《第二章 业主—大会:。
! 第七条 【。 业:主大会?根据物?业管理区域的划【分成立?一个物业管理区域成!立一个业主》大会
?
》 只有一【。个业主的或者—业主人数《较,少且经全体业—主同意不成》立业主大会的—由业:主共同履行》。业主大会、业主【委员会职责》
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— 第八条《 物业管理区【域内已交付的专有】部分面积《超过建筑物》总面积50》%时建设单位应【当按照物业》所在地的区、县房】地产行政主管部门或!。者街道办事处、【乡镇人民政府的【要求及?时报送下列筹—备首次业主大会会】议所需?的文件资《料
】 (】一,),物业管理区》。域证明;
】
,
》 (二)房】屋及建筑《物面积清册;
【
:
【。 (三—)业:主名册;
—
,
,
【。 (四)建筑规!划总平面《图;
【
《 , (五)交】付使用共用设施设】备的证?明;
》
— (六【)物业?服务用房配置—证明;
《
》 : , (七【)其他有关》的文件?资料
! 第九条 符!合,成,立业主大会条件【的区、?县房地产行政—。。。主管部门或者—街,道办事处、乡—镇人民政府应当在】收到业主提出筹备】业主大会书面—申请后6《0,日内负责组织、指导!成立首次业主大会会!议筹备?组
:
:
【第十条 首次业主!大会会议筹备组由业!。主代表、建》设,。单位代表、》街道办?事处、乡镇》人民政府《。代表和居民委员会代!表组:成筹备组成员—人数应为单数其【中业主代表人数【不,低于筹备组总人【数的一?半筹备组组》。长由街道办事—处、乡镇人民—政府代表担任
】
》 第十一条 !筹备组中业主代表】的产生由街道办事处!、乡镇人民政府【或者居民委员—。会组织业主推荐【
【 筹《备组:应当将成员名单以】书面:形,式在物业管理区域内!公告业主对筹备组成!员有异议《的由街?道办事处、》乡镇:人民政府协调解决】
】 建?设单位和物业服务】企业应当《配合:协助筹备组开展【工作
—
第十二!条 筹备组—应当做好以下筹【备工作?
:
:。
,
, 》 (一)—确认并公示业主身份!、业主人《数以:及所:拥有的专有部分面】积;
?
】 》。(二)确定首次【业主大?。会会议召开的—。时间、地《点、形式和内容;
!
— 》。 (三)》草拟管理规》约、业主大会议事】规则;?
】。 (【四)依法确定首次】业主大会会》。议,表决规则;
【
】 (五)制定!业主委员会委员【候选人产生办—法确定业主委员会】委员候选人》名单;
—
《 《 (六》)制定业主委—员会选举办法—;
】 》 (七)完—。成召:开首次业主大会【会议:的其他?准备工作
—。。。。。
《 : , 前款内《容应当?在首次业《主大会会议召开15!。日前以书《。面形式在物业管理区!域内公告《业主对公告内—容有异?。。议的筹备组应—当记录并作出答复
!
】 第:十三条 》依法:登记取得《或者根据物权—法第二章第三—节规定取得建筑物】专有部分所有权【的人应当认定为【业,主
【 基于房屋买!卖等民事法律—行为已经合》法占有建筑物专【有,部分但?尚未依?法办理所有权登记的!人可:以,认定为业主
—
】。 业主的投》。票权数由专有部分】。面积和业主人数确定!
:
》 第《。十,四条 业主委员】会委员候《选,人由业主推荐或者】自荐筹备《组应当核查参选人】的资格根《据物业规模、物【权,份额、委员的代表】性和广泛性等因【素,确定业?主委员会委员候选】人名单
】
: 第十五—条 筹备组应【当自组成之日起【90日内完成筹【备工作组织召—开首次业主》大会会议
【
,
业主】大会自首次业—主大会会议表决【通过管理规约、【业主大会议事规则】并选举产生》业主委员会之—日起成?立
! 第十六》条 划分为—一个物?业管理区域的分期开!发的建设项》目先期开发部分符】。合条件的可以成【立业主大《会选举产《生业主委员会首次业!主大会?会议应?当根据分期开发【的物业面积和进度等!因,素在业主大会—议事规则中》明确增补业主委【员会委员的办—法
?
《 ? 第十七条 —。 业主大会决定以下!事项
】 , 【(一)制定和修改业!主大会议事规—则;:
?
:
】 (:二)制定和》修改:。管理规约;
!
— (三)选举!业主:。委员会或者更换业】主委员会委员;【
》
!(四)制定物业【服务内容、》标,准以及物业服务收费!方案;
】
— (五)—。选聘:和解聘物业服—务企业;
!
— (六)筹集和!使用专项维修资金】。;
》
】 (七)改—。建,、重建建筑物及其】附属设施;
【
— ? (《八)改变共有部分】的用途;
!
? : ? (九)利用共有】部分:进行经营《以及所得收益的分配!与使用?;,
【 — (十?)法律法规或者【管理规约确定—应由业主共同决【定的事项
!
