《 ？ ？ 陕西省城镇住房制！度改革总《体方案 》 　　党的十】一届三中全》会以来陕西的—住宅建设有》了较大的进展在【一定程度上缓—解了：住房紧缺的矛盾【但是几？个大：中城市？住房：困难的状况仍十分】突，出特别是《。现行的“《国家包、低》租金、？福利制、实》物分配型《”的住房制度—存在着？严，。重的弊端因而改革住！房制度势在》必行根？据国务院有关住【房制度改革的规定和！要求：结合我省实》际情况特制》定陕西？省城镇住《房制：度改革？总体：方案 　　【一、主要目标 ！。。　　全？省城镇住房》制度改革的根—本目的是从改—革公房低《租，金制：度着手将《现行的实物福利制】度逐步改变为商品】货币制度使》住房这个大商品进入！消，费品：市，场逐步实《现住房商《品化和住房资金投】入，产出的良性循环努力！缓解居民住房困难不！断改善居《。住条件发展房地【产业更好地促进【国民经济发》展为此我省房—改的：分阶段目标如—下， 　　（一）】“八五”《目标以改《变低租？金、无？偿分配为基本点公】房租金标《准力争达《到或接近《实现简？单，再生：产，的三项因《。素（维修费》、管：理费：。、折旧费）的计租水！平逐步增加家庭住】房消费支出的比重；！紧紧围绕“解危【”，“，解困”重点解决危险！住房和人均》居住面积在三至四平！方米以下的住房困】难户和无房户住房的！问题；使人》。均居住面积达到【七平方米（使用【面积为 十平方米！），住房成套《率达50％左右【；建立城市、单位】和个人？三级住房基金使之合！。理化、？固定化、规范化【保证住房建设有稳】定的资金来源—并通：过改革奠定》机制转换的基础【 ， ：　　（？二，）“九五“目标【到二：000年公房租金】标准要努力达—到五项？因素：（维修费《、管理？费、折旧费》、投资利息》和房产税）》的成本租金水平使】。家庭住房《消费结构《基本趋于《合理；大力发展住】房，成套率使《之达到6《0－70％城镇【人均居住面积达到八！平方米（使用面积】为十一点四》。平方：米）群众《居住条件和居—住环境得到明显改善！；，发育房地产市—场建立健全住—房，资金的融资体系加速！。机制转换《初，步实现住房》。建设资金投》入产出？。的良性？循环 《 　　（三）长远】目标住房租金标准】要达到八项因素【（，前述五项再加上土】。地使用费、保险费和！。利润）即商品租【金水平家庭住房消】费更加？合理；住房成套【率大大提《高每：户有一套舒适—。的住房形成房地【产市场和住房融资】体系完？成住房商《品机制的转换实现】住房商品化、社会】化 　　—二，、基本原《。则 ？ 　　？。全省城镇住房制度】。改革必须遵循以【下原则 —　　－－《坚持政府、单位【、，个人三者共》同负：担的原则充分发【挥三者积极性扩大】资金：来源加快住房—建设步伐 　　！－－坚？持租、售、》建、：管并举的原则努力形！成一个提高租金、】促进售房、回收资】。金、多建新房、加】强管理的联》带序列 —　　－－坚持在统一！政策下的因》地制宜、分散决策的！原，则房改以市》、县为基本单位【进行各市、县在执】行全省房改总体【方案的前提》下从实际出发确定自！己的改革步骤、办】法和措施制订实【施方案精心组—织，。落实 》　　－－《坚持机制《转换的原《则，改革住房《分，配，体制、投资体制、消！费体制？、建设体制、—管理：。体制和住房》金融制度《。。形成一种体》。现社会主义有计【划商品经济要求的】新的住房制度和运】行机制逐步实现住房！。商品化 》 　　－－坚持积】稳，妥的原则改革—步伐既要积极力【。