》 —第三章 房地—产交易 — 第：一节 房《。地产转？让 第二—十二条 房地产【。转让是？指房地？产权利？人，通过法定程序—将其房屋所有权连同！该房屋占用范围内的！国有土地《使用权转移给—他人的行为主要包括！。     ！（一）买卖（含以】房地产清偿债务【下同：）； —。     》（二）？赠与：、继承、划》拨；   ！  （三）》产权调换； — ：   《  （四）以—。房，地产合资合》作、作？价入股房地产权【属发生？转移的； 》   —  （？。五）因收购》、兼并或者合—。并企：业房地产权》属发生转移》的； 《   》  （六）房—屋拆迁中房屋所有】权人以产权调换形式！获得期房权利房地产！权属发生转移的【。；  【  ： （七）《法律、法规》规定的其《他情形 】 第二十【三条 有下列情形】之，一的：房地产不得转让 ！ ？ ，   （一）—权属：证明与标的物—不符：。的；   ！  （二）权—属证明被《注销、吊销或者因】其他：原因失去效力的； ！     （！三）属？。。拆迁冻结通》知书确定的时—效范围内的； 【。 ？     》（四）产权》共有房屋《其他共有人不同意】。转让：的； 》 ：    （五）【已设定抵《押未经抵押权人同】意的；？ ， 《    （六）未】按规：。定缴纳土地》使用权出让金和未】取得国有土地使用证！的，； 》     （七）】。按有关法律》、行政法规》规，定不得转让的 【 — ：第二十四条》 同幢房《屋分割转让的各房】地产权利人按相应比！例占有土地》。使用权 】    建筑设【计为：独立成套的房屋【不得分割《转让 ？    【 配套使《用的房屋《附属设施、附—属设备、共用部【位不得单独分割转】让， 【 第二《。十五条 房地产转】让，人应：当向受让人如实告知！房地产权属、—质量安全《现状和？有关抵押《关，系、共有关系、【租赁关系等》情况 《     房地！产转让？应当签订《书面：合同房地产转让合】同应当载明当事人】的姓名或《者名称？、住所？。房地产的《基本情况、成交【价格当事人的权利】、义务及《违约责任土地—使用权取得的方式】、使用性质和剩【余使：用年限等内》容    ！ 房地产转让人在】转让合同《签订之日起》30日内应当—持相关的房屋所【有权证连同该—房屋占？用范围内《的国有土《地使用权证和书【面合同到房产—行政主管部门申【办房地产转让登【记备：案手续房《。产，行政主管部》。门应当？自受理？之，日起5个工作日【内办结转让登记备】案手续或者书—面作出不予》。登记：备案的决定并说【明理由 》 【第二十六条 与转让！人，具有共有关系—的房地产权利—人、与转《让人具有租赁关系】的承租人依次享有】房地产转《让，的优先购《买权房地产转让人应！当在房地产转让书面！合同签订前3—0日通知《共有权人或者承【租人   ！  对涉及》共有关系或者承租关！系的房地产》转让转让人在—申办：转让：登记：备案手续时》应当出具其他—共有权人或者—承租人同意转让【或者放弃优先购买权！的书：面意见并对其—真，实情况负责 — 第！。二十七条 房地【产转让当事人—在，申办转让登记—。备案：手续时？应，当如实申报房地产】交易价格并按有关法！律法规？缴纳：税，费 ？ 第二！十八条 商》品房销售《包括：商，品房现售和商品房】预售商品《房销售以套内建【筑面积作为计价依据！商，品房买卖合同及商品！房权证应当载明【。共用部位及设施 】 ： 》 第二？十九条？ 商品房预售预售人！应当取得房产—行政主管部门—核，发的商品房预售许】可证未取得的不得进！行商品房预售 ！  ？  ：。 取得？商品：房预：售许可？证应当具备》下列条？。件有关文件应—当，作为商品房预售许】可证附件《。向预购人提》。供 —。    （一—）持：有，营业执照和》房地产开发资质等】级证：书； 》。 ：    （》二）持有取得国【有土地使用权的【有效证明；以出【让方式获得》土地：使用权的已按照土】地管理法律法—规的规定《缴纳了？全部土地使用—权出让金取得土地】使用权证书》； ：   —  （三）持有【建设用地规》划许可证《、建设工《程规划许可证和施】工许可证； ！ ，    （四—）按提供《预售的商品房计算】投入：开发建设的资金【达到：建设总投资的3【5％：以，上； — ， ，。   （五）—具有完？备的商品房预售方案！预售方案应当—说明商品房》的位置、商品—房分层平《面，图、装修标准、【。施，。。工进度和《竣工、交付使用时】间、预？售总面积、交付使】用，后，的物业？管理、预《。售商：品房价格、付款方式！和商：品房预售款》专用账户等》内容； 】 ， ，  （六）涉及房屋！拆迁的已取得—房屋拆迁《行，。政主管部《门核发的拆》迁许可证书； 【     】（七：）拟预售《商品房及其占用范围！内的土地使用权未设！定抵押权《或者设定抵押—权而：抵押权人书面—同意预售； 【     （】八）法律、法规规】定的其？他条件 》。     【进行小区建设—的预售人可》。。以分期向《房产行政主管部门申！。办商品房预》售许可证 ！ 第》三，十条 房《产行政主管部—门收到申请后应当】依照本条《例规定的《条件对项目进行【。核实自？受理申请之日起7】个工作日内核发商品！房预售许《可，证或者书面发出不】予核：。发的通知并说明理由！ 【。 第？三十一条 商品房】预售许？可证应当载明—预售名称和预售【商品房项目》的座落位《置、栋？号、房号、》楼层、？用途、建筑面积、】性，质   】。  准予《预售：的商：品房总面积》不得超过国有土地】使用权？出让合同《。约定：的商：品房：面积 】 ： 第三十《二，条 商品房预售【预售人应《。当向：预购人提供》下列资料或者—其复印件 —     【（一）营业执照；】     ！（二）？土地使用权证明； ！。 ：     （【三）商品《房预售许可证—。； ？     【（四）商品房—预售面积预测报告书！； 《 ，    《 （五）项》目及：其配套设施》的，平面示意《图；  】  ：。 ，（六）商品房的【结构、户型、装修】标准； 【     （七）】施工进？度和竣工《交付使用时间；【 》    《（八）预售商—品房价格《、付款方《式和商品《房预售款专用账户】 》 第三十【三条 房地》产开发企业应当自】商品房预售合同签定！之日起30日内【到商品房所》在地的县级以上【。人民政府房地产开发！主管部门和负责土】。地管理？工，作的部门备》案 《。 ， 第三十四！条 商品房预售时】实行实名制》预售款应当由预售】人委托设立预—售款专用账户的【商业银行代为—收取预购人凭银行】缴款凭证向预售人换！。领发票 》     【预售款应当专—。。款专用？由具备合法资质的工！程监理？机构根据建筑工程】。承包合？同规：定的进度计划—和工程实际进度书面！通知代收预售款的】银行向预售人划款】。未经工？。程监理机构书—面通知代收预售款银！。行不得直接向—预售人？划款 《   》  工？程监理机构和代【收，预售款的银行对【预，。售资金监管不当【给预购人《造成：损失：的应：当与预售人承担连】带赔偿责任 ！     一个预售！项，目，只能开设一》个商品房预售款专用！账户；多个预售【项目应当分别—设立：商品房预售》款专用账户 ！ 第三十】五条 非因基础【设施建？设或者公共利益【需要不？得，对已预售商》品，房项目？的建筑容积》率或者户型》。、结：构、：环，境整体布局作出变更！ ？    》 ，预售人改变已经【预售商品房项—目的建筑容》积，率或者？。改变已预售》商品房的户型、【结构、环境》整体布局的须—经规划、土》地、房屋、建设、】消防等？行政管理部门批【准办理商品房预【售许：可证变更手续 ！     经【规划：、土地、《房屋、？建设、消防等行【。政管理部门批准预售！人改变？已预售商《品房的建筑设计涉及！合同约定的预购人】权益的预售人应当在！有关部门《。批准之日《起，。10日内书面通知】预购人？与预购？人协商变更或—者解除商品房买卖合！同并在变更或者【解除合同之日起1】5日内？。向房产行政》主管部门办理变更】或者注销手续 【 ， ：    《。 ，预，。。售人未经规划、土】地、房屋、建设、消！防等行政管》理部门批准》擅自提高建筑容积】率或者改变商品房买！