扬，州市住宅物业管【理办法 第一章总】  则 第一条  ！为了规范住宅物【业管理活动维护物业！管理各方的合法权益！营造良好的居住和工！作环境促进和谐社】区，建设根据《中华人民共和国物】权法、国务院物业】管理：条例、江苏省物业】管理条例等法律、法！规结合本市实际制定！本办法 第二条【。  本办法适—用于本市《行政区域内住宅物】业的使？用、维护、服—务及其监督管—理活动 本办法【所称住宅《物，业管理？（以下简称》物业管理）是指【住宅区内的业主通】过选聘物业服务企】业、街道物》业服务？中心或者业》主自行对物业—。管理区？域内的建筑》物、构筑物》及配套的《。设施设备《和相关场《地进行维修、养护】、管理？维护环境卫生—和相关秩序的—活动 ？第三条 《 物业管理》工，作实：行属地管理市、【县（：市、区？）人：民政府？。（管委会《）应当加强对本行】政区域内物》业管理？工作的领《导建立由辖区—物业管理行政主管部！门、功？能区物业管理行政主！管机：构、：街道办事处（乡镇人！民政府）《以及相关行》。政管理部门（机构）！参加的物业管理【联席会议制度协调】解，决辖区内物业管【理的重大《问题并建立物业管】理争议化《解和纠纷处理工作机！。制， 市、县（市—、区）人民政—府（管委会）应【。当建：立物业管《理综合协调和目【标责任？。机制制定、落实【扶持政策减轻物业服！务企业负担；—。鼓励采用信息化等】新技术、新方法促】。进物业服务行业【转型升级《提，高物业管理》和，服务水平 市—、，县（市、区）人民】政府还应当》将物业服务》。纳入现代服》务业发展规划—和城市治理工—作体系 《第四条  》市住：房保：。障和房？产管理部门》是全市物业管理工】。作的行政主管部门】（，。以下简称市》物业管？。。理行政主管部门）】负责本？市物业管理活动的】监督管理《。工作其主要职责为 ！（一）建立和完善】市场化物业》。。服务和基《本物业服务相结合的！物业管理机》制； （二）管【理全市？物，业服务行业指导【、监督？各县（？市、区？）物业管《理行政主管部门、】功能区物业管理【行政机构《开展物业管》理活动； （三）】参与市？政府：对各县？。。（市、区）、功能】区物业管理工作的】目标责任《考核； （四—）研究制定全—市物业管理相—关，政策和物业》服务行业《规范； （五）【负责物业服务企【业资：质管理； （六）负！责市区前期物业服务！招投标的指》导、监？督、检？查等管理工》。作； ？（七：）依法查处物业管理！重大违法行为—； （八）依—。法承担的其》他职责？ 第五条  县（市！、，区）物业管》理行政主管》部，门负责本行政区域内！物业管理活动的监督！管理工作其》主，。。要职责为 （—一）负责《对物业管理》日常工作的指导【、监督； （二）负！责新建住宅小—区前期物业管—理招投标的》备案和管理工作【； （三）》负责物业管理项目的！区域备案、》。前期物业承接查【验备案？和物业服务合—同备案； （四）】负责物业服务企业】交，接工作的监督、管】理； （五）—负，责对：物业：服务企业《、项目负责人进行】日，常考核； 》（六：。）协调？进行业？主大会？、业主？委员会筹建、换届】及日常工作》的指导与监督； 】（七）依《。。法承担的其他职责 ！第六条 《 街道办事处（乡】镇人民政府）具体】负责本辖区内物业管！理工作的指导—、协助和监》督其主要职责为 】（一）落实辖区内】老旧：住，宅小区基本物业【。服，务工作？； （二）》协，调物：业管理？。与社区管《理，、社：区服务的关系协【调，建设单位与》前期：物业服务企业、【业主与物业服务企业！的关系； （三【）建立物业管理矛】盾投诉？调解、物业应急【。维修服务等机制设】立并：公开投？诉电话、《投诉点？协调处理物业管【理纠纷？； （？四）监督管理—。辖区内物业服务项】目移交和接管—工作；？ ，（五）负责业主大会！、业主？委员会？的筹建、管理—等，。相关工作建》立业主委员会档案】组，。织成立物业管—理委员？会； ？（六）负责业主【委员会备案； （七！），负责辖区《内物业服务企业、】项目负责人服务行为！的监督向县（市、区！）物业？。管理：行政主管部门报【送信用信息； （八！）建立由社》区居（村）民委【员，会、公安《派出：所、业主委员会、物！业服务企业》等参：。加的联席会议制【度协调处理》物业管？理，重大：事宜； （九）【依法承担《。。的其：他职责 社区居【（村）民委员会应当！协助和配《合街道办事》处（乡镇《人民政府《）建立健全》。物业管理工作机【制参与？指导和监督业主委】员会的工作及时协调！。、处理本社区—内的物业管理矛【盾纠纷；参》与住宅？专项维修《资金的？使用监督建立社区】。。居，（村）？。民委员？会、业主委员会和】物业：服务企业沟》通，协商的“三》位一体？” 服务协调机制 ！第七条  相关行政！部门依据各自职责共！同做好物业管理工作！ ，物，业管理区域内以【及周边道路停车泊位！设置和汽车停放【工作的指导物业管理！区域内因停车矛盾】等引发的治安纠纷】的处：理物业管理保安服】务活动的监》管等由公安部—门负责 《依法查处违法建【设、占用《。和损坏绿地等—违法：违规：行为督促相关责【任单位加强对物业】。管理区域内》。生活垃圾、建—筑垃圾？清运和环《卫设施的管》理制定住宅小区垃】圾清运服务》标准等由城管部门负！责， 按照定价权限【制定调整普通住【宅前期？物，业公共服务（—含汽车？停，放，）收：费标：。准和：保障性住房、房改】房，、老旧住宅小区【物业管理服务收费】标准制定调整—住宅小区《内建设单位未—出售或者未附赠【的车位、车库及【依法：配，。建的人防工程—平时用作停车—位的租？金标准制《定调整生《活垃：圾清运费标准依法规！范监管物业服务【企业的收费行为及时！查处物？业服务中的价格违法！行为等由物价—部门会？同同级？物业行？政主：。。管部门负《责 对物业》。管理：区域：及周边的建》设项目环境》影响评价文件—及其污染防治设施】“三同时《”（与主体工程同】时，设计、同《时施工、《同时投产使用—）的监？督管理对企》。。事业单位和其他【生产经营者的污【。染物：排放的？监督管？理对违反《环，保，法律、法《规的行？。为依法进《行查处等由环保【部门负责 对—房地产开发项目公】建配套设施建—。设的监？督管理？督促建设单位及时】做好物业管理区域内！交付后保修期内【的房屋？及设施设备》的相关保修工作受】理由房屋质量问【题引发的投诉按职责！依法查处破》。。坏承重结构等违法】行为由？建，设部：门负责？ 对物业《管理：区域内的电梯—、锅炉等特种设备进！行安全监察依法对】特种设？备使用？登记：、维护保养》、定期？检验、？作业人？员持证上岗等情【况开展监督检—。查调：查，处理物业管理—区域：内的特种设备事故】依法查处特种设备安！装、改造、维—修和使用中的违【法行为等《由质监部门》负责 对《物业服务企业—。劳动用工《进行指导对》物业服务企业招【用就业？困难人员《、高校？毕业生？按规定？在缴纳社《会保险、《参加职业培》训方面给《予适当补贴》等工作由人》力资源和社会保障】部门：负责 对在》物业管理《活动：中利用合同格式条】。款侵害消费者权【益的行为虚假—、违法广告和—无须取得许可（含】批准文件《）或已经《取得相关许可但【未依法领取》营，业执照等《违法生？产经营行为依—法进行？查处等由工商部【。门（市场监》。督管理部门）负责 ！在地块规《划设：计条件和建设—工程设计方案审查】中按规定标准落【实，物业管理区域内【公建配？套建设？指标等工作由规划】部门负责《 物业管理区域内人！民，防空：工程及设施平时使】用与维护管理的指导！和监督由民防—部门负责 物业管】。理区域内《。绿化调整的监管和】技术指导等工—作由园林部门负责】 指：导、监督业主委员会！