扬，。州市：住，宅物业管理办法【 第一章总  则 ！第一条  为了规】范住宅物业管理【。活动维护物业—管理各方的合法权益！营造良好的居住和】工作：环境促进和谐社【区建设根据中华人】民共和国物权法、】国务院物业管理条例！、江苏省物业管【理条例等法律—、，法规结合本市—。实际制定本》办法： 第二条《  本办法》适用于本市行政区域！内住宅物业的使用、！维护、？服务及其监督管理】活动 本办法所称住！宅物业管理》（以下简《称物业管理）—是指住宅区内的业】主通过选聘物业【服务企业《、街道物业服务中心！或，。者业主自《行对物业管理区域】内的建筑物、构筑物！及配套的设施设备和！相关场？地进：行维修、养护、管理！维护环？境卫生和相关秩【序的活动《 第：三条  物业管理】工作实行属地—管理市、县》（市、区）人民【政，府（管委《会）应当加强对本行！政区域内物业管【理工：。作的领导建立由辖】区物业管《理，行政主管部门、【功能区？物业管？理行政主管》机构、街道办事处（！乡，镇人民政《府）以及相关行政管！理部门（机构—）参加的物业—管理联席会议—制度协调解决辖区】。内物业管理的—重大问题并建立物】业，管理争议化解—和纠纷处理》工作：机制 市、县（市】、区）人民政—。府（管委会）应当建！立物业管理综合协调！和目标责任机制制定！、落实扶持政—策减轻？物业服务企》业负：担；鼓励采用信息化！。等新技术、新—方法促？进物业服务行业转】型升：。级提高物业管理和】服务水？平 市、《县（市、区）—。人民：政府：。还应当将物业服务】纳入现代服务业发展！。规划和城市治理工】。作体系 第》四条  市》住房保障《和房产管理部—门是全市物业—管理工作《的行政主管部—门（以下《简称市物《业管理行政主—管部：门）负责本市物业】管理活动的监督管理！工作其主要职责【为 （一）建立【和完善市场化—。物业服务《和基：本物业？服务相结合的物业】管理：机制：；， （二）管》理全市物业服务行】业指导、《监督各县（市、区】）物业管理行政主】。。管部门、功》能区物业《管理行政《机构开展物业—管理活？动； （三》）参与市政府对各县！（市、区）、功【能区物？业管理工作的—目标责任考核—； （四《）研究制定全市【物业：管理相关政策和物】。业服务行业》规范； 《（五）负《责物业服务企业资】质管理；《 （六）负责市区】前期物业《服，务招：投标的？指导、？。监督、检查等管理】。工作； （七）【依法查处物》业管理？重大违法行为—； （八）依—法承担？的其他职《。责 第五《。。条  县（市、【区）物业管理行政】主管部门负责本【行政：区域内物业管理活】动的监督管》理工作其主要职责为！ （一）负责对【物业管理日常工【作的指导、监督；】 （二）《负责新建《住宅：小区前期物》业管理招投标的【。备案：和管理？工作； （三）负责！物业：管理项目的区域备案！、前期物业承接查】验备案？和物业服务合同备】案，；，。 （四）负》责物业服《务企业交接工—作的监督、》。管理；？ （五）负责对【物业服务企业—、项目负责人进行日！常考核； （—六）协调进行业主大！会、业主《委员会筹建、换【届及日？常工：作，的，指导与？。监，。督； （七）依法承！担的其？他职：责 第六条 — 街道办《事处（乡镇人民政】府，）具体负责本辖区】内物业管理》工作的指导、协助和！监，督其主要职责—为 （一）》落实辖区《内老：旧，住宅小？区基本？物，业服务工《作； （二）协调物！业管理与社区管【理、社？区服：务的关系协调建设】单，位与前期物业服务】企业、业主与—物业服务企业的【关，系； （三》。）建立物业管理矛盾！投诉调解、物业应急！维修服务等》机，制设立并《公开投诉电话、投】诉点协调处》理物业管理》纠纷； （四—）监督管理辖区【内物业？服务项目移交和【接管工作； （五】）负责业主大会【、业：主委员会的筹建、管！。。理等相关工作建立】业主委员会档案组织！成立物业管理委员】会； （六）—负，责业：主委员会备案； （！七）负责辖区内物业！服务企业、项目【负责：人服务行为的监督向！县（市、区》），物业管理《行政主管《。部门报送信用信【息； （八》）建立由社区居（】村，）民委员会、—公安派出《所、业主委员会、】物业服务企业—等参加的联席会议】制，度协调？处理物业管理—重大事？。宜； （九）依法】承担的其他职责 】社区居（村）—民委员会应当协【助和配？合街道办事》处，（乡：镇人民政府）建【立健全？物业：管理工作《。机制：参与指导和监—。督业主委员会—的工作及时协调、处！理本社？区内的物业管理矛】。盾纠纷；参与住【宅，专项维修资金的使】用监督？建立社？区，居（：村）民委员会、业】。主委员会和物业服】务企：业沟通协商》的“三位一体—” 服务《。协调机制 第七条 ！ 相关？行，政部门依据各自职】责共同做好物业管】理工作 《物业管理区域内【以及周边《道路停车泊位设置】和汽：车停放？工作的指导》物业管理区域内因停！车矛盾等引发的【治安纠纷的》处理物业《管理保？安服务活动》。的，监管等由公安部【门负责 依法查【处违法建《设、占用和损坏绿地！等违法？违规行为督促相关责！任单位加《强对物业管理区【域内生活垃》圾、建筑垃圾清运和！环卫设施的管理制定！住宅小区《垃圾清运服务标准】等由城管部》门，负责 ？按照定价权限制【定调整普《。通住宅前期物—业公共服务（含汽车！停放）收费标—。准，和保障性住房、房改！房、老旧住宅—小区：。物业管理服》务收费？标准制定调整住宅小！区内建设单位未出售！或者未附赠的—车位：、车：库及：依法配建的人防工程！平时：用作停车位》的租金标准制定调整！。。生活垃圾清运费标准！依法规范监管物业服！务企：业的收费行为及时查！处物业服务中—的价格违《法行为等由物—价部：门会同同级物业【行政主管部门负责】 对物业管》理区域及《周，。边的建设项目—环境影？响评价文件及其污染！防治设施“三—同时”（与主—体工程？同时：设计：、同时施工、同时投！产使用）的监督管理！对企事业单位和【其他生产经》营者：的污染物排放的监】督管理对《违反环保法》律、法规的行为依】法，进行查处等》由环保部门负责 对！房地产开发项目【公，建配套设施建设的】。监督管理督促建设单！位及时做好物业管】理区域？内交付？后保修期内》。的房屋及《设施：。设备：的相关保修》工作受理由》房屋：质量问题引发的投】诉按：职责依法查处—破坏承重结构等【违法行为由建—设部门负责 对物业！管理：区，域，内，的电梯、锅炉等【特种设备进行安【全监：。察依法对《特种设备使用登记】、维：护保养？、定期检验》、作业人《员持证上岗等情况开！展监督检查调查【处理物业管理区域】内的特种设备事故依！法查处特种设备安装！、改造、维修—和使用中的违法行为！等由质监部》门负责 对》物业服务《。企业劳？动用工进行指导对】物业服？。务企业招用就业困】难人员、高校毕业生！按，。规，定在缴纳社会—保险、参加职业培】训方面给予适当补】贴等工作由人—力资源和社会—保障部门负》责 对？。。在物业？管理活动中利用【合同格式条款侵害】消费者权益的行为虚！假，、违：法，广告和无《须取得许可（—含批准文件）或已】。。经取得相关许可【但未依法领取—营业执照等违—法，生产经营《行为依法进行查处等！由工商部门（市场监！。督管理部门》）负责 在地块规划！设，计条件？和建设？工程设计方案审查】中，按规定标准落实物】业，管理区？域内公建《配套建？设指标等工作由规】划部门负《责， 物业管理区—域，内人民防《空工程及设施平【。时使用与维护管理】的指导？和监：督由：。民，防部门负责 物业管！理，区域：内绿化调整》的监：管和技术指》导等工作《。由园林部《门负责 《指导、监督业—主委员会参》与物业管理》相关工？。作等：由民政？部门负？