第【七章 共有—建筑面积分》摊规则 【   ？。 异产毗连房屋权】属分割清晰》不存在？共有共用部位的【。各户面积《在，各自范围内单独【计算；？异产毗？连房屋存在有无法】分割的共有共用【部位的应进行—共有建筑面积—分摊：计算 】 ？7．1 共有—建筑：面，积的计？算范：围分类   】  公用建筑面积分！为被分摊的公—用，建筑面积和不被分】摊的公？用建筑面积被分摊】的，公，用建：筑面积又称为—。共有建？筑面积    ！ 7．1．》1 不被分摊的【共用建筑面》积   —      7【．1．1．1 地下！室或半地下室—中设：计作为？人防工程《及中：高层以上建》筑的消防避难层(】室)部分的建筑面】积 ？        】 7．1《．，1．2 独立—使用的地下》室、半地下室—地下室或《半，地下室中独立的车位！、车库、杂》物间等的建筑面积】      】  ： ，7．1．1》．，3 建在幢》内或：幢外：为他幢？或多幢楼服》。务的设备用房—、值班？警卫室、《管理用房、附—属配套设施》用房、市政》设，施用房、为社区服务！的公用？房屋及通《。道等的建筑面积 】 ：        】7．1．《1．4？ 按规划批建层高】在 2？．，20m 以》上的技术(结—。构)转换层、架空层！中，用作停放《车，辆、公共休憩、绿】化等公？共开放空间的—建筑：面积  —     》  7．1．1【．5 建设、开发】单位自留、自用的】房屋和物业管理公】司的：经营办公用房的建】筑，面积    】     7．1．！1．6 用作公共休！憩的：亭、走？廊、绿化等建筑【物的建？筑面积   】  7．1．2【 被分摊的共—有，建筑面？积       ！ ，。 7．1《．2．1 》共有建筑《面积的？确认：委托测绘《的单位应提供经【设计或规划部门【确认：。的房屋共有部位的】性质、功《能，、用途等《相应情况的说明书 ！经房产测绘人—员，。对，照竣：工图经现场勘—测后对各类共—有建筑面积进行【分类确认和》登记委？。托测：。绘的单位对提供【的说明书负》相应的法律责任共】有建筑面积一—经分摊任《何人不得擅自侵【犯或改？变其原？始设计？的使用功能   ！     》 7．1．2—．，2， 幢内共有的楼【梯间：、电梯间、》电梯井？、观：光井(梯《)、提物井、室【。。外楼梯？等垂直通道及管【道井、垃圾道的建】筑面积 《      【   7．1．【2．2 幢内共有】。的门：厅、：大厅、过(走—。)道、门廊、门【斗，等，。水平通道《。的建筑面积 — ：  ：    《  7．《1，．2．3《 幢内共有的突出屋！面有围护结》。构的水箱间、电梯机！房、楼梯间等的建】筑面积   】  ：    7．1【．2．4《 仅为本幢》服务且设在本幢地下！或地上的配》电室、？水泵房、设备—用房、值班》警卫室(包》括与警卫室相连的】值班休？息用房也《包括为本《幢，服务的与警卫室合并！使，用的接？待室、？传达室还包括自【动报警？控，制中心和影像监【控室)以及其他在】功能上为整幢、某一！层或：某几个单元服—务的为基本生产或生！活必需的公共用【房和：管理用房的建筑面】。积 ？    《   ？  7？．1：．2．5 》套与：公共建筑《之，间的分隔《。墙以及外墙(包【括山墙？。。)水平投影面积【的一：。半或轴线《以外水平投影—面积  —。    《 ，  7．1．2．6！ 为整幢楼服—务的架空通廊—的建筑面积 — 7．2 】 共有？建筑面积的分摊原】则 ？     7．【2．1 共有建筑】面积的分摊应以幢为！。。单位进行非本幢【的共有建筑面—积不在本幢》分，摊本幢共有建筑面】积不分摊到他—幢     】7，。．2．2 》产权各方有合法权】属分：割文件或协议的按文！件或协议规定—执行   【  7．2．3 】无，产权分？割文件？