扬州市住宅物业管】理办法 第一章总 ！。 则 第一条  】为了：规范住宅《物业管理活动维【护物业管理各方的】合法权益营造良【好的居住和工—作，环境促进和谐社【区建设根据》中华人民《共和国物权法—、国务院物业管理条！例、江？苏省：物业管理《。条，例等法律《、法规结合本市实际！制定本办法 第二条！  ：本办法适用于本【。市行政区《域内住宅物》业的使用《、维护、服务—及其监督管理活动】。 本办法所称住宅】物业管理《（以下简称物业管】。理）是指住宅—区内的业主通—过选聘物《。业服务企业、街道物！业服务？。中心或者《业主自行对》物业管理区域内的建！筑物、？。构筑物及配套的设施！设，备和：相关场地进》行维修？、养护、《管理维？。。护环境卫生和—相关秩序的》活动 ？第三：条 ： 物业？。管理工？作实行属地管理【市、县（市、区【）人民政府（管委会！）应当加强对本行】政区域内物业管理】工作的领导建立【由辖区物业》。管理行政主管部门、！功能：区，物业管理行政主管机！构、街道《办事处（乡镇—人民政府）以及【相关行政管理部【门（机构《）参加的物业—管理联？席会议制《度协：调解决辖区内物【业管理？的，重大问题并建立物】业管理争议化解和纠！纷处理工作机制 市！、，县，（市、区）人民【政府（管委会—。。），应当建立物业管理】综合：协调和？目，。标责任？机制制定、落—实扶持政策》减轻物？业服：务企：业，负担；鼓励》采用信息化等新技术！、新方法促进物业】服务行业转型—升级提高物业管理】和服务水平 —。市、县（市、—区，。）人民？政府还应当将物业】。服务纳入现代服务】业发展规划和城市】治理工作《体系 第四条  市！住房：保障和房产管—理，部门是全市物业管】理工作？的行政主管部门（】以下简称《市物业？管理行？政主管部门》）负责本市物业管理！活动的监督管理【工作其主要职—责为 ？（，一）建立和完善市场！化物业服务和—基本物业《。服务：相结合的物》业管理机制； （二！。）管理全市物业服务！行业指？导、监督各县（市、！区）物业管理行政】主管部门、功能区物！业管理行政》机，构开：展物业管理》活动：； （三）参—。与市政府对各—县，（市：、区：），、功能？区物：业管理工作》。。的目标责任考核；】 （四）研》究制定全市物—业，管理相关政策和物】业服务？行业规范《； （五）负责【物，业服务企《业资质？管理； （》六，）负责市区》前期物？业服务招投标的指导！、监督、检》查等管理工作； 】（，七）依？法查处物《业管理重大》违法行为； （八）！依法承？担的其他职》责 第五条  县】（市、区《），物业管理行政主管】部门负责本行政区域！内物：业管理活《。动的监督管理工作其！主要职责《为 （一《），负责对物业管理【日常工作的指—导、监督； （【二）负责新建住【宅小区前期物业【。管理：招投标的备案和【。管理工作； （三）！负责物业管理项【目的区域备案、前】期，物业承接查验备【案和物？业服务？合同备案； （【四）负责物》业服务？企业交接工》作的监？督、管理；》。 （五）负责对物】业服：务企业、项目负责人！进，行，日常考核； （六】）协调进行》业主：。大会、业主委员会筹！建、换届及日常【工作的指导与监【督；： （七）《依法承担的》其他职责 第六【条  街《道办事处（乡镇【人民政府）》具体负责本》辖区内物业管理工】作的指导、协助【和监督？其主要职责为— ，（一）落实辖区内老！。旧住宅？小区基？本，物业服务工作； （！二）协调物业管理】与，社区管理、》社区服务的关系协调！建设单位《与前期物业服务【企业、业主与物业】服，务企业的关系； 】（三）建立》物业管理矛盾投【诉调解、物业—应急维修服务等机】制设立？。并，公开投诉电话、投诉！点，协调处理物业管理】纠纷； （四）监】督管理辖区内物业】服务项目移交和【。接管：工，作； （五）负责业！主大：。会，、业主委员会的【筹建：、管理等相关工作】建立业主委员会档】。案组织成立物业管理！委员会； （—六）负责业主—委员会备《案，； （七）负责辖区！内物业服务企—业、项目负》责人服务行为—的监督向县（市、区！），物，业管理行《政主：管，部门报送信用信息】；， ，（八）建《立由：。。。社区居？（村）民委员会、】公安派出所》、业主委《员会、物业服务企】业等参加的联席会议！。制度协？调处理物业管理重】大事宜； （九【）依法承担的其他】职责 社《区居（？村）民委员》会应当协《。助和配合街道办事】处（：乡镇：人，。。民政府）建立健全物！业管理工《作机制参与指导和监！督业主委员会的工】作及时？协调、处理本—。社区内？的物业管理》矛盾纠纷；参与住宅！专项维修资金的使】用监督建立》社区：居（村）民委—员会、业主》委员会和《物业服务企业沟【通协商的“三—位一体” 》服务协调机制— 第：七条 ？ 相关行政部—门依据各自职责共】同做好物业管理【工作 ？物业管理区域内【以，及周边道路停—。车泊位设置和汽车】停放工作的指导物业！管理区域内因停车矛！盾等：引发的治安纠纷的】。处理物业管》理保安服务活动的监！管等由公安部—门负责 《依法：查处违法《建，设、占用和损坏绿】地等违法违规—行为督促相关责任】单位：加强对物业管理【区域内生《活垃圾、《建筑垃圾《清运和环卫设—施的管理制》定住宅小《区垃圾清运服务标】准等由城管部—门负责 按照定价】权，限，。制定调整普通住宅】前期物业公共服务（！含汽车停放）收【费标准和保》。障性住房、房改房】、老旧住宅》小区物业管理服务收！费标准制定调整住】宅小区内《建设单位未出售或者！未附赠的车位、车】库及依法配建的人防！。工程平？时用作停车位的【租，金标准制定调整【生，活垃圾清运费标准】。。依法规范监管—物业：服务企业的》收费：行为及时《查处物业服》务中的价《格，违法：行为等？由物价部门会同同】级物业行政》主管部门负责— 对物？业管理区域及周【边的建设项目—环境影响评价文【件及其污染防治【设施“？三同：时”（与主体工程】同时设计、同时施工！、同时投《产使用）的监—督管理对企事—业单位和《。其，他生产经营》者，。的污：。染物排放的监督管】理对：违反环保法》。律、法规的行为依】法进行查《处等由环保部门负责！ 对房地产》开发项目公建配【套设：施建设的监督—。管理督促《建设单位《。。及时做好物》业管理区域内交付后！保修期内《的房屋及设》施设备的相关保【修，工作受理由房—屋质量问题引发【的投诉按职责依法查！处破坏承重》结构等违法行为由建！设部门负责》 对：物业管理区域—内，的电梯？、锅炉等特》种设备进行》安全监察依法对【特，种，设备使用登记—、维护保养、定期检！验、作？业人员？持证上岗等情况【开，展监督检查调查【处理物业管理区【域内的特种设—备，事故依法查处特种设！。备，。安，装、改造、》维修和使用中—的违：法行为等由质监【部门负责 》对物业服务企业劳】。动用：工进行指导》对物业服《务企：业，招，用就业？困难人员《、高校毕业生按规定！在缴纳社会保险【、参加职业培训方】面给予适当补贴等】工作由人力资源和】。。社，。会保障部门负责 对！在物业管理活动中利！用合同格式条款侵害！消费：者权益的《行为虚假、违法广告！和无须取得》许，可（含批准》文件）或已经取得相！关许可但未依法【领取营业执照等违法！生产：。经营行为依》法进行？查处等由工》商部门（市场—监督管理部门）【负责 在地块规划设！计条件和《。建设工程设》计方案审《查，中按：规定：标，准落：实，。物业管理《区域内公《建配：套建设指标等工【作由规划部》门负责 物业管理】区域内人民防空工】程及设施平时使用】与维护管理》的指导和监督由民防！部，门负责 物》业，管理区域内绿—化调整的监》管和技术指导—等工作由园林部【门负责？ 指导、监》督业主？委员会参《与物业？