责 供水《、排水、供电、【供，气、：通讯、有《线电视、路灯等专业！经营单位应当按照相！。关规：定和合同约定做好】物，业，管理区域内的专【项服务 第八条  ！市、：县（：市、区）物业管理】行政主管部门应当加！强对街道办事—处（乡镇人民—政，府）物业管理工作】人员和业主委员会成！员的培训所需经费】。列入同级人民政【。府财政预算对—在物业服务和管理】工作中？。取得显著成绩—。或者获得市级以上物！业管理荣誉称号的】物业服？。务企业及其从业【人员依法依规给【予表：彰 第九条》  ：物业服？务行业协会》应当加强行业自律管！理规：范从业行为促进【诚信经营加强物【业服：务企业？从业人员《。培训提高物》业服务水平维护【物，业服务企业》的合法权益 第【十条 ？ ，本市建立物业服【务第三方评估制度业！主自治？组，织、建设单位、物】业服务企业可以委】托物业服《务，第三方评估机构【。开展物业项目交接和！查验：、，物业：服务标准《。和费用测算、物业服！务质量评估》等活动？ 物业服务第三方】评估机构应当依【照法律、法规和合同！约定提？供专业？服务出具《的评估报告应当真实！、客观、全面 第二！。章  ？物业管理区域 【第十：一条  物》业管理区域的—划分以有利》于实施物业管理为原！则综合？考虑：。规划条件《、建筑物规模、【共用设施《设，备、业主人数、自然！界限、社区布—局、：社，区建：设等因素确定 规】划，部门在审查住—宅，。建设工程《设计方案《时应当听《取物业所在地的【县（市、区》）物业管理行政主管！部门对物业管理【区域划分的意见 】建设单位应当根据】物业建？设用地规划许可【。证确定的红线图范】围结合物《业的共用设》施设备、社区—建设：等，因素划定物业管【理区域物业的配套设！施，设备共用的应—当划定？为一个物业管—。理区域；配套设【。施设：备能够分割、独【。立使用的可以划定为！不同的物业管—理区域 第》十二：条， ，。 ，新建物业出售前【建设：单位：应当将划定》的物业管理区域向】物，业所在？地的县（市、区）物！业管理行政主管【部门备案并将经备】案的物业管理—区域在商品》房买卖合同》。中明示 第十三条】  ：县（市、区）物业管！理行政主管部门应】。当建立物业管理区】域档案物业管理【区域档案应当载明】下列事项 （一）物！业管理区域》的，地理位置、四至界】限； ？（，二）建筑《物总面积、专—有部分？数量、？业主共有部分—。主要情？况； （三》）建设单位； 【（四）建设》单位关于路灯、【供排：水、：。电、燃气、电梯等配！套，设施的管护协—议，、生活垃圾》的清运合同协议； ！（五）其他需要【载明的？事项 ？第三：。章 ： 业主、《业主大会与业主委员！会 第？十四条  房屋【的所有权《。人为业主 业主【应当：依照法律《、，法规、临时》管理：规约、管理规约和业！主大会议《事规则等行使—权利自？觉履行法定》和约定？。的义务 第十五条】  一个物》业管理区域成—立一个业主大会业】主大会由物业管【理区域内全体业主组！成 物业管理区域内！业主：人数较少《且经全？体，业主：。一致：同意决？定不成立业主—大会的？由，。。业主共同履行业【主大会、业》。主委员会的职—责 业主户数超过】三百户的可以—按幢、？单，。元等：为单位推《选业主代表成立【业主代表大会履行业！主大：会的：职责 第十六—条  物业管理【。区域内符合》下列条件之一的【应当召开《首次业主大会或【者业主？代表大会（以下统称！业主：大会）会议 （一】）物业管《理区域内房屋出售并！交付使用的》建筑面积达到百分】之五：十，以上的； 》（二）？物业管？理区域？内业主已入》。。。住户数的比》例达到百分之五【十，以，上的 第十七条  ！物业管？理区域？内已交付的专有部】分面积超过建筑物总！面积百分之五十【时建设单位应当向物！业所：在地的街道》办事：处（乡镇人民—政府）提出筹备业主！大，会，书面申？请并报送下列筹备首！次业：主大会？会议所需的文—件资：。料 ：（一：）物业管理区—域证明； （二）房！屋及建筑物面积清册！；， （三）业主名【。册； （四》）建：筑规划总平面—图； （五》）交：付使用共用设施设备！的证明； （六）】物业服务用》房配置证明；— （七）其他有关的！文件资料 建设单】位故意拖延或者不】报送的物业所在地的！街道办事处（—乡镇人？民政府）应当督【促其按？规，定报送 《第十八条  —符，合成立业主大会【条件：的，街道办事处（乡镇人！民，政府）应当在收【到，建设单位或者—十人以上的业主公开！。联名提出筹备—业，主大：。。会书面申请后六十日！内组织？成立首次业主大会筹！备，组 首次业》主大会？会议的筹备经—费由建？设单位承担 第【十九条？。  首次业主—大会筹备组由业主、！建设单位、街道办事！处（乡镇人》民政府）、社区居】（村）民委员—会，等派员组成成员人数！应当为五至十一【人的单数筹备组中的！业主成员《由街道办事处—（，乡镇：人民政府）或者【社区居（村）民委】员会组织业主—推荐产生业主成员人！数应：当不少于筹备组【总人数的百分之【六十筹备组》组长由？街道办事处（乡【镇人民政府）指定人！员，担任：。 筹备组应当自【成，立之日起七日内将】成员名单《在物业管理》。区，域，内显著位置进行【公示筹？备，组中的业主成员条件！。与业：主委员？。会成员条《件一致业主对筹【备组成员有异议的】由街道办事处（乡】镇人民政府）协【调解决 《第二十条  首次业！主大会？筹备组应当》自成立之日起—九十：。日内组织召开—首，次业主大会》会议筹备组履—行下列？。职，责 （一）》确，。。。定，首次业主大会—会，议召开？的时间、地点和内】容；： （二）拟订—管理规约《、业：主大会？议事规？则、：业主委？员会工作《规则草？案； ？（三：）确认业《主身份确定业主在首！次业主大会会议上的！投票权数； （四】。）提出首《届业主委员会—委员候选人条件【、名单和《选举办法；》 （五）依法确定首！次，业主大会会议表【决规则； （六）】召开首？次业主大会会—议的其他准备工作】 对前款规定—的，内容筹？备组应当在首—次业主大会》会议：召开十五日前在物业！管理区域内显著【位置公告并书面通】知全体？业主业主对业主身】份和投？票权数？等提出异议的筹备组！应当予以复核—并告知异议人复核】结果 ？业主大会成立—后，筹，备，组，自，动解散 《第二十一条》  业？主大会会议分为【定期会议和临时【会议 ？业主大会定》期会议应《当按照业主大会议事！规则的规定》由业主委《员会组织召开 【有下：列情形之一的业主委！员会应当及》时组织召开业主大会！临时会议 （—一）经专有部分占建！。筑物：总，面积百分之二十以】上且占？。总人数百分之—二十以？上业主？提议的？； ：（二：）发生重大》事故或者紧急—事件需要及》时处理的； （三）！业主委员会委员人】。数不：足其原总数》的二：分之一时《重新：选举业主委员会； ！（四）业主大会议】事规则或者管理规】约规定的其他情形】 ，业主委员《会未按业主大会议】事规则的规定组【织召开业主大会【定期会议或》者发：生，应当召开业主大会】。临时会议的情—况，业主：。委员会不《履行组织召开会议职！责，的县：（市、区）物业【。管理行政主管部门】、街：道办：事，处（乡镇人》民政府）可以—责，令业主委员会限【期召开；逾期—仍不召开的可以由物！业所：在地的社区居（村）！民委员会在》街，道办事处《（乡镇人民政府）】的指导和《监督下组织》召开 第《二十二条  召【开住：宅小区的业》主大会会议应—当于会议召开十五日！前，通知全体业主并同】时告知社区居（村）！民委员会《业主委员会应当做】好业主大《。会会议记录并—妥，善保存业主可以查】。阅业主大会会议记录！ ，召开业主大会会【议物：。业所在？地的县（市》、区）物业》管理行政主管部门和！街道办事处（乡【镇人民政府）应【当给予指导和—。