第二—章 业主大》会和业主委》。员会 】     第【六条  《物，业管理区域内全体】业主组成业主大会】   】  一个物业—管理区域成立一个】业主：大会 》。 ：     一个物】业管理区域内出售并！交付使？。用的：。物业：建筑面积达》到百分之五十以上或！者首套物业》出售并交《付使：用已满两年的—应当召开首次业主】大会会？议成：立业主大会业主【人数较少《。且经：全体业主一》致同意决定不成立业！主大会的《。由业主共同履行【业主大会《、业主委员》会职责 ！   ？ ，第七条  物—业管：理区域的划分应当】以经批准的物—业项目规划》用地范围、社区【布，局，、物业？的共用设《施设备？、建筑物《规模等因素确定 ！ ：。     分期】建，设或者有两个以上建！设单位开发》建设的区《。域其设置的配套【设施设备共》用的应当划分为【一个物业管理区【域但该区域内已自】然形成多《个相对？独立：、封闭小区的可以】划分为不同》的物：业管：理区域 【     已经】实施：物业管理《。的不同？物业管理区域—经，各自的业主大—。会同意后可》以合并为一个物业管！。。理区：。域   ！  ：第八条  》建设单位《在申请办理建设工程！规，划许可证的同时向】县（市、区）人【。民政府房地产行政主！管部门提出划分【物业：管理区域要求的县】（市、区）人民政】府房地产《行政主管部门应当按！。照本：条，例第七条《的规定划分物业【管理区？域，但对已经自然—形成且无争议的区域！当地：居民委员《会（社区居民—委员会）向县（市、！区）人民政府房【地产行政主管—部门书面提议后经】其确：认无异？议的不？再重新划分 —。   【  ：需要调整物业—管理区域的县（市、！区）人民政》府房地产《。行政主管部》门应当？会同城？市街道办事处或【者乡（镇）》人民政府按照—本条例第七条的规定！结合当地居民委【员会（社区居民委】员会）的布局划分】物业：管理区域 》。    】 第九条 》 物业管理区—域符合本条例第【六条：第三款规定条件【的建：设单：位应当在三十日内】向县（市、区）人民！政府房地产》行政主管部》门提出成立业主大】会的书面报告并提】供业：。主清册、物》业建筑面《积，、物业出售并交付使！。。用时间等文》件资料；建设单位未！提交书面报告—或，者建：设单位已不存在的】业主可以以书面形】式向县（市、区）人！民政府房《。地产行政主管部门】提出成立业主—大，会的：请求 》     县（！市、区）人民政【府房地产行政主【管，部门接到建设单位】的书面报告或者【业主的？书面请求之日起【三十：日内应当会同乡【（镇）人民政府【或者城市街道—办事处组织成立【业主大？会筹备？。组（以下简》称筹备组）并确定筹！备组召集人 【     筹！备组由业主代—。。表、居民委》员会（？社区居民《委员会）代表五至】十一人组成》可以邀请《建设单位参加业【主代：表由业主推荐产【生所占比例应当不低！于筹备组《总人数的三》分之二筹备组应【当自成？立之日起七日内【在物：业管理？区，域内：公布其成《员名单？ 《 ，。     第—。十条  筹备组应当！做好：下列筹备工作— ？ ：     （一）】确定首次业主大会】会议召开的时—间、：地点和内容； 】 ？     （二）】草拟业主大会议事】规则：、业主公《约和业主委》。员会章程； — ？     （【三）确定首次—业主大会会议—投票权数的方法【； —    《 （四）确认业主】身份和核《计业主在首次—业主大会会议上【。的，投票权？数；： 《   《  （五《）确定业主》委员会？委员候选人条件【和产生办法》； 【。 ，   （六）组织产！生首届业主委员会】委员候选人》； ？     （！七）做好召开首次业！主大会会议的其他】准备工作《 》     前款【规定的第（一）至】（六）项《内容应？当在首次业》。主大会会议召开十五！日前以书《面形式？在，物业管理区域内公示！业主：对投票权数等—。有异议的筹》备组应当《予以复核 【     第十！。一条  筹备—组应当自组成之日起！三十日内召开首次】。业主大会会》议并选举产》生业主委员会业【主委员会由委员【五至十三人的单数组！成 》    》 业主委员会应【当自选举产生之日起！三日内召开》首次会议在业—主委员会委员—中推选主《任一人副主任若干人！并，在物业管理区域内公！告 《  《  ： ，业主委员会》每，届任期三年 】 ？    业主大会】可以从业主中选举产！生三至五人的业主】监，督委员会根据业主大！会的授权和业主【公约的约定行使对】业主委员会》的监督权 ！     第十【二条  业主在首】次业主大会会议【上的投票权数可【以按：照以下方式确定 ！     （！一）以住宅套数【结合建筑《面积确定； ！     —（二）以住宅套数一！套计一个《。投票权数《确定； —。   