管理：相关工作等》由民政部门负责 供！水、排？水、供电、》供，气，、通讯、有线电【视、路？灯等专业经营单位】应当按照《相关规定和合同约】定做：好物业管《。理区：。域内的专《项服务 第八条【  市、县（市【、区：。）物：业管理行《政主管部《门应当加强对街道】办事处（乡镇—人民政府）物—业管理工作》人员和业主委员会】成员的培训所—需经费列入同级【人民政府财政—预，算对：在物业服务和管【理工作中取得显著】成绩：或者获？得市级以上物—业管理荣誉称号【的物业服务企业及】其从业人员》依法：依，规给：予表彰？ ，第九条  物—业服务行《业协：。会应当加强行—业自律管理规—。范从：业行：为促进诚《信经营加强物业服务！企业从业人员—培训提高《物业服务水》平，维护物业服》务，企业的合法权—益 ：。第，十条 ？ 本市建《立物业服务第三【方，。。评估制度《业主自治《。组织、？建，设单位、《物业服务企》业可以委托物业服务！第，三方评估机》构开展物业项—目，交接和查验、物业服！务，标准和费用测算、物！业服务质《量评估？等活动？ 物业服务第—三方：评估：机构应当依照—法律、法规和合同约！。定提供专《。业服务？出具的评估报告应当！真实、？。客观、全面》 第二章  物业】管理区域 第—十一条  物—业管理区域的—划分以有利于实【施物：业，管理为原则综合【考，虑规划条件、建筑物！规模、共用》。。设施设备、》业主人数《、自：然界限、社区布局】、社：区建设等因素确定】。 规划部《门在审查《住宅建设工程设计】方案时应当听取物】业所在地的县（【市、区）物》业管理行政主管部门！对物业管理区域划】。分，的意见 建》设单位应当根—。据物业建设用地规划！许可证确定的红【线图范围结》合物业？的共用设《施，设，备、：社区建设等》因素划定物》业管：理区域物业的—配套设施设备—共用的应当划定为】一个物业管》。理区域；配套设施】设备能够《分割、独立使—用的可以《划定为不同的物业管！。理区域？ 第十二条  新】建物业出售前建设】单位应当将划定的物！业管：理区域？向物：业所在地的县—。（市、区《）物业管理行政主】管部门备案并将经备！。案的物业管理区【域在商品房买卖合同！中明示 第十三条】  县？。（市、区）物业【管理行政主管部【门应当建立物业管】理区域档案物业管理！区域档案应》当，。载明下列事项— （一？）物业管理区域的】地理：位置、四至界—限； （二）建筑】物，总，面积、专有部分数量！、业主？共有部分主要情【况； （三》）建设单位》； （四）建设单位！关于路灯、供排【。水、电、燃气、电】梯等配套《设施的管护协议、】生活垃圾的清运【合同协议； （【五）其他需要载【明的事项 第三【章，。。  业主、业—主大会与业主委【员，会， 第十四《条 ： 房屋的所有—权人为业主 业主】应当依照法律—。、法规、《临时管理《规约、？管理规约和》业主大会议事—规则等行使权利自】觉，履行法定《和，约定的？义务 第十五条 】 ，一个物业管理区域成！立一个业主大会【。业主大会《由物业管理区域【内全体？业主组？成 物业管理区域】内业主人数较—少且经全体业主【一致：同意决定不》成立：业主大会《的由业主共同履行业！主大会、业主委【员会的职责 业主户！数超过三百》户的可以按幢、单】元等为单位推—选业主？代表成立业主代【表大会履行业—主大会的《职，责 ：第，十六条  物业管】理区域内符合—下列条？件之一的应当召开首！次业主大会或—者业：主代表大会》（以下统称业主大】会）会议《 ，（一）物业管理区域！内房屋出《售并交？付使用的建》筑面积达到百分【之五十以《上的； （二）【物业：管理区域内业主【已入：住户：数的比例达到百分】之五十以《上的 第《十七条  物—业管理区域》内，已交付的专有部分】面，积，超过建筑物》总面积？百分之五《十时：建设单位《应当：向物：业所在地的街道【办事处（乡》镇人民？政府）提出筹备【业主大会书面—申请并报送》下列筹备首次—。业，主大会会议》所，需的文件资》料 （？一）物业管理区域证！明，； （？。二）房屋及建筑物】面积清册； （三）！业主：名册； （四）建】筑规划？总，。平面图； （—五）交付使用共【用设：施设备的证》明； （六》）物业服务用房配置！。。证明； （》七，）其他有关的文件资！料 建设单位故【意拖延？或者不报送》的物业所在地—的街道？办事处（乡镇人民】政府）应《当督促其按》。规定报送 第十八条！  ：符合成立业主大【会条：件的街道《办事处（乡镇人民政！府）应当《在收到？建设单位或》。者十人以《上的业主《公开联？名提：。出筹备业主大会书面！申请后？。六十日内《组，织成立首《次，。业主：大会筹备组 首次业！主大会会《议的筹备经费由建设！单位承担《 第：十九条  首—次业主大《会筹备？组由业主、建设单】位，。、街道办《事处（乡镇人民政府！）、社区居（村）民！委，员会等派员组—成成员人《数应当为五至—十一人的《单数筹备《组中的业主成—员由街道办》事处（？乡，镇人民政《府）或者社区居【。（村）民委员会【组织业主推荐产生业！主成员？人数应当不》少于筹备组总人数】的，百分之六《十筹备？组组长由街道办事处！（乡镇人民政府）指！定人员担任 筹备组！应，当自成立之日起七日！内将成员名》。单在物业管》理区：域，内显著位置》进行公示筹备组中的！业主成？员条件与业主委员】会成员条件一致业】主对筹备组成员【有异议的由街道【办事处（乡镇—人民政府）》协调解决 第—二十条 《 ，首次业主大会筹备】。组应当自《成立之日起》九十日内组织—召开首次《业主大会会》议筹备组履》行下：列职责？ （一）《确定首次业主—大，会会议召开的—时间、地《点和内容；》 （二）拟》订管理规约、业主】大会议事规》则、业主委员会工作！。规则草案； （三）！确认业主身份确定业！主在首次业主大【会会议上的投票【权数； （四）提】。出首届业主》委员会委员候选人】条件：、名单和选》举办法； （五）】依法确定首次业主大！会会议表决规则；】。 （六）召开首次业！主大会会议的—其他准？备工作 对前款规定！的内容筹备组—。应当在首次业—主大会会议召开十五！日前：在物业管理》区域内显著位—置公告并书面通【知全：体业：主业：。主对业主身份和【。投票权数《。等提出异议的筹备组！应，当予以复核并告【知异议人复核结果】 业主大会成立【后筹备？组自动解散 第二十！一条  业主大【。会会议分为定期【会议和临时》会议 业主大会【定期会？议应当按照》业主大会议》事规则的规定由业】主，委员会组织召开 有！下列情形之一的业主！委员会应当及时组织！召开业？。主大会临时会—议 ：。（，一）经专有部分占】建筑物？总面积百分之—二，十以上且占总人数】百分之二十以上【业主提议《的； （二）发【生，重大事故或者紧急】事件需要及时处理的！； （三）》业，主委：员，会委员人数不足其原！总数的二分之一时重！新选举业《主委员会； （四）！业主大会议事规则】或者管？理规约规定的—其他情形 业主【委员会？未按业主大会议事规！则的规定组织召【开，业主大会定》期会议或者发生【应当召开业主大会临！时会议的《情况业主《委员会不履行组【织召开会议职—责的县（市》、区）物业管—。理行政主管部门、】街道办事处（乡镇人！民政府）可以责【令业主？委员会限期召—开；逾？期仍不召开的—可以由物业所在地的！社区居（村》）民委员会在街【道办事处（乡—镇人民政府）的【指导和？。监，督下组？织召：开 第二十二条 】 ，召开住宅小区—的业：主大：会，会议应当于会—议召开十五日前通知！。全体：业主并同《时告知社《区居（村）民委员】会业主委员》会应当做好业主【大会会议记》录并妥善保存业主可！。以查阅业主》大，会会议记录》 召开业主大会【会议物？。业所在地《的县（？市、区）物业管理行！