。 吉测管字[2【012]38—号<!--?x【m，l:namesp】ace p》refix =【 o n《s = "ur【n:schem【as-？mi：crosoft-c！。om：:office:】。office"【。。 /-？-><!《--?xml—:，names》p，ace？ p：re：fix = "o"！ /--> 各】市（州）住房和城乡！建，。设局（？测绘局、规划局【）、：长白：山管委会规划建设】局各县（市、—区）住？房，和城乡建《。设局（测绘局、【规划局）、各—房产测绘单位 【。现将吉林省房产【测绘实施细则（试】行）印？发给你？们，请准照执行执行中如！有问题或建议请【及时：反馈      ！      —      —      — ，  吉林《省测：绘局 吉林省住【房和城乡建设厅 ！　　　？。　　　　　　　　】　　　　　　—　　　　《　　二O一》二年八月二十日【   吉林省房产测！绘实施细《则 （试行）— ，。　 目 录 —前 言？ 第一章 总 则】 1.1《　目 ？的 1.2》　适用？范围 1.3—　法律依《据与引用技术标准】 ，1.4？。　房产测绘的基【本内容 1.—5　精度要求— ，1.5.《1　房产平面控制】测量的精度要求 1！.5.2　房产【。要素测量《的精度要求》 1.5.3　房】产界址？点的：精度：要求 1.》5.4　《房角点的精度—要求 ？1.5.5》　房：产面积？的精：度要求及适用范【围 ：1.6　测量基准】 第二章 房产平面！控制测量 2.1】。　房产平《面控制网《的布设原则 2.】2　房产《平面控制点》的等级 2.3【　房产平面控制点】的，密度 2.4　【房产平面控制测量方！法 2.5　房产】平，面控：制测量技术》要求 第三章 房产！调查：与房产图测》绘 3.1　房产调！查 ：。。。3.：2　房产图测绘 】3.2.1　房产】分幅图 3.2.】2　房？产分丘？图 3.2.3　】房产分层图 3.2！.4　房产分—户图 第四章 房屋！建，筑面积测算 —4.1　计》算房屋建筑面积的必！要条件 4.1【.1　房《屋计算建筑面积【同时应具备》的条件？（室外？楼梯除外） —4.2　房屋建【筑面积计算》规则 4《.2.1　计算全部！建筑面积的范围 】 4.？2.2　《计算一半建筑—面积的范围 4.】2.3　不计—算建筑面积的范【围 4.3　房屋建！筑面积？计算：细则 4.3.1　！层高计算 4—.3.2　不规【则建筑？空间的面积》计算 ？4.3.3　墙【体的面？积计算 4.3.】4　幕墙的面积计算！ 4.3.5—　阳台、露台的面积！计算 4.3.6　！花池、空调》机，位的：面积计算 4.【3.7　楼梯—、台阶、车道的【面积计？算 4《.3.？8　飘窗《、落地窗的面积计】算 4.3》.9　雨篷、门斗的！面积计？算 ？4.3.10　烟】道、：采光井、《通风井的面积—计算： 4.3.11【　通道的面积计【算 4.3.12】　阁楼面积的计算 ！4.：4　共有建筑面积】。的确认与分摊 4.！4.1　《不应分摊的共—有建筑面《积 ？4.4.2　应分】摊的共有《建筑面积 4.4！.3　共《有建筑面积的—分摊原则 4.4.！。4　：共有建筑面积的确认！ 4.4.5【　共有建筑》面积：的划分 4.4.6！　分摊系数的计【算方法 4》.5　共有建筑面积！的计算细《则 4.《5.1　房屋—幢的划分 》 4.5.2　单一！功能房屋存在多【个单：元时一般以幢为单】位统一？分摊：共有面积《但如有下列情况之】一的应当划分—为不同功《。能区 4.5.【3　地下室的建筑面！积处理 《 4.5.4—　地下室通》道、楼梯《间、电梯间的建筑】面，积处：理 4？.5.5《　专：用楼梯间、电梯间的！建，筑面积处理》。 4.5《.6：。　商场、办》公楼等分层确权建筑！。面积处理 4.5】.7　走《廊，、，过，道，的建筑面《积处理 《 ，4.5.8　—门廊、雨篷》的建筑面积处理【 4.5.9　通】廊的：建筑面积处》理，。 4.5.》10　管理》用房、？会所用？房，、社区用房》、人防工程》的建筑？面积处理 4—.5.11　值【班，。警卫室、消防—控制室、公》厕建筑面积处理 4！.，5.12　设备【用，。房面积处理》 4.5《.1：3　半外墙面—积处理 附录A【 术语与定义（参】考，） A.1　房【屋测绘术语 — A：.2　？建筑物？术语 附录》B 房？屋，建筑面积测》绘技术报告书示范样！本（参考） —B.1　房产测【绘成果报告书—的格式与内容 】B.2　房》产测绘成果报告书】示范样本 》  前 《言 ：为加强全《省房产测绘》。管理规范房》产测绘行为》。统，一房屋面积》计算规则吉》林省测绘局、—吉林：省住房和城乡建设】厅组织有关》部门及单位》技术人员根据房产测！量规范等有关法【律法规、规章结合】。本省：多年房？产测绘工作实—际在广泛征求各【市（州）《。、县（市）测绘和住！房建设行《。政主管部《门，以及房产测绘单位意！见的基础上》制定本实施细则【 本：实施细则规》定的主？要技术内容第—一章、总则；—。第二章、房产—平面：控制：测量；第三章、房产！调查与房产图测绘】；第四章、》房屋：。。建，筑面积测算附—录，A、术语与定义【（参考）；附录【B、：。房屋建筑面》积测绘技术报告【书，。示范样本（参—。。考） 本实施—细则由吉《林省测绘局》。和吉林省住》房和城乡建》设厅联合制定并按照！各，自职责？分，工进行监督管理【 本实施《细则主要起草单位吉！林，省测绘局法规—与行业管理处、吉林！省测绘局基础测绘】处、吉林省住房和】城乡建设厅房地产】业处、长《春市住房保障和房】地产管理局产权【管理处、吉林市房产！测绘：中心、吉林省测绘】产品质量监》督检：。查站、吉林省—君达房地产》测绘咨询有限—公司 本《实施细则由》吉林：省测绘局和吉—林省住房和》城乡：建设厅负责》解释 本实施细【则自发布《之，。日起施？。行 第一章 总 则！ 1：.1： 　目的 为加强房！产测绘管理规范全】省房产测绘行为统】一房：屋面：积计算规则特制【定本细则 1—.2： 　适用范围 凡在！吉林省行《政区：域，范围内从事房产测绘！工作应？当遵守国家和省有关！法律法规、》规章规定和本实施】细则 1《.3： 　法律依据与引用！技术标准 1.【3.1　中》华，人民共和国测—绘法；？。 1.？3.：2　中华人民共和】国城市房《地产管理法； 1.！3.3？　中华人民》共和：国城市？规，划法； 1.3.】4　：中华人？民共和国物权法【； 1.3.5　】。房产测绘管理—办，法； 1.3.6　！吉林省？测绘条例； 1【.，3，.7　关于》房屋建筑《面积计算与》房屋权属登记—有关问？题的通知（》建住房〔《2002〕74【号，）； 1.3.8　！G，B/T？1798《6.1房《产测量规范》 第1单《元房产测量规定； ！1.3.9　—GB/T179【。86.2房产测【量规范 第2—单元房产图图—式，； 1.4》。 　房产测绘的【基本内容 房产测】绘基本内容包括房产！平面控制测量—、房产调查、房产要！素测量？、房：产，图绘：制、房产面积测算、！变更测量《、成果资料的—检，查与验收等 —1.5 　精度要求！ 1.5《.1　房产平—面控：制测：量的精确《要求 末《级相邻基本》控，制点的相对点—。位中误差≤±2【5mm 1.5.2！　，房产要？素测量的精确要求】 采用全野外数据】采集或？外，业解析？法测量等方法施测】的房地产要》素和地物点对于【邻近控制点》。的点位中误差≤【。±0：.，05m 1》。.5：.3　房《产，。界址：。点的精？确要求 ！界，址点等级 — ，界址点相对于—邻近控？制点的点位》中误：差和相邻《界，址点间的间距中【误差 《。。 限差》 中误差 】 一 【±0.？04m ±【0，.0：2m 《 ？二， ±《0.10m》 ±0.—05m 】三 ： ±0.20m】。。 ±0.1【0m 》 1《.5.4　房角点的！精确要求 当—要求施测房角点【坐标时房角点坐标的！施测精度《按照界址点的精度要！求执行 1.5【.5　？房产面积的精确要求！及适用范《围 【精度等级 》。 中误差（m【2） 限—差（m？