吉测管字[2【01：2，]38号<》!，--?x《m，l:name—space》 pr？efix 》= o ns =】 "urn:sch！emas-》micros—oft-c》om:off—ic：e:of《fic？。e"：。 /-？-><!--?xm！l:namespa！。c，e pr《efix = 【。"o：" /--> 【。 ，各市（州）住房和城！乡建设局（测绘【局、：规划局）《、长白山管委—会规划建设局—各县：（市、？区）：住房：和城乡？建设：局（测绘《局、规划局）—、各房产测绘单位】 ，现将吉林省》房产测绘实施—细则（试行）—印发给你们请准照执！行执行中《如有：问题或建议请及【时反馈   —  ：    《         ！  ：       【 吉林？省测绘？。局 吉林省住房和城！乡建设？厅 　　　　【　　　　　　　【　　　？　　　　　　　　】　二O一二年八【月二十日   【吉林省房产测绘实】施细则 （试行）】 　 目 录 【。前 言 第》一章 总 则 【1.1　目》 的 1.》2　适用范围— 1.3　》法律依据《与引用技术》标，准， 1.4　房—产测绘的基本内【。容 1.5　—精度：要求： 1.5.1　【房产平面控制测量的！精度要求 1—.5.2　房产要素！测量的精度要求 1！.5.？3　：。房产界址点的精度要！。求 1.5.4【　房角点的精—度要求 1.5.】5　房产面积的精度！。要求及适用》范围 1《.6　测量基—。准 第二《章 房产平面控制】测量 2《.1　房产平—面，控制网的布设原则】 2.2　房产【平面控制点的等级 ！2.3　房产平【面控制点的密—度 2.4　房产平！面控制测量方法【 2.5　房产【平面控制测》量技术要求》。 第三章 房产调】查与：房产图测绘 3【.，1　：房产调查《 3.2《　房产图测》绘 3.2》.1　房产分幅【图 3.2.2　】房产分丘图 3【.2：。。.3：　房产？分层图 3》.2.4　房产【分户图？ 第：四章 ？房屋建筑《面，积，测算 4《.1　计算》房屋建筑《面积的必要条件 4！.1：。。.1：　房屋计算建筑面】积同：时应具？备的条件（室—外楼梯除外》） 4.2　房屋】。建筑面？积计算规则 4.】。2.1　《。。计算全部建筑—面积的范围 【4.2.2》　计算一半建筑【面积的范《围 ：4.2.3　不计】算，建筑面积的范围【 4.3《　房屋建筑面积计】算细则 4.—。3.1　层高计算】 4.3.2　不规！。则建筑空间》的面积？计算 4.3.【3　墙体的面积【计算 4《.3.？4　幕墙的面积【计算 4.3.【5　阳台、露—台的面积计算 【4.3.6　—花池、空调机位【。的面积？计算 ？。4，.，3.7　楼梯、【台阶、车道的面【积计算 4.3】.8：　飘窗、落地窗的】面积计算 4.【3.：9，　，雨篷、门斗的面积】计算 4》。.3.1《。。0　：烟道、？采光井、通风井【的面积计算 —4.3？.11　通道—的面：积计算 4.3.1！2　阁楼面积的计】算， 4.4　共—有建筑面积》。的，确认与？。分摊 4.4.1】　不应分摊》的共有建筑面积 ！。4，.4：.2　？应分摊的《。共有建筑《面积 ？ 4：.4.3　共有建筑！面积：的分摊原则》 4：.4.4　共—有建筑面积的—确认 4.4【。.5　共有建—筑面积的《划分 4.4.6】　分摊系数》的计算方《法 4.5　共有】。建，筑，面积：的计：算细则 4.5.1！　房屋幢的划分【 4.5.2【　单一功能房—屋存在多个》单元时一般》以幢为单位统一分摊！共有面积但如有下列！。情况之一的应当划分！为不：同功能区 》4.5.3　地下】室的：。建筑面积处理 4！.5.4　》地下室通道》、楼梯？间、电梯间的建筑】面积处理《 4.？5.5？　专用楼《梯间、？电梯间的建筑—面积处？理 4.5》.6　？商，场、：办公楼？等分层确权建筑面】积处：理 4？.5.7《　走：廊、过道的》。建筑面积处理 【 4.5.8　【门廊、雨篷的—建筑面积处理 【。4.5.《9　通廊的建筑面】积处理 4.5.1！0　：管理用房《、会所用房、社区】用房、人防》工程的建筑》面积处理 4.【5.1？1　值班警卫室【、消防控制室—、公厕建《筑面：积处理？ 4.5.12　】设，备用房？面积处理 4—.5.13　半外墙！面积处理 附录【A 术语与定义（参！考） A.1　【房屋测绘术语— A.2　建筑物！术语 附录B— 房屋建筑面—积测绘技术报告书示！范样本（《参考） B.—1，　房产测绘成果【报告书的格式—与内：。容 B.》2　房产测绘成【果，报，告书示范《样本   前— 言 为加强—全省房产测》绘管理规《范房产测《绘行为统一房屋【面积计算规则吉林省！测绘局、吉林省住房！和城：乡建：设厅组织有》关部门？。及单位技术人员【根据房？产测量规范》。等有：关法律？法规、规章结合【本，省多年房产》。测，绘，。工作实际在广泛征求！各市：（州：）、县（市）测【。。绘和：住房：建设：。行政主？管部：门以：及，房产测绘单位意【见的基础上制定【本实施细则 本【实，施，细则规定的主要技】术内容第一章、【总则；第二章、房】产平面控制测量；第！三章、房产》调查与房产》图测绘；《第四章、房屋建筑】面积测？算附：录，A、术语与》定义（参《考）；？附录B、《房屋建筑面积测【绘技术报告书示【范样本（参考）【 本实施细》则由：吉林省测绘》。局和吉林省住房和】城乡建设《厅联：合，制定并按照各自【。职，。责分工进《行监督管理 本【实施细则主要起草单！位吉林省测绘局法规！与行：业管理？处，、吉：林省测绘局基础【测绘：处、吉林省》住，房和城乡建设厅房】地产业处、长春市住！房，保障和房《地产管理局产权管理！处、吉林市房产测绘！中心、吉林省测【绘产品质《。量监督检查站、吉林！省君：达房地产测绘咨询有！限公司 本实—施细则由吉林省测】绘局和吉林省住房】和城乡？建设厅负责解—释 本？实施细则自发布【之日起施《行 第一章 总【 则 ？1.1 　目的【 为加？强房产测绘管—理规范全《。。省房产测绘行—为统一房《。屋面积？计算规则特制—定本细？则， 1.2 　适用】范围 ？凡在吉林省行政【区域：范围内从事房产【测绘：工作应当遵守—国家和省有关法律法！规、规章规》定和本实施》细则 1.3 　法！律依据？与引用技《术标准 《1.3.1　中【华人民共和》国测绘？法； 1《.，3.2　《中华人民《共和：国城市房地产管【理法； 1.3.】3　中华《人民共和国城市规划！法； 1.3.【4　中华人民共和】国物权法； —1.3.5　房产测！绘管理办法； 1】.3.？6　：吉林省测绘条—。。例； 1.3.7　！关，于房屋建筑面积计算！与，。房屋权？属登：记有关问题的通知】（建住房〔20【。02〕74》号）； 1.—3.8　GB/T】17986.1房】产测量规范 —第1单元房产测量】规定； 1》.3.9　GB/】T17986.【2房产测量》规范 第2》单元房产图图式； ！1.4 　房产【测绘的基本内容 】房产测绘基》本内容包括房产平】面控制？测量、房产》调查、房产要—素测量、房产—。图绘制、房产面积】测算、？变更测量、成果【资料的检查与—验收：等 1.《5 　精度要求 1！.5.1《。。　房产平面控制测量！。的精确要《求 末？。级相邻基本控制点的！相对点位中误差【≤±：。25mm 1.【5.2　《房产要素测量的精确！要求 采《用全野外《数据采集或外业解析！法测量？等，方法施测的房—地产：。要素和地物点—对，。于邻近控制点的点位！中误差≤±0.【05：m， ，1.5.《3　房产《界址点的精》确要求 《 界—址点等级 》 界址点相—对于邻近控制点的】点位中？误差和相邻》界址点间《的间距中误差 】 限差》 ？中误差 — 一 ±0】.04m — ±0.02m ！ 二 ±0！.10？m ±0.【05m 】三 ？ ±0？.，。20m？ ±0.10】。m 《 1.》5.4　房角点的】精确要求 当要求】施测房角点坐—标时房角点坐标的】施测精度按》照界：址点的精度要求执行！ 1：.5.5　房产面】积的精确要求及适】。用范围 ！精度等级 — ，中误差？（m2）《 ？