《第二章 业主大会 ！ ？  》   第七条  】。业主大会根据—物业管理区》域的划分成立—一个：。物，业管理区域成立一个！业主大会 】   《  只有一》个业主的或者业主人！数较少且经》全体业主同》意不成立业主大【会的由业主共—同履行业主大会、】业主委员会职责【    ！ ，第八条 《 物业管《理区域内已交付【的专有部分面—积超：过建筑物总面积5】0%时建设》。单位：应当按照物业—所在地的《区、县房《地产：行政主管部门或者街！。道，。办事处、乡镇人民】政府的要求及时【报送下列筹备首次业！主大会会议所需的文！。件资：料  】     》  (一)物业【管理区域证明;【 ：    【     (二【)房屋及建筑—物面：积清册？; ？ 《     》   (三)业主名！册; 】   ？    《 (四)建》。筑规划总平面图【;，    ！ ，    (五—)交付使用共—用设施设备》的证明; 》 》        (！。。六)：物业服？务，用房配置证明; ！ ，   》。  ：  ：  (七《。)其：。他有关的文件资料 ！ 《    《 第：九，条  符合》成立业？主大会条《件的区、县房地产】行政主？管，部门或者街道办事】处、乡？。镇，人民政府应当在【收到：业，主提出筹备业—主，大会书？。。面申请？后60日内负责组织！、指导成立首次【业主大会会议筹备】组 ？ ：     第【十条： ， 首次业主大会【会，议筹备组由业主【代，。表、建？设单位？代表、街《道办事处、乡镇【人民政府代表—和居民？委员会代表组成筹备！。。组成员人数应为【单数其中《业主代表人数不低于！筹备组总人》。数的一？半筹备组《。组长由街道办—事处、乡镇人民政】府代表担《。任 ： 《     第—十一条  筹备组中！业主：。代，表的产生由街道办事！处，、乡：镇人民？。政府或者居民—委员会组织业主推】荐  】 ，  筹备《组应当将成员名【单以书面形式在【物，业管理？区域内公告业主对】。筹备组成《员有异议《的由街道办事—处、乡镇人民—政府协调解决 ！     【建设单位和物—业服务企《业应当配合协助筹】备组开展工作 【     ！。第十二条  筹备组！应当做好以下筹【备工作 【  ？  ：     (一)】。确认并公示业主身份！、业主人数》。以及所拥有的专有部！分面积; 】 ：    《  ：  (二)确—定首次业主大会会议！召，开的时？间、地点、形式【和内容;《 ？ ：     》    (》三)草拟《管理：规约：、业主大《会议事规则; 【 》  ：      —(四)依法确定首】次业主大会会议表】决规则？; —   ？    《  ：(五：)制定业主委员会】委员候选人》产生办？法确定业主》委员会委员候选【人名单;《 《   《。     》 (六)制定业【主委员会《选举：办法; —    —     》(，七)完成召开首次】业主大会会议的其】他准备工作》   】  前款内》容应当在首次业主】大会会议召》开15日前以—书，面形式？在物业管理区—域内公告业主对公告！内容有异议的筹备组！应当记录并》作出答复 —。  》   第十》三条  依法登记】取得或者根据物权法！。第二章第三节规【定取得建筑物专有部！分所有权的人应【当认定为业主 【 《 ，    基于房【屋买卖等民事法律】行为已经《合，法占：有建筑物专有部分】但尚未依《法办理所有》权登记的人可—以认定为业主— ？ ？    业主的【投票权数由专有部】分面积和业主人数】确定 》。     【第十四条 》。。。 业主？委员会委员候选【人，由业主推荐或者【自荐筹备组应—当，。核查参选人的资格】根据物业规模、物】。。权份额、委员—的代表性和广泛【性等因素确定业【主委员会委员候【选，人名单？ ， 《。。   ？ ， ，第，。十，五，条  筹备组应当】。自组：成之日起《。90日内完成筹【备工作组织》召开首次业主大【。会会议 《 ， ？    《 业主大会自首【次业主大会会议表】决通：过管理？。。规，约、业主大会议事】规则并选举产生业】主委员？会之日起《成立 》。。。    — 第十六条  划分！为一个物业管—理区域的分》。期开发的建设项目】。先期开发部分符【合条件的可以成立】业主大会选举—产生业主委》。员会：。首，次业主大会会议应当！根据分期开发的物业！面，积和进度等》因素在？业主大会《议事规则中明确增】补业主委员会委员】。的办法 ！    第十七条 ！ 业主？大会决定以下事项 ！  —       (】一)制定和修改业】。主大会议事规—则; 《。 ，     【    (二—)制定？和修改管理》规约; 【。   《      (【三)选举《。业主委员会或者更换！业主委员会委员;】  【    《   (《四)制定《物业服务《内容、标准以—及物业服务收—费方案; 【 ，     —    (》。五)选聘和》。解，聘物业服务企业; ！   【    《  (？六)筹集和使用【专项维修资金; ！。 ， ：       【  (七)改建、重！建建筑物及》其附属？设施;？ ， 》        (！。八)改变共》有部：分，的用途？; ？   —      (九)！利用共有部分进行】经营以？及所得收益的分配与！使，。用; ？。   【      (十)！法律法规《或者管理规约确定应！。由业主共同决—定，的事项 】     第十【八条 ？ 管：理规约应当对—下列主要事》。项作：出规定？。。 —        (！。一)物业的使用【。、维护、管理—; ？     