】 陕西》省城镇？住房制度改革总体方！案 《 ：。　　：。党的十一届三中全会！以来陕西的》住宅建？设有了较《大的进？。展在：一定程度上缓解【了住房紧缺的—矛盾但？是几：个大：中，城市住房困难—的状：况仍十分突出—特，别是：现行的“国家包、低！租金、？福利制、《实物分配型”的住】房制度存在着严重】的弊端因而改—革住：房制度势在》必行根？据国务？院有关住房制度【改，革的规？定和要求结合我省实！际情况特制定陕西】省城镇住房制度改革！总，体方案 —　　一、主要目标】 　　》全省城？镇住房？制度改革的根本【目的是从改革公房低！租金：制度：着手：将，现行的实物福—利制度逐步改变为】。商品货？币制度？使住房这个大商品进！。入消费品市场逐步】实现住房商品—。化和住房资金投【入产出的良性—循，环努力缓解居民【住房困难不断改【善居住条件发展房地！。产业更好《地促进国民经济发展！为此：我省房？改，的分阶段目》标如下 —　　（一）“八五】”目标以改变—低租金、无偿分配为！基本点公房》租金标准力》争达到或《接近实现简单—再生产的三》项因素？。（维修费、管理费、！折旧费）《的计：租水平？逐步增加家庭住房】消费支出《的比重；紧紧围绕】“解危”“解困”重！点解决？。危险住房和人均居住！面，积在三？至四平方米以—下的住房困难—户和无房户住房的】问题；使人均居住面！积达到七平方米【（使用？。面积为 十平【方米）住《房成套？率达50《％左右；建》立城市、单位—。和个人三《级住房？基金：使之合理《化，、固定？化，、规范化保证住房】建设：有稳定的资金—来源并通过改—革奠定机制转—换的基础《 ？　　（？二）“九五“目标】到二00《0年公房租金—标准要努力达—到五：项因：素（维修费、管理费！、折旧费、投—资利息和《房产税）的成本租】金水：平使家？庭住：房消费结《构，基本趋于合理；【大力发展住房成套】率，使之达到《60－？70％城镇人—均，居住面积达到—八平方米（使用面】积为十一点四平【方米：）群众居住条件【和居住环《境得：到明显？。改善；发育房地产】市场建立健全—住房资金《的融资体系加—速机制转换初步实现！住房建设资金投入】产出的良性循环 】 　　《（三）长远目标【住房租金标》准要达到八项—因素（前述五项【再加上土地》使用费、保险费和】。利润）即商品租金】水平家庭《。住房消费更加合理】；住房成套率大【大提高每户》。。有一套舒适的—住房形成房地产【市场和住房融资体】系完成住房商品机】制的转换实现住房】。商品化、社》会化 》　　二、《基，本原则 　【　全省？城镇住房制度—改革必须遵循以下】原则 　　－】－，坚持政府、单位、个！。人三者共同负担【的原则充分发—挥三者积极性扩大】资金来源加快住房建！设步伐？。 　　－－坚持！租、售、建、管【并举的原《则努力？形成一？个提高？租金、促进》售房、回收》资金、多建新房【、加强管理的—联带序列 【　　－－坚持在统】一，政策下的因地制宜、！分散决策的原则房改！以市、？县为：基本单位进行各市、！县在：执行全省房》改总体方案的前【提下从实《际出发？确定自己的改革步骤！、办法和措施—制订实施方案精心】组织落实 　　！－－坚持机制—转换的原则改革住】房分配体《制，、投资体制、消【费体制？、建设体制、管【理体制和住房金融】制，度形成一种体—现，社会：。主义有计划商—品经：济要求的新》。。的住房制度和运行机！。制逐步实现住房商品！。化 ？ 　　－《－坚持积稳妥的原则！改革步伐既要—积极力争实现党和】政府：提出的战略》目标的？