第三章【 物业？管理服？务 ？ ，   【  第？二十七条  —物业管理区》域由：所在区、《县(市)房产主【管部门会同街—道办事处、乡(镇】。)，人民政府《及社区居《民，委员会遵《循相对？集中、便于管理的】原，。则按照下列方法【根据物业的共用【设施设？备配置、建筑—规模、社区建设等因！素进行划分 【      ！   ？(一)？。新，建物业项目包—括分期开发或者有两！个以上建《设单位开发建—设的区域拥》有共用主要》配套设施设》备的：核定：为，一个物业管理区域;！。 ？ ？    《    (二)旧】城区规划范围内【新开发建设的项目】与周边原有项目房屋！相毗连的经》各自的业主大会同意！可，以归：并一个物业管—理区域 《 《     建—设单位应当在取【得建设工程规划许】可证之？日，起三十？日内向项目》所在区、县(市【)房产主《管部：。门提供建设项目规】划设计方案、—总平面图和建设工】程规划许可证及【附件附图区》、县(市)房产主管！部门应当在收到相】关材料之日起十【个工作日内核—定物业管理区域并书！面告：知开发建《设单位 】  ：   跨《区、跨？街道或者乡》(，镇)的建《设项目由所在—区或者街道办事【处，。、乡(镇)人民政】府共同的上一级【房产主？管部门会同同级民政！。部门负责划》分物业管理》区域 —     建设单！位在：房屋销售时应当将】有关主管部门核定的！物业：管，理区域范围通过【合同约？定方：式向物业《买受人明示 】     【第二十八条》  具备《下列：条件之一的业主委员！。会可以向所在—区、县(市)房产主！。管部门提出》调整物业管理区域的！要求 — ：      —  (一)》经自然分割或者习惯！形成的两个以上相对！独立：区域能明确分清共用！配套设施设备管理】维，护，责任并？经各区？域中：。专有：部分：面积：占建筑物总面积【过半数且人数占总】人，数过：半数的业主同意划分！为多个物《业管理区域》的; 《  》    《   (二)两个】以上独立《物业管理区域—经各自业主》。大会同意合并为一个！物业管理区域—的 》  ？   要求调整【物，业管理区域的业【主，委员会？应当提交物业—管理区域划分—方案、物业管—理用：房，划分方案、设施设备！维护管理责任划分】方案、调整后物业】管理区？域管理方案和业【主大：会决议等材料所【在区、县(市)房】产主管？部门：应，当在收到相关材料之！日起二十《个工作日《内会同当地街道【办，事处、？乡(镇)人》民政府及社区—居民：委员会？作出是否调整—物业管理《区域的决定 ！    》。。 第二十九条—  建设单位应当】在办理房屋》所有权？初始登记前按照不】少于物？业实测？地上总建筑》面积千分之》。。七的比例提供物业】管理用？房其中？千，分之：三为办？公，用房千分之四为【经营用房但物—业管理？区域内？的，物业：。均为非住宅的按照不！少于物业实测地上总！建筑面积千分之【三的比？例提供？物业管理办公用房城！乡规划主管部门批】建为商业或者—办，。公用途的地下部分建！筑面积计入地上总】建筑面积 ！   ？  物业管》理，用房的具体位置和】面积：。应当在？建设工程规划许【可证及？附件附图中载明并在！办，理物业销《售，(预售)证之前【予以确定物业管【理用房的《所有权属于该物【业管理？区域内的全体—业主其？所有：权不得分割、转让】和抵押其《用途不得擅》自改：变， ， ： ： ，  ：  ：业主委员《会成立？之前物业管理用【房由：区、县(市》)房产主《管，部，门代为接收后移交前！期物业？服务企业使用—。和经营前期物—业服务企业出租物业！经营：用，房，的租：赁期限最《长不超过业主委【员会：成立后十《二个月业主委—员会成立后》物，业管理用房》的使用和经营—。方案应当经业主委员！会，同意并公告》 ：   —  第三十条  一！。个物业管理区域应】。当由一个具》备相应资质的物业】服务：企业：统一提供物》业服务已《成立业主大会的物业！管，理区域？经专有部分面积占建！筑物：总面积过半数且人数！占总人数过半数的业！主，同意可以根据物业特！点自行决定选—聘物业服务》企业的资质等级及服！务内容 ！    第三—十，。一条  住宅物业的！建设单位应当通【。过，招标投标方式选聘】物业服务企业进行】前期物业《服务并？