限差（m《2，） ？ 适用范围 】 一？级 <!--】?xml《:name》s，p，ac：e pre》f，ix = v 【ns = "ur】n:schemas！-microsof！t-com:—。vml" /-->！<!--《。?xml:n—amespa—ce pre—。fix 《= "v" —/-->0.01√！S+0.00—03：S 0.02】√S+0.0—。006？S 特殊房屋】。或产权人要求的【房屋 《 二级 0！.，02：√S+0《。.001S — 0.04√【S+0.002【。S，。 商品房—或进入房《地产市？场的的房《屋 三级】 0《.04√S》+0.003—S， ： 0.？08√S+0.【006S — 其它房《屋 S】为房产面《积单位平方米 1.！6， 　测量《。基准 房产测绘应】采用：统一：。的2000国家大】地，坐标系或地方—坐标系当采》用地方坐标系时应与！国家坐标系统建立有！效联系？ 第二章《 房产平《面控制测量 2.】。1　房产平面控制】网的布设《原，则， 房产平面控制网的！布设：应遵循？从整体到局》部，、从高级到低—级、分级《布网、也可越—。级加：密的：原则 在进行房【产平面控制》测量之前应》。充，分收集测《区已：有的：控制成果资料—根据现行的房产【测量规范对已有资】。料进行认真分析【凡符：合精度要求的控制成！果均应充分利用；对！不符：合精度要求的控【制点应尽《。量利用其点位重新进！行测量 2.2【　房产平面控制点的！等级 房产》平面控制点的等级】包括二等《、三等、四等平【。面控制点《和一级？、二级、三》级平面控制点— 2.？3　房产平面控【制，点的密度 对于【建筑物密集的地区】控制点平《均间距在100【米左右建筑物—稀疏地区控制—点平：均间距在2》00米左《。右， 2.4　房—产平：面控：制测量方法 房【产，平面控制测量的方】法可选用三》角，测量：。、三边测量、—。导线：测量、GPS—测量等方法 2【.，5　房产平面控制】测量：技，术要：求 房产平面控【制测量的技术要求按！。照现：。行的房产测量规范】的有关规定执行 第！三章 房产调查与】房产图？测绘 3.1　【房，产调查 房》产调查分《为房屋调查和—房屋用地调查包括】每个权属《单元的位置、权界】、数量和利用—状况：等基本情况以—。及，地理名称和》行，。政境界的调查 【房，产，调查应利用已有的】地形图、《地籍图？、影像？图以：及有关的产权产籍】资料按照《房产测量规范附【录A：中规定的“房屋调查！表”和“房屋—用地：调查表”以丘和幢】为单位逐项实地【进行调查 房产调】查应做到《“调查全面、记录】及，时、准确无》误” 3.2—　房产图测绘 房】产图：是房产？产，权、产籍管理的重要！资料 按照》房产：管理的需要》房产图分《为房产分幅图、房产！分，丘图：、房产分层图和【房产分户图 3.】2.1　房产分幅图！ 房产分幅图是全面！反映房？屋及其用地的位置】和权：属等状况的》基，本，图是：测绘房屋分丘图和】。分户图的基础资料 ！房产分幅图的测【绘范：围包括？。建成：区和建成区以外的工！矿企：事业等单位》及其毗？邻区域 房》。产，分幅图？应与城市基本地【形图分幅方法—相一致 房产分幅】图表：示的基？本内容包括控制【点、行？政境界、丘》。界、房屋、房屋附】属设施和房屋维护物！。。以及与房地产有关】的地籍、地形要素和！注记 房《产分幅图的测—。量可采用野》外，。解析法测量、航【空摄影测量、全野外！数据：采集等方《法进行具体的—技术：。要，求按照房产》测量规？范执行 3.2.】2，　房产分丘》图 房产分》丘图是房产分幅图的！局部：图是绘制房屋产权】证附图的基本图 房！屋，分丘图的坐标—系统应？与分幅图一致比【例尺可？在11？00-11000之！间选：。用 ：分，丘图除表示分—幅图上的内》容外还应表》。示房屋？权界限、界址点点号！、挑廊、阳台—、建成年份、—用地面积、建筑面】积、墙体归属—和四至关《系等各？项房地产《要素 3.》2.3　房》。产分层图 房产分层！图是表示一》幢多层？。房，屋各层房间详细布】局，的重要？图件 房产》分层图应标注—。比例尺一幢房—屋各层的分层图比】例尺应一《致 各？个，分层图应注明第X】。层或地下室等层次】名称 如果有几层】的房：屋，结，构相一致可》绘制：成一张图并注—明“第X-Y层” ！3.：2.4　房产—分户：图 房产分户图是在！分，层图基础上绘制【的细部？。图以一户产权人【为单位表示房—屋，权属范围的细部图以！明确异产毗邻房【屋的权？利界：限供核发《房屋所有权证—的附图使用 分户】。图应表示的主要【内容包？括房屋？权界：线、四面墙》体的归？属和楼梯、走—道等部位以及门【牌号、所在层次、】户号、室号、房【屋建筑？面积和房屋边长【等 分户图的比例】尺一般为《1200分户图上】的丘号、幢号应与分！丘图一致房屋—边长：应实地测量注—记至0.01m 】第四章 房屋建筑】面积的测算》 4.1《　计算房屋》建筑面积的》必要条件 4—。。.1.1《。　房屋计算建—筑面积同时》应具备的条件（【室外：楼梯除外） 1) ！应具有上盖》 2）应有围护物】 3）？结构牢固属永久【性的建筑物 —4）层高《。在2.20》米以：上（含2《.20米） 5）可！作为人？民生产或生》活的场所 4.2　！房屋建？筑面积计算》规则：。 4.2.1　计算！全，部，建筑面积的范围 1！) 永久性结构的】单层房屋按一层【计算建筑面积；多】层房屋？按各层建筑面—积的：总和计算 2)【 ，房屋内的夹层、插】。层、技术层及—其梯间、电》梯间：等，其高度？在2.2《0米以上部位计算建！筑面积？ 3) 穿过房屋】。的，。通道房屋内的—门厅、？大厅均按《一，层，计算面积门》厅、大厅《内的回廊《部分层高在2.【。20米以上的按【其水平投影》。面积计算 》4) 室内楼梯、楼！梯间、？电梯(含观光梯)】井、提物井、垃【圾道、管道井、【通，风井、排气井—等均按房屋自然层】计算面积 5—。) 房屋天面—上属：永，久性建筑层高在【。2．20米》以上：。的楼梯间、水箱间】、电梯机房及斜【面，结构屋顶《高度在2.20米】以上的部《位，按，其外围水平投—影面积？计算 ？6) 挑楼》、封闭的挑廊、【封闭的阳台按—。其外围水平投影【面积计算 》7) 属永久—性结构有上》盖，的室外？楼梯按各层水平投影！面积计算《 8) 与房屋【相连的有柱走—廊两房屋《间有上盖和》非单排柱的走廊均】按其柱？的外围水平投—影面积？计，算 9) 房屋【间永久性的封—闭的架空通廊按【外围水？平投影？面积计算 》10) 《地下室？、半地下室》及其相应出》入口层高《在2：.20米《以，上的：按其外墙(不包括采！光井：、防潮层《及保：护墙)？。外，围水平投影面积【计算 11) 与房！屋相：连属永？久性的且有非独【立柱或？有围护结构的门廊、！门斗按？其柱或围护结构的】。。外围：水平投影面积计算】。 12) 玻璃幕墙！、金属幕墙以—及其它？材料幕墙等作为房屋！外墙：的，按其外围水》平投影面积计算【同一楼层《外，墙既有？主墙又有玻》璃幕：墙以主墙为》准计算建筑面—积 13) 属永久！性建筑有《。。非单排柱的》车棚、货棚等按柱的！外围水平投影面【。积计算 14) 依！坡地建筑的房屋【利，用吊脚做《架空：层有围护结构的【按其高度《在2：.2：0米：以，上部位的外围水平投！影面积计算》。 1：5，) 与室内任意一边！相通具备房》。屋的一般条》。。件，并，能正常？利用的伸缩缝—、沉降缝应计算建】筑面积 16—。），斜面：结，构，房屋其层高在—2.2？0米：以，上（含2.20【米以：下同）的部分均计算！建筑面积 17）立！体书库、立体仓库、！立，体停：。车库无结构层—的，按一层计算建筑面积！有，结构层的按其层高】在，。2.20米以上结】构层：建筑面积的总和计算！建筑面积 18) ！室内体育馆》按实际层数计算建筑！。面积体育馆》(场)看台下方空间！加以利用的层高在】2.：。。。20米以上的部【位按其外围水平投影！面积计算建筑—面积(多层的按多层！。计)： 4.？。2.2　计》算，一半建筑面积的范围！ 1) 与房屋相连！