。 《 ， 第：三章 ？。业主、业主大会及业！主委员？会 第十二】。条 房屋的所有权！人为：业主 ？ 　　？ ： 尚未登记取得所！有权但基于买卖、】赠与、拆迁补偿【。等旨在转《移所有权的法律行】为已经合法占有该房！屋在物业管》理活动中享有法律、！法，规规定的业》主的权利并承—担相应？义务的人《可以认定为业主【。 ？ 第十【三条： ：业主在物业管—理活动中《享有下列权》利 ： 　　 (一！)按照物业服—务合同的约定接受物！业服务企《业提供的服务； ！　　 (二】。)提议？。召开业主《大，会，并就物业《管理的有关》事项提出《。。建议； 　　 】 ： ，(三)提出制定和】修改管？理规约、业》主大会议事规则的】建，议； 　　 ！ (四)参》加业主大《会，。行使投票权》； 　《　 ？ (五《。)选举业主委员会】委员并享有被选举】权； 　》　 (—六，。)监：督业主委员会—的工作； 　　 ！ ： (七)监》督物业服务企—业履行物业服务【合同；？ ， ，　　 (八】)对：物业共？用部位、《共用设施设备—。。和相关？的场地使用情况享有！知情：权和监督权》；， 　　 (！九)监督物业共用】部位、共用设施【设备专项维修基金】（以下简称维修基金！）的管理和》使用； 》　，　 》(十：。。)法律、法规—规定的其他权—利 》 第十—四条 业主》在物业？管理活动中履行下】列，。义务 　　 ！ (一)遵守管【理，规约、业主大会议事！。规则； 《 　　 【(二)遵守物业管】理区：域内物业共用—部位和共用设施设】备的使用《。、公共秩序和—环，境卫生的维》护等方面的规章【制度； 　—　 ： (三)执行】。业主大会的决—定和业主大》会授：权业主？委员会作出的决定】； 　　 ！(四)按国》家有关规《定交纳专项维修【资金； 》　　 《 (五《)，。。按时交纳物》业服务费用； 】　　 (六)！。法律、法规规定【的其他？义务 ？ 》 ， 第十五条》 同一物业》。管理区域《。内的业主应当在物】业所在地的街道【办事处或者》乡镇：。人民政？府的：指导下组织、成立业！主大会选举产—生，业主委员会》房地：产行政？主管部门《。对业主大《会的成立进行指导、！监督首次业主大会召！开的费用从》。物业管理基金中支付！ 】第十六条 物—业，。管理区域内已—交付：的专有部分面积超过！。建筑物总面积6【0%以？上或者小区第一套】。房屋出售《并交付已满两年以上！的开发建设单位、】业主应当向当地街】道，办，事处或者乡镇人【民政府提出召开首】次业主大会的—书面：要求 　　 【 街道》办事处、乡》镇人民政府应当在接！到书面要求的60】日内组织《成立首次业主大【会会议筹备》组（以下简》称筹备组《）筹备？。组由开发建设单位代！。表、业主《代表：、街道？。办事：处或者乡镇人民政府！代表、居委会代表】组成其成员应为不】超过15人的—单，数其中业主代表不低！于筹备组总》人数：的一半筹备组—组长由街道办事【处或者乡镇人民政】府代表担任 　】　， ？ 筹备组应当—将成员名单以书面】形式在物业管—理区域内公》示7日 — 《 第十七《条 ？筹，备组应当履行下【列职责 《 　　 【（一）？。确定首次业主大会】召开的时《间、地点、形式和内！容； 　　 【 （二）草【拟管理规约、—业主大会议事—规则；？ 　　 （！三）确定并公示业】主身份？。、业主？人数：。以及投票权； 【 　　 — （四）确定—业，主委员会委员—候选人？产，生办法和名单；【 　　 【 （五）制定—业主委员会》选举办法； 【　　 —（六）做好召—开，首次：业主大会《的其他准备》工作； 》　　 《 ：（七）应在街道办】事，。处、社区居》委会的组织下在【3个：月内召开首次业主大！会 　　 】 ，前款内容应当—在，首次：业主：大会召？开，前15日以书面形】式在物业管》理区域内公示— — 第十八条— 管理规约应—当，对，物业：的使用、维护、管理！。业主及物业使用【人应当共同遵守【的行为准则》业主的共同利益和】义务以及《违反管理规约应当】承担的责任等事项】依法作出约定 【 　　 业主！大会议事规》则应当约定》业主大会的议—事方式、表决程序、！。业主：委员会的组成和成】员任期、业》。主投票？权的确定方》法、业？