第二章 业！主、业主大会和【。业主委员会 ！。 ：。     第七条！。  房屋等物业的】所有权人《为，。业主：在物业管理活—动中享有《法，。律、法规规定的【权利履行相应的义】务并遵守《。管理规约、业主大】会议事？规则及物业服务合同！约定 ？。   【  物业管理区域】。内的全？体业主组成业主大】会 《     【第八条  物业【管理区域内房屋【出售并交《付使用的建筑面【积，达到建筑物总面积百！分之六？十以上或者》首套房？。屋出售并交付使用已！满两年？、且：房屋出？售并：交付使用的建筑面】。积达到建筑物总面积！百分之三十》以上：的建设单位》应当在两个月内向】所在地街道办事处】、乡(镇)人民【。政府报送下列—筹备：首次业？。主大会会议所需的资！料 》    》     (—一)：物业管理区》域划分资料; 】。 《        (！二)房屋及建筑【物面积清《册; 】      —  (三)业主名】册; ？ 》。      —  (四)》建筑规划总平面图;！。 ？ ？  ：  ：    (五)共】用设施设备的交接资！料; 【       【  (六《)物业管理用房【。配置确认《资料; 《 》    《    (七—)其他有关的文件资！料  】   ？第九条  符合成】立业主大会条—。件的街道办事处、】乡(镇)人民政府】应当在收到建—设单：位或者百分之五以上！业主提出《筹备业主《大会书面申请—后两个月内指—导业主成立业主大】会，筹备组 ！ ，  ： 业主大《。会筹备组由业—主代表、建设单位以！及街道？办事处、乡(镇【)人民政府》或者社区居民委员会！的代表？组成成？员，人数应？当为单数业主代表】由街道办事处、乡】。(镇)人民政府组】织，业，主推荐？产生业？主代表人数》不低于？筹备组总人》数的百分之》五十筹备组组长由街！道办：事处：、乡(镇)人民【政，府或：者委托？的社区居《民委员？会代：表担：任   ！ ， 筹备组《成员名单应》当自成立之日起三日！内在物业管》理区域内书面公告】业主对筹《备组成？。员有异议的由—街道办事处》、乡(镇)》人民政府协》调解决 】     第—十条  筹备组应当！自成立之日起—三个月内组织召开】首次业主大会—会，议并做好《。。。下列筹备《工作 【        】。。 (一)确定并【公示业主身份、业主！人数以及所拥—有的专有部分—面，积; —      【   (二)—确定首次《业主大会会议召开】的时间、地点、【形式和内容; 】 ：   《  ：    (三)【草拟管理规约—、业：主大：会议事规则》; ？     】    (》四)依法确》定，首次业主《。大会会议《表决规则《; 》      【   (五)制定业！主委员？会委员？候选人？产生办法确定业【主委员会委员候选人！名单; ！    《 ，   (六)制定业！主委员？会，选举办法; ！        ！ (：七)：完成组织召开—首次业主大会会【议的其？他准备工作 【 《    前》款内容应当》在首次业主大—会会议召开十五日前！在物业？。管理区域内》书面公告业主—对公告内容》有异议？的，筹备组应当记录并作！。出答复 【   《  第十一条  】业，主大会按照》下列方式确认参【加会议的业主 【    】 ，    (一—)业主到会并在会议！签到表上确认—; 》    》     (二)业！主在：表决票上《或者表决票发—放，表上确认; 【 ：  ？       (】三)业主大会—议事规则《以及法？律、法规规定的其】他方式 《   【  业主可》以书面委托》代理：人出：席业主大会会议物业！服，务企业工作人员【不得以？业主代理《人，身份出席业》。主委员会要求—物业服务《企业列席会议的物】业服务企业的—负责：人或者其书面委托】的代理人《应当列席会议— 《 ，     第—十二条  业主人数！和，总人数按照下列【方法确？定 — ，       【 (：一)业主人数按照专！有部：。分的数量计》。算一个专有部—分按照？一人计算但》建设单？位，尚未出售和虽已出】售但尚未交付使用的！