【 ， 第三章 【业主、业主大会及业！主，委员会 【第十六条　依法【登，记，取得房屋所有权【的人：。为业主 】。  ：  通过诉讼、仲裁！取得房屋所有权的】生效法？律文：书所确认的》所有权？人，为业主；继》承或者受遗赠取得】房屋所有权的自继】承或者受遗》赠开始时继承—人、受遗《赠人为业主；合【法建造的房屋—房屋：的建造人为》。。业主 —     基—于买卖、赠与、拆】迁，安置等已经合法【占有房屋《但尚未依法登记取得！房屋所有权》的人在物业管理活】动中享有《业主权利《并承担相应》义务 【第十七条　业主在物！业管理活《动中享有《下列权利 】     （一）】按照物业服务—合同的约《定接受物业服务【企业或者其》他管理人提》供的服务； ！ ，    （二—），提议召？开业主？大会会议《并就物业《管理形式以及—。有关事项提出建议】； 《    》 ，（三）提出制—定和修改管》理规约、业主大【会议事规则》的建议； 】   ？ ， （四）《参加业？主大会会议行使【表决权； —     （五！）选举？业主委员会成员并】享有被选《举权；  ！   （六）—监督：。。业主委员会的工作；！。 ， ？     （—七）：监督物？业服务企业或者其他！管理人履行物业【服务合同；》     ！（八）对《共有部分的使用、】维护：等情：况享：有知情权和监督权】；   】  （九）监督专项！维修：资金的？管理和使《用； 【    （十）法】律、法规《规定的？其他权利 ！第十八条　业—。主在物业管理活【动中应当《履行下列义务— 《    《 （：一）遵守管》理规约、《业主大会《议事规则； 】    》 （二）遵守物业管！理，区域内物业共有【部分的使用、公共】秩序和环境卫生的】维，护，。等方面的规章—制，。度； 【  ：  （三）执行【业主大会的决定【和业主大《会授权？业主：委员会作出的决定】； ？ ：     （四【）按照国家有关规定！交纳专项维修资金；！。 ？。  ？。   （五）—按照物业服务合同】的约定交《纳物业服务费； ！  《   ？（，六）法律、法规【规定的其他义务 ！。 ： ，    业主不得】。以放弃权利为由不履！行义务 【 第十九条　—物业的承《租人、借用人等【物业使用人根据【法律、法规、管【理规：约，、业主大会》或者业主委》员会：依法：作出：的决定以及其与【业主的约定享有【相应权利承》担，相应义务 【。 第二十条　物业！管理区？域内的业主》可以设立业主大会】选举业主委员会【未设立？业主大会的》由业主共同履—行业主？大会：、业主委员会—职，责 《     —业主大会由物业管理！区，域内的全《体业主组成代表和维！护全体？业主在物业》管理：活动中的《合法权益 —     一】个物业管《理，区，域内只能设立一个业！。主大：会 》 ，第二十一《条　物业管理区域】内，符合下列条件—之，一的可以召开首次】业主大会会议— ？ ： ，   （一）交付】使用的房屋专有部分！面积达到建筑物总面！积50？%以上； 】     》（二：）交付使用的—房屋：套数达到总》套数50%以上；】 ，    【 （三）首》套房屋交付使—用已满两年且交【付使用？的房屋套数达—到总：套数25%》以上； — ，     （四【）物业服务》企业在前期物业【服务合同期限—内依法解除》合同或？者前期物业服务合同！期限即将届》满 ？。 ？ ，   建设》单位应当自前款【第一项至第三项规】。定的：条件具备之日—起30日内将—房屋交？付使用情况书面报告！物业所在地街道办事！处、：乡镇：。人民政府和》县级房屋行政主管部！门街道办《事处、乡《镇人民政府应当自收！。到报告之日起—10日内《在物业管理区域【内予：以公告 《 第二—十二：条　符合首次业主大！