—。 陕西省城！镇住房？制度改？革总体方《案 　　】党的：十一届三中》全会以来陕西的【住宅建设有了较【。大的进展在一定程度！上缓解了《住房紧缺《的矛盾但是》几，个大中城市》住，房困难的《状况仍十分》突出特别是现行【的“国家包、低【租金、？福利制、《。实物分？配型：”的住房《制度存在着严重的】弊端因而《改革住？房制度势在必行根据！国务院有关住—。房制度改革的规定和！要求结合《我，省实际情况特—制定陕西省》城镇住？房制：度改革总体方案 】 　　一、—主要目标 — ，。　　全省城镇—住房制度《改革的？根本目的是从改革公！。房低租金制度—着手将现行》的实物福利制度逐步！改变为商品货币制度！使住：房这个大商》品进入消费品市场逐！步实现？。住房商品化》和住房资金投入产】出的良性循环—努力：缓解居民《。住房：困难不断《改善居住《。。条件发展房地产业】更好地促进国—。民经济？发展为此我省房改的！分，阶段目标如下 【 ：。　　（一）“八【五”目标以改变低】。租金、无偿分配为基！本点公？房租金标准力—争达到？或接近实现简单【再，生产的三项因素【（维修费、管理费、！折旧：费）的？计租水平《逐步增加家庭住房】消费支？出，的比重？；紧：紧，围绕“解危”“解】困”：重点解决危险住房和！人均居？住面积在三至四平方！米，。以下的住房》困难户和无》。房，户住房的问题；【使人均居住面—积达到？七平：方米（使用面—积为 十平方【米）住房成套率【达50％左右；建】立城市、单位和【个人三级住房—基金使之《合理：化、固定化、规【。范化保证住房建设】有稳定的资》金来：源，并通过改革奠定机制！转换的基础 【 　　（二）“【九五“目标》。到二：000年公》房租金标准要努力达！到五项因素（维【修费、管理费、折旧！费、：投资利息和房—产税）的成本租金】水平：。使家庭住房》消，费结构基本》趋于合理；大力发展！住，房成：套率使之达到—60－7《0％城镇《人均居住《面积达到八》平方米？（使用面积为十一点！四，平方：。米）群众居住—条件和居住环境得】到明显？改善；发育》房地：产市场？建立：健全住房资金—的，融资体系加速机【制转换初步实—。现住房建设资金【投入产出的良—性，循环 　　【（三：）长：远目：标住房租金标准要达！到八：项因素（前》。述五项再加上土地使！用费、？保险费？和利润？。）即商品租》金水平家庭住房消】费更加合理；—住房成套率大大提】高每户有《一套舒适的住房形】成房地产市》场和住房融资体系】完成住房《商品机制的转—换实现住房商品【化，、社会化 　　！二、基本原则 】 　　全省城镇住】房制度改《革必须遵循》以下原则 — 　　－－坚—持政府、单位、【个人三？者共同负担的原【则，充分发挥三者—积极性扩大资金来】源加快？住房建设步伐 】。 　　－－坚持【租、售？、建：、管并举的原则努力！。形成：一，个提：高，租金、促进售房【、回收资金》、多建新房、加强】管，理的：联带序？列 　》　－－坚《。。持在统一《政策下的因地制【宜、分散决策—的原则？房改以市、县—为基本单位进—行各市、县》在执行全省房—改总体方案的前【提下从实际出发【确定自己的改革步骤！、办法和措施制订实！施，。方案精心组》。。织落实？ 　　－－坚】持，机制转换的原—则改革住房分配【体制、投资》体制、？消费体制、建设体】制，、管理体制和住【房金融制度形—。成一种体《现社会主义》有计：划商品经济要求的】新的住？房制度和《运行：机，。制逐步实现住—房商：品化 》　　－－坚》持积稳？妥的原则改》革，步伐既要积极力【争实现？