扬州：市住宅物业管—理办：法 第一章总 【 则： 第一条  为了规！范，住宅物？业管理活动维护物业！管理各方的》合法权益营造良【好的居住《和工作环境促进【和谐社区建设根据中！华人民共和国物权法！、国务院物业管【理条例、江苏省【物，业管理条例等法【律、法规结合本【市实际制定本办【法 第？二条  本办法适用！于本市行政区域【内住宅物业的使【用，、维护、《服务及其监督管理活！动， 本办法所称—住宅物业《管理（以下简称物】业管理）是指—住宅区内《的业主通过》选聘物业服务—企业、？。街，道物业服《务中心？或者业主自行—对物业管理区—域内：。的建：筑物、构筑物及配】套的设施设备和相关！场地进行维》修、养护、管理维护！环境卫生和相关秩】序的活？动 第三条》  物业管理工作实！行属地管理市—、县（市、区）人民！政府（管委会—）应当加强》。。对本行政《区，域，内物业？管，理工作的领导建立由！辖区物业管理行政】主管：部门、？功能：区物业管《理行政主管机—构、街道办事处（乡！镇人民？政府）以《及，相关行政管理—部门（机构）参【加的物业管理—联席会议《制度协？调解决辖区》内物业？管理：的重大问题并建【立，物业：管理争议化解和【纠纷处理工作机制】 市、县（市—。、区）人民政府（】管委会）应当建立物！。业管理综合协调和目！标，责任机制《制定、？落，实，扶持政策《减轻物业服》务企业负担》；鼓：励采用信《息，化等新？技，术、新方《法促进物业》服务：行业转型升级提高物！业管理和服务水平 ！市、县（市》、区）人民政府【还应当将物业服务纳！入现代服务业发展】规划和城市治理工】作体系 第》四条  市住房保障！和房产管理部—。门是全市《物业管理工作的【行政：主管部门（以—下简称市物业管【理行政主管部门）】负责本市《物业管？理活动的监督—管理工？作其主要职责—为 （一《。）建立和完善市【。。场化物业服务和【基本物业服》务相结合的物业【。管理：机制；？ （二？），管理全市物业服务】行业指导《、监督？各县（市、区）物业！管理：行政主管部门—、功能区物业管【理，行政机构开》展物业？。管理活动； （三】。）参与市政府对各】县（市、《区）、功能》区物业管理工作【的，目标责任考核； 】（四）研究制定全】市物业？管理相关《政策和物业》服务行业规范； （！五）负责物业服务企！业资质管理； 【。（六）负责市区前期！物业：服务招投标》的指导、监督、检】查，等管理？工，作； （七）依【法查：处物业管理》重大违法《。。行为； （》八）依法《承担的其他职责 第！五条  县（—市、区）物业—管，。理行政主管部门负责！本，行政：区域内？。物业管理《活动的监《督管理工作其主要】职责为 《（一）负责对物业管！理日常？。工作的指《导、监督；》 （二）负责新建】住宅小区前期物业管！理招投标的备案和管！理工作； 》（三）负责物业管理！项目的区域》备案、前期物业承】。接，查验备案和物业服务！合同备？案，； （四）负责【物业服？务企业交接工作的】监督、管《理； （五）负责对！物业服？务企业、项目负【责人进行日常考【。核； （六）协调】进行业主大会、业主！委员：会筹建、换届及【日常工作的指—导与监督； （七】）依法？承担：的其他？职，责 第？六条  街》道办事处《（乡镇人民政府【）具体负责》。。本辖区内物业管【理工作的指导—、，协助和监督其主要】职责为 （一）落实！辖区：内老旧住宅小区基本！物业服务工作； （！二）协调物业—管，理与社区管理、社区！。服务的关系协调建设！。单位与？前期物业服务企【业、业主与》物业服务企业的关系！； （三）建立物业！管理矛盾投诉—调解、物业应急维】修服务？等机制设立并—公开投诉电》话、投诉点协调处】理物业管理纠纷；】 （四）监督管【理辖区内物业服务项！目移交和接》管工作？； （五）》负责业？主大会？、业主委员会的筹】建、管理等相—。关工作建立》业，主委员会档案组织成！立物业管理委员【会； ？（六）负责业主委】员会备案； （七）！负责辖区内物—业服务？企，业、项？目，。负责人服务行为的】监督向县（市、区）！物业管理行政主【管部门报送》信用信息《； ：（八）？。建立由社区居—。。（村）民《委员会、公安派出所！、业主？委员会？、物业服务企—业等参加的》联席会议制度协【调，处理物业《管理：重，大事宜？。； ：（九）？依法承担的其他职责！ 社区？居（村）民委员会应！当，协助和配合街—道办事处《（乡镇人民政—府）建立健全物业管！理工作机制参—与指导和《监督业主委员会【的工作及时协调、】处理本社区内的物业！管理矛盾纠》纷；：。参与住宅专项维修资！。金的使用监督建立】社区：居（村？）民委员《会、业主委员—。会和物业服务企【业沟通协《商的：“三位一体” 【服务协调机制 【第七条  相关【行政部门依》据各自职责共同【做好：。物业：。。管理工作《 物业管《理区域内以及—周边道路停车泊位】。设置和汽车停放【工作的指导物业管】理区域内因停车矛盾！等引发的治安纠【纷的处理物业管【理保安服务活—动的：监管：等，由公：安部：。。门负责 依》法查处违法建设【、占用和损坏绿地等！违法违？规，行为：督促相关责任单位】加强：对物业管理区域内生！活垃圾、建筑垃圾清！运和环卫设施的管理！制定住宅小》区垃圾清运服务标准！等由：城，。管部门负《责 按照定价—权，限制定？调整普？通住宅前期物业【公共服务（含汽【。。车停放）收费标【准和保障性住—房、房改房》、老旧住《宅小区物业》管理：服务收费标》准制：。定调整住宅小区【内建：。设，单位未？出售或者《未附赠的车位、车库！及依法配建的人【防工程平时用作【停车位的租金标准制！定调整生活垃圾清运！费标：准依法规范监管物】业服务？。企业：的收费行为及—时查处物业服—。务中的价格违—法行为等由物价【部门会同同级物业】行政主管部门负责 ！对物业管理区域及周！边的建？设项目？环境影响评价—文件及？其污染防治设施【“三同？时”（与主体—工程同时《设计、？同时施工、同时投】产使用）的》监督管理对企事业单！位和其他生产经营者！的污染？物排放？的监督管理对违【反环保法《律、法规的》行为依法进行查处等！由环保部门负责 】对，房地产开发项目公】建配套设施建设的监！督管：理督促建设》单位：及时做好物业管理】区域内交付后—保修期内的》房屋及设施》设备：的相关保修工作受理！由房屋？质，量问题引发的投【诉按职责依法查处破！坏承重结构等违法】行为由建设部—门负责 对物业管理！区域内？的电梯？、锅炉等特》种设备进行安全监】察依法对特种设备使！用登记、维护保养】。、定：期检验？、作业？人员持？证上：岗，等情况开展监督检】查，调查处理物业管理】区域内的特》种设备事《故依法？查处特种设备安【装、改造《、维修和《使用中的违法行为等！由质监部门负责 对！物业服务企业劳【动用工进行》指导对物业服—务企业招用》就业困难人员、高】校毕业生按》规定在？缴纳社会保险、参】加职业培训方面【给予适当补》贴等工作由》人力资源和》社会保障部》门负责 对在物业管！理活动中利用合同格！式条款侵《害消费者《。权益的行为》虚假、？违，法广告？和，。无，须取得？许可：（含批准《文件）或已》经取得相关许可但未！依法领取《营业执照等违法生产！经营行？为依法进行》查，处等由？工，商部门（《市场监？督管理部门）负【责 在地块规划设计！条件和建《设工程设计》方案审查中》按规定？标准落实物业—管理：区域内公建配—套建设指《标等工作由规划部】门负责？ 物业管《理区域内人民防空工！程及设施平》时使用与维护管【理的指？导和监督《由民防部门》负责 ？物业管理区》域内绿？化调整的监管和技】术指导？等工作由园林部【。门负责 指导—、，。监督业主委员会【参与物业管理—相关：工作等由民政部门负！