大兴安？。岭地区物业管理【办，法   第一章【总 则   第一】条〔立？法目的〕为》了，规范物业管》理活动维护物业管理！当事人的《合法权益改善—。人民群？众的生活和工作环】境促进和谐社—区建设？根，据中华人民》共和国物权法和【物业管理条例等法】律、行？政法规？。结合本地《区实际制定本办法】 第二？条〔适用《范围〕 本》地区：行政区域内》的物业管理》以及相关监》督管理活动适用本办！法 第？三条〔基本原—。则〕： 物：业管：理活：动应当坚《持以人为本遵—循公开公平、诚实信！用、市场竞争—、依法？管理的原则 第四条！〔政府？。。职责〕 县》区人民政府、林业】局应当将物业服【务纳入现代服务业发！展规划制《定、落实扶持—政策；？建，立和：。完善专业化、社会化！、，市场化的物》业管理？机制鼓？励采用新技术、新方！。。法依靠科技进步提高！物，业管理和服务—。水平 第五条〔部门！职责〕？ 县区人民》政府房地《产行政主管部—门负责本《行政区域《。内物业管理活动的监！。督管理？工作 第《六条〔行业自—律〕 物业行业【协会应当加强行【业自律规范行—业行为促《进依法经营和诚【信服务？维护市场秩序和公平！竞争   第二章 ！物，业管：。理区域以及相关配】置  ？ 第七条〔》物业管理区域〕【 物业？管理区域的划分应】当有利？于实施物业管理综合！考虑物业《共用设施设》备、建筑物规模、社！区建设？、业主人《。数、自然界线等因素！ 物业的配套设施设！备共用的应当划【分，为，一个物业管理区域；！配套设施设备能【够，分割独立使用—的可以划分为—不，同的物业《管理区域 各—县区：人民政府房地产行】政主管部门负—。责本辖区物业管理】区，域的划分《 第八条〔》配套建？筑与设施设备管理】〕 物业管理—区域内的各类配【。套建筑与设施设【备应当严《格按照国家和省有关！规，划、设计规范和工】程标准？进，行建设？ 物业管理区域【内按照规《划建：设的公共建筑和【共用设施不得改变用！途 ：　　：业主依法确需改【变公共建筑和共【用设施用途的应当在！依法办理有关—手续后告知物业服】务，。企，业；物业服务企业】确需改变《。公共：。建筑和共用》设施用途的应—。。当提请？。业主：大会讨？论，决定同意《后由业主依法办理】有关手续 第九【条〔：物业：管理用房〕》建设单？位应在物《业管理？区域内配置物业管】理用房物业管理用】房，属建设单位无偿提】供产权属全体—业主所有 在业主大！。会成立前物业管理】用房由物业公司无偿！使用业主大会—成立后？1，0-15%的物【业管理用房由业【。主，委员会办公使用 】物，业管理？用房：的具体？标准为建筑面积5】。万平方米以下的按照！不低于建筑》面积：。100平方米提供】；建设面积在—5万平方米以上2】0万平方米》以下的按照该物【业管理？。区域：房屋总建《筑面积的0.2%】提供；超过2—。。0万平方米的超出部！分按照0《.，1%提供提供—的物业管理用房应为！地面以上的独用成套！房屋并具备水、【电，等基本功能 —。建设单位《在办理房《屋预销售许可证和房！地产：初始登记时应提交物！业管理用房配置的相！关资料经审核符【合以：上条：件的相？关部门方可核发预】销售：许可：。。和办理房地》产初始登记 第十】条〔住宅物业—专业经营《设施设备的管—理〕新？建，。住宅物？业管：理区域内的供水、】排水、供电、供【气、供热《、通信等终端用户的！分户计量表或—者终端用户》入户端口以外的专业！经，营设施设备应—当按照国《家，技术标准和专业【技，术，规范：依法设计、施—工 住宅物业—区域内供《水、排水、供电【、供：气、供热、通—信、：。有线电视等》单位应？当，。依法承担物业—。管理区域相关管【线和：设施设？备维修、养护—的责任 <!--?！。xm：l:n？am：espace— prefix【 = o /--】。>  第三章— 业主、业》主大会及业主委员】会   第十一条】〔业主及其权—利义务〕 》房屋：的所有权人为业主 ！因人民法院、仲【裁委员会作出的【生效法？。律文书以及》征收安置、》继承、受遗赠—、买卖、赠与、合】法建造等事由—合法占有《房屋但尚未》依法办？