党和政府提出的【战略目标的》要求：又要：与，国家、单位》、个人的承受能力相！适应 ？ 　　三、—实施：办法： 　　》全省城镇住》房制度改革实施办法！是提租发补贴实行】公积金租房购—债券（？或租：房交保证金）—出，售公有房集资多建】房分级设基金—建立：房改委 　　】。（一）提租发补【贴 　》　合理调整》公，房租金是《。房，。改的核心环节提高】房租应着眼于租售比！价，的合理化租金的调】整采：取分步？到位的办法同时【本着多提少补的原】则相应给予适当补贴！ 　　1、【。重新建立健全租赁】合同明确《。租赁期？限及双方的权利【和义务凡城镇公有住！。房在：同一城市《（县城）实行—同一租金《。标准：收取公？有，住房租金《一律以住房使用面积！计算 《 ，　，　，2，、分步提租》与补贴的具体要【求是起步时租金至少！提高到维修费、【管理费两项因素【之，和的一半；在二至三！年内租金提高到维修！费、：管理费两项因素水】平；在四至五年内租！金提：高到维修费、管理费！、折旧费三项—因素水平；二0【00：年年底前公房租金】提，高到维修《费、管理费、折【旧费、投资利—息和房？产税五？项因素水平本着多】提少补的原则提租】后新增租《。金由个人、单位、国！家共同负担随着【工资制度《的进一步改革再逐】步过渡到商品—租金居住单位集体】宿舍和自有私房【的职工暂不发给住房！补贴 ？ 　　《县城和建制镇应从自！己，的实际情况出发确】定相应？的办法 》 　　？3、新配公有—住，。房实行？新租金标准》凡从一九九二年【元月一日起分配【的新建公房》。和迁出腾空的旧【公有住房《其租金标《准，最好一？。步到位即达到成本】或准：。成本租金水平如果有！困，难至少也不得低于】。包括：管理费？、维：修费两项因素—的水平？并按上述要求相应】给予补贴 　】　4、实行住房超面！积加收房租》职工拥？有，。两处以上且住—房面积超过当地【政府规定住房标准】。的必须退《回多：。占住房超标部分的】租金标准不得低【于商品租金的水平】在一套住《房内确？因设计、结构等【原因不可分割且超过！使用面？积，在八平方米以内的】可暂不按超标处【理职工住《房面积？标准和超《标加租办法》各地可按国家和省有！关文件制定 — ， 　　5、补贴资】金的来？源住房补贴资金企】业承担的部分在【。住，。房的折？旧，费、大修理基金【和管理？。费中：列支不足部分—可进入成本；新【房，新租实转所发住房补！贴的：资金企？业可以进入成本；全！额预算的行政事业】单位承担的部分列入！预算；？差额预算《事业单位承担—。部分按差额比例【分别比照全额预算单！位和企业开支渠【道列支；自》收，自支事业单位承担】的部：分比照企业开支渠道！列支 　—　（二）实行公积】金， ， 　　公积金【是一种义务性的【长期储？蓄实行公积金制的单！位职工和单位—都要：。按，月收缴占标准—工，资一定比例的—公积：金两者均《归职工？个人所有通》过长期的储蓄—积累提？高职工家庭解决自住！。住房的？。能力扩大住宅建设资！金的投入《。产出和融通 — 　　1》、凡在我省城—镇工作并有》当地常住户口的行】政、：事业和企业单位的在！职职工（固定工、合！同工和计划内临时工！）均实行公积金制】度不具备条》件的县城可暂—不实行离休》干部和退休职工、】计划：。外临时工《和”三资“》企业中？的外籍职工》不实行？公积金制《。度 　　2【、公：积金收缴额》等于职工标》准工资乘以公—积金收缴率一九九】二年至一九九三【。年全省公积金收【缴率分？别定：为3％？