《第，二，章 业主、业—主大会及业主委【。员会 ！   ？  第八条》  房屋所有—权人为业《主 —     》业，主身：份的确？认以不动《产登记簿或者法律、！行政法规规定的其】他有：效，证明为依《据， ： 《    第九条【  业主在物业管理！。活动中享有》以下权利《: ？  》       (一！)提议召开业主大会！会议参加业主大会】会议提出制定和修】改管理规约、业主大！会议：事规则的建议; 】 ， ，      】   (二)向业】主委员会和物业服】务企业？提出建议或者质询;！ 《    》     (三)推！选业主代表并享【有被推选权; ！      】   (四)依法使！用物业共用部位、共！用设施设备》。。的权利监督专项维】修资：金的管理和使用; ！。    】     (五【。)要求？其他业主、物业使】用人停止违反—共同利益的行—为; ？ ？   《  ：。    (六)【。法律、？法规规定的》其他：权利  ！   第十》条  ？业主在物《业，管理活动中履行以】下义务:《 《     —。   ？ (一)遵守管【理规约、业主大会】。。议事规则执行业主大！。会的决？。定和业主大会授权】业主委员会》作出的决定》; ？    【 ，    (二—)遵：守物业管理区域【内物业共用部位和】共用：设施设备的使用、】公共：秩序和环境》卫生的维护等方【面的规章制度; ！   —      —(三)按照国—家有关规定交纳【专项维修资金; 】 》        】(四：)按照物业服—务合同？约定交纳物》业服务费《用; 《 ， ，     —    (五)【配合：、支持物业服—务企业按照管—理规约、《物业：服务合同实》施的：物业管理活》动; —      【   (六》)法律？、，法，规规：。定，的其他？义务： 《    》 第：十一：条  一个物—业管：理区域成立一—个业主大《会由一个物业—服，务企业实施物业管】理 》     物【业管理区域的—划，分应当充分考虑共用！设施设备、建筑物】。规模、社区》建设、方《便，管理、降《低管：理成：本等因素按照以下】规定进？行:  ！     》  ：(一：)新建？住宅小？区包括分期建设或】者由两个以上单位】开发：建，。设的应当《。按，照小区整体》规，划设计范围划—分为一？个物业管理区域【;，  【      — (二)地理上自然！连，接规模较《。小的住宅小》区经各自的业主大】。。会同意？。后可以？合并：为一：个，物，业管理？区域; 【    》     (三【)规模较大的住宅】小区且配《套设施设备能够分割！、独立使用的可以划！定或者？。调整为？不同的物业管理区域！。; 【        】(四)住《宅小区内的非住【宅物业应当与—住宅小？区划分为同》一，个物业管理区域;】商贸、？办公、医院、学【校、工厂、仓储等非！住宅物业及单幢商】住楼：宇具有独立共用设】。施，设备并能够独立【管理的可以划分为一！个物业？管理区域 ！   ？  第十二》条 ： 新建？物业建设单位在办】理商：。品房：。预售许可证或者商品！房现：售备案前应当按照第！。十一：条规定划分》物业管理区》域向县级人》民政府物业管—理行政主管部门备案！建设单位应当—。将经备案《的物业？管理区域向物业买】受人明示 【。 ： ，    物业管理】区域：划定后？确需调整《的以及已投》入，使用但尚《未划：分物：业管理？区域的县级人民【。政府物业管》理行政主管部门应】当会同街道办事【处、乡镇《人民政府《听取业主意见后作出！决定并在相关物【业管理区域内显著位！置公告？ 《    》。 第十三条  物业！管理区域内全体【业主组成业主大会】选举产生业主委员】会作：为业主大《会的执行机》构业主大会和业主】委员会代表和维护物！业管理区域内全体】业主在？物业管理活动中的】合法权益 —     】业主人？数较少且经全体业主！一致同意决定不【成立：业主大？会的：由业主共同履行业主！大会、业主委员会】职，责，  【   第十四条  ！业主大？会可以设立业主监】事会：或者：独立监事负责监督】业主委员《会的工作并履行【业主：大会赋予的》其他职责 】 ：    业》。主大会设立业主监】事会或者独立监【事的业主大会议事规！则，应当对业主监—事会或者独》立监事的职责、议事！规则和工作经费【以及监事的》选举规则、资—格、人数、任期等】事，。项，进行约？定，。 —    第十—五，条 ：。 物业管理区域【内已交付的》专有部分面积超【。过建筑物总面积百】。分之五十《或者首？批物业交付》满三年的建设—单位：应，当向县级物》业管理行《。