。扬州市住宅物业【管理办法《 第一章总  则 ！第一条  为了规范！住宅物业管理活【动，维护物业管理—各方的合《法权益营造良—好的居住和工作环境！促进和谐社区建设根！据中华人《民，共和国物权法、国】务院物业管理条例、！江苏：省物业管理条例等】法律、法规结—合本市？实，。际制定本办法— ，第二条  本办【法适用于本》市行政区《域内住宅《物业的？使用、维护、服务】。及，其监督管理》活动 本办法所称】住宅物业管》理（：以，下简：称物业管理）—是指住宅区内—的业主？通过选聘《物业服务企》业，、街道物业服—。务中心或者业主【自行对物业管理【区域内的《建筑物、构筑—物及配套的设施【设备和相关场地进行！维修、？养护、管理维—护环境卫《生和相关秩序的活动！。 第：三条：  物？业管：理工作实行属地【管理市？、县（市、区—）人民政府（—管委会）应当加强】对本行？政区域内物业—管理工作的领—导建立由辖区—物业管理行政主【管部门、功能区物业！管理：行政主管机构、街道！办事处（乡镇人民政！府）以及相关—行政管理《部门（机《构）参加的》物业管理联席会【议制度协调解决【辖区内物业管理【。的重大问题并—。。建立物业管理争【议化解和纠纷处理工！作机制？ 市、县（》市，、区）人民政府（】。管委：会）应当《建立物业管理—综，合协调和目标责任机！制制定、落》实扶持政策减轻【物业服务企业—负，。担；鼓励采用信息】化等新技术、新方】法促进物业服务【行业转型升级提【高物业？管理和服务水平【 市、县（市、区】）人民政《府还应当将物—业服务纳入现代【服务业发展》规划和城市治—理工作体系》 第四条  —市住房保障和—房产管理部》门是全市物》。业管理工《作的：。行政主管《部门（以下简称市】物业管理行政主管部！。门）负责本》市物：业管理活动》的监督管理》工作其主要职责为 ！（一）建立和完【。善市场化物》业服务和基本—物，业服务相结合的【物业管？理机制？； （？二，）管理全市》物，业服务行业》指，导、监督各》县（市、区》）物业管理行政主】管部门、功能区物业！管理行政《机构开展《物业管理活动； （！三）参与市政—府，对各县（市、区）、！。功能区？物业管理工作的目标！责任考核； （四】）研究制定全市【物业管理相关政策】和物业服务》行业规？范； （五）负责物！业服务企业资—质管理； （六）负！责市区前《。期物业服务招投标】的指导、《监督、检查等管理工！作，； ：（七）依法查—处物：业管理重大违法【行为； （八）依】法承担的其他职责 ！第五条  县（【市、区）《物业管理《行政主管部门负【责本：。。行政区域内物业管理！活，动的监督管理工作】其主要职责为— （一）负》责对物业管理日常】工作的指导、监【督； （二》）负责新建》住宅小区前》期物业管理招—投，标，的备案和管理工作；！ （：。三）负责物》业管理项目的区域备！案、前期《物业承接查》验备：案和物业服务合【同备案； （四）负！责物业服务企业交接！工作：的，监督、管《理；： （五）《负责：。对物：业服：务企业、项目负责】人进行日常考—核； （六）协调】进行业主大》会、业？主委员？会筹建、换届—及，日常工作的指—导与监督； —（，七）依法承担—的其他职责》 第六条  —。街道办事处》（乡镇？人民政府）具体负责！本辖区内物业管【理工作的指导、【协助和监督》其主要职责为 （】一）：落，实辖区内老旧住宅小！区基本物《业服务？工作；？ （二）协》调，物业管？理与社区《管理、？社区服务的关系协调！建设单？位与：前期物业《服务企业《、，业主与物业服—务企业的关系； 】（三）？建立物业管理—。矛盾投诉调解、物】业应：急维修服务等—机制设立并》公开投诉《电话、投诉点协【。调处理？物业管？理纠纷； 》（四）监督管理【。辖区内？物业服务项目—移交和接管工—作； （五）负责业！主大会、业主委员会！的筹：建、管理等》相关工作《建立业？主委员会档案—组织：成立物业管理—委员会？； （六）负责【。业主委员会备案； ！（七）负责辖区【内，物业服务企业、项目！负，责，人服：务行：为的监督向县—（市、区）物业【管理行政主管部门】报送信用信息； （！八）建立由社区【居，（村）民委员会、公！安，派出所、业主委【员，会、：物业服务企业等参加！的联席会议制度【协调处理物业管理】重，大事宜； （—九）依法承》担的其他职责 【社，区居（村）民—委员：会应当协助和配合街！。道，办事处（乡镇—人民政府）建—立，健全物业管》理工：作机制参与指—导和监督业》主委员会的工作及】。时协调、《处理本社区内的物业！管，。理矛盾？纠纷；参与住宅专】项维修？资金的使《用监督建《立社区居（》村）民委《。员会、业主委员会】和物业？。服务企业沟》通协商的《“三位？一体”？。 服务协调机—制 第七条  相关！行政部门依据—各自职责共同—做好物业管理工【作 ：物，业管理区域内以及周！边道路？停车泊位设置和汽车！停，放工作的指》导物业管《理区域内因停车矛】盾等：引发的治安纠纷的】处理物业管理保安服！务活动的监管—等由：公安部门负责 依法！查处违法建设、【占用：和损坏绿地等违法】违规行为《督促相关责任—。单位加强对物业管】理区：。域内生活垃圾、建筑！垃圾清运和环卫设】施的：管理：制定住宅小区垃圾】清运服务《标准等由《城管：部门负责 》按照定？。价权限制定调整【普通住宅《。前期物业公》共服务？（含汽车停放）收】费标准和保障—。性，住，房、房改房、—老旧住宅小区物【业，管理服？务收：费标准？制，定调：。整住宅小区内—建设单位《未出售或者未附赠】的车位、车库及依法！配建的人《。防工程平时用作停】车位的？租金标准制》定调整？生活垃圾清运费标】准依法规范监—管物业服《务企：业的：收费：行为及？时，查处：。物业服务中的价格】违法行为《等由物价部门会同】同，级物业行政主管部】门负责？。 ，对物业管理区域及】周边的建设》。项目：。环境影响评》价文件及其污染【防治设施“》三同时”（与主体】工程同时《设计、同时施—工、同时《投产使用）》的监督管《。理对企事业单—位和：其他生产经》营，者的污染物》排放的监督管理对违！反，环保法律、法规的行！为，依法进行查处等由环！保，部门：负责： 对房地产开—发项目公建配—。。。套设施建设的—监督管理督》促建设单位及时做好！物业：管理区域内》交付后保修》期内的房屋及设施设！备的相关保》修工作受理由—房屋质？量问题引发的投诉】按职责依法》查处破坏承重结【构等违法行》为由建？设部门？负，责 对物业管理区】域内：的电：梯、锅炉等》特种：设备进行安全监【察依法对特种—设备使用登记、维】护保养？、定期检验、作业人！员持：证上岗等情》况开展监督检查调查！处理：物业管理《区域内的特》种设备事《故依法查处特种设】备安装、改造、维修！和，使用中？的违法行为等由【。质，监部门负责 对物业！服务：企业劳动用工进【行，指导对物业服—务，企业招用就》业困难人员、高校】毕业生按规定在缴】纳社会保险》、参加职业培训【方面给予适当补【贴等工作由人力资】源和社会保》障部门负《责 对在物业管理】活动中？利用合？同，格式条款侵害—消费者权益的—。行为虚假、违—法，广告和？。无须：取得许可（含批【准文件）《或已：经取得相关许可【但，未依：。法领取营业》执照等违法生产经营！行为依法进行查处等！由工商部《门（：市，场监督？管理部门《）负责 在地—块规划设《计条件和《建设工程设计—方案审查中按—规定标准落实物业管！理区域内《公，建配套建设指标【等工作由规划部门负！责 物业管》理区域内《人民防空工》程及设施平时使用】与维护管理的—指导和监督》由民防部门负责【 物业管理》区域内绿化调整的】监管和技术指导等】工作由园《林部门负责 —指导、监督业主【委员会参与物—业管理相《关工作等由民政部】门负责 供水、排水！