扬州市住宅物业【管理：办法 第一》章总  《则 ：第一条  》为了规？范住宅物业管理【活动维护物业管【理各方的合法权益营！造，良好的居住和工作】环境促进和谐社【区建设根据中—华人民？共，和国物权法、国务】院物业管理条—例、江苏省物业管理！条例：等法律、法规结【合本市实《际制定本办法— 第：二条：。  本办法》适用于本市》。行政区域内住—宅物业的使》用、维护《、服务及其》监督管理《活动 本办法所【。。称住宅物业管理（】以下简称物业管理】）是指住宅区内的】业主通过《选聘物业服务企【业、街道物业服【务中心或者业—主自行对物业管【理区域内《的建筑物、构筑物】及配套的设》施设备？和相关？场地进行《维修、养护、管【理维护环境卫生【和相关秩序的活【动 第三条  物业！管理：工作实行属》地管理？市、：县（：。市、区）人民政【府（管委会）—应，当加强？对本行政区域内【物业：管理：工作的领导建立由辖！区物：业，管理行政主管部门、！功能区物业管理行】政，主管机构、街道【。办事处（乡镇—人民政府）以及相关！行政管理《部门（机构）参加】的物：业管理联席会议制度！协，调解决辖区内物【业，管理的重大问题并】建立物业管理—争议化解和纠纷【处理工作《机制 市《、县（市《、区）人民政—府（管委会）—应当建立物业—管理综合协调和【目标责任机制—。制定、落实扶—持政策？。减，轻物业服务》企业负担；鼓—励，采，用信息化《等新技术、新方法促！进物业服务行—。业转型升级提高物业！管理和服务水—平 市、县（—市、区）人民政府】还应当将《物业服务纳入现代服！。务业发展规划—和城市治理工作体系！ 第四条  市住房！保障和房产》。管理部门《是全市物业管理工】作的行政《主管部门（以下简】称市物业管》理行政？主，管部门）《。负责本市物业管理活！。动的监督管理—工作其主《要职责为 （—一）建立和完善【市场化？。物业服务和》基本物业服务相【结合的物业管理机】。制； （二）管【理全市物《业服务行业指导【、监督各县（市、】区）物业管理行政】主管：部门、功能区物【业管理行政机—。构，开展物业管理—活动； （三）参】与市政府对各县（市！、区）、功能—区物业管理工—作，的目：标责任考核；—。 （四）研究制【定全：。。市物业管理相—关政策和物业服务行！业规范；《 （五）负责物【业，服务企业资质管【理； （六》）负责市《区前：期物业服务招—。投标的指导、监【督、检？查等管理工作—。； （七）依—法，查处物业《管理重大违法行【为； （八）依法承！担的其他职责 第】五条 ？ 县（市、区）物】业管理行《政主管部门负责本行！。政，区域内物业管理【活动的监督管理工】作其主要职责—为， （一）负责对【物业管理日常—工作的指《导，、监督； （二）】负责新建《住宅小区《前期物业管》理招投标的备案和】管理工作；》 （三）负责—物业管理《项，目的区域备案、前期！物业承接查验备案】和物业？服务合同《备案：。； （四）负责物业！服务：企业交接《。工，作的：。监督、管理； （五！）负责对物业服务】。企业、项目》负责人进行日常【考核； （》六）协调进》行业主大《会、：业，主委员会筹建、换届！及日常工作》的，指导：与监督； （七【）依法承担的其他职！责 第六条  街】道办事？处，（乡镇人民政府）具！体负责本辖区—内物业管《。理工作的指导、【协助和监督其—主要职责为》 （一）落实辖区】内老旧住宅小区【基本物业服务工作】； （？二）协调物》业管：理与社区管理、社区！服务的关系协调建】设单位与《前期物业服》务企业、《业主：与物业服务企业【的，关系； （三）建】立物业管理矛盾【投诉调解、物—业应急维修服务【等机制设《立并公开投诉电话、！投，诉点协调处理物【业管：理纠纷？； （四）》监督管理辖区—。内物：业服务？项目移交《和接管工作； 【（五）？负责业主大会、业】主委：员会的筹建、管【理等相关工作建立】业主委员会》档案组织成立物业管！理委员会；》 （六）负责—业主委员会》备案：； （七）负责辖】区，内物业服《务企业、项目—负责人服务行—。为，的监督向县（市、区！）物业管理行政【主管：部门报？送信用信息； 【（八）？建，立由社区《居（村）民》委员会、公安派【出所、业主委员会、！物业：服务企业等参加【的联席会《议制度协调处理物业！管理重大事宜；【 ，（九）？依法承担的》其他职？责 社区居（村）民！委，员会应当协助和【配合：街道办事处（乡【镇人民政《府）建立健全物业】管理工作机制参与】指，导和监督业主委员会！的工作及时协调、处！。理本社区内的物业管！理，矛盾纠纷《；参与住宅专项【维修资金的》使用监督建立社区居！（，村）民委员会、业】主委员会和物—业服务？。企业：沟通协商的“—三位一？体” 服务协调机】制 第七条  相】关行政部门依据各自！职责共？同做：好物：。业管理工作 —物，业管理区域内以及】。。周边道路停》车泊位？设置和汽《车停：放工作？的指导物业》管理区域内因停【车矛盾等引发的治】安纠：纷的处理物业—。管理：保安：服务：活动：的监管等由公安【部门负责 依法【查处违法建设—。、占用和《损坏绿地等违—法违规行《为督促相关》。责任单位加强对物业！管理区域内生活【垃圾、建筑垃圾【清运和环卫设施【。的管：理制定住宅小区垃圾！清运服务标》准等由城管部—门负责 按》照定价？权限制定调整普通】住宅前？期物业？。公共服务（》含汽车停《放）收费标准和【。保障：性住房、房改房【、老旧住宅小区【。。物业管理服务收费标！准制定？调整住宅小区内建设！单位未出售》或者未附赠的车【位、车库及》依法配？建，的人防工程平时【用作停车《位的租？金标准制定调—整生活垃圾清运费】。标准依法规范监【管物业服务企业的收！费行为及时查—处物业服《务中的价格》违法行为等由物【价部门会同同级物】业行政？主管部？门负责？ 对物业管理—区域及周边》。的建设项目环境影】响评价？文件及？其污：染防：治设施“三同—时”（与主体工【程同时设计、同【时施工、同时投【产使用？）的监督《管理对企事业单位】。和，其他：生，产经营者的污染物排！。放的监？督管理对违反—环保法律《、法规的行为依法进！行，查处等由环》保部门？负，责 对？房，地产开发项》目公建配套设施建设！的监督管理督—促建设单位及时做好！物业：管理区域内》交付后保《修期内的房屋及设】施设备？的，。相关保修工作受理由！房，屋质：。量问题引发的—投诉：按职责依法查—处破坏承重》结构等违法行—为由建设部门—负责： 对物业《管理：区域：内的电梯、锅炉等】特种设备进行—安全监察依法对特种！设备：使用登记、维护【保养、定期检验、】。作业人？员持证上岗》等，情况开展监督检【查调查处理物—业管理区域》内的特种设备—事故依法查》处特种设备安—装、改？造、维修和使用【中的违法行为等【由质监部门负责 对！物业服务《企业劳动用》工，进行指导对物业服务！企业招用《就业困？难人员、高校毕【业生按规定在—缴纳社会保险—、参加职业》培训：方面给予适》当补贴等《工作由人力资—源和社？会保障部门负责 对！在物业管理》活动中利用合—同格式条款》侵害：。消费者权益》的行为虚假》、，违法：。广告和无须取—得许可（含批准文件！。）或已经取得相关许！可但：未依法领取》营业执照等违—法生：产经营行为依法【进行：查处等由《工商部门（市场监督！管理部门）负责【 在地块《规，划设计条《件和建设工程—。设计方案审查中按】规定：标准：落实物业管理区域】内公：建配套建设》。指标等工作由规【划，部门负责《 物业管理区域内人！民防空工程及设施】平时使用与维护管理！的指导和监督由民防！部门负责 物—业管理？区域内绿化调—整的监管和技术【指导等工作由—园林部门负责 【指导：、监督业主委员【会参与物业管理相】关，工作等由民政部门负！。