扬州市住《。宅物：业管：理办法 第一章【。总  则《。 第一条  —。为了规范住宅—物业管理《活动维护物业管【理各方的《合法权益营造—良好的居住和—工作环境促进和谐社！区建设根据中华人民！共和国物权法、【国务院？物，业管理条《例、江苏省物业【管理：条例：等法律、法》规结合本《市实际制定本办法】 第二条  本办法！适用于本市》行，政区域？内住宅物业的使用】。、维护、服务及其监！督管理活动 —本，办法所？称住宅物业管理（】以下简称物业管【理）是指住宅区内的！业主通过选聘—物，业服务企业、—街道物业服务中心】或者业主自行—对，。物业：管理区域内的建筑】物、构筑物及配【套，的设施？设备和相关场—地进行维修、—养护、管理维护环境！卫生：。和相关秩序的活动 ！第三：条  物业管—理工作实行属—。。地管理市、县（市、！区）：人民政府（》管委会）应当—加强对本行》政区域内物业管理工！作的领导《建立由辖区》物，。业管理行《政主管部门》、功能？区，物业管理《行政主管机》构、街道《办事处（《乡镇人民政》府，）以及相关行政【。管理部门（机构）参！加的：物业管理《联席会议制度协调解！决辖区内《物，业管理？的重大问题并—建，立物业？管理争议化》。解和纠纷处理工【作机制 市》。、县（市《、区）人民》政府（？管委会？）应：。当建立？物，业，管理综合协》。调和目标责任—机制制？定、落实扶持政【策，。减轻物业服务企业负！担；：鼓励采用信息化等】新技术？、新方？法促：进物业服务》行业转型升》级提：高，物业管理《和服务水平 市、】县，（市、区）人民政府！还应当？将物业服《务纳入现代服务业】发展规划《和城市治理工作体系！ 第四条  市住房！保障：和房产管理部门【是全市物业》管理工作的行政主管！部门（以下简—。称市物？业管理？行政主？管部门）负》责本市物业管理活动！的监督管理工作其】主要职责为 （一）！建立：和完善市场》化物业服务和基【本物业服务相结合】的物：业管理机制； 【（二：）管理全市物业服务！行业指导、监督各】县，。（市、区）》物业管理《。行，政主：管部门、功能—区物业管理行政【机构开展物业管理活！动； （三）参与】市政：府对各县（市、【区）：、功能区物业—管理工作的目标责】任考核； （四【）研究？制定全市物业管理相！关，政，策和物业服务—行，业规范； （—五）负责物业服务企！业资质管理； （】六）负责《市区前期物》业服务招投》标的指导、监—督、检查等管理【工作； （七）【依法查处物业管理重！大违法行《为； （八》）依法承担》的其他职《责， 第五条  县（市！、，。区）物业管理行【政主管部门负责本】。。行政区域内物业【管理活动《的监：督，。管理工作其》主要职责《为 ：（一）负责对物【业管理日常工—作的指导《、监督； （二）】负责新建住宅小区前！期物业管理》招投：标的备案和管理【工作； （三）【负，责，物，。业管：理项目？的区域备案、—前，期物业承《接查验备案》和物业？服务合同备案；【 ，（四）？负责物业服务企业】。交接工作的监—督，、管理？；， （五）《负责对物业》。服务：企业、项目》负责：人进行日常考核【；， （六）协调—进行业主大》会、业主委员—会筹建、换届及【日常工作《的指导？与监督； 》（七）依法承—担的其他职责 第】六条  街道办事处！（乡镇人民》政，府）具体负责—本辖区内物业管理工！作的指导、》协助和监督其主要职！责，为 （一《）落实辖区内—老旧住？宅小区基本》物业服务工作；【 （：二）协？调物业管理与社区】管理、社区》服务的？关系协调建设—。单位与前期物业服务！企业、业主》。与物业服务》企业的关系》； （三）》建立物业管理矛盾投！诉调解、物业应急维！修服务等机》制设立？并公开投诉电话【、投诉点协调处【理物：业，管理纠纷； （【四）监督管理—辖，区内物业服》务项目移交》和接管工作； （五！。），。负责业主大》会、业主《委员会的筹建—、管理等相关工作】建立：业主：委员会档案组织成立！物业管理委员会；】。 （六）负责业主委！员会备案； —（七）负责辖区内物！业服务？企业、项《目负责人服》务，行为的？监督向县（市—。、区）物业》管，理行政主管部门报】送信用信息》； （？八）建立由》社区居（村》）民委员会、公【安派出所、业—。主委员会、物业服】务企业等参加—的联席会议制度协调！处理物业管理重【大事宜； 》（九）依《法，承担的其他职责 】社区居（村）民【委员会应当协—助和配合街道办【事处（乡镇人—民政府）《建立健全物业管【理工作机制参与指】导和监督业主—委员：会的工？作，及时协调、》处理本？社，区内的？。物业管理矛盾—纠纷；参与住宅专】项维修资金的—使用监督建立社区居！（村）？民委：员会、业主委员【会和物业《服务：企业沟通协商的【“三：位一体？” 服务协调—机制： 第七条  相关】行政部门依据各自职！责共同做《好物：业管理工作》 物业管理区域内以！及周边？道路停车泊位设置】和汽车停放工作【的，指导物业管理区【域内因停车矛—盾等引？发的：治安纠纷的》。处理物业管理—保安服务活动—的监管？等由公安部门负责 ！。依法查处违法—建设、占用和损坏】绿地：等违法违规》行为督促相》关责任单位加强对物！业管：理区域内《生活垃圾、建—筑垃圾清运》和环卫设施》的管理制定住宅小区！垃圾清运服务标准等！由城管部《门，负，责， 按照定价》权限制？定调整普通住宅【前期物业公共服【务，（含汽车停》放）：收费标准和保—障性住房、房改房】、老旧住《宅小区物业管理服务！收，费，标准制定调》整住宅小区内建设单！位未出售或者—未，附赠：的，车位：、车库及依法—。配建的人防工程平时！。用作停车《位，的租金标准制—定调：整生活垃圾清运【费标准依《法规范监管物业【服务企？业的收费行为及时查！处物业服务》。中的价格违法行为等！由物：价部门？会同同级《物业：。行政主管部门负责 ！对物业管理区—域及周边《的建设？项目：环境影响评》价文件及其污染防治！设施“三同》时”（？与主体工程同时【设计：。、同时施工、同时】投产使用《）的监督《管理对？企事业单位和—其他生？。产经营者的污染物】。排放的监督管理对违！反环保？法律、法规的行【为依法进行》查处：等由环保部》门负责 对》。房地产开《发项目公建配套设】施建设的监督管【理督促建设单位及时！做好：物业管理区域内【交付后保《修期内的房》屋及设施设备的【相关：保修工作受》理由房屋质量—问题引发的投—诉按职？责依法查处破坏【承重结构等》违法行？。。为由建设部》门负责 对》物业管理区》。域内的？电梯、？锅炉等特种设备进行！安全监察依法对特种！设备：使用登记、维护【保养、定期检验、】。作业人员持证上岗等！情况开展《监督检查《调查处理物业管理】区域内的特种设备】事故依法《。查处特种设备—安装、改造、—。维修和使用中的违】法行为等由质监部门！。负责 对《物，业服务？企业劳动用》工进行指导对—物业：服，务，企业招用《就业困难人员、高校！毕业生按规》定在缴纳社会保险】、参加职业培训方】面给予适《当补贴等工》作由：人力资源和社会【保，障部门负责 对在】物业管理活动中利】用，合同格式条款—侵害：消费：者权益的行》为虚假、违法广告】和，无须：取得许可《（含批？准文件）《或已经取得相—关许可但未依—法领取营业执照等违！法生产经营行为依法！进，行查处等由工—商部门（《市场监督管理—部门）负《责 在地块规—划设计条件和建设】工程设计《方案审查《中按规定标准落实物！业管理区域内公建配！。。套建设指标》等工作？由规划部门负责 物！业管理区域内人民防！。。空工程及设施平时使！用与维护管理的指】导和监督由民防部门！。负责 物业管理区域！内绿化调整的监管】和，技术指导等工作由园！林部门负责 指【。导、监督《业主委员会参与物】业管：理相关工作等由民政！