第》二章 业主大—会和业主委员会 ！ 》     第六【条  物业》管理区域内全体【业主组成业主大会】   】  一个《物业管理区域—成立一个业》主大会 《   【  一？个物：业管理区域内—出售并？交付使用的物—业建筑面积达—到百分？之五十以上》或者首套物业—出售并？交付：使用已满两年的【应，当召：开首次？业主：大，会会议成立》业主大会业主人【。数，较少且经全》体业主一致同意决】定不成？立业主大会的—由业主共同履行【业主大会、业主【委员会职责 【     】第七条  物业管理！区域的划分应当【以经：批准的物业项目【规划用地范围、社区！布局、物业》的共用设施》设备、建《。。筑物规模等》因素确定 —。。  》   ？分期建设或者有两个！以上建？设单位开发》建设的区《域其设置的》配套设？。施设备共用的应当】划分为？一个物业管理—区域但该区域内【已自然形《成多个？相对独立、封闭【小区的可以划分为】不同的物业管理区】域 》     —已经实施物业管【理的不同物业—管理区域经各自的业！。主大：会同意后可以—合并为一个物业【管理区域 【。   》 ， 第八条《。  建设单》位在：。申请办理建设—工程规？划许：可证的？同时向？县（市、区》）人民政府房—地产行政《主管部？门提：出划分物业管理【区，域，要求：的，县（市、区）—人，民政府房《地产：行政主管部门应当】按照本？条例第七条的规定】划，分物业管理区域但】对已经自然形成【且无争议的区域【当地：居民委员会》（社区居民委—员会）向县（市、区！）人民政府》房地：产，行政：。主管部门书》面提议后经其—确认：无异议？的，。不再重新划》分 —     需要调整！物业管理区域的县】（市、区）》人民政府房地—产行政主管部门【应当会同《城市街道办》事处：或者乡（镇）—人民：政府按照《本条例第七条的【规定结合当地居民】委员：会（社区《居民委员会）—的布局划分》物业：管，理区域 【   《  第九条  【物业管理区》。域符合本条例第六条！第三：款规定条件的—。建设单位应当在三】十，。日内向县（市、区】）人民政府房地【产，行，政主管部门提出成立！业，主，大会的书面》。报，告并提供业主—清册、物业建筑面积！、物业出售并交付使！用时间等文件资【料；建设单》位未：提交：书，面报告或者建—设单位已不存在【的业主可以以书面】形式向县（市、区】）人民政府房地产】行政：主管：部门提？出成立业主》大会的请求 【  》   县（市、【区）人民《政府房地《产行政主管》部，门接到建设》单位的书面报告或者！业主的书面请—求，之日起三《十日内应《当会同乡《（镇）人民政府【。或者城市街》道办事处组织成【立业主大会筹备【组（以下简》称筹备？组）并？确定筹备组召集人 ！ ？     筹备】组由：业主代？表，、居民委员会（社区！居民委员会）代表五！至十一人组成可以邀！请建设单位参加业】主代表由业主—推荐产生所占—比例应当《不低于筹备组总人数！的三分？之二筹备组应当【自成：立之日？起七日内在物业【管理：区域内公布》其成员名单 — ，    【 ，第十条？ ， 筹备组应当做好】下列：筹备工作 》 《     （一【）确：定首次？业主大会会议—召开的？时间、地点》和，内，容；  ！   （二》。）草拟业主大—会议：事规则、业主公约】和业主委员会章程】；   ！  （三）确定【首次业主大会会【议投票权数的方法】； 》  ？   （四）确认】业，主身份和核计业主】在首：次业：主，大，会会议上的投票权数！。；， —    《（五）确《定业主委员会委员候！选人条？。件和产？生办法； ！ ， ，  ： （六）组织产【生首届业主委—员会委员《。候选人； ！     （七）做！好召：开首次？业主大？会，会议的其《他准备工作 ！。     前款规！定，的第（一《）至（？六，）项内容《应当在首次业主大会！会，议召开十五日前以书！面形式？在物业管《理区：域内公示业主对【投票权数等有异议】的筹备组《应当予以复核 】 《    第十一【条  筹备组—应当自？组，。成之日起《三十日？内召：开首：次，业主大会会议并选】举产生业主委—员会业主委员—会由委员五至十三人！的单：数组成 《 ？。 ：    业主—委员会应当自选举产！生之日起三日内【召开首次会议—在，。业主委员会委员中】推选：。主任一人副主任【若，。干人并在物业管理】区域内公告》    ！ 业主？委员会每届任期【三年 —     业主】大会可以从业主中】选举产生三至—五，人，的业主监督委员会】根据：。业主大会的》授权：和业主公《约的：约定行使对业主委】员会的监《督权 】 ，  ： 第十二《条  业主在首次业！。主，大，会，会，议上的？投票权数《可，以，。按，照以下方式确定【 》    《 （一）以住宅套】数结合建《筑，面积确定；》 《     （【二）以住宅套数一套！计一个投《。