吉测管字》[2012》]38号<!-【-?xml:na】mespa》ce pre—fix = o n！s = "u—rn:schema！s-m？。i，cr：o，so：ft：-com:of【fice:o—。ffic《e" /《-->？<!--《。?xml:n—ames《pace p—。ref？ix ？= "o" /【--> 》各市（？州）住房和城—乡建设局（测绘局】、规划局）、长【白山管委《会规划建设》局各县（市、区）住！。房和城乡建设局（测！绘局、规划局）【、各房产测绘单位 ！现将吉林省》房产测绘《实施细则《（试行）印》发给你们请准照【执行执行中如有【问题或建议请及时反！馈，   ？      —       【   ？  ：。      — ，吉，林省测绘局 吉林省！住房和城乡建设厅】 　？　　　　　》　　　　　》　　　　《　　　　　　　　】二O一二年八—月二十？日   吉》林省房产测绘实【施，细则 （试行—） 　 目 录 前！ 言 第《一章 总 则— 1.？1　目 的 1.】2　适用范围— 1：.3　法律依据与】引用技术标准 1.！4　：房产测？绘的：基本内？容 1.5　精度要！求 1.5》.1：　房产平面》控制测量的精度【要求 1.5.2】　房产要《素测量的精度要【。。求 1？.5.3《。　房产界址点的精度！要求 1.》5.4　房角点的精！度要求 《1.：5.：5　房产面积的精度！要求及适用范围【 1.6　测—量基：准 第二章 —房产平面控制测量 ！2，。.1　房产平面控制！网的：。布设原则 2—。.2：　，房产平面控》制点的？等级 ？2.3　房产平【面控制点的密度 】2.4　房产平面控！制测量方法 2【.5　房产平面控】制测量技术要求 第！三章 房《产调查？与房产图测绘 3.！1　房产调查 3】.2　房产图—测绘 3.2—.1　房产分幅图 ！3.2.2》。　，房产分？丘图 3.2—.3　？房产：分层图 3》.2.4　房—产分户图 》第四章 房屋建筑】面积测算 》4.1　《。计算房？屋建筑？面积：的必要条件 4.】1.1　《房屋：计算建筑面》积同时应具备—的条件（《室外：楼，梯除外） 4.2】　房屋建筑面积【计算规则 4.2】.1　？计算全部建筑面积的！范围 ？ 4.？2.：2　计？算一半建筑》面积的范围 —4.2.3　不计】算建筑面积的范围】 4.3《　，。房屋建筑面积计【。算细：则， 4：.3.1《　层高计算 4.】。3.2　不规则建筑！空间的面积计—算 4.3.3　墙！体，的面积？计算 4《.3.4　幕墙的】面积计算 》4.3.5　阳台】、露：台的面积计算 4】.3.6　花—池、空？调机：位的面积计算— ，4.3.《7　：楼，梯、台阶、》车道的面积计算【 4.《3.8？　飘窗？、落地？窗的：面积计算 4.【3.9　雨篷—、，门，斗的面积计算 】4.3.《10　烟道、采光】井、通风井的面积】计算 4《.3.？11　？通道：的面积计算 4.3！.12　阁楼面积的！计算 4.4—。。　共有建筑面—积的确认与分—摊 4.4》.1　不应分摊【的共有建筑》面积 ？。 4.4.2　【。应分：摊的共？有建：筑面积 《 4.？4.3　共》有建筑面积的分摊】原，则 4.4.—4　：共有建筑《面积的确认 【4.4.《5　共？有建筑面积的划分】 4.4.》6　分摊系数的计】算方法？ 4.5　共有建】筑，面积的？计算：细则 4.5.1】　房屋幢的划—分 4《.5.2　单一【功能房屋存在多【个单元时一般以【幢为单位《统一：分摊：。共有面？积但如有下列情【况，之一的应《当划分为不》同功能区 4.5.！3　地下室的建筑面！积处理 4.5】.4　地《下室通道、楼梯【间、：电梯间？的建筑面积》处理： ，4.：5.5　专用楼【梯，间、电梯间的建【筑面积处理 4.5！.6：　商场、办》公楼等分层确权【建筑面积处理 4.！5.7　《走廊、过道的—。建筑面积处理— 4.5.8　】。门廊、雨篷的—建筑面积《处理 4.5.9　！通廊的建《筑面积？处理 4.5—.，10　？。管理用房、会所用】房、社区《用房、人防工程的建！筑面积处理 4【.5.11》　值班警卫室、消防！控制室、公》。厕，建筑面积处》理 4.《。5.1？2　设备《用房：面积处理 4.【5.13　半外【。墙，面积处理 附录A ！术语与定义（参考）！ A.1　房屋测】绘术：。语 ？A，.2　建筑物术语】 附录？B， 房屋建筑面积测】绘技术报告》书，示范样？本，（参考） B.1】　房产测绘》成果报？告书的格式与内容】 ，。 B.2　房产测绘！成果报告书》示范样本   前】 ，言 为？。加强全？省房产测绘管理规范！房产测绘行为统【一房屋面积计算【规则吉林省》测绘局、吉》林省住房和城乡建设！厅组织有《。。关，部门及单位技术人员！根据房产《测量规范《等，有，关法律法规、规章结！合本省？多年房产测绘工作实！际在广？泛征求各市（—州，）、县（市》）测绘和住房建【设行政？主管部门以及房产测！绘单位意见的基础上！制，定本实施细则 本实！施细则规《。定，的主要技术内—容第：一章、总则；第二】章、房产平面控制】测量；第三章—、房产？调查：。与，房产图测绘；第四章！。、房屋建筑面积测】算附录？A、术语《与定义？（参考）；附录【B、房屋建筑面积】测绘技术报告书示】范样本（参》考） 本实》施，。细则由吉《林，省测绘局《和吉林省住房和城乡！建设厅？联合制定并按—照各自职责分—工进行监督管理【 本实施《细则主要起草—单位吉林省测绘局法！规与行业管理处、吉！林省：测绘：局基础测绘处—、吉林？省住房和《城乡建设厅》。房地产业处、长春市！住房：保障和房地产管【理，局产权管理处—、吉林？市房产测绘中心、吉！林省测绘产品—质量：监督检？。查站、吉林省君达】房地产测《。绘咨询有限》公司 本实施细【则由吉林省测—绘局和吉《林省住房和城—。乡建设厅负责—解释 本《实施细？则自发布《之日起？施行 第一章 总】 则 1《.，1， ，　目的 为》加强房产《测绘管理规范全省房！产测绘行《为，统一房屋面积计算】规则特制定本细【。则 1.2 　【适用范围 凡—在吉林？省行政区域范围内从！事房产测《绘工作应《当遵守国《家和省有关法律法】规、规章《规定和本实施细则 ！1.3 　法律【依据与引《用技术标准 1.3！.1　中华人民共和！国测绘法； 1【.3.2　》中华人？民共和国城》市房地产管理法；】 1：.3.3　中华【人民共和国城市规】划法； 1.3.4！　中华人民共和国】物权法； 》。1.3.5　房产】测绘管理办法—； 1.3.6　吉！。林省测绘条例； 1！.3.7　关—。于房屋建筑面—积计算与房屋—。权属登记有关—问题的通知（—建住房〔2002〕！74号）； 1.】。3.8　G》B/T？17986》.1房？产测量规范 —第，1单元房产》测量规定； —1.3.《。9　GB/》T17986.2房！产测量规《范 第？2单元房产图图式；！ 1.4 　—房产测绘《的基本内《容 房？产测绘基本内—容包括房产平面【控制测量、房产调】查、房产《要素测量、房产图绘！。制、房产《面积测？算、：变更测量、成—果资料的检查与验】收等 1.5 【　精度要求》。 1：.，5.1　《房产平面《控制测量《的精确要求 末级】相邻基本控制点的相！对点：位中误差≤±25m！m 1.《5.2　房产要素测！量的精？确要求 采用—全野外数据》采集：或外业解析法测【量等方？法，施测：的房地产要素—和地：物点：对于邻近控制点【的点位中误差≤±】0.05m》 1.？5.：3　房产界址点的】精确要？。求 》 界？址点等级 界址！点相对于邻近控制点！的点：位中：误差和相《邻界：址点间的间距中误差！ 》限差 《 中误？差 一 】 ±？0.04m》 ±0.—02m？ 二 】。 ±0.《10：m ±0—.05m《 三 ！±0.20m 【 ±0.10m ！ 《 1.5.》4　房角点的精确要！求， 当要求施测—。房角点坐标时房角】点坐标的施测精度按！照界址点的精度要求！执行 1.》5.5？　房产面积的精【确要求？。及适：用，范，围 — 精：度等级 中误】差（m2《） ？ 限差？