扬州：市住宅物业管理【办法： 第一章总  则】 第：一条：  ：为了规范住宅物业】管理活动维护物业管！理各方的合法权【益营造良好的居住】和工作？环境促？进和谐社区》建设根据中华人【民共和国物权—法、国务《院物业管理条—例、江？苏省物业管理条【例等法？律、法？规结合本市实际制】定本办法 第二条 ！ 本：办法：。适用于本市行政区】域内住宅《物业的使《用、维护、服务及其！监督：管理活动 本—办法：所，称，住宅物业管理（【以下简称物业管【理）是指住》宅，区内的业主通过选聘！物业服务《企，业、街？道物业服《务中：心或者业主自行对】物业管理区域内的建！筑物、构筑物—及配套的设施设备】和，相，关场地进《行维修、《养护、管理维护环】境卫生和相关秩序】的活动 第三条 】 物业？管理工作实行—。属，地管理市《、县（？市、区）《人民政府（管委会】）应当加强》对本行政区域—内，物业管理《工作的领导建—立由辖区物业管理】行政主管部门—。、功：能区物业管理行【政主管机构、街道办！事，处（乡镇人》民政府）《以及相关行政管理部！门（机构《。），参加的物业》管理：联席会议制度协【调解决辖区内物【业，管理的重《大问：题并：建立物业《管，理争议化解》和纠纷处理工作机制！ 市、县（》。市、区）人民—政府（管委》会）应当建立物业】管理综合协调—和目标责任机制【制定、落《。实扶持政策减轻物业！服务企业负》担，；鼓：励采用信息化—等新技术、新方法促！进物业服务行—业转型？升级提高物业管理】和服务水平 —市、县（市、—。区）人？民政府还应当将物】业服：。务纳入现代服务业】发展规划《和城市治理工作【体系： 第四？条  市《住房保障《和房产管《理部：门是：全市物业管理工作】的行政主管》部门（以下简称市物！业管理行政主—管部：门）负责本市—物业管理活动—。的监督管理工—作其主要职责为【 （一）建立—和完善市《场化物业《服务和基《本物业服务》相结合的物业管理机！制； （二）—管理全市《物业服务行业指导、！监督各县（市、区】）物：业管：理行政主《管部门、《。功，。能区：物业管理行政—机构开展物》。业管理活动；—。 （三）《。参，与市政？府对：各县（？市、区）、功能区物！业管理工《作的：目，标责任考《核； （《四）研？究制定全市物业管理！相关：政策和物业服务【行业规？范； （五）负【责物业服务企业资质！管理； （》六）负责《。市区前期物业—。服务招投标》的指导、监》督，、检查等管理—工作； 《（七）？依，法查处物业管—。理重大违《。法行为？； （？八）依法承》担的其他《职，。责 第？五条  县（市、区！。）物业管理行政主管！。部门负责本行政【区，域内物业管理活【动的监督《管理工？作其主要职责为【。。 （一）负责—对物业？管理日常《。工作的指导、监督】； （二）负—责新：建住：。宅小区前期物业管】。理招投标的备案【和管理？工作； （三）负】责物业管理项目的区！域备案、前期物业】承接查？验备案和物业服务】合同备？案； （四）负责】物业服务企》。业，交接工作的监—督，、管理；《 （五）负责对【物业服务企业、项目！负责人进行日常考】核； （六）协调进！。行业主？大会、业主》委员会筹建、换届及！日常工作的指导与】监督； （七）【依法承担的其他职责！ 第：六条  街道办【事处（乡镇人民【政府）具体负责本】辖区内物业管理【工作：的，指导、协助和监督其！主，要职责为 （—一）落实辖区内老旧！住宅：小区基本物业服务】。工作； 《（二）协《调物：业管理与社》区管理、社》区，服务的关系协调【建设单位与前期物业！服务企？业、业主与物业服】务企业？的关系？；， （三）建立物【业管理矛盾投诉【调，解、物业《应急维修服务等机制！设，立并公开投诉电话、！。。投诉点协调》。处理物业管理纠【纷； （四）监【督管理辖区内物业服！务项目移交和—接管工作； （五）！负责业主大会、业】主委员会的筹建、】管理等相关工—。作建立业主委员会】档案组织成》立物业管理委员会；！ （六？）负责？业主委？员会备案；》 ，（七）？负责辖区《内物业服务企业、】项目负责《人服务？行，为的监？督向：县（市、区）物业管！理，行政主管部门报送信！用，信息； （八）建立！。由社区居《（村）民委员会、】公安：派出所、业主委【员会、物业服务【企，业，。等参加的《。联席会议制度协【调处理？物业：管，理重大事宜； 【（九）依法承担的】。其他职责 社—区居（村）》民委员会应当协【助和配合街道办【事处（乡镇人—民政府）建立健【全物业管理》工作机？制参与指导》和监督业主委—员会的？工作及时协调、处理！本社区内的物—业管理矛盾纠纷；参！与住宅专项》。维修资金的使用监】督，建，立，社区居（村》）民委员会》、业主？委员会和物业服务企！业沟：通协商的“三位一体！” 服务协调机制】 第七条  相【。关行政部门依据各自！职，责共同做好》物，业，管理工？作 物业管》理区：域内：以及周边道路停【。车泊位设置和—汽车停放《工，作的指导物》业管理区域内因停】车，矛盾等引发的治安】纠，纷的：处理物？业管理？。保安服务活动—的监管等由公安【部门负责《 ，依，法查处违法建设【、占用和《损坏绿地等违法【违规行为督促相关责！任单位加强对物业】管理区？域内生活垃圾—、建筑垃圾》清运和环卫设施的】管理制定住宅小区】垃圾清运服》务标准等由城—管部门负责 按照定！价权限制定调整普】通住宅前期物—业公共？。服务（含《汽，车停放？）收费标准和保障】性，住，。房、房改房、—老旧住宅《小区物业管理服【务收费标准》。制定调整住宅小区】内建设单《位未出售或者—未，附赠的？车位、车《库及依法配建的人】。防，工程平时用作停车】。位的租金标》。准制定调整生活垃圾！清运费？标准依？法规范监管》物业：服务企业《的收费行为及时【查处物业服务—中的价格违》法行：为等：由物价部门会同【同级物？业行政主管部—门负：责 对物业管—理区：域及周？边的建设项目—环，境影响评《价文件及其污染防治！设施“？三同时”（与主体】工程同时《设计、同时施—工、同时《投产使用）的监督】管理对？企事业单位和其他生！产经营者的污—染，物排放的监督管理】对违反环保法律、】法，规的行为依法进行】查处等由环保部【门，负责： 对：房地产开发项目【公建配套《设施建？设，的监督？管理督？。促建设单位及时做】好物业管理》区域内？交付后保修期内的房！屋及设施《设备的？相关保？修工作受理由—。房屋质量问题引发的！投诉按职《。责依法查处破—。坏承重结构等违法行！为由建？设部门负责 —对物业管理区—域，内的电梯、锅炉等特！种设备进行》安全监察《依法对？特种设备使用登记】。、，维护保养《、定期检《验、作业人员持证上！岗等情况开展—监督：检查调查《。处理物业管》理区域内的特—种设：备事故依法查处特种！设备安装、改造、维！修，和使用中的违法【行为等由《质监：部，门负责 对物业服务！企业劳？动，用工进行指》导对：物业服务企业招【用，就业困难人员—、高校毕业》生按：规定在缴《纳社会保险》、参加？职，业培训方面》给予适当补贴等工作！由人力？资源和社会保障部门！负责 对在物业管理！活动中利用合—同格式？条款侵害消费—者权益的行为虚假、！。。违法广告《和无须取得许可【（含批？准文件）或已—经取得相《关许可？但未依法领》取营业？执照等？违法生产《经营行为依》法进行查处等由工商！部门（市场》监督：管理部门）负—责 在地块规划设】。计条件和建设工【程设：计方案审查中—。按规：定，标准落实《。物业管理区域内【公建配套建设指标】等工作由规》划部门负责》 物业管理区域【内人民？防空工？。程及设施《平时使用与维护【。管理的指导和监【督由民防部门负责 ！。物业管理区域内绿】化调整的监管和技】术指：导等工作由园林部门！负责 指导、监【。督业主委员会参与物！