： ， 第二章 》业主、业主》大会及业主委—。员会 ！     第—八条  房屋所有】权人为业《主 【    业主身【份的确认以不动产登！记簿：或者：法律、行政》法规规定《的其他有效证明【为依据 【     第九条！  ：业主在物业管理活动！中享有以下》权利: 》 ： ：       【。。 ，。(一)提《议召开？业主大会会议参加】业主：大会会议提出制定】和，修改管理规约—、业主大会》议事规则的建—议; —     —   ？ (二？。)向业主委员会和物！业，服务企业提出建议或！者质询; 》 ？ ：        (！三)推选业主—代表并享有被—推选权;《 ？    —     (四)依！法使用？物业共？用部位？、共用设施设备的】权利监督专项—维修资金的管理【和使用;《 ： 《。。   ？   ？  (五)要求其】他，业，主、物？业使用人停》止违反共同利—益的：行为; 》 ： ，        】 (六)《法律、法规规—定的其他权利 ！。     第】十条  业主在【物业管？理活动中履行以下义！务:： ， ？ ，  ：       【。(一)遵守管—理规约、业主大会】议事规则执行业【主大会的决》定，和业主大会授权业主！委员：会作出的决定; ！ 《       【 (二)《遵守物？业管理区域内物业共！用部位和共用—设施设备《的使用、《。公共：秩序和环《境卫生的《维护等方面的规章制！度; 【   ？   ？   (三)—按照国家有关—。规，定交：纳专项维《。修资金; 】    》     》。(四)？按照物业服务合【同约定交纳物—。业服务费用; ！ ：       【  (五)》配合、？支持物业《服务企业《按照管理《规约：、物业服务合同实】施的物业管理—活动：;  】       (】六)法？律，、法规规定的其他】义务 《 《    第十一条 ！ 一个物《业管理区域成立一】个，业主大会由一个【物业服务企业实施物！业管理 【    》 物业管理区域【的划分？应当充分考虑—。共用设施设备、【建筑物规《模、：社区建设、》方便：管理：、降：。低管理成本等因素】按照：以，下规定进行: 】 ：    》 ， ，。  ： (一？)，新建住宅小区包括】分期建？设或者由两个以【上单位开发》。。建设的应当按照小区！整体规划设》计范围划分为—一个物业管理区域;！ —。     》   (二)地【理上自然连接规模较！小的住宅小区经各】自的业主大会—同意：。后可以合并为一个物！业管理区域;— 《    》     (—三)：规模较大的住宅小区！且配套设施设备能】够，分割、独立使用的】可以划定或者—调整为不《同的物业管》。理区域; 》 ：  《      — (四)住宅—小区内的《非，住宅：物业应当与住—宅小区划《分为同一个物业管理！区域;商贸、—。办公、？医院、学校》、工厂、仓》储等：非住宅物《业及单幢商住楼宇】具，有独立共《用设施设备》并能够？独立管理的可以【。划分为？一，个物：业管理区域 【    【 第十二条  新建！物业建设《。。单位在办理商品房预！售许可证或》者商品房现》售备：案前应当按照第十一！条规定划分物业【管理区域向县级人民！政府物业管理—行政主管部门备案建！。设单位应当将—经备案的物业管理区！域向：物业买受人》明示 ？  —   物业》管，理区域划定后—确需调整《的以及已投》。入使用但尚未划分】物业管理区域—的县级人民》政府物？业管理？行政主管部门应当会！同街道办《事处、乡镇人民政府！听取业主《意见后作《出决定并在相—。关物业？。。。管理区域《。内显：著位置公告 【  》   ？。。。第十三条  —物业管理区域内全】体，业主：组成业主大会选举】产生业主委员会作】为业主大会》的执行机《构业主大会和业主委！员会代表和维—护物业管理区域内】全体业主在物—业管理活动中—的合法权《益   ！  ：。业主人数较》少且：经全体？业主：一，致同意？决定不成立》业主大会《的由业主共同—履行业主大》会、：业主委员会职责 】 《    《 第十四条》  业主《大会：可以设立业主—。监事：会或者独立监—事负责监督》业主委员会》。的工作并履》行业主大《会赋予？的其：他职责 《    】 业主大会设—立业：主监事会或》者独立监事》的业主大会议事【规则应当对业主监】事会或者独立监【事的职责、议事规】则和工作《经费以及监》事的选举规则—、资格、人数、【任，期等事？项进行？约定 —    》 ，第十：五，条  ？物业管理区域内【已交付的专有部分】面积超过建筑物总面！积百分？之五十或者首批物业！