》 第七章 共有】建筑面积分摊—规则 《    》 异产毗连房屋权】。属分：割清晰不存在共【有共用部位的各户】面积在各自》范围内单独计算；异！产毗连房屋存在有无！。法分割的共有共用】部位的应进行—共有建筑面积—分摊：计，算 】 7？．1 共有》建筑面积的》计算：。范围分类 —     公用【建筑面积分为被分】。摊的公用建筑面【积，和不被分摊》的公用建筑面积被】分摊的公《用建筑面积又称为共！有建筑？面积     ！7．1．《1，。 不被分摊的共用】建筑面积   ！  ：    《7．1？．1．1《 地下室或》半地下室中设计【作为人防工程—及中高层以上建【筑的消防避》难层(室)部—分的建？。。筑面积    ！   ？  7．《1．1．《2 独立使用的地】。下，室、：。半地下室地下室【或半地下室中独立的！车，位、车库《、，杂物间等的》建筑面积 【  ：。 ，。    《 7．？1，．1．3 建在幢内！或幢外为他幢—。或多幢楼服务的设备！用房：、值：班警：卫室、管理》用，房、附属配套设【施用房、《市政设施用房、为社！区服务的公用房屋及！通道等的建》。筑面：积      ！   7．1．【1．4 按规划【批建：层高在 2．2【0m ？以上：的，技术(结构)—。。转换层？、架空层中用—作停：。放车辆、公》共休憩、绿化—等公：共开放空间》的建筑面积 】        】7，．1．1．5 建】设、开发单位自留、！自用的房屋和物【业管：理公司的经营办【公用房？。的，建筑面积 》 ： ，       7】．，1．1？．6 用作公共【。休憩的？亭、走廊、》绿化等？建筑物的建筑面积】 ？ ， ，  7．1．2 被！分摊的共有建筑面】积       ！  7．1．2【．1 共有建筑面】积的确？认委托测绘的单【。位应：提供经？设计或规划部门确】认的房屋共有部位】的性质、功能、【用途等相应》情况的说明》书 经房产》测绘人员对照竣工】。图经现场《勘测后对各》类共有建筑面积进】行，分类确认和登记委】。托测绘的单位—对提供的说明书负】相应的法律责—任共有建筑面积一】经分摊任何人不得擅！自侵犯或《改变其原始设计的使！用功能    】     7．【1．2．2 幢内】共有的楼梯间、电】梯间、？电梯井、观光井(】梯)、提物井—、，室外楼梯等垂直通】道及管道井、垃圾】道，的建筑面积  ！    《   ？7．1．《2．2 幢内共有的！门厅、大《厅、过(走)道、】。门廊、门《斗等水平通道的建】筑面积   】      —7．：1．2．3 幢【。内共有的突出屋面有！。。围护结构的水箱【间、电梯机房、楼】。梯间等的建筑面【积 ？。 ，        7！．1．2．4 【仅，为本幢服务且设【在本：幢地下或地上的配】电室、水泵房—、设备用房、—值班警卫室(—包，括与警？卫室相连的值班【休息：用房也包括为本幢】服，务的与警卫室合并使！用的接待室、传达室！还包括自动报警控制！中，心和影像监控室)以！。及其他在功》。能上：为整幢、某一层或某！几个单元服》务，。。的，为基：。本生产？或生活？。必需的公共用房【和管理用房的—建筑：面积：       ！  ：。7．1．2．—5 套与公共—建筑之间的分—隔，墙以及外墙(包括】山，墙)水平投》影面积的一半或轴】线，以外水平投影面【积 ：。。   《      —7．1．2．6 为！整幢楼服务的架空】通廊的建筑面—积 7【．2 共》有建筑面积的—分摊原则 》     7．2！．1 ？共有建？筑面积的分摊应以幢！为单位进行非本幢】的共有？建筑面？积不在本幢分—摊本幢共有建筑【面积：不分摊到他幢 【。     7．】2．2 《产权各方有》合法权属分割文【件或协议的按文【。件或协议规》定，执行     ！7．2．《3 无产权分割文】件或：协议：的或产权分》。