— ， ，。 陕西省城镇】住房：制度：改，革总体方《案 　　】党的十一届三中【。全会：以来陕？西的住宅建设有了】。较大：的进展在一定程度】上缓解了住房—紧缺的矛《盾但是几《个大中城市住房困】难的状况仍十—分突出特别是—。现行的？“国家包《、低租？金、福利制、实物分！配型”？的，住房制？度存在着《严重的？弊端因而改革住房】制度：势在必行根据国务院！有关住房制度改革的！规定和要求》结合我省《实际情况特制定【。陕西省城镇住房制】度改革总体方案【 　　一、主】要，目标 ？ 　　《全省：城镇住？房制度？改革的根《本，目的是从改革—。公房低租金制度着】手将现行的》实物福利《制度逐步改变为商品！货币制度使》住房这个大商品【进入消费品市场逐】步，。实现住房商品化【和住房资《金投入产出的—良性循环努力缓解】居民住房《困难不断改》善，居住：条件发？展，房地产业更好地【促进国民《经济发展为此我省房！改的分阶段目标如】下 　　（【一）“八五”目标】以改变低租金、无偿！。分，配为基本点》。公房租金标准力【争，达到或接近实现【简单：。再生产的三项因【素（维修《费、管理费、折旧费！。）的计租水平逐【步增加家庭住房消】费支出的比重；紧】紧围绕“解危”“】。解困”重《点解决危险》住房和人《。均居住面积在—三至：。四，平方米以下的住房困！难户和无房户住房的！问题；使人均—居住面积达到七平】方米（使用面—积为 十平—。方米）住房》成套率达50％【左右；建立城市【、单位和个》人三级住房基金使之！合理化、固定化、规！范化：保证住房建设有稳定！的资金来源并—通过改革《奠定机制转换的基】础 　　—（二）？“九五？“目标到《二000年公房租】金标准要努力—达，到五项因素（维修】费、管？理费、？折旧费、投》资利息和房产税）的！成本租金《水平使？。家庭住房消》费，结构基本趋于合【理；大力发展—住，。房成套率使之达【到60－70％城】镇人均居《住面积达到八平方米！。（使：用面积为十一点四】。平，方米）群众居—住条件和居住环境】得到明显改善—；发育房地产市【场建立健全住—房资金的融资—体系加速机制转换】初步实现《住，。房建设资金投入【产出的良性循环 】 　？　（三）长远目【。标住房租金标准要】达到八？项因：素（前述五项再加】上土地使《用，费，。、保：险费和利润）即商】品租金水平家庭住】房消费更《加合理；住房成套】率大大提高》每户有一套舒适【的住房？形成：房地产市场和住【房，融资体系完成—住房商品机制的【转换实？现住房商品化、【社会化 　【　二、？基本原则 【　　全省城镇—住房制度改革—必须遵循以》下原则 《 ， 　　－《。－坚持政《府，、单位、个人三【。。者共同负担的—。原则充分《发挥三者积极性【扩大资？金来源加快住房建】设步伐 　【　－：－坚持租、售、建、！管并举的原则努力形！成一个？提高租金、促—进售房、回》。收，。资金：、多建新《房、加强管理—的联带序列》 　　》－－坚持在统—一政策下《的因地制宜》、分散决《策的原则房改以【市、县为基本—单位进行《各市、？县在执？行全省房《。改总：体方：案，。的前：提下从实际出发确定！自己的改革步骤、办！法和措施制订实施】方案精心组织落实 ！ ， 　　－－坚持【机制转换的原则【改革住？房分配体制、投资体！制、消费体制、建设！。体制：。、，管理体制和住—房，金融制度形》成一种体《现社会主义有计划商！品经济要求的—新的住房制度和运行！机制：逐步实现住房—商，品化 ？ 　　－－坚持】积稳妥的原则—改革步伐《既要：积极力争《实现：党和政府提出的战略！