《第三章 物业管【理服务 《 ？。。 ，。    — 第二十七条 【 物业？管理：区域由所《在区、县(市)房】产主管部门》会同街道办事处、乡！(镇)人民政府及】。。社区居民《。委员会？遵循相对《集，中、便于管理的【原则按照下列方法根！据物业的《共用设施设》备配置、建筑规模】、社区建设等因素进！行划分 》      ！   (一)新建物！业项：目包括分期开—发或者有两个—以，。上建设？单位：开发建设的区—域拥有共用主要配】套设施？设备的核定为一【个物业管理区域; ！     ！    (二)旧城！区规：划范围内新》开，发建设的项目与【周边原有项目—房屋相毗《连的经各自的业主大！会同意可以》归，并一个？物业：管理区域 》 ，  》   建设》单，位应当在取得—建设：工程规？划许：可证：之日：起三十日内向项目】所在区、县(市)】房产主管部门提【供建设项目规—划设计方案、总平】面图和建设工程【规，划许可证及附件附图！区、县(市)—房，产主管部门应当【。在，收到相关材料之日起！十个工作日内核【定物：业管理区域并书面】告知开发建》设单位 ！    跨区—、跨街道或》者乡(？镇)的建设项目由】所在区或《者街：道办事处、乡—(，镇)人民政府—共同的上一级房【产主管部门》会同同级民政—部门负责划分—物业管理区域 【     ！建设单位在房屋【销售：时应当将有关主管部！。门核定的物》业管：理区域？范，围通过合同约—定，方式向物业买受【。人明示 《 》    《第二十八《条  ？具备下列条件之一】的业主？委员会可以》向所在区、县(【市)房产《。主管：部门提？出调：整物业管理区—域的要求《 ： ，   》 ，   ？  ：(一：)经自然《分割或？者习惯形成的两【个以上相对独立区域！能明确分清共—用配：套设施？设备管理维护责【任并经各区域—中专有部分面积【占，建筑：物总面积过》半数：且人：数，占总人数过半数【的业主？同，意划：分为：多个：物业管理区域—的; —  ？     》  (二)两个以上！独立物业管理区域经！各自业主大》会同意合并为—一个物业管理—区域的 【 ，   ？  要求调整物业管！理，区域的业主委—员会应当提交物业管！理区域划分方—案、：物业管理《用房划分方案、【设施设？备维护管理》责，任划分方案、调整后！物，业，管理区域管理方案和！业主大会决议等材料！所在区、县(市【)房产主管部门应】当，。。在收：到相关材料之—。日起二十个》工，作日内？会同当？地，。。街道办事《。处、：乡(：镇，)人民政府》及社区居民委员会】作出是否调整—物业管理区域的决定！  【   第《二十九条  建设】。单位应当在》办理房？屋所有权《初始登记前按照【。不少于物业》实测地上总建筑面】积千分之七的比例】提供物业管》理，用房其？中千分之三为办【公用房千《分之四为经》营用房？但物业管理》区域内的物业均为】非，住宅的按照》不少于？物业实测地》上总建筑面积千【分之三的比例提供物！业管理办公用房城乡！规划主管部门批建】为商业或者办公【用途的地《下部分建筑面积计入！地，上总：建筑：面积 》 ？    物》业管理用房》的具：体位置和面积—应当在建设》工程：规划许可证及—附件：附，图中载明并在办理】物业销售(预售)】证之前予以确定物业！管理用房的》所有权属于该物【。业管理区《。。域内的全体业—主其所有权不得分】割、转让和》抵押其用途》不得擅自改变 【 ？    》 业主委员会成立】之前物？。业管理用房由区、县！(市)房产主—管部门？代为接收后移交前期！物业服务企业使【用和经？营前期物业服务企】业出租物业经营用房！的，租赁期限最长不超】过业：主委员会成立后十】二个月业主委员会成！。立后物？业管理用房的使用】和，。经营方？。案应当经《业主委员《会，同，意并公告 —   —  第三十条  】。一个物业管理区【域应当由一个具备】相，应资质的物业服【务企业统一提供物业！服务已成立》业主：大会的物业》管理区域《经专有部分面积占建！筑，物，总面积过半数且人】数，占总人？数，过半数的业主同【意可以根据物业【特点自行决定选聘物！业服务企《业，的资质等级及服务】内容： 》     》第三十？一条  住宅—物业的建《设单位应当》通，过招：。