第十八条! 管?理规约应《当对下列主要事项作!出规定
】
】 (一)物业—的,使,用、维护、管理【;
?。。
! (二)专【项维修资《。金的筹集、管—理和:使用;
【
! (三)物业共【用部分的经营—与收:。益分配;《
! (四)】业,主共:同利:益的维护;》。
【 【。。(五)业主共同管】理,权的行使;》
》
, 【 (六)业》。主应尽的义务;
!
?
, (!七,)违反?。管理规?。。约,应当承担的责任【
:
】第十九?条 业主大会议事!规则应当对下列主】要事项作出规定
!
】 《(一)业主大会名】称及相应的物业管理!区域:;
:
【 《 , (二)《业主委员会的职【责;:
【。 , , ,。 (三)【业主委员会议事规】。则;
! : ,。 (四)【业主大会会》议召开?的形式、时间和议】。事方式;
】
— (五—)业:主投票权数的确定】。方法:;
! , (六)业!主代:表的产生方式—;
:
》 — (七)业主【大会:。会议的表决》。程序;
【
: ,。 (八!)业主委员会委员的!资格:、人数和任期—等;
】 《 (九—)业主委《员会换届程序—、,补选办法等;—
,
》 》 : ,(十)业主大会、】业,主委员会工作经费的!筹集、使用和管【理;
》
? 【 (十一)业—主大会、业》主委员?会印章的使》用和管理《
【 第二十条【 业?主拒付物业服—务费不缴《存专项维修资—金以:及实施其他损害业】主共同权益行为【的业主大会可—以,在管理规约和—业主大?会议事规则中对其】。。共同管理权的行使予!以限制
》
:
—第二十一条 业】主大会会《议,分为定期会》议和临?时会议?
《
》 业:主大会定期会—议,应当按照业》主大会议事规则的规!定,由业主委员会—组织召开
!
有下列】情况之一的业主委员!会应当及时组—织召开业主大会临时!会议:
?
? :。 : 《(一)经专有部【分占:建筑物总面积—20%以上且—。。占总人数20%以】上业主提议的—;
?
》 【(二)?。发生:重大事故或者—紧急事件需要—及,时处理的《;
—
【 , (:三,)业:主大会议事规则或者!管理规约规定的其】他情况?
?
》 , 第二十二条 业!主大会会《。议可以采用集体讨】论的形式也可—以采用?书面征求意见—的形式;但应当有物!业,管理区域《内,专有部分占》建筑物?总面积?。过半数的业主—且占总人数过—半数的业主参加【
— 采用书【面,征求意见形式的【应当将征《求意见书《送交每?一位业主;》无,法送达?的应当在物业—管理:区域内公告凡需【投票表决《的,表决:意见应由业主—本人签?名
:
,
》 ?。第二:十三条? , 业主大会》确定业主投票—权数可以按照下列】方法认定专有部【分面:积和建?筑物:总面积
—
【 (一)【专有部分面积按照不!动,。产登记簿记》载的面积计》算,;,尚未:进行:登记的暂按测绘机】构的实测面积计【算;尚未进行实【测的暂?按,房屋买卖合同记【载的面积计算;【
《
《 , : (二)建【筑物总面积按照前项!的统计?总和:计算
! 第二十四【条 业主大—会确定?业,主投票?。权,数可以按照下—列方法?认定:业主人数《和总:人数
—
— ? ,(一)业主人数【按照专有部分的数量!计算一个《专有部分《按一人计算但建设】单位:尚未出售和虽已【。出售但尚未》交付的部分以及同一!买受人拥有一个【以上专有《部分的按一》。人计算;
!
】 (二)总人数【按照前项的统—计总和计算
】
《 第二十五条】 , 业主大会应当在】业主大会议事规则】中约定车位》、,。摊位等特定空间是】否计入?用于确定《业主投票权数的【专有部分面积
】
】。一个专有部分有两个!以上所有权人的应当!推选一人行使表决】权但共有人所代表】。的业主人《数为一人
!
: 业主为—无民事行《为能:力人或者限制—民,事行:为能:力人的由其法—定监护人行》。使投票权
【
第二!十六条? 业主因故—。不能参加业主—大会会议的可以书】面委托代理人参【加业:主大会会议
!
未【。参,与表决的业主其投票!权数是否可以—计入已表《决,。的多数票由管理规约!或者业主大会议事规!则规定
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《 第二》十七条 》物业管理《区域内业《主人数较多的—可以幢、单元、楼】层为单位推选一名业!主代表参加业主【大会会议推》选及表决办法应【当在业主大会议事规!则中规定
【。
第】二十八条 —业主可?以书面委托的形式约!定由:其推选的业主代表在!一定期?限,内代其行使共同管理!权具体委托》内容、期限》、权:限和:。程序由业主大—会,议事:规则规定
—
— 第二《十九条? 业?主大会会议决定筹】集,和使用专项维—修资金以及改造、重!建建筑物及其附属设!施的应当经专有【部分占建筑》物总面?。积,三分之二《以上的业主且占总人!数三分之二以上【的业主同意;决定】本规则第十七条【规,定的其他共有和【共同管理权利事项的!应当经?专有:部分占建筑》物总面积过半数且占!总人数过半数的业】主,同意
《
】第三十?条 业主》大会:。会议应?当由业?主委员会作出—书面记录并》存档
】 : :业主大?。会的决定应》当以书面形式—在物业管理区—域内及时公》告
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