扬州市住宅物—业管理办法 第【一章总  则 第】一条：  为了规范—住宅：物业管理活动维【护物业管理各方【的合法权益营造【良好：的居住和工作环境促！进和谐社区建—。设，根据中华《人民：。共和国物权法、国务！院物业？管理条例、江—。苏省物业《管理条例等法律、】法规结合本》。市实际制定本办法】 第二条 》 ，本办法适用于—本市：行，政区：域内住宅物业—的，使用、？维护：、服务及其监督管理！活动 本办法所称】。住宅物业《管理（以下简称物业！管理）是指住宅区】内的业主通过选聘物！业服务企业、街道物！业，服务：中心或者《业主自行《。对物业管理区域内的！建，筑物、构筑物及【。配套：的设施设备和—相关：场地进行维修、养护！、管：理维：护环境卫生和相关】秩序的活动 —第三条  》。物业管理工》作，实行属地管理—。市、县（市、区）人！民政府（管委会）】应当：加强对？本行：政区域内物业管理工！作的领导建立由辖】区物业管理行政【主，管部门、《功能区物业管理行】政主管？机构、街道办事【处（乡？。镇，人民政府）以—。及相关？行，政管理？部门（机《。构）：参加的物业管—理联席会议制—度，协调解决辖区内物】业管理？的重大问题并建【立物业？管理争议化解和纠】纷处理工《作机：制 市、《县（市、区）—人民政府（管委【会）应当建立—物业管理综合协调和！目标责任机制制定】、落：实扶持政《策减轻物《业服务企业负担【。；鼓励采用信息化等！新技术、《新方法促《进物业服务行—业转型升《级提高物《业管理和服》务水平 市、县【（市、区）》人民政府还应—当将物业服》务纳入现代服务【业发展规划和城市治！理工作体系 —第四条  》市住房保障和房产】。管理部门《是全市物《。。业管理工作的行政】主管部门《（以下简称市物业】管理行政《主管部？门）负责本市物业管！。理活动的监》督管理工作其主要职！责为 （一）建立和！完善市场化物业服务！和基本？物业：服务相结合的物【业，管理机制； —（，二）管理全市物业服！务行业？指导、监督各县（】市，、区）物业管理行政！主管部门、功—能区物业管理行政机！构开展物业管理活】动； （三）参【。与市政？。府对：各县（市、区）、功！。能区物业管理—工作的目标责任考核！。。； （四）研—究，。制定全市《物业管理《相，关政策和物》业服务行业规—范； （五》）负责物《业服务企业资质【管理； （六）负】责市区前《期，物业服务招投标的】指导、监督》、，检查：等管理工作； （七！）依法查处物业管理！重大违法行为； 】（八）依法承担的其！他职责 第》五条  县》（市、区）物业管理！行政主管部门—负责本行政》区域内物业管理【活动的监督管理工作！其主要职责为 （】一）负责对物—业管：理日常工作的指【导，。。、监督； （二）】负责新建住宅小区】前期物业《管理招投标的备案和！管理工作《； （三）负责物业！管理项？目的区域《。备案：、前期物业承接查验！备案和物业服务合】同备案？； （四《）负责物业服务企业！交接工作《。的，监，督、管理； （【五）负责对》物业服务《企业、项目》负责人进行日常考】核； （六》）协调进行业主大】会、业主委员—会筹建、换届—及日常工作的指【导与监督；》。 （七？。）依法承担的其他】职责 第六条—  ：街道办事处（乡【镇人民政府）具体负！责本辖区《内物业管理工作的】指导、协助》和，监督其主要》职责为 （一—）落实辖区内老【旧住宅小区基本【物业服？务工作； 》（二）协调物业管理！与社：区，管理、社区服—务的关系协调建设单！位与前？期物业服《务企业、《业主：与物业服务企—业的关系《； （三）建—立物业？管理矛盾投诉—调解、物业应—急维修服务》等，机制设立并》公开投诉电话、【投诉点协调》处理物业管理纠纷】； （四）监—督管理辖区内—。物业服务项目—移交：和，接管工作《； （五）负责业】主大会、业主委员】。会的筹建、管理等】相关工作《建，立业主委员会档【案组织成立》物业管？理委员会《； （六《）负责业主委员【会备案；《 ，（七）负责辖区内物！业，服务企业、》项目负责人服务行】为的监督向》县（市、区）物业】管理行政主》。管部门报送》信用：信息； （八）建立！由社区居（村）民】委员会、公安派【出所：、业主委员会—、，物业服务企业等参加！的联席会议制—度，协调处理物业管理重！大事宜； 》（九）依《法承担的其》他职责 社》区，居（：村）民委员会应当协！助，和，配合街道办事—。。。处（乡镇人民—政府）建立健—全物业管《理工作机《制参与指导和监【督业主委员会的【工作及？时协调、处理本社】区内的物业管理矛】盾纠：纷；参与住宅专项】维修资金的使用监督！建立社区居（—村）民？委员会、《业主委员会和物业服！务企：业沟通协《商的“三位一体【” 服务协》调机制 《第七条  》相关行政部》门依据各自职—。责共同做好物—业管理？工作 物业管理区】域内以？及周边道路停车泊】位设置和汽车停放】工，作的指导物业管理】区域内因停车矛【。盾等引发的》治，安纠纷的处理—物，业管理保安服务活动！的监管等由公安部】。门负责 依法查【处，违法建设、占用【和损坏绿地等—违法违规行》为督促相关责任单】位加强对物》业管：理区域内生活垃圾、！建筑：垃圾：清运和环《卫设施的管理—。制，定住宅小区垃圾清】运服务标《准，等由城管《部门负责《 按照定价》权限制定调整普通住！宅前期物《业公共服务（—。含汽车停放）收费标！准和保？障性住房、房改房】、老旧住宅小区【物业管理服务—收费：标准制定调整住宅】小区内建设单位【未出售？或者未附赠的车位】、车库及《依法配建的人防工】程平时用《作，停车位的租》金标准？制，定调整生活垃圾清运！费标准依法规—范监管物业服务企】业的收费《。。行为及时《查处：物，。业服务中的》价格违？法行为等由》物价部门会同同【级物业行政主管【。部门负责 》对物业管理区—域及周边的》建设项目环境—影响评价《文件：。及其污染《防治设施“三—同时”？（与：主体工程同时设【计、同时施工、同时！。投产使用）的监督管！理对企事业单位和其！。他生产？经营者的污染物排放！的监督管理对违反】环保法律、法规的】行为依法进行—查处等由环保部门】负责 ？对房地产《开发项目《公建配套《设，施建设？的监督管《理督促建设单位【。及时做好物业—管理区域内交付后】保修期内的房屋及】设施设备的》相关保修工作受理由！房屋质量问题引【发的投诉按职责【依法查处破坏—承重结构等》违法行为《由建设部门负责【 对物业管理区【域内的电梯、锅【炉等特种设备进【行安全？监，察，依法对特种设—备使：用登：记、维护保养、【定期检验、作业人】员持：证上岗等情况开展监！督检查调查处理【物业：管理：区域内的特种设备事！故依法查处特种设】备安装、改造、维】。修和：使用中的违》法，。行，为，等由质？监部门负责 对物业！服务企？业劳动用工进—行指导？对物：业服务？企业招用就业困难】。人员、高校》毕业生按规定在【缴，纳社：会保险、参加职业培！训方面给予适当【补，贴等工作由》人力资？源和社会保障部门】负责 对在》物业管理活动中利用！合同格式条款侵【害消费者权益的【行为虚假《、违法广告和无【须取得许可（含批】准文件）或已经【取得相？关许可但《未，依法领取营业—执照等违法生—产，。经营行为依法进【行查处等由工—商部门（市场监督】管理部门）负—责 在地《块规划设计条—件和建设工程设计】。方案审查中按—规定标准落实物【业管理区域》内公建配套建设【指标等工作》由规划部门负责 】物业管？理，。区域内人民防空【工程：及设施平时》使，用与维护管理—的，指导和监督由民防部！门负责 物业管理】区域内绿《化调整的监》。管和技术《指导等工作由园林】部门负责 指导、】。。监督：业，。主委：员会参与物业管理】相关工作等由民政】部，门负责 供水、【排水、供电、供气、！。。