或协议的或产权分割！文件：或协议不《合法的可按相—关房屋的建筑面积进！行分摊 —    7．—2．4 共有建【筑面积分摊》后不划分各产权【。人在共有《建，筑面积上的产权界 ！ 7．3【 共有建》筑面积？分类    】 根据共有》建筑面积的使用功】能可分？为以下四类 —。     7．3！．，1 整幢共有建【筑面积？指为整幢服务的共有！共用的建筑面—。积此类共有》建筑面积由》整幢进行《分摊  — ，  7．3．2【 功能？区共有建筑面积指专！为某一功能》区服务的共》有共：用的建筑面积例如】某幢：楼内专为《某一商业区或办公区！。服务的警卫值班【室、：卫，生，间、管理《用房等这一类专为某！一功能区服务—的共有建筑》面积应由该功能区分！摊 ？  ：   7《．3．3 》层共：有建：筑面积当各层—的，共有建筑《面，积、使用《。功能不同《时应区分各层的共】有建筑面积由各层分！别，进行分？摊 ？。     7—．3．4《 其他？共有建筑面》积 7．4！。。。 共有建筑面积【计算及分摊》的若干细则 —     —7．4．1 列为不！被分摊的公用建筑】应视为一个产—权单元并参与分【摊该幢相《应的共有建筑面积 ！   《  7？．4：．2 设在》幢内的会所、储【蓄所、娱乐活动【室、：健身房、阅》。览室：、托儿所《、老：人活动中心以及居委！。会、派出所》等独立使用的—房屋应为一个产权单！元参与分《。摊该幢相应的—共有建筑《面积  》  ： 7：．4．3 有附属】层（层高大于—或等于 2．20】m）的房屋》附属层应划》分，为独立的功能区 】。  》  ： 7．4．4 一幢！。由裙楼相连的、【。有多个塔楼的房【屋塔楼应划》分为不？同功能区《。   【  7．4．—5 单一功》能房屋存在》多个单元时》。一般以？幢为单位统一分摊共！有，面积但如有下列【情况之一的应划【分为不同《功能区  ！ ，。      7【．，4．5．1 有的单！元设电梯、有的【。单元不设电梯按设】电梯和不《设电梯？的单元划分功能【区 — ，     》  7．4．5．】2 有的单元为多】层、有的单元为【高层按多《、高层？。单元划分《功能区 《   —  7？。．4：．6 地下》室，通，道的建筑面积—处理：   【      7．】4．6．1 为整幢！服务的出入口列为】本幢应分摊的共【有建筑？面积；否则计—入地下室应》分摊的共有建—筑面积？ ， ？  ：       7】．4．6．2 车】道和专门《服务于车《位的其它公》共，走道面积《由地下？室各车位《分摊 ？ 《      —  7？．4．？。6．3 地下室【功能：用房和服务于本功】能用房的专用走【道由使用该功能【用，房的各户进行分摊 ！    【 ，7．4．7 —。室外楼梯《。处理  】       【7．4．7．—1 ：。仅供一？户使用的《全部：计入该户套内建筑】。面积 —。  ：       7．！4．7？．2 为不》同功能区服》务的：其面积？列为相应功能区的共！有建筑面积；—仅为某一功能区服】务的计入《该功能区共》有建筑面《积 —。        】。7．：4．7．3 第【一层的建筑》功能、用途与—第二层？以上的不《同如第二层及—以上的为住宅—第，一层为商业》或办公、厂房、仓库！（车库）、架空绿】化等非住宅用途的】则该室外梯为专用梯！其，梯间：为第二层以上功【能区的应《分，摊共有建筑面—积 ：   —  7．《4．8 室内—楼梯处理 》 《。   ？ ，    7．4．】8．1 《为整幢？服务的楼梯或—电，梯整幢分摊》（在个？别，楼层或？部分楼层有门不开的！不影响整《幢分摊） —      】   ？7．4．8．—2 多层《。住宅的楼梯按不同】的服务范围分功能区！分摊时？屋顶：楼梯间仍为整幢【的，共有建筑面积 】  ：       7】．