》 第七章 —共有建筑面》积分摊规则》    【 异产毗连房屋权】属分割清晰不存【在共有共《用部位的各户面【积在各自范围—内单独计算；异产毗！连房屋存在有无法】分割的共有共用【部位的应《。进行共有《建筑面积分摊计【算 【。 7．1 共】有建筑面积的计算】范围分类 【    《公用建筑《面积分为被分摊【的公用建《筑面积和不被—分摊的？公用建筑面积被【分，摊的公？用，建筑面？积，又称为共有建筑【面积    】 7．1．1 不被！。。分摊的？共用建？筑面积  【      — 7．1．1．1 ！地下室或《半地下室中设—计作为人防工程及中！高层以上建筑的消】防避难层(室)部分！的建筑？面积 》        】7．1．《1．2 独》立使用的地下室【、半地下室地下【室，。或半地下室中独立】的车：位、：车库、杂《物间等的建筑—面积  —  ：     7．【1．1．3》 建在幢内或—幢外为他幢或—多幢：楼服务的《设备用房、值班【警卫室、管理用【房、附属配套—设施用房《、，市，政设施用《。房，、为社区《服务的公用房屋及】通道等？的建筑？面积 》     》   7．1．【1．4 按规划【批建层？高在 2．20m ！以上的技术(—结构)转换层、架】空，层中用作停放车【辆，、公共休憩、绿化等！。。公共开放空间的【建筑面积 【。   ？ ，    7．—1．1．5 建设、！开发单位自留、【自，用的房屋和物业【管，理公司的经》营办公用房的—建筑面积 —。      —   7．1．【1．6？。 用：。作公共休憩的亭【、走廊、绿化等建筑！物的建筑面积 【 ：    7．—1．2 被》分摊的共有》建筑面积 —        7！．1．2．》1 共有建》。筑，面积的确认委托【测绘：。的，单位应提供经设【计或规划部门—确认的房《屋共有部位的性【质、功能《、用途等相应情况的！说明书 经房—产测绘人员对照【竣工图？。经现场勘测后对各】类共有建《。筑面积进行分类【确认和登记委托测】绘的单位对提供的】说明书负相应的法律！责任共有建筑面积一！经分摊任何人不【得擅自？。侵犯或改《变，其原始设《计，的使：用，功能  》     》  7．《1．2．2 幢内】共有的楼梯间、电】梯间、电梯井—、观光井(》梯)、提物井—、室外？楼梯等垂直通道及】管道：井、垃？圾道的建筑面积 ！ ，    《   ？ 7．1．》2．2 幢内共【有，的门厅、大厅、过】(走)道、门廊【、门斗等水平—通，道，的建筑面积 】     》   7．1—．，2．：3 幢内共》有的突出屋面有围护！结构的水箱间—、，电梯机房、楼梯间】。等的：建筑面积  】 ，。      7．】1．2．4》 ，仅为本幢《。服务且设在本—幢地下或地上—的配电室、水泵【房、：设备用房、》值，班警卫室(》包括与警卫室相【。连的值？班休息？用房也包括为本幢服！务的与？警卫：。室合：并使用的接待室、传！达室还包《括自动？报警控制中心和【影像监控室)以及】其他在功能上—为，整，。幢、：某一层或《某几个单《元服务的为基—本生：产或生？活必需的公共—用，房，和管理用房》的，建筑面积 【    《    7》．，。1．：2．5 套》与公共建筑之间的】分隔墙以《及，外墙(包括山墙)】水平投影面积—。的一半或轴线以【外水平投影面积 】。      【   7．1—．，2．6 为整幢楼服！务的架空《通廊的建筑》面，积 ？ 7．2 【 ，。共有建筑面积的【。分摊原则 【    7．2【．1： 共有建筑面积【的分摊应以幢为单】位进行非《本幢的共有》建筑面积不在本幢】分摊：本幢共有建筑面【积不分摊到他—幢， ？    7．2【．2 产权各方有】合法权属《分割文件或协议的】按文件？或协议规定执行 ！    《 7：．2．3 无产权分！割文件或《。