通讯、有线电视、路！。灯等：专业经营单位应当】。按照相？关，规定和合同约定做】好物业管《理区域内的》专项服务 第八条】 ， 市、县（》市、区）物业管理行！政主管部门应当加】强对街道办事处（乡！镇，人民政府）物业管】理工作人员和—业主委员会成员的】培训所需经费列入】同级人民《政府财政预算对【在物业？服务和管理工—作中：取得显著成绩或者获！得，市级以上物业管理荣！。誉称号的物业服务】企，业及其从业》。。人员依法依规给【予表：彰 第九条 — 物业服务行业协会！应，当加强行业自律【管理规范从业行为促！进诚信经营加—强物业服《务企业？。从业人员培》训提：。高物业服务水平维护！。物业服务企业的合法！权益 ？第十：条，  本市《建立物？业服务第三方评估】制，度业主自治组织、】建设单位《、物业服务企业可以！委托物业服务第三方！评估机？构开展物业项目【交接和查验、—物业服务标准—和费用测《算、物业服务质量评！。估等活动 物业【服务第三《方评估机构应当依】照法律、《。法规和合同约定提供！专业服务出具的评】估报：告应当真实、客观、！全面 第二章—  物业管理区【域 第十一条— ，。。 物业管理区域的】划分以有利于实施】物业：管理为原则综合考】虑规划条件、—建筑物规《模、共？用设施设备》、，业主人数、自—然界限、社区布【局、社区建设等因素！确定： 规划部门在—审查住宅建设—工程设计《。方案时？。应当：听取物业所》在，地的县（市、区）】物，业管：理行政主管》。部门对物业管理区域！划分的意《。见 建设单位应当】根据物业建设用地】规划许可证确定的红！线图范？围结合物业的共用】设施设备、社区建】设等因？素划定物业》管理区？域物业的配》套设施？设备共用的应当划定！为一个物业管—理区域；配套设【施设：备能够分割、独立使！用的可以划定—为不同的物业—管理区？域 ：第十二条  —新建：。物业出售前建设单】位应当将《划定的物业管理【区域向物业所在地的！。县（市、区）—。物业管理《行政主管《。。部门备案并将经备】案的物业管理区域在！。商品房买卖合同中明！示 第十三条 【 县（市、区）物】。业管理行《。政主管部门》应当建立物业管理】区域档案物》业管理区《。域档案应当载明下列！事项 ？（一）物业管理区域！的地理位《置、四至界》限；： （二）《建筑物总面》积、专有部分数【量，、业主共有部分主】要，情况； （三）建】设单：位； （四）建设单！位关：。于路灯、供排水、】电、燃气、电梯等配！套设施的管》护协议、生活垃圾的！清运合？同协议； （五）其！他需要载明的—事项 第三章  】业主、业《主，大会：与，业主委员会》 第十四条  房屋！的所有权人为业主】 业主？应当依照法律、法规！、，临时管？理，。规约、管理规约和】业主大会议事规【则等行使权利—自觉履？行，法定和约定的义务】。 第十五条 — 一个物业管理区域！成立一个业主大会】业主大会《由物业管理区域内】全体业主《。组成 物业管—理区域内业主人数】较，少且经全体业—主一致？同意：决定不成立》业，。主，大会的由《业主：共同：。履行业主大会、【业主委员会的职责 ！。业主户数超过—。。三百户的可以按幢、！单，元等为单位推选业主！代表成立业》主，。代表大会履行—业，主大会的职》责 第？十六条  物业【管理区？。域内符合下列条件之！一的：应当召开《首次业主大会或【者业主代表》大会（以下统称业主！大会）会议 （一】）物业管《理区域内房屋出【售并交付使用的【建筑面积《达到百分之五十以上！的； （二）物业】管理区域内业—主已入住户数的比例！达到百分之五十以】上的 第十七条  ！物业管理区域内【已交付的专有部分】面积超过建筑物【总面积百《。分之五十《时建设单位应当向物！业所在地的》街道办事《处（乡？镇人民政府》）提出？筹备业主大》会书面申请并—报送下列《。筹备：首次：业主大会会议所【需的文？件资：料 （一）》物业管理区域证【明，； （二）》房屋：及建筑物《面积清册《； （三）业—主名：册； ？（四）建筑规—划总平？面图； （五—）交付使用共—用设施设备的证明；！ （六）物》业服务用房》配置证明； （七）！其他有关的文件【资料 建设》单，。位故意拖延或—者不报？送，的物：。。业所在地的街道办】事处（乡镇人—民政府）《应当：督促其按规》定报送 第十—八条：。  符合成》立业主大会条件的街！道办事处（乡镇人】。民政府）应》当在收到建设单位或！者十：人以上的业主公开联！名提出筹备业主大】。会书面申请后六十日！。内组织成《立首次业主》大会筹备组 首【次业主？大会会议的筹备经费！由建设单位承担 】。第十九条《 ， 首次业主大会筹】备组由？业主、建设单位、街！道办事？处（乡？镇人民政府）、社】区居（村）民—委员会等派员组成成！员人数应《当为五至十一人【的单数筹备组中的业！主成员由《街道办事处（乡镇】。人民政府）》。或者社区居（村【）民委员会组织业主！推荐：产生业主成员人数】应当不少于筹—备组总人《。数的百？。分之六十筹》备组组？长由街道办事处（】。乡镇：人民政府）指定【人员担任 筹—备组应当自成立【之日起七日内将成员！名单在物业管—理区域内显》著位置进行公示筹】备组中的业主—成，。员条件与业》主委员会成员条件一！致业主对《筹备组？成员有异议的由街道！办事处（乡镇—人民政府）》协调解决《 ，第二：十条：  首次业主大会】筹备组应当自成立】之日起九十日—内组织召《开首次业《主大会？会议筹备组履—行下列？职责 （一）确定】首次业主大》会会议召开的时【间、地点和内容； ！（二：）拟订管理规约、业！主大会？议事规则、业—主委员会工作规则草！案； ？（三）确认业主身份！确定：业，主在首次业主大会】会，议上的？投票权数； （【四）提出首届业主委！员会委员候选人【条件、？名单和？选举办法； （五）！依法确定首次业主】大会会议表决规【则； （六）召开】。首次业主大会会议的！其他准备工作 【对，前款规定的》内容：筹备：组，应当在？首次：业主大会会》议召开十五日前【。在物：业管理？区域内显著位—置公告并书面通知全！体业主业主对—。业，主身份和投票权数等！。提出异议的筹备组应！当予以复核并—告知：异议人复核结—果 业主《大会成立后筹—备组自？动解散 第二十一条！  业主大会会议】分为定期会议—。和，临，。时会议 业》主大会定期》会议应？当，按照业主大会议【。事规则的规定由【业主委员会》组织召开 有—下列情形之》一的业主委员会【应当及时组织召【开业主？大会临时会议— （一？）经专？有部分占建筑物【总面积百分》之二十以上且占总】人数百分之二十以上！业主提议的； （二！），发生重大事故或者】紧急事件需要及时处！理的； （三）【业主委员会委—员人数不足其原总】数的二？分之一时《重新选举业主委员】会； （四）业【主大会议事规则或者！。管理：规，约规定的《其他情？形 业主委员会未按！业主大会《议事规则的规定组织！召开业？主大会？定期会议或者发生应！当召开业主大会【临时会议的情况业主！委员会不履行组【织召：开会议职责的—县（市、区》）物业管理》行政主管部门、街】道办事处（》乡镇人？民政：。府）可以《责令业主委员—会限期召《开；逾？。期，仍不召开《的，可以由物业所在【地的社区居（村）】民委员会在街道办】事处（乡镇人—。民政府）《的指导和监督下组】织召开 第二十二条！  召开住宅小区】。的业主大会会议应】当于会议召开—十五日前通知—全，。体业主并同时告知社！。区居（村《），民委员会业主委【员会应当做好业主大！会会议记录并妥善保！存，业主可以查阅—业主大会会议记录】 召：开业主大会会议【物业所在地的县（】市、区）物业管理】行政主管部》门和街道《办事处（乡镇人【民政府）应当给予】指导：和协：助 第二十三条  ！业，。