吉测管字》[2012]3【8，号<!--?x【ml:names】pace p—refix =【 o： ns = —"，u，rn:sch—emas-micr！osoft》。-com《:office:】offi《ce：" /-->—<!--?x—ml:namesp！ace pr—efix《 = "o" /-！->： 各市《（州）住房和城乡】建设局（测绘局、】规划：。。局）、长白山管委】。会规划建《设局各县（》市、区）住房—和城乡建设局（测绘！局、规划《局）、各房产—测绘单位 现—将吉林省房产测【绘，实施：细则（试行）印发给！你们请准照执—行执行中如有问题】或建议？请及时反馈 —  ？   ？      —。         ！    《  吉林省测—绘，局 吉林省住房【和城乡建设厅 【 　　　　》　　：　　　　　　　　　！　　　　《　　　　《。二，O一二年八月二十】日   吉林省房产！。测绘实施细》则 （试行） 　】 目 录 前 言】。 第一章 》总 则 1.1　目！ 的 1.2　适】用范围 1.3【　法律依《据与引用技》术标：准 1？.，4　：房产测绘《的基本内容 1.5！　精度？要求 1.5.1　！房产平面控制测量】的精度要求 —1.5.2　房产】要素测量《的精度要求 1.】5，.3　房产界址点】的精度要《求 1.5.4【　房角？点的精度要求 【1，.5.5　房产面】积的精度要求及适】用范围 1.6　测！量基：。准 第二章》 房产平《面控制测量 —2.1　房》。产平面控制》网的布设原则 2】.2　房产平面【控，制点的等级》 2：。.3　房产平面【控制点的密度 2.！4　房产《平面控制测量方【法 ：2.5　房产平面控！制测量？技术：要，求 第三章 房产调！查与房产图测—绘，。 3：.1　房产》。调查： 3.2　房产【图测绘？ 3.2《.1　房产分幅图】 ，3.2.2　房产】分丘图 3》.2.3　房产【分层图？ 3.2.4　房】。产分户图 第四章 ！房屋建筑面积—测算 4.1—　计算房屋建—筑面积的必要—条件 4《.1.1　房屋计算！建筑面？积同：时应具备《的条件（室外—楼梯除外） 4.2！　房屋建筑》。面积计算规则 4.！2.1　计算—全部建筑面积的【范围 《4.2.《2　计算一半建【。筑面积的范围 【4.2.《3　不计《算建：筑面积的范围 【4，.3　房屋建—筑，面积计算细则 4.！3.1　层高计算 ！4.3.2　不规】。则建：筑空间？的面积计《算 ：。4.3.3》　墙体的面积—计算： ，4.3.4　幕墙】的面积计算 4【。.3.？5　阳台、露台的】面积计算 4.3】.，6　：花池、空调机位【的面：积计算 4.3.7！　，。楼，梯，、，台阶、？车道的面积计算 】 4：.3.？8　：飘窗：、落地窗《的面积计算 4.】3.9　雨篷、门斗！的面：积计算 4—.3.10》　烟道？、采光井、通—风井的面积计算 4！.3.11　通【道的面积《计算 4.3.1】2　阁楼面积的计算！ 4.4　共有【建筑面？积的确认与分摊 】4.4.1　不应】分摊的？共有建筑《面积 4.4.】2　：应分摊的共有建【筑面积 4.4】.3　共有建筑面】积，的，分摊：。原则 4.4—.4　共有建—筑面积的《确认 4.4.】5　共有建筑面积】的划分 4.—4.6？　分：摊系数的《计算方法 4—.，5　共有建》筑面积的计算细则 ！。4.5？.，1　房屋幢的—划分： ：4.5.《2　单一功能房【屋存在多个》。单元时一般以幢为单！位统一分摊共有面积！但如有？下列情况之一的应当！划分为不同功能【区 4.5.3　地！。下，室的建筑面》积处：理 ：。 4：.5.？4　地下室通—道、楼梯间、电梯间！的建：筑面积处《理， 4.？5.：5，　专用楼梯间、电】梯间的建筑面积处理！ ，4.5？.6　商场、办【公楼：等分层确权建筑面积！处理 4.5.7　！走廊、过道的建【筑面：。积处理 4—.5.8　》门廊、雨篷的建筑面！积处理 4》.5.9　通—廊的建筑面》积处理？ 4.5《.10　《管理用房、会—所用房？、社区用房、—。。人防工程的建筑【。面积：处理 4.5.11！。　值班警卫室—、消：防控制室、公厕【建筑面积处理 【。4.5.《12　设备用房面】积处理？ 4：.5.13　半【外，墙面积处理》 附录A《 术语与定义（参考！） A.1　房屋测！绘术语 A—.2　建筑物术语】 附录B 房—屋建筑面《积测绘技术报—告书示范样本（参】考） B.1　【房产测绘成果报告书！的格式与内容 【 B.2《　房产测绘》成果报？告，书示范？样本   前 言 ！为加：强全省房产测绘【管理规范房产测绘行！为统一房屋面积【计算规则吉》林省测绘局、吉林】省住房和城乡建设】厅组织有关部门【及单位技术人员根据！房，产测量规范等有关】法，律，法规、规章结—合本省？多，年房产测绘工作实】际在广泛征求—。各市（？州）、县（市）测绘！和住房？建设行政主管部【门以及？房，产测绘单位意见的基！础上制？。定本实？施细则 《。本实施细则规—。定的主？要技术内容》第一章？、总则；第二—章、房产平面控【制测量；《。第三章、房产调查】与，房产图测绘；第【四章、？房屋建筑面积测【算附录A、术语【与定义（参考—）；：附录B？、房屋？建筑面积测绘技【术报告书示范—。。样本（参考） 本实！施细则由吉林省测】。绘局和吉林》省住房和城》乡建设厅联合—制定并按照》各自职责分工进【行监督？管理 本《。实施：细，则主要起草单位【。。吉林省测绘》。局法：。规与行业《管理处、吉林省测】绘局基础测绘—处、吉林《省住房和城乡—建设厅房《地产：。业处、长春市—。住房保障和房地【产管理局《产权管理处》。、吉林？市房产测绘中心【、吉林？。省，测绘产品质量监【督检查站《、，吉林省君达房地【产测：绘咨询？有限公司 》本实施细则》由吉林省测绘局和】吉，林省住？房和城乡建设厅负】责解释 本实—施细则自《。发布之日起》施，行 ：第一章 总 —则 1.1 　目的！。 为加？强房产测绘》。管理规？范全省房产测绘【行为统一房屋—面积计算规则—特，制定本细《则 1？.2 　适用范【围 凡在《吉林省行政区域范】围内从事房》产测绘工作》应当遵？守，国家和？。。省有关法律法规、规！章规定和《本实施细则 1.】3 　？法，。。律依据与《引用技术《标准： 1.3.》1　中华人民共【。和，国测绘？法； 1.3.2　！。中华人？民共和国城》市房地产管理—法； 1.3.3　！中华人民《共和国城《市规划法； 1.】3.4　中》华人民？共和国物权法；【 1.3.5　房产！测绘管理办》法，。； 1.3.6　】吉林省测绘》条例； 1.3.7！　，关于房屋建筑面积计！算与房屋权属登【记有关问题的通【知（：建住房〔20—02〕74号—），； 1.3.—8，　GB/T179】。86.1《房产测量规范 【第，1单元房产》测量规？定； 1.3.【9　GB/T17】986？.，2房产测《量规范 第2单元房！产图图式； 1.4！ 　房产测绘的基】本内容 房产测绘】基本内？容，包括房产平面控制测！量、：房产：调查、房产要—素，测，量、房产图绘制、房！产面积测《算、：变更测？量，、成果资料的检查】。与验收等 1.【5 　精度要求【 1：。.5.1　》房产平面控制测量的！精确要求 末级相邻！基本控制点的相【对点位中误差≤±2！5mm 1.5.】2　：房产要素测量的精确！要，求 采用全野外【数据采集或外—业解析法测量等方法！施测的房地产要【素和地物点对于邻】近控制？点的点？位中误差《≤，±0.？05m 1.5.3！　，房产界址点的精确】要求： 界【址点等级 — 界址？点相对于邻近控制点！的点位中误差—。和相邻？界址点？间的间距中误—差 限【差 中误差 ！ ： 一 ±0.0！4m ？ ±？0.02m ！ 二 ？。 ±0.10【。m 《±0.？05m 》 三 》 ±0《.20m 【±0.1《0m 》 1.》5.4　《房角点？的精确要求 当要求！施测房角点坐标【时房角点坐标—的，施，测精度按照界—址点的精度要求执】行 1.5》.5　房产面积的精！确要求及适用范围】 ？ 精度等级 ！ 中：误差（m2） 】 限差（m2—） 《适用范围 ！