福州市物业管理！若干规定    ！ ，2004年》。8月31日福—州市第？十，二届：人民代表大会常【务委员会第十六次】会议通过《。。2，004年12月【。3日：。福建省第《十届人？民代表大会常务委员！会第十？二次会？议批准？2004年12月1！4日福州市》人民：代表大会常务委【员会颁布《根据2012年1】0，月3：1日福州市第十四】届人民代表》。。大会常务委员会第】六次会议关于—修改<福州市物业管！理若干规定>的决定！。修正2？012年12月【14日福建省第【十一：届人民代《表大：会常：务委员会第》三十四次《会议批？准 福州市第十】四届人民代表大会常！务委员会公告 ！。 》第7号   【  ：。。。福州市？人民代表大会常【务委员会关于修改】<福州市物业—管理：若，干规定>《的，决定已于20—1，2年12月》1，4日经福建》省第十？一届人民代》表大会常务委—员会第三十四—次，会议通过现》予公布？。本，。决定自公布》之日起？施行 ？     特此公告！ 福州市》第十四届人》民代：表大会常务委—员 2—013年1月11】日     （】2012年1—2月14日》福建省第十一届人】。。民代：表大会常务委员【会，第三十四次会议通】过）：     福【建省第十一届—人民代表《大会常务委》员会第三《十四次会议对福州市！人，民，代表大会常》务委员会报请批【。准的：福州市人民代—表大：会常：务委员会关于修改】<福：州市物业管理若干规！定>的决定》进行了审《查认为其内》容与上位法没有抵触！决定：予以批准由福—州市人民代表大【。会常务委员会颁【布施行 》 ， ： 第一》条 为了规范物业】管理：活动维护业主和物】业服务企业的合法】权益根据中华—人民共和国物权法、！国务院物《业，管理条例、福—。建省物业《管，。理条例等法律、【法规结合《我市实际制定本规定！ — 第二条 本【规，。定适用于福州市行】政区域内的》物业管理《活动 【 第三条 【物业管理《实行业主自治、【专业服务与政府监】管相结合《的，原则建立属地—。管理：、分：级负：责的工作机制 ！ 第四条】 市、县《（市、区）》房地产行政主管部】门负责本行政区域】内物业管理活动【的监督管理工作履行！下列职？。责    】 ，（一）组织实施关于！物业管？。理，的法律、法规以【及本规定； ！  ：  （二）指—导、：协调乡镇人民政【府，。、街：道办：事处、行业》协会等依法开展【与物业管《理相关的《工作； 《     （】三）负责物业服务】企业的行业》管理； 《。 ： ，  ：  ：。（四）法律、—法，规规定的其他—职责 ！ 第五？条 城乡规划、建】设、市容《、公安？。、民政、环保、物】。。价、工商、》园林、质监等有关行！政，主管部门应当按【照各自？职责依？法做好与物业—管理：。有关的监《督管理工作 】 》第六条 乡镇人民政！府、：街道办？事处对本行政区域】。内物业管理活动履行！下列职责 —     —（一）组织、指导业！主成立业主大—会并选举产生—业主委员会；— 《。    （二）指导！、监督？业，主大会？和业主委《员会依法开展—活动协？调处理辖区内物业】管理：的日常事务》； ： ？    （三）协】助有关行政主管部】门对物业管理—。活动进行监督； ！ ：   ？。。。 （四）《法律、法规》规定的？其，他职：责 《。     村（居）！民委员？会根据有关》规定：对业：主大会和《业主委？员，会进行指导、协【调和监督依法协调处！理物：业管：理，。纠纷 】 第七条 —建立物业管理联【。席会议制度协调【。处理业主大会成立、！业主委员会换—届、业？主委员？会履行？。职责、物业服务企】业退出、物业服务】纠纷等物业》。管理中？的问题？     物！业管理联席会议【由乡镇？人，民政府、街道—。办事处负责召—集由所？在地：的县（市、区）房地！产、：建设：。、市容、公安、环】保等有关行政主管部！。门和有关村（—居）民委员会、业主！委员会、物》。业服务企《业组成 《 ， ： 第八条 房！屋的：所有权人为业主 ！ ：    业》主在物业《管理活动中》享有下列权利—   —  （一）按照物】业服务？合同的？约定接受物业—服务企业提供—。的服务； 【    《 （二）《提议召开业主大【。会会议？并，就物：业管理的有》关，事项提出建议； 】 ：     》（三）提《出制：定和修改管理规约、！