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第二章 】业主大会 】     第!七条  业主大会】根据:物业管理《区域的?划分:成,立一个物业》管理区域成立—一个业主大》会 《     只有!一个业主的或—者业主人《数,较,少且经全体业主同】意,不成立业《主,大会的由业主共【同履行业主》大会、业主委员【会职责 】     第八【条  物业》管理区域《内已:交付的专有》。部分面积《超过建筑物总—面积50%时建设单!位应当按照物—业所在地的区、【县房地产行政主管】部门或者街道—办事处、乡镇人民政!府的要?求及时报送下—列筹:备首次业主大会会议!所需的文《件资:料 《 ,。     —。。    (一—)物业管理区—域证:明; 【 ,    《 ,   ?(二)房屋及—建筑物面积清册;】  【       (】三)业主名册; !   — ,     (四【。)建筑规划总平面图!; 【   ?    《 (五)交付使用共!用设施设备的证【明; 【        】 (六)物业服【务,用房配置《证明;? 》     》    (七)【其,他有关的文》件资料?  【   第《九条:  符合成》立业:主大会条件的区【、县:房地:产行政主管》部门或者街道办事】处、乡?镇人民政府应当在收!到业主提出筹备【业,主大会书面申—请,。后60日内负责组织!、指导成立首次【业主大会会议—筹备组 —     第】十条  《首次业主大会会议】筹备组?由业:主代表、建设—。单,位代表?。、街道办事处、【乡镇人民《政府:代表和?居民委?员会代表组成筹【备组成员《人数应为《单数其中业》主,代表人数不低于【筹备:组总人数的一半筹备!组组长由街》道办事处、乡镇人】民政府?代表:担任 【   ?  第十《一条  筹备组【中业主代《表的产生由街道办事!处、乡镇人民—政府或者居民委员】。会组织?业主:。推,荐 : , :     筹备】组应当将成员—名单以书面》形式在物业》管理区域内公告业】主对筹?备组成员《有异议的由街—道办事处、》乡,镇人民政《府协调解决 !     —建设单位和》物业:服务企业应》当配合协助筹备组】开展工?作 ?    【 第十二条  筹】备组应?当做:好以下筹备》工作 》  《   ?   ? ,(一)?确认并公《示业主身份、业主】人数以及所》。。拥有的专有部分面】积;:   】    《  (?二)确定首次业主大!会会议召开的时间】、,地点、?形式和内《容; — :     》。   (三)—草,拟管理规约、业【主大会议事规则; ! ?  ?     》  (四《)依法确定首次业主!大会会议表决规则;! ?。。  《  :     (—五)制定业》主委员?会委员候选人—产生办法《确定业?主委:员会委员候选人名单!;  】       (六!)制定业主委员【会选举办法; ! ,        ! ,(七)完成召开首次!业主:大会会议的其他【准备:工作 《 ,    — 前款内容应当在首!次业:主大会会议召—开15日前》以书面形《式在物?业管理区域内公告业!主,对公告?内容有异议的筹备组!应当记录《并作出答复 】    — 第十三条  依】法登记?取得或者根》。据物权法第二—章第三节《规定:取得建筑物专有部分!所有权的人应当认定!为业主 — ?   ? 基于房屋》买卖等民事法律行】。。为已:经合法占有建筑【物专有部分但尚未依!。法办理所有权登记的!人可以认定为—业,。主   !  业主的投票权数!由专有部分面积和业!。主人数确定 【  》   第十四条【  业主委》员会:委员:候选:人由业主推》荐或者自荐筹备【组应当核查参选【人的资格根》。据物业规模、物权份!额、委员的代表【性和广泛性等因素确!定业主委员》会委:员,候选人名单 !   《  第十五条  筹!。备,组应:当自组成《之日起90日内完】成筹备工作组—织,召,开首次业主》大,会会议 【    》 ,业,主大会?自首次业主大会会】议表决通过管理【。规约:、业主大会议—事规则并《选举产?生业主委《员,会之日起成立 ! , :    第十—六条  划分—为一个物业管理【区域的分期开发【的建设项目先期开发!部分符合条》。件的可以成立—业主大会《选举产生业》主,委员会首《次业主大会》。会议应当《根据:分期开发的物—业面积和进度等因】素在业主大》会议事规则中明【确增补业主委—员会委员的》办法 【     》第,十七条  业主【大会决定以下事项】 》      —   (一)—制,定和修改业》主大会议事规—则; 《  》     》  (二)制定【和修改?管理规约; 】       !。  (三《)选举业主委员会或!者更:换业主委员会—委员; —     【    (》四)制定物业服务内!容,、标准以及物业服】务收费?方案;? ?    —。     (五)选!聘和:解聘物业服务—企业:; 【     》。   (六)筹【集和使用《专项维修资金—; 【。     》   (七)改建、!重建建筑《物及:其附属设施; !   》      (【八,)改变共有部—分的用途《;  】     》。  :(九)利用》共有部分进》行经营以及所得收】益的分配与使用【;, :     】    《(十)法律法—规或者管理》规约确定应由业【主共同决定的—事项: 《   《 , 第十八条  管】。理规约应当对下列】主要事项作出—。。规定 【      —   ?(一)物业的使用】、维护、管理—; 《  《    《   ?