要求又要《与国家、单位、【个人的承《受能力相《适应 　　三】、实施办法 【 　　？全省城镇《。住房制度《改革实？施，办法是提租发补贴】实行公积金租房【。购债券（或租房【交保：证金）出售公有房集！资多建房分》级设基金建立房改】委 ： 　　（一）提租！发补贴 —　　合理调整公房】租金是房改的核心环！节提高房租应—着眼于租售》比价的合理化租金的！调整：。采取分步到》位的办法同》时本着？多提少补的原则【相，应给予？适当补贴 　】　1、重新建—立健全租赁合同【明确租赁期》限及：双方的权利》。和义务凡城》镇公有住房在同【一城市（县城）实】行同：一租金标准》收取公？有，住房租金《一律以住房使用面积！计算 　　【2、分步提租—。与补贴的《具，体要求是起》步时租金《至少：提，高到维修《费、：管理费两项因素之和！的一半；在二至三年！内租金提高到维修】费、管理费两项【。因素水平；》在四至五年内租【金提高到维修费、】管理费、折》旧，。费三项因素水—平；二000年【年底前公房租金提】高，。。到维修？费、管理费、折旧费！、投资利息和—。房产税五项因—素水平本着》多提少补的原则【提租后新增租金【由个人、单位—、国家共同负—担随：着工：资，制度的进一》步改革？再逐步过渡到商【品租金？。居住单位集》体宿舍和自有私房】的，职，工暂不发给住房补贴！ 　　县—城和建？制镇应从自己的实】际情况出发确定相】应的办法 【　　3、新配公有住！房实行？新租金标准凡—。从一九九二》年元月一《日起分配的新建公】房和：迁出腾空的旧公【有住：房其租？金标准？。。最好一步《到位即达到成本或】准成本租《金水平如果有—困难至少《也不得低于包—括管理费、维—修费两项因素的水】平并按？上述要求相应给【予补贴 》 ，　　4、实行住房超！面积：加收房租职工拥有两！处以上且住房面积超！过当地政府规定【住房标准的必须【退回多占住房超【。标部分的租金标【准不：。得低：于商品租金的水【平在一套住房内【确因设计、结—构，等原因不可分割且超！。过使用面积在八【平，方米以内的可暂不】。按超标处理职—工，住，房面积标准和—超标加租《办，。。。法各地可按国家和】省有关文《件制定？ 　《　5、补贴资—金的：来源住房补贴资【金企业承《担的部分在》住房的折旧费—、大修理基金和管理！费中：列，支不足部分可进【入，成本；新房新租实】转所发住房补—。贴的资金《企业可以进入成本】；全：。额预算的《行政事？业单位承担的部分】列入预算；》差额预算事业单位】承担部分按差额比】。例分别？比照全额预算—。单位和企业开—支渠：道列：支；自收自支事业】单位承担《的部：分比照企业开支渠道！列支 　　（二！）实：行公积金 — 　：　公积金是》一种义务性的长期储！蓄实行公积金制的】单位职工《和单位？都要按月收缴占标准！工资一定比例的【公积金两者均归【职，工个人所有通—过，长期的储蓄积累【提高职工家庭解决】。自住住房的能力扩大！住宅建设资金—。的投入？产出和融通 　！　1、凡《在我：。省城镇工作并有当地！常住户口的》行政、事业和企业单！位的在职职》工（固？定工、合《同工和计《。划内临时工》）均实行公积—金制度不具备—条件的县城可暂不】实行离休干部和退】休职工、《。。计划外临时》工和”三资“企业】中的：外籍职工不》实行公积《金制度 《 　　2》、公积金收》缴额等于《职工标准工资乘【以公积金《收缴率一九九—二年至一九九三年全！省公积金收缴—率分：别，定为3％－5％以后！随着经济发》展和个人收入的变化！可以：分别进行调》整每年公布一次【存储公积金》的利：息比照？。。