第三章！ 物业？服务 第【。一节 一般》规定 第》四十：八条　一个》物业管理区域—应当由一个物—业服务人统一提供】物业服务但是—业主自？行管理的除》外 》   ？ 物业服务人应当按！照物业服务合同的】约，定提供物《业服务并且遵守下列！规，定 ：    — （一）及时向【业主、？物业使用人》告知安全、合理使】用物：业的注意事项；发】现有安全《风，险，隐患的及时设置【警示标志采取措施排！除，隐患或者向相关单位！报告； 【   ？ （二）《听，取业主？的意见和建议—接受业主监》督，改进：和完善服《务并建立投诉受【理制度公开》投，诉电话等投》诉方式及《时接受业主投诉【； ？。     （【。。三）对？业，。主、物？业使：用人违反管理规【约的：行为进行劝阻—、制止并及》时报告业主委—员会； 》  ？   （《四，）建立日常》管理档案及共—有部分？的资料档案》； 》    （五—）支持配合》镇人民政府》、街道办事处和其他！国家机关、居（村】）民委？员，会依法？履行职责； ！    《（六）法律、法规】规定的其他义务【 ， ，     物业】服务人及《其，工作人员《不得有下列行为【 ，     （一！）挪用？、侵占业主》共有资金； —     （】二，），擅自改变物业—共有部？分用途；  ！ ，。  （三《）泄：露业主信《息或者将业》主信息用于与物业】服务：无，。。关的活？动；： ：     —（四）法律、法规】、规章规《定的：其他损害业》主利益的行为 【 ？第四：十九条　物》业服务人《应当按照物业—服务：合同约定配备服务力！量向物业管理区域】。派驻物业服务项【目负：责人和其《他必要的工作人员 ！     物业！服务项？目负责人只能在一】个物：业服务项目任职但】物业服务合同另【有约：定的除外物》业服务项目有下列情！形之：一的应当录入项【。目负责人信》。用档案？     （！一）骗取、挪用或者！侵占建筑物及—其附属设施的维修】资，金的； —     （—二）擅自改变物业】管理区域《内共用部位、共用设！施设备用途的—；，  》。 ，  （三《）擅自决定占用【、挖掘物业管—理区域？内道路？、场地的； 】     （四）】擅自利用物》业管理区域》内共用部位》、共用？设，施设备？进行经营的； ！     （五）】因管理失《。职造：成人员伤害、—财产损失等重大责】。。任事故的《； ？  ？  ： （六）《被有关？部门认？定乱：收费或者收》费不规范且未—改正的； 》     【（七）其他严重损】害业主权益的 ！   ？  ：发现存在前款规【定情形之《一，的镇人民《政，府、：街道办事处、相【关部门应当》进行：核查并在物业管理区！域公示核查结—果经核查《认定属实的》物业服务人应当解】除物业服务项目负责！人，。职务 《  ？   ？。。住建主管《部门应当加》强物：业服务？职业队伍建设记录项！目负责人在本—市的执业情况—开展职业评价— ， 第五十条　】。物业服务信息应当】定期公开物》业服：务人应当向业主【大会、业主委—员会报告下列信息在！物业：管理区域显》著位置和通过互【联网方式公示并按照！规定及时《更新 —    （一）建】筑物及其附属—设施的维修资金【使用情况； 【  ？   （二）—业主共？有部分的经营—。收，益收支情况包—括相关的合同或者协！议等； 》 ，     （三【）物：业，服务事项、管理人】员、质量要求—、收费项目、收费】标准、合同履行情】况等服务《信息； 【   ？ （四）电梯—、消防、《供排水、《安全防范等》。重要设施设备的【日常：维，修保养单位名称、资！质、联系方式以及维！护管理情《况； —  ：  （五）物业费】收支：。情况；按照物业【服，。务合同约定公—布物业费年度预决】算情：况，； 》 ，   （六）物业管！理区域？内重大事项、重大投！诉处理？情况； —     （七【）物业服《务人和物业服务项】目负责？。人的信用信息； 】 ：     （八）】业主和物业》使用人？进行房屋装饰装修】活动的情况》；     ！（九）物业管—理区域内车位（【。库）的出售和出租情！况；：  》   （十）—。法律、法规规定【和物业？。服务合同《约定其他《应当：公示的信息 】   ？ ， 物业？服务人？公示前款相关信【息不得？侵，。犯业主、物业使【用人个人隐私 ！     业主有】权查阅、《复制本条第一款【各项公示资料物业】服务人应当》予以配合复制费【用由查阅人承担业】主对公？示内容？