？ ，第二章 业主、业主！大会和业主委员【会 【     第七条！  房屋等物业的】所有权人为》业主在物业》管理活动中享有法】律，。、法规？规定的权利履—行相应的义务并遵守！管理：规约、业主大会议事！规则及物业服务【合，同约定 》     物！业管理区域内的全体！业主组成业主—大会 】  ：  第八条  【物业管理区域—内房屋出《售并交付《使，用的建筑面积达到建！筑物总面积》百分之六《十以上或者》首套房屋出售—并交：付使用已满两年、且！房，屋，出售并交付使用的建！筑面积达《到建筑物总》面，积百分之三十以上】的建设单位应当在两！个月内向所在地街道！办事处、乡(镇)人！民政府报送下列筹备！首次业主大》会会：议所需的资料 】 ，   》 ，     (一)】物业管？理区域划《分，资料; 》。 ？    《。    《 (二)房屋及建】筑物面积清册—; 》      【   (三)业主名！册; —  ？       【(四)建筑》规划：总，平面图？;  】       (】五)共用设施设备的！交接：资料; 【     —    (六)物】业管：理用房？配置确认资料; 】     ！   ？ (七)其他有【关的文？件资料 【     第【九条  符》合，成立业主大会—条件的街道办事处、！乡(镇)人》民政府应当在收【到建设单位或者百分！之五以？上业主提《出筹：备业主大会书面申请！后两个月内指导业】主成立业主大会筹备！。组 》 ：。    业》主大会筹《备组由业主代—表、：建设：单位：以及街道办事—处、乡(镇》)人民政府或者社】区，。居民委员会的—代表：组成成员人数应当为！单数业主代表—由街道办事处、乡】(镇)人民政—府组：织业主推《荐产生业主代—表，人数不低于筹备组】总，人数的百分之五十】筹备组组长由—街道办事处、乡(】镇)人民政》府或者委托的—社区居民委员会代表！担任 ？ ： ：     筹备【组成：员名：单应当自成立之日】起，三日内在物》业管：理区域内书面公告业！主对筹备组成员有异！议的由？街道办事处、—乡(镇)人》民政府协调解决 】  — ，  ：第十条？  筹备组应当自成！立之：日起三个月内组织】召，开首次业主大—会会议并做好下列】筹备工作 【 ？        】(一)确定并—公示业主《身份、业主人—数以及所拥有的专有！部分面积; — 》        】(二)确定首次业】主大会会议召开的时！间、地点、形式和内！容; 【       【  (三)草拟【。管理规约、业主大会！议事规则;》 —       【 ，(四)依法》确定首次业主大会会！议表决规则; ！    —   ？  (？五)制定业主委员会！。委员候选《。。人产生办《法确定业《主委员会委》员候选？人名单; 】       】  ：(六)制定业主委员！会选举办法; 【。   【。      (【七)：完成组织《召开首次业》主大：会会：议的其他准备工作 ！ 》    前款内容应！。当在首次业》主大会会议召开【十五日前在物业管】理区域内书面公【告业主对公告内【容有异？议的筹备组应—当记录并作出—答复 》 ？    第十一【条  业主大会按】照下列方式》确认：参加：会议的业《主 ：。 ：    —。 ，    (一)业】主到会并在会议签】到，表上确认《;  】       (】二)业主在表决【票上或者表决票【发放表上确》认; 》 ，  ？       (三！)业主大会议事规】则以及法《律，。、法规规定的其他方！式 ？。 《    《业主可？以书面委托代理人出！席业主大会会—议物：业服务？企业工作人员不【。得以业主代理人身】份出：席业：。主委员会《要求物业服务企业列！席会议的物业服务企！业的负责人》或者其？书面委托《的代理人应当列【席会议 ！    第十二【条  业主人数【和总：人数按照下列方【法确：定 ？ 《        (！。一)业主人数按照专！有部分？的数：量计算一个专有部分！按照一人计算—但建设单《位尚未出售》和虽：已出售但尚未交【付使用的部分—以及同一买》受人拥有一个以上专！