—第三章 业主、业主！大会及业主委员【会 《 第十二《条 房屋的—所有权人为业主【 　　 】尚未登记《取得所有权但基【于买卖、赠与、拆】迁补偿等旨》在转移？所有权的法》律行为已经合法占有！该房：屋，在，物业管理活》动中享有法律、法规！规定的业《主的权利《并承担相应义务的】人可以认定为—业主 《 第十三！条 业主》在物业管理活—。动中享有下列—权利 　　 ！ (一)按》照物业服《务合同的约定接受物！业服务企业提供的服！务；： 　　 】(二)提《议召开？业主大会并就物业管！理的有关事项提出建！。议，； 　　 — ？(三)提出制—定和修？改管理规《约、业？主大会议事规则的】建议； 　　 ！ (四)参加业】主，大会行使投票权；】 　　《 ， ， ， (五)选举业主委！员会委员并》。。享有被选举权； 】 　　 【(六)监督业主委】员会的？工，作； 《　　 —(七)监督物—业服务？企业履行物业—服务合同； 　】　 (—。八)对？物业共？用部：位、共？用设施设备和相【关的场地使》用，情况享？有，知情权和监督权【。； ？　　 》 (九)《监督物业共用部【位，、共用设施设备【专项维修基》金（以下简称维修】基金）的管理和使】用； 　　 】 ：(十)？法律、法规规定【的其他权利 ！ 第》十四条 业主在物】业管理活动中履行】下列义务 —　　 》 (一？。)遵守管理》规约、业主大会议】。事规则； 　　】 (二)遵守！物业管理区域内物】业，共用部位和共用设施！设备的使用、公共秩！序和环境卫生的【维护等方面的—。规章制度； 【。　　 》 (三)执行业主大！会的决定和业主大】会授权业主》委员会作出》的，决定； 　　 ！ (四)按国【家，有，关规定交纳专项维修！资金； 《 　　？ ， (五)按【时交纳？物业服务费用—； 　　 — (《六)法律、法规规定！的其他义务 】 第十【五条 同《一物业管理区域内的！业主：应当在物业所在地的！街道办？事处或者乡镇人民】政府的指导下组织】、，成立业主大会—选举产？。生业主委员会房地产！。行政主管部门对业主！大会的成立进行指导！。、监督首次业主大会！召，。开的费用从物业【管理基金中支—付 ！第十六条 物业管】理区域内《已交付的《。专有：部分面积超过—。建筑物总面积60%！以上或者小区—第一套房屋出售【并交：付已满两年以上【的开发建设》单位、业主应当向】当地街？道办事处或者—乡镇人民政府提出】召，开首次业主大会的】。书面要求 》 　　 》 街？道办事处《、，乡镇人民政府应【当在接？到书面要求的—60日内组织—成立：首次业主大会会议筹！。备，组（以下《简，称筹备组）筹备【组由开发《建设单？位代表、业》主代：。表、街道办事—处或者乡镇人民【政府：代表、居委会—代表组？成其成？员，应为不超过15【人的单？数其中？业主代表不低于筹备！组总人数的一半筹】备组组长由街—道办事处《或者乡？。镇人民政府代表担任！ 　　 】筹备组应《当将：成员名单《以书面？形式在？物业管理区域内公】示，7日 — ， 第十七条【 筹备组》应，当履行下《列职责 》　　 —（一）确定首次业主！大会召开的时间、地！点、形式和内容【；， 　　 【 （二）草拟管【理规约、《业，主大会议事规则；】 　？　 （三）】确定并公示业主身份！、，业主人数《以及投票权； 　！　 （四【）确定业主委—员会委员候》选人产生《办，法和名单； 　　！ （五—）制：定业主？委员会选《举办法；《 　　 【 （：六）做好《召开：首，次业主大会的其他】准备工？作；： 　　 — （七）》应在街道办》事处、社区居委会的！组，织，。下，在3个月内》。召开首次业》主大会 　　 ！。 ， ，前款内容应当在首次！业主大会召开前1】5日以书面形—。式在物业《管理区域内公—示 ？ —第十八条《 管理规约应当【对物：。业，的使用、维护、【管理业主及物—业，使用人应当共同遵守！的行为准则》业主的共同利益和】义务以及违反管理】规约应当《承担：的责任等事项依【法作出？约定 ？。 　　 业】。主大：会议事规则应当约】定业主大《会的议事《方式、表决》程，序、业主委》员会的？组成和成员》任期、业主投票权】的确定方法、业主委！员会议事规则—、业主？