政主管部门》和街道办事处（【乡镇人？民政府）应当给予】指导：和，协助 第《二十三条  业主】可以委？托他人参加业主大会！会议业主委托家【庭成员以外的—人参加业主大会会】议，的应当？出具书面委》托，书载：明委托事《项、委托权限及【期限： 第二十四条  】业主：委员会由《业主大会会议选举产！生以其选举》产，生之日为成立—。日期接受业主大会】和业主的监》督业主委员会委员】应当由热心公益事业！、，责，任，心强、具有一定【组织能力《的，业主担？任业主？有损坏房屋承重【结构、违《法搭建、破》坏，房屋外貌《、擅自改变物业【使用性质、无故欠交！物，业，服务：相关费用或者专【项维修资金、违法出！租房屋等违》反法律、法规和【管理规约的情—形且未改《正的不得担任业主】委员会委员 业主】委员会由五至—十一人的单数委员组！成每届任期三至五】年委员可以连选【连任一般最》多不超过《三届具体人数、任】期、连选连任—条件由业主大—。会，议事规则确定业主】代表任期与业—主，委，员会委？员任期相同》业主委员《会主任、副主任【在业：主委员会《委员中推选产生委】员，出现空缺《时应当及时补足 业！主委员会是否—实行差额选举以及】实行差额选举的差】额比例？由业主？大会议事《规则确定业主委【员会实行差额选举】的未当选业》主委员会《委员且？得票数达到》。法定票数的候选人】可，以按：照得票顺序当选业】主，委员会候补委员并在！业主委员会委员出现！空缺：时依次递补》候补委员人数—由业主大会议事规】则确：定但：最多：不得超过业主委【员会委员总》数的百？分之五十候补委员】可以列席业主委【员会会？议不具有表决权【 第二十五条  划！定为一个物》业管理区域的分期开！发建：设的：住宅小区项》目先期开《。发，部分符合业主大【会成立法定条件【的可以成立业主【大会选举产》生业主委员会—首次业主大会—。会议应当根据—分期开发的物—业面：积和进度等》因素在业主大—。会，。议，事，规则：。中明：确，增补业主委》员会委员的》办法： 第：二十六条  不具备！成立业主大》会条：件或者具备》成立条件但未成立】业主大会《的住宅小区》经物：业所在？地的县（市、区）物！。业管理行《政主管部门或者【街道办事处》。（乡镇人民》政府）指导后仍【不，能成立的由》街道办事处（乡镇】人，民政府）组建所在】物业管理《区域内的物业管理委！员，会，代行：业主大会《和业主委员会职【责 物业管理委员会！由，街道：办事处（乡》镇人民？政府）、社区—。居（村）民委员【会，、社区服务机构、】建设单位、业主【代表等五至十一人的！单数委？员组成其人员—组成：应当在所在物业管理！区域内显著位—置公示 《第二十七条 — 有下列情况之一的！业主委员会委员【、物业？管理委？员会中的业主成员、！业主代表《。。资，格自行？终止 ？（一）以书面—方，式，提出辞职请》求的；？ （二）因物业【转让、灭失等原因】不再是业主的； （！三）丧失《民事行为能力的； ！（四）法律、法规以！及管理规约规定的】其他情形 第—二十八？条  业主委员会】委员、筹备组成员】、物业管理委员【会，委，员、业主代表有下列！情形之一的》应当按业主大—会议事规则》等规定予《。以罢免 （一—）不履行职责的；】 （：。二）：利用委员、成—员、代表资格谋取不！正当利益《的； （三）出【现，第二十四条》第一款规定情形及】其他拒不履行业主】义务：情形的； 》（，四）因履职不—。当给业主造成较【大损失的； （五）！因其他原因不宜担任！业主委员会委员【。、，筹备组成员、—物业：管理委员会委员、】业主代表的 第二十！九条 ？ 不再担任业主【。委员会委员》、物业管理委—员会中的业》主成员、业主代【表的应当在十日内】将其保管的属—于业主大会、物业】管，理委：。员会所？有的物品等移交业】主，委员：会、物业管理委员会！；拒不移交的业主委！员会、物业管理委员！会可以请求》物业所在地街道【办事处（乡镇人民政！府）或者县（—市、区）物业管理】行政主管《部，门督促移交物业所】在地公安机关予以】。协助 第《三十条  业主委员！会应当自选举产【生之日起三十日内持！。。下，。列材：料向物？业所在地《街道办事处（—乡镇人民政》府）备案 业主【委员会备案申请书】； （二《）业主委员会委员、！业主代表名》单及其基本情况；】 （三）业主大会】议事规则和管理规约！； （四）业—主大会？会议记录； （五）！其他应？当提供的材料— 备案材料齐全的】街道办？事处（乡镇人民【政，府）应当《在五个工作日内出具！。书面备案证》明并在？备案：后七个工《。作日内？将备案材料抄送县】（市、区）物业管理！行，政主管部门及—社区居（村）—民委员会《；备案材料不齐全的！街道：办，事处（乡镇人民【政府）？不予备案并》书面告知须》。补齐的材料 第三十！一，条  业主委员会】任期届满前》三个月应当组织召】开业主大会》会议进行《换，届选举并事先报【告物业？。所在地的县（市、】区）物业管》理行政主管部—。门和街？道办事处（乡—镇人民政府） 业主！委员会在规定时间】内，不组织换届选举的街！道办事处（乡镇人民！政府）应当责令【其限期组织换届选举！；逾期仍不组织【的可以由物》业所在地《的社区？居（村）民委—员会在街道办—事处（？乡镇人民政府—）的指导和监督下】组织换届选举工作 ！。业主委员《会应当自任》期届满之日起—十日内将其保—管的有关《财务凭证、业主清册！、档案资料、—印章：以及其他属于业主】大会所有的财—物移交新一届业【主委员会双方应当】签订：书面：移交手续；拒不【移，交的新？一届业主委员—会可以请《。。求物业？所在地的街道办事】处（乡镇人民政府】）或者？县，。（市、区）》物，业管理行政主管部门！督促移交《。物业所在地的—公安机关予以—协助 第三》十二条  业主【大会、业主委员会、！物业管？理委员会《应，当依法？履行职责不得—作出与物业管理无】关的决？定不得从事与物业管！理无关的活动— 业：主，大会、业主委员会】、物业管《。理委员会作出的决定！违反法律《、法规的县（市、区！）物业管理行政主管！。部门应当责令其【限期改正或者撤【销其：决定并？通告全体业主 业主！委，。员会不能正常开展工！作，的物业所在地的【街道：办事处（乡镇—人民政府）应—当组织召开业主大会！临，时会议对业主委员会！进行：调整： 第三十三条—  业？主大会和《业主委员《会日常工作经费由全！体业主承担可以【从物业共有部分、】共用设施设备经营收！益中列支也可—以由全体业主—分摊 经费的筹集、！管理和使《用以及业主委—员会委员的工作【补贴由业主大—会议事规《。则，。具，体规：定，业主委员会》应当每半年在物业管！理，区域：内显著位《置公告经费收—支情况明《细接受业主监督 】第三：。十四条  业主【大，会、：业主委员会应—当积极配合》有关：主管部门与社区居】（村）民委》员会相互《协作共同做好物业管！理区域内《与物业管《。理有关的社会—。管理工作《 在物业管理区域内！业，主大会、业主委员会！。应当积极配合社区居！（，村）民委员会依法履！行自治管理》职责支持社区居【（村）民委》员会开？展工作并接受—其指：导和：监督社区《居（村）民委员会】应当支？持业主大会、业主委！员会开展工作 【业主大会《、业主委员》。会作出的决定应当以！书面形式在物业管】理区域？内及时公告》并告知社区居—（村）？民委员会 第—三，十五条  同一物】业管理区域》内，有两幢以上房屋的可！以以幢、单元—为单：位成立业主小组业主！小组：由，该幢、单元的—全体：业主组成 业—主小组应当履行下】。列职责 （一）推选！业，主代：表，出席业主大》会会议； （—。二，）决定本幢、单元范！围内住宅共用—部分、共用设施设备！的维修、养护、更新！和改：造，； （三）决—定本小？