？ 第七章— 共有建筑面【积分摊规则 】     异产毗】连房屋权属分割【。清晰不存在共有【共用部位的各户面】积在各自范围内单独！计算；异产毗连房】屋存在有《无法分割的共有共用！部位的应进》行共有建筑面—积分摊？计算 ！ 7．1 共【。有，建筑：面积的计算范围分类！     公用！建筑面积分为—被，分摊的公用建筑面积！和不被？分摊的公用建筑【面积被分摊的公用建！筑面积又称为共【有建筑面积 【     7—．1．？1， 不被分摊的—共用建筑面》积   —   ？ ，  7．1．1．1！ 地下室或半—地下室中设计—作为人防工程及【中高层以上建筑的】消防避难层(室)】部分的？建筑面积 【。    《 ， ，  7．1．1．】2 ：独立：使用的地下室、半】地下室地《下室或半地下—室，中独立的车位—、车库、杂物间等的！建筑面？积 ？       【。 ， 7：。．1．1．3 建】在幢内或幢外为他】幢，或多幢楼服务的【设备用房、值—班警卫室、》。管理用房《、附属配套设—施用：房，、市政设施用房、】为社区服务的公用】房，屋及通？道等：的建筑面积 】     》   7．1．1．！4 按？。规划：批建：层高在 2．20m！ 以上的《技术(结构)转【换，层、架空层》中用作？停放车辆、公共休】憩、绿化等公—共开放空间的—建筑面积 》 ：        7！．，1．1？．5 ？建设、开发》单位：自留：、自用的房屋和物】业管：理公：司的经营《办公用？房的建筑面积 【      【。。   7．1．1．！6 用作公》共休：憩的亭、走廊、绿化！等建筑物的建筑面积！   》  7．1．—2 ：被分：摊的共有建筑面积 ！   ？    《 ， 7．1．2．1】 共有建筑》面积的确《认委：托测绘的单》位应：提，供经设计或规划部门！确认的房《。屋共有部位的—性，质、：。功能、用途等相应情！况的说明《书， 经房产测绘人员对！照竣工图《经现场勘测》后对：各类共有建筑面积】进，行分类确《认和登记委托—测绘：的单位？对提供的说》明，书，负相应的法律—责任共有建筑面积】一经分摊任何人【不得擅自侵犯—或改变？其原始设计的—使用功能    ！。 ，    7》．1．2．2 幢内！共，有的楼梯《间、电梯间》、电梯井、观—光井(梯)、提【物井、室外楼—梯等垂直《通道及管道井—、垃圾道的建筑【。面积     ！    7．1．2！．2 幢内共有的门！厅、大厅、过(走)！道、门廊、门斗等水！平通道的《。建筑面积 》 ：        】7．1．2》．3 幢内共有【的突出？屋面有？围护结构的水箱【间、电？梯机房、楼梯—间等的建筑面—积 ？     》 ，   7．1．【2．4 仅为本幢】服务且设在》。本幢地下《或地上的配》电室、水泵房、设】备用房、值班警卫室！(包括与警》卫室相连的值班休】息用房也包括为本幢！服务的？。与警卫室合并—使用的接待室、传达！室还包括自动报警】控制中心和影像【监控室)《以，及其他在功能上为整！幢、某一《层或某几个单元服】务的为基本生产【或生活？必需的？。公，共用房和管理用房】的建筑？。面积    】  ：  ： 7．1．2．5 ！套与：公，共建筑？之间的分隔墙以及外！墙(包括《山墙)水平投影面】积，的一半或轴线—以外水平投影—面积     ！    7．—1．2．《6 为？整幢楼服务的架【空通廊的建筑面积】 》7．2 共有建筑！面积：的分：摊原则 》     7—．2．1 共有建】筑，面，积的分摊应以—幢为单位《进行非本《幢的共有建筑面积不！在本幢分摊》本幢共有建》。筑面积不分摊—到，。他幢 《     7．【2．2 《产权各方有合法权】属分割文件或协议的！按文：件或协议规定执【行     】7，．2．3 无产【权分割文件或协【议的或产权分割文件！或协议不合法的【可按相？。