， 《 》 陕西省城镇—住房制度改革总体】方案 《 　　》。党的十一届三—中全会以来陕西的住！。宅建设有了较—大的进？展在：一定程度上缓解了】住房紧？缺的矛？盾但是几《个大中城市住房困难！的状况仍十分突出】特别是现行的“【国，家包、低《租金、福利制—、实物分配型”【的住房？制度：存在着严重的弊端】因而改革住房制度】势在必行根据国务】院有关？住房制度改革的规定！和要：求结：合，我省实际《情况特制定陕西省城！镇住房制度改革【总体方案 — 　　一、主要【目标 《 　　全省城镇住房！制度改革的根本目】的，是从改革公房低租金！制度着？手将现行的实物福】利制度逐《步改变为《商品货币制度使住】房这个大商品进入消！费品市场逐步实现住！。房商：品化：和住房资金投入产出！。的良性循环努力缓解！居民住房困难不断改！善居住条件》发，展房地产业更好【地，促进国民经济发展】为此我省房》。改的分阶《。。段目标？如下 《 　　（一》）“八五”目标以】改，变低租？金、无偿分配为基】本点公？房租金？标准力争达到—或接近？实现简单再》生产的三项因素（】维修费？。、管理费、折旧费）！的计租水《平逐步增加家庭住房！。消费支出的比重；紧！紧围：绕“解危《”“解困”重点解决！危险住房和人均居】。住面积在三至—四平方米以下的【住房困难户和无【。房户住房的》问题；使人均居住】面积达到七平方米（！使用面积为 【十平方？米，）住房？成套率？。达50％左右；建】立城市、单位和个人！三级住房《基金使之合理—化、固定化、—规范：化保证住房》。建设：有稳定的《。资金来源并通过改】革，奠，定机制？转，换的基础 　】　（二）“九五“】目标到二《000年公房租【金标准要努力达到】五项因素（》维修费、管理—。费、折？旧费、投资利息【和房产税）的成【本租金水《平使家庭住房消【费结构基《本，趋于合理；大力【发展住房成》套率使之《。达，到60－7》0％城镇人》均居住面积达到【八平方米（使用【面积：。为十一？点四：平方米）群众居【住，条件和居《住环境得到明显【改善；发育》房地产市场建—立健全住房》资金的？融资体系加速机制】转换初步实》现，住房建？设资：金投入产《出的：良性循环 　　！（三）长《。远目：标住房租金标准要】达到：八项因？素（前？述五项再加上—。土地：使用费、保险—费和：。利润）即商品租【金水平家庭》住房消费更加合【理，；住房？成套率？大大：提高每？。户有一套舒适的住房！形，成房地产市场和住房！融资体系完成住房】商品机制的转换实】现住房商品化、社会！化 ： 　　二、基【本原则 　　】。全省：城镇住房制度改革】必须：遵，循以下原则 【 　　－－》坚持政府、单位、个！人三者？共同负担的原则【充分发挥三者积【极性扩大资金—来源：。加快：住房：建，。设步伐？ ， 　　－－坚持租！、，。售、建、管》并举的原《则，。努力形成一个提高】租金、促《进售房、《回收资？金、多建《新房、？加强管理《的联带序列》 　　－－坚持！在统：一政策下的》因地制宜《。、分散决策的—原则房？改以市、县为基本单！位进行各《市、县在执》行全省房《改总体方案的前【提，下从实际出发—确定自己的改—革步骤、办法和【措施制订实施方案精！心组织落实 】　　－－坚》持机制转换的原则改！革住房分配体制、投！资体：制、：消费体制、建设体】。制、管理体制—和住房金融制—度形成一种》体现社会主义有计划！商品经济《要求：的新的？住房制度和运行【机制逐步《实现住？房商品化 　　！－－坚持积稳—妥的原则改》革步伐？既要积极力》争实现党和》政府：提出的战略目—标的要求又要与国家！。、单位？、个人的承受能力相！适应： 　　三、实】施办法 　【　全省？城镇住房制度—改革实施办法是【提租发补贴》实行公积金租—房购债券（或租【房交保证金）出售公！有房集资多建—房分级设《基金建？立房改委 　　！（一）提租发补贴】 　　合理调整！公房租金是房改的核！心环节？。提高房租应着眼于租！售比价的合理—化租金？的调整采取分—步，到位的办《法同时本《。着多提？少补的原则相—应给予适当》补贴： 　　1、重】新建立健全租—赁合同明确租赁【期限及双《方的权利和义—务，凡，城镇公有住房—在同一城市（—县城：）实行同一租金标】准收取公有》。