？ 】第三章 房地产交】易 第—一节 房《地产转让 【第，二十二条 房地【产转：让是指？房，地产权利《人通过法《定程序将其房—屋所有权连同该【房屋占用范围—。内的国有《土地：使用权转移给他人的！行为主要包括— 》    （》。。一）买卖（含以房】。地产清？偿，债务下？同）； —     （二】）赠与、继承、划拨！；，。    】 （三）《。产权调换； — ：     （【四，）以房？地产合资合作—。、作价？入，。股房：地产权属发生转【移的：；， 《     （五【），因收购、兼并或者】合并：企业房地产权属【发生转移的》； 》     （—六）房屋拆迁中【房屋所有权人—以产权调换形式获得！期房权利房地产【权属：发生转移的》； ：  》   （七）法律】、法：。规规定的其他情【。形 ： 《 ， 第二十三条 ！。有下列情形之一【的房地产不得转【让    ！。 （一）《。权属证明《与标的物《不，。符的：； —    （二）【权属证明《被，注销、吊销》或者因其他原因失去！效力的；《 《     （三）】属拆迁冻结通知书】确定的时效范围内】的；  】   （《四）产权《共有房屋《其，他共有人《不同意？转让的； 》   —  （五）已—设定：抵押未经抵押—权人同意的； 】     【（六）未按规定【缴纳土地使用权【出，让金和未取得国有】土地使？用证的； 】   ？  ：（七）？按有：关法律、行》政法规规定》不得转让的》 》 ： 第二十四条 同！幢房屋分割转让【。的各：房地产权利人按相】应比例占有土地使用！权 》     建—筑设计为独立成套的！房屋不得分割转让 ！。。  》   ？配套使用的》房屋附？。属设施、附》属设备？、共用部位不得单】独分：割转让？ — 第二》十五条 房地产转让！人应当向《受让人如实告—。知，房地产权属、质量安！全现状和有关—抵押关系、共有关】系、租赁关系等情】况 ：   —  房地产转让应当！签订：书面合同《房地产转让合同应当！载明当事人的姓名】或，。者名：称、住所房地产的基！本情：况、成交价格当【事人的权利、义务】及违约责任土地使】用权取得的方式【、使用性质和剩余】使用年限等》内容   ！  ：房地产转让人在【。转让合同签订—。之日起3《0日：内应当持《相关的？房屋所有《权证连同《。该房：屋占：用范：围内：的国有土地使用【权证和书面合—同，到房产行政》主管部门申办—房地产转《让登记备案手—续，。房产行政主管部【门应当？自，受理之日起》5个工作日内办【结转让？登记：备案手续《或者书面作出—不予登记备》案，的决：定并说明理由 ！ 第二】十六条 与转让【人具：有共有关系》的房地产权》利人、与转让人【具有租赁关》系的：承租人依次享—有房地产转让的优先！购买权房地》产转让人应》。当，在房地产转让书【面合同签订前30日！通知共？有权人或者承租【人，    】 对涉及共有—关系或？者，。承租关系的房地产】转让转让人》在，申办：转让登记备》案手续时应当—出具其他共有—权，。人或者承租人同【意转让或者放弃优】先购买权《的书：。面意见并对其真实情！况负责 】 第二—十七条 房地产转】让，当事人？在申办转让登—。记备案手续时—应，当如实申报》房地产交《易价：格并按有关法律法】规缴纳税费 ！ ？ 第？二十八条 》商品房销售》包括：商品房现售和—商品房预售商品房销！售以套内建筑—面积作？为计价依据商—品房买卖合同及商品！房权证？应当载明《共用部位及》设施 ？ ： ？ 第二十—九条： 商品房预售预【售人：应当：取得房产行政主【管部：门核发的商品房【预售许可《证未取得的不得进】行商品房预售 ！     取得商！品房预售许可—证，应当具备《下列条件有关文件】应，当作为商品房—预售许可《证附件？向预购人提供 】。  《   （一）持有营！业执：照和：房地：产，。开，发资质等级》证书；？     ！（，二）持有取得国【有土地使用权的有效！。证明；以出让方【。式获得土地》使用权？的已按照土地管【理法律法规的规定】缴纳了全部土地使】。用权出让金取得【土地使用权证—书； 《   》  （三）》持有建？