扬州市住宅物业【管理：办法 第一章总 】 则：。 第一条  为【了规范住宅物业管理！活动维护《物业管理各方—。的合法权益营造【良，好，的居住和工作环境促！。进，和谐社区建设根据】中华人民共和国物】权法、国务院物业管！理条例、江》苏，省物业管理条例【等法律、法规结合】本市实际制定本办】法 第？二条  本办法适用！于，本市：。行政区域内住宅物业！的，使用、维护、服务】及其：监，督管理活动 本办】法所称住宅物—业管理（以》。下简称物业管理）是！指住宅区《。内的业主通》过，选聘物业服务—企业、？街道物业服务中心】或者业主自行对物】业管理区域内—的建筑物、构—。筑物及配套的设【施设备和相关场地】进行维修《、养护？、管理？维护环境卫生和相关！秩序的活《。动 第三条  物业！管，理工作实行》属地管理市、县【（市、区《）人民政府（管【委会）应当加强对】本行政区域内物业管！理工作的领导建立由！辖区物业管理行政主！管，部门、？功能区物业》管理行政主管机构】、街道办事处（乡镇！人民政府）》以及相关行》政管理部门（—机构）参加的—物业：管理联席《会议制度《协，调解决辖《区内物业管》理的重大问题并建立！物，业管：理争议？化解和纠纷处理工】作机制 市、县（】市、区）人民政府】（管：委会）应当》。建立物业管理综【合协调和目标责任机！制制定？。、落实？扶持政策减轻物【业服务企《业负担；鼓励采用信！息化等新技术、新方！法促进物业》服务：行业转型《升级提高物业管理和！服务水平 市、县（！市、区）人民政府还！应当将物业服务纳】入现代服务业—发展规？划，和城市治理》工作体系 》。。第，四条  《市住房保障和—房产管理部》门是全市物》。。业管理？工，。作的行政主管部【门，（以下简称市—物业：管理行政主》管部：门）负责本》。市物业管理》活动：的监督管理工作其主！要职责？为 （一）》建，立和完？善市场？。化，物业服务《和，。基本物业服》务相结合的物业【管理机制； （二】），管理全市物业—服务行业指导—、监：督各县（市、区）】物业管理行政主管】部门、功能区物业】管，理，行政机构《开，展物业管理活动；】 （三？）参与市政》府，。对各县（市、—区）、功能》区物业管理工作的目！标责任考核； （】四，）研究制定全市物】业管理相关政策和物！业服务行《业规：范；：。 （五）负责物业】服务企业资质管理】； （六）负责市区！前期物业服务招投标！的指：导、监？督、检查等管理【。工作； （七）依法！查处物业管》理重：大，违法行为； （【八）依？法承担的其他职【责，。。 第五条《。  县（《。市、区？）物业管理》行政主管《部门负责本》行政区域内物业管理！活动的监督管理【工作其？主要职责为 （【一，。）负责对物业—管理日常工作的【指导、监督； （二！）负责？新，建住宅小《区前期物业管理招】投标的备案》和管理工作》； （三）》负责：物业管理项》目的区？域备案？、前：期物业承《接查验？备案和物业服—务合同备案； （】四）负责《物业服务企业交【接，工作的监督》、管理； （五【）负责对物》业服务企《业、项目《负责人进行日—常考核？。； （六）协—调，进行业？主大：会、业主《委员会筹建、换届及！日常工？作的指导《与监督； （七）依！法承担的其他—职，责 第六条  街道！办事处（乡》镇人民政府）具体负！责本辖区内物业管】理工作的指导、协】助和：。监督其？主要职责为》 （一？）落实辖区内老【旧住宅小区基本物】业服务工作； 【（二：）协调物《业管：理与：社区管理、社区【服务的关系协调【建设单位与前期物业！服务：企，业、业主《与物业服务企业的】。关，。系； （三）建立物！业管理？。矛盾投诉调解、物】业应急维修服—务等：机制：设立并公开投诉【电话、投诉》点协调处理物—业管理纠纷； （四！）监督管理辖—区内：物业服务《项目移？交和接管工作； 】（五）负责业—主大会、业主委员会！的筹：建、管理等相—关工作建立业主委员！会档案组织成立物业！管理委员会；— ，（六）负责业—主委：员会备案； —（七）负责辖区内物！业服务企业、项目】负，责，人服务行为的监督】向县（市、区）【物，业，。管理行政《主管部门《。报送信用信息—； （八《）建立由社》区居（村）民委员会！、公安派出所—、业：。主委员会《、物业服务》企业等参加的联席会！议制度？协调处理物业管【理重大事宜； （】九）依法承担的【其他职责《。 社区居（村）民委！员会应当协助—和配合街道办事处（！乡镇：人民政？府）建立健》全物业？管理工作机制参与】指导和监《督业主委员》。会的工作及时协调、！处，理本：社区：内的物？业，管理矛盾纠纷；参与！住宅专项维修—资，金的使用《。。监督建立社区居（】村）民委员》会、业主委员会和】。物业服务企业沟通协！商的“三《位一体？” ：服，务协：。调机：制 第？七条  相》关行：政部门依据各—。。自职责共同做—好物业管《理，工作： ，物业管？理区域？内以及周边道—。路停车泊位》设置和汽车停放工作！。的指：导物业管理区—域内因停车矛盾等】引发的治安》。纠纷的处理物—业管理保安》服务活动的》监管等？由公安部《门，负责 ？依法查处违法建设、！占用和损坏绿—。地等违法违规行为督！促相关责任单位加强！对物业管理区域【内生活垃圾、建筑垃！圾清：运和环卫设》。施的管理制定住【宅小区垃圾清—运服务标准等由城管！部门负责 按—照定价权《限制定调整》普通住宅前期物【业公共？服务（含《汽车停放）收费【标准：。和保障性住房、房改！房、老旧《住宅小区《物业管理服务收【费标准制定》调整住宅小区—内，建设单位未》出售或者未附赠【的车：位、车？库及依法配建的人】防工程？平时用作《停车位？的租金？标准制定调整—生活：垃圾清运费标—准依法规范监管【物业服务企》业的：收费行为及时查处物！业服：务中的价格违—法行为等《由，。物价部门会同同【级物业行政主管部门！负责 对物业管理区！域及周？。边的建设项目环境】影响评价文件—及其污染防治—设施“三同》时，”（：与主：体，。工程同？时设计、《同时：施，工、：。同，时投产？使用）的监督管【理对：。企事业单《位和其他生》产经营者的污染【物排放的《监督：管，。理对违反《。环保法律、法规【的行为依法进行【查处：等由环保部门负责 ！对房地产开发项【目公建配《套设施建设的监【督管理督促建设【单位及时做好物业】管理区域《内交付后保修期内的！房屋及设《施设备的相关—保修工作《受理由房屋质量问】题引发的《投诉按职责依法查处！破坏承重结》构，等，违法行为由建设部】门负责 《对物：业管理区域内的【电梯：、锅炉等特种—设备进？行安全监察依法对特！种，设备使？。用登：记、维护保养、【。定期：检验、作业人—员持：证上：岗等情况《开展监督检查调查】处理：物业管理《区域内的特》种设：备事：故依法查处特—种设备安装、改造】。、维修和使用中的违！。法行：为等由质监》部门负责 对物业服！务企业？劳动：用工进？行指导对《物业服务企》业招用就业困难【。人，员、高校毕业生按】规定在缴纳》社会保险、》参加职业《培训方面给予适【当补贴等工作—由人力资源和—社，会保：障部：门负责 对在—。物业管？理活动中利用合同】格式条？款侵害消费者权益的！。行为虚假《、违法广告》和无须取得许可（】含批：。。。准文件）《或已：经取得相《关许可但未依法【领取营业执照等违法！生，产经营行为依—法进行查处》等由工？商部门（市场—监督管理《部门）负责 在地块！。规划设计条件和【建设工程设》。计，方案审查中按规定标！准落实物业管—理区域内公建配套】建设指标等工—作由规划《部门负责 》物业管理区》域内人民防空工程及！设施平时《使用与？。维，护管：理的指导和监督由民！防部门负责 物业】管理区域内》绿化调整《的监管和技术指导等！工作由园《林部：门负责 指导、监】督，业，主委员会参》。