第三章 】业主、业主大会及业！主委：员会： 《     】第十六？条  依法登—记取得房屋所—。有权的人为业—主 【    通》过诉讼、仲裁取得房！屋所有权的生效法律！文书所确认的—所，有权人？为，业主；继承或—者受：遗，赠取得？房，屋所有权的自—继承或者受遗赠开】始时继？承人、受遗赠—人为业主；》合法建造《的房屋房屋的建造人！为业：主 —     》基于买卖《。、赠与、《。拆迁：安置等已经合法【占有房？屋但尚未依法—登记取得房屋所有】权的人在物业管理活！动中享有业主权利并！承担相应义》务，  【 ，  第十七条  业！主在物业《管理活动中享有【下列权？利 ？ ，    — （一）按》。照物业服务》合同的约定接—受物业服务》企业或者其他—管，理人：。提供的？。。服务； 《     ！（，二，），提议召开《业主：大会会议并》就物：业管理形《式，。以及有关事项提【出建议； 》 》    （》三）提出制定和修改！管理：规约、业主大会议】事规则？的建议？；  】   （《四）参？加业主大会》会议行使表》决权：； 【    《（五）选举业—主委员会成员并享】有被选举权；— 》 ，  ： ， （六）监督业主】委员会？的工作； 》     ！。（七）监督》物业服？务，企业或者其他管理人！履行物业《服务合同； ！     （八）！。对共有部分的—使用：、维护等情况享有】知情权和《监督权； —   —  （九）监—督专项维修》资金的管理和使用】； 》    》 ，（十）法律》。、法规规定的—其他权利 —  》   第十》八条  业》主在：物业管？理活动中应当履【行下列义务》 —    （一）遵守！管理：规约、业主大会议】事规则；《 ？  《。   （二）—遵守：物业管理区域—内物业共有部分的】使用、？。公，共秩序和环境卫生】的维护等《方面的规章制—度； —。     （【三）执行业主大会的！决定和业主大会【授权业主委》员会作出《的决定； 【  《   ？（四）按照国家有关！规定交？纳专项维修资—金； 【     （五）按！照物业服务合—同，的约定交纳》物业服务《费； 】  ： ， （六？）法律、《法规规定的其他义务！   】  业主不得以放】弃权：利为：由不履行义》务 ？   — ， 第十九条 — 物业的承租人【、借用人等物—业使用人根据法【律、法规、管—理，规约、业主大—会或者？业主委员会依法【作出的决定以及其】。与，业主：的约定享有相—应权利承担相应义务！    ！ 第二十条 — 物业管理区域内】的业主可以设—立业主大《会选举业主委—员会未设《立业主大会》的由业主共同—履行业？。主大会、业主委员会！职责 — ：    《业主大会由物业管理！。区域：内的：。全体业主组成代表和！维护：全体业主在物业管理！活动中的《合法权益《  【   一《个物业管理》区域内？只能设？立一：个业主大会 — ：     第二！十一条？  物业管》理区域内符合—下列条件之一的【可以：召开首次《业主：大会：。会议 《   —  ：。。（一：）交付使用的房屋专！。有部分面积达到建筑！。物总面积5》0%以上； ！     —（二）交付使用【的房屋套《数达：到总套数50—%，以上； ！ ，  ：。 （三）《首套房屋交付—使用已满两年且【交付使用的房屋套数！达到总套数25%以！上；： ：。    【 （四）物业服【务企业在前期物【业，服务合同《期限内依法解除合】同，或者前期物业服【务合同？期限：即将届？满 ？ ？     》建设单位应当—自前款第一项至第三！项规定的条件—具备之日起30【日内：将房屋交付》使用情况书》面报：告物业？。所在地街道办事处】、乡镇人《民，政府和县级》房屋：行，政主：管部门街道办事【处、乡镇人民政【府应当自收到报告之！日起1？0日内在物业管理】区，域内予以公》告 ？   —。  