协助 第二》十三条  》业主可以《委托他人参加—业主大会会议业【。主委托家庭成员【以外的？人参加业主》大会：会议的应当出具书面！委托书载明委—托事项、委托—权限及期限 —第二十四条  业】主，委员会由业主大会】会议选举产》生以其选举产生之】日为成立日期接【受，业主大会和》业主的监督业主【委员会委员应当【由热：心公益？事业、？责任心强、具有【一定组织能力的业主！担任业主有损坏【房，屋承重结《构、：违法搭建、破坏房屋！外貌、擅自改变物】业使用？性质、无故欠交物业！服务相关《费用或者专项维修资！。。金、违法出租—房屋等违《反法律、法规和管】理规约的情形且未】改正的不得》担任业？主委员会委员 【业主委员会由—五至十？。一人：的单数委员组成每】届任期三至五年委员！可以连选连任一般】。最多不超过三届具】体人数、任期、【连选连？任条件？由业主大会议—事规则确定业主代表！任期与？业主委员会委员【。任期相同《业主委员《会主任、副主任【在业主委员会委【员中推选产》生，委员出现《空缺时应当及—时补足 业主委【员会是否实行—差额选举《。以及实行差额选举】的差额比例由业主大！会议事规则确定【。业主委员会实—行，差额选举的未—当选业主委员—会委员且得票数达到！法定票数的候—选人：。可以按照得票顺序】当选业主《委员：。会候补委员》并在业？主，委员会？委员出现空缺—时依次递补候补【委员人？。数由业主大会—议事规则确定但最多！。不得：超过业主委员—会委员总数的—。百分：之五十候《补委员可以列席业主！。委员会会议不具有】表决权 第二—十五条？。  划定为一个【物业管理区域的【分，期，开发建设的住宅小】区，项目先期开发—部分符合业主大会成！。立法定条件的可以成！立业主？。大会选？举产生业《主，委员会首《。次业主大会》会议应当根据—分期开？发的物业面积—。和进度？等因素在业主大会议！事规：则中明确增》。补业主委员会—委员的办法 第二】十六条 《 不具备《成立业主《大，会条件？或者具？备成立条件但—未成立业主》大会的住宅小—区经物业所》在地的县（市、区】）物业管理行政主管！部门或者街道办事处！。（乡镇？人民政？府）指导后》仍不能成立的由【街道办事处（乡【镇人民？政府）组建》所在物业管理区域内！的物：业管理委员会代行业！。主大会？和业主委员会职【责 物？业，管理委员会由街道办！事处（？乡，。镇，人民政府）》、社区居《（村）民委员会、】社区服务机构、建设！。单，位、业主《代表等五至十一人的！单数委员《。组成其人员组成应】当在所在《物业管理区域内【。。显著位置公示— 第二十七条 【 有下列情况之一】的业：主委员？会委员？、物业管理》委员：会中的业主》成，员、业主代表资格自！行终止 （一—）以：书面方？式提出辞职请求【的，； （二）因—物业转让、灭失等原！因不再是业主的；】 （三）丧》失民事行为能力的】； （四《）法律、法规—以及管理规约—规定的其他情—形 第二十八条 】 业主委员会—委员、筹备》组，。成员、物业》管理委员会委—员、业主代表有【下列情？形之一的应》当，按业主大会》议事规则等规定予以！罢免 （一）不【履行职责的； （】。二）：利用委？员、成员、代表【资，格谋取不正》当利：益的； （》三）出现第二十【四条第一款规定情形！及，其他拒不履》行业主义务情形的；！ （四）因》履，职，。不，当给业主造》成较大损《失的； （五）【因其他原因不宜担任！。业主委员《会委员、筹》备组：成员、物业管理委】员会委员、业主代表！的 第二十九条【  不再担》任业主委员会—委员、物业管—理，委员会中的业主成员！、业主代《表的应当在》。十日内将其保管的】属于业主大》会，、物业管理》。委员会所有的物品】等移：交业主委员会、物业！。管理委员会；拒【不移：交，的业主？委，员会、？物业管理《委员：会，。可，以请求物业所在地街！道办：事处（乡镇人民政】府）或者县（—市、区？）物业管理行政【主管：部门：督促移交《物业所？在地公安机关予以协！。助 第三十条—。  ：业主委员会》应当自选《举产生之日起三十】日内持下列材—料，向物业所在地街道】办事处（乡》镇人民政府》）备案 业》主委员会备案—申请书； （二【）业主委《员会委？员、：业主：代表名单及其基本情！况； （三）业主】大会议事《规则和？管，理规约； 》（四）业主大会【会议记录《； ：（五：）其他应当提—供的材料 备案材料！齐全的街《道办事处（乡镇【人民政府）应当【在五：个工作日内》出具书？面备案证明并在备】案后七个工作日内】。将备案？材料抄送《县（市、区）物业】管理：行政主？管部门及社区居【（村：）民委员会；备案材！料不齐全的》街道办？事处（乡镇人民政】。府）：不予备？。案并书面告》知须：补齐的材料 第三十！一条  业主—委员会任期届满【前三个月应当组织召！开业主大会会—议进行？换届选举并》事先报告物业所在地！的，县（市、区）物【业管理行政主管部】门和街道《办事：。处（乡镇人》民政府）《 业：主委员会在规—定时间内《不组织换届》选，举的街道办事处【（乡镇人民政府）】应当责令其》限期组织换》届选举；逾期仍【不组织的可以由物业！所在地的社区居（】村）民委员会在街道！办，事处（？乡镇人民政府—）的指导和监—督下：组织换？届，。选，举工作 业主委【。员会应？当自任？期届：满之日起十日内将其！保管的？有关财务凭》证、：业主：清册：、档案资料、—。印章以及其他属【于业主大会所—。有，的，财物移交新一届【业主：委员会双《方应当签订书面移】交手续；《拒不移交的新一【。届业主委员会可以请！求物业所《在，地的街道办事处（】。乡镇人民政府）【或者县？（市、？区，）物业管理行政主管！部门督？促，移交物业所在地【的公安机关》予以协助 第三十二！条，  业主大会、业主！委员会、物》业管理委员会—应当依法履》行职：。责不得作出与—物业管理无关的决定！不得从事与》物，业管：理无关？的活动 业主大【会、业主委员—会、物业管理委员】会作出的决定—违反法律、法—规的县？（市：、区）物《业管：理行政主管部门【应当：责令其限期》改正或者撤销其决】定并：通告全体业主 业主！委员会不能正常开】展工作？的物业所在地的街】道办事？处（乡镇人》民政府）应当组织】召，开业主大《会临：时会议对业主委【员，会进行调整 第【三十三条  业主】大会和业主委员会】日，常工：作经费由全体业主】承担可以《从物业共有部分、共！用设施设备》经营收益《。中列支也可以—由全体业主》分摊 经《费的：筹集、管《理和使用以及业主】委员：会委员？的，工作补贴由业—。主，大会议事规则具体】规定业主委员—会应当每半年在【物业管理区域内【显著位置公告经【费收支情况》明细接受业主—监督： 第三十四》条  业主大会、业！主委员会《应当积极配》合有关主《管部门与社区—。居（村）民》委员会？相，互协作共同做好物业！管理区域内与—物业管理有》关的社会管理工【作 在物业管—理区域？内业主大会、业主】委员：会应当？积极：配合：社区居（村）民委员！会依法履行自—治管理职责》支持社区居（—村）民委员会开【。展工作并接》受其指导和》。监督社区居（村【）民委？员会应当支持业主大！会，、业主委《员会开展工作 【。业主大会、业主委】员会作出的决定应】当以书面形式在物】业管理区域内及时】公告并告知社区【居（村）民委员会 ！。第三十五条  【同一物？业管理区域内—。有两幢以上房屋的可！以以幢？、单元为单位成立】业主小组《业主：小组由该《幢、单元的全体业主！组成 业主小—组应当？履行下列职责 （一！）推选业主代表出】席业主大会会—议； （二）—决定本幢、》单元范围内住宅共用！部分：、共用？设施设备的》维修、养护、更【新和改？造；： （三）决定本小组！范围：。内的其？他事项 业》主小组议《事由该业主》小组产生的业主代表！