？ 第二章 业—主、业主大会—和业主委员会 【   ！  第七《条  房屋等物业的！所有权人为》。业主在物业管理活动！中享有？法，律、法规规定的权】利履行相应的义务并！遵守管理规》。约、：业主大会议事规则】及物业服务合同约定！ 》    《 物：业管理区《域内的全体业主【组成业主大》会 》 ， ，    《第，八条  《物，。业管理区《域内：房屋出售并交付使用！的建筑面积达到【建筑：物总面积百分—之六十以上或者首套！房屋：出售并交付使用已满！两年、且房屋出售】并交付使用的—建，筑，。面，积达到建筑物—总面积百《分之三十以》上的建设单位应当】在两个月内》向，所在地街道办—。事处：、乡(镇)人民政府！报，送下列筹《备首：次业主大会会议【。所需的资料 ！    》 ， ，   (《一)物业管理—区域划分资》料; ？。 ，      ！  ： (二)《房屋及建《筑物面积清册;【 》   ？     》。 (三)业》主名册; ！     》    (》四)建筑规划—总平面图; 】     【 ，   (五)共【用设施设备的交接】。资料：; 【     》   (六)物业管！理用房配置确认资料！;，。。 》    《。 ，    (》七)其他有关的【文件资料 》    】 第：九条  符合—成立业主《大会条？件的街道办事处【、乡(镇)人民政】府应：当在：收，到建设？单位或者百分之五以！上业主提出》筹备：业主大会书面—申请后两个》月内指导业主成立】业主大会《筹备组 ！    业主大会筹！备组：由业主代表、建【设单位以及》街道办事《处、乡(镇)—人民政府或》者社区？居民委员会的代表组！成成员人数应—当为单数业》主代表由街道办【。事处、乡(镇)人】。民政府组织业主推荐！产生业主代》表人数不低》于筹：备组总人《数的：百分之？五十筹备《组组：长由街道办事处【、乡(镇)人—民，政府或者《委托的社区居民【委员会代表担任 ！     筹！备，组成员名单应—当自成立之》日起三日内在物业】管理区？。域内书面公告业【主对：筹备组成员有异议】的由街道办事处【、乡(镇《)人民政府协调解】决 》     第【十条 ？ 筹备？组，应当自成立》之日：起，三个月内组织召开首！次业主大会》会议并做好下列筹备！工作 —    》     (一【)确定并公》示业主身份、业【主人数以及所拥有】的专有部分》面，积; 》。     【   ？。 (二)《。确定首次业主大【会会议召开的时间、！地点、形式和内【容; ？ 《       【  (三)草拟管】理规约、《业主大会议事规则;！ 》    《  ：   (四)依法确！定首次业主大会会议！表决规则《; 【        (！五)制定业》主委员会委员候【选人产生办法确定】业主：委员会委员》候选人名单》。; ？ ？      —   (六)制定业！主委员会选举办法】;  】   ？  ：  (七)完成组】织，召开首次业主大会】会议的？其他准？备工作 — ， ：    前款内容】。应当在首次业主大】会会议召开十五日前！在物：业管理区域》内书面公告》业，。主对：公告内容有异议【的筹备组应当记【录并作？出答复 》    【 ，第十一？条  业主大会【按照下列方式确认参！加，。会议的业主 】    — ， ， ，  (一《)业主到会并在会】。议，签到表上《确认;？ 《   《。  ：    (二)【业主在表决票—上或者表决票发【放表上确认; 】     】    《(三)业主大会议事！规则以及法》。律、法规规定—的其他方式 】 ？   ？ 业主可以书—。面委托代理》人出席业主大—。会会：。议物业？服务企业工作人【员不得以业主代【理，人，身份出席业主—。委员会要求物业服务！企业列席会议的物】业服务企《业的负？责人或者其书面委托！的代理人应》当列席会议》 ？    —。 ，第十：二条  业》主人数和总人数按照！下，。列方法确定》 ：。  》    《。   (一)业主】人数按照专有—部分的？数，量计算一个专有部分！按照一人计算但建】。