《第二章 业主大会
!
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》 第七条 】。业主大会根据—物业管理区》域的划分成立—一个:。物,业管理区域成立一个!业主大会
】
《 只有一》个业主的或者业主人!数较少且经》全体业主同》意不成立业主大【会的由业主共—同履行业主大会、】业主委员会职责【
! ,第八条 《 物业管《理区域内已交付【的专有部分面—积超:过建筑物总面积5】0%时建设》。单位:应当按照物业—所在地的《区、县房《地产:行政主管部门或者街!。道,。办事处、乡镇人民】政府的要求及时【报送下列筹备首次业!主大会会议所需的文!。件资:料
】 》 (一)物业【管理区域证明;【
:
【 (二【)房屋及建筑—物面:积清册?;
?
《 》 (三)业主名!册;
】 ? 《 (四)建》。筑规划总平面图【;,
! , (五—)交付使用共—用设施设备》的证明;
》
》 (!。。六):物业服?务,用房配置证明;
!
,
》。 : : (七《。)其:。他有关的文件资料
!
《
《 第:九,条 符合》成立业?主大会条《件的区、县房地产】行政主?管,部门或者街道办事】处、乡?。镇,人民政府应当在【收到:业,主提出筹备业—主,大会书?。。面申请?后60日内负责组织!、指导成立首次【业主大会会议筹备】组
?
:
第【十条: , 首次业主大会【会,议筹备组由业主【代,。表、建?设单位?代表、街《道办事处、乡镇【人民政府代表—和居民?委员会代表组成筹备!。。组成员人数应为【单数其中《业主代表人数不低于!筹备组总人》。数的一?半筹备组《。组长由街道办—事处、乡镇人民政】府代表担《。任
:
《
第—十一条 筹备组中!业主:。代,表的产生由街道办事!处,、乡:镇人民?。政府或者居民—委员会组织业主推】荐
】 , 筹备《组应当将成员名【单以书面形式在【物,业管理?区域内公告业主对】。筹备组成《员有异议《的由街道办事—处、乡镇人民—政府协调解决
!
【建设单位和物—业服务企《业应当配合协助筹】备组开展工作
【
!。第十二条 筹备组!应当做好以下筹【备工作
【
? : (一)】。确认并公示业主身份!、业主人数》。以及所拥有的专有部!分面积;
】
: 《 : (二)确—定首次业主大会会议!召,开的时?间、地点、形式【和内容;《
?
:
》 (》三)草拟《管理:规约:、业主大《会议事规则;
【
》 : —(四)依法确定首】次业主大会会议表】决规则?;
—
? 《 :(五:)制定业主委员会】委员候选人》产生办?法确定业主》委员会委员候选【人名单;《
《
《。 》 (六)制定业【主委员会《选举:办法;
—
— 》(,七)完成召开首次】业主大会会议的其】他准备工作》
】 前款内》容应当在首次业主】大会会议召》开15日前以—书,面形式?在物业管理区—域内公告业主对公告!内容有异议的筹备组!应当记录并》作出答复
—。
》 第十》三条 依法登记】取得或者根据物权法!。第二章第三节规【定取得建筑物专有部!分所有权的人应【当认定为业主
【
《
, 基于房【屋买卖等民事法律】行为已经《合,法占:有建筑物专有部分】但尚未依《法办理所有》权登记的人可—以认定为业主—
?
? 业主的【投票权数由专有部】分面积和业主人数】确定
》。
【第十四条 》。。。 业主?委员会委员候选【人,由业主推荐或者【自荐筹备组应—当,。核查参选人的资格】根据物业规模、物】。。权份额、委员—的代表性和广泛【性等因素确定业【主委员会委员候【选,人名单?
,
《。。
? , ,第,。十,五,条 筹备组应当】。自组:成之日起《。90日内完成筹【备工作组织》召开首次业主大【。会会议
《
,
?
《 业主大会自首【次业主大会会议表】决通:过管理?。。规,约、业主大会议事】规则并选举产生业】主委员?会之日起《成立
》。。。
— 第十六条 划分!为一个物业管—理区域的分》。期开发的建设项目】。先期开发部分符【合条件的可以成立】业主大会选举—产生业主委》。员会:。首,次业主大会会议应当!根据分期开发的物业!面,积和进度等》因素在?业主大会《议事规则中明确增】补业主委员会委员】。的办法
! 第十七条 ! 业主?大会决定以下事项
!
— (】一)制定和修改业】。主大会议事规—则;
《。
,
【 (二—)制定?和修改管理》规约;
【。
《 (【三)选举《。业主委员会或者更换!业主委员会委员;】
【 《 (《四)制定《物业服务《内容、标准以—及物业服务收—费方案;
【
,
— (》。五)选聘和》。解,聘物业服务企业;
!
【 《 (?六)筹集和使用【专项维修资金;
!。
,
:
【 (七)改建、重!建建筑物及》其附属?设施;?
,
》 (!。八)改变共》有部:分,的用途?;
?
— (九)!利用共有部分进行】经营以?及所得收益的分配与!使,。用;
?。
【 (十)!法律法规《或者管理规约确定应!。由业主共同决—定,的事项
】
第十【八条 ? 管:理规约应当对—下列主要事》。项作:出规定?。。
— (!。一)物业的使用【。、维护、管理—;
?
