《。 ， 第三章 业—主、业主大会及业】主委员会 第！十二条 房屋的所！有权人为业主 】　　 —尚未登？记取得所有权—但基：于买卖？、赠与？、拆迁补偿等旨在转！移所有权《的法律行为已—经合法占《有该房屋在物业管理！。。活动中？享有法？律、法规规》定，的业主的权利并【承担相应义务的人可！。以认定为业主 ！ ？ 第十《三条 业主在物】。业管理活动中享有下！列权利？ 　　 》 (一)—按照物业服务合【同的约定接受—物业服？务企业提供》的服务？；， 　　 》 ： ，(二)提议召开【业主大会并就物【业管理？的有关事项提出建】议； 　　—。 (三—)提出制《定和修改管理—。规约、业主大—会议事规则》的建议；《。 　　 (！四)参加业主大会行！使投票权； 　】　 ： (五)选举业！主委员会委员并【享有：被选举权《； 　　 ！(六)监《督业主委员会的工】作； 　　 】 (七)监督物】业服务企业》履行物业《服务合同； 【　　： (八)对】物业共？。。用部：位、共用设施设【。备和相关的场地【使用情？况享：有知情权和》监督：权； ？ 　　 (】。九)监？督物业共用》部位、？共用设施设备—专项维修《基金（以下简称维】修基金）的管—理和使用；》 　　 】(十：)法律、法规规【定的其他权利 ！。 第十四】条 ：。业主在物业管理活动！中履行下列义务 ！　　 (一】)遵守管理规约、】业主：大会议？。事规则； —　　： (二)【遵守物业《管理区域内》物业共用《部位和共用设施【设备：的使用、公共—秩序和环境》卫生的维护等方面】的规章制《度；： ， 　　 (】三)：执行业？主，大会的决定和业主】大会：授权业主委员会【作出的决定》； 　　 】。 (四)按国家有关！规，定，交纳专项维》修资：金； 　》。　 (五【。)按时交纳》物业服务费用—； 　《　 (—六)法？律，。、，。。法规规？定，的其他？义务 ！ 第十五条 同一】物，业管理区域内的【业主应当《在物业所在地—的街道办《事，处或：者，乡镇人民《政府的指导下组【织、成立业》主大会？选举：产，生业主委员会房地产！行，政主管部门》。对业主大《会的成立进行指【导、监督首》次业主？大会召开的》费用从物业管理基金！。中支付 】。 第十六条【 物业管理》区域内已《交付的专有部分面】积超过建筑物—总，面积6？0%以上《或者小区第》。一套房？屋出售？并交付已满两年以】上的开？发建设单位》。、业主应当向当地街！道办事处或者乡镇】人民政府提出召【开首次业主大会【。。的书面要求 　】　 街道办】事，处、乡镇人民政府】应当：在接到？书面要求的60【日，内组织成《立首次业主大—会会议筹备组—。（以下简称》筹备组）筹备—组由开发建设单位代！表、业主代表、街】道办事处或者乡镇人！民，政府代表、居委会代！表组成其成员—应为不超《过，1，5人的单数其—中业主代表》不低于筹《备组总人数的一半筹！备组组？长由街道办》事，处或者？。。乡镇人民政府—代表担任 —　　 —筹备组应当将成【员名单以书面形【式在物业管理区域内！公示7日 ！ 第十七—条 ？筹备组应当履—行下列职责 【　　 （【一）确定首次业主】大会召开的时间【、地点、形式和内容！。；， 　　 （！二）草拟管》理规约、业主大【会议事？规则； 　—　 （三【）确定并公示—业主身份《、业：主人数以及投票权】； ？　　 《 （四）》确定：业主：委员会委员》。候选人产生办法和名！单； 　　 ！ （五？。），制定：业主委员会选举办法！。。； 　《　 《 （六）做好召开】首次业主大会的【其他准备工作—。； ： 　　 《 ： （七）应在街道】办事处？、社区居委会—的组织下在3个月内！召开首次业主大会 ！ 　　 前款！内容：应当在首次》业，主大会召开》前1：5日以书面形式在】物业管？理区域内《公示： 】第十八条 管理规】约应当对物业的使用！、维护、管理业【主，及物业使用人应【当共：同遵守的行为准【则业主？的共同利益和—义务：以及：违反管理规约—应当承担《的，责任等？事，项，。依法作出《约定： 　？　 业主大会！。议事规？则应当约定业主大】会的议事方》式，、表决程《序、业主委员会的】组，成，。和成员任期、—业主投票权的确定方！