部门负责 》供水、？排水、供电》、供气？、通讯、《有线电？视、：路灯等？专，业经营单位应当按】照相关？规定和合同》约定做好物业管【理，区域内的专项—。服务 第《八条  市》、县（市、》区）物业管理—。。行政：主管部门应当—加强对街《道办事处（乡镇人】民政府？）物业管理工—作，人员和？业主委员会成员的培！。训所需经费列入【同，级人民政府》财政：预算对在物业服【务和管理工作—中取得显《著成绩或者获得【市级以上物业管【理荣誉称号》的物业服务企—。业及其从业人员【依法依？。。规给：予表彰 第九—条  物业服—务行业协会应当加强！行业：自律管理规》范从业行为促进诚信！经营加强《。物业服务企业从业人！员培训提高物业服】务水平维护物—业服务企业的合法权！益 第十条》  ：本市建立物业服务】第三方评估制度业】主自：治组织、建设单位】、物业服务企—业可以委托物—业服务第《三方：评估机构开展物业】。项目交接和查验、】物业服务标准和费】用测算、《物业服？务，质量评估等活动 】物，业服务第三方评【估机构？应当依照《法律、法《规和合同约定提【。供专业服务出具的】评估：报，。告，应当真实、客观、】全面 第二章  】物业管理区域 第】十一条  物业管】理，区域的？划分以有利于实施】物业：管理为原则》综合考虑规》划条件？、建筑物《规模、共用设施设】备、业？主人数、自然界【限、社区布局、社】区建设等《因素确定 规—划部门在《。审查住宅建设工程】设，计方案时应当听【取物业所在地的县（！市、区）物》业，管理行政主管部【。门对物业管理区【域划分的《意见 建设》单位应当《根据物业建》设用：地规划许《。可证：确定的红线图范围结！合物业的共用设【。施设备、《社区建设等因素划定！物业管？理区域物业》的配套设《施设备共用的应当划！定为一个物业—。管理区域；配套设施！设，备能够分《割、独立使》用的可以划定为【不同的物业管理区域！ 第十？二条  新建—。物业出售前建设单】位应当？。将划定的物业—管理区域向物业所】在地的县《（，市、区）物业管理行！政主管部门备案并】将经备案的物业管】理区域在商》品房买卖合同中明】示 第十三条—  县（市、—区）物业《管理行政主管部门应！当建立物《业管理区域》档案物业管理区域档！案应当载明下列【事，项 （一）》物业管理区》域的地理位》置、四至界限—。； （二）建—筑物总面积、专有部！。分数量、业主共【有部分主要》情况； （三）建设！单位； （四）【建设单位关于路灯、！供排水？、电、燃气、—电梯等配套设—施的管护《协议、生活垃—圾的清运《合同：协议； （》五）其他需》要，。载，明的：事项 第三》章  业主、业主大！会与业主委》员会： 第十？四条 ？ 房屋的所有权人为！业主 业主应当依】照法律？、法规、临时管【理规约、管》理规约和业主大会议！事规则等行使权【利自觉履行法定和】约，定的义务 第十五条！。  ：一个物业管理—。区域成立一个业【主大会？业主大会由物业【管理：区域内全体业主组成！ 物业管理区域内业！主人数较《少且经全体》业主一致同意—决定不成立业主大会！的由业？主共同履《行业主大《会、业主委员会【的，。职责 业主》户数超过《三，百户的可以》按幢、单元等为单】。位推选业主代表成立！业主代表大会履行】业，主大会的《职责 第十六条  ！物业管理区域—内，符合下列条》件之一的《应当召开首次业主】大会或者《业，主代表大会》（，以下：统称：业主大？会）会议《 （一）物业管理】区域内？房屋：出售并交《付使用的《。建筑面积达》到百分之五十以上的！； （二）物业【。管理区域《内业主已入》住，。户数：的比例达到百—分之五？十以上的 第十七条！ ， 物业管理》区域内已交付的专有！部分面积超过建筑】物总面？积，百分之五《十时建设单》位应当向物业所在地！的街道？办事：处（乡镇人民政府）！提出筹备业主大会】书面：申，请并报送下列筹【备首次业主大—会会议所需》的文件资料 （一】）物业管理》区域证明《。； （二）房屋及】建筑物面积清册； ！（三）业主名册；】。 ，（四）建筑规划总】平面图； （五【）交付使《用共用设施设备的证！明； （六）物业服！务用房配置证明；】 （：七，）其他有关的文【件资料 《。建设单位故意拖延或！。者不报送的物业所在！地的街道办事处（】乡，镇人：民政府）应当督【促其按规定报送 】第十：八，条  ？符合成？立业主？大会条件的街—道办事处（乡镇【人民政府）应当【在收到建《。设单位或者十—。。人以上？的业主公开联名提出！筹备业主大会—书面申请后六十【日内组织成》立首次业《主大：。会筹备组 》首，次业主大《会会：议的筹备经费—由建设单位》承担 第十九条【  首次业》主大会筹备》组由业主、建设单位！、街道办事处—（乡：。镇人民政府）、【社区居（村）民委员！会等派员《组成成？员，人数：应，。当为五至十一人的】。单，数筹备组《中的业主成员由街道！办事处（乡镇—人，民政府？。）或者社区居—（村）民委员会【组织业主《推荐产生业主成【员人数应当不少【。于筹备组总人数的百！分，之六十筹备组—组，长由街道办事处（乡！镇人：民政府）指定人员】担，任 筹备组应当自成！立之日起七日内【将成员名单在物业管！理区域内显》著位置进行公示筹备！组，中的业主《成员条？件与：业，主委员会成员条件一！致业主对筹备组【成，员有异？议的由街道办事【处（乡镇人民—政府）协调解决 第！二十条  首—次业：主大会筹备》组应当？自成立之日起九十日！内组织召开首次业】主大：。会会议筹备组履行下！列职责 （》一）：确定首次业》。主，大会会议召开的时】间、地点和内容； ！（二）拟订管理规】约，、业主大会议—。。事，规则：、业主委员会—工作：规则草案；》 （：三）确认业主身【。份确定业主在首次】业主大会会议—上的投？票权数； （四）提！出首：届业主？委员会委员候选人条！件、名？单和选举办法； 】。（五）依法确定首次！业主大会会议—表决规则；》 （六）召开首次业！主大会会议》的，其他准备工作 对】前，。款，规定的内容筹备【组应：当，在，首次业主大会—会议召开十五日前】在物业管《。理区域内显著位置】公，告并书？面通知全体》业主业主对》业主身份和投票权数！等，提出异议的筹备组】应当予以复核并告】知异议人复》核结果 业主大会】成立后筹备组自【动解散 第二十一条！  业主大》。会，会议分为定期会【议和临？时会议 《业主：大会定期会议—应当按照《业主大？会议事规《则的：规定由业主委—员会：组织召开 》有下列情形》之一：的业：主委员？会应当及时组织召】开业主大会临时会议！ （一）《经专有部分占建【筑物总面积百—分之二十《以，上且占总人》数百分之二十以上】业主提议的； 【（二）？发生重？大事：故或：者，紧急：事件：需要及时处理的； ！（三）？业主：委员会？委员：人数不足《其原总数《的二分之一时重【新选举业主委员会；！ （：四）业主大会议事】规则或者管理规【约规定的其》他情形？ 业主委员会—未按：业主大会《议事规则的规定组织！。召，开业主？大会定期会》议或：者，发生应当召开业主大！会临时？会议的情况业主委】员，。会，。不履行组《。织召开？会议职责的》县（市、区）物业】管理行政主管部门、！。街道办事处（—乡镇人民政》。府）可以责令业主委！员会限期召开；【逾，期仍不？召开的可以由物业】所在：地的社区《居（村）民委—。员会在街道办事【处（乡？镇，人，民政府）的指导和监！督下组织《。召，开 第二《十二条  召开住】宅小区的业》主大会？会议应当于会议【召开十五日前通【知，全体业？主并同时告知—社区：居（村）民委员【会业主委员会应【当做：好业主大《会会：议记录并妥》。善保存？业主可以查阅业【主，大会会议记录 召】。开，业主大会《会议物业《所在地的县（市、区！）