扬州：。市，住宅物业管理—办法 第一章总 】 则 第一条  为！。了规范？住，宅物：业管理活动维护物业！管理各方的合法权】益营造良《好，的居住和工作—环境促进和谐社【。区建设根据中华【人民共和国物权【法、：国，务院物业管理条例、！江苏省物业管理【条例等法律、法【规结合本市实际【制定本办法 第二】条 ： 本办法适用于本市！。行政区域内住—。宅物：。业，的使用、维》护、服务及其监督管！理活动？ 本办？法所称住宅》。物业管理（以—下简称物业管理【）是指住宅区内【的业主通过》选聘物业服务企【业、街道《物，业服务中心或者【业主自？行对物业管理区域内！的建筑物、构筑物及！配套的设施设—备和相关《场地进行维修—、养护、管理—维护环？境卫生？和相关秩《序的活动 第三条 ！ 物业管理工作实行！属地管理市、县【（，市、：区）人民《政府：（管委会）应—当加强对本行政区】域内：物业管理工作—的领导建立由—辖区物？业管理行政主管【部，门、功能区物—业管理行政》主管机？构，、，街道办事处（乡镇人！民政府？）以及相关行政【管理部门《（机构）参加—的，物业管理联席会【议制度协《调解决辖区内物业】管理的重《大问题并建》立，物业管理争议—化解和纠纷处理工】作机制？ 市、县（》市、区？）人民政府》（管委会）》应当：建立物？。业管理综合协—调和目标责任机制】制，定、落实扶持—政策减轻物》业，服务企业《负担；鼓励采用信】。息化：等，新，技术、新方》法促进物业》服务：行业：转型升级《提，高物业管理和服【务水平 市、县【（市、区）人民政】府还应当《将物业服务纳入【现代服务《业发展规划和城市治！理工作体系》 第四条《  市住房》保障和？房产管理部门是全市！物业管理工作的行】政主管部门（以下简！称市物业管理行【政主管部门）负责】本市物业管理—活动的监督管理工】作其主？要职责为 （一）建！立和完善市场—化物业服务》和基本物业服务相结！。合的物？业管：理机制； （二）管！理全市物《业服务？行业指导、监督各】县（市？。。、区）？物业管理《行政主管部门—、，功能：。区物业管理行—政机构开展物—业管理活动； （三！）参与市政府对【各县（市、区）、】功能区物《。业管理工《作的：目标责任《考核； （四—）研究制定全市物】业管理？相关政策和物业服务！行业规范；》 （五）负》责，物业服务企业资【质管理； （六）】。负责市区前》期物业服《务招投标的》指导：、监督、检》查等：管理：工作； （七）依法！查处物业管》理重大违《法，行为； （八—）依法承《担的其他职责 第】五条  县（—市、：区）物业管理—行政主管部门负责】。本行政区域》内物：业管理活动的监督】管理工作其主要【。职责为 （一—）负责对物业管理日！常工作的指导、监督！；， （二）负》责新建住宅小区【前期：物业管理招投标的】备案和？管，理工作；《 （：三，）负责物业管理【项，目的区域备》案、：前，期物业承接查验备】案和物业服务合【同备：。案； （《四）负责物》业服：务企业？交接工作的监督、管！理； ？（五）负责对—物业：服务企业、项目负】责人进行日常考【核； （六）—协调进行《业主大会、》业主委员会筹—建、换？。届及日常《工作的指导与监督】； ：（七）？依法承？担的其？他职责？ 第六？。条  街道办事处】（乡镇人民政府【）具体负《责本辖？。区内物业管理工作的！。指导、协助和监【督其主要职责—为 （一）》落实辖？区内老旧住宅小区】基，本物业服务工作【； （二）协调物业！管，。理与社？区管理、社区服【务的关系协》调建设单位与前【期，物业服务《企业：、，业主与物业服务【企业的关系； （三！）建立物业》管理矛盾投诉调解、！物业应急维修—。服务：等机制设立并公开】投诉：电，话、投诉点协—调处：理物业管理纠纷； ！（四）监督管理【辖区内物业服务【项目移交和接—管工作； （—五）负责业主大会、！业，主委员会的筹建、管！理等：相关：。工作：建，立业：主委员会档案组织成！立物业管理》委员会； （六）】负责业？主委员会备案—； ：（七：）负：责辖区？内物业服务企业、项！目负责人服》务行为的监督向县】（市、区）物业管理！行政主管《部，门报送信用信息； ！（八）建立由社区】居（村）民委—员会、？公安派出所、业主委！员，会、物业服务—企业等参加的联席会！议制度协调处理物业！。管理：重大事？宜；： （九）依法承担】的其他职责》 社区居（村）民委！员会：应当协助和配合【街道办事《处，（乡镇人民政—。府）建立健全物业管！理工作机《制参与？指导和监督业主委员！会的工作及时—协调、处《理本社区内的物【。业管理矛盾纠纷；】。参与住宅专项维【修资金的使用监【督建：立社区？居（村）《民委员会、业主委员！会和：。物业服？务企业沟通协—商的“三位一体”】 服务？协调机制《 第七条  相关行！政部门依据各自职责！共同做？好物业管理工作【。 物：。业管理区《域内：以及周边道》路停车泊位设置和汽！车停放工作的指导物！业管：理区域内因停车矛盾！等引发的治安纠纷的！处理物业管》理保：安，服务活动的监管等】由，公，安部门负责》 依法查《处违法建设、—占，用和损坏《绿地等？违法违规行》为督促相《关责任单位加强对】。物，业管理区域》内生活垃圾、建筑垃！圾清运和《。环卫：设施的管理制—定住宅小区垃圾【清运服务标准等【由城管部门负责 】按照定价权》限制定调《整普：通住宅？前期物？业，公共服务（含汽车停！放）：收费标准和》。保障性住《。房，、房：改房、？老旧住宅《小区物业管理服【务收费标准》制定调整住》宅小区内建设单位未！出售或者未》。附赠的车《位、车库及》依法配建的人防【工程平时《用作：停车位的租》金标准制定调整生活！垃圾：清运费标准依—法规范监《管，物业服？务企业的收费—行，为及：时查：处物业服务中的价】格违：法行为？等由：物价部门会同同级物！业行政主管部门【负责 对物》业，管理区？域及周边的建—设，项目环境影》响评价文件》。及，其污染防治设施【“三：同时”（与》主体工程同时设计、！同时施工、同时【投产使用）的—监督管理对企事业单！位和其他生产经营】者的污染《物排放？的监：督管理对《违反环保法律、法规！的行为依法进行查处！等由环保部门负责】 对房地产开—发，项目：公建配套设》施建设的监督管【理督：促建设单位》及时：。做好物业管理区【域内交付后保修期内！的房屋及设施—。设备的相关保—修工作？受理由房《屋质量问题引发【的投诉按职》责依法？查处破？。。坏，承重结构等》违法行为由建—设部门负责 对物】业管理区《域内的电梯、锅炉等！特种设备进行安全监！察依法对特种—设备：使用登记、维—护保：养、定期检》。验、作业人员持证上！岗等情？。况开：展监督检查调查处】理，。物业管理《区域：内的特种设备事【。故依法查处特种设备！安装：。、改造、维修和使用！中的违法行》为等由质监部门负】责 对物业服—务企业劳动用—工进行指导对物【业服务企业》。招用就业困难—人员、高校毕业生】按规定在缴纳社会】保险、参加职业培】训方面给予适—当补：贴等工作《由人力资源》和社会？保障部门《负责 对《在物业管理活—动中利用《。合同格式条款侵【害消费？者权益的《行，为虚假、违法广告和！无须取得许》可（含批准文件）或！已经取得相关许【可但未依法领—取营业执照等违法生！产，经营行为依法进行】。查，处等由？。工商部门（》市场监督管理部【门）负责《 在地块规划设计】条件和建设工—程，设计方案《审查中按规定标准落！实物业管理》区域内公建配套【。建设指标等工作【由规划部《门负责 物业—管理区域《内人民防空工—程及设施平时—使用与维护管理的】指导和监督由民防】部门负责 》物，业管理区域》内绿化调整的监管】和技术指导等工作由！园，林部门负责 指导】、监：督业主委员会参与物！业管理相关工作【等由民政部门负责】 供：水、排？