第三—章 物？业管：理服：务 】 ，    第二—十七条  物业管理！区域：由所在区、》县(市？)，房，产主管部门会同【。街道：办，事处、乡(镇)人民！政府及社区居民委员！会遵循？相，对集中、便》于管理？的原则按照下列方】。法根据？物业的共用设—施设备配《置，、建筑规模、社【区建设等因素进【行，划分 】   ？     (一)新！建物业项目包括分】期开发或《者有两个以上建设】单位开发建设的区域！。拥有共用主要配套】设施设备《的核定为《一，个物业管理区域;】 ？     【  ：  (二)旧城【区规划范围内新【开发建设的项目与周！边原有项《目，房屋相毗连的经【各自的业主大会同】。意可以归并一个物业！管理区域《 ， 《     》建设：单位应当在取得建】设工程规《划许可证之日起【三十：日内向？项目所在区、县【(市)房产主管【部门：提供建设项目规划】设计：方案、总平面图和建！设工程规划许可证】及附件附图》区、县(市)房【产，主管：部门应当在收到相关！材料之日起十—个工作日内核—定物业管《理区域并书面告【知开发建《设单位 】  ：   跨区、跨街道！或，者乡(镇)》的建设项目由所在】区或者街道办事处】、乡(镇)人民政府！共同的上一级—房产主管部》门会同同级》民政部门负》责划分物业管—理区域 ！   ？ 建设单位》。在房屋销售时应当将！有关主管《部门核定《的物业管理区域范】围通过合同约—定方式向物》业买：受，人，明示  ！   第二十—八条  《具备下列条》件之一的业主委员】。会可以向所》在区、县《(市)房产主—管部门提《出调：整，物业：管理区域的要求 ！ 《        】(一)经自然—分割或者《习惯形？成的两个以上相对独！立，区，域能明确分清共用配！套设施？设备管理维》护责任并经各区【。域中：专有部分面》积占：建筑物总面积过【半数且人数占总【人数过半数的业主同！意划分？为多个物业管理区域！的，; 《 ，     —    (》。二)：两个以？上独立物业管理区域！经各自？业主大会同意合并为！一个物业管理—区域的 《。。     ！。要求调整物业管理区！域的：。业主委员会应当【提交物业管理区【域，划分方案、物业管理！用，房划分方案、设施设！备维护？管理责任划分方案】、调整？后物业管理区—域管理方《案，和业主大会决议等】。材料：所在区？、县(市)》房产主管部门应当】在收到相关材料【之日起二十个工作日！内会同当地街道办事！处、乡(镇)人民】。。政府及社区居—。民委员会作》出，是否调整物》业管：理区域的决定 【    】 第二十九条 【 建设？单，位应当在《办理房？屋，所有权初始》登记前按照》不少于物业实测【地上总？建筑面积千分之七的！比例：提供物业管理用房】其中千分之三为【办公用房千分之【四为经营《用房但物业管理区】域内的物业均—为非住宅《的按：照，不少于？。物业实测地上总建筑！面积千分之三的【。比例提？供，物业管？理办：公用房？城，乡规划主管部门批建！为商业或者办—公用途的《地下部分建》筑面积计入地上总】建筑面积 】。  ？   ？物业：管，理用房的具体—位置和面积应当在】建设工程规划许【可，证及附件附图中载】明并：在，办理：物业销售(预售)】证之前予以确定【物业管理用》房的所有权属于【该物业管《理区：域内：的全体业主其—所有权？不得分割、转让和】抵押其？用途：不得擅自改》变   ！  业主委员会【成立之？前物：业管理？用房：由区、县(市—。)房产主管部—。门代为接收后移交前！期物业服务企业使用！和，经营前期《。物业服务企业出租物！业经营用房的租赁】期限最长《不超过业主委员会】成立：后十二个月业主委员！会成立后物》业管理用《房的使？用和经营方案应当经！业主委员会同意并公！告 ： 》 ，   第三十条【  一个物》业管理区域应当由一！。个具备相应资—质的物业服务企【业，统一提供《物业服务已成立业主！大会的物《。业管理区《域经：专有：部分面积占建筑【物总面积过半—数且人数占总人【数过：半数的业主同意【可以：根据物业特点自【行决定选《聘物业？服务企业的》资质等级及服务内容！ 》   ？  第？三十一条  住宅物！业的：建设单？位应当通过招标投标！。方式选聘物业服务企！