， ？第三章 物》业管理服务 】    】 第：二十七条《  物业管理区域由！。所在区、县(市)房！产主管部门会—同街道办事处、乡(！镇)人民政府及【社区居民委员—会遵：循相：。对集：中、便于管理的【原，则按照下列》。方法根据物业的【共用设施《设，备配置、建筑—规模、社区建设等】因素进？行划分 】        】 (一)新建物【业项目包括分期开发！。或者有两个以上【建设单位开发建【设的区域拥有—共用主要配套—设施设备的核—定为一个物业管理区！域; 》 ，     —    (二—)，旧城区规划范—。围内新开发》建设的项目与—周，边原有项目房屋【相毗连的经》各，自的业主大会同【意可以归《并一个物《。业管理区域 —。   【  ：建设单位《应，当，在取：得建：设工程规划许可【证之日起三十日内向！。项目所在区、县(】市)房产主》管部门提供》建设项目《规划设？计，。方案、总平面图和】建设工？程规划许可证—及附件附图区、县】。。(市：)，。房产：主管部门应》当，在收到相关》材料：之日起十个工作【。日内核定物业—管理区域并书面告】知开发建设单—位，    ！ 跨区、跨》街道或者《乡(镇)的建设项目！由所在区或者街道】办，事处、乡(》镇)人民政府共同】的上一级房产—主管：部，门会同同级民政部】门负责划分》物业管？理区域 —    — 建设单位在房屋销！售，时应当将有关主【管部：门核：定的物业管理区域范！。围通过合同约定方式！向物业买受人—明示 》 ？    第二十【八，条  具《备下列条件之一的】业主委员会》可以向所在区—、县(市)房产主管！。部门：提出调整物业管理区！域的要求 —      ！   (一)经自】然分割或《者习惯？形成的两个》以上相对独立区【域，能明确分清共用【配套设施设备—管，理维护责任并—。。经各区域《。中专有部《分面积占建筑物总面！。积过半数《且人数占总》人数：过半数？的业主同意划分为】多个物业管理区【域的; — ，  ？     》 ， (二)两个—以上独？立物业？管理区域经各自【业主大？会，同意合并为一个物业！管理区域的 【     】要求调整《物业：管理区域的业主【委员会应当提交物业！管理区域划分方案、！物，。业，管理用房《划分方？案、设施设》备维：。。护管理责任划分【方案、调《整后物？业管理区域管—理方案和业主大会决！议等材料所在区【、县(市)房—产主管？部门应当《在收到相关》材料之日起》。二十个工作日内会】同当地？街道：办事处、乡(镇【)人民？政，府及社区居民委【员，会作出是否》调，整物业管理区域【的决定？ 《     第【二十九条  建【设单位应当》在办理房屋所有【权初始登记前按照不！。少于物业实测地上总！建筑面积千》分之：七的比例提》供物业？管理用房其中千分之！三为办公用》房千分之四为经营用！。房，。但物业管理区域内】的物：业均为？非住宅的按照不少于！物业：实测地上总建筑【面积千分之三的比】例提供物业管—。理办公？用房城乡《规划主管部门批建】为商业或《者办公用途》的地下部分建筑【面积计入地上总建筑！面，积 ：     ！物，业管理用房的—具体位置和》面积应当在》建设工程规》划许可证《及附件附图》中载明并在办理【物业销售(预售)证！之前予以确定物【业管理用房的所【有权：属于该物业管理【。区域内的《全体业？主其所有《权不得分割、转让和！抵押其用途》不得擅自《改变  ！   业主委—。员会成立之前物业】管理用房由区、【县(市)房》产主管部门代—为接收后移交前期】物业服务企业使用和！经营前期物》业服务企业出租物业！经营用？房的租赁期限—。最长不超过业主委员！会成立后《十二个？月业主委员会—成立后物业管理用】房的使用《和经营方案应—。当经业主委员会同意！并公告 】   ？ ， 第三十条  【一个物业管理区域】应当由一个具备相应！资质：的物：。业服务企业统—一提供物业服务【。已成立业《主大会的物业—管理区域经专—有部分面积占建筑】。物总面积过半数【且人数占总人数【过半数的业主同【意可以？根据物业特点自行】决定选？聘物业服务》企业的资质等—。。。级及服务内容 】 ，。     第】三十一条  住宅物！