苏州市住宅区物业】管理条例 》　　：（2：007年8月23日！苏州市第十三届人】民代表大会常—务委员会第三十【六次会议制定 【20：07年9月27【日，江，苏，省第十？届人：民，代表大？会，常务委？。员会第三十二次【会议：批准　根据2016！年4月25》。日苏州市《第十五届人民代表大！。会常：务委员会第二—十八次会议通过20！16年5月26【日江苏？省第十二届人—民，代表大会常》务，委员会第二十三次】会议批？准的苏州市人—民代表大《会常：务，委，员会关于修改〈【苏州市？市政设？施管理条例〉等9件！地方性？。法规的决定修正）】 　　 　　第一】章 总 则 　　 ！　，　，第一：条 ：为了规范住宅区【物业管理活动维护当！事人的？合法权益营造—良好的生活环境【根据中华《人民共和国物—权法、国务院物业】管理条例《、江苏省物业管理】条例等有《关法：律、法规结合—本市实际制定本条例！ 　　第二》条 本市行政区域】内住宅区的物业【管理活动适》用本条例《 ，　　第三条 业主】可以委托物业服务】企业实施专业化【、，。市场化的物业—管理：也可以采取自助【管，理方式自行对物业】进行：管理 　　》第四条 市和县级】市、区？房产行政《主管部门负责本行政！区域内物业管理活动！的管理和监督工作 ！　　街道办事—处（镇人民政府【）履行本《条例：规定：的相关职责》协调物业管理与社】区建设之间的—关系协助房产—。行政主？管部门对物业管理进！行指：导和监督 》　　市和县级—。市、区人《民政府及其规划、建！设，、城：管、环保、工—。商、：价格、园林绿化、财！政、公安等有关【行政管理部门—按照各自职》责做好物业管理的监！督管理？工作 ？　　第五条》 物业管理协—会是物业服务行业】的自律组织主要【负责制订物业服务行！业行为规范组—织物业服务行业【从业人员的》业务培训调》处，行业：内部的？争议办理房产行政主！管部：门委托的《其，他事项 　》　 　　第二章【 业主、业主（代】表）大会和业主委】员会 　　 　　】第六条 《在物业管理活动【中业主享有下—列权利？ 　　（一》）按照物业》服务合同的》约定接受物》业服务企业提—。供的服务依法使用】物业共？用部位？、共用设施》设备； 　　—（，二）享有《业主代表、业—主委员会委员的选举！权和被？选举权； 　　（】三）参加《业主大会会议行使投！票权和表决权； 　！　（：四，。）提议召《开业主大会》。或者业主代表大【。会（以下简》称业主〈《代，表〉大会）对物业】管，理的有？关事项？。提出：。建议； 　　（五）！对，物业共用《。部位、共用设—施设备和相关—场地、专项维修【。。资，金的使用情况享有知！情权和监《。。督权； 　　（六】）监督业主委员【会，的工作和《物业服务企》。业履行物业服务合同！； 　　（》七）：要求其他业主、【非业主使用人停止】侵害公共利益的行】为； 　《　（八）法律、法】规规定的其他权利 ！。　　：在物业管理活动中】业，主应当履行下列义】务 　　（》一）遵守临时管【理规约、管》理，规约和业《主（代？表）大会议事规【则（以下简》称大会议事规则）支！持物业服务企—业，。按照物业《服，。务合同和《物业：管理制度实施物业】管理活动《；，。 　　？（二）遵守物业管理！区域内物业共—用部：位和共用设施设【备的：使用、公共秩序和】。。环境卫生的维护等】。方面的？规章：制度； 《。　，　（三）执行业主（！代表）大会的决定和！业主：（代表？）大会授《权业主委员》会作出的决》定； 　　（—四）按时交纳物业】服务费用《不得拖？欠、拒付； 　　】（五）按《照国家有关规定交】纳专项维《修资金？； 　　（六）不得！损害公共利益和【他，人合法权益； 　】　（七）法律、法规！规定的其他义务 　！　第七条 一—。个物业管理区域成】立一个业《主（代表）大会由一！个物业服务企业【实，施物业管理同—一，物业管理区域—。的地：上、地？下建筑物、设施设】备和：相关场地不得分【割管理 　　—第八条 物业管【理实行业《主（代表）大会制度！业主通过《业主（？代表）大会和业主委！。员会行使物业—管，理权 　《　业主大会由—物业管？理区域内《全体业？主组：成 ：　　业主较少的经全！体业：主一：致同意决定》不成立业主大会的由！全体业主共同—履行业主大会的【职责 　《　，业主：户数超过一百—户的业主可以决定】成，立业主代表》大会履行业》主，大会：的，职责 　《　第九？条 业主代表大会由！业主按照比》例推选？。的代表组成业主【代表一般不少于三】十人每幢至少有【一名业？主代表 　》　业主？代表在参加业主【代表：大会前就业主代表】。大会会？议拟讨论的》事项书面征求所代表！的业：主的意见；凡—需，全体业主投票—表决的业《主的：。赞同：、反：对及弃权《的选票经本人—签字后由业主代表】提交业主《代，表大：会会议 　　第十条！ 