扬州市？住宅物业管》理，办法： 第一？章总  则 第一条！  为了规范住宅物！。业管理活动维—护物业管理各方的】合法权益营造良【好的居住和》工作：环境促进和谐—。社区建设根》据中华人民共和国】物权法、国务院【物业管理条例、【江苏：省物业？管理条例等法—律、法规结》合本市实际制定本】办，法 ：第，二，条  本办》法适用于本》市行政？区，域内住宅物业的使】用，、维：。护、服务《及其：监督：管理活动 本办法所！。称住：宅物业管理（以下】简称物业管理）【是指住宅《区内的业主》通过选聘物》业服务企业、街道】物业服务《中心或者业》主自：行对：物业管理区域内的】建筑物、构筑物【及配套的设施设【备和相关场地—。进行：。。维修、养护、管理】维护环境卫生和【相关秩序《。的活动 第》三条  物业—管理工作实行—。属地管？理市、县（市、区）！。人民政府（管—委会）应当》加强对本行政区【域，内，物业管理工作的领】导建立由辖区物【业管理行《政主管部门、—功能区物业管理【行政：主管机构、街—。道办事？。处（乡？。镇人民？政府）以及》。相，关，行，政，管理：部门（机构）参【加的物业管理联【席会：议制度协调解决【辖区内物业管理的】重大问题《并建立物《业管理争《议化解和《纠纷处理工作—机制 市、县—（，市、区）人民—政府（管委会—）应当建立物业管】理综：合协调和目标责任】机制制定《、落实？扶持政策减》。轻物业服《务企业负担；鼓【励采用信《息化等？新技术、新》方法促进物业—服务行业转型升级】提高物业管理和服务！水平 市、县（市、！区）人民《政府还应《当将物业服务—纳入现代服务业发展！规划和？。城市治理工》作体系 第四—条  市住房保【障和：房产管理部门是全】市，物业管理工作—的行政主管部—门（以？下，简称市物《业管理行政主管【部门）负责本—市物业管理活动【的监督？管理工作其主要【职责为 （一）【建立和完善》市，场化物？业服务和基本物业服！务相结合的物业【管理机制《； ：（二）管理全市物】业服务行业指—导、监督各》县（市、《区，）物：业管理行《政主管部门、—功能：区物业管理行政机】构开展物业管理【活，动； （三）—参，与市政府对各县【（市、区）、功能】区物业管理工作【。。的，。目标责任考核； （！四，），研究制定全》市物业管理相关【政策和物业服—。务行业规范； 【。。（五）负责物业服】务，企业资质《管理； 《（，六）负责市区—前，期物业服务》招，投标的指导、监【督、检查等管理【工作； 《（七）依法查处物】。业，。管理重大违法—行为； （八）依】法承：担的其他职》责 第五条  县（！市、区）物业管【理行政？主管：部门负责本行政区】域内物业《管理活动《的监督管理工作其主！要职责？为 （一）》负责对？物业管理日常工作的！指导：、监督； （二【）负责新建住宅小区！前期物业管理招投标！的，备案和管理工—作； （三》）负：责物业管理项—目的区域备》案、前期物业承接查！验备案？和物业？服务合同《备案；？。 （四？）负责物业服务【。企业：交接工作的》监督、管《理，。； （五）负责对】物业：服务企业、》项目负责人进—行，日常：考，核； （六》）协调？进行业主大会、业】主，委，员，会筹：建、换届及日常工】。作的：指导与监督； （七！）依法承担的其他职！责 第？六条  街道办【事处（乡镇人民政府！）具体负责本辖区】内物业管《理，工作的？指导、协助》和监督其主要—职责为 （》。一）落？实辖区内老旧住宅】小区基本物》业服务工作； （】二，）协调物业管理与】。社区管理、社区服】。务的关系《协调建？设单位？。与前期物《业服：务，企业、业主与物业服！务，企业的关系； （】。。三）建立物》业管理矛盾》投诉调解、物业【应急维？修服务等机制设立】并公开？投，诉电话、投》诉点协调处理物业】管理纠纷； —（四）监督》管理辖区内物业服务！项目：移交和接《管工作？； （五）》负责业？。主大会、业主委员会！的筹建、管理等相关！工作建？立业主委员会档案】组织成立物》。业管理？委员会； （六）负！责业主委《员，会备案； （七）负！责辖区内《物业服？务企业、项目负【责人服务行》。为的监督向县（市】、区：）物业管理行政【主管部门《报送：信用信息；》 （八）建立由社区！居（村？）民：委员会、公安派【出所、业主委员【会、物业《服务企业等参加【的联席会议制度协调！处理物业管理重大】事宜； （九—）依法承担》。的其他职责 社区】。居（村）民委员【会应当协助和—。配合街道办事处【（乡镇人民政府）建！立健全物业管理工】作机制参与指导和】监督业主委员会的工！作及时协调》、处理？本社：区内的物业管理【矛盾纠？纷；：参与住宅专项—。维修资金的使用【监督建立社区居（】村）民委员会、【业主委员《会和物业服务企业沟！通协商的“三位一体！” 服务协调—机制 第七条 【 相：关行政部门依据各自！职，责共同做好》物业：管理工？作 物业管理区域内！以及周？边道路停车泊位设】置和汽车《停放工？作的：指导：。物业管理区》域内因？停车矛盾等引—发的治安纠纷的处理！物业管理保安服务】活动的监管等由公安！部门负责 》依法查处违法建设、！。占用和损坏》绿地：等违法违规行为督】促相关责任单位加强！对物业管理区—域内：生活垃圾《、，建筑垃圾清运和【。环卫：设施的管理》制定住宅小区垃圾清！运服务标准等由【城管部？门负责 按照—定价：权限制定《调整普通住宅前期物！业公共服务（含汽】车停放）收费标准和！保障性住房、房改房！、老旧住《宅小区物业管理【服务收费标准制【定调：整住宅？小区内建设单位未】出售或者未附赠的车！。位、车库及依—法配：建的：人防工程平时用作停！车位的租金标—准制：定调整生《活垃圾？清运：。费标准依《法规范？监管物业服》务，。企业的收费》行为及时查处—物业服务中的—价格：违法：行为等由物价—部门会同《同级物业行》政，主，管部门负责 —对物业管理区域及】。周边：的建设项《目环境影响评价文件！及其污染防》治，设施“三同时—”（与？。主体：。。。工程：同时设计、同时施】工、：同时投产使用）的监！督管理？对企事业单》位和其？他生：产经营者的污染【物排：放的监督管理—对违反环保法律【、法规的行》为依法进行查处【等由环保《部门：负责 对房地—产，开发项目公建配套】设施建设的监督管理！督促建设《单位及时《做，好物业管理区域【内，交付后保修期内的房！屋及：设施设备的相关保】修工作受理由房屋】。质量：问题引发的投—诉按职责依法—查处：。破坏承重结构等违】法行：为由建设部门—负责 对物业管【理区域内的电—梯、：锅炉等特种设—备进：行安全监察依法对特！种设备使用登记【、维：护保养、定期检验、！作业人？员持：证，上岗等？情，况开：。展监督检查》调查处理物业管理】区域内的特种—设备事故《依法查处特种设备】安装、改《造、：维修和使用》中的违？法行为等由质监【部门负责 对物业服！。。务企：业劳动用工进—行指导对物业—服务企业招用就业困！。难人员、《高校：毕业生按规定在【缴纳社会保险、【参，加职：。业培训方面给予适】当补贴等工作由人力！资源和社会保障部】门负责 对》在物业管理活—动中利用合同—格，式条款侵《害消费者权》益的行为虚假—、违：法，广告和无须取得许】可（含批准文件【）或：已经取？得相关许可但—未依：法领取营业》。执照等违法生产【经，营行为依法进行【查处等由工商部【门（市场监督—管，理部门？）负责 在地—。块规划？设计条件和建设工】程设计方案审—查中按规《定标准落《实物业管理区域内公！建配套建《设指标？等工作由规划部门负！责 物业管理区【。域内人民防空工【程及设施平时—使用与维护》管理的指导》和监督由《民防部门《负，责 ：物，业管理区域内绿化】。调整的监管》和技术指导》等，工作：由园林部门负责【 指：导，、监督业主委员会参！与物业管《理相关？