第【三章 物业服务 ！ 第一《节 一般《规定 ？ 第四十八》条　一个物》业管：理区域应当由一个】物业服务人》统一提供《物，业服务但是》业主自行管理—的除外 《  《   物业服务【。人，应，当按照物业》。服务：合同：的约定提供》物，业服：务并：且遵守下列》规定： ：     （一）！。及，时向业主、物业【使用人告知安全【、合理？使用：物业的注《意，事项；？发现有安全风险隐患！的及时设置警—示标志采《取措施排除》隐患：或者向相关单位报告！；， ，。     【（二：），听取业主的意见【和建议接《受业主监督改进【和完善服务并—建立：投诉受理制度公开投！诉电：话等：投诉方？式及时接受业—主投诉； —  ？   （三》），对业主、《物业使用人违反管理！规约的行为进—行，劝阻、制止》并及时报告业—。主委员会； 【    》 （四）《建立日常管理档案】及共有部分的—资料：档，案，。； 》    《（五）支持配合镇人！民政府、街道办事】处和：其他国家机关—。、，。居（村？）民：委员会依法履行职】责；    ！ （六？）法律、法规规定的！。。其，他义务 》 ：    《物业服务人及其工】作人：员不得有下列—行，。为    】 （：一）挪用、侵占【业主共有资》金； — ， ，  ：（，二）：擅自改？变物业共有部分【用途；   ！  （三）泄露【业主信息或者将业主！信息用于与》物，业服：务无关？的，活动； 【  ：  （四《）法律、法规、规】章规定的其他—损，害业主利益》的行为 第】四十九条　物—业服务人应当—按，照物业？服务合同约定配【备，服务力量向物业管】理区域派驻物业【服务项？目负责人《和其他必要的—工，作人员 【    物业—服，务项目负责人只【能在一个物业—服务项？目任：职但物业服务合同】另有约？定的除外物业服务项！目有下列情形之【。一的：应当录入项目负责人！信用档？案 》    （一）骗】取、挪用或者侵占建！筑物及其附属设施的！维修资金的》； 》  ：  （二）擅—自改变物业》。。管理区域内共用部位！、共用设施设备【用途的；  ！ ， ， （三）擅自—决定占用、》挖掘：物业管理《。区，域内道路、场—地，的；：     （！四）擅自利用物【业管理区域》内共用部位、—共用设施设备进行】经，。营的； 【    （五）因】管理：失职造成人员伤害】、财产？损失等重大》责，任事故的；》 《。    （六—）被有关部门—认定乱收费》或者收？费不规范《且未改正的； 】 ，     （七【），其他严重《。损害业主权》益的： 《 ，   发现存在前】款规定情形之—一的镇人民政—府、街道办事处、】相关部门应当进【。行核查并在物—业管理区域公示核查！。结果：经核查认定属实的】物业服务人应—当解除？物业服务项目负【责，人职务 《    — 住建主管部门应当！。加强物业《服务职业队伍建设记！录项目负责》人在本市的执业情况！开展职业《评价 第五】十条　？物业服务信息应当】定期公开物业服【务人应当向业—。主大：会、业主委员—会报告下列信息在】物业管理区域—显著位置和》通过互联网方式公】示并按照《规定及时更新 【     【（一）建筑物及其附！。属设施的维修资【金使用情况》；，  》  ： （二）业主共有】部分的经营收益收支！情况包括相关的合同！。或者协？议等； 》 ：    （三）物业！服务：事项：、管理人员、质【量，要求、收费项目、收！费标准？、，合同履行情况等服】务信：。。息；：    【 （四）电梯—、消：防、：供排水、安全防范等！重要设施设备的日常！维，。修保养单《位名：。称、资质、联系方】式以及维护管理情】况； 》     》（五）物业费收支情！况；按照物业服【务合同约定公—布物业费年度—预决算情况；— 《    （六）物】业管理区《域内重？。大事：项、重大投诉处【理情况；《     】（，七）物业服》务人和物《业，服务项？目负责人《的，信用信息； 【     —。（八）？业主和物《业，使用人进行》。房，屋装饰装修活动的情！况；： ？     （九【）物：。业管理区域内—车位（？库）的？出售和出租情况；】     （！十）：法律、法规规定和物！业服：务合同约定其—他，应当公示的信息【 ， ？    物业—服务人公示前—款相关信息不得【侵犯业主、》物，业使用人《个，人，隐私 》   ？  ：业主：有权查？阅、复制《本，条，第一款各项公示资料！物业服？务人应当予以—配合复制费用—。