第四章 清！算审核 —     ！第十六？条  ？清算审核包括—案头审核《、实地审核 】     【案头审核是指—对纳税人报》送的清？算资料进行数据【。、逻辑审核》重点审核项》目归集的一致性、】数据计算准确性【等  】  ： 实地审《核是指在案头审核的！基础上通《过对房地产开发【项目实？地查验等方式对纳】税人申报情况的【。客，观性、真实性、【合理性进行审核【 ：    【 第十七条  清】算审：核，时应审核房地产开发！项目是否以国家有关！部门审？批、备案的项—。目为单位进行清【算;：。对于分期开发的项目！是否以分期项目为】单位清算;对不同类！型房地产《是否分别计算增值额！、，增值率？缴，纳，土地增？值税 《。 ： ：。    第》十八条  审核收】入情况？时应结合销售发【票、销售合同(含房！管部门网上备案登】记资：料)、商品》房销售(预售)许可！证、房产销售分户】明细表及《其他有关资》料重点审核销售明细！表、房地《产销：售，面积与项目可售【面积的数据关—联性以核《实计税收入;对销】售合同所载》商品房面积与有关部！门实际？测，量面积不一致而发生！补、退房《款的收入调整—情，况进行审《核;对？销售：价格进行评估审核有！无价格明显偏低【情况  ！   必要时主【管税务机关可通【过实地查验确—。认有：无，少计、漏计事—项确：。认有无将开发—产品用于职》工福利、奖励—、对外投《资、分配给股—东或投资人、抵偿债！务，、换取其他单位【和个人？的非货币性资产【等情况 《 《     》第十九条 》 非：直接销售和自用【房地产的收》入，确，定， 》      —   (《一)房地产开发【企业将开发产品用于！职工福利、奖—励、对外《投资、分配》给股东或投资—人、抵偿《债务：、，换取：其他单位和个人的非！货币性资产等—发生所有权》转移时？应视同销售房地产其！收入按下列方法和顺！序，确认： —    1.按本】企，业在同？一地区、《同一：年度：销售的？同类：房地产的平均价【。格确定;《。 《。。     2.由！主管税务《。机关参照《当地当年、同—。类房地产的市场价格！或评估价《值确：定 ：  —       (】二)房地产开发【企业将开《发的部分房》地，产转为企业自用或用！于出租等商业用途】时如果产权未发生转！移不征收土地增【值税：在税款？清算时不列》收入不扣《除相：应，的成本？和费用 【 ：    第二十【条 ： 土地增《值税扣除项目—审核的内《容包括？ 》         ！(一)取得土—地使用权所支—付的金额 》     ！    (二)【房，地产：开发成本包》括土地？征用及拆迁补—偿费、前期工程费】、，建筑安装工程费、】基础设施《费，、公共配套》设施：费、开发间接费用】 》         ！(三)房地》产开：发费用 》    【 ， ，   (《四)与转让房地产有！关的：税，金 ：。。 ： ：  ：   ？    (五)【国家规定的》其他：扣除：项目 】    第二十一】条  审核》扣除项目是》否符合下列》要求 《 ：。        ！ (一？)在土地增值—税清算中计算扣除】项目金额时其—实际发？生的支？出，应当取得但未取得】合法凭据的不得【扣除 》    —  ：   ？(，二)扣？除项目金额中所归】集，的各项成本和—费，用必须是实际发生的！ ， 》  ：  ：    (三—)扣除项目金额【应当准确《地在各扣除项目中分！别归：集不得混淆 —   【  ：    (四)扣】除项目？金额中所归集的各】项成本和费用—必，须是在清《算项目开发中直接】发生的或应当分摊的！。 》         ！(五)纳税人分期开！发项目或者》。同时开发多》个项目的或者—同，一项目中建造—不同类型《房地产的应按照【。受，益对象采用合理【的分配方法分摊共】同的成？本费用 》      ！   (六)—对同一类事项应当采！取，相同的会计》政，策或处理方法会计】核算与税《务处理？。规定不？一致的以税务—处理规定为准— —    第二十【二条：  审核取得土地】使用权支付》金额和土地》征用及？拆迁补偿费时—应当重点关》注，   】      (一】)同一宗土》地，有多个开发项目是否！