政主管部门和街【道办事处、》乡镇人民政府—报送下列筹备成【立，首次业主大会会【议，所需的？。文件资料: 【 ：   《 ，    《 (：一)物业管理—区域划分《资料; 】       【。  (？二)房？屋等建筑物》面积清册; —    】   ？  ：。(三：)业主名册; ！      】   (四)—建筑规划总平面图】。; ： ，。 ？。  ：     》  ：(五)共用设—施设备？的交接资料;— —  ：      (六】)物：业服务用房配置确认！资料; 【  ？       【(七)？其他有关的文件【资料 ？     ！第十六条  业主筹！备成立业主大会的】应当在街道办事【处、乡镇人》。。。民政府的指导下成】立业主大会会—议筹备组筹》。备，组，一般由业主代—。表、建设单位代【表、街道《办事处或《者，乡镇人民政府、【居民：。委员：会，或者村？民委员会代表组成】人数应？当为：单数其中业》主代表由街道办事】处、乡镇《人民政？府或者居民委员会】组，。织业主推《荐所占？比例不得低于筹【备组总人数》的，二分之一筹备—组组长由《街道办事处或者乡镇！。人民：政府代表担任—前，期物：业服务企业应当【协助业主大会—筹备：组做好相关工作 ！  》   符合首—次业主大会会议【召开条件但未及时】召开大会的街—道办事处、乡—镇，人民：政府应当在接到【建设单位、前期物】业服务？企业或者业主书【。面报告之日起—四十：五日内组建业主大会！会议筹备组》 》   ？  筹备组应当【自成立之日起十五日！。。内将其成员名单和】。工，作职责在物业管理】区域内显著位—置进行公告 —。 《     首次业】主大会会议》的筹备经费》由建设单位承担【 ： 《 ，   第十七条 】 首次业主大—会会议筹备组—履行：以下职？责: 【。  ：。     》  (？一，)确定首次业—主，大会：会议召开的》。时间、地点》和内容; 》    】     (二)】草拟管理《规约、业主大会议】事规则、《业主委员会工—作规则; — ？     》 ，   (三》)确认业主身份确】。定业主人数》、所拥有《的专有部分面积【以及业主在首次【业，主大会会议上—的投票权数;— ？      】   (四)提出】首，届业：主委员？会委员选《举办法？确定候？选人名单;》。 《 ：      —  (五)》依法确？定首次？业主大会会议表决】规，则; 》    —   ？  (六《。)召开首《次业主大会会议【的其他？准备工作 — ：   《  对前款》规定的？内容筹？备组应当在首次业主！大会：。。会议召？开十五日前》在，物，业管理？。区域内显著位置公告！并，。将首次业主大—会会议召《开的时间、地点书面！通，知全体？业主业主对业主身】份、投票权数和管理！规，约、业主大会议事规！则、业主委员会工作！规则草？案等提出异议的【业主大会筹备—组应当予以》复核或者修改并告知！异议人 】。     筹备组】。应当自组成之—日，起三：个月内组《织召开首次》业主：大会会议筹备组在业！主委员？会成立后自行解散 ！ 《   ？  第？十八条  》业主大会决定以下事！项: 《。     】    (一—)，。制定、修改业主【大会议事《规则：。; ：  —  ：     (—。二，)制定？、修：改，管理规约; ！   《      (三)！选举业？。主委员会《或者更换业主委员】会委员;《 》。      —   (四》)听取和审查—业主委员会的工作】报告; 】  ：    《 ，  ：(五)改变和撤销业！主委员会不适当的】决定;？ ：     】  ： ， (六)决定业主】。大会、？业主委？员会工作经费的相】。关，事，项; 》  《     》  (七)确定【物业服务内容、标】准，以及物？业服务收费方—案，; ？  》    《   (八》)选聘、续聘和解】聘物业服《务企业;《 》。 ，   ？  ：   (九》)筹：。。集和使用专项维修】资金; —      】。  ： ，(十)改建、—重建建筑《物及其附《属设：施; 《    【     (十【一)：。利用共有部分—进行：经，营以及所得收益的】分配与？使用; 】     》。    (》十二)法律法规或】者管理规约确定【应由业主共同决【定的事项 ！     首次【业主大会会议应当制！定管理规约和业主大！会，议事规则《选举产生业主—。委员会批准》业主委员《会工作规则》等   ！ ， 第十九条  业主！大会决定筹集和使用！专，项维修资金》改建、重建建筑物及！其附属设施的应【当经专有部分占建】筑物总面积三分【。之二以上的业主【。且占总人《数三分？