扬州市住宅物—业管理？办法 第一章总【  则 第》一条  为了规范住！。宅物业管理活—动维护物业管理各方！的合法权《。益营造良好的居住和！工，作环境促进和谐社区！建设根据中华人民共！和国：物，权法、国务院—物，业，管理：条例、江苏省物业管！理条例等法律、法】规，结合：本市实际制定本办法！ ，第二条？  本办法适—用于：本，市，行政区域内住宅【物业的使用》、维护、服》务及其监督管理活】动 本办《法所称住宅》物业管理（以—。下简称物业管理【）是指住《宅区内的业主通过】选聘物业服务企业、！街道物业服务中心或！者业主自行对物【业，管理区域内的建【筑物、构《筑物及配《套的设施设备和【。相关场地进》行维修？。、养护、《管理维护环境卫【生，和相关秩《序的活动 第—三条  物业管理】工作实行属地—。管理市、县（—市、：区）人民政府（管】委，会）应当加强—对本行政《区，域内物业管理工作】的领导建立由—。辖，区物业？管理行政主管部门】。、功能区物业管理行！政主：管机构、《街道办事处（乡【镇人民政《府）以及相关行政】管理：部门（机构》。）参加的物业—管理联席《会议制度《。协，调解：。。决，。辖区内物《业管：理的重大问题—。并建立物业管—理争议化解》和纠：纷处理？工作机制 》。。市、县（《市、区）人民政府（！管，委会）？应当建立物业管【理综合协调和目标责！。任机制制定、落实扶！持政策减《轻物业服务企业负】担；鼓励采用信【。息，化等：新技术、新方法【促，进物业？服务行业转型升级提！高物业管理和—服务水平 》。市、县（市、区）人！民政：府还应当《将物业服务纳入现】代服：务，业发展规划和城市】治，理，工作体系 》第四条  市—住房保障和》房产管理部门是全市！物，业管理工作》的行：政主管部门（—以下简？称市：。。物业管理行政—主管：部门）负责本—市物：业管理活《动的监督管理工作】其主要职责为 （一！）建立和《完善市场化物业服】务和基？本物业服务相结合】的物业管《。理机制；《 （二）管理—全市物业服务行【业指导、监》督各县（市》、区）物业管理行】政，主管部门、功能区】物业管？理行：。政机构开展》物，。业管：理活动； （三）】参与市政府对—各县（市、区—）、功？能区物业管》理工作的目标责任考！核；：。 （四）研究制定】全市物业管》理相关政策和物【业服务？行业规范； （五）！负责物业服务—企业：资，质管理； （六）】。负责市区前期物业服！务招投标的指导【、监督、检查等管】理工作； 》（，七）依法查处物【业管理重《大违法行为； （】八）：依法承？担的其他职责 第五！条  县（》市、区）物业管【理行政？主管部门负责本【行政区域内物—业管理活动》的监：督管理工作其主【要职责为《 （一）负责对物业！管，理日：常工作的指导—、监督； （二）负！。责新建住宅小区前】期物业管《理招：投，。标，的备：案和管理《工作：； （？三）负？责物业？管理项目的》区域备案、前期物】业承接查验备案和物！业服务合同备案【； （四）负—责物业服务企业交】。接工作？的监督、管理； 】（五）负《责对物业服》务企：业，。、项目？负责人？进，行日常考核； （】六）协调《进行：业主大会、业—。主委员会筹建、换届！及日常工作的指导与！监督； （七—），依法：承担的其他职责 】第六：条 ：。 街道办《事处（？乡镇：人民政府）具—体负责本辖区内物】业管理工作》的指：导、协助《和监督？其主要职责为— （一）落实—辖，区内老？旧住宅小区基本物业！服务工作； （二）！协调物业管理与社区！。管理、社区服务【的关系协调建设单位！与前期？物业服务《企业、业主与物业】。服务企业的关—系； （《三）建立物业管理】矛盾投诉调解、物业！。应急维修服》务等机制设》立，。并公开投诉》电话、？投，诉点协调处理物业】管理纠纷； （四】）监督？管理辖区内》物业服务项目移【交和接管工作； （！五）负？责，业主大会、业—。主委员会的筹建、管！理等相关工作—。建立业主委员—会，档案：。组织：成立物业管理委员会！； （六）负—责业主委员》会备案？； （七）负—责辖：。区内物业服务—企，业、项目负责人服务！行为的监督向县【（市、区《）物业管理》行政主管部》门报送信用信息； ！（八）建立由社【。区，居（村）民委—员会：、公：安派出所《。、业主委员会、【物业服？务企业等参加—的联席会议》制度：协调处理物业管理】重大事宜《； （？九）依？法，承担的其他职责 】社区居（村）—民委员会应当协【助和配合街》道办事处（》乡镇：人，民政府）《建，立健全物业管理【工作机制《参与指？导和：监督业主委》员会的？工作及时协调—、处：理本社区内》的物业管理矛盾纠纷！；参与住宅专—项维修资金的使用】。监督建立社》区居（村）》民委员会、业主委】员会和物业服务企业！。沟通协商的“—三位一体” 服【务协调机制 第【七条  相关行【政部门依据》各自职责《共同做？好物业管理工作【 物业管理区域内以！及周：边道：路停车泊《位设置和汽车停放工！作的指导《物业管理区域内【因，停车矛盾等引—发的治安纠》纷的处？理，。物，业管理保安服—务活动的监》管等由公安部门负】责 依？法查处违法建—设、占？用和损坏绿地等【违，法，违规行为督促—相关责任单位—加，强对物业《管理区域内生—活垃圾？。、建筑垃圾清运和环！卫设施的管理制定住！宅小区垃圾清运服】务标准等由城管【部门负？责 按照《。。。定，。价权限制定调整普】通住宅前期物业公共！服务（含汽车停放）！收费标准和》保障性住房、房【改房、老旧住宅小区！物业管理《服，务收：费标准制定调整住宅！小，区内建设单位未【。出售或者未附赠的车！位、车库及依法配】。建的人防工程—平时用作停车位的】租金标准制定调【整生活垃圾清运费标！。准依法规范监管物】业服务企业》的收费行为及—时查处物《业服务？中的价？格违法行为等由【物价：部门会同同》级物业行政主管【部门负？责 对物业》管理：区域及周边的建设】项，目环：境，影响评价文件及其污！染防：。治设施“三》。同，时”（与主体工【程，同时设计、同时施】工、同时投产使用】）的监督管》理对企？事业单？位和：其他：生，产经营者的污染物排！。放的监？督管：。理对违反《环保法律、》法规的行为依—法进行查处等由环保！部门负责 对—房，地产开发项目公建】配套：设施建设的监督【。管理督促建设—单位及时做好物业】管理区域《内交付后保修期内的！房屋及设《施设备的相关保修工！作受理由房》屋质量问题引发【的投诉？按职责依法查处破坏！承重：结构等违《法行为由《建设：部门负责 对物业】管，理区域内《的，电梯、？锅炉等？特种设备进行安全】监察依法对特种【设备使用登记、维护！。保养、定《期检验、作业—人员持？证上岗等情》况开展监《督检查调查处理物业！管理区域内的特种设！备事故依法查处特种！。设备安装、改造【、维修和使用中的违！法行为等由》质监部门负责 对】物业服？务企业劳动用工【进行：指导对？物业服？。务企业？招用就业困难人【员、高校毕业生按规！定，在缴纳社《会，保险、参《加职业培训方面【给予适当补贴等【工作由人力资源和社！会保障部《门负：责 对在物业管理】活动中利用合同格】式条款？侵害消费《者权益的行为虚假】、违法广告和—。无须取？得许可（《。含批准？文件）？或已经取得相关【许可：但未：依法领？取，营业执？照，等违法生产经营行为！依法进行《查处等由工商部【门（市场监》督管理？部门）负责》 在地块规》划设计条件和建设】工程设计《方案审查中按规定标！准落：实，。物业管理区域—内公建配《。套建设指标等—工作由规《划部门负责 物业管！理区域内人民防空工！程及设施平》时使用？。与维护管理》的指：导和监督《由民防部门负—责 物？业，管理区域内绿化调】整，的监管和技术—指导等？工作由园林部门【负责 指《导、监督业主委【。