第》四章 物业管理服】务 ！。。    第四十六】。条  物业服务【企业应当按照国家规！定具备？相应的资《质不得超越资—质等级承《接物业服务》业务物？业服务？企业资质证书不【。得转让、《出租、转借》    ！ 物业服务企—业，在非注册《地承接物业》服务项目应当向物业！所在地的市、县（区！）人民？政府房地产主管【部门备案 】 ：   ？ ，从事物业管理的【人员应当按照国【家规定取《得职：。。业资格证书职业资】格证书不得转让、】出租、转《借 ：    】 县级以上人民【政府房？地，产主管部门应—当加：强，物，业管理专《业人才队伍建设【建立物业服务企【。业及其管理人员的信！用档案 【    》 第四十《七，条  业主委员会应！当与业主大会选【聘的物业服务企业签！订，。书，面的物业服》务合同 —     【物业服务合同签订】。后业主委员会—应当向业主公示或者！印发给业主物—业服务企业应—当向业主《提供物？业服务？手册 — ，     只有【一个：业，主或者业主人—数较少且经全—体业主一致同意的】业主可以直接—选聘物业《服务企业并签订【物业服务合同 】   —  物业服务企【业应当自签》订物业服务合同之日！起十日内向物业所】在，地的市、《县，（区）人民政府【房地产主管部—门备案 】    《 第四十八条  物！业服务？合，同应当包《括下列事《。。项 》    》 （一）《物业管理区域的范】围及：基本情况《； 【    （二—）物业？服务合同《期限：； 》 ，     （三）物！业服务质量标准；】 ， ：。。     【（四）物业》。服务：费用的收取标—。准和方？式、：公布物？业服务费用收支【情况的时间》； ： ？    》 （五？）物：业共用？部位：及共用设施设备的使！用、管？理和维护《；， 》。     （—六）环境《卫，生清扫保洁和—公共绿化及》。其，设施的养护、管理】； ？ 《  ：  （七）》对外来人员》和车辆？登记、定期巡逻【以及管理视频监【控装置等维护小区】秩，序、安全《防范事项； 】     （】八）：车辆的停放管理； ！     ！（九）物业维修【、养护、更新—、改造费用》的管理； ！   ？  （十）物业【服务、财务》档案和物业档—。案的保管； ！    》 ，（十一）物业服务合！同终止、解除条【件； — ：    （十—二）双方约定—的其他物业管理事】项；  ！  ： （十三）违约责】任 【。    《第四：十九条 《 物业？服务企业应当履【行下列义务 — ： ？    《（，一）以服务业主为宗！旨提高服务质量和水！平； 》 ：     》（二）按照》物业服务合同提供】安全防范、卫—生保洁、《绿化、共用》部位及共用设施【设备日常维修—养护等服务； 【 ，  》 ， ， ，（三）定《。期向业主公布物【业服务费用的收支】情况； ！    （》四）接受《业，主委员？会和：业主的监督； 】 ？     （—五）：协助有关部门—提供社区服务开展】社区文体活动；【  【   （六）物【业使用中《对，禁止：行，为的告知、》劝阻、？报，告； ？    】 （七）《为业：主提供水、电、【气维修等便》民有偿服务》；，    ！ （八）《协助调解《。业主间的物业纠纷；！。  【   ？（九：）法律、法》规规定或者物业【服，务合同约定的其他义！务 》     第五十！条  物业服务企业！可以根？据物业服务合同【的约定聘《请专业经营者承【担电梯、防雷装置、！消，防器材等设备维修养！护，、检测清洁》卫生、园林绿化【、工：程施工等专》项服务但不得—。将物业管理》区域：内的全部物业服【务一并委托》或者：转交：给其他？单位或者个人 【   【  第五十一—条  物业服—务企业应当按照【物业服务合同的约定！以及国家有》关物业服务的规【范，和标：准提供服务加强【物业共用部位、共用！设施设备运》行状况的日常检查】依照法律、法规规定！委，托具备相应资质【的，检测机构对电梯【、压力容器》等特种？设备进行定》期检：验检测；并于每年】第四：季度向业主委员【会书：。