有异议的物》业服务人应当予以】。答复    ！ ，住宅物？业的业主大会、【业主委员会》。。以及物业服务人应】当在电梯轿厢、小】区（单元）楼—栋出入口等公—共场所？为发布公共》事务信息《提供便利 第！五十一条　》物业服务人应当【按照有关规定—向市或者《区（市）县住建【主管：部门定期报送和更新！真实、完《整，、准确的信用信息】、统：计报：表、物业服务—项目：负，。责人以及主要—。管理人？员，名册：。。等相关信息 【 ， 第五十二条　物业！服务人应当按照法律！、，法，规规定和合同约【定制定安《全防范？。制度和应急预案【建立安？全防范措施履—行安全防范责—。。任   【  物业服务人应当！按照相关安全—规，范、标准对物业管理！区域内？的电梯、消防设【施等设？施设备和部位—加强日常巡查和【定期养护 》     物业！管理区？域内：出现：下列情形之一—的物业服《务人应当采取应【急措施并按照有关】规定立？即向相关部门、【镇人民？政府、街道办事处】或者：专业经营《单位报告《协助做好处置工作】 ，     （】一）发生火灾、水患！、爆炸、《自然灾害《等危及人身、—建筑物安全或者造成！人员伤亡的》；，  》   （二）发生】。群体性安《全、卫？生事件或者》重大人？身伤亡事《件； —    （三）【。发，现违法拆改房屋【。承重结构等严重危】及房屋使用安全的行！为；   】  （四）建—筑物及？其附属设《施，发生安全《隐患严重危及业【主、物业使》用人以及《建筑物安全；—  》   （五）物【业服：务，人员擅？自集体？撤离物业管理—区，域，造成物业服》务中断严重影—响业主和《。物，。业使用人《正常生活； —    — （六？）其他严重影响【业主、物《业使用人正常生【。活和危及人》身安全的事》件     ！物业服务人应—当，。。执，行政府依法》实施的应急处置措施！和其他管理措施【。积极配合开》展，相关工作《对于物业《服务人执行政—府依法实《施的应急处置—措施和其他管理措施！业主：、物：业使用？人以及相关人—员，应当依？法予以配合 【 第五十三条　】。物，业管理区域突发【失管：状态或者因物业【服务合同终止—引发重大矛盾—纠纷需提供》应急物业《服务保障的由镇【人民政府、》街，。道办事？。处确定应《急物业？服，务人并在《物业：管，理区：域内公告 — ：    应急物【业服务期间物业服】务人应当按照原物】业服：务，合同：约定的服《务标准提供服务【物业费？按照：原，标准执？行， 《  ：  镇人民政府、街！道办事处《应当自确定应急物业！服务人之日起六个月！内组织业主依法选】聘新物业服务人协调！应急物业服》务人与新物业服务】人做好交接 】 ，第五十四条　有条】件的：。物业服务人可以根据！业主委托《开展养老、托幼【、家政、文化、健】康等定制化》和个性化特》约服务服《务报酬由业主和物业！服务人协商确定 】 ？   ？ ，除法律？、法规规定的事项】外镇人民政府、【街道办事处以及【居（：村）民委员会委【托物业？服务人承担社区治】理、公共事务或者】居（村）民》服务等事项的服【务报：酬由：双方协商确定 【 第二？节 ：物业服务人选聘 ！第五十五条　新建住！宅，物业建？。设单位在《房屋销售前应当【通过招投标方式选】聘前期物业》服务：人    】 含有住宅的—。物业总？。建，筑面积五万》平方米以上的应当】采用公开招》。投标方式选聘前【期，物业服务人》；含有住《宅的物业总》建筑面积《三，万平方？米以上不满五万【平方米的《可以采用邀》请招投标方式选【聘前：期物：。业服务人  ！  ：。 ，有下列情形之一的可！。以采用协议方式选聘！前期：。物业服务人 】     （—一）因保密或者涉】及国家安《全事项有《特别要求； —    — （二）《住宅：物业：房屋总建筑》面积低于三万平方】米； ？     【（三）投标人少【于三个 —  ：   ？符，。合前款第一项—规，定的建设《单位应当提交有关】部门的？证，明资料并向区（市】）县住建《主管部门备案—；符合前款第—。二项或者第三项【规定的应当报区（】市）县住建》主管部门批》准 第五十六！条　鼓励业主—通过公开招投—标方式选聘物业服务！。人   【 ， 市住建《。主管部门应当建【立，统一的物业》服务招投标》信息平？台无偿为建》设单位或者业—主选聘物业服—务人提供服务 】 ，   ？  区（市）县【住建：主管部门负责辖区内！物，业服务？招投标活动的指导】和监：督 第五【十七条　建设—单，位在办理商品房【销售手续时应当向区！