第三章 】物业管理服务 】 《   《。 ， 第二？十七：条  物业管—理区域由所》在区、？县(市)房产主管部！门会同？街道办事《处、乡(《镇)人民政府及社区！居民委？。员会遵循相对集中、！便于管理的》原则按照下列方法】根据物业的》共用设施设》备配置？、建：筑规模、《社区建设等因素进行！划分  ！      — (：一)新建《物业项目《包括分？期开发或《者有两个以》上建设单位开发建设！的区域拥有共用主】要配套设施设备的】核定为？。一个物业管理—区域; 》 《  ：      (【二)旧城区规—。划范围内新开发建设！的项目与周边原有】项目：房屋相？毗连的经各自的业】主大会同意》可以归并一》个物业管理区域 】 ： ？。  ：  建设单》位，应当在？取得建设工程—规划许可《证，之日起三十日内向项！目所在区、》县(市)房产主管】部门提供建设项目】规划设计方》案，、总平面《图和建设工程—规划许可证及附件附！图区、县(市)房产！主管：部，门应：当在收到相》关材料之日》起十个？工作日内核定物业管！。理区域？并书面告知开发建设！单位 》     跨区！、跨街道或者乡【(镇)的建》设项：目由所在区》或者街道办事处【、乡(镇)》人民政府共同的上】一级房产主管部门】会同同？级民政部门负责划分！。物，业管理区域 】。 ： ，   ？ ，建设单位在房屋销】售时：应当将有关》主管部门核定—的物业管理区—域，。范围通过《合同约定方式向【物业：买，受人明？示 ？ 《    第》二十八条  具备下！列条件之一的业主】委员会？可以向所在》区、县(市)房产主！管部门？提出调整物业管理区！域的要求 】 ，     》   ？。。 (一)经自然【分割或者《习，惯形成的两个以上】相对独立区域能【明，确，分清共？用配套？。设施设备管理维护责！任，并经各区《域中：专有部分面积占建】筑物总面积》过半数且人数—占总人数过半数的业！主同意划分》为多个物业》管理区域的;—    ！  ：   (二)两个】以上独立物》业管理？区域经各自业主【大会同意合并为一】个物业？管理区域《。的 ：。。   【  ：要，求调：整物业管理区—域的：业主委？员，会应当提交物—业管理区域划分【方案、？物业管理《用房划分《。。方案：、设施设《备维护管理责—任划分方案、调整】后物业管理》区域管理《方案和业主大会【决议：等材：料所在？区、县？(市)？房产：主管部门应当在收到！相关材料之日起二】十个工作日内会同当！地街道办事处—。、乡(镇《)人民政府》及社区居民》委员会作《出是否调《整物业？管理区？域，的决定 《 ：  《   第《。二十九条  建设】单位应当在办—理房屋所有权初【始，。登记前按《照不少于《物业实测地》上总建筑面》积千分之七的比例提！。供物业管理用房其】中千分之三为办公用！房千：分之四为经营用房】但，物，业管理区域内的【物业均为非住宅【的按照不少于物【业实测地《上总建筑面积千分之！三的比例提》供物业管理》办公用房城乡规【。划主：管部门批建》为商业？或者办公用途的地下！部分建筑面》积计入地上总建【筑面积 【 ：    物》业管理用房的具【体位置和《面积应当在建设工】程规划许可证及【附件附图中》载明：并在办理《物业销售(预售)证！之前予以确》定物业管理》用房的所有》权属于该物》业，管理区域内》的全体业主其所有权！不得分？割、转让和》抵押其用途不—得擅自改变 【   —  业主委员会成】。立之：前物业？。管，理用房由区、县(市！)，房产主管部门—代为接收《后移：交，前期物业服务—企业使用和经营【前，期物业服务企业【出租：物业经营用房的租赁！期限：最长不超《过业主委员会成立后！。。。十，二个月业《主，委员会成立后物业管！理用房的《使用和经营方—。。案应当经业主委员会！同意并公告》 —    第三—十，条  一个》物业管理区域应【当由一？个具备？相应：资质的？。物业：服务企业《统一提供物业服务】已成立？业主大会《的物：。业管理区域》经专有部《分面积？占建筑物总面积【过半数且人数占总】。人数：过，半数的业主》同意可以根据物业特！点自行决定选聘物业！服务企业的资质【等级及服务内容 ！ 《 ， ，。 ， 第三十《一条  住宅—物业的建设单位【应当：通过招标投标方式】。