， 福州？市物业？管理若？干规：定 ？ ，   ？。2004年》8，月，31日福州市第【十二届人《民代表？大，会常务委员会第十六！次会议？通过2？0，04年12月3【。日福建？省第十届人》民代表大会常务委员！会第十二《次会议批准20【04：年12月14日福州！市人民？代表大会常》务委员会颁》布根据？2012年10【月31日福州市第】十四届人民代表大】会常：务委员会第六次会】。议关于修改<福州】市物业管理若—干规：定>：的决定修正2012！年12月14—日福建省第十一届】人民代表《大会：常务委员会第三十四！次会议批准 福】州市第十四届人【。民代表大会》常务委员会公告 】 ？。。 第7号 】    《 福州市人民代【表大会常务委—员会关于修改<福州！市物业管《理若干规定>—的决定已于2012！年12月14—日经福建省第十一】届人民代表大会常务！委员会第三》十四次会议》通过现予公布本决定！自，公布之？日起施行 》    《 特此公告》 福州市第十四】届人民？代表大会常务委员】。。 《20：1，3年1月11—日   》  （2012年1！2月14日》福建省？第十一届人民代表】大会常务委员会【第三十？四次会？议通：过）：     福【建省第十一届人民】代表大会常》。。务委员会第三十四次！会议对福《州市人民代表—大会常务《委员会报请批准的福！州市人民代表—大会常务委员—。会关于？修改<福州市物业】管，理若干规定>—。的决定进《行了审查认为其【内，容与上位法没有【抵触：。决定予？以批准由福州—市人民？代表大会常》务委员会颁布施【行 【 第一条》 为了规范物业【。管理活？动维护业主和—物业服务企业—的合：法权益？根据中华人民共【。和国物权法》、国务院物业管理】条例、福建省物业】管理：条例等法律、法规结！合我市实际制定本】规定 】 ， 第二条 》本规定适用于—福，州市行？政区域内的物业管理！活动 《。。 》 第三条《 物业管理实—行业主？自治、专业服—务与政府监管相结】合的原则建立属地】管理、分级负—责的工？作机制 ！ 第四条》 市、县（市、【区）房地产行—政，主管部门负责本行】政区域？内物业？管理活？动，的监：督管理工作履行下列！。。职责 《     （一】）组：。织，实施关于物业—管，理的法律、法规【以及本规定；— ：     —（，二）指导、协调乡】镇人民政府、—街道办？事处、行《业协会等依法开【。展，与物业管理相关的】。工作：；， 《   ？ （三）负责物【业服务企业的行【业管理；  ！   （四》）法：律、法规规定的其】他，职责 》 ？ ， 第五条 》城乡规？划、建设、市容、】公安、民政、环【。保，、，物价、工商、园林、！质监等有关》。。。行政主管部门—应当按照各自职责依！法做好与物业管理有！关的监督《管理：工作 【 ：。 第：六条 乡镇人—民政府、街道办事】处对本行政区—域内物？业管理活动履行下】列，职责： 《   ？ （一）《组织、指导》业主成立《业主大会并》选举产生业主委员】。会；    ！ （二？），指导、监督业—主大会和业主委员会！依法开？展活动协调》处理辖？区内：物业管理的日常【事，。务； 》     （三【）协助有关行—政主管？部门：对物业？管理活动进行监督；！     】（四）法律》、，法规规？定，的其他职责 ！    村（居）民！委员会根据》有，关规定对业主—大会和业《主委员会进行—。指，导、协调和监督依法！协调处理物》业管理纠纷 】 第—七条 建立》。物业管理联席会议】制，度协调处《理业主大《会成立、业》主委员会换届、【业，主委员会履行—职责、物业服—务企业退出、物【。业服务？。纠纷等物业管—理中的问题 ！    《物业管理联席会议】由乡镇人民政府、街！道办事处负责召集由！所在地的县（—。市、区）房地产【、建设？、市容、公安、【环保等有关行政【主，。管部门和有关村（居！）民委员会、—业主：委员会、物业服【务企业组成 【 第【八条：。 房屋的所有权【人，为业主 【    业主在【物业管理《活动中享有下列权】利 ：     （一！）按照物《业服务合同》的，约定接受物》业服务企《业，提供的服务》；   【  （二）提议召开！业主大会会议—并就物业管理的有关！。。事项提出建议；【    【 （三）提出—制定和修《改管理规约、—业主：。大会议？事规则的建议； ！ ：    （》四）参加业主大会】会议行使投票—权；： ：。 ，     》（五）选举业主委】员会委员并享有【被选举权； 】     （六）监！督业：主委员会的工—作； —    （七—）监督物业服务【。企业履行物》业服务合同； 】 ，     （八）】对，物业共用部位、共用！。设施设备《。和相关？场地使用情况享【有知情权和》监，督权； 》    》 （：九）监督专项—维修资金的管—理和使用； 】     （十）法！律、：法规规定的其—他权利 【。 ， ： 第：九条 业主在物业】管理活动中》。履行下列义务 】。    》 （一）遵守社会公！德、管理规约和业】主，大，会议事规则； 【    — （二）遵守—物，业管理区域内物业】。共用部位和共用设】施设备的使用、公】共秩：序和环境卫生—的维护？等方面？的规章制度； ！。     （三）执！行业主大会的决【定和业主大会授权】业主委员会作出的】决定；   ！。。  （四）按照【国家有关规定交纳】专项维修资金；【 ：     （五）！。按时交纳《物业服务费用—。；，    【 （六）《维，修、养护危害安全】。、妨：碍公共利益以及【影响其他《物业正常使用—的物业专有部分； ！ ：     （七）】法律、法规规—定的其他义务 】 《 第十条》。 业主大会由一个物！业管：理区域内的全体【业，主组成  】。。。   物业管理【区域是指只成立一】个业主大会、相对独！立的并由一个物业】服务企业实施统一物！业管理的《区，域， 《    已》实施物业管理的不同！物业管理区域经各】自，的业主大会同意后可！以合并为一》。个物业管《理区域？ ， 第】十一条 市、县（】市、：区）人民政府应当】逐步组织对未实【施物业？。管理的旧《住宅区？域实施？综合改造  ！   乡镇人民政】府、街道《。办事处应当组织【综合：改造后？的住宅区域业主【按照县（市》、区）房地产行【政主管部《。门确认的物业管【理区：域确定？管理方式并》推广专业化物业【服务 】。 第十二条— 在一个物业—管理区域中物业【出售并交付》使用的建筑面积达】到该：区域：总建筑面积》的百分之五十以上或！者，首套物业出》售并交付使用已满】两年的在县（市、区！）房地产行政主【管部门的指导下【由乡镇人《民政府、街道—办事处会《同村（居）民委员】会、建？设单位、业主—代表：组成：首次业主大会会议筹！备组组织召开—首次业主大会—会议  【 ，。  业主大》会筹：备组成员名单—应当：自成立之《日起七日内在物【业管理区域的显【著位：置公：告 》    召开首【次业主大会》所需文件资料由【建设单？位提供建设单—。位未能提供的由业】主大会筹备》组书面？申请经乡镇人民政府！、街道办事处确【认可以向房屋—。登记机构等单位查】阅、复制《物业管？理区域内《各业主独《立产权建筑面积等】资料各有关单位应当！予以：配合 》 ， 《第十三条《 同一物业业主超过！一人的物业共有人】可以推选并》委托一人《。。参加：业主大会《会议    ！。 物业使用人根据】业主的书面委托可以！代理业主行使投票】权和物业管理—相应的权利和义务】 【 ，第十四条《 ，未参与？表决的业主其投票】权数：是否可以计入已【表决的多数票按【照，管理：规约或？者业主？大会议？事规则？的规：定确定 《 ： 第十五条！ 业主委员会—由，业主：大，会选：举产生业主委员会】每届任期三》年业：。主委员会应当每年】至少向业主大—会报告？一次工作 —     业【主委员会委员应当由！热心：公，。益事业、责任心强、！具，有一定组织》能力、遵守管理【。规约和物业管理【有关：规定的业主担任业】主委员会委员可【以连选连任 】。     在—物业管理区域内【与物业？管理有关属于全【体业主权益的纠纷经！专有部分占建筑物总！面积过半数的业【主且占总《人数过半数的业主同！意，业主委？员会可以代表全【体业主依法行—使，诉讼权利 ！ ， 第十六条 业】主大会和业主—委员会工作》经费的？。使用：情，况应当每三》。个月在？物业管理区域内的显！著，位置公布《并接受业主的监督】 《。 第十—七，条 业主《。委员：会应当自选》举产生之日起—三十日内将业主【大会：的成立情况、业【主，大会议事规则、管理！规约及业主》委员会？委员名单等材料向物！业所在地的乡—。镇人民政府、—街道办？事，处、：县（市、《。区）房？