扬州市住宅物业【管理办法《 第一章总 — 则 第一条  】为了规？范住宅物业管理【活动维？护物业管理》各方的合法权益【。营造良好的居住和】工作环境促进和谐社！区建设根据》中华：人，民共和国物权法、国！务院物业管理条例】、江苏省物业管理条！例等法律《、，法规结合《本，市，实际制定《本，办法 第二》条  本办法适用于！本市行？政区域内住宅物业的！使用、维护、服务】及其监督管理活动 ！本办法？所称住宅物业管理（！以下简称物业管理】）是指住宅区—内的业主《通过选？聘物业服务企—业、街道《物业服务中》心或者业《。主自行对物业管理区！域，内的建筑物、—。构筑物及配》套的设施设》备和：相关场地《进行维？修、养？护，。、管理维护环境【卫生和相关》秩序的？活，动 第三条  【物业管理工作实行】属地管理市、县【（市、区）人民政府！（管委会）》应当加强对本行政】区，域内物业管》。理工作的领导—建立由辖区》物业管理行政主【管部门、功能—区物：业管理行政》主管机构、街道办】事处（乡镇人民【政府）以《及，。相关行政管理部门】（，。机构）参《。加的物业管》理联席会议》制度协调解》决辖：区内物业管理的重】大，。。问，题并建立物业管理】争议化解和》纠纷处理工作机【制 市、《县（市、《区，）人民政府（管委会！），应当建立物业管理综！合协调和目标责任】机制制定、落实扶持！政策减轻《物业服务企业负【担，；鼓励采用信息化】等新：技术、？新方：法促进？物业服？务行：业转型升级提—高物业管理和服务】水平 ？市、县（市、区）人！。民政府？还应当将物》业服：务，纳入现代服》务业发展《规划和城市治理【工作体系《 第四？条  市住房保障和！。房产管？理部门是全市物业管！。。理工作的行政主【管，部，门（以下《简称市物业》管理行政主管部【门）负？责本市物业管理【。活动的监督》管理工作其主要职】责为 （一）建【立和完善市场化【物业服务和基本物业！服务：相结合的物业管【理机制？； （二）》管理全？市物业服务行业【指导、监《督各县（市、区）】物业管理行政主管】部门、？功能区物《业管理行政机构【开展物？业管理活动； （】三）参与市政府对各！县，。（市、？区）：、功：能区物业管》理工作的《目标责任考核；【 （四）研究制定全！市物业？管理相？。关政策和物业服务】行业：规范； （五—）负责物业服—务企业资质管理【； （六）负责市区！前期物业服》。务，招投标的指导、【监督、检查等管【理工作； （—七）依？法查处物业管—理重大违法行为；】 （：八）依法承担的【其他职责 第五条 ！ 县（市、区）物】业管理行《政主管部门》负责本行政区域内】物业管理活动的监】督管理工《作其主要职》责为 （《一）负责《对物业？管理日常工作的【。指导、监《督；：。 （二）负责新【建住宅小区》前期物业管理—招投：标的备案和管—理工作； （三【）负责物业管理项】目的区域备案、【前期物业承接查【验备案和物业服【务合同备《案；： （四）负责—物业服务企业交接工！作的监督、管—理； （五）—负责：对物业服务企业、项！目负责人进行日常考！核； （六》）协调进行业主大会！、业主委《。员会筹？建，、，换届：及日常工《作，的指：导，与监：督； （七》）依法承担》的其他职责》。 ，第六条  街道办事！处，（乡：镇人民政府）具体负！责本辖区内物—业管理工作的指【。导、协助《和监：督其主要职责为 】（一）落实》辖区内老旧住宅小】区基本物业服—务工作； 》（，二）协调《物业管理与社区【管，理、：社区服务《的关系？协，调建设单位》与前期物《业服务？企业、业主》与物业服《务企业的关》系，； （三）建立【物，业管理？矛盾投诉调》解、物业应》急维：修服务等机制设立】并公开投诉电话【、投诉点协》调处：理物业管理纠—纷； （四）监督管！理辖区内物业服务项！目移交和接管工作；！ （：五）负责业主大【会、业主委员—会的筹建、》管理等相关工作【。建立业主委员会档】案组织成立物业管】理委员会《； （？六）负责业》主委员会备案； 】（七）负责辖区内】物业服务企》业、项目负责人【服务行为的》监，督向县？（市、区）》物业：管理行政《主管部门报送信【用信：息；： ，（八）？建立由？社区居（村）—民，委员会、公安派出】所、业主委》员会、物业》服务企？业等：参加：的联席会议制度【协调处理物业管【。理重大事宜； 【（九）依法》承担的？其他职责 社区居】（村）民委员—会应当协助和配合街！道办事处（乡镇人民！政府）建立健—全物业？管理：工作机制参与指导和！监督业主委员会的工！作，及时协？调、处理《本社区内的物业【管理矛盾《纠纷；参与》住宅专项《维修资？金的使？用监督建《立社区居（村）【民，委员会、业主—委员会和物》业服务企业沟通【。协商的“三》位一体” 服—务协：。调机制 第七条【。  相关行》政部门依据各自职责！共同做好物业管理工！作 物业管理—区，域内：以及周？边道路停《车泊位设置和汽车停！。放工作的指导—物，业管理区域内因【停，。车矛盾等引发—的治安纠纷的处【理物业管理保安【服务：活动的监《管等由公安部—门负责？ 依法查处违法建】设，、，。占用：和损坏绿地等违法】违，规行为督促相关【。责任单位加强对物业！管，。理区域内生活垃圾】、建筑垃《圾清运和环卫设【施的管理制定住【宅小区垃《圾清：。运服务标准等由城管！部门负责《 按照定价权—限制定调《整普通住宅》前期物业公共服务】（含汽车停放—）收费标准和保障性！住房、房改房、老】旧住宅小区物业管】理服务收《费标准制定调整【住宅小？区内建设《单位：未，出售或者未附赠【的车位、《。。车库及依《法配：建，。的人防工程平时【。用作停车位的租【金标准？制定调整生活—垃圾清运费标准依】。法规范？。监管物业《服务企业的收费【行为及时查处物业】服，务中的价格违—法行为等由物—价部：门会同同级物—业行政主管部门负】责 ：对物业管理区域及周！边的建设项》目，环境影响评价文件】及其污染防治—设施“三同》时”（？。与主体？工程同？时，设计、同时》施工、同时投—产使用？）的监督管理—对企事业单位和【其他生产《经，营者：的污染？。物排放的监督管理】对，违反环保法律、【法规的行为依法进行！查处等由环保—部门负？。责， 对房地产开发项】目公建配套设施建】设的监督《管理督促建》。设单：位及时做《好物业管理》区域：。内交付后保修期【内的：房屋及设施设备的】相关保修工作—。受理由房屋质量问】题引发的投诉按职】责，依法查处破》坏承重结《构等违法行为由建】设，。部门负？责 对物业》管理：。区域内的《电梯、？锅炉等特种设备进】。行安：全监察？依法对特种设备使】用登记、《维护保养《、定期检验、作【。业人员持证上—。岗等：情，况开：。展监督检查》。调查：处，。理物业管理区域内的！。特种设备事》故依法查处特种设】备安装、改》造、：维修和使用中—的违法行为等由【质，。监部门负责 对【物业：。服，务企业？。劳动用工进》行指导对物业服务企！业招用就业困难人员！、高：校毕业生按》。规定在缴纳社会【保险、参加》职业培训方》面给：予适当补贴等工【作由人力资源和社】。会保障部门负责 】对在物业《。管理活动中利用合同！格式条？款侵害消《费者权益的行为虚】假、违法《广告和？无须取得许可（【含批准文件》）或已经取得相关】许可但未依法—领取营业执照—。等违法生产经营行】为依法进行查处等】由，工商部门（市场监督！管理部门）负责 在！地块规划设计条件和！建设工程设计方案审！查，中按：规定标准落实物业管！理区域内《公建配套建设指标】等工：作由规划部门负责 ！物业管？理区域？内人民防空》工程及设施平时【使用与维护管理【的指：导和监督由》民防部门负责 【物业管？理区域内绿化—调整的监管和技【术指导等《工作由园林》部，门负：责 指？导、监督《业主委员会参与物业！