【。 ？ 第三章 业主【、业主？。大会及业主委员【。会 《 第十六条　依法登！记取：得房屋所有权的人】为业主 《   —  通过诉讼、仲裁！取，得房屋所有权的生效！法律文书所》确认的所有权人为】。业主；继承或者受遗！赠取得？房屋所有《权的自？继承或者受遗赠【开始时继承人、【受遗赠人为业主；】合法建造《的，房屋房屋的建造【人为业？主 》     基—于买卖？、赠与、拆》。迁安：置等已经合法—占有：房屋但尚《未依：法登记取《得房屋所《有权的人在物—业管理活《动，中享有？业主权利《。并承担相应义务 ！ ： 第十七条　业主在！物，业，管，理活动中《享有下列权》利    ！。 （一）按照—物，业服务？合同的约定接受物】业服务企业或者【其他管理人》提供的服务； 【 ， ，。     （二】）提议召开业主大】会会议？并就：物业管？理形式以及有关【事项提出《建议； 】    （三）【提出制定和修改管】理规约、业》主大会？议事规则《的建议？；， 《    《 （四？）参加业主》大，会，会议行使《表决：权； —     》（五）？选举业主委员会成员！并享有被选》举权； — ，     （六【。）监：督业主？委，员，会的工作； ！     （七【）监督物业服务企】业或者？其他管理人履行【物业服务合》同；  】 ，  （八《）对共？有部分的使用—、维护等情况享有知！情权和监督权；【 ？ ，    《 （九）监督—。专项维修资金的管理！和使用；《 》    （十—）法律、法规—规定的其他权利 ！ 第十八条　】业主在物业管理活动！中应：当履行下列义—务， 》 ， ，  ：。（一）遵《守管理规约、—业主大会议》事，规则；？ 》    （二—），遵，守物：业管理区域内物【。业共有部分的使用】、公共？秩序和环境卫生的维！护等方？面的规？章，制度；？   【  （三）》执行：。业主大会的决定和业！主大会授权》业主委员会作出的】决定；？ ，。     （！四）：按照国家《有关规定交纳—专项维修资金；【     ！（五）按《照物业服务合同的】约定交纳物》业服务费； — 《    （六）【法律、法《规规定的其》他义务 《 ，     业】。主不得以放弃权利为！由不履行义务 【 第十九条】　物：业的承租人、借用人！等物业使用人根据】法律、法规》、管理规《约，、业主大会》或者业主委员—会依法作出的—决定以及其》与业：主的约定享》有，相，应权利承担相应义务！ ： ？。第二十？条　物业《管理区域《内的业主可以设立】业主大会选》举业主委员会未设】立业主大会的由业主！。共同履行业主大【会、业主委员—会职责 【     业—主大会由物业管【理区域内《的全体？业主：组成代表和维护【全体业？主在物业管理—活，动中：的合法权益 【     一个！物业：管理区域内只能设】立，一个：业，主大会？ ？ 第二《十一条　物业管理区！域内符合《。下列条件之》一的：可以召？开首次？业主大会《会议   ！  （一）》交付使？用的房？屋专有部分面积达到！建筑物总面积50%！以上；  ！   （二）交付】使用的房屋套数【达，到总套数50%以上！； 《     —（三）首套房—屋，交付使用已满两【年且交付使》用的房屋套》数，达到总套数25%以！上； 《    — （四）物业服务】企业在前期物业【服务合？同期：限内依法解除合同】或者：前期物业服务合【同期限即将届满 】 ，     建】设单位？应当自前款第一项】至第三项规定—的条件具备之—日起30日内将房屋！交付使用《情况书面报告物业所！在地街？道办事处、乡镇人】民政：府和县级《。房屋行政《主管部门街道办事处！、乡镇人民政府【应当：自收到？报告：之日起10日内在物！业管理区域内予【以公：告 《。 ：第二十二条　符【合首次业主大—。会会议召开条—。件业主书面申请【。街道办事处、乡镇】。。人，民政府组成业主大】会筹备组的街道办事！处、乡镇《人民政府应当自收】到，申请之日起》60日内会同县级】房，屋，行政：主管部门负责组织】、指导？成立首次《业主大会筹》备组业主大》会筹备组由业主代】表、建设《单位代表、街道办事！处或者乡《镇人民政府代—表、居（村）民委员！会代表等组成人数】应为7人《以上单数其中业主代！表所：占比例？不得低？于筹：。备，组总人数的》1/2筹备组组长由！街道办？事处或者乡镇人【民政府代表担任 ！ ？    筹备组成】员名单？及基本情况应当自】确，定之日？起3：日内在物业管理区】。域内公示 】 第二？十三条　物》业，服务企业应》当协助业主大会筹备！组开展工作》向业主大会筹备组提！供业主清册及—通讯方式《、，物业管理状况等文件！资料 》   《  建设单》位、物业服务企【业不：得妨碍业主大—。会筹备组开展工作 ！ 第二—十四条　业主大会】筹备组负责首次业主！大会会议召开—的下列筹备工—作 ：     （！一，。）确：定首：次业主大会会—议召开的时间、地点！、内容？。和形式； ！    （二）拟】定管：理规约草案和业【主，大会议事规》则草案； 》 ：     （三）！确认业主身份—、业主人数和业主专！有部分面积； 】  《   （四）拟【。定业主委员会选举】办法草案提出候【选人：建议名单； ！    《。 （五？）依法确定首次业】主大会会议》表决规？则；   ！  （六《）召开首次业主大】会会议的《其，他准备工作》     ！前，款规定？内容筹备组应—当在首次业主大会会！。议召开15日前以书！面形式在物业管理】区域内？。公示业主对业—。。主身份、专有—部分面？积提出异议》的筹备？。组应当？予以复核并》告知异议《。人复核结果 ！。 第二十五》。条　业主大会—筹备组？应当：自，组成之日起3—个月内组织召开首】次业主大会会议【。。  —。 ， ， 首次业主大会会】议议程应当首先表】决业主？大会议事规》则会议？按照表？决通过？的业主大会议事【规则的规定召开 】     业！主大会？。自首次业主大会会】。议有效召开之—日，起设立 第！二十：六条　？。业主大会决定下列】事项需？要办理相关》手续的由业主—委员：会依法？办理 【  ：  （一）制定和修！改管理规约及—业主大会议事规【则； 》 ：    （二）选举！业主委员会》或者更换业主—。委员会成《员； 》     —（，三）：业主大会、业主委】员会的工《作经费以及业主委员！。会成员的工作补贴】；   】。  （四）实施委托！管，理或者？自行管理； 【。 ：     》（五）？选聘和解聘物业【服务企？。业或者其他管—理，人； 【  ： ， （六）筹集和【使用专项维修资金】；    ！ （七）改》建、重建建筑物及其！。附属设施《；  【   （八）—改变共有部分的用】途、利用共》有部分从《。事经营性活动、【处，分共有部《分；   ！ ，。 （九）业》主大会？依法决定或者管理】规，约依法确定应—当由业主共同决定的！事项 ？ ？ ，    《。。决定前款第》六项和第七项—规定：的，事，项应当经专有部分占！建筑：。物总面积2/3以上！的业主且占总—人数2/3以—。上，的业主同意；—。决定：前款其他事项应当经！专，有部分占建》筑物总面积过—半数的业主且占总人！数过半数的业主【同意 【第二十七条　物业】管理区域内幢、单元！等特定范围内—的业：主在不损害》该特定范围之—外其他业主合—法权益？的前：提下根据管》理规约的约定可以】。共同决定下列事项】    】 （一）对该—。范围内的共》有部分进行维—。。修、更新、改造；】   【  （二）就该【。