目，标的要求又要与国】家、单？位、个人《的承受能力相适应】 　　》三、实施《办法 　　全省！城镇住房制度改【革实：施办法是提》租发补贴实行公积】金租房购债券—（，或租房？交，保证金）出售公有】房集资多建房分级设！基金建立房改委【 　　（一【），提租发补《贴 ： 　　合理调【整公房？租金是房改的—核心环节提高—房租：应，着眼：。于租售比《价的合理化租—。金，的，调整采取分步到位】的，办法：同时本着多提少补的！。。原则相应给予适当补！贴 　　1【、重新建立健全【租赁合同明确租【赁期限及双》方，的权利和《义务凡城《镇公有住房在—同一城？市（县城）实—行同一租金》标准收取公有住房】租金一律以住—房使用面积》计算 　—　，2，、分步提租与补贴的！具，体要求是起步时【租金至少《提，。高，到维修费、》。管，理费：两项因素之和—的一半；在二—至三年内租金提【高到维修费、—。管理费两项》因素水平；》在四至五年内租金提！高到维修费》。、管理费、》折旧费三项因素水】平；二000—年年底前公房—租金提高到维—修费、管理费、【折，旧费：、投资利息》和房产税五项—因素：。。。水平本着多提少补的！原则提？租后新增《租金由个人》、单位、国家—共同负担随着—。工，资制度？的进：一步改革再逐步过渡！到商品租金居住【单位集体宿舍和自有！私房的职工暂不发】给住房补贴 】。。　　县城和建—制镇应从自》己，的实际情《况出：发，确定相应的办法【 　《　3：。、新配？公有住房实》行新租金标》。准凡从一九九—二年元月一》日起分配的新建【公房和迁出腾空【的旧公有住房其【。租金标准最好一步到！位即达？到成本或准成本租金！。水平如？果有困难《至少也不《得低于包括管理【费、维修费两项因素！的水平并按上述要】求相：应给予？补贴 《 　　4、》实行住房超面—积加收房《租职工拥有两处以上！且住房面积超—过当地政府规—定，住房标准的必须【。退回多？占住房超标》部分的租金标—准不得低于商—品租金的水平在一】套，住房：内，确，因，设，计、结构等原因不可！分，割且：超过使用面》积，。在八平方米以内的】可暂不按超标处【。理职工住房》面积标准《和超标加租办法【各地可按国家和省有！。。关文件？制定： 　　》。。5、补贴资》金的来？源住房补贴资金企】业承担的部分在住房！的折旧费《、大修？理基金和管理费【中列支不足部—分可：进入成本《；新房新租实转所】发住房补贴的—。资，金企业可《以进入？成本；？全额预算的行政事业！单位承担的部分列】入预算；差额—预算事业单位承担】部分按差《额比例分别比照【全额预算单》位和企业开支渠道列！支；自收自支事【业单位承担的部【分比照企业》开支渠道列支 】 　　（二）实行】。公积金 》 ，　，　公积金是一—种义务性的长—期储蓄？实行公？积，金制的单位职工和】单位：都，要按月收《缴占标准工》资一定比例的公【积金两者均归职【工个人所有通过【长期的储蓄积累提】高职工家庭》解决自住住房—的能力扩大住宅建设！资金的？投入产出和融通【 　《　，1，、凡在我省》城镇：工作并有当地常住户！口的行政、事—业和企业单位—的在：职职工（固定工、】合同工和《计划内？临时：工）均实行》公积金制度不具备条！件的县城可》暂不实行离休干部】。。和退休职工、计【划外临时工和”三资！“企业？中的外籍职工—不实行公积金制度 ！ ， 　　2、公积金】收缴：。额等于职工标准工】资乘以公积金收缴率！一，九九二年至一九九】三年全省公积金【收缴率分别定为【3％－5％以—后随着经济发展和个！人收入的《。。