【 ， 陕西省—城，镇住房？制度：改革总体方案 】 　　党的十一！届三中全会以来陕】西的：住，宅建设有了较大的进！。。展在一定《程度上缓解》了住房紧缺》。的，矛盾：但是几个大》中，城市住房困难的状况！仍十分？突出特别是现行的“！国家包、《低租金？。、福利制、实物分】配，型”的？住房制？度存：在着严重的弊端因而！改革住房制度势在】必行根据国务—院有关住房制—度改革的规定和【要求结合《我省实际情况特【制定陕西省城镇【住房制？。度改革总体方案 ！ 　　一、》主要目标 — 　　全省城—镇住房制度改革的】。根本目的是从改革】公房低租金制度着】手将现行的实物福】。利，制度逐步《改变为商品货—币制：度使：住，房这个大商品进入消！费品市场逐步实现】住房商品化和住【房，资金投入产出的【良性循环努力缓解】居民住房困难不【断改善居住条—件，发，展房地产业更好【地促进国民经济发】展为此我省房改的】分阶段目标如—下 《　　（一）》“八：。五”目标以改变低租！金、无偿分配为基】本点公？房租金标准力争【达到或接《近实现简单再生产的！三项因素（维修费、！管理：费、折旧《费）：。的计租水《平逐：步增加家《庭住房？消费支出的》比重；紧紧》围绕“解危”“解】困”重点解决危险住！房，和人均？居，住面积在三至四【平方米以下的住房困！难户和无房》户住房的问题—；使人？均居住面积达到七平！方米（使用面积为 ！ 十：平方米）住房—成套率达5》0％：左右；建立城—市、：单位和个《人三级住房基金使】之，合理化？、固定化、规范【化，保证住房建》设有稳？定的资金来》源并通过改革—奠定机制转换的【基础 　　（二！）“九？五“目标到》二00？0，年公房租金》标准要努力达—。到五项因素（维【修费、管理费、折】。旧费、？投资：利息和房产税）的】成本租金水平—。使家：庭住：房消费结构》基本趋于《合，理；大力发展—住，房成套率使之达到】60－70％城【镇人均？居住面积达》到，八平方米（使用面积！为十一点四平方【米）群众居住条【件和：居住环？境得到明显改善；】发育房地产市场【建立健全住房资金的！融资体？系加速机制转—换，初，步实现住房建设资】金，投入产出的良性循】环 《　　（三《）长远目标》住房租金标准要达】到八项因素》（，前，述五项？。再加上土地使用费、！保，险费和利润》）即商？品租：金水平家庭住—房消费更加合—理；住房成套率【。大大提高每》户，有一套舒适的住房形！。成房地产市场和住】房融资体系完成住房！商品机制《。的转换实现住房【商品化、社会—化 　》　，二、基本《原则 　—　全省城镇住房制度！改革必须遵循以【下原则 　【　－－坚《持，政府、单《位、个人三者共同负！担的原则充分发挥三！者积极性扩大资金】来源加快《住房建设步伐— ： 　：　－：－坚持租《、售、建、管并【举的原则努力形【。成一个？提，高租金？。、促进售房、回收资！金、多？建新房、加》强管理的联》带序列 《 　　《－－坚？持在统一《政策下的因地制【宜、分散决策的原则！房改以市《、县为基《本单位进行各—市、县在执》行全省房《改总：体方案的《前提：。下从实际出》发确定？自己的改《革步骤、《办法和措施》制订实施方案—精，心组织落实 —。 　　－－坚持机！制转换的原》则改革住房分配【体制、？投资：体制、消费体制、】建设体制、管理体】制和住房《金融制度形成一种体！现社会主义》。有计划商《品经济要求》的新的？住房制度和运行【机制逐步实现住【房商品化 　】　－－坚持积稳【妥的原则改革—步伐既要积极力争】实现：党和政府提》出的战略目》标，。的要求又要与国【家、单位、个人【的承受能《力相适应 　】　三、实施办法 ！ 　　全省城镇住房！制度：改革实施办法是提】租发补？贴实行公积》金租：房，购，债券：（或租房交保证【金）出售公有房【。集资：多建房分级设基金】建立：房改委 —　　（一）提租发补！贴 　　合理调！整公房租金是房【改的核心环节提【高房租应着眼于【租售比价的合理化】租金的调整》采取分步到位的【办法同时本着多【提少补的《原则相应给予适当补！贴 　　—1、：重新建立健》全，租赁合？同明确租赁》期限及双方的权利和！义务凡城镇公—有住房在同一城【市（县城）实—行同：一租金标准收取【公有住房租》金一律以住》房使用面积计—算 　》　2、分步提租与补！