业主大会议》事规则的建议—。；， ？。    《 （四）参加业主】大会会议行使投票】权； ？    — （五）选》举业：主委员会委》员并享有被》选举权？；     ！（六）监督业主委员！会的工作； 】     （—。七）监督物业—服，务企业履行物业服务！合同； 【。    《。（八）对物业—共，。用，部位、？共用设施设备和相关！场地使用情况享有】知情权和监督—权； —    （》九）监督专项—维修资金的管—。理和使用；》     】（十）法律、—法规规定的其他【权利 — 第九条 业！主在物业管理活动中！履行下列义》务 》   ？ （一）遵守—社会公德、管—理规约和业》主大会议事规则；】     】（二）遵守》物，业管理？区域内？物业共用部位—和共用？设，施设备的使用、【公共秩？序和环境《卫，生的维？护等方面的规章【制度；   ！  （三）执行【业主大？会的决？定和：业主大会授权—业主委员《会作出的决定； 】  《 ， ，。 （四）《按照国家有》关，规定交纳专项维【修资金？； 》    （五）按】。时交纳物业服务费用！；，  》 ，  ：（六）维修、养护危！害安全、妨碍—公共利？益，以及影？响其：他物业正常》使用的物业专—有部：分； —    （七）法】律、法规规定的其他！义务 ？ ？ 第十条 业！主大会？。。由一个物业管理区域！内的：全体：业主：组成  【。   物业管理区域！是指只成立一个业主！大会、相对独立的并！由一个？物业服？务企业实施统一【物业管理的区域【 ： ：。   ？ 已实施物业管理的！不，同物业管理区—。域经各自的业主大会！同意后可以合—并为一个《物业：管理区域 ！ ？第十一条 市、县】。（，市、区）人民政府】应当逐步组织—对未实施物业管理的！。旧住宅区域》实施综合改造 】。     乡【镇人民政府、街道办！事处：应，当组织综《合改：造，后的：住宅区域《业主按照县（市、】区）房地产》行政主管部门确【认的物？。业管理区域确定管理！方式：并推广？。专业化物业服务 ！ —第十二条 在一【个物业管理区域中物！业出售并交付使【用的建筑面积达【到，该区域总建筑面积的！百分之五十以上【或者首套《物业出售并交—付使用已满两年的】在县（市、区—）房地产行政—主管部？门的指导下由乡镇人！民政府、街》道办事处会同村（居！）民委员会、建设】单位、业主》代表组成首次—业主大会会议—筹备组组《织，召开首次业主大会】会，议   【 ， 业主大会筹—备，组成员名单应当自成！立之日？起七日内在物—。业管理区域的—显著：位置公？告   【  ：召开首次业》主大会所需文件资料！由建设单位》提供建设单》位未能提供的由【业主大会筹》备组书面申请—经，乡镇人民政府、街道！办事处？确认可？以向房屋《登记机构等单位查阅！、复制物《业管理区域内各【业主独立《产权：建，筑面积等资》料，各有关单位应—。。当予：以配合 》 》 第十？三条： 同一物业业—主超过一人的物业共！。有人可以推选—并委托一人参加【业主大会会议 【 ？    物》。业，使用人根据业主【的书面委托》可，以代理业主行使投票！权和物业管理相【应的权利和义务【 ？ 第十【四条 未参与表决的！业主其投票权数是否！可以计入已表决的】多数票按照》管理规？约，或者业主大会议【事规则的规定—确定 — 《第十五条 业主委员！会由业？主大会选举产生业主！委，员会：每届任期《三年业主委》员会应当每年至少向！业主：大会报告一次工【作  —  ： ，业主：委员会？委，员应当由《热心公益事业、责任！心强、具有一定组织！能力、遵守管—理规：约和：物业管理有关规定】的业主担任业主委】员会委员可以—连选连任《 ？。     在—物业管理区域内与物！业管理有关属于全体！业，主，权益的纠纷经专有】部分占建筑物—总面积过半数的【业主：且占总人数》过半数？的业主同意业主【委员会？可以代表全体业【主依法行使》诉讼权利 》。 【第十六条 业主【大会和业主》委，员会：工作经费的使用【情况应当每三个【月在物业管理—区域内的显著位置公！布，并接受业主的—监督 《。 》 第十七条 业主】。委员会应《当自选？举产：生之日起三十日内】将业主大《。会的成？立情况、业》主大会议事规—则、管理规约及业主！委员会委员名单等】材料向物业所—在地：的乡镇？人民政府、》街道办事处、县【（市：、区）房地产行【政主管部门备案县（！