建筑】面积计算新规夹层】阁楼地？下室计入 【     广州市城！市规划局正式下发】了广州市实施<建筑！工程建筑面积计【算规：范>办法（下简称实！施办法）及》广州市建筑工程【容积率计算办法（下！简称计算办法）【同，时，还对以上实》。施办：法，和计算办法进行了】详细的条文》说，明这个由建设部【在，2005《年就发？布并：被业界称为遏制发展！。商“偷？面积”的“铁腕”】政，策终于两年》后在广州正式落地并！于今：。年5月1《日开始正式实施这】两个政策所影响到的！包括有小复式—、地下室、阁楼【等多种产《品而且别墅、—复式的容积率计算也！有所：变化同时飘》窗日后？也不再计《算建筑面积》   》  新规定针对“】偷面积” —。     由于以】往对房？屋面积测算的规【范存在漏洞》为发展商“》偷面积”提》供了空间《像小复式二层—、地下室、阁楼【等，对于发展商来—说是不计入容—积率的建筑面—积对买家《来说则是不计入【销售价格的建筑面积！。因，此买：家在：购买这些《。创，新产品时《即使单价较高也大】多乐于接受用高单价！来购买更多的使用】。面积    】 不过？新的计算《规范部分条》文明：。显是针对这些“【偷面积”的形—式而制定《各类“偷《面积”产品日后都】会不：同程度地《。计算全部或一半面积！这意：。味着：发展商不再有—“，偷面积”的》空子可钻《  《   今《年5月1日起—开始实？施  》   按照广州【实，施细：则新的实施办—法和计算办法—在2007年—5月1日《起实施这意味着【5月1日《以后批出的项目【规，划和建筑《单体的面积计—算都要按照新办【。法来执行《据了解建设部—在2：005年就已经发布！了建筑工程建筑【面积计算《。规范但广州一直未出！台具体的《实施细则对此—中山：大学博士生导师【、国家注《册城市？规划师袁奇峰认为由！于广州属于夏热冬暖！地区对建筑产品有】特殊要求所以对建】筑工程、《建筑面积的地方性规！范制定需《要，一定时间 【  ：  不过据记—。者了：解虽然广州》一直未有《实施细则其实规划部！门在个别“偷面积】”产品的审批上两年！来已经？有所严控不》少发展商都表示自从！建设部颁布新规范】以来：广州规划部门—对于小复式项—目，的审批一直很—严格：甚至一度传出小复】。式项目？已经停批   ！  对房价影响不大！  《   袁《奇峰分析广州实【施新：的建筑面积计—算，规范和容积率计算】办法对整个》房地：产市场不会造成很】。大影响？最主要的影响体【现在：部分“偷面》积”的产《品会逐渐《消失像小复式、地】下室：等袁奇？峰认为广州实施新的！计算办？法，是市场管理更加【规范：的体：现让建？筑面：积的：数据更？实事求是其实发【展商“偷面积”是部！分规避土地出让【金，的行为对此国家更】应，出台新办法来严【管    【 ，而对于以往发展商】通过“偷面》积”产品来变相提高！房价新计算规—。范，实施后？会否成为稳定房价的！措施之一有业内人士！认，为新计算规范对【房价影响《不大：。因为工程建》筑成本在房价所占比！。例越来？越少只要供不应求的！情况依然存在即使发！展商没有《“偷面积”房价也】一样上涨 》 ：    市场影响 ！ ，。     》1 小复式》、夹层？没有面？积可“偷” 【     要点【复式结构2.—2米层高《以下要计算一半【。建筑面积 — ，    以》前发展商做小复式、！夹层等？类似的产《。品主要是走》了建筑面积计算方法！的空子来《“偷面积”的 ！ ， ，   因为按照【以前房屋建筑面【积的测算方法房【屋内的夹层、插【层等如果层高不【足2.2米是不计建！。筑面积的于是—就产生了很多发【展商通过做小复式】、，夹层来增加销售【亮点更？重要的是可》以提高售价 【     但根据实！施办法规定建—筑内部设局部—复式的其层》高2.2米及以上】的计算全部建筑面积！；不足？2.：2米的？。部，分计算一《半建筑面积》这样对发展商来【。说就没有了“—偷，面积”？的空间？对于买家来说—小复式原来不—。计算建筑面积的部分！是没有产权的一旦计！算一半的建》筑面积买家购买【此类产？品的话就拥有产权但！是消：费者买楼《时，更关心的是价格小复！式之所以受欢迎是因！为在：总价与平层》单位：相当的情况下能【买到更？多的使？用面：积但如果《小复式因为》要计算？的建筑面积增—多导致总价提—高消费者在》购买这类产》品时将会有所考量】    — 而：且今后做小复式对发！展商来？。说更意味着同一容积！率，下比现在建更少面】积根据计算办—法规定住宅建筑【。