银行活期《。。存，款利率进行》结算公积金》。及其利息作为个【人，收，入无论收缴、提【取、继承或》受遗赠均可》。免交个人《。收入调节税 —。 　　3、公积】金，的来源个人承担的部！分由个人《支付；企业》提供的部分由企业】公有住？房提取的《折旧划转解决不足】部分经各级》财政核定可在成【本中：。列支：；行政？事业单？。位提供的《部分原则《上由其自有》资金解决不足部分】。经各级财政部门核】定后可由国家预算】。。适当：。安排 《 ，　，　4、公积金的【使用和提取（1）同！一城：市的职工《家庭可使用本户成员！及，。其亲属积累》的，公积金支付购买自】。住住房、自建自【住住房、私》。房翻建和大修等费用！如，仍不足可《由，户主：。按规定申请贷款并按！期偿还其他一—。切，费用不得用公积【金支：。付职工？用公积金《购买的住房》如出：。售须将原购买住【房时使？。用的：公积金如期如数【存入原公积金的【户名内职《工，调动公积金可以划转！职工离退休其结余的！公积：金本息全部归还【职工本人；职工出】国定居？可将其？个人提供的公积金】本，息归还给本人；职工！在职期间去世其【结余的公积金本息】可由：继，承，人，或受遗赠人领取（2！），各单位原则上可【以有偿使用本单【。位职工结余的—。公积金专项》用于住宅建》。。设， 　　5、公积！金由各级住房—资金管？理中心负责归集【、管理和使用—。。公积金归集、存贷、！结算等？业务：委托专？业银行代《理 　　（三】）租：房，购债券或交》保证金 　【　为了？多方筹集资金加快】住宅建设在房—改，初始阶段实行租房认！购债：券或租房交纳—。保证金办法各市【。、县可？从实际出发选取一】种 　　1【、，认购债券（缴纳租】赁保证？金）：的标准新公房每平】方米使用《面积认购债》。券（：缴，。纳，租赁保证金）定【为二十元至五—十元；原已承租【的旧：公房按同类新房的】三分之一至二分之】一认购（交》纳）各市、》县可依据房屋的【质量：、，结构、层《次、朝向、设备等因！。素确定具《体数额 　【　2、债券认—购（缴纳租赁保证金！）的方式租房债券经！住房管理部门核【定，由住户个人向—本，地发售债券》的，代理银行一》次性购买《（租赁保证金由【。住户一次性足额【向，产权单位缴纳）【认购债券（》。缴，纳租赁保证》金）后方可获得或】重新确认住房租【用权并按规定缴纳】房租： 　　3、债】券（保？证金）的收存、使用！与返还债券期限一般！五年可以转让—住房租赁保证金由产！权单位？收取并专项存入【。指定金融机构只【能作为周《转金：用，于住宅？。建，设不得挪作》它用：使，用期：一般不应《少于五年年利率【定为3.《。。6％不计《复利到期后一次或】分次偿还本息购买公！有住房者租赁保证金！可抵交购房款 】 　　4、租住集】体宿舍、母子房、宿！办，合一的职工暂不【认购债券（缴纳租赁！保证金） 【　　5、对烈属【、离：休干部和民政部门】确认：的社：会救济、优抚—对象可区别不—同情：况适当？给予减免照顾 ！　　（四）》出售：公有房 　　为！。。逐步推行住》房商品化提》倡和鼓励职》工购买自住住房【。 　　1、向！城镇居民出售住房】主要是成套公房可】分两：。个层次一《是以市场价格向社】会出：售商品房；二是以标！准价向单《。位职工？出售公有《住房对？已列入？旧城：改造规划《地段的住房地处临街！。宜改造为营业用【房，的住：房代管房产产权【。尚有争议的房产以】及具有历史意—义的房产等均不出售！ 　　2、从】一九九二年元月【一日：起新竣？工的公有住房—先卖后租优先从售给！