理，房屋所有权登记的公！民、：法人和其他组织在】物，业，。管理中享有业主权利！承担业？主义务？ 业主在物业管【理中的权利、义务按！照法律？、法规规定和—管理规约、物—业服务合《同约定确定不得【以放弃权利》为由不履《行义务 《第十二？。。条〔首次《业主大会会议的召开！条件〕 符》合下列？条件之一《的应当召开首—次业主大《会会议 （一—），交付：房屋建筑面》积超过建筑物总面】积百分之五十—的； ？（二）交付房屋套数！超过总套数百分【之五十的；》 （三）前》期物：业服务合同》依法解？。除或者合《同期限即将届满【的 第十三条〔首次！业主大会筹备组的组！建，〕，。 符合首次业主大会！。会议召开条件的社区！或，者乡镇人民政府应当！在六十日内指导组】建首次业主大会筹】备组 筹备》组由业主、建设单】位代表、社》区或者？乡镇人民政府代表组！成组长由社区或【者乡镇人民》政府代表担任—筹备组中的业主【代表由社区或者【乡镇人民政府组织业！主，推荐产生 筹备【组成员人数应当为】单数其中业主代表所！占比例不得低于筹备！组，总人数的百》分之五十 筹—备组应当《自组建之日》起七日内将成员名】单在物业《管理区域显》著位置公示》业主：对筹备组成》员，有异：议的由社区》或者乡镇人民政【府协调处理 第【十四条〔《首，次，业主大会筹备组【。的职责〕 筹备组应！当做好以下》筹备工作 》（一）确《认并公示业主身份】、业主人数以及所拥！有，的专有部分面积； ！（二）确定首次业主！大会会议《召开：。。的时间、地点、形】式和内容；》 （：三）草拟《管理规？约、业主大会议【事规则？； （四）依法确定！首次业主大会会议】表决规则； （【五）：制定业？主委员？会，。委，员候选人产生—办法确定业主—委员会委员候—选人：名单； （六）制定！业，主委员会选举办法；！ ，（七）完成召开首次！业主大会会议—的其他准备工作 】前款：内容应当在首—次业主大会》会议召开15日前】以书面？形，式，在物业管理区域【内，公告业主对》。公告内容有异议【的筹备组《应当记？。录，并作出答复 筹备】组应当？。自组建之《日起九十日内组【织，召开首次业主大【会会：议 第十五条〔业】主委托人〕 —业主可以委托代理】人，参加业主大会会【议 第十六条—。〔业主委《员会委员〕 —业主委员会一般由】五，至十一？人的：单数委员组成业主】委员会委员应当是物！业管：理，区域内的《业主并具备下列条】件 （一）具—有完全民事行—为能力； （二）遵！守，国家有关法律、法】规； （三）遵守】。业，主大会议事规则、】管理规约模范履行】业主：。义，务； （四）热心】公益：。事业责任心强公【正廉：。。洁； （五》）具有一《定的组织能》。力； （六》）具：备必要的工作时【间 业主委员会实】行任期制每届任期不！超过五年《可连选连任业主委】员会：委员具？有同：等，表决权业主委—员会应当自选举之】日起7日《内召开首次会议推选！业主：委员会主任和—副主任 业》主委：员会应当自》选举产生《之日起30日内向】物业所在地的区、县！房地产行《政主管部门和街道办！事处、乡镇人民政】府办：理备案 业主委员会！委，员资格的《终止按？照，。国家有关规定执行】 第十七条》〔业主委员会—职，责，〕，　业主委《。。员会履行以下职【责 （一）执行业】主大会的决定和【决议； （二—），召集：业主大？会会议报告物业管】理实施？。情况：； （三）与业主大！会选聘的物业—服务企业签订物【业服：务合同？； （四）及时了】解，业，主、物业使用人的】意，见和建议监督和协】助物业服务企业履行！。物业服务合同—。； （五）监督管理！规约的？。实施； （》六）督？促业主交纳物业【服务费及其》他相关？费，用，； （七）组—织和监？督专项维修资金【的筹集和使用； （！八）调解业主—之间：因，物业：使用、维护和管理】。产生：的纠纷； （九）】业主大会《赋予的其他职责 】第十：。八条：〔工：作经费〕　业主大会！、业主委员会工作】经费由全体业主承担！工作经费可以由【业主分摊也可以从物！业，共有：。部分经营所得收【益中列支工作经【费的收支情况—应当定期《在物业管《理区：域内公告接》。