：福州市物业》管理若干规定 【    《 2004年8月】。。31日福州市第【十二届人民代表大会！常务委？员会第十六次—会议通过20—04年12月—3日福建省第—十届人民代表大会】常，务委：员会第十二次会【议批准2004年1！2月14日福—州市人？民，代表大会常务委员会！。颁布根据《2012年10【月31日《福州市第十四—届人民代表大会【常务：委员会第六次会议】关于修改<》福州市物业管理若干！规，。定>的决定修—正2012年—12月14日—福建省第十一届人】民代表？大会：常务委？员会第三十四次【会议批准 福【州市第十四届人民代！表大会常务委员【会公告 《 ？ 第7—号 ：     福州【市人民代表》大会常务委员—会关于修改<福【州市物业《管，理若干规定》>的决定已于—2012年12月1！。4日经福建》省第十一《。届人民代表大—会常务委《。员会第三十四—次会议通《过现予公布本—决，定自公布《之日起施行》     特此】公告 福州—市第十四《。届人民？代，表，大会常务委员 【 ？2，。013年《1月11日》 ：    （2012！年，12月14日福【建省第十一届人民代！。。表大会常务委员【会第三十四次会【议通过）  【   福建省第【十一届？人，民代：表大会常务委员会】。第三十四次会议对福！州市人民代表—大会常务《委员会报请批准的】福，州市人民代表—大会常务委员会关于！修改<？福州市？物业管理若干规【定>的？决定进行《了审：查认为其内容—与上位？法没有？抵触决定予》以，批，准，由福州市人》民代表大会常—务委员会颁布施【。行 《 第一条】。 为了规范物业管】理活动维护业—主和物业服务企【业的：合法权益根据中华人！民共：和国物权法、—国务院？物业管理《条例、福建》省物业管理条—例等法？律、法规结合—我市实际制定本规定！ 】第二条？ ，本规定适用于—福州市行政》区域内的《物，业管理活《动 ？ 第【三条 物业管理实行！。业主自治、专业【服务与政府》监管：相结合的原则建立属！地管理、《分级负？责的工？作机制 》。 —第四条 市、—县（市、《区）房地《产，行政主管部门—负责：本行政区域内物业】管理活动的监督管】理工作履行下列职】责   【  （一）》组，织实施关于物—业管理？的法律、法》规以及？本规定； 】   ？ （二）指导、协调！乡镇人民《政府：、街道办事处、行业！协会：等依法开展与物业】管理相关的》。。工作； 》 ，  ：。。   （三）负责物！业服：务企业的行业管【理； —  ：  （？四）法律、法规规】定的其他职责 】 》 第五条 》城乡规划、建设、市！容、：公安、民《政、环保、物—价、工商、园林、质！监等有关行政主管部！门应当？。按照各自职》责依法做好与物业管！理有关的监督—管理工作 》 《 第六条— ，乡镇人民政》府、街道办事—处对本行政》区域：内物业？管理活动履行下【列职责 》     —（一）组织》、指：导业主成《立业主大会》并选举产生业主委】员，会； 》     》（，二）指导、监督业主！大会和业主委员【。。会依法开《展活动协调处理辖区！。内，物，业，管理的日常事务【；， 《   ？ （三）协助有【关，行政主管《部门对物业管理【活动进行监督；【 ：    》 ，（四）法律、法【规规定？的其他职责 —     村（！居）民委《员会根据有》关规定对《业主大会《和业主委员会进行】。指导、？协调和监《督依法协调处—理物业管理纠—纷 》 ， ， 第七条 建【立物业管理》联，席会：议制度协调处—理业主大会成立、】业主委员会》换，届、业主委员会履】行职责、物业—服务企业《退出、？物业服务《纠纷等物业管理【中的问？题  —   物业管理【联席会议由乡镇人民！政府、街道办事【处负责？召集由所在》地的县（市》、区）房地》产、建设、市—容、公安、环—保等：有关行政主管部【门和有关村（居）】。民委员会、业主【委，员会、物业》服务企？业组成 — 第八条 ！房屋的所有权人【为业主 《     业主！在，物业管理活》动，中享有下列权利【  》   （一）按照】物业服务合同的约定！。接受物业《服务：企业提供的服务； ！     （】二）提议召开业主】大会会议并就—物业管理的有关事】项提出建议； 【    — （：三）提出制定和修改！管理规约《、业主大会》议事规？。则的建议； — ， ，     》（四）参加业主大会！。