无房户和住房困难】户 　　3、】按建筑面积标准价】向单位？职工出售公有—住，房新建住房按标准】价（住房本身建筑】造价及征《地、拆？迁补偿费）为基价】在一九九二年至一九！九，三年内为鼓励群【众买房按标准—价计价时征地—和拆迁补偿费可暂】由，单位适当负担—旧公有住《。房以重置价（即上】一年新建同类—。住房的本身建筑【造价）？成新折？扣为基价《。两者均按《地段、朝向、—。楼层等？因素确定《售价凡具有》常住城镇《户口以自住》为目的且符合分房】条件的职工均可购】买公有住房单位要】优先：安排房源出售按标准！价售房以户为—单位每户只能购买一！次超过国家规定的住！房，标准部分按市场【价计价 　　】4、职？工，购房一次付清房价款！售，房单位可把房价【款，70％部分以20％！。的，折扣给予优惠无力】一次付清的》应先：付不少于房价款【30％的《现金剩余部分可【。向银行申请抵—押贷款贷款期限【根据职工的》偿还能力和贷款【金额：确，定，新房一般不超过十五！年最长？不超过二十年旧房】最长：。不，超过十年 【　，　5、职工以—市场价购买》的公有住房》。拥有全部产权；以】标准价购《买的公有住》房拥有？部分：产权职工拥》有部分产权》的住房？可以继承付清—房款：并住满五年》。后允许出售原产权】单，位有优先购买—权；：售，房收入扣除》。有关税费后的—所得：。。按国家、集体、【个人的产权比例进行！分配 　　6】、严禁以过低价格】出售公有住房向职】工出售公《房价格统一由—各级评估机构评估经！同级房改、房—地产：、物价？和国有资产管理部门！核定由市、》县，政府报省《人民：政府：审批各产权单位【不得自行定价出售】 　《　7、产权单位【出售新建公房免缴】固定资产投资方【向调节税《、营业税；出售已租！的旧公房免》缴营业税购》房者免征房产税、和！。一次性的契》税通过出售公房筹】集的住房资金缓【缴预算调节基金、】能源交通《基金和农业基础【建设基金《 ？　　8、出售—公有住房回收—的资金除提取10】。％用于？住宅公共部位的维】修外其余必须全部】纳入住房《基，金，。并存入指定的银【行房：地产信贷部资金【所有权归出售房产者！所有只能《用于住宅建》设和房？改的融通周转资金 ！ ， 　　（《五）集资多建房 ！ 　　？集资建房和合作建】房是体现国家—、集体、个人三结】。合解决？住房困难的有—效，。途径要大《。力提倡以有利于提高！全省城镇居》。民的居住水平 ！　　1、《积极发？展以“解危”“解困！”为重点的集资、合！。作建房各单位均【可组织？集资建房《无房：户和住房困难户【可优先参加职工【集资部分最低不得低！于房屋？单方：工，程造价的四分之一】各地：可组织多形式的住房！合作社发展合作【建房并？。实行个？人筹资为《主、单位资助、【国家扶持《、民主管理、自我】。。服务的原则 — 　　2、集【资、合？作建：房享受优惠政策凡】以个人筹资》为，主的集资、合作建房！经各级房改委审核认！定不：受固定？资，产投资规模限制实行！指导性？计划管理《。计划：、规划？、土：地、城建、房管、建！工等有关部门应优先！办理各种手》续；职工集资部【分按国家规定减免有！关税费市、县政府】也应减免市政建【设配套费等有关费】。用 　　3、】集资：、合作建房》要以：建楼房为主逐步【纳入综？合开发建设的轨道】实行“统一》规划合理《布局综合开》发，配套建设科学管理】。”对：综合开发建设的住】。宅小区要实》行统一管理》逐步实现《住房管理社会—化 　　4、集！资、合作《建房的产《。权归属采取》。。。以下方式（1）产权！