： ？ ，第七：章 共有建筑面积！分摊规则 【   ？。  异产《毗连房屋《权属分割《清晰不存在共有共用！部位：的各户面积在—各自范？围内单独计算；【异产毗连房屋存在】。有无：法分割的共有共用】。部位的应进行共有建！筑面积分摊》计算 《 》 7．1 共有】建筑面积的计算【范围分类  】   公用建筑面】积，分为被分摊的公用建！。筑面积和不被分摊的！。公用：建筑面积被分摊【的公：用建筑面积又称为共！有建筑面积 —。。  ？   7《．1．1《 不：被分摊的共用建筑面！积    【    《 ，7．1．1．—1 地下室或半地下！室中设计作为人防】。工，程及中高《层以上？建筑的消防避难层】(室)部分的建【筑面积 —。        7！．1．1．》2， 独：立使用的地》下室、半《。地下：室地下室《或半地下室》中独立的车》位、车库、杂物间】等的建？筑，面积   【      —7．1．《。1，．3 建在幢—内，或幢：外为他幢或多—幢，楼服：务，。的设备用房、值【班警卫室、》管理用房、附属配】套设施用房、市政设！施用房、为》社区：服务的公用房—屋，及通道等的》建筑：面，积      ！   7．1．1】．4 按规划批建】层高在 2》。．20m 》以，。上的技术《(结构)转换层、】架空层？中用作停放车辆、】公共休憩、绿化等】公共开放空间的【建筑面积 》        ！ 7．1．1．5 ！建设、开发单—位自留、自用的房】。。屋和物？业管理？公司：的经营办公用—房的建筑面》积   —      7．1！．1．6 》用作公共休憩的【。亭、：走廊、绿《化等：。建筑物？的建筑面积 】    7》．1：。．2 被分摊的共有！建，筑面积  — ，    《  7．1．2【。．，1 共有建筑面积的！确认委？托测绘的单位—应提供经《设计或规划部—门，确，认的房屋共》有部位的《性质、功能、—用途等相应情况的】说明书 《经房产测绘人员对】照，竣工图经现》场勘测后对各类【共有建筑面积进【行，分类确？认和登记委》托测绘的单位—对，提，供的说？明书负？相应的法律责任【。共有建筑面积一经】分摊任何人不得【擅自：侵犯或改变其原始】设计的使用功能 ！     》   7《。．1：．，2．2 幢》内共有的楼》梯间：、，电梯间、电》梯井、观光井(梯)！、，提物井、室外—楼梯等垂直通道及】管，道井、垃圾道的【建筑面积 —         ！7．1．《2．：2 幢？内共有的《门厅、大《厅、过(走)道【、，门廊：、，门斗等水平通道的】建，筑面积？      】  ： 7．1．2．3】 幢内共有的突出屋！面有围护结构的水】箱间、电《梯，机房：、楼梯间等的—建筑：面积 》 ，    《 ，  ：7．1．2．4 仅！为本幢服务且设【在本幢地《下或地上的配—电室：、，水泵房、设备用【房、值班警卫室(】包括与警卫》室相连的值》。班休息用房也包括为！本幢：服，务的与警卫室合并】使用的接《待室、传达室—。还包括自动报警【控制中心和影—像监控室)以及【其他在？功能上为整幢、【。某一层或某几个【单元服务的为—基本生产《或生活？必，需的公共用房和【管理：。用房的？建筑面积 》 ，     》    7．—1．：2．5 套与公共建！筑，之，间的分？隔墙：以及外？墙(包括山墙)【水平投影《面积的一半或轴线以！外，水平投影面积 【      【   7．1．2】。．6 为整幢—楼服务的架》空通廊的《建筑面积 — 7．2 共！有建筑面《积的分摊原则 】     》7．2．1 共【有建筑面《积的分摊应以—幢为单位进行非本】幢的共？。有建筑面积不—在本幢分摊本—幢共有建筑面积不分！摊到他？幢    【 7．2《．，2 产权各方—有合法权属》分割文？。件或协？议的：按文件？或协议规定执行【 ：     》7．2？．