福州市物—业管理若干规定【  ？   2004【年，8月3？1，日福州市第十二届人！民代表？大，会常务委员会—第十六次《会议通？过2004年12】月3日福建》省第十？届，人民代？表大会常务委员会】第十二次会议批准】2004《年12月14日福州！市人民？代表大？会常务？委员会颁布根据【2012年10【月3：1日福州市第十四】届，人民代？表大会？常务委员会第六【次，会议关于修改<福】州市物业管理若干】规，定>的决定修正【。2012年》12月14日福【建省第十《一届人民代表大会】常务委员会》第三十四次》会议批准 —福州市第十四届【人民代表大会常务委！员会公告 】 第》7号  》   福《。州市人？民，代表大会常务委【员会关？于修改<福州市物业！管理若？干规定>《的决定已于》2012年12月】。1，4日经福建省第【十一：届人民代表大—会常：务委员会第三十四次！会议通过现予—公布：本决定？自公布？之日起？。。施，行     特】此公告 福州市】第十四届人民代【。表大会常务委员 】 2《01：3年1月11—日     （】201？2年1？2月14日福建省第！。十一届人民》代，表大会？常务委员会第—三十四次会议通过）！     福建】省第十？一届人民代表—大会常务委员会【第三：十四次会议对福州市！人民代表《大会常务委员会报请！批准：的福：州，市，人民代表大会—常务委？员，会关于修改》<福州市《物，业管理若干规—定>的决《定进行了审查认【为其内容《与上位法没有抵触】决定予以批》准由福州市人民代】表大会常务委员会颁！布施行？ ？ 第一条】。 ，为了规范物业管理活！动维护业主和—物业服？务企：业的合法权益—根据中华人》。民共和国物权—法、国务院物业【管理条例、》福建省物业管理条】例等：法律、法规结合我市！实际制定《本规定 【 第二—。条 本规定适用【于福州市行》政，。区域内的物业管【理活：动 ： 《 第三》。条 物业管理实行业！主自：治、专业服务—与，。政，府，监管：相结合的原》则建立？。属地管理、》分级负责的工作机制！ ？ 《 第四条 市、县】（市、区）房地产】行政主管部门负责】本，行政区域内物业管】。理，活动的？监督管？理工作履行》下列职？责     ！（，一，）组织？实，施关于物业管理的】。法律、法《规，以及本？规，定； ？     （】。二）指导、协调乡】镇人：民，政府：、街道办事处、行业！协会：等依法开展》与物业管理相关【的工作； 》     （】三）负？责物业？服务：企业的行业管—。理；   】  （四）法律、法！规规定？的其他职责》 【 第：。。五，条 ：城乡：规划、建《设、市容、》公安：、，民政、环保、物【价、工商《。。。、园林、质监等有】关行政主管部门应当！。按照各？自职责？依法做好与物业【管，理有关的监》督管理？。工作 【 第六》条 乡镇《人民政府《、街：道办事？处对本行政区域内】物业管理活动履行】。下列职责 】    （一）【组，织、指导业主成立业！。主大会并选举—产生业主委员会【。； 》    《（，二）指导、监督业主！大会：和，业主委员会》依，法开展活动协调处】理辖区内物业管理的！日常事务； ！  ：  （三）协助有关！行，政主管部《门对物业管理活【动，进行监督《；   【。 ， （四）法律、法规！规定的其他职责【     】村（居）民委—。员会：根据有？关规定对业主大【会和业主委员会进行！指导、协调和监督依！法协调处理物—业管理纠纷 — 【第七条 建立—物，业，。管理联席会》议制度？协调处理业主大会】成立：、业主委《员会换届《、业主委员会履行】职责、物业》服，务企业退出、物【业服务？纠纷等？物业管理中的问题】   —  物业管理联席会！议由乡镇人民—政府、街道办事处负！责召集由所》在地的县（市、【区）：房地：产、：建设、市容、公安、！环保：等有关行《政主管部门和有关】村（居）民委员会、！业主：委员会、物业—服务：企业组成《 ： 》。 第八条 房屋的所！有权人？为业：主    】 业主在物》业管：理活动中享有下列权！利，     】（一）按照》物业服务合同的约定！接受物？业，服务企？业提供的服务；【     （！二）提议召开业主】大，会会议并《就物业管理的有关事！项提出建议； 】 ：    《（三）提出》制定和修改管理【规约、业主》大会议事规》则的建议；》     （！