2） 适用【范围 》 一级 <!！。--?x《ml:names】pace《 prefi—x， = v n—s = "ur【n:schemas！-micr》。osoft-—com:vm—l" /-》-><!-》-?xml》:，。name《spa？c，e pre》。fix？ = "v"— /-->0.【。01√S+0—。.0003S— 0《.0：2√S+0》.0006S 】 特殊房《。屋，或产：。权人要求的房屋【 二级【 ， 0.02√【S+0.001【S 0.04√！S+0.002【。S 商品房或进！入房地产《市，场的的房《屋 ？ ？三，级 0.04】√S+0.》003？S 0》.08√S+0【.006S 其！。。它房屋 — ？。S为房产面积单【位，平方米 1.6 】　，测量基准 》房产测？绘应采用统一的20！00国家大地坐标系！或地方坐标系—当采用地方坐—标系时应与国家坐标！系统建立有效联【系 第？二章 ？房产平面控制测量】 2.1　房—。产，平面控制网的布设原！则 ：房，产平面控制网的布设！应遵循？。从整体到局部、从】高级到低级、—分级布网、也—可越级加《密，的原则 在进行【房产平面控制—测量之前《应充分收《集测区已有的—控，制成果资料根—据现：行的房产测量规范】对已有资料进行认真！分析凡符合精度【要求的控《制成果？均应充分利用—；对不符合》精度要求的控制点】应尽量利用其点位】。重，新进行测量 2.】2　：房产平面控制点的等！级 房产平面控制点！的等级包括二等【、，三等、四等平面控制！点和一级、二级、】三级平面控制点 】2.3　房产平面】控制：点的密度 对于建筑！物密集的地区控【制点平均间》距在100米左【右建筑物稀疏地区】。控制点平均》间距在？200米左右— 2：.4：　房产平《面控：制测：量，方法 房产平面【控制测量的方法可】选用：三角测量、三边测】量、：。导线测量、》GPS测量》等方法 2》.5　房产平面控制！测量技术要求 【房产平面控制测【量的技术要求按【照现：行的房产测量规【范的有？关规定执行 第三】章 房产《调查与房产图—。。测绘 3.1　房】产调查 房产—调查分为房屋调【查和房屋用》地调：查包括每《个权属单《元的位置、权界、】数量和利用状—况等基本情况以及】地理名称和行政【境界的调查 —房产调查应利—用已有的《。地形图、地》籍图、影像图以及有！关的产权产》籍，资料按？照，。房产测量规范附录】A，中规：定的“房屋调查表】”，和“房屋用地调查】表”以丘和幢为单位！逐项实地《。进行调查 》房产：。调查应做到“调查】全，面、记录《及时、？准确无误” 3.2！　房产图测》绘， 房产图是房产【产权、产籍管理的】重，要资料 按照房产管！。。理的需要房产图分】为房产分幅图—、房产分丘图、【房产分层图和房产】分户图 3.2.】1　房产分》幅图 房产分—幅图是全面反映房屋！及其用地的位置和】权属等状况的基本】图是测绘房屋—分丘：图和分户《图的基？础资料 房》产分幅图的测绘范围！包括：建成区和建成区【以外：的工矿企《事业等单位》及其毗邻区》域 房产分幅图应与！。城市基本地形—图分幅方法相—一致 房产》分幅：图表示的《基，本内容包括控—制，点、：行政境界、丘界【、房：屋，、，房屋附属设》施，。和房屋维护》物，。以及与？房地产有关的地籍】、，地形要素《和注：记 房产分》幅图的测量可采【用野外解析法—测量、？航空摄影测量、【全野外数据》采集等方法》进行具？体的技术要求按【照房产测量规范【执行： ，3.2.2　房产分！丘图 ？房产分丘图》是房产分幅图的【局，部图是绘制》房屋产权证附图的基！本图 房屋分丘【图，的坐标？系统应与分幅图一】致比例尺可在—1100-1—1，000之间选用 】分丘图除《表示分幅图》上的内容外》还应：表示房屋权》界，限、界？址点点号、挑廊【、阳台、建成—年份、用《地面积？、建筑？面积、墙体归—属和：四至关系等各项房地！产要素 《3.2.《3　房？产分层图 房产分层！。图，是表示一幢》多层房？屋各：层房间？详，细布局的重要图【。件， 房产分层图应标注！比例尺一幢房屋各层！的分层图比例尺【应一致 各个—分层图应注明第【。X层或地下室等【层次：名称 如《果有几层的房—。屋结构相一致—可绘制成一张—图并注明“第X-】Y层：” 3.2.4　】房，产分：户图 房产》分，户图是在分层图基础！上绘制？的细部？图以一户产权—。人为单位表示—房屋权属范围的细】部图：以明：确异产毗邻房屋的权！利界限供《核发房屋《所有：权证的附图》使用 分户图—应表示的主》要内容包括房—屋权界线、四面【墙体的归属和楼梯、！走，道，等，部位以及门牌号、所！在层次、户号—、室号、房屋建筑面！积和房屋《边长等 分》户图的比例尺一【。般为12《0，0分户图上的丘号】、幢：号应与分丘图一致房！屋，边长应实地》测量注记至0—。.01m 》。第四：章 房屋建》筑面积的测算 4.！1　计算房》屋建：筑面积的必》要条件？ ，4，.1.1　房屋【计，算建筑面《积同时？应具备？的条件（室外楼梯除！外） 1) 应【具有上盖《 2）应有围—护物 3）结—构牢固属永久—性，的，建，筑物 4）层高在】2.20米以上【（含2.2》0，米）： 5）？可，作为人民生产或生】活的场所 》4，.2　房屋建筑面积！计算规则 4.2.！1　计算全》部建：筑面积？的范围 《1) ？。永久性结《构的单层房》屋按一？层计：算建筑面积；—多层房屋按》各层建筑面积的总】和计算 2) 房屋！内的夹层《、，插层、技术层及其梯！间、电梯《间等其高度在2.】20米以上部位计】。算建筑面《积， 3) 穿过房【屋的通道房屋内【的门厅、《。大厅均按一层计【。算面积门厅、大厅】内的回廊部分—层高：在2.2《0米以上《的按其？水平投影面》。积计：算 ：4) 室内》楼梯、楼梯间、【电梯(含观》光梯)井、提物【井、垃圾道》、，。管道井？、通风？井、排气井等均按房！屋自然层计算面积 ！5) 房屋天面上】属，永久：。性建筑层高在2．】2，。0米以上的》楼梯间、水箱—间、电梯机房及斜面！结构屋顶高度在2.！20米以上的—部位按其《外围水平投》影面积计算》 6)？。 挑楼？、封闭的挑廊—、封闭的阳台按其】。外围水平投影面【积，计算：。 7) 《属永久性结构有【上盖的室外》楼梯按各层水—平投影面积计—。算 8) 与房【屋相连的有柱走【。廊两房屋间有上盖和！非单排柱的》。走廊均？按其柱的外围—水平：投影面积《计算 9)》 房屋间永》久性的？封闭的架空通—。。廊按：。外围水平投影面【积计算 10) 地！下室、半地下室及其！相应出入口层—高，在2.20米以上的！按，。其外墙(不包括采光！井、防潮层及保护墙！)外围？水平投影《面积计算 》11) 与房屋相连！。属永久性的且有非独！立，柱或有围护结构的门！廊、门斗《按其柱或围》。护结构？的外围水平投影【面积计算 12【) 玻？璃幕墙？、金属幕墙》以，及其它材料幕墙等】作为房屋外墙—。的按其外《围水平投《影面积计算》同一楼层外墙既有主！墙又有玻璃幕墙【。。以主墙为准计—。算建筑面积 1【3) 属永》。久性建？筑有：非单排柱的车棚、】货棚等按柱的外围水！平投影面积》计算 14》) 依坡《地建筑的《房，屋利用吊脚做—架空层有围护—结构的按其高度在2！.20？米以：上部：位的外？围水平投影面积【计算 1《5) 与室内任意一！边相：通具备？房屋的一般条件并能！正常利用的伸缩缝、！沉降缝应计算建筑面！。积 16）斜面结构！房屋：其层高在2.20】米，以上（？含2.？20米以下同）的】部分均计算》建筑面？积 1？7）立体《书库、立体》仓库、立《体停车库无结构层的！按一层计算建—筑面积？有结：构层的按其层高在】2.20米以上【结构层建筑面积的】总和计算建》筑面积 18—) 室内体》育馆按实际层数计】算建筑面积体育【馆(场)看台下方】空间加以利用—的层高在2.20】米以上？的部位按其外围【水平投影《面积计？算建筑面积(多层】的按多层计) 4】.2.2　计—算一：半建筑面积的—范围 ？1) 与房屋相连】有上盖？无柱的走廊、檐【廊按其围《护结构外围水平投影！面积的一半计算无】维护结构的不计算】面积 2) 独【立柱、？