《第，三章 物业管理【服务 》。 ？    》。 第二十七》条 ： 物业管理区—域由所在区、县(市！)房产主管部门会同！街道办事处、乡(】镇)：人民政？。府及社区居民委员会！遵循相对集中、便于！管，。理，的原则按照下—列方法根《据物业的共用—设施设备配置、建筑！规模、社《区建：设等因素进行—划分 【        】 (一)《新建物？业项目包括分期开发！或者有两个以上建设！单位开发建设的区域！。拥有共用《。。主要配套设》施设备的核》定为：一个：物业管？理区域; 】     —  ： ， ，(二)旧城》区，规划：范，围内新开《发建设？的项目与周》边原：有项目房屋相毗连】的，经各自的业主大会同！意可：以归并一《个物业管理区域 】 ？ ：    建》设单位应当在取得建！设工程规划许可证】之日：起三：十日内向项》目所在区、县(市】)房产主管部门提供！建设项目规》划设计方《案、总平面图和建设！工程规？划，许可证及附件附图】区、：县，(，市)房产《主，管部门应当在—收，到相：关材料之《日起十个工作—日内核？定物业管理区域【并书面告知开—发建设单位 ！。  ？ ，  跨？区、跨街道或者乡】(，镇)的？建设项目由所—在区或？者街道办事处、乡】(镇)人民政府共】。同的上？一级：房产主管部门—会同同级民政部门负！责划分物《业，管，。理区域 】     建设【。单位在房屋销售时应！当将有关主管部【门核定的物业管【。理区：域范围通《过，合同约定方式向物】业买受人《明示 】    第二十八】条  具备下列条】件之：一的业？主委员会可》以向所在区》、县(市)房产主管！部门提出《调整物业管》理区域的要求 【 ？    》。   ？  (一)经自然】分割或者习惯—形成的两个》以上：相，对独立区域能—明确分清共用—。配套设？施设：备，管理维护责任—并，。。经，各，区域中专有部分面积！占建筑物《总，面积过半《数且人数《占总人？数过半数的业—主同意划分为多个】物业管理区域—的，; 》  ？       (二！)两个以上独立【物业管？理区域经各自—业主大？会，同意合并为一—个物业管理区域的 ！     ！要求调整物业管【理区域的业主委员】会应：当提交物业管理区】域划分方案》、物业管理用房划分！方，案、设施设备维护】管理责？任划分方案、调整后！物业管理《区域管？理方案和业》主大会决《议，等材料所在区、县(！市)房产主管部门应！当在收到《相关：材料之日起二十个】工作日？内会同当地》街道办事《。处、乡(镇)人【民政府？及社区居民》委员会作出是否调】。整物业管理区域的】决定  ！   ？第，二十：九条：  建设单》位应当在办理房屋所！有权初始登》记前按照不少于物】业实测？地上总建《。筑面积？千分：之，七的比例提供物业管！理用房？其中千？分，之三为办公用房【千分之四《为经营用房但—物业管理《区，域内的物业均—为非：住宅的？按，照，不，少于物业《实测地？上总建筑面积千分】之三的比例》。。提，供物业？管，理办公用房》城乡规划主管部门批！建为商？业或者办公用—途的地下部分建筑】面积计入《地上总？建，筑，面积  ！   物业管理【用房的具体位置和面！积，应当在建设工—程规划？许可证？及附：件附图中载明并在办！。理物业销售(—。预售：)证之前予以确【定物业管《理用房的所有—权属于该物业管理区！。域，内的全体业主其【所有：。权不得分割、转【让和抵押其用途不得！擅，自改变 —     【。。业主委员会》成立之前物业管【理用房？。由，区、：县(市？)，房产：主管部门代为接【收后移交前》期，物业服务企业使【。用，和经营前期物业【服，务企业？出租：物业经营用房的租】赁期限最长不超过业！主委员会成立后十二！个月业？主，委员会成《立后物业管理用房的！使用和经营方案应】。当经业主委员会同意！。。并公告 》 ： ，   ？  第？三十：条  一个物业管理！。区域应当由》一，个具备相《应资质的物业—服务企？业统一提供物—业服务已成》立业主大《。会的物业管理—区域：经专有部分面积占建！筑物：总面积过半》数且：。人数占总人数—过半数？的，业主同意可》以根：据物业？特点：自，行决：定选聘物业服务【企业的资质等级及服！务内容 】     第—三十一条  住【宅物业的建设单【位应当通《过，招标投？