。 —　上海市住宅物【。业服务分等收—费，管理暂行办法— 《    为促进上】海物业管理行业健】。康发展建立合理、公！。开、质价相符的物】业，服，务收：费机制提高市民居】住质量根据国—务院第3《79：号令发布《的物业管《理条例国家发改【委和建设部印发【的物：业服务收费管—理办法和上海市人】大常委会发布的上海！市住：宅物业管理规定等】法律、法规及有关规！定并结合本市实际】情况制定本》办法： ： 一、】适用：范围  【 ，。 ， 本办法适用于【。本，市行政区《。域内住宅物业—管理区域的物业【服务、？物业收费及监—督管理  】   容积率高于0！．5：的住：宅物业管理区—域，。内的物？业服务内《容及其要《求、服务收费及其】标准由建设》单位或业主大—。。。会与物业《管理企业按》照本办法规定执行】 ？。。    《 容积？率，等于或低于0．【5的住宅《物业管理区》域或纯？别，墅住宅物业管理区域！。内的物业服》务内容及其》要求、服务收费及其！标准由建设单位或业！主大会与物业—管理企？业参照本办法—。的有关原则协商确】定 ！二、物？业服务分等收费【标准：的制定 》。。 ，   ？  分等收费—。标准由市价格主管部！门会同市房地产行政！主管部门根》据本市住宅物业【不同的服务》内容、服务要求制定！。和适时调整并向社会！公布 —    《分等收费标准包括物！业服务？等级标准《和物业服务收费【标准物业服务等级标！。。。准的制定《。由市房地产行政主管！部门负责物业服【务收费标准》的，制定由市价格主【管部门负责 【。     —经区（县）人—民政府同《意各区？（县）价格主管部门！会同房地《产行政主管部门根据！实，际情况在本》。市最：高收费标《准范围内制定并【发布区？（县）的最高收【费标准 《 ？ 三、物业服！。务项：目和等级的》划分 》。     本市住宅！。物业服务项目根据服！务内容、服务—要，求，和设施 《  《。   设备配置【等情况分为综合管】理服务、《公共：区域：。。清洁卫生服务、公】共区域秩序》维护服务、公—共区域绿《。化养护服务以及共】用部位、共》用设施设备的日【常运行、保养及【维修：服务五？项等：级，从低到高最高为【五级（详见》附表上海市》。住宅物业服》务分等收费》标准）？。 】四、物业服务收【。费，标准的确定》 ：     住【宅物业管理区域的物！业服务收费标准应】按照质价《相符：的原：则分别选择并组合确！定，物业服务收费—标准为各物业服务】项，。目，收费标准《的总：和各物业服务项目的！收费标准原则上不超！过规定的最高收【费，标准 ？ ： ，  ：  业？主大会成立前的【物业服务收费由【建设单位根据物【业特点和服务要求选！。择服务项目、服务】等级并拟定收—费标：准在发布《招标公告或》协议价格15个工】作日前将拟定的【收费标准报物业所】在地的区县价格【主，。管部：门确认建设》单位应在确认的收】费标准范围内—进行物业管理招标或！确定协议价》格其中？综合管理服务项目】所选的等级不得【高于所选的公共区域！清洁卫生服务项目】等级：也不得高于所选的公！共区：域秩序维护服务项目！等级 》     前—期物业服《务合同中需列明【约定的服务》项目、服《务等级和收费标准建！设，单位与物业买受人】签订：的房屋买卖合同中】应包含前期》物业合同中》约定的服务》项目、服《。务，等级和收费》标，准，   —  业？主大会成立》后的物业《服，务收费？由业主大会与物业】管理：。企业根据物业特点和！服务要？求选：择服：务项目、服务—等级并？按，本办法？。规定协商具体—的收费标准》需要：时可邀请《。所在地？。。居民委员会参与【协调： ？ 五、超】过最高服务等—级收费标准的确【定    】。 因：提供：。。本办法未涵》盖，的服务内容和—设施设备而提高【。物业服务水平的可】适当提高收费标准 ！   》  ：业主大会成立前的物！业服：务收费？建设单位应委托【。市物业管理协会组织！专家论证提出—相适应的收费标准】经区：县价：格主：管部门确《。认并报市价格—主管部门备案—后作为物业管理招】标或：协议的？最高收费标准— 《 ，   业《主，。大会成？立后,具《体的收费标》准由业主大会与物业！管理企业《根据物？业，特点和？服务要求《协商确定需要时也】可邀请所在地居民】。。委，员会参与协》调 【 ， 六：、收费标准的备案 ！     