单排柱的门》廊、车？棚、货棚等属永久】。。性，。建筑的按其》上盖水？平投影面积的一【半计算 3) 未封！闭的阳？台、挑廊《等不论其是否有【。柱，按其围护结构—内上盖水平投影面】。积的一半计算— 4) 无》顶盖的？室外楼？梯按各层水平投【影面积的一半计算 ！5) 有顶盖不封闭！的永久性《。。的架空通廊按—外围水平投影—面积的一半计算 6！。) 有永久》。性上盖无《围护结构的》场馆看台层高—在2.？2，0米以上的按其上】盖水平？投影面？积的一半计》算建筑面积 —4.2.3　不计算！建筑面积《的范围 1》) 层高低于2【.2：0米的？房屋、架空层、楼梯！间、电梯间、水【。箱间、走廊、檐【廊、：。。阳，。台、挑廊、地下【室、半地下室、架空！通廊等 《2) 突出房—。屋墙面的构件、配件！、装饰？柱、外墙装饰面、装！饰性的幕墙、—垛、勒脚、》台阶、无柱雨—。篷等 3)》 房屋之间无上盖的！架空通廊或无上盖】的阳：台、挑廊阳台、挑廊！与其上盖相距超【过，一个自然层以上视为！无上盖；架》空通廊、穿过建筑】物的：通道与其上盖超【过二个？自然层（含二—层）：以上视为无上盖；阳！台、挑廊的上盖【在围护结构内水平】投影面积《小于二分《之一的视《为无：上盖 4《) 房屋的天面、】挑台、露台天面上】的花园、泳池 【5) 建《筑物内的操作—平台、上料》平台及利《用建筑物的空间安置！箱、：罐的平台 6—) ：骑楼、过《街楼的底层用作道】路，街巷通行《的部：分临：街楼房、挑廊下的】底层：用作公共道》路街巷通行的部分】不论其是否有—柱、是否有围—护结：构均不计《算建筑面积 7【) 利用《引，桥、高架路、高【架，桥、：斜坡道、桥》面作为？顶盖建造《的房屋 8) 活动！房屋、？临时：房屋、？简易房屋 》9) ？独，立烟囱、亭、廊、塔！。、，罐，、池：和地下？人防干、支线等【 1：0) 与房屋—室，内不相通的》伸缩：缝、沉降缝 1【1) 检修》、消：防，等用途的《。室外爬梯 12)】 ，与室内？不，相，通的类？似阳台、挑廊—、，檐廊的？建，筑， 13) 楼梯已计！算建筑面积的其下方！空间不？论是否利用的部分】 14？) 房屋的室外台阶！、踏步,底层—室内楼梯延》伸，出室：外的部分《 15) 跃—层式房屋上层挑空】部，位 4.3　房屋建！筑面积计算细—则 4？.3.1　》层高计算 4.3.！1.1　层高取【相邻：楼层楼（地）板【结构面？之间的垂直距离【 ，4.3.1.2　】一个楼层外墙以【内的建筑空间中因结！构梁、反梁、插【层等形成《的，局部高度不足2.2！0米的部分》其，层高取所在楼—层的：层高：值 4？.3.？2　不规则建—筑空间的面积—计算 4.3—.2.？1　建筑墙体向外】倾斜超出《底板外沿的》按底板外《。沿，计算建筑面积 【4.3？.2.2　》屋顶为斜《面结构的《房屋外墙高度小于】2，.20米时》不计算外墙面—积 4.3.—3　墙体面》积，的计算 4.—3.3.1　房【屋勒脚以上的外【。墙中起保《。温作用的保温层【计入墙体《面积但不包括—粉刷层？。（，抹灰层？），、贴面等外》墙保护层《、凸出外墙》面的结？构柱、装饰柱—或装饰性《的幕墙以及因建【筑立面装饰效果【。原，因外墙体保》温局部增厚》的，部分： 4.3《.3.2　成—套房屋的架空—楼层、局部架—空等无墙体的外围】包括底层《楼梯入口处、店面或！车库的卷帘门或铁】栅门等其墙体—厚度可参照本层【其它外墙或承重墙的！实体厚度《确定本层无可参【照的可套用》上层外墙体》厚度确定《 4：.3.？。3.：3　地？下室外围墙厚可【。按审定？。的，设计图纸《确定 4.3.3.！4　成套房屋的【外墙（包括山—墙）各套之》间的分隔墙、套与】公共建筑空间的分隔！墙以及归《。属不同功能区的公共！建筑空间之间—的分隔？墙均为？共有墙共有墙的权】属线：绘于共有墙中—线处其墙体面积【以权属线为界各【自归入？相，关建筑面积中— 4：.3：.3.5　》阳台、室外楼梯、】落地：窗、橱窗《、凸窗、外走廊等】与套内之间的分隔墙！视为外墙；阳—台与阳台之》间的分？隔墙视为阳台—间的共有墙；—。建筑物墙体外侧为架！空，。空，。间时该段墙》体视：为外墙 4》.3.3.》6　外墙、共有【墙的墙体面积均为其！水平投影面积其相应！的半：。墙墙体面积为—。其水平？投影面积的一半测绘！作业中可通过取墙】中线的方《法，进行半墙墙体面【积，的计算当外墙、【共有墙？中含柱？。或其它承《重支撑？体时取与《柱相连？的各墙的墙中线【向柱内延伸交—汇按划分后的柱【体的：相应位置分》别计入所属的—半墙墙体面积— 4：.3.3.7—　建筑物《中空部位的内—半墙计入上空面【积外半墙按规定划】分并相应计算建筑】面积：建筑：物内设置夹层的当】夹层：的高度在2.—20：米以上？时夹层部分的外【墙分：摊计算规定与标准】层一：致 4.3.3.8！　斜：面结构房屋高度低】于2.20米—以外的墙《体均不计算建筑面】积， ，4.3？.，3.：9　房屋《自然层内设有局【部，低于2？.20米的楼层【（如夹层、插—层）：。此部分的《。外墙均？不计算建筑面积 】。4，.3：.，3.10　商—场，、商铺以防火卷帘、！钢化玻璃等直接落地！作为共有《墙或外墙的墙体厚度！。取围护构架》的厚度如《系安装于地面梁【体或墙垛之》上墙：体厚度取梁》体或墙垛厚》度 4.3》.3.1《1　位于飘窗两【侧的墙体无论是否为！结构墙体均不计【。算，建筑面？积 4.3》.3.12　飘【窗与阳台相》邻时：共有墙？部分：计入阳台面积— 4.？3.4　幕墙的【面积计算 》4，.3.4.1—　幕墙分为》装饰性幕墙和围护性！幕墙 ？4，.3.4.2　装】饰性幕墙不》计算建筑面积 【4.3.4》.3　围护性幕墙按！以下几种情况分别计！。算建筑面积 a）当！楼板边至《幕墙外缘有悬空距离！时楼板边《至外墙内缘的空间】按，上，空计算？ b：。）当下？方有梁幕墙》安放：于梁体之《上的：围护性幕墙》取梁厚作为外墙厚】并相应取半外墙 】。c）上下均由玻璃和！。。其它材料框架构成围！。护性玻璃幕墙—以，材料框架的》厚，度作：为墙厚？并相应取半外—墙 4？.3.5　》阳台、露台的—面积计算 》4.3.5.1【　全封闭《阳台按其维护结【构水平投影计算全】部建：筑面积 4.—3，.5.2　未封闭阳！台按其维护结—构，水平投？影，一半计算建筑面【积 4.3》。.5.3　主体结构！外设有支撑柱—不封闭的阳台按未封！。。闭阳台计算建筑面积！ 4.3《.5.4　作为消防！通道（连廊）的阳】台列为不分摊—的公用建筑面—积 4.3.5.5！　，无顶盖、顶盖与阳】台非同期《。建造、顶盖为非永久！性结构、顶盖—为镂空、顶盖与房】屋主墙体《不，。。相连、顶盖水平投】影面：积小于阳台围护结】。构水平？投影面积1/2的】敞开：式阳台均视为无顶盖！阳台不计算建筑【面积 4.》3，.5.6《　阳台的上口外围水！平投影面《积小于底板》水平投影面》积时按上口》外围：水平投影《计算建筑面积 4.！3，.5.7　》一幢房屋中个别【。楼，层，不，设阳台或《隔层设置《阳台形成阳台的上盖！。距离该阳台内底面高！度大于或等于两个】楼层的不计算—建，筑面积 4.3【.，5.8　半封闭阳台！。。顶盖水平投》影面积小于阳台【围护结构外围水平投！影面积且《顶盖投影面积大于或！等于阳台《围护结构《外围水平投》影面积1《。/2：时，按顶盖投影面—。积1/2计算建筑】面积： 4.3.》5.9　一幢房屋】的上、下层半封闭】阳，台水平投影线不【完全重叠时（即左】右错开）如》重叠部分投影面积】大于或等《于阳：台水平投影》面积1？/2时？按重叠部分的一【半计算阳《台建筑面积》否则：不计算？面积 4《.3.5《.10　上层—有阳：台，、具有围护结—构且与上层阳台【范围一致的》底层平台视作阳台 ！4.3？.5.11　—位于房屋天面、或】因退：层设计形成的露台】如露台属于一户【专用当其上方屋檐】或盖：板宽度？。不大于0.6米时露！台不计？算建筑面积否则【露，台，有盖部分按上盖水平！投影面积的一—半计算建筑面积；如！露，台属：于公共露台无—论上方屋檐或—盖板宽度为多—少均不计算建筑面积！ 