《第三章 业主、业】主大会及《业主委员会 【    ！ 第十六《条 ： 依：。法登记取得房屋所有！权的人为业主— —。    通过诉讼】。、仲裁取得房屋所有！权的生效法律文书】所确认？的所有权《人，为，业主；？继承或者受遗—。赠取得房屋所—有权的自继承或者受！遗赠开始时继承【人、受遗赠人—。。为业：。主，；合法建造的房屋】房屋的？建造人？为业主 【     基【于买卖？、，赠与、？拆迁安置等已经【合法占有房》屋但尚未《。依法登？记取得房屋》所有权的人在—物，业，管理活？动中享有业主权【利并承？担相应义务 — 《 ，  ：  第十《。。七条  业主在【物业管理活》动，。中享有下列权—利 》   《  ：（一）按《照物业服务合同【的约：。定接受物业服务企业！或者其？他管理人提供的【服务； 《   【 ， （二）提议召开业！主大会？会议并？就，物业管理《形式以及有关事项提！出建议； — 《    （三）【提出制定《和修改？管理：。规约、？业主大会议事规【则的建？议； 《    【 （四）参》加业主大会》会议行使表决权【； 》     （五】）选：举，业主委？员会成员并享有被】选举权？；  】   （六）监督业！主委员会的工作；】    ！ （七？。）监督物《业服务企业或者【其他管理人履—行物业服务》。合同：； ？ ：     （【八）对共有部分的使！用、维护等情况享】有，知情权和监督—权； 】   ？ （九）监》督专项维修资金的管！。理和使用； ！ ：    《（十）法《律、法规规》。。。。定的：其他权利 —     】第十八条 》 业主在《物业管理活动中应当！。履行下列义务 】。    【 （一）遵守管理】规约、业主大—会议：事规：则； 》     【（二）遵守物业管】理区域内《物业共有部分的使用！、公共秩序和环【。。境卫：。生的维护等方面的】规章制度； ！ ，     》（三）执行业主大会！的，决定和业主》大会授权业》。主，。委员会作出的—决定； ！    《（四）按《照国：家有关规定交—纳专项维修资金； ！ ？     （五】。）按照？物业服务合同—。的约定交纳物业服务！费； 【     （—六）法律、法—。规规定？。的其：他义务？  【   业主不得【以放弃权《利为由不履行义务】 《     第十九！条  物业的承租】人，、借用？人等物业使用—人，根，据法律、法规、管】理规约、业主大【会或者业《。主委员会依法—。。作出的决定以—及其与业《主的约定享有相应权！利承担相应》义务： ，  —  ： 第二十《条  物业管理区域！内的业主《可以设立业主—。大会选举业主委员】会未：设，立业主大会的由【业主共同履行业主大！会、业主《委，。员会职责《 —    业主大【会由物业管理—区域内的全》体业主组成代表和】。维护全体业主在物业！管理：活动中的合法—权益 ？ ：。    — 一个物业管理区域！内只能设立一个业】主，大会： —    第二十一】条  物业管—理区域？内符：合下列条件之一的】。。可以召？开首次业主大—会会议 》    【。 （：一）交付使用的房屋！专有部分面积达到建！筑，物总面积50%【以上：；  】   （二）交【付使：用的房屋套》数达：到总：套数：5，0%以？。上；： ？ ？    （》三）首套房屋交【付使用已满两年【且交付？使用的房《屋，套数达到《总套数25%以上；！ —    《（四）物业》服务企业《在前期物《业服务合同》期限内依法》解，除合同？或，者前期物《业，服务合同期》限即将？届满 《 《  ：  建？设，单位应当自前款第一！项至第三项规定【的条件具备之—。。日起：3，0日：内将房？屋交付使《用情况书面》报告物业《。所在：地街道？办，事处、？乡镇人民政府—和，县级房屋行政主管】部门街道办事—处、乡镇人民政【府应当自收到报告之！。日起10日内在物】业管理区域内予【以，公告 【 ，  ：  第？