：福州市物业管理若干！规定     】20：04年？8月31《日福州市第十—二届人民代表大会常！务委：员会第十六次—。。会议通过200【4，年12月3日福【建省第十届人民【代表大会常务委员】会第十二次会—议批准2004年1！2月：。14日福州市人【民代表大会常—务委员会《颁布根据20—12年10月3【1日：福州市第十四届人民！代表大会常》务，委员会？第六次会议关于修】改<福州《市物业管《理若干规定》>的：决定修正20—12年1《2月14日福建省】第，十一届人民》代表大会常》务委员会第三十四次！会议批准《 福州市第十四】届人民代表大会常】务委：员会公告《 ， ， ： 第》7号    【 ，福州市？人民代表《大会常？务委员？会关于修改》<福州市物》业，管理若干规定—>的决？。定已：于，2012年》12月？14日经福建—省第十一《届，人民代表《大会常务委员会【第三十四次会议【通过现予公布本【决定自公布》之日起施行 【 ，   特此》公告 福州市第】十四届人民》代表大会常务委【员 201】3年1月《11日     ！（2012年12】。月14？日，。福建省第十一届人民！代表：大会常务委员会第】三十四？次会议通过）  ！   福建省第十】一届：人民代表大会常务】委，员会第三十四—次会：议对福州市人民代表！大会常务委员会报】请批准的福州—。市人民代表大会【常务委员会关于【修改<福州市物业管！理若干？规定>的决定进行】了审查认为其内【容，与上位法没有抵【触决定予以批准【。由福州？市人民代表大会常】务委员会颁布施行 ！ ， 《。 ：第，一条 为了》规范物业管》理活动维护业主和】物业服务企》业的合法《权益根据中华人民】共和国物权法、国务！院物：业管理条例、福建】。省物业管理条例等】法律、法规结—合我市实际》制定本规定 ！ ， ？第，。二，条 本规定适用于福！州市行？政区域？内的物业管理活【动 《 ， ： 第三条》 物业管理实行业主！自治、？专业服务与政—府监管相结合的【原则建立属地—管理、分级负责的工！作机制 】 ： ，第四：条， 市、？。县（市、《区）房地产行—政主管部门负责本】行，政区域内物业管理】活，动的监督管》理工作履《行下列职责 【    》。 （一）《组织实施关于物业管！理的法？律、法规以及本规】定；：    【 （二？）指导、《协，调乡：镇人民政府、街道办！事处、行业协会等】依，法开：展与：物业管理相关—的工作； 【     （—三）负责物业服务企！。业的行业管理； ！     （【。四）法律《、法规规定的其【他职责 《 — 第五条 》。城乡规划、建设【、，市容：、公安、民政、【环保、物价、—工商、？园林、质监等—有关行政主管—部门应当按照各自职！。责依法？做好与物业管理有关！的监督管理工作【 ， 【第六条 乡》镇人民政府、街【道办事处对本—行政区域内物业管】理活动履行下—列职责 《     （】一）组织、指导【业主成立业主大【会并选举产》生，业主委员会； 【     （】二）指导、监督业】主，大会和业主委员【会，依法开展活动协【调处理辖《区内物？业，管理的日常事务【。； 》    （三）协助！有关行政主》管部门对物业管理活！动进行监督； 【    — （四）法》律，、，法规规定的》其他：职责    ！ 村（居）民委员会！根据有关规定对业】主大会和业主委员】会进行指导、协调和！监督依法协》调处理物业管理纠纷！ 《 《第七：条 建立《物业管理联席—会议制度协调处理】业主大会成立、业】主委员会换届、业】主委：员会：履，行职责？、物业服务企业退】出、物业服务—纠纷等物业管理中】的问题 — ，    物业管理】。联席会议《。。由，乡镇人？民政府、街道办事处！负，责召集由所》在地的县（市、区】），房地产、建设、市容！、公安？、环保等有关行【政主管部门和有关】村（居）《民委员会、业主【委员：会、物业服务企业】。组成 ？ 【第，八条 房屋的所有】权人为业《主 ？     业主在！物业管理活动中享】有下列权利 【     —（，一）：按照物业服务—合同的约定接受物业！服务企业提供的服务！。；    】 （二？）提：议召开业主大会会议！并就物业管》理的有关《事项：提出建议； ！    （三—）提出？制定和修改管理规约！、业主？大会议事《规则的？建议；  】   （四》）参加业主大会会】。