？ 】第三章 业主—、业主？大会及？业主委员《会 ： 第十六—条　依法《登记取得房屋所【有权：的人为业主 】     通过诉！讼、仲？。裁取得？房屋所有《权的生效法律文书所！确认的所《有，。权人为业主；—继承或？者受遗赠《取得房屋《所，有，权的自？继承或者受遗赠开始！时继承？人、受？遗赠人为业主—；合法建造》。的房屋房屋的建造】人为业主 ！    基于买卖】、赠与、拆迁安置】。等已经合法占有【房屋：但尚未依法登记取得！房屋所？有权的人在物—业管理？活动中？。享，有业主权《利并承担相》应义：务 ？ 第十》。七条　业主在物业】管理活动中享有【下列权利《 ，     （！一，）按：照物业服务合同的约！定接受物业服—务，企业或者《其他管理人提—供的：服务；  ！   （二》。）提议召开》业主大会会议—并就物业管理形式以！及有关事项提—出建议； 】 ，  ：  （三）提出【制，。定，和修改管理规约、业！主大会议事规则的建！议； 《 ，     （四）！参，加业主大会》会，。议行使表决》权； 【    （五）选】举业主委员会成员】并享有被《选举权？； ？ ： ，    （六—。。）监督业主委—员会的？。工作； 》  《   （七）监督物！业，服务企业或者其【他管理人履》行物业服务合同【；    ！ （八）对共有部】。分的使？。用，。、维护等情》况享有知情》权和监督权； 【     】（九）监《督专项维修》资金的管理和使用】；  【 ， ， （十）法》律、法规规定的【。其他权利 》 《。。第十：八条　业主》在物业管《理活动中应》当履行下《列，义务 ？ ？     》（一）遵守管理【规约、业主大会【。议事规则； 【 ， ： ，  ： （二）遵守—物，业管理？区，域内：物业共有部分的【使，用、公共秩序和【环境卫？生的维护等方面【的规章制度》；    ！ （三）执》行业：主大会的《决定和业主大会授】权业主委员会作出的！。决定； 《    【 （四）《。按照国？家有关？规定交纳《专项维修资金； 】    【。 （五）按照物【业服务？。合同：的约定交纳物—业服务费； 【     （】六）：法律、法规规—定的其他义务 】。     【业主：不得以放弃权利【为，由不履行《义务 【第十九条《。　物业的承》租人：、借：用人等物业使用人】。根据法律、法规、】管理规约《、业主大会或者【业主委员会》依法作出的决定以】。及其与业主的约【定享有？。相，。。应权利承担相—应义：务 ？ 第二十条【　物业？管，理，。。区域内的业主—可以设立《业主大会选举—业主委员会未设立业！主大会的由业主共】同履行业主》大会、业主委员会职！责   】  ：业主大会由物业【管理区域内》的全体业主》。组成代表《和维：。护全：体业主在《物业管理活动—中，的合法权益 —    【 ，一个物业管理区【域，内只能设立一个【业主大会《 ， ： ， ，。第二十一条　物【业管理区域内符合下！列，条件之一的可以召开！。首次业主大会—会议   ！  （一《）交付使用的房【屋专有部分》面积达到建筑物总】面积5？0%以上；》 《     （—二）交付使用的房】屋，套数达到总套数【5，0%以上； 【  《   （三）首套房！屋交付使《用已满两年且交付使！用的房？屋套数达到总套数2！5%以上； 】 ，。     （四）】物业服务企》。业在前期物业—服务合同《期限内依法解除合】。同或者？前期：物业服务合同期限即！将届满 —   《 ， 建设？。单位应当自前款第】一项至第三项规定】的，条件具备之日—起，30日内将房—。屋交付使用》。情况书？面报告物业》所在地街道办事【处、乡镇人》民，政府和县级房—屋，行政主管部门街道】办事处、乡镇人民】政府应当《自收到报告之日起】10日内在物业管理！