第四章 物！业服务 《 【   ？ 第五十六条  物！业服务？企业应当按》照国家？规定：取得相应的资质不】得，。超越：资质等级承接物【业服务？业务 【     》物业服务企业在【非注册地承接物业】服务项？。目应当向物业项目所！在，地设区的市或者【县(市)人》民政：府物业管理行—政主管部门备案 】     ！物业：管，。理行政主管部门【应，。。当加强物业》管理：。专业人？才队伍建设建立物业！服务企业信用信息系！统，和信用档案对物业】服，务企业？。实行：动态监督管》理  】   ？第五十七条  物】业服务企业享有【。以下权？。利:：    ！     (一)】根据有关法律—、法规规定和物【业服务合同约定【对物业？及其环境、秩序进行！管理; 【 ，   ？ ，     (—二)：依照：国家：、省有关规定和【物业服务合》同约定？。收取服务费用;【 ？   》  ：  ：  (？三)制？。止违反物业管理规】约的行？为;： —       【。 (四)可以将专】项服务业务》委托给专《业性服？务企业但不》得，将该区域内的—全部：物，。业管理一并委托给他！人;  ！     》  ：(五)法律、—法，。规，规定或者业主大【会授：予的：其他权利 】  ？   第五十—八条  《物业服？务企业应《当履：。行以下义《务: 】      —  (？一)按照物业—服务合？同约定提供物—业服务; 】   《      (二)！按，照规定每《年公布物业》服，务费收支情》况;： ？      】。   (《三)及时向业主【、物：。业使用人告知安全合！理使用物《业的注意事项;【    ！  ：   (四)接【受业主和业主委员】会，的监督定期听取【业主的？意，见和建议改进和【完，善服务？; 》        ！ (五)协助有关部！。门提：供社区服务开—展，社区文化活》动; 】       【 (六)法律、【法规规定或者物【业服务？。合同约定的》其他义？务  】   ？第，五十九条  业【主大会可以通过【政府公共资源交易】平台或者其他公开招！投标的？方式选聘《。具有相应资》质的物业服务企业】 ？ ，  ？   业《主大会？决定采用协议方式选！聘物业服务企业【的业主委员会应当】。将两家以《上备选的《物业服务企》业的基本情况、拟签！订的物业《服务合同的主—要内容在物业管理区！域内：显著位置《公示业？主委员会根据多【数业主意见》对公示内《容调整后《提请业主大会投票】表决 》  《   第六》十条  业主—。委员会应当与—业主大会选聘—的物：业，服务企？业，订立书面物业服【务合同？ ： 《    《物业服？务合同应当包—括下：列事项:《   】     》 (一)物业管理】区域范？围、：基本情况和项目负责！。人;  ！      — (二)物业共【用部：位、共用设施设备的！使用、管理和—维护; 》     】    (三)物业！服务用？房，的配置、使用、维】修和管理《;  】  ：    《 (四)公》共绿：化的维护以及公共区！域的环境卫生—、秩序维护; ！       ！  (五)车辆的停！放管理;《    ！ ，。    (六)物业！。服务质量标》准;： ？。   》      —(七)物业》服务费？用，收取：。标准和方式; 【 《     》 ， ，  (八)物业档】案资料的保管;【 》      —。   ？。(九)？物业服？。。务合同期限; 【 ？  ？       【(十)双方》的权利义务》;  】   ？。    (十一【)违约责任; 【     ！  ：  (十二)—物，业服务合《。同终止、解除条件】;  】     》  (十《三)其他事项 】 ：。  ？   物业》服务企？业应当自物业服务合！同签：订之：。日起三十日内将【物业服务《合同报送县级—人民政府物业管理】。行政主管部门、街】道办事处《或者乡镇人》民政：府备案 》 ，。  《。   省人民政府】住房和？城乡建设行政主管部！门应当制定、公布物！业服务合同示范文本！    ！ 第六十一》条  物业》服务合同签》订前业主委》员会应当将拟签订】。的物：业服务合《。同，在物业管理区域内显！。著位置公示充分听】取业主意见后再【。提交业主大》会通过物业服—务合同内容确需【。调整的业主》委员会应当将—调整的？内容在物业》。管理：区域内显著位置【公示并按照业主【。大会规定的》程，序确认调《整合同 ！   ？ 前：款规定的《公示：时间不得少于十日 ！。     ！物业服务企业应当按！照物业服务》合同指派项目负责人！更换项目《。负责人的应当—及，时告：知业主并在物业【。管理：区域内显著位置【进行：公示 】   ？ 