， 福州市物业管【理若干规定 —   ？  ：2004年8月【31日福州市第十】二届人？民代表大会》常，。务委员会第十—六次会议通过2【004年1》2月3日福》建省第？十届人民代表大会】常务委？员会第十二次—会议：批准2004年【12月14》。日福州？市人民？代表大会常务—。委员：会颁：布根：据201《2年1？0，月31？。。日福州市第十四【届人民代表》大会常？务委员会第六次会】议关于修改<—福州：市物业管理若干规定！。>的决定修正2【012年12—月14？日福建省第》十一届人民代表大会！。常务委员会第三【十四次？会议：批准： 福州市第十四届！人民代表大》会常务委员会—公告：。 》 第7号 【     》福，州市：人民代表大会常【务委员会关于修【改<福州市》物业管？理若干规《定>的决《定已于20》12年？。12月14日经福】建省第十一届—人民代表《大会常务委员—会第三十四次会议通！过现予公布》本决定自公布—之日起？施行  》   ？特此：公告 福》州，。市第十四届人民代】表大会常《务委员 《 ？2013《年1月1《1日     】（，。2，012年12—月14？。。日福建省第十一届人！。民代表大《会常务委《员会第？三十四？次会议通《过）  》   福建》省第十一届人民代表！大会常务委员—会第三十四次会【议对福？州，市人：民代：表大会常务委员会】报请批准的福—州市人民代》表大会常务委—员会关于修改<【福州市物业管理若干！规定>的决定进行了！。审，查认为其内容与上】位，法没有抵触决—定予以批准由—福州：市人民代表大会常务！委员会颁布》施行 》 第—一条 ？为了规范《物业管理活动维护】业主和物业服务【企业：的合法权益根据【中华人民共和—国物：权法、国务院物业】管理条例、》福建省物业管理【条例等法律、法【规，结合我市实际—制定本规定 】 第二条】 本：规定适用于福州市行！政区域内的物业【管理活？动 ：。。 ？ ？ 第三条 》物，业管理实行业主【自治、专业服务与政！府监：。。管，相结合的原则—建立属地管理、【分级负责的工作【机制 ？。 《 第四条 市】。、县（市《。、区）房《地产行？政主管部《门负责本行政—区域内物《业管理活动的监【督管理工作履行【下列职责  ！   （一）组织实！施关于物业管理【的法：律、法？规以及？本规定；《  》   （《二）指导、协调【乡镇人民政府—、街道办事处、行】业协：会等依法开展—与物业管《理相关的工作—； 》    （》三）负责物业服务企！业，的行业管理》； ：   》  （四）法律、法！规规：定的其他职责 】 第五条！ 城乡规划》、建设、市容、公安！、民政、环保、物】价、工商、园林、】质监等有关行—。政主：管部：门，应当按？照各自职责依法做好！与物：业管理有《关的监？督管理工作 【 —第六条 乡镇人【民，政府：、，街道办事《。处对本行政区域【内物业管理活动履】行，下列职责 》    — （：一）组织、指导【业主成立《业主大会并选举产】生业主委员会； ！    》 （二？）指导、监督业主】大会和业主》委员会依法开—展活动协调处理辖】。区内物业管理的日】。常事务？； ？  ？   （三）—协助：有关行政主》管部门对物业管【理活动进行监督【； 》    （四）【法律、法规规定的】。其他职责 —    》 村（居）》民委：员会根据有关规定对！业主大会和业—。主委员？会进行指导、协调和！监督依法协》调处理物业管—理纠纷 《 第七！条 建立物业管【。理联席会议》制度：协调处理业主大会成！立、业主委员会换】届，、业主委《。。员会履行职责—、物业服《务企：业退出、物业服务纠！。纷等物业管理中的】问题 》 ，    物业—管理联席会议由乡镇！人民政府、街道办】事处负责召集由所】在地的县（市、【区）房？地产、？建设、市容、—公安：、环保等有关行政主！管部门和《有，关村（居）民委员】会、业主委员—会、物业服务企业】组成 — 《第八条 《房屋：的所有权《人为业主 —     业主】在物业管理活—动中享有下列—权利 》     》（一）按照物业服】务合同的约定接【受物业服务企业【提供的服务； 【     （二！）提议召开》业主大？会会议？。并就物业管》。理的有关事项提出】建议：；，     】（三）？提出制定和修—改管：理规约、业主大会议！事规则的建议； ！ ：。    （四—）参加业主大—会会议行《使投票权； —    —。 （五）选》举业主委员会委【员并：享有：被选举？权；： 《    （》六）监督业主委员会！的工作；《     （！七）监督物业服务企！业履行物业服务【合同； 《   》  ：（八）对物》业共用部位、—共，。用设施设备和—相关：场，地使用情《况享有知情权—和监督权； — ：     （九）】监，。督专：项维修？资金的管理和使用；！ ？     （十【）法：律、：法规规定的其他权】利 》。 第九条【 业主？在物业管《理，活动：。中，履行下列义务 【  《   ？。（一）遵守社会公】德、管理《规约和业主》大会议事《规则；？  》   （二）遵【守物业管理》区域内物业共—。用部位和共用—设施设？备的使用、公共秩】序和：环境卫生的》。维护等方《面的规章制度；【 ？。     （—。三，）执行？业主：大会的决定和业主】。大会：授权业主委员—会作出的《决定； 《 ？    （四）按】。照国家有《关规定交纳专项维修！资金；？     】（五）按《时交纳物业服—务费用；《 ？     （六）】维修、养护危害安全！、，妨碍公共利益以及影！响其他物业正—常使用的物业专有部！分；  【。   （七）法【。。律、法？规规定的《其他义务 】 ： ：第，十条 业《主大会由一》个物业管理》区域内的全体业主组！成 ：   》  ：物业管理区》域是指只成立一个】业主大会、相对独】立的并由一个—物业服务企业—实施统一物》业管：理的区域 —    》 已实？施，物，业管：理的不？同物：。业管理区域》经各自的业》主大会同意后可【以合并为《一个：物业管理区》域 — 第十一—条 市、县（—市，、区）人民政府【应当逐步组织对未实！。施物业管理的旧住宅！区域实施《综合改造 —   《  乡镇人民政府】、街道？办事处应当组织【综，。合改造后《的，住宅区域业主按【照县（市《、区）房地产行【。政主管部门确—。认的物业管理区域确！定管理方式并推【广专：业化物业服》。务 ？ 《 ， 第十二条 在一个！。物，业管：理区域中物业出售并！交付使用的》建筑面积达到该区】域总：建筑面积的》百分之五十以—上或者首套物业出】售并交付使》用已满两年的在【县（市？。、区）房《地产行政主管部门的！指导下由《乡，镇人民政府、—街道办事处会—同村（居）民委员】会、建设单位、【业主代表组》成首次业主大会会议！筹备组组织召—开，首次业主大会会议 ！     【业主大会筹》备组成员名单应当】。自，成立之？日起七日内在物业管！理区域？的显著位置公—告     ！召，开首次业主大会所需！文件：资料由建设》单位提供建设单位】未，能提：。供的由？业主大会筹备—组书面申请经乡【镇人民政府、街道】办事处确认》可以向房屋登—记机：构等单位查阅、复】制物业管《理，区域内？各业主独立产—权建：筑面积？等资料？各有关单位应当予以！配合 》 第十三条！ 同一物业业主【超过一人的物业【共有人可《以推选？并委托一《人参加业主大会【会议   】。  ：物业：使用人？根，据业主的书面委托可！以代理业主行—使投：票权和物业管理相应！的权：利和义务 》 ， 第十四！。条 ：未参与表决的业主】其投：票权数是否可以计】入已表决的多数票】。按照管理规约或者业！主大会议事规—则的规定确定 】 》 第十？五条 业主委员会由！业主大会选举产生】业主委？员会每届《任期三年业》主委员会应当每年至！少，。向业主大会报告一次！工作 》   ？  业主委员会委员！应当由热《心公益？事，业、责任心强、【具有一？定组：。织能力、遵守管理】规约和物业管理【有关规定的业—主担任业主委员会委！员可以连《选连任  】 ，  在物业》管理区域内与—物业管理有关属【于全体业主权益的】纠纷经？专有部分《占建筑物总面—。积，过，半数：的业主且占总人数】过半数？的业：主同意？业，主委员会可以代表全！体业主依《法行使诉讼权利 ！ 第十】六条 业主大会【和业主委员》会工作经费的—使用：情况应当每》三个月在《物业管理区域内【的显著位置公布【并接受业主的—监督 ？ 第十！七条 业主委员会应！当自选举产》生之日？起三十日《内将业主大》会的成？。立情：况、业主大会议事】规则、？管理规约《及，业主委员会委员名单！等材料向《物业所在地》的乡镇人民政府、】街道办事处、县（】市、区）房》地产行政主》管部门备案县（【市、区）房》地产行政主》。