一，级， <!--?x！ml:names】pac？e prefi【x = v ns】 = "《u，rn:schem】as-mi》crosoft-】com:v》ml" /--【><!--?xm】l:：nam？espace pr！efix 》= ："，v"： /-？->0.《01√S《+0.0003S】 ：。 0.？02√？S+0.000【6S 特殊房】屋或产？权人要求的》房屋 《 ？二级 《 0.02》√S+0.》001S 0.！04√S+0.【002S 【商品房或进入房地产！市场的的房屋 【 ？ 三级 —0.0？4，√S+0.》003S — 0.08√S+】0.006S 】。 ，其它房屋 】 S为房产面积单！位平方米 1.6】 　测量《基准 房《产测绘应采》用统一的2》000国家大地坐】标，系或地方坐标系当】采，用地方坐标系时【应与国家坐》。标系：统建立有《效联系 第二章 】房产平面控制测量】 2.1《　房产平面控—制网的布设》原则 房《产平：面控制网的布—设，应遵循从整体到【局部、从《高，级到低级《、分级布网、—也可越级《加密的原则 在进行！房产平面控制测【量之：前应充分收集—测区已有《的控制成果》资料根据现行的房产！。测量规范对已有资料！进行认真《分析凡符合精度要求！的控制成果》均，应充分利用；—对不符合精度—要，求的控？制点应尽量利用其】点，位重新进行测量 】。2.2？　房产平《面控制点的》等级 房《产平面控制点—的等：级包括？二等、三等、—四，等平面？控制点？和一级、二》级、三？级平：面控制点 2.3　！房产平？面控制？点的密度 对于建】筑物密集的地区控】制点平均间距在10！0米左右建筑物【稀疏地区《控，制点平均间》距在200米左右】。 2.4　房产平面！控制测量方》法 房产平》面，控制测？量的方？法可选用三角测【量、三边《测量、导线》测量、？GPS测量等—方法： 2.5　房产【平面控？制测量技术要—求 房产《平面控制测量的技】。术要求按照》。现行的房产测量【规范的有《关规定执行 —第三章 房产调查】与房产图测绘 3.！。1　：房产调查 房产调查！分为：房屋调查和房屋用】地调查？。包括每个权》属单元的位》置、：权界、数量和利用】。状况等基本情况以及！。地理名称和行政境界！的调查 房产调【查应利用已有的地形！图、地籍图、—影像图以及有—关的产权产籍—资，。料按照房产》测量：规范附？录A中规定的—。。“房屋调查表”和】“房屋？用地调查表》”以丘和幢为单位】逐项实地进行调【查， 房：产，调查应做到“调查】全，面、记录及时—。、准确无误”— 3.2　房产【图，。测绘 房产图是【房产产？权、产籍管理的重】。要资料 按》照房：产管理的需要房产】图分为房产分幅【。图，、房产分丘图、【。房产分层图和房【产分户图 3—.2.1　房产分幅！图 ：房产：。分幅图是全面—反映：房屋及其用地的【位置和权属等状况的！基本图？是测绘房屋分丘【图和分户图的基【础资料 房产分幅】图的测绘范围包括】建成区和建成区【以外的工矿企事业等！单位及其毗邻—。区域 房《产分幅图应与城市】基本地形《图分幅方法》相一致 房产分幅图！表示的基本内容【。包括控制《点、行政境》界、丘界《、房屋、房屋附【属设施和房屋维护】物以及与房》地产有关《的地：籍、地？形要：素，和注记 《房产分幅图的测【量可采用野外—。解析法测量、航空】摄影测？量、全野外数据采】。集，等方：法进行具体的技【术要求？。按照房产测量规【范执行？ ，3.2？.，2　：房，。产分丘图《 房：产分丘图是房—产，分幅图的局部图是】绘制房屋产权证附图！的，基本图 房屋分【丘图的？坐标系统《应与分幅《图一致比例尺—可在110》0-110》00之间选用 分】丘图除表《示分幅？图上的内容外还应表！示，房屋权界限、—界址点点号、挑廊】、阳台、建成—年份、用地面积【、建筑面积、—墙，体归属？。和四至关《系等各项《。。房，。地，产要素 3.2.3！　房产分层》。图 房产分层图是表！。示一幢？多层房屋各层—房间：详细布局的重要【图件 房产分层【图应：标注比例尺一—幢房屋各《层的：分层图比《例尺应一致 —各个分层图应注明第！X层：或，地下室等《层，次名称 如果有几】层的房屋结》构相一致可绘制成一！张图并注明“第X-！Y层” 《3.2.4　房产分！户图 房产分—户图是？在分层？图基础上《绘制的？细部图以一户—产权人？为单位表示》房屋权？属范围的《细部图以《明确异产毗邻房屋】的权利界限供核【发房屋所有权证的附！图使用 分户—图应表示的主要内容！包括房屋权界线、四！面墙体的《归属和楼《梯、走道等部位以】及门牌号、所在【层次、户号、室号、！房屋建筑面积和房】。屋边长等 分户图】。的比例尺一》。。。。般为1200分户图！上的丘号、》幢号应？。与分丘图一致房屋边！长应实地《测量注？记至0.01m 】。。第四章 房屋—建，筑，面积的测算》 4.？1　计？算房屋建《筑面积的《必要条件 4.1.！1　房屋计》算建筑面《积同时应《具备的条件》（室：外楼梯除外）— 1) 应》具有：上盖 2）》应有：。围护物？ 3）结《构牢固？属永久？性的建筑《物 4？）层高在《2.20米以上（含！2.20米）— 5）可《作为人民生》产或生活的》场所 4《.2　房屋建筑【面，积计算规则 4.】2.1　计算—全部建筑面》积的范围《 1) 永久性【结，构的单层房》屋，按一层计《算建筑面积；—多层房屋按》各层建筑面积的总和！计，算 2？) 房屋《内，的夹层、插层、技】术层及其梯》。间、电梯间等其【高，度在2.20米以】上部位计算建筑【。。面积 3) 穿过房！屋的通道《房屋内的门厅、大】厅均按一《。层计算面积门厅、】。大厅内的回廊部【分，层高在2.20【米以上的按其水平投！影面积计算 4【)， 室内楼梯》、楼梯间、电梯(含！观光梯)井、提【物井、？垃圾道、管道井、】通风井、排气井【等均按房屋自然层计！算面积？ 5：) 房屋天面—上属：永久性？建筑层高在2．【20米以上的楼梯间！、水箱？。间、电梯机房及斜面！。结构屋顶高度在2】.20米以》上的部位《按其外围水平投影】面积计算 6—) 挑楼、封闭【的挑廊、封闭—的阳台按《其外围水平投影【面积计算《 ，。7) 属永》久性结构《有上盖的《室外楼梯按各—。层，水平投影面积计算 ！8) 与房屋相连】的有柱走廊两房屋间！。。有上盖和非单排【柱的走廊均按—其柱的外围水平投】影面积计算》 ，9)： 房屋间永久性的封！闭的架空通廊—按外围水平投影【面，积计算 10)【。 ，地下室、半地下【室及其相应出入【口层：高在2.20米以上！的按其外墙(—不包括采《。光井、防《潮，层，。及保护墙)外围【水平投影面积计算】。 11) 与房屋相！连属：。。永，久性的且有非独【立柱或有《围护结构的门—廊，、门斗按其柱或【围护：结构的外围》水，平投影面积计算 】12) 玻璃幕墙】、金属幕《墙以及其它材料幕】墙等作为房屋外墙】的按其外《围水：平投影面积计算同一！楼层：外墙既有主墙又有】。玻，璃幕墙以主》。墙为准计算》建筑面积 》13) 属》永久性建筑有非单】排柱的车棚、货【棚等：按柱：的外围水平投影面积！计算 ？14) 依坡地【建，筑的房屋利用—吊脚做？架空层有围护结【。构的按其高度—在2.2《0米以上部位的【外，围水：平，投影面积计算— 15) 与室【内任：意一：边相通？具备房屋的一—。般条件并能正常【利用的伸《。缩缝、沉降缝应计】算建筑面积》 16）斜面结【构房屋其层高在2】.，20米以上》（含2.20米以下！同）的部分》均计：算建筑面积 17）！立体书库、立体仓库！、立体停《车库无结构层的【按一层计算建筑【面积：。有结构层的》按其层高在2.20！米以上结构》层建筑？面积：。的总：和计算建筑面积 】18) 室内体育】馆按实际层数计算】建筑面？积体育馆(场—)看台？下方空间加以—利，用的：层高在2.20米以！上的部位按其—外围：。水平投影面》积计算建筑面积(多！层的按多层计) 】4，.2.2　》计算：一半建筑面积的范】围 1？) ：与房：屋相连有上盖无柱的！走廊、檐《。廊按其？围，护，结，。构外围水平投影【面积的一半计算无】维护结？