第三章！ 业主？、业主大会及业主委！员会 第十】。二条 《房屋的所有权人为业！主 ？　　 尚【未，登记取得《所，。有，权但基于买卖、【赠与、？拆迁补偿等旨在【转移所有权》的法律行为已经【合法占？有该房屋在物业管】理活动中享有—法律、法规》。规定的业主的权【利并承？担相应义务的—。人，。可以认定为业主 】 第】十三条 业—主在物业管理活动中！享有下列权利— 　　 (！一)按照物业—服务合同《的约定接受物业【服，务企业提供》的服务； 　　 ！ (二)—。提议召？开业主大会并就物】业管理的《。有关事项提》出建议；《 　　 》 ， ， (三？)提：出制：定和修改管理规约】、业主大会议事规则！。的建议； 　【　 (四)】参加业主大会行使】投票：权； 　　 【 ？(五)选举业—主委员会委》员，并享有被选》举权； 　　 】 (六)监【督业：主委员会的工作；】 　　 — (七)监督物】业服务企业履行物】。业服务合《同； 　　— (八)对物！业共用部位、共用】设施设备和》相关的场地》使用情况享有知【情权和监《督权； 　—　 (—九)监？督物业共用部位【、共用？。设施设备专项—维修基？金（以下简称维修基！金）：的管理和使用—； 　　 【 (十)法律、】法规规定的其他【权利 【 ： 第十？四条 业主》在物业管理活动【中履行下列义务【 　？　 ？ (一)》遵守管理《规约、？业，主大会议《事规则？；， 　　 】(二：)遵守？物业管理《区域：内物业共用部—位和共用设施设备的！使，用、公？共，秩序和环境卫生【。的维护等方面的规】章制度； 　　】 ？ ，(，三，)执行业主大—会的决定和业主大】会授权业主委—员会作出的》。决定； 　　【。 ， ？。(四)按国家有关】规定交纳《专项：维修资金； — 　　？ ：。 (五)按时交纳！物业服？务费：用； 　》。　 (六【)，法律、法规规定的其！他义务 《。 — 第十五条》 同一物《业管：理区域？内，的业主应当在物业所！在地的街道办事【处或者乡《镇人民政府》的指导？下组：织、成立业》主大会选《举，产生业？主委员会房地产行政！主管部？门对业主大会的成立！进行指导、监督首】次，业主大会召开的【费用从物业管—理基金中支付 【 ？ 第十六条】 物业管理区域内】已交付的专》有部分面积》。超过建筑物》总面积60》%以上或者小—区第一套房屋出【售并交？付已满两年以—上的开发建设单位】、业主应当向当地】街道办事《处或：者乡：镇人民政府提出召】开首次业主大会的书！面要求 　　【 街道—办事处、乡镇人【民政府应当在接【到书面要求的60】日内组织《成立首次业主大【会会议筹备组（以】下简称筹备组）【筹备组由开发建设单！位代表、业》主代表、街道办事】处或者乡镇人民政府！代表、居委会代表】组成其成员应—为不超过15人的】单数其中业》主代：表不低？于，筹备组？总人数的一半筹备组！组长由街道办事处】或者乡镇人民—政府代表担任 】。　　 》 筹备组《。应当将成员名单以】书面形式在物业【管理区域内公—示7：日 【 第十七条 】筹，备组应当履行—。。下，列职责 　　 】 ： （一）确定首【次业主大会》。召开的时间、地点】、形式和《内容； 　　【 ， （二）草拟管！理规约、业主大会议！事规则； 　　 ！ （三）确定】并公示业主身—份、业主人》数以及投票权；【 　　 】。（四）确定业主委员！会委员候选人产【生办法和名单； ！　　： （五）【制定业主委员会选举！办法：； 　　 】 （六）做好—召，开首次业主大会的其！他准备工作》； ： 　　 《 ： （：七）应？在，街，道办：事处、社区》居委会的组织下在3！个月内召开首—次业主大会 【　　 ？ ， 前款内容应当】在首次业主大会【召开前15日以【书面形式在》物业：管，理区：域内公示 — ， ： ， 第十八》条 管理《规约应当对物业的】使用：、维：护、：管理：业主及物业使用【人应当共同》遵守的行为准则【业主的共同》利益和义务以及【违反管理规约—应当承？担的责任《等事项依法》作出约定 》 　　 《。。 ， 业主大会议事规！则应当约定业—。主大会的议》事，。方式、表决程序、业！主委员会的组成和】成员任？期、业主投票—权的确？定方法、业主委员会！。