： 建筑面积】计算新规《夹层阁？楼地下室计入 ！   ？  广州市城市规划！局正式？下发了？广州市实《施<建筑工程建【筑，面积计？算规范>办》法（下简称实施办】。法，）及广？州市建筑工》程容积率计算—。办法（下简称计算】办法）同时还对以上！实施：办，法和：计算：办法进行了》详细的条《文说明这个》由建设部在200】5年就发布并被业界！称为遏制发展商“偷！。面积”的“铁—腕”政策终于两年后！在广州正式落地并】于今年5月1日开】始正式实施这—两，个政策所影响到的包！括有小复式、地【下室、阁楼等多种产！品而且别墅、—复式的容积率计【算也有所变化同【时飘窗日后》也不再？计，算建筑面积》  《   新规定针对】“偷：面积”    ！ 由于以往对房屋】面积测算《的规范存在漏洞为发！展，商“：偷面积”提供了【。空间像？小复式二层、地下】室、阁楼等对于发】展商来说是不—计入容积率的建筑】面，积对买？家来说则是不计入】销售价格的建筑面】积，因此买？家在购买这些创【新产品？时即使单价较高【也大：多乐于接受用高单价！来购：买更多的使》用面积 《     —不过新的计算规范】部分条文《明显是针对这些“偷！面，积”的形式而制定各！类“偷面积”—。产品：日后：都会不同程度地计算！全部或一半面—积这意味着发—展商不再有“偷面】。积”的空子》可钻    】 ，。今年5月1日起开始！实施 》  ：  按照广》州实：施细则？。新，的实施办法和计算】办法：在2007》年5月1《日起实施这意—味着5月1日—以后批出的项目【规，划和：建筑单体的面积计算！都要按照新办法来执！行据了解建设—部在2005—年，就，已，经发布了建筑—工程建筑面积计算规！范但广州《一直未出台具—体的实施细则对此】中山：大，学博士生《导师、国家注册城】市，规划师袁奇峰—认为由于广州属于夏！热冬暖？地区对？建筑：产品有特殊》。要求所以对建筑【工程、建筑面积的】地方性规范制定【需要一定时间—     【不过：。据记者了解虽然广】州一直未有实施【细则其实规划部门】在个别“偷面—积”产品的审批上】两年来已《经有所严《控不少发展商都【表示自？从，建设部颁布新规范】以来广？州规划部门对于小复！式项目？的审批？一直很严格》。甚，至一度传出小—复式项目已》。经停批  【   对房价影【响不大    ！ 袁奇峰分析—广州实施《新的建筑面积—计算规范和容积率】计算办？法对整？个房地产《市场不会造成很大】影响最主要的—影响体现《在部分“偷面积”】的，产品会逐《渐消失像小》复式、地下》室等袁？奇峰认为广州实【施新的计算办法是】市场管理更加—规范：的体现让《建筑面积的数据更实！事求是其实发—展商“偷面积—”是部分《规避：土地出让金的行【为对此国家》。更应出台新办法【。。。来严管    ！ 而对于以往发展商！通过“偷《面积”产品来变【相提高房价》新计算规《范实施后会否成为稳！定房价的措施—之一有业内人士认为！新计算规范对—房价影响《不大因为工》程建：筑，成本在房《价所占比例》越来越？少只要供不应求【的，情，况依然存在》即使发展《商没有“偷面积【”房价也一样上【涨     市！场影响 《。     —1 小复式、夹层没！有面积可“偷”【     要】点复式？结构2.2米层【。高以下要计》算一半建筑》面，积  》  ： 以前发《展商做小复式—、夹层等类》似的产品《主要：是，。走了：建，筑面：积计算方法的空子来！“偷面积”的 【     因为！按照以前房屋建筑】面积的测算方法房】屋内的夹《层、插层《等如：果层高不足2—.2米是不计建筑】。面积的？于是就？产生了很多发展【商，通过做小复式、夹】层，来增加销售亮点更】重，要的是可以》提高售价   ！  但根《据实施办法规定【建筑内部设》局部复式的其层【高2.2米》。及以上的计算全部建！筑面积；《不足2.2米—的部分计算一半建筑！面，积这样对发展商来说！就没有？了“偷面积”的空间！。对于买家来说小复】式原来不计》算建筑面积的部分】是没有产权的—。一旦：计算一半《的建筑面积买家【购，。买此类？产品的话就拥有【产权但？是消费者《。买楼：时，更关心的是》价格小？复式之所以》。受欢迎是《。因为在？总价与平《层单位相当》的情况下能买到【。更多的使用面积但如！果小复式因为要计算！的建筑面《积增多导致总价提高！消费者在购买这【类，产品时将会有所考量！   》  而且今后做小复！式对发展《商来说更意》味着同一容积—。。率下比？现在建更少面积【根，据计：算办法规定住—。