协议的或产》权分割文件或—协议：不合：法的：可按相关《房屋的建筑面积进】行分：摊    【 7．2．4 【共有建筑面积分【摊后不？划分各产权人—在共有建筑面积上】的，产权：界 ？ ： 7．3《 共有建筑面积分！类  》   根据共有建】筑，面积的使用功能【可分：为以下四类 】    7．3．】1 整幢共有建筑】面，积指：为整幢服务的共有】共用的建筑面积【此类：共，有建：筑，面积：由整：幢进行分摊 —     7．】3．2 功能区共有！建筑面积《指专为？某一功能区》。服务的共有》共用的建筑面积【。例，如某幢楼内专—为，。某一商业《区或办公区》服务的警《卫值班室、卫—生间、管理》用房等这《。一类专？为某一功能》。。区服务的《共有建筑面积应由该！功能区分摊  ！ ，  7．《3．3 层》共有建筑面积当各层！。的，共有建筑面》积、使用功能—。不，同时应区《分各层的共有—建筑面积由各—层分别进行分摊【。     7】．3．4 其—他共有建《筑，面积 7】．4： 共有建筑面积【计算及分摊的—若干细则 —     7—．4．1 列为【不，被分：摊的：公用建筑应视为一】个产权？单元并参与分摊该】幢相应的共有—建，筑面积？ ？    《7，．4．2 设—在幢内的会所、储蓄！所、娱乐《活动室、健身房、】阅览室、托》儿所、？老，人活动中心以及居委！会、派出所等独【立使：用的：房屋应为一个—产权单？元参与分摊该—幢相应？的，共有建筑面积—  ？   7．4．【3 有附属层（层】高大于？或等：于 2．20m）的！房屋附？属层应？划，分为独立的功能区】  —   7．4．4 ！一幢由裙楼》相连的？、有多个塔楼的【房屋塔？楼应划分为》不同功能区 【 ，   《  7．《4，．5 ？单一功能《房屋存在多个单【。元时一般以幢为单位！统一分摊共有面积但！如有下列情况—之一的应《划分为不同功—能区 》    》    《 7．4．5．1 ！有的单元设》电梯、有的》单元不设电梯按设】电梯和不《。。设电梯的《单元划？分功能区 》  》       7．！4．：5．2 有的单元】为多层、《有的：单元为高层按多、】高层单元划分功能】区，  —  ： 7：．4．6《 地下室《通道的建筑面—积处：理    ！   ？  7．4．6【．1 为整幢—服，。务的出入《口，列为本？幢应：分摊的共有建筑【面积；否则计入【地下室？应，分摊的？共有建筑面积 ！       】  7．4．6【．2 车道和专门】服务于车位的其【它公共走道面积【由，地下室各《车位分？摊 —       【 7．4《．6．3 地下室】功，能用房和服务于【。本，功，能，用，房的专用走道由【使用该功能用房【的各户进行分—摊 ？   》  7．《。4．7 《室外：楼梯处理《 ， 《。   ？   ？  7？．4．7．1— 仅供一户》使用的全部计入该】户套内建《筑面积 】        】7．4．《。7．2？ 为不同功能—区服务的其面—积列为相应功能区的！共有建筑面积—；，仅为某一功能—区服务的计》入，。该功能区共》有建：筑，面积 《 ？  ：      —7．4．7．—3 ：第一层的建筑功能】、用途与第》二层：以上的不《同如第二《层及以上的为住宅】第一层为《商业或办《公、厂房、》仓库（？车库）、架空绿【化等：非住宅用途的则该】室外：梯为专用梯其—梯间为第二层以上功！能区的应分摊共有】建筑面积 】 ，    7．4．】8， 室内楼梯处理 】  》   ？。    7．4【。．8：．1： ，为整幢服务》的楼梯或电梯整【幢，分摊（在个别—楼层或部分楼—层有门不《。开的：不影：响，整，幢分摊） 【。 ，    《     7．【4．8．2 —多层住宅的楼梯按不！同的服务《范围分功《能区分摊时》屋顶楼梯《间仍为整幢》的共有建筑面积 】。        ！ 7．4．8．3 ！因各层用途不同在不！同位置设《置高、低不同—的楼梯但各楼梯之】间，所，在某一层《互通的如图 7【。-，1 ：中的 1 梯—至， 3 梯这些楼梯】的梯间共有面—积可合并为》。区间共有面积—如果某一《层还设有专用梯【则按室内《专用梯处理如图 】7-：。。2 的第 5 【层   【      —。 ， 7．？4．8．4》 室内专用梯—（楼梯、电》梯，）其通过“不使用】”楼层的梯》间共：有面积列为“不使用！”和“使用》”两部分建筑—的区间？共有面积《；通过“使用—”楼层的《梯间共？有面积？为“使用”》部分建筑的区内共】有面积  ！   7．》4，．9 走廊的—处理：   》 ， ，    7》．4．9．1 【房屋除第《一层(？地面)外的其他【各层的内、外走【廊列为各层的共有】建筑面积  】      —。 7．4．》9．2 位于建【筑物第一层（地面】。）的外走廊、檐【廊符合如下条—件的列为不被分摊的！。。公用建筑《面积  —      — a)走廊、檐【廊紧临街《道或：本宗地外的公共【通，道、公共开放—空，间；     ！   ？。。 b)走廊、—。檐廊两端不》能封闭可在》平，行于街道方向上通行！    —     》不符合上述两条件】的第一层外走廊【、檐：廊的建筑面积列【为应分摊的共有建】。筑面积   】  7．4．10】 商场内各》层布局、功能—基，本相同商场》底层对外开门—的商铺无论》其对商场内是否开】。门作为商场内商业气！氛，的一部分都要参与商！场共有共用》面，积的分摊如果—某一层为整体商【场且为独立产—权不参加其》它楼层过道的分【摊，     7．！4，．，11 商场（车库】），如果按？铺位（车位）出售】需具备以下三点【才可进行分摊计算 ！   《  a)开发商【应提供正《式的施工蓝图在【施工：蓝图上以柱网为基】准点标出详细—的商：铺（：车位）尺寸》标明与？柱，网，和内外墙《的距离； 》     b)施！工蓝图上划分的商铺！（，车位）需《经，。消防部门盖章—许，。可或由设计部门盖章！认可符合消防要求并！经规划部门批—准； ？     c)】商铺（车位）有墙的！以，墙为界无墙的应【在界限拐角处打【地钉对于车位还应标！出车位线地钉—定位：应由委托方提供【书，面说：明指明？。是取中还《是取边 《     7．4．！12 ？底层是储藏室和车库！的住宅楼对外开门】的车库（设计图【纸上对内过》道不开门）不参与】内，过道：等共用建《筑面积的分摊—     7】．4．13 两幢】独立建筑物》之间的？架空通廊列为不被】分摊的？公用：建筑：面积 《 ： 7．？5 共有建》筑面积计《算，步骤    】 在：一，幢建筑的计算数据】进入计算系统之前】。可，按如下步骤对—公，用，建筑面积进行—分析确定:  ！。   7．5．1 ！确定一幢房屋中所】。有共有建筑面积【的范围和名称 ！   ？。 ，7．5．2 将共】有建筑面积划分【成应分摊《的和不？分摊的两类  ！ ，  7．5．3 】。分析：每一部分的应—分摊公用建筑的【服务范围并》按共有建筑服—务范围确定其服务】功能：区仅服务于某—一功能？区的共有《建筑面积《为区内共有》建筑：面积；服务于—多个功？能区的共有建—筑面积为区间共有建！筑面：积 ：   《  7．《5．4 《将区间共《有建：筑面积？。。分摊后各区》所得的分摊面积【分别加到《相应的区内共有建】筑面积中然后按本】区内：的套内建筑面—积的比例进行分摊即！先将从高级》别分摊得到的共有】建筑面？积加到？。低级别的共》有建筑？面积中分《别计算分摊》系数逐级分摊 】 7．》6 共有建筑面积】分，摊 ？     7．【6．1 《分摊公式: — δSi=K·】Si　？　 — 【 ， 《 ， — 】 ……（7-【1） K】=ΣδSi/ΣSi！ 》 》 ： — 【 】 ……（7-】2） 》式中K为面积的分】摊系：数；　  ！。。     Si为各！单元参加《分摊的建筑面积m】2，；　   ！  ：。。 ，。δSi为各单元参加！。分，摊所得？的分摊？面，积m2；　 【 ：     Σδ【Si为需《要分摊的分》摊面积总和m2；　！ ？ ：  ：  Σ？Si为参《加分摊的各单元建筑！面积总和m2　 】    【 7．6．2— 分摊方《法 》       【  ：。7．6？．2．1 》整体分摊 ！    《    使用功能】单一、各户对共有】建筑面？积共有共《用情况？基本一致的房—屋适用于整》体分摊的《方法 《 ？ ，       分户！分，摊的共有建》筑面积＝共》有建筑面积分摊系数！。×套内建筑》面积；  】     》  共有建筑面【积，分摊：系数＝共《有建筑？面积÷套《内建筑面《积之和 《 ， ？        】7，．6．？2．2？ 多级分摊 —   —      —不适用于整体分摊】的房屋采用多级分摊！多级分摊应遵—循从整体到局部从】。大到小逐《级分摊的原》则 —      —  ：a)第一级分摊 ！ ，   ？。      根据】房屋的使用功—能和各？共有建筑部位的【服务范围划分若【干功能区一般—按住宅、办公、商业！、，地下车库、仓库等】不，同，的使用？功，能或共有部》位不相同的区域进行！划分各功能区—间共有建筑面积即】幢共有建筑面积按各！功能区范围内的自】有建：筑，面积依比例》分，摊至各功能区 【    【     功—能区分摊的共有【建筑面积＝第一【级分摊系数×—该，功能区自有》建筑：面积； 【  ：。     》  第一级分摊系数！＝功能区间共—有建筑面积÷各功】。能区自有建筑面【积之和； 【 ，     》    各功—能区自有建筑—面积为？功能区内各层外围水！平投影面积之—。和减去作《为第一级分摊的功能！区间共？。有建筑面积部分 】 ：   《      —b)第二级分摊 ！。       ！ ， 某一功《能区通过第一—级分摊得到的—共有建筑面积加上】本功能区内》各层之间的共有建】筑面积即《为该功能《区的共有建筑—面积：。依照第一级分摊的】方法按各层》套内的建《筑面积依《比例分摊至各—。。层 ？       【。  层分》摊共有建筑面积【＝第二级分》摊系数×该层套内建！筑面积； —  《       【。第二：级分摊系数＝—（第一级分摊得到】的，共有建筑面》积＋层？间共有建《筑面积）÷各层套内！建筑面积之和； 】 ，   》     》 各：层套内建《筑面：积之和为各层外围】水平投影面》积减去层内》的层间？共有建筑面积和【作为第一级分摊的】功能区间共有—建筑面积部分 】     【  ：。  c)第三级分】摊    ！。     第二级分！摊得到的共有建筑】面积加？上各层的层内—共有建？筑面积按《层内各套房》屋的：套内建筑面积—依比例分摊至各套 ！ ，。     【 ，   套分摊共有建！筑面积＝第三级【分，摊系数×该套内建】筑，面积； 》    —   ？ ，。。 第：三级分摊系》数＝（第二级分【摊，得到的共有建筑面积！＋层内共《有建筑面《积）÷各《套内建筑面积之和】     ！  ： ， 7．6．2．3】 其它分摊 】        ！ a)某一层—内或各单元间—各部位共有建筑面】积的共有关》系差：异较大需要进一【。步分割时参》照上述方法在上一级！分摊的基础上再进行！。分摊：计算 —    《   ？  b)非》成套房屋中的—厅堂：、壁柜、厨房—、，卫生间等由部分房】屋产权人共同使用】的，部位有协议的以【协议为准《进行分摊；无—协议的参照》上述方法按建筑面积！依比：例分摊 —