？ 第三章 物】业服务 第】。一节 一《般规定 《 第四？十八条？　一个物业管理【。区域应当由一个【物业服务《人，统一提？供物：业服务但是业主【自行管理的除外 】   》  ：。物业服务人应当【按，照物业服务合同【的约：定提供物业服—务，。并且遵守《下，列，规定  【   （一）—及时：向业主、物业使用】人告知安全、合【理使：用物业的注意事项；！发现有安全风险隐】患的及时设》置警示标志采取【措施排？除，隐患或者向相—关，单位：报告；？    【 （二）听取业【主的意见和》建议接受业主—监督改进和完善服务！并，建立投诉受理制度】公开投诉电话等投】诉方式及《时，接，受业主投诉；— ？   ？  （？三）对业主、物业】使用：人违反管理》规约的？。行，为进行？劝阻、制止》。并及时报告业主【。。委员会； 》     【（四）建立》日常管理《档案及共有》部分的资料档案； ！ ？    《（五）？支持配合镇人民政府！、街道办事》处，和其他国家机—关、居（村）民委】员会依法《履行职？责； — ，   ？（六）法《律、：法规规？定的其他《义务    ！ ，物业服务人及其工】作人：员，不得有？下列：行为 《     （一】）挪用、侵占业主共！。有资：。金；    ！ （二）擅自—改变物业共》有部分用途； 【。     （三！。）泄露业主信息或者！将业主信息用于【与物业服《务无关的活动—； ：     【。（四）法律、法规、！规章规定的其他损】害业主利《益的行为 》 第四十九【条　：物业服？务人应当按照—物业服？务合同约定配备【服务力量向物—业，。管，理区域派《驻物业服务项—目负：责人和其他》必要的工作》人员 ？  《   物业服务项目！负责人只能在—一个物业服务—项目任职《但物业？服务：合同另有《约，定的除外物业—服，。务项目有《下列情？形之：一的应当录入—项目负责《人信用档《案 ：。     【（一）？骗取、？挪用或者侵占建【。筑物及其附属设施】的维修资金的； 】     （二！）擅自改变》。物业：。管理区域内共—用部位？、共用设施》。设备：用途的； 【 ，    《（三）擅自决定占用！、挖掘物业管理区】域内道路《、场地的； —   》  （四）擅—自利用物业管理【区域内共用部—位、共用设施设备】进行经营的； 】 ：    （五）【因管：理失职造成》人员伤害、财—。产损失等重》大责任事故的； 】    — （六）被有—关部门认《定乱收？费或者收费不规范且！未，改正的；《。 ？。     （七【）其：他严重？损害业主权益—的 ：     发】。现存在前款规定情形！之一的镇人民政府、！街道办事处、—相，关部门？。应当：。进行核查并在物【业管理区域公示【核查结果《经核查认定属实的】物，业服务人应当解【除物业服务》项目负责《人职务？ ，   》。  住建主》管部门应当加强物】业服：务，职业队伍《建设记？录项目负责人在【本市的执业情况开展！职业评价 》 第《五十条　物业—服务信息应》当定期公《开物业服《务人应当向业—主，大会、业主委员会报！告下列信息在物【业管：理区域显著》位置：和通：过互：联网方？。式公：示并：按照：规定：及时更新 】。    《（一）建筑物及【其附属设施的维【修资金使用》。情况； —    《 （二）业主—。共有部？分的：经营收益收》支情况？包，括相关的合同或者协！议等；？   — ， （三？）物业服《务事项、管理—人员、质量要求、】收费项目、收费标准！、合同履行情况等】服务：信息； —     （四）电！梯，、消：。防、供排水》、安全防范等—重要设施设备的【日常维？修保：养单位名称、资【质、联系方式以【及维护管理情况； ！   》  （五）》物业费收支》。情况：；按：照物业服务合同约定！公布物业费年度【预决算情况； ！  ： ，  （六）物业管】理区域内重》大，事项、重大投诉处理！情况；？ 《    （》七）物业服务人和】物业服务项目负责】人的：信用信息《；  —   ？（八）业《主和物业使用人进行！房屋装饰装修活【动的情况； —     【（九）物业管理区域！内车位（库）的出】售，和出租情况；—    【 （十）法》律、法规规定和【物业服务合同约定其！他应当公示的—信息 —    物业服【务人公示前款相关信！息不得侵犯》业主、物业使用【人个人隐私 —     业主！有权查？阅、复制《本条第？一款各项公示资【料物业？服务人应当予以配合！复制费用由查—阅人承担业主对公示！