受业主监督 —工作经费《筹集、？管理：和使：用的具体办法由业】主大会决定 第【十九条〔业主—组，织与社区居》（村）民委员会【的，协作〕 业主大会】、业：主委：员会与？社区应当相》互协：作共同做《好物业？管理：区域内与物业管理有！关的社？会管理工作 —第二十条〔职—责的临时代》行〕　因客》观原因？未能选举产》生业主？委员会或者》。业主：委员会？委员：人数不足总数的【二分之一的新—。一届业主委员会产生！。。之前：可以由物业所—在地的居《民委员？会，在，街道办事处》、乡镇人《民政府？的指导和监督下代】行，业主委员会的职【责 ：第二十一条〔监督】管理〕　业主—大，会、业主委员会【作出的决定》违反法律法规—的物业？所在地的《。区、县房地产行【政主管部门和社区、！乡镇人民政府应【当责令限期改正或】者撤销其决》。定并通告全》体业主 第二—十二条〔物》业管理？联系会？议制：度〕物业管理区域内！可以召？开物业管理联席会议！物业：管理联席《会议由街《。道办事处、乡镇人】民政：府负责召《集由区？、县：房地产行政主管部门！、公安派《出所、居民》委员会、业主—委员会和物业服务】企业等方《面的：代表参加共同协【调解决物业管—理，中遇到的问题  】 第四章《 前期物业》管理 ？  第二十三—条〔前期《物业服务企业的选聘！〕前期物业服务【企业的？选聘建设单位应当】在商品房《。预售或现售前通过招！投标方？式，选聘信誉《。好的：物业服？务企业 一》个物业管理区域应】当作：为一个整体》进行招投标》投标人不足三人或建！。筑物总面积》在二万平方米以下】的经物业所在地【。。县级物业行政—主管部门批》准建设单位可以【采用协议《方式选聘《信誉较高的物业【服，务企业 第二十【四条〔前期》物业服务合同〕 建！设单位应《当，与选聘的物》业服务企业依法签】订前期物业服务合同！并自签订之》日，起十五日内》将前期物《业服务合《。同、临时《管，理规：约向物业所》在地县级房地产行】。政主管？部门备案房》地产行政主管部门应！。当将备案材料及时转！告街：道办事处或者乡镇】人民政府 第二十】五条〔前《期，物业服务费用的承】担〕 前期物—业服务合同生效【至房屋交付之日发】生的前期《介入费用由建设【单位承担房屋—交付之日《至，。前期物业服务合【同终止之日发生的物！业服务费由》买受人？承担 ？第二十？六条〔新建住—宅物业交付条件〕 ！新，建住宅物《业具备下列》条件后建设单位可】以办理物业》交付 （一）建【设工程竣工验收合】格；： （二）供水—、排水、供电、供】气、供热、》通信等专业经营设】施设备按照规划【。设计要求《建成供？水、供？电、供气、供热已】安装独立的经—检定合格的》计量器具；》 （三）教育—、邮政、医》疗卫生、文化、体】育、环境《卫生、社区服务等】公共服？务设施已《按照规划设计要求建！成； （四）—道路、绿地和物【业管理用房》等公共配套》设施按照规划设计】要求建成并满—。足使用功能要—求； （五）电梯、！。。。二次：供，水、高压供电、【消防设施、压力容】器、：监控安？防等共用设施设【备依法取得》使用：合格证书； （六）！物业使用、》维护和管理的相【。关资料？完整齐全《； （七）法律、】法规规定的其—他条件？ 第二十七条〔【前期物业《服务企业《参与：住宅物业开发建设〕！ ，前期物业服务企业可！以提：前参与住宅物业的】开发建？设对住宅《物业的规划设计【方案、？配套设施建设、【工程质量控制—、设备运行》管理等？事项提出与》住宅物业管理有【。关的：建议 建《设单位可以》邀请前期物业服务企！业参加竣工验收【 第二十八条—〔，前期物业服务的承】接查验〕 》物业服务《企，业，。承接前期物》业服务？项目时应当按—照国家有关规—定和前期物业服务合！同，约定与建设单—位对物业共用部位和！共用设施设备进行查！验查验记录》由双方？。参加查验《的人员签字》确认现场查验中【。物业服务企》业应当将物业共用部！位、共用设施设备的！数，量和质量不符—合，约定或？者规定的情形书面】通知建设《单位建设单》位应当？及时解决并组织物业！。服务企业复验物【业服务？