标投标方式》选聘物业服务企业】进，行前期？物业服务并签订【前期物业服》务合同其中物业管理！区域总？建筑面积超过十【万平方米的应当采】用公开招《标，方式选聘物业服务】企，业，;投标？人，少于三个、物业管理！区域总建《筑面积小于五万平】方米的经物业所【在地区？、县(市)房产主】管部门批准可以采】用协议方式》选聘具有相》应，资质的物业》服务企业并签订前】期物业服务合同同】一物业管理区域内的！非住：宅面积计入物—。业管理区域》总面积 ！    前期物业服！务合同约定期限的其！期限不？短，于物业管理区域具】备成立业主》大会条件之日—起一年？前期物业《。服务期间物业服【务企业？经，征得物？业管理？区域内专有部—分面积占建筑总【面积过？半数且？人数：占总人数过半数的业！主同：意后提前终止有约】定期：限的前？期物业？服务合同《的自书面通知到达建！设单位之日起满三】个，月时合同终》止建设单位应当【按照物业管理—及，前期物？业，管理招标投》标相：。关规：定及时另行选—聘物业服《务企业但《业主大会《已经按照规定选聘】物业服务企业的自】业主委员《会与物业服》务企业签《订的物？业服务合同》生效：之日起该前期物【业服务？。合同终止 — ， ，     第【三十二条《。  物业服务—企业应当在》前期物？业管理期间》履行以下职责 ！    —     (一)参！与工程的检查对发现！的，。工程质量《问题和？。其他不利于》物业使用《和管理的问题及时】向建设？单位或？者相关专业》管理部门提出整改建！议并协助专业管理部！门督促落《实; 《   —  ：    (二)就共！用设施？设，备的安装位置—、管线走向等事项向！建设单位《提出建议《并参与共用设—施，设备的安装、调试等！工作; ！。        (！三)建立物业共用】部，位、共用《设施设备等》工程：信息资？。料建立日常管理档案！; 【       【 (四)根》据临时管理规约、】前期物业服务合同】的约定向业主提【供物：业服务并引》。导，业，主遵守约定维—护物：业公共利益和管理秩！序 ？     】第三：十三：条  物业服—。务企业对物业—的共用部位、共用】设施设备及》相关场地等》进行查验时应当【和建设单《位或者业《主委员？会签订承接》查验协？议对：。物业承接查》验基本？情况：、存在问题》、解决方法及—其时限、双方权利】义，务、违约责任—等事：项，。作出明确约定 【    】 第三十《四条  业主—委员会应当依据法】律、法规的规定【与业主大会》选聘：。的物业服务企—。业签：订物业服务合同 】 ，。。 ？  ：   物业服务企】业应当按照物业服务！合同的约定提供【相应的服务并遵守下！。列，规定  ！       【(一)符合国家【、省：和本市规《。定的技术标准、规范！; 【     》   (二)及时】向业主、非业主【使用人告知安—全合理？使用物业的注意【事项; —   》      (三)！。定，期听取？业主的意见》和，建议改进《和完善服《务; 》      】   (四)协助】公安机？关做好？物，业管理？区域内的安全防范】工作; 】  ：       【(，。五)接？受社区居民委员会】。监督指导配合做【好社：区管理相关工—。作 ？ ？     物业【服务企业在》物业服务合同—签订之？。日起十五日内—应当将合同副本报】物业所在区、—县(市)房》产主管部门备案 】 ： ？    第三—十五条  》物业：服务合同的一—方提前终《止有约定《期限的物《业服务合同的自书面！通知到达对方之日】。。起满三个《月合同终止》合同终止的》不影：响，当事人承担相—应的：违约责任《 《。 ： ，  ： 物业服务合同【。。期限届满前三个【月业主委员会应当组！织召：开业主大会会议【开展物业服务企业选！聘工作物业服务合】同期满仍未完成【选聘工作经双方【协商：原物业服务企业同】。意延续的原物业服】务合：同自动延续》至选聘？工作完成《在原合同延续—期间任何一》方提：前终止合同的自【书面通知《到达对方《之日起三十日内【合同终止 ！  ：   ？物业服务企业不得】以业：主欠交？物业服务《费等理由拒绝退出物！业项目 】   ？  第？三十六条  —。物业服务企业—退出物？