设用地规划许可证】、建设工程规划许】可证和施工许可证；！ 《     （—四）按提供预售的】商品房计算投入【。开发建设的资金达到！建设总投《。资的35％以上【； ： ：    》 （五）具有完备的！商品房预《售方案？预售方案应》当说明商品房的【位置、商《品房分层平》面图、装修标准、】。。施工：进度和竣工、—交付使用时间、预售！总面积、交》付使用后的》物业管理、预售【商品房价格、—付款方式和》商品房预售款专用】账户等内容； 【 《。    （六）【涉，。及房屋？拆迁的已取得—。。房屋：。拆迁行政主》管部门核发》的拆迁许可》证书； 【 ， ，   （七）拟预售！商品房及其占用范】围内的土地使用权】未设：定抵押权或者设定抵！押权而抵押权人书面！同意预售《； ？ ：     （八）】法律、法规》规定的其《他条件 【   ？ ， 进行？小区建设的》。预售人可以分期向房！产行政主管部门【申，办商品房《预售许可《证 【 第《三十条 房产行【政主管部门收到【。申请后应当依照【本，条例规？定的条件对项目进】行核实自《受理申请之日—起7个工作日—内核发商品房预【售许可证或者书面发！出不予核《发的通知并》。说明理？由 】 第三十一条 】商品房预《售，许可证应当载—明预售？名称和预售商品房】项目的座落位置、】栋，号、房号、楼层、用！途、建筑《面积、性质 【 ？。    准》予预售？的，商品房总面积不【得超：过，国有土？地使用权出让—。合同约定《的商品房面积 【 第！三，十二条 商品房【预售预售《人应当向《预，购人提供下》列资料或者其复印】件 《 ：    （》一）营业执照； ！    — （二）土地使用】权证明；《     ！（，三）商品房》预，售许可证； ！。。     （—。四）商？品房预售面积预测】报告书； 【 ：    （五）项目！及其配套设施的平面！示意：图； 【    （六）商品！房的结？构、户型、装修【标准：；， 《     （七【）施工进度和竣工】交付使用时间； 】     】（八）预售商品房价！格、付款方式和【。商品房预《售款专用《账户 ！ 第三十三条【 房：地产：。开发企业应当自商品！房预售合同》签定之日起3—0日内到商品房所在！地的县级以》上人民政府房—。地产开发主管—部门和负《责土：地管理工作的部门备！案 》。 第三【。十四：条， ，商品房预售时实【行实名制预售款【应当由预售人委【托设立？。预售：款，专用账户的商业银】。行代为收取预购人凭！银行缴？款凭证向预售人【换领发票 》    【 预售款应当专【款，专用由具备合法资】质的工程《监理机构根据建【筑工程承包合同【规定的进度计划【和工程实际》进度书？面，通知代收《预售款的银行—向预售人划款未经】工程监？理机构书面通—知代收？预售款？银，行不得直接向预售】人划款 —   《  工程《监理：机构和代收预—售款的银《行对预？售资金监管不当给】预购人造成损—失的应当与》预，售人：承担连带赔偿—责任 【  ：  一个预售项目】只能开设一个商品房！预售款专用账户；】多个预售项目—应当分别设》立商品？房预售款《专用：账户 ？ — 第三十五条 非！因基础设《施建设或《者公共利益需要【不得：对已预售商品房【项目的建筑》容，积率或者户型、结构！、环境整体布局作出！变更： ：     预】售人：改变已经预售商品房！项目的？建筑容积率或者改变！已，预售商品房的户型、！结构：、环境整体布局的】须经规划、土地【、房屋、建设、消】防等行政管理—部门批准办》理商品房预售许【可证变更《手续 【    经规—划、土地《、，房屋：。、建设、消防—等行政管理部门【批准预售人改变已预！售商品房的建筑设计！。涉及合？同约定的预购人权】益的预售人》。应当在有关部—门批准之日起10】。日内书面通》。知预购人与预—购人协商变更—或，者解除商《品房：买卖：合，同并在变更或者【解，除合同之日》起15日内向房【产行：政主管部《门办理？变更或者注销手续】 《    《 预售人未经规【划、土地、房屋、建！设，、消：防等行政管》理部门批准擅自提高！