第三章 业主、！业主大会及业—主委员会 —第十：条 房屋的所有权人！为业主     ！尚未登？记取：得所有权但基于买卖！、赠与、《拆迁：补偿等？旨在：转移所有权的法【律行为已经合法【占有该房《屋的人在物业—管理活？动中享？有法律法规规定【的业主的《权利并承担相应的义！务， 第十一条】 业主依法成—立业：主大会选举》业主委员《会  《 ，  业主大会由物】业管理？区域内全体业主组】成代表和维》护全体业《。主在物？业管理活动中的【合法：权益依？。法履行职责 —     一个物】业管理区域内—业主人数较少且经全！体业主一致同意【决定不成立业—主，大会的由业主—共同履行《。业，主大会、业主委【员会的职责 ！第十二条 》已交付使用的物业建！筑面积达到》物业管理区域建筑】面积百分之》五十的建设单—位应当书《面报告物业所在地】街道办事处、乡【镇人民政府并在物】业管理区域的—显著位置公告 ！ 第十三《条 百分之二—十以：上业主可以联名【。向街道办事处、乡】镇，。人民政府提出成【立业主大会的书【面，要求  》   已交付使用】的物业建筑面积达到！物业管理区域—建筑面？积百分之五十以【。上，的业主可以向街【道办事处、乡—镇人民政府提出成】。立业主大会》的书面要求》    》 符：合前两款情》形之一的街道办事处！、，乡镇人民政府应当】。在三十日内会同物业！所在地的区、县人民！政府：房地产行政主管部门！指导、协助业主推荐！产生业主大会筹备组！  ？ ，  业主大会筹备组！由业主代表、建【设单：位以及街道办事【处、乡镇人民政【府代表七至十五人组！成其中业主代表应当！不少于首次》。。业，主大会筹备组—人数的百分之—六十业主大会筹备组！成员名？单应当自成》立之日起七日—内在物业管理区【域，的显著位置》公告 —第十四条 建—。设单位和物》业服务企业应当协助！业，主大会筹备》组工作向业主大会筹！备组提供业主清【册、物业建筑—的基本资《料（包括物业管【理区域内地上、【地下的建筑物、设施！设备和相关场地【等）、已筹集的专】项维修资金清—册等：文件资料并在物业】管理区域提》供相应的人力—、场地支持 —     》业主大会筹备组应】。当，对业主？。资料保密不得—将前款资料用于【与业：主，大会筹备无关的【活动 第十】五条 业主》大会筹？备组应当自成—立之日起六个月【内组织召开首次【业主大会会》议 ？    业主大会筹！备组履行下列职责】  ？   （一）—确定首？次业主大会会议召开！的时间、地点、【形，式和内容《；     （二！）拟订管《理规约草案和业主】大会议事规则—草案；    】 （三）确认业主身！份，确定：业主在首次》业主大会会议上的】投票权数； 【    （》四）：确定业主委员会委员！候选人产《生办：法及名单；   ！  （五）召开首次！业主大？会会议的《其他：准备工作   】  前款《（一：），至（四）项的—内容应当在首次业】主，大会：会议召开十五—日，前在物业管理—区域的显著位置公】告并：书面通知全体业主】 第十六条】 首：次，业主大会会议应当对！管理规约、业—主，大会议事《规，则进行表决并选举业！主委员会 【 第十七条 管理】规约应当对有关【物业的使用、维护】、管理业主的共同利！益业主？应当履？。行的义？务违反管理规—约，。应当承担的责任等事！项依法作出约—定管理规约》对，。全体业主、物业使用！人具有约束力  ！   业主大会议】事规则应当就—业，主大会的议事方【。式，、表决程序》。业主委员会的组成】、成员任期及职务终！止等事项作出—约定： 第十八条】 业主大会会—议分为定《期会议和《临时会？议     业主！大会定期会议应当按！照业：主大会议事规则的规！定召：开， ： ，。   经业主委【员会决定或者百分】之二十以上的—业主提议业主—委员会应当组织【召开业主大会—临时：会议 《  ：  业？主委员会不按—照，前两款规定组—织召开业主大会【定期会？议、临？时会议的业》。主可以向物业所【在地街？道办事？处、乡？镇人民政府》提，出，协助：要，求街道办事处、【。乡镇人民政府—应当协调《组织召开 】第十九条 》。召开业？主大会会议应当【于会议？召开：十五：。。日前将会《议时间、《。