扬州市住宅物业管理！办法 第一章总【。  则 《第一条 《 ，为了规？范住宅物业》管理活动维护—物业管理各方—的合法权益营造良】好的居住《和工作环境促进和】谐社区建设根据中】华人民共和》国物权法《、国务院物业管理条！例、：江苏省物《业管理条《例等法律、法规结合！本市：实际制定本办法 第！二条 ？ 本办法适用于本市！行政区域内住宅【物业的使用、维【护、服务及其—监督管理活动 本办！法所称住宅物业【管理（？以，下，简称物？业，管理）是指住—宅区内的业主—通过选聘物业服务】企业、？街道物业服务—中心或者业主自【行对物业管理—区，域内的建筑物、构筑！。物及配套的》设施设备和相关场】。地进行维修、养护、！管理维护环境卫生】和相：关秩序的《活动 第《三条  物业管理工！作实行属地管理市、！县（市、区）—人民政府（管委【会）应当加强—对本行政《区域内物业管理【工作的领《导建立由辖区—物业管理行政—主管部门、功能区物！业管理？行政主管机构、【街道办？事处（乡《镇人民政府）—以及相关行政管理】部门（机构）参加】。的物业管理联席会议！制度协调解决辖区】内物业管理的—重大问？。。题并建？立物业管《理争议化解和纠纷】处理工作机制— 市、县（市、【。区）人民《政府（管委会）应当！建立物业管理—综合：协调和目《标责任机《制制定、落实扶持政！策减轻物业服务企业！负担；鼓《励采用信息》化等：。。新技：术、新方法促—进物业？服务：行业转型《升级提？。。高，物业管理《和服务水平》 市：、县（市、》区）人民政府—还应当将物业服【务纳入？。现代服务业发展规】划和城市治理工【作体系 第四条 】 市住房保》障和房产管》理部门是《。。全市物业管理工作的！行政：主管部门（以下简称！市物业管理行政主】管部门）负责—本市物？业管理活动》的监督管理》工作其？主要职责为 （一】）建立？。和完：善市场化《物业：服务和基本物业【。服务：相结合的《。物业管理机制； （！二）管理全市物业】服务行业指导、监】督各：县（市、区）—物业管理《行政主管部门、【功能区物《业，管理行政机》构开展物业管—理，活动；？ ，（三）参《与，。市，政府对各县》（，。市、区）、功—能区：物业管理工作的【目标责？任考核？； （四）研究制】定全市？物业管理相》关，政策和物《业服务？。行业规范； （五）！。负，责物业？服务企业资质管【理，； ：（六）负责市—区，前期物？业服务招投标的指】导，、监：督、检查等管—。。。理工作； （—七）依法查处物业】管理重大违法—行为；？。 （八？）依法承担的—。其他职责 第五条 ！ 县（？市、区）物》业管理？行政主管部门负责本！。。行政区？域，内物业管《。理活动？的监督管理工作其】主要职？责为 （一）负责对！物业：管理日常《工作的指导、监督】； ：（二）负《责新建住宅小—区，前期物业管理—招投标的备案和【管理工？作； （《三）负责物》业管理项目》的区域备案、—前期物业承接查【验备案和物业服务】合同备案； （【四）负责《物业服？务企业交接工作的】监督、管理； （】五）负责对物—业服：务企：业、项？目负责人进行日常】考核； （六）【。协调：进行业主大会、业主！委员会筹建、换【届及：日常：工作的指导与监督；！ （七？）依法承担的其他】职责： ，第六：条  街《道办事处（乡镇【人民政府）具体【负责本辖区内物业】管理工作的指导、协！助和监督《其主要职责》为 （一《）落实辖区内老【旧住宅小《区基本物业》服务工？作； （二）协调】物业管理与》社区管理、》社，区服务的关系—协调：建设单位与前—期物业服务企业、】业主与物业服—务企业的关系； 】。（三）？建立物业管理矛盾】投诉调解、物—业，应急：维修服务等机—制设：立并公开投诉电话、！投诉点协调》处理物业管》理纠：纷； （四）监督】。管，理辖区内物业服务】项目移？交和接管工作；【 （五）负责业主】大会、？。业主委员会》的筹建、管理—等相关工作》建立业主委员会档】案组织成立物业【管理委员会； 【（六）负责业主委】员会备案； （【七）负责辖》区内物业服务—企业：、项目负责》人服务行为》的监督向县（市【、区）？物业管理行政主管部！门报送？信用信？息；： （八）建立由【社区居（村》）民委员会》、公安派出所、业主！委员会、物业服【务企业等参》加的联席会议—制度协调《处理物业管理重大事！宜； （九）依【法承担的其他职责 ！社区居（村）民委】。员会：应当协助和配合【街道办事《处（乡镇人民政【府）：建立健全物业管【理工作？机制参与《指导和监督业主委】员会的工《作及时？协调、处理本社区内！的物：业管理矛盾纠—纷；：参与住？宅专项维修资金的】使用监督建立社区】居（村）民委员会、！业主委员《会和物业服》务企业沟通》协商的“三》。位一体” 服—务协调机制 第【七条： ， 相：关行政部门依据各】。自职责共同做—好物业管理工作【 物：业管理？区域内以及周边道】路停：车泊位设置》和汽车停放工作【的指导物业管—理区域内因停车矛盾！等引发的治安纠【纷的处理物业管理保！。安服：。务活动的监》管等由公安部门负责！ 依法？查，处，违法建设、占用和损！坏绿地等违法违规行！为督促相《关责任单《位加强对物业—管理：区域内生《。活垃圾、《建筑垃圾《清运：和环：卫设施的管理制定住！宅小区垃《圾清运服务标—准等：。由城管？部门负责《。 按：。照定：价权限制定》调整普通住宅前【期物业公共服—务（含汽车》停放）收费标准和】保障性住房、—房改：房、老？旧住宅小区物业管】理，服务收费标准制【。定调整住宅小区【内建：设单位未出售或者】未附赠的车位—、车库及依法—配建的人防工程平】时用作停车》位的租？金标：准制定调整生—活垃圾清运》费标准依法规范监管！物业服务企业—的收费行为及—时查处物业服务【中的价格《违法行为等》由物价部门会同同】。级物业行政主管部】门负责 对物业管】理区域及周边的【建设项目环境影响评！价文件及其污—染防治设施“三同时！”（与主体工程【同时设计、》同时施？工，。、同时？投，产，使用）？的监督管理对企事业！。单位：和其他生产经—营者的污染物排放】的监：督管理对违反环【保法律、法规的【。行为依法进行查处】等，由环保部门负—责 对房地产开发】项目：公建配套设施建设的！监督管理督促建设】单位及时做好物业】。。管理区域内交付后保！修期：内的房屋及设施设备！的相关？保，修工作受理由—房屋质量问题引发的！投诉：按，职责：依法：查处：破坏承重《结构等违法行为由】建设：部门负责 对—物业管理区域内【的电：梯、锅炉等特种设】备进行安全监察依法！对特种设备使用【登，记，、维护保养、定【期，检验、作《业人员？持证上岗等情况开】展监督？检查调查《处理：物业：管理区？。域内：。的特种设备事故依法！查处特种设备—安，。装、改造、维修和使！。用中的违法》行为等由质》监部门负责 对【物业服务企》业劳动用工进行【指导对物业服务企】业招用就业困—难人员、高》校毕：业生按规定在—缴纳社会保险、参加！。职业：培训方面给予适【当，补贴：等，工作由人力资—源和社？。会保障部门负责 】对在物业管理—活动中利用合同格式！条款侵害消费者权益！的行为虚假、违法广！告和无？须取得许可》（，含批准文件）或【。。已经取得相关许可】。但未依法领取—营业执照等》违法生产经》营行为依法进行查处！等由工商部门—（市场监督管理【部门）负《责， 在地块规划设计】条件：和建设工程设—计方：案审查？中按规定标准落实】物业管理《区域内公建配套建设！指标等工作由—规划部门负》责 物业《管理区域内人—民防空工程及设施】平时：使用与维护管理的】指导和监督》由民防部门负责 】物业管理区》域内绿？化调：整的监管《和技术指导等工【作，由园林部门》。。负责 指导》、，监督业主委》员会参？与物业管理》相关工作等由民政】部门负责 供水、】排水、供电、供气、！。