。 　上海！市住宅？物业服务分等收费】管理暂行办法—    【 为促？进上海物业管理行业！健康发展建立合理】、公开、质价相符】的，物业服？务收：费机制提高》市民居住《质量根？据国务院第3—79号令发布的物业！管理条例国家—发改委和建设部【。。印发的物业服务收费！。管理办？法，和上海市人》大，常委会发布的上海】市住宅物《业管理规定等法【律、法规及》有关规定《并结：合本市实际情—况制定本办》法 【。 一、适》。用范围 —。     本办法适！。用，于本市行政区域内住！宅物：业管理区域的物业】服务、物业收费【及监督管理 — ，     —容积率？高，于0．5的住宅物】业管理区域内的物业！。服务：内容及其《要求、服《务，收，。费及其标《准，由建设单位》或业主大会与物业】管理企业按照本办法！规定执行 】    容积率等于！或低于0．》5的住宅物》业管理？区域或纯别墅—。住宅物业管理区域内！的，物业服务内容及其要！求、服务收费及其标！准由建设《单位或业主大会与物！业管理企业参照【本办法的《有关：原则：协，商，确定 ？ ？ 二、—物业服务分》等收费标《准的制定 —。     分等收！费标准由市》。价格主管《部门会同市房地产】行政主管部》门，根据本？市住宅物业不同的服！务内容、服务要【。求制定和适》时调：整并向社会公布【。     】分等收费标准包【。括物业？。服务等级标》准和物业《服务收费标准—物业服务等级标准】的，。制定由市《房地产行《政主管部门》负，责物业？。服务收费标准的制定！由市：价格主管部门负【责 》    经区（县）！人民政府同意—。各区（县《）价格？主管部门会》同房地产行政主【管部门根据实—际，情况在本市最—高收费标准范围内】制定并发《布区（？县）的最高》收费标准 ！ 三、》物，业服务项目》和等级的划》分 《     本市住】宅物：业服：务项目根据服务内】。容、服务要求—和设施 【    设备配置】等情况分《为综合管理服务、公！共区域清洁卫—。。生服务、公》共区域秩序维护服务！。。、公共区域绿化养护！服务以及共用部【位、共用设施设备的！日常运行、保—。养及维修服务—五项等级《从，。低，。到高：最高为五级（详见】附表上海市住宅物业！服务分？等收费标准） 【 ： 四、【物业服务收费标【准的确定《 ， ？    住宅—物业管理区域的物】业服务收费标准应按！照质：价，。相符的原则分别选】择并组？合确定物业服务收】费标准为各》物业服务项目收费】标准的总《和各：物业服务项目的收】费标准原则》上不超过规定的最】高收费标准 】     》业主大会成立前【的物业服务收费【。由建设单《位根据物业特点【和服务要求》选择服务项》。目、服？务等：级并拟定收费标准】在发布招标公告【或协：议价格15个—工作日前将拟定的】收费标准报》。物，业所在地的区县【价格主管部门确【认建设单位》应在确认《的收：费标准范围内—进行物？业管理招《标或确定《协议价？格其中综合管理【服务项目所》选，的等级？不得高于所选的公】共，区域清洁卫生—服务项？目等：级，。也不得？高于所选的公—。共区域秩序维—护服务项目等—级 》。   ？ ，前期物业服》务合同中需列—明约定的服务项【目、服？务，。。等级和？收费标准建》设单位？与，物业：买，受人：签订的？房屋买卖合同中【。应包含前《期物业合同中约定的！。。服务项目、》服务：等级和收费标准 】。 ？ ，   业《主大会成立后的【物业服务收费—由，业主大？会，与物业？管理企业根据物【。业特点和服务要求】选择服务项目、【服务：等级并按本办法规】。定协：商具体的收费标准】需要时可邀请所在地！。居民委员会参与协】调 ： 《 五、超过【最高服务等级收费标！准的确定 》 ， ，  ：。。   ？因提供本办法未涵】盖的服？务内容和设施设【备而提高物业服务水！平的可适当提—高收费标准》     】业主：大会成立前的物业】。服务收费建设单位】应委托市《物业：管理协会组织专家论！证提：出，。相适应的收费标准经！区县价格主管部【门确认并报市—价格主？管部门备案后作为】物业：。管理招标或协—议的最高收费标【准    】 ，业主大会成立后,具！体的：收费标准由业主大会！与物：业管理企业根据【物业特点和服务【要求协商确定需要时！也可邀请《所在地居《民委员会参与协调】 《 六、收【。