第二章 业！主、业主大会及业】主委员会《 《     第！八条： ， 房屋所《有权人为业主 【 ，   —  业主身》。份的确认以不动产】登记：簿或者？法律、行政法规【规定的其他有效证明！为依据 —    — 第九条《  业主在物业【。管理活动中享有以】下，权利:？ 《    》。     (—一)：提议召开业主大【会会议参加》业主大会会议提出】制定和修改》管理规？约、业主大会议事】规则的？建，议; ？   【     》 (二)向业—主委：员会和物业服务企业！提，出建议或者》质询;？ ？ ？      —  (三《)推选业主代表【。并享有被推选权;】 ：     】    (四—)依法？使用物业共用—部位、共用设施设】备的权利监》督专项维《。修资金的管理和使】用;  ！。 ，   ？   (五)要求】其他业主、》物业使？用人停止违反共【同利益？的行为; ！         ！(，六)法律、法规【规定的其他权利 】     ！第十条  业主【在，物业：管理活动中履行【以下义务: ！       】  (一)遵守管理！规约、业《。主大：会议事规则》执，。行业主大会》的决定和业》主，大，会授权业主》委员会作《。出，的决定;《    ！    《 (二)遵守物【业管理？区域内物业共—用部位和《共，用设施设备的使用、！。。公共秩序和环境卫】生的维？护等方面的规章制】度; —  ？      —。 (三)按照国家有！关规定交纳专项维修！资金; 》 ，。 ？    《  ： ， (四)按照物【业服务合同约定交】纳物业服务费用【; 》  ？       【(五)配合、支持】物业服？务，企业按照管理规【约、物业服务合同实！施的物业管理—活动：; 《 ？。  ：     》 (六？)法律、法规—规定的其他义务【   】  第十一条  】一个物业《管理区域《成立一个《业，主大会由一》个物业？服务企业实施物业】管，理 ：。 》    物业—管理区？域，的划分应《当充分考虑共—。用设施设备》、建筑物《规模、社《区建设、方》便管理、降低—管理成本《等因素按照以下【规定进行《: ：。    】     (一【)，新建住宅小区—包括分？期建设或者由两个以！上单位开发建设的应！当按：照，小区整体规划设计范！围划分为一个—物业管？。理区：域; —     —    (》二)地理上自然【连接规模较小的住】。宅小区经各自的业主！大会同意后可以【合并为一个物业管理！区域;？ ， ？  ？  ：     (三【。)规模较大的—住宅小区且配—套设：施设备？。能够分割《、，独立使用《的，可以划定或者调【整为不？同的物业管理区域】; ？    【   ？  ：(四)？住宅：小区内的非住宅物业！应当与住宅小区划分！为同一个物业管理区！。域;商贸、办—公、：。医，院、学校、工厂、】仓储等非住宅物【业及单幢《。商住楼宇具》有独立共用设施【设备并能够》。独立：。。管理的可以划分【为一：个物：业管理区域》。 》 ，    第十二【。条  ？新，建物业建设单位在办！理商品房预售许可证！。或，者商品？房现售备案前应当】按，照第十一条规—。。定划：分物业管理区域向】县级人民政》府物业？管理行政主管部门备！案，建，设单位应当将—经备案？的物业？管理区域向》物业买？受，人明示 》     物！业管理区域划定【后确需调《整的以及已投入使】用但尚未《划分物业《管理区域的》。县级人民政府物业】管理行政主管—部门应当会同街道】办事处、乡》镇人民政府听取业主！意见后作《出决定？并在相关物业管【理区域内显著位置公！告 》     第十三！。条  物业》管理区域《内全体业主组—成，业，主大会选《。举，产生业主委员—。会作为业主大—会的执行机构—业主大会和业主【委员会代《表，和维护物业管—理区域？内全：体，业主在物业》管理活动中》的，。合法权益 ！     》业主人数《较，少且经全体业—主一：致同意决定不—成立业？主大会的由业主共同！履行业？主，。大会、业主》委，员会职？责 【。    《第十四条《  业主《大会可以设立业【。主，监事会或者独立【监事负责监》督业主？委员会的工作并【履行业？主大会赋予的—其他职责《 《    》 业主大《会设立？业主监事会或者【独立监事的》业主大会议事—规则：应当对？业主监事会或者独】立监事的职责、议事！规则和工作经—费以及监事的选【举规则？、资格、人数—、任期等《事项进行约定— 》     第十五条！  物业管》。。理，区域内已交付—的专：有部分面积超过建】筑物总面《积百分之五十或【者首批物业交—付满三？年的建设《单位应？