《 　上海市住【宅物：业服务？分等收费管》理暂行办法 — ？   ？ 为促进上》海物业管《理行业健康发展建立！合理、？公开：、质价相符的物【业服务收费机制【提高市民居住质量根！据国务院第37【9号令发布的物业管！理条：例国家发《改委和建设部印发的！物业：服务收费管理办【法和上？海市人大常委会【发布的上海》市住宅物《业管理规《定等法律、法—规及有关规定并【结合本市实际情况】制定本办法 — 【一、适用范围 ！     本办【法适用于本》。市，行政区域《内，住宅物业管理区【域的物业《服务：、物业收费及监督管！理     ！容积：率高：。于0．5的住—宅物业管理区域内】的物业服务内—容及其要求、服务】收费及其标》准，由建设单位或—业主：。大会与物业管理企】业按照本办法—规定执行  ！  ： 容积率等于或低于！0．5的住宅—物业管理区域或【纯别墅住宅》物业管？理区域内的物—业服务？。内容：及其要求、服务收费！及其标准由》建设单位《或，业主大会与物—业管理企业》参照本办法的有关原！则协商确定 】 《 二、物《业服务？分等收？费标准的制定 【     分】。等收费标准由市价格！。主管部门会》同市：房地产行政》主管部门根》据，本市住宅物》业不同的《服务内容、服务要】求制定和适时调【整并向社会公布【  》   ？分等收费标准—包括物业服》务等级标准和物业】。服务收？费标准物业服务等】级，标准的制《定由市？房地产行《政，主管：部，门负责物《业，服务收费标》准的制定由市价格主！管，部门负责 】    经区—（县）人民政—府同：。。意各区（县》）价格主管部门【会同房地产行政【。。主管部？门根据实际情况在】本市最高收费标准】范围内制《定并发布《区（县）的最高【收费标准 ！ 三《、物：业服务？项目和等级的划分 ！     本市！住宅物业服》务项目根据服务【。内，容、：服务要？求和设施 【   ？  设备配置等情】况分为综合管理服】务、公共区》域清洁卫生服务、】公共区域秩序维护】服务、公共区域【绿化养护《服务以及《共用部位、共用设】施设备的日》常运行、保养—。及，维修服务《五项等级从低到高最！高为五级（》详见附？表上海市住宅物【业服务分等收费【标准） — ： ， 四、物业—服务收费标准的确】定     ！住宅物业管理—。区域的物《。业服务收费标准应按！照质：价相符？。的原则分别选—择，并组合确《定物业？服务收费标准为各物！业服务项目收—费标准的总和—各物业？服务项目《的收费标准原—则上不超过规定【的最高收费标准【     】业主大会成立前的】物，业服务收费由建【设单位根《据物业特点和服务】要求选择《服务项目、》。。服务等级并拟定【收，费标准在发布招【标公告或协议价格1！5，个工作日前将—。拟定的收《费标准报物业所在地！的区县？价格：主管部门确认建设单！位应在确《认的：收费标准范》围内：进行物？业，。管理招？标或确定协议价格】其中综合管》理服务项目所选的等！级，。不得高于所选的公】共区域清洁卫生服务！项目等级也不—得高于所选》。的公共区域秩序【维护服务项目等【。级 》   ？ 前期？物业服务合》。同中需列《。明约定？的服务项目、服务等！级和收费标准—建设单位《与物业买《受人签订的房屋买卖！合同中？应包含前期物业合】同中：约定：的服务项目》、服务？等级和收费》标准 —  ：  ：业主：大会成立后的—物业服务收费由业】主大会？与物业管理企业【根据物？业特点和服务要求选！择服务项目、服务】等级并按本》办法规定协》商具体的收费标准需！要时可邀请所在地】居民委员会参与协调！ ： —五、：超过最高服务等【。。级收费标准的确定 ！     因】提供本办法》未涵盖的服务内【容，和设施设《。备而提高《物业：服务水平的》可适当提《高收：费标准 《 ？ ，。   业主大会成立！前的：物，业服务？收费建设单位应委托！市物业管理协会组织！专家论证提出相适】应的收费标准经区】县价格主管部门确】认并报市价格主管部！门备案后作》为物业管理招标或协！。议的最高收》费标：准 》    业》主大会成立》后,：具体的收《费标准由业主—大会与物业管理企业！根据物业特点—和服务要求协商确】定需要时也可—邀请所在地居民委】员会参与协调— ？ ， ： 六、收》费标准的《备案   】 ， 物业管理企业【。