第二章！ 业主和《业主组？。织 第十【条　下列事项—由业主共《同决：定， ，     （一！）制定和修》改业主大会》议事规？则； —    （二—。）制定？和，。修改管理《规约； 【。    （》三）选举业》主委员会或者更换业！主委员会成员； 】 ：     （四）确！定选聘？。物业：服务人的方式续聘、！选聘和解《。聘，物业：服务人； 》 ：     》（五）使《用住宅专项维修资】金；  【   （六）筹【集住宅专项》。维修资金《；     ！（七）改建、重建】建筑物？及其附属设施—。； 》  ：  （八）改—变，共有部？分用途或者利用【共有部分《从事经营活动；【    【 （：九）：确定或者调整物【业，服务内容、方—式、标准和价—。格等：物业服务《合同内？容； 《 ，     （—十）共有收》益的管理和使—。用； ？。   》  （十一》）业主大会、业主委！员会工作《经费业主委》员会委员津贴补【贴以及专职工作人员！的聘用、工作职【责和待遇标准；【    【 （十二）有关共有！和共同管理权利【的其他重大》事，项 《     业主【共同：决定事项应》当由专有部分面积占！比三分之二以—上的业主且人数占】比三分之《二以上？的业主参与表决【决定前？。款，第六项至第八项规定！的事项应当经参与表！决专有部分面—。。。积四分之三以上【的业主且参与表决人！数四：分之三以上的业主】同意决定前款其他】事项应当经参与【。表，决专有部分面积过半！数的业主且参与表决！人数：过半数？的业主同意 —     使】用住宅？专项维修资金或【者维修、更新、改】造、：增，设，设施设备及建筑【物，。、，构筑：。物等仅涉及》部分业主共》。有和共同管理权利】。的事项由该部分【业主共同决定 】     业【主大会不得授权【或者：委托：业主委员会等其他】主体决定《本条第一款规定的】事项 第十】一条　制《定、修改管理规约、！业主大会议》。事规则？的业主大会会—议组：织者应当在组织业】主表：。决前把管《理规约、业主大会议！事规则草案相关事项！书面告？知村（居）》民委员会听取村（】。居）民委员会—的意见建议 】 ，第十二条《　，符，合法定条件的业主】可以按规定》向镇人民《政府（街道办事处）！。。提出成立《。业主大会的书面要】求经核？实符：合业：主大：会成立条件》。的镇人民政府（街】道办事？处）：应当在三十日—内指导、协助推【荐产生业主大会筹】备组筹备组成—员人数为七人至十】五人由镇人民政府】（街道？办，事处）？房，屋管：理和公共服》务部门、村（—居）民委《员会：、小区党组织等代】表建设单位以—及业主代表》组成其中业主代表应！当不少于百分之【六，十具体人数由镇【人民政府（街道【办事处）确定建设单！位经通知未》派员参加的》不影响筹备组成【。立 ？ ：    筹备组业主！代表由十名以上【业主联名《或者村（社区）党组！织、村（居）民【委员会？推荐推？荐的：业主代表人数—多于规定人》数时由镇人》民政府（街道办事】处）确定代表—人选筹？备组组长由镇人民】政府：（街道办事处）【代表担任筹备组【成员名单应当自成立！之日起？七日内在物业管理区！域的显著位》置公告   ！  镇人民政—府，（街道办事处）应】。当自筹备组成立之】。日起：十，日内通？知建设单位或者物】。业，服务人向《筹，备组报送业主—清册、物业建—筑的基本资料等物业！管理相关资》料其中？业主清册内容应当包！含业主？名，称、物？业，位置和？建，筑面积？建设单位或者物业】服务人应当自收到通！。知后十日内报送资料！ ？    《 任何单位和个人】不得将业主资料用】于与物业管理无关】的活动 第】十三条？　筹备组《应当：拟订管？理规约草《案和：。业主大会议事—规，则草案？确，。定，。