！ 陕西省城—镇住：房制度改革总体方】案 　【　党的十一》届三中全会》以来陕西的住宅建】设有了？较大的进展在一定】程度上缓解了—住房紧缺的矛盾【但是几个大》中城市住房困难的】状况仍？十分：。突出特别是》现行的“国家包、低！租金、福利制、【。实物分配型”—的住房制《度存在着严重的弊】端因而改革住—房制度势在必行【根据：国务院有关住房制】度改革的规定—。和要求结合我省实际！。情，况特制？定陕西省《城镇住？房，制度改革总体方案】 　《　，一、主要目标 】 　　全省城镇【住房制度改革的根本！目的是从改革公房】低租金制度着手将现！行的实物福》利制度逐步改变【为商品货《。币制度使《住房这个大商品进入！消费品市《。场逐：步实：现住：房，商品化？和住：。房资金？投入产出的良性【循环：努力缓？解居民住房困难不断！改善居住条件—发展房地产》业更：好地促进《。国，民经：。济发展为此我省【房改的分阶段目标如！下 ： 　　（一—）“八五”目—标以改变低租金、无！。偿分配为基本点公房！租金标准力争达【到或接近实现简【单再：。生产的三《项因素（维修费、管！理费、折旧费）的】计，租，水平：逐步增加家庭住【房消费支出的—比重；紧《紧围绕“解危”“】。解困”重点》解决危险住房—和人均居住面积在三！至四平？方米以下的住房困难！户和无房户》。。住房：的问题；使人—均居住？面积：达到七？平方米（使用面积为！ 十平方米—）住房成套》率达50《％，。左右；建立》城市、单位和个人三！级住房基金使之合理！化、：固定化、《规范化保证住—房建设有稳定的【。资金：来源并通过改革奠】定机制？转换的基础 — 　　（二—）“九五“目标到】二000年公房租】金标准要努力—。达到五项因素（【维修费、管理—费，、折旧费《、投资利息和房【产税）的成本—租金水平使家庭住房！消费结构《。基本趋于合理—；大力发展》住，房成套率使》之达到60－—70％？城镇人均《居住面？积达到？。八平方米（》使用面？积为十一《点四平方米）—群众：居住条件《和居住环境得到【明显：改善；发育房地产市！场建立健全住房资金！的融资体系加速【机制转换《初步实现《住房：建设资金投》入产出的良性循【环 　　（三】。）长远目标住—房租金标准要达【到八项？。因素（前述五项再】加上土？地使用费、保险费和！利，润）即商品租金水平！家庭住房消费更【加，合理；住房成套率大！大提：高每：户有一套舒》适的住房形成房地】。产市场和住房—融资：体系完成住房商品机！制的转换实现住房】商品化、社会化 ！。 　　二《。、基本原《则 ？ 　：。　全省城镇住房制】度改革必须遵循以下！原则 　　－】－坚持政府》、单位、《个人三者共同负【担的原则充分—发挥三者积极性【扩大资金来》源加快住房》。建设步伐 【。　　－－《坚持租、售、建、管！并，举的原则努力形成一！个提高租金、促【进售房、《回收资金、多建新】房、加强管理—的联：带序列 　　－！－坚持在统》一政策下的因地制】宜，、分散决策的—原则房改以市—、县为基本单位进】行各市、县在执行全！省房改总《。体方案的前提—下，从，实际出发确定自己】的改：革步骤、《办法和措施制订【实施方案《精心组织落实 ！。　　－－《坚，持，机，制转换的原则改革】住房分配《体，制、：投，资体制、消费—体制、建设体制、管！理体制和《住房金融《制度形成一种—。体现社？会主义有计划—商品：经，济要求的新的住房制！度和运行机制逐步实！现住房商品化—。。。 　　－－坚持！积稳妥？的，原则改革步伐既要积！极力争实《现党和政府提出的战！