》 第【三章 业主、业【主大会及业主委员】会 ：。 第十六条　依！法登记取得房屋所有！权的人为业》主   】 ， 通过诉《讼、：仲裁取得房》屋所有权《。的生效法律文书所确！认，的所有权人》为业主？；继承或者受—遗赠：取得房屋所有权的】自继承或者受遗赠】开始时？继承人、受遗赠人为！业主：；合法建造的房【屋房：屋，的建造人为业主 】     基！于买卖、赠与—、拆迁安置等已经合！法占有？房屋但尚未依—。。法登记取得房屋所】。有权的人在物—业管：理活动中享有业主】权利并承担相应【义务 — 第十七条　业主在！物业管理活》动中享有下列权【利  【  ： （一）按》。。。照物业服务合同【的约定？接受物业服务企业】或者其他管理人提】供的服务《； ：    【 ，（二）提议召开【业主大会《会议并就物业管理形！式，以及有关事项提出】建议：；，    】。 （三）提出制定】和修改？管理规约《、业主大会议事【规则的建《议； ？ ， ：   ？  （四《）参加业主》大会会议行使表决权！；    ！ （五）选举—业主委员会成员【并享有被选举权； ！  》 ，。  （六）监督【业，主委员会的》工作； 》 ：    《 （七）《监督物？业服务企业或者【其他管理《人，履行：物业服务合同—；    ！ （：八）对共有部—分的使用、维护【等情况享有》知情权？和监督？权；   ！  （九）监—督专项维修资—。金的管理和使用【； ： ，     （】十）法律、法规规】定的：其，他权：利， ，。 第十八条】　业：主在物业管理活【动，中应：。当履行下列义务 ！ ？    （一）【遵守：管，理规约、业主大会议！。事规则； 【。。  ？ ，  （二）遵守物】。。业管理区域》内物业共有》部分的使用、公共】。秩序：和环境卫生的—维护等方面》的规章制度》； ：     】（，三）执行业》主大会的决定和业主！大会授权《业主委？员会作出的决定； ！ ？。  ：。   ？（四）按照国家有关！规定交纳专项维修】资金； —  ？ ，。  （五）按照物】业，服务合同的约定交】纳，物业：服，务费；  ！  ： （六）法律、【法规规定的其他义务！ ，     业！主不得以《放弃权利《为由不履行义务 】 《第十九？。条　物业《的，承租人？、借用人等物—。。。业使用人根》据法律、法规、管理！规约、业主大会【或者业主委员—会依法作出的—决，定以及其与业主【的，约定享有相》应权利承担相应【义务 ？ 《第二十条　物业【管理区域内的业主】可以设立《业主大会选举业主委！员，会未设立业》。主大：会，的由业主共同履行】业主大会、》业主委员会》职责 《   》  业主大》会由物业管理区域内！。的全体业主组成【代，。表和维护全体业【。主在物业管理活【动，中的：合法权益 —。     【一个物？业管理区域内只能】设立一个业主大会】 第—二十一条《　物业管理区域内符！合下列条件》之，。一，的可：。。以召开首次业主【大会会议 ！    （一—）交付使《用的：房，屋，专有部分面积—达到建筑物总面积】5，0%以上； 【    — （二？）交付使用的—房屋套数达到—总，套数：50%以上； 【 《    《（三：）首套房屋交付使】用已满？。两年且交付使用的房！。屋套数达《到总套数25%以上！； 《     （四）！物业服务企业在前】期物业服务》。合同期限内依法解除！合同或者前期物业服！务，。合同期限即将—届满   ！  建设《单位应当自前款第一！项，至第三项规》定的条件具备—。。。之日：起30日内将房屋】。交付使用情况书【面报告？物业所在地街道【办事处、乡镇—人民政府和县级【房屋行政主管部门街！道办事处、乡—镇人民政府应—当自收到《报，告之日起10日【内，在，物业管理区域内予以！