福州市物业管理！若干规定《   《  2？004年8》月3：1日福？州市第十二》。届，人民代表大会常务委！员会第十六次会议通！过，2004年12月】3日福建省第十【届人民？代表大会常》务委员？会第十二次》会议批准《2004年》1，2月14日福州【市人民代表》大会常务委员会【颁布根？据20？12年10月3【1日福州《市第十四届》人民代表大会—常务委员会第六次】。会议：关于：修改：<福州市物业管理】。若干规定>的—决定：修正：。2012《年12月1》4日福建省》第十一届人民代【表大会常务委员【会第三十四次会【议批准 》福州市第十四届人民！代表大？会常务委《员会公？告 《 ， 第7号 】     福州【市人民代表大会常务！委员会关于》修改：<福州市物业管理】若干规定>》。的决定已《于201《2，年12月14日经福！建省第十一届人民代！表大会常务委—员会第三十》四次会议《通过现予《公布本决定自—公布：之日：起施行 《     特—此公：告 福州市第十四！。届人民代表》大会常务委》员 ： 20》1，3，年1月1《1日   — ， （20《12年12》月14日福建省第十！一届人民《代表大会《常务委员《会第三十四次—。会议通过）   ！。  福建《省第十一届人民代】表大会常务委员会】第，三十四次会议对福州！市人民代表》大会常务委员会报请！批准的福州市人民】代，表，大会常务委员—会，关于修改《<福州市物业管理若！干规定>《的决定进行了—审查认？为其：内容与上《位法没？有抵触？决定予以批准—由福州？市人民代表大会常】务委：。员会颁布《。施，行 】 第一条 为—了规范物《业管理活动维护【业，主和物业服》务企：业的合法权益—根据中？华人：。民共：和国物？权法、？国务院物《业管理条《例、：。福建省物业管理条例！等法律、法规结合我！市实际制定本规定】。 《 第》二条 本规定—适用于福州市行【政区域内的物业【管理活动 》。 第三！条 物业管理实行业！。主自治、专业服务】与政府监管相—结合：的原则建立》属地：管理、分《级负责？的工作机《制 ： 第四！条 市、县（市、区！。）房地产《。行政主管部门负责本！行政区？域内物业管理活动】的监督？管理工作履行下列职！。责 》。   ？ （一）组织实【施，关于物业管理的法】。律、法？规以及本规定；【    【 （二）指导—、协调乡《镇人：民政府、街道办事处！、行业协《会等依法开展—。与物业管理相关的】工作：；    】 （三）负责—物业服务《企业的行业管理【；    】 ，（四）法《律，、法规规定的—其他职责 【 《 第五条 城—乡规划、建设—、市容、公安、民政！、环保、物价、工商！、园林、《质监等有关行政主】管部门？应当按照各》自职责？依法做？好与物？。业管理有关的监【督管理工《作 ？ 《 第六条 乡【镇人民政《府、街道办事—处对本？行政区？域内物业管理活动履！行，下，列职责？。 ：    》 （一）组织—、指导业主成立【业主大会并选举【产生业主《委员会； 》 ？ ，   （二）指导、！监督业主大》会和业？主委员会《依法开展活》动协调？处理辖区内》物业管理的》日常事务； 】     》（三）协助》有关行政主管部【门对：物业管理《活动进行监督—；   【  （四）法—。律、法规《。规定的其他职—责 》    村（居）】民委员会根》据有关规《定对业主大》会和业主委员会进】行指导、协调和监督！依法协调处》理物业管理》纠纷 】 第七条》 建立？物业管？理联席会《议制度协调处理业主！大会成？立、业主委员会换届！。。、业主委员会履行】职责、物《业服：务企业退出、—物业服务纠纷等【物业管？理中的问题 ！。    物业管理联！。席，会议由乡《。镇人：民政府、《街道办？事处负责召集由【所在地的县（市【。、区）房地产、建设！、市容、《公安、环保》等有关行政主管部门！和有关？村（居）民委—。员会、？业主委员会、物业服！务企业组成 ！ 第八条【 房屋？的所有权人为—业主    ！ 业主在《物业：管理：活动中？享，有下列权利 【。     —（一）按照物业【服务合同的约定接受！物业服务《企业提供《的服务？； 《 ，    （二）提议！召，开业：主大会会议并—就物业管理的有关】。事项提出建》议；：  》   （三）提出制！定和修改管理规约、！业主大会议事规【则的建议； ！。 ， ，  （四）参加【业主大会《会议行使投》票权； —。  ：。   （五》）选举业主委员会委！。员并享？有被选举权； 【    — （六）《监督业主委员会的】工作：；  —  ：。 （七）监督物业】服务企业履》行物业服务合同【；   【  （八）对物业】共用部位、共用设施！设备和相关场地使用！情况享有知情—权和监督《权；：。 ，   》  （九）》监督专项维修资金】的管理和使用；【     （！十）法律、法规规】定的其他权利 【。 — ，第九条 业主在【物业管理活动—中履行下列义务 】    — （一）遵守社【会公德、管理—。。规约和业主大—。会议事规则； 【。 ？    （二—。）遵守物业管理【区域内物业共—用部位和共用—设，施设备的使》用、公共秩》序和：环境卫生的维护等方！面的规章制度； ！     （三】），执行业主大会的【决定和业主大—会授权业主委员会作！出的决定《；    】 （：四）按？照国家有关规—定交纳专项维修资】金，；    】 ，（，五）按？时交纳物业服—务费用？； 》    （六）维修！、养护？危害安全、》妨碍：公，共利益以及影响【其他：物业：。正常使用的物业专有！。部分； 》   《  （七）法律【、法规规定的其他义！务 】 第十条 》业主大会由一个物】业管理？区，域内：的全：体业主组《成  —   物业管—理区域是指只成立】一个业主大会、相对！独立的并由一个物】业服务企《业实施统一》物业管理的区域【     已！实，施物业管理的不【同物业管理区域经各！自的业主大》会同：意后可以合并为一个！物业管理区域— 第！十一条 市、—县，（市、区）人民【政府应？当逐：步，组织对未《实施物？业管理的旧住宅区域！实施综？合改造 —    《 乡：镇人：民政：府、街道办事处【应当组织综合改造】后的住宅区域业主按！照县（市、》区）房？地产行政主管部门】确认的物《业管理区域确定管】理方式并推》广，专，业化物？业服务 — 第十二】条 在一《个物业管理区—域中物业出售—并交：付使用的《建筑面积《。达到该区《域，总建筑？面积的百分》之五十？以上或者首》套物业出售并交付】使，用已满两年的在县】（市：、区）房地产—行政主管部门的指导！下由乡镇《人，民政府、街道—办事：处会同？村（：居，）民：委员会？、，建，设，单位、业主代表【组成首次业主大【会会议筹备》组组织召开》首次业主大会—。会议：     】业主大会筹备组【成，员名单？应当自成立之日【起七日内在》。物业管理区域的显著！位置公？告 》    召开首【次业主大会所—需文件资料由建设】单位提供《建设单位《未能：提供的由业主—大会筹备组书面【申请经？乡镇：人民政府、街道办事！处确：认可：以向房屋登记机【构等：。单位：查阅、复制物业【管理区域内各—业主独立产权建筑面！积等资？料各有关《单位应当予以配合】。 】第，十三：条 同一物业业主】超过一人的物业共有！人可以推选并委【托一人？参加：业主大会会议 】     —物业使用人根—据业主的《书面委？托可以代理业—主行使？投票权和物》业管理相应的权利和！义务 【 ？第十四条 未参【与表决？的业主其投》票权数是否》可以计入《。已表决的多数—票按照？管理：规约或？者业主？大，会议：事规则的规定确定】 】第十五条 业—主委：员会由业主大会选举！产生业主委员会每】届任期三年业主委】员会应当每年—至少向业主大会报告！一次工作 —   《  业主委》。员会委员应当由热】心公益事业、责【任心强、具》有一定组《织，。能力、遵守》。管，理规约和物业—管理：有关规定的业—主担任业主委员【会委员可以连选连】任 ： ？。    在物业管理！区域内与《物业管理《有关属？于全体业主权—益的纠纷《经专有部分占建筑物！。总面积过半》。数的业主且占总人数！过半数的业主—同意业主委员会可】以代表全体业—主，依法行使诉讼权利 ！ ？ ： 第十六条 业主！大会和业主委员【会工作经费的使用】情，况应当？每三个月在物—业，管理区域内的显【著，位置公？布并接受业主—的，。监督 》 ？ 第十七条 业主！委员会应当自选【举产生之日起三十日！。内将业主大会的【成，立情：况、业主大》会议事规《则、管理规约—及业主委员会委员名！单等材料向物—业所在？地的乡？。镇，人民政府、街道【办事处、《县（市、区》）房：地产行政主》管，部门备案县（市【、，区）房地产行政主】管部：门应当对依法选举产！