第二—章， 业主、业主大会】及业主委员会 ！ ： ：   ？  第八条 — 房屋所《有权人为业主 】   —。 ， 业主身份》的确认以《不动产登记簿—或者法律、行政【法规规？定的其？他有效证明为依【据   ！  ：第九条  业—主在物业管理活【动中享有以下—权利:？ ？ ：         ！(一)提议召—开业主大会会议参】加业主大会》会议提？出制定和《修改管理规约、业】。主大：会议事规则的建议】; ：。  —       (二！)向业主委员—。会和物业服务企业提！出，建议或者质》询;  ！       【(三)？推选业主代表—并享：有被推选权; 】 ？。    《    《。 (：四)依法使用物业共！用部位、共用设施设！。备的权利监督专【项维修资金的管【。。理和使用; 【    【     (—五)要？求其他？业主、物业使用人】停，止违反？。共同利益的行为; ！ 》     》   (六)法【律、法规规》定的其他权利 【 ？   《  第十条 — 业主在物业管理活！动中履行以》下义务: —      ！   (《一)遵守《管理规约、业—主，大会议事规则—执行业？。主大会的决》定和：业主大会授权业主】。委员会作出的决定;！ ？      】   ？(二)？遵守物业管理区域内！物业共用部位和共】。用设施设备》的使：。用、公共秩序和环】境卫生的维护等方】面的规？章制度; 【 ，    》     》。(三)按照国家有】关规定交《纳专项？维修资金; 【 ： ：       【 ，(四：)按照物业服务合】同约：定交纳物《业服务费用;— —     》   (五)配合】、，支持物业服务企业按！。照，管理规约、物—业，服务合同实》施，的物业管理活动【; ？  》       【(六)法律、法【规规定的其他义务 ！ ，  》   第十一条  ！一个：。物业管理区域—成立一个业》主大会由一》个物业服务》。企业实施物》业管理 【    》 物：业管理？区域的划分应当【充分考？虑，共用设？施设备、建》筑物规模、》社区：建设、方《便管理、《降低管？理成本等因素—按照以下规定进行】: ：。     ！    (一—。)新建住《宅小区？包括分期建设—或者由两个以—上单位开《发建设的《应当按照小区—整体规划设计范围】划分：为一个物业管—理区域？;   ！     》 (二)地理上自】然连接规模较—小的：住宅小区经各自的】业主大会同意后可以！合并为一个物业管理！区域; 《 ？ ：   ？     (三)规！。模较大的住》宅小区且配套设施】设备能够《分割、独立使用【的可：以划定或《者调整为不同—的物业？管理区域;》 ？ ：     》    (四—)住宅？小区内的非住宅物业！应当与住宅》小区划分《为同一？个物业管理区域;】商贸、办公、医院、！学校、工厂》、仓储等非住宅物】业及单幢《。商住楼宇具有—独立共用《设，施设备并能够独立管！理的：可以划分为一—个物：业管理区域 ！     第【十二条  新—建物业建设单位在办！理商品房预》售许：可，证或者商品房现售备！案，前应当按照第—十一条规定划—分物业管理区域向县！级人民政府》物业管？理行政主管部—门，备案建设单》位应当将经备案的物！业管理区域向物业】买受人明示 ！     物业】管理区域划》。定后确需调》整的以及已投—入使用但《尚未划？分，物业管理区域的县】级人民？政府物业管理—行，政主管部门应当会同！街，道办：事处、乡镇人民政】府听取业主意见后作！出决定并《在相关物《业管理？区域内？显著位？置公告 【 ：    第十三条 ！ 物业管理区域内全！体业主组成业主大会！选举产生业主—委员会作为业主大会！的执：行机构业主》大会和业主委员会代！表和维护《物业管理区域—内全体？业主在物《业管理活动中的【合，法权：。益  】   业主人数较少！且，经全体业主一致【。同意决定《不成立业主大会的由！业主共？同，履行业主大会、业】主，委，员会职责 》 》    第》十四条  》业主大会可以设【立业主监事会或【者独立监事负—责监督业主委员【会的工作并》履行业主大会赋【予，的其他职责》  【   业主大会【设立业主监事会【或者：独立监事的业主大】会议事规则应当对】。业主监事会或者独】立，监事的？职责、议事》规则和？工作：经费以及监事的选举！规，则、资格《、人数、任期等事项！进行约定 》 《 ，。   ？ 第十五《条  物业管理区】域，内已交付的专有【部分面积超过—建筑物总面积百分之！五十或者首》批物业交付》满三年的建》。设单位应当向县级】物业管理行》政主管部门和街道办！