公告 ？ ： 第二十二—条　符？合首次业主大会【会议召开条》。件业主书面申—请街道办事处、【乡镇人民政府组成业！主大会筹备》组，的街：道办事处、乡—镇人民政府应当自收！到申请之日起60日！内会同县级房屋行政！主，。管部门？负，责组织、《指导成立首次业主】大会筹备《组业：。主大会筹《备组由？业主：代表、建设单位代】表、街道办事处【或者乡镇人民政府】代表、居（村）民委！员会代表等组—成人数？应为7人以上单数】其中业？主代表所占比例【不得低于筹》备组总？人数的1/2筹备组！组，长由街道办事—处或者乡镇人民【。政府代表担任—  —   筹备组成员名！单及基本情况应【当自确定之》日，起3日内在》。物业管理区域内公】示 第【二十三条　物业服】务企业应《当，协，助业主大会筹—。备组开展工作—向业主？大会筹备组提供业主！清册：及通讯方式、—物，业管理状况等—文件资？料， 》  ：  建设单》位、物业服务企【业不得？。妨碍业主大会筹备】。组开展？工作 》 第？二十四条　》业主大会筹备—组负责首次业—主大会会议召—开，的下列筹备工作【 ，     （！一）确定首》次业主？大，会会议召开的—时间、地点、内容和！形式；？ ？     （【二）拟定管理—规约草案和》业主大会《议事规则《。草案； —    》 （三）确认业主身！份、业主人数和业主！。专有部？分面积；《  —   （四）拟定业！主委员会《选举办法草案提出】候选人建议》名单；？ 》    （五）依法！确定首次业主—大会：。会议表决规则； ！。     【（六）召开首次【业主大会会议的【其他准？备工作 》    — 前款规《。定内容？筹备：组应当在《首次业主大会会议召！。开1：5日前以书面形式】在，物业管理区域内【公示业主对业主【身，份、专有《部分面积提出异【议的：筹备组应当》予以复核并告知异议！人复核？。结果 》 第二十五条【　业主？。大会筹？备组应当《自组成之日》起3个月《内组织？召开首次业主大会】会议  】   首次业—主大会？会议议？程应当首先表决业】主大会？议事规？则会议按照表决【通过的业主大会议事！规则的规定召开 ！  《。   业主大—会自首次业主大会】会议有效召开之日起！设立 《 第二十六条　！业主大会《决定下？列事项需《要办：理相关手续的由【。业主委员《。会依法办理 —    【 （：一）制定和修改管】。理规约及《业主大会议事—规则；  ！   （二）选举业！主委员？会，或者更换《业主委员会成员【； 》   ？  （三）业主大会！、业主委员会的【。工作经费《以及业主委》员会成员的》工，作补贴； 》 ，     （四！）实施委《。。托管理或者自行管】理； —。     （—五）选聘和解聘物】业服：务企：业或者其他管—。理人；  ！   （六）筹集】和使用专项》维修资金； 】。     （【七）改建、》重建建筑物及其附】。属，设施； 】    （八）改变！共有部分的》用途、利用》共有部分从事经【营性活动、处—分共有部分； 】   》  （九）》业主：大，会依法决定或者管理！规约依法确》定应当？由业主共同》。决定的？事项： 》    决》定前款第六》项和第？七项规定的事项【应当经专有部分占】建筑物总面积2/】3，以上的业主且占总】人数2/3以上【的业主同《意；决定《前款其他事项应当经！专有：部分占建筑物总面】积过：半数：。的业主？。且占：总人数过半数的业主！同意 第二！十七条　物业管【理区域内幢、单【元等特定《范围内的业主在不】。损害该？特，定范：围之外其他业主合法！权益的？前提：下根据？管理规约的》约定可以共同—决定下列《事项：  —   （一）—对该范围内的—共有部分进行维【修，。、，更新：、改造； ！。  ： ， （二）《就该范围内的共【有部：分筹集和依法使用住！宅专项维修》资金 》     特【定范围内的业—主决：。定前款规定的事项】应当经专有部分占】所在幢、单元等【特定范围建》筑物总面《。积2/3以上—的业主且占总人数2！/3：以上的业主同—意 第【二十八条　管理规】约应当对有关—物业的使《用、维护、管—理业：主的共同利益业主】应当履行的义务【违反管理规约—应，当承担的责任等事项！依法作出约定 ！。。     制【定，。管理：规约应当尊重社会】。公德不得违反法律、！法规的规定和损害】。社会公共利益—    】 管理规约对全【体业主具有约束力 ！ 第二—十九条　业》。主大会议事》。规则应当就业主大】会的议事方式—、表决？程序、业主委—员，会的组成、成员任】期等：事项：作出约定并可—。。。以，约定业主委员会候】补成员的设立、【缺席业主表决—权计算规则等事【项 ？ 第三十条　业！主大会？。会议：分为定期会议—和临时会议 ！     业主【。大会定期会》议应当按照业主大会！议事：规则：的，约定召开 》   —  有下列情形之一！的，业主委？员会应当组织召【。。开业：。主大会临时》会议 ？     】（一）经占总人数】20%以上的业主提！议； 《。。 ：     （二）】业主：。委，员会成员缺员需要补！选的； 》。  《   （三）业主委！员，会决定？集体辞？职需要重新选举业主！委员会的《；   】  （四《）物业服《务合：同期限届满前需【要重新？选聘物业服务企业或！者其他管理人—或者：需要对原物业服【务合同？主要事项进》行变更的； ！     （五【。）发生重大事故或】者紧急事件》需要及时处》理的； 】    （六）法律！、法规？、管理规约及业主大！会议事规则》规定的其《他情形  ！   业主》委员会？不按：照，第二款、第三款规定！组织召开业主大会】会议的街道办—事处、乡镇》人民政府应当责令业！。主委员？会限期组《织召：开；：业主委员会逾—期仍不？组织：召开的业主可以请求！街道：办事处、乡镇人民】政府组织《召开街道办》事处：、乡镇？。人民政府应》当在接到请求之日】起30日内》组织召开 ！。第三十一条　业主大！会会议可以采用集体！。讨论：、书：。面征求意见以及【业主大会《议事规？则约定的其他形式召！开但应当有物业【管理区域内专有部分！。占建筑物总面积【过半数的业主且【占总人？数过：半数：的业：主参加 —。     采用书！面形：式征求意见的—业主委员会》应当将征求意见书送！达，业主涉及表决事项】。的征求？。意，见书应当载》明表决事项由业主】。签收并？按照业主《。大会议事规则的约定！行使表决权不—能送达的可》以将征求意见书【的内容在物业—管理区？。域内便于《业主知晓的》显著位置《进行公示由业—主在公示期限内【到公：示指示地点》行使：表决权？书面征求意见的结果！。应当在物业管理【区域内便《于业主知晓的—显著：位置公示公示期限】不得低于7日业主】有权查？阅相关资料 ！     业主委托！他人参加业主—大会会？议的：应当出具委托书【载明委？托事项、委托权限】及期：限 ？ 第三十—。二条：　召开？业主大会会议业主委！员会应当在》召，开15日《前将会议的时—间、：地点、？形，式、议题《、议程等内容在物】业管：理区域内便于业主】知晓的显著位置公示！  —。   ？发生重大事故或【者紧急事件需要【召开临时会议的【可以根据《实际情况在7—日内公？示、召？开， ？ 第三十三条【　业主？大会会议采用记名投！票方式表决但业主大！会议：事规则另有约—定的：除外 —     任何【人不得伪造业主【选票、表决票、业】主签名或者》委托书业主委员会】应，当妥善保管选—。票、表决票和委【托书以备《查询 第】。