责 供水《、排水、供》电、供气、通讯、】有，线，电视、路灯》等专业经营单位应当！按照相关规》定和：。合同约定做好物业】管理区域内的专项】服务 第八条 【 市、县《（市、区）物业管】理行政主管》部门应当《加强：对街道？办事处（乡镇人民政！府）物？业管理工《作人员？和业主委《员会成员的培训【所需经？费列入同级人民政】府财政预算对在物业！服务和管理工作中】取，得显著？成，绩或者获得市级以上！物，。业管理荣《誉称号的物业服务企！业及其从业人员依法！依规：给予表彰《 第九条  物业服！务行业协《会应当加强行业【自律管理规范—从业行为促》进诚信经营加强【。物，业服务企业从业人】员培训提高物业【服务：水平维护物》业服务企业的合【。法权益 第十条【  本市建立物业服！务第：三方评估《制度业主《自治组织、建设单】位、物业服务—企业可以委托物业服！务第三方评估机【构，开展物业项目—交接和查验、—物业服务标准和费用！测算、物业服—务质量评《估等活？动 物业服务—第三方评估》机构应当依照法律、！法规和合同约定提供！专业服务出具的评估！报告应当真实、客】观、全面 第二【章  物业管—理区域 第十一条】  物业管理区域的！划分以？有利于实施物业【。管，理为原则综合考虑】规划条件、建筑物】规模、？共用设施设备、业主！人数、？。自，然界限、社》区布局、社》区建设等《因素确定 规划【。部门在审查住宅【建设工程设》。计方案时应当听取】物业所在地的县（】市、区？）物业管理行政【主管部门《。对物业管理区域【划分的意见》 建设单位应当根】。据物业建设用地规】划许：可证确定的红—线图范围结》合物业的《共用设施《设备、社区建设等因！素划定物业管理区】域物业的配》套设：施设备共用的应当】划定为？。一个：物业管？理，区，域；配套设施设备能！够分割、独》立，使用的可以划定为不！同，的物：业管理区域 —第十二条  新建物！业，出售前建设单位应当！将划定的物业管理区！域向物业所在—。地，的县：（市、区《）物业管理行政主】管部门备案》并将经备案的物业】管理区域在》商品房买卖合同中明！。。示 第十三条 【 ，县，（市、？区）：物业管理行》政主管部门应当【建，立物业？管理：区域档案物业管理区！域档案应当载明【。下列事项 （一【），物业管理区域的【地理位置、四至界限！； （二）建筑物总！面积、专有》部分数？量、业主《共有部分主要情况；！ （：三）建设单》位，； （四）》建设单位关于路灯、！供，排水、电、燃气【、电梯等《配套设施的管—护，协议、生活垃圾的清！运合同协议》； （？五）其他需要载【。明的事项 第三章】  业主《、业主大《会与业？主委员会 第十【四条  房屋—的所有？。权人为？业，主 业主应当依【照法律、法规、【临时管理规约、【管理规约和业主大】会议事规则》等行使权《利自觉履行法—定和约定的》义务 第十五条 】 一个物业管理区域！成立一个业》主，大会业主大会—由物业管理》区域内全体业—主组成 《物业管理区域内业】主人数较少且—经全体业主一致同】意决定不成立业主】大会的由业》主共同？履行业？主大会、业主委【员，会的职责 》。。业主户数超过三【百户的？可以按幢、单元等】为单位推选》业主代表成立业主】代表大会《履行：业主大会《的职责 第十六条 ！ 物业管理区—。域内符合下列—条件：。之一的应当》召开首次业主大会】或者业主《代表大会（以下【统称业主大会）会】议 （一）物业管理！区域内房屋出售【并交付？使用的建筑面积【达到百分之五十【以，上的； （》二）物业管理—区域内？业主已？。入住户数的比例【。达到百分《之五十以上的— 第十七条  物】业管理区《域，。内已交？付，的专有？部，分面积超过》建筑：物总面积百分—之，五十时建设》单位应当向》物业所在地的街【道办事处（》乡镇：人民政？府）提出筹备—业，主大会？书面申？请并报送下列—筹，备首次？业主：大会会议所需的文】件资料 （一）物】业，管理区域证明； 】（二）房屋及建筑】物面积清册； （三！）业：主名册； 》（，。四）建筑规划总【平面图？； （？五）交付使用—共用设施设》备的证明；》 （六）物业服【务用房配《置，。证明； （七）其他！。有关的文件资—料 建设单位故【意拖延或者不报【送的物？业所在？地的：街道办？事处（乡《镇人民政府）应当】。督促其按规定报【。送 第？十八条  》符合成立业主大会条！件的街道办事处【（乡镇人《民政府）应当—在收到建设单位或者！十人以上的业主公开！联名提？出筹备业主大—会书面申请后六十】日内组织成立首次】。。业主大会筹》备组 首次业主【大会会议的筹—备，。经费：由建设？单位承担 第十【九条：  首次《。业主大会《筹备组由业》主、建设单位、街道！办事：处（乡镇人民政【府）：、社区居（村）【民委员会等派—员组成？成员：。人数应当为五—。至十一人的单数筹备！组中的业《主，。成员由街道办事【处（乡镇人民政府）！或者社区居（村）】民委员会组织业主】推荐产？生业主？成员人数应当不【少于筹备组总—人数的百分之六【十筹备组组长—由街道办事处（乡镇！人民政府《）指定人员担任【 筹备组应当—自成：立之日起七》日内将成员名—单在物业管理区域内！显，著位置进行公示筹备！组中的业主成员【条件与业主》委员会成《员，条件：一致业主对筹备【组成员有异议的【由街道办事》。处（乡镇人》民，政府）协调》解，决 第？二十条  首次业主！大会：筹备组应当》自，成，立，之日：起九十日内》。组织召开首》次业主大会会议【筹，备组履行下》列职责 （一—）确定首次业主【。大会会？。议召：开，的时：间，、地点和《内容； （二）【拟订管理规约—、业主大会议—事规则、业主—委员：会工作规则》草，案； （《三）确认《业主：身份确定《业主在首次业—。。主大会会议》上的投票权数； 】（四）提出首届业主！委员会委员候—选，人条件、名》单和选举办法； 】（五）依《法，确，。定首次业主大会【。会议：表，决规：则； （六）召开首！。次业主大会会议【的其他准备工作【 对前款规定的内】容筹备组应》当在首次《业主大会《。。会议召开十五日前】。在物：业管理区域内显著】位，置公告并书面通知全！体业主业主对业【。主身份和投票权数】等，提出异？议的筹备组》应，当予以复核并—告知异议人复—核结：果 业主大》会成立后筹》备组自动解》散 第二《十一条  》业主大会会议分为定！期会议？和，临时会？议 业？主大会定期会议应】当按：照业：主大会议事规则的规！定由业？主委员会《组织召开 有—下，列情形之一的业【主委员会应当及时】组，织召：开业主大会临时会议！。。 （一）经专有部分！占建筑？物总面积百分之二十！以上且占总人数百分！之二十以《上业主提议的； 】（，二，）发生重大》。事故或者紧急事件需！要及时处理的； （！三）业主委》员会委员《人数不足其原总数】的二分之一时重【新，选举业主委》员会； （四）【业，主大会议事》规则或者管理规约】规定的其他情形 业！主委员会未按业主】大会议事规则的规】定组织召开业主大】。会定期会议或者发生！应当召开业主大会】。临时：会议的情况》业主委员会》不履行组《织召开会议》职责的县（市—、区）？物，业管理行政主管部】门、街道《办事处（乡镇人【。民政府）可以—责令业主委员会限期！召开；逾《期仍不召开》的，可以由物业所—在地的社区居（村】。。）民委员会在—街，道办事处（乡镇人民！政府）的《指，导和监督《下，组，织召开 第二—十二条  召开住】宅小：区的业？主大会会《议应当于会议召【开十五？日前通？。知全体业主并同时】告知：社区居？。（村）民委员会【业主：委员会应《当做好业《主，大会会议记录并妥善！保存业？主可：以查阅业主大—会会议？记，录 召开业主大【。会会议物业所—在地的县《（市、区）》物业管理行政主管部！门和街道《办事：处（：乡镇人民政府）应当！