范围内的共有部分筹！集和依法使用住宅专！项，维修资？金    ！ 特定范围内的业主！决定前款《规，定的事项应当经【专有部分占所在幢】、单元等《特，定范围建筑》物总面积2/3【以上的业主且占【总人数2《/3以？上的业？主同意？ 》第二十？八条　管理规—约，应当对？有关物？业，。的使用、维护、管理！业主的共同利益业】主应当履行的义【务违反管理规约应当！。承，担的责任等事—项依：法作出约定 —  》  ： 制定？管理规？约，应当尊重社会公【德不：。得违反法《律、法规《的规定和损》害社会公共利益【     ！管理规约对全—体业主具有约束【力 《 第？二十：九条　业主大—会议事？规则应当就业主大】会的议事方式、【。表决程序、业主委】员会的组成、成员任！期等事项《作出：。约定并可以约定业主！委员会？候补成员的设立、缺！席业主表决权计算】规则等事《项， 第三十条！。　业主大会会议分为！。定期会议《和临时会议 — ？ ，    业主大会定！期会议应当按照业】主大会议事规—则的：。约定：召开   ！  有下《列情形之一的—业主委员会应当组织！。召开业主大会临时会！议  【   （一）经【占总：人数20%》以上的？业主提议； — 《  ：。。  （二《）业主委员会—成员缺？员需要补选的； 】    【 （三）业主—委员会决《定集体？辞职需要重新选【。举业主委员会的； ！    【 （四）物业服【务，合，同期限届满前需【要重新选《。。聘物业服务》企业或者其他—管理人或者需要对原！物业服务合同主要】事项进行变》更的；？ ，     】（五）发《生重大事故或—者紧急事件需要【及，时，。处理的； ！    《（六）法律、法规、！管理规约及业主大】会议：事规则规定》的其：他情形  ！   ？业主：委员会不按照第二款！、第三款规定组织召！。。。开业主？大会会议的街—道办：事处、乡《镇，人民政府应》当责令？业主委员会》限期组织召开；业】主委员会逾期仍不】组织召开《的业主可以》请求街道办事处、】。乡镇人民政府—。组织召开街道办事处！、乡镇人民政府【应当在接到请—求之日起30日内】组织召开 【 ， 第三十一条　业】主大：会会议可《以采用集体讨论【、书面征求》意见以？及业主大会议事【规则约定的其他形】式召开但应》当有：物，业管理区域内专【。。有部分占建》筑物总面积过—。半数的业主》且占总人数》过半数的业主参加 ！ ，。     【采用书面形式征求意！见的业主《委员会应当将征求意！见书送达业主涉【及表：。决，事项的？征，求意见？书应：当载明表决事项【。由业主签收并按照业！主大会？议事规则的约定行使！。表决权不能送达【的可以将征求意见书！的内：容在：物业管理《区，。域内便于业》主知晓的《显著：位置进行公示由【业，主在：公示期限内到公示】。指示地点行使表【决权书面《征求意见的》结果应？当在物业管理—区域内便于》业主知晓的》显著位置公示公示】期限不？得低于7日业主有】权查阅相关资料 ！ ？    业主委托】他人：参加业主大》会会议的应当—出具委托书载明【委托事项、》委托权限及》期，限， 第三【十二条　召》开业主大会》会议：业主委员会应当在召！开，15日前将会议【的时间、地点、【形式、议《题、：议程等内容在物业管！理区域内便》于，业主知晓的显著位置！公示 》   《  发生重大事故或！者紧急？事件需要《召，。开临时会议的可以根！据实际？情况在7《日内公示、召开 】 ， ？第三十三条　业主大！会会议采用》记名投票方式表决但！业主大会议事—规则另有约定—的除外 —     任何】人不得伪造业主选票！、表决票、业主签名！。或，者委托书业主委【员会应？当妥善保管选票、】表，决票和委托书以备】查询 —。 