会会议召开条件业主！书面申请街道—办事处、乡镇人【民政：府组成业主大会筹】备组的街道办事处】、乡镇人民政—府应当自收到申请之！日起60日内会同县！级房屋行政主管部】门负责？组织、？指导成立首次—业主大会筹备组业主！大会：筹，备组由业主代表【、建：设单位代表》、街道办事》处或者乡镇人民政府！代表、居《（村）民委》员，会代表？等组成人数应为7人！以上单数其中—业主代表所占—比例不得低于筹【备组总人数》的1/2《筹备组组《。长由街道办事—处或者乡镇人民【政府代表担任 【 ：     —筹备组成《员名单？及基本情《况应当自确定—。之日起3日》内，在物业管理区—域内公示《 第二【十三：条　物业服务—企业应当《协助：业，主大会筹备组—开展工作向业主大会！筹备组提供》。业主清册及通—讯方式、物业管理状！况等文件资料 】 ：     建设单位！、，物业服？务企业不《得妨碍业主大会筹备！组开：展工作 第！二十：四条　业主》大会筹备组负责首次！业，主大会会议召开【的，下，列筹备？工作 ？。     （！一）确定首次业【主大会会《议召开的时间、地点！、内容和《形，式，；， ？   《  （二）拟—定管：理规约草案和—业主大会议事—规则草案； 【   》。  （三《）确认业《主身份、业主—。人数：和业主？专有部分《面积； 《   —  （四）拟—定业主？委员会选举》办法草案提出候选人！建议名单《； — ，。   （五）—依法：确定首次《业主大？会会议表决》。规则：； ？    — （六）召开首次】业主大？会会议的其他准备工！作   】  前？款规定内《容，筹，备组应当在首次【业主大会会议召开1！5日前以书面—形式在物业管理区域！内公示业主对业【主身份、《。专有部分《面积提出异议的【筹备组应当》予以复核并告知异】议人复核结果— 《 第二十五条　业主！。。大会筹备组应—当自组成之日起3个！月内组织召》开，首次业主大会会【议   】  首？次业主？大会会议议程应【当首先表决业—主大会议《。事规则会《议按照表决通过的】业主大？会议事规则的规定】召开 ？    【 业主大会自首【次业主大会会—议有效召《。开之日起设立 ！ 第二十六条　】业主大？会决定下列事项需要！办理相关手续的由】业主委员会》依法办理《   【  ：（一）制定和修改】管理规？约及业主大会议事规！则，； ？     （二！）选举业主委员会或！者更换？业主委员会成员；】 》  ： ， ，（三）业主大会、业！主委员会的工作经费！以及业主委员会成员！的工作补贴； 】 ，     （四）！实施：委托管理或者—自行：管理；？  —   （五》。）选聘和解聘—物业服务企业或者】其他管理人； 】     （六！）筹集和使用专项】维修资金； ！。   ？  （七）》改建、重建建筑【物及其附属》设施； —。     （八）！改变共有《部分的用《途、利用共有部分】从，事，经营性活动、处分】共有部分； 【     （】九）业主《。大会依法决定或者管！理规约？依法确定应》当由业主《共同决定的》事项 —     决定前款！第六项？和第七项规定—的事：项应：当，经专有部分》占建筑物总面积2】/3以上的业—主且占？总，人数2/3以上【的业主？同，意；决？定，前，款其他事项应当经专！有部分占建筑物【总面：积过半？数的：业主且占《总人数过半数—的业：主同意 】第二十？七条　物业管理【。区域内幢《、单元？等特定范围》内的业主在不损害】该特定范围之外其】他业主合法权益【的前：。提下根据管理规【约的约定可以共【同决定？下列事项 】     （一）对！该范围内《的共有部分进行维】修、更新、改造【。； 》  ：   （二）—就该范围内的共【有部：分筹集和依法—使用住宅专项维【修资金？ ：     【特定范围内的业主决！定前款规定的事项应！。当经专有《部分占所在幢、【单元等特定范围【建筑物总面积2/】3以：上的业主且占总人数！2/3以上》的业主同意 ！ 第二十《八条　？。管，理规约应《当，对有关物《业的使？用、维护《、管理业主的共同】利益业主应》当履行的义务违反管！理规：约应：当，。承担：的责：任等事项依法作【出约定 】    《制定管理规约—。应当尊？重，社会公德不得违【反法律？、法规的规》。。定和：损害社会公共利益】 ， ，。     管】理规约对全体—业主具有约束—力 第二】十九条　《业主：大会议事规则应当就！业主大会的议事方】式、表决程序、业主！委员会？。的组成、成员任【期，等事项作出约—定并可以约定业【主委员会候补—成员的设立、缺席业！主表：决权计算规则等【事项 》 第三十条　业】主大会？会议分为定期会【。议和临时会议—   【  业主大会定期】会议应？当按照？业主大会议事—规则的约定召—开  【 ，  ：有下：列情形之《一的业主委》员会应？当组：织召开业主大—会临时会《议  【。   （一）经占总！人，数20%以上的业主！提议：；    ！ （二？）业主？委员：会成员缺员需—要补选的《； —  ：  （三）》业主委员会决定集】体辞职需要重—新，选举业主委员会【的； ？   —  （四《）物业？服务合同期限—届满：前需要重新选—聘物业服务企业或】者其他？管理：人，或者需要对原—物业服务合同主要事！。。。项进：行变更的； 【     （五！）发生重大事故【或者紧急事》件需要及时处理的；！。。 ？。  ？   （六》。）法律、法规、【管理规约及》业主大会议事规则规！定的：其他情形 》 ：     业【主委员？会不按照第二款【、第三？款规定组织召开业】主大会？会议的？街道办事处、—乡，镇人：民政府应当》责令业主委员—会限期？组织召开；》业，主委：员，会逾期仍不组—织召开的《业主：可以请求《街道办事处》、乡镇人《民政府组织召开街道！办事处、乡镇—人民政府应当在接到！请，求之日起30日内】组织召开 》 第三—十，一条　业《主大会会《议可以采用集体讨】论、书？面征求意见以及【业主大会《议事规则《。约定的其《他，形式：召开但应当有物业管！理区域内专有部【分占建筑物总面积】过半数？的业主且占总人数过！。半数的业主参加 】 《    《采用：书面形式征求意【见的业？主委员会应当将征】求，意见书送达业主涉】及表决事项的征求】意见书应当载—明表决事项由业主签！收，并按照业《。主大会议《事，规，则的：约定行使表》决权：不能送？达的可以将征求【意见书的内容在【物业管理区域—。。内，便于业主知晓—的显著位置进—行，公示由？业主在公示期限内到！公，。示，指示：地点行使表决权书】面征求意见的—结，果应当在物业管理区！域，内便于业主知晓的显！著位置公示公—示期限不得低于【7，日业：主有权查阅相—关资：料 《     —业主委托他人—。参加业主《大会会议的应当出】具委托书载》明委托事项、—委托权限及期—限 —第三十二条　召【开业：主大会会议业主【委员会应当》在，召开15日前将【会议：的时间、地点、形式！。、议题、《议程等内容在物业管！理区：域内：便于业主知》晓，的显著位置公—。示 《 ，     发生重大！事故或者《紧急事件需要召【开临时会《议的可以根据实际情！况，。在7日内公》示、：召开 》 ：第三十三《条　业主《大会会议采》用，记名投票方式表决】但业主大会议事规则！另有：约定的除外》   【  任何人不得伪造！业主选票、》表，决，票、：业主：签名：或者委？。托书业主委员会应当！妥善保管选票、表】决票和委托书以【备，查询 》 第三十四—条，　业主大会议事规则！