有，上盖无柱的走廊【、檐廊按其》围护结构外围水平投！影面积的《一，。半计：算无：维护结构的不计算面！积 2) 独—立柱、单《排柱的门廊、—车，棚、货棚等属—永久性建筑的按【。其，上盖水平投影—面，积的：一半计算 3) 未！封闭的阳台、挑廊】等，不论：其，是否有柱按其围护】结构内上盖水平投影！面积的一半计—算 4) 无顶盖】的室外楼梯按—各层水平投影面积】的一半计算 5) ！有顶盖不封闭—的永久性的架空通】廊按：。外围水平投影面积的！一半计算《 ，6) 有永久性上盖！无围护结构的场馆】看台层高在2.【20米以上的按其】上盖：水，平投影？面积的一半计算建】筑面积 4》.2.3　》不计算建筑面积的范！围 1)《 层高低于》2.20米的房屋】、架空层、楼—梯，间、电梯间、水箱间！、走廊？、檐廊、阳台—、挑：廊、地？下，室、半地下》室、架？空通：廊等 2) 突【出房屋墙面》。的构：件、配？件、装饰柱、外【墙，装饰面、装饰—性的幕墙、》垛，、勒脚？、，。台阶、无柱雨篷等 ！。3) 房屋之间无】上盖的架空通廊或无！上盖的？阳，台、挑廊阳台、挑廊！与其：上盖相？距，超过一个自然层以上！视为无上盖；—架空通？廊、穿过建筑—物的通？道与：其上盖超过二个自】然层（含二层）【以上视？为无上？盖；阳台、》挑廊的上盖》在围护结构内—水平：投影面积小于—二，分之一的视为无上】盖 4) 房屋的】天面、挑台、露【台天面上的花园、泳！池 5) 建—筑物：内的操作平台、上料！平台及利用建筑物的！空间安置《箱、罐的平》台 6？) 骑？楼、过街楼的底【层用作道《路街巷通《。行的部分《临街楼房《。、挑廊下的》。。底层用作公共道路】街巷通行《的部分不论其是【否有柱？。、是否有围护结【构均不计《算建筑面《积 7？) 利用引桥—、高架？路、：高架：桥，、斜坡道《、桥面？作为顶盖《建造的房屋 —8) 活动房屋【、临时房《屋，、简易房屋 9【) 独立烟囱、亭】、廊、塔《。、罐、池和地下人】防干、支线等 10！) 与房屋》。室内：不，。相，通的伸缩缝、沉降】缝 11) 检修、！消防等？用途：的室外？爬，梯， 12)《。 ，与室内不相通—。的类似阳台》、，挑廊：、檐廊的建》。筑 13) 楼梯已！计算建筑《面积的其下方空间】不论是否利》用的部分 14) ！。房屋的室外》台阶：、踏步？,底：层室内楼梯延伸出】室外的部分 15】) 跃？层，式房屋上《层挑空？。部位 4《.，3，　，。房屋建筑《面积计算细》。则， 4.3.》1，　层高计《算 4.《3.1.1　—层高取相邻楼—。层楼（地）板结构面！之间：的垂直距离 4【.，3.1.2　—一个楼层外墙以内】的建筑空间中因结构！梁、反梁、插层【等形成的局部高度不！足2.20米的部分！其层高取所在楼层的！层高值？ 4.3.2—　不规则建筑—。空间：的面积计算 —4.3.《2.1　建筑墙【体，向外倾？斜超出底板外沿的按！底板外沿计算建筑面！积 4.3.2.2！　屋顶？为斜面结构》的房屋外墙高度小】于2.20》米时不计《算外墙面积 4.】3.3　墙体面积】的计算 4》.，3.3.1　房屋】勒脚以上《的外墙中起保温作】用的保温层计入【墙，体面积但《不包括粉刷》层（：抹灰层）《、，贴，面等外墙《保护：层、凸？出外墙面《的结构柱《、装饰柱或装饰性的！幕墙以及因建筑【。立面装饰效果原因外！墙体保温局》部增厚的部分— 4.3.3.2　！成套房？屋的架空楼层、局】部架空等无墙体的】。。外围包括《底层楼？梯，入，口处、店《面，或车库的卷帘门或】铁栅：门等：其墙体厚度》可参照本《层其它外墙或承重墙！的实：体厚度确定本层无可！参照的可套用上层外！墙体厚度确定 【4.3.3.3　】地下室外《。围，墙厚可按《。审定的设《。计图纸确定 4.】3.3.4》　成套房屋的—外，墙（包括《山墙）各《套之间的分隔墙、套！与公共？建筑空？间的分隔《墙以及归属不同功】能，。区的公共建筑空间之！。。间的分隔墙》均，为共：有墙共有《墙的：。权属线绘于共—有墙中线处》其墙体面积以权【属，线为界各自》归入相？关建筑面积中 【4.3.3.5　阳！台、室外楼梯—、落地？窗、橱窗、凸窗、】外，走廊：等与套内之间的分】隔墙视为《外墙；阳台与—阳台之间的分隔墙】视为阳台间的共【有墙；建筑物—墙，体外侧为架》空空间时该段墙体】。视为外墙 4.【3.3.6　外【墙、共有墙的墙体】面积均为《其水平投影面积其相！应的半墙墙》体面：积为其水平投影【。面积的一半测绘【作业中可通过取【墙中线的方法进行半！。墙墙体面《积的：计算当外墙、共有】墙中含柱或》其它承重支》撑体时取《与柱相连的各墙【的墙中线《向柱内？延伸交汇按划分后的！柱体的相应位置【分，别计入所属的—半墙墙体面积 4.！3.3？.7　建《筑物中空部位的内】半，墙计入上《空面积外半墙按规】定划分并相》应计算建筑面积建筑！物内设置《夹层的当夹层的【高度在2.20米以！上时夹层部分的【外墙分？摊计算？规定与标准》层一致 4.3.】3.8？　斜面结《构房屋高度低于2.！20米以《外的：墙体均不计》算建筑面积 4.3！。.3.9　》房，。屋自然层内设—有局部低《于2.20米的楼】层，（如夹？层、插？层）此部分的—外墙均不计算建筑面！积 4？.，3.3.10—　商场？。、商铺以防》火卷帘、《钢化玻璃等直接落】地，作为共有墙或—外墙的墙体厚度取】。围护构？架的厚度如系安装】于地面梁《体或墙垛之》上墙：体，厚，度取梁体或墙—垛厚度 4.3【.3.11》　位于飘窗两侧【的墙体无论》是否为？结构墙体均不计【算建筑面积 4.】3.3.1》2　飘窗与》阳台相邻时共—有墙部分计》入阳台？面积 4.3.【4　幕墙《的面：积计算 4.—3.4.1　—幕，墙分为装饰性幕墙】和围护性幕墙 4】.3.4.2　装】饰性幕墙不计算【建筑面积 4.【3.4.《3　围护性幕墙【。按以下几种情—况分别计算建筑【面积 a）当楼板边！至幕：墙外缘有悬空距离】时，楼，板边至外墙内缘的空！间按：上空计算 b）【当下方有《梁，。幕墙安？放于梁体之上—的围护性幕墙取梁】厚作：为外墙厚《。并相应取《半外墙？ c）上下均由玻璃！和其它材料框—架构成围护性玻【璃幕墙以材料框架的！。厚度作？为墙厚？并相应取半外墙 】。4.3.5　阳【台、露？台的面积计算 【4.：。3，.5.1　》全封闭？阳台按其维护结【构水平投《影，计算全部建筑面【积， 4.3.》5.：2　未封闭》阳，台按其维护》结，构水平投影一半计算！建筑面积《 4.？3.5？.3　？主体结构外设—有支撑柱不封闭【的，阳，台按未？封闭阳台计算建【筑面积 4.3【.5.4　作为消】防，通道：（连廊）的阳台列为！。不分摊？的公用建筑面积【 4：.3.5.》5　无？顶盖、顶盖与阳台非！同期建造、顶—盖为非永久》性结：构、顶盖为镂—空、顶盖与房屋【主，墙体不相连》、顶盖？水平投影面积小于阳！台围护结构水平投】影，面积1/2的敞开】式阳台均视》为无顶盖《阳台不计算建筑面积！ 4.3《.5.6　》阳台的？。上口外？围水平投影面积小于！底板水平投影面积时！按上口外围水平【投影计？算建筑面积 —4.3.5.7　一！幢房屋中个》别，楼层：不设阳？台或隔？层设置阳台》形成阳台的上—盖距离该《阳台内底面高—度大于或等于两【。。个楼层的不计算建筑！面积 4.3.5.！8　半封闭阳—。台顶盖水平投影面】积小于阳台围护结构！外围水平投影—面积：且顶盖投影面—积大于或等》。于阳台围护结构外】围，水平投影面积1/】2时按顶盖》投影面积1/2计算！。建筑面积 4.【3.5.9　一幢】房屋的上、下层半封！。闭阳台水平投影线】不完全重叠时—（即左？。右错开）如重—叠部分投《影面积大于或—等于：阳，台水平投影面积1】/，2时按重《叠部分的一》半计算？。阳台建筑面积否【则不计算面积 4.！3，.5.10　上【层有阳台、具—有围护？结构且？与上层阳台范围一致！的，底层平台《视，作阳台 《。4.3.5.—11　位《于房屋天面、或因退！层设计形成的露台如！。。露，台属于？一户：专用当其上方屋檐或！盖，板宽度不《。大于0.6米时露台！不计算建筑》面积否则露台有【盖部分按上盖水平】投影面积《的一半计算建—筑面积；《如露台属于》公共：。