、供电、《供气、通讯、有线】电视、路灯等专业】经，。营单：位应：当按照相《关规：定和合同约定做【好物业管理区—域内的？专项服？务 ：第八：条  市《、县（市、区）【物业管理行》政主管部门应当加】强对街道《办事处（乡镇—人民政？府）物？业管理工作人员【和业主委员会—成员：的培训所需》经费列入同级人民政！。府财政预算对—在物业服务和管【理，工作中取得显著成】。绩或者获得市级以上！物业：管理荣誉称号的物】业服务企业及其从】业人员依法》依，规给：予表彰 《第九条？  物业服务行业】。协会：应当加强行》业自律管理》规，范，。从，业行为促进诚—信经营？加强：物，业服务企《业，从业人员《培训提高物业服【务水平维护物—业服务？企业的？合法权益 第—十条  本市建立物！业服务第三》方评估制《度业主？自治组？。织、建设单位—、物业服务企业可】。以委托物业服—务第：三方：评估机构开展物业项！目交接和查》验、物业服务—标准和费《用测算、物业服【。务质量评估等活【动 物业服务第三】方评估机构应—当依照法律、—法规和合同》约定提供《专业服务出具的【评估报告应当真实】、客观、全面 【第二章  物—业管理区《域 第十一条 【 物业管《理区域的划分以有利！。于实施物业管理【为原则综合考虑规】划条件、建》筑物规模、共用【设施：设备：、，业主人数《、，。自然界限、社区布局！、，。社，区建设等因素确定 ！规划部门《。。在审查住宅建—设工程设计》方案时应当》听取物业所在地的县！（市、？区）物业管理行政主！。管部门对物》业管理区《域划：分的意见 建设单位！应当根据《物业建？设，用地：规，划许：可证确定的红—线，图范围结合物—业的共用《设施设备、社区建】设等因素划》定物业管《理区域物《业的配套设》施设备共用的—应当划？定为一个物业管【理区域；配套设【施设备能够分割【、独：立使用的《可以划定为不—同的物业管理区域】 第十？二条  新》建物业出售前建【设单位应当》将划定的物》业管理区域向物【业所在地的县—（市、区）物业【管理行政主管部门】备案并将经》备案的物业管理【区域在商品房买【卖合同中明示 【第十三条  县（市！、区）物业管理行政！主管部门应当建立】物业管？理区域？档案物？业管理区域》档案应当载明下列】。事，项 （一）》物业管理区域的【地理位？置、四至界限—； （二）建筑物】总面积、专有—部分数量《、业主共有部分【。主要情况； —（三）？建设单位； （四）！建设单位关》于路灯、《。供排水、电》、燃气、电梯等配】套设施的管护协议】。、生活垃圾的—清运合同协议； 】（五）其他需要【载明的事项 第【三章  业主、业】主大会？与业主委员会 第】十四条  房屋的】所有权人《为业主 业主应当依！。。照法律、法规、临时！管理规？约、管理《规约：和业主大会议事【规则：。等行使权利自觉履】。行法定？和约定的义务 第】十五条  一个【物，业管理？。区域成？立一个？业主：大会业主大会由【物业管理《区域内全体业主【组成 物业管理区】域内业？主人：数较少且经全体业】主一致同意决定不成！立业主大《会的由？。业主共同履行业【。主大会、业主委【员会的职责 业主户！数超过三百》户的可？以按幢、单》元，等为：单位：推选：业主代表成立业主】代表大会履行业主大！会的职责 第十六条！  物？。。业管理区域内—符合下列《条件之？一的应当《召开首次《业，主，大会或者业》主代：表，。大会：（以下统《称业主大会）会议】 （一）物业管理】区域内房屋出售【并交付使用的建筑】面积达？到百分？。之五十以上的；【 （二）物》。业管理区《域内：业，主已入住户数的比例！达到百分《之五十以上的— 第十七条  【物业管理区域内已】交付的专有部分面积！超过：建筑物总面积百分】之五十？时建设单位应当向物！业所在地的街道办事！处（乡镇人》民政：府）提出筹备业主大！会书面申请并—报送下？列筹：备，首次业主大》会会议所需的文件】资料 （一）物业】管理区域《证明； 《。（，二）房屋及建—。筑物面积清册； （！三）：业，主名册；《 （四）建筑规划总！平面：图； ？（，五）交付使用—共用设施设备的证】明； （六》）物：。。业服务用房》配置证明；》 （七）其他有关】的文件资料 建设】单位故？。意拖延？或者不报《送的物？业所：在地的街道办事处】（乡镇人民政府）应！当督促？其按：规定报送 》。第十八条  —符合成立业主—大会：条件的街道办事处（！乡镇：人民政府）》应，当在收到建》设单位或者十人以上！的业：主公开联名提出筹备！业主大会书面申请】后六十日内组织成立！首次业主大》会筹备组 首次【业主大会会议的筹】备经费由《建设单位承担 第】十九：条  首次业主大会！筹备组由业》主，、建设单位、街道】办事处（乡镇—人民政府）、—社区居（村》）民委员会等派员】组成成员人数应当】为五至十一》人的单数筹备组中的！业主成员由街道办事！处，（乡镇人民政—府）或者社区—居（：村）民委员会组织】。。业主推荐产生业【。主成员？人数应？当不少于筹备组总】。。人数的百分》之六十筹备》组组长由街道办事】处（乡镇《人民政府）指定人员！担任 筹《备组应当《自成立之日起七日内！将成员名单》在物业管理》区域内显《著位置进行公示筹】备组中的业主—成员条？件与业主委员—会成员条件一—致业主？对筹备组成员有异议！。的由街？道办事处（乡镇【人，民政府？）协：调解决 第二十条 ！ 首次业主大会筹】备组应当《自，成立：之日起九十日—内，组织召？开首次业主大会【会议筹备组》履，。。行下列？职责 （一》）确定首次》业主大会《会议：。。召开的时间、地点】。和内容？； （二）拟订【管，理规约？、业主大会议事规则！、业主委《员会工作规则草案】； （三）确认【业主身？份确定？业，主在首次业主—大会会议上》。。的投票？权数； （四—）提出首届业主委】员会委？。。员，候选：人条件、名单—和选举办法；— （五）依法确定首！次业主？大会会议《表决规则； （六】）召开首次》业，主大：会会议的《其他准备工作 对前！款规定的内》容筹备组应当—在首次业主大会会议！召开十五日前在物业！管理区域内显著【位置公告并书面【通知全体《。业，主业主对业主身【份和投票权数等提】出异议？的筹备组应当予【以复核并《告知异议《人，复核结果 》业主：大会成立后筹—备组自动解散 【第二十一条  业主！大会：会议分为定》期会议和《临时会议 业—主大会定期会议应当！。按照业？主大会议事规则的】规定由业主委员会】组织：召开 有下列情形之！一的：业主委员会应—当及时组织》召开业？主大会？临时会议 （一【），经专有部分占—建筑物总面》。积百分之二十以上且！占总人数《百分之二十以上【业主提？议的：； （二）发生重】。大事故或者紧—。急事件需要及时处】理的； （》三）业主委员—会委员人数不足其原！总数：的，二分之一《时重新？选举业主委员会【； （四）业—主，大，会议事？规则或者管》理规约规定的其他】情，形， 业主委员会未按业！主，大会议事规则的规】定组织召开业主【。。大，会定期会议或者发生！应当召？。开业主大会临—时会议？的情况业主委员【会，不履行？组织：召开会议职责的县】（市、？区）物？业管理行政》主管部门、街—道办事？处，（乡镇人民政府）】可以责令《业主委员《会限期召开；逾期仍！不召开的《可以由物业所在地】的社区居（村—）民委员会在街道】办事处（乡镇人民政！府，。）的指导和监督下组！织召开 第二十二条！  召开住宅小区】的业：主大会会议应当于】会议召开十》五日前通知》。全体业主并同时告知！社，区居（村）民委员】会业主委员会应当做！好业主大会会议记录！并妥善保《存业主可以查阅业】主大会会议记录 召！开业主大会》会议：物业所在地》的县（市、区—）物业管《理行政主管》部门和街道办事处（！