(,二):专项维修《。资金的筹集》、管理和使用; !   —    《  (三)》物业:。共用部?分的经营与收益分配!; 《 ?  :  :    (四—)业主共《同利益的维》护; 】      —  (五《)业:主共同管理》权的行使; 【 :   《   ?   (六)—业主应?。尽,的,义务; —  《       (】七)违反《管理规约应当承担的!责任: , 》   ? 第十?九条  业主大会议!事规则应当对—下列主要事项作出】规,。定 》   《      (一】)业主大会名称及相!应的物业管理区域;! 《   《      (二】)业:主委员会的》职责; 【      【  : ,(三)业主委员会】议事规则; 】       !  :(四)业主大会【会议召开的形式、】时间和议事方式; ! 《       【  (五)业主【投票:权数的?确定方?法; ?。 :      】   (六)业主代!。表的产?生方式; 【 ,    》 , ,   (七)业【主,大会会议的》表决程序;》    ! ,    《(八)业主委员会委!员的资?格、人数《和任期等;》    !    《。 (九?),业,主委员会换届—。程序、补选办—法等; 》 ,。     【    (十)业主!大会、业主委—员会工作经费的【筹集、使用和—管理; 】    《     (—十一:)业主大会、业主】。。委员会印章的—使用和?管理 】    第二十条】  业主拒》付物业服务费不【缴存专项《维修资金以及实施其!他损害业主共同权益!行为的业主》大会:可以在管《理规约和业主大会】议事规则中对其【共同:管理权的行》使予以限《制 》   《  第二十一—条  业主》大,会会议分为定期会】议和临时会议— : 《    业主大【。会定期会议应当按照!业主大会议事规【则的:规,定由业?。主委员会组织—召开 【  :   有下列情况】之一的业《主委员会应当及时组!。织召:开,业主:大会临时会议— :     】    (一)经专!有部分占建筑—物总面积20%以】上,且占总人数20【%以上业《主提议的《; 《   》     》 (:二)发生重》大,事故或者紧急事件需!要及时处《理的; !  :  : ,。   (三)业主】大,会议事规则》或者管?理规约规定的—。其他情况《 》   ?。  第二十》二条  业主大会会!。议可以采用》集体讨论的形式也】可以采用《书,面征求意见》的形式;但》应当有物业管—理区域内专有部分占!建筑物总面积—过,半数:的业主且占总人数过!半数:的业主?参加  !   采用书—面征:求意见形式的应当将!。征求意见书》送,。交每一位业主;无】法,送达的应当》在物业管理》区域内公告凡—需投票表决的表决意!见应由业主本人签】。名 《。 ?    第》二十三条  —业,。主大会确定业主投】票权数可以按—照下列方法认—定专有部《分,面积:和建筑物总面积 ! :  ?   ?    (一)【专有部分面》积按照不动产登记簿!记,载,的面积计《算;尚?未进行登记的暂按】测绘机构《的实测面积计算;尚!未进:行实测的暂按—。房屋买卖合同记载的!面积计算; 【。  》      — (:二)建筑物总—面积按照前项的【统计总和计算—  【   第二》十四条?  :业主大?。。会确定业主投票权】数可以按照下列方】法认定业主人数和】总,人,数   !   ?   (一)业主人!数按照专有部分的数!量计算?一个专有部》分按一人计算但建设!单位尚未出售—和,虽,已出售但尚未交【付的:部分以及同一—买受人拥有一个【以上专有部分—。的按一人计算—; :。   【      —。(二)总人数按【照前项?的统计总和计算【   】。  :第二十五条  业】主大会应当在—业,主大会议《事规则中《约定车位、摊位等】特定空间是否计入用!于确定?业,主投票权数》的专有?部分面积 —   —。  一个专》有部分有两个—以上所有权人的【应,当推选一人行—使表决权但共—有人所?代表的业主人数为一!人, —    业主为【无民事行《为能力人《或者限制民事行为】能力人的由》其法定监护》人行:使投票权《 《     —第二十六条  【业主因故不》。能参加?业主大会会议的可】以书面委托代理【人参加业主大会【会议 ?     !未,参与表决的业主其】投票权?。数是否可以》计入已表决》的,多数票由管》理规约或者业—主大:会议事规《则规定 】     第二十七!条  物业》管理区域《内业主人数较—。多的可?以,幢、单元、楼层为】单位推选一名—业主代?表参加业主大会会议!推选:及表决办法应当在业!主大:。会议事规则》中规定 《 ?     第二】十八条  业主可】。。。以书面委托的形【式约定由《其推选?的业主代表在一定期!限内代?其行使?共同管理权具体委托!内容、期限》、,权限和程序由业主大!会议事规则规定 】    】。 第二十九》条  业主大—会会议决定筹集【和使用?专项维修资金—以及改造、》重建建?筑物及其附属设【施的应当经专有部分!占,建,筑物:总面积三分》之二以上的业—。主且占?总人数三《分之二以上的—业主同意;决定本】规则第十七条规定的!其他共有《和共同管理权利【事项:的应当经专有—部分占建《筑物总面积过半数】且占总人《数过半数的业—主同意 【     第【三十:条,  业主《。大会会议应当由业主!委员会作出书面记】录并存档 》 《  :   业主》大会的决定应—当以:书面形式在物业【管理区?域内:及时公告 —