？ 】陕西：省城镇住房》制度改革总体—方案 　　！党的十一届》三中全会以来陕西的！住宅建设有了较【大，。的进展？在一定程《度上缓解了》住房紧缺的矛盾但】是几个大中城市【住房困难的状况仍】十分突出特别是现行！的“国家包、低租金！、福利制、实物分配！型，”的住房制度存在着！严重的弊《端因而改革住房制】度势在必行根—据国务院《有关住房制度改【革的规定和要求结合！我省实际情况特制定！陕西省城镇住房【制度改？革总体方案 】　　一、主要目【。标 　　全省】城镇住房制》。度改革的《根本目的是从改革】。公房低？租金制度着》手，将现行的实物福【利制度逐步改变为】。商品：货币制度使》住房这个大》商品进入消》费品市场逐步实现住！房商品化和住房【资金投入《产出的良《性，循环努？力缓解？居民住房《困难不断改善居住】条，件，发展房地产业—更好地促进国民经济！。发展为此我省房【改的：分阶段目标》如下 ？ 　　（一—）“：八五”目标以—改变低？。租金、无偿分配为】基本点公房租—金标准力争达—到或接近实现简【单再生产的三项【。因素（维修》费，、管：理费、折《旧费）的《计租水平逐步增加】家庭住房消》费支出？的比重？；紧紧围绕“解危”！“解困”重》点解：决危险住房和—人均居住面》积在三至四平—方米以下的住房困】难户和无房户住【房的问题；》使，人均居住面积达到七！平方米（使》用面积为 》 十平方米）住房】成套率达50％左】右；：建立城市、单位和个！人三级住房》基金使之合理化【、固定化、》规范化保证住房建】设有稳定的》资金来源并》通过改革奠定—机制转？换的基？。础 　　（二）！“，九五“目标》到二：00：0年公房租金标准】要努：力达到五《项，。因素（维修费、管理！费、折旧费、投资】利息和房《。产税）的成本租金水！。平使家庭住房—消费结构基本趋于】合理；大《。力发：展住房？成套：率使之达到》60：－70％城镇人均】居住面积达到八平】方米（使《用面积？。为十一点四》平方：米）：群众居住条件—和居住环境得到明显！改善；发育房—。地产市场建立健全】住房资金的融资【体系加速机制转【换初步？实现住？房建设资金投入【产出：的良性循环 　！　（三）长远目【标住：房租金标准》要达到八项因素（前！述五项再《加上土地使用费、】保险费和利润）即】商品租金水平家庭住！房消：费更加合理；住【房成套率大》大提高每户有一套舒！适的住房形成房地产！市场和住房融资体系！完成住？。房商品机制的转【换，实，现住房商《品化、社会化— 　　》二、基本原则 【。 ：　　全省城镇住房制！度改革必须遵循以】。下原则 —　　－－坚持政【府、单位、个人三】者共同负担的—原则充分发挥三者积！极性扩大资》金来源加快》住房建设步》伐 ： 　　－》－坚持租、售、建、！管，并举的原则努力【形成一？个提高租金、促进售！房、回收资金、多建！新房、？加强管理的联带【。序列 　　－】－坚持？在统一政策下的【因地制宜、分—散决：策的原则房》改以市、县为基【本单：位，进行各市《、县在执行》全省房改总体—方案的前《。提下从实际出发【确定：自己的改革》步骤、办法和措施】制订实施方案精心组！织落实 　　－！－坚持机《制转换？的原则改革住房【分配体制、投资【体，制、：消费体制、建设体制！、管理体制和住【房金融？制度形成一》种体现社会主义有】计划商品经济要【求的新的住》房制度和运行机制逐！步实现住房商品化 ！ 　　－－坚【持积稳妥的原则改】革，步伐既要积》。极，力争实？现党和政《。府提出的战略目【标的要求又要与国家！、单位、《个，人的承受能力相适应！。 ？。　　三？、实施办法 【 　　全省城—镇住房制《度改革实施》办法是提租发补贴实！行公积金《。租房购债券》。（或租房交保证金】）出售公有》房集资多建房—分级设基金建立【。房改委 》。。 　　？（一）提《租发：补贴 　　合理！调整公房租金是房】。改的核心环节提高房！租应着眼于租—。售比：价的合理化租金【的调整采取分步到】位的办法同时本【着多提？少补：的原则相应给予适】当补贴？ 　　1、重】新建：立健全租《赁，合同明确租赁期限及！双方的权利和—义务凡城镇》公有住房《在，同一城市《（县城）实行同一】租金标准《收取公有住房租金一！律以住房使用面积】计算 　　2】。