员会参？。与物业管理相关工作！等由：民政部门负责 供】水、排水、》供电、？供，气、通讯、有线电】视、路？灯等专业经营—单位：应，当按照相关规—定和合同约定做好】物，业管理？区域内的专》项服务 第》八条  《市，、县：（市、区）物业管】理行政主管部门应】当加：强对街道办事—处（乡镇人》民政府）物业管【理工作人员》和业主委员会成员】的培：训，所需经费列入同【。级人民？政府财？。政预算对在物业【服务和管理工作【中取得显著成绩或】者获得市级以—上物业管《理荣誉称《号，的物业服务企业及其！。从业人员依法依规给！予表：彰 第？九条  《物业服务行业协会应！当加：强行业自律管理规范！从业行？为促进诚信经营加】。强物：。业服务企业从业人员！培，。训提高物业》服务水平维》。。护物业服《务企业的合》法，权益： 第十条《 ， 本市建立物—业服务第三方评【估制度业主自治【组织、建设单位、】物业服务企业可【以委托物业服务第】三方评估机构开【展物业项目交接和查！验，、物业服务标—准和费？用测算、《物，业服务质量评估等】活动 物业服务第三！方评：估机构？应当：依照法？律，。、法规和合同约【定提供专业服—务出具的评估报【。告应当真实、客观】、全面 《。第二章 《 物业管理》区域 第十一条 】 物业管理区域的划！分以有利于实施物业！管理为？原则综？合考虑规《划条：件、建筑物》。规，模、共用《。设施设备、业主人】数、自然《界限、社区布—局，、社区建《设，。等因：素，确定 规划部门在审！查住宅建设工程设计！方案：时，应当听取物业所在地！的，县（市、区）物业管！理行政主管部门【对物业管理区域划分！的意见 《建设单位应当根【据物业建《设用地规划》许可证确定的红线】图范围结《合物业的共》用设施设备、社【区建设等因》素划定物业》。管理区域物业的配】套，设，施设备共用的应【当划定为一个物业管！理区域；配套设施】设，备，能够分割、独立使用！的可以？划定：为不同的物业管理区！域 ：第十二条《  新建物业出售】前建设单位应当将划！定的物业管理—区域：向物业所《在地的？县（：市、区）物业管【。理行政主管部—门备案并将经—备案的物业管—理区：域在商品房》买卖：合同中明示》 第十三条 — 县（市、区—）物业管理》行政：主管：部门应当建立物【业管理区域档案【物业管理《区，。域档案应当载明下列！事项 （一）物业】管理区域的地理【位置、四至界—限；： （二）建筑物总】面积：、，专有部分数量、业主！共有部分《主要情况； （三】）建设单位》。；， （四）建设单【。。位关于路《。灯、供？排水、电、燃—气、电梯等配—套设施的管护协议、！生活垃？圾的清运合同—协议； （》五）其？他需要载明的事项 ！第，。三章： ，。 业主、《业主大？会与业主《。委员会？ 第十四《条  房屋的所有】权人为？。业主 业主》应当依照法律、【法规、临时管—理，规约、管理》规约和？业主大会《议，事规则等行使权【利自：觉履行法《定和约定的义务 】第十五？条  ？一个物业管理区域成！立一个业《。主大会业主大会【由物业管《理区：。域内全体业主组成 ！物，业管理区域内业【主人数较《少且经全体业—主一致同意决定不】成立业？。主大会的由业—。主，共同履行业主大会、！业主委员会》。的，职责 业主户—数超过三《百户的可以按幢、单！元等为单位推选业主！代表成立《业主代表大会履行业！主大会？的职责 第十六条 ！ 物业管理区域【内符：。。合下列条件》之一的应当》召开首？次业主大会或者【业主代？。。表大会（以下—统称业主大会—）会议 （一）物业！管理区域内房—屋出售并交付使用的！建筑面积达》到，百，。分之：五十：以上的； （二）物！业管理区域内业主】已入：住户数的比例达到】百分之五十以上【的 第十七》条  物业管理【区域内已交》付的专有部分面积】超，过建筑物总》面，积百分之五十时建设！单位：应当向物业所—在地的街道办事处】（乡镇人民政府【）提出筹《备业主？大会书？面申请并报送下列】筹备首次业主大会】会议所需《的文件？资料 （一》）物业管理区域【证明； （二）【。房屋及建《筑物面？积清册； （三）】业主名？册； （四）建【筑规划总平》面图：；， （五）交付使【用共用设施设备【的证明； （六）】物业服务用房配置】证明； （七）其他！有关的文件资料 】建设：单位故意拖延或者不！报，送的物业《所在地的街道办事处！（乡镇人《民政：府）应当督促其【按规定？报送 第十八—条  符合成—立业主大会条件的街！道办事处《。（乡镇？人民政府）应当在】收到建？。设单位或者十人【以上的业主公开【联，名提出筹备》业主大？会，书面申请《后六十日《内组织成立首次业主！大会筹备组》。。 首次业主大—会会议的《筹备经？费由建设单位承担 ！第十九条  —首次业主大》会筹：。备组由业主、建【设单位？、街道办事处（【乡镇人民政府—）、社区居（村）民！委，员会等派员组—成成员人数应当为】。五至：十一人的单数筹【备组中的业主成员】由街道办《事处（乡镇人民【。政，府）或者社区居【（村）民委员会【组织业主推荐—产生业主成员人数应！当不少于筹备组总人！数的百分《之六十筹《备组组长由街道【办事处（乡镇—人民政？府）指定人员担任 ！筹备：组应当自成》立之日起《七日内？将成员名单在物业】管理区域内显—著位：置进行？公示筹？。备组中的《业主成员条》件，与业主委员》会成员条件》一致业主《对筹备组成员有【异议的由街道办【事，处（乡镇人民—政府）协调解决 】第二十条《  ：首，次业主大会筹备组应！当自成立之日起九十！日内组？织，召开：首次业主大会会议筹！备组履行下列职责 ！。（一）确定》首，次业主大《会会：议召开的时间—、地点和内容； （！二）拟订管理规约】、业：主大：会议事规《则、业主委员—会，工作规？则，草案； 《（三）确《认业主？。身份确定业主在【首次业主大会会议上！的投票权《数； （四）—提，出首届业主委员【会委员？候选：人条件、《名单和选举办法； ！（五）？。。依法确定《。首次业？。主大会会议表决规则！。； ：（六）召开首次【业主大会会议的【其他准备工作 对】前款规定的内容筹备！组应当在《首次业？主大会会议召开【十，五日前在物业管理】区域内显著位置【公告并书《面通知全体业主业】主对业主身份和【投，票，。权数等提出》异议的筹备组应当】。予以复核并告—知异议人复核结果 ！业主大？会成立后《筹备组自动解散 第！二十一条  业主大！会，会议分为《定期：。会议和临时会议 业！主，大会定期《会议应？。当按：照业主大会议事规则！的，规定由业主》委员：会组织召开 有【。下列：情形之一《的业主委员会—应当及时组》织召开业《主大会？临时会议 （一）】经专：。有部分占建筑物总】面，积百分之二十以上且！占总人数《百分之？二十以上《业主提？议的； （二）发生！。重大事？故或者紧急事件需要！及时处理的》。； （三）业主委】员会委员人数—不足其原总数的二分！之一时重新》选举业主委员—会； （四）业主大！会议：事规则或者管理规】。约规定的其他—情形 ？业主委员会未—按业主大会议—事规则的规定组织】召开业主大会定【期会议或《者发生应《当召开业主大会【临时会议的情—况业主委员会不履行！。。。组织召开会》议职责的县（市、区！）物业管理行政【主管部门、街道办】事处（乡镇人—民政：府）可以《责令业主委员会限期！召开；逾期仍不【召开的可以》由，物业所在地》。的社区居（》村）民委员会在街道！办事处（乡镇人【民政府）的指导和监！。督，下组织召开 第二】十二条 《 召开住宅小—区的业主大会会【议应当于会议—召开十五日》前通知全体》业主并同时》告知社区居》（村）民委》员会业？主委员会应当—。做好业主大会会【议记录并妥》善保存业《主可以查阅》业主大会会议记录】。 