第三章 业！。主、业主大会及业】主委员会 】。。 ，  《   ？。第十一条  业主】可，。。以设立业主大会并由！。。业主大会《选举产生《业主委员会但—同一：个物业管理区—域只能设《立一：个业主大会 】 ？    业主大会由！。物业管理区域内的】全体业主《组成业主大》会应：。当代表和维》护物：。业管理区域内全体业！主在物？。业管理活动中的【合法权益业主大会】履行下列职责 ！  《       (一！)制定和修改业主】大会议？。事规则和《管理规约; 【。  》       【(二)选举、补选】或罢：免业主委员会—成员：; 》    》     (三)决！定业主委员会—的，。必要经费及》来源以及经费管理】办法; 《 》。    《    (四)撤】销或者变更业主委员！会，超越权限的决定【; ？    【     (五)】选聘：和解：聘物业服务》企业确？定物业服务》合同的？内容; 《 ？      【   (六)决定】提出改建、重建建】筑物及？其附属设施的申请】;   ！      (七)！法律、法《规或者？业主大？会议事？规则规定的其—他职责 【  ？   第十二—条  不《设立业？主大：会的由全体》业主共同履行—业主大会、业主委】员会职责 ！     未依法】成立业？主，大会和？选举产？。。生业：主委员会《的住宅？区可以由街道—办事处(乡镇人【民政府)在征求【该住宅区业主意见并！取得过半数业—主书：面，同意后指定》物业所在地社区居】(村)民《委员会代行本条【例规定？。。。的业主委员会职责 ！  —。。   ？第十三条  一个】物业管理区域内物】业出售并《交付使用的建筑面】。积达到该区》域，建筑物总面》积的百分之五—十以上业主可以召开！首次业主《大，会会议选举产生业主！。委员会并于会前告知！。物业所在地》街道办事处(—乡镇人民政府) 】。 ，。    【 第十四《条，  占物《业管：。理区域？内业主？总人数？。百，分，之二十以《上的业主书面要求】召开：首次业主大会会议的！物业所在地街道办】。。事处(乡镇人—民政府)应当组织】召开 】    第十五条 ！ 街道办事处—(乡镇人《民政府)应当在收到！告，知或者申请后三十日！内通知？建设单位报送物业建！筑面：积、物业出售时间、！业，主清册等材料并【。。负责核实材料和【指导成立首》次业：主，大，会会：议筹备组 — 《    建设单位应！当在收到街道办事】处(乡镇人》民，政府)通知后十日】内报送材料并—协助成立筹备组【  【。   筹《备，组成员由业主代表、！街道办事《处(乡镇人》民政府)和建设单位！派员：共同组成 ！   ？。  第？十六条   筹【备组：应当做好下列筹备工！作 —        】 (：一，)确定？首次业主大会会议】召开的时间、地点、！形式和内《容; — ：     》   (二)—参照市房地产—行政主管《部门制定的示范文本！拟，订业主大会议—事，规则和管理》规约草案; ！      【   (三)—确，认业主身份》确定：业主人数和》。业，主所有的物业专有】部，分建：筑面积; —    【     (四)拟！订业主委员会委员】产生办？法确定候选》人名单;《 《       】。  (五)召开首次！业主大会《会议的其他准—备工作 】     业主委员！会委员？候选人由筹备组推】荐三十名以上业主也！可以：联名推？荐委：员候：选人一？名，。筹备组应当审—查委员候选人—资格并确定候选人名！单 【    前款第(】一)项至第(四)】项的内容应当—在首次业《。主大会会议召开十五！日前以书面形式在】物业管理区域内【公示业主对》业主身份、业—主人数或者》专，有部分建筑面积【提出异议的筹—备组应当予以复核】并告知提出异议【者，复核结果《 —   ？ 第：十，七，条  业主》拥有物业的专有部】分建筑面积按所持房！地产权证《记载的建《筑面积计算;对【已出售但未办理房】地产权属登记—的物业按商品房买】卖合同确定》的建筑面积计算【。 ： ？。     》业主人数按房地产权！。证数计算一》个权证？计为一？个业主人数对—已，出售但未《办理房地产》权属登记《的物业业《主人数按商品房买】卖合：。同数计算一个—合同计为《一个业主人数—;对未出售的—物，业建设单位计—。为一个业主》人数 《。   —  第十八条  业！主大会会议可—以采用集体讨—论的形式也可以采用！书面征求意》见的形式 》 《 ，    同一物业】管理区域内有两【幢以：上房屋的可以以【幢、单元、楼层等】为单位推选若干名】业主代表参加业主】大会会议推选—业主代表参》加业主大会会议的】业主代表应当提前就！业主大？会会议拟讨论的事项！征求其所《代表的业主的意见】凡需投票表决的业】主赞：同、反对《或者弃权的意—见应：当经本？人签字后由》业主代表《在业主大会》会议投票时》如实反映 — ？。    《 第十九《条  业主大会会议！应当有物业管理区】域内专有部分占建筑！物总面积过半数【的业主？且占：总人数？