《 ， 第三章《 业主、《业主大？会及业主委》员会 》 ，第十二条 房屋的！所有权人《。为业主 　—　 ？ 尚未登》记取得？所有权？但基于买卖、赠【与、拆迁补偿等【旨在转移《所，有权的法《律行为？已经合法占有—该房屋在《物业管？理活动中享有法律、！法规规定的》业主的权利并承担】相应义务的人可以】认定为业主》 《 ： ，。 第十三条 【业主在物业管理【。活动中？享有下列权》利 ： 　　 (一！)按照物《业服务合同的约【定接：受物业服务企业提供！的服务； 　　 ！ (二)提议召！开，业，主大会并就物—业管理的《有关事？。项提：出建议；《 ， 　　 》 (三)提出制定！和，修改管理《规约、业主大会议事！规则的建议；— 　？　 《。 (四)参加业【主大会行《使投：票权； 　　 】 (五》)选举？业主委员《会委：员并：享，有被选举权； 　！　 》(六)？监督业主《委员会？的工作； 　　 ！ (《七)监督物业—服务：。。企，业履行物业服务合】同； 　　— (》八)：。对，物，业共用？部位、？共，用设施？设备：和相：关的场地使》用情况享有知—情权：和监督权；》 ：　　 (九)！监，督物业共用部位、】共，用设施设《备专项维修基—金，（以下简《称维修基金）的【管理和使《用； 《。　，　 ？ (十)法律、法！规规定的其》他权利 》 —第十四？条 业？主在：物业：。管理活动中履行下列！义务 　　 】 (一)遵守管】理规：约，、业：主大会议事规则；】 　？　 ：。 (二)遵守物！业，管理区域内物业共用！部位和？共用设施设备的【使，用、公共秩序和环境！卫，生的维护等》方面的？规章制度； 【　　 (三】)执行？业主大会的决定和业！主大会授权业主委员！会作出？的决定； 　【　 (四)按！。国家有关规定交纳专！项维：修资金； 　　 ！ (五)—按，时交纳物业服务费用！； ： 　　 — (六？。)法：律、法规规定的其】他，义务： 第！十五：条 ：同一物业管理区域内！的，业主应当在物业【所在地的街》道办事？处或：者乡镇人民政府【的指导下组织、成立！业主大？。会选举产生》业主委员会房地产】行政：主管部门对业主【大会的成立》进行指导、监督首次！业主：大会召？开的费用从物业管】理基金中支付 ！ 《 第十六条 物业】管理区域《内已交付的》专有部分《面积超过建》筑，物总面？积60%《以上或者小》区第一套房屋—出售并交《付已满两年以上【的开发建设单位【、业主？应当向当地》街道：办事处或者》乡镇人民政》。府提：出召开首次业主【大会的书面要求 】 　　 街】道办事处、乡镇【人民政府应当在接】到，书面：要求的60日内【组织成立首次业主大！会会议筹备组（以】下简称筹备组）筹】。备组：由开发建设单位【代，表、业主代表、【街道：。办事处或者乡镇人】民，政府代表《、居委会《代表组成其成员【应为不超《过，。15人的《单数其中《业主代表不低于筹备！组总人数的一半【筹备组组长由街【道办事处或者乡【镇人民政府代表担】任 　　 — 筹备组—。应当将成员》名单以书面形式在】物业管理区域—内公示7《日 】 第十七条》 筹备组》应当履行下列职【责 　　 【 （？一）确定《首次业主大会召开的！时，间、地点、形式【和内容； 　　 ！ （《二）草拟管理规【约、业主大会议事规！则； 　　 】 （？。三）确定《并公示业主》身份、业主人数【以及投票权； 【 　　 【（四）确定业主【委员：。会，委员：候选人产生》办，法，和名：单； 《　　 《 （五《）制：定业主委员会选举】办法； 　　 ！ （六）做好召开！首次业主大会—的其他准备工作【； 　　》 《（七：）应：在街道办事处、【社区居？。委会的组织下在3个！月内召开首次业主】大会： 　　 前！款，内容：应当在首次业主大】会召开前15—。日以书面形式在【物业：管理区域内公示【 — ， 第十八条 管理规！约应当对物业的使】。用、维护、》管理业主及》。物业使？用人应当共同—。遵守的行《为，准则业主的共同【利益和义务以及违】反，管理：规约应当承》担的责任等》事项依法作》出约定 　　【。 ？ 业主大会议事【规则应当约定业主】大，。会，的议事方式、—表决程序、业主【委，。员会的组成和—成员：。