参，与物业管理相关工】作，等由民政部门负【责 供水、排水【、供电、供气、【通讯、有线》电视、路《灯等专业经营单【位应当按照》相关规定《和合同约定做好物业！管理区域内的专项服！务 第八条》。。。  市、县（市、区！），物业：管理行？政，主管部门应当加【强对街？道，办，事处（乡《镇人民政府》）物业管理工作人】员和业主委》员会成员的培—训所需经费列入【同级人民政府—财政预算对在物【业服务和管理工作中！取得显著成绩或者获！得市：级以上物业》。管理荣誉称号—的物业服《务企业及其从—业人员依《法依：规给予表彰》 第九条  物【业服务行业协会应】当加强行业》自律管理《规范从业行为促进诚！信经营加强物业服】务企业从业人员【培训提高物业服【务水平维护物业服务！企业的合法权—。。益 第十条  【本市建立物业—服务第三方评—估制：度业主自治组织、建！设单位、物》业服：务企业可以委托物业！服务第三方评—估机构？开，展物业项目》交，接和查验、物业服】务标准和《费用测算、物业服】务质量评《估等活动 物业服】务第三方评估—机构应当依照—法律、法规》和合同约定提供专】业服务出《具的：评估报告应当真实、！客，观、全面 第二章 ！ 物业管理区—域 第十一条  物！。业管理区域的—。划分以有利于实施物！业管理为原则综合】考虑规划《条件、建筑物规模、！共用设施《设备、业《主人数、《。自，然界限？、社区布局、社区建！设等因？素确定 规划—部门在审查住宅建设！工程：。设计方案《时应当听取物业所】在地的？县，（市、区）物业管理！行政主？管部门对物》业管理区域划分的】意见： 建设？单位应？当根据物业建设用】地规划许可证—确定的红线》。图范围结合》物业的共用设施【设，备、社区建》设等因？素划定物《业管理区域》物业的？配套设施设备共用的！应当划？定为一个物业—管理区域《；配：套设施设备能够分割！。、独立使用的—可以划定为不同的物！业管理区域 第十】二条  新建物业】出售：。前建设单位应当【将划定的《物，业管理区域》向物：业所在地的》县（市、区）—物，。业管理行政》主管部？门备案并将经—备案：的物业？管理区域在商—品房买卖合》同中明？示 第十三条  县！（市、区）物—业管理行政主管部门！应当建立《物业管？理区域档案物业【管理区？域档案应当载明下】列事项？ （一）物业管理区！域的：地理位置、四至【界限； 《。（二）建筑物总面】积、专？有部分数量、业主共！有部分主要情况；】 （：三）建设单位； （！。。四）建设单位关于】路灯、供排水、电】、燃：气、电梯等配套设】施的管护协议、生】活垃：圾的清运合同协议】； （五）其他需要！载明的事项 —第三章？。  业主、》业主大会与业主委员！会， 第：十四条  房—屋的所？有权人为业主— 业主应当依照【法律、法规、临【时管理规约、管理规！约和业主大会—议事规则《等行使权《利自觉履行法—定和约定的》义务 第十》五条：  一？个物业管《理区域？成立一个业》主大会？业主大会由物业管理！区域内全体业主组】。成， 物业管《理区域内业主人数较！。。少且经全《体业主？一致同意决定不成】立业主大会的—由业主共同履行业】主，大会、业主委—。员会的？职责 业《主户数超过》三百：户的：。可以：按幢、单《元等为单位推选业】主代：表成：立业主代表大会【履行业主大》会的职责 》第，。十六条 《 ，物业管理区域内符合！下列条？件之：一的应当《召开首次业主大会或！者业主代表大会【（以下统称业主【大会）会议 （【一）物业管》理区：域内房屋出售—并交付使用的建【筑面积达到百分【之五十以《上的； （二）物】业管：。理区域内业主已入住！户数的比例达到【百分之？五，十以上的 第十七】条  物业管—理区域内已交—付的专？有部：分面积超过建—筑物总？面积百分《之五十时建设单位】应，当向物业所在地的】街道：办事处（乡镇人【民，政府）？提出筹备业主大会】书面申请并报送下列！筹备首次业》主大会会议所需的】文件资料《 （一）物》业管理区域》证明； （二）房屋！及建筑物面积清【册，； （三《）业主名册； （】四）建筑规划总平】面图；？ （五）交》付，使用：。。共，用设施设备的—证明； （》。六）物业服务用【。房配置证《明；： （七）其他—有，关的文件资料 【建设单位《。故意拖？延或者不报》送的物？。业所在地《的街道办事处（乡镇！人民政府）应当督促！其按规定报》送 ：第十八条  —符合成立业主大会条！件的：街道办事处（乡【镇人民政府）应当】在收到建《。设单：位或者十人以上的业！主公开联名提—出筹：备业主大会书面【申请后六十日内组织！成立首次业主—大会筹？备组 首次业主大】会会议的筹备经费】由建设单位承担【。 第：十九条  首次业主！大会筹备组由业主】。、建设单位、—街道办？事处（乡镇》人民政？府）、社区居（村）！民委员会《等派员组成成员【人数：应，当为五至十》一人的单数筹备组中！。的业主成员由—街道办事处（乡镇】人民政府）或者社区！居（：村）民委员会组织业！主推：荐产生？业，主，成员：人数应？当不少？于筹备组总人数的】。百，分之六十筹备—组组：长由街道办事处（】乡镇：人民政？府）指定人员担任】 筹备组应当自成】立之日起七》日内将成《员名单？。。在物业管理区域【内显：著位置？进，行，。公示筹备组中—的业主成员条件【。与业主委员会成员条！件一致业《。。主对筹备组》成员有异议的—由街道办事处（乡】镇人民政《。府，）协调解《决 第二十条  首！次业主？大，。会筹：备组：应当自成立》之，日起九十日内组【织召：开首次业主》大会会议筹备组履行！下列职责 （一）】确，定首次业主大—会会议召开的时间、！地点和内容； （】二，），拟订：管理：规约、？业，主大会议事规则【、业主委员会工【作规则草案； 【（，三）确认业主身【份，。确，定业主？在，首次业主大》。会会议上《。的投票？权数； （四）提】出首届业主委员会委！员候选人《条件、名《。单和选举办法； 】（五）依《法确定首次》业主：大会会议表决规则】； （六）召开首次！业主大会会议—。的其他？准备工作 对前款规！定的内容筹备组应】当在：首次业主大会—会，议召开十《五日前？在物业管理》。区域内显著位置【公告并书面通知全体！业主业主对业—。主，身份和投票权数【等提：出，异，议的筹备组应当予】以复核并《告知：异议：人复核结果 业主】大会成立后筹备【组自：动解：散 第？二，十一条  》业主大？会会议分为定期会】议和临时会》。议 业主大会定期】会议应？当按：照业主？大会议事《规则：的规定由业主—委员会组织召开 有！下列情？形之一的业主委员】会应当及时组—织召开业《主大会？临时会议 （一）】经专：有部分占建筑物【总面积百分之二十以！上且占总人数百【分之二十以上业【主提议的； （二】）发生重大》。事故或者紧急事【。件需要及《时处理？的； （三）业主委！员，会，委员人数不足其原总！数的二分之一时【重新选举业主委员】会； （《四）业主大》会，议事规则或者管【理规约规定》的其他情形 业主委！员会未按业主—大会议事规则的规】定，组织召开《业主大会定期会议或！者发生？应，当召开？业主大会临时会议】的情况业《。主委员？会不履行组织—召开会议职责—的，县（市、区）—物业管理行》政主管部门、街道】办事处（乡镇—人民：政府）可以责令业】。主委员？会限期召开》；逾期仍不召开的】可以由？物，业所在地的社区【居（村）民委员会在！街道办事处（乡【镇人民政府）—的指导和《监督：下组织召开 第二十！。二条  召开住宅】小区的业主大—。。会会议？应当于会议召开十五！日，前通知全《体业主并同》。时告知社区居（【村）民？。委员会业主委员【会应当做好业主【。大会会？议，记录：并，妥善保存业主—可以查阅业》主大会会议记—录 召开业主—大会会议物业—所在：地的县？（市、？。