主持业主小》组履行职责时不【得违反？业，主大会或者业主大会！授权的业主》委，员，会作：出，的决定业《主小：组履行职责的程序】参照本物《业，。管理：区，域业：主大会议事规则【执行 第三十—六条  业主—大会：会议、业主小—组议：事表决可以采用【。纸，质或者手机信息、】。电子邮件等方式【。实名投票《业主大会会议—表决结果应当向【全，体业主公示》 一个独立》产权单位登记—有二个或者二个以上！所有权人的应当自】。行，确定一？名投：票，人 第四《章前期物《业，管理 第三十七条 ！ ，新建住？宅，物业实行前期物【业管：理 在业主、业主大！会选聘物业》服务企业之前—前期物业管理由建】设，单位负责建》。设单：位应：当与选聘《的物业服《务企业签订书面【的前：期物业服务合同【 第三十八条  建！设单位应《当在销售物业—之前制定临》时管：理规约对有关物业的！使用、维护、—管理业主的》共同利益业主应当】履行的？义，务违反？临时管理规》约应当承担的责任等！事项依法作出约定临！时管理规约不得侵】害物业买《受人的合法权益 】建设单位应当—在物业？销售前将临时管【理规约向物业—买受人明示并予以说！明物业买受人—在与建设单》位签订？物业买卖合同时应】当对遵守临时管【理规约予以书面承】诺临时管理规约文本！应同时交予物业买】受人收？执 ：第三十九条  【市区：建立统一的》物业管理招》投标平台为建设单】位或者业主大会选】聘物业服务企业提】供服务 提倡—业主大会《通过统一的招—投标：平台选聘物业服【务企业 第四十条】。。  建？设单位？。应当通过招》。投标的方式选聘具】有相应资质的物业服！务企业？ 投标人少》于三个或者住宅规模！。建筑面积小于三万平！。方米的经物业所在】地的县（市、—区）物业管理行政主！管部门批准》可以采用协议方【。式选聘具有相应【资质的物业服务【企业 ？第四十？一条  建》。设单位应当按照以】下规定时限完—成前期？物业管理招投标或协！议选聘物业服—务企业工作 （一）！新建预售商品—房应当？在取得商品房预【售许可证《之前完成《； （二）更换物】业服务？企业应？当在原？前期物业服务合【同终止前完成 中标！通知书发出之日起三！十日内建设》单位应当与中标的】物业服务企业签订书！面前期物业服务【合同 物业服务企】业应将前期物业【服务合同向物业【所在地的县（市【。、区）物业管理行】政主：管部门？。。备案由县《（市、区《）物：业管：理行政主管》部门抄？送物业所在地的街】。道办事？处（乡镇人》民政府？） 建？设，。单，位应当提《供前期物业管—理开办费用于购买物！业办公设备等固【定资产？所购资产归全体【业主所有由物业【。。服务企业使用 【物业承接查》验，费用的承担由建设】单位和物业服务企业！在前期物业服务【。合同中？约定没有《约定或者《约定不明《确的由建设单位承】。担， ，第四十二条》。  建设单》位与物业《买受人？签订的买《卖合同应《当包含前期物—业服务合同约定【的内容或者》同时签订前》期，物业：服务委托协》议对前期物业—服务的？内容予以约定— 第四？十三：条　前期《。物业：。。服务合同期》满前建设《。单位需提前解除合同！重新选聘物业服【务企业的应》当在物？业管理？区域内显著》位置进行公示并【征得：已销：售房：屋总面？积过半数的业主【且占总户数过—半数：的业主同意方可提前！解除合同《 已交？付使用？物业业主总人—数百分之十以上【的业主因对建设【单位选聘的物业【服，务企业的服务质【量不满意《要求物业服务第三】方评估机构评—估，的建设？。单位应当《委托其与业主、物】业服务企业协商选】定的第三《方评估机《构对物业服务企业】的，履约：情况：进行评估协》商不成的《由物业？管理行？。政主管？部门随机抽取—第三方评估机—构评：。估结果在一年内【有效并向全体—业主公告同时告【知物业管理行政主管！部门 经评估—物业：服务：不符合履约标—准的建设单位可【以按照合同约定更换！物业服务企》业或者要求物业服务！企业限期整改—；逾期不整改的建】设单：位应当向物业管【理行政主《管部门报告由物业】管，理行政主管部门【录，入物：业，服，。务企业？信用档案《并向社会《。公示 前《期物业服务合同【解，除后业？主，委员会尚未》成立的？建设单位应当按【照本办法第四十条的！规，定，另聘：物业：服务企？业 ：第四十四条 — 前期物业服—务费用由物业买受】人按照房《屋，买卖合？同约定的标准承担】房屋买卖合同未约】定的由建《设单位承《担 已竣工但尚未出！售或者尚未》交付物业买》受人的物业物—业服务费用由建设】单位全？额承担 根据房【屋买卖合同约定【已具备交付》条件的？房，屋且建？设单位已通》知物业买《受人交？付的因物业买受人】。的原因未及》时办理入住手—。续的物业《物业服务费用由物】业买受人按相关规】定承担 第四十五】条  新《建住宅物《业管理区《。域内建？设单位应当按照【不低于地上地—下总建筑面积千分之！七的比例配置物【业服务用房低于一百！平方：。米的按照一百平方】米，。配置并无偿移交其】中用于业《主委员会议》事活动用房的—。应，当按照？配，置物业？服，务用房？的比例？合理：确，定一般按《照建筑面积二十至四！。十平方米配置— 物业服务用房【不计：入分摊公《用建筑面积其所有权！属于全体业主建【设单位在《申请办理房屋所有】权初始登记时—应当：注明物业服务—用房并申请登—记 ：集体：。土地房屋拆迁安置】住宅小区《除按本条第二款规】定外还应当》按照小区地上地下总！建筑：面积百分之二至百】分之五的比例—配，建配套？。服务设施及物业服务！经营性用房其经营收！益用于？弥补小？区物业服务费的【不足： 第四十六条  物！业服：务用房应《。当是地面以上的房屋！具备独立、正—常使用功能相对集中！安排在住宅小区【。中心区域或者住【宅小区出《入口附近一般应当在！三楼以下其中—物业接待《中，心办公室应当设置】在一楼？物业经营《性用房应当合理【安排位？置便于物业服务企】。业开展经营 物【业服务用房设置在】。。住，宅楼内的应当具有】独立的通道建设单】位不得将《电梯井、《管道：井、楼梯间》、垃圾道《、变电室、避难【。层、设备间、公共】门厅、公共卫生间、！过道、地下室、车棚！、车库、民防工程】以及不计入容积率的！其他房屋和室内层】高不足2.2米的房！屋等作为物》业服务用《房 物业服务用【房由建设《单位在承接查验前】装修到位；装修前应！。当事先征求物—业服务企业的意见并！对房屋功能》进行合？理布置；《本着安全实用的原】则根据项《目的规模配》。备物业办公室、会】议室等 第》。四十七条  物业服！务用房主要》用于：物，业管理办《公和：业主委员会活动【。等用途不得买卖和抵！押若用？于经营收《益归全体业主所有可！用于弥补《物业服务费不足 第！。四十：八条  《新建住？宅物业管理区—域内的？供水、供电、供气】、供热等终端用【户的分户计量表或】者终端用户》入户端口以外—的，专业经营设施设备应！当符合国家技术标】准和专业技》术规：范 建设单位在组织！竣，工验收？时应当通知供水、】供电、供气、供热等！专业经营《单位：参加：；在竣？工验：。收合格后应当将住】宅，物业：管理区域内》专业经营设施—设备移交给专业经营！单位负责《管理专业经营单位】应当：接，收并承担维修、【养护：和更：新的：责，任有关费用由专【业经营单位承担【但二次供《水设：施的：费用承担按照江苏】省城乡供水》管理条例有关—规定执行《 2：013年5月—1日前建设》。的住宅小区内—的专业经营设施设备！业，主大会决定移交给专！业经营？单位：。管理的专业经—营单位应当》接收 第四十九条 ！。 ，建设单位与》。物业买？。受人：签订的商品房销售合！同，应当约定其所—交付物业的共用【部位、共用设施【设备的配置》和建设标准建设单】。。