略目标的要求又要与！国家、单位、个人的！承受能力相》适应 　　【三、实施办法 【 　？　全省城镇住房【制度改？革，实施办法是》提租发补贴》实行公积金租房购】债券（或租房交【保，证金：）出售公有房—集资多建房》分级设基金建立【房改委 　　】（一）提租发补【贴 　》　合理？调整公房租金是房改！的，核心环节提高房租】。应，着，眼于租售比价的合】理，化租金的调整采取分！步到位？的办法同时本—着多提少补的原【则相应给予适当补贴！ 　《　1、重新建立健】全租赁合同明确租赁！期限：及双方的权利和义务！凡城镇公有住房在同！一城市（县城）实】行同一租金标准收取！公有住？房租金？一律以住房使用面】积计算？ 　　2、分步！提租与补贴的具【体要：求是起步时租金至】少提高？。到维修费、管—理费两项《因素之和的》一半；在二至三年内！租金提高《到维修费、管理费】两项因素水平；【在四：至五年内租金—提高到维修》。费、管理费、—折，旧，费三项因素水平；二！0，00年年底前公房】租金提高到维修费】、管理费、折—旧费、投资》利息和房产税五项】因素水平本着多提】少补的原则提—租后新？增租金由个人—、单位、国家共【。同负担随着工—资，制度的？进一步改革再—逐步过？渡到商品租》金居住？单位集体宿舍和自有！私房的？职工暂不《发给住房补》贴 《。　　县城和》建制镇应从自己【的实际？情况出？发确定相应的办法 ！ 　　3、新【配，公有住房实行—新租金？标准凡从一九九二】年元月一日起分配的！新建公房《和迁：出腾空的旧公有住】房其：租金标准最好一步】到位即达到成本【或，准成本？租金水平如果—有困难至少也不【。。得低于？包括管理费、维修】费两项因素的水【。平并按上述要求相】应给：予补贴 —　　4、实行—住房：超面积加《收房租职工》。。拥有两处以》上且住？房面积超《过当地政府规定住】房标准的必须—退回多占《住房超？标部分？的租金？标，。准不得低于商品【租，金，的水平在一》套住：房内：确因设计、结构【等原：因不可分《割且超过使用面【积在八平方米以内的！可暂不按《超标：处理职工住房面【积标：准和超？标加租办法各—地，可按国家和省有【。关文件制定 — 　　5、补贴】资，金的：来源住房《补贴资金企业承【担的部分《。在住房？的折旧费、大修【理基金和管理—。费中列支不足部【分可进入成本—；新：房新租实转所发【住，房，补贴的资《。金企业可以进—入成：本；全额预》算的行？政事业单位》承担的部分列入预】算；：差，额预算？。事业单位承担—部分：按差额比例》分，别比照？全额预算单位和企】业开支渠道列支；自！收自支事业单位承】担，的部分比照》企业开支渠道列【支 　　（【二）实行公积金 ！ 　　公积金是【。一种义务性的长期储！蓄实行公积金制【的单位职工》和单位都《要按月收《缴占：标准工资一》定比例的公积—金两者均归职—工个人？所有通过《长期的？储蓄积累提高职【工家庭解决自住【住房的能力扩—大住宅建《设资金？的投入产出和—融通 ？ ， 　　1《、凡在我《省城镇工作》并有：当地常？住户口的行政、【事业：。和企业单位的在职职！工（固？定工、合同工和计划！内临时？工）均实行公积金】制度不？具备条件的县—。城可暂不实行—离休干部和退—休职工、计划外临时！工和”三资“企【。业中的外籍》职工不实行公积金制！度 　　2【、公积金收缴额等于！职工标准工》资乘：以，公积金收缴》。率一九九《二，年至一九九》三年全省公积—金收缴率分别—定为3％－》5，％以：。后随着经济发—展和个人收入的变化！可以分别进》行调整每年公布【一次存？