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第【三章 业主、业【主大会及业》主委员会 【 第十二条 房】屋的所有权人为业】主    【 , 尚未登记取得【所有:权但基?于买:卖、赠与、拆迁补偿!等旨:在转移?所有权?的法律行《为已经合法占有该房!屋在物业《管理活动中享有【。法律、法《规规定的业主—的权利并《承担相应《义,务的人可以认定【为业主 》 第十】三条 业主在【物业管理活动中享】有,下,列权利 》   》 ,(一)?按照物?业服务合同》的约定接受物业【服务企业提供的服务!;,    (!二,)提议召开业主【大会并就物》业管理的有关—事项提出建议; !   》 (三)《提出制?定和修改管理规约】、业主大会》议事规则的建议; !    》 (?四,),参加业?主大会行使投—。票,权;:。   《 :。 (?五)选举业主—委,员会委员并享有被选!举,权; ?    【(六)监督业主委】员会的工作; 】   《 (七)》监督物业服务—企业履行物业服务合!同;  》  (八【)对物业共用部位、!共用设?施设备和《相关的场地使用情况!享有知情权》和,。监督:。权;:。    (!九)监督物业—共用部位、共用【设施设备专项维修基!金(以下简称维修基!金)的管理和使【用;  》  《 (:十):法律、?法规规定的》其,他权利 》 第【十,四条 业主在—物业管理活动中履】行下列义务》   《 ? ,(一:),遵守管理规约、业】主大会议事》规则; 《    — (二)遵守物业管!理区域?内物业共《用,部位和共用设施【设,备的使用《、,。公共秩序和环境卫生!的维护等《方面的规章制度;】。   《 : (三)》执行业主大会—的决定和业主大会】授权:业主委员《会作出的决定;【。   《 ? (四)《按国家有关规定【交纳专项维修—资金;   【 ? (五)按时—。交纳物?业服:务费用;    ! (六》)法律、法规规定的!其他义务 】 : 第十五条 【同一物业管理区域内!。的业主应当在—。物业所在地的街【道办事处《或者乡镇人民政【府的指导《下组织、成立业主大!会选举产生业主委】员会房地产行政【主管部门对》业主大会的成立进行!指导、?。监督首次业主大会】召开的费用从物业管!理基金中支付 !。 第—十六条 物业管理区!域内已交付》的专有部分面—积超过建筑物总面】积60%《以上或者小区第一】套,房屋出售并》交,付已满两年以上的】开发建?设单位、业主应【当向当地《。街道:办事处或《者,乡镇人民政府提出召!开首次业主大—会的书面要求  !  街道【办事处?、乡镇人民政—府应当在接到书面要!求的60日》。内,。组织:。成立首次业主—。大会会议筹备组【(以下简称》筹备组)筹备组由】开发建设《单位代?表、业主代表、街】道办事处或者—乡镇人民政府代表、!居委会?代,表组:。成其成员应》。为,不超过15人的单】。数其中业主》代表不低于筹备【组总人数的一半筹备!组组:长,由街道办事处或者乡!镇人民政府代—表担任    ! 筹备组应当【将成:员名单?以书面形式在—。物业:管,理区:域内:公示7日 ! 第十七条 】 筹:备组应当履行下列】。职责:  ?  (一【)确定首次业—主大会召开》。的时间、地》点、形?式和内容;》    (!二):。草拟管理规约—、业:主大会议事规—则;    【 (三》)确定并公》示,业主身份、》业主人数以及—投票权; —  : : :(四)确定业主委】员,会委员候选人产生】办法:。和名:单;  》 , (》五)制定业》主委员会选举—办法; 》   》 (六?)做好召开首—次业主?大会的?其他准备工作;【   《 《(七)应在街道办事!处、社区居》委会的组织下在3个!月内召开首》次业主大《会 ?   ? , 前?款内容应《当在首次业主—。大会召开前》15日?以书面形式在物【业管理区域内公示 ! 【第,十八条 《管理规约应当对【物业的使用、—维护、管理业主及】物,业使用人应当—。共同:。遵守:的行为准《则业:主的:共同利益和义务以】及违反管理规约应】当承担的责任等事】项依法?作出约?定, :   业【主大会议事规则【应当约定业主大会的!