》 第三章 业主【。、业主？大会及业主委员会 ！ 第《十二条 《 房屋的所有—权人为业主 【　　 》。 尚未登记》取得所有权》但基于？。买卖、赠《与、拆？迁补偿等《。旨，在转移所有权—的法律行为已经合】法占有该房屋在【。物业管？理活动中享有法律、！法规规定《的业主的《权利并承担相应义务！的人可以认》定为业？。主 ？ —第十三条 —业主在物业》管理活动中》享，有，下列权利《。 ， 　：　 ： (一》)按照物业服务合】同的约定接受物【业服务企业提供的】服务； 》　　 《 (二)提—。议召开业主大会并就！物业管理《的有关？事项提出建议；【 　　 (！。。。三)提出制定和修改！管理规约、业主大会！议事规则的建议【； ： 　：。　 ： (四)参加】业主大会行使—投票权；《 　　 (！五)：选举业？主委员会委》。员并享有《被选举权；》 　　 》 (《六)监督《业，主委员会的工—作； 　　 ！ (七)《监督物业服务企业】履行：。物业服务合同； 】 　　？ (八)对物！业共用部位》、共用设施》。。设备和相《。关的场？地使用情况享有知情！权和监督权； 　！　 《 (九)监督—物业共用部位、共】用，。设施设备专》项维修基《金（以下简称维【修基金？）的管？理和使用； 　　！ ， (《十)法律、》法规规定的其—他权利 】 ？。第十四？条 业主《。。在物业？管理活动中》履行下列义务 【 　　 (】一)遵守《管，理规：约，。。、业主大会》议事规则；》 　　 (！二)遵守物业管【理区域？内物业共《用部位和共用设施设！备的使用、公共秩】序和环？境卫生的维》护等方面的规—章制度；《 　　《 (三)【。执行业主大会的决定！和业主大《会授：。。。权业主委员》会作出的决定； ！　　 《 ：(四：)按国？家，有，关规：定交纳专《项维：修资金？； 　　 】 (五)按》时交纳物业服务费用！； 　　》 (六)法】律、法规规》定的其他义务 ！ ， 《。第十五条《 同一物《业管理区域内的业主！应，当在物业所在地的街！道办事处或者乡镇】人民政府《的指导下组织、【。。。。。成立业主大会—选举产生业》主委员会房》。。地产行政主管部【门对业主大会的【。。成立进行《。指导、监督首—次业：主，大会召开《的费用从物》业管理基金中—支，付 】 第十六条》 物业管《理区域内《。已交付？的，专有部分《面积超？过建筑物总面积【60%以上》或者小区《第，一套房？屋出售并交付已【满两年以上》的开发？。建设单？位、业主应》当向当地街道办事】处或者？乡镇人民政府提【。出召开？首次业主大会的书面！要求 　　 】 街道办》事处、乡镇人民【政府应当在接—到书面要求的60日！内，组织成立《首次业主大会会议】筹，备组（以《下简称筹备组—），筹备组由开》发，建设单位代表、业】主代表、街道—办事处？。或者乡镇人》民政府代表、—居委：会代表组成其成【员应为不超过15】人的单数其中业【主代表不低于筹备】组总人数《的一：。半筹备？组组长由街》道办事处或者乡镇】人民政府《。。代表担任 》 　　 — 筹备组应当将【成员名单以书—面形式在物业管【理区域？。内公：示7：日 ？ 第十七！条， 筹备《组，应当履行下列职【责， 　　 （！一）确定首次业【主大会召《开的时间、地点【、形式和内容；【 ， 　　 【。（二）草拟管理规】约、业主大》会议事规则； 　！　 ？ （三）》确定并公示业—主身份、业》主，。人数以及《投票权； —　　： （四）确定！业主委员会委员【候选：人，产生办法和名—单； 　　 ！ （五）制》定业主委《员会选举办法； 】 　　 — （六）做好召开首！。次业主？大，会的其他准》备，工作； 　　 ！ （？七）：应在街道《办事处、社区居委】会的组织下在3【个月内召开首次【业，主大会 《 　　 — 前款内容应当【在首次业主》大会召开前15【日以书面形式在【。物业管理区域内公示！ 》 第《十八：条 ：管理规约《应当对？。物业的使用、维护】、管理业主》及物：业使：用人：应当共同遵守—的行为准则业主的】。共同利？益，和义务以《及，违反管理规约应【当承：担，的责任？等事：项依法作出约定 ！　，　 业主【大会议事规则应当约！定，业主大会的议事方式！、表决程序、—。业主委员会》的组成和成员任期、！