事处、？乡镇人民政府报【送下列筹备成—立首次业《主大会？会议所需的文件【资料:？    ！  ：   (一)物业管！理，区域划？分资料; 】    》  ：   (二)房【屋等建筑物面积清册！; ：     ！    《(三)业《主名册？;  】 ，。 ， ，   ？ (四)建筑—规划总平面图;【 《    》     (—五)共用设施设备的！交接资料; 】    —  ：。 ，  (六《)物业服务用房【配置确？认，资料; ！        (！七)其他《有关的文件资料 】 ？ ：    第十六【条  业主筹—备成立业主大会【的应当在街道办事】。处、乡镇人》民政府的指导下成立！业主大会会议筹备组！筹备组一般》由业主代《表，、建设单位代—表、街道办事处或者！乡镇人？民政府、《居民委员会》或者村民委员—会代表组成人—数应当为单数其中】业主代表由街道【办事处、乡》镇人民政府》或者居民委员会组】。织业主推荐》所占比例不得低【。于，筹备组总人数的二分！之，一筹备组组长—由街道？办事处或者乡镇【。人民政府代表担任前！期，物业服务企业—应当协助业主—大会筹备组做—好相关？工作 】    符合—首次业主大会会【议召开条件但—。未及时召开大会【的街道办事处、【。乡镇人民政府应【当在接到《建设：单位、前期物业服】务企业或者业主书面！报告之日起四—十五日内组建业【主，大会会议筹备组【  【   ？筹备组？应当自成立》之日起十五日内将】。其成员？名单和工作职责【在物业管理区域【内显著位置进行公】告   ！  首次《业主：大会会议的筹备经】。费由建设单位承担 ！ 《     第十七】条  首次业主大】会会议筹备组履行】以，下职责: ！       【  (一)确定首次！业主大会会议召开的！时间、？地点和内容》;   ！      (二】)草拟？。管理规？约、业主大会议【事规则？、业主委员会工作规！则;： ？      】。   (三)—确认业？主身份确定业主人数！、所：拥有的专有部分面积！以及业主在首次业】主大会会议上—的投票权《数; 》 ：        】 (四)提》出首届业主委员会】委员选举办法确定】候选人？名单; —     【    (》五)依？法确定首次》业主大会《会议表决规》则; 《      ！   (《六)召开首次业【主大会会议》的其他准备工—作   ！  对前款规定的】内容筹备组应当在】首次业主大会—会议召开十五—日前在物业管理【区域：内显著位《置公：告并将首次业主【大会会议召开的时】。间、地？点书面通知全体业主！业主对业主身份、投！票权数和管理规【。约、业主大会议【事规：则、业主委》员会工作《规则草案等提出【异议：的业主大会筹备【组应当予以复核或者！修改：并告知异议》。人   ！。  筹备组应当自】组，成之：日起三个月内组织召！开首次业主》大会会议筹备—组在业主《委，员会成立后自行解散！。 》     第十八】条  业《。主大会决定以—下事项？: ： 》      —  (一)制定【、修改业主大会议事！规则; —   》。  ： ，   (二)—。制定、修改管理【规约;？ ： ，   》 ，     (三)】选举业主委员会【或者更换业主委【员会委？员; ？ ： ：        】 (四)听取和审】查，业主委员会的工作报！告; 》 ？  ：。      —(五)改变和撤销业！主委员会不适当的决！定; 《 ， ， ：      —  ：(六)决定业—主大会？。、业主？委员会工《作经费的相》关事项; 】  ？   ？  ： ， (七)确定物业服！务内容、标》准以及物业服务收】费方：案; ？ 《。       【  (？八，)选聘、续聘—和解聘物业服务企】业; 《。。 ？  ：       【(九)？。筹集和使用专—。项维修资金》; 【。 ，       (十！)改建？、重：建建筑？物及其附属》设施：。。。;， ，   【。      (【。十一)利《用共：有，。部分进行《经营以及所得—收益：的分配？与，使用; 》   —      (十二！)，法律法规《或者管理规约确定应！由业主共同决定的事！项， ， ， 《    首次业【主大会会《议应当制定管理规约！和业主大会》议事规则《选举产生业主委员】会批准？。业主委员会工作规则！等 ： 》    第十—九条  业》。主大：会决定筹集和使【用专项维《修资金改建、—重建建筑物》及其附属设》施的应当经专有【部分占建筑物总面积！三，分之二以上的业主】且占总人数三分之】二以上？的业主同意业主大会！决定其他有》。关，共有和共同管理权利！