第二十二条  ！符合首次业主大【会会议召开条—件业主书面申请街】道办事处、乡镇人民！政府组成业主—大会筹备组的街道】办事处、乡镇人民政！府应当自收到申【请之日？起，60日内会同县级房！屋行政主管部门【负责组织、》指导成立《首次业主《大会筹备组业主【大会筹？。备组由业主代—表、建设单》位代表、《街道：。办事处或者乡—镇人民政府》代表、居《（村：）民委员会代表等】组成人数应为7人】以，上单数其《中业主代表所—占比例不《得低于筹备》组总人数《的1/2筹备组【组，长由街道办事处或】者乡镇人民政府【代表担？任 —     》筹备组成员名单及】基，本情况应当自确【。定之日起《3日内在物业管理】区域内？公示 ？ ， ？     第二十三！条  物《业服务企业》应当协助业》主大会筹备》组，开展工？作向：业主大会筹》。备组提供业主清册及！通，讯方式、物业—管理状？况等：文件资料 ！     建设单位！、物业服务企业【不得妨碍业》主大会筹备》组开：展工作？    ！ 第二十四条  业！主大会筹《备组负责首次业主】大会会议召开的下列！筹备工作 》。 《     》（一）确《定首次业主大会会议！召，开的时间、地—点、内容和形式； ！。     ！（，。二）拟定《管理规约草》案和业主大会议【事规则草案》； —     （—三）确认《业主身？份、业主人数和【业主专有《部分面积； 】   》  （四）拟定【业主委员会选—。举办法草案提—出候选人建》议名单； — ，     【（五：）依法确定首次业】主，大，会会议表决》规则； 《 ：  《   （六）—召开首？次业主大会会议的】。其他准备工作— 》。     前—款规定内容》筹备组？应当：在首次业主大会【会议召？开15日前》以书面形式在物业】管理区域内》公示业主对》业主身份、专有部分！面积提出异议—的筹备？组，。应当予以《复核并告《知异议人复核结果】 ？     【第二十五条 — 业主？大会筹备组应—当自组成之日起3个！月内：组织召开《。首次业主大会会【议 ？   —  首次业主大会】会议议程应当首先表！决业：主大会议事规—则会议？按，照，表决通？过的业？主大会？议事规则的规定【召开  ！   业主大—会自首次业》主大会会议有—效召开之日起设【立  】   ？第二十六条 — 业主大会决定下列！事项需？要办：理相：关手续的由业主【委员会依《法办理？    ！ （一？。）制定？和修改？管理规约及业主大】会议事规《则；  ！   （二）选【。举业主委《员会或者更换业【主委员会成员；【    ！ （：三，）业主大《。。会、业主委员—会的工作经费以【及，业主委？员会成员《的工作补贴》； — ，    《（四：）实施委托》管理或者自行—管理； 《 ：。 ：     （五【）选：。聘和解聘物业服务企！业或者其他管理人】； 《    — （六）筹集和【使用专项维》修资金？；， —    （七—）改建、重建—建筑：物及其附属设施【； ：  —   （八）改【变共有部分》的用途、利用共【。有部分从事经—营性活动、处分【共有部分； —   【。  （九）业—主大：会依法决《定或者管理规约依法！确定应当由》业主共同决定—的事项 【   《  决定前款第六】项和第？七，项，规，。定的事？项应当经专有部分】占，建筑物总《。面积2/《3以上的业主且【。占总人数2/3【以上的业《主同意；决定前款】其他事项《应当经专有》部分占建《筑物总面积过半【数的业主且占—总人数？过半：数，的业主同《。意 》 ，   ？  第二十七—条  物业管理区域！内幢、单元等特定范！围内：的业主？在不损害《。该特定范《围之外其他》业主合法《权益的前《提，下根据管理》规约的？约定可以共同—决定：下列：事项 —   《。 ，。 ，（一）？对该范围内的—共，。有部分进行维修、】更新、改造； ！     