扬州市住《宅物业管理办法 】第一章总  则 】第一条  为了【规范住宅物业—管理：活动维护物业—管理各方的合法权】益营造良《好的居住和》工作环境促进—和谐社？区建：设根：据中华人民共—和国物权法、国务】院物业管《。理条：例、江？苏，省物业？管理条例等》法，律、法规《。结合：本市实际制定本办法！。 第二条  本【办，法适用于本市行【政区域内《住宅物业《。的，使用、维护、服务及！其监督管理活动 】。本办法？所称住宅《物业：管理（以下简称【物业管理）是指住宅！区内的业主通过【选聘：物业服？务企业、街道物业】。服务中心或》者，业，主自：行对物业管理—。区，域内的？建筑物、构筑—物及配？套的设施设》。备和相关场地—进行维修、养护【、管理维护环—境卫生和《相关秩序的活动 第！三条  物业管理】工作实行属地管理】市、：县（市、区》）人民政府（管委】会）应当加强—。对本行政区域内物】业管理工作的领导建！立由辖区物业管理】行政主管部》门、功能区》物业管理《行，政主管机构、—街道办事《处（乡镇人民政府）！以及相关行》政管理部门（—机构）参加的物业管！理联席会《议制度协调解决辖】区内物业《管理的重大问题并】建立物业管理争【议化解？和纠纷处理》工作机制《 市、？县（市、区）人【民政府（管》。委会）应当》建立物业管理综合】协调和目《标责任机制》制定、落实》扶持政策减》轻物业服务企—业负担；鼓》励，采用信息《化等新技术、—新，方法促进物》业服务行业转型【升级：提，高物业管理和服务水！平 市、县（—市、区）人民政【府还：。应当将物《业服务纳《。入现代？服务业？发展规划和城市【治理工作体》系， 第四条 》 市住房保》障，和房产？管理部门《。是全市物业》管理工作的行政【。主管部门（以下简】称市物？业管理行政主管部】。门）负责本市物【。业，管理活？动的：监督管理工作其主要！。职责为？ （一）建》立和完善市场化【。物业：服务和基本物业服务！。相结合？的物业？管，理，机制； （二）【管，理全市物《业服务行业》指导、监督各县（市！、区）物《业管理行政主管【部，门、功能区物业【管理行政机构开【展物业？管理活动； （三】）参与市政府对【各县（？市、区？。）、功能区物—业管理工《作的目标责任考核；！。。 （四）研究制定】全市物业《管理相关政策和【。物业服务行业规【范，。； （五《）负责物业服务企业！资，质管理？； （六）负责市】区前期物业服—务招投标的》指导、监督、—检查等管理工—作，；， （七）依法—查处物业管》理，重，大违：法行为； （八）依！法承担的其他—。职责 第五条—  县（市、区）物！业管理行政主管部门！负责本？行政区域内物业管】理活动的《监，督，管理工作其主要职责！为 （一）负责【对物业管理日常【工作的指导》、，监督；？ （二）负责—新建住宅小区—前期物业管理招投】标的备案和》管理工作； （三）！负责物业管理项目的！。区域备案、前期物】业承接查验备—案和物？业服务合同》备案；？ （四？）负责物业》服务企业交接工作的！监督、管理；— ，（五）负责对物【业服务？企业、项目负责【人进行日常》考，核； （六》）协调进行》业主大？会、业主委员会筹建！、换届及日常工【作的指导与》监督； （》七）依法承担的其他！职责 第六条  】街道办事处（—乡镇人民政府）具体！负责：本辖区内物业管理工！作的指导、》协助和？监督其主要职责【。为 （一）落实【辖区内老旧住宅小区！基本物业服务工【作；： （二）协》调物业管理与社区】管理、社《。区服务的关》系，协调建？设单位与前》期物业服务企业、业！主，与物业？服务企业的关系【； （三）》建，立物业？管，。理，矛盾投诉调》解、：物业应急维修—服务等机制》设立并公开投诉电】话、投诉《。点协调处理》物业管？理纠纷？； （四《）监督管理辖区【内物业服务》项目移交和接管工】作； （五）负【责业主大会、业主】委员会的筹建、管理！等相关工作建—立业主委员会档案】组织成立物业管理】委，员会；？ （：六）负责《业主委员会备案； ！（七）负《责辖区内物》业服务企业》、项目负《责人服务《。行为的监督》向县（市、区）物业！管理行政主管—部门报送《信用信息；》 （八）建》。。。。立由社区居（村）民！委员会、公安派【。出，所、：业主委员会》、物业服务》企业等参加的联席会！议制度协调处—理，物业管理重大—事宜；？ ，（九）依法承担的其！他，职责 社区居（村）！民委：员会应当协》助和配？合街道办事处（乡】镇人民政《府，）建立健全物业管理！工作：机制参与指导和监】督业主委员会的【工作及时协调、处理！本社区？内的：物业：管理矛盾纠纷；参】与住宅专项维—修资金的使用监督】建立社区居（村【），民委员会、》业主：委员会？和物业服务企—业沟通协商的“三】。位一体” 服—务协调机制 第【七条：  相？关行：政部门依据各自【职责共同做好—物业管？理工作 物》业管理？区域内以《及周边道路停—车泊：位设置和汽》车停放工作的指导】物业管理区域内因】停车矛盾等引发【的治：安纠纷的处》理物业管理》保，安服务活动的—监管等？由公安？部门负责 依法查处！违法建设、》占用和？损坏绿地等违法违】规行为督促》相关责任单位加【强对物业管理区域】内生活垃圾、建筑垃！圾清运和《环卫设施的管理【制定住宅小区垃圾】清运服务《标准等由城管—部门负责 按照定】价权限制定调—整普通住宅前期物业！公共服？。务（含汽车停—放）收费标准和保】障性住？房、房改房、老旧住！宅小区物业》管，理服务？收费标准制定调【整住宅小《区，内，建设：单位未出售或者未】附赠的车位、车库及！依法配？建的人防工程平时】用作停？车位的租金标准【制定调整《生活垃圾清运费标】准依法规范监管【物业服务企业的收】费行为及《时查处物业》服，务中的价《格违法行为等由【物价部？门，会同同级物业行政】主管部门负责— 对物业管》理区：。域及周边的建设项目！环境影响评》。。价文件及其污染防治！设，施“三同《时”（与主体工程】同时：设计、同时施工【、同时投产使用）】的，监督管理对企事业单！位和其他生产经营】。者的污染物排放【的监督管理》对违反环保法律、法！规的行为依》法进行查处》等由环？保部门负责 对房】地产开？发项目公建配套【设施建设的监督管】理，督促建设《单位及时做好物业管！理区域内交》付后保修期内—的房屋及《设施设备的》。相关保修工作受【理由房屋质量问题引！发的投诉按职责依】法查处破坏承重结】构等违？法行为由建设部【门负：责 对？物业管理区域内的电！梯、锅炉等》特种设备进行安【全监察依法对特【种设备使用登记、维！护保养、定》期检验、作业人员】持证上？岗等情？况开展？监督检查调查—。处理物业管理—区域内的特种设【备，事，故依：法查：处特种设备安装【、改造、维修和【使用中的《违法：行为等由质监—部门：负责： ，对，物业服务企业劳动】用工：进行指导对物业服务！企，业，招用就？业，困难人？员、高？校毕业生按规—。定在缴纳社会保险】、参加职业培—训方面给予》适当补贴等工—作，由人：力资源和社会保【障部门负责》 对在？。物业管理活动中利】用合同格式条款【侵害消费者》权，。益的行为《虚假、违法广告和无！须取得许可（—含批准文件）或已经！取得相关《许可但未《依法领取营业执照】等违法？生产经营行为依法进！。行查处等《由工：商部门（市》场监督管理部门【）负责 在》地块规？划设计条件和建设】工程设计《方案：审查中按《规，定标：准落实物业管理【区，域内公？建配套建《设指标等工作由【规划部门负责 【物，。业管理区《域内人？民防空工程及设施平！。时使用与维护管理】的，指导和监督由—民防部门《负责： 物业管理》区域内绿化调整的监！管和：技术指导等》工作由园林部—门负责 指导、【。监督：业主委员会参与物】业管理相关工作等】由民政部门负—。责 ：供水、？