第三章 业主、！业主：大会及业主委员【会， 第十条 房【屋的所有权人为【业主     】尚，未登记取得所有权】但基于买《卖、：赠与、拆迁补偿等】旨在转？。移所有权《的法律行为已经合】法占有该房》屋的人在物业管理活！动中享？有法律法规规定的业！主的权利并承—担相应的义务 】 ：第十一条 》业主依法《成，立业：主大：会选举业主委员会 ！     》。业主大会由物—。业管理区域内全【体，业主组成代表和维】护，全体业主在》物，业管理活动中的【合法：权益依？法履行职《责  《 ，  一？个物业管理区—域内业主《人数较？少，且经全体业主—一，致同意决定》不成立业主》大会的由《。业主共同履行业主大！会，、业主委员会—的职责 》 第十《二条 已交》付，使用：的物业？建筑面积达到—物业管理区域建【筑面积百分之—五十的建设单位应当！书面报告物》业所在地街道—办事处、乡镇人民政！府并在物业管理区】域的显著位置—公告 —第十：三条 百《分之二十以上业主】可以联名《向，街道办事《处、乡镇人民政【府提出成立业主大】会的书面要求 【     已交付】使用的物业建筑面积！。达到物业管》理区域？。建筑面积百分之五十！。以上的业主可以向街！道办事处、》乡镇：人民政府提出—成立：业，。主大会的《书面要求 —。    符》合前两款情形之【一的街道《办事处、乡镇人【民政：府应当在三十日内会！同物业所在地的区】、，县人民政府房—地，产行政主管部门【指导、协助》业，主推荐产生业主【大会筹备组 【   ？ 业主大《会筹备组《由业主代表》、，建设：单位以及街道办事】处、乡镇人民—政府代表七至—十五人组成其中业主！代表应？当不少？。。于首：次业主大会筹备组】人数的百分之六十业！主大会筹《备组成？员，名，单应：。当自成立之日—。起七日内在物业【管，理区域的《显著位置公告 【 ： 第十四《条 建？设单位和《物业服务企业应当协！助业主大会筹备组】工作向业主大会【筹备组提供业—主清册、物业建筑】的基本资《料（包括物业管【理区域内地上—。、地下的建筑物、】设施设备和相关【场地等）、已筹集的！专项维修资金—清册等文件资料并】在，物业管？理区：域提供相应的人【。力、场地支持 【     》业主大会筹》。备组应？当对业主资料保【密不得将前》款资料用《于，与业主大《会筹备无关的活动】 《第十五条 》业主大会筹备组应当！自成立之日起六个】。月，内组织召开》首，。。次业主大会》会议 《。    《业主大？会筹备组履行下【列职责 《     （一）确！。。定首次业主》大会会议《召开的时《间、地点、形—式和内容；   ！  （二《）拟订管理规约【草案和？业主大会议事规则草！案； ？。     （—三）：确，认业主身《份确：定业主在首次业主大！会会议上的投票【权数；   【  （四）确定业主！委员会委员候选人】产，生办法及名单；【。 ，。     》（五）召开首—。次业主大会会议的其！他，准备工作《。  ？   ？前款（一）至（四）！。项的内？容应当在首次业主大！会会议召开十—五日前在《物业：管理：区域的显著位置【公告并书面通知全体！业主 第十】六条： 首次业主大会会】。。议应当对管理规约】、业主大会议—事，规，则进：行表决？并选举业主委员【会 《 第十七《条 管理规约应当】对有关物业的使用】、，维护：、管理业主的共同利！益业：主应当履行》的义务违反管—理规约应当承担的】责任等事项依法作】出约定管《理，规约对全体》业主、物业使用人】具，有约束力《    》 业主大会议事规】。。则应：当就业主大会的议】事方式、表决—程序业主委》员会的组成、成员任！期，及职务终《止等事？项作出约定 ！第，十八条 业主大会会！议，分为定期会议—和临时会议   ！ ， 业主大会定期【会议应？当按照业主大会议事！规则的？规定召开《  ？  ： 经业？。主委员会决》定或者百分之二十】以上：的业主提议业主委】员会应当组织召开业！主大会临时会—议    — 业主委员》会不按照前两款【规定组？织，召开业主大会定期会！议、：临时会议的》业主可？以向物业所在地街】道办事处、乡镇【人民：政府提出协助—要求街道办事处【、乡镇人民政府应】当协调？组织召开 》 第十九—条 召开业主大【会会议应《当，于会议召开十—五日前将《会议时间、》地点、议题和议【程在物业管理区域的！