通讯、有《线电：视、路灯等专—业经营单位》应当按照相》关，规定：和，合同约定《做好物业管》理，区，域内的专《项服务 第八条【。 ，。 市、县《（市：、区）物业管—。。理，行政：主管部？门应：当加：强对街？道办：事处（乡镇人民政府！）物业管理工—作人员和业主委员】会成员的培训所需经！费，列入同级《人民政？府，。财政预算对在物【业，服务：和管理工作中—取得显著成绩或【者获得市级以上物业！管理荣誉称号的物】业服务企业及其从】业，人员依法《依规给予表》彰 ：第九条  》物业服务《行业协会应当—加强：行业自律管理规范从！业行为促《进，诚信经营《加强：物业服？务企业从业人员培】训提高物业服务水平！维护物业服务企业】的合法权益》 第十条  本市建！立物业？服务：第三：方评估？制度业主自治—。。组织、建设单—。位、物业《服务企业《可以委？托，物业服？务第三方《。评估机构开展物【业项目交接和查【。验、物业《服，务，标准和费用测—算、：物业服务质量评估等！活，动 物业服务—第三方评估机构【应当依？照法：律、法？规和合同约定提【供，专业服务出具的评估！报告应当《真实、客观、—全面 第二章  】物，业管理区域 第十】一条：  物业管》理区域的划分以有】利于实施物》业管理为原则综【合考虑规《。划条件、建筑物规模！。、共用设施设备【、业主？人，数，、自然界限、社【。区布局、社区建设】等因：素确定 规》。划部门？在审查住宅》建设工？程设：计方：案时应当听取物业】所，在地的县（市、【区，）物：业管理行政主管部】门对物业管理区域】划，分的意见 建—设单位应当根据物业！建设用地规划许可】证确定的红线图范围！结合物？业的共用设》施设备、社区建设等！因素划定物业管【理区域物业的配套】设，施设备共用》的应当划定为一个物！。业，管，理区域；配套设施设！备，。能够：。分割、独立使用的】可以划定为不同的】物业管？理区域 第十二条】  ：新建物业出》售前建设单位应【当将划定的物—业管理区域向物【业所在地的县（市、！区）物业管理行【政主：管部门备案并将经备！案，的物业管《理区：域在商品房买卖合同！。中明示 第》十三条  县—（市、区）物—业管：理行政主《管部门？应当建立物业管【理区域？档，案物业管理区域【档案应当载明下列事！项 （一）物业【管理区域的地理位置！、，四至界限； —（二）建筑物总面】积、专？有部分数量、业【主共有部分》。主要情况； （【三）建设单位；【 （四）建设单位】关于路？灯、供排水、电、燃！气、电梯等配套设施！的管护协《议、生？。活垃圾的清运合同协！议； （五）—其他需要载明的事项！。。 第三章 》 业主、业》主大会与《业主委员会》 第十？。。四条  房屋的所有！权人为？业主 业主应当依照！法律、法规、—。临时管理规约、管理！规约和业主大—会议事规则等—。行使权利自觉履【行法定和约定的【义务 第十五—条  一个物业管】理区域？成立一个业主大会】业主大会由物业管】理区域？内全体？业主组成 》物业管理区域内业主！人数较少《且经：全体：业，。主一致同意决—定不成立业主大会的！由业主共同履—。行业主？大会、业主委员【会的职责《 业主户数》超过三百户的可以按！幢、单元等为单位】推选业？主代表成立业主代】表大会履行业—主大会的职责 第十！六条  物业管理区！域内符合下列条【件之一的应当召【开首次业主大会或者！业，主代表大会（以下统！称业：主，大会）会议 （【一）物业管理—区域内房屋出售【并，交付：使用的建筑面积达】到，百分之五十以—上的； （二—），物业管理区域内业】主已入住户数—的比例？。。达到百分之五—十以上的 第—。十七：条，  物业管理区域内！已交付的专》有部分面《积超过建筑物总面积！百分之五十时—建设单？位应当向物》业，所在地的街道办【事处（？。乡，镇人民政府）提【出筹备业《主大：会书面申请并报送下！列筹：备首：次业主大《会会议所需》的文件资《料 ：（一：）物：业管理区域证明； ！。（二）房屋》及建筑物面积清册】； （三）业主【名，册；： ，（四）建筑规—划，总平：面，图；： （五）交付使用】共用设施《设备的证明； （六！）物业？服务用房配置证明；！ （七）其他有关的！文件资？料， 建设单位故—意拖延或者不报送的！物业所在地的街道】办事处（乡镇人民】。政府）？应当督促《其按规定报》送 第十八条 【 符合成立业主【大会条件的街—道办事？处，（乡镇人民政府）应！当在收到建》设单位或者十人以】上的业主公开—联名提？出筹备业主大—。会书面申请后六十日！内组织成立》首次业主大》会筹：。备组 首次业—主大会？会议的筹备经费由】建设单位承》担 ：第十九条《  首？次业主大会筹备组】由，业主：、，建设单位、街—。道办事处（乡镇【人民政府）、社【区居（村）民委员】会等派员组》成成员人数应当为】五至十一《人的单数筹》备组中的业主成员】由，街道办事处（乡镇人！民政府）或者社区居！。（村）民委员—会组织业主推—荐产：生业：主成：员，人数应？当不少于筹备—组总人数的百分之】六十筹备《组组长由街道办事处！（乡镇人民》。政府）指定》人员担？任 筹？备组应当《。自成立之日起—七日内将《成，员名单在物》业管理区域内—显著位置进行公示】筹，备组中？的业主成员条—件，与业主委员会成【员，条件一致业》主对筹备《组成员有异议的由】街道办事《处（乡镇人》民政府）协调解【。决 第二十条—  首次业主大会筹！备，组应当自成立之【。日起：九十：日内组织召开首【次业：主大会会《议筹备？。组，履行下列《。职责： （一）确》定首次业主大会会议！。召开的时间、地点和！内容； 《。（二）拟订管理规】约、业主《大会：议事规则、业主委】员会工作规则—草案； （三）确】认业主身份》确定业主在首次【业主大会会》。议上的投票》权数：； （四）提出【。首届业主《委员会委员候—。选人条？件、名？单，和选举办法； （五！）依法确定首次业】主大会？。会议表决规》则； （六）—召开首次《业，主大会？会议的其他》准备工作《 对前款规定的【内容筹备组应—当在首次业》主，大会会议召开十【五日前在物》业管：理区域内显》著位置？公，告并书面通》知全体业主业主对业！主身：份和投票权》数等提出异议的筹】备组应当予以—。复核并告知异议【人复核结果 业主】大会成立后筹备组】自动解散 第二【十一条  业—主大：会，会议分为定期会议和！。临，时会：。议 业主《大会定？期会议？。应当按照业》主大会议事规则【的规定由业主—委员：会组织召开 有下列！情形之一的业主【。委员会应当及时组】织召开业主大会【临时会议 （一）经！专有部分占建筑物总！面积百？分之二十以上且占总！人，数百分之二》十以上业主提—议的； （二）发生！重大事故《或者紧？急事件需要》及时处理的；— （三）业主委【员，会委员人《数不足？其，原总数的二分—之一时重《新选举业主委员会；！ （四）业》主大会议事规则或者！管理规约规定的其】他情：形 业主委员会未】按业主大会议事【规则的规定组织召】开业：主大会定《。。期会议或者发生【。应当召开业主大会临！时会议的情况—业主：委员会不履行组织】召开会议职责的县（！市、区）物业管理行！政主管部门、—街道办事处》。。（乡镇人民政府）可！以责令业主委员会】限期召开《；逾期仍不召开的】可以由物业》所在：地的社区居（村）】民委员会在街道办】事，处（乡镇人民—政府）的指导和监】督，。下，组，。织召开 《第二十二条  【召开住宅《小区的业主》大会会？议应当？于会议召开十五【日前通知全》体业主并同时告【知社区居（》村，）民委员会》业，主委员会应当—做好业主大会会【议记录并《妥善保存业》主可以查阅业主大】会会议记录 召开】业主大会《会议物业《所在地的县（市、】区）：。物业管理行政—主管：部门和街道办事处】（，乡，镇人民政府）应【当给予指导》和，协助 第二十—三条  业主可以委！