第二章 业主及！业，主大会？ 第》七，条， 住宅小区》包括分期《。建，设，或者两个以上单位共！同开发建设的住【宅小：区其设置《的配：套设施设备是共用的！。应当划分为》。一个物业《管理区域；》但，被道：路、：河道等分割为两【个以上？自然街坊或者封【闭小区且能明—确共用配套设施【设备：管理、维《。护责任？的可：以分别划分为独【立，的物业管理区域 】 》 第八条 房【屋行政管理部门负】责核定？物业管理《区域 —    规》划行政？管理部门在住—宅建设工程设—计，方案审？查时应当征》求区：、县房屋行政管【理，部门对物《业管理？。区，域的预？划意见 《     【建设单位在申请办】理住宅建设工程【规划许？可证的同时应当向】区、县房屋行—政管理部门提出划】分物业管《理区域的申请区、县！房屋行政管理部【门，。应当在五《日内核定物业管理】区，域，。 《    建设—单位在房屋销售时应！当，将区、县房屋—行政管理部》门核定？的物：业管理区域范围通过！合同约定方式向【物业买受人明示 ！ 第九】条 尚未划分或者需！要调整物业管理【。区域的区、》县，房屋行政管理部门应！。当会同乡、》镇，人民政府或者街道】办事处按照第七条的！规定结合《当地：居民委员会、村【民委员会《的布：局划分物《业管理区域调整【物业管理区域的还】。应当征？得专：有部分占建》筑物总面《积过半数《的业主？且，占总：人数过半《。数的业主同意 】     物业管！理区域调整后区、县！房屋行政管》。理部门应当在相关物！。业管理区《域内公？告 】。 第十条 》建设单位在办理房】屋交付使用许—可手续时应当向【房管办事《处提交下列资料 ！     （一）！竣，工，总平面图单体建【筑、：结构、设备竣工图】配套设施、地下管】网工程竣工》图等竣工验收—资料：；  — ，  （二）设施【设备的安装、使用】和维护保养等技术】资，。料；    ！。 （三）物》业质量保修文—件和物业使用说【明文件；《 ，。  《   （四）物业管！理所必需的其他资料！     】建设单？位在办理物业承接】验收手续时应—当向物业服务企业移！交前款规《定的：资，料 ： ？    业主—。。可以向房管办事处、！物业服？务企业申请查询【本物业管《理区：域内第一款》。规定：的资料？ 】第十一条 业—主在物业管理活【动中除享有中华人】民共：和，国物权法、国—务院物业管理条例规！定的权利外还有【权提议召开首次【业主大会会议 ！     业主在物！业管理活动中应【当履：行中华？人民共和国物权法、！国，务院物？业管理条例》规定的义务 【     业主】应当直接或者通【过建设？单位、物业服务企业！向业主委员》会提供联系地—址、通？讯方式 — 第十【二条 业主大会【由一个物业管理区】域内的全体业主组成！    【 一个物业》管理区域内》房，屋出售并交付使用】的，建，。筑面积达《到百分？之五十以上》或者首套房屋出售】并，。交付：。使用已满《两年的应《当，召开：首次业主大》会会议成《立业主大《。会但只？有一个业主的或【者业主？人数较少且》经全体业主一致同】意决定不成立业主大！会的：。由业主共同履行业主！大会、业主委员会职！责 ： ， 第【十，三，。条， 物业管《理区域？符合本规定》第，十二条第二》款所列应当成立业】主大会条《件之一？的建设？单位：应当：在三十日内向—物业所在地》的乡、？镇人：。民政府或者》街道办事处提出成】。立业主大会的书【面报告并提供—下列：资料 《。    》 （一）物业管理】区，域核定意见； 】。  ？  ： （二？。。。），物业服务企业用房】和业主委员会用房】（以下合称物业【管理用房）配置证】明；    ！ ，（三）业主》清册和物业建筑【面积；   ！  （四《）物业出《售并交付使》。