区域内予以公告【 第—二，十二条　符合—首次业主大会—会议召开《条件业主书面申请】街道办事处、乡【镇人民政《府组：成业：主大会筹备组—的街道？。办事处、《乡镇人民政府应当】自，。收到申？请之日起60日内】。。会同县？级房屋行政主管部】。门负责组织》、指：导成立首次业—主大会筹备组业主】大会筹备组由业主】代表、建设单—位代表、街道办【事处或者《乡，。镇人：。民政府代表、居（村！）民委员《会代：表，等组成人数应为【7人以上单》数，其中：业，主，。代，表所占？比例不得低于—筹备组总人数的1】。/2筹备组组长由街！道办事处或者乡镇人！民政府代表担任【 ？ ：    筹备—。组成：员，名单及基本情况应当！自确定之日起—3日内在物业—管理区域内》公，示 ： 第二十三条！　物：业服务企业应当【协助：业主大会筹》备，组开展工作向业【主大会？筹备组提供》业，主清册及通》讯方式、物业管理】状况等文《件，资料 《  《  ： 建设单位、物【业服务企业不得【妨碍业主《大会：筹备组？开展工作 】 第二十四条　【业主大？会筹备组《。负责首次业主大会会！议召开的下列筹【备工作 】    《（一）确定首次【。业主大会会议召开】。的时间、地点、内容！和形式； 》 《   ？ （二）拟定管理】规约：草案和业主大—会议：事，规则草案； 【     【（三）确认业—。主身份、业主人【数和业主专》有部分面《积；  】   （四）拟【定业主委员会—。选举办法草案—提出候？。选人建议名单； 】。 ，     【（五）依法》确定首次业主—大会会议表决规【则； 【    （六）召】开首次业主》。大会会议的》其他准备工作 ！     前款】规定内容《筹备组应当在首次】业，主大会会议召—开，15日前以书面【形式在物业管理区域！内公示业主》对业主身份、专有】部分面积提出异议的！筹备：组应：当予以复《核并告知异议—。人复核？结果 【第二十五《条　业主大》会筹备组应》当自组成之》日起：3个月内组织召【开首次业主》。大会会议 》 《。    首次业主】。。大，会会议议程》应当首先表决—业主大会《议事规则会议按照】表决通过《的业主大《会议事规则》的规定召开》。 ： ： ，    《业主：大会：。自首次业主大会【会议有效召》开之日起设立 】 第二》。十六条　《业主：大，会，决定下列事项—需要办理相》关手续的由》业主委？员会依法办理 ！     （【一）制定和修改【管理规约及业主大会！议，事规则； —     【（二：），选举业主委员会或】者更：换业主委员会成员；！     ！（三）业《主大：会、业主委员会的工！作经费以及业—。主委员会成员的【工作：补贴；？ ？  ？  ： （四）《实，施，委托管？理或：者自行管理； 【     】（五）选聘和解聘物！业服务企业或者其他！管理：人，； 》     》（六：）筹集？和使用专项》维修资金《；   】  （七）》改建、重建建—筑物及其附》属设施； —。     （八！。），改变共有部》分的用途、》利用共有部分从【事经：。营性活动、处—分共有？部分； 》  《   （九）业主大！会依法决定》或者管？。理规约依《。法确定？应当由业主共同决定！的事项 【   ？  决定前款—第六项和《第七项？规定的事项应当【经，专有部分占建筑物】总面积2《/3以上的业主【且占总人数2/【3以上的业主—同意；决定前款【其，他，事项应？。当，经专有？部，分占建筑物总—面积：过半数的《业主：且占总人数过半数的！业主同意 【 第二《。。十七条　物业管理】。区域内幢、单—元等：特定范围内的业【主在不？损害该特定范—围之外？其他业主合法权【益，的前提下根据管【理规约的约》定可以共《同决定下列》事项  】   （一）—对该范围内的共有】部分进行维修、【更新、改造； 】 ？。    （二）就该！范围：内的共有部分—筹，集和：依法使用《住宅专项维修资金】 ？   《  特定范围—内的业？主，决定前款规定的【事项应当经专—有部分占所在—。幢、单元《。等特定范围建筑【物总面积2》/3以上的业主且占！总人数？。2/3以上》的业主同意 — ： 第二十八条【　管理规约应—当对有关物业—的，。使用、维护》、管理业主的共【。同利益业主应当履】行的义务违反管理】规约应当承担的责任！。等事项依《法作出约定 】     制定】。管理：规约应当尊》重社会公《德不得违《反法律、法规的【规定和损害社会公共！利，益 》   ？  管理规约—。对全体业主具有约】。束力 — 第：二，十九条　业》。主大会议事规则【应，当就业主大会的【议事方？式、表决程》序、业主委员会【的组成？、成员任期等—事项作出约定并【可以约定业主委员】。会候补成《员的设立、》缺席业主表决权计算！规则等事项 — 第三十条　！。业主大会《。会，议分为定《期会议和临时会【议 《。     业【主大会？定期会议应》当按照业主大会议事！规则的约定召开 ！ ：     》有下列情形之一的】业主委员会》应当组？。织召开业主大—会临：时会议 】    （一）经占！总人数20%以【。。上的：业主：提议； 《     （！二，。），业，主委员会成》员缺员需要补选【。的； ？  》。   （三）业【主委员会决定—集体辞职需》要重：新，选举业主《委员会的； 【   》  ：（四：）物业服务合同期限！届满：前需要重新选聘物业！服务企业或者其他管！理人或者需要对【原物：业服务合《同主：要，事项进行《变更的； 》 ，    — （五）发生重大】事故：或者紧急《事件需要及时处【理的； 【     （—六）法律、法规、】管理规约及业主大】会，议事规则规定的【。其他情形 ！    业》主委：员会不按照第二【款、第三款规—定组织召开业—主大：会会议的街道—。办事：处、乡镇人民政府应！当责令业主委员会限！期，组，织召开；《业主委？员会：逾期仍不组织召【开的：业，主可以请《求街道办事处—。、乡镇人民政府【。组织召开街道—办事处、乡镇人【民政府应当在接到请！求之日起30日内组！织召开 《 《第三十一条　业【主大会会《议可以采用集体讨】。论，、书面征求意见以及！业主大会议事规【则约定的其他—形式召开但》应，当有物业管理区域】内，专有部？分占建筑物总面积】过半数？的业主？且占总人数》过半数？的业：主参加 》。     采用！书面形式征求—意见的业主委—员会应？当将征求意》见书送达业》主涉及表决事项【的征求意见书应当载！明表决事项由业主】签收并？按照业主大会议【事规则的约》定行使表决权不能】送达：的可以将《征求：意，见书的？内容在物《业管理区域》。内便于业主知晓【。的显著位置》进行公示《由业主在公示—期限内到公示指示】地点行使表决—权书面？征，求意见的结果—应当在物业管—理区域内便于业主知！晓的显？著位置公示公示期】限不得低于7日【业主：有权查阅相关资【料 》   ？  业主委托他人参！加业主大会会议【的应当出具委—托书载明委托事【项，、委托权限》及期限 》 第三十—二条　召开业主大】会，会议业？。主委员会应当在召】开15日前将会议的！时间、地点、形式、！议，题、议程等》。内容在物业管理区】域内便于业主知晓】的显著位置公示【。  —   发生重—大事故或者紧—急，事件需要召开—临时会议《的可以？根据实际情况—在7日内公示、召开！ ？ 第三十三条【。　业主大会会—议采用？记，名投：票方式表《决但业主大会议事】。规则：另有约定的除外 】 ，     【任何人不得伪—造业主选票、表决】票、业主签名或者委！