第二章》。。 业主？及业：主大会 》 第七条 住宅小！区包括分期建设或】者两个以上单—位共：同开发建《设的住宅小区—其设置？的配套设施设—备，。是共：用的应当划》。分为一个物业—管理区域《；但被道《。路、河道等分割为】两个以上《自然街坊《或者封闭小区且【能，明确共用配套—设施设备管理—、维护责任的—可以分别划分为【独立的物业》管理区？域 】 第八？条 房屋《行政管理部门负责】核定物业《管理区域 】    《规划行政管理部门】在住宅建设工程设计！方案：审查时应当征求区】、县房屋行政—管理部门对物业管理！区域的预划意—。见 《     建—设单：位在申请办理住【宅，建设工程规划许可】证，的同时应当向区、县！房，屋行政管理部门提】出划分物业管理区】域的申请区、县房】屋行政管理部门【应，当在五日内核定物业！管理区域 —     —建，设单位在房屋销售时！应当将区、县房【屋行政管理部门核】定的物业管理—区域范围《通，过，合，同约定方式向—物业买受《人明示 】 第九条 尚未！划分或者需要调整】物业管理区》域，。的区：。、县房？。屋行政？管理部门应》当会同乡、镇人【民政府？或者：。街道办事处按—照第七条的规定结合！当地居民委员—会、村民委员—。会的布局划分—物业：管理区域调》整物业管理区域的还！应当征得专有部分】占，建筑物总面积过【半数：的，业主且占总》。人数：过半数的业主—。同意：     物！业管：理区域调整后区【、县房屋行政管【理部门应当在相关物！业管理区域内公告 ！ ： 第—十条 建设单位【在办理？。房屋交付使》用许可手《续时应？当向房管《办，事处提交下》列资料   ！  （一《）竣：工总平面图单体【建筑、？结构、设备》竣工：图配套设施、地下管！网工程竣《工图等竣工验收【资料：； 《   ？  （？二，）设：施设备的安装、使用！。和维护？保养：等技术资料； ！     （—三，）物业？质量保修文》件和物业使用说【明文件； 》     （】四）物业管理—所必需？的其他资料 】     建—设单位？在办理物《业承：接验：收手续时应当向物】业服务企业》移交前款规定—的资料 【    《业主可以向房管【办事处、物》业，。服，务企业申《。请查询本物业管理区！域内：第一款规《定的资？料， 第！十一条 业》主在：物业：管理活动中除享有】中，华人民共和国—物权法、国务院物业！管理条例《规定的？。权利外还有权提议】召开首次业主—。大会会议 】。    业主在物】业管理活《动中应当《履行中华《人民共和国物—权法、国务院物业】管，理，条例规定的义务 ！ ：    《业主：应当直接或》者通过建设单位、物！业服务企《业向业主委员会提供！联系地址、》通讯方式《 《 第十二条 ！。业主大会由一个物业！。管理区？。域内的全体业主【。组成 《   《  一？个物业管《。理区域内房屋—。。出售并交付使用的】。建筑面积达到百分之！五十以上《。或者首？。套房屋？出售并交付》使用已满两年的【应当召开《首次业主《大会会议《成立业主大会但只】有，一个业？主，的或者业主人—数较少且经全体业主！一致同意决定不成立！业主大会的由业主共！同履行？。业主大会《、业主委员会职责 ！ 【第十三条 物业【管理区域符合—本规定第十二—条第二款所列应当】成立业？主大会条件》之一的建《设单位应当在三十】日内向物业所—在地的乡、镇人民政！府或者街道办—。事处提？出成立业主》大会的书面报告并提！供下列资料》 《    （一—）物业管理区—域核：定意见； 》   》  （？二）物业服务企业用！房和业？主委员会《用房（以下合称【物，。业管理用《房）配置证明； ！    》 （三）业》主清：册和物业建筑—面积；？    