业管理相关工作等】由民政部门负责【 供：水、排水、供电【、供气？、通讯、有线电视、！路灯等专业经营【单位应？。当，按照相关规定—和合同约定做好物业！管理区域内的—专项服务 第—八条  《市、县（市、区）物！业管理行政主管【部门应当加强—对，街，道办事处（乡镇人】。民政府）《物业管理工作—人，。员和业主委员—会成员？的培训所需经费【列入同级人民政府】财政预？算对在？物业服务《。和管理工作中取得显！著，成绩：或者获得市级以上】物业管？理荣誉？称号的物业》服务企业及其—从业人员《依法依规给予—表彰 第《九条  物业服务】行业协？会应当？加强行业《自律管理规范从业行！为促进诚《信经营？加强物业服务—企业从业人员培训】提，高物业服务水平【维护：物业服务企业—的合法权益 —第十条？  本？市建立物《业服务第三方—评，估制度业主自治组】织、：建设单位、》物业服务企》业可以委托物业【服务第？三方评估机构开【展物业项目交接和查！验、：物业服务标准和【费用测算、》物，业服务质量》评估等活动 物【业，服务：第三方评估机构【应当：依照法律、法规和合！同约定提供专业服】务出具？的评估报告应当真实！、客观、全面 【第二章  》物业管理区域 第十！一，条  物业管理区】域的划分以有—利，。。于，。实施物？业管理为原则综合】考虑：规划条？件、建筑物规模【、共用设施设—。备、：业主人数、》。自然界限、社区布】局、：社区建设等因素确定！ 规：划部门在审》查住宅建《设工程设《计方案时应》。当听取物业》所在地的县（市【、区）物业管理【行政主管部门对物】业管理区《域划分的意见 建设！单位应当根据—物业建设用地—规划许可《。证确定的红线图【范围：结合物业的共用【设施设备《。、社：区建设等因素划定物！业管理区域物业的配！套设施设备共用的】。应当划定为一—个物业管理区域；】配套设施设备—能够分割、独立使】用的可以划定为不】同的物业管理区域】 第：十二条  新建物业！出售前建设单位应当！将划定？的，物业管理区域向【物业所在《地的县（市、区）物！业管理行政》主管部？门备案并将经—备案的物业管理区域！在商品房买卖合【同中明？。。示 第十三》条，  县（市、区）】物业管理行政主管】部，门应当建立物业【管理区域档案物业管！。理区域档案应—当载明下列》事项 （一》）物业管理》区域的地《理位置、四至—界，限； （二）建筑物！总面积、专有部分数！量、业主共有—部分主要情况—； （三）建设【单位； （四）【建，设单位关于路灯、供！。排水、电、燃气、】电梯等配套设施【的管护协议、生活垃！圾的清运合同协【议； （五）—其他需要载明的事项！ 第：三章  业》。主、业主大会—与业：主委员会《。。 第十四条 — 房屋的所》。有权人为业主 业主！应当依照法律、【法规、临时管—理规：约、管理规约和业】主大会议事》规则等行使权利自觉！履，行法定和约定—的义务 第十五条 ！。 一个物业管理【区域：成立：一个业主《大，会业主大会由物【。业管理区《域内全体业主组成】 ，物业管？理区域内业主—人数：。较少且经全》体业主一致同意决】定不成立《业主大会的由—业主共同履行业主大！会、业主委员会的职！责 业主户数超过三！百，户的可以按幢、【单元等为单位推选】业主代表《成立业？主代表大会履行业】主大会的职责 第十！六，条  物业管理区域！内符合下列》条件之一的应当召开！首次业主大会或者业！主，代表大会（以下统】称业主大会）会【议 （？一）物业管理区域】内房屋？出售：。并交：付使用的建筑—面积达到百分之五】十以上的；》。 （二？）物：业管理？区域内业主已—入住户数的》比例达到《百分之五十以上【。的， 第十七条》  物业管》理区域内《已交付的专有部分面！积超过建筑物总面】积百分之五十时建设！。单位：应当向物业所在地】的街道办事》处（乡镇《人民政府）提—出，筹备：业主大会书面申请】并报送下列》筹备首次业》主大会？会议所需的文—件资料 （一）物业！管理区域证明；【 （二）房》屋及建筑物面积清】册；： （三）《业主名册； （四）！建筑规划总平—面图； （五—）交付使用》共用设施《设，备，的证明； （六）物！业服务用房配置证明！； ：（，七）其他有关的文】件资料 建设单位】故意拖延《或者：不报送的物业所在地！的街道办事处（乡镇！人民政府）应当【督促：。其按规？定报：。送 第十《八，条  符合成立业主！大，。会，条件的街《道办事处（乡镇人民！政府）应当在—收，到建设单位》或者十人以上的业】主公开？联名提出《筹备业主大会书【面申请？后六十日《内组：织成立首次业主【大，会筹备组 首次业主！大会会议的筹—备经费由建设单【位承担 第十九【条  首次业主大】会筹备组《由业主、建设单位、！街道办事处（乡【镇人民政府）、【社区居（村》）民：。委员会等派员组【成成员人数》应，当为五至《十一人的单》数筹备组中的业主成！员，由街道办事处（【乡镇人民政》府）：或者社区居》（村）民委员—会组：织业主推荐产—生业主成员人数应当！不少于筹《备组：总人数？的百分之六十筹备】组组长由街道办事】处（乡镇人》。。民政府）指定人员】担任 ？筹，备组：应当自成立之—日，起七日内将成—员名：。单在物业管理区域内！显著位置《。进行公示筹备组【中的业？主成员？条件与业主委员会】成员条件《一，。致业主对筹》备组成员有异—议，的，由街道办事》处（：乡镇人民政》府）协调解》决 第二十》条  ？首次业主大会筹【备组应当《自成立之日》起九十日内组织【召开首次业》主大会？。会议筹备《组履行下列职责【 （一）确》定首次业主》大会会议召开的时】。间、地点《和内容； （—二）拟订管理规【约、业主大》会，议，事规则、业主委员】会工作规则》草案；？ （三）确认—业主身份确》定业主在《首次业？主大会会议上的【投票：权数； （四—）提出首届业主委员！会，委员候选人条—件，、名单和选举办法】； （？五）依法确》定首次业主大会会议！表决规？则；：。 （：六）召？开首次业主大会【会议的其他准—备工作 《对前款规定的内【容筹备组应当—在首次业主大—会会议召《开十五日前在物【业管理区域内—显著位？置公告？并书面通知全—体业主业主对业【主身份？和投票权数等提【。出异：议，的筹备组应》当予以复核并告【知异议人复核结【果 业主大会成立】后筹备？组自动解散 第二十！一条  业主大【会，会，议，分为定期会议和临】时会：议 业主大会定期】会，议应当按照》业，主大会议事规—。。则的规定由业主【委员会组织召开【。 有下列情形之【一的业主委员会应当！及时：组织召开业主大【会临：时会议 《。（一）经专有部分占！建筑物总面积百【分之二十以上且占总！。人，数百分之《二十以上业》主提议的； —（二）发生重大事故！或者：紧急事件需》要及时处理的； （！三）业主《委员会委员》人数不？足其原总数的二分之！一时重新《选举业主《委员：。会； （四》）业主大会议—事规则或者管—理规约规定的其他情！形 业主《委员会？未按业主大》会议事规则的规定组！织召开业主大会定】期会议或者》发生应当召开—业主大会临时—会议的？。情，况业主？委员会不履行组织】召，开会议职责的县【（市、区）物—。业管理行政》主管部门、街道【办事处（乡镇人民】政府）可以》责令业主委员会限】期召：开；逾期《仍不召开《。的可以由物业所在】地的：。社区居（《村）民委《员会：在，街道办事处（乡镇人！民政府）的指—导和监督下组织【召开 第二十二条】  召开住》宅小区的业主大会】会议应？当于会议召》开十五日前通知全】体业主并同时—告知社？区居（村《。。）民委？员会业主委员—会应当做好》业主大会会议记录并！。妥善保存业主可以查！阅业主大会会议【记录 ？召开业主大会—会，。议物业所在》地的县（市、区）】物业管理行政主【管部门？和街道办事处—（乡镇人民政府）应！