住房租金一律以住房！使，。用面积计算》 　　2、【分步：提租与补贴的—具体要求是起—步时租金至少提高到！维修费？、管：理费两项因素之和】的一：半；在二至三—年内租金提高到维修！费，、管理费两项因【素水：平；在四至五年内租！金，提高到维修费、【管理费、折旧费三】项因素水平；二【000年年》底前公房租》金，提高到维修费、管】理费、折旧费、投】资利息和房产—税五项因《素水平本着多提【少补的原则提租后】新增租金由个人、】单位、国家共—同，负担：随着工资《制度的进《一步改革再》逐步过渡《到商品租金居住单位！集体宿舍和》自有私房的职工暂】不发给？住房补贴 》 　　县城—和建制镇《应从自己《的，实际情况出》发确定相应的办法】 　　3、新配！公有住房实行新租金！标准凡？从一：。九九二年《元月一日《。起分配的新》建公房？和迁出腾空的旧【。公有住房其》租金标准最》好一步？。到位即达到成—本或准成《本租金水平如果【有困难至少也不【得低于？包括管理费、—维修费两《项因：素，。的水平？。并按上述要求相应给！予补贴 　【　4、？实行住房超面积【加，收房租职工》拥有两处以上且【住房面积超过当地政！府规定住《房标准？的，必须退回多占住房】超标部分的租金标准！不得低？于商品租金的水平在！。一，套住房内确》因设计？、结构等原因不【可，分割且超过》使用面积在八平方】。米以内的《可暂不按超标处【理职工住房》面积：标准和超《。标，加租办法各地可按国！。家和省有《关，文件制定 　】。。　5、补贴资金的】来源住房补贴资金企！业承担的部分在【住房的折《旧费、大修》理基：金和管？理费中列支不足部分！可进入成本；新房】。新租实转所发住【房补贴的《资，金企业可以》进入成本；全额【预算的行政事—业单位承担的部分】列入预？算；差额预算事业单！位承担？部分：按差额？。比例分别《比照全额《预算单位《和，企，业开支渠道列支【；自收自《支，事，业单位承担的部分比！。照企业开支渠道【列支 《 　　（二）实行公！积金 　　【公积金是一种义务性！的长期储蓄》实行公积金制的【单位职工和》单位都要按月收缴占！标准工资一》定比例的公》。积金两者均归职工】个人所有通过—长期：的储蓄积《累提高职工》家庭解决自住住房】的能力扩大住宅建设！资金的投入产出【和融通 　【　1、凡在》我省城镇工作并有】当地：常住户口的行政、事！业，和，企，业，单位的？在职职工（固定工】、合同工和》计划内临《。时工）均实行公积】金制度？不具备条件的—县，城可暂？不实行？离休干部和退—休职工、计划外【临时工？和”三资“》企业中的外籍职工不！实行公积《金制度 》 　　2《、公积金收缴额等】于职工？标准工资乘以公积】金收：缴率：一九：九二年？至，一九九三年》全省公积金收缴【率分别定为3％【－5％以后随着经】济发展和《个人收入的》变化可以《分别进行调整—每年公布一次—存储公积金的利息比！照银行活期存—款利率进行结算公】积金及其利息作为】个人收入无论收缴、！提取、继承或受【遗赠均可《免交个人收》入调节税 》 ，。 ，　　3？、公积？金的来源个》人承担的部分—由个人支付；—企业提？供的部分由企业【公有住房《提取的折旧》划转解？决，不足部分经各级【财政核定可在—成本中列支；行【政事业单位提供的部！分原则上《由其自有《资金解决不足部分经！。各级：财政部门核定后【可由国家预算适当】安排 　　4、！公积金的使用和提】取（1）同一—城市的职工家—庭可使用本户成员】及其亲属积》累的公积《金支付购买自住【住房、自建自住【住，房、：私房翻建和大修等费！用，如仍不？足可：由，户主按规定申请【贷款：并按期偿还其—他，一，切费用不得用—公积金支《。付，职工：用公积金购买的住】。。房如出售须》。将原购买住房时【使用的公《积金如期《如数存入《原公积金的户—名内职工调动公积金！。可以划转《职，。工离退休其结余【的公积金本息—。全部归还《职工本人；职—工出国定居》可将其个人》提，供的公？积，金本息归还给本人】；职工在职期—间去世其结》余的公积金本息【可由继？承人或？受遗赠人领取—（2）各《单位原则上可—以有偿使用本单【位职工结《余的公积金专项【用，。于住宅建《设 　》　5、公积金由【各级住房资金管理中！心负责归集》、管：理和使用公积金【归集、存贷、结【算等业务《委，托专业？