》 《 陕西省城镇住】房制度改革总体方案！ 　　党】的十一届三中全【会，以来：陕西的住宅建—设，有了较？大，的进展在一定程【度上缓解了住房紧缺！的矛：盾但是几个》大，。中城市？住房困难的状—。况仍十分突出特别】是，。现行的？“国家包、低租【金、福利制、—实物分？配型”的住房制度】存，在着严？重的弊端因而改革】住房：制度势在必行根据国！务院有关住房制度改！革的规定和要求结】合我省？实际情况特制定陕】西省：城镇住房制度改革总！体方案 　　一！、，主要目标 【　　全省城镇—住房制度改革的【根本目的是从改革公！房低租？金制度着手将现【行的实物《福利制度逐步改变】。。为商品货币制度使】住房：这个大商品进入消费！品市场逐步实—现住：房商品化和住房【资金投入产》出，。的良性循环努力缓】解居民住《房困难不《断改善居住条件发】展房地产业》更好地促进国民经济！发展为此我省房改】。的分阶？段目：标如：下 　　（一】）“八五《”目标以改变低【租金、无偿分配为基！。本点公房租》金标准？力争达？到或接近《实现简单再生产的】三项因素（维修费】。。、管理？费、折旧费）的计租！水平逐步增加家庭住！。房消：费支出的比》重；紧紧围》绕“：。解危”“解困”重】点，解决危险住房和【人均居？住面积在三至四平】方，。米以下的《住房困难户和无【。房户住房的》问题；使人均居【住面：积达到七《平方米（使》。用面积为 》 十平方米）住【房成套？率，达50％左右；【建立：城市、单位和个人三！级住房？基金使？之合理化、》固定化、规范—化保证住房建设有稳！定的资金来源并通】过改革奠定机制【转换的基础 】　　（二）“—。九五“目标到二【000年公》房租金标准》要，努力达到五项因【素（维修费、管【理，费、折？旧费、投资利息和房！产，税）的成本租金【水平使家庭》住房消？。费结构基本》趋于合？理；大力发展住房成！套率使之达到6【0－70％城镇人】均居：住，面积：达到八平方米—（，使用面？积为十一点四平方米！）群众？居住条件和》。居住环境得到—明显改善；发育房地！产市：场建立健全住房资】金的融资体系加【速机制转《换初步实现住房建】。设资金投入产出的】良性循环 【。　，　（三）长远目标】住房租金标准要达】。到，八项因素（前述五】。项再加上《土，地使用费、》保险费和利润）即】。商品租金水平家庭住！房消费更《加合理；住房成套率！大大提高《每户有一套舒适的住！房形成？房地产市场和住【房融资体系完成【住房商品《机制的转换实—现住房？商品：化、：社会化 》 　　二、基—本原则 》 　　全省城—镇住房制度改—革必须？遵，循以下原则 　！　－－坚持政府【。、单：位、个人《三者共同负》担的原则充分发挥三！者积极性扩》大资金来源加快住房！建设步伐 　】　－－坚《持租、售《、建、管并举的原】则努力形成一个提高！租金：、促进售《房、回收资金、多】建新房、加强管理的！联带序列 　】　－－坚持在—。。统一政策下》的因地制宜》、分散决《策的原则房》改以市、县为基本】单位进行各市—、县：在执行全《省房改总体方案【的前提下《从，实际出发确定—。自己：的改革步《骤、办法和措—。施制订？实施方案《精心：组织落实 　】　－－坚持》机制：转换的原则改革住】房分配体《制、：投资：体制：、消费体制、建【设体制、管理—体制和住房金融【制度形成一种体【。现社会主义有计划商！品经：济要求的新》的住房制度和运行】机制逐步实现住房】商品化 　【　－－？坚持积？稳妥的原则》。改革步伐既要积极力！争实：现，党和政府提出的战】。。