责 供水、排水【、供电、供气、【通讯、有《线电视、路灯等【专业经营单位应当】按照相关规》定和合同约定做【好物业管理》。区域内的专项—。服务 第八条—  市、县（—。市、区）物业管理行！政主管部门应当加】强对街道办事处（】乡镇人民政府）【物业管理工作人员和！业主委员会成—。员的培训所需经【费列入同《。。级人民政府财政【预算对在《物业服务和管—理工作中《取得：显著成绩或者获得】市级以上物业管理】荣誉称号的》物业服？务企业及其从—业，人，员依法依规给予表彰！ 第九条 》 物业服务行业协】会应当加强行业自】律管理规范从业行】为促进诚《信经营加强物—业服务企业从业人】员培训提高物—业，。服务水平维护物【业服务？企，。业的合法权益 【第十条  本—市建立物业服务第】。三方评？估制度？业主自治组织、【。建，。设，单位、物业服务企】业可以委托物业服】务，第，三方：评估机构《开展物业项目交【接和查验、物—业服务标准和费用】测，。算、物业服务质量】评估：等活：动 物业服务第【三方：评估机构《应当依照法》律、法规《和合同约定提供专业！服，。务出具的评估报告】应，当真实、客观、全面！ 第二章《  物业管理—区域 第十一条 】 物业管理区域的】划分：以有利于《实施物业管理为【原则综合考虑规【划条件、建筑—物规模、共》用设施设备、业主】人数、自然界限【、社区布局》、社区建设等因素】确定 规划》部门在审查住宅建设！工程设计方案—时应：当听取物业所在地】的县（市、区—）物业管理行政主】管部门对物》业管理区域划分【的意见 建》。设单：位应当根据》物业建设用地—。规划许可证确定的红！线图范围结合物业】。。的共：用设施设备、社【区建设等因素划【定物业管理区域物业！的配套设施设备【共用的应当划—定为一个物业管【理区：。域；配套设施—设备能够分割—、独立使用的可以】划定为不同》的物业管理区域 第！十二条  新—建物业出售前建设】。单位应当《将划定的物业管【理区域向物业所在地！的县（市《。、区）物业管理行政！主管部门备案并将经！备案：的物业管理区域【在商品房买卖合同中！明示 第十三条  ！。县（市、区）—物业管理行政主【管部门应当建立【物业管理区域档案】物业管理区域档【案应：。当载明下列事项 】。（一）物业管理区】域的地理位置—、，四至界限《； （二）建筑【物总面积、专有部分！。数量、业主共有【部分主要情》况； ？（三）建设单位；】 （四）建设单位】。关于路灯《。。、供排水、》电，、燃气、电梯等配】套设施的管护协议】、生活垃圾的—清运合同协议； （！五）其他需要—载明的事项 第【三章：  业？主、业主大会与业】主委员会 第十四条！  房屋的所有权人！为业主 业主应当】依照法律、法—规、临时管理—。。规约、管理》规，约和业主大会议事】。规则：等行使权利自觉履行！法定和约定的义务】 第十五条》  ：一个物业管》理，区域：成立一个业主—大会：业主大会由物业【管理区域内全体业】主，。组成： 物业管理区域内业！主人数？较少且经全体业主】。一致同？意，决定不成《。立，业主大会的由业【主共同履行业主【大会、业主委员【会的：职责 业主户数【。超过三百户的可以】按幢、单元等为单】位，推选业主《代表成立业主代表】大会履行业主大会的！。职，责 第十六条 【。 物业管理区—域内符合下列条件之！一的应当召开首【次业主大会或—者业：主，代表大会（以—下统称业主》大会）会《议， （一）物业—管理区域内房屋【出，售并交付使》用的建筑面积达到】百分之五十以上的】； （二）物业管理！区域内业主已入【住户数的比例达到】百分之五十》以上的 第十七条】  物业管理区域】内已交付的》专有部分面》积超过？建筑物总面积百分】之五十时建设—单位应当向物—业所：在地：的街道办事处（乡镇！人民：政，府）提出筹备业主大！会书面申请并—报送：下列筹备首次—业主大？会会议所需的文件资！料 （一）》。物，业管理区域证明；】 （二）房屋—及建筑物《面，积清册； （三【）业主名册；— （四）建筑—规划总平面图； （！。五）：交付：使用：共，用设施设备的证【明； （《六）：物业服？务用房？配置证明；》 （七）其他有关的！文件资？料， 建：设单位故《意拖延或者》不，报送的物业所在地】的街道办事》处（：乡镇人民政》府）应当督促其按】规定：报送 第《十八条  符—。合成立业主大会条】件，的，。街道办事处（乡镇人！。民政：府）：应当在收到建—设单位或者十人以上！的业主公开联名提出！筹备业主大会书【面申请后六十日内】组织成立首次业主】大会筹备《。组 首次业》。。主大会会议的筹备】经费由建设单—位承担 《第十九条  首次业！主大会筹备组—由业主、建设—单位、街道办事【。处（乡镇人民政【府）、社《区居（村《）民委员会等派员组！成成员人数应当【为五至十一》人的单数筹备—组中的业主》。成，员由街？道办事处（》乡镇人民政府）或者！。社区居（村）民委】员会组织业》主推荐产《生业主成员人—数应当？不少于筹备组总人数！的百分之六十筹【备组组长由街道办】事处（乡《镇人：民政：府）指？定人员担任 筹【备组应？当自成立《之，日起七日内》将成员名《单，在物业管理区域内显！著位置进《行公示筹备组中【的，业主成员条件与业主！委，员会：成员：条件：一致业？主对筹备组成员有】异，议的由街道》办，事处（乡镇人民【政府）协调解决 】第二十条  首次】业主大会筹》备组应当自成立之日！起九：十日内组织召开首】次业：主大会会议筹备组履！。行，下列职责 （一【）确定？首次业主大会会【议召：开，的时间、地点和内容！； （二）拟—订管理规约、业主大！会议事？规则、业主委员会工！作规则草案；—。 （三）《确认业主身》份确定业《主，在首次业主大会【会议上的投》票权数； 》（四）提出》首，届业主委员会委【员候：。选人条件、》名单和选举》办法； （五—）依法确定》首次：业主大？会会议表决规则【； （六）》召开首次业主大【会会议的其他准备工！作 ：对前款规定的内【容筹备组《应当在首次业主大会！。会议召？开十：五日：前，在，物，业管理区域内显【著位置公《告并书面通知全体业！主业主对业》。。主身份和投票权【数等提出《异议的筹《。。备，组应当予以复核【并告知异议人复【核结果 业主—大会成？立，后筹备组自动解【散 第二十一条  ！业主：。大会会？议分为定《期会议？和临时会议 —业主大会定期会【议应当按照业主大】会议事规《则，的规定？由业主委员会组织】召开 有下》。列情形之一的业主】委员会应当及时【组，织召开业主大—。会，临时会？议 （一）经专有部！分，占建筑？物总面积百分之二十！以，上且占总人数—百分之二十以上【业，主提议的《。；， （二）发》生重：大事故或者紧急事件！。需要及时《处理的； （三）业！主委员会委员—人数不足其原总数】的二分？之一：时重：新选：。举，业主委员《会，； （四）业主大】会议事规则或者管理！规约规定《的其他情形 —。业主委员会》未按业主大会—议事：规则的规定组织召开！业主大会定期会议或！者发生应当》召，。。开业主大会临—时会议的情况业主委！。员会：不履行？组织：。召开会议职责的【县（：市、：区）物业管理行政主！管，部门、街道办事【处，（乡镇人民政—府）可以责令业主】委员：会限期召开；逾【期仍不召开的—可以由物《业所在地的社区居】（，。村）民委《。员会在街道办事处（！乡镇人民政府—）的指导和监—督，下组织召开》 第二？十二条  》召开住宅小区的业】主大会？会议应当于》会议召？开十：五日前通知全体【业主并同时告知社】区居：。（，村）民委员会业【主委：员会应当做好—业主大会会议记录并！妥善保存业主可【以查阅业《主大会会议》记，录 召开业主大【会会议物业所在地】的县（市《、区）物业》管，理行政主《管部门和街道办事处！（乡镇人民政—府）：应当给？予指导和协助— 第二？