》 ， （三）以建—筑面积一平方—米计一个《投票权数《确定 —   《  以住宅套数结合！建筑面积确定投票权！数的具体按照—以下标准《计算 【 ，    （一—。）住宅物业一套【计二十个投票权【数，建筑面积《不足：一百：二十平方《米的：按一套？计，算，超过：一百二？十平方米《的每满十平方米增】加一个投《票权数不足》十平方米的部分不计！算但：未售物业部分的【投票权数不得超过】总投：票权：数的百分《之，三十；？ ？。 ？   ？ （二）非住宅【物业建筑面积每满】一百平方米计二十个！投票权数建筑面积】不足一百平方—米的按？一百平？方，米计算超过一百【平方：米的每满十平—方米增加《一个：投票权？数不：足十平方《。米的部分《。不，计算  ！   物业建筑【面积以房屋所有权证！或者其他能证明其权！属，的合法有《效文件为《依据确定 — ？     第十三条！  业主大会会议】可以采用《集体讨论的形式也可！。以采用书《面征求？意见：的形式业《主大会会议应当【有物业管理》区，域内持？有，二分之一以上投票权！。数的业主《参加采用集体讨论形！式的可以以幢、单元！、楼：层等为单位推—选若：干名业主代表参加业！主大会会议也可以由！业，主决定？以其他方式推选业主！代表参加业主大会会！。议业主大会会议【以业：主代表参加的形式召！开的到会业主—代表应当能够代表】物业管理区域内持】有二分之《一以：上投票权《数的：业主  ！   业主可以委托！代理：人参加业主》大会会议代理人【应当持业主》。书面委托书并—根据委托内容—进行投票表决数人共！有一个物业的共有人！可以推选其中一【名共有人《参加业主大》会会议？ —    第十—四条  业主大会会！议分为定《期会议和临时会【议 【    《业主大会《定，期会议应当按照【业主大会《议事规则的》规定由业《主委员会《组织召？开业主委员》会应当于会议召开】十五日前将业主大会！会议时间、地点【、议题和议程告知业！主和：所在地居《民委员会（社—区居：民委员？会，） —   ？  有下列情形之一！。的业主委员会应当及！时组织召开业主大】会临时？会议： ： ，  《   （一）百【分之二十以上业【主提议的《； 《   》。  （二）发生【重大：事故或者紧急事件需！要及时处理》的，； ？ 《。    （三）【业主大会议事—规则或者业》主，公约：规定的其他情形 ！    【。 第十五条》。 ， 经过业《主，大会会议通过的【业主大会议事—规则：应，当就：业，。。主大：会的：议事方式《、表决程序、业【主投票？权数的确定方法、业！主委员会的组成、补！选和换届《等事项作出规—定 《。  《   第十六条  ！经过：业，主大会会议通过【的，业主公约是业主之间！有关：合理使用、维—护、管理物业—等，事项以及《处理相？。邻关系的共同约定对！全体业主具有约束力！包括以下主》要内容 【  ？   （一）共有或！者，共用物业《。的使用、《维护要求《；， ？     （】。二）物业管理区【域内各类公共—费用的分担； 】   — ，。 ，（三）业主》大会、业主》委员会工《作经费的筹集、管理！和使：用；  ！   ？（四）全《。体业主及物业使用】人，应当共同遵守的【行为准则《；   ！  （五《）物业管理争—议的：处理方式；》   】。  （六）违反业主！公约应当承担的责】任 —     第—十七条  经过业】主，大，会会议通过的业主委！。员会：章程应当就业主【委员：。会议事规则、委员】的权利和《义务、印章使用和管！理办法？、相关档《案的建立和保—管办：。法等事项作出—规定 ？ 》。    第十—八条 ？ ，经业：主大会会议依法选举！产生的业主委—。员会是？。业，主大会的执行机【构应当依法维护业】主合法权益促进【小，区，和谐 【    《 业主？委员会履行下列【。职责  ！   （一）—召集业主大会—会议报告《物业管理的》实施情？况； 】    （二）代表！业主与业主》大会选聘的物业管理！企业签？订物业服《务，合同； — ：     （三【）协调业主之间、业！主与物业管理—。企业之间的关—系； 【     （四）】。督促业主履行—业主公约、交纳【。物业服务费》用和：专项维修资》金监督和协》助物业管理企—业履：行物业服务》合同； 《 ，     （！五）根据业主大【会授权就涉及全【体业主的物业管【理纠纷依法进—行诉讼； 【 ，     （【。六）根据业主大【会授权？在金融机构开设【。专项维修资金专户】并按照？法律、法规和国家】有关规定使用和【管理；？ ， ？。     —。（七）审议业主【和物业管理》企业提出的维修【、更新、改》造物业？。共用部？位，、共用设施设备的】报告； 【    》 （：。八）：就全体业主共有的房！产办理登《记手续； 】    》 ，（九）定期公布财务！收支情况； 】  《   ？（十）业《主大会？