业，管理项目时应—当向业主委员会移】交全部物业管理档】案、资料和相关财物！ ：   —  物业《服，务企业退出物业项】目时业主大会仍【未选聘到新物业【服务企业《的物业所在街道【办事处、乡》(镇：)人民政府》应当进？行应：急管：理社区居《民委员会可》以在街道办事处、乡！(镇)人《民政府？委托下根据应急管】理的需要负责组织】不，超过六个《月的基本保洁、保安！等服务相关费用由业！主承担？各相关职能部门及】供水、？供电、供《气等专业单位—应当予以配合 ！    — 第三十七》条  物《业服务？收费根据不同物业】的性：质和特点、物业服务！不同的阶《段分别实行》。政府：指导价？和，市场调节价政府【指导价？适用范围和收费标】准由价？格主管部门制定实】行市场调节》价的物业项目—收费标？准由物业服》务，合同(包《括前期物《业服务合同)确定物！业服：务收费项目和标准应！当向全体《业主公布 ！ ，  ：  物业服务收费标！准根据？收费与服务水平相适！应的原则并根据物】业服务成本变化【情况等因素进行调整！ 》   ？  第三十八条  ！。物业交付使用前【建设单位应当依【照前期物业》服务合同的约定向】物业服？务，企业支付物业—服务费;《物业交付使》用后物业《服务费由业主承担】    ！ 业主应当依—。照物业？服务合同(包括前期！物业服务合同)的】约定及时交纳物业服！。。。务费业主违反—物业服务合同约定】经书面催交逾期不交！纳物业服《务费的业主委员【会可以采用在本【物业管理《。区域公？示等：方式：协助物业服务—企业催？交 【   ？ 物业服务合同双方！约定预收物业—服务费的预》。收期限？最高不得超过十二个！月物业服《务合同存续的—剩余期限《不足十二个月的则预！收期限不得超过【合同的剩余期限 】 《     第三十】。九条  物业—服务：企业根据物业服务合！同约定和有关法律、！。法规规定可以对物】业管理用房》中的经？营用房和物业—管理区域《内，共用部位《、，共，用设施设备》进行经？营收：益归全？。。体业：主所有可《用于共用部位、共用！设施设备的维修【、，更新：、改：造或者补充》物业专项维》。修资金也可以根据】。业主：大会：的决定用于物—业管理的其他需要 ！  —   ？物业经营性收益【由物业服《务企业？代管：的应当单独列账;由！业主委员会自—行，管理的应《当以：业主委员《会名义开设账户不】得以任何个》人或者其《他组织名义》进行管？理 【    实行物【业服：务包：干，制收费方式的物业】服务项目每半年公】布一次物业共—用部位、共用设施设！备以及相关场地【经营所得的》收支情况;》实，行物：业服务酬金制收费】方式的物业》服务项目每年—公布一次各项—资金收支情况 ！    — 前期物业服—务期间建设单—。位和物业《服务企？业应当在前期—物业服务合同—中详细约定物业经营！性收益使用管理【事项并向业主公【示告知前期物业服务！结束时物业服—务企业？应当审计前期—物业服务《期间物业《经营性？收益收支情况—并将审计结》果在物业《管理区域内公示 ！    【 第四十《条  经《专有部？。。分面：积占建筑《物总面积过半数且】人数：占总人数过半数的】业主同意《物业管理区域可以在！街道办事处、乡【。(镇)人民政府【、社区居民委员【会的监督指导下由业！主自行管理》实行：自行管理的应当将】执行机构、管理方案！、收：费标准和管理期【限等内容提交业主】大，会会议表决》  【   ？业主：采用民事雇佣方式聘！请，自然人进《行服务的应当为【其支付依法属于业主！责任：的意外伤害》等，保障费？用电梯、消防—、技防？等涉及人《身、财产安全以及】其他有特定》要，求，的设施？设备管理应当委托专！业机构？进行维护和养护【 —    业主自【行管理中需要开具发！票的：。业主委员会可以持】街，道办事处、乡—(镇)人《民政府或者社区居】民委员会《的证明材《料，向税务部门申—请办：理临时税务登记【证凭临时税务登记证！可以：向物业所在地的税】务部门申请领用发】票并：自行开具 —   —  业主大会可以委！托具有资质的专业】机构对？。管理费用、物业【专项维修资金—、物业经营性收【益等进行财务管理】和财务审计》管理账？目每年向业主—公布一次 —