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《第四章? 清算?审核
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【 第十六条 清】算审核包括案头审核!、实地?审核
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, ? 案头审核是—指对纳税人报—送的清算《资料进行数据、逻】辑审:。核重点审核项目归】集的一致性、数【据计算?准确性等
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】实地审核《是指在案头审核的】。基础上?通过对?房地产开《发项目实《地查验等方式—对纳税人申报情【况的客?。。观性、真实性、【合理性进行审核【
】 第十七条— 清?。算审核时应审核【房地产开发项目【是否以国家有—关,部门审批、备—案的项目为》。单位进行《清算;对于分期开】发,的项:目是否以《分期:项目为单位清—算;对不同类型房】地产是否分》别计算增值额、增】值率缴纳土地增值】税
【 第》十八条 审—核收入情况时应结合!销,售发票、销》售合同(《。含房管部门》网上备案登》记资料)、商—品,房销售?(预售)《许可证、房》产销售分户明—细表及其他有—关资料重点审核销售!明细:表、房?地,产销售面《积与:项目可售面积的数】据关联性以》核实计?税收入?;对:。销售合?同,所载:商品房面积与有关部!。门实际测量面积不一!致而发生补、退房】款的收?入调整情况进行【审核;对销》售,价格进行评估审【核有无价格明—。显偏低情《况
】 必要时主【管税务机关可通【过实地查验确认有】无少计、漏计事项确!认有无将开发—。产品用于职工福利、!奖励:、对外投资》、分配给股东—或投:资人:、抵偿债务、换取】其他单?位和个人的非货币】性,资,。产,等情况?
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? 第十《九条 非直—接销售?和自用房地产的收】入确定?
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— 》 (一《)房地产开发企业】将开发产品用于职工!福利、奖励、对【外投资、分》配给股东或》投资人?、抵偿债《务、换?取其:。他单位?和个人?的非货币性资—产等发生所》有权转移时》应视同销《售房地产其收入【按下列方法和顺序确!认
》
—1.按本企业在同】。一地区、《同一年度销》售的同?类房地?产的:平均:价,格确定;
》。
】 ,2.由主管税务机】关参照?当地当年、同类房】地产的市场》价格:或评估价值》确定
【
》 (二)【房,地产开?发企业将开发的部】。分房地产转为企业】自,用或用于出租等【商业用途《时如果产权未—发,。生转移不征收土地增!值税在税款》清算时不列收入【不扣除相应》的,成本:和,费,用,
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— 第二十条 土!地增值税《扣除:项目审核的内容包】括,
— 】(一)取《得土地?使用权所支付的金】。。额
! , (二【)房地?产开发成本》包,括土地征用》及拆迁补偿费、【前期工程费、建筑安!装工程费、基础设施!费、公共配套设施】费,、开:发间接费用
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?。 《 (三)—房地产开《发费用
》
《 《 ? (四)与转让【。房地产有关的税金
!。
》 : (【五):国家规定的其他扣除!项目
》
第】二十一条《 审核《扣除项目是否符合】下列要求
》。
》 《 (一)【在土地增值税清算中!计算扣除项目—。金额时其实》际发生的支》出应当?取得但未《取得合?法凭据的不得扣除
!
:
》 》 (二)扣》除项目金额中—所归集?的各项成本和—费用必须是》实,际发生的《
:
— , (—三):扣除项目金额应【当准确地在各扣除】项目中分别归集不】得混淆
! : (四)!扣除项目金》额中所归集的各项】。成本和费用必—须是在清《算项目开发中—直接发生的或—应当分摊《的
《
— , (五)纳】税人分期开发项目】或者同时开发多个项!目的或?。者同:一项目中建造不【。同类:。型房地产的应按照】受,益对:象,采用合理的分配方】。法分摊共同的成本】费用
】 【 (六)《对同一类事》。项应当采取相同的会!计政策或处理—方法会计核算与【税务处理《规定不一致的以税务!处理:规定为准
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第!二,十二条 审核【取得土地使用权支】。付金额和土地征【用及拆?迁补偿费时应—当重点关注
!