托他人参加》业主大会会议业主委！托，家庭成员以》外的人参加业—主大会会议》。的应当出具书面委】托，。书，载明：委托事项、委—托权限及《期限 第二十四条】  业主《委员会由业主—大，会会：议选举产生以其【选举产生之日—为成立日期》接受业主《大会和业《主的监督业主委员】会，委员应当由》热心公益事》业、责？任心强、具有一定组！。织能力的业主担任业！主有损坏房屋承重结！构、：违，法搭建、破坏房屋】外貌：。、擅：自改：变物业？使用性质、无—故欠交物业服务【相关：费用或者专项维修资！金、违？法出租房屋等—违反法？律、：法规和管理规约【的，情形且？未改正的不得担任】业主委员会委员 业！主委：员会由五至十一人的！单数委员《组成每届任期三【至五年委员可—以连选连任》。一般最多《不超过三《届，。具，体人数？、任期、《连选连？任条件由业主大会议！事，规则确定业主—代表任期与业主委员！。会委员任《期相同业主委员会主！任、副主任在业主】委员：会委员中《推选产生委》员出现空《缺，时应当？及时补足 业—主委员会是否实行】差额选举以及—实，。行差额选举的差额比！例，由业主大《会议事规则》确定业？主委员会实行—差额：选举的未当选业主】委，员会委员且》得票：数达到法定票数的】。候选：。人可以？按照得票顺》序当选业《主委员会《候补委员并在业主】委员会委员》出现空？缺，时，依次：。。递补候补委员人数由！业，主大会议事规则【确定但？最多不？得超过业主委员会委！员总数？的百分之《五，十候补委员》可以列席业主—委员：会会：议不具有表决权【 第二十五》条  划定为一【个物业？。管理区域的分—期开发建设》的住：。宅小区项目先期开发！部，分符合？业主：大会成？立法定条《件的可以成立—。业主：大会：选举：产生业主委》员会首？次业主大会会—议应当根《据分：期开发的物业面积】和进度等因素在业】主大会议事规—则中明确增补业【主委员会委员的办】法 第二十六条 】 不具备成立业主】大会：条，。件或者具备成立条件！但未成立业》主大会的住宅小区】经，物业所在地》的县（市、》区）物业管理行【政主管部门或者街】道办：事处（乡镇人—民政府）指导后仍不！能，成立的由街道—办事处（乡镇人民】政府）组建所在物】业，管理：区域内？的物业管理委员会代！行业主大会和业【主委员会《职责 物业管理委】员会由？街，道，办事处（乡镇人民】政府）、社区居（】村）民委员》会，、，社区：服，务，机构：、建设单位》。、，业，主代表等五至—十一人的单数委【员组成其人员组【成应当在《所在物业《管理区域内显著【位置：公示 第二十七【条 ： 有下列情况之一】的业主委员会委员、！物业管理委员—会中的业主》成员、业《主代：表资格自《行终止 （》。一，）以书面方式提【出辞职请求的； （！二）因物业转让【、灭失等原因不【再是：业主的； （—。三）丧失《民事行为能力的；】。 （四？）法律？、法规以及管理【。。规约规定的其他【情形： 第二十八条  业！主委员会委员、筹备！组成员、《物业管理委员—会委员、业主代表】有下列情《形之一的应》。当按业主大会—议事规则等》规定予以罢》免 （一）不履【行职责的； （二】）利用委员、成【员、代表资格—谋取不正《当利益的； （三）！出现第二《十四：条第一款规定情形及！。其他拒不履》行业主义务情形的】； （四《）因履？职不当给《业主造成较大损【失的； （五）因】其他原因《不，宜担任业主委—员会委员、》筹备组成员、物【。业管理委《员会委员、业—主代表的 第—二十九条 》 不再担任业主委】员会委员《、，物业管理委员—会中的业主成—员，、业主代《表的应当在十—日内将其保管的属于！业主：大会、物业管—理委员会所有的物品！等移交业主委员会】、物业管理》委员会；拒不移交】的业主委员会、【物业：管理委？。员会可以请求物业所！在地：街道办事《处（乡镇人民政【府）或者县（市【、区）物业管—理行政主《管部门督促移交物】。业所在地公安机关予！以协助 第三十条】  ：。业主委员会应当【自选举？产生之日起三—十日内持下列材【料向物业所在地【街道办？事处（乡镇人民政】府）备案 业主【委员会备案申请书；！ （二）业主—委员会委《员、业主《代表：名单及其《基本情？况，； （三）业—主大会议事规则和管！理规约； （四【），业主大会会》议记录； （五【）其：他应当？提供的材料 备【案材料齐《。全的：街道：办事处？（乡镇人民政—。。府）应当在五—个工：作日内出《具书面备案证明并】。。在备案后七个工作】日内将备案》材料抄？送县（市、区）物业！管理行政主管—部门及社区居（村）！民委员？会；备案《材，。料不齐全的街道【办事处（《乡镇人民政府）不予！。备，案并书面《。告，知须：。补齐：的材料？ 第三十一条—  业主《委员会任期届—满前三个月应当组织！召开业？主大会？会议进行换届—选举：并事先报告物业所在！地的：县（市、区）—物业管理行政主管部！门和街道办事处（乡！镇人民政府》） ：业主委员会在规【定时间内不组—织换届选《举的街？。道办事处（乡镇人民！政，府）应当责》令其限期组织换届选！举；逾期仍不组【。织的可以由物业所在！地，的社：区居（？村）民委员会—在街道办事处（乡镇！人民政府）的指导】和监督下组》织换届选举工作 业！主委员会应当自任】期届满？之日起十日内—将其保管的》有关财务凭证、业主！清册、档案资料、】印章以及其他属于】业，主大会所《有的财物移交新【。一，届业主委员》会双：方应：当签订书《面移交手续；拒不】移交的新一届—业主：委员会可《以请求物《业所在地的街道办事！处（乡镇人民—政府：）或者？县（市、《区）物业管》。理行政主管》部门督促移交—物业所在地的—。公安机关《予以协助 第—三十二？条  ？。业主大会、业主委】员会、物《业，。管理委员会应当依法！。履，行职责不得作—出与物业管理无关的！决定不？得从事与物业管理】无关的活动 业主大！会、业主委员会、】物业管理委员会作】出的：决定违反法律—、，法规的县《（市、区）物业管】理行政主管部—门应当？责令：其限期改正》或者撤？销其决定并通告全】体业主 业》主委员会不能正常】开，。展工作的物业—所在地的街道办事处！（乡镇人民政府）应！当组织召开业主大】会临时会《。议对：。业主委？员会进行《调整 第三十三条】  业主《大会和业主委—员会日常《。工作经费由全—。体业主承担可—以从物业共有部【分、共？用设施？设备经？营，收益中列《支也可以由全—体业主分摊 —经费的筹集》、管理和使用以及业！主委员会委员的【工作：补贴由？业主：。大会议事规则—具体：规定业主《委员会应当每半年在！。物业管理《区域内显著位置公】。告经费收支》情况明细接受业【。。主监：督 第三十四条【  业主大会、【业主委员《会应当积极配—合有关主管部门【与社区居（村）民委！。员会相互协作共【同做好物业管—理区域？内与物业管理有【关的社会《管，理工作 在物业管】理区域内《业主：大会：。。、业主委员会—应当积极《。配合：社区居（村》）民委员会依法【履行自治管理职责支！持社：区居（村）民委员会！开展：工作并接受其指【导和监督社》区，居（村）《民委员会《应当支持业主大会】、业主委员会开展】工作 业《主，大会、业主》委员会作《出，的决：定应当以书面形式在！物业管理区域内及】时公告并告知—社区居（《村）民委员会 第】三十五条 》 同一？物业管理区域内【有两幢？以上房屋的可以【以幢、单元为单位成！立业主？小组业主小组由【该幢、单元的全【体业主组成》 业主小组应当履行！下列职责 （一）推！选业主代表出席【业主大会会议—；， （二）决》定本幢、单元范围】内住宅共用部分【、共用设施设—备的维修、养护、更！新和改造； （【。三）决定本》小组范围内的其他】事，项 业主《小组议事由》该业主小组》产生：。