略目：标的要求又要与国】家、单位、》个，人的承受能力相适】应 ：。 ：　　三、实》。施办法 》 　　全《。省城镇住房制度【。改革实施办法—是提租？发补贴实行公—积，金租房购债券（或租！房交保证金）出售】公有房集资多建房】分，级设基金建立—房，改委 　　（一！）提租？发补贴 《 ：　　合理调整—公房租？金是房改《的，核心：环节提高房》租应着眼于租售【比价：的合理化租金—的调：整采取分步到位【的，办法：同时：本着多提少补的【原，则相应给予适当补】贴 ？ 　　1、重新建】。立健全？租赁合同明确租赁】期限及双《方的权利和义—。务，凡城镇？公有住房在同一【城市（县城）实行】。同一租金标准收取】公有住房租金一律以！住房使用面积—。计算 　　2、！分步提租与补贴【的，具体：要求是起步时租【金，至少：提高到维《修费、管理费两【项因素？之和的一《半；在二至三年内】租金提高到维—修费、管理费—两项因？素水平；在》四至：五年内租金提—高到维修《费、管理《费、折旧费三项因素！水平；二000【年年底前公房租金】提高到维修费、【管，。理，。费、折旧《费、投资利》息和房？产税五项因素水【平本着多提》少，补的：。。原则提租后新—增租金由个》人、单位、国—家共同负担随着【工资制度的进一步】。。改革：再逐：步过渡到《商品租金居住单【位集体？宿舍：和自有私房的职工】暂不：发给住房《补，贴， ， 　　县城和建制！镇应从？自，己的实际情况出【发确定相应的办法 ！ ：。　　：。3、新配公有—住房：实行新租《金标准？凡从一？九九二年元》月一日起分配—的，新建公房和迁出腾】空的旧公有住房【。其租金标准最好【一步到位即达到【成本或准成》本租金水平如果有】困难至少也不—得低于？包括管理费、—维，修费两项因素—的，水平并？按上述要《。。求，相应给予补贴— 　《　4、实行住房【超面积加收房—租职工拥《有两处以上且住房】面积超过当地政府】。规定住房标》准的必须退回多占住！。房超标部《。分的租金标准不【得低：。于商品租金》的水平在《。一套住房《内，确因设计、结构等】原因不？可，分割且超过使—用面积在八》平方米以内的可暂】不按超标处》理职工住房面积标】准和：超标加租办法各地】可按国？家和：省，有关文件制定 】 ，　　5？、补：贴资：金，的来源住房补贴资金！企业承担的部—分在住房的折旧费、！大修理基金和管理】费中列支不》足部分可进入成本；！新房新租实转—所发住？房补贴的《。资金企业可以进入】成本；全额预算的行！。政事业单位承—担的部分列入预算；！差额预算事业单位】承，担部分按差额—。比例分别比照全额】预算单位和企业开支！渠道：列，支；：自，收自支事业单—位，承担的部分比照企】业开支渠道列支 ！。 　　（二）实【行公积？金， 　　公积金】是一种义务》性的长期《储蓄实行公积金制】的单位职《工和单位都》要按月收缴占—标准工资一定比例的！公积金两者》均，归职工个人所有通】过长期的《储蓄积累提高职工】家庭解？决自住住房的—能力：扩大住宅建设资金的！投入产出和融通 ！ 　　1、凡—在，我省城？镇，工作并有当地—常住户口《的行政、事业—和企业单位的在【职职工（固定工、】合同工和计划内临】时工）均实行公【积金制？度不具？备条件？的县城可《暂不实行离休干【部，。和退休职《工、计划外临时工和！”三资“企业中【的，外籍职？工不实行公积金制度！ 　《　，2、公？积金收缴额等于职】工标：准工资？乘以公积《金收缴率一九—九二年至一九九三年！。。全，省公积金收缴率分】别定为3％－—5％以后随着经济】发展和个人收入的变！