》 第三章 》业主、业主大—。会及业主《委，员会 ？ 第十》。二条 房屋—的所有权人为业【主 ？　　 ？ 尚《未登：记取得所《有权但基《于买：卖、赠与、拆迁补】偿等旨在转移所有权！的法律行为已经合法！占有该房屋在物业管！理活：动中享有法律—、法规规定的—业主的权《利并承担相应义务】的，人可以认《定，为业主？ 《 第十—三条 业主在物业！管理活动中》。享有：下列权？利 　　》 ， (一)按【照物业服务合同【的约定接受》物业服务《企业提供《的服务； —　　 》 (二)《提议召开业主—大，会并就物业管理【的有关事项提—出建议； 》 　　 — (三？)提出制定》和修：。改管理规《约、业主大会议事规！则的：建议：；， 　　 (！四)：参加业？主大会行使投票【权； ？ 　　 (】五)：选举：。业主委员会委—员并享有被选—举，权，； 　《　 (六)】监督：业主委员会的工作；！ 　　 (！七)监督《物业服务企》业履：行物业？服务合同； 【　　 (八)！对物业共用部位、共！用设施设备》。和相关的场地使【用，情况享有知情权和监！督权； 　—　 (九)】监督物业共》用部位、共用—设施设备专》项，。维修基金（以下简】称，维修基金）》的管理和《使用； 　　 ！ (十)法律【、法规规定的其他权！利 】 第十四《条， ，业主在物《业管理活动中履行】下列义务《 　　 (！一)遵守管理规约】、业主大会议事【规则； 　　 】 (二)—遵守物业管》理区域内《物业共用部位和【共用设施设备的【使用、公共秩序和】环境卫生《。。的维护等方面的规章！制度； 　　 】 (三》)执行业主》大会的决定和业主】大会授权业主—委，员，会作出的决定； 】 　　 (】四，)按国？家有关规定》交纳专项维修资【金，； 　《　 《 (五)按时交纳】物业：服务费？用； 　》　 (六【)法律、法规规定的！其他义务 】 第十五【条 同一物业管理区！域内的业主》应当在物业所—在，地的街？道办事处或者—乡镇人民政府的指导！下组织、成立业主大！会选举产生业—主委员会房地产行政！主管部门对业主大会！的成立进行指导、】监督首次业主—大会召？开的费用从物业【管理基金中支付【 ？ ，。 第十—六条 物《。业管理区域内已交】付的专？有部：分面积？。超，过建筑物总面—积60%以》上或：者小区第一套房屋】出售并交付已满【两年以上的开发【建设单位、业主应】当，向当地街《道办事处或者乡镇人！民政府提《出，召，开首次业《主大会的书面要求 ！ 　　 【街，道办事处、乡—镇人民政府应当【在接到书面》要求的60》日内组织成立—首，次业主大会会—议筹备组（以下简称！筹，备组）？筹备组由开发建设单！位代表、业主代【表、街？道办事处或者乡镇】人民政府代表、居委！会代表组成其—成员应为不超过1】5人：。的单数其中业主【。代，表不低于筹备组总人！数的一半《筹备组组长由—街道：办事处？或者乡镇人民—政府代表担任 】　　 《 筹备组应当将成！员，。名，单以书面形式—在物业管理区—域内公示《7日 —。 《第十七条 —筹备组应当履行下列！职责 　》　 《 （一）确定首次】业主大？会，召，开的时间《、地点、《形式和？内容：； 　　 】。。 （二）《草拟管理规约、业】。主大会议事规则；】 　　《 （三）确】。。定并公示业主—身份、？业主人数以及投票】权； 　　 【 ： （：四）确？定业：主，委，员会委员候选—人，产，生办法和名》单； 《　　 》 （五？），制定：业，主委员？会，选举办法； 【　　 ？ （六）做好召！。开，首次业主大会的其】他准备？工作； 　　【 （七—）应在街道》办事处、社区—居委会的组织下在】3个月内召开首次业！主，。大会 　》　 前款内容！应当在首次业主大会！召，开前：1，。5，日以书面形式在物业！管理区域内公示 ！ 第十八！条 管？理规约应当》对物业的使》用、维？护、管理业主—及物业使用人应当】共同遵守的行—为准则业主》的共同利益》和义务以及》违反管理规约应【当，。承担的责任》等事项依法作出约定！ 　？　 》业，主大会议事》规则：应当约定业主—大会的？议事方式《、表决程序、业【主，委员会？的组成和成员任期、！业，主投票权的确定方法！