第三章【 业主、业主大会】及业主委员会 ！ 《     第—十，六条 ？ 依法登记》取得房屋所有—权的人？为业主 ！  ：  通过诉讼、【仲裁取得房屋所有权！的生效法《律文书所确认的所】有权人为业主；继】承或者受遗赠取【得房屋所有权的【自，继承或者受遗赠开始！时继：承人、受《遗，赠人为业主；—合法建造的》房屋：房屋的？建造人为业主 【  —   基于》买卖、赠与、拆【迁安置等《已经合法占有房屋但！尚，未依法登《记取得房屋》所有权的人在物【业管理？活动中享有业主权利！并承：担相应义务 】 ，     第十七！条  业主在物业管！理活动中享有—下列权利 — ？     （一）按！。照物业服务合同【的约定接受物业服】务企业或者其他【管理人提供的服务；！。 》    《 （二）提议召【开业主大会会议【。并就物业管理形式以！。及有关事项提出【。建议； 【 ：    （三）提】出制定和修改管理】规约、业主大会议】事规则的建议； ！ ？ ，    《（四）参加业主【大会会议行使表决】。权，； 《 ：     （五）选！举业主委员会成员并！享有被选举权； 】 《     （六【）监督业主委员会】的工作； 【。  《   （七）监督】物业服务企业—。或者其他管理人履】行物业服务合同； ！ ？。 ：。 ，  ： （八）对共有【部分的使用、维护】等情况享有知情权】和监督权；》    ！ （九）监督专【项维修资金的—管理和？使用； ！ ，   （十）法律、！法规规？定的其他权利 ！  《   第十八条 】 ，。业主在物业管—。理，。活，动中应当《履行下列义务 ！ ，     （一）！遵守管理《规约：、，业主大会议事规【则； —     （二）！。遵守：物业管理区》域，。内物业？共有部分《。的使：用、公？。共秩：序和环境卫生的维护！等方：。面的规章《。制度：；   ！  （三）执—。行业主大会的决定和！业，主大会授权》业主委？员会作出的决定； ！ ？。 ：    《（四：）按：照国家有关》。规定交？纳专项维修资金【；  】   （五）—。按照物业服务合【同，。的约定交纳物业服】务费； — ， ，     （六）法！律、法规规定的其他！义务 】。 ，   业主不得以放！弃权利为由不履【行义务 ！    第十九条 ！。。。 物业的承租人【。、借用人等物业使用！人根据法《律、法规、管理【规约、业主大会或】者，业主委员会依法【作出的决定以及【其与业主的约定享有！相应权利承担相应】义务 ？ 》    《第，二，十条  《。。物业管理区》域内的？业主：可以设立业主大会选！举业主委《员，会未：设立业？主大会？的由业主《共同履行业》。主大会？、业主委员会—职责 】    业主大会】。由物业管理区域【内的全体业主—组成：。代表和维护》全体业？主在物？。。业管理活动》中的合法《权益 —     一【个物业管理区—域内只能设》立一个业主大会 ！     第！二十一条 》 物业管理区—域内符合《。下列条件之》一的可？以召开首《次业主大会》会议 【   ？  ：（一）交付使用的】房屋专有部》分面积达到建—筑物总面积5—0%以上；》 ， ？     （【二）交付使用的【。房屋套数达到总套数！50%以上； ！     （三！）首套房屋交付使】用已满？两年且交付》使用的房屋套数【达到总套数2—5%以上；》   】  （四）物业服务！企，业在前？期，物，业服务？合同期限内依法解除！合同：或者前？期物业服务合同期】限即将届《满 【。。  ：  建设《单位应当自前款第一！项至第三项规定的】条，件具备之日起—30：日内将房屋交付【使用：情况书面报告物业所！在地街道办》事处、乡镇人—民政府和县》级房：屋，行政主管部门街【道办事处、乡—镇人民政府应当自收！