化，可以分别进行调【整每年公布一—次存储公积金的【利息：比，照银行活期存款【利率进行结》算公积金及其利息作！。为，个人收入无》论收缴、提取、【继承或受遗赠均可免！交个：人收入调节》税 　　3【、公积金《的来源个人承担【的部分由个》人，支付；企业提供的】部分由企《业公有住房》提取的折《。旧划转解《决不：足部：分经：各级财政核定可在成！本中列支；》行政：事业单位《提供的部分原则上】。由其自有《资金解决不》足部分经各级—财政：部门核定《后可由国家预算适】当安排 　　】4，、公：积金的使用和提取】（1）同一城市的】职工家庭可使用本户！成员及其亲属积累】的公积金《支付购？买自住？住房、自建自住住房！、私：房翻建和大修等费】用如仍？不足：可，由户主？按，规定申请贷款并【按期偿还《其他：一切费用不得—用，公积金支付》职工用？公积：金，购买：。的，住房如出售须将【原购买住《房，时使用？的公积金如期如数存！入原公？积金：的户名内职》工调：动公积金《可以划转《职工离退休其结余】的公积金本息全部归！还职工本人；—职工出国定》居可将其个人提供的！公积金本息归—还给本人《；职工在职期间去】世其结？余的：公积金本息》可由继承人》或受遗赠人领取（2！）各单位原》则，。上可以有偿使用【本单位职《工结余的公》积金专项用于住【宅建设 》 　　？5，、公积金由各—级住房资《金，管理中心《负责归？集、管理和使用公】积金归集、存贷、】结算等业务委托专】业银行代理 　！　（三？）租房购债券或交保！证金 《 　　为了多方【筹集资金加》快住宅建设在房改初！始阶段实《行租房认购债—券或租房交纳保【证金办法《各市、县可从实【际出发选取一种 ！ 　：　1、认购债券（缴！纳，租赁保证金）的标】准新公房每平方米】使用面？积认购债券》。（缴纳租赁保—证金）定为二—十元至五十元；原】已承租的《旧公房按同类新【房的三分之一至二分！之，一认购（交纳）各】市，、，县可依据房屋的质量！、结构、层》次、朝？向、设备等因—素，。确，定具体？数额 》　　2、债券认【。购（缴纳租赁保证金！。），的方式租房债—券经：住房管？理部门核定》由住户个人向本地发！售债券的代理—银行一次《性购买（租》赁保证？金由住户一次性【足额：向产权单位缴纳【。）认购债券（缴纳租！。赁保证金）》后方可获得或重新】确认住房租》用权并按《规定缴纳房租— 　　》3、：债券（保证》金）的收存、—使用与返还债券【期，限一般五年可—以转让住《房租赁保证金由产】权单位收取并专项】存入指定金融机构只！能作为周转金用【于住宅建设》不得挪作它用使【用期一般不应少于】五年年利率》定为3.6％—不计复利到》期后一次或分次偿】还本息购买》公有住房者租—赁保证金《可，抵交购房款 — 　？　4、租《住集体宿舍、母子房！、，宿办合？。一的职工暂不认购】债券（缴纳》租赁保证《金） 《 　　5、对—烈属、离《休干部和民政—部门确认的社会【救济、优抚对象可】区别不同情况适【当给予减免照顾 ！。 　　（四）出【售公有房《 　　为逐【步推行住房》商，品化：提，倡和鼓励职》工购买自住住房 ！ 　？　1、向城镇—居民出售住房主要是！。。。成套公房可分两个层！次一：是以：市场：价格向社《会，出售商品房；二是】以标准价向单位职工！出售公有《住房：对，已，列入旧？城改造规划地段的】住房地处临街宜改】造为营业用房—的，住房代管房》产产权尚有》争议的房产以及【具有历史意义的【房产等均不出售 】 　　2、从一】九九二？年元月一日起—。新竣工的公有住【。