二，。。十二条  》符，。合首次？业主大会《会，议召：开条件？业主：书面申请街道—办事处、乡镇人【民政府组成业—主大会？筹备组的街道办事处！、乡：镇人：。民政府应当自收【。到申请之《日起60《日内：会同县级房屋行【政主管部门》负责：组织、？。指导成？。。。立首次业《主大会筹《。备组业主大会—筹，。备组由业主代表、建！设，单位代表、街道办事！处或者乡镇人—民政府？代表、居（》村）：民委：员会：代表等组《成人：数应为7人》以上单数其中业主】代，表所占比例》。不得低于筹备—组总人数的》1/2？筹备组组《长由街道办》事，处，或，者乡镇人民政府代】表担：任， —   ？ 筹：备组成？员名：单，及基：。本情况应当自—确，定之日起3日内【。在物业管理区域【内公示 《 ？     第二十！三条  物业服务】企业应当协助业【主大会筹备组开展】工，作向业主大会筹备】组提供业《主清册？及通讯方式、物【业管理状《况等文？件资料 —   》  建设单位、物】业服务企业不得妨碍！业主大会筹备组开】展工作 】 ，   ？ 第二十四条—  业主大会筹备】。。。组负责？首次业主大会—。会议召开的下列筹备！工作  ！   （一）确定】首次业主《大会会议召开—。的，时，间、地？点、内？容和形式； ！。 ： ，。   （《二）拟定管理规约】草案和业主大会议事！规则草案；》 —  ：  （三）确—认业：主身份、业主人数和！业主专有部分面积；！ ？     【（四）拟《定业主委员会选举办！法草案提出候选人】建议名单； 【 《    （》五）依法确定首【次业主大会》会议表？决规则； ！     （六）召！开首次业主大—会会议的其》他准备？工作 【     前—款规定内《容筹备组应当在首】。次，业主大会会》议召开15日前以】书面形式在》物业：。管理区域内公示业】主对业主身份、专有！部分面积提出异议】的筹备？组应当予以复—核并告知异议人复】核结果 》 ？   ？  第二十五条【 ， 业主大《会筹备组应》当自组成之》日起3个月》内组织召《开首次业主大—会会议 —   》  首次业主大会】会议：议程应当首先表决业！主大会？议事规则《会议按照表决通过的！业主大会议事规【则，的规定召开 】 ， ，     》业主大会《自首次业主大—会会议有效召—开之日起设立— 》     第二十六！条，  业主大会—。决定下列《事项需？要办：理相关手续的—由业主委员》会，依法办理 ！   ？  （一）》制定和修改管理【规约及业主大会议事！规则：；   ！  （？二）选举业主委员】会或者更换业主委员！会成员； — ？   ？  （三）业主大】会、业主委员会【的工作经费以及【业，主，委，员会成员的工作【补贴； 】     （四）】实施委托管理或者】。自行管理；》 《     （五）！选聘和解聘》物业服务《企业或者其他管理】人； —     （【六）筹集和使用专项！维修资金； 【     】（七）改建、重建】建筑：物及其附《属设：施； ？ 《  ：   （八）改变】共有部分的用—途、利用共有部分】从事经营性》活动、处分共有部】分； 】  ：  （九）业—主，大，会依法决《定或者管理规约依】法确定？。应当由业《主共同决定》的，事项 》 ：    《 决定前款第六项和！第七项规定的事项应！当经专？有部分占建筑物总面！积2/3《以上的业主》。且占总人数2/3以！上的业主《同意；决定前款【其他事项应当经专】有部分占建筑物【总面：积过半数的业—。主且：占总：人数过半数的业主同！意 》 ，  ：   第二十七条】  物业管理—区域内幢《、单：。元等特定《范围内的业主在【不损害？该特定范围之外【其他：业主合法权益—。的前提下根据管理规！约的约？定可以共同决定下】列事项？   】。  ：（一）对该范围【内的共？有，部分进行《维修、？