露台无论上》。方屋：檐或盖板宽度—为多少均不》计算建筑面积— 4：.3.5.1—2　挑出主》。体墙结构的》阳台按阳台面—积规定计算；在【主体墙结构内且与】室内：直接相？通的阳台按》套，内建筑面积规—定计算 《4.3.6　花池、！。空调机？位的面积计算— 4.？3.6.1　位【于建：筑主：。体结构外《侧的外挂式花池和空！调机位及设》备平台？不计算？建筑面？积 4.3.6.】2　位于阳台等建】筑主体？结构内的有盖—的花池、空调机【。位等应？与其相连的建—筑空间一《体计算建《筑面积？ 4.3.7　【楼梯、台阶、车道】的面积计算 —。4，.3.？7.1　位于建筑】物外墙或服务于功】能，区主体结构》以外起点（地面【）到终点（入—口或：入口平台）的高【差不小？。于一个自然》。。。层下方？水平投？影范围内《形成一？个建筑空间》的，楼梯视为室》外楼梯；位于建筑外！墙或主？体结构以内的—楼梯视？为室内楼梯 4.3！.7：。。.2　？有顶盖室外》楼梯顶层突出屋面部！分不另？计算建筑面积— 4.3.7—.3　室《内楼：梯无论其本身如何】设，置，。梯间层均按通过建筑！物的自？。然层（不论自然【层的高度）》数计算？建筑面？积 4.3.7.4！　上层室《外楼梯？水平：投影能覆盖》下层室外楼梯且有封！闭围护结构下层室】外楼梯视为有顶盖】按有顶盖《的室外楼《梯，计算面积 4.【3.7.《5，　穿越夹层、插【层的楼梯夹层、插层！不使用的《其位于夹层、—插层的楼梯间—不计算建《筑面积 《4.3.7.6　】室，外台阶不计算—建，筑面积？。但若下方空》间设计加以》利用的？其层高在2.20】米以上的部分应计】算全部建筑》面积 4.3.7】.，7　无上盖》。或上盖？为非钢筋《混凝土？结构的部分室外车】道不计算建筑面【积 4.3.7.8！　复式、跃层式【房屋预留的楼梯【间根据？规划许可的设计【图纸按房屋自然层计！算建：筑面积？但预留的楼》梯，间位于房屋上层局部！挑空部位的除外 4！.3.7.9　错】层，建筑：的室内公共楼梯【。按其：服务的区域自然层计！算建：筑面积？ ，4.3.7.—10　？住宅：室内楼梯上》。下，行之间间隔大于0.！2，0米：时商业？用房、办公》用房、生产厂—房等的室内扶梯、】楼梯、旋《转梯等的梯间间隔】大于0.40米时】计算上一层》梯，间面：积时：梯间的间隔空间【应按上空处理 【4.3.8　飘窗、！落地窗的面积—计算 4.3.8.！1　飘窗不计算建筑！面积但？在房：屋主：墙，体以内通《过处理形成》类似飘窗《的空间不论层高均】。计算建筑《面，积， 4.3.8.2】　，落地窗按《其围护结《构水平投影计算建筑！面积 4.》3.9　《雨蓬：、门：斗的面积计算 【4.3.9.1　】雨篷：仅有一边与墙—相连由墙支撑着的】雨篷为悬挑雨篷不计！。建筑面？积；一边与墙相连】另一边由《一根柱子支撑—的为独立柱雨—。篷按上盖水平投【影面积一半计—算建筑面积；一边与！。墙相连另一边由两根！或两根以上柱子支撑！的为：。有柱雨？篷按柱外《围计算建筑面—积 当？雨篷由？两，面墙支撑的不计算】建筑面？积；当雨篷除由两】面墙支？撑外：还设置有一根柱【子支撑则以柱外【围向墙作垂》线并与墙《围成矩形的一半计算！建筑面积 》当雨篷由三》面墙支撑其建—筑面积？按如下情《况计：。算雨篷外边》线与左、右》两面墙相交的按【上盖水？平投影面积一半【计算建筑面》积；雨篷凸出左、】右两面墙而使—其外边线《悬空的按左、右两面！墙，最外处的《盖板支？撑点连线与墙—围成：部分的盖板》水平投影一半计算】建筑：。。。面积（即《悬空部分不计面积】） 4？.，3.：。9.2　全》封闭的？门斗按？其维护结构外围水】平投影计算建—筑，面积封闭《不，全的门斗参照雨蓬】的标准执行》 4.3.9.【。3　因建筑物相应】层间水平投影不同形！成的位于首层类【似于雨蓬、门斗【的空间均不计算【面积 4.》3，。.9：.4：。　不封闭雨蓬、【。门斗的高《度，超过二个自然层（含！二，层）以上不计算【面积 4《.3：.10　《烟道、采《光井、？通风：井，的，面积计算 》4.：3.10.1　供一！户专用的内》置烟道计《入该户的套内建筑面！积，烟，道外：置，时取其？与室内的隔墙—为，外墙烟道不计算【。建筑：面积 4.3.【10.？2　：位于阳台的》烟道单独计算不计】入阳：。台面积 《4.3.10.3　！多，户，共用的烟道》作为公用建筑—面积 ？4.3.1》0.4　《专为地下室或—半地下室使用—。的通风井、烟道在】。地下部分按其通【过的地下室或半【地，下室的层数计—算建筑面积在地面】且，。独立于建筑物—主体之外《时不计算建筑—面积在地面且—位，于建：筑物内部时地面【。。部分不计算》建筑：面积其？通过：的地面以《上各层应除》去该部？分的面积值 4【.3.10》.5　一幢》建筑中数层共用的】通风井、烟》道按其通过的使用层！。的层数计《算建筑面积通过【的，其，它不使用楼层该部分！按中空计算》建，筑面积 4.3.1！0.6　建筑物主体！。外采光井无论是否有！盖均不计算建筑面】积 4.3》.10.7》　位于建筑》物主体？以外或？附着于建筑》物外墙体的》烟道、？通，风井均？不计算建筑面—积 4.3.—10.8　穿—过，夹层、插《层及凸？。出屋：面的：烟道、电《井、管道井、—通风井、《排，气井等均不计算面】。积， 4.3.11　】通道的面《积计算 4.3.】11.1　房—屋底层？的公共？通道：不全为本幢服—。务不计算建筑面积】 4：.3：.1：1.2？　临街楼房、挑廊下！的底层及小》区内的底层走廊作为！。公，共通道的《不论是否有》柱、是否有围护【结，构不计算建筑面积】 4.3.12　】阁楼面积的计—算 4.3.1【2.1　规》划行：。政主管？部门审批的建—筑面：积，中含阁楼面积其【层，高在2.2》0米以上《的部分均计算建筑面！积 ：4.3？.12.2　规划行！政，主管部门审批—。的建筑面积中不含】。阁楼面积但阁楼具备！使用功能的》。阁楼层高在》。2.20米以上【的部分参与》共有建筑面积—。分摊不？。确权不具备使用【功能的阁楼不计【算建筑面积 —4.4　公用建【筑面积的《确认与分摊 公用建！筑面积分《为应分摊的公—用建筑面积和不应分！。摊的公用建筑—面积应分摊的公用】。建筑面积《。又称为共有建筑面】。积 公用建》筑面积的权利—归属按相关》法律、法规、规【。章的规定执行— 4.4.1　【。不，应分摊的公》用建：筑面积 4.4.】1.1　相关—权利人合法》协议约定的不—分摊的公共建筑【空间 4《.4.1.2　【建筑：物内某些层中—设置的用于消—防避难的建》筑，空，间 4.《4.1.3　独立】使用的地下室、半地！下室地？下室或半地下—。。。室中独立的车位、车！库、杂物间》等，的建筑面《积 4.4.1.】4　：建在幢内为它幢【或，多幢服务的设备用】房、值班警卫室【、附：属配套设《施用：房、市政设施用房】、公用？通道等的建》筑面积 4.4.1！。.5　按规》划批建层高在2【.20米以上的技】术，(结构)《转换层架空层中用作！停放车辆、》公共休？憩、绿？化，等公共开放空—间的建筑《面积 ？4，.4.1《.6：　消防阳台、消防】连，廊的建？筑面：积 4.4.1.7！　用：作公共休憩的亭、走！廊，、绿化等建筑物的】建筑面积 4.4.！1.：8　规划行政—主管部门相关文件中！指标单列的》如公厕等公》共建筑？面积 ？4.4.2　—应分摊的《公用建？筑，面积 4.4.2】。.1：　相关权利人合法】协议约定《的应分摊的公共建】筑空间 4》.4.2《.2　？幢内共？有，。的楼梯间、电梯间、！电梯井、观光井(梯！)，、，提物井、室外—。楼梯等？垂直通道及管道【井、垃圾道的建【筑面：积 4.《4.2.3　—幢内共有的门厅、】大厅、过《(走)道、门廊【、门斗等水平—通道：的，建筑面积 4—.4.2.4—。。　幢内共有的突出屋！面，有，围护结？构的水箱间》、电梯？机房、楼《梯间等的建筑—面积 4.》4.2.5》　，仅为本幢服务—的变（配）电室、消！防控制空、水—泵房、？设，备间、工具间—、值班警卫室—等， 4.4.2—.6　套《与公共建筑之—间的分隔墙》以及外墙(》。