议事方式《、表决程序、业主】。委员会的组成和成员!任期、业主》。投,票权的确定方—法、业主委员—会议事规则》、业:主委员?会的换届程序及【补选办法等事项【。 《 : 第十九》条 :首次业?。主大会上的投—票,权,数按下列办法确【定 :    【。(一)住《宅每套1票; 【    》 (?二)非住宅每1【00平方米建筑【面积:。为,1票不足100【平方米建筑》面积:的按每个产权单位】为1票;超》过100平方米的】每超过100—。平方米计1》票,。;超:过部分不足100】平方米的不计票建设!单位尚未出售和【虽已出售但》尚未交付《的部分以及同一买】售人拥有一个以【上专有部分的按【一票计算;  】 , : :(,三):建筑面积的认定按】。业主不动产登记簿记!载建筑面积》为准;尚未进行登记!的按测绘机》。构的实?测面积为《准;尚未实测的按房!屋买卖合同记载的面!积为准 《 》 第二十条 业】主大会履《行,下列:职,责    — (一)制定】、修改管理》规约和业主大会议】事规则;   】 (二)【选举:、更换业主委员会委!员; 《   ? : (三)选聘—、解:聘物业服务企业; !    【(四)?制定专项维修资金的!使用、续筹方—案,并监督实施;  ! , 《(五:)制定、修》改物业管《理区域内共用部【份和共用设施—设备的使用、公共秩!序和环?境卫生的维护等方面!的规章?制度;   【 (六)改建!、,重建建筑物及—其附属?设施;  —。 , : (?七)法律、法规或者!。管理规约确定—的,应由业主共同决定】的事项   【 业主大会决!定本条第(四—),项和第(六)项规定!的事项应当经专【。有部:分占建筑物总面积2!/,3以上的业主—且占总人数2/3以!上的业主《同,意,;决:定本条规定的—其他事项应》。当经专有《部分占建筑物总【面,积过半?数的业主《且占总人数过—半数的业主同意 】 《 第二十一条 !业主大会可以—采用:集体讨论《的形式也可》以采取书《面征求意见的—形式但应当持有物业!管理区域内专—有部分?占,建筑物总面积过半数!且占总人数》过半数的业主—参加   — , 采《取书面征求意见【形式的应当将征【求意见书送》。。。交每一?位业主凡需》投票表决的表—决意见应由业—。主本人签名 —    — 业:主委托代《。理人参?加,业主大会的》应当出具书面委【托书明确委托权【。限、委托《期限等内容 【 , 《 第二十二条 一个!物业管理《区域成立一》个业主大会》划分为同一物业【。管理区域的分期开发!的建设项目先期开】发部分符合条—件的可以成立业主大!会选:举产生业《主委员会首次业主】大会应当根据—分期开发的物业面积!和进度等因素在业主!大会议事规则中明】确增补业主委员会】委员的办法》 ? 第二十三!。条 业主大会分【为定期会议和临时会!议业:主大会定期》。会议应当《按照业主大会—议事规则的规—定召:开每年至少召开【1次经20%以上的!业主提议业主—。委员会应当组织召】开业主大会临时会议! , 第】。二十四条 业—主委员会是业主【大会的执行机—构业主委员》会对业主大会负【责履行下列职责 !   ? (一) 执行!业主大会的决定和】决议;    】 : (二) 召—集业:主大会报告物业管】理的实施情》况;    ! (三) 代表【业主与业主大—会选:聘或:者解聘的物业服务企!业签订或者》解除:。物业服务合同—;  《  《 (:四) 及时了—。解业主、物业使用人!的意见和建议—监督和协助物业服务!企业履行物》业服务合同;— :   《 , (:五) ?监督:管,理规约的实》施督促业主交纳物】业服务费《及其他相关费—用;  》。。。。  ? (六)组织和】监督专项维修—。资,金的筹集和》使用; 》   (七】)调:解业主之《间,因物业?使用、装饰装修【和管理产生的纠纷】;   》 (八—)业主大会赋予【的,其他职?责 》 第》二十五?条 业主委员会的成!员应当是物业管理区!域内的业主并符合】下列条件    ! ?(一)具有》。完全民事行为能力;!   《 , (二》。)遵守国家有—关法律、法规; 】   ? 《(三)遵守》管理规约、业—主大会议事规则模】范履行?业主义务;   ! (四)热心!。