。 ？ 　上海市住宅！物业服务分等收费管！理暂行办法 —     为】促进：上，海物业管理行—业健康发展建立【合理、公《开、质价相符的【物业服务《收，费机制？提，高市民居住质量【根据国务院第37】9号令发布的物业】管理条例国家发【改委：和建设部印发的【物业服务收费管理办！法，和上海市人大常【委会发布的上—海市住宅物业—管理规定等法—律、法规及有关【规定：并结合本《市实际情况制定本办！法 ！一、适用范围 【     本办！法适用于本市行政区！域内住宅物业管理】区域的物业》服务、物业收费【及监督管理 ！  ： ， 容积率高于0．】5的住宅物业管理】。区域：内的物业服务内【容及其要《求、服？务收费及其标准由建！设单位或业主—大会与物业管理企】业按照本办法—规定执？行 ？ ：   ？ 容积率等于或低】于0：。．5：的住宅物业》管理区域《或纯别墅《住宅：物业管理《区域内的物业服务】内容及其要求、【服，务收费及《其标准？由建：设，单位或业主大会与物！业管理企业》。参照本办法的有关原！则，协，商确定 》 二、物！业，服务：分等收费标准的制】定  —   分等收—费标准？由市价格主》管部门？会同市房地产—行政主管部》。门根据？本市住宅物业不【同的服务内容、【服务要求制定—和适时调整并向【社会公？布  —   分等》收费标准《。包括物？业服务等级标准和物！业服务收费》标准物业《服务等级标准的【制定由市房地—产行政主管部门负】责物：业服务？收费：标准的制定由市【价格主管部门—。。负责：  》   经区（县）】人民政府同》意，各区：（县）？价格主管部》门会同房地产行政】主管部？门根据实际情况在】本市最？高收：费标准范围内制定】并发布？区（县）的》最高收费标》准 》 ， 三、物业服】务项目和等级的划】分 ？ ： ，   本市住宅物业！服务项目根据—服务内容、服务【。要求：和设施？ ：     —设备配置等情—况分为综合管—理服务？、，公共区域清》。洁卫生？服，务、公共区域—秩序维护服务、【公，共区：域绿化养护服—务以及？共用部位《、共用设施设备的日！常运行、保养及维修！服务五项等级从低】到高最高为五级【（，详见附表上》海市：住宅：物业服务分等收费标！准） ？ — 四、物业》服务收费标》准的确定《 ： ：    《。住，宅物业管理区—域的物业服务—收费标准《应，按照质价相符的原则！分别选择《并组：合确定物业服务收费！标，。准，为各物业服务项目收！费标准的总》和各物业服》务项：目的收费标准原则】上，不超过？规定的最高收—费，。标准 《   《  业主《大会成立前的物业】服务收费由建设单位！根据物业《特点和服务要求选】择服务项目、—服务等级《并拟定收《费标准在发布—招标：公告或协《议价格15个工【作日前将拟定的【收费标准《报物业所在地的区】县价格主管部门确认！建设：单位应在确认的收费！标准范围内进—。行物：业管理招标或确【定协议？。。价格其？中综合管理服—务，项目所选的等级不得！高于所选的公共区】域清洁卫生服务项】目，等，级也：。不得：高于所选的公共区域！秩序维护服务项目等！级 《  ：   前期物业【服务合同中》需列明约定》的服务项目、服【务，等级和收费标准【建设单位《与物业？买受人？签订的房《屋买卖合《同中：应包含？前期物业《合，同中约定的服—务项目、服》务等级和收费标准】 《    业》。主大会？成立后的物》业服务收费由业主】大会与？物业：管理企业根据—物业特点和》服务要求《选择服务项》目、服务等级并按本！办法：规定协商具》体的收费《标准需？要时可邀请所—在地：居民委员会》参与协调 ！ ： 五、超过最高服】务等级？收费标准的确定【 《    《因提供本办法—未涵盖的服务内【容和设施设备而【。提高物业《服务水平的可适【当，提高收费标》准    】 业：主大会成《立前的物业服务收费！建设单位应委—托市物？业管理协会组织专】家，论证提出相适应的收！费标准经区县价格主！管部门确认并报【市价格主管》部，门备案后作为—物业管理招标或协议！的，最高收费标》准 ？     业主大！会成立后,具体的收！费标：准由业主大会—与物业管理企—业根据物业》特，点和服务《要求协商确定—需要时也可》邀请所在地居民委】员会参与协》调 ！六、收费标准的【备案   】  物业管理—企业应当自签—订物：业服务合同之日起】15个工作日—内将物业服务—合，。。