区）物业管理行【政主管部门和—街，道办事处（乡—镇人民政府）—应当：。给予指导《和协助 第二十三】条 ： 业：主可以委托他人【参加业主大》会会议业主委托家】庭成员以外》。。。。的，人参加业主大会【会议的？应当：出具书面委托书载明！委托事项、委托权】限及期？限 第？二十四条  业主委！员会由？业主大？会，会议选举产》生以其选举产生【之日为？成立日期接受业【主大会？和业主的监督—业主委员会委—员应当由《热心公益《事业、责任心强【、具有一定》组织能力的》业主担任业主有损】。坏房屋？承，重结构、违法搭【。建、破坏房屋—外貌、擅自改—变物：业使用？性质：、无故？欠交物业《服务相？关，费用或者专项维【修资：金、违法出租房屋等！。。违反法律《、，法规和管理规约【的情形且未改正的不！得，。担，任业主？委员会？委员 业主》委员会由五》至十一人《的，单数委员组成每【届任期三《至五年委员可以连选！连任一般《最多：不超过三届具—体人数、任期、连选！连任条件由业主【大会议事规则确【定业主代表任期与】业主：委员会委员》。任期：相同业主委员会主任！、副主任在》业主委员会委员中】推选：产生委员出》现空缺时应当—及时补足《。 业主委员会—是否：实行差额《选举以及实行差额选！举的差额比例—由业主大会议事规】则确：定业主？委员会实行差额【选举的未当选业主】委员会委员且得【票数：达到法定票数—的候选人可以按照得！票，顺序当？选业主委员会候补委！员并在？业，主委员？会委员出现空—缺时依？次递补候《补委员人《数，由业主大会议事规】则，确定但最多不得超】过业主委《员会：委员总数的百分之五！十候补委员可以列】席业主委员会—会议不具有表决【权 第二十五条【  划定为一—。个物业？管理区域的分期开发！。建设的住宅》小区项目《先，期开发部《分符合业主大会【成立法定条件的可】以成立业主》。大会选？举产生业主》委员会？首次：业主大会《会，议应当根《据分期？开发的物业面积【和进度等因素在业主！大会议事规则中【明确增补业主委【员会委员的办法【 第二？十六条  不具备】成立业主《大会条件或者具备】成立条件但未成立业！主大会的住》宅小区经物业所在地！的，县（市、《区）：物业管理行政—主管部？门，或者街道办事处【（乡：镇人：。民政府）指导后【仍不能？成立的？由，街道办事处》（乡镇人民政府）】组建所在物业管理区！域内的物业管理【委员会代《行业主大会》和业：主委员会《职责 物业管理委】。员会由街道》办事：处（乡？镇人：民政府）、》社区居（村）—民委员会、》社区服务机构、建】设单位？、业主代表》等五至十一人的单】数委员组成其人员】组成：应当在所在物—业管理区域内显著位！置公：示 第二《十七：条，  有下列情况【之一：的业主委《员会委员《、物业管理》委员会中的业主成】。员、业主代》表，资格自行终》。止 （一）以—书面方式提出辞【职请求的；》 （：。二，）因物业转让、灭】失等原因不》再是业主的；— （三）丧》失民事行《为能力的； （四）！。法律、法规以及【管理：规约规定的其—他情形 第》二十：八条  业主委员】会，。。委员：、，筹备组成员、物业】。管理委员会委员【、业主代表有下【列情形？之一的应当》按，业主大会《议事规？则等：规定予以罢免 （】。一）：。不履行职责的—； （二）利用【委员、？成员、代表资格谋取！不正当利益》的； （三）—出现：第二十？四条第一《款规定情形及—其他拒？不履：行业主义《务情：形的：； （？四）因履职不当给业！主造成较大损—失的； （》五）因其《他原因？不宜担任业主委员会！委员、？筹，备，。组成员、《物业管理委员会委员！、业主代表的— 第二十九条 【 不再担任业主委】员，会委员？、物业管理》委员会中的业—。主成员、业主代表】的，应当在十《日内将其保管—的属于业主大会、物！业管理委员》会所有的物品—。等移交业《主，委，员会、物业管理委】员会：；拒不移交的业主委！员会、？物业：管理委员会》可以请求物业所在】地街道办事处（【乡镇人民政府—）或者县《（市：、区）物业管理【行政主管部》门督：促移：交物业所在地公【安机关予以协助【 第三十条  【业，主委员会应当自选】举产生之日起三十日！内持下列材料—向物：业所在地街》道办事处（乡镇【人，民政府）备案 业】主委员会备》案申请书； （二】）业：主委：员会委员、业主【代表名单及其基本情！况； （三）业主大！会议事规则》和管理规约； 【（四）业主大—会会议？记录； （五—）其他应当提—供的材料 》备案材料齐全的街】道办事处（乡镇人民！政府）应当在—五个工作日内—出具书面《备案证明并在备案后！七个工作《日内将备案材—料抄送县（市、【区）物业管理行政主！管部门？及社：区居（？村）：民委：员会；备案材料不齐！全的街道《办事处（乡镇—。人民政府）不—予备案？并书面告知须补齐】的材料？ ，第三十一《条  业主委员会】任期届满前》三个月应当组—织召开业《主，大会会？议，进行换届《选举并？事，先报告物业所在【地的县（市》、区）物业管理行】政主管？部门：和街道办《事处（乡镇人民政】。府） ？业主委员会在规定时！间内不组《织换届选举的—街道办事处（乡【镇人民？政府）应当责令【其，限期组织换届—选举；逾期仍—不组织的可以由物业！所，在地的社区居（村）！民委员会在》街道办事处》（，乡镇人民政》府）的？指导和监督下组【织，换届选举工作— 业主委员》会，应当自任期届满之】日起十日内将其保管！的，有关财务《凭证、业《主清册、档》案资料？、印章以及其他属】于业：主大会所《有的财物移交新一】。届，。业，主委员会双方应当】签订书？面移交手续；—拒不移交的新一届业！主委员会可以—请求物业所》在地的街《道，办，事处：。（乡镇人民政府【）或者县（市、【区）物业管理行政】主管部门督促—移交物业所在—地的公？安机关予以协助【 第三十二条 【 业主大会、—业主委员会、物【业管理委员会—应当依法履行职责】不得作？出与物业管》理无关？的决定不得从事【与物业管理无关【的活动 业主—大，会、业主《委员会？、，物业管理《委员会作出》的决定违《反法律、《法规的县（市—、区）物业管理行】政主管部门应—当责令？其限期改正或者【撤销其决定并通告全！体业：主 业？主委员会不能正常】开展工作的物—。业所在地的》街道办事处（乡镇】人民政府《）应：当组织召《开业主？大会临时《会，议对业主《委员会？进行调整《 第三？十三条  业主【大会和业主委—员会日常工》。作经费由全体业【主承担可以从物【业共有部分、—共用：设施：设备：经，营收益中列支—也可以由全体业主分！。摊 经？费的筹集、管理和使！用以及业主委员【会委员的工作—补贴由业主大会议事！规则具体规定业【主委员会应当每【半年在物业管理【区域：内显著位置公告经】费收支情况明—细接：受业主监督 第三十！四条  业主大【。会、业主《委员会应当积极配合！有，关主：管部门与社》区居（村）民委员会！相互协作共同—做好：物业管理区域内与】物业管理有》关的社会管理—工，作 在？物业管理区域内【业主大？会、业主委员—会应当积极配合【社区居？（村）？。民委员会《依法履行《自治管理职责支持】社区居？（村）民委员会【开展工作并接—受其指导和监督社区！居（村）《民委员会应当—支持业？主大会、业》主委员会开展工作】 业主大会、业主】委员：会作出的决定应当】以书：。面形式在《物业管理《区，域内及时公告并【告知社区居（村【）民委员会 第三】十，五条：  同一物》业管理？区域内有两幢以上房！屋的可以以幢、单元！为单：位成立业主小组业主！小组由该幢、单元】的全体业主》组成 业主小组【应当履行下列—职责 （一）推选业！主，代表出席业主大【会会议； 》（二）决定本幢、】单元范围内住宅共用！部，分、共用设》施设备的维》修、养护、更新和改！