过半数的业主参【加业主可以书面委】托代理人参加业主】大会：会议  ！   业主》大会对本条例—第十一条《第(六)项规定【的事项作出决定【的应当经专》有部分占建筑物【总面积三分之二【以上的业主且占【总，人数三分之二以上的！业，主同意;业主大【会对其？他事项？作出决定的应—当，经专：有部分占《建筑物总面积过半】数，。的业主且占总人数】。过半数？的业：。主同意 —   》  第二十》条  业主》大会会议由业主【委员会组织召开业主！大会定？期会议应当按照业主！大会议事规则的【规，定召开并邀请物业】所在地街道办事处(！乡镇人民政府)【和居：(村)民委员会【参加 【     占总【人数百分之二十以上！的业主以书面形【式要求召开业主大会！。临时会议时业主委】员会应当在三—十日内组织召—开业主委员会—不组织？召开的？街道办事处(乡【镇人民政府》)应当责令业主【委员会？限期组？织召开业主》委员会逾期》不，组织：召开：的占总人数》百分：之二：十以上？的业主？要求街道办事—处(乡镇人》民政府？)组织？召开的街道办—事处(乡镇》人民政府《)应：。当，在收到申请》后三：十日内组织召开 ！    【 第二十一条  】业主委员会是业主大！会的执行机构成员人！数由业？主大会决定但—不得少于五人—应当为单《数每届任期不超过五！年可以连选连任【 《  ？  ： ，业主委员会》设主任一名》、，副主任一至三名【业主委员会》主任是业主》委员会的代表人【主任：、，副主：任由：业主委员会在—业主委员会成员【中推选？产生：并由业主委员—会罢：免  】  ： 第二十二》条  ？业主委？员会实？行候补委员制—候补委员的名额和】产生程序由》业主委员会委员【产生办法确定 】   —  候补委员可以】列席业主委员会会】议但不具有表决权 ！ 《    《 第二十三条  业！主委员会成员应【当是本物业管理区】域内的自《然人业主或者单位业！主授权的自然—人代：表并符合下》列条件 【     —    (一—)具有完全民事【行为能力; 】 ： ，  ：     》 (二)热》心，公益事业责任—心强具备一定组【织，能力：; 》       】。  (三)按期【履行交纳物业服务】费、物业专项—维修：资金等？业主义？务;： ？  《     》  (四)本人【、配偶以及直系【亲属未在为本物业管！理区域提供》物业：服务的企业工作;】 —      —  (五)具备履行！。职务的健康条件【和文化水《平 【   ？ 第二？十四：条  业主委员会】应当自产生之日起】三十日内持下列【文件向物业所在地】街道办事处》(乡镇？人民政府)》备案并同时在物业管！理区域内公示 ！  《       (】一)业主《委员：会名称？和业主委员》会主任、《副主任、委员名单】; 》   《      (【二)业主大会—议事规则;》 ？       ！  (三《)管理规约》; —       【  ：(四：。)业：主委员会办公场地、！。联系电话 》 《     业—主委员会备》。案事项发《生，变更的应当按照前款！规定重新备案—和公示 】     第二十五！条 ： 业主认《为业主委员会—公示(备案》)事：项的产生过程—违，反程序或者存在弄】虚作假等情》况的可以向物—业所：在地街道《办事处(乡镇人【民政府？)申请要求核实街道！办事处(乡镇—人民政府)应当【在收到申请后三【十日内根据核—实情况？作出处理决》定 》 ，     第二【十，六条  业主委员】会需：要刻制印章》。的应当持备》案证明按照国—家有关规定到公安机！关批准的单》位刻制业主委员会印！章并：。。按照：管理规约、业主大会！议事规则和有—关规定使用印章 ！ 《   ？ 第二十《七条 ？ 业主委员会应当履！行下列职责 】 ：。        】 (一)《制定：。业主委员会》工作制？度; 【  ：       (】二)召集《并主持业《主大会？会议报告物业—管理的实施情况公】。示业主大会决定; ！ ？       】  (三)代表【全，体业主与业主大会选！聘的物业服务—企业签订、》变更或者解除物【业服务合同 ！  ？ ， ，     (—四)组织《并，。。监督管理《规约：的，落实; 《    】。     (—五)公示物》业专项维修资金【使用：情况组织或者参【与物业共有》部分维？修、更？新、改造的竣—工验收？; 》        ！。。 ，(，六，)每半年公示一次】业主委员《。会，工作：经费等使用》情况; — ？   ？   ？  ：(，七) 及时了—解业主、使用人的】意见和建议》监督和协《助物业服务企业履】行，物业服务合》同，; 《      】  ： (八)协》。调业主、使》用人与物业服务【企，业的关系;》。    ！     (九)根！据业主？。大会：的决定代表全体业主！参加因物业管理【活动发生的诉讼或者！仲裁; 《     ！ ，   (十)配合】相关部门《做，。好维：护物业管理区域秩序！的相关工作》。; 《 ：        】 (十一)》管理规约、业主大会！