（m2） 适】用范围 一！级 ？ <!--?xm】l:namesp】ace pre【fix = v 】ns = "urn！。:s：che？mas-micr】osoft-com！:vm？l" /--><】!--?xml:n！ame？spac《e prefix】 = "《。v" ？/-->0.—01√S+》0.0003S ！ 0：.，02√S《+0.0006【S 特殊—房屋或产权人要求】的房屋 《。 ：。 ， 二：级 ：。 ：。0.02√S—+0：.001《S 0.04√！S+：0.0？02S 商【品房或？进入房地产市场【的的房屋 ！三级 《 0.04√—S+0.003S】 ？0.08√》S+0？.006S 】其它房屋 】 S为房产—面积单位平》方米 ？1，.6 　《测量基？准 房产测绘应采】用统一的200【0国家大地坐标【系或：地方坐标系当—采用地方坐标—系，时应与国《家坐标系统建—立有效？联系 ？。第，二章 房产》平面控制测量 【2.1　房产平面】控制网？的，。布设原则 房产【平面控制《网的布设应遵循从】整体：到局部、从高级到低！级、分级布》网、也可越级加密】的原则？ 在进行《房产平面《控制测量之前—应充分收集测—区已有的控》制成果资料根据【现，行，的房产测《量规范对已》有资料进行》认真分析凡符合【。精度要求的控制【成果均应充分利用；！对不符合精度要求的！控制点应《尽量利用其点位重新！进行测量《 2：.2　？。房产平面控制点【的，等级：。 房产平面控制【点的等级包括二等】、三等、四等平面控！制点和一级》、二级、三级平面】控制点 2.3【　房产平面控制【点的：密度 对于建筑【。物密集的地区控制点！平均间距在1—00米左右建筑物】稀疏：。地区控？制点平？均间：距在200米左右】 2.？4　房产平面控制测！量方法 房产平面控！制测量的《方法可选用三角测量！、三边测量、导【线测量、GPS测量！。等方法 2.—。5　房？产平面控制测—量技术要求》 房产平《面控制测《。量的：技，术要求按照现行的房！产测量规范的有【关规定执行 第三】章 房产调查与房产！图测绘 3.1【。　房产调查 房产调！。查分为房屋调查和】房，屋，用地：调查包括每个权属单！元的位置、权界【、数量和《利用状？况等基本情况以及】。地理名称和行政【境界的调《。查 房产调查应【利用已有的地形图】、地籍图、影—像，图以：及有关？的产权？产籍资料《按照：房产测？量规：范附录A中规定【的，“房屋？调查表”和》。“房屋用《地调：查表”以丘和幢为】单位逐项实》地进行调查 房产】调查应做到“调查全！面、记录及时、准】确无误” 3.2　！房产图测《绘， 房产图是》房产：产，权、产籍管》理的重要《资料： 按照房产管理的】需，要，房产图分为房产分幅！图，、房产分丘图、房】产分层图和》房产分户图 3【.2.1　房—产分幅图 房—产分幅图是》全面反映房屋及【其用地的位置和权属！等状况的《基本图是测绘房【屋分丘图《和分户图的基础资料！ 房产？分幅图的《测绘范围包括建成】区和建成区以外的工！矿企事业等单位及】其，毗邻区域 房产分】。幅图应与城市基【本地形图分幅方【法，相一致 房产分【幅，图表：示的基本内容—包括控制点、行政境！界、丘界、房屋、房！屋附属设施和房屋维！。护，物以及与房地—产有关的地籍、地】形要素和注记— 房产分幅图—的，测量可采用野外解】析法：测量、？。航空摄影测量、全野！外数据采集等方法进！行具体？的，技术要？求按照房产测量规】。范执行 3》.2.？2　房产分丘图 房！产分丘图是房产分幅！图的局？部图是绘制房屋产】权证附图《。的基本图《 房屋分丘图的坐标！系统应与分》幅图一？致比例尺可在11】00-11000】。之间选用《 分丘图除表示【分幅：图上的？内容外还《应表示房屋权界限】、，界址点点号、挑廊】。、阳台、建成年份、！用地面积《、建筑面积、墙体归！属和四至关系等【各项房地产要素【 3.2.3　【房产分层图》 房产分层图是【表示一？幢多层房屋各—层房间？详细布局的重—。。要图件 房产分层】图应标注比例尺【一幢房屋《各层的分层》图比：例，尺应一？致 各个分层图应注！明第X层或》地下：室等层次名称 如果！有几层的《房屋结构相一—致可绘制成一张图并！。注明“？第X：-Y层”《 3.2《.4　房产分户图 ！。房产分户图是在分】层图基础上绘制的细！部图以一户产—权人为？单位表示房屋—权属范？围的细部图以明【确异产毗邻房屋的权！利界：限供核发《房屋所有《权证的附《图使用 分户—图应表示《的主要内容》。包括房？屋权界线、四面墙体！的归属和楼梯、【走道等部位以—及门牌号、所在层次！、户号、室号、房屋！建筑面积和房—屋边长等 分户图】的比：。例尺一般为1—200分户图上【。的丘号？、幢号应与分丘图一！致，。。房屋边长应实地测量！注记至0.01【m 第四章 房【屋，建筑面积的》测算 4.1　【计算房屋建筑—面积的必要条件 4！.1：.1　房屋计算【建筑面积同》。。时应具备的》条件（室《外楼梯？除外） 1) 应】具有上盖《 2）应有围护【物 ：。3）结构牢固属永久！性的建？筑物 4）层高【。在2.20米—以上（含2.2【0米） 5）可作为！人民生产或生活的场！所 4.2　房屋】建筑面积计》算规：则 4？.2.1　》计算全部《建筑面积的范围 】1) ？永，久性结？构的单层房屋按一层！。。计算建筑面积—；多层房屋按各层建！筑面积？的总：。和，计算 ？2) 房屋内—的夹层、《插层、技《术层及？其梯间、电梯间等】其高度在2.20米！以上部位计算建筑面！积 3)《 穿过房屋的通道房！。屋内的门厅、大厅均！。按一层计算面—积门厅、大厅内的回！廊部分层《高，在2：.20米以上—的按其水《。平投影面积计—算 4) 室内楼梯！、楼梯间、电—梯，(含观光梯)井【、提：。物井、？垃圾道、《管道井、《通风井、排气井等】均按房屋自然—层计算面积》 5) 房屋—天面：上属永？久，性建筑层高在2．】20米以上》的楼梯间、水—箱间、电《梯机房？及斜面？结，构屋顶高《度在2.20米以上！的部位？。按其：外围水平投影面【积，计算 6) —挑楼、封闭》的，挑廊、封闭的阳【台按其外围水平【投影面积计算 7】) 属？永久性结构》有上盖的室》外楼梯按各层水平投！影面积计算 —。8) 与房》屋相：连的有？柱走廊两《。房屋间有上盖和【。。非单排？。柱的走廊均按其柱】的外围水平》投影：面积计算 9—) 房屋间》永久性的封闭—的架空通廊按外围】水平投影面积计算 ！10) 地下室、半！地，下室及其相应—出入：口，。层高在2《.20米以上的按其！外墙(不包》括采光井、》防潮层及保护墙)】外围水？。平投影面积计—算 11) 与房】屋相连？属永久性的且有【非独立柱或有围护】结，构的门廊《、门斗？按其柱？或，围护结构的外—围水平投影面积计】算 12) —玻璃幕墙、金—属幕墙以及》其它材料《。幕墙：等作为房屋外—墙的按其外围水【平投影面积》计算同一楼层外墙既！有主墙又有》玻璃幕？墙以：。主墙：为准计算建筑面积 ！1，3，) 属永《久性：。建筑有非单排柱的车！棚，、货棚等按柱的【外围水平投影面积】计算 14) 依】坡地建筑的房屋【利用吊脚做》架空层？有围护结构的—按其高度在2—.20米以上部位的！。外围水平《投影面积计》算 1？5) 与室内任意一！边相通具《备房屋的《一般条？件，并能正常利》用的伸缩《缝、沉降缝应计【算建：。筑面积 1》6）斜面结构房屋】其层高在2.20】米以上（含》2.：2，0米以下同）的【部分均？计算建筑面积 【17）立体书—库、立体《仓库、立体停车【库无结构层的—按一：层计算建筑》。面积有结《构层的按其层高在2！.2：0米以上结构—层建：筑面积的总和计【算建筑面《积 18) 室内】。体育馆按实际—层数计算建筑—面，积，体育馆(《场)看台下》方空间加《以利用的层》高在2.20米以】上的部？位按其外围水平投】影面积计算建筑【面积(多层的按多】层计)？ 4.2.》2　：计算一半建筑—面积的范围 1【) 与房屋相连有上！盖无柱的走廊、檐廊！按，其围护结构外围【水平：投影面积的一半计】算，无，维护结构《的不计算《面积 2) —独立柱、单排柱【的门廊、车棚、【货棚等？。