吉安】。市中心城区》征收：评估指？导标准 》。。。 吉《安市人民政》府办公？室关于印发吉安市】国有土？地上房屋《征收评估机构选定】和，。评估技术细则—等3个配套文—件的通知 》 发布时间【2，012？。-01-09 文！号吉府？办发：〔2011〕2【0号： 井冈山管—理局井开区管—委，会各县（市、—。区）人民政府市直有！关单位？ 》     【。经，。市政府研究同—意现将吉安市国【有土地上房屋征收】评估机构选定和【评估技？术细则、《吉安市中《心城：区征收评估》指导标准、》吉，安，市中：。心城区征收国有土地！上，房屋：补偿补？助，和奖励标准从2【012？年1月1日起执【行现印发给你们【请认真遵照执行 】 ，二，〇一一？年十二月《二十七日 》 吉安市中》心城：区征收评估指—导标准 《 第一条 》。为了规？范我市中心》城区：国有土地上房—屋征收评估工作确保！评估补偿价格公【正、客观《、准确根据建房【2，01177》。号国有土《地上房屋征收评估办！。法，、吉：安市国？有土地上房屋征收】与补偿？暂行办法参照国【标GB/T5029！。11999房地产估！价规范、国标—/，。P18508200！1城镇土地估—价规程等有关规定制！定本：标准 《 第二条【 本标准适用范【。围在吉安市》中心城区范围—。内为了公共利益【的，。需要征收国有土地】上单位、个人房屋的！房地产估价活—动适用？本，标准 第一章【 市场？比较法可《比实例？选择要？求 第三条 可比！实例选择要求适【。用于市场比较法应】用，中的可？比实例修正》方式、收益法—应用等市场》估价情形 】 第四条【 可比实例应选择】与估价对象处于【邻近或类似地段的】。房屋： — 第五条 可比实！例应与估价》对象的用途》相同：其中住宅房屋—的可比实例必—须用途？相同一般情况下非】住宅房屋的可比实例！应按本？技术细则的分—类与估价《对象的？类别相同 【 》第六条？ 可比实例应—与估价？对象的建筑结—构相同建筑结—构主要指五大类建筑！结构一般分为 ！ ， ，   ？（一：）钢混？结构：。； ：     （】二）：砖混结构； 】 ，    《（三）砖木结构； ！     （】四，）简：。易结构 【 第七条 可！比，。实例的交易类型应】选，取，一，般买：卖或租赁《的，交易实例《为可比实《例其交易价格—应是正常市场交【。易价格？ 《 第八条 】可比实例《的成交？日，期应与估价时点接】近一般应不超过【12个月《近期6？个月内成交的—类似：房地产？交易案例应优—先使用 》 》 ，第九条 采》用可比实例修正测算！。确定评估价格的【选，用的：可比：。实，。例的数量应》。为3个及《以上数量 】 ， ？第十条？ 选择的可比—实例的？成交单？价相互间的价格差】异一般不应超—过±20％》在，交易实例《较少的情况》下该价格差》异最大不应》超过±30％ ！ 第十一】条 对可比》实例的成交价格的系！数修正每项不—得超：过±20％综合系】数修正不得超过【±30％ 第【二章： ，整体：评估基准价格—测算的？标准：样，本住：宅及可比实例—。限定条件 》 第十二《条 住宅房屋征收】整体估价时根据征收！。范，围内：被征：收房屋的综合典型特！征而设？定的“标准样本住】宅”应？当符合下述条—件   【  （一） —成，套的具？有被征收《房屋代表性》特征的在《用，。房屋功能《齐全并具备使—用，条件 《 ，     （—二） 一《般情况下《为无装修《的成套房屋 】     （三【） 一般《情况下房屋为砖混一！。。等十成新  ！   （《四） 首先应在征】收项目范《围内寻找具有代表性！特征的住宅作为“标！准样本？住宅”的原型再根】据具体情况从方便操！作提高效《能的考虑出》发综合被征收房屋的！典型：特征按上述三条要求！设定一个征收—项目范围内的—“标：准样本住宅” 】 《 第十三条 住宅！房屋：估价中可比实例【选择应符合》。以下要求 》     （】一） 可《比实例应选择与估价！。对象处于相同—地，段或类似地段的【住宅房屋；》 ， ？。    （二）【 一般情况下可比实！例，应，是，砖混结构的多层住】宅房：。屋如在估价对—象类似范围内无【砖混：结构的多层》住宅房屋可选取多】层，框架结构《或高层框架》结构住宅《房，屋；   】 ， （三） 可比实例！的权益价格类型【应为房屋所有权和国！有，土地使用《权价格？类型； 【  ：  ：（四） 可比实例】的交易？类，型应选取正》常买卖的交易—实例其交易价格应是！正常市？场交易价格； 【 ？    （五） 】可比实例《的成交日期》应与估价时》点接近两《者差异一般不超【过12个月；—     （！。六） 采用可比实】例，修正测算确定—评估：价格选用《可比：实例：的，数量应为3个及以上！。。数量； —     （七【。） 同一供求区域内！相同房屋综合调【整系数不得超过【±30？。％；    ！ （：八，）， 选择的可比实例】的，成交：单价相？互间的价格差—异一般？不应超？过，±20％在》交易实例较》少的情？况下该价格差异最】大，不应超过±3—0％ 第》三章 住宅房屋实】体因素修正系数 】 第：十四条 住》。