— 5— 共有建筑面积【测算 5【。.1 共有》。。建筑面积的处—理原：则 ！5.1.1 共有建！筑面：积的：分摊计算《以幢为单位进—行非本幢的》共，。有建：筑面：积，不在本幢分摊本幢的！共有建筑面积也不】分摊到其它幢去 ！ 5.1！.2 产权各方有合！。。。法权属分割文件或】协议的按《。文件或协议规定执行！ 】5.1.2》.1 商品房在领】。取商品房预售许可】证前需要《分割的？应具有经公证—的分割协议并在【销售时告知买受人】；已领取商品房预售！许可证的《商品房再行》分割的在不》影，响，公，共利益的前提—下应在本细则第【5.4条的范围内】由所有相关房屋权利！人达成分割》协议 【 5.1.2.！2 分割的部位【和，分割方式应》。明确写入该部位所有！相关权利人》的买卖？合同隐含《的或不明确的协议均！不视：为有效的《分割协议 】 5.1【.2.3 》相关房？屋权利人所达—成的分割协议不能】侵犯公共利》益和第？。三方利益否则不视】为有效的分》割协议 《 ？ 5.1.】3 无产权分割文件！或协议的可按共有建！筑相：关的房屋的建筑【面，。积比例？分摊   】  该条款所指的】共有：建筑相关是指该【共有建筑为满足各】套（：分户）的出入—、安：全等其他使》用功能提《供保障或《服务： ， ： ？ 5.1.—4 ：一，幢建筑只有单户产权！人时如？其，不需分层或分—户，提供：产权登记面积时【则，该幢：。建筑可取各》。层外墙或结构外【围水平投影面积【之和：。。计算该幢的建筑面积！不进：行共有建筑面—积的划分与分摊【计算 — 5.1.！5， 凡列为不》应分摊？。的，共有：建筑面积不》参与分摊其它—的共有？。建筑面积（外—半墙：除外） — ， ： 5.1.6【。。 某个共有建—。筑面积列入分—摊后不具体划—分各套（《分户）摊得面积【的对应部位 【。。 ： ？ 5.？2 共有建筑—面积的？分类 ？  《。。   共有建筑【面积：根据其性质》可分为幢共有建筑面！积、功能区共—有建筑面《积、：。层，共有建筑面》积和其它共》有建筑面积四种类型！ 】5.：3 ：共有建筑面积—按，比例分摊的》计算：公式 《 ，   对相关—建筑：面，积，进行共？有建：筑面积分摊按下式计！算: 《   ？       δ】Si： ，＝，K×Si    ！       【K＝Σδ《Si/ΣSi 【    《 ，式中K－《为面积？分摊系数 —  ：    《 ，   ？ ，S，i－为各单元参加分！摊的：建筑面积单位平方】米，；   —        δ！。Si－为各单元参加！分摊所得《的分摊面积单位平】方米；？ ， ：      —    ΣδS【i－为需要分—摊的：分摊面积总和单位】平方米； 【  ：    《 ，   ？Σ，S，i－为参加分摊的各！单元建筑面积总【。。和单位平方米— 5.4 可分！摊的共有建筑面积 ！ ， 5.】4.1 《共，。。有建筑面《积的：一般内容幢内的电】梯井、管道井、楼】。梯间、室外楼梯、垃！圾，。道、：变配电室、设备【房、公共门厅、门】廊、门斗、》通，道、地？下室公共设施—用房、值班警卫室】等以及其它在—功能上为整幢、某】一层或某几个单元】服务的为基本—。生产或生活必—需，。的公共用房和管理】用房的建筑面积【 】5.4？。.2 ？共有：建筑面积还包—括套与公共》建筑：之间的？分隔墙及外》墙（包括《山墙）水平投—。影面积一《。。半的建筑面积 【 5.！