物业！管理企业应当自签】订物业服务合—同之日起《15个工作》日内将物业服务合同！提交物业所在地的】区县价格主管部门】和房地产行》政主管？。。部门备案《 ， ： 《 七、物业服—务费的？计价单位和预收【期限 ？     本办！。法所确定的物业服】务收费的计价单位为！每月：每平方米建筑面【积经业主大会—同意计价单位也可】。为每月每户 【     物业】服务费？按月收取经与业主约！定可以预《收，预收：期限一般不得超【过3个月 ！ 八、付费起讫！时间    ！ 前期物业服—务合同生效》之日至出售房—。屋交付之《日的当月发生的【物业服？务费用由建设单位】承担出售房屋交付】之日的次月至前【期物业服务合同终止！之日的当《月发生的《物业服务费用由物】。业买受人按照房屋】。销售合同约定—的前：期物业服务收费【标准承？。担；房屋销售合【同未约定的由建【设单位承担》    【。。。。 物业产权转移【时产权转移之—日的当？月及以前发生的物】业服务费用由物【业出让人《承担；产《权转移之日的次【月起发生的》物业服务《费用由？物业受让人承担【。双方另？有约定的从其约【定 《 九、明码！标，价 《  ： ，。  物业管理企【业应：按规定实行》明码标价做》到价目齐全、内【容真实、标示醒目】、字迹清《晰并可采取公—示栏、公示牌、【收费表？、收费清单、收费】手册、多媒体终【端等方式在物业管理！区域内？。进行公示 》。    — 物业服《务收：费，明码标价的内容包】括物业？管理企业名称—。、服务？内容、服务标准、计！费，方式、计费起始【时间、收费项目、收！费标准、监督—举报电话等 【     实行】明码标价的物—业服务收费的标准】等，发生：变化：时物业管理企—业应当在执行—新标：准前一个月将所标】示的相关内容进【。行调整并标示新标】准开：始实行的《日期 《 ？ ？。十、法律责任 【     物】业管理企业应当遵守！国家的法律、法规及！有关文件的规定严格！履行住宅物业服务】合同为业主提供质价！相符的物《业服务？若未能履行物业服】务合同？约定导致业主人身】、财产、安全受【到损害的应当—。依法承担相应的法律！责任 ？  《   业主应当按】照住宅？物业服务合同的约】定按时足额交纳物业！服务费用业主违【反物业服务合同约定！逾期：。不交：纳服务费用的业【主委员会应当督促】其限期交纳；物业管！理企业也可》以依法追缴 【 《 十一、监督检查！     】物业服务双方应接受！相关居民委员会的】监督发生物业服【务纠纷时可接受居民！委员会？的协调？    【 物业？管理企业违反国【家和本市物业管理法！规及有关规定未提供！相应物业服务的由房！地产行政《主管部门根据国家】与本：。市的有关规定予以处！理 》。  ：  构成价格违法】。、违规的由价格主管！部门依据中华—人民共和国价格法】、价格违法》行，为处罚规定和—关于商品《和服：务实行明码标—价的规定《等法律、法规及有】关规定予以处罚【 ，。 — 十二、其》他规定 》     本办法！。所规定的物业—。。服务：收，费标准的测算是采】用包干制结算形式 ！   》  其他未尽事宜】按照国家发展—和，改革委员《会、建设部物—。业服务收费管理办】法等有关规定执行】。 ，     【本，办，法执行过程中凡以前！市、区（《县）：物价局、房》地，局文件规定与—本办法不一致—的，按本办法《规定执行《。。 ， ，。 十三！、解释？部门 —    本办—法由：。市物价局、》市房地资源局—按照各自《。职，责负责解释 【 ？ ： 十四、办》法实施？    【 本办法自200】5年10月1日起实！施   【  本办法》实施后开始物业【服务并收费的物【业服务及其收费标准！等应：按照本？办法规定《执行 《 ： ，   本《办法实施《前业主大会与物业】管理企业已签订住】宅物业服务合同且尚！未到期的物业—服务及其《收，费标准等仍按原合同！。约定执？行合同到期后按本】办法规定执行 】    》 本办法实施时尚未！成立业主大会且原】有收费？标准高于本办法最高！收费标准的须相应降！。低收费？标准：或提：高服务等《级若收费标》准，低于本办法最—高收费标准的在【业主大会《成立前不得擅自提高！收费标准 —。    《公有：住宅售后的物—业服务收费执行【本办法的有关事项】另行研究《后制：定 ？