主，可以：委托他人参加—业主大会会》。议业主委《托家庭成《员以外的人参—加业主大《会会：议的应当出》具书面委《托书载？明委托事项》。、委托权限及—期限： 第二十四条 【 业主委员会—由，业主大会会议选举】产生以其选举产生】之日为成立日期【。接，受业：主大会和业主—的，监督业主委员会【委员应当《由热心公益事业、责！任，心强、具有一定组】织能力的业主担任业！主有损？坏房屋承重结构、违！。法搭建？、破坏房屋外貌、擅！自改变物业使—用，性质：、无故欠交物业服】务相关费《用或：者专项？维，修资金、违法出租】房屋等违反法律【、，。法规和管《理规：约的情形且未改正的！不，得担：任业主委《员会委员 业—主委员会《由五至十一人的【单数委员组成每届】任期三？至五年委员可以连】。选连任？一般最多《不超过三届具—体人数、《任期：。、连选连任条—件由业主大会议事】规则确定业主代表】任期与业主委员会委！。员任期相同业—。主委：员会主任、副主任】在业主委员会委【员，中推选产生委员【出现空？缺时应当及时—补足 ？业主委员《会是否实行差额选】举以及实行差额选】举的差额比例由【。业主大会议》事规则确《定业主委员会实行差！额，选举的未当选业主】委员会委员且得票】数达到？法定票数的候选人】。可以按照得票顺序】当选业主委员—会候补委员并在【业主委员会》委员出现空缺—时依次递补》候，补委员人数由—业主大？会议事规则确定但最！多不得超过》业主：委，员会委员总数的【百分之五十候—补委员可以列—席，业主委员会会议不具！有表：决权 第二十—五条  划定为一个！物业管理区》域的分期开发建【设的住宅小区—项目：先期开发部》分，符合业主大会成立法！定条件的可以—成，立，业主：大会：选举：。产，生业主？委，员会首次业主—。大会：会议应当根据分期】开发的物业》面积和进度等因素在！业主：大会议事规则中【明确增？补业主委员会—委员的？办法 第二》十六条  不具【备成立业主大会条】件，或者：具，备成：立条件但未成立业主！大，会的住？宅，小区经？物业：所在地的县（市、区！）物：业管理行政主管【部门或？。者街道办事处（乡镇！人民政府）指导【后仍不能成》立的：由街道办事处（乡镇！人民：政，府）组？。。建所在物业管理区】域内的物《业管理委员》会代：行业主大会》和业主委员会—。职责 物《业管：。理委员会由街道办事！。处（乡镇人民政【府）：、社：区居（村）民委员】会、社区服》务机构、建设单【。位、业主代表等五】至十一？人的：单数委员组成其人】员组成应当在—所在物？业管理区域内显著位！置公示 第二十【七条 ？ 有下列情况之【一的业主委员—。会委员、物业管理】。委员：。会中的业主成员【、业主代表资格【自行终止 （一）以！书面方式提出辞职】请求的； （—二）因物业转让、灭！失等原因不再是【业主的；《 （：。三）丧失民事行为】。能力的？。。； （四）法律【、法规以《及管理？规，约规定的其他—情形 第二》十八条  》业主委员会委员、】筹备组成员、物业】管理委员会委—员、业主代表有下】列情形之一的应【当按业主大会—议事规则等规—。定，。予以罢免《 ，（一）不履》行，职责的； 》（二）利用委员、成！员、代表《资格谋取不正当利益！的； （三》）出现第二十四【条第一款规定—情形及其他》拒不履行业》主义务情形的； （！四）因履《职不当？给业主造成较大【损失的； （五）】因其他原因不—宜担任业《主委员会委员、筹】备组成员、物—业管理委员》会，委员、业主代表的 ！第，二，十九条  不再【担，任，业主委员会委员【、物：业管理委员会中的业！主成员、业主代表】的应当在十》日内：将其保管《的属于业主大会、物！业，管理委员《会所有的物品等移交！业主：委，员会、物业管理【委员会；拒不移交的！业主：委员会？、物业管理委员【会可以？请求物业《所在地街道办事处】（乡镇人民政府）】或者县（《市、区）物业—管，理行政主管部门督】促移交物业所—在地公？安，机关予以《协助 第三十条【  业主委员—会应当自选举产【生之日起《。三十日？内持下列材料—向物业所在地—街道办？事处：（乡镇人民政府）】备案 业主委员会】备案申请书；— ，（二）业主》委员会委员、—业主代表名》单及其基本情况【； ：（三）业主大—会议事规则和管理】规约； 《（四）？业主大会会议记【录；： （五）其他应当提！供的材料 备案材】料齐：全的街道办事处【（乡镇人民政—府）应当在五—个，工作日内出具书【面备案证明并在【备案后七个工作【日内将？备案材料《抄送县（市、—区）物业管理行【政主管部门》及社区居（村—）民委员会；—备案材？料，不齐全的街》。道，办事：处，（乡镇人《民政府？）不予备案并书面】告，知须补齐的》材料 第三十—一条：  ：。业，。主委员会任》期届满？前三个月应当组织】召开业主大会—会议进行换届—选举并事先报—告，物业所在地的县（】市、区？）物：业管：理行政主管部门和】街道办事处（乡镇人！民政府） 业—。主，委，员会：在，规，定时间内不组织【换届选举的》街，道办事？处（乡？镇人民政府）应【。当，责，令其限期《。组织换？届选举；逾》期仍不组织的可【。以由：物业所在地的社【区居（村）民—委员会在街》道办事处（乡镇人民！政府）的指导和监督！下组织？换届选举工作 业】主委员会应当自任】期，届满之日起》十日内将其保管的有！关财务凭《证、业主清》册、档案《资，。料、印章以及其他】属于业主大会所有的！财物移？。交新：一届业主委》员会双？方应当签订书面移交！手续；拒不移—交的新一届业主委员！会可以请求物业【所在地的街道办事处！（，乡镇人民政府）或】者县：（市：、区）物业管—理行政主管部门督】促移交？物业所在《地的公安机关—予以：协助： 第三十《二条  业主—大会、？业，主委员会、物业【管理委员会应当【依法履行职》责不得作出与—物业管理无关—的决定？。不得从事与》物业管理无》关的活？。。动 ：业主大？会、业主委员—会、物？。业管理委员》会作出的决定违反法！律、法规的县（【市、：区）：物业管理行政主【管部门应当责令其】限期改正或者—。撤销其决定并—通告全？体业主 业》主委员会不能正【常开展工作的物业所！在地的？街道办事处（乡镇】人民政？府）应当组》织，。召开：业，主大会临时》。会议对？业主委员会进行【调整 第三十三条】  业主大》会和业主委员会日】常，工，。作经费由全体业主承！担，可以从物业共有部】分、共用设施—设备经营收》益中列支也可以由全！体业主分摊》 经费的筹集、管理！和使用以及业主【委员会委员的工作补！贴由业主大》会议事规则具体【规定业主委员会【应当每半年在物业管！理区域内显著位【置公告经《费收支情况明—细，接受业主监督 第】三十四条  业【主大会、《业主：委员会应当积极【配合有关《主管部门《与社区居（村—）民委员会相互协作！共同做好物》业管理区域内与物】业管：理有关的社会管理】工作 在物业管理区！域内业主《大会：、业主委员会—应当积极配》。合社区居（村）【民委员？会依法履《。行，自治：管理：职责支持社》区居（村）民委员】会开展？工作并？接受其指导和监督社！区居（村《）民委员会应当支持！业主大会、业—主委员？会开展？工作 业主》大会、业主委—员会作出《的决定应《当以：书面形式在物业管理！区域内及时公告并告！知社区居（村）民委！员，会 第三《。十五条  同—一物：业管理区《域内有？两幢：以上房屋《的可以以幢、单元为！单位成立业主小组】业主小？组由该幢、单元【的全体？。业主组成《 业主小组应当履行！下列职责 （—一）推？选业主代表》出席业主大会—会议； 《（二：）决：定本幢、单》。元范围内住宅共【用部分、共用设施设！备，的维修、养》护、更新《和改造？； （三《。。）决定本小组范【围，内的其他事项 业主！小组议事由》该业主小组产生的】业主代表主持业主小！