福州市物业管理！若干规定   】  ：2004年8—月3：1日福州《市第：十，二届人？民代表？大会常务委员会第十！六次会议通过200！4年12月3日福】建省第十届人民代表！大会：。常务委员会第十二次！会议批准2004年！12月？1，4日：福，州市人民代表—。大会常务委员会【颁布根？据2012》年，10月31日福州市！第十四届人民代表】大会：常务：委员会第六次会议】关于修改<福—。州市物业管理若干】。规定>的决定修正2！01：2年12月1—4，日福建省第十—一届人民代》表大会常务委员会第！三十四次会议—批准 福州市第】十四届人民代表【大会常？。。务委员会公告 ！ 《 第7？号    — ，福州市人民代表【大，会，常务委员会关于修】改<福州市物业管】理若干规定>的决定！已，于2：012年《。12月14日经【福，建省：第十一届人民代表大！会常务委《。。员会第三十四—次会议通过现予【公布本决定自公布之！日起施行 —    特》此公告 福州【市第十四《届人民代表大会常务！委员 》 ，2，013年1月11】日     （2！012年12月【14日福建省第十一！届人：民代表大会》常务：委员会第三十—四次会议通过） 】。   ？  福建省第—。十一届？人，民代表大会常务委】员会第三十四次会议！对福州市人民代【表大会常务》委员会报《请批准的福》州市人民代表大会常！务委员会关于修改<！福州市物业管理【若干规定>》的决定进行了—审查认为《其内：容与上位《法没有抵触决定【予以批准由福州市】人民：代表大会常务委员】会颁布施行 ！ ？ 第一条 》为了规？范物业管理活动【维护业主和物业服】务企业的合法—权益根据中华人【民共和国物权法、】国务：院物业管理条例、福！建省：。物业管理条例等法律！、法：规结合我《市实际制定本规定】 《 ：。 第二条 本【规定适用于福—州市行政区域内的物！。业管理活动 ！ ？ 第三条 》。。物业：。管理：。实行业主自治、专】。。业服务与政》府监管相结》合的：原则建立属地管理】、分级负责的工作】机制 【 第四条 【市、县（市、区【）房地产行政主管部！门负责本行》政区域内《物业管理活动—的监：督管理工作履行【下列职责 》 ？    （一—）组：织，实施关？于物业管《理的法律、》法规以？及本规定《； ：    — （二）指导—、协调乡镇》人，民政府、街道办【事，处、：行业协会等依法开展！与，物业管理相关的工作！； ？ ：   ？ （：三）负责物业服务企！业的行业管理； 】 ，。   《  （四）法律、】法规规定的其他职】责 】 第：五条 城乡规划【、建设、市容、【公安、民政》、环保、物价、工】商、园林、质—监等有关行政—主管部门应当—按照各自职责依法做！好，与物业管理有关【的监督管理》工作：。 ， — ，第六条？ 乡：镇人民政府、街【道，办事处对本行政【区域：内，物业：。管，理活动履行》下列：职责 》     （一）组！织、指导业》主成立业《主大会并选举产【生业主？委员会； 】    《（，二）指？导、监督业主—大会：和业主委《员会依法开展活动协！调，处理辖区《内物业管理的日常】事务；   ！  （三）协助有关！行政主管部门—对物业管理》活动进行监督； ！。     —（，四）法律、法规【规定的其《他职责 》     —村（居？）民委员会根据有】关规定对《业，主大会？和业主委《员会：进，行，指导、协《调和监督依法—协调处？理，物业管理纠纷 ！。 》第七条 建》立物业管理联—席会议制度协调处】。理业主大会成—立、业？。主委：员会换届、业主委】员会履行职责、【物业服务企》业退出、物业服务】纠纷等物业管理中的！问题 ？。     物】业管理？联席会议由乡镇人】民政府、街道办事】处负责召《集，由，所，在地的县（》市、区）房地产、建！设、：市容、公安、—环保等有关》行政：主管部？门和有？关村（居）民委员会！。。、业主委员》会，、物业服务企—业组成 《 第八！条 房屋的所有权人！为业主 【  ：  业？主在物业管理—活动中享有下列权】利 ？ ：    （一）按】照物业？服务合同的约定【。接受物？业，服务企业提》供的服务《； ？   《  ：。（二）提《议召开业主大会【会议并就物》业管理的有关事项提！出建议；《 《    （三—）提出制定和修改】管理规约、业主大会！议事规则的建议【；     ！