。。 建筑】面积计算新规夹层】阁楼地下《室计入 》  ？   广州市—城市规划《局正式下发了广州】市实施？<建筑工程建筑面积！计算规范>办法【（，下简称实《施办法）及广—州，市建筑工程容积率】。计算办法（下简【。称计算办法）同【时还对以《上实施办法》和计算办法进行了】详细的条文说明【这，个，。由建设部在2—0，05年就《发布并被《业界称？为遏制发展商“偷面！积，”的“铁腕》”政策终于两年后】在广州正《式落地？并，于今年5月1日【开始：正式实施这两个政策！所影响到《的包括有小复式、】地下：室、阁楼等多种【产品而？。且别墅、复式的容积！率计算？也有所变化同—时飘窗日后也不【。再计算？建筑面积 》  ？   新规定针对“！偷面积” —    《 由：于以往对房屋—面积测算的规范存】在漏洞为发展商【“偷面积”提供了】空间像小复》式二层、《地，下室、？。阁楼：等对于发《展商来说是不计【入容积率的建—筑面：积对买家《来说则是不》。。计入销售《价格的？建筑面积因此买【家在购买这些创新产！品时即使单价较【高也大多乐于接【受用高单价来购买】更多的使用面—积 ：     —不过新的计》算，规范部分条文明显是！针对这些“偷面【积”的形式而制定】各类“偷面积”产】品，日后都会《不同：程度地计算》全部或？一半面积这意味着】发展商不再》。有“偷面积”的空子！可钻  —   今年5月1日！起开始实施  ！ ，  按照广州实【施细则新的实施办】。法和：计算办法在2007！年，。5月1日《起实施这意味—。着5月1日以后批出！。的项目规划和建筑】单，体的面积计》算都要按照新办【法来执行据了解建设！部在2？005年就已—经发布了建筑工程】建筑面积计算规【范，但广州一直未出台具！体的：实施细则对》此中山大学博士【生导师、国家—注册城市规划师【袁奇峰认为由于【广州属于夏热冬暖地！。区对建筑产品有特】殊要求所以对建筑工！程、建筑面》积的地方《性规范制定需要【一定时间《     不】。过据记者了解—虽然广州一直未【有实施细《则其实规《划部门？在个：别“偷面《积”产品《的审批上两年来【。已经：。有所：严控：。不少发展《商都表示自从—建设部颁布新规范以！来广州规划部门【对于小复式项—目，的审批一直》很严格？甚至一度传出—小复式项目已—。经，。停批：    — 对房价影响不大】 ？。   ？。。 袁奇？峰分析广州实—施新的建筑面—。积，计算：规范和容积率计算办！法对整个房地产【市场不会造》成很大影响最主要的！影响体现在部分“】偷面积”的》产品会逐渐消失像】小，复式、地下室等袁】奇峰认为广州实施】新的计算办法—是，市场管理更加规范】。的体现让《建筑面积的数据【更实事求是其实发】展商“？偷，面积”是《部分：。规避：土地出让金的行为对！。此国家更应出台新办！法来：。严，管     而！对于：以往发展商通过【“偷面积”》产品来变相提高房】价新计算规范—实施后会否成—为，稳定房价的措施【之，一有业内人》士认：为，新计算规范对房【。价影响不大因—为工程建筑成本在】房价所占《比例越来越少只要供！不应求的情》况依然存在》即使发展商没有“】偷面：积”房价也一样上涨！     【。市场影响  】   1 》小复式、夹层—没有面积可“偷”】     要】点复式？结构2.2米层高】。以下要计算一半建】筑面积 》     以前发】展商做小复式—、夹层等类似的产品！主要是走《了建筑面积计算方】法的空子来》。“，偷面积”的》 ， ， ： ，  ： ，因为按照《以前：房屋建筑《面积的测算》方，。法房屋内的夹层、】插层等如果层高不】足2.2米是不计】建筑面积的于是【就，产生了很多》发展商通过做小复】式、夹？层，来增加？。销售亮点更重要的是！可以提高《售价   【  ：但根据实《施办法规《定建筑内部设局【部复式的其层高2.！2米及以上的计【算，全部建？筑面积；不》足2.2米的部分计！算一半建筑》面积这？样对发？展商来说就没—有了“偷《。面积”？的空间对于》买家来说小复—式原来不计》。算建筑面积的部【分，是没有产权的一【旦计算一半的建【。筑面：积买家购买此类产】品的话？就拥有产权但是消】。费者买？楼时更关心的—是价格小复》式之所以受欢迎是因！为在总价与平层单位！相当的情况下能【买到更多的使用【面积但如果》小复式因《为要计算的建筑面积！增多导致《总价提？高消费者在购买这】类，产品时将会有所【考量： ，     而且】。。今后做小复》式对：发展商来说更意味着！