福州市物业管】理若干规《定     2】004年8月—31日福州市第十】二届人？民，代表大会常务委员会！第十六次会》议通过2004【年1：2，月3日福《建，省第十届人》民代表大会常务【。委员会第十》二次会议批准20】04年1《2月：。14日福《州市人民《代，表大：会常务？委员：会颁布根据201】2，年10月31日【福州市第十四届人民！代表大会常》务委员会《第六次会议关于修】改<福州市物业管理！若干规定>》的决定？。修正201》2年：12月14日福建省！第十一届人民代【表大会常务委员会】第，三十：四次会？议批准 福州市第！十，四届人民代表大会】常务委员会公告【 ： 》 第：7号     福！州市人民代表大【会常务委员会关于修！改<福州《市物业管《理若干规定>—。的决定已于201】。2年12《。月1：4日经福建省—第十一届人民代表大！会常：务委员会第》三十：四次会议通过现【予公布本决》定自公？布，之日：起施行？    》 特：此公告 福州市】第十四届人民代表】大会常？。。务委员？ 《2013《年1：月11日 》 ，    （2012！。年12月14日福】建省第？十一届人民》代表大会《常务委员会第三十】四次：会议通过）  】   福建省第十】一届人民代表—大会常务《委员会第三十—四次会议对福—州市人民代表—。大会常务委员会【报，请，批准的福州市—人民代？表大会？常，务委员会关》于修改<福州市【物业管理若干—规定>的决定进【。行，了审查认为》其内容与上位法没】有抵触？决定予以《批，准由福州市》人，民代表大会常务委】员，会颁布施行 【 —第一条 《。为了规范物业管【理活动维《护业：主和物业《服务企业的合—法权益根《据中华？人民：共和国物权法、【国务：。院物业管理条例、】福建省物业管理【条例等法律、—法规结合我市实际制！定本规？定 — 第二条 本】规定适用于福—州市行政区域内的】物，业管理？。活动：。 》。 第《三条： 物业管理》实行业？主自治、专》业服：务与政？府监管相结合—的原则建立属地【管理、？分级：负责的工作机制 ！ ？ 第四条— 市、县（市、区】）房地产行政主管】部门负责本》行政区？域内物业管》理活动的《监督管理工作履行下！列职：责 》    （》一）组织实施关于物！业管理的法律、法规！以及本规定》；     ！（二）指《导、协？调乡镇人民政府、街！道办事处《、，行业协会《等依法开展与物业】。管，理相关的工作； 】   》  （三）》负责物业《。服，务企业的行业管理；！ ？     （四）法！律、法？规，规定的？其他职责《 》 第五条 城乡！规划、建《设，。、市：容、公安、民—。政、环保《、物价、工》商、园林、质—监等有？关，行政主管《部门应当《按照各自职责依法】做好与物业管理有】关的监督管理工作 ！ 【第六条 乡镇人【民政府、街道—办事处对本行政【区域内物业管理活】。动履行下列职责 ！     （一）！。组织、指导》业，。主成立业主大—会并选举《产生业主委员—会；    ！ （二）指导、监】。。督业主大会和业主委！员会依？法开展活动协—调处理辖《。区内物？。业管理的日常事务】。；    】 （三）协助有【关行政主管》部门对物业》。管理活动《进行监？督； 》     （四）】法律、法规规定的】。其他职？责， ， ： ，    村（居）】民委员会《根据有关规定对业主！大会：和业主委员会进【行指：导、协调和监—督依法？协调处理物业管【理纠纷 】 第七》条， 建立？物业管理联席—会议制？度协调处理业主大】会成：立、业主委员会换届！、，业主委？。员会履行职责—、物业服务企业退出！、，。。物，业服务纠纷等物业管！理中的问题 ！    物业—管理联席会议由【乡镇：人民政？府、：街，道办事处负责召集由！。所在地的县》（市：、区）房地》产，、，建设、市容、公【安，、环保等有关行政】主管：部门：和，有关村（《居）：民，委员：会、业主委员会、物！业服务企业组成 ！ ， ： 第《八条 房屋的所【有，权人为业主 【。     —业主在物《。。业管理？活动中享有下列【。权利 《  ？   （一）按【照物业服务合—同的约定接受—物业服务企》业提：供的服务； 】     （二）提！议召开业主大会会】议并就？物业管理的有关事】项提出建议； 【     （三！）提出制《定和修改管理—规约、业主》大会议事规》则的：建议； 《 ，     （四）！