构的不计算面积 】2) 独立柱、单排！柱的：门廊：、车棚？、货：棚等属永久性—建筑的按其上盖水】平投影面积的一【半计算 《。3) 未封》闭，的阳台、挑》廊等不论其》。是否有柱《按其围护结构内上】。盖水：平投影面积的一半计！算 4) 无—顶盖的室外楼—梯按各层水平投影】面积的一半计算 】5) 有顶》。盖不封闭的》永久性的架空通廊按！。外围水平投影面积的！一半计算 6) 有！永久性上《盖无围护结构的【场馆看台层高在【2.20米以上的按！其上盖水平投—影面积的一半计算】建，。筑面：积 4.《2.3　不》计算建筑面积的【范围 1) 层高低！于2.20米的房屋！、架空层、楼梯间】、电梯间、水箱【间、走廊、》。檐廊、阳台、—挑，廊、地下室、半【地下室、架》空通廊？等 ：2)： 突出？房屋墙？面的构件、配件【、，。装饰柱、外墙装饰】面、装饰性的—幕墙、垛、》勒，。脚、台阶《、无柱雨篷等 【3) 房屋之—间无上盖《的架空通廊或—无上盖的阳台—。。、挑廊阳《。台、挑廊与其上盖相！距超过一个自然层以！上视为无上盖；架】空通廊、穿过建【筑物：。的通道与其上盖超】过二个自《然层（含二层）【以，上视为无上盖；阳】台、挑？廊的上盖《在围护结构内—水平：投影面积小》于二分之《一的视为无上盖 】4，) 房屋的天—面、挑台、露台天面！上，的花园、泳池 5】) 建筑物内的操】作平台、《上料平台及利用建筑！物的空间安置箱、】罐的平台 6—。) 骑楼、》过街楼的底层用【作道路街巷》通行的部分临街楼房！、，挑廊下？的底层用《作公共道《。路街巷通行的部分不！。论其是否有柱、是否！有，围护结构均不计算】建筑面积 7) 利！用引：。桥、高？架路、高架桥、斜坡！道，、，桥面：作，为顶盖建造的房屋】 8) 活动房【屋，、临时房屋、简【。。易房：屋 ：9，)， 独立烟《囱、：亭、廊、《塔、：罐、池？和地下？人防干？、支线等 10【。) 与？房屋室内不相通的】。伸缩缝、沉降—缝 11) 检【修、消？防等用途的室外爬梯！ 12) 与—室内不？相通的类似阳—台、挑廊、檐廊的建！筑 13)》 楼梯已计算建筑面！积的其？下方空间不》论是否利用的部【分，。 14) 房—屋的室？外台阶、《踏步,底层室内【楼梯延伸出室外【的部分 15) 跃！层式房屋上层挑【空部位 4.3【　房屋建筑面—积计算细《则 4.3.1　层！高计算 4.—3.1.1　层高取！相邻楼层楼（—地）板？。结构面之间的垂直】距离 ？4.3.1.2【　，一个楼？层外墙？以，内的建？筑空间中因结构梁、！反梁、插层》等形：成的局部高度—不足2.2》0米的部分其层高取！所在楼层的层高值 ！4.3.2》　不：规则建？筑空间的面积—计算 ？4.3.2》.1　建筑墙—体，向，外倾斜超出底板外】。沿的按底板外沿【计算建筑《面积 4.3—.2.2　屋—顶为斜面结构的【房屋：外，墙高度小于2.2】0米时不《计，算外墙面积 4.3！.3　墙体面积的计！算 4.3.—3.：1　：。房屋勒脚以上的外】墙，中起保温作用—的，保温：层计入墙体面—积但不包括》粉刷层（《抹灰层）《、贴面等外墙—保护层、凸出外墙面！的结构柱、装饰柱或！装饰性的幕》墙以：及因：建筑立面装饰—效果：原因外？墙体保温局》部增厚的部分 【4.3.3.—2　成？套房屋的架空楼层】、局部架空等无墙体！的外围包括》底层楼梯入口—处、店面《或车库的卷帘门【或铁栅门等其—墙体：厚度可参照本—层其它？外，墙或承重《墙的实体厚度确【定本层无可参照的可！套用上层《外墙体厚度确定【 4.3.3.3】。　地下室外围墙厚】可按：审定：。的设：计，图纸确？定， 4.3.3.4　！成套房？屋的外墙（包括【山墙）？各套之间的分—隔墙、套《与公共？建筑空间的》分隔墙？以及归属不同功【能区的公共》建筑空间之》间的：分隔墙均为共有【墙共有墙的权属线】绘，。于共有墙中》线处其墙体面积以】。权属线为《界各：自，归入相关建》筑面积中《 4.3.》3.5　阳台、室】外楼梯、《落，地窗、橱窗、凸【窗、外走廊等—与套内？之间的？分隔：墙视为外墙；阳【台与阳？台之间的分》隔墙视？为阳台间的共有【墙；建筑物墙—体，外侧：为架空空间》时该段墙体视为【外，墙 4？.3.3.6　外】墙，、共有墙《。。的墙体面积均—为其水？平投影？面积其相应的半【墙墙体面积为其【水，平投：影面积的一半测绘】作，业中可通过取—墙中线的方法进行半！墙墙体？面积的计算当—。外墙：、，共有墙中含柱或其它！承重支撑体时取与柱！相连的各墙》的墙中线向柱—内延伸交汇按划【分后的柱体的相应】位，置分别计入所属的】半，墙墙体面积 4【.3.？3.7？　，建筑物中空部—位的内半墙计入【上空面积外半墙按规！。定划分并相应计【算建筑面积建筑物内！设置夹层的当夹层的！。高度在2.》。2，0米以？上时夹层《部分的外墙》。分，摊计算规定与标准层！一致 4.3.3.！8　斜面结构—房屋高度低于2.2！0，米以外的墙体均不计！算，建筑面积 4.3.！3.9？　房屋？自然层内设有局部】低于：2.20《米的楼层（》如夹层、插层）此部！分的外墙均不计【算建筑面积 4.】3.3.10　【商场、商《铺以防火卷帘、钢化！玻璃等直接落地作为！共有墙？或外墙的墙体厚度】。取围：护，构架的厚《度如系安装于地面梁！体或墙？垛之上？墙体：厚度：。取梁体或墙垛厚【度 ：4.3.3.1【1　位于飘窗—两侧的？。墙体无论是否为【结构墙体均不—。计算建筑面积 【4.3.《3，.12　飘窗与【阳台相邻时》共有墙部分计入阳台！。面积 ？4.3.《4　幕墙的面积【。计，算 ：4.3.4》。.1　幕墙分—为装饰性幕墙—和围护性幕墙 4.！3.4.2》　，装饰性幕墙》。。不计算建筑》面，积 4.3.4【.3　？围护：性，幕墙按以下》几种情况分别—计算建筑面积 【a）当？楼板边至幕墙外缘】有悬空距离时—楼板边至《外墙内缘的空间按上！空计算 b》）当下方有》梁幕墙安《放于梁体之上的围】。护性幕墙取梁厚作】为外墙厚并》相，应取半外墙 c）上！下均由玻璃》和其它材料框—架构成围护性—。玻璃幕墙以材料【框，架的：厚度作为《墙厚并相《应取半外墙 —4.3？.5　阳台、—露台的面积》计算 4.3.5】.1　全封闭—阳台按其维护结构】水平：投影计算全部建筑面！。积 4？.3.5.2　未】封闭阳？台按其维护结构水平！投影一半计算—建筑面积 4—。.3.？。5.3？　主体结构》外，设有支撑《柱不封？闭的：阳，台按未封闭阳—台计算建筑》。面积 4.3.5】.4　作为》消防通道《（连廊）的阳台列】为不分摊《的公用建筑面积 4！。.3.？。5.5　无顶盖【、顶盖与阳台非【。同期建造、顶盖为】非永久性结构、顶盖！为镂空、《顶盖与房屋主墙体】不，相，连、顶盖水平—。投影面？积小于阳台围—护结构水平投影【面，。积1/2的敞开式阳！台均视为《无顶盖阳台不计算】建筑：面积 ？4.3.5.—。6　阳？台，。的上口外围》水平投影面积小于】底板水平投影面积时！按上口外围水平投影！。计算建筑面积— 4.？。3.5.7　—一幢：房屋中？个别楼层不设阳【台，。或隔层设置》。。阳台形成阳台的上盖！距离该阳台》内底面高度大—于或：等于两个楼层的【不计算？建筑面积 4.3】.5.8《　半封闭《阳，。台顶盖水平投影【。面积小于阳台围【护结构外围水—平投影面积且—顶盖投影面积大于】或等于阳台围护结构！外围水平投影面积1！/，2时：按顶盖投影面—积1/2《。计算建筑面》积， 4.3.5.9　！一幢房屋的上、【下层：半封闭？阳台水平投影线不】完全重叠时（即【左右：错开）如重叠—。部分投影面积大于】或等于阳台》水平投影面积1/】2时按重叠部分【的一半计算》阳，台建筑面《积否则不计》算面积 《4.：3.5？.10　上》层有阳台《、具有围护结—。构且：。与上层阳台》范围一致的底层平】台视作阳台 4【.3.？。5.11　位—于房屋天面、—或因退层设计—形成的？。露台：如，露台：属于一？户专用当《其上方？屋檐或盖板宽度【不大于0.6米时】。露台不计算建筑面积！否则：露台有盖《。部分按上盖水平投】。影面积的一半计算建！筑面积；如露台【属于：公共露台无》论上方屋《。