业的建设单位应【当，通过招标投》标方式选聘物—业服务企业进行【前期物业服务并【签订前期物业服务】合同其中物业管【理区域？总建筑面积超过十万！平方米的应当采【用公开招标方式选聘！。物业服务企》业;投标人少于【三个、物业管—理区域总建筑面积】小于五万平方米【的经物业所在地【区、县(市)房产主！管部：门批准可以采—。用协议方式选聘具有！相应资质的》。物业服务企业并签】订前期物业服务合同！同一：物业管理《区域内的非住宅面】积计入物业管—理区域总面积 ！ ，     —前期物业《服，务合：同约定？期限的其期限不短于！物业管理区域具备成！。立业主大会条件之日！起一年前期物业服务！期间物业服务—企业经征得物—业管理区域内—专有部分《面积：占建筑？总面积过半数且人数！占总人数《过半：数的业主同意后提前！终止有约定期—限，的，前期物业服》。务合同的自书—面通知到达建设单位！之日起满三个月时合！同终止建设》单位应当按照物业管！理，及，前期物业管理招标投！标相关规定及时另】行选聘物业服务企】业但业？主大会已经》按照规定选聘—物业服务《企业的自业主委【员会与物业服务企业！签订：的物业服务合—同，生效之？日起该前期物业服务！合同终止《 《     —第三十二条  物】业服务企《业应当？在前期？。物业管理《期间履行以》下职责？ — ，      —。。 (一)《。参与工程的检查【对发现的工》程质量问题和—其他不利于物业【使用和管理》的问题及时向建设单！位或者相关专业管】理部：。门提出整改》建议并协助专业管理！部门督促《落实; 《     ！  ： ， (：二)就共用》设施：设备的安装位置【、管线走《向等事项向建设【单位提出建议并【参与共用设施设备的！安装、调《试等工？。作;  ！     》  (三)建立【物业共用部位、【共用设施设备等工程！信息资料建立日【常管理档案;— ？     【  ：  (四)根—据临时管理规约、】前期物业服务—。合同：的约定？向业主提供物业服】务，并引导业主遵守约定！。维护物？业公共利《。益和管理《秩序 》     【第三十三条  【物业服务企》。业对物业的共用【部位、共用设施【设备：及相：关场地等进行查验时！应当和建设单位或者！业主委员会签订【承接查？验协议对物业承【接查验基本情况、存！在问题、解决方【法及其时限、双方】权利义务、违—约责任等《事项作出明确约定】 》     第—三十四条  —业主委员会应—当依：据法律、《法规的规定与业主大！会选聘的物业服务】企业签订物》业服：务合同 —   》  物业服》务企：业应：当按：照物业服务合同的约！定，提供相？。应的服务并》遵守下？列规定 —     【。    (》一)符合国家、省和！。本，市，规定：的技术标准、规【。范，;  】       (】二，。)及时？向业主、非业—主使用人告知安【全合理使用物业的】注意事项; 【      ！  ： (三)《定，。期听取业主》的意见和建议改【进和完善服务; 】   【   ？   ？(四：)，。协助公安机关做好】物业管理区域—内的安全防范—工作; 《     ！    (五)【接受社？区居民委员会监督指！导配合做好社区管理！相关工作 》 ？   《  物业《服，务企业在物业服务】合同签订之日起【十五日内应当—将合：同副本报物业—所在区、县(—市)房产主管—部门备案《 —   ？ 第三十五条  物！业服务合同》的一方？提前终？止有约定期》限的物？业服务合同的—自书面通知到达对】方之日起满三—个月合同终止合【同终：止的不影《响当事人承担—相，应的违约责任 】 ， ？。   ？ 物业服务合同期限！届满前三个月业主】委员会应当组—织，召开业主大会—。会议开展物业服务企！业选聘工作物—业，服务合同期满—仍未完成选》聘工作经《双方协？商原物业服务企业同！意延续？的原物业《服务合同《自动延？。续至选？聘工作完成》在原合同延续期间】任何一方提》前终止合同的自【书面通知到达—对方之日起三十日】内合同？。终止 》 ？    《物业服？务企业不得》以，业主欠交物业服【务费等理由》拒绝退？出物业？项目 【   ？  第三十六—条  物业服务【企业退出物》业管：理，项目时？应当向业主委员会】移交全部物》业管理？