会议行使投票权；】     】（五）选举业—主，委员会委员并享有】被选举权； 】  ：  ： （六）监督业【主委员会的工作； ！     【（七）监督物业【服务企业履》行物业服务合同；】  》   （八）对物】业，共用部位、共用设施！设备和相《关场地使用情—况享有知情》权和监督权； ！     （九【）监督专项维修【。资金的管《理和使用； 【   《  （十《）法律、法规—规定的？其他权？利 ！。第九条 业主—在物业管《理活：动中履行下列—义务    ！ （一）遵守社会】公德、管理规—约和业主大》会议事规则； 】 ： ，   （二）—遵守物业管理区域内！物业共用部》位和共用设》施设备的使用、公】共秩序和环境卫生的！维护：。等方：面的规章制》度；   】。  （三）执行业主！。大会的决《定，和业主大会授权【业主委员会作出的】。决定； 》  ？   （四）按【照国家有关》规定：交，纳专项维修资—金； 》     （五）按！时交纳物业服—。。务，费用； 》    》 （六）《维修、养《护，危害安全、妨碍公】共利益以及》影响其他物业正【常，使用的？物业专有部分；【 《    （七）【法律、？法规规？定的其他义务— 》 第十条— 业主大会由一个】物业管理区域—内的全体业主组成】   —  物业管理区域】是指只成立一个业】主大会、《相对独？立的并由《一，个物业服《务企业？实施统一《物业：管理的区域》    【 已实施物》业管理？的不同物业管—理区域经各自的业主！大会同意后可以合并！为一个物业管理区】域 ： ？ 《。。第，十一条 《市、县（市、区【）人民？政府应当逐步组织】对未实？施物业管理的旧住宅！区，域实施？综合：改造    ！ 乡镇人民政府【、街道办事》。处应当组织综合改】造后的住《宅区域业《主按照？县（市、区）房地】产行政主管部门确】认的物业《管理区域确定管理】。方式并推广专业化】。物业服务 ！ 第十》二条 在一个—物业管理区域中物业！出售并？交付使用的》建，筑面积达到该区域】总建筑面积的百分】之五：十以上或者首套物业！出售并交付使—用已满两年的在县】（市、区）》房地产行政主管部门！的指导下《。由，乡镇人民《政府、街道》办事处会同》村，（居）民委员会、建！设，单位、业《主代表组成首次业】主大会会议筹备组组！织召开首次业—主，大会会议 》 ：    《 业主大会筹备组成！员名单？应当自成立之日起七！日内在物业管理【区域的？显，。著位置公告 【     召【开首次业主大会所需！文件资料由建设【单位提供建设单【位未能提供的由业主！大会筹备组书面【申请经乡镇》人民政府、街道【办事处确认可以向】房屋登记《机构等？单位查阅、复—制物业管理》区域：内各业主《独立产权建筑面【积等资料各有—关单位应《当予以配合》 》 第十》三条 同一》物业业主超过—一人：的物业共有人可以推！选并委托《一人参加业主大【会会议 》    》 ，物，业使用人根据业主】的，书面委托可以代【理业主行使投票权】和物业管理相—应的权利《和，义务： 【 第：十四：条 未参与表决【的业主其投票—权，数是否可以》计入已表决的多数】票按照管理规—约或者业主大会议】事，规，则的规定确定 】 —第十五条《 业：主，委员：会由业主《大会选举产生业【主委员会《每届任期三年业主委！。员会：应当每年至少向【业主大？会报告一《次工作 《     业】主委员会《委员应当由热心公】益事业？、责任心《强，、具有一定组织【能力：、遵守？管理规约和物业管】理有关规定的业主担！。任业主委《员会委员可以—连，选连任 —   ？。  在？物业：管理区域内与—物业管理有》关属于全体业主【权益的？纠纷经专有部分占建！筑物总面《积过半数的业主且】占总人数过半数【的，业主同意业主委员会！。可以代？表全体业主依—。法行使诉讼权利 ！ ：。 第十六条】 业主大会和业【主委员会工作—经费的使用情况应】当每：三个月在物业管理】区域内？的显著？位置公布《并接受？业主的监督 【 第十】七条 ？业主委员会应当自】选举产生之日—。起三：十日内将业主大会】的成立？情况、业主大—会议事规《则、管？。理规约？。。及业主？委员会委员名单等】材料向物业》所在地？的乡镇？人民政府、街—道办事处、县（市】、区）房地产—行政主管部》门备：案县（市、区—）房地？产行政主《管部门应当对—依法选举《。产生的业主》。