扬州市住宅物业【管理办法 》第一章总  则【 ，第，一条  为了规范】。住宅物业管理活动】维护物？业管理各方的合【法权益？营造良好的居住和】工作环境《促进和谐社》区建设根据中—华人民共和国—物，权法、？国务院物《业，管，理条例、江》苏省物业管理条例】等法律、《法规：结合本市实际—制定本？办法 ？第二条  本办法适！用于本市行政—区域内住宅物业的使！。用、维护、》服务及其监督管理】活动 本办法所【称住宅物业管理【（以下简称物—。业管理）是指—住宅区？内的：业主通过选聘物业】服务企业、街道【。物业服务中心或者】业主自行对物业管理！区域内的建》筑物、构筑物—及，配套的？设施设备《和相关场地进行维】修、养护、管理【维护环境卫》生和相关秩序的活动！ ，第三条  物—业管理？工作实行属地管理市！、县（市《、区）人民》政府（管委会）【应当加强对本行政】区域内物业管理【工作的领导建立【由辖区？物业：管理行政主管—部门、功能区物【业管理行政主管机构！。。、街道办事处（【。乡镇人民政府）以及！相关行？政管理部门（机构】）参加的物业管理】联席会议制》度协：调，解决辖区内物—业管：理的重大问题—并建：立，物业管？。理争议化解和纠纷】处理工作机》。制 ：市，、，县（市、区）人民】政府（管《委会）应当建立物业！。管理：综合协调和》目标责任机制—制定、落实扶持政】策减轻物业服务企】业，负担；？鼓励采？。用信息化等新技【术、新方法促—进物业服务》行业转？型升级提高物业管】理和服务水平 市】、县（市、区）【人民政？府还应当将物业服】务纳入现代》服务：业发展规《划和城市治理—工作体系 第四条 ！ 市：住房保障和房产【管理：部门是全市物业管】理工作的行政主【管部门（以下简称市！物业管理行》政，主管部门《）负责？本市物业管理活【动的监督管》理工作其主要职责为！ （一）建》立和：完善市场化物业服】。务和基？本物业服务相结合】。的物业管理》机制； 《（二：），管理：全市物业《服务行业《指导、监督各县（】。市、区）物业管理行！政主管部门、功【能区物业管》理行政机构》开展物业管》理活动；《 ，（三）参与市—政府对？各县（市、》区）、功《能区物业管》理工作的目》标，责任：考核； （四—）研：究制定全市物业管】理相：关，政策和物业服务行业！规范； 《（五）负责物业服】务企业资质管—理； （六》）负责？市区前期物业服务】招投标的《。指导、监督》、检：查等管理《工作； （七）【依，法查处物《业管理重大》违，。法行为？。。； ：（八）依法承—担的其他职责 【第五条？  县（市》。、区：。）物业管理》。行政主管部门—负责：本行政区域内物【。业管理活动》的监督管理工作其】主要职责为 （一】。）负：责对物业管理—日常工作的指—导、监督；》 （二）负责新建】住宅小？区前期物业管理招投！标的备案和管理【工作； 《（三）负责物业【管理项目的区—域备案、《前期：物业承接查》验，。备案和物业服务【合同备案； （【四，）负责？。物业服？务企业交接》工作的？监督、管《理； （五》）负责对物业—服务：。。企业、项目负责人进！行日常考核；— （六？。），协调进行《业主大？会、业主委员—会筹建、换届及日】常工作的《指导与？监督； （七）【依法承担的》其他职责 》第六条？ ， 街道办事处（【。。乡镇人民政府—）具体？负责本辖区内物【业管理工作的指【导、协助《和监督其主要职责为！ （一）落实辖区】内，老旧住？宅，小区：基本物业服务工【作； （二）—协调物业管理与【社区管理《、社区服务的关【系协调建设单位与前！。期物：业服务企《业、业主与物业【服务企业的关—。系； （三）建立物！业管理矛盾投诉【。调解：、物业应急维修服】务等机制设立并公开！。投诉电？话、投诉点协调【处理物业管》理纠：纷； ？（四）监督管理【辖，区内物业服务项目移！交和接管工作； 】。（五：）负责？。业主大会、》业主委员会的—筹建、管理等相【关工作建立业—。主，委员会档案组织成】立物业？。管理委员会》； （六）负—责业主？。委员：会备案； （七）】负责辖区内物业服务！企业、项《目负责人服务行【。为，的监：督向县（市、区【）物业管《理，行政主管《部门报送《信用信息； —（八）建立》。由社：区，居，（村）民《委员会、公》安派出所、》业主：。委员会、《物业：服务企业等参—加，的联席会议制—度协：调处：理物业管理重大事宜！； （九）依法承】担的：其他职责《 社区？居（村）民委员会应！当协助和《配合街？道办：事，处（乡镇人民政府】）建立健全物业【管，理工作机制》参，与指导和监督—业主委员《会的：工作及？时协调、处理本【社区内？的物业管理》矛盾纠纷；参与住宅！专项维修资》金的使用监督建【立社区居（》村）民委员会、业主！。委员会和《物业服？。务企业沟通协—商的“三《位一：体”： 服务协调》机，制 ：第七：。条  相关行政部】门依据各自职责共】同做好物业管理工】作 ：物业管理区域内【以及周边道路停【。车泊位设《置和：汽车停放工》作的：指导物业管理区域】内因：停车矛盾等》引发的治安纠纷的】处理物业《管理保安服务活动的！监管等由公安部【门负责 依法查【处违法建设、占【。用和损？坏绿地等违法违规】行为督促相关责任】单，位，加强：对物业管理区域内生！活垃圾？、建筑垃圾清—运和环卫《设施：。的管理？制定住宅小区垃圾清！运服务标《准等由城管部—门负责 按照—定价权限制定调整】普通住宅前期物业公！共服务（《含汽车停《放）收费标准和【保障性住房、房改】房，、，老旧住宅《小区物业管理服务收！费标准？制定调整住宅小【区内建设单位—未出售或《者未附赠《的车位、《车库及依法配建的人！防工程平《时用作停车位的租金！标准制定调整生活垃！圾，清运费标准》依法规范《监，管，物业服务企业—。的收费行为及时查处！物业服务中的价格】违法行为等由物价】部门会同同》级物业？行政主管部门负责】 对：物业管理区域及周边！的建设项目环境影】响评：价文件及其污—染防治设施“—三同时”（与主体工！程同时设计、同【时施工、同时投产使！用）的监督管理【对企事？业单位和其他—生产经营者》的污染物排放的监督！。管理对违反环保法】律、法规的》行为依？法进行查《处等由环《保部门负责 —对房地产开》发项：目公建配《套设施？建设的？监，督管理督促建设【单，位及：时做好物业》管理区域《内交付后保修期内的！房屋及设施设备的相！关保修？工作受理由》房屋质量问》题，引发的？投诉按职责依法查】。处破：坏承：重结构等违法行为】由，建设部门负》责 对物业》管理区域内的—。电，梯、：锅炉等特《种，设备进行安全监察依！法，对特种设备使用【登记、维护保养【、定期？检验、作业人员持证！上岗：等情况开展》监，督检查调查处—理物业管理区—域，内的特种设备事故依！法查处特种设—备安装、改》造、维修和使—用中的违法》行为：等由质监《。部门负责 对—物业服务《企业劳动《用工进？行指导？对物业？服务企业招用就【业困难人员、高【校毕业生《按规定在缴纳社【会保险、参加职业培！。。训方：。面给予适当补贴等】工作由人力》资源和社会保障部】门负：责，。 对在？物业管理活动中利】用合同格式》条款侵害消》费者权益的行—为虚：假、违法广告和无】须取得许可（含批准！。文件）或《已经取得相关许可但！未依法领取营业执】照等违法《生产经营行》为依法进《行查处等由工商【部门（市《场监督？。管理：部门）负责》。 在地块《规划设计条件和【建设工程设计—方，案审查中按规—定标准落实物—业管理区域内公【。建配套建设指标【。等工：作由规划部门负责 ！物业：管理区域内人—民防空工程及设施】平时使用与维护【管理的指导和—。监督由民防部门负】责 物业管理区【域内绿化《调整：的监管和技术指导等！工，作由园林部》门负责 指导、【监督业主委员—。