的业主？代表主持业主小组履！行职：。责时不得违反—业主大会或》者业主大会》授权的业《主委员会作出的决】定，业，主小组履行职—。责的：程序参照本》物，业管理区域业主大】会议事规则执行 】。第三十六条  【。。。业主大会《会，议、业主小》组议事表决可以采】用纸质或者手机信息！、，电子：邮件等？方式实名投票业【主大会会议》表决结果应当向【全，。体业主公示 —一个独立产权—。单位登记有》二个或者二个以上所！有权人的《应当自行确定一名投！票人 第《四章前期物业管理】。 第三十七条  新！建住宅？物业实？行前期物业管理 在！业主、业主大—会选聘物业服务【企业之前前》期物业管《理由建设单位负责建！设单：位应当与选聘的物】业服务企业签订【书面的前期物业服务！。合同 第三十八【条  建设单—位应：当在销售物业—之前制定临时管【理规约？对，有关物？。业的使用、》维护、管理》业主：的共同利益业主应】当履行的《义务违反临时管【理规约应当承—担，的责任等事》项依法作出约—定，临时管理规约—不得侵害物》业买受人的》合法：权益 建设》单位应当在物—业销：。售前将临时管理【规约向物业买受人明！示，并予以说明物业买】受人在与建设单【位签订物业买卖合同！时应当对遵守临【时管理？规，约予以？书面承诺临时—管理规约文》本应同时交予物业买！受人收执 第—三十：九条  市区建【立统一？的物业管《理招投标平台为建设！。单位或者业主大【会选：聘，物业服？务，企业提供服务 【提倡业主《大会：。。。通，。。过统一的招》投，标平台选《聘物业服务企—业 第四《十条  建设单位】应当通过招投标【的方式？选聘具有相》应资质的物业服【务企业 投标人少】。于三：。个或：者住宅规模建筑【面积小于三万平方】米，的经物业所在地【的，县（市？、区）物《业管理行政主管【部门批准可以采用】协议方式选聘具【有相应资质的物业服！务企业 《第四十一条》  建？设，单位应？当按照以下》规定时限《完成前期物业管理】。。招投标？或协议选聘物业【服务企业工作 （一！。）新建？预售商？品房应当在取得【商品房？预售许可《证，之前完成；》 （二）《更换物业服务企业应！当在：原，前期物业服务合同终！止前完成《 中标通知书发出】之日起三十日—。内建设？单位应当与》中标的物业服务企业！签订书面前》期物业？服务：。合同 ？物业服务《企业应？将前期物业》服务合？同向物业所在地的县！（市：、区）？物，业，管理行政主管—部门备案由县（市】、区）物业管理行政！主管部门抄送物【业所在？地的街？道办事处（乡—镇人民？。政府） 建》设，单位应当提供前期物！业管理？。开办费用于购—买，。物业办公设备—等固定资产所购资】产归全体业主所有】由物业？服务企业使用—。 物业？承接查？验费用的承担由建设！。单位和物业》服务：企业在前《期物业服务合同【中约定没有约定或】。者约定不明确的【由建设单位承担【。 第四十二条 【 建设？。单，位与：物业：买受人？签订的买卖合—同应当包含前期物】业服务？。合同：约定的内容或者同时！签，订前期物业服务委】托协议对前》期物业服务》的内容？予以约定 第四【。十三条　前期物【业服务合同》期满前？建设单位《需提前？。解，除合同重新》选聘物业服务企业】的应：当在物业管理区域内！显著位置进行—公示并？征得已销售房—屋总面积《过半数的业主且【占总户数过半—数的业主同意—方可提前解》除，合同 ？已交付？使用物业《。业主总人数百分之】十以上的业主因【对建设单位》。选聘的物业》服，务企：业的服务质量不【。满意要求物业服【务第：三，方评估机构评估的建！设单位应当》委托其与业主、物】业服：。务企业协商选定【的第三方评估机构】对物业服务企—业的履约《情况进行《评估协商不成的由物！业管理？行政主管部门—随，机抽取第三方评估机！构评估结果在一年内！有效并向全体业【主公告同时》告知物业管理—行政主？管，部门 ？经评估物业》服务不符合》履约标准的》。建设单位可以按照合！同约定更换物—。业服：务企业或者》要求物业服》务企业？限期整？改；逾期不整改【。的建设单位应当【向物业？管，理行政主管部—门报告由物》业管理行政主管部】门录入物业》服务企业《信用档案并向社【会公：示 前期《物业服务《合同：解除：后业主委员会尚未成！立的建设《单，位应当按照本办法】第四十条的规定另聘！物业服务企业—。 第：四十四条  前【期物业服务费用由物！业买受人按照房【屋买：卖合同约定》的，标准承担房屋买卖】合同未约《定的由建设单位承担！ 已竣？工但尚未《出售或者尚未交付】物，业买受人《的物业物《。业服务费用由建设】单位：全额承担 根据【房，屋买卖合同约定【已具：备交付条件的—房屋且建设》单位已通《知物业买受人交【付的：。因物业？买受人的原》因未及？。。时办理入住》手续的物业物—业，服务费用由物业买】受人：按相：关规定承《担 第四十》五条 ？ 新：。建住宅物业管理区域！内建设？单，位应当按《。。照不低于地上地下总！建筑面积千分之【七的比例配置物业服！务用房低于一百平】方米的按《照一百平《方米配？置，并无偿移交其中用】于业主委员会议事】活动用房的应当按照！配置物业服务用房】。的比例合《理确定一般按照建筑！面积二？十至四十平方米配】置 物业服务—用房不计入分摊公】用建：筑，面积其所有权—。属于全？体业主建设单—位在申请《办理房屋所有权初始！登记时应当》注明物业服务—。用房并申请登—记 集体土地房【。屋拆：迁安置住宅》小区除按本条—第，二，。款，规定外还应当按照】小区地上地下—总建筑面《积百分之《二至百分之》五的比例配建配【套服：务设施及物业服务】。经营性用房》其经营收益》用于弥补《小区物业服务—费的不足 第四【十六条  物业服务！用房应？当是地面以上—的房屋具备》独立：。、正常使《用功能相对集中【安排在住宅》小区中心区域或【者住：宅，小区出入口附近【一般应当在三楼【以下其中物业接待】中心办？公，室应当设置在—一楼物业经营—性用房应当合—理安排位《置便于物《业，服务企业开》展经营 物业服务】用房设置在住宅楼内！的，应，当具有独立》。的通道建设》单，位，不得：将电梯？井、：管道井、楼梯间、垃！圾道、变电》室、避难层、设备间！、公共门厅、公共卫！生间、过道、地【。下，室、车棚、车库【、，民防工？程以及不计入容积率！的其他房《。屋和室内层高不【足2.？2米的房屋等作为物！业服务用房 物业】服务用房由建设单位！在承：接查验前《装，修，到位；装修前应【当事先？征求物业服务企业】的意：见并：对房屋功能》进行：合，理布置；本着安全实！用的原则《根据项目《的规模配备》物业办公《室、会议室等— 第四十七条—  物业服务—用房主要用于物业管！理办公和《业主委？员会活动《等用途不《得买卖和《抵押若用于经营收益！归全体业主所有【可，用于弥补物业服【务费不足 第—四十八条 》 新：建住：。宅物业管理区域内的！。供水、供电、供气】、供热等终端用户】的分户计量表—。或者终端《用户入户端口以外】的专业经营设—施设备应《。当符合国《家技术标《。准和专业《技术规？范 建设单位在【组织：竣工：验收时应当通知供水！、供电、供气、供】。热等专业经营—单位参加；在—竣工验？收合格？后，应，当将住宅《物业管理区域内专】业经营设施设—备移交给专业经营单！位负责管理专—业经营单《位应当接《收并承担维》修、养护和》更新的责任有关费】。用由专业经》营单位承《担但二次供》水设施的费用承【担按照江苏省城乡供！水管理？条例有关规定执行 ！2013《年5月1日前—建设的住宅小区【内的专业《经营设施设备业主】大会：决定移交给专业经营！单位：管，理的专业经营单位】应当接收《 ，第四十九《条 ： 建设单位与物业买！受人签？订的商？品房销售合同应【当约定其所交付物】业，的共用部位、共【用设施设备的配置和！