。。 第二章【 业主、业主大【会和业主委员会【 】。。    第七—条  房屋等物业】的所有权人》为业：。主，在，。物业管理《活动中？享有法律《、法规规定的权利履！行相应的《义，务并遵守管理规约】、业主大会》议事：规则及物业服—务合同约定 【 ， ？ ，   物业管理区】域内的全体业—主，组成业？主大会 《   【  第？八条  《物业管理区》域内房屋《出售并？交付使用《的建筑面积达到【建筑物总面积百【。分之六十《以上或者首套房屋】。。出售并交付使用【已满两年、且—房屋：出售并？交付：使用的建《筑面积达到建筑物】总面：积百：分之三十《以，。上的建设单位应当】在两个月内向—所在地街道》办事处、乡(镇)人！民政府报送下列筹备！。首次业主大会会【议所需的资料— ？    —     (一)物！业管理区域划分资】。料; 》。 ？。     》   (二)房屋】及建筑物面积清【册; 【。      —   (《三)业主名册—; ：    】     (四)】建筑规划总》平面图; 》 ，      ！   ？(五)？共用设施《设备的交接资料【; ：   【 ，   ？ ， (六)《物业管理用房—。配置确认资料—; ？ ：     —    《(七)其《他有：关的文件资料— 》   ？  第？九条  符合成立】。。业主大？会条件的街道—办，事处、乡(镇)人】。民政府应当在收到】建设单位或》。者百分之五》以上业主提出—筹，备业：主，大会：书面申请《后两个月内》指导业主成立—业主大？会筹备组《 —    业主大【会筹：备组由业主代表、建！设单：位以及街《。道办：事处、乡(》镇)人？民政府或者社区居民！。委员会的代表—组成成员人数应【当为：单数业？主代表由《街，道办：事处、？乡(镇)人民政府】组织业主推》荐产生业主代—表人数不低于筹备】组总人数的百—分之五十《筹，备组组？长由街道办事处、乡！(，。镇)人民政府或【。者委托的《社区居民《委员：会，代表担任 —     筹！备组成员《。名单应当自》成立之日起三日内在！物业管理区域—内书面公告》业主对筹备组—成员有异议》的由街道办》事处、乡(镇)人】民政府协调解决 】     ！第十条 《 筹备？。组应当自成立—。之，日起三？个月内？组织召开首次业【主大：会会议并做好下【列筹：备工作？ ？ ，。 ：  ：      (一)！确定：并公示业主身份、】业，主人数以及所拥有】的专有？部分：面积; 》。 ？。         ！(二)确定首—次业主大《会，会，议召开的时》间、地？。点、形式和内容【; ？ ，      】  ： ，(，三)：草拟：管理规约、业—主大：会议事？规则; 》 ： ：        】(四)依法确—定，首次：业主大会《会议表决规则—; ？  》。。  ：     (五【)制定业主》委员：会，委员：候选人产生办法确】定业主委员会委员】。候选人名《单;  ！       (】六)制？定业主委员》。会选举办法;—。    ！     (七)】完成组织召开首【次业主大会会议的其！他准备工《作 —    《 前款内容应—当在首次业》。主大会？会议召开十五日前】在物业？管理区域《内书面公告业主【。对公告内容有异议】的筹备组应当记录并！作出答？复 —。 ，    《第十一条《  业主大》会按照下列》方式确认参加会议】的业：。主 ： 》  ：      (一】)业主到会并—在会议签《到表上确认;— ：。     】 ， ，  (二)业—主在表决票》上，或者表决票》发放表上确认; ！    【。  ：   (三)业主】大会议事规》则以及法律》、法规规定的—。其他方式 ！     业主可】以书面委《托代理？人出席？业主大会会议物业】服务企业工作人员】不，得以业主代》理人身？份出席业《。。主委员会要求—物业服务企业列席会！。议的物业服务企【业的负责人或者【其，书面：委托的代理》人应当列《席会议 》 ：     第十】二条  业主—人数和总人数按照】下列方法确定 】。 ，    —。     》(一)业主人数【按照专有部分的【数量计算一个—专，有部分按照一人计算！