生的：业主委员会出—具备案证《明 ？。  ？   ？业主委员会备案的】有关内容发生变更】的，应当依照前款规定】重新备案 —。 —第十：八条 尚《未成立业主》大会或？。者尚未选举产生【业主委？。员会：的住宅区域可以由所！在地的乡镇人民【政府、街《道办：事处组织业主确【定物业管理方式【 第！十九条 在物业管】理区：域内业主大》会、：业主委员会应当积极！配合相关村（居）民！委员会依法履行自治！管理：职责 ！ 第：。二十条 《物业：。服务企业承担物业】管理事务应当按【照相应的资》质条件签订前—期物业？服务合同或者物【业服：务合同合同应当【向县（市、区）房】地产行政《主管部门备》案 ： 《 第二》十一条 物》业服务企业》的，基本权利 — ，     （一）按！物业：服务合同的约—定，收取费用； 】     （—二）：劝阻和制《止违：反社会公《德、管理规约和【物业管理制度行【为；    ！ （三）委托专营】公，。司承担专项物业管理！业务；  】   （四）—要求业主《。委员会协调其与【。业主或？。者物业使用人—的纠纷； 【     》（五）法《律、法规规定的【其他权？利， ？ ？ ：第二十二条 物【业，服务企业的基—本义务 【    （一）履行！。物业：服务合同按照合同约！定提供？物，业服务建立重—大事项汇报》制度接？受业：主咨询和《监督； 》     （【二）执行《物业：。服务：等级：标准：。和，物业服务收费等级标！准；  【   （三）在物业！管理区域内》的，显著位置公布—物业服？务内容、服务—标准、收费》项目、计《费方式、收费依据】和标准？等，有关事项； 【   ？ （四）每月在【物业管理区域内【的显著位置公布【共用：设施设？。备费用分《摊等物？。业，服务代收代支—费用情况； — ，  ：。  （五）》合同终止之日起十日！内应当与业》主或者有关》。单位结？清债权？债务并移《交，物业管理《用房：及有关资料、设施、！设备；   【  （六）法律【、法规规定》的其：他义务 》 第【二十三条 物业服】务合同？应当约定《下列基本《。内容 — ，   （《一）房屋《及其附属设施的维修！、养护？； 》    （二）卫生！保洁：及公共花《木绿地管护》；     ！（三）道路维护车辆！停放秩序管理；【  》   （四）—安全防范和维护公共！生活秩序《； ？     —（五）法律、法【规，规，定的其他应当—约定的事项》 》 第二十四条 ！。住宅物业、住宅小区！内的：非住宅物业或者与】单幢住宅楼结—。构相连的非住宅物】业的建设单位应当】按照规定《通过招投标》的方式选聘具有相应！资质的？。物业服务企业—进行前期物》。业管理并按》照规：范签订前期物业服】务合同前期》物业服务《合同不得侵害物业买！。受人的合法权益 】     建设！单，位与物业买受人签】订的：买卖合同应》。当包含前期物业服】务合同约定的内容 ！ 《 第《二十五条《 建设单位在销售物！业前应当制定临时管！理规约并将》临时管理规约报物】业所在地的县（市】、，区）房地产行政主】管，部，。。门备：案临时管理规约不得！侵，。害物业买受》人的合？法权益 —     建设单位！应当在物《。业销售时将临时管理！规约向物《业买受人明示并予】以说明 《 ：     》物业买？受人在与《建设单位签订物【。业买卖合同时应当在！临时管理规约—上，以签字同意的—。方式承诺遵守 ！ ？。 第二《十六条 物》业服务企业承接物】业服务时建设单位】应当向物业服务企】业提供物业共用部位！、共用设施设备清单！并共同对共用部位】、，共用设施《设备进行《查验具体《验收：程序和标《。准按照国《。家有关规定》执行建设单位—应当对物《业服务企业》提出的物业》质量和设计》问题以及其他—遗留问题《。。及时解决查验—结束后双方应当【按照规定签》。订承接查验书—。 》 第《二十七条 建设单】位，。应当按照规定—配置物业管理用房建！筑面积十万》平方米？以下的按《照不少于总建筑面】。积千：分之四配置但最【少不低于《五十平方米》；建筑面积超过【十万平方米》的超过部分》按照：千分之三配置城乡规！划主管部门》审批建设项目时应当！。予，以核实 《     【按照规划配建的物业！管理用？房，不得挪作他》用 《 第二【十八条 《物业管理区域内【。的，下列：设施归属全体业主所！有    】 （一）物业管【理用房；  ！ ，。  （二）垃—圾集散间、厕—所；： ：    》。。 （三）按照规划配！建的公共《绿地、？。。道路、围《墙以及其他公共【。用地使用权》；    】。 ，（四：）住宅的物业管理】区域按照《规划：配建的公共停车【。场所； 《  《   （《五）建设单位—以书面形式在—出售物业时》承诺归全体业主所有！的其他？设施 】 第？二十九条《 业：主委员会经》营物业？共用部？。位应当经过业—。主大会同《意 ？     —利用物业的》部分共？用部：位获取的《。收益归拥有该部【分物业的业主所【有；利用物业的全】体，共用：部位获取《的收益归《全体：业，主所有 —     》获取的？收益主要用于补【充专项维修资金 】。     【业主委员会经—营物业共《用部位的收》支情况？应当：每三个月在物—业管理区域内的显】著位：置公：布并报？送乡镇人民政府【、街道？办事处接《受业主和乡镇人民】。政府：、街：道办事处的监—督拒不公布的经【业主：提议乡镇《人民政府、街道【。办事处可以组织业主！代表对其收支情【况进行？审查：并公布 — 》第三：十条 ？车辆在物业》管理：区域内公共停车场所！的停放和管理事项前！期物业管理期间可以！在前期物业服—。务合同中约定其【。收费标准按照价格】主管部门的规—定执行；业主大会成！立后由业主大会决定！业主对车辆停—。放有特殊保管要【求的：由业主和物》业服：务，企，。业另行签订保管合】同 ：     治】安、消？防、抢险、》卫生、市政》、市容等特种车辆在！执行公务《时，可以在物业管—理区域内无偿停放 ！。 ： ， 《第三十一条 物业服！。务企业与业主—或，者建设单位可以采】取包干制或者—酬金制等《形式约定物业服【务费用前期物业服】务，收费：实行政府指导价【采取包干制》     物！业，交付：业，主前：物业服务费》由建设单《位承担；物业—。交付业主后物—业，服务费由《业主承担自物业交】付之日起交纳—   —  物业服务企业为！业主提供合同约定以！外有偿服务的应当】征得业主《同意 ！ 第三？十二条？ 物业服务》收费应当区分—不同物业的性质和特！点分：别实行政《府指导价《和市场调节》。价，价格：主管部门应当会同】房地产行《政主管部《。门每年公《布一次政府指导价】及其构成推行分级】分类服务明码—标价 —价格主管部门应当】会同房地产行政主】管部门对《物业服务收》费进行监督管—理 ！第三十三条 物业管！理区域内供水、【供电、供气、通【讯、有线电视等公】用企：业收取有关费用业】主使用的向业主收】取；：物业服务企业—使用的向物》业服务企业》收，取；公共使用的由业！。。主，分摊    ！ 物业服《务企业可以接受委】托代收前款费—用但不得《向业：主收取任何》额外费用 》。。     【未经：双方约定《供水、供《电，、，供气：、通讯？、有线电《视等公用企业—不得要求物业服【务企：业代收代付有关费】用不得向《物业服务企业扣收业！主，应承担的有关费【用 》 第三十四】条 物业服务—企业已接受委托实施！物业管理并相—应收取服务费—的其他部门和单【位不得再向业主或者！物业使用人重复收取！性质和内容相—。同的费用 》 【第，三十：五条 物业服务【合同：。期限届满两》个月前业主委员【会应：当组织召《开业主大《会会议决定续聘或】者另聘物业服—务企业并将决—定书面？告知物？业服务企业物业【服务企业决》定不再？续签物业服务—合同：的应当在《。物业服务合同期【限届满两《。个，月前书面告知—业主委员会 【 《 ， 第三十《六条： 物业服务合同【终止时业主委—员会与新、》原物业服务》企业应当《在县（市、》区）房地《产行政主《管部门指《导下成立移》交，小组负？责处理物业管理【的相关？事务监督原物业服务！企业清？理债权？债务：、移交？物业：管理用？房、：设施：设，备、档案《资料及？国，家规定的其他必须】移交的项目移交完毕！后原物业服务企业应！当及时退出该物【业管：理区域不得以物业服！务中的债权债—务纠纷未解决等为】。由拒绝退出 【 第三】十七：条 移交小组认为清！理债权债务有困难时！可以：委托有资质的中介】机构进行清算费用由！原物业服务企业、业！主按照？职责承担 — 第【三十：八条： 在国家《规定：的保修期内物业【的维：修由建设单位负责】；保修期《满后业？主对其？。专，有的部分《实施维修、管—理物业服务》企业依照《本规定对共用的【部分设施、设备负】责维修、《管，理 《     物业服务！