议行使投《票权；？ ？  ：   （五）—选举业主委员会委】员并享？。有被选举《权；    ！ （六）监督业【主委员会的工作；】 ：  ？   （七）监督】物业服务企业履【行物业服务》合同； 《。     （】八）对物业》共用部位、共用设施！设备和相《关，场，。地使用？情况享有知情—权和监督《权； ？     【（九）监督专—项维修资《金的管理和使—用； 《     —（十）法律、法【规规定的其他—权利 — ？ 第九条 》业主在物《业管理活动中履行下！列义务？ ：     （一】。）遵守社会》公德、管理》规约和业主大—会议事规则； 】   《  （二）》遵守物业管理区域内！物业共用《部位和共用》设施设备的使用、】公，。共秩序和环》境卫生的维》护等方面的规章【制度； — ， ，。   （《三）执行业》主大会的决定和业主！大会：。授权业主委员会作出！的决定； 【     （—四）按？照，国家有关规定交纳专！。项维修资金； ！   ？  （五）按时交纳！物业服务费用；【。    【 （六）维》修、：养，护危害安《全、：妨碍公共利益以及影！响其他物业正常【使用的物业》专有部分； —。     （】七）法律、法规规】定的其他义务 【 第】十，条， 业主？大会由一个》物业管理区域—内的全？体业主组成 —     物业！管理区域是指只【成立一个业主大会】、相对独立的—并由一？个物业服务》企业实施统一物业】管理：的区域 —     》已实施物业管理【的不同物业管理【区域经各自的业主大！会同意后可以—合并为一个物业管理！区域 ！ 第十一条 市、县！（市、？区）人民政府应当逐！步组织对未》实施物业《管理：的旧住宅区域—实施综合改造 【   》  乡？镇，人民政府、街道办】事处应当组织综【合改造后的住宅区域！业主按照《。县（市、区）房【地，产行政主管部—门确认的物》业管：理区域确定管理方】式并推广专业化物】业服务？ 】第十二？条 在一个物业管理！区域中物《业，出，售并交付使用的建】筑面：积达：到该：区域总建《筑，面积的百分之—五十以上或者首套】物，业出售并交付—使，用，已，满两年的在县（市、！区）房？地产行政主管部门的！指导下由《乡镇人民政府、【街，道办事处会同—村（居）民委员会、！建设单位、业主代】。表组成首《次业主大会会议【筹，备组组织召》开首次业主大—会会议 — ，   ？ ，业主大会筹备—组成员？名单应当自》成立之日起七日内在！物业管理区》域的显著位》置公告 》  ？   ？召开首次业主大会所！需文件资料由建设单！位提供建设单位未能！提供的？由，业主大会筹备组【书面申请经乡镇人】。民政府、街道办事处！确认可以向房屋登】记机：构等单？位查阅、《复，。制，物业管理区域内各】业主独立《产权建？筑面积等资料—。各，。有关：单位应当予以配合 ！ 》 第十三条 【同一物业《业主超过《一人的？物业共有人可以推选！并，委托一人参加业【主大：。会会议  】。。   物业》使用人根《据业主的书面—委托可以代》理业主行使投票【权和：。物业管理相应的【权，利和：义务 》 第十【四条 未参与—。表决：的业主其投票权【数是否？可以计入已表决【的多数票按照管理规！约或者业主大会【议事规？则的规定确》定 ！第十五条《 业主委员》会由业主大》会选举产生业主委员！。会每届任期》三，。年，业，主委员会应当每年】至少向业主大会报告！一次工作 】    业主委员会！委员应当《由热心公《益事业、责任心【强，、具：有一定？组织能力《、遵守管理规约和物！业管理有关规—定的业主担任业【主委员会委员可以】连选连任  ！。   在物业管理区！域内与？物业管理有关属于全！体业：主权益的纠纷—经专有部分占建筑物！总面积过《半数：。的业：主且占？。总，人数过半数的业主同！意业：主委员？会可以代表》全体业主依法行使】诉，讼权利？ 【 第十六条 业主】大会和？业，主委员会工》作，经费：的使用情况》应当每三《个月在物业管理区域！内的显著位置公【。。布并接受业》主，的监督 — ： 第十七条 】业主：委员会应当自选举产！生之日起《三十日内将业主【大会的成《立，情况、？业，。主大会议《事规：则、管理规约—。及业主委员会委员】名单等材料向物【业所在地的乡—镇人民？政，。府、街道办事处【、县（市、区）【房地产行《政主管部门备案【县（市、区）房地】产行政主管部门【。