地产行政主管—部门备案县（市、】区）房地产行政【主管部门应》当对依法选举产生的！业主委员会》出具备案证明 ！。     业主【委员会？备，案的有关内》容发生变更的—应当依照前款规定重！新备案 ！ 第？十八条 尚未成立业！主大会或者尚未【选，举产：生，业主：。委员会的住宅—区域可以《由所在？地，的乡镇人民政府、】街道办事《处组：织业主确定物业【管，理，方，式 ？ 《 第十九条 在】物，业管理区域内业主】大会、业主委员【会应当积极配合相】。关村：（，居）：民委员会《依法履行自治管理职！责， 【。 第：二十条 物》业服务？企业承担物业管【理事：务应当按《照相应的资质条件】。签，订前期物业服—务合同或《。者物业服务合—同合同应《当向县（市》、区）房地产行政主！管部门？备案 《 》 第二十《一条 物业》服务企业的基本权】利     ！（一）？按物业服《。务合同的约定收取费！用；   】  （？。二）劝？阻和制止违反社会公！德，、管理规《约和物业管理制度行！为；：     】（三）委《托专营公司承担专】项物业管理业务； ！    — （四）要求业【主委员会协调其与业！主或：者物业？使用人的纠纷；【 《    （五）【法律、法规规—定的其？。他权利 《 》 ：第二十二条》 物业服《务企业的基》本义务   ！  ：（一：）履行物《业服务合同按照合同！约定提供物业—服，务建：立重大事《项汇报制度接受业主！咨询：和监督；《 ：。     （二）！执行物业服务—等级标准和》物业服务收费等级】标准； 【    （三）在】物业管理区域内【。的显著位置公—布物业服务内—容、：服务：。标准、收费项目、计！费方式、收费依据和！标准等？有关事项；  】   （四）每月】在物业管理》区域内的显著位【置公布共用设施设备！费，用分摊等物业—服务代收代》支费用情况；—。     （五】）合同终止之日起十！日内应当与业主或】者有关单位结清债】权债：务并：移交物？业管：。理用房及有关资料】。、设施、《设备；   【  （六）》法律、法规规定的】其他义务 】 第》二十三条 》物业：服务合同应当约【定下列基本》内，容 ？。。  ？   （一）房屋】及其附属设》施，的维修、养护； 】     （二！。），卫生保洁及公共【。花木绿地管护；【 ：     （三】）道路维《护车辆停放秩序管理！；    】 （四）安全防范】和维护公共生活秩序！。； ？   《。。  （五）法律、】。法规规定的其—。他应：当约定的事项 】 《 第二十四条【 住宅物业、—住宅小区内的非【住宅物业或者与单】幢住宅楼结构相连】的非住？宅物业的建设单【。位应：当按照规定通过招】投标的方式选聘具有！相应：资质的物业服务企业！进行前期物》业，管理并按照规—范签订前期物—业，服务：合同前期物业服务合！同不得侵害物业【买受：人的：合法权益 【     》建设：单位与物业买受人】签订的买卖合同【应，当，包含前期物业服务】合同约定的内容 】 ： ？ 第？。二十五条《。 建设单位》在销售物业》。前应当制定临时管】理规约并将临—时管：理规约报《物业：。所在地的《县（市、区）房【地产行政《主管部门备案临时管！理规约不得侵害物业！。买受人的合法权益 ！     【建设单位《应当在物《。业销：售时将临时》管理规约向》。物业买受人明示并】。予以说明  ！ ，  物业买受人在与！建设单位签订—物业：买，卖，合同时应当在—临时管理规约—上以签字同意的【方式承诺遵守 】 第二】十六条 物业—。服务：企业承？接，物业服？。务时建设单位应【当向：物业服务企业提供物！业共用部位、共用】设施设？备清单并共同—对共用部位、共用】设施设备进》行查验具《体验收程序和标【准按照国家有关规定！。。执行建设单位应当对！物业服务企》业提：出的物？业质：量和设计《问题：以及其他遗》留问：题及：时解决？查验：结，束后双方应当按照】规定签订承接查验】书 《 第二【十七条 建设单位应！当按照规《定，。配，置物业管理用房【。建筑面？积十万平方米—。以下的？按照不少于》总建筑面积千分【之四配置但最少不】低于五十平方—米；建筑面积超【过十万平方米的【超过部分按照千分】。之三配置城乡规划】主管部门审批建设项！。目时应当予以核【实， 《    《。按照规划配建—的物业管理》用，房不得挪作他用【 第！二，十八条 物业—管理区域内的下列】设施归属全》体业主所有 】。     （一）】物业管理用房；【 ，。    — （二？）垃圾集散间、厕】。所； 》    《 （三）按照—规划配建的》公共绿？地、道路、围墙以及！其他公共用地使用】权； —    （四）住】宅的物业管理区域按！照规划配建的—。公共停车场》所； —    （五）【建设单？位以书面形式在【出售物业《时承：诺归全体《业主所有《。。的，其他设施 】 第二十【。九条： 业主委员会—经营物业共用部位应！当经过业《主大会同《意 ：  《   利用物业的】部分共用部》位获取的收益归拥有！该部分物业的业主所！有；利用物业的全】体共用部位获取的】收，益归全体《业主所有 】    获取的收益！主要用于补充专项】维修资金 【    《 ，。业主委员会经营物】业共：用，。部位的收《支情况应当》每三个月在》物业管理《区域内的显》著位置公布并—报送乡镇人》民政府、街道办事】处接受业主》。和乡镇人民政府、】街道办事《处的：监督拒不公布的经】业，主提议乡镇人民政】府、：街道办事《处可以组织业主代】表对其收支情—况进行审《查并：公布 ！ ，。第三：十，条 车？辆在物业管理区域】内公：共停车场所的停放】和管理事项前期【物业：管理期？间可以在前期物【业服务合同中约定】其收费？标，准按照？价格：主管：部门的规定执行；业！主大会成立》后由业主《大会决定业主对车辆！停放有特《殊保管要求的—由业主和物业服务企！业另：行签订？保管合同 】   ？ 治安？、消防、《抢险、卫生、—市政：、市容等特》种车辆？在执行？公务时？可以在物业》管理：。区域内？无偿：停，放， 第！。三十：一条 物《。。业服务企业》与业主？或者建设《单位可以采取—包干制或《者酬：金制等形式约—定物业服务费—用前：。期物业服《务收费实《行政府指《导价采？取包干制 【     物—业交付业主》前物：业服务费由建设单位！承担；物业交付业】。主后物业服务费【。由业主承担自物业交！付之：日起：交纳   】  ：物业服务企业—为业主提供合同约】。定以外有偿服务的应！当征得业主同意【 ？ 第三十】二，条 ：物业服务收》费，应，当区分不同物业【的性质和特点—分别实？行，政府指导价》和市场调节价价格主！管部门应当会同【房地产行政主管部】门每年？公布：一次政府《指导价及其构成推行！分级分类《服，务明码标价 ！价格主管部门应【当会：同房地产《行政主管《部，门对物业《服务收？费进行监督管理 ！ ？。 第三》十三条 物业—管，理区域内供》水、供电、供—气、通讯《。、，有线电视等公用企】业，收取有关《费用业主《使用的向业主收取；！物业服务《企业：使用的向物》业服务企业收取；公！共使用的由业主分】摊 《   ？。  物业《服务企业可》以接受？。委托代收前款费用】但不得向业主收【。取任何额外费用 ！     —未经双？方约定供水、供【电、供气、通讯、有！线，电视等公用企业不得！要求：物业服务企业—代收：代付有关费用不【得向物业服务企【业扣收业《主应承担的有关【费用 —。 第》三十四？条 物？。业，服务企业已接—受委托实《施物业管《理并相应《收取服务费的其他部！门和单位不得再向业！主，。或者物业使用人【重复收取《性质和内容相同的】费用 【 第三十五条 ！物业：服务：合同期限届满两【个月前业主委员【会应当组《织召开业主大会【会议决定续》。聘或者另聘物业服】务企业并将决定【书，面告知物业服务【企业物业服务企业决！定不再？续签物业服务合同】的应当在物》业服务合同期限届】满两个月前书面【告知业主《委员会 【 第三十六】条 ：物业：服务合同终止时业主！委员：会与新、原物业服务！企业：应当在县（市、【区，）房地产行政主管部！门指导下成立移交】小组负责处理物业】。管理的相《关事务监《督原物？业服：务企业清理债权【债务、移交物业管】理用房、设》施设备、《档，案资料及国家规定】的其他必须移交【的项：目移交完毕后原【。物业服务企业—应当及？时退出该物》业管理区域不得以】物业服务中的债【权债务？纠纷未解决等为由拒！。。绝退出 ！ 第三十七条 】移交小组《认为清理债》权债务有困》难时可以委托有【资质的中介机构进】行清算费用由原物业！服务企业、业主按照！职责：承担 【 第《三十八条 在国家】规定的保《修期：。内物业的维修由建】设单位负责；保修】期满：后业主对其专有【的部分实《施维修、管》理物业服务企—业依照本规》定对共用的部分设施！