企业对物业》共用的部《分设施、设备进行维！修、管理《时相关？业，主和使用《人应当？给，予，配合 — ？ 第三十九》条 物业管理—应当建立《专项维修资》金制度专《项维修资金属业【主所有  】   ？物业买受人缴—交的专？项维修资金由市、】县，（市、区）》房地产？行政主管部门指【定的银？行，。专户代为储存；业主！大会成立后》房地产？行政主？管部门应当及时【。移交专？项维修？资金银行账户 】     —。。专，项维修资金的使用由！业主大会《。。决定并受市、县（】。市、：区）房？地产行政主管—部门的？监，督维：修，资金专项用于—物业保修期满后【物业共用部位、共】。用设施设《备，的，。维修：和，。更，新、改造不得挪作他！用 《 ， ， 第四十条 】市，人民政？府应当建立专—项维：修资金紧急使用制】度   【  业主委》员会：可以根据专项维修】资金：紧急使用制度按照业！主大会确定的使【用范：围和：金额：进，行申请用于》物业共？用部位、共》用设施设备》的紧急维修 】 ： 第四十一条】 业主不得违反法】。律、法规以及管【理规：约将住宅改变为经营！性用房或者出租给】他人从事经营性活】动 》。  ：  业主或者物业】使，用人装饰装修房【屋的应当遵守—法律法规的有关规定！ 【。 第四？十二条 在物业管】理区域内物》业服务企业或者业】主，委员会？。发现有下列违法行为！之一的应当及时劝】。阻制止；《。对不听劝阻的—物业服务企业—。或者业主委员会应当！及时向有《关行政主管部门【书，面，报告 《    》 （一？。）违法建设、擅【自改变建筑物及其配！套设施（含》架空层？。、地下停《车场、幼《儿园、共有绿—地等）使用功—能的； 》 ，。     （—。二）擅自拆改—房屋结构的； 【    — （三？。）擅自占用公共消】防通道的《； 》    《（四）未取得—营业执照从事经【营活：动的；？     】（五）破坏小区园】林绿化的； —   》  （六）商业【经营、文《化娱乐场所》边，界噪：声及超标排放有害】气体、污水的—     】有关行政《主管部门接》到报告后应当按照】市人民政《。府确定的《。职责：及时查？。处 ？ 《。 第四十》三条 违反》本规定物业》服务：企业未结《清债权债务、移交】物业管理用房—及有关资料、设【。施设备擅自撤—出小区物业管理【。。的或者原《物业服务企》。业拒不退出该物业管！理区域？妨碍该物业管理区】。域正常物业》管理的由房地—产行：政主管部门责—。令限期？改，正；逾期仍不—。改正的处以一万元以！上五万元以下的【罚款并提《请，原发证机《关降：低其资质等级或者】。吊销企业资质证书 ！ 【第四十四条 违反本！规定物业服务企业未！。依法备？案物业服务合同由房！。地产行政《。主管部门责令限期报！送备案；逾》期，不报送备《案的处以五千元【以上一万《元以下的《罚款 》 第四十】五条 ？业主委员会委员违】反，法，律、法规或者超【。越权限侵害业主【合，法权益造成损失的】应当：承担相应的法律责】任 》 ： 第四十六—。。条 违反本》规定建设单位与物业！服，务企业签《订的前？期物：业服务合同》侵害物业买受—人的合？法权：益，的由房地产行政主】管部门责令》。限期改正；逾期仍不！改正的处以五—千元以上五万元以下！的罚款？ 》 ， 第四十七条 】违反本规定建—设单：位未按要求提供首次！业主：大会：。成立所需的文件【资料由房地》产行政主管》部门责令限期—改正；逾期仍不改】。正的处以《一，万元以上五》万元以？。下的罚款《。 ： 《 第四十八条 】市、县（市》、区）房地产行政主！管部门和其他监督管！理部门的工》作人员有下列行为】之一：的依：法给予处分；—构成犯罪的依法追】究，刑事责任  ！  ： （一）不依法履行！监督管理职责—的，； ： ， ：    （二）对】举，报、投诉等的违法】行为不予查》处或：者查处不力的；【。     （！三）有？其他滥？用职权、玩忽职守】、徇私舞弊行为的 ！ 》 第四十九条 】违反本？规定其他规定的依】照国务院物业管【理条例、福建省物业！管理条？例等规定予以—处罚： 》 ？第五十条 本规定】自2005年1月】1日起施行 【 ，  ： ，1996年11月2！9，日福建省第八届人】民代表？大会常务委员会第】二十七次《会议：。批准的福州市城市住！宅小区物业管—理，办法同时《废止 《