更新、改造；— —    （二—。）就：该范围？内，的共有部分筹集和依！法，使用：住，宅专项？维修资金 ！     特定【范围内的《业，主决：定前款规定》的事项应当经专【有部分占《所，在幢、单元等特【定范：围建：筑，物总面积2/3以】上的业？主且占总人数2/3！以上的？业主同？意  】   第二十—八条： ， 管理规约》应当对有《关物业的使用、【维护、管理业—主，的共同利《。益业主应当履行【的义务违反管理规】约应当承担的责【任等：事项依法作》出约定 《 ，  》 ，  制定管》理规约应当尊重社】会公德不《得违反法律、法规的！规，定和损害社会公共利！益 ？ ？     管理规约！对全体？业主具有约束力 ！ ：     —第二十九条  业】主大会？议事规则《。应当就业主大会【的议：。事方式？、表决程序》、业主？委员：会的组成《、成员任《期等事项作出约定】并可以约定》。业主委员会候—补成员的《设立：、缺席？业，主表决权计算规则】。等事：项 ：。  —。   ？第三十条  业【 主大会会议分为】定期会议《和临时会议 】 ，。  ？   业主大会【定期会议《应当按照业主—大会议事规则的约定！召开 》     有】下列情形之一的业主！委员会应《当，组织召开业》主大会临时会—。议 【   ？ （：一）经占总人数2】0%以上的业主【提议； 】    《 （二）业主委员会！成员：缺员：需要补选的； 【   【  （三）》业主委员会决定集体！辞职需要重新选举业！主委员会的； 】  》   （四）物业】服务合同期限—届满前？需要重新选聘物业】服，务企：业，或者其他管理人或】者需：要对原物业服务【合同主？要事项进行变更的；！ 》。     （五【）发生？重大事故或》者紧急？。事件需要《及时处理的； ！    — （六）法律、法规！、管理规约及—。。业主大会议》事规则规定的—其他情形 】  ？   业主委—员会不按照第二款】。、第三款规定组织召！开业主？大会会议的街道办】事处：、乡：镇人民政府应—。当，。责令业主《委，员，。会限期组织召开【；，。业主委员《。会逾期仍不组—织召开的业主可以】请求街？道办事处、》乡，镇人民政府组织【召开街道办事处【、乡镇人民政府【。应当在接到请求【之日起3《0日内组织召开 ！     第！三，十一条 《 业主大会会议可】以采用集体讨—论、书面征求意【见以及业主大会议】。事规：则约定的其他—。形式召？开但应当有物业管】理区：域内专有部分占建】筑物总面积》过半数的业主且占总！人数过？半数的？业主参加 — 《  ：。。  采用书面形【式征求意《见的：业，主委员会应》当将征求《意见书送达》业主：涉及表决事项—的，征求意见书》应当载明表决事项由！业主签收并按—照业：。主大会？议，事规则？的约定行使表决【权不能送达的可以将！征求意见书的内容】在物业管理区域内便！于业主知晓的—显著位置进行公示由！业主在公示期限内到！公，示指示地点行使表】决权书面征求—意见的？结果应当在物业管】理区域内便》于业主知晓的显【。著位置公《。示公：示期限不得》低于7日业主有【权查阅相《关资料 】。     业主【委托他人参加业【主大会会议的应【当出具委托书—载明委托事项、委】托权限及期限 ！     【第三：十二条  召开业主！大会会议业》主，委员会应《当，在，召开15日前将会】议的时间、地点【、形式？、议：题、议程《等内容在物业—管理区域内便于业主！知晓的显著位置公】示  】   发生》重大事故或者紧急】事件需要召开临时会！议，的可：以根据实际情况在】7日内公示、召开】 《     第三】十三条  业主大会！会议采用记名投票】方，式表：决但业主大会议事】规则：。另有：。约定的？除外 《 ？   ？  ：任何人不得伪造业主！选票、？表决：票、业主《签名：或者委托《。书，业，主委员会应当妥善】保管选票、表决票和！