、设备负责》维修、管《理  —。。   物业》。服务企？业对物业《共用的部《分设施、《设备进？行维修？。、管理时相关业【主和：使用人应当给予配】合 】 第三十九条 物业！管理应当建立专项维！修资金制度》专项维修资金属【业主所有  ！  ： 物业买受人缴【交的专项维修资金】由市、县（》市、区）房地产【行政主？管部门指定的—银行专户《代为：储存；业主大会成立！后房地产行》。政主：管部：门应当及时移交专项！维修资金银行账户】    【 专项维修资金【的，使用由？。业主大会决定并受】市、县（市、区【）房地产行》政主管部门的监督】维修资金《专项用于《物业保修期》满后物业共用部【位、共用设施—设备的维修》和更新、《改造不得挪作他【用 》 ？ 第：四，。十条：。 市人民政府应当】建立专项维修资金紧！急，使用制？度   【。  业主《。委员会可以根据专项！维修资金紧急使用制！度按：照业：主大会确《定的使用《范围和金额进行申请！用于物业《。共用部？位、共用设施—设备：的紧急维修 】。 第四【十一条 业》主不得？违，反法：律、法规以及管【理规约将住宅改变】为经营性用房—或者出租给他—人从事经营性活【动 《。     》。业主或者物业—使用人？装饰装修房屋的【应当遵守法律法规】。的有关规《定 — 第四十二【条 在物《业管理？区域内物业服务企业！或者业？主委员会发现—有下列违法行为之】一的：应当及时劝阻制止】；对不？听劝阻的物业服务企！业，或者业主委员会【应当：及时向有关行—政主管部门书面报告！   —  （一）违法【建设、擅自改变【建筑：物及：其配套？设施（含《架空层、地下停【车场、？幼儿园、共有绿地】等）使用功能的；】     】（二）擅自拆—改房屋结构》的；  【  ： （三）《擅自占？。用，。公，共消防通道的； 】 ，     （四）！未取得营《业执照从事经营活】动的；？  》   （五）破坏】小区园林绿化的【；   【。  （六《。。）商业？经营：、文化娱《乐场所边《界噪声及超标排放有！害气体、污》水的 —    有》关行政主管部门【。接到报告后应—当按：照市人民政》府确定的职责及【时查处 【 《第四：十三条 《违反本规定物业服】务企业未结》清债权债务、移交物！业管理用房及—有关：资料、设施设备擅】自撤出小区》物，业管：理的或者原》。物，业服务企业拒不退】出，该物业管《理区域妨碍该物【业管理区域正常物业！管理：的由房地产行政主管！部门责令限》期改：正；逾期仍》不改正的处》以一：万元以？上五万元以下的罚款！并提请原发证机【关降低其资》质等级或者吊销【企业资质证书 】。 ？ 第四》十四条 违》反本规定物》业服务企业》。未依法备案物业【服务合同由房地产行！政主管部门责—令限期报送备案；逾！期不报送备案的处】以五千？。元以上一《万元以下的罚—款 ： 《 第四十五条】 业主委员会委员】违反法律、法规【或者超越权》限侵害业《主合法权益造—成，损失的？。应当承担相应—的法：律责：。任 ！第四十？六条 违《反本规定《建设单位与物业【服务企业签》订的：前期物业服务—合同侵害物业买受人！的合法权益的—由房：地产：行政：主管部门责令—限期改正《；，逾期仍不《改正的处以五千元】以上五万元以—下的罚款 【 ？ 第四十七条【 违反本规定建设单！。位未按要求》提供首次业主大会】成立所需的文件资】料由房地《产，行政主管《部门责？令限期改《正；逾期仍不改【正的处以一万—元以上五万元以下的！罚款 》 第四十八！条 市、县（—市、区）房地产【行，政主管部门和其他监！督管理部门的工【作人员有下列行为】之一：的依法给予》处分：；，。构成犯罪的依法【追，究刑事责任 —     （】一）不依法》履行监督管》理职责的； — ：    《 （二？）对举报、投诉等】的违法行为不予查】处或者查处不—力的；  】   （《三）有其他》滥用：职权、玩忽职守【、徇私舞弊》行为的 — 第四【十九条 违反本规】定其：他规定的依照国【。务院物业管》理条例、福建省【物业管理条》例等规定予以处罚】 — 第五《十条： 本规定自2—005年1月1日】起施行  —。   1996年】11月29》日福建省第八届人】民，代表大会常务委员会！第二十七次会—。议批准的福》州市城市住宅小区】物业管理办法同时废！止 ？