包括山墙)水平投影！。一半的建筑面积 】4，.4：.3　共有建筑【面积的分摊》原则 4.4.3.！1　共有建筑面积】的分摊应以幢为单位！。。进行：非本幢的《共有建筑面积不在本！幢分摊？本，幢共有建筑面积【不分摊到其它幢去 ！4.4.3》.2：　产权各《方，有合法？权，属分割文《。件或协议的》按文件或《协议规定执行— 4.？4.3.3》　无产权分割—文件或？协议的根据相—关房屋？的套（单元》）内建筑《面积：按比例进行分摊 】4.4.3》.4　凡列为—不，分摊的公用建—筑面积？一，律不参？与，分摊：其它的？共有建？筑面积 4.4.】3.5　一幢—。建筑只有一个产【权人时如《其不需分层或分户提！供产权登记》。面积时则该幢建【筑可取各层外—。墙结构外围》水，平投影面积之—和计算该幢》的建筑？面积不需进行共有建！筑面积的划分与分】摊计算 4.—4.4　共有建【筑面积的确认— 在一幢《。建筑的计算数据进入！计算系统之》前可按？如下步骤对》。公用建筑面积进行分！。析确定: a)　确！定一：幢，房屋中？所有公用建》筑面积的范围和名称！ b)　将公—用建筑面积》划，分成应？。分摊的？和不分摊《的两：类 c)　》。分析每一部分的应分！。摊共有建筑的服务】范围并按共有建【筑服务范《围确定？其服务功能区—仅服务于某》一功能区的共—有建筑？面积为区内》。共有：建，筑面积？；服务于多》个，功能区的共有建【筑面积为区间共【有建筑面积 d【)　将区《间共有建筑面积分】。摊后各区所》得的分摊面积分【别加到？相应的区内共—有建：筑面积中然后—按本：区内的套内建筑面积！的比例进行分摊即】先将从高《级别分摊得》到的共？有建筑面积》加到：低，级别的共有》建筑面积中分—别计算分摊系—数逐级分摊》 e)　委托—测，绘的单？位应提供经》设计或？。规划部门确认的房屋！公用部位的》性质：、功能、用途等【相应情况的》说明书, 现房【测绘经房产测—绘，人员对照竣工图经现！场勘：测后对各类公用建筑！面，积进行分类确—认和登记《委托测绘的单位对提！供的说明《书负相？应的法律责任— f)　共有—建筑面积分摊后【不划分各产权人【在共有建筑上的产】权界限？共有建筑面积一经分！摊，。任，何人不得擅自侵犯或！改，变其原始设计的使用！功，能 ：。4.4.5　—共有：建，。筑面：积的划？分 4.4.—5.1　整幢共有】建筑：面积指为整幢—服务（包括不同功能！区，）的共有《建筑空间的面积该面！积在：整幢范围进》行分：摊 4.4.5【.2　功能区间【共有建筑面积指仅为！一幢建筑的某—几个功？能，区服：务的：共有建筑空》间的面积《该面积在相关—的功能区范围—内进行分摊 4.4！.5.3　功能区共！。有建筑面积指专【。。为，一幢建筑的某一【个功能区《服，务的共？。有建筑空间的面积】该面积在《该功：能区内？进行分摊 4.4】.5.4　层间【共，有建筑面积指仅为】某一功？能区内的两层或两层！以，上楼层服《务的：共有建？筑空间？的，面积该面积在相关楼！层范围内进行分【摊 4.4.5【.5　层内共有建筑！面积指专为本层服务！的共：有建筑？空间的面积该—面积在本层内进行分！摊4.？4.5？.6　由于功能设计！。不同仅由同一层【内的多户使用的共】有建筑空间的—面积应由《相关多户进行分摊 ！4.4.5.7　】应分摊的共有建筑】面积优先级按服务】范围由大到小、由整！体到局？部的顺序依次递减】即整：幢共有面积优先【级最高？层内多户共有面积优！先级最低按照应【分摊共有建》筑面积的《优先级高低优先【级低的共有建筑【。面积须参与分摊优】先级高的共有—建筑面积《 4.？。4.6　分摊—。系数的计算》方法 ？4.4.《6.1？　整：体分摊 使用功能】单一、各户》对，共有建筑面》。积共有？共用情况基》本一致的《房屋：。适用于？整体分摊的方法 】分户分摊的共—有，建筑面积＝共有建】筑面积？分摊系数×套内建】筑面积？ 共有建筑面积分】摊系数＝共有—建筑：面积�套内建筑面积！之和 4.4.6.！2，　，。多级分摊 不适用】于整：体分摊的房屋采【用多：级分摊多级》分摊应遵循从整体到！局部从大《。到小逐级分摊的原则！ a) 第一级【分摊根据房屋的使】用功：能和各自共》有，建，筑部：位的服务范围划分】若干功能区一般按】住宅：、办公、商》业、地下车库、【仓库等不同的使用功！能或共有部位不【相同的区域进行【划分各功能区间【共有建筑面积即幢共！有建筑面积按—各功能区范围—内的自有建筑面积依！比例分摊至各功能】区 功能区分—摊的共有建筑面积＝！第一级？。分摊系数×》该功能？区自有建筑面—积 第一级分摊系数！＝功能区《间共有建《筑面积？�各功能区》自，有，建筑面积之》和 各功能区—自有建筑面积为功】能区内各层外围【水平投影《面积之和减去作为第！一，。级分摊的功能区间共！有建筑面积部—分及：不分摊的公用建筑】面积 b《。) 第二级》分摊某一功》能区：通过第一级分摊得】。。。到的共有建筑面积加！上本功能区内各层之！间的共有《建筑面积即为—该功能区的共有建】筑面积依照第—一级分摊的方法按】各层套？内的建筑面积依【比，例，分摊至各层 层【分摊共有建》筑，面，。积＝第二级分摊系】数，。×该层套内建—筑面积 第二—。级分摊系数＝（【第一级分摊得到【的共有建筑面—积+层间共有建筑】面积）�各》层套内建《筑面积之和层套内建！筑，面积为各层》外围水平《。。投影面积减》去层内的层间共【有建筑面《。积和作为第一—级分摊？的功能？区间共有建筑—面，积部分及《。不，分摊的公用建筑面积！ c) 第三级分】摊第二级《分摊得到《的共有建《筑面积加上各—。层的层内《共有建筑《面积按层内各套房屋！的，套内建筑面积—。。。依比例？分摊至各《套 分套分》摊共有建筑面—积＝第三级分摊【系数×该套内—建筑面积《 第三级分摊—系数＝（《第二级分摊得—到的共有建筑面【积+层内共》有建筑面积）—�各套？内建筑面积之和 d！) 其它分摊 1】) ：房屋需要进一步【分割时参《照上述方法在上一级！分摊的基础上—。再进行分《摊计算 2) 【非成套房屋(如团结！户)中的《共有客厅、共—有走廊、共有—厨房、卫生间—等由部分房》屋产权人共同使【。用的部位有协—议的：。以，协议为准进》行分摊无协议的参】照上述？方法按建《筑面积依《比例：分摊 4.5　共有！建筑面积计算细则】 4.5.1—。　房屋？幢，的划分 《。幢是一座独立的包括！不同结构和不同层次！的房屋原则》。上幢以？规划：。部门批准的规划许】可证及规划总平【面图确？。定的幢数为依据进】行划分但规划相关文！件分幢不明析或建筑！设计分幢不合理的】按以下方式进行【划分 4.5.1.！1　独？立建：筑的房屋为一幢【 4：.5.1《.2　？。一幢建筑《由多个？。塔楼和裙楼》组，成在各塔楼及其相】。应裙楼之间》有，两边不相通》的伸缩缝或隔—墙为明显界线且【各部分之间》无共有面积》的则各塔楼及其相】应裙楼可按多幢【建，筑物处理否则应【。。视为一幢《建筑 4.》5.1？。.3　地面有多座独！立的建筑仅由一个】地，下室相连通（共用一！个大地下室）地面】房屋应视为多幢【 4.5.1.4】　以通廊《相连的房屋各—为一幢 《4.5.2》。　单：一功能房《屋存在多个单—元时一般以幢为单位！统一：分摊共有《面积但如有下列【情况之？一的应？。划，分为不？同功能区《 a)　》有的单元设电—梯、有的《单元不？设电：梯按设电梯和—不设电梯的单元划】。分功能区 b)　有！的单元为通》廊式：梯间、有的单—。元为单元式梯间【按梯间不《同的单元划分功【能，区，。 c)　有的单元为！多层、有的单元为】高层按多、》高层单元划分—功，能，区 4.5.3【　地下室的建筑面积！处理 4.5.3】.1　若地下室有部！分区域用作商业【、办公等其它用途则！该部分应列为专【有面积位于该区域】内仅与商《业或：。办公相？。通并使？用的走廊、楼梯间】、电梯间、扶梯【占用空间、货梯间、！观光：电梯间、卫生间、通！风井、？烟道：、管：道井等均在地下【室商：业或办公部分—进，行分摊 4.5.4！　，地下室通《道、楼梯间、—。。电梯间？的建：筑面积处理》 4.5.4【.1　为整幢服务的！。