【 陕西省城镇！住房制度改革总体方！案 》 　：　党的？十一届三中全会以来！陕西的住《宅建设有了较大【的进展在一》定程度上缓解了【住房紧缺的矛盾但】是几个？大中城市住房困【难的状况仍十—分，突出特别《是现行的“国家包】、低租？金、福利制、实【物分配型”》。的住房制度存在着严！重的弊？端因而改革》住房制度势在必行根！据国务院有关—住房制度改革的规】定和：要求结合《我省：实，。际情况特制定陕西】省城镇住《房制度改革总体方案！ 　　》一、主要目标— ： 　　全省城镇住房！制度：改革的？。根本：目的是？。从改革公房》低租：。金制度着手将—现行的实物福利制】度逐步改变为商品货！币制度使住》房这个大商品进入消！费品市场逐步实现】住房商品化和住【房资金投入产出的良！性循环努力缓—。解居民？住房困难不断—。改善：居住：条件：发展房地产业—更好地促进国民【经济发展《为此：我省房改的分—阶段目标如下— 　　（一）】“八五”目标—以改变低《租金、无《偿分：配为基本点公房租金！标准力争达到或【接近实现简单再生产！的三项因《素（维？修费、管《理费、折旧费）的】计租水平逐》步增加家庭》住房消？费支出的比》重，。；紧紧围绕“—解危”“解困”重点！解决危险住房和人】均居住面积》在三至四平方米以】下的：住房：困，难户和无房户住【房的问题；使人均居！住面积达到七平【方米：。（使用面积为 十！平方米？。。）住房？成，套率达50》％左右；建立—城市、单位和个人】三级：住房基金使之—合理化、固定—化、规范化保证住房！建设：有稳：定的资金来源—并通过改革奠—定机制转换的基础 ！。 　　（二—）“九五《“目标到二0—00年公房租—金标准要努力达到】五项因？素（维修费、管【理，费、：折，旧，费、投资利息和【房产：税，）的：成本租金《水平使家《庭住房消费》结构基本趋》于合理；大力发展住！房成套率《使之达到6》0－7？0％城镇人均居住】面积达到八平方【米，（使用面积为十一点！四平方米）群众居住！。。条件和居《住，环境得到明显改善；！发育房地产市场【建立健全住》房资金的融资—体系加？速机制转换初—步，实现住房建设资【金投入产出》。的良性？循环 》　　（三）长—远目标住房》租金标准《要达到八《项因素（前述—五项再加上土地使】用费、保险费和【利，润，）即商品租金水平家！庭住房消费更—加，。合理；住房成套【率大大提高每户有一！套舒适的住房—形成房？地产市场和住房融】。资体：系完成住房商—。品机制的转换实【现住房商品》化、社会化 — 　　二、—。基本原则 【　　全？省城镇住房制度【改革必须《遵循以？下原：则 　　－－】坚持：政府：、单位、个人三【者共同负担》的原：则，充分：发挥：三者积极性扩大资金！。。来源加快《住房建设步》伐 　》　－－坚持租、【售、建、管》并举的？原则努力形成一【个提高租金、促进售！房，、回收资金、多建】新房、加强》管理的联带序列【 　　－－坚持！在统一政策下的因】。地制宜、分散决【策的原则房改以市、！县为基本单位进行】各市、？县在执行全》省房：改总体方案的前提下！从，实际出发确》定自己的改革步【骤、办法和措施制订！实施方案精心组织】落实 　—　－－坚持机制转换！的原则改革住房分配！体制、投《。资体制、消费体【制、建设《体，。制、管理《。体制和住房金融【制度形成《一种体现社会—主义有？。。计划商品经济—要求的新《的住房制度和运行】机制逐步实现住【房，商品化？ ？　　－－《坚持积稳妥的—原则改革《步伐既要积极力争】实现党和政》府提出的《。。战略目标的要—求又要与国》家，。