、分步提租与补贴的！具体要求是起—步时租金至少提高到！维修费、管理费【两项因素《之和的一半；在二至！三年内租金》提高到维修》费、管理费两项因素！水平；在四至五年内！租金：提高：到维修费、管理【费、：折旧费三项》因素水？平；二000年年】底前公房《租金：提高到？维修费、管》理费、折旧费、投】资利息和《房产税五项因素水】平本着多提少补【的原则提租》后新增租金由个【人、单位、国—。家共：同，负担随？着工资制度的进一步！改革再逐步过渡【到商品租金居住单】位集体宿舍和—自有：。私房的职工暂不发】给住房补贴 　！　县城和建制—镇应从自己的实际情！况出：发确定相应的办法 ！ 　　《3、：新配公有住房—实行新租金标准凡】从一九九二年元月】一日起分配》的新建公房和—迁出腾空《的旧公有住房—其租金标准》最好一步到》。位，即，。达到成本或准成本租！金水：平如果有困难至少也！不得低于《包括管理费、—维修费两项因素的】水平并按上述要求】相应给？予补贴 　　4！、实行住《房超面积加收房租职！。工拥有两处以上【且住房面积超—过当：地政府规定住—房标准的必须—退回多占住房—超标部分的》租金标？准不得低于》商品租金的水平在】一套住房内确因设】计、结构等原因【不可分割且》超过使用面》积在八平方米—以内的可暂不按【超标处理《职工：住房面积标准和【超标加租《办，。法各地可按国家和省！有关文件制定— 　　5—、补贴资《金的来源住》房，补贴资金企业—承担的部分在住房】的折旧费、大修【理基金？和管理费中列支不足！部分可进《入成本；新房新租实！转所发住房补贴的】资金企？业可以进入成本；】全额预算的行政事】业单位？承担的部分列—入预算；差额预【算事业单位》承，担部分？按差：额比例分别比照全额！预，算，。单位和企业开支渠道！列支；自收自支【事业单位承担的【部分比照《企业开支渠道列支】 　　（二【）实行公积金 【 　　公》。积金：是，一种义？务性的长期储蓄【实行公积金制—。的单位职工》和单位都要按月收】。缴占标准工资—一定比例的公积金】两者均？归职工个人所—有通过？长期的？储蓄积累提高职工】家庭解决《自住住房《的能力扩大住宅【建设资？金的投入《产出和融《通 《。　　1、凡》在我省城镇工作并有！当地常住户口的行政！、事业和企业—单位的在《职职工（固》定，工，、合同工和计划【内临时工）均实行】公积金制度不—具备：条件：。的县城可暂不实行】。离休干部和退休【职工、？计划外临时工和”】三资“企《业中：的外籍职工不—实行公？积金制？度 ？ 　　2、公—积金收缴《额等：于职工标准工资乘以！公积：金收缴率一》九九二年至一九【九三年全省公积【金收缴？率，分别定为3％—－，5％以后随着经济发！展和个？人收入的变》化可以分别》进行调整每年公【布一次存储公—积金的利息比照银】行活期存款利率【进，行结算公积》金及其利《息作为个人收—入无论收缴、提【取、继承或》受，遗赠均可免》交个人收入调节税 ！ 　　3、公【积金的来源个人承担！的部分由个人—支付；企业》提供：的部分由企业公有】住，房提取的折旧划转】解，决不足部分》经各：级财政核定可在成】本中列支；》行政事业单位提供的！部分原则上由其自有！资，金解决不足部分经各！级财政部门核定后】。可由国？家预算适当安排 ！ 　　4、》。公积金的《使用和提取（—1）：同，。一城市的职工—家，庭可使用本户—成员及其《亲属：积累的公积金支【付购买自住住—房，。、自建自住》住房、私房翻—建和大修等》费用如？仍不足可由户—主按规定申》请，贷款并按期》偿还其他一切费用】不得用公积金—支付职工用》公积金购《买的住房《如出售须将原购买】住房时使用的公【。积，。金如：期如数存入原公积金！的，户名内职工调动公积！。金可以划转职—。工离：。退休其结余的公积】金本息全部归还职】工本人；职工—出国定居可将其【个人提？供的公积金本息【归，还给本人《；，职工在职期》间去世其结余的公积！金本：息可由继承人或受遗！赠人领取（2）各单！位原则上可以有偿使！用本单位职工结余】的公积金专项—用于住宅建》设 　》　5：、公积？金由各级住房资金】管理中？。心负责归集、管【理和使？用公：积金归集、存贷、】结算等业务委—托专业银行代—理 　　（三】）租房？