赋，予的其他职责 【    】 第十九条  业主！委员会产《生，。后建设？单位应当向业主【委员会提供下列资料！ ：     】（一：）竣工总平面图【； 【    （二—）单体建筑、—结构、设《。备竣工图；》 —  ：  （三）》配套设施、地下管】网工程竣工图等竣】工验：收资料； 【     （四！）属全体业主—共，有的房？产，清单：；， ： ？     》（，五）物？业管理所需的—其他资料《　   ！  第？二十条？  业主委员会【的组成人员》及其近亲属不—得在本区域内物业】管理企？业中兼？职，业主大会和业主委员！会的工？作经费筹集、管理和！使用办法由业主【大会决定但不得要】求，物业管理企业提供工！。作经：费 ？ ，    — 业主大会》和业主委员会—。工作经费的》。使用情况应》当定期在《物，业管理区域》内，的显著？。位置公布并接—受业主的监督 ！ ： ，  ：  第二十》一条  业主委员会！应当自选举》产生之？日起三十日内持下列！文件向县《（市、区）人民政】府房地？产行政主《管部门？备，案 》。。 ：  ：  ：（一）业主大会【会议记录和会—议决定； —。   —  （？二）业主大会议事规！则，； —     （三【）业主公约； ！     （】。四）业主委员会章程！；   ！  （五）业主委】员会委员基本情【况 【    《县（市、区）—人民政？府房地产行政—主，管，部门：应当在收到上—述，文件：之日起五日内—发给业主《。委，员会备案证明并【出具业主《委，员会刻制印》章证明业《主委：员会应当依法刻制】、使用和管》理印章 — ，  ？   业主大—会议事规则、业主公！约、业主《委员会？章程、业《主，委员会委员发生【变更的？应当向？备案部门变更备案】 —    第二十二条！ ， 三分之《一以上业主》委员会委员提议【。或，者业主委员会—主任认为有》必要：的应当召开业主【委员会会议业主【委，员会会议每年—至少召开一次 【 《   ？  业主委》员会会议应当有过】半数委员出席作出】。决，定必：须经全体委》员，人数的过半数以【上同：意 — ，    第二十三】条，  业主委员—会任：期，届满前二个》。。月内应当召开业主大！会进行换《届选举 】    《 业主委员会任期届！满未换届的县—。（市、区）人民政府！房地：产行政？主管部门应当—会同城市街道办【事处或者乡（镇【）人民政《府在该物业管理【区域内组织》。成立业主委员—会换届筹备组 【    】 换届筹备组由业主！代表、业《主委员会代表、居民！委员会（社区居【民委员会）》代表组成换》届筹备组应当—自，。成立之日起》七日内在物业管理区！域，内公布其成员名【单并自？成立之日《。。起三十日《。内组织业《主召：开业主大会》会议选举产生新一届！业主委员《会 —     原业主委！员会应？当在任期《届满十？日，内将：其保管的有》关财务凭证、档【案，。等文件资《料、印章《。及其他属于全体业】主所有的《。财物移交新一届业主！委员会并做好其他交！接工作 【  ？   第二》十四条  业主委员！会委员有《。下列情形之一的【其委员资《格终止 —   》  （？一）任期届满—的； 《  》   （二》），因物业转让》、灭：失，等原因不再是业主】的； 】  ：  （三《）因疾病《等原因丧失民—事行：为能力的； ！    》 （四）因犯罪被依！法限制人身》自由的； 》 ？ ：    （五—），以，。。书面形式向业主大会！提出辞职《的； 》    — （六）不》履行业主法定义务的！； 《  《   （七）—无正当理由连续三次！不参加业主委员会会！议的； 】   ？  ：（八）因其他原因不！宜，。继续担任《的  】 ，  业？主，。委，员会委员有》前，款第（一）至（四）！项所列情形之一的其！委员资格《自然终止；有前【款第（？五）至？。（八）项所》列情形？之一的须经业主【大会：会议：决定 —    》 业主委员会委员资！格，终止的应当自—。终止之日起》。五，日内将？其保管的《有，关财务凭证》、档案等文件资【料、印？章及其他属于全体业！主所有的财物—移交给业主委员【会 《 ？ ，   第《二十五条  经业主！委员会半数》。以上委员或者百分】之二十以上》业主提议认为—有必要变更业主委】员会委员的由业主】大会会议作出决定并！在物：业管理区域内公告】   】  第二十六条【  ：因，物，业管理区《域调整等原因需要解！散业主大会的—在解散前《三十日内城市街道办！事处或者乡（—镇）人民《政府：应，当组织召开业—。主，大会会议推选业主】代表业主代》表、：业主委员会代表、物！。业，管理企业代表—、居民委《员，会（社区居民委【员会）代表》组成清算组在县（市！、区：）人民？政府房地《产行：政主：管部门、城市街【。。道办事处或者乡（】镇）人民政》府监督？下做好业《主共同财产清算【工作 《