法、业主委员会【。议事规则、》业主委？员会的换《届程序及补》选办法等事》项 ？ ？ 第十九—条 首次业主大【会上的投票权—。数按下列办法确定 ！ 　：。　 (一【)住：宅每套1票； 　！　 (二)非！住宅每1《00平方米建筑面积！为1票不足100平！方米建筑《面积的？按每：个，产权单？位为1票《；超过1《0，0，平方米的每超过10！0平方米计》1票；超《过部分？不足100》平方米的不计票建】设单位尚未》出售和虽已出售但尚！未交付的部分以【。及同一买售》人拥有？一个以上专》有，部分的按一》票计：算；： 　　 【 （三）《建筑面积的认定按】。业主不动产登—记簿记载《建筑面积为准；尚】。未，。进行：登记的？按，测绘机构的实测面】积为准；尚未实测的！按房屋买卖》合同记载的》面积为准 — 》 第二十《条 业主大会履行】下列职责 》 　　 (一！)制定、修改—管理规约和业主大会！议事：规则； 《 　　？ (》二)选举、更换业】主，委员会委员；— 　　 (！三，)选聘、解聘物【业服务企业； 　！　 ：。 ？。(四)制定专—项维修？资金的使《用、续筹方案并【监督实？施； 　》　 》(五：)制定、修改—物业管理区域内共】用部份和共用设施设！备的使用《。、公共秩序和环【境卫生？的维：护等方面的》规章：。制度；？。 　　《 《(六)？改建、重建建筑物】及其附属设》施； 《　　 (七)！。法律、法规或者管理！规约：确定的应《由业主？共同决定《的事项 　　 】 业主》。大，会决定？本条第（《四）项和第（六【）项：规定的事项应—当经专有部分占【建筑物总面积2/】3以上的业主—且占总人数2—/3：以上的业主同意；】决定本条规》定的其他《事项应当经专有部分！占建筑物总面积过半！数的业主且占总人数！。过，半数的业主同意 】 ， 第二十！一条 业主大会【可，以采用集体》讨，论的形式也可以【采取书面征》求意见的形》。式但应当持》有物业管理区域内】专有部分占建筑物】总，面积过？半数且占总人数过半！数的业主参加— 　　 — 采取书面征求】意见形式的应当【将征求意见书送【交每一位《业，主凡需投票表决的】表决：意，见应由业主》本人签名《 　？　 《 业主委《托代理人《参加业主大会的【应当出具书面委【托书明确委托权限、！委托：期限等内容》 ？ ，。 第二十二条！ ，一个物？业管理区域》成，立一个？。业主大？会，。划分为？同一物？业，管理区？。域的分期开发—的建设项目先期【开发部分符合条件的！可以成立业主大会】选举产？生业主委员》会首次？业主：。大会应当根据—分，。。期开：发，的物业？面积和？进度等因《素在业主大会议【事规则中明确增补】业主委员会》委，员的办法 》 【第二十三条 业主】大，会，分为定？期会：议，和，临时：会议业主《大会定期会议—应当：按照业主《大会议事规则—的规定召《开每年至少召开【1次经2《0%以上的》业主提议业主委员】会应：当组织召开业主大会！临时会议 ！ ？第二十四条 业主委！员，会是业主大会的执行！机构业主委员会【对业主大会负责履行！下列职责 　　】 《(一) 《执行业主《大会的决定》和，决，。议；： 　　《 (二) 召！。集业主大会报告物】业管理的实》施情况； 　　 ！ (三)— 代表业《主与业主大会选聘或！者解聘的物业服【务企业签订或者【解除物业服务合同；！ 　　 【 (：四) ？及时了解业主—、物业使用人的意】见和建议监督—和协助物业服务【企业履行物》业服：务合同； 　　 ！ ？(五) 《监督：管理规？约的实施督促业【。主，交纳物业服务费【及其：他相关费《用； 《　　 》。 （六）组》织和监督专项维修】资金的筹《集和使？。用； 　　 【 （《七，）调：解业主之间因物业使！。用，、，装，饰装修和管理产生】的纠纷； —　　 》 （八？）业主大会》赋予的其他职责 ！ 《 第二十五—条 业主委》员会的成员应—当是：物，业管理区域内—的业主？并符：合下列条《件 ： 　　 《 ， ：（一）具有完全【民事行为能力； 】 　　 《 ： （二）遵守国【家有关法律、法【规； 　　 】 （三）遵守【管，理规约、业》主，大，会议事规则》模范履行业主义务】； ？。　　 （【四，）热心公益事业责任！