福州《市物业？管理若干规定  ！   ？。200？4年8月31—日福州市第十—二届人民代》。表大会常《务委员会第十六次】。会议：通过2004—年12月3日福【建省第十届人民代】。表大会常务委员会第！十二：次会议批准2—004年12月14！日福州市人民代【表大会常务》委员会颁布根—据20？12年10月31日！福，州市第十四届人【民代表大会常—务委员会第六次【会议关于修》。改<福州市物业【管，理若干规定>的【决定修正《2012年》12：月14？日福建省第十一【届人民代表大会【常务委员会第三十四！次会议批准 — 福州？市第十四届人民【代表大会常》务委员会公告 【 — 第7号 —  ：  福？州市人民代表大会】常务：委员会关于修改<福！州市物业《管理若干规》定>的决《定已于2012【年12月14—日经福建《省第十一届》人民代表大会常务委！员会第三十四次会】议通过？现予公布本决定自公！布之日起施行 】  ：。  特此公告 】福州市？第十四？届人民代表大会常】务委员 — 2013》年1月11日  ！   （2012年！1，2，月14日福建省第十！一届人民代表大【会，常务委员会》第，三十四？次会议？通过）   【  福建省第十一】届人民代表大会【常务委员会第—三，。十四次会议对福州】市人民代表》大会常务委员会报请！批，准的福州市人民【代，表大：会常务委《员会关于修改<福】州市：物业管理若干—规定>的决定进【行了审？查认为其内容与上位！法没有抵触》决，定予以批准由—。福州市人民》代表大？会常务？委员会颁布施行【 第！一条：。 为了规范物业管】理活动维《。护，。业主和物业》服务企业《的合法权益根—据中：华人民共《和国：物权法、国务院【物业管？理，条例、福建省物业】管理条例等法律、法！规结合我市实—际，制定本规《定 》 第二条【 本规定适用于福】州市行政《区域内的物业管理】活动 — ， 第三条 【物，业管理实行业主自】治、专业服务与【。政府监管相》结合的原则建—立，属地管理、分级负责！的工作机制 — ： ： 第四条 市】、县（市、区）【房地：。。产行政主《管部：门负责？本行政？区域内物业管理活】动的监督管理—工作履行《下列职责 —     —（一）组《织实施关于物业【管理：。。的法：律、法规以》及本规定； 】     （二）】指导、？协调乡镇人民政府】、街道办事》处、行业《协会等依法开展【。与，物业：管理：相关的工作；— 《  ：  （三）负责【物业：服务企业的行业【管理； 【    （四）法律！、法规规定》的其：他职责 】 第五条 城乡！规划、建《设、市？。容、公安《、，民政、环保、物价、！工商、园林、质监等！有关行政主管部门应！当按照各自》。职责依法做好—与物业管理有关的监！督管理工作 ！ 第六条 】乡，镇人民政《。府、街道办》事处：对，本行政区域》内物业管《理活动履行下列【职责： 《    （一）【组织、指《导业主成《立业：主，大会并选举产—生业主？委员会；  ！   （二）指导】、监督业主大会和业！主委员会依》法开展活《动协调处理辖区内物！业管理的日》。常事：务；：   —  （三）协—助有关行政主管【部门：对物业管理活动进】行监督；《  》  ： （四）法律、法】规规定的其他职责 ！     村（！居）民委员会根【据有关？规定对业主大会和业！主委员会进》行指导、协调和监】。督依法协《调处理物业》管理纠纷《 【 第七？条 建？立物业？管理联席会议制度协！。调处理业主大会成立！、业主委员会—。。换届、业主委员会履！行，职责、物业服务企业！退出、？物业服务纠纷等物】。业管理中的》问，题     ！。物业管理联席会议由！乡镇人民政府、街道！办事：处负责召集由所【在地的？县（：市、区）房》地产、建设、市容、！公安、环保等有关行！政主管部门和—有关村（居）民委员！会，、业主委员》会、物业服务企【业组成 》 ： ？ 第八？条 ：房屋的所有权人【为业主 《     业主！在物：业管理活动中享【有下列权利 ！    （一）【按照物业服务合同】的约定接受物业服务！。企业提供《的服务？；    】 （二）提》议召开业主》大会会议并》就物业管理的有【关，事项提出建议—。；   【  （三《。）提出制定和—修改管？理，规约、业主大会议】事规则的建议—；，     】（四）参加》业主大会会议行【使，投票权； 】 ，   （五）—选举业主委员会委员！