部分以及同》一买受人拥有—一个以上专有—部分的按照一—人计算; ！。。 ，    《   ？ (二)总人数按】照前项？的统计总《和计算 ！   ？ ，第，十三条  专有部】分，面，积和建筑物总面【积按照下列方法确定！ 》        】 (一)专有—部分面积按照不动产！登记簿记载的面【。积计算;尚未进行不！动产：。登记的按《照测绘机构》的，。实测：面积计算;》尚，未进行实《测的按照房》屋，买卖合同记》载的面积计算;【没有房屋买》卖合同的《按照建设工程—。规，划许：可证：上载明？的面积计算》。; 【  ：      —(，二)建筑物总面积】。。按照：前项的统计总和计算！ ： ：  ？   第《十四条  业主可】以以幢？、单元或者楼层等】为，单位推选相》。应区域？内的业主为》业主代表 ！ ， ，。   ？业主可以接受同一物！业管理区域内的其】他业主书面委—托在一定期限内【代其行使共同—管理权 】    《 非业？主使用人可以接受】业主书面委托行使】业主权利《但，不得担任业主委【。员会委员《 ： ：  ？   第十》五条：  首次业主大会会！议应当表决通过管】理规约、业主大【会议：事，规则并选举产—生业主？委员：会 》     划【分，为一个物业》。管理区域《的，分，期开发的建设—项目：首次业主大》会会议？应当根据分期开发】的，物业面积和进度等因！素在业主《大会议事《规则中明确增补业主！委员会委员的办法】物业管理区域内尚未！出售和已出售但尚】未交：付使用的物业由【建设单位履行业主】职责业主委》员会应当将业主大】会决定？。。的事项书《面告知建设》。单位建设单》位，销售该物业管理【。区域内的物业的【应当在销售合同中注！。明业：主大会的决定事项 ！ ：    — 第十六条  首次！业主大会会议的【筹备：经费由？建设单位承担建设】单位应当在物业交付！使用前？将首次业主大会会】议，筹备经费交给街【道办事？处、乡(《镇)：人民政府由业主大会！筹备：组使用 ！  ：。。 ， 筹：备经费应当专户【储存专款专》用首次业主大会【会议召开后业—主大会？筹备组应当将筹备】经费的使用情—况向全体《业主公布接受全体业！主的监督筹》。备经费的结》余部分应当纳—入物业专项维修资】金，或者根？据业主大《会的决定使》用，  【   第十七—条  ？街道：办事：处、乡(镇)人【民政府或者》。受其委托的》社区居民委员会应当！对业主大会会议【表决：情况进行监督 ！ ，   《  ：业，主委员会《不按照规定组织【召开业主大》。会会议的业主—可以请？求物：业所：在区、？县(市)房产主管】部门街道办事—处，乡，(镇)人民政—府协调、确定召开】时间;逾期》仍未召开的由物业所！在区、县《(市)房产主—管部门？街道办？事处乡(镇》)人民政府指导、】帮助社区居民委员】会指导业主召开【 ， 》 ，   ？第，十八条 《 业：主委员会委》员应当是本物业管理！区域内的自然人业】主或者单位业主【委托的自然人代表具！有，。完全：民，。事行为能力遵守国家！有关法律、法规遵守！临时管理规约、管】理规约和业主大会议！事规则？ ：     业！主委员会委员—人数应当为五人以上！单数由业主大—会会议选举产生 】    】 未能选举产生业】主委员会或者业主】委员会委员人数不】足总数的二分之【一的：在新一届《业主委员会产生之】前，由物业所在地的社】区居：民委员？会在街？道办事处、》乡，(镇)人民政府的】指，导、帮助下》指导业主根据业主】大会议？事规则？召开：业主大？会并执行业主—大会的决定经专有部！分占建筑物总面积二！分之一以上的业主】且占总人数二分【之一：以，上的业主反对—或，者业主委员会选举】产生后社《区居民委员会应【当，终止行使本款规定的！职责 】  ：  第十九条  】业主委员会》可以设立《候补委员制度候补委！员，人数不超过业主【委员会正式》委员人数的》百分之？五，十候补委《员可以与正式委员】一，同，由业：主大会选《举产生其选》举产生规《则、：任职资格和职务终止！规则应当与正式【委员相？同设立候补委员【的应当和业》主委员会一并备案 ！ ，。  》   业主委员会因！委员辞职等原因缺】。额且缺额人数不超】过正：式委：员总人数的百分之五！十的可以从候补委】员中按照得票数的】多少：自，动递补并且在本物业！管理区？域内公告《业主委员会》委员缺额人》数超过正式委员【总人数？的百分之五》。十的应当重》新选举业主委员会候！补，委员具体递补—规则等内容应当【在业主大会议事规则！中予以明确》 》     第二十】条  业主发现业】。。主委员会委员—。有下列情形》之一的可以》依，照法律、法规—和业主大会》议事规则的规定提】议，业主大会《定期会议或者—临时会？议审议？决定是？否终止其委员—职务 ？    】 ，    (一)不】履行业主委员—会委员职责和—。。业主义务不遵守管理！规约情节严重—的; 《 ， ？       【 (二)《收受物业服务企业或！者有利害关系业主提！供的：利，益或：者报酬？的; 】        (！三)向物《业，服务企业销售商【品、承揽业务—的; 】。   ？     (四)】牟取可？能妨碍？公正履？行，职务的其他利—益的; 【。   《    《  (五)》。其他侵害业主—合法权益的行为 】  —   业主》大会：。会议审议决定是【否终止业主》委员会委员职—务，时，。应当：允许该委员》提出申辩并记录归】档 —     第二【十一条  业主委】员会委员有下列情形！之一：的其委员职务自行终！止 》       】 ， (一)不再是【。本物业管理》区域的业主的; 】 ，     】    (二)【因疾病或者其他【原因丧失履行—职责能？力，的，;  】     》  (三)》以书面形式》向，业主大会或》者业主委员会提【出辞职的; 【 ， ：。      —   (四)被【依，法追究？刑事责任的》 《  ？。。   第二十二条 ！ 业主委员》会应当按照业主大】会议：事规则规《定及业主大会决定】召开会？议经三分之一以【上业主？委员会委《员的提议《应当在七日内召开业！主委员？会会议 【     业主】委，员会委？员不能？。委托代理《人参加会议候补委】员，。可以列席《。业主委员会会议但不！。。具有表决权》 ， ： ：  ： ， ， 第二？十三条  业主【委员会？应，当通：过，公告等形式及时公布！业主大会《和业主委员会—决定等物业管理中】。的重大？。事项做？好物：业管：理，中重要？事项的记录》并，接受业主查询 】 《   ？ ，业主委员会》应当听取业主和非】业主：使用：人，对，物，业管理和业主委【员，会日常工作》的意见和《建议接受《。咨询：、投诉和监督 】 ？     第二十】四条  业主委【员会的？任期为三至》五年具体由业主大会！决定任期届满—自行终止业主委员会！委员可以连选连【任业主？委员会在任期届满的！三，个月前应当书面报告！所在地街道办事【处、乡(镇)人民政！府并：按照规定开展换届】选举工？作， 》   ？  第二十五条 】 业主大会选举【产生：新一届业《主委员会之日起【十日内？上，一届业主《委员会应当在街道】办事处、乡(镇【)人：民政府指导下将其】保管的有关》凭证：、档案？等，资，料、印章以及其他】属，于全体业主共有的财！物移交给新一届业】主委员会并》完成交接工作 ！ ，。 ，     业主委员！会委：员资格？在任期内提前—。终止的应当在终止之！日起三日内向—本届业主《委员会移《。交由其保《管的前款所列资料】及财物 】     拒—不移交本《条第一、二》款所述物品的业主委！员会可以请》求物业所在地街【道办事？处、乡(《镇)人民《政府或者公安—机，关协助移交 【  》   第二十六条 ！ 业主大会、—业主委员《会的运？作经费由全体业主】。共同承担《物业管理区》域内有？共用部位、共用设】施，设，备收益的运作经【费可以？在，。共用部位、共用设】施设：备收益中列支具【体额：。度由首次业》主大会筹《备组或？者业主委员会—提出意？见并在业《主大会会议上—表决通过后执行【 》     业—主委：员会应当每年公布上！一年度业主》大会、业主委员会运！。作经费的使用情况接！受，全体：业主的？监督 ？ ，