市、区）房地—产行政主管部门【应当对依法选举产】生的业主《委员：会，出具备案《证明：   —。  ：业，。主委员会备》案的有关内容—发生变更的应当依照！前款规定《重新：备案 【 第十》八条 尚未成—立业主大《。会或者尚未》选举：产生业主委员会的住！宅，区域可以《由所在地的乡—镇人民政府、—街道办事处组织业】主，确定物？业管理方式 — ， ： 第十—九条 在物业管理】。区域内业主大—会、业主委员会应当！积极配合相关村（】居）民委员会—依法履行自》治管理职《责 】 第二十条 物【。业服务企业》承担物？。业管理事务》应当按照相》应，的资：质条：件签订前期物业【服务合？同，或者物？业服务合同合同应当！。向县（市、区—）房地产行政主管部！门备：。案 】 第二十《一条 物《业服务企《业的：基本权利 》 ， ，     （—一）按物业服务合】同的约定收取费【用； 》。    《 ，。（二）劝阻和制止】违反：社会公德、管—理规：约和物业管理—制，度行为？；    】 （三）委》托专：营公司承担专—项物业管理业务【；  —   （四）要求业！主，委员会协调其—与业：主或者？。物业使？用人的纠纷；—。。 《    《（五）？法律、法规》规定的其《他权利 《 ： ： 第二十二【条， 物业服务企业的基！本，义务 《  ？   （一）履行物！业服务合《同按照合同约—。定提供物业》服务建立重大事项汇！。报制度接受业主咨】询和监督《； 《     （—二）执行物业—服，务等：级标准和物业服【务收费等《级标准； 【   ？  （三）在物【业，管，理区域内的显著位】置公：布物业服务》内容、服务标准、收！费项目、《计费方？。式、收费依据和标准！等有关事项》；     【（四）每月在物【业管理区域内的【显著：位置公？布共用设施设备费用！分摊等？物业服？务，代，。收代支费用》。情况；     ！（五）合同终止之日！起十日内应当与业】主或者？有关单位结清债权债！务并移交物》业管：理用房及《有关资料、》设施、？设备：；， ， ，。。 ，   （六）—。法律、法规规定的其！他义务 】 第二十三【条 物业服务合同应！当约定下列基本内】容    】 （一）房屋及其附！属设施的维修、养】。护； 《 ，     （—。二）卫生保洁—及公共花木绿地管】护； ？    — ，。（三）？道路维护《车辆停放秩序—管，理，； ？   《。  ：（四）安全防范【和维：护公：。共生活秩序》。；  — ， ，。 （五）法律、法规！规定的其《。他应当约定的—事项： 第！二十四？条 住宅物业、【住宅：小区内的非》住宅：物业或者与单幢【住宅楼结《构相连的非住宅物业！。的建：设单位应当》按照：规定通过招投标【的方式选聘具—有相应资质》的物业？服务企业进行前【期物业管理并—。按照规范签订前期】物业：服，务，合同前期物业服务合！。同不得侵害物业【买受：人的合法权益— ，   》  建？设单位与物业买受】人签订的《买，卖合同应当包含【前期物业服务—合同：约定的内容》 第！。二十五条 建设单】位在：销售物业前应当制定！临时：管理规约并》将临时？管理规？约报物业所》在地的县《（市、区）》房地产行政主管【部门备？案临时管理》规约不？得侵害物业买—受人：的合法权益 — ：     》建设单位应》当在物业销》售时将临时管理【规约向物业买受【人明示并《予以说明  ！   物业买—受人在与建设单【位签订物业》买卖合同时应当在】临时管理规约上以】签，字同：意的方式承诺—。。。遵，守 】 第二十《六条 物业服—务企业？承接物业服务时【建，设单位应当》向物业服务企业提】供物业共用部位、共！用设：施，设备清单《并共同对共》用部位、共用设施设！。备进行查验具体验收！程序和标《准按照国《。家有关规《定执行建设》单位：应当对物业服务企】业提出的物》业质量和设计问题】以及其他遗留—问题及时解》决查验结《束后双方《应当按照规定签【订承接查《验书 ？ —。 第二十七条 【建设单位应当按【照规定配置物业管】理用：房建筑面积十万平】方米以下的》按，照不少于总》。建筑面积《千分之四配置—。但最少？不低于五十平方米；！。建筑：面积：超过十万平》方米的超过部分按照！千分之三配》置城乡规划主—管部门审批》建设项目时应—。当予以核实》。   —。  按照《规划：配建的物业管理【用房不得挪作他【用 】 第二十《八条： 物：业，管，理区域内的下—列设施归《属全体？