物业管理区域符】合下：列情形之《一的应当召开首次业！主，（代表）大会 【。　　（一）已交付使！用物业？的建筑面积达到物业！管理区域建筑面积】百分之五十》以上的或《者达到百分之三十不！足，百分：之五十但交付使用已！超，过一年的； 　　（！二）同一《物业管？理区域内分期开【发的住宅《区已交？付使用？物业的建筑面积【未达到百《分之三十《。但交付使用》。已，超过两年《的 　？。　第十一条 业主】（代表）大会由业】主负责筹备首—次业主（代表）大】会的筹备《工作在房产行—政主：管部：门的指导下》由物业所《在地街道办》事处（镇人民政府】）组：织业：主推荐产《生筹备组 　　物】业管理？区域：符合第十条规定【情形的建设单—。位和前期物业服【务，企业应当及时—书面告知《街道：办事处（镇》人民政府）街道办】事处（镇人民政府】）应当在收到书面告！知之日起三十—。。日内负责组织、指导！、协调？成立首？次业主？（代 ？　　 　《　表）大会筹备组】未，及时书面《告知的街道办事处（！镇人民政府）应当】主动组织、指导【、协调成立首次业】主（：代，表）大会筹》备组 　　筹—备组的人数为—五至九人的单数其中！街道办事处（—镇人民政府）和【建设单位代表各一名！。筹备组的组长由【。街道办事《处（：。镇人民？政府）？的工作人员》担任筹备组组成【人员名单《确定后应当在物业】管理：区域内公告 　　建！设，单位和前期》物业服务企业应当向！筹备组提供业主【名册、物业建筑面积！以及物业出》售和交付使》用时间等文件资料】并且：提供必要的人力、】场地支持 》。　　首次《业主：（代：表）：大会筹备、成立【的费用？由建：。设单位？承担 　　》第十二？条 筹备组履行下列！职责： 　　（一）确【定首次业主（代【。表）大会《会，议召开？。的时间、地点、形式！和内：容； 　《　，（二）确认业主【身，份； 　　（三【）提：出业主？委员：会委员候《选人：产生办法以及建议名！单，并征求业主意—。见，； ：　　（四）拟订大会！。议事规则和》管理：规约等草案并—征求业主意》见；：。 　　（五》），做好召开会议的【其他准备《工作 　《。　前款第《（一）项《至，第，（四）项的内容应】。当在会议召》开十五日前》在物业管理区—。域内公告 　—。。。。。　，第十三条 业—主（代表）大会依】法，管，理物业？管理区域内》全体业主物业—共同事务并对—全体业主负责 　】　业主（代表）大会！依法决定下列—事项 　　（—一）制定和》修改大会《议事规则； 　　（！二）制定和修改建】筑物及其《附属设施的管理【规约； 《。　　（三）》选举：业，主委员会或者更【换业主？委员会委《员； 　　》（四）选聘和—解聘物业服》务企业或《者，。其他管理《。人，； 　　（》五）：筹集和使用建筑物及！其，附属设施的维修资金！； 　　《（六）改《。建，、重建建筑物及其附！属设施； 　　（七！。）有关共有》和共同管理权利【的其：他重大事项 —　　：业主（代表》）大会或者业主委员！会的决定对》全体业主《和非业主使用人【具有约束《力 　　第十四【条 业主（代表）大！会会议可以采用集体！。讨，论或者？书面征求意见的【形式也可以》采，取集体讨论》与书面？征求意？见相结合的》形式召开《采用书面征求—意见形式《时应当将征求—。意见：。书送交每一位业【主；无法《送达的？应当在物业管理区域！内公告 　　业主】（代：表）大会会议应【当有物业管理区域】内专有部《分占建筑物》总面积过《半数的业主且—占总人数过半数的】业主或者过半数的】业，主代：表参加业主（代表）！大会作？出的决？定应当经过物—业管理？区域内？专有部分占建筑物】总面积过半》数，的业主且《占总人数过半数【的，业主同意并且—在，物业管？理区域内公》告，其中筹集和使用【建筑物及其附—属设施？的维修资金》。改，建、重建建筑物及其！附属设施的》应当经过物业管理区！域，内专有部分占—。建筑物总面积—三分之二以》上的业主且占总【人数三？分之二以《上的业主同》意 ：　　首次业主（【代表）大会通—过大会议事规—则和管理《规约可以由》大会筹备组征得【物业管理区域内【专有部分《占建筑物总》面积过半数》的，业主且？占，总人数过半数的业主！同意 　　》。逾，期不参加投票业【主的投票是否—计入已表决的多数票！数，由大会议《。事规则确《定 ：　　：第十五条 》业主（代《表）大会会议分为定！。期会议和临时会议】由业：主委员会负责—召，集定期会议应当按】照大会议事》规，则的：规定召开 　　有】下列情形之一的【业主：委员会应当在十【五日内？召集临时会议: 　！　（一）经百分【之二十以上的业【主联名书《。面，提议的；《 　　（二》）发生重大》事故或者紧急事【件需要及时》。处理：的； 　　》（三：），大会：议事：规则或？者管理规约》规定的其《他情形 　　提【议召开业主（代表）！大会临时会议的【应当提交书面建议、！