【。（二）就该范围内】的共有部分筹—集和依法使用住【宅专项维修资金【。 《    》 特定范围内—的业主？决定前？款规定？的事项应当经专有部！。分占所在幢、单元等！特定范围建》筑，物总面积2/3以上！的业主且占》总人数2/3以上的！业，主同意 《 ， ， ：     第—二十八条  管理】规约应当对有—关物业的使》用，、维护？、管：理业主的《共同利益业主应【当履行的《义务违反管理—规约应当《承担的责任等事【项依法作出约—定 —     制定【管理规约应当尊【重社会公德不得违反！。法律、法规的规【定和损害社会公共】利，。益 ？ ，。 ， ：。    管理—规约对全体》业主具有约束力【 》    《 ，第，二十九条  业主】大会议事规则应当就！业主大会《。。的议事方式、表决】程，序、业主委》员会的？。组成、？成员任？期等事项作出约定并！可，以约定？业主委员《。会候补？成员的设《立、缺席业》主表决权计算规则】等事：项 《 ， ：    第三十条 ！ 业 主《大，会会议分为定期会】议和临时会议 】     业！主大会？定期会议《应当按照《业主大会议事规则的！约定召开 【  《。   有下列—情形之一的业主委员！会应当组织召开业主！大会临时会》议   ！。  （一）经—占总人数20%【以上：的业主提议； ！ ： ，    （二—）业：。主委员会成员—缺员需？要补选的； — 》   ？ （三）业主委员】会，决定集体《辞职需要重新选举业！主委员会的；— 《 ，。     （四）】物业服务合》同期：限届满前需要—重新选聘物业服务企！业或者其他管理人或！者需要对原物业【服务合同《主要事项进》行变：更的：； ？ 《    《（五）发生重—大事故或《者紧急事件需要及时！处理的； 【 ，     —（六）？法律、法规、管理】。规约：及业：主，大会：议事规则《规定的其他》。情形 】    《业主委员会不按照第！二款、第三款—规定组织召开业主大！会会议的街道办【事处、乡镇人民【政府应当责令—业，主委员会限期—组织召开《；业主委员》。。会逾期？仍不：组织召开的业主可】以请求？街道办事处》。、乡镇人民政府组织！召开街道办事处、乡！镇人民？政府应当《在接到请求之—日起30日内组织召！开 《     第三！十一条？  业主大会会议】可以采用集体讨【论、书？面征求意见以及业主！大会议事《规则约定《的其他形式召开【但应当有《物业管理区域内【专有部分《占建筑物总面积过】半数的业主且—占总人？数过半数的业—主参加 《 ：     采】用书面形式征求【。意见的业主委员会应！当将征求意见书送达！业主涉？及表决事项的征求】意见书应当载明表决！事项由业《主，签收并按照业主大会！议，事规则的《约定行使表决权不能！送达的可以将征求意！见书：的内容在物业管理】区域：内便于？业主知晓的显著位置！。进行公示由》业主在公示期—限内到公示指—示地点行使》表决权书面征求【。意见的结果应当在】物业管理区域—内便于？业主知晓的》显著：位置公示公示期限】不，得低于7日业主有】权查：阅相关资《。料 ？  》   业主委托他人！参加业？主大会会《议的应？当出具委托》书载明委托事—项、委托权限及期限！   】  第三十》二条  召开—业主大会会议业主】委，员会应？当在召开1》5，日前：将，会议的时《间、地？点，、形：式、议题、议程等内！容在物？业，管理区域内》便于业主知晓—的显著？位置：。公示 【     发生重】大事故或者紧急事】件需要召开临时会】议的可以根据实【。际情况在7日—。内公：示，、召开 ！    第三十【三条：  业？。主大会会议》采用记名《投票方式表决但业主！大会：。议事规则另有—。约定的除外 ！     —任，何人：不得伪造业主选票、！。表决票？、业主签名或者委】托书业主委员会应】当妥：善保管选票、表【决票和委托书以【备查询 】     第三【十四条  业主大会！