】   ？ (二)专项维修】资金的筹集》。、管理和使用; ！ ：   《      (三)！物业共用部分的经】营与收益《分配; ！ ，     》  ：(四)业主共同利】益的维护; — 《        】 ，(五)业主共同【管，理权的行使; 】  》       (六！)业主应尽的义务;！。 《  ？。       (七！)违反管理规约应】当承担的责任 】  》 ，  ：第十九？条 ： 业主大会议—事规则？应当对下列主要事项！作，出规定 — ：        】 (一)《业主大会名称及相】应的物业管》理区域？;， ？ ？  ：     》 (二)业主—委员会的职责;【 《  ？      — ，(三)业主委员会】议事规则; 】 ，       】  (四)业主大会！会议召开的》。形式、时间和—议事方？式;  ！     》  (？五)业主投票权【数的确定《方，法; 》   》      —(六)业主代表【的产生方式》。; 》。 ：      —  (七)业—主大会会议的—表决：程序; 】    《     (八)】业主委员会委员的资！格、人数和任—期等; 》 《 ，。       【(九：)业主？委员会？换届：程，序、补？选办法等;》。 》       【  (？。十)：业主大会、业主委】员会工作经费—。。的筹集？、使用和管理;【   】  ：   ？ (十一)业主大会！、业主委员会印【章的使用和管理【    ！ ，第二十条 》 业主拒付物—业服：务费不缴存专项维修！。资金以及实》施其他损害业主【共同权益《行为的？业，主大会可以在管理】规约和？业主大会议事规【则中对其共同管【理权的行使予—以，限制 】    第二十一条！  业主大会会议】分，为定期会议和临时会！议 ？   —  业主大》会，定期会？议应：当按照业《主大会议事规则的规！定由业主《委员会组织》召开 《 ： ，     有下列情！况之一？的业主？委员会应当及时组】织召开？业主大会临》时会议 《 ？ ：        】(一：。。)，经专有部分占—建筑：。物总面积20%以】上且占总人数20%！以上业主提议的【;， ：。    【     (二)】发生重大事故—或者：紧急：事件需要及》时处理的; ！     —    《(，三)业主大》会议事规则或者【管理：规约规定的其他【。情况 》 ：     第二【十二条  业—主，大会会议可以采【用集体？。讨论的？。形式也可以采用书】面征求意见的—形式;？但应当有物业—管理区域内》专有部分《占建筑物总面积过半！数的业主且占总【人数：过半数的业主—参加  ！   采用书面【征求：意，见形式的应当将征】求意：见书：送交每一位业主【;无法送达的应当】在物业管《理区域内《公告凡？需投票表《。决的：表决意见应由—。业主本人签》。名 ？ 《    第二十【三条： ， 业主大《会确定业主投票权】数可以按照下—列方法认定专有部分！面积和建筑物总面】积 【     》   (一)专有部！。分，。面积按照不动产登】记簿记载的面积计算！;尚未进行》登记的暂按测绘机】构的实测面积计算】;尚未进《行实测的暂》按房：屋买卖合同记载的】面积计算; — 》  ：   ？   ？(二)建筑物总面】积按照？前项的统《计总和计算 —    】 ，第二：十四条 《 ，业主大会确定业【主投票权数可以按照！下列方法认定—业主：人数和总人数 ！ ，       】  (一《)业：主人：数按照专有部分的数！量计算一《个专有部分按一【人计算但建》设单位尚未出售【和虽：已出售但尚未交付】的部分以及同一买】受人拥有一》个以上？专有部分《的按一人计算; 】  —  ：     》。(二)总《人，数按：照，前项的统计总和计算！   】  第？二十五条  业主】大会应当在业主大】会议事规则中约定】车位：、，摊位等特定空—。间是否计入用于确定！业主：投票：权数的专有部分面积！ 《     一个专！有，部分有两个以上所】有权人的应当—推选一人《行使表决权但共有人！所代表？的业主人数为—。一人 —     业主】为无民？事行为？能力人或者限制【民事行为能力人的】由其法定监护人【行使投票权 【 ，。 ：。 ，    第二十六】条  业主因—故不能参加业主大】会会议的可以书面委！托代理人参加业【主大：会会议 《 《  ：   未参》与表决的业主—其投票权数是否可】以计入已表决—的多数票由管理规约！或者业主大》会议事规《则规定 】 ，    第二—十，七条：  ：物业管理区域内业主！人数较多的》可以幢、单元、楼】层为单位《推选一名业主代【表参加？业主：。大，会会议推选及表【决办法？应当在业主大会议】事规：则，中规定 【   《  ：。第二：十八条  业—主可以？书面：委托的形式约—定由其推选》。的业主代表在一定期！限，内代：其行使？共同管理权具体委】托内容、期》限、权限和程序由】业主大会议事规则】规定 —     第【二十九？条，  ：业主大会会》议，决，定筹：集和使用《专项维修资金以及改！造、重建《建筑物及其附属设】施的应当经专—有部分占《建筑物总面积三【分之二？以上的业主且占总人！数三分之二以—上的业主同意;决定！本规则第十》七条规定的其他共有！和共同管理权—利事项的应当经专】有部分？占建筑？物总面积过半数且】占，。总人数过半数—的业：主，同意 《     第！三十条  业—主大会？会议应当《由业主？委员会作出书面记录！并存档 《。 》。    业主大会】的决定应当以书【。面形：式在：物业管理区域—内及时公告》。 ：