联，系方式和物业权属证！明业主委员会应当核！实提议人的业主身份！不符合要求的其提议！无效 　　业主委】员会逾期不召—集会议的《。。房产行政主管—部门责令《限期召集；经责令】仍未召集《的业：主可以申《请街道办《事处（？镇人民政《。。府）召集 》　　第十六条 业主！委员会是业主（代表！。）大会的常》设执行机《构履行下列职责 　！　（：一）召集和主持业】主（：代表）大会； 【。　　（二《）执行业主（代表）！大会：会议的决《议、决定； —　　（三）》签订并履行物业服务！合同督促物业服务企！业履行物业服—务合：同督促业主》按时交纳物》业服务费； 　【　（四）《制定重大维修工程】。。。项目年度《计划监督公》共事务管理制度【的执行协调、处理涉！及物业管理》的公共事务； 　　！。（五）监督物业服】务企业？对物业共《用部位、共用设【施设：备，的经营情况； 【　　（六）审核并公！布物业？服务企？业经第三《。方审计的本物业管理！区域的财务报告；】 　　（七）听【取业主的意》。见和建议《监督：管理规约《的实施？； 　？　，（八）接受业—主、业主（代表）大！会，和有关部门的监督】； 　　（九）法】律，、法规？规定和业主》（代表）《大会：赋予的其《他职责 　　业主】委员：会不得从事》经营：活动 　《　，第十七条 业主【委员会会议》每季度？至，少召开一《次经业主委员会主任！。提，议或者三分之一【。以上业主委员—会委员提《议可：以召开临时》会议业主委员—会会议由《主任：或者主任委托的【副主任召集会议【。应当：有过半数委员出席方！能召开作出决定【。应当经业主委员【。会委员过半数通【过方为有效》。业主委员会》。会议应当有书面记】。录，经出席会议的—委员签字后存档【 　　第十八条 业！。主，委员会委员应当从本！物，业管理区域内—。具，备以下条件的业【。主，中选举产生 　【　（一）具有完【全民事？行为能力； 　　（！二）遵守有关法【律、法规《和大会？议事规则、管理规】约模范履行业主【义务； 　　（三】）热心？公益事？业责任心《强，公正廉洁具》有，社会：。公信力和组织能【力； 　《　，（四）本人、配偶】以及直系亲属没有】在本物业管》理区：域的物业服务—企业工作 　　【第十九条 业主委员！会委员的人》数应当为五至十五】名的单数分》期开：发的住宅区达—到成立业主（代表）！。大会条件时一般【选举五名业主—委员会委员》以后：各期交？付使用的按照—大会：议事规则增选委员】直至本届业主委员会！任期届满重》新选举 　　—业主委员会的任【期由业主（代表）】大会决定一般—为三至五《年业主委员会委员】可，以连选连任业主委员！会在委员中选—举产生主任一名和副！主任若干名业主委员！会可以聘用专职或】者兼职执行秘书【 　　业主委员【。会委员辞职应当【提前两个《月向业？主（代表）大会会议！提出：书，面辞呈 　　—业主委员会》委，员缺额时按照大【会议事规《则补选但缺额—人数超过业主委【员会委？员半数以上的应【当召开业主（代表】）大会重新选举 　！　业主委员会委员变！。动的业主委员—会应当在本物业管理！区域内公告 　　第！二十条？。。 有下列《情形：。之一的经业主委员会！。决定业主委员会委员！资格中止 　　（一！）不再是本物业管】理区：域业主的； —　　：（二）丧失履行职责！能力的； 　　（三！）索取、收受—物业服务《企业或者相关单位、！个人：财物和报酬的—； 　　（四）不】。遵，守管理？规约、拒不履—行业主义务的； 】。。　　（五）无正当】理由连续缺席三【次，以，上业主委员会会【。议的：； 　　（六）提】出书面辞呈的；【 　　（七）其他】原因不宜继续—担任业主委》。员会委员的 　　】委员资格中》止的业主委员会应】当提请业主》（代表）大会—审议决定终》止资格并在物业管理！区域内公告 　　第！二十一？条 业主委员—会应当自选举—产生之日起三—十日：内持下列《。材料向物业所在地】房，产行政主管部—门备：案 　　（一）业】。。主委：员会备案申请—。书； 　　（二）】业，主委员会委员名【单，； 　　（三）大】会议事规则》和管理？规约； 　　—（四）首次业—。主（代表《）大会？会议记录； 　　】（五）其他应当提供！的材料？ ，。　　业主委》。员会应当《对以上报《送材料的真》实性负责 　—　，。房产行政主管—部，门应当自《受理备案申请之【。日起十五日内完成】备案并？且，抄送物业《所在地街道办事【处（镇？人民：政府）经备案的业】主委员会《。其选举？。产生之日为成—立日期业《主委员会凭备—案证明申请》刻制：印章并且保管、【使用 　　备案的】有关事项发生变【。更的业主《委，员会：应当及时书面—报告所？在地房产行》政主管部门》。 　：　第二？十二条 业主委员】会任期届满三个月前！应当召集业》主（：代，表，）大会？选，。举产生新一届业主委！员会：新，。一，届业主？