第》。二章 业主》。大会和业《主委员会 ！ ，。。  ？  ： 第六条  —物业管理区域—内全体业主组成【业主大会 【     一】个物业管理区域【。成立：一个业主大会— —    一个物业】管，理区域内出售并交付！使用的？物业建筑面》积达到百分之五十以！上或者？首套物业出售—。并，交付使用《。已满两年的》应当：召开首次业主大会】。会议成立业主大会】。业主人数较少且【经，全，体业：主，一致同意决定不成立！。业主大？会的由？业主共同履》行业主大会》、业主？委员：会职责 【     第七】条  物业管—理区域的划分—应当以经批准的物】业项目规划用—地范围、社区布【局、物业的共用设施！设备、建筑物规模等！因素确定 】   《。  ：分期建设或者有两】个以上建设单—。位开发建《设的区域其设置的配！套设施设备共用的】应当划分为一个物业！。管理区域《但该区域《内已自然形》成多个相对独—立、封闭小区的可以！划分为不同的物业管！理区域？ ：   —  已经实施物业】。管理的不同物—业管理区域经各自】的业主大会同意【后，可以合并为一个物业！管理区域 —     第！八条 ？ ，建，设单位在申请办理】建设工？程规划许可证的【同，时向县（市、区）人！民，政府房地《产行政？主管部门提出划分】物业管理区域—要求的县（市、【区）人民《政府：房地产？行政主？管，。部门应当按照本条例！第七条的规定—划分物？业管理区域但—对已经？自然形成且无争议的！区域当？地居民？委员会？（，社区居民《。委员会）向县（市】、区）人民政府房地！产行政主《管部门书面提议【后经其确认无异议的！不再重新划》分，  【   需《要调整物业管理区域！的县（市、区）人】民政府房地产行政主！管部门应当会同城市！街道办事处或者【乡（：镇）人？民政：府按照本条例—第七条？的规定结合当地【居民委员会（社区】居民委员会》）的布局划分物业管！理区域 【     第【九条  《物业管理区》域符合？本条例第《六条第三款规定条】件的建设单位—。应当在三十日内向县！（市：。、区）人民政—府房：地产行政主管—部门提？出成立业主大会【的书：面报告？并提供业主清—。册、物业建筑面积】、物业出《售并交付使用时【间等文件资》料；建设单位未【提交书面报告或者建！。设单位已不存—在的业主可以以【书面形式向县—（市：、区：）人民政府房地产行！政主管部门提出【成立业主大会的请求！ 《。     县（】市、区？）人民政府》房地：产行政主管部门【接到建设单位的书面！报告或者业主的【书面请求之日起【三十日内应当—会，同乡（镇）》人民政？府或者城市》街道办事处》组织成立《业主大会筹备组（以！下简称筹备组）并确！定筹备组召集人 】 ？     —筹备组由业主代表、！居民委员会》（社区居《民委员会）代表【。五至：十一：人组成可以邀请建设！单位参加业主代【表由业主推荐—产生所占《比例应当不低于【筹备组总人数的三】分之二筹备组应【当自成立《。。之日起七日内在【。物业管理区》。域内公布其成员【名，单  】   第《十条 ？ ，。筹备组应当做好【下列：。筹备工作 】     —（一）确定首次【业，主大：会会议召开的时间、！地点和内容； 】 ：    》 （二）草拟业【主大会议事规则【。、业主公约和业主委！员会章程； —    】 （三）确》定首次业主大会会】议，投票权数《的方法； ！  ：   （四）确认】业主身份和核计【业主在首次业—主，大会会议《上的投票权》数；： — ， ，  ：（五）确《定业主委员》会委员候选》人，。条件和产生办—法，。；， 《    》 （六）组织产【生首届？业主委员会委员【候，选人：； —     （七）】做好召？开首次业主大会会议！的其：他准备？工作 【。     前款规】定，的第（一）至（六）！项内容应当在首【次业主？大会会议召》开十五日前》以书面？形式在物业》管理区域《内公示业主》对投票权《数，等有异议的筹备【组应当予《以复：核   ！  第十《一条  筹备组【应当自组成之日【起三十？。日内召？开首次？业主：大会会？议并选举产生—业主委员会业主委】员会由委员五至【十三：。人，的单数组成 】   》  ：业主委员会应当自】选举产生之日—起三日内《召开首次会议在【业主委员会委—员中推选主任一人】副，主任：若干人并在物业管】理区：域内公告 【。     业主！委员会？。每届任期三年 ！     业】主大会可以》。从业主中选举—产生三至五人的业】主监督委员会根据】业主大会的》授权和业《。主公约的约定行使对！业主委员会的监【督权 —  ？   第《十二条 《 业主在首》次业主大会》会议上的《投票权数可》以按照以下》方式确定 》   【 ， （一）以住宅套数！结合：建筑面积确定；【 《 ，     》（二：）以住宅套数一【套计一个投》票权数确定； 【 ： ，     —（三）以建筑面【积一平方米计一个】投票权数《。