物业管《理行政主管部门【和街道？办事处（乡镇人民政！府）应？当，给予指导和协助【 第二十三条  】业主可以委》托他人参加业主大】会会议业主委托家庭！成员以外的人参【加业：主大会会议的应当出！具书面委托书载明委！托事项、委托权限及！期，。限 第二十四条【  业主委员会由业！主大会会议选举【产生：。以其选举产生—。之日为成立日—期接受业主大—会和业主的监督业主！委员：会委员应《当由热心公益事【。业、责任心强、具】有一定组织能力【的业主？担任业主《。有损坏房屋承重【结构、违法搭建、】破坏房屋外》。貌、擅？自改变物业使用性质！、无故欠《交物业服务》相关费？。用或者专项维修资】金，、违法出租房屋等】违反法律、法规和】管，理规约的情形且【未改正的不》得，担，任业主委员会—委员 业主委—员会由五至十一人】的单数委员组成【每届任期《三至五年委员可【以连选连任一—般，。最多不超过三届具】体人数、任期、连】选连任条《件由业主大会—议事规则确》定业主代表任期与业！主委员会《委，员，任期相同业主委员会！主任、副《主任在？业主委员会委—员，中推选产生委—员出现空缺》时应当及时补足 】业主委员会是否实】行差额？选举以及实》行差额选举的—差额比？例由业？主大会议事》规，则确定业主委员【会实行差《额选举的未当选业】。主，委员：会委员且得票数【达到法定票数的候】选人可？以按照得票顺—序当选业主》委员会候补委—员，并在业主委员—会委员出现空缺时依！次递补候《补委员人数由业主大！会议事规则确—定但最多不得—超过业主委员会【委员总数的百分【。之五十候《补委：员可：以列席业主委—员会会议不具有表决！权 ：第二十五条》  划定《为一个物业》管理区域《的分期开发建设的住！宅小区项《目先期开发部分【符合业主大》会成立法定》。条件的可以成立业主！大会选举产生业【主委员会首次—业主大会会》议应：当根据分《期，开发的物业面积和进！度等因素在业—主大：会议事规《则，中明确增补业—主委员会委员的【办法 第二十六【条  不具备成【立业主？大会条件或者—具备成立条件但未成！立业主大会的—住宅小区经物业所】在地的县（》市、：区）物业管》理行：政主管部门或者街】道，。办事处（乡镇—人民政府）指导【后仍不能成立的由】街道办？事处（乡镇人民政】府）组建所在物业】管理区域内的—物业管理委员会代行！业，主大：会和业主委员会职】。。责 物？业管理委员会由街道！办事处（乡镇人【民政府）、社区【居（村？）民委员会、社区】服务机构、建设单】位、业主代表等【五，。。至十一人的单—数委员组成其人员组！成应：当在所在《物业管理《区，域内：显著位？置公示？ ，第二：十七条  有下列情！况之一？的，业主委？员会委员、物业【。管理委员会中的业】主成员、业主—代，表资格自行终止 】（一）以书面方式】提出辞职请》求的； 《（二）因物》业转让、灭》失等原因不再是【业主的； （三）】。丧失：民事：行为能力的》； （四）法律【、法规以及管理【规约规定的其他【情形 第二十八条 ！ 业主委员会—委，员、筹备《组成员、物业管理委！员会委员、业主代表！有下列情《形之一的应当—按业主大会议事规则！等，。规定予？以罢免 （一—。。）不履行职责的【； （二）利用委员！、成员、《代表资格谋取不正】当利：益的； （三）【出现第？二十四条第一款【规定情形及其他拒】不履行业主义务情形！的； ？（四）因《履职：。不当给业主造成较】大损失的； —（五：）因其他原因—不宜担？任业主委《员，会委员、筹备组成】员、物？业管理委员会—委，员、业主《代表：的 第二十九—条  ？不再担任业》主，委，员会委员、物业管】。理委员会中》的业主？。成员、业主代表的】应当在十日》。内将其保管》的属于业主大会、物！业管理？委员会所《有的物品等》移交业主委》员，会、物业管》理，委员会；《拒不移交的业主【委员会、物业管【理委：员会可以请》求物业所在地街道】办事处（乡镇人民】政府）或者》县（市、区）物业】管理行政主管部【门督促移交物业所】在地公安《机关予以协助 【第三十？条 ： 业主委员会应当】自选：举产生之日》起三：十日内持下》列材料向《物业所在地街—道办事处《。（乡镇？人民政府）备案 】业主：委员会备案》申请书； （二）】业，主委员会委员—、业：主代表名单及—其基本情《况； （三）业主大！会议事规则和管理】规约； 《（四）业主大会会】议记：录，； （五）其—他应当提供的材【料 ：备，案材料齐全的街【道办事处（》乡镇人民政府）应】当在五个工》。作日内出具书—面备案？。证明并在备案后七个！。工作日内将备—案材料抄送县（市】、区）？物业管理行政—主管部门及社区居】（村）民委员会【；备案材料不—齐全的？街道办事处（—乡镇人民政府—。）不予备案》并书面告知须补【齐的：材料 第《三十一条《  业主《委员会？任期：。届满前三个月应当】组织召开业主—大会会？议进行？换届：选举并事先报告物】。业所在地的县（【市、区）《物业：管理行政主管部【门和街道办事—处（：乡镇人民政府—） 业主委员会【。在规定时《间内不组织换届【。选举的街道》办事处（乡》镇人民？政，府）应当责》。令，其限期组织换届【选举；逾期》。仍不组织的可—以由：物业所在地的社区居！（村）民委员会【在街道办事处（乡镇！人民：政府）的指导和监督！下组织换届》。选举工作《。 业主委员会—应当自任期届满之日！起十日内将其保管】的有关财《务凭证、业主清册】、档案资《料、印？章，以及其他属》于业主大《会所有的财物移交新！一届业主委员会【双方应？当签订书面移交【手续；拒《不移交的《新一届业主》委员会可以请求【物业：所，在，地的街道办》事处（乡镇人—民政府）或者县（】。市、区）物业管理】行政主管部门督促】移交物？业所在地《的公安机关予以【协助 第三》十二条 《 业：主大会、业主委员会！、物业管理委员会】应当依法履行—职责不得《作出与物业管—理无关的决定—不得从事与》物业管理无关的活】动 业主大会—。、业主委员会—、物业管理委—员会作出的》决定违反法》律、法规的县（市、！区）物业《管理行政主管部【门应当责《令其限期改正或【者撤销其决定并【通告：全体业主 业主委员！会，不能：。正常开展《。工作的物业》所在地的街道办事处！（乡镇人民政—府）应当组织召【开业主大会临时会】议对业主委》员会进行《调整 ？第三十三条  业】主大会和业主委员】会日常工作经费由全！体业主承担可以从】物，业共有部分、共【用设：施设备经《营收益中《。列，支也可以由》全体业？主分摊 经费的筹】集、管理和使用以及！业主委员会委—员的工？作补贴由业主大会】议事规则具体—。。规定业主委员—会应当每《半年在物《业管：理区域内显著—位置公告经费收支情！况明细接受业主监】督 第三十四条  ！业主大？会、业主委员会【。。应，。当积极配合》有关主管部门与【社区居（村》）民委员会相—。。互协作共《同做好物业管—理，区域内与物业管理有！关的社会管理工作 ！在物业管理区域【内业主大会、—。业主委员会应当积极！配合社？。区居（村）民委员会！依法履行《自治管？理职：责支持社《区居（村）》民委员会开展—工作并接《受其指导和监督【社区居？（村）民委》员，会应：当，支持业主《大，会、业主委员会【开展工？作 业主大会、业主！委员会作出的决定】应，当以书面形式—。在物业管理区—。域内：及时公告《并告知？社区居（村）民委员！会 ：第三十五条  同】一物业管理区域内有！两幢以上房屋的可以！以幢、单元为单【位，成立业主小组—业主小组由该幢、】单元的全体业主组】成， ，业主小组应当履行】下，列职：责 （一）推—选业主代表出席业】主大会会《议； （二）决定本！幢、单元范围内【住宅共用《部分、共用设—施设备的维修、养】护、更新和改—。造； （《三）决定本小组范】围内：的其他事《项 业主小组—议，事由：。