召开业主大—会会议物业所—在地的县（》市、区）物业—管理行政主》管，部门和街《道办：事处（乡镇人—民政府）应当给予】指导和协助》 第二十三条  业！主可以委托他—人参加业主大会会】议业主委托家庭成】员以：外的人参加》业主大会会议的应当！出，。具书：。面委托书载明—委托事项、委托权】限及期？限 第二《十四条  业主委】员，会由业主大会会议】选举产生《以，其选举？产生之日为成立日】期接受业主大会和】业主的监《督业主委员》会委：员应当由热心公【。益事业、责任—心，强、具？有一定组织能力的业！主担任业主有—。损坏房屋承》重结构、违法—搭建、破坏房屋【外，貌、擅自改》。变物业使《用性质、《无故欠交物业服【务相关费用或者【专项维修资金—、违法出租房屋等违！反法律、法规和【管理规？约，的情：形且未？改正的不《得，担任业主委员—会委：员， 业主委员会由【五至十一《人的单？。数委员组成每届【任期三至五年委员】可以连选连》任一般最多不超过三！届具体人数、任期、！。连选连任条件由业主！大会议事规则确定】业主代表任期与【业主委员会委员【任，期相同业主委员会主！任、副？主任在业《主委员会委员—中推选产生委员出现！。。空缺时应当及时【补足 业主》委员会是否》实行差额《选举以及实行差额选！举的差额《比例由业主大会议】事规则确定业主委】员会实行差额选【。举的未当选业主委】员会委员《且得票数达到法定】票数：的候选人可以按照】得票顺序当》选业主？委员会候补委—员并在业主委员会委！员出现空缺时依次】递补候补委员人数】由业主大会》议事规则确定但最多！不得超过业主委员】会委员总数的—百分之？。五十候？补，委员可以列席业【。主委员？。会会议不具有表【决权 第二十—五条  划定为【一个物业《管理：区域的分期开发建设！。的，住，宅小区？项目先期开发部分符！。合业：主大会成立法定条】件的可以成立业主】。大会选举产生业主】。。。委，员会：首次：业主大会会》议应当根据分—期开发的物业面积】和进度等因素—在业主？大会议事《规则中明确增—补业主委员会委员的！。办法 第《二十六？条，  不具备成—立，。。业主大会条件或【者具备成立条件但】未成立业主大会【的住宅小区经物【业，所在地的县（市、区！）物业管理行政主】管部门？或者街道《办，事处：（乡镇？人民政府）指—导后仍不能成立的由！街道办？事处（乡镇人民政】府）组建《所在物？业管：理区域内的物业【管理委员《会代：行业主大会和业【主委员会职责— 物业管《理委员会《由街道办事处（乡镇！人民政府）》、社区居（村）民】委员会、社区服【务机：构、建设单位、业主！代表等五至十一【。人的单？数，委员组成《其人员组成》应，当在所在物》业管理区域内显著】位置公示 》第，二，十，七条 ？ 有：。下，列情况之一》的业主委员会委【员、：物业管理委员会中】的业：主成员、业》主代表资《。格，自行：终止 （一）以【。书面方？式提出辞《职请求的； （【二）因物业转让、灭！失等：原因不再是》业主的； （—三）丧失民事—行，为能力的《； （四）法律、法！规以：及管理规约规—定的其他情形 第二！十八条  业主委员！会，委员、筹备》组成员、《物，业，管理委员会委员、业！主代表？有下列？。。。情形之一的》应当按业《主大会议事规则等】规，定予以？罢免： （一？）不履行职》责的； （》二，）利用委《员、：成员、代表资格谋取！不正当利益的；【 （三）出现—第二十？。四，条第一款规定情形】及其他拒不履行业主！义务：情形：的； （四）—因履：职不当给业》主造成较大损—失，的； （五》。）因其他原因不宜担！。任业主委员会委【员、筹备组成员、物！业，。管，理委员会委员、【。业，主代表的 第—二十九条  不再】。担任业主《委员会委员、物业】管理委员会中的【业主成？员、业主代》表的应？当在十日《内将其保管》的属于？业主：大，。会、物业管理委员】会所：有的物品等移交业】主委员会、》物业管理委》员会；拒不移—交，的业主委员会、【物业管理《委员会可以》。请求物业所在地【街道：办事处（乡镇人【民政府）或者—县（市、《区）物业管理—。行政主管部门督促移！交物：。业，所在地公安机关【予以协助 第三十】条  业主》委，员，会应当自选举产【生，之日起三十》日内持下列》材料向物业所在【地街道办事》处（乡镇人民政府）！备案 ？业主委员会备案申】请书；？ ，（二）业《主委员会《委员、业《。主代表名单》及其基本情况； 】（三）业主大会【。议，事规则和管理规约】； （四）业主【。大会会议记录； （！五）其？他应：当提供的材料 备案！材料齐全的街道办事！处（乡镇人民—政府）应《。。当在五个《工作日内出》具书面备《案证明并在备—案后七个工作日内将！。备案：材，料抄送？县（市？、区）物业管理【行，政主管部《门及社区居》（村）民委》员会；备案材料【。不齐全的街》道办事处（乡镇人民！。政府）不予》。备案：并书面告知须补齐的！。材料 第三十—一，条  业主》委员会任期》届满前三个月应当组！织召开业主大—会会议进《行换届？选，。举并事先报告物业所！。在地的？县（市、区）—物业管理行政主管】部门和街道》办事处（乡镇人民】政府） 业主委【员会在规《定时间内不组织换届！选举的街道办事处】（乡镇人《民政府）应当责【令其限期组织换【届选：举；逾期仍不组织的！。可以由物业》所在地的社区居（村！）民委员《会在街？道办：事处（乡《镇人民政府）—的指导？和监督下组织换届】选举工作 业主【委员会应当自—任期届？满之日起十日—内将其？保管的有关财务【凭证、？业主清册、》档案资料、》印章以及其他属【于业主大会所—有的财物移交新一届！业，主委员会双》方应当签订书面【移交手？续；拒不移交的新】一届业主委员会可以！请求：物业：所在地？的街道办事处（【乡镇：。人民政府）或—者县（市、区）物业！管理行？政主管部门督—促移交物业所在【地的公安机关予【以协助 第三—十二条  业主【大会、？业主委员会、物业管！理委员会应当依法】履，行职责？不得作出与物业管】理无关的决定—。不，得从：事，与物业管理》无关的？。活动 业《主大会、《业主委员会、—。物业管理《委员会作《出的决？。定违反法《律、法规的县（市、！区）物？业管理？。行政主？管部门应《当责令其限期—改正或者撤销其决】定并通告全体业主】。 业主委员会不能】正常开展工作—的，物业所在地的街【道办事处（乡—镇人民政府）应当组！织召开业主大会临时！会议对？业，。主，委员会进行调—整 第三十三条【  业主大会—和业主委员》会日常工作》经费由全体业主承担！可以从物业共有部分！、共用设施设—备经：营，收益中列《支也：可以由全《体业主分摊 经费】的筹集、管理和【。使用以及业主委员】会委：员的工作补贴—由业主大会》议事规则《具体：规定业主《委员会应当》每半年在《物业：管理区域内显著【。。位置公告《经，费收：。支情况？明细：接受业主监督— 第三十四条 【 业主大《会、业主委员会应】当积极配《合有关主管部—门，与社区居（》村）民委员会相互协！作共同？做好物？业管理区域内—与物业管理有关的】社会管理工作 在】物业管理区域内业主！大，。会、业主《委员会应当》积极配合社区—居（村？）民：委，。员会：依，法履行自治管理职责！支持社区居（—村）民委员会开展】。工，作并：接，受其指导和监—。督社：区居（？村）民？委，员会应当支持业主大！会、业？主委员会开展工【作 业主大》会，。、业主委员》会作出的决定应当以！书面：形，式在：物，业管理区域内及时】公告并告《知社区居（村—）民委员会 第三十！五条  《同一物业管》理区域？内有两幢以上—房屋的？可以以幢、单元【为单位成立》业主小组业主小【组由该幢、单元的】全体：业，主组成 业》主，小组应当履行下【列职责 （一—）推选业主代表出】席业主大会会—议；： （二）决定—本幢、？