到，报告之日《起1：0日内在物业管【理区：域内予以公》告 》 ，  ： ，  第二《十二条  符合首】次业主大会》会议：召开条件业主书面申！请街道办事处、乡】镇人民政府组—成业主大会筹备组】的街道办事处—、乡镇人民政府应当！自收到申《请之日起60日内会！同县级房屋行—政主：管部门负责组织、指！导成立首《次业主大会》筹备组业《主大会筹备组由业】主代表、建设单【位，代表、街道办—事处：或者乡镇人》民政府代表》、居（村）》民委员会代表等组】成人数应为》7人：以上单？数其：。中业主？。代表所？占比例？不得低？于筹备？组总人数的1/【2筹备组组长由【街道办事处》或者：。乡镇人民政府—代表担任《 ：     】。筹备组成员名单及】基本情况应当自【确定之日起3日内在！。物业管？理区域内公》。示 【    第二—。十三条  物—业服务？。企，业应当协助业—主大：会筹备组开展工【作向业主《大会筹备组提—供业主清册》及通讯方式、物业管！理状况等文》。件，资料 【。 ，    建设单位】、物业服务》企业不得妨》。碍业主？大会筹备组开展【工作 】    第二十【四条  业》主大会筹《备组：负责首次业主—大会会议召开的下】。列筹备工作》  【   ？（一）确定首—次业主？大会会议召开的【时间、地《点、内容和形—式； 】    （二）拟定！。管理规约草案—和业：主，大会：议事规则草案—；  】   ？（三：）确认？业，主，身，份、业主人数和业主！专有部？分面积； — ，  《。   （四）拟定】业主委员《会选举办法草案【提出候选人建议【名单； 》 ？     （五）】依法确定首次业【主大会会《议表决？规则：； —  ：   （六）召【开首次业主》。大会会议的其他【准备工作 》   【  前款《规定内容筹备组应】当在首次业》主大会会议召开15！日前以？书面形式《在物业管理区域内公！示业主？对业主身份、—专有部？分面积？提出异议的筹备【组应当予以》。复核并告知》异议人复核结果 ！ 《  ：  第二十五条 】 业主大会筹备【组应当自组成之【日起3个《月内组织召开首次业！主大会？会议  ！   首次业主大会！会议议程应当首【先表决业主大会议事！规则会议《按照表决通》过的业主大会议事规！则的规定召》。开 《     业主！大会：自首：次业主大会》会议有？效召开？之日起设立》    ！ 第：二十六？条，  业主大会—决定下列事项需【要办理相关手—续的由业主委—员会依法办理 【 ，    【 （一）制定和修改！管理规约及业主大】会议事规则； ！     （二！）选举业主委员会】或者：更换业主委员会成员！； ？    【 （三）业主大会、！业主委员会的工作经！。费以及业《主委员会成员的工】作补贴； —。。 ：     —（四）实施委托管】理或者自行管理； ！ 《 ，    （五）选】聘和：解聘物业服》务，企业或？者其：。他管：理人； — ？ ，   （六）—筹集：和使用专项》维修资金； ！  ？   （七）改建、！重建建筑物及—其附属设施； ！    — （八）改变—。共，有部分的用途、利用！共有部？分从事经营性活动、！处分共有部分—； 》  ？。  ： （九）业主大会】依法决定《或者管理规约—。依法确定应当由【业主共？。同决定的事项— ，  —   决定前款【第六：项和第七项规—定的：事，项应当经《专有部分《占，建筑物总面积2/】3以上的业主—且占：总人数2/3以上的！业主同意；决定前】款其他事项》应当经专有部分占】建，筑物总面积》过半数的业主且占】总人数过《半数的业主》同意 《     第！二十七条 》 ，物业管？理区：域内幢、单》元等特定《范围：。内的业主在不损害该！。特定范围之外其他】业主合法权益的前提！下根据管理规约的约！定可以共同决定【下列事项《 — ，   （一》），对该范围《内的共有《部分进？。