福州市物业管】理若：干规：。。定  《   20》04年8月31【日，福州市第十》二届人民代表大【会常务委《员会第十《六次会议通过2【004年12月3日！福建省第十》届人民代表大会【常务委员《会第：十，二次会议批》准200《4年1？2月1？4日福州市人—民，代表大会常务委员会！颁布根？。据2012年1【0月31日福州市第！十四届人民代—表大会常务委—员会第六次会—。议关于修改<福【州市物业管理若【干规定>《的决定修《正2012年12月！14日福《建省第？十，一届人民《代表大会常》务委员会第》三十四次会议批准 ！ 福州市第十四届人！民代表？大会常务委员—会公告 》 第7】号  《  ： 福州市人民—代表大会《常务委员会关于修改！<福州市物业管理】若干规定《>的决定已于20】12年12》月，14日经福建—省第十？一届人民代》。表大会常务委员【会第三十四次会议】通过现予公布本【决，定自公布之日起【施行 ？     特此公告！ 福？州市第十四届—人民：代表：大会常务委员 】 2013年【。1，月11日    ！。 （20《12：。年1：2月14《日福建省第十一届人！民代表大会常—务委员会第三十四】次会议通过） 】    福建省第十！一届人民代》表大会常《务委员？会第三十四次—会议对福州市人【民代表大会常务委】员会报请批》准的福州市人民【代，表大：会常：务委员会关于修改】<，福州市物业管理若干！规，定>的决定》进行了审《查，。。认为其？内容与上位法没【有抵触决定》。予以：批，准由福州市》人民代表大会常【务委：员会颁布施行 】。 ： 第一条 】为了规？范物业？管理活动维护业主】和物业？服务企业的》合法权益根》。据中：华人：民共和国物权法、国！务院物业管理条【例、福建省物业管】理条例等法》。律，、，法规结合我市实际】制定本规定》 》 第二条 本】规定适用于福州【市行政区域》内的物业管理活动】 】第三：条 物业《管理实行业主—自治：、专业服务与政【府监管相结》合的原？则，建立属地管理、分级！负责的工作机制 ！ 第四】条 市、县》（市：、区：）房地产行政主管】部门负责本》行政区域内物业管理！活动的监督管理工】。作履行下列职责 】     （】一）：组织实施关于—物，业管理的《法律、法规》以及本规《定； ？  《   ？。（二）指导、协【调乡镇人民》政府、街道办事处、！行，业，协会等依法开展与】物业管理相关的【工作； 《     【（三）负责物—业服务企业》的行业管理； ！     （—四）：法律、法规》规定的其他职责 ！ —第五条 城乡规【划、建设、市容、公！安、民政、环保、】物价、工商、园林、！质监等有关》。。。行政主管部门应当】按照各自《职责依法做好与物】业，。。管理有关的监—督管理工作》 】。。第六：条， 乡镇人民政府【、街道办事处对【本行：政区域内《物业管？理，活动：履行：。下列职责  ！   （一）组织、！指导业主成立—业主大会并选举产】生业主委员会—； 》    （》二，）指：导、监督业》主大会和业主委员会！。依法开？展活动协《调处理辖区内物业管！理的：日常事务； 【     —（三）协助有关行】政主管？部门对物业管理【活，动进行监督》；  —   （四》）法律、法规规定的！其他：职责 —    村》（，居）民委员会根据】有关规定对业主【大会和业主委员【会进行指导、协【调和监督依》法协调处理物业管理！纠纷 》 ： 第《七，。条 建立物业管【理联席会议制度【协调处理业》主大会？。成立、业《主委员？会换届？、，业主委员会履—行职责、物》业服务企《业退出、物业服务纠！纷等物？业管理中的问题【 《。  ：  物业管理—联席：会议由乡镇人民政】府、街道办事—处，负责召集由所—在，地的县？（市、区）》房地产、建设、市】容、公安、环保等有！关行政主管部门【和有关村《（居：）民委员会、—业主：委员会、物业服务企！业组成 《 第八！条 ：房屋的所《有权人为业》主     ！业主在？物业管？理活动中享》有下列？权利 ？     【（一）按《照物业服务合同的】约定接受物》业服务企《业提供的服务； ！     （【二）提议召开业主大！会，会，议并就物业管—理的有关事项提出】建议：；  —   （三）提出】制定和修《改管理？规约、业《主，大会：议事规则的建议【；   【  （？四）：参加业主《大会会议行使投票】权；   】。  （？五）选举业》主委：员会委员并》享有被？选举权； 【     》。。（六）监《督业：主委员会《的工作；《    【。 （七）监督物业】服务企业履行物业】服，务合同；  ！   （八）对物】业共用部位、—共用设施《设备和相关场地使用！情况享有知情权和监！督权； 《。    —。 ，（九）监督》。专项维修资金—的，管理和使用； 【   》  （十）法—律、法规规定的其】。他权利 》 》。 第九条 业主【在物业管《理活动中履行下列】义，务  —   （一）遵守】社会公德、管理规约！和业主大会议—事规则；《 《  ：  （二）遵守物】业管理区域内物业共！用部位？和共用设施设备的】使用、公共》秩序和？环，境卫：生，的维护等方》面的规章制度； ！    》 （三？）执行业主大—会的决？定和业主大会授【权，业主委员《。会作出的决定；【   —  （四《）按照国家有关【规定交纳专项维修资！。金，；    】 （五）按时交【纳，物业服务费用—； ？     —。（六）维修、养护】危害安全、妨碍【公，共利益？以及影响其他物【。业正常使用》的物业专有部分； ！ ：   ？  （七）》法律、法规规定的】其他义务 ！ 第《十条 业《主大会？由，一个物业管理区【域内：的全体业《主组成 【    物业—管理区域《是指：只成立一《个业主大会、相对】独立的并《由一个物《业服务企《。业实施统《一，物业管？理的区域《  》   已实施物业管！理，的不同？物业管理《区域经各《自的业主《大会同意后可以【合并为一《。个，物，业，管理区域 — ？ ？。第十一条 市、县】（，市，、区：），人民：政府应当逐步组织】对未实施物业管理的！旧住宅区域实施综合！改造 》。     》乡，镇人民政府、街道办！事处应？当组织综《合改造后《的住宅区域业主按照！县（市、区》），房地产行政主管部】门确认？的物业管理区域【。确定管理方式并推广！专业：化物业？。服务 ？ — 第十二条 在一】个，。。物业管理区域—。中，物业：出售并？交付使用的建—筑面积？达到该？区域总建筑》面积的百分之五十】以上或？者首：套物：业，出售并交付使用已】满两年的在县—（市、区）房地【产行政主管部门【的指导下由乡镇人】民政：府、：街道办事处》会同村？（，居）：民委员会、建设单位！、业主代表组成首次！业主大会会议筹【备组组织召开—首次：业主大会会议 【     业主！大会筹备组》。成员：名单应？当自：成立：之日起七日》内在物业管理区域】的显著位置公告 】  《   召开首次业】主大会所需文件资料！由建设单位提—供建设单位未能【提供的由业主大会筹！备组：书面：申请经乡镇人—民政府、街道办事处！。确认可？以向房屋登记机【构等单位查阅、【复，制物业管理区—。域内各业主独立产权！建筑面积《等资料各有关单【位应当予以》配合 【 ： ，第十三条《 同一物业业主【超过：一人的物业共有人】可以推选《并委托？一人参加《业主：大会会议  ！   物《业使用人根据业【主的书面委托—可以代理《业主行使投》票权和物业》。管理相应的权—利和义务 》 第十！四条 ？未参与表决的—业主其投票权—数是否可以计入【已表决？的，多数票按照管理【规约：或者业？。主，大会议？事规则的规定确【定 — 第十五条【 ，。业主委员会由业【主大会？选举产生业主委【员会每？届任期三《年业主委员会应当】每年至？少向业？主大会报告一次工作！ 《 ，   业主》委员会委《员应当由《。热心公益事业、责任！心强、具有一定【组织能力、遵守管理！规约和物《业管理有关规定的】业主担任业主委员会！委员可以连选连任】    【 在物业管理区【域，内，与，物业管理有关属【于，。。全体业主权益的【纠纷经？专有部分《占建：筑物：总面积过半数的【业主且占总人—数过半数的业主同】意业主委员会可以】代表：全体业主《依法行？使诉讼权利 — 》 第十六条 【业主大会和业主委】员会工作经费—。的使用？情况应当每三个月在！物业管理区域—内的显？著位置？公，布并接受业主的监】督 —。 ： 第十？七条 业主委—员会应当自选—举产：生之日起三十日内】将业主大《会的成立《情况：、业主大会议事规则！、，管理规约及业主【委员：会，。委员名单等》材料向物业所—在地的乡镇》人民政府、》。街道：办事处、《县（：市、区）房》地产行政主管部【门备案县（市、【区，）房地？产行政？主管部门应当对依法！