委，员会出具备案证明】     】业，主委员？会备案？的有关内《容发：生变更的应当—依照前款规》定重新备案 — 》 第十八条— 尚未？成立业主大会或者】尚，未选举产生》业主委员《会的住宅区域可【。。。以由所在地的乡镇人！民政府、街道办【事处组？织业主确《定物业？管理方式 ！ ？第十九条 在—物业：管理区？域内业主大会、【业主委员会应当积极！配，合，相关：村，（居）民《委员：会依法履行自治管理！。。职责 ？。。 — 第二？十条 物《业服务？企，业承担物业管理事务！应当按？照相应的资》质条件签订前期物业！。服务合同或者物业服！。务合同合同应当向】县（市、区）房地产！。行政主管《部门备案 ！。 ： 第：二十一条 物业【服务企业的基—本，权利  【   （一）按物】业服务？。合同的约《。。。定收取费用；—    【 （：二）劝阻和制止【。违反社会公》。德、管理规》约和物？。业管：理制度行为； ！。  ： ，  （？三）委托专》营公：司承担专项》物，业管理业务； ！。     （四【）要求？业主委员会协调其与！业，主或者物业使—用人的纠《纷；  【   （五）法律】、法规规定的其他】权利 《 第二十！。二条： 物业？服务企业的》基，。本义务   ！  （一）履行物】业服务合《同按照合同约定提】供物：业服务建《立重大事项汇—。报制度接受》业主咨询和监—督；    ！ （二）《执行：物业服务等》级标准和物业服务】。收费等级标》准；    ！ （三）在物业管理！区域内的显著位置】公布物业服务内容】、服务标准、收费】项目、计费》方式、收费依据【和标准等有》关，事项；   【。。  （四）每月在物！业管理区域内的显】著位置公布共用设】施设备？费用：分摊等物业》服务：代收代支《费用：情况； 》    （五）合】同终：。止，之日起十日内应【当与业主或者有【关单位？结清债权债务—并移交物业管理用房！。及有关资料、设施、！设备；  —   ？（六）法律》、法：规，规，定的其？他义务 — ？。 第二十三条【 物业服务合—。同应当约定》下列基本内容 】 ， ，。    （一）房屋！及其附属设施—的维修、养》护； ？  《 ，  （二）卫—生保洁及公共花【木绿地管护；—    【 （三）道路维护车！辆，停放秩序管》理；   】  （四）安全防范！和，维护：公共生活《秩序；？ ，。  《   （五）法律、！法规规定的其他应】当约定的事项 】 《 ， 第二十四》。条 住宅物》业、住宅小区内的非！住宅物业或者—与单：幢住宅楼结》构相连的非住宅物业！的建设单《位应当？按照：规定通过招投标的方！式选聘？具有相应资质—的物业服《务企业进《行前期物业》管理并按照规—范签：订前期物业》服务合同前期物业】服务合同不得侵【害物业买受人的合法！权益： ？     建设【单位与物业买受人签！。订的买卖《合同应当包含前【期物业服务合同【约定的内容》 第！。二，十五条 建设—。单位在销售物业【前应当？制定临时管理规约】并将临时管理规约报！物业所在地的县（市！、区）房《地产行政主管部【。门备案临时》管理规约不得侵害物！业买受人《的合法权益》。 《 ，   建设单—位应当在物业销售时！将临：时管理规约向物【业，买受人？明示并予以说—明     ！物业：买受人在与》建设单位《签订物业买卖合【同时应当在》临时管理规约上【以签字同意的方式承！诺遵守？ 》 第二十六【条 物？业服务企业承接【物业服？务时建？设单位应当》向物业服务企业提供！物业：共，用部：位、共用设施设备】清单并共同对共用】部位、共用》设施设备《进行查验《具体验？收程序和标准—按照国家有关规定】。执行建设单位应【当对物？业服务企业》提出的物业质量【和，设计问？题以及其他》遗留问题《及时解决《查验结束后双方【应，当按：照规定签订》承接查验书 — 第二！十七条 建设单位】应当按照规定—配置物业管理—用房建筑面积十【万平方？米以下？的按照？不少于总建》筑面积千分之四配置！。但最少不低于五十】平，方米；建筑面积【。超过十万平方米的超！过部分？按照千分之三配置】城乡规划主管部门】审批建设项目时应当！予以核实 》 ， ：    按照—规划配建的》物业管理用房不得挪！作他用 【。 第》二十八条《 物业管理区域内的！下列设施归属全体业！主所：有，  》   （一）—物业管理用房； 】    — （二）垃圾集散间！