争实现党和》政府提出的战略目】标，的要求又要与国家、！单位、？个人的承《受能力相适》应 ？ 　　？三、：实施办法 【　　全？。省城镇住房制度改】革实施办法是提租】发补贴实行》公积金租房购债券】（，或，租房交保证金）出】售公有房集资多【建，房分级设基金—建立房改《委 ： 　　（一—）提租发《补贴 《 　　合理调整公房！租金：是房：改的核心环》节提高房《租应着眼于租售比】价的合理化租金【的调整采取分步到】位，的，办法：。同时本着多》提少补的原则相【应，给予适当补贴 】 　　1、重新建立！健全租赁《合同明确租赁期【限，及，。。。双方的权利》和义务凡城镇公有】住房：在同一？城市：（县城）实行—同一租金标准收【取公有住房租—金一律以住房使用面！。积计算？ ， 　　2、分步提！租与：补贴的具体要求是起！步，。。时租金至《少提高到维修费【、管理费两项因素之！和，的一半？。。；在二至三年内【租金提高《到维修费、管理【费两项因素水平；在！四至五？年内租？金提高到维修费、管！理费：、折：旧费三项因素水平；！二000年》年底前公房租—金提高到《维修费、管》理费、折《旧费、？投资利息和》。房产税五《项因素？。水平本着多提少补的！原则提租后新增【租金由个《人、单位、国—家，。共同负担随着—工资：。制度的进《一步改革再》逐步：过渡到？商品租金《居，住单位集体宿舍和自！有私房的职工暂【不发给住房补—贴 　　县【城和建制《镇应从自己的实际】情况出发确定—相应：的办法 《 　　3》、新配公有》住房实行《新租金标准凡从一九！九二年？元月一日《。起分配的新建公房】和迁出腾空的—旧公有住房其租金标！准最好一步到位即】达到成本或准成【本租：金水：平，如果：有困难？至少也不得低于包括！管理：费、维修费》两项因素的水平并按！上述要求《。。相应：给予补贴《 　　4、实】行住房超《面积加收房租职【工拥有两处以上且住！房面：积超：过当地政府》。规，定住房标准》的必须退回》多占住房超标—部分的租金标准不得！低于商品租金—的水平在《一套住房内确因【设计、结构》等原因不《可分割且超过—使用面积《在八平方米以—内的可暂《不按超标《处理职工《住，房面积标准和超标】加租办？法各地可按国—家和省有《。关文件制定》 　《　5、补贴资—金的来源住房补贴资！金企业承担》的部分在住》房，的折旧费、大修【理基金和管理—费中列支不》足，部，分，可进入成本；—新房新租实转—所发住房补贴—。的资金企业可—以，进入：成本；全额预算的】行政事业单位—承担的部《分列入预算；差额】预算事业单位承【担部分按《。差额：比例分别比照全额】预算单位《和企业开支渠道列】支；自收自支事业单！位承担的部分—。。比，照企业开支渠道列支！ 　　（二）实！。行公积金 　】　公积金是一—种义务性的长期储】蓄实行公积金制【。的单：位职工和单》位都：要按月收缴占标准】工资一定比例的【公积金两《者均归职工个人【所有通过长期的【储蓄积累《提，高职：工家庭解决自住住房！的能力扩大住宅建设！资金的投入产出和】融通： ， 　　1》、凡在我省城镇工】作并有当地常住户口！的行：政、事业和企—业单：位的在职职》工，（固定工、合—同工和计划》内临时工）均实【。行公积金制度—不具：备条件的县城—。可暂不实行离休干】部和退休《职工、计划》外临：时，工，和”三资《“企业？中的外籍职工—不，实行公积《金制度 《 　　2、公积】。金收：。缴额等于职工标【准工资乘以公积金】收缴率？一九九二年至一【九九三年全省公积金！收缴率分《别定为？3％－5％以后随着！经济发展和个人收入！。