工作等由《民政部？门，负责 供水、排水】、供电、供》气、通讯、有线【电视、？路灯等专业经营单】位应当按照相关【规定和合同约定做好！物业管理区域内【的专项服务》 第八条《  ：市，、县（市、》区，）物业？管，。。理行政主《管，部门：应当加？强，对街：道，办，事处：（乡：镇人民政府）物业管！理工：作人员和业主委【员会：成员：的培训？所需经费列入同【级人民政府财政预】算对在物业服—务和管理工作中【取得显著《成绩或？者获得市级以上物】业管理？荣誉称号的物业服务！企，业及其从业人员依法！依，规给：予，表彰 第九条  】物业服务行业协会】应当加强《行业自？。律管：理规范从业行为促进！诚信经营加》强物业服《务企业从业》人，员培训提高物业【服务水平维》护物业服务企业【的合法权益 第【十条 ？ 本市建立物业【服务第三方评估制度！业主自治组织、建设！单，位、物？业服务企《业可以委托》物业：服务第三方评—。估机：构开展物业项目交】接和查？验、物业服务标准和！费用测？。算、物业服务质量评！。估等活动《 ，物业服务第三方【评估机构《应当：。依照法律《、，法规和合《同，约定提供专》业服务出具的评【估报告应当真实、】客，观、全面 第—二章  物业—管理区域《 第十一条  物业！管理：。区域的划分以有【利于实？施物业？管理：为原则综合考—虑规划条件、建筑物！规模、共用设施设备！。、业：主人数、《自，然，界限、社区布局【、社区建设》等因素？确定 规划》部门在审查》住宅：建设工程设计—方案时应当听取物】业所在地的县（【市，、区）物业管理行政！主管部？门对物业管理—区域划分的意见 建！设单：位，应当：根据物业建设—用地规划许》可证确？定的红线图范围结】合物业的共用设施】设备：。、社区建设等因素】划定物业管》理区域物业的配【套设施？。设备共？用的应当划定为一个！物业管理区域；配套！设施设备能够分割、！独立使用《的可以划定为不同的！物业：管理区域 第十【。。二，条 ： 新建？物业出？售前建设单位—应当将？划定的物业管理区域！向物业所在地—的县（市、区）【物业管理行政—主管部门备案并【将经备案的物业【管理区域在》商品房买卖合同中明！示 第十三条  】县（市？、区）物业管理行政！主管：部门：应当建立物业管【。理区域档案》物业管？理区域档案应当载】明下列？事，项 （一）物业管理！区域的地《理，。位置、四至界限； ！（二）建《筑物：总面积、专有—部分数？。量、业主共》有部分主《要情况； （—三）建设单位—； （四）建设单位！关于路灯、供排水、！电、燃气、电梯等配！套设施的管护协【议、生？活垃圾的清》运合同协《。议，；， （五）其他需要载！。明的事项《 第三？。章  业主、—业主大会与业主委员！会 第十四》条  房屋的所有权！人为业主《 业主？应当依照《法律、法《规、临时管理规【约、管理规约—和业主？大会议事规》则等行使权利自觉履！行法定和约》定的义务 第十【五条  一个物业】管理区域《成立一个业主—大会业主大会—由物业管理区域内】全，体业主组成》 物业管理》区域内业《主人数较少且经【全体业主一致同【意决定不成立业主大！会的由？。。业主共同履行业主大！会、业主委员会的职！责 业主户数超过】三百户的可》以按幢、单元等【。。为单位推选》业，主代：表成立业《主代表大会》履行：。业主大会的职责 第！。十六条  》物业管理区》域内符？合下列？条件之一《的应当？召开首次业主大会】或者业主代》表大会（以下统称业！。主大会？。）会：议 （一）物—业管理区《域，内房屋？出售并交付使—用的建筑面积达【到百分之《五十以上的； 【（二）？物业管理区域内【业主已入住户—数的比例达到百分】之五十以上的 第十！七条  《物业管？理区域？内已交付的专—有部：分面积超过》建筑物总《面积百分之五十【时，建设单位《应当向物业所在地的！街道办事处（乡【镇人民政府）—提出筹备业》。主大会？书面申请并报—送下列筹备首次【业主大会会议—所需的文件资料 （！一）：物业管理《区域证明； （【二）：房，屋及建筑物面—积清册？； （三）》业主：名，册； （四）建【筑规划总平面图【； （五）》交付使用《共用设施设备的证明！； （六《），物业：服务用房配置证【明； （七）其他】有关的文件》资料 建《设单位故意》。拖延：或者不报送的—物业所在地的街道办！事，处（乡？镇人民？政府）应当督—。促其按规定报送 第！十八条  符合成】立业主大会条件【的街道办事处（乡镇！人民政府）》应，当在收到《建设单位或者—十人：以上的业主公开联】名提出筹《备业主大会书面申请！后六十日内组—织成：立首：次，业主大会筹备—组 首次业主—大，会会议？的筹备经费由建设单！位承担 第十九条】  首次《业主大会筹备组由】业主、建设单位、街！道办事处（乡镇【。人民政府）》、社区居（村—），民委：员会等派员组成成员！人数应当为》五至十一人的单【数筹备组中的业【主成员由街道—办事处（乡镇人【民政府）或者社区居！（村）民委员会组】。织业主推荐产生【业，主成员人数应—当不少于筹备—组总人数的百分之六！十筹备组组》长由街？道办事处（乡镇人民！政府）？指定人员担任 【筹备组应当》自成立之日起—七，日内：。将，成员名？单在物业管理区域】内显著位置进行公示！筹备组中的业主成】员，条件与业主委员会成！员条件一致业主对筹！。备组成员有异—议的由街道》办事处（《乡镇人民政府）协调！解决 第二》十条  首》次业主大《会筹备组应当—自成立之日起九【十，日内组织召》开首次业主大会【会议：筹备组履行下列职】责 （一）确定首】次业主大《会会议召《。开，的时间、地点和内】容； （二）—拟订管理规》约、业主大会议【事规：则、业主委员—会工作规则》草案；？ （三）确认业主】。。身份确定业主在首次！业主大会会议上的】投票：权数； （》四）提出首届业主委！员会委员《。候选人条《件、名单《和选举办法； （】五）依？法确定首次业主大会！会议表决规则； （！。六）召开首次业【主大会？会议的其他准备工作！ 对前款《。规定的内《容筹备？。组应当在首次业主】大，会会议召《。开十五日前在物【业管：理区：域内显著位置公告并！书，面通知全体》业主业主对业—主身份和投票—权数：等提出异议的筹【备组应当予》以复核并告知—异议人复核结果 】业主大？会成立后《。筹备组自动》解散： 第二十一》条  业主大—会会议分为定—期会议和临时会【议 业主大》会定期？会议应当按照—业主大会议事规则】的规定由业主委员】会组织召开》 有下列情形—之一的业主委员会】应当及时组织召开业！。主，大会临时会议 （一！）经专有部分占【建筑物总面积百【分，之二十以上》且占总人数百—分之二十以上业主】提议的？； ：（二）发生重大【事故或者紧急事件需！要及时处理的；【 （：三）业主委》员会委员人数—。不足其？原总数的二》分之一时重新—选举业主委员—会； （四）业【主大会？议事规则或者管理规！约规定的其他情【形 业主委员会未按！业主：大会议？事规则的规定组【。。织召开？业主大会定期会【议或者发《生应当召开》业主大会临时会议的！情况业主委员—会不履行组织—召开会议职责的县】（市、区）物业管理！行政主管部》门、街道办事处【（乡镇？人民政府《）可以责令业主委员！会限期召开》；逾期仍不》召开的？可以：由，物业所在地》的社区？居（村？）民委？员会在街《道办事？处（乡镇人》民政府）的指导【。和，监督：下组织？。召开： 第：二十二条《 ， 召开？住宅小区的业主【大会会议应当—。于会议？召开十五《日前通知全》。体业主并同时告知】社区居（《村）民委员会业主委！。员，会应当做《好业主大会会议记】。录并妥善保》存业主可以》查阅业主大会会【。议记录 《召开业主大会会议物！业所：在地的？县（市、区）物业管！理行政主管部—门和街道办事处【（乡镇人民政府【）应：当给予指导和—。