第二—章 业主、业主【大会及业主委员会 ！ ？ ？     第八【条，  房屋所有权人为！业主 》     【业主身份的确认以不！动产登记《簿或者法律》、行政法规规定的其！他有效证《明为依据《    ！ 第：九条  《业主在物业》管理活动中享有以】下权利: ！ ，  ：      —(一)提议召开业】主大会会议参—加业主？大会会议提出制【定和：修改管理《规约、业主大—会议事规《则的建议; — ，  》      — ，。(二)向业主委员】会，和物业服务》企业提出建》议或者质询》; 【     》   ？(三)？推选业主《代表并享有被推选权！; —     》 ，  ： (四)依法使用物！业共用部位、—共用设施设》备的权利监督专【项维修资金的—管理和使用》;，   】 ，   ？  (？五)要？求其他业主、物业使！用人停止违反共同利！益的行为; 【      ！   (六)法律】、法规规定的其【他权：利 》  ？   ？第十条？  业主在物—业管理活动》。中履行以《下义务？:  】       【(一)遵守》管理规约、业主大会！议事规则执》行业：主大会的决定—和业主大会》授权业主委员会作出！的决定; ！    《    《 (二)遵守物【业管理？区域内？物业：共用：部位和？共用设施设备—的使用、《公共秩序和环—境卫生的维》护，等方面的规章制度;！ ：  》       (三！)按照国家有—关规：定交纳专项维修资金！; ： 》 ，       【(四)按照物业服务！合同约？定交纳物业服务【费用; 《   【      (【五)：配，。合、支持物业服务】企业：按照管理规约、物】业服务合同实施【。的物业管理活动; ！ ， 《 ，    《   (六)法律、！法规规定的其—他义务？ 》     第—十一条  一—。个物业？管理区域成立一个业！主大：会由一个物业服务企！业实施物业管理【    ！ 物业？管理区域的划分应当！充分考？。虑共用设施》设备、建筑物规【模、社区建设—、方便管理、降低管！理成：本等因素《按照以下《规定进？行: —   《      (一】)新建住宅小区包括！分期建设或者由【两，个以上单位》。开，发建：设，的应当按照小—区整体规划设计【。范围划分为一个【物业管理区域;【 《 ：        (！二，)，地理上？自然连接《规模较小的住宅【小区经各自的—业主大会同意后可以！合并为一个》物业管理区域—; 《  《       【(三：)规模较大的住宅小！区且：。配套：设，施设备能《够分：。割、独立《使用的可以划—定或者调整为不同】的，物业管理区域; 】   【  ：    《(四)住宅小区内的！非住宅物业应当与住！宅小区划分》为同一个物业管理区！域;商贸、》办公、？医院：、学：校、工厂、仓储等非！。住宅：物业及单幢商住楼】宇具有独立共—用设施设备并能够】独立管理的》可以划分为一—个物业管理》区域  ！   第十二条【  新建物》业建设单位在办理商！品房预售许》可证或者商》。。品房现售备案前应】当按照第十一—条规定划《分物业管理》区域向？县级人民政府物业】管理行政主管部门】备案建设单位—。应当将经备案的【物业管理区》域向物业买受人明示！  【   物业管—理区域划定》。后确需调整的以【及已：投，入，使用但？尚未划分《物业管理区》域，的，县级人民政府—物业管理行政主管部！。门应当会同街—道办事处《、乡镇？人民政？府听取业主》意见后作出决定并在！相关物业管理—区域内显著位—置公告 【     第【十三条  》物业：管理区域《内，全体业主组》成，。业主大会选举—产生业主委员会【作为：业，主大会的执》行机：构业主？大会和业《主委员会代表和维】护物业管理区—域内全？。体业主？在物业？管理活动中的合【法权益 】     业主【。人数较少且》经全体？业，主一致同《意决定不成立业主】大会的由业主共同履！行业主大会、业主委！员会：职责  ！   第十四—条  业主大会可以！设立业主监事会【或者：独立监事负责监督业！主委员会《。的工作并《履行业主大会赋予】的其他职责 【     业！主，大会：。设立业主监事会或者！独立监事的业—主大：会议事？规则应当对》业主监事《会或者独《立监事的职责、议】事规则？和工作经费以—及，监事的选举规则、资！格、人数、任期【等事项进行约定 】 ：     第十！五条：  ：物业管？理区：域内已交付的专【有部分面积》超，过建筑物《总面积百《分之五十或者—首批：物业交付满三年的】建设单位应当向县级！物，业管理行政主管部】门和街道办事处、】乡镇人？