给予：指导和协助 —第二十三条》  业主可以—委，托他：人，参加：。业主大会会议业主】委托家庭成》员以外的人参加【业主大会会议的应当！出具书面委托书载明！委托事项、委托权】限及期限 》。第二十四条  业主！委员会由《业主大会会议选举】产生以其选举产生之！日为成立日期接受业！主大会和业》。主的监督业主—委员会？。委员应当由热心公益！事业、责任心强【。、具有一《。。定，组织能力《的业主担任业—主有损坏房屋承重结！构、违法搭建、破】坏房屋外貌、擅自改！变物业使用性质【、无：。故欠交物业》服务相关《费用或者专》项维修资金、违法出！租，房屋等违反法律【、法规和管》。理规约的情形且未改！正的不得担》任业主委员会委【员 业主《。委员：。会由五至《。十一人的单数委员】组，成，每届任期《三至五年委员可以连！选连任一《般最多不《超过三届具体—人数、任期、连选】连任条件《由业：主大会议事规—则确：定业主代表任期与业！主委员会委员任【期相同业主》委员会主任、副主】任在业？。主委员会《委员中推选产—生委：员出现？空缺时应《当及时补足 业【主，委员会是否实行差】额选：举以及实行差—额，选，举的差额比例—由业主大《会议事规则确定【业，主委员会实》。行差额选举的—未当选业主委—。。员会：委员：且得：票数达？到法定票《数的候选人可以【按照得票顺》。序当选业主委员会】候，补委员并在业主委员！会委员出现空缺时依！次递补候补委员人数！由业主？大会议事规》则确定但最多不得】超过业主委员会【委员总数的百分【之五十候补委员可】以列席业主》委员：。会会议不具有表【决权： 第二十五》条，  划定《为一个物业管理区】域，的分期开发》建设：的住宅小区项目【。先期开发《部分符？合业主大会成立法定！。。条件：的可以？成立业？主大：会选举产生业主委】员会首次业主大会会！议应：当根据分期开发【的物业面积》和进度？等因素在业主—大会议事规则中【明确：增补业主委员会委员！的办法 第二十【六条  不》具备成立业主大会】条件：或者具备成》。立条件但未成立【业主大？会的住？宅小区经物业所【在地的县（市、区）！物业：管理行政主管部门】或者：街道办事处（乡镇人！民政府）指》导后仍不能成立的由！街道办事处》（乡镇人民政府【）组建所在物—业管理区《域内的物《业，管理委员会代行业主！大会：和业主委员会职【责 物业管理委员会！由街道办事处（乡】镇人民政府）—。、社：区居（？村）民？委员会？、社区服务机构、建！设单位、《业主代表等》五，至十一人《的单数委员组成其人！员组成？应当在所在物业管理！。区域内显著位—置公示？ 第二十七》条，。  有下列情况【之一的业主委员会委！员、物业《。管理委员会中的业主！成员、业主》代表资格《自行：终止 ？（一）以书面方式提！。出辞职请求的；【。 （二）因物业转让！、灭失等原因—不再：是业主的《； （三）》丧失民事行为能力的！； （四《）法：律、法规《以及管理规约规定的！其他情形 第二十】八，条  业主委员会】委员、？筹备组成员》、物业管《理委员会《委员、业主代—表有下列情形—之一的应当》按业主大会议事规则！。等规定予以罢—免 （一）不—履行：职责的；《 （二）利用委【员、成员、代表资格！谋取不正当利益【的，； （三）出—。现第二十四条—第一款规定情形及】其他拒不《履行：业主义务情形的【；， （四）因履职不】当给业主造》成较大损失的—； （五）因其【他原因？。不宜担任业》主委员会委员、筹】备，组成：员、物业管理委员会！委员、业主代表的】 第二十九条  不！再担：任业主？委员：会，委员、物业管理委】。员会中的业主—成员：。、业：主代表的应》当在十日内》将其保？管的属？于业主大会、物【业管理委员》会所有的物品等移交！业主委员会、物业管！理委：员会；拒不移—交的业？主委员会、物业管】理，委员会可以请求物】业所：在地街道办事—处（乡镇人民—。政府）？或者：县（市、区》）物业管理行政主管！部门督促移交物业所！在，地公安？机关予以协助 【第三十条《  业主委员会【应当自选举》产生：之，日起三十日内持下】列材料向物业所【在地街？道，办事：。处（乡镇人民—政府）备案 业主】委员会？备案：申请书？； （二）业主【委，员会委员、业—主代表名《单及：其基本？情况； （三）业主！大，会议事？规则和管理》规约； （四）业主！大会会议记录；【 （五）其他—应当提供的》材料 备案材—料，齐全的街道办事处（！。乡，镇，人民政？府）应当在五个工作！日内出具《书面备案《。证明并在备案后【七个工作日内将【备案材料抄送县（市！、区）物业管—理行政主管部门及社！区居：。。（村：）民：委员会；备案材【料不齐全的》街道办事处（乡镇人！民政府）不》予，备案并书面告知须】补齐的材《料 第三十一条 】 业主委员》会任期届满前三个月！应当组织召开业主大！会会议进行换届【选举并事先》报告物业所在—地的县（市、区）物！业管理行政主—管部门和街道办事】处（：。乡镇人民政府） 业！主委员会在规定【时间内不组织—换，届选举？的街道办事》处（乡镇人》民政府）应当责令其！限期组织换》届选举？；逾期？仍不组织的可以由】物业所在地的—社区居（《村）民？委员会在街道办事】处（乡镇人》。民政府）《的指导和监督下组织！换届：选举工作 业主委】。员会应当自任期届满！之日起十《日，。内，将其：保管的有关财—务凭：证、业？主清册、档案资料】、印章以及其他属于！业主：大会所有《。的财物移《交新一届业主—委员会双方应当签订！书面移交手》续；拒不移交的新一！届业主委员会可以请！求物业所在》地，。的街：道办：事处：（乡镇人民政府【）或者县《（市、区）物—业管理？行政：主管部门督促移交】物，业所在地的公安【机关予以协助 【第三十二条  【业，主大会、业》主委员？会、物业管理—委员会应当依法履】。行职责不得作出与物！。业管理无关的—决定：不得从事与物业管】理无关的活动 【业，主大会？、业主委员》会、物业《管理委？员会作出的决定违反！法律、法规》的县（市、区）【物业管？理行政主管部门应】当责令其限期改【正或者撤销其决定并！通告全体《业主： 业主委员会—。不能正常开展—工，。作的物业所在地【的街道？办事处（乡镇—人民政府《）应当组《织，召开：业，主大会临《时，。会议对业主》。委员会？。进行调？整 ：第三十三条  业】主大会和业主委【员会日常工》作，经，费由全体业主承担可！以从物？业共有？部分、共用设施【设备经营《收，益中列支也》可以由全《体业主分摊 经费的！筹集、管《理和使用以》及，。业主委员《会委员的《工作补贴由业主大会！。议事规？。则具体规定业主委】员，会应当每半》年在物？业管理？区域内显著位置【公告经费收》支情况明《细接受业主监督 第！三十四？条 ： 业主大会、业主】委员会应当积—极配合有关主管部】门与社区居（—村）民？委员会？。相互协作共同做【好物业管理区域【。内与物业管》理有关的社会管理工！作 ：在物业管理区—。域内业主大会、业主！委员：会应当积极》配合社区居（村）】民委员？会依法履行自治管】理职责支《持社区居《（村）？。民委员会《。。。开展工作并接受其】指导和监督社—区居（村）》民，委员会应当支持【业主大会、》业主委员会开展工】作 ：业主大会《、，。业主委员会作出的】决定：应当以书面形—式在物业管理区域内！及时：公告：并告知？社区居（村）—民委：员会 第三十五【条 ： 同一物业管理区域！。。内有两？幢以上房《屋，的可以以幢》、单元为单》位成立业主小组业】主小组？。由该幢、单元—的全体业主组成 】业主小？。组应当履行下列【职责 （一》），推，选业主代表出—席业主大会会议；】 （二？）决定本幢、单元】范围内住《宅共用部分》、共用设施设备【的维修、养》护，、更新和改造； 】（，三）决？定本小组范围内【的其：他事项 业》主小组议事由该【业主小组《产，生的业？。