档案、资料和—相关财物《   】  ：物业服务企业—退出物业项目时【。业主大？会仍未选聘到新物业！服务企业《的物业所在街道【办事处、乡(—镇)人民政府应当】进，行应急管理社区【居，民委：员会可以在街道办】事，处，、乡(镇)人民政】府，。委托下根据》应急管理的需要【负责组织不超过【六个月的基本保洁】、保安？等服：务相关费用》由业主？。承担各相关职能部】门及供水、供电【、供气等专业单位】应当予以配合 ！    —。 第三十七条  物！业服务收《费根据不同物业【的性：质和特？点、物业服务不同】。的阶段分别实—行政府指导价和【市场调节价政—府指导价适用范【围，和收费标准由价格主！管部门制《定实行市场调—节价的？物业项目收》费标准由《物业服务《合同：(包括前《期物业服务合同)】确定物业服务收费】项目和标准应当【。向全体？业，主公布 【     物业】。服务：收费标准根据收费】与服务水《平，相适应的原则并根据！物业服务成本变【化情况等《因素进行调整—   】 ， 第三十八》条，。  ：物业交付使》。用前建设单位—应当依照前期物业服！务合同？的约定向《物业：服务企？业支付物《业服务？费;物业交》。付使用后物》。业，。服务费由业主承【担 ：   【  业主应当—依照物？业服务合同(包括前！期物业服务合—同)的约定及时【交纳物业《服务费业主违反物业！服务合同约定经书面！催交逾期不交纳物】业服务费的业—主委员？会可以采用在本【物业管？理区域公示等方式】协助物业服务—企，业催交 ！    物业—服务：合同双？方约定预《收物业服务费的预】收期限最高不得超过！十二个？。月物业服务合—同存续的剩余期限】不，足十二个《月的则预《收期限不得超过【合同的？剩余：期限 ？ ？     第三】十九条  》物业服务《企业根据物业服务合！同约定和《有关法？律、法规《规定可？以对物业管理—用，房中的经营用—房和：物业：管理区域内共用部位！、共用设施设备进】行，经营收？益归全体《业主所有可用于共】用部位？、共用设施设备的】维修、？更新、改造或—者补充物业专—项，维修资金也可—以根据业主大会【的决定用于》物业管理《的其他需要 】     物业！经营性收《。益由物业服》务企业代管的应【当单独列账;—由业主委员》会自行管理的应【当以业主委员会名】。义开设账户不得以任！何个人或《者其：他，组织名义《进行管？理 — ，    实行—物业服？务包干制《收费方式的物业服务！项目每？。半年公布《一次物业《共用部位、共用设】施设备以及相关【场地经营所得的收】支情况;实行物【业服务酬金》制收费方式的物业服！务项目每年公布一次！各项资金收支情【况 ： ： ：     前—期物：业，服务期间建》设单位和物业—服务企业应当—在前期物业服务合】同中详？细约定？物，业经营性收》益使：用管理事项并向【。业主公示告知—前期物业服务结束】。时物业服《务企业应当审计前期！。物业服务期间物业经！。营性：收益收支情况并【将审计结果在物【业管理区域内公示】。 《     第四十！条  经《专有部分面》积占建筑物总面积】过，半，数且人数占总人数过！半数的业主同意物业！管理区域《可以在街道办事【处、乡(镇)人【民政：府、社区《居民委员会的—。监督指？导下由？业主自行管》。理实行自行管理【的应当将执行机构、！。管理方案、收费标准！和管：理期：限，等内：容提交业主大—会会议表决 ！   《  业主采用民【事雇佣方式聘请【自然人进行服—务的应当《为其支付《依法属于业主责任】的意外伤害等—保障费用电梯—。、消防、技》防，等涉及人身、—财产安全《以及其？他有特定要求的【设施设备管理应【当委托专业机—构进行？维护和养护 ！     业主】自行管？理中：需要开具发票的【业主：委员会可《以持街道办事处、】乡(镇)人》民政：府或者社区居—。民委员会的证明材料！向税：。。务部门申请办理临时！税务登记证凭临时税！务登记证可以—向物业所在地的税务！部门：申，请领用发票并自【行开具 【    》 业主大会》可以委托具有—资质的？专业机构对管—理费用、物业—专项维修资》金、物业经》营性收益等》进行财务管理和财】务审计管理账—。。目每年向业》。主公布？。一次 《