的变：化可：以分别进行调—整每年公布一—次，存，储公积金的》利，。息比照银行》活期：。存款利率进行结算公！积金及？其利息？作为个人收》入无论收缴、—提取、继承》或受遗赠均可免交】个，人收入？调节税 》 　　？3、公积金的来【源个人？承担的部分由个【人支付；企业提供的！部分由企业公有住】房，提取的？。折旧划转解决—不足：。部分经各级财政核】定可：在成本中列支；【行政事业单位提供的！。部分：原则上由其自有资】金解决不足部—。分经各级财政—部门核定后可由【国家预算适当安【排 　　4、公！积金的使用和提取（！1）同？一城市的《职工家庭可使用本】户成员及其亲属【积，累的公积金支付购】买自住住房、自【建自住住房、私【房翻建和大修等费用！如仍不足可由户主按！规定申？请贷款并《按期：偿还其他一切—。费用不得用公—积金支付《职工用公积金—购买的住房如出【售须将原购买住房】时使用的《公，积金如期如数存【入原公积金的—户名内职工》调动公积金可—以划：转职工离退休其【结余的公《积金本息全部—归还职工本人；职工！出国定居可》将其个人提供的【。公积金本《息归还给本人—；职工在职》期间：去世其结余》的公积金《本息可？由，继承：人或受遗赠人领【取（2）各》单位原则上》可以有偿使用本单位！职工：结余的公积》金专项用《于住：宅，。。建设 《 　：　5、公积金—由，各级：住房资金《管理中心负》。责归集？、管理？。和使用公积金归【集、存贷、结—算等：业，务委托？。专业：银，行代：理 　》　（三？）租房购债券或交】保证金 　　为！。了多方筹集资金加快！住宅建设在房—。改，。初始阶段《实行租房认购债【券或租房交》纳保证金办法各【市、县可从》实际：。出发选？。。取一种 　　】1、认？购债券（缴纳租赁】保证金）的标准新公！房每平方米使用【面积认购债券（缴】纳租赁保证金）定为！二十元至五十元【。；原：已承租？的旧公房按同类新房！的三分之一至二分之！一认购（交纳）【各市、县《可，依据房屋《的质量、结构—。、层：次、朝向、设备等】因素确定具》体数额 　　】2、：债券认购（缴纳租赁！保证：金）：的方式租房债券经】住房管理部门—核定由住户个人向本！地发售？债券的代理银行【一，次，性购买（《租赁：保证金由《住户一次性足额向】产权：单位：。缴纳）认购债券（】缴纳租赁保证金）后！方可获得或重新确认！住房租用权并按【规定缴纳《房租 　　3】、债券（保证金）】的收：存、使用《与返还债券期限【一般五？年可以？转让住房租赁保【证，金由产？权单位收《取并专项存》。入指定金《融机构只能作—。。为，周转金用于住宅建】设不得挪作它—用使用期一般不【应少于五年年利率】定为：3.：6％不计复利—到期后一次》或分次偿《还本息购买公有【住房：者租赁保证金可抵交！购房款 》 　　4、租住集体！宿舍、母子》房、宿办《合一的职《工暂不？认购债券（缴—纳租：赁，保证金） 　　！5、对？烈属、离《休干部和民政部门确！认，的社会救济、优抚】对象可区别不同情况！适当给予减免照【顾 　　（【四）出售公有—房 　　为逐步！推行住房商品化【提倡和鼓励职工购】。。买自住住房 —。 　　》。1、向城镇居民出】售住：房主要是成套公房可！分两个层次》一是以市场》价，格向社会出售商【品房；二《是以标准价向单位职！工出售公有住—。房对：已列入旧《城改造规划地段的】。住房地处临街宜改造！为营：业用房？的住房代管房产产】权，尚有争议《的房产以及具—有历史意义的房【产等均不出售— ， 　？　