： 　上海市】住宅：。物业服务《分，等收费管理暂—行办：法   【  为促进上海物】。业管理行业健—康发展建《。立合理、公开—、质价相符的物业】服务：收费机制提》高，市，民居住质量根—。据国：务院：。第379号令发【布的物业管理条例国！家发改委和》建，设部印发的》物业：服务收费管》理，办法和上《海市人？大常委会发》布的上海《市住宅物业管—理规定等《。法律、法规及有【关规定并结合本市实！际情：况制：定本办？法 ：。 》 一、适用范【围，     】本办法适用于本市】行政区域《内住宅物业管理区】域的物业服务、物业！收费：及监督管理》     容！积率高于0．5的住！宅物业管理区—域内：。的，物业：服务内容及》其要求、《服务收费及》其标准由建设单位或！业主大会与物业【管，理企业按《照本办法规》。。定执行 《     【容积率等于或低【。于0．5的住宅物业！管理区域或纯别墅】住宅物业管理区【域内的？物业服务内容及其】。要求、服务收费【及其标？准，由建：设单位或《业，主大会与物业管理企！业参照本《办法的有关原则【协商确定 】 二、物业】服务分等收费—标准的制定 【。     —分等收费标准由市】价格主管部门会【。同市房地产行政主】管部门根据》本市住宅物业—不同：的服务内容、服务】要求制定《和适时调《整并：向社会公《布 》。 ，   分等收费标准！包括物业服务等级】标准：。和物业服《务收：费标准？物业：服务等级标》准的制定由市—房，。地产行政主管部门】负责：物，业服务收费标准的】制定由市价格主管部！门负责 【    《经，。区（县）人民—政府同意《各区：（县）？价格主管《部门会同房》地产行政主管部【门根据实际情况在】本，市最高收费标—准范围内《制定并发《布区（县）》的最高收费标准 ！ 三、物！业服务项《目和等级的划分【  》   本《市住宅物业》服务项目根》据服务内容》、，服务要求《和设施 —    《 设备配置等—情况：分为综合管》理服：务、公共区域清【洁，卫生服务、公共区域！。秩序：维护服？务、公共区域绿化养！护服务以及共用【。部位、共用设施【设备的日常运—行、保？养及维？修服务五项等级从低！到高最高为五—级（详见附》表上：海市：住，宅物业服《务分：等，。收费标准）》 》 ， ：四、物业服务收费】标准的确定 —。     住宅！物业管理《区域的？物业服务收费标准应！按照质价相符的原则！分别选？择并组合确》定物业服《务收费标准为—各物业服务》项目收费《标准的总和各物业服！务项目的收》费标准原则上不【超过规定的最高收费！标，准， ：     业【主，大，会成立？。。。前的物业服务—收，费由建？设单位根据》。物，。。业特点和服务要求选！择服务项目、服【务，。等级并拟《。定收费？。标准在发布招标【公告或协议价—格15个工作—日前将拟定的收费标！准报：物业所在地》的区县？价格主管部门—确认建设《。。。单位应在确》认的收费标准范围】内进行物业》管理招标《或确：定协议价格其中综】合管：理服：务项：目所选的等级不得高！于所选的公》共区域清《洁卫生？服务项目等级也不】得高于所选》的公共区域秩序维护！服务项目等级 【。    — ，前期物业《。服务合？同中需列明约定【的服务项《目，、服务等级和收【费，标准建设单位与【物业买受人签—。。。。订的房屋买》卖，合同：中应包含前期物【业合同中约定的服】务项目、服》务等级和收费标准】 ，     业】主大会成立后的【。物，业服务收费》由业主？大会与物业管理企业！根据物？业特点和服务要求选！择服务？项目、？服务等级并按本办法！规定协商具体—的收费标《准需要时《可邀请所在地居民】委员会参与协调 ！ ， ， ， 五《、超过最高》服务等级收费标准的！确定 》    《 因提？供本办？法未涵盖《的服务内容和—设施设备而提高物业！服务：。水平的？可适当？提高：收费标准 —     —业主大？会成立前的》物业服？务，收费建设《单位应委托市物【业管理协会组织【专家论证提出相【。适应的？。收费标准经区—县价格？主管部门确认并报】市价格主管部—门备案后《作为物业管理—招标或协议的—最高：收费标准 】    《业主大会成立—后,：。具体的收《费标准由业主大【会与物业管理企业根！。据物：业特点和服务—要求协？商确：定需要时也可邀请】所，在地居民委员—会参与协调 — 【六、收费标准的备案！。     