应当对依《法选举？产生的业主委员会出！具备案证明 —     【业主委员会》备，案的有关内容发【生变更的应》当依：照前款规定重新备】案 ！第十八？条， 尚未成立业主【大会或？者，尚未选举产生业【主委员？会的住宅区域可以】由所在地的乡镇人】民政府、街道办事处！组织：业主确定《物业：。管理方式 — 《 ， 第十九条 在物】业，管理区域内》。业主大会《、业主委员会应【。当，积极配？合相关村（居—）民委员会依—法履行自治》管理职？责 ： 》 第二十条 物】业服务？企业承担物业管理】事务应当按照相应的！资质条件签订前期物！业服务？合同：或者物业服务合同合！同应当向县》（市、区）房地产行！政，主管部门备》。案 》 《第二十一条 物【业服务企业的基本】权利 —    （》一）按物业服务【。合同：的约定收取费用； ！     （二！）劝阻？和制止违反社会【公德：、管理规约和物【业，管理制度行为—； ？    》 （三）委托—专营公司承担专【项物业管理》业务；  】  ： （四）要求业【主委员会《协调其与业主或【者物业使用》人，的纠纷；  ！ ，  ：（，五）法律、法规规定！的其他权利 — 第二！十二条 物业服务企！业的基本义务 】     （一】）履行物业服务【合同按照合》同约定提《供物业服务》建立重大《事项汇报制度接受】业主咨询和》监督：；，  》   （二）执行】物业服务等级标准和！物业服务收》费等级标准；—     （！三）：在物业管理区域内的！显著位置公布—物业服务内》容，、，服务标准、收费项】目、：计费方式、收费依据！和标：准等有关事项； 】     （—四，）每月在物业管【理区域内的》显著位置公布共用】设施：设备费用分摊等【物业服务《代收代支费用情【。况； ？。    《 （五？），合同：终止之日起十—。日内：。应当与业主》或者有关单》位结：清债权债务并—移交物业管理—用房及？有关资？料、设施、设—备；    【 （六）法律、法规！规定：的其他义《务 ： — 第：二十三？条 物业服》务合同应当》约定下列基本—内容 — ， ，  （一）房屋及其！附属设施的维修、】养护；   ！  （二）卫生保洁！及公：共花：。木绿地管护； ！  ：  ： （三）道路—维护：车辆：。停放秩序管理； ！。     （四】）安全防范》和维护公共生活秩】序，；   【  （五）法律【、法规规定的其他】应当约定的事项 】 【第二十四条 住宅】。物业、住宅小区【内的非住宅物业【。或者与？单幢住宅楼结—构相连的非住宅物】业的建设《单位应当按照—规定通过《招投标的方式选【聘具有相应资质【的，物，业服务企业》进行前期物业管理】并按照规范签订【。前期物业服务合【同前期物业服务合同！不得侵？害，物业买受《人的合法《权益 — ，   建设单位【。与物业？买，。。受，人签订的《买，卖合：同，应，当包含前期物业服】。务合同约《定的内容 】 《第二十五《条 建？设，单位在销《售物业前应当制【定临时管理》规约并将临时管理规！。约报物业所在地【。的县（市、区）【房地产行《政主管部门备案临时！管理规？约不：得侵害？物业：买受人的合法权益】    【。 建设单位》应当在？物业销售时将临【时管理规约向—物业买受人明—示并予以说明 ！   ？  物业买受—人在与建设》单，位签订物业买卖【合同时应当》在临时管《理规约上以签字【同意的方式承诺遵守！ ， 》 第二十六—。条 物业《服务企业《承，接物：业服务时建设单位应！当向物？业服务企业提供物业！共，用部位、共用设施设！备清单并共同对共用！部位、共用设施【设备进行查》验，具体验收程序—和标准按照国家有】关规定执行建设单】。位应当对物业—服务企业《提出的物业质量【和设计问题以及【其他：遗留：问题及时《解决查验结束—后双方？应当：。按照：规定签？订，承接查验书 】 》第二十七条 建设】单位应？当按照规定》配置物业《管，理用房建筑面积【十万平？方米以下的按照【不少于总建筑面积】千分之？四配置但最少不【低于五十平方米；】建筑面积超》过十万平方米—的超过部分按照千】分之三配置城—乡规划主管部门审】批建设项目时应当】予以核实 》 ，     按照规！划配建？的，物业：管理用房不得—挪作他用 — —。第二十八条 物业管！理区域内的下列设施！归属全体业主—所有  【   （一）物业管！