， 第三》章 物业管理服【务 【     第二十！七，条  物业管—理区：域由：所在区、县(市)】。房产主管《部门：会同街？道办事处、》。乡(镇)人民政府】及社区居民委员会遵！循相对？集中、便于管—理的原则《按照下列方法根【据物业？的共用设施》设备配置《、建筑规模、社区】建设等因素进行【。划分 》 ，  ？。       【(一)新建物业项目！包括分期《开发或者有两个以上！建设单？位开发建设》的区域拥有》共用主？要配套？设，施设备的核定为一个！物业：管理区域; 】  《。 ，      (二)！旧城区规划范围内】新，开发建设的项—目与周边原》有项：。目房屋相《毗，连，的经：。各自的业《主大会同意》可以归并一个—。物业管理区》。域 【   ？ 建设单位应当在】取得建设工程—规划许可证之日【起三：十日内？。向项：目所：在区、县(市)【。房产主管部门—。提供建设项目规划】设计方案、》。总平面图和建设【。工程规划许可—证及附件《附图区、《县(市)房产主管部！。门应当在收到相【关，材料之？日起十个工》作日内核定物业管】理区域并书面告知】开发建设单》位  】   跨区、跨【街道或者乡(镇)】的建设项目由所【在区或者街道办【事处：、乡：(，镇)人民政府共同】的上一？级房产主管》。部门会同同级民【政部门负责划—分，物业管理区》域 ： ：     建】设单位在《房屋销售时应当将】。有关主管部门核定】的物业管理》区域：范围通过《合同约定方式向物】业买受人明示 ！   》  第二十八条  ！具备下列条件之【一，的业主委《员会可以向所在【区、县(市)房产】主管：部门提出调整物【业管：理，区域的？要求 【      — ，  (？一)经自然分割或者！习惯形？成，的两个以《上相对独立》区域能明确分—。清共用？。配套设？施设备管理维—护责任并经各区域】中专有部分面积占建！筑物：总面积过半》数且：人数占？总人数？过半数的业》主同意划分为多个物！业管理区域》的; ？  —。       【(二)两个以上独】立物业管理区域【经各自业主大会同意！。合并为一个》物业管理区域—的 ：     ！要求调整《物业管理区域—的业主委员会应当】提交：物业管理《区域划？分方案、物业管理】用房划分方案、设】施设备维《护，。。。管理责？任划分方案》、调整后物业管【理区域管理方案和】业主大会决议等材料！所在区、《。县(：市)房产主管部门】应当在收到》相关材料之日起【二，十个工作日内—会同当地街道办【事处、乡(镇)人民！政，府及：社区居民委》员会作出是否—调整物业《管理区域的决定 】 《     》第二十九条 —。 建设单位应当在办！理房屋所有权初始登！记前按照不少于【物，业，实，测地上总建》。筑面积千分之七【的比例提供》物，业管：理用：房其中千分》之，三，为办公用房千分【之四为经营用—房，但，。物业管理区域内【的物业均为非—住宅的按照不少于】物业实测地上总【建，筑面积千分之—三的比？例提供物业管—理，办公用房城乡规划】主管部门批建为商业！或，者办公用途的地【。下部分建筑》面积计？。入地上总建筑—面积 《 ， ，     物业管！理，用房的具体位置【和面积应当在建设】。工程规划许可证及附！件附图中《载明：并，在办理物业销售(】预售)证《之前予以确》定物业管理用房的所！有，权属：于该物业管理区域】内的全？体业主其所有权不得！分割、转让》和抵：押其用？途不得擅自》改变 — ： ，   业《主委员会《成立之前物业—管理用房由区、县】(市)房产主—管部门代为接收后移！交前期物业服务【企业使用和经营前期！物业服务企业出租物！业经营用房的租赁】期限最长《。不超过业主委员会】成，立后十二个月—业主委员会成立后】物业管？。。理用房的《使用和经营》方案应当经业主【委员会同意并公告】 ：  》   第三十—条  一个物业【管理区域应当由一】个具备相应资质的物！业服务企业统一【提供物业《服务已成立》业主大会的》物业管理区域经【专有部分面》积占建筑《物总面积过半数且】人数占？总人数过半》数的业主同意可以】根据物业特点自【行决定选聘物—。业服务？企业的资质等级【及服务内容 【  》   第三十一条】  住宅物业的建】设单位？。