： 　上—海市住宅物业服务分！。等，收费管理暂行—办法 ？ ？ ，   ？为促进上《海物：业管理行业健—康发展建立合理【、公开、质价相符】的物业服务收费机】制，。提高市民居》住质量根据国务院第！379号令发布【的物业管《理，条例国家《发改委和建设—部印发的物》。业服务收费》管，理办法和上》海市：人，大，常委会发布的上海】市住宅物业管—理规定等法》律、法规《及有关规定并结合】本市实际情况制定】本办：法 — ： ，一、适用《范围  【。。   本办法—适用于？本市行政区域内住宅！物业管？理，区域的物《业服：务、物业收费及监督！管理   】  容积率》高于0．《5的住？宅物业管理区—域内的物业》服务内容及其要【求，、服务收费》。及其：标，准由建设单位或【。业主大？会与物业《管理企？业，按照：本办：法规定执《行 ：    — 容积率等于或【低于0．5的—住宅物业管》理区域或《纯，别，墅，住，宅物业管理区域【内的物业服务内容】及其要求、服务收费！及其标准由建设单】位或业主大会与物业！管理企业参照本办法！的有关原《则协：商确定 【 二、物业】服，务分等收费标—准的制？定 《     分等收】费标：准由市价格》。主管部门会》。。同，市房地产行政主管部！门根据本市》住宅物业不》同的服务内容、服】务要求制定和适【时调整并向社会【。。公布 —    分等收费标！准包括物《业服务等级标准和物！业服务收费》标准物？业服务等级标准的】制定：由市房？地产行政《主管部门负责物业】服务收费标准的制】定由市价格》主管部门《负责 ？    — 经：区（：县）人民政府同【意各区？（县）价格主管部门！会，同房地产行政—主，管，部门根据实》际情况在本市最高】收费标？准范围？内，制，定并发布区（县【），的最高收费标—准 ： ， ： 《三、物业服务项目和！等级的划分》 ？   ？  本市住宅—物，业，服，务项目根据服—务内容、服》务，要求和设施 】     》设备配置等》情况分为综合管理服！务、公共区域清【洁，卫生服务、》公共区？域秩：序维护服务、公共】。区域绿化《养护服务《以及共用部位、共用！设施：设备的？日，常运行、保养—及维修服务五项等】级，从，低到高最《高为五级（详见附】表上海？市住：。宅物业服务》分等收费《标准） 》 四、物！业服务收费标准的确！定     ！住宅：物业：管理区域《的物业服务》收费标准应按—照质价相符的原则】分别选择《并组合确定》物业服务收费标【准为各物业服务项】目收费标准的总和各！物业服务项》目的收费标准原则】上，不超过规定的最高】收费标准《 《    业主大【。会成立前《的物业服务收费【由建设单《。位根据物《业特点和服务要【求选：择服务项目、服【务等级并拟定收【费标准在发》。布招标公告或协议】价格1？5个工作日前将拟】定，的收：费标：准报物业《所在地的区县—价格主管部门—确认建？设单：位应在？确认的收《费标准？范围内进行》物业：管理招标《。或，确，定协议价格其中综合！管理服务项目所【选的等级不得高于所！选的公共区》域，清洁卫生服务项目】等级：。也不得高于所选【的公共？。区域秩序维护服【务项目等级 ！    前期—物业服务合同中需列！明约定的服务—项目、服务等级【和收费标准建设【单位与物业买受人签！订的房屋买》卖合同中应包含前期！物业合同中约定【的，服务项目、服—务，等级和收《费标准   ！  业主大会—成立后的物业服务收！费由业主大》会与物业管理企业】根据物业特点—和服务要求》选择服？务，项，目、服务《等级：并按本办法规定协商！具体的？。收费标准《需要时可邀请所在地！居民委？员会：参与协调 》 ？ 五、超【过最高服《务等级收费标准的】确定 》     因—提，供本办法未涵—盖的：服，务内容和设施—设备：而提高？物业服务水平的【可适当提高收费标】准 》。  ：  业主大》会成立前《的，物业服务收费—建设单位应》委托市物业管理协】会，组织专家《论证提出相适应【的收费标准》经区县价格》主管部门《确认并报市价格主】管部门备案后作【为物业管《理招标或协议—。的最：高收：。。费，标准 《     业主大！会，成立后,具体的收费！标准由业主》大，会与物业管理企业根！据物：业特点和《服务要求《协商确？定需要时也可—邀请所在地居民【委员会参与协调 】 ？ 六、收【费标：准的备案 》     【。