用，时，间；：。 ：    》 （：五）已筹集的专项】维修资金《清册 —    建设—单位未及时书面【报告的业主》可以向？乡、镇人民政府或者！街道办事处提出成立！业主大会的书面要求！ 》 第《十四条？。 ，乡、镇人民政—府，或，者街道办事处应当】在接到建设》单位书面报告或【者业主书面要—。求，后的六十《日内会同区》、县房屋行政管理】部门组建业主大会筹！备，。组（：以下简称筹备组）】筹备组应当》自成立之日起七日】内将成？员名单在《物业：管，理，区域内？公告   】  筹备组》由业主代表建设【。单位代表乡、镇人】民政府或者街道办事！处代：表房管办事处代表物！业所在地居民委员会！或者村民委》员，会代表组成筹备组】人数应？。当为单数《其，中业主代《表应当符《合本：规定：第十九条第二款【的规定？人数所占比例应当】不低于筹备组总人数！的二分之一筹—备组组长由乡、【镇人民政府或者街道！办事处代表》担任  【   筹备组中【的业主？代表由街道办事处或！。者乡、镇人》民政府组织业—主推：荐产生   ！。  ：业主对筹备》组成：员有异议的由乡、】镇人民政府或者街道！办事处协调》解决 】 第十《五条 筹《备组应当做》好以下？筹，。备工作  】   （一）确认并！公示业主身份、业】主人数以及所—拥有的专有》部分面积； 【     （二】）确定？首，。次业主大会会—议召：开，的，时，间、地点、形式【和内容； 】   ？ （：三）：草拟管？理，规约、业主大—会议事规则； ！     （四）】确定首？次业：主，大会：会议：表决规？则；：   —  （五）制定【业主委员会》。成，员候选人产生办法】确，定业主委《。员会成员候选—人，名单； 》     —（六）制定》业主委员会选举办】法； 《     —（七）完成召—开首次业主》大会：。会议的其他准备工】作  —   前款内—容应：当在首次业主大会会！议召开十五日前【在，物业管理《区域内公告业—主，对公告内容有异议】的筹备组应当—记录并作《出答复 —    《 筹备组应当—。自成立之日》。起九：十日内组织召开【首次：业主大会会议 【。 ，  ？  ： 筹备组在》业主委员会依法成】立后自行《解散 》 第—。十，六条 业主大会除】履，行中华人民共和国物！权法、国务院物业】管理：。条例规定的职责外还！。可以决定《业主委员《会的：工作经费、撤销业】主，小组不适当的决定 ！ ？ 第十七【条 业主大》。会会议可以》。采用：集体讨论形式—也可以采用书面征】求意见的形》。式业主大会》会议应当有》物业管理区域—内专有部分占—建筑：物总面积过半—数，的业主且占总—人数：过半数的业主参加】 ？     业主【大会：作出决？定应当经专有部分占！建筑：物总面积过半数【的业主且占总人【数过：半数的业主同意业】主大会？决，定筹集？和，。使用专项维修资金】或者改建《、，。重建建筑物及其附】属，设施：的应当？经专有部分占建【筑物总面积三分【之二以上的》业主且？占总人？数，三分之二以上的业】。主同：意     ！业，。。主可以？委托代理人参加【业主大会会议—代理人应当持业主】书面委托书》并依据委托人对所】议事项的意》见进行投票表决【 【 第十？八，条 首次《业主大会会》议通过？的，。议事规则应》当就业？主大会的议事—。方式、？表决程序《、业主小组的—设立、？业主委员会的组成】、任期？、罢免和补选—等事项作《出约定 】 ， ：第十：。九条 业主委员会由！业主大会《会议选举产生依【法履行职《责业：主委员？会由五？人以上单数组—成任期为三年—。到五年？ 《    业主委员】会成员应当符合【国务院物业管理【条例规定的条件【业主有损坏房屋承重！结构、违法搭—建、破坏房》屋外貌、《。擅自改变物业使【用性质、欠交物业】服，务费或？