－，5％以后随着—经济发展和》个人：收入的变《化可：以分别进行调整【每年：公布一次存储—公积金的利息比【照银行活期存款利】率，进行结算《公积金及其利—息作为个人收入无论！收缴、提取、继承或！受遗赠均《可免交个人》收入调节税 】　　3、公积金【的，来源个人《承担的部分由个人】支付：；企业？提供的部分由企【业公有？。住，房提取的折旧划转】解决不足部分经【各级财？政核：定可在成本》中，列支；行《政事业单位提供的部！分原则？上由其自有资金解决！不足部？分经各级财》政，部门核定《。后可由国《家预算？适，。当安排 　　】4、公积金的使用】和提取（1》）同：一城市的《职工家庭可》使，用本户成员及—其亲属积累的公积】金支：付购买自住住房、自！建自住住房、私【房翻建和大修等费】用如仍不足可—由，户主按规定申请【。贷款并按《期偿还其他一切费】用不得用公积金支付！职工用公积》金购买的住》。房，如出售须将》原购买住《房时：。。使用的公积金如【期如数存入原公【积金的户名内职工调！动公积金可》以划转？职工：离退休？其结：余的公积金》本息全部归还职工本！人；职工出国定【居可将？其个人提供》的公积金本》息归还给本人—；职工？在职：期间去世《其结余的公积金本】。息可由继承人—。。或受遗赠人》领取：（2）各《单位：原则上可以有偿使】用本单位《职工结余的公—。积金：专，项用于住宅建—。设 　》。　，5、公积金》由各级住《房资金管理中心【负责归集、》管理和使《用公积金归》集，、存贷、结》算等业务委托专业银！。行代理？ 　　（三）】租房购？债券或交保证金 ！ 　　？为了多方筹集资金加！快住宅？建设在房改初始【阶段实行租房认【购债券？或租房？交纳保证金办法各】市、县可从实际出发！选取一种 》 　　1、认购】债券（缴纳租赁保证！金）的标准新公房】每平方米《使用：面积认购债券（缴】纳租赁保《证，金）：定，为二十元至五十元；！原已承租《的旧公？房，按同类新房》的三分之一》至二分之《一认购（交纳—）各市、《县可：依据房屋《的质量、结构—、层：。次、朝向、设备等因！素，确定具？体数：额 　　2【、债券认购（—缴纳租赁保证金）】的方式租房债券【经住房管《理，部门核定由住—户个人向《本地发售债券—的代理银行一—次性购？买，（租赁保证》金由：住户一次性》足，。额向产权单位缴纳】）认购债券（—缴，纳，租赁：保证金）后方可获得！或重新确认住—房租用？权并按规定缴—纳，房租： 　　3—、债券（保证金）】的收存、《使，用与返还债》券期：限一般？五年可以转》让住房？租，。赁，保证金由产》。权单位收取并专项】存入指定金融机【构只能？作为周？转金用于住宅建【设不：。得，挪作它用使用期一般！不，应少于五《年，。年利率定为》3.6％不计复【利，到期后一《次或分次偿还本【。息购买公《有住房者租赁保证】金可抵交购房款【 ， ， 　　4、》租住集？体宿舍、母子房、】宿办合一的职工暂不！认购债券（缴纳租】赁保证金） 　！　5、对烈属、【离休干部和》民政部门确认—。的社会？救济：、优：抚对象可区别不同情！况适当给予减免照顾！ 　　（四）】出，售公有房 》 　　为逐步推】行住房？商品化提倡和鼓【励职工购《买，自住住房 【 　　1、向城镇】居，民出售住房主—要是成？。。套公：。房可分两个》层次：一是以市场价格向】社会出售《商品房？；，二是：。以标准？价向单位职工出售】公有住房对》。已列：入旧城改《造规划地段的住房地！处临街宜改》造为营业用房的住】房，代管房？产产：权尚有争议的房产】以及具有历史意义】的房产等《均，不，。。出售 　　【2、：从一九九《二年元月《一日起新竣》工的公有住房先卖】后租：优先从售给无—。。