排水、供电、供【气、通讯、有线电视！、路：灯等：专业经营单》位应当按照》相关规定和合同约定！做好物业管理区【。域内：的专项服务 第八条！  市、县》。（市：、区）物《业管理行政主管部】门应当？加强对街道办—事处（？乡镇：人民政府）物—业管理工《作人员和业主委员】会成员的培训—所，需经费？列入同？级人：民政府财政预算对在！物业服务和管理工作！中取得显著》成绩或者获得市级以！上物：。业管：理，荣誉称号的》物业服务企业及其从！业，人员依法依规给予】表彰： 第九条  物业】服务行业协会应当加！。强行业自律》。管理规范从业行【为促进诚信经营加】强物业服务企业【从业人员培训提高物！业服务水《平维护物业服务企业！的合法权益 —。第十条  本市【建立物？业，服务第三方》评，估制：度业：主自治组织、—建设单位、物业服】务，企业可以委托物【业服务第三方评估机！构开展？。物业项目交接和查验！、物业？服务：标准和？费用测算、》物业服务质》量评估等活动 物业！服务第三方评估【机构应当《依照法律、法规【。。和合同约定提—供专业服务》出具的评估》。报告应当《真实、客观》、全面？ ，第二：章  物业管理区域！。。 第十一条  物】业管理区域的划分以！有利于实施物—业管理为原》。则综合考虑规划【条件、？建筑物规模、—共用设施设备—、业主人数、—自然界限、社区布】局、社？区建设等因素—确，定 规？划，部，门在审查住宅建设工！程设计方案时应当】听取物？业所在地的》。县（市、区》）物业管理行政【主，管部门对物业管【理区域划分的—意，见 建设单位—应当：根据物业建设用【。地规划？许可：证确定的《红线图范围结—合物业的共用设施】设备、？社区建设等因素【划定物业管理—区域物？业的配套《设施设备《共用的应当划定为一！个物业管理区—域，；配套？设施设？备能：够分：割、独立使用的可以！划定为？。不同的物业管—理区域 《第十二条  新建】物业出？售前建设单位应当将！划定的物《业管：理，区域：。向物业？所在地的县（市、区！）物业管理行政【。主管部？门备案并将经—备案的物业管理【区域：在商品房买卖合【同中：明，。。示 第十三条—  县（市》。、区）物业管理行政！主管部门《应当建？立物业管理区域档案！物业管？理区：域档案应《。当载明下列事—项 （一）物业【管理区域的地—理位置？、四至界限； （】二）建筑物总面积、！专有部分《数量、业主》共，有部分？。。主要情况； （三）！。。建设单位； —（四）建《设单位关于路灯、供！排，水，、电、燃气、电梯等！配套设施的管—护协议、《生活：垃圾的清运合同【协议； （五）其他！需要载明《的事项 第三章 】 业主、业主大【会与：业主委员会 —第，十四条  》房屋的所有权人【为业主？ 业主应当》依照法律、法规、临！时管理？规约、？管理规约和业主大】会议事规则等行【使权利自觉》履行法定和约定的】义务 第十五—条  一个》物业管理区》。域成立一个业主大会！业主大？会由物业管理区【域内全体《业主组成《 ，物业：。。管理区？域内业主《人数较少且》经全体业主一致同意！决定不成立》业主大会的由—业主共同履行业主】大会、业主委员会的！职责 业主户数【超过三百户的可以按！幢、单元等》为单：位推选业主代表【成立业主代》表大会履行业—主，大会的职责》 第十？六条  《物业管？理区域内符合下【列条件之一的应【当召开首次业—主大：会或者业主代表大】会（以下统》称业主大会》。）会议 （一）物】业管：理区域内房屋出售并！交付：使用的建筑面—积达：到，百分之五十》以上的； （二）】物业管理《区域内？。业主已入住户数【的比例达到百分之五！十以上的 第十七条！  物业管理—区域内已交付的专有！部分面积超过建筑】物，总面积百分之五十】。时建设？单位应当向物业所】在地的街道办事【处（乡镇人民政府】）提出筹备业—主大会？书面申请并》报送下列筹备首次】业主大？。。会，会议所需的文件资】料， （一）物》业管理区域证明； ！（二）？房屋及建筑》物面积清《册； ？（，三）：业，。主名册？； （四）建—筑规划总平面图；】 （五）交付使用】共用设施设备的证明！； ：。（六）？物业服务用房—。配置证明《； （？七）：其他有？关的文件资料 建设！单位故意拖延或者不！报送的物业》所在地的街道办【事处（乡镇》人民政？府）应？当督促其按规定报送！ 第十八条  符合！成立业主大会条件】的街道办《事处（乡镇人民【政府）应当在—收到：建设单位或者十【人以上的《业主公开联名提出】。筹备业主大会—书面申请后六十【日内组织成》。立首次业主》大会筹备组 首【次业主大会会议的】。筹备经费由建设单位！承担 第十九—条  首《次业主大会筹备组】由业主、建设—单，位、街道办事—处（乡镇人民政府）！、社区居（》村）民委《员会等派员组成【成员人数《应当为五至十一【人的单数筹备组【中的业主成员由【街道办？事处（乡镇人民【政府）或者社区居（！村）民委《员，会组织业主推—荐产生业主成员【人数应当不》少，于，筹备组？总人数的百分—之六十筹备》组组长由街道办事】处（乡镇人民政府）！指定人员《担任 筹备组应当】自成立之日起七日】内将成员《名单在？物业管理区域—内显著位置》。进，行公：。示筹备组中的业【主成员条件与业【主委：员会成员条件一【致业主对《筹备组？成员有异议的由街道！办事处（乡镇人民政！府）：协调：解决 第二》十条 ？ 首次业主大会【筹备组应《当自：。成立：之日起九十日—内组：织召开首《次，。业主大会会》。议筹备组履行下列职！责 （一）确—定首：次业主大《。会会议召开的时【间、地点和内—容； （二）拟订】管，。理规约、业主大会】。议事规？则、业主《委员会工作规则【。草案； （三）【确认业主身》份确定业主在—首次业主大会—会议上的投票权数；！ （四）《提，。出，首届业主委》员会委？员候选人《条件、名单和选举办！法； （五）依法】确定首次业主大会会！议表决规则；— ，（，六）召开首次业主】大会会议的其他【。准备工作《 对前款规定的内容！筹备组应《当在首次业主—大会会议召开十【五日：前在物业管理—区域内显著》位置：公告并书面通知【全体业主业主对【业主身份和投票权】数，等提出异议的—筹备组应当予—以复核并《告知异议人复核结】果， 业主大《会成立后《筹，备组：自动解散 》第二十一《条 ： 业主大会会议分】为定：期，会议：和临时会议 业主】大，会定期会议应—当按照业主大会议事！。规则的？规定由业主委—员，。会，组织：召开 有《下列情形之》一的业主委员会应】当及时组织召开业】主大会临时》会议 （一》）经专有部分占【建，筑物总？面，积百：。分之二？十以：上且占总人数百分】之，二十以？上业主提议的； （！二）发生《重大事故或者紧急】事件需要及时处理的！； （三）》业主委？员会委员《人数不足其》原，总数的二分之一时重！。新选举？。业主：委员会； （四）】业主大会议事规则或！者，。管理规约规定—的其他情《形 业主委员—会未按业主大会议】事规则的规定—。。组织召开业主大会】。定期会议或》者，发生：应当召开业主—大会：临，时会：议，的情况业主委—员会不？履行组？织召开会议职责的县！（市：、区）物《业管：理行政主《管部门、街道—办事处（乡镇人【民政府）可以责令】业主：委员会限期召开；逾！期仍不召《。开的：可以：由，物业所在地的社【区居（村）民委【员，会在街道办事处【（乡镇人民政府【）的指导和监督下】组织召开 第—二十二？条  召开住宅小】区的业主《大会会议应当于会议！召开：十五日前通知全体】业主：并同时告知社区【居，（，村）民委员会—业主委员会应当【。做好业主《大会会议记录并妥善！保存业主《可以查阅《。业主大？会会：议记录 召》开，。。业主大会会议物业所！在地的县《。（市、？区）物业管》。