第三十四条　【业主大会议事—规则：可以约定业主大会会！议经：有效召开与会业主】就会：议，事项形成多数决议但！未，达到本条例第二十】六条：。第二款规《定的由缺席业主【补充表决经补充表】决仍未达到要求【的，最终缺席《业主的人数》和相：应的专有部分面积】直接计？入行使表决权的业主！多数人数和》多数面？积之内 】第三十五条　—。业主委？员会执行业主大会决！。定的事项依法—履行下？。列职责 》。     （一！）召：集，业主大会《会议报告物》业管理实施情—况； 【 ，   （二）业【主大会决定委托管理！时代表业主与—。业主大会选》。聘的物业服务企业或！者其他？管，理人签订物业服务】合同；  ！   ？（三：）收集和《了解业主、物业使】。用人的意见》。和建议监督和—协助：物业服务合同的履】行； 》     —（四）监《督，管理规约的实施；】    】 （五）调解物业】使用和？维，护中的纠纷；— ：   》  （六）法律、】法规以及业主大会】赋予的其《他，职责 — 第三十六》条　业？主委员会成员应当符！合下列条件 —  》   （一》），本物：业管理区域内具【有完全民事》行为能力《的，业主业主为单位的】应当为单《。位授权的自》然人代？表，； ？ ：     （二）】遵守法律、法—规，和，。管理规约； ！ ，    （三—）热心公益事业【责任心强《具有较强公信—力和组织《能力； 】    （四）具有！与履行职责》相适：应的：工，。作，时间：；    ！。 （五？）本人及《其，近亲：属，未，。在本物业管》理区域内从事—。物业服务； 】     （【六）管理规约或者】业，主大会议事规则约】定的其他条件— 》   ？ 符合前《款第二项至》第六项？规定的条件合法使】用业主房屋并具有完！全民：事行为能力的业主】直系亲属、与业主共！同生活的监护人【是否：可，以，当，选为业主委员会成员！由管理规约或者业】主大会议事规—则约定 】    业主—大会议事规则约定设！立业主委员会候【。补成员的《候补成员的资—格条件适用本条规】定 第三十！七条　？。业主：委员会成员应当【遵，守法律、《法规、管理》规约和业主》大会议事规则不【得有下列行为 】  《   （一）挪【用、侵占《业主共有财》产；  】   （《二）：非法索取《、收受建设单位、】物业服？务企业或者》其他管理人及有利】害关系业主提供的】利益或者报酬； 】 ： ： ，   （三）利【用职务之便要求物】业服务？企业或者其他管理人！减免物业服务费；】 《     （四）其！他有损业主》共同：利益或者可能—影响：其公正履行》职责的行为 【 第三十—八条　业主》委员会？应，当自选举《产生之日起3日内】召开首次《业，。主委：员会会议按照业【。主大会议事规则的】约定在业《主委员会《成员中选《举，主任、？副主任明《确业主委员会成员】职责 ？ 第三十九】条　业主委员会【应当自选《举产生之日起30】日内将业主》大会：成立情况、》管理规约、业主大会！议事规则以及—业主委员会成员、】。候补成员基本情况】。等材料向物业所【在地房屋行政主管部！门备案房屋》行政主管部门应【当将备案《情况及？时书面告知相关【。街道办事处或—者乡镇人民》政府 》     物业所！。。在地房屋《。。行政：主管部门应当自【收到前款规定材【料之日起《10日内向业主委】员会出具备案证明】     ！备案：的有关事项发生变】更的应当重新—备案 第四！十，条　业主《委员会会《议应当按照业主【大，会议事规则的约【定定期召开经1【/3以上《业主委员会成员提议！或者业主《委员会主任认为有必！要，的，应当及？时，召，开业主委员会会议 ！     业！主委员会会》议由：。业主委员会主任召集！并主持业主》委员会主任》因故不？