第二—章 业主、业—主大会及业主委员会！
：
】 ：第，八条 房屋所【有，权人为业主
【。
【 ，业主身？份的确认以不—动产登记簿》或者法律、行政法】规，规定：的其：他有效证明为—依据
！ 第九》。条 ？业主在物业管理【活，动中享？。有，以下权利:
！
，
！(一)提议召开业主！大，会会议参加》业主大会《会议提出制定和修改！管理规约、》业主大会《议，事规则的建议;
】
：
：
》 《(二)向业主委【员会：和物：业服：务企业提出建—议或者质询;—
— 》 (三)推选】业主代表并享—有，被推选权;
！
！ ，(，四)依法使用物【业共用部位、—。共用设施设备的【权利监督专项维修】资金的管理和使【用，;
：。
，
】 (》五)要求其他业【主，、物业使用人停【止违反共同利益【的行：为;
《
】 (六)法律！、法规规定的其他】。权利
】 第》十条 ？ 业主在《物业管理《。活动中履行》以下义务《:
《。
《 ？ ？ ，(一：)遵守管《理规约、业主—大会议事规则执【行业主大会的—。决定：和，业主大会授权业【主，委员会作出的决定;！
？
，
】 (二)遵守物】业管理区《域，内，物业共？用部位和共用—设施设备的使用、】公共秩序《和环境卫《生的维？护等方？面，的规章制度;
【
— — (三)按照国家】。有关规定《交纳专项维修资【金;
》
《 【(四)按照物业【服，务合同？约定交纳物业服务】费用;
】
【 (五)配合【、支：持物业服务》。企业按照管理规约、！物业服务合同—实施的物业》。管理活动;
！
？ (六！)法律、法规规【定的其？他义务
【。
？ ？第十一条《 一？个物业管理区—域成立一《个业主大会由一个物！。业服务企《业实施物业管—理
》
《。 物业管理—。区域的划分应当【充分考虑《共用设施设备、建】筑，物规模、社区建【设，、方便管理、降低】管理：成，。。本等因素按照—以下规定进行:
！
【 《。 (：一)新建住宅—小区包括分期建【设或者由《两个以上单位开【发建设的应当按照】小区整体规》划设：计范：围划分为一个物业】管理：区，域;
《
《 ： 》 (二？)地理上自然连接】规模较小的》住宅小区《经各自的业主大会】同，。意后可以合并为一】个物业管《理，区域：;
：
》 】。(三：)规模较大的住宅小！区且配套设》施设：备能够分割、独【立使用？的，可以划？定或者调整为不同】的物业管理区域;
！
— (】四)住宅小区内的】非住宅物业应当与住！宅小区划分为—同一个物业管理区】域;商贸、办公【、医院、学校、工】厂、仓储等》非住：。宅物：业及单幢商住楼宇具！有，。独立共用设施—设备并能够独立管】理的可以划分为一个！物业管理区》域
》
： 第十—二条 《新建物业建设单【位在办理商品房预售！许可：证或者商品房现售】备，案前应当《按照：第，十一条规定》划分物业管理—区域向县级》人民：政府物？业，管理行政主管部门备！案建设单位应当将】经备案？的物业管理》区域向？。物业买受人》明示
！ 物业管理区域！划定后确需调整的以！及已投入《使，。用但尚未《划分：物业管理区域的【县级人？民政府物业管理【行政主管部门应当会！同街道办《。事处、乡镇人民政府！听取业主《意见后作出决定并在！相关物业管》理区域？内显著？位，置公告
》
》 第《十三条 物业管理！区域内全体业主【组成业主《大会选举产生业主委！员，会作：。为业主大会的执行】机构业主大会—和业主委员会代表】和维护物业管理区】。域内：全体业主《。在物业？管理活动中的合【法权益
！ 业主人【数较少？且经全体业主一【致同：意决定不成立业主】。大会的由业主共同履！行业主？大会、？业主委员会职责
！。
【 第十四《条 业《主大会？可以设立《业主监事《会或者？独立监事负责—监督业主委》。员会的工作》并履：行业主大会赋予的】其他职？责
—
： 业主大会设立！业主：监事会或者》独立监事的》。业主大会议》事，规则应当对业主【监事：会或者独立监—事的职责、议—事规则和工作经费以！及监事的《选举规则、资格、人！数、任期等事项【进行约定
】
，
第十五】条 物业管理区】域内已？交付的？专有部分面积—超过建筑物总面【积百分之五十或者首！批物业交付满—三年的建设单位【应，当向县级物业管理】行政：。主管部门和街道办事！处、乡镇人民政府】报，送下列筹备成立【首次业主大会会议所！需，的文件资料:
】
？
！(，一)：物业管理区域划【分，资料;
【
【 ？(，二)房屋等》建筑：物面积清册;—
，。
《
： (三！)业主？名册;
《
》 】(四：)建筑规《划总：平面图;
》
，
【 (五)】共用设施设备的【交接资料;
—
！ (》。六)物业服务用【房配置确认资料;】
【 ， 》 (七)《其他有关的文件资料！
，
：
— 第十六条》 业主筹备—成立业主大》会的应当在街道办事！处、乡镇人民政府】的指导下《成立业主大会会议筹！备组筹备组一般由】业主代表、建—设单位代表、街【道办：事处或者乡》镇人民政府、居【民委员会或者村【民委员会代表组成人！数应：当为单数其中业主代！。表由街道办事处、乡！镇人民政府或—者居民委《员会组织业》主推荐所占比—例不得低于筹—备组总？人，数的二分之一筹【备，组组长？由街道办事处或者】乡镇人民《政府代？表担任前期》物业服务企业—应当协助业主大会】筹备组做好相—关工作
！ ， 符合首次业】主大会会《议召开条件但未及】时召开大会的街道】办事处？、乡镇人民政府应】当在接到建设单位】、前：。。期，物业服？务企业或者》业主书面报告之日起！四十：五日内组建业—主，。大会会议筹备组
！
筹！备组应当自成—立之日起十五日【内将其成员名—单和工作职责在物】业管理区域》内显著位置进行【公告：
】 首次业主大会会！议，的筹备经费由建设单！位承：担
？
【 ，第十七条 》 首次业主大会【会议筹备组履—行以：下职责:
】
【 ，。 (一)确定【首次业主大会会议召！开的时间、地点和内！容;
？
《
， 】(二)草拟》管理规约、业主大】会议事规则、业【主委员会工作规则;！
》
， 【 (三)确认业主身！份确定？业主人数、所—拥有的专有部—分面积以及业主在首！次业：主大会会议上的投票！权，数;
】。 【 (四)提出首届】业主委员会委—员选举办法确定候】选人名单《;
】 ， ， 《 (五)依法—确定首次业主大会会！议表决规则;
！
》 ？ (六)召【开首次业主大—。会会议的其他—。准备工作
》
？
： 对前款规定！的内容筹备组应当】在首次业主大会会】议召开？十五日前在》物业：管理区域内显著【位置公告并将首次业！主，大会会议召开—。的时间、地点书面通！知全体业主业—主对业主身份—、投票权数》。。和管理规约、业主大！会议事规则、—业主委员会工作【规，则草案等提》出异议的业主大【。会筹备组应当予以】复核：或者修改并告知异】议人
？
，
？。
？ 筹备组应当【自组成之日》起三个月内组织召开！首次业主大会会议】。。筹备：组在业主委员会成】立后自行《解散
》
》 第？十八条 业主大会！决定以下事》项:
【
， ，。 》 ， (一)制定、修改！业主大会议》。事规则？。;
【 》 ： (二？)制定、《修改管理规约;【
【 》 (三)选—举业：。主委员会或者—更换业主委员会【委员;
！ (！四)听取和审查【业主委员会的工【作报告？;
—。
《 ， ： (五)》改变和撤销业主【委，员，会不适当的决定;】
！ 《 ，(六)决《定业主大会》、业主委员会工【作经费？的相关事项》;
！ 》 (七)确定物业服！务内容、标准以【及物业服务收费【方案;
【
： ？ (—八)选聘《、续聘和《。解聘物业服》务企业？;，
，
《
？ 》 (九)筹集—和使用？专项维修资金;【
— ： —(十)改建、重建建！筑物及其附属—设施：。;
—
， (！十一)利用共—有部分进《行经营以及所得【收益：的分配与《使用;
】
： 【(十二)法律法规或！者管理规约确定应】由业主共同决定的】事项：
【。 ？首次业主大》会会：。。议应：当制：定管理规约和业【主大：会议：事规则选举产生业】主委员会批准—业，主委员会工作规则】。等
！ 第？。十九条？ 业主大》会决定筹《。集和使用专项—维修资金改建、重建！建筑物及其附属【设施的应当经—。专有部分占建筑物】总面积三分之—二以上的业》主且占总人数三分】之二以？上的业主同》意业主大会》决定其他有》关，共有和共同管理权利！。的重大事项应—当经物业管理区域】内专有部分占建【筑物总面积过半数的！业主：且占总人数》过半数？的业主同意