民政府？报送：下列筹备成立首【次业主大会会—议所需的文件—资料:？  【     》  (一)物业管】理区域划分》资，。料;  ！       【(二：)房：屋等建筑物面积清册！; 《     【    (三)【业主名册; ！  ？    《   (四》)建筑规划总平【面图; 】         ！(五：)共用设施》设备的交接资料;】 ，   【  ：    (六—)物业服《务用房配置》确认资料;》 ：   —      (七)！其他有关的》文件资料 【     第】十六条  业主筹备！。成立业主《大会的应当》在街道办事处、乡】镇人民政府的指导下！成立业主大会—会议筹备组筹备组一！般由业主代表、【建，设，单位代？。表、街道办事处或】者乡：镇人民政府、居民】委员会或者村民委】员会代？表组成人数》应当为单数其中业主！代表由街道办事处、！乡镇人民《政府或？者居民委员会组织】业主推？荐所：占比例不得低—于筹备组总人—数的二分之一—筹备组组长由街【道办事处或者乡镇】人，民政：府代表担《任前期物《业服务企《业应当？协助：。业主：大会筹备组做好相关！工作  ！   ？符合首次业主—大，会会议？召开条？件但未及时召开【大会：的街道办《事处、乡镇人民【政府应当在》。接到建设单位、【前期物业服务企业或！者业主书《面报告之日起—四十五日内》组建：业主大会会议—筹备：组   ！  筹？备组应当自成立之日！起十五？日内将其成员名单和！。工作职责在》物业管？理区域内显著位【置进行公告》 》  ：  ：。。。 首次业主大会【会议的筹备经—。费由建设单位承担 ！     ！第十七条《  ：。首次：业，主大会会《议筹备组履》行以下职责: ！      】   (一)确【。定首次业《主大会会议召开的时！间、地点和内容; ！ 》    《   ？ (：二)：草拟管理规约、【业主大？会议事规《则、业主委员会工】作规：则; ？   【      (【三)确认业主身份】确定业主《人数、所拥有的专有！部分面积以及业主在！首次：业主大会会议—上的投？票权数; 》 ，      ！。   (四)提【出首届业主委—。员会委？员选举办法确定候选！人名单; 】    》     (五【)依：。法确定首《次业主大会会—议表决规《则; 《    【 ，    (》六)召开首次业主大！会会议？的其他准备工作【   】  对？前款规定的内—容筹备组应当—在首次业主》大会会议召开十五】日前在物业管理区】域内显著位置公告】并将首次业主大【会会议召开的—时间、地《点书面？通知全体《业主：业主对业《主身份、投票—权数和管理规约【。、业主大会》。议事规则、业主【委员会工作规—则草案等提》出异议的业主大【会筹备？组应当予以复核【或者修改并》告知异议《人 《   》  筹备组应当【自组成之日》起三个月内组织【召，开，首次业主《大会会议筹备组在业！主委员会《成立后自行解散【。    ！ 第十八条 — 业主大会决定以下！事项: 》  》。  ： ，。 ，   ？(一)制定》、修改业《主大会？。议事：规则; 】         ！(二：)制定、修改管理】规约;？ ？ ？  ：      (三)！选举业主委员会或者！更换业主委员—会委：。员;  ！      — (四？)听：取和审查《。。业主委员会的—工作报告; ！ ：  ：     》 (五？)改变？和撤：销业：主委：。员会不适《当，的决定; ！      —   (六)决定业！主，大会、业主委员会工！作经费的相关—事项; — ：       【  (七)确—定物业服务》内容、标《准以及物业服务收费！。方，案; 《。 ：        ！ (：。八)选聘、》续聘和解聘物业服】务企业; 【       ！  (？。。九，。)筹集和使用—专项维修资金; 】 ， ， ，  ？       【(，十)：改建、重建建筑【物及其附《属设施; 【       ！  ：(十一)利用—共有部分进行经营】以及所得收益—的分：配与：使用; 【 ，         ！。(十：。二)法？律法规或者管理【规约：确定：应由业主共同—决定的事项 — 》 ，   首次业主【。大会会议应当制【定管理？规约和业主大会【议事规则选举产生业！主委员会批准业【主委员会工作规【则等  ！。 ，  第十九条  】业主：大会决定筹集—和使用专项》维，修，资金改建、重建【建筑物及其附属设】施的应当经专有【部分占？建筑物总面积三分】之二以上的业主【且占总人数三分【之二以上的业主同意！。业主大会决定其【他有关共有》和共同管《理权利的重大事项应！