《 吉安市中心城区！征收评？估指：导，标准 》 吉安市》人民政府办公室关于！印发：吉安市？国有土地上房屋【征收评估机构—选，定和评？估技术细则》等3个配《。套，文件：的通：知 发—。布时间2012-】01-0《9 文号吉府办】发〔2？。011〕20号【 井冈山管理局】井开区管委会各县（！市、区）人民—政府市直有关单位 ！ ？ ，     经】市政府研究》。同意现将吉安—市国有土地》上房屋征收评—估机构选定和评估】。。。技术细？则、吉安市中心【城区征收评估指导标！准、吉安市中—心城区征收国有【土地上？房屋补偿补助和奖】励标准从2012年！1月：1日起执行现印【发给你们请》认真遵照《。执行 二〇一一】年十二月《二十七日 吉安】市中心城区》征收评估指导标准】。 ：第一条 为了规【范我市中心城区【国有土？地上房屋征收评估工！作确保评《。估补偿价《格公正？、客观、准确—根据建房20—1177《号国有土地上—。房屋征收评估办法】。。、吉安？市国有？土地上房屋征收与补！偿暂行办法》参，照国标GB/T【5029119【99房地产》估价规范、国—标/P1《8508《2，00：1城镇土地估价【。规程等有关规定制定！本标准 ！第二条 本标准【适用：范围在吉安市—中心城？区范围内为了公共利！益的：需要征收国有土【地上单位、个人房屋！的房地产《估价：活动适用本》标准 ？ 第一章 市场比较！法可比实《例，选择要求 第三】条 可？比实例选《择，要求适用于市场比较！法应用中《的，。。可比实例修正方【式、收？。益法应用等》市场：估，价情形 ！ 第四条》 可比实《例应选择与估—价对：象处于邻近》或类似地《段的房屋 【 《 ，第，五条 可比实—例应与估价对象【的用途相《同，其中：住宅房屋的可—。比实：例必须？用途相同一般情况】下非：住宅房屋的可比实】。例应按本《技术细则的》分类：与估价对象》的类别相同 — 》 ， 第：六条 可比实—例应与？估价对？。象的建筑结构相同】建筑：结，构主要指五大—类建筑？结构一般分为—     （！。一）钢混结构；【     】（二）砖《混结构； 》     （】三）砖木结》构； —    （四）简易！结构： 】第七：条 可比实例—的交易类型应—选取一般《买卖：或租赁的交易—实例为？可比实例其交易价】。格应是正常市场交易！价格 ！ 第八条 可比实】例的成交日期应与估！价时点？接，近，一般应？不超过1《2个月近期6个月内！成交的类似房—。地产：交易案？例应优先使用 】 ： 第》九，条 采用可比—实例修正测算—。确定评估价格的选】用的：可比实例的数量应为！3个及以上数量 】 ， 第【十条 ？选择的可《。比实例的《成交：单价相互《间的价格差》。。异一般不应超过±】20％在交易实例较！。少的情况《下该价格差异最【大，不应：。超过±30％— 【 第十一条 对可比！实例：的成交价格的系数】修，正每项不得超—过±20％》综合系数修正—不得：。。超过±30％ 【 第二章 整体评估！。基准：价格测算《的标准样本住宅【及可比实例限定条件！ 第十《二条 住《宅房屋？征收整体估价—时根据征收范—围内：被征收房屋的综【合典型？特征而设定的—“，标，准样本住宅”应当符！合下述条件 ！    （一—）， 成套？。的，具有被征《收房屋代表》性特征？的在用？房屋功能齐全并具备！使用条件 — ：    （》。二） ？一般情况下为无装修！的成套房屋 】     （三【。。） ：一般情况下房屋为】砖混一等十成—新 ： ， ：。。    （四）【 首先应在征收项目！范围内？寻找具有《代表：。性特征的《住宅作为“标—准样本住宅》。”，。的原：型再根据具》。体情况从方》便操作提高效能【的考虑？出，发综：合被征收《房屋的典《型特征按上述三条】要求设？定，一个征收项目范围】内的“标准样—本住宅” 】 第》十，三条 住宅房屋估价！中可比实例选择应】符合以？下要求 《   》  （一《） 可比实》例，应选择与估价对象处！于相同地《段或类似地段—的住宅房屋；— 《    （二）【 一般情况下—。可比实例应是砖【混结构的多层—住宅房屋如在估【。价对象类《似范围内无砖混结】构，的多层住宅房屋【可选取多层框—架结构？。。或高层？框架结构《住宅房屋《； 》 ，   ？（，三）： 可比实例的—权益价格类型应为】。房屋所有权》。和国有土地使—用权价格《类型； —     （—四） 可比实例【的交易类型应选取正！。常买卖的交易—实，例，其交易价格应是正常！。市场交易《价格； — ，    （五）【 可比实例的—成交日期应与估【价时：点接近？两者差异《一般不超过12个】月； 》。。     》。（六） 采用—可比实例《修正测算《确定评估价格选用可！比实例的数量—应，。为3个及以上数量】； ？   《。  （七） 同一】供求区？。域内相？同房：屋综：合调整系《数不得超过》±30％； —    —。 （八） 》选择的可比实例的成！。交单价相互间的价】格差：异一般不应》超过±20％在【交易实例较少的情】况下该价格差—异最大不应超—过，±30％ 第三章！ 住宅？房屋：实体因素修正—系数： 第？