第二章 业！主，大会和业主委员【会 《 ，。 《    第六条 】。 物业管《理区域内《全体业主组》成业主？大会  ！  ： 一个物业管—理区域成《立一个业《主，大会 》     一】个物业管理区域内】出售：并交付使用的物【业建筑面积达到百分！之五十？以上或者《首套物业出》。售并交付使用已满】两年的应当召开【首次业主大会会议】成立业？主大会业主人数【较少且经全体业主一！。致同意决定不成【立业主大会的由业】主共同履行业主【大会、业主委员会职！责 《    — 第七条《  物？业管：理，。区域的划分应当以经！批准的物业项目【规划用地范围、社】区布局、物业的共】用设施设备、建【筑物规模《。等因素确定》。    ！ 分期建设或者有两！个以上建《设单位开发建设【的区域其设》置的配套设施设备】共用的应当划分【为一：个物业管理区—域但该区域内—已，自然形成多》个相对独立、封闭小！区的：可以划分为不同的】物业管理区域— —  ： ， ，已经实施《物业管理的不同物】业管理区域》经各自的业主大会】同意后？可以合并为》一个物业管理区域】 ：     第！八条  建设单位在！申请办？理建设？工程：规划许可证的同时】。向县（市、区）【人民政？。府房地？产行政主管》部门提出划分物业管！理，区域要求的县（【市、区）人》民政府房地产行政主！管部门应《当按照本条例第七条！的规定划分》物业管理区域但对已！经自：然，形成：且无争议的区域当地！居民委？员会（社区居—。民委员会《）向县（市、—区）人民《。。政府房地产》行政主？管部门书面提—议后经？其确认无异议的不】再重新？划，分， ， ：    — 需要调整物业管】理区域的县》（市：、区：），人民政府房地产行政！主管部门应当会同】城市街道办事处或】者乡（镇）》人民：政府按？照本条例第七—条的规定结合当地】。居民委？员会（社区居民委】员会：。）的布？局划分物业管理【区域 — ：    第》九条 ？ 物业管理区域符】。合本：条，例，第六条第三款规定】条件的建《设单位应当在三【十日内向县（市、区！）人民政《府房地？产行政？。主管部？门提出成立业主大会！的书面报告》并提供业主清册、】物业建筑面》积、物业《出售并交付使用时】间等：文件资料；建—设单位未提交书【面报：告或者建《设单位已不》存在的业主可以以书！面，形式向县（市、区】）人民政府》。房地产行政》。主管部门提出成立业！主大会的《。请求 —     —县（市、区）—人民政府房地产【行政主管部门接【到建设单位》的书面报告或者【业主的书《面请求之日起三【。十日内应当会同【乡（镇）人民政府】。或者城市街道办事】处组织成立业主大会！。筹备组（以下简称】筹备组）并确—定，筹备：组召：。集人 —     —筹备组由业主代表、！居民委？员会（社区居民委员！会）代表《五至十一《人组成可以邀请【建设单？位，参加业主代表由业主！推荐产生所占比例】应当不低于筹备组】总，人数的三分之二筹】备组应当自成立【。之日起七日内—在物业管理区域内】公布其？成员名单 》 《     第十条】。。  筹备组应当做好！下列筹备工作—    ！ （一）确定首【次业主？大会会议召开的时】间，、地点和内容；【 —    （二）草拟！。业主大会议事规则】、业主公《约和业主委》员会：。章程； ！    （三）【确定首次业》主大会会议投票权数！的，方法； ！    （四）【确认：。业主身份和核—计业主在《首次业？主大会会议上的投票！权数； 《 ：     （】五）确定业主委员】会委：员候选人条件和产生！办法； 】    《 （六）组织产生首！届业主委员会委员候！选人；？  【 ， ， ，（七）做好召开首】次业主大会会议的其！他准备工作 — ，  》   ？前款规定的》第（一）至（—六）：项，内容应当在首次业主！。大会会议召开十五】日前以书面形式【在物业管理区域【内公示业主对投【票权数等《有异议的筹备组应】当予以复核 【 ，     【第十：一条  筹备组应当！自，组成之日起三—十日内召《开首次业主》大会会议并选举产生！业主委员会业主委】员会：由，。委员五至十三人【的单数组成 — ？ ，     业主委员！会应当？自选举产生之日【起三日内召开—首次会议在业主委】员会委员中》推选主任一》人副主任若干人【并在物？业管理区域内公告 ！。   【  ：业，主委员会每届任期三！年   ！  业？主大会可以从业主中！选举产生《三至五人的》业主监督委员会根据！业主大会《的授权和业》主，公约的约定行使【对业主委员会—的监督权 】。     第十二！条  业主在首次业！主大：会，会议上？的投票权数可—以按照以下方式【。。确，定 ： ，   — ， （一）以住宅套】数结合建筑面—积确定；《  【   （二）以【住宅套数一套—计一：个投：票权数确定；—  【  ： （三）以建筑面】积，一平方米计》一个投票权数确定】 —    以住宅套】数结：合建筑面积确定【投票权数的》具体按照以下标准】计算 《   —  （一）住宅物】业一套？