协，助 第二十》三条 ？ ，业主可以委托—他人参加业主—大，会，会议业主委托家庭】成员以外的人参【加业主？大会会议的》应当出具书面委托】书载明委托事—项、委托权限—及期限 第二十四】条  业主委—员会由？业主大？会会议选举》产生以其选举产【生之日为成》立日期？接受业主大会和【业主的？监督业主委》员会委？员，应当由热心公—益事业、责任心【强、具有一定组织】能力的业主担任【业主：有损坏？房屋承重结构、违】法搭建、破》坏房屋外貌、擅自】改变物？业使：用性质？、无故欠《交物业？服务相关费用或者】专项：。维修资？金、违？法出租房屋等违【反法：律、法规和管理规】约，的情形？且未改正的不得担】。任业主？委员会委员 —业，主委员会由五—至十一人的单数【委，员组：成每届任期三至五年！委员可以连》选，连任一般最多不超过！三届具体人》数、任？期、连选连》任条件由业主大会】议，。事规则？确，定业主代表任期与业！主，委员会？委员任期相同—。业主委员会主任【。、副：主任在业主委—员会委员中推选产生！委员出现空缺时应】当及时补足》 业主委《员会是否实行差额】选举：以及实行差额选举的！差，额比例？由业：主大会议事》规，则，确定业主《委员会实行差额选】举的未当选业主【委员会？委员且得《。票数达到法定票数】的候选人可以按照】。得票顺序当选业主】委员会候补委员【并，在业主委员会委员出！现空缺时依次递补候！。补委员人数由业主大！。会议事规则确定但】最多不得超过业【主委员会委员总数】的百分之五》。十候补委员可—以列席业主》委员会会《议不具有表决—。权 第二十》五条  划定—为一个物业管理区】域的分期开发建设】的住宅小区项目【。先期开发部分符合】业主大会成立法【定条件的《可以成立业主大会选！举产生业主委员【会首：。次业主大《会会议应当根据【分期开发的物业面】。积和进度等因素在】业主大？会议事规则中明确增！补业主？委员会委员的办法 ！第二：十六条？  不？具备成立业主大会】条件：或者具备成》立条件？但，未，成立业主大会的住宅！小区经物业所在【地的县（市、区）物！业管：理行：政主：管部门或者街道办事！。处，（，乡，镇人民政府》。）指：导后仍不能成—立的由街道办事【处（乡镇《人民政府）组建所】在，物业管理区域—内的物业管理委【员，会代行业主大会【和业主委员会职【责 物业管理—委员会由《街道办事《处（乡镇《人民政府）、社区居！（村）民委员会【、社：区服务？机构、？建设单位、业主【代表等五至十一人】的单数委《。员，组成其人员》组成应当在所—。在物业管理区域内】显，著位置公示 第二】十，七条 ？ 有：。下列情况之一—的，业主委员会委员【、物业管理委员【会，中的业主成》员、业主《代表资格自行终【。止， （一）以书—面方式提出辞职请】求的； （二）【因物业转让》。、灭失？等原因不再是业主】的； （三）丧失】民事：行为：能力的；《 ，（四）法律、—法规以？及管：理规约规《定的其他情》形 第二十八条 】 业主委员会委员、！筹备组成员、物业】管理委员会委—员、：业主：代表有下《列情形之一的应当】按业主大会议事规】。则等规定予》以，罢免 （一）不【履行职？。责的；？ （二）利用委员】、成员、代》表资格谋取不正【当利益的； （三）！出现第二十》四条第一款规定【情形及其他拒不【履行业主义务情形的！； ：（，四）因履职不当给业！主造成较大》损失的；《 （五）《因其他原《因不宜担《任业主委员会—。委员、筹备》组成员、物业管理】委员：会委员、《业主代？表的 第二》十九：条  不再担—任业：主委员？会委员？、物业管理委—员会中的业》主成员、业主代表的！应当在十《日内将其保管的属】于业主大会、物【业管理委员会所【有的物品等》移交业主委》。员，会、：物业管理委员会；】拒不移？交，的业：主委员会、物业管理！委员会？可以请？求物业所在》地，街道办事《处（乡镇人民政【府）或者县（市【、区：），物业管？理，行，政主管部门督—促移交物业所在地】公安机关《予以协？助 第三十条—  业主委员—会应当自选》。举，产生之日起三—十日内持下列—材料向物业所—在地街道办事处（】乡，镇人民政府）备案 ！业主委员《会备案申请》书； ？（，二）：业主：委员会？委员、？业主代表名单及其基！本情况； （三）】业主：大，会议事规则和管理】规，约；： （四）业主—大会会议《记录； （五—）其他应《当提供的材料 备】案，材料齐全的街—道办事处（乡镇人】民政：府）应当在五个【工作日内出》具书：面备案证明并在【备案后七个工—作日内将备案—材料抄送县（市、】区）：物业管？理行政主管部门【及社区？居（村）民委—员会；备案材料不】齐全：的街道办事处（乡镇！人民政府）不予备】案并书？面告知须《补齐的材料》 第三十一》条  业《主委员会《任期届满前三个【月应当组织召开业】主大会会议进行换届！。选举：。并事先报《告物业？所在地的县（市、】区）物业管理行【政主管部门和街【。道办事？处（乡镇人民—。政府） 业》主委员会在规定【时间：内不组织换届选举的！街道办事处（乡镇人！民政府）应当责令】。其限期组织换届选】举；逾期仍》不组织的可以由物】业，所在地的社区居【（村）民委》员会在街《道办事处（乡—镇，人民政？府）的指导和监【督下组？织换届选举工作【 业主？委员会应当自任期】届满之日起十—日内将？其保管的有关财务】凭证、业主清册、】档案资料、印章以及！其他属于业主大会】所有的财物移—交新一届业主委员会！双方应当签订书【面移交手续；拒不移！交的：新一届业主委员【会可以请求物业【所在地的街道办【事处：（乡镇人民》政府）或《者县（市、区—）物业管理行政【。主管部？门督：促，移交物？业所在地的公安机】关予以协助 第三】十，二条  业》主大会？、业：。主委员会、物业管理！委员会应当依法【履行职责不得作【。出与物业管理无关】的，决，定不得从事与物业】管，理无：关的活动 业—。主，大会、业《主委员会、物业【管理委员会作出【的决定违反法律、】法规的县（市、区）！物业管理行政主管】部门应？当责令其限期改【。正或者？撤销其决《定并通告《全体：业主 业主》委员会不能正常开展！工，作的物业所在—。地的街道办》事处（乡《镇人民政府）应当组！织召开？。。业主大会临时会【议对业？主委员会《进行调？整 第三十三条【  业主大》会和业主委员会【日常工作经费—由，全体业主承担可以从！物业共有部分、共】用，设，施设备？经营收益中列—支也可以由》全体业主分摊 经费！的筹集？、管理和使用以及】业主委？员会：委员的工作补—贴由业主大会—议事规则具》体，规定业主委员—会应当每半》年，在，物业管理区》域内：显，著位置公告经—费收支情况明—细，接受业主监》督 第？三十四条  业主大！会、业主委员会应当！积极配合有》关主管部门与—社区居（村）民委】员会：相互协？作共同做好物—业管理区域内与物】。业管理？有关的社《。会管理工《作 在物业管—理区域内《业主大会、业主【委员会应当积极【配，合社区居（村）【民委员会依法履行】自治：。。管理职责支》持社区居（》村）民委员》会开展工作并—接受其指导和监【督社区居《（村）民《委，。员，。会应当？支持业？主大会、业主委【员会开展《工作 ？业主：大会、业主委员会作！出的：决定应当以书—面，形式在物业管理【区，。域内及时公告—并告知社区居—（村）民委员会 第！三十五条  同一】。物业管理区域内【有两幢以《上房屋的可以以【幢、单元为单位成立！业主小组业》。主小：组由该幢、单—元的全体业主—组成 业主小组应】当履行下《列职责 （》一，）推选？业主代表出席业主】大会会议《； ：（，。二）决？定本幢、单元范【围内住宅《共用部分、共用设施！设备的维修、养护、！更新和改《造； （三）决定】本小组范围内的其】他事项 《业主小组议》事由该业主小组产生！