议事规？则可以约定》业主大会会》议经有效《召开：与会业主就会议事】项形成？多数决？议但未达《。到本条例第二—十六：条第二款规定—。的由缺席业主—。补充：表决经补《充表决仍未达—到要求的最终缺席】业，主的人数和相—应的专有部》。分面积直接计—入行使表决权—的业主多《数人：数和多数面积—。之内 》   》  ：第三十五条》 ， 业主委《员会执行业主大【会决定的事》项依法？履行：下列职责 — ：     （【一）：召集业？主大会会议报告物】业管理实施情况【； 【 ， ，  （二）》业主：大，会决定委托管理时】代表业主与业主大】会选聘的物业—服务企业或者其他管！理人签订《物业服务合同； 】 》    《。（三）收集和—了解业？主、物业使》。。用，人的意见和建议监督！和协：助物业？服务合同的履—行，； 《 ：     （四）监！督管理规约的实施】； ：   【  （五）调解【物业使用和维护中的！纠纷； — ，    》 （六）法》律、：法规以及《业主大会《赋予的其他职责【 《   《  第？三十六条  —业主委员会成员【应当符合下列条【件 》    》 （一）《本物业管理区域【内具：有完全民事行为【能力的业主业—主为单位的应当为】单位授权的自然人代！表； 】    （二）遵】守，法律、法规和—管理规约； —     ！（三）热心公益事】业责任心强具有【较强公信力和—。组织能力； —   【  （四）具有与履！行，职责相适应的工作】时间：； —     （—五）本？人及其近《亲属未在本物业【。。管理区？域内从事物业—服务； — ？    《（六）管理》规约或者业》。主大会？议事规则约定的其】他条：件 【    符合—前，款第二项至第六【项规定的条件合法】使用业主房屋并【具有完全民事—行为能力的业主【直系亲属、与—业主共同生》。。活的监护人是—否可以当《选为业主委》员会成员《由管理规约》或，者业：主大会？议，事规则约定 【     】业主大会议事规【则约定设立业主委员！会候补成员的候补成！员的资格条》件适用？本条：。。规定 ？    】 第三十七条 【 业主委《员，会，成员应当遵守法律、！法规、管理规约【和业主大会》议事规则不得有【。下列行？为 《 ？    （一—。）挪用、侵占业主共！有财产； 】。     （二）！非法索取、收受建】。设单位、《。物业服务企业或者其！他管理人及有利害】关系业？主提供的利益或【者报酬； 】 ：  ：  （三）》利用职务之》便要求物业》服务企业或者其【他，管理人减免物业服务！费；  ！   （《四）其？他有损业主共—同利益？或者可能影响—其公正履行职—责，的行为？ ？  《   ？第三十八条  业主！委员会应当自—选举产生之》日起：。3日：内召：开首次业《主委员会会议—按照业主《大会：议事规则的约定【在，业主委员会成员中选！举主任？、副主任《明确业主《委员会成员职责【    ！ 第三十九》条  业主》。委员会应当自选举产！生之日？起30日内将—业主大？会成立情《况、管理《规约、业主大会议】事规则以及业主委员！会成员、候》补成员基本》情况等材料向物业所！在地房屋《行政主管部门备案房！屋行政主管》部门应当将备案【情况及？时书面告《知相：关街道办事》处或者乡镇人民【政府： 《 ，     》物业所在地》房屋行政《主管：部，门应当自收到—前款规定材料—之日起1《0日内向业主委员】会出具备案证明【   】  备案的有关【事项：发生变更的》应当重新备案 【    】 第四十条  【业主委员会》会议应当按照—业主大会议事规则的！约定定期召开经【1/3以上业主委】员会成员提议—或者业主委员会主任！认为有必要的应当】及时召开业主委【员，会会：议 —     业主委员！会会议由业主委员】会主任召集并主【持业主委《员会：主，任因故不能召集或】者主持会议的可以委！