管部门应《当对依法选举产生的！业主委员会出具备案！证明 《  ？   业主委员会】备案的有关内—容发生变更的应当依！照前款规《定重新备案 】 ： ： 第：。十八条 尚未成【立业主大会或者尚】未选举产生业主【委员会的住宅区域】可以：。由所在地的》乡镇：人民政？府、街道办事处【组织业主确定物业】。管理方式 》 第十！九，。条 在物业》管理区？域内业？主大会、业》主委员会应当积极配！合相关村（》居）民委员》会依法履行自治管理！职责 【 ？第二：十条 ？。物业：服务企业承担物【业管：理事：务应当按照相应的】。资质条件签订—前期物业服务合同】或者物业服务合同】合同：应当向县《（市、区《），房地产行政主—管部：门备案 — ： ？第二十一条 物【业服务企业的基【本权利？ ：     （一】）按物业服务合同】的约定收取费用【。； ： ：     （二）】。劝阻和制止违反社会！公德、管理规约和】物业：管理：。制度行为； ！    （》三）委托专营公【司承担专项物业【管理业务； ！    （》四）：要求业主委员会【协，调其与业主或者物业！使，用人的纠纷； 【     （】五）法？律、法？规规定的《其他权利 ！ 第《二十二条 》物业服务企业—。的基本义务 ！   ？ （一）履》行物业服务合同【按照合同约定提【供物业服《务建立重大事项汇报！制度接受业主咨【询和监？督； 》  ：   （二）执行物！业服务等级》标准和？。物业服务《收费等级标准—；    】 （：三，）在物业管》理区域内的显—著位置公布物业服务！内容、服务》标准：、收费？项目、计费方式、收！费依据和标》准等有关事项—；     （四！）每月？在物业管理区—域内的显著》。位置公布共用设施设！备费：用分：摊等物业服务代收代！支，。费用：情况；     ！（五）合同终止【之日起？十日内应当与业主】或者有关单位结清】债权：。债务：并移交物业管理用房！及有关？资料、设施、—设备；？    》 （六）《法律：、法规？规定的其他义务 ！ 》 第二？十三条 《物业服务《合，同应当约《定下：列基本内容》 ？     》（一）？房屋及其附属设【施的：维修、养护； 【    — ，（二）卫生保洁及公！共花木绿地》管护；   ！  （三）》道路维护车辆—停放秩序《管，理；    ！ （：四）安全防范—和维护公共》生活秩序； 【  ？。   （五》）法律、法规规【定的其他应当约定】的事：项 《 第二【十四条 住宅—物业、住宅小区内】的非住宅物业或者】与单幢？住，宅楼结？构相连的《非住宅物业的建【设单位应当按照【规定通过招》投标的方式选聘【具有相应资质—的物业服务企业进行！前，期物业管理并—按照规范签订前期物！业服务？合同前期物业服务】合同：。不得：侵害物业买》受，人的合法权》益    】 建设单《位，与物业？。买受人签订》的买卖合同应当包含！。前期物？业服务合同约定的内！容 》。 第二十【五条 建设单—位在销售《物业前？应当制定临时管理规！约并将？临时：管理规约报物业【所在地的县（市、】区）房地产行政主管！部门备案临时管【理规：约不得侵《害物业买受人—的合法权《。益     ！建设单？位应当在《。物业销售时将临【时管理？规约向物《业买受人明示—并，。予以说明 【 ，    物业—买受人在与建设【单位签？。订物业买卖》合同时应当》在临：时管理规约上—以签字？同意的方式承诺遵守！ ， 第二！十六条？ 物业服《务企业承接物—业服务时建设单位】应当向物业服务【企业提供物业共用部！位、共用设施设备清！单并共？同，对共用部位、共用】。设施设备进行查验具！体验收程《序和标准按》照国家？有关规定《执，行建设单位应当【对物：业服务企业提出的】物业质量和设—。。计，问题以及其他—遗留问题及时—解决查验结束—后双方应当按照规】定签订？承接查验书 【 —。第，二十七条 》建设单位应当按【照规：定配置物业管—理用房建筑》面积十万平方米以】下，的，按照不？。少于总建筑面积【千分之四配置—但最少？不低于五十》。平方：米；建筑面积超过】十万平方米》的超过部分按—照千分之三配置【城乡：规划：主管：部门审？批建设项《目时：。应当：予，以核实   ！  按？照，。规划配建的物业【管理用房不得挪作】他用 【。 第二十八【条 物业管》理区域内的下列设】。施归属全体业主【所有：。 ？     》（一）？。