》 陕【西省城镇住》房制度改革总—体方：案 ： 　　—党的：十一届三中全会以来！陕西的住《宅建：设有：。了较：大的进展在一—。定程度上《缓解了住房紧—缺的矛？盾但是几《个，。大中城市住》房困难的状况仍十】分突出特《别是现？行的“国家包—。、低租金、》福利制、实物分配型！”的住房制度存在着！严重的弊端因而改】革，住，房制度势在必行根据！国务院有关住—房制度改革的—规定和要《求结：合我：省，实际情况特制定陕西！省城镇住房制度改革！总体方案《 ， ， 　　一、主—要目标 》 　　全省城镇住房！制度改革《的根本目的是从改】革公：房低租金制度着【手将现行的实—物福利制《度逐步改《变为：商品货币制度使【住房：这个大商品进入消】费品市场逐》步实现住房商—品化和住房资金【。投入产出的》良性循？。环努力缓解居民住房！困难不？。断改善居《。住条件发《展，房地产？业更：好，。地促进国民经济【发展：为此我省房改的【分，。。。阶段目标如下—。 　《　（一）“八五【”目标以《改变低？租金、无偿分配为基！本，点公房？租金标准力争—达到或接《近实：现简单再生产的三项！因素（维修费、管理！费、折旧费）的【。计租水平逐步—增，加家庭住房消费支出！。的比重；紧紧围绕】“解危”“解困【”重点解决危—险住房？和人：均居住？面，积在三至四平方米以！。下，的住房困《难户和无房户—住房的问题；—使人均居住面积达到！七平方米（使用面】积为 ？ 十平方米）—住房：成套率达50％左】右；建立城市—、单位和个》人三级住房基金使】之，合理化、固》定化、规范化保证住！房建设有稳定的资金！来，源，并通过改革奠定机制！转，。换的基础 　　！。。（，二）“九五“目标】到二00《0，年公房租金》标，准要：努力达到五项因素（！维，修，费、：管理费、折旧费、】投资利息和房—产税）的成本租金水！。平使家庭《住房消费《结构基本《趋于合？理；大？力发展住房》成套率使之达到60！－70％城镇—人，均居住？面积：达，到八平方米（使用面！积为十一点四平方米！）群众居住条件和】居，住环境得《到明显改善》；发育房地》产市场建立健全【住房资金的融资体系！加速机制转换初步实！现住房建《设资金投入产出【的良性循环 — 　？　（三）长》远目标住房租金【。标准要？达，到八项？因，素，（前述五项》再加上土地使用【费、保险费》和利润）即商—品租金水平家庭【住房消费更》加合：理；：住房：成套率大大提高每】户有：一套舒适的住房形成！房地：。产市场？和住房融资体系完成！住房商品机制的【转换：实，现，。住房商品《。化、社会化 【 　　二、基—本原则 　　全！省城镇住房制度改革！必须：遵循以下原》则 　　－－】坚持：政府、单位、个人三！者共同负担的原则充！分发挥三者积极性】扩大资？金，来源加快住房—建设步伐 　】　－－坚持租、售】、建、管并举的原则！努力形成一》个提高租金、促【进售房、回收—资金、多建新—房、加强《管理的联带序—列， 　　》－－坚持《。在统一政策》下的因地制宜、分】散，。决，策，的原则房改以—市、县为基本单【位进行各市、县在执！行全省房改总体【方案的前提》下从实际出发确定自！己的改革步骤—、办法和《措施制订实》施方案？精心组织落实 ！　　－？－坚持机制转—换的：原则改？革住房分配体制、】投资体制《、，消费体制、》建设体？制、管理体制和【住房金融《制度形？成一种体现社会主义！有计划商品经济要】求的新的《住房制度和运行机】制逐步实《现住：房商品化《 　　－－【坚持积稳妥的原则改！革步伐既要积极【力争：实现党和《政府提出的战略目】标的要求又要与国家！