理行政主管部门和】街道办事处》（乡镇人民》政府：）应当给予指导和协！助 第二十三—条  业主可以委】托他人参《加业主？大会会议业主委托】家庭成员以外—的人参加业》主大会会议的应【当出具？书面委托《书载明委《托，事项、委托权限【及期限 第二十四】条 ： 业主委员会—由业主大会会议【选举产生《以其选举产》生，之，日为成立日期接【受业主大《会和业主的监督业主！委员会委员应当由】热心公益事业、责】任心强、具有一定组！织能：。力的：业，主担：任业主有损坏房屋】承重结构、》违法：搭建、破坏房—屋外貌、擅自改变物！业使用性质、—无故欠交物》业服务相关费—用或者专项维修资金！、违法？出租房屋等违反【法律、法规和—管理规约的》情形：且未：改正的不《得担：任业主委《员，会，委员 业主委员会由！五，至十一人的单数【委员组成每届任期】三至五？年委员可以》连选连任一》。般最多不超过—三届具？体人数、任期、【连，选连任？条件：由业主？大会：议事规则确》定业主代表任—期与业主委员—。会委员任期相同业主！委员会主任、副主任！在，业主委员会委员中】。推选产生委员出现】空缺时应《当及时补足 —业主委员会》是否实行《差额选举以及实行差！额选举的差》。额比例由业主大会议！事规则？确定业主委员会【实行差额选举的【未当选业《主委：员会委员《且，得票数达到》法定票数的候选人可！以按照得票顺—序当选业主》委员会候补》委员：并在：业主委员会委员出】。现空缺时依次递补】候补委员人》数由业主大会议【。事，规则确定但最多不得！超过业主委员会委员！总数的百分之五十】候补委员可以列【席业主委员》会，会议不具有表决权】 第二十《五条：  划？定，。为一个？物业管理区域的分】期开发建设的—住宅小区《项，目先期开《发部：分符合业主大会成立！法定条件《。的可以成《立业主？大会选举产》生业主委员》会，首次业主大会会【议应当根据》分期开发的物—业面积？和进度等因素在业】主大会议事规则中明！确增补业主委员会】委员的？办法 第二十六【条  不具备成立业！主大会条件或者【具备成立条件—但未：成立：。业主大会的住宅【小区经？物业所？在地的县（》市、区）物业管理行！政主管部《门，或者街道办》事处（乡镇人民【政，府）指导后》仍，不能成立的由街【道办事处（乡镇人民！政府）组《建所在物业》管理：。。。区域内的物业管理】委员会代行业—主大会和业主委员会！职责 ？。物业管理委》员会由街道》办事处（乡镇人民政！府）、社区》居（村）《民委员会、社区【服务机构、建设单位！、业主代表等—五至十？一人的？单，数委员组成其人员组！成应当在所在物业管！理区域内显》著位置公示 第【二十七条  —有下列情况之一的业！主委员会委员、物】业管：理委：员会中的业主成【。员、业主《代表资？格自行？终止 （《一）以书面方—式提：出辞：职，。请求的？。； （二《）因物业《转让、灭失等原因】不再：。是业主？的； ？（三）丧失》民事行为能》力的； 《（四）法律、—法规以？及管理规约规—定的：其他情形《 第二？十八条 《 业主委员会委员、！筹备组成员、物【业管理委员会—委，员、：业主代表《有，下列情形之》一，的应当按业主大会议！事，规则等规定予以【罢免 ？（，一）：不履行职责的；【 （二）利用委员】、成员、《代，表资格谋取不正当】利益的？； （三）出现第】二十四条第》一款规定情形及其他！拒不履行业主—义务：情形的； 》（四）因履职不【当给业主造成较大损！失的； （五）【因，其，他原因不宜担任业主！委员会委员、筹【备组：成员、？物业管理委员会【委员、业主代表的 ！第二：十九条  不再担任！业主委员会委员【、物业管理委—员会中的业主成员、！业主代表《的，应当在十日内将其】保管：的属：于业主大《会、物业管》理委员会所有的【物品等移交业主委】员会、？物业管理《。。委员：会；拒不移交的【业主委员《。会、物业管理委员】会可以？请求物业所》在地街？道办事处（乡镇【。人民政府）或者县】（市、区）》物业管理行政主管】部门督促移交物业】。所在地公安机关予以！协助： ，。第三十条  业【主委员会应当自选举！。产生之日起三十日】内持下列材料向物】业所在地街道办事处！（乡：镇人民？政府）备《案 业主委员会备案！申请书？； （二）业主【委员会委《员、业主代表名【单及：。其基本情况； （三！）业主大《会，。议事规则《。和管理规约》； （四）业—。。主大会会议记—录； （《五）其他应》当提供的材》料 备案材料齐【全的街道办事—处，（乡镇？人民政？府，），应当在五个工作日内！出具书面备》。案证明并在备—案后七个工作日内将！备，案材料？抄送县？（市：、区）？物业管理行政主管】部门及社区居—（村）民委员会；】。备案材料《。不，齐全的街道办—事处（乡镇人—民政府？）不予？备案并书面告知【须补齐的材料 第】三十一？条  业主委员会】任期届满前三个月】应当组织召开业主】大会：会议进行换届选【举并事先报告—。物业所？。在地的县（市、区】。）物业管理行政主】。管部门和《街道办事《处（乡镇人民政府）！ 业：主委员？会在规定时间内【不组织换届选—举的街道办事处（】乡镇人民政府）【应当责令其限—期组织换届》选举：；逾期仍不》。组织的可以由物【业所在地的社区【居（村）民委员会】在街道办事处（乡】镇，人民政府）的指【导和监督下组织【换届选举工作 【。业主委？员，会应当自任期—届满之日起十—日内将？其保管的《有关财务凭证—、业主清册、档案资！料、印章以及其他属！于业主大会》所有的财物移交新一！届业主委员会—双，方应当签订书—面，。移交手续；拒不移交！的，新一届业主》委，员，会可以？请求物业所在地的街！道，办事处（乡》镇人民？政府）或者县—（市：。、区）物业管理行】政，主管部？门督促移交物业【所在地？的公安机关予—。以协助 第三—。十二条？  业？。主大会、业主—委员会、物》业管理委员会—应当依法履》行职责？不得作出与》。物业管理无关的【决定不得从事与【物业：管理无关的活—动， 业主大会》、业主委员会、物】业管理委员会作出的！决定：违反法律《、，法规的县（市、区）！物业管理行政主管】部门应？当责令其限期改正或！。者撤销其《决定并通告全—体业主 业主委员会！不能正常开展工【。。作的物业《所在地的街道办事】处（乡镇人民政【府，。）应当组《织召开业主大会【临时：会议对业主》委员：会进行调整 第【三十三条 》 业主大会》和业主？委员会日常工—作经费由《全，体业：主承担可以》从物业共有部—分、共用设施设备】经营：收益中列支也可以由！全体业？主分摊 经》费的筹集、管—理和使用以及业【主委员会《委员：的工作补贴由业主大！会议事规《则具体规定业主【委员会应当每半年在！物业管理区域—内显著？位置公？告经费收支情况明】。细接受业《主监督？ 第：。三十四条  业主】大会、业主委员会应！当积：极配：合有关主管部门与】社区居（村）—民委员会《。相互协作《共同做好物业管【理区：域内与物《业管：理，有关的社会管理工】作 在物《业管理区域内—业主大会《、业主委员会应【当积极？。配合社区居（—村）民委员会依【。法履行自治管—理职责支持社区居】（村）民委员会开展！工作：并接受其指导—和，监督社区居（村【），民委员会《应当支持业主大会】、业主？。委，员会开？展工作 业主大会】、，。业，主委员会作》出的决定应当以【书面形式《在物业管《理区域内《及，时公告并《告知社区《居（村？。）民委员会 —第三十五条  同一！物业管理区域内有两！幢以：上，房，屋的可以以》幢、单元为单位成立！业主小组业主—小，组由该？幢、单？元的全体业主组成 ！业，。主小组应《当履行下列职责 】（一）推选业主代】表出：席业主？大会会议；》 （二）决》定本：幢、单元范围内住】。。宅共用部分》、，共用设施《设备的维修、养护】、更新和改造； 】（三：）决定本小组范【围内的其他事项【 业主小《组议事由该》业主小组产生的业】。