标方式选聘物—业服务企业进—行前期物《业服：。务并签订《前期物业服务合同】其中物业《管理区域总建筑面】积超过？十万平方米的应【。当采用公开招标【。。。方式选聘物业—。服，务企业;《投标人少于三个【、，物业管理区域总建筑！面积：小于五万《平方米的经》物业所在地区、【县(市)房产—主管部门批准可以】采用：协议方式选聘具有相！应资质的物业服【务企业并签订前【期物业服务合同同】一物业管理区域内】的非住宅面》积计入物业管—理区域总《面积 ？  —   前期物业【服务合同约定期限】的其期限《不短于物业管理区域！具备成立《业，主大会条件之日起一！年前期物业服务期】间物业服务企业经】征得物业管》。理区域内专有部【分面积？占建筑总面积过【半数且人数占—总人数过《半数的业主同意【后，提前终止有约定期】限的前期《物业服务合同的【自，书面通知到》达建设单位》之日起满《。三个：月时合同终止建设单！位应：当按照物《业管理及《前期：物业管理招标—投标相关《规定及时另行—选聘物业服务企业但！业主大会已经按【。照规定选聘物业服】务企：业的自业主委—员会与物业服务企】业签订的物业服务】合同生？效之：日起：该前期物《。业服：务合同？终止 】    《第三十二条》  物业服务企业应！当在前期物业管理期！间履行以下》职责：   】    《  (一《)参与工程的检查】。对发现的工》程质量？问，题和其他不利于【。物业使用和管理的】问，题及时向建设单【位或者相关专业【管理部门提出整【改建议？并协助专业》管理部门督促落实】;  】   ？  ：  (？二)：就共用设施》设备：的安装位置、—管线走向等事项向建！设单位提出建—议并参与共用设施设！备的安装、调—试等工作; 【 《 ，      — (三)建立物业】共用部位、》共用设施《设备等？工程信息资料—建立日？常管理档《案;： 《 ，     》    (四)根据！临时管理规》约、前期物》。业，。服，务，合同：。的约定向业》主提：供物业服务并引导】业主遵守约定—维护物？业公共利益和—管理秩序 【 ，。 ：   ？。。 第三十三条  物！业服：务企业对物业的共】用，部，位、共用设》施设备及相关场地】。等进行查验时应当和！。。建设单？位，或者业主《委员会签订》承接查验协议对物】业承接查验基—本情况、存在—问题、？解决方法及其时限】、双方权利义—务、违？约责任？等事项作出明—确约定 【 ：    第三十【四条  业主委【。员会应？当依据法律、法规】的，规定与业主大会选聘！的物业服《务企业签订物—业服务合同 】 ：     物业服】务企业应当按照物业！服务合同的约—定提供？相应的服务并遵守下！列规定 》 ，     【   ？ (：一)：符，合国：家、省和《本市规定的技—。术，标准、规《范; 》      】  ： (二)《及时向业主、非业主！使用人告知安全【合，理使用物业的注意事！项; 》 ，        ！ (三)《定期听取业主—的意见和建议改【进和完善服务;【 》        】 (四)协助公【安机关做好物业【管理区域《内的安全防范—工作; 【 ，        】 (五)《。接受社区居》民委员会监》督指导配合做好社】区管理相关工作 ！ ： ，     物业【。。服务企业在物业服务！。合同签？订之日起十五日内应！当将合同副本报物】业所：。。在区、县(市)房产！主管部门备案 】     】第三十五条》  物业《服务合同《的一方提前终—止有约定期》限的物业服务合同】的自：书面通知到达—对方之日起满三【个月合同终止合同】终止的不影响—当事人？。承担相应的违约责任！ ：  》 ，  物业服》务合同期限届满前三！个月业主委员会应】当组织召开业—主大会会议开—展物业服务企业【选聘工作物业服【务合同期满》仍未完成选》聘工作经双方协【商原物业服务企业同！意延：续的原物业服—务合同自动延—续至：。选聘工作完》成在原合《。同，延，续期间任《何一方？提前终止合同的自书！。面通：知到：达对方？之日起三十日内【合同：。终止 》    — 物业服务企业不】得以业主《。。欠交：物业服务费等理由拒！绝退出物业项—目 — ，。。  ：  第三《十，六，条  物《业服：务企业退出》物业管理项》目时：应当向业《主委员会移交全部物！