计二十个投》票权数？建筑面积不足一百】二十平方米的按一】套计：算超过一百二十【平方：米的每满十平方米增！加一个投票权数不】足十平方米的—部分不计算但未售】物业部分的投—票权数不得超过总投！票权数的百分之三】十；：  【   （二）—非住：宅物业建《筑面积每满一百平方！米计二十个》投票权数建》筑面：积不：足一百平《方米：。的按一百《。平方米？计算超？过一百平方米的每满！十平方米增加—一个投？票，权数：不足十平《方米的？部分不计《。算   ！  物业建筑面积】以房屋？所有权证或者其他】能证明其权属的合法！有效文件为依据确定！    ！ 第十三《条  业《主大会会议可以采】用，集体：讨论：的形式也可以采用】书面征求意见的形】。式，业主大会会》议应当有《物业管理区域内持有！二分之一以上—投票权数的业主参】加采用集体讨论形】式的可以《以幢：、单元、楼层等为】。单位推选若》干名业主代表参【。加业：主大会？会议也可以由业【主决定？。以其他方式推—选，业主代表《参加业？主大会会议》业主大？会会议以业》主代表参加的形式召！开的：到，会，业主代表应当能【够代表物业管理【区域内持有》。二，分之一以上投票权】数的业主 】   《  业？主，。可以委托代理人参】加业主大会》。会议代理人应当持】业主书？面委托书并根据【委托内容《进行投票表》决数人共有一个物】业的共有《人可以推选其中一】名共有人参加业主】大会：会议  ！   第十四条【  ：业主大会会议分为定！期会议和临时—会，议   ！  业主大》会定期？会，议，应当：。按照业主大会—议事规则的规定由】业主委？员会组织《召开：业主委员会应当于会！议召开十五日前将业！主大会会议时—间、地？点、议题和议程告】知业：主和所在地居—。民委员会（社区居】民委员会《） 【   ？ 有下列情形之【一的业主委员会应】当及时组织召开业主！大会临？时，会议 ？  —   （一）百分之！二十以上业主提议】的；： ， 《     》（二）发《生重大事故或者紧】急事件需要》及时：。处理的； 》 ， 《 ，   （三）业主】大会议事规则或者业！主公约规定》的其他情形》   】  第十五条  经！过业：主大会会议通—过的：业主大会《议事规则应当就业】。主大会？的议事？方式、？表决程序、业主【投票权数的》确定方法《、业主委员会的【组成、补选》和换届等《事项作出规定 【   【  ：第十六条  经过】业主大？会会议？通，过的业主公约是【业主之间有关合理】使用、维护、管理】物业等事项》以及处理相邻关系的！共同约定对》全体业主具有约束力！。包括以下主要内【容 》    》 （一）共有或【者共用物业的—使用：。、维护要求； 【 》    （》。二）物业管》理区：域内各类公》共费用的分》。担； 《     】（三）业主大会【、，业主：委员会？工作经费的筹集【、管理和使》用； 》 ，     （四】）全体业《主及物业使》用人：应，当共同遵守的行为】准则；？ ？     （五！）物业管理争议的处！理方式； ！。     （六）】违反：业主公约应当—承担的责任 ！     —第十七？条 ： 经过业主大会会】议通过的业主委员】会章：程应：当就业主委员会【议，。事规则、委员的权】利和义务、印章【使用和管理办法、】相关档案《的建立和保管办【法等事项作出规定 ！ ，  》   ？第十八条  —经，业主大？会会议？依法：选举：产生的业主委员会是！业主大会的》执行机构应》当，依法维护《。业主合法权》益促进小区》和谐：  【   业《主委：员会履行下列职【责 ？   — ， （一）召集业主】大，会，会议报告物业管理的！实施情况；》 》     》（，。二）代表业主与业】主大会？选聘的物业管理企】。业签订物业服务合】同； ？     ！（三）协调业主之间！、业主与物业—管理企业之间的关系！； —     （四【）督促业主履—行业主公约、交【纳物业服务费用和专！项维修？资金：监督和协助》物业管理企业履【行物业？服务合同； — ？ ：    （五）【根据业主《大会：授，权就：涉及全？体业主的物业—管理纠纷《。依法进行《。诉讼； 》    【 （六）根据—业主大会《授权在？金融机？构开设专项》维修：资，金专户？。并按照法《律，、法规和《国，家有关规定》使用和？管理； ！    （七）审】议业主和物业管理】企业提？出的维修、》更，新，、改造物业》共用部位、》共，用设施设备的—报告； —。   》  （八）》就全：体业主共有》的，房，产办理登记手—续； 【  ：   ？（九）定期公布【财务收？支情：况； 】    （十）【。业，主大会赋予的其【。