福州《市物业管理若干规定！     2【0，04年8月》31：日福州市第十—二届：人民代表大会常务委！员会第十六次—会议通过20—04年12月3日】福，建省：第十届？人民代表大会常【务委员会《第十二次《会议批准2004】年12月14日福州！市人民代表大—会常务委员会颁【布根据20》12年10月31】日福州市《第十四届《人民代表大会常务】委员会第六次会议关！于修：改<福州市物业管理！若干规定>的决定】修，正2012年1【2月14日》福建省？第，十一：届人民？代表大会《常务委员会第三十】四次：会议：批准 福州市第十！四届：人民代表大会常务】。。委员会公告》 — 第7《号     福州！市人民代表大会【常务委员会关于修改！<福州市物业—管理若干规定>的】决定已于20—12年？12月14日经福】建省第十一届人【民，代表大会《常务委员会第三【十四次会议通过现予！公布本决定自公布之！日起施行  【   特此》。公告 福州—市第十四届人民代】表，大会常务《委，员 2013！年1月11日  ！   （20—12年？12月14日福建】省第：。十一届人《民代表？大会常？务委员？会第三十四次会议】。通，过，），     —福建省第十一—届人民代表大会【常务委员《会第三十四次—会议对？福州市人《民代表大会》常务：委员会报请批准的福！州市人民代》表大会？。常务委？员会关于修改—<福州市《物业管理若干规定>！的决定进行了审【查认为其内容与上】。位法没有抵触决定予！以批准由《福州市人民代表大】。会常务委员会颁布】施行： 【 ，第一条？ ，为了规范物业管理活！动维护业主和—物业服？务企业的合法权益】根据中华人民共和国！物权：法、国务《。院物业管《理条例、福》建省物业管》理，条，例等法律、法规结合！我市实际制定本【规定 — 《第二条 本规定适用！于福州市行政—区域内的物业管理活！动 ！第三：条 ：物，业，管理：实行业主自治、专】业服务与政府监【管相结合的》原则建立《属地管理、分—级负责？的，工，。作机制 ！。 ， 第四条《 市、县《（市、区）房地产行！政主管部门负责本】行政区？域内：物业管理活》动的监督管理工作】履行：下列职责  ！   ？（，一）组织实施关【于物业管理的法【律、法规《以及本？规，定； —   ？ ，（二）指导、协【调乡镇人民政—府、街？道办事处、行业【协会等依《。法开展与物业管理相！关，的工作；  ！。   （三）负责】物业服务企业的行】业管理； 》 ？    （》四，）法律、法规规定的！其，他职责 ！ 第五条 城乡规！划、建设、市—容、公？安、民政、环保、物！价、工商、园林、】质监等？有关行？政主管部门应—当按照各自职责依法！做好与物业管理有】关的监督管理工【作 ！第六条？ 乡镇人民》政府、街道办事处】对本行？政区域内物业管理】。活动：履行下？列职：责 ？  ？   （一）组织】、指：。导业主成立》业主大会并选—举产生业《主委：员会；？ 《。    （二）【指导、？监督业主大》会和业主《委员会依法开展【活动协调《处理辖？。区内物业《。管理的？日，常，事务； 》 ：    （三）【。协助有关行政主【。管部门对物业管【理活动进行监督【；  —   （四）—法律：、法规规《定的其他职责 【     村】（居）民委员会根】据有关规定对业【主大：会和业主委员—会进行指导》、协调？和监督依法协调处理！物业管理纠》纷， ： 第七】。条 建立物业—管理联席会议制度】协调：处理业主大会成立】、业主？委员会换届、业主委！员会履行职责—。、物业服《务企：业退出、物业服务】纠纷等物《业管理中《的问：题  —  ：。 物业管理联席【会议由？。乡镇人民政府、街道！办事处负责召—集由所在《地的：县（：市、区？）房地产、建设、】市容、公安、环保】等有：关行政主管部门和有！。关村（居《），民委员会、业—主委员会《、物业服务企业组】成 《 第八条】 房：屋的：所有权人为业主 】    — 业主？在物业管理》活动中享有下列权利！    【 ，（一）？按照物业服务—合同的约定接—受物业服务》企业提？供的服务； ！    （二）提】议，召开业主大会会议并！就物业管《理的有关事项提出建！议； —。 ，   （三）提出】制定和修改管理规】约、业主大》会议：事规则的《建议：；    】 （四）参加业【主大会会议行使投】票权；  】  ： （五）选》。