确，定   ！  以住宅套数【结合建筑面积确【定，投票权数的》具体按照以下标准计！算 《     【（，一）住宅物》业一套计《二十个投票权数【建筑面积不》足一百？二，十平方？。米的按一《。套计算？超过一？百二十平方米的每满！十平方米增加一【个投：票，权数不足十平方米】。的部：分不计算但未售物】业部分的投票权数】不得超过总投票【权数的百分之三十；！ 》    《 （二）非》。住宅物业《建筑面积每满一【百平方米计二—十个投票权数建筑】。面积不足《一百平？方米的按一百平【方米：计算超过一百平方】米，的每满十平方米增加！。一个：投票权数不足—十平方？米的部分《不计算 —     【。物业建筑面积以房屋！所有权证或》。者其他能证明—其权属的合法有效】文，件为依据确定 ！ ？    第十三【条  业主》大会：。会议可以采用集体】讨，论的形式也可以采】用书面？征求意见的形式【业，主大会？会议应当有物业管理！区域内持有》二分之一以上投票权！数的业主参加采用集！体讨论？形式的可以以幢【、，单，元、楼层等》为，单位推？选若干名业》主代表参加业主大】会会议也可以—由业主决《。定以其他方式推选业！主代表参加业主【。。大会会议业主大会】会议以业《。主代表参加的形式召！开的到会业主代【表应当能够代—。。表物业管理区域内持！有二分？之一以？上投票权数》的业：主 ：    】 业主可以》委托代理人参加业主！大会会议代》理人应当持业—主书面委托书并根据！委托内容进行投【票表决数人共有一个！物业的？共有：人可以推《选其中一名共有人参！加业主？大会会议《 ？。     第十！四条  业》主大会会议分为【定，期会议和《临时会议《 《。 ：    业主大【会定期会议应—。当按：照业：主大会议事规则【的规定由业主委员】会组织？召开业主委》员会应当于会议召】开十五日前将业主大！。会会议时《。间，、地：点、议题和议程告知！业，主和所在地居民委】员会（社区》居民委员会） 【 ：    — 有下列情形之【一的业主委员会应】当及时组《织召开业主大会【临时会议 】。     （一】）百分？。之二十以上业主提议！的；：    ！ （二？）发生重大事—故或者紧急事—件，需要及时《处理的； —   —  （三）业主【大会议事规则—或者业主《公约规定的其他情形！ 》     》第十五条  —经过业主大会会议】通过的业主》大会议？事规则应当就—业主大会《的议事方《式、表决《程序、业主投票权数！的确定？方法、？业主委员会的组成】、补选和换届等事项！作出规定 ！  ：   第十六条【  经过《业主大会会议通过】的，业，。主公约是业主之【间有关合理》使用：。、维护？、管理物业等事项以！及，处理相邻关》。系的：共同约定对全体业主！具有约束力包括以下！主要：内，容 ： ？。   《  （一《）共有或者共用物】业的使用《、维护？要求；？ ？ ：     》（二）物业管—理区域内《各类公共费用的分担！；， 》     （三【）业主？大会、业《主委员会工作经费】的筹集？、管：理和使？用； ？ 《   ？  （四）全体业主！及物业使用人应当共！。同遵守的《行为准则； ！     （【五）物业管理争【。议的处理《方式； 《 《     （—六）违？反业主公约》应当承担《的责：任   ！  第十七条 【 经过业主大会会】议通过？的业主委员会—章程应当就》业主委员会议事规】则、委员的权利【和，义务、印章》使用和管理办法【、相关？档案的建立和保管办！。法等事项作出—。。规定 《  》   第《十八：条  经业主大会会！议依法？选举产生的业主【委员会是业主大会】的执行机《构应当依法》维护业主合法权【。益，。促进小区和谐 】 《。   ？ 业主委员会—履行下列职》责， —    《。（一）？召集：业主大？会会议报告物业管理！的实施情《。况； 《    【 （二？）代表业主与—业主大会选聘的物】。。。业管理企业签订物业！服务合？。同； 》 ：     （三）协！调，业主之间、业—。主与物业管》理企业之间的关系；！    ！ （四）督促业主】履行业主公约、【。交纳物业服》务费用和专项维修资！金监督和协助物【。业管理？企业履行物业服务合！同； —     （五）！根据业主大会授【权就涉？及全体？业，主的物业管理纠纷依！法进行诉讼；— 《 ，     （六）】根据业？。主大会？授权：在金融机《构开设专项》维修资金《专户并按《照法律、法规和国家！有关规定使用—和管：理； 】。    （》七）：审议业主和物—业管理企业提出【的维修、更新、改】造物业共用部位【、，共用设施设备的报告！； —。   ？  （？八）就？全，体业主共有的房产】办理登记手续； 】 ：     （九！）定期公布》财务收支《情，况； 》     （】十）业？