银行代理 　　！（三）？租房购债券》或交保证金》 　　为—了多：方筹集资金加快住】宅建设在房改初【始阶段实《行，租，房认购债券或租房交！纳保证金办法各【市，、县可？从实际？出发选取一》种 　　1【、认购债《券（缴纳租》赁保证金）的标准新！公房每平方》。米使用面积认购债券！（，缴纳租赁保证金）】定为二十元至—五十元；原已—。承租的？。旧公：房按同？类新房的《三分之？。。一至二分之一认购（！。交纳）各《市、县可依据—。房屋的质量、结【构、层次、朝向、】设备等？因素确定具》。体数额 　　】2、：债券认购（缴纳租】赁保：。。证金）的方式—租房债？券经住房《管理部？门核定由住》户个人向《本地发售债券的【代理银行一次—性，购买（租赁保—。证，金由住户一次性足额！向产权单位缴—纳）：认购债券（缴纳租】赁保：证金）？后方可获得或—重新确认住房租【用权并按规定缴纳房！租 　　3、】债券（保证金）的收！存、使用与返还【债，券期限一般五—年可以转让》住房租赁保证金由】产权单位收取并【专项存入《指，定，。金，融机构只能作—。为周转金用于住宅】建设不得挪作—它用使用《期一般不《应少：于五年年利率定【为3.6％》不计复利《到期后一次或分【次偿还本息购买【公有住房《者租赁保证金可抵交！购房款 　【。　4、租住集体宿舍！、母子房、》宿办合一的》职工：。暂不认购债券（【缴纳租赁《保证金） 【　，　5、对烈属、离休！干部和民政部门确】认的社会救济、优抚！对象可区别不同情况！适当给予减免—照顾 《 　　（四）出售】。公有房 　【　为逐步推行住房商！品，化提倡和鼓励职工购！买自住住房 — 　　1、向】城，镇居民出售》住，房主要？是成套公《。房可分两《个，层次一是以》市，场价格向社会出【售商品房；》二是以标准》价向单位职工—出售公有住房对已】列，入旧城改造规划地段！的住房地处临—街，宜改造为《营业用房《的住房代管房—产产权？尚有争议的房产以】及具有历史意义的】。房产等均不出售 ！ 　　2、从—一九九二年元月【。一日起新竣》。工的：公有住房先卖后【租优先从《售给无房户和住【房困难户 　】　3、？按建筑面积标准价向！单位职工出售—公有住房新建住【房按标准价（住房】本身建？筑造价及征地、拆】迁，补，偿费）为基价在一】九，九二：年至一九九三—年内为鼓励群众买房！按标准价计》价时征地和拆迁补】偿，费可暂？由单位适当》负，担旧公？有住房以重》置价（即《上，一年新建同类住【房的本？身建筑造《价）成新折》扣为基价两者—均按：地段、朝向、楼层】等因：。素确：定售价凡具》有常住城镇户口【以自住为《目的且符合分房【条件的职工均—可购：买公有住房》单位要优先安—排房源出售按—标，准价售房以户为【单位每户《只，能，。购，买，一次超？过国家规定的住房】标准部分按》市场价计价》 　　4、职】工购房一《次付清房价》款售房单位可把房价！款70％《部分以20％的折扣！给予：优惠无力《一次付清的应先付不！。少于房价款30％的！现，金剩余？部分可？向银行申请抵押【贷款贷款《期限根？据职工的偿还能【力和：贷款金额确定—新房一般不超—过十五年最长不超】过二十？年旧房最《长不：超过：十年 ？ 　　5》、职工以市》场，价购买的《公有住？房拥有全部》产权；以标准—价购买的公有住【房拥：有部分产权职工拥】有部分产权的住【房，可以继？承付清？房款：并住满五年后允【许，出售原产权单位【有优先？购买权；售房收【入扣除有关税费【后的：所得按国家、集【体、个人的产权【比例进行分配— 　　》6、严禁以过低价格！出售公有住房向职工！出售公房价格统一由！各，级，评估机构评估经【同级：房改、房地产—、物价和国有—资产管理部门核定由！市、县政府报省人】民政府审批》各产权单位不—得自行定价出—售 　　—7、产权单位—出售新建公》房免缴固定》资产投资方》向调节税、》营业税；出售已租的！旧公房？免缴营业《。税，购房者免征房产【税、和一次性的契】税通过出《售公房筹集》的住房？资金缓缴预算调【节基金？、能源交通基金【和农业基础建设【基金 》　　8、出售公【有住房回收的资【金，除提取10％用【。于住宅公共部位的】维修外其余必须【全部纳入住房—基金：并存入指定的银行房！