并享有被选举—权； 》     （六【）监督业主》委员会的《工作； 》     （七】）监督物业》服务：。企业履行物业—服务合同； ！  ：  （八）对物【业，共用部位、共用【设施设？备和相关场》地使用？情况享？有知情？权和监督权； 】     —（，九，）监督专项维—修，资金的管理》和使用； 【 ，    （十）法律！、法规？规定的其他权利 ！ 》。 第九条 》业主在物业管理活动！中履行下《列义：务    】 ，（，。。一，）遵守社会公—德、管理规约和业】。主大会议《。事规则； 】   ？ （二）遵守物【业管：理区域内物业—共用部位和共用【设施设备的使用、】公共秩序和》环境卫生《的维护等方面的【规章制度《； ？     （三】。），执行：。业主大会的决定【和业主大会授权【业主委员会》作出的决定； 【     （】四）：按照国家《有关：规定：交纳专项维修资金】；  —。   （《五）按时交纳物【。。业服务费用；— ？     （—六）维修、养—护危害安全、妨【碍公共利益以及影】响其：他物业正常使用【的物业？专有部分； ！    《（七）法《律、法规规定的【其他义？务 ！第十条 业主大会由！一个物业管理区域】内的全体业主—组，成 ？     物业】管理：区域是指只成立一个！。业主大？会、相对独立的并由！一个物业《服务企业实施统一物！业，管理的区域》     已！实施物业管理的不同！物业管？理区：域，经各自的业主大【会同意后《可以合并为一—个物业？管理区域 】 《第十一条 市、【县（市、《区）人民政府应当】逐步组织对未实【。施物业管《理的旧住宅区域实施！综合改造 】    乡镇人【民，政府、街道办事处】应当组织综》合改造后的住宅【区域：业主按照《县（市、《区）房地产》行政：主管部门确认的【物业管？理区：域确定管理方—式并推广专业化物】业服务 ！ 第十二》条， 在一个《物，业管：理区域中《物业：出售并？交付使？用的建筑面积达到该！。区域总建筑面积的】。百分之？五十以？上或者首《套物业出售》并，交付使？用已满？两，年的在县《（市、区）》。房地产行政主—管部门？的指导下由乡镇人】民政府？、街道办事》处会同村《（，居，）民委员会》、建设单位、业主】代表：组成首次业主大会】会议筹备组组织召开！首次业主大会会【议 》   ？ 业主大会筹备组成！员名单应当》自成：立之日起七日内在】物，业管理区域的—显著位？置公：告     ！召开首？次业主大会所需【文，件资：料由建设《单位提供建设单位】未，能提供的由》业主大会《筹备组书面》申请经乡镇人民政府！、街道办事》处确认可以向房屋】登记机构等单位【查阅、复制物业管】理区域内各业主【独立产权建筑面积等！资料：各，。有关单位《应当予以《配合 】 第十三》。条 同一《物业业主超过—一，人的物业共有人【可以推选并委托一人！。参加业主大会会议 ！    — 物业使《用，人根据业主的书【。面委托可以代理业主！。。行，使投票？权和物业管》理，相应的权利和—义务 【。 第十四条【 未参与《。表决：的业主？其，投，票权数是否》可以计入已表决的】多数票按照管理规约！或者业主大》会议：。事规：则的规定确定 ！ 第十【五条 业《主委员会由》业主大会选举产生业！主委员会每届任期三！年业主委《员会应当每年—至，少向业主大会报【告一次工作 ！ ， ，  业主委员会委】。员应当由热心公益事！业、责任心强—、具有一定组织能力！、遵：守管理？规约和物业管理有】关规定的业主—担任业主委员会【委员可以连选连【任  —   在物业管理】区域内与《物业管理有关属于】全体业？主权益的纠纷经【专有部分《占建筑物总面积【。过半数的业主且【占，总人数过半数—。的业主同意业—主委员会可以—代表全体业主依法】行使诉讼权利— ， ？ ： ：第十：。六条 ？业主大会《和业主委员会工作】经费：的使用情况》应当每三个月在物业！管理区域内的—显著位？置公：布并接受业主的监督！ 【 第十七条 业主委！员，会应当自《选举产生之》日起：三十日？内将业？主大：会，的成立？情况、业主大—会议事规《则、管理规约及业】。主委：员会委？员名单等材料向【物业所在地的乡【镇人民？政府、街道》办事处、《县（市？、区）房地产行政】主，管部门备《案县（市《、区）房地》产行政主管部门应】当对依法选举产【生的业主《委员会出《具备案证明 ！    