潍坊市物】业服务企业退出【项目管理《办，。法 潍—建发：[2016]2号】 潍坊市住房和城！乡建：设局关于印发潍坊市！物业服务企》业退出项《目管理办法的通知】 各？县市区？。住房和城乡建—设局、市属各开发区！建设局有关》县市房产管理—机，构，各物业服务企业【、开发建设单位 ！    《现将潍坊市》物业服务《企业退出《项目管理办》法印发给你们—请遵照执行 【。潍坊：市住房和《。城乡建？设局 ？ 2：016年2月1【5，日 第一条 ！为规范物业服务【企业退出项》目管理？的活动？维护当事人的合法权！益做好项目管理【的衔接工作保持业主！正常生活秩序根据】物权法、物业—管理条例、山东省物！业管理条例》和国家？。有关法律、法—规、政策结合—本市实际制定本【办，法 第二》。条 本办法所称的】项目是？指物业服《务企业与开》发，建设单位《、业：主根据？物业：服务合同的约定提供！服务的项目 【   ？ ，潍坊市行《政区域内因物业【服务合同《期满未续约》或者提前《解除合同物业—服务企业《退出项目的活动适】用本办法 》 第三条 物—业服务企业退出项】目应当本着维—护社：会稳定、保障居【民，基本生活秩序、依】法有序、《平稳过渡的原—则进：行 第四条 【市住房和城乡建【设局（？以下简称市》物业主？管部门）负责全市物！业，服务企业退出项目】工作的监督管理【  ？   各县市—区（开发区）物业】主管部门（以下简称！区县物业主》管部门？）、街道办事处（乡！镇人民？政府：。）、：社区居民委》员，会负：责本：辖区内物业服务【企业退出项》目过程的监督、业】务指导工作   ！  物业服务企【。业退出项目》涉及相关部门及供】水、供？电、供气、》供热、宽带等—专业经营《。单，位，的由街道办事—处（：乡镇人民政府）【召集物业管理—联席会议《协调解决 第五条！ 物业服务【企业应当坚持诚信守！法，的原则严格履行退】出程序和相应职【责协助解决项目【遗留问题做》好新老？物业管？理的衔接工作—保持项目管》理的连续性》。     业主】大会、业主委员【。会，。应当从保持项目【管理的连续性和长】远利益出发依法【有序做出解》聘、选？聘物业服务企业的】决定慎用辞退权以】维护社会的稳定和】业主：的，正常生活《。秩序    【 房地产开》发建设单位应当【维护购？房人的合法权益兑现！售房承诺解决—项目遗留问题为【。物业管理顺利开展提！供保证？ 第六条 在！前期物业《管理期间（是指从物！业开始销售起至业】主，大会成立并与选聘的！物业服务企业签订物！业服：务合同？之日前的物》。业管理）物业—服务企业或开发建设！单位要求提前—解，除合：同的应于拟》解除：合同日60日前书面！告知对方并承担相应！违约责任 》    《 前期物业管理期间！提前解？除合同的开发建设单！。位应当按规定及【时另行选聘不低【于原企业资质的物业！服，务企业？。。物业服务《标准、收费标准按原！物业：服务合同约》定的标准执》行开发建设单位【应于新物业服务企业！确定后10日内将】更换物业服务企业的！情况书面函告物【业买受人并抄报物业！项目所在区县物业主！。管部门、镇》街，和，社区 第七—条， 物业服《务，。合同期限未满物【业服务企《业要求提前》解除合同的适—用下列程序  】。 ，  ：（一）？物业：服务：。企业应当在拟—解除合同日》前60日将拟—退出原因、退出时】间、同意承担—的违约责任以书面形！式告知业主》。委，员会并同时告—知当地镇街、社【区和区县物业主管部！门  《   （二）业主委！员会应于《收到书面通知—后3日内将》物业：企业退出的相关事宜！在物业管理区域内】进行公告征求业主意！。见公告时间不—少于7天公》告期满持异议业【主未超过建筑物总面！积1/2且总—人数1/2的—业主委员会应及【时与物业企》业就退出事》宜进行协商》并依法签订退—管协议退管协议应在！物业管理《。区域内公《告7：。天，同时抄报项目所在区！。县物业主管部门、镇！街，和社区  —   （三》）业：主委员会应当于签订！退管协议之日—起15日《内在当地镇街—、，社区：的指导？。下开展选聘》新物业服务企业的】工，作，并于拟解除合同【之日：前依法与新物业服】务企：业签订物业》。服，务合同？   《  （四《）公告期《满持：异议：业主：超过建筑物总面积】1/2且总人数1/！