。 第二章！ 业主和业》主组织 【。第，十条　下列事项由】业主共同决》定   【  （一）制—定和修改业主大会议！事规则； 》 ？ ，。。   （二》），制，定和修改管理—规约；   ！  （三）选—举业主委员会或【者更换业主委员会】成员； 【 ，   （四》）确定选聘物业服】务，人，的方式续聘》、选聘和解聘物【业，服务人； 》 ： ，    （五）使】用住宅专《项维修？资金； 》。     —（六）筹集住—宅专项维修资金； ！     （】七）改建、重建建】筑物及其附》属设施；《    【 （：八）改？变共有？部分用？途或者利用共有部】。分从事经《营，活动； 【    （九）确定！或者调整物业服务】内容、方式、—标准和价格等物业服！务合同？内容； — ， ，   （《十）共有收益的管】理和使用； 】     （十一】），。业主大会、业主【委员会工作》经费业主委员—会委：员津贴补贴以及专职！工作人员的聘用、】。工作职责和待遇标准！；  —。 ，  （十二）有关共！有和共同管理权利】的，其他重大《事项 ？  《   业主共同【决定事项应当由专有！部，分面积占《比三分之《二以上的业主且人】。数占：。比三分之二以上【的业主参与表—决决定？前款第六项至第【八项规定的》事项应当经参与表】决，专有：部分面积四》分之三以上的业主】且，参与表决人数四【分之三以上》的业：主同意决定前款【。其，他事项应当经—参与表决专有部分】面积过半《数的业主且参与表】决人数过半数的业主！同意  【。   ？。使用住宅专项维修资！金或者维修、更新、！改造、增设设—施设备？及建筑物、构—筑物等仅涉》。及部分业主共有和】共，同管理？权利的事项》由该部分业主共同决！定 《   ？  业主大会不【得授权或者》委托业主委员—会等其他主体—决，定本条第一款—规定：的事项 【第十一条《　制定？、修：改管：理规：约、业主大会议事】规则：的业主大会会议组】织者应当在组织业主！表决：前把管？理规约、《业主大会议事规则草！案，相关事项书》面告：知，村（居）民》委员会听取村（【居）民委员会—的，意见建？议 》第十：二，条　符合法》定条件的业主—可以：按规定？向，镇人民政府（街道办！事处）提出成—立业主大会的书面】要，求经核实符》合业：。主大会成《立条件？的，镇人民政府（—街道：办事处）《应当：在三十日内》。指导、？协助推荐产生—业主大会筹备组筹备！组成员人《数为七人《至十五人由》镇人民政府（街道办！事处）房屋管—理和公共服》务，部门、村（居）民】。委，员会、小区党—组，。织等代表《建设单位以及业【主代表？组成其中业主代【表应当不少于—百分之六十具体【人数由镇人民—政府（？街，道办事处）确定【建设：单位经通知》。未派员参加的不影】响筹备组成立 ！  ：   筹备组—业，主，。代表：由十名以上业主联名！或者村（社区—）党组织《、村（居）民—委，员会推荐推荐—的业主代《表人数？多于规定人数时由镇！人民：政府（街道办—。事处）确定代—表人选筹备组组长】由镇人民政府—（街道办事处）代表！担任筹备组成员【名单应？当自成立之日—。起七日内在物—业管：理区域的显著位【置公告？ ？     》镇人民政府（—街，道办事处）应—当自筹备《。组成立之日》起，十日内通知建设【单位或者物》。业服务人向筹备组报！。送业主清《。册，、物业建筑的基本资！料等：物业管理《相关资料其》中业主清册》内容应当《。包含：业主名？称、物业位置和建】筑面积建设单位【或者物业服》务人应当自收到通知！后十日内报》送资料 —     任何单位！。和个人？不得将业主资—。料用：于与物业管理无【关的活动 》 ： ，第十三条　筹备组】应当拟订管理规约】草案：和业主大会议—事规则草案确定业主！委员会委员候选【人产生办法和名单】以及开展其他—准备工作筹备组成】员对筹备工作意【见不一致的由筹备组！