宅房：屋结构因素修正【系数,结构因素【。修正根？据实际情况》在±5％范围内【进行调整房屋—结构等？级分类表 》 ！第十五条 住宅房】屋朝向因素修正【。系数 第【十，六，条 住宅房屋楼层因！素修正系数 — 　 【 》 第十七条高架空】层、独家使》用，的露天平《台，和空中花园根据实】际，情况：调整系数为》+1：％～+5％ 【 【 ， 第十八条 平面！布，置根据？实际：。。情况调整系数—为+1％～+4【％ 】 第十九条！房屋结构等》级表中一《类，钢，混二级无电梯但实】际有电梯《调整系数为6—％～10％ ！ — 第二十条 【非成套型《住宅房？屋调：整系数为-》3％ — ， 【第二十一条》 非出让《土地院场的补偿以】基准价？格减：去，砖混一级十》成，新重置价格为—基数乘以60％【给予补偿 ！ 第】二十二条 假—。楼的补偿以重置价】。乘以假楼的》面积为基数》  ！   层高0.8～！1.5m（含1【.5：m）补偿不超过【50％；层高1.】5～：。2.2m(不含2.！2m)补偿不超【过80％ 》 ！ 第二十三条【 未计面积的—地下室以重置价乘】以地：。下室的？面积为基数层高为1！.5～2.》2m（？不含2？.2m）根据—地下室面积补偿不超！过8：0％ 【 【。。第二十四条 住【宅房屋折旧》（公：式如下） —。 —  ：  折旧率=（1残！值率）？÷耐用年限×—。已，使，用，年限 【   》  能正常使用【的房屋折旧率一般不！高于：。50％？。 第四章》 ，。营业：用房估价的收—益法应？用原则 第二【。十五条 估价对象的！。年纯：。收益：一，般采：用客：观年租金收益计【。算客观年租金—收益是？指当时当地同一【类别房地产正—常出租的平均租金收！益水平；《在无：法，取得客观租金收益】数据时商《场类、旅馆》类、商务类、餐【饮类建筑《。可以采用客观—经营年收益计—。算，客观经营年收—益是指当时当地【。同一类别房地产正】常经：营的平？均经营收益水—平对于大型综合性建！筑可以采用按不同功！。能部分分别按客观收！益计算的办法—进行计？算年纯收《益，的成：本费用？。时应对？照估价对象的现实情！况，确定扣除项》。目分别按《出租型、《直接经？营型和混《合型：房地产净收》益，的求取规《定计算 》 ，。 — 第二十六条 ！。估价对象资本化【。率的求？取应采用客观资本化！率进行资本化率的求！取方法推荐》采，用市：场抽：。。取法和安全》利，率法计算其中—采用市场抽取—法计算？。。。时必须选取3宗【或以上数量》的房地？产交易案例作为测算！的可比实例；应用】安全利率《法计算？时资本化率＝安【全利率＋风险—调整值？安全利率《选用：当时中国人民银行】一年：定期：存款年利率或—者一年期国债年利率！风险调整值由估价人！。员，。根据收益法原理结】合估：价对：象经：营风险认《识和估价经验—给予确？定 》 【 ，。。第二十七条 —估，价对象收《益年期的《求，取主要考虑》估价对象《房屋经济寿命—剩余年限和土地使】用年限 》第五章 非营业用】房成本法估价应【用说明及房屋重【置价：格参考？表 第二十八条 ！。特殊住宅房屋—和非营业《。用房的成本法估价】。 】   ？。 （一） 成—本法估价《的基本公式为 】    ！ 征：收补偿评估价格＝】土，地重新？取得：价格：。＋建筑物重置价格】－，建筑物折旧 】 《     （—二） 土地》重新：取得价？格采用？基准地价《修正法求《取 ： ： 《     》。（三） 建筑物【。重，置价格参照》下表：执，行（特？殊建筑需《另，行测算费用》确定重置价格—） —    — （四） 建—筑物折？旧应根据现》。场勘查？。结果应考虑物质折】旧、 】。   《  功？能折旧等因素给予】确定 》。 — ， ：第二十九条》 房屋重《置价格表 — 【 第六章《 装修？。补偿标准 —第三十条 符合【城市规划及住宅【室内装饰装修管理】办法要？求的：。拆迁房屋装饰装修】予以补偿装》饰装修的补偿金【额由房地产估—价，人员根据本市装修材！料，的市场行情以及结合！我省的？装饰装修定额—标准：评估确定 【 》第三十一条 补偿】标准  【   （一）住【宅，房屋装饰装修2【年内：（不含2年）按装饰！装修费的100％给！予，补偿    ！ （二）住宅房屋】装饰：。装修2-《4年内（《不含4年）》按装饰？。装修费的9》0％给予补偿 【 ？    《（三：）住宅房屋装饰【装修4？-6年内《（不：。含6年）按装—饰，。装修费的8》0％给予补偿—    【 （：四）住宅房屋装饰】装修6-8年内（不！含8年）按装—。。饰装修？。费的70％给予【补偿 —    （五）住宅！房屋装？饰，装修8-1》0年按装饰装修【费的50《％给予补偿10年以！上给予40％—补偿 —。 ： 第三《十二条 拆》。迁评估装饰装修【材料：。价格表中不明确的】装饰装？。修材料由房地产估】价人：员结合市场行—情确：定其：补偿价格 》 》 第三十三条【 装饰装修材料价格！表（材料《费的综？合价格？中包含制作安装【费） 》 见附表 】    ！ 本标？准根据实际情—况每：年作：出，相应调整《并报市政府批准执】行 — ，