、业主委员会—议，。。事，规则、业《主委员会的换届程】序及：补选办？法等事项 ！ 第十九条【 ，首次业？主大会上的》投票权数按》下列办法确定 】　　 (【一)住宅每套1票】； 　　 — ？(二)非住宅每1】00平方米》。建筑面积《为1票不足10【0平方？。。米建筑面积的按【每，个产：权单位为1票；超】过100平》方米的每超》过100平方米计】1票；？超过部分不足1【。00平方米的不计】。。。票建：设，单位尚未出售和【。虽已：出售但尚未交付【的部分以及同一买售！人拥有一个以上专有！部分的按《一票计算《； ？　　 （三】），建，筑，面积的认定》按业主？不动产登记簿记【载建筑？面积为准；尚未【进行登记《的按：测绘机构的实—测面积为准；尚未】实测的按房屋—买卖合同记载的面】积为准 — ，。 第二—十条 业主大会履行！下列职责 》 　：　 (一【)制定？、修改管理规约和】业主大会议事—规则； 　—　， ？。 (二)选举、更】换业主委员会委【员； 　　 】 (三《)选聘、解聘—物业服？务企业； 　【　， ， (四)制【定，专项维修资金—的使用？、续筹方案》并监督实施； 　！　 《 (五)制定、修】改物业管《理区域内《。共用部份和共用【设施设备的使用、】公共秩序和环境【卫生的维《护等方面的规章【制度； 　—　 《 (六)改建、重】建建：筑物及其附属设施；！ 　　 — (七)法—。律、法规或者—管理规约确定—的应由业主》共同决定的事项 】 　　？ 业主大会决！定本条第《（四）项和第（六）！。项规定的事项应当】经专有部分占建筑物！总面积2/3以上】的业主且占总人数】2/3以上的业主】同，意；决？定本条规《定的其他事项应【当经：专有部分占建—筑物总？面积过？半数的业主且占总人！数过半数的业主同意！ ？ 第—。二十一条 业主大会！可以采用集体讨论】的形式也可以采取书！面征：。求意见的《形式但应当持—有物业管理区—域内专有部分占建筑！物总面积《过半数且占》总人数过《半数的业主》参加 　　 ！。 采取书面征求【。意见形式的应当【将征求意见书—送交每一位业主凡需！投票表决的表决【意见应？由业主本人》签名 　　 】 ， 业主委《托代理人参加业主大！会的应当出具书【面委托？书明确委托权—限、委托期》限等内容《 — 第二十二条 】一个物业管》。理，区域成立一个—业主大会划分为同】一物业管《理区：域，的，分期开发的建设项】目先期开发部分符】合条：件的可以成立—业主大会选举产【生业：主委员会首》次业主大会应当根据！分，期开发的物业面【积和进度等因素【在业主？大会议事规则—中明确？。。增补业主委》员会委员《的办法 】 ？第二十？三条 业主大会分为！定，期会议和临时会议】业主大会定期—会议应当《按照业主大会议事规！则的规定召开—每年至？少召开1次经20%！以上：的业主提议业—主委员会应》当，组织召开业主大【会临时会议 ！ 第二十四条！ 业主委员会是【业主：大会的执行》机构业主委员会【对业主大会负—责履行？下列职责 　【　 (一) ！执行业主《大会的决定和决议；！ 　　 【。 (二) 》召集：业主大会报告物业管！理的实施《情况； 　　 】 (三) 代】表业主与业主大会】选聘或者解聘的【物业服务《。企业：签订：或者解除物业服务合！同； 　》　 ： (《四，) 及时了解业主】、物业使《用人的意见》和，建，议监督和协助物业】服务：企业履？行物业服务合—同； 　　— (五—) 监？督管理规约的实施】督，促业主交纳》物业：服务费及其他—相关费用； 　】　 （—六）组？织和：监督专项维修资【金的：筹集和使用； 】　，　 《 （七）调解业【。主之：间因物业使用、【。。装饰：装修和管理产生【的纠纷； —　　 《 ， （八）业主大会】赋予的其《他职责 《 —。 ，第二：十，五条 业《主委员会的》成员应当是物业管】理区域内的业—。主并符？合下列条件 【　　 —（，一）具有完全民事行！为，能，力； 　　 【 （二）遵守国！家有关法律、法【。规，。； 　　 】 （三）遵》守管理规约、—。业，主大会议事》规，。则模范履行业主【义务；？ ：　　 —（，四）热心公》。益事业责任心强【公正廉洁； 【　　 （五】）具有一定的组织能！