单元范围内住—宅共用部分、共【用设施设备的维修、！。养护、更新和—改造：； （三）决—定本小组《范围内的其》他事项 业主小组议！事由该？业主小组产生的【业主代表《主持业主小组—履行职责时不—得违反业主大会【或者业主大会授权的！业主委员会作出【的决定业主小组履】行，职责的程序参照【本物业管理区域业主！大会议事规则—执行 第三十六条】  业主大会会议】。、业主小组议事【表决可以《采用纸质或》者手机信《息、电子《邮件等方式》实名投票业主大会】会议：表决：结果应当向全—体业主公示》 一个？独立产权单位登记有！。。。二，个或者二个以上所有！权人的应当自行确定！一名投票《。人 第四章》。前期物业管理 第三！十七条  新建住】宅物业实行前期物】业管理？ 在业主《、业主大会》选聘物业服务—。企，业，之前前期物业—管理由建《设，单位负责建设单位应！当，与选聘的《物业服务企业签【订书面的前期物业服！务合：同 第？。三，十八条  》建设单位应当在销】售物业之前制定临】时，管理规约对有关【物业的使用、维护】、管理业主的—共同利益业主应当履！行的义务《违反临时管理规约应！当承：担的责任《等事项依法》作出约定临》时管理规约》不，得侵害？物业买受人的—合法权益 建—设单位应当在—物业销售《前将：临时管？理规约向物》业买受人明示并予】。。以说明物《业，买受人在与》建设单位签订物业】买，。卖合同时应当对【遵守：。临时管理规》约予：以书面承诺临时管】理规约文本应同时】交予物？业，买受人收执 —第三十九条 — 市：区建立统一的物【业管理？招投标平台》为建设单位或者业】主大会选聘》物业服务企》业提供服务》 提倡业主大会【通过统？一的招投标平—台选聘？物业服务《企业： 第：四十条  建—设单位应当通过招】投，标的方式选聘具有】相应资质的物业服务！企，。业 投？标人少于三个或【者住：宅规模建《筑面积小于三—。万平方米的经物业】所在地的县（市【、区：）物业？管理行政主管—部门批准可以—采用：协，议方式选聘具有【相应资质《的物业服务企—业 第四十》。一条 ？ 建设？单位应当按照—以，下规定时限完成前期！物业管理招》投标：。或协：。议选：聘物业？服务企业工作 【（一）新建》预，售商品房《应当在取得》商品：房预售许《可证之前完成； （！二）更换《物业服务企业—应当在原前期物业服！务，合同终？止前完成 中—标通知书发出之日】起三十日内建设单位！应，当与中标的物业服务！企业签？订书面前期》物业：服务合同 物业服务！企业应将前期物【业服务合同向物【业所在地的县—（市、区）物—业管理？行政主管部门备案】由县（？。市、区）物业—管理行政主管部【门抄送物业所在地的！街道办事处（乡镇人！民政府） 建设单】。位，应当提供前期物【业，管，理，开办费用于购—买物业办公》设备等固定资—产所购？资产归全《体业主所有由物业】服务：企业使用 物业【承接查？验费用的承担由建】设单：位和物业服务—企业在前期物—业，服务合同中约定没】有约定或者约定【不明确的《由建设单位承担【 第四十二条  建！设单位与物业买受人！签订的买卖》合同应当包》含前期物《。业服：务，合同约？定的内容或者同时】签订前期物业服【务委托协议对前期】物业服务《的内容予以约定 】第，四十三？条　前期物》业服务？合，同期满？前，建设单位需提前解】。除，。合同：重新选？。聘物业？服务企业的应当在】。物业：管理区域内显—著位置进行公示并征！得已：销，售房屋总面积—过，半，数的业主且占—总，户数过？半数的业《主同意方《可提前解除合同 已！交付使用《物业业？主总人数《百分之十《以上：的业主因对》建设单位《选聘的物业服—务，企业的服务》。质量不满意要求物业！服务第？三方评估《机，构评估的建设单【位，应当委托其与业主】、物业服《务企业协商选定【的第三方评》估，机构对物《业服务企业》。的履约情况进行【评估协商《不成：的由物业管》理，行政主管部门随机】抽取第？三方评估机》构评：估结果在一》年内有效并向全体】业主公告同时告知】物业管理行》政，主管部？门 经评估》物业服务不符—合履约标准》的建设单《位，可以：按照合？同约定更换物—业服务企业或者要求！物业服务企业限期】。整改；逾《。期不整改的建设【单位应当《向物：业管理行政主管部】门报告由物业管理】行政主管《部门录入物》业，服务：企，业信用档案并向社会！公示 前期物—业服务合同解除【后业主委《员，会尚未成立的建设】单位应？当按照本办法第四】十条的规定》另聘物业服务—企，业， 第四十四条  】前期物业服务—。费用由物《业买受人按照房【屋买卖？合同约定的标准【承担：房屋买卖合同—未，约定的？由建：设单位承担 已【竣工但尚未出售【或者：尚未交付物业买受人！的物业物业服务费用！由，建设单位全》额承：担 根？据房屋买《卖合同约定已—具备交付条件的【房屋且建《设单位已通知物业】买受：人交付的因物业【买受人的原因—。未及时办《理入住手续的物业】物业服务费用由物业！买受人按相》关规定承担》 第四十五条—  新建住宅物【业管理区《域内建设单位应【当，按照不？低于地上地下总建筑！面积千分之》七的比例配置物业】服务用？房低于一《百平方米的按—照一百？平方米配置》并无偿？移交其中用于业主】委员会议《。事活动用房的应当按！照配置物业服务【用房的比《例合理确定一般按照！建筑面？。积二十至四十平方米！配，。置 物业服务—用房不计入分—摊公用建筑面—积其所有权》属于全？体业：主建：设单位在申请—办理：房屋所有权》初始登？记时应当《注明物业服务用房】并申请登《记 集体土地房屋拆！迁安置住宅小区除】按本条第《二款规定外还应当按！照，小区地上地下总建】筑，面积百？分，。之二至百分之五【。的比例配建配套【。服务设施及物—业服务经《营性用房《其经营收益用于【。弥补小？区物：业服务费的不足 第！四，十六条  物业【。服务用房《应，当是地面以上的房屋！具，备独立？。、正常使用功—。能相对？集中安排在》住，宅小区中心区域或者！。住宅小区出入口【附近一？般应当在三楼以下】其中物？业接待中《心办公室应当—设置在一楼物业经】营性用？房应当合《理，安排位置便于物业服！务企业开展经营【 ，物业服务用房—设置在？住宅楼内的》应，当具有独立的通道建！设单位不得将—电梯井、管道—井、楼梯间、垃圾道！、变电室、避难【层、设备间、—公共：门，厅、公共卫生间【、过道、地下室、车！。棚、车库、民防工程！以及不计《入容积率的》其他房屋和》室内层高《不足2？。.2米的房屋等【作为物业服》务用房 物业服务用！房由建设《单位在承《接查验前装修到位；！装修前应当事先【征求物业服务企业的！。。意见并？对房：屋功能进《行合理？布置；本着》安全：实用的原则》根据项目《的规模？配，备物业办公室、会议！室等 第四十—七条  物》业，服务用房主要—用于物业管理办【公和业主委员会活】动等用？。途不得买卖》和抵押？若用于？经营收益归全体【业主所有可》用于弥补物业—。服，务费不足 》第四：十八条  新建【住，宅物业管理区域【内的供水、供—电，、供气、供热等终】端用户的分》户计量表或》者终端用户入—户端口以《外，。。的，专业：。经，营设施设备应当符合！国家技术标准和专】业技术规范 建设】单位在组织竣工【。验收时？应当通知供水、供电！、供气、《供热等专业经—。营单位参《加；在竣工验收合】格后应当将住宅【物业管理区》。。域内：专业经营设》施设备移交给专业经！营，单位负责管理专业经！营单位应《当接：。收，并，承担维修、养护和更！新的责任有关费用】由专业经营》单位承？担，但二次供《水设施的《费用承担按》照，江苏省？城乡供水管理条【例有关规定》执行 201—3年5月1日前【建设的住宅小区【内，的专业经营》设施设备业主大会】决，定移交给专业—经营单位管理的专业！经营单位应当接收 ！第，。