第四章【 物业管理服—务 【   《  第？四十六条 》 物：业服务企业》应当按照国家—规定：具备相？应的资质不得超越资！质等级承接物业服务！业务物业服务企【业资质证书不得转让！。、出租、转借 【 ，    【 物业？服务企业在非注册地！承接：物，业服务项《目应当？向物业所在》地的市、县（—区）人民政》府，。房地产主管部—门备案 《  —   从事物业【管理的人《员，应当按？照国：家规定？取得职业资》。格证书职业》资格：证书：不得转让、出租【、，。转借 》。    — 县级以上人民政府！房地产主管部门【。应当加强物》。业管理专业》人才队伍《建设建？。立物业服务企业及】其管理人员的信用档！案 【   ？ 第四十七条—  业主委》员会应当与业主大】会选聘？的，物业：服务企业签订书【面的物业服务—合同 《    【 物：业服务？合同签？订后业主委员会应当！向业主公示或者印】发给业主物业—服，务企业应《。当向业主提》供物业服务》。手册  ！   只《。有一个业主或—者业主人数较少且经！全体业主一致—同意的业主可以直接！选聘：物业服务《企业并签订》物业服？务，合同 —     —物业服务企业应当】自签订物业服务合】同之日起十日内向物！业所在？地的：市、县（区）人民政！府房地产《主管部门备案 ！     第】四十：八条  物业服【务合同应当包—括下列事项 —  —   （一）物业】管理区？域的范围及基本情况！； ：    】 （二）物》业服务合同期—限； 《 ？    《 （三？），物业服务质量标【准；： ：   —  （四）物业服务！费，用的：收，取标准和方式、【公布物？业服务费用》收支情况的时间【； ： 》    （五—）物业共用部位及共！用设施设备》的使用、管理和【维护； ！  ：。  ：（六）？环，境卫生清扫保—洁，和公共？绿，。化及其设《施的养护《、管理；《    ！ ，（七：）对：外来人员和车—辆，登记、？定期巡逻以》及管理视《频监控装《置等维护小区秩序、！安全防范事》项； 【  ：   （八）车辆的！停放：管理； 】     （—九）物业维修、养】护、更新、改—造费用的《管，。理； 《     】（，。十）物业服务、【财务档案和物业档】。案，的保：管；  ！。   （十一）【物，业服务？合同终止《、解除？条件；？ ？ ？    （十二【）双方约定的—其他物？业管理事项； 】 ？   ？  ：。（十：三）违？约责任 —     第】。四十九条  物业】。服务企业应当履【行下列？义务 》 ，    》 （一）以服务【业主为？宗旨：提高服务质量—和水平； —   —  （二）》按照物业服务合【同提供安全防范、】卫生保洁《、绿化？、共用部《位及：共，用设施？设备日常《维，。修养护等服务；【 —    （》三）定期向业主公】布物业服务费用【的收支情况； 】   —。。  （四）接受业】。主委员会和业—。主的监督； 【 ：     （【五）协助有关—部门提？供社区？服务开展社区文【体，活动； —     （】六）物业《使，用中对禁止行为的】告知、劝阻、报告；！ ， 》    （七）为业！主提供水《、电、气维修—等便民有偿》服务：； 【    （》。八）协助调解业主间！的物业纠纷；— 《     （九）！法律、法规》规定或者物业—服务合同约定—的其他义务 — ： ？    第》五十：条  物《业服务企《业可以根据物业服务！。合同的约《定聘请专业经营者】。承担电梯、防雷【。装置、消防器—材等设备维修养护、！检测清洁卫生、园】林绿化、工》程施工等《专，项服务？但不得将《。物业管理区域内的】。全部物业服务—一并委托或者转【交给其他单位或【者个人 【     第五十！一条  物业服【务企业应当按—。照物：业服务合同的约【定以及国家有关物】业服务的《规范和？标准提供服务加强】物，业共用部《位、共用设》施设备运行》状，况的日常《检查依照法律—、法规规定委托【具备相应资质的检测！机构：对电梯、压力—容器等特种》设备进行《。