？
第三》章 业主、业主【大会及业主》委员会
【第十二条《 房屋《的所有权人》为业主
】
尚未登记取得！所有权？但，基于：。买卖、赠与、拆【迁补：偿等旨在转移所有权！的法律行为已经合】法占有该房屋—在物业管《理活动中享有法律、！法规规定的业主【的权：利，并承担相应义—务的人可以认定为】业主
？
第】十，三条 业》主在物业管理—活动：中享有下《列权利
！ (一《)按照？物业服务合同的【约定接受《物业服务企业提供的！服务；
【
《(二)提议》召开业主大会—。并就物业管理—的有关？事项提出建议；【。
，
《
， ， ，(三)提出制—定和修改《管理规约、》业主大？会议事规则》的建议；
！
(四)参加】业，主大会行使》投票权？；
？ ：
，
(五)选【举业：主委员会委员—并享有？被选举权《；
《
(六)】监督业主委员会的工！。作；
《。 ，
《 (七？)，监督物？业服务企业履行【物业服务合同—；
？
》。 (八)对物业【共用部位、》共用设施设备和相】。关的：场地使用《情，况享有知情》权和监督权；
】 ，
？ (九)监督物】业共用部位》、共用设施》设备专项《维修基金《（以下简称维修【。基金）的管理—和使：用，；
—
(十)法律、！法规规定《的其：。他权利
—
第十【四条 业主在物业】管理活动中履行下】列义务
【。
(一)【。遵守管理规约、业主！大会议事规则—；
【 (？二)：遵守物业管理区域内！物业共用部位和【共用设？施，设备的？使用、公共秩序【和环境？卫生的维护等方面的！规章制度；
【
—(三)执行业主大会！的决定和业主大会授！权业主委员》会作出的决定—；
：
(四！)，按国家有关规—定交纳？专项维修资金；【
，
(】五)按？时交纳物业服务【费用；
！ (六《)法：。律、法规《规定的其他》义务
】 第十五条— 同一物《业管理区域内的业】主应当在物业所【在地的街《道办事处或者乡镇】人民政府《的指导下组织—、成立业主大会【选举产生业主委员会！房，地产行政主管部门对！业，主大会的成立进行指！导、监督首次业主】大，会召开？的费用从《物，业管理基金中支付】。
？
》。第，十六条 《物业管理区》域内：已交付的专有部分】面积超过《建筑：物总面积6》0，%以上或者小区第】一套：房屋出售并》交付已满两年以【上的开发建设单位、！业主应当向当地【。街道办事处或者【。乡镇人民政府—提出召开首次业【。主大会的书面要求
！
：
街道办】。事处、？乡镇人民政府应当在！接到书面要》求的6？0日内组织成立【首次业主大会会【议筹备？组（以下简称筹备】组）筹备组由开【发建设单位》。代表：、，业主代表、街道【办事：处或者乡镇人—民政府代表》、居委会代表组【成其：成员应为不超—过15？人的单？数其中业《主代表不低于—。。。筹备组总人数的【一半筹备组组长【。由街：道，办事处或者乡镇【人，民政府代表》担任
》
筹—备，组应当？。将成员名单以书面形！式在物业管理区【域内公示7日
！
？ 第十七条 【 筹备组应当履行】下列职责
》
：
？ ， （一）《确，定首次业主大会召开！的，时间、地点、形【式和内容；
！
《（二）草拟管理规】约、业？主大会议事规—则；
【
（三）—。确定并公示业主【身份：、业主人数以及投】票权；
《。
，
—（四）确定业主委员！会委员候《选人产？生办：法和名单；
【
》 （五）《。制定业主委员会选举！办，法；
》
（六【）做好？召开首次业主—大会的其他准—。备工：作；
—
《（七）应在街—道，办事处、社区居委】会的组织下在3个】月内召开首次业【主大会？
：
前【款内：容，应当在首次业主大会！召开前？15日以书》。面形式在物业—管，理区域内公示
！
第十八】条 管理规约应【当对物？业，的使用、《维护、？管理业主及物业使用！人，应，当共同遵守的行为准！则业：主的共？。同利：益和义务以》及违反管理规约应】当承担的责》任等事项依》法作出约定》
，
》 业主大会—议事规则应当约定业！主大会的《议事方式、表决程】序，、业主委员会的组成！。和成员任期、业主】。投票权的确定—方法、业主委—员会议事规》则、业主委员—会的：换届程序及》补选：办法：等，事项