业主—委员：会备案的有关—内容发生变》更的应当《。依照前款规定重新】备案 ！ 第十八条 尚未】成立业主大会或者尚！。未选举产生业—主委员会的住—宅区域可以由所在地！的乡镇人民政府、街！道，办事处？组织业主确》定物业管理方式 ！ —第十九条 在物业】管理区？域内业？主大会、业》主委：员会应？当，积极配合相关村【（居）民委员会【依法履行《自治管理职》责 【 第二十条 物业！服务企业承担物【业管理事务应当【按照相应的资—质条件？签订前期物业—服务合同或者物业服！务合同合同应—当向县（市、区）】房地产行《政主管部门备—案 《 ： ， 第二十》一条 物《业服务企《业的基本《权利 》 ，    《（一）按物业服【。务合：同的约定收取费用；！ ， ？ ，   （二）劝阻和！制，止，违反社会《公德、管《理规约？和物业管理制度【行为；  】 ，  （？三）委托专营公【司承担专项物—业管理业务；— ：     （四】）要求业《主委员会协调其【与业主或者物业使】用人：。的纠纷； 【     （—五）：法律、？法规规定的其他权利！ ？ ： ， 第二十二条【 物业服《务企业的基本—义务： ？     （一）】履行物业服务—合同按照合同约【定提：供物：。业服务建立重大事项！汇报制度《接受业主咨询和【监督：。；  —   （二）执行】物业服务等》级标：准和物业服务收费等！级标准； 》   》 ， （三）在物业管理！区域：内的显？著位置？公布物业服务内容】、服务标准、收【费项目、计》。费，方式、收费》。依据和标准等—有关事项； 【    （》四）每？月在物业管理区【域内的显著位—。置公：布共用设《施设备费用分摊【等物业？服务代收代支—。费用情？况；：     （【。五）合同终止之日】。起十：日内：应当与业主或者有】关单位结清》债权债？务，并移交物《业管理？用房及有关资料、设！施、设备《；     【（六）法律、法规规！定的其他义务 【 第二！十三条 物业—服务合同应》当约定？。下列基本内》容   【  （一）》房屋及其附属设施】的维：修，、养护？； 》    （二—）卫：生保洁及公共花木绿！地管护； —。   《  ：。（三：）道路维护车辆停】放秩序管理； 【 ：  ： ，  ：（四：），安全防范和维护公】共生活秩序； 【     （】五）法律、》法规规定的其—他应当约《定的事项 【 第二十】四条 住宅物业【、住宅小《。区内的非《住宅物业《或者与单幢住宅楼结！构相连的非住宅【物，业的建设单位应【当按照规定》通过：招投标？的方：式选聘？具有：相应资质的物业【服务企业进行—前期物业管理并【按照规范签订前【期物业服务合同【。前期物业服务合【同不得？侵害物业《买受人？的合法权益 —  《   ？建设单位与》。物业买受人签订的买！卖合同应当包含前】期物：业服务合同约定【的内容？ 第！二，十五条 建设—单位在销售物业前】应当制定临时管理规！。。约并将临时》管理规约报物—。业所在地的县（市、！区）房地产行政主】管部门备《案临时管《。理规约不得侵害物】业买受人的合法权益！    【 建设单位应当在物！业销售时将临时【管理规约向物业买受！人，明示并予以》说，明   【  物业买》受人在与《建设单位签订—物业买卖合同—时应当在临》时管理？规，约上以签字》。同意：的方式承诺》。遵守 】 第二十六条 】物业服务企业承【接物业服务时建设单！位应：当向物业服务—企业提供《物业共用《部位、共用设施设】。备清单并共同对共】用部位、《共，。用，设施：设备进行查验具体验！收程序和《标准按照国家有关】规定执行建》设单位应当》对，物业服务《企业提出的》物业质量《和设计问题以及其】他，遗留问题及时—解决查验结束后双】方应当？按照规？定签：订承接查验》书 】。 第二十七条 建】设，单位应当按照规【定配置物业管—理用房建《筑，面积十万平方米【以下的按照不少于总！建筑面积《千分之四配》置，但最少不低》于五十平方》米；：建筑面积超过十万】平方米的超过—部分按照千分—之三配置《城乡规划主管部门审！批建设项《目时应当予以核【实 ？ ，     》按照规划《配建的物业》管理用房不得挪【作他用 》 》 第二十八条— 物业管理区—域内的下列设施归】属全体？。业主：所，有，    【 （一？）