主大会赋予的其他】。职责 ？ ？    》 第十九《条 ： 业主？委，员会产生后建—设单位应当向业主】委，员会提供《下，列资料 】     （一【）竣工总平面图； ！    】 （二）单体建【筑、结构、设备竣工！。图； 】 ，   （《三）配套设》施、地下管网—工程竣工图等—竣工验收资料；【  【   （《四）属全体业主共有！的房产清单； ！ ？   ？ （五）物业管理】所需的其他资料【　 ？     】第二十条《  ：业主委员会的组成】人员及其近亲属不得！在本：区域内物业管—理企业？中兼职业主大会【和业主？。委，员会的工作经费【筹集、管《理和：使用办法由业主【大会决定但不得要求！物业管？。理企业提供工作经费！    ！ 业主大会和业【主委员会工作经费的！使用情况应当定【期在物业管》理区域内的显—著位置公布并接【受业主的监督—   】  第二十一条【 ， 业：。主委员会《应，当自选举《产生之日起》。。三十日内持》下列文件《向，县（市、区）人【民政：府房地产行》政主管部门备—。案   ！  （一）业—主大：会会议？。记录和会议决定；】   】  （二《。）业主大《会议事规《则； ？ ？    》 （三）业主公约；！ 《     （四）！业主：委员会章程； 】。 ？  ：   （五）业主】委员：会委员基本情况 】 ：  《   县《（市、区）人民【政府房地产行政主管！部门应当在收—到上：述文件之日起五日内！发给业主委》员会备案证明并【。出具业主委员—会刻制印《。章证明？业，主委员会应当依法刻！制，、使用和管理印章 ！ ，    【 业主大会议事【。规则、业主》公约、业主委—员会章程、业主委】员会委员发生变更的！应当向备案部门【变更备案 》   【  第二十二条【  三分之一以【上业主委员会委员提！议或者业《主委员会主任认【为有必要《的应当？召开业主委员—。会会议业主委员会】会，议每年至《少召开一次 【    【 业主委员会会议应！当有过半数委员【出席作出决》定必：须经全体《委员人数的过半数】以上同？意，    ！ ，第，二十三条《  业？主委员会任期届满前！二，个，月内应当召开—业主大会《进行换？届选举 】     业主委员！会任：期届满未换届的【县（市、区）人民政！府房地？产行政主管部门应当！会同城市街道办事】处或：。。者乡（镇）人民政府！在该：。物业：管理区域内》组织成立业主委员会！换届：筹备组 【  ？   换届筹—备组由？业主代表、》业主委员会代表【、居民委员会（社】区居民？委员会？。）代表组《成换届筹备》组应当自成立之日起！七，日内在物业管理【。区域内公布其成员】名单并自成立之日】起三十日内组织【。业主召开业主—大会会议选举产生】新一届业《。。主，委员会 ！ ，   原业主委员】会应当？在，任期届满《十，日内将其保管的有】关财务凭证、档案】等，文件资料、印章【及其他属于》全体业？主所有的《财物移交新一届业】主委员会并》做好其他交接工作 ！     ！第二十四《条  业主委员【。会委员有下列情形】之一：的其：委员：资格终止《   】  （一）任期届】满的； —     （】二）因物业转让、】灭失等原因》不再：是业主的《；  】   （三）—因疾病等《原因丧失民事行为能！力的； 】     （四）因！犯罪被？。依法限？制人身自由》的； ？ ：  《  ： （：。五）以书面形式向业！主大会提出》辞职的； — ？。。     （六）不！履行业主法定—义，务的； —    — （七？）无：正当理由连续三次不！参加业？主，委员：会会议的； ！    》 （：八，。。）因其他《原因不？。宜继续担任》的 【    业主委员会！委员有前款第（一）！。至（四）项》所列情形之一—的其委员资》格自然终止；有前款！第（五？）至（八）项所列情！形之一的须经业主】大会会议《决定 【     业主【委员会委员资格终】止的应当自终止之】日起：五日内？。将其保管的有关财】务凭证？、档：案，等文件资料、印章及！其他属于《全体业主所有的【。财物移交给业主委】员会 】    《第二：。。十五条  》经业：主委员会半数以【上，委员或者百分—。之二十以上业主【提议认为有必—。要变更业主委员会委！员的：由业主大《会会议作出》决定并在物业管理】区域内公《告 ？ ：     第二】。十六条？  ：因物：业管理区《域调整等原因需【要解散业主大会的在！解散前三十》日内城市街道办【事处或者乡（—镇）人民政府—应，当组织召开业主大】会会议推选业—主代表业主代表、】业主委员《会代：表、物业《管，理企业代表、—居民委员会》（社：区居民？委，员会：）代：表组成清算组在县】（市、区）》人民政府房地产行政！主管部门、城市街道！办事处或者》乡（镇）人》民政府监督下—做好业主共同—财，产清算工作 【