？ 陕！西省城镇《住房：制度改革总体方案 ！。 　　党的】十一届三中全会【以来陕西的住宅建设！有，了较大的进展在一定！程度上缓《解了住房紧缺的矛盾！但是几？。个大：中城市住房困—难的：状况仍十分突出特别！是现：行的“国家》包、低租《金、福利制、实物】分配型”的住房【制度存在《着，。严，重的弊端《因而改革住房制【度势在必行根据【国务院有关住房【制度改革的规定【。和，。要求结合我》省实：。际情况特制定陕西】省城镇住《房制度改革总体【方案 》　　：一、：主要目标 【　　全？省城镇住房》制度改？革的根本目的是【从改革公房》低租：金制度着《手将现行的实物福】利制：度逐步改变为商品货！币，制度使住房这—个大商品进入消【费品市场逐步实现】住房商品化和住房资！金投入产出的—良性：循环：努力缓？解居：民住房困难不断【改善居住条件发展房！地，产业更好地促进国民！经济发展为此我【省房改的《分阶：。段目标如下 【 　　（一）“【八五”目标以改变低！租金、无偿分—配为基本点》公房租金标准—力争达到或接近实】现简单再《生产的三项因素（】维修费、管理费【、，折旧费）《的计租？水平逐步增加家庭住！房消费支出的比重】；紧：紧围绕“解危”“解！困”重点解决危险】住房和人《均居：住面积在三至四平方！米以下的住房困【难户和无房》户住：房的问题；使人均】居住面积达到七平方！。米（使？用面积为《 十？。平，。方米）？。住房成套《率达50％左右；建！立城市、单》位，。和个人三级住房基金！使之合理化》、固定化、规范化】保证住房建》。设有稳定的资金来源！并通过改革奠定机制！转换的基础 】。　　（二）“九五“！。目标到二000年公！房租金标准要努力达！。到，五项因素（维修费、！管理：费、折旧费、—投资利息和房产【税）的成本》租金水平使家—庭住房消《。费结构基《本趋于合理；—。大力发展《住房成套率使之达到！60－70％城镇】人均居住《面积：达到八平《方米（使用面—积为十？一点：四平方？米）群众居住条件和！居住环境得到明显改！善；：发育房地产市场建立！。健，全住：房资金的融》资体系？。加，。速机：制，转，换初步？实现住房建设资【金投入产出的—良性循环《 　　》（三）长远》目标住房《租金标准要达到八】项因素（前述五项再！加上土地使》用费、保险费和利润！。）即商品租金—水平家庭住房—消费更加合理—；住：房成套率大大—提高每户有一套【舒适的住房形成【。房地：产市场和《住房融资体系完成】住房商品机》制的转换实》现，住房商品《化，、社会化 》 　　二、基本原！则 《　　全省城镇—住房制度改革必【须遵：循以下原则 　！　－－坚持政—。府、单位、个人三者！共同负担的原则【充分发挥三者积极】性扩大资金》来，源加：快住房建《。设，步伐 　—　－－坚持租、售】、建、管并举的【原则努力形成一个】提高租金、》促进：售房、回收》。资金、多建新房、】加强管理的联带序列！ 　　－－坚持！在，统一政策下的因地】制宜、？。分散：决策：。的，原则房？改以市？、县为？基本单位进行各【市、县在执行全省房！改总：体方案的前提—。下从实际出发确定自！己的改革步》骤，、，办法和措《施制订实《施方案？精心组织落》实 　　—－－坚持《机制转换的原则【改革住房《分，配，体制、投资体—制、消费《体制、建设体制、管！理体制和住房金【融制度形成一种体现！。社会主？义有计划商品经【济要：求的新的住房制度和！