行维修、更新、改】造； 》 ， ：    （二—）就该范围内的【共，有部：分筹集和依》法使：用住宅专项维修【资金 【     》特定范围内的业主决！定前款规定的事项应！当经专有部分占所】。在幢、单元等特定范！围建筑物总面积2】/3以上的业主【且占：总，人数2/3以上的业！主同意 — ，     —第二十八条  管理！规约应当对有关【物业的使用、维护、！管理业？主的共同利益业主应！当履行的《义，务，违反管理《规约应当承担—的责任等《事，项依法作出》约定：  【   制定管理【规约：应当尊重社会—公，。德不得违反法律、】法规的规定和损【害社：会公共利益 — ，  》   管理规—约对全体业主—具有约束力 】     【第二十九条》  业主大》会，议事规则应当就业主！大会的议事方式、】表决程序《、业主？委，员会：的组成？、成员任期》等事项作《出约定并《可以：约定业？主委员会候补成员】的设立？、缺席业主》。表决权计《算规则等事项 】 ：   《。  第三十条 【 ，业 主大会》会议：分为：定期会议《和临时会议 【  》  ： 业主大会定期【会，议应当按照业主大】。会议事规则》的约定召《开 ： 《。    《 有下列情形之【一的业主《委员会应《当组织？召开业主大会临时会！议 ： ？ ：。    （》一）经？占总人数20%以】上的：。。业主：提议； 【     （二】。）业主委员会成员缺！员需要补选的； 】  —   （三）业主委！员，会决定集体辞—职，需要重新《选举业主委员会【的； 【 ，    （四）【物业服务合同期限届！满前需要重新选【聘物业服务企业或】者其他管理人或【者需要对原》物业服？务合同主要事项【进行变更的》；   ！  （五）发生重大！事，故或者紧急事—件需要及时处理的；！    ！ （六）法律、法】规、管理规约及业】主大会议事规则规】定的其他情形 ！ ？    业主—委员会不《按照第二《款，、第三款规》定，组织召开业》主大：会会议的街道—办事处、乡镇人民】政府应当责令业【主委员会限》期组织召《开；业主委员会逾期！仍不组织召开的业】主可以请《。求街道办《事处：、乡镇人《民政府组织召开街道！办事处、乡镇人民政！府应当？在，。接到请求之日—起30日内组织召开！。 ：     】第三十？一条  业主—大会会议可以采用】集体讨论《、书面征《求意见？以及业主大》会议事规则约—定的：其他形式召开—。。但，应当有物业管理【区，域内专？有部分占建筑物【总面积过半数的【业，主且占总《人数过半数的业【主参加 《 》    《采用书？面形式征求意见【。的业主？。委员会应当将征求意！见，书送达业《。主涉及表决事项的】征求意见书》应，当载明表决事—项由业主签收并按照！业主大会《议事规则的》约定行使表决权不能！送达的可《以，将征求意见书—的内容在《物业管理区域内便】于业主知晓的显著】位置进行公》示由业主在公示期限！内到公示指示—地点行使表决权书】面，征求意见的结果应】当在物业管理区【域，内便于业主知晓的显！。著位置公《。示公示期限不得【低于：7日：业主有权查》阅相关？资料 《  》。   ？业主：。委托他人参加—业主大会会议的应】当出具？委托书载明委—托事项、委》托权限？及期：限   ！。  第三十》二条  召开业主大！会会议业主》委员会？应当在召《。。开15日前》将会：议的时间、地—点、形式、议—。题、：议程等内容在物业】管理区域内便于【业主：知晓的显著位置【公示 】    发生重【大，事故或者紧急事件】需要召开临时会议】的可以根据》实际情？况在7日内公示、召！开   ！。  第三十三条【  ：业主：大会会议采用记名】投票方式表决—但，业主大？会议事规则》另有约定的除外【 —    任何人不】得，伪造业？主选票、《表决票、业主签名或！者委托书业主委【员会应当妥善—保管选票、》表决票和委托书以备！查询 《     第！