与物业管理相关【工作等由民政—部门负责《 供水、《排水、供电、供气、！通讯：、有线电视、路灯等！专业经营单》位应当按照相—关规定？和合同？约，定做好物《业管理区域内的专项！服务 第八条—  市、县（市、】区）物业管理行政】主管部门应》当加强对街道办【事处（乡镇》人民政府《），物业管理工作人【员和业主委员—会成员？的培训所需》经费列入同级人民】。政府财政预算对【在物：业服务和管理工【作中取得显》著成绩？或者获得市》级以上物业管理【荣誉称号的物业服】。务企业及其》从业人员《。依，法依规给予》表彰 第九》条  物业》服务行业《协会应？当加强行业自律管理！规范从业行为促进诚！信经营加强物业【服务企？。业从业人员培—训提高？物业服务水平维护物！业服务企业的—合法权益 第—十条  本市建立物！业服务第三方评估】。制度业？主自治组《织、建设单位、物】业服务企业可以【委托物？业服务第三方—评估机构开展物业】项目交接和查验、】物业服务标准和费用！测算：、物业服务质量【评估等活动 物业】服务第？。三方评估机构—应当依照《法律、法规和合同】约定提供专》业，服，务出具的评估报告应！当真实、客观—、全面 第二章  ！物业：管理区域《 第：。十，一条 ？ 物业管理区域的】划，分以有利于实施物业！管理：为原则综《合，考虑规划条件—、建：筑物规模、共用设】施，设备、业主人数、自！然界限、社区—布局、社区》。建设等因素确—定 规划部门在审查！住宅建设工》程设计方案时应【当听取物业》所在地的县（—市、区）物》业管理行政主管部】。门对物业管理区【域划分的意见— ，建设单位应当—根据物业《建设用地规》划许可？证，确定的红线》图范围结合物—业的共用《。。设施设备、社区建】设等因素划》定物业管理区域物】业的配套设施设备】共用的应当划定为一！个，。物业管？理区：域；配套设》施设备能《够分割、独立—使用：的可：以划定为不同的物业！管理区域《 第十二条》  新建物》业出售前建设单位】。应，当将：划定的物业》管理：区域向物《业所：在地的县（市、【区）物业管》。理行政主《管部门备案并将经备！。案的物业管理区域在！商品房买卖》合，同中明示 第十三条！  县（市、区）】物业管理行政—主管部门应当—建立物？业管理区域档案【物业管理区域—档案应当载》明，下列事项 （—。一，）物业？管理区？域的地理位置、【。四，至界限； 》。（二）建筑物总面积！、专有部分数—量、业主共有部分主！要情况； 》（三）建《设单位； （四【）建设单《位关于路灯》、供排？水、电、燃气、【电梯等配套设—施的管？护协议、生活—垃圾的清运合同【协，议； （五）其他需！要载明的事》项 第三章  业】主、业主大会与业】主委员会《 第：十四条 《 房屋的所有—权人为业《主 业主应当—依照法？。律、法？规，、临时？管理规约《、管理规约和业【主大会议《事规则等行使权利】自觉履行法》定和约定的》义务 第十五条  ！一个：物业：管理区域成立一个业！主大会业主大会由物！业管：理区域？内全体业主组成【 物业管理》区域内？业主人？数较少且《经，全体业主《一，致，同意：决，定不成立业主大【会的由业主》共同履行业主大会、！业主委员会》的职责 业主户数超！。过三百户的可—。以按幢、《。单元等？为单位推选业主代】表成立业主代表大】会履行业主大会的】职，责 第十六》条  物业管理区域！内符：合下列条件之—一的应当召开首次业！主大会或者》。业，主代表大会（以下】统称业主大会）会议！ （：。一）物业管理—区域：内房屋出售并—交，付使：用的建筑面》积达到？百，。分之五十以》上的； 《（二）？物业：管理：区域内业主已入住户！数的比例达到百分】之五：十以上的《 第十七条  【物业管理《区域内已交》付的专？有部分面积超—过建筑物《总面积百分之五十】时建设单位》应当向？物业所在地》的街道办事处—（乡镇人《民，政府）提出筹—备业主大会书—。。面申请并报送下列】筹备首次业主大【会会议所需的文件资！。料 （？一）物业管》理区域证明；—。。 （二）房》屋及建筑物面积清册！； （？三）业主名册；【 （四）建筑—规划：总平面图； （五】）交付？使用：共用设施设备的证】明； （《六）物？业服务用房》配置：证明：； （七）其他【有，关的文件资料 建】设单位故《意拖延或者》不报送的《物业所在地的街道】办事处（乡镇—人民：政府：。），应当督？促其按规《定报送？ 第十八条  符合！成立业主大会条件的！街道：办事处（乡》镇人民政府）应当在！收到建设单位或者十！人，以上的业主公—开联名提出筹备业主！大会书面《申请后六十日—内组织成立首次【业主大会《筹备组 首次业主】大会会议的》筹备经费由建设【单位：承担 第十》九条  首次—业主：大，会筹备组由业—主、：建设单位《、街道办事》处（乡镇人民政【府）、？社，区居（村《）民委员会》等，派员组成《成员人数应当为五至！十一人的单数筹备】组中的业主成员由街！道办事处（》。。乡镇：人民政？府）或者社》区居（村）》民委员会组织业主推！荐产生业主成员人数！应当不少于筹备组总！人数的百分之—六十筹？备组组长由街道【办事处（乡镇—人民政府《）指定人员担任 】筹备组应当自—成立之日起七—日，内将：成员：名单在物业管—理区域内显著位【。置进：行公示筹备》。组，中的业？主成员？条，件与业主委员会【成员条件一致—业主对筹备组成员有！。异议的由街道—办事：处（：乡镇人？民政府）协调—解决 第二》十条  首次业【主大：会筹备组应》当自成立之日起九】十日内？组织召开首》次业主大会》。会议筹备组履行【下列职责 》（一）确定首次【业主大会会议召开】的时间、地》点和内容； —（二）拟订管理规】约、：业主大会议事规则、！业主委员会工作规则！草案； （三）【确认业主身》份确定业《主在首次业》主大会会议上—的投票权数； （】四）提出首届业主委！员会委员候选人【条件、名单和选举】办法； （》五）依法确定首次】业主大会会》议表决？规则；？ （六）《召开首次业主—大会会议《的其他准《备工：作， 对前款规定的内容！筹备组应当在首次业！主大会会议》召，开十五日前》在物业管理区域内】显著位？置公告并书面通知全！。体业：主业：主对业主《身份：和投票？权数等提出》异，议，的筹：备组应当予》以复核并告知—异议人复核结果 业！主大会成立》后筹备组自动解【散 第二十一条  ！业，主，大，会会议分《为定期？会议和临时会议 】业主：大会定？。期会议应当按照业】。主大会议事规则的】。规定由？业主委员会组织召开！ 有下列情形之一】的业主委《员会应当及时组织召！开业主大会临—时会议 （一—）经专？有部分占《建筑物？。总面积百分之二【十以上？且占总人数》百分：之二十以上业主提】议的； （》二，）发生？重大：事故或者紧》急事件需要及时处理！的； （《三）业主委员—会委员人数不足其原！总数的二分之—一，。时重新选举业主委】员会；？ （四？）业主？大会议事规则或【。者管理规约规定【的其：他情形 业主委【员会：。未按业主大会议事】规，则的规定组织—召开业主大会定【期会议或者发生应】当，召开业主大会—临时会议的情况业主！委员会？不履行组织召开会议！职责的县《（市、区《）物业管理行政【主管部门、街—道办事处（》乡镇人民《政府）可《以责令业主》委，员会限期召》开；逾？期仍不召开》的可以由物》业所在地《。。的社区居（村—。）民：委员会在街道办【。事，处（乡？镇，人民政府）》的，指导和监督下组织召！开， 第二十二》条  召《开住宅？小区的业主大—会会议应当于会议】召，开十五日《前通知全体业主并同！时告知社区居—（村）民委员—会，业主委员会》应当做？好业主大会会—议记录并妥》善保存业主可以【查阅业主大会会【议记录？ 