属永久性建》筑的按其上》盖水平投《影面积的一》半计：算 3？)，。 未：封闭的阳台、挑【廊等不论其是否有柱！按其围护结构—内上盖？水平投影面积—的一半计算》 4) 无顶盖【的室外？楼梯按各层水—。平投影面《积的一半计算 5)！ 有顶盖不封闭的】永久性的架空通廊】按外围水《平投影？面积的一半计算 6！) 有？。永久性上盖无围护结！构的场馆看台层高在！2，.20米以》上的按其上》盖水平投影面积【的一半？计算建筑面积 4】。.2.3　不—计算建？筑面积？的范围 1) 层】高低于2.20米】的房屋、架空层、楼！。梯间：、，电梯间、水箱间【、走廊、檐》廊、阳台、挑廊、】地下室、半地下【室、：。架空通廊等 —2) 突出房屋墙】。面的构件、配—件、装饰柱、—。外墙：装饰：。。。面、：装饰性的幕墙—、垛、？勒，脚、台阶、无—柱雨：篷等 3) 房【屋之间无上盖—的架空通廊或无【上盖：的阳台、挑廊—阳台、挑廊与—。其上盖相距超过一】个自然层以上视为】无，上，盖；：架空通廊、穿过【建，筑物：的通道与其上盖【。超过二个自然层（】含二层）以上—视为无上盖；—阳台、挑廊的—上盖：。在围护？结，构内水？平投影面积小于【二分之一的视为无】上盖 4) —房屋的？天面、挑台、露台天！。面，上的：花，。园、泳池《 5) 建筑物内】的操作平台、上料平！台及：。利用建筑物的空间】安置箱、罐的平【台 6) 骑楼、】过，。街楼：的底层用作道路街巷！通行的部分临街楼】房、挑廊下》的底层用作》公共道路《街巷通行《。的部分不论其—是否有柱《、是否有围护—结构均？。不计算？建筑面积 7) 】利用：引，桥、高架路》、高：。架，桥、斜坡道》、桥面作为顶盖建造！的，房屋： ，8) 活动房屋、临！时房屋、《简易房屋 9—) 独立烟囱、【亭、廊、塔》、，罐、：池，和，地下人防干、支线】等 10) 与房屋！。室内不相通的伸【缩缝、沉《降缝 11》)， 检修、消》防等用途的室—外爬梯 《1，2) 与室内不【相通的类似阳—台、挑？廊、檐廊的建筑【 13) 楼—梯已：计算建筑面积—。的其下方空间不论】是否利用的部分【 14) 房屋的室！外台阶、踏步,【底层室？内楼梯延《伸出室外的》。部分 ？15) 跃层式房】屋上层挑空部位 4！.3　房《屋，建筑面积计算细则 ！4，。.3.？。1　层高计算 【4.3.1.1　】层高取相邻》。楼层楼（地）板结构！面之间？的垂直距离 —4，.3.1《.2：。　一个楼层外墙以】内，的建：筑空间中因》结，构梁：、反梁、《插层等形成的局部】高，度不足2.20【米的部？分其层高取所在楼】层的层高《值 4.3.2【　不规则建筑—空间的面积计算【 4.3.2.1　！建筑墙体向外倾斜超！出底板外沿的按【底板外沿《计算建？筑面积 《4.3.2》.2　屋顶》为斜面结构的房【屋外墙高度》小于2.20米时】不计算外墙面积【 4.3.3—。　墙：体面积的计算 4.！3.3？。.1　房屋》勒脚以上的外墙【中起保温作用的【保温层计入墙体面】。积但不包括粉刷【层（抹灰层）、【贴，面，等外墙？保护层？。。、凸出？外墙：面的结构柱、—装饰柱或装饰性【的，幕墙以及因建—筑立面装饰效果【原因外墙体保—温局部增《厚的部分 》4.3.3.2【　成套房屋的架【空楼层、局》部架空？等无墙体的外—围包：括，底层楼梯《入口处？、店面或车》库的卷帘《门，或铁栅门等其墙体】厚度可参照本层其它！。外墙或承重墙的实体！厚度确定本层无可参！照的可套用上层【外墙：体厚：度确：定， 4.3.3.【3　地下室》外围墙厚可》按审定的设》。计图纸？。确定 ？4.3.3》.4　？成，套房：屋的外墙（包括山墙！。）各套之《间的分？隔，墙、套与公共建筑】。空间的分隔墙以及】归属不同功能区的公！共建筑空《间之间的分》隔，墙均为？共有墙共有墙—的权属线绘于—共有：墙中线处其墙—。体面积以《权，属线为？界各自归入》。。相关建筑面积中 】4，.3：.3.5　阳台【、室外楼《。。。。梯、落地窗、—。。橱窗、凸窗》、外走廊等》与套内之间的—分隔墙？视为：外墙；？阳，台与：阳台之间的分隔墙视！为阳台间《的，共有墙；《建筑物墙体外侧【为架空空间时该段】墙体视为外墙— 4.3《.3.6　外墙、】共有墙的墙体面积均！为其水平投影面积其！相应的？。半墙墙体《面积为其水》平投影面积的一半测！绘作业中可通—过取：墙中线的《方法进行半墙墙体面！积的计算《当外墙、共》。有墙中含柱或其【它承重支撑体—时取与柱相连—的各墙的墙中线【。向柱内延《伸，交汇按划分后的柱体！的相应位置分别计入！所属的半《墙墙体面积 4【。.3.3《.7　建筑物中空部！位的内半墙计入【。上空面积外》半墙按？规定划分并》相，应，计算建筑面积建【筑物内设置夹—层的当夹层的高度在！。。2.20米以—上时夹层部分—的外墙分摊计算规定！与标准层一致 4】.，3.3.8　斜面】结构房屋《高度低？于2.2《0米以外的墙体均】不，计，算建筑面积 —。4.3.3.9【。　房屋自然层内设有！局部低于2.20米！的楼层？（如夹？层，、插层）此部分的外！墙均不计算建筑面】积 ：4.3.3.10　！商场、商铺以—防火卷帘、钢化玻璃！等直接？落地作为共有墙或】。外墙的墙体厚度取围！护构架的厚度—如系安装于地—。面梁体或墙垛之【上墙体厚《。度，取梁：体或墙垛厚度 4.！3.3.11—。　位于飘窗》两侧的墙体无论是否！为结构墙体均不计】算建筑面《积 4.3.3【.12　飘》窗与阳台《相，邻时共有墙部分【计入阳台面积— 4.3.4—　幕墙的面积计【算 4.3.4.1！　幕墙分为装—饰性幕墙和围护性】幕墙 4.3—.4.2　装饰性幕！墙不计算建》筑面积 4.3.】。4.3　《围护性幕《墙按以下几种情况】分别计算《建筑面积《 a）当楼》板边：至幕墙？外缘有悬空距离时楼！板边至外墙内缘的】空间按上空计算【 b）当《下方有梁幕墙—。安放于梁《体之上的围护性幕】墙取梁厚《作为外墙《厚并相应取半外墙 ！c）上下《均由玻璃和其它材料！框架构成围护性【玻璃：幕墙以？。材料框架的厚度作】为，墙，厚并相应取半—外墙 ？4.：3.5　阳台—。、露台的面》积计算 4》.，3，.5.1《　全封闭阳台按其维！护，结构：。水，平投影计算全部建筑！面积 4.3.5.！2　：。未封闭阳台按其维】护结：构水平投影一半计算！建筑：面积 4《.3.5.3—　主体结《构，外设有支撑柱不【封，闭的阳台按》未封闭阳《台计算建筑面—积 4.《3，.5.4　作为【消防通道（》连廊）的阳》。台列为？不，分摊的公用》建筑：面积 4.3.【5.5　无顶盖、顶！盖与阳台非》同期建造、顶盖【为，非永久性结构、顶】盖为镂空、》顶盖：与房屋？主墙体不相连、顶】盖水平投影面积【小于：阳台围护结构水平】投影面积1/—2，的敞开式阳台均【。视为无顶盖阳—台不计？算建筑面积 4【.3.5.6　阳台！的上口外围》水平投影面积小于底！板水平？投影面积时按—。上口外？围水平投影》计算建？筑面积 4.3.5！.7　一幢房屋中】个别楼层不设阳台或！隔层设？。置阳：台形：成阳台的上盖距离】该阳台内底面高度】大于：或等于？两，个楼层的不计算建筑！面，积 4.3》.5.8　半封闭】阳，台顶盖？。水平投影《面积小于阳台围【。护结构外围水平【投影面积且顶盖【投影面积大于或【等于：阳，。台围：护，结，构外围水《。平投影面积1/2】时按顶盖《投影面积1/2计算！建筑面积 4.3】.5.9　一幢房屋！的上、下层半封闭】阳台水平《投影线不完全重叠时！（即左右错开）如重！叠，部分投影《。面积大于或等—。于阳台水《平投影面《积1/2《时按重叠《部分的一半计算【阳台：建，筑面积否则》不计算面积 4.3！.，5，.10　上》层有阳台、具有【。围护：结构且与上层—阳台范围一致的【底，层平台视作阳台 】4，。.3.5.11【　位于房屋》天面、或因退层设计！形成：的露台如露》台属于一户专—用当其上《方屋檐或盖板宽度】不大于0.6米时】露台：不计算建筑面积【否，则，露台有盖部分按【上盖水平投影—面积的一半计算【建筑面积；如—露台属？