面报告物业》共用部？位、共用《设施：设备运行状况— 》     第—。五十二条  物【。业服：务企：业应当？按照物？业所在？地的街道办》事处、乡《镇人民政府社—会，治，安综合治理》的，有关规定协助做好物！业管理？区域内的安》全防范工作制—。定安：全防范应急》预案对突发性事件】应当采取《。应急措施及时报【告有关主管》部门：和相关单位并协助】做好救助工作 】  》  ： 物业服务企业从业！人员：在维护物业管理区域！内的公？共秩序时不得侵【害公民的合法权益 ！ 》  ：。  ：物业服务企业—应当对？进出物业管》理区域的外》。来人员和《车辆进？行登记？。并定时对物业管【。理区域进《行巡逻对《物业管理《区域内安装的视频监！控装置物业服—务，企业应当《派人监视并按照【。国家和本《省有关规定保—存相关数据物业管】理区域？内出：入卡口以及电梯、】道路、主要》通道等的电子探头】和抓：拍设施？物业服务企业应当定！期维护确《。保其正常运行 ！     物】业服务企《业未能履行物业服】务合同的约》定导致业主人—。身、财产安全受到损！害的应当《依法承担相应的【法律责任 【 ：    《 第五十三条  】物业服务企》业应当建《。立和保存下列档【。案和资料《供业主委员会查验 ！   【。  （一《）共：有部分？经，营管理档案； 】  》 ，  （二）监—控系统、电梯、【消防、水泵、—防雷装置《、电子防《盗门等共用》设施设备《和人防工程防护【设施的档案及—其运行、维修、养】护、检测记录—。。；   ！ ，。 （三）水箱清【。。洗记录？及，水箱检测报》告；  ！   （四）房屋装！。饰装：修管理资料； 】     （！五）业主清》册，； 《 ，   《  （？六，。）物业服务企—。业或者建《设单位与相关单位签！订的供水、供电、供！气、供？热，、垃：圾清运、通信、有】线电视覆盖等书面】协议； — ，  ？ ，  （七）》物，业服务活动中形成】的，与业主利益相关的其！。他重要资料 】    — 第五？十，四条  物业—服务收费《实，行政府指《导价和？市场调节《价住宅类物业—服务收费实行政【府指导价；其他【。类物业的《物业服务收费—实行市场调节—价， ？     物】业服务收《费实行政府指—导，价的：县级以上人》民政府价格主管【部门应当会》同同级房《地产主管部》门根据？住宅物？业种类？、服务？。内容：、服务等级和物价指！数变动情况等适【时制：定相：应的基准价》和，浮动幅度并向—社会公布具体收费标！准由业？主与：物业服务企业根据基！准价和？浮动幅？度在物业服务—合同中约定 ！    》 物业服务收—费实行市场调节【。价的由业主与—物，业服务企业》在，物业服务合同—中约定 ！    物业服务】企业应当按照县【级以上人民政府价格！主管部门的规定实行！明，码标价？在物业？管理区域内的显【著位置公示收费标】准和项目 》     ！第五十？五条  已交付业】主的房屋物业服务】费用由业主承担【未交付业主的房【屋物业服务费用【由建设单位承担 】     ！建设单位限定—购房人办《理交：付手续的时间不【得少于两个月—   】  第五十六—条  业主应—当根据？物业服务《。合同的？约定交纳物》业服务费用房—屋所有？权发生转移时—业主应？当与物业服务企【业结清物业服务费用！业，主与物业使用人约定！由物业使用》人交纳物业》服务费用《的，从其约定业主负连带！交，纳责任 【     电梯】、转供？电和二次供水等设】施运行？费用未纳入物业【服，务费用的物业服务企！业应当按《照实际支出》。和约：定，的收费方《式向相关业主公【。平、合？理分摊并定期公布】 ， ？     第【五十七条 》 ，物业管？。理区域内供水、【供电、供气、—。供，热、通信、有线电视！等企业应当向最终】用户提供装》表到户、收费—到户的服务物—业管理区域内园林】绿化用水费用应【当按照符合其使用性！质的标准收》取居民住宅楼—内电梯、楼道—照明、车《库（停车场）—、二次供水、中央】。