组长：作出决定 】    筹备组应】当，在首次召开》业主大会会议十五日！前将业？主大会会议召—开的：。时，间、：地点、议题以及业】主，委员会委员候选人】的姓名、性别、【政治面貌、入住时】。间等情况在物业管理！区，域内显著位置公【告， ？     筹—备组成立后》六个月内无法召开】首次业主大》会会议？或，者首次业主大会会】议未能选举产生业主！委，员会的筹备组自【动解散 — 第十四条　—首次：业主大会会》议应当对《管理规约《、业：主大会议《事规则进行表决并】选举业主委员会 ！ ，     业主【大会会议分为—定期会？议和临时会》议，业主大会定期会议应！。当按照业主》大会议事规则的规】定召开 》 ：。    《有，下列情形之》一的业主委员会【应当在？三十日内组织召开业！主大会临《时会议 《 ，。   《 ， （一）《占业主总人数—百分：之二十？以上或者占》小区总票权面积【百分之二十以上【业主提议的； 】 ：  ：  （二）业主委员！会决定召开的； ！   《。 ， ，（三）涉及重大公】共利益？镇人：民政：府（街道《办事处）提议—召开的； 【   ？  （四）业主大】会议事规则规定【的其他情形 】    《 业主？委员会未按》。规定组织召开—业主：大，。会临时会议》的业主可以向镇【人民政府（街—。道，办事处）提出协助】要求镇人《民政府（街道办事】处）：应当：协调业主委员—会限期？组织召？开并通告全体业主】 ？ 第十五条》　有下列情形之一】的镇人民政府（街】道办：事处）应当协调【村（居）民委员会】及时组织召开业主】大会临时会议 】   《  （一）业主委】员会经协调仍不按】要求召？开业主大《会临时会议的—；， ：     （【二）：镇人民政府（街道办！事处）根据本—条例第三《十，一条：。规定提？议终止业主委员会全！体委员职务的 【 第十》六，条　：业主大？会会议组织》者应当于会议—。。召开：前将会议意向议题】的具体内容向全体业！主公示并《征求：业主和村（居）【民委员会意见并根】据，业主：和村：（居）民委》。员会：。。的意见对议题的具】。体内容？进，行修改完善公示时间！不得少于《七日 》     业主【大会会议组织者应】当于会议召开十五】。日前：将会议时间、地【点、：议题和议《程在物？业管理区域的—显著位？置公告并书面—通知全体业主 ！   ？  业主大会会【议可以采用集体讨】论的形式也可以【采用书面征求意见等！形式 》 第十七条　业主大！会会议表决事项应当！采用逐项记名投【票逐项计票的方式】表决业主投票表决应！当明示赞《同、反对《或，者弃权的《表决意？见未：投票表决《的，业主投票权》数不得计入已—参，与，表决票 —  ：   业《主，表决可以采用电子投！票方式；采用电子】投票方式的应当使用！电子投票系统电子】投票系统由市—住房城乡建设—部，门建设并免费—提，供使：用 》第十：八条　投《票时业主《大会会议组织—者应当邀请不少于三！。名业主担任监票人】、计票人并》可以邀请第三方参】与监票无业主—担任监票人、计【。票，人的：由村：。（居）？民委：员会指定业主—委，员会委员和》候补委员、》业主委？。。员会委员候选人及】。其近亲？属不得担任监票人】、计票？人表决结《果应当？。及时向业主公—布镇：人民政府（街道【。。办，事，处）、村（居）【民委员会应当—加强指导监》督 《 ，    业主大【会会议组织者未【按照前款规定—统计并？公布表决结果—的由镇人民政府（】街道办？事处）督《促，。改正拒不改正—。的村（居《）民委员会》。应当组织统计并公布！统计结果 》 第十九条【　表决结果》的，公示内容《。应当包括已》投票业主的房号、专！有部分面积》已投票业主的总人数！和专：。有部分总《面积未？投票业主的总人数】和专有部分总面积全！体业主表决意见的汇！总结果等 】   ？。 表决结《果应当在物业管理区！域显：著位置以及》市，物业信息系统公示】公示期限为三十日公！