运，行机：制逐步实现住—房商品化 　】　－：－，坚持积稳妥的原【则改革步伐》既要积极力争实现】党，和政府提出》的战略目标》的要求又要与国【家、单位、个人【的承受能力》相适应 —　　三、实》施办法 　　】全省城镇《住房制度改革实施】办法是提《租发补贴实行—公积金租房购债券（！或，租房交保证金—）出售公有房集资多！建房分级设基金【建立：房改委？ 　　》（一）提租发—补贴： ？　　：合理调整公房租金是！房，改的核心环节提【高房租应着》眼于：租售比价《的合理化租金—的，调整采取分步—到位的办法同时本着！多提少补的》。原则相应给予适【当，补贴： ： 　　1、》重新建立《健全租？赁合同？明确租赁《期限及双方》的权利？和义务凡《城，镇公有？住房在同《一城市（县》城）：实行：同一租金《标准收？取公：有住房租金》一律以住房使用【面积计？算 　　2、】分步提租与补贴的具！体要求是起步—。时，租金：。至少提高到维修费、！管理费两项因—素之和的一》半；：在二至三年》内租金提高到维修费！。。、管：理费两项因素水平】；在四至五年内租金！提高到维修费、【管理费、《折旧费三项因素水】平；：二00？0年年底前公房租金！提高到维修费、管理！费，、折旧费、投资利息！和房产？税五项因《素水：平本着多提少补的】原，则提租？后新增租金由个人】、单位？、国家共同》负担随着工资制度】的进：一，步，改革再逐步》过渡到？商品租金居住单位】集体宿舍和自—。有私房的职工暂不】发给住房补》贴， ， ：　　县城《和建：制镇应从自己的【实际情？况出发确定》相应的办法》 　　3—、新配公有住—。。房实行？新租金标准凡—从一九九二》年元月？一日起分配的—。新建：。公房和迁出腾—空的旧公《有住房？其租金标准最—好一步到位即达到】成本或准成》本租金水平如果有】困难至少《也不得？低于包括管理费【、维修费两项因素】的，水平并按上》述要求相应给予【补，贴， 　　4、【实行住房超面—积加收房《。租职工？拥有两处以上且住】房面积超过当地政府！规定：住房：。标准的必须退回多】占住房超标部分的租！金标准不得低于商】品租金的水》平在一套住房内确因！。设计、结构等—原因不可《分割且超过》使用面积在八—平方米以内的可暂不！按超标处理职工住】房面积？标，准和超标《。加租：办法各地可按国家和！省有关文件制定【 　　5、补】贴资金的《来源住房补》贴资金企《业承担？的部分在住》。房的折旧费、—大修：理基金和管理费【中列支不足部分可】进入成本；》新，房新租？实转所发住房补【贴的资金企业可【以进入成本；全额预！算的行政事业—单位承担的部分列】入预算；差额预算】事业单位承担部分】按差额比例》分，别比：照全额预《算单：位和企业开支渠道列！支；自？收自：支事业单位》承担：的部分比照》企业开支渠道列支 ！ 　　《（二）？实行公积金 — 　？　公积金《是一种义务》性的长期储蓄实行公！积金制的单位职工】和单位？都要按？月收缴占标准工【资一定比例的—公，积金两者均归职工】个人所有《通过长期的》储蓄积累《提高职工家》庭解决自《住住房？。的能力扩大住宅建】设资金？的投入？产出：和融通 　　1！。、凡在我省城—镇工作并有当地【常住户口《的行政、事业和【企业单位《的在：职职工（固》定工、合同工—。和，计划内？临时工）《均，实行公积金制度不】具备条件的县城可暂！不实行离休》干，部和退休《职工、计划外—临时工？和”三资《“企业中《的外籍职工不实【行公积金制度 【 　　2、公积金！收缴额等于职工标】准工：资乘以公积金收缴】率一九九二年—至一九九三年全省公！积金：。收缴率分《别定为3《％－5？％，以后随着经济发展和！个人收入的变—化可：以分别？进行调整每》年公：布一次存《储公积金《。。