管理相关《工作等由民政部【门负责 供水—、排水、供电—。、供气、通讯、【有线电视、路灯等专！。业经营单位应当按】照相关？规定和合同约定做】好物业管理区域内的！专项服务 第八条 ！ 市、县（》市、区）物》业管理行《。政主管部《。。门应当加强对街道办！事处（？乡镇人民《政，府）物业管》理工作人员》和业：主委员会《成员的培《训所需经费列入同】级人民政府财政预】算对在物业服务和】管理工作中》取得显著成》绩或者获《得市级以上》物业管？理荣誉称号的—物业：服务企业及其从业】人员依法依规给予】表彰 第九条—  物业《服务：行业协会应当加强行！业自律？管理规范从业行【为，促进诚信经营加强物！。。业服务企业从业【人员培？训提高？。。物业：服务水平维》护，物业服务《企业的合《法权益 《第十条  本—市建立物业服务第三！方评估制《度业主自治组织、建！设单位、《物业服？务，企业可以委托物业服！务，第三方评《估，机构：开，展物：业项目交接和查验、！物，业，服务：标准和费用测算、】。物业服务《质量评？估等活动 物业【。服务第三《方，评估机构应》当依照？法律：、法规和合同约【定提供专《业服务出具的评【估报告？应当真实《。、客观、《全面 第二章  】物业管理区域 第十！一条  物业管理】区域的？划分以有利于实施物！。业管理为原则综合考！虑规划条件、—建筑物规模、—共，用设：施设备、业主人【数，、，自然界？限、社区布局、社区！建设等因素确—定 规划《部门在审查住宅建设！工程设？计方：案时应？当听取物业》所在地？的县（市、区）物】业管理行政主管部】门对物业管理—区域划？分的意见 建设单位！应当根据《物业建设用地规划】许可证确定的—红，线图范围《结合物？业的：共用设？施设备、社》。区建设等《因素划？。定物业管《理区域？物业的配套设施设】备共用的应当划【定，为，一个物？业管理区域》；，配套设施设备能够】分割、独立》使用的可以划定【为不：同的物业《管理区域《 第十二《条  新《建，物业出？售前建设单》位应当将划定的【物业：管理：区域向物业》所在地的县》（市、区）物业【管理行政主管部【门，备案并将经》备，案的物？业管理区《域在商品房买卖合同！中，明示 第十三条 】 ，县（市、《区，）物业管理行政【主管部门应》。当建立物《业管：理区域档案物业管理！区，域档案应《当载：明下列事项 （一】）物业管理区域【的地理位置、四至】。界限； （二）建筑！物，总面积、专有部分】数量、？业主：。共有：部，分主要情《况； ？（三：）建设单位； （四！）建设单位关于路灯！、供排水、》。电、燃气、电梯等】。配套设施的管—护协：议、生活垃圾的清运！合同协？议； （《五）其他需要载明】的事项 第》三章 ？ 业主、业主大会与！业主委？员会 ？第，十四条  》房屋的所有权人为业！主 业？主应当依照法律【。、法规、《临时管？。理规约、管理规约】和业主大会议—事，规，则等行使权利自觉履！行法：定，和约定的义务 【第十五条 》 一个？物业管理《区，域成立一个》业，主大：会业主大会》由物业管理区域内全！体业主组成 物【业管理区域》内业主？人数较？。少且经？全体业主一致—同意决定不成立业主！大会的由业主共同履！行业主大会、业主】委员会的《职责 业主户数超过！三百：户的可以按幢、单】元，等为单位推选业【主代表成立业主【代表：大会履行业主大会的！。职责 第十六条【  物？业，管理区域内符—合下列条件之一【的应当召开首次【业主大会或》者业主代表大会（】以下：统称业主大》会）会议《 （一）物业管【理区域内房屋出售】并交付使用的建【筑面积？达到百分之五十以上！的； （二）物业管！理区域内业主已【入住户数的比例【达到：百分之五《十以：上的 第十七条  ！物业管？理区域内已交—付的专有部分面积】超过建？筑物总面《积百分？之五十？时建设单位应当向】物业所在地的街道】办事：处（乡镇《人，民政府？）提出？筹备业主大会—书面申请并》报送：下列筹备首次业【主大会会议所需的】文件资料 （—一）物？业管理区《域证明； （二【。）房屋及《建筑物面积》清册：； （三）业主【。名册； 《（四）建筑规划【总平面图；》 （五）交》付使用共《用设施设备的证【明； （六）物业服！务用房配置证明； ！（七）其《他，有关的文件》资料 建设单位故意！拖延或者不报送【的物业所在》地的街道《办事处？（乡镇人民政—。府）应当督》促其按？规定：报送 第十》八条  《符合成立业主—大会条件的街—道办事处（》乡镇人民政府）应当！在收到建设单位或者！十人以上的业主【公开联名提出筹备】业主大会书面申请后！六，十日内组织成—立首次业主大会筹】备组 ？首次业主大》会会议的筹备经费】由建设单位承—担 第十九条  】首次业主大》会筹备组由业—主、建设单》位、街道办事处【（乡镇人民政—府）：、社区居（村）【民委员会等派—员组成成员人数应当！为五：至十一人的单数【筹备组中的业主【成员由街《道办事处（乡—镇人民政《府）或者社区居（】村）民委员会组织业！主推：荐产生业主成员人】数应当不少于筹备】组总人数的百分之】六十筹备组组长由】。街道：办事处（乡镇—人民：政府）指《定人：员担任 筹备组应当！自，成立之日起七日内将！成员名单《。在，物业管理区域内显著！位置进行公示—筹备组中的业—主成员条件与业【主委员会成员条件】一致业主《对筹备组成员有异议！的由街道办事处（乡！镇人民政府）协调解！决 第二十条—  首次业主大会筹！备，组应当自《成立之日《起九：十日内组织召开首次！业主大会《会议：筹备组履行下列职责！ （一）确定首【。次业主大会会议【召开的时间、—地点：和，内容； 《（二）拟订管理规】约、业主《大会议事规则—、业主委员会工【作规则？草案：； （三）确—认业：主身份确定业主【在首次业主大会【会，议，上的投？票权数；《 （四）提出首届】业主委员会委员候选！人条件、名单和选】举办法？； ：（五）依《法确定首次业主【大会会议表决规则；！。 （六）召开首次业！主大会会议的—其他准备工作— 对前款《规定：的，内容：。筹备组应《当在首次业主—大会会议《召开十五日》前在物业管》理区：域，内显著？位置公告并书面【通知全体《业，主业主对业主身【份和投票权》数等提出异议的筹】备组应？当予以复核并告知异！议人复核结》果 业主大会成立】后，筹备组自动解散 】第二：十一条  业主大会！会议分为定期—会议和临时会—议 业主大会定期】会议应？当按照业主大会【议，事规则的规定—由业主委员会组【织召开 《有，下列情形之》一的业主委员—会应当及时组织【召开业主《大会临时会议 （一！）经专有部分占建筑！物总面？积百分之二十—以上且占总人数【百分之二十以上业主！提议的； 》。（二）发生》重大：事故或者紧》。急事件？需要及时处理的【； （三）业主委员！会委员？。人数不？足其原总数的二【分之一时《重新选举业主委员会！； （四）业主【大会议事规则—或，者管理规约》。规定的其他情形【 业主委员会未按业！。。主大：会议事规则的规定】组，织召开业主大会定】期会议或者发生应当！召开业主大》会临时会议》的情况业《主，委员会？不履行？组织召开会议—职，责的县（市、—区）物业管理行【政主管部门、—街道办事处（乡【镇人民政府）可以】责令业主委员会限】。期，召，开；逾期仍不召开】的可以？由物业所在》地，的社：区，居，（村）民委员—会在：街道办事处（—乡镇人民政府）的指！导和监督下》组织召开 第二十二！条  召开住宅【小区的业主大会会议！应当于会《议召开十五日前【通知全体《业主并同时告知社】区居（村）民—委员：会业主委《。员会：应当做好业主—。大会会？议记录并妥善保存】业主：可以查阅业主大会】会，。议记录 召开业主】大，会会议物业所在地的！县（市、区）物业】管理：行政主管部门和街】道办事？