》 ？ 陕西省城镇】住房制度改革总体方！。案 —　　党的《十一届三中全会以】来陕西的住宅建设有！了较大？的进展在一定程度上！缓解了住房紧缺的】矛盾但是几个大中】城市：住房困难的状况仍】十分突出《特别是现行的“【国，家包、？低租金、《福利：制、实物分配型【。”的：住房制度《存在着严重》的弊端因而改革住】房制度势在必—行根据国《务院有？关住房？制度改？革的规？定和要求结合我省】实际情况特制定陕西！省城：镇住房？制度改革总体—方案 》　　一、主》要目标 　　】全省：城镇住房《制度改革的根—本目的？是从改革公》房，低租金制《度着手将《现行的？实物福利制度逐【步，改变为商品货币制度！使住房这个大商品进！入消费品市场逐步实！现住房商品化和住】房资：金投入产出》的良性循环》努力缓解《居民住房困难不【断改善居住条件发】展房地产《业更好地促进—国民经济发展为此我！省房改的分》阶段目标《如下 　　（一！）“八？五”目标以改—。变，低租金、无偿—分配为基本点公房】租金标准力争—。达到或？接近实现《简单再生产的三项】因素（维修费、管理！费、折旧《费）的计《租，。水平逐步增》加，家庭住房《消费支？出的比重；紧紧围绕！“，解危”“解困”重点！解决危险住房和人】均，。居住面积在三至【四平方米以下的住房！困难户和无房户住】房的问题；使人【均居住面积达—到七平方米（使【。用面：积，为 十平方米【）住：房成套率达5—0％左右；》建，立城市？、单位和个人三级住！房基金使《之合理化、固定【化、规范化保—证住房建设》。有稳定？的资金来源并通【过改革？。奠定机制转换的基】础，。。 ， 　　（二—）“：九五“目标到二00！0年公房租》。金标准要努力达【到五：项因素（维》修费、管理费、折】。旧费、投资利息和】房产：税）：的成本？租金水平使家庭【住房消费结构基本趋！于合理；大力—发展：。。住房成套率使—之达：到，60－70》％城镇人均居住面积！达到八平《方，米（使用《面积为十一点四【平方米）群众居住】条件和居住环—。境，。。。得到明显改善—；发育房地产市场建！立，健全住房资》金的融资体系—加速机制转换初步实！现住房建设资金投】入产出的良》性循环 　【　（三）长远目标】。住房租？金标准要达》到，八，项因素（前述五项再！加上土地使用费、保！险费和利润）即商品！租金水平《家庭住房《。消费更？加合理；住》房成套率大大—提高每户有》一套舒适的住房【形成房地产市场和】。住房融资《体系完成住房商品】。机制：的转换？实现住房商品化【、社：会化 　—　，二、基本《原则 ？ 　　全省城【镇住房？制度改革必》须遵循以下原则 】 ， 　　？－－坚持政府、单】位、个人三者共同负！担的原则充》分发挥三者积—极性扩大资金—。来源：加快住房建》设步伐 —　　－－坚持租、售！、建、？管并举的《原则努力形》。成一个提高租金、促！进，售房、回收资金、】。多建新房、加强管理！的联带序列 【 　　－－坚持在】。统一政策下的因【地制宜、分散决策】的原则房《改以市、县为基本】单位进行各》市、县在执行—全省房改总体方【案，的前提下《从实际出发》确定自？己的改？革步骤、办法和【措施制订实施方【案精：心组织落《实 　　－【－坚持机制转换【的原则改革住房分】配体制、投资—体制、消费体—制、建设体制、管】理体制和住房金融制！度形：成一种体现社—会主义有《计划商？品经济要求》的新的住房》制度和运行》机制逐步实现住房商！品化 《 　　－－》坚持积稳妥的原则】改，革步伐既要积极【力，争实现党和政府提】出的战略目》标的要求又》要与国家、单位、】个人的承受》能力相适《应 　　三、】。实施：办法 ？ ， 　　全省城镇住房！制度改革《实施办？法，是提租发补贴实行公！积，金租房？购债券（或租房交保！证金）出售公有房集！资多：建房：。分级：设，基金建立房》改委 　　（一！）提租发补》贴 　　合理调！整公房租金是房改】的核心环节提高房】租应着眼于租—售比价的合》理化：租金的调整采取分步！到位：的办：法同时本着多提【少，补的原？则，相应：给予适当《。补贴： 　　1—。、，重新建立健全租【赁合同明确》租赁期？限及双方《的权：利和义务凡城镇【公有住房在同一城市！（县城）实行—同一租金《标准收？取公有住房租金【一律以住房使用面积！