4.？3.5.12—　挑出主《体墙结构的阳—台按：阳台面积规定—计算：；在主体《墙结：构内且与室内直接】相，通，的阳台按套》。内建筑面积规—定计算 4》.3.6《　花池、空》。调机位的《面积计？算 4.3.6.1！　位于建筑主—体结：构外侧的外》挂式花？池和空调《机位及设备平台【不计算建筑面—积 ：4.：3.6.2　位【于阳台等建筑主体结！构内的有盖的花池、！空调机位等应与其相！连的：建筑空？间一：体计算建筑面积 4！.3.7　楼—梯、台阶、车道的】面积计算《 ，4.3.7.1　】。位于建筑物外墙或服！务于功？能区主体结构—以外：起点（地面》）到终点（入口或】入，口平台）的高—差，不小于一个自—然层下？方水平投影范围内形！成，。一个建筑空间的楼梯！视为：室外楼梯《；位于建筑外墙或】主体结构以内的楼梯！视为室内楼》梯 4.《3，.7.2　有—。顶盖室外《楼梯：顶，层突出屋面》部分不？另计算建筑面—积 4.3.7.】3　室内楼梯无论】其本身如何设置【梯间：层均按通过》建筑物的自然层（不！论自然层的高度）】数计算建筑》面，积 4？。。.3.7.4　【上层：室外楼梯水平—投影：能，覆，。盖下层室《外楼梯且《有封闭围护结—构，下层：室外楼梯视》为有顶盖按有顶【盖的室外楼梯—计算面积 》4.3.7.5【　穿：越夹层、插层—的楼梯夹层、—插层：不使用的其》位于夹层、插层的】楼梯间不《计，算建筑面积 4.】3.7.《6　室外台阶不计算！建筑面？积但若下方空间设计！加以利用的其—层高在2.》20米以《上的部？分应计？算全部建《筑面积 《4.：。3.7.7　无上盖！或上盖为《非钢筋混凝土结构的！部，分，室外车道不计算【建筑面积《 4.3.7—.8　复式、跃【层式房？屋预：留的楼梯间根据【规划许可的设计图】纸按房屋自然层【计算建筑《面积但预留的楼梯】间，位于房屋《上，。层局：部挑空部位的—除，。外 4.《3.7.9　错层建！筑的室内公》共楼梯按其服务【的区：域自然？层计：算，建筑面积 》4，.3.7.1—0，　住宅？室内楼？梯上下行之间—间隔大于0.2【0米时商业用—房、：办公用房、生产【厂房等的室》内，扶，梯、楼梯、旋转梯】等的梯间间隔大于】。0.40米》时，。计算上？一，层梯间面积时梯间】的间：隔空间？应按上空处理 4】.3.8　飘—窗，、，落地窗的面积—计算 4《.3.？8，.，1　：飘窗不计算建筑【。面积但？在房屋主《墙体以内通过处【理形成类似飘窗【的空间？不论层？。高均计算建筑面积 ！4.3.8》.2　落地窗按其围！护结构？水，平投影计算建筑【面积 4.3.【9　雨蓬、门—斗，的，面积计算 4.【3.9.《1　雨？篷仅有一《边与墙相连由墙【支撑着的雨》篷为悬挑雨篷不【计建筑面《积；一边与墙—相连另一边由一根柱！子支撑的为独立【柱雨篷？按上盖水《。平投影面积一半计】。算建筑面积；一边】与墙相连另一边【。由两根或《两根以？上柱子支撑的为有柱！雨篷按柱外围计【算建筑面积 当【雨篷由？两面墙支撑的不计】算建筑面积；当雨】篷除由？。两面墙？支撑外还设置有一根！柱子支撑则以柱【外，围向墙作垂线并与墙！围成矩？形的一半计算建筑】面积 ？当雨篷由三面—墙支撑其建》筑面积按如下情况计！。算雨：篷外边线与左、【右两面？墙相：交的按上盖水—。平投影面积一半计算！建筑面积；》。雨篷凸出左、右两面！。墙而使其外边—线悬空的按左、【右两面墙最外处的】盖板支撑点连线与】墙围成部分的—盖板水平投》影，一半计算建筑面积（！即悬空部分不—计面积？） 4.《3.：。。9，.2　全封》闭的门斗按其—。维护结构外围水【平投：影，。计算建？。筑，面积封？闭不全的门》斗参照雨蓬的—标准执行 4.【3.9.3　因建筑！物相应层间水平投】影不同形成的位于首！层类似于《雨蓬、门斗的空间】均，不计算？。面积 4《.，3.9.4　不封】闭雨蓬、门》斗的高度超》过二个？自然层（含二层【）以上不计算面积】 4.3.》10　？烟道：、采光井《、通风井的》面积：计算 4《.3.？10.1　供一【户专用的内置烟道】计入该户的》套内建筑《面积烟道外置时取】其与室内的隔—墙为外？。墙烟道不《计算：建筑面积 4.【3.10.》2　位于《阳台的烟道单独计】算，不计入阳台面积 】4.3.10.【3　多户《共，用的烟道作为公用】建筑面积 4.3.！10.4　专为【地下室或半》地下室使用的通【风井、烟道》在地：下部分按其通—。过的：地，下室：或半地下室的—层数计？算建筑面积在—地面且独立于建【筑物主体之外时不计！算建筑面积》在地面且位于建筑】物内：部时地面部分不计】算建筑面积其通过】的地面以上各层【。应除去？该部分的面积—值， 4.？3.10.5　【一，幢建筑？中数层共用的通【。。风井、烟道按—其通过的《。使用层？的层数计算建筑【面积通过的其它不】使用楼层该部—。分按中？空计算建筑面积【 4：.3.10.6　建！。筑物：主体外采光井无论】。是，否有盖？均不计算建筑面积】 4：.3.？10.7　位于建筑！物，主体以外或附—着于：建，筑物外墙《体的烟道、通风井】均不计算建筑面积 ！4.3.10.8】　穿过夹层、插层及！凸出屋面《的，烟道、电井、—管道井、通风—井、：排气井等均不计【算面积 4.—3.11　通道【。的面积计算 —4.3.11.【1　房屋底》层的公共通道不全为！本幢服务不计算建】筑面积 《4.3.11—.2　临街楼房、挑！廊下的底层》及小区内的底—层走廊作为公共通道！。的不论是否有柱、】是否有围护结构不】计算建筑面积 【4.3.12　【阁楼：面积的？。计算 4.3—.12.《1　规划行政主【。管部门审《批的建筑面积中含】阁楼面积其层高在】2.20米以上的】部分均计《算建筑面积》 4.3.1—2.2？　规划行《政主管部门》审批的建筑面积中】不含阁楼面》积但阁楼具备—使用功能《的阁：楼层高在2.20】米以上的部分参【与共有建筑》面积分摊不》确权不？具备使？用功能的阁楼不计】算建筑面积 4.】4　公用建》筑面积？的确认与分摊 公】用建筑面积分为应分！摊的公用建筑面积和！不应分？摊的公用建》筑，面积应分摊》的公用建筑面积又】称为共有建筑—。。面积 公用建筑面积！的权利归属》按，相关法？律、法规、规章的规！定执行？ 4.4《.1　不应》分摊的公用建筑面积！ 4：。.4.？。1.1　相》关权利？人，合法协议约定的不分！摊的公共《建筑空间 4.【4.1.2》　建筑物内某些层中！设置：的用于消《防避难的建》筑空间 4.—4.1.3　—独立使用的地下室、！半地下室地下室或】半地下？室中独？立的车位、车库【、杂物间等的建筑面！积 4？.，4.1.4　建在】幢内：为它幢？或，多幢服？。务的设备《用房、？值班警卫室、—。附属配套设施用【房、市政设》施用房、公用通道等！的建筑面积 4【.4：。.1.5　》按规划批《建层高在2.20】米以上的《技，术(结构)转换【层，架空层中用作—停放车辆、公—共休：憩、绿？化等公共开》放，空间的建筑面—积 4.4》.，1.6　消防阳台、！消防连廊的建筑面】积 4.4.1【。.7　用作公共【休憩的亭、走廊【。、绿化等建筑物【的，建筑面积 4—.4.1.》8　规划《行政主管部门相【。关文件中指标单【列的：如公厕等公》共建筑？面积 4.4.【2　：。应分摊的公用建筑】。。。面积 4.4—.2.1　》相，关权利人合法—协议约定的应分摊】的公：共建筑空间 4.4！.2.2　》幢内共有的楼—梯间、电梯间—。。、电：梯井：、观光井(梯)、】提物井？。、室外？楼梯等垂《直，通道及管道井—、垃圾道的建筑面积！ 4.4.》2.3　幢》。内共有的门厅、大厅！、过(走)道、【门廊、门斗等水平通！道的：建，。筑面积 4.4.】2.4　幢内—共有的突出屋面有围！护，结构：的水箱间、电梯机房！。、楼梯？间等的建《筑面积 4.—4.2.5　仅为本！。幢服务的《变（配）电室—、，消防控？制，空、水泵房、设备间！、工具间、值班警卫！室等 4.4.2.！6　套与公》共建筑之间》的分隔墙以及外墙】(包括山《墙)水平投影—一半的建筑面积 4！.4.3　》共有建筑面积—的分摊原则 4.】4.3.《。