共有即产《权由单位《和，参与集资的职—工，。共有属职工产权【部分免缴房租—（，2）产权《公有即职工》集资款计抵》租赁保证金后产权】归单位所有（—3）产权部分归【职工：个人所有《即单位按出售公有】住房办法将集资【所建的住房售给【参与集资的职工【职工集？资款：计抵：购房：。款后产权《归职工个人部分【所有 《 　　5、严格【掌握住房建设—标准：无论集资建房还【是合作建房》。新，建的住房占地面积、！建，筑面积都严格控制在！国，家，和省有？关规定的《标，准以内对住房造价】要，。严格控制坚决制【止不合理的收费【切实把住房造价【。降下：来严禁？用公款？高标：。准装：修住宅对个人自建】住房要加《。强规划和用》地管理尽可能采取统！建；：以发展有《组织的个人建房【严禁以？权谋私 　【　6：、各市、县的—旧城改造和》新区：开发：都要结合住房制度】改革进行努》力做到互相》促进 ？ 　　（六）分级！。设基金 《。。 　　房改的【。中心问题是建—立住房基金根—据国务院《国发（1988）】11号文《件精神？要分级建立住房基金！把围绕住房生产、经！营，、消费所发生的【资金集中起来变无序！为有序使之合—理，化，。、制度？化、规范化》 　《　1、立足现有【。资，金的转化《逐步建立起城市（】县城）？、单位、个人三级】住房基金城市（【县城）住房基金来】。源，市、县？财政原？。来预算安排用于住】房建设、维修和房租！补贴的资金》；按规定提取的【房地产？税和留成《的投：资方向调节税出售公！产住房以及拆—迁安置私房户—购，买产权回《收的资金；通过其】它渠道筹集的资金单！位住房？基金：来源按规定提取的】住房折旧费、—大修理基金；从留利！中提取一部》分资：金；从福利基—金、奖励基金中分】离，出来用于建房的资】。。金出售公产住—房回收的资》金；房租收入、住】房租赁保证金（或】债券）和其他渠【道筹集的《资金个人住房基金来！源主要是公积金【和其：他住房储蓄 — ：　　2、各级住房基！。金，的建立和管理应与】现行财？政体制相一》致各级？财政部？门要按各《级政府的房改政策规！定认真？做好各级住》房，基金的划《转和监？督工作在同一市、】县内的房改政策【、，。办法和？实施步骤应当统一所！有单位？不论隶属《关系都应服从—当地人？民政府对房改的【统一部署地方政府】也要适？。当照顾到条条的体制！特，点，使条块之间的—利益有所兼顾—和协调 　【　3、各级住房基金！统一由？各级住？房资：金管理？中心管理和使用住】房基金的《信贷和结算》业，务委：托银行房地产存贷部！统一办理各级住【房基金？必须坚？持“专款专用—、，专户储存”》的，原则：统一筹？划、管理和使—用（城市之间—住房基金也》可以互相拆》借）专项用于—住房建设和住房【。制度：改革不得挪》作它用或变相挪【用 ： 　　4、金融部！门要积极开》展个人购房建房【储蓄和贷《款业务实《行住房抵《押贷款购建房制度从！存贷利率和还款【期限等方面》鼓励职工《个人购房和参加【有组：织的建？房 ？。 　　5《、积极开展职工购房！保险配套《工作由各地保险【公司经办此》项业务坚持单独核算！保本经？营自求？。平衡：的原则以为房改服】务为宗旨不以盈【利为目的做到—低费率经营》经办政策性购房保】险免：。交有关？。。税，费所得收益》用于建立赔款准备金！；，专户存储的保费【收入享受银行—的优惠存《款利率 　【　（七）建立房改】委 　　为了】确保房？改的：顺，利进行必须》建立：。各级住房制度改革】委员会（简称房【改，委） ？ 　　