企，业应：当自住宅物业交【接之日起三十日内】将物业承《。接查验协议和查验】记录向物《业所在？地，。区、县？级房地产行政主管部！门备：案 第五章 物】业服：。务管理 《  第一节 物业】服务企业管理   ！第二十九《条〔：物业服务企业信用等！级评价？〕规范物《业管理服务环境提高！物业服务企业诚信】度，规范物？业服务企业和从业】人员的市场经—营行为加强和推进】我，区，物，业服务企业信用体】系建设 第三十【条〔业主共同选【择物业？。服务企业〕 —选聘和解聘》物业服务企》。业由业主共》同决定 第三十【一条〔？物业服务合》同〕 业主委—员会：应当：与业主大会》选聘：的物业服务企业依】法签订物业服务合】同 物业服务合同应！当对：物业管？理事项？、服务质《量、：服务费用、双方【的，权利义务、》专项维修《资金：的管：理与使用、物业管】理，用房、合同期限、违！约责任等内》容进行？。约定 第三十二【条〔：物业服务企业义务〕！ 物业服务企业【应当按照物业服务合！同约定的服务内容】和服务质量全面【履行服务义务— 第：三十三条《〔，物业服务内容—〕， 物业服务》内容：主要：包括：下列事项 》（一）？物业共用《部位、共用设施设】备的使用、管理和】维护； （二）公共！区域环？境卫生的维护； （！三）公共区域—的秩：序维护、安》全防范等事》项的协助《管理服务； （【四）公共绿化—的维护； （五）】物业使用《中对禁止《行为的告知、—劝阻、制止和报告；！ ，（六）？物业维修《、养护、更新—和管理费用的账务】管理； （七）物业！档案：的保管； （八）物！业服务合同约定的】其他：物业服务事项— 第三十四条〔物业！服务收费原》则〕 物业服务收费！应当遵循《合理：、公开以及费用与服！务水：平相适应的原则 物！业服：务收费应当》区分不同物业的【性质：和特点分别》实行：。政府指导价和市场】调节价 物业服【务收费实《行政府指导价的【由各地价格主—管，部门会同房地—产行政？。主管：部门根据物业服务】等级标准等因素【提出本城市物业服务！基准价格及其浮动】幅度报当地政—府确定具《。体收费？标准在物业服—务合同中约》定 第三十五条〔物！业服务收费》形式：〕 物业《服务收费可以采取菜！单制：、包干制或》者酬金？制等形？式具体？。收费形式在物业服】务合同？中约定 实行菜【单，制的建设单》位或者经业》主，大会授权的》业主委员会》应当：参照：房地产行政主管部】门制：定并公？布，的物：业，服务项目、》服，务内容和服务等【级标准以及价格行政！主管部门制定并公布！的物业服务定—价，成本：标准选择《。后综合确定物业服】务费标准《按合同约定执—行 实？行包干制和酬金制的！按照国家有关—规，定执行 第三十六条！〔明码标《价制：度〕 物业服—务，收费实行明码标价】物业服务企业应当在！物业管理区域显【。著位：置公示物业服—务项目、服务—。。内容、服务等级标】准、收费项目、收费！标准和？收费依据等并公【示，每年物业服务—费，的收取和使用情况物！业服务企业不得【收取未予公示—的费用 第三十七】。条〔物业《服务：费，的交纳〕 业主应当！根据物业服务合同的！约定交？纳物：。业服务？费用业主与物业【。使用人约《定由物？业使：用人交纳物业服【务，费用的从其约定业主！负连带交《纳责任 《　　已竣工但—尚未出？售或者尚未交给物业！买受人的物业物业服！务费用由建》设单：位交纳 业》主未按照约定交纳】物业服务费的业主委！。。员会应当协助—物业服务企》业督促其限期交纳】；，逾期仍？不交纳的物业服【务企业可以依—法，提起：诉讼或？者根据？。仲裁约定申请—仲，裁 业主转让房屋所！有权时应当与物业服！务企业？结清物业服务费 】第三十八条〔专业经！营单位收费〕 物业！管理区域内供水、供！电、：供气：、供：热、通信、有—线电视等单》位应：当向最终用户—收取费用物业服【务企业接《受委托代《收前款？费用的不得向业主收！取手续？。费等额外费》用 住宅物业—管理：区域内公共场所照明！。、电梯、《电子防盗门、电子】门，。铃、：消防、？绿地：、门卫室、车库等】非经营性用》水、：用，电、用气、用热价格！按照当地居民使用价！格，。