有部分的按照一【人计算; 【 ：        】 (：二)总人《数按照前项的统计总！和计算 》   —  第十三条 【 专有部《分面积和建筑—。物总面积按照下【列方法确定 —。 ， 《        (！一)专有部分面积】按照不动产登记簿】记载的面积计算;尚！未进行不动产登记】的按照测绘机构的实！测面积计算;尚未进！。行实测的按照房屋】买卖合同《记载的？面积：计算;没有》房屋买卖合同的按】照建：。设工程规划许可证上！。。载明的面积计算;】    ！     (二)】建筑物总《面积按照《前项的？统计：总和计算 】     —第十四条  业主】可以以幢、单元或者！楼层等为单位推【选相应区域》。内的：业主为业主代—表 — ，    业主可以】接受同一物业管理】区域：内的其他业主书面】委，托在一定期限—内代其行《使，共同管？理，权 —   ？。  非业主使用【人可以接受业—。主书面？委托行使《业，主权利？但不得？担任业主委》员会委员 》 ， ？  ：   第十五条 】 首次业主大会【会议应当表决通过】管理：规约：、，业主大会议事—规则并选举产生业主！委，员，会 【。    划分为一】个，。物业管？。。理区：域的分？期开发的建设项目】首，次，业主大会《会议应当根据分【期开发的物业面积】和进度等因》素在：业主大会议事规【则中：明确增？补，业主委员会》委员的办法物业管理！区域内尚未出售【和已出售但尚—未交：付，使用的物业由建设】单位履行《业主职责业主委【。员会应当将》业主大会《决定：的事：项书面告知建—设单位建设单位销售！该物业？。管理区域内》的物业的应》当在销售合同中注明！。业主大？会的决定事项— 》   ？  第十《六条  《首次业主大》会会议？的筹：备经费由建设单位承！担建设单位应当在】物业交付使用—前将首次业》主大会会议筹备经费！交给街？道办事？。处、乡(镇)人民】政府：由业主大会筹备【组使用 》    【 筹备经费应—当专户储存专—款专：用首次业主》大，会会议召开后—业主大会筹备组应当！将筹备经费的—使用情况向全—体业主公布接受全】体业：主的监督筹》备经费的结》。余，部分应当纳入物业专！项维修资金或—者根据？业主大会的决定使用！ ？     第】十七条  街—道办事处、乡—(镇)人民》政府或者受其委【托的社区居民委【员会应当对业—主大会会议表决情况！。进行监督 — ： ：    《业主委员会》。不按照规定组织召】。开业主大会会议的业！主可以？请求物业所在区、县！(市)房《产主管部门》街道：。办事处乡《。(镇)？人民：政府：。协，调、确定召开时间】;逾期仍未召开【的由：物业所在区、县(】市)房产主管部门街！。道办事处乡(镇【)人民政府指导【、帮助社《。区居民委员会指导业！主召开 —     第十！八条  业》。。主委员会委员应当是！。本物：业管理区域内的自】然人业主或者单【。位业主委托的自然人！代表具有完全民事】行为能？力遵守？国家有关法律—、，法规遵守临时—管理规？约、管？理规约和业主大【会议事规则 ！    》 业主委《员会委员《人，数应当为五人—。以上单数由业主大】会会议？选，举产生 】     未能选举！产生业主委》员会或者业主委员】会委：员人数不足》总数的二《分之一的在新一届业！主委员？会产：生之前由物业所在地！的，社区居民《委员会在街道办【事处、乡(镇)【人民政？府的指导、》帮助下指导业—主根据业《主大会议事》。。规则召开业主—大会：并执行业主大—会的决定《。经专有部分》占建筑物总面积二】分之：一以上的业主且占总！人数二分《之一以上《的业主反对》或者：。业主委？员会选举《产，生，后社区居民委员【会应当终止行使【。。本款规定的职责【  【。   第十九—条  业主委—员会可以设立候补】委，员制度候《补委员人《数不超过业主委员】。会正式委员人数【的百：分之：五十：候补委员可以与正】式委员一《同由业主大会选举】。。产生其？选举产生规》则、任职资格—和职务终止规则应当！与正式委员》相同设立候补委【。。员的应当和》业主委？