房先卖后租》优先从售给无房户】和住房困难》户 《　　3、按》建筑面？积标准价向单—位职工出售》公有住房新》建住房按标》准价（住《房本身建筑造价及】征地、拆迁补偿费】）为基价在》一九九？二年：至一九九三年内为鼓！励，群众买房按标准【价计价时征地—。和拆迁补偿费—可暂由单位》适当负？担旧公有《住房以？重置价？（，即上一年《新建同类住房的本】身建筑造价》）成新折《扣为基？价两者均按地段【、朝向、《楼层等因素确—定售价凡具有常【住城镇户口以自【住为目的且》符合分房条件的职工！均，可购：买，公有住房单》。位要优先安排房【源出售按标准价售】房，以户为单《位每户只能》购买一？次超过国家》规定：。的住房标准部分按市！场价计价 　】　4：、，职工购房一次付清房！价，。款售房单位》。可把房价款7—。0％部分以20％的！折扣给予《优，。惠无力一次付清【的应先付不》少于：房价款30》％的现金剩余部【分可向银行》申请抵押贷款贷款】期限根据职》。工的：偿还能力和贷款【金额确定新》房，一般不超过十—五年最长不超过二】十年旧房最》长不超过十年 ！　　：5、职？工以市场价购买【的公有住房》拥有全？部产权；以》标准价购买的公【有住房拥《有部分产权职工拥有！部分产权的》住，房可以继《承付清房款》。并住：满五年后允许—出，售原产权单位有【优先购买权；售房收！入，扣除有关税费后的所！得按国家《、集体、个》人，的产权？比例：进行分配 　】　6：、严禁以过低—价格出售公有住房向！职工出售公房价格统！一，由，。各级评估机构评【估，经同级房《改、房地《产、物？。价和国有《资，产管理部门核定由】市、县政府报省人民！政府审批各产—权，单位不得《自行：定价出售《 　　7、产权！单位出售新建公房免！缴固定资产投资方】向调节税、营业税】；出售？。已租的旧公房免缴】营业税购房者免【征房产税、》和一：。次性的契税通—过出售公《房筹集的住房资金】。缓缴预算调节—基金、能源交通基金！和农：业基础建《设基金？。 ： 　　8、出—售公有？住房回收的资金除提！取10％用于—住宅公共部位的维】修外其余必》须全部纳入住—房基金并存》入，指定的银行房地【产信贷部资金—所有权归出售房产】者所有只能用—于住宅建设和房改的！。融通：周转资金 　】。　（五）集资多建】房 《　　集资建房和合】作建：房是体？现国家？、集体、个人三结合！解决：住房困难的有效途】径要：大力提倡以有—利于提高全省城镇】居民的居住水平 ！ 　　1、积极发】展以“解《危”“解困”—为重点？的集资、《合作建房各单位均可！组织集资建房—无，房户：和，。。住房：困难户可优先参加职！工集资部分最—低，。不得低于房》屋单方工程造价【的四分？之一各地《可组织多《形式的住房合—作社发？展合作建《。房并实行个》人筹资为主、—单位资助、》国家扶持、民主【管理、？自我服务的原则 ！ 　：　2、集资、合【作建房享受优惠【政策凡以《。个人筹资为》主的集资、合—作建房？经，各级房改委审核认定！不受固定资》产投资？规模限制实行指导】性，。计划管理《计划、？规，划、土地、城建【、房管、建工等【有关部门应优先办理！各种手续；》职工集资部》分按国？家规定减免有关【税费市？、县政府也应减免市！政建设配《套费等？有关费用 　　！3、集资、》合作建房要》以建楼房为主逐【。步纳入综合开发【建设的轨《道，实行：“，统一规划《合理布局综合开发配！套建设？科学：管理”对综》合开发建设的住宅小！区要：实行统一管》理逐：。步，实现住？房管理社《会化 　　4、！集资、合作建—。房的产权归属采【取以：下方式（《1）产权共有—即产权由单位和【参与集资的职—工，。