《第二章 业主—大会：。  ！   第七条 【。 业：主大会？根据物？业管理区域的划【分成立？一个物业管理区域成！立一个业主》大会 ？ 》    只有一【。个业主的或者—业主人数《较，少且经全体业—主同意不成》立业主大会的—由业：主共同履行》。业主大会、业主【委员会职责》 ？    — 第八条《  物业管理区【域内已交付的专有】部分面积《超过建筑物》总面积50》%时建设单位应【当按照物业》所在地的区、县房】地产行政主管部门或！。者街道办事处、【乡镇人民政府的【要求及？时报送下列筹—备首次业主大会会】议所需？的文件资《料  】       (】一，)，物业管理区》。域证明; 】 ，     》    (二)房】屋及建筑《物面积清册; 【 ：     【。    (三—)业：主名册; — ， ，      【。   (四)建筑规！划总平面《图; 【    《 ，    (五)交】付使用共用设施设】备的证？明; 》    —     (六【)物业？服务用房配置—证明; 《 》  ： ，     (七【)其他有关》的文件？资料  ！   第九条  符！合，成，立业主大会条件【的区、？县房地产行政—。。。主管部门或者—街，道办事处、乡—镇人民政府应当在】收到业主提出筹备】业主大会书面—申请后6《0，日内负责组织、指导！成立首次业主大会会！议筹备？组 ： ：     【第十条  首次业主！大会会议筹备组由业！。主代表、建》设，。单位代表、》街道办？事处、乡镇》人民政府《。代表和居民委员会代！表组：成筹备组成员—人数应为单数其【中业主代表人数【不，低于筹备组总人【数的一？半筹备组组》。长由街道办事—处、乡镇人民—政府代表担任 】  》   第十一条  ！筹备组中业主代表】的产生由街道办事处！、乡镇人民政府【或者居民委员—。会组织业主推荐【  【   筹《备组：应当将成员名单以】书面：形，式在物业管理区域内！公告业主对筹备组成！员有异议《的由街？道办事处、》乡镇：人民政府协调解决】   】  建？设单位和物业服务】企业应当《配合：协助筹备组开展【工作 —     第十二！条  筹备组—应当做好以下筹【备工作？ ： ：。 ， ，     》   (一)—确认并公示业主身份！、业主人《数以：及所：拥有的专有部分面】积; ？    】     》。(二)确定首次【业主大？。会会议召开的—。时间、地《点、形式和内容; ！  —     》。  (三)》草拟管理规》约、业主大会议事】规则;？   】。      (【四)依法确定首次】业主大会会》。议，表决规则; 【     】    (五)制定！业主委员会委员【候选人产生办—法确定业主委员会】委员候选人》名单; —  《    《   (六》)制定业主委—员会选举办法—;  】     》  (七)完—。成召：开首次业主大会【会议：的其他？准备工作 —。。。。。 《  ： ， 前款内《容应当？在首次业《主大会会议召开15！。日前以书《。面形式在物业管理区！域内公告《业主对公告内—容有异？。。议的筹备组应—当记录并作出答复 ！    】 第：十三条  》依法：登记取得《或者根据物权—法第二章第三—节规定取得建筑物】专有部分所有权【的人应当认定为【业，主 【    基于房屋买！卖等民事法律—行为已经合》法占有建筑物专【有，部分但？尚未依？法办理所有权登记的！人可：以，认定为业主 —    】。 业主的投》。票权数由专有部分】。面积和业主人数确定！ ：  》   第《。十，四条  业主委员】会委员候《选，人由业主推荐或者】自荐筹备《组应当核查参选人】的资格根《据物业规模、物【权，份额、委员的代表】性和广泛性等因【素，确定业？主委员会委员候选】人名单 】  ：   第十五—条  筹备组应【当自组成之日起【90日内完成筹【备工作组织召—开首次业主》大会会议 【 ，     业主】大会自首次业—主大会会议表决【通过管理规约、【业主大会议事规则】并选举产生》业主委员会之—日起成？立   ！  第十六》条  划分为—一个物？业管理区域的分期开！发的建设项》目先期开发部分符】。合条件的可以成【立业主大《会选举产《生业主委员会首次业！主大会？会议应？当根据分期开发【的物业面积和进度等！因，素在业主大会—议事规则中》明确增补业主委【员会委员的办—法 ？ 《   ？ 第十七条 —。 业主大会决定以下！事项 】 ，       【(一)制定和修改业！主大会议事规—则;： ？ ：        】 (：二)制定和》修改：。管理规约; ！     —    (三)选举！业主：。委员会或者更换业】主委员会委员;【 》         ！(四)制定物业【服务内容、》标，准以及物业服务收费！方案; 】      —   (五)—。选聘：和解聘物业服—务企业; ！      —   (六)筹集和！使用专项维修资金】。; 》       】  (七)改—。建，、重建建筑物及其】附属设施; 【   —   ？   (《八)改变共有部分】的用途; ！   ？  ：   ？ (九)利用共有】部分：进行经营《以及所得收益的分配！与使用？;，  【      — (十？)法律法规或者【管理规约确定—应由业主共同决【定的事项 ！     第十八条！  管？理规约应《当对下列主要事项作！出规定 】        】 (一)物业—的，使，用、维护、管理【; ？。。      ！   (二)专【项维修资《。