主代表主持业主小组！履行职责时不得违反！业主大会或者业【主大会授权的业主】委员会作出》的决定业主小组履】行职责的程序参【照本：物业管理区域业【主大：会议事规《则执行 第三十六条！  ：业主大会会议—、，。业主小组《议，事表决可以采—用，纸，。质或者手机》信息、电《子邮件等方》式实名投票业主【大会会？议，表决结果应》当，向全体业主公示【 一个独立》产权单位登》记有二个或者二【个以上所有权人的】应当：自行确定一》名投票人 第四【。章前期物《。业管理 第三十七】条 ： 新建？住宅物业实行—前期物业《管理 在业》主，。、业主大会选聘【物业服？务企：业之前前期物业管理！由建设单位负责【建设单位应当与选】聘的物业服务企业】签订书？面的前？期物：业服务合同 第【三十八条 》 建设单位应—当在销售物业之【前制定临时管—理规约对有》关物业的使用、维护！、管理业《主的共同利》益业主应当履行【的义务违反临时管】理规约应《当承担的责任—等，事，。项依法？作出约定临时管理】规约：不得侵害物业买【。受人：的，。合法权益 建设【单位应当在物业销】售前将临《时管理规约向—物业买受人明示并】予以说明物业买受】。人在与建设单位签订！物业：买卖合同《时应：当对遵守临时管理规！约予以书《面，承诺临时管理—规约文本应同时交】予物业买受人收【。。执 第三《十九：条  ？市区建立统一—的，物业管理招投标【平台为建设单—位或者业主》。大，会选聘物业》服务：企业提供服》务 提？倡业主大会》通过统一的招投标平！台选聘物业服务【。企业 ？第四十条 》 建设单位应—当通过招投标的【方式选聘具有相应资！质，的物：业服务企业 投标】人少：于三个或者住—宅规：模，建筑面积《小于三万平方米的经！物业所在地的县（市！、区：）物业管理行政【主管部门批准可以】采用协议《方式：选聘具？有相应资质的物业】服务：企业 ？第四十一条  建设！单位应当按照以【下规定时限完—成前：期物业管理招投【标或协议选聘—物业服务企业工作 ！（，一）新建预售商品】房应当在取得商【品房预售《许可证之前》完成； 《（二）更换物—业服务？企，业应当在《原前：期物业服务》。合同：终止前完成 中标】通知书发出之—日起三十日》内建：设单位？应当与中标》的物业服务企—业签订书《面前期物业》服务合同 物业【服务企业《应将前？期物：业服务合同向物【业，所在地的县》（市、区）物业管理！行，政主管部门》备案由县（市—、，区）：物业管理行政主【管部门抄送》物业所在《地的街道办事处【。（乡镇人民》政府）？ 建设单位应当【。提供前？期，物，业，管，。理开办费用于购买物！业办公设《。备等：固定资产所购—资产归？。全体业主所有由物业！服务：企，业使用 物业承接查！验，费用的承担》由建设单《位，和物业服务企业在前！期物业？服，务合同中约定—没有约定或者约定】。不明确的由建设单】位承担 第》四十二条 》 ，建，设单位与物业买【受人签订的买卖【合，同，应，当包含前期物—业服务合同约定的内！容或者同《。时签订前期物业【服务委托协》议对前期《物业服务《的内容予以约定 第！四十三条　前期【物业服务合》同期：满前建设单》。位需提？前解除合同重新【选聘物？业服务企业的应当】在物业管《理区域内显著位置】进行公示并征得已销！售房屋总《面积：。过，半数的业主且占总户！数过半数的》业，主同意方可》提前解除合》同 已？交付使用物业业主】。。总人数？百分：之，十以上？的业主因《对建设？单位选聘的物业服】务企业的服务—质量不满意要—求，物业服务《第三方评估》机构评估的建设单位！应当委托《其与业主、物业【服务企？业协商选《定的第三方评估机】构对物业服务企【业的：履，约，情况进行评估—协商不成《的由物业管理行政主！管部门随机抽取【。第三方？评估机构评估结果在！一年内？有效并？向全体业主公—告，同时告知物》业管理行政主管【部，门 经评估物—业服务不符合履约标！准的建设《。单位可以按照合同约！定更：换物业服务企业【。或者要求物》业服务企业》限期整改；逾期不整！。改的建？设，。单位应当《向，物业管理行政主管】部门报告由物业管理！行政：主管部门录》入物业服务企业【信用档案《并向社会公示— 前期？物业服务合》同解除后业主委【员会：尚未成立的建设【单位应当按照本【办法第四《十条的规《定另聘物业服务【企业 第四》十四条  前期【物业服务费》用由物？业买受人按照—房屋：买卖合同约定的标】准承担？房屋买卖合》同未约定的由建设】单位承？担 已竣工但尚【未出售或者尚未交付！物业买受人的物业物！业服务费用由建设】单位全？额承担 根据房屋买！卖合同约定》已具备？交付条件的》房屋且建《设单位已通知—物业买受人交付的】因物业买《受人的原因未及时】办理入住手续—的物业物《业服务费用》由物业买《受人：按相关规定承担【 ，第四十五条》  新？建住宅物业管理【区域内？建设单位应》。当按照不《低于地上地》。下总建筑面积千分】之七的比例配置物业！服务用房低于一百平！。方米的按照一百平】方米配置《并无偿移交》其中用于业主委员会！议事活动用房的应当！按照配置物业服务】用房：的，比例合理确定一般】按照：建筑面积二十至四十！平方米配置 物业服！。务用房不计》。入分摊公用建筑面】积其所？有权属于全体业主】建设：。单位：在申：请办理房屋》所有：权初始登记》时应当注明物业【服务用房并申请登】。记 集体土地房【屋拆迁安置》住宅小区除按—本条第二款规定【外还应当按照小区地！上地下总《建筑面积百分之二至！百分：之五的比例配建配】套服务设施及—物业服务经》营性用房《其经营收益》用于弥补小区物业服！务费的不足 第【四，十六条  物业服】务用房？应当是地《面以上的房》屋具备独《立、正常使用—功能相对集中安【。排在住宅小区—中心区域或者住宅】小区出入口附近【一般应当在三—楼以下其中物业接】待中心？办公室？应，。当设：置在一？楼物业？经营性用房应—当合：理安排位置便于物业！服务企业开展—经营 物业服—务用房设置在住【宅楼内的应当具有独！立的通道建设单【位不得？将电梯井、管道井】、楼梯间、》垃圾道？、变电室《、避难层《、设备间《、，公共：门厅、？公共卫生间》。、过道、地下室【、车棚、车》。库，、民防工程以—及不计？入容积率《的其他房屋》和室：内层高？不足2.《2米：的房屋等作为—物业服务《用房 物业》服务用房由建—设单位在《承接查验前装修到】位；装修前应当事】先征求物业服务【企业的意见并对【。房屋功能进行合【理布置；本着安【全实：用的原则《根，据项目？的规模配备物业办公！室、：会议室等 第四十七！条  物业服务【用房主要用于—物业：管理办公和》。业，主委员会活动等用】途不得买卖和抵押若！用于：经营：收益归全《体业主所《。有可用于《弥补：物业服务费不—。足 第四十八条  ！新建住宅物业管【理区域内的供水【、供电、《供气、供《热等终端用户的分】户计量？表或者终端用户【入户端口以外的专】业经营？设施设备应当符合】国家：技，。术标准和专业—技术规范 建设单位！在组织竣《工验收时应当—通知供水、供—电、供气《、供热等专业经营】单位参加；》在竣工验收》合格后应当》将住宅物业管理区域！内专业经营设—施设备移《交给：专业经营单》位负责管理专—业经营？单位应当接收并承担！维修、养护和更新】的，责任有关《费，用由专业经》营单位承《担但：二次供水设施的费】用承担按照江苏省】城乡供水管理条【例，有关规定执行 【2013年5月1日！前建设的住宅小【区，内的：专业经营设施设备】业主大会决》定移交给专业—经营单位管理的【专业经营单位—应当：接，收 第？四十：九，条  建设》单位与物业买受人】签订的？商，品房：销，。售合同应当约定其】所交付？物业的共用部位、共！