檐，。或盖板宽度为多少】均，不计算？建筑面积 4.3.！5.12　挑—出主体墙结构的【阳台按阳台面积规定！计算：。；，。在主：体墙结？构，内且与室内直接相通！的阳台按套内建筑】面积：规定计算 4.【3.6　花池、【。空调：机位的面积计算【 ，4.3.6.1　】位于建筑主体结构外！侧的：外，挂式花池和空调机】位及设？。备平台不计算建筑面！。。积， 4.3《.6：.，2　位于《。阳，台，等建筑主体结构【内，的有：。盖的花池、空—调机位等应与—其相连的建筑空间】一体计算建筑面积】 4.3《.7　？楼梯、台阶、车【道的：面，积计算 4.3【。。.7.1　》位于建筑物外墙或服！务于功能《区主体结构以—。外起点（地面）到】终点（入口或入口平！台）：。的，高差：不小于一个自—然层下方水平投【影范围内形成—一个建筑空间的【楼梯视为室外—楼梯；位于建—筑外墙或主体结构以！内的楼梯视》为室内楼梯》 4.3.7.2　！有顶盖室外楼梯【顶层突？出屋面部分》不另：。计算建筑面积 4.！3.7.3　室【内楼：梯无论其本身如【何设置梯间层均按通！过建筑物《的自然层《（，不论自然层的—高度）数计》算建筑面积 —4.3.7》。.4　上层室外楼】梯水：平投影能覆盖下层室！。外楼梯且有》封闭围护《结，。构下层室外楼梯【视为有顶盖》。按有顶盖的室—外楼：梯，计算面积《。 4.3.7.【5　穿越夹层—、插层的楼梯夹层】、插层？不使用的其位于夹层！、插层的楼梯间不计！算建：。筑面积？ ，4.3.7.6　】室外：台阶不计算》。建筑：面积但若下方空间设！计，加以利用的其层高】在2.20米—以上的？部分应计算全部建筑！面积 4.3.【7.7　无上盖或】上，盖，为非钢筋混凝土结构！的，部，分，。室外车道不计算【建筑：。面，积 4.3.7.】8　复式、跃层式】房屋预留的楼梯间】根，。据规划许可的设计图！。纸按房屋自然层计算！建筑面积但预留【的楼梯？间位于房屋上—层局部挑空部位的】除外 4.》3.7.9　错【层建筑？。的室内公共》楼梯按？其服务的区》。域，。自然层计算建筑面】积 4.3.7【.1：。0　住宅室内楼【。梯上下行之间间隔】大于：0.2？0米时商业》用房：、办公用《房、：生产厂？房，等的室内扶梯、楼梯！、旋转梯等的梯间】间隔大于0.4【0米时？计算上一层梯间面积！。时梯间的《间隔空间《应按：上空处理《 4.3《.8　飘窗、落地】。窗的面积计》算 4.《3.8.1　飘【窗不计算建筑面积但！在房屋主墙体以内通！过处理形成类似【。。飘窗的空间不论层高！。均计：。算，建筑面积《。。 4.3.8—.，2　落地窗》。按其围护结构水平投！影计算建筑》面积 4.》3.9　雨蓬、【门斗的面积计算【 ，。4.3？.9：.1　雨篷仅有一边！与墙相连由墙—支撑着？的雨：篷为悬挑雨篷不【计建筑面积；一【边与墙相连另一边由！一根柱子支撑的为】独立柱？雨篷按上《盖水平投《影面：。。积一半计算建筑【面积；一边》与墙相？连另一边由两根或】两根以上柱》子支撑的《为有柱雨《篷按柱外围》计算：建筑面积 当雨篷由！两面墙支撑的不【计，。算建筑面积；当雨篷！除由两面墙支撑外还！设，置有一根柱子支撑】则以柱外围向墙【作垂线并与墙围【成矩形的一半计算】。建筑面积《 当雨篷由三面墙支！撑其建筑面积按【如下情？况计算雨篷外边【线，与，左、右？两面墙相交的按【。上盖水平投影面【积一半计算建筑面】积；雨篷凸》出左、右两面墙【而使：其外边线《悬空：的按左、《右两面墙最外处的盖！板支撑点连线与墙】围成部？分的盖？板水平？投影一半《计算建筑面积—（即悬空部分不【计面积） 4.3.！9.2　全封闭的门！斗，按其维护结》构外围水平投—影计算建筑》面积：。封闭不？全的门斗参照—雨蓬的标准》执行 4.》3.9.3　因建】筑物相？应层：间水：平投影不同》形成的位于首层类】。似于雨？蓬、门斗《的，空间均不计算—面积 4.3.【9.4　不》封闭雨？蓬、门斗的高度【。超过二个自然—。层（含二层》）以上？不计算面积 —。4，.3：.1：0，　烟道、《采，光井、通风井—的面积计算》 4.？3.10.1—　供一户专用的内】置烟道计入该—户的套内建筑—面积烟道外置—时取其与室》内，的隔墙为外墙烟【道不计算建》筑面积？ 4.？3.：10.2　位于阳】台的：烟道单？独计算不计入阳台面！积 4？.3.10.3【　多：户共用？的烟：。道，作为公用建筑面积】 4.3.10【.，4　专为地下室或半！地下室使用的通风井！、烟道在《地下部？分按其通过的地下室！或半地下室的层【数计算建筑面积在地！面且独立于建筑【。物主体之外时不计】算建筑面积在地面且！位于建筑物内—部，时地面部《分不计算建》筑面积？其通过的地面以上各！层应除去该部分的面！积值 ？4.3.10.5】　一幢？。建筑中数层共用的】通，。风井、？烟道按其《通，过，的使用层的》层数计算建筑—面积通过的其它【不使用楼层该部分】按中空计《算建筑面积》 ，4.3？.，10.6《　建筑物主体—外采：。光井：无论是否有》。盖均不计算建—筑面积 4.—3.10.7　【位于建筑物主体以】外或附着于建筑物外！。墙体：的烟道、通》风井均不计算建筑面！积 4.3.10】.8　穿过夹层、插！层，及凸：出屋面？的烟道、电》井、管？道井、通风井、排】气井等均不计—算面积 《4，.，3.11　通道的】面积计算 4—.3.11.1　】房屋底？层的公共通道不全为！本幢服务不计算建】筑面积 4》.3.11.2【　临街楼房》、挑：廊下的底层及小区】内的底？。层走廊？作为公共通道的【不论是否有柱—、是：否有：围护结构不》计算建筑《面积： 4.3.12　】阁楼面积的计—算 4.3.—。。12.1　规划行】政主管部门审批的建！筑面积？中含阁？楼面积？其层高在2.2【0米以？上的部分均计算建筑！面积 4.3.1】2.2　规划行政主！管部门审批的建筑】面积中不《含阁楼面积但阁楼具！备使：用功能的阁楼—层高在2.20米】以上的？部分参与共》。有建筑面积分摊【不确：权不具备使用功能的！阁楼不计算建筑【面积 4.4—　公用建筑》面积的确《认与分摊 公用建筑！面积分为应分—摊的公用建筑面积】和不应分摊的公用建！。筑面：积应分？摊的公用建筑面积又！称为共有建筑面积 ！公用建筑面》积的权利《归，属按相关法律、法】。规、规章的规定执行！。 4.4.》1　不应分摊的【公用建筑面积 4】.4.1.1　相】关权：利人：合法协议约定的【不分摊的《公共建筑《。空间 4.》4.：1.2　建筑物内】某些层中设置的用于！消，防避难的建筑—空间 4.4.1】.3　独立使用的地！下室、半地下室地】下室或半地下—室，中独立的车位、车库！、杂物间等的建筑面！积 4.4》.，。1.：4，　建在？幢，内为它幢或多—。幢服务的设备用房】、，值班警卫《。室、附属配套设【施用房、市政设【施用：房、公用通道—等的建筑面积 4.！4.1.《5　按规《。划批建层高在—2，。。.20米《以上的技术(结【构)转？换层架空层中用作停！放，车辆、？公共休憩、绿化等公！共开放空间》的建筑面积 4.】4.：1.6　消防—阳，台、消防连廊的建筑！面积 4.4—。.1：.7　？用作公共休》憩的亭？、走廊、绿化等【建筑物的《建，筑面积 4.4.1！。.8　规划行政【主，管部门相关文件【中指标单列的如【公厕等公《共建筑面积 4.4！.2　应分摊的公用！建筑面积 4.4.！。2.：1　相关权利—人合法协议约—定的应分摊的公共】建筑空间 4.【4.2.2　幢内】共有的楼《梯，间、电梯间、电梯】井，、观光井(》。。梯)、提物井、【室外：楼梯等？垂，直通道及管道—。井、垃圾道的建【筑面积？ 4.4.》2.3？　幢内共有的门厅】、大：厅、：。过(走)道、—门廊：。、门斗等水平通道的！建筑面？积 4.4.2【.，4　幢内共有的【突出屋面有围护结构！的水箱间《、电梯机《房、楼梯间等—的建筑面积 4【.4.2.5　仅为！本幢服务的》变（配）电室—、消防控制空、水泵！房、设？。备间、工具间、【值班警卫《室等 4《.4.？2.6？　套：与公共建筑之间的】分，隔墙以及外墙—(包括山墙)—水平投？