同一容积率下比【现在建更《少面：积根据计算办法【。规定住宅建筑层高超！过4.5《米的：按投影面积的2倍计！算建筑面积也就【是说如果小复式的中！空部：分超过4.5—米层高在容积率计】算中将“占据”【更多建筑《面积按？照以往容积率—的计算办法中空部分！是按：单层建筑面积—计算的如以》往计入容《积率的？建筑面积是》0.5＋0.5＝1！平方米；而现在计】。入的建筑面积则是0！.5：＋0.5×2＋【0.5×《5，0％＝1.75【平方米（如上图）】袁奇峰表示》现在政策清晰后【面积可“偷”的空间！没有了发展商—做小复式可图—利润不多这种产品自！然会慢慢减少—甚至消失《    — 2 别墅、复式中！空计入面积增多一倍！ ，   《  要点《层高超过《4.5米要按投【影面积2《倍计算建筑面—积     一！般别墅？和，。复式单位在中空挑高！的，层，高，都超过4《.5米？因为这样才能营【造“豪气”的感觉而！以往别墅《。、复式单位在计算容！积率时多层房屋是按！各层：建筑面积的总和【计算但？计算办法规定住宅建！筑层高？超过：4.5米的按投影面！。积的2倍计算建【筑面积如《以往计入容积—率的建筑面积是【0.5＋《0.5＋0.—5＝1.《5平方米而》按照新？办法计入的建筑面】积，则是0？.5＋0.5—＋0.5《×2＝2平方米【（如右图） 】    对》于别墅容积》率计算的变》化袁奇？峰表示目前独立【别墅已经禁批—加上未来《别墅产品都是作为】奢侈：品进入市《场买：家在购买时更关【注的是一《套的总价《对于：几平方米的面积【差距不会《。很关：心因此这《个计算方法》的变化？对别墅市场影—响不大但也有业内】人士指出因为项目】的容：积率都是规》定好的现在》复式单位中空要多计！面积那发展》商可能？会更多地开发平【层产品    ！ 3 赠送》的地下？室也要算面积 】     要点【四面有围护结—构的：。用房层高2.2米以！下算一半面积 】     》。送地下？室也是发展商的【。一种“偷面积”的营！销手法据了解—发展商送《的地下室一般层高都！不会超过2.—2，米虽然？住着：不舒：服但如果一样的总】价就能多“送”【几十平方米》的使用面积》对，买家来说还是十分实！惠的    】 但根据实施办【。法规定建《筑物层高2.2米】及以上、四面有围】。护结构的《。用房计算全部建【筑面积；层高2【.，2米以下的》计算一半建筑—面积这意味着无论】地下室层高多—少始终会《有，一，半或全部计算—建筑面积业内人士分！析以往个别》发展商经常用—“送”地下室来【变相提高房》价这种营销手—段可：能，会慢慢消失但因为这！种产品会减少不排除！市，场可能出现炒高【地下室产品的现象 ！。     4 ！送更大飘窗将成【趋势     ！要点住宅飘窗不计】算建筑面积 】  ：  按照以往房屋】面，积测绘的《方，法高度不足2.2】。米的飘窗是不计【算建筑面积》的而高？度，超过2？.2米？的飘窗则《要计算一般》建筑面积这种测绘方！法让市？场，上也出？现了各种各样的飘窗！形式：有些发展商为—了增加楼盘卖点特】意将飘窗《。做成高度不足—。2.：2米并且《面积比一般的更【。大让买家感觉更【实惠；而有》些发：展商为了多要利润就！将飘窗做成高度【超过2.2米在单】。价一样的《情况下买家就要多付！几万元房款》     但】最新的实施办—法中规定住宅飘窗】是不计算建筑面积】的因此有专家—预计未来的住宅【飘窗：面积可能《。会越做越大发—展商在销售上—增加卖点的》同时买家也在无形中！获得实惠 —     》。5 阁楼或会—慢慢消？失 《    要点坡【屋顶内空间的建【筑内：空间净高1.2至】2.1？米部分计《算一半建筑面积【 ，    》 实施办法规定【利，用坡：屋顶内空间的—建筑内空《间净高？2.1？。。米及以上部分—计算全？部建筑面积；内空间！净高1.2至2.】1米部分计算一半】建筑面积《很，显然这？一，条是专门针》对部分发展商—利用“？送”阁楼来“偷【面，积”的做法因—为根据以往面积测算！办，法即使阁楼最高【点超过2.》2米但实际上大【部分空间因》为层高不《超过2.2米而不用！计算建筑面积—所以即使发展商【是“送”阁楼—实际送的建筑面积】也不多？。 ，     —如今：阁楼大部分》空间都要计算一半或！。。全部面积而》且对于买家来说阁楼！的实用性也不大愿意！多花钱来买个阁楼】的消费者也不会【很多袁奇峰分析这种！产品：也，会随政策《变，。。化而慢慢消》失 》