26 私房建设管理

26.1 私房是指以自然人名义依法取得土地使用权建设的住宅建筑。私房建设，是指私房的新建、扩建（含加层）、改建（包括重建）等建设活动。新建私房必须符合本技术规定的要求。
26.2 私房建设管理的主要原则：
    （1）私房建设应符合城市总体规划和控制性详细规划的要求。
    （2）必须满足规划道路、给排水、电力电讯、燃气、消防、人防、环卫、环保、文物古迹保护及其它规划的要求。
    （3）私房建设不得擅自扩大原有宅基地面积，不得擅自改变私房使用性质。
    （4）农村村民建设住宅应坚持合理用地、节约用地、集约用地的原则，充分利用原有宅基地和村内空闲地，严格控制占用农用地。
26.3 新建私房应符合下列基本规定：
    （1）肇庆市国有土地，不得批准新增建设私房用地。
    （2）在城市建设用地范围内的集体用地上统一安排的宅基地，应统一规划、统一报建、统一管理，按照居住区规划设计规范要求进行设计，报建时必须附有经城乡规划主管部门审定的小区规划平面布局图和单体建筑设计方案图。
    （3）符合农村新建私房条件的村民可按照相关规定及程序申请在农村居民点建设用地内（集体用地）申请新建私房。
26.4 凡属下列情况之一的，禁止进行任何形式的私房建设：
    （1）不符合居民私有住房申请建房条件；
    （2）位于城乡规划确定的建设用地范围以外的用地；
    （3）已列入“城中村”改造范围、政府拆迁（征收）范围及市、区规划部门指定的其它范围内的用地；
    （4）违法建设的私房，未处理及未处理完毕的；
    （5）城乡规划确定的基础设施、公共服务设施和防灾设施（包括城市道路、绿化、各类城市管网、防空、防洪及文教卫体等设施）用地内；
    （6）历史文化遗产保护区、风景名胜区内。
26.5 现有私房进行扩建（含加层）、改建（包括重建）的管理要求：
    （1）行政主管部门根据用地性质、景观控制、建设现状、宅基地状况、城乡规划的其它因素确定是否批准现有私宅扩建（含加层）、改建（包括重建），并提出具体技术要求。
    （2）个人原有住宅的扩建（含加层）、改建（包括重建），不得超过原土地使用权范围，原土地使用权边界不规则或者压占城市道路规划路幅、消防通道的，经规划行政主管部门和土地行政主管部门批准，可以适当调整原土地使用权边界，但不得扩大原土地使用面积。

27 城区私房建设的一般性规定

27.1 本章及28章适用于端州城区居民（含原黄岗、睦岗两镇管辖范围内的村民，以下同）私房建设的规划管理工作。所指城区为端州城区，旧区指端州城区居民旧居住区（含黄岗、睦岗两镇管辖范围内的自然村，以下同）。
27.2 城区私房改建应符合以下规定：
    （1）旧区私房在不影响规划的前提下，予以改建三层（含三层）以下的住宅（基底面积20平方米（含20平方米）以下的只能改建2层以下），天面予以设置一个遮梯口的梯间，（有半层天面的，不得再设梯间），梯间面积与梯口大小相等且不计入房屋的建筑面积。梯间层高限2.1米以内。
    （2）私房改建首层限高3.8米（含3.8米）以下，第二、三层限高3.3米（含3.3米）以下，三层连同梯间的总高度旧村为12.5米（含12.5米）以下。
    （3）私房改建室内地台标高高出巷道20厘米（含20厘米）以下，门前设步级、坡道不得超出用地红线范围，特殊需要，须报送规划部门审批。
    （4）私房改建与邻屋应退5厘米以上间距，基底超过40平方米的，须退10厘米以上间距，如相邻同意不退间距，邻里双方签定安全协议后，可不退；如遇同墙，贴同墙建设，须与同墙业主签定协议。
    （5）私房改建，应退规划道路后改建。24.0米（含24.0米）以上的规划道路，临街第一排房屋建设用地红线应后退规划道路2.0米以上；15.0米（含15.0米）以上的规划道路，应后退1.0米以上，如相邻有楼房的，宜与相邻楼房拉齐。
    （6）私房改建，前后应留有巷道，并应适当扩宽现有巷道和控制建房层数，按表27-1进行退缩和控制。