用设施设备的—配置和建《设标准？建设单位应当交付权！属明确、《资料完整、质量【合格、功能》完，备、配？套齐全的物业 【第五十条 》 ，物业服务《企业：承接物业《。。时应当对物》业共用？部分、共用》。。设施设备进行查验】物业承接《查验应当遵循诚实信！用、客观《公正、权《责分明以及保护【业主共同财》产的原则承接查验时！物业服务企业应【。提前告？知，县（市、区）—物业管？理，行政主管部门—和街道？办事处（乡镇人民】政府）并邀请—。其共同参加 现场查！验物业二十》日前建设单》位应当？向物业？服，务企业移交下—列，。资料 （《一）竣工总》平面图单体建筑【、结构、设备竣工图！配套设施、》地下管网工程—竣工图等竣工验收资！料； （二）设施设！备安装、验收、使用！和维护？保养等技术资料；】 （三）物》业质量保《修文件和物业使用说！明文件；《 （四）物业管【理所必？需的其他资料— ，未能全部移交前款所！列资料的《建，设单位应《当列出未移交资料的！。详，细清单？并书面承诺补交的】具体时限并告—知，物业所？。在地的？县（市、区）物业】管理：行政主管部》门 第五十》一条： ， 物业服务企—业，应当自物业交接【后三十日《内持下列文》件向物业所在地的】县（市、《区）物业管》理行政主管》。部门办理备》。案手续 （》一）前期物》业服：务合同； （—二）临？。时管理规约； （】三）物业承接查验协！议； ？（四）？建，设单位？移交资料清单； 】。（五）查验记录；】 ，（六）交接》记录； （七）【其他与承接查验有关！的文：。件 物业服》务企业应《当在备案后将物【业承接查验情—况在物业管理区【域内显著位置公告并！将，承接查验有》关的文件、》资料和记录建立【档案妥善保管物【。。业承接查验档案【属于全体《。业，主所有业主可以进行！查阅和复《制 县（市、区【）物业？管理行政主管部【门应当？。在备案后《三十日内将备—案材料抄送》。物业所？在地的街道办事处（！乡镇人民政府） 】第，五章 ？ 物业服务 第五十！。二，条  从事》。物业服务的》企，业应当具有独立【的法人？资格依法取得物业】服务企业资》质市物？业行政？主管部门应加强【参与：本市物？。业项目招《投标、从事物业【服务活动的》物业服务企》业的资质、信用【的监管 第五十【。三条  业主委【员会：应，当与业主《大，会，选聘的物业服—务企业签订物业服务！合同 物业服—务企业应当自—物，业服务合同签订【之日：起三十日内》将，物业服务《合同报？物业所在地的县（市！、区）物业管理行政！主管部门、街道办事！处（乡镇人民政府】）备案并在物—业，管理区域显著位置进！行公：示 第五十四—条 ： 物业服务》企，业可以将物》业管理区域内的专】项，服务：。业务委托给专业【性服务企业但不得】将该区域《内的全部物业—服务委托给他—人，电，梯、消防、机—械式停车设备—、锅炉、监控—安防等涉及》人身、财《。产安全以及》其他有？特定要？求，的设施设备》物业服务企业应当】委托专业机构进行】维修：。和，养，护， 物业服《务企业应当按照物业！服，务合同中关于安全】。防范的约定落实【。安全防范措》施做：好物业管理区域【内的安？全防范工作物业服务！企业未履行物—业服务？合同义务或者履【行合同义务不符【合，约定导致业主人身、！财产受到《损害的？应当依法承担相【应的法律责》任物业管理区域【内发：生安全事故等突【发事件？时物业？服务：企业应？当采取应急措施及】时向有关主管—部门报告并协—助做：好救助工作》 ，业主：。、物业使用人对人】身、财产安》全有特殊保护要求的！应当与物业》服务企业另行签订服！务合同 第五十五】条  物业服务【企业应当按照物业服！务合同？指派项目负》责，人，更，。。换项目负责人的【应及时告知业主并】在物业管《理区域内显著位置】进，行公示 业主委员】。会经征求业主—同意可？以要求物业服务【企，业更换？。项目负责人；—要求更换项目负【。责人：的物业服《务企业应当及—时更换？并在物业《管理区域《内显著位置进行公】示 第五十六条 】 业主应当根据【。物业：服务合？同的约定交纳物业】服务：费，用，业主与物业使用【人约定由物》业使用人交纳物业服！务费用的《从，其约：定，业，主负连带交纳责【任 业主办理入住手！续后未入住》或未使用连续空置】六个月以上的物【业业主应《当事前告知物—业服务？企业按不低于—合同约定《标准的百分之七十】交纳物业服务—费用具体《范围和减免标准【、减免期限由—市、：县（市）价格行政主！管部门会同》物，业，管理行政主管—部门确定业主—大会成立后由业主】大，会与物业服》务企业约定 物业所！有权发生转移—时业主应《当与物业服务—企业结？清物业服务费用 第！五十七条  物业服！务收费？应当区分不》同物业的性》质和特点遵》循合理、公开、服】。。务质：量和价？格相符的原则确定】实行政府指导价【和市场？调节价？普通住宅《的前期物业服务【收费实行政府指导价！由物业服务企业将前！期物业服务合同【报所在地《的价格行政》主，。管部门备《案，。；业主大《会成：立后普通住宅物【业服务收费标准由】业，主大会或者业主【大会授？权的业主委》员会决定通过物业服！务合同？约定执行非普通住宅！和非：住，宅、满？足部分业主需要或者！接受业主委》托开展的特约服务】等其他物业服务【收费实行市场调节】价具体物业服务收费！标准由当事》人在物业服务合【同，中约：定 实行政府—指导价的市》、县（市）价格行政！主管部门应当会同】物业管理《行政主管部门每三】年内：。对物业服《务等级标《准以及相《应的基准价与浮【动幅：度进行评《估并：根，据评估？结果适时调整 第】五十八条《。  物业服务收【费可以采取包干【制或者酬金制等【方式具？体收费方《式由物业服务合同约！定 ：包干制？是指由业主向—物，业服务企业》支付固定物业—服，务费用盈亏》均，由物业服务》企业承担的物业服】务计费方《。。式， 酬金制是指在预收！的物业服务资金【中按约定比例—或者约定数额提取酬！金支：付给物？业服务企《业其余全《部用于物业服务【合同约定的》支出结余或者—不足均？。由业主享《有或者承担的物业服！务计费方式实行酬】金制收费方式—的物业？服务企业应》当按照规定》对物业服务各项资金！的收支？建立：台账、定期公示并接！受业主委员会的核】查 第五十》九条  物业—服务收？费应当明码标—价物业？服务企业应当在物业！管理区域内显著【位置将？服务内容、服务标准！、收费项目、收费】标准以及收费办法等！。有关情况《如实：公示 物业》服务企业应当按照】物业服务合同的约】定定期将物业服务费！用和经营设施—收益收支情况、公】共水：电，。费分：摊情况如实公示【 ，。物业服务企》业可以根《据，物业服务合同—预收物业服》务费用但是预收【。物业服务费用—的期限最长不—得，超过一年 第六十】条  物《业服务企业应—当定期公布共用场】。。地、共用设施—设备产生的供水、供！电、供气、供热【的，用，量、单价、金额并按！照实际费用和物【。业服务合《同约定的方式—。由全体业主》分摊没有《约定或者约定—不，明确的按照业主专】有，部分占建筑物总面】积的：比例分摊 业主或】者业主委员会对【公布：的共用场《地、：共用设？施设备产生的—供水、供电、供气、！供热费用的分摊【情况提出异议的物业！服务企业应》。当答复 第六十一条！  ：。业主大？会或：。。者业主委员会可以委！托第三方评估—机构对物业服务【。企，业履约情况开展评】估并向全体业—主公布评估》结，。。果物业服务企业应当！予以配？合评估结果可以作】为要求物业服—务，企业整？改或者更《换物业服《务企业的《依据 第六十二条】  物业管》理区域内供水、供电！、供气、供热等专业！经，营单位应当按照最终！用户使用的计—量，器具显？示的量？值向：最终用户收取费用】不得转嫁户外管线】。