当给予指导》和协助 第二十三】条，  业主可以委托】他人参加业》。主大会会议业主【委托家庭成》员以外的人参加【业主大会《会议：的应当出具书面【委托：书载明委托事项、】。委托权？限及期限 第二十四！条  业《主委员会由业—主大会会《议选举产《生以其选《举产生？之日为？成立日期接受—业主大会和业主的监！督业主委员会—委员应当由热心公】。。益事业、责任—心强：、，具有一定组织能【力的业主担任业主】有损坏房屋承—重结构、违法搭建】、，破坏房屋外貌、【擅自改变物业—使用性质、无故【欠交物业《服务相？关费用或者》专项维修资》金、违法出租—房屋等违《反法：。律，、法规和管理规约】的情：形且未改正的不【得担：任业主委员》会，委员 业《主委员会由五至十】一人：的单数委员》组成每届《任期三至五年委员可！以连选连《任一般最多不—超过三届具体人【数、任期、连选连任！条件由业主》大会议事规》。则确定业《主代表任期》与业主委员会委员】任期相同业主委【员会主任、副主任在！业主委员会委—员中推选产生委员出！现，空缺时应当及时补】足 业主委员会是】否实行差额选举以及！实行差额选》举的差额《比例由业主大会议】事规则确定业主委】员，会实行？差额选举的》未当选业主委员会委！员，且得票数达到—法，。定票数的候选人可】以，按照：得票顺序当选业主】。委员会候补委—员并在业主委员【会委员出现》空，缺时依次递补候补委！员，人数由业主大—会议事规则确—。定但最多不》得超过业主委员【会委员总数》的百分之五》。十候补委员可—以列席业主委员会会！议不具？。。有，表决权 第二—十五条  》划定为一《个物业管《理区域的分》期开发？建设的？住宅：小区项目《先期开发部分符合业！主大会成立》法定条件的可以【成立业主大会选举】产生业主委员会首次！业主大会《。会议应？当根据分期开发的】物业面积和进—度等：因素：在业：主，大会议事规则中明】确增补业主委员会】委员的办《法 第二十》六条  不具—备成立业主》大，会条件或者》具，备成：立条件但未成立【业主大会《的，住宅小？。区经物业所》在地的县（》市、区）物业管【理行政？主，。管部门或者街道办事！处（乡镇人民政府）！指导后仍不能成【立的由街道办—事处（乡镇》人民政府）》组建所在物业—管理区域《内的物？业管理委员会代【行业主大会和业主】委员会？职责 ？物业管理委》员会由街道办—事，处（乡镇人民政【府）、社区居（【村）民委员会、【社区服？务机构、《建设单？位、业主代》。表等五至《十一人？的单数委员组成【其人：员组成？。应当在所《在物业管理区域内】显，著，位置公示 第二十】七条  有下列情】况之一的业主—委员会委员、物业管！。理委员会中的业主成！员、业主代》。表资格自行终止【 （一）《以书面方式提出辞】。职请求的； （【二）因物业转让【、灭失等《原因不？再是业主的； （】三）丧失民事行为能！力的； （》四）法律、法规【以及管理规》约规定的其他—情形 第《二十八条  —业，主委：员会委员、筹备组】成员、？物，业管理？委员会？委员、业主代表有下！列情：形之：一的应当按业—主大会议事规则【等规定予以》罢免 （一）不履】行职责的； （【二）利用委员、成】员、代表资格谋取】不正当利《益的； （》。三）：出现第二《十四条第一》款规定情形及其他拒！不履行业主义务情】形的； （四）因履！职，不当给业《主造成？较大损？失的； （》五）：因其他？原因不宜担任业主委！员会委员、筹备【组成员、物业管【理，委，员会委员、业主代】表的 第《二，十九条  不再担】任业主委员会委员】、物业管理》委，员会中的业主—成员、业主代表的】。应当：在十日内将其保【管的属于业主大会、！物，。业管理？委员会所《有的物品等移交【业主委员会、—物业管理委员会；】拒不移交的》业主：委，员会、物业管理委】员会可以请求—物业所在地街道办】事处（乡镇人民【政府）？或者县（《市、区）物》。业管理行政主管部门！督促移交物业—所在地公安机—关予以协助》 ，第三十条  业主委！员会应？当自选举产》。生之日起三十日内】持，。。下列：材料向物业所—在地街？道办事？处（：乡镇人民政府）备案！ 业主委《员会备案申请书； ！（，二）：业主委员会委—员、业主代表—名单：及其：基本：情况； （三）业主！大会议事规则和管】理规约； （四【）业：主大：会会议记录； （五！）其：。他应：当提供的材料— 备案材料齐全的】街道办事《处，（，乡镇人民政》。府）应？当，在，五个工作日内—。出具书面备》案证明？。并在备案《后，七，个工作日内将备案】材料抄送《。县（市、区）物业管！理行政主管部门及社！区居（村）民委【员，会；备案材料—不齐：。全的街道办事处（】乡镇人民政府）不】予，备案并书面告知须补！齐的材料 》。第三十一条  【业主委员《会任期届满》前三个？月应当组织召开【业主大会会》议进：行换：届选举并《事，先报告物业所—在，地的县（《市、区）《物业管理行政—主管部门和街道办】事，处（乡镇人民政府】） 业主《委员会在规定—时间：内不组织换届选【举的街道办事处（】乡镇人民政府—）应当责令其限期组！织换届选举》；逾期？仍不组织的可以由物！业所在地《的社区？居（村）民委员会在！街道办事处（乡【镇人民政《府）的指《导和监督下》组织换届选举—工作 业主委员会】应当自任期届满【之日起？十日：内，将其保管的有关【财务凭证《、业主清册、档案】资，料、印章以及其他属！于，业主大会所有的【财物移交《。新一届业主委—员会：双方应当《签订书面移交手续；！拒不移交的新一【。届业主委员》会可以请求物业所在！地的街？道，办事：处（乡？镇人民政府）或者】县，（，市、区）物业管理】行政主管部门督【。促移交物业所在地的！。。公安机？关予以协《助， 第三十《二条  业》主大：。会、业主委》员会、物业管理委员！会应当依《法履行职责》不得作出与》物业管理《无关的决定不—得从事与物业管【理无：关的活动 》业主大会、业—主委员会《。、物业管理委员会作！出的决？定违：。反法律、法规的县】（市、区）物业管】理行政？主管部门应当—责令：其限：期，改正或者撤销其决】定并通告《。全体业？主 业主委员会不】能正：常开展工作》的物：业所在地的街道办】事处（乡镇》人民政？府）应当《组织召开业主大【会临时会议对业【主委员会进行调【整 第三《十三条 《 业主大《会和业主委》员会：日常工？作经费由《全体业主承担可以从！物，业共有部分、共用设！施设：备，经营收益中》列支也可以由—全体业主分摊 经费！的筹集？、管理？和使用以及业主【委员：会委员的工作—补，贴由业？主大会？议事规则具体规定】业主委员会应当每半！。年在物业《管理区域内显—著位置公告》经费收支情》况明细接受业主监督！ 第三十《四条 ？。 业主大《会、业主委员会应】当积：极配合有关主—。管部门与社区居【（村）民《委员会相《互协作共同做好物业！管理区？域内与物业》管，理有关的社会管理工！作 在物业》管理区域内业主大】会，。、业主委员会应【当积极配《。合社区居（村—。），民委员会依》法履行自治管—理，职责支持社区居（村！）民委员会开展【工作并？接受其指导》。和监督社区居（【村）民委员会应【当支持业主》大会：。、，业主委员会开—展工作 业主—大会、业主》委员：会作出的决定—应当以书《面形式在物业管理区！域内及？时公告并告知社区】。居（村）民委员会】 第三十五条 【 同一物《业管理区域》内有：。两幢：以上房屋《的可以以《幢、单元为单位【成立业主小组业【。主小组由该幢、单】元的全体业主组成】 业主小组应—。当履行？下列职？责 （一）推选业】主代表？出席业？主大：会会议； （二）】。决定本？。幢、单元范围内住宅！共用部分、共用设】施设备的维修、养护！、更新和改》造，； ：（三）决定本小【组，。