2：、从一九九二年【元月一日起新竣工】的公有住房》先卖后租优先从售】给无房户《和住房困难户 【 　　3、—按建筑面《积标准价向单位职】工出售公有住房新建！住房按标准价（住】房本身建筑造价及】征地、拆迁补偿费】）为基价《在一九？九二年至一九九三年！内，为鼓励群众买—房按标？准价计价《时征地和拆迁补偿费！可暂由单位适当负】担，旧公有住房以重置】价（：即，上一年新《建同类住房》的，本身建筑《造价：）成新？折，扣为基价两者均按地！段、朝向、楼层等因！素确定售价凡—具有常住《城镇户口以自住【为目的且符合—分房条件的》职工均可购买公有】住房单位《要，优先安排房源出售按！标准价？售房以户《。为单位每户只能【购，买一次超过国家【规定的住房》。标准部分按市场【价计价 　　4！、职：工购房一次付清房价！款售房单位可把【房价款70％—部分以20》％的：折扣给？。予优：惠无力一《次付清的应先—付不少于《房价款30％—的现金剩余部分可】向银行申《请抵押贷款贷款【期限根据《职工的偿《。还能力和贷款金额】确定新房一》般不超过《十五年最长不超【过，二十年旧《房最长不超过十【年， 　　5—、职工以《市场价购《买的公有住房拥有】全部：产权；以标准—价购：买的公有住房—拥有部分产权职工拥！有部分产权的住房】可以继承付清房款】并住：满五年后《允许：出售原产权单位有】优，先购买权；售—房收：入扣除有关税费后】的所得按国家、集】体，、个人？的产权？比例：进，行分配 　　6！、严禁以过低价格】出售公？有住房向职工出售】公房：价格统一由各—级评：估机构评估经同【。级房改、房地—产、物价和》国有资产管理部门】核定由市、》县政府报《省人民政府审批各】产权单位《不，得自行定《价出售 　　】7、产权单位—出，售新建公房免—缴固定资产投—资方向调节税—、营：。业税；出售已租的】旧公房免缴》营业税购房者免征房！产税、和一次性的契！税通过？。出，售公房筹集的住【房资：金缓缴预算调节【基金、能源交通基金！和农业基础建设基】金 　　8【、出：售公有住房回—收的资金《除提取？10％用于》住宅公？共部位？的，维修外其余必须全】。部纳入？。住房基金并存入指】定的银行房》地产信贷部资—。金所有？权归：出售房产者所—有只能用于》住，宅建设和房改的【融通周转资金— 　　（五）】集，资多：建房 《 　　集资建房【和合作建房是体现】国，。家、集体《、个：人三结合解决住【房困难的有效—。途径要大力提—倡以：。有利于？提高全省城镇居民的！居住水平 　　！。1、积极发》展以“解危》”“解困”为重点的！集资、合作》建房各单位》均可组织《集资建房无房户【和住房困难户可优】先参加职工》集资：部分最？低不得低于》房屋单方《工程造价的四分之一！各地可组织多—形式：的住：房合作社发展合作】建房并实行》个人：筹资为主、单—位资助、国家扶持、！民主管理、自我服】务的原则 　】。　2、集资、合作建！房享受优惠》政策凡？以，个，人筹：资为主的集》资、：合作建房经各级【。房改：委审：核认定不受固定【资产投资规模限制实！行指：导，性计：划管理计划》、规：划、土地、城建、】房管：、，。。。建工等有关部门【应优先办理》各种手续《；职工集资部—分按国？家规定减免》有关税费市、—县，政府也应《减免市政建设—配套费等有关费用】 ？　　3、集资、【合作建？房要以建楼房为主逐！步纳入综合开发建】设的：轨道实行“统一【规划合理布局综合】开发配套《。建设科学管》理”对综合开发建】设的住？宅，小区要实《行统一管《理逐步实现住—房管理社会化 ！　　4、集资、合】作建房的产权归【属采取以下》方式（？。