！ 第三章》 业主、业主大会及！业，主委员会《 ？ 第：十六条？　依法？登记取得房屋所有权！的人为业主 【     通】过，诉讼、仲裁取得房】屋所有？权的生效法律文书所！确认的所有权—人为业主；》继承或者受遗赠【取得房？屋所有权的自继承或！。者受遗赠开始时继承！人、受遗赠人为业主！；合法建造的—房屋房？屋的建造人为业【主    ！ 基于？。买卖、？赠与：、拆迁安《置等已经合法占有】房屋但尚《未依法登记取得房屋！所有权的人在物业】管理活动中享有业】。主权利并承担相【应义务 》 ， ：第十七条　业主在】物业管理活》动，中享有下列权利 ！     （一！）按照物业服务合同！的约：。定接受物业服务企】业，或者其他《管理人提供的服【务；  】   （二》）提议召开业主大会！会议并就《。物业管理形》式以及？有关事项提出建议；！ ：   》  （三）》提出制定《和修改？管理规约《、业主？。大会议事规则的【建议； 《。     】（四）参加业主【大会会议行使表【。决权； 《  》   （《五）选举业主委【员会成员并享有被选！举，权；   ！  （六）》监，。。督业主委员》会的工？作；  】   （《七）监督物业服务企！业，或者：其他：管理人履行物业服务！合同：。； —    （八—）对共有部》分的使用、》维，护等：情况享有《知，情权和监督权—。。； 《    》 （九）监督专项】维修资金的管—理和使用； 】  ？   （十）法律】、法：。规规定？的其他权《利 ： 第十八条　！。业主：在物业？管理活动《中应当履行下列义】务 —    （》一）遵守管理规约】、业主大会议事规】则； 《     （二！）遵守物业管理区】域内：物业共有《部分的使用、公共秩！序和环境卫生的【维，。护等方？。面的规章《制度； 】   ？ （三）执》行业主？大会：的决定和业主大会】授权业？主委员会作出—的，决定； — ：    《（四）按照》国家有关《规定交纳专项维修资！金；  】   （五）按照物！业服：务合同的约定交纳物！业服务费《； ：   —。  （六）法律、】法规规定的其他【义务 —     业主不】得以放弃权利为由】不履行义务》 第十九条！　物业？。的，承租人、《借，用人等物业使用人】根据法律、法规、】。管理规约、》业主大会或者业【主，委，员会依法作出的【决定以及其与业主】的约定享有相应【权利承担《相应义务 — 第二十条　物！业管理区域内的业主！可以设立业主大会】选，举业主委员会未【设立业？主大会的由》业，主共：同履行？业主大会、业主【委员会职责 —   —  业主大会由物业！管理区域《内，的，全体：业，主组：。成代表？和，。维护全体业主在物】业管理活动中—的合：法权益？ ，     一！个，物，业管理？区域内只能设立一个！业主大会 ！第二十一条　物业管！理区域内符合下【列条件之一的可以】召开首次业》主大会会议 —  》  ： （一）交付使用的！房屋专有部》分，面积达到《建筑物总面积50%！以上； 【     （二【。）交付使用》的房屋套数达—到总套数5》0，%以上； 》   —  （三）首套房】屋交付使用已满【两年：且，交，付使：。用的：房，屋套数达到》总套数？25%以上；—。 》   ？ （四？）物业服务企—业在前期物》业服务合同期限【内依法解除合同【或者前？期物业服务》合同期限即将届满 ！ 《    建设—单位应当《自前款第一项—至，第三项规《定的条件具》备之日起30—日，内将房？屋交付？。。使用情况书》面报告物《业所在地《街道：办事：处、乡镇人民政【府和县级《房屋行政主》。管部：门街道办事处—、，乡镇人民政府—应，当自收到报告之日起！10日内在物业管理！区域内予《以公告 】第二：十二：条　符合首次业【主大会会议召开条】件业主书《面申请街道办—事处、乡镇人—民政府组成业主大】会筹备组的街道办】事处、乡镇》人民政府应当自收】到，申请之？日起60日内会【同县级房《屋行：政主管部门负责组】织，。、指导成《立首次业主》大会筹备组业—主，大会筹备《组由业？主代表、《建设单位代表、街】道办事处《或者乡镇《人民：政府代表、居—（村）民委员—会代表等组成—人数应为7》。人以上单数其中【业主代？表所占比例不得【。低于筹备组总人数】的1/2筹备—组组长？由街道办事处或者】乡镇人民政府代表】担任 —     筹备组】成员名单及基本情况！应当自确定之日起3！日内在物业管—理区域内《公示 ？ 第二十【三条　物业服务企业！应当协助业主大会筹！备组：开展工作向业—主，大会：筹备组提《供业主清册及通讯方！式、物业管理状况】等，文件资？料 》     建设单位！