标准执？行 ：二次加压供》水收费由《城市供水企业负责】二次加压《。供水的？其费用应核定到供】水成本当中；由物】。业，公司负？责，二次加？压供水？但，已享受城市供水企业！趸售价格的用水户缴！纳的是终《端，水，价其：费用不得核定到物业！服务费？中用：水户不再《。负担二次《加压：供水费用二》次加压？供水目前仍由物业】公司：(含房管所或—房屋：。产权单位)管理【。但未享受城》市供水企《业趸售价《格的：其，费用：可，核定到物业服务费中！由用水户承担今【后随：着城市供水价格的调！。。。整二次加压供—水所发生的费用应逐！步理：。顺到城市供水—成，本中 第三》。十九条〔安全隐患的！防范和消除〕 物】业管理区域内—由物业？服务企业负责管【理的物？。业共用部《。位、：共用设？施设备存在安全隐】患时物？。业服务企业应—当设置警示标识采取！。防范措施并及时【消，除安全？隐患；物业服—务企业发现由其他】单位负责管》理，的物业共用》部位、？共，用设施？设备存在《安全：隐患时？应当及时通》知管理单《位管理单位》应当及时《消除安全隐》患 第四十》条〔解除物业服【务合同和《续聘〕 物业服务】合同任何一方当事】人提：出，依法解除物业—服务合同的除—遵，守法律、法规—规定和合同约—定的：条件：、程序外还应当履行！通知义务；合同未约！。定通：知期限？的，应当：提前六十《日书面通知并在物】业管理区《域，显著位置公示 【。业主大会决定续聘】的业主委员会应当在！物业服务合同期【限届满前《与物业服务企业【续签物业服》务，合同 ？第四十？一条：〔物：业服务交《接〕 ？业主大会决定解【除物业服务合同的被！解聘的物业》服务企业《应当在物业服—务合同依法》解，除，后十五？日内办理《完毕移交《手续：退出：物业：管理：区，域；退出物业管理区！。域前应当维持正【常，的，物业：管理秩序但物业【服务合同另有约定】的除外 被解—聘的物业服务企业】。应，当与业主委员会或】者在业主委员—会的监督确认—下与被选聘的物业】服务企业履行下【列交接义务 （一）！移交物业《档案；？ （二）移交占用的！物业共用《部位、共用设施【设备、物业管—理用房等固定—资产； （三）结清！预收、代收》和预付、《代付：的有：关费用； 》（四：）法律、法规规定】和物：业服务？合同：约定的其他》事项 ？物业：服务合同《期限：届满业主大会—未作出选聘或者【续聘决定物业服务】企业按照《原合同约定继续提供！服务：的原合同权利—义务仍对双方具有】约束力 第四—十二条〔《物业：管理移交监管〕 】物业所在地房地产行！政，主管部门《和社：。区、乡镇人》民政：府应当加强对物【业服：务企业交接》的指导和《监督： 被解聘的物业服】务企业？拒不退出物业—管理：区域的？物业所？在房地产《行政主管部门应【。。当责令？限期退出业主委【员会可以依法提起诉！讼或：者根据仲裁约—定申请仲裁 第【四十三条〔诚信履】约监督机制〕— 县级以上房—地产行政主管部【门应当？建立物业《服务企业诚信履约】监，督机制健全物业服务！。企业和从《业人员诚信档案记】。载违法违规和诚【。。信履：约信息并向》社会公布 》第四十四条〔—纠纷处理方式—〕 业主《、物业使《用人、？。业主委员会》、建设单位、物业】服务企业、专业经】营单位之间发生物】业管理纠纷可以【向县级？以上房地产行政主】管部门或者社区乡】镇人民政府》投诉或者申请调解】也可以依法提—起诉讼或者根据仲裁！约定申请仲裁—   第二节 业主！自行管理《   第《四十五条〔》业主自？行管理？〕 经业主大会决定！业主可以对》物业实施自行管【理并接？。受所在？地县级房《地产行？政主管部门和—社区、乡镇人民政府！。的指导和《监，督 业？主自行管理不得【违反有关法律、【法规规定不得—损害社会公共利益不！得侵：害，业主和他人的合【法权益 第》四十六条〔议事方式！〕 业主自》行管理的物业服务】方式、？。服务项目、》服务内容、服—务，等，级，。标，准、服务《费用、收《费方式等事项由业】主共同协《商确定 第四十七】条〔服务费》用公示？〕 业主自行管理的！业主：委员会应当按照约】定的期限《在物业？