割文件或协议不【合法的可《按相关房屋》的，建筑面积进行—分摊 ？。     —7．2？．4 共有建筑面】积分摊后不划分各产！权人在？共有：建筑面积上》的产权界 》 7．3 ！共有建筑面积分类 ！  ？   根据共有建筑！面积的使用》功能：可分为？以，下四类    ！ 7．3．1 【。整幢共有建》筑面积指为整—幢服务的《共有共用的》建，筑面积此类共—有建：筑面：积由整幢进》行，分，。。摊    【 7．3．2 功】能区共有建筑面【积指：专为某一功能区服】务的共有共用的建】筑面积例如某—幢楼：内专为某一》商业区？或办公区《服务的警卫值班室】、卫生间、管理用房！等这：。一类专为某一功能】区服务？的共有？建筑面积应》由该功能《区分摊 —    7．3．】3 层共《有建：筑面积当各层的共】有建筑面积、使【用功：。能不同时应区分各层！的共有建筑面积由各！层分别进《行分摊   】  7．3．4 其！他共有？建筑：面积 【7．4 共》有，建筑：面，。积计算及分摊的【若干细则   ！  ：7．4．1 列为不！被分摊的公用—建筑：应视为？一个：产权单元《并，参与分摊该幢相【应的共有建筑—面积  —   7《．4．2 设在幢】内的会？所、储蓄所》、娱乐？活，动室、健身》房、阅览室、—托儿所？、老人活动》中心以及居委会、派！出所等独立使—用的房屋应为一个产！权单元参与》。分摊：该幢：相应：的，共有建筑《面积 ？     7．4】．3 有附属层（层！高大：于或：等，于 2．《20m）的房屋附属！层应划分为独立【的功能区《    】 7．4．4— 一：幢由：裙楼相连的、有多】个塔楼？的房屋？塔楼应划分为不同功！能区 【。    7．—4．5 《单一功能《房屋存？在多：个单元？时一般以幢为单【位统一分摊共—有面积？但如有下列情况之一！的，应划分为不同功能区！  — ，  ：    7》．4．5．1 有的！单，元设电？梯，、有的单元不—设电梯按设电—梯和不设电梯的单】元划分功能区 】     【  ：  7．《4．5．2 —有的单元为多—层、有的单元—为高层按多、高层】单元划？分功能区《 ，     】7．4．6 地下室！通道的建《筑面积处理》     ！    7．4．6！．1 为《整幢服务的出入口】列为本幢应》分摊的共有建筑面】积；：否则计入地下室应】。。。分摊的？共有建筑《面积：  —      — 7．？4．6．2 车道和！专门服务于》车位的其它》公共走道面》。积由地下室各车位】。分摊   ！      7【。．4．6．3 地】下室功能用》房和服务于》本功能？用房：的，专用走道《由使：用该功？能用房的各户进【行分摊 】。。    7．—4．7 室外楼梯处！理 ： 《      —  7？．4：．7．1 仅—供一户使用的—全部计入该户套内】建筑面积 【       】  7．《4．7．2 为不】同功能区服务的其面！积列为相应功能区的！。共有建筑《面积；仅为某一功能！区服务的计入该功】能区共有建筑面【积 《  ？    《   7．4—．7．3 第一【层的：。。建筑：功能、用途与第二层！以上的不同》如第二层及以上的为！住宅第一层》为商业或办公、厂房！、仓库（车库—）、架空绿化等【非住宅？用途的则《该室外梯为》专用梯其梯》间为第二《层，以上功能区的应【分摊共有建筑面【积 》     7．4】．8： 室内楼《梯处理？ ？ ：        】7，．4：．，8．1 为整—幢服务的楼梯或【电梯整幢分摊（【在个别楼层或部分楼！。层，有门不开的不—影响整幢《分摊） 】  ：      7．】4．8．2 多层住！宅的楼梯按不同的服！务范围？分，功能区分摊时屋【。顶楼梯？间仍为？整幢的？共有：建筑面积 》      【 ，  7．4．