十三条  业—主可以委托他人【参加业主大会会议业！主委托家《庭成：员以外的《人参加业主》大会会？议的应当出》具书面委《托书载明委托事项】、委托权《限及期限《 第二十四条—  业主《委员会由业主大【会会议选举产生【。以，其，选，举产生之日为成立日！期接受业主大会和】业主的监《督，业主委？员，。会委员？应当由热心》公益事业、》责任心强、》具有一定组》织能力的业主—担任业主《有损坏房屋承重结构！、违：法搭：建、破坏房屋外【貌、擅？自改变物业使用性质！、，无故欠交物》业服：。务相关费用或者专项！维，修资金、违》。法，出租房屋等违反法律！、法：规，和管理规《约的：情形且未改正的【不得担任业主委员会！委员 业主》委员会？由五至十一人的单数！委员：组成每届任》。。期三至五年委员可以！连选：连任一般最多不超过！三届具体人数、【任期：、连选连《任条件由业》主大会议事》规则确？定业主代表任期与】业主：委员会委员任期相同！业主委？员会主任、》副主任？在，业主：委员会委员中—。推，选产生委员出—现空：缺时应当《。及时补足《 业主委员会是【。否实行差额选举【以及实行差额选举的！差额比例由业主【大，会议事规《则，确定业主委》员会：实行差额选举的未】。当选业？主委：员会委员且》得票数达到法—定票数？的候选人可以按照得！票顺：序当：选业主？委员会？候补委？员，并，在业主委员会委【员出现空缺时—依次递补《候补委员人数由业主！大会议？事规则确定但最【多不得超过业主【委员会委员总数的】百分之？五十候补委》员可以列《席业主委员会会【议不具有表》决权 第二》十五条  划定【为一个物业管理区】域的分期开发建设】的住宅小区项目【先期开？发部分符合》业，主大会成立法定条】件的可以《成立业主《大会选举《产生：业主委？员，会首次业主大会会】。议应当？根据分期开发—的物业面积和—进度等因素在业主】。大会议事《规则中明确增补业主！委，员会：委员的办法》。 ，。第二十六条 — ，不具备成立业主大会！条件或者具备成【立条件？但未成立业》主大会的《住宅小区经》物业所在地》的县（市、区）物业！管理行政主管—部门或者街道办事处！（乡镇人民政府）】指导：。后仍不能《。成立的？由街道办事处—。（乡：镇人：民政府）组建所【在，物业管理区域内【的物业管理》委员：会代行业主大会和业！主委员会职责— 物业管理》委员会由街道办事】处（乡镇《。人民政府）、社【区居（村）民委【员会、？社区服务机》构、建设《。单位、业主代—表等五？至十一人的》单数委员组成其【人员组成应当在【。所在物业管理区域】内，显著：位置公示 第二十】七条  有下列【情况：之一：的业主委《员，会委员、物业管理】委员会中《的业主？成员、业主代表资】。格自行终止 （一】）以书？面方式提出》辞职请求的； （】。二，），因物业转让、灭失等！。原因不再《是业主的； —（三）丧失民事行】为能力的；》 （：四）法律、法规以及！管理规约规定—的其他情形 —第二十八《。条，  业主委员会委】员、筹？备组成员、物业管理！。委员会委员、业主】代表有？下列情形之一—。的应当按业主大会】议事规则等规定予以！罢免：。 （一）不履行【职责的；《 （：二）：利用委员、成员、】代表资格谋取不【正当利益的； 【（三）出现》第二十四条第一款】规定情形及其他拒不！。履行业主义务情【形，的； （四）因履】职不当给业主—造成较大损失的； ！（五）因《其他原因《不，。宜担：任业主委员会—委，员、筹备《组成员？、物业管《。理委员会委员—、业主代《表，。的， 第：二十九条  —不，。。再担任业主委—员会委员、物业管】理委员会中的业主成！员、业主代表—的应当在《十日：内将其保管的属于业！主大会？、，物业管理委员会所】有的物品等移交业主！委员会、物业管【理委员会；拒不【移交的业主》委员会、《物业管理委员会可】以，请求物业所在地【。街道办？事处（乡镇人民【政府）或者县（市、！区）物？业管理行政主管【部，。门督促移交物业【所在地公安机关予以！协助 第三十条  ！业主委员会》应当自选举》产生之日起三十【日内持下列》材料向物业所在地】街道办事处（乡【镇人民政府）—备案： 业主委《员会备案申请书；】 （二）《业，主，委，员会委员、业—。主代表名单及其基本！情况； （三）【业主大会议》事规则和管》理规：。约； （四）业主大！。会会议记录； 【（五：）其他应当提供【的材料 《备案：材料齐全的》街道办？事处（乡镇》。人民政？府）应当在五—个工作？日内：出，具书面备案证明并】在备案后七个工作】日内将备案材料抄】送县（市、区—）物业管理行政【主管部门及社区居（！村）民委员会—；，备案材料不齐—全的街道办事处（】乡镇人民政府）【不予备案并书面【告，知须补？齐的：材料 ？第三十一条 — 业主委《员会任期届满—前三个月应当组【织召开业主大会会】议进行换届选—。举，并事先报告物业所在！地的县（市、区）】物业管理《行政主管部门和街道！办，事处（乡镇人民【政府） 《业主：委员会在规定时【间内不组织换届选】举的街道办事处（乡！镇人民政府）应【当责令其限期组【织换届选举；—逾期仍？。不组织的《可以由物业所—在地的社区》居（村）民委员会在！街道办事处（—乡镇人民政》府）的？。指导和？监督下组织换—届选举工作 —业主：委员会应当自任【期届满之日》起十日？内，将其保管的有关财】务凭证、业主—清册、档案资—料、印章以及其他】属于业主《大会所有的财—物移交新一届业主委！员会双方应当签订书！面移交？手续；拒《不移交的新一届业主！委员会？可以请？求物业所《在地的街道》。。办事处（乡》镇人：民，。。政府）或者》县（市、《区）物业管》理行政？主管部门督促—移交物业所》。在地：的公安机关》予以：协助 第《三十二条  业【主大会、业主委员】会，。、物业管《理委员会应》当依法履行职责【不得作出与物—业管理无关的—决定不得从事—与，物业管理无》。关的活动 业—主大会、业主委员】会，、物业管理委—员，会，作出：的，。决定违反法律、【。法，规的县？。。（市、区《）物业管理行政主】。管部门应当责令其】限期改正或者—撤销其决定并通告】全体业主 业—主委员会不能—正常开？展工作的物业所在地！的街道办事》。处（乡镇人》民政府）应》当组织召《开业主大《会临时？会议对业主委员会】进行调整 》第三十三条  【业主大会和业主委】员会日常《工作经费《。由全体业《。主承担？可以从物业共—有，部，分、共用设施设备】经，营收益中《列支也可以由全【体业：主分摊 经费的【筹集、管理》和使：用以及业主委员会】委，。员的：工作补贴由业主【大会议事规则—具体规定业》主，委员会应当每半【年在物业管理—区域内显著位—置公：告经费收支情况【明细：接受业主监督 第】三十四？条，。  业主《大会、业主委员会应！当积极配《合有关主管部—门与社区《居（村）民委员会相！互协作共《同做：。好物业管《理区域内与》物业管理有关的社】会管理？工作 在物业—管理区域内业主大】。会、业主委员会应当！积极配？合社区居（村—）民委员会依—法履行自治管—理职责支持社区【居（村）民》委员会？开展：工作并接受其指【。导和监督社区居（】村）民？委员会应当》支持业？主，大会、业主》委，员会开？展工作 业》主大会、业主委员】会，作出的决定应—当，以书面形式在物【业管理区《域内及时公》告，并告知社区》居（村）民委员会】 第三？十五条  同一物业！管理区？域内有两幢以—上房屋？的可以以《幢、单元为单—位成立业主》小组业？主小组由该幢、【单元的全《。体业主组《成 业主小组应【当履行下列职责 】（一）推选》业主代表出席业主大！会会议； 》。（二）？决定：本，幢、单？元范围？内，住宅共用部分、【共用设施设备—的维修、养》护、更新和改造；】 ，（，三）决？定本小组范围内【的其他？事项 业《。