购债券或《交保证金 》 ：　　为了多方筹【集，资金加快住宅建设】在房：改初始阶段实行【租房认？购债券或《租房交纳保证—金办法各市》、，县可从实际出发【选取：一种 　　1、！认购：。债券（缴《纳，租赁保证《金）的标准新公房每！平方米使用面—。积认购债《券（缴纳租》赁保证金）定为二十！元至五十元；原已承！租的旧公《房按：同类新房的三分【之一至二分》之一认购（交—纳）各市、县—可依据房屋的质量】、结构、《层次、朝向、—设备：等因素确定具—体数额 　【　2、？债券认购（缴纳租】赁保证金）的方式租！房债券经住房管理部！门核：定由住户个人向本】地发售债券的代理】。银，行一：次性购买（租—赁保证金由》住户：一次性足额向产【权单位缴纳）认购】债券（缴《纳租赁保证金）后】方可：获得：或重新确认》住房租用权并按规定！缴纳：房租 ？。 　　3、—。债券（保证金）的收！存、使用与》返还债券期限一般】五年可以转让住房】租赁保？证金由产权单位收取！并专项？存入指定金融—机构只能作为周转】金用于住宅建—。设不得挪作它—用使用期一般不【应少于五年年—利率定为3.6【％不计复利到期后】一次或分次偿还本】息，购买公有住》房者：租赁：保证金可抵交购房款！ 　　4、租】住集体？宿舍、母子》房、宿办《合一的职工暂不认购！债，券（缴纳租赁保证】。金） 》　　5、对烈属、】离休干？部，和民政部门确认的】社会救？济，、优：抚对象可区别不同情！况适当给予减—免，照顾 　—　（四）出售公有房！ ， 　？　，为逐步推《行住房商品化—提倡和鼓励职工购】。买自住住《房， 《　　1？、向城镇居民出售】住房主要是成套公房！可分两个层次—一是以市《场价：格向社会出售商品】。房；：二是以标准价向【单位职工出售公【有，住房：对已列？入旧城改造》规划地段的住房【地处临？街宜改造为营—业用房的住》房，代管房产产权尚有】。争议的房产以—。及具有历史意—义的房产等均不出售！ ？　　2、从一九九二！年元月？一日：起新竣工的公有住】房先卖后租》优先从？售给无？房户和住房困难户 ！ 　？　3、按建筑面积标！准价向单位职—工出售公有住房【。。新建住房按标—准价（住房本身建筑！造价及征地、拆迁】补，偿费）为基价在一九！九，二年至一九九三年】内为鼓励群众买房按！标准价计价时征地】和拆迁补偿》费可暂？由单位适当负担旧公！有住房以重置价（即！上一年新建同—类住房？的，本身建筑造价）成新！。折扣为基《价两者均按地段、朝！向、楼层等因素确定！售价凡具有常—。住城镇户口以自住为！目的：且符合分房条件的】职工均可购买公有】住房单？位，要优先安排房源出】售按标准价售—房以户为单位每户只！能购买一次》超，过国：家，规定的住房标准部】分按市场价计价 ！ 　　4、职—工购房一次付清房】价款售房《。单位可把《房价款70％—部分以2《0％的折扣给—予优惠？无力一次付清的【应先付不少于—房价：。款30％的现—金剩：。余，部分可向银行申请抵！押贷款贷款期限根】据职工的偿还能力】和贷款金额确定新】房，一般不？超过十五年》最长不超过二十【。年旧房最长不超过十！年 ？ 　　5《、职工以市场价购】买的公？有住：房拥：有全部产权；以标准！价购买？的公有住房拥—有部分产《权职工拥有部分产权！的，住房可？以继承付《清房款并住满—五年后允《许，出售原产权单—位有优先购买权；售！房收入扣除有关【税费后的所得按国家！、集体、个人的【产权比例《进行分配 　　！6、：严禁：。。以过低价格》出售公有住》房向职工出售公房价！格统：一由各级《评估机构评估经【同，级房：改、房地产》、物价？和国有资《产管理部门核定由市！。、县政？府报省人民》政府审批各产—权单：位不得自行定价【出售 》　　7？、产：权单位出售新建【公房：免缴固定资产投资】方向调节税、营【业税：；出售已租的旧公房！免缴营业税购—房者免征房产税、和！一次性的契税通过】出，。售公：房筹集的住房资金缓！缴预算调节基金【、，能源交通《基金和农业基—础建设基金 【 　　8、出—售公有？住房回收《的资金除提取10】％用于住宅公共【部位：。的维修外其余必【须全部纳入住—房，基金并存入指定【的银行房地产信【贷部资金《所有权归出售—房产者所有只—能用于住宅建设和】房改的融通周转资】金 ？ ，　　（五）》集，资多建房 【　　集资建》房和：合作建房是体现【国，家、集体《、个人三结合—解，决住房困难》的有效途《径，要大力提倡》。以有利于提高全省】城镇居民的居住水平！ 　　1、积】极发展以“解危”】“解困”《为重点的集》资、合作建房各【单位均可组》织集资？建房无房《户，。和住房困难户可【优先参？加职工集资部—。分最低不得低于房屋！单方工程造价的四】分之一？各，地可组织多》形式的住房合作社】发展合作建房并实】行个：人，筹资为主、》单位资助、国家扶】持、民？主管理、自》。我服务的原则 【 　　2》、集：资、合作《建房享受优惠政【策凡以个人筹—。。资为主的集资、合】作建房经各》级房改委审核认【定不受固定》资产投资《。。规模限制实行—指导性计《划，。。管理计划、》规划、土地》、城建、房管、建】工等有关《部门应优《。先，办理各种手续—；职工集资部—分按国家规定减免】有关税费市、县【政府也？。应减：免市政建设配—套费等有关费—用 　　3、】集资：、合作建房》要以建楼房为主逐步！。纳入综合开发建设的！轨道实行“统一规划！合理布局综合开【发配套？。建设科学《管理”对综合开发】建，设的住宅《小，区要实行统一—管理逐？步实现住《房管理社会》化， 　　4、【集资、合作建房【。的产权归属采取【以下方式（》1）产权《共有即？。产权由单位和参【与集资的《职工共有属》职，工产权？部分免缴《房租（2）产权公】有即：职工集资款计—。抵租赁保证金后产权！归单位所有（—3）产权部分—归，职，工个人所《有即单位按》出售公？有住房办《法将：集资所建的住房【售，给参与集资的职工职！工集资款计》抵购房款后产权【归职工个人》部分所有 　　！。5、：严格掌握住房建【设标准无《论集资建房还—是合作建房新—建的住房占地面积、！。建筑面积都严格控制！在国家和《省有关？规定的标《准以内对住房造【价要严格控制—坚决制止不合理的】。收费切？实把住房造》价降下来严禁用公】款高标准装》修住宅对个》人自建住房要—加强规划和用—地，管理：尽可能采取统建；以！发，展有：组织的个人建—房严禁以《。权谋私？ 　　6、各】市、县的旧》城改造和新区开【发都要结合住房制度！改革进行努力做到】互相促进 — 　　？。（六）分级设—基，金， 　　房改的中！心问：题是建立住房基金】根据国务院国—发（198》8）11号文件精】。神要分级建立—。住房基金把围绕住】。房生产？、经营、《消费所发生的—资金集中起》来变：无序为有序使之【合理化、制》度化、规范化— ？　　1、《立足现？有资金的转化逐步建！立起城市（县—城）：、单位、个人三级住！房基金城市（县城）！住房：基金来源市、—县，财政原来预算安排】用于住房建设、维】修和房租《补贴的资《金；按规定提—取的房地产税和留】成的投？资方：向调节税出》售公产？住房以及拆》迁安置私房户购【。买产权回《收的资金；通过【其它：渠道筹？集的资？金单：位住房基《金来源按规定—提取的住房》折旧费、大修理基金！；从留利中提取【一部分资金；从【福利基金、奖—励基金？中分：离出来用《于建房的资金—出售公产住房回收的！资金；房租收入、】。住房租赁保证金（】。或，债券）和其他渠道】筹集的资金个人住房！。基金来源主要是【公积金和其他住房】储蓄 《 　　2、各级住房！基金：的建立和管理应【与现行财政体制【相一致？各级财政《部门要按各级政府】。的房改政策》规定认真做好—各级住房基金的划转！和监：督工作在同》一市、？县内的房改政策、】办法和实施步骤【应当统一所有单【位不论隶属关系都应！服从当地人》民，政府对房改的统一】部署地方政府也要适！当照顾到《条条的体制特点【使条块之间的利【益有：所兼顾和《协调 　—　3、？各级住？房基：金统一由各》级住房资金》管，理中心管理》和使用住房基金【的信贷和结算业务委！托银行房地产存贷部！统一办？理各级住房基金必】须坚持“《专款专用《。、专户？储存”的原则统一】筹划、管理和使【用（：城市之间住房—基金也？。可以：。互，相拆借）专项用【于住房建设和—。住房制度改革不得】。挪作它用或变相挪用！。。 ： 　　4、金—融部：门要积？极开展个《人购房建房储蓄【和贷款？