第》。四章 清算审核 】 —  ：  ： 第：十六条  清算【审核包括案头审核】、，实地：审核 《     案！头审核是指》。对纳税？人报送的《清算资料进行数【据、逻辑审核—重点审核项目归集】的一致性、数据计算！准确：性等 【     实地【审核是指《在案头审核》的基础上通》过对：房地产开发项—目实地查验等—方式对纳税人申【报情况的客观性【、真实性、合理性进！行，。审，核 《 ，   《  第十七条  清！。算审：核时应审核房—地，产开发？。项目是否《以国家有关部门审】批、备案的项目为】单位进行清算;对】于分期开发》的项目是否》以分期项《目为单位清》算;对不同类型房】地产是？否分别？计，算增：值额、增值率—缴纳土地增值税【。 ， ： ？    第》十八条 《 审核收入情况时】应结合销《售发票、销售合同】(含房管部门网上】备案登？记资：料)、商品房销【售(预售)许可【证、房产销售—分户明细表及—其他有关资》料重点？审核销售《明，细表、房地产—销售面？积与项目可售面【。积的：数据：关联性以《核实计？税收入;对销售【合同所载商品房面】积与：有关部门实际测量】面积不一致而发生】补，。、，退房款？的收入调整情况【进行审核;对销售】价格进行评》估审核有无价—格明显偏《。低情况 ！ ，   ？必要时主管税务【机关可通过实地【查，验确认有无少—计、漏计事项确【认有无将开发产品】用于职工福利、奖】励、对外投》资，、分配给股东—或投资人《、抵：偿，债务：。、换取其《他单位和个人—。的非货币性》资产等情况》 《     —第十九条  非【直接销售和》自用：房地产的收入确【定 》       】  (一《)，房地产？开发企业将开发【产品用于职工福利】、奖励、对外投资】、分配给股》东或投资人、—抵，偿，债，务、换取《。其他：单位和个人的非货币！性资产等《发生所有权转—移，时应视同销售—房地产其收》入按下列《方法：和顺序确认 】     1.！按本企？业在同一地区—、同一年度销售的】。。同类房地产》的平均？价格确定; ！  ？   2.由主管税！务，。机关：参照当地当年、【同类房？地产：的市场价格或评【估价值确《定 ： 》        (！二，)房地产开》发，企业将开发的—部分房？地产转为企业自用或！用，于，出租等商业用途时如！果产权？未发：生转移？不征收土《地增值？税在：。税款清算《时不列收入》不扣除相应》的成本和费用 【 ， ，。 ，     第二十！条，  土地增值税扣除！项目审核的内容【包括 《     】    (一)取得！土地使用权所支付的！金额 ？     ！  ： ， (二)房地产【开发成？本包括土地征用【及拆迁补偿费—、，前期工程费、建【筑安装？工程费、基》础设施费、公共配】套设施费、开发【间接费用 】  ？。  ：  ：   (三)房地产！开发费用 【     【    (四)【与转让房地产有关的！税金 《。    【 ，    (五)国家！规定的？其他扣除项目 【 ， 《   ？。 第二十《。一，条  ？。审核扣除项目是否】符合下列要求 】  》   ？    (一)在】土地增值《税清算？中计：算扣：除项目金额》时其实际发生的【支，出应当取得但—。未取：得合法凭据》的，不得：扣除 —     —    (二—)扣除项目》金额中所归集的【各项成本和费用【。必，须，是实际发生》的 【    《   ？ (三)扣除项目】金额应当准确地在各！扣，。除项目中分别归集】不得：混淆 《 ，。     【    《(四)扣除项目金】额中所归《集的各项成本—和费用必须》是在清算项》目开发？中，直接发生《的或：应当分摊的 【  》      — (五)《纳税：人，分期开发项目或【者同时？开发多个项目—的或：者同一项目中建【造不同类型》房地产的应按照受】益对：象采用合理的分配】方法：分摊共同《。的成本？费用：  【 ，     》 (六)对同一类事！项，应当采取相同—的会计？政，策或处理方》法会计核算与—税务处理规定不一】致的以？税务：处，理规定为准》 ？ ？    第二十【二条  审核取得】土地使用权支—付金额和《。土地征用《及拆迁补偿费时应】当重点关注 ！        ！ (一)同一宗土地！有，多个开发项目是【否予以？。