应当通过招》标投标方式选—聘物业服务企业【进行前期物》业服务并签订—前期物业服务—合同其？中物业？管理区域总建筑面积！超过：十万平方米的应当】。采用：公开招标《方式选聘物业服务企！业;投标人》。少于三个、》物，。业管理区域总建筑面！积小于五《万，平方米的经物业【所在地区、县(市)！房产主管部门批【准可以采用》协议方式《选聘具有相应资【质，的物业服务企业并】。签订前期物业—服务合同同一物【业管理区域内的非住！宅面积计入物业管】理区域总面积 】 ：     前期】物业服务合同约定】期限的其《。期限不短于物—业管理区域》具备成立业主大会条！件之日起一》年前期物业服务【期间物业服务企业】经征得物业管理区】域内：专有部分面》积占：建筑总面积过—半数：。。且人数占《。总人数过半》数的业主同意后提】。前终止有约定期限的！前期物业服》务合同的自书面通】知到达建《设单位之日起满【三个月时《合同终止建》设单位应当》。按照物业管理—及前期物业管理招】标投标相关规—定及时？另行选聘物业—服务企业但业主大会！已经按照规定选聘】物业服务企业—的自业主委员会【与物业？服务企业签订的物业！服务合同生效—之日起该前期—物业服务合》同终止 —   》  第三《十二条？  物业服务—企业应当在前期物】业管理期《间履行以下职责 】  —       (一！)参与工程的检【查对发现的》工程质量问》题和其他不利于物】业，使，用，和管：理的问？题及时向建设单位】或者相关专》业管理部门提出【整改建议并协—助专业？管理部门督促—落，实，; 【  ：  ：    (二)就共！用设施设《备的：安装位置、管线走向！等，事项向建设单位提】出建议？。并参与共用设施设】备的安装、调—试等工作;》   】 ，     (—三)建立物》。业共用部《。位、共用设》施设备等工》程，信息资料建立日【常管理？档案; 】。        】 (四)根据临时管！理，规约、前期物—业服务合同》的约定向业主—提供物业服务—并引导业主》遵守约定《。维护物？业公：共利益和管》理秩序 — ：     第三十】三，条  物《业服务企业对物【业的：共用部位、共—用设施设备》及相关场地等进行查！验时应当和建设【单位或者业主—委员会签订承—接，查验：协议对物业承—。接查：验，基本情况《、存在问题、解决】方法及？其时限、双方权利义！务、：违约责？任等：事项作出明确约定 ！     ！第三：十四条  业主【委员会应当依—据法：律、法规的规定【与业主大会选聘的】物业服务《企业：签订物业服务合【。同 ： 》    物》业服务企《业应当？。按照物？。业服务合同的约定】提供相应的》服务并？遵守下列规定 】 ？        】 (：一)符合国家、省】和本市规定的—技术：标准、？规范; —     【  ：  (二)及时【向业主？、非业？主使用人告知安全】合理使？用物业的注》意事项; 】       】  (三)定期【听取业主的意见和建！议改进和完善服务;！。    ！     》(四)协助公安机】关做好物《。业管理区域内的安全！防范工作; 】 ？   ？    《 (五)接》受社区居《民委员？会监督指导配合【做好社区管理相关工！作   ！ ， ，物业服务企业在物业！服，务合：同签订之日起十五日！内应当将合同副本】报物：。业所在区《、县(市)房—产主管部门备案 】 ：。     第】三十五？条  物业服务合同！的一方？提前终止有约定期限！的物业服务合同【的自书面通知到达对！方之：日起：满三个？月合同终止合同【终止的不《影响当事人承担相】应的违？约责任 】     物业服务！合同期限《届满前三个月—业主委员会》应当组织召开业主】大会会议开展物【业服务企业》。选聘工作物业服务】合同期满仍未完【成选聘工作经双方协！商原物业服务—企业同意延续—的原物业《服务合同自》动延：。。续至选？聘工作完成》在，原合同延《。续期间任何一方提】前终：。止合同的自书面通知！到达对方之日起三】十日内合同终—止 ？     】。物业服务《企业不得《以，。。业主：欠交物业《服务费？等理：由拒绝？。退出物业项》目   ！。  ：第三十六条  物】业服务企业退出【物，业管理项目时—应当向？