， 第六章】 房屋？建筑面？积测算 — 6．1《 房屋建筑面—积测算包含的内【。。。容，     ！房屋建筑面》积测算主要包括房屋！幢，、层：、户的划分、数【据的采集、建—筑面积的计算—等 ？     6．！1．1？ 整幢房屋建筑面】积　 ？      ！   指房屋各层】建筑面积《。的总和？　 ？ ：      —   ？房屋的层包》含房：屋的自然《层、插层、技术【层、夹层《（，附层）、地下室等】 ？     6【．，。1．：2， 多元产权房屋的建！。筑面积　 】。         ！6．1．2．—1 权属《建筑面？积　： 》     》。   指产权业【主依法拥有房—屋所：有权的建筑面积【包括房屋的套内【建筑面积和分摊【的共有共用建筑【面积房屋《的产权面积》由直辖市、市、县房！地产行政主管部【门登记确定 【    《   ？  6．1》．2．2 套内建】筑面积　    ！ ，  ：  指产权单元【。的权界线所围成的】水平投影面积成套房！屋的套？内建：筑面：积由套？内房屋的使用—面积：。套内墙？体面积套内阳台【建筑面积三部分组】成   【      —6．1．《2．2．1》 使用面积》。 《   ？      使用】面积为套内》房屋的使用空间的面！积以水？。平投影面积》按以下规定计—。算　 》  ？。   ？    6．1【．2．2．1．1 ！套内房屋的使用面积！为套内卧室、起【居室、过厅、过道】、厨房、卫》生间、储藏》室、壁柜《。等，空间的总《和　 》。       】  6．1．2【．2．1．2— ，套内楼？梯按自？然，层数的面积总和【计入使？用面：积　：     ！。 ，   6．1—．2．2．1—．3 不包括—在结构面积内的【套内烟囱、通风【道、管？道井均计《。入使用面积 【     【    6．—1．2．2．1【。．4 内《。墙面：装饰厚度计入—。使用面？积　 ？ ：       】。  6．1．2．】2．：。2 套内墙体面积】　 》    《     套—内墙体面积是—套内使用空间周【围的维护或承重【墙体或其《它承重支撑体所占】的面积其中各套【之间的分《隔墙和套《与公共建筑空间【的分：隔墙按水平》投影一半计入套【内墙内面积外墙（包！括山墙）等共有墙】均按轴线《（中线）以》内水平？投影面积计入—套内墙体面积套【内，自有墙体按水—平，投影的全部计—算套内面积 【        ！ 6．1．2．【2．3 套内—阳台建筑面积　【 《      —   套《内阳台建筑面积均】以阳台底板外—围，。水平投影面积按封闭！、不封闭及上盖情况！分别确定　 —   —  ：    6．1．】2，．3 ？。房屋共有建筑面【积 《        指！产，权业主共《同占有或共同—使用的建筑面—积共：有建筑面积一般按】各产：权业主的套内建筑面！积的比例分》摊，。计算　 》。 ，   6．1．【3 房屋的占地面积！。　     】    指房屋【。底层外围水平投【影的面积包括落【地阳台、外》走道、外柱廊—等附属建筑的—。外围水平《投影面？积各产权《单元的占地面积按】产权建筑面》。积的比例《来分摊计算 】 《 ：6．2 房屋幢、】。层、：。户的划分《　， 》    6．2【．1 房屋幢的划分！和，幢号的编立》　， ， ， ：  ：。    《 ，  6？．2．1．1 独】立建筑的房屋为一幢！。 ， ？         ！幢指一座《独立的包括不同【结构和不同》层次的房屋且符合以！。下四：个条件 【    《 ，。    a)—建筑物设计图—纸中房屋的基—础与结构是一—个整：体；  】       【b)建筑规》划许可证《中该建？筑为：同期规？划、同期建》设； ？。。   —。    《  c)该建筑物】的施工图纸为同一整！。套图纸； 【    》     d—)该建筑物不同【层，次的房屋（塔楼）没！。有完全？独立的？共有共用设备—      ！  ： 6．2．1—．2 ？结构层数相同、【户主或门牌》号，。