委员会的换届程序及！补，选办：法等事项 】。 第十九条】 首次业《主大会上的投票权数！按下列办法确定 ！　　 —(一)？住，宅每：套1票； 　【　 (—二，)非：住宅每100平【方米建？筑面积为1票不【足10？0平方米《建筑面积的》按每：个产权单位为1票】；超过1《。0，0平方？米的每超过》1，00平方米》计，1票；超过》部分不足1》0，0平方米《的不计票建》设单：位尚：未出售和《。虽已：出售：但，尚未：交付的？部分以及《同一买售人拥有一】个，以上专？。有部分的按一—票计算； 　　 ！ （三）建筑面！积的认定《按业主不动》。。产登记簿记》载建筑面积为准；】尚未：进行登记的按—测绘机？构的实测《面积为准；尚未【实测的按房屋买卖合！同记载的面积为【准， 》 第二十—条 业主大会履【行下列职《。责 ？　　： ， ？。(一)制定、—修，改管理规约和—业主：大，会议：事，规则； 　　 ！ ：(二)选举》。、更换业主》委员会委《员； 　》　 (三【)选聘、《解，聘物业服《务企业； 　　】 (四)【制定专？项维：修资金的使》用、：续筹方？案并监督实》施； 　　— (》五)制定、》修改物业管》理区域内共用部【份和共？用，设施设备的使用、公！共秩序？和环境？卫，生的维护等方面的规！章制度；《 ， 　　？ (六)改】建、重建建筑—物，及，。其，附属：设施； 　—　 (—七，)法律、法规或者】管理：规约确定的应—由业主共同决定【的事项？ 　　 》 ？业主大会决定本条第！（四）项和第—（六）项规定—的事项应当》经专有？部分占建筑物总【面积2/3以上的】业主且占总人数【2/3？以上的业主》同，意；决定《本条：规，定的其他事项应当经！专有部分占建筑【物总面？积过半数的》业主且占总》人数过？半，数的业？主同意？ ？ 第二十】一条 业主大会可以！采用集体《讨论的形式也可以采！。取书面征求》意见：。的形式但应当持【有物业管理区域【。内专有部分占建筑】物总面积过》半数且占总人数过】半数的业主》参加 　　 ！ 采取？书面征？求意见形式的—应当将征求意—见，书送：交每一？位业主凡需投票表决！的表决意见应由业】主本人签名》 ：　，　 业主【委托：代理：人参加业主大—会的应？当出：具书面委托书—明确委？托权：限、委托期限等内容！ — 第二十二条【 一个？。物业管理区域—成立一个《业，。主，大会划分为》同一物业管理区域的！分期开发的》。建设项目先期开【发部分符合条—件的可以成立—业主：大会选举产》生业主委员》会首次业主》。大会应当根》据分期？。开发：的物业面积》和进度等因》素在业？主大会议事》规则中？明，确，增补业主委员会【委员的办《法 【 第二十三条 】业主大？。会分为定期会—议和临时会议业主】大会定期会议应【当按照业主大会议】事规则？的规定召开每—年至：少召：开1：次经20%》以上的业主提议业主！委员会应当组—织召开业主大会临时！。会议 】 第二十四条【 业主委员会是业】主，大会的执《行机：构业主委员会对业】主，大会负责履行下列职！责 　　 】 (一) 》执行业主大会的决】定和决议《； 　　 】 (二) 召集业】主大会报告》。物业管理的实施【情况；？ ：　　 (三)！ 代表业主与—业主大会选聘或【者解：聘，的物业服务企—业签订或者解除物】。业服务？合同； 　　 ！ (？四) 及时了解业主！、物业使《。用人：的意见和建议监督和！协助物业服》务企业履行》物业服务《。合同：； 　《　 (五) ！监督管理规约的实施！督促：业主交纳物》业服：务费及？其他相？关费用； —　　 《 ：（六：）组织和监督—专，项维：。修资金的筹集—和使用； 　　 ！ （七）调【解业主之《间因物业使用、【装饰装修和管理产】。生的纠纷《； 　　 — （《八）业？主大会赋予》的其他职责 ！ 第二十五条！ 业主委《员会的？成员应？。当是物业管》理区域内的业主【并符合下列条件 】 　　 （一！）具有完全民—事行为能《力； 《　　 —（二）遵守国—家有关法律》、，法规； 　—　 （三【）遵守管理规约、业！。主大会议事规则模范！履行业主义务； 】 　　 — （四）热心—公益事业责》任心强公《正廉洁； —　　 （五）！