、，单位、？个人的承受》。能力：。相，适应 　　【三、实施办法 【 　　全省城镇】住房：制度改革实施办【法是提租发补—贴实行公《。积金租房《购债券（或租房交】保证金？）出：售公有房《集资多建房分级设基！金建立房改委 ！　，　，（一：），提，租发补贴 》。 　　合理—调整公房《租金是房改的核【心环节提高》房租应着眼于租售比！价的：合理化租金的调【整采取分步到位的办！法同：时本着多提》少补的？原，则相：。应给予适当》补贴 　—　1、重新建立【健全租赁合》同明确租赁期限及双！方的权利和义—务凡城镇公》有住房在同一城市（！县城）实行同一租】金，标准收？取公有住房租金一律！以住：房使：用面积计《算 　　2、】。分步提租与补贴的具！体要求是起》步时租金至少—提，高到维修《费、管理《费两：项因素之和的一【半，；在二？至三年内《租金提高到》维修费、管理费两】项因素水平；在四至！五年：内租金提高到—维修费、管理费、】折旧费三项》因素水平；》二000《年年底前公房—租，金提高到维修费、】管理费、《折旧费、投资利【息和房产税》五项因素水平—本，。。着多提少《补的原则提》租后新增《租金由个《人、单位《、国家共同负—担随着工资》制度的进一步改革再！逐，步过：渡到商品租》金居住单位集体宿】舍和自有私房的职】工暂不？发，给住房？。补，。贴 ： 　？　县城和建制镇【应从自己的实际情】况出发？确定相应《的办法 　【　3、新配公—有住：房实行新《租金标准凡从一九九！二年元月一日起【。分配的新建公—。房和迁出腾空的旧】公有住房其租金标】。准最好？一步到位即》达到成本或准—成，本租金水平如果有困！难至少？也不得？低于包括管理费、维！修费两项因素的【水平并？按上述要求》相应给？予补贴？ 　《　4、实《行，住房超面积加收【房租职工拥有两【处以上且住房面【积超过当地政—府，。规定住房标准—。的必须？退回多占《住房：超标部分《的租金标《准，不得低于商品租金】的水平在一》套住：房内确？因设计、结构等【原因不可分割—且超过使《用，面积在八《平方米？以内的可暂》不按超？标处理职工住—房面积标《准，和超标加租办法各】地，可按国家《和省：有关文件制定 ！　　5、补贴资金】的来源？住，房补：贴资金企业承担的部！分在：住房的折旧费、大】修理基金和》管理费中列支不【足部分可《进，入成本；新房新租】实转所发住》房补贴的资金—企业可以《进入成本；全额预算！。的行政事业单位承担！的部分列入预算【；差额预算事业单】位承担部分按—差额比例分别—比照：全额预？算，单位和企业开支【渠道列支《；自：收自支事业单位承】担的部分《比照企？业开支渠道列支【 ， 　　（》二）：实行公积《金 《。　　公？积金是一种》义务性的长期储【蓄实行公积金制的】单位职？。工，和单位都要按—月收缴占标准工资】。一定比例的公积金两！者，均归职工个人所【有，通过长期的储蓄【积累提高《职工：家庭：。解决自住住房的【能，力，扩大住宅建设资金】的投入产出和—融通 　　【1、凡？。在我省城《镇工作并有当地【常住户口的行政、事！业和企？业单位的在职职工（！固定工、合》。同工和计划内—临时：工，）均实行公积金制】度不具？备条：件，的县城可《暂不实行离休干部和！退休职工《、计：划外临时工和”【三资“企业中—的外：籍职工不实行公积金！制度 　　【2、公？。积金收缴《额等于职工标—准工资乘以公积金收！缴率：一九九二年至—。一，九九三年全省公积金！收缴率分别定为3％！－5％以后随着【经济发展和个人收入！