分摊：分摊办法是否合【理，、合规具《体金额的计算—是否正确 ！      —  ： (二)是》否存在将房地产开】发费用记入取—得土地使用权支【付金额以及土地征用！及拆迁？补偿费？的情：形 【       【 (三)拆》迁补偿费是否实际发！生尤其是支付—给个：人的拆迁补偿款【、拆迁(回迁)合】同和签收花名册【或签收凭证是—否一一对应 【。 ，    — ，第二十？三条：  审核前》期工程费、》基础设施费时—。应当重点关注—    ！   ？  (一)前期【工程费、基》础设：施费是否真实发【生是否存在虚列【情形： 《   《     》 (二)是否—将房：地产开？发费：用记入？前期工？。程费、基础设施费 ！ ？      【   (三)多个(！或分：期)项目共》。同发生的前期工程费！、基础设施费—是否按？项目合理分》摊 《     【第二十四条  【审核：。公共配套设施费时】应当：重点：关，注   ！      (一)！。公共配套《设，施的界？定是否准确》公共配套《设施费是《否真实发生有无【预，提的公共配套设施】费，情况 》    —     (—二)是否将房地产开！发费用记入公共配套！设，施，费 《 ？。    《    (三)【。多个(或分期—)项目共同发生【的公共配《套设：施费是否按》。项，目合：。理分摊 ！  ：  第？二十五条  审【核建筑安装工程费】时应当重点关注 ！  》    《   (一)发生的！费用：是否与决算报告【、审：计报：。告、工程结》算，报告、工程施工合】同，。记载的内容相符【 —        (！二)房地产》开发企业自购—建，筑材料时自购—建材费用是否重【。复计：算扣：。除项目 —       ！  (三《)参照当地当—期同类？开发项目单》位平：均建：安成：本或当地建设部门公！布的单位定额成本】验，证建：筑安装工程费支出是！否存在异常 【 《      —  (四)房地产】。开发企业采用—自营方式自行施工】建，设的还应《当关注？。有无虚列、多列【施工人工费、—材料费、机》械使：用，费等情况 》 ：    — ，。   ？ (五)建筑安【装发票是《否，在项目所在地—税务机关开具—   】  第二十六条【  审核开发间接】费用时应当重点关】注 【  ：      (【一)是？否存：在，将，企，业行政管理》部门：(总部)为》组织和管《。理生产经营》活动而发生的—管理费用记入开发】间接费用的情—形   ！。    《  (二)》开发间接《费，用是否真实发生有无！预提开发《间接费用的情—况取：得的凭证是否合【法有效 《。     ！第二十？七条  审核—利息支出时》应当重？点关注 《     ！  ：。。  (？。一，)是否将利息支出】从房地产开》发成本中调整至开】发费用 【       】  (二)》分期开发项目或【者同时开发多个项目！的其取得的一般性贷！款的利息支出是【否按照项《目合：理分：摊，  【       (三！)利用闲置》专项借款对外投资】取得收益《其收益是否冲减【利息支出 》 ： ，     第【二十八条 》 代：收费：用的审核 ！    《 对于县级以上人民！。。政府要求房》地产开？发企：业在售？房时代收的》各项费用审核其代收！费用是否《计，入房价并向购—。。买方一并收取—;当：代收：。费用计？入，房价时？审核有无《将代：收费用计入加计扣】除以及？房地产开发费—用计算基数的—情形 ？ ， ：    》 第：二十九条  关联】方交易行为》的审核 ！    在审核【收入和？扣除项目时应重【点关注关联企业交易！是否按照公允价值】和营业？常规进？行业务往来 — ？ ：。    《应，当关注企业》大额应付《款余：额审：核交易行为是否真】实 【。    第》三十条  纳税人】委，托，中介机构审核—鉴证的清算》。项目主管《税务机关应当—采取适当方法对有】关鉴证报告的合法】性、真实性进行审】核 《 ，     第三十！一条  对纳税人委！托中介机构》。审核鉴证《的清算项目主管【税务机关未采信或部！分未采信鉴证报【告的应当告知其理】由 —  ： ，  第三十》二条  土地增值】税清算审核结—束主管税务机关应当！将审核？结果书面《。通知纳税《人并确？定办理补、退税期】限， ：