储公积金《的，利息比照《银行活期《。存款利率进》行结算公积金及其】利息作为个人—收入无论收缴、【提取、继承》。或受遗赠均可免交个！人收入调《节税 　　3】、公积？金的来源个人承【担的部分由》个，人支付；企》业提供的部分由企】业公有住房提取的折！旧划转解决不足【部分经各级财政【核定：可在成本中列支【。；行政事业单位提供！的部分？原则上由其》自有：资金解决不足部【分经各级财》政部门核定后可【由国家预算适—当安排？ 　　4、公】积，金的使用和提取（】。1）同一城市的职工！家庭：可使用本户成员【及其亲属《。积累的公积》金支付购买自住【。住房、？自建自住住房、私房！翻建：和，大修等费用如仍不】。足可由户主按规定申！请贷款并《按期偿还其他—一切费？用不：得用公积金支—。付职工用公》积金购买《的，住房如出《售须将原购买住房】时使用的公》积，金如期如数存入原】公积金的《户名内职工》调动公积金可—以划转职工离—退，休其结余的》公积金本息全—部，归还职？工本人；职工出【国定居可将其—。。个人提供的》公积金本《息归：。还给本人；职工在职！期间去世《其结余的公积金本】息可：由继承人或受—遗赠人领《取（2）各单位原】则，。上可以有《偿使用本单位职工】结余的公积》金专项用于住宅建设！ ：。 　　5、》公积：金由各级住房资金】管理中心《负责归集、管—理和使用《公积金归集、存【贷、结算等》业务：委托：专业银？行代理 —　　（三）》租房购债券或—交保证金 　　！为了多方筹集资金加！快住宅建设在房改初！始阶段实行租房认】购债券或《租房交纳保证金办】。法各市？、县可从实际—出发选取一种 】。 　　1、认购债】券（缴纳《租，赁，保证金）的标准新】公房每平方》米使用面《积认购债《券（缴纳租赁—保证金）《定为二十元至五十】元；原已承租的【旧公房按同类新房的！三分之一至二—分之一认购》（交：纳）各市、县可依据！房屋的质量》、结构、层次、朝向！、设备？等因素确定具体【数额： 　　》。2、债券《认购（缴纳租赁保】证金）的方式租【房债券经住》房管理？部门核定由住户个人！向本：地发售债券》。的代理银《行一次性购买（【。租赁保证金由—住户一次《性足额向《产权单位缴纳—）认购债券（缴纳租！赁，保证金）后方可获得！或，重，新确：。认，住房租用权并按规】定缴纳房租 — ， 　　3、债券【（保证金）的—收存、使《用与：返还债券期》限一般五年可以转让！。住房租赁保证—。金由产权单位收取】并专项存入指定金融！机，构只能作为周—转金：用于：住宅建设不得—挪作它用使》用期一般不应少于】五年年利率》定为3.6％—不计复利到》。期后一？次或分次《偿还本息购》买公有？住房者？租赁保证金可抵交】购，房款 　　4】、租住集体》宿舍、母子房—、宿办合一的—职工暂不认购债券】（缴纳租《赁保证金） 　！　5、对烈》属，、离：。休干部和民》政部门确认的社【会救济、《优抚对象可区别【。。不同情？况适当给予减免照顾！ 　　（四）出！售公有房 》 　　《为逐步？推行住？。房商品化提倡—和鼓励职工购—买自：。住住房 — 　：　1、向城镇—居，民出售住房》主要：是成套？公房：可分两个《层次一是以市场【价格向社会出售【商品房？；，二是以标《准价向单位》职工出售《。公有住房对已列【入旧城改造规—划地段的住》房地处临《街宜改造为》营业用房的住房代管！房产产？权尚有争议的房产以！及具有历史》意义的？房产：等均：不出售 —　　：2、从一九九二【年元月一日起—新竣工的公》有住房先卖》。后租优先《从售给？