者专项维修资金、违！法，出，租，房屋等情形且未改正！的不得担任》业，主委员会成员；担任！业主委？员会成员后出—现上述情形的应当按！照业主大《会确定的规》则予：以罢免   ！  ：业主委？员会履行下列职【责 《  ：   （一）召集业！主大会会议报告物业！管理的实施情—况；   】  （二）代表【业主与业主大会选】聘的物业《服务企业签订物【业服务合同； 【。 ：     》（三）及时》了，解业主？、物：业，使用人的《意见和建议督促【业主交纳《物业：服务费监《督和协助物》业，服务企业履行物业】服务合？同； ？ ？    （》四，）监督管理规—。约的实施《；    】 （五）《业主大会赋予的其他！职责 》   ？  业主《。委，员会应？当接：受业主？大会和？业主的？监督 】 第二《十条 业主委员会主！任、副主任由业【。主委员会选举产生】     业！主委员会主任负责主！。持业主委员》会日常工《作并履行《。以下职？责 《。 ，    （》一）召集《和主：持，业主委员会会—议；  【   ？（二）提出业主【委员会会议议题；】。   —  （？三）按照业主大会】会，议，的决定签署有关文】书 》    《业主委员会主任因故！不能履行《职责时由副主任履】行， 【。 第二十《一条 业主委员会】自选举产生之日起】三十日内持》。下列文？。件向乡、镇》。人民：政府或者街道办【事处备案  ！。  ： ，（一）业主大—会会议记录》。和会：议决定； 】   ？ （二）业主—大会：议事规？则；：   —  （三《）管理规约； ！     》（四）业主委—员会成？员的名单《和基本情况 — ：     乡—、镇人民政府或者】街道办事处对依法】选举产生的业主委】员会出具业主—大会、业主》委员会备案证明和印！章，刻制：证明业主委员—会应当依《法刻：制和使用印章 【 ？ ？ 第二？十二条 业主大会】会议分为定期会议】和临时会议业主大会！定期会议应当按照业！主大会议事规则【的规定召开经百【分之二十以上—业主提议业》主委：员会应当《组织召开业主大会】临，。时会议 《     召】开业：主大：会会议业主委员会】应当事先将》会议：时间、地点、议题】和议程书面通知【所在地？房管办事处、—居民委员会或者村】民，委员会邀《请房管办事》处、居民委员会或者！村民委员会派代表参！加并听取房管办事】处，、居民委员》会或：者村民委员会的【意见、建议》 《    业主委【员会不依法》组织召开业主大会】会议：的乡、？镇人民政府或—者街：道办事处应当—督促其限期召开；】。逾期不召开的乡、】镇人民政府或者【街，。道办事处可以应业主！要求组织召开业【。主大会会《议， 《 ：。 第二十》三条 ？。业主委员会应—当建：立定期接待》制度听取业主—和使用人对》物业管理和业主委】员会日常工作—的意见？和建议接受业主和】使用人的《咨询、？投诉和监督 【     业主委！员会应当建》。。立工作记录制度做好！。业，主大会会议》、业主委员会会议】、物业服务合同【协商签订活动以及物！业管理中各项重要事！项的记录《并妥善保管》    【 业主委员会—。应当：建立信息公开制【度按照规定及时公布！业主大会《和业：主委员会作出—的决定、《物业服务企业—。选聘：、物：业，服务合？同等物？业管理中的》各项决定和》重大事项；定期公布！。专项维修资金和公共！。收益收支《；接受？。业主查询《所保管的物业管【理信：息 】 第：二十四条 业—主委：。员，。会任期？届满的两个》月前应当书面报【告乡、？镇人：民政府或者街道【办事处乡、镇人民】政府或者街道—办事处应《当在六十日内会同区！、县房屋行政管【理部门组建换届改】选小组由《换届改选《小组组织《召开业主《大会会？