管理区域《显著位置公示—服务费用的收支情况！；，未约定期限或者【约定不明的》应当：每半：年公示一次业—主对收？支情况提出询—问的：业主委员《会应当及时答复【  ： 第三节 老旧住】宅的改造和管理【   第《四十八条〔老旧住】宅的改造〕 县区人！民政府、《。林业局应当编制和实！施老旧？住宅改造规划有计划！地，对，已交付且年久失【修、配套设施设备】不齐全、环境质量】差的：老，。旧住宅进《行改造并建立健全】老旧住宅《改造管理的补—贴机制 《老旧住？宅的范围由各—地自行确定 第四十！九条〔配建经营用】房〕 改《。造老旧住宅时经【有利害关系的—。业，主同意？并按照法《定，程序批准可以建【。设物业管《理用房和经营用房经！营收益用《于补充老旧住—宅的维护管》理费：用 第五十条—〔老旧住《宅的临时《物业管？理〕 未选聘物业】。服务企业管》理，或者未实施自行管理！的老旧住宅在改造】完成前经业主大【会同：意物业？。所在：。房地产行政》主管部门可》以选择具有相应资】质、信誉良》好的物？。业服务企业临时提供！物业共用《部位、？共用设施设备—日常运行《。以及环境卫》生、公共《秩序维？护等基础性物业【。服务： 临时提供基础【性，物业服务《期间业主《应当交纳物业—服务费 第五十一条！〔改：造后的物《。业管：理〕 老旧》住，宅改造完成后由【业主大会决定物【业管理方式   】第六章 《物业的使《用与维护   第五！十二条〔物业使用】。与维护的一般要求】〕 业主、》物业使用《人对物业的使用与维！护应当遵守法律、法！规，、管理规约》和业主大《会决定不得》有下列行《为 （一《）擅自改变物业规划！用，途，、设计？。用途； （》。二）损坏、擅自变】动房屋建筑主体、承！重结：构； （三）违法】搭建建筑物、构筑物！； （四）擅自【改变、破坏房屋外】貌；： （五）非法处分】、损坏、擅自占【用、：改，。动物业共《用部位、共用设施设！。备； ？（，六）存放易燃、【易爆、剧《毒、放射《性物质或《者超负？重物品； （七）】擅自设置、改变烟道！、排风、排水—管道； （八）制】造超过规定标—准的噪音、振动、异！味； （九）—影响其？他业主正常采光【、通风； （十）任！意弃置？。垃圾、排放污染物】、抛掷杂物； 【。（十一）擅》自摆设摊点、占【。道经营； （十【二）：在建筑物、构筑物】上，乱悬挂、《乱张贴、《。乱涂写、乱刻画； ！（，十三）违反规定【饲，养动物？。； （十四》）法律？、法规、管》理规约和《业主大会决定禁止】的其他？行为 有前款所列】行为：之一：的物：业服务企《业、业主委》员会：、业主、物业使【用人有？。权劝：阻、制？止；劝阻、》。制止无？效的应当及时报【告有：关行政主管》部门有关行政—主管部门应》当及：时依法处理 第五】十三条〔物业—共用部位的经营收】益〕利用物业共用】部，位、共用《设施设备进行经营】的应当在征得相【关业主、业主大【会、物？业服：务，企业：的同意后按照规定】办理有关手续业主】所得收益应》。当主要用《于补充专项维—修，资金也可以按—照业主大会的—决定使用 第五十四！条〔临时占用物业】共用部位《〕 施工单位—临时：占用、挖掘道—路、场地等物业共】用，。部位的除遵守有【关规定？外，。应当与业主委—员会或？者物业？服务：。企业签？订施工协议；进入业！主专有部分施—工的应当征得业【。主同：意 施？工，单位应当于》施，工前：在，。物业管？理区域显著》位，置公示施工计划【按照施工协议施工并！采取安全《保障措施施》工，结束：后物业服务企业应当！监督施工单》位及：时恢复原《状 第五十五条【。〔房屋装饰装修【〕， 业：主或者物业使—用，人装饰装修》房屋应当事先告知】物业服务企业并【。遵，守房屋装饰装修和】安全：使用：规，。定物业服务企业【应当书面告知业主、！物业使用人和装饰装！修企业房屋装饰【装修禁止行为、注意！事项 业主违—反房屋装饰装修或者！安全使用规定的物业！服务企？业应当及时制止并督！促其改正；经督【促不改正的物业服务！企，。。业应当及《时报告有关》行政主管《部门：有关行？政主管？部门应当及时依法处！理 第五十》六条〔停车管理〕 ！