第二章【 业主、业》主大会和《业主委员会
】
—。 第七条 【 ，房屋等物业的—所有权人为业主在】物业管？理活动中享有—法律、？法，。规规定的权利—履行相应的义务【并，遵守管理规约、【业主大会《议，事规则及物业服务合！同约：定，
【 物业管—理区域内的全体业主！组成业主大会
！。
《。 ？。第八条 物业管】理区域内《。房屋出售并交付【使用的建筑面积达】到建筑物总面—积百分之《六十以上或者首套】。房屋出？售并交付使用—已满两年《、且房屋《出售：并交付使用》的建筑？面积达到《建筑物总《面，积百分之三十以上的！建设单位应当在【两个月内向》所在地街道办事处】、乡：(镇)？。人民政府报送下列筹！备，首次业主大会会【议，所，需的资料
】。
》 《 (一)物业—。管理区域划分资料】;
！ 《 ：(二)房屋及—。建筑物面积清—册;
—
— ： (？三)业？主名册;
—
》 (四！)建筑规划总平面】图;
《
？
？ —(五)共用设施【设备的交《接资料;
【
【 ？。 (六)物业管理用！房，配置确认资料;
】
《
】 (七)其他有关】的文件资料
！
？ 第九条— 符合《成立业主大会—条件的街道办事【。处、乡(《镇，)人民政府应—当在收到建设—单位或者百分之【五以上业主》提出筹备业主大会】书，面申请后两》个月：内指导业主成立业主！大会筹备组》
：。
业！主大：会筹备？组由：业主代表、建设【单位以及街道办事处！、乡(镇)》人，民政府或《者社区居民委员会】的，代表组成《成员人数应》当为单？数业主？代表由街道办事处、！乡(镇)《人，民政府组织业—主推：荐产生业主代表人数！不低于筹《备，组总人数的百分【之五十筹备组组长由！街，道办事处、》乡(镇)人民政府或！者委托？的社区居民委员会代！表担任
】
筹备组成！员名单应当》自成立之日起三日】。。内在：物业：管理区域内书面公】告业主对筹备组【成员有异议》的由街？道办事处、乡(【镇)人民政府协【调解决
》
？。
《 第十条 筹【备组应当自成—立之日起三个月【内组织召开首次【业主大会会议并做】。好，下列筹备《工，作
》
： — (一《)确定并公示—业主身份、业主【人数以及所》。拥有：的专有部分面积;】
— ？ ？ (二)确—定首：次业：主大会会议召开的时！间、地点、形—式和内容;》
【 ？ ： (三)草—拟，。管，理规约、业主—大会：。。议事规则;》
— 》 (四)依法】确定首次业主大【会会议表决规则;
！
：
？ (！五)制定业主—委，员会委员候选人【产生：办法确定《业主委？员，会委员候《。选人名单《;
》
！ (六？)制定业主》委员会选举办—法;
【
： — (七)完》成组织？召开首次《业，主大会？会议的其他准备工作！
：
？
前款内容！应当在首次业主【大会会议《召开十五日前在物】业管：。理区域内书》面公告业主对公【告内容有异议的筹备！组应当记录》并作出答复
—
！第，十一条 业主【大会按照下列方式确！认参加会议的业【主
》
【 (一》。)，。业主到会并在会议签！到，表上确认《;
？
【。 《 (二)业》主在表决票上或者】表决票发放表上确】。。认;
？
？。
，
： 《 (《三)业主大》会议事规则以—。及，法律、？法规规定《的其他方式
【
？
业—主可以书面》委托代理人出—席业主？大，会会：议物业服务企业工】作人员不得以业主】代理人？身份出席《业主委员会要求物业！服务：企业列席《会议的？物业服务《企业的负责人或【者其书面委托的代】理人应当列席会议】
，
？
》 第十二条 【业主人数《和总人数《。按照下列方》法确定
》
《 】(一)业主人数按照！专，有部分的数量计算】一个专有部分按照一！人计算但建设—单位尚未出售和【虽已出售但尚未交付！使用：的部分以《及同一买受人拥有】一个以上专有部分】的按照一《人计算;
》