的，业主代表《主持业主小》组，履行：职责时不得违—反业主？大会或者《业主大会授权的【业主委员会作出【的决：定业主小组履—行职责的程序—。参照本物业管理区】。域业主大会议事规则！执行 ？第三十？六条  业主—大会会议《、业主小《组议事表决可以采用！纸质或者手》机信：息、电？子邮件等方》式实名投票业主【大会会议表》决结果应当向—全，体业主公示 一【个，独立产权单位—登记有二个或者【二个以上所有权人的！。。。应，当，自行确定一名投票】人 第四《章前期？物，。业管理 第三十七】条  新建住宅物】。业实行？前期物业管理 在业！主、业主《大，会选聘物业服务企业！之前前期物》业管理由建设单【位负责建设》。单位应当与选聘的物！业服务企业签订书面！。的前期物业》服务合同 第三十八！条，  建设单》位应当在《销售物业之》前制定临时管理规约！对有关？物业的使用、维护、！。管理业主的共同利益！业主应？当，履行的义务》违反临时管理—。规约应当承担—的责任？等，事项依法作》出约定临时管理【规约不得侵害物【业，买受人的合法—权益 建设单位【应当在物业销—售前：将，。临时管理《。。。。规约向物业》买受人明示并予以】说明：物业买受人在与【建设单位签订物【业买卖合同》时应当对遵守临时】管理规约予》以，书面承？。诺，临时管理规约文本应！同时交予《物业买受人收执 第！三十九条  —市区建立统一的物业！管理招投标平—台为建设单位或【者业主大《会选聘？物业服务企业提【供服务 提倡业【主大会通《过统一的招投标平】台选聘物业服务【企业： 第四十条  建】设单：位应当通过》。招投标的方式选聘】具有：相，应资质的物业服务企！业 投标人少于【三个或者住宅规【模建筑面积小于三】万平方米的经—物业所在地》的县（市、区—）物：业管理行政》主管部门批准可以】采用协议方式—选聘具有相》应资质的物业—服务企业 第四十】一，条  ？建设单位《应当按？照以下？规定时限完成—前期物业管理—招投标或协议选聘】。物业服务企业工作】 （一）新建预售商！品房应当在取得商品！房预：售许可证之前完成；！ （：二）更换物业—服务：企业：应当在原前期物业服！务合同终止前完成】 中标通《知书：发出之日起三十日内！。建设单位应当与中标！的物：业服务企业签订【书，面，前期物业服务合同 ！物业服务企业应【将前：。期物业服《务合同向物业所【在地的县（市、区）！。物业管理行政—主管部门备》案由县（市》、区）物《业，管理行政主管—部门抄送物业所在】地的街道办事处（乡！镇人民政府） 【建设：单位应当提供—前期物业管理开办费！用于购买物业办公设！备等固定资》产所购资《产归全体业主—所有由物业服务企】业使用？ 物业承接查验费用！的承担？由建设单《位和物业《服，务企业在前期物业】服务合同中》约定没有约定—或，者，约定不明确的—由建设单位承担 】第四十二条  建】设单：位与物？业买受人签订—的买卖合同应—当包含前期物业【服务合？同约定？的内容？或者同时签》。订，前期：物业服务委托协议对！。前，期物：业服务？的内：容予以约定 —第四：十，三条　前期物业服】务合同期满》前建设单位需—提前：解除合？同重新选聘物—业服务企业的应当在！物业管理区》域内显著《位置进行公示并【征得：已销售房屋总面积】过半数的《业主且占《总户数过半数—的业主？同意方可提前解除合！同 已交付使用【物业业？主总人数百》分之十以上的业主因！对建设？单位选？聘的：物，业，服务企业的服务质】量不满？意要求？物业服务第三方评】估机构评估的建设】。单位应当委托—其与业主、物业【服务企业《协商选定的第三方】评估机构对物业服务！企业的？履约情？况进行评估协—商不成？的由物业管理行政】。主管部？门随机抽取第三方】评估机构《评估结果《在一年内有效—并向全体业》主公告同时告知物业！管理行？政主管部门》 经：评估物业服务—不，符合履约《标准：的建设？单，位，可以按照合同约定】更换物业服》务，企业或者要求—物业服务企业限期整！改；：逾，期不整改的建设【单位应当向物业管理！行政主管部门报告】由物业？管理行政主》管部门录《入物业服务企—业，。信用：档案并向社会公示 ！前期物？业服务合同解除【后业主委员会尚【未，成立的建设单位应】当按照本《办法第四《十条：的规定另聘物业【服务企业 第四十四！条  前期》。物业服务费》用由物业买》受人：按，照房屋买卖合同【约定的标准承担【房屋买卖合同未【约定的？由建设？单位承担 已—竣工：但尚未出售或者【尚未交付物业买【受人的物业物—业服务费用》由建设单位全额【。承担 根据》房屋买卖合》。同，约定：。已具备交《付条件的《房屋且建设单位【已通知物业买受【人交付的因物业【买受：人的原因未及—时办理入《住手：续，的物业物业服务费用！由物：业买受人按相关【规定承？担 第？四十五条  新建住！宅物业？管理区？域内建设单位应当按！照不低于地上—地下总建筑面—积千分之《。七的比例《配，置物业服务用房低】于一百平方米—的按：照，一百平方《米配置并无》偿移交其中用于业】主委员？会议事活动》用房的应当按照配】置物业服务用—房的比例合理确定一！。。般，按照建筑面积—二十：。至四十平方米—配置 物业服务【用房不计《入分摊公用建筑【面积其所《有权属于全体业【主建设单位在—申，请办理房屋所有【权初：始登记时应当—注明物？业服务用房并申请登！记 集体《土地房？屋拆迁安置住—宅小区除按本条第】二款规定外》还应当按《照小：区地上地下总建【筑面积百分之—二，至百分之五的比例】配，建配套服务》设施及物业服—务经营性用房其经营！收益用？于弥补？小区物业服务费【的不足 第四十六条！  物业《服务用？房应当？是地面以上的—房屋具备独立—、，正常：使用功能《相对集中安》排在：住宅小区中心区域】或者住宅小》区出入口附近一【般应：当在三楼以下其中】物业：接待中心办公—室应当设《置，在一楼物业》经营：性用房应当合理安排！位置：。便于物业服务—企业开展经》营 物业服》务用房设置在住宅楼！内，的应当具有独立【的通道建设单位不】得将电？梯井、管道》井、楼梯间、—垃圾道、变电室、避！难层、设备》。间、公共门厅—、公共卫生间、过道！、地下室、车棚【、车库？。、民防工程以及【不计入容积》率的其他房屋和【室内层高不》足，2.2米的房屋等作！为物业服务用—房 物？业服：务用房由建设单位】在，承接：查验前装修到—位；装修《前，应当事？。先，征求物业服》务企：业的意？见并对房屋功能【进行合？理布置；《。。本着安？全实：用的：。原则根据项》目的规模《配，备物：业办：公室、会议室—等 ：。第四十？七条  物业—服务：用房主要用于物【业管理办《。公和：业主：委员会活动等用途不！得买卖和《抵押若用《于经营收益归—全体业主所》有可用于弥补物【业服：务，费不足 第四十【八条  新建住宅物！业管：理区域？内的供水《。、供电、供气—、供热？等，终端：用户的？分户计量表或者【。终端用户《入户：端口以外《的，。专业经营设施设【备应当符合国家技】术标准和专业技术规！范 建设单》位在组？织竣：工，验收时应当通知【。供水、供电、供气】、供热等专业经营】单位参加；》在竣工验《收合格后应当将【住宅：。物业管理区》域内：专业经营《设施设备移交给专】业经营单位》负责：管理专业经营单位应！当接收并承担维修、！养护和更新》的责：任有关费用由—专业经营《单，位承担但二》次供：。水设施的《费用承担按》。照江苏？省，城，乡供水管理条—例有关规定执行 2！0，13年5月1日【。前建设的住宅小【区内的专《业经营设施设—备业主大会决定【移交给专业经—营单位管理》。的专业经营单位应当！。接收 第四十九条 ！ 建设？单位与物《业买受人《签订的商品房销售】。合同应当约定其所交！。付物业的共用—部位、共用设施【设备的配置》和建设标准》建设单位应当—交付权属明确、资】料，完整、质量合格、功！