的重大事项》应当经物业管理区】域内：专有：部分占建筑物总面积！过半数？的业主且占》总人数过半》数的业主同意— ： ：   《  前款规定的面】积和业主人数按照下！。列规定？。确定：:， 》    《     (—一)专有部分—面积按照不动产【登记簿记载的面【积计算？;，尚未进行物权—登，记的按照测绘机构】的实测面积计算;】尚未进行实测的按照！房屋买卖合同记载】的面：。积计算建筑物总【面积按？照专有部分面积【之和计？算 《       ！ ， (二)业主人数按！照专有？部分的数量》计算一个专》有部：分按一人计算建设】单位尚未出售和【虽已出售但尚未交付！的部分以及同一买】受人：拥有一个以上专有部！分的按照一人—计算业主总》人数按照两者之和计！算 ： 》    《第二十条 》 ，物业管理区域内业】主人数较《多的可以以幢、【单元或？者楼：层等为单位》推选业主代》表参加业主大会会议！业主代？。表的：推选、权限由业主大！会议事规则规—定 》  ？   业主可—以委：托代：理人：参，加业主？大会会议业主委托代！理，。人参加业主》。大，会会议的应当出【。具书面或《者数据电文委托【书载明？委托事项、委托【权限及？。期限 — ，     物业使用！人可：以列席业主大会 ！   —  第二十一条 】 业主大《会会议可以采用集】体讨论的形》式也可？以采：。用，书面：征求意见的形式采用！书面：征求：意见形式《的应当将征求意【见书送达每一位业主！;无：法送达的应当在【物业管理区域内显】著位：置公告？凡需投票表决的表】决意见应由业主本人！或者其委托的代理】人签：名   ！ ， 提倡？采用信息化》技术改进业主大【会表决方《式 ：。 ：  《   第《二十二条《  ：业主大会《会，议分为定期会议【和，临时会议 —    【 业主大《会定期会《。议应当？按照业主大》会，议事规？则的规定《召，开有下列情形之一的！业主委员会应—当及时组织召开业】主大会临时会议: ！ 》      —  (一)》经专：有部分占建筑物总】面积百分之》二十以上《且占总人数百分之】二十以上业主—提议：。。的;： 》。  ：      — (二)《发生：重，大，事故或者《紧急事件需要及【时处理的; ！       】  (三)业主大】会议事？规则或？者管理规约规定的其！他，。情形 —    》 业主委员》会未按照上述规定】及时组织召开—业主大会临时会议的！街道办事处、乡镇人！民政府应当督促或者！组织召开业主—大，会临时会议 ！     第【二十：三条  业主大会应！当建：立规：范的财务管理—制度业？主委：员会应当《对专项维修》资金、？物业共用部位—和共用设施设备【经，营收益、业主大会】和业主委员会—工作经费《。按，照，财务要求建账并及】时入账并对》原始：凭证及形《成的会计《资料妥善保管不【得损毁 — ？  ：  第二十四条【  不具备》成立业主大会—条件或者具备成立条！件但：未成立业主大—会的住宅小》区经县级人民政府物！业管理行政》主管部门或》者街道办事处、【乡镇人民政府指导后！仍不能成立的—可以由街道办—事处或者乡》镇人：民政府组织业主自】行或者聘请物业【服务企业实施物【业管理成立业主【大会的？条件具备后》应当及时成立业主】大会 《。。 ：。    》 第二十五条  】业主委员会》委员候选人由业主推！。荐或者自荐经业主大！会会议选举产生【业主委员会一般由五！至十一人的单数【委员组成每届任【期一般不超》过五年委《员可以？连选连任 —     】业主委员《会应当？自，选，举产生之日起三日内！召开首次会议推【选，产生主任一》人、副主任一至二人！经业主大会同意业主！委员会可以》聘请执行秘书负责处！理业：主委员会日常—事，务  】 ，  业主《委员会应当》自选举产《生之日起三十—。日内将业主大会【会议的决定、管理规！约、业主大会—议事规则以及业主】委员会组成》人员名单等》材，料报：县级：人民政府《物业管理行政—主管部门、街—道办事？处，或者乡镇人民政府备！案并书面告知相关居！民委员？会、：村民委？员会： 》。    《。 业主委员》会办：理备案手续》后持街道办事处或】者乡镇？。人民政府备案证【明向：公，安机关申《请刻制业主》大，会印章和《。业，主委员会印章— 《     第【三款规定的备—案，事项：发生变更的》业主委？。员会应当在三十日内！重新：备，案并：。告知相关《居民委员《会、村民委员会【 》     第—二十六？条 ： 业主委员会委员应！当符合？下列条件: 】 ，     —    《(一)本《物业管理区域内的自！