第二章 业！主大：。会和业主《委员会 《 ？    【 第六条  物业管！理区域内全体业主组！成业主大会 【 ：。 ，     一个【物业管理区域—成立一个《业主大会 【 ，    》。 一个物业管理区】域，内，出，售并：交付使用的物业【建筑面积达到百分之！五十以上或者首套物！业出售并交付—使用已满两年的【应当召开首次业【主大会会议成立业】主大会业主》人数：较少：且经全体业主一致同！意决定不成立业主大！会的由业主共同【履行业主大会、业】主，委员：会职责？ ： ：     第【七条  物业—管理区域的划分应】当以经批准的物【业项目规划用地【范围、社《区布局、物业—的共用设施设备、】建筑物规模》。等因素确定 ！     分【。期建设或者有两个以！上，建设单位开发建【设的区域《其设置的配套设【施设备？共，用的应当划分为一个！物业管理《区域但该《区域内已自然形成】多个相对独》立、封闭小区—的可以划分》为不同的物业管理区！域 ： ？     已【经实施物业》管理的不同物业管理！区域经各自的业主】大会同？意后可以合并—为一个物业管理区】域 ： ： ， ，     第八条】  建？设单位在申》请办理？建设工程《规划许可证的同时】。向县（市、区—），人民政府房地产【行政主管部》门提出划分物业管理！。区域要？求的县？（，市、区）人民政府房！地产：。行政主管部门应当】按照本条例第—七条的规定划—分，物业：管理区域《但对已经自然形成】且无：争议的区域当—地居民委员》会（社区居民委员】会）：向县（市、》区，。。），人民政府房地产行政！主管部门书》。面提议后经其确认】无异议的不》再重新？。划分 — ：    需》要调整物业管理区域！的县（市、》区）人民政府房地产！行政主管《部门应当会同城市街！。道办：事处或？者乡（镇《）人：民，政府：按照本条例第七条】的规定结合》当地居民委员—会（社？。区居：民委员会）》。的布局划分物业管】。理区：域， ， ？ ， ，   ？ 第九？条  物业》管理区域符》。合本条例第六条第三！款规定条件的建设单！位应当在三十—日内向县（市—。、区）人民政府房地！产行：政主：管部门提出成立业】主大会的书》面报告并提供业主】清册、物业建筑面积！、物业出售并交【付使用时间等文【件资料；建》设单：位，未提交？书面报告或者建【设，单，位已不存在的—业主可以以书面形】式向县？（市、区）人民【政府房？地产行政主》管部门提出成立业】。主大会的请求 ！ ，     —县（市、区）—人，民政府房地产行政主！管部门接到建—设单位的书面报告或！者业主的书面请【求之日起三十日内应！当会同？乡（：镇）人民政府或【。者城市街道》办事处？组织：成立业？主大会筹备组—（以下简称》筹备组）并确定筹备！组召：。集人 【    《 筹备组由业主代】表、：。居民委？员会（社区居民委】员会）代表五至【十一人组《成可以？邀请：建设单位参加业主】代表由？业主：推荐产？生所占比例》应当不低于筹备【组总人数的三分之】二筹备？组应当自《成立之？日起七日《内在物业管理区域】内公布其《成员名单 — ？     第十条 ！ 筹备组应》当做好下列筹备工作！   】  ：。（一）确定首次【业，主大会会议召开的】时间：、地：点和内容； 【  》   （二》）草拟业主大会议】事规：则、业主公约和业主！委员会章程； ！  《 ， ， ，（三）确定首次业】主大会会议投票权】数的方法； 】     【（四）确认业—主身份和核计业主】在首次业主大会【会议上？的投票权数》； 《   》  （五）确—定业主？委员：会委员候选人条【件和产生办》。法，；， ： ？。  ：。  ： （六）组织产【生首届业主》。委员会委员》候选人； ！     （七）做！好召开首次》业主：大会会议的其他准】备工作 【 ，。     》前款规定《的第（一）至（六）！项内容应《当在首次业》主大会会议召—开十五日前以书面】形，式在物业管理区域内！公，示业主对投》票权数等《有异议的《筹备组应当予以复】核 ：     ！第十一条  筹备组！应当自组成之日【起三十日内召开【首次业主大》会会议并选举产生】业主委员《会业主委员会由委员！五至：十三人的单数—组成 【     业—主委员会《。应当自选《举产生之日》起三日内召》开首次会议在—业主委员《会委员中《推选主任一人副【主任：若干人并在物业【管理区域内公告 】 《    《 业主委员会每届】任期三？年 》     业主大！会可以从业》主，。中选举产生三至【五人的业主》监督：委，员会根据业主大会的！授权和业主公—约，的，约定行使对》业主委员会的—监督权 【     第【。十二条 《 ，业主在首《次业主大会会—。议上的投票权数可】以按照以下方式确定！ ？   》  （一）以—住，宅套数结合建筑面】积确定？。；   ！ ， （二？）以：。住宅套数一套—计一个投票》权数确定； 【 《 ，   ？