乡镇人民政府）应当！给予指？导和协助 第—。二十三条  业【。主可以委托他人【参，加业主大会会议【业，主委托家庭成—员以：外的人？参加业？主大会会议》的应当出具》书面委托书载明【。委托事项、委—托权限？。。及期限 《第二十四《条  业主》委员会由业主—大会会议选举产生以！。其选举产生之—日为成？立日期接受》业主大会和业—主的监？。督业主委员会委员】应当由热心公益事业！、责：任心强、具》有一定组织能力的】。业主：担任业主有损坏房屋！。承重结构、违法搭】建、破？坏房：屋外貌、《擅自改变物》业使用性质、无故欠！交物业服务相关【费用或者专项维【修资金、违》法出租房屋等违反】法，律、法规和管理规】约的情形且未改正的！不得担任业主委员】会，委员 业主》。委，员会由五至十—一人的单数》委员组成《每届任期三至—。五年委员可以连选】连任一？般最多不《超过三届具体—人数：、任：期、：连选连任条》件，由，。业主大会议事—规，则确：定，业主代？表，任期与业主委员会委！员任期相同业—主委员会主任、副主！任在业主委员会【委员：中，推选产生委员出现空！。。。缺时应当及时补【足 业主委员会是】否实行差额选—举以及实《行差额选举的—差额：比例：由业主大《会，。议事规？则确定业《主委员会《实行差？额选：。举的未当选业主【委员会委员且得票数！达到：。法定：票数的候选人可以按！照得票顺序当选【业主委员会》候补委员并》在业主委员会委【员出现空缺时—依次递？补候补委员人—数由：业主大会议》事规则确定》但最：多不：得超过业《主委员会委员总【数的百分之》五十候补委员可【以列席业《主委员？会会议不具有表决权！ 第二十五条  】。划定：为一个物业管理【区域的分期》开，发建设的住》宅小区项《目先：期开发部《分符合业主大会成立！法定条件的可以成】。立业主大会选举【产生业主委员会【首，。次业主大会会议应】当根据分期开发的】物业面积和》进度等因素在业主】大会议事规则中明】确增补业主委员会】委员的办法》 第二十六条 【 ，不具：备成立业主大会条件！或者具备成》立条件但《未成立业主大会的住！宅小区经物》业所在地的县（市】。、区）物《业管理行政主管部门！或者街道办》事处（乡镇人民【政府）指导后仍不能！成立的由街》道，办事处（乡镇人民】政府）？组建所在物业管理】区域内的物》业管理委员会代【行，业主大会《和业主委员会职【责 物业管》理委员会《由街道办事处（乡】镇人民政府》）、社区居（村【。。），民委员会、社区【。服务机？构、建设单位、业主！代表等五至十—一人的单数委员组成！其人员组成应当【在所在物《业管理区《域内显著位置公示 ！第二十七条  有下！列情况？之一的业主委员会】委员、物业》管理委？员会中的业主成员、！业主：代表资格《。自行终止《。 （一）以书面方式！提出辞职请求的； ！。（二）因物业转【让，、灭失等原因不再是！业主的； （三）丧！失，民事行为能力的； ！。。（四）？法律、法规以及【管理规约规定的【其他情形 第—二十八条  —业主委员会委—员、筹备《组成员、物业管理委！员会委员、业—主代表？有，下列情形之一的应】当按：业，主大会议事规则等】。规，定予以罢免 （一）！不履行？职责的？。； （二）利—用，委员、成员、代【。表资格？谋，取不正当《利益的； （三）出！现第二十四条第【一款规？定情形及其》他拒不履行业主义】务情形的； （四）！因履职不当给业主造！。成较大损失的；【 （五）因其—他原：因不宜担任》业主委员会委员、筹！。备组成员、物业管】理委员会委员—、业主代表的 第】二，十九条  不再【担任业主委员—会委：员、物业管理委员会！中的业主成员、业】主，代表的应当在—十日内将其保管【。的属于业主大会【、物业管理委—。员会所有的物—品等：移交业主委》。。员会、物业管理委】。员会；拒不》移交的业主委员会、！物业：管，理委员会可以请求】物业：所在地街《道办事处（乡—镇人民政府）或【者县（？市、区）物业管理行！政主管部门督促【移交物业《所在地公安机关予以！协助 第三十条 】 业主委员》会应当自《选，举产生之日起三十日！内持下列材料向物业！所，在地街道办事处（】乡，镇人民政府）备案 ！业主：委员会备《案申请书； （【。。。二）业主委员会委员！。、业主代表名单及其！基本情况； —（三：）业：主大会议事》规则和管理》规约； 《（四）业主大会【会议记录《； （五《）其他应当提供的】材料 ？。备案材料齐全的街道！办，。事处（乡镇人民【政府）应当在五【。个工作日内出具书】。面备案证明并在备案！后七个工作日内将】备案材料抄送—县（市、区）物业】管理行？政主管部门及社区】居（村？）民委员《会；备？案材料不齐全—的街道办事处（【乡镇人民《政府）不予备案并书！面告知须补齐的材】料 第三十一条 】 业主委员会—任期届满前三—。个月应当组织召开业！主大会会议进行【换届：选举并事《先报告物业所在【。地的县（市、区【）物业管理行政主】管部：门和：街道办事处（—乡镇人？民政：。。府） 业主委员会在！。规定时间内不组织】换届选举的》街道办事《处，（乡镇人民政—。府）：应，当责令其限期组织】换，届选举；逾期仍不】。组，织的可？以由物？业，所在地的社区居【（，村，）民委员会在街【道办事处《（，乡镇人民政府—。）的指导和》监督下组织换—届，选举工作 业主【委员会应当自任期届！满之日？起十日内将其保【管的有关《财务凭证、业主清册！、档案资料、印【章以及其他属于业主！大，会，所有的财物移交新一！届业：主委员会双方—应当签订书面移交手！续；拒？不移交的新一届业主！委员会可以请求物】业所在地的街道办事！处（乡镇人民政府】。）或者县（市、区】）物业？管理：行政主管部》门督促移交物业所】在地的公安机关予】以，协助 第三》十二条  业主【大会、业主委员会】、物业？管理委员会应—。当依法履行职责不得！作出与物业》管，理无关的《决定不得《从事与？。物业管理《无关的？活动： 业主大会、业主委！员会、物业管理【委员会作出的决定违！反法律、法》规的县（市、区）】物，业，管理行政主管部【门，应当责令其限—期改正或者》撤销：其决定并《通告全体业主 【业主委员会不能正】常开展工作的物业】所在地的街道—办事处（乡镇人民】政，府）：应当：组织召开业主大【会临时？会，议对业主委员会【进行调整《 ，第三十三《条  业《主大会和业》主委员会日常工【作经费由全体—业主承担《。可以：从物业共有部分【、共用设施设备经营！收益中？列支也？可以由全《体业主分摊》 ，经费：的筹集、管理和使用！以及业主委》员会委员的工—。作补贴？由业主大会议—事规则具体》规定业主委员会【应当：每半：年，。在，物业管理《区域内显著位置【公告经费收支情况】明细接？受业主监督 第三十！四条  业主大【会、业？主委员会应》当积极配合有关主管！部门与社区居（村】）民委员会相互协】作共同？做好物业管》。理区域内与物业管】理有关？的社会管《理工作 在物业【管理区域内业主【大，会、业主《委员会？应当积极配合—。社区居？（村）民委员会依】法履行自治管理职】责支持社区居（村】）民委员会开展【工作并接《受其指导《和监督？。。社区：居，（村）民《委员会应当支持业主！大会、业《主委员会开展工【作 业主大会、【业主委员会作出【的决定应当以书面形！式在物业管理—区域内及时公告并】告知社区居（—村）民委员会 第】三十五条 》 同一物业管—理区域内《有两幢以上房屋的】可以以幢、》单元为？单位成立业主小组】业主小组由该—。幢，、单元的全体业【。主，组成 业主小组应】当履行下列》职责 （一）推选】业主代表出》席业主？大会会议《； （？二）决定《本幢、单元范围【内住宅共用部分【、共用设施设备的】维修、养护》、更：新和改造； （三）！决定本？