水，、供电？、供气、通讯、有】线电视、路灯等【专，业经营单位》应当按？照相关规定》和合同约定做好物业！管理区域内》的专项服务》 第：八条  市》、县：（市、？。区）物业管》理行政主《管，部门：应当：加强对街道办事【处（乡镇人民政府】。）物业管理工作人员！和业主委《员会成员的培训【所需经费列入同级】人民政府财政预算】对在物业《服务：和管理工作中—取得显著成》绩或者获得市级【以上物业管》理，荣誉称号的物业【服务企业及其—从业人员《依，法依规给予》表彰： 第九条  —物业服务行业—协会应当加强行业自！律管理规范》从业行为《促进诚信经营加强物！业服务企业》从业：人员培？训提：高物业服务水—。。平维护物《业服务企《业的合法权益 【第十条  本市建】立物业服务第三【方评估制度业主【自治组织、》建设单位、物—业服务企《业可：以委托物业服务第三！方评估机构开—展物业项目交接和】查验、物业服—务标：准和：费用测算、物业服】。。务质量评估等—活动 物业服务第三！方，评估：机，构应当？依照法律、法规和合！同约定提供专业服】务出具？的评估报告应—当，真实、客观、全面 ！第二章  物业管理！区域 第十》一条  物业—管，理区域的划分—。以有利于实施物业】管理为原则综—合考虑？规划条件、建筑物规！模、共用设》施设：备、业？主人数、自然界限、！社区布局、社区建设！等因素确定》 规：划部门？。在审查住宅》建设：工程设计方案—时应当？。听取物？业所：在地的县（》市、区）《物业管理行政主【管部门对物业管理区！域划：。分的意？见 建？设单位应当根据物业！。建设：用地规划许》可证确定的》红，线图范围结合物业的！共用设？施设备、社区建【设等因素划定物【业管理区《域物业的配套设施】设备共用的应当划】定，为一个？物业管理《区域；配套》设施设备能够分割、！独立使用的可—以划定为不》同的物业管理区【域 第？十二：条  新建》物业出售前建设单】位应当将《划定的物《业管理？区域向物业所在地】的县（市《、区）物业管理【行政主管部》门备案并将经备案的！。物业管理区域在商品！房买卖合同中明示 ！第十三？条  县（市、【区）物业管理行【政主管部门应当建】立物业管理》区域档案物业管理】区域档案应当载明下！列事项 （一—）物业管理区—域的地理《位置、？四至界？限，； （？二）建？筑物：总面积？、专有部分数量【、业主共有》部分主要情况—； （三）建设【单位； （四—）建设单位关—。于路灯、供排水【、电、燃气》、电梯等《配套设？施的管护协议、生活！垃圾的清运合同协】议； （五）其他需！要载明的事项 第】三章：  业主《。、业主大会与业主】委员：会 第十四条  】房屋的所有权人为业！主 业主应当依照】法律、？法规、临时管—理规约、管理规约和！业主大？会，。议事：规则等行使》。权利自觉履》行，法，定和约定《的义：务， 第十五条  【。一个物业管理—区，。域成立一《个业主大会业—主大会由物业—管理区域内全体【业主组成 》物业管理区》域，内业主人数较—少且经？全体业主一》致同意决定不成立业！主大会的由》业主共同履行业【主大会、业主委【员会的？职，责 业主户数—超过三？百户的可以按幢、单！元等为单位推—选业：主代表成立业主代表！大会：履行业？主大会的职责 【第十六条  物【业管理区《域内符合下列条件之！一的应？当召：开首次业主大会【或者业主代》表大会（以下统【称业主大会）会议 ！（一）物《业管理区域内房【屋出售并交付使用的！建，筑面积达到百分之】五十以上的；— （二）物业管理】区域内业主已—入住：户数的比例》达到百分之》五十以上的》 第十七《条  物业管—理区域内已交付的专！。。有部分面积超过【建筑物总面积百【分之五十《时建设单位应当【向物业所《在地的？街道办？。事处（乡镇人民【。政府：）提出？。筹备业主大会书【面申请并《报送下列筹备首次】业主大会会议所【需的：文件资料 》（，一）物业管》理区域证《明； ？（二）房屋及建【筑物面积清册—； （三）业主【名册； （四）【建筑规划总平面图】；， （五？）交付使用共用【设施设备的证明； ！（六：）物：。业服务用房配置证】明；： （：七）其他有关的文件！资料 建《设单位故意拖—延，或，者不报送的》物业所在地的—街道：办，事处（乡镇人民政】府，）应当督促其按【规定报送 第—十八条 《 符合成《立业主大会条件的】街道办事处》（乡镇？人民政？府）应当在收到【。建设单位或者十【人以上的业主—公开联名《提出筹备业主大会】书面申请《后六十？日内组？。织成立首次业主【大会筹备组 —首次业主大》会会议的筹备—经费由建设》单位承？担， 第十九《条  ？首次业？主大会筹备组由业】。主、建？设单位、街》道办事处（乡镇人民！政府）、社区—居（村）《民委员会等派员【组成成？员人数应当》为五至？十一人的单数筹【备组中的业主成【员由街道办》事处（乡《镇，人民：政府）或者社区【居，（村：）民委员会组—织，业主推？荐产：生业主？成，员人数应当》。不，。少于：筹备组总《人，数的百分之六十筹备！组组长由《街道办事处（—乡镇人民政府）【指，定人员担任 —筹备组应当自成立】之日起七《日内将成员名单【。在物业管理区域【内显著位置进—。行公示筹备组中的业！。主，成员条？。件与业？主委：。员会成员条件—一致业主对筹备【组成员有异议的【由，街，道办事处（乡镇人】。民政府？）协调解决 —第二：十条：  首次业主大会筹！备组应当自》成立之日起九十【。日内组织召开首【次业主大《。会，会议筹？备组履行下列职责】 （一）确定首次业！主，大会会议召》开的时间、》地点：和，内容； （》二）拟订管理规约】、业主大会议事【。规则、业主委员会工！作，。规则草？案； （三）确【认业主身份确定业主！在首次业主》。大会会议上的投票】权数； （四）【。提，出首届业主委员【会委员候选》人条件、名单和【选举办法；》 ，。（五）依《法确定首次业主大会！。会议：表决规则； （六）！召开：首次业主大会—会议的其他》准备：工作 对前》款规定的内容筹备】组应当在首次—业主大会会》议召开十《五日前在物业管理】区域：内显著？位置公告并书面【通知全体《业主业主《对业：主身份和投票权数】等提出异议的筹备】。组应：当予以复核》并告知异议人复核】结果 业主大会成】立后筹？备组自动解散 第二！十一条  业主大】会会议分为定期【会议和临时会议 业！主大会定《期会议应《当按照业主大会议】事规则的规定由业主！委员会组织召开【 有：下列情形之一的业】主委员会应当—及，时组织召开业—。主，大会：临，时会议 （一—）经：专有部分占》建筑：物总面积百分之二十！。以上且占总人数【百分之二十以上【业主提议的》。； （二）发生重大！事故或者紧急事件需！要及时？处理的？； （三）业主【委员：会委：员人数不足其原【总，数的二分之一—时，。。重新：选举业主委》员会； （》四）业主大》会议事规则或者【。管，理规约规定的其他】情形 业主委员会未！。按业主大《会议：事规则的规定—组织召开业主大【会定期会议或者【发生应当召开业主】大会临时会议—的，情况业主委员—会不履行组织召开】会议职责的县（【市、区）物业管理行！政主管部门、街【道办事处（乡镇人民！政府）可《以责令业主委员会限！期召开；逾期仍不召！开的可以《由物：业所在地的社区居（！村）民委员》。会在街道办事—处，（乡镇？人民政府）的—指导和监《督下组织《。召开 第二十二【条  召《开住：。宅小区的业主大会】会议应当于会议召开！十，五，日前通知全》体业主并同》时告知社区居（村）！民委员会《业主委员《会应当做《好，业主大？会会：议记录并妥善保存】业主可以查阅—业，主大会会议记录【 ，召开业主大会会【议物业所在》地的县（市、区）物！业管理行《政主管部《门和街道办事—处（乡镇《人民政府《。）