空调、？电子对讲门》等直接服务于居民】生活的附属设施【用电：执行居民《生活：用电价格；楼—。外附属设施用—电按其实《际用：电性质执行相—应类别电价 ！     供水】、供电、供气—。、，供热、通信、有线】电视等企业》可以委托物业服【务企业代《收有关费用》并按照约《定支付手续》费   ！ ， 物业服务企业【接，受委托代《收前款费用的不得向！。业主收取手续费【等，。额外费用 》     ！第五十八条  物】业服务合同期限届】满的三个月前—业主委员会应—当组：织召开业主》。大会：对续聘或者另—聘，。物业服务企业作【。出决定并将》决定书？面告知物业服务企】业业主？大会决？定续聘且物业服务】企业接受的业主委员！会与物？业，服务：企业应？当在物业《服务合同《届满前重新》签订物业服务合【同 ？ 《    物》业服务企业在物业服！务合：同期限届满后不【再为：该物：业，管理区域提供物业】服务的应当》提前三个月书面告】知业主委员》会物：业服务合同终止前】物业服务企业不得】擅，自停止服务 ！。     物业服！务合同期限》届满：后业主大《会没有作出续聘【或，者另聘物业服—务企业决定》物业服务企业按【照原合同继》续提供？服务：的原合同权利义【。务延：续在合同权利义务】延，续期间任何》一，方提出终《止合同？的应当？。提前三个月书—面告知对《方  】。   ？第，五十：九条  《物业：服务合同《终止时物《业服务企业》应，当，。向业主委员会交【还下列资料和财【物 — ，    《（一）本条例第【三十五条第一款和】第五十三条规—定的资料； 【    【 （：二）物业《管理用房； 【 ：。   《  （三）物业【服务期间改》造、维修、》保养有关物业—形成的技术资料； ！     ！（，四）：物业服务《期间业主《出，资，配置的固定设施【设备；？ 》 ，    （五—），其他应当移交的【财物、？资料 】 ，   新选聘的物】业服务？企业承接物业时【业主委员会应当向】。物业：。服务企业移交—前款规定的》资，料和：财物不得拒交 ！    — 第六十条  业主！大会选聘新的—物业服务企》业，的原物业服务企业】应当与业主委—员会做？好交接工作新物【。业服务企业应—当按照合同约定【的时间进入物业管】理区域服《务 ： ，    【 第六十一》条  县级》以上人民政府—房地产主管部—门应当制定》物业服务规范和【等级：标准加强对物业服】务，企业的监督管理定】期对其资质条件和】服务：质量进行考核促【进物业服务企业提】高服务水平 ！     县级】以上人民政府房【地产主管部门—对物业服务》企业资质《条，件和服务质量考核时！应当听取业主以及】物业所在地的—街道办事《处、乡镇《人民政府的意见 】   【。  第六十二条  ！县级以上人民—。政府房地产主管部门！应当建立物业管理】投诉受理制度对业主！、业主委员会—、物业使用》人和物？。业服：务企业在《物业管理活动—中的投诉应当自受理！。之日起十五日内进】行，调查、处理并将调查！或，者处理结果答—复投诉人；属于其】。他部门、单位职责】的应当及时转交【有关部门或者—单位并告知投—诉人 》    — 第六十三条  县！级以：上，人民政府应当通过】联席会议等》方式建立物业管【理，综合：协调机制 】 ：    物业管理联！席会议由市、县（】区）人？民政府？房地产主《管部门会同》街道办？。事处、乡《。镇人民政府召集城】市管理、公安等部】门、：社区居民委》员会、村民委—。员会：、物业服务企业、专！业经营者、业主【委员会？或者：业主：代表参？。加 》 ，     物业管理！联席会？议主要协调解决下列！事项 】    （一）业】主委员会未依法【。履行职责； 】。 ？   ？ （二）业》主委员会换》届过：程中出？现的问题；》 ：  》   （三）物【业，服务合同履行过程中！出现的重大问—题；： 《    》 （：四）物业《服务企业《。在变更交接过程【中出现的《问题；？  【   ？（五）其他》需要协调解决的重大！事，项 ？