地点、议题和议程】在物：业管：理，区域的显著位置公】告并书面通知—全体业主 — ，   业主》大会会议可以采用】集体讨论的形式【也可以采《用书面？征求意见《等形式采《用书面征《求意见形《式的应将《书面征？求意见的结果—在物业管理区域内公！示三十日以上业【主有权查阅》相关资料 — 第？二十条 业》主可以幢、单元或者！楼层：为单位推选业主代】表参加业主大—会会议？     推选】业主代表参加业主大！会会议的《业主代？表应当在参加业主大！会会议三日前就业主！大会会议拟讨论的事！项书面征求其所代表！的业主意《见；需要投票表决的！业主：的赞同？、反对及弃权—的具：体票数经本人签字后！由业主代《表在业主大会投票时！如实反映 】第二十一条 业【主可以委托》他人参加业》。主大会会议业主【委，。托他人参加业—主大会会议的—应当出具书面委托】书载：明委托事项、委【托权限及《期限 ？ 第二十二条】 业主大《会决定筹集和使用】专项维修《资金、改建或者重】。建建筑物《及其附属《设施的应当》经专有部分》占建筑物总面积三分！之二以上的业—主且占总人数—三分之二《以上的业主同意；】决定其？他有关？共，有和共同管理权利重！大事项的《。。应当经专有部分【占建筑物总面积过】半，数的：业主且？占总人？数过半？数，的业主同意面—积和业主人数—按照下列方》式确定:    ！ （一）《专有：部分面积《按照建筑面》积计算；建》筑物总面积按专有】部分面？积之：。和计算     ！。（，二）建设《单位已经出售—的专有部分的业【主人：数一户按《。一人计算；建设【单位未出售的专有部！分按：一人计算；总人数】按照两者之和计【算 第二十三！条 ：业主大会会》议表决采用记名【投，票，的方式？     任何人！不得伪？造，业主选票、表决【票、业主签名或者书！面委托书选票—、表决票和书面委】托书应当妥善保管】以备查询 —。。 第二十四条 】业主委员会是业主大！会的执行机构履【行下列职责: 】。    （一）召】集业主大会会—议向业主大》会，报告工作； —     》（二）代表业主与业！主大会决定》选聘或者续聘—的物业服务企—业签订物《业服务合同》； ：     （三）及！时，了解：业，主、物业使用—。人的意见和建议【监督和协助物业服务！企业履行物业服【务合同；  【。   ？（四）督促业—主、物业《使用人遵守管—理规约协调处理物业！管理活动《中的相关问题； 】     （五）配！合，街道：办事处、乡镇人【。民政府、居》民委员会做好物业管！理区域的社区建【设工作？； ？    （》。六）法？律，法规规？定或者业主大—会赋予的其他—职责业主委员会对全！体业主负责接受【业主监督 — ：第二十五条 —业，。。主委员会委员应当从！具备以下《条件的业主中选【举产生:    ！。 （：一）具有完全—民事：行为能力； 【    （》二）遵纪《。守，法，热心公益事业责【任，心强具有较强的公信！力和组织能力；【  ？   （《三）遵守管理规【约履行业《主义务按时交纳住】。。宅专项维修资金和】物业服务费用无【损，害公共利益行为【；   》  ：。（，四）本人及其—近，。亲属：未在为本物业管【理区：。域提供物业服务的企！业及其下属单位任】职 》第二十六条 —业主委员会一般由五！至十五人的》单数委员《组成每届任期不超】。过五年可以》连选连？任具体人数、任期由！业主大会议事规【则约定业主委—员会主？任、副主任》在业主委员会—成员中推选产—生     业主！委员：会委员候选》人由业主《联名推荐《、业：主自：荐等方式《产生     】业主委员《。会是否实行差—额选举以及实行差额！选，举的差额《比例由？业主大会《议事规则约定  ！   业主委员会】实行：差，额选举的《未当选？业主委员会委员且得！。票数：达到：法定：票数：的候选人《可以按？照得票顺序》当选业主《委员会候补》委员候补委员人数】由业主大会议事规则！约定候补委》员可以列《席业主？委员会？会议不具《有表决权 》 第二十七【。条 业主委员会应】当自选举《产生之日起三—十日：内向物业所》在地的区《、，县人民政《府房地产行政—主管部？门和街道办》事处、乡镇》人民政府备案备案时！应提交以下材—料: 《  ：  （一）管理规约！。、，业主大会《议，事规则；《 ，   ？  （？二）业主《大会的会议记录【。