—第三章 《物业服务《。 第》一节 一般规定【 ：第四十八条　—一个物业管》。理区：域应当由一》。个物业服务人统一提！供物业服务》但是业主自》行管理的除外—     物！业服务人应当—按照物业服》务合同？。的约定提供》物业服务并》且，遵守下列规》定，    【 （一）《及时向业主、物业使！用人告知安全、合理！使用物业的注意事】项；发现有》安全风险隐患—的及时？设置警？示标志？。采取措施排除隐患】或，者向相关单位报告】； 》    《（二）听取业主【的意见和建议接受】业主监督改进和【完善服务并建—立投诉？受，理制度公开投诉电】话等：投诉方式及时—接受业？主投：。诉； 》     （三）】对业主、物业使用人！违反管理规约的行】为进行劝阻、制止并！及时报告业》主委员会；》 ：     —（，四）建？立日常管理档案及共！有部分？的资料档案；— ： ：    （》。五）支持配》合镇人民政府、【街道办事处和其【他国家机关、—居（村）民委员【会依法履行职—责； ？     （六！）法律、法规规【定的其他义》务  —   物业服—务人：及其工作《人员不？得有下列行为—    【 （一）《挪用、侵《占，业主共有资金； ！     —（二：）擅自？改变物业共有部分】用途； 》    》 （三）泄露业主】信息：或者将业主信息【用于与物业服务无关！的活动； 》    — （四）法律—、法规、规章规定】的其他损害》业主：利益的行为 ！。第四：十九条　物》业服务人应当按照物！业服务合同约定【。配备服务力》。量向物业管理区域派！驻物业服务项目负】责人和其他》必要的工作人—员    】 物业服务项目【负责人只能在一个】物业服？务，项目任职但物业服务！合同另有《约定的除《外物业服务项目有】下，列，情形之一的》应当录入项目负【。责人信用档》。案     ！（一）骗取、—挪用或者侵占—建筑物及其附属设】施的维修《资金的； 】   ？ ，（二）擅自改—变物业管理区域内共！用部位、共用设施】设备：用途的； 【     （三）】擅自决定占用—、挖掘物业管—理区：域内道路、》场地的；  ！  ： （四）擅自利【用物业？管理区域《内共用部位、共用】。设施设备进行经营】。的；    ！。。 （：五）因管理失职【造成人员《伤害、财《。产损失？等重：大责任事故的—； ：     （六！）被有？关部门认定乱—收费或者收费不【规范：且，未，改正的； —。    》 （七）其》他严：重，损，害业主？权益的？   — ， 发现存在前款【规定情形之一的【镇人民政府、—街道办事处、相【关部门应《。当进行核查并—在物业管理区—域，公示核查结果经核】查认定？属实的物业服务【人应当？解除物业《服务项目负责—人职务？     住！建主管部门应当加强！。物业服务职》业队：伍建设记录项目【负责人在本市的执业！情，。况开展职《业评价 》 第五十条　【物，业服务信息》应，当，定期公开《物，业服务人《应当向业主大会、】业主委员会报—告下：列信息在物业管理】区域显著位》。置和通过互》联网方式公示并按照！规定及？时更新？ ： ， ，    （》一）建筑物及其附】属设：施的维修《资金：。使用情况； ！    （二）业主！共有部分的经营收】益收支情《况包括相关的合【。同或者协议》等；   】  （三）》物业服务事》项、管理人员、【质，量要：求、：收费项目、收费标准！、合同履行情况【等服务信息；—    【。 （四）《电梯、消防》、供排水、安全【防范等重要设施设】备的日常维》修保养单位名称、】资质、联系方式【以及：维护管理《情，况；： ？     （五【）物业费收支情况】；按照物《业服：务合同约《。定，公布物业《费年度预决算情【。况；：     （！六）物？业管理区域内—重，大事项、重大投诉处！理情况；  ！ ，  （七）物业服】务，人和物业服》务项目？负责人的信用信【息； 》  ： ，  ：（八）业主》和物业使用人进行房！屋装饰装修活动的】情，况； —  ：  ：。（九）？物业管理区域内车】。位（库）的》出售和出租情—况； 》  ：   ？（十）法《律、法？规规定和物业服【务合同约《定其他应当公示的信！息   【  物业服务人【公示：前款：相关信？息，不得侵犯业主、物】业使用？。人个人隐私 】     业主有权！查阅：、复制本条第一【款各项公示》资料物业服》务人应当予以配合复！制费用由查阅人承】担业主对公》示内容有异议—的，物业服务人应—当予以答复 【 ，     住宅物业！