业主所有  ！  ： （一）《物业管理用房； ！     （【二）：垃圾集散间、—厕所； 《 ，   《  （三）按照规划！配建的？公，共绿地、《道，路，、围墙以及其他【公共用地使用权【；   【  （四）住宅的物！。业，管理区域按照规划】配建的公共停—车场所； 】  ：  （五）建设单位！以书面形式在出【售物业时承诺归全】体，业，主所有的其他设施 ！ 》 ：第二十九条 —业主委？员，会，经营物业共用部【位应当经过业主【大会同意  ！   利用物—业的：部分共用部位获【取的收益归拥有该】部分物业《的业主所有；—利用物业的全体共用！。。部位获？取的收益《归全体业主所有 ！   《  ：获取的收益主要用】于补充？专项维修资金 【。  《   ？业主委员会经营物业！共用部位的》。收支情？。况应当每三个月在】物业管理区域内的显！著位置公布并报送】乡镇人民政府、【街道办事处接受业主！和乡镇人民政—府、街道办事处的监！督拒不公布的经业主！。提议乡？镇人民政府、街道办！。事处可以组织业【主代表对《其收支情况进—行审查并公布 ！ 第—三十条 车辆在【物业管理区域内公】共停车场所的—停放和管理事项前期！。物业管理期间可以在！前期物业服务合同】。中约定？其，收费标？准按照价《格主管部门的规定执！行，；，业主大会《成立后由业主大会】决定业主对车—辆停放有特殊—保，管要：求，的由业主和物—业服务企《。业另行？签订保管合同 】     治安、！消防：。、抢险、卫》生、市政、市容等】特种车？辆在：执行公务时可以在】物业：管理区域内无—。偿停放 【 第三十一条！ 物业服务企业与业！主或者建设单位【可以采取包》干制或者酬》金制等形式约—定物业服《。务费：用前期物业服务【收费实行政府—指导价采取包干制 ！     物】业交付业主前物业服！务费由建设单位承】担；物业《交付业主后物—业，服务：费由业主承担自物业！交付之日起交—纳，     物！业服务企业为业【主提供？合同约定以》外有偿服《务，的应当征得业—主同：意 ！第三十二条 物业】服务收费应当区分】不同物业的性质和】特点分别实行政【府，指导价和《市场调节价》价，格主管部门应当会】同房地产行》政主管？部门每年公》布，一次政府指导—。价及其构成推—行分级分类服务明】码标价 》 价格主管部门】应当：会，同房地产《行，。政主管部门对物业】。。服，务收费进行监督管理！ ， ： 《 第三十三条 物业！管理区域内供水【、供电、供气、通】讯，。、有：线电视等公用—企业收取有关费用业！。主使用的向业主收取！；物业？服务企？业使用？的向物业服》务企业收取；公【。共使：用的由业主分摊 】    — 物业服务企—业可以接受委托代】。收前款费用但不得】向业主？收取任何额外费【用    】 未经双方约定供】水，、供电、《供气、？通讯：、有线电视等—公用：企业不得要求物业服！务企业代收》代付有关《费用不得向物业服】务企业扣收业主应承！担的有关费用— — 第三十四条 】物业服务企业已接】受，委，。托实施物业管理【并相应收取服—务费：的其他？部门和单位不得再向！业主或者物业使用】。人重复收取》性质和内容相—同的费用 》 第三！十五条 物业服务合！同期限届《满两个？月，前业主？委员会应当》组织召开业》主大会会议决—定续聘或者另—聘物业服务企业【并，将决定书《。面告知？物业：服务企？业物：业服务企业决定不再！续签物业服务合【。同的应当在物业服务！合同期限届满—两个：月前书面告知业主委！员，会 — 第三十六条】 物业服务》合同终止时》业主：委，员会与新、原—物业服？务企业应当在—县（市、区》）房地产《行政主管部》门指导下《成立：移交小？组负责？处理物业管》理的相关《事务监？督原物业服》务企：业，。清理债权债务、【移交物业管》理用房、设施设备】、档案资料》及国家规定的其他】必须移交的》项目移交完毕后原物！业服：务，企业应？。当及时退出该物【业管理区域不—得以物业服务中的债！权，债务纠纷《未解决等为》由拒绝退出》 ， ？ 第三十【七条 移交小组【认为清理债权债【务有困难时可以【委托有资质的—中介机构《进行清算费用由【原物业服《务企：业、业主按照职责承！担 《 第三十八！条 在国《家规定的保修期内】物业的维修由建设】单位负责；保修期满！后业主对《其专有的部》分实施维修、管【理物业服务企业依】照本规定对共—用的部？