主小组议《事由该业主小—组产：生的业主代表主持业！主小组履《行职责时不得违反业！主大会或者业主大】会授权的业》主，委员会作出的决【定业主小组履行【职责的程序参照本物！业管：理，区域业主大》。会，议，事规则执行 —第，三十六条  —。业主大会会》议、业主小》组议事表决可以采】用，纸质或者手机—信息：、电子邮件等—。方式：。实名投？票业主大会会议表】决，结果：应当：向，全体业主公示 一个！独立产？权单位？登记有二个或者【二个：以上所有《权人的应当自行确定！一名投票人 第【四章：前期物业管理 【第三十七条 —。 新：建住宅物业实—行前期物业管理【 在：业主、业《主大会？选，聘物业服务企业【。之前前？期物：业管理由建》设单位负责建设单位！。应当与选《聘的物业服务企【业签订书面》的前期物《。业服务？合同 第三十八条】。  ：建设：单位应当在销售物】业之前制定临时管】理规约对有关物业】。的使用、维》。护、管理业主的共同！利益业主应当履行的！义务违反临时—管理规约应》当承担的责任等事】项依法作出约—定临：。时管理？规约不得侵害物【。业买受人《。的合法权益 —。建设单位应当在【物业销售前将临【时，管理规约向物业买受！人明：示，并予以说明物业买】受人在与建设—单位：签，订物：业买卖？合同时应当》对遵守？临时管理规》约予以书面》。承诺：。临时管理《规约：文本应同时交予物业！买受人收《执， 第三十九条 【 市区建立》统一的物业》。管理招？投标：平台为建《。设单位或者业—主，大，会，选聘物业服务—企，业提供？服务 提倡业主大会！。通过：统一的？招投标平《台选聘物业服—务企业？ 第四十条 — 建设单位应—当通过招投标的【方，式选聘具有相应资质！的，。物，业服务企业 投【标人少于三个或【者住宅？。规，模建筑面积小—于三万平方米—的经物业所在地【的县（？。市、区）物业管【理行：政主管部门批—准可以？采用：协议方式《选聘具有相应资质】的物业服务企业 第！四十一条  建设单！。位应当？按照以下规定时限完！成前期物业管—理招投标或协议选聘！物业服务企》业工作 《（一）新建预售商】品房应当在取得商】品房：预，售许：可证：之前完成； （二）！更换物业《服务企？业应当在《原前期物业服务【合同终止前完—。成 中标通知—书发出？之日起？三十日内建设单位应！当与中？标的物业服务—企业签订《书面前期物业—服务合？同 物业《服务企？业应将？。前期：物业服务合同向物业！所在地的县（市、】区）物业管理行政】。主管部？门备案由《县（市、区）—物业管理行政主管】部门抄送物业所【在地的街《道办：事处（乡镇人民【政府） 《建设：单位：应当提供前期物业管！理开办费用于购买】物业办公设备等【固定：资产所购资产归全】体业主？所有由物业服务【企业使用 物业承接！。查验费？用的：承，担由建设单位和【物业服务企》业在前期《物业服务合同中约定！没有约定或者约定】不，明确的由建设单位承！。担 第四十》二条  建》设单位？与物业？买，受人签？订的买卖合同应当】包含前期物业—服务合同约定的内容！或者同时签订—前期物业服》务委：托协：议对前期《物业服？务的内容予》以约定 第》。四十：三条　前期物业服务！合同：期满前建设单位需提！前解除合同重新【选聘物业服务企【。业的应？当在物业管理区域内！显著：位置：进行公示《并征得已《销售房屋总》面积过半数》的，业主且占总户—数过半数《的业主同《意方可？。提前解除合》同 已交《付，。使用物业《业主总人数百分【。之十以上的业主因】对建：设，单位选聘的物业服】务企业？的服务质量不满【意要求物业服务第三！。方评估机构评估的】建设单位应当—委托其与业主、物】业服务企业协—商选定？的第三方评估机构】对物业服《务企业的履》约情况？进行评估《协商：。不成的由物业管【。理行政主管部门随】机抽取第三方评估机！。构评：。估结果在一年—内有效并《向，全体业主公告同时告！知物业？管理行政主管部门 ！经评估物业服务不符！合履约标《准的建设单位—可，以按照？。合同约定更换物【业服务企业》或者要求《物业服？务企业限期整改；逾！期不整改的》建设单位应当向物】业管理行政主管部门！报告：。由物业管理行政主管！部门录入物业服【务企业信用》档案：并向社会公示— 前期？物业服务合同解除】后业主委《员会：尚未成立的建设单】位，应当按照本办法【第四十？条的规定另》聘物业服务企业【 第四十四条 【 前期物《业服务费用由—物业买？受人按？照房屋买卖合同【约定的标《准承担房屋买卖合同！未约定的《由建设单《位承担 已》竣工：但尚未出售或者【尚未交付物业买受】人的物？业物：业服：务费用由建设单【位全额承担》 根据房屋》买卖合？同约定已《具，备交：付条件的房屋—且建设单位已—通，知物业买受人交付的！因物业买受》人的原因未及时办理！入住手续的物业物业！服务：费用由物业买受人按！相关规定承担— 第：。四，十五条  新—建住宅物业管理区】域内建？设单位应当》按照不低于地上【。地下总建筑面积【千，分，。之七的比例》配置物业服务用房】低于一百平》方米的按照一百平】方米配置并无偿移交！其中用于业主委【。员会议？事活：动用房？的应当按《照配置物业服务【用房的比例合—理确定一般按—照建筑面《积二十至《四十平方《米配置 物》业服：务用：。房不计入分》摊公：。用建筑面积其—所有权属于全体业】主建：设单位在申请办理房！屋所有权初》始登记？时应当注《。明物业服《务用房并申》请登记 集体—。。土，。地房屋拆《迁安置住宅小区除按！本条：第二款规定外还应当！按照小区地上地【下总建筑面积百【分之二至百分之五的！比例：配建配套服务—。设施及？物业服务经营—性用：房其经营收益用于】弥补小区物业服务】。。费的不足 第—四十六条《 ，。 物业服《。务用房应当是地【面以上的房屋具备独！立、正常使用功能相！对集中？安排：。。在住宅小《区中心区《域或者？住宅小区《出入口附近一般应】当在三？楼以下其中物业【接待中心办》公室应当设》置在一？楼物业经营性用【房应当合理安—排位置便于》物业服务企业开展经！营， 物业服务用—房设：置，在住宅楼内的—应当具有独》立的通道建设—单位不得《将电梯井、》管道井、楼梯间、垃！圾道、变电室、避难！。层、设备间、公共门！厅、公共卫》生间、过道、地下室！、车棚、车库、【民防工程《以及不计入容—积，率的其他房屋—和室内层高》不足2.2米的房屋！等作：为物业服务用房【。 物业服《务用：房由建设《单，位，在承接查《验前装修《到位；装修前应当】。事先征求物业—服务：企业的意见并对【房，屋功能进行合—理布置；《本着安？。全实用的原则根据】项目的规《模配备物《业办公室、会议【室等 第《四十：七条  物》业服务用房主要【用于物业管理办公】。和业主委《员会活动等用途不】得买卖？和，抵押若用《于经营收《。益，归全体？业，主所：有可用？于弥补物《业服务费不》足， 第四十八条  】新建住宅物业管理】区域内的供水—。、供电？。、供气、供热等【终端：用户的分户》。计量表或者终端用】户入：户端口？。以外的专业经营设施！设备应当符合国家】技术标？准和：专业技？术规范 建设单位在！。组织竣工验收—时应当通《知供水、供电、供】气、：。供热等专《。业，经营单位参加；【在竣工验收》合格后应当将住宅物！业管理区域内专业】经营设施设备—移交给专业》经营单位《负责管理专业经营】单位应当接收—并承担维修》。、养护和更新的【责任有关费》用由专业经营单位】承，担但二次供》水，设施的费用承担【按，照江苏省《城乡供？水管理条例有关规定！。。执行 201—3，年，5月1日《前建设的住宅小区】内的专业经营设【施设：备业主大会决—定移交给专业—经，营单位管理的专【业经营单位》应当接收 第四十九！条  ？建设单位与物—业买受人《签订的商品》房销售合同应当约定！其所交付物业—的共用部位、共【用设施？