卖，合同约定的商—品房户型、结构、】装，修标准、环》境，整体布局损害—预购：人权益的由预售人】承担相应《的违约和赔偿责任】 ？ 第【三十六条 》房地产开发商—在发布预售公告后对！开发项目进行—转让的必须》获，得有关部门》的批：准并应自批准—转让之日《起15日内书面告】知预：购人  】   ？。预购：人在被告知之日起】30日内有权解【除商品房买卖合【同收回已付购房款】。及其利息预》售人：应当在解除》合同之日起15日内！到原合同登记备案部！门办理注销手—。续    ！ 预购？。人，愿意继续履行商【品房买卖《合同或者到》期未提出《异议的原预售人的权！利义务？。全部转移《给项：目受让人预购人【和项目受《让，人应当向房产行政主！管部门办理商品房】预售变更登记—转让在建商品房【项目的预售人—。。应当自签订项目【转，让合同之日》起停止预售商品【房并公示项目转让情！况；受？让人应？换领商品房预售【许可证未换》领的不得《预售商品房》对尚未？完成：拆迁补偿《安置的原拆迁补【偿安置合《同中有关《权利、义务随之【转移给受让》人项目？转让应当书》面通知被拆迁—人 ： 》 ：。。 第三十七》。条 ：在预售商品房竣工】交付、预《购人取得房屋所有】权证之？前房：。产行：政主管部门不—得为其办理》。转让等手续》；房屋所有》权申请人与》。登记备案的预—售合同载《明，的预购人不一致【的房：屋权属？登记：机关不得为其办理房！。屋权属登记手续【 《。 第三十】八条 预售人应当在！预售商品房》项目交付使用后1】5日内？到房产行政主管部】门交回该项目—的商：品房预售许》。可证进行《注销   ！ ， 预售人应当自【预售：商品房验收交付之】日起：60日内《为预购人办理土【地使用权变更和房屋！所，有权：登记手续；属现售】商品房的房地产开】发企业应当自销售】合同：签订之？日起30日内为【。商品房购买人办理土！地使用？。权变更和房屋所有】权登：记，手续： ， — 第三十九条【 房地产开发企【业为商品房预购人】或者：购买人办《理房屋所有权—登记手续时应当向房！产行：政主管部门提—供有专业资》质，的房产？测绘机构出具的【商品房建筑》面积测量报告书 ！  《   对具备登记条！件的房产行政—。主管部门和土—。地，行政主管《部门应当自受理申请！之日：起15个工作—日内核发房屋所【有权证？。书和土地使用权证书！；对不符合》登记条件的作出书面！决定并说明理—由 》     因预【。。售人的原因致使预购！人无法办理房地【产权：属登记超过6个月】的双方有约定—的按约定处理—；未约定的预购【人可以退房》并要求预售人—承，担赔偿责任 【 ，第二节？ 房：地产抵押《 ： 第四十《条 房地产抵—押抵押双方应—当签：订书面抵押合同并自！抵押合同签订之日起！30日内向房屋所】在地房产行政主管部！门、土地行政—主管：部门申请办理抵【押登记手续未经登记！备案：的抵押合同不—能对：抗第三人 】     房产行】政主管部《。门应当对抵押合同】涉及的房地产权【属的真实性、合法】性及是？否可以设《定抵押关系进—行审查？并自受理之》日起5个工》作日内办理登记手续！或者：书面作出不予—登记的决定并—。说明理由 — ：     房地产】抵，押合同自登记之日】起，生效抵押合同登记的！内容与抵押合同约】定内容？不一：致的以？登记确认的内容为准！ 】 第四？十一条 共有人以其！共有房地产设定抵】押必须经其他共有人！书面：同意；未经其他共有！人书：面同意设定的—抵押权无《效 》 ： ， 第四十》二条 抵押》已出租？的房地？产的抵押权实现后租！赁合同？在有效期内对—。抵押物的受让人继】续有效 》  《   出《租已抵押的房—。地产：的，抵押权实现后租赁合！同对受让《人不具有约束—。力 》 第四十】。三条 贷款购—买房地产并以拟【购房地产作为抵押物！。的购买者、金—融机构、《开发商应《当共：同签订房地产—抵押贷款合》。同 ： 》 第四》十四条 尚》未到期？的抵押房地产因城】市建设需要被拆【迁的抵押人应当及】时通知抵押权人债务！人可以提前清偿债】务或者由抵》押人提？