地下：出入口列为本—幢应分摊的》共有建筑面积；否】则计入地下》室应分摊的》共有建筑《面积 4《。.5.4.2　车】道和：专门：服务于车位的其它公！共走：道面积由地下—室各车位分摊 4】.5.4.3　地】下室功能用》房，和服务于本功—能用房？的专用走道由—使用该功能用房的各！户进行分摊 —4.5.《4.4　下地下室】的，楼梯间,当该楼梯间！地面出口位于建筑物！外墙或主体之外时】:有永久性顶盖维】护，,其地上部分不【计算建筑面积,其】。地下：部分按其水平投【影计算建《筑面积; 无—永久：性顶盖维护,其地】下部：。。分按其水平投影1/！2，计算建筑面积— 4.5.4.【5　下？地下室的楼》梯间、？电梯间,当该楼梯间！、电梯间地》面出口？位于建筑物外墙【或主体之内》时该楼梯间、—电梯间为地下室专用！楼梯间、《电梯间则地上—部分按？全面积计《入地下室《建筑：。。面积中；该》。楼梯：间、电梯《。间为地下《、地上两个不同功】能区使用在首层有前！室、通道及出屋【面，机房的地上》部分计入地上功能区！地下部分计入地【下功：能，区其前室《、通道及出屋—面机房为《地上、地下》两功能区区间分摊】在首层无前室—、通道？与，室外直接《相连的则该》楼梯间、电梯间计】。。入功能区间共用面积！；该楼梯《间、电梯间为地【下、地上同一功能】。区使用则该楼梯间】、电梯间计入—功能区内共用—面积 4.》5.4.6　地下室！坡道位于建》筑物外墙或主体之】。内时其坡道》下方回填无建—筑空间的或设—计为不可利用的建筑！空间的或车道下【方直：接，为地下二《层建筑空间的该车道！对应的地面一层有】盖部分作上空处理车！道有盖部分只计【一，层建筑面《积，并计入地下一层建】筑面积中；如车【道下方在地下一层】为，可利用？空间那么车道计两】。层建筑？面积并？均计入地下室建【筑面积中 4.5】.5　专用楼梯间】、电梯间的》建筑面积处》理 由建筑物上部】的一层或连续—多层的楼层所专用建！筑物的下部连—续各楼层均不开【。门（设计不开门【）使用同时》“使用”《与“不使用”部分】的用途不同的—楼（电）梯称为专】用梯楼梯间》的出口或入口仅位于！一户套内时》该楼梯也视为专用】梯， 4.5.5.1】　专用？楼梯间、《电梯间其通过“【不使用”楼层部【。分的梯？间共有建《筑面：积和其凸出》屋面：的梯：间，、机房面积以及在】一层（？地面）通往梯—间的过道（走廊）、！。门，。。厅、大？堂等的？共有建筑《面积列？为 “？。使用”部分》建筑的功能》区间共？。有建筑面积；当“】使用”部分》为单一功能区—时, 其通过“不使！用”楼层部》。分的梯间共有建【筑，面积和其凸出—屋面的梯间》、，机房面积以》及在一层（》地面）通《往梯：间的：过道（走廊）、门厅！、大：堂等：的共有建筑》面积列为 “使用”！部分建筑《的功能区内共有【。建筑面积《 4.5.5.2　！。当专用楼《梯间或电《。梯间因管理工作所】需对单一功能区或多！功能区个别楼层或】部分楼层《不设停机《或不开门时,其【不影响该部》分共有建筑面积的】整体分摊原则 4】.5.5.》3　：高层建筑中设置的高！、低区电《梯间高、《低区电梯间之间在】某一层可以互通这】些电梯间建筑面积】应作为整幢或功能区！。。。的共：有建筑？面积其分摊范围【。为高、？低区电梯通过的【所有楼层与高—、低区电梯》机房连接的》缓冲电梯井道按自然！层计：入电梯间建筑—面积 4.5—.6　商场、办【公楼：等分层测算建筑【。。面积处理 》4.5.6.1【。　如果？扶梯占用空间—、电梯？。间有通道、门厅与首！层室：外，相通则其通道—、，门，厅计入功《能区间共《用面积或功能区内共！用面积否则》仅扶梯占用空—。间、电？。。梯间计入功能区间共！用面积？或功能？区内共用面》积 4.5.6.2！　如：果扶梯占用空间有】明确权属界线的【按权属界线范—围，计算扶梯占用空【间的面积否则按设】计消防设施》范围：。计算扶梯占用空间】面积无消防设—施的应留《。出用于扶《梯回转上《下的共用《过道 4.5.6】.3　当《扶梯跨越两层以上】时,按两层扶梯及】公共：过道的水平投影【面，积计算建筑》面积 4.5—.7　走廊、过【道的建筑面积处理 ！4.5.7》.1　房屋除第一】层（地面层）—。。外的其？它各层共用的内【。、外走廊《一般情况下》应作为本层》应分摊？的共：有建筑面积 4.】5，.7.2　一幢建】筑的第二层以—上有多个楼梯间（单！元）并在第二—层设：有外走廊从》室外楼梯间》经走廊进各》单元楼梯间》则该走廊的建筑面积！与各楼梯间面积【一，。起，列为第二层》。以上建筑《。的应分摊共有建筑面！。积 4？.5.？7.3　位于建筑】物首层（地面—。层）：的柱廊、《檐廊当与城市街道或！本宗地外的公共通】道、公？。共开放空间》相邻或两端不封闭并！。可在平行于街道方】向上通行时》如满足计算建—筑面积的其面积列为！不分摊的《公用建筑《面积 4.5.7.！4　原？设，计，为整体？商场：后分割成若干商【铺或铺位的本层分割！后所形成的过道的建！筑面积由《。本层与？之直接？相通的各商铺或铺】位按其套内建筑【面积比例进》行分摊 4.5.】8　门？廊、雨篷的》。建，筑面积处理》 4.5.8—.1：　为一户独立设置】的，门，廊、雨篷计算建筑面！积的：。其建筑面《积计入该《户的套内建》筑面积中 》。。4，.5.8.2—　设置？于公共大门口或【楼梯口等处》的门廊、《。雨篷计？算建：筑面积的建筑—面积：。列为：应分摊？的共有建筑面积【 4：.5.9《　通廊建《筑面：积处理？ 4.5.9—.1　两幢独立建筑！物之：间，的，通廊建筑面积列为】不分摊的公用建【筑面积 4.5.】。10　独立》使用的地下室、【管理用房、会所用】房、社区用房、作】为人防工程的地【下室面？积，。处理 4.5.1】0.1　《管理用房是指物【业管理公司》使用：的办公用房包括供管！理公：司存放工具、设备】。及其他用品的—库房、储藏室、更衣！室等：管，。理，用房：应作为分户面—积不列？入共：有建筑？面，积范围并应参—与分摊相关的—共有建筑面积 【4，.5：.10.2　独【立使用的地下室、】会所用房《、社：区用房、作》为人防工程的地下室！都不计入共》有建：筑面积应作》为分户面积并应参与！分摊相关的》共有建筑面积 4】.5.1《1　值班警卫室、消！。防控：。制，室、公厕面积处【理 4.5》.11.1　值班警！卫室是指《设于一幢房屋—门口附近供》警，卫员、？保，安员值班守卫用的】房屋包括与警卫室】相，连的供值班员休【息用的睡房、与警卫！室合并？使用的接待室或传达！室、：自动报？警控制中《心等为一幢房屋服】务，。的值班警卫室列【为整幢应分摊的共】有建筑面积》在一：幢建筑之外独立【设置的值班警卫【室、为多幢建筑服务！的值：班警卫？室均列为不分摊的】公用建筑面》积 4.5》.11.2　小区内！仅建有一幢建—筑时设？于其：内的：消防控制室列为本】。幢，应分摊的公用建【筑面积；小区内【建有多？幢建筑？消，防控制室仅》设于其中的》某一幢建《筑内该消防控制【室列为不分摊—的公用建筑面积 】4，.5.11.3　小！区内设置的公厕【列为不分摊的公用】。建筑面积 4.5.！12　设《备用房面积处理 】4.5.《12.1《　配电室、变电室】、水泵房、》。风机房、有》线电：视间、网络间分别视！为设备用房的一【种 4.5.—12.2　在小区内！规，划有多幢建筑—物时上述设备用房】。中的：。一种或与《之，。类，似的：设备用房仅》设在其中一》幢的其建筑面—。积列为不《分摊的公用建—筑面：积；当宗地内只【规划：设计：一幢建筑时设在该】幢建筑的设备用房列！为本幢应分摊—的共有建筑面积【 4.5.12.3！　小：区内规？划有多幢建筑每幢】均设计有配电室则每！幢的配电室》面积均列为本幢应】分摊的共有建筑【面积 4.5.【12.4　》设，于建筑？中某一层供多功能区！或同一功能》区内多层共同使用】的空调机房》、风机房、换 热】间、高？低压配电室、水【泵，房等设备用房虽其被！某一功？能区自有面积所包围！。该，设备用房仍作—为共有建筑面积【在其相应服务范围内！进行分？摊 4.5.—12：.5　位于建—筑物：内设置？于水泵？