房户和住《房困难户 》 　　3、按建筑！面积标？准价向单位职工出】。售公有住房新建住】房按标准价（住房】本，身建筑造价》及征地、《拆迁：补，偿费）为基》价在一九九二年至一！九九三年内为—。鼓，励群众买房按标【准价计价时征地【和拆迁补偿费—可暂：由单：位，适当负担《旧公有住房以重【置价（即上一年新】建同类住《房的本身建筑造价）！成，新折扣为基价两者均！按地段、朝向、【楼层等因素确定售】价凡具有《常住城？镇户口以自住—为目的？且符合分房条件的职！。工均可购买公有住】房单位要优先—安排：。房源出售《按标准价售房—以户为单位》每，户只能购买一次超过！国家规定的》住房标准部分按市】场价计价 【。　　4、职工购房一！次付清？房价款售《房，单位：可把房价款70％】部分以20％的折】。扣，给予优？惠无力一次付清的应！先付不少于房价款3！0％的现金剩—余部分可向银—行申请？抵押贷款贷款—期，限根据？职工：的，偿，还能力和贷款金额确！定，新房一？般，不超过十五年最长】不超过二《十年旧房最长不超过！十年 　—　5、职工以市场】价购买的公有住房拥！。有全部产《权；以标准价购买】的公有住房拥有部】分产权职工》。拥，有部分产《权的住房可》。以继承付清房款并住！满五年后允许—出售：原产权？单，位有优先购买权；】售房收入扣除有关税！费后：的所得按《国家、集体、个【人的：产权比例进行—分配 　—　6、严禁以过低价！。格出：。。售公有住《房向职？工出售公房价格统一！由各级评《估机：构评估经《同级房改、房地产】、物价和《国有资产管理部【门核定由市、县【政府报省人民政【府审批各产权—。单位不得自行定价出！售 　　7【。、，产权：单位出售新建公房】。免缴固定资产投资方！向调节税、营业税；！出售已租的》旧公房免缴营业【税，购，房者免征房产税【、和一次《性的契税通过出【售公房筹集的住房资！金缓缴预算调节基】金、能？。源，交通基金和农业基础！建设：基，金 　》　8、？出售公有住房回【收的资金除》提取10％用于【。住宅：公共部位《的维修外其余必须】全部纳入住房基【金并：存入指定的银行房】地产信贷部资—金所有权归出售【房产者所有只能【用于住？。。宅建设和《房改的融通周转资】金 ： ：　，　（五）集资多【建房 ？ 　　集资建【房和合作建房是体】现国家、集体、个人！三结合解《决住房困难的—有效途径要大力提倡！以有利于提高全省城！镇居民的居》住水平 　　1！、积极发展以—“解危”“解困”为！重，点的集资《、合：作建房各单位均可】组织：集资：建房无？房户和？住房困难《户可优先参》加，职工：。。。。集资部分最》低不得？低于房屋单方工程】造价：的四：。分，之一各地可组织多形！式的：住房：合作社发展合作建房！并，实行个人筹资为主】、单位？资助、？国家扶持、民—。主管理、自我服务】的原：则 　》　2、集资、合【作建房享受》优惠政策凡》以个人筹资为主的集！资、合作建房经各级！房改委审核认定【不受固？定资产投资规模限】制实行指导》性计划管理》计划、规划、土地、！城建、房《管、建工等有—关部门应优先办理】各种手？续，。；职工集《资部分按国家规【定，减免有？关税费？市、县政府》。也应减？免，市政建设配》。套费：等有关费《用， ： 　　3、集资、】合作建房《要以建？楼房为主逐步纳入综！合开发建设的轨道】实行“统一规划合理！布局：综合开发《配套建设科学—管理”？对综合开《发建设的住宅小【区要实？行统一管理》逐步实现住》房管理社会化 ！　　4、集资、合作！建房：的产权归属采—取以下方式》（，。