于，公共露台无论上方】屋檐：或盖板宽度》为多少均不计算建】筑面积 4.3【.5.1《。2　挑？出主体墙结构的【阳台：按阳台？面积：规定：计算；在《。主体墙结构内—且与室内直接相通】的阳台按套》内建：筑面：积规定计算 —4.3.6　—花池、空调机—。位的面积计算 4】.3.6《.1　位《于建筑主体》结构外？侧的外挂式花—池和空调机位及设】备，平台不计算建筑【面积 4.3—.6.？2　位于阳台等【建筑：主体结构内的有【盖的：花池、空调机位等】应与其相《连的：建筑空间一体计【算建筑面积 —4.3.《。7　楼梯《、台阶、车道—的，。面积计算 4.3】.7：.1　？位，于建筑物外》墙，或服务于功》能区主体《结构以外起点（地面！）到终？点（入口或入口平台！）的高差《。不，小于一个《自然：层下方水《平投影范围》内，形成：一个建筑《。空间：的楼梯视《为室外楼梯；位【于建筑外《墙或主体结构以内】。的楼梯视为》室内楼梯 4.3】.7.2　有顶盖室！外楼梯顶层突出屋】面部分不《另计：算建筑面积 4【.3.7.》3　室内楼梯无【论其本身如何—设，置，梯，间层均按通过建【筑物的自然层（不】论自然层的高度）数！计算建筑面积 4】。.，3.7.4　—上层：室外：楼梯水平投》影能覆盖下层室外】楼梯且有《封闭围护结构下层】室外楼梯视》为有顶盖按有顶【盖的室外楼梯计算面！积 4.3.7.5！　穿越？。夹层：、插层的楼》梯夹层、插层不使】。用的其？。。位于夹层、插层【的楼梯？间不计算建筑面积】 4.3.》7.6　室外台阶】不计算建《。筑，面积但若下方空【间，设计加？以利用的其》层高在2.2—0米：以上：的部分应计算全部】建筑面？积 4？。.3.？7.7　无》上盖或上盖为非【。钢筋混凝土》结构的部分室外【车道不？。计算建筑面积 4】.3.7.8—　复式、跃层式房】屋预留的楼梯间【根据规划许》可的设计图纸按【。房屋自然《层计算？建筑面？积但预留的楼—梯间位于房屋—上层局部《挑空部位《的除外 4.3【.7.9　错层建】筑的室内公共—楼梯按其服务—的区域？自然层计算建—筑面积 4.3.】。7.10　住—宅室内楼梯》上下行之间间隔【大于0？.20米时商业【用房、办《。公用房？、生：产厂房等的室内【扶梯、楼梯》、旋转梯《等，的梯间间《隔大于0.40米】时计算？上一层梯间面积时】梯间的间隔空间【应按上空处理— 4.3.8　飘】窗、落地窗的面积】计算 4《.3.8.1—　飘窗不计算—建筑面积但在—房屋主墙体以内通】过处理形成类似【飘窗的空间不论层】高均计？算建筑面积 4.3！.8.2《　落地窗按其—围，护结构水平投影计】算建筑面积 4.3！.9　？。雨蓬：。、门斗的面》积计算？。 ，4.3.9.1　雨！篷，仅有一边与墙相连由！墙支撑？着的雨？。篷为：悬挑雨篷不计建【筑面积；一边—。。与，墙相：连另一边由一根柱】。子支撑的为独—立柱雨篷按上盖水平！投影面积一半—计算：建筑面积；一边与墙！相连：另一边？由两根或两根以上】柱子支？撑的为？有柱雨篷《按柱外围《计算建？筑面积 当雨—篷由两面墙支撑【的，不计算建筑》面积；当雨篷除由】两面墙？支撑外还设置有【一根柱子《支撑则以柱外围【向墙作垂《线并与墙《围成矩形的一半计】算，建筑：面积 当雨篷由【三面墙支撑其—建，筑面积按如下—情况计算雨篷外【边线与左、》。右两面墙相》交，的按上盖水平投影】面，积，一半计算建筑面积；！雨篷凸出左》、右两？面墙而使其》。外边线悬空的按左】、右两面墙》最外处的盖板支撑点！连，线与墙围成部分的】盖板水平投影一半】计算建筑面》积（即？悬空部分不计面积）！。 4.3.》9.2　全封闭的门！斗按其维《护结：构外围水《平投影计算建筑【。面积封闭不》全的：门，斗参照雨蓬的—标准执行 4.【3.9.3　因建筑！物相：应，层间水平投影—不同：形成的位《于首层类似于雨【蓬、门？斗的：空，间，均不计算《面积 4.3—.9：.4：。　不封闭雨蓬、门斗！的高度超过二个【自然层（含二—层）以？上不计算面积 4】.3.10》　烟道、采》光井、通风》井的面积计算— 4.3.1—0.1　供一—户专用的《内置烟道计入该户】。。的套内建《筑面积？。烟道外置时取—其与室内的隔—。墙为：外墙烟道不计—算，建筑面积 》4.3.1》0.2　位于阳台】的烟道？单独计算不计入阳】台面积 4.3.1！0.3　多》户，共用的烟《道作为公用建筑面积！ 4.3.1—0.4　《专为地下室》或半地？下室使用的通风井】、烟道？在地下部分按其【通过的地下》室或半地下室的层数！计算建筑面积—在地面且独立于【建筑物？主体之外时》不，。计算建筑面积—。在地面且位》于建筑物内》部时地面部分—。不计算建筑面—积，其通过的地》面以上各层应除【去该部？分的面积值 —4，.3.10.—5　一幢建筑—。中数层共用》的通风井、烟道按其！通过的使用层的层数！计算建？筑面积通过的—其它不使用楼层该】。部分：按中：空计算建筑面积 】4.3.《10.？6　建筑物主体外采！光井无？论是：。否有盖均不计—算建：筑，面积 4.3.10！。.7　位于》建筑物主体以外或】附着于建筑物外墙体！的烟道、通风井均不！计算建？。筑面积 4》.3.10》.8　穿过夹层【、插层及凸》出屋面的烟道、电井！、管：道井、通风井—、排：气井等？均不计算面》积 4.3.11】　通道的《面积计算 4.3】。.11？.1　？房屋底层的公共【通道不全为》本幢服？务，不，计算建筑《面积：。 4.3.11.2！　临街楼《房、挑廊下的底【层及小区内的底层走！廊作为公共通道的不！。论是否有柱、是否有！围护结构《不计：算建筑面积 4.】3.12　》阁楼面积的计—算 4.3》.12？.1　规《。划行政？主，管部门审批的建筑面！积中含阁《楼面积其层高在2】.20米以上的部】分均计？算建筑面积 4.】3.12.2　【规划：行，政主管？部门审批的》建筑：面积中不含阁楼面】。积但：阁楼具备使用—功能的阁楼层—高在2.2》0米以上《的部分参与共—有建筑？面积：分摊不确权不—具备使用《功，能的阁楼不计算建筑！面积 4.》4　公用建筑面【积的确认与分摊【 公用建《筑，面积分？为应分摊的公用【。建筑面积和》不应分摊的公用建】筑面：。。积应分摊的公用建】筑面：积又称为共有—建筑面积 公用建筑！面积的权利归—属按相关法律、法】。规、规章的规定执行！ 4.4《.1　？不应分摊的公用建】筑面积 4.—4.1.1　相关权！利人合法协议—约定的不分摊的【公共建筑空间 4】.4.1.2—　建筑物内某些【层中设置《的用于消防避—难的建？筑空间？。 4.4.》1.3　独立使【用的：地下：室、半地下》室地下室或半地下】室中独立的》车位、车《库、杂物《间等的建筑》面积 4《.4.1.》4　建在《幢内为它幢或—多幢服？。务的设备用》房，。。、值班？警卫室、附属配套】设施用房、市政【设，施用房、公用—通道等的建筑面积 ！4，.4.1.5　按规！。划批建层高在2【.20米《以上的技术(—结构)转换》层架：。空层：中用作？停放车辆、》公共休憩、》绿，化等公共开放空间的！建筑面积 4.4.！1.6　《。消防阳台《。、消防？连，廊的：建筑面积 4.【4.1.7　用作】公共休憩的》亭、走？廊、：绿化等建筑物—的建筑面积 —4.4.1.8　规！。划行政主管》部门相关文》件中指标单列—的如公厕等》公共建？筑面积 4.4【.，2　应分摊的公【。用，建筑面积 》。4.4.2.—。1　相关权》利人合法协议约定】的，应分摊的《公共建筑《空间 4.4—.2.2　幢内【共有的楼梯间—、电梯间、电—。梯井、观光井—(梯)？、提物井、室外楼梯！等垂直通道及管道井！、垃圾？道的：建筑面积 》4.4.《2.：3　幢？内共有的门厅、大厅！。、过(走《)道、？门廊、门斗等—水平通道的建筑【面积 4.4.2.！4　幢内共有—的突出屋面有围护结！构，的水箱间、》电梯：。机房、楼梯间等的】建筑面积 4.4.！2.5　《。仅为：本幢：服务的？变（配？）电室、消防控制空！、水泵房、设备间】、工具间、值—班警卫室等 4.4！.2.6　套与公共！建筑之间的分隔【墙，以及外墙《(包括山墙)水平】投影一半的建—筑，面积 4.4.【3　共？。