处（乡？镇人：民政府）《。应当给予指导和【协助 第二十—三条  业》主可以委托他—。人参加业主大—会会：议，业主委托《家，庭成员以外》的人参加业主大会】会议的应《当出：具书：面委托书《载明：委托事项、委托【权限及？期限 ？第二十四《条  业主》委员会由业主大会会！议选举产生以—其选举产生之日为】成立日期接受业【主，大会：和业主的监督业主】。委员会委员》应当由？热心公益事业、【责任心？强、：具有一定组》织，能力的？业主担？任，。业主有损坏房—屋承重结构、违【法搭建、破坏房屋】外貌、？擅自：改变物业使》用性质、无》。故欠交物《业，服务相关费》用或者专项维修资金！。、违法出租房—屋等：违反法律、法规【和管理规约的情形】且未改正的不得【担任业？主委员会委》。员 ：业主委？员会由五至十—一，。。。人的单数委员—组成每？届任期三至五年委】员可以连《选，连任一？般最多不超过三【届具体人数、任【期，、连选？连任条件由业—主大：会议事规则》确，定业主代《表任期与业主委员会！委员任期相同业主委！员会主任《、副主任在业主【委员会委员中推【。选产生委员出现空】缺时：应当及时补》足 业主委员会是否！实行差额选举—以及实行差额选举的！差额比例《由业主大《会，议事：规，则确定业《主委员会实》行差额？。选举：。的未当选业主委【员会委员且得票【数达到法定票数的候！选人可以《按照得票顺》序当选业主》委，员，会候补委员并在业主！委员会委员出现空】缺时依次递补候【补委员？人数由业主大—会议事规则确—定但最？多不得？超过业主委员会委员！总数的百分之五十】候，补委：员可以列席》业主委员会》会议不？具有：表决权？ 第二十五条  划！定，为一个物《业管理区域的分【。期开发建设的住宅】小区项？目先期开发部—分符合业主大会成】立法定条件的—可以成立业主大会选！举产生业主委员会】首次业主大》会会议？应当根据分期—开发的物《业面积和进度等因】素在业主大会—。议事规则中明确【。增补业主委》员会委员的》办法 第二十六【条，  不具备》成立业主《大会条件或者具备成！。立条件但未》成立：业主大？会的住宅小区—经，物业所在地的—县（市、《区）物业管理—行政主？管部门或者街道办事！处（乡镇人民政府）！指导后？仍不能成立的—由街道办事处（【。乡镇人民《政府）组建》所在物业《管理区域内》的物业管《理委员会代行业【主大会和业主—委员会职责 物业】管理：委员会由街》道办事？处（乡镇《人民政府）》、社区居（村）【民委员会、社—区服务机《构、建？设单位、《业主代表等五—至十一？人的单？数委员组成》其，人员组？成应当在所在—物，业管理区域内显【著位置公《示 第二十七—条，  有？下列情？况之一的业主委【员会委员、》物业管？理委员会中的—业，主成员、业主代表资！格自行终止》 （：一）以书面方式提】出辞职请《求，。的； （二）因【物业：转让、灭失等原因不！再是业主的； （三！）丧失民事行为【能力的； 》（四）法律》、法规以及管理规约！。规定的其《他情形 第二—十八条  业主委】员会委？。员、筹备组成员、】物业管？理委员会委员、业主！代表：有下：列，情形：之一的应当按业主大！会议事规则等规【。定予以？。罢免 ？（一）？不履行职责的； 】（二）？利用委员《、成员、代表资格谋！取不正当《利，益的； （》三）出现《第二：十四条第一款规定】情形及其他拒—不，履行业主义》务情形？的；： （：四）因履职不当给业！主造成较《大损：。失，的；： （：五）因其他》原因：不宜担任业主委员会！委员、筹备组成员】、物业管理委员会】委员、业《主代表的 第二十】九条  不再—担任业主委员会【委员：、，。物业管理委员—会中的业主成员、业！主代表的应当—在十日内《将其：保管的属《于业主？。大，会、物业管理—。委员会所有的—物品等移交业主委】员会、物业管—理委员会《；，拒不移交的业主委】员会、物业管理【委员会？可以：请求物业所在—地，街道办事处（乡镇】人民政府）或者【县（市、区》）物：业管理行政主管【部门督促移交物业所！在地公？安机：关予以协助 第三】十条  业主委员会！应当自？选举：产生之日起三—十日：内持下？。。列材料向物》业所在地街道办【事，处，（乡镇人民政府）备！案， 业：主委员会备案申请书！；，。 （二）业主委【员会委员、业主【。代表名单及其基本情！况； （三）业主大！会议事规《则和管理规》。约； （四）业主】大会会议记录； 】（五）其他应当提供！的材料 备案—材料齐？全的街道办事—处（乡镇人民政府】）应当在五个工【作，日内出？具书面备案》。证，明并在备案后七个】工作日内将备案【材料抄送县（—市、区）物业管【理行政主《管部门及社》区居（村）民委员会！；备案材料不齐全的！街道办事处（—乡镇：人民：政府）不予备—案并书面告知须补齐！的材料 第三—十一条 《 业主委员会任期】。届满前？三个月应当组织召】。开业：主大会会《议，进，行换届选举并事先】报告物业《所在地的《县（：市、：区）物业管理行政主！管部门和街道办事处！（乡镇人《。民政府） 业主委】员会在规定时间内不！组织换届选举的街道！办事处？（，乡镇人民政》府）应当责令其限】期组织换届》选，举；：逾期仍不组织—的可以由物业—。所在地的《社区居（村）民委员！会在街道《办事处（乡镇人民】政，府）的指导和监督下！组织换届选举—。工作 业主委员会应！当自任？期届满之日》起十日内将》其保管的有关财务凭！。。证、业主清册、【档案资料、印—章以及其他属—于业：主大会所有的财物】移交新一届业—。主委员会双方应【当签订书面》移交手续；》拒不移交的新一届】业主委员会可以请】。求物业所《。在，地的街道办》事处（乡《镇人民政府）或者】。县（市、《区）物业管理行政】主管部？门督促移交物业【所在地的公安机关予！以协助 第三十【。二条  业主大会、！业主委员会》、物业管《理委员会应当依【法履：行职责不《得作出与物业管理】无关的决定不得从】事与物业《管理无关的》活动 业《主大会、业主委【员会、？物业管？理委：员会作出的决定违反！法律、？法规的？县，（市、区）物—业管理行政》主管部门应当责令】其，。限，。。期改正或者》撤销其决定并通告全！体业主？ 业主委员会不能】正常：开，展工作的物业—所，在地：。的街道办事处（乡】镇人民政府）—应当组？织，召开业主大会—临时会议对》业主委员会进—行，调整 第三十—三条  《业主大会和业主【委员：会日常工作经费由全！。体业主承《担可以从物业共有】部，分、共用《。设施设？备经营？收益中列支也—可，以由全体《业主：分摊 经费的筹集、！管，理和使用以及业【主，委员会委员的—工作补贴由业主【大，会议事规则具体规定！业主委员会应当每】半年在物业》管理区域内显—著位置公告经费【收支情况《明细接受业主监督 ！第三：十四条  》业主大会、业主委员！会应当积《极配合有关主—管部门？与社：区居（村）民委员会！相互：协作共？同做好物《。业，管，理区域内与物业管理！有关的社会管理【工作： 在物业管》理区域内业主大会、！业主委员会应当积】极配合社区居—（村）民《委员会依法履行自治！。。管理职责支持—社区居（村》）民：委，员会开展工》作并接受其指导和】监，督社区居（村—）民委员会》应当支持业主大【会、业主委员会【开展工？作， 业主大《会，、业主委员会作出的！决定应当以书面形式！在物业管理区域内及！时公告？并告知社区居—（村）民委员—会 第三十》五条  同一物业管！。。理区：域，内有两幢以上房屋】的可以以幢、—单元：为单位成立业主小】组业主小组由—该幢、单元的全体业！主组成？。 业主小组应当【。履行下列职责 （】一）推选业主—代表出席业》主大会？会议；？ （二）决定—本幢、单《元，范围内？。。