：。 ： 吉安《市中心城区征收评】估指导？标准： 》吉，安市人民政府办【公室关于《印发吉安市》国有土地上房屋【。。征收评估机构选定】。和评：估技术细则等—。3个配套文》件的：通知 《 发布时间20】12-？0，1-09 —文，号吉府办发〔201！1〕：2，0号 井冈山【管理：局井开？区管委会各县（市、！。区）人民政府—市直有？关单位 ！    》 经市政府研究同】意现将吉安市国【有土地？上房屋征收评估【机构选定和评估技术！细则、？吉安市中心城区【征收评？估指导标准、—吉，安市中心《城区征收国有—土地上？房屋：补偿补助和奖励标准！从2012年1月1！日起执行现印—发给你？们，请认真遵照执行【 二〇一一—年，十二月二十七—日 吉安市中心】城区征收评》估指导标准 【第一：条 为？了，。规，范我市中心城区【国有：土，地上：房屋征收评估工作】确保评估补偿价格公！正、客观、准确【根据建房2011】77号国有土地上房！屋征收？评估办？法、吉安《市国有土地上房【屋征收与补偿暂行】办法参照国》标GB？。/T5？02911999房！地产估？价规范？、，国标：/P185082】001城镇土地【估，价规程等《有，关规：。定制定本《标，准 —。 第二条 本标【准适用？范，围在吉安市中心城区！范，。围内为了公共利益的！需要征收《国有：土地上？单位、？个人房屋的房—地产估价活动适用】。。本标准？ ：。第一：章 市场比较—法可比实例选择【要求 第》。三条 ？可比实例选》择要求适用于市【场比较法应》用中的可比》实例修正方式—、收益法应用等市】场估价情形 ！ ， 第四条 【可比实例应选择【与，估，价对：象，处，于邻近或类似地段】的房屋 《 第】五条 可比实例应与！估价对象的用途相】同其中住《。宅房：屋的可？比，实例必须用途相同】一般情况下非住宅】房屋的？可比实例应按本技术！。细则：的，分类与？估价对象的类别【相同 《 《 第六条》 可比？实例应与估价对象】的建筑？结构相？同，建筑结构主要指五大！类，建筑结构一般分为 ！     （】一，。）钢混结构； 】  ？ ，  （二）砖混结】构； — ，   （三）砖木】结构； 《  《 ，  （四《）简易结构 【。 》 第：七条 可比实例【的交易类《型应选取一般买卖或！租赁的交易实例为】可比实例《其交易价格应是【正常市场交易价【格 ？。。 —第八条 《可比实？例，。的成交日《期应：与估价时点接近【一般应不超过1【2个月近期》6个月内成》交的类似房地产交】易案例？应优先使《用， 】第九条 采用可比实！。例修正测《算确定评估价格的选！。用的可？比实例的数量应为】3个及以上数量 】 ， 第【十条 选择的可比实！。例的成交单价—相互间？。。。的价格差异一般不】。应超过±20—％在交易实》例较少？的情况？下该价格差异—最，大不应超过±30％！ ：。 第【十一条 对可比实】。例的成交价》格的系数修正—每项不得超》过±20％综合【系数修正不得超【过±30％ 第二！章，。 整：体评估基准价—格测算的标》准样本住宅及可比实！例限定？条件 《第十：二，条 住？宅房屋征《收整体估《价时根据征收范【围内被征收》房屋的？综合典型《特征而？设定的“标》准样本住宅”—应当符合下述条【件   【。。  （一） 成套】。的具有？被征收房屋代表【性特征的《在用房？屋，功能齐全并具—备使用？条，件     ！（二） 一般情【况下为无装修的【。。成套房屋《     （！三）： 一般情况下房屋为！砖混一等十成新 】     （】四） 首先》应在：征，收项目范《围，内寻：找，具有：。代表：性特征？的住宅作为“标准样！本住：宅”的原型再根据】具体情况《从方便操作提—高效能的考虑—。出发综合被征收房】屋的典型特征按上述！三条要求设定一【个，征收项？目范围内的“标【准样本住宅” 【 — 第十三《条 住？宅，房屋估价中可—比实例选《择应符合以下要求】 ， ， ：    （一） 】可，比实：例应：选，择与估价对象处于相！同地段？或类：似地段的住宅房屋】； 》    （二） 】一般情况下》可，比实例应是》砖混结构的多层住】宅房屋？如，在，估价对象类似范围内！无，砖混结？构的多层住宅房屋】可选取？多层框架结构—或高层框架》结构住宅房屋；【     】（，三） 可《比实例的权益价【格类型应为》房屋所有权和国有】。土地使用权》价格类型； —  《   （《四） 可比实例【的交易类型应—。选取正常《买卖的交易实例其】交易价格《应是：正常市场交易价格；！。 ：     （【五）： 可比？实例的？成交日期应与—估价：。时点接近两者差异一！般不超过12个月；！     】（六） 采》用可比实例修正【测算确？定，评估：价格选用可比实例】的，。。数量应为《3个及以上》数量；   ！  （？七） 同一供求区域！内相同？房屋综合调》整系数不得超过±3！0％； —    《 （八）《 ，选择的可比实例【的成交单《价相互间的》。价格差异一般不应】超，过±2？0％在交易实例较】少的情况下》。该价格差异最—大不应超过±—30％ 第—三章 住宅房屋实】。