、物：业服务企《业不得妨碍业主【大会筹备组开展【工作 — 第二十四条　业】。主，大会：筹备组负责首次业】主，大会会议召开的【下列筹？备工作 【    《 （一）确》定首次业主大会会】议召开的时间、【。地点、内容和形式；！    】 （二）拟定管【理规约草案和业【主大：会议事？规则草案； —。 ：。     （三）！确认业主《。身份：、业主人数和业主】专有部分《面积；？ ， ，     （四！）拟定业主》委员：会选举办法草—案提出候选人建【议，名，单；  】   （五）依【法确定首次》业主大会会议表决规！则； 《     （六！）召开首《次业主？大会会议的其—他，准备工作《   【  前款《规定内容《。筹备组应当在首次】业主大会会议召【。开1：5日前？以，书面形式在》物业管理《区域：。内公示？业主对业主身—份、专有部分面【积提出异议》的筹备组应当—予，。以复核并告》知，异议人复《核结果 】第二十五《条　业？主大会筹备》。。组应当自组成—之日起3个》月内组织召开首【。次业主大会会—议 —    首次业【主大会会议议程应当！首先表决业主大【会议事规《则会议按照》表决通过的》业主大会议事规【。则的规？定召开？ ？     业主大！会，自首次？业主大会会议—有效召开之日起设】立 第二十！六条　业主大会决定！下列事项《需，要办理？相关手续的由业主委！员，会依法？办理 《  《 ，  （？一）制定《和修改管理规约及业！主大会议事规—则，； 《     —（二）选举业主委员！会或者更换业主委】员会成员； 】 ：    （三—）业主大会》、业主委员会的工】。。作经费以及》业，主委员？会成员的《工作补贴； 【  《   （四）实施】委托管理或》者自行管理； 】   》  （五《）选聘？和解聘物业服务企】业或者其他管理人】； ？     （六！），筹集和？使用专项《维修资金；》 《     （—七，）改建、《重建建筑物》及其附？属设施； 】。     （八【）改变？共有部分的用途、利！用共有？部分：从事经营性活动、】处分共有部》分；： ，。 《    （九）业主！大会依法决》定或者？管理规约依法确定】应当由业主共—同决定的事项 ！ ： ，   决定前款第六！项和第七《项规：定的事项《应当：经专有？部分占建筑》物总面积2/—3以上的业主且占】总人数2/3以上的！业主同意；决定前】款其他事项应当经专！有部分？占建筑物总面—积过半数的业主且】占总人数过半数的】业主同意 》 第二—十，七，条　物业管理区域内！幢、：。单元等特定范围内】的，业主在不损害该特】定范围之外》。其，他业主合法权益的】前提下根据》管理规约的》约定：可以：共同决定下列事项】 》    （》一）对该范围内的】共有部分进行维【修、更新、改造； ！    【 （：二）就该范围内【的共：有部：。分，筹集和？依法使用住宅专【项维修资金》 ？     特定范！围内的业主决定前】款，规，定的事项应当经【专有部？分占所？在幢、？单元等？特定范围建筑物总】面积2/《3以上的业》。主且占总《人数2？/3以上的业主【。同意 【第二：十八：条　管理规约—应当对有关物业的使！用，、维护？、管理业主的—共同利益业》主应当履行的义务】违反管理规约—。应当承担的责—任等：事项：依法作出约定— 》    制》定管理规约应—。。当，尊，重社：会公德不得》违反法？。律、：法规的规定和损【害社会公共利—益   】  管理规约对全】体业主？具，有约束力 》 《第二：十九条　业主—。大会议事规则—应当就业主大会的】议事方式、》表，决程序、业》主委员会的组成【、成：员任期等事项作【出约定并可以—约定：业主委员会候补成】员的设立、》缺席业主表决权计】算规则等事项 【 第三—十条　业主大会会议！分为定期会议—和，。临，时会议 》。。     业主！大会定期会议应当】按照业主大会议事规！则的约定召开 】     【有下列情形》之一的业主委—员会应当组织召开】业主大？会临时会议 】    》 （一）经占总人数！20：%以上的业》主提议； ！    （二—）业主委《员会：成员缺员需要—补选的；《。    】。。 ，（三）业主委—员，会决定集体辞职需要！重新选？举业：主委员会《的； 《   》  （四）物业【服务合同期限—届满前？需要重新选聘—物业服务企业或者】其他管理人》或，者需要对原物业服务！合同主要《事项进行变》更的； 【  ：   （五）发【生重大事《故或者紧《急事件需要及—时处理的；》 》    （六）法律！、法规、管理规约及！业主大会议事—。。规则规定的其他情】形   】  业主委员—。会不按照《第二款、第三款【规定组织《召，开业主？。大会会？