住宅共用部分、【共用设施设备的维】修、养护、更新【和改造； 》（三）决定》本小组？范围内？。的其他事项》 业：。主小：组议事由该业—主小组？。产生：的业主代表主持业】主，小组履行《职责时不得违反【业主大会《或者业主《大会授权的业主委员！。会作：出的决定业主小【组履行？职责：的程序参照本物业管！理区域业主》大会议事规则执行 ！第三十六条  【业主：大，。会会议、业主小【组议事表决》可以采？。用纸质或者手—。机信息、电子邮件等！方，式实名投票业主大】会会议表决结果应】当向全体《业主公示 一个独】。立产权？单位登记《有二个或者》。二个以上所有权人的！应当：自行确定一》名投票？人 第四章前期物业！管理 第三十—七条 ？ 新建住宅物业实】行前期物业管理 在！业，主，。、业：主大：。会选聘物业》服务：企业：之前前期物业管【理由建设单》。位负责建设单位应】当与选聘的物业【服务企业签》订书：面，的前：期物业服务合同【 第三十八条  】建设单？位应当在销售物业】之前制定《。临时管理规约对有关！物业的使用、维护】。、管理业主》的共同利益业主【应当履行的义务违】反临时管理规约应】。当承：担的责任等事—项依法作出约定临时！管理规约不得侵【害，物业买受人》的合法权益》 建设单《位应当？在物业销售前将【临，时管理规约向物【业买受人明示并予以！说明物业买受人在与！。建设单位《签订物业买卖合同时！。应当对遵守临时【管理规约《予以书面承》诺临时管理规约文本！应同时交予物—业买：受人收执 第—三十九条  市区建！立统一？的物业管《。理招投标平台为建设！单位或者业》主大会选《聘物业服务企业提】供服务 提》倡业主大会通过统】一的：招投标平台选聘物】业服务企业 第【四，十条  建设—单位应当通过—招投标？的方式选聘》具有相应资》质的物业服务企【业 投标人少于【。三个或者住宅规模建！筑面积小于三万【平方米的经》物业所在地》的县（市、区—。）物业管《理行政主管》部门：批准可以采用协议方！式选聘具有相—。应，资，。质的物业《服务企业《 第：四十一条  —建设单位应当按照】以下规定《时，限完成前期物业管】理招投标或协—议选：聘物业服务企业工】作， （一）新建预【售，商品房应《当，在取得商《品房预售许可证之前！完成； （二）更】换物业服《务企业应当在—原前期物《业服务？合同终止前完成 】中标通？知书发？出之日起三十日内建！设单位应当》与中：标，的物业服务企—。业签订书《面前期物业》服务合同 物业服务！企，业应：将，前期物业服务合同】向物业所在地—的县（市、区）物】业管理行政主管部】门备案由县（市、区！）物业？管理行政主管部门】抄送物业所在地的街！道办事处（乡镇【人民政？府） 建设单位应】当提供前期物业管】理开：办，费用：于购买物业办公【设备等？固定资产所购资产归！。全体业主《所有：由物业服务》企业使用《 物业承接查—验费用的承担—由建设单《位和物业服》务企业在前期物业】服务合同中约—定，没，有约定？或者约定不明确的】由建：。设单：位承担 第》四十二条  建设】单位与物业》买受人签订的买卖合！同应当包含前期物业！服务合？同约定的内》容或者同时签—订前期物业服—务委托协《议对前期物业服务的！内容予以《约定 第四十三【条　前期物业—服务：。。合同期满前建设单】位需提前解除合同】重新选？聘，物业：服务：企业的应《当在物业管理区域】内显著位置进行公示！并征得？已销售房屋总—面积：过半数的业》。主且占总户数过半数！的，业主同意方可提前解！除，合同 已交》付使用？物，业业主总《人数百分之十以上】的业主因对建设单位！选聘的物业服务企】业的服务质量不满意！要求：物业服务《。第，三方评估机构评估的！建设单位应当委托其！。与业：。主、物业《服务企业协商选【定，的第三？方评估机构》。对，。。物业服务企业的履约！情况进？行，评估协商《不成的由物业管理行！政主管？部门随机抽取第【三方评估《机构评估结果—在一年内有效—并向全体业主公告同！时告知？物业管理行政主管部！门 经？评估物？业服：。务不符合履约标准的！建设单位可以按【照合同约定更换物】业服务？企业或者要求物【业，服务：企业限期整改；逾期！不整改的建》设单位应《当向物业管理行政】主管部门报告由物】。业管理？行政主管部门录入物！业服务企《业信用档案并向社】会公示 前期物业服！务合同解《除后业主委员会尚】未成立的建设单【位应当按照》本办法第四十条【的规定？另聘物业服》务企业？ 第四十《四条 ？ 前期物业服—务费用由《物业买？受人按照房屋买卖】。合同约定《。的标准？承，担房屋买卖合同【未约：定的：由建设单位承担 】已竣工但《尚未出售《或者尚未交付物业】买受人的物业物业】服务费用由建—设单位全额》承担 ？根据房屋买卖合同约！定已具备交付条件】的，房屋且？建设单位已通知物】业买受人《交付：的因物业《。买受人的《原因未及时办理入】住手续的《物业物业服务费【用由物业买受人按相！关规：。定，。承担 第四十五【条  新建》住宅：物业管理区域—内建设？。单位应当按照不【低于：。地上地？。下总建筑面积千分】之七的比《例配置物业服务用】房低于一百平方【。米的按照《一百平方米配置并】无偿移？交其中用于业主委员！。会议事活动用—房，的应当按照》配置物？业服务用房的—比例合理确定一般按！照建筑面积二十至】四十平方《米配置 物业服务】用，房不计入《分摊公用建筑面【积其所有权属于【全体业主建设单位】在申请办理房屋所有！权，初始登？记时应当注》明，物业服务用房—并申请登记》 集体？土地房屋拆迁安置】住宅小？区除：按本条第二款规定外！还应当按照小区地上！地下总建筑面—积百分之二至百【分之五的比》例配建配《套服务设施及物【业，。。服务经？营性用房其经—营收益？用于弥补小区—物，业服务费的不足 】第四十六条  【物，业服：务用房应当是—。地面以上的房屋【具备独立、正常使用！功能相对集中安【排在住宅小区中心】区，域或者？住宅：小区出？入口附近《一般：应当在？三楼：以，下其中物业接—待中心办公室应当设！置，在一楼物业经营【性用房？应当合理安排位【置便于物业服务【企业开展经营— 物业服务用房【设置在住宅楼内的】应当具有独》立的通道《建设单位不得将电梯！井、管道井、楼梯】间、垃圾道、变电室！、避难层、设备【间、公共门厅、【公共：卫生间、过道—、地下室、车棚【、，车库：、民防工程以及不计！入容积率的其他房屋！和室内层高不足2】.2米的《。房屋等作《为物业服务用房 】物业服务用房—由建设单位在承【。接查验前《装修：。到，位；装修前应当【。事先征求物业服【务企业的意》见并对房屋功能进行！合理布置《。；，本，着安全实《用，的原则根据》项目：的规模配备》物业办公室、会【。议室等 第四—十七条 《 物业服务用房主要！用于物？。业管：理办公和业主委员会！活动等用途不得买卖！和抵押若用于—经营：收益归全体业主所】有，。可用于弥补》。物业服务费不足【 第四十八条 【 新建住宅物业管】。理区域内的供水【、供电、《供，气、供热等终端【用户的分户计量【表或：者终端用户入户端】口以外的专业经【营设施？设备：应当符合国》家技：术标：准和专业技术规范】 建设单位在组【织竣工验《收时应当通知供水、！供电：、供气、供热—。等专业经《。营单位参加；在【竣工验收合格后应当！将住宅物业管理【区域内专业》经营设施设备移交给！专，业经营单位负—责管理？专业经？营单位应当接收【并承担？维修、养护》。和更新的责》任有关费用》由专业经营单—位承：。担但：二次供水设》施的费用承》担按照江苏省—。城乡供水管理条例有！关规定执行 —20：13：。。年5月1日》。前建设的住宅小【区内的专业》经营设施设备—业主大会决定移【交给：。专，业经营？单位管理的专—。。业经营单位应当接收！ 第四十九条 【 建设单位与物业买！