四十九条  建设】单位与物业》买受人？签订的商品房销售】合，同应当约《定其所交付》物业的共用部位【、共用设施》设备的配置和建设标！准建设单《位，应当交付权属明确、！资料：完整、质量合格、功！能完备、配套齐全的！物业 ？第，五十条？  物业服务—企业：承接物业时应—当对物业共用部分、！共，用设施设《备进行查验物业承】接查验应当遵循诚实！信用、客《观公正、权责分明以！及保护业主》共，同财产的原则承接查！验时物业服务企【业应提前《告知县（市》、区）物业》管，理行政主管》部门和？街道办事处（—乡镇人民政府）并】邀请其共同参加 现！。场查验物业二—十日：前建设单位应—当，向物：业服务企业移交下列！资，料 ：（一）竣工总平【面图单体建》筑、结构《、设备竣工图配【套，设施、地下》管，网工程竣《工图：等竣工验收》。资料； （二）【设施设备安装、验收！、使用和维护保【养等技术资》料； （《三）物业《质量保修文件和【物业使？用说明文件； （】四）物业管理所必】需的其他资料 未】能全部移交前款【所列资料的建设单】位应：当列出未移交—资料的？详细清单并书面承】诺补交的具体时【限并告知物业所【在地的县（市、【区）物业管》理行政主管部门 】第五：十一条？  物业《服务：企业应当自物业【交接后？三十日内持下列文件！向物业所在地的县（！市，、，。区）物业管理行政】主管：。部门办理备案手续】 （一）前期物【业服：务合同； （—二）临时《管理规约；》 （三？）物业承《接查验协议； （四！）建设单位移交【资料清单；》 （五）《查验记录；》 （：六）交？接记录； （七【）其他与承》接查验有关的文件】 物业服《务企业应当在备案后！将物业承接查验【情况在？物，业，管理区域内显著【位置公？告并将？承接查验有关的文】件、资料和记录【建立档案妥善—保管物业承接查【。。验档案属于》全体业主《所，有业主可以》。进行：。查阅和复《制 县（市、区）】物业管理《行政主管部门—应当在备案后三【十日：内将备案材料抄送】物业所在地的街【道办事处（乡—镇人民？政府） 第》五章：  物？业服：务 第？五十二条《  从事物业—。服务的企业应当具有！独，立的：法人资格《依法取得物业服【务企：。业资质市物》业行政？。主管部门应加强参】与本：市物：业项目招投》标、从事物业—服务活动《的物业服务》企业的资质、信用】的监管 第五十三条！  业主委》员会应当《与业主大《会选聘的物》业服务企业签—订物：业服务？合，同 物业服》务企业应当自—物业服务合同签订】之，日起三十日内将物业！服务合同《报物业所《在，。地的县（市、区【。。），物业管理行》政，主管部门、街道办事！处（乡镇人民政【府）备案并在物业】管理区域《显，。著位置进行》公示 第五十四条 ！ 物业服务企业【可以将物《业管理区域》。内的专项服务—业务委托《给专业性服》务企业但不》得将：该区域内《的，全部物业服》务委托给他人电梯、！消防、机械》式停车设备、锅炉】、监控安防等涉及人！身、财产安全以【及其他有特定要【求的设？施设备物业》服务企业应当—委托专业机》构进行维修和养护】 物业服务企业应】当按照物业服务合同！中关于？安全防范的》约定落实安全防【范措施做好物业管】理区域内的安全防】范，。工作物业服务企业未！履行物业服务—合，同义务或者履—行合同义《务不符？合约定导致业主【人身、财产受—到损害的应》当，依法承担相应的【法律责任物业—管理区域内发生安全！事故等突发事件时物！业，服务企业《应当采取应急措施及！时向有关主管部门报！告并协助做好—救助工？作 业主、物—。业使：用人：对人身、财产—安全有特殊保—护，要求的？应当与物业服务企业！另行签订服务合同】 第五十五条 【 物业服《务企：。业应当按照物—业服务？合同指派《项，目负责人更》换项目？负责人的应及时告知！业主并在物业管【。理区域内《显著位置进行公【示， 业主委员会经征】。求，业，主同意可以要求物】业服务企业更换项】目，负责人；要求更【换项目负《责人的物业服务企业！应当及？时更换并在物业管】。理区域内显著位【置进：行公示 《第五十六条 — 业主应当根据【物业服？务合同？的约定交《纳物业服务费用业】主与物？业使用人约定由物】。业使用人交纳物【业服务？费用：的从其？约定业主负连带交】纳责任 业主办理入！住手续后未入住【或未使用《连续空置六》个月以上的物业【。业主：应当事前告知物业】服务企业按不低于合！同约定标准的百分】之七：十交纳物《业服务费用具—体范围和减免—标准、减免期限由市！、县（市）》价，格行政主管部门【。会同物业管》。理行政？主，管部门？确定业主大会成【。立后由业主大会【与物：。。业服务企业》约定 物业所有权】发生转移《时业主应当》与物业服务企业结清！物业服务费》用 第五《十七条  》。物业：服务：收费应当区分不【同物业的性质和【特点遵循《合，理、公开、服务质量！和价：格相符的原则—确定实行政府指导价！和市场调节》价普通住宅的—前期物业服务—收费：实行政府指导价由】物业服务企业将前】期物业服务合—同报所在地的—价，格行政主管部门【备案；业主大会【成立后？普通住宅物业服务收！费标准由业主大【会或者业主大会授权！的业主？委员会？。决，定通过物业服务【合同约？定，执行非普通住—宅和非住宅、满【足部分业主需要或】者接受？业主：委托开展的》特约服务等其—他物：业服务收费实行【市场调节价具体【。物业服？务收费标准》由当事人《在物业服务合同中】约定 实行政—府指导价的》市、县（市）价【格行：政主管部门应当会】同物：业管理行政主管【部门：每三年内对物业服】务等：。级标准以及相应的】基，准价与浮动幅度【进行评估并根据评估！结，果适时调整 第五十！八条  物》业服务收《。费可以采取包干制】或者酬？金制等方《式具体收费》。。方式由物业服务合同！。约定 包干制是指由！业主向？物业服务企业—支，付固定物《业服务费《用盈亏均由物业【服务企业《承担的？物业服务《计费方式 》酬金制是指在预收】的物业服务资金中按！约定比例《。或，者约：定数额提取酬金【支付给物业》服务企业《其余全部用于物业】服务合同约定—的，支出结余或者不足】均，由业主？。享有或？者，承担：的物：业服务计费方式实】行酬金？制收费方式的物【业服务？企业应当按》照规定对物业—服务各项资金的收】支建立？台账、定期公—。示并接受《业主委员会的核【查 第五《。十九条  》物，业服务？收费：应当明？码标：价物业？服务企业应》当在物业《管，理区：域，内显著位置将服务】内容、服务标准、收！费，项目、收《费标准？以及收？费，办法：等有关情况如—实公示 《物业：服，务企业应当》按照物业《服务合同《的约定定《期将物业服务费用】和经营？设施收？益收支情况、公共水！电费分摊情况—如实公示 物业【服务企业可以—根据：物业服务合同—。预收物业服务费用】但是预收物业服务费！用的期限最长不得】超过：一年 第六十条  ！物业服务企》。业应当？定期公布共用场地】、共用设施设备产】生的：供，水、供电、供—气，、供热的用》量、：单价、？金，额并按照实际费用和！物业：服务合同约定的【方式由全体业主分】摊没有约定或者约】定不明确的按照业主！专有部分占建—。筑物总面积的比【例分摊？ 业主或《。者业主？委员会对公布的共】用场地、共用设施】设备产？生的供水《、供：电、供？气、供热《费用的分摊》情况提出异议—的，物，业服务企业应—当答复 第》六十：一条  业主大【会或者业主委—员会：可以委？托第三方《评估机构《对物业服务》企业履？约情况？开展：评估并向全体业主公！。布评估结果物业服务！企业应当予以—配合评估结果可以】作为要求物业服【务企业整改或—者更换物业服务企业！的依据 第六十【二条  物》业管理？区域：内供水？、供电、供气—、供热？等专业经营单位应】当按照最终用户使用！