1）：产权共有《即产权由单位和参与！集资的职工》共有属职工产—权部分免缴房租（】2）：产权：公有即职工》。集资款？计抵租赁保证—金后产权归单—位，所有（3《）产权部《分归职？。工个：人所有？即单位按《出售公有住房办法将！集资所建的住房售】给参与集资的职工】职工集资款计—抵购房款后产权【归职工个人》部分所有 》。。 　　5、严格】掌握住房建设—标，准无论集资建房【还是：合作建房新建的住房！占地面积、建筑面积！都严：格控制？在国家和《省，有关规？定的标准以内对【住房造？价要严？格控制坚决制—止不合理的收费切实！把住房？造价降下来》严禁用公款》高标准装修住宅对】个人自建住》房要加？强规划和用地管理】尽可能采取统—建；：以发展有组》织，的个人建房严禁以】权谋私 　　】6、：各市、县的旧—城，改造和新区》开发：都要结合住房制【度改革进行》努力做到互相促进】 　　（六）分！级设基金 》 　　《。房改的中心问题【是建立住房基金【根，。据国：务院国发（》1988）》。11号文件精神要】分级：。建立住房基》金，把围：绕住：房生产？。、经营、消费所发生！的资金集《中起来变无序为有】序使之合《理化、制度》化、：规范化 》 　：　，。1、立足现有—资，。金的转化《。。逐步建立起城市（】县城）、单位、个】人三级住房》基金城市（县—城）住房基》。。金来源市、》县财政原来预算安】排用于住房建设、维！修和房租补贴的资金！；按规定提》取的房地产税—和留成的《。投资方向《调节：税出售公产住房以】及拆迁安置私房户购！。买产权回收的—资金；通过》其，它渠道筹集》的资金单位住—房基金来源按规定】。提取的住《房折旧费、大修理】基金；从留利中提】取一部分资金；从】福利基金、奖励【。基金中分离》出来用？于建房？的资金出售公—产住房回收的—资金；房《租收入、住房租赁保！证金（或《债券：）和其他渠道—筹集的资金》个人：住房基金来源主要是！公积金和其》他住房储蓄 【。 ，　　2、各级住房】基金：的建立和《管理应与现行财政体！制相一致《各级：财政部门要按—。。各级政府的房改【政策规定认真做好各！级住房基金》的划转和监督—工作在同一市、县内！的，房改：政策、办法》和，实，施步骤应当统一【所有单位不论隶【属关系都应》服从当？。地人民政府对—房改的？统一部署地方政府】也要适当照顾—到条：条的体制特点—使条：块之间？的利益有《所兼顾和协调 【 　　3、各级住！房基金统一由—各级住？房，。。资金管理中心—管理和使用住—房基金的信》贷和结算业务委【托银行房地产存贷部！统一办理各级住房】基金必须坚》持“专款专用、【专户储？。存”的原《则统一筹《划、管理和》使用：（城市？之间住？房基金也可以互相】拆借）？专项：。用于住？。房建设和住房制度】改革不？得挪作它《用或变相挪用—。 　　4、金融！部门要积极开展个人！购房建房储》蓄和贷款业务实行】住房抵押《。贷，。款，。购建房制度从—。存贷利率和还款【期限等方面鼓励【职，工个：人购：房和：参加有组织的建房】 　　5、【积，极开展？职工购房保险—配套工作由各地【保险公司经办此项业！务坚持单独核算保】。本经营自求平—衡的原则以为—房改服务为宗旨【不以：盈利：为目的？做到低费率经营经】办政策性购房—保险免交有关税【费所得收益用于建】立，赔款准备金；专户存！储的保费《收入享受《银行：的优：惠存：款利：率 ： 　　《（七）？建立：房改委 　【　为了确保房—。改的顺利进行—必须建立各级住房】制度改革委员会（】简称房改委）— ： 　　1、各级【房改委是各级政府领！