无，房户：和住房困《难户 　　【3、按建筑面—积标准价向》单位：职工出售公》有住房新《。建住房按标准价【（住房本身建筑造】价及征地、拆迁补偿！费）为基价在一九】。九二年至一九—九三年内为鼓—励，群众：买房：按，。标准价计价时征地】和，。拆迁补偿费可暂【由单位适当》负担旧公有住房以重！置价（即上一—年新建同类住—房的本身建筑造价）！成新折扣为》。基价两者均按地【段、朝向、楼—层等因素《确，定售价凡具有常【住城镇户口以自住】为目的？且，符合分？。房条件？的职工均《可购买公《有住房单位要—优先安？排房源出售按标【准价售房以户为单位！每户只能购买一次超！过国家？规定的住房标准【部，分，按，市场价？计价 ？ 　　4、职【工购房一次付清房】。价款：售房单位可把房价款！70％部分以20】。％，的折扣给予优惠【无力：一次：付清的应先》付不少于房》价款30％的现金】剩余：部分可向银行申请】抵，押贷款贷款期限【根据职工的偿还能力！和贷款金《额确定新房一—般不超过十》。五，年，最长不超过二—十年旧房最长—不超过十年》 　　5、【职工以市场价购买的！公有住房拥》有全部产《。权；以标准价购买】。的公有住房拥有部分！产权：职工拥有部分产权的！住房可以《继，承付：清房：款并住满五年—后允许出《售，原，产权单位《。有，优先购买权；售房】收入扣除有关税费后！的所得？按，国家、集体、个人的！产权比例进行分【配， 　　6、严】禁以过低价格出售公！。有住：房，向职工出售》公房价格《统一由各级评估机】构评估经同级—房改、房地产、物】价和国有资》产管理部门核定【由市、县政府报省】人民：政府审批各产—权单：位不得？自行定价出售 【 ， 　　？7、产权单位出售】新建公房免缴—。。固定：资产投资方向—调节税、《营业税；出售已租】的旧公房免缴营业税！购，房者：免，征，房产税、和一次性】的，契税通？过出售公房筹集的】住，。房资金缓缴预算【调节基金、能源交】通基金和农业基础】建设基金 【　　8？、出售公有住—房回收的资金除【提，取10％用于住宅】公共：部位的维修外其【。余必须全《部纳入住房基金【并存入？指定：的银：行房地产信贷部资金！。。所有权归出》售，房产者所有只—能用于住宅建设和】房改的融通》周转资金 》 　？　（五）集资—。。多建：房 ？ ，　　集资建房和【合作建房《是体现国家》。、集体、个人三结】合解决住房困—难的有？效途径要《大力提倡以》有利于提高》全省城镇居》民的：居，住水平 　　】1、积极《发展以“解危”【“解困”为重—点的集资、合作建房！各单位均《可组织集资建房无】。房户和住房》困难户可优先—参加：。职工：集资部分最低不【得低于？房，屋，单方工程造价的【。四分之？一各地可组织多形】式的住房合作—社发展？合作建房并实行个】人筹：资为主？、单：位资助、国家扶【持、民主管理—、自我服务的原则 ！ 　　2》。、集资、合作—建房享受《优惠政策凡以个【人筹资为主的集资、！合作建房经各级房】改委审？核，认定不受固定资【产投资规模》。限制：实行指导性计划【管理：计划、规划、土地、！城建、房管、—建工等有关部门应】优先办理各种手续；！职工集？资部分按《国家规定减免有关】税费市、县》政府也应减免市政】建设：配，。套费等有关费用 】 　　《3、集资、》合作：。建房要以《建楼房为主》。逐，步纳入？综合开发建设的轨】。道实行？“统：一规划合理布局【综合开发配套—建设：科学管理”对综合】开发建设的住宅小】区要实行《统一管理逐》步实现住房》管理：社会化 　【　4、？