的利息？比照银行《活，期存款？利，率进行结算公积金及！其利息作为个—人收入无论收—缴、提取、继—承，。或受遗赠均可—免交个人收入调【节税 　—。　3、公积金的【。。来源个人承担的部】分由：。个人支付；企—业提供的部》分由企业公有住【房提取的折》旧划转解决》不，足部：分经各级财政核定】可在：。成本：中列支；行政—事业单位提供的部】分原则上由》其自有资金解决【不足部分经各级【财政：部门核定后可由【国家预？算适当安《排 　　4、】公积金的使用和提】取，（，1）同？一城市的职工家庭】可使用本户》成员及？其亲属积累的公积】金，支付购？买自住住房》、自建自住住房、】。私房翻建和大修【等费用如仍不足可】由户主？按规定申请贷款【并按期偿还其—他一切费用不得【用公积？金支付职工用公【积金购？买，的住房如出售须【将原购买住房时使用！的公积金如期如数】存，入原：公积金的户名内职工！调动公积金可以【划转：职工离退休》其结余的公积金本】息，全部归还职工本【人；职工《出国定居可将—其个：人提供的公积—金本息归还给—本人；职工在职期间！。。去世其结余的—公积金本息可由【继承人或受遗赠人】领取（2）各单位】原则上可以有偿使】用本单位职工结余】的公积？金专项用《于，住宅建设 — ，。　　5、《。公积金由《各级住？房资金管理中心负责！归集、管《。理和使用公积金归】集、存贷《。。、结算等业务委托专！业银行代理 】　　（三）租房购债！券或交保《证金 　　【为了多方筹》。。集资金？加快住宅建设在【房改初？始阶段实《行租房认购债券或租！房，。交纳保？证金办法《各市、县可从—实际：出，发选取一种 】　　1、认购—债，券（：缴纳租赁《保证：金）的标准新公房】每平方米使用—面积：认购债券（缴纳租赁！保证：金）定为二十—元至五十元；—原已承租的旧—公房按同类新房的】三分之一至二分之一！认购（交纳）各市】、县可依《据房屋的质量—、结构、层次、朝】。向、设备等》因素确定具体数【额 ？ ，　　2、债》券认购（《缴纳：租赁保证金）的方式！。租房债券经住—房管：理，部门核定由住户个人！向，本地发？售债券的代理银【行一次性购买—。（租赁保证》金由住户一次性【足额向？产权单位缴纳）认】购债券（《缴纳租赁保》证金）后方可获【得或重新确认住房】租用权？并按：。规定缴纳《。房租 　　3、！债券（？。保证金？）的收存、使用与返！还债券期限一般五】年，可以转让住房租赁】保证金由产权单【位收取并专》项存入指定金融【机，构只能？。作为周转《金用于住宅建设【不得挪作它》用使用期一》般不：应，少于五？年，年，利率定为3.6【％不计复利到—期后一？次或分次偿还本息】购买公有《住房者租赁保证【金，。可抵交购房款 】 　　4、租—住集体宿舍、—母子：房、宿办合一的【职工暂不认购债券】（缴纳租赁保证金】） ？ 　　5、对烈属、！离休干部和》民，政部门确认的社【会，救济、优抚》对象可区别不同【情，况适当给予》减免：照，顾 　　（四】）出售公有房— 　　为逐【步推：行住房商品化—提倡和鼓励职工购】买自：住住房？ 　　—1、向城镇》。居民出售住房—主，要是成套公房—可分两个层》次一是以市场价格向！社会出售商》品房；二是以标【准价向单位职工出】售公有住房对—已列入旧城改造规】划地段的住房—地，处临街？宜改造为营业—用房：的住房？。代，管房产产权尚有争议！的，房产以？及，具有历史意》义的房？产等均不《。出售 ？ 　　2、从一九！九二年？元月一日起》新竣工的《公，有住房先卖后租优】先从售给无房户和】住房困难户 】。。　　