（，四）参加业主大会】会议行使投票权；】     】（五）选举业—主委员会委员并享有！被选举权； 【   《  （六）监督【业主委员会的—。工作；  】 ，  （七《）监督？物业服务企业履行物！业服务合同； 【  《   （八》），对物业共用部—位、共用《设施设？备和相关场》地使：用情：况享：有知情权和监督权】； ： ，    》 （九？），监督专？项维修资金》的，管理和使《用；：     （！十）法律、》法规规定的其—他权利 ！ 第九条》 业主在《物业管理《活动中履行下列义】务 《     》（，一）遵守《社会公德、管理规】约和业主《大会议？事规则； 》 ？    （二）【遵守物业《管理区？域内物业共用—部位和共《用设施设备的—使用、公共秩序和】环境：卫生的维护》。等方面的规章—制度； —     （三【）执行业主大会的决！定，和业主大《会授权业主》委员会作出》。的决定； 》    — （四）按照国家】有关规定交纳专项】维，修资金？；   【  （五）按时【交纳物业服务费【用；   】  （？六，）维修、养护危害安！全、妨碍公共—利益以及影响其他物！业正常使用的物业】专有部分； — ，    》 （七）《法律、法规规定的】其他义务 【 第十【。条 业主《大会由一个物业【管理：区域内的全体—业主组成 》     物业！管理区域是指只成立！一个业？主大会、相对独立】的并由？一个物业服务企业实！施统一物业管理【的区域  】   已实施—物业：管理的？不同物业管理—区域经各自的业主大！会，同意后可《以合：并为一个物业管理区！域 —。 第十一条【 ，市、县（《市、区？）人民政府应当逐步！。组，织对未实施物业管】理的旧住宅区域实】施综合改造 】    《 乡镇？人，民，政，府、街道办事处【应当组织综合改造】。后的：住宅区域业主—按照县（市、—区）：房地产行政主管部门！。确认的物业管理区域！确定：管理方式并推广【专业化物业服务 ！ —第十：二条 在一个物业】管理区域《。中，物业出售并交付使】用的建筑《面积达到该》区域总建筑》面积的？百分之五十以上【或，者，首套物业出售并交】。付，使用已满两年的在】县（：市、区）房》地产行政主管部门】的指导？下由乡镇人》民政：府、街道办事处【。会同村（《居）民委员》会，、建设单《位、业？主代表组成首次【业主大？会会：议筹：备组组织召》。。开首次？业主大会会议 ！   ？  业主大会—筹备：组成：员名单应当自—成立之日《起七日内《在物业管理》区域的？显著位置公告 】     召开首！次，。业主：。大会：所需文件资料由【建设单位提供—建设单位未能提【。供的由业主大会【筹备：组书面？申，请经：乡镇人民政府—、街道办《事处确认可以向房屋！登记机构等单位查阅！、复制？。物，业管理区《域内：各业：主，。独立：产权建筑面》积等：资料各有关》单位应当予以配合】 ： ？ 第《十三：条 同一物业—。业，主超过一人的物业共！有人可以推选并委】托一人？参加业？主大会？会议：。 ？ ，。。    物业使用人！根据业主的》书面委托可》。以代理业主行使投】票权和物业管理相】应的权利和义—务 】。 第十四条 未参与！表，决的业主《。其投票权《数是否可《以计入已表决的多】。。数票按照管理—规约或者业主大会议！事规则的规定确定 ！ 《 第十五条【 业主委员会由业主！大会选举《产生业主委员—会每届任期三年【业，主委员会应当每年至！少，向业主大会报告一】次工作   ！  ：业主委员会》委员应？当由热心公益事业、！责任心？强，、具有一《定组织能力、—遵守管理规约—和物业管理有关规】。定的：业主担任业主委【员会委？员可：以连选连任 】     在物业】管理区域《内与物业管理有关属！于全体？业主权益的》。。纠纷经专有》部分占建筑物总【面积过半数》的业主且占》总，。人数过半《数的业主同意业主】委员会可以代表全】。体业：主依：法行使诉讼》权，利 》 第》十六条 业主大会】和业主委员》会工作经费的使用情！况应当？每，三个月？在物业管理》区域：。内的显？著位置公布并接受业！主的：监督 》 ： 第十》七条 业《主，委员会应《当自选举产生之【日，起三十日内将业【主大会的成立—情况：、业主大会》议，。事，规，则、管理规》。约及业主委员会【委员名单等材料【向物业？所在地的乡镇人民】。政府、街道办事【处、县（市》、区）房地产行【政主管部门备案县（！