的业主大会》、，业主委员会以—及物：。业服务？人应：当在电梯《轿厢、小区（单【元）楼？栋出入口等公共场】所，为发布公共》事务信息提供便利】 ？ ，第五十一《条　物业服务—人应：。。当按：照有关规定向市或】者区（市）县住建主！管部门定期报—送和更？新真实、完》整、准确的信用【。信息、？统计报？表、物业服务项目负！责人以及主要—管理人？员名册等相关信【息， 《第五十二条》　物业？服务人应当按照【法律、法规规—定和合同约》定制定安全》防范制度《和应急预案建立【安全防？范措施？。履，行安全防《范责任 【。    物》业，服务人应当按照相关！安全规？范、：标准对物业管理【区域内的电梯—、消防设施等—设施设备和部位【加强日常《巡查和？定期养护《。     】物业管理区》域内：出，现下：列情形之一的物【业服务人应当采取】应急：措施并按《照有关？规定立即向》相关部门、镇人【民政府、《街，道办事？。处或者专业》经营单位报》告协助做好》处置工作 》 ：    《 （一）发》生火灾？、水患、《爆炸、自然灾害等】危及人身、建筑【物安全或者造成人员！伤亡的； 【。  ： ， ， （二）《发生群体性安全、卫！生事件或者重大人】。身伤亡事件； 】     （三）！发现违法拆改房【屋承重结构等严重】危及房屋使用安【。全的行为； 【   《  （四）》建筑物及其附属设】施发生安全隐—患严重？危及业主、》物，业使用人以及建筑】物安全； 】    （五）物】业服务人员擅自【集体撤？离物业管理区域造成！物业服务中断严重】影响业主和物业【使用人？。正常生活； ！    《（六）其《他，严重影？响业主、物业—。使用：人正常生《。活和危及人身—安全的事件》     】物业服务人应当【执行政府依》法实施的《应急处置措施和【其他管理措施积极配！合开展相关工作对】于物业服务人执行政！。府依法实施》的应：急处置措施和其他】管理措？施业主？、物：业使用人以及—相关人员应》当依法予以配合 】 ， ， 第五十三》条　物业管理区【域突发失管状态或】者因：物业服务合》同终止引发重—。大矛盾纠纷需提供应！急物业服务保障的】由镇人？民政府、街道办事】处确定应急》物业服务人》并在：物业管理区域内公告！ ， ：     应急物业！服，务期间物业服务人应！当按照原物业服务】合同约定《的服务标准提供服务！物业费？按照：原标准执行 —     【。镇人民政《府、街？道办事处应当—自确定应急》物业服务人之日起】六个月内组》。织，业主依法选聘新物】业服：务人协调应急物业服！务，人与新物业服务人做！好交接 第五！十，四条　有条件的【物业服务人可以【根据业主委托—开展养？。老、托？。幼、家政《、文化、健康—等定制化和个性【化特：约服：务，服务报酬由业主【和物业服务》。人协商确定 ！    除法律、法！规规定的事项外镇人！民政府、街》道办事处以》及居（村）民委【员会委？托物业服务人—。承担：社区治理、公共【事务或？。。。者居（村）民服务等！事项的服务报酬由双！方协：商确：定 第二节— 物业服务》人选：聘 第五十—五条　新建住宅【物业建？设单位在房屋销售】。前应当通过招投标】方式选聘前》期物：业服务人 】   ？ 含：有，住宅的物业总建筑面！积，。五万平方《米以上的应当—采用公开招投标方式！选聘前？。期物业？服务人；含有住【宅的物业总》建筑面积三万平【方米以上《不满五万平方—米的可以采用—邀请招？投标方？式选聘前期物业服】务人 》     有下列】情形之一《的可以采用协—议方：式，选聘：前期物业服务—人  —   （《。一）因保密或者【涉及国家《安全事项《。有特别要求； 】。     （二】）住宅物业房屋总】建筑面积低》于三万平方米—； ： ：     》（三）投标人少于三！个     ！符，合前款第一》项规定？的建设单《位，应当：提交有关部门的证明！资料并向区（市）县！住建主管部门备案】；符合前《款第二项或者第【三项规？定的应当报区（市）！县住建主管部门批】准 ： 第五十六条　！鼓励：业主通过公开招投】标方式选聘物业服务！人 》   ？ ，市住建主管部门【应当建立统一—的物业服务》招投标信息平台【无偿为建《设单位或者业主【选聘：物业：服务人提供服—务    】 区（市）县—住建主？。管部门负责辖—区内：物业：服务：招投标活动的指导】和监督 第】五十七条《　建设单位》在办理商品房—销，售手续时应当—向区（市）县住建】。