设单位尚未出售和】虽已出售但尚—未交付使用的部【分，以及同？。一买受人拥有—一个以上专》有部分？的按照一人计算; ！   【      (二】)总：人数按？照前项的统》计总和计算》  【   第十三条【 ， 专：有部分面积和—建筑：物总面积按照下列】。方，法确定 —      】。   (一)专有】部分面积按照不动产！登记簿记载的面【积计算;尚》未进行不动产—登记的？按照测绘机构的【实测面积《计算;？尚，未，进行实测的按照房】屋买卖合《同记载的《面积：计算;？没有房？屋买卖合同的—按，照建设工程规—划许：。可证上载明的—面积计算《;  】      — (二)《建筑物总面积—按照前项的统计总】和计算 —。     【第，十四条  业—主可以以幢、单【元或者？楼层：等，为单：位推选相应区域内的！业主为业主代—表， ，  —   业主》可以：接受同一物业管【理，区域内的其他业主书！面委托在《一定期限内代其【行使共同《管理权 》 ：     非【业主使用人可以接】受业主？书面：委托行使业主权【利但不得担任业主委！员会委员 ！。     》第十五条  首【。次业主大《会会议应当表决【通过管理规约、业】主大会议事规则【并选举产生业主委】员，会， 《 ：。 ，   划分为一个】物业管理区域的分期！开发的建设项目首次！业主大会会议—应当根据分期开发的！物业：面积和进度等因【素在业？主大会议事规则中明！确增补业主委—员，会委员的办法物业管！理区域内尚未出售】和已出售但尚未交付！。使用的物业由建设单！位履行业《主职：责业主委员会应当将！业主大会决》定的事项书》面告知建《设单位建设》单，位销售该物》业管理区域内的物业！的应当？在，销售合？同中注明业》主大会的决定事项 ！ ？ ：    第十—六条  首次业主大！会会议？的筹备？。。经费由建设单—位承担？建设：单位应当在物业【交付使用《前将：首次业主大会会议】筹备经费交给街道办！事处、乡(镇)人】民政府由业主大会】筹，备组使用 — ： ：    《筹备经费应》当专户？储存专款《专用首次业主大【会，会议召开后业主大会！筹备组应当将筹备经！费的使用情况—向全体业主公布接受！全体业？主的监督筹备—经费的结余部分应】当纳入物业专—项维：修资金或者根据业主！大会的决定使—用 —    《 ，第十：七，条 ： 街道办事处—、，乡(镇)人民政府】或者受其委托的【社区居民委员会应当！对业主大会》会议：表决：情况进行监督 】    【。 业主委员会不【。按照规定组》织召开业主大会会议！的业主可以》请求物业所在区、县！。(市)房产主管【部门街道办事处【乡(：镇)人？民政府协调、确【定召开？时，间;逾期仍未召【开的由物业所在区、！县，(市)房产》主管：。部门街道办事处乡(！镇)人？民政府？指导、帮助社—区居：民委员会指导业主】召开 ？。 《   ？  第十八条 【 业主委《员会委员应当是本物！业管理区域内的【自然人业主或者单位！业主：委托的？自然人代表具—。有完全民《。事行为能力》遵守国家《有关法律、法规遵守！临时管？理规约、《管理规约和》业主大会议》事，规则 》。    — 业主委员会—委员人数应当为【五，人以上单《数由业主大会会【议选举产生 】     【未能选举产生—业主委员会》。或者业？主委员？会委员人数》不足总数的二分之】一的在新一届业主】委员会产生之—前，由物业所在》地的社区居》民委员会在》街道办事《处、乡(镇)人民】政府的指导、帮助下！指导业主《根据业主大会议事】规则召？开业主？大会并执行业主大】会的决？定经专有部分占【建筑物总面积二分】之一以上的业主且】占总：。人数二分之一以上】的，业主反对或者—业主委员会》选举产生《后社区居《民委员会应当终止行！使本款？规定的职责 】。 ，。   《  第十《九条  业》主委员会可以设立】候补委员《制度候补委员—。人数不超过》业主：委员会正式委员【人数的百分之五十】候补委员可以—与正式委员》一同由？业主大会《选举产生其选举产】生规则？、任职资格和职务】终，止规则应当》与，正式委员《。