第二章 】业主大会 —   】  第七《条  业主》大会根据物》业管理区《域的：划分成立《一个物业管》。理，区域成？立一：个业主大《。会 》 ，     只有【一，。个业主的或者—。。业主人数较少且经全！体业：主同意？不成：立业主大会的由业主！共同履行业主大【会、业主委员会【职责：    ！ 第八条  物业管！理区：域内已？交付的专《有部分面《。积超过？建筑物总面》积5：。0%时建设》单位应？当，按照物业所》在，地的区？、县房地产行政主管！部门或者街道—办事：处、乡镇《人民：政府的要求及时报】送下：列筹备首次业—主大会会议所需的】文件资料 》 ： ： ，   ？     (一【)物业管理区域【证明; 】 ，   ？。 ，    (》二，。)房屋？及建筑物面》积清册; 】    》     》(三)业主名—册; 【       【 ， (四)建筑规划总！。。平面图;《  【       【(，五)交付使用共用设！施设备的证明;【 —        】(六)物业服务用】房，配置证？明;  ！   ？    (七)【其他有关的》。文，件，资，料 ？ 《 ， ，  第九条 —。 符合成立业—。主，大会条件的区、【县房地产行》。政，主管：部门或者街道—办事：。处、乡镇《人民：。政府应当《在收到业主提出筹备！业主：大会：书，面申：请后60日内负责组！织、：指导成立首次业【主，大会会议筹备组【 》     第十条 ！ 首次业主大会【会议筹备组由业【主代表、建》设单位？代表、街道办—事，处，、乡镇？人民政府代表—和居民委《员，会代表？。组成：筹备组成员人—数应为单数其—中业主代《表人数不低》于筹备组总人—数的一半筹备组组长！由，街道办事处、乡【镇人民？政，府代表担任 ！     第十一！条  筹《。备组中业《主代表？。。的产生由街道办事处！。、乡镇？人民政府或》。者居民委员会组织业！主推荐？ ： ，     【筹备组应当将成【员名单以书》面，形式在物业管理区域！内，。公告业？主对筹备组》成员有？异议的由街》道，办事处、乡镇—人民政府协调解决】。 ？ ？    《建设单位和物业【服务企业应当配【。合协助筹备组开展】工作 ？ 《。    《。 第十二条  筹】。备组应当做好—以下筹备工》作， ？      】   ？(一)确认并公示业！主身份、业主人数】以及所拥有的专有部！分面积; ！        】 (二？)确定首次业主【大会会议召开的时间！。、地点、《形式和内容; ！ ： ，   ？  ：   (三)草【拟管理规约》、业主大会议—事规则; 》。    】    《 ，(，四)依法确》。定，首次：业主大会会议表决规！则; 【    《     (五)】制定业主委员会委】员候选人《。产生办法确》定业主？委员会委《员候选人名单; ！ ？   ？      (六】)制定？业主委员会选举办法！。;，   】    《  (七)完成召】开首次业主大会会议！的其他准备工作 ！ 《    前款内【容应当在首次业【主大会会《议召开1《5日前以书面—形式在物业管理区】域内公告《业主对公告内容【有异：议的筹备《。组应：。当，记录并作《出答复 — ？    第十—三条 ？ ，依法登记取得或【者根：据物权法第二章【。第，三节：。规定取？得建：筑物专有部分所【有权的人《。应当认定为业主 】     ！。。基于房屋买卖等民事！法律行为已》经合法占有建筑物】专有部分但》尚未依法办理所有权！登记：的，人可以认定为业主】   】 ， 业主的投票权数】由专有部分面积和业！主人数确定 【 ， ， ，     》第十四条  业主】委员会委员候选【人由业主推》。荐或者自《荐筹备？组应当核《查参选人的资格【。根据物业《规模、物《。。权份额？、，。委员的？代表性和广泛—性等因素确定业【主委员会委员候选】人名单 【 ，     》第，十五条  筹备组】应，。当自组？成，之日起90日—内，完成筹备工作—组织：召开首次《业主大会会议 ！ ，    》。 业主大会》自首：次业主？大会会议表决通【过管理规约、业主大！会议事规则并选【举产生业主委—员会之日起成立【   】  第十六条 【 划分为一个物【业管理区域的分期】开发的？建设项目《先期开？发部分？符合条件的可以成】立业主大会选举【产生：业主委？员，会首次？业主：大，会会议应当根—据分期？开发的？物业面积和进度等】因素在业主大会议】事规则中明》确增补业《主委员会委员的办法！ 》   ？ ， 第十七条》  业主《。大，会决定以下事项【 《。  ？   ？    (一—)制：定和：修改业主大会议【事规：则; 】      —  ：(二)制定和修改管！理，规约; 】 ，        (！三)：选，举业主委员》会或者更《换业主委员会委员】;   ！  ：  ：  (四)制定【物业服？。务内：容、标准以及物【业服务收费方案;】  【     》  (五《)选聘和解聘物业服！。。务企业; ！    《    《 ，(六)筹集和—使用专项维》修资金; ！         ！(，。七)改？建、重建建》。筑物及其附属—设，施;  ！      — (八？)改变共有部—分，。。的用途; 】        ！ (：九)利用《共有部分《进行经营以及所得收！益的分配与使用;】  【    《  ： (十)法律法【规，。或者管理规约确【定应由业主共—同决定的《事项 】  ：  第十八条  管！理规：。约应当对下列主【要事项作出规定 ！ 《  ： ，     (一【)物业的使用、维】护、管理; 】 ，  ？       (二！)