当经物业管理—区，域内专有部分占建】筑物总面积过—半数：的业：主且占总人数过半】数的业主《同意 】   ？ 前款规《。定的：面积和业主人数按照！下列规定确定: 】 ？       】  (一)专有【部，分，。面积按照不动产登记！簿记载的面积计【算;尚未进行物权】登记的按照测绘机】构的实测面积计算】;尚：未进行实测的按照房！屋买卖合《同记载的面积—计，算建：筑物：总面积按照专有部分！面积之？。。和计算 —  《   ？  ：  (二)业主【人数按照专有部分】的数量计算》一个：专有：部分按一人计—算建设单位尚未出】售和虽已出售但尚】未交付的部》分以：。及同一？买受人？拥有一个以上专有】部分的按照一人【计算业？主总人数按照两者之！和计算 【  ？。   第二十条  ！物业管理区域内业主！人数：较，多的：可以以幢、单元【或者：楼层等为单位—推选业主代表参加】业主大？会会：议业主？代表的推选、权限】由业主大会议事规】则规定？。 ：  》   业主》可以：委托代理《。人参加业主大会会议！业主委托《。代理人参加业主大】会会议的应当出具书！面，或者数据电》文委托书载明—。委托事项、委托权】。限及期？限 ？    【 物业使用人—可以列？。席业主大会》 ？ ，。 ，。     第二【十一条  》业主大会会》议可以采《用集体讨论的形【。式也可以《采，。用书面征求》意见的形式采用书】。面征求意见形式的】。应当将征《求意见书送达每一】位，。业主：;无法？送达的？应当：在物业管理》区域内显著》位置公告凡需—投票表决《的表决意见应由业主！本人或者其》。委托的代理人签名】 ：。    【 提倡采《用信息？化技术？改进业？主大会表决方—式  】   第二》十二条  》业主大会会议—分为定期会议和临时！会议 【    《 业主大会定—期会议应当按照业】主大：会议事规则》的规定召开有—下列：情，形之一的业主委【员会应当及时组【织召开业主大—会临时会《议:  ！       (一！)经专有部分占建】筑物：总，面积百分之二十以】上，且占：总人：数百分之二十以上】业主：提议的？; 【。    《    《(二：)发生重大事故【或者紧急事件需【要及时处理的—; ：   【 ，。     (—三)业主大会—议事规则或者管理规！约规定？的其他情形 — ， ？     业主委员！会未按照上述规【定及时组织召开业】主大会？临时会议《的街道办事处、【乡镇人民政》府应当？督促或者组织召【开业主大会》临时会议 【   》  第二十》三条 ？ 业主大《会应当建立》规范的财务》管，理制度业主委员【会应当对专项维修资！金、物业共用部位和！。共用设施设备经营收！益、：业主：大会和业主委员会】工作经费按照财务】要求建账并及—时入账并对》原始凭证及形成的】会计资料妥善保【管不得损毁 — ，  》  ： 第二十四条—  不具备成立业】主大会条件或者【。具备成立条件—但未成立业主—大会的住《。宅，小区经县《级人：民政府物业》管理行政主管—部，。门或者街《道，办事处、乡镇人民】政，府指导？后仍不能成立的可以！由街道办事处或者】乡镇人民政府—组，织业主自行》或者聘请物业服务企！业实施物业管理成立！业主大会的条件具】备后应当及时成立】业主大会 【 ，  ？。。   第二十五条】  业主委员会【委员候选人由业【主，推，荐或：者自荐经业》主大会会议选举产生！业主委员会一般【由五至十一人的【单数委员组成每届任！期一般？不，超过五年《委员可以《连选连任《 》     业主【委员会应当自选举产！生，之日起？三日内召开首次【会，议推选产生主—任一人、《副主任一至二—人经业主大会同【意业主委员》会可：以聘请？执行秘？书负责处理业主委】员会日常《事务 —  ？  ： 业主委员会—。应当自选举产生【之日起三十日内将】业主大会会议的决】。。定、管理规约、业】主，大，会议事规则以及业】主委员会《组成人？员名单？等材：料报县？级人民？政府物业管理行政主！管部门、街道办【。事处或者乡》镇，人民政府备案—并书面告《知相关居民》委员会、村民委员会！  【   ？业主委员《会，办理备案手续后持街！道办事处《或，者，乡镇人民政府备案】证明向公安》。。机关申？请刻：制业主大会印章【和业：主委员会《印章 ？    】 第：三款：规定的备案事项发】生，变更的业主委员会应！当在三十日》内重新备案》并告知相关居民委】员会：、村民委员会 【 《   ？  第？二十六？条  业主委员会】委员应？当符合下列条—件: 《。 ：  ？   ？ ，   (一》)本物业管理区【域内：的自：然人业主或》者单位业《主代表？; ：   【   ？   (二》)具：有完全民事行为【能力; ！  ：    《  (三)遵—守业主？大会的决定》、管理规约、业主】大会议事《规则履？行，业主义务; 【    【     》(四)热心公益事业！。责任心强公正廉洁】; 《。  《       (五！。)身：体健康具《有一定的组织—协调：能力和必要的工作时！间; 《      ！   (《六)本人、配偶【。及其直系亲属未【。。在为本？物业管理《区域提供物业服务的！企业任职《或者有其他利害关系！  【   第《二十七条  业【主委：员会履行以下—职责: 》  》。     》  (？一)执行《业主：大会的？决，定和决？议; —     —    (二)【召集业主大会会议】报告业主《委员会？工，作和物业管理实施】。情况报告业主—。。大会、业主委—员会工作《经费和公共》收益的分配》与使用情况; 】。。   —    《  (？。三)与业主大会选】聘，的物业服务企—业签订物业服务合同！;  】      —。 (四)及》时了解业主、—物业使用人、—物业服务企业的【意见和建《议监督和协助物【业服务企业履—行，。物业服务合》同; 》   》      —(五)监督管—理规约的实》施; 《      ！   (六)—督促业主交纳物业服！务费及其他相关【费用; 》 ， ：    《     (七)】组织和？监督专项维修—资金的筹集和使用;！  【       【(八)调《解物业？使用：、维护和管理等方面！。的纠纷？; 《      】。   (九)业主】大会赋予的其他职】责 【。    第》二，十八条  业主委】员会应当在物—业管理区《域显著？位置向业主公—开下列情况和资【料: ？     ！    (一)管】理规约、《业主大？会议事规《则，;   ！。 ，     (二【)业主？大会：和，业主：委员会？的决定; 【   》 ，。。     》(，三)物业服务合同】;  】 ，      (【四)专？项维修资金的筹集、！使用情况; — ：    —。。。   ？  (五《)物业共有》部分的收益和使【用、分配情况; ！ ：        ！ (六)占用业主共！有的道路或者其【他，场地用？于停放汽车车位的】处分情况《;  】     》  (七)业主大会！和业主委员会工作】经，费的收支情况—; 【       【 (八)其他应【当向业主公开的情况！和资料 — ，     第【二十九条  业主】委员会会议由主任召！集和主持《主任因故不能履行职！责，时由副？主任：。召集和主持经三分之！一以上委员提议召】开，业主委员会会议【的应：当在七日内召开【。主任、副主任—无正当理《由不召集业主委【员会会议《的由街？道办事？处或者乡镇》人民政府《指定一名委员—召集和？主持业主《委员会会《议 ： ？    》 业主委《员会会议应当有过半！数委员出席》作出：的决定应《当经全体成员过半数！通过并在《物业管理区域内显】著位置公告 ！。    》 业主？委员会委员不得委托！他人出席业主—委员会会议 【 ，     业主！委员会要求物业服务！企业列席会议—。的物业？服务：企，业的负责人或者其】书面委？托的代？理人应当列》席会议 【    》 第三十条 — 业主委员会任期】届满三个月前应当召！开业主大会进—行业主？委员会的《换届：选，举;逾期未换届的街！道办：事，处、：乡镇人民政》府应当责令其限【期组织换《届选举;逾期仍【未组织的可以由居民！委员会、村》民委员会在街道【办事处、乡镇人民政！府，的指导和监》督下组织《换届选举工作— ： ， ，     业【主委员会应当自【新一届业主委员会】履，职之日起《十日内将其保管【的档：案资料？、，印章及其他属—于全体业主所有【的财物予以移—交，拒不移交的》新一届业主委员会可！以请求街道办事处或！者乡镇人民政—府督促其《移交 】    业主委员】会委员资《格终止的应当—。自终止之《日起三日内将其【保管的档案资料【、印章及其他属于】全体业主《所，有的财？物移：交本届业《主，委员：会拒不移《交的业主《委，员，会、业主或者居【民委员会《、村民？委员会可《以请：求，街道：办事处或者乡镇人民！政府督促其》移交 ？ ：   》  移交过程中出】现，治安事件《的公安？机关应当依法及【时，处理 —  ？   ？第三十一条 — 业主委员会委员】有下列情形之一的】其委：员职务自行终止【由业主？委员会？以书面形《式在物业管理区域内！