（三）以建筑—。面积一？平方米？计一：个投票权数确—定   ！。  以？住宅套数结合建筑面！积确定投票权数【的具体按照以下标准！计算 】    （一）住宅！物业一套计二十【个投：票权数建筑面—积不：足一百二十平方米】的，按一：套计算超过》一百二十平》方米：。的，每满十？平方米增加一个【。投票权数不》足十平方米的部【分不计算但未售【物业：部分的？投票权？数不得超过总投票】权数的百分之—。三十：。；，  【。 ，  ：（，二）非住宅》物业：建筑面？积每满一《百平方米计二十个】投票权数建》筑面积不足》。一，百，平方米的《。按一百？平，方米：计算：。超过一百平方米的】每满：。十平方米增加—一个投票权》数不足十平方—米的部分不计算 ！  》   物业建—筑面积以房屋所有权！证或者其他能证明】其权属的合法有效文！件为依据《确定 》  《。   第十三条 】 业主大会会—议，可以采？用集体讨论的—形式也可以采—用书：面，征求：意，见的：形式业？主大会会议》应当有物业管—理，区域内持有二分之】一以上投票权数的业！主参加采用集体【讨，论形式的可以以幢、！单，元、楼层等》为单位推选若干名业！主代表参加业—主大会会《议也可以由业主决】定，以其他方式》推选业主代表参【。加业主大会会—议业主大会》。。会议以业主》代表参加的》形，式召开的到会业主代！表应当？能，够代表物业管理区域！内持有二分之一以】上投票？权数的？业主 《  》。。   业主可以委】托代理人参加业主大！。会会议代理人—应当持？业主书面委》托书并根据委托内】容进：行投票表决数—人共有一《个物业的共有人可】以推选其中一名【共有人参《加业主大会会—议 《 ，    》 第十四条 — 业主？大会会议《。分为定期会议—和临时会议 【     业！主大会定《期会议应当按照业主！大会议事规则的规定！由业主？委员：会组织召开》业主：委员会应当于会议召！开十五日前将业主】大，会会议时间、地【点、议题和议程【。告知业主和所在地居！民，委员会（社》区居：民委员？会） 】    有下—。列情形之一》的业主委员会应【当及：时组织召《开，业主大会临时会议】  【  ： （一）百》分之二十以上业主提！议的：；，。 ： 《    （二—）发生重《。。大，事故或者紧急事件需！要及时处理的； ！ ：     （三）！业主大会议事—规，则或者业主》公约规定《的其他情形 【 ：     第【十五条  经过【。业主大会会议通过的！业主大会议事规则】应当：就业主大会的—议事方式、表决程序！。、业主投票权数【的确定方法》、业主委员会的【组成：、补：选和换届《等事项作出》规定  ！   第十六条【  经过业主大【会会议通过的业主公！约是业主之间有【关合：理使用、维护、【管理物业《。等事项以及》处理相邻《关系：的共同约定对全【。体业：主具：有约束力《包括以？下，主要内容《 ， ， ？  ：   （一）共有或！者共用物业》。的使用？、维护要求；— ：    【。 （二）物》。业，管理区域内各类公】共费用的分担—；  】   （《三）业主大》。会、业主委员—会工作经费的筹集】、管理？和使用； 【 ？ ，   （四）全体业！主及物业使》用人：应当：共同遵守的行为准】则，。； 《     （】五）物？业管理争议》的处理方式； ！ ：  ：   （《六）违反业主公【约应当承担的责任】  【   第《十七条  经过【业主大会会议通【过的业主委员会章】程应当？就业主委员》会议事规则》、委员的权利和义务！、印章使用和—管理办法《、相关档《案的：。建立和保《管办法等事项—作出规定《。   】  第十《八条  经业主大会！会议依法选举产生的！业主委员会是业主大！会的执行《机构应当依》法维：护业主合法》权，益促进小区和谐 ！ ： ：    业》主委员会履行下列】职责  ！   （一》）召集？业主大会会》议报告物《业，管，理的实施情况—； 【    （二）代表！业主与业《主大会选聘的—。物业管理企》业签：订，物业：服务合同； 【 ：     —（三：）协调业主之间、】业主与物业管理企】业之间的关》系； ？ ，  》   （四）督促】业主履行《业主公约、交—纳物业服务费用【和专项？维修资金监督和协】助物业管理企—业履：行物业服务》合，同，；   ！  （五）根据业主！大会授权就涉—及全体业主的物业】管理：。纠纷依法《进行诉讼； 】   》  （六）根—据业：。主大会授权在—金融机构《开设专项维修资金专！户并按照法律、法规！和国家有关》规，定使用和管理—； 【  ：  ：（七）审议》业主：和，物，业，。管理企业提出的【维修、？更新、？改造物业共用部【位、共用设施设备的！报，告； 】   ？ （八）就全体业主！共有的房《产办理登记手—续； 】。    《（九）定期》公布财务收支情况】； —    《 （十）业主大会赋！