议选举产《生新一届《业主委员会 【    》 换届改选小—组由业主代表乡、镇！人民政府或者—街道办事处》代表房管办事—。处代表物业所在地】居，。民委员会或者村【民委：。员，。会代表组成换届【改选小组人数应【当为：单数其中业主代【表应当？符，合本规？定第十九条第二款的！规定人？数所：占比例应当》不低于？换届改选小组总【人数的二《分之一换届改选小】组组：长由乡、镇人民政】府或者街道》办事处？代表担任《    【 自换届改选—。小组产生至新一【届业主委员》会选举产生期间【。业主委员会》不得组织《召开：业主大会《会议对下列事项【作出：决定 ？    — （一）选聘—。、解聘物业服务【企，业； 》 ，    （二—）除管理规》约规定情《。形之外？的物：业维修？、更新？、改造等重大事【项；    ！ （三）其他重【大事项 — 第—二十五？条， 业主委员会—应当自换《届，改选小组成立—之，日起十日内将其保】管的有关财》务，凭证、业主清册【、会议纪要等档【案，资料、？印章及其他属于【业，主，大，会所有的《财物移交物业所在】地房：。。管办事处保管—业主大会、业主【委员：会依法需《要使用上述物—品的：物业所在地房管【办事处？应当及时提供 【。   》。  新一届》业主委员会选举产生！后应当在三》十日内向乡》、镇人民《政府或者《街道办？。事处办理《换届备案手续—并由：物，业所在地房管办事】处在备案后十—日，内将其保管》的前款所述物品【移交：新一届业主委员会】 《  ：。。  拒不移交第【一款所述物品的新】一，届业主委员》会可以请求物—业所在地乡、镇人】民政府或者街道【。办事处督促移—交物业所在》地公安？机关：应，当予以协助》 》 第二十六条 ！不再担？任业主委员会成员的！应当在十日内将其保！管的本规定》。第二十五《。条第一款所》。。述，物品移交业》主委员会；》拒，不，移交的业主委员会】可以按照《本规定第二十五条第！三款规定处理 】 —第二：十七条 业主委员会！出现成员人数不【足二：分之一或者其—他无法正常运—作情形的业》主大会应当作—出决定启动》补选或？者提前换届改选程序！ 第！二十：八条： 业主委员》会的名称、》所辖：区 《     域范围、！成员：、业主大会议事规】则和管理规约—发生变更的》业主委员会》应当在三十日—内向：乡、镇人民》政府或者《街道办事《处办理变《更备案手续 【 ，     因物【业管理区域调整、房！屋灭失或者其—他原因致《使，业主委员会无法【存续的业主委员会】应当在三《十日内向乡、镇人】民政府或《者街道办事处办理注！销备案手续 —。 ： ？ ：第二十九条 —按照本规定》第二十一条》。、第二十五条、第二！十八条规定乡—、镇人民政府或者】街道办事处受—理业主？委员：会备案后应》当在二十《日，内，完，。成备案手续并—将备案资料抄送区】、，县房：屋行政管理部—。门 ？ 》 第三十条》 同一物业》管理区？域内有？两幢以上房屋—的可以以幢、单元】为单位成《立业主小《组业主小组由该幢、！单元：的全体业主组成 】     业】主小组应当履行下】列职责 【 ， ， ，。。 （一）推选业主代！表，出席业主《大会会？议表达本小组业【主的意？愿；    ！。 （：。。二）决定本小—组范围内住》宅，。共用部位《、共用设《施设：备的维修《、更新、改造和养护！； 》    （三）【决，定本小组《范围内的其他事项】 ？  ： ，  业主小组议事】由该业主小组—。产，生的业主代》。表主持业《主小组？。行使：前款规定职》。责的程序参照本【物业管理区域业主】大，会议事规《则执行 ！ 第三十一—条 ：居民委员会、—村民委员会设立的】人民调？解委员会可以依【法调解本地区业主】、业主委员会—。、物业服务》企，。业之间的物业管理纠！纷 《 ，