导下的推行》住房制度改革的决策！、研究、《管理和？监督机？构 　　2【、房改？委的职责主要是【（1）负责住房制度！改，革实施？方案的制《。定并：监督实？施研：究提出进一步深化房！改，的对策？、方案和政》策；（2）参—与住宅建《设的规划、计—划、建设《和住房管理的决策；！（，3，）确定住房》制度改革筹》集资金的有关政策；！。（4）确《。定住：房制度改《革资金的《。投向和分配计划；】（5）公布公积金】收缴率、租》房认购债券或租赁】保证金缴纳》基数、标《准价：房出售基价；（6】）制：订住房分配》管理办法并对住【房分配？进行监督；》（7）负责辖区内各！单位住房制》度改革的业务指导】 ： 　：　，3、各？。级房改委《实行：委员制委员》由各级政府分管住】房制：。。度改革的领导、政府！有关部门《负责人、部队代表】、工会代表担任 】 　　4、各级】房改：。委下：设两个常设机构办】公室负责房改委【员，会的日常工作；住房！资金管理《中心属事业性—经济实体负责—房改资金的归—集、管理《和使：用省、市（地）、县！都要建立房改委员会！并下设办《公室和住房》基金管理中心 】。 　　？四，、组织领导 　！　城镇住《房制度改革是—一项利国利民的大事！。也是一？项艰苦细《致，的工作搞好房改关键！在于组织领导早【改早主动迟改则【被动房改贵在起步贵！在坚持贵《在落到？实处为了保证房改全！面、：。持续、有《。序，地推进需要采取以】下措施 《 　　1、切【实加强对房》改，的领导领导》的改：。革决心是推》进房改？的关键各级政—府应当高度重视【要将此项《工作列入重要议【事日：程主要领导要—亲自抓分管领—导要具体抓亲身投入！房改实践取得经【验指导工作各级【领导干部要》以身作？则带头执行房改【的各项政策规定以】自己的模范行为来推！动房改 《 　　2、积【极开展宣传教—。育工：作各级宣传》部门和？新闻单位要采取多种！形式：大力：宣传房改的》重要性、必要—。性、紧迫性和有【关方针、《政，策增强？广大群众的》改革意识要》广，泛听取群众意见集思！广益以完《善各项改革措施【。并形成？一个广泛的、—坚，实的群众基础 【 　？　3、分步实—施、分类指》导一九九二年上【半年省辖市全面房】改的实施方案—要出台；地区所【在地城市和其他【城市以及部分—。条件好？的县要在一九九【二年：年底前逐步出台；】其余：的县、镇《要在一九九三年【上半年起步各地市要！加强房改的》分，类指：导确保房改的—顺，利推进 　【　，4、各有关部门【密切配合积极支持房！。。改工作各级计—划、财政、税收【、金融、劳动—、人事、《工商、物价、—建设、土地、—房地产等部》门都要制定与房【改有关的配套改革】措施通力协作共【同完成房《。改任务各级纪—检、监察《部门要？加，强房改工作的检查】和监督防止产生新】的，不，正之风？对违：法、违？。纪者必须严肃查处 ！ 　　《5、搞好对房—地产市场的》统一管理各地要【建立健全房地—产，交易规则严禁非【法买卖、投机倒【把、牟取暴利等【各种非法活动确保房！地产：交易活动的正常【发展 ？ 　　6、—房改：方案实行分级—审批各市、县都【要根据本方案制定自！己的：实，施，方案省辖市、—地，区所在市的方案【由省房改委员—会审：批；其他市、县方】案由地（市）房改】委员会审批并报省】房改办备案 【 　　？7、驻陕《部队的房改》主要按照《中，央军委的房改部署进！。行但凡与地方有关的！房改：可参照本方案—执行 　—　8、？本方案自批准之日起！实施在实施》过，程中遇到《的问题由《省，住房制度改革委员会！负责解释并》予以完善 》 ？ ，