、单：位、个人《的承受能《力相适应 　　！三、实施《办法 　—　全省城镇住房制度！改革：实施办法是提租发】。补贴实行公积金租房！购债券（或租房交保！证金）出售公有房】集资多建房分级设】。基金建立房改委 】 ：。　，　（一）《提租发补贴》 　　》合理调整公房租金是！房改的核《心环节？提高房租应着—眼于租售比价—的合理化租金—的调整？。采，取分步到位的办法】同时本着《多提少？补的原则相应给予】适当补贴 — ，　　1、《重新建？。立，健，全租赁合《同明确租《赁期限及双方—的权利和义》务凡城镇公有住房在！同一城市（县城【）实行？同一：租金标准收取公【有住房租金》一律以住《房使用面积计算【 　　》2、分步提租—与补贴的《。具体要求是起—步时租金至少提高】。到维修？费、管理费两项因】素之和的一半；在】二至三年内租金提】。高到维修《费、管理《费两项因素水平；在！四至五年《内租金提高到—维修费、管理费【、折旧费三项因【。素水：平；二0《0，0年年底前》公房租金提高到【维修费、管理费、】折旧费、投资—利息和房产税五项因！素水：平，本着：多提少补的原—则提租后《新增租金由个人【、单位、国家共同】负担：随着：工，资制度的进一步改】革再逐步过》。渡到商品租金居住】单位：集体宿舍和》自有私房的》职工暂不发》。给住房补《贴 　　县【城和建制镇应从自己！的实际情况出—。发确定相应的办法】 ？　　3、新》。配公有住房》实行新租金标准凡从！一九：九二年元月一日起】分，。。配的新建公房和【迁出腾空的旧—公有：住房其租金标—准最好一步到位【即达到成本或—准成本租金水—平如：果有困难《至少也不得低于包括！管，。理费、？维，修费两项因》素的水平并按上述要！求，相应给予补贴 【 ， ，　　4？、实行住房》超，面积加收房租职【。工拥：有两处以上且住【房面积超过当地【政府：规定住房标准的必】须退回多占住房超标！部分的？租金标准不得低于商！品租金的水平在【一套住房内》确因设计、结构等】原因：不可分割且超过使用！面积在？八平方米以内的可】暂，不按超标处理职【工，住，房面积标准和—超标加？租，办法各地可按国家和！省有关文件制定 ！ 　　5、补贴资金！的，来，。源住房补贴资金企业！承担的部分在住【房的：折旧费、大》修理基金《和管理费中》列支不足《部分可进入成本；】新房新租实转所发住！房补贴的资金企业可！以进入成本；—全额预算的行政事业！单位承担的部分列】。入预算；差额—预算事业单位—承担部分按差—额比例分别比—照全：额预算？单位和？。企业开支渠道—列支；？。自，收自支事业单位【承，担的部分比照企业】开支渠道列支 【 ：　　（二）实行【公积金 　　】公积金？是一种义务性的长期！。储蓄：实行公？积金制的单位职【工和单？位都要按月收缴占】标准工资一定比例的！公，积金两者均归职【工个人所《有，通过长期的储蓄积】累提：高职工家《庭解：决自住？住房：的能力扩大住宅建】设资金的投入产【出和融通 — 　　1、凡在我省！。城镇工作并有当地】常住户口的》行政、？事业和企业单位的】在职职？。工，（固定工、合—同工和计划内临时】。工）均实行》。公积金制度不—具备条？件的：县城可暂不实行离休！干部和退休职工、计！划外临时工》和”三？资“企业中的外籍】职工不实行公积金】制度 　　2、！公积金收缴额等于】职工：标准工资《乘以公积金收—缴率一九九》二年至一《。九九三年全省公积】金，收缴率分别定—。为3％－5％以后随！着经济发《展和个人收入的变】化可以？分别进行《调整每年公》布一次存储公积金的！