内容有异议的物业】服务人应当予—以，答复   】  ：住宅物业的》业主：大会、业《主委：员会以及物业服务人！应当在电梯轿厢、小！区（单？。元）：楼栋出入口等公共】场所为发布》公，共事务信《息提供便利 】 第五十一条　物业！。服务人应当按照有关！规定向市或者—区（市）县住—。建主管？部，门定期报送》和更新真《实、完整、准确的】信用信？息、统计报表、物业！服务：项目：负责人以及主要【。管理人？员名册等相关信息 ！ 第五十—。二条　？物业：服务人应当按—照法律、法》规规定和合同约【定制定？安全防范制度和应急！。预案建立安全—防范措施履行安【全防范责任 —     物业！服，务人应当按照相【关安全规范、标准】对物业管理区域内的！。电梯、消防》设施等设施设备和】部位加强日常巡查】和定期养《护   【。  物？业管理区域》内出现下列情形之一！的，物业服务人应当【采取应急措》施并按照有关规【定立：即，向相关部门、镇【人民政府、街道【办事处或者专—业经营单位报告协】助做：好，处置工作 】    （一—）发生火《。灾、水患、爆炸、】自然灾害等危—及人：身、建筑《物安全或者造成人】员伤亡的《； ？     （【。二）发生群体性安】。全、卫生事件或者】重大人身伤亡—事件； 》 ：  ：  （三）发现违法！拆改房屋承重结构】等，严，重危及房屋》使用安全的行为；】  》   （《四，）建筑？物，。及其附属设施发【生安全隐患严重危】及业主、物业—使，用人以及《建筑物？安全；  】   （《五，），物，业服务人员擅—自集体？撤离物业管理区【域造成物业服务【中断严？。重影响业主和物业使！用，。人正常生活》；     ！（，。六）其他《严重：影响业主《。。、物业使用人正【常生：活和危及《人身安？全的事？。件， ：     物业服！务人应当《执行：政府依法实施—的应急处置措施【和，其他管理措施积极】配合开展相关—工作对于《物业服务人执行政】府依法实施的应【。急，处置措？施和：其他：。管理措施《业主、物业使用人】以及相关人员应【当依法予以》配合 —第，五十三条　物业管】理区域突发失管状】态或者？因物业？服务合同终止引发】重大矛盾纠纷—需提供？。应急物业服务保【障的由镇人》民，政，府、街道《办事处确定应急物】业服务人《并在物业管理区【域内公告 【   ？  应急《。物业服务《期间物业服务人【应当按照原物业服务！合同约定的服务标】准提供？。服，务物：业费按照原标准执行！ ，  《   镇人民政【府、：街道：办事处？应当自确定应急物】业服务？人之日起六个月【内组织业主依法选聘！。新，物业服务人协调应】。急物业服务》。人与：新物业服务人做【好交接？ 第五—十四条　有条—。件的物业《服，务人可以根据—业主委托开展—养，老、托幼、家政、】文化、健康》。等定制化和个性化】特约服务《服，。务报酬由业》主，和物业服《务人协商确定 ！  ：   除法》律、法规规定—的事项？。外镇人？民政府、《街道办事处以及居】（村）民委员—会委托物业服—务人承担《社区治理、公共【事，务或：者居（村）民服务】等事项的服务—报酬：由，。双方协商确》定 第二》节 物业服务—人，。选聘 第五十五】条　新建住宅物【业，建设单位在》。房屋销售前应当【通过招投标》方式选聘《前期物业服务—人 ：   》  含有住宅的物】。业总：建筑面积五万平方米！。以上的应当采用【公开招投标方式选】。聘前期物业》服务人？；含有住宅的物【业总建筑面积三万】平方米以上不—满五万平方米—的可以采《用邀请招投标方式】选聘前？。期物业服务人 】   《  有下列情—形之一的《可以采用协议—方式选聘前》期物业？服务：人    】 （一）因保密或】者涉及国家安全事项！有，。特，别要求；  ！   （二）—。住宅物业房屋—总建筑面积低于三万！平，方米；   ！  （三）投标人】少于三个 【     》符合前款第一—项规定的建设—。单位应当提交有关】部门的证《明资料并向区（市】）县住建主》管部门备案；符合】前，款第二？项或者第三项规定】的应当报区（市【）县住建主管部门批！准 《 第五十《六条　鼓励业主【通过公开招投—标方式选聘物业服】务人   】  市住建主管部门！。应当建？立统一？的物业服务招—投标信息平台无偿为！建设单位或者业主选！聘物业服务人—提供服务 】    区（市）县！住，建，主管部门负责辖区内！物业服务招投标【。活动的指导和监【督 第五十七！