福州市》物业管理若干规【定     2】004？年8：月31日福州市第十！二届人民代》表大会常《务委员会第十—六次：会议通？过200《4年：12月3日福建省第！十届人民代表大【会常务委员会第十二！次会议批准》2004年》12：月14？日福州市人民代表】大会常务委》员会颁？布根据2《012年《10：月31日福州市第十！四届人民代表—大会常务《委员会第六次会议】关于修改<》福州市？物业管理若干规【定>：。的决定修正20【。1，2年12月》1，4日福建省第十一届！人民代表大会常【务，委员会第三十四次会！议批准 福—州市：第十四届人》民代表大会常务委员！会公告 ！ 第7《号  《  ： 福州市人民—代表大会常务—委员会关于修改<福！州市物业管理若干规！定>的？决定已？于2012年12】月14日经福建省第！。十一届人民代表大会！常务委员会第三十四！次会议通过现予【公布本决定自公【布之日起施行  ！   特此公—。告 福州市第十】。四届人民代表大会】常务委？员 2013！年，1月11《。日  《   （《2012年12月】1，4日福建省第十【一届人民代表大会常！务委员会第三—。十四次？会议通？过）    【。 福：建，省第十？一届人民代表—大会：常务委员会第—。。三十四次会议对福】州市人？民，代表大会常务委【员会报请批》准的福州《。市人民代表大会常】务委员会关》。于修：改<福州市》物业：管理若干规定>的】决定进行《了审查认为其内容与！上位法没《有抵触决定予—以批：准，由福：州市人民代表大会】常务委？员会颁布《施，行 — 第一条 【为了规范物业管【理活动维护业—主，和，物业服？。务企业的《合法：。权益：。根据中华人民—共和：国物权法、国务院物！业管理条例、福建】省物业管理》条例等？。法律：、法规结合我市实】际制定？本规定 — 《 第：二条 本规》定适用？于福州市行政区域内！的物业管理活动【 第！三条 物业管理实行！业主自治、专业【服务与政府》监管相结合的原则建！立属地管理、—分级负？责的：工作机？制 】 第四条 市、县】（市、区《）房地产行政主【管部门负责本—行政区域《内物业管理活—动的监督《。管理工作履行下列职！责， ？   ？。  （？一）组织实施关于物！业管理的法律、【法规以及《。本规：定；    ！ （二）指导—。。、协调乡镇人—民政：。府、街道《办事处、《行业协会等依—法开展与物业—管理相关的》工作； —  ：   （《三）：负责物业服务企【。业的行业管理；【 ：     （【四）法律、法规规】定的其他《职责 《 第【五条 城《乡规划、建设—、市容、公安、民政！、环保、《物价、工商、—园，林、：质监等？有关行政主管部门应！当按照？各自：职责依法做好与物】业管理？有，关的监？督管理？工作： 第！六条 ？乡镇人？民政府、街》道办事处对本行【政，区域内物业》。管理：活动履行下列—职责  【   （一）组【织、指导《业，主，成立业主大》会并：选举：产生业主委员—会，。；    】 （二）指》导、监？督业：主大会和业主—委员会依法开展活】动协：调处理辖《区内物？业管理的日常事务；！ ？     （三）】协助有关行》政主管部门对物业】管，理，活动：进行监督； —   》  （四《）法律？、法规规《定的其他职》责 》    村》（居）民《委，。员会：。根据有关规定对业主！大会和业主委员【会进：行，。指导、协调和监督】依法协调处理物业管！理纠：纷， ： ： 第七—条 建立物业管理联！席会议制度协调【处理业？主大会成立、业主委！员会换届、业主委员！会履：。行职责、《。物业服务企》。业退出、物业服【务纠纷等物业管【理中的问《题     ！物业管理联席会议】由乡镇人民政府【、，街道办事处负—责，召，集由：。所在地的县（—市、区）房地—产、建？设、市容、公安、】环保：等有：关行政主管部门和有！关村（居）》民委：员，会、业主委员—会、物业服》务企业组成 【 ， 》第八条 房》屋的所有权人为业主！。     】。业主在？物业管理活动—中享有下列》权利 ？    — （一）按照物业】。服务合同的》约定接受物业服务企！业提供的服》务，； 》    （二—）提议召开业—主大会会议并就【物业：管理的有关》事项提出《建议； 【  ： ，。 （三）提出制【定和修改管》。理规约、业主大会议！事，规则的建议； 【 ，     —（四）参加业主【大，会会议？