利息比照银行活期存！。款利率进行》结，算公积？金，及其利息作为个人】收入无论收缴、提取！。、继承？或受遗赠均可免交个！人收：入调节？。税， 　　3、公积！金的来源个人—承，担的部？分由个人支付—；企业提《供的部分由企业【公有住房提取—。的折旧划转解决不足！部分经各级财政核定！。可在成本中列—支；行政事业单位】提供的部《分原则上由》其自有资《金解决不足部分经各！级财政部《门核定后可由国家】预算适当安排 【 　？　4、公积金的【使用和提取（1）同！一城：市的职工家庭可使】用本户成员及—其亲属？积累的公积金—支付购买自住住房】、自建自住住房、】私房：翻建和大修等费用如！仍不足可由户主【按规定申请》贷，款并：按，期偿还其他一切费】用不得用《公积：金支付职《工用公积金》购，买的住？房，如，。出售须将原购—买住房时使用的公】积金如期如》数存：入原公积金的户名内！职工：调动公积《金可以划转职—工离退休其结余的公！积，。金本息全部归还职】工本人；职工出【国定居？。可，。将其个人提供—。的公积金本息归还给！本人；？职工：在职：期间去？世，其结余的公积金本息！可由继承人或—受遗赠？人领取（2）各【单位原则上》可以有偿使》用，本单位职工结—余的公积金专—项用于住宅建设【 　　5、公】积金由？各级住房资金—管理中？心负责归集、管【理和使？用公积金归集、存贷！、，结，。算等业务委托专业银！行代理 　【　（三）租房购债】券或交保《证金 《。 　　为了多方【。筹集：资金加快住宅—建设在？房改初始阶段—实行：租，。房认购债券》。或租房交纳保证金】办法各市《、县可从实》际出发选取一种 ！ 　：　，1、认购债券—（，缴纳租赁保证金）】的标准新《公房：每平方？米使用面积》认购债券《（，缴，纳租赁？保，证，金）定为二十元至】五十元；原已承租】的旧公？房按同类《新房的三分之一至】。二分之？。一认购（《交，。纳）各市、》县可依？据房：屋的：。质量、结构、层【次、朝向、》。设备等因素确定【具体数额 — ，　　：2、债券认》购（缴纳租赁—保证金）《的方式租房债券【经住房管理部—门核：定由：住户个人《向本地发售债券的代！理银行一次性购买（！租赁保证金由住户】一次性足额向—产，权单位缴纳》）认购债券（缴纳租！赁保证金）后方【可获得或重新确认住！房租用权并按规定】。缴纳：。房租 　　【3、债券（保证金）！的收存、使用与返还！债，券期：限一般？五年可？以转让住房》租赁：保证金由《产权单位收》取并专项存入指【定金融机构只—能作为周转金用【于住宅建设不得挪】作它用使《用期：一般不应少于—五年年利率定为【3，.6％不计复利【到，期后一次或》分次偿还《本息购买公》有，住房者租赁》保证金可抵交购房】款 　　4、】。租住集体宿舍、母】子房、宿办》合一的职工暂不认购！债券：（缴纳租赁保证金】） 　　5【、对烈属《、离休干部和—民政部门《确认的社会救济、优！抚对象可区别不同】情况适当给予减免照！顾 　　—（四）出售》公有：房 　　为逐步！推行住房商》品化提倡和鼓励【职，工购买？自住住房 — ， 　　？。1、：向城镇居民》出售住房《主要是成《套公房可分》两，个层次一是以市场】价格向社会》出售商品房；—二是：以标准价向》。单位职工出售公【有住房对《已列入旧城改造规划！。地段的住房地处临街！宜改造为营业—用房：的住房代管房产产】权尚：有争议的房产以【及具有历《史意义的房产等均不！出售： 　　》2、从一九九—二年元月一日起【新竣工的公有—住房先卖后》租优先？从售给无房户和【住，房困难户 　　！3、按建筑面积标准！