【 （四）物业出【售并交付《使用时间； 】。     （—五）：已，筹集的专项维—修，资金：清册 ？     建设！单位未？及时书面报告的业主！可以向乡《、镇人民政府或【者街道办事处—提出：成，立业：主大会的书面—要求 》 第十四】条 乡、镇人民政】府或者？街道办事处应当在】接，到建设单位书面报告！或，者业主书《。面要求后的六十日内！会同区、县》房屋行政管理部门】组建业主大会筹【备，组（以下简称筹【备组：）筹备组应当自成立！之日起？七日：内将成？员，名单：在物业？管，理区域内公告 【  《   筹《备组由业主代表【建设单位代表乡、镇！。人民政府《。。或，者街道办事》。处代表房管办—事处代表物业所在】。地，居民委员会》或者村民委员—会，代表组成《筹备组？人数应当《为单：数其：。中业主？代表：应当符合本规定第】。十九条？第二款？的规定人数所—占比例应《当，。不低于筹备组总【人数的二分》之一筹备《组组长由《。乡、镇人《民政府或者》街道办事处代表【担任 》     》筹备组中的业主【代表由街道》办，事处：。或者乡、镇人民【政府组织业》。主推荐产生 】     业主【对筹：备组：成员：有异议的由乡—、镇人民政》府或者街道办事【处协调解决》。 【 第十五条 筹【备组应当做好以下筹！备工作 》   《  （一）确认【并公示？业主身份、业—主，人，数，。以及所拥有的专有】部分面积； —    — （二）确定首【次业主？大会会议召开的【时，间、地点、形—。式和内容；》     】（三）草拟》管理规约、》业主大会《议事规则； 】    《 （四？）确定首次业主【大会会议表决规则；！ ：     （五】）制定业《。主委员会成员候选】人产生办法》确，定，业主委员《会成员候选人名单】； ？     —（六）？制定业主委员会选举！办法；  】   （七）完成召！开首次业主》大会会议的其—他准备工《作 ？     前款】内容应当在》首次业主大会会议召！开十五日前在物业管！理，区域内公告业主对公！告内容有《异议的筹备组应当记！。录并作出答复 】     筹备】组应当？自成立之《日起：九十日内组织召开】首，次业主？大会会议 —     筹备】组，在，业主委员会依—法成立后自行解【散 【 第十六条— 业主大会除履行中！华人民共《和国物权法》、国务院物业管【理条例规定》的职责？外还可以决定业主】委员会的工作经费】、撤销？。业主小组不适—当的决定 ！ 第十》七条 业主大会会】议可以采用集体讨】论，形，。式也可以采》用书面征求意见的形！式业主大会会议应当！有物：业，管，理区域内专有—部分占建筑》物总面积过半数的】业主且占总人数过】半数的？业，主，参加   】 ， 业：主大：会作出决《定应当经专有部分】占建：筑物总面积》过半数的业》。主且占总人》。数，过，半，数的业主同意业主】大会决定筹集和【使用专项维修资金或！者改建、重建建筑物！。及其附属设》施，的应当经专有部【分占建筑物总面【积三分之二以上【的业主？且占总人《。数三分之二以上的业！主同意 《。  《  ： 业主可以委托代】理人参加业主大会】会议代理人应当持】业主：书面委托书》并依据委《托人：对所议事项的意见进！行投票表决》。 第！十八条 《首，次业主大会会议通过！的议事规则应当就业！主大会的《议事方式、表决【。程序、业主小组的】设立、？业，主委员会的》组成、任期、—罢免和？补选等事项》作出约定 》 ， 《 ， 第十九条》。。。 业主委员会由业】主大：会会议？选举产？生依法履行》职责：业主委员会》由五人以上单数【。。组，成任期为三年到五】年 ：   》  业主《委员会成《员应当符合》国务：院物业？管，。。理条：例，规定的条《件业主有损坏房【。屋承重？结构、违法搭建、】破坏房屋外貌、【。。