— 【(二)？总，。人数：按照：前项的？统计：总和计算《
？
《 第十三条 】 专有部分面积和建！。筑，物总：面积按照下列—方法确定
—
《 (！一)专？有部分？。面积按？照不动产登记簿【记载的面积》计算;尚《未进行不《动产登记《的按照测绘机构的实！测面：积计算;尚未进行】实测的按照房屋买卖！。合同记载的面积【计，算;没有房屋买卖合！同的按照建》设工：程，规划许可证》上载明的面积—计算;
—
》 》 (二)建筑物总】面积按照前项的统】计总和计算
】。
，
： ，。 第十四—条 ？业主可？以以：幢、单元或者楼层】等为：单位推选相应区【域内的业主为业【主代表
】
业主可】以接受同《。一物业管理》区域内的其他业主】书面委托在一定期】限内代？。其行使？。共同管？理权：
？
— 非业主使用—人可以接受》业主书面委托行【使业主权利但不得担！任业主委员会—委员
》
？ ： 第十五条 【 ，首次业主大会会议】应当表？决通过管理规约【、业主？大会议事规则并选】。举产：生业主委员》会
《
【划分为一个物业【管理：区域的分《。。期开发的建设项目首！次业主大《。会会议应当根据分】期，开发的物业面积【和进度等因素在【业主：大会议事规则中【明确增补业主—委员会委员的办【。法物业？。管理：区域内尚《未出售和已出—售但尚未交付使【用的物业由建设单】位履行业主职—责业主委《员，。会，应当：将业主大会决定的】事项书面告知建设】单位建设单位销售】该物业管理区—域内的物业的应当】在销售合《。同中注明业主大【会的决定事项
！
【。第十六？条 首《次业主大会》会议的筹《。备，。经费由建设单—位，。承担建设单位应当在！物业交付《使，用前：将，首次业主《大会会议筹》备经费？交给街道办》事处、乡(镇)【人民政府《由业主大会筹备组】使用
》
？ 筹备经费】应当专户储存专款专！用首次业主》大会会议召开后业】主大：会筹备组应当—将筹：备经费的《使用情？况，向，全体：业，主公布接《受全体业主》的监督？筹，备经费？。的结：余部分应当纳入物】业专项？维修资金或者—根据业主《大会的决定使用【
！ 第十七条》 街道《办事处？。、乡(镇)人—民政府或《者受其委托的社区】居民：委员会应当》对，业主大会会》议，表决情况《进行监督《
【 业主》委，。员，会不按照规定组织召！开业主？大，会会议的业主可【以，请求物业所》。在区、县(市)房】产主管？部门街道《办事处乡(》镇)：人，民，政府：协，调、确定召开时间】。;逾：期仍未召开》的由物业所在—区、县？(市)房产主管部门！街道办事处乡(镇)！人民政府《指导、帮助社区居】。民委员会指导业主召！开
—
《 第：十，八条 业主—委员：会委员应当是本【物业管理区域—内的自然《人业主或者单—位业：主委托的《自然人代表具—有完全民事行—为能力遵守》国家有关法律、【法规遵守临时管理规！约、管理规约和业主！大会议事《。规则：
？
业】主委员会委》员人数应当为五人】以上单数由》业主大会《会议选举产生—
《
，
？ ：未能选举产》。生，业主委员会或者业】主，委员会？委员人数不足—总数的二分之一的】在新一？届业主委员》会产生之前由物【业所：在地的社区居民【委员会在街道办事】处、乡(镇)人民政！。府的指导、帮助【下，指导业主根据业主大！会议事规《则召开业《主大会并执行业主大！会的决定经专—有部：分占建筑物总—面积二分之一以【上的：业，主且占总人数二【分，之，一以：上的：业主反对或者业主委！员会选举产生后社区！居民委员会》应当终止《行使本款规定—的职责
》
— 第？十九条 》业主委员会可—以设立候补委—员制度候补委—员人数不超》过业主委员会正【。式委员人数的—百分之五《十候补委员可以与】正式：委员：一同由业主大会选】举产生其选举产生】规则、任职》资格和？职务终止规则应当】与正：式委员相《同，设立候补委》。员，的应当？和业主委《员会一并备案