有建筑面积》的分摊原《则 4.4.3.】1　共有建筑面【积的分摊应以幢【为单位进行非—。本幢的共有建—筑面积不在》本幢分摊《本幢共有《建筑：面，。积不分摊到其它幢】去， 4：.，4.3.2　产权各！。。方，有合法权属分割文】件或协议《的按文件或协—议规定执行 4.4！.3.3　无产权】分割：文，件或协议《的根据？相关房屋《的套（单元）—内建筑面积按比【例进行？。分摊： 4.4《.3.4《　凡列为不分—摊的：公用：建筑：面积：一律不参《与分摊其它的—共有建筑面积— ，4.4.3》.5　一幢建筑【只有一？。个产权人时如其不】需分层？。或分户？提供产权登记—面积时则《该，幢建筑可取各层外】墙结构外围水平投】影面积之和计算该】幢的建筑面》。。积不需进行共有建筑！面积的划分》与分摊计《算 4.4.—4　共有建筑面积】的确认 在一幢建】筑的计算数据进入】计算系统之前—可按如？下步骤对公用建【筑面积进行分析确】定: a)　确定】一幢房屋中》所有公用建筑面积的！范围和名称 b)　！将公用？建筑面积划分—成应分摊的和不【分摊的？。两类 ？c)　分析每—一部分？的应分摊共有—建筑的服务范围并按！共有建筑《服务范围确定其服】务功能？区仅服务于某—一功能区的共有【建筑面积《为区内共有建—筑面：积，；服务于多》个，功能：区的共有《建筑面积为区间【共有建筑面积 d】)　将区间》共有建？筑面积分摊》后各区所得的—分摊：面积分别《。加到相应《的，区内共有《建，。筑，面积中然后按本区内！的套内建筑面—积的比？例进：行分摊即先将从【高级别分摊得—到的共有《。建筑面积《。加到低级别》的共有？建，筑面积中分别—计算分摊《系数逐级《分摊 e)　委托】测，绘的：单位应提供经设计或！规划部门确》认的房屋公》。用，部位的性质、功【能、用途《等相应情况》的说明？书, ？现，房，测绘经房产测—绘人员？对照竣工《图经：现场勘测《后，对各类公用建筑面】积进行分《类确认和登记委【托测：绘的单位对提供【。的说：明书负相应的法律责！任 f？。)　共有建筑面积】分摊后不划分—。各产权？人在共？有建筑上的产权界限！。共有建筑面积—一经分摊《任何人不得擅—自，侵犯或改变》其原始？设，。计的使用功能 【4.4？.5　共有建筑面】积的划分 4.4.！5.1　整幢共有建！筑面积指为整—幢服务（《包括不同功能区）的！共有：建筑空间的面积该面！积在整幢范围—进行分摊 》4.4.5.2【　功能区间共有【建筑面积《指仅为一幢建筑【的，某几个功《能区服？务的共有建筑空【间的面积该面积【在相：关的功能区范围内】进行分摊 4.【4.5.3　—功能：区共有建筑面积指】专为一幢建筑的某】一个功能区服务的】共有建筑空间的面积！该面积？在，该功能区内》进行：。分摊 4.4.【5.4　《。层间共？有建筑？面积指？仅为某一功能—区内的两层或两层】以上楼？层服务的共有建【筑空间的《面积该？面积在相关楼层范】围内进行分摊 4.！4.5.5　层内】。。共有建筑面积指专为！本层服务《的共：有建筑空间》的面积该面》。积在：本层内进行分—摊4.4.5.6】　由于功能》。设计：不同仅由同一—层内的多《户使用的共有建筑空！间的面积《应由相关多户进【行分摊 4.4【.5.？7，。　应分摊的共有建筑！面积优？先，级按服务《范围由大《。到小：、由整体到局部的】。顺序依次递减即整】。幢共有面积优先级最！高层：内多：户，共有面积优先级最低！按照应分摊》共，有建筑？面积的优先级高低】优先级低的共—有建筑面积》须参与分摊优先【级高的共有》建筑面积 4—.4.6　分—摊系：数的计算《方法 4.4.6.！。1　：整体分摊 》使用功能单一、各户！。对共有建筑面积共有！共，用，。。。情况基本一致的房屋！适用于整体分摊的】方法 分户分摊【的共有建筑面积【。＝共：有建筑？面积：分摊系数×套内【建筑面积《 共：有建筑面积分—摊系数＝共有建筑面！积�：套内建？筑面积？之和 4.》4.6.2》　多级分摊 不【适用于整体分摊【的房屋采用多级【分摊多级分摊应【遵循从整体到局部从！大到小逐级分摊的原！则 a) 第—一级分摊《。根据：房屋：。的使用功能和各自】共有建筑《。部位的？服务范围划分若干】功能区一般按住宅】、办公、商业、【。地下车库、》仓库等？不同：的使用功能或共有部！位不相同的区—域进行划《分各功能区间共【有建筑面积》即幢共有建筑—面积按各功能—区范围内的自—有建筑面积》依比例分摊》至各功能区 —功能：区分摊？的共：有建：筑面积＝第一级分】摊系数×该功能区】自，有建筑面积》 第：一，。级分摊系数＝功【能区间共有建—筑面积�各功能区】自有建筑面》积之和 各》功能区自《有建筑面积》为功能区内各—层外围水《平投影面积之和减去！作为第一《级分摊的功》能区间共有建筑面】。积部分及不》分，。摊的公用建筑面积】 b)？ 第二级分摊—某一功能区通—过第一级《分，摊，得到的共有建筑【面，积加上本功能—。区内各层之间的共有！建筑面积即为该功能！区的共有建筑面积依！。照，第一级分摊的方法按！各层套内的建筑面积！依比例分摊至各【层 层分摊共有建筑！。。面，积，＝第二级分摊系数×！。该层套内建筑—面积 第二级分摊】系数＝（第一级【分摊得到《的，共有建？筑面积+层间—。共有建筑面积—）�各层套内建筑】面积之和层》套内建？筑面积？为各层外《围水平投影面积【减去层内的层间共】有建筑？面积和作为第一级】分摊的功能》区间共有建筑—面积部分及》不分摊的公用建筑面！积 c？) 第？三级分摊第二级分】摊，得到的共有建筑【面积：。加上各层的层内【共有：建筑面积《按层内各套房—屋的套？内建筑面积》依比：例分摊至各套 分套！分摊共有建筑面【积＝第三《级分摊系数×—该套：内建筑面积 第三】级分：摊，系数＝（第》二级分摊得》到的共有建》筑面积？+层：内，共有建筑面积）【�各套？内建筑面积之—和 ：d) 其《它分摊 1)— 房屋需《要进一步《分割时参照》上述方法在上一级分！摊的基础上》再进行分《。摊计算 2) 非成！套房屋(如团—。结户)中的共—。有客厅、共有走廊、！共有厨房《、卫生间等由部分】房屋产权人》共同使？用的部位有协议的】以协议？为准进行分摊无【协议的参照上述【方法：按建筑面积依比【例分：摊 4.5　—共有建筑《面积计算细则 4.！5.1　房屋幢的】。划分 幢是一座独】立的包括不同结构】和不同？层次的房屋原则上】幢以规划部门批准】的规划许可证及规】划总平面图》确定：的幢数为依》。据进行划分但规划】相关文件分幢不【明析或？建筑设计分》幢不合理的》按以下方式进行划】分 4.5》.1.？1　独立建筑的房】屋为：一，幢 4.5.1.2！　一幢建筑由多【个塔楼和裙楼组成在！各塔楼及其相应【裙楼之间有两边不相！通的：伸缩缝或隔墙—为明：显界线？且，各部分之《间，无共有面积的则各塔！楼及其相应裙楼【可，按多幢？建，。筑物处理否》则应视？为一幢？建筑 4.5.1】.3　地面有多【座独立的建》筑仅由一个地下室相！连通（？共用一个大地下【室）：地面房？。。屋，应视为多幢》 4.5.1.4】　以通廊相连的房屋！各，为一幢 《4，.5.2　单一功能！房屋存在多个—单元时一般以幢为】单位统一分摊共有面！积，但如有下列情况之一！的应划？分为不同功能—区 a《)　有的单元设【电梯、？有的单元不》设电梯按《设电梯？和不：设电梯的单元划分功！能区 b)　有的】单，。元为通廊《式梯间、有的单【元为单元式梯—间按梯间《不同的？单元划分功能区 c！)　有？。的单元？为多层、有的—单，元为高层按多、高】。层单元划分功能区】。 ，4.5.3　地下】室的建筑《面积处？理 4.5.—3.1　若地下室】有，部分区？域用作商业、办公】。等其它用途则该部分！应列为专有面积位】于该区域内仅—与商业或办公相【通并使用的走廊、】楼梯间、电梯—间、扶梯占用空间、！货梯间、观光电【。。梯间、卫《生间、？通，风井、烟道》。、管道井等均在地】下室商业或办公部】。分进行分摊 4.5！.4　？地下室通道、楼梯】间、：电梯间的建筑面【积处理？ ：4.5.《4.1　《为整幢服《务的地下出》入口：列为：本幢应？分摊的共有建筑【面积；否《则计入地《下，室应分摊的共—有建筑？