显，著位置公《告: 】    《    (一)【因物业？转让、灭《。失等原因《不再是业主的; ！ ：      【  ： (二)《无，故缺席业主》委员会会议》。连续三次以上的; ！   【     》 (三？)丧失履行职责能】力的; 【       】。  (四)被—依法追究刑》事责：任的; 《   【      (五)！以书面形式》向业主大会或—者业：主委员会提出辞【职的 —  ？   第《。三十二条  业主委！员会委员有下—列情况之一的—由业主委员会—三，分之一以上委—员或者？持有百？分之二十以上—投票权数的业—主提：议业：主大会？或者业主大会授【权的业？主委员会可以决【定终止其委员—资，格: —     —    (一)【收受物业服务企业】或者有利害关系业】主提供的利益或者报！酬，的; ？ ：   》  ：    《(二)向物业服务企！业，销售商品、承—揽业务牟取不当利益！的; 【        】 (三)损坏—共，用设施设备违—法，搭建破坏房屋—外观：和承重结构擅自改变！物业使用性》质拒：缴物业服《务费和专项》维修资金以及违【法出租？房屋的;《。 》       【  (四)侵害【业主：。合法权益的; 】    【    《 (五)因其他【原因不？宜担任业主委员会】委，员，的 —。     业—主大会？会议审议决定是否终！止业主委《。员会委员《职务时应《当允许该《委员提出申辩并记录！归档 》     第三！十三：条  经业主委【员会或者持有—百分之二十以上【投票权数《的业：主提议增减或者【调整业？主委员会《委员的由《业主大会会议作出决！定并以书面形—式在物业管理区【。域显著位置公告 ！   —  第三十四条 】 管理规约应当【包括以下内容: 】。   【      (一)！物，业基本情况; 】 ：      【   (二)公共】场所及共《用设施设备状—。况;：  【       【。(三)业主》。使用其物业和物业】。管理区域内公共场所！及共用设施》设备的权《益; 】  ：      —(四)业主参—与物业管理的—权利：和义务？;，  【      — (五)业主—对，业主委员《会及：物业服？务企业的监》督权; 】     》    (六—)物业的《使用、？维护、装饰装修【管理; 《 ： ：         ！(七)业主应—当遵守的行》为准则; ！        】 (八)物业共有】部分的经营与收益】分配：; —         ！(九)物业管—理区域内共》用，部位、共用》设施设备产》生的供水《、供：电、供气、供热等】费用的分《摊方式; 》  —  ：     (十)】专项：维修资金《。筹集、使《用和：管，。。理; 】    《    《(十一)违反—管理规约的责—任; 】  ：      (十二！)其他有关事项【   】  第三十五条 】 业主大会议事规】则应当？就以下事项作—出约定: ！      —   (一)业主大！会，的议事方式; ！。      】   (二)业主大！会的表决程序—; —       【  (三)业主委】员会：的组成和《委员任期; 】 ？      — ， (四)业》主大会定期会议召】开的时间或次数;】 ，   【      (五)！其他有关事项 ！   》。  第三十六条  ！业主大会、业主【委员会作出的决【定和管理规约、【业主大会《议事规则应》当符合法律》、法规的《规定对？物业管理区》。域内：。的，全体业主具有约束】力 【    业主大会】、业主委员会作出的！决定违反法律、【法规的县级人—民政府物业管理行】。政主管？部门：或者街道办事—处、：乡镇人民《政府应当责令限期】改正或者予以撤销】并通告全体业主 】。 ： ？。    业主大会、！业主：委员会作出的决定侵！害业主合法权益的】受侵害？的业主？可以依法请求人【民法院予以撤销 ！ 《    第三十七】条  业主》大会、业主委员会工！作经费以及》业主委员会委—员的补贴和执行秘书！的酬金？可以由业主分摊也】可以从物业共有部分！经，营所得收益中列支具！体筹：集、管理和使用办】法由业？主大会确定》。 ：。   —  业主委员—会应当于每》年3月底前》以书面形式在物业】管理区域内显著位】置公布上一年业主大！会、：业主委员会》经费收支情况接受】。业主监督业》主监事会《或者独立监事应当】进行检查;发现问】题的应当要求—业主委员《会予以纠正经—持有百分之二十【以上投票权数—的业主提议业主【委员会应当对经费】收支情况进》。。。行审计 《    】 ，推进建立业主委员】会主任离《任审计制度 【