然人业主或》者单位业主代表;】 《 ： ，       【(二)具有完全民】事行为能力; 】 ？   ？      (【。三)遵守业主大会的！决定、管理》规约、业主大会议事！规，则履行业主义务;】 》  ：       【(四)热心公益事业！责任心强公正廉洁】; —        】 (五)身体—健康具有一定的组织！协调能力和必要【。的工作时间; 】  》    《   (六)本人】。、配偶？及其直系《亲，属未在为本物业【管理区域提供物业】服，务的：企业任职或》者有其他利害—关系 ？ ，     】第二十？七条：  业？主委员会《履行以下职责—: ？ ， ：       【  (一)执行业主！大会的决定和—决，议; —    》 ，。    (二)召】。集业主大会会议报】告业主委员会工作】和物业管理实施情况！报告业主大会、业主！委员会工作经—费，和公共收益的分配】与使用？。情况; 《     ！  ：  (？三)与业主》大会选聘《的物业服务企业签订！物业服？务合同; — ？      — ， ， (四？)及时了解》业主、？物业使？用人、物业服务【企业的意见和建议监！督，和协：助物业服务企业履行！物，业服务合同; 【  —    《  ： (五)监督管理规！约的实？施; — ：     》  ： (：六)督促业主—交纳：物业服务《费及其他相关—费，用; —      【  ： (七)组》织和监督专项维【修，资金的筹集和使用】; —     》   ？ (八)调》解物：业使用？、维护和管理等方】面的：纠纷; 【   《      (【九)业主大》会赋予的其他职【责， ，。     ！。第，。二十八条  业主】委员会应当在物业管！理区域显著位—置向业？主公开下列情况和】资料: 【     —  ：  (？。一)管？理规约、《业主大会议》事规则; 【     【    (二)【业主大会和》业主委员会的决【定; 《     】    (三)【。物业服务合》同;： 《        ！ (四)专项维修资！。金的筹集、》使用情况; — ：   》      —。(五)物业共有部分！的收益和使用、【分配情况; ！。      【   (《六)占用业主共【有的道路或》者其他场地用于停放！汽车车位的处分【。情况;？    ！     (七)业！主大会？和业主委《员会工作《经费：的收支情况》; ： ？       】  (？八)其他《应当向业主公开的情！况和资料 ！     第二十】九条  业主—委员会会议由主【任召集和主持—主任因故不能履行】职责时由副主任召】集和主持经三分之】一以上委员》提议召开业主委【员会会议的应当在七！日内召开主任、副】主任无正当》。理由不召集业主委员！会，会，。议的由街道办事处】或，者，。乡镇人民政府指定一！名委员召集和—。主持：。业主委员会会议 ！ ？     业主【委，员会会？议应当有《。过半数委员出席【作出的决定应—。当经全体成员过半】数通：过并在物业管理区域！内显：著位置公《告 ？ ：   《  业主委员—会委员不得委托他人！出，席业主委员会—。会，议 【    业》主委：员会要求物业服【务企业列席会议的物！业服务企业的负责人！或者其书面委托的代！理人应当列席—会议 《    【 第三十条  业主！委员会任《期届满三个月前应】当召开业主大—会进行业主》委员会？的换届选《举;：逾期未？。换届的？街道办事处、乡镇】人民政府应当责令其！限期组织换届选举;！逾期仍未组织的【可以由居民委—员会、村民委员【会在：街道办事《处、：乡镇人民政府的指】导和：监督下？组织换届选》举工作？   】  ：业主委？员会应当自新一届】业主委员会履—。职，之日起十日内将【其，保管的？档案资料、印章及其！他属于全体》业主所有的》财物予以移交拒不】移交：的新一届业》主委员会可以请求】街道办？事处或者乡镇人民政！府督促其移交 】     业！主委员会委员—资格终？。止的：应当：自终止之日起三【日内：将其：保管的档案资料、印！章及其他属于—全，体业主？所有：的财物移交本届【业，主，委员会拒《不移交的业主—。委员：会，、业主或者居民【委员会、村民—委员会可以请求【。街，道办事？处，或者乡镇人民政【府督促其移交 ！     移交！过程中出《现治安事件的—公安机关《应，当依法及时处理 】 ？    》 第三十《一条 ？ 业主委员会委员】有下列情形》之，一的其委员职—务自行终止由业【主委：员会以？书，面，形式在物《业管理？区域内显著位—置公告: ！      —   (一)因【物业转让、灭失等】原因不再是业主【的;： ，。 ？。    》     (二)无！故缺席业主委—员会会议连续三【次以上的; —   【     》 (：三)丧失履行职【责能力的; ！ ，      —   ？(四)被依》法追究刑事责—任的; ！。        】(五)以书面形【式向：业主大会或者业主委！员会提？出辞职的 》 ？   《。  第三十二—条  ？业，。主委员？会委员？有下列情况之一的由！业主委员会三分之】。一以：。。上委员或者持—有百分之二》十以上投票》权数的业主提议业主！大会或者业主—大会授权《的业主委《员会：可以决？定终：止其：委员资格: 】 ：   ？   ？。。  ： (一？)收受？物业：服务企业或》。者有：利，害关系业主提供【的利益或者》报酬的; 】      【   (二》)向物业服》务企业？销售商品、承揽业】务牟取不当利益的;！ ： ，     【。    (三—)，损坏共用设施设备】违法：搭建破坏房屋外【观和承重《。结构擅？自改变物业使用性】。。质拒缴物业服务费】和专项维修资金【以及违法出租房【屋的; 】      —   (四)侵【。害业主合《法权益？的; 】        (！五)因其他原因不宜！担任业主委员—会委员的 》    】 业主大会会—议审议决定是否终】止业主委员会委员职！务时：应，当，允许该？。委员提出申》辩并：记录归档 》。    】 第三十三条— ， 经业主委员会或】者持有百分之二十】以上投票权》数的业主提议增【减或者调整业主委】员会委员的由业主】大会会议作出决【定并以书《面形：式，在，物业管理区域—显著位？置公：告 【 ， ，  第三十四条【  管理规约应当包！括以下内容: 】 ：   《     》 (一)物业基本情！况; 】     》   (二)—公共：场所及共用设—施，设备状况; 【 ：       】  ：。。(三)业《主使用其物业和物业！管理区域内公—共场所及共用设施设！备的权益; 】 ？       【。 (四)业主参与物！业管理的《权利和义务; ！      】   (五)业【。主对业？主委员？会及物业服务企业的！监督权; 【       ！  (六《)物：业的使用、维—护、装饰装修管理】; ？ ，   》      (七】。)业主应《当遵守的行为准则;！   】 ，  ：   (八)物【业共有部分的经【营与：。收益分配; ！。       】  (九)物—业管理区域》内共用部位、共用设！施设备产《生的供水、》供电、供气、供热】等费用的分》摊方式; 》    】    《 (十？。)专项？维修资金筹集—、使用和管理;【  【。  ：     (十一】)违反？管理规约的》责任; —    —。     (—十二)其他有关事】项 》。  ？。  ： 第三十五条  业！主大会议事规则【。应当就以下事项【作出约定: 【   —    《  (一)业主大】会的议？事方式; ！  ： ，。      —(二)业主大会【的表决程序; 【  —       (三！)业主委员会的组成！和委：员任期; 】。      【  ： (四)业主大会定！期会议召开的时间或！次数; ！       【 (五)其他—有关：事项 》 ：     第三【十，六条 ？ 业主？大会：、业主委员会作出】的决定和管理规约、！业，主大会议事规—则应当符《合法律、法》规的规？定对物？业管理区域》内的全体业》主具有约《束力  ！。   业主大会、业！。主委员？会作出的决定违反】法律、法《规的县级人民政府】。物业管理行政主管】部门或者街道办【事处、乡镇人民政】府应当责令限期【改正或者予以撤【销，。并通告全《。体业主？   】  ：业主大？会、业主委》员会作出的决定【。侵害业主合法权益】的受侵害的》业主可？以依法请求》人民法？院予以撤销 ！   《  第？三十七条 》 业主大会、业【主委员会工作—经费：以及业主委》员会委员的补贴和】执行秘书的酬金可以！由业主分摊也可【以从物业《共有：部分经营《所，得，收益中列《支具体筹集、管理和！使用办？法由业主《大会确定 】 ： ，   业主委员【会，应当于每年》3月底前以》书面：形式在物业管理区域！内显著位置》公布：。上一年？业主大会、业—主委员会经费收支】情况：接受业主《监，督业主监事会或者独！立监事应《当进行检查;发【现问题的应当要求业！主，委员会予《。以纠正经持有百【。。分之二十以》上投票权数的业主】提议业？主委员会应当—对经费收支情况进行！。审计 》    — 推：进建立业主委—员会主任《离，。。任审计制度》 ：