面积 4《.5.4.2　车道！和，专，。门服务于车位的【其它公共走道—面积由地下室各【车位分摊 4.【5.4.3　地下室！功能用？房和服务于本功【能用房的专用走道由！。使用该功《能用房的各》户进：行分摊 4.—。5.：4.4　下》地下室的《楼，梯间,当《该楼：梯间地面出口位于】建筑物外墙或主【。体之外时:》有永久性顶盖—维，护,其地上部分不计！算，建筑面积,》其地下部分》。按，其水平投影计—算建：筑面积; 无永久性！顶盖维护,其地【下部分按《其水平投影1—/2计算建》。筑面积 4.5【.4：.5：　下地下室的楼梯间！、，电梯：间,当该楼梯间【。、电梯间《地面出口位于建筑】。物外墙或主体之内】时该楼梯间、—电梯间为地下室专用！楼，梯间、电梯间则地上！部分按全面》积，。计入地下室建筑面】积中；该《楼梯间、电梯—间为地？下、地上《两个不？同功能？区使用在首》层有前室《、，通道及出《。屋面机房的地上【部分计入地》上功能？区地下部分》计入地下功》能区其前室》、，通道及出《屋面机房《为地上？、地下两功能区区】间分摊在首层无【前室、通道与室【外直接相连》的，则该楼梯《间、电梯间计入【。功能区间共用面积；！该楼：梯间：、电梯间为地—下、地上同一功【能区使用则该—楼，梯间、电梯间计入功！能区内共用面积【 4.5.》4.6　地下室【坡道位于建筑物【外墙或？主体之内时其坡道下！方回填无建筑空间的！或设计为不可利【用的建？筑空：间的：或车道？下方直接为地—下二层建《筑空间？的该车道对应的【地面一层有盖—部分作上《空处理车道》有盖部分只计一层】建筑面积并计—入地下一层建筑面积！中；：如车道下方在地下】一层为可利用空【间那么？车，道计：两层建筑面积并均】。计入地下室建筑面】积中 4.5.【5　专？用楼梯间、电—梯间的建筑面积【处理 由建筑—物上部的一层—或连续多层的—。楼层所专用建筑物的！下部连续各楼层均】不开门（设计不开门！），使用同时“使用”与！“不：使用”？部分的用《途不同的楼》（电）梯称为专用】梯楼梯间《。的出：。口或：入口：仅位于一户套内【时该楼？梯也视为专用梯 】4.5.5.1　专！用楼梯间、电梯间其！通过“不使用”楼】层部分的梯间共【有建筑面积和其凸出！屋面：的梯间？、机房面积》以及在一层（地面）！通往梯间的过道（走！廊）、门厅、—大堂等的共有建【筑，面积列为 “使用”！部分建？筑的功能区》。间共有建筑面—积；当“使用”【部分为？单一功能区时—, 其通《过“不使用”楼层】部分的梯间》共有建？筑面积？。和其凸出屋》面的梯间、机—房，面积以？。及在一？层（地面）通往【梯间的过道（走【廊，），。。、门厅、大堂等的共！有建筑面积》列为 “使用—”部分？建筑的功能》区内共有建筑面积】 ，4.5？。.5.2　当专用】楼梯间或《电梯：间因管理工》作所需对单一功能区！或多功能区个别楼层！或部：分楼层不设》。停机：或不开门《时,其不影》响，该部分共有建筑面】积的整体分摊原则】 4.5.5.3】　高层建筑》中设置的高、—低区电梯《间高、？低区：电梯：间之间在《某一层可以互通这些！电梯间建筑面—积应作为整幢或功】能区的共有建筑面】。。积其分？摊范围为高、低【区，。电梯通过的所有楼层！与高、低区电梯【机，房连接的缓冲电梯】井道按自然层计入】。电梯间？建筑面积 》4，。.5.6　商场、办！公楼等分层测—算建筑面积》处理 4.5.【6.1　如果扶【梯占用空间、电【梯间有通《道、门厅与首层室外！相通：则其通道、门—厅计入功能区间共用！面积或功能区内共】用面积否则》。仅扶梯？占用空间、电梯间计！入，功，能，区间共用面》积或功能区内共【用面积 《4.：5.6.2》　如：。果扶梯占用空—。间有明确权属界【线的按权属》界，线范围计算扶梯占】。用空：间的面积《否则按？。。设，计消：防设施范围》计算扶？梯占用空《间面积无消》。防，设，施，的应留出《用于扶梯回转上下】的共用过道 4.】5，.6.？3　当扶梯跨—越两：层以上时《,按两？层扶梯及公共过道的！水平投影面》积计算建筑面—。积 4.《5.：7　走廊、过—道的建筑面》积，处理 4.5.【7.1？　房屋除第》。一层（地面层）外】的，。其它各层共用的内、！外走廊一般情况下应！作为本？。层应分摊的共有【建筑面积《。 4.5.7.2　！一幢建筑的》第二层以上》有多个楼梯间（单】元）并在第二—层设有外走廊从室外！楼梯间经《走廊进各《。。单元楼梯间则该走廊！。的建筑面《积与各楼《梯，间，面，积一起列为第二层】以上建筑的应分摊共！有建筑面积 4.5！.7.？3　位于建筑物首】层（地面层》）的柱廊《、檐廊当与城市街道！或本宗地外的公【共，通道、？公共开放空间相【邻或两端不封闭并可！在平行于《街道方向上通—行时如满足》计算建筑《面积的其面积—列为不分摊》的公用建筑面积 】4.5？.7.4　原设计为！整体商场后》分割成若干商—铺或铺？位的本？层分割后所》。形成的过道的建【筑面积由本层—与之直接相》通的各商铺或铺位】按其套内建筑面【积，比例：进行分摊 4.【5.8　门》廊、雨篷的建筑【面，。。积处理 4.5.8！.1　为一户独立】设置的门廊、雨篷】计，算建筑面积的其【。建筑面积计》入该户？的套内建筑》面积中 4.5.8！.2　设置于公【共大门口或楼—梯口等？处的门廊、雨篷计】算建筑面积的建筑】面积列？为应分？摊的共有建筑面积 ！4.5.9》　通廊建筑面积处理！ 4.5《.，9，.1　两幢》独立建筑物》之间的通廊建筑面积！列为不分摊的公【用建：筑面积 4.5.】10　独立使用的地！下室、管理用房【、会所用房》、社区用《房、作为人防工【程的地？下，室面积处理 4【.5.10》.1　管理用—房是：。指物业管理公司【使用：的办公用房包—括供管理公司存【放工：具、设备《及其他？用品的库《房、储？藏室：、更衣室等管理【用房应作为分—。户面积不列入—共有建筑面积范【围并应参与分摊【相关的？共有建筑面》积 4.5.1【0.2？　独：立使用的《地下室、会所—用房：、社：区，用房、作为》人防工程《的地下室都不计【入共有建筑面—积应作为分户面【积并应？参与：分摊相关的共有建筑！面积 4.5.【11　值班警卫室、！消防控制《室、公厕面积处【理 4？.5.1《1.1　《值班警卫室是指设】于一幢房《屋门口附近供警【卫员、保安员值班守！卫用的房屋包括与警！卫室相？连，的供值班员休—息用的？睡房、？与警卫室合并使用的！接待室或传达室、】自动报警控制中心】等为一幢房屋服【务的：值班警卫室》列为整幢《应分摊的共》有，建筑面积在一幢建筑！之外独立设置的值】班警卫室、为多【幢建筑服务的值【班警卫室《均列为不《分摊的？公，用建筑面积 4.5！.11.2　小区】内仅建？有一幢建筑时—设于：其内的？消防控制室列为本幢！应分摊？的公用建筑面积；小！区内建有多幢建筑】消防控？制室仅？设于其中的某一【幢建筑内《该消防控制室列为】不分摊？的公：用建筑面积 4.】5.11《.3　？小，区内设置《的公厕？列为不分摊的公用建！筑，面，积 4.5》.12　设备—用，房面积处理 4【.5：.12.《1　配电室》、变：电室：、水泵房、风机房】、有线电视间、网络！间分别视为设备【用房的一种 —4.5.1》2.2　在小区内规！划有多？幢建筑？物时上述设备—用，房中：的一种？或与之类《似的设备用房仅设在！其中一？幢的其建筑》面积列为不分—摊的公用建筑面积；！当宗地内只规划设计！。一幢建筑《时设在该《幢建筑的《设备用房《。列为本幢应分摊【的共：有建：筑面：积 4.5.—12.3　小区内】规划有多幢建筑【每幢均设《计有：。配电室则《每幢的配《电，室面积均列为本幢应！分摊的共《有建筑面积 4【.，5.12.4—　设于建筑中某一】层供多功能区或同一！功能区内多层共同】。使用的空调机—房、风机房、换 】热，间、高低压配—电室、水泵》房等设备用房—虽其：被某一功能区自【有面积？所包围该设》备用房？仍作为共有建—筑面积在其相应【服务范围内进—行，。。分摊 ？4.5.《12.5　位于建】筑物：内设置于水泵房以】下或建筑物地下室】。以下用作蓄》水的空间不计算建筑！面积 4.》5.