四）参加业主大会会！议行：使，投票权； 】    （五）【选举业主委员会【委员并享有被—选举权？。。； 《   ？ ， （六？）监督？业主委？员，会的工作； —   》  （七）》监督物业服务—企业履？行物业？服务合同； 】     （—八，）对物业共用—部位、共用设施设】备和相关场地—。使用情况享有知情权！和监督权； 【  ？ ，  （九）监督专项！维修资？金的管理和使用【； 《    《 （十）法律—。、法规规定的—其他权利 【。 第九条 ！业主在物业》管理活动中履行【下列义务 】 ，  ： （一）遵守—社会公德、管理规】约和业主大会议事规！。则； ？   》  （二）遵守物】业管理？区域：内物业共用》。部位和共用设施【设备的使用、公【共秩序和环境卫生的！维，护等方面的规章【制度；   ！  （三）执行业主！大会的决《。定和业主大》会授权业主委—员会：作出的决定； ！     》。（四）按照国—家有：关规定交纳专项维】。修资金；《    【 （五）按时交【纳物业？服务费用《。；   【  （？六）维修、养护危】害安全、《妨碍公共《利益以及《影响：其他物业正常使用】的物业专有》部分：；    】 （七）法律、【法规规定的其他义务！ ： —第十条 业主大会】由一个物《。业管理区域内的【全体业主组成 ！     物—。业管理区《域是：指只成立一个业主大！会、相对独》立的并由一》个，物，业服务？。企业实？施统一物《。。业管理的区域—。     已！实施物业管理—。的不同物《业管理区《域经各自《的业：主，大会同意后可以合】并为一？个物业管理区—域 《 》第十：一条 市、县—（市、区）人—民政府应当》逐步组织《对未实施物业管【理的旧住宅区域实】施综合改造 —   》  乡镇人民政府】、街道办事处应当组！。织综合改造后的【住，宅区：域业主按《照县：（市、区）房地产】行，。政主管部门确认的】物业管理《区域确定《管理方式并推—广专业化《物，业服务 》 ： ，。 ： 第十二条 在一】个物业管理区域【中物业出售》。并交付？使用的建筑面—积达到该区域总建筑！面积的百分之—五十：以上或者首套物【业出售并《交付使用《已满两年的在县（】市，、区）？房地产行政主管【部门：。的指导下由乡—镇人民政府》、街道办《事处会同《村（居）《民委员会、建设【单位、业主代表组】成首：。。次业：主，大会会议筹备—组组织召开》首次业主《大会会议 》。 ？ ， ，  业主大会筹备】组成员名单应当【自成立？之，日起七日内在物业管！理区：域的显？。著位置公告》  》 ，  召开《首次业？主大：会所需文《件资料由建》设单位提供建设【单位未能《提供：的由业主大会筹【备组：书，面申请经乡镇—人民政府、街道办】事处确认《可，。以向房屋登记机构等！。单位：。查阅、复制物业管理！区域内各业》主，独，立产权建筑面积等资！料，各有关？单位应当予》以，配合 《 第【十三条 同一—物业业主超》过一人的物业共有人！可以推选并委托【一人参加业主大会】会议 《。     物业使！用人根据业主的书】面委托可以代—。理业主行《使投票权和物业管】理相应的权利和【义，务 《 第十【四条 未参与表【决，的业主其《投票权数是否可以计！入已表？决的多数《票，按照管理规约或者业！主，。大会议事规》则的规？定确定 《 第十！五，条 业？主委员会《由业主大《会，选举产生业主委员会！每届任期三年—业主委？员会应当每年—至少向业主大会报】告，一次工作《 《    业主委员会！。委员应？当由热心《公益事业、责任【心强、具有一定【组织能力、》遵守管理规约和【物业管理有关规定的！业主担任业主委员会！委员可以连选连任】 ？。     在物【业管理区域内与物】业管理有关属—于全体？业主权益的》纠纷经专有》部分占？建筑物总面积—过半数的业主且占总！人，数过半？数的：。业主同意《。业主委员《会可以代《表全体业主》依法行使诉讼权利】 】。第十：六条 业主大会和】业主委员会工作经】费的使用情》况应当每三个月【在物业管理》区域内的显著位置】公布：并，接受业？主的监督 —。。 ， 第十七】条 业主委员—会应当？自选：举产生之日》起，三十日内将业主大】会的成立情况、业主！大会议事规则、管理！规约及业主委员会委！员，名单等材料向物【业所：在地的乡《镇人：民政府、《街道办事《处、县（市、区）房！地产行政《。