专项维修资金的筹！集、管理和使用;】 —     》   (三)物业】共，用，部分的经营与收益分！配，; 《   》 ，     (四)】业主共同利益的维】护; —  ？  ：  ：   (五》)业主共《同，管理权的行使;【。。    ！     (六【)业：主应尽？的义：务;  ！       (】七)违？反管理规约应当承担！的责任 【 ： ， ， ， 第十九条 — 业主大会议—。。事，规则应当对下—列，主要事项作出规定】 —   ？     》(一)？业主大会名称—及相应的物业—管理区域;》   】      (【二，)业主委员会的职】责; 》   》。      (三)！业主委员会议事规】则; — ，      —  ： (：。四)业主大会—会议召开《的形：。式、时间和议—事方式; 】  ？ ，     》 (五？)业主投票权数的确！。定，方法; ！       【 (六)业主代表的！产生方？式，; 【。。。   ？     》(七)业主》大会会议的》表决程序; 【 ：  ？。       (八！)业主委员会委员的！资格、人数和—任期等; —   —。。      —。(九)业主委—员会换届程》序、补选办法—等; 》  《      — (十)业》主大会、业主委员会！工作经费的筹集、使！。用和管理; 【     】    《(十一)《业，。主大会、业》。主委员会印章的【使用和管《。理， ，    】 第二十条》  业主《拒付物业服务费不缴！存专项维《修资金以《及实：施其他损害业—主共同权益行为的】业主大会可以—在，管，理规约和业》主大会议《事规则中对》其共同管理权的行使！予以限制 ！。     第—二十一条  业【主，大会会议分为—定期：会议和临《时会议 》 《    业主—。。大会定？期，。会议应当按》照业主大《会议事规则的规定】。由业主委员会组织召！开 —。    《 有下列情况之【一的业？主委员会应当及时】组，织召开？业主大？会临时会议 — 》。 ，       【(一)？经专有？部分占建《筑物总面积20%以！上，且占：总人数20%以上业！主提议的《。;  】 ，      —(二)发生》重大事故或》。者紧急事件》需，要及时处理的—; 《       ！  ：。(三：。)业主大会议事【规则或者管理规【约，规，定，的其他情况 【。。     】第二十二条》  业主大会会【议可以采用集—体，讨论的形《式也可以采用—书面征求意见的【。形，式;但应当有物业管！理区域内专》有部分占建筑—物总面积过半数【的业主？且占总人数过—半数：的业主参加 【  》   采用书面征求！意见形式的应—当将：征求意见《书送交？。每一位？业，主;无法《送，达的应当在物业管】理区域？内公：告凡需投票表决的】表，决意见应由业主本】人签名 ！    第二十【三条  《业主大会《确定业主投票—。权数可以按照—下列方法认定专有】。。部分面积和建筑【物总面？。积 《  《       (】一)专？有部：。分面积按《照不动产登》记，簿记载的《面积计算;》尚未进行登记的【暂按测？绘，机构的实测》面积：计算;尚未进行实】测的暂按房屋买【卖合同记载的—面积计算《;  】   ？    (二)建筑！物总面积按照前项】的统：计总和计算 】     第二！十四条  业主大会！确定业？主投票？权数可？以按照？。。下列方法认定业主人！数和总人数 —     ！    (一)业主！。人数按照专有部分】的数量计算一个【专有：部分按一人计算但】建设：单位尚未出售和虽】已出售但尚未交【付的部？分以及同一买受人】拥，有一个以上专—有部：分的按？。一人计算; ！ ， ，     》   (二)总人数！按，照前项？。的统计总《和，计算 【 ， ，   第二十五【条 ： 业：主大会应当在业主】大会：议事规则中约定车位！、摊位等特定空【间是否计入用于确】定业主投票权数【的专有部分面—积 》     —。一个专有部》分有两个以》上，所有权人的应当推】选一人行使表决【权，。但共有？。人所代表的业主人数！为一人 】 ，。    业主为【无民事行为能—力人或者限制民【事行：。。为，能力人的由其—。法，定监护人行使—投票：权 《 ：     》第，二，十六条  》业主因故不》能参加业主大会会议！的可以书面委托代理！人参加业主》大会会议 】     未参】与表决的业主—其投票权《数是否可以》计，入已表决的多数票】由管理规约或—者业：主大会？议事规则规定 【 ， ，。 ，    》 第二十七》条  物《业管理区域》内业主人《数较多的《可以幢、《单元、楼层》为单位推选一—名业：主代表参加业主大会！会议推选《及表：决办法应当在业主大！会议事规《则中：规定： ， ：     【第二十八条  业】主可以书面》委托的形式约—定由其推选》。的业主代表在一【定期限内《代其行使共同管理】权具：体委托内《容、：。期限、权限》和程序由业主大会议！事规则规定》    ！ ，第二十九《条  业《主，大会会议《决定筹？。集，和使用专项》维修资金以及改【造、重建建筑—物及其附属设—施的应当经专有部】。分占建筑物》。总面积三分之二以上！的业：主且：占总人数三分之二以！上的业主同意;决定！本规则第十七条规】定的其他共》有和共同管理—。权利事项的》应当：经，。专有部分占建筑物总！面积过半数且占总】人数：过半数？的业主同《意，   】  第三十条—。  业？主大会会《议应当由业》主委员会《作出书面记录并存档！ ： ，     【业主大会的决定应当！以，书面形式在物业管理！区，。域内：及时公告 —