第二章 】。业主大会《 【     》第七条  》业主大会根》据物业管理区域的】划分成立一个—物业管理区》。域成立一《个业主大会 ！  ？   只有一个【业主的或者》业主：人，。数较少且《经，全体业？主同意不成立—业主大会的由业主共！同履：行业主大会、业【主，委员会？职责 】    第八条 】 物业管理区域【内已交？付的专有部分面【。。积超过建筑物—总面积5《0%时建《设单位应当》按照物业所》在地：的区、县《房地：产行政主管》部门或者街道办事】处、：乡镇：人民政？府的要求及时报【送，下列筹备首次业主】大会会议《所需的文件》资料 ？ ？    》    《 (一)物》业管理区《域证明; 【  《  ：     (二)房！屋及建筑物面积【清册; 】      —   (三)业【主名册; 】 ：。。        】(四)建筑》规划总平《面，图; 【。。 ，。     》   (五)交【付使用共用设—施设备的证明—。; ？     】    《(六)物业服务【用房配置证》明;：    ！     (七)其！他有关的文件资【。。料 《   》  第九条  【符，合成立业主》大会条？件，的区、县房地—。产行政主管部门或者！街道办事处、乡镇】人，民，政府应当在》收到业主提》出筹备？业主大会《书面申请《后，60日内负责组【织、指导成立—首次：业主大会会议筹【备组 》     第】十条：。  首次业主—大会会议筹备组由】业，主代表、建设单位代！表、街道办事处【、乡镇？。人民：政府代表《和居民？委员会代表组成筹备！组成员人《数，应为单数其》中业主代表人数不低！于筹备组总》。人数的一半》筹备组组长由街【道办：事处：。、乡镇人民政府代】表担任 》 《    第》十一条？  筹备《组中：业主代表的产生【由街：道办事？处、：乡镇：人民政府或》者居民委员会组【织业主推荐 ！。。     筹【备，组应：。。当将成员《名单以书面形式在物！。业，管理区域内公—告业主对筹备—组成员有异议—的由街道办事处、乡！。。镇人民政府协调解】决 —     建设单位！和物业服务》企业应当《配合：协助筹备组开展工作！ 》。     第十【二，条  筹备组—应当：做好以下筹备工作】。 ：   —      (一)！确认并公《示业主身份、业主人！。数以及所拥有的专有！。部分面积; 】。  《     》 ， (二)确定首次】业主大会会》议，召开：的时：间，、地点、《形式和内容; 】    【    《 (三)草》拟管理规约、业主】大会议事规则; 】 》  ：   ？   (四)依法确！定首次业主大会会】议表决规则; 【 ， ，  《。      — (五)制》。。定业主委员会委员候！选人产生办》法，确定业主《。委员会委员候—选人名单; 【    【     》(六)制定》业主委员会选举办】法; ？。 《 ，    《 ，   (《七)完成召开—首，次业主大《会会议的其他—准备工作 【     前款！内容：应当在首次业主【大会会议《。召开15《日前以书《面形式在《物业管理区域内【公告：业，主对公告《内容有？异议的筹备组—应当记录并作出答复！ 》 ，。    第十三条】  依法登记取【得或者根据物权【。法第二章第》三节规定取得—建筑物专有部—分所有权的人应当认！。定为业主 】 ：    基于房屋】买卖等民事法律行为！已经合法占》有建筑？物专有部分但尚未】依，法办：理所：有权：登记的人可以认【定为业？。主， ，。    】。 业主的投票权数】由专有部分面积【和业：主人数确定 ！   《 ， 第十四条 — 业主委员会委员候！。选人由业主推荐或者！自荐筹备组应—。当核查参选人的【资，格根据物《业规模、物》权，份额、委员的代表】性和：广泛性等因》素，确定业主《委员会委《员候选人名单— ：     第！十五：条  筹备》组应当自组成—之日起90》日内完成筹备工作】组织召开《首次业主大会会【议 — ，  ：  业主大会—自首次？业主大？会会议表决通过【管理规约、业主大会！议事规？则并选举产生业【主委：员会之日起》成立： 》     第—十六条  划分为一！个物业管《。理区域？的分期开发的建设】项目：先期开发部分符合条！件的可？以成：立业主大会》选举产生业主—委员会首次》业主大会会议应当】。根据分？期开发的物》业，面，积和：进，度等因素在业主大会！议，事规则中明确增补业！主委员会委员的办】法 《   》  第十七条—  业主大会决【定以下事项 — ：。。  《      — (一)制》定，和修改业主》大会议事《规则; —  《       【(二)制定和修【。。改管理规约;—   】      (三)！选举业主委员会或】。者更：换，业主委员《会委员; ！   ？      —(四)制定物业【服务内容、》标，准以及物业服务收】费方案？; — ，      —  (五)选聘和解！聘物业服《务企业; —。 ：    》 ，。    (六—)筹集和使》用专项维修资金;】 ？ ： ，        (！七)：改建、重建建—筑物及其附》属设施; 】      【   (《八，)改变共有部—分，。。的用途; 】    》   ？  (九)》利用共？有部分进行经营以】及所得收益的—分，。配与使用;》。  【      — (十？)法律法规或者管】理规：约确定应《由业主共同决定的】事，。项 ？   —  第十八条—  管理规约应当对！下列：主要事项作出规【定  】   ？  ：  (一)物业的】使用、维护、管【理; 》。 ，      【   (二》)专项维修资—金，的，筹集、管理和使用;！  【 ，。   ？  ： (三)物业共用】部分的经营与收益分！配; 《     】 ，   (四)业【主共同利益的维护】。。; — ，        (！五)业主《共同：管理权的行使—。; ：    】  ：   (六)业【主应尽的《义务; 【   《      —(七)？违反管理规约—应当承？担的责任 【 ， ：  ：  第十九条—  业？主大会议事规—则应当对《下列主要事项作【出规定？ 》 ，。        (！一)业主大》。会名称及相》应的物业管》理区域; — ，      】   (二》)业主委员会的职责！; 》 ：        】(三)业主》委员会议事规则【;， 《       】  (四)》业主大会《会议召开《。的形式、时间和议】事方式; 【 ？    《    (五—)业主投票权数【的确定方法; 】     】    (六—)业主代表的产【生方式; 【 ，      【   (七)业主大！会会议的表决—程序; ！。       【 (八)《业主委员《会委：员，的资格、人数和【。任期等; 】      【   (九)业主委！员会换？届程序？、补选办《法等; ！      —  (十)业—主大会、业主委员会！工作经费的筹—集、：使用：。和管理; ！    《。     (—十一)？业主大会、业主委】员会印章《的使用和管理—   】  第二十条 【 业主拒《付物业服务》费不缴存专项维修】资金以及实施其他】。损害业主共同权益行！为的业主大会可以】在管理规约和—。业主：大会议事规则—中对其共同管理权的！行使予以限制 【 》    第》二，十一条  业主【大，会会议分《为定期会议和临时】会议 ？ 《     业—主大会定期会议应当！按照业主大会议【。事规则的《规定由业主》委员会组织召开 】     ！有下列情况之—一，的业主委员会应当及！时组：织召开业主大会临】时会议 】      — ，  (一)经—专有部分占建筑【。物总面积20%以上！且占：总人数20%以上业！主提议的《。; —    《 ， ，。   ？(，二)发生重大事故或！者紧急事《。件需要及时处理的】;  】 ，      (三)！业主大会《议事：规则或者管理规【约，规定的其他情—况 》。    》 第二十二条—  业主大会—会议可以《采用集体讨论—的形式也《可以采用书面征【求意见的形式;但】应当有？物业：管理区域内专有【部分占建筑》物总面积过半数【的业主？且占总人数过半数的！业主参加《  【   采用书面征】求意：见形式的应当将征求！意见书送交每一位业！主;无法送达的【应当在物业管理区】。域内公告凡需投票】。表决的表决意—见应：由业主本人签名【 ：。 ：     第二】。。十三条  业主大】会确定业《主投票权数可—以按照？下列方法认定专有】部分面积《。。和建筑物总面积【。 ？ ？      —  (一)》专有部分面积按照】。不动：产登记？簿记载的面》。积计算;尚未进【行登记的暂按测【绘机构的实测—面积计算;尚—未进行实测的—暂按房屋买卖合同】记载的面积》计，算，;， 《     —    (二—)建：筑，物总面积按照前项的！。统计总和《计算 《  》   第二十四条】  业主大会确【。定业主投票权数可以！按照下列《方法认定业主—。人数和总人数 【    】 ，    (一)业】主人数按照专有部】分的数？。量计算？。一个专有部分按一】人计算但建设单位尚！未出售和虽已出【售但尚未交付的部分！以及同一买受人拥】有一个以上专有部分！的按一人计算; ！   —      —(二)总人数—按照前项的统计【总和计？算 ？     】第二十五条  业主！大会应当在业主【大会议事规则中约定！车位、摊位等特定空！间，。是否计入用于确【定业主投票权—数的：。专有部分面积 】    【 一：个专有部分有两个以！上所有？权人的应当》推选一？人行使表决权—但共有人所代表的业！。。。主人数为一人 【 《     业—主为无民事行为能力！人或者限制民事【行为能力《人的由？其法定监护人行【使投票权 】     —第二十？。六条：。  业主因故不能参！加业主？大会会议的可以书】面委：托代理？人参：加业主大会会议【  【 ， ， 未参与表决的【业主其投票权数是否！可以计？。入已表？。决的多？数票由？管理规约或者业【主大会议事规则规】。定 《 ： ，  ：  ：第二十？七条  《物，业，管理区？域内：业主人数较多的【可以：幢、单元、楼—层为单位推选一名业！主代表参加业主【大会会议推选及【表决办法应当在【业主大会议事规则】中规：。定 ？  》  ： 第二十八条 【 ，业主：可以书？面委托的形式约定】由其：。推选：的业主？。代表在一定》。期限内代其行—使共同管理权具体委！。托内容、期限、权限！和程序？由业主大会》议事规则规定 ！     【第二十九《条 ：。 业主大《会会议决《定筹：集和使用专项—维修资金以及—改造、重建建筑物及！其附属设施》的应当经专有部分占！。建筑物总面积三【分之二以上的业主且！占总人数三》分，。。之二以？上的业主同意;决】定本规？。则第十？七，。条规定的其他共有】。和共同管理权利【事项的应当经—专有部分占建筑物总！面积过半数且占总人！数过半数《的业主同《意 【    第三十【条  业主》。大会会议应当由业】主委员会作出书面记！录并存档 》  —   ？业主大？会的决定应当以【书，面形式在《物业管？理区域内及时公【告 ？