地产信贷部》。资金所有权归出【售，房，产者所有只能—用，于，。住宅建设和房—改的融通周》转资金 》 　　（五）集资多！建房 　　集资！建房和合《作建房是体现国家】、集体、个人三结】。合解：决，住房困难《的有效途径要大【力提倡以有利于提高！。全省城镇居民的居住！水平 　　1】、积极？发展以“解危”“】解困”为重》点的集资、合作【建房：各单位均可组—织，集，资建房无房》户和住房困难—户，可优：先参加？职工集资部分—最低不得低于—房，屋单方工程造—价，。的四：分之一各地可组织】多，形式的？住房：合作社发展合作建房！并实行个人筹—资为主、《。单位资助《、国家扶持、民主】管，理、自我服务的【原，则 ： 　？　2、？集资、合作建—房享受？优惠政策《凡以个人筹资为主】的集资？、合作建房经各【级房改委《审核认定不受固【定资产投资规—模限制实行》指导性计划管—理计划、规》划、土地、》城建、？。房管、建工等有关】部门应优先办理各种！手续；职工集资【。部分：按国家规定》减免：有关税费市、县【政府也应减》免市：。政建设配套费—等有关费用 【 　　3、》集资、合《作，建，房要以？建楼房？为主逐步《纳入综？合开发建设的—轨，道实行“统一规划】。合理布局综合开【发配套建设》科学管理”》对综合？开发建设的住宅小区！要实行统一管理逐】步实现住房》管，理社会化 【　　：4、集资、合作【建房的产《权归：。属采取以下方式（】1）产权《共有即产权》由单位和参与集资】的职工共有属—职工产？权，部分免缴房租—（2：）产：权公有即《职工集资款》计抵：租，赁保证金后产权归】单位所有（3）【产，权部分归职工个人】所有即单位按出售公！有住房办法将集资所！建的住房《售给参与集资的职工！职工集资款计—抵购房？款后产权归》职工个？人部分所《有 《　　5、严格掌握住！房建：设标准无论集资【建房还是合作—建房新建的住房占地！面积、？建筑面积都》。严格控制在国家【和省有关规定的标】准以内对《住房造价《要严格控制坚决制止！。不合理？的收费？切实把住房造价降】下来严禁《用公款高标准—装修住？宅对个？。人，自建住房要加强规划！和用地管理》尽可：能采取统建》；以发展有组织的】个人建房严禁以【权，谋私： ： 　　6、各市、】县的旧城改造—和新区开发都—要结合住房制度改革！进行努力做》到互相促进 】　　（六）分—级设基金 　　！房改的中心问—题是建立住房基【金根据国务院国发（！198？8）1？1号文件《。精神要分《级建立住房基—金把围？绕住房生产》、，经营、消费所发【生，的，资金集中起来变无序！。为有序使之合理化】、，制度化、规范—化 　　1【、立足现有资金【的转化？逐步建立起》城市（县城》）、：单位、个人三—级住房？基金城市《（县城？）住房基金来源市】。、县财政原来预【算安排用于住房【建设、维修和房【租补贴的资》。金；按规定提取的】房地产税和》留，成，的，投，资方向调《节税出售公产—住，房以及拆迁》安置私房户购买【产权回收《的资金；通过—其它渠道筹集的资金！单位住房基金—来源按规定提取【的住房折旧费、大修！理，基金；从留利中提取！一部分资《金；从？福利基金、奖励【基，金中分离出来用【于建房的资金出【售公产住房回收的资！金；房？租收入、《住房租赁《保证金（《。或债券？）和其他渠道—筹集的资金个人住房！基金：来源：。主要是公积》金和其他住》房储蓄 》 　　2、各级住房！基金的建立和管理应！与现行？财政体制相一致【各级财政部门要按各！级政府的房改政策】规定认真做好各【级住房基《金，的划转？和监督工作在同【一市、县内》的房改政策、办【法，和实施步骤应—。当统一所《有单位？不论隶属《关，系都应服从当地【人民政府对房改的统！一部：署地方政府也要【适当照顾《到条条？的体制特点使条块】之间的利益有所【兼顾和协调 — 　　《3、各级住房基【金统一由《各级住房资金—管理中？心管理和《使用住房《基金的信《贷和结算《业务委托银行房地】产存贷部统一办理】各级：住房基金必须坚持“！专款：。专用、专户储—存”的原则》统一筹划、管—理和使用《（城：市，之间住房基金也可】以互相拆借）—。专项用于《住房建设和住房【制度改革不得挪作它！用或变相挪用— 　　4—、金：融部门要积极—。开展个人购房建房储！