位，应当交？付权属明《确、资料完整、质】量合：。格、功能《完备、？配，套齐全？。的物业 第五十【条  物业服务企】业承接物业时应当对！物业：共用部分、》共，用设施设备进行【查验物业《承，接查验应当遵—循诚实信用、客观】公正：、权责分明》以及：保护业？主共同财产》的原则承接查验时】物业：服务企业应提前告知！县（市？、区：）物业管理行政主管！部门：。和街道办事处—（，乡镇人民政府—）并邀请其共同【参加 现场查验物业！二十日前建设单【位，应当向物业服务企】业移交下列资料 （！。一）竣工《。总，平面图单《体，建筑、结构》、设备竣工图配套】设施、地《下管网工程竣工图等！竣工验？收资料？；， （二）设施设备】安装、验收、—使用和维护保养等】技术资料；》 （三）物》业，质量：保修文件和物业使用！说明文件； （【四）物业管理所必】需的其他资》料 未能全部移交前！款所列资料》的建设？单位应当《列出未移交资料的详！细清单并《书面承诺《补交的具《体时限并告知物业所！在地：的县（市、》区）物业管理行【政主管？部门 ？第五十一《。条  物《业服务企《业应当自物业交接】。后三十日内持下列文！件向物业所在—地的县（市》、区）？。物业管理行政主管】部门办理《备，。案手续 （一—。）前期？物业服务合同—； （二《），临时管理规约； （！三）物业承接查【。验协议； （四）】。建设单位《移交资料清单； （！五）查？验记录； （六）】交接：记录； （七）其】他与承接查》验，有，。关的文件 物业【服务企业《应当在备案后将物】业承接查验情况在】物业管理区域—内显：著位置公告并将承接！。查验有关《。的文件、资料和记录！建立：档案妥？善保：管物：业承：。接查验档案属于全】体业：主所有业主》可以进？行查阅？和复制 县（—市、区）物业管理】行政主管部》。门应当？在备案后三十日【内，将，备案材？料抄送？。。物业所在地的街道】办事处（乡》镇人民政《府） 第五章  】物业服务 第五【十二条  从事物】业服务的企业应当具！有独立的法人资【格依法取得物—业服务企业资质市】。物业：行政主管部》门，应加强参与本—。市物业项目招投标】、从事物业服—务活动的物业服务】企业的资质》、信用的监管 【第五十三《条  业主委员会】。应当与？业主大会选聘—的物业服务企业签订！物业：服务合同 物业服务！企业：应当自物业服务【合同签订之》日，起三十？日内将？物业服务合同报【物业所在地的县（】市、：。区）物业《管理行政主》管部门、街》道办事处（乡镇【人民政府）备案【并在物业管理区域】显著：位置进行《公，。。示 第？五十四条  —物业服务《企业可以《将物业？管理区域《内的专项服务—业务委？托给专业性》服，务企业但不得将该】区域内的全部物【业服务委托给他人】电梯、？。消防、机《。械，式停车设备、锅【炉、监控安防等涉及！人，身、财产安全—以及其他有特—定要求的《。设，施设备物业服—。务企：。业，应当委托专业机【构，进行维修和养护 】物业服务企业应当按！。照，物业服务合同—中关于安全防范的约！定落实安全防范措施！。做好物业《管理区域内的—安全防范工作物业服！务企业未履》行物业服务合同【义务或者履行—合同义？务不符合约定导【致业主？人身：、财：产受到损《害，的应当依法承担相】应的法律责任物【。。业管理区《域，内发生安全事故【等突发事件》时，物业服务《企业应当采取应急措！。施及时向有关—。主管部门《报告并协助做好救助！工作 ？业主、？物业：使用人对人身、财】产安全有特殊保护】要求的应当与物【业服务企业另行签订！服务合同 第—五十五条  物业】服务：企业应当《按照物？业服务？合同指派项目负责】人更换项目负责人】的应及时告知业主】并在物？业管理区域内显著位！置进行公示 业主委！员会：。。经征：求业主同意可以【要，求物业服务》企业更？换，。项目负责人》；，要求更换项目—负责人的物业服务企！业应当及时更换【并在物业管理区域内！显著位置进行公示】。 第五十六条—  业？主，应当根据物业服【务合同的《约，定交：纳物业服务费用【业主与物《业，使用：人约定由物业—。使用人交纳物业【服务费用的从—其，约定：业主负连带交纳责任！ 业：主，办理入住《手续后未入住—或未：使用连续《空置六个月以上【的物业业主应—当事前？。告知物业服务企业】按不低于《合同约定标准—的百分之七十交纳】。物业服务费用具体】范围和减免标—准、减免期限—由市、县（市）【价格行政《主管部门会同—物业管理行政主管】部门确定业主大会成！。立后由业主大—会与物业《。服务企业约》定 物业所有权发生！转移时业主应当与】物业服务企》业结清物业》服务费用 第—五十七条  物【业服务收费应当【区分不同物业的【性质和特点遵—循合理、公开、服务！。质量和价格相符【的原则确定实行政府！指导价和市场调【节价普通住宅的前】期物：业服务收费实行政】。府指导价由》物业服？务企业将前期—物业：。服务合同报所在地的！价格行？政主管部门备案【；业主？大会成立《后，普通住？。宅物业服务收费标】准由业主《大会：或者业主大会—授权的业主》委员会决《定通过？物业服务合同约【定执行非普通住宅】和，非住宅？、，满足部分业主—需要或者接》。受业主委托》开展的特约服务等】其他物业服务收费实！行市场调节价具【体物：业服务收费标—准由当事人在物业服！务合同中约定— 实行政府指导价的！市、县（市）价【格行政主管部门【应当会同物》业管：理行政主管部门每】三年内对《物业：服务等级标》准以：及相应的基准价与浮！动幅：度进行？评估并根据评估【。结果适？时调整 第五十【八条  《物业：服务收费可以—采取：包干制？。或者酬金《制等方？式具：体收：费方式由《物业服务《合同约？定， 包干？制是指由业主向物业！服务企业支付固【定物：业服务费用盈亏均由！物业服务企业承【担的物业服务计费】方，式 酬金制是指在预！收的物？业服务资金中按约定！比例或者约定数【额提取酬金支付给物！业服务企业其—余全部？用于物业服务合【同约定的支出结【余或者不足均由【业主享有或者—。承担的物业服务【计费方？式实：行酬金制《收费方式的物—业服务企业应—当按照？规定：对物业服务各项资金！的收支建立》。台账、定期公示并】接，。受业主委员》会的：核查 第五》十九条 《 ，物业服务收》费应当明码标价物】业服务？企业应？当在：物业：管理区域内》。显著位置将服务【。内容、服《务标准、《收费项目、收—费标准以及收费办】法等有？关情况如《。实公示 物业—服务企？业应当按照物—业服：务合同的《约定定期将物—业，服务费？用和经？。营设施收益》收支情况、公共水】。电，费分：摊情况？如实公示 物—。业，服务企？业可以根据物业服务！合同预收物业服务费！用，。但是预收物》业服务费用》的期：限最长不得》超，过一年？ 第六十条  物业！服务企业应当定【期公布共用场—地、共用设》施设备产生》的供：水、供电、供气、】供热的用量、单价】。、金：额，。并按照实际费用和物！业服：务合同约定的方式由！全体：业主分摊没有—约定或者约定不明确！的，按，。照业主专有部分【占建：。筑，物总面积的比例【分，摊 业主或》者业主委员会—对公布的共用场地、！共用设施《设备产生的供—水，、供电、供气、供热！费，用的分摊情况提出】异，议的物业服》务企业应当》。答复 第六》十一条  业主【大会或者业主委员会！可以委托第三方评估！机，构对物业服务企业】。履约情况开展评估并！向，全体业？主公布评估结果物业！服务企？业应当？予以配合评估结果可！以作：为要：求物业服务》企业整改或者—更换物？业服务企业的依据】。 第：六十：二，条  物业管理【区域内供水》、供电、供气、供】热等专业经营单位应！。当，。。按照最？终，用户使用的计—量器具？显示的量值向最【终用户？收取费用不得转嫁】户外：管线或者其他设【施的：能源损耗《和损：失最终用户是指接受！