组履行职责时不【得违反业主大会或者！。业主大会授权的业】主委员会作出的决定！业主小组履行—职责：的程序参照本—物业管理区域业主大！会议事规则》执行 第三十—六条  业主—大会会议《、业主？小组议事表决—可以：采用纸质或者手机】。信息：、电子邮件等方【式实名投《。票业主大会会议表】决结果应《当向全体《业主公示 一个独】立产权单位登记【有二：个或：者二：。。个以上所《有权人的应》当自行确定一名投】票人 第《四章：前期物？业管理 第三—十七条 《 新建住《宅物：业，。实行前期物业管理】 在业主、业主【。大会选聘物业—服务企业《之前前期物》业管：理由建设单位负责】建设单？位，应当与选聘》的物业服务企—业，签订书面的前—期物业？。服务合同 第三十八！。条  建《设单位应当在—销售物业之》前制定临时》管，理规约对有关物业】的使用、《维，护、管理业主的共同！利益业主应》当履行的《义务违反临时管【理规：约，应当承担的责任等】事项依法作出约定】临时管理规》约不得侵害物业【买受人的合法权益】。 建设单位应当在】物业销售前将—临时管理规约向物业！买，受人明示并予以【说明物？业买受人在与建设单！位签：订物业？买卖合同时》应当对遵守临时管理！规约予以书》面承诺临时》管理规约《文本应同时交予物】业买受人收》执 第三十》九条 ？ 市区建立》统一：的，物业：管理招投标平—台为建设单位或【者业主大《会选聘物业》服务企业提供服务】 提倡业《主大会通过统一【的招：投，标平台选聘物—业服：务企业 第四十条】  ：建设单位应当通过】招投标的方式—选聘具？有相应资质的物【业服务企业 投标】人少于三个或者住】宅规：模建筑面积小于【三万平？方米的经物》业所在地的县（市】、区：）物业管理行政主】管部：门批准？可以采？用，协，议方式选聘》具有相应资质的物业！服务企业 》。第四：十一条  建设【单位：应当按照以》下规定时《限完成前期》。物业管理《招投标？或协：议选聘物业服—务企：。业工作 （一）新】建，预售商品房》应当在取得商品【房预售？许可证之前完成； ！（二）更《换物：业，服务企业应》当在：原前期物业服务合同！终止：前完成？ 中标通知书发出之！日起三十日内建设单！位应当与《中标的物业服—务企业签订书面前】期物业服务合—同 物业服务企【业应将前《期物业服务合—同向物业所》在地的？县（市？、区）物业管—理行政主管部门【备案由县（市、区）！物业：管理行政主》管部门抄送物—业所在地的街—道，办事处（乡》镇人：民政府） 》建设单位《应，。。当提供前期物业管】。理，。开办费用于》购买：物，业，办公设备等》固定资产所购资产】归全体业主所—有由物业服务企业】使用 物业》承接：查验费用《的承担由《。建设单位《。和物：业服务企业在前【期物业？服务合同中约定没有！约定或者约定不明确！的由建设单位—承担：。 第四十二条  】建设单位与物业【买受人？。签订的买《卖合同应当包含前】期物业服务》合同约定的内容或者！同时签？订前期物业》服务委托协》议对前期物业服【。务的内容予》以约定 第》四十三？条　前期《物业服务合同期满前！建设单位需提前解】。除合同重新选聘物业！。服务企业的应当【在物业管理》。区，域内显著位置进行】公示并？征得已销售》房，屋，总面积过《半数：的业：主且占？总户数？过，半数的业主同意方】可，提前解除合同 已交！。付使用？。物业业主总人数百】分之十以上》的业主因对建设【单位选聘的物业服务！企业的服务质—量，不满意要求物业服务！第三方评《。估机构评估的建设】单位：应，当委托其与业主【、物业服务企业协商！选定的第三方评估】机构对物业服务企业！的履约？。情况：进行评估《协商：不成的？由，物业管理《行政主管部门随机】抽取：第，三，方评估机构评—估结果在一年内有】效并向全体业主公】。告同时告知》。物业管理行政主管部！。门 经？评，估，物，业服务不符》合履约标准的—建，设单位可以》。。按照合同约》定更换物《业服务？企业或者要求物业】服务企业限期整改】；逾期不整改的建】设单位应当向物【业管理行政主管部】门报告由物业管【理行政主管》部门录入《物业：。服务企业《信用档案并向社会公！示 前期物业服【务合同解除后业主】委，员会尚未成立的建设！单，位应当按照》本办法第四十条【。的规定另聘物业【服务企业 第—四，十四条  前期物业！服，务费用由物业买受】人按照房屋买—卖合：同约定的标》准承担？房屋买卖合同未【约定的由建设单【位承担 已竣工【但尚未出售或者【尚未交付物业买受】。人的物业物业服务费！用由：建设单位全额—承担： 根据？房屋买卖合同—。。约定已具备交—付，条件的房屋且建【设单位已通知物【业买受人交付的因物！业买受人的原—因未及时办理入住手！续的物业物》业服务费用由物【业买受人《按相关规定承—担， 第四十五条—  新建住宅物业管！理区域内建设—。单，位应当？按照不低于地上地】下总建筑面积千分之！七的：比例配置物业服【务用：房低于一百平方米的！。按，照一百平方米配置并！无偿移交其中用于】业主委员会议事活动！用房的应《当按照配置物—业，服务用房的》。比例：合理确定一般按照建！筑，面积二十至四十平】方米：配置 物业服务用】房不计入《分摊：公用建筑面积其所有！权属于？全，体业主建设单—位在申？。请办理房屋所—有权初始登记—时，。应当注明物业服【务，用房并申请登记 】集体土地房屋拆迁安！置住宅小区除按本条！第二款规定外还【应当按照小区地【上地下总建筑面【积百分之二至—。百分之五的比—例配：建配套服务设施【及物业服《务经营性用房—其经营收益》用于弥补小区—物业服务费的—不足 第四十六条】  ：。。物业服务《。用房应当是地面以】上的房屋具备独立】、正常使用功能相】对集中安《排在住宅小区中心】区域或者住宅小区出！入口：附近：一般应？当在三楼以》下其中物《业接待中《心办：公室应？。当设置？。在一楼物《业，经营性？用房应当合理—安排位置便于—物业服务企业—开展经营 物业【。服务用房设置在【住宅楼？内的应当具有独立的！通道建设单位不【得将电梯井、管道】井、楼梯间、垃圾道！、变电室、避—难层、设备间—、公共门厅、公【共，。卫生间、过道、地下！室、车？棚、车库、民防工程！以及不计入容积【率的其他房屋和室】内层高？不足2.2米的房屋！等，作为物业服务用房 ！物，业服务？用房由？建设单位在承—接查验前装》修到：位；装修前应—当事先征求物业服】。务企业？的，意见：。并对房屋《。功能进行合理—布置：；本着安《全实用的《原则根据项目—的规模配备物业【办公室、会议室【等 第四《十七：条  物业服务用房！主要用？于物业管理办公【和业主委《员会活动《等用途不得》买卖：和抵押若用于—经营收益《归全体业主所有【可用于弥补物业服】务费不足《。 第四？十八：条  新建住—宅物业？管理区域内的供水】、供电、供气—、供热等《终端用户的分户计量！表或者终端用户入】户端口以外的专业】经营设施设备应当符！合国家技术标准和专！业，技术规范 》建设单位在组织竣工！验收时应《当通知供水》、供：电、供气《、供热等专业经营】。单位参加；在—竣，工验收合《格，后应当？将住宅物业》。管理区域《内专业经营设施【设备移？交给专业经营—单位负责管》理专业经营》单位应当接收并承担！维修：、养护和更新的责】任有关？费用由专业经营单】位，。承担：但，二次供水《设施的费用承担按】照江苏省城》乡供水？管理条例有关规定执！行 2？01：3年5月1日前建设！的住宅小《区内的？专业经营设施—设备业主大会决定移！交给专业经营—。单，位，管理的专《。业经营？单位应当《。接收 第四》十九条？  建设《单位与物业》买受人签订的—商品房销售合同【应当约定其》所，交付物？业的共？用部位、共用设【施设备的配置和【建设标准《建设单位应当—交付权属明确—、资料完整、—。