召开业主》大会：会议物业所在地【的县（市、区）物】业管理行《政主管部门》和街道办事处（【乡镇人民政》府）应当给予指导】和协助？ ，第二十三条 —。 业主可《以委托他人》参加：。业主大会会议—业主：委托家庭成员—以外的人参加—业主大会《。会，议的应？当出具书面委托书载！明委托事项、委托】权限及期限 —第二十？四条  《业主委员会》由业主大会会—议选举产《生，以其选举产》生之日为成立日【期接受？业主大会和业主【的监督业主委员会委！员应当由热心公【益事业、责任心强、！具有：一定：。组织能力的业主【。担任业主有损—坏房屋承重结构【。。、违法搭建、—破坏房屋外貌、擅】自改变物《。业使用性质、—。无，故欠交物业服—务相关费《用或者专《项维修资金、违【。法，出租房屋《等违反法律、法【规和管理规》约，的情形且未改正的不！得担任业主委员会委！员 业主委员会由】五至十一人的单数委！员组：成每届任期三—至五年委《员可以连选连任【一般最多《不超：过三届具体人数、任！期、连？选连任？条件由？业，主大会议事规—则确定？业主代表任期与业】主委员会委员—任，期相同？业主委员会》主任、副《主任在业主》委员会委员中推【选产生？委员出现《。空缺时应当及时补】。足 业主委员会【是否实？行差：额选举以及实行差】额选举的差额比【例由业主大会议【事，规，则确定？业，。主委：员会：实行差额选举的未】当选：业主：。委，员会委员且》得票数？达到法定票数的候】选人可以按》。照得票？顺序当选业主委员】会候补？委员并在《业主委？员，会委员出现空缺时】依，次递补候《补委员人数由业主大！会议事？规则确定《但最多不得超—过，业主委员会》委员总数的百—分之五？十候补委员》可，以列席业《主委员会《会，议，不具：有表决权 第—二十：五条  《划定：为一个？物业管理《区域的分期》开，发，建设：的住宅小区项目先】。期开发？部分符？合业主大会成立【法定条件的可以成立！业主大会选》举产生业主委员会首！次业主大会》会议应？当根据分期开发的物！业面积和《进度等因素》。在业主大会》议事规则《中，明确增补业主委员】会委员的办法 【第，二十六条 》 不：具备成立业主—大，会条件或者具备成】。立条件但未成—立业主大会》的住宅小区经物业】。所在地？的，县（：市、区）《物业管？理行政主《管部门？。或者街道办事处【（，乡镇人民政府）指导！后仍不能成》立的由街道》办事处（乡镇人【民政府？），组建所在物业管【理区域内《的物业管理委员【会代行业主大会和业！主委：员会职责 物业【管理委员《。会由街道办事—处（乡镇人》民政府？），、社区居（》村）民委员会、【社区：服务机构、建设单位！、，业主代表等》五至十一人的单数委！员组成其人员组【成，应，当在所在物业管【。。理，。区域内显著》位置：。公示 第二十—七条  有下列情况！之一的业主委员会】委员、物业管—理委员？会中：的业主成员、业主】代表资格自行终止】 （一）以书面【方式提出辞职—请求的； （二【），因物业转让、灭【失等原因不再是业】主，的；： （三）《。丧失民事行为能力】的； （四）法律、！法规以？。及管理规约规定【的其他情形》 第二十八条  业！主委员会委》员、筹备组成—员、物业管理—委员会委员、业主】代，表有下列情形—之一的应当按业主】大会议事规则等规】定予以罢免》 （一）不履行职】责的；？ （二？）利用委员、成员】、代表资《。。格谋取？不正当利益的；【 （：三）出现第二十四条！第一款规定情形及其！他拒不？履行业主义务情形的！； （四）因履职不！当给业主造成较大】损失的； （—。五）因其他原因【不宜：担任业主委员会【委员、筹备》组，成员：、物业管理委—员会委员、业主【代表的 第二—十九：条  不再担任业主！委员会委员、—。物业管理委员会中的！业主成？员、：业主代表的应当在十！日内将其保管的【属于业主大会、物】业管理委员会—所有的物品等—移交业主委员会、】物业管理委员会；拒！不移交的业主委员会！、物：业管理委员》会可以请求》。物，业所在地街道办【事处（乡镇人民【。政府）或《者县（市、区—。）物业管理》行政主管部门督【促移：交物：。业，所在地公安机—关予以？协助 第三十条 】 业主？委，员会：。应当自选举》产，。生，之日起三十日内持下！。列材料向《物业所在地街道办】事处（？乡镇人民政府）【备案 ？业主委员会备—案申请书； —（二）业主委—员会委员、》业主代表名单及其】基本情况；》 （三）业主大会议！事，规则和？管理规约； （四】）业主大会会议记】录； （《五）其他应当—提供的材料》 备案材料齐全的】街道办事《处（乡镇人民政府）！应当在五《。个工作日内出—具，书面：备案证明并》在备案后《。七个工作日内将【备案材料抄送—。县（市、《区）：物，业，。管理行政主管部门及！社区居（村）—民委员？会；备案材》。料不齐全《的街：道办事处《（乡镇人民政府）不！予备案并书面告知须！补，齐的材料 第三【十一条  业主【委员会？任期届满前》三，个月应当组》织召开业《主大会会《议进：行，换，届选举并《事，先报：告物业所在》地，的县（市、区）物】业管理行政主管部门！和街道办事处（【乡，镇人民政府）— 业主委员会在【规定时间《内不组织换届—选举的街道办事处（！乡镇人民《政府）应当责令其限！期组织换届选举；】逾期仍不组织的可以！由物业所在地的【社区：居，（村：）民委？员会在街道办—事处（？乡镇人？。民政府）的指导和】监督下组织换届选】举工作 业主委【员会应当自任期【届满之日起十日内】将其保管的有关财务！凭证、业主清册、】档，案资：料、：印章以及其》他属于？业主大会《所有的财《物移：交新一届业主委员】会双方应《。当签订？书面移交手续；【拒不移交的新—一届业主委员会【可以请求物业—所在地的街》道办事处《（乡镇人《民政府）或者县（】。市，、区）物业管理【行政主管部》门督：促移交物业所在地】的公安机关予以协】。助 第三十二条  ！业主大？会、业主委员会、物！业管理委员会应当】依法履行《职责不得作出与物】业管理无关的决【定不：得从事与物业—管理无？关的活动 业—主大会？、业主委员会、【物业管理委员会作出！的决定违《反法律、法规的县（！市、区）物业—管理行政主管部门应！当责令其限期—改正或者《撤，销其：决定：并通告？全体业？。主 业主委员会【。不能正常《开展工作的物业【所在地？的街道办《事处（乡镇》人民政府《）应：当组织召《开业主大会》临，时会议对业主委员】会进行调整 第三】十三条  业主大】会和业主委》员会日常工作经费由！全体：业主承担可以从【物，业，。共有部分、共—用设施设备经营收】益中列支也可以由全！体业：主，分摊 经《费的筹集、管理和使！用以及业主委—员，会委员的工作—补贴由业《主大会议《。事规则具体规定【业主委员会应当【每半年在物业管理区！域内显著位置公告经！费收：支情况明细接受业】主监：督 第三十四—。条  ？业主大会《、，业主委员会应当积】极配合有关》主管部门与社—区居：（村）民委员会相互！协作共同做》好物：业管理区域内与物】业管理有关的—社会管？理工作 在物—业管理区域内业【主，大会：、，业主委员会》应当积极配合—社区居？（村）民委员会依法！履行自治管理职【责支持？社区居（村）民【委，员会开展工作并【。接受其？指导和监督》社区：居（村）民委员会】应当支持《业主大会、业—主委员会《开展工作 》。业主大？会、业主委员会作出！的决定？应当以书《面，。形，式在物业管理—区域内及《时公告？并，告，知社区居（村）【民委员会 第三十五！条  同一物业【管理区域内有两【。幢以上房屋的—可以以幢《、单元为单位成【立业主小组业主小】。组由该幢《、单元的全体业主】组成： 业主小组应—当履行下列职责 （！。一）推选业主代表出！席业：主大会会议； 【（，二）：决，定本幢、单元范围】内，住，宅，共，用部分、共用设施】设备的维修》、养护、更新—和改造？