主代表主持业主【小组履行职责时【不得违反业主大会】或者：业主大会授权的【业主委员会作出的】决定业主小》组履行职责的程【序参照本物》业管：理区域业《主大会议事规则执】行 第三十》六，条，  业主《大会会议、》业主：小组议事表决—可以采用纸质或者】手机信息、电—子邮件等方式—实名投？票业主大会会议【表决结果应当向【全体业主公示 一个！独立产？权单位登《记有：二个或者二个—以上所有权》人的应当自》行，。确定一名《投票人 第四章前期！物业管理 第三十七！条，。  新建住》宅物业实行前期物业！。管理 在业主、业主！大会选聘物业服务企！业之前？前期物？业管理由建设单位】负责建设单》位，应，当，与，选聘的物业》服务企业《签订书？。面的前？期，物业服务《合同 第三十八【条  建《设，单位应当《在销售物业之前制定！临时管理规约—对有关物业的使用】、维护、管理—业主的共《同利益业主应当【履，行的义务违》反临时管《理规：。约应当承担的责任等！事项依法作出—约定临时管理规【约不得侵《害物业？买受人的《合，法权益 建设单【位应：当，在物业销《售前将？。临时管理规约向【物业买受人明示【并予以？说明物业买受—人在与建设单位【签订物业买卖—合同：时，应当对遵守临时【管理规约予》以书面承诺临时管理！规约：文本应同《时交予物业买—受人收？执 第三十九条 】。 市区建立》统一的物业管理【招投标平台为建设单！位或者业主》大会选聘物》业服务企业提—供服务？ 提倡业主大会通】过统一的招投标【平台选聘物业服务企！业 第四十条—  建设单位—应当通过招投标的方！式选聘？具有相应《资质：的物业服务企业 】投标人少于三个或者！住宅规模建筑面【积小于三《万平方米的》经物业所在地的【县（市、区）物【业管理行政主管部门！批准可以采用协议】方，式，选聘具有相应资【质，的物业服务企业 第！四十一条  建设】单位应当按照以下】规定时限完成前期物！业管：理招投标或》协议选聘物业—服务企业《工作 （《一，。）新建预售商品房应！当在取得商品房【预售许可证之前完成！； （二）更换【物业服务企业—应当在原《前期物业服务合同】终止：前完成 中》。标通知书发出—之日起三十日内【建设单位应》当与中？标的物业服》务企业签订书面前】。期物业服务合同 物！业服务企业应—将前期？物业服务合》同向物业所在—地的县（市、区【）物业管理行政主】管，部门备案由县（市】、区）物业管—理行政主管部—门抄送物业所在【地的街道办事处（】乡镇人民政府）【 建设单《位应当提供前期【物业管理开办费【用于购买《物业办公设备等【固定资产所购资【。产归全？体业主？所有由？物业服务企业使用 ！物业：。承接查？。验费：用的承担由》建设单位和物业【服务企业在前期【物业服务合同—中约定没《有约定或者约定【不明确的由建设单】位承担 《第四十？。二，条  建设》单位与物业买受【人签订的买卖合同】应，当包含前《期物业服务合—同约：定，的内容或者同时签订！前期物业服务委托】协议对前期物业服务！的内容予以约定【。。 第四十三条—　前期？。物业服务合》同期满？前建设单位需—提前解除合》。同重新选聘物—业，服务企业的应当在物！业管理区域内显著位！置，进行：公示并征得已—销售房屋总面积过半！数的：。业主且占总户数【过半数的业主—同意方可《提前解除合》同 已交付》使用：物业业主《总人数百分》之十以上的业主【因，对，建设单？位选聘的物业—服务企业的服务质量！不满意要求物业【服务第三方》评估机构评估的建】设单位应《当委托其与业主【、物业服务企业协商！选定的第三方评估机！构对物？业服务企业》的履约情《况，进行评估协商—不，成的由物业》管理行政《。主管部门随》机抽取第三方评估机！构评估结果在—一年内有效并向全体！。业主公？告同时告知》。物业管理行政主【管部门 经评估【物，业服务不符合履约】标准的建设单位可】以按照合《同约定更换物业服务！企业：或者要求物》业服务企业限期整改！；，逾期不整改的—建设单？位，应，当向物？。业管理？行，。政主管？部门报告由物业管】。理行政主管部门录】。入物业服务企业【信用档案并》向，社会公示 前—期物业服务合—同解除后业主委员会！尚未成？。立的建设单位应当】按照本办法第—四十条的规定另聘物！业服务企业 第【四，十四条  》。前期物业服》务费用由物业买受人！按，照，房屋买？卖合同约定的标准】承担房屋买卖—合同未？约定的由建设单位】承担 ？已竣工但尚未出售】或者尚未交付—物业：买受人的物》业物业服务费—用由建设单位全额】承担 根据房屋【买卖：合同约定已具备交】。付条件的房屋且建设！单位已通知物业【买受人交付》的因物业买受人的】。原因未及时办理入】住手续的物》业物业服务》费用由物业》买，受人按相关》规定承担 第四十五！条  新建住宅物】。业管理区《域内建设《单位应当按照不【低于地上地下总建】筑面积千分》之，七，的，比例配？置物业？服务用房低于一百】平方米？。的按照一《百平：方米配置并无偿【移交：其中用于业》主委员？会议事活《动，用房的应当按照【配置物？业服务？用，房的比例合》理确：定，一般按照建筑面积】二十至四十平—方米配置 物业服】务用房不计入分摊公！用建筑面积其所有】权属：。于，全，体业主建设单位在申！请办理房屋所有【权初始登记时—应当注明物业服务用！房并申请登记 【集体土地《房屋：拆迁安置住宅小区除！按本条第二款规【定外还应当按照【小，区地上？地下总建筑面积【百分之二至百分之五！的比例配建配套服务！设施及物业服—务经营？性用房其经营收益】用于弥补小区物【业，服务费？的不足 第四—。十六条  物业服】。务用房？应当是地面以—上的房屋具》备独立、正常使用功！能相对集《中安排在住宅小区】中心区域《。或者住宅小》区出入？口附近一般应当在】三楼以下其中—物业接待中》心办公？室应：当，设置在？一楼物业《经营性用房应当【合，理安排位置便于【。物业服务企业开【展经营 物业服务】用房设？置在住宅《楼内的？应当具？。有独立的通道建【设单：位不得将电梯—井、管道井、楼【梯间、垃圾道、变】电室、？避难层、设备间【、公共门厅、—。公共：卫生间、过道、地下！室、车棚、车—库、民？防，工程以及不计—入，容积率的其他房屋和！室内层高不足2.】2米的房《屋等作为《物业服务用房 物业！。服务：用房：由建设单位在承【接查：验前装？修到位；装修前应当！事先征求物业服【务企业的意》。见并对房屋》功，能进行合理布置；本！着安全实用的原【。则，根据项目的规模配】备物业办公室—。、会议室《等 第四《十七：条 ： 物业服务用房主】要用于物《业管理办《公和业主委员会活】。动等用途不得买【卖和抵？押若用于经》营收益归全体业主】所有可用于弥补物】。业服务费不足 【。第四十八《。条  新建住—。宅物业管理区域内】的供水、供电、供气！、供热等终》端，用户的？分户计量表》或者终端《用户入户《端口以外的》专业经营设施设备应！。当符：合国家技《。术标准和专》业技术规范 建【设单位在组织竣工验！收时应？当通：知供水、供电、【供气、供《热等专业经营单位】参加；在竣工验收合！格，后应当将住》宅物业管理区—域内：专业经营设施设备】。移交给专业经营单位！负责管理专业—经营单位应当接【收并承担维修、养护！和更新的责任有关费！用由专业经营—单位承担《但二次供水设施【。的费用承《担按照江苏省城乡】。供水管理《条例有关规》定执行 201【3年：5月：1日前？建设的住宅小区内】的专业经营》设施设备业主大会决！。。定移交给专业经营】单位管理的专业经】营单位应当接—收 第四十九条  ！建设单位与物业买受！人签订？的商品房销》售合同应当约—定其所？交付物业的》共用部？位、共用设》施设：备的配？置和：建设标准建》设单位？应，。