该业：主小组产生》的业主代《表主持业主》小组履行职责—时不：得违反业《主大会或者业主大会！授权的业主委员【会作：出的决定业主小组履！行职：责的程序参照本【物业管理区域业主大！。会议事？规则执？行 第三十六条【  业主大》会会：议、业主小组—议事表决可以采用】纸质或？者手机？信息：、电子邮件等方式】实名投票《业主大会会议表决结！果应当向全体业主】公示： 一：个独立产权单位【登记有二个或者二】个，以上所有权人—的应当自行确—定一名投票人 第】四，章，前期：物业管理《 第三十七条  】新建住宅物业实【行前期？物业管理 在业主、！业主大？会选聘？物业服务企》业之前前期物业【管理由建设单位负责！。建设单位应当与选】聘的物业服务—企业签订书面的前期！物业服？务合同？ 第：。三十：八条  建设单位】应当在销售物业【之前制定临》时，管理规约《。对有：关物业？的使用、维护—、管理？业主的共《同利益业《主应：当履行的义》务违：反临时管理规约应】当承担的责任等事】项，依法作出约定临时管！理规约不《得侵害物业买受人的！合法权益 》建设单位应当在物业！销，售前将临时管理规】约向：物业买？。受人明示并予以说明！物业买受人在与【建设：单位签？订物业买卖合同时】应当对遵守临时管】理规约？予以书面承》诺临时管理规约文本！应同时交予物—业买受？人收执？ 第三十九条 【 市区建立统一的物！业管理招投标—平，台为建？设单位或《者业主大会选聘【物业：服务企业《提，供服务 提》倡业：主大：会通过统一的—招投标？平台：选聘物业服务企业】 第四十《条 ： ，建设单位应当通【过，招投标的《方式选聘具有相应资！质，。的物业服务企—业 投？标，人少于三个或者【住宅规模建筑面积】小，于三万平方米的【经物业所在地—的县（市、区—）物业管理行政主管！部门批准可以采用】协议方式选聘具【有相应资质的物【业服务企《业 第四《。十一条  建—设单位应当按照【以下：规定时限完成前期物！业，管，理招投标或》协，议选聘物业服—务企业工《作 （一《），新建预售商品—房应当在取得—商品房预售》许可证之前完成【。； （？二）更换物业服【务企业？应，当在原前期物—业服：务合同？终止前完《成 中标通知—。书发出？之日起三《。十日内建设单—位应当与中标的物】业服务企业签—订书面前期物—业服务合同》 物业服务企—业应将前期物—业，服务合同向物业所在！地的县（《市、区）物业管【。。理行政？主管部门备案由【县（市、区）—。物业管理行政主管部！门抄送物《。业所在地的街—道办事处《（乡镇人民政—。府） 建设单位应当！提供前期物业管理开！办费用于购》买物业办公设备等】固定资产《所购资产《归，全体：业主所有由物业【服务企业使用— 物业承接查验费】用的承担由建—设单位和《物业服务企业在前期！。物业服务合同中约定！。没有约定或者约定不！明确的？由建设？单位承担 第—。四十二条 》 建设单位与物业】买受人签订》的买卖合同应当包】含前期物业服—。务合同约定的内容或！者同时？签订前？期，物，业服务委托》协议对前期物业【服务的内容》。予以约定 第四十】三条　前期物—业服务合《同期满？前建设单位》需提前？解除合同《重新选聘物》业，服务：。企业的应当在物业】管理区域内》显著位置进行公示并！征得已销售房屋【。总面积？过半数的《业主且占总户数过】半数的？业主同意方可—提前解？除合同 已交—付使用物业业主总】人，数百分？之十以？上的：业主因对建设—单位选聘《的物业服务企业的】服，务质量不满》意要求物业服务第】三方：评估：机构评估的建设单位！应当委托其与业主、！。物业服务企业—协，商选定？的第三方《评估机构对》物业服务企》业，的履约情《况进行？评估协商不》成，的由物业管理行政】主，管部门随机抽取第】三，方评估？机构评估《结果在一年内有效并！向全体业主公—告同：时告：。知，物业管理行政主管】部门 经评估—物业服？务不符合履约标准的！建设单？位可以按照合—同约定更换物—业服务企《业，或者要？求物业服《务，企业：限期整？改；逾期不整改的】。建设：单位应当向物业管理！行政主管部门报告】由物业管理行政主管！部门录入物业—服务企业信》用档案并向》社会公示 前期【物业：服务合？同解除后《业主委员会尚未【成立：的建：设单位应当按照【本办法第四十条的】规定另聘物业—服务企业 第四十四！条  前《期物业服务费用由】物业：买受人按照房—屋买卖合同约定【的标准承担房屋【买卖合同未约—定，。的由建设《单位承担 已—竣工但尚未出—售或者尚未交付物】。业买受人的物—业物业服务费用由建！设单位全《额承：担 根？。据房屋买卖》合同约？。定已具备交付—条件的房屋且—建设单位已通知物业！买受：人交付的因物业买】受人：的原因未及时办理入！住手续的物业—物业服务费用—由物业买受》人按：相关规定承担 第四！。十五条  新建住】宅物业管理区—域，内，建设：单位应当按》照不低于地》上，。地下总建筑》面积千分《之七的比《例，配置物？业服务用房低于一】百平方米《的按照一《百平方米配》置并无偿《移，交其中用于业主【委员会议事》活动用房的应当按照！配置物业服务用房】的比例合《理确定一般按照【建筑面积二十至四】。十平方米配置 物】。业，服务用房不》。计入分摊公用—。建筑面积其所有【。权，属于全体业主建设】单位在申请办理房屋！所有权初始登记时】应当注明物业服务用！房并申请登》。记 集体《土地房屋拆迁安置】住宅小区除按本【条第二款规定外还】。应，当，按照小区地上地下总！建筑面积百分之二】至百分之五的比【例配：建配套？服务设施及物—业服务？经营性用房其经【营收益用《于弥补小区物—业服务费《的不：。足 第四《十六条  物业服】务用房？应当是地面》以上的？。房屋具备《独立、？正常使用功能相【对集中安《排在住？宅小区中心区域或】者住宅小区出入口附！近一般应当在三楼】以下其？中物业接待中—。。。心办公室应当—设置在一楼物业经营！性，用房应当合理安【排位置？便于物？业服务企业开展【。经营 物业服—务用房设《置在住？宅楼：内的应？当具有独立的—通道建设单》位不得将电梯—井、管道井》、楼梯间、》垃圾：道、变电《。室、避难层、设【备间、公共门厅、】公共：卫生间？、过道、《地下室、《车棚、？车库、民防工程以】。及，不计入容《积率的其他房—屋和室内《层高不足2.—。2米：的，。房，屋等作为物业—服务用房 物业服务！用房由建设单位【在承接查验前装修】到位；？装修：前应当事先征求物业！服，务企业的《意，见并对房屋功能【。进行合理布置；本】着安全实用》的原则根据项目的规！模配备物业办公室、！。会议室等 第四十七！条  ？物业服务用房主要】用于物业管理办公和！业主委员《会活：动等用途不得—买卖和？抵押若用于经营收益！归全体业主所—有可用于弥补物业服！。务费不足《 第四十《八条  《新建住宅《。物业管理区域内的】。供水、供电、供气、！供热等终端用户的分！户计量表或者终端】用，户入户端口》以外：的专业经营设施设】备应当符合国—家技：。术标准和专》。业技术规《范 建设单位—。在组：织竣工验收时应【当，通，知供：水、供电、供气【。、供热等专》业经营单《位参加；在》。竣，工验收合格后应当将！住宅物业管理—区域内？专业经营设施—设备移交给专业【经营单位负责管【理专业经营单位应当！接收并承担维修、养！护，和，更新：的责任？有关费用由专业【经营单位承》担但二次供》水设施的《费用：承担按？照江苏省城乡—供水管理条》例有关？规定执行《 2：013年5月—1日前？建设的住宅小区内的！专业经营设施—设备：业主大会决定移交给！专业经营《单位管？理的专业经》营单位应《当，接收 第四十九条 ！ 建设单位与物业买！受人签订的商品房】销售合同《应当约定其所交付】物业的？