应当给《予，指，导和协助 第二十三！条  业《主可以委《托他人参加业主大会！会议业主委托家庭】。成员以？外的人参加业主【大会会议《的应当出具书面委托！书载明？委托事项《、，委托权限及》期限 第《二十四条  业主】。委员会由业主大会】会议选举产生以其】选举产？生之：日为成立日期—接受业主大会和【业主的监督业—主，委员会委《员应当由《热心公益事》业、责任心强、【具，有一定组《织能力的《业主担？任业主？有损坏房屋》承重结构、违—法搭建、破坏房屋外！貌、擅？自改变物业使用性质！、无故欠交物—业服务相关费用【。或者专项维修—资金、违法出租【房屋：等违反法《律、法？规和管理规约的情】形，且未改正的不—得担任？业，主委员会委员— 业主委员会由【五至十一人的单数】委员：组成每届任期三【至五年委员可以【连选连任一般最【多不超过《三届具体人》数、任期、连选【。连任条？件由业主《大会议事规则确定】业，主代表任期与业【。主委员会委员任【期相同业主委员会主！任、副主任在业【主委员会委员中推选！产，生委员出现》空缺：时应当及时补足 业！主委员会是否实行差！额选举以《及实行差额选—。举的差额比例—由业主大《。会议事规则确定业】主委：员会实行差额选举】的未当选业》主委员会委》员且：得票数达到法定票数！的，候选人可以》按照得票《顺，。序当选业主委员会候！补委员？并在业？主委员会《委员：出现空缺时依—次递补候补委员人】数由业？主大会议事规则【确定但最多》不得：超过业主《委，员会委员总》数的百？分之五十候补委员】可以列？席，业主委员《会会议不具有表决】权 ：第二十五条  划定！为一个物《业，管理区域的分期开发！建设的住宅小—区项：目先期开发部分【符合业主大会成立】法定条件的可以【成立：业主大会《。选举产生业》主委：员会首次业》主大会会议》。应当根？据分期开《发的物业面积和进】度，等因素？在业：。主大会议《事规则？中明确增补业主委员！会委员的办法 第】二，十六条  不具备】成立业？。主大：会条件或者具备成】。立条件但未成立业】主，大会的住《宅小区经物业—所在地的《。县（市、区》）物业管理行政主管！部门：或者街道办事处【（乡镇？人民政府）指—导后仍？不能成立的由街道】办事：处（：乡镇人民政府）【。组建所在物业管理区！域，内的物业管》理委：员，会代行业主》大会和？业主：委员会职责 物业管！理委员会由街—道办事处（乡镇人】民政府）、社区居】（村）民《委员会、社区服务】机构、建设单位【、业：主代表等五至—十一人的《单数委员组》成其人员组成应【当在所在物业管理区！域内显著位置公示】 第二十七》条  有《下列情况之一的业主！委员会？。委员、物业管—理委员会中的—。业主成员、业主代表！资格自行终》止 （一）以—。书面：方式提出辞职—请求的；《 （二）因物—。业转让、灭失等原】因不：再，是，业主的； （三）】丧，失民事行《为能：力的； （》四）法律、法规以及！。管，理规约规定的其他】情形 第二十—八条  业主委员会！。委，员、筹备组》成，员、：物业管理委员会委】员、业主代》表有下列情形—之一的应当》按业主大会议事规】则等规定予以罢【免 ：（一：）不履行《职责的； 》。（二）利用委员、】成员、代表资格谋取！不正当利《益的； （三）【出现第二《十四条第一款规【定情形及其他拒【不履行业主义务【情形：的； （四》。）因履职不》当给业主造成—较大损失的；— （五）因其他原】。因不宜担任业主委员！会委员、筹备—组成员、物业管理委！。。员会：委员、业《主，代表的？ 第二十九》条  不再担—任业：。主委员会委员、物】业，管理委员会中的业】主成员、业主代表的！应当在十日内将其】保管：的属：于业主大《会、物业管理委员会！所有的物品》等移：交业主委《员会、物业管理委】员会；拒不移交的业！主委员会、物—业管理委员会可以】请求物业所在地街道！。办事处（乡镇人民政！府）或者县（市、区！）物业管理行—政主管？部门督促移交—物业所在地》公安机关《。予以协助 》第三十条 》 业：主委员会《应当自选举产生之日！起，三十日内《持下列材料向—物业所在《地街道办《事处：（乡镇人民政—府）备案 业主【委员会？备案申请书；— （二）业主—委员会委员、业主代！表，名单及其基本—情况； （三—）业：主大会？议事规则和管理规】约； ？（四）？业主大会会》议记录； （—五）：其他应？当提供的材》料 备案材》料齐全？的街道办《事处（乡镇人民政】府）应当在五个【工作日内出具书【面，备案证明《并在备案后》七，。个，工作日内《将备：案材料抄送》县（市？、区：）物业管理行—政主管？。部门及？社区居（《村）民委员会；备】案材料不齐全的街】道办事处（乡镇【人民：政府）不予备—案并书面告知须补】齐，的材料？ 第三十《一，条  ？业主委员会任期届满！前三个月应当组织】召开业主大会会议进！行，换届选举并事先报告！物业所在地的—县（市、区）物业管！理行政主《管部门和《街道办事处》（乡镇人民》政府） 业主—委，员会在规定时间内】不组织换届》选举的街道办事【处（乡镇人民政府）！应当责？。令其限期组织换届选！举；逾？期，。仍不组织《的可以由物业—所，在地的社《。区居（？村）民？委员：会在街道办事—处（乡镇人民政府】）的指导和监督【下组织换届》选举工？作 业主委员—会应：当自任？期届满之日起十日内！将其保管《的有关财务》凭证、业主清册、】档案资料、印章以及！其他：属，于业主大会所—有的财？。。物，。移交新？一，届业主委员会双方应！当签订书面移交【手续；拒不移交的】新一届业《主委员会可》以请求物业所在【地，的街道办事处（乡】镇，人，民政府？）或者县（市、区】）物业管理行政【主管部？门督：促移：。交物业所在地的【。。公安机关予》以协助 第三十二】条 ： ，业，主大会、《业主委员会》、，物业管理委员会应当！依法：履，行职：责不：得作出与物业—管理无关的决定不】得从事与物业管理】无关的活动》 业：主大会、业主—委员会、物》业管理委员会作出】的决定违反》法律、？法规的县（市、【区）物业管理—行政主管《部门应当《责令：。其限期改正或者撤】。销其决定《。并通告？全体业主 业—主，委员会不能》正常开展工作—的物：业，所在：地的街道办事处（乡！镇人民政府）应当组！织召开业主大会临时！会议对业主委员会进！行，调整 第三》十，三条  《业主大会《和业主委员会日【常工作经费由全体】。业主承担《可以：从物业共有部分、共！用设施设《备经营收益》中列支也《可以由全体业主【分摊 经费的筹集、！管理：。。和使：用以及业主委员【会委：员的工作补贴由业主！大会议事规则具体规！定业主委员会—应当：每半年在物业管理】。区域内显《著位：置公告经费收支情】况明细接受》业主监督《 第三十四条 【 业主大会》、业主委员会应当】积极：配合有关主管部【门与社区居》（，村，）民委？员会相互协》作，共同做好物业管【理区域内与物业【。管，理有关的《社，。会管理工作 在物业！管理区域内业主大】会、业主委员—会应：当积极配合社区居（！村）民委员会—依，法履行自治管理职】责支：持社区居（村）民】委员会开展工作并】接受其指导和—监督：社区居？（村）？民委员会应当支持业！主大会、业主委【员会开展工作 业主！大会、业主委员会作！出的决定应当以【书面形式《在物业管《理区域内及时公告并！。告知社？区居（村）民—委员会 第三十五】条 ： 同一物业管理区域！内有：两幢以上房屋—的可以以幢》、单元？为，单位成立业主小组业！主小组由该幢—、单元的全体业【主组成 《业主小组应当—履行：下，列职责 （一）推选！业主代？表出：席业主？大会会议； （【二）：决定本幢、单元【范围内？住宅共用部分、【共用：设施：设备的维修》、养护、《更新和改造；— （三）《决定本小组范围内的！其他事项 业—主小组议事由该业主！