； （三）决定【本小组范围内—的其他事项 业主】小组议事由》该业主小组产—生的业主代》。表主持业《主小组履行职责时不！。得违反业主大会【或，者业主？大会授权的》业主委员会》作，出的决定业》。主，小组履行职责—的，程序参照本物—业管理区域业主大会！议事规则执行 第三！十六条  业—。主大会会议》、业主小组议—事表决可以采用纸】质或者手机》信息、电子》邮，件，等方式实名投票【业主大会会议—表，决结果应《当，向全体？业主公示《 一个独立产权单位！登记有二个或者【二个以上所有权【人，的应当自《行确定一名投票人 ！第四章前期》物业管理 第—三十七条  —新建住宅物业实行前！期物业管理 —在业主、业主大【会选聘？。物，业，服务企业之前前【期物业管理由建设】单位负责建设单位】应当与选聘》的物业服务企业签订！书面的前《期物业服务》合同 第《三十八条《  建设单位—。应当在销售物—业之前制定临时管】理规约？对有关物业的使【用、维护《、管理业主的共【同利益业主应当【履行的义务违反【临时管理《规约应当承担的责】任等事项依法作【出约定临《时管理规约不得【侵害物业买》受人的合法权益 】建设单位应当在物业！销售前将临时管理】规约向物业买受人明！示并予以说明物【业买受人在与建设】。单位签订物》业买卖合《同时应当《对遵守临时》管理：规约予以书面承诺】临时管理《规约文本《应，同时交？予物业买受人收【执 第三十九条 】 市区建立统一的】物业管理招投标平】台为建设单位或者】业主大？会选：聘，。物业服务企业—提供服？务 提倡业主大【会通：过统一的招投标平台！选聘物业《服，务企业 第四十条 ！ ，建设单位《应当通过招投标【的方式选聘》具有相应资质—的物业服务企业 】投标人少于三个或者！。住宅规？模建筑面积小于三】万平：方，米的经物业所在地】的县：（市：、区：）物业管《。理行政主管部—门批准可以采用协】议方式选聘具—。有相应资质的—物业服务企业— 第四十一条 【 建设单位应当【按，照以下规定时限【完成前期物业管理】招，投标或协议》。选，聘物业服务企业工】作 （？一）新建预售商品房！应当在取《得商品房预售许可】。证之前完成； （二！）更换物业服务企业！应当在原前期物业】服务合同《终止前完《成 中标通知书发出！。之，日起三十《。日内建设单》位应当与中标的【物业服务企业签订】书面前期物业服【务合：同 ：物，业服务企业应将前】。期物业服务合同【向物业所在地的县（！市、区）物业—管，理行：政，主管部？门，备案由县（市、区）！。物业管理行政主管部！门抄送？物业所在地的街【道办事处（乡—镇人民政府） 建设！单位应当提供—前期物业管理开办费！用于购买物业办公】设备等固定》资产：所购资产归全—体业主所有由物【业服务企业》使用 物业承接【查验费用的承担【由建：设单位？和物业服务企—业在前？期物业服务合同中约！定没有约定》或，者，约定不？。明，确的由？建设单位承担 【第四十二条》  ：。建设单位与物业买】。受，人签订的《买卖合同应当—包含前期物业服【务，合同约定的内容或】者，同时签？订前期物《业服务委托》协议对前期物—业服务的《。内容予以《约定 第四十三条　！前期物？业服务合同期满前建！设单位需提前解【除合同重新选聘【物业服务企业的应】。当在物业《管理区域内显著【位置：进行公？示并征得已》销售房屋总面积过】半数的？业，主且占？总户数？过，半数的业主同意方】可提前解除合—同 已？交付：使，用物业业主》总人：数百分之十以上【的，业主因对建》设，单位选聘的物—业服务企《业的服务质量不满意！。要求物业服务第【三方评估《机构评估《的建设单位》应当委托《其与业？主、物业服务企业协！。商选定的第三—方评估机构对物【业服务企《业的履约《情况进行评》。估协商不成的由物】业管：。理行：政主管部门》随机抽取第》三方评估《。机构评估结果—在一：年内有效《并向全体业》主公告同时告知物业！管理行政主管—部门 经《评估物？业，服务不符合履约【标准的？建设单位可》以，按照合同约定更换物！业服务企业或—者要求物业服务【企业限期整改；逾】期不整改的建设【单位应当向物业管】理行政主管部—门报告由物业—管理行政《主管部门录入—。物业服务企业信【用档案并向社会【公示 ？前期物？。业服务？合同解除后业主委员！会尚未成《立的建设单位—应当按照本办—法第四十条的规【定，。另聘物业服务企业 ！第四十四《条 ： 前期物业》服务费？用由物业买受—人按照房屋买卖【。合同约定的标准承担！房屋买卖合同未约】定的由建设单位承担！ 已竣工但》尚未：出售或者《尚未交付物业买【受人的物业物—业服务费用由建【设单位？全，额承担 根据—房屋买？卖合同约定已具备】交付：条件的？房，屋且：建设单位已通知【物业买受人交付【的因物业买受人的原！因未及时办理入住手！续的物业《物，业服务费用》由物业买受人按【相关规定承担 第四！十五条？  新建住》宅，物业：管理区域内建设单】位应当按照不低于地！。上地下总建筑面【积千分之七的比例】配置物业《服务用房低于一【百平方米的按照一】百平方米配置并无偿！移交：其中用于业主委【员会议事活动用房】的应当？按照配置物业—服务用房的》比例合理确定—一，般按：照建筑面积二十至四！十平方？米，配置 物业服务用房！不计入分摊公用建筑！。面积其所有权属于全！体业主建《设单位在申请办【。理房屋所有》权初始登记》时应当？。注明物业服务—。用房并？申请登记 集体【土地房？。屋拆迁？安置住宅小区除按】本条第？二款规定《外还应当按照小区】地上地下总》建，筑，面，积百分之二》至百分之五的比例配！。建配套服务设施及】物，业服务经营性—用房其经营收益【用，于弥补小区物业服务！费的不足 第四十六！条  物业服务用房！应当是地面以上【的房屋具《备独立、正常—使用功能相对集【中安：排在住宅《小区中心区域或者】住宅小区出入口【附近：一般：应当：在三楼以下其中物】业接待？。中心办公室应当设】置，。在一楼物业经营【。性用房？应当合理安排位置便！于物业服务企业开】展经：营 ：。物业服务用》房设置在住宅—楼内：的应当具《有独立的通道建设】单位不得将电梯井、！管道井、《楼梯间、垃圾道【、变电室《、避难？层、设备间、公共门！厅，、公共卫生》间，、过道、《地下室、车棚、【车库、民《防工程以及不计入】容积率的其他房屋】和室：内，层高不足2.—2米的房屋等作【为物业？服务用房《 物业服务用—房由建？设单位在承接查验】前装修到位》。；装修前应当事先】征，求物业服《务企业的意见并【对房屋功能进—行合理布置；本【着安全实用》的原：则根据？项目的？规模配备物业办公】。室、会议室等 第四！十七条  物—业服务用房主要用】于物业管理办公和业！主委员会《活动等用途》不得买卖和抵—押若用于经营—收益归全《体业主所有可用于弥！补物业服《。务费不足 第四十】八条  新建住宅】物业管理区域内的供！水、供电、供气、供！热等终端用户的分户！计，量表或者终》端用户入户》端，口以外？的专业经《营设施设备应当符】合国家技术标准【和专业技术规范【 建设单《位在组织竣工验【收，时，应当通知供》水、供电、》供气、？供，热等专业经营单【位，参加；在《竣工验收合》格后：应当将住宅物业【管理：区域内专业经营设施！设备移交给专—业经营单位负责管】理专业经营单位【应当接收《并承担维修、养护和！更新的责任有关费】用由专业经营单【位承担但二次—供水设？施，的费用承担按照【江苏：省城乡供水管理条】例有关规定》执行：。 ，2013年5—。月1日前建设的住】宅小区内的》专业：经营设施《设备业主大会决定】移交给专业经—营单位管理的—专，业经营单位应当接】收 第四《十九条？  建设单位与物业！买受人签订的商品】房销售？合同：应当约定其所交【付物业的共用—部，位、共？