不同：、结构上《又能分开的毗连【房屋可分别分幢　 ！   — ，  ：  ： 6．2．1．3】。 底层（或》多层）裙楼为—。一整体？。、完全贯通》上面有一个或多个塔！楼，式的房屋且符合幢的！四个条件《则作为一幢 —    【     》6，．2．1．4 本身！为独立的楼》房为了？利用楼？房间的隙地底—层（或多层）—以裙：。楼的形式连成一片】的房屋？其独立的楼房—和裙房分别》分幢 ？    【     6．2】．1．5《 地面上为》多幢的独立楼房地】。。下以地下室形式【连成一片的房屋【地面上按独立—的楼房各分为—一，。幢地下室《以独立使用的—房屋单独计算—    【    《 6．2《．1．6 以通廊相！连独立的房屋—各分为一幢　 ！ ，        】 6．2．1．7 ！幢号是以丘为—单位：自进入大门起从【左到右从前》到后用数字 1、】2…………顺—序按反 S —形编号 《 ： ，  ：   6《．2．2 房屋层】的划分和层次的【编立　 —   《   ？  ： 房屋的总层数指】房屋的自然层—数，和地下层的总—和房：屋的假层、》附层（夹《层，）、插层、阁楼、】装，饰性塔楼以及—突出层的楼梯—间、水箱间、电梯】机房等不计层—数层高低于 —2．20m —的不：计层数且不计建筑】面积： ：       ！。  6．2．2．1！ 房屋的自然—层数按室内地坪以】上计算？每一自？然，层各划分为一层其】编号从室内地—坪开始向上按 【1、2、《3、：……编号　 — ？ ，       【 6．2．2．2 ！。房，屋，室内地坪以下—的为地下室其编号】从室内地平》线开始向下按-1】、-2、-》3、…？…编号　 —     【 ，   6《．2．2．3 采】光窗：在，地坪上？地板在地坪以下的】半地下室按自—然层的第《一层编号计算　【    】  ：  ： 6：．2：．2．4《 螺：旋上升式《的，房屋按？旋转一周的》空间划分自然层数然！后再：根据各自然层来编】。号，计算： ， 《        】6．：。2．2．5 错【层房屋其《层数按自然层—来，划分　  ！ ， ，  ：   6．》2．2．《6 ：层高：在， 2．20m 及以！上的架空层计入房】屋自然？层　 —。     》 ， ，  6？．2：．2：．7： 跃层住宅是套内！空，间跨跃两楼层及以上！的，住宅顶层为跃—式，住宅时最上跃—层部分不《计层数其它计自然】层 《     6．】2．3 户的—。划分　 《。 ：       】  房屋户指房屋】。各权属单元的—。权界线所围成的【。范围：　    ！     》6．2？．3：．，1 成套住宅以一】套分为一《户， 《         ！复式结构的或紧密相！连的两套或多套住宅！为，同，一权利人时可将其】合并为？一户　 》     【  ：  6．《。2．3．2 独【立使用和出》售的商业用房—、库房按《其权界线分户 】  ？     》  ：6．2．3》．，3 ：一，幢（或多幢）房【屋为：。同一产权人的一【幢（或多《幢）：。。房屋可视为一—户，。 《 ，。      —  6．2．3．4！ 独立使用的地【下，室按：其权界线《分户　 — ： ，。       【6．2．3．5【 不：被分摊的《公共部分应视为一户！　    ！     6．2】．3．6 权利【人房屋产权范围【为某一区域（如一】个单元、《一个楼层等）可按一！个区域视为一户　】 》 ，    《 ，  6？．2．？3．7 无》分隔墙体《的，商铺、？车位等当有明确【的界址线且界—址点埋设有》界桩、施工》图纸上界《线清楚的可按其界址！线分户 【     》6．2．《。。。4 分户房屋—权界线的确定 ！     — ，   分户房屋【权界线？应以产？权来源为依据有【合法：协议约定的以—协议为准确定；【。无，合法协议约定的按如！下要求确定　 【 ？  ：       6．！2．4．1 —成套房屋的》分户权界线》取其分？户隔墙和外》墙的中（轴）线【 ？  ？   ？    6．