他职责 【 ：    第》十九：条  业主》委员会产生后建【设单位应当向业主委！员会提供下列—资料 》     （】一）竣工总平面图】； ：     ！（二）单体》建，筑、结构、设备竣】工图； 《 ，   —  ：。（三）配套设施、地！下管网工程》竣工图等竣工—验收资料《。；   ！  （？四）：属全体？业主共有的》房产清单《； 《   》  （五）物业管理！所需的其他资料【。　 ？   —  第二十条  】业，主委员会的》组，成人员及其近亲属不！得在本区《。域内物业管理企业】中兼职业主大会【。。和业主？委员会的工作经费】筹集、管理》和使用办《。法由业主大会决定】但不得要求物—业管理企业提供工】作经费 【    》 业主大会和业【主委员会工作—经费的使《用，情况应？当定期？在物业管理区域内】的显著？位置公布并接—受业主？的监督 【。   《  第二十一条【。  业主委》员会应当自选举【产生之日起三—十日：内持下？列文：件，向县：（市：。、区）人民政—府房地产行政主管部！门备案 ！    《（，。一）：业主大会会》议，。记录和会议》决，定；  ！   （二》。）业：主大会议《事，规则； — ：  ：   （《三）业主公约；【 《    》。。 （四）业》主委员会《章程：； 》  ？ ，。  （五）业—主委员会《委员基本情况 】     县！（市、区《）人民？政府房地产》行政主管部》门应当？在收到上述文—件之日起五》日内发？给业主委员会备案】。证明：。并出具业主委员会】刻制印章证明业主委！员会应当依法—刻制、使用和管理印！章  】  ： ，业主大会《议事规则、业主公】约，。、业主委员会章【程，、业主委员会委员发！生变更的《应，当向备案部门变更备！案  】   第二十二条】  三分之》一以上？业主委员会》委员提议或者—业主委？员会主任认为—有必要的应当召【开，。业主委员会会议业主！委，员，会会议每年至少召开！一次： ？  《   业主委—员会会议应当有【过半：数委：员出席作《出决：定必须经《。全体委？员人数？的过半数以上同意】 ？ ？ ，   ？第二十三《。条，  业主委员—会任期届满前—二个月？内应当？召开：业主大？会，进，行，换届选举 》   【  业主委员会任期！。届满未换《届的县（市、区）】人民政府《房地产行政主管部】门应当？会同城市街道办【事处或者乡（—镇）人民《政府在？该物业管理区域内组！织成立业《主委员？。会换届筹备组 【 ？     换【届筹备组由业主代】表、业主委》员会代表、居—民，委员会（社区居民】委员会）代表—组成换届筹备—组，应当：自成立之日》起七日内在物业管】。理区域？内，公布其成员名单并】自成立？之日起？三十日？内组织业《主召开业主》大会会议选举产生新！一届：。业主委员会 【 《    原业主【委员会？应当在任期届满【十日内将其保管的】有关财务凭证、档案！等文：件资料、印》章及其他属于全体】业主所？有的：。。财物移交新一届业】主，委员会并做好其【他，交接工？作 》     第二】十四条  业主委】员会委员有》下，列，情，形，。之一的其委员资【格终止？  【   （一）任期】届满的； 》 》    （二）因物！业转让、灭失等【原，因不再？是业主的； ！ ：   ？ （：三）因？疾病：等原因丧失民事行为！能力的； ！     （四）】因犯罪？被依法限《制，人身自由的；— 《    》 （五）以书面【形，式向业主大会提出辞！职的； ！    （六—），不履行业主法—定义务的； 【     （！七）无正当》理，。由连续三次》不参加业主委—员会会议《。的，。； 《 ：。  ：   （八》）因其他《原因：不，宜继：续担：任的 】    业》主委员会委员—有前款第（一）【至（四？）项：所列情形之一的其】委员资？。格自然终止；有前】款第（五《），至（：八）项所列》情形之？一的须经业主大【会，会，议决定？ ？ ？  ：  业？。主，委，员会委员资》格终止的《应当自终止》之日起五《日内将其保管—的有关财《务凭证、档案等文件！资料、？印章及其他属于全体！业主所有《的财物移交给业主委！员会 《    【 第二？十五条  经业【。。主委：员会半数以》上委员？或者百分之二十以上！业主提议认》为有必要变更业主】委员会委员的由业】主大：。会会议作出决定【并在物业管理区域】内公告 】     》第，二十六条 》 因物业管》理，区域调整等原因【需要解散《业主大会的在解散】前三十日内城—市，。街道：办事处或者乡（镇】）人民政府应—当组织召开业主大会！会议推选业主代表】业主代表、业主【委员会代《。表、物业管理—企业代？表、：。居民委员《会（社区居民委员】会，。）代表组成》清算组在县（—市，、区）人民政—府房地产行政—。主管部门、》城市街？道办：事处或？者乡（镇）人民政府！监督下做好》业主共同财产—清算：工作： ：