具有一定的》组织能力； — ，　　 （六】）具备必要的工作】时间 ？ —。 第二十六条 业】主委员会根据住宅的！规模由5至1—1人单数组》成设主任《1人：副主任1至2人【 　？　 ？。。 ， 不足3《0户：业主的单栋物业经全！体业主同意可—以不成立《业主委员《。会，直接由全体业主共】同履行业主委—员会职责但必须【选出1-3人—的召集人 　　】 业主委员】会会：议由主？任召集和《主持主任因》故不能履行》职责：可以委托副主任召集！业主委员《会会：议应有过半数—。的委员？出席作出的决—议必须经全体委【员，半数：以上：同意业主委》员会委？员不能委《托代理人《参加：会议 — 《第二十？七条 业《主委员？会应当在选》举产：生，之日：。起30日内执下【列文件向物业—所在地的街道办事处！或者乡？镇人民政府办理备】案手续 　　 】 （《一）业主大会成【立，。和业主委员会选举情！况的：书面报告； — ，　　 （二】）通过？的管理规约、业主大！会议事规则》； 　《　， ： （？三）业主《。委员会成员名单【和基本情况； 　！　， ， （四）业主大！会决定的《其他：重，大事项 《 第二！十八条 业》。主委员会委员每【届任期3年可连【选连任任《期届满前《。两个月书面》报告：物业所？在地：街道办？事处或者乡镇人民】政府：并在其指导》。下组织召开业—主大会选举下一【届业主委员会 【。 　　 【无正当？理，由逾期未换届或者】业主委员会自—行解散的物业所在】地街道办事处—或者乡？镇人民政府应当协】调督促其按时完【成换届选举工作协】调不成的由物业所】在地街道办事处或】者乡镇人民政—府组织换届》选举 　　 】 新一届》业，主，委员会选举成立之日！。起的10日内原【。。业主委员会成员【应当将？其，保管的有关财务凭证！、档案等文》件资料、印章及其】他属于业主大会【所有的财《物移交？新一届？业主：委员：会并做好其他交接】工作 】 ， 第二十九》条 业主委员会【成员有下列情形【之一的经业主—大会会议通》过其业主委》员会成员《资格终止 》 ，　　 —（一）因物业转【让、灭失等》原因不再《是业主的； — 　　 （】二）丧失民事行为能！。力的：。；， 　？　 （三【）依法被限制—人身自由的； 【 　　 （四！）有拒交物业服务费！等不履？行业主义务》行为的；《 　　《 ？ （五）有违反管理！规约或者侵害—。业主合法权》益，行为的？。； 　　》 （》六）以？书面形式向业主大】。会提出？辞呈的； 　【　 ？ （？七）法律、法规及】管理规约《规定的？其，。它情形 【 第三十【条 业主大会、【业主委员会的工作】经，费由全体业主共同分！摊有物业共有—部分经营所》得收：益的可以从经营收】。益中列支具体办【法由业？主大会议事规则规】定 　　 】 工作？。经费的收支情—况应当每半年—在物业管理区域内公！告接受业主监—督 》 第三十一】条 业主大》会、业主委员—会的决？议和业主公约应当符！合国家规定不—得与法律、法—规、规章《。。相抵：触业：主大：会、业主委员会不】得作出？与物业管理无关【。的决定不《允许从事《。与物业？管理无关《的活动 　　【 ？。 在物业管理区域内！业主大会、》。业主委员会应积极】配合当地社区居委】会依法履行自治【管，理职责？支，持社区居委会开展工！作并：接，受其指导和监督 】 　　 业主！。大会、业主委员会的！决议和业主公约【对全体业主具有约】束力 ！ 第三十《。二条 实行》物业管理联席会议制！。度 ： 　　 》 ， 物业管理》联席会议由街—道办：事处或？者乡镇人民政府【负责组？织召：。集，由市（县）》房地产、规》划，建设、？。城管行政主管部门】。、社区居委会、公安！。派出所、业主—委员：会、物业《服务企？业，等各方代表》组成 　　— 物业管【理联席会议主要协调！解决下列问题 　！　 《 （一）业》主委员会不依法履行！职责的问题；— ：　　 》 （二）业主—委员会换届过程【中出现的问题； ！　　 》 （三）《履行物业服务合同】中出现的重》大问题； 　　 ！ （四）物业服！务企业？在，变更、交接过—程中出现的问—题； ？ ，　　 》。 （五）需要协调解！决的其他物业—管理纠？纷问题 — ，