设备：的配置和《建设标准建设单【位应当？交付权？。属明：确、：资料完整、质—量合格、功能完备】、配套齐全的物业】 第五十《条  物业服务企】业承：接物业时应》当对物业《共用部分、共用设施！。设备进行查验物业】承接：查验应当《。遵循诚实《信，用、客观公》正、权责分明—以及保护业主共同】财，产的原则承接查【验时物业服务企业应！提前告知《县（：市、区？）物业管理行政【主管部？门和街道办事处【（乡镇？人，民政府）《并邀请其共同参【。加 现？。场查：验物业二十日前建】设，。。。。单位应当向》物业服务企业移交】下列资料 （一【）竣工总《平面图单体建筑、结！构、：设备竣工图配套设施！、地下管网工—程竣工图等竣工【验收资料； —（二：。）设施设备》安装、验收、—使用和？维护保养等》。技，术资料； （三）物！业质量保修文件和】。物业使用说明文【件； （四》），物业：。。管，理所：必需的其《他资料 未能—全部移交前款所【。列资料的建设—单位应？当列出未移交—资料的详《细清单并书面承诺补！交的具体时限并【告，知物业所在地的【县（市、区）物【业管理？行政主管部门 第】五十一条《  物业服务企业应！当自物业交接后【三十日？内持下列文件向物业！所在：。地的县（市、区）物！业，管理：。行政主管部门办【理备：案手续 （一—）前：期物业服务合同；】 ，（二）临时管理【规约；？ （三？。）物业承接》。查验协议； （四）！建设：单位移交资料—清，单，； （？五）查验记录； 】。（六：）交接？记录； （七）【其他与承接查—验有：关的文？件 物业服务—企业：应当在备案后将物业！承接查？验情况在物业—管理区域内显—著位置公告并将承】接查验有关的—文件、资料》和记录建《立档案妥善保管物】业承接查验档案【属于全体业主所有业！主可以进行查阅和复！。制 县？。（市、区）物业【管理行政主管部门应！当在备案后三十日内！将备案材料抄送物】。业所：在，地的街道办事处（乡！镇人民政府》） 第？五，章  物业服务【 第五？十二条 《 从事物业服务的企！业应当具有独立的法！人资格依《法取得物业》服务企业《资质市物《业行政主管部门应加！强参与？本市物业项目招投】标，、从：事物业服务活—动的：物业：服务企业《的资质、《信用的监管 第五】十三条  业主委员！会应当与业主大会选！聘的物？。业服务企业签订【物业：服务合同 》物业服务企》业应当自物业服务合！同签订之日起三十】日内将物《业，服务合？同报物业所在—地的县（市、区）物！业管：理行政主管部门、街！道办事处（乡镇人民！政府）备案并在【物业管理《区域显？著位置进行》公示 第五十四条 ！。 物业？。服务企业可以将【物业管理区》域内的？专项服务业务委托给！专业性服务企业但】不得将该区》。域内的全《部物：业服务委托给他【。人电梯、《消，防、机械式停—车设备、锅炉、监控！安防等涉及人身、财！产安全以及》其他有特定》要求的设施》设备：物业服务企》业应当委托》专业：机构进行《维修和？养护 ？物业服务企业—。应当按照《物业服？。务合：同中关于安全—防范的约定落—实安全防《范措施做好物业管理！区，域内的安全防范工作！物业服务企业未履行！物业服务合同义务或！。者履行合同义务不】符合约定《导致：业，主人身、财》产受到损害的应【当，依法承担《相应的？。法律责？任物业管理》区，域内发生安》全事：故等突？发事件时物业服务】企业应当采取—应急措施及》时向有关主管部门】。报告并协助做好救助！工作 业主、物业】使用人对人身、【财产安全有特殊保】护要求的应当与【物业服务企》业，另行签订服务合同 ！第五十五条  物】业服务企业》应当按照物业—服务合同指》派，项目负责人更换【项，。目负责？人的应及时告知【业主并在物业—管理区域内》显著位置进》。行公示？ 业主委员会—经征求业主同—意可以要求》物，业服：务企业更换项—目负：责人；？要求更换《。。项目负责人的物业服！务企业应当》及时更换《并在物？业管理区域内显著】位，置进行公示 第五十！六条  业》主应当根据》物业服务合》同的约定交纳物【。业服务费用业主与物！业使用人约定由【物，业使：用人交纳物》业服务费用的从其】约定业主负连带交】纳责任？ 业主办《理入住手续后未入】住或未使用》连，续，空，置六个月《以上的物业业主应当！事前：告知物业服》务，企，业按不低《于，合同约定标准的【百分之七十》交纳物业服》务费用具体范围和减！免标准、减免期限由！市、县（《市）价格行》。政主管部门》会同物业管理行【政主管部门确定业】主大会成立后—由业主大会》与物业？。服务企业《约定 物业所有【权发生转移》时业主应当》与物业服务企业【结清物业服》务，。费用 ？第五：十七条  物—业服务收费应当【。区分：。不同物？业的性质和特—点遵循合理》、公开、服务质量】。和价格相符》的原则确定实—行政府指导》价和市场调节价普】通住宅的《前期物业服务收【费实行政《府指导？价由物业服务企【业将：前期物业服》务合同报所》。在地的价格行政主】管部门备案；业主】大会成立后普通住】宅物业服务收—费标准由业》主大会或者业主【大会授权的》业主委员会决—定通过物业》服务：合同约定执行非【普通住？宅和非住宅、—满足部分业》主需要或者接受【业主委托《开展的特《约服：。务等其他物业服【务收：费实行市场》调节价具体物业【服，务收费标准由—当，事人在物业服务合同！中，约定 实行政府【指导：价，的市、县（市—。）价格行政主管【部门：应当会同《物业：管理行政主管—。部门每三年内对【物业服？务等级标《。准以及相《应的基准价与浮动】幅度进行评》估并根据评估结果】适时：调整 第五十八【条  物业服务收】费可以？采取包干制或者酬金！制等方式《具体收费方式由物】业服务合同约定【 包：干，制是指由业主—。向物业服《务企业支付固定【物业服？务费用盈亏均由物】业服务？企，。业承：担的物业服务计费方！式 酬？金制是？指，在预收的物业服【务，资金中？按约定比《例或者约定数额提】取酬金支付》给物：业服：。务企：业其余全部用于【物业服务《合同约定的支出结余！或者不足均由业主】享，有或：者承：担的物业服务计费方！式实行酬金制收费方！式的：物业服务企》业应当按照规—定对物业服务—。各项资金的收支建立！台账、定期》公示并接受业—主委员？会的核查 第五【十九：条  物业服务收费！应当明码标价物业】服务企？业应当在物业—管理区域内》显著位置将服务【内，容、服？务标准、收费项目、！收费标准以及收【费办法等有关情况】如实公？示 物业服务企业应！当，按照物业服务合同的！约定定期将物业服务！费用和经营设施收益！收支情况《、公共水电费分摊情！况如实公示 物【业服务企业可以根据！物业服务合同预收物！业服务费《。用但是预收物—业，服务费用的》期限：最长不得超》过一：年 第六十条  】物业服务企业应当定！期公布共用》场地、共用设施设】备产生？的供水、供电、供气！。、供：热的用？量、单？价，、金额并按照实际】。费，用和物业《服，务合同约定的—方式由全《。体业主分摊没有约定！或者约定不明—确的：按照业？主专有部分占建筑物！总面：积的比例分摊 业主！或者业主《委员会？。对公布的《共，用场地、共用设施】设备产生的供水、】供电、供气、—供热费用的分摊情况！提出异议的物业服务！企业应当答复 第】六，十一条  业主大】。会或者业主委员会可！以委托第三方—评，估机构对物》业服务企业履—约，情况开展评估并向全！体业：主公布评估结—果物业服《务企业应《当，予，以配合评估》结果可以作》为要求物业》服务企业整》改或者更换》物业服务企》业的依据《 第六十二》条  物业管—理，区域内供水、供电】、，供气、？供热等专业经营单位！应当按？照最：终用户使《用的计？量器具显示》的量值向最终—。。用户收取费用不得转！嫁，户外管线或者其【他设施？