组范围内《的其他事项 —业主小组议事由该】业主小组产生—的业主代表主—持业主小组履行【职责时不得》违反业？主大会或者业—主，大会授权的业主委】员，会作出的决定业主】。小组：履行职责的程序参】照本：物业管理区域业主】大会议事规则执行】 ，第三：十六条 《 业主大会会议【、业主小组议事表决！可，以采用纸质或者【手机信息、》电子邮件等》方式实名投票业主大！会会议表决结—。果应当向全体业主】公示 一个》独立产权单位登【记有：二个或者二个—以上所有权人的【应，当自行？确，定一名投票人— 第四章前期物业管！理 第三十》七条 ？ 新建住宅物业实】行前期物业管理 】在业主？、业主大会选聘物】业服务企《业，之前前期物业管【理由建？设单：位负责建设》单，位应当与选聘的物业！服务企业签订书面】的前期物业服务合】同 第三十》八条  建设单位应！当在：销售物业之前制定临！时管理？规约对有关物业的使！用，。、维护、管》。理业主的共同利益】业主应当履行—。。的义务违反》临时管理规约应【当承担的《责任等？事项依法作出约定临！时管理？规，约不：得侵害物《业买受人的合法【权，益 建设单位应当】在物业销售前将临时！管理规约向物—业买受人明示—。并予以说明》物业：买受人在与建设【单位签订物业买卖合！同时应当对遵—守临时管《理规约予以书面承诺！临时管理规约—文本应同时交—予物业买受》人收：执 第三十九条【  市？区建：立统一的物业管理招！投标平台为建设单】。位或者业主大—会选聘物业服务企】业提供服《。务 提倡业主大会】。通过统一的》招投标平台选聘【物业：服务企业《 第四十条》  建设单位应当】通过招投《标的方式选聘具有相！应资质的《物业服？务企业 投》标人少于《三个或者住宅—规模建筑面积小于】三，万平方米《的，经物业所在地的县】（市、区）物业【管理行政主管部【门批准？可，以采用？协议方式选聘具有相！应资：质的物业服务企【业 第？四十一条  建设】单位应？当按照以下规定时】限，完成前期物业管理招！投标或协议选聘【物，业服：务，企业工？作 （一）新建预售！商品房？应当在取得商品房】预，售许可证之前—完成； （二）【更换物？业服务企业应当【在原前期物业服【务合同？终止前完成 中标通！知书发出之日起三十！日内：建设单位应当—与中标的物》业服：务，企业签订书面前【期物业服《务合同？ 物业？服，务企业应将前期物】业服务合同》向物业所在地—的县（市、区—）物业管理行—政主：管部门备案》由县（市、区）【物业管理《行政主管部门—抄送物业所在地的街！。道，办事处（《乡镇人民政府） 建！设单位应当》提供前期物业管【理开办？。费，用于购买物》业办公？设备等？固定资产所购资产归！。全，体业主所有由—物业服务企业使【用 物业承接—查验费用《的承担由建设单位】和物业服务企业在】。前期物业服务合【同中约定没》有约定？或者约定不》明确的由建设单位承！担， ，第四：。十二条  建设单】位与：物业买受人签订的买！卖合：同应当包含》前，期物业？服务合同约》。。定的内？容，或者同时签订—前期物业《服，务委托协议对前【期物业服务的—内容予以《约定 第四十—三条　前期物业服】。。务合同期满前建设】。单位需提前解除合同！重新选？聘物业服务企业的应！当在物业管理—。区域内显著位置【进，行公示并征得已销】售房屋总面积过半数！的业主且《占总户数过》半，数的业主同意方可提！前解除合同 已交】付使用物业业—主总人数百》分之十？。以上的业《主因对建设单位【选聘的物业》服务企业的服务质】量，不，满，意要求物业服务【第三方？评估机构评估—的建设单位》应当委？托其与业主、物业服！务企业协商选定的】第三方评《估机构对物业服务】企业：的，履，约情况进行评估【协商不成《的由：物业管理行政主管】部门随机抽》取第：三，方评估机构评估结果！。在一年内有效并【向全体业主公告【同时告知物业管理】行，政主管部《门 经评估物业服务！不符合履约》标，准的建设单》。位可：以按照合同约定【更换物业《服务：企业或者《要求物业服》务企：业限期整改》；逾期不整》改的建设单位—应当向物业管—。理行政主管》部门报告由》物业管？理行政主管部—门录入物业服—务企：业信用档案并向社】。会公示 前期—物业服务合同解除后！业，主，委员会尚未成立的建！设单位应当》按照本办法第四十】条的规定《另聘物业服务企业】。 第：四十四？条  ？前，期物业服务费用由】物业买？受人按？照，房屋买卖合同约【定的标？准承：担房屋买卖合—同未约定的由—建设：单位承？担 已竣工但尚【未出：售或者？尚未交付物业买【受人的物业物业服】务费用？由建设？单位：全额承担 》根据房屋《买卖合？同约定已具备—交付：条件的？房屋且建设单位已通！知物业买受人—交付的因物业买【受人的原因未—及时办理入》住手续的《物业物？业服务费用由—物业买？受人按相关规—定承担 第四十五条！  新？建住宅物《业管理区《域内建设《单位应当按照不【低于地上地下总建筑！面积：千分之七的比例配置！物业服务用房低于】一百：平方：米的按照一》百平方米配置—。并无偿移交其—中用于业主委员会】。议事活动用房的应】当按照配置物业【服务用房的》比例合理确定一【。般按照建筑面积二】十至四十平方米【配置 物业服务【用房不计《。入，分摊公用建筑面【积其所有权属于全体！。业主建设单位在申】请办理房屋所有【权初始登记时应当】注明物业服》务用房并申请登记 ！集体土地房屋拆迁安！置住宅小区除按本】条第二款规定外【还应当按照》。小区地上地下—总建筑面《积，百分之二至百—分，。之五的比例配—建配套服务设施及】物业服务经营—性用房？其经营收益用于弥】补小区物业服—。务，费的：不足 第四》十六条  物—业服务用房应—当是：地面以上的房屋具备！独，立，、正常使用功能相】对，集中安排《在住宅小区中心区】域或者住宅小区出】入口附近一》般应当在三楼以【下其中物业接待中心！办公：室，应，当设置在一》。楼物业经营性—用房应当合理安【排，位置便于物业—服务企业《开展经？营 ：物，业服务用房设—置在：住宅：楼内的应当具—有独立的通道建【设单：位不得？将电：梯，井、管道《井、楼梯间、—垃圾道、变电室、避！难层、设备》间、公共门》厅、公共卫生间、过！道、：地下：室、：车，棚，、车库、民防—工，程以及不计入容【积率的其《他房屋和室》。内层高不足2—.2米的房屋等作】为物业服务》。用房 物业服务用】房由建设单》位在承接查验前装】修到位；装修前应当！事，先征求物业服务企业！的意：见，并，对房：屋功能？进行合理布置；【。本着安全实用—的原则根据》项目的规模》配备物业办》。公室、会议室等【 第四十七条  物！业服务？用，房主：要，用于物业管》理办公和业》主委员会活》动等用途不得买【卖，和抵押若用于—经营收益归全—体业主所有》可用于弥补物—。业服务费不》。足， 第四十八条—  新？。建住宅物业管理区域！内，的，供水、供电、供气】、供热等终端用【户的分户计量表或者！。。终端用户入户端口】以外的专业经营设施！设备应当符》合国家技术》。标准和专业技—术规范 建设单【位在组织竣工—验收时？应当通知供水—、供电、《供气、供热等—专业经营《单位参加《；在竣工验收合格后！应当将住《宅物业管理区—域内专业经营设施】。设备移交给专业经营！。单位负责管》理专业经《营单位应当接收并承！担维修、养护—和更新的责任有【关费用由专业经营单！位承：。担但二？次供水设《施的费用承担—按照江苏省》城乡供水《管理条例有关规定】执行： ，2，013年《5月1日前建设的住！宅小区？内的专业经营设施设！备业主大会决定【移交给专业》经，营单位管理的专【业经营单位应—当接收 第》四，十九条  建—设单：位与物业买受人签】订的商品房销售合】。同应当约定其所交付！物业的？共用部位《、共用设施》设备的配置和建设】标准建？