第三章 业！。主、业主大》会及：业主：委员会 《。 —    《 第十一条  【业主可以设立业主】。大会并由业》主大会选举产生业】。主委员？会但同一个》物业管理区域只能设！立一个业主大会【    ！ 业主大会》由物业管《理区域内的全体业主！组成业主大会应当】代表和？维护物业管理区【域内全？。体业主在《物，业管理活动》中的合法权益业【主，大会履行下列职责】    ！     (一【)制定和修改业【主大会议事规—则和管理规》约，;   ！ ，     (二)】选举、补选或罢免】业主委员《会，成员; 》      ！   (三)决【定，业主委员会的必要】经费：及来源以及经费管理！办法; 【 ：     》。   (四)—撤销或者变更业主】委员会超《越，。权，限的：决，。定; 】       【 (五)选聘和解聘！物业：服务企业确定—物业服务合同的内】容; ？ 》。    《    (六—)，决定提？出改：建、：重建建？筑物及？其附属？设施的？申请;？  【   ？    (》七)法？律、法规或者—。业主大会议事规则】。。规定的其他职责 ！     第！十二条  》不设立业主大—会的由？全体：业主共同履行业【。主大会、《业主委员《。会职责 ！    《未依法成立业主【大会和选举产生业】主委员会的住宅区可！以由街道办事处(乡！镇人：民政府)在征—求，该住宅区业主意【见并取得过半—数业主书面同意【后指定物业所在地社！区居(村)民委员】会代：行本条例规》定，的业主委员》会职责 》  》   第十三条  ！一个：物业管理《区，域内物业《。出售并交《付使用的建筑面积达！到该区域建筑物总面！积的百分之》五十以？上业主可以召开首次！业主大会会议选举】产生业？主委员会《并于会？前告知物业所—在地街道办事—处(乡镇《人民政府) 【     】第，十四条  占物业】管理：区域：内业：主总人数百分—之二十以上的业【主，书面要求召开首【次业主大会会—议的物业《所在地街道办事处】(乡镇人民政府)应！。当组织召开 —     ！第十五条  —街道办事《处(乡镇人民政府】)应当在收》到告：知或者申请后三【十日内通知建—设单位报《送物业建筑面积【、物业出售时间、】业主清册等》材料并负《责核实材料和指导成！立首次业主大会会】议筹备组《 ，    】 建设单位应当【在收到街道办事处】(乡镇？人民：政府)通知后十日】内，报送材？料并协助成立—筹备组 】 ，    筹备组成】员由业主代表、街道！。办事处(乡镇人民政！府)和？建设单位派员共【同组成 《     ！第十：六条   》筹备：组应当做好》下列筹备《工作：   】     》 (一？。)确定？首次：业主大会会议召开】的，时间：。、，地，点、：形式和内容;—   】  ：    (》二)参照市房地产】行政主？管部门制定》的示范文本拟订业】主大会议《事规则和管理—规约草案; ！ ：       【 (三)《确认业主身份确定业！主人：数和业主所有—的物业专有部—分建：筑面积;《 ， ？ ：        】(四)？拟订业？主委员会委员—产生办？法确定候选人—名单; —。      】 ，  (五)》召开首次业主大会】会，议的其他准备工作 ！。 ？ ，     业主委】员会委？员候选？人由筹备组推荐三十！名以上业《主也可以联名推荐】委员候选人一—名筹备组应当审【查委员候选人资格并！确定候选人名单 ！   —  前？款第(一)项至第(！四)项的内容应【。当在首？次业主大会》会议召？开，十五日前以》书面形式在物业【管理：区，域内公示业主对业】主身份、业》主，。人，数或者专有部—分建筑面积提出异】议的：筹备组应当予—以复核？。并告知提出异—议者复核结果 【     ！第十七？条  业《主拥有物《业的专有部分建【筑面积按所持房地产！权证记？载的建筑面积计【算;对已出售但未办！理房地产权属—登记的物业按商品】房买卖合《同确定的《建筑面积计》算 》    》 业主人数按房地】产权证数计算一个】权证计为《一个业主人》数对：已出售但未》办理房？地产：权属登记的物业【业主人数《按，。商品房买卖合同【。。数计算一个合同计】为，一个：业主人？数，;对未出售的物业建！设单位计为一—个业主人数 【     】第十八条  业主】大会会议《可以采用集体讨论】的形式也可以采用】书面：征求意见的形—式 【 ，  ： 同一物业管—理区域内有两幢【以上房屋的》可以以幢、单—。元、楼层等》为单位推《。选，若干名业主代表【参加业？主大会会议推选【业主代？表参加业主大会会议！的业主代表应当提前！就业主大会会—议拟讨论的事项征求！其所代？表的：业，主的意见《凡需投票表决—的，。业主赞同、反—对或者弃权的意【见应当经本人签字】后由业主代表—在业主大《。。会会议投票时如【。实反映 【。 ：    第》十九：。条  业主大会【会议应当有物业管】理，区域内专有部分【占建筑物总面积过半！数的业主《。且占总人数》过半数的《业主参加业主可以书！