建设标准建设—单位应当交付权属明！确、资料完整、【质量合格、功能完备！、配：套齐全的物业 【第五十条 》 物：业服务？企业承接物业—时应当？对物业？共用部分、共用设】施设备进行》查验物业《。承接查验应当遵循诚！实信用？、客观公正、权责分！明以及保《护业主？共同财产的》。原则承接《查验时？物业服务企业应【提前告知县（—市，、区：）物业管理行政主管！部，门，和街：道办事处（》。乡镇人民政府）并】邀请其共同参—加 现场查验物业二！。十日：前建设单位应当【向物业服务企业移】交下列资料》 （一）竣工总【平面图单体建筑【。、结构？、设备？竣工图配套设施、地！下管网？工程竣工图等竣【工验收资《料；： （：二）设施设备—。安装、验收、使用】和维护？保养等技术》资料； 《。（三）？。物业质？量保修文件》和，物，业使用？说明文件；》 （四）物》业管理所《。必需的？其他资料 未—能全部移交前款【所列资料《。的建设？单位应当列出—未移：交资料的《详细：清单：并书面承诺补交的具！体，时限并告知物业【所在地的县（市、区！）物业管理行政主管！部门 第五十一条】  物业服务企业应！当自物业交接后三十！日内：持下列？文件向物业》所，在地的？县（市、区）物业】管，理行：政主管部门办—理备案手续 （一）！前期物业服务合同；！ （二）临时管理】规约；？ （三）物业承接】查验协议； （【。四）建设单》位移交资料》清，单； （五）查验记！录； （《六）交接记录；【 （七？。）其他与承接查验】有，关，的，文件 物业服务【企，业应：当在备案《后将物业承》接查验情况》在，物业管理区域内【显著位置公告并将】承接查验《有关的？文件、资料和—记录建立档案妥善】保，。管物业？承接查验《档案属？于全体业主所有业主！。可以进行《查阅和复制 —县（市、《区）物？业管理行政主—。管部门应当》在备案后三》。十日内将《备案材？料抄：送物业所在地—。的街道办《事处（乡《镇人民政府）— 第五章《  物？业服务 第五十【二条  从事物【。业，。服，务的企业应》当，具有独？立的法人资格—依法取得物业服务企！业资质市物业—行政主管《部，。门应加强参与—。本市物业项目招【投标、从事物业服】务活动的物业服务】企业的资质》。、信用的监管— 第五十三条—  业？主，委，员会应当与业主大会！选聘的物业服务企】业签订物业服—务合同 物业—服务企业应当—自物业服务合同签订！。之日：起三十？日内将物《业服务合《同报物？业所：在，地的县（市、区）】物业：管理行政主管部门】。、街道办事处（乡】镇人民政府）备案并！。在物业管理》区域显？著位置？进行公示 第—五十四条  物业】服务企业可以—将物业管理区域内】的专项服务业—务，委托给？专业性服务企业但】不得将该区域内的全！。部物业服务》委托：给他人电梯、—。消防：、机械式停车设【备、锅炉《、监控安防等涉及人！身、财产安全以【及其：他有特定要》求的设？施设备物业服—务企业应当委—托专业机构进—行维修和养护 物】业服务企业应当【按照物业服务—合同中关于》安，全，防范的？约定落实安》全防：范措施做好物业管理！区域内的安全防范】工作：物，业服务企业》未，履，行物业服务合—同义务或《者履：行合同义务不—符合约定导》致业主人身》、财产受到损害【的应当依法承担相】应，的法律责任》。物业管理区域内发】。生安全事故等突发】事件时？物业：。服务：企业应当采取应急】措施及？时向有关主管—部门：报告并协助做好【救助工作 业主、】物业：使用人对人身、【财产安？全，有特殊保《护要求的《应当：与物业服《务企业另行签—。订服务合同 第五十！五条  物业服务】企业应当《。。按照：物业服务合同指派项！目负责人更换项目】负责人的《应及时告知业—。主并在物业》管理区域《内显著位《置进行公示 —业主委员会经—征，求业主同意可以要求！物业服务企业更【换项目负责人；【要求更换《项目负？责人的物业服—务企业？应当及时《更换并在物业管理】区域：内显著位置进—行公示？ 第五十六条—  ：业主应当根据—物，。业服务合同的约定交！纳物业服《务费用业主与物【。业，使用人约定》由物业使《用人交纳物业服务】费用的从其约定业】。主负连带交纳责任】 业主办理入—住手续？后未入住或未使用】连续空置六》个月以上的物业业】主应当？事前：告知物业服务—企业按不低于合同】约定标准的百—分之七十交》纳，物，业服务费用具—体范：。围和减？免标准、《减免期限由市、【县（市）《价格行？政主管？部门会同《物业管理行》政，主管部门确定业主】大，会成立后由业主大】会，与物业？服务企业约》定 物业《所有权发生》转移时业《主应当与物业服【务企业结《清物业？。服务费用《 第五？十七条  物业服务！。收费应？当区分？不同物？业的：性质和特点遵—循合理、《公开、服务质量和】价格相符的》。原则确定《实，行政府指导价—和市场调节》价普：通住宅的前期物业服！务收费？实行政？。府指：导价由物《业服务企《业将前期《。。物业服务合同—报所在地的价—格行政主管部门备】案；业主大会成【立后普通住宅—物业服？务收费标准由业主大！会或者业《主大会授《权的业？。。主，委员会决定通过物业！服，务合同约定执—行非普通住宅和非住！宅、满足部》分业主？需，要或者？接受业主委托开展的！特约服务等其他物业！服务收费《实行市场调》。节价具体物业—服务收费《标，准由当事人》在物业服务》合同中约定 实行】政府指？导价的？市、县（市）—价格行政主管部门应！当会同物业》管，理行政主管部门每三！年内对物业服—务等级标《准以及相应的—基准：价，与浮：动幅度进行评估并】根，据评估结《果适时调整 第五】十八条  》物业服务收》费可以采取包干制或！。者酬金制等方式具体！收费方式由物—业服务合同约—定 包干制是指【由业主？向物：业服务企业》支付固定物业—服务费用《盈亏均？由物业服务企业承】担的物业服务计费】方，式 酬金制是指【在预收的物业服务】资金中？按，约，定比例或者约定数】额提取酬金支—付给物业服务—企业其余全部—用于物业服务—合同约定的支—出结余或者不足【均由：业主享有或者—承担的物业服务计费！方式：实行酬金制》收费方式的物—。业服务企业应—当按照规定对物业】服务各项《资金的收支建立【台账、定期公示并接！受业：主，委员会的核查 第】五十九？。。条  ？物业服？务收费？应，当，明码标？。价物业服务企业【应当在？物业管理区域—内显：著位置将《服务：内容、服务标准、收！。费项目、收费标准以！及，收费办法等》有关情况如实—公示 ？物业服务企业应当按！照物业服务合—同的约定定期将物】业服：务费用？和经：。营设施？收益收支情况、公】共水电费分摊情况如！实公示 物业服务企！业可以？根据物业服务—合同预收物业—服务费？用但：是预收物《业，服务费用的》期限最长不》得，超过一年 第六十】条 ： 物业？服务企？业应当？定，期公布共用场地【、共用设施设备产生！的供水？。、供电？、供气、供热—的用量、单价—。、金额并按照—实际费用和》物，业服务合同约定【的方式由全体业主】分摊：没有约定或者约【定不明确的按照业】主专有部《分占建筑物总面【积的比例分摊 业主！或者业主委员会对】公布的共用场—地、共用设施—设备产生的供水【、供电、供》气、供热费用的分摊！情况提出异议的物业！。服，务，企业应当《答复 第《六十一条  业主】大会或者业主委员会！可，以委：托第三方《评估机构对》物业服务企业履约】情况开展评》估并向全体业—主公布评估结果物业！服务企业应》当予以配合评—估结果可以作为【要求：物业服？务企业整改或—者更换？物业服务《企业的依据 第六十！二条  物业管理】区域内供水、—供电、供《气、供热等》专业经营单》位，应，当按照最终用户【。使用的？计量器具显》示的量值向》最终用户收取费用不！得转：。嫁户外？