设单位应当交付【权属明确《、资料完整、—质量合格、功能完备！、，配套齐全的物业 】。第五十条  物业服！务企业承接》物业时应当对物【业共用？部分、共用》设施设？备，进行查验物业—承，接查验应当遵循【诚实信用、客观公正！、权责分明以及【保护业主共同财产的！。原则承？接，查验时物《。业服务企业》应提前告知县（【市、区）物》业管理行《政主管部门》和街道办事处（【乡镇人民政》府）：并，邀请：其共同参加 现场】查验物？业二十日前建设【单位应？当向物？业服务企业移—交下列资料 —（一）竣工总平面图！单体建？筑、：结构、设备竣工【图配套设《施、地下管网工【程竣工？图等竣工验收资料】； （二）设—施设备安装》、验收、使用和维】护保养等技术资料；！ （：三）物业《质量保？修，文件和物业使用说明！文件； （四—。）物业管理》所必需的《。。其他资料 未能全】部移：交前：款所列资料的建设单！位应当列出未移【交资料的详细清单】。并书面承诺补—交的具？体时：限并告知《物业所？在地的县（市、【区，）物业？。。管，理行政主管部—门 第五十一条 】 物：业服务企业应—当自物？业交接后三十日内】持下列文件向物业】所在地的县》（，市、区）物业管理】行政主管部门—办理备？。案，手续 （一）前期】物业服？务合同；《 （二）临》时，管理规约； （【三）物业承接—查验协议； （四）！建设单位移》交资料清单； （五！）查验记录》； （六）交—接记录； （七）】。其他与承接查—。验有关的文件— 物业服务》企业应当在备案后将！物业承接《查验情况在物业管】理，区域内显著位置公】告，并将承接查验有关的！文件、资《料，和记：录建立档案妥善【保管：物业承接查验档案属！。于，全体：业主所有业》主可以？进行查阅和复制【 县（市、区）【物业管理行政主管】部门：应当在备《案后三十日内将【备案材？料抄：送，物业所在地的—。街道办事处（乡【镇人民政府） 第】。五章： ， 物业？服务 第五十—二条 ？ 从事物业服—务的企业应》当具：有独立的法》人资格依法取得【物业服务企业—资质市物《业，行政主？管部门应加强参与本！市物业项目》招投标、从》事物业服务》活动的物《业服：务企业？的资质、信用的监】管 第五十三—条  业主委员【。。会应当与业主大会】选聘的物业》。服务：企业签订《物业服？务合同？ 物业服务企—。业应当自物业服【务合同签订之—日起三十日》内将物业服务合同】报物业所在地的县】（市、区）物业管】理行政主《管部：门，、街道办事》处（乡镇人民政府）！备案并在物》业管理区域显著位置！进行：公示 第五十—四，条  物《业服务？企业可以将物—业管理区域内的【专项服？务业务委《托给专业性服—务企业但不》得将：该区域内的全部物】。业，服务委？托给他？人电梯？、，消防、机《械式停？车设：备、锅炉、监控安】防等涉及人身、财产！安全以及其他—有特定要求的—设施设备《物业服务企业应当】委托专业机构—进行维修和》养，。护 物业服》务企业应当按照物业！服务：合同中关《于，安全防范的约定落实！。安全防范措施—做好物业管理区域内！的安全防范工—作物：。业服务企业未履行物！业服务合同》。义务或者履行合【同义务？不符合约定导致业主！人身、财产受到【损害：的应当依法承担相】。应的法律责》。任物业管理区域【内，发生安全事故等【突发事件时物—业，服务企业应当采取】应急措施及时向【有关主管部门报告并！协助做好《救助工作 》业主、物业使用【人对人身、财产安】全有特殊保护要求】的应当与物业服【务，企业另行《签订服？务合同 《第五十五条》  物业服务企【业应当按照物业服务！合同指派项目负【。。责人更换项目—负责人的应及时【告知业主并》在物业管理区—域内显著位置进【行公示 业主委员会！经征：求业主同意》可以要？求，物业服务企业—更换项目负责人；要！求，更换项？目负责人的》物，业服务企业应当及】时更换？并在物业管理—区域内显《著位置进行公示 】第，五十六条  业主应！当根据物业》服务合同的约定【交纳物？业服务费用业主与】物业使？用人约定由》物业使用人交纳物】业，服务费用的从其约定！业，主负连带交纳责【任 业主办理入住手！续后未入《住或未？。使，用连续空置》六个月？以上：的物业业《主应当事前告—。知物：业服：务企业按不低于合同！约定标准的百分之七！十交纳物《业服务费用具体范围！和减免标准》、，减免期限由》市、：县（市）价》格行政主管部门【会同物业管理行政主！管部门确定业主大会！成立后由《。业主大会与物业服】。务企业约定》 物业所有权发生转！移时业主应当—与物业服务企业【结清物业《服务费用《。 第五十七条 【 物业服务收费【应，当，区，分不同物业的—性质和特点遵—循合：理、公开《、服务质量》。和价格相符的原则确！定实行政《。府指导价和市场调节！价普通住宅》的前期物业服务收】费实行政府》指导价由《物业服务《企业将前期物—业服务？合，同报所在地的价【格行政主《管部门备《案；：业主大会成立后普通！住宅物业服务—收费标准《由业主大《会或者业主大会授】权的业主委》员会决定通过物业】服务合同约定—执，行非普通《。住宅和非《住宅、满足部—分业主需要或者接】受业主委托》开展的特《约服务等《其他物？业，服务收费《实行市场调节价具体！物业服务收费—标准由当《事人在物业服务合】同，中约定 实行政府指！。导价的？市、县？（市）价格行—政主管部《门应当会同物—业管理行政主—管部门每《三年内对物业服【务等级标准》。以，及，相应的基《准价与浮动》幅度进行《评估并根据评估【结，果适时调整 第【五，十八条  物业服】务收费可以》采，取包干制或者酬金制！等方式具体收费【方式由？物业：。服务：合同：约定： 包干制是指—由业：主向物业服务企业支！付固定物《业服务费《用盈：亏均由物业》服务企业承担的物业！服务计费《方式 酬金制是指】在，预，收的物业服务资金中！按约定比《例或：者，约定数额提取酬【金支付给物业服务】企业其余《全部用于物业服务】合同：约，。。定的支出结》余或：者不足均《由业主享有或者承担！。的物业服《务计费方式》实，行酬金制《收费方？式的物业《服务企业应当按照】规定：对物业服务各项资金！。的，收支：建，立台账？、定：期公示并接受—业主委？员会：的核查 《第五十九《条，  物业服》务收：费应当明码标价物】业服务？。企业应当在》物，业管理区域内显著】位置将服务内容、服！务标：准、收费项目、收】费标准以及》收费办法等有关情况！。如实公？。示 物业服务—企业应当按照—。物业服？务合同的约定定期将！物业服务费用和【经营设施收益收【支情况？、公共水电费—。分摊情况如实公示】 物业服务企业【可以根？据，物业服务合同预收物！业服务费用但是预收！物业服务费》用的期限最长不得】超过一年 第六十】条 ： 物：业，服务企？业应当定期公布共用！场地、共用设施【设备产？生的供水、供电、供！气、供热的用量、】单价：、金额并按照—实际：费用：和物业服务合同约定！的方式由全体—业主分摊没有—约定或者约定—不明确的《。按照：业主专有部分占【建筑物总面》积的比例《分摊 业主或者【业主委员会对公布的！共用场地、共—用设施？设备产生的》供水、供电、供【气、：供热费用的分摊情况！。。提，。出异议的物业服【务企业应当》答复 ？第，六十一条  —业主大会或》者业主委员会可以】委托第三方评估机】。构对物业服务企业履！约情况开展评估并】向全体业主》公布评估结果物业】服务企业应当予【以配合评《估结果？可以作为《要求物业《服务企业整》改，或者更换物业服【务企业的依据 第】六十二条《  物？业管：理区域？内供水、供电、供】气，、供热等专》业经营？单位应当按照—最，终，用户使用的计量器具！显示的量值向最终】用，户收取？费用不？得转嫁？户外管线或者其【他设施的能源损耗和！损失最终用户—是指接？