供其：他，担保 【。    债务—。人无法提前清偿债务！或者：抵押人不能》提供其他担保—的拆迁安置》取得的房地产为【抵押财产 — 第四！十五条？ 已设定抵押的房地！产抵押人如》需对房？屋翻：建、扩建或者改【变用途时应当取得】抵押权人的书—面同意对抵押合同】的内容作相应—变更并到原登—记部门办《。理抵押合同变更登】记手：续 【 第四十六条】 抵：押，期间抵？押人转让已办理【抵押登记的房地产】的应当书面通知抵押！权人并？书面告知受让人抵】押的：情况；抵押人未【书面通？知抵押权人》或者未书面》。告知受让人的转【让行为无效由此给受！让人造？成的损失《由抵押人承担 】 ？    转》让房地产的》价款低于其担保【债务的抵押》权人可以要》求抵押？。人提供与《原，担保相当的抵押物；！。抵押人不提供的不得！转让抵押房地产 】 【 第：四十七条 下—列房：地产：不得设定抵》。押， 》。。    （》一，）法：律、法规规定—的不得转让的房地】产； 《    — （二？）作为文《物保护的《建筑和？有重要纪念意义【的其他？建筑物； 【 ，     》（三）学校、幼儿】园、医院等以公益为！目的的事业单—位、：社会团体用于—公益目？的的房地产已用【于非公益目的的【房地产为自身债务】。设定抵押的除—外，；    ！ （四）已出售【或，。者预售给《他人但尚未办理【。权属登记《的，现房； 《   —  （五）权属【不明或？者有争议的； 【  》   ？（六）依《法公告列入》拆迁范？围的房地产》。；    ！ ，（七：）法律、法规禁止】抵押的其他情形 】 第？三，节 房地《产租赁 《 第四十八条 】房地产租赁是指【出租人基于房屋【所有权将《其房地？产出租给承租—人使：用由：承租：人支付租金的—行为 【    房屋所【有权人、《使用权人《以联：营、承包、入股等名！义让渡房地产使用】权的视为房地产租赁！ 【 第？四十九？条 ：有下列情形之一【的，房，地产不得租赁 ！     —（一）未依法取得】房，地产权属证》明文件？的；  】   （二）已被鉴！定为危险房屋—的； —     （三）】司法机关和行政机关！依法裁定、决定查】封或者？以其他形式限制房】地，产，权利的？； —    （四）【权属：有争议的；》  —   （五）违法建！筑；   ！  （六）法律、法！规规定？的其他情《形， ， 》。 第五十—条 房？地产租？。赁双方应《当，依法签订书面—合同：租赁合同应当载明房！屋用途、租赁期【限、租赁价格、【修缮和保护责任、】变更和解《除合同的条件、能否！转租及违约责任等主！要条款明确》双方权利义务自合同！签订：之，日起30日内持有关！证，明向所？在地房产行政主管】部门登记《备案   ！  房产行政主管】部门：自受理申请之—日起10个工作日内！办理租赁《合同登记备案手续】颁发房屋租》。赁证 【 ？ 第五十一》条 租赁期内承租人！与他人互换房地【产使用权或者—。转租房地产的—应当征？得原出租人书面同】意重新签订》租赁合同并到原租】赁合同登记备案部】门办理合《同变更登记备案手续！ 第四节 房地！产中介服务 【 第五十《二条 设立房地产中！。介服务机构须—持房产行政主管部门！提出：的资质审《查意见到工商行政管！理，部门办理登》记注册房产行政主】。管部：门应当在1》0个工作日内提出书！面审：查意见 【 第—五十三条 房—地产中介《服务机构应当—自，领取营业执》。照之：日起30日内持【营业执照副》本到建？设行政主管》。部门申？请核：发相应的资质—等，级证书 ！ 第五十四条 ！房地产中《介服务？从业人员应当依照】。有，关规定取得相应的从！业资格证书并—。申请：注册后方可在—资，格证：书许可范围》内从事中介》服，务活动房地产中介】服务从？业人员只能》受，聘于一？个房地？。产中介服《务机：构；未受聘于—。房地产中《。介服：务机构的不得—从事房地《。产中介服务活—动 ！ 第五十五条 【房地产？中介服务机构承办】业务时应当》与委：托人签定书面—合同明确《规定双方《的责任也可以按照】有关规定办理—相应的保险》 ：