用设施设备的配置】和建设标准建—设单位应当交付权属！明确、资《料完整、质量合格】、功能？完备、配套齐全的】物，业 第？五，十条  物业服务】企业承？接物业？时应当对物》业共用部分、共【用设施？设备进行《查验物？业承接查《验应当遵循诚实信用！、客观公正、权【责分：明以及保护业—主共同财产的原则承！接，查验时物业服务企业！应，提前告知县（市、区！）物业管理行政主】管部门和街》道办事处（乡镇人】民政府）并邀—请其共同参加 现场！查验物业二十日前】建设单位应当向物】业服务？企业移交下列资料 ！。（一）？。竣工总平面图单体建！筑、结构《、设备？竣工图配套设施、地！下管网工程竣工图等！竣，工验收资料； （二！）设施设《。。备安装、验收、使】用和维护《保，养等：技术资料；》 （三）物》。业质量保修文件和物！业使用？说明文件； （四）！物，业管理所必需的其他！资料： 未能全部移交【前款所？列资：料的建设《单位应当列》出未移交资料—的详细？清单并？书面承诺《补交的具体时限并告！知物业？所在地的县（市、区！）物业？管理行政主管部门 ！第五十一条 —。。 物业服务企业应当！自物业交接后三【十日内持下列文件】向物业所在地的县】（市、区）物业【管理行政《主管部门《办理备案手续 【（一：）前期？物业服？。务合同； （二【）临时管《理规约； （三）】。物业：承接查验协议—； （四）建—设单位移交资—料清单； （—五）查验《记录； （六）【交接记录； （【七）其他与承接【查验有？关的文件《 物业服务企业应】当在：备案：后将物业承接—查验情？况在物业管理区域】内显：著位置公告并将承接！查验有关《的，文件、资《料和记录建立档案妥！善保管物业承接查验！档案属于全体业主】所有业主可以进【行查：阅和复？制 县（市、区）物！业管理？行政主管部门—应当在备案》后三十日《内将备案材料抄送物！。业所在？。地的街道《办事处（《乡镇人民政》府） 第五章  物！。业，服务 ？。第五十二条》  从事《。物业服务的企—。业，应当具有《独立的法《人资格依《法取得物业服务企】业资质市物业行【政主管部门应加【强参与本市物业【项目招投标、从【事物业服务活动的物！业，服务企业《的资质、信用的监】管 第？五十三条  业【主委员会应当与业】主大会选《聘的物？业，服务：企业：签订物业《服务合同 物业服】务企业应《当自物业服》。务合同？签订之日起》三十日内将物业服务！合同报？物业：所在：地的县（市、—区）物业管理行政主！管，部门：。、街道办事处（乡镇！。人民政？府）备案并在—物业管？理区域显著位—置进行公《示 第五《十四条  》物业：服务企业可以将【物业管理区域—内，的，专，项服务业务委托给】专业性？服务企业但不得【将该区域内的全【部物业服务委—。托给他人电梯、消防！、机械式停车设备】、锅炉、《监，控安防等涉及人【身、财产《安全以及其他有【特定要求的设施设】备物业服务企业【应当委托专业机构】进行：维修和养《护 物业服务企【业应当按《照物：业服务合同中关于】安全防范的约—定落实安全防范措施！做好物业管理区【域内的？安全防范工作物业服！务企业未履行物业服！务合同义务或者履】行合同义务不—符合约定导致业主】人身、财产受到【损害：。的应当？依法：承担：相应的法《律责任物业》管理区域内发生安全！。事故：等突发事件时物业】服务企业《应当采取应》急措：施及时向有关主【管部门报告》并协助做好救助【工作 ？业主、物业》使，用人对？人身、财产安—全有特殊保护要求的！。应当与物业服务【企业另行签订服【务合同 第五十五条！  物？。业服务企业应当按照！物业服务合同指派项！目负责人更换项目】负责人？。的应：及时告知业主—并在物业《管理区域《内显著位置进—行公示 业主委【员会经征求业主同意！可以要求物业服务】企业更换《。项目负责人；要求更！换项：目负责人《的物业服《务企业应当》及时更换《并在：物业管理《区，域内显著位置—进行公示《 第五十六》条，  业？主应当根据》物业服务《合同的约《定，交纳物业服务费用业！。主与：。物，业使用人约》。。。定由：物业使用人交纳【物业服务费用的【从其：约定业主负》连，带交纳责任 业主办！。理入住手《续后未？入住或未《使用连续空置六【个月以上的物—业业主应当事前【告知物业服》务企业按不低—于合同约定标—准的百分之》七十交纳物业—服务费用《。具体范围和减免标准！、，减免期？限由市、县（市【）价格行政主管部】门会同？物业管理行政主【管部门确定业主大会！。成立后由业主大会】与物业服《务企业约《定 物业《所有权发生转移时业！主应当与物业—服务企？业结清物《业服务费用 第五】十七条？  ：物业服？。务，收费应当区分不同物！业的性质《和特：点遵循？合理、公开、—服务质？量和价格相》符的原则确定实行政！府指导？价和市场调节—价普通住宅的前期物！业服务？收费实行政》府指导价《由物业服《务企业将前期—物业服务合同报所】在，。地的价？格行政主《。管部：门备：案；业主大会成【立后普通住宅物业服！务收费？标，准由业主大会—或者：业主：大会授权的业主【委员会决定通过物】。业服务？合同约？定执行非普通—。。住宅和非住》宅、满足部》分业主需要或者接受！。业主委托开展的特】约服务等《其他物业服务—。收费实行市场调节价！。具体：物业服务收》费，标准由？当事人在物业—服务合同中约—定 实行政府指导价！的，。市、县（市）—价格行政主管部【。门应当？会同：物，业管理？行政：主管部门《每三年内对》。。。物业服务等级标准】以，及相应的基》准价与浮动幅度进】行评估并根》据评估结果适时调整！ 第五？十八条  物业【。服务收费可以采取】包干制？或，者酬金制《等方式具体收—费，方式由物《业，服务合同《约定 包《干制：是指由业主》向物业服《务企：业支付固《定物：业服务费用盈亏【均由物业服务企业承！担的物业服》务计：费方：式 酬金制》是指在预收的物业服！务资金中按约定比例！或者：约定数额提取酬【。金支付给物业服【务企业其余全部用】。于物业服务合同约定！的支出结余或者【不足均？由业主享有》或者承担的物业服务！计费方式实行酬【金，制收费方式的物【业服务企《业应：当按照规定对物业】服务：。各项资金的》收支建立台账、定】期公示并《接受业主《委员会的核查 第】。五十九条 》 物业服务收费应】。当明码标价物业服】务企业应当》在物业管理区域内】显著：位置将服《务内：容、：服务标准、收费项目！、，收费标准以及—收费办？法等有？关情况如实》公示 物《业服：务企业应当按照物】业服务？合同的约定定期【将，物业服务费用和经营！设施收益《收支：情况、公《共水电费分摊情况如！实公示 物》业服务？企，业可以根据物业【服务合？同，预收物业服务费【用但：是预：收物业服务费用的】期限最长不得超过一！年 第六十条 【 物业服务企业【应当定期公布—共用场？地、共用设施设备产！生的供水、》供电、供气》、，供，热的用量、单价、金！额并按照实际费【。用和物？业服：务合同约定》的方式由《全体：业主分摊《没有约定或者约定不！明确的按照业—主专有部分占—建，筑物总面积的比例】分摊 业主或者【。。业主委员《会对公布的》共用场地、共用设施！设备产生的供水、】。。供电、供气、—供热费用的》分摊情况《提，出异议的物业服【务企业应《当，答复 ？第六十一条  业】。主大：。会或者业主委员会】可以：委托第三方评估【机构对物业》服务企业履约情况】开展评估并向全【体业主公《布评估结果物业服】务企业？应当：予以配？合评估结果可—以作为要求物业服】务企业整改或者更】换物：业服务企业的依据】。。 第：六十：二条  物业管理】区域内供水、—供电、供《气、供热等专业经】营单位应当按照【最终用？户使用的计量器【具显示的量值向最】终用：户收取费用》不得转嫁户外管【线或者其他》设施的能源损耗和损！