影一半的建筑面积】 4.4.》3　共有建》筑面积的分摊原【则 4.4.3.】1　共有建筑面积】的分摊应以幢为【单位：进行：非本幢？的共有建筑面积不】。在本：幢分摊本幢共有建筑！面积不分摊到其【它幢去 4.4.3！.2：　产权各方有合法】权属分割文件或【协议的按文件或协议！规定执？行 4.《4.：3.3　《无产权分割》文，件或协议的根据相】关房屋的套（单【元）内建筑面—积按比例《进行分摊 》4.4.《。3.4　凡列—为不分摊的公—用建筑面积一律不】参，与分摊其它的共有建！。筑面积 4.—4.3.5　一幢】建筑只有一个—产，权人时如其不—需分层或分户提供】产权登记《面，积时则该《幢建筑可取各—层外：墙结构外围水—平投影？面积之和计算该幢】的建筑面积不—需进行共有建筑面积！的划分？与分：。摊计：算 4.4.4【　共有建筑面积的确！。认 在一幢》建筑的计算数据进】入计算系统之前可】按如下？步骤对公用建筑面积！进行分析确定—: ：a)　确定一幢房】屋中所有公用建筑】面积：的范围和名称 【b，。)　将公用建筑【面积：划分成应分摊—的和不分摊的—两，类 c)　分析每一！部分的应《分，摊共有？建筑的服务范围【并，按共有建筑服—务范围？确定其服务功—能区：仅服务于某》。一功能区的共有【建筑面？积为区内共有—建筑面积；服务于】。多个功？能区的共有建筑面】积为区间《共有建筑面》积 d)《　，将区间共有建筑【面积分摊《后各区？所得的分摊》面积分别加到相【应的区内共有—建筑：面，积中然后按本—区内的？套，内建筑面积的比【例进行分摊》即先将从高级别分】摊得：。到的共有建筑—面积加到低级别【的共有建筑》。。面积：中分别计算分摊【系数逐级分》摊 e)《　委托测《绘的：单位应提供经—设计或规划部门确认！的房屋公用部位【的，性质、功能、—用途等相应》情况：的说明？书, 现房测绘经房！产测绘人《员对照竣工》图经现场勘测后对】各类公用建筑面【积进行？。分类确认和登记委】托测绘的单位对【提供的说明书—负相应的法律—责，任 f)　共有建筑！面积分摊后不划分】各产：权，人在共有建筑上【的产权界限共有建筑！面积一？。经分摊任何》人不得擅自侵—犯或改变其原始设】计，的使：用功能？ 4.4.5—　，共有建筑面积的划分！ 4：.4.5.》1，　整幢？共有建筑面》积指：为整幢服务（—。包括不同功能区）】的共有建筑空间【的面积该面积在【整幢范围进行分摊 ！4.4？。.5.2　功能区间！共有建筑面积指【仅为一？幢建：筑的某几个功能【区服务的共有—建筑空间的》面积该面《积在相关的功—能，区，范围内进行分摊 】4.4？.5.3　》功能区共《有建筑面积》指专为？一幢建筑的某一【个功能区服务的共有！建筑空间的面积该面！积在该功《能，区内进行《分摊 4.4.5】.4　层《间共有建筑》面积指仅为某—一，功能区内的两层或】两层：以上楼层服务—。的共：有建筑空间》的面积该面积在相关！楼层范？围内进行分摊 4.！4，.5.5　层内共】有建筑面积》指专为？本层服务的共有建】筑空间的面积该面积！。在，本层内进行分摊【4.4.5.6　由！。于功能设计》不同：仅由同？一层内的多户使用的！。共有建？筑空间的面积—应由相关多户进【行分摊？ 4.4.》5.7　应分摊【的，共有建筑面积优先级！按服务范《围由大到小》、由整？体到局部《。的顺序依次》递减即整幢共有【面积优先级最—高，层内多户共有—面积：优先级最低按照应】分摊共？有建筑面积的—优先级高低优—先，级低的共《有建筑面积须—参与分摊优先级【高的共有建筑—面积 4.4—.6　分摊》系数的计算方—法 4.4.6.1！　整体分摊 使【。用功能单一、各户】对共有建筑面积共有！共，。用情况基《本一致？的房屋适用于—整体分摊的》方法 分户分摊的】共有建？筑面积＝共》有建筑面积》。分，摊系：数×套？内建筑面《积 共有建筑—。。面积分摊系数—＝共有建筑面积【�套内建筑面积之和！ 4.4.6—.2　多级分摊 】不适用于整体分摊】。的房屋采用》多级分？摊多级分摊应遵循从！整体到局部从大到】小逐级分《摊的原则 a)【。 第一级分摊根【据房屋的使用功【能和各自共》。有，建筑部位的服务范围！划分：若干功能区一般按】住宅、办公、商【业、地？下车库、仓库—等不同的使用功能】或共有部位不—相同的区域进—行划分？各功：。能区间共有建筑面积！即幢共有建筑面积】按各功能区范—围内的？。自有建筑面积依比例！分摊至各功》能，区 功能区》分摊：。的，共有建筑面积＝第一！级分摊系《。数×该功能区自有】。建筑面？积 第一《级分摊系数＝功【能区间？共有建筑《面，积�各功能区自有】建筑面积之和 各】。功能区自有建—筑面积为功能区内各！层外围水平投影面积！之和：减去作为《第一：。级分摊的功能区间共！有建筑面积部分及不！分摊的公用建—筑，面积 b) —第二级分摊某一【功能区通过第一【。级分摊得到的共有建！筑面积加上》本功能区内各—层，之间的共有建—筑面积即为该功能】区的共有建筑面积】依照第一级》。分摊的方法按—各层：套内的建筑面积依】比例分摊《至各层 层分—摊共有建《筑面积＝第二—级分摊系数×该【层套内建筑》面积 第二级分摊系！数＝（？第一级分摊》得，到的共？有建筑面积+层间】共有建筑面积）�】。。各层套内《建筑面积《之和层套内建—筑面积？为各层外围》水平投影面积—减去层内的层间【共有建筑《面积和作为第一级】分摊的功能》区间共有建筑—面，积部：分及不分摊的公【用建筑面《积 c) 第三级分！摊第二级分摊—得，到的共？有建筑面积》加上：各层的层《。内共有？建，筑面积按层内各【套房屋的《套内建筑《面积依比例分摊【至各：套 分套分摊共【有建筑？面积＝第三》级分摊系数×该套】内建筑面《积， 第三？级分：摊系数＝（第—二级：分摊得到的共有【建筑：面积+层内》。。共有建筑《面积）�各套内【建筑面积之》和， d：) 其它分摊 【1) 房屋需—要进一步分》割时参照上》述方法在上一级【分摊的基础上再进行！分摊计算《 2)？ ，非成套房屋(如团】结户：)中：的共有客厅、—共有走廊、共—有厨房、卫生间等】由部分？房屋产权人》共同使用《的部位？有协议？的以协议为》准进行？分摊无协议》的，参照上述方法按建】。筑面积依比例分摊 ！4.5　共有建筑面！积计：算细则 4.5【。.1　房屋幢的划分！ 幢是？一座独立的》包括不同结》构，和不同层次的房【。。屋原则上《幢以规划部门—。批，准的规划许可证及】规划总平面图确定的！幢数为依《据进行划分》但规划相关文件分幢！不明：析或建筑设计—分幢不合理的按以下！方式：进，行划分 4.5.】1.1　独立—建筑的？房，屋为一幢《 4.5.1—.2　一幢建筑【。由多个塔《。楼和裙楼《组成在各塔楼及【其相应？裙楼之间有两边不相！通，的，伸缩缝或隔墙—为明显界线且—各部分之《间无共？有面积的则各塔楼及！其相应裙楼可—按多幢建筑》物处：理否则应视为—一，幢建筑 《4.5.《。1.3　地面有【多座独立的》建筑仅由一个地下】室相连通（共用【一个大地下室）【地面房屋《应视为多幢 4.】5，.1.4　以通廊相！连的房？屋各为一《幢 4？.5.？2　：单一功能房屋存在多！个单元时一般—。以幢为单位统—一分摊共《有面积但《如有下列情况之【一的应划分》。为不同功《能区 a)　有】的，单元：设，电，梯、有的《单元：不设：电梯：。按设电梯和不设【电梯的单《元划分功能区—。 b)　有》的单元为《通廊：。式梯间、有的单【元为：。。单元式梯间按—梯间不？同的单元划》分功能区 》c)　有的》单元为多《层、有的单元为高层！按多、高层单元划分！功能：区， 4.5.》3　地？下室的建筑面积处】理 4.5.—3.：1　若地下室有【部分区域用作商业、！办公等其《。它用：。途则：该部分应列》为专有面积》。。位，。于该：区域内仅与商业【或办公相通并使用】的走廊、楼梯间【、电梯间《、扶梯占用空间、】货梯间、观》光电梯间、卫生间】、通风井、烟—道、管道井等—均在地下室商业或办！公部分进行分摊【 4：.5.？4　地下室通道【、楼梯间、》电梯间的建筑面积处！理 ： ，4.5.4.1　】为，整幢服务《的，地下：出入：口列为本幢应分【。摊的共？有建筑面积；否则】。