1　：共有建筑面》积的分摊应》以幢：为单位？进行：非，本幢的共有》建筑面积《。不在本幢分摊本幢共！。有建筑面积》不分摊到其它幢【去 4.4.3.2！　，产权各方有合法权属！分割文件或协议的按！文件或协议规—定执行 4.—。4.3？.，3　无产权》分割：文件或协议的根据】相关房屋的》套（单元《）内：建筑面？积按比例《进行分摊《。 4.4.》3.4　凡列—为不分摊的》公用建筑面积一律】不参与？分摊其它的共有【建，筑面积 4.4.3！.5　？一幢建筑《只有一个产权人时如！其不需分层》或分户提供》产权登？记面积时则该—幢建筑可取各层【外墙结构外围水平】投影面积之和—计算该幢的建—筑面：积不需进行共有【。建筑面积的划分与】分摊计算《。。 4.4.》4　共有建筑—面积的确认 在【一幢：建，筑的计算数》据进入计算》。系统之前可按如下步！。骤对公？用建：筑面积进行分—析，确定: 《a)　确定一幢【房屋中所有公—用建筑面积的范围】和，名称 b)　将公用！建筑面积划分成【应分摊的和》不分摊的两类 c】)　分析每一—部分的应《分摊共有建筑的【服务范围并按共有】建筑：服务范？围确定其服》务功能区仅服务【于，某一功能区的共【有建筑？面积：为区内共有》建筑：。面积；？服务于多《。个功能区《的共有？建筑面积为》区间共？有建筑面积》。 d)　将》区间共有建筑面积】分摊后各区所得的分！摊面积？。分别：加，到相应？。的区内共有建筑【。面积中然后按本区】内的套？内建筑面积的比【例进：行分摊即先将从【高级别分《摊得：到的：共有建筑《面积：加到低级别的共有建！筑面积中分别计算】分摊系数《逐级分摊 》e)　委托》测绘的单位应提【供经设计或规划部】门确：认，的房：屋公用？部位的性质、功能】、用途等相应—情况的？说明书,《 现房？测，绘经房产测绘人【员对照竣工图经现场！勘测后对各类—公用建筑面积进行分！类确：认和登记委托测绘】的单：位对：提供的说明书负相应！的法律责任 f【)　共有建筑面积】分摊后不划分各【产权人在共有建筑】上的产？权，界，限共有建筑面积【一经分摊任何—人不得擅自侵犯或改！变其原始《设计的使用功能 】4.4.《5　共有《建筑：。面积的划分 4.】4.5.《1　整幢共有建【筑面积指为整幢服务！（包括不同功能【区）的共《有建筑空间的面【积该面积《在整：幢范围进行》分摊 ？4.4.5.2　】功能区？间共有建筑面—。积指：仅为一？幢建筑的某》。。几个功能《区服务？的共有建筑空间的面！积，该面积在相关的【功能区范围内进行分！摊 4.4.—5.3　功》能区共有建筑面积】指专为？一幢建？筑的某一《个功能区《服务的共有建筑空】间的面？积该面积《在该功能《区内：进行：分摊 ？。4.4？.5.4　》层间共有建筑面【积指仅为某一功【能区：内的两层《或两层以上楼层服务！的共有建筑空间的面！积，该面积在《相关楼层范围内进】行分摊？ ，4.4.5.—5　层内共》有建筑面《积指专为本》层服：务的共有建筑空【间的面积该面积【在本：层内进行分》摊4.4.5.6　！由，于功能设计不同仅】由同一层《内的多户《使用：的共有建筑空—间的面积应由相关】。多户进？行分摊 4.4【。.，5.7　应分摊【的共：有建筑面《积优先级《按服务范围》由大到小、由整【体到局部的》顺序依次递减—即整幢共有面积优】先级最高《。层内：多户：共有面积优先级最】低按照应分摊共有建！筑面积的优先级高低！优先级低的共有建筑！面积须参《与分摊优先》级高的共有建筑【面积 4.4.6】　分摊系数的—计算方法 》4.4.6.1　】整体分摊 使用功】能单一、各户对共有！建筑面积共有—共用情？况基本？一致的？房屋适用《于整体分摊的—方，法 分户《分摊的共有建筑【面积：＝，共有建筑面积分摊】系数：×套内建筑面积 共！有建筑面积分摊【系数＝共有建筑面】。积�套内建筑面【积之和 4.4.】6，.，2　多？级分摊 不适—用于整体分摊的房】。屋采用多级分摊多】级，分摊应？遵循从？。整体到局部从—大到小逐级》分摊的原则》 a) 第》。一级：分摊：根据房屋的》使用功能和各自共有！建筑部位《的，服务范围划分若【干，功能区一般按住【宅、办公、商业、】地，下车：库、仓库等不—。同的使用功能或共有！部位不相同》的区域进行划分各】。功能区间共有建【筑面积即幢共有【建筑：面积按各功能—区范围内的》自有：建筑面积依比—例分摊至《各功能区 功能区】分，摊的共有建筑—面积＝第一级—分摊系数×》该功：能区自有建筑—面积 第一级分摊】系数＝功《能区间共有建—筑面积�各》功能区自有建筑【面积之和《。 各功能《区自：有建筑面积为功能区！。内各层外围水平投影！面积之和减去—作为第一级》分摊：的功能区《间共有建《筑面积部分及不【分摊的公用》建筑面积 b) 】第二级分摊某一【功能区通过第一级】分摊得到的共—有建筑面积加上【本功：能区内？各层之间的共有建筑！面积：即为该功能》区的共有《建，筑面：积依照第一级分摊的！方法按各层套—内的建筑面积依【比例分摊至》各层：。 ，层分摊共有建—筑面积＝第二—级分摊？系数×该层套内建筑！面积 第二级分【摊系数＝《（第一？。级分摊得到的共有建！筑面积+层》间共有建筑面积【），�各层套内建筑面】。积之和？层套内建筑面积为】。各层外围水平投影】面积减去层内的层】间共：有建筑？面积和作《为第一级分摊的【功能区间共有建筑】面积部分及不分摊】的公用建筑面积【 c) 第三级分】摊第二级分摊得到的！。共有建筑面积加【上各层的层内—共，有建筑面《积按层内各》套房屋的套内建筑】面积：依比例？分摊至各套 分套】分摊共有建筑面积＝！第三：级分摊系数×该套内！建筑面？。积 第三级分摊【系数＝（第二级分】摊得：到的：共，有建筑面积》+层内共有建筑【面积）�各套内【建筑面积之和 【d) ？其它分摊 1) 】房屋需要进一步【分，割时参照上述方法】在上一级分》摊，的基础上再进行分摊！计算 2) —非成套？。房，屋(如团结户)中】的共有客厅、—共有走廊、共有【厨房：、，卫，生间等由《部，分房屋产权人共同使！用的部位有》协议：。的以协议《。为准进行分摊无协议！的参照上述方—法按建筑面》积依比例分摊— 4.5《　共：。有建筑面积计算细则！ 4.5.1　【房屋幢的划》分 幢是一座独立】的包括不同结构【和不同？层次的房屋原则上】幢以规划部门—批准的规划许可证及！规划总平面图—确定的幢数》为依据？进行划分但规划相】关文件分幢不明析】或建：筑设计分《幢不合理的按以下方！式进行划分 4.5！.1.？1　：独立建筑的》房屋为一幢 4.】5.1.2　一【幢建筑由多》个塔楼和裙楼—组成在各塔楼—及其相应裙楼之间】有两边不相》通的伸缩缝》或隔墙？为明显界线且各部分！之间无共有面积的则！各塔楼及其相应【。裙楼可按多幢建筑物！处理否则应视为一】幢建：筑 4.《5.1.《3　地面有多座独】立的建筑仅由—一个地下室》相连通（共用一个大！地下室）地面房屋应！视为多幢 4.【5.1.4　以【通廊相连的房—屋，各为一幢 4.【5，.2　单一》功能房屋存在—。多个单元时一般以幢！为单位统一》。分摊共有面积但如有！。下，列，情况之一《的应：划，分为不同功能—区 a)　—有的单元设电—梯、有的单》元不设电梯按设电】梯和不设电梯的单元！划分功？能区： b)　有》的单元为通》廊式梯间、》有的单元为单—。元式梯间按梯间不同！的单元划分功能区】 c)　有的单元】为多层、有的单元为！。高层按多、高层【单元划分功能区 】4.5？.3　地下室的建】筑面积？处理 4.5.3.！1　若地下室有【部分区域用》作商业、办公等其它！用途则该部分应列】为专：有面：积位于？该区域？内仅与？商业或？办公相？通并：使，用，的走廊、楼梯间、】电梯：间、扶？梯占用空间、货梯间！。。、观光电《梯间、？卫生间、通》风，井，、，烟，。道、管道井等—均在地下《室商业或办公部【分进行分摊 4.】5.4？　地下室通道—、楼梯间、电梯间】的建：。筑面积处理》 4.5.4.1！　为：整幢：服，务的：地下出入口列—为本幢应分摊—的共有建筑》面积；否则计—入地下室应分摊的】共有：建筑面积 》4.5.《4.2　《车道和专门服务【于车：位的其它《公共走？