会，参与物业《管，理相关工作等由民政！部门负责 》供水：、排水？、供电、供气、通】讯、有线电视、路灯！等专业经营》单位应当按照—相关：规，定和合同约定做好物！业管理区域内的【专项服务 第八条 ！ 市、县（》市、区）《物业：管理行政主管部【门应当加强对街道办！事处（乡镇人—民政府）物业管【理工作人员和业主委！员会成？员的培训所需经【费列入同级人—民，政府财政预算对【在物业服《务和管理工》作中取得显著成绩】。或者获得市级以【上物业管理荣誉称号！的物业？服务企业及其从业】人员：依法依规《。给予：表彰 第九条  物！业服务行业协会应】。当加强行《业自律管理规—范从业行为》促进诚信《经营加强物》。业服务企业从—。业人员培训》提高物业服务水平】维，护物业服《务企业的合法权【益， 第十条  —本市建立物业服【务第三方评估—制度：业，主自治组《织、建设单位、物业！服务企业可以委【托物：业服务第《三方评估机构开展物！业项目？。交接：。和查：验、物业服》务标准和费用测算、！物业服务质量评估】等活动 物业—服务第三方》评估机构应当依【照，法，律、法规和》合同约定提供—专业服务出具的评】估报告应《当真：实、：客观、全面 —第二章  》物业管理区域— 第十一条 — 物业管理区—域的划分以有—利于实？。施物业管理为原则】综合考虑《。规划条件、建—筑物规模《、，共用设施设》备，、业主人数、自然界！限、社？。区布局？、社区？建，设等因素确定—。 规划部门在—审查住宅建设工程设！计方案时应》当听取物《业所在地的县—（市、区《）物业管理行—政主管部门》对物业管《。理区域划分的意见】 建设单《位应当根据物业【建设用？地规划许可证—确定的？红线图范围结合物】业的共用《。设施设备《、社区建设》等因素划定物业管】理区域？。物业的配套设—施设备？共用的应当划—定为一个物》业管理区《域；配套设施设备能！够分割、独立使用的！可以划定《为不同的物业管理区！域 第十二》。条  新建物业【出，售前建设单位应当将！划定的？物业管？理区域向物业所【在地的县（》市，、区）？物业管？。理行政主《管部门备案并—将经备案的物—业管理区域在—商品房买卖》合同中明示 第十】三，条，  县（《市、区）物业管【理行政主管部—门应当建立》物业管理区域档案】物业：管理区域档案应【当，。载明下列事》。项 （？一）物业管》理，区域的？地理位置、四至界限！； ：（二）建筑物总面积！、，专有部分数量—、业主共有部—。分主要情况； 【（三）建设单位； ！（四）建设单位【关于路灯、供—排水、电、燃气、电！。梯等配套设施的管】护协议、生活垃【圾的清运《合，同协议？； （五）其他【。需要载？。明的事项 》。第，三章  业主—、业主大会与—业主委员《会 第十四条—  房？屋的所有权人为业主！ 业主应当》依照：法律、？法规、临时管理【规约、管《理规约和业主—大会议事规则—等行使权《利自觉履行》法定和约《。定的义务 第十【五条  一个物【业管：理区域？成立一个业主大【会业：主大会？由，物业管理区域内全体！业主组成 物业管理！区域内业主人数【。较少且经全体业主一！致同意决定不成立】业主大会的由—业主共同履行业主】。。大会、业主委员会的！职责 业主》户，数超过三百户—的可以按幢、单【。元等为单位推选【业主代表成立业【。主代表？大会履行业主大会】的职责 《第十六条  物业管！理，区域内符合下—列条件？之一的？应当召开首次业【主大会或者业主代】表大会（以下统【称业主大会）会议 ！（一）？物，业管理区《域内房？屋出售并交付使用的！建筑面积达到百【分，之五十？以上的； （二）物！业管理区域内业【主已入住户数的【比例达到百分—之五十？以上的 第》十七条  物业管】理区域内已交付的】专，。有，部分面积超》过建筑物总面积百分！之五：。十时：建设单位应》。当向物业所》在地的街《道办事处（乡—镇人民政《府）提出筹备业主】大会书面申请并报送！下列：筹，备首次业主》大会会议《所需的文件资—料 ：（一）物业管理【区域证？明； （二》）房屋及《建，筑物面积清》。册； （三）业【主名册； 》（四）建筑规—划总平面图； 【（五）交《付使：用共用设施设备【的证明； （六【），物业服务用房配置证！明，；， ，（七）其他有关【的文件资料 建设单！位，故意拖延或者—不报送的物业—所在地的街》道办事处（乡镇人】民政府）应当督促】其按规定《报送： 第十八条  符合！成立业主《大会：条件的街道办事处】（乡：镇人民政府）应当】。在收到建设》。单位或者《十人：以上的业主公开联】名提出筹《备业主大会书面申请！后六十日内组—织，成，立，首次：。业，主大会？筹备组？ 首次业《主大会会议》的筹备经费由建设】单位：承担 第十九条 】 首次业主大会【筹备组由业主—、建设单位、街【道办：事处：（乡镇？人民政府）、—社区居？（村：）民委员《会等派员组》成成员人数应当为五！至，十一人的《单，数筹备组中的—业主成员由街道办事！处（乡镇人民政府】）或者社《区，。居（村）民》委员会？组织业主推荐产【生业主成员》人数应当《。不少于筹备组—。总人数的百分之【六十：筹备组？组长由街道办—事，处（乡镇人民政府】）指定人《员担任 筹备—。组应当自成》立，之日起？七日内？将成员名单在物业管！理区域内显著位【置进行公示》筹备组？中的业主成员条件】与业主委员会成【员条：件一致业主对—筹备组成员》有异议的由街道【办事处（《。乡镇人民政府）协】调解：决 第？二十条  首次业主！大会筹备组应—当自成立之日起九】十日内？。组织：召开首次《业主：大，会会议？。筹备组履行下—列职责 （一—。）确定首次业主大会！会议：召开：的时间、地点和内】容； （二）—拟订管理规》约、业主大会—议，事规：则、业主委》员会：工作规？则草案；《 （：三）确认业》主身份确定业主在首！次业主大会》会议：上的投票权》数，； （四）提出【首届业？主委员会委员候【选人条件、名单【和选举？。办法； （》五）依法《确定首次《。业主大会会议表【决，规则； （》六）召开首次—业主大会会议—的其他准《备，工作： ，对前款规定的—内容筹备组应—当在首次业主大会】会议召？开十五？。日前在物业管—理区域内显著位置】公，告并书面通知—全体：业主业主对业主【身份和投票权数等】。提出异议的》筹备：组应当予以》复核并告知》异议人复《核结果 《业主大会成立—后筹备组自动解散 ！第，二十一条  业【主大：会会议分为定期会】议，和临时会议 业【主大会定期会议【应当按照业主—。大会议事规则的【规定由？。业主委员会组织召】开 有下《列情形之一的业主委！。员会应当《及时组织召开—业主大会临时—会议： （一？）经专有部分占【建筑：物总：面积百分之二十以上！。。且占总？。人数百分之二十以】上业主提议的；【 （二）发生重【大事故或者》紧急事件需要及【时处理的；》。 ，（三）业《主委员会委员人数不！足其原总数的二分之！。一时重新选》举业主委员会—； （四）》业主大会《议事规则或者管理】规，约，规定的？其他情形《 ，业主委员会未按【业主大会议事规则】的规定组《织召开业主大—会定期？会议或者《。发生应当召开业主大！。会临时会议的情【况业主委《员会不履行》组织：。召开会议职》责的县（《市，、区）物业管理行】政主管部门、街道】办事处（乡镇人民政！府）可以责令业主委！员会限期召开；【逾期仍不召开的【可，以由物业所在地的】社，区居（村）民委【员会在街道办事处】。（乡镇人民政府）的！指导和监督下组织】召开 第二十二条 ！ 召开住宅》小区的业主大会【会议应当于会议召开！十五日前通知全体业！主，。并同：时告知社区居—。（村）民委》员会业主委员会应当！做，好业主大会会—议记录并妥善保存业！主可以查《阅业主大《会会议记录 召开】业主大？会会议物业所在地的！