第【三章 业主、业【主大会及业》主委员会 【 第十二条 房】屋的所有权人为业】主 　　 【 ， 尚未登记取得【所有：权但基？于买：卖、赠与、拆迁补偿！等旨：在转移？所有权？的法律行《为已经合法占有该房！屋在物业《管理活动中享有【。法律、法《规规定的业主—的权利并《承担相应《义，务的人可以认定【为业主 》 第十】三条 业主在【物业管理活动中享】有，下，列权利 》　　 》 ，(一)？按照物？业服务合同》的约定接受物业【服务企业提供的服务！；， 　　 (！二，)提议召开业主【大会并就物》业管理的有关—事项提出建议； ！　　 》 (三)《提出制？定和修改管理规约】、业主大会》议事规则的建议； ！ 　　 》 (？四，)，参加业？主大会行使投—。票，权；：。 　　《 ：。 (？五)选举业主—委，员会委员并享有被选！举，权； ？ 　　 【(六)监督业主委】员会的工作； 】　　 《 (七)》监督物业服务—企业履行物业服务合！同； 　》　 (八【)对物业共用部位、！共用设？施设备和《相关的场地使用情况！享有知情权》和，。监督：。权；：。 　　 (！九)监督物业—共用部位、共用【设施设备专项维修基！金（以下简称维修基！金）的管理和使【用； 　》　 《 (：十)：法律、？法规规定的》其，他权利 》 第【十，四条 业主在—物业管理活动中履】行下列义务》 　　《 ？ ，(一：)，遵守管理规约、业】主大会议事》规则； 《 　　 — (二)遵守物业管！理区域？内物业共《用，部位和共用设施【设，备的使用《、，。公共秩序和环境卫生！的维护等《方面的规章制度；】。 　　《 ： (三)》执行业主大会—的决定和业主大会】授权：业主委员《会作出的决定；【。 　　《 ？ (四)《按国家有关规定【交纳专项维修—资金； 　　【 ？ (五)按时—。交纳物？业服：务费用； 　　 ！ (六》)法律、法规规定的！其他义务 】 ： 第十五条 【同一物业管理区域内！。的业主应当在—。物业所在地的街【道办事处《或者乡镇人民政【府的指导《下组织、成立业主大！会选举产生业主委】员会房地产行政【主管部门对》业主大会的成立进行！指导、？。监督首次业主大会】召开的费用从物业管！理基金中支付 ！。 第—十六条 物业管理区！域内已交付》的专有部分面—积超过建筑物总面】积60%《以上或者小区第一】套，房屋出售并》交，付已满两年以上的】开发建？设单位、业主应【当向当地《。街道：办事处或《者，乡镇人民政府提出召！开首次业主大—会的书面要求 　！　 街道【办事处？、乡镇人民政—府应当在接到书面要！求的60日》。内，。组织：。成立首次业主—。大会会议筹备组【（以下简称》筹备组）筹备组由】开发建设《单位代？表、业主代表、街】道办事处或者—乡镇人民政府代表、！居委会？代，表组：。成其成员应》。为，不超过15人的单】。数其中业主》代表不低于筹备【组总人数的一半筹备！组组：长，由街道办事处或者乡！镇人民政府代—表担任 　　 ！ 筹备组应当【将成：员名单？以书面形式在—。物业：管，理区：域内：公示7日 ！ 第十七条 】 筹：备组应当履行下列】。职责： 　？　 （一【）确定首次业—主大会召开》。的时间、地》点、形？式和内容；》 　　 （！二）：。草拟管理规约—、业：主大会议事规—则； 　　 【 （三》）确定并公》示，业主身份、》业主人数以及—投票权； —　　： ： ：（四）确定业主委】员，会委员候选人产生】办法：。和名：单； 　》　， （》五）制定业》主委员会选举—办法； 》　　 》 （六？）做好召开首—次业主？大会的？其他准备工作；【 　　《 《（七）应在街道办事！处、社区居》委会的组织下在3个！月内召开首》次业主大《会 ？　　 ？ ， 前？款内容应《当在首次业主—。大会召开前》15日？以书面形式在物【业管理区域内公示 ！ 【第，十八条 《管理规约应当对【物业的使用、—维护、管理业主及】物，业使用人应当—。共同：。遵守：的行为准《则业：主的：共同利益和义务以】及违反管理规约应】当承担的责任等事】项依法？作出约？定， ：　　 业【主大会议事规则【应当约定业主大会的！议事方式《、表决程序、业主】。委员会的组成和成员！任期、业主》。