：。 第二章 业【主大会 《   ！  第？。七条  《业主大会根据物【业管理区域的划分】成立一个《物业：管理区域成立—一个业主大会 】 ，     只】有一个业《主的或？者业主人数较—少且经全体业主同意！不成立业主大会【的由业？主共同履行业—主大会、《。业主委员会职—责，  【 ，。  ：第八条  物业管】理区域内已交付的专！有部：分，面积超过建筑物总面！。积50%时》建，。设单位应当按照物业！所在地？的区：、县房地产行政主】管部门或者街道【办事：处、：乡镇人？民政府的要求及时】报送下列《筹，备首次业主大—会会议所需的文【件资料 【        ！ (一)物业管理】区域证明《; ？ 《   ？ ，   ？ (：二)房屋及建—筑物面积清》册; 》 ：   ？      (【三，)业主名册; 【    】 ，    (》四)建筑规划总平面！图; ？。   【      —(五)交付使用【共用设？施设备的证明; 】     ！    (六)【物业服务用房配置】证明; 》。 ： ：  ：     》 (七)其他有【。关的文件资料 【    】 第九条  —。符合成立业》主大会？条件：。的区、县房地产行】政主管部门》或者街道办事—处、乡镇人民政【府应当？在收到业主》提，出筹备业主大会书】面申请后60—日内负责组织、指】导成立首次业—主大会会议筹备【组 —     第十条 ！ 首次？业主大？会会议筹备》组由业主代表、建】设单位代表、街道办！事处、乡《镇人民政府代表和居！。民委员会代》表组成筹备组—成员人数应为单数其！中业主代表人数不】低于筹？备组总人数的—一半：筹备：组组长由街》道办事处《、乡镇人《民政府代表担任【 》   ？  第？十一条  筹备组中！业主代表的》。产生由街道办事处】、乡镇人《民政府或者居—民委员会《组织业主推荐 】。 ？     筹备组】应当将成员》名单以？书面形式在》物业管理区域内【公告业？主对筹备组成员【。有异议的由街道【。。办事处、乡镇人【民政府协《调，解决 》   》  建设《单位：和物：业服务？企业应当配合协助筹！备组开展《工作  ！。   第十》二条：  筹备组应当做好！以下筹备工作— 》    《 ，    (一)【确认并公示业主身份！、业主人《数以及所拥》。有的专有部分面积;！  【       【。(二)确定首—次业主大会会议【召开的时间、地【点、：形式：和内：。容; 】   ？     (三)草！拟，管，理规约、业主—大会议事规则;【 《  ？     》  ：(四)依法确定首次！业主大会《会议表决《规，则; 《 ：        ！ (五？)制定业主委员【。会委员候选人—产生办法《确定业主委》员会委员候选人【名单; 《 ，   — ，     (—六)制定业主委【员会选举办法;【 ？ ，。 ：      —  ：(七)完成召开首次！。业主：大会会议的其他准备！工作： 》     前—款内容应当在首【次业：主大会会议召—开15日前》以书：面形式在《物业管？理区域内公告业主对！公告内容《。有异：议的筹备组应当记录！并作出？答复 《   —  第十三》。条 ： 依法登记取—得或者根据物权法】第二章第三》节规定取得》建筑物？专有部分《所有权的人应当认定！为业主 】。     基于房屋！买卖：等民事法律》。行为已经《合法占有建筑物专有！部分但尚未依法办】理所有权登记的人可！以认：定为业主 》 ，     业！主的：投票权？数由专有部分面积】和业主人数确定 ！ ，     【第十：四条：  业主委员会委】员候选？人由业主推》荐或：者自荐筹备组应【当核查参选》人的资格根据—物，业规：模、物权份额、委员！的代：表性和广泛性—等因素？确定业主《委员会？委员候选人名单【    ！ 第十五条  筹备！组应当自组成之日】。起90日内》完成筹备工》作组织召《。开首次业主大会会议！ ？  《   业主》大会自首次业—主大会会议表—决通：过管理规约、—业主大会议事—规则并选举》产，生业主委员会—之日起成立 【 ？   ？  第十六条  】划分：为一个物业管—理区域的分期开【发的：建设项？目先期开发》部分符合条》件的可以成立业【主大会选举产生业主！。委员会首次业主大会！会，议应当根据分期开发！的物：业面积和进度等【因素：在业主大会议事规】则中明确《增补：业主委？员，会，委员的办《法 》     第【十七条  》业主大会决定以下事！项  】  ：     (一【。)制定和修改—业主大会议事—规则; ！       【 (二)制定和修】改管理规约; 【 ，    【    《 (三)选举业【主委员会或者—更换业主委》员会委员; —  —。      — (四)《制定物业服务内容】、标准以及物业服务！收费方案; 【 ：。。      【 ，  ：(，五)选聘和》解聘物业服务企【业; 》     【    《(六：。)筹集？和使用专项》。维修资金《;   ！    《  (七)改—建、重建建筑物【及其附属设施; 】 》    《    (》八)改变共有部分】的用途; 】     —    (九)利用！共有部分进》。行经营？以及所得收益的分配！与使用; 【   》     》 (：十)法律法规—或者管理规约—确定应由业》主共同决定的—。事项 】。  ：  第？十八条  》管理规？约应当对下》列主要事项》。作出规定 】   《 ，    《 ，(一)物《业的使？用、维护、》管理;？ ？       ！  (二)专项【。维修资金的筹集【。