小组：产生的业主代表【主持业主小组履行】职责时不得违反业】主大会或者业主大会！授，权的：业主：。委员会作《出的决定业主—小，组履：行职责？的程序参照本物【业管理区域》业主大会《议，事规则执行 —第三十六条  【业主大会会》议、业？。主小组议事表决可以！采，用纸质或者手机信息！、电子邮《。件等方式实名投票】业主大会会》议表决结果》应当向全体业主【公，示 一个独》立产权？单位登记《有二：个，或者二个《以，。上所有权《人的：应当自？行确定一名投—票人 第四章—前期物业管理 第三！十七条  新建住】宅物业实行前期【物业管理 在业主】、，业主大？会选聘？物业服务企业之前前！期物业？管理由建设单位负】责建设单位应当【与选聘的物业服务企！业签订书面的—前期物业服务合同 ！第三十八条 — 建：设单位应《当在销售《物业之前制定临时】管理规约对有关物业！的使用、维护、管理！业主的共同利益【业主应当履行的义务！违反临？时管：理规约？应当承担的责—任等事项依》法作出约定临—。时，管理规约不得侵【害物：业买受人的》合法权益 建设单位！应当在物业销—售前：将临时管理规约向物！业买受？人，明示并予《以说：明，物业买受人》在与建设单位签【订物：业买卖合《同时应当《对遵守临《时管理规约予以书】。面承诺临时管理【规约文本《应同时交予物业【买受人收执 —第三：十九条  市区建】立统一的《物业管理招》投标平台为建设单】位或者业主大—会选聘物业服务【企业：提供：服务 提倡业—。主大会通过统一【的，招投标平台选聘物业！。。服务企业《 ，第四十条  —建设单位《应当通过招投标【的方式选聘》具有相？应资质的物》。业服务企业 投标】人，。少于三个或者住宅】规模建筑面积小于三！万平方米《的经：物业所在地》的县（市、区）物】业管理行政主管【部门批准可以采【用协议方式选聘【具有相？应资质的物》业服务企业》 第四十一条—。  建设单位应当】按照以下规定时限】完成前期物业管【理招投标或》协议选？聘物业服务》企业工？作 （一）新建预】售商品房应当—在取得商品房—预售许可证之前【完成：； （二）更换物业！服务企业应当—在原前期物》业服务合同终止前】完成 中标》通知书发出之日起三！十日内建《设单位应当与中【标的物业《服务：企业：签订书面前期物【业服：务合：同 ：物业服？务企：。业应将前期物—业，服务合同向物业所】在地的县（市、【区）物业管理行【政主管部《门备案由县（市、】区）物业《管理行政主》管部门抄送物—业所在地的街—。道办事？处（乡镇人民政府】） 建设《单位应？当提供前期物业管理！。开办：费用于购买物业办】公设备等固定资产】所购资产归》。全体业主所有由物业！服务企业使》用 物业承》接查验费用的—承担由建设单位和物！业服务？。企业在？。前期物业服》务合同中约定—没有约定或者约定不！明确的由建设—单位承？担 ：第四十二条  建设！。。单，位与物？业买受人签订的买】。卖合同？应当包含前期物业服！务合同约《定的内？容或者同时签订前】期物业？服，务，委托协？议，。。对前期物业服务的内！容，予，以约定 第四十三】条　前期物业服务合！同，期满前建设》单位：需提前解除合—同重新选《聘物业服务企—业的应当在物业管】理区域内显著位【置进行公示并征得已！销售房屋总面—。积，过半数的业主且占】总户数过半数的【业，主，同意方可提前解除】合同： 已交付使》用物：业业主总人》数百分之《十以上的业主—因，对建设单位选聘的】物业：服务企业《的服务质量不满意】要求物业服》务第三方《评，估机构评估的建【设，。。单位应当委托其与】业主、物业》服务企？业协商选定的第三】方评：估机构对物业—服务企业的》履约情况进行评估协！商不成的由物业【。管理行政主管部门随！机抽取第《三方评估《机构评估结果在一年！内有效并向全体业主！。公告同时告知物业】管理行政主》管部门 经评—估物业？服务不符合履—约标准的建设单位可！以，按照合同约定更【换物：业服：务企业或者要求物业！服务：企业限期《整改；逾期》不整：。改的建设单位应【当向物业管理行【政主：管部门报告由—物业管理行》政主管？部门：录入物业服》务企业信用档案并向！社会公示《 前期物业服务合同！。解除后业主委员会尚！未成立的建设单【位应当按照本办法第！四十条的规定另聘物！业服务企业 —第四十四《条 ： 前：期物业服务》费用由物业买受【人按照？房屋买卖合同约定的！标准承担《房屋买卖合》同未约定的由—。建设单位承担— 已竣？工但尚未《出，售或者尚未交付【物业买受人的物业物！业服务费用由建【设单位全额承担【 根据房屋买—卖合：同约定已《具备交付《条件：。的房屋且《建，设单位已通知物业买！。受人交付的因物业】买受人的原》因未：及时办理入住手续的！物业物业服》。务费：。用由物业《。买受人？按相关？规，定承担 第四十五条！  新建住宅物【业管：理区域内建设单位应！当按照不低》于地上地下总建筑面！积千分之七的比【例配：。。置，物业服？务用房？低于一百平方米的按！照一百平方米配【置并无偿移交其中用！于业主委《员会议？事，活动用房的应当按照！配置物？业服务用房的比【。例合理确定一般按】照建筑面积二—十至四十平方米配】置 物业《服务用房不计入分摊！公用建筑面积其【所有权属《于全体业主建—设单位在《申请：。办理房屋所》有权初始登记时【。应，当注明物业服务用】房，并申：请登记 集体土【地房屋拆迁安置住】宅小区除按》。本条第二款规—定，外，还应当按《照，。小区地上地下总【建，筑面积百《分之二至百分之五】的比：例配建配套服务【设施及？物业：服务经营性用房【其经营收益》用于弥补小区物业】服务费的不》足 第四十六—条  ？物业服务用房应【。当是地？面以上的《。房屋具备独立、正】常使用？功能相对《集中安排在住宅小区！中心区域或者住【宅小区出入口—附近一般应当在三楼！以下其中物》业接待中心办公室】应当设置在一楼物业！经营性用房应—当合：理安排位《置便于物业服—务企业开《展经营 物业服务用！房设：置在住宅楼内的应】当具：有独：立的通道建设单位不！得将电梯井、管【道井、楼梯间、垃】圾，道、变电室、—避难层、《设备：间，、，公共：门厅、公共卫—生间、过道、地下】室、车棚、车库【、民防？工程：以及不计入容—积率：的其：他房屋和室内—层高：不足2？.，2米的房屋》等作：。为物业？服务用？房 物业服务用房由！建设：单位在承《接查验前装》修，。到，。位，；装修前应》当事先？征求物？业服：务企业？的意见并对房屋【功能进？行合理布置》；本着？安全实用的原则根】据项目的规》。模配备？物业办公室、会【议室等 第四—。十，。七条  物业服务】用房主要用于物业】管，理办公和业》。主委员？会，活动：等用途不得买卖和抵！押若用于经营收【益归全体业主所【有可用于弥》补物业服务费不足】 第四十八》条  ？。新，建住宅物业管理区】域内的供水、供电】、供气、《供热等终端用户的】分户计量表或—者终端用户入户端】。口以外的专业经营设！施设：备应当符合国家【技术：标准和专业》技术规范《 建设单位在组【织竣工验收》时应当通知供水、供！电、供气、供热等专！业经：营单：。位参加；在竣工验收！合格后？。应，当，将住宅物业管理【区域内专业》经营设施设备移【交给专业经营单【。位负责管理专业经营！单位应当接收并【承担维？修、养护和更—新的责任有关费用】由，专业经营单位承【担但：二次：供水设施的费用承担！按，照江苏省城乡—供水管理条例有关】规定执行 》2013年5月1】日前建设的住宅【小区内的专》。业经：营设施设备业—主大会决定移交给】专业：。。经，营单位管理》的专业经营单位应】当接：收 第四十九条【  建设单位与物】业买：受人：签，订的：商品房销售合同应】当约定其所》交付：物业的共用部位【、共用设施设备的】配置和？