》 第四章 业【主和业主《大会 ？ 第十七—条 建《立业：主名：。册制度 《     业主名】册，由，。业主：委员会建立和—管，。理实施前期物—业管理？的物业由建设—。单位建立业主名【册并：在，业主委？员会产生后移交其管！理   》  ：业主变更《的新：业主应？当在：业，主名：册上：进行变更登记 【 第】十，八条 物业管理】区域内？的业主通过》业主大会行使下列】权力 《。    ㈠》选举、撤换业主委员！会组成人《员监督业主委员会的！工作； 》    《㈡审：议通过业主公约和】业主委员会章—程； 《    ㈢》决定选聘或解聘物业！管理：企业：； ：     》㈣决定有关业—主利益和物业管理的！重大事项；》 ：    ㈤》监督物业管理企业执！。行物业管理合同的】情况；     ！㈥有关法律、法规】规定：的其他职权 ！ 第十九条】。 ， ，公有住？宅出：售建筑面积》达到30《%以上或《者新建商品住—宅出售建筑面积【。。达到50《%以上或者》新建商品住宅入【住率达到30%【以上并？且首套房《屋办理入住》手续已满两年的的居！住小：区应当设立业主【委员会 — ？ ， 第二十《条 开发》建设单位（包括除】商品房以外的—其他产权单位）应以！首任业主的身—份，负责（？。或委托物业管—理公：司负责？）成立业主大—。会筹备组筹备召【开首次业主大会【筹，备组成员由开发建设！单位：代表、业《主代：。表和居？民委员？。会有关人员组—成物业？主管部门和街—道办应当指导和协助！业主及时召》开业主？大会业主委》员会成立后业主大】会，由业主委员会负【。责召开 》    业主大会】分为定期会议—。和临时会议业主大会！定期会议每年至【少召开1《次业主可以提议召开！业主大会《临时会？议业主大会临时【会议的召《开应经有20%以】上，投，票权的业主提议【业主委？员会在接到提议后】15日内应当组织召！开 ？ ， 》第二十一条》 召？开业：主大会应《当有过？半数以上《投票：权的业主出席业【主大会作出》决定必须《经与：会业主所持投—票，权1：/2以？上，通过业主大》会作出制定》和修改业主公—约、业主《大会议事规则、选】聘和解聘物业管【理企业、专项维修资！金使用和续筹方案的！决定必须经物业管】理区域内全体业主】所持投票《权2/3以上—通，过决定事项通过后应！当在：三日内？以书面形式在物业】。管理区？域内予？以公布 【 《第二十二《条 召开业主大会！可以由业主或业【主的书面委托代【理人直接出席召开】如有：过，半，数以上投票权的业主！同意或因物业附近】场地条？件限：制等情？况经召集《大会的组织向物【业主管部门作出【书面报告取得—物业主管部门的同】意业主？大会也？可以书面方式—召开 《 第二十！三条 在首—次业主大会》会议上的投》票权：数实行住宅1套1票！非住宅房屋不超过】1，00平方米有单独】。房屋所有《。权，证的为1票；—超过100平方【米，的每超过100平】方米计1票；—超过部分不足1【00平方米的—不计票单个业主在业！主大会会议上—所持：的投票权不得超过全！部投票权的3—0%   【  首次业》。主大会会《议后业主投》票权的确定由业主大！会议事？规则约定 】 第二十四条！。。 ， 业：。主身：份以售？房合同或产权登记】证为准业主的配偶、！亲属或？使用人受业主书【面委：托可：参，。与投票售《房合同或产权证上登！记的业主超过1【人的可书面》。委托1人行》使业主？权利 《 》 第二十五条 开！发建设单《位未售？出的空置房由开发】建设单位作为—业主参？加，。业主：大，会投票权数的—确定按本办法—第二十三条的规定执！行 》 第二—十六条 》业主：。委员会是代表—和维护全体业主合法！权，益的物？业管理区域》内的群众《。性自治组织业主委员！会对业主大》会负：责履行下列职责 】     ㈠召集】和主持业《主大会或业主—代表大会报告—物业管理的》实施：情况； 》    ㈡草拟业】主公约、业》主，委员会章程草—案，或修订草案报业【主大会通过监督业主！公，约的实施《； ？    《㈢代表？。业主与业主大会选聘！的物业管理企业【签定物业《管理委托合同并【负责合同《的履行？；    — ㈣听取业主、使用！人的意见和建议监】督物业管理企业【的管理服务活—动；    【 ㈤审议物业管理企！业，制订的年《度维护管理计—划和大宗维修项目的！。维修费？用报告？。；     【㈥监督及配合物【业管理企业开展日】常管理工作 ！ 第二十【七条 《首届业？主委员？会由首次业主大会选！举产生一个物—业管理区《域，选，举产生一个业主委】。。员会业主委员会每届！任，期，三年任期届满—前两个月由本—届业主委员会主持召！开业主大会选举【下一届业《主委员会业主委员】会成：员可连选连》任   》  经依《法选举产生》的业主？。。。委员：会备案时物业主管部！门应当出具》备案证明和印章【刻制证明业主委【员会应当依法刻制和！使用：印章 》 第二十八！条， ， 业主委员》会可设置主任、【副主任？主任、？副主任在全体—。委员中选举产生业主！委，员会委员数额—根据物业《规模大小确定建【。筑面积？。5万平方《米以下的物业业主委！员会成员设5人建】筑面积5万平方米】以上的每《超出2？万平方米《可，增，设1人最多不—。超过9人《 ： 《 ：第二十？。。九条 业》主委：员会候？选人人选《由所：在，街道办、居委会【征求有关《各方意见《后确定；也可由1】0名以上《的业主联合》提名候选人》但只能一次性推举一！名， — ：第三十条 业主委！员会会议《由主任定期召—集召开会《议必须有过半数的】委员出席会议设【会议记录《制度会议作出—的决定须经过全【体成：员的：半数以上同意会议】决定的事《项应向全体业主公布！ ？ ？ 第三十一—条 业《。主公约是由业主【共同订立的有关物业！管理的协议对全【体业主具有约—束，。力业主公约和业主委！员会章程不》得与法律、法—规和规章相》。抵，触 ： 》 ：第三十？二条 业主转让或！出租物？业时应将业主—公约作为转让合【同或租赁合》同的附件对受让人】或承租人具有同等】约束力 《     转让人】或者出租人》应当自物业转—让合同或者租赁合同！签订之日起15日内！将，物业：转让或者出租的情】况书面告《。知业主委员会和物】业管：理企：业   —