第三章 业【主、：业主大会及业—主委员会 》 第十条 房—。屋的所有权人—为业主     ！尚未：登记：取，得所有？权但基于买卖、赠】。与、：拆迁补？偿等旨在转》移所有权《的法律行为》已经：合法占有该房屋的】人在物业管理—活动中享有法—律法规规定的业主】。的权利并承担相应】的，。义，务 《 第十一条》 业主依法》成立业主大》会选举业主委员会 ！     业主【大会：由物业管理区—域内全体业主组成】代，表和维护全体业主】在物业管理活动中的！合法权益依法履行职！责，  ？   一个物业管理！区，域内业主人数—较少：且经全？体业主？一致同意决定不【成立业？主，大会的？由业主共《同，履行业主大会—、业主委员会的职】责 《 第十二条 已【交付使用的物业建筑！面积达到物业—管理区域建筑面积】百分之五十的建【设单位应当书—面报告物业》所在地街道办事【处、乡镇人民政府】并在：物业管理区域的显著！位置公告 — 第十三条 【百分之？二十以上业主—可以：联名向街道办事处】、乡镇人《民政：府提出成立业主大】会的书面要求  ！  ： 已交付使用的物业！建筑面积达到—物业管理区域建【筑面积百分之五【十以：上的业主《可以：向街道办事》处、乡镇人民—政府提出成立—业主大会的书面【要求 ？   ？  符合前两款情形！之一的？街，道办事处《、乡镇人民政—府应当？在三十？日内会同物业所【在地的区、县人民政！府房地产《行政主管部门—。。指导、协《助，业主推荐产》生业主大会筹—备组 ？     业主大会！筹备组由业》主代表、建》设单位以及街道办事！处、乡镇人民政府代！。。表七至十《五，人组成其中》业主代？表应当不少于—首次业？主大会筹备组人数的！百分之？六十业主大会筹备组！成员名单应当自【成立之日起七日内】在物业管理区域【。的显著位置公—告 《 第十四条 —建设单位《和物业服务企业应当！协助：。业主大会筹备组【工，作向业主大会筹备组！提，供业主清册、物业建！。筑的基？本资料（包括物【业管理区域内地上】、地下的建筑物、】设施设备和相关场地！等）、已《。筹集的专《项，维修：资金清册等文件【资料并在《物业管？。理区域提供相应【的人力、场地支【。持     【业主：大会筹备组应当【对业主资料》保密不得将前—款资料用于》与业主大会筹备无】。。关的活动 — 第十五条 业主！大会筹？备组：应，当自成立《之日起？六个月内组》。织，召开首次《业，主大会会议 【    《业主大会筹备组【履行下列职责—    》 （：一）确定首次业主】。大会会议召》开，的时：间、地点、形式和内！容，； ：     （二）】拟，订管理规《约草案和业主—大会：议事规则草案； ！    （三）确】认业主身份确定业主！在首次业主大会【。会，议上的投票权数；】 ，   ？。  （四）确定【。业主委员会委—员候：选人产生办法及名单！；     （五！）召开首次业主大】。会会议的其他准备工！作， ：。    前款（一）！至（四）项》的内容应《当在首次业主—大会会？议，召开十五日前在物】业管理区域》的，显，著位置？公告并书面通知全】体业主 《 ？第十六条 首次业】主大会会议应—当对管理规约—、业主大会》议事规则进行表【。决并选举《业主委员会 ！第十七条 管理【规，约应当对有关—物业的使用、—维护：、管：。理，业主的共同》利益业主应》当履行的义务违反管！理规约应当承担的责！任等事项依法作出】约定管？理规约？对全体业《主、物业使用人【具有约束力 【  ：  业主大会议【事规则应当就业主大！会的议事方式—、表决程序业—主委员会的组成、】成员任期及职务终】止等事项作出—约，定， 《第十八？条 业？主大：会会议分为》。定期会议和临时【会议 ？。     业—主大会定期会议应】当按照业主大—会议事规则》。的规定召开 —     经业主】委员会决定或者百】分之二十以》上的业主《提议业主《委员会？应当：组织召开业主大【。会临时会议  】   业主委员【。会，不按照前《两款规定组织召开】业主大会定期会议】、临时会议的—。业主可以向物业所】在地街道办事处【、，乡，镇人民政府提出【协助要？求街道办事处、乡】镇人民政府应—。当协调？组，织召开 第】十九条 召开—业主：大会会议应当于会议！召开十五日前将会议！时间、地点、议题】和议程在物业管理区！