三十四条  —业主大？会议事规则可以约】定业主大会》会议经有效》召开与会业主就会】议，事项形成多数—决议但未《达到：本条例？第二十六《条第二款规定的由缺！席业：主补充？表决经补充表决仍未！达到要求的最终缺】席业主的人数和相应！的专有部分面积直接！计入行使表决权的】业主：多数人数和多数面积！之内 》     第】三十五条  —业主委？员会执行业主—大会决定的事项依】。法履行下列职责 】   【。  （一）》。召，集业主大会会议报告！物业管理《实施情？。况；： ，    】 （二？）业主大《会决定委《托管理时代表业【主与业？主大：会选聘的物业—服务企业或者其他】管理人签订物业【服务合同；》    ！ （三）收》集和了解业主—、物业使用人—的意见和建议监【督和协助物业服务合！同的履行； 】 ， ：   ？ （四）监督—管理规约的》实施； 《 ？     （五】）调解物业使用和】。维护中？的纠纷；《 》     （六）法！律、法规以及业【主大会赋予的—其他职责《 —。    《第三十六条  业】主委员会成员应当符！合下列？条，件 ： ， ，。。 ？    《（，一）本物业》管理区域《内具有完全民事行为！。能力的业主业主为】单位：的应当为单位授【。。权的自然人代表；】 《 ，   ？  （？二，）遵守法律、—法规：和管理规约； 】 ：。     —（三）热心》公益事业责任心强具！有，较强公信力和组织】能力：； 《  《   ？（四）？具有与履行职责相】适应的工作》时间； — ，     （五）！本，人及其近亲属未在本！物业管理区域内【从事物业服务； 】 ，     （！。六）管？。理规约或者》业主：大会议事规则约定】的其他条件 】     符合！前款第二《项至第六项规定的】条，件，合法使用《业主房屋并》。具有完全《民事行为能力的【业，主直系亲属、—与业主共同生活的】监护：人是否可以当—选为业主委员会【。成员由管理规约或者！业主大会议》事，规则约定《。  【   业《主大会议事规则约定！设，。立业主委员会—候，补成员的候补成员的！资格条件适用—本条规定 — 《    第》三十七条 》 业主委员会成员】应当遵守《法律、法规、—管理规约《和，业主大会议事—规则不得有下列行为！ — ，   （一》）挪：用、：侵占业主共有—财产；？ 》。     》（二）非法索—取、收受建设—单位、物《业服务企业或者其他！管理人及有利害【关系业？主提：供的利益或者报酬；！ ？     （三！）利用职务之便要】求物业服务》企，业或者其他》管，理人：减免物业服务费【；  】   ？（四）？其他有损业》主共同利《益或者可能》影响其公《正履行？职责的行为》    ！ 第三十八条—  业主委员会应】当自选举《产生：之日起3日内—召开首次业主委员会！会，议按照业主大会议事！规则的约定在业【主，委员会成员》中，。选举主任《、副主任《明确业主委员会【成员职责 【。 ，。。。     第三十！九条  业主委员】会应当自选》举产：生之日起30—日内将业主大会成立！情况：。、管理规约、业主大！会议事规则》以，及业主委《员会成员、》。候补成员基本情况等！材料向物业所—在地：房屋行政主》。管部门备案房—屋行政？主，管部：门应当将备案—情况：及时书面告知相关街！道，办事处或者乡—镇人民政府 】 ？ ，   物业》所在地房屋行政主管！部门应当自收—到前款规定材料之】日起10日内—向业主委员会出【具备案证《明 ： ，   —  备案的有关【事，。项发生变更的应当重！新备案 —     第四！十条 ？ 业主委员会会议】。应当按照业主大会】议事规则的》约定定期召开经1/！3以上？业主委员会成—员提议或者业主委】员会主任认为—有必要的应当及时】召开业主委员会会议！  【   业主委员会】会议由业主》委员：会主任召集》并主持？