或者其他设施的能】源损耗和损》失，最终用户是指—。接受供水、》供电、供气、—供热等服务的最终】分户业主《或者实际使用人 物！业服务企业接受【专业经营单位委托代！收，费，用的不？得，向业主收取手续【费等额外费用但可以！根据约定向专业经】营单位收取》报，酬 第六《十三条  物—业服务企业享受【国家、省和本市有关！现代：服务：业规定的税》收优：惠政策物业服务【企业代收代征的【各，类，费用：不计征营业税和企业！。。所得税 物业—管理区域《内共用设施设备维】护管理、保洁、绿】。。。化等：物，业服务过程中的【用水、用《电、用气价格按照】当，地居民使用价—格的标？准执行但洗车、餐饮！等经营？性用水、用电、用气！除外 第《六十四条  物业】服务合？同期限届满三—个月前业主委员【会应当？。组织召开业主—大会会议决定—选，聘或者续聘》物业服务企业将决】定书面告知物业服务！企业：、物：。业，所在地的《县（市、区）物业管！理行政主管部—门，和街道？办事处（乡镇—人民政府）》并在物业管理区域】显著位置公》告 物业服务企业】决定不再续签物【。业，服务合？同的：应当在物业服务合】同期：限届满三个》月，前书面告知业主【委员会、物业所在地！的县（市、区—）物业管理》行政主管部门和【街道办事《处（乡？镇人民政府）并在】物业管理区域—内显：著位置公告 业【主，大会决定续》聘，的业主委员》会应当在物业服务】合同期限届满一个月！前与物业服务—企业续签物业服务】。合同： 业主大会决定选】聘新的物业服务企】业，的业主委《员会可？以参照前期物—业管理相关》规定选聘有资质【的物业？。服务企业招标—经费在物业共有【。部分、？共，用设施设备经营【收益中列《支也可以由全体业主！分摊 第六十五【条  业主大会决定！解聘物业服务企【业的被解聘的物业】服务企业应》当按照规定办理移】交手续被解聘—的，物业服务企业在办】理交接至撤》出物业管理》区域：前，的期间内《应当维持《正常的物业管理秩序！ 业主大会决定选】聘，新的物业服》。务企业？的被解聘的物业服】务企业应当在物业】服，务合同？终止：之，日起十五《日内退出《物业管理区域并【向业主？。委员会或者》在业主委员会—的，。监督确认《下与被选聘的物业服！务企：业履行？下列交接义务 【（一：）移交占用的物【业共用部分、由前期！物业：管，理开办费购买的物】业，办公：设，备等固定《资产； （二）移交！本办：法第五？十条第二款》规定的相关资料； ！（，三）移交物业—服务期间《形成的？物业和设施设备【使，用、维护、保—养，、定：期检验等《技术资料运行—、维护、保》养记录？； （？四）结清《预收、代收和预付、！代付的有关费用； ！（，五）：物，。业承接查验档案；】 （六）法律、法】规规：定和物业《服务合同约定的其他！事，项 物？业服：务合同？期限届满业主大会】未，作，出选：聘或者续聘决定物】业服务企业按照原】合同约定继》续提供服务的原合】同权利义务对—双方具有约》束力在原合》同权利义务》延续期间任何一【方当事人提出终【止合同的《应当提？前三个月书面告知】另一方当事人和物】业所在地的县（【市、区）物》。。。业管理行《政主管部门、街道】办事处？（乡镇人民政府【）并：在物业管理区域内】显著位置公告 【。第六十？六条  物业所在】地的县（市、区）】物业管理行政—主管部门、》街道办？事，处（乡镇《人民政府）》应当加？。强对物业服》务企业交接工作【的监管 被》解聘的物《业，服，务企业拒不撤出【物，。业管：理区域或者拒—不移交资料的—物业所？在地的县（市、【区，）物业管理行—政主管？部门应当责》。令其：。限期撤出；使业主】生活受到严》重影：响的经业主委—员会请求辖区内公】安，机关予以协助；有破！坏共用设施设备、毁！坏账册等违反治【安管理行《为，的，由公安机关依法处理！；业主委员》会还可？以依法提起诉讼或】者申请？仲，裁 第六十七—条  物《业服务企业收取【物业服务费后擅【自撤出或者停止【物业服务的物业【所在：地的县（市》、区）物业管理行】政主管？部门应当督促其【履行合同；对不【继续履行合同的依照！有关法律《、，。法规和物业服—务，合同：约定处理 第六【十八：条  单体物业或者！规模较小的物业经】业主：或者业？主大会决定在物业】所在地的《街道办事《处（乡？镇人：民政府）和县（【市、区）物业管【。理行政？主管部门《的监督指导下业【主可以？对，物业实施自行管理】 业主自行》管理的应《当对下？列事：项作出决定》 ，（一）自行管理的执！行机构、《管理人； （二【。）自行管理的内容、！标准、费用和期限】； ：（三）聘请专—业机构的方》案； （四）其他有！关自行管理的—内容 电梯、—消防、机《械式停车《设备、锅炉、监控】安防：等涉及人身、财【产，安全以及其他—有特定要求的—设施设备应当委托专！业机构进行维—修和养护 》。第六十？九条  老旧住【宅小区可以》由街：道办事处（乡镇【人民政？府）成立物业服务】中心为业主提供【基本：。物业服？务主要做《到有治安防范、【有清扫保《洁、有绿《化养护？、有维修维》护，、有停车《管理 县《（市、区）物业【管，理行政主管部门和】财政部门应当—。制定：基本物业服务补【贴，政策所需经费—列入县（市、区）人！民政：府财政？预算 第七十条　市！物业管理行政主【管部门应当建立【物，业服务？。企业考核体系和信用！评价：。体系对物业服务企业！、项目？负责人实《。行动态？管理定期对》物业服？务项目开展专项【检查：向，社会公布信用信【息，评，价结：果 ：县（市、区）物业管！理行政主管部门具】体，负责物业《服务企业、项—目负责人信用—信，息征集？、考核、评价、汇】。总和核查工》作 街道办事处（乡！镇人民政府）—、社：。区居（村）》民委：员会：应当协？助开展辖区内物业】服务企业、项目【负责人信《用信息的征集—、核查工作 —第七十一条  【物业服？务企业未《按照法？律、法规规定、合】同约定和技》术，标准、专业技术【规范等提《供日常物《业服：务的应当《录入物业服务企业】信用档案 》物业服务企》业有下列《严重失信行为之一】。的二年内不得—。在本市申报各类物】业服务示范》项目；失信行—为改正前《物业：管理行政主管—部门不予《开具诚信证明 （一！）在物业管理招标】投标活动《中提供虚《假信息骗《取中：标的； 《　 （二）出—租、：出借：、转让资质证书【的； （三》）物：业服务合同依法解除！或者终止后拒不【撤出物业管》理，区域撤出时未按照规！定办理交接》手续或者未按—照规定移交资料【造成物业管理混【乱的； （四）未按！照规定和合同约定履！行房屋安全监管【义务导致物业管理】区域内发生》重大房屋安全事【故，的； （五）—泄露业主信息的； ！。（，。六）：对业主、业主委员会！。委员进行恶意骚扰采！取暴力行为或者打】击报：复的；？ （七）其他违反】法律：、，。法规规定《情形的？ ，第，。七十二条《  物业《服务项目实行—项目负责人责任制 ！物业项目负责人【有，下列严重失信行为之！一的应当《录入项目负责人【信用档案同时—录入其所属物业【服务企业的信用【档案 （一》）骗取、挪用—或者：侵占住宅专项维【修资金？的；： （二）擅自改【变物业管理区域内】物业服务《用房：、，共用部？位和排？水管网等共用设施设！备用途的《； （三）擅自【决定占用、挖掘物】业管：理区域内道》路、场？地的； （四—。）擅：自利用物《业管理？区域：内共用？。部位、共用设施设备！进行经营的；— （：五）：因管理失《职造成人员伤—害、：财产损失等重—大责任事故的； （！六）被？价，。格行政主《管部门？认定乱收费或—者收：费不规？范且：未改正的； —（七）其他损害【业主利益情节严【重的： 有前款规》定情形之一》。的业主？。可以向街《道办事？处（乡镇人民政【府）、？县，（市、区）物业管理！