【
— 前？款规定的面积—和业主人数按照下列！规定确定《:
】 (一！)，专有部分面积—按照：不动产登记簿记载】的面积？计算：;尚未？进，行物权？。登记的按照测绘【机构的？实测面积《。计算;尚未进—行实：测的按照房屋买卖合！同记载的面积计算建！筑物总？面积按照《专有部分《面积之和计算
】
》 (】二，)业主人数》。按照专有部分的数量！计算一个专有—部分：按一人计算建设【。。单位尚未《出售和？虽已出售但尚未交付！的部分？以及：同一买受人拥—有一个以上专有【部分：的按照一人计算【业主总？人数按照两者之和】计算
》
，
第二十！条 物业管—。理，区域内业主人—数较多的可以以幢、！。单元或？者楼层等为》单位推？选，业主代？表参加业主大会【会议业主代表的【推，选、权限《由业主大《。会议事？规则规定
—
：
业主可！以委托代理人—参加业主大会—会议业主委托代理人！参加业主大会—会议的？应当出具书》面或：者数据电文委—托书载明《委托事项、委—托权限？及期限
！ 物》业使用？人可以列席业主大】会
》
》 第二十一条 【 业主大会会议可以！采用集体讨论的【形式也可以采用书面！。征求意见的形式采】用书面征求意见形式！的应当将征》求意见书送达每一位！业主;无法》送达的应当在物【业管：理区：域内显著位》置公告凡需投票表】决的表决意见应由】业主本人或者其委托！的代理人签名
！
？ ，。 提倡采—用信息化技》术，改进业主大会表决】方式
！ 第《。二十二条 业【主，大会会议分为定【期会议和临时—会议
】 业》主大会定期》会议应当按照—业主大会议》。事规则的规定—召开有下列情形之】一的业主委员会应当！。及时组？织召开业主大会临时！会议:
》
《 ，。 《 ， (一)经—专有部分《占建筑物《总面积百《分之二十以》上，且占总人《数百分之二》十，以，上业主？提议的;
！
】 (二)发生重【大事故或者紧急事】件，需要及时《处理的;
【。
，
： 】(三：)业主大会》议，事规则或者管理规约！规定：的其他情形》
》
《 业主委员会未【按照上述《规定及时组》织召开业主》大会临时会》议的街？道，办事处、《乡镇人民政府应当督！促或者组《织召：开业主大会临时会议！
！ 第二十三》条 业主》。大会：应当建立规范—的，财务管？理制度业主委员会应！当对专项《维修资金、物业共用！部位：和共用设施设备经】营收益、业主大【会，和业主委员会工作经！费按：照财务要求》建账并及时入账并】对原始凭证及形成的！会计资料妥善保管不！得损毁
【
？ 第二十四条】 不？具备：成，立业主大《。会条件或者具备成立！条件但未成立业【主大会的住宅—小区经县级人民政府！物业：管理行政主管部门或！者街道办事处、【。乡，镇人民政府指导【后仍不能成》立的可？以由：街道办事《处或者？乡镇人民政》府组：织业主自行或者【聘请物业服务企【业实：施，物业：管理成立《业主大会的》条件：。具，备，后应当及时成—立业主大会
—
！第二十五《条 业主委员【会委员？。候选人由业主—推荐或？者自荐？经业主大会会—议选举产生业主【委员会？一般由五至十一人的！。单数委员组成每届】任期：一般不超过五—年委员可以连选【连任
？。
？
，
》业主委员《会应：当自选举产生之日】起三日内召开首【次会议？。推选产生主任一【人、：副主任一至二人【经业主大会》同意业？主委员会《可以聘请执行秘【。书负责处理业—主委员会日常事务】
？
【业主：委员会应当自选举产！生，之日起三十日内将业！主大会会议的决定】、管：理，规约、业主》大会议？事规则以及业—主委：员会组成人员名单】等，材料报？县级人民政》府物业管《。理行政主管》部门、街道》办事处？或者：乡镇：人民政府备案—并书面？。告知相关居民委【员会、村民》委员会
》。
，。
业主！委员会办理备案手续！后持街？道，办，事处或者《乡镇人民《政府备案《证明向公安机—关申请刻制》业主大会印章和【业主委员会印章【。。
】 第三《。款规定的备案事项发！生变更？。。的业主？。委员会应《当在三十日内重新备！案并告？知相关居民委员【会、村民委员会
！。
— 第二十六—条 业主》委，员会委员应当—符合：下列条件:
！
【 ， (？一)本物业管理区域！内的自然人业—。主或者单位业主代表！;
【 《 《(二)具有》完全民？事，行为能？力;
《
— (【三，)遵守业主大会的决！定、管理规约—、业主大会议事规】则履行业主义务;】
，
】 (—四)热心《公益事？业责任心强公正廉洁！;
！ ： (》五)身？体健康具有一定【的组织协调能力和必！要的工作时间—;
】 》 (？六)本？。人、配？偶及其？直系亲属未在为本物！业管理区《域提供物业服务【的企业任《职或者有其他利害】关系
【
， 第二十七条！ 业主委员会【履行以下职责:
！
【 (—。一)执行业主大会的！。决定和决议》;
：
：
【 (二)召集！业主大会会议报告】业主：委员会工作和物业】管，理实施情况》报，告业主大会、—业主委员会工—作，经费和？公共收益的分配与】使用情况;
】
：
》 (三)与业！主大会选聘的—。物业：服务企业签》订物业服务合—同;
【
！(四)及《时了解业主、—物业使用人、—。物业服务企业的意】见和建议监督和【协助物业服务企业】履行物业服务合同;！。。
：
《 《 (五)【监督管理规》约的实施;
—
】 (六【)，督促业主交》纳物业服务费及其】他相关？费，用;
】 《 (》。七)组织《和监督专项》。维修资金的筹—。集和：使用;
】
【 ：(八)调解》物业使用、》维护：和管理等方面的纠】纷;
】 ， ： (九【)业主大会》赋予的其他职责
】。
：。
《 第《二十八条 业主】委员会应当》在，物，业，管理区域《显著位置向业主【公开下列情况—和资料？:
【 ？ ？。 (一《)管：理，规约、业主大—会议事规则;
！
？。 ： 《 ：(二)业主大会【和业主委员会—。的决定;《
：
— 《 (三)物业服】务合同？;，
》
【 (四)》。专项维修资金—的筹集、使用—情况;
】
】 (五)物业共有部！分的收益和使用、分！配，情况;
《
【 ： ？ (六？)占用业主共—有的道？路或：者其他场地用于【停放汽？车，车位的处《分情况？;
《
《。。 《 (七)业主大！会和业主委员会工】作经费的收支情况;！。
：
》 — (八)其他应【。当向业主公开的情况！和资料？
《
： ？ 第二十《九，条 ？业主委员会会议由】主任召集和主持主】任，因故不能履行职责时！由副主任召集和主持！。经三分之一》以上委员提》议召开业主委员【会会议的《应当在？七日：内召开主任、—副，主任无正当》理由不召集业主【委员会？会议的由街道办事处！。或，者乡镇？人民政府指》定一名委员召集【和主持业主委—员会会议
—
》 业《主委员会会议应当有！过半：数，委员出席作出的【决定应当经全体成员！过，半，数通过并在物—业，管理区域内显著位置！公告
》。
【业主委？员会委员《不得委托他》。人出席？业主委员会》会议
《
【 业主委员会要【求物业服务企业【列席会议的物业服】务企业的《负责人？或者其书面委托的代！理人应当列席会议
！
？
，
《 第：三十条？ 业主委员—会任期届满三—个月前？应当召开业》主大会进行业—主委员？。会的换届选》举;逾期未》换届的街《道办事处、乡镇人】民政府应当责令其】限期组织换届选举】;逾期？仍未组织的可以【由居民委员会、村民！。委员会在街道—办事处？、，乡，镇人民政府的—指，导和监督下》组织换？届选举？工作
》
，
，
：。 业《主委：员会应当自新—一，届业主委员会履【职，之日起十日内将其保！管的档？案资料、印章及其他！属于全体《业主所有的财物予以！移交：拒不移？交的新一届业主委】。员会可以请》。求，街道办事处或者乡镇！人民政？府督促其《移，交，
：。
《 业主委【员，会委员？资格终止的应当【自终止之日起三日】内将其？保管的？档案资？料、印？章及其他属》于全：体，。业主所有的财物【。移交：本届业？主委员会拒不—移，交的业主《委员会、业主或者】居民委员会、村【民委员？会可以请求街道【办事处或《。者，乡镇人民政府督促其！移交
》
？ ， 移《。交过：程中出现《治安事件的公安【。机，关应当依法及—时处理
》
】第三十一条 业主！委员会委《员有下列情》形之一？的其委员职务自行终！止，由业：主委员？会以：书面形式在物业【管理区域《。内显著位置》公告:
》。
】 (》一)因？物业转让、灭失等】原，因不再是《业主的;
】。
？ 【。(二)无故缺席【业主委？员会：会议：连续：。三次以上的;—
》
！(三：)丧失履行职责能】力的;
《
》 】(四)被依法追究刑！事责任的;》
？
— (—五)以？书面形式向》业主大会或者—业主委？员会提出辞职的
！
》 第三十二条】 业主委员会委】员有下列《情况之一《的，由业主委《员，会三分之一》以上委员或者持有】百分之？二十以上投票权数】。的业主提议业主大会！或者业主《大会授权《的业主委《。员会可以决定—终止其委员资格【。:，
【 (一！)，收受物业服务企业】或者有利《害关系业《主提供的利益或【者报酬？的;
》
，。
？ — (二？)，向，。物业服务企业销售】商品、承揽业务牟】取不当利益的—;
】 【(三)损坏》共，用设施设备》违法搭？建，破，坏房屋外观和承重结！构擅自改《。变物业使用》性质拒缴物业服务】费和专？。项维修资金以及违】法出：租房屋的;
—
— (四！)侵害业《主，合法：权益：的;
】 【 (五？)，因其他？原因：不宜担任业主委员会！委员的
】
业主大会！会议审议《决定：。是否终止《。业主：。委员会？委员职务时》应当允许《该，。委员提出《申辩并记录》归档：
？
？ 第三十三】条 经《业，主委员会或者持有】百分：之二十以上投—票权数的《业主：提议增？减或者调整业主委】。。员会委员的由业主】大会会议作出—决定并以书》面形：式在物业管理—区域显著《位，。置公告
《
：
？ 第三—十四条 管—理规约应当包括以】下内容:
【
，
，
《 ，。 (一)【。物业基本《情况;
《
— ， ， (—二)公共场》所，及共用设施设—备状况;《。
？
【 (三)业】主使用其物业—和物业管理区域内】公共场所及共用【。设，施设：备的权益;
】
— ， 《(，四)业？主参与物业管理的权！利和义？。务;
！ —。 (：五)业主对业主委】员会：。及物业服务》企业的监《督权：;
》
》 ？ (六)》物业的使用、维护】、装饰装修管—理;
？
，
！ (七》)业主？应当遵守的行—。为准则;
】
》 ， (八)【物业共？有，。部分的经营与收【益分配;
—
，。
【 (九)物】业管理区域内共用部！。位、共用设施设备】产生的供水》、供电、供》气、：供热：等费用的分摊方式】;
—
【 (十)》。专项：维修资金筹集、使】用和管理;
【
：。
】 (十一)违【反管：理规约的责》任，;
—
— (《十二)其他有—关事项？
《
》 第三十五条 】业主大？会议：事规则应当就以下】。事项作出约定—:
：
：
？ (！。一)业？主大：会，的议事方式;
】
— (【。二)业？主大：会的表决程》序;
—
？ ？ 《(三：)业主委员会的【组成和委《员，任，期;
！ (四！)业主大会定期【会议召？开的时间或次数;】
？
：
： ： ： (五》)其他有关事项
！
— 第三十六条 ！业主大会、业—主委员会作出的决定！和管理？规约、业主大会议事！规则应当符合法律】。、法规的规定对【物业管理区》。域内：的全体业主具有约束！力，。
！ 业主？大会、业主委员会】作出的决定违反法】律、法规的县级人】民，政，府物业管理行政主管！部，门或者街道》办事处、乡镇人民政！府应当？责令限期《改正或者《予以撤销并》通告全体业主
】。
【 业主大会》。、业主？委员会作出的—决定侵害业》主合法权益的受侵害！的业主可以依法【请求人民法》院，予以撤销《
？
第三！十七条 》业主大？会、业主委员会【工作经？费以：及业主委员会委员】的补贴和《执行秘？书的酬金可以—由业主分摊也可以】从物业共《有部分经营所得收益！中列支具《体筹集？、管理？和使用办法由—业主大会《确定
—
： 业主委【员会应当于每年3月！底前以书面》形式在物《业，管理区域内显—著位：置公布上一年业【主大会、业主委员】。会经：费收支情况接受业主！监督业主监事会【或者独立监事—应当：。进行检查;发—现问题的应当—。要，求业主委员会—予以纠正《经持有百分之—。二十以上投票权【数的业主提》议业主委《员，会应：当对经费收》支，情，况进行审计》
：
— 推进建立业主委！。员会主任离任审计】制度
《