之二以上的业主【同意：业主：大会决定其他—有关：共，有和共同《管理权利《的重大事项应—当经物业管理—区域内专有》部分占？建筑：物总：。面积：过半数的业》主，且占总人数过—半数：的业主同意 — ？     前款】规定的面《积和业主人》数按照下列规—定，确定: ！        (！一)专有部分面积】。按照不动产登记簿】记载的面积》计算;尚未进行物】权登记的按照测【绘机构的《实测面积计算;【尚未进行实测的按】照房：屋买卖？合同记载《的面积计算建筑【物总：面积按？照专有部分面—积之：和计算 【   《      (【二)业主人》数按照专有》部分的数量》计算一？个专：有部分按一人计【算建设？单位尚？未出售和虽已出售】但，尚未交付的部—。分以及同一》买受人拥《有一个以上专有【部分的按照》一人计算业主—总人数按照两者【之和计算《 《    》 第二十《条  物业管—理区域内业主人数较！多的：可以以幢、单元【或者楼层等为单位推！选，业主代表参》加业主大会会议业】主代：表的推选、权限由】业主大会议事规【则，规定 《 ：    》 业主可《以委托？代，理人参加《业，主大会会议业主委托！代理人参加业主【大会会议的应—当出具？书面或者数据电文委！托书载？明委托事《项、委托权限及【期限  ！   物《业使用？人可以列席业主大会！ ： ，     第二！十一条  业—。主大会会议》可以采用集体讨论】的，形式也可以采用【。书面征求意见的形】式采用书面征求【意见：形式的应《。当将征求《。意，见书送达《每一位？。业主;无《法送达的《应当在物业管理区】域内显？著位置公告凡需投票！表决的表决意见应】由业主本人》或者其委托的—代理人签名 】     提】倡采用信息化技术】改进业主大》会表决方式 【     第！二十：二条 ？ 业主大会会议分】为定期会《议和临时会议 【 ： ：   ？  业主大会定期会！议应当按照业主大会！议事规则的规定召】。开有下列《情形之？。一的业主委员—会应当及时组织【召开业主大会临时会！。议:  ！       【(一)经专有部【。分占建？筑，物总面积百分—之二：十以上且占》总人数百分之二十以！上，业主提议的; ！ ：     》    (》二)发生重大事【故，或，者紧急事件需要【及时处理的;—。  【。    《   (三)业主大！会议事规《则或者管理规约规】定的其？他情：形 — ，。    业主委员】会未按照上》述规定及时组织【召，开业主大会》临时：会议的街道》办事：处，。、乡镇人民政府【应当督？促或者组织召开业】主大会临时会议 ！   —  第二十》三条  业主大会应！当建立规范》的财务管理制度业】主委员会《。应当：对专项维修资金、物！业共：用部位和共用—设施：设，备经营收益、业主】大会：和业主？委员会工作经费按照！财务要求建账并及时！入账并对原始凭证】及，。形成的会计资—料妥善保管不得【损毁 ？ ，     】第二十四条 — 不具备《成立业主大》会条件或者具备成立！。条件但未成立—业主大会的住—宅小区经县级人民政！府物业管理行政主】管部门？或者街道《办事处、乡镇人【民政府指导后仍【不能成立的可—。以由街道办事—处或者乡镇》人民政府组》织业主自《行或者？聘，请物业服务企—业实施物业管理成立！业主大会的条件【具，备后应当及时成【立业主大会》  【   第二十五条】  业主委员会委员！候选人由业主推【荐或者自荐》经业主？。大会会议选举产生】业主委员会》一般由五至十一【。人的：单数委员组成每届任！期一般不超过—五，。年委员可以连选连任！   】  ：业主：委，。员会应当《自，选举：产生之日起三日内召！开首次会议推选产】生主任一人、副【主任一至二人经业主！大会同意业》主委员会可以聘【请执行秘书负责处】理业：主，委员会日常事务 ！。     】业主委员会应—当自选举产生之日】起三十？日内将业主大—会会议的决定、【管理规约《、业主大会议事规】则以及业主》委员：会组成人《员名单等材料—报县级人民政府物业！管理行政主管—。部门、街道办事处或！者乡镇人民政府备】案并书面《告知相？关居民委员会—、村民？委员会 】    《 业主委员会—办理备案手》续后：持街道办事处或者】。乡镇人民政府备案证！明，向公安机关申请刻制！业主大会印章和业】主委员会印章 【 ， ， ？。    第三款规】定的备案事》项发生变《更的业主委员—会应当在三》十日内重新》。备案并告《知，相关居民委员会、】村民委？员会 《     】第二十六条  业主！委员会委员应当【符合下列条件:【 ：    【。 ，  ：  (一)本物业】管理区？