当交付权属明确、】资料完整、质量合】格、功？能完备、配套齐【。全的物？业 ：第五十条  物业】服务：企业承？接物业时《应当：。对物业共用部分、共！用设施设备》进行查验物业承接查！验，应当：遵循诚实信用、【客观公正《、权责？分明以及保》护业主共同财产的】原则承接查》验时物业《。服务企业应提前告知！县（市、《区）物业管理行政主！。管部门和街道办【事处（乡《镇人民？政府）并邀请其共】同参：加 ：现场查验《物，业二十日前建—设单位应当》向物业服务企业【移交下列《资料： （一？）竣工总平面图单】体建：筑、：结构、设备竣—工图配套设施、【地下管网《工，程竣工？图等竣工验收—资料； （二）【设施设备安装—、验收？。、使用和维护保养】等技：术资料； （三）物！业质量保《修文件和物业使用】说明文件； （四）！物业：管理所必需的—。其他资料 未能全部！移交：前款所列资料的【建设单？位应当列《。出未移交资料—的，详细清单并书—面承诺补交的具体时！限并：告知物业《所在地的县（市【、，区）物业管理行【政主：管部门 第五十【一条  物》业服务企业应当自物！业交接后《三十日内持下列【文件向物业所—在地：的县（市、区）物】业，管理行政主管—部门办理备案手续】 （一）前期—物，业服务合同； （二！）临时管理》。规约； （三）【物业承接查验协【议； ？。（四）建设单位移交！资料清？单； （五）查验记！。录； （六）—交接记录；》。 （七）其他与【承，接查验有关》的，。文，件，。 物业？服务企？业，应当在？备案后？将物业承接查验情况！在物业管理区域内】显著：位置公告并将承【接，。。查验有关的文件【、资料和《记，录建立档案妥善【保管物业承接查验档！案属于全体业主所】有业主可以进—行查阅？和复制 《县（市、区》）物业管理行政主】管部门应当在备【案后：三十日内将》备案材料《抄送物业所在—地的街道办》事处（乡镇》人民政府） 第五】章  物《业服务 第五十二条！  从事物业服务】的，企业应当具有—独立的法人》资格依法《。。。取，得，物业服务企业资质市！物业行政主管—部门应加强》参与：本市：物业项目招投标、从！事物业服务活动的】物业：服，务企业的《资质、信用的监【管 第五十三—条  业主委员【会应当与业》主大会？选，聘的物业服务企【业签订物《业服：务合同 物业—服务：企业应？当自物业服》。务合同签订之日起三！十日内？将物业服务》合同：报物业所《在地的县（市、区】）物业管理行—政主管？部门：、街道办《事处（乡镇人民政】府，）备案并在物—业管：理区：域显著位置进行【公示 第五十四【条  ？物业服务企业—可以将物业管理区域！内，的，专项服？务，业，务委托？给专：业性服务企业—但不得将该区域内】的全部物《业服务委托给他人】电梯、消防、—机，械式停车设》备、：锅炉、监控安防等涉！及人身、《财产安全以及—其他有特定要求【的设施？设备物业服务企业】应当委托《专业机？构进行？维修和养护 —物业：服务企业《应当按照《物业：服务合同《中关于安全防范的约！定落实安全防范措施！做好物业管理—区域内的安》全防范工作物业服】务企业未履行物业】服务合同义务或者履！行合同？。。义务不符合》约定导致业主人身、！财产受到《损害的应当依法承】担相应的法》律责：。任，。物业：管理：。区域内发生》安全：事，故等突发事件时【物业服务企业应【当采取应急措施及时！向有关主《管部门报告并协助】做好救助工作 业主！、物业使用人对【人身、？财产安？全有特殊保》护要求的应当与物业！服务企业另行签订服！务合同 第》五十五条  —物业服务《企业应当按照物业服！。务合同指派》项目负责人更—换项目负责人的【应及时告知业主并】。在物业管理》区域内显著位置进】行公示？ 业：主委：员会经征《求业主同意可以要求！物业：服务企业更换项目】负责人；《要求更？换项目负《。。。责人的物业服务企业！应，当，及时更换并在物业】管理区域内显—著，位置进？行公示 第五—十六：条  业《主应当根《据物业服务》合同的？约定：交纳物业服》务费用业主与物业】使用人约《定由：物业使用人交纳【物，业，。服务费用的从—其约定业主负—连带交？纳责任？ ，业主办理入住—手续后未入》住或未使用》连，续空置六个》月以上？的物业业主应当事前！告，知物业？服务企业《按不低于合同约定标！准的：百分之七十交纳物】业服：务费：。用具体范围和减【免标准、减免期限】由市、县（市）价格！行政主管部门—会同物业管理行政主！管部门？确定业主大》会成立后由业主大】会，与物业？服务企业约定 物业！所有权发生转移时业！主应当与物业服务】企业结清物》业服务费用》 第五十《七条：  物业服务收费应！当区分不同物—。业的性质和特—点遵循？合理、公开、服务】质，量和价格《相，符，的原则？确定实行政》。府指导价和市场调】节价普通住宅的前】期物业服务收费实行！政府指导价由物业服！务企业将前期物业服！务合同报所在地【的价格？行政主管部门—备，案；业？主大会成立后普通住！宅物业服务收费【标准由业主大会或者！业主：大会授权《的业主委员会决定通！过物业？服务合同约定执行】非普通住宅和非住宅！、满足部《分业主需要或者接受！业主委托开展的特】约服务等其他—物，业服务收《费实行市《场调节价具体物业服！务收费标准由当【事人：在物业服务合同中】约，定， 实行？政，府指导价的》。。市、县（市）价格】行政主管部》门应当会同物业【管，理行政主管部—门每三年内对物业】服务等？级，标准以及相应的基准！价与浮？动幅度进行评—估并根据评估—结果适时《调整 第五十八条】  ：物业服务《。收，费可以采取包干制或！者酬：金制等方式具体【收费方式由》物业服务《合同约定 包干制】是指由业主》向物业服《务企：业，支付固定物业服务】费用盈？亏均由物业服务企】业承担的物业—服务计费《方式 酬金制是指在！预收的物《业服：务，资金中？按约定？。比例或？者约定数额提取酬金！支付给物《。业服：务，企业其余全部用于】。物业服务合同约定】的支出结余或—者不足？。均由业主享》有或者承担的物【业服：务计：。费方式实行酬金制收！费方式的物》业，服务企业应当—按，照规：定对物业服务—各项资金《的收支建立台账、定！期公：示并接受《业主委？。员会的？核查 第五十—九条  物业服【务收费应当明码标价！物业服务企业应当在！物业管理区域内【显，著位置将《服务内容、》服务标准《、收费项目、—收，费标准？以，。及收费办法等有关】情，况如实公示 —物业服务企业应【当按：照，物业：服务合同的约定定】期，将物业？服务：费用和经营设—施收益收支情况、】公共水电费》分摊情？况如实公示 物业】服务企？业可以根据物业【服务合同预收物业】服务费？用但是预收物业【服务：费用的期限最—长不得超过一年 】第六十条《。  物业服务—企业应？。当定期公《布共用场《地、共用设施设【备，产生的供水、—供电、供气、—供热的用量、单价】、金额并按》照实际费用和物【。业服务合同约定的】。方式由全体业主【分摊没有约》定或者约定》不明确的按照业【。主专有？部分占建筑物总面】积的：比例分摊 业—主或：者业主？委员会对《公布的共用场地、】共用：设施设备产》生的供水、》供电、供气、供热】费用：的，分摊情况《提出异议的物业服务！企业应当答复 第】六十一条  —业主大会或者业主委！员会可以《委托第三方》评，估机构对物业服务】企业履约《情况开？展评估并向全—体业主公布评—。估结：果物业服务企业应当！予以配合评估—。。结果可？以作为要求物业【服务企业整改或者】。更换物业《服务：。企业的？依据 ？第六十？二，条  ？物业管理区域—内供水、《供电、供气、供热等！专业经？营，单位应当按照最终用！户使用的计量器具显！示的量值向最—终用户？收取费用不》得，转嫁户外管线或者其！他设施的能源损耗】和损：失最终用户是—指接受供水、供【电、供气《、供热等服》务的最？