造； （三）决定】本小组？。范围内的其他事项 ！。业主小组议事—由该业？主小组产生的业主代！表主：持业主？小组履行职责—时不得违反业—主大会或者业主【大，会，授权：的业主委员会作出的！决定业主小》组履行职《责的程序《参照本物业管—理区：域，业主大会议事—规则执行 第三十】六，条 ： 业主大会会议、】业主小组议》事，表决可以采》用，纸质或？者，手机信息《、，电子：。邮件等方式实名投】票业主大会》会议表决结果—应当向全体业主公示！ 一个？独立产权《单位登记有二个或者！二个以？上所有？权人的应当自—行确定？一名投票人 —第四章前期物业管理！ 第三十七条— ，。 新建？住宅物业实行—前期：物业管理《 ，在业主、业主大会选！聘物业？服务企业《之前前期《物，业管理由建设单【位负责建《设单：位应当与选聘—的物业服务企—业签订书面的前期物！业服务合同 第三十！八条  建设单位应！当在销售物业—之前制定临时管理】规约对有关物业的】使用、维护、管【理业主的共同利益业！主应当履行的—义务违反临时管【理规约应《当承担的责任等【事项依法作出—约定临时管》理规约不得侵害物】业，买受人的合法权益】。 建：设单位应当在物【业销售前将临时管】理规约向物业买受人！明示并予以说明物】业买受人在与建设】单位签订物业买卖合！同时：应，当对遵守临》时，管理规约予以—书面承诺《。临时管理规约文【本应同时交予物业买！受人收？执 第三十九—条  市区建立统一！。的物：业管：理招投标平台—为建设单位或—者业主大会》选聘物业服务企【业提供服务 —提倡：业主大会通过—统一的招投标平台】选聘物业服》。务企业 第四十条 ！ 建设单《。位应当通过招投标】的方式选聘具有相】应资质的物业服务企！业， ，投标人少于三个【或者住宅规模—建筑面积小于—三万：平方米的经物业【。所在：地的县（《市、区）物业管理行！政主管部门批准【可，以，采，用协议方式选聘具】有相应资质的物【。业，服，务企业 《。第，四十一条  —建设单位应》当按照？以下规定时限完成前！期，物业管理招投—标或协议选聘物业服！。务企业工作 （一）！。新建预？售商品房应》当在取得商品房预】售许：可证之前完成—； （二）》更换物？业服务企业应当在原！前期物业《服务合同《终止：前完：成 中标通知书发出！之日起三十日内【建设单？位应当与中标的物】业，服务企业签订—书面前期物业服务合！同 物业服务—企业应将前期物【业服务合同》。向物业所在地的县（！。。市、区？）物：业管理行政》主管部？门备：案由县？。（市、区）物—业管理行政主管部】门抄送物业所—在地的？街道办事处》（，乡镇人民《政府） 建设单【位，。应当提供前期—物业管理开办费用】于购买？物业办公设备—等固定资产》所购资产归全—体业主？所有由物业》服务企？。业使：用 物？业承接查验费用的】承担由建设》单位和物业服务企】业，在前期物业服—务合：同，中约定？。没有：约定或者约定不明确！的由：建设：单位承担 第四十】二条  建设单【位与物业买》受人签订的买—卖合同应当》包含前期物》业服务合同约定的】内容或者同》时签订前期》物业服务《委，托协议对前期—物业服？务的内容予以约【定 第四十》三条：　前期物业服务合】同期满前建设单位需！提前解？除合同重新选聘【物业服？务企业的应当在物业！。管理区域《内显著？位置进行公》示并：征得已销售房—屋总面积过半数的】业主且占总户数过半！数的业主《同意方可提前解除合！同， 已交？付使用物业业主【总人数百分之十以上！的业主因对建设【单位选聘的物业服务！企业的服务质量不】满意要求《物业服务《第三方评估机构【评估的？建，设单位应当委托【其与业主、》物业：服务企业协》商选定的第》。三方：评估：机构对物业》服务企业的》履约情况进行评估协！商不成的由物业管理！行政主管部门—。随机：抽取第三方评估机构！评估结？果在：一年内有效并向【全体业主公》。告，同时告知物》。。业管理行政主—管部门 经》评估物业服务不符合！履，约标准的建设单位】可以：按照合同约定—更换物业服务—企业或者要求物业服！务企业限期整改【；逾期不整改的建】设单位？应当向物业管理【。行政主管部门报告】由物业管理行政【主，管部门录《入物业服务》企业信？用档案并向社会【公示： 前期物业服—务合同解除后—业主委员会尚未成】立，的建：。设单位应当按照【本，办法第四十》条的规定另聘物业服！务，企业 第《四十四条  前期物！业服务费用》由物：业，买受人按照房—屋买：卖合同？约定：的标准承担房屋【买卖合？同未约定《的由建设单位—承担 已竣工—但，尚未出售或者尚未交！付物业买受人的物】业物业服务费用由】建设单位全额承【。担 根据房屋—买卖：合同约？定已具备交付条件】的房：屋且：建设单位已通—。知物业买受人—交付的因物业买受人！的原因未及时办理】入，住手续的物业物业】服，务费：。用由：物业买受《人按相关规定承担 ！第四十五条  【新建：。住宅物业管》理区域内建》设单位？应当：按照：不低于地上》。。地下总建筑面积千】分之：七的比例配置物业】服务用房低于一百平！方米的按照》一百：平方米配置并—无偿移交其中—用于业主委员会议事！活动用房的应当按照！配置物业服务用房的！比例：合理确定一般按【照建筑？面积二十至四十平方！米，配置 物业》服务用房《不计入？分，摊公用建筑面—积其所？有权属于全体业主】建设单位在申请办理！房屋所有权初始【登记时应当》注明物业服务用【房并申请登记 【集体土地房》。屋拆迁安置住宅小区！除，。按本条第二》。款规定外还》应当按？照小区地上地下总建！筑面积百分》。之二至百《分之五的比例—配建配套《。服务设施及物业【。服务经？营性：用房其经营收—益，用于弥补小区—物业服务费的不【足， 第四十六条  】物业服务《用房应当《是地面？以上的房屋具备独】立，、正常使用功能相对！集中安排《在住宅小区中心区】域，或者住宅小区出入口！附近一般应当在三楼！以下其中物业接待】中心：办，公室：应当设？置在一楼物业经营】性用房应当》合理安排位置便于物！业服务？企业开展经营—。 物业服务用房设置！在住宅楼内的应当】具有：独立的通道建设【单位：不得将电梯》井，、管道？井、楼？梯，间、垃圾道、变电室！、，。避难层、设》备，间、公共《门厅、公共卫生间】、过道、地》下室、车棚》、车库、民》防工程以《及不计入容》。积率的其他房屋和室！内层高不足2.2】米，的房屋等作为物业服！务用：房 物？业，服务用房由建设单】位在承接查验前装】修到：位；装修《前应当事先》征求物业服》务企业的意见—并对房屋《功能进行合理布【置；本着安全实用的！原则根据项目的【规模配备物业办公】室、会议室》等 第四十七条【  物业服务用房】。主，要用于物业管—理，办公和？业主委员会活动【等用途？不得买卖和抵押【。若用于经营》收益归全《体业主所有可用【于弥补？物业服务费不足 第！。四十八条 》 新建住宅物业管】理区域内的供水、供！电、：供气、？供，热等终端用户的分户！计量表或者》。终端用户入户—端口以外的专业经】营设施？设备应当符合国家】技术标准和专—业技术规范 建设】单位在组织竣—工验收时应当通知供！水、：。供电、供气、供【。热等专？。。业经营？单位参加；》在，竣，工验收合格后应当将！住，宅物业管理区域内】专业：经营设施设》备移交给专业—经营单位《负责管理专业经营】单位应当接收并承】担维：修、养护《和更新的责任有【关，费用由专业》经营单位承》担但二次供》水设施的《费用承？担按照江《苏，省城：乡供水管理条例有关！规定执行《 201《3年5？月1：。日，前建设的住宅小区】内的专业经营设施设！备业主大会决定移交！给专业经营单位【管理的专业经营单位！应当接收 第四【十九条  建—设单位与物业买受人！签订的商品房销售】合同应当约定—其所交付物业的共】用，部，。