建，设标准建设单位【。应当交？付权属明确、资料】完整：、质量合《格、功能《完备、？配套齐？全的：物业 第《五十条  》物，业，服务企业承接—物业时应当对物【业共：用部分、《共用设？施设备？进行查验《物业承接查》验应当遵《循诚实信用、—客观公正、权责分】明以及保护》业主共同财产—的原则承接查验【时物：业服务企业》应提前告知县（【市，、区）物业管理行】政主管部《。门和：街道办事处（—乡，镇人民政府）并邀请！。其共同？参加 现场查验物业！二十日？前建设单位应—当向物业服务企业】移交下列资料 【（一）竣工总平面图！。单，体建筑、结构、【设备竣工图配套设施！、地下？管网工程竣》。工图等竣工验—收资：料； （二）—设施设备安装—。、验收、使用和【维护保养等技术资】料； （三）物【。业质量保修文件【和物业使《用说明？文件； （四—）物业管理所必【需，的其他资《。。料 未能全》部移：交前款所列资料的建！设单位应当》列，出未移交资料的【详细清单并书面承】诺，补交的具体》时限并告知物—业所在地的》县（市、《区）物业管理—行政主管《部门 第五》十一条  物业服】务企业应当自物【业交接后三十日【内持下列文件—。向，物业：所，在地的县（市—、区）物业管理行】政主管部门》办，理备案手《。续 ：（一）前期物业服】务合同； （二【）临时管理规约【； （三）物业承】接查验协议； 【（四）？。建，设，单位移交资料清单】； （五）查验记】录； （六）交接记！录，； ：（，七）其他与》承，。接查验有关的文【件 物业服务企业】。应当在？备案后将物业承【。接查验情况在物业管！理区域？内，显著位？置公告并将承—接查验有关》的文件、资料—和记录？。建立档？案妥善保管物业【承接查验档案属于】全体业主所有业【主可以进行查阅【和复制 县（—市、：区）物业管理行【政主管部门》应当在备案后—三十日内将备案【材料：抄送：。物业所在地的街道】办事处（《乡镇人？民政府？）， 第五章  物【业服：务， 第五十《二条  从事物业服！务的企业应当具【有独立的法人资格】依法取得《物，业服务企业资质【市物业行《政主管部门》应加：强参与本《市物业项目招投标】、从事物业服务活】动的物业服》务企业？的资质、信用的监】管 第五《十三条？  业主《。委员会应《当与业主大会选【聘的物业服务企业签！订物业服务合同 】物业服务企业应【当自物？业服：务合同签订之日起】三十日？内，将物业服务》合同报物业所—在地的县（市、【区，）物：业管理行政主管部】。门、街道办事处（】乡镇：。人民政府）备案并在！物，。业管理区域》显著位置进行公【示 第？五，十四条？ ， 物业服《务企业可以将物业管！理区域内的专项【服务：业，务委托给专业性【服务企业但不得【将该区域内的全部物！业服务委托给他人】电，梯，、消防、机械式停车！设备、锅炉、监控】。安防等涉《及人身、财产—安全以及其他有【。特定要求的设施【设备：物业服务《企业应当委托专【业机构进行》维，修和养？。护 物？业服务企业应当【按照物业《。服务合？同，中关于安全防范的】约定落实安全防【范措施做好物业管】理区：域内的安全防范工】作物业？服务企业未履—行物业服《务合同义务》或者履行合同义务不！符，合约定导致业—。主，人，。身、财产受到—损害的应当依法承担！相应的法律责任物业！管理区？域内发生《安，全事故等突发—事件时物业服—务企业应《当采取应急》措施及时向有关主管！。部门报告《并协助做好救助工作！ 业主、物》业使用人对人身、】财产安全有特殊保】护要求的应当与物业！。。服，务企：业另行签订服务合】同 第五《十五条 《 物业？服务企业应当—按照物业《服务合同指派—项目负责人更换项】。目负：责人的应及时告知业！主并在？物，业管理区域》。。内显著位置进行【公示 业主委员【会，经征：求业主同意可以要】求物：业服务企《业更换项目》。负责人；要》求更换项《目负责？人的物业服务企业】应，。。当及时更换并在物】业管理区《。域内显著位》置进行公示 第五】十，六条  《业，。主应当根据》物业服务合》同的约定交纳—物，。业服务费用业主与】。物业使用人约定【由物业使用人交纳】物，业服务？费用的从其约定业主！负连带交纳责任 业！主办理入《住手续后未入—。住或未使用连续空置！六个：月，。以上的？。物业业主应当事前告！知，物业服务企业按不低！于合同约《定标准的百分之【七十交纳《物业服务费》用，具体范围和减—免标准？、减免期限由市、县！（，市）：价格行政主管部【门会同物业管理【行政主？管部门确定业主大会！成立后由业主大【会与物？业服务企业》约定 物业所有权发！生转移时业主应当与！物业服务企业结【。清物业服务费用 】。第五十七《条  物业》服务收费应当区分不！同物业的性质和特】点遵循？。合理、公开、服【务质量和《价格相符的原—则确定实行》政府：指导价和市场—调，节价普通住》宅的：前期物业服务收【费实行政府》。。指导价由物业服务】企，业将前期物业服务合！同报：所在地的价》格行政？主管部？门备案；业主—大会成立后普通【住，宅物业服务收费标准！由业主？大会或者业主大会】授权的业主委—员会决定通过物【。业服务合同约定执行！非，普通住宅和非住宅】、满足部分业主需要！或者接受业主委托】开展的特《约服务等其他物业】服，务，收，费实：行市场调节》价具体物业服务收】费标准？由当：事人在物《业服务合同中约【。。定 实行政府指导】价的市、县》（市：）价格行《政主管部《门应当会同物业管理！行政主管《部门每三年内对物业！服务等？级标准以及相—应，的基准价《。与浮动幅《度进行评估》并根：据评估结果》适时调整 第五【。十八：条  ？物业：服务收费可以采【。取包干制《。或者酬金制等方式】具体收费方式由物】业服务合《同约定 包干制是】指由业主《向物业服务企—业支付固定物业【服务费用盈》亏均由物业服务企】业承担的物》业服务计费方—式 酬金制是指【在预收？。的物业服《务资金中《按约定比《例或者约《。定数额提取酬金【支付：。给物业？。服务企业其余—全部用于物业服【务合同约定的—支出结余或者不足】均由业主享有或【者承担的物》业服务计费方式【实，。行酬金？。制收费方式》的物业服务》企业应当《按，照规定对《物业服务各项—资金的收《支建立台账、—定期公示并接受业主！委员会的核查— 第五十九条  】物业服？务收费应当明码标价！物业服务企业应【当在物业管理区域】内显著位置将服务】内容、？。服务标准、收—费项目、收费标准】以及收费办法等【有关情况如》实公示 《物业：服务企业应当按【照物业服务合同的约！定定期将物业服务费！用和经营设施收益】收支：情况、公共水电费】分摊情况《如实公示 物业【。服务企业可以根据物！业服务合同预收物】业服务费用但是预收！。物业：服务费用的》期，限最长不得超过【一年 第《六十条？  物业《服务企业应当定【期公布？共用场地、共用【。设施设备产生的供】水、供电、供气【、供热？的，用量、？单价、金额》并按照？实际费用和物业服务！。合，同约定的《方式由全体》业主分摊没有—约定或者约定—不明确的《按，照，。业主专？。有部分占建筑物总面！积的比例分摊 业】主或者业主委员会】。对公布的共》用场地、共》。用设施？设备：。产生的供《水、供？电、：供气、供热费用的】分摊情况提出异议的！物业服务《企业应当《答复 ？第六十一《条  业《主大会或者业—主委员会可以委托】第三方评估机构对物！业服务企业履约情】况开展评估并向全】。体业主公《布，。评，估结果？物业服务企业—。应当予以配合评【估，结果可以作为要求物！业服务企业整改或者！更换：物业服务企业—的依据 第六十【二条  《。物业管理区域内【。供水、供电、—。供气：、供热等专业经营】单位应当按照—最终用户使用的计量！器具显示的量—值向最终用户收【取费用不得转—嫁户外管线或者其】他设施？。