业进行前期物业服】务并签订《前期物业服务合同其！中物业管理区域总建！筑面积超过》十万平方米的应【当采用公开招标方式！选聘物业《服务企业;投标人】少于三个、物业管理！区域总建筑面积【小于五万平方米【的经物业所在地【区、：县(市)房产—主管部门批准可【以，采用协议方式选【聘具有相应》资质的？物业服？务企：业并：签订前？。。期物业？服务合同同一物【业管理区《域内的非住宅面【积，计，入物业管《理区域？总面积？ ：   —  前期物业服务】合同约定期限的【其期限不短于物业管！理区域？具备：成立业主大》会条件？之日起一年前期【物，业服务期间物业服】务，企业经征得物—业管：。理区域内专有—部分面积《占建筑总面积过【半数且人数》占总人数过》半数：的业主同意后—提前终止有约定期】限的前期《物业服务《合，。同，的自书面通知到达】建设单位之日—起满三？个月时合《同终止建设单位应】当按照物《。业管：理及前期物业管理招！标投标相关》。规，定及时另行选聘【物业服务企业但业】主大会已经按—照规定选聘物业服】务企：业，。的自：业主委员会与—物业服务《企业签订的物—业服务合同生—效之日起该前期物】业服务合同终止【    ！。。 第：三十二条 》 ，物业：服务企？业应当在《。前期物业管理期间】履行以下《职责： ， ，     】    (一)【参与工程的检查对发！现的工程质量问【题和其？他不利于物业使用】和管理的《。。问题：及时向？。建设单位或者相【关专业管理》部门提出《。整改建议并协—助专业管理部—。门督促落《。实;： —。        】(二)就共用设施设！备的安？装位置？、管线走向》。等事项向建设单位】提出建议并参与共】用设施设备的安装、！。调试等工作; 】    【     (三【)建立物业共用部位！、共用设《施设备等工程信息资！料建立日常》。。。管理：。档案; 《    】。。 ，    (四)根】据，临时管理规约、【前，期物业服务》。合同的约定向业主】提供物业服务并引】导业主遵《守约定维《。护物业公《共利益和管理秩序 ！ 《    《 ，第三十三条 — 物业服务企—业对物业的共—用部：位、共用设施设【备，及，相关场地等进行查验！时应当和建设单位或！者业：主委员会签订—承接查验协议对物】业承接查验基本情】况、存在《问题、解决》方法及？其时限、双》方权利义务、违约】。责任等事项作出【明，确约定 ！  ：  第三十四条【  业主委员会应】当，。依据法律、》法规的规定》与业主大会》。选聘的物业服—务企业签订物业【服务合同 】     物【业，服务企？业应当按照物业服】务合同的《约定提供相应—。的服务并遵守下列】规，定 ： 《。         ！(一)符合国家、省！和本市规定的技术标！准、规范; —     ！。    《(二)及时向业【主、非业主使用人告！知安全合理使用【物业的注《意事项; ！   ？     》。 (三)定期—听取业？主的意见《和建：议改进和完善服务;！。    ！     (—四)协？。助公安机关做—好物业管《理区域？内的安全防范—工作;？   】。   ？   (五)接受】社，区，居民委员会监—督指导配合做好社】区管理相关工—作   ！  ：。物业服务企业在物】。业服务合同签订【之日起？十五日内《应当将合同副本报】物业所在区、—县(市)《房产主管《部门备案 【。  《。。  ： 第三十五》条  物业服—务合：同的一方提》。。前终止有约定—期限的物业服务合同！的自书？面通知到达对—方之日起满》三个月？合同终止合同终止的！不影响当事人承担相！应的违约《责任 【  ：   物业服务【合同期限届满前三个！。月业主委员会—应当组织召开—业主大会会议—开展：物业服务企业—选聘工作物业服【务，合同期满仍未完成】。选聘工作经双方协商！原物业服务企业同】意延续的原物业【服，务合同自动延续至】。选聘：工作完？成在原？合，。同延：续，期间任？何一方提前终—止合同的自书面通知！到达对方《之日起三十日—内合同终《。止   ！  物业服务企业】不得以业主欠—交，物业服务费等理由拒！绝退出物业项—目   ！  第三十六条  ！。物业服务企业退出物！业管理？项目时应当向业主委！