但建设单位尚—未出售和虽已出售但！尚未：交付使用的部分以及！。同一：买受人拥有一个【以上专有《部分的按照一人计】。。算，;，  【    《   ？(二)总人》数按照前《项的：统计：总和计算 》   【  第十三条  专！有部分面积和建筑物！。总面积按《照下列方法确—定 ？ 《   ？     (一)】专有部？分面积按照不动产】登记簿记载的面积】。计，算;尚未进行不动产！登记的按照》测绘机构《的实测？面积计算《;尚未进《行实测的按照房【屋买卖合同记载的】面积计算;没有房】屋买卖合同的按照建！。设工程规划许可证】上载明的面积—计算：; ： ： ？        (！二)建筑《物总面积按照前项的！统计总和计算 ！ ？    第十四条】  业主可》以以幢、单元—或者楼？层等为单位推选相应！区域内的业》主，为业主代表 — ： ：     业主【可以：接受同？一物业管理区域内的！。其他业主书面委托在！一定期限内代其【。行使共同管理权 ！ ， ， ，   ？  非业主使用【人可以接受业主【书面：。委托行使业》。主权利但不得担任业！主委员会《委，员， —    第十—五条  首次业主】大会会议应当表【。决通过管《理规：约、业主大会—议，事规则并选举—产生业主委员会【 ， ？     划分】为一：个物：业管理区《域，的分期？开发的建设项目首次！业主大会会议应【当，根据分期开发的【物，业面积和进度等因】素在业主大》会议事规则中明【确增补业《主委员会委员—的办法物业管—理区：域内尚未出售和已】出售但尚未》。交付使用的物—业由：建，设单：位履行业主职责【业主委员会应—当将业主大会决【定的事项书》面告知建设单位建设！单位销售《该物业管理区—域内的物业》的应当在《销售合？同中注明业主大会】的决定？事项 》     第】十，六条：  首次《业主大会会》议的筹备经费由建设！单位承担建设单【位应当在物业交付】使用前将首》次业主大会会议【筹备经费交给街道】办事处、乡(镇)人！民政府由业》主大会筹《备组使用 ！     筹—备经费？应，当专户储存专款专用！首，次业：主大会会《议召开后业主大【会，筹备：组应：当将：筹备经费的》使用：情，况向全？体业主公布》接受：。全体业主《的监督筹备经费【的结：余部分应当纳—入，物业：专项维修《资金或？者根：据业主大会的决定使！用   ！  第十七》条  街《。道办事处、乡—(镇)人民政府或者！。受其：委托的社区居民委】员，会应当？对业主？大会会议《表，决，情况进？行监督 【 ，     业—主委员？会不按？照规：定组织召开业主【大会会议《的业主可以请求物业！所在：区、县(《市)房产主管部【门街道办事处乡(镇！)人民政府协—调、确定召开时【间;逾期仍未召开】的由：物业所在区、县【(市：)房产主管部—门街道办事处乡【(，镇)人民政府指导、！帮助社？区，居，民委员会指导业【主，召开 【。   ？ ， 第十八《条  业主委员会】委员应当是》本物：业管理区域内的【自然人业主或者单】位业主委托》的自然人代表具【有完全民事行为能】力遵守国家有关法律！、，法规遵守《临时管理规》约、管？理规：约，和业主？大会议事规》则， —    业主委员会！委员人数应》当为五人以》上单数由业》主大：会会议？选，举产：生 》    》 未能选举产生【业主委员会或者业】主委员会委员人数不！足总：数的：二，分，之一的在《新，一届业？主委：员会产生之》前由物业所在地【的社区居民委员会】。在街道办事》处、乡(镇)人【民政府的指导、【帮助下指导业主根】据业主大会》议事规则召开业【主大：会并执行业主大会的！决定经专有部—分占：建筑物总面积二分】之一以？上的业主且占总人数！。二分之一《以上的业主反—对或：者，业主委？员，会选举？产生后社《区居：。民，。委员会应当终止行使！本款规定《的职责 】   ？  第十《九条  业主委【员会可以设立—候补委员《制度候补委员—人数不超过》业主委员《会正式？。委员人数的百分之】五十候补委》员可以与正式委员一！同由：。业主大？