业主委员会主—任因故不能》召集或者主持会议的！可以：委托业？主委员会副主任召集！或者主持 【 ？    业主委员】会会议应当有过半数！的成员出席方—。可，举行作出决议必【须经全体成员—过半数以上同意业主！委员会候补成员【列席业主委员会会】议不具有表决权【业主委员《会应当自作》出决定之日》起3日内将》决定内容在物业管理！。区域内公示 ！     业主】可以查阅《业主委员《会会议？资，料并有权《向业主委员》会提出询问业—主委：员，。会，应当予以答》复，。 ： ，  《   第四十一条 ！ 业主大会、业【主委员会《作，出的有？关物业管理的决【。定对全体业主具【有约束力 》。   【 ， 业主大会、业主委！员会作出的决定违反！法，律、法？规，的物业？所在地街道办事处】、乡镇人民》政府或者县级房屋】行政：主管部门《应当责令改》正或者撤《销并通告全》体业主 ！    业主—认为业？主大会、业主—委员会？作出的？决定侵害《。其合法权益的可以请！求人：民法院予《以撤销但在人—。民法院作出生—效判：决之前？不影响业主大会、】业主委员《会决定的约束力 】 ， ，。     第四！十，二条  业主委员会！成员因物业转让【或者灭？失等原因丧》失业主身份、—被判处刑罚、死【亡、失？踪的其成员资格自行！终止 【     业主委】员会成员任职期【间出现管《理规约、《业主大会议事规则约！定的资格终止—情形的按《照管理规约或者【业主大会议事规则的！。约定终止其成员资】格  】   资《格终：止，的业：主委员会《成员应？当自终止之日起3日！内将其保管的—财物：、档案资《料、印章等物品移交！业主委员会拒—不，移交的其他业—主委员会成员—可以请求物业所在地！公安机关协助移交】 《 ：    第四十三】条  业主》委员会因成员资格终！止等：原因缺员有候补成】员的由候补成员按】照当选票数依次递补！经候补成员递补后仍！低于业主大会议事】规则约？定组成人《数，。。的业主？委员会应当》组织召开《业主：大会：会，议补选？ 《 ：    《业主委员《会成员决定集体辞】职的应当在辞职3】0日前？召开：。业主大会会》议重新选举业主委】员会 《     】。第四：十四条 《。 业主？委员会任《期届满60》日前应当《召，开业：主大会会议进行业】主委：员会的换届选举；逾！期未换届选》举的适用本条例【。第三：十条第四款的规【定 —  ：   原业主委员】会应当在《其任期？届满之日起》10日内将其保【。管的财物、档案资料！、印章等物品—移交新一届业主【委员会并做好交【接手续 】     第—四十五条  业【主大：。。。会、业？主委员会需要刻制印！章的应当持本条【例第三十九条—规定的备案证明按照！国家：有关规定到公安机关！批准的单位刻—制 ：     ！业主：大会、业主》委，员会印章应当按照】法律、法规、管理】规约：、，业主大会议事规则的！规定使用 》     ！第四十六条  业主！大会、？业主：委员会应当》配合有关管理部门】与居（村）民委【员会相？互协作共《同做：好物业管《理区域内的社会【管理工作《 —。    在物业管】理区域内业主大会】、业主委员会应当】积极配合所在—地居（村）民委员会！依，法履行？自治管理职责支持】居（村）民》委，员会开展工作—。 》     第四十七！。条  ？因物业管理》区域：发生变更等》原，因，。导致业主大会—解散：的在解散前业主【大，会、业主委员会应当！在物业所在》地街道办《事处或者乡镇人【民，政府会同房屋行政】主管部门的指导监督！下，进行财产清算 ！。  《   第四》十八条  业主大会！筹备组？、业主委员》会，及其成员、建设【单，位、物业服务企业】或者其他管理人等】应，当保守？业主秘？密不得披露业主信】息或者将业主信息用！于与物业《管理无关的活动法】律、法规另》有规定的除外 】