】 ? (二)专项维修】资金的筹集》。、管理和使用;
!
:
《 (三)!物业共用部分的经】营与收益《分配;
! , 》 :(四)业主共同利】益的维护;
—
《
】 ,(五)业主共同【管,理权的行使;
】
》 (六!)业主应尽的义务;!。
《
?。 (七!)违反管理规约应】当承担的责任
】
》 , :第十九?条 : 业主大会议—事规则?应当对下列主要事项!作,出规定
—
:
】 (一)《业主大会名称及相】应的物业管》理区域?;,
?
? : 》 (二)业主—委员会的职责;【
《
? — ,(三)业主委员会】议事规则;
】
,
】 (四)业主大会!会议召开的》。形式、时间和—议事方?式;
! 》 (?五)业主投票权【数的确定《方,法;
》
》 —(六)业主代表【的产生方式》。;
》。
: — (七)业—主大会会议的—表决:程序;
】
《 (八)】业主委员会委员的资!格、人数和任—期等;
》
《 ,。 【(九:)业主?委员会?换届:程,序、补?选办法等;》。
》
【 (?。十):业主大会、业主委】员会工作经费—。。的筹集?、使用和管理;【
】 : ? (十一)业主大会!、业主委员会印【章的使用和管理【
! ,第二十条 》 业主拒付物—业服:务费不缴存专项维修!。资金以及实》施其他损害业主【共同权益《行为的?业,主大会可以在管理】规约和?业主大会议事规【则中对其共同管【理权的行使予—以,限制
】 第二十一条! 业主大会会议】分,为定期会议和临时会!议
?
— 业主大》会,定期会?议应:当按照业《主大会议事规则的规!定由业主《委员会组织》召开
《
:
,
有下列情!况之一?的业主?委员会应当及时组】织召开?业主大会临》时会议
《
?
: 】(一:。。),经专有部分占—建筑:。物总面积20%以】上且占总人数20%!以上业主提议的【;,
:。
【 (二)】发生重大事故—或者:紧急:事件需要及》时处理的;
!
— 《(,三)业主大》会议事规则或者【管理:规约规定的其他【。情况
》
:
第二【十二条 业—主,大会会议可以采【用集体?。讨论的?。形式也可以采用书】面征求意见的—形式;?但应当有物业—管理区域内》专有部分《占建筑物总面积过半!数的业主且占总【人数:过半数的业主—参加
! 采用书面【征求:意,见形式的应当将征】求意:见书:送交每一位业主【;无法送达的应当】在物业管《理区域内《公告凡?需投票表《。决的:表决意见应由—。业主本人签》。名
?
《 第二十【三条: , 业主大《会确定业主投票权】数可以按照下—列方法认定专有部分!面积和建筑物总面】积
【 》 (一)专有部!。分,。面积按照不动产登】记簿记载的面积计算!;尚未进行》登记的暂按测绘机】构的实测面积计算】;尚未进《行实测的暂》按房:屋买卖合同记载的】面积计算;
—
》 : ? ?(二)建筑物总面】积按照?前项的统《计总和计算
—
】 ,第二:十四条 《 ,业主大会确定业【主投票权数可以按照!下列方法认定—业主:人数和总人数
!
,
】 (一《)业:主人:数按照专有部分的数!量计算一《个专有部分按一【人计算但建》设单位尚未出售【和虽:已出售但尚未交付】的部分以及同一买】受人拥有一》个以上?专有部分《的按一人计算;
】
— : 》。(二)总《人,数按:照,前项的统计总和计算!
】 第?二十五条 业主】大会应当在业主大】会议事规则中约定】车位:、,摊位等特定空—。间是否计入用于确定!业主:投票:权数的专有部分面积!
《
一个专!有,部分有两个以上所】有权人的应当—推选一人《行使表决权但共有人!所代表?的业主人数为—。一人
—
业主】为无民?事行为?能力人或者限制【民事行为能力人的】由其法定监护人【行使投票权
【
,。
:。
, 第二十六】条 业主因—故不能参加业主大】会会议的可以书面委!托代理人参加业【主大:会会议
《
《
: 未参》与表决的业主—其投票权数是否可】以计入已表决—的多数票由管理规约!或者业主大》会议事规《则规定
】
, 第二—十,七条: :物业管理区域内业主!人数较多的》可以幢、单元、楼】层为单位《推选一名业主代【表参加?业主:。大,会会议推选及表【决办法?应当在业主大会议】事规:则,中规定
【
《 :。第二:十八条 业—主可以?书面:委托的形式约—定由其推选》。的业主代表在一定期!限,内代:其行使?共同管理权具体委】托内容、期》限、权限和程序由】业主大会议事规则】规定
—
第【二十九?条, :业主大会会》议,决,定筹:集和使用《专项维修资金以及改!造、重建《建筑物及其附属设】施的应当经专—有部分占《建筑物总面积三【分之二?以上的业主且占总人!数三分之二以—上的业主同意;决定!本规则第十》七条规定的其他共有!和共同管理权—利事项的应当经专】有部分?占建筑?物总面积过半数且】占,。总人数过半数—的业:主,同意
《
第!三十条 业—主大会?会议应当《由业主?委员会作出书面记录!并存档
《。
》。 业主大会】的决定应当以书【。面形:式在:物业管理区域—内及时公告》。
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