选聘物业服务—企业进行前期物【。业服务并签订前【期物业服务合同【其中物业管理—区域总建筑面积超】过十万平方》米，的应当采用公—开招标方《式选聘物业服—务企业;投标—人少于三个、物业】管理区域总建筑面】积小于五万平—方米的经物业所在地！区、县？(，市)房产《主管部门《批准可以采》用协议？方式选聘具有—。相应资？质的物业服务企【业并：签订前期物业服务合！同同一物业管—理区：域内：的非住宅面》积计：。。入物业管理区域总面！积 《  《   前期物业服务！合，同约定？期限的其期》限不短？于物业管理区域具备！成立业主大》会条件之《日，起一年？前期物业服务期间】物业服务企业经【征得物？。业管理区《域内专有部分—面，积占建？筑总面积《过半数且人数占【总人数？过半数的业主同意】后提前终止》有约定期限的—前期物业服》务合同？的自：。书面通知《到达建设单位之日】起满三个月时合【同终止建设单—位应当按《照物业管理及前期物！业管：理招：。标投标相关规定及时！。另行选聘物业—服务企业但》业主大会已经按照】规定选聘物业—服务企业的自业主委！。员会与物业服务企业！签订的物业服务合同！生，效，之日起该前》期物业服务合同终】止 —     》第三十二条  【。。物业服务企业—应当在前期物业【。管理期间履行以下职！责 【    《。   ？ (一)参》与工：程的：检查对？发现的工程质量问】题和：其他不利于》物业：使用和？管理的问题及时【向建：设单位或者》相关：专业管理部》门提出整改》建议并协助专—业管理部《。门督促落实; ！      】   (二)就共用！。。设施设备的安装【位置、管线走向等事！项，向建设单位提—出建议？并参与共用设施设】。备的安装、调试等】。工作; 】   ？    《  (三)建立物】业共用部位、—共用设施设》备等工？程信息资料建立日常！管理档案; ！     —   ？ (四)根据临时】管理规约《、前期物业》服务合同的约定向】。业主：提供物？业服务并引》导业主遵守约定【维护物业《公，共利益？和管理秩《序， 》    《 第三十三条—  物业服》务企：业对物？业的共？用部位、共用设施】设，备及相关场地—等进行查验时应当】和，建设单位或者—。业主委员会签订承接！查验协议对物—。业承接查验基本情】况、存？在问题、解决方【法及：其时：限、双？方权利？义务、违约责—。任等事项作》出明确约《定， 》     第—三十四条  业主委！员会应当依据法律、！法规的规定与—业，。主大会选聘的—物业服？务企业签订物—业服：务合同 ！    物业服务企！业应：当按照物业服务合】同的约定提供相应的！服务并遵守下列规】定 》  ？     》。  (一《)符：合国家、省和本市规！定的技术标准、【规范; ！  ：。   ？   (二)及时向！业，主、非业主使用人】告知安全合理使用】物业的注意事项【; —。         ！(三：)定期听取业主的意！见和建议改进和完】善服务; ！。       【 ，。 (四)协助公安】机关做？好物业管理区域内的！安全防范工》作; ？   【     》 ，(五)接受社区居民！委，员，会监督？指导配合做好社区管！理，相关工作 【     物】业服务企业在物业服！务合同？签订之？日起十五日》内应当将《。合，同副本报物业—所在区、县(市【。)房产主管》部门备案 》 《     第—。三十五条  物【业，服务合同的一方提前！终止有约定期限的物！业服务合同的—自书面？通知到达对》方之日起满三个月合！同终：止合同终止的—不影响当事人—承担相应的违约责任！ —    物》业服务合同期—限届满前三个月业主！委，员会：。应当组织召开业主大！会会议开展物业【服务企？业选聘工作物—业服务合同期—满仍未完成选聘【工，作经：双方协商原物业【服务企？业同：意延续的原物业服务！合同自动延续—至选：。聘工作完《成在：。原合：。同延续期《间任何一《方提前？终，止合同的自书面通】知到达对方之日【起，三十日内合》同，。终，止 《 ？    《物业服务企业—不得以？业主欠？交物业服《务费：等理：由拒绝退出》。物业项目 【    — 第三十六条  物！业服务企业退—。出物业管理项目【时应当向业》。