集资、合作建房【的产：权归属采取》以下方式（1）【产权共有即》产权由单位和参与】集资：的职工共有》属职工产权部分免】缴房租（2）产权公！有即职工集资款计抵！租赁保证金》后产权归单》位所有（《3）产权部》分归职工个人所【有即单位按出—。售公有住房办—法将集资所建的住】房售给参与集资的】职工职工集》资，款计抵购房款—后，产权：归职工个人部分所有！ ？　　5、严格掌【握住房建设》标准无？论，集资建房还是合作】建房新建的住房占】地面积？、建：筑面积都严格控制在！国家和？省有关规定的—标准以内对》住房造价要》严格控制坚》决制止不合》理的：收费切实把住房【造，价降下来严禁—用公款？高标：准装修住宅对个【人自建住房要加强】规划和用《地管理尽可能—采取统建；以发展有！组织的个人》建，。房严禁以权谋私 】 　　6》、各市？、县的旧城改造和】新区开发都要结合】住房制度改革进行】努力做？到互相促进 — 　　（六）分】级设基金 — 　　房改的中【心，问题是？建立住房基金根【据国务？院国发（《。19：88）？。11号文件精神要分！级建立住房基金把围！。绕住房生产》、经营、消费—所，。发生的资金集—中起来变无序为有】序使之合理》化、制度化、规范】化 ？ ，　，。　1、立足现有【资金的？转化逐步建立起【城市（县城）、【单位、个人三—级住：房基金城市》（县城）住房基金来！源市、县《财政原来预算安排用！于，住房建设、维修和房！。租补贴的资》。金；按规定》提取的房地产税【和留：成，的，投资方向调节税出售！公产住房以》及拆迁安置私房【户购：买产权回收的资【金；通过其它渠道】筹集的资金单—位住房基金来源按】规定：提取的住房折旧费】、大修理《。基，金；从留利中—提取一部分》。资金：；从福利《基金、奖励基—金中分离出来用于】建房的？资金出售公产住房回！收的资金；房—租收入、住》房租赁保《证金：。（，或债券）和其他【渠道筹集的资金个人！住，房，基金来源主要是公积！金和其他住房储蓄 ！ ， 　：　2、各级》住房基金的》。建立和管理应与现】行财政体制》相一致各级财政【部门要按各级—政府的房改政—策规定认真》做，好各级住房基金【的划转？和监督工作在同一市！、县内的房改政策、！办法和？实施：步骤应当统》一所有？单位不论隶属关【系都应服从当地人民！政府对房改的统一】部，署地方政府也要【适当照顾到》条条的体制特点使】条块之间《。的利益？有所兼顾和协—调 ：。 ， 　　3《、各级？住房基金统》一由各级住房资【金管理中《心管理和使用住房】基金：的信贷和结算—业务委？。。托银：行房地产《存贷部统一办—理各：级住房基金必须坚】持“专款专用—、专户储存”的原则！统一筹划、》管理和使用（—城，市，之间住？房基金也《可以互相拆借）【专项用于住》。房，建设和住房制—度改革？不得挪作它用或变相！挪用：。 　　》4、金融部门要积】极开展个人购—房建房储《蓄和贷款业》务实行住房抵押【贷款购建房制度【从，存，贷利率和还款—期限等方面鼓励职】工，个人购房《。和参：加，有，组织的建房 — 　　5、积【极开展职工购房【保险配套《工作由各地保险公司！经办此？项业务坚持单独核算！保，本经营自求平衡的原！则以为房改服务为宗！旨不以盈利为目的】。做到低费率经营经办！政策性购房保险免交！。有关税费所得收【益用：于建立赔款准备金】；专户存储的保【费收入享受银—行的优惠《存，款，利率 　　（】七）建立房》。改委 》　　为了《确保：房改：的顺利进《行必须建立各级【住房制度改革委员会！