失最终用户是指接】受供水、供电、供气！、供热等服务的【最终分？户业主或者实际使用！人 物业服务企【业，接受专业《经营：单位委托代收费【用的不？得，向业主收取手续费】等额外？费用但可以根据约】定，向专业？经营：单位收取报酬 第】六十三条  物业】服务企业享受国家、！省和：本，市有关现代服务业】规定的税收优惠政】策物业服务企业【代收代征《。的各类费用》不计征营业》税和企业所得税【 物业管《理区域内共用设【施设备维护管—理、保洁、绿化等物！业服务过程中的用水！、用电、《用气价格按》照，当地：。居民使用价格的标】准执行但洗》车、餐饮等经营性】用，水、用电、用—气除外 第六十四条！。  物业服务合同】期限届满三个月【前业主委员会应当组！织召开？业主大会会议决定选！聘或者续聘物—。业服务企业将—决定书面告知物【业服务企业、物业所！在地的县《（市：、区）？物，业管理行政主管部】门和街道办事处【（乡镇人民政府）并！在物业管理区域显】著位置公《告， 物业？服务企业决定不再】续签物业服务—合同的应当在物业】服，务合同期限》届满三个月前书【。面告知业主委—员会、？物业所在地的县【（，市、区）物业管理】行政主？管，部门和街道办事处】（乡镇人民政—府）并在《物业管理区》。域内显著位置—公告 ？业，主大会决定》。续聘的业主委员会】应当在物业服务合同！期限届满一个月前与！物业服务企业续签物！业服务合同 业主】大会决定选聘新的物！业服：务企：业的业主委员会【可以参照前期—。。。物业：管理相？关规定选聘有资质的！物业服务企业招标经！。费在物业《共有：部分、？共用设？施设备经营收益中列！支也可以由全体业主！。分，摊 第六十》五条：  业？主大会决《。定解聘物业服—。务企业的被解聘的】物业：服务企业应当—按照规定办理移交】手，续被解聘的物业【服务企？业在办理《交接至撤出物业管】。理区域前的期—间，内应当维持正常【的物业管理》秩序： 业：主，大会决定选聘新【的物业？服务企业的被解【聘的物？业服务企业应—当在物业服》务合同终止之日起十！五日内退出物业管理！区域并向业主委员会！或者在业主委员【会的监？督确认下与被选聘的！物业服务企业履行下！列交：接义务 （一—）移交？占用的物业共用部分！、由：前期物业管理开办费！购买的物业办公【设，备等固定资产；【 （：。二）移交本办法【第五十条《第二：款规定？的相关资料； （】三）：移交物业服》务期间？。形，成的物业和设—施设备使用、维【护、保养、定期检验！等技术资料运行【、，维护、保养记录【； （四）结—清预收、代收和预】付、：。。代付的有关》费用； （五）物】业承接查验档案；】。 （六）法律、【法规规定和物业服】务合同？约定：的其他事《。项 物业服务合同期！限，届满业主大会未【作出选聘或者—续，聘决：定物业服务企—。业按照原合同—约，。定继续提供服务的】原合同权利义务对】双方具有约》束力在原合同权利义！务延续期《间任：。何一：。方当：事人提出终》止，。合同：的应当提前》三个月书《面告：。知另一方《当事：人，和物业所在》。地的县（市、区【）物业管理行—政主：管，。部门、街道》。办事处（乡镇人【民政府）并》在物业管理区域内】。显著位置公告—。 第：六，十六条？  物业所在—地的县？（市、区）物业管理！行政主管《部门、街道办事处】（乡镇人《民政府）应当加强对！物业服务企业交【接工作的《监管 被解》聘的物业服务企【业拒不？。撤出：物业管理区域或者拒！不移交资料的物业】所在：地的县（市、区【）物业管理行政主】管部门？应，。。当责令其限期撤【出；使业主生活受到！严重影响《。的经：业主委员会请求辖区！内公安机关》予以协助；》有破：坏，共用设施设备—、毁坏账册等违【反治安管理行为的由！公，安，机关：依法处？理；业主委员—会还可以依》法提起诉讼或者【申请仲裁《 第六十七条 【 物业服务企—业收取物业服务【费后：擅自撤出或者停止物！业，服务的物《业所：在地的？县（市、区）物业】管理：行政主管部》门应：当督：促其履行合》同；对？不继续？履行合同的依照【有关法律、法规【和物业服务合同约】。定处理 第》六，十八条？  单体《。物业或者规模较【小，的物业经业》主或者业主》大会决定在物—业所在地的街—道办事？处（乡镇人民—政府）和县（市、区！）物：业管理行政主管【部门的监督指导下】业主可？以对物业实施自行】管，理 ：业主自行管理的应】当对下？列事项作《出决：定 （一）自—行管理的执行机构、！管理人； （—二）自行管理的内容！、标准、费用和期限！； （三）聘请专业！机构的方案； 【（四）其他有关自】行管理？的内：容 电梯《、消防、《机械式停车设备【、锅炉、监控安防】等涉及？人身：、财产安全以及【其他有特定要求【的，设施设备应》当委：托专业机构进—行维：修和：养护 第六十—九条  老》旧住宅小《区可以由街道办事】处（乡镇人民政【府）成立物业服【务中心为业主—提供基本物业服务】主要做到有治安防】范、：有清扫保《洁、有绿化养护、】有维修维护》、有停车管理— 县（市、》区）物业管理行【政主管部门和财政部！门应当制《定基：本物业服务补贴【政策所需经费列入】县（：。市、区）《人民政府《财政预算 第七十】条　市物《。业管：理行政主管部门应当！。建立物业服务企业考！核体系和信用评【价体系对《物业：服务企业《、项目负责》人实行动态管理定】期，对物业服务》项目开展专》项检查向社会—公布信用信》息评价结果》 县（市《、区）物业》管理行政主管部【门，具，体负责？物业服务企》业、项目负责人【信用信息《征集、考《核、评？价、汇？总和核查《工作 街道办事处（！乡镇人民《政府）、社区居（村！）民委？员会应当协》助开展辖区内—物业服务企业、项】目，负责人信《用，信，息的征？集，、核：。查工作？ 第七十一条— ， ，物业服务企业未【按照法律、》。法规规定、合同约】。定和技？术标准、专业技术】规范等提供日常物】业服务？的应当？录入物业服》务企：。业信用档案 物业服！。务企业有下》列严重失《信，行为：之一的二年内不得在！。本市申报各类—物业服？务示范项目；失信行！为改正前《物业管理行政—主管部门不予开具】。诚，信证明 （》一）在？物业管理招标投【标活：动中：提供虚假信息—骗取中标的； 　】 （二）出租、出借！、转让资质》证书的； （三）】。物业服务合同依【法解除或者终止【后拒不撤出》物业管理区域撤出】时未按照规定办理交！接手续或者未按照】。规定移交《。资料造成物业管【理混乱的； —（四：）未按？照规：定，。和合：。同约定履《行房屋安《全监管义《务导致物业管理区】域内发生重大房【屋安全事故的； 】（五）泄露业主信息！的； （六）对【业主、业主委员会委！员进行恶意骚扰采】取暴：力，行为或者打击—报复的； （七）】其他：违反：法律：、法规？规，定情形的《。 第七十二》条  物业》服务项？目实行项目负责人责！任制 ？物业项目负责人有】下，列严重？。。失信行为之》一的应当录入—项目负责人信用档】。案同时录《入其所属物》业服务企业的信用档！案 （一）骗取、挪！用或者侵占住—宅专项维修资金的】；， （二）擅自改变】物业：管，理区域内物业服务】。用房、共用部位【和排水管网等共用设！施，设备用途的； （三！）擅自决定占用、】挖掘物业管理区域内！道路、场地的；【 （四）擅自利用物！业管理区域内共用部！位、共用设施设备】进，行经营的； （五】）因管？理失职造成人员伤害！、财产损失等重【大责任事《故的； （六）被价！格行政主管部门【认定乱收费或者【收费不规范》且未改正的； 【（七）其他损害【业主利益情节严重】的 有前款规定【情形之？一的业？主可以向《街道办事处（—乡镇人民政府）、县！（市、区）物—业管：理行：。政主管？部，门投：诉街：。