3 无产权分割】文件：或协议？的或产权分割文件】或，协议不合法》的可按相关》房屋：的建筑面《积进行？分摊 《     7—．2．4 共有【建筑面积《。分摊后不划分各【产权人在共有建【筑面：积，上的产权《。界 《 7．3 共】。。。有建筑面积》分类  — ，  根据《共有建筑面积的使】用功能可《分为以下四类 】  ：   7．3．1 ！。整幢共有建筑—面积指为整幢服务】的共有共《用的建筑《面积此类共有建【筑面积由《整幢进行分摊 ！    7．3．】2， 功能区共有建筑】面积指专为》某一功能区服—务的：共有共用的》建筑面积例如—某幢楼内《专，为，某一商？业区或？办公区服《务的警？卫值班室、卫生间】。。、管理用房等这一类！。。专为某一《功能区服务的共有建！筑面积应由该功能】区分摊 》    《 7．3．3 层共！。有建筑面积当各层】的共有建筑面积【、使用功能不同【时应区分各层—的共有建筑》面积由各层》分别进行分摊 ！    7．3．】4， 其他共《有建筑面积 ！ 7．？4 共有建筑—面积计算及分摊【的若干细《则 ？     7．【4．1 列为不被分！摊的公用建筑—应视为一个产—权单元？。并参与？分摊该幢《相应的共有建筑面】积 ？     7．4．！2 设？在，幢内的会所、储蓄所！。、，娱乐活？动室、健身》房、阅览室、托【儿所、老人活—动中心？以及居委《会、派出所等独【立使用的房屋应为】一个产权《单元参与《分摊该幢相应—的共有建筑面—。积   》  7．《4．：。3 有附属层—（，层高大于或等—于 2．20m）】的房屋？附属层应划分为【独立的功能区 】 ？   ？ 7．4．4 一】幢由：裙楼相连的》、有多个塔楼—的房屋塔楼应划【分，为不同功《能区  】。 ，。  7．4．5【 单一功能房屋存在！多个：单，元时一般以幢为【单位：统一分摊共有面积】但如有下《列情况之一的应【划分为？不同：功能区  ！       【7．4？．5．1 》有的单元设电梯、】有的单？元不：设电梯按设电梯和不！设电梯的单元划【分功能区 ！  ：      7．4！．5．2 有—的单元为多》层、有？的单元为高层按【多、高层单元划【分功能区《 ， ：    》 7．？4．：6 地？下室通道的建—筑面积处理 ！    《。。     7．4】．6．？1 为整幢服—。务的出入口》列为：本幢应分摊的共有】建筑：面，积；否？。则计入地下》。室应分？。摊的共有《建筑面积 ！     》   7．4—．6．2《 车道和《专，。门服务于车位—。的其它公共走道【面积由地下》室各车位分》。摊   】      7．4！．6．3 地下室功！能，用房和服务于本功能！用房的专用走道由使！用该功能用》房的各户进行—分摊   ！ ， 7：．4．7《 室外楼梯》处理 》。 ，       【  7．4》。．，7．1 仅供一户】使用的全部计入【该户套？内建筑面积 】     —    7》．4．7．2 【为不同？功能区服务的其面积！列为相应功能区的共！有建筑面积；仅【为某一功能区服【务的计？入该：功能区？共有建筑《面，积 ？。 ？     》   7．4．【。7．3 《第一层的《建筑功能、用途与第！二层以上的不同如第！二层及以上》的为住宅第一层为商！业或办公、》厂房、？仓库：（车库）、》架空绿？化，等，非住宅用途的—。则该室外梯》为专用？梯其：梯，间为第二层以—。上功能？区的应分《摊，共有：建，筑面积 —     7．4！．8 ？室内楼梯《处理 —      —。   7．4—．8．1 为整幢服！务的楼？梯或电梯整幢—分摊（在个别—楼，层或部分《楼层有门《不开的不影响—整幢分摊）》 ，      ！ ，  ：7．4．8．2 】。多层住宅的楼梯按】不同的服务范围【。分功能？区，分摊时屋顶楼梯间仍！。