员会移交全部物【业管理档案、资料】和相关财《物 【    物业服务】企业：。退出物业项目时业主！大会：仍未选？聘到新物业服务企】业的物业所》在街道办事处、乡】(镇)人民政府【应当进行应》急管：。理社区？居民：。委员会可以在—街道办事处、乡(】。。镇)：人民政府委》托，下根：据，应急：管理的？需要负责《组织不超过六个月】的，基本保洁、》保安：等服务相关费用由业！主承担各相关职能】。部门：及供水、供电—、供气等专》业单位应当予以配】合 —。。  ： ， ， 第三十七条—  物业服务收费根！据不同物业的性【质和特点、物业【服务：不同：的阶段分别实行政府！指导价和市场调【节价政？府指导价适》用范：。围和收费标准由【价格主管部门制【定实行市场调节价的！。物业项？目收费标准由物【业服务合同(包【括前：期物：业服务？合，同)：确定物业服务收费项！目和标准《应，。当向全体《。业，主公布？。 ， 《  ：   物业服—务收费标准根据【收费与服务》水平相适应的原则】并根据物业服—务成本变化》情况等因素》进行调？整  】 ，  第三十八条 】 物业交付使用【前建设单位应当依】照前期物业》服务合同的约—定向物？业服务企《业支付物业服务费;！物业交付使用后物】业服务？费由业主承担 】  》   业主应当【依照物业服务合同】。(包括前期物业服】务合：同)：的约定？及时交纳物业服务费！。业主违反物》业服：务合同约定经—书面催？交逾期不交纳—物，业服务费的业主委员！会可以采用在—本物业管理区—域公示等方式协助】物业服务企业催交】 ？     【物业服务合》同双方？约，定预收物业服务费的！预收期限《最高不得超过十二】个月物业服务合同】存，续的：剩，余期限不《足，十二个月的则预收期！限不得超过合同【的剩余期限 【    【 第：三十：九条  物业服务企！业根据物业服务合同！约，定和：有关法律《、，法规：。规，定可以对物》业管：理，用房中的《。经，营用房和物业管理区！域内：共用部位、共用【设施设备进行经【营收益？归全体业主所有可】用于共用部》位，、共用设施设备的维！修、：。更新：、改：造或者补充物—业专项？维，修资金也可以根据业！主大会的《决定用于物》业管理的其他需要】 《    》 物：业经营性收益由物】业服务企业代管的应！当单独列账;—由业主？委员会自行管—理的：应当以业主委员会】。名义开设账户—不得以？任何个人或者其他组！。织名义进《。。行管理 】   ？  实行《物业服务包干制【收费：。方式的？物业服务项目每半】年公布一次物业共用！部位、共《用设施设备以及【相关场地《经营所？得的收支情况;【实行物业服务酬金制！收，费方式的物业服【务项目？。每年公布一次各项】资金收支情况 【  —   前《期物业服务期间建】设单位和物业服务】。企业：应当在？前期物业服务合同】中详：细约定物业》经营性收益使用管理！。事项并向业主公示】告知前期物》业服：务结束时《物业服务企业—应当审？计前：期物业服《务，期间物业经营性【收益收支情况并将审！计结果在物业管理】区域内公示 【  》   ？第四十条  经【专有：部分：面积占建筑物—总面积过《半数：且人数？占总：人数过半数的业主】同意物业管》理区域可以在街道】办事：处、乡(镇)人【民政府、社区居民委！员会的监督指导下由！业主自行管理—实行自行管理的应】当将执行机构、管】理方案？、收费标《准和：管理期限等内—容提交业主大—。。会会议表决 【 ？     》业主采用民事雇佣方！式聘请自然》。。人进行服务》的应当为其支付依】法属于业主责—任的意外伤害—。等保障费用电梯、消！防、技防《等涉及人身、财产】安全以及其》他有：特定要？求的设施设备管理应！当委托专业机构【进，行维护和《养护 《 ，。 ，     业主自！行管理？。中，需，要开具发票》的业：主委员会可以—持街道办事处—、乡(镇)人民政】府或者社区居民【委员会？的证明？材料向税务》部门申请办理临时】税务登记证凭—临时税务登记证可以！向物业？所在地？的税务部门申—请领用发票并自行开！具 《   》  业主大会可以】委托具有资质的专业！机构对？管理费用、物业【专项：维修资金、物业经营！性收益？等进行财务管理和】财务审计《管理账目每年向业】主公布一《。次 ？