第六？十二：条  物业服务合同！期限届满《前九十？日，业主：委员：会应当召集业主大】会会议讨论决定物业！服务企业的聘用【事宜业主大会决定继！续聘用的应当—与物业服务》企业：签订新的物业服【务合同;业主—大会决定不》续聘的应当及时【告，。知物业服务企—业  】   提前》解除物？业，服务合同的》。。提出：解除合？同的：。。一方应当于六十日前！书面：告知合？同另一方《在物业管理区域【内显著位置公告并】书面告知所在—地的县？级，人民政府物》业管：理行政主管部—门、街道《办事处或者乡—镇人民政府》 ：   — ， 第六十《三条  物业服【务合同？解除或者终止—后原物？业服务？。企业：应当在物业服—务合：同解：除或者终止》并在新的物》业服务企业》选聘后十五日内退出！并按照法律、—法规规定和合—同约定向业主委员会！或者其？他代：管单位移交下列资】料和财物: ！   《      —(一)移交》本条例？第五十？二条规定的材料【; —        】 (二)《移交物业服务期【间形成的有关—物业：及设施设备改造【、维：修、运行、保养【的有：关资料及物业服务档！。案; ？ 》  ：    《 ， (三)物》。业服务用房和—物业共用部位—、共用设施设备;】。 —        】(四)移《交清算？预收、代收》的有：关费用及相关—账，册、票据; ！。  ？     》  (五)法律【、法规规定的应当】移交的其《他事项 ！   ？ 业主大会重新【选聘物业服务—企业后业主委员会或！者其他？代管单位应当将前款！所列资？料和财物移交重新】选聘的？物业服务企业—。原物业服务》企业应当与新选聘的！物业服？务企业做好物—。业管理交接工作 】    】 原物业服务企业】在办理交接至撤出】物业：管理区域的期间内】应当：。。维，持正常的物业管理秩！序但物业服务合同另！。有约定的除外 ！   》  物业服》务企业未办理—交接手续不得—擅自撤离物业管【理区域、停止物业】。服务  ！   第六十—四条  县级—人民政府物》业管理行政》。主管部门、街道办】事处：、，乡，镇人民政府应—当加强？对物：业管理交接工作【的指导、协调和监】管   ！  被解聘的—物业服务企业—拒不撤出《物业管理区》域的街道办事—处或者乡镇人民政】府，。应当责？令其限期撤出发生】治安事？件，的公安机《关应当依法及时处】理;业？主委员会或者—业主可以依法提【。起诉讼或者申请仲裁！ ： ， ？    第六—十五条  物业服】务企业退《出物业项目时业【主大会仍未选聘到新！。物业：服务企业的经—业主委员会申请【街道：办事处、乡镇人【民政府应当》。进行应急管理居民委！员会：、村民？委员会可《。以在街道《办事处、乡镇—人，民政府指导和监【督下根据应急管【理的需要负责—组织不超过六个【月的基？本保洁、秩序维【。护等服务物业—管理：费用由业主承担【 》     第六十】六条 ？ 物业服务收费应当！遵循合理、公—。开以及费用与服务】质量相适应的原则由！业，主和物业服务企【业在物业服务合【。。同中约定《业主应当按照物业】服务合同的约定交】纳物业服《务费用？ ？   》  物业发生转移】或者灭失的业主【或者物业使》用，人应当结清物业服务！。费用 】。    第》六十：七，条  物业服务企业！应当按照国》家和省有《关，规定公布物业服【务内容、服务标【准、收费项目、收费！标准等情况业—主委员？会应当对所》公，布的：内容进行监督核查】并将核？查报告在本物—业管理区域内—显，著位置公布 】   》  ：物业服务企业应【当将：规定比例的物—业公共服务费独立建！账专项用于物业共】用部：位，。、共用设施》设备：维修养护每年公布】一次收？支使用情况接受业】主监督物业》服务企业撤出后将】剩余部分按》本条例第六十—三条规？定，一，并移交 《  —   县级以上人民！。政府价格部门应【当会同物《业管理行政主—管部门加强对物业】服务企？业收费项《目、标准的监—督，。。 《     —第六十八条  物】业服务收费》可以：采取包干《制或者酬金》制等方式具体收费方！式，由，物业服务合同约【定实行酬金制收【费方式的《物业：服务企业应》。。当按照规定对物业】服务各项资金的【收支建立《台账并接受业主【。委员：会的核查 — ， ？    物业—服务：企业应当定期—。公布共用部》位、共用设施—设备：产生的供水、供电】、，供，热的用量、单—。。价、金额并按—照实际费用》和物业服务》合同约定的》方式由全体业主分】摊 ：     ！。业主或？者业主？委员：会对公布《的共用部位、共【用设施？设备产生的供—水、：供电、？供热费？用的：分摊情况《提出异议的物业服务！