三十四？条　业主大会议【事规则可以约—定业主大会会议经】有效召开与会业主】就会议事项》形成多数决议但未】达到本？条例第二十六条第】二款规定的由—缺席业主补》充，表决经补充表决仍未！。达到要求的最终缺席！业主的人数和相应】的专有部《分，面积：直接：。计，入行：使表决权的业主多】数，人数和多数面积之】内 第三十！五条　业主》委，员会执？行业主大会决定的】事项依法履行下列职！责 》。     （一）召！集业主大会会议报告！物业管理实施情【。况，； —    （二）【业主大会决定委托管！理时代表业主与业】。主大：会选聘的物业—服务企业或》者其他管理人签【订物：业服务合同； 【   —  （三）收—集和：了解业主、》。物，业使用人《的意见和建议监【督和协助物业—。服务合同的履—行；： ， 《    （四）【监督管理规》约的实施；》     ！。（五）调解物业使用！和，维护中？。的纠纷； 》 《。   ？ （：六）法律、法—规以及业《主大：会，赋予的？其他职？责 第【三十：六条　业主委员【。会成员应当符合下列！条件 【    （》一）本物业管理区域！内具有完《全，。民事行为能》力的业主业主为【单位的？应当：为单位授权的—自，然人代表； —   —  ：（二）遵守法—律、法？规和管理规约—； — ，。   （三）热心】公益：事，业，责任心强具有较【强公信力《和组织能力； ！     （【四）具有与履行【职责相适应》的工作时间； 】   》。  （？五）本人《及，其近亲属未在本物】业管理区域内从事物！业服务； 》     （！六）管？理规约或者业主大会！议事规则约定的其他！条件   ！  符？合前款第二项—至第六项《。规定的条件合法【使用业主《房屋并具有完—全，民事行为能力的业】主直系亲属、与业主！共同生活的监护人是！否可：以当选为业主委【员会：成员由？管理规约或》者业主大会议—事规则约定 ！     》业主大会议事规【则约定设立业主委】员会候补成》员的候补成》员的资？格条件适用本条规】定 《 第三《十七条　业主—。委员：会成员应当遵守【法律、法规、管理】规约：和业：主大会议事规则【。。不得有下列行为 】。 ？     （一）挪！用、侵占业主共【有财产； — ，  ？ ，  （？二）非法索》取、收受建》。设单：位、物？业服务？企业：或，者其他管理人及有】。利，害关：系业：。主提供的利益或者报！。酬； — ，。。    （》三）利用职》务之：便要求物业》服务企业或者其【他管理人减免物业服！务费：；   】。  （四）其他有】损业主共《同利益或者可能影响！其公正履行职—。责的行为 】 ，。第三十八条　业主委！员会应？当自选举《。产，生之日起3日内召开！首次业主委员会会议！按照业主大会议事】规则的约定》在业主委员会成【员中选？举主任、副主任明确！业主委员会成员【。职责 第三！十九条？　，业主委员会应当自】。选举：产生之日《起30日内》将业主大《会，成立情？。。况、管理规约—、，业主大会议事—规则：以，及业主委员会成员】、候补成员基本情况！等材料向物业所【在地房屋行政主【管部门备案》房屋行政主管部门应！当将备案《情况及时书》面告：知相关街道办—事处：或，者乡镇人民政府 ！     物】业所在？地房屋行政主管部】门应当自收》到前款规定材—料之日起1》0日：内向业主委员会【出具备案证明 】    — 备案的《有关事项发生变更的！应当重？新备案 —。 第四十条　业主！委员会？会议应当按照业【主大会议事规则的约！定定期召开》经，1，/3以上业主委【员会：成，员提议或者业主【委，员会主任《认为有必要》的应当及时召开业主！委员会会议 】 ：  ： ， 业主委《员会会议由业—主，。委员会主任》。。