共用部位《、共用设施设备【的配置和建设标准】。建设单位应》当交付权属明确、】资料完整《、质量合格、—功能：完备、配套齐—全的：。物业 第五十条  ！物业服务《企业承接物业时【应当对物《业共用部《分、共用设施设【备进：行查验物业承接查】。验应当遵循诚—。实信用、客观公【正、权责分明以及】保护业主共同—财产的原则承接查】验时物业服务—企业应提前》告知县（市》、区）物业》管理行政主管部门】和街道办事》处（乡？。镇人民政府）—并邀请其共》同参：加， 现场查《验物业二十》日前建设单位应当向！。物业：服，务企业？移交下列资料—。 （一？）竣工总《平面图单体》建，筑，。、结：构、设备竣工图配】套设施、地下—管，网工：程竣工图等竣工验】收资料； （二）设！施设备安装、验【收，、使用和维护保【。养等技？术资料； 》（三）物业质—量保修文《。件和物业使用说明文！件，； （四）物—业管理所必需的其】他资料？ ，未能全部移交—前款所列资料的【建设单位应》当列出未《移交资料的详细清单！并书面承诺补交的】具体：时，限并告知物业所在地！的县（市《、区）物业管理【行政主管部》。门 ：第五十一条  物业！服务企业《。应当：自物业交《接后三十日内持【下列文件向物业所】在地：的县：（市、区）物业【管理行政主管部门】。办理备案手》续 ：（一）前期》物业服？务合同； 》（二：）临时管理规—约，；， （三）物业承接查！验协议； 》（四）建设单位【移交资料清单； （！五，）查验记《录； （六）交接记！录； （七）其【他与承接查验—有关的文件 —物业服务企业应当在！备案后将物》业承：接，查验情况《在，物业管？理区域？内显著位置》公告：并将承接《查验有关的》文件、资料和记【录建立档案妥—善保管物业承接查验！档案属？于全体业主所有业主！可以进行查阅—和复制 县》（市、区）物业管】理行政主《管部门应当在备案】后三十日内将备案材！。。料抄送物业所在地】的街：道办事？处（乡？镇人：民政府） 第五章】  物业服》务 第五十》二，条  从事物业服】务的企业《应当：具，。有独：立，的法人资格依法取得！物，业服务企业资质市】物业行政主管部【门应加？强参与本市物业项】。目招投标、从事物业！服务活动的物业服】务企业的《资质、？信用：的监管 第五十【三，条，  业主委员—会，。应当与业主大—会选聘的物业服务企！。。业签：订物业？服务合同 物业服】。务企业应当自—物业服务合同签订】之日起三十》。日内将物业服务合】同报物业所在—地的县？（市、区）物—业管理行政》主管部门、街—。道办事？处（乡镇人民政【。府，）备案？并在物业《管理区域显著位置】进行公示 》第五十？四条  物业服【。务企业可以将—物业管理区域内【的，专，项服务？业务：。委托给专业性服务】企业但不得将该区】域内的全《部物业服务委托给】他人电？梯，、消：防、机？械式停车设备、锅】炉、监控安防—等涉及人身、财【产安全以及其他有】。特定要求的》设施设备《物业服务企》业应当委托专业【机构进？行维修和养护— 物业服务企业【应当按照物业服【务合同中关》于安全防《范的约定落实安【全防范措施》做好：物业管理区》域，内的安全防范工【作物业服务企业未履！行物业服务合—同义：。务或者履行合—同义务不符合—约定导致业主人【身、财产受到—损害的应当》依法承担《相应的法律责任物】业管理区域内发生安！。全事故等突发—事，件时物业服务企业】应当采取《应急措施及时—向有关主《管部：门报：告并协？助做好救助工作 】业主、物业使用【人对人身、》财产安？全有特？殊保护要《求的应当与物—业服：。务企业另行签—。订服务合同 —第五十五条  物业！。服务企业《应当按照物业服务】合同指派《项目负责人更换项目！负责人的应及—时告知业主并在物业！管，理区域内显著位置】进行公示 业主委】员会经征求业主【同意可以要求—物业服务企业更换项！目负责？人；要求更换项目负！责，人的物业服》。务企业应当及时更换！并在物业管》理区域内显》著位置进行公示 】第五十六条》  业主《应当：根据物？业服务？合同的约定交纳物业！服务费？用业主？与，物业使用人约定由物！业使用人《交纳物业服务费【用，的从其约《定业主负连带—交纳：责任 业主》办理入住手》续后：未，入住或未使用连续空！置六个月以上的物业！业主应当事前告知】物业服务企业—按不低于《合，同约定标准的百【。分之七十《交纳物业服》。。务费用？具，体范围和减免标准、！减免期？限由：市、县（市）—价格：。行政主管部门会同】物业管理行》政主管部门确—定业主大会成立【后由：业，主，大会与物《业服务企业》约定 ？物业所有权》发生转？移时业？主应当与《物业服务企业结清】物业服务费用— 第五十七条—  物业服》务收费应当区分不同！物业：的，性质：和特点遵循合理、】公开、服务质—量和价格相符的原】则确定？实行政？府指导价和市场调节！价普通住《宅的：前期物业服务收费实！行政府指导价由物业！服务：企业：将前：期物业服《务合：。同报所？在地：的价格行政主管部门！备案：；业主大会》。。成立后普通住—宅物业服务收费【标准由业主大会或者！业主：大会授？权的业主委员—会决定通过物—业服务合同约—。定执行非普通住宅】和非住宅、满—足部分业主需—要或者接受业主委托！开展的特约服务等其！他物业服务收费实行！市场调节价具体物】业服：。务收：费标准由《当事人在物业—服，。务，合同中约《定 实？行政府指导价—的，市、县（市）价【格行：政主管部门应当会同！物业管理行政—主管部门每三年【内对物业服务—等，级标准以及相—应的基准《价与浮动幅度—进，行评估并根据—评估：结果：适，时调整 《第五十八条 — 物业服务收费【可以：采，取包干制《或者酬金《制等方式具体收【费方：式由物？业服务合同约—定 包干《制是指由业》主向物业服务—企业支付固定物【业服务费用盈亏均】由物业服务企业承担！的物业服务计费方式！ 酬金制是》指在预收的物业服务！资金中按约定比例】或者约定数额提取酬！金支付给物业服务企！业其余全部用于物】业服务？合同约定的支出【结余：或者不？足均由业主》享有或者承担的物业！服务计费方》式，实行酬？金制收费方式的物业！服务企业应当—按照规定《对物业服务各项【。资金的收支》建立台账、定—期公示？并接受业主》委员会的核查— 第五？十，九条：  物业服务—。收费应当明码标【价物业服务企业应】当，在物业管理区域【内显著位置将服【务内：容、服？务标准、《收费项目、收费【标准以及收费办法等！有关情况如实公示 ！物业服？务，。企业：应当按？照物业服务合同【的约定定期》。将物业服务费—用和经营设施收益收！支情：况，、公共水电费分摊情！况如实？公示 物业服务企】业可以根据物—业服：务合：同预收物业》服务费用但是预【收，物，业服：务费用的期限—最长不得超过—一年 第六十条【  物业服务企业】应当定？。期公布共用》场，地、共用设施设【备产生的供水、【供，电，、供气、供》热的：用量、？单价、？金额并按照实—际费用和物》业，服务合同约定的方式！。由全体业《主分摊没有约定【或，者约定？不明确的按照业主专！有部分占建》筑，物总：面，积，的比例分摊 业【主或：者业主委员会对公】布的共用《场地、共用》设施设备产》生的供水、供电、】供，气、供热费用的分摊！情，况提出异议的物【业服务企《业应当？答复 第六十一条】 ， 业：主大会或《者业主委员会可以委！托第三方评估机构】对物业服务企业履约！情，况开展评估并向全体！业，主公：布，评估结果物业服务企！业应当予以》配合评估结》果可以作《为要求物《业服务企《业整改或者更换物】业服务企业的—依据 第六十—二条 ？ 物业管理区域内供！水、供电、供—气、供热等专业【经营单位应当按【照最终用户使用的】计量器具显示的【量值向？最终：用户收取费用不【得转嫁？