（市）县住建主管】部，门提交包含下列主】。要内容的前》期物业服《。务方：案 》    （一）【临时管？理，规，约； —  ： ， ，（二）前期物业服务！合同；？     （！三）物业管理区【域共：有部分权属清册；】   —  （四）房—屋使用说明》书； —  ：  （五）》物业管？理区域划分意见【书    】 前款第一、二项应！当参：照住建主管部门【制定的示《范文本拟《订并作为《。房，屋买卖合同附件【由买受人一并签署】前款其他各项内【容应当在物业销售时！公示并作为房屋买】卖合同附件提供给】买受人同时予以说明！   —  建设单》。位及其委托》的销售机构不—得就物业服务事项】向买受人作出超【出临：时管理规约》、前：期，物业服？务合同的物业服务承！诺 第五十】八条　物业服务人】应当自物业服—务，合同签订之日起三十！日内将物业》服，务合同、营业执照、！拟派驻物业服务项】目负责人名册向区】（市）县住建—主管部门备案—并将备案信息抄送】镇，人民：政府、街道办事处】 《    物业服务】合同、营业执照【、派驻物业服务【项目负责人发—生变更的物业服务人！应当在变更之日【起三十日内》报送备案 【。。 第：。五，十，九条　？物，业，服务期？限届满前六个月内】业主：委员会应当组—。织业：主共同决定续—。聘或者选聘新物业】服务人并将决—定书面？告知原物业服务人 ！     业】主共同决定续—聘且原物《业服务人《接，受续聘？的双方？应当在物业》服务合？同期限届满前重新签！订，物，业服务？合同物业服务人不】同意续聘的》应当在物业服务合同！期限届满前九十日书！面告知业主委员【会   【  经？业主共同决》定选聘新物业服【务人的业主委员会】应当制定《选聘方案并组—织业主进行表决 】 第三节 物业承】接和退出《 ， 第六十条　—实，。行，委托管理的物业管】理区：域建设？单位、业主委员【会、物业服》务人应当按照有关规！定进行承接查验【并公示承接查验结果！未完成查验》的物业服务人不【得承接 《     【。实行：自，行管理的物业管【理区域物业服务【。。人与管理人的承接查！。验参照？。本条例执行 】。 第六十一条　建】设单位？应当在物业》承接查验前二十日】内向前期《物业服务人移—交下列资料 】。。    《 （一）竣》工总：平，面图单？体建筑、结构、【设备竣工图配套设施！、地下管《。网工程竣工图绿化工！程竣工图《等竣工验收资料【； 》    （》二）共用设施—设备清单及其安【装、使？用和维护保》。养，。等技术资料》； ：   》  （三）供电【、供水、供燃气【、通讯、有线—电，。。。视等准许使》用文件或者专—。业经营单位管理维】护的证明文》件； 》     （—四）物业共用部【位、共？用设施设备质量保修！文件和物业》使用说？。明文件？； ？ ：    （五）业】主委员会用房、物业！服，务，用，房清单； 【     （六）】按照国家有关规定承！接查验所必需的其他！资料 ？    — 建设单《位未在前款规—。定的期限内全部【移交资料《的应当列出未移交资！料的详细清单并书面！承诺补交的具体期】。限 》    物业承【。接查：验资料属于业—主共有物业服务人】应当妥善保管业【主要：求查询的物》业，服，务，人应当予《以配合 《 第六十二条】　前：期物业服务人应当】自物业承接查验完成！后三十日内按规定持！下列资料向区（市】）县住建主管部【。门办理物业承接查】验备：案    】 （：一，）物：业承：接，查验协议《；，  》  ： （二）建设单【。位移交资料清单； ！     （三！）查验、《交接：。记录； —    《 （四）与承接【查，验有关的《其他资料  ！ ，  ：报送资料齐》全的区（市》）县住建主管部门应！当予以备案并将备案！。意见：抄送镇人《民政府、街道办事】处报送资料不齐【全的区？（市）县《住建主管部门应【当责令前《。期物业？服务人限期补正【。 第》六，十三条　物业服【务人按照合同约【定、业？主共同决定等需要退！出物业管《理区域的应当—在退出物业管理【区，域前三十日内—在，。物业管？理区：域显著位置公示履行！法律、法规规定和合！同约定的交接—、告知等义务—完成退出《程序：不得拒绝退》出     ！物业服？务人：办，理物业服务》。交接应当同》时移交下列资—料、财物 —。。 ，     （一）】建设单位承接查验】时移交的《资料； 》 ：    （》二）业主清》册、：装饰：装，修管理资料等物【业档案资料； 【     【（三）业主共用部位！