示期间业主》对表决结果》有异议的可以向【镇人民政府（—街道办事《处，），申请：复核 第二】。十条　？业主委员会委—员由五到十五名【单数：委员组成业主—大会会议选举产生】的业主委员会—委员人数达》到业：。主大会议事规则【约，定人数的业主—。委员会成立》业主：委员会主任、副主任！在业主委员》会委员中推选—产生 》。。 第二十一条—　，业主委员会委员应当！从具备？下列条件的业主中】选举产？生   【  （一）具有完全！民事行？为，。能力；   ！  （二）》遵，纪守法热心》公益事业责任心【强具有较强的公【。信力和组织》能力；   ！  （三）遵守管】理规约无损害公【共利：益的行？为；    ！ （四）本人—。及其：近，亲属未在为》本物业管理》区域：。提供：。物业服务的》企业及？其下：。属单位？任职 第【二十：二条　业主委员【会委员应当》从，符合法律、法规【规定条件《的业主中《选举产生业主—委，员会委员候选人通】过村（社区》。。）党：组织、村（居）民】委员会推荐业主联名！推荐以及业主—自荐等方《式产：生业主？参选业主委》员会委员的应当书】面承诺积极、及【时、全面履》行工作职责 【     业主委！员会候？选，人由筹备组按照法律！、法规的《规定和业主》。大会：议事：规则的约定》。进行核实筹备—组应：当，将，核实后的业主—委员会候选人—的名单及基本情况书！面告知村（居）【。民委：员会业主对业主委员！。会，委员候选人有—异议的应当在公【示期间以书面形【式实名向筹备组【。提出：由筹备组《重新核实  ！   业主委员会实！行差额？选举的未当选业【主，委员：会委员且得票—数达到法定票数【的候：选人可以按》照得票顺序当选【业主委员会候补【委员候补委员—人数由业主大会议】事规：则约定？ ： ，     鼓—励具有村（居）民】委员会成员、党员身！。份或者财会》、法律、管》理等工作经验的业主！参加：。业主委？员会选举 【 第二十三条　【业主：委员：。会，。应当自选举产生【之日起三十日内向镇！人民政？府（街道办事处）备！案 《     报送资料！齐全：、符合有《关规定的镇》人民政府《（街：道办事？处）：应当在收《到上述？材料后五个》工作日内发出—备案回？执业主？委员会隐《瞒有关情况或者提供！虚假资？料报送备案的镇【人民政府（街道办】事处）应当撤销备】案，并通告？全体业主  ！   业主》委员：会办理备案》手续后可持备案【证明向公安》机关申请刻制业【主大会和业》主委员会《印章业主委员会印】章，应当：标明业主委员会的】名称、届数和任【期其使用应》。。当遵守管理规约【和业主大会议事规】则的约定业主委员】会应当建立印章使用！登记制？度 ： 第二》十四条　业主委员会！是业主大会的执【行机构履行下—列，职责 ？ ，    》。 （：一）组织召开—业主：大会会议定期向业主！大会：报告物业管理实施】情况和业《主委员会履职情况】； 》    （二）拟】定物业服务人续聘、！选聘、解聘方—案和拟定物》。业服务合《同草案提交业主【大会决定《并根据？业主大会决定—与，物业服务人签订、解！除物业？服务合同《； 》  ：  （三）拟—定共有部分和—。共有收益的使用管】理方案印章、—财务：管理等？制度并？。。提交：业主大会决》定； —    （四）【监，督住：宅专项维修资金的使！用组：。织住宅专《项维修资金的—。续筹对未按照要求】移交：住宅专项维修资金的！建设单位和物—业服务人、拒不缴纳！住宅专项《维修资？。金的业主进行劝导和！催缴：；  —   （五）—及时了解业》主、：物业使用《。人的意见和建议监】督物业服务人—履行物业服务—合同：； 《。  ：  ： （六）制作和保】管业主大会》、业主委《员会会议记录、会计！凭证、会计帐簿、财！。务报表？。、审计报告等—文件并建立相—关档案； 】    （七）【监督管理规约的实】施对业主违反管理规！