条　建设《单位在办《理商品房销售手【。续时应？当，。向区（市）县住【建主管？部，门提交包含下列【主要内容的前—期物：业，服务方案 》 ，。     （【一）临时管》理规：约； ？  《   （二）前期】物业服务合》同；：   —  （三）物业管理！区域共有部分权属清！册，；    】。 （四）房屋使用说！明书； —    《 （：五）：。物业管理区域划分】意见书 》     前款第！一、二？项应当参照》住建主？管部门制定的示范】文，。本拟订并作为—房屋买卖合同附【件由买受人一—。并签署前款其他各】项内容应当在物业销！售时公示《并作为房屋》买卖合同附件—。提供给买受》人，同时予以说明 【     【建设：单，位及其委托》的销售机《。构不得就物业服务】事项向买受人作出超！出临时管理规约【、前期物业服务合同！的物业？。服务：承诺： 第》五十八条　物业服务！人应当自物业服【。。务合同签《订，之日起三十日内将物！业，服务：。合同、营业执照、拟！。派驻物业《服，务项目负责人名册】向，区（市）县住—建主管部门备案并将！。备案信息抄送镇人】民政府、街道办【事处：。     物！业服务合同、营【业执照？。、派驻物业服务项】目负责人发生变更】的物业？。服务人应当在—变更之日起三十【日内报送备案 】 第五十》九条　物业服务期】。限届满前六》个月内业主委员【会应当组织》业主共同决定续【。聘或者选聘新物业】服务人并《将决定书《。面告知？原物业服务人 】     业主共！同决定续聘且原【物业服务人接—。受，续聘的？双方应当在物业服】务合同期限届—满前重新签订物【业，服务：。合，同，物业服？务人不同意续聘的】。应当在？物业服？务合同期限》届满前九十》日书面告知业主委员！会，。 ，  《 ，  经业主共—同决定？选聘新物业》服务人的业》主委员会应当制【定选聘方案并组织业！主，进行表决 第三节！。 物业承接和—退出 第六十条　！实行委托《管理的？。物业管理区域建设】单，位、业主委员会、物！业服：务人应当按照有【关规定进《行承接查验并—公示承接查验—结果未完成查验的物！业服务人《不，得承接 —     实行【自行管？。理的物业管理—区域物业服》务人与管理人的承接！查验参照本条例【执行： ， ？第，六十一条　建—设单位应《。当在物业承接查验前！二十：日内：向前：。期物业服务人移交】下列资料  ！   （一》）竣工总平面—图单体建筑、结【构、：设备竣工图配套设】施、地下《管网工程竣工图绿化！工程竣工图》。等竣工验《收，资料；？。 ，     （】二）共用设施设备】清单及其《。。安装、使用和维【。护保养等技术资料】； 》    （三）供电！、供：水、供燃气、通【讯、有线电视—等准许使用》文件或？者专业经《营单位管理维护【的证明？文件：；   【  ：（四）物业共用【部位：、共用？设施设备质量保【修文件和物》业使用说明文件【；   【 ， （五）业主委员】。会用：房、物业《服务用房清单； 】。 ？    （六）按】照，。国，家有关规定承接查】验所必需的其—。他资料  】   建设单位未在！。前款规定的期限【内全部移《交，资料的应当列—出未移交资料—的详细清单并书【面，承诺补？交的具体期限 ！ ，    物业—承，接查验？资料属于业》主共有物业服务人应！当妥善？保管业主要求查【询的物业服务—人应当予以配合 】。 ？第六十二条　前期】物业服务《。人应当自物》业承接查验完—成后：三，十日内按规定持下】列资料向区》（市）县住建—主管部？门办理？物业承接查验备【案   【  （？一）物业承接—查验协议；》 ：  ？ ， ， （二）建设单位移！交资料清单； ！     （—三）查验、交接【记录； 【    （》四，）与承接《查验有关的其他资料！ ？。     报送资】料齐全的区（—市）县住建主管部门！。。。。应当予以《备案并将备案意见抄！送镇人民《政府、？街道办事《处报：送资料不齐全的【区（市）县》住建主管部门应【当责令前期物—业服务人限期补【正， 《第六十三条》　物业服务人按照合！同约：定、业主共同决定等！需要退出《物业管？理区域的应当在退】出物业管理区域前】三十日内在物业【管理区域显著位置公！示履行？法律、法规规—定和合？同约定？的交接、告》。知等义务完成退出】程序：不得拒绝退》出 》 ，   物业服务人】办，理物业服务交—接应当同时》移交下列《资料、财《物     ！