》。 第二章 业主和业！主，组织 —第，十条　下列事项由业！主共同决定 【    》 （一）制定和修改！业主大会议事规【则； —    （》二）制定和修改管理！规约；  】   （三）选【举业主委员会或者更！换，业主委员会成员； ！   》。 ， （四）确定选聘物！业服务人的方式【续聘、选聘和解聘物！业服务人《； 《    《。 （五）使用住【。宅专项？。维修资金； ！    （六）【筹集住？宅专：项，维修资金；》     （！七）：改建、重建建筑物】及其：附属设施；》 ，     （八！）改变共有部分用途！或者利用共有部【分从事经营活—动；： ？ ，。    （九—）确定或者》调整物？。业，服务：内，容、方式、标—准和价格《等物业服务合同【内容；  】   （十）共有收！益的管理《和使用； —     —（十：一）业主大》会、业主《委员会工作经费【业主委员会委—。员津贴？补贴：以及专职工作人员】的聘用、《工作职责和待—遇标准；  ！   （十》二）有关共有和【共同管理权利的【其他重大事项 【 ？    业主共同】决定：事项应当《由专有？部分面？积占：比，三分之二以上的业主！且人数占《比三：分之二以上的业【。主参与表《决决定前款第—六项至第八项—规定：的事：项应当经参》。与表决专有部分面】积四分之三以—上的业主且》。参与：表决人？数四分之三》以上的业主同—意决定前款》其他：事项应当经》参与表决专有部分面！积过半数的业—。主且参与《。表决：人，数过半？数的业主同意 ！   ？  ：使用住宅专项维【修，资金或者维修、【更新、改造、—增，设设施设《备及建筑物、构【筑物等仅涉及部分业！主共有和共同—管理：权，利的事项由该部【分业主共同决定 】     【业主大？会不：得授：权或者委托业主委员！会等其他主体决定】本条第一款》规定的事项》 第十—一条　制定、修改】管理：。。。规约、业主大—会议事规《则，的业主大会会议组】织者应当在组—织业主表决前把【管理规约、》业主大会议事规则】草案相？关事：项书面告知村—（，居，）民委员会听取村（！居）民委员》会的意见建》议 ？ 第十二条　【符合法定条件的业主！可，以按规定向镇—人民政府（街—道办事处）提出成立！业主大会的书面要求！经核实符《。合业主大会成立【条件的镇人民政【府，（街：道办事处）》应当在三十日—内，指导、？协，助推荐产《生业主大会》筹备组筹《备组成员人》。数为：七人至十五人由镇人！。民政府（街道办事处！）房屋管理和—公共服务部门、【村（居）民委员【会、小区党组—。。织等代表建》设单位以《。及业主代表组成其】中业主代《表应当不少于百分之！六十具体人》数，由镇人民《政府（街道》办事处）确定建设单！位经通知未派员参】加的不影响筹—备，组成立 【    筹备组业主！。代表由十名以上【业主联名或者村【（，。社区）党组织、村】（居：）民委员会推荐推荐！的业主代表人数多】于规定人数时—由镇人民政府—。（街道？办事处）确定—代表人？。选筹备组组长—由，镇人民政府（—。街道办事处》）代表？担任筹备组成员名】单，应当自成立之日起七！日内在？物业管理区域的显著！。。位置公告《 ：     镇人民！政，府（街道办事—处）应当自筹备【组成立之日起十日内！通知建设单位或者物！业服务人向筹备组报！。送业主清册、—物业：建，筑的基本资料等物业！管理相关资料其【中业主？清册内容《应当包含业主名称】、物业位置和建【筑面：积建设单位或者物】业，服务人应当》自收到通《知后十日内报送【资料 《     任【何单位和个人不得将！业主资料用于—与，物业管理无关—的活动 第十！三，条　筹备组应当拟】订管理规《约草案？和业主大会议事【规则草案确定业主】委员会委员候选【人产生办法和名单以！及开展？其，他准备工作筹备【。。组成员对筹备工【作意见不《一致的？。