定期检验《检测：；，并，于每年第四》季度向业主》委员会书面报—告物业共用部—位、共用设施设【备，运，行状况 — ：     第五十二！条  物业》服务企？业应当按照物业【所在地的《街道办事处》、乡镇人民政—府社会？治安综合治理的【有关规定协助做好】物业管理区域内的安！全防范工作制定安全！防范应急《预案对？突发性事件应当采取！应急措施及时报告】有关主管部》门，和相关？单位并？协助做好救》助工作 —。   》  物业服务企【业从业人员在维护物！业管理区域内的公】共秩：序时不得《侵害公民的合法【权益 ？ ？   《  ：物业服务企业—应当：对进出物业管—理区域的《外，。来人员和车辆进【行登记并定时对【物业管理区域进【行巡逻？对物：业，管，理，区域内安装的—视频监控装置物业】服务：。企业应当派人监【视并按？照国家和本省—有关规？定保存相《关数据物业管理【。区域内出入》卡口以及电梯—、道路、《主要通道等的电子探！头和抓拍设施物业服！务企业应当》定期维护确》保其正常运》行， —    物业—服，。务企业未能履行物业！服务合？同的约定导致—业主人身、财产安】全受到损害的应当】依法承担相应—的法律？责任 》     【第五十三条 — 物业服务》企业应当建》立和保存下》列档：案和资料供业—。主委员会查》验 ：   【  （一）共有部】分经营？管理档案；》 ？ ？    （二）监】控系统、电梯、【消防、水泵、防雷】装置、电子防—盗门等共用设—施设备和人防工程防！护设施的《。档案及其运行、【维，修，、养护、《检测记录； 【    【 （三）水》箱清洗记录及水箱】检测报告《； 》     （四】）房屋装饰装修管理！资料； 】   ？  （五《）业：主清册； ！    《 （六）物业—服务企？业或者建设单位与】相关：单位签订的供—水、供电《。、供：。。气、供热、垃圾清】运、通信、有—线电视覆盖等书面协！议； 】 ，   （七》）物业服务活动中】形成的？与，业主：利益相？关的其他重要资【料 【    第五十四条！  物业《服务收费实行政府】指导价和市场调【节价住？宅类物业《服务收费《实行政？府指导价；》其他类物业的物【业，服务收？。费，实行市场《调节价 《  —   ？物业服务《收费实行政府指【导价的县《级以上人民政府价格！主管部门应当会【同同级房地》产主管部门根据住宅！物业种类、服务内】容、：服务等级和》。物，价指数变动情况【等，适时制定相应的基】准价和浮动幅—度并向社会公布具体！收费标准由业主与】物业服务企业根【据基准价和浮—动幅度在物业—服务合同中约定 】 》    物业服【务收费？实行市场调节价的】由业主与物业服【务企业在物》业，服务合同《中约定？   】  物业《服务企业应当按照】县级以上人民政府价！格主管部门的规定实！行明码？标价在物业管理区域！内的显著位置—公示收？费标准和项目 【 》  ：  第五十五条  ！已交：付业主？的房屋物业服务费用！。由业主承《担未交付《业，主的房屋物业—服务费用由建设【。单位承担 【    — ，建设单位限定—购房人办理交—付手续的时间不得少！于两个月 】   《  第五十六—条  业主应当根】据，物，业服务合同的—约定交纳物业服务费！用，房屋所有权发生转】移时：业主应当与物业服务！企，业结清物《业服务费用业主与】物，业使用人约》定由物业使用—人交纳物业》服务费用的从其约定！业主负连带交纳责任！  【。   电梯、—转供：电和二次供水等【设，施运行？。费用未？纳入物业服务费用】的物业服务企—业应当？按照实际支出和【约定的收《费方式？向相关业主公平、】合理分？摊并定期公布 【。   【。  第五十七条 】 物业管理》区，域内：供水、供电》、供：气，、供热、通信—。、有线电视》等，企业应当向最—终用户提供装表到户！。、收费？。到户的服务物—业管理？。区域：内园林绿化用水费】用应当按照符合其】。使用性质的标—准收取居民》住宅楼？内电梯、楼道照明、！车库（停车》场）：、二：次供水、中央空调、！