由查阅人承担业主对！。公示内容有异议【的物业服《务人应当予》以答复   ！  住宅物业的【业主大会《、业主？委，员会以及物业—服务人应当在电梯轿！厢，、小区？（单元）楼》栋，出入口等公共场【所为：发布公？。共事务信息提供便利！。。 ， 第五》十一条　物》业服务人应当按【照有关规定向市或】。者区（市）县—住建主管部门定【期，报送和更新》真实、？完整、准确的信【用信息、统》计报表、物业服务项！。目负责人以》及主要管理》人员名？册等相关信息— ， ， 第五十》二条：　物：业，服务人应当》按照法律、法规规定！和合：同，约定制？定安全防范》。制度和应急预案建】。立安全防范》措施履行安全防范】责任    ！ ，物业服务人应当按照！相关安全《规范、标准对物【业管理？区域内的电》梯、消防《设施等设施设备和】部位加强日》。常巡：查和定期养护—   —  物业管理区域】内出现下列情—形之一？的物业服务人应当】采取应急措施并按】照有关规定》立即：向相关？部门、镇人民—政府：。、街道办《事处或者专业—经营单位报告协【助做好处置工作 ！ ：    （一）发生！火灾、水《患、爆？炸，、自然灾害》等危及？人身、建《筑，物安全或《者造成人员伤亡【。的；   】  （？二）发生群》体性安全《、卫生事件或者【重大人身伤亡—事件； 《   》  （三）发现违法！拆改房屋承重—。结，。构等严重危及—房屋使用安全—的行为；《   —  （四《）建：筑物及其附属设【施发生安全隐患【严重危及《业主、物业》使用人以及建—筑物安全；》     】（五）物《。业服务人《员擅：自集：体撤离？物，业管理区域》造成物业《服务中断严重影响业！主，和物业使用人正【常生：活；  【  ： （：。六）其他严重—影响业主、物业使】用人正？常生活？和危及人身》安全的事件 ！    物业服务人！应当执行政府依【法实施的应急处【置措：。施和其？他管理？措施积极配合开展】相关工作对于物业服！务人执行政府依法实！施的应急处置措施和！其，他管理？。措施业主、物—业使用人《以及相关人员应【。当依法予以》配，合 第—五十：三条　物业管理区】域，突发失管状》态或者因物》业服务合《同终止引《发重大矛盾纠纷需】提供应急物业服【务保：障的由镇《人民政府、街道办】事，处确定应《急物业服《务人并在物》业，管，理区：。域，内公：告    】 应急？物业服务期》间物业服务人应当按！照原：物业服？务合：同，约定：的服务标准提供服】务物业费《按照原？标准执行 —     镇人】民政府、街》道办事处应当—自确定应急》物业服务人之日起】六个月内组织业主依！法选聘新物业服务人！协，调应急物业服—务人与新《物业服？务人：做好交接 — ， 第五十四条　有条！件的物业服》务人可以根据业主委！托开展？养，老、托幼、》。。家政、文化、健康】等定制化和个性化特！约服务服务报—酬由：。业主和物业服—务人协商确定—     除！法律、法规规—定的事项《外镇人民政府、街】道办事处以及居【（村）民委员—会委托物业服务人承！担社区治《理、公共事务—或者居？（，村，。）民：服务等事项的服务】报酬：由双方协商确—定 第二》节， 物：业服务人选》聘 ？第五十五《条　新？建住宅物业建设【单位在房屋销—售前应当通过招投】标方式选聘前—期物业服务人 【     含有！住宅的物业》总建筑面积五万平】方米：以上的应当》采用公开招投—标方式选聘前期【物业服务人；含有住！宅的物？业总建筑面积三万】平方米以上》不满五万平方米的可！以，采用：邀请招投标方式选聘！前期物业服务人 ！   《。  有下列情形之】一的可以采用协议方！式选聘前期物业【服务人   ！  （一）因—保密或者涉及国家安！全事项？。有特别要求；— ， ，。 ，     （二【）住：宅物业房屋总—建筑面积低于—三万平方米； 【 ？    （三）投】标人少于三》个 》 ，   ？符合前？款第一项规定—的建设单位》应当提？交有关部《。门的证明资》料并向？区（市？）县住建主》。管部门备案；符【。。合前款第二项或者第！三项规定的应当报】区（市）县住建主管！部门批准《。 第》五十六条　鼓励【业主通？过公开招投标—方式选聘物业服务】人  —   市《住建主管部》门，应当建立统一—的物业服务》招投标信《息平：台无偿为建设单位】或者业主《选聘物业服务—人提供服务 ！   ？。 