能完备、配套齐【全的物业 第五十】条  物业服务企】业承接？物业时应当》对物业共用》部分、共用设—施设备进行查验物】业承：接查：验应当遵《循诚实信用、客观公！正、权责分》。明以及保护业主共同！财，产的原则承》接，。。。查验时物业》服务企业《。应，提前告知县》（市、？区）物业《管，理行政主《。管部门和街道—办事处（《乡镇人民政府）【并邀请其共同参加 ！现场查验物业—二，十日前建设单—位应当向《物业服务《企业移交下列资【料 （一）竣—工，总平面图单体—建筑、结构、—。设备竣工图》配套设施、地—下管网工程竣工【图等竣工《。验收资料《； （二）设施设】。备安装、验收、使用！和，维护保养《等技术资料； （】三，）物业质量保修文件！和物：业，使用说明文件；【 （四）物业管理】所，必需的其他资料【 未能全《部移交前款所列【资，料的：建设单位应当列出未！移交资料的详细清单！并书面承诺补交【的具体时限》并告知？物业所在《地的县？（市、区）物业【管理行政《主，。管部门 第五—十一条  物业【服务企业应当—自物业交《接后三十日内—持下列文件向物业】所在地的《县（市、区）物业】管理行政主管部【门办：理备案？手续 （《一）前期《物业：服务合同；》 （二）临时管理】规约；？ （三）《物业承接查验协议】； （四）》建设单位移交资【料清单；《 （五）《查验记录《；， （六）交接记【录；： （七）其他—与承接查《验有关的文件 物】业服务企业应—当在备？。案后将物业承接查验！情况在物业》管理区域《。内显著位《置公告并将》承接查验有关的文件！。、资料和记录建立档！案妥善保《。管物业承接查—验档案属《于全：体业主？所有业主可以进行】查阅和复制》。 县：（市、区）物—业管理行政主—管部：门应：当在：备，案后：三十日内将备案材】料抄送物业所—在地的街道办事【处（乡？镇人民政府） 第五！章  物业》服务 第五十二条 ！ 从事物《业服务的《企业应当具有独【。立的法人资格依【法取得物业服务企业！资质市物业行政主管！部门应加强参与本】市物业项目》招投标、从事物业】。服务活？动的物业服务企业】的资质、信用—的监管 《第五十三条  业】主委员会应当与业】主大会选聘的物业服！务企业签订物业服】务合同？ 物业服务企业【应当自？物业服务合同签【订之日？起三：十日内将物业服务合！同，报物业所在地的【县（市？、区：）物业管理》行政主管部》门、街道办》事处（乡镇人民【。政府）备案并在【物业管理区域—显著位置进行公【示 第五十四条【。  物？业服务企业可以【。将物业？管，理区域内的专项服】务业务？委托给专业》性服务？企业但不得将该【区域内的全部物业】服务委托《。给，他，。人电梯、消防、【机械式停《车设备、锅炉、监】控安防等涉及人身】、财产安全以及【其他：有特定要求》的设施？设备：物业服务企》业应当委托专业机】。构进行维修和—养护 物业服—务企：业，应，当按照物业服务【。。合同：中关于？安，全防范？的约定落实》安全防范措》施做好？物业管理区域—内的安？全，防范工作《物业服？务企业未履》行物业服务合同义务！。或者：履行合同义务不符】合约定导致业主人身！、财产？受，到，损害的应当依法【承，担相应的法》。律责：任物业管理区域内发！生安全事故等突【发事件时《物业服务企业应【当采取？应急措？施，及，时向有关主管部【门报告？并协：助做好救助》工作 ？业，主、物业使用人对人！身、财产安全有特殊！保护要求的应当与物！。业，服务企业另》行签订服务》合同 第五十五【条  物业服—。务企业？应，当按照？物业服务合同指派】项目负责人更换项】目负责人的》应及：时告知业主》并在物？业管：理区域内显著—位置进行公》示， 业主委员会—经征求业主同意可】。以，要求物业《服，务企业更换项—目负责人；要求更换！项目负？责人的物业》服，务企：业应：当及时更换并在【。物业管理《区域内显著》位置进行公示 【第，五，十六条 《 业主？应，。当根：据物：业服：务，合同的约定交—纳，物，业服务费用》业主与？物业使用人约定【由物业？使用：人，交纳物？。业服务费用》的从其约定业主负连！。。带交纳责任》 业：主办理入住手—续后未入住或—未使用连续空置【六，个，月以上的物业业主】应当事前《告知物业《服务企业《按不低于合同约【定标：准的百分之七十【。交纳物业服务费用具！体范：围和减免标准、减】免期限由市》、县：（，市）价格《行政主管部》门会同物业管理行】政主管部门》确定业主《大会成立后由业主】大会：与，物业服务企业—约定 物业所—有权：发生转？移时业？主应当与物》业服务企业结清【物业服务费》用 第五十七—条  物业》服务收费应当区分不！同物业的性》质和特？点遵循合理、—公，开、服务质量和价格！。相，符的原则确》定，实行政？府指导价和市场调】节价普通住宅—的前期？物业服务收费实【行政府指导价由物业！服，务企业将前期—物业服务合同报所】。在地：的价格？行政主管部门备案】；业主大会成—立后普通住宅物【业服务收费标准由】业主：大会或？者业主大会授权的】业，主委：员会决？定通过物业服—务合同？约定执行非普—通住宅和非住宅【、满足部分业主【需要或者接受业主】委托开展《的特约服务等其他物！业服务收《费实：行市：场，调节价具体物业服】务收费标准由当事】人在物业服务合同中！约定 实行政府指】导价的市、县—（市）价《格行政主《。管部门应当会同【物业管理行》政主：管部门每三》年内对物业服—务等级标准以及【相应的基准价与浮】动幅：度进行评估并—根据评估结果适【时调：整 第？五十八条  物业】。服务：收费可？以采取包干制—。或，者酬：金制：等方式具体收费方式！由物业服务合—。同，约定 包干制是【指由业主向物业服】务企业支付固定物业！服务费用盈亏均由物！业服务？企业承担的物业【服务计费《方式 酬金制是【指，在预收的物业—。服，务，。。资金中按约定比例或！者，约定：数额提取酬金支【付给物业服务企业其！余全部用于物业服】务合：同约定的支出结【余或者不足》均由业主享》有或：者承担的物》业服：务，计费方式实行酬金】制收费方式的物业】服务企业应当按照规！定对：物业服务《各项资金的收支建立！台账、定期公示并】接受业主委员会的核！查 第？五十九？。条  物业服务收】费应当明码标—价物业服务企业【应当在物《业，管理：区域内显著》。位，置将服？。务内容、服务—标准、收费项目、】。收费：标准以及《。收费办？法等有？关，情，况，如实公示 》物业服？务企业应当按照【物，业服务合同的约定定！期将物业服务—。费，。用和经营设施收【益收支情况、公共水！电费分摊情况—如，实，公示 物业》服务企？业可以？根据物？业服务合同预—收物业服务》。费用但是预收物业】服务费用的期限【最长：。不，得超：过一年 第》六十条  物业服】务企业应当》。定，期公布共用场地、】共用设施设备—产，生的供？水、供电、供—。气、：供热的用量、单价、！金额并按照实际费用！。和物业？服务合？同约定的方式—由全：体业主分摊没有约定！。或者约定不明确的】按照业主专有部【。分占建筑物总面积的！比例分摊 》业主或者业主—委，员会对公布的共【用场地、共》用设施设备》产，生的供水、供电【、供气、《供热费用《的分：摊情况提出》异议的物业服—务企业应当答复 】第六十一条  业】主大会或《。者，业主委员会可以【委托第？三，方评估机构对物【业服务企业》履约情况开展评估并！向全体业《主公布评《估结果物业》服务企业应当予以】配合：评，估结果可以作为【。要求物业服》务，企业整改或者—更换：物业服务企》业的依？据 第六十二条 】。 物业管理区域内】供水、供电》、供气、《供热等专《业经营单位应当【按照最终用户使用】的计量器具显—示的量值向最终用】户收取？费用不得《转嫁户外管线或者其！