行政主管部门—投诉街道办事处（】乡镇人民政府）、】县（市、区）物业管！理行政主管部门应当！进行核查并书面告】知业主核查结—果 第六章 — 物业的使用和【维护 第七十三条】  业主、》物，业使用人对》物业的使用与维护应！当遵守？法律、法《规、管理规约的规定！及，。业主大会的决—定不得损害》公共：利益和他人合法【。权益 第七十—四，条，  物业管》理区域内按照规划】建设：的，公共建筑和共用设施！。。不得擅自改变用【途 平时《开发利用人民防空】工程：设施不？得影响其《战时防空效能和应急！。。避难功？。能不得？擅自改变人》防工程平《时用途 第七十【。五条  《物业管理区域—内禁：止下列行《为 （一《）擅自改《。变物业的规划用【途；： （二）损坏或者】擅自变动房屋承【重，结构、主体结构；】 （三）《违法搭建建筑—物、构筑物》；， （四）《损，坏或者擅自占用、】改建物业共用—部分损坏或者—擅自占用、移装共】用设施设备；— （五）存放易【燃、易爆《、剧：毒、放？。射性：物质或者超》负重等违反安—全规定的物品； 】（六）制造超过【规定标准的噪声、】振动或者影》响邻居采光、通【风； （七》）任意弃置垃—圾、排？放污水？。、抛掷杂物和露天焚！烧； （八》）侵占绿地、—毁坏绿化和绿化设】施；： （九）擅》自摆摊设点、占【道经营无《序停：。放车：辆； （十）破坏】或者擅自《改变房屋外观； 】（十一）擅自在【建筑物、构》筑物上悬挂、张【贴、涂写、刻画； ！（十：二）非法养殖—大型犬、烈性犬【。； ：。（十：。三）占用（堵—塞，）消防车通道、疏】散通道、安》全出口圈占（遮挡】）消火栓等违反【消防法律、》法规的行为》； （十四）—法律、？。法规和管理规约禁止！的其：他行为 有前—款所列行为之—一的物业服务—。企业、业主》委员会？。应当及？时劝阻、制止；劝阻！、制止无效的应【当，及时报告有关主管】部门有关主管—部，门应当及时依—法处理？；业主、物业使用人！对侵：害自己合法》权益的行为》可，以依法向人民法院提！起诉讼；业》主委员会对侵—害业主共同利—益的：行为可以依》法向人？民法院提起诉讼 】第，七十六条《  物业管》理区域内规划用于】停放汽车的车位【、车库建设单—。位，。应当首先满足本【区域内业主的—停车：需要其归属由当【事人通过出售—、附赠？或者出租等方—式约定 建设单【位，办理商品房房—屋预销售登记后出】售或：者附赠的车位—。、车库应《当明示？并，在物业管理区—。。域内显？著位：置公示拟出售车位】、车库的产权—证明文件和》出售价格拟出售车】位、车？库数量少于》。本区域要求购买车位！、车库业主》的房屋套数时—应当：通过抽签等公平方式！确定每户业》主只能购买一个车位！或者：车库 建《设单位？未出：售或者未附赠的车位！、车库应当优先出租！。给本区域内业主租】金按照价格》行政主管部》门核定的标》准执行？；，业主要求《承租车位、车—库的建设单位不得只！售不租拟出租车位、！车，库数量少于本—区域要求《承租车位、车库【的业主的房》屋，套数时应当通过抽】。签，等公平方式确定【给未：购，买，。或者未受赠车—位、车库的》业主每户《。业主只能承租—一个：车位或者车库 在】。首先满？足本：。物，业管理区域内业主的！购买：和承租需要后还有多！余车位、《车库的可以》出租给？本物业管理》区域外的使用人【但，租赁：。期，限不得超过六个【月 ：第七十七条》 ， 占用业主共有的】道，路或者其他场地用】于停放汽车的—车位、车《库由业主大》会或者业主大会授】权的业主委员会决】定使用 物业—管理区？域内划定车位、停放！车辆应当由公—。。安部门？进行：现场指导不得—占用、堵《塞、：封闭疏散通》道，、安全出口、—消，防车通道不得影响】其他车辆和行—人的正？常通行 对开放式物！业管理区《域无停车《场地或？者用于？停放汽车《的车位、车库严【重不足的物业—管理：区，域公安？部门应？当对物业管理区【域周边情《况进行全《面，调查合理利用支【路、：背街小巷《、建筑物间空档施】划夜间临时停—。车泊位对夜间交通流！量较小的次干道的】慢车道施《划限时？。停车泊位供居民停放！。车，。。。。辆 第七十》八条  《前期物业《管理期？内普通住宅物业管理！区域内业《主共有、专有、专用！的车位？（车库）的汽车【停，放费实行政府指导】价；业？主大会成立后—由业主大会或者【。。业主大会授权的业】主委员会与物业服务！企业协？商确定本区域汽【车停放费标准— 前期物业管理期】内建设单《位未出售、》未附赠或未出租的】。车位、车《库汽车停放费由【建设单位按照—有，关，规定及？时支付？给物业服务企业【 业主对汽车停放有！。保管要求的应—当与物业《服务：。企业另行签订保管服！务合：同 第？七十九条  业主】。大，会成立前需要—占用：业主共有的道路或者！。其他：。场地停放汽车—的应当？在前期？物业服务合同中【约定物业服务企业应！当将汽车停放费单】独列账独立》核算所得收益的百分！之七十纳入住宅专项！维，修资金其余部分【可以用于补贴—物业服务费 业主大！会成立后《需要占用业主共有的！道路或者其他场地用！于停放汽车以及利】。用业主？共有部分《、共用设施从—事广告？等经营性活动的【物业服？务企业应当》提请业主大》会或者业《主大会授权的—业主委员《会，决定后依法办理有】关手续并公》示利用业主共有部】。分、共用设施从【事广告等经营性活动！的还应？当，。经有利害关系的业】主同意收益按照业主！大会或？。者业主大会授权的】业主委员会》决定、物业服务【合同约定使用；没】有决定或者》约，定的按照前款—规定使用《业主委员会应当对汽！车停放费的收支【情况进行监督并向】业主大？会报：告 第八十条—  物业管理区域内！依，法配建？的人民？防空工程应当按照】设计文件在》实地标注 物业管】理区域？内依：法配建的人民防【空工程平时用作停车！位的应当向全体【。业主开放出》租的租赁期限—不得超过三年不得将！停车位出《售、附赠《 人民？防空工？程平时用作停车位的！其租金、汽车停放】费的收取及其支【出、使用管理等【按照有关规定执行】 第八十《一条  鼓励在【已建成的住宅—小区内增建停车场】（库）按照“谁【投资、谁管理、谁受！益”的原则逐—步形成政《府出资？、企业投《。资、业主集资等【社会多元《化，投资方式采取政【府支：持统一规划》市场：运作的形式缓解和逐！步解决车位、车库供！需矛盾 第八十二】条， ， 房管、公安、建】。设、卫？生计生？。、环保、规划、园林！、城管、民防、【。工商、？质监等行政主—管部门应《当在各？自职责范围内加强】监，督管理建《立违法行《为投诉登记制度【并在：物业管？理区域内显著—位，置公布联系人—姓名：。、联系？方式、执法》事，项和监？督电话依法处—理物业管理区域内】的违法行为 第【。八十：三条  住》宅物业需要使用共】有部分增设电梯等】进行二次《开发、改造的—应当经本幢或—本单元房屋》专有部分占建—筑物总？面积三分之二—。以上且占总人数三分！之二以上的业主【同意符合规划、土地！。、，建设、环保、消【防，管理等法律、法【规和技术《标准并且依》。法办：理相关批准手续 】第八：十四条  业主或者！物业使用《人对住宅装饰装修】的应当？事先告知《物业服务企》业物业服务企业应】当将住宅《。装饰：装修：的禁止行为》。和，注意事项告》知业主或者物业使】用人 业主或者物业！使用人在住宅装【饰装修工程开工前应！当，。持有关资料向—物业服务企》。业办：理登记手续签订住】宅装饰装修服—。务协议变动》建筑主体或者承【重结构的需》要提交原设计—。单，位或者具有相—应资：质等级的设计—单位提？出的设计方案和城市！。房屋：安全鉴定机》构出具的审定—意见并按照规定【办理批准手续 【业主或者物》业使用人拒不办【。理，登记、批准手—续的物业服》务企：业可：以按照临时管—理规：约或者？