价向：单位职？工出售公有住房新建！。住房：。按标准？价（住？房本身建《。筑，造，。价及征地、拆迁补】。偿费）？。为基价在一九九二】年至一九《九三年内为鼓励【群众买房按》。标准价计《价时：。征地和拆迁》。补偿费可暂由单位】。适当负担旧公有住】房以重置价（即上】一年新建同类住房】的本身建筑造价）】成新折扣《为基价两者均—按地段、朝向、【楼层等因素确定售价！凡具有常住城—。镇户口以自住为【目的且符合分房条件！的职工均《。可购买公有住房单】。位要优先《安排房源出》售按标准价售房以户！为单位每户只—能，购买一？次超过国家规定的】住房标准部分按【市，场价计？价， 　　4、职】工购房一次付清【。房价款售房单位【。可把房价《款7：0％部分以2—0％：的折：扣给予？优惠无力一次—付，清的应？先付不少《于房价？款30％的现金剩】余部分可向银—行申请抵押贷款【贷，。款期限根据》职，工的偿还能》。力，和贷：款金额确定新房一】般不超过《十五年最长不超过二！十，年旧房最长不—。超过十年 》 　　5、职工】以，市场价购买的—公有：住房拥有全部产【权；以标《准价：购买的公《有住房拥有部—分产权职工拥有部】分，产权的住房可以继】承付清房款并住【满五年？后允许出售原产【。权单位有优先购买权！。；售房？收入：扣，除有关？税费后的所得—按国家、《集体、个人的产【权比例进行分配 ！ 　：　6、？严，禁以：过，低价格出售公—有住房向职》工出售公房价—格统一由《各级：评估机构评估经【同级房改、》房地产、物价和国有！资产：管理部门核定由市、！县政府报省》人民政府审批各产权！单位不？得自行定《价，出售 ？ 　　7、产权单！位，出售新建《。公，房免缴？固定资产投资方向】调节税？、营业税；》出售已租的》旧公：房免缴营业》税购房者免征房【产税：、和一次性的契税】通过：出售公？房筹集的住房资【金缓缴预《算调节？。基金、能源交通基】金和农业基》础建设？基金 ？。 ， 　　？8、出售公》有住房？回收的？资金除提取10％用！于住宅公共部—位的维修外》其余必？须全：部纳入住房基金【并存：入指定的银行房地产！信贷部？资金所有权归出【售房：产者所有只能用于住！宅建设和房改—的融通周《转资金 　　（！五，。。）集：资多建房 》 　　集》资建房和合作建房是！体现国家、集体【、个人？。三结合解决》住，房困难的有效—。途，径要大力提》倡以有利于提高全】省，城镇：居民：的居住水平 　！　1：、积极发展以“解危！”“解困”为—重点的集资》、，合作建房各单位【均，可组织集资建—房无房户和住房【困难户可优先参加职！工集资部分最低不】得低于房屋单方工】程造价？的四分之一各地可】。组织：多形：式的住房合作社发】展合作建房并实【行个人筹资为主、单！位资助、国家扶持】、民：主管：理、自我服务—的原则 》 　　2、集—资、合作建房享受优！惠，政策：凡以个人《筹资为主的集资【、合作建《房，。经各级房改委审核认！。定不受固《定资产投资规模【限制实？行指导性计划管理】计划、规划、土地】、，城建、房管》。、建工等有关部【门应：优先：办，理，各种：手续；职工》集资：部分按国《家规定？减，免有关税费市、县政！府也应减免市—政建设配套费等有关！费用 　　3、！集资、合作》建房要以建楼房【。为主逐步《纳入综？合开：发建设？的轨道实行“—统一规？划合理布局综合开发！配套建设科学管理”！对综合开发建设的】住宅小区要》实行统一《管理逐步实现住房】管，理社会化 — 　　4、集资【、，合作建房的产权归属！采取以？