潍坊市物业服务企业退出项目管理办法
潍建发[2016]2号
潍坊市住房和城乡建设局关于印发《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》的通知
各县市区住房和城乡建设局、市属各开发区建设局，有关县市房产管理机构，各物业服务企业、开发建设单位：
现将《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》印发给你们，请遵照执行。
潍坊市住房和城乡建设局
2016年2月15日
第一条 为规范物业服务企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和国家有关法律、法规、政策，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的项目，是指物业服务企业与开发建设单位、业主根据物业服务合同的约定提供服务的项目。
潍坊市行政区域内，因物业服务合同期满未续约或者提前解除合同，物业服务企业退出项目的活动，适用本办法。
第三条 物业服务企业退出项目应当本着维护社会稳定、保障居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 市住房和城乡建设局（以下简称市物业主管部门）负责全市物业服务企业退出项目工作的监督管理。
各县市区（开发区）物业主管部门（以下简称区县物业主管部门）、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会负责本辖区内物业服务企业退出项目过程的监督、业务指导工作。
物业服务企业退出项目涉及相关部门及供水、供电、供气、供热、宽带等专业经营单位的，由街道办事处（乡镇人民政府）召集物业管理联席会议协调解决。
第五条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保持项目管理的连续性。
业主大会、业主委员会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，慎用辞退权，以维护社会的稳定和业主的正常生活秩序。
房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。
第六条 在前期物业管理期间（是指从物业开始销售起，至业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日前的物业管理），物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的，应于拟解除合同日60日前书面告知对方，并承担相应违约责任。
前期物业管理期间提前解除合同的，开发建设单位应当按规定及时另行选聘不低于原企业资质的物业服务企业，物业服务标准、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人，并抄报物业项目所在区县物业主管部门、镇街和社区。
第七条 物业服务合同期限未满，物业服务企业要求提前解除合同的，适用下列程序：
（一）物业服务企业应当在拟解除合同日前60日，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会，并同时告知当地镇街、社区和区县物业主管部门。
（二）业主委员会应于收到书面通知后3日内将物业企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公告征求业主意见，公告时间不少于7天。公告期满持异议业主未超过建筑物总面积1/2且总人数1/2的，业主委员会应及时与物业企业就退出事宜进行协商，并依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报项目所在区县物业主管部门、镇街和社区。
（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地镇街、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。
（四）公告期满持异议业主超过建筑物总面积1/2且总人数1/2或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应通过司法途径解决。
第八条 物业服务合同期限未满，业主大会要求提前解除合同的，适用下列程序：
（一）业主委员会或占建筑物总面积20%且总人数20%以上业主提议提前解除合同的，业主委员会应当自收到提议之日起20日内筹备召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，将提前解除合同的理由、解除合同时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告，同时告知当地镇街、社区。拟解除合同时间不得少于召开业主大会表决之日后60日。
（二）经业主大会表决通过提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决议后３日内，将解约原因、解约时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7天，并抄报项目所在区县物业主管部门、镇街和社区。
（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在当地镇街、社区的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。
（四）业主大会表决未通过或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应通过司法途径解决。
（五）业主大会已对提前解除合同事宜进行表决的，对业主大会决议有异议的业主、使用人不得以串连、张贴大小字报等形式影响物业区域的稳定秩序。
第九条 业主委员会应于物业服务合同期满前60日，在当地镇街、社区的指导下组织召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘原物业服务企业的，应于业主大会决议后10日内书面告知原物业服务企业，同时抄报项目所在区县物业主管部门、镇街和社区。
第十条 符合第六、七、八、九条情形物业服务合同终止的，原物业服务企业应当做好以下工作：
（一）原物业服务企业应当在合同终止之日前１个月，在物业区域内公布共有部分收益的收支情况；
（二）原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会（开发建设单位）、新物业服务企业移交下列资料和财物：
1、共有部分收益收支情况明细帐和余额；
2、物业服务用房和属于业主共同所有的其他财物；
3、竣工总平面图，单体建筑及设施设备结构图、竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等相关资料；
4、共用设施设备清单；
5、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
6、业主名册和业主水、电表抄见数；
7、多收的物业服务费、能耗费等相关费用；
8、物业经营用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料；
9、物业管理需要的其他资料；
10、实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。
第十一条 新的物业服务企业进驻项目时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章。存在争议的，应当在查验记录中载明。
第十二条 合同未解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新物业服务企业。业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日。
（一）原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。
（二）业主委员会对原物业服务企业提供的帐目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从属业主所有共有部分收益中支出，业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。
（三）新旧物业服务企业应本着友好合作的态度办理交接工作，交接过程中出现的不同意见，可由当地镇街和社区会同区县物业主管部门组织协调，协调无效的，应通过司法途径解决。
第十三条 在退出过程中，出现的业主拒交物业服务费、物业公司带走财物、人身伤害、财物损坏等问题，当事人应通过司法途径解决。
第十四条 在项目交接、查验过程中如出现业主委员会未成立或未能履行职责的情况，可在业主代表和当地镇街、社区的鉴证下，由新旧物业服务企业自行办理交接、查验手续。
第十五条 物业服务合同期满双方当事人不再续约，或经双方约定提前解除物业服务合同，但业主大会在规定时间内未能选聘到新的物业服务企业接管的，适用下列程序：
（一）在合同到期1个月前，业主或业主大会仍未选聘到新物业服务企业，业主委员会或原物业服务企业应当到项目所在镇街和社区备案，并告知项目所在区县物业主管部门。
（二）镇街和社区接到业主委员会或物业服务企业备案后５个工作日内，应会同区县物业主管部门到物业管理区域听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。
（三）镇街、社区应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主大会与新接管的物业服务企业签订物业服务合同。区县物业主管部门应主动提供相关信息，协助做好选聘工作。
（四）物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，镇街应将有关情况书面报送所在区县人民政府，由区县人民政府组织镇街、市容环卫、供水、供电、园林等部门做好清扫保洁、垃圾清运、供水供电和绿化维护等基本服务工作。实际发生的费用由业主交纳，各专业部门自行上门收取，业主委员会应配合相关部门作好收费工作。
第十六条 物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。
第十七条 物业服务企业不按本办法规定程序做好退出衔接工作的，按照《山东省物业管理条例》规定处理处罚。同时作为不良行为记入信用档案，暂停出具资信证明，取消该企业一年内参与物业项目招投标的资格，该企业及其管理的物业项目三年内不得参加创先评优活动。
第十八条 因项目规模较小导致物业服务企业退出项目管理的，区县物业主管部门要会同镇街、社区从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，推进物业管理上水平。
第十九条 业主大会、业主委员会不按本办法规定的程序解聘物业服务企业的，由区县物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正或撤销其决定，并告知全体业主。导致物业服务企业受损失的，由物业服务企业通过司法程序追究相应的法律责任。
第二十条 业主委员会委员未能从物业管理区域和谐稳定及长期利益出发，煽动业主不交物业服务费，带领业主聚众闹事，导致物业管理区域管理恶化，损害业主合法权益，造成不良社会影响的，由社区居委会监督指导业主大会或业主委员会终止其委员资格，并追究相应法律责任。
业主不能按规定履行义务，拖欠、拒交物业服务费，属侵犯全体业主公共权益的行为；其违法违规行为经生效判决或仲裁裁决确认的，应记入个人信用档案。
第二十一条 本办法由市住房和城乡建设局制定并负责解释。
第二十二条 本办法自2016年2月15日起实施，有效期2021年2月14日。