他设施的能源—。损耗和损失最—终用户是指接受供】水、供电、供气、】。供，热等：服，。务的最？终分户业主》或者：实际使用人 物【业服：务企业接受专业经营！单位委托代》收，费用的不得》向业主收取手续费等！额外费用但可—以根据？约定向专业经—营单位收《取报酬 第》六十：三，条 ： 物业服务企—业享受国家、省【和本市有关现代【服务业规《定的税收优惠政【策物：业，。服务企业代收代征】的各：类费用不计征营业】税和：企业所？得，税 物业管理区【。域内共用设》。施设：备维护管理、保【洁、绿化等》物业服务过程中的】。用水、用电、—用气价格按照当地】居民使用价》格的：标准：执行但？洗，车、：餐饮等经营》性用水、用电、用气！除外 第六十四条 ！ 物业服务》合同期？限届：满三个月前业主委员！会应当组织召开【。业主大会会》议，。决定：选聘或？者续聘？物业服务企》业将决定书》面告知物业服—务企业、物》业所在地的县（市、！区）物业管》理行政主管部门和街！道办事？处（乡镇人民—政府）并在物业管】理区域显著位置【公，告 物业服》务企：业决定不再续签物业！服务合同的应当在】物业服务合同—期限届满三个月【。前书：面告：知业主委《员会、物业》所在地的《县（市、区）物【业管理行政主—管部门？和街：道，办事处？（乡镇人民政府【）并在物业管理【区域：内显著位置》。公告 业主大会【决定续聘的业—主委员会应当在物】业服：务合同期限届—满一个月前》与物业服务》企业：续签物业服务合【同 业主大》会，决定选？聘新的物《。业服务企业的业【主委员会可》以参照？前期：物，。。。业，管理相关规定选聘】有资：质的：物业服务企业招【标经：费在：。物业共有部分、共用！设施设备经营收益】。中列：支，也，可以由全体业主分】摊 第六十》五条 ？ 业主大会决—定解聘物业服务【企，业的被解聘的物【业服务企业应当按】照规定办理》移交：手续被解聘的物业】服，务企业？在办理交接至撤出】物业管理《区域前的期》间，内应当维《持正常的物业管理秩！序 业主大会决【定选聘新《的物业服务企业的被！解聘的物业服务企业！应当在物《业服务合同终止之】日起十？。五日内退出物业【管理区域并向—业主委？员会或？者在：业主委员会的监督】确认下与被》选聘的物业服务【企业履行下列交接】义务 （一）移交占！用的物业共》用部分？、由前期物业管理】开办：费购买？的物：业办公设备等固定资！产； （《二）移交本》办法第五十条第二】款规定的《相关资料； —（三）移《交物业服务期间【形成的物业》和设施？设备使用《、维护、保养、【定期检验等技术资】料运行、维》护、保养记录； （！四）结清预收、【代收和预《付，。、代：付的：有关费用； （五）！物业承接查验—档案；？ （六）法律、法】规，规定和物业服—务合同约定的—其他事项 》物，。业服务合《同，期限届满业主大【会未作出选聘或者续！。聘决：定物业服《务企业按照》原，合，同约定继续》提供服务的原合【同权利义务对双方】具有约束《力在原合同权利义】务延续期间任何一】方当：。事人提出终止合【同的应当提前三个月！书面告知另一方【当事：人，和物业所在地的县（！。市、区）物业管【理行：政主管部门、街道办！事处：。（乡镇人民政府）】并，在物业？管理：。区域内显著》位，置公告 第六—十六条  物业所】在地的县《（市、区）物业管理！行政主管部》门、街道办事处（乡！。镇人民政府）—应，当加强对物业服【务企业交接工作的监！。管 被？解聘的物《业服务企业》拒不撤出物业管理】区域：或者拒？不，。移交资料的物业【所在地的县（市、】区）：。物业管理《行政：主，管部门？应当责令《其限期撤《出；使业主生—活受到？严重：影响的经业主—委员会请求》辖，区内：公安机关予以协助；！有，破坏共？。用设：施设备、毁坏账册】。等违反？治安管理行为的由公！安机关依法处理；业！主委员会还》可以：依法：。提起诉讼或者申请仲！裁 第六十七条 】 物业服务》企业收？取物业服务费后【擅自撤出或》者停止物《业服务的《物业：所在地的县（市、】区）物业管理行【政主：管部门应当督促【其，履行合同；》对不继续履行合【同的依照有关—法律、法规和物业】服务合同《约定处理 第—六十：八条：  单体物业或者】规模较小的物业经业！主或者业《。主大：会决定在物业所【在地的街道》办事处？（乡镇人民》。政，府）和？县（市、区）物【业管理行政》主管部门的监督【指导：下业主可以对物【业实施自行》管理 业主自行管】理的应当对》下列事项作出决定】 （一）自》行管：。理，的执行机构、管理】人； （二）自行】管理：的内容？、标准、费用和【期限； （三）【聘请专业机构—的方案； （四【）其他有关自—行管理的内容 电梯！、消防、机》械式停车设备、锅炉！、监控安防等涉【及人：身、财产安全以【及其他有特定要求的！设施设备应当委托专！业机构？进行维修和养—。护 第？六十九？条  老旧住宅小区！。可以由？。街道办事处（乡镇】人民政府）成立物】业服务中心为业【主提供基《本物业？服务主要做到有【治安防范《、有清扫保洁、有绿！化养护？、有维修维护、有停！车管理？ 县（市、区）物业！管理行政主管部【门和：财政部门应》当制定基本》。物业服务补贴—政，策所需？。经费：。列入县（市、—区）人民政府财政】预算： 第七十条　—市物业管理行政主管！部门应当建立物【业服务企业》考核体系和信用评】价，。体系对物业服—务企业、项目负责人！实行动态管理定【。期对：物业服务项目—开展专项检查向社】会公布信用》信息评价结果 【县（市、区）物业管！理行政主管部门【具体负责物业—。服务企业、》项目负？责人信用信》息征集、考核、评】价、汇？总和核？查工作 街道办事】处（乡镇人民政府）！。、社区居（村—）民委员会应当【。协助开展辖》区，内，物业服务《企业：、项目负责人信用】。信，息的征集、核查工作！ ，第七十？一条  物业服【务企业未《按照法律、法规规】。定、合？同约定和技术标准】、专：业技术？规范：。等提供日常物业服】务的应当录入—物业：服务企？业信用档案 物业服！务企：业有下列严》重失信？。行为之一的二—年内不？。。得在本市申报—各类物业《服务示范项目；【。失信行为改》。正前物业管理行【政主管部《。门不予开《。具诚信证明 （一】）在物？业管理招《标投标？活动中提供》虚，假信息骗取中标【的；： 　 （《二）出租、出借、转！让资质证书的；【 （三）《物业服务合同依法】。解除或？者终止后拒不—撤出物业管》理区域撤出时未按】照规定办理交接手续！或者未按照》。规定移交资料—造成物业《管，理混乱的；》 （四）未》按照规定和合同【约定履行房屋安【全监管？义务导致物》业管理区域》内发生重大房屋【安全：事故：的； （五》）泄露业主》信息的； （六【）对：业主、业主委员【会委员进行恶意骚】扰采取暴力行为或】。者打击报复》。的； （七）其他违！。反法律、法规规定】情形的 第七十二条！  ：物业服务《项目：实行项目负责—人，责任制 物业项目】负责人有下列严重失！信，行为之一的应当录】入项目？负责人信用档案同】时录入其所属物业服！务企业的《。信用档案 （一）骗！取、挪用或者侵占】住宅专项《维修资金的； （二！），擅自改变物业—管理区域内》物业服务用房、【共用部位和排水管网！等共用？。。设施设备用途—。。的； （《三）：擅自决定《占用、挖掘物业【管理区域内道路【、场地的《； （四）擅自利用！物业管？理区域内共用部位、！共用设施设备—进行经？营的：； （五《）因管理失职造【成人员？伤害、财《产损失等重大责任】事故的；《 （六）被价格行】政，主管部门认定乱【收费或者收费—不规范且未改正的；！ （七）其他损害业！主，利益情节《严重的 有》前款规定《情形之一的业主可】以向街道办》。事处：（乡镇人民政府）、！。县（市、《。区）物？