电子对讲门》等直：接服务于居民生活】的附属设施用电执行！居民生活用》电价格；《楼外附属设施用电按！其实：际用电性质执行相应！类，别电价 《 ？ ：    供》水、供电、供—气、供热、通信【、有线电《视等企业可以委托物！业服务企业代收【有关费用并按—照约定？。支付手续《费，    ！ 物业服《务企业接受》委托代收前款—费，用的：不得向业主收—取手续？费等额外费用 【  —   第五十—八条  《物，。业服务合同期限届】满的三个月前—业主委员会应—当，。。组织召？开业主大会》对续聘或者另聘【。物业服务企业作出决！定并将决定》书面告知物》业服务企业》业主大会《决定续聘且》物业服务企》业接受的《业主委员会与物业】服务企业应当—。。在物业服务合同届】满前重？。新签订物业服—务合同 》 ，   》  物业服务—企业在物业服务合同！期限：届满后不再为—该物业管《理，区，。域提：供物业服务的应当提！前三个？月书面告知业主委】员会物？业服务合同终止【前物业服务》企业不得擅自停【止服务 —     【物，业服务合同期限届】满后：。业，主大会没有作—出续聘或《。者另聘物业服务企】业决定物业服务【企业按？。照原合同《继续提供服》务，。的，原，合同权利义务延【续在合同权利义务】延，续期间任《何一：方提出终止》合同：的应当提前》三个月书《面告知对方 】    — 第五？十九条？  物业服》务合同终《止时物业服务企业应！当向业主《委员：会交：还下列资料》和财物 【    》 ，（一）？本条：例第三十《五条第一款和—第，五十三条规》定的资料； 【   —  （？二）物业管理—用房；？。  【   （三）—物业服务期间—改造、维修、—保养有关物业形【成的技术资料； 】 》  ：  （四）物—业服务期《间业主出资》配置的？固定设施设备； 】  —   （五》），其他应当移交的财物！、资料 【    》 新选？聘，的物业服务企—业承接物业时业【主，委员会应当向物业】服务企业移交前款】规，。定的资料和财—物，不得：拒交 —。   《  第六十条 【 业：主大会选聘新的【物业服务企业—的原物业服》务企业应当与业【主委：员会做？好交接工作》新物业服务企业应当！按照合同约定的【。时间进入物业管理】区域服务 》。  —   第六十一【条  县级》以，上人民政府房地产主！管部门应当制定物业！。服务规范和等级标准！加强对物《业服务企业的监【督管理定期对其资】质条件和服务质【量进行考核》促进物业服》务企业提高》服，务水平 】   ？  县？级以上人民政府房地！产主：管部门？对物：业服：务企业资质条件【和，服务质量考核时应】当，听取业主以及物【业所在地《的街道办事处、【。乡镇人民政》。。府的意见《  【   第六》。十二条  》县级以上人民—政府房？地产主？管部门应当建立物业！管理投诉受理—。制度对业主、—业主委员会、物业】。使用人和物业服务】企业在物业管理活动！中的投诉应当自【受理之日《起十五日内进—行调查、处理并【将调：查或者处理》结果答？复投诉？人；属于其他部门】。、单位职责的应当】及，。。时转交有关部门或】者，单位并告《知投诉人《 ， ？ ：   ？ 第六十三条  】县级：以上人民政府应当通！。过联席？会议等方式》建立物业管理—综合协调《。机，制   ！  物业管》。理联席会议》由市、县（区）人】民政：府房地产主管部门】会同街道办事处、】乡镇人？民，政，府召集城市》管理、公安等部【门，、社区？居民委员会、村民】委员会、物业服务】企业、专业经营者、！业主：委员会？或者业主代表参加 ！ 《     物—业管理联《席会议主要协—调解决？下列事项 】 ， ，    （一）业】主委员会未依法【履行职责《。； 【  ：  （二《。）业主？委员：会换：届过程中出现—的问：。。题，； ？ 《    （三）【物业服务合同履【行过程中《出现的重大问题【； 【  ：  （四）物—业，服务企业《在变更交接过程中】出现的问题》；   ！  （五）》其他需要《协调解决的重—大事项 》