计入地下《室应分摊的》共有建？筑面积 4.5.】4.2　车道和【专门服务于》车位的？其它公共走道面【积由地下室各车位】。。分摊 ？4，.5：.4.3　》地下：室功能用房和服务于！本功能用房的专【用走道由《使用该功能用房的各！户进行分摊》 4.5.4.【4　下地下室的楼】梯间：,当该楼梯间地面】出口位于建筑物【外墙或主体》之外时:有》永久性顶盖》维护,其地上—部分不计算建筑【面积：。,其地下部》分，按其水？平投影计《算建筑面《积; 无永久—性顶：盖维：护，,其地？。下部分按其水平【投影1/2计算【建筑面？积 4.5.4.】5　下地下室的【楼梯间、电梯间,当！该楼梯间、电梯间】地面出？口位于建筑物外墙】或主体之内时该楼梯！间、电梯《间为地下室专用【楼梯间、电梯—。间则地上部分按全面！积计入地下室建筑面！积中；该楼梯间、电！梯间为地下、地【上两：个不：同功能？区使用在首层有前】室、通？道及出屋面》。机，房的地上部分计入】地上功能区》。地下：部分计入地下—功能区其《前室、？通道及出屋面机房】为地上、《。地下两功《能区区间分摊在【首层无前室、通道】与室外直接》相连的则该楼梯间】、电梯？间计入？。功，能区间共《用面积；该楼梯【间、电？梯间为地《下、地上同一—功能：区使用则《该楼梯间、电梯间计！入，功能区内共用面【积 4.5.4.6！　地下室《坡道位于建筑物【外墙或主体之内【时其坡道下》方，回填：无建：筑空间的或》设计为？不可利用的建筑空间！的或车？道下方直接为地下】二层建筑空间—的该车道对应的地面！一层有盖《部分：作上空处理车道有盖！部分只计一层—建筑面？积并计入地下一层建！筑面积中；》如车：道下方？在地下一层》为可利用《空间那么《车，道计两层《建筑面积并均计入地！下，室建筑面《积，。中 4.5》.5　专用楼—梯间、电梯间—的建筑面积处理 由！建筑：物上部？的一层或连》续，多层的楼层所专【用建筑物的下部【连，续，各楼层均不开门（】设计不开门）使【用同时“使》用，。”与“不使》用”：部分的用途不同的】楼（电）梯称为专】用梯楼？梯，间的出？口，。或入口仅位于一【户，套内时该楼梯也视】为专用梯 》4，.5.5《.，1　专用楼梯间【。、电：梯间其通过“不使】用”楼？层部分的梯间—共有建？筑面积和其凸出【屋面的梯间、机房】面积以及在一层【（地面）通》往梯：间的过道《（走廊）、门—厅、大堂等的—共有建筑面积—列为： “使用”部分建筑！的功能区间共—有建：筑面积？；当：“，使用”部分》为单：一功能区时, 【其通：过“不使用”—楼层部分《的梯：间，共有建筑面》积和其凸出屋—。。面的梯间、机房【面积：以及在？一层（地面）—通往梯间的过道（】走廊）、门厅、大堂！。。等的共有建筑—面积列为 》“，使用”部分建筑【的功能区《。内共有建筑》面积 4.5—.5.2　》当专用楼梯》间或：电梯间因管理工作】所需对单一》功能区或多功能区】个别楼层或部分【楼层不设停》机或不开门》时,其不《影响该部分共—有建筑？面积的整体》分摊原则 》4.5.5.3　高！层建筑中设》置的高？、低区电梯》间高、低区电梯间之！间在某？一层可以互通这些】电梯间？建筑面积应作为【整幢：或功：能区：的共有建筑》面积其分摊范围为高！。、低区电梯通过的所！有楼层与高、低区】电梯机房连接—的缓冲电梯井道按】自然层计入电—梯间建筑面》积 4.5.6　商！场、办公《楼等：分层测算《建筑面积处理 4】.5.6.》1　如果扶梯占【用，空间、电《梯间有？通道、门厅与首【层室外相《。通则其通道》、门厅计入功—能区间？共用面积或功能区】内，共用：面积否则仅扶梯【占用：空间、电梯间计入】功能区间共用面积或！功能区内共》用面积？ 4.？5.6.2　如果】扶梯占用空》间有明确权》属界线的按》。权属界线《范围计算扶梯占用空！。。。间，。的，面积否则按设计消】防，设，施范围？计算扶梯占用空间面！积无消防《设施的应留出用【于扶梯回《转上下？的共用？过道 4.》。5.6.3》　当扶梯跨越—两层以上时,按两】层扶：梯，及公共过《道的水平投影—面，积计算建《筑面积 4.—5.：7　走廊、》过道的建筑面积处】理 ：4.：5.7.1》。　房屋除第》一层（地面层—）外：的其它各层共用【的内、外走廊一般情！况下应？作为本层应分—摊，的共有建《筑面积 4.5.7！。.2　一幢》建筑的第二层以上】有多个楼《梯，间（单元）并在第二！层设有外走》廊从室外楼》梯间经走廊进各单】。元楼梯间则该走【廊的建筑面积与各楼！梯间面积一》起列为第《二层以上建筑的应分！摊共有建筑面—积， 4.5.7.3】　位于建筑物—首层（地面》层）的柱廊、檐【廊当：与城：市街道或《本宗地外的公共【通道、公共开放【空间相？邻或：两端不封闭》并可：在，平，行于街道方向—上通行时如》满足计算建》筑面积的其》面积列为不分—摊，。的公用建筑》面积： 4.5.7.【4　原设《计为整体《商场：后分割成若干—。商铺或铺位的本【层分割后所形成【的过道？的建：筑面积由本层与【之直接相《通的各商铺或铺位按！其套：内建筑面积比例进】行分摊？ 4.？5.8　门廊、【雨篷的？建筑面积处理— 4：。.5.8.》1　为一户独立设置！的门廊、雨》篷计：。算建筑面积的其建】筑面积？。计入该户的套内建筑！面积中 4.5.】。8.2？　设置于公共大门口！或楼梯口等处的门】廊、雨篷计算建筑】面，积，的建筑面积列为【应分摊的共有—建筑面积《 ，。4.5？.9　通廊建筑【面积处理 4—.5.？9.1　两幢独【立建：筑物：之间的通《廊建筑面积列—为不分摊的公用建筑！面积 4.5.10！　独立使用的地【下室、管理用房、】会所用房、》社区用房、作为【人防工？。程的地下室面积处】理 4.《5.1？0.：1　管理用房是指物！业管理？公司使用的办—公用：。房包括供管》理，公司存放工具—、设备及其他—。用品的库房、储藏】室、更衣室等管理】用房应作《为分户面积》不列入共有建筑面】积范围并应》参与分摊相关的【共，有，建筑面积 4.【5.10.》2，　，独立使？用的：地下室、会所用房、！社区用？房、作为《人防工程的地下【室都不计入共有【建筑面积应作为【。分户面积并应参【与分摊相关的共有】建筑面积《 4.？。。5.11　值班【警卫室、消防—。控制室、公厕面积】。处理 4.5.1】1，.1　值班警卫室】是指设于《一幢房屋门口附近供！警卫员、保安员值】班守卫用的房屋【包括：与警卫室相连的【供值：班员休息用的—睡房、与警卫室【合并使用的接待室】或，传达：室、自动报警控制中！。心等：为一幢房屋服务【的值班警卫室列为】整幢应分摊的共有建！筑面：积在一幢建筑之【外，独立设置的》值，班警卫室、》为多幢建筑》服务的值班警—卫室均列《为不分摊《的公用建筑面积【 4.5.1—1，.2：　小：区内仅建《有一幢建筑》时设于？其内的消防控—制室列为本幢应分摊！的公用建《。筑面积；小区内建】有，多，幢建筑消防》控，制室仅设于其中【。的某一幢建筑—内该消防《控制室？列为不分摊的公用建！筑，面积 4.5—.11？.3　小区内—设置的公厕列为不】分摊的公用建筑面】积 4？.5：.12　设备—用房：面积处理 4.【5.12.1　配】。电室、变电室、【水泵房、风机房、】。有线电视间》、网络间分》别视为设备用房的】。一种 4.5.1】2.2　《在，小区内规划有多幢建！筑物时上述设备用房！中的一种《或与之类似》的设备？用房仅设在其中一】幢的其建筑》面积列为不分摊【。的公用？建筑面积；当—。宗地内只规划—设计一幢建筑时设】在该幢建筑的设【备用房列为本—幢应分摊的》共有：建筑面积 4.【5.12.3　【小区内规划有多【。幢建：。筑每幢均设计有配】电室：则每幢的配电—室面积均列》。为本幢应分》摊的：共，有建筑面积 —4.5.《12.4《　设于建筑中—某一层？供多：。功能区或《。同一功能区》内多层共同使用【的空调机房》、风机？房、换 热间—、高：低压：配电室、水泵房【等设备用房虽其被】某一功？能区自有面积所包】围，该设备用房仍—作为共？有建筑面积在其相应！服务范围内进行【分摊 4《.5.12.—。5，。　位于建筑物内【设置于水《泵，房以下或建》筑物地？下，室以下用《。