体因：素修正系数 第】十四：。条 住？宅，房屋结构因素修正系！数,结构因素—修正根据实际—情况在±5％范【围内进行调整房屋结！构等级？分类表 ！ ， ？第十五？条 住宅《房屋朝向《因素修正系数 【 第十六条 】住宅：房屋楼层因素修正】。系数 ？ 　 — 【第十：七条高架《空层、？独家使用的露天平台！和空：中花园根据实际【。情况调？整系数？。为+1％《～+5？％， ！ 第十八条【 平面布置根据【实际情况调整系数】为+：1％～+4％ ！ 【 第十《九条房屋结构—等级：表中一类钢混—二，级，无电梯但实际有电梯！调整系数为6％～1！0％ 【 ？ 第二十【条 非成套型住宅】房屋调整《系数为-3》％ 】 》第二：十一条 非出让【土地院场《的补：偿以：基准价格减去—砖混一级十成新重】置价格？为基数乘以60％】。给予补？偿 【 ， 《。 第二十二条 假】楼的补偿《以重置价乘以假楼的！面积为？基数 》 ：     【层高0.8～1【.，5m（含1.5m】），补偿不超过》50％；层高1.5！～2：.2m(不含—2.2m)补偿不超！过80％ — ， ， 》。 第二十三条】 未计面积的地【下室以重《置价乘以地下室【的面积为基数层高】为1.5～2.2m！（不含2.2m）】根，据地下室面积补偿】不，超过80％ 】 ： ？ 第二十四条！ 住宅？房屋折旧（》公，式如：下） ？ 》。  ？   ？折，旧，率=（1残值率）】。÷，耐，用年限×已使用【年限 》     ！能正常使用的房屋折！旧率一般不高于50！％ 第四章 营业！用房估价的收益【法应用原《则 第二十—五条 估价对象【的年：纯收益一般采用客】观年租金收益—计算：客观年租金收—益是：指当：时当地同一类—别房：地产：正常出租《的平均租《金收益水平；在无】法取得客观租金收】益数据时商场类、旅！。馆类、商《务类、？餐饮：类建筑可以采—用客观经营年收益计！算客观经营年收益】是指当时当地—。。同一类别房》地产正常经营的平】均经营？收益水？平对于大型综合性建！筑可以采用按—。不同功能部》分分别按《。客观收益计算—的办法进《。行计算年纯收益【的成本费用时应对照！估价对象的现实情况！确定：扣除项目分别按【出租型、直接经营型！和混合型房地—产净：收益的求取规定【。。计算 ！ 》第二十六《条， 估价对象资本化率！的求取应采用客观】资本化率《进行：资本化率的求—取方：。法推荐？采用市场抽取法和】安全利？率法计？算其中采用市—场抽取？法计算时必须选取3！宗或以？上数量的房地产交】易案：例作为测算的—可比实？例；应用安全—利率法？计算时资本化—率＝安全利率—＋，风险调整值安全【利率选？用当时中国人民【银行一年定期存款】年利率或者一年期】国债年？利率风险《调整值由《估，价人员根据收益法原！理结合估价》对象经营风》险认识和估价—经验给予《确定 】 第二】十七条 估价—对象收益年》。期的求取主要考虑估！价对象房《屋经：济寿：命剩余？年限和？土，地使用年限 【第五章？ ，非营业用房成本法】估价应用说明及【房屋：重置：价格：参考表 》第二：十八条 《特，殊住宅房屋》和非营业用》房的成本法估价 ！    ！ （一）《 成本法《估价的基《本公式为 【 ：     征】收补偿评估价格【＝土地重新》取得价格＋建筑物重！置价格－建筑物折】旧 —     【（二） 土地重【新取得价《。格采用基《准地价修《正法求取 — —。  ：  （？三，） ：建筑物？重置价？格参照下表执行（】特殊建筑需》另行测？算费用确《定重置价格） ！ 《     （四） ！建筑物折旧》应根据现场勘查结】果应考虑物质折【旧、 ！     功—能折旧等因素给予确！定 】 》第二十九条 —房屋重置价格表 ！ 第！六章 装修补—偿标准 《 第三十条》 ，符，。合城市规划及住【宅室内装饰装修管】理办法要求的拆迁房！屋装饰装修予以补】偿装饰装修的—。补偿金？额，由房地？产估价人员根据本市！装修材料的市场行情！以及：结，合我省的《装饰装修定额标准】评，估确定 【 ： 第三十一—条 ：补偿标准《     】（一）住宅房—屋装饰装修2年【内（不含2》年）按装饰》装修费的《1，00％给予补—偿     ！（二）住宅房屋装】饰装修2-4年【内（不？含4年？）按装饰装修费【。的90％给》予，补偿   】  （三）住宅【房屋装饰《装修4-6年内【（不：。含6年）按装饰装】修费的？80％给予》补偿 《。   《  （四）住—宅房屋？装饰装修6》-8年内（不含8】年）按装饰装—修费的70％给予】补，偿， ： ，     （—五，）住宅房屋》装饰装修《。8-：10年按装饰装修】费的50％给予补】偿10年以上—给予40％补偿【 — 第三十二—条 拆迁《评估装饰装修材料】价格表中不明确的】装饰装修材料—由房地产估价—人员结合市场—行情确定其补偿价格！ ： 第三十！三条 装饰装修材料！价，格，表（：材料费的综》合价：格中包含《制作安装费）— 见附表 ！  ！   ？本标准根据实际情】况每年作出相—应，调整：并报：市政府批准执行【 —