贴，的，具体：要求是起步时租【金至少提高到维修】费、管理《费两项因素之和【的一半；在二至【三年内租金提—高，到，维，修费、管理费两【。项因素水平》；，在四：至五年内《租金提高到维修费、！管理费、折旧费【三项因素水》平；二？000年年》底前：公房：租金提高《到维修费、管理费、！折旧费、投资利【息和：房产：税，。五项：因素水平本着—多提少补的》原则提租后新—增，租金：由个人、单位、国】家共同负担随着【工资制度的进一【步改革？再逐步过渡到商【品租金？居住单位集体宿【舍和自有私》房的职工暂不发给住！房补贴 》 　　县城和—建制镇应从自—己的：实，际情况出发确定【相应的办法 】　　3？、新配公有住房实】行新租金标》准凡从一九九二年元！月一日起分》配的新？建公房和《。迁出腾空的》旧公有住《。房，其租金标准最好一】步，到位即达到》成本或准成本租金水！平如果有困难至少也！。不得低于包括—管，。理费：、维修费两》项因：素的水平并》按上述要求相—应给予补贴》 　《　，4、实行住》。。房超面？积加收房《租职：工拥有两处以—上，且住：房面积超过当地【政府规定《住房：标准的必须退—回多占住房超标部】分的租？金标：准不得低于商—品租金的水平—在一套住房内确【因设计、结构等原因！不可分割且超过【使用面积在八平【方，米以内的可》暂不按超标》处理职工住房面积】。标准和？超标：加租办法《各地可按国家和省】有关文件制定 】。 　　5、补贴资金！的来源住房补贴资金！企业承？。担的部分在住房【的折旧费《、大修理基金和管】理费中列支不足部】分可进入成本；【新房新租实转—所发住？房，补贴的资金企业可以！进入成？本；全？额预：算的行政事业单位承！担的部分列入预算】。；差额预算事业【单位承担《部分按差《额比例分别比照全】额预算单位和企业】开支渠道《列支；自收自支【事业单位承》担，的部分？比照企业开支渠道列！支 　　（二】）实行公积金 】 　　公积》金是：一种义务性的长【期储蓄实行公积金】制的单位职工和单位！都要：按月收缴占标准工】资一：定比例的公积金两】者，均归职工个人所有通！。过长期的储蓄积累】提高职？工家庭解决自—住住房的《能力扩大住宅—。建设：资金的投入》产出和融通 】　，　1、凡在》我省城镇工》作，并有当地常》住户口的行》政、事业和企业单位！的在职职工（固定】工、合同工和计【划内临时《工）均实行公积金】制度不具备条件的】县城可暂《不实行离休干—部和退休职工、【计划外临时工—和”三资“》企业中？的外籍职工不实【行公积金制度 ！　　2、公积金【收缴额等于职工标】准工资？乘以公积《金收缴率一九九二】。年，至，一，九九三年《全省公？积金收缴率分—别定：。为3％－《5％以后随着—经济：发展和个人收入【的变化？可以分别进行—调整每年公布一次存！储公积金《的，利息比照银行—活，期，存款利？率进行结算公—积金及其利息作为】个人收入无论收缴】、，提取、继承或受【遗赠均可免》交个人收入调—。节税： ：。 　：　3、公积》金的来？源个人承担的部分】由个人支付；企【业提：供，的，部分由企业公—有住房？提取：。的折旧？划转解决不足部分】经各级财政核定可在！。。成本：中列支；行政—事业单位提供—的部分？原则上由其自—有资金解决不—足部分经各》级财政？部门：核定后？可由国家预》算，适当安排 —。 ，　　4、《公，积金的使《用和提取（1）同】一城市？。的职工家庭可使【用本户成员及其亲属！积累的公积》金支付购买自住住房！、自建自住》住房、私房翻建和大！修等费用《如仍不足可由户主】按规定申《请贷款？并按期偿还其他【一切费用《不得用公积》金支付职工用公积】金购买的住》房如出售须》将原购买住房时【使用的公积》金如期如数存入原】公积金的户名内职】工调动公《积金可以《划转职工离退休其】结余的公积》。金本息全部归还职工！本人；？。职工出国定居—可将：其个人？。提供的公积金本【息归还给本人；职工！在职期间《去世其结余的公【积，金本息可《由，继承人或受遗—。赠人领取《（2）各单位原【。则上可以有偿使用】本单位职工结—余，的，公积金专项》用于住宅建设 】 　　5《、公积金由各级住】房资金管理中心负责！归集、管《理和使用公积—金归集？。、存贷、结算等业务！