5 ：不应分摊《的共有建《筑面积和公》共建筑？空间 ？ ： 》5.：5.1 《。建在幢内或幢外为】。他幢和多幢服务的】警卫室、管理用房、！公共设？。施用房等 【 5.5.！2 专用于人防工】程的地下室》平，。战两用的人防地下室！。中，人防专？用部位、平战两用区！域内除公共通道【外的其他《部位 — 5.5.3！ 一幢楼房中取得】部分：竣工手续后委托房】产测绘？时服：务于本？。幢的共有建筑面【积，其所服务的对—象还未完《全，竣，工的 《 《 5.5.—4 按规划部门【批建层高建设的【层高大于《2.：2，0米的技术（结构）！转换层、《。避难层（《室）、架《空层以及《架，空层中用作公共休憩！、绿：化等公共开放空间】的部分等不包含其】中的核心筒、公【。共设备用房和管理用！房等应分摊的共有】建筑面积 ！ 5.》。5.5 独立建【造的变配电房、【水泵：房、值班警卫—房、管理用房等附属！配套设施用房 【 5】.5.6 在第【5.4条和》5.5条前5—款内没有罗列的【房屋：或建筑部位 ！ 5.6 共！有建筑面《积的计算与分摊方】法 ！5.6.1 共【有建筑面积的计【算方法   ！  根据5.2【条中共有建筑面积】的分类方法计算各】相应区域的套内【面积和共有建筑面积！再根据5.3条【中共有建筑》面积按比《例，分摊的计算》公式计算各单—元参加分摊所—得的：分摊面积幢共有【建筑面积由整—幢房屋各单》元按面积比例进行】分摊；？功能区共有》建筑面？积由该功能区—内各单元按面积【比例分摊；层共有建！筑面积由《该层：。中各单元按面积比】例分摊 】 ？5.：。。6，.2 单一》功能：房屋共有建筑面积的！分摊方法 】    单》一功能房屋一—般，指，纯住宅楼《（宿舍）、纯—。办公（写字楼）、纯！。。商业：、纯厂？房等其共有建筑面积！的分摊一般可采用整！体分摊方法》根据：各套房屋《的套内？。建筑面积求得各套房！屋分摊？所得的共有》建筑分摊面积 ！ 当一幢单一功能房！屋存在多个楼梯【位，且各楼梯位服务的单！元面积不《同时应按各梯—位细分功能》区进行分摊 — 》 5.6.3【 商住楼共有—建筑面？积的分摊方法— 《 ， ，。 5.6.3.】1 首先根》据，住宅和商业（或办公！）等的不同使—用功能按各》自的建筑《面积：将全幢的《共有建筑面积分【摊成住宅和商业【（或：办，公）两部分即住宅部！分分摊得《到的全幢共有建筑面！积和商业（或办【公，）部分分《摊得到？的全幢共有建筑【面积然后住宅—和商业？（或办公）》部分将？所得的分摊面积【再各自进行》分摊： — 5.6.3.2！ 住宅部分将分摊】得到：的，幢共有建筑面积加上！。住宅部分本身的共】有建筑？面积依照第5.2条！的方：法，和公式按各套的【建筑面积分摊—。计算各套房屋的分】摊面积 】 ？5.6？.3.3 商业【（，或办公）《部分将分摊得到的幢！共有：建筑面积加上本【身的共有建筑面积】按各层？的，建，筑面积依比例—分摊至各层作—为各层共有建筑面积！的一部分加至各层的！共，有建筑面积中—得到各层《总的共有建筑面积然！后再根据《层，各，套房屋的套内建筑】面积按比例分—摊至各套求》出各套房屋分摊【得到的共有建筑面积！ ： —。5.6.3.—4 对于《同一幢楼的不同【。塔楼应？分别划分为不同【功，能区：。；塔楼内有多—个独立楼梯》或电：梯的还应按梯—细分功能区分别计算！ 【 5.6.4 【多功能？综合：楼共：有建筑面积》。