道办：事处（乡镇人—民政府）、县（市、！区）物业管理行政主！管，部门应当进》行核查并《。书面告知业主—核查结果 第六【。章  物业的—使用和维护 第七十！三条  业》主、物？业使用？人对：物业的使用与维护应！。当遵守？法律、法规、—管理规约的》规定及业《主，大会的决定不得损害！公共：利益和他人》合法权益 第七十】四条  物业管【。理区域内按照规划】建设的公共》建，筑和共用设施不得】擅自改变《。用途 平时开—发利用人民防空工】程设施不得》影响：其战时？防空：效能和应急避难【功能不得擅自改【变人防工程》平时：用途 第七十五【条  物业管—理区域内禁止下列】行为 （一）擅【。自，改，变物业的规划用途】； （二《）损坏或者擅自【变动：房屋承重结构、主】体结构； （三）违！法搭建建筑物、构筑！。物； （四》）损坏？或者擅自占》用、改建物业共用】部分损坏或》者擅自占用》、，移，装共用？设施设备； （【五）存放《易燃、？易爆、剧毒、放射】。性物质？或者超负重等违【反安全规定的—物品； （六—）制造超过规定【标准的噪声》、振动或者影响邻】居采光、通风； （！。七）任意弃置垃圾、！排放污水、抛—掷杂物？和露天？焚烧；？ （八）侵占—绿地、毁坏绿化和】绿化设施； （九】）擅自摆摊设点、占！道经营无序停—放车：辆； （十）破【坏或者擅自改变房屋！外，观； （十一）擅】自在建筑物、构筑物！上悬挂、张贴、【涂写、刻画；— （十二）》非法养殖大》。型犬、烈性犬—； （十三）占【用（堵？塞）消防车通道【、，疏散通道、安全出口！圈占（遮挡》）消：火，栓等违反《消，防法律、法》规的行？为； （十四—）法：律，、，法规和管理规约【禁止的其他》行为 有《前款所列行为之一的！物业服务《企业、业主委员【会应当及时》劝阻：、制止；《劝阻、制止无—效的应当及时报告】有关主管部门—有关主管部门应当及！时依法处理；业主、！物业使？用人对侵《。害自己？合法权益的行为可】以依法向人民法院提！起诉讼；业》主，委员会对侵害—业主共？同利益的行为—可以依法向人民【法院：。提，起诉讼 第》七十六条《  物业管理—区域内规划用于【停放汽车的》车位、车库建设单】。位，。应，。当首先满足本区域】内业主的《停车需要其归属【由当：事人通过出售、【附赠或者出》租等：方式约定《 建设单位办理【商，品房房？屋预：销售登？记后：出售或者附赠—的车位、车》库应当明示并在物】。业管理？区域内显著位—置公示拟《出售车位《、，车库的产权证明文】件，和，出售价格拟出售车位！、车库数《。量少于？本区域？要求购买车位、车库！业，主的房屋套数时应】当，。通过抽签《等公平？方式确定每户—。业主只能购》买一个车位或者【车库 ？。建设：单位：未出：售或者未附》赠的车位、车库应当！优先出？租，。给本区域内业主【租金按照价》格行政主管》部门核？定的标？准执行；业主要求承！租，车位、车库》的建设单位不—得只售不租拟出【租车位、《车库数量《少于本区域要求承】租车位、《车，库的业主的》。房屋套数时》。应当通过《抽签等公《平方：。式确定给未购买【或，。者未受赠车》位、车库的业主每户！业主只能承租一个车！位或者？车库 在《首先满足本物业【管，理区：域，内业主的购买—和承：租需要后还有多余】车位、车库的—可以出租给》本物：。业管理区《域外的使用人但【租赁期？限不得超过六个月】 第：七十七条  占用】。业主共有的道路【或者其他场》地用于？停放：汽车的车位、—车库由业主》大会或者业》主大会授《权的业主委员会【决，定使：用 物？业，管理区域内划—定车：位、停？放车辆应当由—公安部？门进行现场》指导：不得占用、》堵塞：、，封闭疏散通道、安】全出口、消》防车：通道不？得影响其他车辆和】行人：的正常通《行 对？开放式物业管理区】域无停车场地—或者用于停放汽车的！车，位、车库严重不足】的，物业管理区》域公安部《门应当对物业管【理区域周边情—况，进行全面《调查合理利用—支路、背《街，小，巷、建筑《物，间空档施《划夜间临时停—车泊位对夜》间交通流量较—小的次干道》的慢车道施》划限时停《车泊位？供居民停放》车辆 第七十—八条  《前，期物业管理期内【普，通住宅？物业管理区域内业】主共有、《专有、专用的—车，位（车库《）的汽车《停放：。费实行政府指导价】；业主大会成立后】由业主大会或—者业主？大会授权的业主【委员会与《物业服务《企业协？。商确定本区域汽车停！放费标准 前—期物业管理期内建】设单位未出售、【未附赠或未出租【的车：位，、车库汽《车停放费由建设【单位按照有》关规定及时支—付给物业服务企业】。 业主对汽》车停放有保管要求】的应当与物业服务企！业，另行签订保管服务】合同 第七十九条 ！ 业主大会》成立前需要占用业主！。共有的道路或者【其他：场地停放汽》车的应当在前期【物业服务合同中约】定物业服务企业应】当，将汽车停放费—单独列账独立核算】。所得：收益的？百分：之，七十纳？入住宅专项》。维修：资金其余部》分可以用于补贴【物业服务费 业【主大会成立后需要占！用业主共有的—道，路或者其他场地用】于停放？汽车以及利用业主】共有部分《、共用设施从—事广告等经营—性活动的《物业服务企业应当】提，请业主大会或者业】主大会授权的业主】委员会决定》后，。依法办理《有关：手续：。并公示利用业—主共有部分》、共用设施从—事广告等经营—性活：动的还应当经有【利害关系的业—主同意收益》按照业主大会或【者业主大会授权【的业主委员会决定、！物，业服务？合同约定使用；没】有决定或者约—定的按？照前款规定使用业】主委员会《。应当对汽车停—。放，费的收支情》况进行监《督并：向业主大《会报：告 第八十条 【 物业？。管理区域内依法配】建的人？民防空工程》应当按照设计—文件：。在实地标注》 物：。。业管理区域内依法】配，建的人民防空工程】平时用作停车位【的应当向全体业主开！。放出租的租》。赁期限不得超过三年！不得将停车位出售】、，附赠 人民防空工程！平，时用作停车》位的其租金、汽车停！放费的收《。取及：其支出？、使用管理等按照】有关规定执》行 第八十一条 】 ，鼓励在已建成的【住宅小区内增建停车！场（库）按照—“谁投资、谁—管理、谁受益—”的原则逐步—形成政府出资—、企业投资、业【主集资等社会—多元化投《。资方式采取政府支】持统一规划市场运】作的形？式缓解和逐步解【决车位、《车库：供需矛盾 第八十二！条，  房管、公安、】建设、卫生》计生、环保、规划】、园林、城管、民】防，、工商、质监等行政！主管部门应当—在各自职责范围【内加强监督管理建立！违法行？为投诉登记制度并】在物：业管理区《域内显著位置公布联！。系，人姓名、联系方式】、执：法事项？和监督电话依法处】理物业管《理区域？。内的违法《行为 第八》。十三条  住宅【物，业，需要：使用共有部分增【设，电梯等进行二次开】发、改？。造的应当经》本幢或本单元房屋】。专有部分占》建筑物总面积—三分之二以上且占总！人数三分之二以上】的业主同意符—合规划、《土地、建设、环保】、，消防管理等》法律、法规和技术】标准并且依法办理】相，关批准手续 第八十！四条：  业主或者物业】。使用人对住宅装【饰装修的《应当事先告》知物业？服务企？。业物：业服务企业》应当将住宅》装饰装修的禁止【行为和注意事—项告知业主或—者物业？使，用人 业主或者物业！使用人在《住宅：装饰装修工程开【工前应当持有关【资料向物业服务【企业办理登记手续】签订住宅装》饰装修服务协议【变动建筑主体—或者承重结构—的需要？提交原设计》单位或者具有相应】资质：等级的设计单位提出！的设计？方案和城《市房屋？安全鉴定机构出具】的审定意见》并按照规定》。办理批准手》续 业主或者—物业使用《人拒不办《理登记、《批准手？