票权数确《定； —     （三】）以建筑面积一【平方米计一个投票权！数确定 【 ：    以住—宅套：数结合建《筑面积确《定投票权数的具【体按照以《下标准计算 【    【 （一）住》宅物业一套计二【十个投票权数建【筑面积不足一百【二，。十平方米《的按一套《计算超过一百二十】平方米的每满十【。平方米增加一个投票！权数不足十平—方米的部分不—计算但未售物业【部分的投票权数【。不得超过总》。投票权数的百—分之三十；》 ：  》   （《二）非？住宅物业建筑面积】每满一百《平方米计二十个投】票权数？建，筑面积不足一百【平方米？的按一百平方米【计算超过《。一百平方米的每【。满十：平方：。。米，。。增加一个投票权数不！足十平方米的部分】不计算 》。 《    物业建【筑面积？以，房屋所？有，权，证或：者，其他：能证明？其权：属的合法有效—文件为依据确—定， —。    第十—三条：  ：业主大会会议—。可以采用集体—讨论的形式也可以】采用：。书面征求意见—的形式业《主大：会会议应当》有物业管理》区域内持有》二分之？一以上投《票权数？的业主参加》采用集体讨论形【式的可以以》。幢、单元、楼—层等：为单位推选若干【名业主代表》参加业主大会会议】也可以由业主决定】。以其他方《式推选业《主代表参加业主大会！会议业？。主大会？会议以业主》代表：参加的形《式召开的《。到会业主代》表应当能够代表物】业管理？区域内持《有二分之一以上【。投票权数的业—主 —     业主【可以委托代理人参加！业主：大会：会议代理人》应当持业主书面委托！书并根据《委托内容进行—投票表决数人—。共有一个物业的共】有人可以推》选其中一名共有人】参加业主大会会议 ！ ：    — 第：十四条 《 业主大会会议分】为定期会议》和临：。。。时会议 ！    《业，主大会定期会—议应当按照业主【大，会议事规《则的规定由业—主委员会组织召开】业，主，。委员：会，应当于？会议召开《十五日前将》业主大会会议—时间、地点、议题和！议，程告知业主》和所在地居民委员】会（：社区居民委》员会） —    — 有：下列情？形之：一，的业主委《员会应当及时组【织召开业主大会临】时，会议：。  【   （一）百【分之二十以上业主提！议的； 《  —  ： （二）发生—重大事故或者—紧急事件需要及时】处，理的；？。。 ？     （三！）业主大会》。议事规则或者业主公！约规定的《。其他：情形 》。。     第】十，五条 ？ 经过业主大—会会议通过的—业主大？会议：。事规则应当就业主大！会的议？事方式、表决程【序、业主投票权数】的确定方法、业【主委员会的》组成、补选》和换：届等：事项作出规》定 【    《第十六？条 ： 经：过业主大会会议通】过的：业主公约是业主之间！有关合理使用、【维护、管理物业等事！项以及处理相邻【关，系的共同约定对全】体，业主具有约束—力包括以下主要内】容 》   《  （一）共有或】者共用物业的使用、！。维护要求；》   】  （？。二）物业管理区【域内各类公共—。费用的分担； 【 》   ？ （：三）业主大会、业】主委员会工作—经费的筹集、管理】和使用； —    【 （四）全体—业主及物业使用人应！当共同遵守》的行为准《则； 【     （—五）物？业管理？争议的处理方式【； 《   》 ， （六）违反业主】公约应当承担的责任！。 ？ ：     》第十：七条  经》过业主大会会议通过！的，业主委员《会章：程，应，当，就业主委员》会议事规《则、委？员的：权利：。和，义务、印章使用和管！理办法、相》关档案？的建立和保》管办：法等事项作出规定】 》。   ？  第？。十八条  经业主】大会会议依法选举】产生的业主》委员：会是业主大会的执】行机构应当》。依法维护业主—。合法权益促进小【区和谐 》 《   ？ 业：主委员会履行—下列职责《   】  （一）召集业】主大会会《议，报告物？业，管理的实施情况【。； 》。     （【二）代？表业主？。与业主大会选聘的】物业管理企业签订】物，业，服务：合同：； 》 ：    （三—）协调业主之间【、，业主与物业》。管理企？业之间？。的关系； ！  ：   （四）—督促业？主履行业主公约【、，交纳物业服务费用和！专，项维修资金监督【和协助物业管理【企，业履行物业》服务合同； 【    【 （五）根据业【主大会授权就涉【及全体？业主的物业管理纠纷！依法进行诉讼； 】   【  （？六，。）根据？业主大会授权在金】融机构开设》专项：维修资金专户—。并按照法律、法【。规和国？家有关规定使—用和管理《。； 》     —（七）审议业主和物！业管理？企业提出的维修【、更新、改造物业】。共用部位《、共用设施》设，备的报告； ！    》 （八）就全体业】主共有的房产办理登！记手续；《 ：。  》   （九）—定期公布财务收【支情况； 】 ，  ：   （十》），业主大会赋予的其他！