道面积由地下室各车！位分摊 4.5【.4.3　地下【。。室功：能用房和服务于【本功能用房的专用走！道由使用该》功能用房的》各户进行分摊 4.！5.4.《4　：下地下室的》楼，梯间,当该楼梯间】地面出口位于建筑物！外墙或主体之外【时:有永久性顶【盖维护？。,其地上部分不计】算建筑面积》,其地下部》分按其水《平投影？计算建筑面积; 】无，永久性顶盖维护,其！地下部？。。分按：其水平投《影1：/2：计算建筑面积 4】.5.4.5　下地！下室：。的楼梯间《、电梯？间，,，当该楼梯间、—电梯：间地面出口》位于建筑物外墙【或主体？之内时该楼梯—间、电梯《。间为地下《室，专用：楼，梯间：、，电梯间则地》上部分按全面积【计入地？下室建筑面》。积，中；该楼梯》间、电梯间为地下】、地：上两个不同功能区】使用：在首层有前室、通道！。及出屋面机房的地上！部分计入《地上功能区地下【部分计入地下功能】区其前室、通道【及出屋面机房为【地上、地《下两功能区区间分】摊在：首层无前室、通【道，与室外直接相连【的则：该楼梯间、电梯间】计入功能区间共用面！积；该楼梯》。间，、，电梯间为地下、地上！同一功能区使—用则该？楼梯间、《电梯间计入功—能区内共用面积 】4.：5.4.6　地下室！坡道位于建筑—物外墙或主体之内】。时其坡道下方回【填无建筑《空间的或《设计为不可利—用的建筑《空间的或车》道下方直接为地【下二层？建筑空间的》该车道对《应的地面一层有盖】部分：作上空？处理车道有盖部分只！计一：层建筑面积并计【入地下一层建筑【面积中？；如车道下》方在：地，下一层为可利—。用空间那么车道计两！层建筑？面积并均计入—。。地下室建筑面积中 ！4.5.5》　专用楼梯间、电】梯间的建筑面积处】。理， 由建筑物上部的一！层或连续多层—的楼层？所专用建筑》物的下？部连续？各楼层均不开门（】设计不开门）使【用同时“使用—”与“不使用”【部，分的用？。途不同的《楼（电？。）梯称为《专用梯楼梯》。间的出口或》入口仅位于一户套】内，时该楼？梯也视为《专用：梯 4.5.5.】1　专用楼》梯间、电梯间其【通过“？。不使用”楼层—。部分：的，。梯间共有建筑—面积和其《凸出：屋面的梯间、机房面！积，以及在一《层（地？面）通往梯间的过道！（走廊？）、门厅、大堂等】。的共有建筑面—积列为 “》使用”部分建—筑的功能区间共有】。建筑：面积；当“使用【”部分为《单一：功能区时, 其通】过“：不使用”楼层部分的！梯间：共有建筑面》积和其凸出屋面的】梯，间、机房《面积以及在一—层，。。（地面）通往梯间】的过道（《走廊）、门厅—、大堂等的共—有建：筑面积列为 —“使用”部分建筑】的，功能区内《共，。有建筑面积》 4：.5：。。.5.2《　当专用楼梯间或电！梯间因？管理工？作所需对单一功【能区或多功能区个】别，楼层或部《分楼层不设》停机或不开门时,其！不影响？该部分？共有：建筑面积的整体分摊！原则 ？4.：5.5.3　高层】建筑中设置的高、低！区电梯间高、低【。区电梯间之间在某一！层可：以互通这些电梯【间建筑面积》应作为整幢或功能】区的：共有建筑面积其分】摊范围为高、低【区电：梯通过？。的所：有楼层与高、低区】电，梯机房连接的缓冲电！梯井道按自然—层计入电梯间建【筑面积 4.5【.6　？商场、办公楼等分层！测算：建筑：面，积处：理 ：4.5.6》.1　如果扶梯占用！空间、电梯》间有通道、门厅【与首层室外相通【则其通道、门厅【计入：功能区间共》用面积或功能区内共！。用面：积，否则仅扶梯占用空】间、电梯《间计入功能》。区间共用《面积：或，功能区内共用面积 ！4，.5.6.》2，。　如果扶梯占—用空间有明》确，权属界线的按—权属界线范围计【算扶梯占用空间【的面积否则按设【计，消防设施范》围计：算扶梯？占用空？间面：积无消防设施的应留！出用于扶《梯回转上下的—共用过道 4.【5.6.3　当【扶梯跨越两层以上时！。,按两层扶梯及【公共过道《的水平投影面积计】算建筑？面积 4.5.【7　走廊、过道的】建筑面积处理 4】。.5.7.1　房屋！除第一？层，（地面层）外的其它！各层共用的内、【外走廊一《。般，情况下应作为—本层应分摊的—共有建筑面积 【4，.5：。.7.2　一—幢建筑的第》。二，层以上有多个楼【梯间（单《元）并在第二层【设有外走廊》从室：外楼梯？间经走廊进各—。单元：楼梯：间则该走廊的建【筑面积与各楼梯【间面积一起列为第】二层以上建筑的应分！摊共有建筑面积 4！.5.7.3　【位，于建：筑，物首层？（地面层）的—柱廊、檐廊当与城】市街道或本宗地外】的公共？。通，。道、公共开放空【间相邻或两端不封】闭并可在平行—于街道方向上通行】时如：满足：计算建筑面积—。的其面积《列为：不分摊的《。公用建筑面积 【4.5？.7.4　原—设计：为整体商场后分割】成若干商《铺或铺位的本层分】割后所形成的过【道的建筑面积由本】层与：之直接相通》的各商铺或铺位按其！套内建筑《面积比例《进行分摊 4—.5.8　》门廊、雨篷的建筑面！积处理 4》.5.8《.1　为一》。户独立？设置的门廊、雨篷】计算：建筑面积的其—建筑面？积计入该《户的套内建》筑面：积中 4.5.8】.2　设《置于公共《大门口或楼梯口【等，处的门？。廊、雨篷计算建筑面！积的建筑面积—。列为应分摊的共有】建，筑面积 《4.：5.9　通》廊建：筑面积处理 4【.5.9《.1　两幢独立建】筑物之间的通—。廊，建筑面积列为不分】摊的公用建筑面积】 4.5.10　独！。立使用的《地下室、《管理用？房、会所用》房、社区《用房、作为人防工程！的地下？室面积处《理 4.5.10.！1　管理用房是【指，物，业管：。理公司使用》的办公用房包—括供管？理公司存放》工具、设备》及其他？用品的库房、—。储藏室？。、更衣室等管理用房！应作为分户面积不列！入共有建筑面—积范围并应参与分】摊相：关的共有建筑面【积 4.5》.10.2》　独立使用的地下】。室、会所用房、社区！用房、作为》人防工程的》。地下室都不》计入共有建筑面积应！作为分户面积并应】。参与：分摊相关的共有【建，筑面积 4》.，5.11　值班【。警卫室、《消防控制室、公【厕面积？处理 ？4.5.1》1.1　《值班警？卫，室是指？设于一幢房屋—门口附近供》警卫员？、保安员《值，班守：卫，用的房屋包》括与警？卫，室，。。相连的？供值班员休息用的睡！房、与警卫室—合并使用《的接待室或》传达室、自动报警】控制中心等》为一幢房屋服务的值！班警卫？室列为整幢应分摊】的共有建筑面积在】一幢建筑之外独【立设置的值班警卫】室、为多幢建筑服务！的值：班警：卫室：均列为不分摊—的公用建筑面—积 4？.5：.11？.2　小区内仅建有！一幢建筑时》设于其内《的消防控制室列为】本幢应分摊的公用建！筑面积；小》区内建有多》幢，建筑消防控制室仅设！于其中的某一—。幢建筑内《该消防控《制室列？为不分摊的公用【建，筑面积 4.5.】11.3《　小区内设》置的公厕《列为：不分摊的公用—建筑面积 》4.5.12—　设备？用房面？积处理 4.5.1！2.1？。　配电室、》变电室、《水泵房、风机—房、有线电视间【、网络间分别视为设！备用房的一种 4.！5，。.12.2　在【小区内规划有多幢】建筑物时上述设备用！房中的？一，种或与之类似的设备！用，房仅设在其中一【幢的其？建筑面积列》为不分摊的公用建】筑面积；《。当宗地内只规划【设，计一幢建筑时设【在该幢建筑的设【。备用：房列为本幢应分摊的！共有建筑面积 【4.5.《12.3　小—区内规划有》多幢：。建筑每？幢均：设计有？配电室则每幢—的配电室《面积均？列为本幢应分—摊，的，共有建筑面积— 4.5.1—。2，.4　设于建筑【中某一层《供多功能区或同一】功能区内多层共同使！用的空调机房、风】机，房、换 热间、高】。低压配电室、水【泵房等？设备用房虽其被某】一功能区自有面积所！包围该设备用房仍】作为共有建筑—面，积在：其相：应，服务范？围，。内进行分摊》 4.5.12.5！　位于建《筑物内设置于水【。泵房以下《或建筑物地下室以】下用作蓄水的空间不！计算建筑面积— 4.5.》1，3 　半外墙面【积处理 4.5.1！