计算 《 　：　，2、分？步提租与《补贴的具体》要求是起《步，时租金？至少提高到维修费、！管理费两项因—素之和？的一：半；在二至三—年内租金提高到【。维修费、管理费两】。。项因素水平》；在四至五》年内租金提高到【维修费、管理费【、折旧费《三项因素《水平；二《000？年年底前公房租【金提高？到维：修费、管理费、折】旧费、投资利息和房！。产，税五项因素水平本】着多提少补的原则】。。提租后新增租—金由个人、单—位，、国家共同负担随着！工资制度的进一步】改革再逐步过渡到】商品租金居住单位】集体宿舍和自有私房！的职：工暂不发给住—。房补贴 　　】县城和建制镇应从】自己的实《际情况？出发：确定相应《的办法 —　　3、《新配公有住房—实行新租金标准凡从！。一，九九二年元月一【日起分配的新建【公，房，和迁出腾空的旧【公有住？。房其租金标准最【好一步到位即达到】成本或准成本租金水！平如果有困难至少】也不得？低于包？括管理？费、维修费》两项因素的水平并按！上述要求相应给予补！贴 　》　4、实《行，住房超面积加收【房租职工拥有—两处以上《且住房面《积超过？当地政府规定—住房标准的必须【退回多占住房超【标，部分的租《金标准不《。得低于商品》租金的水《平在一套《住，房内确因设计—、结构等原因不【可，分割且超过使—用面：积在八平方米以内】的，可暂不按超标处理职！。。工住房面积标准和超！标加租办法各地可】按国家和省有关文】件制定 　【　5、补贴》资，金的来源《住房补贴资金企业】承担的？。部分：在住房的折旧费【、大修理基金和【管，理费中列支》不足：部分可进入》成本；新《房新租实转》所发住房补贴的【资金企业可以进【入成本；全额预算的！行政事业单位承担】的部分？列入：预，算；差额《预算事业单位承担】部分按差额比例分别！比照全额预算单位和！企业开支渠》道列支；自》收自支？事业单？位承担的部分—比照企业开支渠道列！支 　　（二】）实行公《积金 　　公】积金：是一种义务》性的长期储蓄实【。行公积金《制的单位职工和单位！都要按月收缴占标准！工资一定比例的公积！。。金两者均归职工个人！所有：通过长期的储—蓄积累？提高：职工：。家庭解决自住住房的！能力扩大住》宅建设资《金的投入《产出和融通 【 　　1、凡—在我省城镇工作并】有当地常《住户口的《行政、事业和企【业单位？的在职职《工（固定《工、合同工和—计划内？临，时工）均实行—公积：金，。制度不具备条件的】县城可暂《不实行离《休干部？和，退休职？工、计划外临时【。工和”三资“—企业中的外籍职工不！实，行，。公积金制度 — 　　2、公积金！收缴额？。等于职工《标准工资乘》以公积金收缴率一九！九二年至一九九三】年全省公积》金收缴率分别定为3！％－：5％以后随着—经济发展和》个人收入的》变化可以《分别进行调》整，。。每，年，公，布一次存储》。公，积金：的利息？比照银行活期存款】利率进行结算公积】金及其利息作为个】人收入无论》收缴、提取》、继：承或受？遗赠均可免交个【人收入调节税 【。。 ：　　3、公积金【的来：源个：人承担？的部分由《个人：支付；企业提—供的部分由》企业公有住房提取】的折旧？划转解决《不足部分《经各级财政核定可】。在成本中列支；行政！事业单位提供的部分！原则上由其》自有资？金解：决不足部分经各级】财，政部：门，核定后可由国家预算！适当安排 【　　4、《公积金的使用—和提取（《1）：同一城市的职工【家庭可使用本—户成员及《。其亲属积累的公积】金支付？购买自住住房、自建！自住住房、私房翻建！和大修等费用如仍】。不足可由户主按规】定申请贷《款并按期偿还—其他一切费》用不得用《公积金？支付职工《用公积金购买—的住房如《出售：须将原购《买住：房时使？用的公积金如期如】数存：。入原公积金》。的户：名内职工调》。动公积金可》以划：转职工？。离退休其结余—的公积金本息全部归！还职工？。本人；职工出国【。定居可将其个人提供！的公积金本息归【还给：本人；？职工在职《期间去世其》结余的公积金本【息可由继承人—或受遗赠人领—取（2？）各单位原则上可】以有：偿使：用本单位职工结余】的公积金专》项用于？住宅建设 — 　　5、公积金】由各级住房资金【管理中心负责归集】、管理和使用公积】金归集、存贷、【结算：。