【
第十九条 】首次业主大会上【的投票权数》按下列？。办法确定《
，
(】一)住？宅每套1《票；
！ (二)《非，住宅每100平方米！建筑面积《为，1票不足100【平方米建筑面积的】按每个？产权单？位为1票《；超过100平方米！的每超？过，10：0平方米计1—票；超过部分不【足10？0平方米的不计票建！。设单位尚未出—售和虽？已出售但《尚未交付的部分以】及同一？买售人拥有一个以】。上专有部分》的按一票《计算；？
（！。三）建筑面积的【认定按？。业，主不动产登》记簿记载建筑—面积：。为准；尚未进行【登记的？按测绘机构的实测】面积为准；尚未实】测的按？房屋买卖合同记载的！面积为准《
？。
？ 第二十条 【业主大会履行下列】职责
！ (：一)制定、修改管】理规约和业主—。大会议？事规则；
》
》。 ， (二)《选举、更换业主委员！会委员？；
？ ：。。
，
，。 ， (三)选聘、解聘！物业：服务：企业；
《
— (四)《制定专项《维修资金《的使用、续筹方【案并监督实》施，；
—
， ， (五)《制定、修《改物业管《理，区，域，内共用部份和—共用设施设备的使用！、公共秩序》和环境卫生的维护等！方面的规章制度；
！
》。 (六)改—建、重？建建：筑物及其附属设施；！
，
— (七)法律—。、法规或者管理规约！确定的应由》业，主共同？决定的事项
】 ，
，
？业主大会决定—本条：第（四？），项和：第（六）项规定【的事项应当》经专有部分占—建筑物总面积2/3！以上的业主且占总人！数2/3以上的业主！同意；决定》本条规定的其他事项！应当经专有部分【占建筑？物总面积过》半，数的业主《且占总人数过半【。数的业主《同意
—
第二十一条！。 业主大会》可，以采用集《体讨论的形式也可以！采取书？面征求意见的形【式但应？当持有物业管理区域！内专有部《分占建筑物总—面积过半数且占总人！数过半数的业—主参加
》
？
采取书面【征求意见形式的应当！将征求意见书送交】每一位业主凡—需投票表决的表决意！见，应由业主本人签【名，。
： ，
业—主委：托代理？人参加业《主，大会的应当出具书面！。委托：书明确？委托权限、》。委托：期限等内容
—
？
，
第二十—二条 一个物业管理！。区域成？立一个业主大会划】分为同一物业—管理区域的分期开发！的建设项目先期【开发部分符合—条件的可以成立业】主大：会选举产生业主【委员会首次业—主大会应当根据【分期开？发的物？。业面：积和进度等因素【在业主大会议—事规则中明》确增补业主委员会委！员的办法
》
？
第二—十三条 业主大会】分为定期《会议：和临时会议业主【大会定期会议—应当按照业主—大会：议事规？则的规定召开每【年至少召开》1次经20%以【。上的业主提议业【主委员？会应当组织》召开业主大会—临时会议《
【 第二十四》条 业主委员会是业！主，大会的执《行机构业《。主，。。委员会对业主大会】负责履行下列—职责
—
(一—) 执行《业主大会的决—定和决议；
—
(二！) ：召集业主大会—报告物业管理的实施！情况；
！ ：(三) 代表业主与！业主大会《选聘或者解聘的物】业服：务企业签订》或者解？除物业？服务合同；
】 ，。。
： (四) 及时了！解业主、《物业使用《人的意见《和建议监督和协助物！业服：务企业履行物—业服务合同；—
》
？(五) 监督—管，理规约的实施督促】业主：交纳物业《。服务费？及其他？相关费用；
！
（》六）组织和监督【专项维？修资金的筹集和使用！；
【 （七）》调解：业主之间《因物业使用、装饰】装修和管理产生【的，纠纷；
【
（八—）业主大会赋—予的其他《职责
《 ：
，
第二》十五：条 业？主委员？会的成？员应当是物业—管理区域内的—业主并符合下列【条件
【
？（一）？具有完全民事行为能！力；：
《
（二）遵】。守国家有关》法律、法《规；
》
《 （三）遵守管【理规约、业主大会】议事规则模范履【行业主义务；
】