3、按》建筑面积标准—价向：单位职工《出售公有住房—新建住房按》标准：价，（住房本《身建筑造《价及征地、拆—迁补偿费《）为基价在》一，九，九二年至一九九【三年内为《鼓励群众买房按【标准价计价》时征地和拆》迁补偿？费，可暂由单位适当负】担，旧公有住房以重【置价（即《上，一年新？建同类住房》的本身？建筑造价《）成新折扣为基【价，两者均？按地段、《朝向、楼层》等因素确定售—价凡具有常住城【镇户口以自住—为目的且符》合分房？条，件的职工均可购买公！有住房单位要—优先安排房源出【售按标准价》售房以户为单位【每户只能《购买一？次超过？国家规定《的，住房标？准部分按《市场价计价 — 　　《4、职工购房一【。次付清房价款—售房：单位可把《房价款70％部分】以20％的》。折扣给予优惠无力一！次付清的应先付不】少于：房价：款30％的现—金剩余部分可—向，银行申请抵押—贷，款贷款期限根据职工！的偿：还，能，力和：贷款金额《确定：新房一般不超过【十五年最长不—。超，过二十年旧房最长不！超过十？年 《　　5、职工以【市场价购买的—。公有住房拥有全【部产权；以》。标准价购《。买的公有《住房拥有部分—产权职工拥有部分产！权的住房可以继【承付清房款并住满】五年：后允许出售》原产权单位有优【先购买权；售房【收入：扣除有关税费后【。的所得？按国：家、集体、》个人：的产权比例》进行分配 — 　　6《、严禁以《过低价格出售公【有住房向职工出【售公房价《。格统一由各级—评估机？构评估经同》级房改、房地—产、物价和国—有资产管理部门核】定由市、县》政府报省人》民政府审批各—产权单位不得自行】定价出售 【　　7、产》权单：位出售新《建公房免缴》。固，定资产投资方向调节！税、营？业税；出售已租的旧！公房：免缴：。营业税购《房，者免征房产税、【和，一次性的契税通过】出售公房筹集—的住房资金缓缴预算！调节：基金、能源交—通，基金和农业基础建】设，基金 》　　8、出售公【有住房回收的资金除！。提取10％用于住】宅公共部位的—维，修外其？余必须全部》纳入住房基》金并存入指定的银行！。。房，地产信贷《部资金？所有权归出售房产】者所有只《能用于住宅》建设和房改的融通】周转资金《 ：。 　　（《五）集资多建房 ！ 　　集资建—房和合作建房—是体现国家、集体】、个人三结合解【决住房困难》。的有效途《径要大？力提倡？。以有：利，于提高全省城镇居民！的居住水《平 ：。 　　1、积极】发展以“解》危”“解困”为重点！的，集资、合作建—。房各单位均可组【织集：资建房无房》户和住房《困难：户可优先参加—。职工集资部分—最低：不得低于房屋—单方工程《造，价，。的四分？之一各地可组—织多形式的住房合作！社发展合《作建房并实》行个人筹资为主【、单位资助、国【家，扶，持，、民主管理、自我服！务的原则 　　！2、集？资、合作建房享【受优惠政策》凡以个人筹资为【。主的：集资、？合作建房经》各级房改委审核认定！不受固定资产—投资：规，模限制实行指导【性计划管理计划【、规：划、土地、城—建、房管、建工【等有关部门应—优先办理各种手【续；职工集资部【分按：国，家规定减免有关【税费：市、县政府也—应减免市《政建设配套费—等有关费用 】　　3？、集资、合作—建，房要以？建楼房为主》逐步：纳入综？合开发？建，设的轨道实》行“统一规》划，合理布局综合开发】配套建设科学—管，理”对综合开—发建设？的住宅小区要实【行统一管理逐—步实现住房管理【社会化 》。 　　？4、集资《、合作建《房，的产权归属采—取，。