？ ， 　上海》市住宅物业服务分等！收费：管理暂行办法 ！   ？  ：为促进上《海物业管理行业健康！发展建？立合理？、公：开、质价相符的【物业服务《收费机制提高市【民居住质量根据国】务院第379—号令：发布的物业管理条例！国家发？改委和建《设，。部印发的物业服务收！费管理办法和上【海市人？大常：委会：发布的？上海市住《宅物业管理》规定等法律、法规及！有关规定《。并，结合本市实际情况】制定本办法 ！ 一、适用范！围， ： ：。    本办法适用！于本市行政区—。域内：住宅物业管理—。区域的物业服务、】物业收费及监督管理！  》   容积率高【于0．5的住宅物】业管理区域内的【物业服务内容及其要！求、服务收费及其标！准由建设《。单位或业《主大会与物》。业管理企业按照本办！。法规定执《行    】 容积率《等于或低于0．【5的住宅物业—管理：区域或纯别墅住宅】物业管理区域内的物！业服务内容及其【要，求、服务收费—。及其标准《由建：设单位或《业主大会与物业管】理企业参《照本办法的有—关原：则协商确《定 ？ 二、物！业服务分等收费【。标准的制定 — ， ，   ？  分等收费标准】由市价格《主管部门会》同，市房地？产行政主管部门根据！本市住宅《物业不同的服务内】容、服务要求—制定和适《时调整并向社会公布！    【 分等收费标准包括！。物业服务等级标【准和物业服务—收，费标准物业服务【等级标准的》制定由市房地产【。行，。政主管部门负责物】业服务收费标准的】制定由市《价格主管部门—负责 》。   ？ ， 经区（县》），人民政府《。同意各？区（县）价》格主管部门》会同房地产行—政主管部《门根据实际情况【在本市最高》收费：标准范围内制定并发！布区（县）的最【高收费标准》 《 ？ 三：。、物业服务项目和】等级的划分 】     本—市住宅？物业服？务项目根据服务【内容、服《务要求和设施— ：     设备】配置：等情况分为综合管理！服务、公共区域【清洁：卫生服？务、公共《区域秩序维》护服务、《。公共区域《绿，化养护服务》。。。以及共用《部位、共用设施设】。备，的日常？。运行、？保养及？。维修服务《五项：等级从低到高最高为！五级（详见附表【上，海市：住宅物业服务分等收！费标准） 】 ： 四、物业服【务收：费标准的确定 【     【住宅物业管理区域的！物业服务收费—标准：应按照质价相符的原！。则分：别选择并组合确【定物业服务收费标准！为各：物业服务项目收【费标准的总》和各物？业服务项目的收费】标准原则上不超过】规定的？最高收费《标准    ！ 业主大会成立前】的物业服务收费由】建设单位根据—物业特点和服务【要求选择服务项【目，、服务等级》并拟定收费标准在】发布招？标公告或协议价【格15个工》作日：前将拟？定的：收费标准报物业【所在：地的区县价格—主管部门确认建设】单位应在《确认的收费标准范】围内进？行物业管理招标或确！定，协议价格其》中，综，合管理服《务项目？所选的？等级：不得高于《所选的公共》区域清？洁卫：生服务项目等级也不！得高于所《选，。的公：共区域秩序》维护服务项目等【级，   —  前期《物业：服务合同中需—列明约定的服务项目！、服务等《级和收费标准建设】单，位与：物业买受人签订的房！屋买卖合同中应包含！前期物业合同—中约定的服务—项目、服务等级和】收费标准 — ，     业—主大会成立后—的物业服务收—费，由业主大《。会与物？。业管理企业根据物】。业特点？和服：。务要求选择服—务项目、服务—等级并按本办法规定！。协商：具体的？收费标准需要—时可邀？请所在地《居，民委员会参与协调 ！ 《 ：。 五、超过》最高服务等级—收费标准的确定【   —。  因提供本办【。法未涵？盖的服务内》容和设施设备而提】高物业服务水—平的可适当提—高收费标准》 ， ：     业主大】会成立前的物业服务！收，费建设单位》。应委托市物》业管：。理协会组织》专家论？证提出相适》。应的收费标准经【区县：价格主管《部门确认并报—市价格主管部—门备：。案后作为物业管理】招标或协《。议的最？高收费？标准 》。  ： ，。  业主《大会成立后,—具体的收费标准【由业主大会》。与物业管理企—业根：据物业特点和服务】要求协商确定需要时！也，可邀请所《在地：居民委员会》参与：协调 ？ 》 六、收费标【准的：备，案， ：     物业管！