公益事业责任心强】公正廉洁; 【   (五)!具有一定的组织能力!;    !(六)具备必要【的工作时间 ! 第二十【六条 业《主委员会根》据住宅的规模由5至!11人单数组成设】主任1人副主—任1:至,2,人    !不足30户业主的】单栋:物业经全体业主同意!。可以不成立业主【委员会直接由全【体业:主共同履行业—主委员?会职责?但必须选出1—-3人的召集—人    【 :业主委员《。会会议由主任召集和!。主,持主任?因故不能履行—职,责,可以委托《副主任?。召集业主《委员会会议应有【过半数的委员出席作!出的决议必须—经全:体委员半《数以上同《意业主委员会委员】不能委托《代理人参加会议【 第!。。。二十七条 业主【委员:会应当在选》举产生之《日起:3,0日内执下列文【件向:物业所在地》的街道办事处或【者乡镇人民政府【办,理备案手续   ! (一)业】主大会?成立和业主委员【会,选举情况的》书面报告; —    — (:二)通过《的管理规约、业【主大会议事规—。则;: ,    (】三)业主委员会【成员名单和基本【情,况;    】 (四)业主大会!决,定的其他重》大事项 《 》 第二十八—条, 业:主委:员会:委员:每,届任期3年可连选连!。任任期届《满前两个月书—面报告物业》所在地街道办事【处或者乡镇》人民政府《并在其指《导下组?织召开业主大会【选举下?一届业主委》员会    ! 无正当《。理由逾期未换届或者!业主委员会自行解散!的物业所在》地街道办事处或【者乡镇人民政—府应当协调督促其按!时,完成换届选举工【作协:调不成的由物业所在!地街:道办事处《或者乡?镇人民政《府组织?。换届:选举  》  新一【。届业主委员会选【举成立之日》起的1?0日内原业主委员会!成,员应当将其保管【的有关?财务凭证、》档案等?文件:资料、印章及其他属!于业主大会》所有:的,财物:移交新?一届业主委员—会并做好《其他交接工》作 !第二十九条 业主】委员会成员有下【列情形?之一的经业主—大会会议通》过,。其业主委员会成员资!。格终止   【。 (一)因物!业,转让、灭《失等原?因不再?是业主的;》    》 (二)—丧失民事行为能力】的;  》  (—三)依法《。被限制人身自由的;!    — , ,(,四)有拒交物业服务!费等不?履行业主义务行为】。的;    【 ,。 :(五)有违反管【理规约?或者侵害业主合法权!益行为的; —   ? (》六)以书面形—式向:业主大会提出辞呈的!;  《  (七)】法律、法规及管【理规约规定的其它情!形 】。 第三十条 业【主大会、业主委【员会的工《作经:费由:全体:业主共同分摊—有物业共有部分经营!。所得收益的可以从】经营收益中列支【。具体办?法,由业主大会议事规则!规定 ?  :  ? , 工作经费的收【支,情况应当每半年【在,物,。业管理区域内公【告接受业主监督 】。 : : 第《三十:一,条 业?主,大会、?业主委?员会的决议和业主】公约应当符合国【家规定不得与法律、!法,规、规章《相抵触业主大会、】业主委员会不得【作出与物业管—理无关的决》定不允?。。。许从事与物业—管理无关《的活动   【。 在物业管】。理区域内业》主大:会、:业主委员会》应积极配《合当地社区》居委会依法履行【自治管理职责支持】社区居委《会开展工作》并接受其指导和监督!。。    —。 业主《大会、业主》委,员会的决议和—业主公约对全体【业主具有约束力 】 ? 第》三十二条 》实行物业《管理联席会议制【度    !物,业管理联席会—议由街道办事处或者!乡镇人民《。政府负责《组,织召集由市(县【),房地产、规划—建,设、城管行》政主管部门》、社区居委会、【。公安派?。出所、业主》委员会?、物业服务企业等各!方代表组《。成,    】物业管理联席—会议主要《协,调,解,决下列问题 —    — ,(一)业主委—员会不依法履—行职责的问》题,;  《。  (二)】业主委员会》换届过程中出现的问!题;    】 (三)履行物业!服务合同中出现【的重大问《题;   —。 (四)物业!服务企业在变更【。、交接过《程中出现的问题; !。    (】五)需要协》调,解决的其《他,物业管理纠纷问题】 《