第四】章 业主和业主】。大会 》 第十？七条 建》立业主名《册制：度 ：     业—主名册由业主委【员会建立和管理实】施前期？物业管理的物业由建！。设单位建立业主【名册：并在业主委员会产】生，后移交？其管理？     —。业主变？。更的新业主应当【在业主？名册：上，进行变更登记 】 第十】八条 ？ 物业？管理区？域内的业《主通过业主》大会行使下列权力】     ㈠【选举、撤《。换业主委《员，会组成？人员监督业》主委员会的工作； ！     ㈡—审，议通过？业主公约和》业主委员会章程； ！ ，    ㈢决—定选聘或解聘物业】管理企？业；    【 ，㈣决定有关业主利】益和物业管理—的重大事项》；    — ㈤：监督：物，业管理？企业执行物业管理】合同的？情况； 《。    《 ㈥有关法》律、法规规定的其他！职权 》 《。 第十九条 公】有，住宅出？售建筑面《积达到3《0%以？上或者新建》。商品住宅出售—建筑：面积达到50—%以：上或者新建》。商品住宅入》住率达？到30%以上—并，且，首套房屋办理入【住手续已满两年的】的居：。住小区应当设立业主！委员会 【 第》二十：条， 开发建设单位】。（包括除商品房以外！的其他产权单—位）：应以首任业主的【身份负责《（或委托物》业管理公司负责【）成立？业主：大会：。筹备：组筹备召开》首次业主大会筹备】组成员由开发—建设单位代表—、业主代表和居民】委员会？有关人员《组，成物业主管部门和】街道办应当指导和】协助业？主及时召开业—主大：会业主委员》会，成立后业《主大会由业主委【员会负责召开 】 ，   ？业，主大会分为定—期会：。。议和临时会议业【主大会定期》。会议每年至》少召：开1次业主可以提】议召开业主大会临时！会议业主大会—临时会议的召—开应经有20%【以，上投：。票权的业主提议【业主委员会在接到】提议后15日内【应当组织召开— ， ， ： 第》二十一条 》 召开业主大会应】当有过半《数以上？投票权的业主—出席业主《大，会作出决定必须【。经与会业主所持投】票权1/2以—上通过业主大—会作出制定》和，修改业主公约、【业主大会《议事规则、选—聘和解聘物》业管理企业、专项维！修资金使《用和续筹方案的决定！必须经物业管—理区域内全体业主】所持投票权2/3以！上，通过决定事项—通，过后应？当在三日内以—书面形式《在物业管《理，区域内予以公布 】 《 ： 第二十二条— 召开业》主，大会可以由业—主或业主《的书面委托代理人】直接出席召开如有过！半数以上投》票权的业主同意或】因物业附近》场地条件限制—等情况经《召集大会的》。组织向？。物业主管部门—作，出书面报告取得【物业主管部门—的同意业主大会也】。可以书面《方，式召开 ！ ：第二十三条 【。在首次业主》大会会议《上的投票《权数实行住宅1【套，1票非住宅房屋不超！过，100平方米有单】独房屋所《有权证的为1票；超！过100平》方米的每超过—100平方米计1票！。；超过部分不足10！0平方米《的不计票单》个，业主在业主》大会：会议上？所持的？投票权不得超过全】。。部投票权的30【% ？     首—次，。业主大会会议—后，。业主投票权的确定由！。业主大会《。议事规则约定 】 ？ 第二十—四条 业主身份以！售房合同或》产权登记证为—准业主的配偶、【亲属或使用》。人受业主书面委【托可参与投票售【房，合同或产权证上登记！的业主超过》1人的可书面委托】1人行使业主权【利 》 第二十【五，条 开发建—设单位未《售出的空置房由【开发建？设单位作为》业主参加《业主大会投票—权数的？确定：按本办法《第二十三条的—。。规定执行 》 《 第二十六【条 业主委员会】是代表和维护全体业！主合法？权益的物业管理【区域内的群众性【自，治组织业《主委员会对业主大会！。负责履行下》列职责 》 ，   ㈠《召集和主持业主大】会或业主《代表大会报》告，物业管理的实施情】况；     】㈡草拟业主》。公约、业主委员会章！。程草案或《修订草案报业主大】会通：过监督业《主，公约的实《施；    【 ㈢代表业主与【业主大会选》聘的物业管》理企业签定物业管】。理委托合同并负责】合，同的履行；   ！  ㈣听《取业主、使》。用人的意见和建【议监督？物业管理企业的管理！服务活动；   ！  ㈤审《议物业管理企业制订！的年度维《。护，管理计划和大宗维】修，项目的维修费用【报告；    】 ㈥监督及配—合物业管理企业开】展日常管理工作 】 第二！十七条 首届业主！委员会由《首次业主大会—选举：产生一个物》业管理？区域选举产生一个】业主委员会业主委员！会每届任期三—年任期届满》前两个月由本届业】主委员会主持—召开业？主大：会选举下《一届业？主委员会业》主委员？会成员可连选—。连任 《   ？ 经依？。法，选举：产生的业主委员会】备案时物业》主管部门应当出具】备案证明和印—章，刻，制证明业主委员会应！当依：。法刻制和使用印章 ！ 第】二十八条 业【主，委员会可设置主任、！副，。主任主任、副主任】在全体？委员中选举》产生业主《委员会委员数额根】据物业规模》大小确定建筑面【积5万平《方米以？下的物？业业：主委员会成员设【5人建筑《面积5万平》方，米以上的每》超，出2万？平方米可《增设1？。人最多不超过9人 ！ ？ 第二—十九条 业—主，委员：会候选人《人选由所《在街道办、居委会】征，求有关各方意—见后确定；也可由1！0名以上《的业主联合》提名候选人但只能一！次性推举《一名 【 第《三十条？ 业主委员会【会议由主《任定期？召集召开会议必须】有过半数的委员出】席会：议设会议记录制度】会议作出《的决定须经过全【体成：员的半数以》上同意会议决定的】事项应向《全体业主公布 】。 第三十！一条 业主公约是！由业主共同订立的】有关物业管理的【协议对全体业—主具有？约束：力业主公约和业主委！员会章程不》得，与法律、法》规和规章相抵触 】 第三！。十二：条， 业主《转让或出租物业时应！将，业主公约作》为转让合同》或租赁合同》的附件对受》让人或承租人具有】同等约束《力 ？    转让人或】者出租人应当自【物，业转：让合同？或者：租，赁合同签《订之日起1》5日内将物业转让或！者出租的情》况书面告知业主委员！会和物业管理企【业   —