会选举产生其选【举，产生规则《、任职资格和—职务终止规则—应当与正式委员相同！设立候？补委员的《应当和业主委—员会一并备案 【。 》    业主—委员会因委员辞【职等原因《缺额且缺额人数不】超过正式委员总人】。数的百？分之五十的可以【。从候补委员中—按照得票数》的多少？自动递补并且在本物！业管：理区域内公告业主委！员，会委员缺《额人数超过正—式委员？总人：数，的百分之五十的【应当重？新选举业主委员会】候补委员具》体递补规则等内【容应：当在业？。主大会？。议事规则中予以【明确 —     第二十！条  业主发现【业主委员会》委员有下列》情形之一的可以依照！法律、法规和业【主大会议事规则的】规定提议业主大会定！期会：议或：者，临时会议审议—。决定是否终止其【委员职？。务，    ！     (一)不！履行业？主委员会委员职责】和业主义《务不遵守管理规约情！节严重的《; —   ？。      (二】)收受物业服务企业！或者有利害关系【业主提供的利益【或者报酬的;—  【       【(三)向物业服务企！业销售商品》、承揽？业务的; — 《        (！四)牟取可》能妨碍？公正履行职务的其】他利益的《;， ： 《。        】(五)？其他侵害业主合法权！益的行？。为 ？    【 业主大会》会议审议决定是【。否终止业主委员会委！员职务时应当—允许该委员提—出申辩并记录归档 ！     ！第二十一条》  业主委》员会委员有》下列情形之一的其】委员：职务自行终止 【   【      —(一)不《再是本物《。业管理区域的业主】的; 》   》     》 (二？)因疾？病或者其他原因丧】。。失履行职责能—力的; 【  ？      — (三)《以书面形式向业主大！会或者业《主委员会提出辞职】的; ？   【      (四】)被依？法追究刑事》责任的？ ：     】第二十二条 — 业主？委员：会应：。当按照业主大—会议事规《则规定及业主大会决！。定召开会议》经三：。分，之一以上业主委【员会委员的》提议应当在七日内】召开业主委》员会会议 ！  ：   业主委员会】委，员不能委托代理人】参加会议《候补：委员可？以列席业主委员会会！议但不？具有表决权 【   —  第二十三—条 ： ，业主：委员会应当通—过公告等形式—及时公布业主大会和！业主委员会》决定等物业管理【中的重大事项做好物！。业管理？中重要事《项的记录并接—受业主查询 】     【业主委？员会应当听取—业主和非业》主，使用人对物业管理和！业主委员会日常【工作的意见和—建，议接受咨《询、投诉和监—督 【    第二十四条！  业主委员会的任！期为三至五年具体由！业，主大：会决定任期届满【自行：终止业？主委员？。会委员可以连选【连任业主委》。员会在任期》届满的？三个月前应当书【面报告所在地街道办！事处：、乡(镇《)人民政府并按【照规：定开展换届》选举工作《    ！ 第：二十五条  业【主大会选举》产生新一届业主【委员会之日起十日内！上一届业主》。委员会应当在街【道办事处、乡(镇)！人民政府指导下将其！。保管的有关》凭证、档案等资料】、印章以及其他【属于全体业主共【有的财物移》交，给新：一届业主委》员会并完成交—接工作 — ，    》 业主委员会—委员资格在任—期内提前终止的应当！在终止之日起—三日内向本届业主委！员会移交由其保管的！前款所列资料及财物！ 》   ？  拒不移》交本条第一、二款所！述物品的业主委员会！可以请求《物，业所在地街》道办事处《、乡(镇)人民【。政府或者公安机关协！助移交 》 ，   》  第二十六条【  业主大会、业主！委员：会的运作《经费由全体业主共】同承担物业管—理区域内有共用部位！。、共用设施设备收】益的运？。作经：费可以在共用部位、！共，用设施设备收益中列！支具体额度由首次】。业主大会筹备组或】。者业主委《员会提出意见—。并在业主大会会议上！表决通过后执行 】 ？   《  业主委》员会应当每年公布】上一年度业主大【会、业主委员—会运作经费的—使用情况接受—全体业？。主的监督 —