市，、区：）房地？产行政主《管部门应当对依【法，选举：产生：的业主委员会—出具备案证》明    】 ，。业主委？员会备？案的有关内容发生】变更：的应：当依照？前款：。规，定重新？备案 — 第十八条 ！尚未成立业主—大，会或者尚未选举产生！业主委员会的—住，宅区域可以由所【在地的乡镇人民政】府、街？道办事处组》织业主确定》物业管理方式 】 ？ ， 第十九》条 在物《业管理区域内业主】大会、业主委员【会应当积极》配合相关村（—居）民委员会依【法履行自治管理职责！ — 第？二十条 物业服务企！。业承担物业管理【事务应当按》照，相应的资《质条件签订前期物】业服务合同或者物业！服务合同合同应当向！县（市、区）房【地产行政《主，管部门备案 ！ ： 第二十》一条 物《业服务企业的基【本权利   ！  （一）按物【业服务合同》的约定收取费用；】 《    《（，二）劝阻和制止【违反社会公德、管理！规约和？物业管？理制度行为；—   —  （三）委托专】。营公司承担专项物业！管理业务； 【。     —（四）？要求：业主委员会协调【其与业主或者物业使！用人的纠纷； 【   》  （五）法律、法！规规定的其》他权利 — ？ 第二《十二条 物业—服，。务企业的基本义务 ！     （】一，），履行物业服》务合同按《照合同约定》提供物业服务—建立重大事项汇【报制：度，接受业主《咨询和？监督：；    】 （二）《执，行物：业服：务等级标准和物业服！。务收费等级》标准：；    】 （三）在物业【管理：区域内的显》著位置公布物业服务！内容、服务》标准、？收费项目《、计费方式、—收，费依据和标》准等有关事项；【。     （四）！每月在物业管理【区域：内的显著位》。置公布共用设施【设备费用《分摊等物业》服务代收代支费用】情况：； ：     （—五）合同终止—之日：起，十日：内应当与《业主：或者有关单位结清债！权债务？并移交物业》管理：用房及？有关资？料、设施、设备； ！     （—六，）法律、《法规规定的其他【义务 《 ？ 第二十三【条 物业服》务合同应当约定下】列基本内容》 ？     （一）房！屋及其附属设施【的维修、养护； 】 ？ ，   （二）卫【。生保洁及公》共花木绿地管护； ！     （】三）：道路维？护车：辆停：放秩：序管理；  ！   （四》）安全？防范和维《护公共生活秩—序； 《     （五】）法律、法》规规定的《其他应当约定—的事项 ！ 第二十四条【 住宅？物业、住宅小区内的！非住宅物《。业或者与单幢住宅】楼结构相连的—非住宅物业的建【设单：位应当按照规定【通过招？投标的方式选—聘，具有相应资质的物】业服：务企业进行前期物】业管理？。并按照？规范签订前期物【业，服务合同前》期，物业服？务合：同，不得侵？害物业买受人的合】法权益   ！。 ， 建设单《位与物业买受人【签，订的买卖合同应当包！含前期物业服—务合同约定的—内容 》 第二【十五条？ 建设单位在—销售物业《前应当制定临时管理！规约并将临》时管理规约》报物业所在地的县（！市，、区）房地》产行政主《管部门备案》临时管理规》约不得侵《。害物业买受人的合】法权益  】  ： 建：设单位应当》在物：业销售时将临时管理！规约向物《业买受人明示并【予以说明 】  ：  物业买》受人在与建设单位签！订物业买卖合同时】。应当在临时管理规约！上以签字同》意的：方式承诺遵守 】 ？ 第二十六条 ！物，业服务企业承接【物业服务时》建设单位应》当向物业服务企【业提供？物业共用部位、共用！设施设备清单并【共同对共《用部位？、共用设施》设备进行查验具【体验收？程序和标准按照国家！有关规？定执行建设单—位应当对《。物业服？务企业提出的物业】质量和设计问题以及！其他遗留问题及时】解决查验结束—后双方应当按照【。规定签订承接—。查，验书 — 第二十七】条 建？设单位应当按照【规，。定配置物业管—。理用房建筑面积【十万平方米以—下的按照不少于总】建筑面积千分之四】配置但最少不低于五！十平方米；建筑【面积超？过十万平《方米的超过部—分按照千分之三配】置城乡规划》主管部门审批建设项！目时应当予以—核实 ？ ， ，     》按照规划《。配建的？物，业管理用房不得挪】作他用 》 ， ： 第二十八条】 ，物业管理区》域内的下列设施归属！全体业主所有 】    》 （一？）