供，水、：供电：、供气、供热等【服务的最终分户业主！或者：实际使用人》 ，物业服务企业接【。受专：业经营单《位委托代收费用的】不，得向业主收》取手续费等额外费用！。但可以根据约定向】专业经营单位收取报！酬 第？六十三条  物业】服务企业享受国家、！省和：本市有？关现代服务业规定的！税收优惠《政策：物业服务企业代【收，代，征的各类费用不【计征营业税和企业】所得税 物业管理区！域，内共用设施设—备维护？管理、保洁、—绿化：等，物业服务过程中的】用水、用《电、用气价格按照当！地居民使用价—格，的标准执《行但洗车、餐饮等】经营性用水、用电、！用，气除：外 ：第六十四条 — 物业服《务合同期《限届满三个月前业主！委，员会：。应当组织召开业主】大会会议决定选聘】或者续聘《。物业服务企业将决】。定书面告知》物业服？务企业？、物业所在》地的县（市、—区）物业管》理行：政主管？部门和街道办事处】（乡镇人民政—。府）并在物业管理】区域显著位置公告 ！物业：服，务企业决定不再续签！。物业服务《。合同的应《当在物业服务合同】期限届满三》个月前？书面告？知业主委员会、物业！。所在地的《县（：市、区）物业管【理行政？主管部门和街—道办事处（乡镇人】民政府）并在—物业管理区域内显】。著位置公告 业【。主大会？决定续？聘的业主委员—会应当在物业服务合！同期限届满一个月前！与物业服务企业【续签物业服务合【同 业主《。大，会决定选聘新的物业！服务企业的业主委员！会可以参照前期物业！管理相关规定选【。。聘有资？质的：。物业服务企业招标经！费在物业共有部分、！共用设施设》备经营收益》。。中列支也可》以由全体《。业主：分摊： ，第六：十五条？  业主大会决定】解聘物业服务—企，业的被？解聘的物业》服务企业应当按照】规定办理移交手【续被解聘的》物业服务企业在办理！交接至撤出物业管理！区域前的期间内应】当维持正常》的物：业管理秩序 业【主大会决定》选聘新的物业—服务企业的被解聘】的物业？服务企业应》当在物业服务合同终！止之日起十五日【。内退出物业管理【区域并向业主委【员会或者在业—主委员会的监督确认！下与被选《聘的：物业服务企业履【行下：列交接义务 （一】。）移交占用的—物业共用部分—、，由，前期物业管理开办费！购买的物业办—公设备等固定资产】； （？二）移？交本办法《。第五十条第二—款规定的相关资【料； （三》）移交物业服务【期间形成的物业【和设施设备使用、】维护、？保养、？定期检验等技术资料！运行、维护》、保：养记录； 》（四）结清预收、】代收和预付、代付】的有关？费用； （五）【物业承接查》验档案；《 （六）《法律、法规规定和】物业服务合同约【定，的其他事项 物业】服务合同期限届满】业主大会未作—出选聘或者续—聘决定物《业服务企业按—照，原合同约定》继续：提供服务的原—合同权？。利，。。义，务对双方具有—约束力？在原合？同权利义务延续期】间任何一方当事人】提出终止合》同的应当《提，前三个？月书：面告知另一方—当事人和物业所在】地的：县（市、区）物业管！理行政主管部门、】街道办事处（—乡镇人？民政府）并》在物业管理区域内】显著位置公告 【第，六，十六条 《 物业所在地的【县，（市、区《）物业？管理行政主管—部，门、街道办事处（】乡镇人民政府）【应当：加强对物业服务【企业交？接工作的监管 被】。解聘的物《业服务企业拒不撤】出物：业管：理区域或《者拒不移交》资料的？物业：。所在地？的县：（市：、区）物业管理【行政主管部门应【当责令其限期—撤出；使业主—生，活受到？。严重影响《的经业主委员会请求！辖区内公安机—关予以协助；—有破坏共《用设：施设备、毁坏账册】等违反治安管理行为！的由公安《机关依法《处理；？业，主委员会还可以依】法，提起诉讼或者申【请，仲裁 第《六十七？条  物业服—务企：业收取物业服—务费后擅自撤出【或，者停止物业服—务的物业所在地的】县，。（市、区）物业管】理行政？主，管，部，门应当？督促其？履行合？同，；对不继续履行合】同的：依照有关法律、【。法规和物业》服务合同约》定处理 第六十八】条  单体物业【或者规模较小的【物，业经业主《。。或者业主大会—决定：在物业？所在地的街》。道办事处《（乡镇人民政—府）和县（市、【区）物业管理行政主！管部门的监督指【导下业？主，。可以对物业》实施自？行管理？ ，业主自行管理的应】当对下列《事项作出决定 【（一）自行管—理的：执行：机构、管理》人； （二）—自行管理的内容【、，标准、费用和期限；！ （三）《聘请专业机构的方案！； （四）其他【有关自行管理—的内容 电梯、消防！、机械式停车设【备、锅炉、监控【安防等涉及人身、】财产安全以及其他】有特定要求》的设：施设备应当委托专】业机构进行维—修和养？护 第六十九条 】 老旧住《宅小区？可以由街道办事处】（乡镇人民》政府）成立物业服务！中心为业《主提供？基本物业服》务主要？做到有治安防范、有！清扫：保洁、有《绿化养？。护、有维修维护【、有停车管理 县（！市、区？）物业？管理行政主管部【门和财？。。政部门应当制定【基，本物：业服务补贴政策所】需经费列入》县（市、区》）人民政府财—政预算 第》七十条　市物—业，管理：行政主管《部门应当建立物【业，服务企业考核体【系，和，信用评价《。体系对？物业服务《企业、项目负—责人实行动态—管理定？期对物业《服务项目开展专项】。检查向社会公—布信用信息评价结果！ 县（市、》区）物业管理行政】主管部门具体负责物！业服务企业、项目】负责人？信用信息征集—、考核、评价—、汇：。总和核查工作 街道！办事处（乡镇人【民政府）、社区居（！村）民委员会应【当协助？开，展，辖区内物业服务企业！、项：目负责人信》用，信，息，的征集？、核查？工作 第七十—一条  物业—。服务企业《未按照法律、法规】规定、？合同约定和技术【标准、专《业技术规范等提供日！常物业服务》。的应：当录入？物业服务企》业信用档《案 物业服》。务企业有下列严重】失，信行为之《一的：二年内不《得在本市申报—各类物？业服务示范》项目：；失信行为》改正前物业》管理行政主》管部门不《予开具诚信证明【 （一？）在物业管》理招标投标活—动中：提供虚假信息骗【取中标的； —　， （二）《出租、出借、转【让资：质证：书的； （三）物业！服务：合同：依法解除或者终止】后拒不撤出物业【管理区？域撤出时未按照规】。。定办理？。交接手续或者未按】。照，规定移交资料造成物！业管理混乱的；【 （四）未按照规定！和合同约定履—行房屋安全监管义】务，导致物业管理区域内！发生重大《房屋安全事故的【； （五）泄—露业主信息的；【 （六）对业—主、：业主委员会委—员进行恶意骚扰采】取暴力行为或者打击！报复的；《 （七？）其：他违反法律、法规规！定情形的《 第七十《。二条  物业—服务项目《实，行项目负责人—责任制 物》业项目负《责人有下《列严重？失信行为之一—的应当录入》。项目负责人信用档】案同时录入其所属物！业，服务企业的信用【档案 （一）骗取】。、挪用？或者侵占住》宅专项维《修资金的； —（，二，），擅自：改，变，物业管理区域内物】业服务用房、—共用部位和排—。水管网等共用设【施设备用《途的； （三—）擅自？决定：占用、挖掘物—业管理区域》内道路、《。场地的？； （？。。四，）擅自利用物业管】理区域内共用部位】、共用设施设备【进行经营的； 【（五）因管》理，失职造成人员—伤害、财产损失等重！。大责任事《故的； 《（六）？。被价格行《政主管？部门：认定乱收费或—者收费不规范—。且未改正的》； （？七）其？他损：害业主利益情节严】重的 有前》款规：定情形之一》的业主可以向街道办！事处（乡《镇，人民：政，。府）、县（市、区）！物业管理《行政主？