下方式（《1）产权共有即产】权由单位和参与集资！的职工共有属职工产！权部分免缴房租（】2）产权《。公有即职工集资款】计抵租赁保证金后】。产权归单《位所有（《3）产权部分归【职工个人所有即单】位，按出售公有住房【办法将集资所建【的，住房售给参与集资】的职工？职工集资款计—抵购房款后产权归】职工：个，人部分？。所有 　　【5、严格掌握—住房：建设标准《无，论集资建房》。还是合作建房—新，建的住房占地面积、！。建筑面积《都严格控《制在国家和省有【关规定？的标准以内对住【房造价要《严格控制坚决制止】不合理的收》费切实把《住房造价降下来严】禁用公款高》标准装修住宅对【个人自？建住房要加强规划和！用地管理尽》可能：采取统建；》以发展有组织—的个人建房》严禁以权谋私— 　　6、各】市、县的旧》城改造和新区开发】都要结合住房—制度改？革进行努力做—到互相促《进 　　（六】）分级设基金 】 　　？。房改的中心问题【是，建立住房基金根【据国：务院国发（19【8，。8）11号文件精】神要分？级建立？住房基金把》围绕住房生产、经营！、，消，费所发生的资金集】中起来变无序为有】序使之合理》化、制度化、—规范：化 　》　1、立足现有资金！的转化逐步》建立起？城市：（县城）、单位、】个人三级住》。房基金城市（县城）！住，。。房基金来源市—。、县财政原来预【算安排用于住房建】设、维修和》房租补贴的资—金；按规定提—取的房地产税和留】成，的投资方向》调节税出售公产住】房，以及：拆迁：安置私房户购—买产权回收的—资金；通《过其它渠道》筹集的资金单位【住房基金来源按规定！提取：的住房折旧费—、大修理基金；从】。留利：中提取一部分资金】；从福利基》金、奖？励，基，。金中分离出来用【于建房？的资金？出售公产住房回收】的资金；房租收入】、住房租《赁保证？金（或？债券：）和其他渠道筹集】的资金个人住房基】金，来源主要是公积金和！其，他住房？。储蓄 　　2、！各级：住房基金的建立和管！理应与现行》财政体制《相一致？各，级财政部门要按【。各级：政府的房改政策【规定认真做》好各级住房基—。金的划？转和监督工作—。在同一市《、，县内的房改政策、】办法和实施步骤应当！统一所？有单位不论隶属【关系：都，应服：从当地人民》。政府对？房改的统一》部署地方政府也要】适当照顾到条条的】体制特点使条块之】间的利益有所兼顾】和协调 —。　　：3、各级住》房基金统一由—各级住？房，资金管理中》心管理和使用住房】基金的信贷和—结算业务委托—银行房地产存贷【部统一办理各—级，住房基金必》须坚：。持“专款《。专用、专《户，储存”的原》则统一筹划》、管理和使用—（城市之《间住：房基金也可以互相】。拆借）专《项用于住《房建设？和住房制度改革不】得挪作它用或变【相挪用 　　】4、金融《部门：要积极？开展个人《购房建房储蓄和贷】款业务实行住房【抵押贷款购建房【制度从？存贷利率和》。还款期限等》方面鼓？励职工个人》购房和？参加有组织》的，建房 《 　　5《、积极开展职工购】房保险？配套工作由各—。地保险公司》经办此项业务—。坚持单？独核算保《本，经，营自求？平衡的？原则以为房改服务】。为宗旨不以盈利【为目的做到低—费率：经营经办政策性购】房保险免交》有关税费所得—收益：用于建立赔款准【备金；专户存储的】保费收入享受银行的！优惠存款《。利，率 　　—（七）建立》房改委 《 ：。　　为了确保房改】。的顺利？进行：必须建立《各级住房制度改【革委员会（简称【房改委）《 　《　1、？各级房改委是—各，级，政府领导下的推【行住房制度改革【的决：策、研究、管理和】监督机构 — 　：　2、？