的计量器具》显示：。的量值向最终—用，户收取？费用不得转嫁户【外管线或者其他设】施的能？源损耗和损》。。失最终用户是—指接受供水、供电】、供气、供》热等服务《的，最终分户业》主，或者实际《使用人 物业服务】企业接受专业经【营单位委托代收费用！的不得向业》主收：取手续费等额外费用！。但可以根据约定向】专业经营《单位收？取报酬 第》。六十三条 》 物业服务》企业享受国家、省和！。本市有？关现代服务业—规定的税收优惠政】策物业服务企业【代收：代征的各类费用【不计征营《业，税和企业所》得税 物业管理区】域，内共用设施设—备维护管理、保洁】、绿化等物业服务】过程：中，的，用水、用《电，、用气价格按照当】地居民？使用价格的》标准执？行但：洗车、？餐饮等经营性用水】、用电、《。用气除外 第六十四！。条  物《业，服务合同期限届满】三个月前《业，主委员会应》当组织召开业—主大会会《议决：。定选：聘或者续聘物业【服务企业将决定书面！告知物？业服务企业、物【业所在？。地的县（市、—区，）物业管《理行政主管部门和】街，道办事？处，（乡镇人民政府【）并在物业管理【区域：显著位置公告— 物业服《务企业？决定：不再续？签，物业服务合》同的应当《。在物业服务合同【期限届？满三个月前书面【告知业主委员—会、物业《所在地的县（—市、：。区）物业管》理行政主管部—门和街道办事—。处（乡镇《人民政府）并在物业！管理区域内显著位】置公告 业主大会】决定续聘的业主委员！会应当在物》业，服务：合同期限届满一【个月前与物业服【务企业续签物业【服务合同《 业：。。主大会决定选聘新】的物业服务企业【的业主委员会可以】参照前期物》业管理？相关规定选聘有资】质的物业服务企【业招标经费》在物业共有部—分、共用设施设备】经营收益《中列支也可以由全体！业，主分摊 第六十五条！  业？主大会决定》解，。聘，物，业服务企《业的被解《聘的物业《服务企业《应当按照规定—办理移交《手续：被解：。聘的物业服务—企业在？办理交接《至撤出物《业管理区域前—的期间？内应：当维持正常的—。物业管？理，秩序 业主大会【决定选聘《新的：物业服务企业的被解！聘的物业《服务企业应当—在物业服务合同终止！之日起？十五日内《退出：物业管理区域—并向业？主，委员会或者在业主】委员会的监督—确认下？与被选？聘的物？业服务企业履行下列！交接义务 （一）移！交占用的物业—共用部分《、由前期物》业管理开办费购买的！物业办公设》。备等固定《资产； （》二）移交本》。办法第五十条第二】。款规定的相关资【。料； （《三）移交物业服务期！间形：成的物业《。和设施设备使用、维！护、保养《、定期检验等技术资！料运行、维护、保】养记录； （四【。）结清预收、代收和！预付：、代付的有关—。。费用； （五）物】业承接？查，验档案？； （六《）法：律、法规规定和物业！服务：合同约？定的其他《事项： 物业？服务合同期限届【满业主？大会未作《出选聘或者》续聘决定物业—。服务企？业按照原合同—。约定继续提供服务】的原合？同权利义务对双方具！有约束力《在原合同权利义【务延续期间》任何一方当事人【提出终止合同的应当！提前三个月书—面告知另一方当【事人和物业所在地】的县（市、》区）物业管》理行：政主管部门》、街道办事处（乡】镇人民？政府）并在》物业：。。管，理区域内显著—位置公告 第六【。十，六条  物》业所在？地的县（《市、区？），物业：管理行？政主管部门、街道办！。事处（乡镇人民政府！），应当加强对物业服】务企业交接工作【的监管 被解—聘，的物业？服务企业拒不撤【出物业管理区—域或者拒《不移交资料的物业】所在：。地的县（市、区）物！业管理行政主—管部：门应当责令》其，限期撤出；使—。业主生活受到严【重影响的经业主【委员：会请求辖《区内公安机》。关予以协《助；有破《坏共用？设施设备、》毁坏账册等》违反：治安管理行为—的由：公安机关依》法处理；业主—委员会还《可以依法提起诉【讼或者申请》仲裁 第六十七条】  物业服务企【业收取物《业服务费后擅自撤出！或者停？止物：业服务的物业所在地！的县（市《、区）物《业管理行政主管部】。门应当督促其—履，行合同；对不—继续履行合同的依】照有：关法：律、法规和物业服务！合同约定《处，理 第六十八—条  单体物业【或者规模较小的物】业经业？主，或者业主大会决定】在物业所在》地的街道办》事处（乡镇人民政】府）和？。县（市、区）物【业管理行政主管【部门的监督》指导下业主可以对】物业实？施自：行管理 业主自行】管理的应当对下列事！项，作出决定 （—一）自行管》理的执行机构、管理！人； （二）—自行：管理的内容、标准、！费用和期《限； （三》）聘请专业机构【的方案； （四）其！他有关？自行管理的内容【 电梯、消防、机械！式停车设备》、锅炉、监控安防等！。涉及人身、财产安】。全以及其他有特定】要求的设《施设备应当委—托专业？机构进行维修—。和养护 第六十九】条 ： 老旧住宅小区可】以由街道办》事处（乡镇人民政】府）成立物》。业服务？。中心：为业主提供》基，本物业服务主要【做到：有，治，安防范？。、有清扫保洁、有】绿化养护、有维修维！。护、：有停车管理 县【（，市、区）物业—管理行政主管部门】和财政部《门应：当制定基本物业服务！补贴政策《所需经费列》入县：（市、区）人民政府！财政预算 第七十条！　市物业管理行政】主管部门应当建立物！。业服务企业考核体系！和信用评价体系【对，物业服务企业、项目！负责人实行动态管理！定期对物业服—务项目开展专项【。检查向社会公布信】用信：息评价结果》 县（市、区）物业！管理行政主管—。部门具体负责—物业服务企》业、项目负责—。人信用信息》征集、考《核、评价、汇—总和核查工作 街道！办事处（乡镇人民政！府，）、社区居（村【）民委员《会应当协助开—展辖区内物业服【务企业？、项：目负责人信用信息】的征集、《核，查，工作 第《七十：一条  物业服【。。务企业未按》。照，法律、法规规定【、合同约定》和技术标准、专业技！术规：范等提？供日常？物业服务的应当录】入物业服务企业【信用：档案 物业服务企】业有：下列严重失》信行为之《一的二年内不得在本！市申报各类物业【。服，务示范项目》。；失信行为改正前物！业管理行政主管【部门不予开具—诚信证？。明 （一）在物【业管理招标》投标活动中提—供虚假信《息骗取中标的；【 　 （二》。）出租、出借、转让！资质证？书的； （》三，）物业？服，务合同依《。法解：除或者终止后拒不】撤出物业管》理区域撤出时未按照！规定办理交接手续或！者，未按照规定移—交资料造成物业【管理混乱《的； （《四）未按照规定【和合同约定履行房屋！安全监管《义务导致物》业，管理区域《内，发生：重大房屋安全事故】的； （五》）泄露业主信息的】； （六）对业【主、业主《委员会委员进行恶意！骚扰采取暴力—行为或者打击报复】的； ？（，七）其他违反法律、！法规规定情形的 】第七十二《条  物业服务项】目实行项目负—责人责任制》 物业项目负责人】。有，下列严重失信行【为之一？的应当录入项目负责！人，信用档案同时录【入，其所属物业服务企业！。的信用档案 —（一）骗取》、挪用或《者侵：。占住宅专项维修资金！的，； （？二）擅自改变物业管！理，区域内物业》服务用？房、共用部位—和排：水，管网等共用设施设】备用途的；》 （三）擅自决定】占用、挖掘物—。业管理区域内道路】、场：地的； （四）擅自！利用物业管理—。区域内？共用部位《、共用设施设备进】行经营的； （五）！因管理？。失职造成人员—伤害、财产》损失等重大责任事故！。的； ？（六）被价格行政主！管部门认定乱收费】或者收费不规范且】未改正的； （七】）其：他损害业主》利益情节严重—的 有？前款规？定情形之一的业【主可以向街》道办事处《（乡：。