受供水、供电、【。供，气、供热等》服务的最终分户业】主或：者实际使用人 物业！服务企业《接受专业经营—单位委托代》收费用的不得向业主！收取：手续费等额外费用但！可，以根据约定向专业经！营单位收取报酬 第！六十三？条  物业服—务企业享受国—家、省？和本市有关现代【服务业？规定的税收优惠【政策物？业服务企业代收代】征的各类费用不计】征营业？。税，和，企业所得税 物【业管：理，区域内共《用设施设备维—护管理？。、保洁、绿化等【。物业服务过程中的用！水、用电、用—气价格按照当地居】民使用价格的标准执！行但洗车、》餐，饮等经营性用水【、用电、用气除外】。 第六？十四条？。。  物？业服务？合同期限届满—三个月前《业主：委员会应当组织召】开业主大会会议【决定选聘或者续聘物！业服务企业将决定书！面告知物业服务企】业、：物业所在《地的县（市、区【）物业管理行政【。主管部门和》街道办事《处（乡镇人》民政府）并在物业】管理区域显》著位置公告 —物业服务企业决【定不再续签物—业服务合同的应当】在物业？服，务，合，同期限届满三个月前！书面告？知业主委员会—、物业所在地的【。县（市、区）物【业管理行政主管部门！和街道办事处（乡】镇人民政府）并【在物：。业管：。。理区域内显著位置公！告 业主大会决定】续聘的业主委—员会应当《在物业服务合同期】限届满一《个月前与物业—服务企？业续签物业》服务合同 业主【大会决定选》聘新的物《业服务？企业的业主》委员会可以参—照前期物业管理相】。。关规定选聘有—资质的物业》服务企业招标经费在！物业共有部》分，、共用设《施设备经《。营收益中列支也可】以由：全体业主分摊 【第六：十五条  》业主大会决定—解聘物业服》务企业的被解—聘的物业服务企【业应当按照规定【办，理移交手续被解聘】的物业？服务企业在办理【交接至撤出》物业管理区域—前的期间内应当维】持正常的物业管理】秩序： 业主大会决—定选聘？新的物？业，服务企业的被解聘的！物，业服务企业应当在物！业服务合同终—止之日起《十，五日内？退出物业管理—区，。域并向业主委员会】或者在业主》委员会的《监督确认下》与被：选聘：的物业服务企业履行！下列交接义务 （一！）移交占用的物【业共用部分、由前】期物业管理开办费】购买的物业办—公，设备等固定资产【； （二）移交本】。办法第？五十条第二款规【定的：相，关资料； （三）】移交物业服务—期间形成的》。物业和设施设备使】。用、维护、》保养、定期检验等技！。术资料运行》、维护？、，。保养记录； （【四）结清预》收，。。、代收和预》付、代付的有—关费用？； （五）物—业承接查验档—案； （《六）：法律、？。法规：规定和物业服务【合同约定《的其他事项 物【业服务合同期—限届满？。业主：大，。会未作出《选聘或者续聘决【定物：业服务企业按—照原合同约定继续提！供服务的原合同权利！义务：对双方具《有约束力在原合【同权利义务延—续期间？任何：一方当事人提—出终止合同的应当提！前三：个，月书面告知另—一方当事人和物业】所，。。在地的县（市、【区）物业管》。理行政？主管：部门、街道》办事处（乡镇人【民政府）并在物【业管理区域内显【著位置公告 第六十！六条  物》业所在？地，的县（市、区—）物：业管：理行政主管部门、街！道办事处《（乡镇人民政府【）应当？。加强对物业》服务企业交接—工作的监管 —被解聘的物业服务企！。业拒不撤《出物业管理》区域或者《拒不移交资料的【物，业，所，。在地的县（市—、区：）物：业管理？行政主管部门—应当责？令其限期撤》出；使业主生活【。受到严重影响—的经业主委员会请】求辖区内公安机关】予以协助；》有破坏？共用设施设备、毁坏！账册等违反治安管理！行为的由公安—机关依？法处理；《业主委员会还—可以依法提起诉讼或！者申：请仲裁 第六十七】条  ？物业服？务，企，业，收取：物业服务费后擅自撤！出或者停止物业服】务的物业《所，。。。。在地的县（市—、区）物业管理【行政主？管部门应当督促其】履行：合同；对《。不继续履行合同【的，依照有关《。法律、法规》和物业服务》合，同约定处理 第六】十八条  单—体物业或者》。规模较小《的物业经《业主或者业主大会】决定在物业所在地的！街道办事《处，（乡镇？人民政府）》。和县（市、区）物】业管理行《政主管部门的监【督指导下业》主可以？对物业实施自行管理！ 业主自行管理的】。应当对下列》。事项作出决定 【（一）自行管理【的执行机构、管【理人； （二）【自行管理的内—容、：标准、费用和期【。限； （三）—聘请专业机构的【方案； （四）其】他有关自行管理的内！容 电梯、消防【、机械式停车—设备、锅炉、监控安！防等涉及人身—、财产安全以—及其：他有特定要求—的设施？设备：应当委托专》业机构进行维修【和养护 《第六：十九：条  ？老旧住宅小区可以由！街道办事处（乡【镇人民政府）—成立物业服务—中，心为：业主提供基本—物业服务主要做【到有治？安防范、有清—扫保洁、有绿—化养：护、有维修维护【、有停车管理 【县，（市、区）物业【管理行政主管部【门和：财政部门应当制定】基本物业服务补【贴，政策所需经费—列入县（市、区【）人：民政府财政预—算 第？七十：条　市物业管理行】政主：管部门应当建立物业！服务企？业考核体系》和信用？评价体系对物业服务！企业、项目负责人】实行：动态管理定期对物业！。服务项目开展专【项检查向社会公【。布信用信息评价结】果 县（市》、区）物业管理行政！主管部门具体负责物！业服务企业、项目负！责人信用信息征集、！考核、评价》、，汇总和核查工作【 街道办事处（乡镇！人，民政府）《、社区居（》村）：民委员？。会应当？。协助开展辖区内【物业服务企业、项目！负责人信用信息的】征集、核《查工作？ 第：七，十一条  物业服】务企业未按照法律】、法规规定、合同约！定和技术标准、专】业技术规范等提【供日常物业服务【的应当录《。入物业服务企业【信用：。档案 物业服务【企业有？下列严重失信—行为之？一的二年内不得【在本市申报各—类物业服务》。示，。范项目；失信行为】改正前物业管—理行政主《管部：门不予开具》。诚信证明 （一）在！物业管理招标投标】活，动中提？供虚：假信息骗取中—标的； 　 （【二，），出租、出借、—转让：资质证书的； （三！）物：业服务合同依—法解除？或者终止后拒不【撤出物业管理区域撤！出时未？按照：规定办理交接手续或！者未按？照规定？移交：资，料造成物业管理混乱！的； ？。。。（，四）未按《照规定和合》同约：定履行房屋安—全监管义务》导致：物业管理区》域内发生重大房屋】安全事故的； 【。（五）泄露业—主信息的；》 （：。六）对业《主、业主委》员会委员进行恶【意骚扰采取》暴力行为或者打【。击报复的； （【七，）其他违反法律、法！规规定情形的— 第七十二条 【 物业服务》项目实行项》目负责人责任制 物！业项目负《责人有下列严重失】信行为之一的—应当录入项目—。。负，责人信用档案—同时录入其所属【物业服务企》业，。的信：。用档案 （》一）：骗取、？挪用或者侵占住【宅，专，项维修资金的；【 （二？）擅自改变》物业管理区》域内物？。业服务用《房、：共用部位和排—水管网等共用—设施设备用途的； ！（三）擅自决定占用！、挖掘物业管—理区域内道》路、场地《的； （四）擅自】利用物业《管理区域内共用部位！、共用设《施，设备进行经营的； ！（五）因管理失【职造成人员伤害、】财产：损失等？重大责任事故—的； （六）被价】格行政主管部—门认定乱收费—或者收费不规范【且未：改正的； （七）其！他损害？业主利益《情节：。严重的？。 有前？。款规定情形之—一的业主可以向街道！。办，事处（乡镇》人民：政府）？、县（市、区—）物业管理行—政主管部门投—诉街道办事处（【乡镇人？民政：。府）：。