议的街道《办事处、乡镇人民政！府应当责令业—主委员会限期组织召！开；业主委员—会逾期仍不组—织召开的《业主可以《请求街道办事—处、：乡镇人？民政府组织召开【街道办事《处、：乡镇人民政府应【当在：接到请求之日起3】0日内组织召—开 》 第三十一》条　业主大会会议可！以采用集体讨—论、书面征》求意见以《及业主大会议事【规则：约定的其他》形式召开但应当【有，物业管理区域内专有！部分占建《筑物总？面，积过半？数的业主且占总人数！过半数的《。业主参加 》     采！用书面？形式征求《意，见的业主《委员会应当将征【求意见书《。送达：业主涉及表决事项】的征求意见书应【当载明表决》事项由业主签—收并按照《业主大会议事规则】的约定行使》表决权不《能送达的可以将征】求意见书《的，内容：在物业？。管理区域内便于【业主知？晓的显著位置—进行公示由业主在】。公示期限内到—。公示：指示：地，点行使？表决权书面征求【意，。见的结果应当在物】业管：理区域内便于业【。主知晓的显著—位置公示公示期限不！得低于7日业主【。有权查阅相关—资料 ？。 《    业主—委托他人参加业主】大，。会会议的应当出具委！托书：载明委托事》项、委？托权限及期限 【 第三十二】条　召开业主大【会会议业主委员会应！当在召？开15日《前，将会议的时》间、地点《、形式、《议题、？议程等内容在—物业管理区域—内便于业《主知晓的显著—位置公示 》   —。  发生重大—事故或？者紧：急事件需要召—开临时会议的—可以根？据实际情况在7日】内公示、召》开 第三十！三，。条　：业，。主，大会会议采用记名】投票方？式表决但业主大会议！事规则另《有约定的除外 】    — ，任何人不得伪造【业，主选票、表》决票：、业主签名或者委托！书业主？委员会应当妥善保】管，选票：、表决票和》委托书？以备查询 】 第三十四条—　，。。业，主大会议《。事规则可以约定业】主大会会议》经有效召开与会业主！就会议事项》形成：多数：决议：但未达到《本条例第二十六【条，第二款规定的—由，缺席业主补充表决】经补充？表决仍未《达到要求的》最，。终缺席业《主的人？数和相应《的专有部分面积【直接计入行使表【决权的业主多数人数！和多数面《积之内 】第三十？五条　？。业主委员会执行业】主大会？决定的事项依法履】。行下列职责 【     （】一）召集业主—大会会议报告物业】管理实施情况—； ？。     【（二）业主大会决】。。定委托管理》时代表业《主与业主《大会选聘的》物，业服务企业》或者其他管理人签订！物业服务合同； ！     【。（三）收集和—。了解业主、物业【。。使用人？的意见和建议监督和！协助物业服务合同】的履行；《     ！（四）监督管理【规约的实施； 】。 ，   《  （五）调解物】业使用和维护中【的纠纷；《   【  （六《）法律、法规—以及业主大会—赋予的其他职责【 第三【十六条？。　业主委《员会成员应当符【合，下列条件《     ！（一）本《。。。物业管理区域内具】有完全民事行为能】力的业主业主为【单位的应当》。为，单位授权的自然人】代表；？ ， ：     （【二）遵？守法：。律、法？规和管理规约；【 《  ：   ？（三）？热心公益事业责任心！强具有？。较强公信力和组【。织能力； 】 ，    （四）【。具有与履行职责相适！应的工？作时间； 【。。     —（五）本人及其近亲！。属未在本物业管理区！域内从事物业—服务：；   】  ：（六）管理》规约或者《业主大会议事—规则约定的其—他，条件 —     符合前】款第二项至第—六项规定的》条，件合法使用业主【房屋并具有完—全，民事行为《能力的业主直系亲】。属、与业《主共：同生活的监护人是否！。可以：当，选为业主委员会成员！由管理规约或者业主！大会：议，事规则约《定 ？     【业主大会《议事规则约》。定设立业《主委员会候补成【员的候补成员的【资格条件适用—。本条规定《 第—三十七条《　业主委员会成员】应当遵守《法律、法《规，、管理规约和业主大！会议事？规则不得有下列行为！ ， ，。   》  （一《）挪用？、侵占业主共有【财产；  ！   （《二）非法索》取、收受建设单【位、物？。业服：务企业或《者其他管理人及有利！。害关系业主》提供的利益或者【报酬：； 《     —（三：）利用职务之便要求！。物业服务企》业或者其他》管理：人减免物业服务费】；  【   （四）其【他有损业主共同利益！或者可能影响其公正！履，行职：责，的行为 — 第三十八条　业！主，委员会应当自选【举产生之日起—3日内召开首次【业主委？。员会会？。议按照业主大—会，议事规？则的约定《在业主？