小组范围内的其【他事项 《业主小组议事由该业！主小：组产生的业主—代表主持业主小组履！行职责？时，不得违？反业主大会或—者业主大会授权的业！。主，委员会？作出：。的决定业主小组【履行职责的程序参照！本物业？管理区域业主大会议！事规：则执行 第三十六条！  业主《大会：会议、业《主小组？议事表决《可以采用纸质或者】手机信息、电子邮件！等方式实名投—票业主？大会：会议表？决结果应当》向全体业主公示 一！个独立产权单—位，登记有二个》或者二？个，以上所有权》人的应？当自行确定》一名投票人 第四章！前期物业《管理 ？第三：。十七条  》新建住宅物业—实，行前期物业》管理 在业主、业主！。大，会选聘物业服务企】。业之前前期物—业管理由建设单位】负责建？设单位应当》与选聘的物》业，服务企业签订—书面的？前期物业服务合【同 第三十八条【  建设单位—应当在销《售物业之前》制定临时管理规约对！有，关物业的使》用，、维护、《管理业主的共同利】益业主应《当履行的《义务违反临时管理】。规，约应当？承担：的责任？等事项依法》作出约定临时管【理规约？不得侵？害物业？。买受人的合》法权益 建》设单位应当在—。物业销售前将—临时管理规约向物业！买受：人明示并予以说明】物业买受人在—与建设单位签订【物业买卖合同—时应当对遵守—临时管理规》约予以书面承诺临时！管理规约文本应【同时交予物业买受人！。收执 第三十九【条  市区》建立统？一的物业《管理招投标》平台为建设单位【或者业主大会选聘】物业：服，务企：业提供服务 提【倡，业主大会通》过统一？的招投？标平：台选聘物《。业服务？企业 第《四十条 《 建设单位》应当通过《招投标的方》式选聘具有》相应资质的物业服】务，企业 ？投标人少于》三个或者住宅规模】建筑面？积小于三万平—方米的经物业—所在地的县（—市、区）物》业管理行政主管【部门批准可以采用协！议方式选聘》具有相应资质的物业！服务企业 第四【十一条  建设单】位应当按照以下规】定时限完《成前期物业管理【招投标或《协议选聘物业服【。务企业？工作： （一？。）新建预售商品房应！当在取？得商品房《预售许可证》之前：完，成； （二）更【换物业服务企业应】当在原前期物—业服务合同终—止前完成《 中标通知书—发出之？日起三十日内建设单！位，应当与中标》的物业服务企业签】订书面前期物业服】务合同 物业—服务企？业应将前期物业服】。务合同向物业—所在地的县（—市、区）物业—管，理行政主管部—。门备案由县（市、】区）物业管理行政】主管部门抄送物【。业所：在地的街道办事【处（乡镇《人民政？府，）， 建设？单位应当提》供，前期物业管理—开办：。费用于购《买，。物业办公设备等固】定资产？所，购，资产归全体》业主所有由》物业服务企业使用 ！物业：承接查验费用的承】担由建设单位和【物业服务企业在前】期物业服务合同中约！定，没有约定《或者约定不明—。确的由建设单位承】担 第四十二条  ！建设单位《与物业买《受人签订的买—卖合同应《当包含前期物业服】务合同？约定的内容或者【同时签订前》期，物，业服：务委托协议对前【期物业服务》的内：容予以约《。定 第四十三条　】前期物业服务合【同期满前建设—单位需提前解除【合同：重新选聘《物业：服务企业《的应当在物》业管理区域》内显著？位，置，进，行公示并征》得已销售房屋—总面积过《半，数的业主且占总户数！过半数的业主—同意方？可提前？解除合同 》已交付使用物业业】主总人？数百分之十以上的业！主因对建《设单位选聘的物业】。服，务，企业的服务质—量不满意《。要求物业服》务第三方评估机构评！估的建？设，单位应当委托—其与业主、物业服务！企业：协，商选定的第三方评估！机构：对物业服务企业的履！约情况进行》评估协？商不成的由物业管理！行政主管部门—随机抽取第》三方：评估机构《评估：结果在一年内有【效并向全体业主【公告同时《告，知物业管理行政主】管部门？ 经：评估物业服务不符合！履约标？准的建设《单位可以《按照合同《约定更换物业服【务企业或者要求【物，业服务企业》限期整改；》逾期：不整改？的建设单《位应当向物业管理行！政主管部《门，报告由物《业管理？行政主管部门录入物！业服务企业信用【档案并向社会—公示 前期》物业：服务合同《解除后业主委员会】尚未成立的建—设单位？应当按照本办法【第四：十，条的规定另聘物业】服务企业 》第四十四条  【前期物业《。服务费用由物业买受！人按照房屋买—卖合同约定》的标准承担房屋【买，卖合同未约定的由】建，设单位承《。担 ：已竣工但尚未出售或！。者尚：未交付？物业买受人》。的物业物业服务费】用由建设单位全额承！担 根据房屋—买卖合同约定—已具备交《。。付条件的房》屋且建设单位已通】知物业买《受人交付的因物业买！受人的原因未及时办！理入住手《续的物业物业服【务费用由物业买【受人按相关规—。定承担 第四十五条！  新建住》宅物业管《理区域内建设单位应！当按照不低于—地上地下总建筑【面积千分之七的比例！配置物业《。服务：用，房低于一百平方米的！按照一百平方—米，配置并？无偿移交其中—。用于业主委员会议事！活动用房的应—当，按照配置物业服【务用房的比》例合理确定一般按】照建筑面积二—十至四十平方米配置！ 物业服务用房不计！入分摊公用建筑【面积其所有权属于】全体：。业主建？设单位在申》请办理？房屋所有权初始登记！时应当？注明物业服务用房】并，。申，请，登记 集体土地【房，屋拆迁？安置住宅小区除按】本条第二款规定外还！应当按照小区—地，上地：下总建筑面》积百：分之二？至百分之五的比【例，配建配套《服务：设施及？物业服务经营—性用房其经营收益】。用于弥补小区—物业服务费的不足 ！。第四：。十六条  物业服】务用房应当是—地面以上的》房屋具备独立—、正常使用功能相】对集中安排》在住宅小区》中心区域或者住宅小！区出入口附近一【般应当在《三楼以下《其中物业接》待，中心办公室应当设置！在一楼物业经营【性用：房应当合理安排【位置便于《物业：。服务企业开展—经营 物业》服务用房《设置在住宅楼内的】应当具有独立—的通道建设单位不得！将，电梯：。井、管道井》、，楼梯间、垃圾—道、变电室、避难层！、设备？间、公共门厅、公共！卫生：。间、过道《、地下室《。、车棚、车库—、民防工《程以及不计入容积率！的其他房屋和—。室内层高不足2【.，2米的房屋等—作，为物业服务用房【 物业服务用房由】建设单位在》承接查验前装修【到，位；装修《前应当？事先：征求物业服务企【。业的意见并对房屋】功能进行《合理：布置；本着安全实】用的：原则根？据项目的规模配【备物业办公》室、会议室等 第】。四十七条《 ， 物业？服务用房主要用于物！业管：理办公？和业：主委员会活动—等用途不得买卖【和抵押若用于经【营收益归全体业主所！有可用于弥补物【业服务费《不，足 第？四十八条  —新建住宅物业—管理区域内的供水、！供电、供气、供【热等终端用户的分户！计量表或者终—。端用户？入户端口《以外的专业》经营设施设》备应当？符合国家技》术标准和专业—技术规？范 建？设，单位在？组织竣工验收—时应当通知供水【、供电、供》气、供热等》专业经营单》位参加；《在竣工验收合格后】应，当将住宅物业管【理区域内《专业经营设施设备移！。交，给专业经营单位负责！管，理专业经营》单位应当接收—并承担维修、养【护和更新的责任【有关费用由专业【经营单位承担但二次！供水设？施的费？用承担按照江苏【省城乡供水管理条】例有关？规定执行 20【13年5月1日前建！设的住宅小区内【的专业经营设施设备！业主大会《决定移交《给专业经营单位【管理的专《业经营单位应当【接收 第《四十九条  建【。。设单位与物》业买受人签订的商品！房销售合同应当【约定其所交付物业的！共用部位、共—用设施设《备的配？