约的：行为予以劝阻、制】止；    ！ （八）调解因物业！。使用、维护和管理产！生的纠纷； 】     （九）配！合，有关部门、镇人民政！府（街道办事处【）、村（居）民委员！会做好物《业管理？区域内秩序维护、】应急处？置、社区治》理、公益宣传等相】。关管理工作并接【受其指导和监督；】 《    （十）法律！、法规规《。定或者业主大会赋予！的其他职责 】     》业主委员会日常工作！经费由全体业主承担！经费的筹《集、管理和使—用，由业主大会决定可】以从共有《收益中列支 【 第？二十五条《　业主委员会应当在！物业：管理区？域显著位置及市物】业信息？系统向全体》业，。主公布下列》。情况：和资料？。接受全体业主监督 ！     【（，一，）管理规约、业【主大会议事规则；】 《    （二）物】业，。服务：合同；   ！  ：（三）业主》。委员会委员和专【职工作人员姓—名、职务、联系方】。。。式等；  】   （四）业【主委员会《。。委员以及《专职工？。作人员？履职情况； 】   ？  （五）业—主委员会委员、候】补委员缴《纳住宅专项维修资金！。情况； 【    （六—）由业主委员会管】理的共有收益、住】宅专项维修资—金的收支明细； 】 ：。     （七）】业，。。主大：会、业主委员会工作！经，费，支出情？。况，。；   【 ， （八）业主—大会、业《主，委员会印章使用登】记情况； 】 ，   （九）业主大！会和业？主委员？。会，决定； 【    （十）业】主，委员：会，审计结果《。； 《   ？ ， （十一）其他法律！、法规规《定以及？管理规约、业主【大会议？事规则约定应—当向：业主：公开的情况和资料】 ：     前款第！一项至？第三项应当长—。期公布前《款第四项、五—项应当每半年公【布一次第六项至第八！。项，应当每季《度公布一次第九【项、十项应当自产生！之日起三日内公布】公示时间应》当，不少于十五日上述情！况和资料有变更的业！主，委员会应当》自，变更之日起》七日内？重新公布  ！   业主委员【会未按照前两款的规！定公布的业主可以】。要求业主《委员会公布》；业主委员会拒【。不公布的《业主可以向镇人【民政：府（街？道办：事，处）书面提出协【助要求镇《人民政府（街—。道办事处《），应当督促业主—委员：会七日内予》以公布并《通告：全体：业主 第【二十：。六条　？业，主委员会《会议由主任召集和主！持；主任因故—不能履？行职责可《以由副主任召集和】主持出现法定或【者业主大《会议事规则》约定必须《召开业？主委员？会，会议的情形且—业主：委员会主任、副主】任无正当理由不【召，集业主委员会—会议的经其他业主】。。委员：会委员？申请镇人《民政府（《街道办事《处）可以指定业主】委员：会其他委员召集【和主持业《。主，委员会会议 —     【业主委员《会会议应当在—召开七日前在物业】管理：区域显著位置—公告会议的内容和议！程并书面告知—村（居）民委员会听！取业主、村（居【）民：委员会意见和建议村！（居）？民委员会可以派【代表参加  ！   业《主委员会会议应当有！。过半数？委员出席《所，作决定？应当经全体委员【过半数？成员签字同意业主】。委员会应《当自决定作出之日】起三：日内将会议情况【。以及决？定，事项在物业》管理区域内公示并书！面告知村（居）民】委员：会业主委员会会议应！当书面记录会议情况！。并经参会委员签名确！认后妥善《保，存保存期限》。不得少于五》年，    【 业主委员会委员】不得委托他人参加】业主委员会会议 】 ？第二十七条　—业主委员会委—员和专职《工作人员《不得有下列行—为 ：。 ：  ：。   ？（，一）妨碍业主—大会行使职权或者】拒不执行业主大【会决定； 】    （二）【挪，用，。、，侵占除？住宅专项《维修资金以外—的业：主，共有：财产：；     ！（三）索取、非【。