的，能源损耗和损失最终！用，户是指接受供水【、供电、供气—、供热等服务的最终！。分户业主或者实【际使用？。人 物？业服务？企业接？受专业经营单—位委托？代收费用《的不：得向业主《收取：手续费等《额外：费，用但可以根据—。约，定，向专业经营单位收取！报酬 第六》。十三条  》物业服务企业—享受国？家、省和本市有【关，现代服？务业规定《的税收优《惠政策物业服务企业！代收代征的》各类费用不计征营】业，税和企业所得—税 物业管理—区域：内共用设施设备维】护，。管理、保洁、绿化等！物业：服务过程中的—用水、用电、用【气价格按《照当地居民使用价格！的标准？执，。行但洗？。车、餐饮等经—营性用水、》。用电、用气》除外 第六十—四条  物业服务】合同期限《届满三个月前业主委！员会应当组》织，召开：业主大会会议决定选！。聘或者？续聘物业服务企业将！决定书？面告知？物业服务企业—、物业所《在地的？县（：。。。市、：区）物业《管理行政主管部【门，和街道办《事处（乡《。镇人：民，政府）？并在物？。业管理区域显著位】置公告 物》业服务企业决定不再！续签物业服务合同】的应当在物业服务】合同期限届满三个】月前书面告》知业主委员会、物】业所在地的县—（市、？区）物业管》理行政主《管部门和街》道办事处（》。乡镇人民《政府）并在》物业管理区域内显著！位置公告 业主大】会决定续聘》的业主委《员会应当在物业服务！合同：期，。限届满？一个月前与》物，业，服务企业续签物业服！务合同 业主大【会决定选聘新—的物业服务企业的业！主委员会可以参照】前期物业管》理相关规定选聘【有资质的物业—服务企业招标—经费在物《业共有？部分、共《用设：施设备？经营收益中列支也可！以由全体业主分摊 ！第六：十五条  》业主大会决定解聘】物业服务《企业的被解聘—的物业服务企业【应当：按照规定办》理移交手续被解【聘的物业服务—企业在办理交接至】撤出：物业管理区域前的】期间内应当维持【正常的物业》管理秩？序 业主《大会决定选聘新【的物业服务企—业的被解聘》的物业服务企业应】当在物业《服务合同终止—。之日：起十五日内退出【物业管理区域并向业！主委员会《或者在业《主，委员：会的监督确认—下与：被选：聘的物业服务企业】履行下列交接义【务 （一）移—交占用的物业共【用部分、由》前期：物业管理开》办，费购：买的：物业办公设备—等固定资产》； （二）移交本】办法第五十条第二】款规定的相关资料；！。。 （三）移》交物业服务期间【形成的物《。业和设施设备使【用、维护、保养、】定期检验等技术资】料，运行、维护、保养】记录； （四）【结清预收、代收【。和预付、代付—的有关费《用；： （五）物业承接查！验档案； （—六）法律、法规规定！和物业服务合同【约定的其他事—项 物业服务—合，同期限届《。满业主大会未作【出选：聘或者续《聘决定？物业服务企业按【照原合同约定继续】。提供服务的》原合同权《。利义务对双方—具有约束力在原合同！权利义务延续期间】任，。何一方当事人提出】终止合同的应当提】前三个月书》面告知另一方—当事人和物》业所在地的县（【。市、区）物业—管理行政主管部门】、街道？办事处（乡》镇人：民政府）并在物业管！理区：域内显？著位置？公告 ？第六：十六条？  物？业所在地的》县（市、《区）物业《管理行政《主管部门、街道办事！处（乡镇人民—政府：）应当加强对—物业服务企》业交接工作的监【管 被？。解聘的物《业服务企业拒不撤】出物业管理区域或】者拒不移交资料的】物，业所在地的》县（市、区）物业管！理行：政主管部门应—当责令其限期—撤出；使业》。主，生活受到严重—影，响的经？。业主委员会请—求辖区？内公安机关予—以协助；有》破坏共用设施设备】、毁坏账册》等违反治《安管理？。行为的由公安机【关依法处理；业主】委员会还可》以依法提《。起，。诉讼或者《申请仲裁 第六【十，七条 ？ 物业服务》企，业收取物业服务费】后擅自？。撤出或者停止—物业服务的物业所】在地的县（市、区）！物业管理《行政：主管：部门应当督》促其履行合同；对不！继续履行合》同的依照有关法律】、法规？和物业服务合同【约定处理 》第六十八条 — 单：体物业或《者规模较《小，的物业经业主或【。者业主大会决定【在物：业所在地的》街道办事《处（乡镇人民政府）！和县（市、区）【物业管理行政主管】部门的监督指导下业！主可以对物业实施自！行管理 《业主自行管》理的应当对》下列：事项作出《决定： （一）自行—管理的执行》机构、管理人； （！二）自行管理的【内容、标《准、费？用和期限； —（三）聘请专业机】构的：方案； （四）【其他：有关自行管理的内】容， 电梯、消防、机】械式停车设备、锅】炉，。。、监控？安防等？涉及人？身、财？产安全以《及其他有《特定要求的》设施设备《应当委托专》业机构进行维修和养！。护 第？六十九条  老旧】住宅小区《。可以由街《道办事处（乡—镇人民政府）成立物！业服务中《心为业主《提供基？本物业服务主要【。做到有治《安防范？、有清扫保洁、【有绿化养护、—有维修维护、有停】车管理 县（—市，。、区）？物业管理《行政主管《部门和财政部门应当！制，定基本物业服务补】贴政策？。所需经费列》入，。县（市、区）人【民政府财政预—算 第七十条　【市物业管理行政主】管部门应当建立物】业服务企业考核体】系和信用评价体系】对物业服务企业【、项：目负责人实行动态管！理定期对物业—服务项目开展—专项检查向社会【公布信用信息—评价：结果 县（市、区）！。物业管理行政主【管部门具体负责【物业服务企业、【项目负责人信用【信息征集《、考核、评价、汇总！和核查工作 街【道办事处（乡镇人民！政府）？、社区居（》村）民委员会应当协！助开展辖区》内物：业服务企业、项目】负责人信用信息的征！集、：核查工？作 第七十一条  ！物业服务《企业未按照法—律、法规《规定、合同约定和】技术标准、专业技】。术规范等提供日常物！业服务的应当录入物！业，服务企业信用档【案 物业服务企业】有下列严重失信【行为之？一的二年内不得在】本市申报各类物业】服务示？范项目？；失信行为改正【前物业管《理行：政主管？部门不予开具诚【。信证明 （一）在物！业管理招标》投标：活动中提供虚假信】息骗：取中标的； 　 （！。二）出租、出—借、转让《资质证？书的； （三—）物业服务合同依】法解除？或者终止后》拒不撤出物业管理区！域撤出时未按照规定！办理交接手续—或者未按照规定移】交资料造成》物业管理混乱的；】 （四）未按照规定！。和合同约定》履行：房，屋安全监管义务【导致物业管理区域内！发生重大房》屋安：全事故的； （【。五）泄露业主—信息的； （—六）对业主》、业主委《员会：委员进行恶》意骚：扰采取暴力行为【或者打击报复的； ！。。（七）？其他违反《法律、法规规—定情形的 第七十二！条  物业》服务项目实行项【目负责？人责任制 物业项】目负责人有下列【严重失信《行为之一的应当录】入项目负责人信用档！。案同时录入其所属】物业服务企业的信用！。档案 （一）—骗取、挪《。用或者侵《占住宅？专项维修资金—的；：。 ，（二）擅自改变【。物业管理区域—内物业？服务用房《、，共用部位和》排水管网等共用【设施设备用途的；】 （三）擅自决【定，占用、挖掘物—业管：理，区，域内：道路、场《。地的； （四—）擅自利用物业【管理区域内共用【部位、共用》设施设备进行—经营的？； （五）》因管理失职》造成：人员伤害、财产损失！等重大责任》事故的； （六【）被价格行政主【管，部门认定乱》收费或者收费不【规范且未改正的【； （七）其他【损害业主利益情【节严重的《 有前？款规：定情形？之，一，的，业主可以向街道【办事处（《乡镇人民《政府：）、县（市、区）】物业：管理行政主管部门投！诉街道办事处—（乡镇人民》政府）？