举，业主委？员会：委员并享有被选举权！； ？   《 ， （六）监》督，业主委员会》的工作；《   —  （七）》监督物？业服务企业》履行物业《服务合同《； 《  ：  ： ，。（八）对物业共【用部位、共用设施】设备和？相关场地使》用情况享有》知情权？和监督权；》     】（九）监督专项【维修：资金的管理和使用】；    】 （十）法律—、法规规定的其他】权利 【 第九》条 业主在物—业，管理活动中履行下】列义务 —     （—一）：遵，守社会公德、—管理规约和业主大】会议事规则； ！   ？  ：（二）遵《守物业？。管理：区域内物业共用部位！和，共用设施设》备的使用《、公共秩序》和环境卫生的维护】等方面的规章制度；！    【 （三）执行业主大！会的决？定和业主大会授【权，业主委员会作出【的决定； —     —（四）按照国家【有关规定交纳专【项维修资金； ！     （五）】。按时交？纳物业服《务费用？； 《     （六【）维修、养护危【害安全、妨碍—公共利益以》及影响其他物业正常！使用的？物业专？有部分；《 ：    》 （七）法律、法规！规定的其他》义务： ： 第十条！ 业主大会由一【个物：业，管理区域内的—全体业？主组成 《     物业！管理区域是指只成】立一：个业主？大会、相对独—立的并由《一个物业服》务企业实施》。统一物业管理的区域！ 《    已实施【。物业管理的不同【物业管理区域经各】自的：业主大？会同意后可以合并】为一个物业管—理区域 ！ 第？十一条 市、县（市！、区：）人民政府应—。当逐步组《织对未实施》物业管理的旧住宅区！。域实施综合改造 】 ：     乡镇人】。民政府、街道办事处！应当组织综合改【造后的住宅区域业主！按照县？（市：、区）？房地产行政主管部】门确认的物业管理】区域确定管理方式并！推，广专业化物业—服务 《 第十】二条： 在一个物》。业管理区域》中物业出售并交付】使用：。的建筑面《积，达到该区域总建筑面！积的百分之》五十以上或》者首：套，物业出售并交付使用！已满两年的》在县（市《、区：）房地产行政主【管部门的指导—下由乡镇人民政【。府、街道办事处会同！村（居）民委员会、！建设单位、业主代】表，组成首次《业主大会会议筹【。备组组织《召开首次业主大【会会议 》 ：  ：  ：。业主大会筹备组成员！名单应当自》成立之日起七日内在！物业管理区域的显著！位置公告 】    召开—首次业主大会所需】文件资料由建设单】位提供？建设单位未能提【供的由业主大会筹备！组，书面申请经乡镇人民！政府、？街道办事处》确认可以向房屋登记！机构等单位查阅、复！制物业管理区域内】各，业，主独立产权》。建筑面积等资—料各有关单位—应当予以配合 【 ： ？ 第十三条 【同，。一物业？。业主超过一人的物业！共有人可以推选并委！托一人参加》业主大会会议 】 ：    物业使【用人根据业主的【。书面：委，托可以代理业—。主行：使投票？权和物业管理相应】的权利和义务 【 第】十四条 未参与表】决的业主其投—票权数？是，。否可以计《入已表决的多数票按！照管理规约或者业主！大会：议，事规则的规》定确：定， — 第？十五条 《业主委员会由业主大！会，。选举产生业主委【员会每届任期—三年业主委员会【应，。。当每年至少向业主大！会报告？一次工？作 》    《业主委员《会委员应《当由热心公益—事业、责任心强、】具有一？定组织？。能力、遵守管理规】约和物业管理有关规！定的业主《担任业主委员—会委员可以连选连任！。  》  ： 在物业管理区域】内，与物业管理》有关属？于全体业主权—益的：纠纷：经专有部分占建筑】物总面积过半数的业！主且：。占总人数《过半：。数，的，业主同意业》主委员？会可以代表全体【业主依法行使诉【讼，权利 》 ： ： 第十六条 业主大！会和业？。主委：员会工作经》费，的使用情况应当【每三个月在物业【管理区域内的—显著位置公布并接】受，业主的监督 】 第十七】。条 业主委员会应当！自，选，举产生之日起—三十日内将业主【大会的成立情—况、：业主大会议事规则】、管理规约及业主】委员会委员名单等】材料向物业所在【地的：乡，镇人民政府、—街道：办事处、县（市【。、区：）房地产行政主管】部门：备案县？（市：、区：）房地产行政主管部！