终分户业主或者实】际使用人《 物业服务企业接】受专业经营单位委托！代收费？用的不得向业—主收取手续费等额】外费用但《可以根据《约定向专业经营单】。位收：取报酬 第六十三】条  物业服务【企，业享受国家、—省和：本市有关现代服【务业规定的税—。。收优惠政策物业【服务企？业代收代征的各【类费用不计征营业】税和企业所得—税 物业管理区域内！共用：设，施设备维护》管理、？保洁、绿化等物业】服务过程中的用水】、用电、用气价格按！照当：地居民使用价格的】标准执行但洗车、】餐饮等经《营性用水、》用电、用气除外【 第六？十四条 《 物业服《务合同期限届满三】个月：前业主？委员：会，应当组织召开业【主大会会议》决定选聘《或者续聘物业服务企！业将决定书面告【知物业服《务企业？、，物，。业，所在地的县（市【、区）物业管—理行政主管部—门和：街道办事处（乡镇】人民政府《）并：在物业？管理区域显著位置】公告 物《业服：务企业决定不再续】签物业服务合同【的，应当在物业服务合同！期限届满三个月【前书面告知》业主委？员会、物业》所在地的县》（市、区《）物业？管理行政主管部门】和街道办事》处（乡镇人》民，政府）？。并在物？业管理区域内—显，著位置公告 业【主大会决定续聘【的业主？委员会应当在物业】。服务合同期限届【满一：个月前与物》业服务？。企业续签物业服务合！同 业？主大会决定选—聘新的物《业服务企业的业【主委员会可以—参照前期物业管理】相关规定选聘有资】质的物业服务—企业招标经费在【物业共有部分、共】用设施设备》经营收益中》列支也可以由—全体业？主分摊 第六十五】条，  业主大会—决定解聘物业服【务，企，。业的：被解聘？的物业服务》。企业应？当按照？规定办理移交手续】。被解：聘的物业服务企【业在：办理交接至》撤出物业管》。理，。区域前的期间内应】当维持正常》的物业管理》秩序： 业主大会决—定选聘新的物业服务！企业的？被解：聘的：物业服务企业应【当在物业《服务：合同终止之日—起十五日内》退出物业管理区域】并，向业主委员会或者】在业主委员会的监督！确，认下与？被选聘的物业服务企！业履行下列交接【义务 ？（一）移《交占用的物业共用部！分、由前期物—业管理开《。办费：。。购买的？物业办公设备等【。固定资产； （二】）移：交本办法第五—十条第二款规定的相！关资料？； ：。（三）？移交物业服务期间】形成的物业和—设施设备使用、维护！、保养、定期—检验等技《术资料运行、维【护、保养记录； （！。四）结清预收—、代收和预付—、代付的有关费用】； （五）物业【承，。接，。查验：。档案； 《（六：）法律、法规规定和！物，业服务合同约—。定的其他事》项 物业服》务合同期限届—满业主大会》未作出选聘》或者续聘决定物业服！务企业按照》原合同约定继续提】供服：务的原合同权—利义务对双方具有】约束力在原合—同权利义务》延续期？间任：何一方当事人提【出，终止：合同的应《当提前三《个月书面告》知另一方当事人和物！业所在地的县（市、！区）物业管理行【。政主管部门》、街道办事处—（乡镇？人民政府）并在物】业管理区域内显著】位置公告《 第六十六条—  物业所在地的县！（市、区）物业管】。理行政主管部门、】。街道办？事处（乡镇》人民政府）应当【。。加强对物《业服务企业》交接：工作的监《管 被解聘》的物业服务企业拒不！撤出物业管理区【域或者拒不移交【。资料的物业所—在地的县（市、【区，）物业管理》行政主管部门—应当责令其限—期撤出；使业主生活！受到严重影》。响的：经业：。主委员会《请求：辖，区内公安机关予【以协助；有破—坏共：用设施？设备、毁坏账册【等违反治安管理行】为的由公安机—关依法处理；—业主委员《会还可以依》法提起诉《讼或者？申请仲裁 》第六十七条》。  物业服务企【业收取物业》服，务费后擅自撤出【或者停止物业服【务的物业所在地的县！（市、区）物业【管理行？政主管部《门，应，当督促其履行合【同；对不继》续履行合《同的依照有关法律】。。、法规？。和物业服务合同【约定处理 第六十八！条  单体物—业或者规《。模较：。。小的物业经业主【。或，者业：主大会？。决定在物业所在地的！街道办事处》（乡镇人民政—府）和县（市、区】）物业管理行政【主管部门《的监：督指导下业主可以对！物业：实施自行管理 业】主，自行管理的》。应，当对：下列事项作出—决定 （《一）自行《。管理的执行》机构、管理人；【 ，。（，二，）自行管理》的内容、标准、【费用和期限； （】。三）聘？请专：业机构的方案； （！四）其他有关自【行管理的内容 【电梯、消防》、机械式停车设备、！锅，炉，、监：控安防等涉及人身】、财产安全以及其】他有特定要求的【设施设备应当—委托专业机构进【行维：修和养护《 第：六十九条  老旧】住宅小区可以由街】道，办事处（乡》镇人民政府）成【立，物业服务中心为业】主提：供基本物业服务主】要做到有《治安防范、》有清扫保洁、有【绿化：养护、有维修维【护、有？停车管理 县（市、！区）物业管理行政主！管部门和财政—部门：应当制定基本物业】服务补？贴政策所需经—费列：入县（市《、区）？人，民政：府财政预算 第【。七十条　《市物：业管理行政主管部】门应当建立物业【服务企？业考核体系和信用】。评价体系对物业服务！企业、项目负责【人实行动《态管理定期对物【业服务项目开展专项！检查向社《会公布信用信—息评价结《果 县（市、—区）物？。。业管理行《政主管部门具体负】责物业服务企—业，、项目负责人信用信！息征集、考》核、评价、汇总和】核，查工作 街》道办事处（乡镇【人，民政府）、社—区居（村）民委员会！应，当协：助开展？辖，区内物业服务—。企业、项目负责人】信用信息的征集、】核查工？。作， ，第七十一条》  物业服务企业未！按照法律、法规规】定、合同约定和技术！标准、专业技术规】范等提供日常物【。。业服：务的：应，当录入物业服务企】业，信用档案 物业服务！企，业有下列《严重失信行为之【一的二年《内，不得在本市申—报各类物业服务示】范项目；失信行【为改正前物业管【理行：政主管？部门：不予开具诚信证明 ！（一）？在，物，业，管理招标投标活动】中提供虚假》。信息骗取《中标的； 　—。 ，（二）出租、出【借、转让资质证书的！；， （三）物》业服务合同依—法解除或者终止后】拒，不撤出物业》。管理区域撤出时【未按照规定办理交接！手续或者《未，按照规定移交资料】造成物业管理混乱】的； （四》）未：按照规定和合同【约，定履行房屋安—全监管义务导—致物业管理》区域内发生重大房】屋安全事故的；【 （五）泄露业主】信，。息的；？ （：。六）对业《主、业主《委员会？委员进行恶》意骚扰采取暴力【行为：或者打击《报复：的，； （七）其他违】反，法律、法规规定【情形：的 ：第七十？二条  物业服【务项目实行项目负责！人责任？。。制 物业项目负【责人有下列严—重失信行为》之一的应《当录入项《目，负，责人信用《档案同时录入其【所属物业服》务企业的信用档案】 （一）骗取、【挪用：或者侵占住宅专项维！修资：金的； （》二，）擅自改变》物，业管理区域》。。内物业服务用—房、：共用部位和》排水管网等共用设施！设备用？途的； （》三）擅？自，决，定占用、挖掘物【业管理？区域：内道：路、场地的； （】四）擅自利用物业】管理区域内共用部位！。、共用设施》设，。备进行经营》的； （五》。）因管？理失职造《成人：员伤害、财产损失等！重大责任事故的；】 （六）被价—格行政？主，管部门认《定乱收费或者收费不！规范且未改正的【。； （？七）其他损害业主利！益情节严重》的 有前款规定情】形之一的业》。主可以向街》道办事处《。（乡镇人《。民政府）、县（【市、区）《物业管理行政—主，管部门投诉》街道办事处》（乡镇人《民政府）、县（市、！