任期、业主投—票权的确定方—法、业主委员—会，议事规则、业—主，委员会？的换届程序及补【选办：法等事项 】 第十九条】 首次业主大会上】的投票？权数按下《列办法确定 — 　　 《 (一》)住：宅每套1票；—。 　　 》 (二)非住】宅，。每100平方米建筑！面积为1《票不足？100平《方米建筑面积—的按每个产》权单位为1票；超过！100平方米的【每超过100平方】米计1票；超—过，部分不足《100平方米—的不计？票建设单位尚未出售！和虽已？出售但？尚未交？付，的部分以及同一买售！。人拥有？一个以上专有部【分的按一票计算【； 　　 ！（三：）建筑面积的—认定按业主不动产】登记簿记载建筑面积！为准：；尚未进《行登记的按测绘机】构的实测面》积为准；尚》未实：测，的按房屋买卖合同】记载的面积为准 ！。 —第二十条 业主大】。会履行下列职责 ！　　 —(一：)，制定、修改管理规】约，和业：主大会？议事规则； — 　：　 (二【)选：。举、更换业》主委员会委员；【 　　 》 (《三)选？聘、解聘物业服务】企，业； 　　 】 (四)制—定专：项维修？资金的使用、续筹方！。案，并监督实施； 【 　　 》 (五《)制：定、修改《。物业管理区域内共用！部份和共《。用设施设备》的使用、公共秩【序和环？境卫生的维》护等方面的》规章制度； — 　　 — (：。六)：改建、重建》建筑物及其附—属设施；《 ：　　 《 (七)法律【、法规或者管理规】约确定的应由业【主共：同决：定的事项《 　　 】业主：大会决定本条第（】四）项和第（六）项！规定的事项》应当经专有部分【占，建筑物总面积2/3！以上：的业：。主，且占总人数2—/3以上的业主同意！；决定本条规—定的其他事项应当经！专有部？分占建筑物》总，。面积过半数的业主且！占总：人数过半数的—业主同意《 《 ： 第？二十一条 业主大会！可以采用集》体讨论的形》式也：可以采取书面征【求，意见的形式》但应当持有物业【管理区域内》专有部分占》建筑物总面》积过半数且占总人数！过半数的业主参加 ！ 　　 《 ？采取书面征求意【。见形式的应》当将征求意》见书送交每一位【业主：凡需投票表决的【表决意见应由业【主本人签《名，。 ：　　 》 业主委托》代理人参加》业主大？会的应当出》具书：面委托书《明确：委托权？限、委托期限等【内容 ！ 第二？十二条 一个物业管！理，区域：。成立一个《业主大会划分为同】一物业管理》区域：的分期开发》的建设项目》先期开发《部分符合条件—的可以成立业主大会！选举产生业主委员会！首次业主大》。会，应当根据分期开发】的，。物业面积和进—度等因素在业主大】。会议：。事，规则中明确增补业主！委员会委员的办【法 《 ： 第二十三条 ！。业，主，大会分为定》期会议和临时—。会议业主大会—定期会？议应当按照》业主大会议》事规则的规定召开】每年至少召开—1次经20%以上的！。业主提议业主委员会！应当组织《召开业主大会—临时会议 【 《。 第二十四》条 业主委》员会是业主大会的】执行机构业主委【员，。会对业主大会负责履！。行下：列职责 　　 】 (一) 执】行业主大会的决【定和决？议； 　》　 ？ (二《) 召集业主大【会报告？物业管理的实施情】况； 　　 ！ (三)《 代表业主》与业主大会》选聘或者解》聘的物业服务企【业签：。订或：者，解除物业服务合【同； ？ 　　 (四！。)， 及时了《解业主、物》业使：用人的意《见和建议《监督和协助》物，业服务企业履—。行物业服务合—同； 　　—。 ： (？五) 监督管—理规约的《实施督促业主—交纳：物业服务费及其他相！关费用；《 　　 》。 （六）组织和！监督专？项维修资金的筹集和！使用； 　　 ！。 （七）调解【业主之间因物业使】用、装饰装》修和管理产》生的纠纷； 　　！ （八）【业主：大，会赋予的其他职责】 ， ？ 第二十五条！ 业：主委员会的成员应】当是物业管理区域】内的业主《并符合下列条件 】 　　 （】一）具有完全—民事行为能力； ！　　 —（二）遵守》国家有关法律、【法，规，。； 　　》 （三—）遵守？管理规约、》业主大会议事规则模！范履行业主》义务； 》　　 》 （四？）