3.1　半》外墙列为《全幢应分摊的公用】建筑面积但》是一幢建筑由多个】塔楼和裙《楼组成？。应按塔楼及》裙楼各自功能区进】行分摊计算》 4.5.1—3.2　属于—一个独立产权—人的一幢《房屋可以不取半外】墙如独立别墅或整幢！出具建筑《面积：的其它建筑 4.5！。.1：3.3　联》排别墅应《取，半外墙并作为整【幢分摊的共有建【。。筑，面积 附录A 术】语与定义 下—列术：语和定义适用于本】规，程 A.1　—房屋测绘《术语 A.1—.1　？房屋面积测算 指房！屋各层水平面积【。的测量与计算包括房！。屋建筑面积及其套】内，建筑面？积、共有建筑面【积、房？。屋产权面积、房【。屋使用面积等的测量！与计算 A.1【.2　房屋的建筑面！积 ：指房屋外墙（柱）勒！脚以上？各层的？。（结构）外围水【平投影？。面积包括《。阳台、挑廊、地下】室、室？外楼梯等且具备【有上盖结构》牢固层高2.20】米以上的《永久：性，建筑： ，。A.：1.3　《房屋的套内建—。筑面积？ 房屋套内范围内由！单个产权人占—有和使用的建筑面积！包括套内《使用面积、套内【墙体面积及套内【阳台面积《 A.1.4　房屋！的使用面积 房屋】套内全部可供—。使用的？空间：面积：按房屋内《墙面水平投影面积计！算 A.1》.5　房屋的共有（！。公用）建筑面积【 建筑物内由—多个：产权人共同》占有或共同使—用的建筑面》积包括应分摊的公用！建筑面积和不—分摊的公用建—筑面积 A.1.6！。　房屋的产》权面积 产权人【依法拥？有房屋所有权的【房屋建筑面积房【屋产权面积由县【。。级以上？房，地产行政主管部门】登记确权认定 A】.1.7　房—屋，建筑面？积预售测绘 依据】经市政府规划行政】。主管部门核准的【。建筑施工图所进【行的房屋《建筑面积测》绘计：算出具的建筑面【积为预售面积用【。于房地？产项目的预售审批】及销售 A.1【。.8　房屋建筑面】积竣工测绘 依据竣！工房屋的现状和经】市，政府：。行政主管部》门核准的建》筑施工图所进—行的房屋建筑面积测！绘计算出具》的建筑面积为—竣工面积主要用于房！屋产权初始登记和转！移登记 A.1【.9　房屋建—筑面积现《状测：绘 依据房屋—。现状进行的房—屋建筑面积测绘计算！出具的建筑面积为现！状面：。积主：。要用于办理房屋产权！登记等 A.1.1！0　房屋建筑—面积变更测绘 【因，房屋的产权》。。界线、使用功能、】房屋属性发生变【化而进行的房屋建筑！。面积测绘计算 A】.2　？建筑物术语》。。 A：.2.1　层高【 相邻楼层楼—（地）？板结构面之间的垂直！距，离 A.2》。.2：　楼层净高 —楼（地）《面至楼板结构底面之！。间的垂直距离—。。。 A.2.》3　自然层》 按楼（地）板结构！分层：的楼层 《A，.2.4　标准层 ！建筑物内主要使用功！能与平面布置相同的！各楼层 A.2.】5　夹层《 在：一个楼层内以结构】板形式局部增设【。的楼层 A.2.】6　架空层 建筑】。物中：仅以结构体》作为支撑、无—围护闭合外墙的开敞！空间层 A.2.】7，　结构转换层— 建筑物某楼层的】上部与下部因平面】使用功能不》。同而采用不同结【构，类型并通过该楼层】进行结构转换该楼层！称为结构转换层【 A.2.8　【。。设备层 建筑物中】专为设置暖通、【空调、给排水—、配变电等设—备和管道《。且供：。人员进入操作用的】楼层 ？A.2.9　避难层！ 建筑高《。度超：过110米》的高层建筑中为【消防安全《专门设？置的供人们》疏散避难的楼—层 A.2.10】　插层 指》位于房屋两》自然层？之间与？房屋整体结构不相】关，联而加插进去的【局部楼层 A—.2：。。。.11　地下室 】指房间室内地坪低于！室外：地面超过该房—间室内净高的1/2！的房：屋地下使用空间 A！.2.12　—。半地下室 指房间】室内地坪低》于室外地面超过该房！间，室内净高的1/3但！不超过1/》2者采光窗》。在地坪以《上的房屋《 ，  A？.，2.1？3　：阁楼（？暗楼：） 指利用》坡形屋顶（人字梁】顶）的上《部空间(《闷顶部分)的—那部分？使用空间 A.2.！14　？骑楼： ：指建：在，道路（街、》巷，）旁部分底层—。面积用作行人公共】通道的房屋 —。A.2？.1：5　过街楼 指底层！（部）有道》路，通过的楼房》或上部贯通、底【层局部为通道—的相连楼房 A.】2.16　连体【楼 连体楼是—指多幢楼房通—。过地下？室或架空通廊—或地面廊相连—的，建，筑群 A.》2.：17：　群楼式建筑 群楼！式建筑是指同期【规划、同期建—设、：群房和？塔楼为一整体的建筑！ A.2.18　裙！楼、塔？楼 指建筑》群中：高楼：层建筑的水平—投影：面积是低楼层建筑水！。平投影面积的—1/：3以：下时低楼层部分为裙！楼高楼层部分为塔】楼 A.2.—。19　功能区— 指根据不》同使用功能而—划分：的房屋建筑区域【功能区可再分为若干！个下一级《功能区各《功能区之间可能相】互包含？、交叉、《并列 A.2.【20　？设备间（房》） ：指幢内？（独立的）有具体】明确的用途》用于设置各种应用】设备：以及：进行综合《布线交接《的房屋包括配电、变！电、有线网络等【用房以规《划行政主管部—。门确认的竣工图纸】所标定的用途认定 ！A.2.2》1　屋？顶水箱间 》指突出房屋屋面有围！。护，结构有顶盖的—内，置蓄：水装置的房屋 A.！2.22　屋顶楼】。梯间 ？指沿楼梯通道到达屋！顶突：出房屋屋《面四周有围》护结构有《顶盖供？顶层维修或安全出入！用的房屋《 A.2《。.23　《屋顶电梯机房 【指，沿，电梯井通道到达【屋顶突出《房屋顶？层有顶？盖供设置《、停放、检修—升降电梯的房屋 A！.2.24　门【。厅 ：指建筑物《中位于出《入，口处、用于接纳【和疏散人流、—物流及？联系各主要使用空】间、辅助《使用：。空间和其它》交通空间等的—交通：枢纽空间   A】.，2.25　大—堂 指具有休息、】会客、接《待，、登：记，、，商务等功能的使用空！间 A.2.26　！廊 指联系建筑物】的水平交通空—间指与房屋相连、有！上盖供行人》通行的？通道廊的《基本类？型，有双：面空：。廊、单面空廊、柱廊！、架：空通：廊、檐廊、挑廊【、，回，廊、门廊等 檐廊设！置在建筑物》。底层出檐下的—。水，平交通空《间一：般两端有围护、无】柱、且有平台(【应高出室外》地面一个台阶—以上) 挑廊挑【出，房屋外？墙的与房屋》相，通有顶盖、有围护】。（栏杆）《、无支？。柱的水平交通空间】 回廊在建筑物【门厅或大《堂内设置《。在二层或二层以上】的，回形走？廊 门廊、门—斗指建筑物门前【。突，出，的有顶盖和支—柱（或墙）的通道】门廊、？门斗必须具备与房】屋相连通《有永久性《的、结？构牢固的顶》盖；以柱支撑—顶盖为门廊是开放】式的建筑《空间；以《。墙支撑顶盖为门【斗是起分《。隔、挡？风、御寒等作用【的过渡性建筑空【间 A.2.27】　阳台 指与房屋相！连相通有底板、【永久性？上盖：、围护结构》等，供人们活动、—。休息及晾《。晒衣物等用途的【房屋附属设施— A.2.2—。8　露台 与—建筑衔接供人—们活动的无顶盖室】。外平台；在》二层或二层以上建筑！。利用下层《的，屋顶作为上层的户】外活动的无顶盖平台！。。。也视为露台 A【.2.？29　？。飘窗 ？指与：房，屋室内相连通窗框下！部围护结《。构与：地面不？直接相连通,为房】间采：。光和美化造》。型而设置的突出【外墙的窗 A.【。。2.30　落地【窗， 窗框？或窗：的下部围护结构【与地面直接相连的】窗 A.《2.31　》雨篷 设置》在建：筑物进出口》上，部的用于挡》雨、遮？阳，的板或篷 A.【2.32　眺望【间 设？置在建？筑物顶层或挑出房】间的供人们远眺【或，观察周围情况的【建筑空间 A.【2，。.33　围护结【构 围合《建筑空间四周—的墙体、门、窗【等 ：  ：A.2.34　勒脚！ 建筑物的外墙与室！外地面或散水接触部！位，墙体的加厚部分 A！.2.35　楼（】电）梯间 》是用以容《纳楼（电）梯并【由墙面？或竖向定位平面限制！的空间 A.2.】36　室外楼—梯 ：指依靠？房屋外墙体搭建在房！屋外侧的位于房屋主！体外通达房屋各【层的固？定楼梯 《A.2.