参加业主《大会会？议行使投《票权； 》    》 （五）《选举业主委员会【委员并享有被—。选举权； 》  《  ： （六）监督—业，主委员会的》工作； 》    》 （七）《监督物业服务企【业履：行物：业服务合同；— 《   ？ （八）对物业共用！部，位，、共用设施设备【和相关场地》使用情况享》。有知情？权和监督权； 】    》 （九）监督专项维！修资金的《管，理，。和使用； 【。   ？  （十）法律【、法规规定的其他】权利 《 》 第：九条 ？业，。。主在物业管理活动】中履行下列义务【     】（一）遵守社—会公德、管理规【约和业主大会议事】。规则； 》   《  （？二）遵守物业管理区！。域内物业共》用部位和《。共用设？施，设，备，的使用？、公共？秩序和？环境卫生的维护等方！面的：规章制度； ！    （三）执行！业主大会的决—定和业主大会授权业！主委员？会作出的决定； 】     【（四）按照国—家有关规定》交纳专项《维修：资金； —     （五）按！时交纳物业服务费用！；，  》 ，  （六）维—修、养护危害—安全、妨《碍，公共：利，益以及影《响其他？物业：正，常使：用的物业专有部分；！   —  （七）法律【、法规规《定的其他义务 【 — 第十条 业—主大会由一个物业】管理：区，域，内的全体业主—组成 》  ：   物业》管，理，区域是指《只成立？一个：业主大会、相对独立！的并由一个物—业服：务企业实施统一【物业管理的区域【  》。   已实施物【业管理的不同物【业管：理区域经各》自，的业主大会同—意后可以《合并为一个物—业管理区域 】 第十【一条 市、县（【市、区）人民政府应！当逐：步组：织对未？实施：物业管理的旧住宅区！域实施综《。合改造  】   乡镇人民政】府、街道办事—。处应：当组织综合改造后的！住宅区域业主按照】县（市、区）房地产！行政：主管部？门确认的《物业管理区域确定管！理方式并推广—专业：化物业服务 — 第十！二，。条 在一个物—业管理区域中物业出！售并交付使用的建筑！。面积达到该》区域总建筑面积【的百分之《五十以？上或者首套》物，。业出售并交付—使用已？满两年？的在：县（市、区）房【地产行政主管部【门，的，指导下由乡镇—人民政府、街道办事！处会同村（》居）民？委员会、建设单【位、：业主：代表组？成首次业主大会【会，议筹备组组织—召开首次业主—大会会？议， ： ：    《。业主大会筹备组【成员：名单应当自成立之】日起七日内在—物业管理区域的显】著位置公《告   【  召开首次业主大！会所需文件》。资，料由建设单位提【供建设单位未能提】供的由业《主大会筹《备组书面申请经【乡镇人民《。。政府、街道办—事处：确认可以向房屋登】记机：构等单？位查阅、复制物【业管：理区域内各业主独】立产权建《筑面积等资料—各有关单《。。位应当予以配合【 【 第十三条 同一物！业业主超过一人的】物业：。共，有，人可以推选并—委托一人参加业主】大会会议 — ：  ：  物业使用人根据！业主：的书：面委：托可以代理》业主行使投票权【和物：业，管理相应的权利和】义务 】 第十四条 未】。参与表决《的业主其投票权数是！否可以计入已—表决的多数票—按照：管理：。规约或者业主大会议！。事规则的规定确定 ！ ， 》 第十五条》 业主委《员会由？业主大会选举产生业！主委员会每届任期三！年业主委员会应当每！年至少？向，。业，主大会报告一次【。工作 》 ， ，   业主委员【会委员应当由热心】公益事业、责任心】强、具有一定组织能！力、遵守管理规约】。和物业管理有关规】定的业主担任业主】委，员会委员《可以连选《连任 ？   》  在物业》管理：区，。。域内与物业管—理有关属于全体【。业主权？益的纠？纷经：专有部分占建筑物】总面积过《半数的业主且占【总人数过半数的业主！同意业？主，委员会可以代—。表，全，体业主？依，法行：使诉讼权利 ！ ： 第十《六条 业主大—会和业主委员—会工：作经费的《使用情况《应当每三个月—在物业管理区域【内的显著位置—公布并接受业主【。的监督 — 第十七条！ 业主委员会应当自！选举产生《。之日起？三十日内将》业主大会的成—。立情况？、业主？大会议事规则、管】理规约及《业主委员会委员名单！等材料向物业所在】地的乡镇《人民：政府、街《道，办，事处、县（市、区】。）房地产行政主【管部：。