业主委员会》移交全部物业管【理档案、资料—和相关财《物 《     物】业服务？企业退出物业项【目时业主大会仍【未选聘到新物业【服务企业《的物业所在》街道办事处、乡(】镇)人民政府应当】进行：应，急管理？社区居民委》员，会可以在街道办【事处、乡(镇—)人民政府委托下根！据应急？管理的需要负责【组织不超《过六个月《的基本保洁、保安】等，服务相关费用由业】主，承，担各相关《职能部门及供—水、供电、》供气等专《业单位应当予以【配合 【     第—三十七条  —物业：服务收费根据不同物！业的性质和特—点、物业服》务不同的阶》段分别实行政府指导！价和市场调》节价政府指导价【。适用范围和收费标】。准由价格主》管部：门制定实行市场调节！价的物业项目收费标！准由物业服务—合同(包括前—期物业？服务合同)确定物业！服务收费项目和标准！应当向全体业主公布！    ！ ，物业服务收费标准根！据收费与服务—水平相适应的—原则并根据物业服务！成本变化情况等因】素进：行调整？ 》    《 第三十八条—  物业交付使用前！建设单位应当依照前！期物业服务合同的】约定向物业服务企业！支付物业《服务费;物业交付】使用后物业服务【费由业主承担 ！     【业主应当依照物业】服务合？同(包括前期物【业服务合同)—的约定及时交纳物业！服务费业主》违反物业服务合【同约定经书面催交】逾期不交纳物业服】务费的？业主委员会可以采】用在本物业管—理区域公示等—方式协？助物业服务企业【催交 【     物业服】务合同双方约定预收！。物业服务费的预【收期限最《高不得超过十—二个月？物业服务合同—存续的剩余期限不】足十：。。二个月的则预收【期，限不得超过》合，。同的：。剩余期限 】 ，。     第—三十九？。条  物《业服务企业》根据：物业服务合》。同约：定和有关法律—、，法规：规定可以对》物业管理用房中的经！营用房和物业管【理，区域：内共：。。用部位、共用设【施设备进行经—营收益归全》体业主所有可用【于，共用部位、共—用设施设备的维【修、更新、改—造或者补充》物业专项《维修：资金也可以根据业】主大会的决》定用于物业管理的】其他：需要 —     —。物，业，。经营性收益由物业】。服务企？业代管的应当单独】列账;由业》主委员会自行—管理的应当以—业主委员《会名义开设账户不】得以任何个人或者其！他组织名义进行管】理  】 ，  ：。实行物业服务包干】制收费？方式：的物业服务项目每】半年公布《一次物业共用部位】、共用设《施设备以及相关场】地经营所《得的收？支情况;实行—物业服务酬金制【收费方式的物业【。服务项目每》年，。公布一次各项资金收！。支情况 ！    前》期，物业服务期间建设】单位和物业服—。务，企业：应当在前期物—业服务合《同中详？。细约定物《业经营性收》益，使用管理事项并向】业主公？示告知前期物业服】务结：束时物业服务—企，业应当审《计前：期物业服务期间物业！经营性收益》收支情况并将审计】结果在物业管理区域！内公示 】   ？  第？四十条  经专【有部分面积占建筑】物总面积过半数且人！数，占总人？数过半数《的业主同意物—业管理区域》可以在街道办—事处、乡(镇)【人民：政府、社区居—民委员会的监督【指导下？。由业：主自：行，管理实行自》行，管理：的应当？将执行机构、管【理方：案、收费标准和管】理期限等内》容提交？业，主大：会会议表决 【。 ：     业主】采用民？事雇佣方式聘请【自然人进行》。服务的？应当：为其支付依法—属于：业主责任的意外【伤，害等保障费》用电梯？、消防、技》防等涉及人身—、财产安全以及其】他有特定要求的设】施设：备管理应当委—托专业机构进行维】护和：养护： ， ？。     业【主自：行管理中需要开具】。发票的业《主委：员会可以持街道办】事处、乡(镇—)人民政府或者社区！居民委员会的证【明材料向《税务部门申请—办理临时税》务登：记证凭临时税务登】记证可以向物业所在！地的税务部门申请领！用发票并自行开具】 《 ：  ：  业主大会可以】委托：具有资质的专业机】构对管理《费用：、物业专项维修资金！。、物：。业经营性收益—等，进行财？务管理和财》务审计？。管理账？目每年向业》主公布一次 【