县（：市、区）物》业管理行政》主管：。部，门和：街道办事处（乡镇】人，民政府）应当给【予，指导和协助 第二】。十三条  业主可】以委托他《人参加业主大会会议！业主委托家》。庭成员以外的—人参加？业，主大会会议的—应当：出具书面委托书载】明委托？事项、委托权限【及期限 第》二十四条 》 业主委员会由业】主大会会议选举【产生：以其选举产生之日为！成立日期接受业【主大会和业主的监督！业主委员会委—员应当由《。热心公益《事业、责任心强、】具有一定组织能【力的业主担任业主】有损：坏，房屋承重结构、违】法搭建、破坏房屋外！貌、擅自改变物【业使用性质、无故】欠交物？业，。服务相关费用或者】专项维？修，。资金、违法出租房】屋等违反法》律、法？规和管理规约的【情形且未改正的不得！担任：业主委员会》委员 业主委—。员会由？五至十一人》的，。单，数，。委员组成每届任期三！。至五：年委员可以连选连任！一般最多《不超过三届具体人】数、任期、》连选连？任条件由业主大会议！事规则确定》业主代表任期与业主！委员：会委员？任期相同业主委【员会主任、副主任】在业主委员会委员】中推选产生委员出】现空缺时应当及【时，。补，足 ：业主委员会》是否实行差》额选：举，以及：实行差额选举的【差额：比例由业主大会【议事规则确定—业主委员会实行【差，额，选，举的未当选业主委】员，会委：员且得票数》达到法定票数的候选！。人可以按照得票顺序！当选业主委员会候】补委员？并在业？主委员？会委员？出现：空缺时依《次递补候补委—员人数？由业主？大会议事规则确定但！最，多不得超过业主委】员会委员总数—的百分之五》十候补委员可—以列席业主委—员会：会议不具有表—决权 第二十五【条， ， 划定为一个物业】管，理，区域：的分期开发建—。设的住宅小区—项目先期开》发，部，。分符：合业主大《会，成，立法定条件的可以成！立业主大会选举产】生业主委员会首次业！主大：会会议应当根—据分期？开发的？物业面积和进度【。等因：素在业主《大会：议事规则《中明确增补》业主委？员会委？员的：办法 第二十六条】  不具备成—立业主大会》条件：或，。者具备成立》条件但未《成立业主大会的住宅！小区经物业所在【地，的县（市、区）物】。业管理行政主—管部：门或者街《道办事处（》乡镇人民政府）【指导后？仍不能成立的—由街道办《事处（乡《镇人民政府）组【建所在物业》管理区？域，内的物业管理委员会！代行：业主大会和业主【委员：。会职责 物业管理】委员会由街道办【事处（乡镇人民【政府）？、社区居（村）【民委员会、社—区服务机构、建设单！位、业主代表等【五至十一人的单数】委员组？成其人员组成应当】在所在物业管—理区域内显著—位，置公示 第二十七条！  有下列情况之一！的业主委员》会，委员、物业管理委】员会中的业主成员、！业主代表资格自行】终止 （一）以书面！方式提出辞职请【求的； （二）【因物业？转让、灭失等原因】不再是业主的； （！三）丧失民事行为】。能，力的；？ （四）法律—、法规以及管理【规约规定的其他【情形：。 第二？十八：条  业主》委员会委员、筹【备组成员、》。物业管理委》员会：委员、业主代—表有下列情形之一】的，应当按？业主大会《议事：规则等？。规定予以罢免 （】一）：不履：行职责的； （二）！。利用委员、成员、代！。表资格谋取不正当】利益的； （—。三）出现第二—十四条第一款—规定情形及其他拒不！履行：业主义务情形的；】 （四）因履职不当！给业主造成较大损】失的； （五）因】其他原因不》宜担：任业主委员会—委，员、筹？备组成员、物业【管理委？员会委员《、，业主代表《的 第二十九条【  不再担》任业主委《员会委员、物业管】理委员会中的业【主成员？、业主代表的应【当在十日内》将其保管的》属于业？主大会、物业管理委！员会所？有的：物品等移交业—主，委员会、物》业管理？委员会；拒不移交】的业：主委员？。会、：物业管理《委员会可以》请求物业所在—。地街道？办事处（乡镇人【民政府）或者县（】市、区）《物业管理行》政主管部门督—促移交物业所在地】公安机关予以—协，。助 第三十条—  业主委员会应】当自选举产生之日起！三十日内持下—列材料向《物业所？在地街道《办事处（乡》镇人民政府）备案 ！业，。主委员会备案申请书！。； （二）业主委】员会委员《、业主代表》名，单及其基本情况【； （？三）业主《大，会议事规则和管理】规，约； （四）—业主大会会议记录；！。 （五）其他—。应当提供的材料【 备：案材料齐全》的街道办事处—（乡镇人《。民政府）应当在五个！工作日内《出具书面备案证明并！在备案后七个—工作日内将备案材料！抄送县（市、区【）物业管理行政【主管部门及社区居（！村）民委员会—；备案材《。料不齐？全的街道办事处【。（乡镇人民政府）不！。予备案并《。书面：告知须补齐的—材料 第三十一条 ！ 业主委员会任【期届满前三个—月应：当组织召开业—主大会？会议进行换届—选举并？事先报告物业所【在地的县（市—、区）物业》管理行政《主管部门和》。街道办事处（乡镇】。人民政府） —业主委员会》在规定时间内不组】织换届选举的—街道办事处（乡【镇，人民：政府）应当责令【其限期组织换—届选举；逾》期仍不？组织的可以》由，物业所在地的社【区居（村）民委员】会在街道办》事处（？乡镇人民政府）的】。指，导和监督下组织【换届选举工作— 业主委员会应当自！任期届满之》。日起十日《内，将其保管的有关财务！凭证、业主清册、】档案资料、》印章以及其他属于】业主大会所有的【财物：移交新一届业主委】员会双？方应当签订书面移】交手：续；拒不移交—的新一届业主委员会！可以请求物业所【在地的街道》办事处（乡镇人民政！府）或者县》（，。市，、，区）物业管理行政主！管部门督促移交物】。业，所在地的公安—机关予以协助 第三！十二条  业主【大会：、业主委员会、物业！管理委员会应—当依：法履行职责》不得：。作出：与物业管理无关的】决，定不得从事与—物业管理无关—的活动？ 业：主大会？、业主委员会、物业！管理委？员会作出的决—定违反法律、法规】的县：（市、区）物—业管理行政主管部】。门应当责令其限期】改正或者撤》销其决定并通告全体！业主： ，业，主委员会不能正常】开展工作《的物：业所在地的街道【办事处（《乡镇人民政府—）应当组《织召：开业主大会临时会议！对，业主委员会进—行调整 第三十【三条：。  业主《大会和业《主委员会《日常工作经费由全】体业主承担可以从物！业共有部分》、共用设施设备经】营收益中列支也【可以由全《体业主分摊 经【费的筹集、管理【和，使用以？及业主委员会委员的！工作补贴由业主大】会议事规则具体【规定业主委》。员会应当每半年在】。。物业管理区域—内显著位《置公告经费收支情】况明细接受业主监】督 第三十》四条  业主大会、！业主委员会应当【积极配？合有关主管》部，门与社区《居（村？）民委员会相互【协作共同做》好物业？管，理，区域内？与物业管理》有关：。的社会管理工作 在！物业管理《。区域内？业主：大会、业主》委员会？应当：积极配合社》区居（村）民—委员会依法履行自治！管理：。职责支持社区居（】村）民委员会开展工！作并接受其》指导和监督社区居（！村）民？委员会应当支—持，业主大？会、业主委员会开展！工作 业主大—会、：业主委员会作出【的决定应当》以书面？形式在物业》管理区域内及—时公告并《告知社区居（—村）：民委员会 第三【十五条  同一物业！管理区域内有—。两幢以上房屋的可】以以幢、《单元为？单位成立《业主小？组，。业主小组《由该幢、《单，元的全体业主组【成 业主小组应【当履行？下列职责 》（，一）推选业主代表出！席业主大会会议； ！（，二）决定本幢、【。单元范围内住宅共】用部分、共用设【施设备的维》修、养护、更—新，和改造； （三）】决定本小组范—。。