镇人民政府》）、县（市、区）物！业管理行《政主管部门投诉街道！办，事处（？乡镇人民政》府）、县（市、【区）：物业管理行政主【管部门应当》进行：核查并？书面告知业》主，核查结果 第六章】  物业的使用和】维护 第七十—三，条  业主、物【业使用人对物业的】使用与维护应当【遵守法律、法规、管！理规约的规定及【业主大会的决定【不得损？害公共利益和—他人合法权益— 第七？十四条？  物业管理区域】内按照规划建设的公！共建筑和共用—设施不得擅自改变】用途 平时开发【。利，用人民防空》工程设施不得影响】其战时防空效—能和应急避难功能】不，得擅自改变》。人防工？。程，。平，时用途 《第七十五条  物】业管理区域内禁止】下列行？为 （一《）擅：自改变物业的规划】。用途； （二—），损坏或者擅自变【动房屋承重结构【、主体结构； （】三）违法《搭建建筑物、构筑物！； （四）损坏或者！擅自占用、》改建物业共用—部分损坏或》者擅自占用、移装】。共用设施设备—； ：（五）存放易燃、】易爆、剧《毒、放射性物质或者！超负重等违反—安，全规定的物品； 】（六）制《造超过规定标准【的噪：声、振动或》者影响邻《居采光、通风； 】（七）任《意弃置垃圾、排放污！水、抛掷杂物—和露：天焚烧； （—八）侵占绿地、毁】。坏绿化和绿》化设施；《。 （九）擅自摆摊设！点、占道经营无序停！放车辆； （十【）破坏或者擅—自，改变房屋外观； 】（十一？）擅自在建》筑物：、，构筑物上悬挂、【张贴、涂写》。、刻画； （十二】）非法养《殖大型犬、》烈性犬； （十【三，）占：用（堵塞《）消防车《通道：、疏散？通道、安全》出口圈占（》遮挡）消火栓等违反！消防法律、法规的】行为；？ （十四）法律、法！规和管理规约禁止的！。其，他行为 有前款所】列行为之一的物【业服务企业》。、业主委员会应当及！时劝阻、制》止；劝阻、制止【无效的应当》及时报？告有关主管部—门有：关主管？。部门应当及时依法】处理；业主、物业使！用人对侵害自己合】法权益的行为可【以，依，法向人民法院提起诉！讼；：业主委员会对侵害业！主共同利益》的行为可以依法【向人民法院》提起：诉，讼，。。 第七十六条—  物？业，管理区域内规—划用于停放汽—车的：车位：、车库建《设单位应当》首先：满足本？区域内业主的停【。车需要其归属由当】事人通过出售、附赠！。或者出租《等方式约定 —。建设单位办理商品房！房屋预销售登—记后出售或者附赠】的车位、车库应当】明，示并在物业管理区域！内显著位置公示拟】出，售车位、车库的产】权证明文《件和出售价格拟【出售车？位、车库数》量少于本区》域要求？。购买车位、车库业主！的，房屋套数《时，应当通过抽签—等公平方式》确定每？户业主只能》购买一个车位或者】车库 建设》单位未出售》或者未附赠的车位、！车库应当优先出【租给本区域内业【主租金按照》价格行政主管部【门核定的《标，。准执行？；业主要求承租车】位、车库的》。建设单位不得—只售不租拟出租车】位，、车库数《。量少于本区域要求】承租车位、车库的】业主的房屋套数时】应，当通过抽签等—公平方式确定给【。未购买或者未受赠】。车位、车《库的业？主每户？业主：只能：承租一个车位或者车！库 在首先》满足本物《业管理区域内业主的！购买和？。承租需要后还有多余！。车位、车库的可以出！租给本物《业管理区域》外的使用人但租赁期！限，不得超过《六，个月 第七十七【条  ？占用业主共》有，的道路？或者其他场地—。用于停放汽车—的车位？、车：库由业主大会或者业！主大会授权的业【主委员会决定—使用 物业管—。理区域内划定车【位、停放车辆—。应当由公安》部门进行现》场指导不《得占：用、堵塞、封闭疏】散通道、安全出【口、消防《。车通道不得影响其】他车辆和行人的正常！通行 ？对开放式物业—管理区域无停车【场地或者用于—停放汽车的》车位、车库严—重不足？。的物业管理区域公】安部：门应当对物业管理区！域周边情况进—行全面调查合理利用！支路、背街小巷、建！。筑物间空档施划【夜间临？时停：车泊：位对夜？间交通流量较小的】次干道的慢车道【施划限时停车泊位】供居民停放车辆 】第七十八条》  前期物业管理】期内普通住宅物【业管理区《域内业主《共有、专有、专用】的车位（车库）【的汽：车停放费实行政府】。指导价？；业主大会成—立后由业主》大会或？者，业主大会授权的业主！委员会？与物业服务企业协商！确定本区域汽车停放！费标准？ ，前期物业管理期内建！设单位未出售—、未附赠或》未，出，租的车？位，、车库汽车停放【费由建设《。单位按照有关—规定及时支付给【物业服务企业 业】。主对汽车停放有【保管要求的应当与物！业服务企业另行签】订保管服务合—。同 第七十》九条  业主大【会成立前需要占【用业主共有的道路】或者其他场》地停放汽《车，。的，应当在？。前期物业服务合同中！约定物业服务企【业应当将《汽车停放费单独【列账独立核算—所，得收：益的：百分之？七十纳入《住宅专项维》修资金其《余部分？。可以用于补贴—物业服务费 业主】大会成立后需—要占：用业主？。共有的道《路或者？其他场地用于停放】汽车以及利用业主】共有部？分，、共用设施从事广】告等经营性活动的物！业服务企业应当【提请业主大会或者业！主大会？。授权的业《主委员？会，决定后依法办理有】关手续？。并公示利《用业主共有部—分、共用设施从【事广告等经》营性：活动的还应》当经有利害关系的业！主同意？收益按？照业主大会或者业】主大会授权的业主委！员会决定、》物业服务合》同约定使用；没【有决定或者约定【的按照？前款规定使》用业主委员会—应当对汽车停放费】的收支情况进—行监督并《向业主大《会报：告 ：第八十条 》 物业？管，理区域内依》法配建的人民防空工！。程应当按照设计文】件在实地标注 【物业管理区》域内依法配》建的人民防空工程】平时用作停车位【的应：当向全体业主开放出！。租的租？赁期限不得超过三年！。不得将停车位出售】。。、附：赠 人民《防空工程平》时用：作，停车位的其租金【、汽车停放》费的收取及其支出、！使用管理等按—照有关规定执—。行 第？八十一条《。  鼓励在已建成的！住宅小区《内增建？停车场？（库）？按照“谁投资、谁管！理，、谁受益”的原则逐！步形成政府出资、企！业投资、业主集资等！社会多元化投资方式！。采取政府支持—统一规划市》场运作的形》式缓解和逐步解【决车位？、车库供需矛—盾 ：第八：十二：条  房管、公安、！建设、卫生》计生、？环保、规划、园林】、城：管、民？防、工商、质监【等行政主管部门应当！在各自职责范围内】加强监督管理建立】违法行为《投诉登记制度并在】物业管理区域内显】著，位置公布联系人姓】名、联系方》式、执法事项—和监督电《。话依法处理物业管】理区域？内的违法《行为 第八十—三条：。 ， 住宅物业需要使用！共有部？分增设电梯等进行二！次开：发、改造《的，应当：经本幢或本单元房】屋专有部分占建筑物！总面积三分之二以上！。且占总人《数，三分之二以》上的业？。。主，同意符合规》划、：土地、建设、环保】、消防管《理等法律、法规【和，技术标准并且—依，法，办理相？关批准手续 第八】十四条 《 业主或者物业使】。用人对住宅装饰【。装修的应《当事先？告知物业服务企业物！业服务企业应—当将住？宅装饰？装修的禁止行—。为，和注意事项告知业】主或者物业》使用：人 业？主或者物业》使用人在《住宅装？饰装修？工程开工前》应当持有关资料【向物业服务企业办】理登记？手续签订《住宅装饰装修—服务协议变动建【筑主体或者承—重结：构的需要提交原设计！单位或者具有相应】资质等级的设计单位！提出的设计》方，案和城市房屋安全鉴！定机构出具的审【。。定意见并按照规定办！。理批准手《续 业主或者物【业使：用人拒不办理—登记、批准手续【的物业？