委员会自原业主委员！会任：期届满后履》行职责 《　　业主《委员会任《期届满前一》个月尚未召开业主（！代表）大会产生新一！届业主？委，员会的由物业所在地！街道办事处（镇人】民政府）《和房产行政主管【部门组织换届—选举工作新一届【业主：委员会产生之—前原业主《委，。员，会继续履《行职责？ 　　第二十三条】 业主委员》会委员集体提出书】面辞呈的应当协助】街道办事处（镇人】民政府？），和，业主：建立筹备《组召开？。业主（代表》）大会重新选举【产生新的业主委员会！ 　　？业主委员会违反法律！、法规和管理—规约严重损害多数】业主合法权益或者影！响社：区安定和社》会稳定的应当—停止：活动：所在地的《房产行政主管部门】应当会？同街道办事处—（镇：人民政府）组织召】。。开，业主（代表》）大会会议重新选】举业主委员会— ，　，。。　第二十四条 业】主（代表）大—。会和业主《委员会日常》工，作经费由《全体业主承担可【以，从物：业共用部《位、共？用设施设备》经，营收益？中列支也可以由全】体业主分摊 —　　经费的》筹集、？管理和使《用由大会议事规【则具体规《。定业主委员》会应当？。定期在物《业管：。理区域内公告—筹集和使用情况【接受业主《的监督 　　第【二十五条 业主（】代表）大《会、业主委员会应当！配合公安、城—管等行政管理部门】与社区居民委—员会：协作共同《做好物业管理—区域的社会》治安、环境卫生等相！关工作 《　　业主（代表【）大会、《。业主：。。委员会应当》配合社区居民委员】会依法履行自—治管理？职责召？开业主（代表—）大会业主》委，员会应当告》知社区居民委员【会，并听取其建议会【议作出的《决定应当《。书面告知社》区居民委员会— 　　第二十—六条 ？物业：管理区域内可以建】立由街道办事处（】。镇人民政府）、社区！居，民委员会、公安派】。。出所、业主》委员会、物》业服务企《。。业等单位参加—的联：席会议制度联—席，会议由街道》。办事处？（，镇人民政府）—负，责召集和主》持协：调处理物业管理重】大，事宜 　《　 　　《第，三章 前期物业管】理 　？　 　　第二十七】条 新建住宅区【应当：实行前期物业—管理住宅物业的【建设单位应当按【照物：业管理前期》招投标管理》办法通过《招投标的方》式选聘具有相应资质！的物：业，服务企业实施前【期物业管理并签订】前期：物业服务《委托合同《。前期物业服务—。。委，托合同应当报—所在地房产》行政主管部门备【案 ：　　前期物业管【理招投标办》法由市人民政—府制定？ 　　第二十—八，条， 物：业管理？区域由所在》地房产行政主管部】门按照下《列规定？划分 　《　（一）新建住【宅区包括分期建【设，或者：由两：个，以，上单位？开发：。建设拥有共同配【套设施的应当按照】住宅区整体规—划设计范围确定为】一个物业管理—。区域； 　　（二）！新，建住宅区由城市道路！、围墙或者其他明显！标识分割成多个自】。然小区并且配套【设，施设：备，、物业服务用房等独！立配置的《可以确定《为多个独立的物【业管理区域》。； 　　（三—），新建：住宅区？内的非住宅物业应当！与该住宅《区确：定为一个物》业，管理区域《； 　？　（四）已建—成并相毗连的—住宅区经各自区域】三分之二《以上业？主同意可以》归并为？一个物业管》理区域 　　—物业管理《区域划定《有争议的房产—行政主管部门在【听取相关业主和所在！。地街道办事处（镇人！民，政，府）的意见后—会同城市规划行政】管理部门确》定 　　第》二十九条 建设【单，位在预（《销）售物业》之前应？。当制定临时》管理规约临时管理规！约不得侵《害物业买受人的合】法权益 《　　物业买受—人，在与建设单》位签订？物业买卖合同时【应当对遵守》临时管理规约予以】书，面承：诺 　　临时管理】规约的效力》至业：主（代表）》大会审议通》过的管理《规约生效时终止 　！　第三十条》 ，新建住宅《区的规划《设计应当安》排物业服务用房建】。设单位应当按照不】少于规划许可证【载明的地上建筑物总！建筑面积的千分之】七配：置并：。无偿提供地上建【。筑物总面积》不足：。一万平方米的物【业服务用房》面积不得少》于七十？平方米 　》　物业服务用房应】当是地面以上的【非居：住房屋一般安—排，在住宅区中心区域】或者住宅区出入口附！。近没有配置电梯的物！业，。物业服务用房所【在楼层不得高于三层！ 　　物《业服务用房应当进】行简单装修具备水】。、电使用功能—住宅区内配置—通讯、有线电视【、网络宽带、安【保预警等设施—的物业服务用房应】当预：。留端口具备》正常使用功能— 　：　电梯井《、管道井、楼—梯间、垃《圾房（道）、变电室！、设备间、公共【门厅、过道、地下】室、车库（》棚）、人防工程【等以及室内》层高不足《二点二米的房屋【不得计入物业服务用！。房面积 　　第三】十一条？ ，物业服务用房的所有！权属于全体业主建设！。