第二章 】业主大会 】     第！七条  业主大会】根据：物业管理《区域的？划分：成，立一个物业》管理区域成立—一个业主大》会 《     只有！一个业主的或—者业主人《数，较，少且经全体业主同】意，不成立业《主，大会的由业主共【同履行业主》大会、业主委员【会职责 】     第八【条  物业》管理区域《内已：交付的专有》。部分面积《超过建筑物总—面积50%时建设单！位应当按照物—业所在地的区、【县房地产行政主管】部门或者街道—办事处、乡镇人民政！府的要？求及时报送下—列筹：备首次业主大会会议！所需的文《件资：料 《 ，。     —。。    (一—)物业管理区—域证：明; 【 ，    《 ，   ？(二)房屋及—建筑物面积清册;】  【       (】三)业主名册; ！   — ，     (四【。)建筑规划总平面图！; 【   ？    《 (五)交付使用共！用设施设备的证【明; 【        】 (六)物业服【务，用房配置《证明;？ 》     》    (七)【其，他有关的文》件资料？  【   第《九条：  符合成》立业：主大会条件的区【、县：房地：产行政主管》部门或者街道办事】处、乡？镇人民政府应当在收！到业主提出筹备【业，主大会书面申—请，。后60日内负责组织！、指导成立首次【业主大会会议—筹备组 —     第】十条  《首次业主大会会议】筹备组？由业：主代表、建设—。单，位代表？。、街道办事处、【乡镇人民《政府：代表和？居民委？员会代表组成筹【备组成员《人数应为《单数其中业》主，代表人数不低于【筹备：组总人数的一半筹备！组组长由街》道办事处、乡镇人】民政府？代表：担任 【   ？  第十《一条  筹备组【中业主代《表的产生由街道办事！处、乡镇人民—政府或者居民委员】。会组织？业主：。推，荐 ： ， ：     筹备】组应当将成员—名单以书面》形式在物业》管理区域内公告业】主对筹？备组成员《有异议的由街—道办事处、》乡，镇人民政《府协调解决 ！     —建设单位和》物业：服务企业应》当配合协助筹备组】开展工？作 ？    【 第十二条  筹】备组应？当做：好以下筹备》工作 》  《   ？   ？ ，(一)？确认并公《示业主身份、业主】人数以及所》。。拥有的专有部分面】积;：   】    《  (？二)确定首次业主大！会会议召开的时间】、，地点、？形式和内《容; — ：     》。   (三)—草，拟管理规约、业【主大会议事规则; ！ ？  ？     》  (四《)依法确定首次业主！大会会议表决规则;！ ？。。  《  ：     (—五)制定业》主委员？会委员候选人—产生办法《确定业？主委：员会委员候选人名单！;  】       (六！)制定业主委员【会选举办法; ！ ，        ！ ，(七)完成召开首次！业主：大会会议的其他【准备：工作 《 ，    — 前款内容应当在首！次业：主大会会议召—开15日前》以书面形《式在物？业管理区域内公告业！主，对公告？内容有异议的筹备组！应当记录《并作出答复 】    — 第十三条  依】法登记？取得或者根》。据物权法第二—章第三节《规定：取得建筑物专有部分！所有权的人应当认定！为业主 — ？   ？ 基于房屋》买卖等民事法律行】。。为已：经合法占有建筑【物专有部分但尚未依！。法办理所有权登记的！人可以认定为—业，。主   ！  业主的投票权数！由专有部分面积和业！。主人数确定 【  》   第十四条【  业主委》员会：委员：候选：人由业主推》荐或者自荐筹备【组应当核查参选【人的资格根》。据物业规模、物权份！额、委员的代表【性和广泛性等因素确！定业主委员》会委：员，候选人名单 ！   《  第十五条  筹！。备，组应：当自组成《之日起90日内完】成筹备工作组—织，召，开首次业主》大，会会议 【    》 ，业，主大会？自首次业主大会会】议表决通过管理【。规约：、业主大会议—事规则并《选举产？生业主委《员，会之日起成立 ！ ， ：    第十—六条  划分—为一个物业管理【区域的分期开发【的建设项目先期开发！部分符合条》。件的可以成立—业主大会《选举产生业》主，委员会首《次业主大会》。会议应当《根据：分期开发的物—业面积和进度等因】素在业主大》会议事规则中明【确增补业主委—员会委员的》办法 【     》第，十七条  业主【大会决定以下事项】 》      —   (一)—制，定和修改业》主大会议事规—则; 《  》     》  (二)制定【和修改？管理规约; 】       ！。  (三《)选举业主委员会或！者更：换业主委员会—委员; —     【    (》四)制定物业服务内！容，、标准以及物业服】务收费？方案;？ ？    —。     (五)选！聘和：解聘物业服务—企业：; 【     》。   (六)筹【集和使用《专项维修资金—; 【。     》   (七)改建、！重建建筑《物及：其附属设施; ！   》      (【八，)改变共有部—分的用途《;  】     》。  ：(九)利用》共有部分进》行经营以及所得收】益的分配与使用【;， ：     】    《(十)法律法—规或者管理》规约确定应由业【主共同决定的—事项： 《   《 ， 第十八条  管】。理规约应当对下列】主要事项作出—。。规定 【      —   ？(一)物业的使用】、维护、管理—; 《  《    《   ？(，二)：专项维修《。