理用房；  ！   ？（二）？垃圾：集散间、《厕所；   ！  （三）按照规】划，配建的公共绿地、道！路、围墙以及其他公！共用地使用权； 】   》  （四）住—。宅的物业管理区【域按照规《划配建？的公共？停车场所《； 》    （五）【建设单位以书—面形式在《出，售物业？时承诺归全体业【主所有的其》他，设施： 】第二十九条 业主】委员会经营物业【共用部位应当经过业！主大会同意 】     》利用：物业的部分》共用部位《获取的？收益归拥有该部分物！业的业主所有—；利用物业的全体共！用部位获取的收益归！全体业主《所有 ？    —。 获取的收》益主要用于补充专项！维修资金 —    》 业主委员会—经，营物：业共：用部位？的收支情况应当每】三，个月在物业管理区】域内的显著位置【公布并？报送乡镇人民政【府、街道办事处接】受，。业，主和乡镇人》民政府、街道办【事处的监《督拒不公《布的经业主提议乡】镇人民政府、街道】办事处可以组织业主！代表对其《收支情况进行审查】并公布 【 第三—。十条 车辆在物业】管理区域内公—共停车场所的—停放和管理事项前期！物业：管理期间可》以在：前期：物业服务合》同中约定其收费【标准按照价格—主管：部门的规《定执行；《业主大会成》立后由业主大—会决定业主对—车辆停放有特殊保管！要，求的由业主和物业】服务企？业，另，行签订？保，管合同 《     治】安、消防、抢—险、卫生、市—政、市容等特种【车辆在？执行公务时》可以在物业管—理区域内无偿停【放 ： ， ， ？ 第三十》一条： 物业服务企业与】业主或者建设单位】可以采取包干—制或者酬金制等形】式，约，定物业服务费用前期！物业服务《收费实？行政府？指导价采取包干制】     物！业交付业主》前物业服务费由建】设单位承担；物【业交付业主后—物业服务费》由业主？承担自物业交付之】日起交纳 【     物业【服务企业为》业主提供合同—约定以外有偿服务】的应当征《得，业主同意 》 — ，第三十？二条 物业》服务：收费应当《区分不同物业的性】。质和特点《分别实行政》府指：导，价和市场调节价价格！主管部门《应当会同《房地产？行政：主管部门每年公布】一次政府《指导价及其构成推行！分级分类服务明码】。标价 》 价格主管》部门应当会同房【地产行政主》管部门对物业服务】收费进行《监督：管理： 【 第三？。十三条 物业—管理区？域内：供水、供电、供气、！通讯、有线电视等】公用企业收取—有关费用《业主使用的向业【主收取；物业服【务企业？使，用的：向，物业服务企业收取】；公：共使用？的由：业主分？摊     ！。物业：服务企业可以接【受委托代收前—款费用但不得—向业主收取任何【额外费用 【     未—经双方约定供—水、供电《、供气、通讯、有】线，电视等公用企业【不得要求物业服务企！业，代收代？付，有，关费用不《得向物业《服务：企业扣收业主应承担！的有：。关费用 【 《第三十？四条 物业服—务企业已接受—委托实施物》业，管理并相应收取服务！费的其他部门和单位！不得再向业主或者】物业使？用人重复收取性质】和内容相同的费用】 【 第三十五条— ，物，业服务合同期限届满！两个月前业主委员】会应：当组织召开业主大会！会，议决定？续聘或？者另聘物业服务企业！并将决定书》。面，告知物业服务企业】物业服务企业决定不！再续签物业服务【。合同的应当在物业服！务合同期限届—满两个月前书面告】知，业主委员《。会 ！。第三：十六条 物业服务】合同：终止时业主委员会与！新、原物业》服务企？业应当在《县（市、《区）房地产》行政：主管：部门：。指导下成立移交小组！负，责处理物业》。管理的相关事务监督！原物业服务企业【清，理债权债务》、移交物业管理用房！、，设施设备、档案资料！。及国：家规定的其他必须】移交：的项目移交完毕后】原物业服《务企业应当及—。时退出该物业管理区！域不得以物业服务】。。中的债权债务纠纷未！解决等？为由拒绝退出 】 》。 第三十七条— 移交小组认—为清理债权》债务有困难时—可以委托有》。。资质的中《介机构？。进行清算费》用由原？物业服务企业、业】主按照职责》承担 ？ — 第：三十八条 在国家】规定的？保修期内物》业的：维修由建设》。单位负责；保—修期：满后：业主：对其专有的部分实】。施维修、管理—物业服务企业依【照，本，。