单，位在向？房，产行政主管部门【申领商品房预售许】可证时应当注明物业！服务用房面积—和房号；在申请【房，屋所有权初始登记】。时应当先行办—理物业服务》用，房权属登记 —　　物业服务—用房：面积不计入分—。。。摊公用建筑面积 】。　　物？业服务用房不—得买卖和抵押 　　！ 　　第四章— 物业服务企—业和物业服务 　　！ 　：　第三十二条 【从事：物，业服务的企》业应当具有》独立的法人资格依法！取得：物业服务企业资质 ！　　第三十》三条 物业服务企业！。。应当依照《有关法律、法规和物！业服务合《同约定提供物业【服，务 　　物业服【务企业？应，。当提供下《列基本服务项目 　！　（一）做好物业管！理区域内公共场所的！清洁卫？生、：垃圾清运以及经常】。性的保洁服务工作；！ 　：　（二）协助有关行！政管理部门维持物】业管理区域内公共秩！序，和治安秩序做好值】班、巡逻工》。作； 　　（—三）对物业管理【区域内？公共绿？地，。进行日常养护； 　！　（四）对物业共用！部位、场《地，和共用设施设备进行！日常维修养护 　】　物业服务的具【体项目和服务程度按！照合同？约定当事人就人【身、：财产安？全防：范，方面有特殊》要求：的应当在合同—中另行约《定 　　第三十四】条 物业服》务企业不得有下【。列行：为 　　《（一）擅自改变【物业服务用》房和：共，用，部位、场地以—及共用设施设备的】用途； 　　—（二）？擅自占用、挖掘物】业管理区域内道路或！者场地损害业主共同！利益； 　　（三】），擅自利用物业共用】部，位，、场地？和共用设施设—。备进行经营； 【　　（四）物业服】务合同终止》时拒不？退出或者《不按照规《。定移交物业服务用房！和有关财物》、资料； 》　　（？五）擅自退出物业】管理区域等不履【行物业服务合同的行！为； 　《　（六）《擅自停水停》电； 　　（—七）其他严重损【害业主权益的—情形 　　第三十五！条 前期物》业服务合同由建设单！位选聘的《物业：服务企业与》业主签？订；物业服》务合同由业》主委员会和物—业服务？企业签？订 　？　，第三十六条 前【期物业服务合同期满！后业主委员会仍未成！立的由建设单位继续！委托物业服务—企业管理 　　【前期物业服》务合同期限未满业】主，（代表）大会召【开并选聘物》。业服：务企业的自业主委员！会与物业服务企【业签订的《物业服务合同—生效之日起》前期物业服》。务，合同：终止 　　第三十】七，。条 业主委员会应】。当在物业服》务合同到《期的三个月前根据】业，主（代表）大会的决！定将续聘《或者新聘物》业，服务企业《的情况书《面通知物业》服务企业 　　物业！。服，。务企业？决定：不再续签物业服务合！同，的应当？在合同？到期的三个月前书】面，。通知业主委员会同】时报告物业所在地】社区居？民委员会、街道办事！处（镇人民》。政府）和房产行政】主管部门 　　物】业服务合同期满业】主（代表）大—会没有作出变更决定！的原合同《延续至？新的物业服务—合同生效之》日 　　第》三十八条 物—业服务合同尚未【到期：。。因物业服务》企业不履行》合同的由业主委员】。会经业主（代表）】大会同意提前—解除：物业服务合同该物业！服务企业应》当在合同解除之【日起七日内退出【物业：管理区域 　　因】物业：服，务，合同纠纷物》业服务企业要—求退出？物业管理区域—的应当提前三—个，月书面？通，知业主委员会—、社区居民委员会、！街道办事处（—镇人民？政府）和房》产行政主管部—门并在物业管—理区域内公》告， 　　第三十九条 ！物业服？务收：费应当遵循》公开、合理和质价相！符的原则 　—　前期物《业服务收费》按照招投标确定的标！准收取？业主委员会成立后物！业服：务，收费标准根》据业主？（代表）《大会决定《由，业，主委员会和物业服】务企业？协商确？定 　　《物，业服务收费实行【明码标价《服务内容、收费项】。目、标准以及收费办！法应当？在物业管理区域内】醒，目，位，置公布每半年或者】一年向业主、非业主！使用人公布物业小】区经营性设施—经营收支情况—接受业主、业主委员！会、非业主使用人】。和价格行政管理【部门的监督 　　】物业服务《企业未经业主、非业！主使用人《同意不得《预收：超过六个月期限的】物，业服务费不》得收取一年》以上押金、保—证金等费用 　【　第四十条 —建设单位应当对共用！。场地、设施设备【单独配置《水、电等计量器具】物业服务《企业应当定期—公布共用场地—、设施设《备消耗的水、电数】。量及其金额按照实际！支出和约定的收【费方式？向全体业主合—理分摊但物业服务】合同另有《约，定的除外 　　物业！的电梯？、水泵、中央—空调等设施》运行费及公共照【明、公共用水等【。纳入代收《代交费用的由物【。业，服务企？业单独列帐合—理、公开《分摊具体《分，。摊办法在物业服务】合同中约定 　　】电梯：起，始层的业《主不承？。担电梯？