宅建筑层高超—过4.5米的—。按投影？。面积的2《。倍计算？建筑面积《也就是说《如，果小复式的》中空部分超》过4.？5米层高在容积率】计算：中将“占据”—更多建筑《。面，积按照以《往容积率《的计：算办法中空部—。分是按单层建筑【面积计算《。的，如以往？计入：容积：率的建筑面积是0】.5＋0.5＝【1平方米《；而：现在计入的建筑面积！。则是0.5＋0.5！×2：＋，0.5×5》0，％＝1.7》5平方？米（如上图）袁奇峰！表，示现在政策清—晰，后，面，积可“偷”的空【间，没有了发《展商做小复》式，可图利润《不多这？种产品？自然：。。会慢：。慢减：少甚至消失 】    2 —别墅、复式中空【计入面积增多一倍 ！     —要点：层高超过4》.5米要按》投影面积2倍计算】。建筑面积   ！  一？般别墅和复式单【位在：中，空挑高的层高—都超过4.5米因】为这样才能营造“】豪气”的感觉而以往！别墅：、复式单《位，在计算容《积，率时多？层房屋是按各层建】筑面积的总》和计算但计算办【法规定住宅建—筑层：。高超：。过4：.5米的按》投影：面积的？2倍计算建筑面【积如以往计》入容积率的建筑面】积是0.5》＋0：.5＋？0.5＝《1.5平方》米而按照新办法【计入的建筑面—。积，则是0.5＋—0，.，5＋0？.5×2＝2平方】米（如右图） 【     对【于别：墅容积率计算—的变化袁奇峰—表示目前独立别【墅已经禁批加上【未来别墅产品都【是作为奢侈品进入市！场买家在购买—时更关注的是一套的！总价对于几平方【米的面？积差距不《会很关心因此这【个计算方法的变化】对别：墅，市场影？。响不大但也有—业内：人士指出因为项【目的容积率都是规定！好的现在复》式单位中空》要，多计面积那》发展商可能》会更多地开发平层产！。品     3！ 赠送的地下室也要！算面：积 《    要点四【面有围护结构的用房！层高2.2米以【。下算一半面积 【 ，     送地【下室也？是发展商的一种【“偷面积《”的营销手法据了】解发展商《送的：地下：室一般？层高都不《。会超过2.2米虽】然住：着，不舒服但如》果一样的总价就能多！“送：。”，几十平方米的—使，用面：积对买家来说还是十！分实惠的 》。     但根】据，。实施办法规定建筑物！层高2.2米及以】上、四面有》。围护结构的》用房计算全部建筑面！积；层高2.2米以！下的计算一半建筑面！积这意味着无论地下！室层高多少》始终会有一半或【。全部计算建筑面积业！内人：士分：析以往个《别发展商经常用“送！。”地下室来变—。相提高房价这种营销！手段可能会慢慢【消失但因为这—种产品会减少—不排除市场可能出现！炒，高地下室产品的现象！  》   ？4， 送更？。大飘窗？将成：趋势 ？   《  要点住宅飘窗】。不计算？建筑面？积 ：    》 按照以往房屋面积！测绘的方法高度【不足2？.，2米的飘窗是—不计算建筑面积的而！高度超过2.2米的！飘窗则要《计算一般建筑—面积这种测绘方法让！市，。。场，上也：出现了各种各样的】飘，窗形式？有些发展商为了增加！楼盘卖？点特意将飘窗—做成高度不足2.】2，米并且面积比—一般的更大让—买家感觉更实惠【；而有些发展商为了！多要利润就将飘窗】做成高度超过—2.2米在单价一样！的情况下买家就【要多付？几万元房款 】   ？ 但最新的实施【办法中规定住宅飘窗！是不计？算建筑面积的因此】有专家预计》未来的住宅飘窗面积！可能会越做》越大发展商在销售】上增加卖点》的同时？买家也在无形中获】得实惠？ ， ，  ：。   5 阁楼或】会慢慢消失  ！   ？要点坡屋顶内空间】的建筑内空间净高1！.，2至2.1》米部分计算一—半建筑面《积     实！。施，办法规定利用坡屋】顶内空间的建—筑内：空间净高2.1米】及，以上部分计算全【部建筑面《积；：内空间净《高1.？2至2.1米部分】计算一半建筑面积很！显然这一条是专门】针对部分发展商利】用“送？”阁楼来“偷面积】”的做法因为根据】以往：面积测算办法—即使阁楼最高点超】过2.2米但—实际上大部》。分空间因为层高【不超过2.2米而不！。用计算？建筑面积所以—即使发展《商是“送”阁楼【实际送？的建筑面积》也不多    ！ 如今？阁楼大部分空间都要！计算一半或全部面】。积而且对于买家来说！阁，楼的实？用性也不大愿意【多花钱来买个阁楼的！消费者也不》会很多袁奇》峰，分析这？种产品也会随政策变！化，而慢慢消失 】 ，