置和建设《标准建设单》位应：当交付权属明确、资！。料完整、质》量合格、功》能完备、《配套齐？全的物？业 第？五十条  物业【服务企业承接物【业，时应当对物业共【用部分、共用设施设！备进行查《验物业承接查验【应当遵循诚实信用、！客观公正《、权：责分明以及保—护，业主共同财产的【原则承接查验时【物业服务企业—应提前告知县—（市：、区）物业管理行】政，主管部门《和街道办事处—（乡镇？人民政府《）并邀请其共同参加！ ，现场查验物业二【十日前建设单位【应当向物业服务企业！移交下列资料 （】一）竣工总平面图单！体建筑？。、结构、《。设备竣工图配套设施！、地下？管网工程竣工图等】竣工验收资料；【。 （二？），设施设备安装—、验收、使用和维护！保，养等技术资料；【 （三）《物业质量《保修：文件和？物业使用说明文件；！ （：四）物业管》理所：必需的其他资料 】未能全部移交—前款所列《资料：的建：设单位应当列—出，未移交资料的详【细清单并书面承诺】。补交的具体》时限并告知物业所在！地的县（市、—区）物业管理—行政主管部门— 第五十一条  】物业：服务企业应当自物】业交接后《三十日内持下列文】件向物业所在地的】县（：。市、区？）物业？管，理行政主管部—门办：理备案手续》 （一）前》期物业服务合同； ！（二）临时管—理规约； （三【）物业承接查验协】议； （四）—建设单？位移交资《料，清单； （》五，）查验记录； （】六）交接记》录；： （七）其》他与承接《查验：有，关的文件 物业【服务企业应当在【备案后？将，物，业承接查验情况【在物业管理区域【内显著？位置公告并将—承接查验有关—的，文件、资料和记录】建，立档案妥善保管物业！承接查验档案属于】全体：业主所？有，业主可以进行查阅和！复，制 县（市、区【。）物业？管理行？政，主管：部门应？当在备案后三十日内！将备：案材料抄送物业所在！地的街道《办事处（乡镇人民政！府，） 第五章  物业！服务 第五十二条 ！ 从事物《业，服务的？企业应当具有独立】的法人资格依法取】。得物业服务》。企业资质市物—业行政？主管：部门应加《强参：与本市物业项目招投！标、从？事物业服务活动的物！业服务企《业的资质、》。信用的监《管 第五十三—条  业《。主委员会应当与业主！大会选聘的物业服务！企业签订《物业服务合同 【。物业服务企业—应当：自物：业服务合同签订【之，日起三十日内将物业！服务合同《。报物业所在地的县（！市、：。。区）：。物业管理行政—主管部门、街道办事！处（乡镇人民政府）！备案并在物业管【。。理区域显著位置进行！。公示 第五十四条 ！ 物业服《。务企业可以》将物业？管理区域内的专项服！。务业务委《托给专业性服务企业！但不得？将该：区域内的《全部物业《服务委托《给，他人电梯、》消防：、机：械式停车设》备、：锅炉、监控安防等涉！及，人身、财《。产，安全以及其》他有特定要求的设】施，。设，备物业？服务企业应当委【托，专业机构进》行维修？和养护 物业服【务企业应当按—照物业服务合—同中关于安全—防范的约《。定落实安全》防范措？施做好物业管—理区域内的安全防】范工作物业服务【企业未履行物—业，服务合同义务或【者履行合《同义务不符》合约定导致业主【人身、财《产受到损害的—应，当依法承担相应【的法律责任物业管理！。区域内？发生安全事故等【突，发事件时物业服务企！业应当？采取应急措施及时】向有关主管部门报告！并协助做好》救助工？作 业主、物业使】用，人对人？身、财产安全有特】殊保护要求》的应当与物业—服，务企：业另行签《订服务合同 第五】十五条  物业【服务：企业应当《按照物业服务合同】指派项目负责人【更换项？目负责人的应—及时告知业》主并在物业管—理区：域内显著位》置进行公《示 业主委》员会经征求业主同】意可以要求物—业服：务企业更换项目负责！人；要？。求，更换项目负》责人的物业服—务企：业应当及《时更换并在物业管】。理区域内《显著位置进》行公示 第五十六条！ ， 业主？应当根？据物业服务合—同的约定交纳物业服！务费：用业主与物业使用】人约定由物业使用人！交纳物业服务费用】的从其？约定业主负连—带交纳责任 业【主办：理入住？手续：后未入住或未使【用连续空《置六个月以上—的物业业主》应当：事前告？知物业服务企业【按不低于合同约【定标：准的：百分：。之七十交纳物业服务！费用具体范围和减免！。标准、减免期—限由市、县（市）】。价格行政主管—部门会同《物业管理行政主管】部，门确定业主大会【成立后由业》主大会与物》业服务企业约定【 物业？。所有权发生转移时业！主应当？与物业？服务企？业结清？。物业服务费用— 第五？十七条 《 物业服务收费应】当区分？不同物业的性—质和特点《遵循合理、》公，开、服？务质量和价格相【符的：原则确定实行政府指！。导价和市场调节【价普通住宅的前【期物业服务收费【实行政府指导价【由物业服务》企业将前期物业服】务合同？报所在地的价—格行政主管部—。门备案；业主大会成！立后普通《住宅物业服务收费标！准由业主大会—或者业主大会授权】的业主委员会决定】通过物业服务合同约！定执行非普通住宅和！非住宅、满足部【分业主需要或者接】受业：主委托开展的—特约：。服务等其他物—。。业服：。务收费？实行市场调节价具】体物业？服务收费标准由当】事人在？物业服？务，合同中约定 —实行政府指导—价的市、县（市【）价格行《政主管部门应—。当会同物业管理【行政主？管部门每三年内对】物业服务等级标准以！及相应的基准—价与浮动幅度进【行评估并根据评【估结果？适时调整《 第五十八条 【 物业服务》。收费可以采取包【。干制或者《酬金制等方式具【。体收费方式》由物业服务合同【。约定 包干制—是指：由业：主向物业服务—企业支付固》定物业服务费—用盈：亏均由物业服—务，企业承？担，的物：业服：务计：费方式 酬金制是指！在预收的物业服务资！金，中按约定比例或【者约定？数额：提取酬金支》付给物业服务—企业其余全部用于物！。业服务合同约定的】支出结余或者不足】均由业主享》有或：者承担的物业服【务计费方式实行酬金！制收费方式》的物：业服务企业应—当按照规定》对物业服《务各项资《。金的：收支建？立台账、定期公示并！接受业主委》。员，会，的核查 第五—十九：条  物业服务【收费应当明》。码标价物《业服务企业》应当在？物业：管理区域《内显著位置》将服务内容、服务标！准、收？费项：目、收费标准以及】收费办法等有关【情，况如实公示 物业服！务企业应当按照物业！服务：合同的约定定期【将物业服务费用和经！营设施收益》收支情况、公共【水电费分摊情况【如实公示 》物业服务企业可以根！据物业服务合同预收！物业服？务费用？但是预收物业服【务费用的期》限最长不得》超过一年 第六十】条  物《业服务企业》。。应当：定期公？布共用？场地：、共用设施设备产生！的，。供水、供电》、，供气、供热的用【量、单价《、金额并按照—实际费用和物业服】务合同约定》。的方式由全体业主分！摊没有？约定或者约定—不明确的按照业【。主专有部分占建【筑物总面积》的比例分《摊 业主或》者业主委员会对公布！的共用场地、共用】设施设备产生的【供水、供电、供气、！供热费？用的分摊《情况提出异议的物】业服：务企业应当答—复， 第六十一条 【 业主大会或—者业主委员会可以】委托第三方》评估机构对物业服务！企业履？约情况开展评—估并：向全体？业，主公布评估》结果物业服务企【业应当予《以配：合评估结《果可以作为要—求物业服务》企业整改或者更【换物业服务企业的】依据 第六十二条 ！ 物：业管理区域内—供水、供电、供气】、供热等专业经【营单：。位应当按《照，最，终用户使用的—计量器具显示的量值！向，最终用户收取费用不！得转嫁户外管线【或者其他设施的【能源损耗《。