企业应当答复 】 ：  ？。   第六》。十九条  》物业管理区》域，内供水？、供电、《供气、供热等专业经！营单位应当按照【最，终用户使用的计量】器具：显示的量《值向其收《取费用？不，得转：嫁户：外管线或者其他设施！的损耗？和损失 —     【住宅物？业管理区域内—的公共路灯、—楼梯灯、人防工【程、车库、电梯【、二次？供水、安全防—。范设施设备的用【电绿：化用：水用电消防》用水：等的：收费应当《执行居民用》水用：电价格标准 ！     专业】经营单位《。可以：委托物业服务企【业代收有关费用并按！约定支付手续费但接！受委托的物业服务企！业不得向业主收取手！续费：等额外费用 【   —  第？七十条  已交付业！主的物？业物业服务费由【业主承担;未交【付业主的或者已竣工！但尚未售出的物业】物业服务《费由建设单》。位承担？  【   ？前款所称交付—是指在房屋买卖合同！约定的时间内业主收！到，。书面交付通知并【办妥相关交付手【。。续业主收《到，书面交付通知后【。在通知期限内无正】当理由不办理相【关交付手续的视为】交付建设单位没有】事先书面《通知的以《业主实？际，办妥相关交付手续为！准 ？ ，   》  第七十》一条  物》业服务企业应—当严格按照国家【有关物？业服务规范和标准】提，供服：务加强物业共用部】位，、共用设施设备运行！。状况的日常检查【;对物业共用部位】、共用设施》。设备运行状况—应当于？每年第四《季度：向业主委员会书面报！告并在物业管—。理，区域内显著位—置公告 —   》  第七十二条  ！物业服？务企：业应当按照物业【服务合同中关—于安全防范的约【定落实安全防—范措施做好》物，业，管理：区域内的安全—防范工作物业—。服务企业《未，履行物业服务—合同义务或者履【行合同义务不符【合，约定导致业》主、物业使用人人】身、财？产受到损害》的应当依法》承担相应的法律责】任   ！  物业管》理区域内发生安全】事故等突《发事件时《物，业服务企业在采【取应：急，措施的同时应当及】时向有关行政—管理部门《报告：协助：做，好救助？工作 ？     ！业主、？物业使用人对人【身、财产安全有【特，殊保护要求》的由业主《、物业使《用人与物《业服务企业另行约】定 》。。。     —物，业服务企业人员在】维护物业管理区域】内，的公共秩序时—应当履行职责—但不得侵害业—主，、物业使用人的合法！权益 ？    】 第七十三条—  物业《管理：行政主管《部门应当加》强对物业服务企业的！监督：管理定期对》其服务？质，量进行考核并向社】。会公开考核结果【。 ？。     推进！建立物？业，服务：第，三方评估监理机【制   ！  ：物业服务《评估监理《。机构从事物业—服务评估监理活【动应：当遵：循独立、客观、公】正的原则《 ？     物】业管理协会可以依照！国，。家和省？有关规定制》定物业服务规范【和等级标准》建立和完善物业【服务企业以》及物业？服务从业人员的【。。自律制？度配合物业管—理行政主管部门【建立健全信用档案】  【 ，  第七十四—条  县级人民政】府城市管理》、公安、价格、工商！、环保、卫生、城乡！。规划、园林等部门应！当加强物业管—理区域内公共秩序】、，治安消防、物业服务！。收费、环境卫—生、房屋《使，用、小？区绿化等方面的监】督管理建立违法行为！投诉登记制度并在物！业管理区域》内显著位《置公布联系方—。式依法处《理物业管理区域内的！违法行为;有关【部门应当《自收到投诉之日起十！五日内？进，行调查、处》理并将调《。查或者？处理结果答复—。投诉人 《 ：。 ：     第—七，十五条  县级【以上人民政》府有关部门、—街道：。办事处、乡》镇人民政府和居民委！员会、村民委员会以！及人民调解组织【应当加强物业管【理矛盾纠纷调处工】作 ：  —。   第七十六【。条  实行物业管理！联席：会议制度物》。业管：理联席会议由—街道办事处》或者乡镇《。人民政？府负责召集县级人】。民政府物业管理行】政主管部门、—城市管理机构、公安！派出所、司法所【、居民委员会或者村！民委：员会、物业服务企业！等单位以《及业主委员会或者】业主代表参加物【业管理联席会议【主要协调解决下列】事项: ！   ？   ？  (一)业主【委员会未依法—履行职责; 【   —     》 (二？)业主委《员会：未依法换届; 】   —     》 (三)物业服务企！。业未依法退出和办理！交，接手：续; —      【   (四)物业服！。务，过程中发生的重大】矛，盾纠纷？; ？。 ： ：  ：    《  (五)其他【。需要协调解决的相】关事项？ ：