4．8．》3 ：因各层用途不同在】不，同位置设置高、低不！同的楼梯《但各楼？梯之间所《在某一？层，互通的如图 —7-：1 中的 1— 梯至？ 3 梯这些楼【梯，的梯间？共有面积可》合并为区间共有【面积如果某一层还设！有专用梯《则按室？内专用梯处理如【图 ：7-2 《的第 5 层—。。      ！ ，  ：  7．《4．8．《4 ：室内专用梯（楼梯、！。电梯：）其：通过“不使用”楼层！。的梯间？共有面？。积列为“不》使用”和“使用【”两部分建筑的区】间，共有面积；通—过“使用”》。楼层的？梯间共有面积—为，“使：用”部分《建筑：的区内共有》面积 —     7—．4：．9 ？走廊的？处理 》 ，       7】．4：．9．1 房屋除】第一层(《地面)？外的其他各层的【内、外走廊列为各层！。的共有建筑》面积  —      —。 7．？4．：9．2 《位于建筑物》第一层（《地面）的《外走廊、《檐廊符合如下条件】的列为不被分摊【的公用建筑面—积 ： ，        】 a)走廊、檐【廊紧临街道》或本宗地外》的公共通道》、公共开放空间【；    【     b)走廊！、檐廊两端不能封】闭可在平行于街道】方向上通行 【    《。     不符【合上：述两条件的第一层】外，走廊、？。檐廊的建筑》面积列为应》分摊的共《有建筑面积  ！  ： ，。7．4．10 商】场内各层布局、功】能基本相同商场底】层对外开门的商【铺无论？其，。对商场内是否—开门作为商》场内商业气氛—的，一部分？都要参与《商场共有共用面积】的分摊如果某一层为！整体商场且为—独立：产权不参《加其它楼《。层过道的分》摊    【 7：．4．11 —商场（车库）—如果按铺《位（车位）出—售需具备以下—三点才可进》行分摊计《算     】a)：开发商？应提供正式》的施工蓝图在施工】蓝图上以柱网为基】。准，点标出详细》的商铺（车位—）尺寸标《明与柱？网，和内外墙的》距离； —    b)施【工蓝图上划分的商】铺，（车位）需经—消防部门盖章许可或！由设：计部门盖章》认可符合消防要求】并，经规划部《。门批准； —  ：。   c)商铺（】车位）有《墙的以？墙，为，界无墙的应在界限】拐角处打地钉对于】。车位还应标出车位线！地钉定位应由委托方！。提供书面说》。明指明是取中还是】取边     】7．4．12— 底：层是储藏室和—车库的住宅楼—对外开门的车库（设！计图纸上对内过道】不开门）不参—与内过道《。等共用建筑面—积的：分摊：  《  ：。 7．4．13 】两，幢独立建筑物之间】。的架空通廊列—为，。不被：。分摊的公用建筑【面积 【7．5 共有建【筑面积计算步骤 】 ：    在》一幢建？筑，的计算数据进—入计算系统之前可按！如下步骤对》公用：建筑面积《。进行：分，析确：。定: ？   《  7．5．1 】确定一幢房》屋中所？有共有建筑面积的】范围和名称  ！ ，  7．5．2 将！共有建筑面积划【。分，成应分摊的和不【分摊的两类 —。    》 7．5．3 分】析，每，一部分的应分摊【公用：建筑的服《务范围？并，按共有建筑服—务范围确定》其服务功能区—仅服务于某一功【能区的？共，有建筑面积为—区内共有建筑面积】；服务于《。多个功能区的—共有建筑面积为【区间：共有：建筑面？积     7！．5．4 将区间】。共有建筑面积—分摊后各区》。所得的分《摊面：积分别加到相应的区！内共：有建筑面积中然后】按，。。本区内的《套内建筑面积的比】例进行分摊即先将】从，高级别分摊得—到的共有建筑面积】加到低级别的共有】建，筑面：积中分别计算分【摊系数逐级分摊【 ， ， 7．6— 共有建筑面—积分摊    ！ 7：．6．？1 分摊公式—: δSi【=K：·Si　　 】 ， 】 【 ， ， ？ 