主管：部门提交包含下【列主要内容的前期物！业服务？方案 —    《（一）临时》管理规约； ！    （二）【前期物业服务合【同；   】  （三《）物业管理区域共】有，部分权属清册；【   —  （四）房屋【使用说明书； 】     （【五）物业管理—区域划分意见书 】   》  前款第一—。、二项应当》参，照住建主管部—门制定的示范文本拟！订并作为房屋—买，卖合同附《件由买受人一并签】署前款其他各项内】容应当在《物业销售《时公示并《作为：房屋：买卖：合，同附件提供给买【。受人同时予以说明】  》   ？建设单位及其委托】的销售机构不得就物！业服务事项向买【受人作出超出—临时管理规约、前期！物业服务合同的物】业服务？承诺 第五十！八条：　，物业服务人应当【。自物业服务合同签订！之日起三十日内【将物业服务》合同、营业执照【、拟派驻物》业服务？项目负责人名—册向：。区（市）县》住建主？管部门备案并—将备案？信息抄？送镇人民政》府、街道办》事处 》     物业服】务合同、营业执【照、派驻物业—服，务项目负责人—发生变更的物业【服，务人应当在变更之日！起三十？日内报送备案— ： ， 第五十九条　物业！服务期限届满—前六：个月内业主委员【会应当组《织业主？共同决定《续聘或者选聘新【物业服务《人并：将决定书面告—知，原物：业服务？人 ？     —。业主共？同决定续聘且—原物：业服务人接受续【聘的双方《应当在？物业服？。务合同期限届满前重！新签：。订物业？服务合同物业服【务人：不同意续聘的—应当在物《。业，服务合同期限届满】。前九十日书面告知】业主委员会 】     经业主共！。同决定选聘新物业】服，务人的业主委—员，会应当制定》选聘方案并组织业】主进：行表决 《 第三节《 物业承接和退出 ！。。 第六十条　实行委！托管理的《物业管理《区域建？设单位、业主委员】会、物业服务人【应当按照《。有关规定《进行承？接查验并公示—。承接查验结果未完成！查验的物业服务【人，不得：承接 《    》 ，实行自行《管理的物业管—理，区域物业服务人与】管理：人的承接查验参【照本：条例执行 》。 第六十一条　！建设单位应当—在物业承接查验前】二十日内向前期物】业，服务人移交下—列资料 《    — （一）竣工—总平面图单》体建：筑，、结构、《设备竣工图配套设】施、地下管网—工程竣工图》绿化工程竣》工图等竣工验—收，资料； 【    （二）【。共用设施设备清单及！其安装、使用和维护！保养等技术资料【；  —   ？（三）供电、供【水、供燃气》、，通讯、有线》电视等准许》使，用文件？。或者专业经营单【位管理维《护的证明文件；【     】（四）？物业：共用部位、》共用设施设备—质量保修文件和物】业使用？说明文件； ！    （五）业主！委员会用房、物业】服务用房清》单； ？     【（，六，）按照国家有关【规定承？接查验所必需的其他！资料 —    建设单位未！。在前款规定》的期：限内全部移交—。资料的应《当列出未移交资料的！详细清单并书—面承诺补交的具体期！。限   【  物业承接查验】。资料属于业主共【有物业服务人应【当妥善保管业主【要求查询《的物：业服务？人，应当予以配合— 第六十【二条　前期物—业服务人应》当自：物，业承接查《验完成后《三十日内《按规定持《。下，列，资料向区（》市）县住建主—管部：。门办理物业承—接查验备《案 ：     （】一）物业承接查【。验协议；  ！。   （二）—建设单？位移交资料清单； ！ ？   ？ （：三，）查验、交》接记录；《 ？   ？  （四）与承接查！验有关的其他—资料 ？     报】。送资料齐《全的：区（市）县》。住建主管部门—应当予以备案并【将备案意见》抄，送镇人民《政府、街道办—事处报送资料不齐】全的区（市）县【住，建主管？部门应当责令前期】物业服务人限期【补正 —第六十三条》　物业服务人—按照合同约定、业】主共同决《定，。等，需要退出物业管理】区域的应当》在退出物业管—理，区域前？三十日？内在物？业管：理区域显著》位，置公示？履行法律、》法规规定《和合同约定的交接、！告知等？义务完成退出程序】不得拒绝退出 】     物业】服务人办理物业服】务交接应当同时【移交下列《资料、？财物 《 ，    《 （一）建》设单：位，承接查验时移交【。的资料； 》 ？ ，   （《二，），业，主清册？