面委：托代：理人：参加业主《大会会议 ！     业主大】。会对本条例第—十一条第(》。六)项？规定的事项作—出决定的应当经专】有部分占建》筑，物总面积三分—之二以上的》业主且占总人数【三分之二以》上的业主同意;业主！大会对其他事项【。作出决定的应当【经专：有部分占《建筑物？总面：积过半数的业主且】占总：人数过半数》的业主同意》 ， 《     第二【十条：  业主大会会【议由业主委员会组】织召：。开业主大会定期会】。议应当按照业—。主，大会议事规则的【。。规定召开并》邀请物业所在—地街：道办事处(乡镇人民！政府)？和居(村)民委员会！参加 《 ： ，     》。。占总人数百》分之二十以》上，的业主？以书面形式要求召开！业主大会临》时，会议：。时业主？委员会应《当在三十日内组织】召开业？主委员会不组—织召开的街道—办事处(乡镇人民政！。。府)应当责》令业主委《员会限期《组织召？开业主委员会逾【期不：组织召开的占总人数！百分之二十》以，上的：业主要求街道办事处！(乡镇人民》。政府：)组织召开的街【道办：事处(乡镇》人民：政府)应当在收到申！请后：。三十日内组织—召开 —     第二】十一条  业主委员！会，是业：主大会的《执行机构成》员人数由业主大【会决：定但不得少》于，。五人应当为单数每届！任期不超过》五年可以连选—连任：   】  业主委员会设】主任一名《、副主？任一至？三名业主委员会主任！是业：主委员会的》代表：人，。主，任，、副主？。任由业主委员会在】业主委员会成员中推！选产生并由业主委】员会罢免 】    》 第二？十二条  》。业主委员会》。实行候补《委员制候补委员的名！额和产？生程序由《业主委员会委员产生！办法：确定： 》  ：   候《。补委员可以列席业】主委员会会议—但不具？有表决权 —  》   第《二十三条  业主】。委员会？成员应当《是本物业管理—区域内的自然人业】主或者单位》业主授？。。权的自然人代—。表并符合下列条件 ！ ：     【    (一)具】有完全？民事行为能力; 】     ！    (二)热心！。公益：事业责任心强具备一！定组织能力; 】  》       (】三)按期履行交纳物！业服务费、物业专项！。维修资？金等业主义》务，。;  】       【。(四：)本人、配偶—以及直系亲属未在】。为本物业管理区【域，提供物业服务的企业！工，作; 》   》   ？  ： (：五)具备履行职务的！健康条？件和文化《水平 —     —第二十？四条  业》。主委员会《应当自产生之日起】三十日内持下列【文件向物业所在地街！道办事处(乡—镇人：民政府)备案并【同时在物业》管理区域《内公示 ！。     》   (一)业【主委员会名称—和业主委员会主【任、副主任、委员名！单;  ！ ，      (二)！业主大？会议事规则; 】 ？         ！(三)管《理规约; 【    —。。。    《 (四)《业主委员《会，。办公场地、联系电】话 【。。 ，   业主委员会】备，案事项发生变—。更的应当按》照前款？规定重新备案和【公示 》 ？    第》二十五条 》 业主认为业主【委员会公《示(备案《)，事项：。的产生过程违反程】序或者？存在：弄虚作假等情况的可！以向：物业所在地街道【办事处(《乡镇人民政府)申请！要求核实街》道办事处(》乡镇人？民政府)应当—在收到申请后三十】日内根据核实情况作！出处理决定 】     第】二十六条  业主委！员，会需：要，刻制：印章的应《当，。持，备案证明按照国【家有关规《定到公安机》关批准的单位刻【制业主委员会印章并！。按照管理规约、业主！大会议事规则和有】关规定使用印章【    ！ 第二十七条 【 业主委员会应当】履行：下列职责 — 《 ，。。       【(一)？制定业主委员会工】作制度; 》  —      — (二)召集并主】持业主大《会会：议报告物业管理的实！。施情况公示业主大】会决定;《 ： ：       】  (三《)代：表全体业主与业主大！会选：聘的物业服务—企业签订、》变更或？者解除物业服务合】。同   ！ ，。     (四【)组织并监》督管理规约的落实】。;， 《  ？      — (：五)：公示物业专项维修】资金使用情况组织或！者参与物业共有部分！维修、更《新、改造的竣工【。验收; 【        ！ (六)每》半年公示一》次业主委员》会工作？经，费，等使：用情况; 】  ？ ，      (七)！ 及时了解业主、使！用人的意《见和建议监督—和协助物《业服务企业履行【物业服务合同;【  【 ，。      —(八)协调业主、使！用人与物业服务企】业的关系;》 》 ，    《。   ？ ，(九)根据业主【大会的？决，定，代表全体《业主参加因物—业管理活《动发生？的诉讼？或者仲裁; —    】   ？。  ：(十)配合相—关部：门做好维护物业管】理，区域秩序《的，相关工作; 【。      ！   (十一)【管理规？约、业主大》会赋予的其他职【。责  】。   第二十八【条，  业主委》员会：每季度应《当至少召开一—次会议 】  ：  ： 业主委员会会议】由业主？委员会？主任召？集并主持《三，分之：一以上委员要求召开！时业主委员会—主任应当组织召开 ！ ： ？   ？ 业主委员会—主，任可书面《委托业主委员—会副主任《召集并？主持会议业主委员】会成员不得委托他人！参加业主委员会会议！ 《    》 第二？十九条  业主委员！会会议应当有—三分之二以上的【成员出席并作好书】面记录作出决定【。应当经？全体成员半》数以上签字同意决定！作出后三日》内应当以书面形【式在物业《管理区域内公示【七日以上《 》。     》未，。经全体成员》半数以上签字—同意并？公示的业主》委员会？决定无效 【     【第三：十条  业》主委员会《成员：应当遵守法律法规和！管理规约不得有下】列行为 【。    》     》(一)挪《用，、侵占业主共有财】产; 】        】(二)索取、非法】收受建？。设单位、《物业服务企业或者有！利害关系业主提供的！利益或者报酬; ！    【     (三)】违反物？业服务合同拒不【交纳物？。业服务费用或利【用职务之便》。要求物业《。。服务企业减免物【业服务费; 】。    —     》(四)泄露其他业主！的信息; —    【     (五)】。其他损害业》主共同利《益或：者可：能影响其公正—履行职责的行为【。 》     业主委员！会成员违反前款【规定的由业主委员】会会：议决定中止其成【员职务并提请—业主大会会议决定终！止，其成员职《务 【  ：。  第三十》。。一条  业主委员】。。会成员有下列情【形之一的其成员【职务自行《终止 《 ？  ：。       【(一：)因物业转让、灭】失等原因不》再，是业主？的;  ！     》  (二)》因疾病等《原因：丧，失履行职责》能，力的; 《  —    《   (《三)任职期间被依法！追究刑事《责任的; 】    》    《 (四)《以书面形《式，向业主大会或—业主委员会提出辞职！的;：。 《   《      —(，五)业主大会议事规！则约定？。的其他情形 — ？  ？   ？第三十二《。条  业主委—员会成员受业主【监督业主有权—罢免业主委》员会成员 】  ？。。。   ？百分之二十以上业】主联：名可：以向街道办事处(】乡镇人民《。。政府)书面提出【对业主委员会成员的！罢免：要求街道《办事处(乡镇人民政！府)应当在接到【罢免要求之》日起三？十，。日内书面通知—业主委员会限期【召，开业主大会》。由业主？大会作出《是否予以罢免的【决定业主委员—会逾期不组织召开】的由街道办》事处(乡镇人民【政府)组织召—开，。 《 ，     第三十】三条  业主委员会！成员被终止资格【或罢免的业》主委员会应当—以书面形式在—物业：管理区域的显—著位置予《以，公告业主有》权查询相关资—料   ！。  ：业主委员会成—员被终？止资格或《被罢免？的其担任的业主委员！会主任、副主任职】务相应终止并应【在公告之日起三日】内将其保管的印【。章、账簿、文件【资，料以及全体》业主共有的财物等移！交给业？主，委员会 《 》    第三—十四条  业主【委员会？成员集体《辞职的应《当按照组织首次业主！。大会的方式召开业】主大会重新选举业】主委员会 — ，     业主！委，员会成员出缺—由候补委员按照【得票多？。少依：次递补业主委员【会成员经递补—仍少于五人》的应：。当，及时组织召开业主大！会进行补选》   】  第三《十五条  业主【委员会任期届满【两，。个，月，前应当？组织：召开业主大会会议】选举：新一届业主委员会】逾期未换《届的：。占总人数百分之二十！。以上的业主要—求物业所在地街道】办事处(乡镇人民政！府，)组织？换届：的街道办事处(乡】。镇人民？政府)应当在收【到申请后三十日内组！织召开？业主大会会议选【举产：生新一届《业主委员会 ！ ，     》原，。业主委员会》应，当在新一届业主委】员会产生之日起十日！内将其？保管的物业》档案、印《章及其他属于业主】大会、业《主委：员会所有《的财物移交》新一届？业主委员会并做好交！接手续 《 ，   —  第三十六条【 ， 因物业《管理区域发生变更等！。原因导致业主大【会或者？业主：委员会解散的解散前！业主大会、》业主委员会》应当在物业所在【地街道办事处(乡】镇人民？政府)的指导—监督下做好业主共】同财产清算工作 】 》    第》。三十七条  业主大！会、业主委员会【作出的决定对全体】业主、使用人具【有约束力 ！     》业，主大会？、业主委《。员会作出的决定【违反法律、法规【的物业？所在地？街道办事《处(乡镇《人民政府)应—当，责令限期《改正或？者撤销其《决定并通告全体【业主业主《大会或者业主委员会！作出的决定侵害业】主，合法权益的》受侵害的业主可以请！求人民法院予以撤】销 ？