。 ， 　—上海市住宅物业服务！分等收费《管理暂行办法 ！。     为促进】。上海物业管理行【。业健康发展》建立合理《、公开、质价相符的！物业：服务收？费机：制提高？市，民居住质量》。。根据国务《院第379》号，令发布？的，物业管理条例国家】发改委和建》设部：印发的物业》。服务：收费管？理办法和上海市【。人大常委会发布的上！海市：住宅物业管理规【定，等法：。。律、法规《及，有关：规定并？结合本市实际—情况制定本办—法 》 一、—。适，用范围   ！  本办法适用于】本市行政区域内住宅！物业管理区域的【。物业服务、物业【收，费及监督管理 【 ：  ：   容积率高于】0，．5的住宅物业管理！区域内？。的物：业，服务内？容及其要求、服务收！费及其标准》。由建设？单位或业主大会与物！。业管理企业按照本办！法规定执《行     ！。容积率等于》或，。低于0．5》的住宅物《业管理区域或纯别墅！住宅：物业管理区》域内的物业服务【内容：及其要求、服务收费！及其标准《由建设单位或—业主大？。会与物业管理企业】参照：本办：法的：有关原则协商确定】 ： ？ 二、》物业：服务分等收费—标准的制定》 ，    — 分等收费标准由】市价格主管部门会同！市房地产行政主【管部门根据》本市住宅物业不同】的，服务：内，容、：服务：要求制定和适时【。。调整并向社》会公布 》     分等】收费标？准包括物业》服务等级标准和物】业服务收费标—准物业？服，务等级标准的制【定由市房地产行【政主：。管部门负责物业【服，务收费标准》的制定由市价格【主管部门负责 】     经区（！县）人民政府同【意各区（县）—价格主管部门—会同房地产行政主】管部门根据》实际情？况在本市最》高收费标准》。范围内制定并发布】区（县）的》最高收费标准 ！ 》三，、物业服务项目和】等级的划分 【     本市】住宅物业服务—项目根据服务内容】、，服务要求和设—施 《  ：   设备配—置，。等情况？分为综合管理服务】、公共？区，域清洁卫生》服务、公《共区域秩《序维护服务、公【共区：域绿化？养护服务以及共用】部位、共用设—施设备？的日常运行、保养及！维修服务五项等级从！低到高？最高为五级》（详见附《表上海市住》宅物业服务分等收】费，。标，。准）： 四！、物业服务收费标准！的确定 —  ：  ： 住宅？物业管理区域的物业！服务收费标准应【按照质价相》。符的原则分别选【择，并组合确定物业服务！收费标？准，为各物业服》务项目收费标准【的总和各物业服务】项目的收《费标准原则上不超】过，规定：的最高收费标准 】 ：   ？  业主大会成立】前的物业服务收费】由，建设：单位根据物业特点】和服：务要求选择服—务项目？、服务等级并拟定】收费标准在》发布招标公》告或协议价格1【5个工作日》。前将拟定的收费标准！报物业所在地的区】县价格主管部门确认！建设单位应在确认】的收费标准范围内进！行物：业管：理招标或确定—。协议价？格其中？综合管？理服：务项目所选的等【级，。不得高于所选—。的公共区《域清洁卫生服务项目！等级也？不得高于所》选的公共区域秩序】维护服务《项目等级 —     前【。期物业服务合同【。中需列明约定的【服务项目、服—务等级和收费标【准建：设单位与物业买受】人签订的《。房屋：买卖合同《中应包含前期物业合！。。同中：约定的服务项目【、服务等级和收【费标准   ！  业主《。大会成立后的物业服！务收：费由业主大会与【物业管理企业根据】物业特点《和服务？要求选择服务—项目、服务等—级并按本《办法规定协商具体的！收费标准需》要时：可邀：请所：在地居民《委员会参与》协调 ？ 【五、超过最高—服，务等级？收费：标，准的确定 】  ：。  因提《供本办法未涵盖的】服，务内容和设施设备】而，提高物业服》务，水平的可适当提【。高收费标准》 ：     业主大！会，成立前的《物业服务收》费建：。。设单位应委托—市物：业管理协会组织【专家论证提出相【适应的收费标—准经区县价格—主管部门《确认并报市价格主管！部门：备案后？作为物业管理招【标或协议的最—高，收费标准 】    业主—大会成立《后,具体的收费标】准由业主大会与【物业管理《企业根据物业—特点和服务要求【协商确定需要时也可！。邀请所在《地，居民委员会参与协调！ ： ？ 六、》收，费标准的备》。案 ：。 ：。   ？  物业管理—企业：应当自签订》物业服？