、县（市、》区）：物业：管理行政主管—部门：应当进行核查并【书面告知业》主核查结果 第六章！  物？。业的使用和》维护： 第七？十三条？  业主、》物业使用《人对物业的使—用与维护《应当遵守法》律、法规、管理规约！的规定及业主—大会的决定不—得损害公共利—益，和他：人，。。合法权益 第七十四！条  物业管理区】域内按照规划—建设的？公，共，建筑和共用》。设施不得擅自改变】用途 平时开发【利用人民防空工【程设施不得影响其】战时防？空，效能和应急避难【功能不得《擅自改变人防—工，程平：时用：。途 第？七十五条  物【业管理区域内禁止】下列行为《 （：一）擅？自改变物业的规划】用途； （》二，）损坏？。或者擅自变动房【屋承重结构》、主体结构； （三！）违法搭建》建筑物、《构，筑，物；： （四）损坏或者】擅自占用《、改建物业共—用部分损坏或者擅自！占用、移装共用【设施设备； —（五）存放易—燃、易爆、》剧毒、放射性物质或！者超：负重等违《反，安全规定的物品； ！（六）制造超过【规定标准的噪声、振！动或者影响邻—。居采光、通风；【 （七）任意弃置】垃圾、排放污水、】抛掷杂物和露天【焚烧； （八—）侵占绿《地、毁坏绿化—和绿化？设施； （九）【擅，自摆摊设点、占道】经，营无：。序停放车《。。辆； （《十）破坏或者—擅自改变房屋外【观； （十一）擅】自，在建筑物、构筑【物上悬挂、张—贴、涂写、刻画；】 （十二）非法养殖！大型犬？、烈性犬； —（，十，三）占用（堵塞）消！防车通道、疏—散通道？、安全出《口圈占（遮挡—）消火？栓等：违反消防《法，律、法规的行为； ！（十四）法律、法规！和管理规约》禁止的其他行为 有！前款所列行》为之一的物业服务】企业、业《主委员会应当—及，时劝阻、制止；劝阻！、，制止无效的应当及时！报告：有关主？管部门有关主管部门！应当：及时依法处理—。；业：主、物业使用人对侵！害自己合法权益【。的行为可以依法向人！民，法院提起诉讼—；，业主：委员会对侵害业【主共同利益的行为】可以依？法，向人民法院提起诉】讼 第七十六—条  ？物业管理区域—内规划用于停放【汽车：的，车位：、车库建设单位应】当首先满《足本：区域：内业主的停车需【。要其：归属由当事人通【过出：售、附赠《或，者出租等方式约定 ！建设：单位办理商品房房屋！预销售登《记后出？售或者附赠的车位】、车库应当明示并在！物业管？理区域？内显著？位置公示拟出—售车位、车库—的产权证明文件和】出售价格拟出售【车位、车库数量【少于本？区域要？求购买车位、车库】业主的房屋套—数，时应当通过抽签等公！平方式确定》每户业主只能购买】一个车位《或者车库 》建设单位《未出售或者未附赠】的车：位，、车库应《当优先出《租给本区域内业主租！金按照？价格行政主管—部门核定《的标准执行；业主要！求承租车位、车库】的，。建设单位不得只【售不租拟出租车位】、车库数量少于本】区域要求承租车【位、车库的业主的】房屋：套数时应当通过【抽签等公《平方式确《定给未购买或者未受！赠车位、车库—的业主每户业主只】能承租一个车位或】者车库 在首—先满足？本物：业管理区《域内业？主的购买和》承租需要后还有多余！车位、车库的可以】。出租给本物业管【理区：域外的使用人但租赁！期限不得超过六个月！ 第七十七条—  占？用，业主共？有的道路或者其他】场地用于停》放，汽车的车位、车库】由业主大会或者业主！大会授？。权的业主委员会【决定使用 物业管理！区，域内划定车位、【。停放车？辆应：当由公安《部门进行现》场指导不得》占用：、堵塞、封闭疏散通！道、安？。全出口、消》防车：通，道，不得影响其他车【辆，和行人的正常—通行 对开放式【物业管理区域无停车！场地或者用》于停放汽《车的：车，位，、，车库严重不足的【物业管理区域公安部！门应当对物业—。管理：区域周边情况—进行全面《调查合？理利：用支路、背街小巷】、建筑物间空—档施划夜《间临时停车泊位【对夜间交《通流量？较小的？次干道？的慢车道施划限时】停车泊？位供：居民：。停放车辆 第七【十，八，条  前《。期物业管理期内普通！住宅物业管理—区域：内业主共有、专【有、：。专用的？车位（车库）的【汽车停放费实—行政府指导价—；业主大会成立后由！业，主大会？。或者业主大会授权的！业主委员会与物业服！务企业？。协商确定本区—域汽车停放费标准】 前期？物业管理期内—建，设，单位未出《售、未附赠或未出】租的车位、车库汽车！停放费由建设单位按！照有关规定及时【支付：给物业服《务企业 业主对汽】车停放有保管要求】的应当与物业—服务企业另》行签订保管服—。。务合同？ 第七？十九条 《 业主大会成—立前需要占用—业主共有的道路【或者其？他场地停放汽—车的应当在前期物业！服，务合：同，中约定？物，业服务企业》应当将汽车》停放费单独列账【独立核？算所得收益》。的百分？之七十纳《入，住宅专项《。维修资金《其，余，部分可？以用于补贴物业【服务费 业》主大：会成立后需要占用】业主共？有的道路或者其【他场地？用于停放《汽车以及利用—业主共有部分、共用！设施从？事广告等经营性【活动的物业服务【企业应当提请业主】大会或者业主大会】授权的业主委—员会决定后》依法办理有关手续】并公示？利用业？主共：有部分、共用设施从！事，广，告等经营性活动的还！应当经有利害—关系的业主同意收益！按照：。业主大会或者—业主：大会授权的业—主委：员会决？定、：物业服务合》。同约：。定使用？；没：有，。决定或者《约，定的按？照前款规定》使用业主委》员会应？当对汽车停放费【的收支情《况进行监督》并向业主大会报【告 第八十条 【。 物业管理区域内】依法配建《的，人民防空工程应当按！照设计文件在—实地标注 物业【。管理区？域内依法配建的人民！防空工程平时—用作停车位的—应当向全《体业主开《放出租的租赁—期限：不得超过三年—不得将？停车位出售、附【。赠， ，人民防空工程平时】用作停车位的其【租金、汽车停放费的！收取及其支》。出、使？用管理等按照有关】规定：执，行 第八十一—条  鼓励在已建成！的住宅小区》内增：建停车？场，（库）按照“谁投资！、谁：管理、？谁受益”的》原，则逐步形成政府【。出资、企业投资【、业主集资》等社会多元化投资】。方式采取政府支持统！。一，。规划市场运作的【形式缓解和逐—步解决车位、—车库供需矛盾 第八！十二条  房管、公！安、建设、卫生【计，生、环？保、规划、园—林、城管《、民：防，、工商、质监等行】政主管部门应当在各！自职责范围内—加强监督管理建立违！法行：为投：诉，登记制度并在物【业，管理区域《内显著位《。置公布联《系人姓名、联系【方式、执法事项和监！督电话依《法处理物业管理【区域内的违法行为 ！第八十三《条  住宅物业需】。。要使用共有部分增】设电：梯等进行二次开发】、改造？的应当？经本幢或《本单元房屋专有【部分占建筑物总面】积三分之二以上【且，占总人数三分之二以！上的业主同》意符：合规划、土地、建】设、环保、消防管】理等法律、法规和技！术标准并且依法办】理相关批准手—续 第八十四条  ！业主或者《物业使用人对住宅装！饰装修？的应：当事先告知物—业服务企《业物：业服务企业应当【将住宅装饰装修【的禁止行为和—注意事项告知—业主或者物业使用人！ 业主或《。者物业使用人在【。住宅装？饰，装修工程开工前应当！持有关资料向物业】服务企业办理登【记手续签订住宅装饰！装修服？务协议变动建—筑主体？或，者承重结构的需要】提交原设《。计单位或者》具有相应资质等【级，的设计单位提出的】设计方案和城市房】屋安全鉴定机—构，出具的审定》。意见：并按照规定办理批】准，手续 业主或—者物业使用人拒不办！理，。