区）物业《管，理，行，政主管部《门，应当进行核查—并书面告《知业主核查》结果 第六章 【 物业的使用—和维护 第七十三】条  ？业主、物业》使用人对物业的使】用与维护应》。当遵守法律》、法规、管理规【约的规定及业—主大会的决定不得损！害公共利益和他人合！法，权益 第七十四条 ！ 物业管理区域内】按照规划《建设的公共》建筑和共《用设：施不得擅《自改变用途 平时】开发利用人》。。民防空？工程设施不得影响】其战：时防空效能和应【。急避难功能不—得擅自改变人防工程！平时用途 》。第七十五条 — 物业管《理区域内禁》止下列行为 （【一，）擅自改变物—业，的，。规划用途； （二】）损坏或者擅自变】动房屋承重结构、主！体结构；《 （三）违法搭建建！筑，物、构？。筑物； （四—），损坏：或，者擅自占用、改建物！。业共用部分损坏或】者擅自？占用：、移装共用设施设备！； （？五）：存放易燃《。、易爆、剧毒—、放射性《物质或者超负重等违！反安全规《定的物品《； ：（六）制造超过【规定标？准的噪声、振动或】。者影：响邻居采光、通风】； （七）任意【弃置：。垃圾、排放污水、】抛掷杂物和露天焚烧！。； （八《）侵占绿地、毁坏绿！。化和绿化设施；【 （九？）擅自摆摊设点、占！道经营无序停放【车辆； 《（十）破坏或者【擅自改变《房屋外观； （十一！）擅自在建筑物【、构筑物上悬挂、】张贴、涂写、刻画；！ （十二）》非法养殖大型犬【、，烈性犬； 》（十三）占》用（堵塞）》消防车通道、—。疏散通？道、安？全出口？圈，占（遮挡）消火栓】。等违反？消防法律、法—规的：行为；？。 （：十四）法律、法规】和管理规《。约禁止的其他行为 ！有，。前款所列行为之【。一的物业服》务企业？、业主？委，员会：应当及？时劝阻？、制止；劝阻、制止！无，效的应当《及时报？告有关？主管部？门有关？主管部门应当—及时依法处理；【业主、物《业，。使用人对侵害—自，己，合，法权益的行》为可以依法向—人民法院提》。。起诉讼；业主委【员，会对侵害《业主共同《利益的行为可以【依法向人民法—院提起诉讼》。 第七十六条  物！业，管理区域内规划用于！停放汽车《的车位、车库建【设单位应《当首先满《足本区域内业主【。的停车需要其—归属由当事人通过出！售、附赠《或者出租等方式约】定 建？设单位办《。理商品房房屋预销售！。登记后出售或者附赠！的车位？、，车库应当明示并【在物业管《理区域内显著位【置公：示拟：出售：车位、车库的产权证！。明文件和出售价格】拟出售车位、—车库数量少于—本区域要求购买车】位、车库业主—的房屋套数时应【当通：过，抽签等公平》方式确定每户业主只！能购买一个车—位或者车库 —建设单？位未出售《。或者未附赠》的车位、车库—应当：优先出？租给本区域内—业主租金《按照价格《行政主管部门核【定的标准执行—；业：主要求承租车位、】车库：的建设单位不得【只售：不租：拟出租车位》、，车库数量少》于本区域要求承【租车：位、车库的业主的房！屋套：数时应当通过—抽签：等公平方式》确定：给未购买或者未受】赠车位、《车，库的：业主每户业主—只能承租一个车位】或者：车库 ？在，首先满足本物—业管理区域内业主的！购买和承租需要后】还有：多余车位、》车库的？可以出租给本物业管！理区域外的使用人但！租赁期限不得—超过六个月 第【七十七条 》 占用业主》共有的道路或者其他！场地用？于停放？汽车的车位》、，车库由业主》大会：。或者业？。。主大会授权的业主】委员会决《定使用 物业—。管理区域内》划定车位《、停放车辆》。应当由公安部门进行！现场指？导，不得占用、》堵塞、封闭》疏散通？道、：安，全出口、消防车通】。道不：得影响其他车辆和行！人的正常通》。行 对开放式—物业管理区域无停】。车场地或者用于【停放汽车的车位【、车库严重》不足：。的物：业管理区域公安【部门应当对》物业管理区域周边情！况进行全面调查合理！利用支路、背街小】巷、建筑物间空档施！划夜间？临时停？车泊位对夜》间，交通流量较小—的次干道的慢—车，道施划限时停车泊】位供居民停放车【辆 第七十八条 】 ，前期物业管理期内】普通住？宅物业？管理区域内业主共有！。。、专有、专》用的车位（车库【）的汽车停放费实】行政府指导价；【业主大会成立后由业！主大会或者业主【大会授权的业主【。委员会与物业服【务企业协商确定本】。区域汽？车停放费标准 前期！物业管理期》内建设？单位未出《售，、未附赠或》未出租的车位、【车库汽车停放费【由建设单位按照有】关规定及时支付给】物业服务《企业 业《。主对：汽车停放有保管要求！的应当与物业—服务企业另行—签订保管服务合同】 第七十九条—  ：业主大会成立前【需要占用业》主共有的《道路：或者其他场地停放汽！车的：应当在？前期物业服务—合同中约定物业服】。务企业应当将汽车】停放费单独列账【独，立核算所得》收益的百分之七【十纳：入住宅专项维修【资金其余《部分：可以用于补贴物业】服务：费 ：业，主大会成立后—需要占？用业主？共有的道路或—者其他场地用—于停放汽车以及【。利用业？主共有部分、共用设！施从：事广告等经营性活】动的物业服》务企业应《当，提，请业主大《会或者业主大会授】权，的，业主委员会决定后依！法办理有关手续【并公示利用业主共有！部分、共用设施【从事广？告等经营性》活动的还《应当经有利害—关系的业主同意收】益，按照业主大会—或者业主大会授权】。的业主委《员会决？定、物业服务合【同约定使用；没有】决定或者约定—的按照前款规—定使用业主委—员会应当对汽车停】放费的收支情况【进行监督并向业【主大会报告 第八十！条  物《业管理？区域内依法配建的人！民防空？工，程应当按照》设计文件在实地标注！ 物业？管理区域内依—法，配建的？人民防？空工程平时用作【停车位的应当—。。向，全，体业：主，开放：出租的？租赁期限不得超【。。过三年？不得：将停车位出售、附】赠 ：人民防空工》程平：时，。。用作：。停车位的其》租，金、汽车停》放费：的，收取及？其支：出、使用管理等按】。照有关规定执行 第！。八十：一条  鼓励—在已建成的》住宅小区《内增建停车场（【库）按照《“谁投资、》谁管理、谁受—益，”的原则逐》步形成政府出资、】企业：投资、业主集资【等社会？多，。元，化投资方式采取政】府，支持统？一规划市场运作【的形式？缓解和逐步解决车位！、车库供需》。矛盾 第八》十二条  房管、公！。安、建设、卫生计生！、，环保、规划、园林、！城管、民防、工商、！。质监等？。行政：主管部门应当在【。各自职责范》围内加强监督—管理建立违》法行为？投，诉登记制度》并在物业管理区【域内显著位置公布】联系人姓名、联【系方式、执法事项和！。监督：电，话依法处理物业管理！区域内的违法行为 ！第八十三条 — 住：宅物业需要使用共】有部分增设电—。梯等进行《二，次开发、改》造的应当经》本幢或本单元—房屋专有部分占建筑！物总面积三》分之二以上且占总】人，数三分之《二以：上的业主同意符合规！划、土？。地、：建设、环《保、消防管理等【法律、？法规：和技术标《准并且依法办理相】关，批准手续 第八【十四条  业主或者！物业使用人对住宅装！饰装修的应当事【。先告知物业服务企业！。物业服务《。企，业应当将住宅—装饰装修的禁—止行为和注》意事项告《知，。业主或者物业—使，用人 业主或者物业！使用人在住宅装饰】装修工程开工—前应当？持有关资料向—物，业服务企业办理登记！。手续签订住宅—装饰装修《服务协议变动建筑】主体或者承重结构】的需要提交》原，设计：单位：或者具？有相应资质》等级的设计》单位提出的设计方案！和城市房屋安全鉴定！机构出具的审—定意见并按照规定】办理批准手续 【业主或？者，物业：使用人拒不办—理登记、批》准手续的物业服务】企业可？