2或双方未达成退】管，协议的原物》业服务合同继续履】行，有异议的一方应【通过司法途径解【。决 ？第八条 物业服务合！同期限未《满业主？大会：要求提前解除合同】的适用下列程序 】 ，   ？ ，（一：）业主委员会或占建！。筑物总面积20%】且总人？。数20%以》上业：主提议提前解除【合同的业《主委：员会：应当自？收到提议之日起20！日内筹备《召开业主《大，会进行表《决在召？开业：。主大会15日前将提！前解除合同》的理由、解除合同】时间、需承担的违约！责任及会议相—关内容以书面—形式在物业管理区】。域内公告同时—告知当地镇街—、社：区拟解除合同时间】不，得少于召开业主大会！表决之日后60日 ！     （二）】。经业主大会表决【通过提前《解除合？同的业主委员会应】。当在：业主大会作出决议】。后３日内将》解约原因、》解约时间和同意承担！的违约责任书面告】知物业服务企—业并及时《与物业服务企业【。。协商退？出事宜？依，法签订退管协议退】管协议应在物业【管理区域《内公告7天并—抄报：项，目所在区县物业主】管部门、镇街和社区！   《  ：（三）业主委员会应！当于签订退》管协议之日》起，15日内在当—地镇街、社区的指导！下开展选聘新物业服！务，企业的工作并于拟解！除合：。同之日前依法与新物！。。业服务企业签订物业！服务：合同     （！四，）业主大《会表决未通过或双】。方未达成退管—协议的原物》业服务合同继续【履，。行有异议的一方应通！过司法途径解—决    — （五）业主大会已！对提前解《除合同事宜进行表】决的对业主大—会决：议有异议的》业主、使《用人：不得以串连》、张贴大小字报等】形式影响物业区域】。的稳定秩序 第】九条 ？ ， ，业主委员会应于物业！服务合同期满—前60日《在当地镇街、社【。区，的指导下组织—召开业主《大会续聘或选—聘，物业服？务企业并在物业服务！合同期满前签订新】的物业服务合同业主！大会决定不》续聘原物业服务企业！的应于？业主大会决》议后10日内书面告！知原物业服务企【业，同时：抄报项目所在区县】物业主管《部门、镇街》和社区 第十条 ！符合第？六、七？、八、九条情—形物业服务合同【终，止的：原物业？服务企业应》当做：好以下？工作  》   （一）原物】业服务企业应—当在合同终止之【日前１个月在物业】区域内公《。布，共有：部分收益《的收支情《况；   —  ：（二）原物业服务】企业应当在合同【终止之？日起1？0日内？向业主委员会（开发！建设单位）、—新物业服务企业移】交下列资料和财物 ！  ：。   1、共有部】分收益？收支情况明细帐【和余额；   】  2、物业服务用！房，和属于业主》共同：所有的其他财物【；，   《  3、《竣工总平面图单体建！筑及：设施设备结构图、竣！工图分幢分层平【面图：和套型图物业区【域内：。道路、地《下停车库地下—。管网工程竣工图等】相关资料；   ！  4、共用设施】设备清单；  】。   5、设—施设备的安》装、使用和》维护保养等》技术资料； —     》6、业主名册和业主！水、电表《抄见数； — ， ， ， 7、多收的物业】服务：费、能耗费等相关费！。用； ？  ：   ？8，、物业？经营：用房的出《租，合同以及利用属【业，主所有的共用—部，位经：营的相关资料； ！    9、物业管！理，需要：的其他资料》；   》 ， 10、实行—酬金制的应当移交管！理期间的财务资料】 第十《一条 ？ 新的《。物，业服务企业》。进驻：项目：时应当与原物业【。服务企业《、业主委员会—共同对物《业共用部位、—共用设施设备—进行查验《并，制作查验《记录查验记录应当】包括查验《项目名称、查验时间！、查验内容、查【验结：论、存在问题等【并，。由查验人签字双方】企业：和业主委员会—盖章存在争议的【应当在查《验记录中《载明 《第十二条 合同！未解除前物业服【务企业应当继续按】照，合同：约定做好服》务积极协助业—主大会选聘新物业服！务企业？业主应？当按：时交纳物业》服务：费至合同解除—之日  》   （一）原物业！服，。务企：。业不得？以业主欠《交物业服务》费为：由拒绝？办理交接原物业服务！企业可委托》新，物业服务企业代为收！取业主欠交的—物业服务费也可以自！行收取但不》得影响业主的正常生！