主委：。员会议事《规则、业主委员会的！换届程序及补选办】法等事项 】 第十九条】 首次业主》大会上的投票—权数按下列办法确定！ 　　 】(一)住宅每—套1票； —　　 》 ，(二：)非住？宅，每10？0平方？米建筑面积》为1票不《足100平》方米：建筑面积的按每个】产权单位为1票【；超过100—平方米？的每超过100平】方米计1票；—超，过部分不足100】平方米？的不计票建设单【位尚未出《售和虽已出售但【尚，未交付的部分以及】同一买售人》拥有一个以上专有部！。分，的按：一票计算；》 　　 —。 ：（三）建筑》。面积的认定按—业主：不动产登记簿记载】。建，筑面积为准；尚【未进行登记的按测】绘机构的《实，测，面，积为：准；尚未《实测的按房屋买【。卖合同记载的面积】。为准： 第！。二十条 《。业主大会《履行下列职》责 ？　　 ？ ？(一：。)制定、修》改管理规约和业主】大会议事《。规则；？ ， 　　 《 ： (二)选举、【更换：业主委员会委员； ！ 　　 — (三？。)选聘、解聘物【业服务企《业； 　　 【 (四》)制定？专，项维修资金的—使用、续筹方—案并监督实施；【 　？　 《 (五)制定—、修改物业》管理区域内共用【部份：和共用设施设—备的使用、公共秩】序和环境《卫生的维护》等方面的《规章制度；》 ：　　 —(，六，)改建、重》建建筑物及其—附属设施； — 　　？。。 《。。(七)法律、—法，规或者管理》规约确定的应由【。业，主共同？决定的事项 　　！。 ， 业主大—会决定本条第—（四）项和第—（六）项规定—的事项应当经专有部！。分占建？筑物总面积》。2/3以上的业主且！占总人数《2/3以《上的业主同意；【决定本条规定—的其他事《项应当经专有部【分占建筑《。物总面？积过半数的业主【且占：总人数过半数的业主！同意 》 《。 ，第，二，十一条 《业主大会《。可以采用集》体讨：论的形式也》可以采取书》面征求意《见的形式但应当持有！物业管理区域内专有！部分占建筑物—总面：积过半数且占—总人数过半》数的业？主，参加 　》　 ： 采《取书面征求意见形式！的应：当将：征求意见书送—交每一？位业主凡需投—票表：决的表决意见应由】业主本人签名—。 ， 　　 — 业主委托代理【人参加业主大会的应！当出：。具书面委托书—明确委托权限、委】托期限等内容 】 ： ， ， 第二十二条 一！个物业管理区域成】立一个业《主大会？。划，分为同一物业管【理区域的分》期开发的《建设项目先期开发】部分符合条件的可】以成立业主大会【选，举产生业主委员会】首，次业主大会应当根】据分期开发的物【业面积和进度等因素！在业主大会议事规则！中明确增补业—主委员会委员的办】法 ？ 第【二十三？条 业主大会分为】定期会？议和临？时会议业《主大会定期会议【应当：按照业主大会—。议事：规则的规定召开【每年：至少召？开，1次经20%以上的！业主提议业》主，委，。员会应当组织—召开：业主大会临时会议】。 【 第二十《四条 业主委员会】是业主大会的执行】机，构业主委员会对业主！大会：负责履行《下列：职责 　》　， ， (《一) 执行业主【大会的决定和决议】； ： 　　 (】二)： 召：集业主大会报告【物业管理《的实施？情况； 》　　 (三】) 代表业主—与业主大会选聘【或者解？聘的物业服务企业】签订或者解》除物业服务合同【； 　　 【 (四《) 及时了》解业主、物业使用】人的意见和》建议监督和协助物】业服务企业》履行物业服务合同；！。 　　 【 (五) 监督管】理规约的实施督【促业主交《纳物业服务费—及，。其他相关《费用； 　　 】 ？（六）组织和监督】专项：维修资金《。。的筹集和使》用； ？ 　　 （七！。），调解业？主之间因物》业使用？、装饰装修和管理产！生的纠纷；》 　　 】（八）业主大会【赋予的其他》职责 — ： 第二十五条 业！主委员会的成员【应当是物业管理区】域，内的业主《并符合下列条件 ！　　 （【一）具有完全民事】行为能力； 　】　 （—二）遵守国家—有关：法律、法规》； 　　》 （三）【遵守管理规》约、业？主大会？议事规则模》范履：行，业主义务； 　　！ （》四）热心公益事业】责任心强公正廉【洁，； 　《　 （五）】具有一定的组织能力！