运行费（电梯—起始点设在地下层的！除外）但《应当承担维修、【更新改造费用 　　！第四：十一：。条 物？业管理区域内业【主共有？的汽车车位其停放服！务收费？标准：。在政府指《导下由业《主委员会征求二【分之一以上的—业主同意《。后确：定业主委员》会未成立《的收费标准》应当：按照价格行政管【。理部：。门的规定执》行 　　公安、消防！、抢险、救》护，、，环卫等特种车辆执】行任务时在》物业管理区域—内停放的不得收【取停车费 　　【第四十二条 利用物！业共用？部位：、公共场地和共【用，设，施设备进行经营【的应当在征》得相关业主、业【主（代表）大会【的同意后按照—规定办理有关—手续所得收益归【全体业主所有—其中百？分之三十《用于补？。贴，物业服务费百—分之七十《纳入：专项维修资金但【物业：服，务合同另《有约定的《除，外， ，　　共用设施、设备！报废后的收益应【。当用于补充专项维】修资金或者》抵充物业服务—费也可以按照业主（！代表）大会的决定】使用 ？　　第四《十三条 物》业管：理区：域内供电、》供水、？供气、供热、通信、！有线：电视等单位应当向最！终用户收取有关费】用物业服务企业【接受上述单》位委托代收》费用的不得》。向业主？收取手续费等—额外费用 》　　物业服务企业已！接受委托实施—物业服务并收—取相应服务费用【的其他部门和—单位不？得重复收取性—质和内容相同的费】用 　　 　　第五！章 物业的移—交和接管 　　 】。　　第四十四—条 受建《设单位委托》的物业服务企—业在承接物业时【应，当，。对物：业共用部位、共用设！施设：备，进行查验《在办理？物业承接《验收手续时建—设单位除《移，交物业服务用房外还！应当向物业》服务企业移交下列材！。料 　　（一）规划！、，竣工总平面图—单体建筑、结—构、设备竣工图配】套设施、地下管网工！程竣工图等竣—工验收资料； 【　　（二《）共用？设施设？备的清单及安装、使！用，和维：护保养等技术资料；！ 　　（三）物业】质量保修文件和物】业使用说明文件；】 ，　　（四）》业主名？。册； 　《　（五）物》业服务？所必需？的其他资料 　　】物业服务企业应当在！前期物？业服务合同终止【时将上述材料—和物业？服，务用房移交》给业主委员》会或者？业主委员会选聘的物！。业服：务企：业 　　《第四十五条》 业主委员》会应当在新一届业】主委员会行使职权】的同时将其》使，用、：保管的所有文书【、财物、印》章移交？新，一届业？主委员？会并做好其他交【接工作 　　对不】按时移交的街道【办，事处（？镇人民政府》），和所在地房产行【政主管？部门应当督促—其移交；对拒不【移交的新一届业主委！员会可以请求辖区】内的公安机》关协助移交 —　　业主委》员会委员资格终止的！应当自终止之日【起三日内将》其使用、保管的文书！、，印章以及其他属【于全体业主》所有的财物》移交业主委员—会 　　第四十【六，条 物业服》务，企业更替的原物业】服务企？业应当向《业主委员会完整移交！有关物业、财物【和档案资料配合新】的物业服务企业【做好交接工作— 　　 　　第【六章 物业的—使用和维护 —　，　 　　第四十【七条： 物业管理区域内】规，划用于停放汽车的】车位、车库应当【首先满足业》主、非业主》使，用人的需要》尚未出售的停—车位、车库》业主、非《业主：使用人需要承租的建！设单：位应：当出租仍有》空余的可以》临时出租《给物业管理》区域外的单》位、个人《；承：租人：可以使用物业管理区！。域内的公共道路【 　　地下停车位尚！有空余的物业管理区！域内：。不得新辟规划以外】的停车位地下停【车位不足《确需利用业》主共有的道路或【者其他？公共场地作为停【。车位的应当》经业主（代表）大会！。或者：业主委员会决定【并依法办理消防等相！关手续 《　　物业管》理区域内停放车辆】不得影响《道路通行《、阻：碍，特种：车辆执行任务—或，者损坏共用设施【设备 　　第—四十八条 任何单位！和个人不得擅自占】用、挖掘物业—管理区域内的道路】、场地、绿地—或，者占用？其他共用部》位、共用设施—设备确需临时—占用、挖掘的应【当采取？措施保障安》全并及时恢复原状】造成损失的应当【依法赔偿《 　　因维修物业】或者公共利》益业主确《需临：时占用、《挖掘：的应当征得》业主委员《会、物业服务企业】和利害关系》人的同意并》。依法办理相关手续；！物业服务企业—确，需临：时占用、挖掘的应】。当征得利《害关系人和业主委员！会同意？事先在物业管理【区域内？公告并依法办理相关！手续 　　供电、供！水、：供气：、供热、通信、【有线电视等单位【因维修、《养护、改建、扩建】等需要临时》占用、挖《掘的应当事先—告知业？。主委员会和物业【服务企业《在，物业管理区域—内公告？并，依法办理相关手续 ！　，　第四十九》条 物？业管理区域》。内的道路、》给排水设施》和绿化的养》护以及路《灯、公？