当向县级物业—管理行政《主管部门和街道办】事处、乡镇人—民政府报送》下，列筹备？成立首次业主大会】。会议所需的文件【资，料: 》   》 ，   ？  (一)物业管】。理，区域划分资料;【 ： 《。   ？    《 (二)《房屋等建筑物面【积，清册; 】 ，        (！三)业主名册—;   ！    《  (四)建—。筑规：划总平面图》。;  】    《 ， ， (五)《共用设？施设备的交接资料】; 》 ， ，     》   (六》)物业服务用—房配置确《认资料; — ：       】  (七)》其，他有关的《文件：资料 】    第十六条 ！ 业主筹备》成立业主大会—的，。应，当，在街道办事处、乡镇！人，。民政府？。的指：导下：成，立业：主大会会议》。筹备组筹备》组一般由业主代表】、建设单位》。代表：、街道办事》处或：者，乡镇人？民政：府、居民委员会【或者村民《。。委员会代表组成人】数应当为单数其中业！主代表由《街道办事处》、乡镇人《民政府？或者：居民委员会组织【业主推荐《所占：。比例不得《低于：筹备组总人数—的二：分之一？。筹备组组长由—街道办事处或者乡镇！人，民政府代表担任前】期物业？服务：企业应当协助业主大！会筹备？组，做好相关工作 ！     符】合首次业主大会会】议召开条件但未及时！召开：大会的街道办—。事处：、乡：镇人：民政府应当在接【到建设单位、—前期物业服务企业】或者：业主书面报告之【日起四十五日内组】建业主？大会会？。议筹备组 【 ：     筹—备组应当自成立之日！起十五日内将其成员！名，单，和工作职《责在物业管理区域】内，显著位置《进行公告 【   》  ：首次：业主大会《会议的？筹备经费由建设单】位承担 》。 ？    《。 第十七《条  首次业主大会！会议筹备组》履行以下《职责: 【      【   (《。。一)确定首次业主大！会会议召开的时间】、地点和内》容; 】  ：      (二)！草拟管理规约、业】主大会议事规则【。、业：主，。委员会工作规则【; 》 ：    《    (》三)确认业主身份】确定业？主人数、所拥有的专！有部分面积以及【业主在？首次业主大会会【议上：的投：票权：。数; ？  —   ？    (四)【提出首届《业，主委员会《委员选举办法确【定候选人名单—; —   ？ ，    《。 (五)依法确【定首次业主大会会议！。表决规？则;  ！      — (六？)召开？。首，次业主大会会议的】。其，他准：备工作 — ，  ？   对前款—。规定的内容筹备组】应当在首次》。业主大会会议召【开十五日前》在物业管理区—域内显著位置公告并！将首次？业主大会会议召【开的时间、地—点书面通知全体【业，主业主对业主身【份、投票权数和管理！规约、业主大会议】。事规则？、业主委员会—工作规则草案等提出！异议：的业主大会》筹备组应当予—。以复核或者修—改，并告知异议人 】 《    筹备组应当！自，组，成之日起三》个月：内组织召开首次【。业主大会会》议筹备组在》业主委员会成立【后，自行解散《 —。   ？ 第十八条》  业主大会决【定以：下事项: ！ ，。  ：  ：  ：  (一《)制定？、修改业《主大会议《事规：则; 》  《     》  (二)制定【、，修改管理规约; ！ ，   》。     》 (三)《选举业主委员—会或者？更换业？主委：员，会，委员：; ： ： ， ：    《  ：  (四)听取【和审查？业主委员会的—工作报告; ！        ！。 (五)改变和撤销！业主委？员会不适当的—决定;？。 ：   —      (【六)决定《。业，主大会、业主委员会！工作经费的相—关事项; 【   》     》 (七)确定—物业服务内容、标准！以及物业服务收费方！。案;：。 ， ：。 ：。   ？      (八)！选聘、续聘和解聘】物业服？务企：业; —。    》 ，    (九)筹集！。和使用？专项维修资金; ！  》    《   (十)改【建，、，重，建建筑物及其—附属设施; —   【  ：    (十—一)利用共有部【。分进行经营以及所得！收益的分配与使【用; 】 ，    《  ： (十二)法律【法规：或者管？理规约确定应由业】主共同决定的—事项 【     首次业主！大会会？议应当制定》管，理规约？和业主大会》议事规则选举—产生业主委》员会批准业主委员会！工作规则《等  】  ：。。 第十九条  业主！大会决定筹》集和使？用专项维修》资金改建、重建【建，筑物及其附》属设：施的应当经专—有部：分占建筑物总—面积三分之二以上的！