的变化可以分别进】行调整每年公—布一次存储公积金的！利息比照银行—活期存款利率进【行结算公积》金及其利息》作为：个人收入《无论收缴、提取、】继承或受遗赠均可】免交个人收》入调节税 — ，　　3？、公积？金的来源个人承担的！部分由个人支付【；企业提供的部分】由企业公《有住房提取的折旧划！转解决不足部—分经：各级财政核》定可在成本中列支】；，行政事？业单位提供》。的部分原则上—由其自？有资：金解决不《足部分经各》。级财政部门核定【后可由？国，家预算适当安排 ！ 　　4、公积【金的使用《和提取（《1）同一城市的职】工家：庭可使用本户—。成员：。及其亲？属积累的公积—金，支付：购，买自：住住房、自建自住住！房、：私房翻？建和大？修等费用如仍不【足可由户主》按，。规定：申请贷款并按期【偿还其他《一切费用不》。得，用，公积金支付职—。工用公积金购买的】住房如出售须将【。原购买住房时使用的！公积金如《期如数存入原公【。积金的户名内职工调！动公积金可以划转】职工离退休其结余的！公积金？本息：全部归还《职工本人；》职，工，出国：定居可将其》个人提供的公积【金本息归《还给本人；职工在职！期间去世《其结余？的公积金本息—可由继承《人或：受，遗赠人领取（2【。）各单位原则上可以！。有偿使用本单位职工！结余的公积金—专项用于住》宅建设？ 　《。　5：、公积金《由各级住房》资金：管理中心《负责归集、管理和】使用公积金归—集、存贷、结算【等业务委托专业银】行代理 　　】（三：）租房？购债券或《交保证金 　】　为了多方筹—集资金？加快：住，宅建设在《房改初始《阶段实行《租房认购债》券或：租房交纳保证—金办法？各市、县可从实际】出发选取一种 】 　　1、认购债】券（缴纳《租赁保证金》）的标准新公房每】平方：米使用面积认—。购债券（缴纳租赁保！。证金：），定为二十《元至五十元》；原已承租的旧【公房按同类新房的】三分之一至二—分之一认《购（交纳）各市、】县可依？据房屋的质量—、，结构、层《次、朝向、》设备等因《素确定具《体数额 　　】。2、债券认购—（缴纳租赁保证【金）：的方式租房债券经】住房管理部门核定由！住户个人向》。本地发售债券的代】理银行？一次：。。性购买（租赁保【证金由住《户一次性足额向产权！单位缴纳）》。。认购债券（缴—纳租赁保证金）后】方可获得或重新【确认住房租》用权并按规定缴纳房！租 　　3【、债券（保证金【）的收存、使用与返！还债：券期限一般五—年可以？转让住房租赁保证】。金由产？权单位？收取并专项》存入指？定金：融机构只能作为【周转金？用，于住宅建设不得挪作！它用使用《期一般不应少于五】年年利率定》为3.？6％不计《复利到期后一次或】分次偿还本息—购买：公，有住房者租赁保证金！可抵交购房》款 《　　4、租住集体】宿舍、母子房、宿办！合一的？。职工暂不认购债【券（缴纳《租，。赁保证？金） ？ 　　《5、对烈属》、离：休干部和民政—部门确认的社—会，。救济、优抚对—象可区别不同情【况适当给予减—免照顾 　　（！四）出售公有房【 　《　为逐步推行住房】。商品化提倡和—鼓励职？工购买自住住房 】 ：。 　　1、》向城镇居《民出售？住房主要是成—套公房可分》两个层？次一：是以市？场价格向《社会出？售商：品，房；二是以》。标准价向《。。单位职工出售公【有住：房对已列《入，旧城改造《规，划地段的住房地处】临街宜改《造，为营业用房》的住房代《管房产产权尚有争议！的，。房产以？及具有历史意义【的房产？等均不出售 】。　，　2、从一九—九，二年元？月一日起新竣工的公！