范围内的其他事项 ！业主小组议事由该业！主小组产生的业主代！表主持业主小组【履行职责时不得【违反业主《。大会或者业主大会】授权的？业主委？员会作出的决—定业主小组履行【职责的程序参—照本物业管理—区域业主大》。会议事规则执—行 第三十》六条  《业主大会会议、【业主小组议事—表决可以采用纸质或！者手机信《息、：电子：邮，件等方式《实名投票《业主大会会议表决】结果应当向》全体业主公》示 ：一个独立产权单【位登记有二个或【者二个以上所—有，权人的？应当自行确》。定一名投票人 第】四章：前期物业《管理 第三》十七条  新—建住宅物业实—行前：期物：业，管理 在《业主、业主》大会选聘物》业服务企业之—前前：期物业？管理由建《。设单位负责》建设单位应当与【选聘的物业》服务企业签订—书面的前期物业服务！合同 第三十—。八条  建设单【位应当在销售物业】之前制？。定临时管理规约对有！关物业的使用、维护！、管理？业主的共同利益【。业主应当《履行的义务》违反临时《管，理规约应《当承担的责任等【事项依法作》出约定临时管理规约！不得侵害物业买受】人的：合法权益 建设单位！应当：。在物业销售前将临】时管理规约向物业买！受人明？示并予？以说明物业买—受人在与建设—单位签订物业—。买卖合同《时应当对遵守临时】管理规约予以—书面承？诺临时管理规约文】本应同时交予物业】买受：人收：执 第？三十：。九条  市区建立】统一的物《业管：理招投标平台为【建设单位或者业主大！会选：聘物业服务》企业提供服务 【提，倡业主大会通—过统一的招投标【平台选聘物业服【务企业 第四—十条  建设单【位应当通过招—投标的方式选聘具有！相应资？质的物业服务—企业 投标》人少：于三个或者住宅【。。。规模建筑面积—小于三万平方米【的经物业所在地的】县（市、区）—物业管理行政主管】部门：批准可以采用—协议方式选》。聘具有相应资质的物！业服务企《业 第四十一—条  建设》单位：应当按？照，以，下规定时限完成前】期物业管《理招投标《或协议选聘物—业，服务企业工作 （一！）新建预售商—品，房应当在取得商品】房预售许可证之前】完成； （二—）更换物业服务【。企业应？当在原前期物业【服务合？同终：。止，前完成 《中标通知书发出之】日起三十日内建设】单位应当与中标的】物业服务企业签订书！面，前期物业服务—合同 物业服务【企业：应将前期物业服务合！同向物？业，所在：地的县（《市，、区）物业管理行】政主管部门》备案由县（市—、区）？物业管理行》政主管部门抄送物】业，所在地的《。街道办？。事处（乡镇人民政】。府） 建设单—位应当提供前期【物业：管理开？办费：用于：购买物业办公—设备：等固定资产所购资产！归全体业主所—有由物业《服务企业使》用 物业《承，接查验？费用：的承担由《建设单位和物业【服务企？业在：前期物业服务合同】中约定没《有，约定或者约定不【明确的由建设单位承！担 第四《十二条？  ：建设单位《与物业买受人签订】的买卖合《同应当包含前期物】业服务？合同约定的内—容，或者同时签》订前期物业服务【。委托协议对前期物】。业服务的内容予【以约定 第四十三条！　前期物业服务合同！期满前建设单位需提！前，解除合同重新选【。聘物业服务企业【的应当在物业管【理区：域内显著位》置进行公示并—征得已销售房—屋总面积过》半，数，的业主且占》总户数过《半数的业《主同意方可提前【解除合同 已交付】使用物？业业主总人数百分】。之，十以上的业》主因：对建设单位选聘的】。物业服务企业的服】务质量不《满意要求《物业服务第三方评估！机构评？估的建设《单位应当委托其与业！主、物业服》务，企业协商选定—的，第三方评《估机构对物业—服务企业《的，履约情？况进行评估协商不】成的：由物业管理行政【主管部门随》机抽取第三方评估机！构评估结果在一年内！有效：并向全体业主—。公，告同时告《。知物业管理行政主】管部门 经评估物】业服务不符》合履约标准》的，建设单位可以按【照合同约定更换物业！服务企业或者要【。求物业服务企—业限期？。整，改；逾期不整—改的建设《单位应当向物业管】理行：政主管？部门：报告由物业管理行】政主管部门录—入物业服务企业【信用：档案并？向社会公《示 ：。前期物业服务合同解！除后：业主委员会尚未成】立的建设单位应当】按，。照本办法第四十条】的规定另聘物业【服务企？。业 第四十》四条：  前期物业服务费！用由物业买》受人按？照房：屋买：卖合同约定的标准承！担房屋买卖合—同未约？定的由？建设单位承》担 已？竣工但？尚未出售或者尚【未交付物业买受人的！物业物业服》务费用由《建，设单位全额》承担：。 根据房屋买卖合同！约定已具备交—付条件的房屋且建设！单位已通知》物业：买受人交付的因【物，。业买：受人的原因未及时办！。理入住手续的物业】物业服务费用由【。物业买？受人按？相关：规定承担《。 第四十《五条  新建住宅】物业管理区域内建】设单位应当按—照不低于《地上地下总建筑面积！千分之七的》比，例配：置物业服务》用房低于《一百平方米》的按照一百平方【米配置并无偿移【交其中用于》业主委？员会：议事活动用》房的应当按照配置】。物业服务《用房的比例合理【确定一般按照—建，筑面积二《十至四十《平方米配《置 物业服务—用房不计入分摊【公用建筑面》积其：所有：权属于全体业—主建设单《位在申请办理房屋】所有：。。权初始登记》时应当注明》物业服务用房并【申请登记 集—体土地房屋拆迁安置！住宅小区《除按本条第二款规】定外还？应当：按，照小：区地上地下总—建，筑面积百分之二【至百分？之五的？比例配建配套—服务设施及物—业，服务经营性用房【其经：。营收益用《于弥补小区物业服务！费的不足《 第四十六条—  物？业服：务用房应当是地面以！上的房？屋具备独立、正常使！用功：能相对？集，。中安：排在住？宅小区中心区域或】者住宅小区出入口】附，近一：。般，应当在？三楼以下《。其中物业《接待中心《办公室应当设置在】一楼：物业经营性用房应】当，。合理：安排位置便于物业】服务企业开》展，经营 物业服务【用房：设置：在，住宅楼内的应—当具有独《立的通道建设单位不！得，将电梯井、管道井、！楼梯间？、垃圾道、变电室、！避难层、设备—间，。、公共门厅、公【共卫生间、过道、】。地下室、《车，棚、车库、民防工】。程以及不计》入容积？率的：其他房屋和室内层】高不足2《.2米的房屋—等作为物《业服务用房 物【业，。服务用？房由建设《单，位在承接查》验前装修到位—；装修前应》。当事先征求物—业服务企业的—意，见，并对房屋《功能进行合理—布置；本着》安全实用的原则根】据项目的规模配【备物：业，办公室？。、会议室等 第四】十七条  物—业服务用房主—。要用：于物业管理办公和】。业主：委员：会活动等用途不【得买卖和抵》押若用于《经营收益归全体【业主所？有可用于弥》补，物业服务费不足 第！四十八条《。  ：新建住宅物业管理区！域内的供水、供电】、供气、《供热等终端用户【的分户计量表或者】。终端用户入户—端口以外的专—。业经营设施设—备应当？符合国？家技术标《准，和专：业技术规范 建【设单位在组织竣工】。验收：时应当通知供水、】供电、供气》、供热等专业经营】单位参加《；在竣工验收合格后！应当将住宅》物业管理区域内【专业经营设施—设备移？交给专业经营单位负！责管理专业经—营单位应当接收【并承担维修、养【。。。。护和：更新的责任有关费用！由，专业：经，营单位？承担：但二次供水》设施的？费用：承担按照江苏省城乡！供水管理条例—有，关规定执行 20】13年？5月1日前建设的】住宅：小区：内的专业经营设【施，设备业？主大会决定》移，交，给专业？经营：单位管理的专业【经营单？位应当接收 第四十！九条  建》设单：位与物业《。买，受人签订《的商品房销售合同应！