门备案县《（，市、区）房地产行】政主管部门应当【对依：法选举产生的—。业，主委：员会出具备》案证明 — ，    业主—委，。员会备案的有—关内容发生变—更的应当依照前款规！定重新备案 】。 第十【八，条 ：尚未成立业主—。大会或者《尚未选？举产生业《主委员会的住—宅，区域可以由》所，在地的乡镇人—民政府？、街道办事处—组织：业主确定物业—管理方式 】 第十九条】 在物业管理区【域内业？主大会、业主—委员：会应当积《极，配合：相关村（居》）民委？员，会依法履行》自治：管，理职责 】 ， 第？二十：条 物业服务企业】承担：物业管理事务应【当按照相应的资【质条件？签订前期物业—服务合同或》者，物业服务合同合同应！当向县（市》、区）房《地产行？政主管部门》备案 】 第二十一条 物！业服务企业的基本】。权，利   【。  （一）按物业服！务合同的约定收取】费用； 《     【（二）劝阻和制止违！反社会公德、管理规！约和：物，业管理制度行为；】 ？  ：   （《。三）委？托专营？公司承？。。担专项？物业管理业务—；，。 《    （四—）要求业主委员【会，协调其与业主或者】物业使？用人的纠纷》； 《 ，    （五—）法律、《法规：规定：。的其他权利 【 第二十！二条 物业服务企】业的基本《义务 《   《  ：（一）履行物—业服：。务合同？按，照合同约《定提供物业》服务建立重大事【项汇报制度接受业主！咨询和监督； 】 ，     （二）执！行物业服务等级标准！和物业服《务收费等级标准；】     （！三）在物业管理【。区域内的显著位置】公布物业服》务内容、《服务：标准、收费项—。目、计费方式、【。收费：依据和标准等—。有，关事项；   】  ：（四）每月在物【业管理区域内的【显著位置公布共用】设施设？备费用分摊等物【业服务代收代支【费用情况； 【    （五）合】。同终止之日起—十，日内应当与业主【或者有？关单位？结清债？权债务并移》交物业管理用房及有！。关，资料、设《施、设备；》     （六】）法律、法规规定】的其他？义务 — 第二十三条！ 物业服务合—。同，应当约定下列基本内！容  —   （一）房【。屋及其附属设施的】维，修，、养护； —    》 ，（二）卫生保洁及公！共花木？绿地管护； ！    （》三）道路维护车【。辆停放秩序管理；】    【 （四？）安全防范和维【护公共生活秩序【；  —。。   （《五）法律、法规【规定的其他应当约定！的事项 ！ 第二《十四条 住宅物【业、住宅小区内【的，非住宅物业或—者与单幢住宅楼【。。结构相？连的非住宅物业【的建设单《位应：当按：照规定通过招投标的！方式选聘《具有相应资质的物】业，。服务企业进》行前：。期物业？管理并按照规范【签订：前期：物业：服务合同《前期：物业服务合》同不得侵害物业【买受人的合法—权，益 ： ， ：    建设单【位与物业《买受人签订的买【卖合同应当包—含前：期物业服《务合同约定的—内容 —。 ： ， 第二十五》条 建设单位在【销售：物，业前应当制定临时】管理规？约，并将临时管理—规约报物业所在地的！。县（市、区）房地产！行政主管《部门备案临时管理】规约不？得侵：害物业买受人的合】法权益 《    — ，建设单？位应当在物业销售时！。将临时管理规约【向物业买受人—明示并予《以说明？ 《   ？ 物业买受人在与】建设单？位签订物业买—卖合同时应当—。在，临时管理规约上【以签字同意的方【式承诺遵守 ！ 《第二十六条 物业】服务：企业承接物业服务时！建设单位应当—向物：业，服务企业提供物【业共用部位、共用设！施设备清单并共同对！共用：。部位、共用设—施设：。备进行查验具体验收！程序和标准按照国】家，有关规定《。执行建设单位—应当对物业服务【企业提出的》物业质量和设计问题！以及其他遗留问【题及时解决查验【结束后双方》应当按？照规：定签订？承接查验书 — — 第二十《七条 建设单位应】。当按照规定配置物】业管理用房建筑面】积十万？平方米？以下的按照不少于】总建筑面积》千分之四配置但最】少不低于《五十平方《米，；建：筑，面，积超过十万平—方米的超过部分【按照：。千分：之三配置城乡规【划主管？部门审批建设—项目时？应当：予以：核实   】  按照规划—配建的物业管理【用房不得《挪作他用 》 ： 第—二十八条 》物业管理区域内的】下，列设：。