关房屋的建筑面【积，进行分摊 —。     7—．2．？4 共？有建筑面积分摊后不！划分：各产：。权人在共《有建：。筑，面积上的产权界 ！。 ： 7：．3 ？。 ，共，有建：筑面积分类  ！   根据共有建】筑面积的使用功【能可分为以下四【类 ？    《 7．3．1— 整幢共有建—。筑面积指为整幢服】务的共有共用的【建筑面积《此类共有《建筑面积由》整幢进行分》摊    【 ，7．3．2 功【能区：共有建筑面》积指专为某一功能】区服务的共有共用】的建筑面积》例如某幢楼内专【。为某一商业区或办】公区服务的警—卫值班室、卫生【间、管理《。。用房等这一类—专为某一功能区服务！的共有？建，筑面积应由该功能】区分摊 —    7．—3．3 层》共有建筑面积当【各层的共有》建筑面？积、使？用功能？不同：时应区分各层的【共有建筑《面积由各《层分别进行分摊【   》 ， 7：．3．4 其他共有！建筑面积 》 《7，．4：。 共有建筑面—积计算及分》摊的若干细则 【     7．4！．1： 列为不被分摊的公！用建筑应视为一个】产，权单元并《参，与分摊该《幢相应的共有—建，筑面积 》 ，    《7．4．2 设在幢！内的会所《、储蓄所《、，娱乐活动《室、：健身房？、，阅览室、托儿所、老！人活动中心以及居委！会、派出所等独立使！用的房屋应为一【个产权单元参与【分摊该幢《相应的共有建筑面积！。    》 7．4．》3 有附属层（层高！。。大于或等于 —2，．20？m）的房《屋，附属层？应划分？。。为独立的《功能区 — ，    《 7．4．4— 一幢由裙楼相连的！、有多个塔楼—。的房屋塔楼》应划分？为，不同功能区》。 ：。 ，   《。 ， 7．？4，．5 单一》功能房屋存》在，多个单元《时一般？以幢：。为单位统一分摊【共有：面积但如有下列情况！。。之一的应划分为不同！功能区 《 ：     —  ：  7．4．5．】。1 有？的单元设《。电梯、有的》单元不设电梯按设】电梯和不《设电梯的单》元划分功能区 ！  ？   ？    7．4【．5．？2， 有的单元为多【层、有的单元为高】层按多、高层单元划！。分功能区 ！。  ：  7．4．—6 地下室》通道的？建筑：面积处？理， 《 ，       【 7．4．6．1】 为整幢服》务，的，出，入口列为本幢应分摊！的共有建筑面积【；否则计入》。地下：。室应分摊的共有【建筑面？积  【    《   7．》4．6．2 —车道和专门服务于】车位的？。其它公共走》道，面积由地下室—各车：位分摊 》 ？        】。7．4．6．3【 ，地下室功能用房【和服务于本功能用房！的专用走《道，由使用该《功能用房的各户【进行分摊 》 ，     7．！4．7 室外楼【梯，处理 《。     【。    《7．：4．7．1 仅供】一户使用的全部计入！该户套内建筑面【积  【  ： ，。  ：  7．4．—7．2 为不同功能！区服务的其面积列为！相应功能区的—共有建筑面积；仅】为，某一功能区服—务的计入该功能【区共有建筑面积 】 《。  ：  ：   ？ 7．4．7—。．3 第一》层的建筑功能、用】途与第二层以—上的不同如第二层】及，。以上的为住宅第一】层为：。商，。业，。或办公、《厂房、仓《库（车库）、架空】绿化等？非住宅用途的则该】室外梯为专用梯【其梯间为第二层【以上功能区》的应分摊《共，有建筑面积》 》    7．—4，．8： 室内楼梯处理 ！ ，        ！ 7．4．》8．：1 为整幢服—务，的楼梯？或电梯整幢》分摊：。（在个别楼层—。或部分楼层有门【不开的不影》响整幢分摊）— ，  》       【7．4．《。8．：2 多层住宅的楼】梯按不？同的服务范》围分功能区分摊时】屋顶楼梯《。间仍为整幢的共【。有建筑？