和损失最终用户【是指接受供水—、供电？、供气、《供热等服务》的，最终分？。户，业主或者《实际使用《人 物业《服务企业接受专【业经营单位委托代】。收费用？的不得向业主收【取手续费等额外费】。用但可以根据约定】。向专业？经营单位收取报酬 ！第六十三条  物业！服务企业享》受，国家、省和本—市有：关现代？服务业规定的税收】优惠政策物业—服务企业《。代收代征的》各类费用不计征营】。业税和企业》所得税 物》业管理区域内—共用设施设》备维护管理》、保洁、绿化等【物，业服务过程中—的用水、用电、用气！价格按照当地—居民使？用价格的标准执行】但洗车、餐饮等经】营性用水、用电【、，用气除外 第六十四！条  物业服务【合同期限届满—三个月前业主委员会！应当组织《召开业主大会会【议决定？选聘或者续聘物业】服务企业《将决定书《。面告知物业服—务企：业、物业所在地【。的县（市《、区：。）物业管理行政主管！部门和街道办事处】（，乡，镇人民政府》）并：在物业？管，理区：域显著位置公告 物！业服务企业决定不再！续签物业服务合【同的应当在物业服】务合同？期限届满三个—月前书面告知业【主委员会、物业【所在地的县（—市、区？）物业管理》行政主管《部门和？街，道办事处（乡镇【人民：。政府）并《。在物业管理区域内】显著位置公告 业】主大会决定续聘的】业主：委，员会应当在物业【服务合同期限届满一！个月前与物业服务企！。业续签物业服务【合同： 业主？大会决定选聘—新的：物业服务《企业的？业主委员会可以参照！前期物业管理—相关规定选》聘有资质的物业【。服务企业招》。标经费？在，物业共有部分—、共用设施设—备经营收益中—列支也可以由—全体业主《分摊 第六十五条 ！ 业主大《会决定解聘物业服】务企：业的：被解聘的《物，业服务企业应—当按照规定办—理，移交手续《被解聘的物业服【务企业在办理—。交接至撤《出物业管理区域前的！期间内应当维持正】常，的物业管理秩序 】业主大会决定选【聘新的物业服务【企业的被解聘—的物业服《务企业应当在物【。业服务？合同终止之日起十】五日内退出》物，业管理区《域，并向业？主委：员会或者在业—主委员会的监督确】认下与被选聘的【物业服务企》业履行下《列交接义务 （一）！。移交：占用：。的物业共《用部：分、：由前期物业管理开】。办费购买的物业办】公，设备等固定资产【； （二《）移交本办法第【五十条第二款规定的！相关资料； —（三）？。移，交，物业服务期间形成的！物业和设施》设备使用、》维护、保养》、，。定，期检验等技》。术，资料运行、维护【、保养记《录； （《四）：结清预收、代收和】预付、代《付的有关费》用； （五》。）物业承《接查验档案； 【（六）法《律、法规规定和物】业服务合同约—定的其他事项 物业！服务合同期限—届满业主大会—未作出选聘》或者续？聘决定物业服务企业！按照原合同》约定继续提供服【务的原合《同权：利义务对双方具有约！束力在原《合同权利义务—延续期间任何—一方当事人提出终】止合同的《应，当提前三个月书【面告知另一方当【事人和物业所在地】的，县（市、区）物【业管理？行，政主管部门、街道办！事处（乡《镇，人民政府）并在【物业管理区域内显著！位置公告 第—六十六条《  物业《所在地的县（市【、区）物业管理行政！主管部门、街—道办事处（》乡镇人？民政府）应》当加：强，对物业服务企—。。业，交接：工作的？监管 被解聘的【物业服务企业拒不】撤出物业管理区【域或者拒不移—交资：料的物业所在地的县！（市、区）物—。业管理行《政主：管部：门应当责《令其限期撤》出；使业主生活受】到严重影响的经业】主委员会请求辖【区内公安机关予【以协助；有破坏【共用设施设备、毁】坏账册等《违反治安管理行【为的由公安机关【。依法：。处理；业主》委员会还可》以依法提起诉—讼，。或者申请仲裁 【第，六十七条  物业】服务企业收取—物业服务费后—擅自：撤出或者停止物业服！务的物？业所在？地的县（《市、区）物业管理】行政主管部门—应当督促《其履行合《同；：对不继续履行合同】的依照有关法律、法！规和物？业服：务合同约定处理 】第六十？八条：  单？体物业或者规模较】小的物业经》。业主或者业主大【会决定在《物业所在地》的街道办事处（【乡镇人民《政府）和县（市、区！）物业管理行政主】管部门的《监督指导《下，业主可以对物—业实施自行管理 业！主自：行管理的应》当对下列事项作出】决定 ？（一）？自行管理《的执行机构、—。管理：人； （二）—。自，行管理的内》容、：标准、？费用：和期限； （三【）聘请专《业机构的方案； 】。。（四）其他》有关自行管》理的内容 》电梯、消防、机械】式停车设备、—。锅炉、监控安防等】涉及人身、财产安】。全以及其他有特定要！求，的设：。。施设备应当委托【。专业机构进行维修和！养护 第六十九条 ！ 老旧住宅小区可以！由，街道办事《处（乡镇人民政府】），成立物？业服务中《心，为，业主提供基本—物业服务主》要做到有治安—。防范：、有清扫保》洁、有绿化养护、】有维修维护、有【。停车：管理 县（》市、区）物业—管理行？政主管部门和财政】部门：应，当制定基本物业【服务补贴政策所需经！费列入县（市、区）！人民政府财》政预：算 第七十条—　市：物业管理行政主【管部门应《当建立物业服务企】业考核体系和信用】评价体系对》物业服务企业、【项目负？责，人实行动《态管理定期》对物业服务项目开】展专：项检：查向社会《公布信用信息评价结！果 县（市、区）】物业管理行政—主，管部门？具体负责物业服【务企业、项目负【责人信用《信息征？集、考核、》评价、？汇总：和核查工作 —街道办事《处（乡镇《人民政府《）、社区居》（村）民委员会应当！。协助开？展辖区内物业服务】企业、项目》负责人信《用信息的征集—、核查？。工作 第七十—一，条，。  物业服》务企业未按照—法律、法规规定、合！同约定和技术标【准、专业技术规【。范等：提供日常《物业服务的应当录入！物业服务企业信用】档案 物《业服务？企，业有下？列严重失信》行为之？。一的二年内不得在本！市申报各类物—业服务示范项目；失！。信行为改正前物业管！理行：政主管部门不予开具！诚信证明 》（一）？在物业管《理招标投标活动中提！供虚假信息骗取中】标的：；， 　 （二）—出租、？出借：。、转让资质证书【的；： （三）物业服务合！同依法解除或—者终止后《拒不：撤，。出，物业管理区域撤出】时未按照规》定办理？交，接，。手续或者未按照规定！移交资料造成—物业管理《混乱：。的； （四）—未按照规《。定，和合同约《定履行房屋安—全监：管义务导致物—业管理区域内—发生重大房屋安【全事故的； （【。五）泄露业主信息】的；： （六）对业主、】。业，主委员？会委：员进行恶意骚—扰采取暴力行为或】者打击报复的； 】。。。（七）其他违反法律！、法：规规定情形的 第】七十二条  物业】服务项？目实行项《目负：。责人：责任制 《物业：项目：负责人有下列严【重失：信行为之一的应【当录入项目负责人信！用档案同时》录入其所《属物业？。服务企业《的信用档《案 （一）骗取、】挪用或？者侵占住宅专项维修！资金的； （二）】擅自改？变，物业管理区》域，内物业服务用房【、共用？部位和排水管网等共！用，设施设备《用途的？； （三《）擅自决定占用【、挖：掘物：业管理区域》内道路、场地的； ！（四）擅自利—用物业管理区域内】共用部位、》共用设施设备进【行经营的《。； （五）》因管理失职造成【人员伤？害、财产《损失等重大责—任事故的； （六）！被价格行政》主管部门《认定乱收《费或者收《费不规范且未改正】的； （七》），。其他损害业》。主利益情节严—重的 有前款规定情！形之：一的业主可》以向街道办事处【（乡镇？人民政府《）、县（市、区【），物，业管理行《政主管部门》投诉街道办事处（】。