业务实行住房抵【押，贷款购建房制度从】存贷利率和还款【期限等方面鼓—励职工个人购—房和参加有组织【的建房？ 　　5、积】极，开展职工购房保险配！。套工作由各地保险公！司经办此项业务【坚持：单独：核，算保：本经营？自求平衡的原则以】为房改服务》为宗旨不以》盈利为目的做到低】费率经营经办政策性！。购房：保险免交有关税费】所得：收益用于建立赔【款准备金；专户存】。储的保费《。收入享受银行的优】惠存款利率 】　，　（：七）建立《房改委？ 　《　为了确保房改的顺！利进：行，必须建立各级住【房，制度改革委员会（简！称，房改：委） 　　1、！各级房？。。。改委是各级政府领】导下的推行住房制】度改：革的：决策、研究、管理和！监督机构 【　　2、《房改委的职责主要】是（1）负》责住房制度改—。。革实施方《。案，的制定并监督实施】研，。究提出进一步深【化房改的对策、方】案和政策；（2）】参与住宅建设的规】划、计？划、建？设，和住房管理的决策】。。；（3）确》定住：房制度？改革筹集资金的【有关政策；（4）确！定住房制《度，。改革资金的投—向和分配计划；（5！）公布？公积金收缴率、【租房认购债券或租赁！保证金缴纳基—数、标准《价房出售基价—；，（6）制订住—房分配管理办—法并对住房分配进行！。监督；？（7）负责辖区内】各单位？住房制？度改：革，的业务指导 　！　3、各级》房改委实行委员制】委，员，由各级政府分—管住房？制度：改革：的领：导、：政，。府有关部门负责人】、，部队：代，表、工会代表—担任 　　4、！各级房改委下设两个！常设：机构办公《室负责房改委员【会的：日常工作《；，。。住房：资金管理《中心属事业性经济实！体负责房《改资金的归集、【管理：和使：用省、市《（地）、县都要【建立房改委员会【并下：。设办公室和》住房基金《管理：中心 ？ 　　四、组织】领导 》　　城镇住》房，制度改革是一项利国！利，民的大事也是—一项艰苦细致的【工作搞？好房：改关键在于组织领导！早改早主动》迟改则被动房改贵】在起步贵在坚—持贵在落到实—处为了保证房改全面！、持续、有序—地推：。进需要采取以下【措施： 　　1、切】实加强对《房改的领导领导的】改革决心是推—进房改的关键—各级政府《应当高度《重视要将《此项工作列入重要议！事日程主《要领导要亲自抓【分，管领导？要具体抓《亲身投入房改实践取！得经验指导工—作各级领导干部要以！身，。作则带头执行房改】的各：。项政策规《定以自？己的模范行为—来推动房改 — ， ，　　：2、积极《开展：宣传教育《工作各级宣》。传部门和新闻单位要！。采取多种形式大【力宣传房改》的重要？性、必要性、—紧迫：性和：有关方？针、政策增强广大】群，众的改？革意识要《广，泛听取群众意—见集：思广益以完善—。各项改革措施并形成！一个广泛的、坚实】。的群众基础 【。 　　3《、分步实施、分类指！导一九九二年上半年！省辖市？全面：房，改的实施方》案，要出：台；地区所在—地城：市和其他《城市以及部分条件好！的县要在一九九二年！年底前逐《步出台；其余的县】、镇要？在一九九三年—上半年起步各地市要！加强房改的分—类指导确保》房，改的：顺利：推进 　　4、！各有关部《。门密切配合积极【支，持房改工作》各级计划、财—。政，。、税：收、金融、》劳动、？人事、？工商、物价、建设、！土，地、房地产等部门】都要制定与房—改有关的配套改革措！施通力协作共同【完，成房改任务各级【纪检、监察部门【要加：强房：改工：作的检查和》监督：防，止，产生新的《不正：之风对违法、—违纪者必须严—肃查处 《 　　5、搞好】。对房地产市场的统】一管理各地要建立健！全房地产交易规【。则严：禁非：法买卖、投机倒把】、牟取暴利等各【种非法活动确保房】地产交易活》。动的正常发展 【 　　6、房【改方案实行分级审】批各市、县都要根】据本：方案制定自》。己，的实施方案省辖【市、地区所在市【的方案由省》房改委员会审批；其！他市、县方案由地（！市）房改《委员会审批并报省房！。改办备案 — 　　7、驻陕部队！的房改主要按照中央！军委的房改部署【进行但凡与地方有关！。。的房改可参照本方案！执行 　　【8，、本方案自批准【之日起实施在实施】过程中遇到》的问题由省住房制】度改革委员》会负责？解释并予以完善【 《 ，