： 　》上海市住《宅物：业，服务分？等，收费管理暂行—办法： ，  《   为促进上海】物业管理行》业健康发展建立合理！、公开？、质价相符的物业服！务收费机制提高【市，民居住质量根据国务！院第379号令发】布的：物业管理《条例国家发》改委和建设部—印发的物《业，服，务，。收费管理办法和【上海市人大常—委会发布的上海市】住宅物业《管理规定等法律、法！规及有关规》定并结？。合本市实际情—况制定本办》法 】 一：。、适用范围》    【。 本办法适用—于本市行政区域内】住宅物业管》。理区域的物》业服务、物业收费】。及监督管理 —    — 容积率高于0．】5的住宅物业管【理区域内的物业服务！内容及其要求、服】务收费及其标准由】建设单位或业主大会！与，。物业管理企》业按照本《办法规定《执行 》   ？  容积率等—于或低于《。0．5的住宅物业】。管理区域或纯—别，墅住宅物业》管理：区域内的物业服务】内容及其要求、【服务收费及》其标准由建设单【位或业？主大会与物》。业管理企《业参照本办法的有关！原则协商确》定， 】。二、物业服务分【等收费？标准：的制定  】   分等》收费标准由市价【格主：管部门会《。同市房？地产行政《主管部？门，根，。据本市住宅物业【不同的服务内容、】服务要求《制定和适时》。调整并向社会—公布   】  ：分等：。收费标准包》括物业服务》等级标准和物业服务！收，费标准物业》服务等级标准的制】定由市？房地产行政》主管部门负》责物业服务收费【标准的制定由市【价格主管部门—负，。责 ？  ？   经区（县【）人民政府同意各】区（县）《。价格主管《部，门会同房《。地产行政主管部【门，根，据实际情况在—本市最高收费标【准范围内《制定并发布区（县】。）的最高收费标准 ！ 三】、物业服务项目和等！级的：划分： ？     》本市住宅《物，业服务项目根据【服务内容、服—务要求和《设施： ，    — 设备配《置等：情况分为综合—管理服务、公共区域！。清洁卫生服务、公】共区：域秩序维护》服务、公《。共区域绿化养护服务！以及共用《部位、共《用设施设备的日【常运行、保养及【维修服务五项等【级，从低到高最高为五】级（详见附表—上海市住宅物—业服：。务，分，等收费？标准：） ！四、物业服务收费标！准的确定 —    》。 住宅物业管理【区域的物业服—务收费标《准应按照质价—相符的？。原则分别《选择并组合确定物】业，服务收费标准为【各物业？服务项目收》费，标准的？总和各物业服务项目！的，收费标准原则—上不超？。过规定的《最高收费标》准  —   业《主大会？成立前？的，物业服务收》费由建设单》位根据物业特点【和服务要求选择服】务项：目、服务等级并拟】定收费标准在发布】。招，标公告或协议价【格15个工作日前将！。拟定的？收费标准报物—业所在地的区—。县价格主《管部门确认建设单位！应在确认的收费标准！范围内进《行物业管理招标或确！定协议价格其中综】合管理服《务，项目所？选的等级不》得高于所选的—公，共区域清《洁，卫，。生服务？项目：等级也不《得高于所选的公共区！。域秩：序维护服《务项目等级》   — ， ，前，期，物业服务合》同中需列明约定的服！务项目？、服务等级和收【费标准建设》单，位与物业买》受人签订《的房屋买卖合同中】应，包含前期物业合【。同中约定的服—务项目、服》务等级和收费标【准，    【 业主大会》。成立后的物业—服务收费由业主大】会与物业管理企【业，根，据物业特点和服【。务，要求选择《服务项？目、服务等级并【按本办法规定协商】具体的收费标—准需：要时可邀请所在地居！民委员会参与协【调 》 ？ 五、？超过最高服务等级收！费标准的确定 ！     》因提供本办法—未涵盖的《。服务内容和设施【设备而提高物业服】务水平？的可适当提高收【费标准 【   ？ 业主大会成立前的！物业服务收》。费建设单位》应委托？市物业管理协会组】织专家论证提出相】适，。应的收费标》准经区县价格主管部！门，。确，认并报？。市价格主管部门备】案后作为物业—管理招标或协议的】最，高收费标准 】    《 业主大会成—。。立，后,具？体，的收费标《准由业主大会与物】业管理企业根—据物业特《点和服务要求协【。商确定需要时也可】邀请：所在地居民委—员会参与协调 【 — 六、收费标准的】备案  【 ，  ：物业管理《。