占用业主《共有的道路》或者其他场地停【放，汽车的车位》属，于全：体业：。主，共有：建设单位不得—销售；？车位的设置、—使用、收费等管理】事项由业《主大会决定经营收】益属：于全体业主 物业】管理区域内设置【车位、停《放车辆不得占—用、堵塞、封—闭疏散通道、安【全出口、消防车通道！和其他机动车—通道不？得影响其他车辆【和行人通行 工程车！辆和大中型客货【车辆不得在住宅【物业管理区域停【放但因？工程建设或者设施设！备维修？等确需停《放的除外 第五十】七条〔物业维护【配合义？务〕： 物业共用部—位、共用《设施设备维修、养护！。、更新和改造时【相关业主《、，物业使用人应当配】合；因其妨》碍维修、养护、更】新和改造《给，其，他业主、物业使用】人造成损害》的依法承担赔偿【责任 第五十八条】〔有特定要求的设施！设，备的维护〕 电梯】、消防、监控安防】等涉及人《身、财？产安：全以及？其他有特《定要：求的设施《设备应？当委托专《业机构进行》维，修和养护 第五十】九条〔维修资—。。金〕 住宅物业【、住宅小区内—的非住宅物业或者与！单幢住宅《楼结构相连》的非住宅物》业的：业，主应：当按照国家有—关规定交纳专—项维修资金》 　　？专项维修资金—属于业主所》有专项用于物业保】修期满后物》业共用部位》、共用设《施，。设备的维修和—更新、改造不—得挪作？他，用 　　专项维【修资金收《取，、使：用、管？理的：办法由国务》院建设行政主管【部门会同国》。务院：。财政部门制定— 第六？十条〔？专有：部，分事故防范措施〕 ！专有部分长期空【置的业主应当告知】物业服务企业并【。与物业服务企业【对专有部分的维修】、养护、管理等【事项进行协》商采取？措，施防止漏水、漏气】等事故的发生 第六！。十一条〔物业档案〕！ 物业档案属—于全体？业主所有选聘物业】。。服务企业的物业服务！企业应当妥善保管保！证档案？资，料齐全不得泄露业】主个人信息；业主】自行管理的》业主委？员会履行保管义务】 第六十二条〔执】法，进，小区〕 县区人民政！府、林业局应当确定！负责物业管理—区域内物业管理、】公共秩序《、治安消《防、物业服务收【费、房屋经营、【规划：执行、建设》工程质量、环境保】护、特种设备运行】、环境？卫生等活动监督管】理的行政主管—部门并依法公示 负！责物：业管理？区域内？有关活动监》督管：理的：行政：。主管部门《应当建立违法行【为投诉登记制度并】在，物，业管理区域》显著位置公布联系】人姓名和联系—方式：。依法及时处理物业管！理区域内的违法行为！   第《七，章， 法律责任   】 ，  ： 第六十三条〔【总括规定《。〕 本管理》办法关于法律责【。任的：规定均引用物—业，管理条例的》相关规定 》第六十四条〔—过渡性条款〕 违】反本办法规定应【当承担法律责—任有关法律、—法规已有《规定的从其规定【 第六十五条—〔行政责任》〕 房地产行—政主管部门、社【区、乡镇人民—政府：和其他有关行—政管：理部门的工作人员】不依法履行监—督管理职责》发，现，违法行为不》予查处以《。及玩忽职《守、滥用职权、徇】。私舞弊的依法给予】行政处分 第六十六！条〔建设单位法律】责任一〕 建设单位！在物业管理》区域内？不按照？规，定配置必要》的物：业管：理用房？的由县级以上地【方人民政府房—地产行？政主：管部门责令》限期改正给予—。警告没收违法所【得并处10万元以】上50万元以下的】罚款 建设》单，位擅自处分》。。属于业？主的物业共用部位、！共，用设施设备的所【有权：或者使用权的由【县级以上地方—人民政府房》地  产行政主管】部门处5万元以【上20万元》。以下的？罚款；？给，。业主造成损失的依法！承担赔偿责》任 ：第六十七条〔建【设单位法《律责任二〕住宅【物业：的建设单位未通过】招投标？的方式选《聘，物，。业服务？企业或者未经—批准擅？自采用协《议方式？。选，聘物业服《务企业的《。由县级以上》地，。方人民政府》房地产行《政主管部门责令限期！改正给予警》告可以并处1—0万元以《下的罚款 第六【十八条〔企业法律】责任〕不移交—有关资料的由—县级：以上地？方人民政府》房地产行政》主管部门责令—限期改？