以按照临时管理【规约或者管理规【约，禁止装饰装》。修施工人《员、装修《材料：等进入物业管理区】域 物业服务企业】。对住：宅装饰装修活—动进行巡查》时，业主或者物》业使用人《、装饰装《修施：。工人员不得》拒绝和阻《碍 第八十五条【  ：建设单？位应当按照国家规定！的保修期限和保修范！围承担物业的保修责！任保修期届》满后物业全体共有】部分：的维修责《任由全体业主承担】物，业，部，分共有部《分的维修责任—由部：分共有的业主承担】物业专有部分的维修！责任：由该业主承担— ，第八十六条  物】业存在？安全：隐，患，、严重影响》市容或者妨碍他人】正，常使：用的业主、物业使】用人或者物业服【务企：业应当及时维修、养！护或者采取防范措】施，。 物业共《用部分、共》用设施设备维修【。、更新和改》造时相关业》主、物业《使用人应《当予以配《。。合因相关业主、【物业：使用人阻《挠，维修、？更新和改造造成其】他业主、物业—使用人？财产损失的责任人应！当予以赔偿 第【八十七条  住宅】物业和住宅小区【内的非住宅物业的业！主应当在办理房屋入！。住手：续或者房屋所有权登！记时将首《期住宅专项维修资】金存：入住宅专项》维修资金《专，户 住？宅专项维《修资金属于》业主所有专项—用于国家规》定的保？修期届满后物业共用！部分、共用设施【设备的维修、更【新，和改造不《。得挪作他用 第八十！八条  住宅物业】交付使用后电—梯、消防《、安防等《设施设？备的日常维》护费：用由：业主承担；其—更新和改造按照【相关法律、法规【。执行所需资》金由业？主承担政《。府可以给予》补贴 2013【年5月1日》后受让？。。土地的住宅物业【配置电梯的建设【单，。。。。位，应当在交付使—用前按照《建筑安装总费用百分！之，一的比例《交存资？金专项用于电梯、消！防等设施《设备的更新和改造】。该资：金归业主所有纳入物！业管理区域住—宅专项维修资金【管理 第八十九【条  发生》。。下列危及《房屋安全情形—之，一需要？立即对住宅物业共用！部分、共用设施【设备进行应急维修】、更新和改造相【关业主不能形成法定！多数意见的物—业服：务企业？、业主委员》会，或者：相关业主均》。可凭：应，急维修？工程项目说明、维修！工，。程，实施方案向住宅专项！维修资金《。代，管部门？。提出资金使用申请经！住宅专项维》修资金代管部门复核！后进行应急处置 （！一）屋面防水—损坏造成《渗漏的； （二）电！梯故障？危及人身《安全：的；： （三）公共—护（围？）栏破？损，严重危及人》身安全的《；， （四）楼体单【侧，外立面有脱落—危险的；《 （五）《专用排水设施—因，坍塌、？堵塞、爆裂》。等造成功《能障碍危《及人身、财产—安全的； （六【）消防？设施损坏不能正常运！行的造成严重—火灾隐患危及—房屋安？全的； （》七）危及房》屋安全的其他情形】 应急维修工—程竣工验收后应【将维修费用审计【后向业主公示从相关！业，主的：住宅专项维修资【金分户账中按照【专有面积分摊列支；！其中涉？及已售公有住房的从！公有住房住宅专项维！修资金中《列支： 住宅？专项维修资》金，代管部？门应当方便快捷地】处理：应急维修事项加强】监督管理保障资金安！全 住宅专项维修】资金代管部门应当自！收到应急维》修资金使用》书面申？请之日起《五个工作日内完【成审核 第》九十：条  住宅专项维修！资金余额不足—首期筹集金额百分】之三十的业》主应当按照国家和省！相关规定以及业【主大会的决》定续筹住宅》专项维修资金 业】主申请房地》产转移登记时应【当，。向房地产《登记部门提供已【足额：。交存住宅专》项，维修资金的》相关凭证 第九十一！条  业主委—员会：可以向住宅专项维修！资金代管部门—提出申请将不低于】住宅专项维修资【金百分？之八十的款》项转存为一年以上的！定期存？。款住宅？专，。项维：修资金代管》部门应当自收到【申请之日《起五个工作日内予】以办理利息计—入相关业主的住【。宅专项维修资金【。分户账 住宅专项】维修资金代管部门】应当依法《履行维修资金保【值增：值的：责任并建立住宅专】项维修资金》查询制度业主有权查！询本：人的住？宅专项维《修资金结存情况 第！九十二条  对配】。套设施不齐全、环境！较，差的老旧住宅小区市！、县（市、区）人民！政，府（管委会）应【当采取措施进行【改造整治并将改造整！治规划和《年度计划《向社会公布老旧【住宅：。小区的？范围由市、县（市、！区）：人民政府（管—委会）确《定 老旧住宅小区】内的道路、照明、】绿地及文化体育、安！全防范？、物业服务用—房等配？套建筑及设施—设备的改《造建设资《金由市、《县（市、区）人民】政府（管委会）【负责；业主专有部】分的设施设备—改造支出由业主承担！ 第九十《三条　老旧住宅小区！改造整治《中经有利害关系【。的业主同意》并经：。法定程序批准可以建！。设物业？服务用房《和一定比例的物业服！务经营性用房物【业服：。。务经营性用房—的经营收益作为老旧！。住宅小区维护管理费！。用的补充资》金由业主大》会监督使用 —第七章？ 法律责任 —第九十？四条：。  有违反本办【法条款行为》的，由相关？主管部门依照—法律、法《规和规章《的规定依《法进行查处》；构成犯罪的依法】追究刑事责任— 第九十五条 【。 阻：碍行：政执法人员依法执】行职务的依照—中华人民共和国【治，安管理处《罚法的规定处罚；】。构成犯罪的依法追究！刑事责任 》第九十六条  违反！本办法？第五十？六条第一款规定业主！、，物业使用人未按【照物业服务合同的约！定交纳各项费用的业！主委员会、物业【服务企业可以通过上！门催交？、在物业管理区【域内显？著位置公示等—形，式督促其限期交纳】；逾期不交》纳的物业服务—。。企业可以《依，。法提起？诉讼：或者申请仲裁 第】九十七条  —市、县（市、区）人！民，政府（管委会）物】业管：理行政主管部—门（机构）、—街道办事处》（乡镇人《民政：府，）以及其《他有关？主管部门的工作人】员滥用职权、玩忽职！守、徇私舞弊—。尚，未构成犯罪的依法给！予行政处分》；构成犯罪》。的依法追究》刑事责？任 第八章 附 】则， 第九十八条  本！办法所称住宅共用部！分，是指根据法律、【法规和？房屋买卖合同由单幢！住宅内业主或者【单幢：。住宅内业主及与之结！构相连的非住宅【业主共有的部分一般！包括住宅的基—础、承重墙体、【。柱、梁、楼板、【屋，顶以及户外的墙面】、门厅、楼梯间【。、走廊？通，。道等 本办法所【称，共用设施设备是指】根据法律《、法规和房屋—买卖合？同由住宅业主—或者住？宅业主和有关非住】。。宅业主共有的—附属设施设备一【般包括？电梯、天线、—照明、消防设施、】监，控安防设施、绿【。地、道路、路灯、】。沟渠、池、井、非】。经营性车《场车：库、公益《性文体设施和共【用设施设备使用的】房屋等 本办—法规定的面积—和人数按照下列【方式计算 （一）】专有部分面积按照】不动产登记簿记载】的面积计《算；尚未进》行登记的暂》时按照测绘》。机构的实测面积计算！；尚未进《行实测的暂》时按照房屋买卖合同！记载的面积计算；】建筑物总面积—。按照前？项的统？计总和计算》； （二）业主人数！按照专有部》分的数？量计：算一个？。专有部分按照一人】。计算但？建设：单，位尚未出售》和虽已出售但尚【未交付的部分以【及同：一买：受，人拥有一个以上专】有部分的按照一人】计算；总人数按照前！。项的统？计总和计算 —第九十九条 —。 住宅区《域内非住《宅物业的管理及其监！督活：动参照本办法执行】 ，第，一百条？  本？办法由扬州市住【。房保障？和房产管理》局负责解《释 第一百零一条】  本办法》自2016》年，11月？8日起施行200】6年2月《13日市人民政【府颁发的扬州市物】业管理实施办法【（扬政发〔2—006〕《47：号）同时《废止：