热心公益事业【责任心强公》正，廉洁； 　　【 ？。 （：五）具有一定的【组织：能力：； ？　　 —（六）具备必—要的工作时间 【 》。 第二《十六：条 业主委员会根据！住宅的？规，模，由5至1《1人单数《组成设主任1人副主！任，1至2人 》 　　 不】足3：0户：业主的单栋物业经】全体业？主同意可以不成【立业主委《。员会直接由全体业主！共同履行业主委【。员会职？责但必须选出1-】3人的召《集人 　　 【 业主》委员会会议由主任】召集和主持主任【因故不能《履行职责可以委托副！主任召集业主委员会！会议应有过半数【的委员出《席作出的《决议：必须经全体》委，员半：数以上同意业—主，委员会委员不能【委托代理人参加会】议， 》 ？第二十七条》。 业主委《员会应当在选举产生！之日起30日内执】下，列文件向物业所【在地的街道办—事处或？者乡镇？人民政府办理备案】手，续 　　 ！（一）？业主大会成立—和业主委员》会选举情况的—书面报告；》 ， 　　 —。 （二）通过的【管理规约、业主【大会议事规》则； 　　 】 （三）》业主：委员会？成员名单和基本情】况； 　　 ！ （：四）：业主大？。会决：定的其他《重大事？项 】 第二十八》条 业主委员会委】员每：届，任，。期3年？可连选连《任任：期届满前两个月书】。面报告物业》所，在地：街道办事处或者乡镇！人民政府并在其指】导下组？织召开业主大会【选举：下一届业主委员会】。 　？　 无正当理！由逾期？未换届或者业主委】员会自行《解，散的物业所在—地街道办事处或【者乡镇人民政府应当！。协，调督：促其按时完成换【届选举工作协调不成！的由物？业所在地《街道办事处或者乡镇！人民政府组织—换届选举 —　　： 《新一届？业主委？员会：选举成？立之日起的10日】。内原：业主委员会》成员应当将其保【管的有关财》务，凭证、档案》等文件资料、印【章及：其他属于业主大会所！有的财物移交新一】届业：主委员会并做好【其他交接工作 ！ 第—二十九条 业—主委员？会成员有下列情【形之一的经业主大会！会议：通过其？业主委？员会成员资》格终止 《 　　？。 （一—）因物业转让—、灭失等原因—不再是业主的； ！　　 》。 （二）丧》失民事行为》能，力的； 《 　：　 ： （《三）依法被限制人身！自由的； 　【。　 （四【）有拒交《物业服务费等—不履行业主义—务行为的； 　　！ （五—）有违反管》理规约或者侵害【。业主合法权》益行为？。的； 《　　 —（六）以书面—形，式向业？主大会提出》辞呈的； 》 　　 （】。七）：法律、？法规及管理规约【规定的其它情形【 ， 第】三十：条 业主《大，会、业？。主委员会的》工作经？费由全体业》主，共同分摊有物业【共有部分经营所【。得收益的可以从经营！收，益中列支具体办法由！业主大会议事规则规！定 　　 ！工作经费的收支【情况应当每》半，年在物业《管理区域内公告【接，受业主监督 】 第三十一！条 业？主大会、业主委员】会的决议和业主公约！应当符合《。国家规定不得与法】律、法规、规章相】抵触业主大会、业】主委员会不得作出】与物：业管：理无关的决定不允许！从事：与物业？管理无关《的，活，动 　　》 ？ 在物业管》理区域内业》主大会、业》主委员会应积极【。配合当？地社区？。居委：会依法履行自治管理！职责支持《社区居委《会开：展工：作并接？受其指导和监—督 　　 【 业？。。主大会、业主委员会！的决议和业主公约】对全：体，业主具有约束力 】 —。 第三十二条 【实行物业《。。管理联？席会：议制度 　　 】 ： 物业管《理联席会议由街【。道办事处或者乡镇】人，民政府负责组织【召集由市（县）【房地产、规划—建设、城管行政主】管部门？、社区居委会、【。公安派出所、—业主委员会、物业】服务企业等各—方代表组成 【　　 物【。业管理联《席会议？主要协调解决下【列问题？ 　　《 （一）业主！委员会不《依法：履行职责的问—题； 　　— ： （二）业主委员！会，换届：过程中出《现的问题； 　　！ （三）履行！物业服务合同中出】现的重大问题—； 　《　 （四）】物业服？务，企业：在变更？、交接过程中出现】。的问题； —　　 ？ （五）需要】协调解决的其他【物业管？理纠：纷问：题 》