正；逾期《仍不移交有关资【料的对建设单—位、物业《服务企业予》以通报处《1，万元：以上10万元—以下的罚款 第六十！九条〔？物业服务企业法律责！任一〕物业服—务企业将《一个物业管》理区域内的全部【物业管理一并—委托给他《人的：由县级以上地方人】民政府房地产行政】主管部门责令限期】改正处委托合同价】款30%以上—50%以《下的：罚款；委托所得【。。收，益用于物业管理区】域内物业《共用部位《。。、共：用设施设备的维修】、养护剩余部—分按照业主》大，会的决？定使用；给业主【造成损失的依法承担！赔偿责任 第—七，十条〔物业服务【企，业，。法律责任二》〕未经业主大会【同，意物业？服务企业擅自改变】物业管理《用房的用途的—由县级以上地方人民！。。政府：房地产行政主管【。部，门责令限期》改，正给予警告并处1】万元以上1》0万元以下》的罚款；《有收益？的所得收益用于物】业管理区域内物业共！用部位、共用设施】设，备的维修《、，养护剩余部分按照业！主，大会的决定》使用 第七十—。一条〔物业》服务企业法律责任三！〕挪用专项》维修资金《的由县级以上地【方，人民政府房》地产行政主管—部门追回《挪用：的专项维修资金给】予警告没收违—法所：得可以？并处挪？用数额2倍》以下的罚《款；物业服》务企：业挪：用专项维修资—金情节严重的、【构成犯罪的依法【追究直接负责—的主管人员和其【他直：接，责任人员《的刑：事责任 第七十【二条〔其他法律责】任〕有下《列行为之《一的：由，。县级以上地方—。人民政？府房地产行政—主管部门责令限期改！正给予警告并按照本！条第二款的规定处以！。罚款；所得收益用于！物业：管理区域内物—业共用部位、共【用，设施设备的》维修、养护》剩余部分按》照业：主大会的《决定使用《 （一）擅自改变】物业：管理区域内按照规】划建设的公共—建筑和共《用设施用途的； （！二，）擅自？占用、挖掘物业【管理区域《内道路？、场：地损害业主共同利益！的；： （：三）擅自利用物业共！用部位？、，共用设施设备—进行：经营的 个人—有前款规定行为【之一的处100【0元以上1万元【以下的罚款》；单位有前》款规定行《为之一？的处5万元以上【2，0万：元以：。下的罚款 第【八章： 附 则   第】七十三条〔名词【含义〕 《本条例下列用语的】含义是 （一—）物业管理是指业】主通过选聘》物业：服务企业、》其他管理人或—。者业主自行对—物业管理《区域内的建筑物、】构筑物以及》配，套设施设《备和相关场地—进，行维修、养护、【。管理维护环》境，卫，生和相关秩序为业】主提供服务》的活动 （二）【共用部位是指—根据法律、》法规：和，房屋：买卖：合同由单幢住宅物业！内业主或《者，单幢住宅物业内业】主以：及与之结构相连的非！住宅物业《业，主共有的部》位，。一般包括住》宅物业的基础、承重！墙体、柱、梁、楼板！、屋顶以及》户，。外的墙面、门厅、】楼梯间、走》廊通道等 （三）】。共，用设：施设备是指根—据法律？、法规和房屋买卖合！同，。由住宅物业业主或者！住宅物业业主—以及有？关非住宅《物业业主共有的【附属设施《设备一般《包括电？梯、天？线、照？明，、消防设施、绿【地、道路、路灯【、沟渠、池、—井、非经营》性车场？。车库、公益性—文体设施和共用设施！设备使用的》房屋：等 （四《）专有部分》是指在构《造和利用方面—具有独？立性：由单独业主独立使】用，和处分能够》为特定业主》登记：所有权的物业部位】 第七？十四：条〔面积和人数的计！算方式〕 本条例】规定的面积和—人数按照下列方【式计算 （》一）专有《部分：面积按照不动产【登记簿记载的—建筑面积计算—；尚未进行物权登】记，的暂时？按照测绘机构—的实测面积计算；尚！未进行实测的—暂时按照房屋买【。卖合同记载》的面积计算 （二】）业主人《数，按照专有部分的数量！计算一个专有部分】按照一人《计算：但建设单位尚—未，出售和虽已出售但】尚未交付的部分以】及同一买受人拥有】一个以上专有部分】的按照？一人计？算 （三）建—筑物总面积》与总人？数分别按照前两项】的统计总《和，。计算 第七十五【条〔施行日期〕 】此文件预留30【日公示期《