可以约定业主大会】会议经有效召开与】会业主？就，会，议事项形成多数决议！但未达到《本条例第二十六【条第二款规定的由缺！席业主补《充表决经补充—。表决仍未达到—要求：的最终？缺席业主的》人数和相应的—专有：部分面积《直接计？入行使表决》权的：业主多数人数—和多数面积之内 ！ 第三十五【条　业主《委员会？执行业主大会决【定的事项依》法履行？下列职责 ！    （一）召集！业主大会会议报告物！业管理实施情况； ！。 《  ：  （二）业—主大会决定委托【管理时代表》业主与业主大—会选聘的《物业：服务企业或者其【他管理人签》订物：业服务？合同； 【    《 ，（三）收《集和了？解业：主、物业使用人的】意见和？建议监督和协—助，物业服？务合同？的履行； 【     —（四）监督管理【规，约的实施； —  》   （五）调【。解物业使用和维【护，中的纠纷； ！   ？。  （六《）法律、法规以及业！主大会赋予的其【他，职责 第三！十六条　业主委员】会成员应《当符合下《列，条件 》  ？   ？（一）本物业管理】区域内具有完—全民事行为能—力，的业主业主》为单位的《应当：为单位授权的自然】人代：。表；  】   （二）遵守法！律、：法规和管理》规约：；  【 ，  （三）》热心公益事业—责任心强《具有较强公信力和】组织能力《；   】  ：（，四）：具有与履行职—责相适？应的工作时间； ！     （五！）本人及其》。近亲属未《在本物业管理区【域内从事物业服【务；   ！。  （六）管理规约！或者：业主大会议事—规则约定的其他【条件 《     【符合前？。款第二项至第六【项规定的条件合法使！用业主房《屋并具有完全—民事行为能力的【业主：直系亲属、》与业主共同生活的监！护人是否可以当选】为业主委员》会成员由《管理规约或者业【主大会？。议事规？则约定 】    业主大会议！事规则约定设立业主！委员会？候补成员《的候补成员的资【格条件适《用本条规《定 第【三十：七条　业主委—员会：成员应？当遵守法律、法规、！管理规约和业主【大会议？事规则不得有—下列行为《 ： ？  ： ， （一）挪用—、侵：占业主共有财—。产，； 》  ：  ： （：二）非法索取—、收受建设单位、物！业服务企业或者其他！管理人及有利害关】系业主提供的利【益或者报酬》； 《     （三）！利用：职务之？便要求物业》服务企业或者—其他管？。。理人：减免物业服务费； ！ ， ，     （四】）其他？有，损业主共同利—。益或者可能影—响其：公正履行职责的【行为 — 第三十《八条　业主委—员会应当自选举产】生，之日起3《。日内召开首次业主委！员会会？议按照？业，主大会议事规则的约！定在业主委员会【成，员中选举主》任、副主任明确业主！。委员会成员职责【 》第三：十，九条　业主委—员会应当自选举产】生，之日起3《0，日内将业《主大会成立情况、】管理规约、》业主：大会议事规则以及】业，主委员会成》员、候补成员基本】情况等材料向物业】所在地房《屋行政主管部—门备案房《屋行政？主，管部门？。应当将备案情—况及时书面告知相】关街道办事处或者】乡，镇人民？政府 —     物业【所，在地房屋行政—主管部？门，应当自收到前款规定！材料之日起》10日内向业主委员！会出具备案证—明 《   《。。 ， 备案的《有，关事项发生》变更的应当重新备案！ 《 第四十条　业主】委员会？。会议应？当按照业主》大会议？事规则？的约定定期召开经1！/，。3以上业主委员会成！员提：议或：者业主委员会主【任认为有必要的【应，当及时？召开业主委》员会会议 》。  》   ？业主委员会会议由】业主委员会主任召】集，。