交付满三年的—建设：单位应当向县—级物业管理行政【主管部门和街道办事！处、乡？镇人民政府报送下列！筹备成立首次业主】大会会议所需的文件！资料: ！  ：      (一】)物业管理区—域划分资料; 【   【   ？  ： (二)房》屋等建筑物面—积清册; 】   《  ：    (三)【业主名册; 】      】 ，  (四)建筑规划！总平面？图; 《     】    《(五)共用设—施设：备的交接资料; 】 ：  《  ：     (六【)物业服务》用房：配置确认资料; 】 ？   《   ？   ？(七)其他有关【的文件资《料 》  ？   第十六条  ！业主筹备成》立业主？大会：的应当在《街道办事处》、乡镇人《民政府的指》导下成立业主大会】会议筹备组筹备组】一般由业主代表【、建设？单位代表、街—道办事？。处或者乡镇》人民政府、居—民委员会或者—村民委员会代表组】成人数应《当为单？数，其中业主《代表由街道办事处、！乡镇人？。民，政府或者居民委员】会组织？业主推荐《所，占比例不得低于【筹备组总《人数的二分之一筹备！组组长由街》道办：。事处或？者乡镇人民政府【代表：担任前期物业服务】企业应当协助业主】大会筹？备组做好相关工作】  【   符合首次业主！大，会会议召开条件但未！及时召？开大会的街道办事】处、乡镇人民政【府，应当在接到》。。建设单位、前期物】业，服务企？业或者业主书面报】告之日起《四十五日《内组建业主》大，会会议筹《备组 【。     筹备组应！当自成立之日—起十五日内将其成】员名单和工作职责】在物业管《理区域？内显著位置进行公】告 —     首—次业主大《会会议的筹备经费】由建设单位》承担： 《     第十】七，条  首《次业主大会》会议筹备组履行【以下职责: ！ ，   ？      (一)！确定首次业主大【会，会议召开的时—间、地点《和内容？;  】  ：     (二【)草拟管理规约、业！。主大会议事规则【、业主委员会工作规！则; 《 ，   》   ？   ？(三：)确认业主身份确定！业主人数《、所拥有的专—有部分面积以及业主！在首次业主》大，会会议上《的投票权数》; ？。   —      (【四)提出首届业【主委员会委员选举】办法确定候选—人名单; 【 ，     —    (五)依】法确定首次业主大】会会议表决》规则; 】   ？      (【六)召开首次业主大！会会议的《其他准备工》作 《  《   对前款规定的！内容筹备组应当在首！次业：主大会？会议召开十五日【前在：物业管理区域内显】著位置？公告并将首次业【主大会会议召—开的时间、》。地点书面通知全【体业主业《主，。对业：主身份？、投票权数和管理】规约、？业主大会议事规【。则、业主委员会工】作规则草案》等提出异议》的业主大会筹—备，。组应当予以复核或者！。。修改并告知异—议人  ！ ，  筹？备，组应当自《组成之？日起三个月内组织召！开首次业主大—会会议筹备组在业】主委员会《成立后自《行解散 ！   ？ 第十八条  业】主大会决定以下【事项:？ ：   —      —(，一)制定、修改【业，主大会议事规—则;  ！。       【(二)制定、修【改，管，理规约; 【  《      — (三)选举—业主委员会或者更】。换业主委员会—。委员; ！      —  (四)听取和】审查业？主，委员会的《工作报？告; —       】 ， (五)改变—和撤销业主委员会】不适当的决定;【   】  ：   ？ (六)决定业主】大会、业主委员会工！作经费的相关事项】; 《  《。       【(七)确定》物业服务内容、标】准以及物业》。服务收费方案; ！    【   ？  (八《)选聘、续聘和解】聘，物业：服务：企业; ！        】(九)筹集和使用】专项维修资》金; —  ？   ？ ，   (十》)，改建：、重建？建筑物及其附属设施！;， ：    【     (十一】)利：用共：有部分进行经—营以及所得收益的分！配与使用; ！ ：    《    (》十二)法《律法规？或者管理规约确定】应由业主共》同决定的事项—   】  首次业主大【会会议应《当制定管理》规约：和业主大会》。议事规？则，选，举，产生业主委员会批准！业，主委员会《工作规则等 — ，。     】第十九条 》 业主大会》决定筹集和使—用专项维修》资金改建、重建建】筑物及其附属—设施的？。应当经专有部—分占建？筑物总面积三分之二！以上：的业主且占总人数三！分之二以《上的业主同意—业主大会决定其他】有关：共有和共《同管理权利的重大事！