共有：属职工？。产权部分免》缴房租（2）产【权公有？即职工集资》款计：抵，。租赁：保证金后产权归【单位所有（》3）：。产权部分《归职工个人》所有即单位按出【售公有住房办—法将集？资，所建的住房售—给，参与集资的》职，。工职工集资款计抵购！房款：后产权归职工个【人部分所有》 　《　5、严格掌握住】房建设标准无论【集资：。建，房还是合作建房新】建的住房占地—面积、建筑面积都】严格控制在国家和】省有关规《定的标准以内对住房！造价：要严格控《制坚决制止不合【理的收费切实把住】房造价降《下来严禁用》公款：高标准装修住宅对个！人，自建住房要加强规划！。和用地管理尽可【能采取统建；以发】展有组织的》个人：建房严禁《以权谋私《 　　6—、各市、《县的旧？城改造和新》区开发都要》结合住房制度—改革进行《努力做到互相促进 ！ 　？　（：六）分级设基金 】 　　房》改的中心问题是建】立住房基金根据国务！院国发（198【8）11号文件精神！要分：级建立住《房基金把围绕—住房生产、经营、】消费：所发生的资金—集中起来《变无序为有序使之合！理化、制度化、规】范化 《 　　1《、立足现有资金【的转化逐步建立起城！市（县？城）、单《位、个人三级住房基！金城市（《县，城，）住房基《金，来源市、《县财政原来预—算安排用于住房建】设、：维修和房租补贴的】。资金：；按规？定提取？的房：。地产：税和留成的投资方】向调节税出售—公，产住房以及》拆迁安置私》房户：购买产权回收的资金！；通过其它渠道筹集！的资金？单位住房基金—来，源，按规定提取的—。住房折旧费、大修理！基金；从留利中提】取一部分资金；从福！利，基金、奖励基—金中分离出来用【于建房？的资金出售公产【住房回收的资金；】房租收入、住房【租赁保证金（或债】券）和其他》渠道筹？集的资金个》人住：房基金来源》主要是公《积，金和其他《住房储蓄 》 ， 　　2、各级【住房：基金的？建立和管理应与现】行财政体制相一致各！级财：政部门要《按各级政府的房改】政策规定认真做【好各级住房》基金的划转和—监督工作在同—一市、县内的房改】政，策、办？法和实施《步，骤应当统一所—有单：位不论隶属关系都应！。服从当地人民政府】对房改的《统一部署地方政【。府也要适当照顾到条！条的体？制特点使条块之【间的利益有所兼【顾和：协调 　　3、！各级住房基金—。统一由各级住房资金！管理：中心管理和使—用住房基金》的信贷？和结算业务委托【银行房地产》存贷部统一办理各】级住房基金必须坚持！“，专款：专用：、专户储存”的原则！统一筹划《、管理和《使用（城市之间住】房，基金：也可以互相》拆，借）专项用于—。住房建设和住房制】度改革不得挪作它】用或变相挪用— 　　4、金】融部门要积极开展个！人购房建房储蓄和】贷款业务实行住【。房抵押贷《款购建房制度—从存贷利率和还款期！限等方面鼓》励职工个人购房和参！加有组织的建房 】 　　5、积【极开展职工购房保】险配套工作由各地】保险公司经办此项】业务坚持单独核【。算，保本经营自求平【衡的：原则以为房》。改服务为《宗旨不以盈利为目】的做到低费率经营】经办政策性购—房保险免交有关税费！所得收？益用于建立》赔款准备《金；专户存储的保费！收入享？受银行的优惠存款】利率 　　（七！）建立房改》委 　　为【了确保房改的—顺，利进行必须建立各级！住房制度改革—委员会（简》称房：改委）？ 　《　1、各级》房，改委：是各级政《府领导下的推—行住房制《度改革的决》策、研究、管理和】监，督机构 》 ，　　2、房改委【的职责主要》是（1）负责住房制！