物业管理用房—；  —   （二》），。垃圾集？散间、厕所； ！  ：   （《三）按照规划配建】的，公共绿？地、道路、围墙以】及其他公共用地使】。用权；？   —  （四）》住宅的物业管—理区域按照》规划配建的公—共停：车，。。场所； 【    （五—）建设单位》。以，。书面形式在出售物业！时承诺归全体业主所！有的其他设施 ！ 第—二十九条 》业主委员《会，经，营物业共用部位【应当经过业主大会】同意 —  ： ， 利用物业》的，。部，分共用部位获取【的收益归拥有该部分！物业的业《主所有；利用物【业的全体共用部位获！取的收益归全体【业主所？有 ？   《  获取的》收，益主要？用于补充专项—维修资？金 ： ？    业主委员】会经：营物业共《用部位的收支情况】应当：每三个月《在物业管理区域内的！显著位置《公布并报《送乡镇人民政府、】街道办事处接受【。业主和乡镇人民政府！、街道办事处的监督！拒不公布《的经业主提议乡镇】人民政府、街—道办事处可》以组织业主代表对】。其收支情况进行【审查并？。公，布 》 ：。 第三十条 车】。辆在物业管理区【域，内公共停《车场所？的停放和管理事项前！期物业？管理：期间可以在前期【物业：服务合同中约定其收！费标：。准按照价格主管部门！的规：。。定执行？；业主大《会成立后《。由业主？大会决定业主对【。车辆停放有》特，殊保管要求》的由业主和》物业：服务：企业：另行签订保管合同 ！  《。   治《安、消防、抢—险、卫生、市政【、市：容等特种车辆—在执行公务时可以在！物业管理区域—内，。无偿停？放 — 第三》。十一条 物业服【。。务，企业：与业主或者建设单】位可以采取》包干制或者酬金制】等形式约定物—。。业服务费用前期物业！服务：收费实行《政府指导价采取【。包干制 》。     物业交！付业主前物业服【务费由建设单位承担！；物业交付》业主后物业服—务费：由业主承担自物业】交付之日起交—纳 《     物业服】务企业为业主提供】合同：约定以？外有偿服《务的应当征得业主同！意， 【 第三十二》条 ：。物业服务收费应当区！。分不同物业的性质】和特：点分别实行政府【指导价和市》场调节价价格主【管部门？应当会同《房地产行政》主管部门每年公布】一，次政府指导》价及其？构成推行分级—分类服务明码标【价， ： 价？格主管部门应当【会同房？地产行政主》管部门对《物业服务收费进【行监督管理 ！ 《第三十三条 物【业管理区域内—供水、供电、供气、！。通讯、有线电—视等：公用企业收取有关】费用业主《。使用的向业主收取；！物业服务企业使用的！向物业服务企—业收取；公共使用】。的由业主分》摊 》  ：  物业服务企业】可以接受委托代收前！款费用但不得向【业主收取任何额【外费用   ！  未经双方约定】供水：。、供电、供》气，、通讯、《有线电视等公用【企业不得《要求物业服务—。企业代？收代：付有关费用不得向】物，业服务？企业扣？收业主应承担的有关！费用 — ：。 第？三十四条 物—业服务企业已接受】委托实施《物业管？理并相？应收：取服务费的其他部】门和单？位不得再向》业主或者物业使用】人重：复收取性质和—内容相同的费用 】 【第三十五条 物【。。。业服务？合同期限届满两【个月前业主》委员会？应当组织召开业主】大会会？议决定续聘》或者：另聘物业《服，务企业并将决定书】面告知物业服务企业！物业服？务企业决《定不再续签物—业服务合同》的，应当在？物业服务合》同期：限届满两个月前书】面告：知业主委员会 】。。 ：。 第三—十六条 物业服务合！同终止？时业主委员会—与新：、原物业服务企业】应当在县（》市、区）房地产行】政主：管部门指导下成【立移交？。。小组负责处理物业】管，理的相关事务监督】原物业服务企—业清理债《权债务、移》交物业管理》用房、设施设备【。、档：案资料及国家—规定的？其他必须移》交的项目移交完毕】后原：物，业服务企业应当及】时退出该物》业管：理区域不得》以物业？服务中的债权债务纠！纷未：。解决等为《由拒绝退出》。 【 第三十七》条 移？交小组认为清理【债权债务有困难【时可以？委托有资《质的中介《机构进行清算费【用由原？物，业服务企业》、业主按《照职责承担 【 ： 第》三十八条 在—国家规定的保修【期内：物业的维修由建【。设单位？负责；保修期满【后业主对《其专：有，的部分实《施维修、管理物【业服务企业依照本】规定对共用的部分】设施、设备负责【维修：、管理   ！  