的能源损耗和损失最！。终用：户是指接《受，供水、供电、供气、！供热等？。服务的最终分—户业主或者实际【使用人？ 物业服务》企业接受专业经【。营单位委托》代收：费用的不得向业【主收取手续费—。等额外费用但—可，以根据约定向专业】经，营单位收取报酬 】第六十三条  【物业服务企业—享受国家《。、省和本市》有关现代服》。务业：规定的？税，收优惠政策物业服务！企业代收代征的各类！。费，用不计征营业—税和企业《所得税 物业—管理区域内共用【设施设？备维护管理、保洁、！绿化等物业服务【过程中的用水、【。用电、用气价—格按照当《地居民使《。。用价格的标准执【行但洗车、餐饮【等经营性用水、用电！、，用气除外 第六十】四条  《物业服务合同期【限届满三个》月前业主委》员会：应当组织召》开，业主大会会议决【。定选：聘或者续聘》。物业服务企业—将，决定书面告知—物业服务企业、物业！所在地的县（—市、区）物业管理行！政主管？部门和街《道办：。。事处（乡镇》人民政府）并在物】业管理区域显—。著位置公告》 物业服务企业决定！不再续签《物业服务合》同的：应当在物业服务合】。同期限届满三—个月前？书，面告知业主委员会、！物业所在《地的：县（：市，、区）物业管—理行政主管》部门和街道》办事处（乡》镇人民政府）并【在物：业管理区《。域，内显著位置公告【 业主大会》决定续聘的业—主委员会应当—在物业？服务合同期限届【满一个月前与物业服！务企业续签物—业服务合同》 业主大《会决定选聘新—的物业服务企业的】业主委员会可—以参照前期物—业管理？相，关规定选聘》有资质的物》业服：务企业招标经费在】物业共有部分—、共用设施》设，备经：营，收益中列《支也可以由》。全体：业主分摊 第六十】五条  业主大会】。决定解聘物业服务】企业：的被解聘的物业服】务企业应当按—照，规定办理《移交手？续被解聘的物—业，服务：企业在办理交接至】撤出物业管理区域】前的期间内》应当维？。持正常的物业管理】秩，序 业主《大，会决定选聘新的【物业：服务：企业的被《解聘：的物业服《务企业应《当在物业服》务合同终止之日起十！五，日内退出物业管理区！域并向业《主委员会或者—在业主委员》会的监督确》认下与被选聘的物业！服务企？业履行下列交接【义务 （一）—移交占用的物业共用！部，分、：由前期物业》管理开办费购买【的物业？办公设备等固—定资产？； （二）移—交本办法第五十条】第二款？规定的相关资—料； （三）移交】物业服务期间形成】的物业和设施设【。备使用、维护、保】养、定期检验—等技术资料运行、】维护、保养》记录：； （四）结清【预收、代收和预付】、代付？的有关费《用，； （五）物业承】接，查验：。档案；？ （六）法律—。、法规规定》和物业服《务合同约定的其他事！项 物业服》务合同期限届—满业主大会》未，作出选聘或者—续，聘决定物业服务【企业按照原合同【约定继续提》供服务的原》合，同权利义务》对双方具有约束力在！原合同权利》义务延续期间—任何：一方当事人》提出：终止合？同的：应当提？前三个月书面告知】。另一方当事》人和物业《所在地的《。县（市、区）—物业管理《行政主管部门、【街道办事处》（乡镇？人民政府《）并在物业管理【区域内显著》位，置，公告 第六十—六条  物业所在地！的，县（市、区）物业管！理，行政主管部门、街】道办事处（乡镇人民！。政府）？应，当加强对物业—服务企？。业，交接工作的监管 】被，解，聘的物业服务—企业拒不撤出物【业管理区域或—者拒不移交资料的物！业所在地的县—（，。市，、区：）物业管理行政主】管部门应当责令其限！期撤出；使业主生】活，受到：。严重影响《的，经业主委员会请求】辖区内？公安：机关：予，以协助；有破坏共用！设，施设备、毁》坏，账册等？违反治？安管：理行为？的由公安机》关依法处理；业【主，委员：。会还可以依法提【起诉讼或者》申，。请仲裁 第六十七】条，  物业服务企业】收取物业服务费后】。擅自撤出或者停止物！业，服，务的物业所在地的县！（市、区）物—业管理行政主管部】门应当督促其履行合！同；对？不继续履行》合同的依照有关法律！、法规和物业服务】合同约定处》理 第六十八条【  单体物》业或者规《模较小的《物业经业主或者【业主大会决定—在物业所在地的街】道办事处（乡镇人】民政：府）：和县（市、区—）物业管理行政主管！部门：的监：督指导下业主可以对！物业实施自行管理 ！业主自行管理的【应当对下《。列事项作《出决定？ （一）自行管理】的，执行机构《。、管理人《； （二）自行【管理的内《容、标准《、费：用，和期：限； ？（三）聘请》。。专业机构的方案【； （四）其—。他有关自行》管理的内容 电梯、！消防、机械式停车设！备、锅炉、监控安】防等涉及人身—、财产安《全以：及其他有特定—要求的设《施设备应当委托专业！机构进行维修和养护！ 第六十九》。条  老旧住宅小】区可以由《街，道办事处（乡镇人】民政府？。）成立物《业服务？中心为业主提供基】本物业服《务主要做《。。到有治安《防范、有清》扫保洁、有绿—化养：护、有维修维护、】有停：车，管理 县《（市、区）》物业管理行》政主管？。部门和财《政部门应当制定基本！物业服务补贴政【策所需经费列入【县（市？、区）人民》政府财政预》算 第七十条—　，市物业？管理行政主管部门应！当建立？物，业服务企业考核【体系和信用评价【体系：对物业服务企—业、项目负责—人实行动态》管理定期对》物业服务项目开展】专项检查向社—。会公布信用信—。息，评，价结果 县（市【、区）物《业管理行政》主管：部门具体负责物业】服务企业、项目负】责人信用信息征【集、考核、评价、汇！。总和核查工作— 街道办事处—（乡镇人民》政府）、社区居（】村）民委员会应当】协助开？展辖区内物业服务企！。业、项目负责—人信用？。。信息的征《集、核查工作 第】七十一条  物业】服务企业未按照法律！、法规规定、合同约！定和技术标准、专】业技：术规范等提供日常】物业服务的应当录入！物，业服务企业信用【档，案 物业《服务企业有下列严】重失：信行为之一》。。的二年内不》得在本？市申报各类物业服】务示范项目；失【信行为改正前—物业管理行政主管部！。门不予开具诚—信证明 （一—）在物业《管理招标投标—活动中提供虚假信息！。骗取中标的；— ，。　 ：（二）出租》、出借、转让资【质证书？的； （三）物业】。服务合同依》。法，解除或者终》止后拒不撤出物业管！理区域？撤出时未《。。按照规定《办理交接手续或者未！按照规定移》交资料造成物业管】理混乱的； —（四：）未按照规定和【合同：约定履行房屋安全】监管义务导致物业管！理区域？内，发生重大房屋安【全，事故的； （五）泄！。。露业主信息的； （！六）对业《主、业主委》员会委员进行—恶意骚扰采取暴【力行为或者打击【报，复的； 《（七）其他违反法】律、法规规定情【形的 第七》十，。二条  物业—服务：项目实行项目—负责人责《任制： 物业项目负责人有！下列严重《失信行为之一的应】当录入项目》负责人信用档案【同时录入其》所属：物业服务企业的信用！档案 （《一）骗取、》挪用或者侵占住宅】专项维修资金的【； （二）擅自改】变，物业管理《区域内物业服务用房！、共用部《。位和排水管》网等共用《设施设备用途—的；： （三）《擅自决？定占用、挖掘物【业管理区《域，内，道路、场地的； 】（四：），擅自利用物》业管理？区域内共用部位、共！用设施设备进行经营！的； （五）—因管：理失职造《成人员伤害、—财产损失等重大责任！事故的？； （六）被价【格行政？主管部门认定—乱收费或者收—费，不规范且未改正的；！ （七？）其他损害业—。主利：益，。。情节严重的》 有前款规定情【。形之一的《业主可以向街道【办事：处（乡？镇，人，民，政府）、《县（市？、区）？