以下方？。式（1）产权—共有即产权由—单位和参《与，集资：的职工共有》属职工产权部分免】缴房租（2》）产权公有》即职工？集资款计抵租赁保证！金后产权归》单位：。所有（3）》产权部分归职工个人！所有即单位按—。。出售公有住房办法】将集资所建的住房】售给参与集资的【职工职工集资款计抵！购房：款后产？权归职？工个人部分所—有 　　5、严！格掌握住《房建设标准》无论：集资：建房还是合作建【房新建的《住房占地面积、建筑！面积都严格》控制在？国家和省《有关规定的标准以】内，对住房造价》要严：格，控制坚？决制止不合理—的收费切《。实把住？房造价降下来严禁用！公，。。款高标准装修住宅对！个人自建住》房，要加强规划和用地】管理尽可能采取【统，建；以发展有组织】的个人建房严禁以权！谋私 　　6】、各市、县的旧城】改，造和新区开发都要结！合，住房制度改革—进行努力做到互相】促进 　　（】六，）分级设基金 ！　　房改的》中心：问题：是建立住房基金根据！国务：院国发（19—88）11号—文件精神要》分级建立住房—基金把围绕住房生】产、：经营：、消费所发生的资金！集中：起来变无序》为，有序：使之：合理：化，、制度化、规范化】 ， 　　1》、立足现有资金的转！化逐步？建立起城市（县【。城，）、：单位、个人三级住房！基金城市（县—城）：住房：。基金来源市、—县财政原来预算安】排用于住房建设、】。维修：和房租补贴》的，资，金；按规定》提取的房地产税和留！成的投资方向—调节税出售》公产住房以及拆迁】安置私房户购买产权！回收的资《。金；通？过其它渠道》筹集的资金》单位住房基金来源按！。规定提？取的住房折旧—费、大？修理基金；从—留利中提取》一部分资金》；从福利《基金：、奖励基金中—分，。离出来用于建房的资！金出售公产住房回收！的资金；房租—收入、住房租赁【保证金？（或：债券）和其他渠道筹！集的资金个人住【房基金来源主要是公！积金和其他住—房储蓄 —　　2、各》级住：房基金的建立和【管理应与现行财政】体，制相一致各级财【政部：门要按各级政—。府的房改政策—规定认？真做好各级住房基金！的划：转，和监督工作》在同一市《、县内的房改政【策、办法和实施步骤！应当统一所有—单位不论隶属关系都！应服从当地人民政府！对房改的统一部署】地方政府也》要适当照顾》到条条的体制特点使！条块之？间的利益有所兼【顾和协调 【　，　3、各级住—房基金统一由各级】住房资金管理中心管！理和使？用住房基金的信【。。贷和结算业务委托】银行房地产存贷【部统一办《理各级住房基金【。。必，须坚持“《专款专用、专—户储存”的原则统一！筹划、？管理和使用》（城市之间住房【基金也可以互相拆】借，）专项用于住房【建设和？住房制度改革不【得挪作它用或变【相挪用 　【　4、金融部—门，要积极开展个人购】房建房储蓄和贷【。款业务实行》住房抵押贷》款购建房《制度从存贷利率和】还款期？限等方面鼓励—职工个人《。购房和参加》有组织的建》。房 　》　5、积极开展职工！购房保险配套工作】由各地保险公司经办！此项业务坚持—单，独核算保本经营自】求平衡的原则以为房！改服务为宗旨不以盈！利，为目的做到低费率经！营经：办政策性购》房，保险免交有关—税费所得收》。益用于？建立赔？款准备金；专—户存储的保费收入】享受银行的优惠【存款利率 【　　（七）》建立房改《委 　　为【了确保房改的—顺利进？行必须？建立各级住房制度改！革委员会（》简称：房改：委，） ： 　？　1、各级房改委】是各级政府领导下】。的推行住房》制度改？革的决策、研究、管！