为整幢的共有建筑面！积     】    7．4【．8．？3 ：因各层用途》不同在不同位置设置！高、低不同的楼【梯但各楼梯之间所】在某一层互通的【。如图 7《-1 中的 1【 梯至 3 梯【这些楼梯的梯间共】有面积可合并为【区，间共有面积如果【某，一层还？设有专用梯则按室】内专用？梯处：。理如图 7-2 的！第 5 层 】       】   7．》4．8．4 室【内专用梯（楼—梯、：电梯）其通过“不使！用”楼层的梯—间共有面积列为“】不使用”《和“使用”两部分】建筑的区间共有面积！；通过“使用”【楼，层的梯间共有面积为！“使用”部分—建筑的区内共有【面积 ？ ，。     7】．，4．9？ 走廊的处理 ！        7！．4．9．1 房屋！除第一层(地—面)外的其他各层的！内、外走廊列—为，各层的共有建—筑面积 —      —  7．《4．9．《2 位于建筑—物第一？。层（：地面）的外》。走廊、檐廊符合【如下条件的列为不】被分摊？。的公用建筑面积 】  ？     》  ：a)走廊、檐—。廊紧临街道或本宗地！。。。外的公共通道、【公共开放空》间； 》       【 b)走廊、—檐廊两端不能—。。封闭可在平行—于街道方向上通【行 ： ：  ：      —不符合？上述两？条件的第一层外【。走廊、檐廊的—建筑面积列为应分摊！的，共有：。建筑面积   ！ ， 7．4．》。10 商场内各【层布局、功能基本相！同，商场底层对外—开门的商铺》无论其对商场—内是否开《门作为商场内商【。业气氛的一部分都】要参与？商场共有共》用面积的分摊如果】。某一层为整体—商，场且为独立》产权不参加其它楼】层过道的分》摊，     7】．4．11 商场（！车库）？如果按？铺位（车位）出售】需具备以《。下三点才可进行分摊！计算 《     》a)开发商应—提供正式的》。施工蓝图在》施工蓝？图，上以柱网为》。基准点标出详—细的商铺（车—位）尺寸标明与柱】网和内外墙的距离；！ ：    《 b)？施工蓝图《上划分的商铺（【车位）需经消防部门！盖章许可《或，由设计部《门，盖章认可符合—消防要求《并，经规划部门批准【；  》   c)商铺【（车位）有墙的【以，墙为界无墙》的应在界《限拐角？处打地钉对》于车：位还应标出车位【线地钉定位》应由：委托方提供书面【说明指明是》取中还是取》边  《 ，  7．4．12】 底：层是储藏室和车库的！住宅楼对外开—门的车库（设计图纸！上对内过道不开门）！不参与？内过道等共用—建，筑面积的《分摊 ？。    》 7．4．13 】两幢独立建筑—物之间的《架空通廊列》为不被分摊》的公用建筑面积 】 ？ 7．5 》。共有建？筑面积计算》步骤   【  ：在一幢建筑》的计算数据进入计算！系统之前可》按，如下步骤对公用建筑！面积进行分》。析确定:   ！  7．5．1【 ，确定：一，幢房屋中所有—共有建筑面积的【范围和？名称 》    《。。7．5．《2 将共有建—筑面积划分成应分】摊的和不分摊的两】类     】7．：。5．3 分析每【一，部分的应分摊—公用建筑的服务范】围并按共有建筑服务！范围确？定其服务功能区仅服！务于某一功能—区的共？有建筑面《积，为区内共有建筑面积！；服务于多》个功能区的共有【。建筑面积为》区，间共有建《筑，面积 《     7．5】。．4 将区间共有建！筑面积分摊后各区所！得的分摊面》积分别？加到相应的》区内：共有建筑面》积中然后按本—区，内的套内建筑—面积的比例进行分摊！即先将从高级别分摊！得到的共有建筑【面积加到低级别的】共有：建筑面积中分别计算！分摊：系数逐级分摊 】 ，。 7？．6 共有建筑面积！分摊 《     》7．6．1》 分：摊公式？:， δSi=【K·Si《　　 — 】 ， 【 ， — ： …—…（7-1） 】 K=Σ—。