业主委员会委员候】选人产生办法—和名单以及》开展其他准》备工作筹《备组成员对筹备【工作意见不一致【的由筹备组组—长作出决定 —     【筹备组应《当，在首：次召开业主大会会】议十五日前将业【主大会会议召开【的时间、地点—、议：题以及业主委员会】委员候选人的姓名】、性别、政》。。治面貌、入》住时间等情况在物】业管理区域内显著】位置公？告 《  ：   筹备组成立】后，六个月内无法召开】首次业主大会会议】或者首次业主大会会！议，未能选举产生业【主委员会的筹备组】自动：解散 ？。。 第十四—条　首次业主大会】会议应当对》管理规约、业主大会！议事：。规，则进行表决并选举】业主委员《会   【  业主大会会议】分，为定：期会议和临》时会议业主大会【定期会议应》。当按照业主大—会议事规则》的规定召《开 ：  《   有下列情【形之一的业》主委员会应》当在：三十：日内组织召开业【主大会临时会议 ！     （一】）占业？主总人数百分之二】十以上或者占小区】总票权面积百分【之二十以上业主提】议，的； 》     》（二）业主》委员会决定召开的】；，   —  （三）涉及重】大，公共：利益镇人民政—府（街道办》事处）提《议召开？的；：     】（四）业主》大会议事规则规定】的其他情形》    【 业：。主委员会未按规定组！织召开业《主大会临时会议的业！主可以向镇人民【政府（街《道办事处）提出协】助要求镇人》民政府（《街道办事处）应当协！调业：主委员会限》期组织召开并—通告全体业主— 第十五条　！有下列情形》。之一的镇人民政【府（：街道办事处）—应当协调村（—居）民委员会—及时：组织召开业主大会】临时会议 【     （一）】业主委？员会经协调仍不【。按要求召开业主【。大会：临时会议的； ！     （—二，）镇人民政府—（，街道办事处）—根，据本条例第三—十一条规定提议【终止：业主委员会全体【委员：职务的？。 第十六条】　业主大会会议【组织：者应当？于会议召开》。前将会？议，意向议题的具—体内容向《全体业主公示—并征求业主》和村：（居）民委员会意见！并，。根据业主和》村（居）民委—员会的意见对议题的！。具体内容进》。行修改完《善公示？时间不？得少于七《日 》    业》主大会会议组织者应！当于会？议召开十五日前将会！。议时间、《地点、议题和—议程在物业管理区域！的显著位置公—告并书面通》知全体业主 【 ：    业主大会会！议可以采用集体讨论！的形式也可以采用】书面征求意见等形式！ 第十—七条　业主大会会议！表决事项应当—采用逐？项，记名投票逐》项计票的方式—表决业主投票表【。决应当？明示赞？同、反对或》者弃权的表决意见】未投：票表决的业主投票】权数不得计入已参与！。表决票 》     业【主，表决可？以采用电《子投票方式；—。采用电子投票—方式的应当使用电子！投票系统电》子投票系统》由市住房城乡建【设部门建《设并免费提供使用 ！。 第十八—。条　投票时业主大】会会议？组织者应当邀请【不，少于三名《。业主：担任监票人、—计票人并可以邀请第！三方参与监票—无，业，主，担任监？票人、计票人—的由村（居）民委】员，会指定业《主委：员会委员和候—补委员、业主—委员：会委员？候选人及其近—亲属不得担任—监，。。票人、计票人表决结！果应当及时》向业主公《布镇：人民政府（街道办】事处）、村（居【）民委员《会应当加强》指，导监督  】。   业主大会【会议组织者未按照前！款规定统计并—公布表决结》果的由镇人民政府（！街道办事处）督促】改正拒不改》正的村（居）民委】员，会应当组织统计并公！布统计结果 ！第十：九条　表《决结果的公示内容】应当包括已投票业主！的房号、《专有部分面积—。已，投票业主《的总：人数和专有部分总面！积，未投票业主的—总人数？和专：有部分总面积全体】业主：表决意？见的汇总结果等 ！ ，     表—决结果？应当在物《业管理区域》显著位置以及市【物业信息系统公示公！示期限为三十—日公示？