活、：工作秩序《新物业服务企业应】为原物业服务企【业收：取欠缴物业服务费】提供帮助    ！ ，（二）业主》委员会对原》物业服？。务，企业提供的帐目有异！议的可？聘请专？业审计？机构进行《财务审计审计费【用可：从属业主《。所有共有部》分，收益中支出业—主委员会应向业主】公布审？计结果及审计费用原！物业服务《企业应当积极配合作！好审计工作 【   ？ （三）新旧—物业服务企业—。应，本着友好合作—的，态度办理交接工作交！接，过程：中出现的不同意见可！由当地镇街和社区】会同区县物业主管部！门组：织协：调，。协，调无效的应通过司】法途径解决》 ， 第：十三条？ 在退》出，过程中出现的业主拒！交物业服务费—、，物业公司《带走财物、》人身伤害、财物损坏！等问题当事人—应通过司法》途径解决 第十】四条 在项目交！接、查？验过程中如》出现业主委员会未】成立：或未能履行职—责的：情况可在业》主代表和当地—镇街、社区的鉴证下！由新旧物《业服：务企业自行》办理交接、查验手续！ 第十《五条 物—业服务？合同期满双方当【事人不再续约—或经双方《约定提前解》除，物业：。服务合同但业主大会！在，规定时间内未能选聘！。到新的物业》服务企业接管—的适用？下列程？序 ？ ，  ： （一）在合同到】期1个月前业—主，或业主大会仍未选聘！到新：物业服？务企业业主委—员会或原物》业服务企《。业应当到项目所在】镇街和？社区备案并告知【项目所在区县物【业主管部门 【 ， ，。。  ：（二）镇街和社【区，接到业主《委员会或物业服务】。企业备案后５—个工：作日内应会同区县物！。业主管部门》到，物业管理区域听取业！主委员会《、业主代表及—物业服务企》业的意见并就继续管！理，服务做好协调沟通】工作 ？。     （三）镇！街、社区应》当积极协助业主大】。。会选聘新物业服【务企：业指导？业主大会与新接【管的物业《服务：企业：签订：物业服务合同区县】物业主管《部门应主动提供【相，关信：息协助做好选聘工】作   》 ， （四）物业服【务企业退出》项目管理时业主大】会仍未能选聘到新物！业服务企业的镇街应！将有关情况书面报送！。所，在区县人民政府由】。区县：人民政府组织—。镇街、？市，容环：卫、供水《、供电、园林等部】门做：好清扫保《洁、垃圾清运、供】水供：电和绿化维》护等基？本服务工作实际发】生的费用由业主【交纳各专业》部，门自行上门收取业】主委员会应配合相】关部门作好收费工】作 第十六条 ！ 物业服务企业和】业主、业主大会应当！按，。照物业服务合同约定！。的，期限或解除合同条】件，终止：合同任何一方不得擅！自解除？合同 第十七条 ！ 物业服务—企业：不按本办法》规定程？序做好退《出衔接工作的—按照山东《省物业管理条—例，规定：处理处罚《。同时作为不》。良行：为记入信《用档案暂停出具资】信证：明取消该企业一年内！参，与物业？项目招投标的资【。格，该，企业：及其管？理的物业项目三【年内不得《参加：创先评优活动— ：第，十八条？ ， 因项目》规模较小导致物业服！务企业退出项目管】理的区？县，物业主管《部门要？会同镇街、社—区从实际出发本【着规模经营、方【便管理、降低成本、！提高服务《。质量的原则积极创】造条件推《动相邻？项目整合推进物业管！理上水平 第十九！条， 业主大—会、业主委员会不】按，本办法规《定，的程：序解聘？物业服务企业的【由，区县物业主管部门、！街道办事处》（，乡镇人民政府）责】令，限期改正或撤销其】决定并告知全体【业主导致《物业服务企业受损失！的由物业服务企业】通过司法程序追究】相应的法律责任【 第二十条 ！业，主委员？会委员未《能，从物业管理区域【和谐稳？定及长期利益出发】。煽动业主不交物业】服务费带领业主【聚众闹？。事导致物业管理【区域管？理恶化？损害业主合》法权益造成不良【社，会影响的由社区【居委会监督指—导，业主大会或业主【委员：会终止其委》员，资格：并，追，。究相应？。。法律责？任    — 业主不能按规【定履行义务拖欠、】。拒交物业服务费属侵！犯全体业《主公共权益的行为；！其违法违规行为经生！效，。判决或仲裁裁决【确认的应记入个人】信用档案 第二】十一条 《本办法由市》住房和？城乡建设局制定并】负，责解释 第二【。十，二条 本办法自2】016年《2，月15日起实施有】。效期202》1，年2月14日— ：