法收受？建设单位、物业服务！人或者其他利—害关系人提供的【利益、报《。酬或者利用》职，务之便要求物业服务！人长期减免物业费】、停车费等相关【费用；  】   （四）伪造或！。。者指使他人伪造业】主的：选票、表决票、书】面委：托书或者业主签名冒！充业主或者指—使他人冒充业—主进行电子投票；】 ， ：  ：   （五）伪【造，、篡改、隐》。匿、毁弃或者拒绝】、拖：延提供物业》。。管，。。理有：关的文件、资料【妨碍：。业主：委，员会换届《交接工作《或者未按照》本条例规定刻—制、：使用、？移交印章； ！   ？ （六）违反—业主大会议事规【则或者？未经业主大会授【权，擅自与物《业服务人签》订、：修改：物业服？务合同； 》     （】。七）损害《业主共？同利益或者未正当履！。行其职责的其他行】为 第二十】八，条　业主委员—会委员有本》条例第二十七—条规定行为之—一业主委《员会应当自发—现之日起十日内【召开业主委员会【会议作出中止—其，委员职务的决定将相！关情：。况向业主《公示并及时提—请业主大会会议【终止其职务 【 ：。    专》职工作人员》有本条例第二十七条！规定行为之》一的业主委员会应当！自发现之《日起十？日，内召开业主委员会会！议，作出终止其职—务的决定并通—告全体业《主 《     任何单】位或者个人发现【业，主，委员会委员和—专职工？作人员有本》条例第二十七条【规定行为之一的【可以向镇人》民，政府（？街道办？事处）举报 】     业—主委员会未依照【第一款规定作—出，中止业主委员会【委员职务决定的【由镇人？民政府（街道—办事处）责令—。限期作出；逾期【未，。作出的镇人》民政府（街道办【事处）应当协—。调村（居）》民委员会组》织召开业主大会【临时：会议就是否终—止其委员职》务事项进行决—。议 第二十九！条　业主委》员会委员、候补【委员有下列情形之】一时其委《员职务、《候补委员资》。格自行终止》 《  ：  （一《）因物业《转让、灭失等原因】不再是业主的—；， ， ，。  ？   （《二）：因疾病等原因丧失履！行职责能力的； ！。   《  （三）》本人以书面形式向】业主大会或者—业主委员会》提出辞职的； ！  ：。 ，  （四）任职【期，间被依法追》究刑事责任的； 】 ，     —（五：。）任职期间》。在本住宅小》区，因违反物业管—理法律法规规—定受到行政处罚的】； 》。    《（六）业《主委：员会解散的》；   【  （七）》法律、法规规定【以及管理规约、【业主大会议事规则约！定的其他情形 】 第三十条　【业主委员《会应当及时将业主委！员会委员《。职务终止《和候：。补委员递《补的情况在物—业管理？区域显著位置公告并！办理变更《登，记备案手《续职务终止的业【主委员会委员应当自！公告之日《起三日内将其保管的！属于业主大会、业】主委员会所有资料、！印章等物品交回业主！。委员会拒不》移交的由镇》人民政府（街道【办事处）责令限【期改正 —。     业—主委员会委员缺【。员全：体候补委员递补后】仍未达到法》定最低人数要—求或者未超》过业主大会》议事规则约》定的业主委员—会总人？数二分之一》的业主委《员会应当组织召开】业主大会会议—补选经过《补选仍未达到法定最！低，人，数要求或者未超过业！主大会议事规—则约定？的业主委员会总人】。数二分之一的业主】委员会自动解散【 ？ 第三十《一条　业主委员会不！执行：业主大会决定或【者侵害业主合—。法权益经镇人民政】府（街道办事处）责！令限：期改正逾期不改【造成严重后果—的镇人民政府—（街道办事处）【可以：向业主大《会提议终止业主委员！会全：体委员职《务；涉嫌《违法的移《送有：关部门依法处理 】。     【业主委员会实—行任期制每》。届任期不超过五年可！以连选？连任：任，期届满的业主委员会！自动解散 【  ：。   镇人》民政：府（街道办事处）应！