等业务？委托：专业银？行代理 《 　　（三）【租房购债《。券或交保证》金 　　—为，了多方筹《集资金加快》。住宅建设《在房改初始阶段【实行租房认》购债券或租房交纳】保证金办《法各市、县可—从实：际出：发选：取一种 　　1！、认购债券》（缴纳租赁》保证金？）的标？准新公房《每平方？米使用面积认购债券！（缴：纳，租赁保证《金）：。定，为，二十：元至五十元；原已】承租：的旧：公房：按同类新房的—。三分之？一至二分之一认购（！交纳：），。各市：、县可依据房屋的质！量、结？构，、层次、朝向、设备！等因素确定具体数】。额 ： 　　2、债券】认购（缴纳租赁保】证金）的《。方式租房债券—经住：房管理部门核定【由住户个人向本地发！售债：。券的代理银行一次】性购买（《租赁保证金由—住户一？次性足额向》产权单位缴》纳）认购《。债券（缴纳租赁保证！金）后方可获—得或重新确认住房租！用，权并按规定》缴，纳，房租 ？ ， 　　3、债券（保！证金）的收存、使】。用与返还债》券期限一《般五年可以转让住房！租赁保证金由产权】单位收？取并专项《存入指定《金，融机构只能》。作为周转金用于住宅！建，。设不得挪作它用使用！期一般不《应少于五年年利【率定为3《.6％不计复利到】期后一次《或分次偿还本息购】买公有住房者租【赁保证金可抵交购】房款 　　4】、租住集《体宿舍？、母子房、宿—办合：一的职？工暂不认购债券（缴！纳租：。赁保证金） 【。 　：　5、对《烈属、离《休干部和《民政部门确认的社】。会，救，济、：优抚对象《可区别不同情况适当！给予减免照顾 【 　　（四）【。出售公有房 — 　　为逐—步推行住《房商品化提倡和鼓励！职工购？买自住住房》。 ？ 　　1、向—城镇居民出》售住房主要》是成套公《房可分两个层—次，。一，是以：市场价格向社会出售！商，。品房；二是以标准】价向单位《职工出售公有住房对！已列：入旧城改造》规划地段的住房【地处：临街宜改造为—营业用房《的住房代《管房产产权尚有争议！的房产以及具有【历史意义的》房产等均不》出售 　—　2、从一九—九二年元月》一日起？新竣工的公有住【房先：。卖后租优先从售给】无房户和住房困难】户 　　3、】按建筑面积标准价向！单位职？工出售？。。公，有，。住房新建住》房按标准价（住【房本：身，建筑造价及征—地，、拆迁？补偿费）为》基价：在一九？九二年至一九九三年！内为：鼓励群众买房—按标准价计价时【征地和拆迁补偿费】。可暂由单《位适当负《担旧公有住房—以重置价（即上一年！新，建同类住房的本身建！。筑造价）成新折扣为！基价两者均按—地，段、朝？向，、楼层等《因素：确定售价凡》具有常？住城：镇户口以自住为目的！且，符合分房条件的职】工均可？购买公有住》房单位要优先安排房！源出售？。按标：准价售房以户为单位！每户只能购买—一次超过国家规定的！住房标准部分—按市：场，价计价 》 　：　4、职工购—房一次付清房—价款售房《单位：可把房价款70％】部分以20％—的折扣给予优—惠无：力一次付《清的应先付》不少于房价款30】％，的，。现金剩余部分可【向银行申请抵—押贷款贷款期限根据！职工的偿还能力【和贷款金额确—定新房一般不超过十！五年最长不超过【二十年旧房最长不】超过十年 》 ：　　5、职工以市场！价购买的公有住房拥！。有全部？。。产权；以标准价购买！的，公有住房拥有—部，分产权职工拥—有部分产权的住房可！以继承付清房款并】住满五年后允许出售！。原产权单位》有，。。优先购？买权；售房》收入扣除有关税费】后，的所得按国家、集】体、个人的产权比】例进行？分配 　—　6、严《禁以过低价》格出售公有》住房向职工》出售公房价格统【一，由，各级评？估机构评估经同级房！改、房地产》、物价？和国：有资产管《理部门核定由—市、县政府报—省人民政《府审批各产权单位不！得自行定《价出售 　　】7、产权单位出【售新建公房免缴固定！资产投资方向—调，节税、营业税；【出售已租的旧公【房免缴营业税购房】者，免征房产税、和【。一次性的契税通【过，出售公房《筹集的住房资金【缓缴预算《调节基金《、能源交通基—金，和农业基础建—设基金 　　】8、出售公有住房】回收的资金除提【取10％用于—住，宅公共部位的维修外！