区（市）》县住建主管》部门负责辖区—内物业服务招投标】活动的指导和—监督 》 第五十七条　【建设单位在》办理商品房销—售手续时应当—向区（市）县住建】主管部门《提交包含下列主要内！。容的前期物》业服务方案》  》   （一）临时管！。理规约； 【     （—。二）前期《物业服？务合同； —     （【三，）物业管理区域【共有部分权属清册】；  —   ？（四）房屋使用说明！书； 《     （五】）物业管理区域划】分意见书《     】前款第一、二项应当！参照住建主管—部，门，制，定的示范文本拟订】并作为房屋买卖合同！附件由？买受：人一并签署前—款其他各《项内容应当在物【业销：售时公示并作为房】屋买卖合同附—件提供给买受人同时！予以说明 —   《  建设单》位，及其委？托，的销售机构不得就物！业服务事《项向买受人作出超出！临时管理规约—、前期物业服务合同！的物：业服务承诺 ！第五十八条　物业服！。务，。人应当自物业—服务合同签》订之日？起三十日内将物业】服务合同、营—业执照、拟》派驻：物业服务项》目负责人名册向区（！市）县住《建，主管部门备案—并将备案信息抄送镇！人民政府、街—道办事处 【     物业【服务合同、营业执照！、派驻物业服务项】目负责人《发生：变更的？物业服务人》应当在变更之日起】三十日内报送备【案 第—五，十九条　《物业服务期限届满】前六个月内业—主委员会《应当：组织业主共》同决：定续聘或者选聘【新物业服务人—并将决？定书面？告，。知原物业服务人 ！  ？   业主》共同决？定续聘且原物—业服务人接受续【聘的双方应当在【。。物业：服务合同期》。限，届满前重新签—订物业服务合同物】业服务人不同意【。续聘的应当在—物业服务合》同期：限届满前《。九十日？书面告知业主委员会！  》  ： 经业主共同—决定选聘《新物：业服务人的业主委员！会应当？制定选？聘方案并组织业主】进行表决 第【三节 物业》承接和退出 第六！十条　实行委托管】理的：物，。业管理区域建设单】位，、业主？委员会、物》。业服务人《。应当按照有关规定】进行承？。接查验并公》示承接查验结果【未完成查验的物【业服务人不得承接】  》   实行自行管】理的物业管理区域物！业服务人与》管理人的承接查【验参照本《条，例执行？ 第六十【。一条　建设单位应】当，在，物业承？接，查验前二十日内向前！期物业服务人移交】下列资料 】    《（一）竣工》总平面？图单体？建筑、结构、—设备竣工图配套设】施、地下管网工程】竣，工，图绿化工程竣工【。图等：竣工验收《资料； —     （—二）共用设施设备清！单，及其安装、使—用和维护保养等技术！资料：； 《     （—三）供电、供水、供！燃气、通讯》、有线？电视等？准许使用文件—或者专业经营单位管！理维：护的证明文件；【    【 （四）《物，业共用部位、—共用：设施：设备质量《保，修文：件，和物业使用说明【文件； 》  ？   ？（五：）业主委《员会用房、物—业服：务用房清单》；， ：    》。 （六）按照—国家有关《规定承接查验所【必需的其他资—料    】 建设单位未在前款！规定的？期，限内全部移交资料的！应当列出未移交资料！的详细清《。单并书面承诺—补，交的具体期限 】  ？   ？物业承接查》。验资料？属于业主共有物【业服务人应》当妥善保管业主要】求查询？的物业服务》人应：当予以配合 ！第六十二条　前【期物业服《务人应？。当自物业《承接：查验完？成后三十《日内：按规定持《下列资料向区—（市）县住》建，主管部门办理物业承！接查验备案 ！    （一）【物业承接查验—协议；   ！  （？二）建设单位—移交：资料清单； 【     （三】），查验、交接记—录，；， ： ，     》（四）与《。承接查验有关—。的其他资料 —     【报送资料齐全—的区（市）县住建主！管部门应当予以备案！并将备案意见抄【送镇：人民政府、街道【办事处报送资—料不齐全的区（市）！县住建主管部门【应当责令前期物业服！务人限期补正 】 第六《十三条　物业服务】人按照合同约定【、业：主共同？决定：等需要退出》物业管理区域—的应当在退出物业管！理区域前三》十，日内在？物业：管，理，区域：显著位置公示—。履行法律、》法规规定和合同约】定，的交：接、：告，知等义务完成退【。出程序不得》拒绝退？出 》 ，   物业服务人办！理物业服《务交接应当同时【移交下？列资料、财物— 《   ？ （一？。）建设单位承接查】。