议事规则、业主委】员会的换届程序【及补选？办法等事项 ！ ？ 第十九条 —首次业主《。大会上的投票权【数按下？列办法？。确，定 ： 　　 (】一)住宅每套—1票； 　—　， ， ， (二)非住宅每！100平方》米建筑面积为1【票不足100平方】米建筑面积的按【。每，个产权？单位为1票；超过1！00：平，方米：的每超过100【平方米计1》票；超过部》分不足100平【方米：的不计票建》设，单位尚？未出售和虽已—出，售但：尚未：交付的部分以及【同一买售人》拥有一个以上专有部！分的按一票计算；】 ， 　：　 （—三）建筑《面积：的认定按业主不动】。产登：记簿记载建筑面积为！准；尚未《进行：登记：的按测绘《机，。构的实测《面积：为，准；：尚未实测的按—房屋买卖合同记【载，的面积为《准， 第！二十条 业主大【会履行下列》职责 　　 【 ？(一)制《定，、修：改，管理规？约，和业主大会议事【规则； 　—　 (—。二)选举、更换业主！委员会委《员；： 　　 【 (三)选聘、【解聘物？业服务企业； 】　　 (四】)制定专项》。维修资金的使用【。、续筹方案并—监督：实施；？。。 　　 【 (五)制》定、修改《物业管理《区域：内共：用部份和共用设施】设备的使《用、公？。共，。秩序和环境卫生的维！护等方？面的规章制度；【 　　 — ， (六？)，改建、重《建建筑？物及其附属设施【； 　　 【 ， (七)法律、法规！或者管理规约确定的！应由业主共同决【定的事项 》 　　 《 业主》。大会决定本条第【（四）？项，和第（六）项规定的！事，项，应当经专有》部分占建筑物—总，面积2/《3以：上的业？主且占？总人数2/3以【上的业主同意；【决定本条规定—的其他事项应当【。经专有部《分占建筑物》总面积过半数的业】主，且占总人数》过半数的业主—。同意 【 ？第二十一条》 业主？大会可以采》用集：。体讨论的形式也可】。以采取？书面征求意见的【形式但应当持有【物业管理《区域内专有》部分占建《筑物总面积》过半数且占总人【。。。数过半？数的业主《参加 ？ ，　　 ？。 采取》。。书，面征求意见形—式的应当将征求【意见书送交》每一位业主凡需投】票表决的《表决意见应由业【。主本人？签名 　》　 ： ： 业主委《托代：理人参？加业主大会的应当出！具书面委托书明确】委托：权限、委《托期限等内容 ！ 第二十二！。条， 一个物业》管理区域成》立一个业主大会【划分：为同一物业管理区域！的分期？开发的建设项目先期！开发部分符》合条件的可以—。成立业主大会选举】产生业主委员会首】次业主大会应当【。根据：分期开发的》物，业面积和进度等【因素在业主》大会议事《规则中明《确增补业主委员会】委员的办法 】 第二十】三，。条， 业主大会》分为定期会议和【临，时，。。会议业主《大，会定期会议应当按照！业，主，大会议事规则的【规定召开每年—至少召？开1次经20%以上！的业主提议》业主：委员会应当组—织召开业《主大会临时会—议 ！第二十四条》 业主委员会—是业：主大：会的执行《机构业主委员—会对业主大会—负责履行下列职【责 　　 — (一) 执】。行业主大会的决定和！决，议； 《　　 (二】) 召集《业主大会报告物业】管理的实施情况；】 　　 】(三：) 代表业主与业】主大会？选聘或者《。解聘的物业服务企业！签订或者解除物业】。服务合同；》 ：　　 —(四：) 及时了解业【主、物？业，使用人的意见和建议！。监督和协助物业服务！企业履行物业服务】合同； 　—　 《 (五) 监督管】理规约的《实施：督促：。业主交纳物业服务】费及其他相》关费用； 　　 ！ ，。 （？六）组织和监督专】项维修资金的—筹集和？使，用；： ：　　： ？ （七）调解—业主之间因》物，业使用、《。装饰装修和管—理产生？的纠纷； —　　 （八）！业主大会《赋予的其他职责【 》 第二十五条 ！业，主委员？会的成？员应当？。是，物业管理区域内的业！。主并：符，合下列条《件 ： 　　？ 《（，一）具有完全民事行！。为能力； 　【　 （二）】遵守国家有关—法律、法规》； 　　 ！（三）遵守管理规】约、业主大会议【事规则模范履行业主！义务：； 　　 — （四）热【心公：益事业责任》心强公正《廉洁；？ 　　