管线或者其他设施】的能源损耗和损【失最终用户是指接受！供水：、供：电、供气、》供，热等：服务的最终分户业】。主或者实际使用人 ！物业服务企业接受专！业经营？单位委托代收—费用的？不得向业主收取【手续费等额外费【用，但可以根据约—定向专业经营单位】收取报酬《 第六？十三条  物—业，服务：企业享受国家、省】和本市有关现代【服务：。业规定的《税收优惠政》策物业服《务企业代收代征【的各类费用不计征营！业税和企业》所得税 物业管理区！域内共？用设：施设备维护管—理、：保洁、绿化》等，物业服务过程—中的用水《、用：电、：用气价格《按照当地《。居民使用价格的标】准执行但洗车、【餐饮等经营性用水】、用电、用》气，除外 第六十四条 ！ 物业服《。务合同期限届满三】个月前业主委员会应！当组织召《开业主大会会议【决定选聘或者续聘物！业，服务企业《将决定书《面告知物《业，服务企？业，、物业？所在地？的县（市、》区）物业《管理行？政主管？部门：和街道办事处—（乡：镇人民政府）并在物！。业管理？区域显？著，位置：公告 物业服—务企业决定不再【续签物业服务合同】的应当在物业—。。服务合同期限届满】三个月前书》面告：知，业主委员《会、物业所》在地的县（市、区）！物业：管理行政主管部门和！街道办事处（乡【。。镇人：民政府）并在—物业管理《区域：内显著？位，置公告 业主大【会决定续聘的—业主委员会应当在】物业服务合同期限】届满一个月前与物业！服务企业续签物业】服，务合同 《业主大会决定选【聘新的物业服务企业！的业主委员会可以】参照前期物业管【理相关规定》选聘有资质》的物业？服，务企业招标》经费在物业共有部】分、：共用：设施设备经营收益中！列支也可以由全【体业：主分摊 《第六：十，。五条：。  业主《大会决定解聘物业】服务企？业的被？解聘的物业服—务企业应当按照规】定办理？移交：手续被解聘的物业服！务企业在办理—交接至？。撤出物业管理区域前！的期间内应当维持】。正常的？物业：管，理秩序 业》主大会决定选聘【新，的，物业服务企》。。业的：。被解聘的《物业服？务企业应当在—物业服务合同终【止之日起十五日内】退出物业管理区域】并向业？主委：。员会或者在》业主委？员会的监督确认下与！被选聘的物业—服务企业履行下列交！接义务 （一）移交！占用的物业》共用：部分、由前期物业】管理：开办费购买的物业办！公设备等固定资产；！ ，（，。二）移交本办法第五！十条第二《款规定的相》关资料； （三）移！交物业？服务：期间形？成的物？业和设施《设备使用、维护、】保养、定期检验等技！术资料运行、维护】、保养？记录； （四）结】清预收、《代收：和预付、代付—的有关费用》。； （五）物业承】接查验档案； （六！）法：律、法规规定和物】业服务合同约定【的其：他事项 物业—服务合？同，期限届满业主大会】未作：。出选：聘或：者续聘决定物—业服务企业按照【原合同约《定继续？提供服务《的原合同权利义务对！双方具有约束力【在，。原合同权《利义务延续期间任】。。何一：方当事？人提出终《。止合同？的应当提《前，三个月？书，面告知另一方当【事人和物业所—在地的县（市、【区）物业管理—行政主管部门、【街道办事处（乡镇人！民政：府）并在《物，业管理区域内显【著位置公告 第【六十六条  —物业所在地的县【。。（市、区）物业管理！行，政主管部门》、街：道办事处（乡—镇人民政府）应当加！强对物业服务企业】交接工作的监管 被！解聘的物业服务【企，业拒不？撤出物业管理区域或！者拒不移交资—料的物业所在地的】县（市、区）物业管！理行政主管部—。门应当责令其限期】撤出；使业》。主生活受到严重【影响的经业》主委员会请求辖【区内：公安机关予以协助】；有破坏共用设施设！备、毁坏账》册等：违，反治：安管理？行为的由《公安机？关依法？。处理：；业主委员会还可】以依法提起诉讼或者！申请仲裁 第—六，十七条  物业服务！企业收取物业服【务费后擅自撤出或者！停止物业服》务的物？业所在地的县（市、！区）物业管》理行政主管部—门应：。当督促其履行合【同；对不继续履【行合：。同的：依照有？关法律？、法：规和物？业服务合同约定【处理 ？第六十八条》  单体物业或【者规模较小》的物业经业主或【者业主大会决定在物！业所在地的街—道办事？处（乡镇人民政【府）和县（市—、区）物业管理【。行政：主管部？门，。的监督指导》下业：主可以对物业实施自！行管理 业主自行管！理的应？当对下列事项作出决！定 （一）自行管理！的，执行机构《、管理人； —（二：）自行？。管理的内容、标【准、费用和期限；】 （三）聘请—专业机构的方—案； （四）其他】有关自行管理的内】容 电？梯、消防、机械式停！车设备、《锅炉、监控安防【等涉及？人身：、财：产安全以及其他有】特定要求的》设施设？备应当委托专业【机构进行《维修和养护 第六十！九条  老旧住宅】小区：可以由街道办事处】。（乡：镇人民？政府）成《立物业服《务中心为业》主提供基本物—。业，服务主要做到—有治安？防范：。、有清扫保洁、有】绿，化养护？、有维修《维护、有《停车管理 县（【市，。、区）物业》管理行政主》管部门和财政部【门，。应当制定《基本物业服务补贴】政策所需经费列【入，县（市？、区）人《民政府财政预算 】第七十条　市物业管！理行政主管部门【应当建？立物：业服务企《业考核？体系和信用评价【体系：对物业服《务企业、项》目负责人实行动【态管理定期对物业】服务项目开展专项检！查向社会公布信用】信息评价结果 【县，（市、？。区）物业《。管，理行政主管部门【具体负责物》业服务企业、项【目负责人信用—信息：征集、？考，核、评价、汇总和】核查：。工作 ？街道办事处（乡镇人！民政府）《。。、社区居（村）【民，委员会应当协助开展！。辖区内物业服务企业！、项目负责人信用】信息的征集、—核查工作 第七十一！条  物业服务企】业未按照法律、法】规，规定：、合同约定和—技术标准、专—业技术规《。范等提供日常物业服！务的应？当录入物业服—务，企业：信用档案 物—业服务企业有—下，。列严重失信行—为之一的《二，年内不得在》本市申报《各类物业服务示范项！目；失信《行为改正前物业【管理行政主管部【门不予？开具：诚，信证明？。 （一？。）在物业管理—招标投标活动中提】供虚假信息骗取【。中，标的； 　》 （：二）出租、出借、】转让资质证书的； ！（三）？物业服务合》同依法解除或者【终止后拒不撤出物业！管理区域撤出时【未，按照规定《办理交接手续或【。者未按？照规定？移交资料造》成物业？管理混？乱的； （四）未按！照规定和合同约【定履行房《屋安全监管义务导】致物：业管：理区域内发生重大】房屋安全事》故的：； （？五，）泄露业主信—息的； （六）【对业主、业主委员】。会委员进行恶意骚扰！。采取：暴力行？为或者打击》。报复的？； （七）其—他违反法律、法规】规定情形的 第七十！二条：  物业服务项【目实行？项目负？责人责任制 物【业项目负责人有下列！严重失信行》为之：一的应当《录入项目负责人【信用档？案同时录入其—所属物业服务—企业的信用档案 （！一）骗取、挪—。用或者侵占住宅专】项维修？资金的？； （二）擅自【改，变物业？管理区域内物—业服务用房、—共，用部：。位和：排水管网等共用【设施设？备用途的； —。（三）擅自决—定占用、挖掘物业】。管理区域《内道路、场》地的：； （四）》擅自利用《物业管理区域—内共用？部位：。、共用设施设备【进行经？营的； 《（五）？因管理失职造—成人员伤《害、：财产损失等重大责任！事故：。的； （六）被价】格行政主管部门认】定，乱收费或者收费【不规：范且未改《正的； （七）其】他损：害业主利《益，情，节严重？的 有前款规定情形！之一的业主可以【向街道办事处（乡镇！人，民政府）、》县（市、区）—物业管理行政主管】部门投诉街道办事处！