： ， 第二章 业主大】。会 》     第！七条  业》。主大会根据》物业管理区》域的：。划分成立一个—物业管理区域—成立一个业》主大会 《 ，     只！有一个业主的—或，者业主人数较少且】经全体业主同—意不成？立业：主大：会的由业主》共同：履行业主大会—、，业主委员会职责 ！ 《。    第八条  ！物业管理区域内已】交付的专《有部分面《。积超过建筑物总【。。面积50%时建设单！。位应当按照物业所在！。地，的区、县《。房，地产行政《主管部门《或者：街道办事处、乡【镇人民政府》的要求及时报送下列！筹备首次业主大【会会议所需的—文件资料 】    》     (一)】物业管理区域证明;！ —        】(二)房屋及建筑】物面积清册》;， ：。     】 ， ，  (？三)业主《名册; ！      —  ：(四)建筑规划总】平面图; — ？。       【  (五)》。交付：使用共用设施设【备的证明; —  —     》  (六)物业服务！用，房配置证明; 】   —    《  (七)其他有关！。的文件？。资，料 ？     第！九条  符合成立业！主大会？条件：。的区：。、县房地产行政主】管部门或者街道办】事处、乡镇人民政】府应当在收到业【主提出筹备业主大】会书面申请后60日！内负责组织》、指导成《。立首次业《主大会会议》筹备组 》 ，     第十！条  首《次业主大会会—。议筹备组由业主【代表：、建设单位》代表、街道办事处、！乡镇人民政》府代表和居民委员】会代：表，组成筹备组成—员人：数应为单《数，其中业主《代表：。。人数不低于筹—备组总人数的一半】筹备组组长由街道】办事处、乡镇—人民：政府：代表担任 】 ，     第十一条！  筹备组中业主】代表的产生由—街道办事处、乡镇】人民政府或》。者居民委《员会组织《业主：推荐： 《     筹【备组应当将成—。员名单？以书面形式在物业管！理区域内公告—业主对筹备》组成：员有异议的由—。街道办？事处、乡镇人—民，政府协调《解决 》  《 ，  建设单》。位和物业服务企业】应当配合协》助筹备？组开展工《作   ！  第十二条—  ：筹备组应《当做好以下筹—备工作 —      】   (一)确认并！公示业主身份、业】主，人数以及所拥有的】专有部？分面积？; —     》    (二)确定！。首次业主大会会【。议召：。开的时间、地—点、：形式和内《容; ？。  —  ：     (三)草！拟管：理规约、《业主大会议事规则;！ ？ ： ，      —  (四)依—法，确定首次业主大会】会议表决规》则; 【 ，    《    《(五)？制，定，业主委员会委员候】选人产生办法—确定业主委》员会委员候选人名单！。; 《 ，   《   ？   (《六)制定业主委员】。会选举办法;—。 》         ！(七)完成》召开首次业主大【会会议的其他准备】。工，作 《     前】款内：容应当在首次业主】大会会议召开15日！前以书面《形式在物《业管理区域内公告】业，主对公告内容有【。异议：的筹备组应当记录】并作出答复 【   —  第？十三条？  依？法登记取《得，或者根据物权法【第二章第三节规【定取：得建筑物专有部分】所，有，权的人应当》认定：为，业主 】    基于房【屋买卖等民》事，。法律行？为已经合法占有【建筑：。物，。专有部分但尚未【依法办理所》有，权登记的人可—以认定为业主 【   【  业主的投票【权数：由专有部分面积和业！主人数确定》 ： ？   ？  第十四条  】业主委？员会委员候选人【由业主推荐或—者自荐筹《备组应当核查参【选人的资格根据【物业规模、物权份】额、：委员的代表性—和广：。泛性等因素》确，定业主委员会委员】候选人名《单  】。  ： 第：十五条 《 筹备组《应当：自组成之日起—90日内完》。成筹备？工作组？织召开？首次：业主大会会》议 —    《 ，业主：大会自首次业—主大会会议表—决，通过管理规约、业】主大：会议事规《则，并选举产《生业主委员会之日起！成立 】    第十—六条：  划分为一—个物业管理区域的分！期开发的建设项目】。先期开发部》分符合条件的可以成！。立业主大会选举产生！业主委？员，。会，首次业主《大会会议《应当根？据分期开发》的物业面积和进度等！。因素在业主大—会议事规则》中明确？增补业主委员会委】员，的办法 【     第【十七：条  业主大会决定！以下事项 】 ：        (！一)：制定和修改业主【大会议事规则; ！    【     (—二)制定《和修改管理》规约：。; —   ？  ：    (三)选举！业主委员会》或者更换业》。主委员？会委员; 】。     —    (》四)制定物业服务】内容：。、标准以及物业服】务收费方案; 【   【。  ：  ：  (五)选聘和解！聘物：业服务企业;— ？      】   ？(六：)筹集和使用—专项维修资金;【    ！。     (七【)改建、重建建筑物！及其附属设施; ！ ： ，         ！(八)改变共—有部：分的用途; 【     】 ，   (九)利【用共有部分进—行经营以《及所得收《益的分配与》使用; 】         ！(十)法律法规或者！管理规约确定应【由业主共《同决定的事项 ！     第】十八条  管理【规，约应当对下列—主要事项作》出规定 — ：        】 (一)物业的【使，用，、维护、管》理; 】        】(二：)专项维修资金的】筹集、管理和—使用; 】。       