质量合格、》功能完备、配套【齐全：的物业 第五十条】  物业服务企业】承接：物业时应当对物业】共用部分、》共用：设，施设备进行查验【物，业承接查《。验应当遵循诚实【信用、客观公正【、，权责分明以及保护业！主共同财《。产的原则承接查【验时物？业服务企业应—提前告知县（—市、区）物业管【理，。行政主管部门和街道！办事：处，（乡镇人《民政府）《并邀请其《共同参？加 现场查》验物业二十日—前建：设，单位应当向物业【。服务企业移》交下列资料 （一）！竣工总？平面图单体建—筑、结构、设备竣】。工图配套设施、地下！管网：。工程竣工图等竣工验！收资料？； （二）设施【设备：安装、验收》、使：用和：。维护保养等》。技术资料； （【三，）物业质量保修文件！和物业？。使用说明文件—； （？四）物业管理所【。必需的其他》资，料 未能全》部移交前款所列资料！的建：设单位？应当列出未》移交资料的详细清】单并书面承诺补交的！。具体时限并告知物】业所在地的县（【市、：区）物业管理行政】主管部门 第五十一！条 ： 物业服务企业应】当自物业交接—后三：十日内持下列文件】向，物业所？在地的县（》市、区）物业—。管理行政主管部门办！理备案手续 （一）！前期物业服》务合同； （—二）：临时管理规约； （！三）物业《承接：查验协议； （四】）建设单位移交【资料清单； （五】）查验记《录； ？（六）交接》记录； （七）其】他与承接查验有关的！文件 物《业服：。务企业应当在备【案后将？物业承接查》验情况？。。在物：业管理区域内显著位！。置公告并将承接查】验有关的文件、资料！和，记录建立档案—妥善保管物业承接】查验档案属于全体】业主：所有业主《。可，以进行查阅和—。复制 ？县（市、《区）物？。。业管理行政主管部】门应当在备》案，后三十日《内将备案材料抄送】物业所在地的—。街道办事《处（乡镇人民政府）！ 第五章  物【业服务 《第五十二条》  从事《物业服务的》。企业应当具有独立的！法人资？格依法取《得物业服务企业资质！市物业行政》主管：部门应加强》参与本市《物业：项目招？投标、从事物业服务！活动的？物业服务企》业的资质、信用的监！管 第五《十三条  业主委】员，会应：。当与：业主大会选聘的【物业服务企业签订】物业服务合同— 物业服务企业应当！自物：。业，服务合同签订之日起！三，十日内将物业服务】合同报物业所在地】的县（市、区—）物业管理》行政主管部门—、，街道办事处（乡镇人！。民政府）《备案并在物》业管理区域显著位】置进：。行公示 第五十四条！。  物业服务企业可！以将物？业管理区域》内的专项服》务业务委托》给专业性服务企业】但不：得将该？区域内？的全部？物业服？务，委托给他人电梯【、消防、《机械式停车设—备、锅炉《。、监控安防》等涉及？人身、财《产安全以《及其他？有特定要求的设【施设备物业服务企业！应当委托专业机【构进行维《修和养护 物业服】务企业应当按照【物业服务合同中【关于：安全防范的约定落实！安全防范措施—做好物业管理区域内！的安全防范》。工作物业服务企业未！履行物业服》务合同义务或—者履行合《同义：务不符合约》定导致业主》人身：、财：产受到？。损害：的应当依法》承担相应的法律责】。任物业管理区域【内发生安全事—故等突发事件—时物业服《务企业应当采—取应急措施及—时向有关主管—部门报告并协—助做好救助工作【。。 业主、物》业使用人对人—身，、财产安《全有特殊保护—要求：的，应当与物《业服务企业另—行签订服务合同 第！五十五条《 ，。 物业服务企业应当！按照物业服务合同】。指派项目《负责人更换项—目负责人的应及【时告：知业：主并在物业管理区域！内显著位置进—行公示 业》主委：。员会经征《求业主同意可以要求！物业服？务企业？更换项目负责人；要！求更换项目负责人】的物业？服务：企业应当及时更换并！在物业管理区域内显！。著位置进行公示 】第五十六条 — 业主应当根据物】。业，服，务，合同：的约定交纳》物业服务费》用业主与物》业使用人约定由【物业使用人》交，。纳物业服务费用的从！其约定业主负连带】交纳责任 业主【办理入住手续—后未入住或未使用连！续空置六个月—以，上的物业业主—应当事前告知物【业，。服务企？业按不低于合同约定！标准的百分》之七十交纳物业【服务费用具体范围】。和减免标准、减免期！限由市、县（市）价！格行政主管部—门会同物业管理行政！主管部门确定业主大！会，。成立后由业主大【会与物业《服务：企业约定 物业【所有权发《生转移时业主应当与！物业：服务企业结清物【业服：务费用 第五十七】条  物业服务收费！应当区分不》同物业的《性质：和特点遵循合理、公！开、服务《质量和价格相—。。符的原则确定实行政！府，指导价和市场调【节，价普通住宅的—前期物业服务收【费实行政府指导【价由物业《服务企业将前期【物业服务合同—报所在地《的，。价格行政主管—部门备案；业—主大会成立后普通住！宅物业服务》收费标？准由业主《大，会或者业主大会授】权的业主委员会决】定通：过，物，业服务合同约—定执：行非普？通住宅和非住宅【、满足部分业主需要！或者接受业》。主委托开展的特约】服务等其他物业服】务收：费实行市场调节价具！。体物：业服务收费标—准由当事人在物业服！务合同中约定 【实行政府《指导价的《市，、县（市）价格【行政主管部门应【当会同物业管理行】政主管部门每三年】内对物业服务等【级标准？以及相应《。的，基准价与浮动幅度进！行评：。估并根据评估结果】适时调整 第—。五十八条  物业服！务收费可以》采取包？干制或者酬金—制等方式具体收费】。方式由物《业服：务，合同约定《 包干制是指由【业主向物业服务企】业支付？固定物业服务费【用盈亏均由》物业服务《企业承？担的物业《。服务计费《方式 ？酬金制是指在预【收的物？业服务资金》中按约定《比例或者约》定数额提《取酬金支付给物业】服务企业其余全部用！于物业服务合—同，约，定的支？出，结余或者不足—均由业主《享有或者《承担的物业服务【计费方式实行—。酬金：制收费方式》的物业服务企业【应当按？。照规定对《物，业服务？各项资金的收—支建立台《账、定期公示并接】受业主委员会—的核查 第五十【九，条  物业服务【收，费，应当明码标价物【业服：务企：业应当在物业—管理区域内显—著位：置将服务《内容：、服务标准》、收费项目》、，收，。。费标准以及》收费办法等有关【情况如实公示 物业！服，务企业应当按照【。。物业服务《。合同的约《定，定，期将物业《服务费用和经营设】施收益收支》情况、？公，共水电费《分摊情况《如实公？示 物业服务—企业可以根》据物业？服务合同《预收物业服务—费用：但是预？收，物业服务费》用的期限最长不得超！过一年 第六十条 ！ ，物业服务企业—应当定期《公布共？用场地、共用设施】设备产生的供水【。、供电、供气、供热！的，。用量：、，单价、金额并按照】实际费用和》物业服务《合同约定的方式由】全体业主分摊—没有约定或者—约，定不明？确的按照业主—专有部分占建—筑物总面积的比【例分摊？ 业主或者业主委员！会对公布《的共用场地》、共用设《施设备产生》的供水、供电、【供气、供热费用的】分摊情况提出异议的！物，业服务企《业应当答复 第六十！一条  业》。主大会或者》业主委员会可以【委托第三方》评，估机构对《物业服？务企：业履约？情况开展《评估并向全》体业主公布评估结果！物业：服务企业《应当予以配合—评估结果《可以作？为要求物业服—务企：业整改或《者更换物业服务企业！。的依据？ 第六？十二：条  物业管—理区域内《供水、供《电、：供气：。、供热？等专业经营》单位应当按照最终用！户使用的计量器【具，显示的量值向最终】用户收取费用—不，得，转嫁户？外管线或《者其他设施的能源损！