并主：持，业主：委员会主任》因故不能召》集或者？主持会议的可以委托！业主委员会副主【任召集或《者主持？   【  业主委员会【会，议应当有过半数的成！员出席方可举行作】。出决议？必须经全体成员过半！数以上同意业—主，委，员会候？补成：。。员列席业主委—员会会议不具有表决！权业主委员会应当】自作出决定之日起】3日内将决》定内容在《物，业，管理区域内》。公示：  —   业主》可以查阅《业主委员会会—议资料？并有权向业》主委：员会提出《询问业？主委员会应》当予以答《复 》 第：四十一条《　业主大会、业主委！员会作出的有关物业！管理：。的决定对全体业主】具有约束力 ！     业主大】会、：业主委员会》作出的决定违反法律！、法规？的，物业所在地街道办】事处、乡镇人民政府！或者县级房屋行政】主管部门应》当责令改正或—者撤销并通》告全体业主 ！     》业主认？为业主大会、业主】委员会作《。出的决定侵害其合】法权益的可以—请，求人民法院予以【撤销但在人民—法院作出《生，效判决之《前不影响业》主大会、《业主委员会》决定的约束》力 第四十！二，条　业主委员会【成，员因物？业转让或《者灭失等原因丧失业！主身份、被》判处：刑，罚、死亡、失—踪的：其成员资格自—行终止 【     业主委员！会成员任职期间出】现管理规约、—业主大会议事—。。规则约定《的资：格，终止：情形的按照管理规】。约或者业主》。大会议事规则的【约定终止其成员资格！ 》    《资格终？止的业？主委员会成员—应当自终《止之日起3日内将】其保管的财物、【档案：资料、印章等物品】移交业主委员会拒】不移交的其他业主】委员会成员可以【请求物业所在—地公安机关协助移交！ 第四十】三，条　业主委员会因】成员资格终》止等原？因缺员有候补成员】的由候补成员按照当！选票数？依次递补《。经候补成员递补【后仍低于业主大会议！事规则约《定组成？人数：的业主委员会应当组！织召开业主大会会议！补选  】   ？业主委员会成—员决：定集体辞职的应当在！辞职3？0，日前召开《。业主大会会议重新】选举业？主委：员会： 第—四十四条《　业主委《员会：任期届满60日前应！当召开业主大会会议！进行业主委员—会的换届选》举；逾？。期未换届选》。举的适用本条例第】三十：条第四款的规定 ！   》  原？业主委员《。会应当在其任期届满！之日起10日内将其！。保管的财《。物、档案资料、【印章等物品移交新一！届业主委员会并做】好交接手续 【。 ： 第四十五条　业主！大会、业主》委，员会：需要刻制《印章：的应当持本》条例：第三十？九条：规定：的备案证《明按照国《家有：。关，。。规，定到公安机关批准的！单位刻制 — ？   ？ 业：主大：会、业主委》员会印章应当按照法！律、法规《、管理规《。约，、业主大会议事规则！的规定使《用，。。 第四十六！条　业主大》会、业主委员会应】当配合有关管—。。理，部门与居（村）【民委员会相互—协作共同做》好物业管理》区，。域内的社会管—理工作 】    在物业【管理区域内业—。主大会、业》主委员会应当—积极：配合所在地居（村】）民委员会依法履行！自治管理职责支持】居（：。村）民委员会开【展工作？ ， ？ 第四十七条　因物！业管理？区，。域，发生变更《等原：因导致业《主大会解散的在解散！前业主大会、—业主：委员会应当》在物业所在》地街道办事处或【。者乡镇人民政府会】同房屋行《政主管部门的指导】监，督下进？行财：产清算 《 第》四十八条《　业主大会筹备组】、，业主委员会》及其成员、建设单位！、物业服《务企业或者其他管理！人等：应当保守业主秘密】不得披露业主—信息或？者将业主信》息用：。。于与物业《管理无？关的活动法》律，、，法规另有规定的除外！ ？ ：