、厕所； 》    — （三）《按照规划配建的公】共绿地、道》路、围墙以及其【他公共？用地：使用权； 】    《（四）住《宅的物？业管：理区域？按照规划配》建，的公共停车场所；】   —  （五）建设单位！以，书面形式在出售【物业时承诺》归全体？业主所有的其他设】。施 ！。第二十九条》 业主委员会经营物！业共：用部位应《当，经过业主大会同【意     ！利用物？业的：。部分共？用部位获取的—收益归拥有该部分物！业的：业主所有；利—用物业的全体共用部！位获取的收益—。。归全体业主所有【  》   获取的—。收益主要用于—。补充专项维修资金】 《 ，   业主委员会经！营物业？共用部位的收—支情况应当每三个】月在物业管》理区域内的显—著位置公布并报【送乡镇？人民政府、》。街道办？事处接受业主—和乡镇？。人民政？。府、街道办》事处的监督拒不公布！。的经业主提议乡镇】。人民政府、街—道办事处可以—组织业主代表对【其收支情况进行审查！并公：布 《 第三十】条 车辆在物业管理！区域内公共》停车场？所的：停放：和管理事项前期【物业管？理期间可以在前期物！业服务合《同中约定《。其收：费标准按《照价格？主管部？门的规定执行—；业主大会成立【后由业主《大会决？定业主对车》辆停放？。有，。特殊保管要求的【由业主和物业—服，务企：业另行签订保—管合同  】   治安、消防】、抢险？、，卫生、市政、市容等！特种车辆《在执行公务时可以在！物业管理区域—。内无偿？停放 》 第—三十一？条 物业服》。务企业与业主或者】建设单位可以采取】包干制或《者酬金制等形—式约：。。定物业服《务费用前期物业服务！收费实行政府指导价！采取包干《制    】 物业交《付业主？前物业服《务费由建设单—位承担；物业—。交付：业主后物业服—务费由业主》承担自物业交付【之，日起交纳 》     物业！服务企？。业为业主提供—合，同约定以外有偿服】务的应当征得业主】。同意 《。 ， 第三十二！条 ：物业服务《收费应当区分不同物！业的性质和特—点分别实行政府【指导价和《市场调节《价，价格主管《部门应当会》同房地产行》政主：管部门每年》公布一次政府—指导价及其构成推行！分级分类服》务，明码标价 】价格主管《部，门应当会同房地【产行政主管部门对】物业服务收费进【行监督管理 ！。 ？ 第三？。。十三条 《物业管理《区域内？供，水、供电《、供气、《通，讯，、有线电视等—公用企业收取有关】费，用业主？使用的向业主收取；！物，业服务企《业使用的向物业服】务企业收取；公【。共使用的《由业主分摊 ！  ：  物业服务企业】可以接受委》托代收前款费—。用但：不得向？业主收取任何—。额外费用 》  《。   ？未，经双方约定供水、供！电，、，供，。气、：通讯、有线电视【等公用企《业不得要《。求物：业服务企业代收【代付有关费用不得】向物业服务企业【扣收业？。主应：承担：的有关费用 ！ ， 第三十四【条 物业服》务企业已接受委托】实施物业管理并【。相应：。收取服务《。。费的其他《部，。门和单位不得再【向，业主：或者物业使用人【重复收取性》质和内容相同的费用！ ， ， 第三】十五条 《物业服务合》同期限？届满两？个月前业《主委员会应当—组织召？。开业主？大，。会，会议决？定续聘或《者另聘？物业服务《企，业并将决定书面告】知物：业服：务企业物《业服务企《业决定不再续—。签物业服务合同【。的应当在物业—。服务合？同期限届满两个【月前：书面告知业主委【员会 ！ 第三十六条 物业！服，务合：同终止？时业主委员会与【新、原物业服务【企业应当《在，县（市、区）房地产！行政主管部门指【导下：。成立移交小组负责】处理物业《管理的相关事—务监督原物业服务企！业清：理债权债《务，、移交物业管理用房！、设施设备、档案资！料及国？家规定的其他必须移！交的项目移交完毕后！原物：业服务企业》应当及时《退出该物业管理区域！不得：以物业服务中的【债权债务纠》纷未解决等为由拒】绝退：出 ： ？ ：。。 第？。三十七条 移交【。小组认为《清理债权债务—有困难？。时可以委托有资质的！中介机构进》行清算费用由原物业！。。服务：企，业、业主按照职责】承担 ！ 第三十八》条， 在：。国，家规定？的保修期《内物业的维修由建】设单：位，负责；保《修期满后业主对【其专有的部分—实，施维修、《管理物业服务企业依！照，。。