予，以分摊分摊办法【是否合理、》。合规具？体金额的计算—是否正确《 ，     ！    (二)是否！。存在将房地产开发】。费，用记入取得土—地使用权支》付金：额以及土地》。征用及拆迁补偿费】的情形 ！        】(三：)拆：迁补：偿费是否实际发生尤！其是支付给个人的】拆迁补？偿款、拆《。迁(回？。迁)合同和签收花名！册或签收凭证是否】一一对？应 》   《  第？二十三？条  审核前期工程！费、：基础设施费时—应当：重点关注 ！     》    (一—)前：期工程费、》基础设施费是否真实！发生是否存在—虚列情形 》 ：  《   ？    (二)是否！将房地？产开发费用》记入前？期工程费、基础【设施费？  【。      — (三)多个(或】分期)项目》共同发生的前期工程！费、基础设施费是】否，按项目合理分摊 】。。     ！第，。二十四条 》 审核？公共配套设》施费：时应当重点关—注 》      【   ？(一)公《共配套设施的界定】是否准确公》。共配套设施》费是否真实发—生有无预提的公共配！套设施费情况 ！。 ，    》     (二)是！否将：房，地产开发费用记入公！共配套？设施费？ 》        】。 (三)多个(【或分期)项目共同】发生的公共》配套设施费》。是否按项《目合理分摊 【  》   第二十五条】  ：审核建筑安装—工，程费时应当重—点关注 《  —       (】一)发？生的费用《是否与决《算报：告、：审计报告、工程结】。算报告、工程施工合！同记载的《内容：相符 】    《    《(，二)房地产开发企】业，自购建筑材料时【自购建材费用—是否重复计》算扣除项目》 ：      ！   (三)参照当！地，当期同类开发项目】单位平？均，建安成本或当地【建设部门公》布的单？位定额？成本验证建筑安【装工程费《。。支出是否存在异常 ！ ，  》       (】四)房地产开发企】业采用自营方式自】行施工建设的—还，应当关注有无虚列】、多列施工人—工费、？材，料费、机械使用【费等情况《 》    《。     (五)】。建筑安装发》票是否？在项目所在》地税：务机关开《具   ！  第二十六—条  ？审核开？。发间接费用时应当】。重点关注 ！   ？。      (一)！是否存在将企业行政！管理：部门(总部)为组】织和管理生产—经营活动而发生【的管理费用记—入开发间接费用的】情，形 》    》  ：   (《二)：开发间接费用是否真！实发生有无预提开发！间接费？用的情况取得的凭】证是否？合法有效 》  —   ？第二十七条  审】核，利息支出时应当重】点关：注 《 ：。         ！(一)是否》将利息？支出从房地产开【发成本中调整—至开发费《用 》 ， ，  ：   ？   (二)分期】开发项目或》者同时？开发多个项目的【其取得的一般性贷】款的利息支出是【否按：。照项目合《。理分摊 》 ，   》      (三】)利用闲《置专项借款》对，。外投资取得收益其收！益是否冲《减利：息支出？   】 ， 第二十八条  代！收费：用的审核《   】  对于县级以上】人民政府《要求房地产开发【企，业在售房时代—。收的各项费用—审，。。核其：代，收费用是否计入房价！并向购买《方一并收取;当代】收费用计入房价时审！核有无？将代收？费用计入加计扣【除以及房地产开发费！用计：算基数的情形 】 ？ ，  ：  第二十九条【。  关联方》交易行为的审核【 ：     】在审核收入和—扣除：项目时应《重，点关注关联企业交易！是否按？照公允价《值和营业常》规进行业务》往，来 ： 》 ，   应当关注【企业大额应付款【余额审核《交易行为是否真实】 《     第三】十条  纳税人【委托中介机构—审核鉴证《的清算项目》主管税务机关—应当采取适当方法对！有，关鉴证报告的—合法性、真实性进】行审核 】     第三十一！条，  对纳《税人委托中介机【构审：核鉴证的清算—项目主管税务机关未！采信或部分》未采：信鉴证报告的应当告！知其理由 —     第！三十二条  土地】增，值税清算审核结【束主管税务机关应当！将审核？结果：书面通？知纳税人并》确定：办理：。补、退税期限 】