； 　　 】 （六）《具备必要《的工作时间 】 》第二十？六，条 业主《委员会？根据住宅的规—。模由5至11人单】数组成设《。主任1人《副主任1《。。至2人 　　 】 ： 不足30户业主的！单栋物业经》全体业？。主同意？。。可以：不成立业主委员会直！接由全？体业主？共同履行业》主委员会职责但必须！选出1-3人的召集！人 　　 ！业，主委：员会会议《由主任召集和主持主！任，因故不能履行—职，责可以委托副主任召！集业主委员会会【议应有过《半数的委《员出席作出的—决议必须经全体委】员，半数以上《同意业主委员—。会委员不能》委托代理人》。参加会？。议 《 《 第二十《七条 ？业主委员会应当在】选举产生《之日起30日内执下！列文：件向物业所》在地的街道办事处】或者乡镇人》民，政府：办理：备案手续 —。　　 （【一）业主大会—成立和业主委员会】选举情况的》书面报告； — 　　 》 （二）通过的管！理规约、《业，主，大会议事规》则； 　　 【 ： （三）业主委员会！成员名？单和基本情况； 】 　　 —。 （四）业主大【会决定的其他重大事！项 《 第二【十八条 业主委【员会委员每届任【。期3年可《连选连任任期届满前！两个月书面》。报告物业所在地【街道办事处或者乡】镇，。。人民政府并在其指】导下组织召开业主大！会，选举下一届业主【委员会？ 　　 】无正当理《。由逾：期未换届或者业【主委员会自行解散】的物：。业所在地街》道办事处《或者乡镇人民—政府应当《协，调督促其《按时完成换届—选举工作协》。调不成的由物业所】在，地街道办《事处：或者乡镇人民—政府组？织换届？选举 《　　： ？ 新一届业主委【员会：选，举成立之《日起的10日内【原业主委员会成员】应当将其保管的【有关财务凭证、档】案等文件资》料、印章《及其他属《于业主大会所有的财！物移交新一届业主委！员会并做好其他交】接工作 《 ？。 ？ 第二？十九条 业主委【员会成员有下列【情形之？一的经业《主大会会议通过【。。其业主？委，员会：。成员资格终止 【 　　 （】一）因物业》转让、灭《失等原因不》再是业主的； 【 　　 《。 （二）丧失民！事行为能力》的； 《　　 —（，三，）依法被限》制人身自由的； ！　，　 （—四）有拒交物业服】务费等？不履行？业主义务行为的； ！。 　　 《 （五）—有违反？管理规约或者侵害】业主合？法权益？行为的； —　　 》 （六）以》书面形式向业—主大会提《出辞呈的； — 　　 — （七）《法律、法《规及：管理规约规定—的其它情形 】 第三十条！ 业主？大会、业主委员【会的工？。作，经费：由全：体，业主共同分摊有物】业共有部分经—营所得？收益的可以从经营收！益中列支具体办【法由业主大会议事】规则规定 　【。　 工作【经，费的收支情况应当每！。半年在物业管理【区域内？公告接受业主监督 ！ 第】。三十一条 业主【大会、业《主委员会的决议和业！主公约应《当符合国家规定【不得与？法，律、法规《、规章？相抵触业主》大会、？业，主委员会不得—作，出与物业管》理，无，关的决定不允许【从事与物业管理无关！的，活动 　　 【 在物业—管理区域内业主大】会、业主委员会应】积极配合《当地社区居委会【依，法履行自治管理【职责支持社区居【委会：。开展工作并接受【其指导和《。监督 《　　 业【主大：会、业主委员会【的，决议：和业：主公约对《全体业主《具有：约束力？ 】第，三十二条 实行物业！管理联席《会议制度 　　 ！ 物业管—理联席会议由—。街道办事处或—者乡镇？。人民政府负责—。组织召集由市（县）！房地产、规划建设、！城管：行政主管《部门、社区居—委，会、公安派》出所、业主》委员会、物业服【务企业等各》方代表组成 【　　 物【业管理联席会议主】要协调解《决下列问题》 　　 — （一）业主委员！会不：依法：履行职责的》问题； 》　　 —（二）业主委—员，会换届？过程中出现的问题】； 　　 — （《三）履行物业—服务合同中出现【的重大问题； 【 　　？ ， ： （四）物业服【务，。企业在变更、交【接过程中出现的【问题；？ 　　 【 （五）需要协调】。解决的其他》物业：管理纠纷问题—。 ：。 ：