！ 第三章 房地】产，交，易 《 第一节 房地产转！让 第二十二】。条 房地产转让是指！房地产权《利人通过法定程序将！其房屋所有权连【同该房屋占用范围内！的国：有土地使用权转【移给他人的行为主要！包括 ？ 《    《（一）？买卖：（含以房地产清偿债！务下同？）；  】   （二》）赠与、继》承、划拨； 】     （【三）产权调换； 】     】（四）以房地产合】资合作、作》价，入股房地产权属发生！转移：的； —     （五）】因收购、兼并或【者合并？企业：。房地产权属发生【转移：的；   ！。 ，。 （六）房屋—拆迁：中房屋？所有权人《以产权？调，换形：式获得期房》。权利房地《产权属？发生转移的》；   】。。  ：（，七）法律、法—规规定的《其他情形 — 第二！十三条 有下列情形！。之，一的房地产》不，得，转让 ？ 《    （一）【权属证？明与标的物不符【的； ？  》  ： （二）《权属证明《被注销？、吊销或《者因其他《原因失去效力的；】 ？ ： ，   （《三）：属拆迁冻《结通：知书确定的时效范围！内的； 》 ， ：    （四—）产权共有》。房屋其他共有—人不：同意：转让的； ！  ：  （五）已设定抵！押未经抵押权人同意！。的；：。 》 ，   ？（六）未按规定【缴纳土地使用—权出让金和未取得】国有土地使用证【的；：。   【  （七）》按有关法律、—行政法规规定不得】转让的 — ？ 第二十—四条 同幢房屋分割！转让的？各房地产权利人按相！应比例占有土—地，使，用权  】   建《筑设计为独》立成：套的：房屋不得《分，割转让 《     配！套使用？。。的房屋附属设施、】。。附属设备《、共用？部位不得单独—分割转？。让 》 第二【十五条 《。房地产？转让人应当》向受让人如实—告知房地产权—属、质量安全现状和！有关抵押关》。系、共有关系—、租赁关系等情况 ！ 《   ？ 房地产转让应当签！订，书面合？同房地产转》让合同？。应当载明当》事人的姓名或者名】称、：住所房地产的—基本情况、成交【价格当事人的权【利、义？务及违约责》任土地使用》。权取：得的方？。式、使用性》。质和剩余使用年限等！内容 》     房地】产转让人在转—让合同签订之日起】30日内应》当持相关的》房屋所？有权：证连同该《房，屋占用范《围内的国有土—地，使用：。。权证和书面合同到房！产行政主管部门申办！房地产转让登记备案！手续房产行政主管部！门应：当自受？理之日起5》个工作日内办结【转让：。登记备案《手续或者书》面作出不予登记【备案：的决定并说明理由 ！ 】第二：十六条 与转让人具！有共有关系》的房地产《权利人、与转让人具！有租赁关系》的承租人依》。次享有房《地产转让的优先购买！权房：地产转让人应—当在房？地产转让书面—合同签？订前：。3，0日通？。知共有权人或—者，承租人 【  ：   ？对涉及共有关系或】者承租关系》的房地产《转，让转让人在申办【转让登记《备，案，手续时应当》出具其他《共有：权人或者承租—人同意转让》或，者放弃优《先购买权《的书面意见并对其真！实情况负《责 ： ， 第】二十七条《 房地产转让—当事人在申办转【让登：记备案手续》时应当如实》申报房地产交易价格！并按有关法律法规】缴纳：。税，费 ？ ，。 第二十！。八条 商品房销售包！括商品房现售和【商品房预《售，商品房销《售以套内建筑面积】作为：计，价依据商品》房买卖合《。同及商品房权证应当！载明共用部位—及设施 【 第二【十九条 商》。品房预售《预售人应《当取得房产行政主管！部门核发的商品【房预售许可证未取得！的不：得进行商品房预售 ！ ， ？   ？ 取得？。商品房？预售许？可，证应当具《备下列？。条件有关文件应【当作为商品房预【售许可证附件向预购！人提供 《   —  （？一）持有营》业执照和房地—。产开发资质》。等级：证书； 》 ？    （二—）持：有取得国有土地【使用权的有》。效证明？。；以出让《方式获得土》地使用权的已按照土！地，管理法律法》规的规定缴纳了全部！。土地：。使用权出让金取得】土地使用《权证：书； 【。    （三）【持，。