位、共用设施设【备的配置和建设【标准建设单位应当】交付：权属明确、》资料完整《、质量合格、功【能完备、《配套齐全的》物业 第五十条  ！。物业服务企业承接物！业时应当对物业共】。用部分、共用设【施设备？进行查验物业承接查！验应当？遵循诚实信用—、客：。观公正、权责分明】以及：保护业主共同财【产的原则承接查【验时物？业服务企业应提前】告知县（市、—区）物业管理行【政主管部门和街道】办事处（乡》镇人民？政府）并邀请其共同！参，加， 现场查验物—业二十日前建—。设单位应当向—物业服务企》业移交下《列资料？ （一）《竣工总平面图单体建！筑、结构、设—。备竣工图配套设施】、地下管网工—程竣：工图等竣《工验收资料；— （二）《设施设备安》装、验收、使用和维！。护保养等技术资料；！ （三）《。物业质量《保，修文件和物》业，使用说明文件；【 （四）物业—管理所？必需的其他资料【。 未能全部移交【前款所列资料的建设！。单位应当列出—未移交资料的详细】清单并书面承—。诺补交的具体时限】并告知物业所—在地的县《（市、？。区）物业管理行【政主管部门》 第：五十一条《  ：物业：。服务企业应当自【。物，业，交，接后三十日》内持下列文》件向物业所》在地的县（市、区）！物业管？理行政主管》部门办理备案手续】 （一）前期—物业服务合同； 】（二）临时管理规约！；， （三）物业承【接，查验协议； （【四）建设单位移【交资料清单； （】五）查验《记，录； ？（六）交接》记，。录； （七）其【他与承接查验—有关的？文件 物业服—务企业应当》在备案后《将物：业承接查验情况在物！。业管理区域》内显著位置公告【并将承接查验有关】的，文件：、，资，料和记录建》立，档案妥善保管—物业承接查验—档，案属于全体业主所】有业主？可以进行查》阅和：复制 县《（市、区《）物：业管理？行政主管部门应当在！备案后三十日内将】备案材料抄送—。物业所在《地的街道办事处（】乡镇人民政府） 】第五章  物—业服务 第五—。十二条？  从？事物业服务的企业】应当具有独立的法人！资格依法取得—物业服务企业资质市！物业：行政主管部门—应加强参《与本市物业项—目招投？标、从事物业—服务：活动的物业服务企业！的资质、《信用的监管 第五十！三条  业主委员】会应当？与业主大会选聘【的物业？。。。服务企业签订—物，业服务合同 物【。业服务企业应当自】物业服务合同—签订之日《起三：十日内将《物业服务合同报物】。业所：在地的？县（：市、区）物业管理】行政主管部门—、街道办事》处（乡镇人民政府）！备案并在物业管【理区域显著位置进行！公示 第五》十四条  物业服务！企业：可以将物业》管理区域内的专【项服务业务》委托给专业》性服务企业但不得将！该区域内的》全部物业服务委托】给他：人电梯、消防、机械！式停车？设备：、锅：炉、监控安防等涉】及人身、财产安全以！及其他有特定要求】的设施设《备物业服务企业应当！。委托专业《机构进行维修和养】护 物业服务企【业，应当按照物业—服，务合同中关于—。安全防范的约—定，落实安全《防范：措，施做好物《业管理区域内—的安全防范工作物】业，服务企？业未：。履行物业《服务合同义务—或者履行合》同义务不符》合，约定导致业主人身】。。。、财产受到损害【的应当依法承担【相应的法律》责任物业管理区域】内发生安全事故等】突，发，事件时物业》服务企业《。应当采取《应急措施及时向有关！主管部门报告并协助！做好救助工作 业主！、物业使用人对【人身、财产安全有】特殊保护要求—的应：当与物业服务企业】另行签订服》务合同 第五十五条！  物业服务企【业应当按照》物，业服务合同指派项目！负责人更换项—目负责人的应及【时告知？业，。主并在物业管理【。区域内显著位—置进行公示 业主委！员会经征求业主同】意可以要《求物业服务企业更换！项目负责《人；：要求更？换项目负责》人的物？业服务企业应当【及时：更换并在物业管理】区，域内显著《位置进行公示 【第五十六条  业】主应当根据物业【服务合同《的约定交纳物—业服：务费用业《主，。与物：业使用？人约定由物业使用】人，交纳物？业服务费用的从其】约定业？主负连？带交：纳责任 《业主办？。理，入住：手续后未入住或未使！用连：续空置六个月以上的！物业业主《。应当事前告知—。物业：服务企？业按不低于合同【约定：。标准的百《分之七十《交纳物业服务—费，用具体范围和减【免，标准、减免期限由】市、县（市）价格】行政：主管部门会》同物业管理》行，。政主管部门确定【业主大会成立后由业！主大会？。与物业服《务企业约定 物业】所有权？发生转移时》业主应当与物—业服务企业结清【物业：服务费用 第—五十七条  物业】服务收费《应当区分《不同物业的性质和特！点遵循合理、公开、！服务质量和价格相符！的，原则确定实行政府指！导价：和市场？调节价普通住宅的】前期物业服务收【费，实行政府指导—价，由物：业服务？。企业将？前期物业服务—合同报所在地的价】格行政主《管部：门备案；业主—大会成立后普通【住，宅物业服务收费标准！由业主大会或者业主！大会授权的业主委】员会决定通》过物业服务合同约】定执行非普通—住宅和非《住宅、满《足部分业主需要或者！接受业主委托开【展的特？约服务等其他物业】服务：收费实行市场—调节价具《体，物业服务收费标【准由当？事，人在物业服》务合同中约定 实】行政府指导价的【市、县（市）—价，格行：政主管部门》应当会同《物业管理行》政主管部门每三年】内对物？业，服务等级标准以【及相：应的基准价与浮【。动，。幅度进行评估并【根据评估结》果，适时：调整 第五十—八条  物业—服务收费《可以采取包干制或】者酬金制《等方式具体收费方】式由物业服务合【同，约定 包干制—是指由业主向物【业服务企业支付固定！物业服务费》用，盈亏均？由，物业：服务企业承担的【物业：服务：计费：方式 酬金制是指】在预收的物业—服务资金中》按约定比例》或者约定数》额提取酬金支—付给物业《服务企业其》余全部？用，于物业服务合同约定！的支出结余或者不】足均由业主享有或者！承担的？物，业，服务：计费：方式实行酬金制【收费方式的物业【服务企业应当—按照规定《对，物业服务各项—资金：的，。收支建立《台账、定期公示并接！受业主委员会的核】查 ：第五十九《条 ： 物业服务收费应】当明码标《。。价物业服务企业应当！在物：业管理区域内显著】位置将？服务：内容、服务标准、】收费项目、》收费标准以及收【费，办法等有关情—况如实公示 物业】服，务企业应当按照物业！。服务合同的》约定定期《将物业服《务费用和经营—设施收？益收支情况》、公共水电费分摊情！况如实？公示 ？物业服务企》业可以根据物业服务！合同预收物》业服务费《用但是预收物业服】务费用的《期限最长不》。得超过一年 第六】十，。条  ？物业服务企业应当定！期公布共用场地、共！用设施？设备产生《的供水、供电—、供气、供》热的用量、单价、金！额，并按照实际》费用：和物业？服务合同约定的方式！由全体业主分摊没】有约定或者约定【。不明确的按照业【主专：。有部分占建》筑，物总面积的》比例分摊 业主或】者业：主委员会《对公布的共用—场地、共《用设施设备产—生的：供水、供电、—供气、供热》。费用的分摊情况提出！异议的物业服务企业！应当答复 第六【十一条  业—主大会或者》业，主，委员会可以委托【第三方评估机构对物！业服务企业履约情况！开，展评估并向全体业】主公布？评估结果物》业服务企业应—当予以配合》评，估结果可《以作为要求物业【服务企业整改或【者更换物业服务【企业的依据 —第六十二条  物】业管理区域内供【。水、供电、供气【、供热等专业经营单！位应当按照最终【用，户使用的计量器具显！示的量值向最终【用户收取费》。用不：得转嫁户《。。。