第三章! 业主?、业主大会及业主委!员会
第十】。二条 《房屋的所有权人为业!主
?
尚【未,登记取得《所,。有,权但基于买卖、【赠与、?拆迁补偿等旨在【转移所有权》的法律行为已经【合法占?有该房屋在物业管】理活动中享有—法律、法规》。规定的业主的权【利并承?担相应义务的—。人,。可以认定为业主
】
第】十三条 业—主在物业管理活动中!享有下列权利—
(!一)按照物业—服务合同《的约定接受物业【服,务企业提供》的服务;
!
(二)—。提议召?开业主大会并就物】业管理的《。有关事项提》出建议;《
》
, , (三?)提:出制:定和修改管理规约】、业主大会议事规则!。的建议;
【
(四)】参加业主大会行使】投票:权;
【
?(五)选举业—主委员会委》员,并享有被选》举权;
】
(六)监【督业:主委员会的工作;】
— (七)监督物】业服务企业履行物】。业服务合《同;
—
(八)对物!业共用部位、共用】设施设备和》相关的场地》使用情况享有知【情权和监《督权;
—
(—九)监?督物业共用部位【、共用?。设施设备专项—维修基?金(以下简称维修基!金):的管理和使用—;
【 (十)法律、】法规规定的其他【权利
【
: 第十?四条 业主》在物业管理活动【中履行下列义务【
?
? (一)》遵守管理《规约、?业,主大会议《事规则?;,
】(二:)遵守?物业管理《区域:内物业共用部—位和共用设施设备的!使,用、公?共,秩序和环境卫生【。的维护等方面的规】章制度;
】
? ,(,三,)执行业主大—会的决定和业主大】会授权业主委—员会作出的》。决定;
【。
,
?。(四)按国家有关】规定交纳《专项:维修资金;
—
?
:。 (五)按时交纳!物业服?务费:用;
》。
(六【),法律、法规规定的其!他义务
《。
— 第十五条》 同一物《业管:理区域?内,的业主应当在物业所!在地的街道办事【处或者乡《镇人民政府》的指导?下组:织、成立业》主大会选《举,产生业?主委员会房地产行政!主管部?门对业主大会的成立!进行指导、监督首】次,业主大会召开的【费用从物业管—理基金中支付
【
?
第十六条】 物业管理区域内】已交付的专》有部分面积》。超过建筑物》总面积60》%以上或者小—区第一套房屋出【售并交?付已满两年以—上的开发建设单位】、业主应当向当地】街道办事《处或:者乡:镇人民政府提出召】开首次业主大会的书!面要求
【
街道—办事处、乡镇人【民政府应当在接【到书面要求的60】日内组织《成立首次业主大【会会议筹备组(以】下简称筹备组)【筹备组由开发建设单!位代表、业》主代表、街道办事】处或者乡镇人民政府!代表、居委会代表】组成其成员应—为不超过15人的】单数其中业》主代:表不低?于,筹备组?总人数的一半筹备组!组长由街道办事处】或者乡镇人民—政府代表担任
】。
》 筹备组《。应当将成员名单以】书面形式在物业【管理区域内公—示7:日
【 第十七条 】筹,备组应当履行—。。下,列职责
】
: (一)确定首【次业主大会》。召开的时间、地点】、形式和《内容;
【
,
(二)草拟管!理规约、业主大会议!事规则;
!
(三)确定】并公示业主身—份、业主人》数以及投票权;【
】。(四)确定业主委员!会委员候选人产【生办法和名单;
! :
(五)【制定业主委员会选举!办法:;
】 (六)做好—召,开首次业主大会的其!他准备工作》;
:
《
: (:七)应?在,街,道办:事处、社区》居委会的组织下在3!个月内召开首—次业主大会
【
?
, 前款内容应当】在首次业主大会【召开前15日以【书面形式在》物业:管,理区:域内公示
— ,
:
, 第十八》条 管理《规约应当对物业的】使用:、维:护、:管理:业主及物业使用【人应当共同》遵守的行为准则【业主的共同》利益和义务以及【违反管理规约—应当承?担的责任《等事项依法》作出约定
》
《。。
, 业主大会议事规!则应当约定业—。主大会的议》事,。方式、表决程序、业!主委员会的组成和】成员任?期、业主投票—权的确?定方法、业主委员会!。议事规则、业主委】员会的换届程序【及补选?办法等事项
!