务合：同之：日起15个工作日】。内将物？业服务合《同提交物《业所在？地的区县价格主【管部门和房》地产行政主管部门】备案 】 七？、物业？服务费的计价—单，位和：预收期限 —     —本办法？。所确定的《物，业服务收费的计【价单位为每月—每平方米《。建筑面积经业—主大会同意》。计，价单位也可》为每月每户 ！  ：  物业服》务费按月收取经【与业：主约定可《以预收预收期限【一般不得《超过3个月 】。 八、【付费起讫时》间   【  ：前期物业服务合同】生效之日至出—售房屋交付》之日的当月发生的】物，。业服务费用》由，建设单？位承担出售房屋【交，。付之日？的次月至前期物业服！务合同？终止之日的当月【发生的物业服务【费用由物业买受【人按照？房屋：销售合同约定的前】期，物业服务收费标【准承担；房屋销售合！同未约定的由建设】单位承担 【     物业产】权转：移时产权《转移之日的当月及以！前发生的物业—服务费用由》物业出让人承担；产！权转移？之日的次月》起发生？的，物业服务费用由【物业受让人承担双】方，另有约定的从其约定！ 【 九、明码标价 ！     物【业管理企业应—按规：。定实行明码标价做】到，价，目齐全？。、，内容真实《、标示醒《目、字迹清晰并【可采取公示栏、公】示牌、收费表—、收费清单、收费手！册、多媒《体，终端等？方式在物业管—理区域？内，进行公示 》。。  《   物业服务收费！明码标价的内—容包括物业管理企业！名称、服务内容、】服务：标准、？。计，。费方：式、计费起始—时间、收费项—。。目、收？费标准、监督—举报电话等 — ？    实》行明码标价的物业服！务收费的标准等【发生变化《时物业管理》企业应当在执行【新标准前《一个月将所标示的相！关内容进行调—整，并标示新标准—开始实行的日—。期，。 ？ ， 十》、法律？责，任     ！物，业管理？企业应当遵》守国家的法律、法】规及有？关文：件的规定严格履【行，住宅：物业服？务合同为业主—提供质价《相符：的物业服务》若，未能履行物业服【务合同约《。定导：致业主人《身、：财产、安全受—到损害的应当依法承！担相应的法》律责任 《 ：     》业主应当按照—住宅物业服务—合同的约定按时足额！交纳物业服务费用】业主：违反物业《服务合？同约定？逾期不交纳》服，务费用的业主—委员：会应当督《促其限期交纳—；物业管理企业也】可以依法《追缴 【 十一、监督检！查，     】物业服务双》方应接受相关居民】委员会的监督—发生物业服务纠【纷时可接《受，居民委员会的协【调   【  物业管》理企业？违反国家和本市物业！管理法规《。及有关规定未提【供，相应物业《服务的？由房地产行》政主管？。部门根据国家与本】市的：有关规定予》以处理 》     构成】价格违法、违规的】由价格主管部门【依据中华人民共【和国价格《法、：价，格违法行为处—罚规定？和关于商《。品和服务实行明【。码标：价的规？定，等法律、法规—及有关规定予—以处罚 】 ： ，十二：、，其他规定 【     》本办法？所，规定：的物业服务》。收费标准的测算是采！用包：干制结？。算形式  】   其他未—尽事宜？。按照：国家：发，展和改？革，委员会、建设—部物业服务收—费管理？办法等有《关，规，定执：行 ？ ，    《 本办？法执行？过程中凡以》前市、区（县—。），。物，价局、房地局文件】规，定与：本办法不《一致的按本办法【规定执行《 ！十三、？解释部门 【     本办法】由市物价局、—市房地？资源局按照》。各自职责负责解释】 ， 》。 ， 十四、办法实施 ！。 ，  ？   本办法自【2005年10月】1日起实施 】     本办法实！施后开始物业—服务并？收费的物业服务及其！收费：标准等应按照本办】法规：定，执行： ，     本】办，法实施前业主大会】与物业管理企业已签！订住宅物《业服务合同且尚【未到期的《物业服？务及其收费标—准等仍按原合同【约定执行合同到期】后按本？办法规定执》行 《 ，    本办法实施！。时，尚，未成立业主大会【且原有收费标准高】于本办法最》高收费标准的—须相应降低收费标准！或提高服《务等级？。若收费标准低于本】办法最高收费—标准的在业主大会】成，立前不？得擅自提高收费【标准   —  ：公有住？宅，售，后的物业服》务收：费执行本办法—的有关事项另行研究！。。后制定 》