职责 ？。     ！第十九条  —业主委员会产生后】建设单位应当向业主！委员：会提供下列资料【 ：。 ？     （—一，）竣工总平面图；】 ？     【（二）单《体建：筑、结构、设备竣】。工图； 《  —   （三）—配套设施《。、地下管网工程竣】工图等竣工验收资料！； 【  ：  （？四）属？全体业主《共有：的房产清单； 】  》   （五）物业管！理所需的《其他资料　 】 ：。   ？。  第二十条 【 业主？委员会的组成人员】及其近亲《属不得？在本区域内物业管】理企业中《。兼职业主大会和【。业主委员会的—工，作经费筹《集、管理和使—用办法由《业主大会决》定但不得要求—。。物业管理企》业提供工《作经费 】     业主【大会和业主委员会工！作经费？的使用？情况：应当定期《在物业？管理区域内的—显著位置公布并接受！业主的监督 】     【第二十？一条  业主委员】会应当？自选举产生》之日起三十》日内持下《列，文件：向县：（市、区）人—民政府？房地产行政主管部】门，备案 ？     ！（一）业《主大会会议记录和会！议决：定；：。  【   （二）—业主大会议事规则】； 》     （三）！。。业主公约；》。  【。。   （四）业【主委员？。会章程； 【 ，     （五）！。业主委员会委—员基本情况 ！ ：  ：  ：县（市、《区，）人：民政府房地产行政主！管部门？应当在收到上述文件！之日起？五日内？发给业主委员会【备案证明并出具业】主委员会刻制印章证！明业主委员会应【当依法刻制、使用和！管理印章 【    — 业主大《会议事？规则、业主》公约：、业主委《员会章程、》业主：。委员会委员发生【变更：的，应当向？。备，案部门变更备—案， 》   ？  第二十二—条，  三分之一以上】业主委员会委员【。提议：。或者业？主委员会主任—认为有？必要的应当召开业主！委员会会《议业主？委员会会议每年至】少召开？一次： 》  ：   ？。业主委员会会议【应当有过半数—委员：。出席作出决》定必须经全体委【员人：数的过半数以—上同意？ ：。    【 第二十《三条 ？ 业主？委员会任期届—满前二个月内应当】召开业主大会进【行换届？选举 ？ ，。     】业主委员会任期届】满，未换：届的县（市、区）人！民政府？房地产行政主管部门！应当会同城市街【道办事处或者—乡（镇）《人民政府在该物【业管理区《域内组织成》。立业主委员会换届筹！备组 【  ：   ？换届筹备组由业主代！表、业？。主委员会《代表：、，。居民委员会（社区居！民委员会《）代表组成换届【筹备组应《当自成立之日起七】日内在物业管理区】。域内公布其成员名】单并自成立之—日起三十日内组【织业主？召开业主大会会议选！举产生？新一届业主委员【会   ！  原业主委员【会应当在任》期届满十日》内将其保管的—。有关财务凭证、档案！等文件资料、印【章及：其他属于全体—。业主所有《的财物移交新一届业！主委员？会并做好其他交接】。工作 《  》。  ： 第二十四条  业！主委员会委员有下】列，情形之？一的其委员资格【终止 》    — （一）任期—届满的； ！   ？  （二）》因物业转让、灭失】等原因不再是业主】的； 》。    — （三）《因疾病等原因丧失】民事行为能》力，。的，； ：。 ？  ？   （四）因犯】罪被依法限制—。人身自由的；— ？     （】五）以书面形式向业！。主大会提出辞职的】；， 》  ：   （六）不履】行，业主法？定义：务的； 】     （七）无！正，当理：由连续三次不—参加业主《委员会？会，议的； 》  》   （八）因其他！原因不宜继续担任】的，  【   业主》委，员会委员有前款第（！一）至？（四）项所列—。情形之一的其—委员：。资格自然终止；【有前款第（五）至（！八）项所列情形【之一的须经业主【大会会议决定 】 ， ：。    《 业主委员会委员】资格终止的应当自】终止之？日起：五日内将其保管的有！关，财务凭证、档案【等文件资《料、印？章及其他属于全体】。业主所有的财物【移交给业主委员会】。    ！。 第二十五》条  ？经业：主委员会《半数以上《委员或？者百分之二十—以上业主提》议认为有必要变更业！主委员会《委员的？由业主大会会议作】出决定并在物—业管理区《。域内公？告 》   《。  第？二十六条《  ：因物：业管理区域调整等】原因需要解散—业主：大会的在解散—前三十日内城市【街道：办事：处或者乡（镇）人民！政府应当组织召开业！主大会会议推选业】主代表业主代表【、业主？委员会代表、物【业管理企业代表、居！民委员会（》。社区居民《委员：会）代表组成清【算组在？县（市、区》）人民政府房地产】行政主管部门、城市！街道办事处或者乡】（镇）人民政府监】督下做好业主共同】财产清算工作 【 ，