第十九条  一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

    （一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

    （二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

    业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

    第二十条  专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

    （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算；

    （二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照上述人数的统计总和计算。

    业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

    第二十一条  物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

    开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。

    街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

    第二十二条  筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

    筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

    （一）物业管理区域划分证明；

    （二）业主名册；

    （三）建筑规划总平面图；

    （四）附属设施设备交付使用备案证明；

    （五）绿化竣工总平面图；

    （六）物业服务用房配置证明；

    （七）专项维修资金交存证明；

    （八）成立业主大会必需的其他文件资料。

    第二十三条  筹备组履行下列职责：

    （一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

    （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

    （三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

    （四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；

    （五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

    第二十四条  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

    召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。