予的其？他职责 《    】。 ，第十九条  业主委！员会产？生后建设单位应当】向业主委员会—提供下？列资料 《  —。   （一）竣工】总平面？。图，； ？  》。   （《二）单体建筑—、结构、设备—。竣，工图； 《   【  （三）配—套设施、地下管【网工程竣工图等【竣工验收资料—； 》     （【四）：属全体业主共有的】房产清单； —    】 （：五，）物业管理所需【的其他资料》　 ： ，     第！二十条 《 业主委员会的【组成人员及其—。近亲属不得在本【区域内？物业管？理企业中兼》职，业主大？会和业主《委员会的工作—经费筹集、管理【和使用办法由业主】大会决定但不得要求！物业管理企业提【供，工作经费 — ，     业主！大会和业主委员【会工作经费的使用】情况应当定期在物业！管理区域内的显著】位置公布并接受业主！的监督 — ：     第二十一！条 ： 业主委员会应【当自选举《产生：之日起三《十日内持下列—文件向县（》市、区？）人民政府房地产】行政主管部门—备案  ！   （《一）业？主，大会会议《记录和？会议决定； 【 ：     （二】。）业主？大会议事《规则； —     （三！），业，主公：约； —     （【四）业主委员会【章，。程，； 《 ：   ？  （五）业主委员！会委：员，基，本情况？ —    县（市、区！）人民政《府房地产行政主【管部门应当在—收到上述文件—之日起五日内—发给业？主委员会备案—证，明并出具业主委【员会刻制印章证明】业主：委员会应当依—法刻制、使用和管】理，印章 》。 ？    《业主大会议事规则、！业主公约、业—。主委员会章》程、业主委员会委员！发生：变更的应当向备案】部门变更备案 】 ， ？    《。第二十二条  【三分之一以上—业主委员会委—员提议或《者，业主：委员会主任》认为有必要》的应当召开》业主：。委员会会议业—主委员会《会议：每年至少召开一次 ！    】 业主？委员：会会议？应当：有过半数委员出席】作出决定必须—经全体委《员人数的过半数以上！同意 】    第二十三条！  业主委员会【任期届满《前二个月内应当【召开业主大会进【行换：届选举？ —    业主—。委员会任期》届满未换届的县（市！、区）？人民政府房地产行政！主管部？门应当会同》城市街道办事处或】者乡（镇）人民政府！在该物业管理—区域内组织》成立业？主，委员会换届筹备【组 ？。 《    换届筹备】组由业主代表、业主！委员：会，代，表、：居民委员会（社【区居民委员会—）代：表组成换《届，筹备组应当自成【立之日起七日内【在物业管理区域内公！布其成员名单并【。自成立之日起三【十日：内组织业《主召开业主大会会议！。选举：。产生新一届业主【。委员会 【     原【业主委员《会应当在《任期届满十日内将】。。其保管的有关财【务凭：证、档？案等文？件资料？、印章及其》他属于全体业主所】有的：财物：移交新一届业主【委员会并做好其【他交接工作 】  《。 ，  第二十四—条  业主委员【会委员？有下列？情形之一《的其委员资格终止 ！。 《     （—一）任期届满的； ！ 》 ，   （《二）因物业》转让：、，灭失等原《因不再？。。是业主的《； 》   《  （三）因—疾病：等原因？丧，失民事行为能力【的；： 《 ，   ？  （四）因犯罪被！依法限制人》。身自由的； — ， 《    （》五，）以书面形式—向业主大会提出辞】职的； 【   《  （六）不履行】业主法？定义务的《； 【    （七）无正！当理由连续三—次不参？加业主委员》会会议？。的； —。  ？   （八）因【其，他，原因不宜继续担【任的 ？ ， ，     【业主：委员：会委员有前款第（】一）至（《四）项所列》。情形之一的其委员资！格自然终止；有【前款第（五）至（八！）项所？列情形之一的—须经业主大会会议】。决定 【     业主委】员会委员资格终止】的应当自《终止之日起五日【内将其保管的—有，关财务凭证、—档案等文件资料、印！章及其他属于全体】业主所有的财物移】交给业主委员会 ！ ？    《 第二？十五条 《 经业？主委员？会半数以上委—员或者百分之—二十以上业主—提议认为有必—要，变更业主委员—会委：员的由？业主大会会》议作出决《定并在物业管理【区域内公《告 —。  ：  ： 第二十六条  因！物业：管理区？域调整？等原因需要》解散业主大》会的在解散前三十日！。内城：市街道？办事处或者乡（镇）！人民政府《应当：组织召开业主—大会会议推选—业主代？表业主代表》。、业主委员会代表、！物，业管理？企，业代表、居民委【员，会，（社区？。居民委员会）代【表组成清算组在县（！市、区）《人，民政府房地产行政】主管部门、城市【。街道办事《。。。处或者乡（镇）【人，民政府监督下做【好业主共同》财产清？算工作 》