的分摊方法》     多！功能综？合楼：共，有建筑面积按照各】自的功能参》照商住楼的分摊计】算，方法：进行分摊一》般需：进行多？级分摊 》 —5.6.5 多级共！有建筑面积的—分摊原则 — ：    多级共有建！筑面积分《摊采用从《整体到？局部的逐级分摊的原！则先分摊幢共有建】筑面积至整》幢内各单元再分摊功！能区共有建筑面积至！功能区内各单元然】后分摊层《共有建筑面积至【。。层内各单元本分摊区！。域内共有建》筑面积？包括上一级分摊【至本：区域内的共有建筑】面积 — ？ 5.7 共有建筑！面积分？摊的若干具体规定 ！。 ： ？。 5.7.1 】可分摊共有面—积的划分确认—。原则是 》     —。a) 依据》经规划部《门核准的《建筑施工图》划分共有部位的使】用功能和服务—。范围其功能和—名称以设计》图纸的标《注为：依据进？行确认 《。   》  b) 竣工测】量、房？产测量？、变更？。测量时现场》复核并测量已使用建！筑空间的实际使用功！能未使用的建筑【空间：或实地无法确—认功能的建筑空间】。其功能以经规划【部，。门核准并《备案：的施工图上标注的功！能为准仍无法明确的！单列不分摊 】 ？ 5.7.—2 一幢建筑存在地！。下室（？半地：下室）核心筒部分】和楼梯等纵》向共有部位可根据】房屋的实际情况按】地上地下分割由使】用该纵向共有部位的！功能：区各自分摊若地下】层（：或半地下层）—功，能与其上层一—致时该功能》区内的核心筒—部分和楼《梯等纵向共有—部位可？从该：功能区与其他功【。能区的分界线处分割！ ？ 《 5.7.3 【。计算建筑面》积，的地面层（底—层）走廊、》檐廊等可分摊的【当底层？各套（？分户）向该廊—道开门？。时该廊道《的建筑面积扣除通往！楼上的？通道面积后为底层】各套（分户）应分摊！的共有建筑面积【；除此之外的廊道的！建筑面积依照共有】分摊原？则进：行分摊 — 《 5.？7.4 《地下室车道、—专门：服务于车位的其【它公：共通道？和地：下停车区《。。域内未利用的非独】立空间？的建筑部位由地下】室各车位分》摊；：地下室功能》用房和？服务于本功能用房】的专用通道由使用该！功能：用房的各套》。（分户）进行分【摊；未明确专有服务！范围的？独立用房（如储藏】室、：。工具间等）》。单列不分摊》 《。 5.7【.5： 原设计为整体商】场后分割《成通道和若》干，铺位：。通道的建筑面—积由各？相关铺位按其建筑】面积比例分》摊 》。 ： 5.7.—6 会？所、储蓄所、娱乐活！动室、健《身房、阅览室、【托，儿所、老人活动中】心等以？及居委会、派出所使！用的：房屋不以《共有建筑《面，积认：定以套（分户）认定！依照共有建筑面积分！摊原则参与》分摊相？关共：。有建：筑面积 《。 5】.7.7 独—立使用的地下—室，、半地下室独立的车！位、车库、仓库【、储物间、杂物间】、车棚等《自行车、摩托车【等机动车、非机【。动车集？中，停，。放部位不以共—有建筑面积认定可】根据实际功能按套（！分户）认定或单列不！分摊 】 ，。 5.7.8— ，斜面结构或非垂直】墙体的房屋、—围护性？幕墙等？不，计算外？半墙的也应分摊全幢！外半墙 ！ ：5.：7，.9 楼梯下方【。。实际使用的层高在2！.20米以上—空，间的建筑面积计入】下方空间的套—内建筑面积；—。层高在2.20米】以下空间的建筑面】积计入楼梯建筑面】积由使用《该梯的功能区分【摊 ？ ， ？ ：