（，乡镇人民政府）、】县，（市、区）》物业管理行政主管部！门应当进行核查【并书面告知业主核】查结果 第六章【  物业的》使用和？维，护 第七十三条【  业主、物业【使用人对物》。业，的使用？与维护应当遵守法】。律，、法规、管》理规约？的规定及业主大会】的，决定不得损害公共利！益和他人《合法权？益 第七十四—条  ？物业管理区》域内按照规划建设的！公共建筑和》共，用设施？不得擅自改变用途 ！平时开发利用人民防！空工程设施不得【影响其战时》防空效能和应急【避难功能《不得擅自改》。变人防工程平时【用，。途 第七《十五条  》物业管？理区域内禁止—下列行为 （一【）擅自改变物业【的规划用途； 【（二）损坏或—者擅自变动房—屋承重？结构、主体结构；】 （三）违法搭建建！。筑物、构筑》物； （《四）损坏《或者：擅自占？用、改建物业共用部！分损坏？或者擅自占》用、移装共》用设施设《备； （五）—存，放易燃、《易爆、剧毒、放【。射性物质或》者超负重等》违反安全规》定的物品；》 （六）制造超【。过规定标准》的噪声、振动或者】影响邻居采光、通风！； （七）任意弃置！垃圾、排放污—水、抛掷杂物和露】天，焚烧； （八）侵占！绿地、毁《坏绿化和绿化设施；！ ，。（九）擅自摆摊【。设点：、占道经营无序停放！车辆：； （十）破—坏或者擅自改变【房屋外观； （【十一）擅《自在建筑物、构筑】物，上悬挂、张贴、【涂写、刻画》； （？十二）非法养殖大型！犬、烈性犬； 【。（，十三）占用（堵塞】）消：防车：通道、疏散通道、安！。全出口圈占（—遮挡）消《火栓等？违反消防法律、【法，规的：行为； （》。十四）法律》、法规和《管，理规约禁止的—其他行为 有前【款所列行为之一【的物业服务》企业：、业主委员会应当】及时劝阻、制止；】劝阻、制止无效的应！当及时报告》有关主管部门—有关主管部门应【当及：时依法？处理：；业主、物业使用】人对侵害《自己合法权益的行为！可以依？。法向人民法院提起诉！讼；业主委员会【对侵害业主共同【利益的行为可以依法！向人民法院提—起诉讼 第》七十六条  物业管！理区域内规划用于】停放汽车的》车位、车库》建设单位应当首先】满足本区域内业【主的停车需要—其归：属由当事《人通过出售、—附，赠或者出租等方式约！定 建设《单位办理商品房房】。屋预销？售登记？后出售？或者附？赠的车位、车库应】当明：示并在物业管理区域！内显著位置》公示拟？出售车位、车库【的产权证明文—件和出售价格拟【出售车位《、车库数量》少于本？区域要求购买车位】、车库业主的房【。。屋套数？时应当通过抽签等公！平方：式确定每《户业主只能购买【一个车位或者车库】 ，建设单位未出售或者！未附赠的车位、车库！应当优先出租—给本区域内业—主租金按照》价格行政《主管部门核》定的标准执行；业主！要求承租车》位、车库《的建设单《位不得只售不—租拟出租车位、车】库数：。量少于？本区：域要求承租车位【、车：。库，的业主的房屋—套，数时应当通过抽【签等公？平方式确定给未购】买或者？未受赠车位》、，车，库的业主每户业主】只能承租一个—车位或者《车库 在首先满【足本：。物业管理区域内业主！的购买和承租—需要：后还：有，多余车位、》。车库的可以出租给本！物业管理《区，域外：的使用人但租赁期】限不：得超过六个》月 第七十七条  ！占用业主共有—的道路或者》其他场地用于停放】。汽车：的车位、车库由【业主大会或者业主】大会：授权的业主委—。。员会决定使用 物】业管理区《域内划定车》位、停放车辆应【当由：。公安部门进行现场指！。导不得占《用、堵塞、封—闭疏散通《道、安全出口、消防！车通道不得影响其他！车辆和行人》的正常通行 —对开：放式物？业管：理区域无停》车场地或者》用于：停放汽车的》车，位、：车，库严重不足的—物业管理区域公【。安部：。门应当？对物业管理区—域，周，边情况进行全面【调查合理利》用支路？、背街小巷、—建筑物间空档施划】夜间：临时停车泊位对夜】间交：。通流量？较，小的次干道》的慢车道施划限时】停车泊位《供居民停放车—辆 第七十》八条  《。。前期物业管》理期内普通住宅【物业：管理：区域内？业主共有、专—有、专用的车—位（车？库）的汽车停放费实！行政府指导价；【业主大会《成立：后由业主大会或者】业主大会授权的业】主委员会与物业【服务企业协商确定】。本区域汽车停放费】标准 前期物—业管理？期内建？设单位未出售、【。未附赠或未》出租的车位、车【。库汽车停放费—由建设单位按照【有关：规定及？时支付给物业—服务企业 》业主对？汽车停放有》保管要求的应—当与物？业服务企《业另：行签订保管服务合同！。 第：七十九条  业主】大会成立前需要占】用业主共《有的道路或者—其，他场地？停放汽车的应—当，在前期物业》服务合同中》约定物业服务—企业应当将汽车停】放费单独列账—独立核算所得—收益的百分之七【十纳入住宅专项【维修资金其余部【分可以用于》补贴物？业服务费 业主大会！成立后需要占用业主！。共有的道路》。或者其他场地用于】停放汽车以及利用业！主共：有部：分、共用《设施从事《广告等经营性活动】的物业服务企业应】当提请业主大—会，或者业主大》会授权的业主委员】会决定后依》法办理有关手续并】公示利用业主—共有部分、共用【设施从事广告等经营！性活动的还应—当经有利害关系【的业主同意收益按】照业主大会或者业主！大会授权的业主【委员会决定、物【业服务合同约定使用！；没有决定或者约】定的按照前》款规定使用业主【委员会应当对汽【车停放费的收—。支情况？进行监督并向业主】大会：报告 ？第八十条  物业】管理：。区域内依《法配建的人民—防，空工程应当按—照设计文件在实【地，标注 物业》管，理区域内依法配建的！人，民防空工程平时用】作停车位的应当向】全体业主开放—。出租的？租赁期？限不得超过三—年，。不，得将停？车位出？售、附赠 人民防】空工程平时用作【。停车：位的其租金》、汽车停放费的【收取及其支出、【使用管理等》按照：。有关规定《执行 第八十—一条  鼓》励在已建成的住宅小！区内增建停车—场，（，库）按照“》谁，投资、谁管理、谁】受益”的原则逐步形！成政府？出资、企业投资、】业主集资等社会多元！。。。化投资方式》采取政府支持—统一：规划市场运作的【。形式缓解和逐步【。解决车位、车库【供需矛盾《 第八十二条—  房管、》公安、建设》、卫生计生、环【保、规？划、园？林、城管、民防、工！商、质监等行政主】管部门？应当在各自职责范围！内加强监《督管理？建立违法行为—投诉登记制》度并在物业管理区域！内显著位《。置公布联《系人姓名《、联系方《式、执法事项和监】。督，电话依法处》理物业管理区域【内的：违法行为 第八十三！条  住宅物业需要！使用：共有部分《增设电梯等进行二次！开发、改造》的，应，当经本幢或》本单元房屋专—有部分占建筑物总面！积三分之《二以上且《占总人数三分—之二以？。上的业主同意—。符合规划、》土地、建设、—环保、消防管理等】。法律、？法规：。和技：术标准并且》依法办？理相关批准》手续 第八》十四条？。。 ， 业主？。或者物业使》用人对住宅装饰装】。修的应当事先告知】物业：服务企业物》业服务企业应当将住！宅装：饰装修的禁》止行为和注》。意事项告知业主或】。者物业使用人 业】主或者物《。。。业使用人《在住宅装饰装修工】程开工前应当—。持有关资《料向物业服务企【业办理登记手续签订！住宅装饰装修服务】协议变动建筑—主体或者承重结构的！需要：提交原设计单位或者！具有相应《资质等？级的：设计单？位提出的设》计方案和城市房【。屋安全鉴定机—构出具的《审定：意，。见并按照规定办【理批准手《续， 业主或者物业【使用：人拒不办理登记【。、批：。准手续的物业服务企！