管部门？投，诉，街道办事处》（乡镇人《民政府）、县（【市、区）《物业：管理行政主管部门】应当进行核查并书】面告知业主核—。。查结果 第六章【  物业的使—用和维护 第—。七十三条 》 业主、物业使用】人对物业的》使用与维护》应当遵守法律、法】规，、管理？规约的规定》及业主大会的—决定不得《损害公共利益和他人！合，法权益？ 第七？。。。十四条  物业管】理区域内按》照规划建设》的公共建《。筑和共用设施—不得擅自改变用途】。 平时开发利用人民！防空工程设施—不得影响其》战时防空《效能和应急避难功】能不得擅自改变【人防工程《平时用途 第—七，十五条 《 ，物业管理区域内禁止！下列行为 （一【）擅自改变》物业的规划用途； ！（二）损坏或者擅】自变动房屋承重结构！、主体结构； 【（三）？违法搭建建》。筑物、构筑》物； （四》）损坏或者》。。擅自占用、改建物】业，。共用部分损》坏或者擅自》占用：、移装共用设—施设备； 》（五）存放易燃、】易爆、剧毒》、放射性物质或【。者超负重等违反安】全规定的物品；【 （六）《制造超过规》定标：准的噪声、振动或】者影响邻居采光、通！风，； ：（七）？任意弃置垃圾—、排放污水、抛【掷杂物和露》天焚：烧；： （八？）侵占绿地、毁坏绿！化和绿化《。。设施； 《（九）擅自摆摊设】点、占道经营无序】停放车？辆； （十》）破坏或者》擅自改变房屋外观；！ （十一）擅自在建！筑物：、构：筑物上悬挂、—张贴、？。涂写、刻画； （】十二）非法养殖大型！犬、烈性犬》。； （十三》）占用？（堵塞）消防车【通道、疏散》通道、安全出口圈占！（遮挡）消火栓【等违反消《防法律、法》规的行？为； （十四）法律！、法：规和管理规约禁止的！其他：行为 有前》款所列行《为之一的物》业服务企业、业【主委员会应当—及时劝阻、制止；劝！阻、制止无效的应】当，及时报告有关主管部！门有关主管部—门应当及时依法处理！。；业主、物业使用】。人对侵害自己合【法权：益的行为可以—依法向人民法—院提起？诉讼；业主委员【会对侵？害业主共《同，利益的？行为可以《依法向人民》。法院提起《诉讼 第七十六条】  ：物业管理区域—内规划用于停放【。。汽车的车位、—车库：建设单位应当首先】满足本？区域：内业主的停车需要其！归属由当事人通【过出售、附赠或者】出租等方式》约定 建设单—位办理商品房房屋】预销售登记》。后出售或者附—赠的车位、车库【应当：明示并在物业—管理区？域内显著位置公示】拟，出售车位、车库的】产，权证：明，文件：。和出售价格拟出售车！位、车库《数量少？于本区域要求购【。买，。车位、车库业主【的房屋套《数时应当通》过抽签等《公平：方式确定《每户业？主只能购买一个车位！或者车库 》建设单位未出售或】者未附赠《的车位、车》库应当优先出租给本！区域内业《主租金？按照价格行政—主管部门核》定的标准执》行；：业主要求承租车位】、车库的建设单位】不得：只售不租拟》出租车位、车库数量！少于本区域要—求，承，。租车：位、车库《的业主的房屋套数】时应当通过抽—签等公平方式—确定给未购》买或：者未：受，赠车位、车库的业】主每户业《主只能承租一个车位！或者车库 》在首：先满：足本：物业管理区域内业】主的购买和承—租需要？后还有多余车—位、车库的》可以出租给本物【业管理区域外的【使用：人但租赁期限不【得超过？六，个月 第七》十七条  占用业】主共有的道》路或者其他场地【用，于停：放汽车？的车位、车库由【业，。主大会或者业主【大会授权的业主委】员会决定《使用： ，物业管理《区域内划定车位【。、停放？车辆：应当由公安部—门进行现场指导不得！占用：、，。堵塞、封闭疏散通】道、安全出》口、消防车》通道不得《影响其他车辆—和行人的正常—通行 对开放式物业！管理：区域无？停车场地或者—用于停放《汽车的车位、—。车库严？重不足的物业—管理：区域公安《部，门应：。当对物业管理区【域周边情况进行全面！调查合？理利用支《路、：。背，街小巷、《建，筑物间空档》施划夜间临时—停车泊位对》夜间交通《流量较小的次干【道的慢？车道施划限时—停车泊位供居民【停放：车辆 第《七十八？条  前期物业管】理期内普通住—。宅物业管理》区域内业主共有【、专有、专用的车】位（车库）的汽【车停放费实行政【府指导价；业—。主，大会成立后由业【。。主大：会或者业主大会授】权，的，业主：委员会与物业—服务企业《协商确定《本，区域汽车停放费【。标准 前期物业管】理，期内建？设单位未出售、未附！赠或未出租的车位、！车库汽车《停放：费由建设单位—按照有关规定及时】支付：给，物业服务企业 业】主对汽车停放有保】管要求的应当—与物业？服务企？业另行？签订保管服务合【。同 第七《十九条  业主大】会成立前需》要占用业《主共有的道》路或者其《他场地停放》汽车的应当在—。前期物业服务合同】中约定物业服务企业！应当将？汽车停放费》单独列？账独立核算》所得收益的百分之】七十纳入住宅专【项维修资《金其余部分可以用】于补贴物业服—务费 业主》大会成立后需要占用！。业，主共有的道路或者】其，。他场：地用于停《放汽车以及利用业】主共有？部，分、共用设施从【。事广告？等，经营性？活动的物业服—务企业应当提请【业主大会或》者业主大《会授权的业主委【员，会决定后依法办理】有关手续并公示利用！业主共有部分、共】用设施从事》广告等经营》性活动？的还应当经有利害】关系的业主同—意收益按照业主大会！或者业主大》会，授权的业《主委员会《决定、物业服务合】同约定使《用；没有决定—或者约定《的按照？前款：规定：使用：业主委员会》应当对汽车停放【费的收支情况—进行监督《并向业主大会报告 ！第八十条《  物业管》。理区域内依法—配建：的，人民防空工程应当】按照设计文件在【实地：标，注 物业管理区域内！依法配建的》人民防空工》程平时用作停车位的！应当向全体》业，主开放出《租的租赁期限—不得超过三》年不得将停车—位出售、附赠 人】民防空？工程平时用作停车位！。的其租？金，、汽：车停放费的》收取及其支出、使用！管理等？按，照，有，关规定执行》 第八十一条  鼓！励在已？建成的住宅》小区：内增建？停车场（库）按照“！谁投资、谁管—理、谁受益”的【原则逐步形》成政：府出资、企业—投资、业主集资等】社会多元化投资方】式采：取政府支持统一【。规，划，。市场运作的形式缓】。。解和逐步解》决车位、车库供需矛！盾 ：。第八十二条  房管！、公安？、建设、卫生计【生、环保、规划、园！林、城管、民防、工！商、质监等行政主】管部门？应当在各自职责范围！。内加：强监督管理建—立，违法：行为投诉登记—制度并在物业管理区！域，内显著位置公布【联系人姓名、—联系方式《、执法事项》和监督？电话依法处理物业管！理区域内的违法行】为 第八十三条  ！住，。宅，物业需？要使用共有》部分增设电梯等进】行二次开发、改【造的应当经》。本幢：或本单元房屋专有部！分占建？筑物总面积三分之二！以上且占总人—数三：分之二以上的业【主同意符合》规划、土地、建设、！环保：、消防管《理等法？律、法规和技术标准！并且依法办理相关】批准手续《 第八十四条  】业主或者物业使用人！对住宅？装饰装修的应当事先！告知物业服》务企业物业服务【企业应当将住宅【。装饰装修的》禁止行为和注意事】项告知业主或者【物业使用人 业主或！者物业使用人在【。住宅装饰《装，修工程开《。。。工前应当持有—关资料向物业—服务：企，业办理登《记手续签订住—宅装饰装修服务协议！变动建？筑主体或者承重【结构的？需要提交原》设计：单，位或者具有相—应资质等《级的设计单》位提出的设》计方案和城市房屋】。安全鉴？定机构出具》的审定意见并按照规！定办理批准手续 】。业主或者物业使用】人拒：。不办理登《记、批准手》。续的物业服务企业可！