第》二章 ？业主大会 【    】。 第七条 》 业主大会根据【。物业管理区域的划分！成立一个物业管【理区域成立》一个业主大会 ！     只】有一个业主的或者业！主人数较少且经全】体业主同意》不，成立业主大会的由】业主共同履行业【主大：会，、业主委员会职责 ！     ！第八条 《 物业管《理区域？内已交付的专有【部分：面积超过建筑物总面！积，50%时建》设单位？应当按照物业所【在地：的，区、县房《地，产行政主管部门或】者街道办事处、乡镇！。人民政府的要—求及时报送》下列筹备首次业主大！会会议所需的文【件资料 》  》      — (一)物业管理区！域证明;《。  【       【(，二，。)房屋及建》筑物面积《清册;？ 《      【   (三)业主】名册; 《 ，    【 ，  ： ， (四)建筑—规划总平面图; 】 ？   《   ？   (五)交付】使用共用设施—设备的证明;— —。 ，       (】六)物业服务用房】配置证明; —   【      (【七)其他有关的文】件资料 《   【 ， 第九条  —符，合成立业主大—会条件的区、县房地！产行政主管部门【或者街道《办事：处、：乡，镇人民？政，府应当在收》到业主？提出筹？备业主大会书面申请！后，6，0日内负责》组织、指《导成立首次业主大会！会议筹备《组 《 ？    《第十条？  首次业》主大会会议》。。筹备组由业主—代表、？建设单？位代表、《。街道办事处》、乡镇人《民，政府代？表和居民委员会【代表组成筹备组成】员人数应为》单数其中《业主代表《人数：不低于筹备组总人数！的一半筹备》组组长由街》道办事处、》乡镇人民政府代【表担任 —    — 第：十一条  筹备组中！业主代表的产生由】街道办事处、—乡，镇人民政府或者【居，民委员会组织—业主：推荐  ！  ： ，筹备组应当》。将成员名单以书【面，形式：在物业管理区域内】公告业主《对筹备组成员有异议！的由街道办事处【、乡镇人民政府协】调解决 》 ？。。 ，    建》设单位和物业服【务企业应当配合协助！筹备组开展工作 ！ ？   ？  第十二条  筹！。备组应当《做好以下筹》备工作 《 ？      【   (一)确认并！公示业主身份、【业主人数《以及所拥有的专有部！分面积？; ：    】 ， ，   ？(二)？确定首次业主—大会：会议召开的时间【、地点、形式和内容！; ？ ？    《     (—三，)草拟管理规—约、业主大会—议事规则; 】 ：         ！(四)依法确定首】次业主大会会议表】决规则; 》。 ？     —    (五)制】定业主委员》会委员候选人产【生办法确定业主委员！会委员候选人名单;！ 《     —。    (六)【制，定业主委员会选举办！法; ？ 《      —   ？。(七)完成召—。开首次业主大—。。会会议的其他准【备，。工作 ？     ！前，。款内容应《当在首次《业主：大，会会议召开15日】前以书面形式在【物业管理《区，域内公告《业主对公告内容【有异议的筹备组应当！记录并作出答复 ！    【 第十三《条  依法登记取】得或者根据物权法第！二章第三节规—定取：得建筑物《专有部分所有—权的人应当》认定为业主 【 ：    》 基于？房屋：买卖等民事》。法律行？为已经合法占—有建筑物专》。有部：分但尚未依》法办理所有》权登记？的人可以认定为业】主  】   业主》的投票权数由—专，有，部分面积和》业主人数确定 】。    【 第十？四条  业》主委员会委员候选】人，由业主？推，荐或者自荐》筹备组应当》核查参选《人的资格根据—物业：规模、物权份额【、委员的代表性【和广泛性等》因素：确定业主《委员会委员候选【人名单 】  ：   第十五条  ！筹备组应当自组【成，之日起90日内完成！筹备工作组》。织召开首次业主大】会会议 —     【业主大会《自首次业《主，大会会？议表决通《过管理规约》、业主大会议事规】则并选举产生业主委！员，会，之日：起成立 《 》    第十—六，条  划分为一个】。物，。业管理区域的分期开！发的建设《项目先期开发部【分符合条《件的可以成立业【主大会选举产—生，。业主：委员会首次业—主大：。会会议应当》根据分期开》发的物业面积和【进，。度等因素《在业主大会议事规】则中：明确：增补业主委员会【委员：的办法？ 》     》第十七条  业主】大会决定《。以下事项 ！ ，     》   (一)制定和！修改业主大会议【事规则; — ：      【   (二)制定和！修改管理《规约; 【 ：     》   (三)—选举业？主委员会或者更换】。业主委员会委员【;  】       【(四)制定》物，业服务？内，容、标准以及物业】服务收费方案; 】 ： ：    《     (五)】选聘：和解聘物业服务企】业; 【。  ：     》  (六)筹集【和，使用专项维修资【金; 】    《   ？。。 ，。(七)改建、—重，建建筑物及其附属】设施; 《 《        】 (八)改变共有部！分的用途; — 《        】 (九)利用共【有部分？。进行经营以及所得收！益的分配《。与使：。用，;   ！     》 (十)《法律法？规或者管理规约确】定，应由业主共同决定的！事项  ！。  ： ，。第十：。八条  管理规约】应，当，对下列？主要事项作出规定 ！ ？   《      (一)！。物业的使用、—维护、管《理; 【    《。     (二【)专项？维修资金《的，筹集、管理和使用;！    ！  ：   (《三，)物业共用部分【。的经营？与收益分配》;  】       (】四)业主《共同：利益的维护; 】 《  ： ，     (五【)业主？共同管理权的行【使; ？   【      (【六)业主应尽的义务！; 《      】   (七)违反管！。理规约应当承—担的责任 】 ，     第十【九条  业主大会】。。议事规？则应当对下列主要】事项作？出规定 ！   ？   ？  (一)业—主大会名称及相应】的物业管理区—域，; —   ？     》 (：二，)业主委员会的职】。。责; 【       【  ：(三：)业：。主委员？会议事规则; 】      ！   (四)—业主大会会议召【开的形式、时—间，和议事方式》;，  【 ，    《  (五)业主投】票权数的确定方【法;  ！   ？    (六—)业主代表的产生方！。式; 】       【 (七)业》主大会？会议的表决程序;】 》         ！(，八)业主委员—会，委员：的资格、人数和任】期，等; —  ？      — (九)业》主委员？会换届程序、补选办！。。法等; ！。 ，       (】。十)业主大会、【。业主：。委员会？。工作经？费，的筹集？、使：用和管理; 【 《。 ，       【(十一)《业主大会《、业主委《员会印章的使用和】管理  ！。   第二十条 】 业主拒付》。物业服务《。费不缴存专项维【修资金以及实施其】。他损害业主共同权】益行为的业主大【会可以？在管理规约》和业主大会议事【规则中对其共同管】理权的行使予以限】制   ！  第二十一—条  业主大会会】议，分为定期《。会议：。和临时会议 ！。 ：    业主大会】定期会？议应当按照》业主大会议》事规则的规》定由：业主委员会组织召】。开  】   有下》列，情况之一的》业主：委员会？应当及时组》。织召开业《主大会临时》会议 ？     ！   ？ (：一)经专有部分占】建筑物总面》积20%以上且【占总人数20—%以上业主提议【的; 》       ！  (二)》发生重大《事，故或者紧《急事件需要及时【处理的; 】   《    《  (？三，)，业主大会议事—规则或者管理—规约规定的其他情况！ ？     【第，二十二条 》 业主大会会议可】以采用集体讨论的形！式也可以采用书面征！求意见的形式;【但应当有物》业管理区域》内，专有部分占建筑物总！面积过半数》的业主且《。占总人数过半数的】业主参加 ！     》采用书？。面征求？。。意，见形式的应》当将征求意》。见书送交每》一，位业主？;无：法送：达的应当在物—业管理？区域内公告》凡需投票表决的【表决意见应由—业，主本人签名 ！    》。 第二十三条 【 业主大会确定业主！投票权数可》以按：照下列方法认定【专有：部分面积和建筑物总！面积 《  》  ：     》(一)？专有部分面》积按照不动产—登记：簿记载的面积计【算;尚未进行登记的！暂按测绘机构的实测！面积：计算;尚未进行实】测的暂？按房屋买卖合—同，记载：的面积计算; 】 ？  ：       (二！)建：筑，物总面积按照前项】的统计总和计—算 【。    第》二，十四条 《 业主大会确定业】主投票权数可以【按照下？。列，方法认定业主—人，数和总人数 —     ！。    (一—)业：。主人数按照专—有，部分的数量计—算一个专有部分【按一人计算但—建，设单位尚未出售和】虽已：出售但？尚未交付《的部分以及同一买受！。人，拥有一？个以上？专有部分的按一人计！算; 》   》 ， ，   ？。 (：二)总人数按照前项！的统计总和计算【 ：。     第！二十五条  —业主大会应当在业主！大会：议事规则中》约定车位、摊—位等：特定空间《是否计入用于确【。。定业主投《票权数？的专：有，部分面积《 ？ ？。。  ：  一个专有部【分有两个以上所【有权人？的应当推选》一人行使表》决，权但共有人所代【表的业主人》数为一人 ！     业主【为无民事行为能力人！或者限制《民，事行为能力人的由】其法定监护人—行使投票《权， 《  ？   第二十六条】  业主因故不能】参加业主大会—会议的可以书面委】托代理人参》。加业主大会会议【   】 ， 未参与表决—的业主其投票权数】是否可以计入—已表决的多数票【由，管理规约或者业【主大：会议事规则规定 】  —   第二十七【条  物业管理区域！内业主人数》较多的可以》幢、单元、楼层为单！位推选一名业主代】表参：。加业主大会会议推选！及表：决办法应《当在业主《。大会：议事规则中规定 】  — ，  第二《。十八条  业主可】以书面委托的形【式约定由《其推选的业主代表】在一定？期限内代其》行使共同管理权具体！。。委托：内容：、期限？、权限和程序—由业主大会议事规】则规定 【   《  第二《十九条  业主大】会会议？决定筹集和使用专项！维修资金以及改造】、重建建筑物—及其附属设》。施的应当《经专有？部分占建筑物总【面积三分之》二以上的业主—且占总人数三分【。。之二以？上，的业主同意;决定本！规则第十七条规定】的其：他，共有：和共同管理权利事项！的应当经专有部分占！建筑物总面积过【半数：且占总人数过半【数的业主同意 【     ！第三十条  业主】大会会议应》当由业？主委员会作出书【面记录并《存档 】    业主大【会的决定《应当：以书：面，形式在？物业管理《区域内及时公告 ！