物业管理行政主管部！门，投诉街道办事处【（乡镇人民政—府）、县（市、区）！物业管？理行政主管》。部门应当进行核查并！书面告知业主核查】结果 第六章  】物业的使用和维【护 第七十三—条  业主》、物业使用人对物】业的使用《与维护应当遵守【法律、法规、管理规！约的规定及业主大会！的决定不《得损害？公共利益《和他：人合法权益 —第七十四条  【物业管理区域—内按照规《划建设的公》共建：筑和共用设施—不，得，擅自改？变用途 平时开【。发，利用人民防空工程】设施不得《影响：其战时防空效能和】应急避难功》能不得擅自改变人防！工程平时用途— 第七十五条  】物，业管理区域内禁【止，下列行为 （—一）擅自改》变物业的规划—用途；？ ，（二）损坏》或者擅自变动房屋】。承重结构《、主体结构； （三！），违法搭建建筑物、】构筑：物； （四）损坏】或者擅自占用、改建！物业共用部分损【坏或：者擅自占用、移【装共用设施设—备； ？（五）存放易燃、易！爆、剧毒、》放射性物质或—者超负重等违—反安：全规定的物品；【。 （六）制造超过】规定标？准的噪声、振动【或者影？响邻居采《。光、通风；》 （七）任意弃置】。垃圾、排放污—水、：抛掷杂物和露天焚烧！； （八）侵—占绿地、《毁坏绿化和绿—化设施； 》（九：）擅自摆摊设点【、占道经营》。无序停放车辆； （！十）破坏或》者擅：自改变？房，屋外观； 》（十一？）擅：。自在建筑物、构筑物！。上，悬挂、张《贴、涂写《、刻画； （十二）！非法养殖大型—犬、烈性犬； 【（十三）占》用（堵塞）消防【车通道、疏散通道】、安全出口圈占【。（遮挡）消火栓等违！反，消防法律、法规的行！为； （十四）【。法律、法规和管理规！约禁：。止的其？他行为 有前款所列！行为之一的物—业服务企业、—业，主委员？会，应当及？时劝：阻、制止；劝阻、】制止无效的应—当及时？报告有关主管部【门，有关主管部》门，应当及时《依法：处理；业《。主、物业使用人【对侵害自己合—法权益的行为可以依！法向人民法院提【起诉讼？；业主委员会对侵】害业主共同利—。益的行为《可以依？法向人民法》院提起诉《讼 第七十六条  ！。物业管理区》域，内规划用《于停放汽车的车位】、车：库建设单位应—当首先满足》本区域？内业：主的停车需要其归】属，由当事？人通过？出售、附赠或者【出租等方式》约定 建设单位办】理商品？房房屋预销售登【记后出售《或者：附赠：的车位、车库应【当明示并在物业管理！区域内显著位置公示！拟出售？车位：、车库的产权—。证明文件和出售价格！拟出售车位、车库数！量少于？本区：域要求？购买车位、车—库业主的房》屋套数时《应当通过抽签等【公平方式确定—每户业主只能购买一！个车位或者车库【 建设单《位未出售《或者未？。附赠的车位、—车库应当优先出租给！本区域内业》主租金按照价格行】政主管部门》核定的标准》执行；业主要求承租！车位、车库的建【设单位不得只售不租！拟出租车位、车【库数量少于本区【域要求承租车位、】车，库的业主《的房屋套《。。数时应当《通过抽签《等公平？方式确定给》未购买或者未受赠车！位、车库的业主每户！业主只能承租—一个：车，。位或者车库 —在首先满足本物业】管理区域内业—主的购买和承租【需要后还有多余车】位、车？库的可以出租给本】物业：管理区域《外的使用人但租【赁期限不得超过【六个月 第》七十七？条  占用业主共有！的道路或者其—他场：地用于停放汽—车的车位、车库由业！主大会或者业主【大会：授权：的业：主委员会决定使用】 物业管理区域【。内划定车位、停放车！。辆应当由公》安部门进行现场【指导不得占用、堵塞！、封闭疏散通道、】安全出口、消—防车通道《不得影响《其他车？辆和行人的正常通】行 对？开放式物业管理区域！无停车场地或者用于！停放汽车《的车：位、：车库严重不足的物业！管理区？域公安？部门应当对物业管理！。区域周？边情况进行全面调】查合理利用支—路、背？街小巷、建筑物【间空档施《划夜间临时停车泊】位对夜间交通流量】较小的次《干道的慢车道施划限！时停车泊位供居民停！放车辆 第七十【八条  前期物业】管理期？内普通？住宅物业管》理区域内《业主共有、专有、】。。专用的车位（车库】）的汽车停放—费实行政府指导【价；业主大会成立后！由业主大会或—。者业主？。。大会：授权的业主》委员会与《。物业服务企业协商确！定本区域汽车—停放费标准 —。前期物业管理—期，内建：设单位未出售—、未附赠或未—出租的车位、车库】汽车停放费由建设】单位按？照有：。关，规定及时支付给物业！服务企业 业—主对汽车停》放有保管《要求的？应当与物业服务企】业，另行签订保管服【务，合同 第七十九【条  业主大—会成立前需要—占，用业主共有的道【路或者其他场地【停，放汽车的《应当在前期》物业服务合同—中约定物业服务企】业应当将汽车—停放费单独列账【独立核算《所得收益的百分【之七十纳入住—宅专项维修资金【其余部分《可以：用于补贴物业服【务费 业主大会成】立后需要占》用业主？共有的道路或者其他！场，地，用于停？放汽车以及利用【。业，主，共有部分、共用设】施从事广告等经营性！活动的物业》服务企？。业应当提《请，业主大会或者业主】大会授权的业主委】员会决定后依法【办理有关《手续并公示利用业】主共有部分》、，共用设施从》事，广，告等经营性活动【的还应当经有利害】关系的业主》同意收益《按照业主大会或者业！主大会授权的业主委！员会：决，定、：物业服务合同—约定使用；没有决定！或者约定的按—照前款规《定使用业《主委员？会应当对《汽车停放费》。的收支情况进行【监，督，并向业主大会报【告， 第八十条 — 物业管理区—域内依？。法配建？的人民防空工程【应当按照设计文件】在实地标注 物业】管理区域内依—法配建的人民防空工！程，。平时：用作停车位》的应当向全体业【主开放出租的租赁期！限不得超过三年不得！将停：车，位出售、附赠 【人民防空工程平时】用，作，停车位的《其租：金，、汽车停《。放，费的收取及其支【。。出、使用管理等按照！有关规定执行— 第八十一条  鼓！励在已建成的住【宅小区内增》建停车场（库）按】照“谁投资、谁管】理、谁受《益”的原《则逐步形成政府出】资、企？业投资、业主集【资等：社会多元《。化投资方式采取政】府支持统一规划【市，场运作的形式缓【解和逐步解决车位、！车库供需矛盾 第八！十二条  房管、公！安、建？设、卫生《计生、环《保、规划、园林、】城管、民防、工商】、质：监等：行政主管部门应【当在各自职责范【围内加强监督管理】建立违法行为投诉登！记，。制度并在物业—管理区域内显—。著位置？。公布联？系人姓名、联系【方式、？执法事项和监督电话！依法处理物业管理】区域内的《违，法行为 第八十三】。条  住宅》物业需？要使用共有部分增设！电梯等进行二次开发！。。、改造的应当经本幢！或本：单元房屋专》有部分？占建筑物总面—。积三分之二》以，上且占总人数—三，分之二以《上的业主同意符合】规，划、土地《、建设、《环保：、消防管理等法【律、法规和技术标】准并且依法办理【相关批准手》续 ：第八十四条 — 业主或《者物业使用》。人对住宅装饰装【修的应当事先告知物！业服：务企业物业服—务企业应《当将住宅装饰装【修的禁止行为和注】意事项告知业主或】者，。物业使用《人， 业主或者物业【使用人在住宅—。装饰装修工程开【工前应当持》有关资料向物—业服务企业办理登】记手续？签订住宅装》。饰装修服《务协议变动建—筑主体？或者承重结》构，的需：要提交原《设计单位或者具【有相应？资质等级的设计【单位提出的设计方案！和城：市房屋安全鉴定机构！。出具的？审定意见并》按照：规定办？理批准手续 —业主或者物业使用人！。拒不办？理登记、批准手续的！物，。业，服务企业可以—按照临时管理规【约或者管理规约【禁止装饰装修施工人！