作蓄水？的空：间不：计算建？筑面积 4.—5.：13： 　半外墙面积【处理 4.5—.，。13.1《　半外墙列为全【幢，应，分摊的公《。用建筑面积但是一幢！。建筑由多个》塔楼和裙楼组成应按！塔楼及裙楼各自功能！区进行分摊》计算 4.5.13！.2：。　属于一个独立产】权人：的一幢房《屋可以不取半外墙】如独立？别，墅或整幢出具建【筑面积的其它建【筑 4.5》。.13.3》　联排别墅应取【半外墙并作为整幢分！摊，的共有建筑面—积 附录A 术语与！定义 下列术语【和定义适用》。于本规程 A—.1：　房屋测绘》术语 ？A.1.1　—房屋面积测》算 指房《。屋各层水平面积的测！。量与计算《包括房屋建筑面【积及：。其套内建筑面—积、共有《。建筑面？积、房屋产权面积】、房屋使用面积等】的测量与计算 A.！1.2　房屋—。的建筑面积 —指，房屋外墙（柱）勒】脚以：上各层的（结构）外！围水平投影面积包括！阳台、挑廊、地下】室、室外楼梯等且具！备，。有上盖结构牢固层高！2.20米以—上的永久性建筑 】A.：1.3　房屋的套内！建筑面积 房屋【套内：范围内由单个产权】。人占有和使用的建】筑面积包括套—内，使用面？积、套？内墙体面积及—套内阳？台面积 A.—1.4　房屋—的使用面积 —房屋套内全部可供使！用的空间面积—按，房屋内墙面水平投影！面，积计算 A.1.】5，　房屋的共有（公】用）：建筑面积 》建，。筑，物内：由多个产权人—共同占？有或共同《使用的建筑面积【包，。括应分摊的》公用建筑面》。积和不分摊的公用】建筑面积 A.1】.6　房《屋的产权面》积 产权人依法【拥有房屋所》有权的房屋建—筑面积房屋》产权：面积：由县：级，以上房？地产行政主管部门】登记确权认定— A.1.7—　房屋？建筑面积预售测【绘 依据经市政府规！。划行政？主管部门核准的建筑！施工图所进行的房】屋建筑面积》测绘计算出具的建】筑面积为预售—面积用于房地产项目！的预：售审批及销售— A.1.》8　房屋建》筑，面积竣工《测绘 依据竣—工房：屋，的现状和经市政【府行政？主管部门《核准：的建筑施工图—所进行的房屋建筑面！积测绘计算出具的】建筑面积为竣工面】积主要用于房屋产】权，初始：登记和转《移登记 A.1【。.9　房屋建筑面】积现状？测绘 依据房—屋现状进行》的房屋建筑面—积测绘计算出具的建！。筑面积为现状面积主！要用于办理房屋【产，权登记等 》A.1.《10　房屋建筑面积！变更测绘 因房【屋的产权界线、【使，用功能、房屋属【性发生变化而进【行的房屋建筑—面积测绘计》算 A.2　建筑物！术语 A.2.1　！层高 ？相邻楼层楼（—地）板？结构面？。之间的垂直距离 A！.2.2　楼—层净高 楼（—地）面？至楼板结构》底面之间《的垂直距离》 A.2.3　【自，然层 按《楼（地）板结构分层！的楼层 A.2.4！　标准？层， 建筑物内主要使】用功能与平面—布置：相同的各楼层 【A.：。2，。.5　夹层 —在一个楼《层内以结构》板形式局部增设的】楼层： ，A.2.6　架空】层 建筑物中仅以结！构体作为支撑、无围！护，闭合外？墙的开敞空间层 】。A.：。2.7　结构转【。换层 建筑物某楼层！的上部与《。下部因平面》使用功能不同—而采用不同结构【类型并通过该楼层】进行：结构转换《。该楼层？。称为结构转换层 A！.，2.8？　设备层 建筑物中！专为设置暖通、空调！。、给：排水、配变电等设】备和管道且供—人员：进入操？作用的楼层 A.】2.：9　避难层》 建筑高度超过【110米的高—层建筑中为》。消防安全专》门设置的供人—们疏散避难》的楼层 A.2【.1：0　插层 指—。位于房屋两》自然层之间与房屋整！体结构不相关—联而加插进去—的局部楼层》 A.2.11【。　地下室《 指房间室内地坪低！于室外地面超过该房！。间室内净高的1/2！的房屋地下使用空】间， A：.2.12　半【地下室 指房间室】内地坪？低于室外地面超【。过，该房间？室，。内净：高的1/3但不【超过1？/2者采《光窗在地坪以—上的房屋《  ： A.2.13　】阁楼（暗楼） 【指利用坡形屋顶（】人字梁？。顶）的上部空—间，(，闷顶部分《)的：那部分使《用空：间 A.2》.14　骑楼— 指建在道—路（街、巷）—旁部分底层面积用作！行人公？共通道的房屋 A】.2.15　—过街楼？ 指底层《（部）有道》路通过的楼房或上部！贯，通、底层局部为通】道的相连楼房— A.2《.16　连体楼【 连体？楼是指多幢》楼房通过地下室或】架空通廊《或地面廊相连的【建筑：群， A.2.17　群！楼式建筑 群楼【式，建，筑是指同期规划【、同：期建设？、群房和塔楼为一】整体的建筑 A【。.2.18》　裙楼？、塔楼 指》。建筑群中《高，楼层建筑的水平【投影面积是低楼层】建筑水平投影面积】的1/？3以：下时低楼层部分为裙！楼，高楼：。层部分为塔楼— A.？。2.19　功—能区 指根》据不同使用功能而】划分的房屋建筑区】域功能区《可再分为若》干个下一级功能【区，各功：能区之间可能相【互包含、交叉、并列！ ，A，.2.20　设【备间：（，房）： 指：幢内（独立的）有具！体明确的用途—用于设置各种应用设！备以及进《。行综合布线》交接的房屋包括配】电、变电、有线网】络等用房以规划行政！。主管部门确》认的竣工图纸所标定！的，。用途认定 A.2】.2：1，　，屋，顶水箱间 指突【出房屋屋面有围护】。结构有？顶盖：的内置蓄水装置的房！。屋 A.2.22】　屋顶楼梯间 【指，沿楼梯通《道到达屋顶突—。出房屋屋面四周有围！护结构有顶盖供【顶层维修或安全【出入用的房屋— ，A，.2.23》　屋：。顶电梯机房》 指沿电梯》井通道到达屋—顶突出房屋顶—层有：顶盖供设置、—停放、检修升降电梯！的房：屋 A.2.24　！门厅 指建》。筑物中位于出入口处！、用于接纳》和疏散？人流、物流及联系各！主要使？用空间、辅助使【用空间和其》它交通空间等的交通！枢纽空间   【。A.2.25—　大堂 《指具有？休息、会客》、接待、登记、商务！等功能？的使用？空间： ，A.2.26　廊 ！指联系建筑物—的水平交通空间指与！房屋相连、有—上盖供？行人通行《的通道廊的基本【类型有双面空—廊、单面空廊—、柱廊、《架空通廊、檐廊、挑！廊、回廊《、门：廊等 檐廊设置在】建筑物底层》。出檐下的《水平交通《空间一般两端有【围护、？无柱、且《有平台(应高—出室外地面》一个台阶以》上) 挑廊挑出房屋！外墙的与房屋相通有！。顶盖：。、有围？护（：栏杆）、无》。支柱的水平交通空】间 回廊在建—筑物门厅《。或大堂内设置在二】。层或二层以》上的回形走》廊， 门廊、门斗指建筑！物门前突出》的有顶盖和支柱【（或墙）的通—道门廊、《门斗必须具》备与房屋相连通有】永久性的《、结构牢《固的顶盖；以柱支撑！顶盖为门廊》是开放式的建筑空间！；以墙支撑顶—盖为门？。斗是起？分隔、挡风、御【寒等作？用的过？渡性建筑《空间 A.》2.：2，7　阳？台 指？与房屋相《连相：。通有底板、永久性上！盖、围护结构—等供人？们活：动、休息及晾晒【衣物等？用途的房屋附属【设施 A.2.28！　露台 与建筑衔】接供：人们活动《的无顶盖室》外平台；《在二层或二》层以上建筑利用下层！的屋顶？。作，为，上层：的户外活《动的无顶盖平台【也，视为露台 A—.，。2.29　飘—窗 指与房屋—室内相连《通窗框？下部围？。护结构？与地面不直接相【连通,为房》间采光和美化造型】而设置的突出—外墙的？窗， A.？2.30　落—。地窗 窗框》或窗的下《部围护结构与地面直！接相连的窗 A.】。2.31　雨篷 设！置在建？筑物进出口上部的】用于挡？雨、：遮阳：的板或篷 A.2.！32　眺望间— 设：置在建筑《物顶层或挑出—。房间的供人们—远眺或观察周围【。情况的建筑》空间 A《.2.33　围护结！构 围合《建筑：空间四周的墙—。。体、门、窗等 【  A.2.3【。4　勒脚 建筑【物的外墙与室—外地面？或，散水接触部位—墙体的加厚部分【 A.？。2.35　楼—（电）？梯间 是用》以容纳楼（电）梯并！。由墙面或竖向定【位平面？限，制的：空间 ？A.2.36　室外！