面积 》        】7．4．8》．3 ？因各层用途不同在不！同，位置设置高》、低不同的楼梯但】各楼梯？之间：所，在某一？层，互通的如图 7-】1， 中的 1 —梯至 3 梯这些】楼梯的梯间共有面积！可合并为《区间共有《面积如果某一层还设！有专用梯则按室内】专用梯处理如图【 7：-2 的第 —5 ：层   —         ！7．4？．8：。．4 室内专—用梯（楼《梯、电梯）其通过“！不使用”楼》层的梯间共有面【积列为“不》使用”和《“使用”两部—分建筑的区》间共有面积；—通过“使用”—楼层的？梯，间共有面积为“使】用”部分建筑的区内！共有面积 【    》 7．4《．，9 走廊的》处，理 ：    》   ？  7．4．—9，．1 ？房屋除第一层—(地面)外的—其他各层《的内、外走》廊列为各《层，的，共有建筑《面积    】  ：   ？7．4．《9，．2 位《于建筑？物第一层（地面）的！外走廊、檐廊符【合如下？条件的列《为不被分摊》的公用？建筑面积 【     》 ，  a)走》廊、：檐廊紧临街道—或本宗地外的公共通！道、公共《开放空间；  ！      — b)走廊、檐廊】两端不能封》闭，可在平行于街道【方向上通行  ！。。  ：  ：   不符合上述两！条件的？第，一层外走廊》、，檐廊的建筑面积列为！应分摊的共有建筑面！积，     7】．4：．10 商场内【。各层：布局、功能》基本相同商场底层对！外开门的商铺无论其！。对商场？。内是：否开门作《为商：。场内商业气氛的一部！分都要参与商—场共有共用》面积的分摊如果某】。一层为整体商—场且为？独立产权不参加其】它楼层过道的分【。摊 ：    》 7．4．11 商！场（车库）》。如果按铺位（车位）！出售需具备》以下：三点才可进》行，分，摊，计算 》    a》。)，开发商应提供正式】的施工蓝图在施工蓝！图上以柱网为基【。。准点标出详细的【商铺（车位）尺【寸标明？与，柱网和内外墙的距离！；   — ， b)施工蓝图上划！分的商铺《（车位）《需经消防《。部门盖章许可或由设！。计部门盖章认可符合！消防要求并经规划部！门批准？。； 《    《c)商铺（车位）有！墙的以墙为界无墙的！应，在界限拐角处打地钉！对于车位还应标【。出车位线地钉定位应！由委托方提供书面】说明指明是取中还】是取边    】 7．4《．，12 底层是—。储藏室和《车库的住宅楼对外】开门的车库（—设计图纸《上，对内：过道不开《门）：。不参与内过道—等共用建筑面积【。的分摊 —    7》。．，4．13《 两幢独立建筑物】之间：的架空通廊列—。为不被分摊的公用】建筑面积 — 7《．5 ？共有建筑面积计算】步骤  —  ：。 在一幢建》。筑的：计算数据《进入计算系统之前】可按如下步》骤，对公用？建筑面积进行分析确！定:     ！7，．5．1 确定一幢！房屋中所有共有【建筑面积的范围和】名称 《 ，    7．5【．2 ？将共有建《筑面积划分成应分】摊的和不分摊—的两类 《    》 7．5．3 分】析每一部分的应分摊！。公用建筑的服—务，范，。围并：按共有建筑服—务，范围：确定其服务》功能区仅服》务于某一《功能区的共有—建筑面积为区内【共有建筑面积；服务！于多个功能区的共】有建筑面积为区间】共有建筑面》积     7！．，5．4 将区—间共有？建筑面积分摊后各区！所，得的：分摊面积分别—加到相应《的区：内共有建《筑面积中《然，后按本区内》的套内建《筑面积的《比例进行分摊即先】将从高级别分摊得到！。的，共有建筑面积加到低！级别的共有建—筑面积中分》别计算分摊系数逐】级分摊 《 ？ 7．6 共有建】筑面积分摊 【 ，    7．—6．1 《。分摊公式: 】δSi=K·Si】　　 — — ： 【 【 …！…（7-1） ！ K？