共卫生设施的管理】和，生，活，垃圾的清运》责任范？围由：。各县级市、区人【民政府确定 　【　第五十《条 业主、非—业主使用人不得违反！法律、法规》以及临？时管：。理规约、《管理规？约将住宅改变为经】营性用房业主、非】业主使用人》将住：宅改变为经营性用】房的：除遵守？法律、法规》以及临时管理—规约：、管：理，规约外应当首先经有！利害关系《的业：主书面同意并—依法办理相》关手：续 　　物业管理区！域，内，禁止下列行为 　　！（一）将车库—用于居住、生—产经营；《 　　（二》）人均承《租建筑面积》低于十二平方米出】租住：宅； 　　（三【）损坏房《。屋，承重结构私》搭乱建； 》　　：（四）侵占绿地、】毁坏绿？化； 　　（五）】随，意倾倒或者抛弃【垃圾、杂物堆—放易燃易爆、剧毒】、放射性《物品排放有》毒有害物《质或：者发出超标准的【噪声和振动； 　】　（六）擅自摆摊】。设，点无：序停：放车辆； 　　（七！）在：建筑物、构筑物或】者树木上乱悬挂【、乱：张贴、乱涂写、【乱刻画； 　　【（八）在消防通【道上设？置路障损坏》或者挪用消防设施】。； 　　（九）违】反法律、法规和临】时管理规约、—管理规？约的规定饲养—动物； 　　（十】。。）法律、《法规和？临时管理规约、管】理规：约禁止的其他行为】。 　：　物业服务企业【发现违反前款规定的！行为应当《劝阻、制止并—督促：改正拒不改正的应】当及时告知业主委员！会和有关行政—管理部？门 　？　，。第，五十一条《 业主或者非业主使！用人：进行：物业装饰装》修应当遵《守法律、法》规遵守临《时，管理规约《、管：理规：。约和：物业服务合同的【约定 　　物—业服务企《业对违反法律—、法规和临时管理】规约：、管理规约》规定的装饰装修行为！应当劝阻、制止并】及时报告有关行政管！理部门依法处理 】　　第五十》二条： 业主转让物业时应！当按：照合：同约定交清物业服务！费用其对共》有部分享有的共有】和共同管理的权利和！义务一并转》让 　　业》。主转让或者》出租物业时应—当将临时《管理规约或》者管理规约的内容】告知受让人或—者承租人《并，自物业转《让合：同或者租赁》合，同签订之日起十五日！内将物业转让或者出！租的情况告知业【主委：员会和物业服务企】业 　　承》租人应当《。遵守：临时管理《。规，约、管理规约— 　：　第五十三条 房】屋的维修责》任按照下列规定【划分 ？　，　（一）业主专【有部：分由业主自》行维修；毗连部位】。由相邻业《主共同维修 　【　（二）单幢—房屋整？体共用？部位、共用设施【设备的维《修、更？新、改造由该幢【房屋的业主按照拥】有专：有部：分房：屋建：。筑面积？比，例承担 《　　（三）单幢房】。屋有两个或》者两：个以上单元单元内】共用部位、共—用设施设备的维【修、更新、改造由单！元内的业《。。主按照拥有专有部】分房屋建筑面积的】比例承？。担；涉及两个—或者两个以上单【元，共用部位、共用设施！。设备的维修、更【新、改造《。由两个或者两—个以上？单元的业主按照拥】有专有部分房屋建筑！面积的比例承—担 ：　　（四《）单幢？房屋不上人屋顶【的维修由屋》顶庇护范围下的业】主按拥有专有部【分房屋建筑面积的】比例承担《 　：　（五）单幢房屋】。可上人屋顶（—包括屋面《和周边？围护）？为各：层共用的由屋顶庇护！。范围下各层业主按照！拥有：专有部分房屋—建筑面积的》比例承担；为若干】层（户）《。使用的由使用—层（户？。）的业主按照拥有专！有部分房屋建筑面】。积的比例承担 【　，　（六）住宅区【。内共用设施设备【的维：修、：更新、改造由全体业！主按照拥有》专有：部，分房屋建筑》面积：的比例承担 　　】属于人为《损坏：的，由损坏者负责—修复；？造成损失《的应当赔偿 　【。　第五？十四条 建》设单位应当按照国家！规定的保《修期限？和保修范围》承，担物业的《保修责任 　　业】主、业主（》代表）？大会、业主委员【会对其？负有维护责》任的物业应当—按照：有关规定和》临时管理规约、管理！规约以及住宅养【。护标准？定期维修养护 　　！物业服务企》业应当按照物业服务！合同对物业》定期维修养》护 　　物》业出现安《全隐：患、危？及公共利益》以及他人《合法：权益时责任人—应当及时维修养【护，；，责任：人不履行维修养护义！务的经业主委员【会同意或者按照【临，时管理规《约、管理规》约由：物业服务企》业维修养护》或者采取应急防范措！施费用由责任—人承担 　　业主、！建，设单位和《物业服务企业—进行维修养护时【有关业主和非—业主使用《。人应当予以配合 　！　第五十五条 依】照法律、法规、规】章和有关技术标准规！定应当紧急维修【但相：关业主不《。能及时统一意见的】街道办事处》（镇人民政府—）和房产行政主【管部门应当》。督促业？。。主和：业主：委员会或者》相关责任人限期维修！也可以先行组织【。。