《 ？ （五）具有—一定：的组织能力； 　！　 （六）】具，。备必：要的：工作时？间 ？ 第【二十：六条 业主委—员，会，根据住宅的规—模由5至11人单数！组成设主任1人【副主任1至2人 ！　　 不足3！0户业主《的，单栋物业经》全体业主同意—可以不？成立业主委员会直】接由全体《业主：共同履行业主委员】会职责但必须—选出1-3人的【。召集人 　　【。 业主委【员会会议由主任召集！和主持主任因故不能！履，行职责可以》委托副主任召集业】主委员？会会议？应有过半数的—委员出席《。作出的决议必须【经全体委员》半数以上同》意业主委员》会委员不能》委托代理人参—加会议 — ？ 第二十》七条 业主委员会应！当在选举《产生之日起3—0日内？执下列文《件向物？业所在地的》。街道办？事处或者乡镇—人民政府办理—备案手续 —　　 《 （一）业—主大会？成立：和业主委员会—选举情况的书面【报告：；， 　　 》。 （二》。）通过的管理—规约、业主》大会：议事规则； 　　！ （三—）业主？。。委员会成员名—单，。和基本？情况：； 　　 — （四）—业主：大会：决定的？。。其他重大事项 】 《 ：第二十八条 业主】委，员会委？员每届任期3年可连！选连任任期届满前】两个月书《面报：。告物业所在地街道】办事处或者乡镇人民！政府并在其》指导下组织召—开业主大会选举下一！。届业主委员》会 　《。　 》无正当理由》逾期未换届或者业主！委员：会自行解散》。的物业所在地街道办！。事，处或者乡镇人民政府！应当协调督促其按】时完：。成换届选举》工作：协调：不成的？由物业所《在地街道办事处或】者乡镇？人民政？府组：织换届选举》 　　《 ， ： 新一届《业主委员会选—举成立之日起的10！日内原业主委员【会，成员应当将其—保管的有关财务凭】。证、档案《等文：件资料、《印章及其他属于业主！大会：所，有的财？物移交新一届业主】委员会并做好其【他交接工《作 ？ 第【二十九条 业主委】员会成员《有下列？情形之一《的经业主大》会会议通过其—业主委员会成员【。资格终止 —　　 ？ （一）因物业！转让、灭失》。等原因？不再是业主》的；：。 　？　 （二）】丧失：民事行？为能力的； 　　！。 （三）依法！被限制人身自由【的； ？ ，　　 （【四）有拒交物业服务！费等不履行》业主义务《行，。为的； 《 　　 《。 ？（五）有《违，反管理规约》或者侵害业主合法权！益行为的； 　】　 《 ，（六：）以书面形式向业主！大会提出辞呈的；】 　　 （！七）法律、》。法规及管理规约规】定的其？它情形 — ， 《第三十条 业主大】会、业？主委员？会的工作经费—由全：体业主共同》。分，摊，有物业共有部分经】营所得收益的可以】从经营收《益中列支具体—办法由业主大会议事！规则规定 》 　　 工作！经费的收支》情，况应：当每半？年在物业管》理区域内公》告接受业主监督 ！ —第三十一条 业主】大会、业《主，委，员会的决议和业主】公约应当符合—国，家规定不《得与法律、法规、规！。章相抵触业》主大会、业主—委员会不得作出与物！业管理无关的决【定不允许从事与物业！。管理无关的活动 】 　　 【在物：业管：理区域内《业主大会《、业：。主委员会应积极配合！当，地社：区，居委会依《法履行自治管理【职责支持社区居委】会开：展工作并《接受其指导和—监督 　　 】 业主大会、业】主委员？会的决议和业主公】约对：全体业主《具有约束力 【 ？ 第三》十二条 实行—物业管？理联席会议制度 ！　　 物业管！理联席会议由街【道办：事处：或者乡镇《人民政府负责组织】召集：由市（县）房—地产：、规划？建设：。、，城管行政主管部【门、社区《居委会、公安派出所！。、，业，主委员？会、：物业：服务企业等各方代表！组，成 　　 — 物业管理联席！会议主要《协调解决下列问题】 　　 》。 （一）业主委！员会不依法》履行职责的问题【。； ： 　　 《 （二）业主委！员，会换届？。过程中出现的问题；！ 　　 【 （三）《履行物业服》务合同中出》现的：重大问题； 【　　 》 （四）物业服务企！业在变更、交接【过程中？出现的？问题； 《 　　 （五！）需要协调解决【的其他物业管—理纠纷问题 】 ，