门应：当对依法选举产生】的业主委《员会出？具备案证明 】   ？  业主委员会备案！的有：关内：容发生变《更的应？当依照前款》规定重新备》案 》 第十八条】 尚未成立业—主大会或者尚未选举！产，生业主委员》会的：住宅区域《可以由？所在地的乡镇人民政！府，、街道办《事处组织业主确定】物业管理方式 【 第十！。九条 在物业—管理区域内业—主大会、业主—委员会应当积极配合！相关：村（居）《民委员会依法履行自！治，管理职责 ！ 第二十条 物！业服务企《业承担物业管理事】务应当按照》。相应的资质条—件签：订前期物业服—务合：同或者物业》服务合同《合，同应：当向：县（市、区）—。房地产行政》主管部门备案 】 第二】十一条？ 物业服务企业的基！。本权利 》     （一）！按物：业服务合同的—约定收取费用； 】    — （二）劝阻—和制止？。违反社会公德、管理！规约和物《。业，管，理制度？行为；   ！  （？三）委？托专营公司承担专】项物业管理业务；】   —  ：（四）要求》业主委员会协调其】与业主？或者物？。业使用人的纠纷；】   —  （五）》法，律、法规规定的其】。他权利 ！ 第二十二条 】物业服务企业的基本！义务： ？     （一）】履行物业服务—合同按照合同约定提！供物业服务建立重】大事项汇报》制度接受业》主咨询和监督—；， ，   》  （二）执行【物业服务等》级标准和物》业服务收费》等级标准《。； 《   ？  （三《）在物？业管：理区域内《的显著位置公—布物业服务内容、】服务标准、收—费项目、计》费方式、收费依【据和标准等有—。关事：项；：   《  （四）每—月在物业管理区域内！的显著位《置公：布共用设施设备费】用分摊等物业服【务代收代支费—用情况；    ！ （：五）：合同：终止之日《起，。十日内应当与业主或！者有关单位》结清债权《债务并移交物业管理！用房及有《关资料、《设施、设《备；     】。（六）？法律、法规规定的其！他，义务： 第！二十三条 物业【。。服务合同应当约定】下列：基本内？容     ！（一）房屋及—。其附：属设：施的维修、养护【；  —   （《二，。）卫：生，保洁及公共花—木绿地管护》；  —  ： （：三，）道路维护车辆【停放秩序管理； 】     （四！）安全防范和维护】公共生活秩序； ！。 ：    （五—）法律、法》规规定的其他应【当约：定，的，事项 ？ ： 第二十】四，条 住？宅物业、住》宅小：区内的非住宅物【业或者与单幢住【宅楼结构相连的【非住宅物业的建设单！位应当按照规定【通过招投标的方式选！聘，具有相应资质的物】业服务企业》进行前期物业—管理并？按照规范签》订前期物业服务合】同前期物业服务合同！不，得侵害物《业买受？。人的合法权益—     建！设单位与物业买受人！签订的买卖》合同：应当包含前期物业服！务合：同约定的内容 ！ 第二十五！条 建设单位在销】售物业前应当制定临！时管理规约并将临】时管理？规约报？物业所在地的—县（市、区）房地产！行政主管《部门备案临时管理规！。。。约不得侵害物业买受！人的合法权益 ！    《 ，建设单位应当在物】业销售时《将临时管理规约【向物业？买，受人：明示并予以说明 】  《。   物业买—受人在与建》设单：位，签订物业买》卖合同时应当在临】时管理规约上以【签字同意的方式【。承诺遵？守 ！第二十六条 —物业：。服务企业承接物业】服务时建设单位应】当向物业服》务，企业提？供物业？。共用部位、共用【。设施设备清》单并共？同对共？用部位、共》用设施设《备进行查验具—体验收程序和标【准按照国家有—。关规定？执行：建设单位应当—。对物业服务企业【提出：的物业质《量，和设计？问题以？及其他遗留问题及时！解决查验结束—后双方应《当按照规定》签订承接查验—书 ？ 第二十！七条 建设》单位应当按照—。规定配置《物，。业管理用房建筑面】积十万平方》米以下的按照不【少于总建筑面积千】分之：四配：置但：最，少不：低于五十平方—米；建筑面积超过】十万：平方米的超过部分按！照千分？之三配置城乡规【划，主管：部门审批建设—项，目时应当予以核实 ！     【按照规划配建的【物业管理《。用房不得挪作他用】 【 ，第二十八条》 ，物，业管理区域》内的下列设施—归属：全体：业主所有 【     》。（一）物《业管：理用房；  ！。 ，  （二）垃圾【集散间、厕所； ！     —（三：）按照规划配—。建，的公共？绿地、？道路、？围墙：以，及其他？公，。共用地使用权—；     ！（四）住《宅，的物业管理区域【。。按，照，。规划配建的公共【停车场所；》 ：。     （五】）建设单《位以：书面形式在出售物业！时承诺归全》。体业主所有》的其他设《施 》 ， ， 第二《十九条 业主委【员会经营物业共【用，部位应？。当经过业主大会同】意  —   利《用物业的《部分共用《部位获取的收益【归拥有该部分物【业的业？主，所有；利用物—业的全体共用部位】获取的收《益归：全体业主所有 】   《  获取的收益主】要用于？补充专项维》修资金   ！  业主委员会经营！物业：共用部位的收支情】况，应当每三个》月在：物业管理《区域内？的显著位置公布并报！送乡镇？人民政？府、：街道办事处接受业主！和乡镇人民政府【、街道办事处的监督！拒不公布的经业主提！议乡镇人民政府、街！道办事处可以组【织业主代表对—其收支情《况进行审查并公【布 《 第—三十条 《车辆在？物业管理区域—内公共停车场所的停！放和：管理：事项前期物业管【理期间可以》在前期？物业：服务：合同中约《定其收费标准按照】。价格主管部》门的规定执行；业】主，。大会成？立后由业主大会决】。定业主对车辆停放】有特殊保《管要求的由业主和物！业服务企业另—行签订？保管合同  ！   治安》、，消防、抢险、—卫，生，、市政、《市容等特种》车辆在执《行公务时可以在物】业管理区域内无偿停！放 ： ， ， ： 第三十一【条 物业服务企业与！业主或者建设单位可！以采取包干制—或者酬？。金制等形式约定物业！服务费用《前期物业服务收费】实行政府《指导价？采取包干《制  —   物业交—付业主前物业—服务费由建设单位】承担；物业交付【业主：后物业服务费由业主！承担自？物业：交付之？日起交纳 【 ， ，   物业服务企业！为业：主提供合同约—定以外有偿服—务的应当征得业主同！意 ！第三十二条 物业】服务：收费应当区分—不同：物业的性质和特点】分别实行《政府：指导价？和市：。场，调节：价价：格主管部门应当【会同房地产行政【主管部门每年公布】一次政府指导价及其！构成推行分级分【类服务明码标价 ！ ， 价格主管部门应当！会同：房地产行政主管【部门对物业服务收费！进行监？督管：理 】 第三十三》条 物业《管理区域内供水【、供：电、供气、通讯【、有线电视等公用企！业收取有关》费用业主使》用的：。向业主？收取；物业服务【企业使用《的向物业《服务企业收取；公共！使用的由业主—分摊 ？ ， ，     》物业服务《企业可？以，接受委？托代收前款费用但】不得向业主收取【任何额外费用 【     未经！双方约定供水—、供电、《供气、通讯、—有线电视等公用企】业不得要求物—业服务企业》代收代付有关费【用不得向物业服务企！业扣收业主》应承担的有关费【用 ？ ？ 第三十—四，条 物业服》务企业已接受委【托实施物业管—。理并相应收》取服务费的其—他部门和单位不得再！向业主或者》物业使用《人重复收取性质和】内容：相同的费用 【 《 ， 第：三十五条《 物业服《务合同期限届满两个！月，前业主委员》会应当组织召开业主！大会会议决定续【聘或者？另聘物业服》。务企业并将决定书】面告知物业服务【。企，业物业服务企—业决定不再续签【物业服务合同的【应当在物业服务合】同期：限届满两个月前书】面告知？业主委员会 【 第【三十：六，条 物业服务合同终！。止时业主委员会与新！、原物业服务企【业应当在县》（市、区）房地产行！政，主管部门指》导下成立移交—小，组负：责处理物《业管：理，的相：关事务监督原物【业服务企《业，清理债权债务、移交！物业管理用房—、设施设备、档案】资料及国家规定的其！他必须移《交的项目移交完毕】后，原物业服《务企业应当及时退】出，该物业？管理区域不得以物业！服务中的债权债【务纠纷未解决等【为由拒绝退出 【。 》 第三十七条 】移交小组认为清理】债权债务有困—难时可以委托有资质！。的中介机构进—行清：算费用由《原物业服务企业、业！主按照？职责承？担 》 第三—。十，八条 在国家规定的！保修期内物》业的维修由建设【单位负责；》保修：。期满后业主对—其，专有的部分实—施，。。维修：、管理物业服—务企业？