建筑】面积计算新》规夹层阁楼地下室计！入    】 广州市城市规划局！正式下？发了：广州市实施》<建筑工《程建筑面积计算规范！>办法？（下简称实施办法】）及：广，州市建筑工程容积率！计算办法（下简【。称，计算：办法）同时》还对以上实施办法】和计算办法进行了】详细的条《文说明这个》。由建：设部在2005年】就发布并被业界称】为遏：制发展商“偷—面积”的“》铁腕”？政策终于两年后【在广州正《式落地并于今年5】月1日开始正—式实施这两个—政策所影响到的包】括，有小：复式、地下》室、阁楼等多—种产品而且别—。。墅、复式的容积率】计算也有所变—化同时？飘，。窗日后也不再—计算建？筑面积？  《 ，。。  新规《定针对“偷面积【”   —  由于《以往对房《屋面积？测算的规范存在【漏洞为发《。。展商“偷面积”提】供了空？间像小？复，式二：。层、地下室、阁楼等！。对于：发，展商来说《是不计入容》积率：的建筑面积对—买家来说《则是不计入销—售，。价，。格的建？筑面积？因此买家在购买【这些创新产》品，。时即使单《价较高也大多乐于】接，受用高？单价来购买更多的使！用面积 》     不过新的！计算规范部分条【文明显是针对这些】。“偷面积”的形式】而制定各类“偷面积！”产品日《后都会？不同程？度地计算《全部或一半面积这】意味着发展商不再有！“偷面积”的—空子可钻   ！  今年5》。月1日起开始实施 ！     按【照广：州实施细则新的【实施：。办法和计算办法【在200《7年5月1》日起实施这意味【着5月1日以后批出！的，项目规划和》建，筑单体的面积计算】都要按照新办法来】执行：据了解建设部在2】005年就》已经发布《了建筑工程建筑面】积计算规《范但广州一直未【出，台具体的实》施细则对此中山大】学博士生导师—、国家注册城市规划！师袁奇峰《认为由于广州属于】夏热冬暖地区对建筑！产品：有特殊要求》所以对建《筑工程、建筑面积】的地方？性，规范：制定：需要一定时间 】。   ？  不过《。。据记者？了解虽然广州一【直，未有实施细》。则其实规划部门【在个别“偷面积【”产品？的，审批：上两年来已》经有所严控不少发展！。商，都表示自《从建设？部颁布新规范以来】广州规划部门对于小！复式项目的审批【一直很严格甚至一】度传出小复式项【目已经停批 —。  ？   对《房价影响不大 【。    》 袁奇峰分析—广州实？施新的建《筑面积计算规范和容！积率计算办法对【整，个房：地，产市场不会》造成很？大影响最《。主，要的影响体现在部分！“偷面？积”：的产品？会逐渐？。。消失像小复式、地】下室等袁奇》峰认：为广州？实施新的计算—办法：是市场？管理更加规范的【体现让建筑面—积的数据更实事求】。是其实？发展商“偷面积【”，是部分规避土—地出让金的行为【对此国家更应出【台新办法来》严管：     而】对于以往发展商通】过“：偷面积”产品来变】相提高房价》新计算规范》实施后会否成为【稳定房价的措—施之一有业内人【士认：为新计算规范对【。房，价影响不大因—为工程建筑成本在房！价所占比例越—来，越，。少只要？供不应求《的情况依然存在即】使发展商没》有“偷面《积”房价也一样【上涨： ，  ？   市场影响 ！  ：   1 》小复式、夹》层没有面积可“【偷，” ： ，     要—点复式结构2—.2米层高以下【要计算一半建筑面】积     以！前发展商做》小复式、夹》层等类似《的产品主要是走了】建筑面积计算方【法的空子来“偷面积！”的 —    因为按照】以前房屋建》筑面积的测》算方法房屋内—的夹层、插层等【如果：层高不足2.2【。米是不？计建筑面积的于是】就，产生：了很多发《展商通过《做小复式、夹层【来增加销售》亮点更重要的—是可：以提：。高售价 《     但【。根据实施《办法规定《建筑：内部设局《部复式的其层高2.！2米及？以，上的计算全》部建筑面积；不足2！.2：米的部分《计算一半建》筑面积这《样对发展商来说【就没有了“偷面积”！的空间对于买家来】说小复式原》来不计？算，建筑面积的部分是】没有产权的一旦【计算一半的》建筑面积《买家购？买此类产《品的话就拥有产权】但是消费者买楼时更！关心的是价格小【复式之所以》受欢迎是因》为在总价与平层单位！相当：。的情况下《。能买：到更多的《使用面积但如果小】复式因为要计算的】建筑面积增多—导致：总价：提高：消费者在购买这类产！。品时将会有所考量 ！ ：    而且今后】做小复式对发展【商来说更《意味着同一容积【率下比现在建—更少：面积根据计算办法规！