登，记、批准手》续的物业服》务企业可《以按照临时管理【规约或者《管理规约禁止装【饰装修施工人员、】装修材料等进入【物业：管理区域《 物业服务企—业对住宅装饰—装修活动进行巡查时！业主或者物》业使用人、装—饰装修施工人员【不得拒绝和阻碍【 第：八十五条  建设单！位应当按照》国，家规定的保》修期限？和保修范围承—担物业的保》修责任？保修期届满后物业全！体，共有部分的维修【责，任由全体业主承担物！业，部分共有部分—的，维修责任由部—分共：。有的：。业主承担物业专有部！分的：维，修责任由该业—主，承担 第《八十六条  物业】存，在安全隐患、—严重：影响市？容或者妨碍他人正常！使用的业主、物【业使：用人或者物》业服务企业应当及时！维修、养护或者采取！防，范措施 物业共【用部：分，、共用设施设备维】修、更新和改造【时相关业主、物业使！。用人应当予》以配合因《。相关业主、物业【使用人阻挠维修、更！新和改？造造成其他业主【、物业使《用，人财产损失的责任人！应当予？。以赔偿 第八十七】条 ： 住：宅物业和住宅小【区，内的：非住宅物业的业主应！当在办？理，房屋：入住手续或者房屋所！。有权：登记时将首期—住，宅专：。项维修资金存入住】宅，专项维修《资，金专户 住》宅专项维修资—。金属于业主所有【专项用？于国家规定的保【修期届满后物业共】用部分、共用—设施设备的》维修、更新》和改造？不得：挪作他用 第八十八！条，  住宅物业交付使！用后电梯、》消防、安防》等设施设备的日常维！护费用由业主—承担；其更新和改】造按照相关法—律、法规执行所需资！金由：业主承担政》府可以给予补贴 2！013年5》月1：日后：受让土地《的住宅？物业：配置电梯的建设单】位应当在交付使用】前按照建筑安装总费！用百：分之一的比例—交，存资金专项用于电梯！、消防等设施设【备的更新和》。改造该资金归业【主所有纳入物—业管理区域住—宅专项维修》资金管理 第八十】九条：  发生下》列危：及房屋安全情形【之一需要立》即对住宅物业共用部！分、共用《设施设备进》行应急维修》、更新和改造—相关业？主不能形《成法定多数意见【的物业服务企业、】业主委员《会或者相关业—主，均，可凭应？急维修工程》项目说？。明、维修工程实施】方案向？住宅专？项维修资金》代，管，部门提出资金使用】申请经住宅专项维修！资金：代管部门复核—后进行应急处置 （！一，）屋：面防水损坏造成【。渗漏的； （二【）电梯故障危及【人身安？全的；？ （三？）公共？护（围）栏破—损严：重危及人身安全【的，； （四）楼体单侧！。外立面有《脱落危险的》； （五《）专用？。排水设施因》坍塌：、堵塞、爆裂等【造成功能障碍危及】人身、？财产安全的； （六！）消防设施损坏【不能正？常运行的造成严【重火灾隐患危—及房屋？安全的； （—七）危及《房屋安全的其—他情形 应》急维修工程竣—工验收后应将—维修费用《审计后？向业主公示从相关业！主，。的住宅专项维—修，。资金分户账中—按照专有《面积：。分摊列支《；其中？涉及已售公有住【房的从？公有住房住宅专项维！修资金中列支—。。 ，住宅专项《维修资金代管部门】应当方便快》。捷地处理应急—维修事项加强监【督管：理保障资金》安全 ？住宅专项《维修资？金代管？部门应当自收到【。。应急维？修资金使用书面申】请之日起《五个工作日内—完成审核 》第九十条  住宅】专项维修资金余【额不足首期》筹集金额百》分之：三十：的业：主应当按照国—家和省？相关规定以》。及业主大会》的决定续筹住—宅专项维《。修资金 业》主申请房《地，产转移登《记时应当向房地产】登记部门提供已足额！交存住宅专》项维修？资金的相关凭证 第！九十一条  业主】委员会可以向—住宅专项维修—资金代？管部门提出申—。。请，将不低于《住宅专项《维修资？金百分之八十—的款项？。转存为一年以上【的定期？存款住宅专》项维修资金代—管部：门应当自收到申【请之日起《五个工作日内予【以办理利息计入【相关：。业主的住宅》专项维修资金分户账！ 住宅专项维修【。资金代管部门应【当依法履行维—修资金？保值增值《的责任并建》立住宅专项维—修资金查询》制度业主有权—查询本人的住宅专】项维修资金结存情况！ 第九？十二条 《 对配套设施不齐】全，、，环，境较差？的老：旧住宅？小区市？。、县（？市、：区）：人民政府（》管委会）《应，当采取措施进行改造！整治并？将改造？整，治，规划和？。年度计划向社—会公布老旧住宅小】区的范围由市、县（！市、：区）人民政府（【管委会？）确：定 老旧住宅小【区内的道路、—照明、绿地及文【化体育、安全防范】、物业？服务用房等配—套建筑及设》施设备的改》造，建设资金由市—、县（？市、区）人》民政府？。（管委？会）负？。责；业主专有部分的！设，施设备改造》支出由业主承—担 ：第九十三条》　老旧住宅小区【改造：整，治中经有利害关系】的业主同《意并经？法定：。程序批准《。可，以建：设物业服务用房【和一定比例》的物业服《务，经营性用房物业服】务经营性用》房的经？营收：益作为老旧住—宅小区维护管理费】用的补充资》金由业主大会监督使！。用 第？七章 法《律责任 第九十四条！  有？违反本办法条—款行为的由相关主】管部门依照法—律、法规和》。规章的规定依法进行！查处；构成犯—罪的：依法追究刑事责任】 ，第九：十五条  阻碍行】政执法人员》依法执行职务的依】照中华人民》共，和国治安管理处【罚法的规定处—罚；构成犯罪的依】法追究刑事责—任 第九十六条【  ：。违反：本办法第五十六条第！一款规定业主、物业！使用人未按照物业服！务合同的约定—交，纳各项费用的业【主，委员会、物业服务】企业：可以通过上门催【交、在物业管理区】域，内显著位置》公示等形式督促【其限期交纳；—逾期不交纳的—物业服务企业可【以依法提起诉讼或者！。申请仲裁《 ，第九十？。。。七条  市、县（】市、区？）人民政府（管【委会）物业管—理行政？主管部门（机—构）、？街道办事处（乡镇】人民政？府）以及其》。。他有关主管部门的工！。。作人员滥用职权、玩！忽职守？、徇私舞弊尚—未构成犯罪的依法】给予行政处分；构成！犯罪的？依法追究刑》事责任 第八章 附！ 则 第九十八条 ！ 本：办法所称住宅共用】部分是指根据法【律、：法规和房屋》。买卖合同由单—幢住宅内业主或者单！幢住宅内业主及与】之结构相连》的非住？宅业主共《有的部分《一般：包括住宅的基础、承！重，墙体、柱、》梁、楼？板，、屋：顶以及户外的—墙面、门厅》、楼梯间、走廊通】道等 本办法所称共！。用设施设《备是指根据法律、】法规和房屋买卖【合，。同由住宅业主或【者住：宅业主？和有关非住宅业【主共有的《附属设施设》备一般包括电梯、】天，线、：照明、？消防设施、监控安防！设，施，、绿地、《道路、路灯、沟【渠、池、井》、非经营性》。车场车库、公—益性文体设施和【共用设施《设备使用的房屋等 ！本办法规《定的面积和人数【按照下？列方式计算 —。（一）专有部分面】积按：照，不，动产登记簿记载的】面积计算；尚未【进行登记的暂时【按照测绘机构的实】测，面，积计算；尚未—进行实测的暂时按】照房屋买《卖合：同记载的《。面积计算；建筑物】总面积？按照前项《的统计？总和计？算，； （二《）业主人数按照专有！部分的数量计算【。一个专有《部分按照一人—计算但建设单位【尚未出售和虽已出】售但尚未交付—的部分以《及同一买受人拥【有一个以上》。专有部分的按照一人！计，算；：。总人数？按照前？项的统计总和—计算 第九十—九条  《住宅区域内非住宅】物业：的管：理及其监《。督活动参照本办法】执行 第一百—条  本《办法由扬州市住房】保障：和房产管理局—负责解释 第—一百零一条  【本，办法自？2016年11【月8日？起，。施行2？006年《2月：。13日市人民政府颁！发的：扬州市物《业管理实施办法（扬！政发〔20》06：〕，47号）同时废止】