投，票权的确定方—法、业主委员—会议事规则》、业：主委员？会的换届程序及【补选办法等事项【。 《 ： 第十九》条 ：首次业？。主大会上的投—票，权，数按下列办法确【定 ： 　　 【。(一)住《宅每套1票； 【 　　 》 (？二)非住宅每1【00平方米建筑【面积：。为，1票不足100【平方米建筑》面积：的按每个产权单位】为1票；超》过100平方米的】每超过100—。平方米计1》票，。；超：过部分不足100】平方米的不计票建设！单位尚未出售和【虽已出售但》尚未交付《的部分以及同一买】售人拥有一个以【上专有部分的按【一票计算； 　】　， ： ：（，三）：建筑面积的认定按】。业主不动产登记簿记！载建筑面积》为准；尚未进行登记！的按测绘机》。构的实？测面积为《准；尚未实测的按房！屋买卖合同记载的面！积为准 《 》 第二十条 业】主大会履《行，下列：职，责 　　 — (一)制定】、修改管理》规约和业主大会议】事规则； 　　】 (二)【选举：、更换业主委员会委！员； 《　　 ？ ： (三)选聘—、解：聘物业服务企业； ！ 　　 【(四)？制定专项维修资金的！使用、续筹方—案，并监督实施； 　！　， 《(五：)制定、修》改物业管《理区域内共用部【份和共用设施—设备的使用、公共秩！序和环？境卫生的维护等方面！的规章？制度； 　　【 (六)改建！、，重建建筑物及—其附属？设施； 　—。　， ： (？七)法律、法规或者！。管理规约确定—的，应由业主共同决定】的事项 　　【 业主大会决！定本条第（四—），项和第（六）项规定！的事项应当经专【。有部：分占建筑物总面积2！/，3以上的业主—且占总人数2/3以！上的业主《同，意，；决：定本条规定的—其他事项应》。当经专有《部分占建筑物总【面，积过半？数的业主《且占总人数过—半数的业主同意 】 《 第二十一条 ！业主大会可以—采用：集体讨论《的形式也可》以采取书《面征求意见的—形式但应当持有物业！管理区域内专—有部分？占，建筑物总面积过半数！且占总人数》过半数的业主—参加 　　— ， 采《取书面征求意见【形式的应当将征【求意见书送》。。。交每一？位业主凡需》投票表决的表—决意见应由业—。主本人签名 — 　　 — 业：主委托代《。理人参？加，业主大会的》应当出具书面委【托书明确委托权【。限、委托《期限等内容 【 ， 《 第二十二条 一个！物业管理《区域成立一》个业主大会》划分为同一物业【。管理区域的分期开发！的建设项目先期开】发部分符合条—件的可以成立业主大！会选：举产生业《主委员会首次业主】大会应当根据—分期开发的物业面积！和进度等因素在业主！大会议事规则中明】确增补业主委员会】委员的办法》 ？ 第二十三！。条 业主大会分【为定期会议和临时会！议业：主大会定期》。会议应当《按照业主大会—议事规则的规—定召：开每年至少召开【1次经20%以上的！业主提议业主—。委员会应当组织召】开业主大会临时会议！ ， 第】。二十四条 业—主委员会是业主【大会的执行机—构业主委员》会对业主大会负【责履行下列职责 ！　　 ？ (一) 执行！业主大会的决定和】决议； 　　 】 ： (二) 召—集业：主大会报告物业管】理的实施情》况； 　　 ！ (三) 代表【业主与业主大—会选：聘或：者解聘的物业服务企！业签订或者》解除：。物业服务合同—； 　《　 《 (：四) 及时了—。解业主、物业使用人！的意见和建议—监督和协助物业服务！企业履行物》业服务合同；— ：　　 《 ， (：五) ？监督：管，理规约的实》施督促业主交纳物】业服务费《及其他相关费—用； 　》。。。。　 ？ （六）组织和】监督专项维修—。资，金的筹集和》使用； 》　　 （七】）调：解业主之《间，因物业？使用、装饰装修【和管理产生的纠纷】； 　　》 （八—）业主大会赋予【的，其他职？责 》 第》二十五？条 业主委员会的成！员应当是物业管理区！域内的业主并符合】下列条件 　　 ！ ？（一）具有》。完全民事行为能力；！ 　　《 ， （二》。）遵守国家有—关法律、法规； 】 　　？ 《（三）遵守》管理规约、业—主大会议事规则模】范履行？业主义务； 　　！ （四）热心！。公益事业责任心强】公正廉洁； 【　　 （五）！