表27-1 私房改建退巷道距离控制

    （7）私房改建阳台飘出尺寸按表27-2的规定进行控制。

表27-2 私房改建阳台飘出尺寸控制表

    （8）私房改建相邻间距小于50厘米的，不得伸出飘板（线）；3.0米（含3.0米）以上巷道伸飘线限30厘米以下，3.0 米以下巷道伸飘线限10厘米以下。天面的梯间在其屋面范围内予以伸出1.2米以下的飘板（线），但飘板（线）下不予立柱。
    （9）私房加层，必须在符合规划要求及确保房屋安全的情况下进行，所提交建筑设计方案图须盖有建筑设计资质部门的资质章和建筑师的签名。
    （10）私房加层，应按照表27-1的规定控制层高，按表27-2的规定设置阳台飘出尺寸。
27.3 城区私房新建应符合下列规定：
    （1）已编制规划的私房住宅小区必须严格按照已审定的内容进行实施。规划设计要求未统一规定的，如单体式样、外墙贴色、层高、天面半层面积等，应力求协调、和谐、统一。天面半层的面积原则上不得超过标准层的1/2。首层高度限3.8米（含3.8米）以下，标准层的高度限3.3米（含3.3米）以下，天面半层高度限3.3米（含3.3米）以下，如批准顶层以上天面设梯间，梯间限高2.1米。室内地台标高高于室外巷道20厘米以下，门前设步级、坡道不得超0.3米及用地红线范围。
    （2）新开发的居民住宅小区，必须统一规划，建筑物规划控制指标按表27-3执行。

表27-3 建筑物规划控制指标表

    （3）新规划的村民、居民私房住宅小区的室内地台标高应按规划要求执行，若规划未确定地台标高时，则不得高出现状巷道20厘米，在红线范围外不得设步级、坡道。
    （4）旧区中如因实际需要整合或规划新私房建设用地的，规划条件按表27-1、表27-2控制。

28 城区私房建设的强制性规定

28.1 规划城市干道红线以外80米范围内严禁批准新规划用地建私房，改建不超二层半规模。
28.2 宋城墙两侧10米范围内为重点文物保护范围，凡在宋城墙两侧墙脚计起10米以内的私房不得批准任何形式的建设，离文物30米范围外的改建须先征求文化部门意见后，依规划报建。
28.3 在风景区范围内的村庄如岩前、石排、出头等临湖50米范围内不得规划用地建私房，旧房改建不超二层半规模，建筑高度不超过10米。
28.4 供电高压线走廊周边私房改建按表28-1的要求进行控制。

表28-1 供电高压线走廊私房建设控制范围

28.5 违反本章内容而无法采取改正措施消除对规划实施影响的私房建设行为，肇庆市城乡规划主管部门将责令拆除。不能拆除的，没收实物或违法收入，应并处建筑工程造价百分之十以下罚款。同时，对超出规划许可的建筑物和构筑物，不予补办规划报建手续。
28.6 违反本章或27章内容但可改正，消除对规划实施影响的私房建设行为，肇庆市城市规划主管部门将责令限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款。

29 农村私房建设

29.1 本章所指农村私房指农村村民居住的私房，不包括城市建设用地范围内的城中村和城郊村。农村居民私有住房建设规划管理实行《乡村建设规划许可证》制度。
29.2 宅基地地面高程要求：
    （1）宅基地地面高程应按村镇建设规划确定的控制标高设计；
    （2）宅基地地面高程应与相邻基地标高协调，不得妨碍相邻用地的排水；
    （3）宅基地地面最低处高程宜高于相邻村镇道路最低高程，否则应有相应的排水措施。
29.3 与相邻基地的关系要求：
    （1）私房建设应协调好与相邻租房或单位的关系，不得影响相邻房屋的结构安全，并应尽量保证相邻房屋的采光、通风条件，共用相接部位不得开设门、窗、洞口；
    （2）紧贴其它宅基地建造的私房不得向相邻基地方向设洞口、门、外开窗、阳台、挑檐、空调室外机、废气排出口及排放雨水、废水和污水。
29.4 建筑物的高度及层数要求：
    （1）农村私房建设应严格控制在三层半以下（含三层），总高度不得超过12米（±0.000标高始算到建筑顶层女儿墙高度）；
    （2）±0.000标高设在私房入口处，室内外高差不得大于0.3米（注：临时村镇道路的私房以面对村镇道路入口为私宅入口；不临村镇道路的私宅以面对公共通道的入口为私宅入口）；
    （3）除楼梯间外，屋顶露台不得搭建杂物房、阁楼等建（构）物。
29.5 建筑突出物要求：
    （1）建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线（若无用地红线按照建筑基底红线）建造，不得突出的建筑突出物为地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础等； 地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、雨棚、挑檐、凸窗、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、无烟灶台、防盗网等；基地内连接工程管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其它设施；
    （2）建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排放雨水、空调冷凝水及从其它设施排出的废水。
    （3）建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合规划要求。
29.6 建筑外观要求：
    （1）建筑外观应与周围环境协调，体现地域特色，特色村的新建建筑要保持原有整体风格和保持传统文脉；
    （2）数座住宅建筑成组布置时，组内建筑之间的高度、外观风格应协调；
    （3）江河、水库、湖泊等地区的规划控制范围周边、文物保护单位和风景名胜区周边的新建建（构）筑物，风格上宜采用传统民族风格。