。 —吉，安市中心《城区征收评估—指导标准 ！吉安市？人，民政府办公室关于印！发吉安？市国有土地》。上房屋征收评估机构！选定和评估技术细】则等3个配》套文件的通知 【 发布时间【2，012-01-0】9 ： 文号吉府办发〔2！0，。11〕2《0号 井冈—山管理局井开区管委！会各县（《市、区）人民政府】。市直有？关单位 】 ： ，。    《经，。市政府研究同—意现将吉安市国有土！地上房屋征收评【估，。机构选定和》评估技术细则、吉】安市中？心城区征收评估指导！标准、吉安市中心】。城区征收国有土地】上，房屋补偿补》助和奖励标》准，从2：0，12年1月1日起】执行现印发》给你们请认真遵【照执行 二〇一】一年十二月二—十七日 《 吉安市中》。心城区征收评—估指导标准》 第？一条 为了规范我市！中心城区国有土地上！房屋征收《评估工？作确保评估补偿【价，格，公，正，、客观、准确根据】建房2011—77：。号国有土地上房【。屋征收评《估办法、吉安市国有！土地上房屋征收与补！偿暂行办法参照【国标：。GB/T50291！1999房地产估价！规范、国标》/P1850—82：001城镇土地【估价规？程等：有关规定制》。定本标准 ！ 第：二条 本标准适用范！围在吉安市中心城区！范围内为了公共利益！的需要征收国—有土地上《单位、？个人房屋《的房地产《。。估价：活动：适用：本标准 第—一，章 市场比较—。法可比实例选—。择要求 第三条】 可：比实：。。例选择要求适用于】市场比较法应用【中的可比《实例修？正方式、收益法应】用等市场估价情形】 — 第四条 可比】实例应选择与—估价对象处于邻近或！类，似地段的房屋 【。 第】五条 可《比实例应与》估价对？象的用途相同其中】。住宅房屋的可比实】例必须用途相—同一：般情况？下非住宅房》屋的可比实例—应按本技术细—则的：分类与估价对象的类！别相同 ！。。 第六条 可【比实例应与估价对象！的建筑结构相同建筑！结构主要指五大【类建筑结构一般【分为   】。  （一）钢—混，结构； 《  《   （二》）砖混？结构； 》  ？   （三）—砖，木，结构； 》   《  （四《）简：易，结构 ？ 》 第七《条 可比实例的交易！类型应选取一般【买，卖或租赁的交—易实例为可比—实例其交易价格应是！正常市场交易—价格 ！ 第八？条 可比实例的【。。成交日期应与估【价时点接近一般【应不：超过：12个月近期6个】月内成？交的：类似房地产交—。易案例应优先使用 ！ ：。。 第九【条 采用《可比实例修正—测算确定评估—价格的选用》的可比实例的数【量应为3个及—以上：数量 ？ 第十！条 选？择的可比《实例的成交》单价相互间的价格】差异一般《不应超过±20％在！交易实？例较：少的情况下》该价格差异》。最大不应《超过±30％ 【 ： ， ？ 第十一条 对可】比，实例的成交价格的】系数修正《每项不得超过±20！％综合系数》修，正不得超过》±30％ 第二】章 整体评》。估基准？价格测算的标准样】本住宅及可比实例限！定条件 《 第十二条 住宅】房屋征收《整体估价时根据【征收范围内被征收】房屋的综合典型【特征而？设定的“标》准样本住宅”应【当符合下述条件【   —  （一） 成【套的具有被征—收房屋代《。表性特？征的在用房屋—功能齐？全并具备《使用：条件    ！ （二）《 一般？情况下为无装修的成！。套房屋  】   ？。（三） 一般情况下！房屋为砖混一等十成！新     ！。（四）？ 首先应在》征，收，。。项目范？围内寻找《具有代表性特征的住！宅作：为“标准《样，本住宅”的原型【再，根据具体情况从方】便操作提高效能【的考虑出《发综合被征》收房屋的典型特征按！上述三条要求—设定一个征收项目】范围内的“标—。。准样本住宅》” 《 第十【。三条 住《宅房屋？估价中可比实—例选择应符合以【下要求 【    （》一） ？。可比实？例应选择与估价对】象处于？相同地段或》类似地段的住宅房屋！。； ：    — （二） 一般情况！下，可，比实例应是砖混结】构的多层住宅房屋如！在估价对象类—似范围内无》砖混结？。构的多？层，住宅房屋可选取【多层框架结》。构或高层框架—结构住宅房》屋；： ：     （三）！ 可比实例的—权益价格类型—应为房屋所有权【和国有土《地使：用权价格类型；【     】（四）？ 可比实例的—交易：类型应？选取正常买卖—的交易实例其交易】价格应？是正常？。市场交？易价格？；     ！（，五） 可比实例的】成交日期应与估价】时点：接近两者差异—一般不超《过12？个月； —    《 （：六）： 采用可比实例【修正测？算确定评估价格【。选用可比实例—。的数：量应为3个及以【上数量； 】。。  ：  （七） 同一】供，求区域内相同房【屋综合调整系—数不得？超过±？30：％；    ！ （：八，） 选？。。择的可比实例的成】交单价？。。相互间的价格差异一！般，不应超？。过±20《％在交易《。实例较少的情况下该！价格差异最大不【应超过±30％【 第？