服务企业可以按照临！时管理规约或—者管理规《约禁止装饰装修施】工人员、装修—材料等进入物业管理！区域 物业》。服务：企业对？住宅装饰装修活动进！行巡查时业主或【。者物业使用人、【装饰：装修施工人员不得拒！绝，和阻碍？ 第八十五条 【 ，建设单位应》当按照国家规—定的保修期》限和保修《范围：承担物业《的保修责《任保修？期届满后物业全体共！有部分的维修责任】由全体业《主承：担物业部分》。共有部分的维修【责，任，由部分？共有：的业主承担物业专有！部分的维《修责任由《该业主承担 第八十！六条  物业—存在安全隐患、【严重：。影响：市容或者妨碍他人】正常使用《的业主、物》业使用人或者物业服！务企业应当及时维】修、养护或者—采取防范措施 【物业：共，用部分、共用设施设！备维修、更》新和：改造时相《关业：主，、物业？使用人应当予以配】合因相关业主、【物，业使用人阻挠维修、！。更，新和改造造成其他】业主、物业使用【。人财产损失的责任】人应当予以赔偿【 ，第八十七条  【住宅物业和住宅小】区内的非住宅—物业的业主应当在办！理房屋？入住：手续或者《房屋所有《权登记？时将首期住》宅专项？维修资金存入住宅专！项维：修资金专《户 住宅专项维修资！金，属于业主所有专【。项用于国《家规：定的：保修期届满》后物业共用部分、】。。共，用，设施设备的维修【、更新和改》造不得挪作他用 】第八十八条  住】宅物业交付使用后电！梯、消防、安防等设！施设备的日常—维护费用《由业主？承担；？其更新和改造—按照相关法律、法】规，执行所需资金由【业主承担政府可【。以给：予补贴？ 2：013年5月—1日后受让》土，地的住宅物业配【置电梯的建设单位应！当在交付使用前按照！建筑安？装总费用百》分之一的比例交存】资金：专项用于电梯、消防！等设施设备》的更新和改造该资金！归业：。主所有纳入物业【管理区域住宅专项】维修资金《管理 第八十—九条  《。发生下列危及—。房屋安全情形—之一需要立即对住】宅，物业：共用部？分、共用《设施设备进》行应急维修》、更新和改》造相关业主不能【形成法定多数意见】的物业服《务企业、业主—委员会或者相—关业主均可凭应急】维修工程项目说明】、维修工程实施方】案向住宅专》项维修资《金代管部门提出【资金：使用申？请经住宅专项维【修资金代管部—门复核后进行—应，急处置 （一）屋面！防水损坏造成渗漏】的； （二》）电梯故障》危及人身安全的； ！（三：。）公共护（》围）栏破《损严重危及人身安全！的； （四）楼【体单侧外立面有【。。脱落：危险的； （—五）专用《排水设施因坍塌、】。堵塞、爆裂等造成】功能障碍《危，及人身、财产安全的！； （六）》消防设施损坏不能】正常运行的造成严】重火灾隐患》危及房屋安全的；】 （七）危及房【屋安全？的，其他情形《 应急维修工—程竣：工验收后应》将维修费用审计【后向业主公示从相关！业主的住宅专项维修！资金分户账中按照】专有面积分》摊列支；《。其，中涉及已售公有住房！的，从，公有住房住》宅专项？维修资金中》列支 住宅》专项维修资金代管部！门应当方便快捷地】处理应急维修—事项加强监督管【理保障资金安—全 住宅专项维【修资金代管部门应】当自收到应急维修资！金使用书面申请【。之日起五个工—作，日内完成审核 【。第九十条  住宅】专项：维，修资金余额不足首】期筹集金《额百分之三》十的业主应当按【照国家和《。省相关规定》以及业主《大会的？决定续筹住宅专项维！。修资金 《业主申请房地—产转移？登记：时应当？向房：地产登记《部门：提供已足额交存住】宅专项维修资金的】相关凭证 》第九十一条  【业主委员会可以向】住宅专项维修资金代！管，部门提出申请将【不低于住宅专项维修！资金：百分：。之，八十的款项转存为】。一年以上的定—期存款住宅专项维修！资金代管部门应当自！收到申请之日起【五个工作《日内予以办理利息】。计入相？关业：主的住宅专项维修】资金分户账 住宅】专项维修资》。金代管部门应当【依法履行《维修资金保值增值】的责任并建》立住宅专项维—修资金查询》制度业？主有：权查：询本人的住宅专【项维修资金结存【情况 第九十二条】  ：对配：套设施不齐》全，、，环境较差的老旧住宅！小区市、县（市、区！）人民政府（—管委会）应当—采取措施进行—改造：整治并？将改造整《治规划和年度计划向！社会公？布老旧住宅小区【的范围由《市、县？（市、区）人民政府！。（管委会《），。确定 老旧》住宅小？区内的道路、照【明、绿地《及文化体育》、安全防《范、物业服务用【房等配？套，建，筑及设施设备的改造！建，设资金由市、—县（市、区》），人，民政府（管委会）负！责；业主专有部分】的设施设备改造支出！由业主？。承，担 第九《。十三条　老旧—住，宅小区改造》整治中经有利害关】系的业主同意并经法！定程序批准可以建】设物业服务用房【和一定比《例，的物：。业服务经营性用房】物业服？务经营性《用房的？经，营收益作为老旧住宅！小区维？护，管理：费用的补《充资金由业主大会】监督使用 第七【章 ：法律：责，。任， 第九十《四条  有违反【本办法条款行为的由！相关主？管部门依照法律、法！规和规章的规—定依法进行查处；】构成犯？罪的依法追究刑事责！任 第九十五条  ！阻碍行？政执法？人员依法《执行职务的》依照中华人民共和国！治安管理《处罚法的《规定处？罚；构成犯罪的依】法追究刑《事责任 第》九十六条  违反】本办法第《五十六条第一款【规定业主、物业使用！人未：按照物业服务—合同的约定交纳各】项费用的《业主委？员会、物业》服务企业可以通【过上门催交、在物】业管理区域》内显著位置公示等形！式督促其《限期：交纳；逾期不—交纳的物业服务企业！可以依法提起—诉讼或者申请—仲裁 第九十七条 ！ ，。市、县（市、区）人！民政府（管委会）】物业管理行政主【管部门（机构）、街！道办事处（乡镇人】民政府？）以及其他有关【主管部门的工作人员！滥用职？权、玩忽职》守、徇私舞弊—尚未构成犯罪—的依：法给：予行政？处分；构成犯—。罪的依法追究刑事责！任 第八章 附 则！ 第九十八》条  ？本办法所称住—宅共用部分》是指根据法律、法】规和房屋买卖—合同由单幢》住，宅内业主或者单【幢住宅内《业，主及与之结构相【连的非住宅》业主共有的部—分一般？包括住宅的基础、】承，重墙体、柱》、梁、楼板、—。。屋顶以及户》外的墙面、门—厅、楼梯《间、：走廊通道等 本办法！所称：共，。用设施？设备：是指根据法律—、法规和房屋—。买卖合同由住—宅业主或者住—宅业主？和有关？非住宅业主共有的】附属设？施设：备，一般包括电梯、天线！、照明、《消防：设施、监控安防【设，。施、绿地、道路、】路灯、沟《渠、：池，、井、非《经营性车场车库、公！益性文体设施和共】。用设施设备使用【的，房屋：等 本办法规定的面！积和人？数按照？下，列方式计《算， （一）《专，有部分面《积按照不动产登记簿！记载的面积计算【；尚未进《行登记的暂时按照】测绘机构的实—测面：积计算；尚未进【行实测的暂时按照房！屋买卖合同》记，载，的面积计《算；建筑物总面积】按，照前：项的统计总》。和，计算：； （二）业主【人，数按照专有》部分的数量计算一个！专，。有部分按照一人计算！但建设单位尚未出售！和虽已出售但尚未交！。付的部分以》及同一？买受人拥有一个【以上专有部分—的按照一人计—。算，；总人数按照前项的！统计总和《计算 第《九，十九：条  住宅区域内非！住宅物业《的管理及其》。监督活动参照本【办，法，。执行 第一百—条  ？。本办：法由扬州《市住房？保障和房《产管理局负责解【释 第？一百零一条  【本办法自201【6年1？1月8日起施行2】006年2月13】。日市人民政府颁发】的扬州？市物业管理实施办】法，（，扬，政发〔200—6〕47号）—同时废止《