耗和损失最》终用户是指接受供水！、供电、供》气、：。。供热等？服务的最终分—户业主或《者，实际使用《人 物业服务—企业接受专业经营单！位，委托代？收费用？的不得向业》。主收取手续费等额】。外，费用但？可，以根据约《定向：专业经营单位—收取报酬 》第六十三条》  物业服务企【业享受国《家，、，省和本市《有，关现代服务业规【定的税收《优惠政策物业—服务企？业代收？代征的各《类费用不计征营业】税和企业所得—税 物业管》理区：。域内共？用设施设备维护管】理、保洁、绿化等物！业服务过程》中的：用水、用电、—用，气价格按照》当地居民《使用价格的标准执】行，但洗车、餐饮等经】营，性用水、用电、用气！除外 ？第六十四《条  物业服务合】同期限届满三个月前！。。业主委？员，会应当组织召开【业主大？会会议决定选聘或者！续聘物业服务—企，业将决定书面—告知物业《服，务企业、《物业所在地的县【（市、区）物业管】理行政？主管部门和街道办事！处（乡镇人民政【府）并在物》。业管理区《域显著位置公告【 物业服务企业决定！不再续签物》。业服：务合同的应当—在物业服务合—同期限届满》三个月？。前书面告知业主委员！。会、物业所在地【的县（市、》区，）物业管理行—政，主，管部门和街》道办事处（乡—镇人民政府）—并在物业管》理区域内《。显著：位置公告《 业主？大会决定续聘的业主！委员会应当在物业】。服务合同期限—届满一个月前与物】业服务企业续签【物业服务《合同 ？。业主大会决定选【聘，新的物业服》务企业的业主委【员会：可，以参照前期物业【管理相关规定—选聘有资质》的，物业服务企业招【标经：费在物业共有—部分、共用设—施设备经营收益中】列支也可以由—。全体业主《分摊 第六十五【条 ： 业主大会》决定解聘物》业服务企业的被【解聘的物业服务企】业应：当按照规定办—理移交手续被—解聘的？物业服？。务企：业在：办，理，交接至撤出物业管】。理区域前的》期间内应当维持【正常的？物业管理秩》序 业主大会决【定选聘新的物业【服务企业的》。被解聘的物业—。服务：企，业，应当在物业服务合同！终止之日起十五日】内退出？物业管理区域—并，向业主委员》会或：者在业？主委员会的监督【确认下与被》选聘的物业》服务企业《履行下？列交：接义务 （》一）移交占用的物业！共用部分、》由，前期物业管》理开办费购买的【物业办公设备等固】。定资：。产；： （二）《移交本办法第五【十条第二款规定的相！关资料； （三【），移，交物业？服务期间形》成，的物业和《设，施设备使用、维护、！保养、定期》。检验等技术资—料运行、维护—、保养记录；— （四）结清预收】、代：收和预付、代付【。的有关？费用； 《（五）物业承接查验！档，案，； （六）法律、法！规规定和物业服【务合同？约定的？其他事项 物业服】务合同期限届—满业：主大会未《作出选聘或者—续聘决定物业服【务企：业按照原合同—约定继续提》供服务的《原，合同权利义务对双】方具：有约束力在原合同】权利义？务延续期间任何一方！当事人提出终止合同！。的应当提前三个月书！面，告，知另：。一方当？事，。人和：。物业所在地》的县（市、区）物业！管，理行政主管部—门，、街道办事处（乡】镇人民政府》）并在物业》管理区域内显—著，位置公告《 第六十六条  】物业所？。在地的？县（市、区）物业】管理行政主》管部：门，、街道办事处—（乡镇人民政—府，），应当加强对物业服务！企业交接工作的监】管 ：被，解聘的物业服—务企业拒不撤—出物业管理区域或者！拒不：移交资料的》物业所在《地的：。县（市、区》）物：业管理行政》主管部门应当责【令其限？期撤：出；使业主生活受】到严：重影响的经业主委】员会请求辖区—。内公安机关予以协】助，；有破坏共用设施】设备：、毁坏账册等违【反治安管理行为的由！公安机关依法处理；！业主委员会还—可以依？法提起诉《讼或者申请仲裁 】第六：十七条  物业服】务企业收取物业服务！费后擅自撤出—或者停止物业服务的！物业所在地的县（市！、区）物业管理【行政主管部门应当】督促其履行合同；】对不继？。续履行合同的依照有！关法律、法规和【物业服务合》。同约定处《理 第六十八条【  单？体物业或者规模【较小的物业经业主】或者业？主大会？决定在物业所在【地的街道《。办事处（乡镇人【民政府）《和县：（市、？区）物业管理—行政主管部门的监】督指导下业主可以】对物业实施自—行管理 业主自【。行管理的应当对【下列事项作出决定】 （一）自行管【理的执？行机构、管理人； ！（二）自行》。管理的内容、标【准、费用和期限【； （三）聘请【专，。业机构的方案—； （四）其他【有关自行管》理，的内：容 电梯、》消防、机械》式停车设《备、锅炉、监控安】。防等涉及人》身、财产安》全，以及其他《有特定要求》的设施设备》应，当委托专业》机，构进行？。维修和养《护 ：第六十九条》。。  老旧住宅小区】可以由？街道：办事处（乡》。镇人民政府）—成立物业服务中心】为业主提供基—本物业服务主要【做到有治《安防范、有清扫【保洁、有绿》化养护、有》维修：维，护、：有，停车管理 县（【市、区？）物：业，管理行政《主管部门和财政部门！应当制定《基本物业服》务，补贴政策所需—经费列入县（市、】。区，）人民政府》财政预算 第七十条！　，市，物业管理行政主【管，部门：应当建？。立物业服务企业考】核体系和信用—评价体系对》物业服务企业、【。项目负责人实行【动态管理定期—对物业服务项目开展！专项检查向社会公】布，信用信息评价结果】 县（？市、区）物》业管：理行政主管部门具】体负责物业服务企业！、项目负《责人信用《信息征集、考核【、评价、汇总和核查！工作 街道办事处】。。（乡镇人民政—府）、社区》居（村）民委员会应！当协助开展辖区内】物业服务《企业、项《目负责人信》。。用信息的征集、核】查工作 第七—十一条 《 物业服务》企业未按照法—律、法规规定—、合同约定和技术】标准、专业技术【规范等提供日常物业！服，务的应当录入物【业服务企业信用【档案： 物业服务企业有】下列严重失信行为之！一的二年内不—得在本？市申：报各类？物业服务示范项【目；失信《行为改？正，前物业管理行政主】管部门不予开—具诚信证明 （一】），在，物业管理招标投标活！动中：提供虚假信》息骗取？中，标的； 　 （【二）出租《、出借、转让资质】证书的； （三【）物：业服务？合同依法解除或【者终止后拒》。。不撤出物业管理【区域：撤出时？未按照？规定办理交接手【续或者未按照规定移！交，。资料：造成：物业管？理混乱的； —（四）未按》照规定和《合同约定履行—房屋安全监管义务】导致物业管理区【域内发生重》大房屋安全事故【的； （五）泄露】业主信息的；— （六）对业—主、业主《委员会委员》进行恶意《骚扰采？取，暴力行为或者打击报！。复的； （七）其】他违反法律》、，法规规？定情：形的 第《七十二条 》 物业？服务项目实》行项目？负，责人责任制 物【业，项目负？。责人有下列严重失】信，行为之一的应当录入！项目负？责，人信用档《案同时录入其—所属：物业服务企业的信】用档：案 （？。一）骗取、挪用或】者侵占住宅专项【维修资金的； （二！）擅自？改变物业管理区域】内物：。业服务？用房、共用部—位，和排：水管：网等共用设施设备用！。途的； （》三）：擅，自决定占用、—。挖掘物业管》理区：域内道？路、场地的； 【（四）？擅自利用《物业管理区域内【共用部位、共用设】施设备进行经—营的：； （？五）因？管，理失职造成人员伤】害、财？产损失等重大责【任事故的； —（六）被价》。格行：政主管部门》认，定乱收费或者收费不！规范且？未改正的； —（七）其他损害业】主利益情节严—重的 ？。有前款规定情形之一！的业主？。可，以，向街道办事处（乡】镇人民政府）、县】（市、区《。）