8．】。3 因各层》用途不同在不—同位置设置高、低不！同的楼梯但各—楼梯之间所在某【一层互通的如图【 7：-1 中的 1【。 梯至 3 梯这些！楼梯的梯间共—有面积可《合并为区《间共有？面积如果某一层【还设有专用梯则【按室内专用梯处理】如图 7-》2 的第 5— 层    ！   ？ ， ，  7．4》．8：．4 室《内专用梯（楼梯、】电梯）其通过“不使！用”楼层的梯间共】。。有面积列为“—。。不使用”和“—使用”两部分建筑的！区间共有面》积；：通过“使《用，”楼层的梯间—共，有面积？为“：使，用”部分建》筑的区内共有面积 ！。  》   7．》4．9 走廊的【处，理 《        】7．4．9．1【 房屋除《第一层(地》面)外？的其他？各层：的内、外走廊列为】各层：的共有建筑面积 】        ！ 7．4．9．2】 位于建筑物第一层！（地面？）的外走《廊、檐廊符合—如下条件的列为不】被，分摊的公用》。建筑面积 》  ？ ，      a)】走廊、檐廊紧临街】道或本宗《地外的公共通道【、公共开放》空间；   】    《  b？)走廊？、檐廊两端不能封闭！可，在，平行于？街道：方向上通《行，       ！  ：不符：合上述？两条：件的第？一层外走《廊，、，檐廊的建筑》面积列？为应分摊的共有【建筑面？积，。     7．！4．10 》商场内各层》布局、功能》基本相同商场—底层对外开门的商】铺无论其对》商场内是否开门【。作为商场内商业气】氛的一部分》都要参与商场—共有共用面积的分】摊如果某一层为整】体，。商场且为《独立产？。权不参加其它—楼层过道的分摊 】 ：    7．4．1！1 商场（车库）】如果按铺《位（车位《）出售？需具备以下》三点才可进行分摊计！算 《    a)—开发商应提供正式的！施工：蓝图在施工蓝图上】以柱：网为基准点》标出详细的商铺【（车位）尺寸—标明与柱网和内外】墙的：距离；？  《 ，  b)施》工蓝图上划分—的商铺（车位—）需经消防》部门盖？章许可或由设计部门！盖章认可《符合消防要求并经】规划部？门批准？； 《  ：  c)商铺—（车位）有墙—的以墙为界无—墙，的，应在界限拐》。角处打地钉对于【车位还应标出—车，位线地钉定位—应由委托《。方提供书面说—明指明是取》中还：是取边    】 7．4．》12 底层是储【藏室和？车库的？住，宅楼对？外，开门的车库（设【计图纸上对内过道不！开门）不参与内过道！等共用建筑》面积的分摊》   》  7？．4．13》 两幢独立建筑【物之间的架空—通廊列为不》被分摊的公用建筑面！积， 》7．5 共有—建筑面积计算—步骤 ？     —在一幢建筑》的计算？。数据：进入计算系》统之前可按如下【步骤对？公用：。建筑面积进行分析】确定: 》。     7．5】．1 确定》一幢：房屋中所《有共有？建，筑面积的范》围和名称《 ：。     7．5】。．2 将共有—建筑面积《。划分成应分摊—的，和不分？摊的两类  】。。   7．5—．3 分析每—一部分的应分摊公用！建，筑的服务范》围并按共《有建：筑服：务范围？确定其服务》功能区仅《。服务于某一功—能区的共有建筑【面积为区内共有建筑！面积；服务于—多个功能区的—共，有建筑面积》为，区间共有建筑面积】  《   7《．5．4 》将区间共有建筑面积！分摊后各区所—。得的分摊面积—分别加到相应的【。区内共有建筑面【。积中然后《。按，本区内的套内建筑面！积的比？例进行？分摊即先将从高【级别分摊得到的【共有：建筑：面积加到低级别的共！有建筑面积》中分别计《。算分摊系数逐级分摊！ 7—．，。6 共有建》筑，面积分？摊     7！．，6．：1， 分摊公《式，: δSi=K！·Si？　　 — 《 ： 【 《 》 — ……（》7-1） ！