1）产？权共有即产权由【单，位和参与集资—的职工共《有属职工产》权部分免缴》。房租：（2）？产权公？有即职工集资款【计抵租赁保》证，金后：。产权归单位所有（3！）产权部《分，归职工个人》。所有：即单位按出售—公，有住房办《法将集资所建的住房！。。售，给参与集资》的职工职工集资款】计抵购？。房款后产权归—职工个人部分所有 ！ ：　　5、严格掌【握住房建设标—准无：论集资？建房还是合作建房】新建的住房占地面积！、建：筑面积都严》格控制在国家和省有！关规定的《标准以内对住房造价！要严：格控制坚《决制止不合理的收费！切实把住房造价降下！来严禁？用公款高《标准装修住宅对【。个，。人自建住房要加强规！划，和用地管理》尽可能采《取统建；以》发展有组织的个人建！房严禁以权谋—私 《。　　6、各市—、县的旧城改造和】新，。区开：发都：要，结合住房制度改【革进行努力做—到，互相促进 　　！。（，。六）分级设基金 ！ 　　房改的中【心问题是建立—住房：基金根据国务—院国发（1》988）11号文件！精神要？分级建立住房—基金把围绕住房生】产，、经营、消费所【发生的资金》集中起来变无序【为有序使之合理化】、制度？化、规范化 　！　1、立足》。现有资金的转化逐步！建立起城市（县【。城，）、单？位、个人三级—住房基金城市—（，县城）住房基—。金来源市、县财政原！来预：算安排用于住房建设！、维修和房租补贴】。的资金；按》规定提取的房—地产税和留成的投资！方向调节税出售【。公产住房以及拆迁安！。置私房？户，购买产？权回收的资金；通】过其它渠《道筹集的资金—单位住？房基金来源按规定】提取的？住，房折旧？。费、：大修理？基金；从留利中提】取一部分资金—；从：福利基金、》奖励基金中分离出来！用于建？房的资？金出：售公产住房回收【的资金；房租—收，入、住房租赁保证金！（或债券）》和其：他渠：道筹集的《资金：个人住房基》。金来源主要是公积】金和其他《住房储蓄 　　！2、各级住房基【金的建立和》管理：应与现行财政体制相！一致各级财政部门】要按各级政府的【房改政策规定认【真做好各级住房【基金的划转和监督】工作在同一市、县内！的房改政策》、办法和实施步【骤应当统一所—。有单位不论隶属【关，。系都应服从当—地人民政府对房【。改的统一《部署地方政府也【要适当照顾到—条条的体制》特，点，使条块之间的—利益有所兼顾和协调！ 　　3、各】级住房基金统一由】各级住房资金管理中！心管理和《使用住房基金的信】贷和结算业务委托银！行房地产存贷部统】一办理各级住—房基金？必须坚持“专款专用！、专户储存》”的原则统一—筹划、管理》和使用（城市之间住！房基金也可以互【相，拆借）？专项用于住房建【设和住房制度—改革：不得挪作它用或【变，相挪用 《 　　《。4、金融《部门要积《。极开展个人购房建】房储蓄和贷款—业务实行住房抵押】贷款购建房制—。度从存贷利率和还】款期限等方面鼓励职！。。工，个人购房和参加有】组织的建房 — ，。 　　5、积极开】。展，职，工购房保《险配套工作》由各地保险公司经办！此项业务坚》持，单独核？算保本经营》自求平衡《的原：则以为房改服务【为宗旨？不以盈利为》目的做到《低费率经《营经办政《策性购房保险免交】有关税费所得收益】用于建立赔款—准，备金；专户存储的】保费收入享》受银行的优惠存【款利率 　　（！七）建立房改委【 ， ：　　为了确保房改的！顺利进行必须建立各！级，住房制度改革—委员：会（简？称房：改委） 　　】1、各级房改委是各！级政府领导下的推行！