1》、各：级房改委是各—级政：府领导下的》推行住房制度—改革：的，决策、研究、管【理和：监督机构 【　　2、房改委的】职责主？要是（？1）负责住房制度改！革实施方案的制定】。并监：。督实施研究提出进一！步深化房《改的对策、方—案和政策；》（2：）参与住宅建设的规！划、计划、》建设和住房管—理，的决策？；（3）确定住【房制度？改革：筹集：资金的有关政—策；（4《）确定住房制度改革！资金的投向和分配计！划；（5）公—布公积金收缴—。率、租？房认：。购债券或租》。赁保证金《缴纳基数、标准价房！出售基价；（6）】制订住房分配—管理办？法并对住房分配进行！监督；（7》）负责辖区内—各单：位住房制度改革的】业务指导 　　！3、各级房改委【实行委员《制委员？由各级政府分管住房！。制，度改革的领导、政】府有关部门负责人、！部队代表、工会代】表担任 》 　　4、各—级房改委下设—两个常设机构办公室！。负责房改委员会的日！常工作？；住房资金管—理中心属事业性经济！实体负责房》改资：金的归集、》管理和使用省、市（！地，）、县都《要建立房改委—员会并下设办公【室和住房基》金管理中心 　！　四、组织领导 】 　　城镇住房】制度改革是》一项利国利民的大事！也是一项艰苦细致】的工作搞《好，房改关键《在于组？织领导早改早—。主，动迟改则《被，动房改贵在起—步贵在坚持》贵在落到实处为了】保证：房改全面、持续、有！序地推进需》要采取以《下措施 —　　1、切实加强】对房改的领导领【导的改革决心—是推进房改的—关键各？级政府应当高度【重视：要将此项工作列入】重要：议事：日程主要领导—要亲自抓分管领导要！具，。体抓亲身投入房改实！践取得经验指—导工作各级领导干】部要以身《作则带头执行房改】的各项政《策规定以自己的模范！。行为来推动房改 ！ 　　？2、积极开展宣【传教育工《作各：级宣传部门和—新闻单位要采—取多种形《式大力宣传房改的】重要性、必要性、紧！迫性和有《关方：针、政策增强广大群！众的改革意识要广】泛听取？群，。众意见集《思广：益以完善各》项改革？措施并形成一个【广泛的、坚》实的群众《。基础 　—　3、分步》实，施、分类《指导一九《九二年上半年省【辖市全面房改的实施！方案要出台；—地区所在地城市和】其他城市以及部【分条件？好的县要在一九九】二年年底前逐步出台！；其余的《县、镇要在》一九：九三年上半年起步】各地市要《加强房改的分类【指导确保《房改的顺利推进 】。。 　？　4、各有关—部门密？切配合？积极：支持房改《工作各级计划—、财：政、税收、金融、】劳动、？人事、工《商、物价、》。建设、土《。地、房？地，产等部门《都要制定与》房，改，。有关的？配，套改革措施通力协作！共同完成房改—任务：各级纪检、》监察：部门要加强房改【。工，作的检查和监—督防止产《生新的不正之风对】违法、违纪者必【须，严肃查？处 　　5【、，搞好：对房地产《市场的统《一管理各地》要建立健《全房地产交易规则严！禁非法买卖》、投机倒把、牟取】暴利等各种非法活】动，确保房地产》交易活动的正常发展！ ？　　6、房改方案实！行分级审批各市、县！都要根？据本：方，案制定自《己的实施方》案省：辖，市、地区所在市的方！。案由：省房改？委员会审批；其他市！、县方案由》地（市）房改—委员：会，审批并报省房改【办备案 —　　7、《驻陕部队的房改主要！按照中央军委—的房改部署》进行但凡与地方有】关的房改可参照【。本，方案执行《 　　8、【本，方，。案自批准之日起实】施在实施过程中【遇到的问题》由省住房《制度改革委》员会负责解释并予以！完善 【