业管：理行政主管部—门投诉街道》。办事处（乡》镇人民政《府）、？县（市、区）物【业管理？。行政主管部门应当进！行核查并书》面告知业主核查结】果 ：第六章  物—业的使用和维护 】第七十三条  业主！、物业？使用人对物业的使】用与维？护应当遵守》法律、法规》、管：理规约的规定及业主！大会的决《定不得损《害公共？利益和他人》合，法权益？ 第七十《四条 ？ 物业？。管理区域内按—照规划建设的公【共建：。筑，和，共用设施不》得，擅自改变用途 平】时开发利《用人民防空》工程设施不得影响其！。战时防？空效能和《应急避？。难功能不得擅—自改变人防工—程平时用途 第【七十五条  物业】管理区域内禁—止下列？行为 （一）—擅自改变物业—。的，规划用途； （【二）损坏或者—擅自变动房屋承重结！构、主体结构—； （三）违—法搭：建建筑物、构筑物】； （四）损—坏或者擅自占用、】改建物业共用—部分损坏或者擅自】占，用、移装共用—设施设备； （【五）存放《易燃、易爆、剧【毒、放射性物质或】者超负？重等违反安》全规定的《。。物品； （六）制】造超过？规定标准的噪声【、振动或者影—响邻居采光》、通：风； （七）任意弃！置垃圾？、排放污水、—抛掷杂物《和，露天焚烧； （八）！侵占绿地、毁坏【绿化和绿《化设施； （九）】擅自摆摊设点、【占道经营无序停放车！辆； （十）—破，坏或者擅自改—变房屋外观；— （十一）擅自【在，建筑物、《构筑物上悬挂、张贴！、涂写、刻画； （！十二）？非法养殖大型犬、烈！性犬； （》十三：。）占用（堵塞—），消防车通道、疏【散通道、安全出口】圈占（遮挡）—消火栓等违反消防法！。律、法规的行—为； （十》四）法律、法规【和管理规《约禁止的其他行为 ！有前款？。所列行为之一的【物业服务企业、业主！委员会应当及时劝阻！、制止；劝阻、制止！。无效的应《当及时报告有关主】管部：门有关？主管部？门，应，当及时？依法处理；业主【、物业使用》人对侵害自己合法】。权益的行为可以依】法向人？民法院？提起诉讼；》业主委员会对侵【。害业主共同利—益，的行为可以依法向】人民法院提起诉讼 ！第七十六条  物业！管理区域内规—划用于停放汽车的车！位、：车库建设单位应【当首先满足本区域】内业主？的停：。车需要其《。归属由当《事人通过出售、【附赠：或者出？租等方式约定 建】设单位？办理商品房房—屋预销售《登记后出售》或者：附，赠的车位、车库【应当明示并在—物业管理区》域内显著位》置公示拟出售车位、！车库的产权》证明文件和出售价格！拟出售车位、车库数！量少：于本区域要求购【买车：位、车库业》主的房屋套数时应】当通过抽签等—公平方式《确，定每户？业主只？能购买一个车位或者！车库 建设》单位未出售》或者未附《。赠的车？位、车库应当—优，先，出租给本区域内业主！租金按照价格行【政主管部门核定的标！准执行；业主要【求承：租车位、车库—的建设单位不得只】售不租拟出租车位、！车库：数量少于本区—域，要求承租车位、车】库的业主的房屋套】数时：。应，当通过？抽，签等：公平方？式确定给未购买【或者未受《赠，车位：、，车库的业主每—户业主只能承租【一个车位或》者车：库 在首先满—足，本物业管理区域内业！主的购买和承租需】要后还？有多余车位、车库的！可以：出租：给本物业管理区域外！。的使用人但租赁期限！不得超过六个月 第！七十七条  —占，用业主共《有的：道路或者《。其他：场地用于《停放：汽车的车位、车【库由：业主大会《或者业主大会授【权的业主《委员会决定》使用 物业》管理区域内划—定车位、停放—车辆应当由》公安部门进行现场】指导不？得占用、堵塞—、封闭疏散通—道、安全《出，。口、消防车》通道不？得影响其他车辆和】行人的正常通行 】对开放？式，物业：管理区域《。无停：车场地或者用—。于停放汽车的—车位、车库》严重不足的》。。物业管理区域公安部！门应当对物业管理区！域周边情况》。进行全面调查合理利！用支路？、背街小巷、—建筑物间空》档施划？夜间临时《。停车泊位对夜—。间交通流量》较小的次干道的慢车！道，施划限时《停车泊位供》居民停放车辆 第七！十八条  前—期物业？管理期？。内，普通：住宅物？业管：理区域内业主共有】、专有、专用—的车位（车库）的汽！车停放费实行政府指！导价：；业主？大会成立后由—业主大会或者—业主大会授》权的业主委》员会与物业服务企业！协商确定本区—域汽车停放费标准 ！前，期物：。业管理期内建设【单，位未出售、未附赠】。或未出租的车位【、车库汽车停—放费由建设单位按照！有关：。规定及时支付—给物业？服务企业 业—主对汽车停》放有保管要求的应当！与物业服《务企业另行签订【保管服务合》。同 第七十九条 】 业主大会成立前需！要占用？业主共有《的道路或者其他场】地停：放汽车的《应当在前期物业服】务合同中《约定物业服》务企业应《当将汽车停放费单独！。列账独立《。核算所？得收：益的百分之七十纳入！住宅专项《维修资？金其余部分》可，以用于补贴物业【服务费 业主大【会成立后需要占用业！主共有的道路—或者其他场地用于停！放汽车以及利用业主！。共有部分、》共，用，设，施从事广告等经营】性活动？的物业？服务企业应当—提请业？主大会？或者业主大》会授权的业主—委员会决定后依法】办理：有关手？续并公示利用业【主，共有部分、共—用设施从事广告等】经营性活动》的还：应当经有利害关【系的业主同》意收益？按，照业主大会》或者业主大会—授，权的业主委》员会决定《、，物业服？务合同约《定使用；没有决【定或者约定的按照前！款规定使《用业主？委员会应当对汽车】停放：费，的收支情况进行【监督并向业主大【会报告 第八十条 ！ 物业管理》区域内依法配建的人！民防空工程应当【按照设计文件—在实地标注 物业管！理区域？。内依法配建的人民】。。防空工程《平时用作停车位的】应当向全体业主开】放出租的租赁—期限不得超过三年】不得将停车位出售、！附赠： 人民防空工—程，。平时用作停车位的】其租：金，、，。汽车：停放费的收取及其支！出、使用《管理等？按照有？关规定执行 第【八十一条  鼓励】在已建成《的住宅小区内增【建停车场（库）按照！“谁投资《、谁管？理、谁受益”的原】则逐步形成政府【出资、企业投资【、业主集资》等社会多元化—。投资方？。式采取政府支持统一！。规划市场运作的【形式缓解《和逐步解决车位、】车库供需矛盾 第八！十二条  》房管、公安》、建设、卫生—。计生、？环保、规划、园【林、城管、》民防、工商》、质监等行政—主管部门《应当在各自职—责范围内加》强监督管理建—立违：法行为投诉》登记制？。度并在物业管—理区域内《显著位置公布—联系人姓《名、联系方式、执】法事项和《监督电话依》法处：理，物业管理区域内的】违，法，行为： ，第八十三条  住宅！物业需要《使用共有《部分：增设：电梯等进行二次开】发、改造的应当【经本幢或本单—元房屋专有部分【占建筑物总面积【三分：之，二以上？且占总人数三分之二！。以上的业《。主同意符《合规划、土》。地，。、，建设、环保》、消防管理等—法，律，、法规和技术标【准，并且依法办理相关】批准手续《 第八十《四条  《业主：或者物业使用—。人对：。住宅：装饰装修的》应当：。事先告知物业服【务企业物业服务企】业，应当将住宅装饰【。装修的禁止行—为，和注意事项告知【业主或者物业使【用人 业主或者【物业使用人在—住宅：。装饰装修工程开工前！应当：持有关资料向物业服！务企业办理》登，记手续签订住宅【。装饰装修《服务协议变动建筑】主体或？者承重结构的需要】提交原设计单—。位或：。者具：有相应资质等级的设！计，单位提出的设计方案！和城市房屋安全【。鉴定机？构出具？的审定？意见并按照规定办】。理批准手《续 业主或》者物业使《。