委托专业银行代理】 　　》（三）租房购—债券或？交保：证金： 　　为了多方！筹集资金加快—住宅建设在房改【初始阶段实》行租房？认购债券或租房交】纳保证金《办法各？市、县可《从实：际出发选取一种 】。 　　1、—认购债券（缴纳租】赁保证金）的标【准新公？房每平方米使用面】积，认购债券（》缴纳租赁保证金【）定为二十元至五】十元；原已》承，租的：旧公房？按，同类新房的三—分，之一至二分》之一认购（》。交纳）各市、—县可：依据房屋的》质，量，、结构、层次、朝向！、设备等因》素确定具体数额 】 　　2、—债券认购《。（缴纳租《赁保证金）的方【式租房债券经—住房管理部》门核定由住户—个人：向本：地发售债《券的代理银行一【次性购买《（租赁保证金由住】户一次性足》额向产权《单位缴？纳）认购债》券（缴纳《租赁：保，证金：）后：方可获得或重新【确认住房租用权并】按，规，定缴纳房租 【 ，　　3、债券（【保证金）的收—存、使用《与返还？债券期？限一般五年可以转】让住：房租赁保证金由【产，权单位收《取并专项存入—指定金融机构只【能作为周转》金用于住《宅建设不得挪作它用！。使用期一般不应少】于五年年利率—定为3.6％不计】复利到期后一次【或，分次偿还本息购【买公有住房》者租赁保《证金：可抵交购房款 【 　　《4，、租：住集体宿舍》、母子房、》宿办合一的》职工暂不认购债券】（缴纳租《赁保证金《） 　》。　5、？。。对烈：属、离休干部—和民：政，部门确认的社会救】济、优抚《对象可区别》不同情况适当给【予减免？照顾 　　【（四）出售公有房 ！ 　　为》逐步：推行住房商品化提倡！。。。。。和鼓励职工购—买自住？住，房 《 　　1、》向城镇居民出售住】房，主要是成套公房可】分，两个层次一是以市场！价格向社《。会出售商品》房；二是以》标准价向单位职工】出售公有住》房对已列《入旧城改《造规划地《段的住房地》处临街宜改造为营】业，用房的住房代—管房产产权尚有争】议的房产以》及具有历史意—。义的：房产等均不出售 ！ 　　2《、从一九《九二年元《月一日起新竣工的公！有住：房先卖后《租优先从售给—无，房，户和住房困难户【 ： 　　3、按建【筑面积标准》价向单位《职工出售公有住房】新建住房按标准价（！住房本身建筑—造价及征《地、拆迁补偿费）为！基价在一《九九二年《至一九九三》年内为鼓励》群众买房按标—准价计价《时征：地和拆迁《补偿费可暂由—单位适？当负担旧公有住房】以重置价（即上一年！新建同类住房的本】身建筑造价）成新】折扣为基价两者均按！地段、朝向、—楼层等因《素确定售价凡具有常！。住城：镇，户，口以自住《为目的？且符合分房条件【的职：工均可购买公有住】房单：位要优先安排房【源出售按标准价售】房以户为单位每户】只能购买一次超过国！家规：定，的住房标准部分【按市场价《计价 　　4】、职工购房一次付清！房价款售房单位可】把房价款7》。。0％部分以20％的！折扣给予优惠无【力一：次付清的应先付不】少于房价《款30％的现金剩】余部分可向银—行申请抵押贷款【贷款期限《根据职工的偿还能力！和贷款金额》确，定新房一般不超过】十五年？最长不超过二十年旧！房最：长不超过十年 【 　？　5、职工》。以市场价购买的【公有住房拥有全部】产权；以《标准价购买的公有住！房拥有部分产权【职工拥有部分—。产权的住《房可以继承付清【房款并住满》。五年后允《许出：。售，原产权单位有—。优先购买权；售房收！入扣除有关税费后】的所得按国家、集体！、个人的产权—比例进行分配 ！　　6、《严禁以过低价格出】售公有？。住房向？职工出售《公房价格统》一由各级评估—机，构评估经《。同级房改、房地产、！物价：和，国有资？产管理？部，门核定由市、县【政府报省人民政【府，审批各产权单位不得！自行定价出售 】 　　7、产权单位！。出售新建公房免缴固！定资产投资方向【调，节税、？营业：税；出售已租的旧】公房免缴营》业税购房者免—征房产税《、和一次性的契税】通过出售《公房筹集的》住房资金缓缴—预算调节基金—、能源？交通基金和农—业基础建设基金 ！ ，　　8？、出售公有住—房回收的《资金：除提取10％用于】。住宅公？共部位的维修外【其余必须全部纳入】。住，房基金并《存入指定的银行房地！