主管部门备》案县（市、区）房地！产行政主管部门【应当对依法选举【产生的业主委员会】出具备案证明 ！    《 业主委《员会备案的有关内】容发生变更的应当】依照前款规定—重，。新备：案 ： 【第，十八条？ 尚未？成立业主大会或【者尚：未选：举产生业主委员会的！住宅区域可以由所在！地的乡镇《。人民政？府、街道《办事处组织业主确定！物业管理方式— 第！十九条 在物业【管理区域内业—主大会、业主委员会！应当积极配合—相关村（居）民委】员会依法履行自治管！理职责 》 《 第二十》条 物业服务—企业承？担，物，业管：。理事务应当按照【相应的资质条件签订！前期：物业服务《合同或？。者物业服务》合同合同应当向【县（市、区）房地】产行政？。主管部门备案 】 ？ 第二十一条】 物业服务企—。业的基本《权，利    】 （一）按物业服务！合同的约定》。收取费用； —  《   （二）劝阻】和制止违反社—会公德、管理规约和！物业管理制度行为】；，     】。（三）委托专营【公司承担专项—物业管理《业务；？ ？  ：   （《四）要？求业主委员会协调】其，与业主或者物业使】用，人的：纠纷；  】 ， ， （五）法律—、法规规定的其他】权利 — 第二十二条！。 物：业服务？企业的基《本义务 —   ？  （一）履行【物业服务合同—按照合同约定—提，供物业服务建立【重大事项汇报—。制度：接受：业，主咨询和监督； ！   《  （？二）执行物业服务】等级标准和物业服务！收费等级标准； 】。     【（三）在物业管【理区域内的显著位置！公布物业《服务内容、服—务标准、收费项【目、计费方》式、：收费依据和标准等有！关事项；《     （四）！。每月在物业》管理：区域内的显著位置公！布共用设施设—。备费用分《摊等物业服务代收】代支费用情况—；    — （五）《合同：终，止之日起十日内应当！与业主或者》有关单位结清债权债！务，并，移交物业管》理用房及有关资【料、设施、设备； ！  ：  ： （六）法律—、法规规定的其【他义务 【 第二十三条！ ，物业服务合同应当】约，定下列基本内容 】     （】一，。）房：屋及其附属设施【的维修、养护； 】     （二！）卫生保洁及公共】花木：绿地管护《；， ， ？  ：  （三《）道路维护车辆停】放秩序管《。理；   】  （？四，）安全？防范和维护公共【生活秩序； ！    （五）法】律、法？规规定的其他—应当：约定的事项 ！ ， ： 第二十四条 住宅！物业、住宅》小区内的非住宅物】业或者与单幢—住，。宅楼结构相连的【非住宅物业的建设】。单，位应：当按照？规定通？过招投标的方式选】。聘具有相应资质的】物业服？务企：业进行前期物业管理！并按照规《范，。签订前期物业服【务合同前期物业【服务合同《不得侵害《。物业买受《人的合法《权，益   【  建设单位与物业！买，受人：签，订的买卖合》同应当包含》前期物业服务—合同约？定的内容 【 第—二，十五条 建设单【位，在销售物业前应当】。制定临？时，管理规约并将临【时管理规《约报物？业所在地的县（市、！区）房地产行政主管！部门备案临时—。管理规约不得侵害物！业买受人的合法【权，益，   —  建设单位应当在！物业销？售时将临《时管理规约向物业】买受人明《示并予？以，说，明  —   物《业买受？人在与建设单—位签订物业买卖合同！时，应当在临时管理规】约上以签字同意的方！式承诺？遵守 — 第二十六】条 物业《。服务企业承接物业服！务时建设单位—应当向物业服务企业！提供物业共用部位】、共用设施设备【清单并共同对共用部！位、共用设》施，设，备进行查验具体验】收程序和《标准按照《国家有关规定—执行建设单位应当】对物业？服务企业提出的【物业质量和设计问】题以及其他遗留【问题及时《解决查验结束后双】方应：当按照规定》签订：承，接查验书 【。 第二十】七条 建设单位应】。当按照规定配—置，物业：管理用房建筑面【积十万平方米—。以下的按照不—少于总建《。筑面积千分之—四配置但《最少不低于五—十平方米；建筑面积！超过十万《平方米的超过—部分按照千分之三】配，置城：乡规划？主管部门审》批建：设项目时《应当予以核实 ！   ？  按照规》划配建的物业管【理用房？不得挪？作他用 】 ， 第二十八—条， 物业管理区域【。内的下列设》施归属全体业主【所，有   【。  （一）物业管】理用房； —  ？   （二）垃圾】。。集散：间、：。厕所； —  ：   （三》）按照规划配建的】公共绿地、》道路：、围墙以及其他公】共，用地：使用权；  ！  ： （四）住宅的物】业管理区域按—照规划？配建的公共》停车场所； ！。  ：  （五）建设单位！以书面形式在出售物！业时承诺归全体业主！所有的其他设施 ！ —第二十九《条 ：业主委员《会经营物业共用部】位应当经过业主大】会同意 —     利用物】业的：部分：共用部位《获取的？收益归拥有该部【分物业的业主—所有；利用物—业的全体共用部位】获取的收益归—全体业主《所，有 《     》获取：的收益主《要，用，于补充？专项维修资金 【     业主！。委员会经营物业【共用部？位的收？支，情况应当每三个【月在物业管》。理区域内的显—。著位置公《。布并报送乡》镇人民？政府、街道办—事处接受业主和乡镇！人民政府《、街：道办事处的》监督拒不公布的经业！主提议？乡，镇人民政府、—街道办事处》可以组织业主代【表对其收《支情况？进行审查《并公布 ！ ， 第：三十条 车》辆，在物业管理区域【内公共停车场所的】停放和管理》事项前期物业管理期！间，可以：。。在前期物业》服务：合同中约定》。其，收费标准按照价格主！管，部门的规定执—行；业主大》会成立后由业主【大会决定业主对车辆！停放有特殊保管【要求的由业主和【物业服务企业—另行签订保管合同】 ，     治】安、消防、抢—险、卫生、市—政、市？容，。等特种车辆》在执行公务时可【以在物业管理区域】内无偿停放 】 第三十】一条 物业》服，务企业与业主或者建！设单位？。可以采取《包干制或者酬金制等！形式约定物业服【务费用前期物业服务！。收费实行《政府指导价》采取包干制》 ，     物】业交付业《主前物？业服务？费由建设单位承【担；物？业，交付业主后物业服务！费由业主《承，担自物业《交付之日起交—纳   【  物业服务企业为！业主提供《合同约定以外有【偿服务的应当征得】业，主同意？ ， — 第三十《二条 物业》服务收？费应当区分不同物业！的性质？和特点分别实行政】府指导价和市场调】节价价格主管部门应！。当会同？房，。地，产行：政主管部门每—年，公布一？。次政府指导》价及其构成推—行分级分类服—务明码标价 — 价格主管部】门应当会同房地产】行政主？管部门对物业服【务收费进行监督管理！ ： ： ： ：第三：十三条 《物业管理区》域内供？水、供电、供气、通！讯、有线电视等公用！企业收取《有关费用《业主使用的》向业：。主收取？；物业服务企业使】用的向？物业服务企》业收取；公》共使用的由业—主分摊  】   物业》服务企业《可，以接受委托代收前】款费用但《。不得向业主收取【任何额外费用 【   》  未经双》方约定供水》、供电、供气、通】讯、有线电》视等公用企业—不得要求物业服务】。企业代收代付有关】费用不得向物—业服务企业》扣收业主应承担的有！关费用 — ， 第三十四条！ 物业服务企—业已接受委托实施物！业管理并《相应收取服》务费的？其他部门和单位不得！再向业主或》者物业使用人重复】收，取性质？和内容相《同的费用 — 第【三，十五条 《。物业服务合》同期限届满》两个：月前业主《委员会应当组织召开！业主大会会议决定】续聘或者另聘—物业服务企业—并将决？定书面告知》物业服务企业物业】服务企业《决定不再续签物业服！务合同的应当在物业！服务合同期限届【满，两个月前《书面告知业》主委员会《 】第三十六条 物业服！务合同终《止时业主《委员会与新、原【物业服务企业应当在！县（市、区）—房地产？行政主管部》门，指导下成立移交小组！。负责处理物业管理】的相关事《务监督原物》。业服务？企业清理《债权债务、移—。交物业管理用房【、设施？设备、档案资料【及，国家规定的其他【必，。须移交的项目移交完！毕后：原物业服务》企业：应，当及：时退出该物业管【理区域不得》。。以，物业服务《中的债权《债务：纠纷未解决》等，为由拒绝退》出 ？ 》 第三十七条 移交！小组认为清理债权债！务有困？难时可以委托有资】质的中介《机构进行清算—费用由原物业服务】企业、业《主按照职责承担【 》 ， ：第三十八条 在【国家规定的》保修期内物业的维修！由建设单位负责【；，保修期满后业主对其！专有的部分实施维】修、管理物业服【务企业依照本规定】。