擅自改变物业使用】性质、？欠交物？业服务费或者—专项维修资金—、，违，法出租房屋等情形】且未改？正的不得担任—。业主委员会》成员；担任》业主委员《会成：员后出现上述情形的！应当按照业主—大会确定的规则予以！罢免 》  ：   业主委—员会履行下列职责 ！。     【（一）召集业主大会！会，议报告物业管理的实！施情况； 】 ，  ： （二）代表业主】与业：。主，。大会选聘的物业服务！企，业签订物业服务合】同；  【   （《三，）及时了解》业主、物业使用【人的意见《和建议督促业主交纳！物业服务费监督【和协助物业》服务企业履行物业服！务合同；《。   —  （四）监督管】理，规约的实施； 【 ？    （五）业】主大会？赋予的其他职—责  —   业主》委，员会应？当接受业主大会【和，业主的监督 】 第二十】条 业主委》员会主任《、副主任《由业：主委员会选举产生】     】业主：委，员，会，主任：负责主持业》主委员会日常工作】并履：行以下职责》     （！一）召？。集和主持业》主委员会会议； ！。 ：    （二）【提，出业主委员会—会议议题；》 ， ，  ？   （三）按【照业主大会会议【的决定签署》有关文书 — ，  ： ，  业主委》员，会主：任因故不能履行职】责时由副主任—。履行 — ： 第二十一—条 业主委员会【自选举产生之日起】三十日？内持下列文件向乡、！镇，。人民政府或者—街道办事处》备案   】  （一）业主【大会：会议记录和会—议决：定； —   ？ （二）业主—。大会议事规则； 】 ？   ？ （三）管理—规约；   ！  （四）业—。主委员会《成员的名《单，和基本情况 】     乡、【镇人民？。政府或者街道—办事处对依》法选举产生》的业主委员会出具】业主大会、业主【委员会备案证明和】印章：刻，制证明业主委员【会，应当依法刻制和使用！印章 】 第二《。十二条 《业主：大会会议分》为定期会议和临时】会，议业主大会》定期：会议：应当按照业主大会】议事规则的规定召开！经百分之二十以上】业，主提议？业主委员会》应当组织召开业【主大会临时会议 】     【召开业主大会会议】业主委员《会应当事先将—会议时间、》地，点、议题和议程【书面通知所在地【房管办事处、—居民委员会或者村】民委员会邀请房管】办事处、居民—委员会或者村—民，委员会派代表—参，加并：听取房管办事处、居！民委员会或者村民委！员，会的意见、建—议     ！业主委员会》不依法组织召开【业主大会会议的【乡、镇人《民政府或者街—道办事处应》。当督促其限》期召开；《逾期不召开的—乡、镇人《民政府或者街道办】事处可？以，应业主？要求组织召开业【主大会会《议 ？ 》 第二十三条 【业主：委员会？应当建立定期接【待制度听取》业主和使用人—对物业管理和—业主委？员会日常工作的【意见和建议接受业】主和使？用人的咨询》、投诉和监》督 ：     【业主委？员会应当建立工【作记录制度做好业主！大，会会议、《业，主委员会会议—。、物业？服，务合：同协商签订活动【以及物业管理中【各项重要事》项的记录并妥善【保管 》     》业主委员会应—当建立信息》公开制度按照规定】及时公布业主—大，。会，和业主委员会作出】。的决：定、物？业服务企业选聘【、，。物业服务合同等物】业管理中的各—项决定和重》大事项；定期公【布专项维修资—金和公共收益收支】；接受？业主查询所保管的】物业管？理，信息：。 》 ？第二十四条 业主】委员会任期届满的】两个月前应当书【面报告乡、镇人民政！府或者？街道办事处乡、镇】人民政府或者街道办！事处应当在六十日内！会同区？、，县，房屋行政管理部【门组建换届改选【小组：由换届改《选小组组织召开业主！