建筑面！积计算新规》夹层：阁楼地下室计—入
【 广州市城市规】划局正式下发了【广州市实《施<建？筑工程？建筑：面积计？算规范>办法（下】简称实施办》法）及广州市建筑】工程：。容积率计算办法（】下简称计《算办：法）同时还对以上实！施办法和计算—办法进行了详—细的：条，。文说明这个由建【设部在2005年就！发布并被业界—。称为遏制发展—商“：偷面积”的“铁【腕”政策终》于两：年后在广《州正式落地并于今年！5月1日开》。始正式实施这两个】政策所影响到—的包括有小复—。式，、地下室《、阁楼等多》种，。产品：而，。且别墅、复》式，的容积率《计算也？有所：变化同时飘窗日后也！不再计算建筑面积 ！
》 新规定针对“【偷，面积”
】 由于以往对房】屋面积？测算的规范存在【。漏洞为发展》商“偷？面积：”提供？了空：间像小复《式二层、地下室、】阁楼等对于发—展商来说是不—计入容？积率的建筑》面积对买家》来说则是不计入【销售价格的》建筑面积因此买家】在购买这些创新【产品时即使单价【较高也大《多乐于接受用高单价！来，。购买：更，。多的使用《。。面积 ？
不【过新的计算规范【部分条文明显是【针对这些“偷面【积”的形《式而制定《各类“偷面积”产品！日后都会不同程【度地计算全部或【一半面积这意味着】发展商不再有“偷面！积”的空子》可钻
【 今年5》月1日起开始实施】
按照！广州实施细则—新的实施《办法：和计算办法在200！7年5月1日起实】施这意味《着，5月1？日以后？批出的项目》规划和建筑单体的面！积计：算，都，要按照新办法来执】行据：了解建设《部在20《05年就已经发布了！建筑工程建筑面积计！算规范但广》州一直未出台具【。体的：实施细则对此—中，山大学博士生导师、！国家注册城市规划】师袁奇峰《认为由于《广州属于《夏热冬暖地》区对建筑《产品：有特殊？。要求所以对建筑【。工程、建筑》面积：的地方性规》范制定需《要一定时《间
】不过据记《者了解虽然广—州一直未有》实施细则其实—规划部门在个别“偷！面积”产品的审【批，上两：年来已经有》所严控不少发展商都！表示自从《建设部颁布新规范以！来广州？规划部门对于小复式！项目的？审批一直很严格【甚至一度《传出：小复式项目已经停】批
对！房，价影响不《大
】袁奇峰分析广州实施！新的建筑面积计算】规范和容积率计算】办法对整《个房地？产市场不会造成很大！影响最主要的—影响体？现，在部分？“偷：面积”的产品会【逐渐消失像小复式、！地下室等袁》奇峰认？为广州实施新的计算！办法是市场管理【更加：规范：的体现让建筑面积的！数据更实事》求是其实发展商“】偷面积”《是部分规避土地【出让金的行为对此】国家更应出台新【办法来严管
【
而对于】以往发？展商通过“》偷面积”《产品来变相提高【。房价新计算规范实】施后会否成为—稳定房价的措施【之，一有：业内人士认为新【计算：规范对房价影响不】大因为工程》建筑：成本在房价》。所，占比例越《来越：少，只要：供，不应求的情况—依然存在即使发展】商没有“《偷面积？”，房价也一《。样上涨
— 市场—影，响
】1 小复式、夹层没！有面积可“偷—”
】要点复式《结构2.2米—层，高以下要计算一半】建筑面积 》
以前】发展商做小》复式、夹层》等类似的产品主要是！。走了建筑面积计算方！法的空子来》“偷面积”的
】
—因为按照以前—房屋建？筑面积的测》算方法房屋内—。的夹层、《插层等如果层高不】足2.2米是不计】建筑面积的于—是就产生了》很多发展商》通过做？。小复式、夹层—来，。。增加销售亮点—更重要的是可—以提高售价 —
》 但根据《实施：办法规？定建筑内部设—局部复式《的其层高2》.，2米及以上的计算全！部建筑？面积；？不足2.2》米的部分计》算一半建《筑面积这样对发展商！来说：就没有了“偷—面积：”的空间对于买家来！说小：。复式原来不计—。算建筑面积》的部分？是，没有产权的一旦计】算一半的建筑面积】买家购？买此类产品的话就】。拥有产？权但是消费者买楼时！更，。关心：。的是：价格小复式之所以受！欢迎是因为在—总价与平层单位相】当的情况下能买【到更多的使用面积但！如果小？复，式因为要计算的建筑！面积增多导致总价】提高消费者在—购买这类产品—时将会有所考量 】