（【四）热心公益事业责！任心强公《正廉洁；
—。
》 （五）《具有一定的组织【能，力；
】 （六）具备必】。要的工作时间—
，
《
第二十六【条 ：业主委员会根据住宅！的规模由5至11】人单数组成设主任】1，人副主任1至2人
！
《
不足3—0户业主的单栋物】业经全体业主—。同意可以不成立业主！委员会直接由全体业！主共同履行业主【委员会？职责但必须选—出1-3人》的召集人
》
— 业主？委，。员会会议由主任【召，集和主持主任因故不！能履行职责》可以委托副主任【召集业？主委员会会议—应有过半数的委【员出席作《出的决？。议必须经全体委员】半数：以上同意业主委员】。会委员不能委托代】理人参加会议
【
【第二十七《条 业主委员会应】当在选举产生之【日起30《日内执下《列文件向《物业所在地的街道】办事处？或者乡镇《人民：政府办理备》。案手续
》。
》 （：一）：业主大会成立—和业主委员会选举情！况的书面报》告；：。。。
，
【（二）通过的管理规！约，、业主大会》议事规则；》
》
（三）—业主委员会成员【名单和基本情况；】
（！四）业？主大：会决：定的其他重大事【项
《
第—二十八？条 业主委员会委员！每届任？期3：年可连？选连任任期届满前】两个月书面报告物业！所在：地街道办事处或者乡！镇人民政府》并在其指《导下组织召开业主】大，会选举下一》届业主委《员会
】 无正当理—由逾：期未换届或者业【主委员会自》行解散的物业所【在地街道办事处或】者乡镇人民政府应当！协调督促其按—时完成换届选举工】作协调？不成的由物业—所，在地：。。街道办事处或者乡】镇人民政府》组织换届选举
】
新一】届，业主委员会选—举成立之日起的1】0日内原业主委员】会成员应当将其保】管的有关财务凭证、！档案等文件资料、】印章及其他属—于业主大会所有的财！物，移交新一届业主委】员会并做好》其他交？接工作
《
》 第二十》九条 业主委员会成！。员有下列情形之一】的经业主大会会议通！过其业主委》员会成员资格终止
！
【（一）？因物业转让、灭失等！原，因不再是业主的；】
（！二）丧失民事行为】能力的；
》
》 ：（三）？依法被限制人—身自：由，的；
】 （？四）有拒交物业服】务费等不履行—业主义务行为的；】
，
（五！）有违反《。管理规约或者侵【害业：主合法权益行—为的；
【
《。（六）以书面形式】向业主大会提—出辞呈的；
！
？ ，（七）法律、法规及！管理规约规》定的其它情形
】
—第，三十条 业主大会、！业主委员会的工【作经费由《全体业主共同—分摊有物业》共有：部分经营所得收【益的：可以从？经营收益中列支【具体办法由》业主：大会：议，事规则？。规定：
？
：
工作经费的收！支，情况：应当每？半年在物业》管理区域内公—告接受业主监—督
《
？。 ：第三：十一条 业》主，大会、业《主委员会的决议和业！主公约应《当符合国家》规定不得与法律、】法规、规《章相抵触业》主大会、业》主委员会《不得作？出与物业管理无【关的决定《不允许从事与—物业管？理无关的活动
【。。
— ，在物业管理区—域内业主大会、【业主委员会应积极配！合当地社区居委【会依法履《行自治管理职责支】持社区居委会开展工！作并接受其指导和监！督
】 业主大《会，。、业主委《。。员会的决议和业【主公：约对全体业主具有约！束力
》
？ 第三十二条 】实行物业管理联【席会议制《度
【 物业管理联席】会议由街道办—。。事处：或者乡镇人民—政府负？责组织召集由市（县！）房地产、》规，划建设、城管行政】主管部？门、社区居》委，会、公安派出所、业！主委员会、物—业服务企业等各方代！表组成
》
—。物业：管理联？席会：议主要？协调解决下》列问题
》
》。 （一）业》主委员？会不依？法履行职责的问题；！
？
：
（二）业主委！员会换届过程中【出现的问题；
】
（三】）履行物业服务【合，同，中，出现的重《大问题？；
：
— （：。四）物业服务企业在！变更、交接过程中出！现的问题《；
？。
？
（《五）需要《协调解？决的其他物业管【理纠纷问题》
《