业主投票《权的确定方法、业】主委员会议事规则】、业：主委员会的换—届程序及补选—办法：等事项 《 第】十九条 首》次业主大《会上的投票》权数按下列》办法确定 》 　　 — (一？)住宅每《套1票？； 　　》 ？ (二)非住宅【每100《平，。方米建？筑面积？为1票不足》1，00平方米建—筑面积的按每—个产权单位为—1，票；超过100【平方米的每超—过10？0平：方米计1《票；超过部分不足】100平方米的【不计票建设》单位尚未《出售和虽已出售【但尚未？交付的部分以及【同一买售人拥有【一个以上《专有部分的》按，一票计？算； 　　 【 （《三）建？筑面积的《认，定，。按业主不动产登【记簿记载建筑面积】为准；尚未进行登记！的按测？。绘，机构的实测面积【为，准；尚未实测的按房！屋买卖？合同记载的面积为】准 】 ，第二十条《 业主大会履行下列！职责 　》　 》。(一)制定、修改】。。管理规？约和业？主大会议事规则；】 　　 【 (二？)选举、更换业【主委员会委员； 】 ，　　： (三—)选聘、解》聘物业服务》企业；？ 　　《 (四—)制定专项维修资金！的使用、《续筹方案《并监督？。实，施； 　　 【 ？(五)制定、—修改物业管理区【。域内共用部份和共用！设施设备的使用、】公共秩序和环境卫】生的维护等方面【的规章制《度； ？ ，　　 (六)！改建、？重建建筑《。物及其附属》设施； 　—　 ？ (七)法律、】法规或者管理规约确！定的应由业主共【同决定的事项— ：　　 ？ 业主大会决】定本条第（四）项和！第（：六）项规定的—事，项应当经专有—部分占建筑》物总面积2/3以上！的业主且占总人数2！/3以上的》业主同意；决定本条！规定：。的其他？事项应当经专有部】。分占建？筑物总面积》过半：数的：业主且？占总人？数，过，半数的业主同意 】 第】二十一条 业主【。大，会，。可以采用集体讨【论的形？式也可？以，。采取书面征求—意见：的形式但应当—持有物业管理区域】内专有部分占建筑】物，。总面积过半数且【占总人数过》半数的业主参加 】 　　 》 采？取书面征求》意见形式的应当将】征求意见书送—交，每一位？。业主凡需投票表决的！表决意见《应由业主本人签【名， 　　 】业主委？托代理人参加业主】大会的应《当出具书面委托书】明确委托权限、【委托期限等》内容： 第！二十二条 一—个，物业管理区域成立】一个业主《大，会划分为同一物业管！理区域的《分期开发《的，建设：项目先？期开发部分符—。合条：件的可以《成立业主《大会选？举产生业《主委员会首次业主】大会应当《根据：分期开？发的物业面积和【进度：等因素在《业主大？会议事？规则中明确增补业主！委员会？委员的？办法： ： ： 第二十三】条 业主大会分为定！期，会议和临时会议【业主大会《定期会议应》当按：照业主大会议事规】则的规定召开—每年至少召开1【次，经20%《以上的业《主提议业主委员【。会应当？。组织召开业》主大：会临时会议 — 第】二十四条 业—主委：员会是业《主大会的执行—机构业主委员会对业！主大会负责履行【下列职责 —　　 》 ，(一) 执行业主】。。大会的？决，定和决？议； ？ 　　 【(二) 召集业主】大会报告物业管理的！实施情况； — 　　 》 (三) —代表业主与》业主大会选》聘或者解聘的物【业服务企业签订或者！解除物业服》务合：同； 　》　 ： (四) 及】时了解业主、物业使！用人的意见和—建议监督《和协：助物业服务企—业履行物业服—。务合同； 》 　　 【(五) 监督—管理规？约的实施督》促业主交纳物业服务！费，及其他？相，关费用； —　　 —。（六：）组织和监督—专项维？修资金的筹集和使用！； ：。 　　 — （七）调解业主之！间因物业使用、装】饰装修和管理产生的！纠，纷； ？ 　　 （八！）业主大会赋予的】。。其他职？责 】 第二十五条 业】主委员会的成员【应当是物业管理【区域内的业主—并符合？下，列条件 　　 ！ ，。 （一）具有—完全民？事行为能《力； 　　 】 （二）遵守国家！有关法律、法—规； 　》。　， （三—）遵守管理规约【、，业主：大会议事规则模范履！行业主义务；— ：　　 》 （四）热心—公益事？