。 ， 第三章 【物业：管理：服务 《   】  第？二十七条  物业管！理区域由所》在区、县(市)房产！。主管部？门会同街道办事处】、乡(镇)》人民政？府及社区《居民委员会》遵循相对《集中：、，便于管理的原则【按照下列方法根据】物业的共用设施【设备配置、》建筑规模、社区建设！等因素？进行：划分 《。     】    (一)新】建物业？项目包括《分期开发或者有【两个：以上建设单位开发建！设的区域拥有共用】主要配套设施设备的！核定为一个物业管理！。区域; 【       】  (二)》旧城区规划范围内新！开发建设的》项目与周边》原有项目房屋相【毗连：的经各自《的业主大会》同意可以归并一【个物业？管理区域 ！。  ：  ： 建设单位应当在取！得建设工程规—划许：可，证之日起三十—日内向项目所在区、！县(市)房产主管部！门提供建设项目【。规划设计方案、【总平面图和建设工】程，规划：许可证？及附件附图区—、县(市)房—产主管部《门应：当在收到《相关材料之日起十个！工作日？内核定物业管理区】域并书面告知开发建！设单位 《 》    跨区、跨街！道或者乡(镇)的建！设项目由《。所在区或者》街道办？事处、？乡(镇)《。。人，民政府共同的—上一级房产主管部】门会同？同级民政部门负责】划分物业管理区域】   】  建设单位在房】屋销售时应当将有】关主管部门核—定的物业管理—。。区域范围通过合同约！定，方式向物业买受人】明示 【     第—二十八？条  具备下列条件！之，一的业主委员会【可以向所在区、县】(市)房产》主管部门提出调【整物业管理区域的要！求 》     —    (》一)经？自然分割或》者习惯形成的—两，个以上？相对独立《区域能明确分清共用！配套设施设备—管理维护责任并经】各区域中专有—部，分面积占《建筑物总面积过半数！。且人数占总人数【过半数的业主同意】划分为多个物业管】理区域的; ！    》     (二)两！个以上独立物—业管理区域》经各自业主大会【同，。意合并为一个物业管！理区域的《   】  ：要求调整物业—管理区域的业主委】员会应？当，提交物？业管理区《域，划分方案、物业管理！用房划分方案、设】施设备维护管理【责任划分《方案：、，调整后物业管理区域！。管，理方案和《业，主大会决议等—材，料所在区、县(【市)房产主管部门】。应当在收到相关材料！之日起二十个工【作日内会同当地街道！办事处、乡(镇)】人民政府及社区【居民委员会》。作出是否《。。调整物业《管，理区域的决定 【    】 第二？十九条  建—设单位应当在—办理房屋所》有权初始登记前按】照不少于物业实测地！上，总，建筑面积千分—之七的比《例提供物业管—理用房其中千—分之三为办公用房千！分之四为经营—用房但物业管理【区域内的物业均为】非住宅的按照不【少于物业实》测地上总建筑面积】千分之三的比例提】供物业？管理办公《用房城乡《规划主管部门—批建为？商业或者《办公用途的地下【部分建？筑面积？计，入地上总建筑面【积 【   ？ 物业？管，理用房的具》。体位置和面》积应当在建设工程】规划许可证及附件附！图中载明并在办理】物业销售(预售)】。证之前予《以，确，定物业管理用—房的所有《权属于该物业—管理：区域内？的全体业主其所有】权不得？分割、转让和抵押其！用途不得《擅自改变 】 ，     业主委员！会，成立之前《物，业管理用房由区、】县(市)房产主【管部门代为》接收后移交前—期物业服务企业使】用和经？营前期物业》服务企业《出，租物业经营用房的】租，赁期限最长不超【过业主委员会成立】后十二个月业主委员！会成立后物》业管理？用房的使用和经营方！案应当经《业主：委员会同意并公【告 ？   — ， 第三十条  一】个物业管理区域应】当由一个《具备相应《资质的物业服务企】业统：一提供物《。业服务已《成立业？主大会的物业管【。。理区域经专》有部分面积占建【筑物总？面积过半数且人数】。占总人数过半数的业！主同意可以》根据物业《特，点，自行决定《选聘物业服务企业的！资质等级及服务内容！ 》 ，    《第三十一条  住宅！物业的建设单位【应当通过招标投标】方，式选聘物业服—务企业进行前期【物业服务并签订前】期物业？