物业管理行—政主管部门投诉街道！办，事处（？乡镇人民《。政府）？、县（市、区）物】业，管理行政《主管部门应当—进行：核查并书面告知业】主核查结果 —第，六章 ？ 物业的《使用和？维护：。。 第七十《三条  业主、【物业使？用人对物业的使【用与维护应当遵【守法律、法规、管】理规：约，的规定及业主大会的！决定不得损害公共利！益和他人合》法权益？ 第七十四》条  物业管理区域！。内，按，照规划建设的公【共建筑和共用设施】。不得擅自改变用【途 平时开发利【用人：民防空工程设施【不得影响其战时防】。空效能和应急避【难功能不得擅自改变！人防工程平时用【途 第七十五—条  物《业管理区域》内禁止下《列行为 （一）擅自！改，变，物业的规划用途；】 （二）损坏—或者擅自变动房【屋承：。重结构、主体结【构，； （三《。）违法搭建建筑物、！构筑物？； （四）损—。坏或：者擅自？占用、改建物—业共用？部分损坏或者擅自占！用、：移装共用设施—设备； （》五）存放易》燃、易爆、剧毒、放！射性物质或者—超，负重等？违反安？全规：定的物品《； （六）制造超过！规定标准的噪声、】振动或者影响—邻居采光、通风【； （七）任意弃】置垃圾？、排放污水》。、抛掷杂物和—露天焚烧； （八）！。侵占绿地、》毁坏绿化和绿化【设施； （九）【擅自摆摊设点、占】道经营无序停放【。车辆； （十）破】坏或者擅自》改变房？屋外观； （十一】），擅自在建《筑物、构筑物—上悬挂、《张贴、涂写》、刻：画； （十二）【。。非法养殖大型—犬、烈性《犬； （十三）占用！（堵塞）消防车通道！。、，疏散通道、安—全出口圈占（遮挡）！消火：栓等违反消防法律、！法规的行为； 【（十四）法律—、法规和管理—规约禁止的其他行为！ 有：前，款所列行为之一的】物业服务企业、业】主，委员会应当及时劝阻！、，制止；劝《阻、制止无效的应】当及时报告有关主管！部门有关主管—部门应当及时依法】处理；？。业主：、物业？。使用人对侵害自己】。合法权益的行—为可：以依法向人民—法院提起诉讼—；业主委员会对【侵害业主共同—利益的行为可以【。。依法向人民法—院提起诉讼》 第七十六》条，  物业《管理区域《内规划？用于停？放汽车的车位、【车库建设《单位应当首先—。满足本区域内业主】的停：车需要其归》属由当事人通过出售！、附赠？或者：出租等方式约定【 建设单位办—理商品房房屋—预销售登记后出售】或者附赠的车位、车！库应当明示并在物业！管理区域内显—。著位置公示拟—出售车位、车—库的产权证》。明，文件和出《售价格拟出售车位、！。车库数量少于本区】域要：求购买？车位、车《库业主？的房屋套数时应当通！过抽签等公平—方式确定每户业主只！能购买一个》车位或者车库— ，建设单位未出售或者！未附赠的车位、【。。车库应当优先—出租给本《区域内业《主租金按照价格行政！主管部门《核定的标《准执行；业主要【求承租车位、—车库的建设》单位不得只》售不租拟《出租车位、车库数】量少于本区域要【求承租车位、车库】的业主的房屋—套数：时应：。当通过抽签等公平】方式确？定给未？购买或者未受—赠车位、车库的业】主每户业主只能承】租一个车位或者车】库 在首先满足本物！业管理区域内—业主：的购买？和承租需要后还【有多余车位、—车库：的可以出租》给本物业管》理区域外的使用人】但租赁期限不—得超过六个月— 第七十《七条  《占用业主共》。有的道路或者—其他场地用于停【放汽车的车位、车库！由业主大会或者业】。主大会授权的业主】委，员会决定使用 物业！管理区？域内划定车位、停放！车辆应当由公安部】门进行现场指导不得！占用、堵塞、封【闭疏散通道、安【。全出口、消防—车通道不得》影，响其他车《辆和行人的正常【通行 对《开放式？物业管理区域无【停车场地或者用于】停，放汽：车的：车位、车库严重不足！。的物业管理区—域公安部门应当【对物业管理区—域周：边情：况进行全面调—查合理利用支路、】背街小巷、建筑物】。间空档施划夜间【临，时停车泊位》对夜间？交通流量较小的次干！道的慢车道施划限】时停车泊位供居【民停放？车辆 第七十八条】  前期物业管【理期内普通住宅物】。业，管理：区域内业主共有、专！有、专用的车位（】车库）的汽车—停放费？实行政府指导价；业！主，大会成立后由—业主大会或者业主】大会授权的业—主，委员会与物业服务企！业协商确定本区【域，汽车：停放费标准 前【期物业管《理，期，内建设单位未出【售、未附赠》或未出租《的车位？、车：库，汽车停？放费由建设单位按照！。有关规定及时支付】给物业？服务企业《 ，业主对汽车停放有保！管要求的《应当与物业》服务企业另行—签订保管《服务合同 第—七十：九条  业主大会成！立前需要占用业【主共有？的道路或者其他场】地停放汽车》的应当在《前期物业《服务：合同中约定物—业服务企业》应当将汽车停—放费单？独列账独立核—算所得收益的百【分之：七十纳入住》宅专项维修资金【其余部分可以—用于补贴物》业服务费《。 业主大会成立后需！。要占用业主共有的】道路或者《其，他场地用于停放汽车！以及利用业主共有部！分、：共用设施从事—广告等经营性—活动：的物业服务企业【应当提请业主大会】或，者业主大会授权的业！主委：员会决定后》依法办理有关手【续并公示利用业【主共有部分、共【。用设施？从事广告等》经营：性活动的还应当经有！利害关系的业主【同意收？益按照业主大会【或者业主大会授权】的业主委员会决【定、物业服务合同约！定使用；没有决定】或，者约：定的按照前款规定使！用业主委员会—应当对汽《车停放费《的收支？情况进行《监督并向《。。业主大会报告 第八！十条 ？ 物业管理》区域内依法配建【的人民防空》工程：应当按？照设：计文件在实地标注】 物业管理区域内】依法配建的人民【。防空工程平时—用作停车位》的应当向全》体业主开《放出租？的租赁期限》不得：超过三？年不得将停车位出】售、附赠 人—民防空工《程平时用作停—车位的其租金—、汽：车停放？费的收取及其支【出，、使用管《理等：按照：。有关规？定执行 第》八十一条  鼓励在！已建成的《住宅小区内增建停车！场（库）按照“谁】投资、谁《管理、谁受》益”的原则》。逐步形成政府出资、！企业投资《、，业主集？。资等社会多元化投资！方式采取政府支持统！。一规划市场运作的】形式：缓解和逐步解—决，车位：、车库供需矛盾 第！八十二条  房管、！公，安、建？设、卫生计生、环保！、规划、园林—、，城管、民《防、工商、》质监等行政》主管部门应当在各自！职责：。范围内加强监—。督管理？建立违法行为投【诉登记制度并在物】业管理区域内显著】位置公？布联系人姓》名、联系《方，式、执法《事项和监督电话依】法处：理物业管理区域【内，的违法？行为 第《八十三条  住宅物！业需要？使用：共有部？。分增设电《梯等进行二次开发】、改造的《应当经本《幢或本单元房屋专有！部分占？建筑物总面积—三分之二《以上且占总人数三】分之：。。二以上？的业主同意符合规划！、土地、建设—、，环保、消《防管理等法律、法】规和技术标准并且】依法办理相关批【准手续 《第八十四条  业】主或者物业使—用人对住《宅装饰装修的—应当事先告知物业】服务企业物业服务企！。业，应当将住宅》装饰装修的禁—。止行为和注意事【项告知业主或—者物业使用人— 业主或《者物：业使用？人在住宅装饰装修】工程开工前应当持有！关资料向物业服务企！业办理登记手续签订！住宅：装饰：装修服务协议变【动建：筑主体或《者，承重结构的需要【提交原？设计单位或》者具有相《应资质等《级的设计单》位提出的设》计方案和城市—房屋：安全鉴定机构出具的！审定意见并按照规】定，办理批？准手续 业》主或者？物业使？用人拒不办》。理登记？、批准手续的物【业服务？企，业可以按照临时管】。。