！
业】主委员会因委员辞职！等原因？缺额且缺额》人，数不超过正式—委员总？人，数的百分之五十的可！以从候？。补委员中按照—。得票数的多少自动递！补并：且在本物《业管理？区域内？公告业主委员会委员！。缺额人？。数超过？正，式委员总人》数的百？分，之五十的应》当重新选举业主委】员会候补《委员具体递》补规：则，等内容应当在—业主大会议事规则中！予，以明：确
】 第二十—条 业主发—现业主委员会委员】有下列情形之一【的可以依照法律、法！规和：业主大？会，议事：规则的规《定提议业主大会定】。期会议或者临时【会议审议决定是【否终止其《委员职务《
》
【 (一)》不履：。行业主委员会委【员职责和业》主义务不遵守管理】规约情？节严重的《;
【 【 (二)收》受物业服《务企业或者有利害关！。系业：主提供的《利益或者报酬的【;
：
，
— ， ， (三)【向物业？服，务企业销售商—品、承揽业务—的;
【
— (四)牟【取可能妨碍公正履】行职务的其他—。利益：的;
—
！ (五)其他侵害】业主合法权益的行为！
，。
《
《 业主大《会会议审议决—定是否终止业—主委员会委员职【务时应当允》许该委员提出申【辩并记录归档
【
？。
： ： 第二十一条 ！业主委员会》委员有？下列情形《之一的其委员—职务自行终》止
】 ， 》 (一)不再是【。本物业管理区域的业！主的;
】
《 (二【)因疾病《或者：其他原因丧》失履行职责能力的】。。;
：
— 【(，三)以书面形式【向业主？。大会或者业主委员】。会提出？辞职的;
—
— ？。 (四)被【依法：追究刑事《责任：的
？
：
第二】十二条 业主委】员会应当按照—业主大？会议事规则规—定及业主大会决【定召开？会议经三分之一以】上业主？委员会委员》的提议应当在七【日内：召，开业：主委员会会议
【
】 业主委员会—委员不？能委托代理人参加会！议，候补委员可以列【席业主？委员会会议》但不具有《表决权
《
？
《 第？。二，十三条 业主【委员会？应当通过《公告等形式及时公】布业：主大会？和业主委员会决定等！物业管？理中的重《大事项做好物业管理！。中重：要事项的记》录并接受业》主查询
》
？
《 ，业主委？员会应当听取业主】和非业主使用—人，对物：业，管理和业《主委员会日》常工作？的意：见和建议接受咨询、！投诉和？监督：。
】 ， 第二十四条 【 业主委《员会的任期为三【至五：年具体由业主大会决！定任期？届满自行终止业主委！员会：委员可以连选连任】业主委员会在任期届！满，的三个月前》应当书面报告所在】。地街道办事处、乡(！。镇)人民政府并按】照规：定开展换届选举工作！
，
》 第二—。十五条？ 业？主大会选举产—。生新一届业主委【员会之？日，起十日内上一—届业主委员会应当在！街道办事《处、乡(《镇)人民政府指【导，下将其保管的—有关：凭，。证、档案等资料、】印章以及《其他属？于全：体业主共有的财物移！交给新一届业主委员！会并完成交接工【作
？
：
业主委！员会委员资》格在任期内提前终止！。的应当在终止—之日起三日》内，向本届？业主委员《会移交由其保管的前！款所：列资料？及，财物
】 拒不移【交本：条，。第一、二《款所：述物品的业主委员】会可以？请求物业所在—。地街道办事处、乡(！镇)人？。民政：府或者公安机关【协助移交《
？
第二！十六条 业—主大会、《业主委员《会的运作经费—由全体业主共同【承担物业管理区域内！有共用部位、共用】设施设备收益的运】作经费可以在—共用部位、共用【设施：设备：收益中列支具体额】度由首次业主—大会筹备组或者【业主委员会》提出意见并在—。业主大会会议上【表决通过后执行
！
：。
《 业主委》员会应当每年公布】上一年度业主大会】。、业主？委员会运作》经费的使用情况接】受全体业主》的监督
》