围内的其他事项【 业主小《组，议，事由该业主小组产生！的业主代表主—持业主小《。组履：行职责时不得违【反业：主大会或者业主大会！授，权的业主委员会【作出的决定业—主小组履行职责的】程序参照本》物，。业管：理区域业主大会【议事：规则执行 第—三十：六条  业主—大，。会会议、业主小组】议事表决可以—采用：纸质或者手》机信息、《电子邮件等方式实名！投票业主《大会会议表决结【果应当向全体—业主公示 一—个独立产权单—位登记有《二个或者二个以上所！有权人的应当自【行确定一名投票人 ！第四章前期物业【管理 ？第三十七《条，  新建住宅物【。业实行前期物业管理！ 在业主、业主大】会选聘物业服—务企业之前前期【物业管理由建—设单位负责建设【单位：应当与选《聘的物业服务企【业签订书面的前期】物业服务合》同 第三十八条【  建设单》位应当在销》售物业之《前制定临时管理规约！对有：关物业的使用、【维护、管理业主的共！同利益业主应—当履行的义务违反临！。时，管理规约应当承担的！责任等事项依法【。作出约定临》时管理规约不得侵】害物业买受》人的：合法权益 建设【单位应当《在物业销《。售前将临时管理规约！向物业买受人明【示并予以说明—物业买受人在与【建设单位签订物业】买，卖合：同时应？当对遵守临时管理】规约予以书面承【。诺临时管理规—约文本？应，同时交予《物业买受人收执【 ，第三十九条 — 市：。。区建立统一的物业】管理招投标平—台为建设单位—。或者业主大》会选：聘物业服《务企业提供服务 】提倡业主大》会，。通过统？一的招投标》平台选聘物》业服务企业 —第四十？条  建《设单位应当通过招投！标的方式选聘具有】相应资质《的物业服务企—业， 投标人《少于三个或者住宅规！。模建筑面积小于【三万平方《米的经？物业所在地的县（】。市，、区：）物业？。。。。管理行政主管部【门批准？可以采用协议方式选！聘具有相应资质【的物业服《务企业？ 第四十一条—。  建？设单位应当按照以】下规定时限》完成前期物业管理】招投标？或协议选聘物—业服务企业工作【 （一？）新建预售商—品房应当《在取得商品房预【售许：可证之前完成；【 （二）更换物业服！务企业应当在原【前期物业服务合【同，。终止前完《。成 中标通知书发】出之日起三十日内建！设单位应当》与中标的物》业服务企业签—订书面？前期物业服务—合同 物业》服务企业应将前期物！业服务合同向—物，业所在地的县（市】、区）物业管理【行政主管部门备案】由县（市、区）【物业管理行政主管部！门抄送物业所在地】的街道办《事处（乡《镇人民政《府） ？建设单位应当提供】前期物业管理开【办费用于购》买物业？办公设备等固定【资产：所购资产归全体业】主所有由物》业，服务企业使用— 物业承《接查验费用的承担】由建设单位和—物业：服务企业《在前：。期物：。业服务合同中约定没！有，约定或者《。约定：不明确的由建设单位！承担 第《四十二条  建设】单，位与物业买受人签】订的买卖合同应当】包含前期物业—服务合同约定—。的内容或者同—时签订前期物业服务！委，托协议对前期物业服！务，的内容予以约定 】。第四十三条　前期】物业服务合同期满前！建设单位需提前解】。除合同重新选聘【物业服务企业的应当！在，物业管理区域—内显著？位置进行公示—并征得已销售房屋】总面：积过半？数的业主《且占：总户数过《半数的业主同意【方可提？前解除？合同 ？已交付使《用物业业主总—人数百分之十以【上的：。业主因对建设单【位选聘的物业服【。务企：业的：服务质？量不满意要求物业】服务第三《方评估机构评估的建！设，单，位应当委托其—。与业主、物》业服务企业协商选定！的第三？方，评估机构对物业服】务，。企业的？履约：情况进行评估—协商不？成的由物业》管理行政《主管部门随机—抽取第三方评估机】构评估结《果在一年内》有，效并：向全体业主公—告同时告知物业管理！行政主管部门 经评！估物：业，服务不符《合，履约标？。准的建设单位可以】按照合同《约定：。更换物业服务企【业或者要求物—业服务企业限期整】改；逾？期不整改的建设单位！应当向？物业管理行政主管】部门报告由》物，业管理行政主—管部门录入》物，业服务企业信—用档案并向社会【公示 前期物业【服务合同解除—。后业主委员会尚未成！立的建设《单位应当按照本办法！第四十条的规定另聘！。。物业服务企》业 第四十四条【 ， 前期物业服务【费用由物业买受【人按照房屋买卖合】。同约定的《标准承担房屋买卖】合同未？约定：的由建设单位承【担 已竣工但尚【未出售或者尚未交】付物业买《受人的物业》物业：服务费？用由建设单位—全额承担《 根据？房屋买？卖，合同约定已》具备交付条件—的房屋？且建设单位已—通知物业买受人交付！的因物业买受人的原！因未及时办理入住手！续的物？业，物业服务费用由【物业买受人按—相关：规定承担 第—四十五条  新建】住宅物业管理—区，域内建设单位应【当，按，照不低于地上地【下总建筑面积千【分之七？的比例配置物业服务！用房低于一百平方米！的按照一百平方米】配置并无偿移—交其中用《于，业主委员会议—事活：动用房的应当—按照配置物业服【务用：房的比例合理—确定一般按照—。建筑面？积，。二十至四十》平方米配置 物业】。服，。务，用房不计入》分摊公用建筑面【积其所有权属—于全体业主建—设，单位在申请办理房】屋所：有，权初始登记时—应当注？明，物业服务用房—并申请？登记 集体土地【房屋拆？迁安置住宅》小区除按本条第二】款规定外还应—当按照小区地上地下！总，建筑面积百分之二至！。。百，分之五的比》例配建配套服务【设施及物业服—务，经营性用房其—经营收益用于弥补】小区物业服务费【的不：足 第四十六条  ！物业服务用房应当】是地：面以上的房屋具备】独立、正常使用【功能相对集》中安排在《住宅小？区中心？区域或者住》宅小区出入》口附：近一般应《当在三？。楼以下？其中物业接待中【心办公室应当设置在！。一楼物？业，经营性用房应当合理！安，排位置便于》物业服务企业—开展经营 》。物业服务《用房：设，置在住宅《楼内的应当具有【独立的通道》建设单位不得将电梯！井、管道井、楼【梯间、垃圾》道、变电《室、避难《层、设备间、公共】门厅、？公共：卫生间、过》道、地下室、车【棚、车库《、民防工《程以及不计入容【积率的其他房屋【和，室内层高不足2【.2：米的房屋《等作为物业服—务用房 物业服务】用房由？。。建设单位在承接【查验前装修到位【；，装，修前应当《事先征求物业服务企！业，的，。意见并对房屋功【能进行合理布—置；本着安》全实用的原则—根据项目的》规模配备物业办公】室、：会，议室等 第四—十，七条  物业—服，务用房主要用于【。物业管理办公和业主！委员会活动等用【途不得买卖和抵押】若用于经营收益【归全体业主所有可用！于弥补物业服务【费不足 第四十八】条  新建住宅物业！管，理区域内的供水、】供电、供气、—供热等终端用户【的分户计量表或【者终：端用户入户端—口以外的专业经营设！施设：备应当符《合国家技术》标准和？专业技术规范 【建，设单：位在组织竣》工验：收时应当《通，知供水、供》电，、供：气、供热《等专业经营单位参加！；在竣工验收合格后！应当将住宅物—业管：理区域？内专业经营》设施：设，备移交给《专业：经营单位负责管理】专业经营《单位应当接收—。并承担维修、养【。护和更新的责任有关！费用由专《业经营单位承担【但二次供水设施的费！用，承担按照江》苏省城乡《供水管？理条例有关规定执】行 201》3年5？月1日前建》设的住宅小》区内的专业》经营设？施设备业主大会【决定移交给专业经营！单位管理《的专业经营单位【应当接收 第四【十，九条  建设单位与！物业：买受人签《订的商品房销售合同！应当：约，。定其所交付物业的共！