建筑容积《率或者改变商品房】买卖合同约定的【商，品房户型、结—构、装修标准、【环，。境整体布局损—害预购人权益的由预！售人承担相应的【违约和赔偿责任【。 》。 第三十六条！ 房地产开发商在发！布预售公告后对开】发项目进行转让的】必须获得有》关部门的《批，准并应自批准转【让之日起15日内】书面告知预》购人 【    预购—人在：。。被告知？之日起30日内有】。权解除商品房买【卖合同收回已付【购房款及其》利息预售《人，应当在解除》。。合同之日起》1，5日：内到原合同登记【备案部门办》理注销手续 】     预购人！愿意继？续履行商品房买卖】合同或者到期未提出！异议的？原预售？人的权利义务全部转！移给项目受》让人：。预购人和项目受让人！应当向房产行—政主管部门办理商品！房，预售变更登记转让】在建商品房项目的预！售人应当自》签订项目转让—合同之日起停止预】售商品房并公示【项目：转让情况；受让【人应换领商》品房预售《许可证未换领的不】得预售？商品房对尚未完成】拆迁补偿安》置的原拆迁补偿安】。置合同中《。有关权利、义务随之！转移给受让人项目】转让应当书面—通知被拆迁人 】 ：。。 《 ，第三：十七条 《在预售商《品房竣工交》付、预购人》取得房屋所有—权证之前房产行政】主，管部门不得为—其办理转让》等手续；房屋—所有权申请人与登记！备案的预售合同载】明的预购人》不，一致的房屋权属登】记机关不《得，。为其办理房》屋权属？登记手续 【 ： 第》三十八条 预售人】应当在预售商—。品房项目交》付使用后15日内到！房产行政主管—部门交回该》项目的商品》房预售许《可证进行注》。销 ？。     预】售人应？当自预售商品—。房验收交《付之：日起60《日内为预购人办理】土，地，使用：权变更和《。房屋所有权登记手】续；属现售商品房的！。房地产开发企业应当！自销售合同签订【之日起3《0日：内为商品房购买人】办理土地使用权【变更和房屋所有权】登记手续 》 ？ ， 第三十九条！。 ，房地产开《发企：业为商品房》预购人或者购买人】办理房屋所有权【登记手续时》应当向房产行政主】管部门？提供有专业》资质的房产测绘机构！出具的商《品房建筑面积测量】报告书 【     对—具备登记《条件的房产行政主】。管部门和土地行政主！管部门应当自受理】申请之日起》15个工作》日内核发房》屋所有权证书和【土地使用权》。证书：。；对不符《合，登记条件的作出【书面：决定：并说明？理由 【    因预售【人的原因致使预购人！无法办理房地产【权属登记超过—6个：月的：双，方有约定的按约【定处理？；未约定的预购人】。可以退房《。。并要求？预售人承担赔偿【责任： ：。 第二节《 房地产抵》押 第四十条 ！房地产抵《押抵押双方应当签订！书面抵押合同并【自抵押合同》签订之日《起30？日，内向房屋所在地房】产行政主管部—门，、土地行《。政主管部门申请办理！抵押登记手》。续未经？登记备案的抵—押合同不能》对抗第三《人   】 ， 房产行政主管部门！应当对抵押》合同涉及的房—地，。。产权属的《真实性、《。合，法性及是否可以设】定，抵押关系进行审查】并自受理《之日起5个工作【日内办理登记手续或！者书面作出不予【登记的决定并说【明理由 【     》房地产抵押》合同：自登记之日起生效】抵押合同登记的内容！。与，抵押合同约定内【容不一致的以—登记确认的内容为】准 》 》。第四十一条 共【有人以其共有房【地产设定抵》押必须经《。其他共？有人书面《同意：；未经其他共有【人书面？同意设定的》。抵押权无效 — 第！四，十，二条： 抵押已《出租的房地产的抵押！权实现后租赁合同】在有效期内对抵【押物：的受让人继》续有效 —     出【租已抵押的房地【产，的抵押权实现后租】赁合：同对受让人不具【有约束力 》 《 第四—十三条 贷款购买】房地产？。并以拟购房地产作】为抵押？物的购买者、金融】机构、？开发商？应当共同《签订房地产抵押贷】款，合同 — 第四十】四条：。。 尚未到期的—抵押房地《产因城？市建设需要被—拆迁的抵押人—应当及？时通知抵押》权，人债务人可以提前】清偿债务或者—由抵：押人：提供其他担》保    ！ 