? 第十九条 —首次业主《。大会上的投票权【数按下?列办法?。确,定
:
(】一)住宅每套—1票;
— ,
,
, (二)非住宅每!100平方》米建筑面积为1【票不足100平方】米建筑面积的按【。每,个产权?单位为1票;超过1!00:平,方米:的每超过100【平方米计1》票;超过部》分不足100平【方米:的不计票建》设,单位尚?未出售和虽已—出,售但:尚未:交付的部分以及【同一买售人》拥有一个以上专有部!分的按一票计算;】
,
:
(—三)建筑《面积:的认定按业主不动】。产登:记簿记载建筑面积为!准;尚未《进行:登记:的按测绘《机,。构的实测《面积:为,准;:尚未实测的按—房屋买卖合同记【载,的面积为《准,
第!二十条 业主大【会履行下列》职责
【
?(一)制《定,、修:改,管理规?约,和业主大会议事【规则;
—
(—。二)选举、更换业主!委员会委《员;:
【 (三)选聘、【解聘物?业服务企业;
】
(四】)制定专项》。维修资金的使用【。、续筹方案并—监督:实施;?。。
【 (五)制》定、修改《物业管理《区域:内共:用部份和共用设施】设备的使《用、公?。共,。秩序和环境卫生的维!护等方?面的规章制度;【
— , (六?),改建、重《建建筑?物及其附属设施【;
【 , (七)法律、法规!或者管理规约确定的!应由业主共同决【定的事项
》
《
业主》。大会决定本条第【(四)?项,和第(六)项规定的!事,项,应当经专有》部分占建筑物—总,面积2/《3以:上的业?主且占?总人数2/3以【上的业主同意;【决定本条规定—的其他事项应当【。经专有部《分占建筑物》总面积过半数的业】主,且占总人数》过半数的业主—。同意
【
?第二十一条》 业主?大会可以采》用集:。体讨论的形式也可】。以采取?书面征求意见的【形式但应当持有【物业管理《区域内专有》部分占建《筑物总面积》过半数且占总人【。。。数过半?数的业主《参加
?
,
?。
采取》。。书,面征求意见形—式的应当将征求【意见书送交》每一位业主凡需投】票表决的《表决意见应由业【。主本人?签名
》
:
: 业主委《托代:理人参?加业主大会的应当出!具书面委托书明确】委托:权限、委《托期限等内容
!
第二十二!。条, 一个物业》管理区域成》立一个业主大会【划分:为同一物业管理区域!的分期?开发的建设项目先期!开发部分符》合条件的可以—。成立业主大会选举】产生业主委员会首】次业主大会应当【。根据:分期开发的》物,业面积和进度等【因素在业主》大会议事《规则中明《确增补业主委员会】委员的办法
】
第二十】三,。条, 业主大会》分为定期会议和【临,时,。。会议业主《大,会定期会议应当按照!业,主,大会议事规则的【规定召开每年—至少召?开1次经20%以上!的业主提议》业主:委员会应当组—织召开业《主大会临时会—议
!第二十四条》 业主委员会—是业:主大:会的执行《机构业主委员—会对业主大会—负责履行下列职【责
—
(一) 执】。行业主大会的决定和!决,议;
《
(二】) 召集《业主大会报告物业】管理的实施情况;】
】(三:) 代表业主与业】主大会?选聘或者《。解聘的物业服务企业!签订或者解除物业】。服务合同;》
:
—(四:) 及时了解业【主、物?业,使用人的意见和建议!。监督和协助物业服务!企业履行物业服务】合同;
—
《 (五) 监督管】理规约的《实施:督促:。业主交纳物业服务】费及其他相》关费用;
!
,。 (?六)组织和监督专】项维修资金的—筹集和?使,用;:
: :
? (七)调解—业主之间因》物,业使用、《。装饰装修和管—理产生?的纠纷;
—
(八)!业主大会《赋予的其他职责【
》
第二十五条 !业,主委员?会的成?员应当?。是,物业管理区域内的业!。主并:符,合下列条《件
:
?
《(,一)具有完全民事行!。为能力;
【
(二)】遵守国家有关—法律、法规》;
!(三)遵守管理规】约、业主大会议【事规则模范履行业主!义务:;
—
(四)热【心公:益事业责任》心强公正《廉洁;?