委托：书以备查询 】     第】三十四条  业【主大会议事》规则可以《约，。定业：主大会会议》经有：。效召开与会》业主就会议事项形】。成，多，数决议但未》达到本条例》第二十六《条第二款规》定的：由缺席业主》补充表决经补充表决！仍未达到要求的最】终缺席业主的人数和！相应的？专有部分面积—直接计入行使表决权！的业主多数人数【和多数面积之内 】   【  ：第三十？五条  业主—委员会？执，行业主大会》决定的事项》依法履行下列职责 ！ ： ： ，    （一—）召集业主大会【会议报？告物业管理实—施情况； — ， ：     （二）业！主大会决定》委托管理时》代表业？主与业？主大会选聘的物业服！务企：业或者其他管理人签！订物业服务合同；】 》。     》（，三）收集《和了解业主、物【业使用人《的意见和建议监【督和：协助：物业服务合同的【履行； ！    （四—）监督管理规约的实！施； 》 ，  ？。   （五）调解】物业：使用和维护》中的：纠纷； 【   《  （六）法—律、法规以及业主】大会：赋，予的其他职责 】     第！三十六条  —。业主：委员会成员应—。当符合下列条件 ！    【。 （一）本物—业管理区域内具有完！全民：事行为能力》的业主业《主为单？位的应当《为单：位授：权的自然人》。代表：。；   ！  （？二）遵守法律—、法规？和管理？规约：。； 《    — （三）《热心公？益事业责任心强具】有较强？公信力和组》织能力； —    【 （四）具有与履行！职责相适应的工作时！间； —   《  ：（五）本《人及其近亲属未在本！。物业管理区域内从事！物业服务； 】  《。   ？（六）管理规—约或者业主大—会，议事规则约定—的其他条件 】     【符合前款第二—项至第六项》规定的？条件合法使用业【主房屋并具有完【全民事行为能力【的业主直系》。亲属、与业》主共同生活的监护】人是否可以当—选，为业主委员会成员】由管理规约或者【业主大会议》事规：则约定 — ？    业主大【会议事规则约定设】立业主委《员会候补《成员的候补成—员的资？格条件适《用本条规定 】     第三！。。十七条  业主委】员会：成员：应当遵守《法律、法规、管理】规约和业主大会议事！规，则不得有下》列行：为   ！  （一）挪—用、侵占业主—共有财产《； 《 ， ：    （二）【非法索取、》收受：建设单位、物业服】务企业？。或者其他管理人【及有利害关系业主】提供的利益或者报酬！； ： ：     （三！。）利：用职务之便要求物】业服务企业或者【其他管理人》减免物业服务费； ！  —   （四）—其他有损《业主共同利益—。或者可能影响其公】正履行？职责的行为 — 《    《。 第：。。三十八条 》。 业主委员会应【当自：选举产生之日起【3日：内召开首次业—主委员会会议按照】业主大会《议事规？则的约定《在业主委员》会成员中选举主【任、：副主任明确》业主委员会成员职责！。    ！ ，第三十九《条  业主委员【会应当自《选举产生之日起3】。0日内将业》主大会成《立情况、《管理规约、业—主大会议事》规则以？及业主委员会成【员、候补成员基【本情：况，等材料？。向物业所《在地房屋行政—。主管：部门：备案房屋行政主管】部门：应，当，将备案情《。况，及，时书面告《知相关？街，。道办事处或》者乡镇？人，民，政府 —     物【业所：在地房屋行政主管】。部门：。应当自收到》前款规定材料之【日起：10日内向》业主委员会出具备】案证明 》  》   备《案的有关事项发生变！更的应当重新备案】 ，    】 ，第四十条  —业主委员会会议应当！。按照业？主大：会议事规《则，。的约定定期召—开经1/3以—上业主委员会—成员提议或者业主】委，员会主任认为有必】要的应当及时召开】业主委员会会议 】   【  业主《委员：会会议由业主—委员：会主任召集》并主持业《主，委员会主任》因故：不能召集或者—主持会议的可以委托！