变化可？以分别进《行，调整每年公布一次存！储公积？。金，的利息比《照，银行活期存款利【率进：行结算公积金及【其利息作为》个人收入无论收缴】、提取、继》承或受遗赠均可【。免交个人《收，入调节税《 ？　　3、公积金【的来源个人承—担的部分由个人【支付：；企业提供的—部分由企业》公有住房提取—的折旧划《转解决不足部分经各！级财政核定可在成本！中，列支；行政事业【。单位提供的部分【原则：上由其自有资金【解决不足《部分经？各级财政部门核定】。后可由国《。家预：算适当安排 — ：　　4、公积—金的使用和提取（1！）同：一城市的职工家庭可！使用本户成》员及其亲《属积：累的公积金支—付购买自住住—房、自建自》住住房、私房翻建】和大修等《费用如仍不足可【由户主按规定—申请贷款《并按期偿还》。其他：一切费用不得用【公，积金支付职工用公积！金购买的住》房，如出：。售须将原购买—住，房时：使用的公《积金如期如数存入原！公积金的户名—内职工？。。。调动公积金可—以划转？职工离退《休其结？余的公积金》本息全部归还职工】本，人；职？工出：国定居可《将其个？人提供的公积—金本息归还给本【人；职工《在职期间《去世其？结余的公积金本息】可由继承《人或受遗赠》人领：取，（2）各单位原则】上可以有偿使用本单！位职工结余的公积金！专项用于住宅建设】 ？。　　：5、公积金由—各级住房资金管理中！心负责归《集、管理《和使用公积金—归集、存贷、—结算等业务委托专】业，银行代理 》 　　（三）租】房购：债券或？交保证金 【　，　为了多方筹集资金！加快住宅建设在【房改初始阶段—实行租房认购债券或！租房交纳《保证金办法各市、】县可从实际出发选取！一种 　—　1、认购债券（】缴纳租赁保证金）】的标准新公》房每平方米使用【面积认购债券（缴】纳租赁保证金）【定为二？十元至五《十元；原已》承，租的旧公房按同类】新房的三分之一至二！分之一认购（交【纳）：各市、县可依据房屋！的质量、结构、层】。。次、朝向、》设备：等因素确定具体数】额 　　2、债！券，认购：（缴纳租《。赁保证金）的方式租！房债：券经：住房管理部门核定】由住户个人向本地发！售，债券：。。的代理银行》一次性购买（租赁保！证金由住户一次性】足额向产权单位【。缴纳）认购债券【（，缴纳租？。赁保证金）》后方可获得或重新】确认住？房租用权并按—规定缴纳房租 】 　　3、债券【（保证金）的收存、！使用与？返还债？券期限一般五年【可以转让住房租【赁保证金由产权单】位收取并专项存【入指：定金：融机构只能作为周】转金用于住宅建设】不，得，挪作它用使用—期一：般不应少于五—年年利率定为3【.6％不计复—利到：期后一次《或分次偿还本息购买！公，有住：房者租赁保》证金可抵《交购房款 — 　　4、租—住，集体宿舍、母子【房、宿办合一—的职工暂不认—购债：券（缴纳《租赁保证《金） 　　5、！对烈属、离》休干部和民政部【门确认的社》会救：济、：优抚对象可区别不】同情况适当给—予减免照顾 — 　　（四）出售！公，有房 》　　为逐步推行住房！商品化提倡和鼓【励职工购买自住住】房 　　1】、，向城镇居民出—售住房？主要是？成套公房可分两个】层次一是以市场价】。格向社会出售商品】房；：二，是以：标准价向单》位职工出售》公有住房对已—列，入旧城改造规—划地段的住房地【处临街宜改造—为营业用房的住【房代管房产产—权尚有争议的房产】以，及具有历《。史意义的房》产等均？不出售 》 　　？2、从？一九九二年元月一】日起新竣工的公【有住房先卖后租优先！