外管线或《者其他设施的—能，源损耗？和损失最终》用，户是指接《。受供水、供电、供】气、供热等服务的】。最终分户业主或者】实际使用人》 物业服务企业【接受专业经营单位委！托代收费用的不【得向：业主收？。。取手续费等》额外费用但可以根】据，约定向？专业经营单》。位收：取报酬 第六—十三条  物业【服，务，企业享受国家—、省和本《。。。市有关现代服—务业规定《。的税收优惠政策【物业服？务企业代收代征的各！类费用不计征营业】税，和企业所得税 【物业管？理区域内《。共用设施设备—维护：管理、保洁、绿化等！。物业服务过程中的用！。水、用电《、用气价格按—照当地居民》使用价格的标准【执行但洗车、餐【饮等经营性》用水、用电、用气除！外 第六十四条【  物？业服务合同期限【届满三个月前—业主委员《会应当？组织召开《业主大会会议决【定选聘或者续聘物】业，服务企业将决定【书面告？知物业？服务企业、物业【所在地的县（—市、区）物业管理行！。政主管部门和—街道：办事处（乡镇—人民：。政府）并在》物，。业管理区域显—著位置公《告 物业服》务企业？决定不再《续签物业服务合同的！应当在物业服务【合同期限届》满三个月前书面告】知业主委员》会、物业所在—。地的县（《市、区？）物业管理行政主管！部门和街道办事处（！乡镇：人民政府）并在【物，业管：理区域内显著位【置公告 业》主大会？决定续聘的业主委】员会应当在物—业服务合同》期，限届满一个》月前与物业服务企】业续签物业服—务合同 业主—大会决定选聘新【的物业服务企—业的业主委员—会可以参照前期【物业管理相关规定选！聘有资质的物业服】务企业？招标经费《在，。物业共有部分、共】用设施设备》经，。营收益中列支也可以！由全体业主》分摊 ？第六：十五条  业—主大会决定解聘物业！服务企？业的被？解聘的物业服务企业！应当按？照，。规定办理移交手【续被解聘的物—业服务企业在办理】交接至撤出物业【管理：区域前的期间—内，应当维持正常的物业！管理秩序 业主大】会决定选《聘新的物业服务企】业的被解聘》。的，物业服务企业应当】在物：业服务合同终止之日！起，十五日内退出物业管！理区域并向业主委员！会或：者在业主委员会的】监督确认下与被【选聘的物业服务企业！履行下列交接义务】 （：一）：移交占用的物—业共：用部分、《由前期物业管理【开办：费购买的物业—办公设备等固定资产！；， （二）移交本【办法第五十》条第二款《规定的相关资料；】 ，（三）移《交物：业，服务期间形》成的物业和设施【设备使用、维护【、保：养、定期检》验，。等技术？资料运行、维护【、保养？记，录； （四）结清】预收、代收和预付、！代付的有关费用； ！（五）物业承接查验！档案； （六）法律！、法规规定和物业服！务合同？约定的其《他事项 物业—服务合？同期限届满业主【大会未作出》选聘或者续聘决定物！。业服务企业按照原合！同，约定继续提供服【务的原合同》权利义？务对双方具有约【束力在原合》。同权利义务延—续期：间任：。。何一方当事人—提出终止合》同的：。。应当提前三个月书面！告知另一《方，当事：人和物业所在地【的县（市、区—）物业管《理行政主管部门、街！道办事处（乡镇人】民政府）并在物业管！理区域内显》著位置公告 第【六十六条  物业】所在：地的县（市、区）】物，业管理行政》主管部门、街道办事！处（乡？镇人民政府）应当】加强对？物业服务企》业交接工作的—监管 被解聘的物】业服：务企业拒不撤出【物业管理区域—或者拒不移交资料】的物业所在地的县】（市、区）物业【管理行政主管部门应！当责令其《限期撤？出；使业主生—活受到严重》影响的经《业主委员会请求辖区！内公安机关予以【协助；？。。有破坏共《用设施设备、毁坏账！册等违反治安—管理行为《的由公安机关依法】处理；业《主委员会还可以依法！提起：诉讼或者申请仲裁 ！。第六十七条 — 物业服务企业收】取物：业服务费后擅—自撤出？或者停止物业服务】的物：业所在地的县（市、！。区）物业管理行政主！管部门应当督—。。。促，其履行合《同，；对不继续履—行合同？的，依照有关法律、【法规和物业服—务合：同约定处理 第【六十八条  单体物！业或者规模较—小的物业经业主或者！业主大会《决定在物《业所在？地的街道办事处【（乡镇人民》政府）和县（市、】区）物业管理—行政：主管部门的》监，。督指：导下业主可以—对物业实施自行【管理 业主自行管】理的：应，当对下？列事项？作出决定 （一）】自行管理的》执行：机构、管《理人：； ：（二）自行管理的内！容、标准、费用和】期限：。； （三）》聘请专业《机构的方案；— （四）其他有【关自行管理的内容】 电梯、消防、机】械式停车《设备、锅炉、监【控安：。防等：涉及人身《、财产安全以及【其他有特定要—求的设？。施设备应《当委托专业机—构进行维《修和养护 第六十九！条  ？老，旧住宅？小区可以由街—道办事处（乡镇【人民政府《），。。成立物业《服务中心为业—。主提供？基本：物业服务主要做到有！治安防范、有—清扫保洁《、有绿化养》护、有维修维护、】有停车管理 县（】市、区？）物业管《理行政主管部门和】财政部？门，应当制定《基本物业服务补贴】政策所需经费—。列入：县（市、区）人民】政府：财政预？算 第？七十条　市物—业管理行《。。政主管部门应当建立！物业服务《企业考核体系和【信用评价《体系对物业服务【企业、项目负责【人实行？动，。态管理定《期对物业服务—项目开展专项—检查向社会公—布信用信息评价结果！ 县（市、区）物】业管理行政》主管部门具》体负责物业服务企】业、：。项目负责人》信用信？息征集、考》核、评价、》汇总和核查工作 街！道办事处（乡镇【人民政府）》、社区居《（村）民委员—会应当协助开展辖区！内物业服务企—业、项目负》责人信用信息—的征集、《核查工作 》第七十？一，条  物业服务企】业未按照法律—、，法规规定、合同约定！和技术标准、专业技！术规范？等提供？日常物业服务的应当！录入物？业服务企业信—用档案 物业服务企！业有下列《严重失信行为之一】的二年内不得在本】市申报各类物业【服务：。示范项目《；失信行为》改正前物业管理行】政，主管部门不》。予，开具诚信证明 （一！）在物业《。管理招标投标活动】中，。提供：虚假信？息骗取中《标的； 《　 （二）出—租，、，。出借、转让》资质证书的； （三！）物：业服务合同》依法解除或》者，终止后拒不撤—出物业管理区域撤出！时未按照规定办理】交，接手续或者未按照】规定：移交资料造成—物业管理混乱的； ！。（四）未按》照规定和合同约定履！行房屋？安全监管义务—导致物业管理区域内！发生重大房屋安全事！故的； （》五）：泄露业主信》息的； （六）对】业主、？业主委员《会委员进行》恶意骚扰采取暴力行！为或者？打，击报复的；》。 （七）其他违反法！律、法规规定情形的！ 第七十二》条  物业服—务项目实行项—目负责人责任制 物！业项目负责人有下列！严重失信行》为之一的应当录入项！目负责人信》用档案同时录入其所！属物业服务企业的信！用档案 （一）骗】取、挪用《或者：侵占：住宅专项维修资金的！； （二《）擅：自改变物业》管理：区，域内物业服务用房、！共用部位和排水【管网等共用设—施设备用途的—； ：（三）擅自决定【。。占用、挖《掘物业管理区域内道！路、：场，地的； （四—）擅自利用物业管理！区域内共《用部位、共用设施】设备进？行经营的《； （五）因管【理失职？造成人员伤害、财产！损失等重大责任事故！的； ？（六）被价》格行政主管部门认定！乱收费或者收费不】规，范且：未改正的； （七）！其他损害业主利益情！节严重的 有前款规！。定情形之一的业主】可以向街道办事【处（乡镇人民政府）！、县（市、区）物】业管理行政主管部门！投诉街道办事处（乡！镇人民政府）—、县：（市、区《）物业管理行政主管！。