2．】4．2 商业铺位、！车位等？分户权界线取分隔墙！中（轴）线无分隔墙！时取界址点点间连】线门面临《街部位取《其分隔物《的中（轴）》线　： 》 ， ，    《。 ， 6．2．4．3 ！整单元为一》户时分？户权界线为》单，元间共墙《的中线？和外墙轴线》 ？   《  6．《2．：5 分户《编号  】       分】户编号？按下列方法编号 ！  《       【6．2．5．1 成！套住宅按单元号【、层次、户号编【号　：  —    《  ： 单元号编立时【。面向门？洞方向将《各门洞？从，左至右？依次编？为一单元、二单【元、．．．．．．】。n 单元层次编立】房屋的自然层—数按室内地》。坪以上？计算每一自》然层各？。划，分为一层其编号从室！内地平线开始—向上按？ ，1、：2、3、……—编号    【 ，   ？ ，户号：编立时在各单—。元各层内按顺时针】方向依次编号—　 ： ，         ！6，．2．？5．2 车位、商业！。铺，。位按层？次，、户号编立层次编】号，同上款车位、商业铺！位编号？时应：面向依街道门牌号】方向呈“S”—或反“？S”：先，分块再对分户—顺序：编号：  —    《 ，。  6．2》．5．3 》按区域分《户的户号按幢编立】编立时从下层至【上层对各户顺序编号！当一户用房跨层【时该：户各层房屋编—同一：户号 【  ：   6．3！ 房屋数据》的采集？     】。房屋边长是计算房】屋面积的主》要，。依据根据房屋边长数！据的来源《不同将计算所得的面！积分为“预测算【面积”和“实—测面积”两》类　 —     6．3．！1 基本规定— 《        】 6．3．1．【。1测量过程》应遵循先《整体、后局部先外】后内的？。原则： ， ，    —     6—．3．1．2测量所！得，的边长？数据应记录》在边长？记录手簿《上，或注记在草图上边】长单位为m取位至】0．001m ！。     — ，   6《。．，3．1？．，3测量？时测量仪器或钢尺两！端均应处于水平状】态测量边长、坐标】均要独立《测量两次取中值 】。     】6．3．2 预测算！面积的房屋数据【采集   】  ：。    房屋面积】预测：算系指房屋竣工前】。房产测绘单位—根据：房屋规划设计图纸和！资料：按照国家《有关法律《、法规和房产—。测绘技术标准计算】。出房屋面积的行为】  ？   ？  ：  6．3．2】．1 房屋数据采集！。的资料来源　 】    —     a) 】房，屋建筑设计图纸【　 》     》    b》) 房屋销》售方案说《。明　 —         ！c，) 建？设单位？提供的其《它资料　《     ！    《6．3．2．2 】 房屋数据采集的】方法　 《 ，      】   a)》 图纸尺寸可以【直接：采集　 《  》     》  b) 局部位置！无标注？尺寸并无法通过其他！。相关数据计算—得出的可以通过图解！法来采集　 】        ！ c) 外墙—保温层计《入外墙厚度外墙【抹灰不计入外墙厚度！。　 —   ？ 6．3．3 实】测面积的房屋数据采！集　 《。       ！  实测面积指【房屋竣工后对房屋实！地测算而《得出：的面积经施工图纸与！现，场勘测结果核—对无误？后，以正式测绘报告【为准　？。     ！    6．3．3！。．1：。 ，测量工具的要求【　 ？   》     》 房：屋面积的测算必须满！。足房产面积相应等级！精度的要《求相应的精》度、测量《工具和外业边长【取小数点后的位数】至少应满足表 【6-1？ 的要求边长—未超过 50m【。 的边长误差限差】不应超式（6-【。1）的计《算结果？ 表 》6-1 各等级边】长限差和中误差及】。应采用相应测—量工具 △D！。＝±（mj》。＋0．02mjD】）  …………（】6-1） —式中mj相应等【级边长？中误：差m； —    《 ，。   D边长—。m；     】 △D？边长的限差m  ！     》  6．3．