：13 ？　半外墙面积处【理 4.5》.13.《1　：半外墙列为全幢【应分摊的公用—建筑面？。积但是一幢建筑由多！个塔：楼，和裙：楼组成应《按塔楼及裙楼—各自功能区进行分】摊，计算 4《.5：.13.2　属【于一个独立产—权，人的一幢房》屋可以不《取半外墙《如独立别墅或整幢出！具建筑面积的其它】建筑 4.5.【13.3　联排别墅！应，取，半外墙并作》。为整幢分摊的共有建！筑面积？ 附录A 术—语与定义 下列术语！和定义适用于本规】程 A？。。.1　房屋测绘【术语 A.1.1　！房，。屋面积？测算 指房屋—各层水平面积的测】量，。与计算包括房屋建筑！。面积及其套内建【筑面积、共有建筑】面积、房屋产—权面：积，、，房屋使用面积等的测！量与：计算 A.1.2】　房屋的建筑面积 ！指房屋外《墙（柱）勒脚以上各！层的（结构）外围】水平投影面积包【。括阳：。。台、挑廊、地下室、！室外：楼，梯等：且具备有上盖—结构牢固层高2.】2，0米以上《的永久性《建，筑 A？。.1.3　》房屋的套内建筑面积！ ，房，屋套内范围内由【单个：产权人？占，有和使用《的建筑面积包括套】内使用面积、套内墙！体，面，积，及套：。内阳台？面积 ？A.1？.4　？房屋的使用面积【 ，房，屋套内全部可供【使用的空间面积按房！屋内墙面水》平，投影面积计算 【A，.1.5　房—屋的共有（公用【）建筑面积 建筑】物内由多个产权人共！同占有或共同使用】的建筑？面积包括应》分摊的公用建筑【面积和不分摊—的公用建筑面积 A！.1.6　房屋【的产权面积 产权人！依法拥有房屋所有权！的房屋建筑面—积，房屋产？权面积由县级以上房！。地产行政主》管部门登记》确，权，。认定 A.1.【。7　：房屋建筑《面积预售测绘 依】据经市政《府规：划行：政，主管部门核准—。的建筑施工图所【。。进，行的：房屋建筑面积测【绘计算出具的建【筑面：积为预售面积—用于房？地产项目的预—售审批？及销售 A.1【.8　房屋》建筑面积竣工测绘 ！依据竣工《房屋的现状和经市政！府行政主《管部门核准的—建，筑施工图所进行的房！屋建筑面积》测绘计算出具—的，建筑面积为竣工面积！主要用于房屋—产权初始登记和转移！登记 A.1.【9　房？屋建筑面《积现状测绘 依【据房屋现状进—行的房？屋建筑面积测绘计算！出具的建筑面积为】。现状：面积主要用于办理】房屋产权登记等 】A.1.10　【房屋建筑面积变更】测绘 因房屋的产】权界线、使》用功能、房屋属【性，发生变化而进—行的房屋《建筑面积测绘计算 ！A.2　建筑物术】。语 A？.2.1　层高【 相邻楼层》楼（地）《。板结：构面之间《的垂直距离 A.】2.：2　楼层净高— 楼（地）面至楼】。板结构底面之间的垂！直，距离 A.2—.3　自然层 按楼！。（地）板结构分层】的楼层 A.—2.4　标准层 建！筑，。物内主要使用—功能与平面布置相】同的各？楼，。层 A.2.5　夹！。层 ：在，。一个楼层内以结构板！形式：局，部增设的楼层 A.！2，.6　架空层 建】筑物中仅以结构体】作为支撑、》无围护闭合》外墙的？开敞空间层》 ，A.2.7　结构转！换层 建筑物某【楼层的上部与下部因！平面使？。用，功能不同而》采用不同结构—类型：并通过该楼层进行】结构转换该楼层称】为结：。构转换层 A—.，2.8　设备层 建！筑物：中专为设置》暖通、空调、给排】水、配变电等设备和！管道且供人》员进入操作用的楼】层， A.2.9—。　避难层 建—筑高度超过11【0米：。的，高层建？筑中为消防安全【专门设置《的供人们疏》散避难的楼层 A】.2.10》　插：层 指位于房屋【两自然层之间与房】屋整体结构不相关】联而加插进去的【局部楼层《 A.2.11【。　地下室《 指房间室内地坪低！于室外地面超过该房！间室内净《高的1/2的房【屋地下使用空间 】A.2？。.12　半》地下室 指房—间室内地坪低—。于室外地面超—过该：房间：室内净高《的1/？3但不？超过1/2》。者采光窗《。在地坪以上的房【屋   A》.2.13　阁【楼（暗楼）》 指利用坡形屋【顶（人字梁》顶）的上部空间【。(闷：。。。顶部：分，)的那部分使用【空间 ？A.2.1》4，　骑楼 指建【在道路？（街：、巷）旁部分底层】面积用作行人公共通！道的房屋 A.【2.15　过街楼 ！指底层（部）有道路！通过的楼《房或上？部贯通、《底层局部《为通道的相连楼房 ！A.2.16—　连体楼 连—体楼是？指，多幢楼房《通过地下室或—架，空，通廊或地面廊相连】的建筑？群 A.《2.17《　群楼式建》。筑 群楼式》建筑是指同期规划、！同，期建设、群房和【。塔楼为一整体的建】筑 A.《2.1？8，　裙楼、塔楼 指】建筑群中高楼层建】筑的水平投》。影面积是低楼—层建筑水平投影【。面积的？1/3以下》时低楼层部分为裙】楼，高楼层？部分为塔《楼 A.2.19　！功能区 指根据不同！使用功？能而划分的房—屋建筑？。区域功能区可再分为！。若干个下一级功【能区各功《能区之？间可能相互包含【、交叉？。、并：列 A.2.—20　设《备间（房） —指幢内（《独立的？）有具体《明确的用《途用：于设置各种应用设】备以及进行综—合布线交接》的房屋？包括配电、变电【、有线网络等用房以！规划行政主管部门确！认的竣工图纸—所标定的《用途认定 A—。。.，2.21《　屋顶？水箱间 《指突出？房屋屋？面，有，围护结构《有，顶盖：的内：置蓄水装置的房【屋 A.2.2【2　屋顶楼梯—间， ，指沿楼梯通道—。到达屋顶突出房屋屋！面四周有《围护结构有顶—盖供顶层《维修或安全出入用的！房屋 A.2.2】3　屋顶电梯—机房：。 指沿电梯井通道】到达屋顶突出房屋】顶层有顶盖供设置、！停，放、检？修升降电梯的房屋 ！A，.2：。.，2，。4　门？厅 指？建筑物中位于出入】口处、用于接—纳和疏散《人流：、物流及联》系各主要使用空间、！辅助使？用空间和其它交【通空间等《的交通枢纽空间【   A.2—。.25　大》堂 指具有》休息、会客、接待、！登记、？商务等功能的—使用空间 A—。.，2.：26　廊 》指联：系，建筑物的水平交通空！间指与房屋相连【、有上盖供行—人通行的《通，。道廊的基本》类型有双面空廊、单！面空廊、柱廊—。、架空通廊、檐廊】、挑廊、回廊、门】廊等 檐廊》设置在建筑》物，底层出？檐下的水平交—。通空间一《般，两端有围《护、：无柱、且《有平台(应高—出室：外地面一个台—阶以上) 》挑廊挑出《房屋外墙的与房屋相！通有：。顶盖：、有围护《（栏：杆）：、无支柱的水平交】通空：间 回廊在建筑物门！厅或大堂内设—置在二？层或：二层以上的回—形走廊 《门廊、门《斗指建筑物门—前，突出的有顶盖和支】。柱（或墙）》的通道门廊、门【斗必须具《备与：房，。屋相连通有永—久性的、结构牢【固的顶？。盖，；以柱支《撑顶盖为门》廊，。是开放？式的建筑空间；以墙！支撑顶盖为》门斗是起《分隔：、挡：风、：。御寒等作用的过【渡性建？。筑空间 A.2.2！7　阳台 指与房】屋相连相通有底【板、永久性上盖、围！护结构等供人们活动！、，休息及晾晒衣物等】用途的房《屋附属设施 A.】2.：28　露台 与建】筑衔接供人们活动】的，无顶盖？室外平台；在—二层或二层》以上建筑《利，用下层的屋顶作【为，上层的户外活动的】无，顶盖平台也视—为，露台 A.》2，.29　飘窗 【指与房屋室》内相连通窗框下【部围护？结构与地面不—直接相连通,—为房间采光和美化造！。型，而设置的突出外墙】的窗 A.2.30！　落地窗《 ，窗框或窗的下部围护！结构与地面直—。接相：连的窗 A.2【.31　《雨，篷 设置《。在建筑物进出—口上部的用于挡【雨、遮阳的板或【篷 A.2.32　！。眺，望间： 设置在建筑物【顶，层或挑出房间—的供人们《远眺或观察周围情】况的建筑《空间： A.2.33【　围护结构》 围合建筑》空间：四周的墙体、门、】。窗，等   A.2【.34　勒》。。脚 建筑物的外【墙与室外地》面或散水接触部位】墙体的加厚部分 】A.2.35　楼】（电）梯间 —是用以？容纳楼（电）—梯并由墙面或—竖向定位平面限制】的空间 A.2.3！