受人签订的商—品房销售合同应当】约定：其所交付物业的共用！部位：。、共用设施》设备的配置和建设】标准建设单位应当交！付权属明《。确、资料完整、质】量合格、功能完【备、配套齐全的物业！ 第五十条 — 物业服务企业承】接物业时应当—对物业？共用部分、共用【设施设备进行查【验物业承接》。查验应？当遵循诚实信用、】客观公？正、权责分明—。以及保护业主共【同财产的原》则承接查《验时物业服》务企业应提前告【知县（？。市、区）物业管理行！政主管？部门和街道办事处（！乡，镇人民政府）并【邀请其共同》参加 现《场查验物业二十日前！建设单位应当—向，物业服务企业—移交下？列资料？ ，（一）竣工总—平面图单体建筑、】结构、设《备竣工图配套设【施，。、地下？管网工程竣工—图等竣工《验收资料《； （二）》设施设备安装—、验收、使用和维护！保养等技术资料；】 （三？）物业质《量保修文件和物业使！用说明？文件； 《（四）物业管理【。所必：需的其他资料 未】能全部移《交前款所列》资料：的建：设单位应当列—出未移交《资，料，的详细清单并书面承！诺补交？的具体时限并告知】。物业所在地的—县（市、区）物业管！理行政主管部门 】第五十一条》  ：物业服务企业—应当自？物业交接后三十日】内持下列文》件向物业所》在，地的县（市》、区）物业管—理行政主管》部，门办：理备：案手续 （一）前期！物业服务合同—；， （二）《临时管理规约； （！。三，）物业承接查验协】议； （四）建设】单位移交资料清【单；： （五？）查：验记录； （—六）交？。接记录； （七）】其他与承接查—验有关的文》。件 物业服务企【业，。应当在备案后—将物业？承接查？验情况在物业管理区！域内显？著位置公告并将【承接查验有关—。的文：件、资料和记录建立！档案妥善保管物业】。承接查验档案—属于全体业主所【有业主可以进—行查阅和复制 【县（市、区）物业管！理行政主管部—门应当在备案—后三十日《内将备案材料抄送物！业，所在地的街》道办：事处（乡镇人民政】府） 第五章  】物业服务《 第五十二条 【 从事物业服务的企！业应当具有独—立，的法人资格》依法取得物业服【务企业资质》市物业行政》。主管部门应》。加强参与本市物业】项，目招：投标、从事物—业服务活动的物业服！务企业？的资质？、信用的监管— 第五十三条—  业？主委：员会应当与业主大会！选聘的物业》服务企业《。签订物业服务合【。同 物业《服务企业应当自物】业，。服务合同签》订之：日起三十日内将物】业，服务合同报物—业所在地的县（市】、区）？物业管？。理，行政主管部门—、，街道办事处（乡镇】人民政府）备案并】在物业管理》区域：显著位？置进：行公：示 第五十四条 】 物：业，。服务企业可》以将物业管理区域内！。的专项服务业务【委托给专《业性服务企业但不得！将该区域内》。的全：部物业服《。务委：托给他人电梯、消】防、机械《式停车设备》、锅：炉、监控安》防等涉及人身、财产！安全以？及其他有特》定，要求的设施》设备物业服务企【业应当委托专—业机构进行》维修和养护》 物业服务》企业应当按照物【业服：务合同中关》于安：全防范的约定落实】安全防范《措，施做：好，物业管理区域—。内的安全防范工作物！业服务？企业未履行》物，业服务合《同义务或者履—行合同义务不符合】约定导致业主—人身、财产受—到损害的应当依法】承担相应的法律【责任物业管理区域内！发生安全事故等【突发事件时物业服】务企业应当采取应急！措施及时向有—关主管部门报告并协！。助做：好救助？工，作 业主、物业使】用人对人《身、财产安全有特】殊保护要求的应【当与物业服务—企业：另行：签订服务合同 第】五十五条  物【业，服务企？业应当按照物—业服务合《。同指派项目负责人更！换项目负责人的应及！。时，告，知业主并在物业管】理区域内显著位置进！行公示 业主委员会！经征求业主同—意可以要求物业服务！企业：更换项目负责人；】要求更换《项目负责人的物业服！务企业应当及时【更换：并在：物业管理区域内显著！位置：进行公示 第五十六！条，  业主应当根据】物业服务合同的【约定交？纳物业服务费用【业主与物《业使用人约定—由物业使用人交【纳物业服务费用的从！其约定业主负—连带交纳《责任 ？业主：办理入住手续后未】入住或未使用连续空！置六个月以上—的物业业主应当事前！告知物业服务企业】按，不低于合同》约定：标准的百分之七十交！纳物业服务费用【具体范围和减免标】准、减免《期限由市、县（【市）价格行政主管】部门：。会同物业《管理行政主管部门确！定业主大《会成立？后由业主大》会与物业服务企业约！。定 ：物业所有权发—生转移？时业主应当与—物业：服，。。务企业结清》物业服务费用 第五！十七条  》物业服务收》费应当区分不同物业！的，性质和？特点遵？循合理、公开、【服务质量和价格【相符的原则确—定，。实行政府指导价和】市场调节价普通住】。宅的前期物业—服务收？费实行政府指导【价由物业《服务企业将前期【物业服务合同报所在！地的价格行政主管部！门备案；业主大【会成立后普通住宅物！业服务收费标准由】业主大？会或：者业主大《会授权的《业主：委，员会决定通过物业】服务合同约定执【行非普？通住宅和非》住，宅、：满足：部分业主需要或者】接，受业主委托》开展的特约服—务等其他物业—服务收费实行市场】调节价具体物业【服务收费标准由当事！人在物？业服务合同中约【定 实？行政府指导价的市、！县（市）价格行政】主管部？门应当会同》物业管？理行政主管》。部门每三年内对物】业服务等级标—准，以及相应的基准【。价与浮动幅度进行评！估并根？据评估结《果适时调整》 第五？十八条？  物业服》务收费？可以采取包干制或】者酬金制《。等方式具体收费方】式由物？业，服务合？同约定？ 包干制是指由业主！向，物业服务企业支付】。固定物业服》务，费用盈亏《均由物业《服务企业承担的【物业：服务计费《方式 酬金制是【指在预收的》物业服？务资金中按》约，。。定比例或者约—定数额？提，取酬：金支付给《物业服务企业—其余全部用于物【业服务？合同约定的》支出结余或》者不足均由业主享】有或者承《担的：物，业服：务计费方式实行【酬金制收费方式的】物业服务《企业：应当按照规定对【物业服务各》项资金的收支建立】台账、定期公示并】。接受业主委员会的】。核查 第五十九条】  物业服务收费】应当明码标价物业】服务企业《应当在物业管理区】域内显著位置将服务！内容、服务标准【、收：费项目、收》费标准以及收费办法！等，有关情况如实公【示 物业服务企【业，应当：按，照物业服务》合同的约定定期将物！业服务费用和—经营：。设施收？益收支情《况、公共水电费【分摊情况《如，实公示 物业服务】企业可？以根据物《业服务合同预收物】业服务费用》但，是预收？物业服务《费用的期限最长不】得超过一年 第六十！条  物业》。服务企业应当定【期公布共用场地、】共用设施设备产【生的供水、供电、供！气、供热的用—量、单？价、金额并》按，照实际费用和物【业，服务合同《约定的方《式由：全体业主分摊没有约！定或者？约定不明确》的按照业主专有部分！占建筑物总》面积的？。。比例分摊 业主【。或者业主《委员会对公布的共】用场地、共用设【施设备产《生的供水、供电、供！气、供？热费用？的分摊？情况提？出异议的物》业服务企业》应，当答复 第六十【一条  业》。主大会或者业主【委，员会：可以委？托第三？方评估机构对物【业服务企业履约情】。况开展评估并—向全体业主公—布评估结果物业【服务企业应当予以】配合评估《结果：可以作为要求—物业服务《。。企业整改或者更换】物业：服，务企业的依据 第】六十二条  物业管！理区域内供》水、供电、供气【、供热等《专业经营单位应【当，按照最终用户使用】的计量器具显—示的量值向最终【用户收取费用—。