验时移交《的资料； — ，    《 （二）业》主清册、装饰—装修管理资料—。等物业档《案资料；  ！   （三）业主共！用部：。位、共用设施设【备，； 》    （四—）物业服务》期间改？造、维修、保—养有：。关物业形成的技术】资料建筑物》及其附属设施的【维修资金使用—情况资料； ！    《（五）物业服务【用房、物业服务期】间配置？的属于业主所有的固！定设施设备；—    【 （六）利用—业主共有部分—。经营的相关资料【代，管的业主《共有资金、预收的物！业费：。等，。财物：；  —   （七）—其他应当《移交的财物、资料】    【 物业服务合同终】止业主或者业主【大会：已经选聘新物业服】务人、？决定自行管理的业】主已经接管原—物业服务人拒—不移交有关资料、】财物或者拒不退【出，物业管？理区域的业》主可以不支付—合同终止后的物业费！物业服务人》有破：。坏设施设备》、毁坏账《册或者物业服务档案！等违法？行为的由公安机关依！法处理 第四【节 物业服务收费 ！ 第六十四条　物业！服务收费按不—同物业的使》用性质和特》。点依：。法实行政府指导价】或，者市场调节》价， 《    住宅前期物！业服：务和保障性住房【物业服务《。收费：实行政府指导价【具体收费标准由【区（市）县发展改革！部门会同住》建主管部门》。根据物业服务—等级标？准等因素依法—制定    ！ 物业？服务收费实行市【场调节价《的物业费标准按照】公开公平、》权责对等、质价相符！的原则由《双，。方，通过物业服务合同】约定物业《服，务人不得擅》自调整？约，定的物业服务收【费，标准 ？     【鼓励业主与物业【。服务人在物业服务合！。同，中约定与物业服务质！。量相符合《的，收费浮动《机制双向调整物业】服务收费 —    》。 建设单《位向购房《。者承诺？为其支付一定期限】物业费的应当书面告！知物业服务人和购】房者并按照承—诺履行？支付义务 第！六十五条《　物：业服务人不》得强制？或，者变相？强制：预收物业费》物业服务人按照物业！服务合同约定预收物！业，费的原？则上不得超过一年】物业服？务合同有固定—期限的不得》超过合同有效期的剩！余期限不定期物业服！务合同不得约定预收！物业费 —  ： ，  预收物业费的】。。物业服务人应当将预！。收资金信《息接：入市智慧《物业信息管理系统】供，业主查询、监—。督 第—六十六条　业主、物！业服务人《可以向业主委—员会：提出调整物业服务】收，费标准？的申请 【    专有—部分面积占比百分之！。十以上且人》数占比百分之—十以上的业主—提出申？请的业主委员会应当！与物业服务人协商物！业服务人同意—调整的双方共同【制定调整方案—并将：调整方？案提交业《主共同？决定： ？     物业服】务人：申请调整物》。。业服务收费标—准的按照下列程序】办理  【   （一）物【业，服务人？拟定收费标准—调，整方案并提》交业主委员会调整方！案包括调《整后：的，服务标准、服务事项！、服务？价格、？理由和补充协议草】案；   】  （二《）业主委员会将收费！标准调整《方案在物业管理区域！显著位置《公示三十《日以上； 》     （三！）公：。示期间业《主对调？。整，方案提出异议—的业主委员会应当】与物业？服务人研究根据【业主合理建议优化相！关方案；  ！  ： （四）业主—委员：会将调整《方，案提交业主共—同决定 【 ，   ？物业服？务人应当将物业服】务收费标准的调整事！。项和结果《。及，时报告物业》所在地的镇人民【政府、街《道办：事，处，。  》   物业服—务，收费标准调整后物业！服务：人应当与业》主委员？会签订补充》协议 —第六十？七条　物业费应当】自物业服务人—正式承接进驻的当】月起计收建设—单位将房屋交付给购！房者时交付当月【及之前的物业费【由建设单位承—担；交付《次月及之后的—物业费由购房者按照！物业：服务合同的》约定：承担另有约定—的，从其约定《 ： 第六十八—条　：业主大会选聘物【业服务人时可以【。就物业费计》费模式、收费—优惠情形等事项【与物业服务人协商协！商一致的应当—在物业服务》合同中予以》明确    ！ 业主应当按照【物，业服务合同》约，定按时足额支付【物业：费 《     》物业服务人已经按照！约定和有关规—定提供服务的—业主不得以未接【受或者无需》接，受相关？物，业服务为由拒绝支付！物业费？ ，。。     物业！服务人不《得采取停止供—电，、供水、供》燃气：。等方：式催交物业费 【 ，