业可以按照临时【管理规约《或者管理《规约禁止装》饰装修施《工人员？、装修材料等进入】物业管理《区域 物业服务企业！对住宅装饰装修活动！。进行巡查时》业，主或者物业使用【人、装饰装》修施工人员不得【拒绝和？阻碍 第八十五【。条  ？建设单位应当—按，照国家规定的保【修期限和保》修范：。围承担物业》的保：修责任保修》期届满后物业全体】共有部分的维修责任！。由全体业主承担物业！部分共有《部分的维修》责任由部分共有的】业主承担物业专有部！分的维修责任由该业！主承担？ 第八十六条 【 物业存在安全【。隐患、？严，。重，影响市？容或者妨《碍，他人正常使》用的业主《、物业？使用：人或者物业服务【企业应？当及时维修》、养护或者采—取防范措施 物业】共用：部分、共《用设施设备维修【、更新和改造—时相关业主、物业】。。使用人应当予以配合！因相关业主、—物业使用人阻—挠，维修、更新和改【造造成其他业主【、物业？使用人财《产损：失的责任人》应当予以赔》偿 第八十七条【  住宅物业—和住宅小《区，内的非住宅物—。。。业的业？主应当在办》理房屋入住手续【或者：房，屋所有权登记时将首！期，。住宅专项维修资【金存入住宅专项维修！资金专户 住宅专项！维，修资：金属于？。。业主所有《专项用于国家—规定：的保修期《届满后物业共用【部，分、共用设施设备的！维修、更新和改造不！得挪：作他用 第八十【八条  住宅物业】。交付使？。用后电梯、消防【、安防等设施设【备的日常维护—费用由业主承担【；其更新和改造【按照相关《法律：、法规执《行所需资《金，由业主承担政—府可以给予补—贴 201》3年5月《1日：后受让？土地的？住宅物业《配置电梯的建—设单位应《当在交付使用—前按照建筑安装总费！用百分之一的比【例交存资金专—项用于？电梯：、消防等设施—设备的更新和改【造该资金归业主所有！纳入物业《管，。理区域住宅专项【维修资金管理 【第，八十：九条  发》生下列危《及房屋安全情—形之一需要》立即对住宅物业共】用部分、共用设施设！备进：。行应急维修、更【。新和改造相关—业主不能《形成法定多数意【见的物业服务企业】、业主？委员会或《者相关业《主均可凭应急维修工！程项目？说明、维修工程【实施方案向住宅专项！维修资金代管部门提！出资金使《用申请经《住宅专项维修资金】代管部门《复核后进《。。行应急处置》 （一）屋面防水损！坏造成渗漏的； 】（二）？。电梯故障危及人身】安全的； （三）公！共护（围）栏破损】。严重危及人身—安全的； （四【）楼体单侧外立【面有脱落危险—的； （五）专用】排水：设施因坍塌、—堵塞：。、，爆，裂等造成功能障【碍危及人身、—财产安全的； 【（六）？消防设施《损坏：不能正常运》行的造成严重火灾隐！患，危及房屋安全的【； （？七）危及房》屋安：。全，。的其他情形 应【急，维修工程竣工—。验收后应《将维修费用》审计后？向业主？公示从相关业—主的住宅专项维修资！金分：户，账，中按照专有面积分】摊列支；其》中涉及已《售公有？住房的从公有住房住！宅专项？维修资金中列支 住！宅，专项维修《资金代管部门应当】方便快捷地处理【应急：维修事项加强监督管！理保障资金安全【 住宅？专项：维，修资金代管》部门应当自收—到应急维修资—金使：用书面申请之日起】五，个工作？日，内完成审核 第【九，十条：  住宅《专项维修资金—余额不足《首期筹集金额百分之！三十的？业主应当按照国家】和省：相，关规定以及业主大】会的：决定续？筹住宅专项维修【资金： 业主申请房地产】转移：登记：时应当向房地产登记！部门提供已足额【交存住宅《专项维修资金的相】。。关凭证 《第九十一《条  业主委—员会可以向》住宅专项维修资金代！。管部门？提，出申：请，将，不低于住宅专—项维修资金百分【之八十的款项转【存为一年《以上的定期存款【住宅专项维修资金代！管，部门应当自》收，到申请？之日起五个工作日内！予以：办理利息计入相关业！主的住？宅专项？维修资金分》户账 住宅专项维修！资金代？管部门？应当：依法履？行维：修资金？保值：。增值的？责任并建立住宅专】项维修资金查询制】度，业主有权查询本人】的住宅专项维修【。资，金结存情况》 第九十二》条，  对配《套设施不齐全、环】境，较差的老旧住宅小】区市、？县（市？、区）人民政府（】管委会）应当采【取措施进行》改造：整治并将改造整【治，规划和年度计—划向社会公》布老旧住《宅小区的范围由【市、县（市、区）】人民政府（管委会）！确定 老旧住宅小】区内的道《路、照？明、绿地及》文化体？育、安全《。防范：、物业？服务用？房等配套建》筑及设施设备的改造！。建设资？金由市、县（市、】区，。。），人民政府（》管委会）负责；业】。主专有部《分的设施设备—改造支出由业—主承担 第九十【三条　老旧住—宅小区改造整—治中：经有利害关系—的业主？。同，意，并经法定程序批【准，可以建设物业服务】用房和一定比例的物！业服务经《营性用房物业服【务经营性用房的【经，营收益作为老旧住宅！小区维护管》理，费用的补充》资，金由业？主大会？监督使用 》第七章 《法律责？任 第九十》四条 ？。 有违反本办法【。条款行为的由—相关主管部门依照】法律、法规和—规章的规定依法进】行查处；《。构成犯罪的依—法追究刑事责任 第！九十五条 》 阻碍行政执法【人员依法执行职务的！依照中华人民—共和国治安管理【处罚法？的，规定处罚；构—成犯罪的《依法追究刑事责【任 第九十六条【。  违反本办法第】五十六条第》一，款规定业主、—物业：使用人？未按照物业服务【合同：。的约定交纳》各项费用的业主委】员，会、物业服务企业可！以，通过：。上门催交、在物业】管理区域内显著位置！公示：。等形式？督促其限期》交纳；逾期不—交纳的物业服务【企业：可以依法提起诉【讼或者申请》仲，裁 第？九十七条  —市，、县（市、》区）：人民政府（管委【会，。）物业管理行政【。主管部门（》机，构）、？街道办事《处（乡镇人民政府】）以及其他有关主管！部门的工作人员滥用！职权、玩忽职守【、徇私舞弊尚—未构成犯罪的—依，法，给予行政处分；构】成犯罪的《依法追究《刑事责任 第八【章 附 则 第【九十八？条  本办法所称住！宅共用？部分是？指根据法律》、法规和房屋买【卖合同由单》幢住宅内业主或者单！幢住宅？内业主？及与：之结构相连的非住】宅业：。主，共有：的部分一般包括住】宅的基础《、，承重墙体、柱、【梁、楼板、屋顶以】及户外的墙面、【门厅、楼梯间—、走廊通道等 本】办法所称《。共用设施设备是指根！。据，法律、法规和房屋】买卖合同由住—宅，业主或者住》。宅业主和有关非【。住宅业主《共有的附属设—。施设备？一般包括电梯、【天线、照明》、消防设施》、监控安防设—施、绿地、道路【、路灯、沟渠、池、！井、非经《营性车场车库—、公益性文体设施和！共用设施设备使用】。。的房屋？等 本办法规定的面！积和人数按照下列】方式计算 》（一）？专有部分面》积按照不动产登记簿！记载的面积》计算；尚未进行【登记的暂《时按照测绘机构【的实测面《积计算；尚未—进，行实测？的，暂时：。按照房屋买卖合同】记，载的面？积计算；建筑物【总面积按照前项的统！计总和？计算：； （二）业主人数！。按照专有部》分的数量计》算一个？。专有部？分按照一人计算但】建设单位尚未—出售和虽已出售【但尚未交付》的，部分：以及同一买受人【拥有一个以上专有】部分的按照一—人计算；《总人数按照》前项的？统计总和计算 第】。九十九条  住宅区！域内非住宅》物业的管理》及其：监督活动《参照本办法执行 第！。一百条  本办法】由扬州市住房—保障和房产》管理局负责解释 第！一百零一条》  本？办法自？2016《年11？月8日起施行200！6年2月《13日？市人民？政府颁发的扬—。州市物？业管理实施办法【。。（扬政？发〔2006〕47！号）同时废》止，