域的显？著，位置公告并书—面通知全体业主 】  ：   业主》大会会？议可以采《用集体讨论的形式】也可以采用书面征求！意见等形式》采用书面征求意见】形式：的应将书面征求【意见：的结果在物》业管理区域内—公示：三十日以《上业主有权查—阅，相，关资料 — 第二十条 业【主可以？幢、单元或者楼层】为单位推选业—主，代，表参加业主》大，会，会议   —  推选业主代表】参加业主《大会会议《的业主代《表应当在参加业主大！会会议三《日前就业主》大会会议拟讨论【的事项？书面征求《其所代表的业主意】。见，；，需要投？票表决的业》。主的赞同、》反对及弃权的—具体票数经》本人：签字后由业主代表】在，业主大会投》票时如实反映 ！ 第二十一》条 业？主可以委托他人参加！业，主大：会会议？业主委托他人参加】业主大？会，会议的？应当出？具书面委托书载【明，委托事项、委托【权限及期限 【 第二十二条 业！主大会决定筹集和】使用专项维修资金】、改建或者重—建建筑物及其附【属设施的应当—经，专有部分占建筑【物总：面积三分之二—以，。上的业主且》占总人数三分—之二以上《。的业：主同意；决定其他有！关共有和共》同管理权《利，重大事项的》应当经专有部—。分，。占建筑物总面积【。过半数的业主且【。占总人数过半数【的业主同意面积和业！主人数按照下列【方式确定:  】   （一》）专有？。部分面积按》照建筑面积计算【；建：筑物总面《积按专有部分—面积之和计算 【     》（，二）建？设单：位已经出售的专【有部分的业主人【数一户？。按一人计算；建设】单位未出售的—专有部？分按一人计算—；总人？数按：照两者之和计算【 第》二十三条 业主【大会会议表决采用记！名，投票的方式   ！ ， 任何人不得伪造】业主：选票：、表决票、业主【。。。签名或者书面委【托书：选票：、表决票和书面委托！书应当妥《善保管以备查询 】。 第二十四条 ！业主委员会是业主】大会的执行机构【履行下列职责: ！  ：  （一《。）召集业主大会会议！向业：主大会报《告，工作：；， ：    （二）代表！业主与业主大会决定！选聘：或者续？聘的物业服务企【业签订物业》服务合同； —     （三）及！。时了解业主》、物业使用人—的意见和建议—监督：和协：助物业服务》企业履？行物业？服务：合同； 《 ，    （四）【督促业主、物—。。业使用人遵守管理】规约协调《处，理物业管理活动中的！相关问题；   ！  （五）配合【街道办事处》、乡镇人民政府【、居民委员会做好物！业管理区域的社【区建设工作； 【  ：。   （六）—法律法规规定—或者：业主大会《。赋予的其他职责【业，主委员？会对全体业》主负：责接受业主监督 】 ？第二十五条 业主委！员，会委员应当从具备以！下条件的业主中【选举产生:   ！  （一）》具有完？全民事行为能力； ！  ：   （二》）遵纪？守法热心《公益事业责任—心强具有较强的公信！力和：。组织能力；  】   （三）遵【守管理规约》履行业主《义务：按时：交纳住宅专项维【修资金和物》业，服务费用无损害【公共利益行为；【     （四】）本人及其近亲属】未在为本物业管【理区：域提：供物业？服务的企业》及其下属单位任职 ！ 第二十—六条 业主委—。员会一般由五至十五！人的：单数委员《组成每？届任期不超过五年】可，以连选？连任具体人数、任】期由业主大会议【。事规则约《定，业主委员《会主任、副主任在】业主委员会成—员中推？。选产生  —   ？业主委？员会委员候》选人：由业主联名推荐【、业主自《荐，等方式产生》 ： ，。 ，  业主委员会是否！实行差额选举—以及实？行差额选举的差额】比例由业主大会议】事规：。则约定     ！业主委员《会实行差额选—举的：未当选？业主委员会委员且得！票数达到法定—票数的？候选人可以按照【得票：顺序当？选业主委员》会候补委员候补委员！人数由业《主大会？议事：规则约？定候补委《员可以列席业—主委员会《会议不具有表决权 ！ ： 第二？十七条 业主委员】会应：当自选举产生之日】起三十日内向—。物业所在地的区、】县人民政府房地产】行政主管部》。门和街道《办事处？、，乡镇：人民政府备案备【案，时应：提交以？下，材，料: ？  ：   （一）管理】规约、业主大—。