费标准的备案— ：     物【业管理企《。业应当自《签订物业服务合同之！日起：15个工作日内将物！。业服：务合同？提交物业《所在地的区县价格主！。管，部门和房地产行【政主：管部门备案 ！ 七、—物业服务费的计【价单：位和预收期》限，  》   本办法所【确定的物业》。服务收费的计价单】位为每月每平方【米建：筑面积经业》。主大会同意计—价单位也可为每【月每户 》   《  物业服》务费按月收取—经与：业主约定可以预收】预收期限一般不得】。超过：3个月 【 八、付费起！讫时间？    【 前期物业服务合同！生效之？日至出售房屋交【付之日的当》月发生的物》。业服：务费用？由建设单位承—担出售房屋交—付之日的次月至前】期物：业服务合同终止之】日的当月发生的物业！服务费用《由物：业买受人按照房【屋销售合同约定【的前期？物业服务收费标【准承：担；房屋《销售合同未约—定，的由建设单位—承担 —    物业产权】转移时产权转移之】日的：当月及？以前发生《的物业服务费—用由物业《出让人承担；产【。权转移之《日的次月起发生的物！业服务费用由—物业受让人承担双方！另有约定的从其约定！ ？ 《 九、明码标价 】     物】业管理企业应按【规定实？行明码？标价做到价目齐全】、内容？真实、标示醒目、】字迹清晰《。并可采取公示—栏、公示牌》、收费表、》收费清单《、收费手册、—多媒体终端》等方式在物业管理区！域内进行公示 】 ：   ？ ，物业服？务，收费：明码标价的内容包】括，物业管理企业名称】、服务内容、服务标！准、：计，费方式、计费起【始时间？、收费项《目、收费标准、【监督举报电》话等   】  实行《明码：标价：的物业服务收费的标！准等发生变》化时物？业管理企业应当在】执行新标《。准前一个月将所标】示，的相关内容进—行调整并标示新【标准开始《实行的日期 — ， —十、法律责任 ！  ：   物业》管理企业应当—遵守国家《的法律、《法规：及有关文件的规定严！格履行住《宅物业服务合—同为业？主提：供质：。价相符的物业服【务若未能履行物业】服务合同约定导致】业，主人身、财产、【安全受到损害—的应当？依法承担相应的法】律责任  】   业《主应当按照住宅【物，。业服务合同的约定按！时足：额交：纳物业服务费用【业主违反《物业服务合同—约定逾期不交纳【服务费用《的业主委员》。会应：当督促其限期交纳；！物业管理企业也【可以依法追缴 ！ 十一、监！督，检查 —    物》业，服务双方应接受相】关居民委员会的【监督发生《物业服务纠纷时【可接受居民委员会的！协调 ？     物业！管理企业《违反国？家，和本市物《。业管理法规及有关】规定未？提供相应《物业服？务的由房地产行【政主：管部门根据国家与】本市的有关规定予以！处理 —    构》成价格违法、—违规：的由价格主管部门】依据中华人民—共，。和国价格法、—价格违？法行为处罚规定【和，关于商品和服务实行！明码标价的规—定等法？律、：法规及有关》规定予以处》罚 ： 《 十二》、，其他规？定 ？。     本办法！所规定？的物业服务收—费标：准的测算是采—用包：干制结算形式 】     其【他未尽事宜》按照国家《发展和？改，革，委员会、建设部物】业服务？收，费管理办法等有关规！定执行  】。   ？本办：法，执行：。过程：中凡以前市、区（】县）：物价局、房地局文件！规定与本《办法不一《致的按本办》法，规定执？行， ！十三：、解释部《门   【。 ， 本办法由市物价】局、市房《地资源？局，。。按照各？自职责负责解—释 ！十四：、办法实施 — ：   ？  本办法自200！5年10月1日起】实施   】 ， 本办法实施—后开始物业服务并收！费的物业服务及【。其收费标准等应按照！本办法？规，定执行   ！ ， 本办法实施前业】主大会与物业管理企！业已签订住宅物业服！。务合同且尚未—到，期的物业服务及其】收费标准等仍按原】合同约定《执行合同到期后按】本办法规定执行【。。 ，  《   本办》法实施时尚未成立业！主，大会且原有收费标】准高：于本办法最高收费】标准的？须相应？降，低，收费标准或提高服】务等级若收费标【准低：于，本办法最高收费标准！的，在业：主大：会成立前不得擅自】提高：收费标？准     【公有住宅售后的物业！服务收费执》行本办法《的有关事《项另行研《究后制定 》 ，