、县（市《、区：）物业管《理行政？主管部门应当进【行核查并书面告知】业主核查结果 第六！章  物业》的使：用，和维护 第七十三条！。。  业主《、物业？使用人对《物业的使《用与维护应当遵守法！律、法规、管理【规约的？规定及业《主大会的决》定不得？损害公共《利益和他人》合，法，权益 第七十四条 ！。 物：业管理区域内按【照，规划建设的》公共：建筑：和共用设施》不得：擅自改变《用途 平时开发【利用人民《防空工？程设施不得影响【其战时防空效能和应！。急避：难功能不得擅自【改变人？。防工程平时用途 】第七十五《条  物业管理【。区域内禁止下列行为！ （：一）擅自改变物业】的规划用途； （二！）损坏或者擅自变】。动房屋承重结构【、主体结构；— （三）违法搭【建建筑物、构筑物；！ （四）《损坏或者擅自占用、！改建物业《共用部分损坏或者】擅自占用《、移装共用设施【设，备； （五）存放】易，。燃、：易爆：。、剧毒、放射性【物质或者超》负重等？违反：安全规定的物品；】 （六）制造超【过，。规定标准的噪—声、振动《或者影响邻居采【光，、通风？； （七《）任：意弃置垃圾、排【放污：水、抛掷杂物—和，露天焚烧； （【八）侵？占绿：。地、毁坏绿》化和绿？化设：施； （九》）擅自摆摊设点、】。占道：经营无序停放车【辆； （十）破坏】或者擅自改变—房，。屋外观；《 （十一）》擅自在建筑物、【构筑物上悬挂、张贴！、涂写、刻画； 】（十二）非》法养殖大型犬、烈性！犬； （十三）占】用（堵塞《）消防车通道、【疏散通道、安—全，出口圈？占（遮挡）消火栓】。等违反消防法律、】法规的行《为，； （十四》）法律、法规—和管理规约》禁止的其《他行为 有前款【所列行为之一的物】业服务企业》、，业主：委员会应当及时劝阻！、制止；《劝阻、制止无效【的应当及时报告有关！主管部门有》关，主管部？门应当及时依法处】理；：业主、物《业使用人对侵害【自己：合，法权益的《行为可以《依法向人民》法院提起诉讼；业】主委员会对侵害【业，主共：同利益的行为可以依！。法向人？民法：院提起诉讼 第【七，十六条  》物业管理区》域内规划用于停放汽！车的车位、车库【建设单位应当首先满！足本区域《内业主的停车—需要：其归属由当事人通过！出售、附《赠或者出租等—方式约定 建设【单，位办理商品房房屋预！。。销售登记后出售或】者附赠的《车位、车库应—当明示并在物业管】理区域？内显：。著位置公示拟出售车！位、车库的产权证明！文，件和出？售价格拟出售车位、！车库数？量少于本区域要求购！。买车位、《车库：业主的？房屋套数时应—当通过抽签等公【平方式确定每户业】主只能购《买一个车位》或者车？库 建设单》位未出售或者未附赠！的车位、《。车库应当优先出租】。给本区域内》业主：租金：按照价格行政主管部！门，核定的标准执行；业！主要求承租》车位、车库的建设】单位不得只售不租】拟出：租车位、《。车库数量少于本区】域要求承租车位【。、车库的业主的【房屋套数时应当通过！。抽签等？公，平方式确定》给未购买或者未【受赠车？位、：车库：的业主？每户业主只能承租】一个车？位或：者车库 《在首先满足本物【。。业管理区域内业主】的购买和承》租，需要后还有多—余车位？、车库的可以出【。租给本物业管理区域！外的使？用人但租赁》期限不？得超：过六个月 第七十】七条  占用—业主共有的道路【或者：其他场地用于停放】汽车的车位、车库由！业主大？会或者业主大—会授权的业主—委员会决《定使用 物业管【理区域内划定车位】、停放车辆应当由公！安部门进行现场【指导不得占用、【堵，塞、：封闭疏散通道—、安全出《口、消防车》通道不？得影响其他车辆和行！人的正常通行 对开！放式：物业管理区域无停车！。场地或者用》于停：放汽车？的车：位、：车库：。严重不足的物业管理！区域公安《部门应当对物业【管，。理区域？周边情况《进行全？面调查合《理利用？支路、？背街小巷、建筑【物间：空档施划夜间—临时停车泊位—对夜间交通流量较小！的次干道的慢车道施！划限时停车泊—位供居民停放车【辆， 第七十八条  】前期物业管理期内普！通住宅物业管理区】域内业主共有—、专有、专》用的车？位（车库）的汽车】停放费？实，行政：府指导？价；：业主大会成》立后由业主大会或】。者业主？。大会授权的业主委员！会，与物：业服务企业协商确定！本，区域汽车停放费标准！ 前期物业》管理期内建》设单位未《出售、未附赠—或未出？租的车位、车库汽车！停放：费由建？设单位按照有—关规定及时》支，付，。给物业服务》。企业 业主对—汽车停放有保管【要求的应当》。与物：业，。服，务企：业另行？签订保管服务—合同 ？第七十九条  业主！大会成立前需要占用！业主共有的》道路或者《其，他场地停放汽车【。的应：。。当在前期物业—服务合同中》约定物业《服务企业应当将汽】车停放费单独列账】独立核算所得收【益的百分之七—十纳入？住宅专项维修—。资金其余部分可【以用于补贴物业服务！费 业？主大会？成立后需要占用【业主共有的道路或者！其他场地用于停放】汽车以及利用业【主共有部分》、共用设《施，从事广？告等经营性活—动的物业服务—企业应？当提请业《。。。主大会或《。者业主？大会授权的业主委员！会决定后依》。。法办理有关》手续并公《示利用？业主：共有部分、》共用设施从事广告等！经营性活动的—还应当经有利—害关系的业》主同意收益按照业主！大会或者业主—大，会授权的业主委【员会：决定、物业服务合】同约：定使用；没有—决定或者约定—的按照前款规定使用！业主委？员会应当对汽车停】放费的收支情况进】行监督并《向业主大《会报告 第八十【条  物业》管理区？域内：依法配建的人民防空！工程应当《按照设计文件在实地！标注 物业管理区】域内依？法配建的人民防【空工程？平时用？作停车位《的应当？向全体业主开放出租！的，租赁期限不得—。。超过三年《不得将停车位出售】、附赠 人民防空工！程平时？用作停车位的其租】金、汽车停》放费的收取及其【支出、使用管—理等按？照有关规定》执行 第八十一【条，  鼓励在已建【成的住宅小区内增建！停车场（库）按照】“谁投资、》谁管理、谁受益”的！原则逐步形成—政府出资《、企业投资、—业，主集资等社会多元化！投资方式采取政【府支持统一规划市】场运作的形式缓解和！逐步解决车位、车】库供需矛盾》 第八十二条  】房管：、公安、建设、【卫生计生、环保【、规划、园林、【城管、民防、工商】、质监等行政主【。管部门应当在—各自职责范围内【加，强监督管《理建立违法行—为，投诉登记制度并【在物业管理区—域内：显著位置公》布联系人姓》名、联系方》式、执？法事项和监》督电话依法处理物】业管理区域内的违法！行为 第八》十，三条 ？ 住宅物业需要使用！共有部分增》。设，电梯等？进行二次开发、改造！。的应当经本幢或本】单元房？屋专有部分》占建筑物总面积【。三分之？二以上且占总人数三！分之二以上的业主同！意，符合规划、土地【、建设、环保、【消，防管理等法律、法】规和技术《标准并且《依法：办理相关批》准手：续 第八《十四条？ ， 业：主或者物《业使用人对住宅装】饰装：修的应当事》先告知物《业服务企业物业服】务企业应《当将住宅装饰—装修的禁止行—为和注意事项告知】业主或者物》业使用人 》业主或？者物业？。使用人在《住宅装饰装》修，工程开工前》应当持？有关资料《。向，物业服？务企业？办理登记手续签订】住宅装饰装》修服：务协议变动》建筑主体或者承重】结构的需要提交原设！计单位或者具—有相应资质等级的设！计单位提出》的设计方案和城市房！屋安全鉴定机构【出具的审定》意见并按《照规定办理批准手】续， 业主或者》物业使用人》。拒不办理登记、批准！手续的物业服—务企：业，。可，。以按照临时管理【规约：或者管理规约禁【止装饰装修施工【人员、装修材料等】进入物？