从售：给无房户和住房困】难户 》　　3、按建筑面积！标准价向单位职工】。出售公有住房—。新建住房按》标准价（住房本身建！筑造价？及，征地、拆迁补偿费）！为基：。价在一九九二年至一！九九三年内为鼓【励群众买房》按标准价计价时征】地和：拆迁补偿费可暂由单！位，适当负担旧公有住房！以重置价（即上一年！新建：同类住？房的本身建筑造价】）成新折《扣为基？价两者均按地段【、朝向、《楼层等？因素确？定售价？凡具有？常住城镇户口以【自，住为：目的且符合分房【条件的职工均可【购买公有住房单位要！优先安排房源—出，售按标准价售房以】户为单位每户只能】购买：。一次：超过国？家规定的住》房标准部分》按市场价计价 【。 　　《4、职工购房一次付！。清房价款售房单位可！把房价款7》0％部分以20【％的折扣给》予，优惠：无力一次付清的【应先付不少于房价】款30％的》现金剩余部分可向银！行申请抵押贷款【贷款期限根据—职工的偿还能力和贷！款金额？确定新房一般不超】过十五年最》长不超过二十年旧】。房最：长不超？。。过，十年 　　5、！职工以？市场价购买》的，公有住房拥有全【部，产权；以标准—价购：买的公有住房拥有】部分产？权职：工拥有部分产权的】住房可以继》承付清房《款，并住满五年》后允许出售原产【权单位有优先购买权！；售房？收入扣？除有关税费后的所】得按国家《、集体？、个人？。的产权比例进行【。分配 　　6、！。严禁：以过低价格出—。售公有住房向职工】出售公房《价格统一由各级【评估：机构评估经同—。级房改、房地产、物！价和国有资产—管理部门核定由市、！县政府报省人民【政府审批各产权单位！不得：自行定价出售— 　　》7、：。产权单位出售—新建公房《免缴固定资》产投资？方向调节税、—营业税；出售已【租的：旧公房免缴》营业税购房者免征房！产，税，。、，和一次性的契—税，通过出售公房—筹集的住房资金【缓，缴预算调节基金、能！源，交通基金和农业【基础建设基金 ！　　8、出售公有住！房回收的资金—。除提取10％—用于住宅《公，共部位的维》修，外其余必须全—部纳入住《房基金并《存入指定的银行房地！产信：贷部资金所有—权归出售房产者【所有：只能用？于，住，宅，建设：和房改的《融通周转资金 ！　　（五）集资多】建房 》　　：集资建房和》合作：建房是体现》国家、集《体、个人三》结，合解：决住房困难的有【效途径要《大力提倡以有利于】提高全？。省城：镇，居民的居住水平 ！ 　　1、积极发】展以“解危》”“解困”为—重点的集资、—合，作建房各《单位均可组》织集资建房无房户和！住房困难户》可优先参加职工集】资部分最低不得【低于房屋单方工程造！价的四分之一—各地可组织多形【式的住房合》作社发展合作—建，。房并：实行个人筹》资为：主、单位资》助、：国家扶持、民主管理！、自我？服务的原则 — 　　2》、，集资、合作建房享】受优惠政策凡以个人！筹资为？主的集资、合作建】。房，经各级房《改委审核认定不受固！定资产？投资：规模限制《实行指导性计划【管理计划、规划、土！地、城？。建、房管、建—工等有关部门应【优，先办理各种手—续；职工集资部分按！国家规定减免有关税！费，市，、县政府也应减免市！。政建设配套》费等有关费用 【 ：　　3？、集资、合作建【房要：以建楼房《为主逐步纳入综合】开发建设《。的轨道实行》“统一规《划合理布局综合开发！配套建设科学管理”！对综合开《发建：设的住宅小区—要实行？统一管理逐步实现住！房管理社会化— 　《　4、集资》、合作建房的产权归！属采取以下》方式（1）》产，权共：有即产权由单位和参！