【 ……》（7-1《） K=Σ！δSi/Σ》Si 】。 ： 】 — 》 ？ 》 ……（7-2【） 式中—K为面？积的分摊系数；　】 《       S】i为各单元参加分】摊的建筑面》积m2；　 ！      δSi！为各单元参》加分摊所得》的分摊？面积m2；　 】   》  ΣδSi—为需要分摊的分摊面！积总和？m2；　 》    【 ΣSi为》参加分？摊的各单元建—筑面：积总和m2　 【  》   ？7．6．2 —分摊方？法， 》        】7．：6．：2．1 《整体：分摊  】。  ：  ：   ？使用功能单一、【各户对共有建筑【面积共有共》用情况基本一致的房！屋适用于《整体：。分摊的方法》  —       分】户分摊？的共有建筑面积＝共！有建筑面积分—摊系数×套内建筑面！积； 《。。。        ！ 共有建筑》面积：分摊：系数＝共有建筑面】积÷套？内建筑面积之和【 ？。  ？   ？    7．6．】2．2 多级分摊 ！。 ？   ？      不适】用于整体分》。摊的房？屋采用？多级分？摊多：。级分摊应遵循从【整体：到局：部从大到小逐级分】摊的原则 》 ：        ！ a：)第一级分摊 【       ！  根？据房屋的使用—功，能和各共《有建筑部位的服务】范围：划，分，若，干功能区一般—按住：宅、办公、商业【、地下车库、仓库】等不：同的使用功》能或：共，有部位不相同的区】域进行划分各功能区！间共有建筑面积【即幢共有建筑面【积按各功能》区范：围，内的自有《建筑面积依比—。例分摊至各功能区】   【      功【能区分？。摊，。的共有建筑面积【＝第一级分摊—系数：×该功？能区自有建筑—面积； 】 ，  ： ，    第一—级分摊系数＝功能】。区间共有《。建筑：面积÷？各，功，能区自？有建筑面积之和； ！ ：      【   各《功能区自有建筑面积！。为功：能，区内各？层外围水《平投影面《积之：和，减去作为第》一级分摊的功能区】间共有建筑》面积部分 ！。       【 ，。b)第二级分—摊 》    《     某—一功能？区通过第《一，。级分摊得到》的共有建《筑面积加上》本功：能区内各层之间【的共：有建筑面积即为该】功能区的共有建筑面！积，依照：第一级？分摊的？方法按各层套内【的建筑面积依比例】分摊至各层 【       【  ？层分摊共有建—筑面积＝《第二级分摊》系数×该层》套内建？筑面：积； 《       ！  第？二级：分摊系数＝（—第一：级分摊得到的共有】建筑面积＋层—间共有建筑》。面，积）÷各层套内【。建筑面积之和； 】      ！   各《层套内？。建筑面积之》和为各层外围水【平投影面积减去【层内的？层间共有建筑面【积和：作为第一级分摊的】功能区间共有建【筑面积部分 【 ：      —   c)第三级分！摊 》     》  ： ， ，第二：级分摊得《到的共有建筑面积加！上，各层的层内共—有建筑？面积按层内各—套房屋的套内建【筑面：积依比例分摊—至，各套 【        】套分摊共《有建：筑，面积＝第三》级分摊系数×该套内！建筑面积；》 《。 ，。    《    第三级分摊！系数＝（第》二级分摊得到—的共有建筑面积＋层！内共有建筑》面积）÷各》套内建筑面》积之和 《     】    7．—6．2．3 —其它分摊 ！   ？     a)某】一层内或各单元间各！部位共有《建，筑面积的共有—关系差异《较大需要进》一步分割时参照【上述方法在上一级分！摊的基础上再进行】分摊计算 【   《      b)】。非成套房屋》中的厅堂、壁—柜、厨房、卫—生，间，等由部分《房屋产权《人，共，同使用的部位—有协议的以协—议为：准进行分摊；无【。协议的参照上—述方法按建筑面积依！比例：分摊 》