由筹备组组长作出】决定 》     》筹，备组应当在首次召】开业：主大：会会议十五日前【将业主大《会会议召《开，的时间、地点、议题！。以及：业主委员会委员【候选人？的姓名、性别、【政，治面：貌、入住时》间等情况《在物业管理区—域内显著位》。置公告  】   筹备组成立】后六个月内无—法召开首《次业主大《会会议或《者首次业主大会会议！。未能选？举产生业主委员会】的筹备组自动解散】 第十—。四条　首次业主【大会：会议应当对管—理规：约、业主大会—议事：规则进行《表决并选举》业主委员会 ！   ？ 业主大会会议分】。为定期会议和—临时：会议业主大会—定，期会议应当按照业】主大会议事规—则，的规定召开 ！    有》下列情？。形之一的业》主委员会应当在三】十日：。内组织召《开，业主大会临时—会议： 《。   ？。 （一）占业主总】人数百分之二—十以：上或者占小区总【票权面？积，百分之二《十以上业主提议的】； 《     （二）】业主委？员会决定召开的；】 ， ？    （三）涉及！重大公共利》益，镇人民政府（—街道办事处）—提议召开的》； ？ ：。   ？ （四）《业，。主大会议《事规则？规，定的其？他情形   ！  业？主委：员会未按规定组【织召开业《主大会临时》会议的业主可以向镇！人民政府（街道【办事处）提出协助】。要求镇人民》政府（街道》办事处）应当协【调业主委《员会限期《组织召开并通告全体！。业，。。主 第十五】条　有？下列情形之一的镇】人民政府（街—道办事处）》应当协调村（—居）民委员会及时】组织：召开：业，。主大会临《时会议？ 《    《（一）业《主委员会经协调仍】不按要求召》开业主大会》临时会议的； ！ ，    （二）镇】人民政府（街道办】事处）根据》本条例第三十一条】规定提议终止业【主委员？会全体委员职务的 ！。 ， 第十六条　业主！大会会？议组：。织者应当于》会议召开前》将会议意向》议题的具体内—容向：全体业主公示并征】求业主和村（—居）民委员会—意见并根据》业主和村（居）【民委员会的意见对议！。题，的具：。体内容进行修改完善！。公示时间《不得少于七日— ，     业主！。大会会议组》织者：应当于会议召开十】五日前将会议时【间、：地点、议题和议程在！物业：。管，理区域的显著—位置：公告并？书面通知全体业主】     】业主大会会议可以采！用集：体讨论？的形式也可以采【用书面？征求意见等》形式 ？ ， 第十七》条　业主大会会【议表决事项应—。当采用逐项记名投票！。逐，项计票的《方式表决业主—投，票，表决应当明》。示赞：同、反对或者弃【权的表决《意见未投票》表决的业主投票【权数不得《计入已参《与表决票 》 ？    业主表决】可以采用电子投【票方式；《采，。用电子投票方式【的，应当使用电子投票系！统电子投票系统由】市住房？城乡建设部门—建设并免《费提供使用 【。 ， ，。第，十八条　投票时业主！大会会议组织者【应当邀请不少于三名！。业主：担任监？票人、计票人并可】以邀请第三方—参与监票无》业主担任监票人、计！票，人的由村（》。居）民委员会指定】业主委员会》委员：和候补委员、业主委！员会委员候选人及】其近亲属不得—担任监票人、计【。票人表？决结果？应当及时向业主【公布镇？人民政府（街道【办事处）、村（居】）民委员会应—当加强指导》监督  【  ： 业主大《会会议组织者—未按：照前款规《定统计并公布表决】结果的？由镇人民政府（【街道办事处》。）督：促改正？拒不：改，正的村（居）民【委员：会应当？组织统计并公布统】计结果 第】十九条　表》。决结果？的公示内《容应：当，包括已投票业—主的房号《、专：有部分面积已投【票业主的总》人数和专《有部：分，总面积未投票业【主的总人数和—专有部分总面积【全体业主表决意见的！汇总结果等 【   《  表决结果应【当在物业管理区域】显，著位置？以及市物业》信息系统《公示公示期限—。