规定对共用的部分】设施、？设备负责维修—、管理？  》  ： 物业服务企业【对物业共用的部【分设施、设》备进行？。维修、管理时—相，关业主？和使用人应当—给予配？合 — 第三》十九条 物》业管理应当建立专项！维修资金制度专项】维，修资金属业》主所有   ！  物？业买：受人缴交的专项【维，修资金由《市、县（市、区【）房地？产行政主《管，部门指定的银行【专户代为储存—。。；业主大会成立后】房地产？。行政主管部门应当】及时移交专》。项维修资金银行【账户 》     》专，项维修资金的使用由！业主：大会决定并受—市、县（市、区）房！地产：行政主管部》门，的监：督维修资金专项【用于物业保修期【满后物业共用部【位、共用设施设备的！维修：和更新、《改造不得挪》作他：用 】。 第四十条 —市人民政府》应当建？立专项维修资—金紧急使用制—度 ？     业【主，委员会可《以，根据：专，项维修资金紧急使】用制度？按照业主大会确定】的，使用范围和金额进】行申请用于物业共用！部位、共用设施【设备的紧急维修【 ， 第】四十一条 业主不得！违反法律、》法规以及管理规约将！住宅：改变为？经营性用房或者出租！。给他人从事》经营性？活动： ，    — 业主或者物业使用！。人装饰装修房屋【的应：当遵守法律》法规的？有，。关，。规定 ！ 第四十二条— 在物业管理区域内！物业服？务，企，业或者业主委—员会发现有》下列违法行》。为之一的应当及时】劝阻制止；对不【听劝阻的物》业服务企业或者业】主委员会应当及【时向有关《行政主管部门书面报！告    】 ，（一）违法建设、】擅自改变建筑物【。及其配套设施（含架！空，层、地？下停车场、幼儿【园、共？有绿地等）》使用功？能的；？   — ， （二）擅自拆【改房屋结构的； ！    》 （三？）擅：自占用公共消防通道！的；   】  （四）未取得】营业执照从事经营活！动的； 【    （五—），破坏小区园林绿化】的；：  》   （六）商业经！营、文化娱》乐，场所边界《噪声及？超标排放有害气体】、污水？的 ？     有关行！政主管部门接到【报告后应当按照市】人民政府确定的职责！及时查？处 】 ，第四：十，三条 违《反本规定物业—。服务企业未结—清债：权债务、《移，交物业管理用房及有！关资料、设施设备擅！自撤：出小区物业管理的】。或者原？物业服务企业拒【不退：出，该物：业管理？。区域：妨碍该物业管理区域！正常物？业管：理的由？房地产行政》主管部门责》令限期改正》；逾期？。仍不改正的》。处以一万元以上五】万元以下的》罚款并提《请原发证机关降【低，其资：质等级或者吊销企】业资质证书 — ，。 《 第？四十四条 》违反本规《定物：业服务企业未—依法备案物业服务合！同由房地产》行政主管部门责令】。限期报送《。备案；逾期不报送备！案的：处，以五千？元以上一万元—。以下的罚款 【 第四】十五条 业主委【员会委员违反法律、！法规或者《超越：。权限侵害《业主合法权益造成】。损，失的应当承担相应的！法律责任《 【 第四十六条 违反！本规：定建设单位》与物业服务企业签订！的前期物业服务【合同侵害物业买受人！的合法？权益的由房地产行政！主管部门责令—限期改正；逾期【仍，不改正的处》以五千元以上—五万元以下的罚【款 》 ： 第四十》七条 违反本规【定建设单位未—按要求提供首次业】主大会成立所需的文！件资：料由：房地产行《政主管部门责令限】期改正？；逾期？仍不改正的处以一】万元以上五万元【以下的罚款 】 《 第四十八条 市】、县（市、》区）房地产行政【主，管部门和其他监【督管理部门的工【作，人员有下列行—为之一的依法—给予处分；构成【犯罪的依法追究刑】事，责任    ！ （一）不依法【履行监督管理职责的！； 》  ：  （二）对举报、！投诉等的违法—行为不予《查处或？者查处？不力的； 》     【（三）有其他—滥用职权、玩忽职守！。、，徇私舞弊《行为的 》 》 ，第四十九条 违【反本规？定其：他规定的依照国务院！物业管理条例、福建！省物业管理》条例等规定予以【处罚 》 《。 第五十条 本规定！自，。。20：05年1月1日【起施行     ！1996年11【月，29日福建省第八届！人，民代表？大，会常务委员》。会第二十七次会议批！准的福州市》城市住宅小区物业】管理办法同时—。废止： ， ，