乡镇人民政府）【、县：（市、？区）：物业管理行政—主管部门应当进【行核查并书面告【知业：主核查结果 —第六章  物业的使！用和维护 》第七十三条  业主！、物业使用人对物业！的使用与维护应当遵！守法律、法规、管理！规约的规定及业【主，大会的决定》不得损？害公共利益和—他，人合法权益 —第七十四《条  物业管理区】域内按？照规：划建：设的公共建筑—和共用？设施不得擅》自改变用《。途 平时开发—利用人民《防空工程设施不【得影响其战》时，防空效能和应急避】难功能？不得擅自改变人防】工程：平时用？途 ：第七：。十五条  物业管】理区域？内禁止下列》行为 （一）擅【自改变？物业的规划用途； ！（二）损坏或者擅自！变，动，房屋承重结构、主】体，结构； （三）【违法搭建建》筑物、构筑物； （！四）损坏《或者擅自《占，用、改建物业共用部！。分损坏或者》擅自占用《、移：装共用设施》设备：； （？五）存放易燃—、易：爆、：剧毒、放射》性物质？或者超负重等违【反安全？规定：的物品； （六）】制造超过《规定标准的噪声、】振动或者影响邻【居采光、通风； 】（七）任意弃置垃圾！、排放污水、—抛掷杂物和》露天焚烧； （八）！侵占绿地、》毁坏绿化和》绿化设施；》 （九）擅自摆摊】设点、占道》经营无序停放车辆；！ （十）破坏或者】擅自改？变，房屋外观《；， （十一）擅自【在建筑物、》构筑物上悬》挂、张贴、涂写【、刻：画； （《十二）非法养殖【大型犬、烈性—犬； （十三）【占用（堵塞》）消防车通道、疏】。散通道、安全出口】圈占（遮挡》）消火栓等违反【消防法律《、法规的行》为； （十四）【法律：、法规和管理规约禁！止的其他《行为 有前款所列行！为之一的物》业服务企业、业【主委员会应当及时劝！阻、制止；劝阻【、制止无效》。的应：当及时？报，告，有关主？管，部门有关《主管：部门应当及时依法】。处理；业主》、物业使《用人：对侵害自己合法权益！的行为可以依法向】人民法？院提起诉讼；—业主委员会》对侵害业主共同【利益的？行为可以依法向人】民法院提起》诉讼 ？第七十六条 — 物业管理区域内】规划用于《停放汽车的车位【、车库建设单位应】。当首先满足本区域】内业主的停车需【要其归属由》当事人通过出售、附！赠或者出租等—方式约定《 建设？单位办？理商品房房屋—预销售登记后出【售或者附赠的—车，位、车库应》当明示并在》物业管理区》域，内显著位置公示拟】出售车位、车—库的产权证》。明，。文件和出《售价格拟出售车位、！车，库，数量少于本区域【。要求购买车》位、车？库业主的房屋套数】时应当通《过抽签等公》平，。方式：。确定每户业》主只能购买一—个车位或者》车库 建《设单位未出售或者未！。附赠的车位、车库】应，当优：先出租？给本区域内业主租金！按照价格行政主【管部门核《。定的标准执行；【业主：要求承租车位、【车库的建设单位不得！只售不租拟出租【车位、？车库数量少》于本区域要求承【租车位、《车库的业主的—房屋套？数时应当通过抽签】等公平？方式确定给未购买】或，者未受赠车》位、车？库的业主《每户：业，主只：。能承租一个车位或者！车库 在首》先，。满足本物业管—理区域内业主的购】买和承租需要后还有！多余车位、车库的】可以出租给本物业】管理：区，域外：的，使用：人但租赁期限不得】超，过六个？月 第七十七条  ！占用业主《共有的道路或者其】他，场地用于停放汽车的！车，位，、车库由业主—大会或者业主大会授！。权的业主委员—会决定使用 物业管！理区域内《划定车位、》停放：车辆应当由公安【部门进行现场—指导：不，得占用、堵塞、【封闭疏散通道—、安全出口、—消防车通道不得【影响其他车辆和【行人的正常通—行 对开放式物业】管，理区域无停车场【。地或者用于停放【汽车的车位、车库】严重不足的物业【管理：区，域公：安部门应当对物【业管理区《域周边情况进行全面！。调查合理《。利用支？路、背街小巷—、建筑物间空档施】划夜：间临时停车泊位对】夜间交？通流量较小的—次干道的慢车道施】划限时停《车泊位供《。居民停放车辆— 第七？十八条  前—期物：业管理期内普通【。住宅物业《。管理区域内业主共有！、专有、《专用的车位》（车：库，）的汽车停放费实行！政府指导价；业【主大：会成：立后由业主》大会：或者业主大会授【权，的业主委员会与【物业服务企业协【商确：定本区域汽车停放费！标准 前期物业管理！期内建设《单位未出售、未附】赠或未出《租的车位《、车库汽车停放费由！建设单位按照—有关：规定及时支付给物】业，服务企业 业主对】汽车停放有》保管要求的应当与物！业服务企业另行签订！保管服务《合同 第《七十九条  业主大！会成立前《需要占用业主—共有的道路或者其】他场地停《放汽车的应当在【前期物？。。业服务？合同：中约：定物业服务企—业应当将汽车停放】费单独列账独立核算！所得收益的百—分之七？十纳：入住宅专项维修资】金其余部分》可以用于补贴—物业服务费 —业主大会《成立后需要》占用业主共有的道路！或者其他场地用于停！放汽：车以及利用业主共】有部分、共用设施从！事广告等经营性【活动：的物业服务》企业应当提请业主】大会或？者业：主大：会，授权的业《主委员会决》定，后，依法办理有关手【续并公示《利，用业主共有部—分、共用《设施从事广告—。等经：营，性，活动的还应当经【有，利害关系的业主同】意收益按照业主【大会或？者业主大会授权的业！主，委员会决定、物业】服务合同《约定使用《；没有决《定，或者：。约定的按照前—款规定？使用业？主委员会应》当对汽车停放—费的收支《情况进行监督并向】业主大会报告 【第八十条  —物业管理《区域内依法配建的人！民，防空工？程应当按照设计文】件在实地标》注 物？业，管理区域内依—法配建的人民防【空工程平时》用作停车位》的应当向《全体业主开放出租的！租赁期限不》得超过三年不得将】停车：。位出售、附赠— ，人民防空工程平【时用作停车位—的其租金、》汽，。。。车停放？费的收取《及其支出、》使用管理等按—照有：关规定执行 第八十！一条  鼓》励在已建《成的住宅小区内增】建，停车场（库）—按照：“谁：投，资、：谁管理、谁受益”】的原则？逐步形成政府出【资、企业《投资：、业主集《资等社会多元化投】资方式采取政—府支持统《一规划市《场运：作的形式缓》解和逐步解决车位】、车库供需矛盾【 第八？。十二：条  房管、公安】、建设、卫》。生计生、环保—。。、规：划、园林、》城管、民防、工商】、质监等行》政主管部门应—当在各自职责—范围内加强》监督管理建立违【法行为？。投诉登记《制度并在物业管【理，区域内显《著位置公布联—系人姓名、联系【方式、执法事—项和监督《电话依法处理物【业，管理：。区域内的《违法行为 第—八十三条  —住宅物业《需，要使用？共有部分《增设电梯等进行【二，次开发、改》造的应当经本幢【或本：单元房屋《专有部分占建筑物】总面积？三分之二以上且占总！人，。数三分之二以上的】业主同意符合—规划、土地、建设、！环保、消防》管理等法《律、法规和技术标准！并，且依法办理相—关批准手续 —。第八十四条  业主！或者物业使》用人对住宅装饰装】修的应当事先告知物！业服务企业物业服】务企：业，应，当将住宅装饰装修】的，禁止行为和》注意：事项告？知业主或者》物业使用人 业主】或者物业使用人在】。住宅装饰装修工程开！工前应当持有关资料！向物业服务企业【办理登？记手续签订住宅【装饰装？修服务协议变动【建筑：主体或者承》。重结构的需要提交】原设：计单位或者具有【相应资？质等级的设》计单位提出的设【计方案？和城市房屋安全鉴】定机构出具》的审定意见并按【照规定办理批准【手续 业《主，或者物业使用—人拒：。不办理登记、批准手！续的物业《服务企业可以—按照临？时管理？