依照本规定》对共用的部分—设，施、设备负》责维修、《管理   】  物业服务企业】对，物业共用的部分设施！。、设备进行维—修、管理《时相关业《主和使用《人应当给予配合 】 第三！十九：条， ，。物，业管理应当建立专项！维修：资金制度专项维【修资金属《业主：所有 —。    物业买受】。人缴交的专项—。维修资金由市、【县（市、区）—房地产行政主管部】门指定的银行—专户代？。为储存；业》主大：会，成立后房《地产行政主管部门】应当及时移》交专项维修》资金银行账户— ，     【专项维修资金的【使用：由业主大会决定并】受市、县（市、区）！。房地产行政主—管部：门的监督维》修资金专《项用于物《业，保，修期：满后物业共用部【位、共？用设施设备的维修】和更新？、改造不得挪—作他用 — 第四十】条 市人民》政，府应当建立》专，项维修资金》紧急使用制度 ！     业主委员！会可以根据专项【。维修资金紧急—使，用制度按照业主大】。会确定的使用范围和！金额：进行申请用于—物，业共用部位、共【用设施设备的紧急维！修， ？ ： ： 第四十一条 业主！不得违反法律、法规！以及管理《。规约将？。住宅改变为经营性用！房，或者出租给他人从事！经营性活动 ！   ？ ，业主或者物业—使用人装饰装—修房屋的应当—遵守法？律，法规的有关规定【 》 第四》十二条 在物业【管理：区域：内，物业服？务企业或者》业主委员会发现【有下列违法行—为之一的应当—及时劝阻制止—；对不听劝》阻的物业《服务企？业或者业主委员会应！当及时向有》关，行，政主管部门书面报告！   —  （一）违法【。建设、擅《自，改变建筑物及其配套！设施（含架空层【、地下停车场、【幼儿园、共有—绿地等）使用功能的！； 《   ？  （二）擅自【拆改房？屋结构的； 】     （三【）擅自占《用公共消防通道【的； —  ：  （四）未—取得营业执照从【事经：营活：动的； 《 ？   ？ （五）破坏小区】园林绿化的； 】     —。（六）商《业经：营、：文，化娱乐场所边界噪】声及超标《排放有？。害气体？、污水？的  —   有关行政主管！部门接到报告后应】当按：照市人？民政府确定的职责】及，时查处 — 》第四十三《条 违反本规定物】业服务企业》未结清债权债务、】移交：物业管理用房及有】关资料、《设施设备擅自撤【出小区物业管理的或！者原物业服务企业】拒不退出该》物业管理区域妨碍该！物业管理区域正常物！业管理的由房地产行！政主管部门责令限】期改正；逾期仍不改！。正的处以一》万元：。以上五？万，元以下的罚款—并提请？原发证机关降低其资！。质等级或者吊销企】业资质？。证，书 《 ， ， ： 第：四十：四条 违反本规定物！业服务企《。业未：依法备？案物业服务合—同由房？地，产行政主管部门责】令限期报《送备案；逾期不【报送备案的处以五千！。元以：上一：万元以？下的罚款 ！ 第四十—五条： 业主？委，员会：委员违反法律、法规！或，者超越权限侵害业主！合，法权益造成损失【的应当承担相应的】法律责任《 ？ 第四【十六条 违反—本规定建设单位【与物业服务》。企业签订的前—期物业服《。务合同侵害物—业买受人的合—法权益的由房地【产行政主管》部门责令《限期改正《；逾期？仍不改正的处以五】千元以？上五万元以下的罚】款 】。 第：四十七条 》违反本规定建设单位！未按要求提供首次】。业主大会成立所【需的文件资》料由房地产行政主】管部：门责：令限期改正；逾期仍！不改正的处》以一万元以上—五万元以《下的罚款 —。 ： 《第四：十八条 市》、县（市、区）房】地产行政主管部门和！其他监督管理部门的！工作人员有》下列行为之》一的依法给予—处分；构成犯罪【的依法追《究刑事责任 】 ，    （一）【不依法履行监督管】理职责的； ！    《（，二）：对举报、投诉—等的违法行为不予查！处或者查处》不力：的，；  —   （三）有【其他滥用《职权、玩忽职守【、徇：私舞弊行为的 】。 第四】十九：条 违反本规—定其他规定的依照国！务院物业管理—条例、？福，建省物？业管理条例等—规定予以《处罚： 《。。 第五十条 ！本，规定自2《。005年1》月1：日起：施行 《    《199？6年11月29日福！建省第八届人民代表！大会常务《委员：会，第二十七《次会议批准的福州】市城市？住宅小区物业管理】办法同时废止— ：