、，共用设施设备；【 《   ？ （四）物业服【务期：间改造、维修、保】。养，有关物？业形成的技》术，资料建筑《物及其？附，属，设施的维《修资金使用》。情况资料； 】     》（五）物《业服务用《房、物业《服务期间《。配置的属于业主所】有的固定设施设备；！ ：     （六】）利用业主》共有部分《经营的？相关资料代》管的业主共有资金、！预收的物业费等【财，物； ？ ？    （七）【其他应？当移交的财物、资】料  —。。。 ， ， ，物，业服务合同终—止，业主或者业主—大会已经选聘新物】业服务人《、决定自行管理【的业主？。已经接管原物业服】务人拒不移交—有关资料《、财物或者拒不退出！物业管理区域的【业主可？以不支付合同终【。止后的物业费物业】服务人有破坏设施】设备、毁《坏账册？。或，者，物业服？务档案等违》法行为的由公—安机关依法处理【 第？四节 物《业服务收《费 第六十四条　！物业服务收费—按不同物业的使【用，性质：和特点？依法实行政府指导】价或者市《场，调，节价 《。   《  住宅前期物【业服务？和保障性《住，房物业？服务：收费实行政府指导价！具体：收费：标准由区（市）【县发展改革部门会】。同住建主《管部门根据物业服务！等级标？准等因？素依法制定 【     物业服！务收费实行市场调节！价的物业费》标准按照《公开公平、权—责对等、质价相【符，的原则由双》方，通过物业《服，务合同？约定物业服务—人不：得擅自调整约定的】物业服务收费标准 ！     【鼓励业主《。与，物业服务人》在物业服《务，合同中约《定与：物业服务质量—相符合的收费浮动机！制双向调整物业服务！。收费  【   建《设单位向购》房，者承诺？为，其支付一定》期限物业费》。。的应当书面》告知：物业服务人》和，购房者并按照承诺】履行支付义务 【 第六十五条】　物业服务》人不得强《制或者变相强制预收！物，业费物业服务人【按照物业服》务合：同约：定预：收物业费的》原则上不得超过【一，年，物业服务合同有固定！期限的不得超过合】同，有效期的《剩余期？限不定期物业服务合！同不得约定预—收物：业费 ？ ，  ？   预《收物业费的物业【服务人？应当将预《收资金信息接入市】。智慧：物业：信息管理系统—供业主？。查询、监《督 第六十六！条　业主、物业服务！。人可以向业主委员】会提：出调整物业服务收费！标，准的申请 —     专【有部分？面积占比百分之十】。以上且人数占比【。。百分之十以上的业】主提出申请的业主委！员，会应当与物业—服务：人协商？物业服务人同—意调整的双方共【。同制：定调整方案并将【调整方？案，提交业？主共同决定》 《    物业服务】人申请调整物业服务！收费标？准的：按照下列程》序办理？ ，  《  ： ，（一）物业》服务人拟定》。收费标准调整方案】并提：交业主委员会调【整方案包括调整【后的服务标准、服务！事项、服《务价格？、理由和补》充协议草案；—    【 ，（二）？业，。主委员会将收—费标准调《整方案在物》业管理区域显著位置！公示：三十：日以上；  ！。 ，  （三《）公示期间业主对】调整方案《提出异议《的业主委员会应【当与物业服务—人研究？根，据业主合理建议优】化，相关方案； — ，     （四）！。业主委员会》将调：整方案提交业主共】同决：定     ！物，业，服务：人应当将物业服务】收费标？准的：调整事项《和结果及时报告物业！所在地的镇人—民，政府：、街道？办，事处  【。  ： 物业服务收费标准！调整后物业》服务人应当与业主委！员会签订补》充协议 第】六十七？条　物业费应—当自：物业：服务人正式》承接进驻的当月起】计收建设单位—将房屋交《。付给购房者时交【付当月？及之前的物业费由建！设单位承担；交付次！月及之后的物业费由！。购房：者按照物业服务合同！。的约：定承担？另有约定的从其【约定 第【六十八条　业主大会！选聘物业服务—人时可以就物业【费计费模式》、收费？优惠情形等事项与物！业服务人协商协【商一致的应当—在物业服务合—同中予以明确 ！     业—。主应当按照物业服】务合同约《定按时足额支付物业！费  —   物业服务人】已经按照《约定和有关规定【提供服务《的业主不得以—未接受或《者无需接受相关物】业服务？为，由拒绝支付物业费】。。     物！业服务人《不得采取停止供【电、：供，水、供燃气》等方式催交物业【费 ？