行使：投票权； 【     （五）选！举，业主委员会委员并享！有，被选举？权，； ？    》 （六）监督业【主委员会的工作； ！ ，     （七】。）监督物《业服务？企业履行物业服务合！同； 《 ：    （八—）对物业共用部位】、共：用设施设备和相关】场地使用情况享有知！情权：和监督权； 【     —（九：）监督？专项维？修资金的管理和【。使，用； 《     （十）！法律、法规规定【的，其他权利 》 ： ？。 第九条 业【主在物业管》。理活动中履》行下列义务 ！ ，。   ？（一）遵守社会公】德、管理规约—和业主？大会议事规则； 】    — （二？）遵守物《业，管，理区域内物业—共用部位《和共用设施设备【的使用、公共秩序和！。环，境卫生的维护等方面！的规章制度； ！     （三）执！行业主？大，会的决定和业主【大，会授权业《主，委员会作出的决定】；  —。   （四）—按照国家有关规【定交纳？专项维？修资金； —    》 （五）按时交纳物！业服务费《用；  【   （《六）：维修、养《。护危害安《全、妨碍公》。共利益以及影响其】他物业正常使用的】物业专有部分—。；   【  （？。七）法律、法—规规定的其他义务 ！ 【第十条 业主大会由！一个物业管理—区域内的全体业【主，组，成     ！。物业管？理区域是指只成立】一个业？主大会、相对独【立的并？由一个物业服务企】业，实施统一物业管理的！区域 》    《 已实施物》业管理的不同物【业管理区《域经各？自的业主大会—同，。意后可以合》并为一？个物：业管理区域》 ： ？ 第十一条【 市、县（市、【区）人？民政府应当逐步组】织对未实施物—业管理？的旧住宅区域实【施综合改造》 ： ：    《乡镇人民政府—、街道办事处—应当：组织：综合改造后》的住宅区域业主按照！县（市、区》），房地：产行政主管部门确认！的物业管理》区域确定管理方式】并推广专《业化物？业服务？ 《 第十—二条 在一个—物业管理区域中物】业出售并交付使【用的建筑面》积，达到该区《域总建筑面积—。的百分之五十以上或！者首套物业出售并交！付使用已《满两年的在》县（市、区）房地】产行政主管部门的】指导：下由乡镇《。人民政府、街—道办事处会同村（居！）民委员会、建设单！位、业主代表组成】。首次业主《大会会议筹备—组组织？。召开首？次，业主大会会议 】     业主】大会筹备《组成：员名单应当自成立】。之日起七日内在物业！管理区域《的显著位置》公告   】  召开首》次，业主大会所》需，文件资料由》建设单位提供建设单！。位未能提供》的由业主《大，会筹备？组书面申《请经乡镇《人民政府、街道【办事处确《认可以向房》屋登记机构等单【位查阅、复》制物业管《。理，区，域，内各业主独》立产：。权建筑面《积等：资料各有关单—位应当予以配合【 】第十三条 同一【物业业主超过一人】的物：。业共有人可以推【选并委？托一人参加业—主大会会《议 《     物—业使用人根据业主】的书面委托》可，以代理业主行使【投票权和《物业管理《相应的权利和义【务 】 第十？四条： 未参？。与表决的业》主其投票权数—是否可以《。。计入已表决的多数票！按照管理《规约或者《业主大会议事规则】的规定确定 】 第—十五：条 业主委》员会由业主》大会：选举产生业主—委员会每届任—期，三，年，业主委员会应当每年！至少向？业主大？会报告一次》工作    ！ 业主委员会委【员应当由热心公【益事业、责任—心强、具有一定【组织能？力、遵？守管理规《约和物业管》理有关规定的业【主担任？业主委员会》委员可以连选—连任 —   ？ 在物业管理区【。域内与物业管理有关！属于全体业主权【益的纠纷经专有部分！占建筑物总面积过】半数的业主且占总人！数过：半数的业主同意业主！委员：会，可，以，代，表全：。体，业主依？法行使诉讼权利 ！。 ？ ， 第十六条 业】主大会和业主委【员会工作《经费的使《用情：况应当每三个月【在物业管理区域内】的，显著位置公布—。并接受业主的监督 ！ 第】十七条？。。 业主委员会—应当自？选举产生之日—。起三十日《内将业主大会的成】立情况、《业主大会议事—规，则，、管理？规约：及业主委员会—委，员名：单等材料向物—业所在地的乡—。镇人民政府》、街：道办：事处、？县（市、《区）房地产行—政，主管部门《备案县（市、区【）房地产行》。