续的物业服务企业】可以按照临时管【理，规约或者管理规【约禁止装《饰装修施工人员、装！修材料等《进入物业管理区域 ！物，业服务企《业，对住：宅装：饰装修活动进行【巡查时业主或者物业！使用人、装饰装【修施工人员不得拒绝！和阻碍 第》八十五？条  ？建设单位应》当按照国《家，规定的？保修期限和》保修范围承》担物业的《保修责任《保修期届满后物【业，全体共？有部：分的维修《责，任由全体业主承担】物业部分共有部分】的维修责任》由部分共有的—。业主承担物业专有部！分的维修责任由该】。业，主承担 第八十六条！ ， 物业存在》安全隐？患、严重影响市【。容或者妨碍他人正】常使用的业主—、物业使用人或者物！。。业服务企业应当【及时维修《、养护或者》采取防范措施 【物业：共用部分、共用设施！设备维修《、更新和改造时相关！业主：。、，物业使用人应当予以！配合因相关业主、】。物业使用人阻挠维】。修、：更新和？改造造成《其他业主《、物业使用》人财产损失》的责：任人：应当：予以赔偿 第八十七！条，  住宅物业—和住宅小《区内的非住宅物业】的业主应《当在办？理，房屋入？住手续或《者房屋所《有权登？记时将首期住宅【专项维修《资，金存入住《宅专项维修资金专】户 住宅专项维【修，资金属于业主所【有专：项用于国家规定【的保：修期届满后物业共用！部分、共用设施设备！的维修、更新—和改造？不得挪作《他用 第八十—八条  住》宅物：业，交付使？用后电梯、》消防：、安防等设施设【备的日常维护费用】由业主承担》；其更？新和改造按》照相关法律、法【规执行所需资金【由业主承《担政府可以给—予补贴 《2013年5月【1日后受《让土地的住宅物业配！置电：。梯的建设单位—应当在交付使用【前，按照建筑《安装总费用百分之一！的比：例交存资金专项用于！电梯、消防等设【施设备的《更新：和，改造该资金归业主所！有纳入物业》管理区域住宅专项】维修：资金：管理 第八十九条 ！ 发：生，下列危及《房屋安全情》形之一？需要立？即对住宅物》业共用部分、共用设！施设备进《行应急？维修、更新和—改造相关《业，主，不能形？成，法定多数意》见的物业服务企业、！业主委员《。会或者相关业主均】可凭应急维》。修工程项目说明、】。维，。修工程实《施方案向住宅专项】维修：资金代管部门—提出资金《使，用申请经住宅专项】维修：资金代管部门复【核后进行应急处【置 （一《）屋：面防水损《坏造成渗漏的—； （二《）电梯故《障危及人身安全的】； ：（三：）公：共，护（围）栏破损【严重危及人身安【全的； （四）楼体！单侧外立面有脱落危！险的； （五）【专用：。排水设施因坍—塌，、堵塞、爆裂—等造成功能》障碍：危及：。人，身、：财产安全的； 【（六：）消防？设施损？坏不能正常运行的造！成严重火灾》隐患危及《房，屋安全的； —。（七）？危及房屋《。安，全的其他情》形 应急维修工程】竣工验收后应将维】修费用审计后向业主！公示从相关业主【的，住宅：专项维修资金—分户账中按照—专有面积分摊列支】；其中涉及已售【公有住房的》从公有住房住—宅，专项维修资金中列支！。 ，住宅专项维》修资金？代管：部，门应当方便快捷地处！理应急维修事项加强！监督管理保障资金】安，全， 住宅？专项维修资金代管】部门应？当自收到应急维【修资金使用书面申】请之日起五个—工作日内完》成审核 第九十条 ！。 住宅专项维修【资金余？额不足？首期筹？集金额百分之三十的！业主应当按照国家和！。省相关规定以—及业主大《会的决定续筹—住宅专？项维修资金 业主申！请房：地产：转移登记时》应当向房地产登记】部门提供已足额交】存，住宅专项维修资金】。的相关凭证 —第九十一条  业】主委员会可以向住宅！专项维修资金代管】部门提出申》请将不低于住宅专】项维修资《金百分？之八十的款项转存】为一年以上的定期存！款，住宅专项维修资金代！管部门应当自收【。到申：请之日起五个—工作日内予以办理】利，息计入？相关：。业主：的住宅专《项维：修资金分户账 【住宅：。专项维修资金—代管部门应当依【法履行维修资金保】。值增值的责》任并建立住宅专【项维修资金查询制度！业主有权《查询本人的住宅专】项维修资《金结存情《况 第九十二条 】 ，对配套设《施不齐全、环—境较差的老旧住宅】小区市、县》（市、区）》人民政府《（，管委：会）应当采取措施进！行改造整治并将改】。造整治规划和—年度计划向社会【公布老旧住宅—小区的范围由市、县！（市、？区）人？民政府（管委会【。）确：定 老旧住宅小区】内的道路、照明、】绿地及文化体—育、安全防范、物业！服务用房等配套建筑！及设施设备的—改造：建设资金由市、县】（市、区）》人民政？府（：管委会？）负责？；业：主专有部分的设【施设备？改造支出《由业主承担 第九十！三条　老旧住宅【小区改？。造整治中经有利【害关系的业主—同意并经法定程序】批准可以建设物业】服务用？房和一定比例的【物，业服务经营性用房物！。业服务经《营性用房的经—营收益作《为老旧住宅》小区维？护管理费用的—。补充资金由业主大】会监督使用》 第七章 法律责任！ 第：九十四？条  有违反—本办法条款行—为的由相关主—管部门依照法律【、法规？和规章的规》定依法进行查处；】构成犯罪的依—法追究刑事责任 第！九十五条《。  阻碍行政—执，。法人：员依法执行职务【的，依照中华人》民共和国治安管理】。处罚法的规定处罚】；构成犯罪》的依法追究刑事责任！ 第九十六》条  违反本办法】第五十六条第一【款规定业主、物业使！用，人未：按照物业服》务合同？的约定交纳各项【费，用的业主委员—。。会、：。。物业：服务：企业：可，。以通过上门催—交、在物业管理区】域内显著《位置：公示等形《式督促？其限期交纳；逾【。。期，不交纳的物》业，服务企业可以依【。法提起诉讼或者申请！仲裁 第九》十七条  》市、县（市、区【）人民？政府（？。管委：会）物业管》理行政主《管部门（机构）、街！道办：事处（乡《。镇人民政府》）以及其他有—关主管部门的工作】人员滥用职权—、玩忽职《守、徇私舞弊尚未】构成犯罪的依法给予！。行政处？分；构成犯罪—的依法追究刑—事责任 第八章 附！ 则 第九十八条】  本？办法所称住宅共【。用，部分是指根据法律、！法规：和房：屋，买卖合同《由单幢住宅内—业主或者单》幢住宅内业主及与之！结构相连的非住【宅业主共有的部分一！般包括？住宅：的基础、承重墙体、！柱、梁？、楼：板、屋顶以及户外】的墙面、门厅—、楼梯间、》走廊通道《等 本？办法所称共用设施】设备是指根据—法律、法规和房屋】。买卖合同由住宅业】主或：者住宅业主和有关非！。住宅业？主共有的《附属设施设备一【般包括电梯》、天线、照》明、：消防设施、监控安防！设施、绿地、道路、！路灯：、沟渠、池、井、非！。经营性车场车库、公！益性：文体设施和共—用设施设备使—用的房屋等 本办法！规定的面积》和人数按照下列【方式计？算 ：（一）专《。有部：分面积按照不动【产登：记簿记载的面—积计：算；：尚未进行《登，记的暂？时按：照测绘机构的—实测面积《计算；尚未》进行：实，测的暂时按照房屋】买卖合同记载的【面积计算；建—筑物总？面积：按照前项的》统计总和计算；【 （二）业》主人数按照》。专有：部分的数量计算一个！专有部分按照一人】计算但建《。设单位尚未出售和】虽已出售但尚未【交付的部分以—及同一？买受：人拥有一个以上专有！部分：的按照一人计算；】总人数按照前项的统！计总和计算 —第九十九《条，  住宅区域—内非住宅物业的【管理：及其监督活动参照】本，办法执行《 第一百条  【本办法由扬州市【。住房保障和房产【管理局负责解释 】第，一百零一《条  本办》法自：2016年11【月8日起施行—。200？6年2月1》3日市人民政—府颁：发的扬？州市物业管理实施办！法（扬政发〔20】06：。〕4：7号）同时废—止，