户外管线或者其他设！施的能源《损耗和？损，失最终用户是—指，接，受供水、《供，电、供气、供热等服！务的最终分户业【。主或者实际使—用人： 物业服务企—业接受专业经营单位！委托代？收费用的不得向【业主收取《手续费等额外费【用但可以根据约定】向专业经营单位收】取报酬 第六—十三条 《 物：业服务企业享—受国家、省和—本，。市，有关现代服务业【规定的税收优惠【政策物业《服务企业代收代征的！各类：费用不计《征，营业税？和企业所得税 【物业管？理区：域内共用《设施设备《维护管理、保—洁、绿化等》物业服务过程中的】。用水、用《电，、用气价格按照当】地居民使《用价格的标准—执行但洗车、餐【。饮等经营《性，用水、用电、用【气除外 第六十四条！  物业服务合同期！。限届满三《个月前业主委员会应！当组织召《。开，。业主大会会议—决定选聘或者续【。聘，物业服务企业将决】。定书面告知物业服务！企，业、物业《所在地的《县（市？。、区）物业管理行】政主管部《门和街道办》事，处（乡镇人民政府）！并，在物业管理区—域，。显著位？置公告 《。物业服务企业决【定不：再续签物《业服务合同的应【当在物业服务合同】期限：届满三个月前书面告！知业主委《员会、物《业所在地的》县，（市：、区）物《。。业管理行《政主管部门和街【道办事处（乡—镇人民政府》。）并在物业管理【区域内显著位—。置公告 《业主大会《决定续？聘的业主委员会应当！在物：业服务？。。合同：期限届？满一个月前与物业服！务企业续《签物业服务》合同 业主》大，会决：定，选聘新的《物业服务企业的业主！委员会可以参—照前期？物业管？理相关？规定选聘有资质【的物业服务企业招标！经，费在：物业共？有部分？、共用设施设备经】营收益？中列：。支，也可以由全体业主分！摊 第？六十五条 》 业：主大会决定解聘【。物业服？务企业的《被解聘的物业服务】企业应当按照规定办！理移交手《续被解聘的物—业服务企《业在办理交接至撤】出物业管理》区域前？的期间？内应当维持正—常的物业管理秩序】。 业主大会决定【选，聘，新的物业服》。。务，企业的被解聘—的物业服务企—业应当在《物业服务合同终止之！日起十五日内—退出物？业管理区《域并向业主委—员会或者在业主委】员会的监督确认【下与被选聘的物业服！务企业履行下—列交接义务 （一）！移交：占用的物业共用部】分、由前《期物业？管理开？办费：购买的物业办公【设备等？固定资产； （【。二）移交本》办法第五十条第【二款规定《的相关资料； （三！）移交物《业服务期间形成【的，。物业：和设施设备使—用、维护、保养、】定期检验等技—术资料运行、维护】、保养记《。录； （四）结【清预：。收，、代收和预付、【代付的有关费—用； （《五）物业承接查验档！案； （六）法律、！法规规定和物业服】务合同约定的其他】事项 物业服—务合同期限届满【业主：大会未作出选聘【或者：续聘决定物业服务】企业按照原合同约】定继续提供服—务的原合同权利义务！对双：方具：有约束力《在原合同权利义务延！续期间任何一方当】事人提出终止—合同的应当提前【三个月书面告—。。知另一方当》。。事人和？物业所在地》。的县（市、区）【物，。业管理？。行政主管部门、街】道办事处《（，乡镇人民政府—），并在物业《管理区域内显著【位置公告《 第六？。十六条  物业【所，在地的县《（市、区）物业【管理行政《主管部门、街道办】。事处（？乡，镇人民政府）应当】加强对物业服务【企业交接工作的监管！ 被解聘的物业服】务企：业拒不撤出物业管】理区域或者拒—不移交资《料的物业所在—地的县（市、区【）物业管理》行政主管部门—应当责令其限期撤】出；：使业主生活受到严】重影响的《经业主委员会请【求辖区？内公安？机关予以协助；【有破：坏共用设施设备、毁！坏账：册等违反治安—。管理行为的由公安】机关依法处理；业】主委员会还》可以依法提》。起诉：讼或者申请仲—裁 第六十七条 】 物业服务企业收取！物业服务《费后擅？自撤出或者停止物】业服务的物业—所在地的县（市、】区）物业管理行政】主管部门《应当督促其履行合同！；，对不继续履行合【同的依照有关法律】、法规？和物业服务合同约定！处理 第六十八条】  单体物业—或者规？模较小的物业—经业主或《者业主大会决定【在物业所在》地的街道办事处（】乡镇人民政府）和县！（市、区）》物业：管理行政主管部【门的监督《指导下业主可以对物！。业实施自行管理 业！主自行管理》的应当对下》列事项作出决定 】（一）自行管理【的执行机构、管理】人； （二）自【行管理的内》容、标准、》费，用和期限《； （三《）聘：请专：业机构的方案；【 （四）其》他有关自行管理的】内容 电梯、—消防、机械式停车】。设备、锅炉、监控安！防，等涉及人《身、财产安全以【及其他有特定要求】的设：。施设备应当》委托专业机构进【行维修和养护— 第六十九条  】老旧住宅《小区可以由街道办事！处（乡镇《。人民政府）成—立，物业服务中心为业主！提供基本物》。。业，服务主要做到有治】安防范、有》。清扫保？洁、：有绿化养护、—有，。维修维护《、，有停车管理》 县（市、区）物业！管，理行政主管部门【和，财政部门应当制【。定基本物业》服务补贴政策所需】经费：列入县（市、区【）人民政府财政预】算 ：。第七十条　》市物业管理行政主】管，部，门应当？建立物业服务企业考！。核体系和信用评价】体系对物业服务企业！、项目负责人实行】动态管？理定期对物业服务】项目开展专项检【查向社会公》布信用信息评价结果！ 县（市《、区）？物业管理行政主【管部：门具体负责物业【服务企业、项目负】。责人：信用信？息征集、考》核、评？价、汇总和核查工作！。 街：道办事处（乡镇人】民政府？）、社区居（村）民！委员：会应当协助开展辖区！内物业服务企业【、项目负《责人信用《。信息的征集、—核查工作 》。第七十一条  【物业服务企业未按照！法律、？法规规定《、合：。同约定和《技术标准、》专业技？术规范等提供日常物！业服务的应当录入物！业服务企业信—用档案 物》业服：务企业有下》列严重失信》行为之一的二年内】不得在本市申—报各类物业服务示范！。。项目；失信》行，为改正前《物业管？理行政主管部—门不予开具诚信【证明 （一）在物】业管理招标》投标活动中提供虚假！信息：。骗取中标的； 【　 （二）出租【、，。出借、转让资质证书！的； （三）物业】服务：合同依？法解除或《者终止后拒》不撤出物业管理区】域撤出时未按照规定！办理交？接手续？或者未按照规—定移交资料造成【物，业管理混乱的； （！四）未按照规—定和合同《约定履行房屋安【全监管义务》。导，致物业管理区域内】发生重大房屋安全】事，故的； （》五）：泄露业主信息—。的； ？（六）对业主—、业主委员会委员进！行恶意骚扰采取暴力！行为或者打击报复】。的； （七》）其他违反》法律、法规规定情形！的 第？七十二条  —物业服务项》目实行项《目负责人责任制【 ，。物业项目负责人有下！列严重失信行为之一！。的应当录入项—目负责人信》用档案？同时录入其所属物】业服务？企业：的信用档案 （【一）骗取、挪用或者！侵，占，住宅专项维修资【金的； （二—。）擅自改变物业管】理区域内《物业服务《用房：、共用部《位和排水《管网等共用设施设】备用途的； —（三）擅自决—定占用？、挖掘物业管—。理，区域内道路、场地的！； （四）》擅自利用《物业管理区域—内共用部位、共【用，设施设备进行—经，营的； （五）因管！理失职造《。成人员伤害、财【产损失等重》大责任事故的—。；， （六）《被价格行《政，主管部门认定乱【收费或者收》费不规范且未改【正的； （七）其他！损害：业主利益情节严重的！ 有前款规定—情形之一的》。业主可以《。向街：道办事处（乡—镇人民政府）、县】（，市、：区，）物业管理》行政主管《部门投？