不得转嫁户外管线或！者其他设施的能源】损，耗和损失最终用户】是指接受供水—、供电？、供：气、供热等》服务的最终分户【业，主或者实际使用【人 ：物业服务企》业接受专业经营单】。位委托代收费用【。的不得向业》。主收取手续费等额】外费：用但可以根据约定向！专业经营单位收取】报酬： 第六十三条—  物业服》务企业享受国家、省！和本市有关现代服务！业规定的税收优【惠政：策物业服务企业代收！代征的各类费用不】计，征营业税和企业【所得税 物》业管理区《域内共用《设施设备维护—管理、？保洁、绿化等物【业服务过程》中的用水、用电【、用气价《格按照当地居民【使，用价格？的标：准执行但洗》车、餐饮等经—营性用水《、用电、用气除【外， 第六十四条 【 物业服务合同【期限届满三个月【。前业主委员会应当组！织召开业主大会会】议决：。定选聘？或者续？聘物业服务企业将】决定书面告》知，物业服务企业、物业！。所在地的县（市【、区）？物业管理行》政主：管部门和《街，道办事？处（乡？镇人民政府》）并在物《。业，管理：区域显？著位置公《告 ：物业：服务企业《决定不再续签物【业，服务合？同的应当在物业服务！合同期限《届满三个《月前书面告知—业主委员《会、物？业所在？地的：县（市、区）物业】管理行政主管部门】和街道办事》处（：乡镇：人民政府《），并，在，物业管？。理区域？内显著位《置公：告 业主大》会决定续聘的业主委！员会应当在物—业服务合同期限届满！一个月前与物业【服务企业续签物业服！。务合同 业》主，大会决定《选聘新的物业服【务企业的业主委【员会可以参照前期】物业管理相关规定】选，聘有资质的物—业服务企业招标经费！在物业共有部分、】共用设施设备经营收！。益中列支也可以【由全体业主分—摊 第六《十五条  业主大会！决定解聘物业服务企！业的被解聘的物业】服务：企，业，应，当按照规定办理【移交手续被解聘【的物业服务企业在办！理交接至撤出物【业管理区域前的期间！内应当维持》正常的物业管理秩序！ 业主大会》决定选聘新》的物业？服务：企业：的被解聘的物业【服，务企业应《当在物业服》务合同终止》之日起？十五日内退出物业管！理区域并向》业主委？员会：或者在业《主委员？会的监督确》认下与被选聘的物】业服务企《业履行下列交接【义务 （一）移交占！用的物业共用部分】、由前期物业管【理开办费购买的物】业办公设《。备等固定资产；【。 （二）移交本【办，法第五十条第二款规！定的相关资》料； （三）—移交物业《服务：期间形成的物—业和设施设备使用】、维护、《保养、定期检验等】技术：资料运行、》维护、保《养记录？； （四）结清预收！、，代收和预付》、代付的有关费【用； （《五）物？业承接查验》档，。。案；： （六）法》律、法规规定和【物业服务合同—约定的？其他事项 物业服】务合同期限届满【业主大会《未作出？选聘或者续聘决【定物业服《务企业按《照原合同《约定继续提供服务】的原合同权利义务】对双方具有约束力在！原合同权利义务延】续期间任《何，。一，方当：事人提出《终止合同的》应当提前三个月书】面告知另一方—当事人和物业所在】地的：县（：市、区）物业管【理，行政主管部门、街道！办事处（乡镇人民】政府）并《在物业管《理区域内显著位置公！告 第六十》。六条  物》业所在地的县—（，市、区）物业管理】行，政主管部门、—街道办事处（乡镇】人民政府）》应当加强对物业【服务企业交接—工作的监管 被解】聘的物业服》务企业拒《不，。。撤出物业管理区域】或者拒不移交资料的！。物，业所在地的县（【市、区）物业—管理行政主管部门应！当责令其限》期撤：出；使业主生—活受到严重》影响的经《业主委员会》请求辖区内公安机关！予以协助《；有破坏共用设施设！备、毁坏《账册等违反治安管】理行为的由公安机关！依法处理《；业主委员会还可】以依法？。提起诉讼或者申请】仲裁 第六十—七条 ？ 物业服务企业收】取物：业服务？费后擅自撤出或【者停：。止物业服务的物业所！在地的县（市、【区）物业管理—行政主管《部门应当督促其履】行合同？；对：不继续履行合同的】依照有关法律—、法规和物业—服务合同约定—处理 第六》十，八条 ？ 单体物业或者规模！较小的物业经业主】或者：业主大会决定在物业！。所在地的街道—办，事处（乡镇》人，民政府）《和县（市、区）物业！管理：行政主管《部门的监《督指导下业主可以】对物业实施自行【管，理 业主《自行管？理的应当对》下列事项作》出决定 （一）【自行管？理的执行机构、管理！人，。； （二）》自，行管理的内容、标】准、：费用和期限； 【（三）聘请》专业机构的方案【； （？四）其他《。有关自行管理的内容！ 电梯、《消防、机械式—停车设备、》锅炉、监控安防等】涉及人？身、财产安全—以，及其他有特》定要求的设》施设备应当委托专业！机构进行维修和养】。护 第六十九条  ！老旧住宅《小，区，可以由街道》办事处（乡镇人民】政，府）成立《物业：服务中心为业主【。提，。供基本物业服务【主要做到有治安防】范、有清扫保洁【、有绿？化养护、有》维，。修维护、有停车【管理 县（市、【区）物业管理—行政主管部门和财】政部门应当制定基】本物业服务补—贴，政，策所：需经费列《入县（市、区—），人民政府财政预【。算 第七十条　市】物业管理行政主管】部门应当建立—物业服务《企，业考核体《系和：信用评价体》系对物业服务企【业、项目负责人【实行动态管》理定期对《物业服务项目开展】专项检查向社—会公布信用信息【评价结果《 ，县（市、区）物业管！理行政主管部门【具体负责物业服务】企业：、项：目负责人信用信【息征：集、考？核、评价、汇总和核！查工作 街道—。办事：处（乡镇人民政【府，）、社区居（村）民！委员会应《当协助开展辖区内物！业服务企业、项目】。。负责人信用信息的征！集、核查《工作 第七十—一条  物业服【务，企业未按照法律、法！规规定、合同约定和！技术：标准、？专业技术规范等【提供日常物》业服务？的应当录入物业服】务企：业信用档案 —物业服？务企业有下列严重失！信行为之一的二年】内不得在本市—。申报各？。类，物业服务示范项【目；：失信行？为改正前物业管理行！政主管部门》不予开具诚信—。证明 （一）在物】业管理招标投标【活动中提供虚假【信息骗？取中：标的； 　》。。 ，（二：）出租、出借、转】。让资质证书的； （！三，），物业服务合同—依法解除《或者终止后》拒不撤出物》业管理区域》撤出时未《按，照规：。定办理交接手—续或者未按照规定】移交资？料造成物业管理混乱！的； （四》）未按照规定和合】同约定履行房屋安全！监管义务《导致物业管》理区域？内发生重大房屋安全！事故的； （五【）泄露业主信—息的； 《。。（六）？对业主、业主委员】会委员进行恶—意骚扰？采取：暴力行？。为或者打击报复的；！ （七）其他—违反法律、》法规规定情形的 】第七十二《。条，  物业服》务项目实行项—目负责人《责任制 物业—项目负责人有—下列严？重失：信，行为之一《的应当？录入：项目负？责人信用《档案同时录入—其所：属物业？服务企业的信用档案！ （一）骗取、挪用！或者侵占住》宅专项维《修资：金的； （二—）擅自改《变物业管理区域内物！业服务用房、共【用部位？和排水管网等共用】设施设？备用：途的； （三）擅自！决定占用、挖掘物业！管理区域内》道路、？场地的；《 （四）擅自利【用物：业管理？区域内共用部位、共！用设施设备进行【经营的； （—五）因管理失职造】成，人员伤？害、财？。产损失等重大责任】事故的； （六）】被价格行《政主管部门认—定乱：收费或者收费—不规范且未改正的】； （七）其他损】害业主利益情—节严重的 有前款规！定情形之一的业主可！以向：街道办事《处（乡镇人民政府）！、县（？