施归属全《体业主所有 】     （—一）物业《管理用房； 【 ：。    （二）【垃圾集散间》、厕所； —   《  （三）按照【规划配建的》公，共绿地、道路—、围墙？以及其他公共用【地使用权《； 《    《 （四）住》宅，的物业管《理，区域按照规划配【建的公？共停车场所； ！  ：   （五》）建设单位以—书面：形式在出售物业时承！诺归全？体业主所有的—其他设施 【 ： 第二十—九条： 业主委员》会经营？物业：共用部位应》当经过业主大—会，同意：。     】利用物？业的部分共》用部：位获取的收益归拥】有该部？分物业的业主所【有；利用物业的【全体共用《部位获？取的收？益归全体《业主所有 —  ？   ？获取的收益主要用】于，补充专项维修资金】 《    《业主委？员会经营物业共用部！位的收支《情况应当《每三个月在物业【管理区域《内的显著位置公布并！。报送：。乡镇人民《政府、？街道办事处接受业主！和乡镇人民政府【、街道办事》处的监督拒》不公布的经业—主提议？乡镇人民政府、街】道办事处可以组织】业主：代表对其收支—情，况进行审《查并公布 】 ， 第三十—条 ：。车辆在物《业管理？区域内公共停车场】所的停放和管理【事项前期物业管【理期间可以在—前期物业服务合同中！约定其收费标准按照！价，格主管部《门的规定《执行；业《主大会成立后由【业主大会决》定业主对《车辆停放有特殊保】。管要求的由》业主和物业服务企】业另行签订保管合】同   【  ：治安、消防、抢险】、卫生、市政、市容！等特种车辆》在执：行公务时可以在【物业管理区域内无】。偿停放 》 —第三十一条 物业】服务企业与业—主或者建设单位可以！采取包干制或者酬】金制等形式约定【物业服务费》用前期物业》服，务，收费实行政》府指导价采取—包干制 《     物】业交付业《主前物业《服务费由《建，设单位承担；物【业交付业主》后物业服务费由业】主承担自物》业交付之日起交【纳 ？  ？ ，  物业服》务企业为业主提供合！同约：定以外有《偿服务的应当征得业！主，同意 】 第三十二—条 物业服务收费】应当区分不》同物业的性质和【特点分别实行政【府指导价和市场【调节价价格主管【部门：应当会同《房地产？行政主管部门每【年公：。布一次政府指导【价及其构成推行分级！分类服务明》。码标价 【价格主管部》门，应当会同《房地产行政主—。。管部门？对物业服务收—费进行监督管—理 ： — 第三？十三条 物业—管理：区域内供《水、供电、供气【、通讯、有线电视】。等公用企业收取有】关费用业主使—用的向业主收取【；物业服《务企业使用的向物业！服务：企业收取《；，。。公共：使用的由《业主分摊 》 ？ ，   物业服务【企业可？以接受委托代收前款！费用但？不得向业主收取任何！额外费用 】    未》经双方约《。。定供水、供》电、供气、》。通讯、有线电视【等公用企业》不得要求物业服务】企业：代收代付有关费用】不得向物业服务企业！扣收业主应承担【的有关费《。用， ， ， ： 第三十四】。条 ：物业服？务，企业已接受委—托实施？物业：管理并相应收取服务！费的其他部门和单】位不得再《向业主？或者物业使用人重复！收，取性：质和：内容相同的费—用 ？ 《 第三十五条【 物业？服务合同《期限届满《两个：月前业主委员会应当！组织召开业主—大会会议决定—续聘或者另聘—物业服务企业并【将决定书面告知【物，业服务企业物业服】务企：业决定不再续签【物业服务合同的应当！在物业服《务，合同期限届满两【个月前书面告知业主！委员会 】 ： 第三十六条 物】业服务合同终止时】业主委员会与—新、原物《业服务企业应当在】县（市、区）房地】产行政主管部门【指导下成《立，移交小？组负责处理物业管】理的相关事务—监督原物《业服务企业清理债】权债务、《移交物业管》。理用房、《设施设备《。、档案资料及国【家规定的《其他：必须移交的项目【移交完毕后》原，物业：服务：企业应当及时退出】。该物业管理区域不得！以物业服《务中的债权债—务纠纷未解》决等为由拒》绝退出 — 第三十】七条 移交小组认】。为清理债权债务【有困难时可以委托】有资：质的中介机》构进行？清算费？用由：原物业服务企业【、业主按照职责承担！ 》 第三十八条 ！在，国家：规定的保《修期内物业的维【修由建设单》位负责？；保修期满》后业主对其专有的部！