具有一定的组织能力！； 　　 ！（六）具备必要【的工作时间 ！ 第二十【六条 业《主委员会根》据住宅的规模由5至！11人单数组成设】主任1人副主—任1：至，2，人 　　 ！不足30户业主的】单栋：物业经全体业主同意！。可以不成立业主【委员会直接由全【体业：主共同履行业—主委员？会职责？但必须选出1—-3人的召集—人 　　 【 ：业主委员《。会会议由主任召集和！。主，持主任？因故不能履行—职，责，可以委托《副主任？。召集业主《委员会会议应有【过半数的委员出席作！出的决议必须—经全：体委员半《数以上同《意业主委员会委员】不能委托《代理人参加会议【 第！。。。二十七条 业主【委员：会应当在选》举产生之《日起：3，0日内执下列文【件向：物业所在地》的街道办事处或【者乡镇人民政府【办，理备案手续 　　！ （一）业】主大会？成立和业主委员【会，选举情况的》书面报告； — 　　 — （：二）通过《的管理规约、业【主大会议事规—。则；： ， 　　 （】三）业主委员会【成员名单和基本【情，况； 　　 】 （四）业主大会！决，定的其他重》大事项 《 》 第二十八—条， 业：主委：员会：委员：每，届任期3年可连选连！。任任期届《满前两个月书—面报告物业》所在地街道办事【处或者乡镇》人民政府《并在其指《导下组？织召开业主大会【选举下？一届业主委》员会 　　 ！ 无正当《。理由逾期未换届或者！业主委员会自行解散！的物业所在》地街道办事处或【者乡镇人民政—府应当协调督促其按！时，完成换届选举工【作协：调不成的由物业所在！地街：道办事处《或者乡？镇人民政《府组织？。换届：选举 　》　 新一【。届业主委员会选【举成立之日》起的1？0日内原业主委员会！成，员应当将其保管【的有关？财务凭证、》档案等？文件：资料、印章及其他属！于业主大会》所有：的，财物：移交新？一届业主委员—会并做好《其他交接工》作 ！第二十九条 业主】委员会成员有下【列情形？之一的经业主—大会会议通》过，。其业主委员会成员资！。格终止 　　【。 （一）因物！业，转让、灭《失等原？因不再？是业主的；》 　　 》 （二）—丧失民事行为能力】的； 　》　 （—三）依法《。被限制人身自由的；！ 　　 — ， ，（，四）有拒交物业服务！费等不？履行业主义务行为】。的； 　　 【 ，。 ：（五）有违反管【理规约？或者侵害业主合法权！益行为的； — 　　？ （》六）以书面形—式向：业主大会提出辞呈的！； 　《　 （七）】法律、法规及管【理规约规定的其它情！形 】。 第三十条 业【主大会、业主委【员会的工《作经：费由：全体：业主共同分摊—有物业共有部分经营！。所得收益的可以从】经营收益中列支【。具体办？法，由业主大会议事规则！规定 ？ 　：　 ？ ， 工作经费的收【支，情况应当每半年【在，物，。业管理区域内公【告接受业主监督 】。 ： ： 第《三十：一，条 业？主，大会、？业主委？员会的决议和业主】公约应当符合国【家规定不得与法律、！法，规、规章《相抵触业主大会、】业主委员会不得【作出与物业管—理无关的决》定不允？。。。许从事与物业—管理无关《的活动 　　【。 在物业管】。理区域内业》主大：会、：业主委员会》应积极配《合当地社区》居委会依法履行【自治管理职责支持】社区居委《会开展工作》并接受其指导和监督！。。 　　 —。 业主《大会、业主》委，员会的决议和—业主公约对全体【业主具有约束力 】 ？ 第》三十二条 》实行物业《管理联席会议制【度 　　 ！物，业管理联席会—议由街道办事处或者！乡镇人民《。政府负责《组，织召集由市（县【），房地产、规划—建，设、城管行》政主管部门》、社区居委会、【。公安派？。出所、业主》委员会？、物业服务企业等各！方代表组《。成， 　　 】物业管理联席—会议主要《协，调，解，决下列问题 — 　　 — ，（一）业主委—员会不依法履—行职责的问》题，； 　《。　 （二）】业主委员会》换届过程中出现的问！题； 　　 】 （三）履行物业！服务合同中出现【的重大问《题； 　　—。 （四）物业！服务企业在变更【。、交接过《程中出现的问题； ！。 　　 （】五）需要协》调，解决的其《他，物业管理纠纷问题】 《