房以下或建筑物【地，下室：以，下用作蓄水》的空间？不计算建筑面积【 4.5.13【。 　半外墙面积处】。理 4.5.—13.1　半外【墙列为全幢应分摊的！公用建筑面积—但是一幢《建筑由多《个塔：楼和裙楼《组成应按塔楼及【裙楼各自功》能区进？行分摊？计算 4.5—.1：3.2　属于一个】独立产权人的一幢房！屋可以不《。取半外？墙如独立别》墅，或整幢出具》建筑：。面积的其《它建筑 4》.5：.，13.3　联排【别墅：应取半外墙》并作为整幢分摊的】共，。有建筑面积 附录A！。 术语与定义 下列！术语和定义适用【于本：规程 A.1　【房屋测？绘术语 A.1【.1　房屋》面积测算 指房【屋各层水《平面积的测量与计】算包括房屋建—筑面积及其套内建】筑面积、共有建【筑面积、《房屋：产权面积、房屋【使用面积等的测【量与：计算 A.1.2　！。房屋的建《筑面积 指房屋外】墙（：柱）勒脚以上各层】的（：结，构）外围水平—投影面积包》。括阳台、《挑，廊、地下室》、室外？楼梯等且具备有【上盖结构牢固层高2！.20米以上—的永久性建筑 A】.1.3　》房，屋的套？。内建筑面《积 房屋套》内范围内由》单个产权人占有和使！用的建？筑面积？包括：套内使用面积、套内！墙体面积及套内阳】台，面积 A.1.4】　，房屋的使用面积 】房屋套内全》。部可供使《用的空？间面积按房》屋内：。。墙面水平投影面【。积计算 A.1【。.5　房屋》。的共有（公》用）建筑面积— 建筑物内由多个产！权人：共，同占有或共》。同使用的建筑面积包！括应分？摊的公用建筑—面积和不分摊的公用！建筑面积 A.1】.6　房屋的产【权面积？ 产权人依法—拥，有房屋？所有：权的房屋《建筑面积《房，屋产权面积由县级】以，上房地产《行政主管部门登记确！权认定 A.1.】7　房？。屋建筑面积预售【测绘 依据》经市政府规划行政】主管部门核准的建】筑施工图所进行的】房屋建？筑面积测绘计算【出具的？建筑面积为预售面积！用于房地产项目的】预售审批及销售【 A.1.8—　房屋建筑面积【竣工测绘 》依据竣工房屋的【现状和经市政府【行政主？管部门核准的—建筑施工图》所进行的房屋—建筑面？积测绘计算》出具的建筑面积【为竣工面《积主要用于房—。屋产权初始登记和】转移登记 A.【1.9　《房屋建筑《面积：现状：测绘：。 依：据房屋现状进行的】房屋建筑面积测绘】计，。算出具？的建筑面积为—现状面？积主：要用于办《理房屋产《权登记等 A.1】.10　房屋—建筑面积变》更，测绘 因《。房屋的？产权：界线、使用功—能、房屋属性—发生：变化而进行的房【屋建筑？面，积测绘计算 A【.2　建筑》。物术语 A.2.】1　层高《 相邻楼层楼—（地）板《结构面之《间的垂直距离 【A.2？.2　楼层净高 】楼（地）面至楼板结！构底：面之间的垂》直距：。。离 ：A.：2.3　自然层 按！楼（地）板结构分】层的楼？层 ：A.2.4　—。标准层 《建筑物内主要使用】功能与平面布置相同！的各楼层 》A.2？.5　夹层 在一个！。楼层内以结》构板形式局部增设的！楼层： A.2.6　【架空层 建筑—物中仅以《结构体作为支撑、】无围护闭合外墙的】开敞空间层 A.2！.7　结《构转换层 建筑物某！楼层：的上：部与下部《因平面使用功能【不同而采用不同【。结构类型并》通过该楼层》。进行结构转》换该楼？层称为？结构转？换层： A.2《.8　设备层 建】筑物中专为设置暖通！、空调、给排水【、配变电等》设备和管道且供人】员进入？操作用的《楼层 A.2.9】　避难？层 建？筑高度？超过110》米的高层《建筑中为消防—安全专？门设置的《供人们疏散避难的楼！层 A.《2.10《。　插层 《指位于房屋》两自然层之间—与，房屋整体结构不相关！联而加插进去的局部！楼层 A.2.【11　地下室 指房！间室内地坪》低于：室外地面超过—该房间室内净高的】1/2的《房屋：地下使用空》间 A.2.12　！。半地下室《 指房间室》内地坪低于》室外地面超过该【房间室？内，净高的1《/3但不《超过1/《2，者采光窗在地坪以上！的房屋   —A，.2.？13　阁楼（暗楼】） 指利用坡形屋顶！（人：。字梁顶？）的：上部空间(闷—顶部分)的》那部分使用空间 】A.2.1》4　骑楼《 指？建，在道路（街、巷【）旁部分《。底层：。面积用作《行人公？共通道的房》屋 A.2.15】　过街楼 指底层（！部）：。有道路？通过：的楼房或上部—贯通、底《层局部为通道的相】连楼房 A.2【.16？　连体？楼 连体楼是指多】幢楼房通过地下【室或架空通廊或地面！廊相：连的：建筑：群 A.2.—17　群《楼式建筑 群楼式建！筑是指同期规划【、同期建设、群房和！塔楼为？。一整体的建筑 A.！2.18　裙楼【。、塔楼 《指建筑群中高楼层建！筑的水平投影面积是！低，楼层建筑水平投【影面积的1/3以】。下时低楼层部分为裙！楼高楼层部分为塔楼！ A.2.19　功！能区 指根据不同使！。用功能而划分的房屋！。建筑区域功能区可再！分为若干个下一【级，功能区各功能区之间！可能相？互包含、交叉、并列！ A.2《.20　设备间【。（房） 指幢内【（独立的）有具体】明确的用途用于设置！各种应用设备—以，。及进行综合布线交接！的房屋包括配电、变！电、有线《网络等用房》以规划行政主—。管部门确认的竣工图！纸所标定的用途认】定， A.2.2—。1　屋顶水箱间【。 指：突出：房屋屋？面有围护结构—有顶盖的《内置蓄水装置的房】屋 A.2.2【2，　，屋，顶楼梯间 指—沿楼梯通道到达【屋顶突出房屋—屋面四周有围—护结构有顶盖供顶层！维，修或安？全出入用的房屋 】A.：2.23　屋顶电】梯机房 指沿电梯井！。。通道到达屋》顶突出房《屋顶层？。。有顶盖供设置、停放！。、检修？升降：电梯：的房屋？ A.2.》24　门厅 指【建筑物中《位，于出入口《处、用于接纳和【疏散人？流、物流及联系各】主要使用空间、【辅助使用空间和其】它交通空间等的【交通枢纽空间  】 A.2.25　大！堂 指？。具有休息、会—客、接待、登记【、商务等功能的【使用空间 A.【2.26　廊 指】联，系建：筑物：的水平交通空间【指，与，房屋相连、有上【盖供行人通行的【通，道，廊的基本类型有【双面空？廊、单面《空廊、？柱，廊，、架空通廊、檐【廊，、挑廊？、回廊、《门廊等 檐》。廊设：置，在建筑物底层出檐】下的水平交》通空间一《般两端有围护—。、无柱？、且：有平台(应》高出室外《地面一个《台阶：以上：) 挑廊挑》出房屋外墙的—与房屋相通有顶盖、！有围护？（栏杆）、无支柱的！水平交通空间— 回廊在建筑物【门厅或大堂内—。设置在？二层或？二层以上的回—形走：廊 门廊、门斗指建！筑物门前突出的有】顶盖和支柱》（或墙）《的通道？门廊、？。门斗必须具备与房屋！。相连通有永久性的、！结构牢固的》顶盖；以柱支撑【顶，盖为门廊是开放【式的建筑空间；以】墙支撑顶盖为门斗】是起：分隔、挡风、御寒】。。等作用的过渡性建】筑空间 A》。.，。2.27《　阳台 指与房屋】相连相？通有底板、永—久，性上盖、《围护：结构等供人们活【动、休息《。及晾晒衣《物等用途的房屋【附，属，设，施， A.？2.28　》露台 与建筑衔【接供人们《活动的无顶》盖室外平台；在二】层或二层以上建筑利！用下层的屋顶作为】上层的户外活动【的无顶盖平台也视】为露台 《A.2？.29　飘》窗 指？与房屋室《内相连通窗框下部】围护结？构与地？面不直接相连通,】为房间采《光和美化造型而【设置：的突出外墙的窗 A！.2.30》　落地？窗 窗框或窗的下部！围护结构与地—面直接相连的—窗 A？.，2，.31　雨篷 【设置在建筑物进出口！上部的用于挡雨、】遮阳的板或》篷 A.2.32　！眺望间？ 设置在建筑物【顶层或挑《出房间的供人—们远眺或观察周围情！况的建筑《空间 A.2.33！　围护？结构 围合建筑空间！四周的墙体、门、】窗，。等   A.—2.34　》勒脚 ？建筑物的外墙与【室外地？面或散水接触—部位墙体《。的加厚部分 —A.：。2.35　楼—（，电）梯？间 是用《以容纳楼（电—）梯并由墙面—或竖向定位平面【限制的空《间 A.2.