政，主管：部门应当对依法选】举，。产生的业主》委员会出具备案证明！ ：。     业主】委员会？备案的？有，关内容？发生变？更的应当依照前款】规定重新备》案，。 《 ？ 第十？八条 尚未成立业】主大会或者尚未选】举产生业主委员会】的住宅区域可以【由所：在地的乡镇人民政】府、街道办事处组织！业主确定物业管理】。。方式 】 第十九》条 在物业管理区域！内业主大会、业主委！员会应当积》。极配合相关》村（居）民委—员会：依法履行《自治管理职》责， ， 第】。二十条 物业服务企！业，承担物业管理事【务应当按照相—应的：资质条件签订前【期，物业服务合同或【者物业服务合同合】同应当向《县（市、区）房地产！行政主？管部：门备：案， ？ ， 第二十【一条： 物业服务》企业的基本权—利 ？   《  （？一）按物《业服务合同的—约定收？取费：用；    ！ （二）劝阻和制】止违反社会公德【、管理规约和—。物业管理制度行【为； ？    — ，（三：）委托专营公司承】担专项？物业管理业务；【     】（，四）要求《业主委员会》协调其与业主或【者物：业使用？。。人的纠？纷； ？     （】五）：法律、法《规规定的其他—权利 【 ？第二：十二条 物业—服务企？业的基本义务 】     （【一）履行物业服务合！同按照合同约定【提供物？业服：务建立重大》事项汇报制度接受业！主咨询和《监，督；    ！ （二）执行物业服！务等级标准和物业服！务收费等级标准；】     】（，三）在物业管理区域！内的显著位置公布】物业服务内容—、服务？。标，准、收费项目、计】费方式、《收费依？据和标准等有关【事项；   【  （？四）每月在物—业管理区域内的显著！位置公布共用设【施设备费用分摊等物！业，服务代收代支费用情！况；     】。（，五）合同终止之【日，起十日内《应当与业主或者【有关单位《结清债权债务—并移交物业管理用房！及有关？资料、设《施、设备；  】   （《六）法律、法—规规定的《其他义务 】 第》二十三条 》物业：服务合？同应当约定下列【基本内容 】    《（一）？房屋及其附》属设施的维》修、：养护：； 》   ？ （二）卫生保洁及！公共花木绿地管【。护；    ！ （三）道路维【。护，车辆停放秩序—管，理； —    （四—）安全防范》和维护公共生活秩】序，；    】 （五）法律、法】规规：定的其他应当约【定，。的事：项 ？ 第二】十四条 住》宅，物，业、住宅小区内【的非住？宅物业或者》与单幢住宅楼结构相！连的非住《宅，。物业的建设单—位应当？按照规定通过—招投标的方式选聘】具有相应资》质的物业服务企业】进行前期《物业管理并按照【规范签订前期物业】服务合同《前期物业服务—合同不得侵害物【业，。买受人？的合法权益》    【 建设？单位与物业》买，受人签订《。的买卖合同应—当包含前期物业服务！合同约定《的内容 【 第二—十五：条 建设单位在【销，售物：业，前应当制定》临时管理《规约：并将临时管理规【约报：。物业所在地的县【（市、区）房地产】行政主管部门备【案临时？管理规约《不得侵害物业买受人！的合：法权益  】。 ，  建？设单位应当在物业】销售时将临时管理】规约向物业买—受人明示并予以说明！     物！业买受人在》与建设单位》签订物业买卖合【同时应当在临时【管理规？约上以签字同意【的方：式，承诺遵守 ！ 第二十六【条 ：物业服务企》业承：接物业服务时—建设单位应当向【物业服务企业—提供：物业共用部位、【共用设施设》备清单并共同—对共用？部，位、共用设施—设备进行查验—具体验收程序—和标准按照国—家有关规定执行【建设单位《应当对物业服务企业！提出的物业质量和】设计：问题以及其他—遗，留问题及时》解决查验结束后双方！应当按照规定—签订承接查验书 ！ 》 第二十七条— 建设单位应当按照！规定配置物业—管理用房建》筑面积？十万平方米以下【的按照不少于—总建筑面积千分【之四配置但最—少不低？于五十平《方米；建筑面—积超过十万平—方，。米的：超过部分按》照千分之《三配置城乡规划主管！。。部门审批建设项【目时应当予以核实 ！     【按照：规，划配建的《物业管理用房—不得挪？作他用 【 第二十【。八条 物业管—理区域内的下列【。设施归属全体—业主所有  ！   （一）物业】管理用房； 【     （二】）垃圾集散间、厕所！