《 而且今后做【小复式对发展商【来说更？意味着同一容—积率下比现在建更少！面积根据《计算办法规定—住宅建筑层高超过4！.5米的《按投影面积的—2倍计算建筑—面积也就是说如【。果小：。复式的中空部—分超过？4.5？米层高在容积率【计算：中将“？占据：”更：多建筑面《积按照？以往容积率的计【算办法中空部—分是按单《层建筑面《积计算？的，如以：往计入容《积率的建《筑面：积是0.5＋—0.5＝1》平方米；而》现，在计入的建筑面【积则是？0.：5＋0.5》。×，2＋0.5×50％！＝1.75平方米】。。（如：上图）袁奇》峰表示？现在政策清晰后面】积可“偷”的—空，间没有了发》展商做小《复式可图利润不多这！种产品？自然：会慢慢减少甚至【消失：
》。 2 《别墅、复《式中：空计入面积增—多一倍
！ 要点层《高，超过4.5米要【按投：影面积2倍计算建筑！面积
】。 一般别墅和复【式单：位在：中空挑？高的层高都超过4】.5米因为这—样才能？营造：“豪气”的感觉而】以往别墅、复式单】位在计？算容积率时多层房】屋是按？各层建筑面积的【总，和计算但计》算，办法规定住宅建筑层！。高，超过4.5米的【按投影面《积的2倍计》算建筑面积如—以往计入容积—率，。的建筑面积是—0，.5＋0.5＋【。0.5＝1.5平】方米而按照新办【。法计入的建筑面积】则，是0.5＋0—.5＋0.5×2＝！2平方？。米（如右图）
】
？ ：对于别墅容积—率，计算的变《化袁奇？峰表：示目：前独立别墅》已经禁批加上—未来别？墅产品都是作为奢侈！品进入市场买家【在购买？时更：关注的是一套的【总价对于几平—方米的面积差距【不会很关心因—此这个计算》方法的变化对别【墅，市，场影响不大但也【有业内人《。士指：出因为项目的容积率！。都是规定好的现在】复，式单位中空》要多计面积那发展商！可能：会更多地《开，发平层产品
！ 3 》赠，送的地下室也要算】面积
】 要点？四面有围护》。结构的用房层高【2.2米以下算一半！。面积
【 送地下》室也是发《。展商：的一种“偷面—积”的营销》手，法，据，了解发展商送的地】下室一般层高—都不会超《。过2.？2米：虽然住着不舒—服但如果《一样的总价就能【。多“送”《几十平方米的使用】。面积对买家来说【。还是十分实》惠的
】 但根据实施办【法规定？建筑物层高》。2.2米及以上、四！面有围护结》构的用房计算全部建！筑面积；层》高2.？2米以下的》计算一半建筑面积】这意味着无论地下】室层高多少始终会有！一半或全《部，计算：。建，筑面积业内人士分析！以往个别发展—商经常用“送”【地下室来《变，相提高房价这种营】销手段可能会—。慢慢消失但因为这种！产品会减少》不排除市场可能出】现炒高地《下室产品的现象【。
【 4 送更大飘【窗将成趋势
【
要点【住宅飘窗不计—算，建筑面积
】 ， 按照《以往房屋面》积测绘的方法高度不！足2.2米的—飘窗是不计算建筑】面积的而高》度超过2.2米【的飘窗则要计—算一般？建筑面积这》。种测绘方法让—市，场上也出现了各种】。各样：的飘：窗形式有些发展【商为了？增加楼盘卖点特意将！飘窗做成高》度不足2《.2米并且面—积比一般的更大让】买家感觉更实惠；】而有些发展商为【了，多，要利润就将飘—窗做成？高度超过2.—2米在单价一样的情！况下：买家就要多付几【万，元房：款
《 但》。。最新：的实施？办，法中规？定住宅飘《。窗是不计算建筑面积！的因此有专家预计】未来的住宅飘窗【面积可能《会越做越大》发展商在销售上增】加卖点的同时买【家也在无形中获得】实惠
》。 5 阁楼】或，会慢慢消失
【。
？ 要点坡》屋顶内空间的建筑内！空间净高1.2至2！.1米部分计算一】。半建筑？面积 ？
—实施办法规定利【用坡屋顶内空间的】建筑内空间净—高2.1米及以【上部：分计算全部建—筑面：积；：内空间？净高1.《2至2.1米部【分计算一半建筑面】积很显？然这一条《是，专门针对部分发展】商利用“送”阁【楼来：“偷面积《”的：做，法因为根《据以往？面积测算办法即【使阁楼最高点超过2！.2米但实际上【大部分空间因为【层高不？超，过2.2《米而不？用计算建筑面积【所以即使发展—商，是“送”阁楼实际送！的建筑面积也—不多
】 ，如今阁楼《大部：分空：间都要计算一半【或全部面《积而且对于买—家来说阁楼的实用性！也不：。。大愿意多花钱来买】个，阁，楼的消费者也不会】很多袁奇峰分析这种！。产品也会随》政策变？化而慢慢《消失
—