理企业？应当自签订》物业服？务合同之日起15】个工作日内将物【业服务合同》提交物业所在地【。。的区县？价，格主管部门和房地产！。行政主管部门—备案 】 七、《物业服务费的—计价单位和预—收期：限   【  本办法所确【定，的物业服务》收费的计价》单位为每月每平方】米建筑面积经业【。主大会同意计价单】位也可为每月每【户    】。 物业服务费按月收！取经与业主约定可】以预收预收》期限一？般，不得：超过：3个月 】 八、付—。费起讫时间 ！ ， ， ， 前期物业服—务合：同生效之日至—出售房屋交付—之日的？当月发生的》物业服务费》用由建设单位承担出！售房屋交《付，之日：。的次月至前期物【业服务合同终止之日！。的当月发生》的物业服务费用由物！业买：受人：按照：房，屋，销售合同《约定的？前期物业服务—收费：标准承担《；房屋销售合同【未约定的由》建设单位承担 【     物】。业产权转《移时产权《转移：之日的当《月及以？前，发生的物《业服：务费用由物》。业出让人《承担；产《。权，转移之日《的次：月起发生的物业服】。务，费用由物业受—让人承担双方另有约！定的从其约定 】。 《 九、明码标价】 ：。。 ，     物业【管理企？业应按规定实行【明码标？价做：到价目齐全、—内容真？实、标示醒目、【字迹清晰并》可，采取公示栏、公示】牌、收费表、收费】清单、收费手册、多！媒体终端等方式【。在物业管理区—。域内：进行公示《     】物，业服务收费明码标价！的内容包《括物业管理》企，。业名称、服》务内容？、服务标准、计【费方式、计费—起，。始时间？、，收费项目、收费【标准、监督举—报电话等 【。     实行明】码标价的物》。业服务收费》的标：准等发生变化时物】业管理？企业应当在执行新】标准前一个月将所标！示，的相关内容进行调整！并标示新标准开始】实行的日期 】 十、法律！责任 》  ：。   物业管理企】业应当遵守国家的】法，律，、，。法规及有关文件的规！。定严格履行住宅物业！。服务合同为业主【提供质价《相符的物业服务若】未能履行物业服务合！同约定导《致业主人身、财产、！安全受到损害的应当！依法承担《相应的法律责任 ！     业【主应当按照住—宅物业服务合—同的约定按时—足额：交纳物？业，服务费用《业主违反《物业服务合同约定】逾期不交纳服务【费用：的业主委《员，会，应当督促其限期交纳！；物业管理企业【也可以依法》追缴 】 十一、监督【检查 《。   《  物？业服务双方应接受】相关居民委》员会的？监，督，发生物业服》务纠纷时可接受居】民委员会的协调 】   》  物业管理—企业违反《国家和？本，市物：业管理法规及有关规！定未提供相应物业】。服务的由房地—产行政主管》部，门，根据国家与本市的】有关：规定予？以处理 【。    构成—价格违？。法、违规的由—价格主管《部门依据中华人【民，共和国？价格法、价格违【法行为处罚规—定和关于商品和服务！实行明码标价的规定！等法：律、法规及有关规定！。予以处罚 ！ 十二、—其他规定 】    本办—法所规定的物业【服务收费标准的测】算是采用包》干制结算形式—     其！他未尽事宜按照【国家发展和改革委】员会、建设》部物：业服：。务收：。费管理办《法，等有关规定执行 】  《   本办法执【行过程中凡以前市、！区，（县）物价局、【房，地局文件规定与【本办法不一》致的：按本办法规定执行 ！。 《 十》三，、解：释，部门 《     —本办法由市物价局、！市房：地，资源局按照各自【职，责负责解释 】 十—四、：办法实施  ！ ，  本办法自—200？5年10月1日起】实施 》 ，。    本》办，法实施后开始物【业服务并收费—的物业服务及其收费！标准等应按》。照本办法规定执行 ！  《。   本办法实【施前业？主大会与物业管理企！业，已签订住宅物业服务！合同且尚未到期的物！业服务及其收费标】准等仍按《原合同约《定执行合同到期后】按本办法规定执【行   【  本办法实—。施时尚未成》立业主大会》且原：有收费标准高—于本办法最高收费】标准的须相应降低】。收费标准《或提：高服务等《级若收费标》。准低于？本办法最高收费标】准的在业主大—会成立前《不，得，擅自提？。高，收费：标准：     公有】住，宅售后的物业服【务收费执行》本办法的《。有关：事项：另行研究后制定 】 ，