；     ！。（三）按《。照规：划配：建，的公共绿地》、道路、围墙以及其！他公共用地使用权；！ 《    （四）【住宅的物业管理区】域按照规划》配建的公共停车场】。所；    ！ （五？）建：设单：。位以书面《形式在出售物业时】承诺归全体》业主所？。有的其他设施 】。 ？ ： 第二十九条 【业主委员会经—。营，。物业共用部位应【当经过业主》大会同意 —     利用物！业的部分共用部位】获取的？。收益归？拥有该部分物业的】业主所？有；利？用物业的全体共用】部位：获取：的收益归全体—。业主所有 》  《   获取》的收益主要用于补充！专项维修资》金，     】业主委员会经营【物业：共用部？。位，的收支情况应—当，每三个月在物业【管理区域内的—显著位置公布并【报送乡镇《人，民政府、《街道：办事处？接受业主《和乡镇人民政府、街！道办事处的监督拒不！。。公布：。的，经业主提议乡—镇人民政府、街道】办事处可以组织【业主：代表：对其：收支情况《进，行审查并《公布 — 第三—十条 车辆在物业管！理区域内公共停【车场所的《停放：和管理事项前期物】业管理期间可以【在前期物业服—务合同中约》定其收费标准按【照，价格主管部门的【规，定，执行；业主大会【成，。立后由业主大—会决定业主对车辆停！放有特殊保》。管要求的由》业主和物业服务【企，业另行签订保管【合同： 《   ？ 治安、消防、抢险！、卫生、市》政，、市容等特》。种车辆在执》行公务时可以在【物业管？理区域内无偿—停放 ！ 第三十一条— ，物业：服务企业《与业主或者建设【单位可？。以采取包干制或者酬！金制等形式约定【物业服务费用—前期物业《。服，务收费实行政府指】导，价采取包干制 】    》 ，物，业交付业主前—物业服务费由建【。设单位承《担；物？业交付业主后—物业服务费由业主承！担自物业交》付之日起交》纳  —   物业服—务企业？为业主？提供合同约》。定以外有偿服务的应！当征得业主同意 】 ？ 第三—十二条 物业服务】收费应当《。区分不同物业的【性质和特点》分别实行政府指【导价和市场调节价价！格主管部门应当会同！房地产行《政主：管部门每《年，公布一次政府指导价！及其构成推行—分，。级分：类服务明码标—价 价—格主管部门应当会】同房地产行政主【管部门对物业服【务收费进行监督【管理 》 ：。 ：。 第三十三》。条 物业管理区域内！供水、？供电、供气》、通讯、有线电视】等公：用企业收取有关【费用业主使》用的向业主收取；物！业服务企《业使用的向物—业服务企《业收取；公共使【用的由业主》分摊 ？。   》  物业服务—企业可以接受委【托，代收前款《费用但不得向业主】收取：任何：额外费用《     未！。经双方约定供—水、供电、》供气、通《讯、有线《电视等公用》企业不得要求物业】服务企？业代收？代付有？关，费用不得向物—业，服务企？业扣收业《主应承担《的有：关费：用 ！第三十四《条 物业服务企业已！接受：委托实施《物业管理《并相应收取服务【费的其他《部门和单《位不得再向业主或】。者，物业使用人重—。。复收取性质和内容相！同的：。。费用 》。。 》第三十？五，条 物业服务合同期！限届满两个月前业主！委员会应当组织召】开业主大会》会议决？定续聘或者另聘【物业服务企业并将决！定书面告知物—。业服：。务企业物业服务企业！决定不再续签物业】服务：。合同的应当在—物业服务合同期限届！满，两个月前书面告知业！主委员？会 ： —。 第三十六》条， ，物业服？务合同终《止时业主委员会【与，新、原物业服务企业！应当在县（市、区】）房地产行政—。主管部门《指导下成《立移交小组负责处理！物业管理的相关事务！。。。监督原物业》服务企业清理—债权债务、移交物】业管理用房、设施设！。备、档案《资料及国家规定的】其他必须移交的项目！移交完毕后原物业】。服务企业应当及时退！出该物业管》。理区域不得以物业服！务中的？债权债务纠纷未解决！等为：由拒绝？退出： 《 《第三十七条 移交小！组认为清理债权债】务有困？难时：可以：委托有资质的中【介机构进行清算费】用由原物业服—务企业、业主按【。。照职责承担 ！ ： 第三十八—条 在国家规定的保！修，期内物业的维—修，由建设单位负责【；保修期满》后业主对其》专有的部分实施维】修，、管理物业服务企业！依照：本规定对共用—的，。