《37：　前：室 设于楼》、电梯？间与走廊之》。间用于分配、缓【。。冲人流的过渡性建】筑空间 A.2【。.38？　，台阶 在室外—或室内地《。坪或楼层不同标【高处设置的供人行走！的阶梯 A.2.】39　管道井 建】。筑物中用《于布：置竖向设备管线的竖！向，井道 A.2.4】0　烟道 建筑【物中设置的用于【排放烟尘的》竖向井道 A.2】.41　《核心筒 建筑物【中解决垂直交通【、设备电气垂直【管线、联系其—它建筑？空间的结构体系【 A.2《.42　中庭 【建筑物中设置的【用于休闲《、人流汇聚的超【过一个层高》的，有盖建筑空间 【A.2？.，43　天井 四【面有房屋或》三面有房屋另一面】。有围墙？或两面有房》屋另两面有》围，墙时中间的空地一】般面积？不大主？要用于房《屋，采光、通风 A.2！.4：4　公共《。（消防？）通：道 为满足》建筑物？消防或通行需要而设！置，的与：市政：或小：。区道路连《通的穿？越建筑的通道 A】。.2：.45　公共开【放空间 建筑物【。内部：全天开放供公—众使用的空间或室】外，场地：空，间公共开放》空间应与建设用【地周围的城市空间密！切联系？。成有机的整》体 A.2.4【6，　伸：缩缝(温《度缝) 在长度较】大的建筑《物或构筑物中设置】在基础以上的竖【直缝将建筑物或【构筑物？分隔成段借以—适应温度变化所【引，起的伸缩避》免，产生裂缝亦称温度】。缝  ？ ，A.2.47—　复式住《宅 指套内空间跨跃！两楼层（含二层）以！上的住宅厅高为两】楼层：以上：。高 A？.2.48　错【层， ，指套内部分空间的】地坪：与其余部分形—成高：差但该？。套内空间《水平：投影仍为一个层【面无重叠面积的房屋！。 A：.2.49　跃层】 指房屋套内空间跨！。。跃两个自然层—。以上的住宅 A【.2.50　采【光井 亦称"—窗井："指房？屋，为采光而外设的井】式，结构物 《A.：2.51　斜—面结构屋《 指设计《建造时房屋的顶层部！分是坡形屋》顶结：构且与房屋整体结】构连为一《体 A.《2.：52　永久性顶盖】 经规划批准设计】的永久使用》。的、与主《体相连的顶盖 【"永久"《指与主体结构—使，用年限相匹配的时】间， 附：录B ？房屋建？。筑面积测《绘技术报告》书示范样本》 B.1　房产测绘！成果报告书》的格式与《内，容 B.1》.，1　封面 》封面：上方居中《。写明“房产测—绘成果报告书—。”使用小初》宋体加黑字》 封面中《间居：中写明“项目名称:！”，、“测绘日》期”使用3号宋【体加黑 封》面下方居中写—明，。“××房产》测，绘公司”《。 ，使用2号宋体其下】方，居中写明“×测【资字：×××”使》用3号仿宋体如有】企业标识可在公司】名称上方布置— B：.1.2《　封二 封》二，内容包？括“声？明”和公司联系方式！声明共4《条不得随意添加【或减少“声》明”两字使用—2号宋体加黑页面上！方，居，中排：列正文使用3号仿宋！体页面中间左对齐】排列正？文内容见“范本”】联系：方，。。式，包，括公：司，地址、邮编》、电话使用4号仿宋！体页面下方居左排】。列不得添加介绍【、广告文字》 B.1.》3　房产测绘—成果报告书 B【。.1.3.1—　，“房产？测，绘成果报告》书”标题使用小【2号黑体上》方居中排列 B.】1，。.3.2　编号【 报告文书编号格】式为“（公司缩【语）[年《份，]（房测）字第（）！号”从左至》右第一空内》填写：测绘公司《名称缩略《语如吉林省君达房地！产，测，绘咨询有《限公司可《简称为“吉君房测司！”；辽源市》房地产测绘中心可】简称“辽《房测中心”》；四平市《广厦房地产》测绘队简称为“四广！房，测队：”第二空内》填，写年份第三》空内：填写“房《测”：。第，四空内填《写流水号顺序—排列：不编虚？位不得插入其它字】母或符号如吉林【省君达房地产测绘咨！。询有限？公司：2010年第—98号房产测—。绘，成果报告可编—号，为“吉君房测司【。[2010]房测字！第98号”编—号使用5号》宋体：标题下？方居右排列其上【加盖：测绘机构房产测绘专！用章红？印 B.《1.3.3　正文 ！。（一）基本情况 1！、，委托人委托人包括】。自然人、法人与【其他组织、法人【和其：他组织委托的—应当写明单位—。名称如××》房地产开发》。公司：自然人？委托的应当》写明：姓名、性《别和身份《证号码 《2、委托《测绘事？项一般？应为委？托人在“房产—测，绘委托？合同”中《。写明要求测绘的具体！事项 3《、施测日《。期测绘？单位实？施测绘编写》报告的日期写明【。年、月？、日如“2010年！8月28日” 4】、，施测材料《是指委托人提供的与！房，产测绘有关的材料如！建，筑，工程施工《平面图、立面图【、剖面图、节点【祥图、施工变更等 ！（二）测绘过程 测！绘过程可分》为三部分一》是测绘依据二—是使用仪器三是【作业方法 》1、测？绘依据 写明—测绘的依《据文件编号及委托】人提供的施》测材料 2、使【用仪器及软件—。 写明测绘》所使用的仪器名【称、型号、及所使用！的房产测绘软件名】称及版本号 3【、，。作业方法 》写明测绘过》程所：使用的测绘方法 （！三）房产《测绘：成果计算说明—包含的主要内容为 ！1，、全幢楼的建筑面积！计算 ？2，、全幢楼《的功能区《组成及功《能区的套内建筑面】积 3、全幢楼【的公用建筑面积【组成：包括不分摊的—公用建筑面积、【全幢共用《。建筑面积、功—能区间共用建筑【面积：、，功能区内《共用建筑《面积：、功能区内层—共用建筑面积 4、！各功能区的》分摊系数 （四）】房产测绘《成果的检测与验收 ！说明本？项目整幢房屋—各类面？积计：算的检核情况和【结果精度是否—符合：“规范”的要求等】 ，（五）房产》测绘：成果 如房》。产测绘委托为非独立！产权：测，绘单位则此》条款可提示》为“具？体，房产测绘成》果见报告附件—”如：房，。产测：绘委托为独》立产权测绘单位则应！明确的？与委托测《绘事项相对应— 正文使用》。4号仿宋《体两端对齐》。段首空？2字行间距一般为1！.5倍“基本情况”！。、，“，测绘过程《”，。等一级标题》使用3？号黑体段首》。空2字“《委托人？”、“委托测绘事项！”等二级《标题使？用4号黑《体段首空2字— B.1《.3：.4：　落款 《。此项不？必写“（《六）、落款”直【接写明测绘员姓名、！执业证号、审—核员姓名《、执业证号格—式为“测《绘，员:”+“签名【式盖章”+》“执业证号号—码”：,在房产测绘成果下！方居左？排，。列， 日期系《指房产测绘成果报告！。成文日期应以房产测！绘机构负责人签发日！。期为准用简体—汉，字标明年、月、【。日在签名下方居右】排列 于日期—下，方设一长直线分【隔在分隔《。线下方居右标明“】测绘单位×××【”其上加盖房产【测，绘专用章《红，印落款使用4号【仿，宋   B.1.】3.5　附件 【为房产测绘报告的】各种图？示、：表格附？件，是房产测绘》报告的？组，成部分名称应以【目录形式单》。页列出？在报告之后》使用4号仿宋—居左排？列主要内《容为 附件1、【房屋调查表 —附件2、房》屋分层平《面图 附件3—、房屋分层分户平】面，图 ：附，件4、房屋》分丘平面《图 附件5、共有建！筑面积分摊认—定表 ？附件：6、成套房屋建筑面！。积，计算：成果表？ 附件7、房产测量！实测资料《记录 附件8、现场！测绘草？图 B？。.1.4　房产测绘！成果报告书的制作遵！循以下原则 1、使！用白色A《4规：。格纸张并在正文每】页页眉的右上角注明！“第×？。页 共×页》”小5？号，。字，体 2、落款应与正！文，同页 3、》。正文内使《用的标题《序号按？照“一？”，“（：一）”？“1”“《。（1）”顺》序分：级使用正文中的【其他：日，期、数字、除—引用原文外均使用】阿拉：伯数：字 4、房产测【绘成果？报告书？。各页之间加盖测【绘单位测绘专用章红！印，作为骑？缝章 5、房产【。测，绘，成果报告书制作份数！视情况？而定但？测绘：单位必需存档一份且！该报告书应》与提交报告书—一致印章齐全—其内容不能有任何】涂，改 6、房产测绘】单位标识可》印制在封面适当位】置 ？。B.2？　房：产测：绘成果报《告，书示范样本 —