会议事规则；—     —（二）？。业主大会《的，会议记录和会议决】。定；    【。 （三）业主委【员会委员（候补委员！）名单及其》基本：情况   —  物业所》在地的区、县人民】政府房地产行—政主管？部，门应当在收到—上述材？料，后五日内发》出，备，案回执？  ？   业主委员会】收到备案回执后应】将，备案情况告知物业服！务企业并在》物业管理区域的【。显著位置《公告  》   备案的有关】事，项发生变更的业主委！员会应当自》变更：之日起？十，五日内书面报告物业！所，在地的区、县人【。民政府房《地产行政主管—部门和街《道办事处、》乡镇人民政》府 》第二十八《条 ：业主委员《会凭物业所在地的】区、县人民政府房】地产行？政主管部门的备案】回执向公安》机关：申请刻制印章按照业！主大会议事规则的规！定和业主大会的决】定使用？ 第二十【九条： 业：。。主委员会会》议应当按《照业主大会》议事规？则的规定定期召开经！。三分之一以》。上业主？委员：会委员提议或者业】主委：员会主？任认为有必》要的可？。以召开？业主委员会会议【     业主委！员会会议应当—有过半数委员出席作！出决定必须经全【体，。。委员过半《数，。同意并在物业管【。理区域的显著位【置公：布 第—三十条 《业主委员会委员应当！遵，守法律法规和管理规！。约不得？有下列行《为:：     （【一）挪用、侵占业主！共有财产；》     —。（二）索取、—非法收？受建设单位》、物业？服务企业《或者有利害》关系业？主提供？的，利益或者报酬； 】   ？  （三）》利用职？务之便要求》物业服务企业减免】物业服务《费； ？   ？  （四《）违反物业服—务合同拒不交—纳物业服务费用； ！     （—五）：泄，露业：主资料或《者将业主《资料用于《与物：业管理无关的活【动；  》   ？（六）其他损害业主！共同利益或者可能】影响其公正履行职】责的行为 》    《 业主委员》会委：员违反前款规定的经！业主：委员：会，会议决定中止其【委员职务《并提请业主大—会会议决定终止其】委员职务 — 第三十一条【 业主委《员会委员有下—。。列情形之《一的其委员职务【自行终止: —  ：  ： ，。（一）因物业转让】等原因不再是业主】的；     】。（二）因疾病等【原因：丧失履？行职责能力的—；     （三！）任职期间被依法】追究刑事责任的；】     （【四，）本人以书面形【式向业？主大会或者业—主委员会提》出辞职的《；     【（五）业主大—会议事规则约—定的其他情形 【 第三十—二条 业主委员【会，委员职务终》止有候？补委员的由》候，补，委员依？次递：补业主委《员会：。应当及时《将业主委《。。员，会委：员，职务终止和候补【委员递补的情况在】物业管理区》域的显著位置公告】     职务】终止的？业，。主，委员会委员应当自】公告之日《起三日内将》其保管的《属，于，业，主大会、业主委员会！所，有的资料、印章等】物品交回业主委员】会 》第三十三条 业主】委员会委员》缺员由候补委—员递补？后仍不足五人或者后！期物业的业主—入住后需增补业主】委员：会委员的业》主委员？会应当组织》召开业？主大会会议》。补选业主委员会委】员， ：    业主—。委员会委《。。员集体辞职》的应当召开业主【大会会议重新选举】业主委员会业主【可以向物业所在地街！道办：事处：、，乡镇人民政府提出】协助要？求街道办《事处、乡镇》人民政府应当给予协！助 ？ 第三十四条 业！主委员会《任期届满三个月前】应当组织召开—业主：大会会议选举产生】新一届业主委—员会业主《委员会任期届满仍未！组织：召开业主大会会议进！行，换届选？举的业主可以向物业！所在地街道办—事处、乡镇》人民政府提出协助】要求街？道办事处、》乡镇人民政府应当】。给予协助    ！ 业主委员》会应：当在任期届满三【日内将属于业—主大会、业主委员会！的有关？财物、文件》资，料、印章等移交给】新一届业主委员会 ！。     》业主：委员会任期届满【不得继续履行职责】 ？ 第：三，十五条？ ，业主委员会日常【工作经费由全—体业主承担经费【的筹集、管理和【使用由业主大会决定！  ？   业《主委员？会应当按《季，。度，在物：。业管理区域的显著位！置公布工作经—费的使用情况接受】业主监督 — ：