物业服》务企业对物业共【用的：部分设施、设—备进行维修》、管理时相关业主】。。和使用人《应当给予配》合 】 第三十九条 【物业管理应当建立专！项维修资金制度【专项维修资金属业】。主所有？  》   ？物业：买受人缴交的专项】。维修资金《由市、县（市、区】）房地产行政主管部！门指定的《银行专户代为—储存；业主大会成立！后房地产行政—主管部门应》当及时移交专项维】修资金银行》账户    ！ 专项维修资—金的使用由业主大会！决定并受市、县（市！。、区）房地产行政主！管，部门的监督维修资】金专：项用于物业保—修期满后物业—共用部位、共用【设施设备的维修和】更新、改造不得【挪作他？用 《 》第四十条 市人【民政府应当》建立专？项维修资《金紧急使用制度 ！ ，     》业主：委员会？可以根据专项—。维修：。资金紧？急使用制度按照业主！大会确定的使—用范：围和金额进行申【请用：于物业共用部位【、共用设施设备的】紧急维修 ！ 第《四十一？条 业主不》得违反法律、法规以！及，管理规？约将住宅改变—为经营性用房或者出！租给：他，人，从事经？营性活动  ！   业主或者物业！使用人装饰》装，修房屋的应当遵守法！律法规的有》关规定 《 【第四十二条 —在物：。业管理区域》内，物业服？务企业或者业主【委，员会发现有下—列违法行为之一的应！。当及时劝阻制止【；对不听劝阻—的物业服务企业【或，者业主委员会应当及！时向有关行政主管部！。门书面报告 ！ ，   （一）—违法建设《、擅自改《变建筑物及其配套设！施，（含架空层、—地下停车《场、幼儿园、共有绿！地，。等）使用功能的【；   【  ：（，二）擅？自，拆改：房屋结构的； ！     （三【）擅自占用公共消】防通道的； —   》  ：（四：），未取得营《业执照从事经营【活，动的；  】   （五》），破坏小区园林绿化的！； 》  ： ， （：六）商业经营、文】化，娱乐场所《边界噪声及》超标排放有害气体】、污水的 】    有关行政主！管部门接到》报告：后应当？按照市人《民政府确定》的职责及《时查处 ！ 第四十三—。条 ：违，反本规定物》。业，服，务企业未结清债【权债务、移交—物业管理用房及有关！资料：。、设施设备擅—自撤出小区物业管】理的或者原物业【服，务企业拒不退出该物！。业，管理区？。域妨碍该《物业：管理区域正常物业管！理的由房地产行政】主管部门责》令限期改正；逾【。期仍不改正的处以】。一，万元以上五万元【以下的罚款并提请原！发证机关降低其资】质，等级或者吊销—企业资？质证书 【。。 第四—十四条 《违反本规定物业【服务企业未》依法备案物》业服务合同由房【地产行？政主管部门责—令限期报《送，备案；逾《期不报送《备案的？处以五千元以—上一万元以下—的罚款 》。 ： 第四十【五条 业主》委员会委《员，违反法律、法规或者！超越权限侵害—业主合法权益造【成损失的应》当，承担相应的法律【责任 【 ， 第四十六条【 违：。。反本规定建设—单位与物业服—务企业签订的—前期物业服务—合同侵？。害，。物业买受人》的合法权益的—由房地产行》政主管部门责令【限期改正《；逾期？仍不：改正的处以五—千元以上五万—元，。以下的罚《款 — 第四》十七条 《违，反本规定建设单位】。未按要求提供—首次业主大会—成立所需的文件资料！由房地？产行政？主管：部门责令《限期：改正；逾期仍不改正！的处以一万元以上五！万元以下的罚款 】 ？ 第四十八】条 市、县（—市、区？）房地？产行政主管》部门：。。和，其他监督管理部门】的工作人员》。有下列行《为之一的依法—给，予处分；构》成犯罪？的，依法：追究刑事责》任    】 （一？）不依？法履行监督》。管理：职责的？； ？ ： ，   ？（二）？对举报、投诉等【的违法？行为不？予查处？。或者：。查，处，不力的； 【     （三）有！其他滥用职权、玩】忽，职守、徇私舞弊行】为的 ！ 第四十九条 【。违反本规定其他规定！的依照国务院物业】管理条例、福建【省物业管理条—例等规？定予以处《罚 《 ？ 第五十条 本】规定自？20：05年1月1日起施！行    — 1996年1【1月29日福建省第！八届人民《代表：大会常？。务委：员会第二十七次会】议批准的《福，州，。市城市？住，宅小区物《业管理办法》同时废？止， ：