服务合同其中物业管！理区域总建筑面【积，超过十万平方米【的应当采用公开【招标方式选聘物【业服务企《业，;投标人少于三个】、物业管《理区域总建筑面积】小于：五，万平方米《的经物业所在—地区、？县，(市)房产主—管部门批准可—以采用协议方式【。选聘具有《相应资质的物业服】务企业并签订前【期物：业服务合同同—一物业管理》区域内的非》住宅面积计入物业管！理区域总面积 ！  《   前期物业【服务合同约定期限的！其期限不短于物业管！理区域具备成立业主！大会条？件之日起一年前【期物业服务期间【物业服务企业—经征得物《业管理区域内专【有部分？面，积占建筑总》面积过半数且人【数占总人数过半数的！业主同？意后提前《终，止有约定期》限的前期物业服务合！同的自书面通知到达！。。建设单？位之日起《满三个月时合同终】止建设单《位应当按照》物，业管：理及前期物业管理】招标：投标相关规定及时另！。。行选：聘，物业服务企》业但：业主大会已》经按照规《定选聘物业服务企业！的自：业主委员会与物业服！务企业签订的物【业服务？合同生？效之日起该前期物业！服务：合同终？。止 《 ？    第三十二条！  物业《服务企业应当在【前期物业管理期间】履行以下职责— 《    》   ？ ， (一)参》与工：程的检查对发现的工！。程，质量问题《和其他不利于物【业使用和管理的【问，题及时向建设单位或！者相关专业管理部】门提出整改建议并协！助专业管理》部门督促落实; ！     】 ，   (二)—就，共用设施《设备的安装》位置：、管线走向等事项】向建：设单位？提出建议并参与共】。用设施设备》的安装？、调试？等工作; 》。  —  ：  ：   (《三)建立物业共用部！。位、共用设施—设，备等工程信息资料】建立：日常管理档》案，。; —    《   ？  (四《)根据临时管理规】约、前期物业服【务合同的约定向业主！提供：物，业服务并引导业【主遵守约定维护物】业公共利益和管【。理秩序 》 ： ，     第三十三！条  物《业服务企《业对物业的共—用部位、共用设施设！备，及相关场地等进【行查验？时应当和建》设单位或者业主委】。。员会签订承接查验协！议对物业承》接查：验基本情况、存【在问题、解决方【法，及其时限、双方【权利义务《、违约责任等—。事项作出明》确约定 》  》   第三十四【条  业主》委员会应《当依据？法律、法规的规【定与业主大会选聘的！物业服务企》业签订物《。业服务合同 ！     物业】。服务企业《。应当按照《物业服务合同—。的约定提供相应的服！务并遵守下列规定 ！   【      (一)！符合国？家、省和本》市规定的《。。技术标准、规范;】  【       (】二)及时向》业主、非业主使用】人告知安全合理使】用物业的注意事项】;， ，  —  ：     (三)定！期听取业主的意见】和建议改进和完善服！务; 》   》      (四)！协助公安机》关做好物《业管理区域内的【安全：。防范工？作; 【      — ，  (五)》接受社区居民委员】会监督指导》配合做好《社区管理相关工作 ！     ！物业：服务企业在物—业，服务合同签订之【日起十五日内—应当将合《同，副本报物业所在区、！县(：市)：房产主管部门备案 ！   【  第？。三，十五条  物业服务！合，同的一方《提前终？。。止有约？定期限的物业服【务合同的自书面【通知到达《。对方之日起满三个月！合同终止合同—终止的？。不影响当事人—承担相应的违—约责任 【 ：    物业服【务，合同期限届满前【三个月业主委员会】应当组织召开业主大！会会议开《展物业服《务企业选聘》工作物业《服务合同期满仍未完！成，选聘工作经》双方协？商原物业服》。务企业同意》延续的原物业—服，务，合同自动延续至选聘！工作完成在原合同延！续期间任何一方提】前终止合同的自书面！通知到达《对方：之日起三十》日内合同终》止 《    — 物：业服务企业不—得以：。业，主欠交？物业服务费等理由拒！绝退：出物业？项目 《     】第三十六条》  物业《服务企业退出物业管！理项目时应当向业】主委员会移交—全部物业管理档案、！资料和相关财物【 ？    — 物业服务企业【退出物？业项目时业》主大会仍未》选聘到新物业服【务企：业的物业所在街道】办事：处、乡？(镇)人民》政府应当《进行应急管理社区】居民委员会可以在街！道办事处、乡(镇)！人民：政府委？托下根据应急管理】的需要负《责组：织不：。超过六？个月：的基本保洁、—保安：等服务？相关费用由》业主承担各相关职能！部，门及供水、供电【、供：气等专业单位应当】予以：配合 】    第三十七】条  物业服务收】费，根据不同物业—的性：质和特点、物业服】务不同的《阶段分别实行政【府指导价和市场调】节价政府指导价【。。适用范围和收—费标准由价》格主管部门制—定实行市《场调节价的物业【项目收费标》准由物业《。服务合同(》包括前？期，物业服务合同)确】定物业？服务收费《项目和标准应当【向全体业主公布 ！ ，   》  物？业服务收费》标准根据收费—与，。服务水平《相适：应，的，原则并根《据物业服务成本变】化情况？等因素进行》调整 《   —  ：第三十八条 — 物业交付使用前建！设单：位应当依照前—。期物业服务合同【的约定？向，物业：服务企业支》付物业服务费—;物：业交付？使用后物业服务费】。由业主承担》 —  ：  业主《应当依照《物业服？务合同(包》括前期物业》服务：合同：)的约定及》时交纳？。物业：服务：费业主违反物业服】务合同约定经—书面：催，交逾期不交纳物【业服务费的业主委】员会可以采用—在本物业《管理区域公》示等方式协助—物，业服务企《业催交 】    《 物业服务合同【双方约定预收物业服！务费的预收期限最】高不得？超过十？二个：月物业服务合—同存：。续，的剩余期限不足十】二，个月的？。则预收？期限不得《超过合？同的剩？余期限 】     第三十九！条  物业服—。务企业根据物业服务！合同：。约，定和有关法律、法】规，规定可以对物业【管理用房中的经营】用房和？物业管理区域内共用！部位、共用设—。施设备进《行经营？收益归全体业主【。所有可用于共—用部位、共用设施设！备的维修、更—新、改造或者—补充物业专项—维，修资：金也可以根据—业主大会《的决定用于物—业，。管理的？其他需要 【   》  物业经营性收益！由物业服务企业代】管的应当单独列【账;由业主委员会自！行管理的应》当以：业，主委员会《名义开设《账户不得《以，任何个人或者其【他组织名义进行管】理 《 ？    实》。行物业服务包干【制收：费方式的物业服【务项目每半年公布一！次物业？。共用部位《、共用设施设备以】及相关场地经营所得！的收支情《况;实行物业服【务酬：。金制收费方式的【物业服务项》目每年公布》一次各项《资金收支情况 【 ：     【前期物？业，服务期间建设单【位和物业《服务企业应》当，在，前期物业《服务合？同中详？细，。。约，定物：。。业经营性收益—使用管理事》项并向业主公示【告知：前，期物业服务》结束时物业服务企】业应当审《计，前期物业《服务期间物业经【营性收益收支—情况：并将审计《结果在物业管理【。区域内公示 【   —  第四十》条  经《专有：部分面？积占：建筑物总面积过半】数且人数占总人数过！半数的业主》同意物业管理—区域：可以在街道办—事，处、乡(镇)人民政！府、社区《居民委员《会的监督指》导下由业主自行【管，理实行自《行管理的《应当：将执行机构、—管理方案、收费标准！。和管理？期限等内容提—交业主大《会会议表决 【 ，     业】主采用？。民事：雇佣方式《聘请自然人进行【服务的应当》为其支付依法属【于业：主责任？的意外伤害等保障】费用电？梯、消防、技—防等涉及人身、财产！安全以及其》他有特定要求的【。设施设备管》理应：当委：托专业机构进行【维护和养护 —  —   业主自—行管：理中需要《开具发票的业主委员！会可以持街》道办：事处、乡(镇)人民！政府或者社》区居民委《员会：的证明？材料向税务部门【申请办理临时税务登！记证凭临时税—务登记证可以向物业！所在地的《税务部门申请领【用发票并自行开具】  【   业主》大会可以委托具【有资质的专业—机，构对管理费》用、物业专项—维修资？金、：物业经？营，性，收益等进行》财务管理《和，财务审计管理—账目每？年向业主公布一次 ！ ，