—36　室外楼梯 】指依靠房《屋外墙体搭》建在房屋外》侧的位于房屋主体】外通：达房屋各《层的：固定楼？梯 A.2.—37　前室》 设于楼、》电梯间与走廊之【间用于分配、—缓冲人流的过渡性建！筑空间 A.2.】38　台阶 在室】外或室？内地坪？或楼：层不同标《高处设置的》供人行？。走的阶梯 A.【2.39　管道井】 建筑物《中用于布置竖—向设备管线的竖向井！道 A？.2.40　—烟道： 建筑？物中设置《的，用于：。排放烟尘的竖向【井道 A.2.41！　，核心：筒 ：建筑物中解决—。垂直交通、设备【电气垂直《管线、联系其它建】筑空间的结》构体系？ A.2.4—2　中庭 建筑【物中：设置的？用于：休闲：、人流？汇，聚的超过《一个层高的有盖建】。筑空间 A.2【.43　天井 四】面有：。房屋或三面有房屋另！一面：有围：墙或：两面有房《屋另两面有围—墙时中间的空地【。一般面积《不大：主要用于房屋采光、！通，风 A.2.44　！公共：（消防？）通道？ 为满足建筑物消防！或通行需要而设置】的与：市政或？小区道路连》通的穿越《建筑的通道 A.】2，.4：5　公共开放空间】 ，建筑物内部》全天开放供公众使用！的空间或室外场地】空间公？共开放空《间应与建设用地周围！的城市空间》。密切联系《成有：机的整体 A—。.2.46　伸【缩缝(温度缝) 】在长度较大的建【筑物或构筑物中【设，置在：。基础以上《的竖直缝将建筑物】。或构筑物《分，隔成段借以适应温】度变化所引》起的伸缩避免产生裂！缝亦称温度》缝   A》.2.4《。。7　复式住》宅 指套内》空间：跨，跃两楼层（含—二层）以上的住宅厅！高为两楼层》以上：高 A？.2：.48　错层 指套！。内部：分空间的地坪与其】余部分形成》高差但该《套内空间水平投影】仍为一个层面—无重叠面积的房【屋 A.2.49】　，跃层 指《房屋套？内空间跨《跃两个自《然层以上的住宅【 A.2《.50　采光井 】。亦称"窗井"指房屋！为采光而外》。设，的井式结构》物 A.2》.，51　斜面结—构屋 指设》计，建造：时房屋的顶层—部分是坡形屋顶结】。构且与房屋》整，体结构？连为一体 A.2】。。.52　永》久性顶盖 经规【划批准设计的永久使！用的、与主体—相连：的顶盖 "永久"指！与，主体：结构使用年限相【匹配的时间 附【录B 房屋建筑面】积测绘技《术报告书示范样【本 ：B.1？　房产测绘成—果报告书的格式与】内容 B.1.1　！封面 封面上方【居中写？明“房？产测绘成果报告【书”：使用小初《宋体加黑《字 ：封面：中间居中《写明“项目名称【:”、？。“测绘日期”使用3！号宋体？加黑 封面下方居】中写明“《××：房产测绘公》司” ？使用2号宋体其下方！居中写明“×—测资字？×××”使用3号仿！宋体如有企业标识可！在公司名称上方布】置 B？.1.2　封二【 封二内容包括“】声明”和公》司联系方式声—明共4条不得随意】添加：或减少“《声，明”两字使用2【号宋体加黑页—面上方居中排列【正文使用3》号仿宋体页》面中：。间左对齐排列—正文内容见“范【本”联系方》式包括公《司地址、邮编—、电话使用4号仿宋！。体页面下方居左排列！不得添加介绍、【广，告，文字 B.》1.3　房产测绘成！。果报告书 B.1.！3.1　《“房产测绘成果报】告书”标《。题使用小2号—黑体上？方居中排列 —B.1.3.2【　编号 报告文书】。编号格式为》“（公司缩语）[】年份]（房》测）：字第（）号”从【左至右第一空—。内，填写测绘公司名称缩！。略语如吉林省—君达房？地产测绘咨》询，有限公司《可简称为“吉君【房测司”；辽源市房！地产测绘中心可简】称“辽房测》中心”；四平市【广厦房地产测绘【队简称为《。“四广房测队”第】二，空内填写年份第三空！内，填写“房《测”第四空》内填写流水号顺【序排列不编虚位不得！插入其它字母或符号！如吉林省君达房【地产测？。。绘咨询有限》公司2010年【。第98号房》。产测绘？。。成果：报，告可：编号：为“吉君房测—司[2010]房测！字第9？8号”编号使用5】号宋：。体标：题，下方居右排列其【上加盖测绘机构【。房产测绘专用章红】印 B.1》.3.3　正—文 （一）基—本情：。况 1、委托—人委托人包括—自，然，人、法？人，与其：他组织、法人和其】。他组织委托的应【当写明？单位名称《。如××房地》。产开发公司自—然人委托的应当写明！姓名、性别和身【份证号码 》2、委？。托测绘事项一般【应为委托人在—。“房产测绘委托合同！”中写？明要求测绘的具【体事项 3、—施，测日期测绘单位实施！测绘编？写报告的日期写【明年、月、日如“】2010年8月28！日” 4、施—测材料是《指，委，托人提？供的与房产测绘【。。有关：的材：料如建筑工程施工平！面图、立面图、【剖面图、节点祥【图，。、施：工变更等 （—二）测绘过程 测绘！过，程可分为三部分一】。是测绘依据二是使】用仪器三是作业方法！。 ，。1、测绘《依据 写明测—绘的依据文件—。编号及委《托人提供的施—测材料 2》。、使用仪器及软件 ！写明测绘所》使用的仪《器名称、型号、及】所使用的《房产测绘软件名【称及：。版本号 3》、作业方《法， 写：明测绘过程》所使用的测绘—方法 （三》）房产测绘成果计算！说明：包含的主《要内容为 1—。、全幢楼的建筑面积！计算 2、全幢【楼的功能《区，组成及功能区的套内！建筑：面积 ？3、全幢《楼的公？用，建筑面积组成包括】不分摊？的，公用建筑面积—、，全幢共用《建筑面积、功能【区间共用建筑面积】、功能区《内共用建《筑面积、功》能区内层共用建筑面！积 4？、各功能区》的分摊系数 （四】）房产测绘成果的检！测与验收《 说明本项目整【。幢房屋各类面—积计算的检核情【。况和结果精度是否符！合“规范”》的，要求：等， （五？）房产测绘成果 】如，房产测？绘委托为非独立【产权测绘单位—则此条？款可提示为》“具体房产测绘成】。果见报告附件”如房！产测绘委托》为，独立：产权测绘《单位则应明确的与委！托测：绘事项相《对应 正文使用4号！仿宋体？两端对齐段首空2字！行间：。距一般为1.5【倍“基本情况—”、“测《绘过程”等一—级标题使《用3号黑体段首空】2字“？委托人”、“—委托测绘《事项”等二级标题】使用4？号黑体？段首空2字 B.1！.3：。.4　落款 此项】不必：写“（六）、落款”！直接写明测绘员姓名！。、执业证号、审核】员姓名、执》业证：号格式为“测绘员:！”+“签《名式盖？章，”+“执业证号【号，码，”,在房产测绘成】果下：方，居左排列 日期系】指房产测《绘成果报告成文【日期：。应以房产测绘机构负！责人签发日期为【准用简体汉》字标明年《、月、日《在签名下方居—右排列 于日期【下方设一长直线分】隔在分隔《线下方居右标—明，“测绘单位×—××”其上加盖【房产测绘《专用章红印落款使用！4号：仿宋： ，  B？.1.3.》5，。　附件 为房产【测绘报告的》各种图示、》表格：。附，件是：房，产测绘报告的组成】部分名？称应以目录》形式：单页列出在报告之后！使，用4号仿宋》居左排？列，主要内容为 —附，件1、房屋调—查表 附件2、房】屋分层平《面图 附件3—、房屋分层》分户平面《图 附件《4、：房屋分丘平面图 附！件5、共有建—筑面：积分摊？认定表 附件6【、成套房屋建筑面】积计算成果表 附】。件7、房产测量实测！资料记录 附件8、！现，场测绘草图 —B.1.4　—房产测绘成》果报：告书的制作遵循【以下原则 1、【。使用白色A》4规格纸《张并在正文每页【页眉的右上角—注明“第×页 共】。×页”小5号字【体 2、《落款应与正》文同：页 ：3、正文内使用的标！题序号按照“一”“！（一）”“1”“】（1）”顺》序分级使用正文中的！其他日？期、数字、》除引用原文》。外均使用阿拉伯数】字 4？。。、房产测绘》成果报告《书各页之间加盖测绘！。单位测绘专》。用章红印作》为骑缝章 5、【房产测绘成果报告】书制作份《数视情况而定但测绘！单位必需存档一份且！该报告书《应与：提交报告书一致【印章：齐全其内容》不能：有任：何涂改 6、—房产测绘单位标识】可印制在封面适当位！置 B.2　房产！测绘成？。果报告书示范样【本 ：