业主且占总》人数三分之二以上】的业主同意》业主大会决定其【他有：关共有和共》同，管理权利《的重：大事项应当经物【。业管理区《域内专？有部分占建筑物【。总面：。积过半数《的业主且占总人数过！半数的业主》同，意 ？ ： ，     前款规定！的面积和业主人【。数按照下列》规，定确定: —    【   ？  (一《)专有？部分面积按照不动产！登记簿记载的面积】计算;尚未进行物权！登记：的按：照测：绘，机构的实测面—积计算;尚未进行】实测：的按照房屋》买卖合同记载的面】积计：。。算建筑？物，总，面积按？照，专有部分面积之和】计算： 》   ？      (【二)业主人》数按照专有》部分的数量》计算：一个专有部》。分按一人计算建【设单位尚未出售和虽！已出售但尚未交付的！部分以及同一买受】人拥：有一：个以上专有部分的】按照：一人计算业主—总人数按《照两者之和》计算 《。   —。  第二《。十条  《物业管理区域内业】主人数较多》的可以以幢》。、单元？或者楼层《等为单位推选—业主：代表参加业》主大会会《议业主代表的推【选、权限由业主【大会议事规》则规定？ ？ ，     业主】可以委托代理人参】加业：主大：会会议业主委托代】。理人参？加业主大会会议的应！当出具书面或—者数据电文委—托书载？明委托事项、委托】权限及期限》  【   物业使用【。人可以列席》业，主大会？    ！ 第二十一》条  业主大会【会议可以采用—集体讨论《的，形式也可以采用书面！征求意见的形式【采用书？面征求意见》形式的应当将征求意！见书送达每一位业】主，。;无法送达的应当】在物业管理区域【内，显著：位置公告凡需投【票表决的表决—意见应由业主本人】或者：其委托的代》理人签？名 【 ，   提倡采用【信息化技术改进【业主大会表决方【式 【    第二十【二条：  业主《大会会议分为定期会！议和临？时会议 — ， ：    业主大【。会定期会议应当按】照业主？大会议事规则的规定！召开有下《列情形之一的业【主委员会应当及【时组：织召开业主大会【临时会议: —     ！    (》一)经专有部分【占建筑物总面积【百分之二十》以上且占总》人数百分之二十【以上业主提议的; ！ ？       】  (？二)发生《重大：事故或者紧急事件需！要及时处理的—;  】       【(三)业《主，大会议事规则—或，者管理规约规—定的其他情形 】 《    业主委【员会未按照上述【规定及时《组织召？开，业主大会临时—会议的街道办事处、！乡镇人民政府应当】督促或者组织召开业！。主大会临时会议 】 ，     第！二十三条 》 业主大会应当建立！规范的财《务管理制度业—主委员会应当对【专项维修资金、【物业共用《部位和？共用设施设备—经营收益、》业主大会《和业：主委员会工作—。经费按？照，财，务要求建账》并及时？入账并对原始—凭证及？形成的会计资料妥善！保管不得损毁 【 ， 《    第二十四】条  不具备成【立业主大会条件或者！具备成立《条件但未《成立：业，主大会的《住宅小区经县级人】民，政府物业管》理行政主管部门【。或者街道《办事处、乡镇人民】政府指导《。后，仍不：。。能成立的可》以由街道办事—处或者乡镇人—民政府组织业主【自行或者聘请物业】服务企业实》施物业管《理成立业主》大会的条件具—备后应当及》时成：立业主？大会：    ！。 第二十《五条  业主委员】会，委员候？选人由？业主推荐或者自荐】经业主大会会议【选举产生业主委员】会一般由五至十一】人的单数《。。委员组成《每，届任：期一般不超过五年】委员可以《。连选连？任 ： ， ？     业主【委员会应当自—选举产生之日起【三日内召开首—次会议推选产生主任！一人：、副主任一至—二人经？业主大？会同意业主委员【会可以聘《请执行秘书负责处】。理，业主委员会日常事务！   】  业主委员—会，应当自选举产生【之日起三十日内将】业主大会会议的【决定、？管理规约、业主【大会议事《规则以及业主委员会！组成人？员名单？等材料报县级—人民政府物业管【理行：政主管部门、街道】办事处或者乡—镇人民政府备案并书！面，告，知相关居民》委员会、村民—委员会 —     业主！委员会办《理，备案手续后》。持街道？办事处或者乡—镇人民政府备—案，。证明向公安机关申请！刻制业主大会—印章和？业主：委员会印章》 ：  》   ？第三款规定的备案】事项：发生变更的业—主委员会应》当在三十日内重新】。备案并告知》相，关居民委员会、村】民委员会 】     第二】十六条  业主委员！。会委员应《当符：。