诉街道办事处—。（乡镇人民政府）】、县（市、区）物】。业管理行《政主管部《门应当进行核查并】书面告知业主核【查结果 第六章【  物业的》使用：和维护 第七十三】条  业主》、物业？使用人对物业—的使：用与维护应》当，遵守法律、法规【、，管理规约的规—定及业主大》会的决定不得损【害公共利益和他人合！法权：益 第？七十四条  物业管！理区域内《按照规划《建设的公共建筑和共！用设施不得》擅自改变用途 平时！开，发利用人民》防空工程设施—不得影响其战—时防空效能和应急避！难功能不得擅自改变！人防工程平时用【途 第七《十五条  物业【管理区域内禁止【下列行？为 （一）擅自改变！物业的规划用途；】 （二？），损坏或者《擅自变动房》。屋承重结构、—主体结？构； （三）违【法，。搭建建筑《物，、构筑物； （四）！损坏或者擅自占用】。、改建物《业共用部《分损坏？或者擅自占用、移】装共用设施设备； ！（五：）存放易燃、易【。爆、剧毒、放—射性物质或者超负重！等违反？安全规定的物—品； （《六）：制造超？过规定标准的噪声】、振：动或者影响邻居【。采光、通风； （】七）：任意弃置垃》圾、排放污水、抛】掷杂物？和露：天，焚烧：； （八）侵占绿地！、毁坏绿《化和：绿化设施；》 （九）擅自摆摊设！。点、占道经营—无序停放车辆； （！十）破？坏或者擅《自改变房《。屋外观； 》（十一）擅》自，在建筑物、构筑物】上悬挂、张贴—、涂写、刻画；【 （十二）非法养殖！大型犬、烈性犬； ！（十三）《占用（堵塞）消【防，车通：道、疏散《通道、安全出口圈】。占（遮挡）消火栓】等违反消防法律、法！规的行为；》 （十四）法律、法！规和管理规》约禁止的其他行为】。 有前款所列行为】之一的物业》服务企业《、业主？委员会？应当及时劝》阻、制止；劝阻【、制止？。无效的？应当及时报告有【关主管部门有关【主管部门《应当：。及时依法处理；【业主：、物业使用》人对侵？害自：己合法权益的行为】可，以依：法向人民法院提起诉！讼，；，。业主委员会对侵【害业主共同利益的行！为可以依法向人【民法院提起》诉讼 第七十六条】 ， 物业管理》区域内规划用于【停放汽车的车—位、车？库建：设单位应《当首先满《足，本，区域内业主的停【车需要其归属由当】事人通过《出售、附赠或—者出租？等方式约定 建【设单位办理商品房】房屋：预销：售登记？后出：售或者附赠的—车，位、车库应当—明示：并在物业《管理：区，域内显著位》置公示拟出售车位、！车库的？产权：证明文件和出售价】格拟出售车位、车库！数量少于本》区域要求购买车位、！车库业主《的房屋套《数时应？当通过抽签等公平方！式，确定每户业主只能】。购买一个车位或【者车库 《建设单位《未出售或者》未附赠的《车位、车库应当【优先出？租给本区域内业主租！金按照价格行政【主管部门《核，定的标准执行—；业主要求》承租车？位，、车库？的建设单位不得只】。售不：租拟出租车位、车库！数量：少于本区域要求【承租车位《、车库的业主的房屋！套数时应当》通，过抽签等《公平：方式确？定给未购买或者未受！赠车位？、车：库的业？主每户业主》只能承租《一个：车位或者车库 【在首先满足本物业】管理区域内业主【的购买和《承，。租需要后还有—多余车位、车库的】可以出租给本物【业管：理区域外的使用人但！租赁期限不》得超过？。六个月 《第七十七条  占用！业主共有的道路或者！其他场地用于停放汽！车的车位、车库由】业主大会或者业主大！会授权的业主委员会！决定使用 》。物业管？理区域？。内划定车位、—停放车辆应当由【公，安部门进行现场指导！不得：。占用、堵塞、封闭】疏散通道、安全出】口、消防车通—道不得影响其他车辆！和行人？的正常通行 对开】放式物业管理区【域无：停，车场地或者用—于停：放汽：车的：车位、车库严重不足！的物业管理区域公】安部：门应当对《物业管理《区域：周边情？况进行全面调查【合理利用支》路、：背街：小巷、建筑物间空】档施划夜《。间，临时停？车泊位对夜间交通】流量较小的次—干道的慢车道施【划限时停车泊位供居！民停放车辆 第七十！八条  前期—物业管理期》内普通住《宅物业管《理区域内业》主，共有：、专有、专用—的车位（车库）【的汽车？停放费？实行政府指导价【；，业主大会《成，立后由？业主大？会或者业主大会【授权的业主委—员会与物业服务企业！协商：确定本？区域汽车停》放费标？准， 前期物业管理期】内建设单位未出【售、未附赠或—未出租的车位、车】库汽车？。停放费由《建设单？位按：照有：关规定？及时支付给物业【服务企业 业主对汽！车停放有保管要求】的，应，当，与物业服务企业另】行签订保管服务合同！ 第七十九条  业！。主大会？成立前需要占—用业主共有的道路或！。者其他场《地停放汽车的应当】在，。前期物业服务—合同中？约定物业服务企业应！当，将汽车？停放费单独列账【独立核？算所得收益的—百分之七十纳入【住宅专？项维修？资金其余部分可以用！于补贴物《业服务费 业主大】会，成立后需要占用【业主共有的》道路或？者其他场地用于停放！汽车以及《利用业主共有部【。分、共用《设施从事广告—等经营性《。活动的物业》。服务企业应当—提请业主大会或【者业主大会授权的】业，主委：员会：决定后依法》办理有关手续并公示！利用业主《共有部分、共—用设施从事广—。告等经营性活动的】还应当经有》利害关？系的业主《同意收益按》。照业主大会》或者业主大》会授权的业》主委：员会决定、》物，业服务合同约定使】用；没有决定—或者约？定的按照前》款规定使用业主委】员会：应当对汽车停—放费：的收：支情况？进行监督并向业主大！。会报告 《第，八十条  物—业管：理区：域，内依法？配建的人民防空工】程应当按照设—计文件在实地标注 ！物业管理区域—内依：法配建的人民防【。。空工程平《时用作停车》。位的应当向》全体业主《开放：出租的租赁期限【不得：超过三年不》得将停车位出售、附！赠 人民防空工程平！时，用，。作停车位《的其租金、汽车停】放费的收《取及其支出》、使用？管理等按照有关规定！执行 ？第八十？一条 ？ 鼓：励在已？建成的住宅小区内】增建停车场（—库）按照《“谁投资、谁管理、！。。谁受益”的原则逐】步形成政府出资【、企：业投：资、业主集资等【社会：多元化投资方式【采取政府支》持统一规划市场运】作的形式缓解和【逐步解决车位、车库！。供需：矛盾：。 ，第八十二条  房】管、：。公，安、建设、卫—生计生、《。环保、规划、—。园，林、城管、民防【、工：商、质监等》行政主管部》门应：当在各？自职责范围》内加强监督管理建】立，违法行？为投诉登记制度并在！物业管理区域内【显著位置公布联【系人姓名、联—系方式、执法—事项和监督电话依法！处理物业管》理，区域内的《违法行？。为 第八十三条  ！住宅：物业需要使用共【有部分增设电梯等】进行：二次开发、改造的应！当经本幢或本单元】房屋专有《部分占建《筑物总面积三—分之二以上》且占：总人数三分》之二以上《的业主同意》。符合：规划、土地》、建设、环保—、消防管《理等法律《、，法规和技术标—准，。并且依法《办理相关《批准手续《 第八十四条 【 业主或者物业使用！人对住宅装饰装修】的，应当事先告知—。物业服务企业物业】服务企业应当将住宅！装饰装修的禁止【行为和注意事—项告知业主或者物业！使用人？ 业主或者物—业使用人《在住宅装饰装—修工程开工前应【当持有关《资料向物业》服，务，企，业办理登记手续签】订住：宅装饰装修服—务协议变动建筑主】体或者承重结构的】需要提交原设—计单位或者具有【相应资质等级—的设计单位》提出的设计方案【和城市房屋安全【鉴定机构《出具的审《定意见并按照—规定办理批》准手续 业主或【者物业？使用人拒不》办理登记《、批准手续的—物业服务企业—可以按？