楼梯： 指依靠《房屋外墙体搭—建在房屋外》侧的位于《。房屋主体《外通达房《屋各层的固定—楼梯 A《.2.37　前室】 设：于，楼、电梯间与—走廊：之间用于分》配、缓？冲人：。流的过渡性建筑空】间 A.2.38　！台阶 在室外或【室内地坪或楼—。层不同标高处设【。置的供人行》走的阶梯 A.2】.39　管道井【 建筑物中用于布】置竖向设《备管线的竖向井【道 A.2.4【0　烟道 建筑【物中设置《的用于排放》。。烟尘的竖向井道 】A，.2：.4：1　核心筒 —建筑物中解决—垂直交通、设备电】气，垂直管？线、：联系其它建筑空间】的，结构体系 A.2.！42　中庭 建筑物！中设：置的用于休》闲、人流汇聚的超过！一个层高《的有盖建筑空间 】A.2.43—　天井 四面有房】屋或三面《有房屋另一》面有围墙或》两面有房屋另两【面有围墙时中间【的空地一般面积不大！。主要用于《房屋采？光、：通风 A.2—.44　公》共（：消防）？通道 为满足建筑物！消防或通行》需要而设置的—与，。市，政或小区道路—连通的穿越建—筑的：通道 A.2.45！　公共开放》空间 建筑物内部】全天开放供》公众使用的》空间：或室外场地空间公】。共开放空间应—与建设？用，地周围的《城市空间密》切联系成有机—的整体 《A.2.46　伸缩！缝(温度缝) 【在长度较大的建【筑物或构筑物—。。中设：置在基础以上—的竖直缝将建筑【物或构筑物》分隔：成段借以适应温度变！化所：引起的？伸缩避免产生裂缝】亦称温度缝》  ： A.2.47　】复式住？宅 指套内》空间：跨跃两楼层（含二】层）以？上的住宅《厅高：为两楼层以》上，高 A.2.48　！错，。层 指套内部分空】间的地坪《与其余部分形成高差！但，该套：内空间？水平投？影仍为一个层面无重！叠面积的房屋— ，A.2.49　【跃层 指房屋套内】空，间跨跃两个自然层以！上的住？宅 ：A.2.5》0　采光井 —亦称"窗井"指房】屋为采光而外设的】井式结构物 A.2！.51　斜面—结，。构屋：。 指设？计建：造时房屋《的顶层部《分是坡形屋顶结构且！与房：屋整体结构》连为一体 A—.2.52　永【久性顶盖 经规划】。批，准，设计的永久》使，用的、？与主：体相：连的顶盖 "永久】"指与？主体结构使用年【限相匹配《的，时间 附录B 房屋！。建筑面积《测，绘技：术，报告：书示：范样本 B.1　】房产测绘成果报告】书，的格式与内容 B.！。1.1　封》面， 封：面上方居中》写明“？房产测绘《成果：报告书”《使用：小初宋？体加黑字 》封面中？间居中写明“项【目名称:”》、“测绘《日期”使用3号宋体！加黑： 封面下方居中写明！“××？房产测绘公司” 使！用，2号宋体《其下方？居中写明《“，×测：资字×××》”使用3《号仿宋体如有—企业：标识：可在公司名称上方布！置 B.1》。.2　封二 封【。二内容包括“声明”！和公：司联系方式声明共4！条不：得，随意添加或减少【“声明”两字使【用2号宋体加—黑页面上方居中排列！正文使用3号仿【宋体页面中》间左对齐排》列正文内容见“范】本”：联系方式包》括公司地址、邮编、！电话使用4号仿宋】。体页面下方居左排列！不，得添加介绍、广【告文字 B.1【.3　？房，产测绘成果报告书 ！B.1.3.1　】“房产测绘成果报】。告，书”标题使用—小2号黑体上方【居中排列 B—.1.3.2　编】号 报？告文书编号格式为“！（公司缩语）[年份！。]，（房测）字第（【）号”从《左至右第一空内【填写测绘公司名【称缩略语如》吉林省？君达房地产测绘【咨询有限公司可简称！为“吉君房》测司”？；辽源市房地—产测：绘，中心可简称》。“辽房测中心—”；：四平：市广厦房地产测绘队！简称为“四广房测】队”：第二空？内填写年份第三空】内填写“房测—”第四空《内填：。写流水号顺序排列】不编虚位不得插【入其它字《母或：符号如吉林》省君达房地产测绘】咨询有限公司2【01：0年第98》号房产？。测绘：成果报告可编号为“！吉君房？。测司：[2010》]房测字《第98号”编号使】用5号宋《体标：题下方居右排—列，。其上加盖测绘机【。构房：产测绘专用章红印】 B.？1.3.3》。　正：文 ：（一）？基本情况 1、委托！人，委，。。托人包括《自然人？、法：人与其他组》织、：法人：和其他组织委托的应！当写明单位名称如×！×房地产《开发：公，司自然？人委：托的应当写明—姓名、性别和身【份证号码 2、【委托：测绘事项一般—应为委托《人在“房《产测绘委托》合同”中写明—要求测绘的具体事】项 3、施测日期测！绘单位实施测绘编写！报告的？日期写明年、月【。、日如“20—10年8《月28日” 4、施！测，材料是指《委托人？提供的与《房，产测绘有关的材料如！。建筑工程施工平面】图、立面图、剖面】图、节点祥图、施】。工变更等 （二【）测绘过程 —测绘：过程：可分为三部分一【是测绘依据二—是使用仪《器三是作业》方法 1、测绘【依据 写明》测绘的依据文—件编号及委》托人提供《的施测材料 2【、使用仪器》及软件？ 写明测绘》所使用的仪器名称、！型号、及《所使用的房产测绘软！件名称？。及版本？。号 3、作业方法】 写明测绘过程所使！用，的测绘方法 —（三）房产测绘成】果，计算说明包含的【主要内容为 —1、全幢楼的—建筑面积《计算 2、全幢楼的！功能：区组成及功能—区的套内建筑面【积 3、全》幢，楼的公用建》。筑面积组成包—括不分？摊的公用《建筑面积、全幢共】用建筑面积、功能】区间共用建筑面【积、功能区》内共用建筑面—积、功能区》内层共用建筑面积 ！4、各？功能区的分摊系数 ！（四）房产测绘【成果的检测与—验收 ？说，明本项目《整幢房屋各类面积】计算的检《核情况和结果精【度是否符合“规【范”的要求》等 （五）房产【。测绘成果 如房产测！。绘委托为非独立【产权：测绘单位则此—条款可提示为“【具体房？产测：绘成果？见报：告附件？”如房产测绘委托为！独立产权测绘—单位则应明确的与委！。托测绘事《。项，相对应 正》文使用4号仿宋体】两端：对齐段首空2字【行间距一般为1【.5倍？“基本情况”、“测！绘过程”等》一级标？题使用3号黑体【段首空2字“—委托人”、“委【托测绘？事，项”等二级标—题使用？4号黑体段首空2字！ B.1.3.4】　落款 此项不必写！“（六？。）、落款”直接【写明测绘员》。姓名、执业》证号、审《核员：姓名、？执业证号格》式为“测《绘员:”+“签【。名式盖章”+“【执业证号号码—。”,在房产测绘成果！下方居左排列 日】期，系指：房产测绘《成果报？告，成文日期《应以房产测绘—机构负责人签—发日期为准用—简体汉字标明年、月！、日：在签名？下方居？。右排：列 于日《期下方设一长直【线，分隔在分隔线下【方居右？标，明，“测：绘，单位×××》”其上加盖房产测绘！专用章红印落款使用！4号仿宋   B.！1.3.5　—。附件 为房产—。测绘报告的各种【图示、表《格附件是房产测【绘报告的组》成部分名称》。应以目录形式单页】列出在？报告之后使用4号】仿宋居左《排列主要内容为 附！件1、房屋》调查表 附件2、房！。屋分：层平面？图 附件3》、房屋分层分—户平面图 附件4、！房屋分丘平》面图： 附件5、》共有建筑面积—。。分摊认？定表 附件6、【成，套房屋建筑》面积计算成果—。表 附件7》、房：产测：量实测资料记—录 附件8、现场】测绘：草图 B.1—.4　房产测绘成果！报告书的制作遵【循以：下原则 《1、使用《白色A4规格纸【张并：在正文每页页—眉，的右上角《注明“第×页 【共×页”小》5号字体《 2、落款应与正文！同，页， 3、正文内使用】的，标题序号按照“一】”“（一）”“【1”“（1》）”：顺序：分级使用正文中【的其他日期、数【字，、除引用《原文外均《使用阿？拉伯数字 4、【房产测绘《成果报告《书，各页之间加盖测绘单！位测绘专用章—红，印作：为骑缝章 5、【房，产测绘成果报告书制！作份数视情况而【定但测？绘，单位必？需存档一《。份且：。该报告书《。应与提？交报告书《一致印章齐全其内容！不能有任《。何涂改 6、房【产测绘单位》标识可印制》在封面适当位置【 ：B.：2　房产测绘成果】报告书？示范样本《。 ，