金的筹集、管—理和：使用; 【        ！ (三)物业共【用部分的经营—与收：。益分配;《    ！     (四)】业，主共：同利：益的维护;》。  【       【。。(五)业主共同管】理，权的行使;》 》 ，       【 (六)业》。主应尽的义务; ！ ？ ，        (！七，)违反？。管理规？。。约，应当承担的责任【 ：     】第十九？条  业主大会议事！规则应当对下列主】要事项作出规定 ！     】    《(一)业主大会名】称及相应的物业管理！区域：; ：   【    《 ， (二)《业主委员会的职【责;：  【。 ， ， ，。    (三)【业主委员会议事规】。则;  ！  ： ，。    (四)【业主大会会》议召开？的形式、时间和议】。事方式; 】     —    (五—)业：主投票权数的确定】。方法：;   ！ ，     (六)业！主代：表的产生方式—; ： 》      —  (七)业主【大会：。会议的表决》。程序; 【 ： ，。       (八！)业主委员会委员的！资格：、人数和任期—等; 】    《    (九—)业主委《员会换届程序—、，补选办法等;— ， 》     》  ： ，(十)业主大会、】业，主委员会工作经费的！筹集、使用和管【理; 》 ？       【 (十一)业—主大会、业》主委员？会印章的使》用和管理《  【   第二十条【  业？主拒付物业服—务费不缴《存专项维修资—金以：及实施其他损害业】主共同权益行为【的业主大会可—以，在管理规约和—业主大？会议事规则中对其】。。共同管理权的行使予！以限制 》 ：     —第二十一条  业】主大会会《议，分为定期会》议和临？时会议？ 《    》 业：主大会定期会—议，应当按照业》主大会议事规则的规！定，由业主委员会—组织召开 ！     有下列】情况之一的业主委员！会应当及时组—织召开业主大会临时！会议： ？ ？  ：。  ：    《(一)经专有部【分占：建筑物总面积—20%以上且—。。占总人数20%以】上业主提议的—; ？  》       【(二)？。发生：重大事故或者—紧急事件需要—及，时处理的《; —       【 ， (：三，)业：主大会议事规则或者！管理规约规定的其】他情况？ ？   》 ， 第二十二条  业！主大会会《。议可以采用集体讨】论的形式也可—以采用？书面征求意见—的形式;但应当有物！业，管理区域《内，专有部分占》建筑物？总面积？。过半数的业主—且占总人数过—半数的业主参加【 —    采用书【面，征求意见形式的【应当将征《求意见书《送交每？一位业主;》无，法送达？的应当在物业—管理：区域内公告凡需【投票表决《的，表决：意见应由业主—本人签？名 ： ，  》   ？。第二：十三条？ ， 业主大会》确定业主投票—权数可以按照下列】方法认定专有部【分面：积和建？筑物：总面积 —     【    (一)【专有部分面积按照不！动，。产登记簿记》载的面积计》算，;，尚未：进行：登记的暂按测绘机】构的实测面积计【算;尚未进行实【测的暂？按，房屋买卖合同记【载的面积计算;【 《   《 ，  ：   (二)建【筑物总面积按照前项！的统计？总和：计算  ！   第二十四【条  业主大—会确定？业，主投票？。权，数可以按照下—列方法？认定：业主人数《和总：人数 —     —   ？ ，(一)业主人数【按照专有部分的数量！计算一个《专有部分《按一人计算但建设】单位：尚未出售和虽已【。出售但尚未》交付的部分以及同一！买受人拥有一个【以上专有《部分的按一》。人计算; ！        】 (二)总人数【按照前项的统—计总和计算 】  《   第二十五条】 ， 业主大会应当在】业主大会议事规则】中约定车位》、，。摊位等特定空间是】否计入？用于确定《业主投票权数的【专有部分面积 】     】。一个专有部分有两个！以上所有权人的应当！推选一人行使表决】权但共有人所代表】。的业主人《数为一人 ！  ：   业主为—无民事行《为能：力人或者限制—民，事行：为能：力人的由其法—定监护人行》。使投票权 【     第二！十六条？  业主因故—。不能参加业主—大会会议的可以书】面委托代理人参【加业：主大会会议 ！     未【。参，与表决的业主其投票！权数是否可以—计入已表《决，。的多数票由管理规约！或者业主大会议事规！则规定 —  《   第二》十七条  》物业管理《区域内业《主人数较多的—可以幢、单元、楼】层为单位推选一名业！主代表参加业主【大会会议推》选及表决办法应【当在业主大会议事规！则中规定 【。     第】二十八条  —业主可？以书面委托的形式约！定由：其推选的业主代表在！一定期？限，内代其行使共同管理！权具体委托》内容、期限》、权：限和：。程序由业主大—会，议事：规则规定 —   —  第二《十九条？  业？主大会会议决定筹】集，和使用专项维—修资金以及改造、重！建建筑物及其附属设！施的应当经专有【部分占建筑》物总面？。积，三分之二《以上的业主且占总人！数三分之二以上【的业主同意;决定】本规则第十七条【规，定的其他共有和【共同管理权利事项的！应当经？专有：部分占建筑》物总面积过半数且占！总人数过半数的业】主，同意 《     】第三十？条  业主》大会：。会议应？当由业？主委员会作出—书面记录并》存档 】  ：  ：业主大？。会的决定应》当以书面形式—在物业管理区—域内及时公》告 ？