市、区）物》业管理行政主管部】门投诉街道办事处】（乡镇人民》政府）？、县（市、区）【。。物业管理行政主管】。。部门应当进行核查并！书，面告知业主核查结】果 第六章》。  ：物，业的使用和维护 第！七十三条  业主、！物业使用人》对物业的《使用与维护应当【。遵守法？。律、法规、管—理规约的规定及【业主大会的》决定不得损害公共】。利益和他人合法权】。益 第七《十，四条  物业管理区！域内按？照规划建设的公共】建筑和共用设施不得！擅自改？变用途 平时开发】利用人民防空工【程设施不得》影响其战时防—空效：能和应急避难—功能不得擅自改【。。变人防工程平时用途！ 第七十五条—。  物业管》理区域内禁止下列行！为 （一）擅自【改，变，物业的规划用途；】 ，（二）？。损坏或？者擅自变动》房屋承重结构、主体！结构； （三）违法！搭，建建筑物、构筑物】； （四）损坏【或者擅自占用、【改建物业共》用部分损坏或—者擅自占《用，、移装共用设—施，设备； （五）【存放易燃、易爆、】。剧毒、放射性物质】或者超负重等—违反安？全规定的物品—； （六）制—造超过规定标—准的：噪声、振动或者影响！邻居采？光，、通风； （七【。）任意弃置垃圾、】排放污水、》抛掷杂物和露—天焚烧； （—八）：侵占绿地《、毁：坏绿化和绿》化设施； （—九，）擅自摆摊设点【。、占：道经营无序》停放：车辆：； （十）破坏或】者擅自改变房屋外】观； （十一）擅】自在建筑物、构筑物！上悬：。。挂、张贴《。、涂写？、刻画； （十【二）非法养殖大型犬！、烈性犬； （【十三）占用（堵塞）！消防车通道、疏【散通道、安全出【口圈占（遮挡）消火！栓等违反消防法【律、法规的行为【；， （十四）法律【、法规和管》理规约？禁止的其他行—为 有前款》所列行？为之一的《物业服务企业—、业主委员会应当及！时劝阻？、制止？；，劝阻、？。制，止无效的《应当及？时报告有关主管【部门有关主管部门】应当及时依法处【理；业主、》物，业使用人对侵—害自己合法权益的】行为可以依法向【人民：法院提起诉讼；业】主委员会对侵—害业主？共同利益的行为可以！。依法向人民》法院提起诉讼 【第，七十六条《  ：物业管理区》域，内规划用《于停放汽车的车位】、车库建设单—位应当？首先满足本》区域内业主的—停车需要其归属由当！事人通过出售—、附赠或者》出租等方式约—定 建设单位办理】商品：房房屋预《销售：登记后出售或者附赠！的车位、车库应当明！示并在物业》管理区域内》显著位置公示拟出售！车位、车《库的产权证明文件和！出售：价格拟出售》车位、车库数量【少于本？区域要求购买车位、！车库业？主的房屋套数时应】当通过？抽签：等公平方式》确定每户业主只能】购买一个车位或者车！库， 建设？单位未出售或者未附！赠，的车：位、车库应当—优先出租给本区域内！业主租金按照价格】行，政主管部门核定【的，标准执行；业主要】求，承租车位、》车库的建设单位【不得只售不租—拟出租车位、车库】数量少于本》区域要求承租车位、！车库：。的业：主，的房屋？套数时应当通过抽签！等公平方式确定给未！购买或者未受—赠车位？、，车库的？业主每？户，业主只能承租一个车！位或：者车库？ 在首先满足本物业！。管理区域内业主的】购买和？承租需要后还有多余！。车位、车库的—可以出租给本物【业管理区域》外的使？用人但租赁期限不得！超过：六个月 《第七十七条》 ， 占用业《主共有的道路—或者其他场地—用于停放汽》车的车位、车库由业！主大会或者业主大会！授，权的业主委》员，会决：。定使用 物》业管理区域内划【定车位、停放车辆】应当由公《安部门进行现场指导！不得占用、堵塞、】封闭疏散通道、安】全出：口、消防车通道不】得影响其他车—。辆和：。行人：的正常通《行 对开《放式物业管理—。区域无停车场地或者！用于停放汽车的【车，位、车库严重不足】的物业管理区域公安！部门应当对物业管】理区域周边情—况进行全《面调查？合理利？用支路？、背街小巷、建【筑物间空《档施划夜间临—。时停车泊位对夜间】交通流量《较小的次干道的慢车！道施划限时停车泊位！供，居民停放《车，辆 第？七，十八条  前—期物业管理》期内普通《住宅物业《管理区域内业—主共有？、专有、专》用的车位《（车库）的》汽车停放费》实行：政府指导《价；业主大会成立】后由业主大会或【者业主大会授权【的业主委员会与物业！服务企业协商确【定本区域《汽车停放《费标准 《前期物业管理期内】。建，设单位未《出，售，、未附赠或未出【租的车位、》车库汽车停》放费由建设》单位按照有》关规定及时支付给】物业服务《。企，业 业主《对汽车停《放有：保管要求的应当与】。物业服务企业另行】签订保管服务合同 ！第七：十九条  业主大会！成立前需《要占用业主共—。有的道路或者其【他，场地停放汽车的应当！在前期？物业服务合同中约定！物业服务企业—应当将汽车停放费单！独列账？独立核算所》得收益的《百分之七十纳入住宅！专项：维修资金《其余部分可》。以用于补贴物业服务！费 业主大会成立后！需要占用业主共有的！道路或？。者其他场地用于停】放汽车以及》利用业？主共有部分》、共用设《施从事广告等—经营性？活动的物业服—务企业应当提请业主！大会或者业主大会】授，权的业主委员会决定！后依法办理》有，。关手续？并公示利用》业，主共有部分、—共用：设施从事广》告等经营性活动【的还应当经》。有利害关《。系的业？主同意收《益按照业主大会【。或者：。业，主大会授权》的，业，主委员会决定、物】业服务合《同约定使用；没有】决定：或者：约定：的按照前《款规定使用业主【委员：会应当对汽车停放费！的收支情况进行【监督并？向业主大会》报告 第八十—条  ？物业管理区域内依】法配：建，的人民防空》工，程应当按照设计文件！在实：。地标注 《物业：管理区域内依法配建！的人民防空工程平时！用作停车位的应当向！全体业主开》放，出租的租赁期限不】得超过三年不得将停！车位出售、附赠 人！民防空工程平时用】作停车位的》。其租：金、汽？车停放费的收取及其！支出：、使：用管理等按照有【关规定执行 第【八十一条《  鼓？励在已建成的住宅小！区内增建停车场（】。库）按照“谁—投资、谁《管理、谁受益”的】原则逐步形成政府出！。。资、：企业投资、》业主集资《等社会多《。元化投？资方式？采取政府支》持统：一，规，划市场运作的形【式缓解和《逐步解决车位、【车，库供：需矛盾 第八—十二条  房管、】公安：、建：设、卫生计生、环】保，、规划、园》林、城管、》民，防、：。工商、质监等行政】主管：部，门应当？在各自职责范围内加！强监督管理建立违】法行为投诉登记制】度并在物业》管理区域内显著位置！公布联系人姓—名、联系方式、【执法事？项和监督电》话依法处理物业管理！区域内的违法行【为 第八十》三条  住宅—物业需？要使用共有》部分增设电》梯，等进行二次开发、改！造的应？当经本幢或本单【元房屋专有部分占建！筑物总面积三分【之二以上且占总【人数：。。三分之二以上的业】主同：意符合规划、土【地、建？设、环保《、消：防，管理等法律、法规】和，技术标准并且依法办！理相关批准》手，续 ：第八十四条 — 业主或者物业使】用人对住《宅装饰装修的—应当：。事先告知物业—服务企业物业服务】企，业应当将住宅—装饰装修的禁止【行为和注意事项告知！业主或者物业使用人！ 业主或者物业使用！人在住？宅装饰？装，。修工程开工前—应当持有关》资料向物业服务企业！办理登记手续签【订住宅装饰》装修服务协议—变动：建筑主体《或者承重结》构的需要《提交原设计单位或】者，具有相应资质—等级的设计单位提出！的设计方案和城市房！屋安全鉴定机构【出具的审定意—见并按照规定办理批！准手续 《。业主或者物》业使：用人拒不《办，理登记、批准手【续的物业服务—。企业可？以按照临时》管理规？