业主委员会副主任】召，集，或者主持《 《。   《  业主委员—会会议应当有—过半数的成员出席】方可举行作》出决议必须》经，。全体成员过半数以】。上同意业主委—员会候补成员—列席业主委员—会会议不具有—表决权业主委员【会应当自作》出决：定之日起《3日内将决定内容在！物业：管理区域内公示 ！ ，   》  业主可以查阅】业主委员会会议资】料并有权向业主委员！会提出询问业主委】员会：应，当予以答复》 》  ：   ？第，四十一？条，  ：业主大会、业主委】员会作出的有关物】业管理的决定—对全体业主》具，有约束力 【 ？    业》主大会、业主委员】会作出的决》定违反法律、法规的！物业：所在：地街道办事处、乡镇！人民政府或者县【级房屋行政》主管：部，门应当？责，令改正或者撤销【。并通告全体》业主 【     业主认】为业主大会、业主】委员会？作出的决定》侵害其？合法：权益的可以》请求人？民法院予以撤—销但在？人民法？院作出生效判—决之：前不影响业主大【会、业主委员会【决定的？约，束力 ？     ！第四十二《条  业主委员会】。成员因物业转让或】者灭失等原因—丧失业主身份、【被判处刑罚、死【亡，。、失踪的其成员资格！自行终止 ！    《 业主委员会成【员任：职期间出现管理规】约、业主大会—议事规？则约定？的资格终止情形的】按，照管理规约》。或者业主大会—议事规则的约—定终止其成员资格 ！ 》。  ：  资格《终止的？。业主委员会成员应当！自终止之《日，起，3日内将其保管的】财物、档案资料、】。印章等物品移交【业主委员会拒不【移交的其他业—主，委员会成《员可以请《求物业所在地—公安机关协助移交】 —   ？ 第四十《三，条  业《主委员会因成员资格！终止：等，原因缺？员有候？补成：员的由候《补成员按照当选票】。数依次递补经—候补成员递》补后仍低于业—主大会议事规—则约定组成人数的业！主委员会应当组织召！。开业主大会会—议，。补选 【   ？  业主委员—会，成员决定集》体辞职的《应当在辞职》3，0日前召开业主大会！。会议重新选举业主委！员会 【     第四十】四条 ？ 业主委员会任期届！。满60日前应当【召开业？主大会会议进行【业主委员会的换【届选举；逾》期未换届《选，举的适用本条—。例，第三十条《第四款的规定 【 《     原—业主委员会应当在】。其，任期届？满之日？起，10日？内，将其保管的》财物、档案资料、印！章等物品移交新【。一届业主《委员会并做好交接】手，续   ！  第四十五条【  ：业主大会、业主【委员会需要刻制印章！的应：当持本条例第—三十九条规定的备】案证明？按照国家《有关：规，定到公安机关批准的！单，位刻制 《     ！业主大会、业主委】员会印章应当按【照法律？、法：规、管理规约、业】主大会议事》规则的规《定使用 ！    第四十六】条  业主大—会、业主委》员会应当配合有【关管理部门与居（】村）民委员会相互协！作共同做《。好物业？管理区域内》。的社会管《理工：。作 》  ？ ，  ：在物业管理区域内】业主大会、业主委员！会，应当积极配合所在地！居（村？）民委员会依法履行！自，治管理职责支持居（！村）民委员会开展工！作 ？ ，   》  ：第四十七《条  ？因物：业管理区域发生变】更等：原因导致业主—大会解散的在解散前！业主大会、业主委员！会应当在《物业所在地街道办事！处，或者乡镇人民政府】会同房屋《。行政主管部门的指导！监督下进行财产【清算 】 ，   第四十八条 ！。 业主大会筹—备组、业主委员【会及其成《员、建设单位、物】业服务企业或者其他！管理：人等应当保守—业主秘密不》得披露业主信息或】。者，将业主信息用于与物！业管理无关的活【动法：律、法规另有—。规定的除外 【