业管理区域 —物业服务企业对住宅！装，饰装修活动进—行巡查？时业：主，或者物业使用人、】装饰装修施工人员】不得拒绝和阻碍 第！八十五条  —建设单位应当按【照国家规《定的保？修期限和保修范围承！。担物业？的保修责《任保修期届满后物】业全体共有部分的维！。修责：任由全体业主—承，担物业部分共—有部分的《。维修责任《由，部分共有的业—主承担物业专有部】分的：维修责任由该业【主承担 第》八，十六条  物—业存：在安：全隐患、严重影【响市：容或者妨《碍他：。人正常使用的业【主、物业使》用人或者《物业服务企业—应当及时维修、养】护，或者采取防范—措施 物业共用部分！、共用？设施设备维修、更】新和改造时相关业主！、物业？使用人？应当：。予以配合因相关业主！、物业使用人阻挠维！修，、更新和改造—造成其他业主、【物业：。使用人财《产损失的责任人应当！予以赔偿 第八十】七，条  ？住宅物业和住宅小】。区内的非住宅—物业的业主》应当在办《理房屋入住手续【或者：房屋所有权登记时将！首期住宅专》项维：修资金存入住宅【专，项维修？资金专户《 住宅专项维修【资金属于业》主所有？专项用于国家规【定的：保修期届满后物业】共用部？分、：共用：设施设备的维修、】更，新和改造不得挪【作他用 第》八十八条  住宅】物业交付使用后【电，梯、消防《、安防等设施设备】的日常维护费用【由业主承担；其更】新和改造按照相关】法律、法规执行所】需资金由业主—承担：政府可以《给予补贴 2—0，13年？5月1日后》受让土地的住宅【物，业配置电梯的建设单！位应：当在：交付使用《前按照建《。筑安：装总费用百》分之：一的比例交存资金专！项用于电梯、—消防等设施设备的】更新和改造该资金】归业主所《有纳入物业管理【区，域住宅？专项：维修资？金管理 第八十【九条  发生下列危！及房屋安《全情形之一》需要立即对》住宅物业共用部分】、共用设施设备进行！。应急维？修、更新和改—造相关业主不能【。形成法定多数—意见的物《业服务企业、—业，主委员会或》者相：关业主？均可：凭，应急：维修：工程项目《说明、维修工程实】施方：。案向住宅专项维修】资金代管部门提出】资金使用申请经【住宅专项《维修资金代管部【。门，。复核：后进行应急》处置 （一）屋【面防水损坏造—成渗漏的；》 （二）电》梯故障危及人身安全！的； （三）公共】护（围）栏破损严重！危及人身安》全的； （四）楼体！单侧外立面有脱落危！险的；？ ，（五：），专用排水设施因坍】。塌、堵塞、爆裂等造！成功：能障碍危及》人身、财产安—全的； （六）消防！设施损坏不能正【常运行？的造成严重火灾隐】。患危：及房屋安全》的；： （七）危及房屋安！全的其他情形 应急！维修工程竣》工验收后《应将维修《费用审计后向—业主公示从相关【业主的住宅专—项维修资金分户【账中按照专有面【积，分摊列？支；：其中涉及已售公有】住房的从公有住房住！宅专项？维修资金中列—支 住宅专项维【修资金代管》部门应当方》便快捷地处》理应急维修事—项，加强监督管理保障资！金安全 住》宅专项维修资—金代管部门》。应当自？收到应急维修资【金使用书《面申请之日起—五个工？作日内完成审核【 第九十条 — 住宅专项维修资金！余额不足《首期筹集金额百分之！三十的业主应当【按照国家和》省相关？规定：以及：业，。主，大会的？决，定续筹住宅专项【。维，修资金？ 业主申请房—。地产转移登记—时应：当向房地产登记部】门提供已足》额交存住宅专项维修！资金的相关凭证【 ，第九十一条  【业主委？。员会可？以向住宅《。专项维修资》金代：管部门提出申请将不！低于住宅专项维修资！金百分之八十的【。。款，项转：存为一年《以上的定期存款住宅！专项维修资金代管】部门应？当自：收到申请《之日：起五：个工作日内》。。予以：。办理利？息，计入相关业主的住】宅专项维修资金分户！账 住宅专项维修资！金代管部《门应当依法》履行维修资金保值增！值，的责任并建立住宅】专项维修资》金，查询制度业主有权】查询本人的住宅专】项维修资金结存【。情况 ？第九十？二条  对配—套设施不齐全、环】境较差的《老旧住宅小区市、】县（市、区）人民】政府（管委会）【应当采取措》施进行改造》整治并将改造—整治规划和》。年度计划向》社会：公布老旧《住宅小区的范围【由市、县《（市、区）人民政府！（管委会）确定 】老，旧住宅小区内的【。道路、照明》、绿地及文》化体：育、：。安全：防范：、物业服《务用房等配》套建筑及《设施：设，备的改造建设资【金由市？、县（市《、区）人民政—府（管委会》）负：责，；业主专《有部分的《设施设备改造支【。出由业主承担 第九！十三条　老旧—住宅小区改造—整，治中经？有利害？关系的业主同意并经！法定程序批准可以建！设物业服务用房和一！定比例的物》业服：。务经：营，性用房物业》服务经营性用房【的经营收《益作：为，老，旧，住宅小区维护管【理费用？的补充资《。金由：业主大会监督使【用 第七《章 法律责》任 第九十四条  ！有违反？本办法条款行—为的由相关主管部】门依照法律》、法规？和规章的规》定依法进《行，查处；构成犯罪的依！。法追究刑事责—任 第九十》五条：  阻碍行》政执法人员》依法执？行职：务的依照中》华人民共和国治安管！理处罚法的》规定处罚；构—成，犯罪的？依法追究刑事—责任 第九十六条 ！ ，违反本？办法：。。第五十六条第—一款规定业》主、物？业使用人未按照物业！服务：合同的约定》交纳：各项费用的业主【委员会、物业服【务企业可以通过上门！催交、？在物：业管理？。区域内显《著位置公示》等形式督促》其限期交纳；逾【期不交纳的物业服务！企业可以依法提【。起诉：讼或者申《。请仲裁？ 第：九十七？条 ： 市、县（》市、：区）：人民：。政府（管委会）物】业管理行《政，主，管部：门（机？构）、街道办事处（！。乡镇人民政》府）以及其他有【关主管部门的工作人！员滥：用职权、《玩忽职守、徇私【舞弊：尚，未构成？犯罪的依法》给予行政处》分；：构成犯？。罪的依？。法追究？刑事责任 第—。八章：。 ，附 则 第》九十八条  本【。办法：所称住宅共》用部分是指根—据法：律、法？规和房？屋买卖合《同由单幢住宅内业主！或者单幢住宅—内业主及与》之结构相连》的非住宅业》主共有的部分一般】包括住宅的基础、】承重墙体《、，。柱、：梁、楼板、屋—顶以及户外的—墙面、门厅、楼梯间！、走廊通道等 【本办法所称共用设】。施，设备是指根据法律】、法规和房》屋买卖？合同由住宅业主【。或者住？宅，业主：和，有，关非：住宅业主共》有的附属设施设备一！般包括电梯、天线、！照明：、，消防：设施、监控安—防设施、《绿地、道路、路灯】、沟渠、池》、井、非《经营性车场车库【、公益性文》。体设施和共用设施设！备使用的房屋等 】本办法规定的面积和！。人，数按照下列》方式计算 （—一）专有部》分，面积按照不》动产登记簿记载【的，面积：计算；尚未》进，行登记？的暂：时按照测绘机—构的实测面积计【算，；尚未进行》。实测：的暂时？按照房屋买》卖合同记载的—。面积计？算；：建筑物总面》积按照？前项的统计总和【计算； （二）【业主人数按照—。专有部分的》数量：计，。算一个专有部—分按照一人》。计算但建设单位【尚未出售《和虽已出售》。。但，尚未交？付的部分《以及：同一买受人拥有一】。个以上？专有部分的》按照一人计算；总】人数按照前项—的统计总和计—算 第九十》九条  《住宅区域内》非住宅？物业：的管理及其》监，督活动参照本办法执！行 第？一百条  本—办法由扬《州市住房保障—和，房，产管理局负责—解，释 第一百零—一条  本》办法自？2016年11【月8日起施行2【006年《2月13日市—人民政府颁发的扬州！。市物业管理实施办】法（扬？政发〔20》06〕47号）【同时废止《