本，规定对共用的部分】设施、设备负责维修！、管理？   —  ：物业服务企业—对物业共用的部分设！。施，、设备进行维—修、管？理时相关业主和【使用人应《当给：予配合 】 ， 第三十九条【。 物：业管理应当建立【专项维？修，资金：制度专项维》修资金属业主所有 ！ ：   ？  物业《买受人缴交》的，专项维修资金由市】、县：（，市、区）房地—产，行政主管部门—指定的银行专户代】为储存；业主—大会成立后房地产】行政主管《部门应？当及时？移交专项维修资【金银行账户》     】专项维修资金的【使用由？业主大？会决定？并受市？、，县，（市、区）房地产】行政：主管部门的监督维】修资金专项用于【物业保修期满—后物业共用部位【、共用设施设备【。的维修？和更新、改》造不得挪作》。他用 】 ， 第四十条》 市人民政府应当】建，立，专项：维，修，资金紧急使用制【度 《     业主委员！会可以根《据专项维修资金【紧急使用制度按【照业：主大会确定的使用】范围和金额进行申请！。用于：。物业共用部位、【共用设？施设备的紧急维修】 【 第四？。。十一条 业主不得违！反法律、法规以【及，管理规约将住宅改】变为经营性用房或】者出租给他人从【事经营性活动—    【 ，业主或者《物业：使，。。用人装饰装修房屋的！。应当遵守法律法规】的有关规定 ！ ： 第四十二条 】。在物业管理》区，域内物业《服务企业《或者业？主委员会发现有下列！。违法行为之一的【应当及时劝阻制【。止；对不听劝阻【的，物业：服，务企业或《者业主委员》会应当及时》。向有关行政主管【。。。部门书面《报告  【   （一）违法建！设，、擅自改变建筑物及！其配套设施（含【架空层？。、地下停车场、幼】儿，园、：。共有绿地《等）使用功能—的；  【   ？（二）擅自》拆改房屋结构的【；  —   （三）擅自占！用公共消《防通道的《； 》。    （四）【未取得营业执照从】事经营活动》的； 《 ：    （五）破】坏小区园林》绿化的； 【。    《 （六）商业经【营、文化娱乐场【所边界噪声》及，。超标：排放有害《气体、污水的— ：    》 有关行政主管部门！接到：报告后应当按照【市人民政府确定【的职责及时查处 】 ， 》 第四十三条 违反！本规定物《。业服务企业未—。结，清债权债务、移交】物业管？理，用房：及有关资料、设施】设备擅自撤出小【区物业管理的或者原！物业服务企业—拒不退出《该物业管理区域妨碍！该物业管理区域正常！物业管理的由房地产！。行政主管部门责令】限期改正《；逾期仍不改正【的处以？一万元以上》五万元以下的罚【款，并提请原发证机关降！低，其资质等级》。或者吊销企业资【质证书 —。 ？ 第四十》四条：。 违反本规定物【业服务企业未依【法备案物业》服务合同由房—地产行政主管部【门责令限期报送备】。案；逾期不》报送备案的处以五千！元以上？一万元以下的罚款 ！ 《 ： 第四十五条 【业主委员会委员违】反法律、法规或者】超越权？限，侵害：业，主合法权《益造成损失的应当承！担相应的法律责任】 ： 第【四十六条 违反本】。规定建设《单位：与物业服务企—业签订的前》。期物：业服务合同侵害物业！买受：人，的合法权益》的，由房地产行政—主管部门责令限期】改正：；逾期仍不改正的处！以五千元以上五【万元以下的罚款【 第！四十七条 违反【本规定？建设：单位未按要求提供首！次业主大会成立【所需的文件资料【由房：地产：行，政主管部门》责令限期改正；逾】期仍不改正的处以】一万：元以上五万元以下的！罚款 ！ 第四十八条 市】、县（市、区—）房地？产行：政主管部门和其他】监督管理部门的工作！人员：有下列？行为之一的》依法给予处分—；构成？犯，罪的依法《追究刑事《责任   】  （一《），不，依法履？行监督管理职责的；！  》   （二）对【举报、投《诉等的违《法行为不予查处或者！查处：不力的； 】。   ？ （三？）有其？他滥：用职：权、玩忽职守、【徇私舞弊行为的 ！ —第四十九条》 违反本规》定其他规定的依照】。国务院物业》管理条例、福建省物！业管理条例等规【定予：以处罚 《 》 第五十条 本】规定自2005【年1：月，1日起施行 【    199【6年11月29日】福建省第八届人民代！表大会常《。务，委员会第二十七次会！议批准？的福州市城市—。住，。宅小：区物业？。管理办法同时废止】 ：