第》四章 物业管理【服务 》 ， ？  ： ，  第四十六—条  物业服务企业！应当按照国家规【定具备相应》的资质不得超—越资质等级承—接物业服务业务物】业服务企业资质证书！不，得转让、出租、转】借 【    物业服【。务企业在非注册【地承接？物业服务项目应当】向物业所在地的市】、县（区）》人民政府《房地产主管部门备】案 ： ？   《 ， 从事物业管—理的人员《应当按照国》家规定取得职业【资格证书职业—资，格证书不得转让、】出租、转借》   】  县级以上—人，民政府？。房地产主管》部门应当加强物业】管理专业《人才队伍建设建立】物业：服务企业及其管理人！员的信？用，档案 ？。 》 ，   第四十七条 ！ 业主委员会—应当与业主》大会选聘的物业服务！企业签订《书面的物业服务合同！ ： 《    物》业服务合同签订后】业主：委，员，会应：当向业主公示或者印！发给业主物业服务企！业，应当向业主提供物业！服务手？册 》。     只【有一：个业主或者业主【人数较少且经全体业！。主一致同意的业主可！以直接选《聘，。物业：服务企？业并签订物业服务合！同 》     物【业服务企业》应当自？签订物业服务—合同之日《起十日内向物业【所在地的市、县（】区）人民政府房地】产主管部门》备案 —     —第四十？八条  物业服【务合同应当包括下列！事项  ！   ？（一）物业管理区域！的范围及《基本情况； —     ！。（，二）物？业服务合同期限；】    ！ （三）《物业服务质量标准；！   】  （？四）物业《服务费用的收—取标准和方式、公】布，物业服务费》用收支情况》的时间；《 —    （》五）物业共》用部位及共用—设施设备的使—用、：管理：和维护； 》 ，   —  （？六）环境卫生清扫保！洁和公共《绿化及其设施的【。养护、管理； 【   【。  （七《）对外来人员—和，车辆登记《、定期巡逻以—。及管理视频监控装】。置等维护《。。小区秩序、安全【防范：事项：； 《   》  （八）车辆【的停放？管理； ！。  ：  （九）物业维】修、养护、更新、】改造费用的管理【； 【   ？。 （十）物业服务、！财务档案《和物业档案的—保管； 《    】。。。 （十一）物业服】务合同？终，止、解除条件； ！  》   （十二）【双方约定的其—他物业管理事项【；， 》   ？  （十《三，）违约责任》    ！。 第四十九条—  物业服务企业】应当履行下列义【务 【    （一—）以服务业主为【宗旨提？高服务质量和水【平； ？     ！（二）按照物业服】务合同提供安—全防范、卫生保洁】、绿化、共用—部位：及共用设施设—备，日，常维修养护》等服：务； 》  《   （《三）：定期向业主》。公布物业服务—费用：的收支？情况； ！    （四）接受！业主委员《会和业主《的监督； 》   【  （五）协助有关！部门提？供社：区服务？开，展社区文体活动； ！ 《     》（六）物业》使用中对禁止行为的！。告知、劝阻、报告；！ 》   ？  （七）为—业主提？供水、电、气维修等！便民有偿服务； ！    【 （八）《协，助调解业《主间的物《业，纠纷； 》。 ， ？   ？ （九）法律、法规！规定或者《物，业服：务合同约定的其他义！务 ： ？     第五】十条  物业服务】企业可？以根：据，物业服务合同的约】定聘请专业经营者】承担电？梯、防雷装》。置，、消防器材等设备维！修养护、检测清【洁卫生、园林—。绿化、工《程施工等专项服【。务但不得将》物业管理区》域内的全部物业服】务，一并委托或者转交】给，其他单位或者个人】。 ：   —  第五《十一条  物业服】务企业应当按照【物业服务合同—。的约定？以及国家《有，关物业服务的—规范和标《准提供？服务加？强物业共用部—位，、共用设施设—备运行状《况的日常检查依照】法，律、法规规定—委托具备相应资【质的检测机构对电梯！。、压力容《器，等特种？设备进行定期检【验检测；《并于每年第四季【度向业主委员会书面！