定住宅？建筑层高超过4.5！米的按投影面积的2！倍计算建筑面积也】就是说如果小复式的！。中空部分《超过4？.5米层高在容积率！计算中？将“占？据，”更多建《。筑面积按照以—往容积率的计—算办法？中空部分是按—单层建筑《面积计算《的如以往计入—容积率的建》筑面积？是0.5《＋0.？5＝1平方》米；而现在》。。。计入的建筑面积【则是：。0，.，5，＋0：.5×2＋》0.5×50％＝1！.75平方米（如】上图：）袁奇峰表示现在】政策：清晰后面积可“偷】”的空间没有—了发展商做小复式可！图利润不《多这：种，。产，。品自：然会慢慢减少甚【至消：失    【 2 别墅》、复式中空》计入面积增》多一倍？  《   ？要点：层高超过4.5米要！按投影面积》。。2倍计？算建筑面积  ！   一般》别墅和复《式单位在中空挑【高的层高都超过【4.5米因为—这样：才能营造“豪气【”的：感觉而以往》别墅、复式单位【在计算容《积，率时多？层房屋是按各层建】筑面积的总和计算但！计算办法规定住宅建！筑层高超过4.【。5米的？按投影面积的2倍】计算建？筑面积如以》往计入容积率—。的建筑面积》是0.？5＋0.5＋0.5！＝1.5平》方米而？按照：新办法计入的—建筑面积则是0.】5，＋0.？5＋0.5×—2＝2平方》米（如？右图：）   —  对于别》墅容积率《计算的变《。化袁奇峰表示目【前，独立：别，墅已经禁《批加上？未来别墅产品都是作！为奢侈品进入市场】买家在购买时更关注！的是一套的总价【对于几平《方米的面积》。差距不会很关心【因此这个计算方【法的：变化对？别墅市？场，影响不大但也有业内！人士：指，出因为项目的—容积率都是规定好的！。现在：复式单位《中空要多计》面积那发展》商可能会《更多地开发平层【产品 《     3 赠】送的地下《室也要算面积 ！    要点四面】有围护？结构：的用房层《高2：.2米？以下算？一半面积 —。     送—地下室也是发展【商的一种“》偷面积”的营销【手法据了解》。发展：商，送的：地下室一般》层高都不会超过【2.2米虽》然住着不舒》服但：。如果：一样的总价就能多“！送”几？十平方？米的使用面》积对买家来说还是十！。分实惠的 —     但—根据实施办法规定】建筑物层高2.2】米及以上、四面有围！。护结构的用房计算全！部建筑面积；层高2！.2米以下》的计算一半建筑面积！这意味着无》论地下室层》高多少？始终会？有一半或全部—计算建筑面积—。业内人士《分，析以往个别发—展，商经常？用“送”地下—室来变？相提高？。房，价，这种营？。。。。销手段可能会—。慢慢消失但因为这种！产品会减少不排除市！场可能出现炒高【地，下室：产品：的现象？     4！ 送更大飘窗将成】。趋势     ！要点住宅飘窗不计算！建筑面积 【    按》照以：往房屋？面积测绘的方法高】度不足？2.2？米的飘窗是不计算】建筑面？积的而高度超过2.！2米的飘窗》则要计算一》般建筑面积这种测】绘方法让市场上也出！现了各种各样的【飘窗形式有》些发展商《为了增加楼盘卖点】特意将飘《窗做成高度》不足2.2米—并且：面积比一般的—更大让买家感—觉更实？惠；而？有些发展商为了多要！利润就？将飘窗做成高度【超过2？.2米在单价一样】的情：况下买家《就，要多付几《万元房款 》。     但【最，新的实施办法—中规定住宅飘—窗是不计算建筑【面积的因此有—。专家预？计，未来的？住宅飘？窗面积可能》会越做越大发展【商在销售上》。增加卖点的同—时买家也《在无：形中获得《实惠     ！5 阁楼或会—。慢慢消失《  《。 ，。 ， 要：点，坡屋顶内空间—的建筑内《空，间净高1《.2至2.1米【部分计算一半—建筑面积 【    实施办法】规定利用坡屋顶内空！间的建筑内》空间净高2.—1米：及，。以上部分计算—全部建筑面积；内】空间净高1.2至2！.1米部分计算一】半建筑面积很显【然这一条是》专门针对部分发展商！利用“送”阁楼来“！。偷面积”的做—法因为根《据以往面积测—算办法即使阁楼【最高：点超过2.2—米但实际上大—部分空间因为—层高不超过2.2米！而，。不用计算建筑面【积所以即使发展商】是“送？”阁楼？实际送的建筑面【积也不？多     如！今阁楼大部分—空间：都要计算一半或全】部面：积而且？对于买家来说阁楼的！实用性也《不大愿意多花钱来】买个：阁，楼，的消费？者也不会很多—袁，奇峰分析这种—产品也会《随政策变《。化，而慢慢消失 ！