部门应当进行核查并！书面告知业主—核查结果 第—六章  物业的【使用和？维护 第七十三条】。 ， 业主、物业使用】人对物业的使用【与维护应当遵守法】律，、法规、管理规约的！规定及业《。主大会的决定不【得损害公《共利益和他》人合法权益 第【。七十四条 》。 物：业管理？区域内按照规划建设！的公共建筑和共用设！施不得擅自改—变用途 平时开发利！用人民防《空工程设施不得【影响其战时》防空效能和应急避难！。功能不得擅自改变人！防工程？平时用途 第七十五！条  ？。物业管理区域内【禁止下列《行为 （一）擅自改！变物业的规划用途】；， （：。二）损坏或者—。擅自变动《房屋承重结构、主】体结：构；： （三）违法—搭建建筑物、—构筑物； （四）】损坏或者擅》自占用、改建物业共！用部分？损坏或？者擅自占用、移装】共用设？施设：备，； （五）存放【。易燃：、易爆、剧毒、放】射，。。性，物质或？者超负？重等违反安全规【定的物？品，； （六）制造【超过规定标准的噪声！、振动或者影响邻居！采光：、通：风； （七）任意弃！置，。垃，圾、排放《污水、抛掷杂物和露！天焚烧？；， （八）《侵占绿？地、毁坏绿》化和绿化设施； （！九）：擅自摆摊《设点：、占道经营无序停】放，。。车，辆； （《十）破坏或者擅自改！变房屋？外观； （十一【）擅自在建筑物、】构筑物上悬挂、张贴！、涂写、刻画； 】（十：二）非法养殖大【型犬、烈性犬；【。 （十三《。）占用（堵》塞）消？。。防车通道、》疏散通道、安—全出口？圈占（遮《挡）消火栓等违反消！防法律、法规—的行为； （—十四）法律、—法规和管《。理规约？禁，止的其？他行为 有前—款所列行为之一的】物业服务企业、业主！委，员会应当及时劝【。阻、制止；劝阻、】制止无？效的应？当及时报告》。有，关主管？部门有关主管—部门应？当，及时依法处理；业主！、物业使用人—。对，侵害自己合法权【益的行为可》以依法向《人民法院提起诉【讼；业主委员会【对侵害业《主共：同利益的行为—可，以依法向《人民法院提起诉讼】 第七十六》条，  物业《管，理，区域内规《划用于停放汽车的车！位、车库建设单【位应当？首，先满足本区域内【业主：的，停车：需要其？归属由当事人—。通过出？售、附赠《或者出租《等方式约《定 ：建设单位办理商品房！房屋预销售》。登记后出《售或：者附赠？的车位？、车库应当明示【并在：物业：管理区域内显著位】置公示拟出售—车位、车库》的产权证明文件和出！售价格拟出售车位、！车库数量少》于本：区域要求购买—车位、车库业主的房！屋套数时应当通过】抽签等公平方式【。。确定每？户业：主只能购《买一个？车位或者车库 建】设单：位未出？售或者未附赠—的车位、车库应当优！先出租给《本区：域，内业主租金按照价】。格行政主管部—门核：定的标准执》行；业主《要求承租车》位、车库的建设单位！不得只售不》租拟出？租车位、《车库数量少于—本区域要《求承租车位、—车库的业《主，的房屋套数时应【当通过抽《签等公平方》式确定给未》购买或者未受赠车位！、车库的业》主每户业主只能【承，租一个车位或者【。车库 在《首先满足《本物业管理区域内】业主的购买》和承租需要后还有多！余车：位、车？库的可以出租给【。本物业管理》区域外的使》用人但租《赁期限不《得超过？六，。个月 第七》。十七条  占用业】主共有的道路或者】其他场地用于停放汽！车，的车位、车库由业】主大：会或者业主大会授】权的业主《委员会决定使用 】物业管理区域内【划定：车位、？停放：车辆应当《由公安部《门进行现场》。指，。导不得占用、堵塞、！封闭疏散《通道：、安全？出口、消防车—通道不得影响—其他车辆和行人的正！常通行 对》开放式？。物业：管理区？域无停车场地或者】用于停放汽车的车位！、车库严重不足【的物业？管理区域公安部门应！当，对物：业管理区域周—边情况进行全—面调查合理利—用支路、《背街小？巷、建筑物》间空档施划》夜间临时停车—泊位：对，。夜间交通流量较小的！次干道？。的慢车道施划限时停！车泊位供居民—停放车辆 》第七十八条》  前期物》业管：理期内普通》住宅物业管理区域】内业主共有、—专有、专用》的车位（《车库）的汽》车停放？费实行？政府指导《价；业主大》。会成立后由》业主大？会或者业主大会授】权的业主《委员会？与物：业服务企业协商确定！本区域汽车停放费】标准 前期物业【管，。理期内建设单—位未出？售、未？附，赠或未出租的车位、！车库汽？车停放费由建设单】位按照？有，关规定及时支付给】物业服？务企业 业主对汽】车停放有保管—要求的应当与物【业服务企业另行签订！保，。管服务合同 第七】十，九，条 ： 业主大会成—。立前需要《占用业主共》有的道路《或者其他场》地停放汽车》的应当？在前期物业》服务合同中约定【物业服务企业应【当，将汽车停放》费单：独列：账独：立核：算所得收益的—。百分之七《。十纳入住《宅专：项，维修资金其》余，部分可以用于补【贴物业？服，务费 业主大会成立！。后需要占用业—主共有的道路或者其！他场地用于停放【汽车以及利用业主共！有部分？、共用设施从事广】告等经营性》活动的物《业服务企业应当提】请业主？。大会或者业》主，大会授权的业—主委员会决定—后，依法办理有》关手续并公示利【用业主共有部分、】共用设施从事广【告，等，经营性活动的—还，应当：经有利害关系的【业主：。同意收？益按照业主大会【或，者业：主大会授权的—业主委员会决—定，、物：业服务合同约定【使用：；没有决定或者约定！的按照前《款规定使用业主【委员：会，应，。当对汽车停放费的】收，支情况进《行监督并向业主大会！报告 第八十条  ！物业：管理区域内依—法配：建的：人民防空工程应当按！照设计文《件在实？地标注 物业—管理区域内依法【配建的人民》防空工程平》时用作停车》。。位，的应当向全体业【主开放出租的租赁期！限不得超《过三年不得》将停车位《出售、附《赠 人？民防空工程平时【用作停车《。位的其租金、汽车停！。放费的收《。取及其支《出、使用管理—等按照有关规定执】。行 第？八十一条 》 鼓励在已》建成的住宅小区内增！建停车？场（库）按照“【谁投资、谁管—理、谁受益”的原】。则逐步形成》政府出？资、企业投资、业】主，集，。。资等：社会多元化投资方式！采取政府支持统【一规划市场运作的形！式缓解和《逐步解决车》位、车库供需矛盾 ！第八十二条  房管！、公安、建设、【卫生：计生、环保、规划、！园林、城《管、民防、工商、质！监等行政主》管部：门应当在各自职责范！围内加强监督管【理建立违《法行为投诉登记【制度并在物》业管理区域内—显著位置公布联系】人姓名、联》系方式、执法事【项和监督电话依法】处理物业管》理区域？内的违法行为 【第八十三《条  住宅物—业需要使用共有部】分增设电梯等进行】二次开发、改造的应！当经本？幢或本单元房屋【专有部分《占建筑物总面积三分！之二以上且占总人】数三分之二以—上的业主同意符合】规划、土地、—建设、环保》、，消，防管理等法律、【法规：和技术标准并且依法！办理相关批》准手：续 第八《。十四条  业—主或者物《业使用人对》住宅装饰《装修的应《当事先？告知物业服务企业物！。业服务企业应当将】住宅：装，饰装修的禁》止，行为和？注，意事项告《知业主或者》物业使用人 业【主或者物业使用【。人在住宅装饰装修】工程开工前应当持】有关资料向物业服】务企业办理登记手】。续签订住宅装—饰装修？服务协议变动建筑主！体或者承重》结构的需要提—交原设计单位或【者具有相应》资质等级的设计单位！提出的设计》方案：和城市？房屋安？全鉴定机构出具的审！定意见？并，按照规定办理批准手！续 业主或者物【业使用人拒不办【理登记、批准—手续的物业》。。