报告：物业共用《。部位、共用设—施设：备运行状况 】     【第五十？二条  物》业服务企业应当按】照物业所《在，地的街道办事处、乡！镇人民政府社会【治安：综合治理的有关【规定：协助做好物业管理】区域内的安全—防范工作《制定安？全防：范应急预案对—突发性事《件应当采《取应急措施及—时报告有《关主管部《门和相关单位—并协：助做好？救助工作 】     物【业，服务企？。业从业？人员在维护物—业管理区《域内的？公共秩序时不得侵】害，公民的？合法权？益 ：  —。  ： ，物业服？务，企业应当对进出物】业管理区域的外【来人：员和车辆进行—。登记并定时对物【业管理区域进—行巡：逻对物业管》理区域内《安装：的视频监控装—置物：业服务企业》应当派人监》视并按？照国家和本省有【关规定保《存相：关数据物《业管理区域》内出入卡《口以及？电梯、道路、—主要：通道等的电子探头】和抓：拍设：施物业服务企业【应当定期维护—确，保其正？常运：。行 《。   》  物业《服务企？业未：能履行物业服务【合同的？约定导致业主人身】、财产安全受到损害！的应当依法承—担相应的《法，律责任 】     第—五十：三条：  物业服务企业】应当建立和保存下】列档案和资料供业主！委员会查验》 ？  《   （一）—共有部分《经，营管理档案》； ？ 《    （二）监控！系统：、电梯、消防、水泵！、防雷装《置，。、电子防《盗门等共用设施设】备和：人，。防工程防护设—施的：档案及其运行—、维修？、养护、检测记录；！  【   （三）水【箱清洗记《录及水箱检》测报告； 》 ？  ？   （《四）：房屋装饰《装，修管理资料；—    ！。 ，（五）业主清册【； ？     】（六）物业服务企】业或者建设单—位与相关单位—。签订的供水、供电、！供气、供热、垃圾】清运：、通信、《有线电视覆盖等书面！协议； —     （】七）：物业服？务活动中形成的【。与业主利益相—关的其他重要—资料 《。    【 第五十四条  物！业服务收费实—行政府指导价和市】场调节价《住，宅类物业服务收【费实行政府指导价】；其他类物业的物】业服务收费实行市场！调节：。价 ？ ？   ？  物业服务收【费实行政府指—导价的？县级以上人民—政府价格主管部门】应当会同同》级房地？。产主管？部门根据住宅物【业种类、服务—内容、服务等级和物！价，指数变动《情况等适时》制定：相应的？基准价和浮动—幅度并向社会—公布具体收》费标准由业主与物】业服：务企业根据基准价】和，浮动幅度在物业服务！合，同中约定 ！   ？  物业服》务收费实行市场【调节价的由业—主与物业《服务企业在物业服务！。合同中约定 ！   《  ：物业服务企业应当按！照县级以上》人民政府《价格主管《部门的规定实行明码！标价：在，物业管理区域内的】显，著位置公示收—费标准和《项目 ？  —   第五十五条】  已？交付业主的房—屋物业服务费用【由业主承《担未交付《业主的房屋物业服】务，费用由建设单位【承担 —     —建设单位限定购房人！办理交付手》续的时间不得—。少，。。于两个月《 ，。 ？。 ， ，    第五十六条！。  业主应当—根据物？业服务合同的约定】交纳物业服》务费用房屋》。所有权发生转移时业！主应当与物业服务】企业：结清物业服务费用】业，主与物业使》用人约定《由物业使用》。人交：纳物业服务费用的从！其约定业主负连带】交纳责任《 ？    —。 电梯、转供—。电和二次供》水等设施运行费用未！纳，入物业服务》费用的物《业服：务企业应当》按照实际支出—和约定的《收费方式《向相：关业主公平、合理】分摊并定期公布 ！。 ，     第五！十七条  》物业管理区域内【供水、供电、供气】、供热？、通信、有线电视等！企业应当《向最终用户提供装表！到户、收费》到户的服务物业管理！区，域，内园林？绿化用水费用—应当按照符》合其使用《性质的标准》收取居民住宅楼【内电梯、楼道照【。明、车库（》停车场）、二次供】水、中？央空调？、电子对讲门等直接！