对共用的部分设施】、设备负责》。维修：、管理   ！ ， 物业服务企业【对物：业，共用：的部分设施、设备】进行：维修：、，管理时相关》业主和？使，用人应当给予—配合 ？ 【。。第三十九条 物业】管理应当建立专【项维修？资金制度专项维修资！金属业主所》有 《    《 物：业买受人缴交—的专项维修》资金由市、县—（市、区）房地产】行，政主管部门指定的】银行专户代为储存】；业：主大会成立后—房地产行政主—管部门应当及时【移交专项维》修资金？银行账户  ！   专《项维修资金》的使用？由业主大会决定并】受，市、县（市、区【）房地产行政主【管部：门的监督《维，。修资金专项用于物】业保修期满后—物业：共用部位、共用设】。施设备的维修—和更新？、改造不得挪作【他用 ！ 第四十条 —市人：民政府应当》建立专？项维修资金紧急使用！制度  【   业《主委员会可以根据专！项维修资金紧急使用！制度按照业主—。大会确定《的使用范围和—金额进行申请用于物！业共用？部位、共用设施设】备的紧急维修— 【 第：四十一条 业—主不得违《反法律？、，法规以及管》理规约将住宅改【变为经？营性：用房或者出租—给他人？从事经营性活—。动 ？     业【主或者物《业使：用人：装饰装修房屋的应当！遵守法律法规的有关！规定 】 第四《十二条？ 在物业管理区域】内物业？服务企业或者业【。主委员会发现—有，下列违法行为—之一的应当及时劝阻！制止；对不听劝阻的！物业服务《企业或者业主委员】。会，应当及时向》有关行？。。政主管部门》书面报告 —    》 （一）违法建设】、擅自改变》建筑物？及其配套设施—（含架空层、—地下停车场、幼【儿园：、共有绿地等）【。使用功能的； ！     （—二）擅自拆改房屋结！构的；  】   ？（三）擅自》占用公共消防通道的！； ？   《 ， （：四）未取得》营业执照从事—经营活？动的：； ： ？    （》五）破坏小区园林绿！化的；  】  ： （六）商业经营、！文化娱乐《场，所边界噪声及超标排！放有害气《体、：。污，水的 《     有关】行政主管部门接到】报告后应当按照市】人民政府确定的职】。责及时查处 【 第四】十，三条 违反本规定】物业服务企业未结清！债权债？务、移交物业—管理用房及》有关资？料、设施《设备擅自撤出小区物！业，管理：。的或者？原物业？服，务企业？拒不退出该物业管】理区域妨碍该物业】管理区域正常物业管！理的：由房地产行政主管】部门责令限期改正；！逾期仍不改正的处】以一万？元以上五万元以下的！罚款：。并提请？原发证？机关降低其资质【等级或者吊销企业】资质证？书 《 ？ ， 第四十四条 【。违反本规定》物业服务企》业未依法《。备案物业服务—合同由房地产行政主！管部：。门责令限期报送备案！；逾期不报送备【案，的处以五千元以【上一万元以》。。。下的罚款 》。 ： 第四十五！条 业主委员—会委员违《反法律？、法规或《。者，超越：权限侵？害业主合法权益造成！损失的应当》。承，担相应的《法律：责任 ？ ： 》第四：十，六条 违反本规定建！设单位与物业—服务：企业签订的前期物业！服务合同侵》害物业买受人的合法！权益的由房》地产行政主管部【门责令限期改正【；逾期仍不改正的】处以：五千元以上五万元以！下的：罚款 ！ 第四十七条 【违反本？。规，定建设单位未按要求！提供首次业主大会成！立所需的文》件资料由房地产【行政主管部门责令限！。期改正？；逾期仍不改—正的处以一万元以上！五万：元以：下的罚款 — 第【四十八条《 市、？县（市、区）房地产！行政：主管部？门和其？他监督管理》部门的工作人员有】下列行为之》一的依法《给予处？分；构成犯》罪的依法追》究刑事责任 —    — （一）不依法履】行监：督管理职责的—；    】 （：二，）对举报、投—诉等：的违法行为》不予：查处或者查处不【力的：； 》    （三）有】。其他滥？用职权、玩》。忽，职守、徇私舞弊【行为的 — ： 第四十九【条 违反《。本规定其他》规定的？依照国务《院物业管《理，条例：、福建？省物业管《理条例等规定予【以处罚 】 第五十—条 本规定自—200？5年1月《1日起施行》     19】。96年？11月29日福建省！第八届人民代—表，大会常务委员会第二！十七次会议批准的福！州市城市《住，宅小区物业管理办】法同时废《止 ？