大会：会议：选举：产，生新一？。届业：主委员会 【 ，    换届—改，选小组由业主代【表，乡、镇人民政—府或者？。街道办事《处代表房管办事处】代表物业所在地居民！委，员会或者《村民委员《会代表？组成：换，届改选小组人数应】当为：单数其中《业主代表应当—符合本规定第十九条！。。第二款的《规定人数《所占比例应当不低】于换届改选小组总人！数的二分之一换届】改选小组《组长由乡、镇人民政！府或者街道办事【处代表担任 —     自换！届改选小组产生【至新一届业主—委员会选举产生【期，间业主委员会不【得组织召开业—主大会会议对下【。列事：项作出决定 】   ？  ：（一）选聘》、解聘物业服务企】业；    ！ （二）除管理规约！规定情形之外的物业！维修、更新》、改造等重大事【项；  【 ，  ：（三）其他》。重大事？项 【 第二十五条 】业主委员《会应：。当自换届改选小组成！立，之日起十《日内将其《保管的有关财—务凭证、业主—清册、会议》。。纪要等档案》资料、印章及其【他属于业主》大会所有的财—物移：交物业所在地房【管，办事处保管业主大】。。会、业主委员会依】法需要使《用上述物《。品的物业所在地房管！办事处应当及时提】供 》。    新一—届业主委员会选【。举产生后应当在三】十日内？向乡、镇人民政【府或：者街道办事处办理换！届，备案手续并由物【。业，所在：地房管办《事处在备案后十日内！将其保管《的，前款所述物品移交新！一届业主委员—会 》   ？ 拒：不，移交第一款所述物】品的新一届业主委】员会可？以请求物《业所在地乡》、镇人民政》府，或者街道办》事处督促移交—。物业所在地》公安机关应当予以】协助：。 【 第二十《六条 不再担任【业主委员《会成：员的应当在十—日内将？其保管的本规定第】二十五条第一款所】述物品移交业主【委员会？；拒不移《交的业主委员会可以！按照本规定第二十】五条第三款规定处理！ ：。 第【二十七？条 业主委员—会，。出现成员人数不足二！分之一？或者其他无法—正常运作《情形的业主大会应当！作出：决定启？。动补选或者提前【换届改选程》序 【 第二《十八条 《业主委员会》的名称、所辖区 】 ， ，     域—范围、成员、业【。主大会议事规则和管！理规约发生变—更，的，业主委员会》应当在？三十日内向》乡、镇人《。民政府或者街道办】事处办理《变更备案手》续     ！因物业管理区—域调整、房》屋灭失或《者其他原因致使【业主委员会无法【存续的业主委—员，会应当在《三十日内向乡、【镇人民政府或者街道！办事处办理注销【备案手续 【 》第二十？九条 按《照本规？定第二十一条、第二！十五条、第二—十八条规定乡、【镇人民政府或者街道！办，。事处：受理：业主委员会》备案后应当在二十日！内完成备案手—续并将备案资料【抄送区、县房屋行政！。管理部门 ！ ， ， 第三十《条 同一物业管【。理区域内《有两幢？以上房？屋的可以以幢、单元！为单位成立业—主小组业主》小，组由该幢、单—元的全？体业主组《。成     ！业，。主，小组：应当履行下列—职责 —    （一）【推选业主代》表出：席业：主大：会会议表达本小组】。业主的意《愿； 》     （二【。）决定本小组—范围内住宅》。共用部位、》共用设施《设备的维修、更新、！改造和养护》； ：     （】三）决？定本小组范》围内的其他事项 ！     —业主小组议事由该】。业主小组产生的业】主代表主持业—主小组行使》前款规定职责的程】序参照本物业管理】区域业主大会—议事规则《执行 》 第三【十一：条 居民委员会【、村：。民委员会《设立的人民调解委】员，会可以依法调解本地！区业主？、业主委员》会、物业服务—企业之间的物业管】理纠纷 【