δSi/ΣS—i ？ 《 ！ —。 ， ： ， ： ？ ： ……（7】-2） —式中K为面积的分摊！系数；　 》。    【  ： Si为各单元参加！分摊的建《筑面积m2；　 ！    —。 ， δSi为各单【。元参加分摊所—得的分摊面》积m2；　 —   —。  Σδ《Si为需要分摊的分！摊面积总和m—2；　 —     ΣSi！为参加分摊》的各单元建筑面积】总和：m，2　  】   7．》6．：2 分？摊方法 》 ？。  ：。  ：    7．6．】2．1 整》体分摊 【      —   使用功能【单一、各户对—共有建筑《面积共有共用情况】基本一致的房屋适】用于整体分摊的方法！ 》      —  分户《分摊的共有》建筑面？积＝共有建筑面【积分摊系数×套内】建筑面积； ！  ：      —共有建筑《面积分摊系数＝共有！。建筑面积÷套内【建筑面积之》和 ？  《      — 7．6．2—．2 多《级分摊  ！    《   不适》用于整体《分摊的房屋采用【多级分摊《多级分摊应遵循【从整：体到局部从大到小逐！。级分摊的原》则  【。  ：     a—)，。第一级分摊 —。     【    《根，据房屋的使用功能和！各共有建《筑部位的服务范【围划分若干功能区一！般按住宅《。。、办公？、商：业、地下车库、【仓库：等不同？的使用功能或共有部！。位，。不相同的区域进行】划分各功能区间共】。有建筑面积即—。幢共：有，建筑面积按各功【能区范围内的自有】建筑面积依比例【。分摊至各《功能区？   【      —功能区分摊的共有】。建筑面积＝第一级】分摊系数《。×该功能区自有【建筑面积； 】。     —  ：  第一级》分摊系数＝功能区】间共有建筑面积【÷各功能区》自有建筑面积—之和：； —        各！。功能区自有建筑面】积为：功能区内各层外【围水平投影面积【。之和减去作为第【一级分？。。摊的功能区间—共有建筑面积部分 ！  》。    《 ，  b)《第二级？分，摊 》。  ：       某一！功能区通过第一【级分摊？得到的？共有建筑《面积加？上本功？能，区，内各层之间》的共有建《筑面积即为》该功：能区的共有建筑面积！依照第一《。级分：摊的方法按各层【套内的建筑面积【依比例分摊至各【层    【     层【分摊共？有建筑面积＝第【二级分摊系数—×该层套《内建筑面《积； — ，   ？ ，。    第二级分】摊系数＝（第一【级分摊得到的共有】建筑面积《＋层间？共有建？筑面积）÷各—层套内？建筑面积之和； ！      】   各层套内建筑！面，积之和为各》。层外围水平投影面】积减去层《内的层间共有建【筑面积？。和作为？第一级分摊的功能】区间共？有建筑面积》部，分 《     —    c)第【三级分摊 ！        第！二级分摊得到的【。共有建筑面积加【上各层？的层内共《有建筑面积按—层内各套《房，屋的套内建筑面积依！比例分摊至各套【    】 ，   ？ 套分摊共有建【筑面积＝第三级分】摊系数×该套内建】筑，面，积； 》     —。    第三级分】摊系数＝（第二级】分摊得？到的共有建筑面积】＋层：内共有建筑》面积：）÷各套内建—筑面积之和 ！      —   7．6—．2．3 其—它分摊 《 ：       】 ， a)某一层内或】各，单元间各《部位共？有建筑？面积的共有关系【差异较大需要—进，一，步分割时《参照上述方法—在上一级分摊的【基础上？再进行？分摊计算《 ： ：         ！b)非成套房屋中】的，厅堂、壁《柜、厨房《、，卫，生间：等由部分《。。房屋：产权人共同》使用的部位有协议的！以协议为准》进行分摊；无协议的！参照上述方法—按建：。筑，面积依？比例分摊 — ，