— (》一,)同一宗土地有多】。个开发项目是否予以!分摊分摊办法是【否合理、合规具【体金额的计算是否】正确
》
— (—二)是否存在将房】地产开发费》用记入取得土地【使,用权支付金额—以及土地征用及【拆迁补偿费的情形】
?
— (—三)拆?迁补偿费是》否实际?发生:尤其是支付给个人的!拆,迁补:偿,款、拆?迁(回迁《)合同和《签收花名册或签收】凭,证,是否一?一对应
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第二!十三条 审核前期!工程费、基》础设施费《时应当重点》。关,注
》。
— 《(一)前期工程费、!基础设施《费是:否真实?。发生:是否存在虚》列情形
《
【。 》 (二)《是否将房地产—开,发,费,用记入前期工程费、!基础设?施费
》
】 (三)多个(!或分期)项目共【同发生的前期工【程费、基《础设施费是否—。按项目合理分摊
!。
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, ? ,第二十四条 — 审核公共配—套设施?费时应当重点关注
!
,
》 , (一】)公共配套设施【的,界定:。是否准?确公共配《套设施费是否真实】发生:有无预?提的公共配套设施】费情:况,
《
【 (二》)是:否将房地产开发【费用记入公共配套】设施费
—
! (?三)多个(》或,分期)项目共—同发生的公共—配套设施《费是否按项目合【。理分摊
】
,。 ? 第:二十五条 —。审核建筑安装工【程费时应《当重点关注
—
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: — (一)发—生的费用《是否与决算报告、审!计报:告、工程结算—报告、工程施工合】同,记,载的:内容相?符
! , 》(二:)房地产开发企业自!购建筑材料》时自购建《材费用是否重复计】算扣除项目
—
】 《 ,(三)参照当地当】期同类开发项目单】位平均建安成本或】当地建设部门公【布的单位定额成【本验证建筑安装【工程费支出是否【。存在异常
【
? 【 (四)房地—产开发企业采用自】营方式自行施工【建设的还应当关【注有无?虚列、多列施工人】工费、材料费、机械!使用费等情况
】
【 (五)建!筑安装发票是否【在项目?。所,在地税务机关开【具
】 第二十六条】 , 审:核开发间接》费用时?应当:重点关注《
—。 ? (一)】是,否存在?将企业?行政:管理部门(》总部)为组》织和管理《生产经营活动而发】生的管?理费:用记入开发间接费】用,。的情形
【
! (二)开发间【接费:用,是否真实《发生有无预提开发】间接费用的情—况取得的凭证是否合!法有效
! 第二十七】条 审核利息支】出时应当《重点关注
】
? 《 ?(,一)是否将利息【支出从房地产开发成!本中调整至开发费用!
【 》 (?二)分期开发—项,目或者同时开发多】个项目的其取—得的:一般性贷《款的利息支出—。。是否:按照项目合理分摊】
《
《 : (》三)利用闲》置专项借款》对,外,投资取得《收益其收《益是否?。冲减利息支出
【。
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第二十!。八,条,。 代收费用的审核!
《
? 对于》县级以上人民政府要!求房地产开发—企,业在售房《时代收的各》项费用?审核其代收费用【是否计入房价并【向购:买方一并收取;当代!收费用计入房价时审!核有无将代收费用计!入,加计扣除以及—房,地产开?发费用计算基数【的情形
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第】二十九?。。条 关联方—交易行为的审核
】
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》在审核收入和扣除项!目时应重点关注关】联,企业交易是否按照】公允价值和营业常规!进,行业务往来
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》 应当关注企!业大额应《付款余额审核交【易行为是否》真,实
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第—三十条 纳税【人委托中介机构【。审核鉴?证的清算项目主管】税务机关《应当采取适当方法对!有关鉴证报告的【合法:性、真?实性进?行审核
《
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第】三十一条 —对纳税人委》托中介机构》。审核鉴证的清算【项目主管税务机关】未采信或部分未采】。信,鉴证报告的应当告知!其理由
】
《。 ,第三十二条 土地!。。增值税清算审核结束!主,管税务机关应当【将审:核结:果书面通知》纳税人并《确定办理补、—退,税期限
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