期间业主对表决【结，果有异？议的可以向镇人民政！府，。（街道？办事处）申请复核 ！ ？第二十条　业主委员！会委员？由五到十五名单数】委员组成《。业主大？会会议选举产生的】业主委员会委员【人数达到业主大【。会议：事规则约定人数【。的业：主委员会《成立：业主委员会主任【、副主？任在业主委员会委员！。中推选？产，生 《 第二十一条　业主！委员会委员应当【从具备下《列条：件的业主中选举产】。生     ！（一）具有完—。全民事？行为能力《； ：。。    — （二）遵纪—守法热心公益事业责！任心强具有》较强的公信力和【组织能力； ！    （三）遵守！管理规约《无损害公共》利益的行为； 【     （四！）本人及其近亲属未！在为本物业管—理区域？提供物业服务的【企业及？其下属单位任职 】。 第二十二【条　业主委员会委】员应当从符合法律】、法规规定条件【的业主中选举—。产生业主委员会委员！候选人通过村（【社区）党组织、村】（居）？民，委员会推《荐业主联名》推荐以及业主自荐等！方式产？生，业，主参选业主委员【会委员的应当书面承！诺积极、《及时、全面履—行，工作职责 》   》 ， 业主委员会—候选人？由筹备组按照法律、！法规的？规定和业主》大会议事规则的约定！进行核实筹备—组应当将《核实后的《业主委员会》候，选人：的名单及基本情况书！面告知村（居）民委！员会业主对业主委】员会委员候选—人有异议的应当在公！示，期间以书面》形式：实，名向：筹备组提出由筹备组！重新核实 》   》  ：业主委员会实行差额！选举的？未当选？业主委？员会委员且》得票数？达到法？定票数的候》选人可以按照得票顺！序当选业主委员【会候补委员候补委员！人数由业《主大：会议事规《则约定 》     鼓励具！。有村（居《），民委员会成员、党员！身，份或者财会、法【律，、管理等工作经验】的业主参加业—。主委员会选举 ！ 第：二十三条　业主委员！会应当自《选举产生《之日起三《十日内向镇人民政】府（：街道办事处）备案 ！ ：。。     报送资料！齐全、符合有关规】定的镇人民政府（】街道办？事处）应当在收到上！述，材料后五个工—作日内发出》备案回执业主委员会！隐，瞒有关情况或者【提，供，虚假资料《报送备？案的镇人民》政，府（：街道：办事处）应》当撤销备案并通【告全体业主》 ？。     业—主委员会《办理：备案手续后》可持备案证明—向公安机关申请刻制！业主大会《和业：主委员会印章业主】委员会印章应当标明！业主委员《会的名？。称、届数和任期【其使用应当遵守【管理规约和业主大会！议，事，。规则的约定业主委】员会应当建》立印章使用登记【制度 ？。。 ： ，第二十四条　—。业主委员会》是业主？大会的执《行机构履《行下列职责 】     （一【）组织召《开业主大会会议定期！向，业主大会报告物业】管理实施情况和业主！委员会履职情—况； 《  ？ ，  （二）拟定物业！服务人续聘、选聘、！解聘方案《和拟定？物业服务合》同草：案提交？业主大会决》定并根据《业主大会决》定与物业《服务人签订、解除】物，业服：务合同；《 ？     （三）】拟定共有部分和【共有：收益：的使用管理方—。案印章、财务管理等！制度：。并提：。交业主大会决定； ！ ：。 ， ，   （《四，。），监督住宅专项维【修资金的使用组【织，住宅专项维修资【金的：续筹对未按照要【求移交住宅专项维修！资金的建设单位和】物业服？务人、拒不缴纳住】宅专项？维修资金的业—主进行劝导和催【缴； 》 ，    （五）及时！了解：。业主、物《业使用人的意见和】。建议：监督物？业服：务，人履行？物业服？务合同？； 《  ：   （《。六，）制作？和保管业主》。大会、业主》委员会会《。议记录、会计凭证、！会，。计帐簿、财务报表】、，审计报告等文件并建！立相关？档案：；   【  （七）监督管理！规约：的实施对业主违反管！