物业管《理用房； 】  ：  （二）垃圾集散！。间、：厕所；？  》   （《。三）按照规划配【建的公共绿地—、道路、围墙以【及其他公共》用地使？用权：； 《     （四）住！宅的：物业：管理区域按照规划】配建的公《共，停车场所《；    】 （五）建设单位以！书面：形，式在出售物》业时承诺归全体业主！所有的其他设—施 《 第二十九！。条 业主委》员会经营物业—共用部位应》当经过业《主，大会：。同意    ！ 利：用物业的部》分共用部位获取【的收益归拥有该部分！物业的业主所有；】利用：。物业的全体共用【部位获取的收益【归，全体业主所有 】    》 获取的《收益主要用于补充专！项维修资金 【     业主】。委，。员会：。经营物业《共用部？位的：收支情况应当每【三个月在物业管【。理区域内的显—著位置公布并—。报送乡镇人民政府】。、，街道办事处接受业】主，和乡镇人民》政府、街道办—事处的监督拒不公】。布的经业主提议乡镇！人，民政府、街道办【事处：可以组织业》主代表对其》收支情？况进行审查》并公布 — 第三十条！ 车辆在物业管【理区域？内公共停车场所的停！放和：管理事项前期物业】管理期间可以在前期！物业服务合同中约】定其：收费标准按》照价：格，主管：部门的？。规定执行；业主【大会成？立后由业主大会决】定业主？对车辆停放》有特殊保管要求【的，由业：主和：。。物，业服：务企：业另行签订保管合】同   【  治？安，、消防、《抢险、卫生、市【政、市容等特种车辆！在执行公务时—可以在物业管理区】域内无偿停放 】 ： 第三十一条！ 物业？服务企？业，与业主或者建—设单位可以采取包】干制或者酬金制【等形式约定物业【服务费用前期物【业服务收《费，实行政府指导价【。。采取包干制 】     物业【交付业主前》物，业服务费由建设单】位，承担；物业交付【业主后物业服务【费由业主承担—自物业？交付之日起交纳 】     物】。业服务企业为业【主提供合同约—定，以，外有偿服《务的应当征得业主同！意， — 第？三十二条 物业服】务，收费应当区分—不同：物业：的性质？和特点分别》实行政府指导价【和市场调节价—价格主管部门应当会！同房地？产，行政主管部》门每年公布一次政府！指导价及《其构成推行》分级分类服务明码标！价 价—格主管部《门应：当会同房地产行【政主管部门对物业服！务收费？进行监督管理 【 第】三十三条 物业管理！。区域内供水》、供电？、供气、通讯、【有线电视等公用【企业收取有关费用业！主使用？的向业主《收取；物业服务企业！使用的向《物业服务企》业收取；公共—使用的由业主分摊】 《 ，   物业服务企】业可以接受委托【代收前款费用但不】得向业主收》取任何额外费用 ！ ：    未经双【方约定供水、供【电、供气、》通讯、有线》电视：等公用企业不—得要求物《业服务企业代—收代付有关费用不得！向物业服务企业【扣收业主应承担的】有关费？用 ？ ？ 第三十四条 ！物业服？务企业已接受委托实！施物：业管理并《相应收取服务费【的，。其他部门和单位不得！。再向：业主或者物业使用】。。人重复收取性质和】内，容相同的《费用： 第！三十五条 物业【服务合？同期限届满两个月】前业主委员会应【当组：织召开业《主大：会会议决定续聘或者！另聘物业服务企业】并将决定书面告知物！业服务企业物—业服务企业决—定不再？续签物业服》。务，合同的应当》在物业服务合同期】限届满两个》月，前，书，面告知业主委员【会 【 第三十》六条： 物业服《务合同终止》时业主？委员会与新、原物】业服务企业应当在】县（市？、区）房地产—行政主？管部门指导下—。成，立移交小组》负责处理物业—管理的相关事务【监，督原物业服务企业】清理债？。权债务？、移交？物业管理用房、设施！设备：。、档案资料及国家】规定的？其他必？须移交的项目移交完！毕，后原物业服务企业】应当及时退出—该物业管理》。区，域不得以物业服务中！的债权债务纠纷未解！决等为由拒绝退【出 — 第三十七条 ！移，交小组？。认为清理债权债务有！困难时可以委托有】。。资质的中介机构进行！清，算费用由原物业【服务企业、业主按照！职责承？担 【 第三十八—条 在国《家规：定的保？修，期内物业的》维修由建《设单位负责》；保修期满》后业主对《其专有的《部分实施维》。修、管理《。物业服？务企业依照本规【定对共用的部分设】施、设？