服务企业可以按照】临时管理规》约或者管理规约【禁止装饰《装修施工人员、【装修材料《等进入？物，业管理区域 物【业服务企业》对住宅装饰装修【活动进行《巡查时业主或者物】业使用人、装饰装修！。施工人员《不得：拒绝和阻《碍 第八十》五条  建》设单位应当按—。照国家规定的保【修，期限和保修》范围承担《物业的保修责—任，。保，修期：届满：后物业全体共有部分！的维修责任由—全体业主承》担物业部《分共有部分的维修】责，。任，由部分共有的—业主承？担物业专《有部分的维修责任】由该业主承担— 第八十六》条  物《业，存在安全隐患、严】重影响？市容或者《妨，。碍他人正常》使用的？业主、物业使用【人或者物业服务【企业应当及时—维修、养护或者采】取防范？措施 物业共用【部分：。、共用设施设—备维：修、更新《和改造时《相关：业主、物《业使用人应当—予以配合因相—。关业主、《物业使用《人阻挠维修、更新】和改造？造成其他业主—、物业使用人财产损！失的责任《人应当予以赔偿 第！。八十七条 》 住：宅物业和住宅小【区内的非住宅—物，业的：业主应？当在：办理房屋入住手续】或者房屋所有—权，登记：时将首期住宅专【项维修？资金存入《住宅：专项维修资金专户】 住宅专项维—修资：。金属：于业主所有专—项用：于国家规定的—保修期届《满后物业共用部【分、共用设》施设备的维修、【。。更新和改造不得挪】作他：用 第八十八条  ！住宅物？业交：付使用后电梯、消防！、安防？。等，设，施，设备的日常维护费用！由业主承担；—其更新和改造按照相！关法律、法》规执行所需资金【由业主承担政府【。可以给予《。补贴 2013年】5月1？日后：受让土地的住宅物业！配置电梯的建设单】位应当在交付使用】前按照建筑安装总费！用，百，分之一？的比例交存资—金专项用于电—梯、：消防等设施设备【的更新和改造该【资金归业主所有纳入！物业管？理区域住《宅，专项维修《资金管理 第八十九！条  发生下列危】及房屋安《。全情形之一需要立即！对住：。宅物业？共，用部分、共用—。设施设备进》行应：急维修、更新和改造！相关：业主不能形》成法定多数意见的物！业服务企业、业主委！员会或者相》关业主？。均可：凭应急维修工程项】目说明、维修工程】实施方案《向住宅专《项维修资金代管【部门提出资金使用】申请：经住宅专项》维修资？金代管？部门复核后进行应】急处置 （一）屋面！防，。水损坏造成渗漏的】；， （二）电梯故障危！及人身安全》的； （三）公【共护（围）栏—破损严重危及人身安！全的； 《（四）？楼，体单侧外《立面：有脱落危《险，的； （五）专用排！水设施？因坍塌、堵塞、爆】裂等造成功能障碍】危及人身《、财产安全的；【 （六）消防设施损！坏不能正常运—行的造成严重—火灾隐患危》及房屋安《全的：。； （七）》危及房？屋安全的其他情【形 应急维修—工程：竣工验收后应将维】修费：用审计后向业主【公示从相关业主的】。住宅专项维修资金分！户账中按照》专有面？积分：摊列支？；其中涉《及已售？。公有住房的》从公有？。住房住宅专》项维修资金中列支 ！住宅专项《。维修资金代》管部门应《。当方：便快捷地处》理应急维《修，事项加强监》督管理保障》资金安？全， 住宅专项》维修资金《代，管部门？应当：自收到应《急，维修资？金使用书面申请之日！起五：。个工作日《内完成审核 —第，九十条？  住宅《专项维修资金余额】不足首期筹集金额】。百分之三十的业主应！当按照？国家和？省相关规定以—及业主大会的—决定续筹《住，宅专项维《修资：金 业主申请—房地产转移登记【。时应当向房地产登】记部门提供已足额】交，存住宅专项维修资】金的相关凭证 第】九十一条  业主】委，员，会可以向住》宅专项维《修资金代管部—门提出申《请将不低于住宅专】项维修资金》百分之八十的款项转！存为一？。年以：上的定期存款住宅专！项维：修资金代管部门【应当自收《到申请？之日起五个工作【日内：予以办理利息计入】相关业主《的住宅专项维修资金！分，户账 住宅专项维修！资金代管部门应当】依法履行维修资【金保：值增：值的：责任并建立》住宅专项维》修资：金查询制《度业主有权查—询本人的住宅—专项维修资金结【存情况 第》九十二条 》 对配套设施不【齐全、环境较差的】老旧住宅小区市【、，县（市、《区）人民政府（【管委会）《。应当采取措施—进行改造《整治：并将改？造整治规《划和年？度计划向社》。会公布老《旧住：宅小区的范围由市、！县（市、区》）人民政府》（管委会）确定 老！旧住：宅小区内的道—路、照？明、绿地《及文化体育、安全】防范、物业服务【用房等配套建筑【及设施？设备的改造》。建设资金由市、县（！市、区）人民政府】。（管委会《。）负责？；业主专有》部分的？设施设备改》造支出由业主承担】。 第九十三条　【老旧住宅小区改造整！治中经有利害关系】。的，业主同意并经—法定程序《批，准可以建《设物业服务用房【和一定比例的物业服！。务经营性用房物业】服务经营性用—房，的经营收益作为老】。旧住宅小区维护管理！费用的补充资—金由：业主大？会监督使用 第七】章 ：法律责？任 第九十四—条  ？有，违反本办法条款行为！的，由相关主管部门【依照法律、法—规和规章的规定依法！进行查处；构—成犯罪的依法追究刑！事责任 《第九十五条  【阻碍行政《执法人？员依法执行职务【。的依照？中，华，人民：。共和国治安管理【处，罚法的规定处罚【；构成犯罪的依法追！究刑事责《任 第九《十六条 《 违反本办法第五】十六条第一》款规定业主、—物业使用人未按照】物业服务合同的【约定交纳各》项费用？的业主委员会、【物业服务《企业可以《。通过上门催交、【。在物业管理区域内显！著位置？公示等形式督促其限！期，交纳；逾《期不交纳《的物业服务企—业，可以依法提》起诉讼或者申请仲裁！ 第：九十七条  市【、县（市、区）人民！政府（？管委会）物业管理】行，政主管部《门（机构）、街道办！事处（乡镇人—民政：府）：。以，及其：他有关主管部—门的工作人员滥用职！权、玩忽职守、徇】私舞弊尚未构成犯罪！的依法给予行政处分！；构成犯罪》的依法追究刑事责】。任 第？八章：。 附 则《 第：九十八条 》 本办法所》称住宅共用部分是指！根据法律、法规【和房：屋买卖？合同由单幢住—宅内业主《。或者单幢住宅内【业主：及与之结构》相连的非住》。宅业主共有》的部分一《般包括住宅》的基础、承重墙体】、柱、梁、楼板、】屋，顶以及户外的—墙面、门厅》、楼梯间《、走廊通道》等 本办法所称【共，用设施设备是指根据！。法，律、法规《和房屋买卖合同【由住：宅业主或《者住宅业主和有关非！住宅业主共有的附】属设施？设备一般包括—电梯、天《线、照明、消防设施！、监控安防设施【、绿地、道》路、路灯、沟渠、】池、井、非》经营：性车场车库、—公益性文《体设施？和共用设施》设备使？用的房屋等 —本办法规定的面积】和人数？按照：下列：方式计算 （—一）专有部分面积按！照，不动产登《。。记簿记？载的面积计》算；：尚未进行登记—。的暂时按照测绘机构！。的实测面积计—算，；，尚未进行实测的【。暂时按照房屋买卖】。合同记载的面—积计算；建筑物【。总，面积按照前项的统】计总和？计算； （二）业】主人数按《照专有部分的数【量计算一个》专有部分按照—一人计？。算但：建设单？位尚未出售和虽已出！售但：尚未：交付的部《分以及同一买受人拥！有一个以《上专有部分的按照一！人计算；总人—数按照前项的统计】总，和计算 第九—十九条？  住宅区域—内非住？宅，物业的管理及其监】督活动参照本办【法执行 第》一，百条  本》办法由扬州市住房】保障和房产管理局负！责解释 第一百零一！条  本办》法自2016—年1：1月8日起施行20！06年2月13日】市人民政府颁—。发的扬州市物业【管理实施办法（扬政！发〔2006〕4】7号）？同时：废止：