心强公正廉洁—； 　　》 （五）具有！一定：的组织能力； 】　，　 （六）具！备，必，要的工作时间 ！ 第二十】六条 业主委员【会根据住宅》的规模由5至11人！单数组成设主任1人！副主任1《至2人 　　 ！ ：不足：30户业主的—单栋物业经全体【业，主同意可以不成【立业主委《。员会直接《。由全体业主》共同履行业主委【。员，会职责但必须—选，出1-3人》的召集人 》 　　 — 业主委员会会【议由主任召》集和主持主任—因，故不能履行职责可】以委托副主任—召集业主委员会【会议应有过半数的】委员出？席作出的决议必【须经全体委员—半数：以上同意业主—委员会委《员不能？委托代理人参加会】议 》 第》二十：七条 业《主委员会应当在选】举产生之日》起3：0日内？。执下列？文件向？。物业所在地的街【道，办事处或者乡—镇人民政府办理备案！手续 《　　 ？ （一）—业主大会《成立和业主委—。员会选举情况的【。书面报告《； 　　 】 ，（二：）通过的管理规约】、业主大会议事规】则； 　　 ！ （三？）业主委员会—成员名？。单和基本情况—； ？。　　 （四】）业：主大：会决：。定的其他《重大事？项 — ， ， ，第二十八条 —业主委员会委员【每届任？期3年可连选连【任任期届满前两个月！书，面报告物业》所在地街道办事【处，。或者乡镇人民政府并！在其指？导下组织召开业主大！会选举下《一届：业主委员《。会 　《　 ？。。 无正当理—由逾期未《换届或者《业主委员《会，自行解？散的物业所在地街道！办事处？或者乡镇人民政【府应当协调督促【其按时完成换届【选举工作协调不成的！由，物业：。所在地街道》办事处或者》乡镇人民政府组【织，换届选举 》 　　 新】一，届业主委员会选举成！立之日起的10日】内原业主委员会成】员应当？将其保管的有关【财务凭证、档案等】文件资料、印章及其！他属：于业：主大会所有的财【。物，移交新一届业主委员！会并做？好其他交接工作 】 ？ 第二十【九条 业主委员【会成员有下》列情形？之一的经《业主：大会：会议通？过其业主委员会成】员资：格，终止 　　 ！ （一）因》物业转让、灭—失，等原因不再》是，业主的；《 　　《 （二—）丧失民事行—为能力的； 　】　 》。（三）依《法被限制《人身自由的》。； 　　 ！。（四：）有拒交物业服【务费等不履行业【主义：务行为的； 　　！ ？ （五）有违反管理！规约或者侵》害业主合法权益【行为的； —　　 —（六）以《书面形式向》业主大会提》出辞呈的； 【。　　 （【七）法律、》法规及管理》规约规定的》其它情形 ！ 第《三十条 业主大会】、业：主委员会的工—作经费由全体业主共！同分：摊有物业共》有部分经营所得收益！的可以从经营收益中！列支具体办法由【业主：大会议事《规则规定 　【　 工作经费！的收支？情，况应：当每半年在物—业管理区域内公【告接受业主监—督 》 第三十【一条 业主大会、】。业，主委：。员会的？决议和业《主公约应当符合【。国家规定不》得与法？。律、法规、规章【相抵触业主大会、业！主委员会《不得作出与》。物，业管理无《关的决定不允—许从事与物业管【理无关的活动 　！　 《 在物业管理区域内！业主大会、业主【委员会应积极—配合当？地社区居委会依法】履行自治《管理职责支持社区】居委会开展工作【并接受其指导和监督！ 　？　 业主【大会、业主委员会的！决议：和业主公约》对全体业主具—有约：束，力 》 ： 第三十二条【 实行物业管理【联，席会议制度 【　，　 《 物业管理联—席会议由街道办【事处或者乡镇—人民政府负责—组，织召集由市（县）房！。地产、规划建设、城！管行政主管部—门，、社区居委》会、公安《。派出所、业》主委：员，会、物业服务企【业等各方《代表组成 —。　　 物业管！理联：。席会议？主要协调解决下列问！题 ？　，　 《 ，（一）业主委员【会不依法履行职责】。的问题；《 　　 】（，二）业主委员会【换，届，过程中出现的问【题； 《　　 （【。三）履行物业—服务合？同，中出现的重大问【。题； 　　 ！ （四）物业服务企！业在变更、》交接过程中出现的问！题； 　　—。 ， （《五）需要《协调解决的其他【物业管？理纠纷问题 — ？