其余必须全部纳入】住房基金并存入指】定的银行房》地产信贷部资—金所有权归出售房产！者所有？只，能用于？。住宅建设和》房改的融通周—转资金 　【　（五？）集资多建房 【 　　集资建【房和合作建房是体现！国家、集体、个人三！结合解决《住房：困，难的有效《途径要大力提倡以】有利于提《。高全：省城镇居民的居住水！平 ？ 　　？1、积极发》展以“解危”“解困！”为重点的集资、合！作建房？各单位均可》组织：集资建房无房户和住！房困难户可优先参加！职工：集资部分《最低不得低于房【屋单方工程造价【的四分之一各—地可组织多形式的】住房合？作，社发展合作建房【并实行个人筹—资为主？、单位资《助、国家扶持、民】主管理、自我服务的！原则 　　2、！集资、？合作建房《。享受优惠政》策凡以个人筹资为主！的集资？、合作建房》经各级房《改委审核认定不受固！。定资产投资规模限】制实行指导性计【。划管理计划、—规划、？土地：、，城建、房管、建【工等有关部门应优】先办理各种手—续；职工《集资部分按国—家规定减免》有关税费市》、县政府也》应减免市《政建设？配套：费等有关费》用 　　—3、集资、合作建】房要以建《楼房为主逐步—。纳入综合开发—建设的轨道实行“】统一规划《合理布局综合开【发配套建设科学管理！”对综合开》发建设的住宅小【区要实行统一管理逐！步实现住房管理社】会化 　—　4、集资、合【。作建：房的产权归》属采取以《下方式？（，1）产权共有—即产权由单位和参与！集资：的职工共《有属职工产权—部分免缴房租（2）！产权公有即》职工集资款计抵租赁！保证金后《产权归单位所有（3！）产：权部分归职工个人】所有：即，单位按？出，。售公有住房办法将集！资所建的《住房售给参与集资】的职工职《工集资款计抵购房】款后：产权归职工个人部分！所有 《 　　5、严格【掌握住房建设标准】无论集资建房还【是合作建房》新建：的住房占地面积、】建筑面积都严格控】制在：国家和省《有关：规定的标准》以内对？住房造价要严—格控制坚决制止不合！理的收费切实把住房！造价降下来严禁用公！款高标准装修住【宅对个人《自建住房要加—强规划和《用，地管理尽可》能采取统建》；以发展《有组织的个人建房】严禁：以权谋私 》 　　6、各市、！县的旧城改》造和新区开发都【要结合住房制度改】革进行努力做—到互：相促进 　　（！六）分级设基金 ！。 　　房改的中心】问题是？建立：住，房基金根《据国务院国发—（1988）1【1号文件精神要分级！建立住房基金把围】绕住房生产、经【营、消？费所发生的资金集中！起来变无序》为有序使之合理化、！制度化、规范—化 ？ 　　1、立—足现有资金》的转化？逐步：建立起？城市：（县城）、单位【、个人三级住房基金！城市：（县城）住房基金】来源市、县财—政原来预算安排【用于住房《建设、维修和房租】。补贴的资金；按【。规定提取的房地产】税，和留成的《投，资方向调《。节税出售《公产住房以及拆迁】安置私房户购—买产权回收的—。资金；通过其它渠道！筹集的资金》单位住房《基金来源按规—定，提取的住《房折旧费、大修理基！金；从留利中提【取一部分资》金；从福利基金【、奖励基金中分【离出来用于》建房的资金出—售公产？住房回收的资金；】房租收入、》。。住房租赁《保证金（或债券）和！其他渠道筹集的【资金个人住房—基金来源主要是公积！金和其他住房储【蓄 　　2【、，各级：住房：基金的建《立和管理应与现行财！政体制？相一致各级财政【部门要按各级—政府的房改政—策规定认真做好各级！住房基金的划—转和监督《。工作在同一市—。、县内的房改政策】、办：法和：实施步？。骤应当统一》所有单位不论隶【属关系都应服从【当地人民政府—对房改的《统一部署《地方政府也要适【当，照顾到条条的体【制特点？使条块？之间的利益有—所兼顾和协调— 　　3、各】级住房基金统一由各！级，住房资金管理中【心管理？和使用住房》基金的？。信贷和结算业务委托！。银行房？地产：存，贷部统一办理各级住！房基金必《须坚持“《。专款专用《、专户？储存”的原》则统一筹划、管【理和：使用（？城市之间《住房基金也可—以互相拆借）专项用！于住房建设》和住房制度改—革不得挪作》它用或变相挪用 】 ：　　4、金融—部门要积极开展个人！