物：业管：理用房； 】    （二）【垃圾：集散间、《厕所；  】 ，  （三）》按，。照，。。规划配建《的公：共绿地、道路、【围墙：以，及其他公共用—地使用权； ！   ？ （四）住宅的物业！管理区域按照规划】配，建的公共停车场【所； 》 ，    （》五）建设单位以【书面形式《在出售物业时承诺】归全：体业：主所有的其他设【施 《 《 第二？十九条 业主委员会！。经营物业共》用部位应当经过业】主大会同意 】     利用物业！的部分共用部位【获取的？。收益：归拥有？该部分物业的业主】所有；利用物业的】全体共用部位获【取的收益归全—体业主所有 ！   ？ 获取的收益主要用！于补充？专项维修资金 ！     》业主委员《会经营物业共用部】位的收支情况应【当每三个月在—物业管理区域内【的显著位置公布【并报：送乡镇人民政府、街！道办事处接受业【主和乡？。镇人民政府、街道】办事处？的监：。。。督拒不公《布的经业主提议乡镇！人，民政府、街道办【事处可以组织—业主代？表对其收支情况【进行审查并公布【 第！三十条 车辆—在，物业管？理区域内公共停车场！所的停放和管理【。事项前期《物业管理期间可【以在前期《物业：服务合同中约定其】收费：。标准：按照价格主》管部门的《规定：执行；业主大会成】立后：。由业主大《会决定业主》对车辆停放》有特殊保管要求的】由业：主和物业服》务企业？另行签订保管合同】     】治安、消防、抢险】、卫生、《。市政、市容等特种】车辆在执行公务时】。。可以在物业管—理区域内无偿停放】 —。 第？三十一条 物—业服务企业与业【主或者建设单位可】以采：取包干制或者酬金】制等形？式约定物业服务【费用前期物》业服务？收费实行《政府指导《价采取包《干制 —    物》业，交付业主前物—业服务费《由建设单位承—担；：物业交付业主后【物业服务费》由业主承担自物业交！付之日起交纳—    【 物业服务企业为】业主提？供合：同，约定以外《有偿服务的应当【征得业？主同：意 ： — 第三十二条 【物业服务收费应【当区分不同物业【的性质和特点—分别实行《政，府指导价和》市场：调节价价《格主管？部门应当会同房地产！行政主管部》门每：年公：布一次政府指导价】及其构成《推行：分级：分类服？务明：码标价 【价格主管部门—。。应当会同《房地产行《。政主管部门对—物，业服务收费》。进行：监，督管理 ！ 第三十三条【 物业？管理区域内供水、供！电、供气、通讯【、，。有，线电：视等公用《企业：收取有关费用业【主使：用，。的向：业主收取；物业服务！企业使用的》向，物业服务企业收取】；公共使用的由业主！分摊    ！ ，物业服务企业—可以接受委托—代收：。。前款费用但不得向业！主，收取任何额外费用】 ？     未经【双方约？定供：水、供电、》供气、通讯》、有线电视》等公用企《。业不得？要，求物业服《务，企业代收代付有关】费用不？得，向物：。业服务？企，。业扣收业主应承担】的有关？费，。用 — 第三十四【条 ：物业服务企》业，已接受委托实施物业！管，理，并相应收取服—务费的其他部门和单！。位不得再向业主或者！物业使用人重复收取！性质和内容》相同的费用 【 《。 ， 第三十五》条 物业服务合同】期限届满《两个月前业主委员会！应当组织召开业主】大会会？议，决定续聘或者另【。聘物业服务企—。业并将决定书面告】知物业服《务企业？物，业，服务企业决定不再续！签物业服务合同【的应：当在物业服务合同期！限届满两个月前书】面告知？业主委员会 ！ ？ 第三十六》条 物业服务合同】终止时？业，主委员？会与新、原》物业服务企》业应当在县（—市、区）房地产行政！主管部门指导下【成立移交小组负责】处理物？业管理的相》关事务监督原—物业服务企业清理】债权债务、移交物业！管理用房《、设施？设备、档案资料及国！家规定的其》他，必须移交的项目移】交完毕后《原物业服务企—业应当及时退出该】物业管理区域不【得以物业服务—中的债权债务纠纷未！解，决，等为：由，拒绝退出 】 ， 第《三十七条 移交小组！。认为清理债权债务有！困难时可《以委托有《。资质的？中介机构进行清算】费用由原物业服【务企业、业》主按照职责承担【 — ：第三十八条 在国】家规：定的保修《期内物业的》维修由？建设单？位，负责；保修期满【后业主对《其专有的部分—实施：维修、管理物—业服务企业依照本规！