备负：责维修？、管理   ！  物业服务企业对！物业共？用的部分设施、设备！进行维修《、管理时相关业主和！使用人应当给予配】合 ？ ， ， ， 第《三十九条 物业管】理应当建立专项维】修资金制度专—项维修资金属业主所！有  —   物业买受【人缴：交，的专项维《修资金由市、—县（市、区）房地产！行政主管部》门指定的《银行专户代为储存】；业主大会成—。立后房地产》行政主管《部门应当及时移交专！项维修资金银—行，账户 《     专【项维修资《金的使用由业主大会！决定并受《市、县（市、区【）房地产行》政主管部门的—监，督维修？资金：专项用？于，物，业保修期满》后物业？共用部位《。。、，。共用设施设备的维】修和：。更新、改造不得【挪作他用《 》 ？第四十条 市人民】政府应当建立专项】维修资金紧急使【用，制度 》  ：   ？业，主，。委员：会可以根据专项维修！资金紧急使用—制度按照业》主大会？确定的？使用范围和金—额进：行申请？用于物业共用部【。位、共用设施—设，备的紧？急维修 】 第四》十，一条 业主不—得违反法《律、法？规，以及管理规约将住宅！改变：为经：营性用房或者出【租给他？人从事经营》性，活动   】  业主或者物业】使用人装饰装修房】屋的应当《遵守：法律法？规的有关规定 】。 《 第四《十二条 在》物业管理区域内物业！服务企业《或者业主委》员，会发现有下列违法】行为：之一：的应当及时劝—阻制止？；对：不听劝阻的物业服务！企，业或者业主委员【会应当及时向—有关行政主管部门】书面报告  ！   ？（一）违法建设【、擅自？改变建筑物及其【配套设施（含架空层！、地下停车场、【幼儿园、共》有绿地？等）使用《功能的； 】    （二—）擅自拆《改房屋结构的；【  》   （三）擅自】。占用公共消防—。通道的； 》     （四！）未取得营》业执照从事经营【活动的；《     （！五）破坏小》区园林绿化的—； ：     （】六）商业经营、文】化娱乐场所边—。界噪声及超标排【放有害气《体、污水《的 《   ？。  有关行政主【管部门接到》报告：后应当按照市人民政！府，确定的职责及—时查处 ！ 第四十三—条 违反本规定物】业服务企业未结清债！权债务、移交物【业管理用《房及有关资料、设施！设备擅自撤》出小区物业管—理，的或者原物业服务】企业拒？不退出该物业—管理：区域妨？碍该：物业管？理区域正《常物业管理的—由房地产行》政主管部门责令限】期改正；逾期仍【不改正的处以一万】。元以上？五，万元以下《的罚款并提请原发证！机关降低其资质等】级或者吊《销企：。业资质证《。书 《 ？ 第四十四条【 违反本规定物【业服务企《业未依？法备案物业服务合】。同由房？地产行政主管—部门责令限》。期报送备案；逾期】。不报送备案的处【以五千元《以上：一万元以下的罚【款 ： — 第四十五条 业】主，委员会委员违反法】律、法规或者超越】权限侵害业》主合法权益造—成损失的应当承担相！。应的法律责任— ： 第四】十六条 违反本规】定建设单位与物业服！务企业签订》的前期物业服务合】。同侵害物《业买受人的合—。法权：益的由房地产—行政主管部门责【令限期？改，正；逾期《仍不：改正：的处以五《千元：以上五？万元：以下的罚《款 】 第四十七条 【违，反本：规定建设单》位未按要求提供首次！业，主大会成立所需【的文件？资料由房地产行政】主管部？门，责令限期改正；【逾期仍不改正的【处，以一：万元：以上五万元以—。下的罚款 》 【第四十八条 市、县！。。（市、区）房地【产行政主管部—门和其？他监督？管理部？门的工作人》员有下列行为之【一的：依法给予处分；构成！犯罪的依《法追究刑事责任 ！ ，    《 （一）不》依法履行监》督管理职责》的； 《 ：    （二）对举！报、投诉等的违【法行为？不予：查处或？者查处不力的—。。；，  》   ？（三）有其他—滥用职权、玩—忽职守、徇私舞弊】行为的 【 ， 第四》十九条 违反本规】定其他规定》的依照国务院物业】管理条？例、福建省物业【管，理，条例：等规定？予以处罚 【 第五十条！ 本规定自200】5年1月1日—起，施行 《 ，   1《。99：6年11月2—9日福建省》第八届？人民代表大会—常务：委员会？第二十七《次会：议批准的福州市城市！住宅小？区物业管理办法【。同时废止《 ：