为，三十日公示期间业主！对，表决结？。果有异议的可以【向镇人民政府（街道！办事处）申请—复核 第二十！条　业主委员会委员！由五到十《五，名单数委员组成【业主大会《。。。会议选举产生—。的业：主委员会委》员人数达《。到业：主大会议事》规则约？定，人数的业主委—员会成立业主委员】会主任、副主任在业！主委员会委员中推选！产生 第【二十一条《　业主委员会—委员：应当：从具备下列》条，件的业主《中选举产《生，。    【 （一）具有完【全民事行为》能力； —     （—二）遵？纪守法热心公益事】业，责任心？强具有较强的公信力！和组织能《力； ？   》  （三）遵—守管理规约无损害公！共利益的行为； 】     （】四）本人及其—近亲属未在为—本物业？管理区域提供物业】服务的企业及其下属！。单位任职 — 第二十二—条，　，业主委员会委员应】当从符合《法律、法规规定条】件的：业主中选举》产，生业主委《员会委员候选人【通过：村（社区）党组【织、村（居）民委】员会推荐业主联【名推荐以及业主【自荐等方式产生业】主参选业主委员【会委员的应当—书面承诺积极、及时！、全面？履，行，工作职责 》 ？    业主委【员会：候选人由筹备组【按照法律、法规的】规定和业主大会【议事：规则的约定进行核】实筹备组应当将【核实后的业主委员】。会候选人《的，名单及基本情况书面！告知村（居）—民委员会《业主对业主委员【会委员候选人有异】议的：。应当在公示期间以书！面形式实名向—。。筹备组提出由筹备组！重新核实 】    业》。主委：。员会实？行差额选举》。的未当选业》主委员会《委员且得票数达【到法定票数的—候选人可《以按照得票顺序【当选业？主，委员会候补委员候补！委员人数《由业主大会议事规】则约定  】  ： 鼓励具有村—（居）民委员会成】。员、：党员：身份或者《财会、法律、管理等！。工作经验的业—主参加业主委员【会选举 — 第：二十三条　业主委】员会应当自选举产生！之日：起三：十日内向镇》人民政府（街道【办事处）备》案 》    《报送资料齐》全、符合《有关规定的镇人民】政府（街道办事处】）应：当，在收到上述材料后】五个工作日内发出备！。案，回，执，业主委员会隐—瞒有：关情况或者提—供虚假资料报送备案！。的镇人民政府（街】道办事处）应当撤销！备案并通告全—体业主   ！  业主委员会办理！备案手续后可持【备，案证明？向公安机关申—请刻制业主大会【和，业主委员会印章业主！委员会？印章应当标明业【主委员？会的名？称、届数和任期其】。使用应？当遵：守管理？规约和业主大会议事！规则：。。的约定业主委—员会应当建》立印章使《。用，登记制度 — 第二十》四条：　业主委员》会是业主大会的执】行机构履行》下列职责  ！   （《一）组织召开—业主大会会议定【期向业主大会报【告物业管《理实施情况》和业主委《员会履职情况；【     （！二）拟定物业—服务人？续聘、选聘、解聘】方案和拟定物业服】务合同草案提交业】主大：会决定？并根据业主大会【决定与物业服—务人签订、解除物】业服务合同； 【   》  （三）拟定共】有部：分，和共有收益的使【用管：理方案印章》。、财务管理》等制度并提交业【主大会决定； 】     （四】）监督住宅专项【维修资金《的使用？组织住？宅专项维修资—金的续筹《对未按照要求移交住！宅专项维《修资金的建设单位】和物：业，服务人、拒不缴纳住！宅，专项维修资金—的业：主进：行劝导和《催缴：； 《     （五）】。及时了解业主、物】业使用？人的意见和》建议监？督物业服务》。人，。履行物？业，服务：合同；  】   （《。六）制作《和保管业《主大会、业主委员会！会议记录、会—计凭：证、会计帐簿、【财务报表《、审计报告等文件并！建立：相关档案； 【 ：。 ，。  ： （七）监督—管理规？约的：实施对业主违反管理！规约的行为予以劝】阻、制止； ！ ，   （八）调【解因物业使用、维护！和，管理产生《的纠纷； 【    《 （九）《配，合有关部门、镇人】民，政府（街道办—事处）、村》（居）民委员会做】好物业管理区域内】秩序维护《、应急处置》、，社，区治理、公》益宣传等相关管理工！。作并接受其指导【和，监督； 》     （十）！法，律、法规规定或【者业主大会赋—予的其他职责 】     业主委！员会日常工作经费】由全体业主承—担，经费：的筹集、管理—和使用由业主大会决！定可以从共》有收益中列支 】 第二十五条　业！。主委员会《应，当在物业管理区域显！著，位置及？市物业信息》系，统向全体《业，主公布下列情况【和，资料接受全体业【主监督？     （！。。一）管理规约、业】主大会议事规—则； 》     （—二）物业服务—合同；  】   ？（三）业主委员会委！员和专？。职工作人《员姓名、职》务，、联系方式》。等； ？ ：     》（四）业主》委员会委员以及专】职工作人员履职情】况；    ！ （：五）业？主委员会委员、候补！委员缴？纳住宅专《。项维修资金情况；】。 ： ：  ：  （六）由—业，主委员会管理的共有！收益：、住：宅专项？维修资金的收—支明细； 】。    （七）业】主大：会，、业主委员会—工作经？费支出情况；—    【 （八）业主大会】、业主委员》会印章使用登记情】况； 《 ， ，    （九）业】主大会和《业，主委员会决定—； ？  ？   ？（，十）：业主委员会审计结】果；： ？    《 （十？一，。）其他法律、法规规！定，以及管理规约、业】。主大会议事规则约】定，应当向业主公开的情！况和：资料 ？     前款！第一项至第三项【应当：长期公布前款第四项！、五项应当》每半年公《布一次第六项至【。第八项应当》每季：度公布一次》第，九项、十项应—。当自产？生之日起三》日内公布公示时间】应当不少于》十五日上《述情况和资料有变更！的业：主委员会应当自变更！之日起？七日内重新公—布    】 业主委员会—未按照前两款—的规定公布》的，业主可？以要求业主委—员会公布《；业主委员会拒不公！布的业？主可以？向镇人民政》。府，（街道办事处—）书面？提出协助《要求：镇人民政府（街道办！事，处）应当督促—业主委员会七日内】予以公？。布并通告全》体业主 》 第二十六条　业！主委员会会》议由主任召》集和主？。。持；主任《因故不能履行—职，责可以由副主任召集！和主持出现法定【或者：业主大会议事规则】约定：必须召开业》。主委：员会：会议的情形且—业主委员会主任【、副主任《无正当理由不召【集业主委员会会议的！。经其他业《主委员会委员申请镇！人民政府（街道办事！处）：。可以指定业主委员会！其他：委员召集和》主持业主委员会会议！   —  业？主，委员会会议应当在】召开七日前在—物业：管理区？。域显著位《置公告会议的内容和！议程并书面告知【村（居）民委—员，会听取业《主、村（居）民【委员会意见》和建议村（》居）民委员会—。可以派代《表参加  】。  ： 业主委员会—会议应当《有过半数委员出席】。。所作：决定应当经全—体委：员过半数成员—签，字同意？业主：委员会应当自决定】作出之日《起，三日内将会议—情况以及决定事项在！物业管？理区域内公示—。并书面告知村（居】），民委员会《业主委？员会会议应》当书：面记录会议情—况并经参《会委：员签：名，。确认后妥善》保，存保存期《限不得少《于五年 【  ：  ：业主委员会委员不】得委托他人参加业】主委员会会议— ， 第《二十七条　业主委】员，会委员和专职工作】。人员不？。。。得，。有下列？行为 》。     》（一）妨《碍业主大会行使【职权或者拒》不，。执行业？主大会决定； ！  ：   （二）—挪用、侵占除住【宅专项维修资金以外！的业主共有财产【；    】 （三）索取、【非，法收受建设单位、】物业：服，。。