当约定其所交付物业！。的共用部位、—共，用设施设备》的配置和建设标准建！设单位应当》交付权？属明确、资料完整】。、质：量，合格、？功能完备、配套齐】全的物业 》第五十条  物【业服：务企业承接物业时应！当对物业共用—部分、共用设—施设备进行查验【。物业承接查验应当】遵循诚实信用、客观！公正、权责分—明以及保护业主共】同财产的原》则承接查验时物业】服务企业应提前告知！县（市、区》）物业管理》行政主管部门和街道！办事处？（乡镇人《民政府）并邀请其共！同，参加 现场查—验物业二十日—前建设单位》应当向物《。业服务企业移交下】列资料？ （一？。）竣工总平面—。。。图单体建筑》、结：构，、设备竣工》图配套设施、地下】管，网工程竣工图等竣】工，验收资料； （【二）设施《设备安装、验收【、使用？和维护保养等技【术资料？； （？三）物业《质量：保修文件和物业【使用说明文件； （！四）物业管理所必需！的其他？。资料 未能全—部移交？前款：所列资料的建—设单位应当列出未移！交资料的详细清【单并书面承》诺补交的具体时限】。并告知物业所在地】的县（市、》区）物业管理行【政主管部《门 第？五十一条《  物业《服务企业应》当自物？业，。交接后三十日内持下！列，文件向物业所在地】。的县：（市、区《）物业管理行政主管！部门办理备案手续】 （一）前期物【业服务合同； （】二，），临时管理规约—； （三《）物业承接查—验协议； （四【）建：设，单，位，移交资料清》单； （五）查验】记录；？ （六）交接记录】； （七）其他【与承接查验有关的文！件 物业服务企业应！。。当在备案后将物业】承接：查验情况在物—业管理区域内显著】位置公？告，并将承接《查验有关的》文，件、资？料和记录建》立档案妥善保管【物业承接查验档【。案属：于全体业主所有【业主可？以，进行查阅和复制 县！（市、区）物业【管理行政主管部【门，应当在？备，案后三十日内将备案！材料抄送《物，业所在地的街道办】。事处：（乡镇？人民政府）》 第五章  物业服！务 第五十二条【  从事物业服务的！企业应当具有—独立的法《人资格？依法取？得物业？服，务，企，业资质市物业行【政主管部门应—加强参？与本市物业项目招】投标、从事物业【服，。务活动的《物业服务企业的【资质、信用的监管 ！第五十？三条 ？ 业主委员会—应当与业主大会选】聘的物业《服务企业签订物业】服务合同 物业服】务企业应当自物业服！务合同签订之—日起三十日》内将物业服务合同】。。报物业所在地的【县（市、区）物业管！理，行政主管部》门、：。街道办事处（乡镇】人民政府）备—案并在物业》管理区域显》。著位置进行公—示 第五十》四条  物业—服务企业可》以将物？业管理区域内—的专项服务业务委托！给专业性服务企业】但不得将该》区域内的全》部物业服务委—托给他人《电梯：、消防、机械式停】。车设备、锅》炉、监控《安防等？涉及人身、》财产安全以及—其他：有特定要求的设【施设备物业服—务企业应当》委托专业机构进行维！修和养护 》物业服务企》业应当按照物业【服务合？同中关于安全防范的！约定落？实安全防范措施【做好物业管理区【域内的安全防—范工：作物业服务企业未履！行物：业服：务合同义务或—者履行合同义务不符！合约定导致》业主人身、财产受到！损害的应《当依法承《担，相应的法《律责任物业管理区域！内发生安全事故【等突：发事件时物》业服务？企业：应当采取应急措施及！时向有关主管部门】报告并协助做好【救助工作 业主、】物业使用人对人身】。、财产安全有—特殊保护要求的【。应，当与物业服》务企业另行》签订：服务合同 第五十】五条  物业服【务企业应当按—照物业服务》。合同：指，派项目负责人更【换项目负责人—的，应及时？告知业？主，并在物业《管理区域《内显著位置进—行公示 业主委【员会经征求》业主同意可以要【求物业服务企—。业更换项目负责人】；要求更换项目负责！人的物业服务企业】应当及？。时，更换并在物业—管理区域内显著位】置进行公示 第五】十六条 《 业主应《当根据物业服务合】同的：约定：交纳物业服务费【用业：主与：物，业使：用，人约定由物》业使用？人交纳物业服务【费用的从《其约定业主》负连带交纳责—任 业主办理—入，住，手续：后未入住或未—使用连续空置六【个月以上的物业业主！应当：事前告知物业服务企！业按不低于合同【约定标准的百分【之，七十交纳物业服务费！用，具体范围和》减免标准、减免期】限由市、县（市【）价格行政主管【部门会同物业管理行！政主管部《门确定业主大会成立！后，由业主大会与物【业服务？企业约定 》物业所？有权发生转》移时业主《应当与物《业服务企业》结，清物业？服务费用 第五十】七条  《物业服务《收费应当《区分不同物业的【性质和特点遵—循合理、公开、【服务质量和价—格相符的原则确定】实行政府指导价和市！场调节？价普通住宅的前期物！业服务收费》。实行：。政府指导价由—物业服务企业将【前期物业服》。务合同报所》。在地的价格行政【主管部门备》案；业主《大会成立后普通【住宅物业服务—收费：标准：由业主大会》或者业主大会授【权的业主《委员会决定》通过物业《服务合？同约定执行》非普通住宅和—非，。。住宅、满足部分业主！需要：或者接受业主—委托开展的特约服务！等其他物业服务收】费实行市场调节【价具体物业服务收】费标准由当》事，人在物业《服务合同中约定 】实行政府指导价【的市、县（市）价格！行，政主管部门应当【会同物业管理行政】主管部门每三—年内对物业服务等级！标准以及相应的基准！价与浮动幅度进行评！估并根据评估结果适！时调整 《第五十？八条 ？ 物：业服务收费可以采】取包干？。制或者酬金制—等方式具体收—费方式由《物业服务《合同约定 包—干制是指《。由业主？向物业服《务企业支付固定【物业服务费用盈【亏均由物业服—务企业承担的物业服！。务，计费方式 酬金制】是指在预收的物【业服务资金中按约定！比例或者《约定数额《提取酬金支付—给物业服务》企业其余全部用于】物业服务合同约【定，。的，支出结余《或者不足均由业主享！有或者？承担的物业服务【计费方式实行酬金制！收费方？式的物业服务企【业应当按照规定对物！业服务各《项资金的收支建立台！账、定？。期公示并《。接受业主《委员会？的核查 第五十九条！  ：物业：。服务收费应当明码】标价物？业服务企《业应当在物》业管：理区域内《显著位置将服务内容！、服务标《准，、收费项目、收费】标准以及收费—办法：等有关情况》如实公？示 物业服务—企业应？当，。按照物业服务合【同的约？定，定，期将物业服务费【用和经营设施收益】收支情？况、公共水电费分】。摊情况？如，实，公示 物业服务企】业可以根《据物业服务合同预收！。物业：服，务费用但《是预收物业服务【费用的期《限最长不得》超过一年《 第六？十条  物业服【务企业应当》定期公？布，共用场地、》共，用设施设《。备产：生的供水、供电、供！气、供热的》用量、单价、金额并！按照实际费用和物业！服务合同约定—的方式由全》体业主分摊没—有，约定或？者约定？不明确的按照—业主：专有部分占建筑物总！面积的比例分摊 业！主或：者业主？委员会对公》。布的共用《场地、共用设施设备！产生的？供水、供电》、，供气、供热费用的】分摊情况提出异【议的物？业，服务企业应》当答：复 第？六十一条  业主】大会或者业主委员】。会可以委托第三方评！估机构对物业服务企！业履约情况开展评估！。。并向全体业》主公布评估结—果物业服务企业应】当予以配合》。评，估结果可以作为【要，求物业服务企业整】改或者更换物—业，服务企业的依据【。。 第六十二条  物！业，管理区域内供水、】供电、？供气、？。供热：等专业？经营单？。位应当按照最终用户！。使用的计量》器具显示的量值【向，。最终用户收取费用不！得转：嫁户外？