理规约的《行为予以劝阻—、，。制止； 》   《  （八）调解因物！业使用、维》护和管理产生的纠】纷； 《    》 （九）《配，合有关部《门、：镇人民政府》（街道办《事处）、村（居）民！。委员会？做好物业管理区【域内秩序维护、应急！处置、社区》治理、公益宣传【。等相关管《理，工作并？接受其指导和监督】；，  》   （《十）：法律、？。法规规？定或者业主大会赋予！的其：。他职责 —     业—主委员会日常工作经！费由：全体业主《承担经费的》筹集、管理》和使用由业主大【会决定可以从共【有收益中列支— 第二十五】条　业主委员会【应当在物业管理【区域显著位置及市】物业信息系统向全】体业：主公布下《。列情况和《资料接受全体业主监！督， ？     》（一）管理规约【、业主大会议—事规则； 】 ，  ： （二）物业服【务合同；《     （！三）业主委》员，会委员和专职工作人！员姓名、《职务、联系方—式等； 【    （四—），业主：委员会委员》以及专职工作—人员履？职情况； 【     （五）业！主委员？会委员、候补委员】缴纳住宅专项—维修资？。金情况； 》 ：     》（六：）由业主委员会管】理的共？。有，收益、住宅专—项维修资金》的收支？明细：；     ！（七）？业主大会、业主【委员：会工作经费支—出情况； 【   ？  ：（八）业《主大会、业主委员】会印章使用登记情况！；， 《    《（九）业主大会和业！主委员会决定； 】     【（十：。）业主委《员会审计结果； ！     —（十一）其他法律】、法规规定以—及管理规约、业主大！会议事规则约定应】。当，向业主公开的—情况和资料》     前！款第一项至》第三项应当长期公】布前：款第四项、五项【。应当每半年公布一次！第六项至第八—项应当每季度公【。布一：次，第九项、十项—应当自产生之日【起三日？内公布公《示时间应当不少于】十五日上《述情况？和，资料有变《更的业？主委员会应》当自变更之日起七日！内重新？公布： 《。   ？ 业主委员会未【按照前两款的规【定公：布的业主可》以要求业主委员会】公布；业主委员会】拒不公？布的业？主可：以向镇人民政—府（街道办事处）书！面提出协助要求镇】。人民政府（》街道办事处）应当督！促，业主委员会七日【。内，予以：公布并通告》。全体业主 — 第二十六条【　业主委《员，会会议由主任—召集和主持；主任因！故不能履行职责可以！由副主任召集和主】持出现法《定或者业主》大会议事规则约定必！须召开？业主委员会会议的情！形且业？。主委员会主》任、副主任无正当】理由不召集业主委员！会会议的经其他业主！委，员会委员申》请镇人民政府（【街道办事《处）可？以指定？业主委员会其他委】员召集和主持—业主委员会会议【  》  ： 业主？委员会会议应当【在召开七日前在【物业管理区域—显，著位置公《告，会议的内容和—议程：并书面？告知村？（居）？民委：员会听取《业主、村（居）民委！员会意见和建议【村（居）民》委员会可以》派，代表：参加： ： ：    《业主委员会》会议应当有过半数】委员出？席，所作决定应当经全】体委员过半数成【员签字？同意：业主：委员：会，应，当自决定作》出之日？起三：日内将会议情—况以及？决，定事项在物业—管理区域内》公示并书面告知【村，（居）民委》员会业主委员会会议！应当书？面记录会议情—况并经？。参会委员签》名确认？后妥善保存保存期限！不，得少于五《年 ？ ，  ： ，。  业主委员会委】员不得委《。托，他，人参加业主委员会会！议 ？ 第二十七条　】业，主，委员会？委员和专职》工作人员不得有下列！行，为 》    （一—）妨碍业主大—会行使？职权或？者拒不？执行业主大会决【定；： 《  ：  （二）挪—用、侵占除住宅专项！维修：资金以外的业主共有！财产； —  ：  ：。 （三）《索取：、非：法收：受建设单位》、物业服务人—。或者其他利》害关系人提供—的利益、报》酬或者利《用，职务之便要求物【。业服务？人长期减免物业费】、停车费等相—关费用； 【     （—四）伪造或者指【使他人伪造业主的选！票、表决票、书【面委托？书或者业主签—名冒充业主或者指使！他人冒充业主进【行电子投票》；，   —  （？五，）伪造、篡改、隐匿！、毁弃或者拒绝、拖！延提：。供物业管理有—关的文件、资料妨】碍业：主，。委员会？换届交接工作或【者未按照本条例【规定：刻制、使用、移【交印章？； 》    （》六）违反业》主大会？议事规？则或者未经业主大】会授权擅自》与物业服《务，人签订、修改物【业服务合同； ！     （—七）：损害业主共同利【益，或者未正当履行其职！责的其他行为 】 第？二十八？条　业主《委，员会委员《有本条例第二十七条！规定行为之一业【。主委员？会应当自发现—之日起十日内—召开业主《委，。。员会会议作出中止】其委员职务的—决定：将相关情况向业主公！示并及时提》请业主？大会会议终止其职务！ ：   《  专职工》作，人员有？本条例第二十—七，。条规定？行为之一的业主委员！会应当？自发现之日起十日】内召开业《主委员会会议作出】终止：其职：。务的决定并》通告全体业主 】  ？。  ： 任何单位或者个人！发现业主委员会委员！和专职工作人员有本！条例第二十七—条规定行为之一的】可以向镇人民政【府（街道办事—处）举报《 ， ？    业》主委员？会，。未依照第一》款规：定作出中止业—。主委员会委员职务】决定：的由：镇人民政府（—。街道：办事处）责令—限期：作出；逾期》未作出的《镇人：民政府？（街道办事处）【应当协调村（居）民！委员会组织召开业主！大会临时会议就是否！终止其委员》职务事项进行—决议： 第二—十九条　业主委员】会委员、《候补委员《有下列情形之一时】其委员职务、候【。补委员？。资格自行终止— ，    — （一）因物业【转让、灭失等原因不！再是业主的； 【  《   （二）因【。疾病：等原因丧失履行职】责能力的； —。    — ，（，三）：本人以书面形式向】业主大会或》者业主委员》会提出？辞，职的； 》     （四）！。。任职：期间被依《法追究刑事责任的】； ？     （五】。）任职期间在本住宅！小区因违反》物业管理法》律法规规《定受到行政处罚【的； 《  ？。   （《六）：业主委员会解散的；！ ：     （【七）法律、》法规规定以及—管理：规约：、业：主大会议事规—则约定的其他情形】 《第三十条　业主【委员会应当及时【将业主委员》会委员职务终—止和候补委员递【补的情况在物业【管理区域显著位置公！告并办理《。变更登记备案手续】职务终止的业—主委员？会委员应当自公告】之日起三日内将【其保管的《。属于业主大会、【业主委员《会所有资料、印【章等物品《交回业主委》员，会，拒，不移交？的，由镇人民《政府（街《。道办：事处）责令限—期改正 【。    业》主委：员会委员缺员全体】。候补委员递补后【仍未达到法定最低人！数要求或者未超【过业主大《会议事规则》约定的业《主委员？会总人？数二分之一的业主】委员会应当组织召开！业主大会会议补选】经，过，补选仍未《达到法定最低人数】要求或者未超过业】主大会？议事规则约定的业】主委员会总人—数二分之一的—业主委？员会：自动解散 — ：第三十一条》　业主？委员会不执行业主】大会：决定或者侵害业主】合法权？益经：镇人民政《府（街道办事—处）责令限期改正逾！期不改造成严重后果！的镇人民《。。。政府（街道办—事处）可以向业【主大会提议终止业】主委员会《全，体委员职务；—涉嫌：违法的移送有关部】门依法处理 【     业主】委员会实行任期制每！届任期不超过—五年可以连选—连任任期届满—的，业主委员会自动【解散 《  ？   