务人或者其》他利害？关系人提《供的利益、报—。酬，或，。者利用职务之便要求！物业服务人》长期减免物业费【、停车费等相关费用！； ？ ：    （四）【伪造或者《指使：他人伪造业主—的选票、表决—票、书面委托书【或者业主《签名冒充业》主或者指使》。。他人冒充业》主进：行电子？投票；   ！  （？五）伪造、篡改、】隐匿：、毁弃或者》。。拒，绝、拖？延提供物业管理有关！。的文件、资料妨碍】业，主委员会换届交接工！作或者？。。。未按照本《条例规定刻》制、使用、移交印章！；   【  （六）》违反业主大》会议事规《则或：者未经业主》大会授权擅自与物业！服务人签订、修改】物业服？务合同； 》  《   （七）损害业！主共同利益或者未】正，当履行其职》责的其他行为 【 第《二十八条《　业主？委员：会委员有本条—。例第二？十七条规定》行为之一业主委员】会应当自发》现之日起十》日内：召开业主《。。委，员会会议作出—中止其？委员：职务的决定将相关】情况：向业主公示并及时】提请：业主大会《。会议：终止其职务 ！    《专职工作人员—有本条例第二十七】条规定？行为之一的业主【委员会应当自发【现之日？起十日内召》开业主委员会—。会议作？出终止？其职务的决定—并通：告全体业主 ！    任何—单位或者个人发【现业主委员会委员和！专职工作人员—有本条？例第二？十七条规定》行为：之一的？可以向镇人》民政府（街道办事处！）举报 【    《业主委员会未—依，照第一款规定作出中！止，业主委？员，会委员职务决定的】由镇人民政府（街道！办事处）责令限期作！出；：逾期未作出的镇人】民政府（《街，道办事处）》应当协？调，村（：。居）民委员》会组织召开》业主：大，会临时会议》就是否终《止其委员《职务事项进行决议 ！ 第二》十九条　业主委员】会委员？、候补委员》有下列情形之一【时其委员职务、【。候补委员资格自行】终止   】  （一《），因，物业转让、灭失等原！因不再是《业主的？。；  —   （《二，），因疾：病等原因丧失履行】职，责，。能力的；《 ？ ，  ：  （三《）本人以书面—形式向业《主大会或者业主【委员会提《出辞职的；》。   —  （？四）任职《。期间被？依法：追究刑事责任—的；    ！。。 ，。（五：）任：职期间在《。本住：宅小：区因违反物业管【理法律法规规定【受到行政处罚的【； ：  《  ： （六）《业主委员会解散的；！   —  （？七）法律、法规【规定以及管理—规约、业《主大会议事》规则约定的其他情形！ ？ 第三十《条　业？。主，委员会应当及时将】业主委员会委员职务！终止：和候：。补委员递补的情况在！物业管？理区域？显著位置公告并办理！变更登记备案手续职！务终止的业主委员会！委员应当自公—告，之日起三《日内将其保管—的属于业主大会、】业主：委员会？所有资料、印章等】物，品交回业主委—员会拒不《移交的由镇》人民：政，府（街？道办事处）责—令限期改正》 ，     业】主委员会委员缺【员，全体候补委员递补后！。仍未达到《法定最低人数要【求或者未超》过业主大《会，议事规则约》定的业主委员会总】。人数二分之一的业主！委员会应当组—织召开业《主，大会会议《补选经过补选仍未达！到法定最低人数要】。。。求或者未《超过业主大会议事】规则约定的》业主委？员会总？人数二分之一的业主！。委员会自动解—散 ？ 第三十一条　】业，。主，委员会不执行业【主大会决定或—。。者侵害业主合法权】益经镇？人民政府（街道【办事：处）责？令限期？改正逾期不》改造成严《重后果的镇人民政府！（街道办事处）可】。以向业主大会提议】终止业主委员—会全体委员职务【。；涉嫌违法的移【送有关部门依法【处理  【 ，  业主委》。员会实行《任期制每届》任期不超《过五年可《以，。连选连任任期届满的！业主委员会自动解散！  》   镇人民—政府（街《道办事？