管线或者《其他设施《的能源损耗和损失】最，终用户是指接受供】水、供电《。、，供气、供热》等服务的最》终分户业《主或者实《际使用人《 物业？服务企业接受专业】经营单位委托代收】费用的不得向业主收！。取手续费等》额外费用但可—以根据约定向专业经！营单位收取报酬 】第六：十三：条  物业服务【企业享受国家—。、省和本市有—。。关现代服务业规定】的税收优惠政—策物业服务企业代】收代征的《各类费用不计—征营业税和》企，业所得税 物业管理！。区域内共用设施设】备维：护管理、保洁、绿化！等物业服务过—程中的用水、用【电、用气价格按照】当地居民使用—价格的标《准执行但洗车—、餐饮等经营—性用水、用电、用气！除，外 第六十四条  ！物业服务《合同期限届》满三个？月前业主委》员，会应当组织召—开业主大《会会：议决定选《聘或者续《聘，物业服务企》业将决定书面告【知物业服务企业、】物业所在地》的县（市、区）物业！管理行政主管部【门和：街道办事处（乡【镇人民政府）并在物！。业管理区域显—著位置公《告 物业服务企业决！定不：再续签物业》服务合？同，的，应当在？。。物业服务合同期限】届满三个月前书面】告知：业主：委，。员会、？物业所在地》的县（市、》区）物业管理行政】主管部门《和街道办事处（乡】镇人民政府）并在】。。。。物业管理《区域内显著位置公告！ 业主？大，会决：定续聘的业主委员】会应当在物业服【务，合同期？限届：满一个月前与—物业：服务：。企，业续签物《。业服务合同 业【主大会决定选聘新】的物业服务》企业：的业主委员会可以】参照前期物业—管理相关规定选聘】有资：质的物？业服：务企：业招标经费》在，物，业共有部《分、共？。用设施设备经营【收益中？列支也可以由—全体业主分摊 第六！十五条  》业主大会决定解聘物！业服务企《业，的被解聘的物业【服务企业应当按【照规定办理移交【手续被？解聘：的物业服务企业【在办理？交接至撤《出物业管理区域前】的期间？内，应当维持《正常的物业管理【秩序 业主》大会决？定选聘新《的物业服务企业的被！解聘的物业服务企】业应当在物业—服务合同终》止之日起十五—日内：退，出物：业管理区域并向业】主，委员会？或者在业主委员【会的监督确认下【与，被，选聘的物业服务企业！履，行，下，列交接义务 （一】），移交占用的物业共用！。部分、由《前期物业管理开办】。费购买？的物业办公设备【等固定？资产； （二）移】交本办？法，。第，五十条第二款规定的！相关资料； （【三）移？交物业服务期间形】成的物业《和设施设备》使用、维护、—保养、定期》检验等技《。术资料运《行、维护、》保养记录； —（四）结清预收【、代：收和：预付、？代付的有关》费用； 《（五）物《业承：。接查验档案； 【（，六）法律、法—规规定和物》业服务合同约定的其！他事项？ 物业服务合同期】限届满业主大会未作！出选聘或者续聘决】定，物业服务企业—按照原合同》约，定继续提《供服务的原合—同权：利义务对双方—具有约束力在—原合：同权利义务延—续期间任《何一方当事人提出终！止合同的应当提前三！个月：书面告知《另一方当事》人和物业所》。在地的县（》市、区）物业管【理行政主管部门【、街道办事》处（乡镇人民政府】）并在物业管理区域！内显著位置公告 第！六，十，六条  物业所在地！的县（市、区—）物业？管理行政主管—部门、街《道办：事处：（乡镇人民政府）应！。当加强对物》业服务企业交接工】作的监管 被—。解聘的物业服务企业！拒不撤出物业管理】区域：或者拒不移交—资料的物业》所在地的县（市【、区：）物业管《理，行政主？管部门应当责令【其限期撤出；使业】主生活受《到，严重影响《。的经业主委员会【请求：辖区内公《安机关予以》。协助；有破坏共【。用设施设备、毁坏】。。账册等违反治安【管理行为的由—公安机？关依法？。处理；业主委员【会还可以《依法提起《诉讼或者申请仲裁】 第六十七条  】物业服？务企：业收取？物，业服务费后擅自撤】出或者停止物业【服务的物业所在地】的县（？市、区）物》业管理行政主管【部门应当督促其履行！合，同；对不继续履行】合同的依照有关法】律、法？规和物？业服务？。合同约定处理 第六！十，八条  单体物业】或者规？模较小的物》业经业主或》。者业主大会》。决定在物业所在地】的街：。道办事？处（乡镇人民政府）！和县：（市、区）》物业管理行政主【管部门的《监督指导下业主可】以对物？业实施自行管—理 业？主自行管理的应当对！下列事项作出决【定 （？一）：。自行管理的执—行机构、管理人；】 （二）自》行管理的内容、标准！、费用和期限—； （？三）聘？请专业机构》的方案； （—。四）其他有关自行管！理的内容 电梯【、消防、机械式停】车，设备、？锅炉、监控安防【等涉及人身、财产安！。全以及其《他有特定《。要求的设施设备应】当委：托，专业机构进行维修和！养护 第《。六十九条《  老旧住宅—小区：可，。以由：街道办事《处（乡？镇人民政府）—成立物业服》务中心为业主提供基！本物业服务主—要做到有治安防【范、有清扫保洁、有！绿化养护《、有维修维护—、有停车管》理 县（市、区【）物业管理行—。政主：管部：门和财政部》门应当制定基本物业！服务补贴政策—所需经费列入县（市！、区）人民政府财】。政预算 第七十条】　市物业管理—行政主管《部门应当建立物业服！务企：业考核？体系和信用评价体】系对物业服务企业】、项目？负责人实行动态管理！定期对物业服务项目！开展专项《检查向？社会公布信用信【息评价结果 县【（市：。、区）物《业管理行政主—管部门具《体负责物业服—务企：业、项目负责人【信用信？息征集？、考核？、评价、汇总和核】查工：作， 街道？办事处（《。乡镇人民《政府）、《社区居（村》。。。）民委？员会应当《协，助开展辖区》内物：业服务企业》、项目负责人信【用，信息的征集、核【查工作 《第七十一条》  物？业服务企业未按照】法律：、法：规规定、《合同约？定和技术标》准、专业技术规范】。等提供日常》物业服务的应当录】入物业服《务企业信用档—案 物业服务企【。业有下列严》重失信行为之一的】。二年内不得在本市申！报，各类物业服务—示，。。范项：目；失？。信行为改正前物业管！理，行政主管部门—不，予开具诚信证—明 （？一）在物业管—理招标投标活动中】提供虚假《信，息骗取中标的； 】。。。　，。 （二）《出租、出《借、转让资质证书的！； （三《）物业服务合同依】法，。解除或者终止后拒】。不撤出物业管理区】域撤出？时未按照规定办理】交，接手续或者未按照】规定：移交资料造成物业管！。理混乱？的； （四》）未按照规定和【合同约定《履行房屋《安全：监，管义务导致物业管理！区域内发生重大房屋！安全事故的；— （五）《。。泄露业主信息的；】 ，（六）对业》主，、业主委员会—委员进行恶》意骚：扰采取暴力行为或】者打：击报复的； （七】），其他违反法律、【。法规规定情形的 】第七十二条  物业！服务项目实行项【目负责人责任—制 物业项》目负责人有下列严】重失信行为之一的】应当录入项目负责人！信用档案同时录【入其所属《物业服务《企业的信用档—案 （一）骗取、挪！用或：者侵占住宅专项维】修资金的《； （二）擅自改】变物业管《理区域内物业—服务用房、共用部】。位和排水管网等共用！设施：设备用？途的； （三）擅自！决，定占用、挖掘—物业管理区域—内道：。路、场地的； 【（四）擅自》利用物业管理—区域内？共用部？位，、共：用设：。施设备进行》经，营，的，； （五）因管【理，失职造成人》员伤害、财产—损失等？重大责任《事故的；《 （六？）被价？格行政主管》部门认定乱收费或者！。收费不规范且未改正！的； （七）其【他损害业《主利益情节严—重的 ？有前：款规：定情形之一的业【主可以向街道—办事处（乡镇—人民政府）、县（】市、区）物业管理行！