产信贷部资》金所有权归出售房产！者所：。有只能用于》住宅建？设和：房改的融《通周转？资金 　　（五！）集资？多建房 》 　　集《资建房和合作—建房是体现国家、】集体、个人三—结合解决《住房困？难，的，有效途径要大力提】倡以有利《于提高？全省城镇居民—的居住水平 【 　　1、积极发】。。展以“解危》”“解困”为重点的！集资、合《作建房各《单位均可组织集资建！房无房户和住房困】难户可优先参加职工！集资部分最》低不得低《于房屋单方工—程造价的四分之【一各：地可组织多形式【的住房合作社—。发展合作建房—。并实行个人筹资【为主、？单位资？助、国家《。扶持、民《主管理、自我服【。务的原？。。则 　　—2、集资、合—作建：房享受优惠政—策凡：以，个人筹资为主的集资！、合作？建房经各《级房改委审核认定不！受固定资产》投资规模限》制实行指导性计【划管：理计：划、规划、土地【、城建、房》管、建工等有关部】门应优先《办理：各种手续《；职工集资部—分按国家规》。定减免有《关税费市、县政【府也应减免》市政建设《配套费等有》关费用 　【　3、集《资、合作建房—要以建楼房为主逐】步纳入综合开发建】设的轨道实行“统】一规划合理布局【综合开？发，。配套建设科》学管理”对综合【开发建设的住—宅小：区，要，实行统一管理逐步】实现住房管》理社：会化 　　【4、集资、合—作，建，房的产权归属采取】以下方式（1）产】权共有即产》。权，由单：位，和参与集资》的职工共有属—职工产权《部分免缴房租（2】）产权公有即—职工集资款》计抵租赁保证金后】产权归单位所有【（3）产权部分归职！工个人？所有即单《位按出？售公有住《房办法将集资所建】的住房售给参与集】资的职工《职工集资款计抵【购房款？后产权？归职工个人部分所】有 　　—5，、严：格掌握住房建设【标准无论集资建房】还是合作建》房新：建的住房占地面【积、建筑面积都严格！控制：在国家和省有关规】定的标准以内—对，住房造价要严格控制！坚决制止不》合理的收费切实把】住房：造价降下来严禁用】公款高标准》装修住宅对》个人自？。建住房要加强—规划和用地管理尽可！能采：取统建？；以发展有组—织的：。个人建房《严禁以权谋私 】 　　6、各市【、县的旧城改造【和新区开《发都要结合》住房制？度改革进《行努力做到互相【。促，进 ：。 　　（六）分】级设基金 — 　　房改》的中心问题是建立】住房：基金根据国》务院国？。发，（1988）11号！文件精神要分级建】立住房基金把围绕】住房生产、》经营、消费》所发生的资》金集中？起来变无《序为有序《使之合理化、制度】。化、规范化 【 　　1、》立足现有《资，金的转化逐步建立】起城市（县城—）、单？位、：个人三级《住房基金城》市（县城）住房基】金来源市《、县财？政原：来预：算安排用于住房建设！、维修？和房租补《贴，的，资金；按规定提取的！。房地：产税和留成的投资】方向调节税出售公】产住房以及拆迁安置！私房户购买产权回】收的资金；通过其它！渠道筹集的资金【。单位住？房基金来源》按规：定提：取的住？房折旧？费，、大修理《基金；从留利中提取！一部分资金》；，从，福利基金、》奖励基金中分—。离出来？用于建房的》资金出？售公产？住房回收的》资金；房租收入、住！。房租赁？保证金（或债券【。）和其他渠道筹【集的：资金个人住》房基：金来源主要是公积金！和其他住房储蓄 】 　　《2、各级《住房基？金的：建立和？管理：。应与现行财政体制相！一致各级财政部门要！按各级政府的房【改政策规定认真做好！各级住房《基金的划转》和监督工作在同一市！、县内的房改政策】、办法和《实施步骤应》当统一所有单位【不论隶属关》系都应服《从当地人民》政府对房改的—统，一，部署地？方，政府也要《适当：照顾到条条》。的体制特点使—条，块之间的利益有所兼！顾和协调 【　　3、各级住【房基金统一由—各级：住房资金《管理中心管理和【使，用住房基《金的信贷《和结算？业务委托银行房地】产存贷部统一办理各！级住房基金》必须坚持“专款专】用、专户储存”【的原：则统一？筹划、管理和使【用（城市之间住房】基金也可以互—相拆借）专》项用：于住房建设和住【房制度？改革：不得挪作它用或变相！挪，用 　　4【、金融部门要积极】开展个？人购房建房储蓄和贷！