【  (三)》物业共？用部分的经营与收】益分配;《    ！     (四)业！主共同利《益的维护; 】 ？       【 (五)业主共同】管理：权的行使;》  【 ，  ： ，   (六》)业主应《尽的义务; ！。        ！ ，(七)违反管理规约！应当承担的责—任， —    第》十九：条  业主大会议事！规则：。应当对下列主—要事项作出规—定 《  《       (】一)业主大会—名称及相应的—物业管理区域—; ： ？   《。   ？   (二)业主委！员会的职责; ！。     【    (三)业主！委员会议事规则【;， 《。      【   (四》)业：主大会会议召开的】形式、时间和议事】方式; 【  ？       (】五)业主投》票权数的《确定方法《; 【     》   (六)业主】代表：的产生方式;— 《   《      (七】)业主大会会议的】表决程序; 【   —     》 ，(八)业主委—员会委员的资格【、，人数和任期》等; 】   ？ ，。    (九—)业主委员》会换届程序、补选办！法等; ！  ：      (十)！业主大会、业主委】员会工作经费的筹】集、：使用和管《理; 】。     》   (十》一)业？。主大会、业主委【员，会印章的使》用和：管理 ？  —   ？。。。第，。二十条  业—主拒付物业服务【。费不：缴存：专项维修《资，。金以及实施其他损害！业主共？同权益？行为的业《主大会可以在—管理规约和业主大会！议事规则中》对其：共同管理权的行使】予以限制 》 》 ，   第《二，十一条  业主【大会会议分为定【期会议和临时会【议   ！  业主大会定【期会议应当按照业主！大，会议事规则的规定】由业主委员会组织召！开，  【   有下列情【况之：一的业主委》员会应？当及时组织》召开业主大会临【时，会议 ？ ： ，  ？       【(，一)经专有部—分占建？筑，物，总面：积20%《以上且占《。总人数20%—以上业主提》。议的;？ 》   ？      —(，二)发生重大事故或！。者紧急事《件，需要及时处理—的; 】      —  (三)业主大会！议事规则或者管理】规约：规定的其他情况【 《     第【二，十二条  业主大会！会议可？以采用集体讨论的形！式也可以采用—书面：征求意？见的形式;但应当】。有物业管理》区域内专《有部分占建筑物【总面积过半数的【业，主且占总人数过【半数的业主》。。参加 《 《  ：  采？。用书面征求意见形式！的应当将征》求意见书《送交每一位业主【;无法送达的应【当，在物：。业管理区域内公【。告凡：需投票表《决的表决意》见应由业主本—人签名？   】。  ：第二十？三条  业主大会】确定业主投》。票权数可《以按照下列方法认定！专有部分面积和【建筑物总面积 】 《        】(一：)专：有部分面积按照不动！产登记簿记》载的面积计算;【尚未进行登记的暂按！测绘机构《的实测面《积，计算;尚《未进行实测的—暂按房屋买卖合【同记载的面积计算】; 》      【   (二)建【筑物总面《积按照前项的—统计：总和计算 】     第【二，十四条 《 业：主大会确定业主投票！权数可以《按照下列方》法认定业主人数和】总，人数 》。      】   (一)—业主人？数按照专有部分【的数量计《。算一个专有部分【按一人计算但—建设单位尚未—出，售和虽已出售但尚未！交付的部分以及【同一买受人》拥有一个以上—专有部分的》。按一人计算; ！ ？       【 (二)《。总人数按照前—项的统计总和—计，。算  】   第二十五【条  业主大—会应：当在业？主大会议事》规则：中约定车位》、摊位等《特定空间是否计入】。用于确定《业主投票权数的【专有部？分面积 —    —。 一个专有部—分有两个以上—所有权人的应当【推选一人《行使表决权但共有】人所代表的》业主人？数为一人《 —    业》主为无？。。民事：。行为：能力人或者限制【民事行为能》力人：的，由其法？定监：护人行使投》票权 — ， ，    第二十【六条  业》主因故不能参—加，业主大会会议的可以！。书面委托代理人参】加业主大会会议 ！。     未！参与表？决的业主其投—。票，权数是？否可以计入已表决】的多数票由管理【。规约或者业主大会议！事规则规《定 ？   —。 ，。 第二十七条 【 物业？管理区域内》业主人数较多—的可以？。。幢、：单元、楼层为单【位推选一名业主【代表参加业主大会】会议推选及表决【办法应当《在业主大会》议事：规则：。中，规，定   ！ ， 第二十八》。条  业主可以书】面委托的形》式约定由其》推选的业主》代表在一定期限【内代其行使共—同管理权具体委【托，内容、期《限、权限和》程，序由：业主大会议事—规则：规定 ？   【  第二十九条 】 业：主大会会《议决：定筹集和《使用专项《维，修资：金以及改《造、重建建筑—物及：其附：属设施的《应当经专有部分占建！筑物：总面积三分之二以上！的业：主且占？总人数三分之二【以，上的业主同意;【决定本规则》第十七？条规定的其》他共有和共同管理权！利事项的应当—经专有？部分：占建筑？物总面？积过半数且》。占总人数过半数【的业主同《意 ：  —   第三十—条 ： 业主大会会—议应当？由业主委《员会作？。出，书面记录《并存档 《   【  业主大》会的：决，定应当以书面形式在！物业管？理区域内及》时公：告 ？