主委员会《移交全部物业管理】档案、资料和相关】财，物 》    》 物业？服务：企业退出物业项【目时业主大会仍未】选聘到新物》业服务企业的—物，业所在街道办事【处、：乡(镇)人民政【府应当进行应—急管：理社区居民》委员会可以在街【。道办事处、乡(镇】)人民政府委托【。下根据应急》管理的需《要负责组织不超【过六个月的基本【保，洁、：保安等服务相关【费用由业《主承担各相关职能部！。门及供水、供—电、：供气等专业》单，位应当予以配合 】 ，     第！三，十七条  物—业服务？收费根据不同—物业的性质和特点】、物业服务不同的阶！段分别实行政府指导！价和市场《调节：价政府指导价适用范！围和收费标准由价】格，主管部门制定实【。行市场调节价—。的物业项目收费标】准由物业服务—合，同(包括前期物业】服务合同)确—。定物业服务》收，费，项目和标准应—。。当向全体业主公布 ！ ：   》  物？业服务收《费标准根据收费与】服务水平相适应的原！则，并根据物《业服务？成本变化情况—等因素进《行调整 【  ？   第三十八条 ！ 物：业交付使用前建设】单位：应当：。依照前期物业服务合！同的：约定向物业服务【企业支付《物业服务费;物【业交：付使用？后，物，业服：务费由业《主承：担   ！  业主应当依照物！业服务合同》(包括前期物业服务！合同)的《约定及时交》纳物业服务费业【主违反物业服务合同！约，定经书面《催交逾期不交—纳物业服《务费的业主委员会可！以采用在本物业【管，理区：。域公：示等：方式协助物业服务】企业催交《。 ，  —   物业》。服务合同双》方，约定预收《物业服务费的预收】。期，限最高不得超过十】二个月物《业服务合《同存续的剩余期限】不足十二个月的则】预收期限不得超过合！同的剩余期限 】 ？     》第三十？九条  物业服务】企业根据物》业服务合同约—定和：有关法律、》。法，。。规规定可以对物业】管理用房中的经营用！房和物业管理—区域内共用部位【、共用设施设备进行！经营收益归全体业】主所有可用于共用】部位、共《用设施？设备的维修、更新、！改造或者补》充物业专《项维修？资金也可《以根据业《主大会的决》定用于物《业管：理的：其他需要《。 ？     物业！经营性？收，益，由物业服务企—业代管的应当单独列！账;：由业主委员》会自行管《理的应当以业主委员！会名义开《设账户不得以任【何，个人：或者：其他组织名义—进行管理 》。     ！实行物业服》务包干制收》费方式？的物业服务项目每半！年公布一次物业共】用部位、共》。用，设施设备以及—。相关场地经营所得】的收支情况;实行】物业服务酬》金制收费方式的物业！服务项目《每年公布一次各项资！金收：支情况 —     前】期，物业服务期间建设】单，位和物业服务企业】应当在前《期物业服务合—。同中详细约》定物业？经，营性：收益使用管理事【项并向业主公—示告：知前期物业》服务结束时》物业服务企业应当】审计前期物》业服务？期间：物业经营性》收益收支情》况并将审计结果【在物业管理》区域内公《示 —。     第四十】条  经专有部分】面积占建筑物—总面：积过半数且人数占总！。人数过半数的业【主同意物业管理区】。域可以？在街道办事处、【乡(镇)人民政府】、社区？居民委员会的监督】指导下由业主自行管！理实行自行管理【。的应当？将执行？机构：、管理方案》。、收费？标准和管理》期限等内《容提交业主大会会议！表决 ？ ：    —。 业主采用》民事雇？佣方式聘请自然人】进行服务的》应，当为其支付依法【属于业主责任—的意外伤害等保障费！用电梯？、消防、技防等【涉及人身、财产安】全以及其《他有特定《要求：的，设施设备管理—。应当委？托专业机构》进行维护和养护 】   【 ， ，业主自行《管理中需《要开具发票的业【主委员会《。可以持街道办事处】。、乡(镇)人—民政府或《者，社区居民委员会的证！明材料向税务部【门申请？。办理临时税务登记】证凭临时税务登【记证：。。。可以向物业所—在地的？税，务部门申请》领，用发票并《自行开具 【     业主！。大会可以委托具【有资质的专业机【构对：管理费？用、：物业专项《。维修资金《、物业？经营性收益》等，进行：。财务管理《和财：务审计管理》账目每年《向业主公布一次 】 ，