域内的自然人业主或！者单位业《主代表; ！    《   ？  (二)》具有完全民事行为能！力; 】    《    (三—)遵守业主大会的】决定、管理规约、业！主大会议事规则履行！业主义务; ！        ！ (四)热心公【益事：业责任心《强，公正廉？洁; 《  》     》。 ， ，。(五)身《体健康？。具，有一定的组织协【。调，能力和必要》的，工作时间; — ，    【     (六)本！人，、配偶及其直系亲属！未在为本物业管理区！域提供物业服务的】企业任职或者有其他！利害关系 ！     第二十】七条  业主委员】会履行？以下职责: ！       】  (一)执行【业，主大会的决》定和决议; ！  ？       (二！)召集业主大会会】议报：告，业主委员会》工作和物业》管理实施《情况报？告业主大《会，、业主委员会工作经！费和公共收益的【分配与使《用情况; 】 ，。       【  ：(，三)与业《主大会选聘》的物业服务企业【。签，订物业？服务：合，同; 《 ：   《      —(四)及时》了解：业，主，、物业使用人、【物业服务企业的意见！和建议监督》和协助？物业服务企业—履行物业服》务合同; 》 ？       】。。  (？五)监督《管理规约的实施【;  】。       (六！)督促？业主交纳《物业服务费及其他】相关：费用; 【。      【  ： (七)《组织和监督专项维修！资，。金的筹集《和使用;《 》   ？      —(八)？。调，解物业使用、维护】和管理等方》面的纠纷; ！        ！ (九？)业：主，大会赋？予的其他职责 】   —  第二十八条【  业主《委员会应《当在物业管理区【域，显著位置向业主【公开：下列情况和资料: ！     ！    (一)管】理规约、业主大会】议，事，规则; —  《  ：   ？  (二)》业主大会《。和业主委员会的决】定; ？   【      (三】。)物业服务合同;】 》        】 (四)专项维修】资金的筹集》、使用情况; ！  《   ？    (五)物】业共：有部分的收益和【使用、分配》情况; 【  ？       【。(六)占用业主【共有的？道路：或者：其他场地用于停【放汽车？车位：的处分情况》;，   】     》 (七)业主大会】和业主委员会工作】经费的收支情况;】 ？    —     》(八)其他应—当向业？主公：开的情况《。和资料 《    】 第二十《九条  业主委【员会会？议由主任《召集和主持主任【因故不能履行—职责时由副》主任：召集和主持经—三分之一以上委员提！。议召开业主委员会会！议的应当《在七日内召》开主任？、副主任《无正：当理由？不召集业主委员【会会议的由街道【办事处？或者乡镇人》民政府指《定一名委员召集和主！持业主委员会会议】。。 ，。 》    业主—委员会会议应—当有过半数委员出席！作出的？决定应当经全体成】员过半数通过并在物！。业管理区域内显著】位置公告 【  《  ： 业主？委，员会委员不得委托他！人出席业主委员【会会议？ ，     ！业主：委员会要求物业服】务企业列席会议的物！业，服务企？业的负责人或—者其书面《委托的代理人应当列！席会：议 ？  》   第三十条【  业主委员—会任期届《满三：个，月前应？当召开业《。。主大会进行业主【委员会？的换届？选举;逾《期未换届的》街道办？事处、乡《。镇人民？政府应当责》令，其限期组织》换届选举;逾期仍】。未组织的可以由居民！委，员会、村民》委员会在街》道办事？处、：乡镇人民政府的指导！和监督下组织换届选！举工作 【     —业主：。委员会应当自新【一届业主委员会履】。职之日起十日内将其！保管的档案资—料、：印章及？其，他属：于全体业主所有的】财物予以移》交拒不移交》的新一届业》主委员会可以请求街！道办：事处或者《乡镇人民政》府督促其移交 【 ，     业！主委员会委员资格】终止的应当自—终止之日起》三，日内将其保管—的档案资料、印【章，及其他属于全体【业，主所有的财物移交】本届业主委员—会拒不移交的—业，主委员会《、业主或者居—民委员会、村—民委员会可以请求街！道办事？处或者乡镇人民政】府督促其移交 ！ ：     移交【过程中出现治安事】。件的公安机》。关应当依法及时处理！ ？。   》  第？。三十一条 》 业：主委：员，会委员？有下列情形之一的其！委员职？务自行终止由业主】委，员会以书面》形式在物业管理区域！内显著位《置公：告: 】   ？。   ？  (一)》因物业转《让，、灭失等原因不再】是业：主的; 【 ，        】 (二)《无故缺席业》主委员会会议—连续三次以上的;】  【      — (三)丧失—履行职责《能力的; 》 ，      ！  ： (四)《被依法？。。。追究刑事责任的【; —        】 (五？)以书面形式向【业主大会或者业【主委员会提出—辞职的 】。     》。第三：十二：条 ： 业主委员》。会委：员有下列情况之一】的由业主《委员会三分之一【以上委员或者持有百！分之二？十以上投票权数的业！主提：议业主大会或者业主！大会授权的业—主委员会可以决【定终止其《委员资格: 】      】 ，  (一《)，收受物业服务企【业或者有利》害，关系：业主提供《的利益或者报酬【的; 【         ！。(二)向物业服【。务企业销售》商品：、承揽？业务牟取不当利益】的; 《 ， ：     》    (》三)损？。坏共用？设施设备违法—搭建破坏房》屋外观？。。和承：。重，结构擅？自改变物业使—。用性质拒《缴物业服务费和【专项维修《资金以及违法出租】房屋的; 】。     —    (四)【侵害业主合法权益的！; —        】 (五)因其—他原因不宜担任【业主委？员会委员的 】。    — 业主大会会—议审议决定是—否终止业主委员会】委员职务时应当允】许该委员提出申【辩，并记录归《档 —。     第—三十三条  经【业主委员会或—。者持有百分之—二十以上投票权【数的业主提议增减或！者，调整业主委员会委员！的，由业主大会会议作出！决定并？以书面？形式在物《业管理区域显著位置！公告 》。     【第三十四条  管】理规约应当包括以下！内容: —     【 ，  ： (一？)物业基本》情况; 【       】 ， (二)公共场【所及共用设》。施，设备状况; 【 《        】(，三)业主使用其物业！和物业管理区域内公！共，场所及共用设施【设备的权益》; 《    —。   ？  ：(，四)业主参与物业管！理的权？利和义务; — 《     》    (五)【业主对业《主委员会及物业服】务企业的监》督权;？ — ，       (六！。)物业的使用、维护！、，装饰装修管》理;  ！  ：     (—。。七)业？主，应当遵守的行为【准则; — ，。  ？    《  ：。 (：八)物业共》有部分的经营与收益！分配; 】。 ，    《   ？ (九？)物业管理》区域：内共用部位、共【用设：施设备产生的供水】、，供电、供气、—供热等费用的—分摊：方，。。式; 》 ，       】  (十)专项维修！资金筹集《、使用和管理—;   ！     》 (十一《)违反管理》规，。约的责任; —    】    《 ，(，十，二)其他《有关事项 》    】 第三？十五条 《 业主大会议事【规则应当就以—下事项作出约定:】   】    《  (一《)业主大《会，的议事？方式：;   ！      —(二)业《。主大会的表决程序;！ 》    《     》(三)业主委员【会的组成和委员任】。期，; —      —。   (四)业【主大会定期》会议召开《的，时间或次数;— 》  ：  ：     (—五，)其：他有关事项 —   【  第三《。。十六条？  业主大会、【业主委员会作出的】决定和管理规—约，、业主大会议事规则！。应，当符合法律》、法规的规定对物业！。。管理区域《内的全？体业主具有》约束力 ！ ，   业主大会、】业主委员会作—出的决定违反法律、！法规的县级人民政府！。物业管理行政主【管部门或者街道【办事处、乡镇人【民政府应《当责令限期改正【或者予以撤销并通告！全体业主 —     业！主大会、业主—。委员会作出的决【定侵害业主合法权】益的受侵害的业【主可以依《法请求人民法院予】。以撤销 】     第三十】七条  《业主大？会、业主委员—会工作经费以—及业主委《员，会委员的补贴和【执行秘？书的酬金可》以由业？主分摊也《可以从物业共有部分！经营所得收益中【列，支，具体筹？。集，、管理和使用办法】由业主大会确定【 ： ，   》  业主委》员会应？当于每年3月底前以！书面形？式在物业管理—区域内显著位—置，公，布，上一年业主大会、业！主委员会经费收支】情况接受《业主监督业主—监事会或《。者独：立监事应当》进行检查;发—现问题的《应当要？求业：主委员会予》以纠正经持有百【分之二？十以上投票》权数的业主提—议业主？委员会？应当对经费收支【情，况，进行审计 》 ？     推【。进建立？业主委员会》主任离任审计制度】 ， ，