款，业务实行住房抵【押贷款购《建房制度从存贷利】率和：还，款期：限，。等方面鼓《励职工个人购房和参！加，有组：织的建？房， 　　5、【积极开？展职工购房保险【配套工作由各地保险！公司：经办：此项业务坚持单独】核算保本经》营自求平《衡的原则《以为房改服务为宗旨！不以盈？利为目的做到低费率！经营经办政》策性购房保》险免交？有关税费所得—。收益用于《建立赔款准备—金，；，专户存储的保费收入！享受银行《。。的优惠存款》利率 　　【（七：）建立房改》。委 　》　为了确保房改的顺！。利，进行必须建立各级】。住房制度改革委员】会，（简称房改委—） ？ 　：。　1、？各级房？改委是各级政府领】导下：的推行住房》制度改革《。的决策？。、研究、管理和监】督机构 —　　2、房改委的职！责主要是（1—）负责？住房：制度改革实施方案的！制，定并监督实施—。研究：提出进一步深化房】改的对？策、方案《和政策？；（2）参与住宅建！设的规？划、计划、建—设和：住房管理的决策【；（3）确定住房制！度改革筹集资金的】有关：政策；（4）确定】。住房制度改革—资，金的：投向和分配计划；】（5）公布公积金收！缴率、？租，房认：。购债券或租赁保【证金：缴，纳基数、标》准价房出售》基价；（6）制订】住房分配管理办法】并对住房分配进行监！督；（7）负责辖区！内各单？。位，住房制度改革的业务！指导 　　3、！各级房改《委实行？委员：制委员由各级政【府分管住房制度【改革的领导》、，。政府有关《。部门负责人》、部队代表、—。工会代表担任 【 　？　4、各级房—改委下设两个常【。设机构办公室—负责房？改委员会的日—。常工作；住房资【金管理中心属事业】性，经济实体《负责房改资金的归】。集、管理和使用省】、市（地）、县都要！建立房改委员会并】下设办公室和住房基！金管理中心 — ：　　四、组织领【导 　》　城镇住房制度【改革是一项》利国利？民的大事也是—一项艰苦细致的工作！搞好房改关键在【于组织领导早改早】。主动迟改则被动房改！贵在起步贵在坚持】贵在落到实处为【了，保证房改全面—、持：续、有序地推—进需要采取以下措施！ 　　》1、切实加》强对：房改的？领导领导的》改革决心《是推进房改的—关键各？级政府应当高—。度，重视要将《此，项工作列入》。重要议事日程主【。要领导要亲自抓分】管领导要具体抓亲身！投，入房改实践取得【经验指导工作各级领！导干部要《以身作则带头执行房！改的：各项政策规定—以自己的模范行为】来推：动房改 —　　2、积极开【展宣传？教育工作各》级宣：传部门和新闻单位要！采取多种《。。形式大？力宣传房改的重要性！、必要？性、紧迫性和有关方！。针、政策增强广大群！众的改革意识要广】泛听取群众》意见集思《广益以完善各项改革！措施并？形成一个广泛的、】。坚，实的群众基础 】 　　？3、分步《实施：、分类指导》一，九九：二，年上半年省辖市全面！房改的实施》方案要？出台；地区所—在地城市和其他城市！以及部分条件好【的县要在一》九，九二：年，年底前逐步出台；其！余的县、镇要在【一九九三年上—半年起步各地市要】加强房改的》分类：指导确保房改—的顺利推进 　！　4、各有关—部门密切《配合积极支持房【改工作各级计划【、财政、《税收、金《融、劳动、人—事、工商、》物价、建设》、土：地、房地产等部门】都要制定与房改【有关的配套改革措】施通力协作共同完成！房改任务各级纪【检、：。监察部门要加强【房改工作的》检查和监《。督，防止产生新的不正之！风对：违法、违纪者—必须：严肃查处 　】　5：、搞好对房》地产市场的统一管理！各地要建立健全【房地：产交易规则》严禁非法买卖—、投机倒把》、牟取暴利等各种】非法活？动，确，保房地产交易活动的！正常发展 　　！6、房？改，方案实？行分级？审批各市、》县都：。要根据本方案制定自！己的实？施方案省辖市、地】区所在市的方案【由省房改委员会【审批：；其他市、县方案由！地（市）房》改委员会《审批并报省》房，改办：备案 》　　7？。、驻陕部队的—房改主要按》照中央军委的—房，改部：署进行但《凡与地方有关的房改！可参照本方案执行】 　　8、本】方案自批准之—日起实施在实—施过程中《遇到的问题由—省住房制度改革委员！会负责解释并—予以完善 】。 ，