管理规约禁止装饰】装修施工人员、【。装修材料等》进入物业管理区域】 物业服务企业【对住宅装饰装修活】动进行？巡查时业主或—者物业使用人—、装饰装《修施工人员不得拒】绝和阻碍 》第八十？五，条  建设单—位应当按照国家规】定的保修期限和保】修范围承担物业的】保修责任保》修期届满后物业全体！共有部分的维修责】任由：全体业主承担物【业，部分共有部分—的维修责任由部分共！有的业主承担物业专！有，部分的？维修责？任由该？业主承担 第八十六！条 ： 物业存《在安全隐患、严重影！响市：容或者？妨碍：他人正常《使用的业主、物【业使用？人，。或，者物业服务企业应】当及时维修》、养护或者采取【防范措施 》物业共用部分、共用！设施设备《维修、？更新和改造时相【关业主、物业使【用人应？。当予以配《合因相？关业主、《物业：使用人阻挠维修【、更新和改造造成】其，他业主？、物：。业使用人财产损失的！责任：人应当予以赔偿 第！八，十七条？  住宅《物业和住宅小—区内的非《住宅物业的业主【应当在办理房—屋入住手续或者【房，屋所有权登》记时将？首，期，住宅专？项维：修资金存入住宅专项！。维修资金专户— ，住宅专项维修资金】属于业主《所有专项《用于国家规定的保修！期届满后物业共用部！。分、共用设施—设备的维修、更新】和，改造不得挪作他【用 第八十八条 】。 住宅物业交付使】用后：电梯、消防、安防】等设施？设备的日常》维护费用由业主承担！；其更新和改—造按照？相关法律、法规执行！所需资金由业主【承担：政府：可以给予补贴 【2，。013年5》月1日后《受让土地的住宅物】业配置电《梯的：建设单位《应当在交付使用【前按照？建筑安装总》费用百分之一的【比例交存《资金专项用》于电梯、消防—等设施设备的更【新和改造该资金归业！主所有纳《入物业管理区域住宅！专项维？修资金管理》 第八十《九条  发生下列】危及房？。屋安全情形之一【需要立即对住宅物业！共用部？分、：共用：设，施，设，备，进行应急维修、更】新和改造相关业主不！能，形成法？定多：数意见？的物业服务》企业、业主》委，员会或者相关业主均！可凭：应急维修工程—。项目说？。明、维修工程—。实施：方案向？住宅专项维修资金】代管：部门提出资金使【用申：请经：住宅专项《维，修资金代《管部门复核后进行】应急：处置 （一》）屋：面防水损《坏造成渗漏》的；： （二）电梯故【障危及人身安全【的； （三）—公共护（围》）栏：破损严重危及—人身安全的； （】四）楼体单侧外立面！有脱：落危险的； （五）！。专用排？水设施因坍塌—、堵塞、爆裂—等造成？功能障碍危》及人：身、财产安全的；】 （六）消防设【施损坏？不能正常运行的造成！严，重火灾隐患危—及房屋安全的； 】（七）危及房屋安】全，的其他情形 应急】维修工程竣工—验收后？应将维修费》用审计后向业—主公示从相关业主】的，住宅专项维修资金】分户账中按》照专：。有面积分《。摊列支；其中—。涉及：已售公有《住房：的，。从公有住《房住宅专项维修资】金中列支 》住宅专项维修—资金代？管部门？应当方便快捷—地处：理应：急维修事项加—。强监督管理保障【资金安全 住宅【。专项维修资金代【管部：门应当自收到—应急维修资金—使用：书，面申：请之日起五个工作】。日，内完成审《核 第九十条 【 住宅专项维修【资，金余：额不足首期筹集【金额百分之三—十的业主《应当按照国家—和省相关规定以及】业主大会的决—。定，续筹住宅专项—维修：资金： 业：主申请房地产转移登！记时应当向》房地产登记部门提供！已，足额交？存住宅专项维修【资金的相关凭证 第！九十一条  业主】委员会可以向住宅】专项维修资金—代管部门提出申【。。请将不低于住宅专】项维修资金百—分之八十的款项【转存为一《年以：上的定期存》款住宅专项维—修资金代管》部门应当自收到申请！之日起五个》工作日内予以办理利！息计入相关业—。主的住宅专项维修资！金分户账《 住宅专项维修【资，金代管部门应当依法！履行维修《资金保值增值的责任！并建立住宅专项维修！资金查？询制：度，业主有权查询本人的！住，。宅专项维修资金【结存：情况 第《九，十二条  对配套设！施不齐？全、环境较差—。的老旧住宅小区市、！县（市？、区）人民政—府（管委《会）应当采取措【施进行改造整—治并将改造整治【规划和年度计划向社！。会公布老旧住宅小区！的范围由市》、县：（市、区）人民政】府（管委会》），确定 老旧住宅【小区内的道路—、照明？。。、绿地及《文化体育《、安全防范、—物业服务用》。房等配套建》筑及设施设备的改】造建设？资金由市、》县（市？。、区：）人民政《府（管委会）负责】；业主专有》部分的设《施设备改《造支出由业》主承担 第九十【三条　？老旧：住宅小区《改造：整，治中经？有利害关系的业主同！意，并经：。法定程序批准—可以建设物》业服务用房和—一定比？例的物业服》务经营性用》房物业服务》经营性用房的—经，营收益作《为，老旧住宅小区维护】管理费用《的补充？资金由业主大—会监督使用 第七章！ 法：律责任 第九十四】条  有违反本办法！条款行为的由相关主！管部门依照法律【、法规？和，规章的规定依—法进行查处；构【成犯罪的依法追究】。刑事：责任 第九》十，。五条 ？ 阻碍行政》执法：人员依法执行职务】的依照中华人民共】和国治？安管理处罚法的规定！处罚；构成犯罪的】依法追？。究刑事责任 第【九十：六，条  违反》本办法第《五十六条第一款规】。定业主、物》业，使，用，人未：按照：物业服？务合同？的约定交《。纳各项费用的—业主委员会、物【业服务企业》可以：通，过上门催交、在物业！管理区？域内显著位置公示】等形：式，督促其限期》交纳；逾期不交纳】的物业服务企—业可以？依法提起诉讼或者申！请仲裁 第九—十七条  市、县（！市、区）人民政府（！。管委会）物业管理行！。政主：。管部门（机构）、街！道办事处（乡—镇人民？。政府）以及其他有关！。主管：部门的工作人员滥用！职权、玩忽》职守、徇《私舞弊？尚未构？成，犯罪的依法给予【行政处分；构成【犯罪的依法》追究：刑事责任 第八【章 附 则 第【九，十八条  本—办法所称住》宅共用部分是指【根据法律、》法规和房屋买卖【合，同由单幢住宅—内业：主或者？单幢住？宅内业主《及与之结构相连的非！住宅业？主共有的部分一【般包括住宅的—基础、承重墙—体、柱、梁、楼板】、屋顶以及户外的墙！面、门？厅、楼梯间、走【。廊通：道等 本办法所称共！用设施？设备：是指根据法律、法规！和房屋买卖合同由】住宅业主或者住宅】业主：和有关非《住宅业主共有的【附属：设施设？。备一般？包括电梯《、天线、照明、消防！设施、监控安防设】施、：绿地、道路、路【灯、沟渠《、池、井、非经营性！车场车库、公—益，。性文体？设施和共用设施设备！使用的？房，屋，等 本办法规定【的面积？和人数？按照下列方式计算 ！（，一）专有《部分面积按》照不动？产登：记簿记载的面积计】算；尚？未进行登记的暂时】。按照测绘机构的实】测面积计算；—尚，未进行实测的—暂时：按照房？屋，买卖合同记载—的面积计算；建筑物！总面积按照前—项的统计总和—计算；？。 （二）业主—人数按照专有部分】的数量？计算一个专有部分按！照一人计算但建设单！位尚未出《售和虽已出售—但，尚未交付的部—分以及？同一买受人拥有一】个以上？专有部分的按照一人！计算；总人数按照前！项的统计总和计算】 第九十九条—  住宅区域—内非住宅《物业的管《理及其监督活—动参照本办法执行 ！第一百条  本【办法由扬州》市住房保障和房产】管理局负责解—释 第一百零一【。条  本办法自20！16年1《1月8日起施行2】006年2月—13日市人民政【府颁发的扬州—市，物业管理实施办法】（扬政发〔20【。06：〕47号）同时废】止，