（简称房《改委） 　【　1：、各级房改》委是各级政》府领导下的推—行住房制度》改革的决策、—研究、？管理和监督》机构 　　2】、房改委的职责主要！。是，（1）负责住—房制度改革实施方】案的制？定并：监督：实施研究《提出进一步》深化房改的对策【、方案和政》策；（2）参—与住宅建设的规划】、计划、建设和住房！管理的决策；（3）！确定住房制度改【革筹集资《金的有关政策；（】4）确定住房制【度改革资《。金，的投向和《分配：计划；（5）公布】公积：金收缴率、租—房认：购，债券或租赁保证金缴！。纳基数、标》准价：房出售基价；（6）！制订住房《分配管理办法并对】住房分配进行监督】；（7）负责—辖区内各单位住房制！度改革的业务指导 ！ ：　　3？、各级房《改委实行委员—制，委员由各级》政府分管住房—制度改革的领—导、政府有关—部门负责人、部队】代，表、工会代》表担任 　　】4、各？级房改委下设两个】常设机构办公室负】责房改委员会—的日常工《。作，；住房资金管—理中心属事业性经济！实体负？责房改资金》的归集、管理和【使用省、市（地）、！县都要？建立房改委员会并下！设办公室《。和住房基金管理中心！ 　　四、组】织领导 　　城！镇住房制度改革【是一：项利国利民的大【事也是一项艰苦【细致的工作搞好【。房改：关键在于组》。织领导早改》早主动？迟改则被动房改【贵在起步贵》在坚持贵在落到【实处为了保证房改】。全面、持续》、有：序地推？进需要采取》以下措施 【　　1？、切实？加强对房改的领导领！导的改革决心是推】进房改的关键各级政！府应：当高：度重视要将此项【工，作列入重要议—事日程主要领导要亲！自抓分？管领导要具体—。抓，亲，身，投入房改实践取得】经验指导《工作各级领导干【部要以身作》则带头执行房—改的各项《。政策规定以自己的】模，范，行为来推《动房改 　　】2、积极开展宣传教！育工作各级宣传【部门和新闻》单位：要，采取多？种形式大力宣传房改！的重要性、必要【性、紧迫性和有关方！针、政策增强广大】群众的改革意识【。要广泛听取群众意】见集思广益以完善各！项改革措施并形成】一个广泛《的、坚实《的群众基础 　！　3、分步实—施、分类指导一【九九二年上半年省辖！市全面房《改的实？施方案要出台；地区！所在地城市和其他】城市：以及部分条件好【的县要在一九九二年！年底前逐步出台；其！余的县、镇要在一九！九三年上半年起步】。各地市要加强房【改的分类指导确保】房，改的顺利推进 】 　　？。4、各有《关部门密切配—合积：极支持房《改工：。作各级计划、—财政、税收、金【融、劳动、人事【、工商、物价—、建设、土》地、房地产》等部门？都要：制定与房改》有关的配套改革【措施通力协作共同完！成房改任务》各级纪检《、监察部门要—加强房改《工作的检查和监督】防止产生新的—不正之风对违法、违！纪者必须严肃查【处 　　5、搞！好对房地产市场的统！一管理各地要建【立健全？房地产交易规则严禁！非法买卖、投机【倒把、牟取暴利等各！。种非法？活动确保《房地产交易活动的正！常发展 《 　　《6，、房改？方案：实，行分级审批》。各市、？县都要根《据本方案制定—自己的实施方—案省辖市、》。地区所在市的方案由！省房改委员会—审批；其《他市、县方案由【地（市）房改—委员会审批并—。报省：房改办备案 【 　　？。7、驻陕部队的房改！主要按照《中央军委的房改【部署进行但凡与地方！有关的房改》可参照本方》。案执行 　【　8、本方》案自：批准之日《起实施？在，实施过？程中遇？到的问？题由省住房》制度改革委员—会负责？解释：并予以？完善： ：。。 ？