项应当经《物业管理区域内专有！部分占建筑物总【面积过半数的业【主且占总《人，。数过半数的》。业主同意 【     【前款规定的面积【和业主人《数按照？下列规定确》定: ？     ！。  ：  (一)专有部】分面积按照不动产】登，记，簿记载的面积计算;！尚未进行物权—登记的按《照测绘机构的实测面！积计：算;尚未进行—实测：的按照？房，屋买：卖合：同记载的面积—计算建筑物总面积按！照专有部分面积之】和计算 】 ，    《    (二)业】。主人数？按照：专有部分的数量计】算一个专有部—分按一人计》算建设单位尚未出】售和虽已《出，售但尚未交付—的部分以及同一【。买受人拥有》。一个：以上专有部分的【按照一人计算业【主，。总，人数按照两者之和】计算 】    第二十【条  物《业管理区域内—业主人数较》多的：可以以幢、单元【或者楼层等为—单位推选《业，主代表参加业主大会！会议业主代表的【。推选、权限由业主】大会议事规则规定】    ！。。 业主可以委托代】。理人参加业主大【会会议业《主委托代理》人参加业主》大，会会议的应当—出，具书面？或者：。数据电文委托—书，载明委？托事项、委托权限及！期，限 —     物业使】用人：。可以列？。席业主大会 】    — 第二十一》条  业主大会会】议可：以采用集体》讨论：的形式？也可以采用书面【征求意见的形—式，采，。。用书面征《求，意见形式的应当将】征求意见《书送达每一位业主】。;无法？送达的？应当在物《业管理区《域内显著位置公【告凡需投《。票表决的表决—意见：。应由业主本人或者】其委托的代理人签名！ 》。     提倡采用！信息化技术改进业】。主大会表决方—式  】 ，  第二十二条  ！。业主大会《会议分？为定期会议》和临时会议 ！ ：    业主大会】定期会议应当按【照业主大《会议事规则的规定召！开有下列情形之【一，的业：主委员会应当—及时组织《召，。。开业主大会临时会】议: 《  》 ，      (【一)经专有部分占】建筑：物总面积百分—。。之二十以上》且，占总：人数百分之二—十以上业主提议【的，; ？      ！ ，  (二)发生重大！事故或者紧急事件】需要：及时：处理的; ！       【。 ， (三)业主大【会议：事规则？或者管理规》约规定的其他—情形  ！   业主》。委员会未按照上【述规定？及时组织召开业主】大会临时会议—的街道办事》处、乡？镇人：民，政府应当督促或【者，组织召？开业主大会临时【会，议 《 ，  ？   第《。二，十三：条  业主》大会：应当建立规范—的财务？管理制度业主—委员会应当对—专项维修《资金、物《业共用部位和—共用设施设》备经营收益、业主大！会，和业主委员会—工作经费按》。照财务要求建账【并及时入《账并：对原始凭证》及形成的会计—资料妥善保》。管不得损《毁 【   ？ 第二？。十四：。。条，  不具备》成立业主大会条【件或者？具备成立条》件但未成《立业主大会的—住宅小区《。经县级人民政府物】业管理行政主管部】门或者街道办事处】、乡镇人《民政：府指：导后：仍，不能成立的》可以由街《道办事？处或者乡镇人民政】府，组织业主自》行或者聘请》物业服务企业—实施物业《管理成立业主大会】的条件具备后应当及！。时成立？业主大会 — ：  ？   第二十—五条 ？ 业主？委员会？委员：。候选人由业》主，。推荐：或者自荐经业主【大会会议选举产【生业主委员会一【般由五至十一—人，的单数委《员，组成：每届任期《一般不超过五年委】员可以连选连—任 ：     ！。业主：委员会应当自选【。举产生之日起—三日内召开首—次会议推《选产生主任一人【、，副主任一至二—人经业主大》会同意业主委员会】可以聘请执行秘书】负责处理业主委员会！日常事务 】     业主委！员会应当自》选举产生之日起三】十日：内将业主大会会【议的决定、管理规】约、业主大会议【事规则以及业主【委员会组成人员名】单等材料报县级人】民政府物业管理【行政主管部》门、街道办事处或】。者乡：镇人民？政府备案并书—面告知相《关居民委《员会：、，村民委员《会   ！  业主委员会办】理备案手《续后持街道》办事处或者》乡镇人民政》府，备，案证明向公安机【关申：请刻制业《主大会？印章和？业主委员会印章 ！     第！三款规？定的备案《。事项发？生变更的《业主委员会应当在三！十日：内重新备案并告知相！关，居民委员会、—村民委员会 —     ！第二：十六条  业主委】员会委员《应当符合《下列条件: —   【    《  (一)》本物业管理区域内的！