应当自签订物—业服务合同之—。。日起15个工作日内！将物业服务合同【提交物业所在地的】区，县价格主管部门和房！地，产行政主《管部门备案 【 ： 七、物业】服务费的计价单【位和预收期限 】。     —本办法所《。确定的物业》服务：收费的计价单位【为，每月：每平方米建》筑面积经业主—大会同意计价—单位也可《。为，每月每户  ！   物业服务费】按月：收取经与业主约定可！以预收预收期限一】般不得超过》3个：月 《 八、付费！。起讫时间 》     前期！物业服务《合同生效《之日至出售房屋交付！。之日的？当月发生《的物业服务费—用由建设《单，位承担出售房—屋交付之日的—次月至前《期物业？服务合同终止之日的！当月发生的物业服务！费用由物业买受人】按照房屋《。销，售合同约定的—前期物业服务收费】。标准承担《；房屋销售合同未约！。定的由建设单位承担！     物！业产权？转移时产权转移之】日的：当月及以前》发生的物业服务费用！。由物业？出让：人承担；产权—转移：之日的次《月起发？生，的物业服务费用【由物业受让人—承担双方另有约定的！从其：约，定 【 九、明》码标价   ！  物业管》理企业应《按规定实行明码标价！做到价目齐全、内】容真实、标示醒目、！字迹清晰并可采取】。公示栏、《。。公示牌、收费表、收！费清单、《收费手册、》多媒体？终端等方式》在物业管理区域内进！行，公示 —    《。物业服务收费—明码标？价的内容包》括物业管理企业名称！、服务内容、服【务标准、计费方式、！计费起始时间、收费！项目：。、收：费标准、监督举【报电：话等 ？。     【实行明码《标价：的物业服务收费【。的，标准：等发生变化时物业】管理企业应当—在执：行新标准《前一个月将所标示】的相关内容》进行调整《。。并，标示新标《准开始？实行的日《期 ： ： 十、法】律责任   ！。  物业管理企业应！当遵守国家的法律、！法规及有关文件的】规定严？格履行住宅物业服】务合：同为业主提供质【。价相符的物》业服务若未》能，履行物业服务合【同约定？导致业主人身—、财：产、安全受到损害】的应当依法承担【相应的法律责—任 ？   《  业主应当按照住！宅物业服《务合同的约》定，。。按时：足额交纳物业服务费！用业主违反物业服】务合同约定逾期【不交纳服务》费用的业主》委员：会应当督促其限【期，交纳：；物业？管理企业也》可以依法追缴 】 十一、！监督检查 【     物业【。服务双方应接受相】关居民委员会的监督！发生：物业服务纠纷时可】接受居民委员会的】。协调 —    《物业管理企》业违反国家》和本市物《。业管理法规》及有关规《定未提供相应物【业服：务的由房地产行【政主管部门根据国家！与本市的有关规定】予以：处理  【。   构成价—格违法、违》规的由价格主—管部门依据》中华人民共和国价格！法、价格《违法：行为处罚规定和关】于商品？和服务实行明码【标，价的规？定等法律、法规【及有：关规定予以处罚 】 ： 《 十二、其他规定】 ， ：。。     本办【法所规定的物—业服务收费标—准的测算是采用包】干制结算形式— ？。     其他未尽！事宜按照国家发展和！改革委员会》、建：设部物业服务收【费管：理办法等有关规【定，执行 ？ ， ，  ：   本办法—执，行过程中凡以前【市、区（县）物价局！、，房地局文件规—定与本办《法不一？致的按本办》法规定执《。。行 《 十三、！解释部门 —     本【办法由市物价局、市！房地资源局按照各】。自职责负责解释【 】十四、办法实施【 ？     本办法】自2005年—1，0月1日起实施 ！     本办法！实，。施，后开始物业服—务并收费的物业服务！。及其收费《标准等应按照本办】法规定执行 ！    本办—法实施前《业，主，大会与物业管理企业！已签订住宅》物业服务《合同且尚未到期的物！业服务及《其收费标准等仍【按原合同约定执行】合同到期后按—本办法规定执行 ！ ，    《。 本办？法实施时《尚未成立业主大会】且原有收费标准【高于本办法最高收费！标准的？。须相应降低收费【标准或提高》服务：等级若收《费标准？低于本？。办法最高《收费标准的》在业主大会成立【前不得擅自提高收】费标：准 ？    公有住宅】售后的物业服—务收费执行本办法】的有：关事项另行研究后制！定 ？