资金的筹集》、管理和使用; ！   —    《  (三)》物业：。共用部？分的经营与收益分配！; 《 ？  ：  ：    (四—)业主共《同利益的维》护; 】      —  (五《)业：主共同管理》权的行使; 【 ：   《   ？   (六)—业主应？。尽，的，义务; —  《       (】七)违反《管理规约应当承担的！责任： ， 》   ？ 第十？九条  业主大会议！事规则应当对—下列主要事项作出】规，。定 》   《      (一】)业主大会名称及相！应的物业管理区域;！ 《   《      (二】)业：主委员会的》职责; 【      【  ： ，(三)业主委员会】议事规则; 】       ！  ：(四)业主大会【会议召开的形式、】时间和议事方式; ！ 《       【  (五)业主【投票：权数的？确定方？法; ？。 ：      】   (六)业主代！。表的产？生方式; 【 ，    》 ， ，   (七)业【主，大会会议的》表决程序;》    ！ ，    《(八)业主委员会委！员的资？格、人数《和任期等;》    ！    《。 (九？)，业，主委员会换届—。程序、补选办—法等; 》 ，。     【    (十)业主！大会、业主委—员会工作经费的【筹集、使用和—管理; 】    《     (—十一：)业主大会、业主】。。委员会印章的—使用和？管理 】    第二十条】  业主拒》付物业服务费不【缴存专项《维修资金以及实施其！他损害业主共同权益！行为的业主》大会：可以在管《理规约和业主大会】议事规则中对其【共同：管理权的行》使予以限《制 》   《  第二十一—条  业主》大，会会议分为定期会】议和临时会议— ： 《    业主大【。会定期会议应当按照！业主大会议事规【则的：规，定由业？。主委员会组织—召开 【  ：   有下列情况】之一的业《主委员会应当及时组！。织召：开，业主：大会临时会议— ：     】    (一)经专！有部分占建筑—物总面积20%以】上，且占总人数20【%以上业《主提议的《; 《   》     》 (：二)发生重》大，事故或者紧急事件需！要及时处《理的; ！  ：  ： ，。   (三)业主】大，会议事规则》或者管？理规约规定的—。其他情况《 》   ？。  第二十》二条  业主大会会！。议可以采用》集体讨论的形式也】可以采用《书，面征求意见》的形式;但》应当有物业管—理区域内专有部分占！建筑物总面积—过，半数：的业主且占总人数过！半数：的业主？参加  ！   采用书—面征：求意见形式的应当将！。征求意见书》送，。交每一位业主;无】法，送达的应当》在物业管理》区域内公告凡—需投票表决的表决意！见应由业主本人签】。名 《。 ？    第》二十三条  —业，。主大会确定业主投】票权数可以按—照下列方法认—定专有部《分，面积：和建筑物总面积 ！ ：  ？   ？    (一)【专有部分面》积按照不动产登记簿！记，载，的面积计《算;尚？未进行登记的暂按】测绘机构《的实测面积计算;尚！未进：行实测的暂按—。房屋买卖合同记载的！面积计算; 【。  》      — (：二)建筑物总—面积按照前项的【统计总和计算—  【   第二》十四条？  ：业主大？。。会确定业主投票权】数可以按照下列方】法认定业主人数和】总，人，数   ！   ？   (一)业主人！数按照专有部分的数！量计算？一个专有部》分按一人计算但建设！单位尚未出售—和，虽，已出售但尚未交【付的：部分以及同一—买受人拥有一个【以上专有部分—。的按一人计算—; ：。   【      —。(二)总人数按【照前项？的统计总和计算【   】。  ：第二十五条  业】主大会应当在—业，主大会议《事规则中《约定车位、摊位等】特定空间是否计入用！于确定？业，主投票权数》的专有？部分面积 —   —。  一个专》有部分有两个—以上所有权人的【应，当推选一人行—使表决权但共—有人所？代表的业主人数为一！人， —    业主为【无民事行《为能力人《或者限制民事行为】能力人的由》其法定监护》人行：使投票权《 《     —第二十六条  【业主因故不》。能参加？业主大会会议的可】以书面委托代理【人参加业主大会【会议 ？     ！未，参与表决的业主其】投票权？。数是否可以》计入已表决》的，多数票由管》理规约或者业—主大：会议事规《则规定 】     第二十七！条  物业》管理区域《内业主人数较—。多的可？以，幢、单元、楼层为】单位推选一名—业主代？表参加业主大会会议！推选：及表决办法应当在业！主大：。会议事规则》中规定 《 ？     第二】十八条  业主可】。。。以书面委托的形【式约定由《其推选？的业主代表在一定期！限内代？其行使？共同管理权具体委托！内容、期限》、，权限和程序由业主大！会议事规则规定 】    】。 第二十九》条  业主大—会会议决定筹集【和使用？专项维修资金—以及改造、》重建建？筑物及其附属设【施的应当经专有部分！占，建，筑物：总面积三分》之二以上的业—。主且占？总人数三《分之二以上的—业主同意;决定本】规则第十七条规定的！其他共有《和共同管理权利【事项：的应当经专有—部分占建《筑物总面积过半数】且占总人《数过半数的业—主同意 【     第【三十：条，  业主《。大会会议应当由业主！委员会作出书面记】录并存档 》 《  ：   业主》大会的决定应—当以：书面形式在物业【管理区？域内：及时公告 —