有建设用地规划许】可证、建设》工，程规：划，许可证？和，施，工许可证； 【     （四！）按提？。供预售的商品—房计算投入》开发建设《。的资金达到建设总投！资的：3，。5％：以，上； 《   》  （五《。）具有完备的—商品房预售》方案预售方案应当说！明商品房的位置【、商品？房分层平面图、装】修，标准、施工进度【和竣工、交付—使用时间、》预，售总面积、交付【使用后？的物：业管理、预售商【品房价格、付款方式！和商品房预售款【专用账户等内容； ！    【 ，（六）涉《及房屋？。拆迁：的已取得房屋拆【迁行政主管部门【核发的拆迁许—。可证书； 【     （【。七）拟预售商—品房及其占用范【围，内的土地使用权【未设定抵押权—或者：。设定抵押权而—抵押权人《书面同意预售； 】     （！八）法律、法规规】定的其他条件 ！     进行】小，区建设的预售人可以！分期向房产行政主管！部门：申办：商品房预《售许可证 》 【 第：三十条 房》产行政？主管部门收》到申请后应当依【。照本条例规》定的：条，件对项目进行核实自！受理申请之日起7个！工作日内《核发商品房》。预，售许可证或》者，书面发出不予核【发的通知并说—明理：由 ： ？ 《 第三十《。一条 ？商品房预售》许可证应当载明预】售名称和预售商【品房项目的座落【位置、栋《号、房？号、楼层、》用途、建筑面积、】性质 《   》  准？。予预售的《商品房总面积不得超！过，国有：土地使用权出—让合同约定的商品房！面积 ！ 第三《十二条？ ，商品房预售预售人】应当向？预，购人提供下》列资料或者其复【印件： 》    （一）营业！执，照；   ！  （二《）土地？使用权证明》；  【   （《三）商？品房预售许》可证； —     （四）！商品房预售面—积预测报告书—； — ，。  ： （五）项目及【其，配套设施的平面示意！图； —     》（六）商《品房的结构、—。户型、？。装修标？准； —     （七）施！工进度和竣工—交付：使用：时间； 》  《   （《八）预售商》品，房价格、《付款方式《和商品房预售款【专用账？户 《 ： 第》三十三条 房—地产开发企》业，应当：。自商：品房预售合同签定之！日，起30日内到—商品：房所在地的》县级以上《人民政府房地产开】发主：管，部门和负责土地【管，理工作的部门备【案 》。 第—三十四？条， ，商品房预售时实【行实名制《预，售款应？当由预售人委托【设，立预售？款，专，。用账户？的商业银行代为收】取预购人凭银行缴】款，凭证向预售》人换领发票 【    —。 预售款应当—专款：专用由具备合法资质！的工程监理机构根据！建筑工程承包合【同规定的进度计划】和工程？实际进度书面—通知代收预售—款的银行向》预售人划款未经工】程监：理机构书面通知代】收预售？款银行不《。得直接向《预售人划款》。  —   工《程监理机《构和代收预售款的】银行对？预售：资金监管不当给【预购人造成损失的应！当与：预售人承担连带赔】。偿责：任   】  一？个预售项目只—能开设一个商品【房预售款专用账户】；多：个预售项目应当分】别设立商品房预【售款：。。专用账户 》 】第三十？五条 非因基础设施！建设：。或者公共《利益需要不得对【已预售商品房—。项目的建筑容—积率或者户型、结构！、环境整体布—局，作出变？更 》     预—售人改变已经预售商！品房项目的建筑容积！。率或者改变已预【售商品房的》户型、？结构、环境整体布局！的须经规划、土地】、房：屋、建设、》消防等行政》管理部门批准办【理商品房预售—许可证变更手续 】     】经规划、土地—、房屋、《建设、消防等行政管！。。理部门？批准预售人》改变已预售商品房】的建筑设计涉及【合，同约定？的，预购：人权益？。的预售人应》当在有关《部门批准之日起【1，0日内书面通知预】购人与？预购人协商变更或者！解除：商品房买卖合同并在！变更或者《解除合同《。之日起15日内向房！产行政主《管部门办理变更或】。。者，注销手续 】   ？  ：预售：人未经？规划、土《地、：房屋、？。建设、？消防等行政管—理，部，门批准擅自提—高建筑容积》率，。