购房建房储蓄和贷】款，业务实行住房—抵押贷款购建房制】。度从存贷利率和还款！期限等方面鼓—。励职工个人购房和参！加有组织的建—房 　　5【、积极开《展职工？购房保？险配套工《作由各？地保险公司经—办此项业务坚—持单独核算保本经营！自求平衡的原则以为！房，改服务为宗旨不以盈！利为目的做》到低费率经》营经办政策性购【房，保险免？。交有关税费所—得收益用《。于建立赔款准备【金；专户存储的【保费：收入享？受银行的优惠存【款利率 　【　（七）建立—房改委 　　为！了确保房《改的顺利进行必【须建立各《级住房制度改革【委员会（简称—房改委） —。 　：　1、各级房—改，委是：各级政府领导下的推！行住：房制度？改革的决策、研【究、管理和监督机】构 　　2、】房改委的职》。责，主要是（1）负责住！房制度改革实—施方案的制定—并监督？实施研究提》出进一步深》。化房改的对策、【方，。案和政策；（—2）参与住》。宅建设的规划—、计划、建》设，和住房管理的—决策：；（3）确定住房制！度改革筹集资金的有！关政策；（4）【确定住房制度改革资！金的投向和分配【计划；（5）公布公！积金收缴《率、租房认》购债券或租赁保【证金缴纳《基数、标准价房出售！基价；（《6）制订《住，房分配管理办—法并对住《。房分配进行监督【；，（，7，。）负责辖区内—各单位？。住房制度改》革的业务《指导 　—　3、各级房改委】实行委员制委—员由各级政府分管】住房制度改》革，的领导、政府—有关部门负责—人，、部队代《表、工会代表担任 ！ 　　4、各级房！改委下设两个常【设机构办公室负责房！改委员会的日常工作！；住房资金管理【中心属事业》性经济实体负责【房改资金的归—集、管理和使—用省、市《（地）、县都要建】立房改委员》会并下设办》公室和住房基金【。管理中心 》。 　　四、组织领！导 ？ 　　？城镇住房制度改革】是，一项利国《利民的大事也是【一项艰苦细致—的，工作搞好房改—关键在？于组织？领导早改早主动迟】改则被动房》改贵在起步》。。贵在坚持贵在落【到实处为《了，保，证房：。改全面、持》续、有序《地推进需要采取以】下措施 　　1！、切实加强对房改】的领：。。导领导的改》革决心是推》进房改的关》键各级政府应当【高度重视要将此【。项，工作列入重要议【事日：程，主要领？导要亲自抓分—管领导要具体抓亲身！投入房？改实践？取得经验指导工作】各级领导干部要以身！作则带？头执行房改》的各项政《策规定以自己的模范！行为来推动》房改 ？ 　　2、积极】开展宣传教育—工作各？级宣传部门和新闻】单位要采《取多种？形式大力《宣传房改的重要性、！必要性、《紧，迫性和有关》方针、政策增强广】大群众的改革意【识要：广泛听取群众意见】集思广益以完善【。各项改革措施并形成！。一，个广泛的、坚实的群！众基础 　　】3、分步实施—。、分：。。。类指导一九》九二年上半年省【辖市全面房》。。改，的实施方案要—出，台；地区《所在：地城市和其他—城市以及《部分条件好的县【要在：一九九二年年底前】逐步出台《；其余？的县、镇要》在一九九三年—上半年起步》各，地市要加强》房改的分《类指导确保》房改的顺利推进 ！ 　　？4、各？有关部门密切配合积！极支持房改工作各级！计划：、财政、税收—、金融、《劳动：、人事、《工商、物《价、建设、土—地、房地产》等部门都要》制定与房改有关【的配套改革》措施通力协》作共同完成房改【任务各？级纪检、监察部门】要加强？房改工作的》检查和监《督防止产生新的【不正之风对违法、违！纪者：必须严肃查处— 　　5—、搞好对《房地产市场》的统一管理各地要建！立健全房地产交易规！则严：。禁，非法买卖、投—机倒把、牟取暴【利等各种非法活【动，确，保房地产交》易活：动，的正常？发展 　　6】、房：改方案实行分级审】批各市、县都要根】据本方案制定自【。己的实施方案省辖市！、地区所《在，市的方案由省—房，改委员？会审批；其他市、县！方案由地（市—）房改委员会审批并！报省房改办备—案 　》　7、驻陕部队的房！改主要按照中央军委！的房改部署进行【但凡与地方》有关的房《改可参？照本方案执》行 ？ ，　　8、本方案自】批准之日起实施在】实施过程中》遇，到的：。问题由？省，住房制度改革委员】会负责解释并予【以完善？ 》