以按：照临时管理规约或者！管理规约禁止装饰】装修施工人员、【装修：材料等进入物—业管：理区域 《物业服务企业对住】宅装饰装修活动【进行巡？查时：业，主或：者物业使用》人、装饰装修施工】。人员不得拒绝—和阻碍 第八十五】条  建设单—位应当按照国—。家规定的保修期【限和保修《范围承担物业—的保修责任保修期】届，满后：物，业全体共有》部分的维修》责任由全体业主承】担物业部分共—有部分？的维：修责：任由部？分共有的业主承担物！业专：有部分的维修责任由！该业：主承担？ ，第八十六条 — ，物业存在安全—隐患、严重影—响市容或者妨碍他】人正常？使用的业《。主、物业使用人或】者物业服务企业【应当及？时维修？、养：护或：者采取？。防范措施《 物业共《用部分、共用设施设！备维修？、更：新和：改造时相关》业主、物业使—用人应当予以配合】因相关业主、物业使！用人：阻挠维修《、，更新和？改造造成其他业主】、物业？使用人？财产损失的责任人】。应当予？。以，赔偿 ？第八十七条  住宅！物业和住宅小—区内的非住》宅物业的业主—应，当在：办理房屋入住手续或！。。者房屋所有权登记时！将首期住宅专项维】修资金存入住宅专】项维修资金》专户 ？。住宅专项维修资金】属于业？主所有专项用—。于国家规定的保【修期届满后物业共】。用部分、共用设施设！备的维修、更新和改！造不得挪《作他用 第八十八】条  住宅物业交付！。使用后？电，。。梯、：。消防、安防等设施设！备的日常维护费【用由业主承担；【其更新和改》造按照？相关法？律、法规执行所需】资金由业主承担政府！可，以给予补贴》 2：013年5》月1日？。后受让？土地的住宅物业配置！电梯的建设单位【应当在交付使—用前按照建筑安装总！费用百分《之一的比例》交存资金专项用于】电梯、消防等—设施设备的更—新，和改：造该资？金归业主所有纳入物！业管理区域住—宅专项维修资金管理！ 第八十九条  发！生下列危及房屋安】全情形之一》需要立即《对住宅？物业：共，用部分、共用设【施设：备进行应急维—修、更新和改造相关！业主不能形成法定多！数意见的物业服务企！业、业主《委员会或者相—关业主均可凭应急】维修工程《项目说明、维修工程！实施方案向住宅【专项维？修资金代《管部门？。提出资金使用申【请经住宅专》项，。维，修资金代《管，。部门复核后进行应急！处置： （：一）屋面防》水损坏造《成渗漏的； （二）！电梯故障危及人身】安全的； （—。三）公共护（围）】栏破损严重危及人身！安全的；《 （四？）楼体单侧》外立面有脱》落危险的； （五）！专，用排水设施因坍塌、！堵塞：、爆裂等造成功能】障碍危？及人：身、：财产安全《的； （六）—消防设施损坏不【能正常运行的造成】严重火灾隐患危及房！屋安：全的：。； （？七，）危及房屋安—。全的其他情形 【应急维修工程—竣工验收后应将维】修，费用审计后向业主】公示从相关》业主的？住宅专项维修资【金分户账中》按照专有面》积分摊列支；其中涉！及已售公有住房【的从：公有住房住宅专项维！修，资金中列支 住宅】专，项，维修资？金代管部门应当【方便快捷地处—理应急维修事项加强！监督管理保障资【金安全 住宅专项维！修资金代管部门【应，当自收到应急维修资！金使用？书面申请之日起【五个工作日内完成】审核 第九》十条：  住宅专项维【修资金余额》不足首期筹集金额】百分之？三十：的业主应当按照国】家和省？相关：。规定以及业》主大会的决定续【筹住宅专项维修资金！ 业主申请房—。地产转移登》记时应当向房地产登！。记部门？提供已足额交存住】宅专：项维修资金的相关】凭证 第九十一条】  业？主委员会可以向【住宅专项维修资金】代管部门提出申请将！不低于住《宅专项维修资金【百分之八十的—款项转存为一年以上！的定期存款住宅专项！维修资金代管部【门应当自收到申请之！日起五个工作—。日内予以办理利【。息计入相关业主的】住宅专项维》修资金？分户账 住宅专【项，维修资金代管部【门，应当：依法履行维修资金】保值：增值的责任并—建立住宅专项—维修资金查询制度业！主有权？查询本人《的住宅专项维修资金！结存情？况 第九《十二条  对配套】设，施，不齐全、《环境较？差的老？旧住宅小区市—、县（市、》。区）人民政》府（管委会）应当采！。。。取措施进行改造【整治并将改造整治规！划，和年度计划向社【会公布老旧》住宅小区《的范围由市、县【（，市，、区）人《。民政府（管委—会）确定 老旧【。住宅小区内的—道路、照明、—绿地及文化》体育、安全防范【、物业服务用—房等：配，套建筑及设》施设备的改造建设资！金由市？、县：（市、区）人民政府！。（管委会）》负责；业主专—有部分的设》施设：备改造支出由业主】承担： 第九十三条—　老旧住宅小区改】。造，整治中经有利—害关系的《业主同意并经法定】程序批准可以建【设物业服务用—。房和一定比例—的物业服《务经营性用房物【业服务经营》性用房的经营—收益作为老旧住宅小！区维护管《。理，费用的？补充资金由业主大】会监督使用 第七】章， 法律责任 第九十！四条  有违反【本办法条款》行为的由相》关主管部《门依：照法律、法》规和规章的》规定：依法：进行查？处，；，构成犯罪的》依法追究《刑事责任 第九十】五条 ？ 阻碍行政执法【人员依法执》行职务的依》照中华人民》共和：国治安管理处罚法的！规定处罚；》构成犯？罪的依法《追究刑事责》任， 第九十六》条，  违反《本办法第《五十六条第一款【规定业主、物业【使，用人未？按，照物业服务合同的】约定交纳《各项费用《。的业主委《员会、物《业服：务企业？可以通过《上门催交《、在物？业管理区域内显著位！置，公示等形式督促【其限期交纳；—逾期：不交：纳的物业服务—企业可以依法提【起诉讼或者申请仲】裁 第九十七条  ！市、：。县（市、区）—人民政？。府，（管委会）物业【管理行政主管部门（！机构）？、街道办《事处（乡《镇，人民政府）以及【其他有关主》管部门？。的工作人《员，滥用职权、玩忽【职守、徇私舞—弊，尚未构成犯罪的依法！给予行政处分；构成！犯，罪的：依法追？究刑事？责任 第八章 附】 ，则 第九十》八，条  ？本办法所《称，住宅共用部分—是指根据《法律、法规和房屋】买卖合同由单幢【住宅内？业主或？者单幢住《宅内业主《及，。与之结构相连的非住！宅业主共有的部分】一般包括《住宅：的基：础、：承重墙体、柱、梁】、楼板、《屋顶以及户外的墙面！、，门厅、楼梯间、【走廊：。通道等 《本，办法所称共用设【施设备是指根据【法律、法规和房屋买！卖合同由住宅业【主或者住宅业主和】有关非？。住宅业主共有—的附属设施》设备一般包括电梯、！天线、照明、消防设！施，、监控安防设施【、绿地、道路、【路灯、沟《渠、：池、井、非经营【性车场车库、公益】性文体设施和共用设！施设：备使用？的房屋等 本办法】。规定的面积》和人数按照下列方】式计算 （一—）专有部分面—积按照不《动产登？记簿记？载的面？积计算？；尚未进《行登记的暂》时按照测绘机—构的实测面》积计算；《尚未进行实测—的暂：时按照房屋买—卖合同记载的面积计！算，；建筑物总面积按】照前：项的统？计，。总和计算； （【二）业主人》数按照专有部分的数！量计算一个专有部分！按照一人《。计算：但建设单位尚未【出售和虽已出售但】尚未交付的部—分以及同《一买受人拥有一个】以，上专有部分的按【照一人计算；—总人数？按照：前项的统计总—和计算 第》九十九条  —住，宅，区域内非住宅物业】的管理及其监督【活，动参照本办》法执：行 第？一，。百条  本办法由】扬，州市住房保障和【房产管理局负—责解释 第一百零】一条  本办法自2！016？年11？月8日起施行20】06：年2：月13日市人民政】府颁发的扬州市物】业管理实施办法（】。扬政发〔200【。6〕47号）同时废！止，