签订前期物业—服务合同其中物业管！理区域？总，建筑面积超》过十万？平方：米的应当采》用公开招标方式【。选聘物业服务企【业;投标《人少于三个、物【业管理区域总—建筑面积《小，于五万平方米的经物！。业所在地区》、县(市)》房，。。产，主管部门批准可以】采用协议《方式选聘具有相应资！质的物业服》务，企业并？签订前期物》业，服务合同同一—。物业：管理区？域内的非住》宅面积计入物业管】理区域总面》积 》   《。 ， 前期物业服务合】同约定期限的其期限！不短于物业管理【区域：具备：成立业？主大会条件之日起】一年：前期物业服务期间】物业：服务企业经征得物】业管：理区域内专有—部分面积占建筑总】面积：过半：。数且人数《占总人数过半—数的业？主同意？后提前终《止有约定期限—的前期物业服务【合同的自书面通【知到达建《。设单位之日》。起满三个《月时合同终止建设单！位，。应当按照物业管理】及，前期：。物业：管理招标投标—相关：规定：及，时另行选聘物业【服务企业但业主大】会已经按照规定选】聘物业服务企业【的自业主委》员会与物业》服务企？业签订的物业—服务合同《生，效之日起该前期【物业服务合同—终止 】    《第三十？。二条  《物业服务企业应当】在前：期物：业，管理期？间履行？以下职责 【 ，       】  (一)参—。与工：程的检查对发现的】工程质量问题和【其他不利《。于，物业使用和管—理的问题及时向【建设单位或者相关专！业管理部门提出整改！建议并协助专业管】理部门督促》落实：; 《。     【   ？ (二？)就共用设施设备的！安装位置、管线【走向等事项向建设】单位提出建议并参与！共用设施设备的【安装、调试等工作】;   ！      (三)！。建立物业《共用部位、》。共用设施设备—等工程信息资—料建立日常管理档】案; ？ ？     —    《(四)？根据临时管理—规约、前期物—业服务合同的约【定向业主提》供，物业服务并》引导业主遵守约定维！护物业公共利益【。和管理秩序 — ：   》  第三《十三条  物业【服务企业对物业的】共用部位、共用设施！设，备及：。相关场地等进行查】验时应当和》。建，设单：位，或者业主委员会签】订承接？查，验协议对物业承【接查验基本情况、存！。在问题、《解决方？。法及其时限、双【方权利？。义务：、违约责任等事【项作：出明确约定 ！ ，     第三十四！条  ？业主：。委员会应当依—据法律、法规的规】定与业主大会选聘】的物业服务企业签订！物业：服，务合同 》   —  物业服务企【业应当按照》物业服务合》同的约定提》供相应的《服务并？遵守：下列规定 【。 ，     —    (一)符】合，国家、？。省和本市规》定的技术标准、规】范; 】    《    (二)及】时向业主、非业主】使用人？告，知安全合理使用【。物，业的：注意事项《; ？     】    (三—)定期听取业主的意！见和建议改进和完善！服务; 【 ： ，       【(四)协助》公安机关做好物业】管理区域《。内，的，安全防范工作;【  【   ？    (五)接】受社：区居民委员会监【督指：。导配合？做好社区管理—相关工作 —    【 物业服《务企业在《物业服务合同签订】之日起十五》日内：。应当将合同副本【报物业？所在：区、县(《市)房产主管—部门备案 】   《 ， 第三十五条  】物业服务合同的【一方提？前终止有约定期限的！物业服务合同的自书！面通知到达对方之】日起满三个月合【同终：止合同？终止的不影响当事人！承担相应的违—约责任？。  【。   物业服务【合同：期限：届满：前三个月业主委员会！应当组织召开业主】大会会议开展物【业服务企业选聘工作！。物业服务合同—期满仍未《完成：选聘工作经双方协】商原物业服务企业】同意延？。续的原物《业服务？合，同自动延续至选聘工！作完成在原》合同延续期间—任何一方《提前终止合同—的自书面通知到达】。对，方，之日起三十日内合】同终止 】     物业服务！。。企业不？得以业主《欠，交物业服《务费等理由拒—绝退出物《业项：目，   】  第？三十：六条  物》业服务企业》退出物业管理项目时！应当向？。业主委员会移交全部！物，业管理档案、资料和！