6　室外楼》梯 指依靠房屋【外墙体搭建在—房屋外侧的位于房】屋主体外通达房屋】各层的？固定楼梯 A—.2.？37　前室 设于楼！、电梯？间与走廊之》间用于？分配、？缓冲人流的过渡【性建：筑空：间 A？.2.3《8　台阶 在室外】或室内地坪或楼层】不，同标高处设置的【供人行走的阶梯 】A.：2.39　管—道井 ？建筑物中用于布置竖！向设备？管线的竖向井道 A！.，2，.40　烟道 【建筑物中《设置的用于排放【烟尘的竖向井道 A！.2.41　核心】筒 建筑物》。中，解决垂直交通、设】备，电气：。垂直管线、联系【其它：建，筑空间的《。结构体系 A—.2.4《2　中庭 建筑物中！设，置的用于休闲、【人流汇聚的超过一个！层高的有盖建筑【空间 A.2.【43　天井 四面】有房屋或《三面：有房屋另《一面有围《墙或两？面有房屋《另两面有围墙时中】间，的空地一般面积不】大主要用于房屋采光！、通风 A.—2.44　公共【（消防？）通道 为满—足建筑？物消防？。或通行需要而设【置的与市政或小区道！路连通的穿越—建，。筑的通道《 A.2.45　公！共开放空间 建筑】物内部全天开放【供公众使用》的，。空间或室外场地空间！公共开放《空间应与建设用地周！围，。的，城市空间密切联系】成有机的整体— A.？2.46　伸缩缝】(温度缝) 在长】度较：大的建筑物或—构筑物？中，设置在基础以上的】竖直：缝将：建筑物或构筑物【分隔成段借以—适应温度变化所引】起的伸缩避免产【生裂：缝亦称温度缝  】 ，A.2.47—　复式住《宅 指套内空间【跨跃两楼层》（含二层）》以上的住宅厅—高为两楼层以上高】 A.2.48【。　错层 指套内部】分空间的《地坪与其余部分【形成高差但》该套内？空间水平投》影仍为一《个层面无重叠面【积的房屋 A—.2.49　跃层 ！指，房屋套内《空间跨跃两》个自然层以上—的住：。宅 A.2》.50　《采光井 亦称"【窗井"指《房，屋为：采，光，。而外设？的井式结构物 【。。A.2.51　斜】面结：构屋 指设计建造时！房屋的顶《层部分是坡》形屋顶结构》且与房屋整体结【构，连为一体 A—.2.52　永久】性顶：盖， ，。经规划？批准设计的永—久使用的、与主【体，相连的顶盖 "永】久"指与《主体结构使》用年限相匹配的时间！ ，。附录：B 房屋建筑面积】测绘技术报》告书：示范样本 》B.1　房》。产测绘成果报告【书的格式《与内容 B.—1.1　封面 封】面上方居中写—明“：房产测绘成果报告书！。。”使用小初》宋体加黑字 封面】中间居中写明“项目！名称:”、“—测绘日期”》使用：。3号：宋体加黑 封面下】方居中写《明“：××：房产测绘公司” 使！用2号宋体其—下方居中写》明“×测资字××】×，”使用3号仿宋体】如，有企业标识可—在公司名称上方布置！ B.1《.2　封二》 ，封二内容包括“【声明”和《公司联系方式声【明共4条《不得：随意添加或减—少“声？明”两字使用2号】宋，体加黑页面上方【居中排列正文使用】3号仿宋体页—。面中间左《对齐排列正》。文内容见“范本”】联系方？式包括公《。司地：址、邮编、电话使】用4号仿宋体页面】下方居左排列不【得，添加介绍、广告文字！ B.1.》3　房产《测绘成果报告书【 B.？1，.，3.1？　“房产测绘成【果报告书”标题使】。用小2号《黑体上方居》。中，排，列 B.《1，.3：.2　编号 报【告文书编号格式为】“（公司缩语）[】年份]（房测—）字第？（，）号”从左至右第】一空内填写》测绘公司名称缩略语！如吉林省《君达房地产测绘咨】询有限公司可简称为！“吉君房测司—”；辽源市房地产测！绘中心？可简：。称“辽房测中心”；！。四平市广厦房地【产测绘队简称—为“四广房测队【”第二？空内：填写年份第》三空内填写》“房测”第》四空：内填写？流水：号顺序排列不编虚位！不得插入其它字母】或符号如吉林—省君达房地》。产测绘？咨，询有限公司2010！。年第98号》房产测绘成》果报告可编》号为：“吉君房测司[2】010]房测字第9！8号”编号使用5】号宋体？标题下方居》右排：列其上加盖测绘【。机，构房产？测绘专？用章红印 》B.1.3.3　正！文 （一）》基本情况 》。1、委托人委托人】包括自然人、—法人与其他》组织：、法人和其他—组织委托的》应当写明单位名称如！××：。房地产开发公司自然！。人，委，托的应当写明姓名】、性别和身》份证：。号码 2、》委托测绘事》项一：般应为委托人—在，。“房产测绘委托合同！”中写明要》求，测绘的具体事项【 3、施《测日期？。。测绘单位实施测绘】编写报告的》日期写明年、月、】日如：“2010年8月】。28：日” 4、》施测材？料是指委托人提供的！与房产测绘有—关的：材料如建筑工—程施：工平面图、立—面图、剖面图、节点！祥图、？施工变更等 （二】），测绘过程《 测绘过《。程可：分为三？部分一是测绘—依据二是使用—仪器三是作》业方法 1、—测绘依据《 写明测绘的依【据文件编号》及委托人提供的施测！。材料 2、使用仪】器，及软件 写》明测绘？所使用的仪》器名称、型号—、及：所使用的房产测绘】软件名称及版本号 ！3，、作业？。方法 写明测绘过】程所使用《的测绘方法 （【三）房产测绘成果计！算说：明包含的《主要内容为》 ，1、全幢楼》的建筑面积计—算 2、全幢楼【的功能？区组成及《功能区的套内—建筑：面积 3《、全幢楼的公—。用建筑面积》组成包括《不分摊的公用—建，筑面积、全幢共【。用，建筑面积、功—能区间共用建筑【面积：、功能区内共用建筑！面积、功能区—内层共用《建筑面积 4、各】功能区的分摊系数 ！（四：）房产测绘成果【的检：测与验收 说明本】项目整幢房屋—各类：面积计？。算的检核情况和【结果精度是》否符：合“规范《”的：要求等 （五）房】产测绘成果 如房产！测绘委？托为非独立产权【测，绘单位则此条款可提！示为“具体房—产测绘成果见报告附！件”如房《产测绘委托为独【立产权测绘单—位则应明确的—与委托测绘事项相】对应 正文使—用4号仿宋体—两端：对齐：段首空2字行间距】一，般为1.5倍“基本！情况”？、，“测绘过程”等一】。级标题使用》3号黑体段首空2字！“委托人”、“【委，托测绘？事项”等二级标题】使用4号黑体—段首空2字》 B.1.3—.4　落款 此项】不必写“（六）【、落款”直接写明】测绘员姓名、执业证！号，、审核员姓》名、执业《证，。号格式为“测绘员】。:”+“签名—式盖：章”+“执业证号】号码”,在》房产测绘成果下【方居左排列 日【期系指房产》测绘成果报告—。成文日期《应以房产测绘机构】负责人签发日—。期为准？用，简，体，汉字标明年》、月、日在》签名下方居》。。右排列 于日期下方！设一长直线分隔在分！隔线下方居右标明】“测绘单位×××】”其上？。加盖房？产测绘专用章—红印落款使用4号】仿宋 ？  B？.1.3.5　附】件 为？房产测？绘，报告：的各种图《示、表格附件—是房产？测绘报告的组成部分！名称应以目》录形：。式，单页列出在报告【之后使用4》。号仿宋？居左排？列主要内容为— 附件1、》房屋：调查表 附件2、房！屋分层平面》图 ：附件3、房屋分层】分户平面图 附【件4、房屋分丘平面！图 附？件5、共有》建筑面？积分摊认《定表 附件》6、成套房》屋建筑？面积：计算成果表 附件7！、房产测量实测【。资料记录 附件8、！现，场测绘草图 B.】1.：。4　房产测》绘成果报告书的【制作遵循以下原则 ！1、使用白色A【。4规格纸张并在正】。文每页页眉的右上角！注明“？第×：页 共×页”小【。5号字体 2、落】款应与正文同页 】3，、正：文内使用的》标题序号《按照：“一”“（一）【”“1”“（—。1）”顺序分—级使用正文》中的其他日期、数】字、除引用》原文外均使》用阿：拉伯数？字 4？、房产测《绘成果报告书—。各页之间加盖测绘】。单位测绘《专用章红印作为骑缝！章 5、房产测绘成！果报告书制作份数】视情况而定》但测绘单位》必需存档《一，份且该？报告书应与提交【报告：书一致？印，章齐全其内》容不能有任何涂【改 6、《房产测绘单位—标识可印制》在封面适《当位置 《 B.2《。　房产？测绘成果报告书示范！样本 ？