】物业：管理企业应当自签】订物业？服务合同之日起15！个工作？日内将物业服务合】同提交？物，业所在地的》区县价格主》管部门和房地—产行政主管部—门备案 ！ 七、物业服【务，费的计价单位—和预：收期限？    【 本办法所确—定的物业服务收【费的计价单位—为每月每《平方米建《。筑面积经业主大会】同意计价单位也【可为：每，。月每户 【    物业服【务费按月收取—经与业主《约定可以预收—预收期限一般—不得超？过3：个月 【 八、付—费起讫时《间    】 前期物业》服务合同生效—之日至出售房屋交付！之日的当月发—生的：物，业服务费用由建设单！位承担出售房屋交付！之日的？次月至？前，期物业？。服务合同终止—之日的当《月发生的物业服务】费用由物业买受人】按照房屋《。销，售合同约定的前期物！业服务收费》标准承担；房屋销】售合同未约定的由】。建设单位承》。担 》   ？ 物业产权转移时产！权转移之日的—当，月及：以前发生的物业服务！费，用由物业出让人【承担；产权》转移之日《的次月起发生—的物业服务费—用由：物，业受让人承担双【方另有？约定的从其》约定： 《。 ： 九、《明码标价《 ：     —物业管？理企业应按规定实】行明码标价做到价目！齐全、内容真实、】。标示醒目、字—迹清晰并可采取【。公示栏、《公示牌、收费—表、收？费清单、收费手【。。册，、多媒体终》端等方式在物—业管理？区域内进《行公示  】   ？物业服务收费明码】标价的内容包括物】业管理企业名称【、服务内《容、服？务标准、计费方【。。式、：计费起始时间、收费！项目、收费》标准、？监督举报《电话等   ！ ， ，实行明码标价的物】业服务收《费的标准等发生【变化时物业管理企】业应当在执行—新标准前一个月将】所标示的相》关内容？进行调整并标—示新标准《开始：实行：的日期 》 》。 十、法律责任 ！   《  ：物业管理《企业应当遵守国家的！法律：、法规及《有关文件的规定【严格履行住宅物业服！务合同为业主—提供质价相符的物业！服，务若未能履行物【业服务合同约定导】致业主人《身、财产、安—。全受到损害的应当依！法承担？相应的法律责任 】     业主！应当按照住宅—物业服务合同的约定！按时足额交纳—。物业服？务费用业《主违反物业服务合】同约定逾期不交纳】服务费用的》业主委员会应当【督促其限期》交纳；物业管理【企业也可以依法追】缴 》 十一、监】督，检查 》 ，    物业服务双！方应接受《相关居民委员—会的监督发生物业】服务：纠纷时可接受—居民委员会的—协调  【   物业》管，理企业违反国家和】本，市物业？管，理法规及有关规【定，未提供？相应物业服》务的由房地产—行政主？管部门根据国—家与本市的有关【规定予以处理—     构！成价格？违法、违规的由价】格主管部《门依据中《华人民共和国价格法！、价：格违法行为》处罚规定《和关于商品》和服务实行明码标】价的规定《等法律、《法规：及有关规定予以处】罚 — 十二、其他规！定 ？    》 本办法所规定的】物业服务收费—。标准的？测算是采《用包干？制结算形式 ！    其他未【尽事：宜按照？国家发展和》改，革委员会《、，建设部物业服务【收费管理办法等【有关规定《执行 《 ：  ：  本办法执行过】程中：凡以前市、区—（县）物《价局、房地》局文件规《定与本办法不—一致的？按本办法规定执行】 》 十三、解】释部门 —     本办法由！市，物价局、市房地资】。源局按照各自职责负！。责解释？。 《 ，。 ： 十四、办法实施】 ？    《 本办？法自2005—年10月1》日起实？施 ：     【本，办法实施后开—始物业服务并—收费的物业服务及其！收费标准等应—按照本办法规定【。执行  【   本办法—实施前业主大会与物！业管理企业已签【订住宅物《业服务合同且尚未到！期的：物业服？务及：其收费标准等仍【按原合同约定执行】合同到期《。后按：本办法规定执行【   —  ：本办法实《施时尚未成》立业：。主大会？且原有收费标准【高于：本，办法最高收费—标准的须相应降低】收费标准或提高服】务等级若《收费：。标准低？于本：办法：最高收？费标准的在业主大】会成：立前：不得擅自提高收【费标准     ！公，有，。住宅售后的物业服】务收费执行本办【法的有关事项另行】研，究后制定《 ：