—3．2？ ，边长尺寸采集的规定！　 《  ？。   ？    房屋测丈时！。必须绘制草图草【图格式？按附录二执行所有】的边长尺《寸经实地测量后必须！进行边长《配赋满足几何条件或！整线段？等于分线段之和或矩！。形，对应边相等的—要求：　　 》   《   ？   a)》 直接量取各边的尺！寸数据来采集　【 ？      【   b《) 公共设备未安装！的房屋可以》根据设计的方案施工！建成的公共用—房进行边长实测来】采集共有共用—部位未确定的—不能进行《分摊计算 【  ：       c】) 房？屋产权单《元的：户型未分隔》完成的可以根据【需，要分：。步骤实测获》取所需？边长数据　　 ！   《。。      —6．3．3》。．3 房角点坐【标，采集　 —     —   ？ 利：用测距仪《和经纬？仪或全站《仪按照？房产界址点》一级精？度要求测算出—房角点的《坐标：经平差改正后得到】房角点的坐标值【　    ！。  ： 6．4 【房屋面积内业计算】　  【   根《据外：业测：。量数据的整理配赋后！进，行面积计算房屋面】积计算就是》根据：。采集的房屋边—长数据或房角点【坐标数据计》算出各类面积— ：。 ：     6．【4．：1 ：房屋面积内业计算】的一般规定　 【   —      6．】4．1．1 长度】单位　 —    》   ？ ， 边长以m为—单位标？注边：长尺寸取至小数点】后两位？即，0．0？。1，m 》  ：     》  6．4．1【．2 ？面积单？。位　  【       【房，屋各类面积》均以 m2为单位最！后结果保留小数点】后两位即《0．01m》2 》        】6．4．1．—3 取位原》则　 ？ ： ：     》   取位》原则按？照“四舍五》入”的原则　 【 ？     6．4】．，2 面积《测算方法 】         ！。6．：。4．2．1 面【。积测算宜《采用实？地测量法对于规【则，图形（矩形、方形）！的房屋？或房间可用卷尺【或测：距仪直接量取其【边长计算其面积 】    【   ？  对于《不规则图形》的面积测算可将【其分解成几个简【单的几何图形然后分！别计：算出这些图形—的面积用简单的加减！法算出其《面积　 【     》6．4．3 —精度要求　 ！     》    6．4【．3．1 房—屋边长量测两次的限！差要求 △【D＝：±0．00》4D 】 】 ： ： —。 ： ， ……（6】-，2）　 式中】D＝边长m； 当】D<10m时—以10m《计算　 —     △D-！两，次丈：量，较差m 　 ！   ？      6【．4．3．2— 利用坐标计—算房屋边长与实【量，边长：的限差　《 ΔD＝—。±（：。0．02＋0—．，0004《D）　 — ： 《。 】 ……（6-3！） 《其，中Δ：D 是坐标计算房屋！边长与实量边长【的限差单位m　 ！  《   （此处执行】的是一级界址点的】精度标准）》　  【      —D为：实，。测，的边长值以》m为单位当》D<10《m 时以10m计】算　 】 6．》5 房屋面积【测绘技术报告　 ！     房】产，测绘完成《。后必须出具房产测绘！技术报告或技—术说明房产测—绘，技术：报告应包含的主要内！容有　  ！   6．5—．1 项《目概况项目名称【；委托测绘协议或合！同，；测绘目的；房【屋坐落、结》构、层数等房产调】查的内容；》 项目规《模；作？业内容？。等　　 《  》   6．5—．2 测算依据执行！的技术标准及—。。文件；委托方提供的！建房资料《、经规？划，部门批准的》房屋设计《图等　 《     】6，．5．3 作业方法！作业器具；特—殊部位建《筑面：积计：算的说明《；测量方法及—房产调查方法；功】能区的确定》及其范？。围；分？户用房界线的确【定，；内业面《积计算及《绘图方法 】    《 6．5．》4 质量《检查外业检查情况；！内业检查情况—；检查结论》　 ：     6．】5．5 其他说明　！ ，。 ：