员会一并备案 】 ？。     业—主委员会《因委员辞职等原因】缺额且缺《额人数？不超过正式委员总人！。数，的百分之《五十的可以从候补委！员中按照得票—数的多少《自动递补《并且在本物业管【。理区：域内：公告业主委员—会委员缺额人数超过！正式委员总人—数的百分之五十的应！当重新选举业主【委，。。员，会候补委员具体递】补规则等内容应【。当在业主大会议事规！则，。中予以明确 【    【 第二十条 — 业主发现业主【委员会？委员有？下，列情形之一的可以】。依照法律、法规和业！主大会议事规则的】规定提议业》。主大会定《。。。期会议或者临时会】议审：议决定是否终—止其委员职务 】   —。      (一)！不履行？业主委员会委员【职责和？业，。主义：。务不遵守管》理规约情节严重的】; —      —   (二)收【受，物业：服务企业或者有利】害关系业主提供的利！益或者报酬》。的; —。       】  (三)》。向物业服务》。企业销售商品、承】揽业务的; 【 ：      【   (《四，。)牟取可能妨—碍公正履行职务【的其他利《益的; 》。      ！   (五)其【他侵害业主合法【权益的行为 】 ？    业主大【会会议？审议决定是否终【止业主？委员会委员职务时应！当允许该委员提【出申辩并记录归档 ！ ： ，     第二】。。。十一条  业主【委员会委员有下【列情形之一的其【委，员职：务自行终《止  】       【(一)？不再是本物》业管理区域的—业，主的;？  【   ？    (二)因疾！病或者其他原—因丧：失履行职责能力的;！ ， 》        】(三)以书面—形式向业主大会【或者业主委员会【提出辞职的; ！。 ？    《   ？ (四？。)被依法追》究刑事责任的 【  —   第二十二条】  ：业主委员会应当【按照业主大》会议：。事规则规定》及业主？大会决定召开会议】经，三，分之一以上》业主委员会委员的提！议应当在七》日内召？开业主委员》会会议 》 ，     业】主委员会《委员不能委托代理人！。参加会议候补委员可！以列席？业主委？员会会议《但不具有表》决权 ？。 ：   》  第二十三—条  业主委—。员会应当《通过公告等形—式及时公布业主大】会和业主委员会【决定等物业管—理，。中的重大《事项做好物业管理】中重要事项的—记录并接受》业主查？。询 【。    业主委员】会应当听取业主和】非业主使用人对物业！管理和业主委—员会：日常工作的意见【和建议接受咨询、】投诉：和监督 《 ，    【 第二十四》条，  业？主委员会的任—期为三至五》年具体由业》主大会决定任期届满！自行终止业主委员会！委，员可以连选连—任业主委员会—在任期届满的三【个月前应《当书面报告所在【地街道办《事处、乡《(，镇)人？民政府并按照规定】。开展换届《选举工作 【 ： ，    《第二十五条 — 业主大会选举产生！新一届？业主委？员会之日起十—日内上一《届业主？委员会应当在—街道办事处、乡(镇！)人民政府》指导下将其保管的】有，关凭：。证、档案等资料、印！章以及其《他，属于全体业》主共有？的，。财物移交给》新一届业主委员会】并完成交接工作 】 ：    — 业主委员会委员资！格在任期内提—前，终止：的应当在终止之【日起三日内向本届】业，主委：员会移交由其保管的！前款所列资料—及财物 》  》   拒《不移：交本：。条第一、二》款，所述物品的》业主委？员会可以请求物业所！在地街？道办事处、乡(镇】)人民政府或—者公安？机，关协助移交 】。 ？ ，。   第二》。。十六条 《 业主大会、业【主委员会的》运作经费由全—体业主共同承担物】业管理区域内有共用！部位、共用设施设备！。。收益的？运作经费可以在共】用部位、共》用，设，施设备收益中列支】具体额度由首次业主！大会筹备组或者业主！委员会提出意—见并：在业主大会会议上】表决通过后执行【 —    业主委【员会应当每》年公布上一年度业主！大会、业主》。委，员会运作经费的使】用情况接受全体业】主的监督 》。 ，