部分设施、》设备负责维修—、管理 》     物业】服务企业对物—业共用的部》分设施、设备—进行维修、管理【时相关业《主和使用人应—当给予配合 【 第【三十九条 物业管理！应当：建，。立专项维修资金制度！专项维修资金—属业主所有 【 ：    《物业买受人缴交【的专项维修资—金由：市、县（《市、区）房地产行政！主管部门指定的银行！。专户代为储存；【业主大会《。成立后房地产—行政主管部》门应当及时移交专】项，。维修资金《银，行账：户   【。 ， 专项维修资—金的使用由业主大会！决定并？。受市、县（》市、：区）房地产行政【主，。管部门的监》督维修资金专项用】于物业保修期满后】物业共用部位—、共用设施设备【。的维修？和更新？、改造不得挪作【他用 — 第》。。四十条 市人—。民，政，府，。应当建立专》项维修资金紧急【使用制度《。 ： ：。    业主—委员会可以根据专】项维修资《金紧急？使用制度按照—业主大？会确定的使用—范围和金《额进行申《请用于物业共用【部位、共用设施【设备：的紧急？。。维修 【 第四》。十一条 《业，主不得违反》法律：、法：规以及管理规约将】住宅改？变，为经营性用房—或者出租给》他人：从，事经营性活动 】    》 业主？或者物业使用—人装饰？装修房屋《的应当遵守法律法】规的有？。关规：定 ？ —第四：十二：条 在物《业管理区域内物业服！务企业或者业主【委员会发现有下列违！法行为之《一的应当及时劝阻制！止；对不听劝阻的】物业服务企业或者业！主委员会应当及时】。向有关行《政主管？部门书面报》告 》    （一）违法！建设、擅自》改变建筑物及—其，配，套设施？（含架空层、地下停！车，场、幼儿园、共有】绿地等）使用—功能的； —     —（二）擅自拆改房屋！结构：。的；：    【 （三）擅自占用】。公共消防通道的； ！  《   （《四）未？取得营业执照—。从事：经营：活动的； 】    （五—）破：坏小：。区园林绿化的； 】 ？   ？ （六）《商业经营、》文化：娱乐场所边》界噪声及超标排放】有害气？体、：污，水，的 ？     有关】。行政主管部门—接到报告后应当按照！市人民政府确—定的：职责及时查》处 ： 》 ， 第四十三》条，。。 违反本规定物业服！。。务企业未《结清债权债》务、移交《物业管理用房—及有关资料、设【施设备擅自》撤出小区物业管理】的或者原物》业服务企业拒—不退出该物》业管理？区域：妨碍该物业管—理区：域正常？物业：管理的？由，房，地产行政主管—部门责令限期改正；！。逾期仍不改正的处以！一万元以上五—万元以下的罚款【并提：请，原发证机关降低【其资：质等级或者》吊，销企业资质》证书 】 第？四十四条 违反【本规定物业》服务企业未依—法备案物业服—。务合同由《房地产行政主管【部门责？。令限期报送备案【；，。逾期不报送备案的处！以五千元以上一万元！以，下的罚款 ！ 第四十—五条 业主委员会委！员违反法律、法【规或者超《。越权限侵《害业主合法》权益造成损失的应】当承担相应的法律责！任 《 《。 第：四，十六条 《违反本规定建设单】位与物？业服：务企业签《订的前期物业服务】合同侵害物》业买受人的合法【。权益的由房地—产行政主管部门责】令限期改正；—。逾期：仍不改正《的处以五千元—以上：五万：元以下的罚》款 ？ 第四】十七：条 违反本规定【建设单？位未按？要求提？供首次业主大会成立！所需的文件资料【由房地产行政—主管部门责令—。限期改正；逾—。期仍不改正的处以】一万元？以上五？万元以下的罚—款 【 第四《十八条？ 市、县《（市、区）房地产行！政主管部门和其他】监，督管理部门的—工作人？员有下列《行为之？一的依法《给予处？分，；，构成犯罪《的依法追究刑事责任！ ： ，。。     （一）不！。依法履行监督管理】职责的； 【。    《 （二）对举—报，、投诉等的》违，法行为不予查处或者！。查处不力的； ！     》（三）有其他滥【用，职权、玩忽职守、】徇私舞弊行为的 ！ ？ 第四十—九条 违反本规【定其他规定的依照国！务院物业管理条例、！福建省物业管—理条例？等规定？予以处罚《 第！五，。十条 本规定—自，200？5年1月1日—起施行    】 199《6年11月》29日福建省—第八届人民代表大会！常务委？员会第二《十七次会《议批准的福州市【城市：住宅小区《物业管？理办法？同时废止 —