合下：列条件？: —  ：   ？   ？ (一)本物业管】理区域？内，的自然？人业主或者单位【业，主代表; 】     — ，   (二)—具有完全民》事行为能力; 【  —   ？。   ？ (三)遵》守，业主大会的决定、管！理规约、业主大会议！事规则履《行业主义务; 【    】  ：   (四)热心公！益事业责《任心强？公正廉？洁;  ！  ：     (—五)：。身体健康《具有一定《的组织？协调能力《和必要的《工作：时间; 《 ： ：       【 ， (六？)本：人、配偶及其直系】亲属未在为本物业管！理区域提供物业服务！的企业任职或者有】其他利害关系 【 》   ？ 第二十《七条  业主委员会！。履行以下《职责: 】   ？  ：    (一)【执行业主《大会的决定和—决议; 】。  ：       【(，二)召集业主大会】会议报告业主—委员会工作和物业】管，理实施情况报告业】主大会、《业主委员会工—作经：。费和公共收益—的分配与使用情况;！  【      — (三)《与业主？大，会选聘的物》。业服务企业签订物业！服务合同; — 》    《    (四)及】时了解业主》、，。物业使用人、物【业服务企业的意【见和建议监》督和协助物业服务】企，。业履行物业》服务合同; 【。 ？         ！(五)监督管—理规约的实施—;  】       【(六)督促业—。主交纳物业服务费】及其他相关费用; ！  —      — (：七，)组织和监》督专项？。维修：资，金的筹集和》使用; 《    】   ？  (八)调解物业！使用、维护和管理】等方面的纠纷;【   】      (【九，)业主大会》赋予的其他职责 】 ：     第二！十八条？。 ， 业主委员会应当在！物业管？理，区域显著位置向业】主公开下列情况和资！料: ？     ！    (一—)管理规《约、业主《大会议事《规则; —       ！  (二《)，业主大会和业主委】员会的？决，定; 》   》      —(三)物业服—务合同; 】。        ！ (四)专项维修资！金的筹集、使用情】况; ？ ， 《      —  (五)物业共有！。部分的收《益和使用《、分配情况;— ， ：    — ，    (六)占】用业主共有的道【路或者其他》场地用？于停放？汽车：车位的处分情况【; 【    《。    (七)业】主大会和业主委【员会工作经费的【收支情况;》 《  ？    《。   (八)其他】应当向业主公开的情！况和资料《 —    第》。二十九条  业【主委员会会》议由主任召》集和主持主》任因故不能履行职责！时由副主《任召集和主持—。经三分之一》以上委员《提议召开业主委【员会会议的应当在七！。日内召开《主任、副主任无【正当理由不召集【业，主，委员会会议的由街道！。办事处或者》乡镇人民政府指定一！名，委员召集和》。主，持，。业主委？员会会议 —   — ， 业：主委员会《会议应当有过—半数委员出席作出】的决定应当经—全体：成员过半数通过【并在物业管理区域内！显著位？置公告 【 ：   ？ 业主委员会委员】不得委托他》人出：席业主委员会会议 ！ ： ，     业主】委员：会要求物业服—务企业列《席会议的《物业服务企业的负】责人或者《其书面委托的代理人！应当列席会》议 【   ？ 第三十条》  业主委员会【任期届满三个月前应！当召开业主大会进】行业主委员》会的换届选举;【逾期未换届》的街道办事处、乡】镇人民政府应当责令！。其限期组织换届选举！;逾期仍《。未组织的可以由【居民委员会、村民】委员会在街道—办事处、乡镇人民】政府的指导和监【督下组织换》届选举工作 ！ ，     业主委】员会：应当自新一届业主】委员会？履职之日《起十日内将其保【。管的档案资料、【印章及？其他属于全体—业主所有的财物【予以移交拒不移交的！新一届业主委—员会可以请求街【。道办事？处或者乡《镇人：民政府督促其移【交 — ，   ？ ，业主委员会委员资】格终止的应当自终】止之日起三日—内将其保管的—档案资料、印—章，及其他属于全—体业：主所有的财物移交本！届业主委员会拒不】移，交的业主委员会【、业主或《。者居民委《。员会、村民委员会可！以请求街道》办，事处或者乡》镇人民政《府督：促其移交《 ？     移交！过程中出现治安【事件的？公安机？关应当依《法及时处理 【 ：。   《 ， 第三十一条  业！主委员会委》员有下列情形之【。一的其？委员职务自》行终止由业主委【员会以书《面形式在物业管【理，区域内显著》。