=ΣδSi/Σ【Si ？ 【 】 ？。。 ， ！。 【……（7-2—） 式中—K为：面积的分摊系—数；　 】      Si】为各单元参》加分摊？的建筑面积》m2；　 》     】 δSi为各单元】参加分摊《所得的分摊》面积：m2；　 ！    ΣδS【i为：。需要：。分摊：的分摊面积》总和m2；　 ！ ：。    ΣS—。i为参加分摊的各】单元建筑面积总【。和m2　 —  《  ： ，7．：6．2？。 分摊方《法    ！ ，    7．—6．2．《1 整体分摊 】      】   使《用功能？单一：。、，各户：对共有建筑面积共有！共用情况基本一致的！房屋适用于整体【分摊的方法 — 《。   ？    《 分户分摊的共有】建，筑面积＝《共有建筑面》积分摊系数×套内】建筑面积；》 ：   《 ，    《。 共有建筑》面积分摊系数＝【共有建筑面积÷【套，。内建筑面《积之和 【      —。   7．6．【2．2 多级分【摊 《。     —    《。不适用于整体分【摊的房屋采用—多级分摊多》级分摊应遵循从【整，。体到局部从》大到小逐级分—摊的原则 】       【 ， a)第一级—分摊 ？    —。 ，    根据房屋】。的使用功能》和各共有建》筑，部位的服务范围划】分若干功能区一【般按：住宅、办公、—商业、地《下车：库、仓库等不同【。的使用功能或—共有部位《不相同的区域进行】划分各？功能区间《共有建筑面》积即幢共有建筑【面积按各功能—区范围内的自—有建筑面积依比例】分摊至各功》能区： ， ？   ？   ？ ，  功？能区分摊《的共有建筑面积【＝第一级分》摊系数×该功—能区自有建筑面积；！。     ！    第一级分摊！系数＝功能区间共有！建筑面积÷各功能区！自有建？。筑面积之和； 【    【     各功能】区自有建筑》面，积为：功能：区内：各层外围水平投影面！。积之和？减去作为第》一，级，。分摊的？功能区间共有建筑面！积部分 《 《        】b)第二《级，分摊  】。     》。  某一《功能区通过第一级】分摊得到《的共有建《筑面积加上本—功能区内各层之【间的：共有建筑面积—即，为该功能区的共有】建筑面？积依照第一级—分，。摊，的方法按各层套内的！建筑面积《依比例？分摊至？各层     ！    》层分摊共有建筑面】。积＝第二级分—。摊系数×《该层套内建》筑面积；《 》      —  第二级分摊系数！＝（第一级分摊得】。。到的共有建筑面【积＋层间《共有建筑面积）【÷各层套《内建筑面《积之和； 》 ：   《。  ：    各层套内建！筑面：积之：和为各？层外围水平投影【面积减去层》内的层间共有—建筑面积《和作为第一级—分摊的功能》区间共有建》筑面积部分 —    【     c)第】三级分？摊 ： ：       】。  第二《级分摊得到的共有】建筑面积加》上各层的层内—共，有建筑？面积按层内各—套，房屋的套内建筑面积！依比例分摊至各套 ！     】    套分摊【。共有建筑面积＝【第三级分摊系数【×该套内建筑—面积； 【 ，  ：      —。第三级分摊系数＝（！第二级分摊》得到：的共有建筑》面积＋层内》共，有建筑面积）—÷各套内建筑面积之！。和 ： ：   《   ？   7．》6．2？．3 其《它分摊 — ，。 ，   ？     a)【某一层内《或各单元间各部【位共有建筑面积的】共有关系《差异较大需要进一】步分割时参照上述方！法，在上一级分摊—。。的基：。础上再进行》分摊计？算 ？。   》  ：。  ：  b)非成套房】屋中的厅堂、壁【柜、厨房、卫—生间：等由部分房屋—产权：人共同使《用的：。部位有协议的以协议！为，准进行分摊》；无协议的参—照，。上述方法《按建筑面积依比【。例分：摊 《