、管：理和：使用; 】         ！(三)物业共用部】分的经营与收益【分配;？   】。      (【。四)业主共》同，利益：的维护？; 》。  ？     》 ， (五)业主共同管！理权的行使; 】 ？    《 ，    (六)业主！。应尽：的义：务; — ：        】(七)？违，。反管：理规约应《当承担的责任—  【  ： 第十九条》  业主大》。会议事规则应当【对，下列主要事项作出规！定， ？       ！  (一)业主【大会名称及相应的】物业管？理区域;《 》 ，    《    (二)业主！委员会的《职责; 【        ！ (三)业主委【。员会议事规则—; ？ 《 ， ，。  ：。。    《(四)业主大—会会：议召开的形式—、时间？和议事方式; 【  —  ：  ：   (五)业主】投票权数的确定【方法：; 《      】   (六)业主】代表的？产生方式; 【      ！   (七》)业主？。大会会议的表决程】序; 【    《    《 (八)业主委员】会委员的资格、【人数：。和任期等; 【。 ，       ！  (九)业—主委员会《换届程序、补选【办法：等;  ！       【(十)业主大会【、业主？委，员会工作经》费，。的筹集、使用和【管，理; 》    —     (十【一)业主《。大会、业主委—员会印章的使用【和管理 ！    第二—十条  业主拒付】物业服务费不缴存】专，项维修资《。金以及实《施其：他损害业《主共同权益行为【的业主大会可—以在管？理规约和业主大【会议事？规，则，中对其共同管理权】的，行使予以限制 【。     ！第二：十一条  业—主大会会《议分为定期会议【和临时会议 【 ，   》  ：业主大？会定期会议应当按照！业主大会《议，事规则的规定由【业主委员会组织【召开  ！   有《下列情况之一的【业主委？员会应当及时组【织召开业主大会临】时会议 ！。   ？    《 (一？)经专？有，部分占建筑》物总面积20—%以上且占》总人数20%以上】业主提议的; 】    【。   ？ ， (二？)发生重《大事故或者紧急【事件需要及时处理】的; 】。 ，       【(，三)：。业主大会议》事，规则或者管理规【。约规定的其他情况】。 ，     ！第二：十二：条  业主大会会议！可以采？用集体？讨论的形式也可以采！。用书面征求》意见的形式;但【应，当有物业管》理区域？内专有部分占—建筑物总《面积过半数的业【。主且占？总人数过半》数的业主参加 】。     采！用书面征求意见形】式的应当将征—求意：见，书送交？每一位业主》;无法？送达的应当在物业】管理区域内》公告凡需投票表决的！表决意见应由业主】本人签名 —。。     第！二十三？。条  ？业主大会确定业主】投票权数可以按【照下列方《法认定专《有部分面积和—建筑物总面积—   】    《 ， (一)《专有部分面积按【照不动产登记簿【记载的？面，。。积计算？;尚未进行登—记的暂按测绘机【构的：。实测面积《计算;尚未进—行实测的暂按—房屋：买，卖合同记载的面【积计算; 【   》    《  (二)建筑物】总面积按照前—项的：统，。计总：和计算 《 《     第二十四！条  业主大—会确：定业主投票权数可】以按照下《列方法认定业主人数！和，总人数 】      —   (一)—业主人数按照—。专有部分的数—量计：算一个专有部—分按一人计算但建】设单位？尚未出售《和，虽已出售但尚未【交，付的部分以》及同一买受人拥有】一，个以上专有部分的】按一人计算; 【 》。    《 ， ，  (二)总人数】按照前项的》统计总和计算 ！    —。 第二十五条  业！主大：会应当在业主大会议！事规则中约定车【位、摊位等》特定空间《是否计入《。用，于确定业主》投票权数的专有【部分面积 》     ！一个专？有部分有两个以上】所有权人的》应，当推选一人行使【表决权？但共有人《所代表的业主人【数，为一人 ！    业主为【无民事？行，为能力？人或者限《制民事行为》能力人的由其法【定监护人《行使投票权 【  》   第二》十六条  业主因故！不，能参加业主》大会会？议的：可以书面委托代【。理人参加业主大会】。会议 ？     ！未参与表决的业主其！。投，票权数？是否可以计》入已表决的多—数票由管理规约或】者业主大会议—事规：则规：定  】  ： ，第二十？七条  《物，业管理区域内业主人！数较多的可》以幢、？单，。。元、楼层《为单位？推选一名业主代【。表参加业主大会【会议推选及》表决办法应》当在业？主大会议事规则中规！。定 —     第二【十八条 《。 ，业，主可以书面委托的形！式，约定由其推》选，的业主？代表：在，一定期限内代其行】使共同？管理权具体委托内容！、期限、权限和程】序由业主大》。会议：事规则规定 【 ：     第二十！九条  业主大会会！议决定筹集和—使用专项维修资【金以及改造》、重建建筑》物及其附属设施的】应当：。经专有部分占建筑物！总面积？三分之二以上的【业主且占总人—数三分之《二以上的业主同意;！决定本？规则第十七条规定的！其他共有和共同管】理权利事项的—应，当经专有部》分占建筑物总面积】过半数且占总—人，数过：半数的业主同意 】  —   第三十条【  业主大会会【议应当由业主委员会！作出：书面记录并存—档 ？ 《    业主大会】的决定应《当以书？面形式在《物业管理区》域内及？时公：告 ：。 ，