房改委的职责主要】是（1）负责住房】制度改革实》施方案的制定—并监督实施研究提】。。出进一步深》化房改的对策、方案！和政策；（2）【参与住宅建设的规划！、计划、建设—和住房管理的决策；！（3）？确定住房《制度改革筹集资金】的有关政策；（【4）确定住》房制：度改革资金》的，投，向，和分配计划；（5）！公，布公积金收缴—率、租房认购债【券或租赁保证金【缴纳：基数、标准价房出售！基价；（6）制订】住房分配管理办法】并，对住房分配进行监督！；，。（7）负《责辖区内各单位【住房制？度改革？的业务指导 — ， 　　3、》各级房改委实行【委员制？委员由各级政府分管！住房：制度改革的领导、】政府有？关部门负责人、部队！代表、工会》代表：担任 《 　　4、各级【房改：委下设两个常设【机构办公室负—责房改委员会—的日常工《作；：住房资？金管理？中心：。属事业性经济实体】负，责房改资《。金的：归集、？管理和？。使，用省、市（地）、县！都要建立房改委员】会并下设办公室和住！房基金管理中—心 ？ 　　四、组—织，领导 ？ 　　城镇住房制！度改革？是一项？利国利？民的大事也是—一项艰苦《细致的工《作搞好房改关—键在于？组织领？导早改早主动迟改】则被：动，。房改贵？在起步贵在坚持贵】在落到实《处为了保证房改全】面，、持续、有》序地：推进需要采取—以下措施 　　！1、切实加》强对房改的》。领导领导《的改革决心是推进】房改：。的关键？各级政府应当高度重！视要将？此项工作列入重要】议事日？程主要领导要亲自抓！分管领导要具体抓亲！身投入房改实—践取：得经验指导工作【各级领导干部要以身！作则带？头执行房改的各项】政策规定以自己的模！范行为来推》动房改 　【。　2、积极开展宣传！教育工作各》级，宣，传部门和新》闻单位要《采取多种形》。式大：力宣传房《改的重要性、必【要性、紧迫性和有】关方针、政》策增强广大群众的改！革意识要广泛—听取群众《意见集？。思广益以完善各项】改革措施并形成一】个广：泛的、坚实的—群众基础《 　　3、分步！实施、分类指导一】九九二年上》半年省辖《市全面房改》的实施方案要出台；！地区所在地城市【。。和其他城市以及【。部分条件好》的县要？在，一九九二年年底前逐！步出台；其余的【县、镇要在》一九九三年上半【年起步各地市要【加，强房改的分》类，指导确保房改的顺】利推进 　【　4、各有关部【门密切？配合积极支持房改】工作各级计》划、财政、税收、】金融、劳动、—人事、工商、物价、！建设、土地、房【地产等？。部，门都要？制定与房改有关的配！套改革措施通力协作！。共，同完成房《改任务？各级纪检、监察【。部门要加《强房改工《作的检？查和监？督防止？产生：新的：。不正之风《对违法、《违纪者必须严肃查处！ 　　5、【。搞好对房地产市场】的统一管理各地【要建：立，健全：房，地产交易《规则严禁非法买卖】、投机？倒把：、牟：取暴利等各种非法活！动确保房地产—交易活动的正常发】展 　　—6、房改方案实【行分级审批各—市、县都要根—据，本方案制《定自己的实施方【案省：辖市、？。地区所在市》的，方案由省房》改委员？会审批；其他市、】县方：案由地（市）房改】委，员会审批《并报：。省房：改办备案 【　　7、驻陕部队的！房改：主要：按照中？央军：委，的，。房改部署《进行但凡与地方【有关的房《改可参照本方—案执：行 　　8【、本方案自批准之】日起实施在实施过】程中遇？到的问？题由省住房制—度改革？委员：会负责解释并—予，以完善 》。 ？