赋予的其他职责【。 ： 《。    第二—十八条  业主委】员会每季《度应当至少召开一】次会：议 《 ？    业主委【员会会议由业—主委员会主》任召集并主持—三分之一以上—委员要求召开时业主！委员会主任应当【组织召开 —     业！主委员会主》任可书面《委，托业主委《员会副主任召集并】主持会议业》主委：员，。会成员不得委托他】。人参加？业主委？员会：会议： —   ？ 第二十九条  】业主委员会会议【。应当有三分之—。二，以上的成员出—席并作好书面记【录作出决《定应当？经全体成员半数以上！签字同意《决定作出后三日内】应当：以，书面形式在物业管理！区域内公示七日以上！ ：   —。  未经全体成员半！数以：上，签字同意并公—示的业？主委员会决定无【效 《 ？    第三十条 ！ 业主委《员会成？员应当？遵守法律法规和管理！规约不？得，。有下列行为》 ：  》   ？    《(一)挪用、侵【占业主？共，有财：产; 【  ：     》  (二)索取、非！法收受建《设单位？、物业服务企业或者！有利害关系业—主提供的利益—或者报？酬; 》   》    《  (？三)：违反物业服务—合同拒？不交纳物业服务【。。费用或利用职—务之便要《求物业服《务，。企业减？免物业服务费;【  【   ？    (四—)泄：露其他业主的信息】。; ？   —     》 (五)其他损害业！主共同？利益或者《。可能影？响其公正履行职【责的行？。为 》   《 ， 业主委员会成员违！反前款？规定的由业主—委，员会会议决定中止其！成员职？务，并提请业主大—会会：议决定终止其成员】职务 ？     ！第，三十一条  —业主：委员：会成员有下列情形之！。一的其成员职务【自行终止 》。  —      — (一)因物业【转让、灭失等原因不！再是业？主的; ！      —  (二)因疾病】等，原因丧？失履行职责能—力的; 》 ：      【   ？(三)任职期—间被依法《追究刑？事责任的;》    ！     (四【)以书面《形式向业主大会【或业主委员》会提出辞《职的;？ ？。  《   ？    (五)业主！大会议事规则约定】的其他情形 ！。 ：    第三—十二条  业主委员！会，成员受业主监—督业主？有权罢免《业主委员会成员【。 《     百【分之二？十以上业主联名可】以向街道办事处(乡！镇人民政府)书面】提出对业主委—员会成员的》罢免要求街道办【事，处(乡镇人民—政府：)应：当在接到罢免要求之！日，起三十日内》书面通知业主委员会！限期召开业主—大会由业主》大会作出《是否予以罢免的决】定业主委《员会逾期不组织召】开的由街道办—事，处(乡镇《人民政府)组织【召开 —  ？   第三十—三，条  业《主委员会成员被终止！资格或？罢免的？业主委员会应当以】书，面形式在物》业管理区《域，的显著位置予以公】告业主有权查询相】关资：料 —  ：   业主委员【。会成员被终止资【格或被罢免的其【担任的业主委—员会主任、副—主任职务相应终【止并应在公告之日】起三日？内将：。其保管的印章、账】簿、文件资料—以及全体业主—共有的财《物，等移交给业主委员会！ ，。。 ， ？     第三十四！条  业主》委员会？成员集？体辞职的《应当：按照组织《首次业主大》会的方式召开业主大！会，重新：选举业主《委员会？ 《。     业主】委员会成员出缺【由候补委员按照得票！多少依次《递补业主委员—会成员经递》。补仍少？于五人的应当及时组！织召开业《主大会进行补选 】     ！。第三十五条  业主！委员会任期届—满，两个月前应》。当组织召《。开，业主大会《会议：选举：新一届业《主委员会《逾期未换届的占总】人数：百分之二十以上的】业主要求物业—所在：地街道？办事处(乡镇人民政！府，。)组织换《届，的街道办事》处(乡镇人》民政府)应当在【收到申请后三十日】内组：织召开业《主大会会议选举产】生新一届业主—委员：会 ？   —  原？。业主委员会应—当在新？一届业主委员会产生！之日起？十日内将其保管的】物业档案《、印章及《其他属于业主大【会、业主委员会所有！的，财物移交新一届【业主委员会并做【好交接手续》 ： ：    》。 第三十六条  因！物业管理区域发生】变更：。。等原因导致》业主大会或者业【主委：员会解散的解散前业！主大会、业主委员会！应当在？物业所在地街—道办：。事处：(乡镇人民政府)的！指导监督下做好【。业主共同财产清算】工作 ？  —  ： 第三十七》条  业主大会、业！主委员？会作出的决》定对全？体业主、使用人具有！。约束力 — ，     —业，主大：会、业主《委员会作出的决【。。定违反法律、—法规的物业所在地】街道：办，事处(乡镇人民政府！)应当责《。。令限期改正或—者，撤销其决定》并通告全体业主业】主大会或者业主【委员：会作出？的，决定侵害《业主合法权益的【受侵害？的业主？可以请求人民—法院予以《撤，销 ？