有住房先卖后租【优先：从售给无《房户和住《房困难户 【　，　3、？按建筑面《。积标准价向》单位职工出售—公有住房新建—住房按标准价（【住房本身建筑造价】。及征地？、拆迁补《偿，费）为基《价在一九九二年【至一九九三年内【为鼓励？群众：买房：按标准价计价时征】地和拆？迁补：偿费：可暂由？单位适当负担旧公】有住房以《重置价（即上—一年新建同类住房的！本身建筑造》价）成新《折扣：为基价两者均—按地段？、朝向、楼层等【因素确定售价凡具有！常住：。城镇户口以自住为】目的且符合分—房条件的《职工均可购买公【有住房单位要优先安！排房源出《售按标准价售房以】户为单位每户只【能购买一次超—过国家规定》的住房标准部分【按市场价计》价， ？　　4、职工购房一！次付：清房价款售房—单位可把《房价款70％部分】以，。20：％，。的折扣给予优惠【无力：一次付？清的应先付不少【于房价款30—％，的现金剩《余部分可《向银行申请》抵押贷款贷款—期限根据《职工的偿还能—力和贷款金额确【定，新房一般《不超过十五年最【长不超？过二十年旧房—最，长不超过十年 ！　　5、职工以市】场价购？买的公？。有住：房拥有全《部产权；以标准【价购买？的，。。公有住房拥有—部分产权《职工拥有《部分产权的住房可以！继承付清房款并【住，。。满五年后允》。许出售？原产权单位有优先购！买权；售《房收入扣除有关税费！后的所？得按国家《、集体、《个人的产权比例进行！。分配 　　【6、严？禁，以过：低，价格出？售公有住房向职工】出售：公房价格统》一由：各级评估《。机构：评估经同《级房改、房地—产、物价和国有资】产，管理部？门，核定由市、县—政府报省人民—政府审？批各产权单位—不得自行定》价出售 　　】7、产权单》位出售新《建公房免缴固定资产！投，资方向调节税、营业！。税；出？售已租？的，旧公房？免缴营业税购—房者免征《房产：税、：和一次性的契—税通过出售公房筹集！的住房资金缓缴预】算调节基金》、能源交通基金【和，农业基础建设基金 ！。 　　《8、出售公有住房】回，收，。的资：金除提？取10？％用于住《宅公共部位的维【修外其余必》须全部？纳入住房基》金并存入指定的银】行房地产信贷部资金！所，有权归出售》房产：者，所有只能用于住【宅，建，。设和房？改的融通周转资金 ！ ， 　　（《五）集资多建房【 　　集资【建房和合作建房【是体现国家、集体】、个人三《结合解决住房困难】的有效途径》。要，大力提倡以有利于提！高全省城镇居民的】居住水平 　　！。1、积极发展以“解！危”“解困”为【重点的集资、合作】建房各单位均可组织！集资建房无房户和住！房困难户可优先参】加职工集资部—分最低不得低于【房屋单方工程造价的！四分之一各地可【。组织多形式》。的住：房合作社发展合作】建房：并实行个人筹资【为主、单位资助、】国，家扶持、民主管理、！自我服务的原则【 　　》2、集资、合—作建房享受优惠【政策凡以个人筹资】为，主的集资、》。合作建房经各级房】改委审核认定不受】固，定资产投资规—模限：。制实行指导性计【划管理计《划、：规，划、土地《。、城建、《房管、建工等有【关部门应优先办【。理各种手续；职【工集：资部分按《国家规定减免—有关税费市、—县政府也应减免【市政建？设，配套费等有关—。费用： 　《。　，。3、集资、合作【建房要？以建楼房为主—逐步纳入综合开发建！设，的轨道实行》“统一？规划合？理布局综合开发配套！建设科学《管理”对《综合开发建设的住宅！小区要实行统—一管理逐《步，实现住房《。管理社会化 【 　　4、》集资、合作建房的产！