K=Σ？δSi？/ΣSi《 【 】 — 》 】 ， ……（7-2） ！ 式中K为—面积的分《摊系数；《　 —     》 Si为各》单元参加分摊的【建筑面积m》2；　 】     δSi为！各单元参加分摊【所得的分摊面积m】2，；　  】   ？ΣδSi为需—要分摊的分摊面【积总和m2；—　  【   ΣSi为参加！分摊的各单》元建筑？。面，积总和m2　 【 ，     【7．6．2》 ，分摊方法《  —   ？   ？ ，7．6？．2．1 整体分摊！ ，     】    使用—功能：单一、各户对—共有建筑面积共有共！用情况基本一致【的房屋适用于—整，体分摊的《方，法 》    《 ，    分户分摊的！共有建筑面积＝共】。有，建筑面积《分摊：系数×？套内：建筑面积； ！   ？     共有建】筑面：积分摊系《数＝共有《建筑：面积÷套《内建筑面积》之和   ！     》 7．6《．2．2《 多级分摊 ！         ！不适用于整》体分摊？的房屋采用》多级分摊多级—分摊应遵《循从整体到局部从大！到小：。逐级：。分摊的原则 ！     》    a)第【一级分？摊，    【。     》根据房屋的使用功】能和各共有建筑部】位的服？务范围划《分若干功《能区一般按》住宅、？办公、？商业、地下车库【、仓库等不同的使用！功，能或共有部位不相同！。的区域进行划—。分各功能区间共有建！筑面积即《幢共有建筑面积按】各功能区范围内的】自有建筑面积—依比例分摊至各功能！区 ？     【  ：  功能区》分，摊的共有建》筑面积＝第一级分】摊系数×《。该功能？区自：有建筑面积》；    ！     第—。一级分摊系数—＝，功能区间共有建筑】。面积：÷，各功：能区自？有建筑面积之和； ！ ：。 ：     》   各功能区自】有建筑面积为功能】区内各？层外围水平投影面积！之和减去《作为第一级》分摊的功能》区，。间共有建筑面积部】分 ：。 《        】b)第二级分—摊 》         ！某一功能《。。区通过第一级分摊得！到的：共有建？筑面积加上本功能区！内各层之间的共【有建筑？面积即为该功能区】。的共有？建筑面？积依照？。第一：级分摊？的方法按各层—套内：。的建：。筑面积？。依比例分摊至各层 ！     —  ：  层分》。摊共有建筑面积＝】第二：级分摊系数》×该层套内建筑【。面积； 】        第！二，级分摊系数》＝（第一级分—摊得到的《共有建？筑面：积，＋层间共有建筑【面积）÷《各层套内建筑面【积之和； —   》  ：    各层套【内，建筑：面积之和《为各层外围》水平投影面积—减去层？内的层间共有建【。筑面积和作为第一级！分摊的功能》。区间共？有建筑面积部分【 》     》   c)》第三级分摊 — ？     》 ， ，  第二级分摊【得到的共有建筑面积！加上各层的层内共】有建筑面积按—。层内各套房屋的套内！建筑面积依》比例分摊至》各套：     ！    套分摊【共有建？筑面：积＝第三级分—。摊，系数：×该套？内建筑面《积；： ，  》。   ？。    《第三级分摊》系数：＝（第二级分摊得到！的，共有建？。筑，面积＋层内共—有建筑？面积：）÷各套内》建筑面积之和 】    —    《 ，7．6．《2．3 其它分【摊 —   ？。    《 a)某一层内或】各单元间《各部位共《有建筑？面积的共有关系差异！。较大需要进一步分】割时参照上述方法在！上，一级分摊的基础上】再进行分《摊计算 —    》   ？  b？)非成套房屋—中，的厅堂、壁柜—、厨房、卫生间【等由：部分房屋产权—人共同？使用的部位有协【议的以协议》为准进？行分摊；无协议【。。的参照上述方法【按建筑面积依比例】分摊 《。。。 ，