托业：主委员会副主任【召集或？者主持 ！ ，。   业主委—。员会会议应当有【过半数的《成员出席方可举【行作出决议必须【经全体成《员过半数以上同【意，业主委员会候—补成员列席》业主委员《会会议不具有表【决权业主委员会应】当自作出《决定之？日起3？日内将决《定内容？在物业管理区域【内公示 ！    业主可以查！。阅业主？。委员会会《议资料并有权向业主！委员会提出询问业】主委员会应》当予以答复 【 ：     第四十！一条  业主—大会、业主委员【会作出的有关物业管！理的决定对全体业主！具，有约束？力 ？  》 ，  ：业主大会、业—主，委员会作出的决定】违反法律、法规【的物业所《。在地街道《办事处、乡镇人民】政府或者《县级房屋行政主管部！门应当责令改—正或者？撤，销并通告全体业【主   ！  业主《认为业主《大会、？业主委员会作出的】决定侵害其合—法权：益的可？以请求？人民法院予》以撤销但在人民【法院作出生效判决之！前不影响业主大会】、业主委员》会决：。。定的约束力 【  》   第四十—二条 ？ 业主委员会成员因！物业转让《或者：。灭失等原因丧失业】主身份？、被判处刑罚—、死亡？、失踪？的其成？员资格？自行终止 — ：     业主委！员会成员任职—期间出现管理规约】、业主大会议事规则！约定的资格终止【情形的按照》管理规约或者业主大！会议事？规则的约定终止【其成：。员资格 《 ，     资！格终止的业主—委员会成《员应当自终止之日】起3日内将其保管】的财物、档案资料】、印章等《物品移交《。。业主：委员会？拒不移交的其他业主！委员：会成员可以》。。请求：物业所在《地公：安机关协助》移交 —    》 ，。。第四十三条  业主！委员会因成员资【。格终：止，等，原因缺员有》候补成员的由候【补成员按《。照当选票数依次递补！经候补成员》递补后仍低》于业主大会》议，事规则约定组成人】数的业主委员会应】当组织召开业—主大会会议》补选 —     业【主委员？会成员决《定集：体辞职的应当在【。辞职30日前—召开：业主大会会议—重新选？。举业：主委员会 【     【第四十四条  业】主委员会任期届【满60日《前应当召开业主大】会会议进行业主委】员，会的换届选举；逾】期未：换届选举的适用本】条例第三十》。条第四款《的规定 【     原业主！。委员会应当在—其任期届满之日【起10日内将其保】管的财物、档—案资料、《印章：等物品移交新—一届：业主委员会并做【好交接手《续， 》  ：。 ，  第四十五条  ！业主大会、业—主委员会需要刻制】印章的应当持本【条例第三十九—条规定的《备案证明《。按照国家有关规定】到公安机《关批准的单位刻【制 》   《  业主大会、业主！委，员会：印章应？当按照法律、—法，规、管理规约、业主！大会议事规》则的：规定使用 》 ：  《 ，  第四《十六条  业—主大会？、业主委员会应【当配合有关》管理部门与》居，（村）民委员—会相互协作》共同做好《物业管理区域—内的社会管理工作 ！ ：    — 在：物业管理区域—。内业：主大会、业主—委员会应当积极【配，合所在？地居（村）》民委：员会依法履行自治】管理职责支持居（】村，），民委员会开》展工作 【 ，     》第四：十七条  》因物业管理区域发生！变更等原因导致【业主大会解散—的，在解散前业主大会】、业：主委员会《应当在物业所在地】街道办？事处或者乡镇人【民政府会同房—屋行政？主管部？门的指导《监督下进行财产【清算 】  ：  第？四十八条 》 业主大会筹备【组、业主委员会及其！成，员，、，建设单位、物业服务！企业或者其他—管理人等《。应，当保守业主秘密不】得披：。露业主信息或—者将业主信息用【于与物业管理无【关的活动《。法律、法规另有规】定的除？外 ？