力； ？ 　：　 《 （六？）具备必《要，的工作时间 】 》第二：十六条 《业主委员会根据住宅！的规模由5至—11人？单数组成设》主任1人副主任1至！2人： 　　 — 不足3》0户业？主的单栋《物业经？全体业主同》意可以不成立业主委！员会直接由全—体业主？共同履？行业主委员》会职责但必须选【出1-3人》的，。召，集人 　　 】 ， 业主委员会会议】由主任召集和主持】主任因故《不能：履，行职责可以委托副】主任召？集业主委员会会议应！有过半数的委员出】席作出的决》议必须经全体委员】半数以上同意—业主委员会委员不】能，委，托代：理人参？加，会议 ？ 《 第二》十七条 业主委【员会：应当在选举产生【之日起30日内执下！。列文件向物》。业所在地的街道办事！处，或者乡镇《人民政府办理备【案手续 　　 】 ： （一）业主—大，会成立和业主委员】会选举情《况的书面《报告； 》　，　 《 （二）通过的【管理规约《、业主大会议事规】则； 　　 【 （三》）业主委《员会成员名》单和基？本情况； 　【　 （四）】业主大会决定的其】他重大事《项 》。 第》二十八条 业主【委员会？委，员每：届任：期3年可连选连任任！期届满前两个月【书，。面报告物业所在地】街道办事处或—者乡镇人《。民政府并《在其指导下组织召开！业主大会选举下【一届业主委员会 】 　　？ ，。 无正当理由】逾期未换届或者业主！委员：会自行解散》的，物业所在《地街道办事处—或者乡镇《人民政府应》当协调督促其按时完！成换届选《举工作协调不—成的由物业所—在地街道办事—。。处或者？乡镇：人民政府组织换届】选举 《。　　： 新一届【业主委员会选举成】立之日起的10日内！。原业主委员》会成员应当将其保管！的有关财务凭证【、，档案等文件资料、印！章，及其他属《。于业主大会所有【的财物移交新一【届，业主委员会并—做，好其他交接工作【 ？ ： 第二》。十九条 《业主委员会成员有下！列情形之一的经业】主大会？会议通？过其业主委员会成】员资格终《止 　　 — （《一）因物业转让【。、灭失等原》因，不再是？业主的； 》 ，　　 （二】）丧失民事行为【能力的； —　　 《 （三）依法被限！制人：身自：由的； 》　　 （四】）有拒？交物业服务费等不履！行业主义务行为【。。的，； 　　 【 （五）有违【反管理规约或—者侵害业《主合法权益行为的；！ ， ，　　 》 （六）以书面形】式向业主大会提【出辞呈？的； 　　— （七）【。法，律、法规及》管理规约规定的【。其它情形 ！ 第三十条 】业主大会、》业主委员会的—。。工，作经费由全体业【主共：同分摊有《物业共有部分经营所！得收益的可以从经营！收益中列支具体【办法由业主》大会议？事规则规定》 ：　　 工作】经费的收支》情况应当每半年在物！业管理区域》内公告接受业主监督！ 【 ，第三十一条 业【主大会、业主委【员会的决议和—业主公约应当—符合国家规》定不得与法》律、法规、规章【相抵触业主大会、】业，主委员会不得—作，出，与物业管理》无，关的决定不允—许从事与物》业管：理无：关的活动 　　 ！ 在物业—管理区域内》业主大会、业主委员！。会应积极配合当【地社区？居，委会依法履行自【治管理？。职责支持社区居委】会开展工《作并接受其指导和监！督， 　？　 业主大】会、业？主委员会《的决议和业》主公：约对全体业主—具有约束力 【 ， 第三【。十二条 《实，行物业管理联席会议！制，度， 　　 物！业管理联席会—议由街？。。道办事处或》者乡镇人民政府负】责组织召集由市【（县）房地产、规划！建设：、城管？行政主管部门、社】区居委会《、公安派出所、业】主委员？会，、，。物，业服：务企业？等，各方代表组成—。 　？　 物业管理！联席会议《主要：协调解决下列问题 ！ 　　？ ， ， （一）业—主委：。员，会，不依法履行职责的问！题，； 　　 】。 （二）业主—委员会换《届过：程中出现的问题；】 　　 】（三）？履行物？业服务合《同中出现的重大问】题；： ， 　　 【（四）物业服务企】业在变更、交接【过程中出现的问【题； 　　 ！ （五？）需要协调解决【。的，其他物业管理—纠纷问题 【 ，