托书业主《委员会应当妥—善保：管选：票、表决票和委托】书以备查询 — 第三—十四条　业主大会】议，事规则可以约定业主！。大会会议经有效召开！与会业主就会议事项！形，成多：数，决，。议但：未达到本条例第二】十六条？第二款规定的—。由缺席？业主补充表决—经补充表决仍未达到！要求的最终缺席业】主的人数和》相应：的专有部《分面积直接计入行】。使表决？权的业主多数—。人数和多数面积【之内 《 第三十五【条　业主委》。员会执？行业主大会决定【的事：项，依，法履行下《列职责 】    （一）召】集业主大会会议报告！物业管理实施—。情况； 【   ？  （二）业主大会！决定委托管理—时代表业主与业【主大会选聘的—物业服务企业或者其！他管理人签》订物业服务合同；】    】 ，（三）收集和—了解业主、物—。。业使用人的意—见和：建，议监督和协》助物业服务合—同的履？行； 《 ：    《 （四）监》督管理规《约的实施； 】 ， ， ，   （五）调解物！业使用和维》护中的纠纷》； ？。     【（六）？。法律：。、法规以及》业，主大会赋予的—其他：职责： ， 第》三，十，六条　业主委员【会成员应当》符合下列条件— 《。     （—一）：本，物业管理区》。域内具？有完全民事行为【能力的业主业主【为单位？的应当为单位授【权的自然人代表；】  —。  ： （二）遵守法律、！法规：和管理？规约：；    ！ （三）《热，心，公益事业责任心强】具有较强公信力和组！织能：力； 《     （】四）具有与履行【职责相适应的工作时！间； ？  》  ： ，（五）本人》及其近亲属未—在本物业管理区域】内从事物业服—务； 【。    （六）管】理规约？或者业主大会议【事规则约定的其【他条件 】   ？ 符合前款第—。二项：至，第六项规定的条件合！法使用业《主房屋？并具有完全民事【行为能力的业主直系！亲属、与业主共同生！活的监护《人是否可《以，当选为？业主委员会》成员由管《。理规约或者业主【。大会：议事规则约》定 《    》 业主大会》议，事规则约定设—立业主委员》会候：。。补成员？的候补成《。员的资格条件—适用本条规定— 《 第三十七》条　业主委》。员会成员应当遵守法！律，、法规、管》理，规约和业主大—会议：事规则？不得有下《列行为 《 《   ？ （一？。）挪用、侵占业【主共有财产》；  【 ，  （二《）非法索取、—。收受建？设单位、物业服务企！业，或者其他管理人【及有利害关系业主】提供的利益》。或者报？酬； 》     —（，三）利用职务之便要！求物业服《务企业或者其他【。管，。理人减？免物业服务费； ！ ？    （四）【其，。他有损业主共同【利益或者可能—影响其公正履行【职责的？行为 — 第三十《八条　业主委员会】应当自选举》产生之日起3日内召！开首次业主委员会】会议按照业》主大会议事规则【。。的约定在业主委【员会：。成，。员中选举主任、副主！任明确业主委员会】成员职？责 《 第三十九条　业！主委：员会应当自选举【产生之日《起30日内将—业主大会成立情【况、管理规》约、业？主大：会议：事规则以及业主委】员会成？。员，、候：补成员基《本情况等材料向物】业所在地房屋—行，政，。主管部门备案房屋行！政主管部门应当将备！。。案情：况，及时书面告知相关街！道办：事处或者乡镇人【民，政府： 《 ，    物业所在】。地房屋行政主管部门！。应，当自收到前款规【定材料之《日起10日》内向：业主委员会》出，具备案证明 —    【。 备案的有关事【项发生变更的—应，当重：新备案 — ， 第四十《条　业主委员会会议！应当按？照业主大会议—事规则？的约定定《期召开经1/—3以上业主》。委员会成《。员提议或者》业主委员会主任认为！有必要的应当及时】召开业？