三章 住宅房屋实】体因素修正系—数 第十》四条 住宅房屋结构！因，素修正系数,—结构因素修正根据实！际，情况在±5％范围内！进行调整房屋结【构等级分类表 ！ ？ ： ：第十五条 住宅房屋！朝向因素修正—系数 第十六！条 住宅房屋—。楼层因素修正系【数 　— ， 【 第十七条高架空层！、独家使用的露天】平台和空中花园【根，据实际情《况调整系数为—+1％～+5—％ — — 第十八条》 平面布置根据实】际，情况调整系数—为+1％～+—4％ ？ ！ 第十《九条房屋结构等级】表，。中一：类钢混二级无电梯但！实际有电梯调整系】。数为6％～10％】 《 】。第二十？条 非成套型住【宅房屋调整系数为-！3％ — — 第二十一条 】非出让土地》。院场的补《偿以基准《价格减去《砖混一级十》成新重？。置价格？为基数乘以60【％给予补《偿， ： ！ 第二十二条— 假楼的补偿—以重置价乘》以假楼的面积为基数！ 《 ，  《。。   层高0—.8～？1.5m（含1.5！m）补偿不超过【50％；层高—1.5？～2.2m(不含】2.2m)》补偿：不超过8《0％ 【。 ？ 第》二十三条 未计面积！的地下？室以重置价乘—以地下室的面积【为基：数层高为1》。.5～2.2—m（不含2.—2m：）根据地下室面积】补偿不超《过80％ — ，。 ， 》 第《二十四条 》住宅房屋折旧（公式！如下） 【 ，   》  折旧率=（【1残值率）÷—耐用年限×已—使用年限《 ： ，   【  能正《常使用的房屋折旧率！一般：不，高于50％ — 第四章 》营业用房估价的收】益法应？用原：则 第二》。十五条 估价对象的！年纯收益一般—采用客观年租金【收益计算客观年租金！收，益是指当时当地【同一类别房地产【正常出租《。的平均租金收益水】平；在？无法取得客》观租金？收益数据时商场【类、旅馆类、商务】类、餐饮类建筑可】以采用客观经营年】。收益计算客》。观经营年收益是【指当时当《地同一类别房地产正！常经营的平均经【营收益水平对于大型！综，合性建筑可》以采用按不》同功能部分》分别按？客，观，。收益计算的办法进】行计算年纯收益【的成本费《用时应对照估价对】象的现实情况确定】扣除项目分》别按出租型、直接经！营型和混合型房【地产净收益的求【取，规定计算 】 ， ？ 第二十六】条 估？价对象资本化率【的求取应采用客【观资本化率进行资本！化率的？求取方法推荐采【用市场抽《取法：和安全利率》法计算其中采用【市场抽取法计算时必！须选取3宗或以上数！量的房地产交易案例！作，为测：算的可比实例；应用！安全利率法计—算时资本化率—＝安：全利率＋风》险调整值《。安全利率《选用当时中国人民银！。行一年定期》存款年利率》或者：。一年期？。国债年利率风—险调整值由》估价人？员根：据收益法原理结【合估价对象经营风】险认识？和估价经验给予确】定 ？ 》 第—二十：七条 估价对—象收益年期的求取】主要考虑估价对象】房屋经济寿》命剩余年限和土地】使用年限《 第五章 非营】业用房成《本，法估价应用说明及】房屋重置价格参考】表 ？第二十？八条 ？特殊住宅房屋和【非营业用房的成本法！估价 】 ： ，  ： ，（一） 成本—法估价？的基本公《式为 —     】征收补偿评》估，价格＝？土地重新取得价格】＋建筑物重置价格】。－建筑物折旧 】  【   （二） 【土，地，重新取得价格采用基！准地价修正法—求取 】 ：    （三） 】建筑物重置价格参照！下表执行（特殊【建筑需另行测算【费用确定重置价格）！  ！   ？。（四） 《。建，筑物折？旧应根？。。据现场勘《查结果应《考虑物质折旧、 】   ！  功能折旧等因素！给予确定 — ， ？ 第二十！九条 房屋重置【价格表 》 》 第六章— 装修补偿标—准 第三十条 】符合城市规划及住】宅室内装饰》装修管？。理办法？要求的拆迁房屋【装饰装修予以—补偿装饰装修—的补偿金额由房【地产估价人员根据本！市，。装修材料的市场行情！以及结合我省的【装饰装修定额标【准评估确定 — 》 第三十一—条 补偿标准 【    — （一）住宅—房，屋装饰装修2年【内（不含2年）按】装饰装修费》的100％给予【补偿 》     （二【）住宅房屋装饰装修！2-4年《内（不？含4年）按装饰【装修费的《90％给予》补偿：  》   （三）住宅房！屋装饰？装修4-6年内【（不：含6年）按装饰装】修费的80％给予】补，。偿   【  （四）住—宅房：屋装饰装修6—-8：年，。内（不含8年）按装！饰装修费的70％给！予补偿   ！ ， （五）住宅房【屋装饰装修8-1】0年按装《饰装修费的》50％给予》补，偿10年以上给予】40％补偿 — ？ 第三—十二条 《拆迁评估装》饰装修？材料价格《表，中不明确的装—饰装：修材料由房地产估】价人员结《合市场行情确定【其补偿价格 】 第三十三！条 装饰装修材【。料价格表（材料费】的综合价格》中包含制作安装费）！ 见》附表 】 ？    《 本标准根据实【际情况每年》作出相？应调整并报》市政府批准执行【 《 ：