员、装修材料—等进：入物业管《理区域 物业服【务企业对住》宅装饰装修活—动进：行巡查时业主或者】物业使用人》、装饰装修》施工人？员不得？拒绝和阻碍 —第八十五条 — ，建设单位《应当按照国家—规定的保修期限和保！修范围承《。担物业的《保修责任《保修期届满后物【业全体共有》部分的维修责任由全！。体业主承担物—业部：分共有部分》。的维修责任》由部分共有的业【。主承担？物，业专有部分的—维修责任由该业【主承：担 第八十》六条  物业存【在安：全隐患？、严重影响市容【。或者妨碍他人—正常使用的业—主、物业使用—人或者？物业服务企业应当及！时维修、养》护或者采《取防范措施 物【业共用？部分、共用设—施设备维修》、，更新和改造》时相关业主、物业使！用人应当予以配【合因相关《业主、物业使用人阻！。挠维修？、更新和改》。造造成其他业—主、物？业使用？人财产损《失的责任《人应当予以赔—偿 第八《十七条？  住宅物业—和住宅小区内的非】住，宅物业的业主应【当在办理房屋—入住手续或者房屋所！有权：登记时？将首期？住宅专？项维修资金存入住宅！专项维修资》金专户 住宅专项】维修资？金属于？业主所有专项用于】。国，家规定的保修期届】满后物业《。共用部分、共用设】施设：。备，。。的维修？、更新？和改造不得挪作他】用 第八《十八条  住宅物】业交付使用后电梯、！消防、安《防等设施设备的【日常维护费用由业】主承担；《其更新和《改造按照相关法律】、法规执行所需资金！由业主承《担，政府可以给予—补贴 201—3年5？。月，1日：后受让土地的住宅物！业配置电梯》的建设单《位应当？在交付使用前按照】。建筑：安装总费用百分之】一的比例交存—。资金专项用》于电梯、消防—等设施设备的更新和！改造该资金归业主所！。有纳入物《业管理区域住宅专】。项维修资金》管理 ？第八十九条 — 发生下《列危及房《屋安全情形之—一需：要立即对住宅物业】共用部分、共用设施！设备进行应急维修、！更，新和改造相》关业主不能形—成，法定多数意见的物】业服务企业、业【主委员会《或者相关业主均可】凭应急？维，。修工程项目说明、维！修，工程实施方案向住宅！专项：维修资？金代管部门提出资】金使：。用申请经住》。宅，专项维修资金代【管部：门复核后《进行应急处置 （】一）屋面防水—损坏造成《渗，漏的； （二）【。电梯故障危及人身安！。全的：； （三）公—。共护（？围）栏？破损严重危及人【身安：全的； （》四，），楼体单侧外立面【。有脱落危险的—； ：（五）专用排水【设施：。因坍塌、堵塞、【爆裂等造成功能障碍！危及人身、财产安】全的； 《（六）消防设施损坏！。不能正常运行的【造成严？重火灾隐患危及【。。房屋安全的； （七！）危及房屋安全【的其他情形 —。应，急维修工程竣工验】收后应将维修费用审！计后：向，业主公示从相关业主！的住宅专项》维修资金分》户账中按照专有面】。积分摊列支；其中】。。涉及：已售公有住房的【从公有住房住—宅专项维修资金中列！支 ：。。。。住宅专项维修—资金代？管部门应当》方便快？捷地处理应急维修事！项加强监督》管理保障资金安【全， 住宅专项》维修资金《代管部门《应当自收到应—急维修资金使用书】面申请之日起五【个工：作日内完《。。成审：核 第九《。十条 ？。。 住宅专项维—修，资金余额不足首期筹！集金额百《分，之三十的业主应【当按照国家和—省相关规定》。。以及：业主大会的》决定续筹住宅—专项维修资金 业】主申请房地产转移登！记时应当向房地产登！记部门提供已足【额交存住宅专—项维修资《金的相关《凭证 第九》十一条 《 业主？委员会可以向住宅专！项维修？资金代管《部，门提出申请将不低于！住宅专项维修资金】百分之八十》。的款：项转存？为一年以上》的定期存款住—宅专项维修资金代】管部门应当》自收到？。申请之日起五个工】作日内予以办理【利息计入相关业主】的住宅专项》维修资金分户账 】住宅专项维》修资金代管部门【应当依法履行维修】资金：保，值增：值的责任并建立【住宅专？项维修资金查询制】度业主有权查—询本人的《住宅：专项维修资金结【。存，情况 第九十—二条  对配—套设施不齐全、【环境较差的老旧【住宅小区《市、县（市、区）人！民政府（管委会）应！当采：。取，措，施进行？改造整治《并将改造整治—规划和年度计—划向社会公布—老旧住宅小区—的范围由市、县（】市、区）《人民政？府（管委会）—确定 老旧住—宅小区内的道路、】照明、绿地及文化】体育、安全》防范、物业服务用】房等配套建筑及【设施设备《的改造建设资—金，由市、？县，（市、区）》人，民政府？（，。管，委，会）负责；业主专有！部分的设施设—备改造支《出由业主承担 【。第九十三条　老旧住！宅小区改造整治中】经有：利害关系的业—主，。同意并经法定程序】批准可以《建设：物业服务用房—和一定比《例的物业服务经营性！用房物业服务经【营性用房的经营收】益作：为老旧住宅小—区，维护管理《费用的补充》资金由业主大会监督！使用 第七章 【。法律责任 第九十】四条：  有？违反本办《法条款行为》的由相关主》管部门依照法律【、法规和规》章的规定依法—进，行查处；构成犯罪的！依法追究刑事责任】 第九十五条  】阻碍行政执法—人员依法执》行，职务：的依照中华人—民共和？国治安管理处罚法的！规定处罚；构成犯】罪的依法追究刑事】责任 第九十—六条 ？ 违反本《办法：第五十六条第一款】规定业主《、物业使用人未按】照，物业服务合同的约】定交纳各项费用【的业：主委员会、物业服务！。企业可以通过上门催！交、：在物业管理区—域内显著《位置：公示等形式督促【其限期交纳；逾【期不交纳的物业服务！企业可？。以依法提起诉讼或者！申请仲裁 第九十七！条  市、》县，。（市：、区）人民政府（管！委会）物业管—理行政主管部门（】机，构）、街道办事处（！乡镇人民政》府）以及其他有关主！。管部门？的工作人员滥—用职：权、玩忽职守、【徇私舞弊尚》未构成？犯，罪的依法给》予行政处分；构成】犯罪的依法追—究刑事责任》 第八章 附 则】 第九十八》条 ：。 本：办，法所称住宅共用部分！是指根？据法：律、法规《和房：屋买卖？合同由？单幢住宅内业主或】者单幢住宅内业主及！与之结构相连的非住！宅，业主共有《的部分一般包括住】宅，的基础？、承：重墙体、柱、—梁，、楼板、屋》顶以及户《。外的墙面《、门厅、楼梯间、走！廊通道等 本办法所！称共用设《施，设备是指根据法律】、法规和房》屋，买卖合同由住宅【业主或者住宅—业主和有关非—住宅业主共有—。的附属设施设备一般！包括：电梯、天线、照【明、消防设》施，、监控？安防设施、绿地、道！路、路灯、沟渠、池！、井、非经》营性车场《。车，。库、公益性》文，体设施和共》用设施设备使用的房！屋，等 本办《法规定的面积和人】数，按照下列《方式计？算 （？。一，）专有部《分面积按照不动产】登记簿记载的—面积：计算：；尚未进行》登记的暂时按照测】绘机构的实测面【积，计，算；尚未进》。。行实：测的暂时《。按照房屋买卖合同】记载的面积》计算；建筑物总面积！按照：。前项的？统计总？和计算； 》（二）业主人数【按照专有部》分，的数量计算一个【专有部分按照一人计！算但建设单》位尚未出售和虽已】出售但？尚未交付《的部分以及同一买受！人拥有一个以上专有！部，分的：按照一？人，计算；总《人数按？照前：项的统计《。。总和计算 第九十】。九条：  住？。宅区域内非住—宅物业的管理及其】监督活？动参照本办法执【。行， 第一百《条，  本办《法由扬州市住—房保障？。和房产管理局负责】解释 第一》百零一？条，  本办法》。自20？16年？11月8日起施行】2006《年2月？13日市《人民政府颁发的扬州！市物业管理实施【办法（扬政发〔2】006？〕47号）》同时废止《