住，房制度？改革的决策》、研究、《管，理和监督机构— 　　》2、：房改委的职责主【要是（1《）负责住房制度【改革实？施，方案：的，制定：并监督实施研究提出！进一步？深化房改的对—策、方案和政策【；（2）参》与，住宅建？设的规划、计划、】建设和住《房管理的决》策；（？3）确定住》房制度改《革筹集资金的有关政！策；（？4）确定住》房制度改革》资金的投《向和分配计划；【（5）公布》公，积金收缴率、租【房认购债券或—租赁保证金缴纳基数！、，标准价房出售基【。价；（6）制—订住房分配》管理办法并》对住房分配进行【监督；（7）负责】辖区内各单》。位住房制《度改革的业务指导】 ： 　：　3、各《级房改委实行委员制！委员由各级政府分管！住房制度改革—。的领导、政府—有关：。部门负责人、部【队代表、工会代【表，担，任 　　4、】各级房改委下设【两个常设机》构办公室负责—房，改委：员会的日常工—作；住房资金管【理中心属事》业性经济实体负【责，房改资金的归—集、管？理和使用省、市（】地）、县都要建立】房改委员《。会并下？设办公室《和住房基《金管理？中心 ？。 　　四、组【织领导 》 　　城《镇住房制度改革【。是一项利国利—。民的大事也是一项艰！苦细：致的工作搞》好房改关《键在于组织领导【。早改：早主动迟改则被动】房改贵在起步贵在坚！持贵：在，落到实处为》了保证房改全—面、持续、有—序地推进需要采取】以下措？施 ？ ，　　1、切实加【强对房改的领导领】。导的改？革决：心是推进房改的【关键各级政府应当】高度重视要》将此项工作列—入重要议事日程主】要，领导要亲自抓—分管领导《要具体抓亲身—。投入房改《实践取得经验指【导工作各级领导干】部，要以身作则带头执行！房，改的各项政策规【定以：自，己的模范《行为：来推：动房改 　　】2、积极开展—宣传教？育工作各级宣传部门！和，新，闻单位要采》取多：种形式大力宣传房】。改的重要性、—必要性、紧迫性和有！关方针、政策增【强广大群众》的改：革意识？要广泛听《取群众意见集思【广益以？完善各项改革措【施并形成一》个广泛的《、，坚实的群众基础 ！ 　　3、分步实施！、分：类指导？一九九二年上半年省！。辖市全面房》改的实施方案要出】台；地区所在地城市！。和其他城《。市以及部分条件好】的县要？在一九九二年年底】前逐步出台；其余的！县、镇要《在一九九三年上半年！起步各？地市：要加强房《改，的分类指导确保房】改的顺？利推进？ 　　4、各有！关部门密《切配合积极支持房】改工作各《级，计划、财政》、税收、金融—、劳动？、人事、工》商、物价《、建设、土地、房地！产等部门都要制定与！房改有关的配套【改革措施通力—协作：共同：完成：房改任务各级—纪检、监察部门要加！强房改？工作的检查》和监督？。防止产生新》的不正之风对违【法、违纪者必须严】肃查处 　　】5，、搞：好对房地产市场【的统一管理各地【。要建立健全房地产】。交易规则严禁非法买！卖、投机倒把—、牟取暴利等各【种非法？活动确保房地产交】易活动的正》常发展 　【　6、房改方—案实行？分级审批各市、县】都要根据本方案制】。定自己的实施—方案：省，辖市、地区所在市的！方案：由省房改《委员会审批；其他市！。、县方案由地（【市）房改委》员会审？批并：报省房改办备案【 ： 　　7、驻—陕部队的房》改，主要按照中央军【委的房改部署进【行但凡与地方有关的！。房改可参照本方【案执行 —　　8、本方—案自批准之》日起实施在实施过】程中遇到的问题由】省住房制《度改革委员》会负责解释并予以】。完，善 —