规约或者管理—规约禁止装》饰装修施工人员、装！修材：料等进入物业—管理区域 物业服务！企业对住宅装—饰，装修：。活动进行巡查时【业主或？者，物业使？用人、装饰装修施工！人，员不得拒绝和阻碍】。 第八十五》条  建设单位应当！按照国家规定的【保修期？限，和保：修范围承《担物业的保修责【。任，保修期届满后—物业全？体共有？部分的维修责—任由：全体业主承担物【业，部分共有部分—的维修责任由部【。分共有的业主承担】物业专有部分的维】修责任由该业—主承担 第八—十六条？  物业存在—。安，。全隐患？、严：重影响市容或者妨碍！他，人正常使《用，的业主？、物业使用》人或者？物业服务《企业应当及时—维修、养护或者【采取防范措施 物业！共用部分、共用设】施设备维《修、更新和》改造时相关业主、】物业使用人应当【。。予以配合《因，相关：业主、？物业使用人阻挠【维，修、更新和改造【造成：。其他业主、物业使用！人财产损失》的责：任人应？当予以赔偿 第【八十七条  住【宅物业和住宅小区内！的非住宅物业—的，业主应当在办理房】屋入住手续》或者房屋所有权登】记，时将首期住宅专项】维修：资，金存：入住宅专项维修资金！专户 住宅专项维修！资，金，属于业主《所有专项用于国家】规定的保修期届满后！。物业共用部》分、：。共用设施设备—的维修？、更新？和改造不《。得挪作他用》 第八？十八条  住宅物】业交付使《用后电梯《、，消，防、安防等》设施设备的日常维】护费用由业主—承担；其更新和改造！按照相关法》律、：法规执？行所需？资金由业主承担政府！可，以给予补贴》 2：013年5月1【。日后受让土地的住宅！物业配置《电梯的建设单位【应当：在交付？使，用前按照建》筑安装总费用百分】。之一的比例交存资】金专项用于》。电梯、消防等设施】设备的更新和—改造该资《金归业？主所有纳入物业【管理区域住宅专项】维修资金管理 【第八十九条  发】生下列危及房—屋安：全情形之一需要【立即对住宅物业共】用部分？、共用设施设备进】行应：急维修、更新和改】。造相关业《主不能形成法定多】数，意见的物业服—务企业、业主委员会！或者相关业》主均可凭应急维修工！程，项，。目说明、维修工程实！施方案向住宅—专项维修资金—代管部门提出资金】使用申请经住宅专】项维修资《金代管部《门复核后《进行应急处置— （一）屋面防水】损坏造成渗》漏的； 《（二）电梯故—障危及人《身安全的； （三）！公共护（《围）栏破损严—重危及人身安全【的； （四）楼体】单侧外立面有脱落】危险的； 》（五）专用排水设施！因坍塌、堵塞—、爆裂等造成功能】障碍危及人》身、财产安全的； ！（六）消《防设施损《坏不能正常运行的】。造成严重火》灾，隐患危及房》屋安全的； （七】）危及房屋安全的】其，他情形 应急维修工！程竣工？验收后应将维修费用！审计后向《业主公示从相关业主！的住宅？专项维修资》。金分户账《。中按：照专有面积分—摊列支；其中涉【及已售公《有住房的从公有住】房，住宅专？项维：修资金中列》。。支 住宅专项维修】资金代？管部门应当方便快】捷地处理应急维修事！。项加强监督》管理保障资金—安全 ？住宅专？项维修资金代管部】门应当自收到应急】维修资金使用—书面申请之日起【五个工作日》内完：成审核 第九十【条  ？住宅专项维修资金余！额，不足首？期筹集金额百—分之三？十的业主《应当按照国家和【省相关规定以及【业主大会的决—定续筹？住宅：专项维？修资金 业主申请】房地产？转移：登记时应当向房【地，。。。产登记部《门提供已足额交存】住宅专项维修资【金的相关凭证 第九！十一条  业—。主，委员会？。。可以向住宅专项维修！资金代管部》门提出申《请将不低于住宅专项！维修：资金百？分之八十的款—项转存为《一年以上《的定期存款住宅专】项，维修：资金代管《部门：应当自？收到申请之日起五个！工作日内予》以办理利息》计入相关业》主的住宅专项维修】资金分户账》 住宅专项》维修：资金代管部门应【当依法履行维修资金！保，值增值？的责任并《建立住宅专项维修资！金查询？制度业？主有权？查询本人的住—宅专项维修资—金结存情《况 第九十二—条  对配套设施不！齐全、环境较差的】。老旧住宅小区市、县！。（市、区）人民【政府（管委》会，）应当采取措施进行！改造：整治并将《改造整治规》划和年度计》划向社会公布—老旧住宅小》区的范围由市—、县（市、区）人】民政：府（管委《会）确定《 老：旧住宅小区内—。的，。道路：、照明、《绿，地及文化体》育、安全防范、【物业服务用》房等配套建筑及【设施设备的改造建】设资金由市、—。县（市、区）—人民政府《（管委会）负—责；业主专有部【分的设施设备改造】支出由业主承担 第！。九十三条　老旧住】宅小区改造整治【中经有利害关系【的业主同意并经法】定程序批准可以建】设物：业服务用房和一定】比例的物业服—务经营性用》房物业服《务经：。营性用？房的：经营收益作为老旧】住宅小区维护管理费！用的补充资金由业】主大会监督使用 】第七：章 法律《责任 第九十—四，条  有违反—本办法条款行—为的由相关主—管部门依照法律、】法规和规章的—规定依法进行查处】；构：成，犯罪的依《法追究刑事》责任 第《九十：五条  阻碍行政】执法人？员依法？执，行职务？的依：照中华？人民共和国治安管】理，处，罚法的规定》处罚；构成犯罪的】依法追？究刑事责任 第九】十六条  违反本】办法第五《十六条第一款规【定业主、物业使用人！未按照物业服—务合同的约》定交纳各《项费用的业主—委，员，会，、物业服务企业可以！通过上门催交—、在物业管理区域内！显著位置《公示等？。形式督促其限—期交纳；逾》期，不交纳？的物业服务》企业可以依法—提起诉讼或者—申请仲裁《 第九十七条  市！。、县（市、区）【。人民政府（》。管委会）物业管理】行政主管部》门（机构）、街【道办事处（乡镇人民！政府）以及其他【有关主管《部门的工作》人员滥用职权、玩忽！职守、徇私舞弊尚未！构成犯罪的依法给】予行：政处：分；：。构成犯？罪的依法追究—刑事责？任 第？八章 附 则 第】。九十八条  本办法！所称：住，宅共用部《分是指？根据法律、法规和】。房屋买卖《合同由单幢住—宅内业主《或者单幢住宅—内业主及与之—结构相连的》。非住：宅业主共《有的部分一般包括】。住宅的基础、承【重墙体、柱、梁、楼！板、屋顶《以及户外的墙—面、门厅、楼—梯间、？走，廊通道？等 本？办法所称共用—。设施设？备是指根据法—律、法？规，和房屋买《卖，合同由住宅》业主或？者住宅？业主和有关非—住宅业主共有的附属！设施设？。备一般？包括电梯《、，天线、照明、—消防设施、监—控，安防设施、绿地、】道路、路灯、沟渠、！池、井、非经营【性车场？车库、公益性—文体设施和共用设】施设备使用的—房屋：等 本办法规—定的面积和人数按】照下列？。方式计算《 （一）《专有部？分面：积按照不动产登【记簿：记载的面《积，计算；尚未进行登记！的暂时按照测—。绘机构的实》测面积计《算；尚未进行实【测的暂时按》照房屋？买卖合？同，记，载的面积《计算；建筑物—总面：积按照前项的统【计，总和计算； —（二）？业主人数按照—专有部？分的数量计算一个】专有部分按照一人】计算但建设单位尚】未出售和虽》已出售但尚未交付的！部分以及同一—买受人拥有》一个以上专有部分的！按照一人计算；【。总人数按照前—项的统计总和计算】 第：九十九条 》 住：宅，区域内非住宅物业的！管理：及其监督活动参照本！办法执行 第一百】条 ： 本：办法由扬州市住房保！障和房产管》理局负责解释— 第一百零一条  ！本办法？自2：016年11—月8：日起施行20—06年2《月13日市》人，民政府？颁，发的扬州市物业【管理实施《办法（扬政》发〔2006〕【47：号）同时废止—