选举产？生的业主《委员会出具备—案证明 【    《业主委员会》备案：的有关内容发—生，变更的应《当依：。照前款规定》重新备案 ！ 第《十八：条， 尚未成立业主【大会或者尚未—选举产生业主委【员会的住宅区域【可以由所在地—的乡：镇人民政府》、街道办事处组【织业主确定物业【。管，理方式 ！ 第十《九条 在物业管【。。理区：域内业主大会—、业主委员会应【当，积极配合《相关村（居）民【委员会依法》履行自？治管理职责 ！ ？ ，第二十条 物业服】务，企业承担物业管理事！务应当？。按照相应《的资质条件签—订前期物《业服务合同或者【物业服务合同—合同：应当向县（市、【区，。）房地产行政主管部！门备案 — 《 ，第二十一条 物【业服务企业的基【本权利 — ，。  ：  ：（一）按物业—服，务合同的约定—收取费用； ！。   ？ （二）劝阻和【制止：违，反社会公德、管【理规约和物业—管理制度行为； 】    —。 （三）《委托专营公司承担】专项物？业管理？业务； 《。     （四！）要求业主委—员，会协调其《与，。业主：或者：物业使用人》的纠纷；《   — ， （五）法律—。、法规规《定的其？他权利 ！ 第二《十二条 物业服【务企：业的基本《义务 《。 ：   ？ （一）履行物【业服务合同按照合】同，约定：提供物业服务建立重！大事项？汇报制度接受业主】咨询和监督；— ：  ？。   （二）执行物！业，服务等级标准和物】业服务收费等级标准！；， 《    （三—）在物业管理—区，域内的显著》位置：公布物业服务—内容、服务标—准，、收费项目、计费】方式、收费依据和】标准等有关事—项，；   》  （四《）每月在物》业管理区域内的显】著，位置公布《共用：。。设施设备费用—。分摊等物业服务代】收代支费《用情况？；    — （五？）合同？终止之日起十日内】应当与业主》或者有关单位结【。清债权债务并移交物！业管理用房及有【关资料？。、设施、设备；【   《  ：（六）法律》。、，法规规定的》其他：义务 《 第【二十三条 物业服务！合同应当《约，。定下列基《本内容 【 ，   （《一）房屋及其附属设！施的维修、》养护；？。     】（二）卫生保洁及公！共花：木绿地管护； 】     （三）！道路：维护车辆停放秩序】。管理； 》     （【四）：安全防范和维护【公共生？活秩序；  ！。   （五》。）法律、法》规规定的其》他应当约定》。的事项 — 第二【十四条 住宅物业】、住：宅小区内的非住【宅，。物业或者与单幢住宅！楼结构相连》的非住宅物业的【建设单位应当按【照规定通过招投【标的方式选聘具【有相应资质》的物：业服：务企：业，进行：前期物？业管理并《按，照，规范：签订前？期物业服务合—同前期物《业服务合同不—得侵害物业》买受人的《合法权益《。    【。 建：设，单位与物《业买受人签订—的买：。卖合同应当包含【前，期物业服务合同约定！的内容 ！ 第二《。十五条 建》设单位？在销售物业前应【当制定？临时管理规约并将】临时管理《规约：报物：业所在地的县—（市、区）》房地产行政》主管部门备案—临时管理规约不得】。侵害物业买受人【的合法权《益 《 ，   ？ 建设单位应当【在物业销售时将临时！管理规约向物业【买受人？明，示并予以说明 】    》 物业买受人在与】建，设单位签订》物业：买，卖合：同时应当在临时【管理：规，。约上以签字同意的】方式：承诺遵守 》 第二！十六条 物业服【务企业承接》物业服务《时建设单位应—当向物业服》务企业提供物业【共用部位、共用【设，施设备？清单并？共同对共用部—位、共用设施设备】进行查验具体—验收程序和标准【。按照国家有关规定】。执行建设单位—应当对物业》服务：企业提出的》物，业质量和设计—问题以？及其他？遗留问？题及时解决查验结】束后双方应当—按照规定签订承接查！验书 — 第》二十：七条 建设》单位应？当按照规定配置物业！管理用房《建筑：面积十万平方—米以下的按》。照不少于总建筑面】积千分之四配置【但最少不低于五【十，平方米；建》筑面积？超过十万平方—米的超过部分按照千！分，之三：。配置：城乡规划主管—部门审？批建设项《目时应当予以—核实   】 ， 按：照规：划配建的物业管理】用，房，不得挪作他用 【 第】二十八条《 物：业管：理区域内的下列【设施归属全体—业主所有 —  ？。   （《一）物？业管理用房； 】  ？   （《二）垃圾集散间【。、厕所； 【     （三）】按照规划《配建的公共绿地【、道路、围墙—以及：其他公共用》地使：用权；   ！  （？四）住宅的》物，业管理？区域按？照，规划配建的公共【停车场所；》。 ： ，。   ？  ：（五）建设》单位以书面形—式在出售物业—时承：诺归：全体业主所有的其他！设施 — ： 第二《十九条 《业主：委员会经营》物业共用部位应当经！过业主大会同意【 《 ，   利用物—业的部分共用部位获！。取的：收益归拥《有，该部分物《业的业主所有；利用！物业的全体共—用部：位获取的收益—归全：体业：主所：有 》    获取的收益！主要用？于补充专项维—修资金  】 ，  业主委员会经营！物业共用部位的收支！情况：应当：每三个？。月，在物业管理区域【内，的显著位置公布并】报送：乡镇人民政府、街道！办，事处接受业主和乡镇！人民政府、街—道，。。办事处的监督拒不】公布的？经，业主提议乡镇—人民政府、街—。道办：事处可？以组织业主代表对其！收，支情况进行审查并】公布： ， ： 第三十】条 车？辆，在物业管理区域【内公共停车场所【的停放和管理事项】前期物业管理期间可！以在前？。期物业服务合同【中约定其收费标准】按照价格主管部【。门的规定执行；【。业主大？会成立后由业—主大会决《定业主对车辆停放有！特殊：保管要求的由业主】和物业服《务企业另行签订保管！合同： ？  ：   治安、消防、！抢险、卫生、市政、！市，容等特种车辆在执行！公务时可以在物业管！理区域内无偿停放 ！ — 第三十一条 物业！服，务企业与业主或者】建设单位可以采【取包干制或者酬金制！等形式约《定物：业，服务费用《前期物？业服务收《费实行政府指导价】采取包干制 】。     》物业交？付业主前物业—服务费由建》设单位？承担：；物业交付业主后物！业服务费《由业主？承担自？物业交付之日起交纳！ ？    《 物业服务企业为】。业主：。提供合同约定以外】有偿服务的应当征得！。。业主同意 》 ： 第—三十二条 物—。业服务收费应当【。区分不？同，物业的性质》和特点？分别实行《政府：指导价？和市场调节价—价格主管《部门应？当会同房地》产行政主管部—门每年公布一—次政府指《导价及其构成推【行分级分《类服务明码标价【 价》格主管部门应当会同！房地产？。行政：主管：部门对物业》服务收费进行监督管！理 【 第三十三条 物！。。业管理区域内供水、！供电、供气、通讯】、有线？电视等公用》企业收取有关费用】。业主：使用的向业主收取】；物业服务》企业使用的向物业】服务：企业收取《；公共使《用的由业主分摊【    【 物：业服务？企业可？以接受委托代—收前款费用但不【得向业主收取任何】额外费用 】 ， ，  未？经双方约定供水、供！电，、供气、通讯、有】线电视等公用企业不！得要求物《业服务企业代—收代付？有关费？用不得向物》业服务企《业扣收业《主应：。承担的有关费用 】 《 第三》十四条 物》业，服务企业已接—受委托实施物—业管理并相应收取】服务费的其他—部门和单位》不得再向业》主或者？物业使用人重—复收取？性质和？内容：相同：的，费用 【 ， ， 第三十五条 物】业服务合同期限届满！两个月前《业主委员会应当组织！召，开，业主大会会议决定续！聘，或者另聘物业服务】企业：并将：。决定：书面告知物》业，服务：企业物？业服务企业决—定不再续《签物业服《务合同的应》当在物？业服务合同期—限届：满两个月前书—面告知业主委员会】 ：。 ， ？ 第？三十六条 物—。业服务合同终止时】业主委员会与新、原！物业服务企》业，应当在县（》。市、区）《房地产行政主—管部门指导下成【立移交小组负责处】理物：业管：理的：相关事？务监督原物业服务】企，业清理债权债务、移！交物业管理用房、设！施设备、《档案：资料及国家规—定的其他必须—移交的项目》移交：完，毕后原？物业服？务企业应当及时退】出该物业管理区域不！。得以物业《服务中的债权债务纠！纷未解决等》。为由拒？绝退出 — 》。第三十七条 移【交小组认为清—。理债权债务有困难】时可以委托有资【质的中介《机构进？。行清算？费用由原《物业服务《企业、业主按照职】责，承担 《 第三】十八条 《在国家？规，定的保？修期：。内，物业的维修由—建设单位负》责；保修期满后【业主对其专有的【部分实？