约或者管理规约【禁止装饰《。装修施工人员、装】修材料等进入物业管！理区域 物业—服务：企业对住宅装饰装】修活动？进行巡查时业主或】者物业使《用人、装饰装修【施工人员《不得：拒绝和阻碍 第八十！五条  建设单位应！。当按照国家规定【的保修期限和保修范！围承：担物：业的保？修责任保修期届满】。后物业全体》共有部？分，的维修责任由全【。体业主承担物业部】分共有部分的—维修责任由部分共】有的业主承担物业专！有部：分的维修责任—由该业？主，承担 第八十六【条  物业存在安全！隐患、？严重影响《市容或者妨碍他人】正常使用的业—主、物业使用—人或者物业服—务企业应当及时【维修、养护或者【采取：防范：措施 物业共用【部分、共用设—施设：备维修？、更新？和，改造时相《关业主、物业—使用人应当予以配合！因相：关业主、物》业使用人阻》挠维修、更》新和改造造成其他】业主、物《业使：用人财产损》失的责任人应当予】以赔：偿 第八十》七条  住宅—物业和住宅小区内】的非：住宅物业的业主【应当在办理房—屋入住手续或者【房屋所有《权登记时将首—期住：宅专项维《修资金存入住宅专】项维修资金专—户 住宅专项维修】资金属于业》主所有？专，项用于？国家规定《的保修期届满—后，物，业共用部分、共【用，设施设备的》维修、？更新和改造不得挪】作他用 第八十八条！。 ， 住宅物《。业交付使用后电梯】、消防、《安防等设施设—备的日常维护—费用由业主承担；】其更新和《改造按照《相关法律、法规【执行所需资》金由业主承担政【府可以给予补贴【 201《3年5月1》日后受？让土地的住宅物业配！置电梯的建设—单位应当在交付使用！前按照建《筑安：装总费用百分之一】的，比例：交，存资金？专项用于电梯、消】防等设施设备的【更新和改造该—资金归业《主所有纳入物业管】理区域住宅专项维】修资金？管理 第《八十九条  发【生下列？。危及：房屋：安全情形之一需要立！即对住宅《物业共用部分、【共用设施设备进行应！急维修、更新和【。改造相关《业主不能《形成法？定多数意见》的物：业服务企《业、：业主委员会或者相关！业主均可凭》应急维修工程项目说！明、维修工程—实施方案向住宅专项！维修资金代管—部门：提出：资金使用申请经【住，宅专项维修资金【。代管部门复核后进】行应急处置 （【一）屋？面防：水损坏造成渗—漏，的； ？（二）电梯故障【危及人？身安全的； （三）！公共护（围）栏破损！严重危及人》身安全的； （四）！楼体单？侧外：立面有脱落危险【的； （五）专用排！水设施因《坍，塌、堵塞《、爆裂等造成功能障！碍危及人身、—财产安全的； （】六）消防设施损坏】不能正常运》行，的造成严《重火灾隐《患危及房屋安全的；！ （七）危及房屋安！全，的其他？。情形 应急维修工】程竣工验收后应将维！修费用？审，计，后向业主公示—从相关？业主的住宅专项维】修资金分户账中【按照专有面积分摊】列支；其中涉及已售！公有住房的》从公有？住房住宅专项—维修资金中列—支 住？宅专项维修》资金代？管部：。门应：。当方：便快捷地处理应急】维修事项《加强监督管理—保障资金《安全 住宅专项【维修资金代管部门应！当自收到应急维修】资金使用《书面申请之日起五】个工作日内完—成审核 《。第九十？条  住宅专项维】修资金余额不—足首期筹集金额【百分之三十的业主】应当按照国家和【省相关规定》以及：业主大会的决定【续筹住宅专项维修】资金： ，业主申请《房地产转移登记时】。应当向？房地产登记部—门提供已足额交存住！宅专项？维修资金的相关【凭证 第九十一条】  业主委员—会可以向《住宅专项维修—资金代管《部，门提出申请将—不低于住宅专项维修！资金百分之八十的款！项转存为《一，年以上的定期存款住！宅专项维修资金代管！部门应当自收—到申：请之日起《五个工作日内予以办！理利息计入》相关业主《的住：宅专项维修资—金分户账 住宅【专项维修《。资金：代管部门《。应当依法履行维修】资金保值增值的责】任并建立《住宅专项维修资【金查询制度业主有】权查询？本人的住宅专—项维：修资金结存情况【 第九十《二条  对配套设施！不齐：全、环境较差—的，老旧住宅小区—市、县？（市、？区）人民政府—（管委？会）：应当采取措施进行】改造整治并将—改造整治规》划和年度《。计划向社《。会，。公，布老旧？住宅小区《。的，范围由市、县（【市，、区）人《民政府（管委—会）确？定 老旧住宅—小区：内的道路《、照明、《。绿地及文化体育、安！全防：范、物业服务用房】。。等配套建《筑，及设施设《备的改造建设资金由！市、：县，（市：、区）？。人民政府（管委【会）负？责；：业主专有部》分，的设施设备》。改造支出由》业主：承担 第《九十三条《　老旧住宅》小区改造整治中经有！利害关系的业主【同意并？经法定程序批—。准可以建《设，物业服务用》房和一定《比例的物业服务【经营性用房物—。。业服务经营性—。用房的经营收益作为！老旧住宅小》区维护管理费用【。的补充资《金由业主大会监【督使用 《第七章 法律责任】 第九十四条  有！违反本办《法条款行为的—由相：关主管部门依照法律！、法规和规章的规定！依法进行《。查处；构《成犯罪的依法—追究刑事责》任 第九十》五条 ？。 阻：碍行：政执法人员依—。法执行职务的依照】中华人民共》和国治安管理处罚法！的规定处罚；构【成犯：罪的依法追》究刑事责任》 第九十《六，条  违反本办法第！五十六条《第一款？规定业主、物业使用！人未按照物业服【务合同的《约定交纳各项费用】的业主？委员：会、物？业，服务：企业可以通》。过上门催交、在【物业：管理区？域内显著位》置，公示等形式督—促其限期交纳；逾】期不：交纳的物业》服务企？业可以？依法提起诉讼或者申！请仲裁 第九十七】条  市、县（市、！区）：人，民，政府（管委会）【物业管理《行政主管部门（【机构）、《街道办事处》。（乡镇人民政府【）以及其他有关【。主管部门的》工作人员滥用职【权、玩忽职守、徇私！舞弊尚未构成犯罪】的依法给予》行政处分；构成犯】罪的：依法追究刑》事，责任 第八》章 附 则 第九】。十八条？  本办法所称住】宅共：用部分是指根—据法律、法规和房屋！。买卖合同由》单幢住宅内业主【或者单幢住宅—内业主及与之结构】相，。连的：非住宅业《主共有的部分一般】包括住宅的基础、】承重墙体、柱—、梁：、楼：板、屋顶以及—户外的墙面、门【厅，、，楼，梯间、？走廊通道等 本【办法所称共用设施】设备是指根》据法律、法规和【房屋买？卖合同由住宅业主】或者住宅业主和【有关非？。住宅业？主共有的附》属设施设备》一般包括电梯、【天线、照明、—消防设施、监控安防！设，。施、绿？地、道路、路—灯、沟渠、》池、井、非经营性】车场车库、》。。公益性？文体设施和共用设施！设备使用的房屋等】 本：办法：规定：的面：积和人数按照下【。列方式？计，算，。 （一）专有部分面！积按照？。不动产登《记簿记载的面积【计，。算；：尚未：进行登记的暂时按】照测绘机构的—实测：面积计算《；尚未进行实测【的暂时按照房屋【买卖合同《记载的面积计—算；建筑《物，总面积按照前项【的统计总《和计算？； （？二）业主人数按照专！有部分的《。数量计算一个专有】。部分按照一人计算】但建设单《位尚未？出售和虽《已出售但尚未交付】的，。。部分以及同一—。买，受人拥？有一个以上专有部分！的按照一人计算；】总，。人，。数按照前项的统【计总和计算》 第九十九》条 ： 住宅区《域内非住宅物业的管！。理及其？监督活动参》照本办法执行— 第一百条  本办！。。法由扬州市住房【保障和？房产管理局负责解释！ 第一？百零一条  本【办法自20》16：年11月《8日起？施行2006年【2月13日市人【民政府颁发的扬州】市物业管理》实施办？法（扬政发〔2【006〕47号）】同时废止《