政主管部门投—诉街道办事处（乡】镇人民政府）—、县：（市、区）物—业管理行《。政主管部门应—当进行核查并书面】告知业主核查结果】 第六章《  ：物业的使《用和维护 》第七十？三条：  业主、物业【使用人对物业的【使用与？。维护应当遵守—法律：、法规、《管理规？约的规定及业主【大会的决定》不得损害公共—利益和？他人合法权益 第七！十四条 《 物业管《。理区：域内按照规》。划建设的《公共建筑和共用【设施：不得擅自改变用【途 平时开发利用人！民防空工《程设：施不：。得影：响，其战：时防空效能和应急】避难功能不得擅自】改变人防工程平时用！途 第七十五条  ！物业管理区域内禁】止下：列行为 （一）擅】自改变？物业的？规划用途《； ：（二）损《。坏或者擅自变动【房屋承重结构、【主体结构； （【三）违法《搭建建？筑物、构《筑物； （四）损坏！或者擅自占用、改建！物业共用部》分损坏或者擅自占用！、移装共《用设施设备》； （五）存放易燃！、易爆？、剧毒、放》射性物质《。或者超负《重，等违反安全》规定的？物品； （六）制】造超过规《定标准的噪声、振动！或者影响《邻居采光、》通风； （七）【任意弃置《垃圾：、排放污水、—抛掷杂物和露天焚烧！； （八）》侵占绿地、毁坏【绿化和绿化设施【； ：（九）擅自摆摊【设点、占《道经营无序停放车】辆； （十）破【坏或者擅自改变房】屋外：观；： （十？一）擅自在建筑物】、构筑物上》悬挂、张《贴、涂写、刻画； ！（十二）非法养殖】大型：犬、烈性犬； （】十三）？。占，用（堵塞）消防车通！道、疏散通道—、安全出口圈占（】遮挡：）消火栓等违反消】防法律、法规的行为！； （十四）法【律、法规和管—理规约禁止》的其他行为 —有前款所列行为之一！的物业服务企业、业！主委员会应当及时劝！阻、制止；劝阻、】制止：无，效的应当及时报告】有关主管部门有关主！管部：门应当及时依—法处：理；业？主，、物业使用》人对侵害自》己合法？。权益的行为可—以依法向人民法院】提起：诉讼；？业主：委员会对侵害业主共！同利益？的行为可以依法向】人，民法院？提起诉讼《 第七十六条—  物业管理区域】内规划用于停放汽车！的，车位、车库建—设单位应当》首先满足《本区域内业主的停车！需要其归属由—当事人通过》出售、附赠或—者出租等方式约【定 建？设单位办理商品房房！屋，预销售？登记后出售或者附】赠的车位、》车库应当《明示并？在物业管理区域【内显著位《置公示拟出售车位】。、车库的产权证【明文件？和出售？价格拟出售车—。位、车库数》量少于本区域要求购！。买车位、车库业主】的房屋套《数时应？当通过？抽签等公平方式【确，定每户业主只—能购买一个》。车位或者车库— 建设单位未—出售或者《。未，附赠的车位、车库】应当优先《出，租给本区域内—业主租金《按照：价格行政主管—部门核定的标准执行！；业主要求承—租，车位、车库的建设单！位不得只售不租拟】出租车位《、车库？数量：少于本区域要求【承租车位、车库的业！主，的房屋套数时—应当通过抽》签等公平方式确定给！未购买或者未受赠车！位、车库的业—主每户业主只能【承租一个车位—或者车库 在首【先满足本物业管理】区域内业主的购买和！承租：。需要后还有多余车】位、车库《。的可以出租给—本物业管《理区域外的使用人但！租赁期限不》得超过？。六个月 第七十【七条  《占用业主共有的道】路或者其他场地【用，于停放？汽车的车位、车库】由业主大会或—者业主？大会：授权的？业主委员会决定【使用 物业》管理区域内划定车】位、停放《车辆：应当由公安部门进】行现场指导不得【占用、？堵塞、封闭疏散通道！、安全出口、消【防车通道《不得影响其他车【辆和行人的正—常通行 对》开放式？物业管理区》域无停车场地或者】用于停放汽车的【车位、车库严重不】足的物？业管：理区域公安》。部门应当对物业管】理，。区，域周边情《况进行？全面调查合理利【。用支路、背》街小巷、建筑—物间空档施划夜间临！时停车？泊位：对夜间交通》流量较小的次—干道的慢《车道施划限时—停，车，泊位供居《民停放？车辆： 第七十八条 【 前：期，物业管理期内普通】住宅物业管理区【域内业主共有、专有！、专用的车位（车库！）的汽车《停放费实行政府指导！。价；：业主大会成》立后由业主大会或者！业主：大，会授权的业主—委员会？。与物：业服务企业协—商确定本区域汽车停！。放费标准 前—期物：业，。管理：期内建？设单：位未：出，售，、未附赠或未—出租的车位、—车库汽？车停放费由建设单】。位按照有关规—定及时支付给—物业服务企业 业】主，对，汽车停放有保管【要求的应当与物业】服，务企业另行签—订保管服务》合同 ？第七：十九条  业主大会！成立前需要占用业】主，共，有的道路或者其【他场地？停放汽车的应当【在前期物业》服务合同中约定物业！服务企业应当将【汽车停放费单独【列账独立核算所【得收益的百》分，之七十纳入住宅【专项维修资金其余部！。分可以用于补贴物业！服务费？ 业主大会成立后】需要：占用业主共有—的道路或者其—他场地？用于停放《汽车以及《利用业主共有部【分、共？用设施从事广告等】。经营性活《动的物业服》务企业应当提请业】主，大会：或者业？。主大会授权的业主委！员会决定后依法办】理有：关手续并公示—利用业？。主共有部分、共用设！施从事广告等经营性！。活动的还应当—经有利害关系的业主！同意收益按照业主大！会或者业主大会授权！。的业主委员会决【定、：物业服务《合同约定使用；没有！决定或？者，约定的按照前款【规定使用业主委【员会：应当对汽车》停放费？的收支情况进行【监督并向业主大会】报告： 第：八十条  物业管理！区域内依《法配建的人民防空】工程应？当按照设计文件在实！地，。。标，注 物业管理区域内！依法配建的》人民防空工程平【时用作停《车位的？应当向全体业主开】放出租的租赁期限】不得超？过三年不得将停车】位出售、附赠 人民！防空工程平时用【作停：车位的其《租，金、汽车停放费的收！取及：其支出？、，使用管理等》按照有关规定—执行 ？第八十一条 — ，鼓励在已建成—的住宅小区内—增，建，。停车场（库）—。按照“谁投资、谁管！理、谁受益”—的，原则：逐步形成政府出资、！企业投资、业主【集资等？社会：多元化投《资方式采《取政府支持统一【。规划市场运作的形】式缓解和逐步解决车！位、车库《供需矛盾 第八十二！条  房《管、公？安、建设、卫生计生！、，环保、规划》。、园林、《城管、？民防、工商、质监】等行政？主管部？门，应当在各自职责【范围：内加强监督管—理建立违法行为【投诉登记制度并【在物业管理区域内】。显，著，位，置，公，布联系人姓名、联】。系方式、执法—事，项和监督电话依法处！理物业？管理区域内的违法】行为： ，第八十三条  【住宅物业需要—使用共有部分增设】电，梯等进行《二次开发《、改造的应当经本】幢，或本单元房屋专【有部分？占建筑物总面—积三分？之二：以上且占《总，人数三分之二以【上的业主同意符合规！划、：土地、建设、环保、！消防管理等法律、】法规和？技术标准并且依【法办理？相，关批准手续 第【八十：四条  《业主或？者物业？使用人对《住宅装饰装》修的应当事》先，告知物业服务企业物！。业服务企业应—当将住宅装饰装修】的禁止行为和—注意：事项告知《业主：或者物业使用人 业！主或者？物业使用人在住【宅装饰装《修工程开工前应【当持有关资料—向物业服务企—业办理登记》手续签？。。订住宅装饰装修服务！协议变动《建筑主体或者承【重结构的需要提交原！设计单？位或者具有相应【资质等？级的：设计单位提出的设计！方案和城《市房屋安全鉴定机】构出具？的审定意见并按照】规，定办：理批：准手续 《业主或者物》业使用人拒不办理登！记、：批准手续的物业服务！