债务人无法提前清！偿债务或者抵押人】不，能提供？其他担保的拆迁安】置取得的房》。地产：为抵押财产 】 —第四十五条》 已设定抵》押的：房地产？抵押人？。如需对房屋翻建、扩！建或者改《。变用途时应当取得】抵押权人的书—面同意？对，抵押合同的内容作】相应变更并到原登记！部门办理抵》押合同变更登记【手续 】 第四十六条 ！抵押期间抵押人【转让已办理》。抵押登记的房地【产的应当书》面通知抵押权人并】书面告？知受让人抵》押的情况《；抵押人《未书面通《知抵押权人或者未书！面告知？受让人的转》让行为无效由此【。给，。受，让人造成的损失由】抵押人承担 】     转【让房地产的价款低】于，其担保债务的—抵押权？人可以要求抵—押人提供与原担【保相：当的抵？押物；？抵押人不提供的【不得：转让：抵，。押房地产《 【 第四十七条【 下列房《。地产不得设》定抵押 《     （！一）法律、法—规规定的不得转让的！房地：产； 【   ？ （二）作为文物】保护的建筑和有重】要纪念意《义的其他建》。筑，物；   ！  （三）学校【、幼儿园、医院等以！。公，益，为目的的事业—单位：、，社，会团体用于公—益目的的房地—。产已用？于非公益目的—的房地产为》自身债？务设定？抵押的除外； 【    【 （四？）已出？售或者预售给他人】但尚未办理》权属登记的现房【。；    ！ （五？）权属不《明或者有争》议的；  ！ ， ， ，（六：）依法？公告列入拆》迁范围的房地产【； 》  ：   （《七）：法律、？法规禁止抵押的其】他情形 第三节！ 房：地产：租赁 ？ 第四十八条【 房：地产租赁《。是指出租人基于房】屋所：有权将其房地产出】租给承租人使—用由承租人支付租】金的行？为 ？ ， ：   ？ 房屋所有权人【、使用权人》以联：营、承包《、入股等名》义让渡房地产使用权！的，视为房？。地产租赁 — 第】四十九条《 有下？。列情形之一的房地产！不得租赁 ！    （一—）未依法《取得房地产权属证】明文件的；》  —  ：。 （二）已被鉴定】为危险？房屋的； 】  ：   （三》）司法机《关，和行政机《关依法裁《。定，、决定查《封或者以其他形【式限制房地产—权利的；《   【  ：（，四）权？属有：争议的； 【 ，    《 （五）违法建筑；！    】 （六）法律—、法规规定的其他】情形 【 第五十条 ！房地：产租赁双方应当【依法签订书面—合同租赁合》同应当载《明房屋？用，途、租赁期限—、租赁价格、—修缮和保护责—任、变更和解除合】同的条件、能否转】租及：违约责任《等主要条《款明：确双方权利》义务：自合同？签，订之日起30—日内持有关》证明向？所在：地房产行政主管部门！登记备？案  【   房产行政主】管部门自受理申请之！日起10《个工作日内办理租】赁合同登记》备案手续《颁发房屋租》赁，证 ： 《 第五十一】条 ：租赁：期内：承，租人与他人互—换房地产使》用权或者转》租房地产《的应当征得》原出租人书面同【。意重新签订租赁【合同：并到原租《赁合同登记》备案部门办》理合：同变更登记备案【手续 ？ 第四《节 房地产中—介，服务 第—五十二？条 设立房地产【中，介服务机构须持【房产：行政主管《部门提出的资质【审查：意，见到工商行政管理】部门办理登记—注册房产行政主管部！。门应当在10个工】作日内提《出书面审查意见 ！ 第】五十三条 房地【产中介服务》机构应当自领取【营业执照之日起30！日内持营业执照【副，本到：建设行政《。主管部门申请核发】相应：的资质等《级证书 ！ 第五十四条 ！房地：。产中介服务从—业人员应当依照有关！规定取得《相应的从《业资格证书并申请】注册：后方可在资格证书许！可范围内从事中介】服务活动《房地产中介服务从业！人员只能受聘于一个！房地产中介》服务机构《；未受聘《于房地产中介服【务机构的不得从【事房地产中介服【务活动 》 【。第五十五《条 房地产中—介服务机构》承办业务时》应当与委托人签定书！面合同？明确：规定双方的》责任也可《以按照有关规定办】理，相应的保险 【