当在业主委员会【任期届满三》个月前指导》成立换届改选小组由！换届改选《小组组织召开业【主大会？会议选举《产生新？一届业主委员会【换届：改选小组《参照筹备组的—人员构成组》建并按照《筹备：组，相关规定开展—工作 第三十！二条　业《。主，委员会应当在换届改！选小组成立之日起】三个工作日》。内把属于业》主大会、业主委【员会的财物清册、印！章交由换届》改，选小组保管业主委】员会任期届满—尚未：产生新一届业主【委员会的业主委员】会应当将有关财物】、文：件资料？、印章？等物业管《理物：品，交由村？（居）民委员会【保管    ！ 拒不执行前—款规定的换》届改选小组》、村（居《），民委员？会应当请求镇—人民政府（街道【办事处）督促移交；！经督促仍拒不—移交任意占》用的公安机关应【当依法？予以处理《 ， 第三十—三条　有下》列情形之一的业【主委员会应》当委托？第三方专业机构【对业主？委员会工作经费、】业主共有收》益等进？行审计  】   ？（一）业主》。委员会任期届满；】     （！二）业主委员—。会主任或者》负责财？务管理的委员在任期！内职：务终止；《 《    （三）业】主，大会决定或者管理】规约、？业，主大会？议，事规则约定的其他情！形     ！业，主委员会任期届满】的应当由新一—届业主委《员会委托审计审【计报告？应，当报：送村（居）民委【员会；新一届业主委！。员会：。。尚未产生或者拒【。绝委托审计的—村（居）民委员会可！以委托审计审—计报告指出的问【。题，涉嫌存在《。违法违？规行为的村（居【）民：委员会应当报有关部！。门依法处理 【 ：第三：十四条　有下列情形！之一的？占物业管《理区：域，业主总人数》百分之十以上的业】主可以联名向—镇人民？。政府：（街：道办事处《），提出书面要求由【。镇，人民：政府（街《道办事处《）组织成《立，物业管理委员会 】     （一！）具备成《立业主大会条—。。件，经筹：备组：。组织仍不能产—生业主委员会的【； ？     —（二）因业主—委员会换届》或者自动解散等原】因，。。需要产？。生新一届业主委员会！但，不能产生的》 ，     物业！管，理委员会负责组【织业主依法决定【有关：共有和共同管理权】利的重大事项；【推动符合条件的【物业管理《区域成立《业主大会、选举【产生业主委》员会物业《管理委员会自新一】届业主委员》会，备案完成之日起【停，止履行职责》并应当在十日—内与业主委员会办】。理移交手《续后解散两年—内未选举《产生：业主委？员会的物《业管理委员会解【散 第三十】。五条：。　物业管理委员会成！员，。人数为七人》至十一人单》数由镇人民政府【（街道办事处）房】屋管理和公共服务部！门、村（居》）民：委员：会、物业服务人【、小区？党组织代表和业【主，代表组成《具体：由镇：人民政府（街道【办事处）确》定物业服务人经通】知未：派员参加的不影响】物业管理委员—会，成立 ？     物业！管理委员《会业主？代表人选可以由十名！以上业主联名—或者村（《社区）党组》织、村（居》）民委员《会推荐推荐的业【主代表人《数多于规定》人数：时由镇？人民政府（街—道办事处）确定【代表：人选鼓励和支持具】有党：员身份的业主成为】物，业管理委员》会成：员物业管理委员会主！任由村（《居）民委员会—代表：担任  【 ，  物业管理—委员：会成立？后镇人？民政：府（街道办事处）】应当出具《成立证明物业—管理委员会》可以持成立证—明向公安机关申请】刻制：物业管理委员会【印章： 《。第三十六条　—。物业管理《委员会发布的通知】或，者公告应当加盖物业！管理委员会印章 ！   《  ：物业：管理委？员会：会议应？当有过半《数成员出席作出决定！应，当经物业管理委【员会全？体成员过半数同意】并签字确《认， ：    镇人民政府！（街道办事》处）：。及市住房城乡建【设部：门应当？加强对物业管—理委员？会的指？导和监督 —