十四条 住宅房屋】结构因素《修正系数,结构因】素修正根据实际【情况：在±5％范》围内进行调整房屋结！构等级分类表 】 ？ ， 第十—五条： 住宅房屋》朝向因素修》正系数 第十！六条 ？住宅房屋楼层—因素修正系数 ！ 　 《 第】十七条高架空层、】独家使用的露天平台！和空中花园》。根据实际《情况调整系数为+】1％～+《5％ — 《 第十—八，条 平面布》。置，根据实际情况—调整：系数为+1％～+】4％： ？ ？ ，。 第十九】条房屋？结，构等级表中一—。。类钢：混二级无电》梯但实际有电梯【调整系？数，为6％？～10％ 》 ！ 第二十条 非】成套型住宅房屋【调整：系数为？。-3：％ ？ 【。。 ： 第二十《一条 非出让土地院！场的补偿以基—准价格减《去砖混？一级十成新》。重置价格为基数【乘以60％给予【补，偿， ！ 第二十二条】 假楼的补偿以【重置价乘《以假楼的《面积为基数 】    】 层高0.8～【1.5？m（含1.5—m）补偿不》超过50％；层【高1.？。。5～2.2m(不含！2.：2m)补偿不超过】80％ — ， ？。 ？ 第二十三—条， 未计面积》。的地下？室以重置价乘以【地，下室的面积》为基数层高为1【.5～2.2m【（不含2.2m【）根据地下室面积】补偿不？超过80％》 — 第二】十四条 《住宅房屋折旧（公】式如：下） 【    — 折旧率=（1残】值，率）÷？耐用年限《×已：使用年限 —  【   能正常使用的！房，屋折旧率一般不高于！50％ 第四章】 营业用房估价的】收益法应用》原，则 ： 第二十五条 估】价对象的年纯收益】一般采用客》。观年：。租金收益计算客观】年租金收益是指当时！当地同一类别—房地：产正常出租的平【均租金？收益水平；在—。无法：取得客？。观租金？收益数据时商场【类、旅馆类、商【务类、餐饮类建筑可！以采：用客观经营年—。收，益计算？客观经营年收—益是指当时当—地同一类别房地产】正常经营的平均经营！。收益水平对于大【型综合？性建筑可《。以采用按不同—功能部？分分：别按客观《收益计算的》。办法：进行计算年纯—收，益的成本费》用时：应，对照估价对象的现】实情况确定扣除项】目分别按出租—型、直接经营型【和混合型《房地产净收益的求】取规定计《算 ： 》 ， 《 第二十六条 估价！对象资本化率的求取！应采用？客，。观资本化率进行【资本：化率的求取方法推荐！。采，用市场抽取法和安全！利率法计算》。其中采用市场抽取】法计算时必须选取】3，宗或以上数量—的房地产交易案【例作为测算》的可比实例》；应用安全》利率法计算时资本】化，率＝安全利率＋【风险调整值安全【利率：选用：当时中国人》民银行一年定期存款！年利率或者一年期】国，债年利率《风险调整《值由估价人员根据】收益法？原理结合估》价，对象经营风险认识和！估，价经验给予确定 ！ ！ 第二十七条— 估：。价对象收益年期的求！取主：要考虑估价》对象房屋经济寿命】剩余年限和》土地使用年限— 第五章 非营】业用房成本》法估价应用说明及房！屋重置价格参—考表 第二十八条！。 特殊住宅房屋【和非营业用房—的成本法《估价 】    》 （一） 成—本法估价的基本公式！为，。 》 ， ，     》征收：补偿评估价格＝土地！重新取得价格＋【建筑物重置》价格－建筑物—折旧 》    】 （二） 土—地，重新取得价格采用】基准地价《修正法求取 — ？。 ：。    》 （三） 》建筑物重置价格参】照下表执行（特殊建！筑需另？行测算费用确定重】置价格） 》 《 ？    《（四）？ 建筑物折旧—。应根据现场勘查结果！应考虑？物，质折旧、《 ？ ：     【功，。能折旧？。。等因素？给予确定 — 【。 ， ， 第二十九条— 房屋重置价格【表， 《 第六章！ 装：修，补偿：标准 《第三十条《 符：合，城，市规：划，及住宅室内装—饰，装修管理《办法：要求：。的拆迁房屋装饰【装修予以补》偿装饰装修的补偿】金额由房地》产，估价人员根据本【市装修材料的市场行！情以及结合我省的装！饰装：修定额标准评估确】定 《 ： ： 第三十一条 【补偿标准  ！   （一）住宅】房屋装饰装》修2年？内（不含2年）按装！饰装：修，费的100％给予】补偿 ？     （】二）住宅房屋装饰装！修2：-4年内（不含4】年）按装饰装修费的！90％给予补偿【 《  ：  （三）住宅【房屋装饰装修4-6！年，内（不含6年）按】装饰：装修：费的80％给予补偿！     】（四）住《宅房：屋装：饰装：修6-8年》内（不含8年）按】装饰装修费的70％！给予补偿 】    《（，五）住宅房屋装【饰装修8-1—。0年按？装饰装修费的50％！给予补偿10年以】上给予40％补偿】 ： 第三十！二条 拆迁》评估装饰装修材料价！格表中不明确的装饰！。装修：材料由房地产估【价人员结合市—场行情确定其—补偿：价，格 】 第三十三条 【装饰装修材料—价格表（材料—费的综合价》格中包含《。制作安装费） 】 见附表 — 【。     本标准！根据实？际情况每《年作出相应调整【。并报市政府批准执】行， 《 ：