相同设立候补—。委员的应当和—。。业主委员会》。。一并备案 】  ？   业主委员会】因委员辞职等原因】缺额且缺额人数不超！过正：式委员总人》数的百？分之：五十的可以从候【补委员中按照得【票数的多少自动递】补，并且在？本物业管理区域内公！告业主委员会委员缺！额，。人，。。数超过正式委员总】人数的百分》之五十的应当重新选！举业主委员会候补委！员具体递《补规则等内容应当在！业主大会议事规则】中予以明确 【  》。。 ，  第二十条 【 业主发现业主委员！会委员？有下列情形之—一的可以依》照法律、法》规和业主大》会议事规则的规【定提议业《主大会定期会议或者！临时会议审议决【定是否？终止其委员职—务  】  ：。     (一【)不履行业主委员会！。委员职责《。和业主义务不遵守管！。理规约情节严重【的;  ！       (二！)收受物业》服务企？业或者有利害—关系业主提供—的利益或者报—酬的; 【      【   (三)—向物业？服务企业《销售商品、》承揽：业务的; 》 《     》  ：  (四)》牟取可能妨碍公正】履行职务的其他【利益的; 》 ？    》     (—五)其他侵害业【。主合法权益的—行为  ！   业主大—。会会议审议决定【是否终止业主委员会！委员职务时应—当允许该委员提【出申辩并记录—归档  ！  ： ，第二十一条  【业主委？。员会委员有下—列情形之一的其委员！职务自行终》止  】     》  (一《)不再？是本物业管》理区域的业主的;】  【   ？ ，   (二)因疾病！或者其？他原因丧失履—。行职责能力的;【    ！     (—三)以书面形式向业！主大会或者业主【。委员会提出》辞职的; 》 》        (！四)被依法》追究刑事责任的 ！  》   ？第，二十二条  业【主委员会应》当按照业主大会【议事规则规定及业主！大会决？定召开会议经三分之！一以上业主委员【会委：员的提议应》当在：七日内召《开业主委员会会【议 ？ 《    业主委员】会委员不能委—托代理？人参加会议候补委员！可以列席业主委员会！会议但不《具有：表，决权 ？ ：   》  第？。二十三？条  业主委—员会应当通过公告】等形式？。及时公布业》主大会和业主—委员会决定等—物业管理中》的重：大事项做《好物：。业管理中重要事项的！记录并接受业—。主查询 — ？   ？ 业：主，委员会应当听—取业：主和：非业主使用人对物业！管理和业主》委员会日常工作的】意见和建议接受咨询！、投诉和监督— ， 《   ？  第二十四条  ！业主委员会的任期为！三至五年《具体由业主大—会决定任期届满【自行终止业主委员会！委员可？以连：选连任业主委—员会在任期届满的】三个：月前应当《书面报告所在地街】道办事处、乡(【镇)人民政府并按】照规定开《展换届选举》工，作 —     第二十五！条 ： ，业主大会选举产生】新一届业主委—员会之？日起十日内上—一届业？主委员会《应当在街道办—事处、乡(镇)【人民政府指导下将其！保管的有《关凭证、档案等【资，料、：印，章以及其他》。属于全？体业主共有的财【物移交给新一届业主！。委员会并完》成交接？工作 《    【 业主？委员：会委员资格在—任期内提《前终止？的应当在终》止之日起《三日内向《。本届业主委员会移】。交由其保管的前款】所列：资，料及财物 》    】 拒不移交》本条第一、二款所述！物品的业主委员会】可以请求物业所在】地街道办事处—、乡(镇)人民【政府或者《公安机关协助移【交   ！  第二《十六条  业主【大会、业主委员会的！。运，作经费由全》体业主共同》承，担物业管理》区域：内，有共用部位、共用】设施：设备收？益的运作《经费可以在共用部位！、共用？。设施设备《。收益中列支具体【额度由首次业主大】会，筹备：。组或者业主》委员会提出》意见并在业》主大会会议上—表，决通过后执行—   】  业主委员会应】当每年公《布上一年度业主大】会、业主委员会【运作经费的》使用情况《接受全体业主的监】督 ： ，