业责任心《强公正廉洁； 【 　　 （五！），具有一定的组织能力！； ： 　　 【（六）具备必要的工！作时间？ 》 ： 第：二十六条 业主委员！会，根据住宅的规模由5！。至11人单数—组成设主《。任1：人副主任1至2【人 　《　 不足【30户业主的单栋】物业经全《体业主同意可—以不成立业主委【员会直接由全—体业主共同履行业】。主委员会《职责但必须选出1】-3人的召》集人 　　— 业主委【员会会？议由主任召集和【主持：主任因故《不能履行职责—可，以委托副主任—召集：业主委员《会会议应有过半数】的委员？出席作出的决议【。必须：经全体委员半数以】。上同意业主委员会】委员不能《委托代？理人参加会议— 第！二十七条 业主委员！。会应当在选举—产生：之日起30》。日，内执：下，列文件向《物业所在地的街【道办事？处或者？乡镇人民政》府办理？备案手？。续 　《。。　， ： （一）业主大会！。成立和业主委员会选！举情况的书面—报告；？ 　　 （！。二）通过的管—理规约？、，。业主大会议事规【则； 《　　 —（三）业主委—员，。。会成员名单》和基本情况； 　！　 ？ （四《）业主大会决—定的其？他重大事项 — 【第二十八条》 业主委员会—委员每届任期3年】。可连：选连任任期》届满前两个月书面】报告物业所在—地，街道办事处》或者：乡镇人民政府并在】其指导下组织—召，开，业主大会《选，举下一届业》主委员？会 　　 — ， 无正当理—由逾期未换届或【者业主委员会自行】解散的物《。业所在地《街道：办事处或者乡镇人】民政府应当》协调督促《其按时完成换—届选举工作协调不成！的由物业所在—地街道？办事处？或者乡镇人民政府】组织换？届选举 　　 】 新《一届业主委员会选举！成立之日起的1【0日内原业》。主委员会成员应当】将，其保管？的有关财《务凭证、档案等【文件资料、印章及其！他属：。。。于业主大会所—有的财物移交新一届！业主委员会并做好其！他交接工作 ！ 第》二十：九，条 业主委》员会成员有下列【情形之一的》经，业主大会会议—通过其业主委员会成！。员资格终止 　】　 （一）】因物业转让、—灭失等原因不再是】业主的； 　【　 （二）】丧失民事行为—能力的？。； 　　 【 （三）依法被限！制人：身自由的； —。 　　 《 （四）有拒交！物业服？务费等？不履行业主》义务行为的； 】。　　 ？ （《五）有违反管理规】约或者侵害业主【合法权益行》为的；？ 　？　 （六）以！。书面形式向业主大】会，提出：辞呈的？； 　　》 （七）法律！、法：规及管理《规约规？定的：其它情形《 ： 第三】十条： 业主大会、业主委！员会的？工作经费由》。全，体业主共同分摊【有物：业共有部分经营【所，。。得收益的《可以从经《营收益中列支具【。体，办法由业主》大会：议事规？。则规定 　　 】 工作经费的】收支情况应当每半年！在物业？管理区域《内公告接《受业主监督 【 第三】。十一条？ 业主大《会、业主委员会【的决议和《业，主公约应当符合国】家规定？不得与法律、法规、！规章：相，抵，触业主大会、业【。。主委：员会：。不得作出与》物业管理《无关的？决，定不允许从事—与，物业管理无关的活】动 　　 】 在物？业，管理区域《内业：主大会、业》主委员会应积—。极配合？当地社区居委会【依法履行自治管【理职责支持》社区：居委会开展工作并接！受其：指导和监督 　】　 业主【大，会、：。业，主委：员会的决议和业【主公约对全体业【主具有约束力 【。 《 第三十二条 ！实行：物业管理联》席会议制度 　】　 物—业管理？联席会议由街道办】事处或者乡镇—人民政府负责组【织召集由市（县【）房地产、规划建设！、城管行政主管【部门、社区居—委会、公安》派，出所、？业主委？员会：、物业服务企—。。业等：各方代表组》成 　　 — 物业管理联席！会议主要《。协调解决下列问【题 　　》 （一—）业主？委员会不依法—履行：职，责的问题； 【　　 （【二）业主委员会换】届过程中出现的问】。题，； 　《　 ？ （三《），履行物业服务合同】中出现的《重大问题； — 　　 》。 （四）物业服】务企业在《变更、交《。。接过程？中出现的问题；【 　　 【 （五）需要协调解！决的其他物业管理纠！纷问：题 ？ ，。 ，