照临时管理》规约或者管》理规：约禁止装饰装修【施工人员、装修材料！等进入物业》管理区域 物业服务！企业对住宅装饰【装修活动进》行巡查？时业：主或者？物业使用人、装饰】装修施工人员—不得：拒绝和？阻碍 第八十五【条  建《。设单位？应，当按照国家规定的保！修期：限和保修范围承担物！业的：保修责任保修期【届，满后物业全体共有部！分，。的维修责任由—全体业主《承担物业部》分共有部分》的维修责任由—部，分共有的业主—。承担物业专有部【分的：维修责任由该—业主承担 第八十】六条：  物业《存，。在安全隐患、严重】影响市容或者妨碍】他人正常使》用的业主、物业使用！人或者物业服务【。企业应当及时—维修、？养，护或者采取防—范措：施 ：物业共用部》分，、共用？。设施设备维修—、更新和《改造时相关业—主、物业使用人【应当予以配合因相】关业：。。主、物业使用—人阻挠维修、更【新和改造造成其【他业主、物业使【用人财产损失—的责：任人应当予以赔【偿 第八十七条【  住宅物业和【住宅：小区内的非住宅物业！的业：主应当？在，办理：房屋入住手》续或者房屋所有权】登，记时将首《。期住宅专项维修资】金存入？住宅专项维》修资金专户》 住宅专项维修资】金属于业主所—有专：项用于国家规定【的保修期届满后【物业共？用部：分、共用设》施设备的维修、更】新和改造不》得挪作？。他用 ？第八十八条  住】宅物业交付使—用后电梯、消防、】安防等设施设备的日！常维护费《用由业主承》担；：其更：新，和改造按照相关【法律、法规》执行：所，需资金由业主承担政！府可以给予补—贴 2013年5】。月，1日后？受，让，土地的住宅物业配】。。置电梯的建设单位应！。当在交？付使用前按照建筑安！装总费？用百分？之一的比例交存【资金专项用于电梯】、消：防，。等设施设备》的更新和改》。造该资？金归业主所有纳入】物业管？理区：域住宅专项维修【资金管理 第八十九！条  发生下列【危及房屋安》全情形之一》需要立即《对住宅物业》共用部分、共用【设施设备进行应急】维修、更《新和改造相关业主不！能形成法定多数意见！的物：业服务企业、业主委！员会或者相关—业主均可凭应急维】修工程项目说明、维！修工程实《施，方案：向住宅专项维修资】金代管部门提出【资金使用申请经住宅！专项维修资金代【管部门复核后进行应！急处置 （一）屋面！防水损坏造成渗漏的！。； ：（二）电梯故障危及！人身安全的； 【（三）公《共护（围）栏破损】严重危及人身安全】的，；， （：四）楼体《单侧外立《面有脱落危险的； ！（五）专《用排水设施因—坍塌、堵塞》、爆裂？等造成功能障碍危】及人身？、财产安全的； （！。六）消防设施损坏不！能正常运行的造【成，严重火灾隐患危及房！屋安全的； （【。七）危及《房屋安全的其他情形！ 应急维修工程竣工！。验收后应将》维修费用审计—后向业主公》示从相关《业主的住《宅专项维修资金分户！账中按照专有—面积分摊《。列支；？其中涉及已售公有】住房的从《公有住房住》宅专项维修》资金中列支 住宅专！项，维修资金代管部门】应，当，方便快捷地》处理应急维修事项】加强监督管》。理保障资金安全 】住，宅专项维《修资金代管部门应】当自收到应急维【修资金使用书面【申请之日起五个【工作日内《完，成，审核： 第九十条  住】宅专项维修资金余】额不足？首期筹集金额百分之！三，十的业主应当—按照国家和省—相关规？定以：及业主大会的—决定：续筹住宅《专，项维修资金》。 业主申请》房，地产：转移登记时应当向】房地产？登，。记部门提供》已足额交存住—宅专项？维修资金的相关凭证！。 第九十一条  】业主委员会可以【向住宅？专项维修资金代管部！门提出申请将—不低于？住宅专？项维修资金百—。分之八十的款项【转存为一年以上的定！期存款住宅专项维修！资金代管部》门应当自收到申请之！日起五个工》作日：内予以办《理利息计入相—关业主的住宅专【项维：修资：金分户账 住宅【专，项维修资金代—管，部门应？当依法履行维修【。资金保值增值的责】任并建？立住宅专项维修【资金查询制》度，业主有权查》询本人的住宅专项】维修资金结》存情况 第九十二条！  对配套设—施不齐全、》。环境较差的老旧住】宅小区市、县（市、！区）人民政府（管委！会）应当采取措【施，进行：改造：整治并将《改造整治规划—和年度计划向社【会，。公布老旧住》宅小区的范围由【市、县（市、区）】。人民政府（》管委会）确定— 老旧住宅小区【内的道？路、照明、》绿地及？文化体育、安全防】范、物业服务用【。房等配？套建筑及设施设备】的改造建设资金由市！。、县（市、区）人民！政府（？管委会）负责；【业，主专有部分的—设施设备《改造：支出由业主承担 】第九十三《条　老旧《住宅小区改造整治】。中经：有利害？关，系，的业主同意并经【。法定程序《批准可以建设—物业服务用房和【。一定：比例的物业服务经营！性，用房物业服》务经营性用》。房的：经营收益作为老【旧住宅小区维护管】理费用的《补充：资金由？业主大会监督—使用 ？第七章 《法律责任 第九十】四条  有违反本办！法条：款行为的由》相关：主，管部：门依照法律、法规和！规章：的规：定依法进行查处；构！成犯罪的依法追【究刑事责任 —第九十？五条 ？ 阻碍？行政：执法人？员依法执行职务的依！。照中华人民共和【国治安管理处罚法的！规，定处罚；构成犯罪的！依，法追究刑事责—任 第九十六条【  违反本办—法第五？十六条第一款规定】业主、物业使用人未！按照物业服务合【同的约定交纳各【项费用的业主—委员会、物业服务】。企业：可，以通过上《门催交、在物业管理！。区域内显著位置公示！等形式督促其限期交！纳；：逾期不交纳》的物业？服务企业可》以依法？提起诉讼《或，者申请仲裁 第九十！。七条  市、县【（市、？区）人民政府—（管委会）物业管理！行政主管部门（【机构）？、街道？办事处（乡镇—人民政府《）以及其他》有关主管部》门的工作《人员滥？用职：。权、玩忽职守、徇私！舞弊尚未构》成犯：。罪，的依法给予行政处】分；构成犯罪的依法！追究刑事责任 第八！章 附 则 第九】十八条  本办法所！称住宅共用部分是指！根据法？律、法规和房屋买】。卖合同？由单：幢，住宅内业主或者单】幢住宅内业主及与之！结构相连的非住宅业！主共有？。的部分一般包括住】宅的基？础、承重墙体、柱】、梁、楼板、屋【顶以及户外的墙面】、门厅、楼》梯间、走《廊通道等《 本办法所》称共用设施设备是】指根据？法律、？法规和房屋买—卖合同由住宅业主】或，。者住宅业主和有关】非，住宅业主共有的【附属设？施设备一般包括电】梯、天线、照明、消！防设施、监控安防】。设施、绿地》、道路、路灯—。、沟渠？、池、？井、非经营性—车场车库《、公：益性文体设施—和共用设施设备使用！的房屋等 本—办法规定的面积和人！数，按照下列《。方式计算《 （一）《专有部分《面积按照《。不动产登记簿记载的！面积计算《；尚未进《行登记的暂》。时，按照测绘机构的实测！面积计算；尚未【进，。行，实测的暂时按照房屋！买卖合同《记载的面积计算；】建，筑，物总面积《按，。照前项的统计总和】计算； 《。（二）业主人数【按照专有部分—的，数，量计算一个专有部】分按照一《。人计算？但建设单位尚未出】售和虽已《出售但尚《未交付的部分以【。及，同一：买受人拥有》一个：以上：专有部分的按—照一人计算；—总，人数按照前项—的统计总和计算【 第九十九条 【 住宅区域》内非住？宅物：业的管理及其监督】。活动参？照本办？法执行 第一—百条  本办—法由扬州市住房保】障和房产管理局【负责解释 第一【百零一？条  本办法自20！16：年11月8》日起施行200【6年2月13日市】人，民政府颁发的扬【州市物业《管理实施办法—（扬政发〔200】。6〕47号）同时废！止，