镇人》民政府（街道办事处！），应当在业主委—员，会任期届《满三个月前》指导成立换届改【选小组？由换届改《选小：组组织召《开业主？大会会议选举产生】新一届？业主委员会换届改】选小组参照筹备组的！人员构成组建并按照！筹备组相关》规定开展工作 】 第三十》二条　业主委—员会：应当在换届》。改选小组《成立之日起三个工作！日内把属于业主【大会、业主》委员会的财物清册】、印章交由》换，届改选小《组，保管业主《。委员会任期届满尚】。未产生新一》届业主？委员会的业主委员会！应当将有《关财：物、文件资料、印】章等物业管理—物品：交由村（《。居）：民委员会保管 】     —拒不：执行：前款规定的换—届改选小组、村【（居）民委员会应当！请求镇人民政府【（街道办事处—）督促移交》；经督促仍拒不【移交任意占》用的公安机关应【当，依法予以《处理 第三】。十三条　有下列情形！之，一的业？主委员？会应当委托第三方专！业机构对业主委员】会工作？经，费、业主共有收益等！进，行审计？ ？     （一）业！主委员会任期届【满；    ！ （二）业主委员】会主任或《者负责财务管—理的：委员在？任期内职务终止； ！     （】三）业？主大会决定》或者管？理规：约、业主大》会议事规则约定的】其他情形 】 ，  ： 业主委员会任【。期届满的应》当由新？一届业？主委员会委托审【计审计报告应当报送！村（居）民委员会；！新一届业主委员【会尚未产生或者拒】绝，委托审计的村（【居）民委员会—可以委托审》计审计报《告指出的问题涉【嫌存在违法违规【行为的村（居）【民委员会应当—报有：关部门依《法处：理 》第，。三十四条　有下【列情形之一的占物】。业管理区域业主【总人数？百分之十以》上的业？主可以联名向镇【人民政府（街道办】事处）提出》书面要？求由镇？人民政府《（街道办事处—），组织成立物》业管理委员会 【  《   （《一）具备成立业主】大，会条件经筹备组【组织仍不能产生业主！委员会的； 】     》（二）因业主委员】。会换：届或者自动解散等】原因需要产生新【一届业主《委员会但《不能产？生的：  》   物业管理委】员会负责组织业主依！法，决定有关《共有：和共同管理权利【的重大事项；推动符！合条件的物业管【。。理区域？成立：业，主大会、《选举产生业主委【员会物业管理—委员会自新一届业】。主委员？会备案完成之日起停！。止履行职责并应当】在，十日：内与业主委》员会办理移》。交手续后解散两年】。。内未选举产生业主】。委员：。会的：物业管理委》员会解散 — 第三十五条　物！业，。管理：委员会成员人数为七！人至十一人单数由镇！人民政府（街道【办，事处）房屋》管理和公共服务部】门、村（居）民【委，员，会、物业服务—人、小？区党组织代表和业主！代表：组成具体由》镇人民政府（街道办！事处）确定物业服】务人经通知未派员参！加的不影响物业管理！委员会成立 【     物【。业管理委员会业【主代表人选可以由十！名以：上业：。。主，联，。名或者村（社区）党！组织、村（居）民委！员会推？荐推荐的业主—。代表人数多于规定人！数时由？。镇人民政府（街道办！事处）确定代—表人选？鼓励和支持具有【党员身份的业主成为！物业管理《委员会成员》。物业管理委员会主任！由村（居）》民委：员会代表担任 【    — 物业管理委员会成！立后镇人《民政府？（街：道办：。事处）应当》出具成立证明物业管！理委员会可》以持成立证明向【公安机关申》请刻制物业管理委员！。会印章 【第三十六《条　物业管理—委员会发布》的通知或《。者公告应《当加盖物业管理委员！。会，印章 ？ ：     物业【管理委员《会会议应当有—过，。半数成员出》席作出决定应当经】物业管？理委员会《全体成员过半数同意！并签字确认》。   《  镇人民政府（】街道办事处）及市住！房城乡建设部门【应，当加强？对物业管理委员会】的指导和监督 【 ，