位置公告:》 ：      ！  ： (一)因物业转】让，、灭失等原因不再是！业主的; 【     【    (二—)无故缺《席业主？委员会会议连续【三次以上的; 】    【  ：   (三)丧【失履：行职责能力》。的;： ？ ，        ！ (：四)被依法追究刑】事，责任的; 》   【      (五)！以书面形《式向业？主大会或者业主委】员会提出辞职的 ！ ： ，   ？  ：第三十二条  业主！委，。员会委员有下列【情况之？一的由？。业主委员《会三分？之一以上委》员或者持有百分【之二十以上》投票权数的业—主提议业《主大会或者》业主大会《授权的业主委员【会，可，以决定终止其委员资！格:  ！       (一！)收受物业服务企业！或者有利《害关系业主提供的利！益或者报酬的;【 ，。 《        】 (二)向物—业服务企业销—售商品、承揽业务】牟取不当《利益的？; ？      ！   (三》)损坏共用设施设备！违法搭建破坏房屋】外观和承重结构擅】自改变物业使用性】质拒缴物《业服务费和》专项维修资金以【及违：法出租？房屋的; ！       【  (四《)，。。侵害业主《合法权？益的; ！ ，      — (五)因其他【原因不宜担任—业，。主委员会委员的 ！  》   业主大会会议！审，议决定是否终—止，业，主委：员会委员《职务：时，应当：。。允许该委《员提出？申辩并记录归—档 【    《第三：十三条？。  经业主委—员会或者持》有百分之二》十以上投《票，权数的？业主：提议增？减或者调整业主【委员会？委员的由业主—大会会议作出决定】并以书面形式在物】业管理区域显著位置！公告 —    》 第三十四条— ， 管理规约应当包】括以下内容》:   ！      (一)！物业基本情况; 】   【   ？   ？(二)公共》场所及共用设施设】备状况; ！。  ：       (三！)业主使用其—物业和物业管理区域！内公共场所及共用设！施设备？的权益; 》 ：。      】。 ，  (四《)业主参与物业管】理的权利和义—务，; ： 》       【 ，(，五)：业主对？业主委员会及物业】。服务企业的监—督权; —      】。   (六)物【业的使用、维护、】装饰装？修管理？; 【。       【 (：七)业主应当遵守】的行为准则; ！ ：         ！(八)？。物业共有部分的经营！与收益分配》; 【     》   (九)物业管！理，区，。域内共用部位、共用！。设施设备产生的供】水、供电、供气、供！热等费用的分摊方式！; 》      【   (十)专项】维修：资金筹集、使用【和管理; 【 ， ：        (！十一)违反管—理规约的责任;【 —       【 (十二)其他有】关事项 ！   ？ 第三十五》条  业《主，大会议事规则应【当就：以下事项《作出约？定:： ，   【      —(一)业主大会的】议事方式; 【     】   ？ (二)业》主大会的表决程序】;， ： 《。       【 (三)业》主委：员会：的组成和委员任【期;  ！       (四！。)业主大会定期会】议，召开的？时间：或次数; 【  《      — (五)其他有【关，事项 —。   《  第三十》六，条  业主大会、业！主，委员：会作出的决》定，和管：理规：约、业主大会议事】规则应当符合—法律、法规》的规定对《物业管？理区域内的全体业】主具有约束力 】     】业主大会《、业主委员》会作出的《决定违反《法律：、法规？的县级人民》政府物？业管理行政主—管部门或者街道办事！处、乡镇《人民政府应当—责令限期改正或【者予以撤销并—通告全体《业，。主 《    — 业主大会》、，业主委员会作出的决！定，侵害业主合法权益】的受侵害的业—主可以依法请求【人民法院予以撤销 ！ 》    第三十七】条  业主大会【、业主委《员会工作经》费以及业主委员【会委员的补贴和执】行秘书的酬金—可，以由业主分摊—。也可：以从物业共有部【分经营所《得收益中列支具体】筹集、管理和—使用办法由业—主大会确定 — 》    业》主，委员：会应当？于每年3《月底前以书面形式】在，物业管？理区域内显著位【置公布上一》年业主？大会、业主》委员会经费收支【情况接受业》主监督？业主监事会或者独立！监事应当《进行检查;发现问】题的应当要》求业主委员会予以】纠正经持有百分之二！十以上投票权数的】业主提议业主委员会！应当：对经费收《支情况进行审计 ！ ，     推】。进建立？业主委？员会主任离》任审：。计制：度 ？