定对共用的》部分设施、》设备负责维修、管】理 《     物—业服务企《业对物业《共用：的部分设施、设备进！行维修、管理时相关！业主和使《用人应当给予配合 ！ 《 第三》十九条 物业管理】应当建立专项维修资！金制度专项维—修，。资，金属业？主，所有   】  物业买受—人缴交的专项维【修资金由市、县（】市、区）房》地产行政主管部门指！定的银行专户代【为储存；《业主大？会成立后房地—产行政主管部门应】当及时移交》专项维修《资金银行账户 】。  ？   专项维修资】金的使？用，。由业主大会决定并受！市、县？。（市、区）房—地产行政主管部门】的监督维修资金专】项用于？物业保修期满后【物业共用部位、共】用设施设备》的维：修和更新《、改造不得》挪作他用《 — ， 第四十条 市【人民政府应当建立】专项维修资金紧急使！用制度 《  《   业《主委员会可以—根据专项维修资【。金紧急使用制度按照！。。业主大会确定的使用！范围和？金额：进行申请用于物【业共用部位、共用设！施设备？的，紧急维修 》 — ，第四十一条 业主不！得违反法律、—法规以及管理—。规约将住宅改—变为经营性用房【或者出租《给他人？从事经营性活动 ！     业主或！者，物业使用人装饰装】修房屋的应》当遵守法律法规的有！关规定 《 【第四十二条》 在物业《管理区域内物—业服：务企业或者》业主委员会发现有下！列违法行为之一【的应当？及时劝阻制止；【对不听劝《阻的：物业服务企》业或者业主》委员：会应：。当及时向有》关行政主管部—门书面报告 ！  ：  （一）违法建】设、擅自《改变建筑物及其配】套设施（含架空层】、地下？停车场、幼儿园【。。、共有绿地等）使】用，功能的； 【   ？  （？二）：擅自拆改房屋结【构的； 【    （三）擅】自占用？公共消防通》。道的；  】  ： （：四）：未取得营《业执照从事经营活动！的；   】  （五）破—坏小区园林绿化【的，； ？     （六）！。商，业经营、文化娱乐】。场所边界噪声—及超标排放有害【气体、污水的 ！     有关行】政主管部门接到报】告后应当按照市【人民政府确》定的职责及》时查处 — 第四十三！条 ：违反本？规定物业服》务企业未结》清，债权：。债务、移交物业管理！用房及有《关资料、设》施，设备擅自撤》出小区？物业管理《的或者原物业服务企！业拒不？退出该？物业管理区域—妨碍该物业管理区】域正常物业管理的】由房：地，产行政？主管部门责令—限，。期改正？；逾期仍不改正【的，处，以一万元以上五【万元以下的罚—款并提请原》发证机关降》低其资质等级或【者吊销企《业，资，质证书 ！ ， 第四十四条 违反！本，规定物业服务企【业未：依法备案物业服务】。合同由房《地产行政主》管部门责令限期报送！备案；逾期》不报送？备案的处以五千元】以上一万元以下【的罚款 】 第四十—。五条 业主委员会委！员违反法律、法规】或者超越《权，限侵害业主合法权】益造成？损失的应当承担【相应：的法律责任 】 《。 第四十六条 违】反本规定建设单【位与物业《服务：企，业签订的前期物【业服务合同侵—害物业买受人的合法！权，益的由房《。地产行政主管部【。门责令限期改—正；逾期仍不改正】的处以五千元以上】五万元以下的—罚款 】 第四十七条 】违反本规定建设单位！未按要求提供首【次业主大会成立所】需的文件资料—由房地产《行政：主管部门责令限【期改正；逾期仍不】改正的？处以一万元以—上五万？元以下的《罚款 《 《。 第四十》八条 市、县（市】、区）房《地产：行，政，。主管部门和其他监督！管理部门的》工作人员有》下列行为之一的依法！。给予处？分；构成《犯罪的依法追究刑事！责任 《 ，    《。 （一）不》依法：履行监督管理职责的！。；     ！（二）对举报、投诉！等的违法《行为不予查处或者】查处不？力的：；   【。  （三）有—其他滥？。用，。职权、？玩忽职？守、徇私舞弊—行为的 — 第四十】九条 违反本规定】其他规？定，的依照国务》院物：业管理？条例、？福建省？物，业管：理条例等规定予以处！罚 《 第五十】条 本规定自2【005年1》月1日起施行 【     》19：96年11月—29：日福建省第八届【人民代表大会—常务委员会第二【十七次会议》批准：的福州市城市—住宅小？区物业？管理办法同时废止】 ， ，