召集并主《。持业主？委员会？主任因故不能召集】或者：主持：会议的？可以委托业主—委员会副主任召集或！者主持  ！  ： 业主委员会—会议应当有过半数】的成员出席方可【举行作出决》议必须经全》体成员？过半数以上同意业】主委员？会候补成员列席业】主委：员会会议不具有表】决权业主委员会应】当，自作出决定之日【起3：日，内将决定《内容在物业管理【区域：内公：示   】  业主《可以查阅业主委【。员会会议《资料并有权向业主委！员会提？出询问业主》委员会应当予以答】。复 第四十！。一条　业主大会、】。业主委员会》作出：的有关物业管理【。的决定对全体—业主具有约束力【  —   业主大会【、业：主委：员，会作出的决》定，。违反法律、法规的物！业，所在地街道办事处】、乡镇人民政府或】者县级房屋行—政主管部门应当【责令改？正，或，者撤销并通告—全，体业主 》。 ？    《业主认为业主大【会、：业主委员会作出【的决定侵害其合法权！益，的，可以请求人民法院予！以撤销但《在人民？。法院作出生》效判决之前》不，影响：业主大会、》业主委员会决定的】约束力 第！四十二条　业主【委员：会成员因物》业转让或者灭失【等，。原因丧失《。业主身份、被—判处刑？罚，。、死亡、失踪的其】。成员资格自行终【止 ： ：   《  业主委员会成员！任职期间《出现管理规》。约、业主大会议事规！则约定的资格终止情！形的按照管理—规约或者《业主大会议事规【则，的，约，定终止其成员资格 ！   —  资格终止的【业主：委员会成员应当【自终止之日起3【日内将其保管的财】物、档案资料、【印章等物品》移交：业主委？员会拒不移交的其】他业主委《员会成员可以请【求物业所在地公安】机关协助《移交 《 第四十三条　！业主委员会因成员】资格终？止等原因缺员有候补！成员的由候补成【员按照当选票—数依次递《补经候？补成员递补后仍【低于业？主大会议事》规，则约定组成人—数的：业主委？员会应当组织召开业！主大会会《议补选 《  》  ： 业主委员会—成员决？定集体辞职的应当在！辞职30《日前召开《业主大会会议重新选！举业主委员会—。 第四【十四条　业》主，委，员会：。任期届满60日【前应：当召开业主大会会】议进：行，。业主委？员会的换届选举；】。逾期未换《届选：举的适用本条—例第三十条第四款】的规定  ！。   原业主委员会！应当在其任期届满之！日起1？0日：内，将其保管的财物、】档案资料、印—章等物品移交新一】届业主委员会并做好！交接手续《 第四十】五条　业主大会、业！主委员？会需要刻制印—章，的，应当持本《条例第三十九条规】定的备案证明—按照国家《。有，关规：定到：公安机关批》准的单位刻制 ！     业【主大：会、业主委》员会：印章应当按照法律】。、法规、管理规【。约、业主大会议事】规则的规定使—用 第四】十六条　业主大会】。、，业，主委员会《应当配合有关管理部！门与居（村）民【委员：。会相互协作共同做好！物业：管理区域内的社会管！理工：作   】  在物业管理【区域：内业主大《会、业主委员会应当！积极配合所在地【居（村）民委员【。会依法履行自治【管理：。职责支持《居（：村）民委员会—开展工作 — 第四十七条】　因：物业：管理区域发生变更】等原因导致》业主：大会解散的》在解散前业主大【会、业主《委员会？应当在物业》所在：地街道办事》处或者乡镇人民政府！会同房屋《行政主管部门的指导！监督下进行》财产：清算 ？ ？ ，第四十八条　业【主大：会，。筹备组、业主委员】会及其成员、建设】单，位、物业服务企业】或，者其他管理人—等应：当保：守，业主秘密《不得披露业主信息】或者将业主信—息用于与《物业管理《无关的活动法律、法！规另有？规定的除外 ！ ，