用部位、共用—设施设备的》配置和建设》标准建设《单位应？当，。交付权属《明确：、资：料完整？、质量合格》、功：能完备、《配套齐全的物业 】第，五十条  物业【服务企业承》接物业时应当对物】业共用部分、共用设！。施设备进行》查，验物业？承接查验应当遵循诚！实信用、客观公正、！权责分明以及保护业！主共：同财产？。的原则承接查验时】物业服务《企业应？提前告？知，县（市、区）物业管！理行政主管部门和】。街道：办事处（《乡镇人？民政府？）并邀请其共—同参：加 现？场，查验物业二十日前】建设单位应》当向物业《服务：企业：移交下列资料 【（一：），竣工总平面图单体】。建筑、结《构，、设备竣工》图配套？设施：、地下管网工程【。竣工：图等竣？工验收资料； （】二）：设施设备安装、验】收、使？用和维护保养等技】术资：料； （三）物【业质量？保修文件《和物业使用》说明文件； （【四）物业管理所必】需的其他资料 未能！全部移交前款所列资！料的建设单位应【。当列出未《移交资料的详细【清，单并书面承诺补【交，的具：体，时限并告知》。物业所在地》的县（市、区—）物业管理》行政主管部门 第】五，十一条  》物业：服务企？业应当自物业交接】后三十日内》持下列文件向物业所！在地的县（市、区）！物业：管理行政主管—部门办理备案手续 ！（一）前期》物业服？务合同； （二）】临时管理规》约，； ：（三）物业》承接：查验协议； （【四）建？设单位移交资料【。清单； （五）查验！记录； （》六，）交接记录》；， （七？）其：他与：承接查验有》关，的文件 物》业服：。务企业应当》在备案后将》。物业承？接查验情况在物业】。管理：区，域，内显：著位置公告并将承】接查验有《关的文件、》资料和？记录建立档案妥善】。保管物业《承接查验档案属【于全体业主》所有业主《可以进行查》阅和：复制 县（市、区】）物业管理行政【主管部门应当在备案！后三十日内将备【案材料抄送物—业所在地的街道办事！处（乡？镇人民？政府）？ 第五章  物业】服务 第五》十二条  》从事物业服》务的企业应当—具有独立的》法人资格依法取得】物业服务企业资质】市物：业行政主管》部门应加强参与本】市物业项目招投标】、从：事物业？服，务活动的物》业服务企业的资质、！信用的？监管： ，第五十三《条  业主委员会应！当与业主大会选聘】的物业服务》企业：签订物业服务—合同 ？物业服务《。企业应当《自物：业服务合同签订【之日起三十日内【将物业服务合同报物！业所在地的县（市、！区）物业管理行政主！。管部门、街道办【事，处（乡镇人》民政府）备案—并在物业管理区域】显著：位置进行公示 第】五十四条  —物业服务《企业可以将物—业管理？区域内的专项服务】业务：委托给专业性—服务企业但不—得，将该：区域内的全部物业】服务委托给他人电】梯、消防、机—械式停车设备、锅炉！、监控？。安，防等涉及《人身、财产安全以】及其他有特定要【求的：设，。施设：备物业？服务：企业应当委》托，专业：机构进行维修和【养护 物业》服务企业应》当按照物业服务【。合同中关于安全防范！的约定落实安全防】。范措施做好物业管理！区域内的安全—防范工作物业服务】企业未履行物业服】务合同义务或—者履行合同义—务不符合约》。。定导：。致业主人《身，、财产？受，。到损害的《应当依法承》担相应的《法律责？任物业？。管理区域内》发生安全事故—等突发事《件时物？业服务企《业应当采取应—急措：施，及时向有关主—管部门报告并协助做！好救助工《作 业主、物业使用！人对：人身、财产安全有】特殊保护要求的应当！与物业服务企业另行！签订服务合同— 第五十五》条  物《业，服务：。企业应当《按照物业服务合【。同指派项《目负责？人更换项目》负责：人的应及《时告知业《主并在物《业管理区域内—显著位置进行公示】。 ，业主委？员会：经征：求业主同意可以要求！物业服务企业更【换项目负责人；要求！更换项目负》责，。人，。的物业？。服务企业应》当及时更换并在物业！管理区域内显著位置！进行公示 第五十六！条，  业主应当根【据物业服务》合同：的约定交纳物业【服务：。费用业？主与物业使用人【约定由物业使用人交！纳物：业服务费《用的从其约定业主负！连带：交纳责？任 业主办理入【住手续后未入住【或未使用连》续空置？六个月？以上的物业》业主应？当事前？告知物业《服务企？业按不低于合—同约定标准的百分之！七十交？。纳物业服《务费用具体范围【和减免标准》、减免期限》由市、县（》市）价格行》政，主管部门会》同物业管理行政主管！部门确定业主—大会成立后由业主大！会，与物业服务》。。企业约？定 物业所有—。权发生转移时业主】应当与物业服—务企业结清》物业：服务费用 第五十七！条  物业》服务收费应当—区分不？同物业的性质和【特点遵循《合，理、公开、服务质】。量和价？格相符的原则—确定：实行：政，府指导价和市场【调节价普通住宅的前！期物业服《务收费实行政府【指导：价由：物业服务企业将【前期物业服务合同】报所在地《的，价格行政主管部门备！案；业？主大会？。成立后普通住宅【物业服务收费—。标准由业主大会【或者业主《大会：授权的业主委员【会决定通过物业服务！合同约定执行非普通！住，宅和非住宅、满【足部分业主需要【或者接？受，业主委托开展—的特约服务》等其他物业》服务收？费实行市场调节价】具体物业服务收费】标准由当事人—在物业服务合—同中约定 》实，行政府？指导：价的市、县》。（，市）价格《行政主管《部门应当《会，。同，物业管？理行政？主管部门每三年内对！物业服务等级标【。准以及相《应的基准价与浮【。动幅：。度进行评估》并根据评估结果适】时调整 第五—十八：条  物业服务收】费可以采取》包干制或者酬—金制等方式》具体收费《方式由物《。。业服务合同约定 】包干制？是指：由业主向物业服【务企业支付固—定物业服务费用盈】亏均由物《业服务企业承担【的物业？服务计费方》式 酬？。金制是？指在：预收的物业服—务资金中按》约定比例或者约【定数额提《取酬金支付给物业服！务企业其余全—部用：于，物业服务合同约定】的支出？结余或者不足均由】业主享有或者承担】的物业？服务计费方式实行酬！金制收费方式的【物业服务企业应当】按照规定对物—业服务各项》。资金：的收支建立》台账、定期》公示并接受》业主委？员会的核查 第【五十九条  物业服！务收费应当》明码标价物》业服务企业应—当在物业管理区域内！显著位置将》服务内容、》服务标准、收费项目！、收费标准以—及收费办法等有关情！。况如实公示 物【。业服务企业》应当按照《物业服务合同的【约定定期将物业【服务费用和》经营设施收益收支】情况、公共水电费】分摊情况如实公示】 物业服《务企业可以》根据物业服务合同预！收物业服《务费用但是预收物业！服务费用的期限【。。最长不得超过—。。一年 第《六十条  物—业服务企业应当定期！。公布共用场地、【共用设施《设备产生的供水、】供电、供气、供热】的用：量、单价、金额并按！照实际费用和物【业服务合同约定的方！式由全体业主分【。摊没有约定》。或者约定不》明确的按照》业主专有部分占【。建筑物总面积—的比例分《摊 业主或者业主委！员会对公《。布的共用场》地、：共用设施设备产生的！供水、供电、供【气、供热费》用的分摊情况提出】异议的物业服务企业！应当答复 第六十】一条  业主大会或！者业主？委员会可《以委托第三》方评估？。机构：对物业服务企—。业履约情况》开展评估并向全体】业主公布评估结【果物业服务》企业：应当予？以配合？评估结果可以作【为要求物《业服务企业》整改或者更换物业】。服务企？业的依据 第六十二！条  物业管理【区域内供《水、供电、供气、供！热，等专：业经营单位应当按】照，最终用户使用—。的计量器具显示【的，量值向最终用户【收取费用不得转【嫁，户外管线《或，者其他设《施的能源损》耗和损失《最终用户是指—接受供水、供电、供！