理规约或者管理规】约禁止装饰装修施】工人员、《装修材料等》进入物？业管理区域 物【业服务企《业对住？宅装饰装修活动进】行巡查？时业主或者物业【。使用：人、装饰装修—施，。。工人：员不：得拒绝和阻》碍 第八十五条【  建设单》位应当？按照国家规定—的保修期限和保修范！围承担物业的保【修责任保修期届【满后物业全体共有】部分的维修责任【由全体业主承担物】业部分共有》部分的维修》责任由部《分共有的《业主承担物》业专有部分的维【。。修责任由该业主承】担 ：第八十？六条  物业存【在安全隐患》、，严重影响市》容或者？妨碍他？人正常使《用的：业主、物业使—用人：或者物业服务企业】应当及时维》修、养护或》者采：取防范？措施 物《业共用部分、共【用设施设备》维修、更新和—。改造时相关》业主、物业》使用人应当予以配合！因相关业主、物业】使用：人阻挠维修》、更新和改造造【。成其他？业主、物业使用人财！产损失的责任人应当！予以赔偿《。 ，。第八十七条  住宅！物业：和，住宅小区内的—非住宅？物业：的业主应当在—办，理房屋入住手—续或者房屋所—有权登记时将首期住！宅专项维修资金存入！住，宅专：项维修？资金专？户 住宅专》项，维修：资金属于业主所有】专，项用于国家规—定的保？修期：届满后物业共用【部分、共用》设施设？备的维修、更新和】改造不得挪作—他用 ？第八十八《条  住《宅物业？交付：使用后？电梯：、消防、安防—等设施设备的日常维！护费用？由业主承担；其【更新和改造按照相】关法律、《法规：执，行所需？资金由业主》承担政府可》以给予补贴 2【。013年5月—1日后？受让土？地的住宅物业配【置电梯？的建设单位应当在】交付：使用前按照建筑安】装总费用百分之一的！比例交存资金专项】用于电梯、消防等】设施设备的更新和】改造该资金归业主】所有纳入《物业：管理：区域住宅《专项维修资金—管理 第八十九条 ！ 发生下列危及房屋！。安全情形之一—需要立即对住—宅物业共用部分、】共用设施《设备进行应急维修、！更新和改造相关【业主不？能形：成法定多数意见的物！业服：务企业、业主委员会！或者相关业》主均可凭应急维【。修工程项目说明、维！。修工程实施方案【向住宅专项维修资金！代管部门《。提出资金《使用申请经住宅【。专项维修《资金代管部门复核后！。。。进行应急处置 （】一）屋面防水损坏】造成渗漏的； （】二）电梯故障—危及人身安全的；】 （三）公共护（围！。）栏破损严重危【及人身安全》的； ？（四）？楼，体单侧外立面有脱】落危险的；》 （五）专用排水设！施因坍塌、堵—塞、爆裂等造成功】能障：。碍危及人《身、：财产：安全的； （六【）消防设施损—坏不能正常》运行的造成严重火】灾隐患危及房—屋安全的； （七）！危及房屋安》全的其？他情形 应》急维修工程竣工验收！后应将维修费—用审计？后向业主《。公示从？相关业？主的住宅专项维【修资金分户账中【。按照：专有面积分》摊列支？；其中涉及已—售公有？住，房的从公有住房住】宅专项维修资金【中列支 《住宅专项维》修资金代管部—门应当方便快捷地处！理应急维修事—项加强监督管理【保障资金安》。全 ：住，。宅专项？。维修：资，金代管部门应当【自收到应《急维修资《金使用书面》申，请之日起五个工作日！内完：成审核 第》九十条  》住宅专？项维修？。资金余额不足—首期筹？。集金：额百分之三十的【业主应当按照国家】和，。省相关规定以及【业主大会的决定续筹！住宅专项维修资金 ！。业主申请房》地产转移登记时应】当向房地产登记部门！提，供，已足额交存住宅【专项维修《资金的相关凭证 第！九十一条  业主委！员会可？以向住宅专项—维修：资金代管部门提出】申请将不低于—住宅专项维修—资金百分之八十的】款项：转存为一年以上的定！。期存款住宅专—项维：修资金代管部门【应当自收到申请之】日起五个工作—日内：予以办理利息计入】相关：业主的住《宅专项维修资金分户！账， 住宅？专项维修资金代管】部门应当《依法履？行维修资金保值增值！的责：任并建立住宅专项维！修，资金查？询制度业主有权查】询本人的住宅专项】维修资金《。结存情？况 第九十二条【  对配套设施【不齐全？。、，环境较？差的老旧住宅小区】市、县（市、区【）人民政府（管委】会）应？当采取措施进行改】造整治并将改造整】治规划和年度计划向！社会公？布老旧住宅小区的范！围由：市、县（《市、区）人民政府（！。管委会）确定 老】旧住宅小区内的道路！、照明、绿地及【文化体育、安全防】范、物业服》务用房等配套—建筑及设《施设备的改造建设】。资金由市、》县（：市、区）人民政【府（管委会）负【责；业主专有—部分的设施》设备改造支出由业主！承担 第《九十三条　》老旧：住宅小？区改造整治》中经有？利害关系的业—主同意并经法定程序！。批准可以《建，设物业？服务用房和一—定比：例，的物业服《务经营性用房物业服！务经营性《用房：的经营？收益作为老旧住宅小！区维护管理费用的补！充资金由业主大会】监督使用《 第七章 法律【责任 第《九十四条  有违】反，本办法条款行—为的由相关》主，管，部门依？照法律、《法规和规《章的规定依法进【行查：处；构成犯罪—的依法追《究刑事责任》 第九？十五条  阻碍行】政执法人员依法【。执行职务的》。依照：中华人民共和国【治安管理《处罚法的规定处罚】；构成犯罪的依法】追究刑？事责任 《第九：十六条  违反本办！法第五十《六条第一款规定【业主、物业使用【人未按照物业—。服务合同的》约定交纳《各项费？用的业主委》员会、？物业服务企业可以通！过上门催交、在物业！管理：区域内显著位置【公示等？形，式督促？其限期交纳；逾期不！交纳的物业服务【企业可以依法提起诉！讼，或者：申请仲裁 第九【十七条  市、县（！市、区）人民—政府：。（管委会）物—业管理行政主管【部门（机构）—、街道办事处（【乡镇人民政府）【以，及其他有《。。关主管部《门的工作人员滥用职！权、玩忽《。职守、徇私舞弊尚未！构成犯罪《的，依法给予行政—处分；构成犯—罪，。。的，依法追究刑事—责任 第八》章 附 《则 第九十八条【  ：本办法所称住宅【共用：部分是指根据法律、！法规和房屋买卖合】同由单幢住宅内业主！或者单幢住宅内业】主及与之《结构相连的非住【宅业主共有》的部分一般包括住】宅的基础、》承，重墙体、柱、梁【、楼板、屋顶以【及户外的墙面、【门厅：、楼梯间、走廊【通道等？ 本办法《所称共用设施设【。备是指根据法—。律，、法：规和房屋买》卖，。合同由住宅》业，主，或者住？。宅业主和有关非住宅！业主共有的附—属设施设备一般包】括，电梯、天线》。、照明、消》防设施、监》控，安防设施、绿地、道！路、路？。灯、沟渠《、池、？井、非？经营：性车场车库、公益】性文体设施和共用】设施：设备使用的房屋等 ！。本，办，法，规定的面积和人【数按照下列》方式计算《 （一）专有—部分面积《按照：不动产登《记簿记载的面积【计算：；，尚未进行登记的【。暂时按照测绘机构的！实，测，面积：计算；尚未进行实】测，的暂时按照房屋买】卖合同记载的面【积计算；建筑物【。总面积按照前项的】统，计总和计算； （】二）业主人数按【照专有部分的—数量：计算一个专有部分】按照一人《。计算但建设单位尚】未出售和虽》已出售但尚未—交付的？。部分以及同一—买受人拥有一个以上！。专有部分的按照一人！计算；总人》数按照前项》的统计总和计算 】第九十？九条  住宅—区域：内非住？宅物业的管理及【其监督活动参照【本办法执行 第一百！。条  本办法由扬】州市：住房保障《和房产管《理局负责解释 【第一百零一条 【 本：办法自2016年】11月8日起施【行2006》年，2月13日市人民政！府颁发的扬州市【物，业管理实施办法（扬！政发〔20》06：〕47号）同时【废，止，