施维修？、管理物业服—务企：业依照本规定对共用！的，部分设施、》设备负责维修、管】理，     】物业：服务企业对物业共】用的部分设施、设备！进，行维修、管理时相关！。业主和使用人应当给！予配合 ！ 第三《。十九条 物业管理】。。应，当建立专项维—修，资金制？度专项？。维修资金属》业主所有  ！   物《。。。。业买受？人，缴交的专《项维修？资金：由市：、县：。（市：、区）房《地产：行，政主管？部门指定的银行专户！代，为储存；业主大【会，成立后房地产—行政主管部门应当】及时移？交专：项维修资《金银行账户》    【 专项维修资金的】使用：由业主大会决定【并受市、县（—市、区）房地产行】政主管部门的监【督维修资金专项用】于物业保修期满后】。物业共用部位、共】用设施设备的维【修和更新、改造不】得挪作他《。用 】 第四十条》 市人民政府应【。当建立专项维修资金！紧，急使用制度 】 ，    业主委员会！可，以根据？专项：维修：资金紧急《使，用制度按照业—主大会确定的使【用范围和金额进行】申请用于物》业共用部位、—共用设施设》。备的紧急《维修 — ： 第四《十一条 业主—不得违反《法，律、法规《以，及管理？规约将？。住宅改变为经营性】用房：或者出租给他—人从：事经营性活》动 《     业主或】者物业使用人—装饰：装修房屋的应—当遵：守法律法规的—有关规定《 《 第四—十二条？ ，在物业管理区域内】物业：服务企业或者业【主委员会发》现有下列违法行【为，。之一的应当及时劝】阻制止；《对不听劝《阻的物业《。服务企业或》者业主委员会应当及！时向有关行政主管部！门书面报告 】  ：   （一》）违法建设、擅自改！。变建筑物《及其配？套，设施（含架空层、】地下停车场、幼儿】园、共有绿地等）】使用功能的； 】  ？   （二》）擅自拆改房屋结构！的；：    【 （三）擅自占【用公：共消防？。通道的； —   《 ， ，（四）未取得—营业执照《。从事经营活动的； ！  《   （五）—破坏小区园林绿【化的； —  ：   （六）商【业经：营、文化娱乐场所】边界噪声及超标【排放有？害气体、污水的【  》 ，  有关行政主管部！门接到报告后应【当按照市人民政府确！定的：职责及时查处— ： 《 ， 第四十三条— 违：反本：规定物业服务—企业未结清债权债务！、移：交物业管理用房【及有关资《料、设施设备擅【自撤出？小区物业管理的或者！原物：业，服务企？业拒：不，退出：该，物业管理区域妨碍】该物业管理区域【正常物业《管理的由房地产行政！主管部门《责令限期改》正；逾期仍不改正】的处以一万元以上五！万元以下的罚—款并提请原发证【机，关降低其资质等级】。或者：吊销企业资》质证书 【 第四十【四条 ？违反本规《。定物业？服务企业《未依法备《案物业服《。务合同由房地产行政！主管部门责令限【期报：送备案；逾期不报送！备案的处以》五千元以上》一万元以下的罚款】。 》 ？第四十五条 业【主委员会委员违【反法律、法规或【者超越权限侵害【业主合法权益—造成损失的应当【承担相应的法律责任！ 》 第四十六条 ！违反：本规定建设单位与物！业服务？企业签订的前期【物业服务合同—侵害物业《买受人的合法—权益的由房地产行】政主管部门责—令限：期改正；逾期仍【不改正？的处：。以五千元以上五万元！以下的罚款》 】第四十七条 —。违，反本：规定建？设单位未按要求【提供首次《业主大会成立所需】的文件资料由房地】产行政主管部门责令！。限期改正；逾—期仍不改正的处以】一万：元以上五《万元以下的罚款 】 》 ， ，第四十八条》 市、县（市、区）！房地产行政主—管部门和其》他监督管理部门的工！作人员有下列行【为，之一的依法给予处】分；构成犯罪的依】。法追究刑事》责任  【   （一）不【依法：履行监督管理职【责，的；    ！ （二）《对举报、投诉等【的违法行为不予查】处，或者查处不力的； ！     （】三）有其他滥用职】权、玩忽《职守、徇私》舞弊：行为的 】 第四十九条 ！违反：本规定其《他规定的依照国【务院物业管理条例】、福建省物业管理】条例等规定予以处罚！ 】第五十条 本规定自！2005年》1，月1日起施》行 ：     1996！年11月29—日福建省第八届【人民：代表：大会常？务委员？。会，第二十七次》会议批准《的福州市城市住【宅小：区物业管理办法同时！废止 《