维修或者救助—有关费用经审核【或者：审计：后，由相关业主分摊【或者从专项》。维修资？金，账，户中列支《。并向业主公示 【　　第五十六条 物！业管理实行专项维修！资金制度业主应当按！照规定交纳》专项维？修资金 　　专项维！修资金属业主所有专！项，用，于物业保修期满后】物业共用部位、【共用设？施设备的维修—和更新、《改造不得《挪作他用 　　业】主，可以：凭本人有效身份【证件查询专项维修】资金：缴存、使用以及账面！余额情况 　　专项！维修：资金的收取、使用】。、管理办法由市人民！政府另行制定— 　　 《　　第？七章 法律责任 　！　 　　第五十七条！。 业：主、：非业：主使用人违》反临时？管理规？。。约、管理《规约、物业使—用规定和《物业使用《管理维修规定造成】损，。害的应当承》担相应的《法律责任 　　业主！、非业主使用人未按！时交纳物业服—务费：用的业主《。。委员会和物业服【务企业可以催—交；：。逾期仍？不交纳的由物—业服务企业加收【滞纳金；对于超过三！个月不交纳物业服】务费用？的物业服《务，企，业可：以向人民法院提起】诉讼 　　第五十八！条 业主（代—表）大会、业主【委员会作出的决定】违反法？律、法规《的房产行政主管部】。门或者街道办事处（！镇人民政府）应当责！。。令其限期《改正或者撤销其决定！并通：告全体业主 　【　业主（代表）【大会：、业：主委员会作出的决】定侵害业主合—。。法权益的受侵害【的业主可以请求人】民法院予以撤销 　！　第五十九》条 建设单》位和物业服》务企业违反本—条例规定有下列情】形之一的《由，房，。产行政主管部门予以！处罚 　　》（一）建设单—位或者物业服—务企业不协》助业主（代表）大会！筹备工作的责—令其：。协助：并可处以三千—元以上？三万元以下的罚款；！ 　　（二）—建设单位不》承担首次业主—（代表）大会筹备】、成立费用的责令其！承担有？关，费用并可处以五千】元以上五万元—以下的罚款； 　　！（三）建设单位提供！的物业？服务用房不符合本条！例规：定的责令其》改正并？。可处以十万元—以上五十万元以下】的罚：款； 　　（四）建！设单位？未，。对共用场地、—设施设备单独配【置水、电等计量器具！。的责令其改正并可】。处以二万元》以，上十万元以下—的罚款； 》　　（五）建设单位！拒绝将未售出的车位！。出租给业主、非业主！使用人使用》的责令其改正并【。可处：以五万？元以上十万元—以下的罚款；— 　　？（六）物业》服务企业擅自—。退出物业管理区域的！。责令其改正并—可处以五万元以【。。上十：万元以下《的罚款；逾》期仍：不，改正的依《。法吊销其资质证书 ！　　第六十条— 违反本《条例规定法律、【法规已有处罚规【定的从？其规定？ 　　第六十—一条：。。 ，房产：行政主管部门及【。其工作人员》滥用职？权、徇？私，舞弊：。、玩忽职守的由其】。所在单位或者上级】主管部门《对负有责任》的主管人员》和其他直接责—任人员依法》给予行政《处分；构成犯—罪的依？法追究？其刑事责任 　　 ！　　：第八章 附 则【 　：　 　　第六十二】条 本条例》所，称业主？是指房？屋所有权人 —　　本条例所称物业！是指房屋及》其附属的设施—设备和相关场地 】　　：本条：例所称物业管理是】指，业主和物业服务企业！按照物业服务合同约！定，。对，房屋及配套的—设施设备和》相关场？地，进行维修、养护、】管理维护相关—区，域内的环境卫生和】秩序的？活动 　　本条【例所称自助管理【是指：业主不聘请》专业物？业服务？企业自发组》织、自行实施管【。理物业的方式 　　！本条例所称前—期，。物业：管理是指业主（代】表）大会选聘物【业服：务企业之《前由建设单位—选聘：物业服务企业实【施的物？业管：理 　　本条例所】。称，共用部位是指—物业管理区》域内属？于全体？业主或者单幢物【业的：业主、非业主使用】人共同使用》的公共门厅、楼梯】间、电梯间、管道】井、设备间》、过道、公共停【车位、房屋承重结构！、户外墙面》、屋面和道路—、场：地、绿地等部位 　！　本：条例所称《共用设施设备是指物！业管理区域》内属于？全体业主或》者单幢物《业的业主、非—业主：使用人共《同使用的供》水箱、水泵、—排水管？道、窨井、》化粪池、《垃圾箱（《房）：、电梯、楼道—照明设施、小区道路！照明设施《、安全防范智—能，系统、避《雷装置？、单元防《盗门、文《化体育设施和区域围！护，等设施设《备 　　《第，六十三条 》市人民政《府可以？根据本条例制定实施！细则 　《　，市房产行政》主管部？门应当拟定大会议事！规则、临时管理规】约、管理规约和【物业服务合》同等示范文本提【供给：物业管理相关各方】作为指导《规范 ？　，　第六？十四条 工业厂【房、办公楼、商场、！医院、学校等—非住宅的物业管理】参照：。。本条例执行 —。　　第六十五条 本！条例自200—8年1？月，1日起施行》