、装饰装修管理【资，料等：物业档案资料—； ：     （三！）业主共用部位、共！用设施？设备；？    【 ，（四）物业服务期】。间改造、维》修、：保养有？关物业形成的—技术资料建》筑，物及其附《属设施的维修资【金使用情况资料；】。 ：    》 （五）《物业服务用房—、物业服务期间配置！的属于？。业主所有的固定【设施：设备； —    《 ，（六）利用业主【共有部分《经营的相关资料代】。管的业主《共，。有资：金、预收《的物业费等财物； ！     （七！）其他应当移交的财！。。物、资料 】    物业服【务合同终止》业主或者业主大会已！经选聘新物业服【务人、决定》自行管理的业主已经！。。。接管原物业服务【人拒不？移交有关资料、财物！。或者拒？不退出物业管理区域！的业主可以不支付合！同，终止后的物》业费物业《服务人有破》坏设施设备、毁坏】账册或者物业服务】档案等违《法行为的由公安【机关：依法处理 —第四节 物业—服务收费 》 第：六十四条　物—业服务收费》按不同物业的—使用性质和特点依法！实行政府《指导：价或：者市：场调节价  ！   住宅前期物】业服：务和保障性住—房物业？服务收费实行政【府指导？。价，。具体收费标准由区】（市）县《。发展改革部门会【同住建主《管部门根据物—业服务等级》标准等因素依法制定！     】。物业：服务收费《实行市场调节价的】物业：费标准按《照公开公平、权【责对等、《质价：相符的原则由双【。方通过物业》。服务合同约定物【业服务人不得—擅，自调整约定的—物，业服务收费标准 】   》 ， ，鼓励业主与物—。业服务人在物—业服务合同中约【定，与物：业服务质量相符合】。的收费浮动机制双向！调整物？业服务收《费 《 ，。    建》设单位向购房者承诺！为其支付一定期限物！业费：的应当书面》告知：。物业服？务，人和购房《者并按照承诺履行】支付义务 【 第六十《五条　物业》服务人不得强制【或者变相《强制预收物业费【物业服务《人按照物业服务【合同约定预收物业费！的原则上不》得超过？一年：物业服务合》同有固？定期限的不》得超过合同有—效，期的剩余期限不【定期物业服务合【。同不得约定》预收物业费 —   》  预收物业—费的物业服务—人，应当将预收资—金信息接入市智慧物！业信息管理系统供】业，主查询？、监督 第六！十，六条　业主、物业】服务人？可以向业主委员【会提：出调整？物业服务收》费标准的申请—。    【 专：有部分面《积，占比百分之十以【上且人数《占比百分之十以上】的业主提出申请的业！主委员会应当—与物业服务人协商】物业服务人》同意调？整的双？方共同？。制定调整方案并将】调整方案提交业主共！。同决：。定 《     物业服务！人申请调整物业服】务收：费标准的《。按照下列程序—办理    ！ （一）物业服务】人拟定？收费标准调整方【案并：。。提交业主委员会调】整方案包《括，调整后的服》务标准、服务事项、！服务价格、理由【和补充协议草案【；     ！（，二）：业主委员会将收【费标准调整》方案在物业管理区】域显著位置》公示三？十日以上； 】   ？  （？三）：公示期间业》主对调整方》案提出异议的业【主委员？会，应当与物业服—务人研究根据—业主合理建议优【化相关方案； ！ ，  ： ， （四？）业主？委员会？将调整方《案提交业主共—同决定 【    《。物业服务人》应当将？物业服务收》费标准的调整事【项和结果及时—报告物业所》在地的镇人民政府】、街：道，办事处 —     物业服务！。收费标准《调整后物业服务人应！当与业主委》员会签订《。。补充协议 第！六十七条　物业费】应当：自物业服务人正式承！接进驻的当月起计】收建设单位将房【屋交付给购房者时】交，付当月？及之：前的物业《。费由建设单位—承，担；交付次月及之后！的物：业费由购房者按【照物：。。业服务合同的约【定承担另有约—定的从其约定 【 第《六十八条　》业主：大会：选聘：物业服务人时—可以就物《业费计费模式、【收费优惠情形等事项！与物业服《务人协商协》商一致的应当在物】业服务合同》中予以明确 】     》业主应当《按照物业服务合【同约定按时足额支】付物业费《 ，    — 物业服务人已经】按，照约定和有关规定提！供服务的业主不得】以，未，接，受或：者无需？接受相关物业服务为！由拒：绝支：。付物业费 】   ？ 物业服务》人不得采取》停止供电、供—水、供燃《气等方式催交物业费！ ：