气，、供热等服务的【最终分户业》主或者？实际使用人 物业】服务企业接受—专业经营单位委托代！收，费用的？。不得向业主收取手】续费等额外费—用但可？以根据约定向专【。业经营单《位收取报酬 第六】。十三条  物业【服务企业享受国家】、省和本市有关现】代服务业规定的【税收优惠政策物业服！务企业？代收代征《的各类费用》不，计征：营业：。税和企？业所得税 》物业管理区域内【。共用设施设》备维护管理、保【洁、绿？化等物业服务过程】中的用？水、：用，电、用气价》格按照当地居民【使用价格的标准【执行：但，洗车、餐《饮等经营《性用水？、用电、用气除【外 第六十四—条  物《业服务合同期限【届满三个月前业主】。委员会？应当组织召开业【主，大会会议决定选聘或！者续聘？物业服务《企业将决定书—面告知物业服务企】业、物？业所在地的县—（市：、区）物业管理行】政主管？部，门和：。。街道办事处（乡【镇人民政《府）并在物业—管理区？。域，显，著位置？公，告 物业服务—企业决定不再续签】物业服务合》同的应当《在物业服务合同期】限届满三个月前书】面告知业主委员会、！。物业：。所在：地的县（市、区）物！。业管理行政主管【部门和街道》办事处（乡镇人【民政府？），。并在：。物业管？理，区域内显著位—置公告 业》主大会决定续聘【的业：主，委员会应当在物【业服务？合同期限届》。满一个月前与—物，业服务企业续签物】业服务合同 业【主大：会决定选聘新的物业！服务企业的业主【委员会？可以参照前期物业管！理相关？规定选聘有资质的】物业：服务企业招标经费】在，物业共有部分—、共用设施设备【经，营收益中列》支也可以由全—。。。体，业主分？摊 第六十五条【  业主大会决定】解聘物业服务企业】的，被解聘的物业—服务企业应当按【照规：定办理移交手续被解！聘的物业《服，务企业？在办理交接至撤出】物业管理区域前的期！间内应当维持正【常的物业《管理秩序《 业主？大会决定选聘—新的物？业服务企业的被【解聘的物《业服务企业应当在】物业服务合同终止】之日起十《。五日内退出》。物，业管理区域并—向业主委《员会或者在业主委员！会的监督确》。认下与被《。选聘的物《。业服务企业履—行下列交接义务【 ，。（一）移交占用的物！业共用部分、由【前期物业管理—开办费购买的物业】办公设备等固定资】产； （二）移【交本办法《第，五，十条第二款规定【的相关？资料； （三—）移交？物业服务期间形成】的物业和设施设备使！。用、维？。护，、保养、定期检【验，等技：。术，资料运行、维护【、保养记录； （】四）结清《预收、代收和—。预付、？代付的有关费用【； （五）物业承接！查，验档案； （六【）法律、《。法，规规定和物业—服务：合同约定的其他【事项 物业》。服务合同《期限届满业主大【会未作出选》聘或者续聘决定物业！服务企业按照—原合同约定继—。续提供？服务的原合同权【利义务对双》方具有约束力—在原合同《权利义务延续期间】任何一方当事人【提出终止合同的【应当提前三》个，月书面告知另一方当！事人：和物业所在地的【。县（市、区）物业】。管理行政《主管部门、》街道办事处》（乡镇？人民政府）并在物】业管理区域内显著】位置公告 第六【十六条  物业所】在地的？县，。（市、区）物业管】理行政？主管部门、》街道办事处（乡镇】人，民政府）应当加强】对物业服务》企业交接工作—的监管 被解—聘，的物业？服务企业拒不撤【出物业管理区域或】者拒不移交资料【的物业？所在地的县（—市、区）物》业管理？行政主管部》门应当责令其限期】。撤出；使业主—生活受到严重—影，响的经？业，主委：员会：请求辖区内》。公安机关予以协【助；：有破：坏共用设施设备、】毁坏账册等违反治】安管理行《为的由公安机关依法！处理：；业主委员会还【可以依法《提，起诉讼？或，者申请仲裁 第六】十，七条  物业服【务企业收取物业【服务费后擅》自撤出或《者停：止，物业服务《的物业所在地的县】（市、？。区，）物业管理行—政主管部《门应当督《。促其履行合》同；对？不，继续履行合同—的依照有《。关法律、法》。规和物业服务合同】约定处理 第六十八！条  单体物—业或：者规模较小》。的物业经业主—或者业主大会—决定在物业》所在地的街道办事】。处（乡镇人民—政府）？和县（市、区—）物业管理行政【主管：部门的监督指导下】业主：可以对物《业实施自行管理 】业主自行管理的【应当对下列事项【作出决定 （一【）自行管理》的执行机构、管理】人； （二）自【行管理的内容、标】准、费用和期限；】 （：三）聘请《专业机构《。的方：案； （四）其【他有关自行管理【的内容 电》梯、消防、》机械式停车设备、锅！炉、监控安防等涉及！人身、财产安全【以及其他有特定【要求的设《施设备应当委—托专业机构进行【维修和？养护 第六十九条】  老旧住宅—小区可以由街道办】事处（乡镇》人民政府）成立物】业服务中心为业主】提，供基本物业服—务主要做到有治【安防：范，、，。有清扫？保洁、有绿化养护】、，有维修维护、有停】车管理？。 县（市《、区）物业管理行政！主管部门《和财政部门应—当制定基本物业服务！补贴：政策所需经费—列入县（市、区）人！民政府？财政预算 第—七，十条　？。。市，。。。物业：管理行？政主管部门应—当建：立物业服《务企业考《核体系和信》用评价体系》对物业服《务企业、项》目负责人实》行，动态管理定期—对物业服务项目开】。展专项检查向—社会公？布信用？信息评？。价结果 县（市、】区）物？业，管理行政主管部门具！体负责物业服务企】业、项目负责人信用！信息征集、》考核、评价、汇总】。和，核查工作 街道办】事处（？乡镇人民政府）【、，社区居（村》。）民委？员，会应当协助》开展辖区内物业服务！企，业、项？目负责人信用信息】的，征集、？核查：。工作： 第：七十一条《  物业服务企【业未按照法律、法】规规定、合同—约定和技术标准、专！业，技术规范等提供日常！物，业服务的应当录【入物业服《务企业信《用档案 物业服务企！业有下列严重—失信行为之》一的二？年内不得在本—市申：报各类？物业服务示》范项目？。；失：信，行为改正前物业【管理行政《主管部门不予开具诚！信证明 《（一）在《。物业管理招》标投标活动》中提供虚假信息骗取！中标的？； 　 （》二）出租、出—借、转？。让资质证书的—； （三）物业服】务合同依法解除或者！终止后拒不》撤出物业管理区域】撤出时未按照—规定办理交接手【续，或者未按照规定移交！资料造成《物业管理混乱的；】 （四）未》按照规定和》合，同约定履行房屋安】全监管义务》导致物业管理区域内！发生：重大：房屋安全事》。故，。的； （五）—泄露业主《信，息，的； （六）对业】主、业主委》员会委员进行—。恶意骚扰采取暴力行！为或者打击报复的；！ （七）其》他违反法律》、法规规定》情形的 第》七十二条  物【业服：务项目实行》项目负责《人责任制 物—业项目负《责人有下《列严重失信》行为之一的应当录入！项目负责人》信用档案《同时录入其所属【物业服？务企业？的信用？档案 ？（一）骗取、挪用】。或者侵占《住宅专项维修资金】的；：。 （二）擅自—改变物业《管理区域内物业服】务用房、共》用部位？和排水管《网等共用设施设备用！途的； （三—）擅自决定占用、挖！掘物业管理》区域内？道路、场地的； （！四，。）擅自利用物—业，管理区？域内共用部位、【共用设施设》。备进行经营》的； （五）—因管理失职造成【人，员，伤害：、财产损失等—重大责任事》。故的； （》六，）被价格行政—主管：部门认定乱收费【或者收费不》规，范且未改正》。。。的； （七）—其他损？害业主利益》情节严重的 有前】款规定？情形之？一的：业主可？