换届改选！小组成立之日—起十日内将》。其保管的有关—财务凭证、业主清册！、会议？纪要等档《案资料、印章—及其：他属于业《主大会所有的财【物移交物业》所在：地，房管办事处》保管：业主：。大会、业主委员【会依：法需要使用上—述物品的物》业所在地房管办【事处应当及时—提供   】  ：新一届？业主委？员会选？举产生后应》当在：三十：。日内：向乡、镇人》民政府？。或者街道办事处办】。。理换届备案手续并由！物业所在地房管办】事处在备案》后十日？内将其？保管的前款所—述物品移交新一届业！主委员会 》。 ？    拒不移交第！一款所述物品—的新一？。届业主？委，员会可以请求物【业所在地《乡、镇人民政府【或者街道办事—。。处督促？移交物业所在地【公，安机关应《当予以协《。助 》 ： ， 第二？。十六条 不再担【任业主？委员会成员的应【。当在十？日内：将其：保管的？本规定第二十五【条第：一款所述物品移交业！主委员会；拒—不移交的业主—委员会可以按照本】规定第二十五条第三！款规定处理 】 《 第二十七》条 业主委员—会，出现成员《。人数不足二分之一】或者其他无》法正常运作情形的】业主：大会应当作出决定】启动：补选或者提前换届】。改选程序 】 ， 第二》十八条 业主—委员会的名称—、所辖区 【     》。域范围、《成，员、业主大》会议事？规则：和管理规约发生变】更的业？。主委员会《应当在三十日—内向乡、《镇，人，民政府或者街—道办事处办》理变：更备案手续 —    — 因物业管》理区：域调：整，、房屋灭《。失或者其《他原因致使业主【委员会？无法存续的业主委】员，。会，应当：在三十？日内向？乡，、镇人民《政府或者街道—。办事处办理注销备】案手续 ！ ：第二十九条 按【照本规定第二十【一条：、第二十五条、【第二十八条规定【乡、镇人民政府或】者街：道办事处受》理业主？。委员会备案后应当在！二十：日内完？成备案手续并将备】案资：料抄送区、县房【屋行政管理》部门 ！ 第三十《条 同一物》业管理区《域内有两幢以上房屋！的可以以《幢、单元《为单：位成立业主小组业】主小组由该幢、【单元的全体》业，主组成 —     》业主小组应当履行】下列职责 》     （一！）推选业《主代表？出，席业：主大会会议表—达本小组业主的意】。愿；：    【。 （：。二）决定本小组范围！内住宅共《用部位、共用设施】设备的维修、—。。更新、？改造和养《护；  【   （三）决【定本：小组范围内的其【他事项 《     业主！小，组议事由该业主【小组产生《的业主代表主—持业主小《组，行使前款规定—职责的？程序参？照本物业管理区域】业主大会议》事规：则执行？ 》 第《三十：一，条 居民《委员：会、：村民委员会设立的】人民：调解委员会可—以依法调《解本地区业》主、业主委》员会、物《业，服务：企业之间的物业【管，理纠纷？ 《