权归属采取以—下方式（1）产【权共有即产权由单位！和参与？集，资的职工《共有属职工产权部分！。免，缴房租（2）产【权公有？即职工？集，。资款计抵租赁—保证金后产权归【单位所有（3）【产权部分归职工【个人所有即单—位按出售公》有住房？办法将集资所建的】住房售给《参与：集资：的职工职工集资【款计抵购房款后【产权归职工个人【部分所有《 　　》5、：严格掌握住房—建设标准无》论，集资建房《。还是合？作建：房新建的住房占地】面积、建筑面—积都严格控》制在：国家：和，。。省有关规定的标准】以内对住房》造价要严格控制坚】决制止不《合理的收费切实【把住：房，。造价降下来严—禁用公款高标准【装修：住宅对个人自建【。住房要？加强规划和用地【管理：尽可能采取》统建；以发》展有组织的》个人建房严禁以【权谋私 　【　6、各市、县的旧！城改造和新区—开发都要结》合住房？制度改革《进行努力做到互相促！进 　　（六）！分级设基金 　！　，房改的中心》问题：是，建立：住房基金根据国务院！国，发（1988）11！。号文件精神要分级】建立住房基金把围绕！住房生产《、经营、消》费所发生的》资金集中起来—变无序为有序使【之合理化、制—度化：、规范化《 　　1、立足！现有资？金的转化逐步建【立起城市（县城【）、单位、个—人三级？住房：基金城市（县城）】住房基金来源市、】县财：政，原来：预算安？排用：。于住房建《设，。、维修和房》租补贴的资金；按】规定提取《的房地产税》和留成？的投资方《向调节税出售—公产住房以及—拆迁：安置：私房户？。购买产权回收的【资金；通过其—它渠：道筹集的资》金单位住房基金来源！按规定提取》的住房？折旧费、大修理基】金；从留利中—提取一部分资金；】从福利基金、奖励基！。金中：分离出来用于—建房的资金出售公产！住房回收的资—金；房租收》入、：住房租赁《。保证金（《或债券）和其他【渠，道筹集？。的资金？。个人：。住房基金来源主要是！。。公积金和其》他住房储蓄 】　　2、各》级住房基《金的建立和管理应与！现行财政体制相一】致各：级财政部门》要，按各：级政府？的房改政策规定【认真做好各级住房基！金的划转《和监督？工作在同一市—、县内的房》。。。改政策、办法和实】施步骤？应当统一所》有单位不论隶属关系！都应服从当》地人民政府对房改的！统一部署地》方政府也要适—当照顾到条》条，的体制特点使条【块之间的利益—有所兼顾和协调【 　　3、各级！住房基金统》一由各级《住，房资金管理》中心管理和使—用住房基金的信【贷和结算业务委托银！行房地产存贷部统一！办理各级住房基金必！须，坚持“？专款专？用、专？户储存”的原—。则统一？筹划、管理和使【。用（城市之间住房】基金也可以互相拆借！）专：项，用于住？房建设和住》房制度改革不得挪作！。它用或？变相挪用 — 　　4、金融部门！要积极开展个人购房！建房储蓄和》贷款业务实行—住房抵押贷款购建房！。制度从存贷利率和】还款期限等方面鼓】励职工个人》。购房和？参加有？组，织的建房 　】　5、？积极开？展职工购房保—险，配套工作由》各地保险公司经办】此项业务坚》持，单独核？算保本经营自求【平衡的原则以为房】改服务为宗旨不以】盈利为目的做到【低费率？经，营经办政策》性购房保险》免交有关税费—所得收益《用于：建立赔款准备金；专！户存储的保费收入享！受银行的优惠—存款利率 — 　　（《七）建？立房改委 【　，　为了确保房改的】顺利进行必须建【立各级住房制度【改革委员会》（简称房改委） 】 　？　1、各级房改委】是各级政府领导下的！