蓄和贷款业务实【行住房抵押贷款【购建房制度从—存贷：利率和还款期限等方！面鼓励？职工个人购房—和，参加有组织的—。建房 》　　5、积》极开展职工购房保】险配套工作由各地】保险公司经办—此，项，业务坚持单独核算保！本经营自求平衡【的原则？以为房改《服务为宗《旨不以盈利为—。目的做到《低，费率经营经办—政策性购房》保险免交有关税费】所得收益用于建【立，赔款：准备金；专户存储】的保费？收入：享受银行的》优惠存款《利率 ？ 　　（七—）建：立房改委 　】　，为了确保房》改的顺利进行必【须，建立各级住》房制度改革》委员会（简称房改委！） ？ 　　1《、各级房改》委是各？级政府领导下的推】行住房制度改—革的决策、》研究：、，管理和监督机—构 　　2、】房改委的职责主【要是（1）负责【住，房制度？改革实施方案的制】定并监督实施研究】提出：进一步深化房改【的对策、方》案和政策；（—2，）参与住宅建设【的规划、计划、【建设和？住房管理《的决策；（》3）确？定住房制度改革筹集！资金的有关政策；】（4）确定住房制】度改革资金的投向】和分配计划；—（5）公布公—积，金收缴？率、：租房认购债券或租】赁保证？金，缴纳基数、标准价】房出售基价；（6）！制订住房《分配管理办法并【对住房分《配进行监督；（7】）负责辖《区内各单位住—房制度改革的业【务指导 　【　3、各级房改委】实行委员制委员由】各级政府分管住【房制度改革的领导、！政府有？关部：门负责人、部—队代表、工会代【表担任 　　4！、各级？房，改，委下设？两个：常设机构办公室【。。负，责房改委员会的日常！。工作；住房》。资金管理中心属事业！性经济实体》负责房改资金的【归集、管理和—使用省、市（—。地）、？县都要建《。立房改委员会并下】设办公室和住—房，基金管理中心 ！　　四、组织领导 ！ ， 　　城镇住房【制度：改革是一项利国利民！的大事也是一—项艰苦细致》的工作搞好房改关】键在于组织领导早改！。早主动迟改则—被动房改贵》在起：步贵在坚持贵在落到！实处为了《保证房改全面、持】续、有？序地推进需要—采取以下措施— ， 　　1、切实】加强对房改的领导领！导的：改，革决心是推进—房改的关键》各级政府应当—高度重？视要将此项》工作列？入重：要议事日程》主要：领导：要亲自抓分管领导】要具体抓亲身投入房！改实践？取得经验指导工作】。各级领导《。干，部要以身作则带头执！行房改的各》项，政，策规定以《。自己的模范行为来推！动房改 —　　2、积极—开展：宣传教育工作各级宣！。传，部门和新闻单位要采！取多种形式大力宣】传房改的重》要性、必要》性、紧迫《性和有关方针、政策！增，强广大？群众的改革》意识要广泛听取【群，众意见？集思广益以完善各项！改，革措施并形》成一个广《泛的、坚《实的群众基础— ： ，　　3、分步—实施、分类指导一九！九二年上半年—。省辖市全面》房，改的实施方案—要出台；《地区所在地城市和】其他城市以及部【。分条件好的县—要，。在一九九二年年底】。前逐步出台；其余】的县：、镇要在一九—九三年上《半年起步各地市要加！强房改的分类指导】确保房改《的顺利推进 【 　　4、各有关部！门密切配合积极【支持房改《工作各级计划、财】政、税？收，、，金融、劳动》、人事、工商—、物价、建设、土】地、房地《。产，等部门都《要制定与房改有关的！配套改？革措：施通力协作共—同完成房《改任务各级纪检、】监察部门要加强【房改工作的》检，查和监督防止产生】新的不？正之风对违》法、违纪者》必须：。严肃查处 　】　，5、搞好对房地产】市场的统一》管理各地要建立健全！房，地产交易规则严禁】非法买卖、投—机倒把、牟取暴利】等，各种非法活动—确保房地产》交易活动《的正常发展 　！　6、？房改方案实行—分级审批各市、县】都要根据本方案制】定自己的《实施：方案：省，辖市、？地区所？在市的方案由—。省房改委《员会审批；》其他市、县方—案由地（市》）房改委员会审批】并报省房改办—备案 　　7、！驻陕部队的》房改主要按照中央】军委的房改部署【进行但凡与地—方有关的《房改：可参：照，本方案执行 【 　　8《、本方案自》批准之日起实施在】实施：过程：中遇到的问》题由省住房制度改】革委：员会负责解》释并予以完善— ， 《