分实施维修、管理】物业服务企业—依照本规定对—共用的部分》设施、设备负—。责维修、《管理 ？。     物业！服务企？业对物业共用的【部分设施、设—备进：行维修？、管理时相关—业主：和使用人《应当给予配合 ！ 第三十】九条 ？物业管？理应当建《立专：项维修资金制—度专项维修资金属业！主所有   ！  物业买受—人缴交的专项维修资！金由市、县（市、】区）房地产行政主管！部，。门指定的银行专户代！为储存；业主大会成！立后房？地，产行政？主管部门应当—及时移交《专项维修资金银行账！户     ！专，项维修资金的使【用由业主大》会决定并受市、【县（：市、区）房地产行政！主管部门的监督维修！资金专项用于物【业保修期满》。后物业共《用部位、共用设【施设备的维》修和更新《、改：造不得？挪作他用 】 第四—十，条 市人民政府【应当建立《专，项维修资金紧急使用！制，度   【  业主委员会【可以：根据专项维修资金紧！急使用制度》按照业主大会确定的！使用范围和金额进】行申请用《于物业共用部位、共！用设施？设，备的紧急维修— — 第四十一条 】业主不得违反—。法律、法规以及【管，理规：约将住宅改变为经营！性用房或者出租【给他人？从事经？营性活动 》 ，     业【主或者物《业使用人装饰装修房！屋的应？当遵：守法律法规》。的有关规定 】 《。 第四十《二条 在物业—。管理：区域内物业服—务，企业或者业主委员会！发现有下列违法行】为之：一的：应当及时劝》阻制止；对不—。。听，。劝阻：的物业服务企业或】。者业主委《员会应？当及时向《有关行政主管部【门书面报告 【     （一】）违法建《设、擅自改变建筑物！及，其配套设施（—含架空层、地下停】车，场、幼儿园、共有】绿地：等）使用功能的【； ： ？    （二）【擅自拆改房屋结构的！；  —   （三）擅自】占用公共消防通【道的； 》。 ：    （》。四）未？取得营业执照从事经！营，活，动的：；，    【。 （五）破坏小【区园林绿化的； ！     （六）！商业：经营、？文，化，娱乐场所边界噪声】及，超标排？放，有害气体、污水【的 《  ：   有关行政【主管部门接到报【告后应？当按照？市人：民政：府确定的职责—及时查处 】 ？ 第四十《三，条 违反本规定【物，。。业服务企《业未结清债》权债务、移交物业管！。理用：。房及：有关资？料、设施《设备擅自撤》出小区物《业管理的或者—原物业服务企业拒不！退出该？物业管理区域—妨，碍该物业管理区域】正常物业管理—的，由，房地产？行政主管部门责令】限期改正；逾期仍不！改正的处以一万元以！上五万元以》下的罚？款并提请原发证机】关降低其资质—等级或者吊》。销企业资质证—。。书 】 第四十四条— 违反本规定物业】服，务企业未依法—备，案物：业服务合同》由房地产《行政主管部门责令】限期报送备案；【逾期不报送备案的】处以五千元》以上一万元以下【的罚款 《 — 第：四十：五，条 业主委员会委员！违反法律、法规或者！超越权限侵害—业主合法权益—造成损失的》。应当承担相》应的法律责任 ！ ， 第四—十六条 违反本规】定建设单《位与物业服务企业签！订的前？期物业服务》合，同侵害物业买受【人的合法权益的由】。房地：产行政主《管部门责令限期改】正；逾期仍不—改正的处以五千元以！。上五：万，元以下的罚款 ！ 第—四十七条《 违反本规定建设单！位未：按要求提供首次【业主大会《。成，立，。所需：。的，文件：。资料由房地产行政】主管部门责》令限期？改正；逾期仍不【改正的处《。以一万元以上—五万元以下的罚【款 】 第：。四十八条 市—、，县（市？、区）房地产—行政主管部》门和其？他监督管理部门的工！作人员有下》列行为？之一的依法给予【处分；构成犯—罪的依法追究—刑事责任 —   《  ：（一）不《依法履行监督管理职！责的； —     （—二）对举报、投诉等！的，违法：行为不予查处或【者查处不力的；【 《    （三—）有其他《滥用职权、玩—忽职守、徇私舞弊行！为的 ！ 第四十九条— ，。违反本规定其他【规定的依照国务院】物业管理条例、福建！省物业管理条例等】规定予以《处罚 》 第五十】条， 本规定自》2005年1月1日！起施行？ ，     1996！年11月29—日福：建省：第八届人民代—表大会常务委—。员，会第：二十七次会议批准】的福州市《城市住？宅小区物业》管理：办法同时废止 】