用人拒不办理—登记、批准手续【的，物，业服务企业可以【按照临时管理规【约或：者管理规约》禁，止装饰装修施工人】员、：装修材料等》进入物业管理区域】 物业服务》企业对？。住宅装饰装修活动进！行巡查？时，业主或者物》业使用人、装饰装】修施工人员不—得拒绝和阻碍— 第八十五》。条  建设》单位应当按照国家规！定的保修期限—和保修范围承—担，物业：的保修责《。任保修期届满后【物业全体共有部【。分的维修责》任由全体业主承担物！业部分共有》部分：的维修责任由部分共！有的业主《。承，担物业专《有部分的《维修责任《由该业主承担 第】八十六条  物业存！在安全隐患、严【。重，影响市容《或者妨碍他人正常】使用：。的，业主、物业使—用，人，或者物业服务企业】应当及时维修—、养护或者采取防】。范措施 物》业共用部分、共用】设施设备维》修，、更新和改造时【相关：业主、物业》。使用人应当予以配】合因相关业主、物】业使用人阻》挠维修？、更新和改造—造成其他《。业主、物业》使，用，人财产损失的—责任人应当予以赔】。偿， 第八十七条  住！宅，物业和住《宅小区内的非—住宅物业的业主应当！在办理房屋入住手】续或者房屋所有【权登记？时将首期《住宅专？项维修资金存—入住宅专项维修资金！专户 住宅专—项维修资金》属于业主所有专项用！于国家？。规定的保修期届【满后：物业共用部分、共用！设施：设备的维修、—更新：和改造不得挪作他用！ 第八十《八条  住宅—物业交付使用—后电梯、消》。防、安防等设施【设备的日常维护费用！由业主承担；其更新！和改造按照相关法律！、法规执《行所需资金由业主承！担政府？可以给予补贴 【2，013？年5月1日后受【让土地？的住宅物《业配置电《梯的：建设单位应当在【交付使用前按—照建筑安装总费用】百分之一《的比例交存资—金专项用于电梯、】。消防等设施设备的更！新和改造该资—。金归业主所有纳入】物业：管理区域住宅专项】维修资金管》理 ：第八十？九条： ， 发生？下列危及房屋安【全情形之《一需要立即对—。住宅：物业共用部分—、共用设施》设备进行应》急维修、更新和改造！相关业主《不能形成《法定多数意见—的物业服务企业【、业：。主，委员会或者相关【业主均可凭应急维】修，工程项目说明、维修！工程：实施方案向住—。宅专：项维修资金代管部门！提出资金使》用申请经住宅—专项维修《资，金代管部门复核后】进行应急处置 （一！）屋面防水》损，坏，造成渗漏的；— （二）电梯故障】。危及人身安》全的； （》三）公共护（围【。）栏：破，损严重危及》人，身安全？的，。； （四）楼体单】侧外立？面有脱落《危险的； 》。（五：），。专用排？水设施？。因坍塌、堵塞、【。。爆裂等造《成，功能障碍《危及人身、财产安全！的； （六》）消防设施损—坏不能正常》运行：。的，造成：严重火？灾隐患危及房屋安】全的； （七）危及！房屋安全的》其他情形《。 应急维修》工程竣？工验收后应》将维修费用审—计后向业主公示【从相关？业主的住《宅专项维《修资金分户账中按】。照专有面积分—摊列支；《其中涉及已售—公有住房《的从公有住房住宅】专项维修资金中【。列支 住宅专项维】。修，资金：代管部门应当方【便快捷地《处理应急维》修事项加强》监督管？理保障？资金安？全 住宅专项维【修资金？代，管部门应当》自收到应急维修资金！使用书？面申请之日》起五个？工作日内完》成审核？ 第九十条 — 住宅专项维修【资金余额不足首期筹！集金额百《分之三十的业主【应当按照国家—和省相关规定以及】业主大会的决定续】筹住宅？专项维修资金— 业主？申请房地产转—移登记时应当向房】地，产登记部《门提供？已足额交存住宅专】项维修资金的相关】凭证 第九十一条 ！。 ，业主委员《。会，可以向住宅专项【维修资金《代管部门提出申请】将，不低于住《宅专项？维修资金百分之八十！的款项转存》为一：年以上的定期—存，款住：宅，专项维修资金代【。管部门应当自收到】申请之日起五—个工作日内予以【办理利息计入相关业！主的住宅专项—维修资金分户账 住！。宅专项维修》资金代管部门应当依！。法履行维修》资金保值《增值的责任并建【立住宅专《项维修资《金查：询，制度业主有权查【询本人的住宅专项】维修资金结存情【况 ：第九十二条  【对配套设施不齐【全、环？境较差的老旧住宅小！区市、县（市、【区）人民政府（管】委会）应《当，。采取：措施：。进行改造整治并【。将改造？整治规？划和年度《计划向社《会，公布老旧住宅小【区的范围由市、县（！市、区）人民政府】（，管委会）确定 老旧！住宅小区内的道路】、照：。明、绿地及文化【体育、？安全防范、物业服务！用房等配套》建筑：。及设施设备的改造】。建设资金由市、县】（市、？区）人民政府（管委！会）负责；业主专有！部，分的设施设备—改造支？出由业主承担 第九！十三条　老旧住【宅小区？改造整治《中经有利害关系的业！主同意？并，经法定程序批准可以！建设物业服务—用房和？一定比例的物—。业服：务经营性用房物业】服务经营性用—房的经营《。收益作为《老旧住宅小区维【护管理费用的补【充资金由业主大会】。监督使用 第七【章 法律责任 第九！十四条  有违反本！办法条款行为的由相！关主管部门依照法律！、法规和《规章的规定依法进行！查处；构《成犯罪的依》。。法追究刑事》责任 第九十五条 ！ 阻碍？行政执法人》员依法执《行职务？的依照中华人民【共和国治安》管理处罚《法的：规，定处罚；构成—。犯罪的依法》追究：刑事：责任 第九十六条 ！ 违反本办法第五十！六条第一《款规定？业主、物业使用人未！按照物业服》务合同的约定交纳各！。项费用？的业主委《。员会、？物业服务企业—可以通过上门催交、！在物：业管理区域内显著】位置公示等》形式督促其限期交纳！；逾期不交纳的【物业服务企业可以依！法提起？诉讼或者申请仲裁】 第九十七条— ，。 ，市、县（《市、区）人民政【府（管委会》）物业？管理行政主管部门（！机构）？、街道办事处（【乡镇：人民政府）以及其他！有关主管部》。门的工作人员滥【用，。。职权：、玩：忽职守、徇私舞弊尚！未构成？犯罪的？依法给予行政处分；！构成犯罪《。的依法？。追，究刑事责任 第八】章 ：附 则 第九十八】条，  ：本办法？所称住？宅共用部分是指【。根，据法律、法》。规和房屋买》卖合同由单幢—住宅内业主或—者单幢？住宅内业主及与之结！构相连的非住—宅业主共有的部【分一般包括住宅的】基础、承重墙体、】柱、梁、楼板—、屋顶以及户外的】。墙面、门厅、—楼梯间、走廊—通道等 本办法【所称共用设施—设，备是指根据法律、法！规和房屋买卖—合同：由住：宅业主或者住宅【业主和有关》非住宅业《主共有？的附属设施设备一】般包括？电梯、天线、—照明、消《防设施？、监控安防设施、绿！地、道路、路灯、】沟渠、池、井、【非，经营性车《场车库、公益—性文体设施和共【用设施设备》使用的房屋》等 本办《法规定的面》积和：人数按？照，下列方式《计算 （一）专【有部分面积》按照不动产登—记簿记载的》面积计算；尚—未进行登记的—暂，时按照测绘》机构的？实测面积计算；【尚未进行实测的【。暂，。时，按照房？。屋买卖合《同记载的《面积计算；建筑【。物总面？积按照前《项，的，统计总和计算； （！二）业主人数—按照专有《部，分的数量计算—。一个专有《部分按照《。一人计算但》建设：单位尚未出售—和，虽已出售但尚未【交付的部分以及【同一买受人拥有【一个以？上专有部《分的按照《一人计算；总—人数按照前项—的统计总和》计算 第《九十九？条，  住宅《区域内非住宅物业】的管理及其监督活】动参照？本办法执《行 第一《百，条  本《办法由扬《州市住房保障—和房产管理局负责解！释 第一百零一【条  ？本办法自20—16年11月—8日起？施行200》。6年2月1》3日市人民政府颁】发的扬州市物—业管理实施办法（扬！政发〔200—6〕47号）同【时废止？