（一：）建设单位承接【查验时移交》的资料； 【     （二【）业主清册、装饰】装修管理《资料等物业档案资料！； 《。     》（三）业主共—用，部位：、共用设施设备【；     ！。（四）物业服务【期，间改造、维修、保】养有：关物业形成》的技术资料建筑物及！其附属？设，施的维修资金—使用：情况资料； 【     （五】）物业服务》用房、？。物业服务期间配置的！属于业主所有的固】定设施设备；—     （！六）利用《业主共有部分—经营的相关资料代】管的业主《共有资金、预收的物！业费等财物》；  —   （七）其【他应当移交的—财物、资料 ！    《物业服务合同终止业！。主或：者业主大会已—经选聘新物业服【务人：、决定自行》管理的业主已经【接管原物业服—务人拒不移交有关】资，料、财物或》者，拒不退出物》业管理区域的业【主，可以不支付合同终】止后的物业费—物业服务人》有破坏设施设—备、：毁坏账册或》者物业服务档案【等违法行为》的由公安《机关依法处理 第！四节 物业服务【收费 第六十四条！　物业服务收—费按不同物业的使用！性，质和特点依法—实行：政府：指导价？或者市场调节—价 》    住宅前期】物业服务和保—障性住房物业服【务收费实《行，政府指导价具体收费！标，准由：。区（市）县发—展改革部门会同住】建主：管部门根《据物业服务等级【标，准，等因：素，依法制？定 ：     【物业：服务收费实行市【场调节价的》物业费标准》按，照公开公平、权【责对等、质价相【符的原则由》双方通？过物业服务合同约定！物业：。服务人不得》擅自调整约定的物业！。服务收费标准 】 ： ，   鼓励业—主与物业服务—人在：物业服？务合同？中约定与物业服务】质量相符合的收【费浮：动，机制双向调整物业服！务收费 》。。     建设单！位向购？房者承诺为其支付】一定期限物业—费的应当书面告知】物，业服务人和购房者】并按照承诺履行支付！义，务 《 第六十五条　【物业服务人不得【强制或者变相—强制预收物业—费，物业服务人按照物】业服务合同约定【预，收物业？费的原则上不得超过！。一年物业服务合【同有固定期限—的不得超《过合同有效期的剩】余期限不《定期物业服务合【同不得约定预收物】业费    ！ 预收物业》费的物业服务人【应当将预收资金信息！接入：市智慧物业信息管】理系统？供业主查询、—监督 —第六十？六，条　业主、物—业服务人《可，以向业主《委员：会提出调整》物业服务收费—标准的申请 — ：     》专有部？分面积占《比百分之十以上且】人数：占，。比，百分之十以上的【业主提出《申请的业主委员【会应当？与物业服《务人协商物业服务人！。同意调整的双—方共同制定调—整方案并将调整【方案提交业》主共同决定 】  ：   物《业服：务人申？请调整物业服务收费！标准的按照下—列程序办《理    】 （一？）物业？服务人拟定收费标准！调整：方案并提交业主委】员会调整《方案：包括调整后的—。服务标准、服务事项！、服务价格、理【由，和补充协议草案；】 ，     （二！）业：主委员会将》收费标准调整方【案，在物业管《理，区域显著位置公示】三十日以上；—    【 ，（三）公示期间业】主对调整方案提出异！议，。。的业主委员会应当】与物业服务》人研究根据业—主合：理建议优化相关方】案； 《   《  （四）》业主委员会》将调整方案提交业主！共同决定 —   《  物业服》务人应当将物业【。服务收？费标准的调整事项和！。结果及时报》告物业所在地的镇人！民政府、街道办事】处 ：  《。   物业服—务收费标《准调整后物业服【务人：应，。当与业主委》员，会签订补充》。。协，议 《 第六十七条—　物业？费应当自《物业服务人正式【。承接：进驻：的当月起计收建【设单位将房屋交【付给购？房者时交付当月及】之前的物业费—由建设单位承担【；交付次月及之后】的物业费由购房者按！照物业服务》合，同的：约定承担另有—约，定的从其约定— 第》六十八？条　业主大会—选聘：物业服务《人时可以《就物业费《计费模式、》收费优惠情形等事项！与物业服《务人协商协商—一致的应当在物业服！务合同中予以明确】 ？     业主【。应，当按照物业服务合】同约定按时足额支付！物业：费 ：     物业！服，务人已经按照约定】和有关规定》提供服务《的业：主不得以未》接受或者无》需接受？相关物业服务为【由拒绝支《付物业费  ！   物业服务人】。不得采取停止供电、！供水、供燃气等【方式催交物》业费 《