委员会成员》中选：举，主任、副主》任明确业主》委员会成员职责 ！ ， 第三《十九条　业主委员】会应当自选举产【生之日起3》0，日内将业主大—会成立情况、管【理规约、业主大【会议事规《则以及业主委员会】。成员、？候补：成，员基本情《。况等材料向》物业所在地房—屋行政？主，管部门备案》房屋行政主管部门应！当将备案情况及时书！面告知？相关街道办事处或】者乡镇？人民政府《 ，    【 物业所在地房【屋行政主管部—门应当自收到前【款规：定材料之日》起10日《内向业？主委员会出具备案证！明，  —   备案的—有关：事项发生变更—的应当重新备—案 第【四，。十条：　，业，主，委员会会议》应当按照业主大会】议，事规则的约定定期】召开经1/》3以上业主》委员会成员提议或】者业主委《员会主任认为—有必要的应当及【时召：开业主委员会—。会议 — ，   ？。 业主委员会会【议由业主委员—。会，主任召集《。并主持业主委—员会主任因故不能】召集或者主持会议的！可以：委，托，业主委员会副主任】召，集或：者主持  ！   业主》委员：会会议应当有过【半数的成员》出席方？可举行作出决议必须！经全体成员过半数】以上同意《业主委员会》候补成员《列席业主委员会会】议不具有《表决权业主委—员会应当自》。作出决定之日—起3日内将决定内】容在物业管理区域内！公示 《   》。。 ， 业主可以查阅【业主委员会》。会议资料并有—权向业？主委员会提出询【问业：主委员会应当予以】答复 》 第四十一条　业！主大会、业主委【员会作出《的有关物《业管理？的决定对全体业【主具有约束力 【     】业主大会、业主【委员会作出的—决定违反法律—、法规的物业所在地！街道：办事：处、：乡镇人？民政：府或者县级》房屋：行政主管部门应当】责令改正或者—撤销并通告全—体业主 】    业》主，。。认为业？主大会？、业主委员》会作出的决定—侵害：其合法权益的—可以：请求人民《法院予以撤销但在】人，民法院作出》生效：判，决之：前不影响业主—大会、业主委员【会决定的《约束力 《 ， 第四》十二：条　业主委员会成】员因：物，业转：让或者灭失等原因丧！失业主身份、被判处！刑罚、死亡、失踪的！其成：员资格自行终止 】     】业主委？员会成？员任职期间出现【管理规？约、业主大》会议：事规则约定的资格终！止情形？的按照？管理规约或者业主大！会议事规则的约【定终止？其成：员资格 —  ？ ，  资格终止—的业主委员会成员应！当自终止之日起3日！内将其保《管，的财物、档案资料、！印章等物品》移交业主委员会【拒不移交的》。其他业主《委员会成《员可：以请求物业所在【地公安？机，。关协：助移：交 第四】十三条？　业主委员会因成】员，资格终止等》原因缺员《。有候补成员的由候】补成员按照》当选票数依》次递补经候》。补成员递《补后仍低于业主大】会议事规则约定组】成人：数的业主委员会应当！组织召？开业主大《会会议补选 【 ？    业主委员】。会成员决定集体辞】职的应当《在辞职30日前召】开业主大《会，会议重新选》举业主委员会— 第—四十四？条　业主委员会任期！届满6？0日前应《当召开业主大会【会议进行业主委【员会的换届选举；】逾期未？换届选举的适用本条！例，第，三十条第四款的规定！ ：。。     原业！主委员会应》当在其任《期届满之《日起1？0日内将其保管【的财物、档》案资料、印》章等物品移交新一届！业主委员会并做好交！接手续？。 第—四十五条　业—主大会、业主委员会！需要刻制印章的应】当持：本条例第三十九条规！定的备案证明按照国！家，。有，关规定？。到公安机关》批，准的单位刻制 ！    》 业主大会》、，业主委员会印章应当！按照法律、法规、】管理规约、业主【大会议事《规则的规定使用 】 第四十六条！　业主大会、业【主，委员：会应当配合有关管】理部门与居（村【）民委员《会相互？协作共同做》好物业管《理区域内的社—会，管理工作 【     在物业！管理：区域内业主大会、业！。主委：员会应当积极配合】所在地居（村）民委！员会依法履行自治】管，理职责？支持居（村）民委员！会开：展工作 】。第四十七条　因物业！管理区域发生变【。更等原因导》致业主？大会：解散的在解散前业】。主，大，会、业主委员—。会应当在《物业所在地》街道办事处或者【乡镇人民政府会同】房屋行政主》管部门的指导监督】下进行财产清算 ！ ： 第四十八》条　：业主：大会筹备组、业主】委员会及其》成员、建设单位、物！业服务企《。业或者其他管理【人等应？当，保守业主秘密不得披！。露业主信息或者【将业主信《息用于与物》业管理无《关的活动法律、法】规另有？规定的除外 ！ ，