服务于？居民生活《的，。附属设？施用：电执：行居民生活用电价】格；楼外附属设【施用电按其》实际用电性质执行】相应类别电价 】 ： ： ，。   供水、供电、！供气、供热、—通信、有线电—视等企？业，可，。以委托物业服务企业！代收有关费用并按照！约定支付手续—费， ：。  》。  ： 物业？服务企业接受委托】。代收前款《费用的？不得向业主收取手续！费等：额外费用 —     】第五：十八条  物—业，服务合同期限届【满的三个月》前业主？委员会应《当组织召开》业主大会对续聘或者！另聘物业服务—企业：作出决定并将—。决定书面告知物业】服，务企业业《主，大，会决定续聘且—物，。业服务企业接受的】业，主委员会与》物业服务企》业应当在《物业服务《合同：届满前重新签订【物业服务合同—。 ？。  《   物业服务企】业在物业服》务合同期限届满后】不，再为该？物业管？理区域提供物—业服务的应当—。提前三个月书面告知！业主委员会物业【服务合同终》止前物？业服务企业不得擅自！停止服务 ！     物业服务！合，同期限届满后业【主大会没有》作出续聘或》者另聘物业服务【企业决定《物业服务《企业按照原合—同继：续，提供服务的原合同】权利：义务延续在合同权】利义：务延续期间》任何一方提出终止】合同的应当提—前三个月书》面告知对方 ！     —第五十九条 —。 物业服务合同【终止时？物业服务《企业应当《向业主委员会交【还下：列资料和财物 【     ！（，一）本条《例第三？十五条第一款和【第五十三条》规定：的资料； 】    》 （二）物业—管理用房《。； ：     ！（三：）物业服《务期间改《造、维修、保养有】关物业形成的技【术资料？；  】   （四）物业服！务期间业主出资【配置的固定设施设备！； ： ？ ，。 ，。   ？ （五）其他—应当：移交的财物、资料】 ：     新！选聘的？物业服务企业承接物！。业时业主委员会【应当向？。物，业服务企业移交前】款规定的资》料和财物不》得拒交？。 《     第六十！。条  业主》。大会选聘新的物业】服务企业的原物业】。服务企业《应当与业主》。委员会做《好交接？工作：新物业服务企—业应当按照》合同约？定的时间进入物业】管理区域服务 【 ？     第【六十一？。条  县《级以上人民政府【房地产主管部门应当！。制定物业服务规范】和等级标准加强【对物业服务企业的】监督管理《定期对其资质条【件和服务质量进行考！。核促进物业》服务：企业提高服务水平 ！   【  县级以》上人民政《。府，房地产主《管部门对物业服务】企业资质条件和服务！质量考核时应—当听取业《。主以及？物业所在地的—街道办事处》、乡镇人民政府【的意见 【。  ？ ，  第六十二条 】 县级以上》人民政府房地产【。主管部门应当建【。立物：业管理投诉受—理，制度：对业主、《业主：委员会、物业—使用人和《物业服务企》业在物业管》理活：动中的？投诉应？当自受理之》日起十五日内进行】调查：、处理并将》调，查或者处理》结果答复投诉人；属！于其他部《门，、单：位职责的应当—及时转交有关部门或！者单位并告知投诉人！ —    《第六十？三条 ？。 县级以《上人民政府应—当通过联席会议等方！式建立物业管理综合！协调机制 】     物【业管理联席会—议，由，市、县（《区）人民政府房地】。。产主管部《门会同街《道办事处、乡—镇人民政府召集城】市管：理、公安等部—。门、社区居民—委员会、村》民委员会、物业服】务企业、专》业，经营者？、业主委《员会或？者业主代表》参加 》 ：。  ：   物业》管理联席会议主【要协调解决下—列事项？ 》。    《 （一）业主委员会！。未依法？履行职责；》 》。  ：  ： （二）《业主：委员会换届过程中】出，现的问题； 【 ？   ？  （三）物业服务！合同履行过程中出】现的重大《问题； 【    》 （：四）：物业服务企业—在变更交接》过，程中出现的问题；】   】  （五）》其他需要协调—解决的重大事项【 ：