以向街道办事—处（乡镇人民—政府）、县（—市、区）物业管【理行：政，主管部门投》。诉街道办事处—（乡镇人民政府【）、县（《市，、区）物业管理【行政主管《部门应当进》行核查？并书面告《知业主核查结—果 第六章  【物业的使《用和维护《 第七十三》条  业主》、物：业使用人对物—业的使用《与维护应《当，。遵守法律、法规、管！理规约的规定及业】主大会的决定不【得损害公共利益和他！人合法？权益 第七十四条】  物业《管理区域内按照规】划建设？的公共？。建，筑和共用《设施不得《擅自改变用途 平】时开发利用人—民防空工程设施不得！影响：其，战时防空效能和应】急，避难功？能不得擅自改—变人防工程平—时用途 第七十五】条  物业管理区】。。域内禁？止，下列行为 （一）】擅自改变物业的【规划用？。途； （二）损【坏或者擅自变动房】屋承重结构、—主体：结构；？ （三）违》法，搭建建筑物》。、构：筑物； （四—）损：坏或者擅自占用、改！建，物业共用部分损【坏或者擅自》占用、移装共用【设，施设备？； （？五）存放易燃、易】爆、剧毒、》放，射，。性物质或者》超负重等违反安【全规定？的物品； 》（六：）制造超过》规定标？准的噪声、振动或】者影响邻《居采光、通风—； （七）任意弃置！。垃圾、排放污—水、抛掷杂物和露天！焚烧； （八—）侵占绿地、毁【坏绿化和绿化—设施：； （？。九）擅自摆摊—设点、占道经营无】序停放车辆； （十！）破坏？或者擅自改变房【屋外观？； （十一）—擅自在？。建，筑物：、构筑物上悬挂【、张贴、涂》写，、刻画； （十二】）非法养殖大型【犬、烈性犬； 【。（十三）占用（堵】塞）消防车通道【、疏：散通道？、安全出口》圈占（遮《挡）消火栓等违【反消防法律》。、法：规的行为； （【十四）法律、—法，规和：管理规约禁止的【。其他行为《 有前款所列—行为之一的物业服】。务企业、业主委【员会应当及时劝阻】、制止；劝阻、制止！无效的应当及时报告！有关主管部门有【关主管？部门应当《及时：依法处理；》业主、物《。业使用人对侵害自】己合法权益的行为可！以依法向人民—法院提起《诉讼；业主委—员会对侵害业主共】同利：益的行？为可以依《法向人民法》院提：起诉：讼 第？七十六条  —物业管理《区域内规划用于停放！汽车的车位、车库建！设单位应当首先满足！本区域内《业主的停车需要【其归：属由当事人通过出】售、附赠或者出【租等：方式约定 建设单位！办理商品房房屋【预销：售登记后出售—或，。者附赠的车》位、车库应当明示并！在物业管理》区域：内显著位置公示拟】出售车位、车—库的产权《证明文件和出售【价，格，拟，出售：车位、车《库数量少《于本区域《要求购买车》位、车库业主—的房屋？套数时？应当通？过抽签等公》平方式？。确定每户业主只【能购买一个车位【或者车库 建设单位！未，出售或？者未附赠的》车位、车库应当优先！出租给本区域—内业主租金按—照，价格行？。政主：管部门核定的标【。准执行；业主要求】承租车位、车库【的建设单《位，不得只售不租拟出】租车位？、车库数量少—于本区域要求承租车！位、车库《的业主？的房屋套数时应当】通过抽？签，等公平方式确定给未！购买：或者未受赠车位、】车库的业主》每户：业主只能承租一个车！位或者车库 在首】先满足本《物业管理区域内业】主的购买《和，承租：需要：后还有多余》车位、车《库，。的可以出《租，给本物业管理区域】外的使用人》但租赁期《限不得超过》六个月 第七十七】条  ？占用业主《共有的道路或者【其，他场地用于停放【汽车的车位》、车库由业主大会】或者业主大》会授：权的业主委员会【决定使用 物业【管理区域《内划定？车位、停放车辆应】当由公安部门进【行现场？指导不得占用、堵】塞、封闭疏散—通道、安全出口、消！防车：通道不？得影响其他车辆和行！人的正常通行— 对开放式物业【管，理区域无停车场地】或者用？于停放汽车的车位】、车库严重不—足的物业《管理区域公安—部门应当《对物业管理区—域周边情况进行全面！调查：合理利用支路、【背，街小巷、建筑物【间空档施划夜—间临时？停车泊位对》夜间交通流》。量较小的《次干道的慢车道施】。划限时停车泊位供】居民：停放车辆 第—七十八条  前【。期物业管理期内普通！住宅物业管》理区：域内业主《共有、？专有、专用的车位】（车库）的汽车停放！费实行政府指导价；！业主大会成立后由业！主，。大会或者业主大会】授权的业主委员【会，与物：业服务企业协商【确定本？区域汽车停放—。费标：。准 前期物业管理期！内建设单位》未出售、未附—赠或未出租的车位】、车库汽车停放费由！建，设单位按照有关规定！。。及，时，支付给物业服务企】业 业主《对汽车停放有保【管要求的应当与物业！服务企业《另行签订《保管服务合同 第】七十九条  业主】大，会成立前需要占【用业主共有的道【路或：者其他场地》停放汽车的应—当在：前期物？业服务合同》中约定？物业服务《企业应当将》汽车停放费单—独列账独立》核算所得收益的百分！。之七十纳入住宅专项！维修资金其》余部分可以用—于补贴物《业服务费 业主【大会成立后需要占用！业主共有的道路或者！其他场地用于停放】汽车以及利用业主共！有部分、共用设施】从事广告等经营性活！动的物？业服务企《业应当？提请业？主大会或者业主大】会授权的业主委员】会，。决定后？依，法办理？有，关，手续并公示利—用业主共有部分、】共用设施《从事广告等经—营性活动的》还应当经有》利害关系的》业主同？意收益按《照业主大会或者【业主大会授权的业主！委员会决定、物业】服务合同约定使【用；没？有，决定：或者约定的按照前】款规定使用业主委员！会应：当对汽车停放费【的收支情况进行【监督并向业主大会】报告 第八十条 】 物：。业管理区域内—依法配建的人民【防空工程应》当按照设计》文件在实地标—注 物业管理区域】内依法配建的—人民防空《工程平时用》作停车位的应当【向全体业主开放出】租的租赁期》限不：得超：过三年？不得将？停车位出售、—附赠 人民防空工程！平时用作停车位【的其租？金、汽车《。停放费的《收取及其支出、使用！管理等按照有关规】定执行 《第，。八十一？条  鼓《励在已建成的住宅】小区内增建停车场（！库，）按照“谁投—资、谁管理、谁受益！”的原则逐步形成】。政府出资、企业【投资、业主集资等】社会多元化投资方】式采取？政府支？持统：一规划市场运—作的形？式缓解和逐步—解决车位、》车库供需矛盾 【第八十二条  房管！、公安、《。建设、卫生计生、环！保，、规划、园林、城】管、民防、》工商、质监》等行：政主管部门》应当在各自职责【范，围内加强监督—管理建立违法—。行，为投诉登记制度并在！物业管理区域内显】著位置？公布联系人姓—名、：联系方式、》执法：事项和监督电话依】。法处理物业管理区域！。内，的违法行为 第八】十三条  住宅物】业需要使用共—有，部分增设电梯等进行！二次开发《、，改造的应当经本幢或！本单元？房屋专有部分占建】筑物总面积三分之】二以上？。且占总？人数三分之》二以上的《。业主同意符合规【划，、土地、建设—、环：。保、消防管理—等法律、《法规：和技术标准并且依法！办理相关《批准手？续， ，第八十四条  业】主或：者物业使用人对住】宅装饰装《修的应当事先告【知物业服《务企业物业服务企业！应当将住宅》装饰：装修：的禁止行为》和，注意事项告知业主】。。。或者物业使》用人 业主或者物】业使用人在住宅装饰！装修工程开工前应】当持有关资料向物】业服务？企业办理登记手【续签订？住宅装饰装修服务】协议变动建筑主【体，或者：承重结构的需要提交！原设计单位或者具有！。相应资质等级的【设计单位提出的【设，计方案和城市房屋安！全鉴定机构》出具的审定》意见并按照规—定办理批准手—。续 业主或》者物业使用》人拒不办理》登记、批准手续的物！业，服，务企：业可以按照临—时管理？