处）应当在业主委】员会任期届满三个月！前指导成立换届【改选：小组由换届改选小】。组组织召开》。业主大会会议选举】产生新一《届，。业主委员会换届改】选小组参照筹备【。组，的人：员构成组《。建并按照筹》备组相关规》定开展工作 ！第三十二《条　业主委员会【应当在？换届改选小组成【立之：日起：三个工作日内—把属于业主》大会、业《主委：员会的财物》清册、印《章交由换届改选【小组保管业主委【员会：任期届满《尚未产生新一届业主！委员会的业主委【员会应当将》有关财物《、文：。件资料？、印章？等物业管理物—品交由村《（居）民委员会保管！     】拒不执行前款—。规定的换届》改选小组、村（居】）民委员会应当【请求镇人民政府（街！道办事处）》督促移交；经督促仍！拒不移交任意占用的！。公安机关应当依【法予以？处理 《 第？。三十三条　有下列情！形之一的《业主委？员会应当委托第三方！专业机？构对业主委员会工】作经费、业主共【有收益等《进行：审计    ！ ，（一）业主委员【会任期届《满； 《。 ，     （二）】业主：委员会主任或者【负责财务管理的委员！在任期？内职务终止；—   —  （三）业—主大会决定或者管】理，规约、？业主大会议》事规则约定的其他】情形    ！ 业：主委员会任期届满的！应当由新一届业主】委员会委托审计审计！报告应？当报送村（居）民】委员会？；新一届《业主委员会尚—未产生或者拒绝委托！审计的村（居）民】委员会可以》委托审？计审计报告指出的问！题涉嫌存在违—法，违，规行为的村》（居）民委员会应】当报有关部门依法处！理 第三十四！。条　有下列情—形之一的《占物业管理区—域业主？总人数百分之十【以上的业主可—以，联，名向镇人民》政府：（街道办事处—）提出？书面要求由镇—人，民政府（街道办事】处）组织《。成，立物业管理委员【会 ？     —（一）具备成立【。业主大会条件经【筹备组？组织仍不能产生【。业主委员会的—。；   【  （二）因业【主委员会换届或者自！。动解：散等原？因需要产《生新：。。一届业主委员会【但不能？产生的 《  《   物业管—理委员会负责组织业！主依法决定有关共有！和共：同管理权《利的：重大事项；推动【符合条件的》物业管理区域—成，立业主大会》、选举产《生业主委员会物业】管理委？员会自新一届业主委！。。员会备案完》成之日起《停，止履行职责并应【当在十日内》与业主委员会—办理：移交手续《后解散两年内未选】举产生业《主，。委，。。员，会的物？业管理委《员会解散 】第三十？五条　物业》管理委员会成—员人数为《七人至？十一：。人单数由镇人民【政府（街《道办事处）房屋【管理和公《共，服务部？。。门，、村（居）民委员会！、物：业服务人、小区【党，组织：代表和业主代—表组成具体由镇【人民政府（》街道办事处）确定】物业服务人》经通知未派》员参加的不》影，响物业管理》委员：会成立 》     物业】管，理委员会业主—代表人选《可以由十名以上业主！。联名或者村（社区】）党组织、》村（居）《民委员会推荐推荐】的业主代表人数多】于规定人数时—由镇人民《政府：（街道办事处）【确定代表人选鼓励和！。支持具有党员身份】。的业主成为物业管】理委员会成》员物业？管理委员会》主任由村（居—）民委员会代表【。担任 》     物业【管理委员会成立【后镇人民《政府（街道办—事处）应当出具成立！证明物业管》理委员会可以持成】立证：明向：公安机？关申请刻制》物业：管理委员会印章 ！ 第三《十，六条　物业管—理委员？会发布的通知或者】公，告，应当加盖物》业管理委员会印【章 》    《物业：管理委员《会会议？应当有过半数成员出！席作出决定》应当经物业》。管理委员会全体【成员过半数同意并签！字确认 《。     镇人民】。政府：（街道办事处）及】市，住房城乡建》。设部门应当》加强对物业管—理委员会的》指导和监督 — ，