层，高超过4.》5米的？。按投影面积的2倍】计算建筑面积也就是！说，如果小复式》的中：空，部分超过4.5米】层高在容积率计算中！将“占据”更多建】。。筑，。面积按照以往容【积率的？计算：办法中空部分是按单！层建：筑面积计算》的如：。以往计入容》积率的建筑面积是】0.5＋0.5＝1！。。平方米；而现在【计入的建筑》。面积则？是0：.5＋0.5×【。2＋0.《5×50《％＝1.75平【方米（如《上图）袁奇峰表示现！在政：策清晰后面积可【“偷”的空间没有】了发展？商，做小：复式可图利润不多这！种产品自然会慢【。慢，减少甚？至消失 《。     2 】。。。别墅、？。复式：中空计入面》积，增多一倍《 ：     要点层】高超过4《.5米要按投影【面积2？。倍计算建筑》面积：   》  一般别墅和复】。式单位在中空挑高的！层高都超过4.【5米因为《这样才能营造“【豪气”的《感觉而以往》。别墅：。、复式单位》在计：算容积率时多—层房屋？是按各？层建筑面积的总【。和计算但《计，算办法规定住—宅，建筑层高《超，过4：.5米的按投—影面积的《2倍计算建筑—面积如以往》计入容积率》的建筑面积是—0.5＋0》.5＋0.5＝1.！5平方米而按照【新办法计入》。的建筑面积则是0.！5＋：0.5＋0.—5×2？＝2平方米（如右】图） 》  ：  ：对，于别墅容积率计算的！变化袁奇峰表示目前！独立：别，墅已经禁《批加上未来别—。墅，产，品都是作为奢侈品】进入市场买家—在购买时更》关注的是一套的【总价对于《几平方米的面积【差距：不会很关心因此这】。个计算方《法的变化对》别墅市场影》响不大但也有—业内人士《。指出：因为项？目的容积《率都是？规，定好：的，现在复式单位中空要！多，。计面积？那发展商可能—会更：多地开发《。平层产品   ！  3 赠送—的地下？室也要算面积 【     要点四！面有围护结构的用房！层高2.《2米：以下算一半面积【     送】。。地下室也是》发展商的一种“偷】面积”的营销手【法据了解发展—商送：的地下室一》般层：高都不会超过2.】。2，米虽然住着不舒【服但如果一样的总价！就能多“送”几十平！方米的使用面积【对买家来说还是【十分实？惠的   【 ， ，。但根据？实施办法规定建筑物！层高2.《2米及以上、四面有！围，护结构的用房计算】全部建筑面》积，；层高2.2米以】下，的计算一半建—筑面积这意》。味，着无论地下》室，层高多少《始终会？。有，一半或全部计算建筑！面积业内人》士分析以往个别发展！商经常用“送”地】下室来变相提高房价！这种营销《手段可能会慢慢消】失，但，。因为这种《产品会减少不—排除市场可能出【。现炒高地下室产【品的现象 》 ？    4 送【更大飘窗将》成趋势 《     要点住！宅，。飘窗不计算建筑面积！  《 ，  按照以往房屋面！积测绘的方法高【度，不足2.2》米的飘窗是不计算建！筑面积？。。。的而高度超过2【.2米的飘窗则要计！算一般建筑面—。积这种测绘方法【。让市场？上也出现了各种各样！的飘窗形式有些【发展商为了增—加楼盘卖点特意将飘！窗做成高度不足【。2.2米《。并且面积比一般【的更大让买家—感觉更实惠；而有】些发展商为了—多，要利润就将飘窗做】成高度超过》。2.2？米在单价一样的【情况下买《。家就要多付几万元房！款   — ， ，但最新的实施—办法中规定住宅【飘窗是不计算建筑面！积的因此有专家预计！未来的住宅》飘窗面积可能会【越做越大发展商【在销售上增加卖【点的同？时买家也在》无，形中获？得实：惠  》   5《 阁楼或会慢慢消】失 ？ ，    要点坡【屋顶：内空间的《建筑内？空间净高1.2至】2，.1：米部分计算一半建筑！面积 ？ ：  ：  实施办法规定利！用坡屋？顶内：空间的建筑》内空间净高》2.1？。。米及以上《部分计算《。全部建筑面积；内空！间，净高1？.2至2.》1米部分计算—一，半建筑面积很显然】这一条是专门针【对部分？发展商利用“—送”阁楼来“偷【面积”的做法因为】根据以往面积测算】办法即使阁楼最高点！超过2.2米—但实际？上大部分空间因为】层高不超过2.【2米而不用计算【建筑面积所以—即使发？展商是“《送”阁楼实》际送的？建，筑面积也不多 ！    如今阁楼】大部分空间都—要，计算一？半或全部面积而【且对于买家来说阁】楼的实用性也不【大愿意多花钱来【买个阁？楼的消？。费者：也不会很多》。袁，奇峰分析这》种产品也会随政策变！化而慢慢消》失 ： ？