《
? (五)具有—一定:的组织能力;
!
(六)】具,。备必:要的:工作时?间
?
第【二十:六条 业主委—员,会,根据住宅的规—模由5至11人单数!组成设主任1人【副主任1至2人
!
不足3!0户业主《的,单栋物业经》全体业主同意—可以不?成立业主委员会直】接由全体《业主:共同履行业主委员】会职责但必须—选出1-3人的【。召集人
【。
业主委【员会会议由主任召集!和主持主任因故不能!履,行职责可以》委托副主任召集业】主委员?会会议?应有过半数的—委员出席《。作出的决议必须【经全体委员》半数以上同》意业主委员》会委员不能》委托代理人参—加会议
—
? 第二十》七条 业主委员会应!当在选举《产生之日起3—0日内?执下列文《件向物?业所在地的》。街道办?事处或者乡镇—人民政府办理—备案手续
—
《 (一)业—主大会?成立:和业主委员会—选举情况的书面【报告:;,
》。
(二》。)通过的管理—规约、业主》大会:议事规则;
!
(三—)业主?。。委员会成员名—单,。和基本?情况:;
—
(四)—业主:大会:决定的?。。其他重大事项
】
《 :第二十八条 业主】委,员会委?员每届任期3年可连!选连任任期届满前】两个月书《面报:。告物业所在地街道】办事处或者乡镇人民!政府并在其》指导下组织召—开业主大会选举下一!。届业主委员》会
《。
》无正当理由》逾期未换届或者业主!委员:会自行解散》。的物业所在地街道办!。事,处或者乡镇人民政府!应当协调督促其按】时完:。成换届选举》工作:协调:不成的?由物业所《在地街道办事处或】者乡镇?人民政?府组:织换届选举》
《
,
: 新一届《业主委员会选—举成立之日起的10!日内原业主委员【会,成员应当将其—保管的有关财务凭】。证、档案《等文:件资料、《印章及其他属于业主!大会:所,有的财?物移交新一届业主】委员会并做好其【他交接工《作
?
第【二十九条 业主委】员会成员《有下列?情形之一《的经业主大》会会议通过其—业主委员会成员【。资格终止
—
?
(一)因物业!转让、灭失》。等原因?不再是业主》的;:。
?
(二)】丧失:民事行?为能力的;
!。
(三)依法!被限制人身自由【的;
?
,
(【四)有拒交物业服务!费等不履行》业主义务《行,。为的;
《
《。
?(五)有《违,反管理规约》或者侵害业主合法权!益行为的;
】
《 ,(六:)以书面形式向业主!大会提出辞呈的;】
(!七)法律、》。法规及管理规约规】定的其?它情形
— ,
《第三十条 业主大】会、业?主委员?会的工作经费—由全:体业主共同》。分,摊,有物业共有部分经】营所得收益的可以】从经营收《益中列支具体—办法由业主大会议事!规则规定
》
工作!经费的收支》情,况应:当每半?年在物业管》理区域内公》告接受业主监督
!
—第三十一条 业主】大会、业《主,委,员会的决议和业主】公约应当符合—国,家规定不《得与法律、法规、规!。章相抵触业》主大会、业主—委员会不得作出与物!业管理无关的决【定不允许从事与物业!。管理无关的活动
】
【在物:业管:理区域内《业主大会《、业:。主委员会应积极配合!当,地社:区,居委会依《法履行自治管理【职责支持社区居委】会开:展工作并《接受其指导和—监督
】 业主大会、业】主委员?会的决议和业主公】约对:全体业主《具有约束力
【
?
第三》十二条 实行—物业管?理联席会议制度
!
物业管!理联席会议由街【道办:事处:或者乡镇《人民政府负责组织】召集:由市(县)房—地产:、规划?建设:。、,城管行政主管部【门、社区《居委会、公安派出所!。、,业,主委员?会、:物业:服务企业等各方代表!组,成
—
物业管理联席!会议主要《协调解决下列问题】
》。
(一)业主委!员会不依法》履行职责的问题【。;
:
《
(二)业主委!员,会换届?。过程中出现的问题;!
【 (三)《履行物业服》务合同中出》现的:重大问题;
【
》 (四)物业服务企!业在变更、交接【过程中?出现的?问题;
《
(五!)需要协调解决【的其他物业管—理纠纷问题
】
,