推行住房制度改革的！决策、研究、管【理和监督《机构 《。 　　2、房改委】的职责主要是—（1）负责住房制】度改革实施方案的】制，定并：监督实施研》究提出进一步深【化房改的对策、方案！和政策；《（2）参与住—宅建设的规划、计】划、建设和住房管】理的决策；（3）】确定住房《制度改革筹集—资金的有关政策；（！4）确定住房制【度，改，革资金的《投向：和分配计划；—（5）公布公积金收！缴率：、租房认购债券或租！赁保证？金缴纳基数》、，标准价房出售—基价；（6）制订】住，。房，分，配管理？办法并对住房分配】进行监督；（7）】负责：。辖区：内各单？位住房制度改革的业！务指导？。 　　3、【各级房改委实行委员！制委员由《各级政府《分管：住房制度改革的领导！、政府有关部门负责！人、部？队代：表、工会代表—担任 》　　4、各级房改委！下设两个常设机构】办公室负责房—改，委员会的日常工作；！。住房资金管理—中心：属事业性经》济实体负《责房改资金的归【集、管理和使用【省、市（地）—。、县都要建立房改】委，员会并下设》。办公室和住房基金管！。理中心？ ？　　四、组织领导】 　　》。城镇住房制度改革】是，一项利国利民的大】事也是一项艰—苦细致的工作搞好房！改关键在于组织领】导早改早主动迟【改则被动房》改贵在起步贵—在坚持？。贵，。在，落，到实处为了保证【房改全面、持—续、有序地推进【需要采取以下—措施 　　1、！切实：加强对房改的领【导领导？的改革决《心是推进房改的关】键各级政《府应：当高度？重视要将此》项，工作列入重》要议事日程主要领导！。要，。亲自抓分管领导要具！体抓亲身投入房【改实践取得经—验指导工作各—级领导干部要—。以，。身作则带头执—行房改的各项政策】规定以自己的模范行！为来推动《房改 　　2、！积极开展宣传教【育工：作各级宣传部门【和新闻单位》要采：取多种形式》大力宣传房改的重】要，性、必要性、紧【迫性和有《关方针、政策增强】广大群众的》改革意识要广—泛听取群《众意见集思广益以完！善各项改革》措施并形成一个广】。泛，的、坚实的群众基础！ ， ：。。　，　3、分步实施、分！类指导一九九二年上！。半年省辖市全面【房改的实施方—案要出台；地—区所在地城市和其他！城市以及部分条件好！的县要？在一九九二》年年：底前逐步《。出台；其余的县【、镇要在《一九：九三年上半年起步各！地，市要加？强房改的分类指【导，确保房改的顺利推进！ 　　》4，、各有关部》门密切配合积极支】持房改工作各级计】划、财政、税收、】金融、劳《动、人事、工商、】物价、建《设、：土地、房地产等【部门都要《制定：与房改有关的—配套改革措施通【力协作？。共同完成房改任【务各级纪检、监察部！门要加强房》改工作？的检查和监督防止】产生新的不正—。之风对违法、违纪】者必：须严肃查处 — 　　5、—搞，好，对房地产市场的【统一：。管理各地要建立健全！房地产？交易规则严禁非法】买卖：、投机倒把、牟取】暴利等各种非法活】。动确保房《地产交易活》动，。的正常发展 — 　　6》、房改方《案实行分级审批各】市、县都要》根据本方案》制，定自己的实》施方案省辖市、地】区所在市的》方案由省房改—委员会审批；其【他市、县方》案由地（《。市）房改委》员会：审批并报省房改办】备案 　—　7、？驻陕部队的》房改主要按》照中央军《委的：房改部？署进行但凡与地方有！关，的房：改可参照本方案执行！ 　　8、本】。方案自批准之日【起实施在实施过【程中遇到的问—题由省？住房：制度改革委员会【负责解释并予以【完，善 》。 ，