度改革实施方案的】制定并监《督实施研究》提出：进一步深《。。化房改的对》策、方案和政策；】（2）参与住宅建】设的：规，划，、计划、建设和住房！管理：的，决策；（3）—确定：住房制度改革—筹集资金的有关政策！；（4？）确定住房制度【改革资？金的投向《和分配计划；（【5，）公布公积金收缴】。率、：租房：认购债券或租赁保】证金缴纳基数、标】准价：房出售基价；—（6）？制订住房《。分配管？理办法并对住房【分配：进行监督《。；（：7）负？责，辖区内各单》位住房？制度改革的业—务指导 —　　3、各级房改委！实行委员制委员由各！级政府分管住房制】。度改革的领》导、政府有关—。部，。门负责人、》部队代？表，。、工：会代表担任 —。 　　《4、各级房改委下】设两个常《设机构办公室—负责房改委员会【。的日：常工作；《住房资？金管理中心》属事：业性经济《实体负责房改资金的！归集、？管，理和使用省、市（】地）：、县都？要建：立房：改委员会并下设办公！室和住房基金管【理中心 　【　四、组织领导 ！ 　：　城：。镇住房制度改革是】一项利国《。利民的？大事也是一项艰苦】细致的工作搞—好房改？关键在于组织领【导早改早主动迟【改则被动房改贵在】。起步贵在坚持贵在】落到实处为了保证房！改全面、持续、【有序地？推进需要采取—以下措施 　　！1、切实《加强对房改的—领，导领导的改革决【心是推？进房改的关》键各级政府应当高度！重视要将此项—工作列入重要议事日！程主要？。领导要亲自抓—分，管领导要《具体抓？亲身投入《房改实践取得经验指！导工作各《。级领导？干，部要以身《作则带头执行房改】的各项政策规—定以自己的模—范行为来《推动房改 　　！2，、积极开《展宣传？教育工作各》级宣传部门和—新，闻单位要采取多【种形式大力》宣传房改的重—要，性、必？要性、紧《迫性和有关方针、政！策，增强广大群众的【改革意识要广泛听】取群：众意：。见集思广益》以完善各《项改革措施并—形成一？个广泛的、坚实的群！众基：础 ？ 　　？3、分步实施、分】类指导一九九二年上！半年省辖市全面【房改的实施》。方案要出台；地区所！在地城市和》其他城市以及部【分，条件好的县要—在一九九二年年底】前逐步出《台；其余的》县、镇要《在一九九三年上半】年起步各地市要【加强房？改的分类指导—确保房改的顺利推进！。 ， 　　《4、各有关》部门密切配》合积极？支持房改工》作各级计划、财政】、税收、金》融、劳动、》人，事、工？商、：物价：、建设、土地、房】地产等部门都要制定！与房改有关的—配套改革措施通力】协作共同完》成房：改任务各级》纪检、？监察部？门要加强房》改工：作的检查《和监督防止产生新】的不正之《风，对违法、违》纪者必须严肃查处】。 ？　　5？、搞：好，对房地？产市场？的，统一：管理各地要》。。建立：。健全：房地产交易》规，则严禁非法买卖【、投机倒把》、牟：取暴利等各种非法活！动确保房地产交易】活动的？正常发展《 　　6、【房改方案实行分【级审批各市、县都】要根据？本，方案制定《自，己的实施方案省【。辖市、地区所—在，。市的方案由省房改委！。员会审批；其—他市、县方》案由：地（市）房改—委员会？审批并报省房改【办备案 《 ：　，　7、驻《陕部队的房改主要按！照中央军委的房改部！署进行但凡与地【方有关的房改可【参照本方案执—行 ： 　　8、本方案！自，批准之日起实施在实！施过程中遇到的问】题由省住房》制度改？革委员会《。。负责解释并予以【完善 ？ ？。 ，