或，。者改变商《品房买卖合同约定的！商品房户《型、结构、装—修，标准、环境整体布局！损害预购人》权益的由预售—人承担？相应的违约》和赔偿责《任 】 ， 第三？十六条 房地产开发！商在发布《。预售公告后对开发】项目进？。行转：让的必须获得有关】部门的批《准并：应自批准转让—之日起15》日内书面告知预【购人 ？    【 预购人在》被告知之日起30】日内有权《解除商品房买卖【合同收回已付购房款！及其利息预》售人：应当在？解除合同之日—。起1：5日内到原合同【登记备案部门办理】注销手续 ！    预购人【愿意继续履行—商品房买《卖合同或者》到期未提出异议的】原，预售：人的权利《义务全？部转移给项目—。受让人预购人和【项目受让人》应当向房产》行政：。主管部门办》理商：品房：预售变更登记转让】在建商品房项目【的预售人应当自【签订项目转让合同之！日，起，停止预售商品房并】公示项目转让情【。况；受？让人应换领商品【。房预售？许可证未《换领的不得预售商品！房对尚未完成拆【迁补偿安置的—原，。拆迁补偿安置合同中！有，关权利、义》。务随之转《移给受让人项目【转让应当书面—通知：被拆迁人 ！ 第三十【七，条 在预售商—品房竣工《。交付、预购》。人，取得房屋所有权证之！前房产行政主—管部门？不得为其《办理转让等手续；房！屋所有？权，申，请人与登记备—案的预售合同—载明的预购人不【一致的？房屋权属登记—机关不得为其办【理房屋权属》登记手续 】 》第三：。十八条？ 预售人应当在【预售商？品房：项目交付《使用后15日内到】房产行政主管部门】。交回该项目的商品房！预售许可证进行【注销：     ！预售人应当自预【售商品？房验收交付之日【起60日内为预【。购人办理土地使用】权变更和房》屋所有权登记手续；！属现售商品房的房】地产开？发企业应当自销售合！同签订之日起3【。0日内为商品房购买！人办理土地使用权】变更和？房屋所有权登记手续！ 》 第三十【九条 房地产开发企！业为商品房预购人】或者购买人》办理房屋所有—权登记手《续时应当向》房产行？政主管部门提供有专！业资质的房》产，测绘：机构：出具的商《品房建？筑面积测量报告【。书    ！ 对具备登记条件】。的房产行政》主管部门和土地行政！主管部门应当自受理！申请：之日：。起15个工作日内】核发房屋所》有，权证书和《土地使用权证书；对！不符合登记》条，件的作？出书面决定并说明理！由 ？ ， ：    因预售【人的原？因，致使预购人无—法办理房地产权属登！记超过6个月的双方！有约定的按约定处】理；未约定》的，预购人可《以退房并《要求预？售人承担赔偿责任 ！ 第二节 房地产！抵押 《 第四十条 房地】。产抵押抵押双方【应当签订书面抵押合！同并自抵押》合同：签订之日起3—0日内向房屋—所在地房产行政主管！部，门、土地《行政主管部门—申请办理抵押—登，记手续未经登记备】案的抵押《。合同不能对》抗第三人 【 ：    房》产行政主管部门应】当对抵押合同涉及】。。的房地产《权属的真实性—、合法性及是否可】以设定？抵，押关系进行审查【并自受理之》。。日起：5个工？作，日内办？理登记手续或—者书面作出不予登记！。的决定并说明理【由， 》    房》地产抵？押合：同自登记《之日起？。生效抵？押合同登记的内容】与，抵押合同约定—内容不一致的以登】。记确：认的内容为准 【 第！。四十一条 共—有人以其共有房【地产：设定抵押必须经其】他共有？人书面同意；未经】其他共有人》书面同意设》定的抵押权无效 】 》 ？第四十二条 抵【押已出租的房地产的！抵押权实现后租赁】合，同在有效期内对抵】押物的受让人—继续有？效 》     出—租已：抵押：的房地产的》抵押权？实现后租赁合同对】受让人不具有约束力！ 《 ？ ：第四：。十三条 《贷款购买《房地产并以》拟购房？地产作？为抵押物《的购买？者，、金融机构、—开发商应当共同【签订房地产抵押【贷款合同 》 【 第四十四条— 尚未到期的—抵押房地产因城市】建设需？要被拆迁的》抵押人应当及时通知！抵押权？人债务人可以提前清！偿，债务：或者由抵押人提供】其他担？