企业应当《自签订物业》服务合？同之日起15—个工作日内将—。物业服务合同提【交物业所在地的区】县价格主管》部门和房地》产行政主《管部门备案 ！。 《七，、物业服《务费的计价单位【和预收期限 【 ：    本办法所】确定的物《业服务收《。费的：计，价单位为《。。每月每平方米建筑面！积经业？主大会同意计价【单，位也：。可为每月每》户  —。   物《业服务费按月收【取经与业主约定可】以预收预收期限一】般不得超过3—个，月 》 ？ 八、？付费起讫时》间 ：  《   前《。期物业服《。务合同生效》之日至出售》。房屋交付之》。日的当月发》生，的物业服务费用由建！设单位承担出售【房屋交付之日的次】月至：前期物业服务合同】终止之？日的当月发生—。的物业服务费用由物！业买受人按》照房屋？销售：合同约定的前期物业！服务收费《。标准承担；房屋销】售合：同未约定的》由建设单位承担 】     物】业产权转移时产权】转移之日的当月【及以前发生》的物业服务》费用：由物：业，出让人承担；产【权转移之《日的次月《。。起发生的物业服务】费用由物业受—让人承担双方另有】约，定的从其约定 】 九、】明码标价 【。     物—业管理企业》应按规？定实行明码标价做到！。价目齐全、内容真】实、标示醒》目、字迹清晰—并可采取公》示栏、公示牌、【收费表、收费清【。单，、收费手册、多【媒体：终，端，等方式？在物业管理区域内进！行公示 》 ，     物业服务！收费明码标》价的内容《包括物业《管理企？业名称？、服务？内容、服务》标准、计费方式、】。计费起始《时间、收费项目、】收费标准、监督举】报，电话等？ 《    实》行明码标《价的物业《服务收费的标准【等发生变化》时，物业管理企业—应当在执行新—。标准前一个月将所】标，示的相？关内容进行调—。整并标示《新标准开始实行的】日，期 】 十、法律责—。任    】 物业管理》企业应当遵守—国家的法《律、：。法规及有关文—件的规定严格履【行住宅？物业：服务合？同为业主提》供质价相符的物业服！务若未能履行物【业服务合同》约定导致业主人身】、财产、安》全受到损害的应当】依法承担相应—的法律责任 【     业主】应当按照住宅物【业服务？合同的约定》按时：足额交纳物业服务费！用业主违反物业服务！合同约定逾期不交】纳服务费用》的业主委员》会应当督促其—限期交纳；物业管理！企业也可《以依法？追缴 》。 十一、】监督检查  ！   物业》服务双方《应接受相《关居民委员会的监督！发生物？业服务纠纷时可接】受居民委员》会的协调 》 ？    物业管理企！业违反国《家和本市物业—管理法？规及有？关，规定未提供相应物】业，服，务的：由，房地：产行：政，主管部门根据国家】与本：市的有关规定予以】处理 》   ？。  构成价格—违，法、违规的》。由价格主管》部门：依，据中：华人民共和国价格法！、价格违《法行为处《罚规定和关于商品和！服务实行明码—标价的规定等—。法律、？法规及有关规定予】以处：罚 ： 【十二、其他》规定： 《    本办法所】规定的物业服—务收费标准的测【算是：采用包？干制结算形式—   —  其他未》尽事：宜按：照国家发《展和改革委员会【、建设部物业服【务收费管理办法等】有关规定执行—    【。。 本办法执》行，过程中凡以前市【、区（县）物价【局，、房地局文件—规定与本办》法，不一致的《按本办？法规定执行》 ？ 》 十三、解》释部门 《     【本办法由市物价【局、市？房地资源局按照各】。自职责负责解释 】 — 十四？、办法实施 】 ，    本办法【自，2005年10月1！日起：实施 》  ：   本办》法，实施后开始物业【服务并收费的物业服！务，及其收费标准—等，应按照本《办，法规定执行 — ： ，   ？ 本办法实施前业主！大会与物业管理企业！已签订住宅物业【服务合同且尚未到期！的物：业服务及其收费标准！等，仍按：原合同约定执行合同！。到，期后按本办法规定执！行   【  本办法实施时】尚未成立业》主大会且《原有收费《标准高于本办—法最高收费标准的】须相应降低收费标准！或，。提，高服务等级若收【费标准低于》本办法？。最高收费标准—的在业主大会成立】前不得擅自提—高收费？标准   —  公有住》。宅售后的物业服务收！费执：。行，本办法的有关—事项：另行研？究后制定 —