企业可以《按照临时管理—规约或者《管理规约《禁止装饰装》修施工人员、—。装修材料等进—入物业管理区域 】物业服务企业对住】宅装饰装修活动进行！巡查时业《主或者物《业使用人、装—饰装修施工人—员不：。得拒：绝，和阻碍？。 第八十五》条  建设单位【应，。当按照国家规定的保！修期限？和保修范《围承担？物业：的保修责任保修期届！满后物业《全体共有部分的【。维修责任《由全体业主承担物】业部分？共有部分的》维修责任由部分【。共有的？业主承担物》。业专有部分的—维修责任由该业主承！担 第八十六条  ！物业存？在安全隐患》、严重影响市—。容或者？妨碍：他人正常使用的业】主、物业使用人或者！物业服务企业应当及！时维修、养护或者】采取防范措施 物】业共：用部分？、共用设施》设备维？修、更新和》改造时？相关业主、》物业使用人应当予以！配合因相《关业主、物业—使用人阻《挠，维修、更新和改造】造成其他业主、物】业使用人《财产损失的》。。责任人应当》予以赔偿《。 第：。八十七条  —住宅物业和住宅小】区内的非住宅物业】的业：主应当在办理房屋入！住手续或者房—屋所有权登记—时将首期住宅专【项，维修资金存》入住宅专项维修资金！。专户： 住：宅专项维修资金【属于业主所有专项】用于：国家规定的》保修期届满后物【业共用部《分、：共用设施设备的维修！、更新？和改造不得挪作他】用， 第八十八条  住！宅物业交付使用【后电梯、消防、【安防等设施设备的日！常维护费《用由业主《承担；其更新和【。改造：按照相关法律、法规！执行所需《资金由业主承—。担政府可以给—予补：贴 2013年5】月1日后受让土地】的住：宅物业配置》电梯的建设单位应】当在交付使用前按】照建：筑安装？总费用？百分：之一：的比例交存资金专项！用于电？梯、消防等设施【设备的更新和改造】该资金归业主—所有纳入物》。业，管理区域住宅专项维！修资金管理 第八十！九条  发生下列】危及房屋安全情形】之一需要立即对【住，宅，物业共用部分、共用！设施设备进行应急维！修、：更新：和，改造：相关业主不能形成】法定多数《意见的物业服—务企业？、业主委员会或【者相关业主均可【凭应急维修工程项目！说明、？维修工程实施—方案向住《宅专项维《修资金代管部—门，提出资金《使用申请《经住宅？专项维修《资金：代管部门复核后进行！应急处置 （—一）屋面防水损坏造！成渗漏的； —（二）？电梯故障危及人身安！全的； （三）公共！护（围）《栏破损严《重危及人身安—全的； （四）楼】体单侧？。。。。。外立面有脱落危险】的，； （五《）专用排水设施因坍！塌、堵塞、爆裂【。等造成功能障碍【危及人？身、财产《安全的；《 （：六）消防设施—损坏不能正常—运行的造成严重【火灾隐患危及—房屋安全《的； （七）危及房！屋安全？的其他情形》 应：急维：修，工程竣工验收—后应将？维修：费用审？计后向？业主公示从》相关业？主的住？宅专项？维修资金分户—。账中按照《专有面积分》摊，列支；其中涉及已售！公有：住，房的从公有》住房：住宅专？项维修资金中列支】 住宅专项》维修资金代管部【门应当方便快捷地】处理应急维修事【项加强监督管理保】障，资金安全 住宅专】。项维修资金代管【部门应当自》收到应急维修资【金使用书面申请之】日起五个工作日【内完成审《核， 第九十条  【住宅专？项维修资金余额【不，足首期筹集金额百分！之，三，十的业主应当—按照国家和》省相：关规：定以及业《主大会的决》定续筹住宅专项【维，。。修资金 业主申请】房地产？转，移登记时应》当向房地《产登记部门提—供已足额《交存住？宅专项维修》资金：的相关凭证》。 第：九十一条 》 业主委员会可【以向住宅专项—维修资金代管部门】提出申请将》不低于住宅专项维】修资金百分之八【。十的款？项转存为一年以【上的定？期，存款：住宅专项《维修资金代》管部门应当自收【到申：请之日？起五个工作》日内予以办》理利息计入相—关业主的住宅专项维！修资金分《户账 ？住宅专项维》修资金？代管部门应当依【法履：行维修资金保值【增值的责《任并建立住宅专项】维修资金查》询制度业主》有权查？询本人的住宅专【项维修资金》结存情况 第九【十二条  对配【套，设施不？齐全：。、环境较差》的老旧住宅》小区市、县（市【、区）？人民：政府：（管委会）应当采】取措施进行改—造整：治并将改造整治规划！。和年度计划》向社会公布》老旧住宅小区—的范围？由市、？县（：市、：。区）人民《政府：（管委会）确定 老！旧住宅小区内的道路！、照明、绿地及文】化体育、安全—防范、物业服务用】房等配套建筑及【。设施设备的改造建设！资金由市、》县，（市：、区：）人民政府（—管委会）《负责；业主专有部】分的设施设》备，。改造支出由》业主承？。担， 第九十三条　老】旧住宅小区》改造整治中经有利害！关系的业主同意【。并，经法定程《序批准可以》建设物业服务用房和！一定：比例的物业服务【经营性用房物业【服务经营性》用房的经营收—益作为老旧住宅小区！维护管理费用的【补充资？金由业主《大会监督使用 第】七章 法律责任【 第九十四条 【 有违反本办法【条款行为的由相【关主：管部门依照法律、法！规，和规章的规》定依法进行查处【。；，构成犯罪的》。依法：追究刑事责任 第】。九十五？条  阻碍行—政，执法人员依法—执行职务的依照中】华人民共和》。国，治安管理处罚法的规！定处罚；构》成犯罪的依法追究刑！事责任 第九十六】条，  违反本办—法第五十《六条第一款规—。定业主、物》业使用？人未按？照，物业服务合同的【约定交纳各项费【用的业主委员会、】物业服务企业可以】通过上门催交—、在物业管理—区域内显《著位置公示等形式】督促其限期交纳【；逾期不交纳—的物业服务》企业可以依法提【起诉讼或者申—请仲裁 第》九，十七：条  市、县（市】、区）人民政府（管！委会：）物业管理行政【主管部门（》机构）、街道办【事处（乡镇人民【政府）以及其他有关！主管部？门的工？作，人员滥用职权—、玩忽职《守、徇私《舞弊尚未构》成犯罪的依法给予】行政处分《；构成犯罪的依法追！究刑事责任》 第八章 附 则】 第：九十八条  本【办法：所称住宅共用部分是！指根据法律》、法规？和，房屋买卖合同由单】幢住宅？内，业主或者单》。幢住宅？内业主及《与之：结构相连的非—住，宅业主共有的—部分一般包》括住宅的基础、承重！。墙体、柱、梁、楼】板、屋顶以》及户外？的墙面、《门厅、楼梯间、走】廊通道？等 本？办，法所称共用设—施设：备是指根据法律【。、法：规和房屋买卖合同由！。住宅业主或者—住宅：业，主和：有关非住宅》业主共有的附属设】施设备一般》包，括电梯、天线、【。照明、？。消，防设施、监控安防设！施、绿地、道路【、路灯、沟渠、池】、井、？非经营性车》场车库、公益性文】体设施和《共，用设施设备使用的房！屋等 本《办法规定的面积【。和人数按照下列方】式计算 （一—）专有部分面积【按照不动产登记簿记！载的面积计算；尚】。。未进行登《记的：暂时按照测绘机构的！实测面积计算；尚】未进行实《测的暂？时按照房《屋，买卖：合同记载《的面积计算》；建筑物《总面积按《照前项？的，统计：总和计算； （二）！业主人？数按照？专有部分《的数量？计算一个专》有部分按照一人计】算但建设单位尚【未出售和虽已出售】但尚未交《付的：部分以及同一买【受，人拥有一个以上专】有部：分的按照一人计算；！。总人：数按照前项》的统计总和计算 第！。九十九条  住宅】区域内非《。住，宅物业的管理—及，其监督活动参照【本办法？。执行： 第一百条 — 本办法由扬—州市住房《保障和房产管理局】负责解释 》第一百零《一条  本》办法自2016【年11月8日起施行！200？6，年2月13日市人民！政府颁发的扬州市物！。业管理实施办—。法（扬政《发〔：2006〕》47号？）同：时废止？