能，召集或者主持—会议的可以委托业】主，委员会副主》任召集或者》主持 》     业【主委员会会议应当】有过半数的成员出】席方：。可举行作出决议必】须经全体成员过【半数以？上同：意业主委员会候补成！。员列席业主委—员会会？议不具有表》决权业主委》员，会应当自作出决【定之日起3日—内将决定内容在物业！管理：区域内？公示 《     业】主，可以查阅业主委员会！会议资料并有权向业！主委员会《。。提出询问业主委员会！应当予？以答复？ 第四十】一条　？业主大？会、业？主委员会《作出的有关物业管理！的，决，定对：全，体业主具有约束力 ！ ，     业主！大会、业主委员会】作，出的决定违反法【律、法规的》物业所在地》街，道办事处《、乡镇人民政—府或：者，县级房？屋行政主管部门应当！责令改正或者撤【销并：通，告全体？业主 【   ？ 业主？认为业主大会—、业主委员会—作出的决定侵害【其合法权益的可以请！求人：民法：院予以撤销但在【人民法院作出生【效判决之前》不影响业主大会、】。业，主委员会《决定的约束力 【 ：。 第四十二条　】业主委员会成员【因物业转《让或者灭《失等原因丧失业【主身份、被判处刑】罚、死亡、失踪【的其成员资》格自：。行终止？   【  业主委员—。会成员任职期间【出现管理《规约、业主大会议】事规则约定的—资格终止情》形的：。按，照管理规约》或者：业主大会议事规则】的约定？终止其成员资格 ！     【资格：终止的业主委员会成！员应当自终止之日】起，3日内将《其保：管的：财物、档案资—料、：印章等物品移交业】主委员会拒》不移交的其他业【主委员会成员可以】请，求物业所在地公【安，机关协助移交 ！ 第四十三条　业！主，委员会因成》员，资格终止等》原因缺？员有候补成员的由】候补：。。成员按照当选—票数：依，次递补经候补—成员递补《后仍低于业主大会】。议事规？则约：定组：成人：数的：业主委员《会应当组织召开【。业主：。。大会会议补选 【 ？     业主委】员会成？员决定？集体辞？职的应当在辞职3】0日：前召开业《主大会会议》重新选举业主—委员会 — 第四十四条　业！主委员会任期届满】60日？前应：当召开业主大—会会议进《。行业：。主委员会的换届选】举；逾期未换届选】举的适用本条例第】三十条第《四款的规定 】     —原业主委员会—应当在其任期—届满之日起10【。日内将？其保管？的财物、档案资【料、印章等》物品移交新一—届，业主：委员会并做好交接】手续 第】四十五条　业主【大会：、业主委《员会需要《刻制印章的应—当持本条例第—三十：九条规定《的备案证明按照国家！有关：规，定到公安机关—批，准的单位刻制 【     业！主大会、业主委员】会印章应当》。按照法律、法规、管！理规约、《业主大会议事规【则，的规定使用》 第—四十六条　》业主大？会、业？主委：员会应？当配合有关管—。理部门？与居（村）》民委：员会相互《协作共同做好物业】管理区域《内的社？会，管理工作 】     在—物业：管理区域内业主【大会、业《主委员会应当—积极配合《所，在地居（村》）民委员会依法【履行自治管理职【责，支，持居（？村）民？。委员会开展》工作 — 第四十七条　【因物业管理区域发生！变更：等原因？。导，致业：主，大会解散的在解【。散前业主大会、业】主委：员，会应当？在物：业所在地街道办事】。处或者乡镇人民政】府会同房《屋行政？。主管部门的指导监督！。下，进行财产清算 【 《第四十八条》　业主大会》筹备组、业主委员会！及其成员、建设单位！、物：业，服务企业或者其他管！理，人等应当保守业【主秘密？不得披露业主信息或！者将业主信》息用于与物业—管，理无关的活》动法律？、法规另有规定的】除外 ？ ？ ，