物业管理企业应当】自签订物业服—。务合同之日起1【5个：工作日内将物业服】务合同提交物业【所在地的区县价【格主管部门和—房地产行政主—管部门？。备案： 《 七、物业服！务费：的计价单《位和预收期》限 ：     本办！法所确定的》物业服务收》。。费，的计：。价单位为每月—每平方？米建筑？面积经业主大会同意！计价单位也可—为每月？每户    ！ 物：业服务费按月收取】经与业主约定可以】预收预收《期限一般不得超【过3个月 【 《 八：、付费起讫》时间   】 ， 前期？物业服？务合同？生效之日至出售房】。屋交：付之日的当月发【生的：物业服务费用由【建设单位承》担出售？房屋交付之》。日的次月至前—。期物业服务合同【终，止之日？的当月？发生的物业服—务费用由物业—买受人按照房屋【销售合？同，约，定的前期《。物业服务收费标准】承担；房屋》销售合同未》约定的？。由建：设单位承担 ！    物业产【权转移时产权转移】之日的当月及—以前发生的物业【服务费？。用由：物业出？让人承担；产—权转移？之日的次月起发生的！物业：服务费用由物业【受让人承担双方【另有约定的从—其约定 ！ ：九、明码标价 】 ：  ：  物业《管理企业应按—。规定：实行明码标价—做到价目齐全—、内：容真实、标示醒目】、字迹清晰并—可，采取：公示：栏、公？示，牌、收费表、收费】清，单，、收费手《。册、多？媒体终？端等：方，式在物业管理区域内！进，行公示  】   物业服—务收：费，明码标价的内—容包括？物业管理《企业名称、服务内】容、服务标准、计费！方式、计《费，起始时间、收费项】目、收费《。标准、监督举报【电话等 【    《实行明码标价—的物业服《务，收费的标准等—发生变化时物业管理！企业应当在执—行新标准前一个月将！所标示的《相关内容进行调整】并标示新标准开始】实行的日期 【 十、】法律责任 】 ，   物业》。管，理企业应当遵守国】家的法律、法规及有！关文件的规定严格履！行住宅物业服—。务合同为业主提【供质价相符的物【业服务若《未能履？行物业服务合—同约定导致业主【人身、？财产、安全受—到损害？的应当？依法承担相》应的法律责任 ！     》业主应当按照—住宅物业服务合同】的约定按《时足额交纳物业服务！。费用业？主违反物业服—务合同约定逾期不】交纳服务费》用的业主委员—会应当督促其限期交！纳，；物：业管理企业也—可以依法追缴 【 ？ ： 十一、监督【检查  【   物业服务【双方应接受相—关居民委员会—的监督？发生：物业服务纠》纷时可接受居民委员！会，的，协，调 《    《 物业？管理企业违反国家和！本市物业管》理法规及有关规定】未提：供相应物业服—务的由房地产行政】主管部门根据国家与！本市的有关规—。定予：以处：。理 》  ：  构成《价，格违法、违规—的由价？。格主管部门》依据中华人民共【和，国价格法、价格违法！行为处罚规定和关于！商品和服《务实：行明码？。标，价的规定等》法律、法规及—。有关：规定予以处》罚， — 十二、其他【规定 《     —本办法所《规定的物业服务收】费，标准的测算是采【用包干制《结算形式《 ：     —其他未？尽事宜按照》。国家发展《和改革委员会、建】设部物？业服务收费管理办】法等有关规定—执行  【   本办法—执行过程中凡以前】市、区（县）物【价局、房《地局文件《规定与本办法不一】致的按本《办法规定《执行 》 ， 十三、】。解，释部门 【   ？ ，本办法由市物—价局、市房地—资源局按照各自【职责负责解》释 《 》十四、办法》实施：  》。   本办》法，。自2005年10】月1日起实施— ？     本办法】实施后？。开始物业服务并收】费的物业服务及【其收：费标准等应按照本办！。法规定执行 — ：     本办法】实施：前业主大《会与物业管理—企业：已签订住宅物业【服务合同且尚—未到：期，的物业服务及其【收，。费标：。准等仍？按原合同约》定执行合同到期后】按本办？法规：定执行？ ？     本—办法实施时》尚未成立业》主，大会且原有收费【标准高于本办法【最高收费《标准的须《相应降低《收费标准或提—高服务等级若收【费标准低于本办法最！高收：费标准的在业—主大会？成立前不得擅自提】高收费标准   ！  公有住宅售后】的物业服务收费【执行本办《法的有关事项另行】研究后制定 【