同提交物业所在地的！区县价格《主管部门和房地产行！政主管部门备案 ！ ： 七、物业服！务费的计价单位【和预收期限 —  《。   本办法所【确定：的物业？服务：收费的计价》单位为每月每平方】米建筑面积经业主】大会：同意计价单位—也可为？每月：每户 ？     物业！。服务费按月收—取经与业《。主约定可以预收【预收：期限一般不得超过】3个月 【 八、付【费起讫时间 】 ，    前期物【业服：务合同生效》之，日，至出售房屋交付【之日的当月发生【的物：。业服务费用由建设单！位承担出售房屋交付！之日的次月至—前期物？业服务合《同终止之日的—。当月发生的物业服】务费用由《物业买受《人按照房屋销售【合同约定的前期【物业服务收》费标准承担》；房屋销售合同未约！定的：由建设单位承担【     】。物业产权《转移时产权》转移之？。日的当？月及：以前发生《的物业？服务费？用由物业出让—。人承担；产权转移之！日的次月起发—。生的：。。。物，业服务费用由—。物，。业受让？人承：担，双方另有《约，定的从其约定— 》 九、明码标价！ ？     物业管】理企业应按规—定实行明码标价做】到价目齐《全、内容真》实、标示醒目、字迹！清晰：并，可采取公示栏、公示！牌、：收费表、收费—清，单、收费《手册、多媒》。体终端等方式在【物业：管理区域内》进行公示  ！ ，  物业服务—收费：明码标价的内容包括！物业：管理企业名》称、服务内容、服务！标准、计费方式【、计：费起始时间、收费】项目：、收费标准、—监督举报电话等【    【 实行明码标—价，的物业服务收费的标！准，等发生变化时物业】管理企业《。应当在执行新标准】。前一个月将所标【示的相关内容进【行调整并标》示新标准开始实行】的日期 ！ 十、法律责【。任  —   物业管理企业！应，当遵守国家》的法律、法规及【有关文件的规定【严格履行住宅—物业服务合同为【业主提供质价—相符的物业服务若未！能履行物业服—务合：。同约定？导致业主人身—、财产、安全—受到损害的应当依法！承担相应《的法律责任 【   《 ， 业主应当》按照住宅《。物业服务合同的约定！按时足？额交纳物业服—务费用业主》违，反物业服务合—同约定逾期不—。。交，纳，服务费？用的业主委》员，。会应当督促其限期】交纳；物《业管：理企业也可》以依法追缴 】 十一、】监督检查 】    物业服务】双方应接受相—。关，居民委员会的—监督发生《物，业服务？纠纷时可接受居民委！员，会的协调《。   —  物业《。。管理企业违》反国家和本市物业管！理法规？及有关规定》未提：供相应物业服务的】由房：地产：。行政主管部门根【据国家与《本市的有关规定予】以处理   ！  构成价格违法、！违规的由价格主管部！门依据中华人—民共：和，国价格法、》价格违法行为处罚规！定和关于《商品和服务实行明码！。标，价的规定等法律、法！规及有关规定予【以处：罚 ！十二、其他规定 ！   《  本办法》所规定的物》业服务收费标准的】测算是采《用包干制结算—形式 》     》其他：未尽事宜按照—国家发展和改革委员！会、建设《部物业服务收费管】。理办法等有关规定】。执行： ？。 ，    本办法执】行过程中凡以前市】、区（县）》物价局、房地局文】。件规定与本》办法不一致》的按本办法规定执】行， — 十《三、解释部门— ： ：    本办—法，由市物价局、市房】。地资源局按》照各：自职责？。负责解释 ！ 十四》、办法实施 —   》  本办法自—2005年10月】1日：。起实施 —   ？ ， 本办法实施后【开，始物业服务》并收费的物业服务及！其收费标准等—应按照本办法规【定执行  】。   本办法实【施前业？主大会与物业—管，理企：业，已签订住宅》物业服务《合同且尚未到—期的：物业：服务及其收费标准】等仍按原合同约【定执行合同到期后】按本办法规定执【行    】。 本：办法实施时》尚未成立业主大会且！原有收费标准—高于本办法最—。高收费标准的须相应！降，低收费标《准或提高服》务，等，级若：收，费标：准低于本办法—最，高收费标准的—在业主大会成立【前不得？擅自提高《收费标？准 ？ ，   公《有住宅售后》的物业服务收费执】行本办法《的有关事《项另行研《究后制定 —