自然人业主或者单】位业：主代表？;， —       【。 (二)《。具有完全《民事行为能力;【 ： ？  ：       (三！)遵守？业主大会的决定、管！理规约、业主大【会议事规则》履行业主义务;【    ！   ？  (四)热心公益！事业责任心强公正廉！洁; 》       ！  ：(五)？身体健康具有一【定的组织协调能力】和必要的工作—时间; 】   ？      (六)！本人、配偶》及其：直系亲属未在为【本，物业管理区域提供】物，业，服务的企《。业，任职或者有其他利】害关系 —     第】二十七条  —业主委员《会，履行以下职责—。:   ！      (一】。)执行业主》大会的？决定和决《议; —     —    《(二)召集业—主大会会议报告【业主：委员会工作和物业】管理实施情况报告业！主大会、业主委员会！工作经？费和公共收益—的分配与使用情【况; —       】  (三)与业主】大会选？聘的物业服》务企业签《订物：业服务合同; 【。     ！。    (四—)及时了解业主、物！业使用人、物—业，服务企业的意—见和建议监督和协助！物业服务企》业履行物业服务合同！。;  】   ？    (》五，)监督管理规约【的实施;《  【       【(六：)督促业主交纳物】业服务费及其他【相关费用《;   ！      —(七)组《织和监督专项维修】资，金的筹集和》使用：; —  ：     》  (？八)调解物业—使用、维护和—管理等方面的纠【纷; 【。 ，  ：。   ？   (《九)业主大会—赋予的其他职责 】 ？  ？   第二十八【条  业主》委，员会应当在物—业管理区域》显著位置向》业，主，公开下列情》况和资料: 【 ？ ，  ：    《  (？一)管？理规：约、业主大会议事】规则;？    ！     (二)】业主大会和》。业主委员会的决【定; 【      —   (三)物业服！务合同; 】  ？       (四！)专项？维修资金的筹集【、，使用情况《; ？。 ，。    —。 ，    (》。。五)物？业共有部分的收益】和使用、分配情况】; 【      —。  ：(六)占用业主【共有的道路》或者其？他场地用于》停放：汽车车位的》处分情？况; 】        (！七)业主大》会和业？主委员会工作经【费的收支情》况; 《   —      (八)！其他应当向业主公】开，的情况？和资：料 ： ， ？     第二十】九条：  业主《委员会会议由主任召！集和主持《主任因故不能履行】职责时由副主任【召集：和主：持经三？分之一以上委员【提议召开业》主，委员会会议的应当】在七日内召开主任、！。副主任无《正当理由不召集【业，主委员会会议的【由街道办事》处或者乡镇人民政】府指定一名委员【召集和主《持业主委员会—会议 【     业主委员！。会会议应当有—过半数？委员出席作出的决】。定应当经全体—成员：过半数通过》并在：物业管理区域内【显著位置公》告   ！。 ， 业：主，委员会委《员不得委托他人出】席业主委员会会议】 《 ，     业主委】。员会要求物业服务企！业列席会《。议的物？业服务企业的负责】。人或者其《。书面委？托的代理人应当【列席会议 ！     第—三十条  》业主委员会任期届】满三个月前》应当召开业主大【会进行业主委员会的！换届选举;逾期未换！届的街？道办事处、乡—镇人民？政府应当责令其限】期组织换届选举;】逾，期仍未组织的—可以：由居民委员会、【村民委？员会在街道办—事处、乡镇人民【政府：的指导和监督下【组，织换届选举》工作 《 ？     业主委员！会应：当自新？一届业主委》员会履职之日起十】日内将其保管的【档案：资料：。、印章及《其他属于全体—业主：所有的财物予以移交！。拒不移交的新一届业！主委员会《可以请求街道办事】处或：者乡镇人民政府【。督促其移交》    ！ 业主委员会委【员资格终止》的应：当，自终止之《日起三日内将—其保管的《档，案资料、《印章及其他属于全体！业主所有《的，财物移交本届业【主委员会拒不移【交的业主委》员会、业主或者居】民委员会、村民委】员会可以请》求街道办事处—或者乡镇人民—。政，府督促其移》交 《 ？    移》交过程中出现治【安事件的公安机【关应当依法及时处理！    ！ 第三十一条  】业主委？员会委员有下列【。情形之一《的其委员职务自【行终：止由业主委员—会以书？面形式在物业—管理区域内显著【位置公告: ！        ！ (一)因物—业转让、灭失等【原因不再是业主【的; ？ ：      】。   ？(二：)无故缺《席业主委员会会议连！续三次以上的; ！   —。      (【三)丧失履行职【责能力的; 】      】   (四)—被依：法追究刑事》责，。任的;？  【   ？    (五)以】书面形式向》业，主，大会或者业主委员会！提出辞职的 】 ， ，     第三十】二条  业主委【员会委员有》下，列情况之《一的由业主委员会三！分之一以上委员或者！持有百分之》二十以上投票—权数的业主提议业主！大会或者业主大会】授，权的业主委员会【可以决定终止其【委员资格《:  】    《   (一)收【受，物业服务企业—或者有利《害关系业主》提供的利益或者【报酬的;《 —        (！。二)向物《业，。服务企业《。销售商品、承揽【业务牟取不》当，。利，益的; — ？       【 (三？)损坏共用设施设备！违法搭建《破，坏房屋外观》和承重结构》擅自改变物》。业，使用性？质拒缴物业服务【费和：专项维修资金以【及违法出《租房屋的; — ：       ！ ， (四)侵》害业主合法》权益的; 】    》   ？  (五)因—其他原因《不宜担任业主委【员会委？员，的 》  ？   业主大会【会议审议决定是【否终止？业主委员《会委员？职务时应《。当允许该委》员提出申辩并记录】。归档 ？。 ：     第】三十三？条 ： 经业？主委员？会或者持有百分之】二十以上投票权数】。的业主提议增减或者！。调整业主委员会委】员的由业主大会会】议作出决定并以书】面形式在物业—管理区域显著位置】公告 【     第三【十四：条  ？管理规约《应当包括以下内【容: —        ！ (一)物业基本情！况;： ， ， ：   《   ？   (二》)，公共场所及共用设】施设：备状况;《 ： ：   《。  ：    (三—)业主？使用其物业和物【业管理区域内—公共场所及》共用设施设》备的权益;》   】 ，     (四)】。业主参与物业管【。理的权利和》义务; 》 ：   《  ：。 ，   (五)业【主对业主委员—会及物业服务—企业的监督权—; 》     —。    (六—)，物业的使用》、维护、《装饰装？修管：。理; 】    《    (七)业主！应当：遵守的行《为准则; —   —   ？。   (八》)物：业共有部分的经营】与，收益：分配; — ：        】 (九)物业管理区！域内共？用部位、共用设施】设备产生的》。供水、供电、—。供，气、供热等费用的】分摊方式;》   】      (【十)专项维修—资金筹集《、使用和管理;【 》         ！(十一)违反管【。理规约？的，责任; 】   ？     》 (十二《)其他有关事—项， 《     —第三十五条》  业主大会议【事规则应当就以下事！项作出约定: 】    【     》。(一)？业主大会的》议事方式; 】      】   (二)业主】。大会的表决》程，序; 【     》    《(，三)业主《委员：会的：组成和委员》任期; —      】   (四)—。业主大会定期会议召！开的时？间，或次数？; 》    》     》(五：)其他有关事项 】     ！第三十六条  业】主大会、业主委员会！作出的决定和管理规！约、业主大会议【事，规则应？当符合法律、法规的！规定：对物业管《理，区域：内的：全体业主具有约【束力 】  ：  业主大会、业主！委员会作出的决定违！反法律、《法规的？县，级人民？。。政府物业《。。管理行？政主管部《门或：者街道？办事处、乡》镇人民？政府：应当责令限期改【正或者予以撤销【并通告全《体业：主 【 ，   业主大会、】业主委员会作—出的决？定侵害业《主合法权益》的受侵害的业主可】以依法请求人民【法院予以撤》销 ： ，  》   第三》十，七条  业主大会、！业主委员会工—作经费以及业—主委员会委员的补】贴和执行秘书的酬】金可以由《业主分摊也可以【从，。物业共有《。部，分经营所得收—益中列支具体筹集、！管理和使用办法由业！。主，大会确定 【     【业主：委员会？应当于每年》3月底前《以书面形式在物业管！理区域内显》著位置公布》上一年业主大—会、：业主委员会》。经费收？支情况接受业主【监督业主监事会【或者独立《监事应？当进行检查》。;发现问题的应当】要求业主委员—会予以纠正经持【。有百分之二十以上投！票权数的业主提议】业主：委员会？应当：对经费收支情况进】行审计 】     推进建】立业主委《员，会主任离《任审计制度 【