和会议决定》；   》  （三）业主委】员会委员（候—补委员）名单及【其基本？情，况    — 物业所在》。地的区、县人—民政府房地产行政】主管：部门应当在收到上】述材料后五日内发】。出备案回执   ！  业？。主委员会收到备案】。。回执后？应将备？案情况？告知：物业服务企业并在】物业管？理区：域的：显著位置公告  ！ ，  备案的有—关，事项发生变更的业】主，委员会应当》自变更之日起十五日！内书面报告物业所】在地的区、县—人民政府房》地产行政主管部【门和街道办事—处、乡镇人民政府 ！ ？第二十？八，条 业？主委员会凭》物，业所在？地的区、县人民政府！房地产行《政主管部门的备案回！执向公安机关申请刻！制印章按照》业主：大会议事《规则：的规定和《业主大会《的决定使用 【 第？二十九？条， 业主委员》会会：议，应当按照业主大会议！事规则的规定定【期召开经《。三分之一以》上业主？委员会？委员：提议或？者业主委《。。员，会主任认为》有必要的可以召【开，业主委员会会议 】     业主委员！会会议应当有过【半数委员出席作【出，决定必？须经全体委员过半数！同，意并在物业管—理区域？的，显著位置公布 【 第《三十条？ 业主委员会委员】应当遵守法律法【。规和管理规约不得有！下列行？为:     】（一）挪用、—侵占业？主共有财《。产；  》   （二）索【取、：非法收受建设单【位、物？业服：务企：业或者有利害关系业！主提供的利益或者报！酬；：   《 ， （三）利用职务】之便要求物》。业服务企业减—免物业服务费； 】   ？  （？四，），违反物业服》务合同拒不交纳物】业服务费用；  ！   （五》）泄露？业主资料或者将业主！资，料用：于与物业管理无关的！活动； 》    （》六）其他《损害业主共同—利，益或者可《能，影，响其公正履行职责】的行为 《 ，  ：  业主委员会【委员：违反前款规定的经业！主委员会会议—决定中止其委员职】务并提请业》主大会会议决定终止！其委员职务 —。 ？第三十一条 业主委！员会委？员有下列情形之一的！其委员职务自行终止！:     （】一）：因物：业转让等原因不再是！业主：。的；    【。 （二）因疾—病等原因丧失履行】职责能力的； 【  ：   ？（三）任职期—间被依法追》究刑事责任的；【   《  （四）本人以书！。面形式向业主大会或！者业主委员会提【出辞职的； —     （五）业！主大会议事规则约定！的其他情《形 ？ ：第三十二条》 业主委员会委员职！务终：止有候补委》员，的由候补委员—依，次递补业主》委员会应当及时将】业主委员会委员职务！终止和候补委员递】补，。的情况在《物业管理区域的【显著位置公》。告     职】务终止的业主—委员：会委员？应，当自：公告之日起三日内】。将其：。保管：的属：于业：主大：会、业主委》员会所有的资料、印！章等物品交回业主】委员：会， 《第三：十三条 业主—委员会委员》缺员：。由候补委员递—补后仍不足五人或】者后期物业的—业主入住后需增补】。业主委员《。会，委员的业主委员会应！。当组织召开业主大】会，会议补选业主委员会！委员 《    业主—委员会？委员集体辞》职的应当召开业主】大会会议重新—选举业主委员会业主！可以向？物业所在地街—道办事处、乡—镇人民？政府：提，出协：助要求街道》。办事处、乡镇人【民政：。府应当给予协助 ！ ：第三十四《条 业主《委，员会：任期：届满三个月》前，。应当组？织，召开业主大会—会议选举产生新【一届业主委员会业主！委员会任期届满【仍未组织召》。开业主大会会议【进行换届选举的【业主可以向物业所】在地：街道办事处、乡【。镇，人民政？府提出协助要—求街道办事处、乡】镇，人民政府《。应，当给予协助  】   业主委员【会，应当在任期届—。满，三，日内将？属于业主大》。会、业主委员会【的有：关财：物、文件资》料、印章等移—交给新一《届业：主委员会 》。     业主委员！。会任期届满》不得：继续履行职责 【 第三》十五条？ 业主？委员会日常工作经】费由全体业主—承担经费《的筹集、《管理和使用由—。业主：大会决？定     业主！委员会应当按—季度：在物业管理区域【的显著？位置公布工作经费】的使用？情，况接受业主监督【 《