业，管理档案、》资料和相关财物 ！  》   物《业服务企业》退出物业《项目时业主大会【仍未：选聘到新物业服【务企业的《物业所在街道—办事处、乡(镇【)人：民政：。府应当？进行应急《管理社区《居民委员《会可以在街道办事处！、乡(？镇)：人民政府委托—下根据应急管—。理，的需要负责组织不】超过六个《月的基本保洁、【保安等服《务相：关费：用由业主承担各相关！职能部？门及供水《、，供电、供气等—专业单位应》当，予以：配合 ？    】 第三？十七条  物业【服务收费根据不同】物业的？性质和特点、物业服！务不：同的：阶段：。分别实行政府指导】价和市场调节价政府！指导价适用范围和收！费标准由价格主管】部门：制定：实行市场调节价的物！业项目？收费标准《由物业服务》合同(？包括前期《物业：服，务合同？)确定物业服务收】费项目和标准应当向！全体业主公布 【     ！物业服务收费—标准根据收费与服务！水平：相适：应的原则并根—据物业服务》成本变化情况等因素！进行调整 】     第三】十八条  物业【交，付使用前建设—单位：应当依照前》期物业服《务合同的《约定：向物业服务企业支付！物业服务《费，;物业交付使用后】物业服务费由业【主，承担 【     业—。主应当依《。照物业服务合—同(包括《前期物业服》。务合同)《的约：定及时交纳》。物业服务费》业主违反物业—服务合？同约定？经书面？催交逾？。期不交纳物业—服务：费的业主委员会可以！。采用在本物业管理】区域公示等方式协】助物业服务企—业，催交  ！   物《业服务合同双—。方约定预收物业服务！费的预收期限最高】不得超过《十二个月物业—服务合同存》。续的剩余期限不足十！二个：月的则预《收期：限，不，。。得超过？合同的剩余期限 ！   —  第三十》九，条  物业服务企】业根据物《业服务合同约—定和有关法》律、法规规》定可以对物业—。管理用房中》的经：营用房和物业管理区！域内共？用部位、共》用设施设备》进行经营收益归【全，体业主所有》可用：于，。共用部位、共用设】施设：备的维修《。、更新、改造—或者补充《。物业专项维修资【。金也可以根据业主】大会的决《定用于物业管理【的其他需《要 《 ：     物业经】营性收益由物—业服务？企业代？管的应当单独列账;！由业主委员会自行管！理的应当以》业主委员会》名义开设账户不【得以任？何，个人或者其他—组织名义进行—管理 ？    】 实行物业》服，务包干制收费方【式的物业服》务项目每半年—公布一次物业共用部！位、共用《设施设？。。备以及相关》场地经营所得的收支！情况;实行物业服务！酬金制收费方式【的物业服务项目【每，年公布一次各项资】金，收支情？况   ！  前期物》业服：务期间建设单位和】物业：服，务企业？应当在前期物—业服务合同中详【细约定物业经营【性收益使《用管理事项并向【业主公示《告知前？期，物业服？务结：。束时物业服务企业应！当审计前期物业【服务期？间物业经《营性：收益：收支：情况并？将审计结果在物业管！理区域内公》示  】   第四十条  ！经专：有部：分面积占建》筑物：总面积过《半数且？人数：占总：人数过半数》的业主同《意物业？管理：区域可以在街—道办事处、乡—(镇)人民》政府：。、社区居民》委员会的监督指【导下由？业主自行《管，理实行自行管理的应！当将执？。行机构、管》理方案？、收费标准和管理期！限等内容提交—业主大会会议表决】 ，   【  业主采用民事】雇佣方式聘请自【然人进行《服，务的：应，当为其支付依法属于！业主责任的意外伤】。害等保障费用电梯、！消防、技《防等涉及《人身、？。财产安全以及其【他有特定要》求的设施设备管【理应当委托专业机构！进行维？护和养护《   】  业主《自行管理《中，需要开？具，发票：的业主委员会可以】持街道办事处、乡(！镇)：人民政府或者—社区居民委员会【的证明？材料向税务部—门申请办《理临时税务登记证凭！临，时税务？。登记证可以向物业所！在地的税务部—门申请领用发票并】自行开？具 》     —业主大会《可以委托具有资质的！专业机构对管理费用！、物业专项维修资】金、物业经营性收】益等：进行财务管理—和财务审计》管理账目每年向【业主公布一次 】