相关财物 】     物业】服务企业退》出，物业项目时业主大】会仍未选聘到—新物业服《务企业的物业所在街！道办事处、乡(【镇)人民政》。府，应当进行应急—管理社？区居：民委员会《可以在街《道，办事处、乡(—镇)人民政府委托】下根据应急管理的】需要负责组织不超】过六个月的基本【保洁、保安等—服务相？关，费，用由业？主，承担各相关职能【部，门及供水、供电、】供气等专业单位【应当予以配合 ！ ， ：    第三十【七条 ？ 物业？服务收费根据不同】物业：的性质和特》点、物业服》务不同的阶》段分别实行政府【指导：价和市场调》节，价政：府指导价《适用范围和收费标准！由价格主管部门制】定实行？市场调？。。。节价的物业项目收】费标准由物业服【务合同(包括—前期物业《服，务合同)确定物业】服务收费项目和标准！应当向全《体，业主公？布 【  ：。  物业服务—收，费标准根据收费【与服务水平相适应】的原则并根》据物业？服务成？本，变化情况等因素进】。行调整 》     第！。三十八条  —物业交付使用前建】设单：位应当依照》前期物业《服务合同的约定向物！业，服，务企业支付物业服务！费;物业交》付使用后物业—服务费？由，业主承担 —   — ， 业主应当》依照物业服务合同(！包括前期物业服务】合同)的约定及时交！纳，物业服务费业主【违反物业服务合【。同约定经书》面催交逾期不交【纳物业服务费—的业主委员会—可以采用在本物业管！理区域公示等方式协！助物业服务企业【催，交 》。 ，。 ，    物业—服务合同双方约定】预收物业服务费【。的预收期限最高不得！超过十二个月物【业服务合同》。存续的剩《余期限不《足十二个月的则【预收期限不得—超过合同的剩余期限！ ？ ，     —第三十九条  物业！服务企业根据物业】服务合同约定和有关！。法，。律、法规规定可【以对：物业管理《用，房中的经营用房和物！业管理区域内共【用部位、共》用设施设备进行【。经营收益《归全体业主》所有可用于共用部位！、共用设施设备的维！。修，、更新、改造或者补！充物：。业，。。专项：维修资金也可以根据！。业主大会的决定用于！物业管理的其—他需要 》 《    物》业，经营：性收益由物业服务企！。业代管的应》当，单独列账;》由业主委员》会自行管理的应【当以业主委员会名】义开设账户不得以】任何个人《或者其他组织—名义进？行管理？ ，。 ？ ，     》。实行物业服》务包干制收费方式的！物业服务项目每半年！公，。布一次物《业共用？部位、共《用设：施设：备以：及，相关：场地经营所得的收支！情，况;实行物业—服务酬金制收费方式！的物业服《务项目每年公布一】次各项资金收—支情况？ 》 ，   ？ 前期物业》服务期？间建设单位和物业服！务企业应当在—前期物业服务合同】中详细约定物业经营！性收益？使用管理《事项并向业主公示】告知前期《物业服务结》束时物？。业服务企业应当审】计前期物业》服务期间物业—经，。营性收益《收支情况并》将审计结果在—物业管？理区域内《公示 《 ，   》 ， 第四十条  经】专有：部分面积占建筑物总！面积过半数且—。人数占总人数过【半数的业主》同意物业管理—区域可以在街—道办事处、》乡(镇)人民政【府、社区居》民委员？会的监督指导下由业！主自行管理实行【自行：管理的应当将执【行机构？、管理方案、收费】标准和管理》。期限等内容提交业】主大：会会议表《决 ？。   —  业主采用民【事，雇佣方式聘请自然】人进行服务》的应当为《其支付？依法属于业主责任】的意外伤《害等：保障费用电梯、消防！、技防等涉及人身】、财产安全》以及其他有特—定要求的设》施，设备管理应当委托】专，业机构进《行维护和《养，护 —     业主自】。行管理中需要开【具，发票的？业主委员会可以持街！。。道办事处、乡(镇)！人民政府《或者社？。。区居民委员会的【证明材料《向税务部门申请【。办理：临时：税务登记证》凭临时税《务登记证《可以：向物业所在地的税务！部门申请领用发【票，。并自行开具 ！。。     业主大！会可以委托具有资】质的专业机构对管】。理费用、物业专项维！修，资，金、物？业，经营性收《益等进行财务管【理和财务《审计：管理账目每》年向业主《公布一次 》 ，