保，     ！债务人无法提前清偿！债务或者《抵押人不《能提：供其：他担保的拆》迁安置取《得的房地产为抵押】财产： 《 《 第四十五条 已】设定抵押《的房：地，产抵押人如需对房】屋翻建、扩建或者】改变用途时》应当取得抵押—权人的书面同意对】抵押合同的内—容作：相，。应变更并到原登记】部门：办理抵押合同变更】登，记手：续 ： —。 ， 第四十《六条 ？抵押期间抵押人【转，让已办理抵》押登记的《房地产的应当书面通！知抵押？权人并书面告知受】让人抵？押的情况《；抵押人未书面通知！抵押权人或者—未书面告知》。受让人的转让行【为无效？由此给？受让人？造成的损失由—抵押人？承担 ？    【 转：让房地产《的价款？。低于其担保债务【的抵押？权人可以要求—。抵押人提供与原【担保相当《的抵押物；抵押【人不提供的不得转让！抵押房地产 】 《 第四十七—条 ：。下列房地产不—得设定抵《押   】  （一）法律、】法规规定的不得【转，让，的房地产； 【     【（二）？作为文物保护的建筑！和有重要纪念意义】的其：他建筑？物； 【 ，   （三）—学校、幼《儿园、医院等以【公益：为目的？的事：业单位、社会团体用！于，公益目？的的房地产已—用于非公《益目的的房地产为自！身债务设定》抵押：的除：外； —。  ：   （四）已出售！或者预售给他人但】尚未办理权》属登记的现房； ！   》  ：（，五）：权属不明或者有争议！的；   ！  （六）依—法公：告列入拆迁》。范围的房地产； ！     （】七）：。法律、法规禁止抵押！。的其他情形 — 第三《节 房地产》租赁 第—四十八条 》房，地产租赁是指—出租：人，基于房屋所》有，权将其？房地产出租给承【。租人使？用由承租人支付租金！的行为 —     房【屋所有权人、使用】权人以联《。营，、承包？、入股等名义让渡房！地产使用《权，的，视为房地《。产租赁 【 第四十九！条 ：有下列情形之—。一的房地产》不得租赁 》 ？     （一）】未依法？取得房地《产权属证明文—件的；  ！ ，  （？二）已被鉴定为危】险房屋？的； 《  《   （三）—司法机关和行政机关！依，法裁定、《决，定查封或《者以其他形式限制房！地产权利的》。； 》 ，    《。（四：）权：属有争议《的； —     （五）违！法建筑； —    — （六）《法律、法规规定的】其他情形 — 【第五十？条 房地《产租赁双方应当依】法，签订书面合同租赁合！同应当载明房屋用途！。、，租赁期限、租—赁价格、修缮—和保护责任、变【。更和解除合》同的条件《。、能：否，转租及违约责任等主！要条款明确》双方权利义务自【合同签订之日—起30日内持有关证！明向所在《地房产行《政主管部门登—记备案 —     房【产行政主管部门自受！理申请之日起1【0个工作日内办【。理租赁合同登记备】案手续？颁发房？屋，租赁证 【 第—五十一条 租赁【期内承租人与—。他人互换《。房地产使用权或者】转租房？地产的应《当征：得原出租人书面同】意，重新签订租赁合同】并到原？租赁合同登》记备案部《门办理？合同变更登记备案】手，续 《。第四节？ 房地产中》介服：务 ：。 第？五十二条 设立房】地产中介服务—机构须持房产行政】主管部门提出—的，资质审？查意：见到工商行政—管理部？门办理？登记注册《房产：行政主管部》门，。应当在10个工作日！内提出书《面审查意见 】 》。 第五？十，三条 房地》产中介服务》机构应当自》领取：营业执照之日—起30日内持营【业执：照副：本到建？设行政主管部门申】请核发相《应的资质等级—证书 ！ 第五十四条【 房地产中介—服务从业人》员应当依照有关【规定取得相应的从】业资格证书并—申请注册后方可【在资：格，证书许可范围内从】事中介服务》活动房地产》中介服？务从业人员只能受聘！于一个房《。地产中介《服务机构；未—。。受聘于房地产—中，介服：。务机构的不得从事】房地产中介服—务活动 》 《。。 第五》十五条 房地产中】介服务机构承办业务！时，应当：与委：托人签定书面合同】。明确规定双方的【责任也可《以按照有关》规定办理相应的保险！ ：