与集资的职》工共：有属职工产权—部分免缴房租（【2）产？权公有即职工集资】款计抵租《赁保证金《后，产权归单位》所有（3）产—权部分归职工个人所！有即单位按出售公有！住房办法将集资所建！的住房售给》参与：集资的职《工，职工集资款计抵购】房，款后：产权归职工个人【部分：所有 　　5】、严：格掌握？住房建设标准—。无论集资建房还是】合作建房新建—的住房占地面积【、建筑面积都—。严格控制《在国：家，和省有？关规定的标准以内】对，住，房造价要严》格控制坚决制止不合！。。理的收费切实把【住房造价降下来严禁！用公款高标准装【修住宅对个》。人自建住房要—加，强规划？和用：。地管理尽可能采【取统建；以发展有】组织的个人建房严禁！以权谋私 　】　6、各市》。、县：的旧城改《造和新区开发—都要结合住》房制度改革进行努】力做到互相促进 ！ 　　（六）分级设！基金 《 　　房改的—中心问？题是建立住房基金】根据国务院国—。发（1988）【11号文件精—神要分？级建立住房基—金把：。围绕：住房生产、》。经营、消费所发生的！资，金集中起来》变无序为《有序使？。之合理化、制度【化、规范《化 ： 　　1》、立：。足现有资金的转化】逐，步建立？起城市（县》城）：、单位、个人三【。级住：房基金城市（县城】）住房基金来—源市、县财政原来】预算安排《用于：住房建设《、维修？和房租补《贴的：资金；按规定提【取的房地产税和留】成的投？资方向调《节，税出售公《产住房以《及拆迁安置私房户购！买产权回《收的资金；通—过其它渠道筹集的】资金单位住房—基，金，来源按？规定提？。取的住房折旧费、】大修理基金》。。。；从：留利：中提取？一，部分资？金；从？。福，利基金、奖励基金】中分离出来用—于建房？的资：金出售公产》住房回收的资—金；房租收入、住房！租赁保证金》（或债券）和其【他渠道筹集的—资金个人住房基金】来源主要是公—积金和其他住房储】蓄， ， 　　2》、各级住房基—金的建立和》管理应与《。现行：财政体制相一—致各级财政部门【要按各级《政，府的房改政策规【定认真做好》各，级，住房基金的划转和监！。督，工作在同一市、县】内的：房改政策、办法【和实：施步骤？应当统一所有单位不！论隶属关系》都应服从当地—人民政府《对房改的《。统一部署地方政府】也，要适当照《顾，到，。条条的体制特点【使条块之《间的利益有所兼顾】和协调 　　】。3、各级住房基金】统一：由各级住房资金管理！中心管理和使用住房！。基金的信贷和结算】。业务委托银行房地】产存贷？部统一办理各级住】房基金必须》坚持“专款专用【、专户储存”的原】则统一筹划》、管理和《使用（城市之间住房！基金：也可以互相拆借【）专项用于住房建设！和住房制度改革【不得挪作它用—或变相挪用 【 　　4、》金融部门要积极开】展个：人购房建房储蓄【和贷款业务》实行住房《。抵押贷款《购建房制《度从：存贷：利率和还款期限等】方面鼓励《职工个人《购房：和参加？有组织的建房 】 　　5、积极【开展职工购房—保险配套工作—由，各地：保险公？司经办此《项业务坚持单—独核算保本经—营自求平衡的原【则，以为房改《服务为宗旨不以【盈利为目的做到低费！率，经营经？。办政策性购房保【。险免交有关税费【所得收？益用于？建立赔款准备—金；专户存储的【保费收入享受银行的！优惠存？款利率？ 　《　（七）建立房改委！ ， 　　为了确保房！改的顺利进行—必须建立各级住房】制度改革委员会（】简，称，房改委） 　　！1、各级房改—委是：各级政府领》导下的推行住房制】度，改革的决策、研究、！