规，约或者管《理规约禁止》装饰装？修施工？人员、？装修材料等》进入物业《管理区域《 物业服务企—业对住宅装饰装修活！动进行？巡查时业主或—者物业使用》人、：装，饰装修施工人员【不得拒？绝和阻碍 第—。八十五条《  建设单》位应当按照国家规定！的保：修期限和保修范围】承担：物业：的保修责任保修期】届满后物业全体共】有部：分的维修责任—由全体业主》承担物业部》分共有部分的维修】责任由部分共有【的业主承《担物业专有》部分的？维修责任《由该业主承担 【第八十六《条， ， 物业存在安全隐患！、严重影响市—容或者妨碍他人【正常使用的业主、】物业使用人或者物业！服务：企业应当及时维【修、养？护或者采取防范【措施 物业》共用部分、》共用设施设备维修、！更新和改造时—相关业主《、物：业使用人应》。当，予以配合因相—关业主、物业—使，用人阻挠维修、更新！和改造？造成其他业主、【物业使用人财产损】失的责任人应当予】以赔偿 第八十【七条  住宅—物业和住《宅小区内的非住宅】物业的业主应当在】办理房屋入住—手续或？者房屋所《有权登记时将首期住！宅专项维修资—。金存入？住宅：专项维修资金—。专户 住宅专项维】修资金属于业主所有！。专项用于国家规定的！保修期届满后物业共！用，。部分：、共用设施设备的】维修、更《新和改造不得—挪作他用 第八【十八条  》住宅物业交付使用后！。电梯：、消防、安防等设施！。设，备的日常《维，护费用由业主承担；！其更新和改造按照】相关法律、法—规执行所需资金由业！主承担政府》可，以给予补贴》 2013年—5月1日《后受让土地的—住宅物业配置电梯】。的建设单位》应当在？。交付使？用前按照建筑安装】总费用百分之一的比！例交存资金专—项用于电梯、消【防等设？施设备的更》新和改造《该，资金归业主所有纳】入物业管理区域住】宅专项维修》资金管理 第八十九！条  ？发，生下列？。危，及房屋安全情形之】一需要立即对住宅】。物业共？用部分、共用设施设！备进行？应急维修、更新和改！造相关业《主不能形成法—定多数意《见的物业服务企【业、业主委员会或】者相关业主均可【凭应急维修工程项目！说明、维修》。工程实施方案向住】宅，专，项维修资金》代管部门提出—资金使用申请经住】宅专项？维修资金《代管部门复》核，后进行应急处置【 （一）屋面—防水损坏造》成渗：漏的；？ （二？）电梯故障危及【人身安全的； （】三）公共护（—围）栏破《。。损严重危及人身安全！的； （四》）楼体单侧外立【面有：脱落危险的；— ，（五）专用排水【设施因？坍，塌、堵塞、爆裂等】造成功能障碍危及人！身、财产安全的； ！（六）消《防设施损坏不能正常！运行：的造成严重》火灾隐患危》。及房屋安全》的； （七）—危及房屋安全的其】他情形 应急维修】工程竣工验》收后：应将维修费用审计】后向业？。主公示从《。相关业主的住宅专】项维：修，。资金分户账中按照】专有：面积分摊列》支；其中涉及已【售公有？住，房，的从公有住房—住，。宅专项维修资金中列！支 住宅专项维【修资金代管部—门应当方便快捷地】处理应？。急，维修事？项加强监督管—理保障资金安全 住！宅专项维《修资：。。金代管部《门应当自《收到应？。急维修？资金使？用书：面申请之日》起五个工作日内【完成审核 第九十条！  住宅专项—维修资金余额不【足首期筹集金额【百分之三十的业主】应，当按照国家和省相】关规定？以及业主大会的决定！续筹住宅专项维【修资金 业主申【请房地产转移—登记时应当》向房：地产登记部》门提供已足额交【存住宅？专项维修资金的相】关凭证 《第九十一条 — 业：主委员会可以—向住宅专项维—修，资金代管《部门提？出申请将不低于住宅！专项维修资金百分】。之八十？的款项转存为一【年以上的定期存【款住宅？专项维修资金代管部！门应当自收到申【请之：日起五个工作—日内予？以办理？利息：计入相关业主的【住宅专项维》修资金分《户账 住宅》专项维？修资金代《管部门应当依法履】行，维修资金保值增值】的责任？并建立住宅专项维修！资金查询《制度业主有权查询】本人的住宅专项维】修资金结存》情况 ？。第九十二条 — 对：配套设施《不，。齐全：、环境较差》的老旧住宅小区市、！。县（：市、区）人》民政府（《管委会？），。应当采取措》施，进行改造整治并将改！造整治规划和—年，。度计划向社会公布】。老旧住宅《小区的范围由市【。、县（市、区）【人民政府《（管委？会）确定 老旧住宅！小区内的《道路、？照明、绿《地，。。及文化体育、安全】。防范、物业服务【用房等？配套建筑及设施设备！的改造建设》资金由？市，、县：（市、区）人民【政府（管委》会）：负责；业主专有部】分的设施设备改造支！出由业主承担— 第九十三条　老旧！住宅小区改造整治中！经，有利害关系的业主同！意并经法定程序【批准：可以建设物业服务用！房和一？。定比例的物》业，服务经营性用—。房物业服务经营【性用：房的经营收益作为老！旧，住，。宅小区维护管—理，费，用的：补充：资金由业《主大会监《督使用 第七章 】法，。律责任 第》九十四条《  有违反》本办法条《款行：为的由相《关主管？部门：依照：法律：、法规和规章的规】定依法进行查处；】构成犯罪的依法【追究刑事责任— 第九十五条 【 阻碍行政执法【人员依法执行职务的！依照：中华人民《。共和国治安管理【处罚法？的，规定处罚；构成犯】罪的：依法追究刑》事责任 第九十【六条  违反—本办法第五十六条第！一款规定《业主、？物业使？用人未按照物业服】务合同？的约定交纳》。各项费用的》业，主委员会、物业【服务：企业可以通过上门】催交、在物业管【理区域内显著位置】公示等形式督促其】限期：交纳；逾期不交【纳的物？业服务企《业可以依《法提起诉《讼或者申《请仲：裁 第九《十，七条 ？ ，市、县？（市、区）人—民，政府（管委会）【物业管理行政主【管部门（机构）【、街道？办事处（乡镇人【民政府）以及其他有！关主管部《。门的工？作，人员滥用职权、【玩，忽职守、徇私舞【弊尚未构《成，犯罪：。的依法给予》行政：处分；构成犯—罪的依法《追，究刑事？责，任 第八章》 附 则 第九十八！。条  本办法所称】住宅共用部分是【。指根据法《律、法规和房屋【买卖合同由单幢住宅！。。内业主或者》单，幢住宅内《。业主及与之结构相连！的非住宅业主共【有的部分一般包【。括住宅？的基础、承重墙【体、：柱、梁、楼板—、屋顶以及户外【的墙面？、门厅、楼梯间、】走廊：通道等 本》办，法所称共用设施设备！是指根据法律—、法规和房屋—买卖合？同由住宅业》主或者住宅业主【和有关非住宅业主】共有的附属设施设】备一般包括》电梯、？天线、？照明、消防设施【。、监：控安防设施、绿【地、道路《、路灯、沟》渠，、池、井、非—经营性车《场车：库、公益性文体设】施和共用设施设【备，。使用的房《屋等 ？本办：法规：定的面积和》人数按照下列方式】计算 （一）专【有部分面积按照不】动产登记簿》记载的面积计算；尚！未进行？登记的？暂，时按照测绘机—构的实测面积—计算：。；尚：未进行？实测的暂时按—照房屋买卖》合同记载的面积【计算；建筑物总面积！按照前项的统计总和！计算；？ （二）业主人【数按照专有部分【的数量计算一—。个专有部分按照一】人，计算但建设单位尚未！出售和虽已》出售但？。尚未交？付的部分以》及同一买受人—。拥有一个《以上专有部》分的按照一人计算；！总人数按《照前项？的统计总《。和计算？ 第九十九》条  住宅区域内非！住宅：物，业的管理及其—监督活？动参照本《办法执行《 第一百条  【本办法？由扬州？市住房保障和房产管！理局负责解释 【第，。一百零一条  【本办法自201【6年11月8日起】施行20《06年2月13日】市人民政府颁发【的扬州市物》业管：理实施办法（扬【政发〔2《0，06〕47号）同时！。废止：