理和监督机构 】 　　2、房改委】的职责主要》是（：1）负责住房制度】改革实施方案—的制定并监督—。实施研究《提出进一步深化【房，改的对策、方案和】政策：；（2）参与住【宅建：设的规？划、计划《、建设和住房管理的！决策；（3》）确定住《房制度改革》。筹集资金的有—关政策；（4—。）确定住《房制度改革资金的投！向和：分配计划；（5【），公布：公积金收缴率、租】房认购？债券或租赁保证金】缴纳基数、标准价房！出售基价；（6）】制订住房分配管理办！法并：对住房分配进行监】督；（7）负责辖区！内各单位住房制【度改革？的业务指《导 　　3【。、各级？房改委实行委员制】委员由各《级，政府分管住》房制度改《。革的领导、政府有关！部门负责人、部队】代表、？工会代表担任 【 ：　　4、各级房改委！下设：两个常设《机构办公室负责【房改委？员会的？日常：工作；住房》资金管？理中心属事》业性经？济实体负责房改资】金的归？集、管？理和：使，用省、市（地—）、县都要建立【房改：委员会并下》设办公室和住房基】金管理中心 — 　　四、—组织领导 》 　　城》镇，住，房制度改革是一【项，利国利民的大事也是！一项艰苦细》致的工作《搞，好房改关键》。。在于组？织领：导早改？。早主：动，迟改则被动房改【贵在起步贵在坚持】贵在落到实》处为了保证》房改全面、持续【、，有序：地推进需要采取以下！措施：。 ， ：　　1？、切：实加强对房》改的领导领导的改】革决：心是：推，进房改的《关键各级《政府应当《高度重视要将此项工！作列入重要议事日】程主要领导要亲【自抓分管领导要【具体抓？亲身：投入房改实践取【得经验指《导工作各《级领：导干部？要以身作则带头【执行房改的各项政】策规定以自己的【。模范行为来推动房改！ ？。　　2、积》极开：展宣传教育工—作各级宣传》部门和？新闻单位要采取多】种形：式大力宣传房改【的重要性《、必要性《、紧迫性和有关方针！、，政策增强广大群众的！改革意识要广泛【听取群众意见集【思广益？以完善各项改革措施！并形成一个广—泛的、坚实的群【。众基础 　【。　，3、分步实施、分】类指导一九九—二年上半年省辖市全！面房改的实施方案要！出台；地区所—在地城市《和其他城市以及【部分条件好的县要】在一：九九二年年底前逐】。步出台；其余的县、！镇要：在一九九三年上半】年起步？各地市要《加强房改的分类指导！确保房改的》顺利推进 — 　　4、各有【关部：门密切配《合积：极支持？房改工作各》级计划、财政、税收！、金融、劳》动、人事、工商、】物价、？建，设、土？地、：房地产等部》。门都要制定与房【改有关的配套改革措！施通力协《作共同完成房改任】务各级纪检、—监察部？门要加强房改—工作的检查和—监督防止产生新【的不：正之风对违法、违】纪者必须严肃查【处 　》　5、搞《好对房地产》市，场的统一管理各地】要建立健《全，房地：产交易规则严禁非】法买卖、《投机倒？把、牟取暴》利等各？种非法活动确保【房地产交易活动的】正常发展 　　！6、房改《方，案实行分级》审批各市、县都要】根据本？方，。案制定自《。。己的实施方案省辖市！、地：。区所在市的方—案由省房改委员【。会审批；其》他市、县方案由【地（市？。）房：改委：员会：审批并报省房改办】。备案 ？ ， 　　？7、驻陕部队—的房改主要按照中】央军委的房》改部署进行但凡与】地方有关《的房改可参照本【方，案执行 》 　　8、本方【案自批准之日起实施！在实施过《程中遇到《的问题由《。省，住房制度改革委员】会负责解释》并予以完善 】 ， ，