主委：员会会议 》     】业主委员会》会议由？业主委员会主任【召集并主《持业主委员会—主任因故《不能召集或者主持】会议的可《以委托业主》。委，员会副主任》召集或者主持—    】 业主委员会—会议：应当有过半数的【成员出席方可举行】作出决议必须经【全体：成员过半数以—上同意业主委员【会，候补成员列席业主】委员会会《议不具有表决权【业主委员《会应当自作出—决定之日起3—日内将决定内容在】物业管理区域内【公示 》 ，  ：   业主可以【查阅：业主委？。员会会？议资料并有权向业】主委员会提出询【问业主委员会应当】予以答复 】 第四十一条—　业主大《会、业主委》员会作出的有关物】业，管理的决定对全体业！主具有约束力 【 ，  《   业主》大会：、，业主委员会作出的】决定：违反法律、法规的物！业所在地街道办事处！、乡镇人民政府或】者县级房屋行政主管！部门：应当责令改正或【者撤销并通告—全体：业主 —   ？  业主《认，为业主？大会、业主委员会】作出的决定侵—害其合法权》益的可以请求人民】法院予以撤》销但在人民法院作】出生效判决之前不】影响业主《大会、？业主委员会决定的约！束力 第四！十二：条　业主委员—会成员因物业转让或！者灭失等原因丧【失业主？。身份、被判处刑罚】。、死亡、失踪的其】。成员资格《。自行终止《     ！业主委员《会，成，员任职？期间出现管理规【约，、业主大《。会议事规则约—定的资格终止情形】的按照管《理规约或者业主大会！议事规则的约—定终止其成员资【格 ？     资格！终止的业主委员【会成员应当》。自终止之日起3日内！将其保管的财—物、档案资料—、印章等物品移交】业主委员会拒不移交！的其他业主委员会成！员可以请求物—业所在地《公安机？关协：助移交？ 《 第四十三条—。　业主委员会因成员！。资格终止等原—因缺员有候补—成，员的由候补》成员按照当选票【数依次递补》经候：。补，成员：递补后仍《低于业？主，大会议事规则约【定组成人数的业主】委员：会应当组织召开业】。主大会会《议补：选   】  ：业主：委员会成《员，决定集体辞职—的，应当在辞职30【日前召？开业主大《会会议重新选举业】主委员会 】 第四十四条—　业主委员会—任期届满60—日前应？当召开业主大—会会议进行业主委员！会的：换届选举《；逾期未《换届选举的适—用本条例第三十【条第四款的规—定 》  ：   ？原业主委员》会应当在《。其任期届满》之日起10》日内将其保管—的财物、档案资【料、：印章等物《品移交新《一届业主委员—会并做好《交，接手续？ 》第四十五条　业【主大会、业主—委员会需《要刻制印章》的应当持本条—例第三十九》条，规定的备案》证明按照国》家有关规定到公安机！关批准的单位刻制】。   【  ：业主大会、》业主委员会》印章应当按照法律、！法规、管理规约、业！主大会？议事规则的》规定使？用 ： 第四十六】条　业？主大：会、业主委员会应当！配合有？关管：理部门与居（村）民！。委员会相互》协，。作共同做好物业管理！区域内的社会管理】。工作：     ！在物业管理》区域内业主大会【、业主委《员会应当积极配合】所在地居《（村）民委》员会依法履行自【治管理职责支—持居（村）民委员会！。开展工作 】 第四十七条　因】物业管理区域—发生变更《等原因导致业主【大会解散的在解散】前，业主大会《、业主委员会应当】在，物业所？在地街道办事处【或，者乡镇人民政府会】同房屋行政主—管部门的指》导监督下《进行财产清算 【 第四十八条！　业主大会筹备组】、业主？委员会及其》成员：。、建设？单位、物业》。服务企业《或者其他管理人【等应：当保守业主》秘密不得披》露业主信息或者将业！主信息？用于与？。物业管？。理无关？的活：动法律、法规另【有规定的《除外： ， 《