显著位置公》告并书面通知—全体业主    ！ ，业主大会会议可以】采用集体讨论—的形式？也可以？采用书面《征求意见《等形式？采用书？面征求意见形式【的，应将书面征》求意见的结果在【物业管理区域—内公示三十》日以上业主有权【。查阅相关资料— 第》二十：条 ：业主可？以幢、单元或—者，楼层为单位》推选业主《。。代表：参加业主大会—会，议  《   推选》业主代表参》加，业主大会会议的业主！。代表应当在参加业主！大会会？议三日？前就业主《大会会议拟讨论的事！项书：面征求其所代表的】业主意见；》需要投票表决的业主！的赞同、《。反对及弃权的具体票！数经本人签字后【由业主代表在—业主大？会投票时如实反映 ！ 第《二十一条 业主【可以委托他人参加】业，主大会会议》业主委托他人参加】业主大会会议的应当！出具书？面委托？书，载明委托事项、【委托权限及》期限 第【二十二条 业主大会！决，定筹集和《使用专项维》修资金、改建—或，者重：建建：筑物及其附属设施】的应当？。经专有部分占建筑】物总面积三》分之二以上》的业主且占总人数三！。。分之二以上》的业主同意；决定其！他有关共有和共同】管理权利重》大，事项的应当经专有】部分占？建筑物总面积过半】数的业主且》占，总人数过《半数的业主同意面积！。和业主人数按照下】列方式确定》: ：     （一）】专有部分面积按照建！筑面积？计算；建筑》物总面积《。按专有部分》。面积之和计算—    》 （二？）建设单位已经【出售的？专有部分的业主人数！一户：按一人计算；建设单！位未出？售的：专有部分按》一人计算；总人【数按照两者之和【计算： 第二十【三条：。 业主大会会—。议表决采用记名投票！的方式    】 任何？人不得伪造业主【选票、表决》票、业主签》名或者书面》委托书选票、表【决票和书面委—托书应当妥善—保管以备《查询 —第二十四《条 业？主委员会是业主【大会的执行机构履】行下列职责》:  《   （一）—召集业主《大会会议向业—主大会报告工作；】   《  （二）》代表业主与业主【大会：决定选聘或者续【聘的物业服》务企业签订物—业，。服务合同；》     （【三）及时了解业主、！物业使用人的—意见：和建：议监督和协助物业】服务企业履行物业】服，务合同；   】 ， （四）督促—业主：、物业使用人遵守管！理规约协调处—理，物业管理《。活动中？的相：关问题；  【   ？（，五）配合《。街道办事《处、乡镇人民政府】。、居民？委员会做好物业【。管，理区域的《社区建设工作—；     （】六）法律法规规定】或者业主《大会赋予的其他【职责业主《委员会对全体—业主负责接受业【主监督 — 第二十《五条 业主委—员会委员应》当从：具备：以下条件的业—主，。中选：举产生:《  ？   （一）具有完！全民：事，行为能力；》    》 （二）遵》纪守法热心公益事】业责任心《强具有较强的公信】力和组织能》力； 《    （三）遵】。守，管理规约履》。行业主义务按时【交纳住宅专项—维修资金和物业【服务费用无》损害公共利益行【为； 《 ，   （四）本人及！其近亲属未》在为本物业管理区域！提供物业服务的企】业，及其：下属单位任职 】 ：第二十六《条 业主委》员会一般由五至十】五人的单《数委员组《成每届任期不超【过五：年可以连选连任具体！人数：、任期由业主—大，会议事规则约定业主！委，。员会主任、副主任】在业主委《。员会成员中推—选产生 》   ？ 业主？委员会委员》候选人由业主联名】推荐、业主》自荐等方式》。产生：。     —业主委员会是否【实行差额选举—以及：实行差额选举的差额！比例：由业主大会议事规则！约定： ，     业主【委，员会实？行差额选《举的未当选业主【委员会委员》且得票数达到法定】票数的候选》人可以按《。照得票顺序当选业】主委员会候补—委员候补《委员人数由业主【大会议事规》则约定候补委—员可以列《席业主委员会会议不！具有表决权 ！第二十七条 —业主：委员会应当自选举】产生之？日起三十《日内：向物：业所在地的》。区、县人民政府房地！。产行政主管部门和】街，道办事处、乡—镇人民？政府备？案备案时《应，提交以下材料: ！    （》。。。一，。）管理？规约、业《主，大会议事规则； ！。    （》二）业主《大会的？。会议记录和会—议决定；    ！ （三）业主委员】会委员（候补委员】）名单及其基本情】况 ：     》物业所在地的区、县！人民政府房地产【行政主管部》门应当在《收，到上述材料后五【。日，内发出？备，案回执 《     》业主委？员会收到备案回执】后应将备案情—况，告知物业服务企【业并在？。物业管理区域的【。显著位置公》。告  《   备案》的有关事项》。发生变更的业主委员！会应当自《变更之日《起十五日内书—面报：告物业所在地—。。的区：、县人民政》府房地产行政—主管部门和街道办】事处、乡镇》人民政府《。 第二—十八条 业主委员会！。凭物业所在地的区】。、，。县人民政府房地【产，行政主管《部门的备案回执【向公安机《关申请刻《制印章按《照业主大会议事【规，则的规定和业主大】会的决定使用— 第二—。十九条 业主委【员会会议应当按照】业主大会《议，事规则的规定定期召！开经：三分之一以上业【主委员会《委员提议或者—。业主委员《会主任认为》有必要？的可以召开业主委员！会会议    】 ，业主委？员会会议应当有【过半数委《员出席作出决定必】须经全体委员过半数！同意并在物业—管理区？域，的显著位置》公布： 第三—十条 业主》委员会委《员应当遵《守法律法规和管理】规，约不得有下列行为】: ？   ？ （一）挪用、【侵占业主《共有财产；  】   （二）索取、！非法收受建设单【位、物业《服务企业或者—有，。。利害：。关系业主《提供的利益或—者报酬； 》     （三【），利用：职务之便要求物【。。业服务企业》减免物？业服务费； —     （四【）违反物业服—务，合同拒不交纳物业服！务费：用；： ：    （五—。）泄露业主资—料，或者将业主资料【用于与物《业管理无关的活【动；   —  （六《）其他？损害业主共》同利益？或，者可：能，影，响其公正履行职责的！行为     】业主委员会委—员违反前款规定【的经业主委员会会议！决，定中：止其委？员职：。务并：提请：业，主大：会会议决定终—止其委员职务 ！ 第三十一条 【业主委员会委员【有下列情形之—。一的其委员职务自】行终止:《     （一】）因：物业转？让等原因不》再是业？主的；   【  （二）》因，疾病：等原因丧《失履行职责》能力的；《 ，。     》（三）任职》期间被？依法追究刑》事责任的； 【  ：  （四）本人以书！面形式向业主—大会：或者业主委》员会提出辞》职，的；   —  （五）》业主大会议事—规则约？定的其他情》。形 ？ 第三十》。二条 ？业主委？员会委员《职务终止有候补【委员的由候》补委员依次递补业】。主委员会应当及时】将业主委员会委【员职务终止和—候补委员递补的【。情况在物业管—理区域？的，显著位置《公，告 ？    职》务终止的《业主：。委员会委员应当【。自，。公告之日起三日内将！其保管的属》于业主大会、业主】委员会所有的资料、！印章等物《。品交回业主委—。员，会， 第三十三条！ 业主委员会委【员缺：员由候补《委员递补后仍不足五！人或者后期物业【的业主入住》后需增补业主委员】会委员的业主委【员，。会，应当组织《召开业主大会会议补！选业主？委员会委员 【    业主委【。员会委员集体辞职】的应当？召开业主大》会会议？重新选举业主—委员会业《主可以向物业所在】地街道办事》。处、乡镇人民政府】提出：协助要求街道—办事处、《乡镇人民政府—应当：给予协助 第！三十四条《 业主委《。员，会任期届满》三个月前《应当组织《召开业主大会会议选！举产：。生新一届业主委员会！业主委员会任期【。届满仍未组织召开】业主大会会》议进行换届选—举的业？主可以向物业—所在：地街道办事处、【乡镇人民政府—提出协助要》求，街道办事处、乡【镇人民政府》应当给予《协助    【 业主委员会—应当在任期届—满，三日内将属于业【主大会、《业主委员会的有关财！物、文件《资料、印《章等移交给新一届业！主委员会 —    业主—委员会任《期届满？不得继续履行职责】 第三—十，五条 业主委—员会日常《工，作经费由《全，体业主？承担经费的》筹集、？管理和使用由业主】大会决？定   》  业？主委员会应当按季度！在物：业管理？区域的显著》位，置公布工作经—费的使用情况接【受业：主，监督 ？ ？