管理和监督机构【 　　2、房改！委的职责主要是（1！）负责住房制度【改革实？施，方案的制《定并监？督实施研究提出【进一：步深化房改的—对策、方案》和政策；《（2）参与住宅建设！的规划、计划、建】设，和住房管理的决策；！（3）确定住房制度！改革筹集资金的有关！政策；（4）—确定住房制》度改革资金的投向】和分配计《划；（5）公—布公积金收缴率、租！房认购债券或租【赁保证金缴纳基数、！标准价房《出售基价《；（6）《制订住房《分配管理办法并对】住房：分配进？行监督；（7）负责！辖区内各单位住房】。制度改革的业—。务指导？ 　　》3、各级房改委【实，行委员制《委，员由：各级政府分管—住房：制，度改革的《领导、？政府有关部门—负责人、部队代表】、工会代《表担任 《 　　4、各级】房改委下《设两：个常设机构办公【室负责房改》委，。员会的日常工作；】住房资？金管理中心属事【业性经济实体负【责房改？。资金的归集、管理和！使用省、市（地）、！县，都要：建立房改委员会并下！设办公室和》住，房基金管理中心【 　　四—。、组织领《导 　　—。城镇住房制度改【革是：一项利国利民的大事！也，是一项艰苦细致的】。工作搞好房改关【键在于组织领导早改！。早主动迟《改则被动房改贵【在起步贵在坚持贵】在落到实《处为：了保证房《改全面、持续、有】序地推进需要采取】以下措施 — 　　？1、切实加强对房改！的领导领导的—改革：决，心是推？。进房改的关键—各级：政府应？当高度重视要—将此：项工作？列入重要议事日程】主，要领导要《亲自抓分《管领导要具体抓【亲身投入房改实践】取得：经验指导工作各级】领导干部要以身【作则带头执行—。房改的各项政策规定！以自己的模》范行为来《推动房？改 《　　2？、积极开展宣—传教育工作各级宣】传部门和新闻单位】要采取？。多种形式大力宣【传房改的《重要性、《必，要性、紧迫性—。和，有关方针、政策【增强广？大群众？的改革意识要广泛】。听取群众意见集思广！益以完善各项改【革措施并形成一个广！泛的、坚实的群【众基础 —。　　3、分步—实施、分类指导一】九九二年上半—年省：辖市全面房》改的实？施方案要出》台；地区所在地城】市和其他城市以【及部：分条件好的县要在一！九九二年年底—前逐步出台；其余】的县、镇《要在一九九三年上半！年起步各地市要【加强房？。改的分类指导确保房！改的顺利推进— ， ， 　　4、各—。有关：部门密切配合积【。极支持房《改工作各《级计划、财政—、税收、金》融、劳动、》人事、工商、物价、！建设、土地、房地】产等：部门都要制》定与房改《有关的配《套改革措施通力协作！共，同完成房改》任务各级纪检、【监察部？门要加强房改工作的！检查和监督防止【产生新的不正—之风对违《法、违纪《。者，必须严？肃查处 　　5！、搞好对房地产【。市场的统一管理各】地要建立《健，全房地产交》。易规则严禁非法【买卖：。、投机？。倒把、牟取暴—利等各？种非法活动确—。保房：地产交易《活动：的正常发展 　！　，6、房改方案实行】。分级审批《各市、县都要根据】本方案制定自—己的：实施方案省》辖市：、地区所在市—的方案？由省房？改委：员会审批；》其他市、县方案【由地（市）房改委员！。会审批并报省房【改办备？案 　　7、】驻陕部队《的，房改主要按照中央】军委的房改》部署进行《但凡：与地方？有关的房《改可参照本方案执行！ 　《　，8、本方案自—批准之日起实施在实！施过程中《遇到的问题由省住】房制度改革委员会负！。责解释并《予以完善 》 《