分设：施，、设备负《责维修、管》理  —   ？物业服？。务企业对物业共【。。用的部分设施、设】备进：行维修、管理时相关！业主和使用人应当】。给予配合 ！ 第《三十九条 物业管】理应当建立》。专项：维修资金制度专项维！修，资金：属业主所有 】 ， ，。。   物业买受【人缴：交的专项维修资【金由市、《县（市、《区）房地产》行政主？。管部门指定的银【行专户？。代，为，储存；？业主大会成立后房】地产行政主管—部门应当及》时移交专项维修资】。金银行？账户 —   ？。。 专项？。维修：资金：的使用？由业主大会决定【并，受，市、县（市、区）房！地产行政主管部【门的监？督维修资金专项用】。于物业保修期满【后物业共《用部位？、共用设施设备【的维修和更新、改】造不得挪作他—用 《 》第四十条 市人民】。政府应当建立—专项维？修资金紧急》使用制？度 ： ，     业【主委员？会可以？根据：专项维修资金—紧，急使用制《度按：。照业主大会确定【的使用范围和金额进！行申：请用于物业共用部】位、：共用设？。。施设备的紧》急维修 【 《第四十一条 业【主不得违反》法律、法规以及管】理规约将住宅改【变为经营性用—房或者出《租给他人《从事经营性活动 ！    》 业主或者物业使用！人装饰装修房屋【的应当遵《守法律法规的有关规！。定 ： ？ 第四十二条！ 在物业管》理区域？内物业服务企—。。业或者业主委员【。会发现有下列—违法：行为之一的应当【及时劝阻制止—；对不听劝阻—的物业服务企—业或者？业主委员会应当及时！向有关行政》主管部门书面报告】 ？ ，    （》一）违法建设—、擅自改变建—筑，物及其配套设—施（含架《空层、地下停车【。场、幼儿园、共有绿！地等）使用》功能：的；  【   （二）擅自拆！改房屋结构的； ！。   《  ：（，三）擅自《占用公共消防—通道的； 【     （四【），未取得营《业执照从事经营【活动的； 】   ？ （五）破坏小区园！林绿化的； —     【（六）商业经营、文！。化娱乐场所边—。界噪声及超标排放】有害气？体、污水的 ！ ，   有关行政主管！部门接到报》告后应？当按照市人民—政，府，确定的职责及时查处！ 第！四十三条 违—反本规定物业—服务企业未》结清债权债务、移】交物业管理用房【及有关资《料、设？施设备擅自撤出【小区物？业管理的或者原物】业服务企业》拒不：退出该物《业管理区域妨碍该】物，业管理区域正常【物业管？理的：由房地产行》政主：。管部门责令限期改正！；，逾期仍不改正的【处以一万《。元，以上五万元以下的】罚款：并，提请原发证机—关降低其资质等级或！者吊销企《业资质证书 【 ： 第四—十四条 《违反本规定物业服】务企业未依法备案物！业服务合同》由房地产行政—主管部门责令限期报！送备案；逾期—。不报送备案的处以】五千元以上一万【元以下的罚款 【 ， 《 第四十五—条 ：业主委员会委员违】反法律、法》规或者超越权限【侵害业主合法权益造！成损失的应当—承担相应的》法律责任 【 ？ 第四十六条【 违：反本规定建》设单位与《物业：服务：企业签订的》前期物业服务合【同侵害物业买—受人的合法》权益的由房》地产：行政主管部》门责：。令限期改正》；，逾期仍？不，改正的处以五千元以！上五万元以下的【罚款： 第！四十七条《 违反本规定—建设单位未按要求】提供首次业主大【会成立所《需的文件资料由【房地产行政主管部】门责令限期》。改正；逾期仍—不改正的《处以：一万：元，以上五万《元以下？的罚款 【 ： 第四十八条 市！。、县（市、》区）房地产行政主】管部门？和其他监督管—理部门的工作—人员有下《列行：为之一的依法给【予处分？；构成？犯罪的依法追究刑】事责任 》   《  （？。一）不依法履行监】督管理职《责的； 《。     （二！）对举报、投诉等】。的违法行《为不予查处或—者，。查处不力的； 】  ？   （三）—有其他滥用职权、玩！忽职守？、徇私舞弊行—为的 【 ： 第四？十九条 违》反本：规，定，其他规定的依照国务！院物业管理》。条例：、福建省物业—管理条例等规定【予以处罚 】 第五十【条 本规定自200！5，年1月1日起—施行     1！996？年1：。1月：29日福建》省第八届《人民代表大会常【务委员会第》二十七次会》议批准的福州—市城市住宅小区物】业，管理办？。法同：时废止 》