—吉安市中心城区征】收评估指导标准【。 吉安市】人民政府办公室【关于印？发吉安？市国有？土地上房《屋征收评估机—构选：定和评估技术细则】等，3个：配套文件的通知 】 ？发布时间20—12-01-—0，9 文号吉府办】发，〔2011〕2【。0号 井冈山管理！局井开区管委会各县！（市、区《。）人：民政府市直》有关单位 】    【 经市政府研究【。同，意现将吉安市国有】土地上房屋征收评估！。机构选定和》评估技术细》则、：吉安市中心城区征】收评估指导标—准，、，吉安市中心》城区征收国》有土地上《房屋补偿补助和奖】励标准从2012】年1月1日起执行现！。印发给你们请认真遵！照执行 二〇【一一年？十二月二十》。七日 吉安市【。中心城区征收评估指！导标：准 ： ，第一条 为了规范】我市中心城》区国有土地上房屋】征收评估工》作确保评估补偿【价格公正、客观、准！确根据建《房201177号】国有土？。地，上房屋征收评估办】。法、吉安《市国有土地》上房屋征收与补偿】暂行办？法参照？。国，标GB/《T50291—1999房地产估】价规范、国标/P】185082001！城镇土地估价—规程等有关规—定制定本标准 【 ， 第二条 本！标准适用范围—在吉安？市中心城区范围内为！了公共利益的需【要征收国有土地上】单位、个人房—屋的：。房地产估价活动【适用本标准》 第一《章 市场比较法可比！实例选择要求— 第三条 可比实！例选择要求适用于】市场比较法应用中的！可比实？。例修正方式》、收益法应用等市】场估价情形 — 》 ：第，四条 可比实—例，应选择与估价—。对象处于邻》近，或类：似地段的房屋— 【 第五？条 可比《实例应与估价对象】的用途相同其中住】宅房屋？的可比实例》必须用途相同一般情！况下非住宅房—屋的可？比实例应按本—技术细则的》分类与估价对—象的类别相》。同 】。。 第六？条 可比实》例应：与估：价对：象，。的建筑结构相同建】。筑结构主要指五【大类建筑结构一般分！为， 《    （一—）钢：混结构； 【  ：  ： （二）砖》。。混结构；  ！   （三》）砖木结构》； ： ？    （四）简】易结构 【 第》七，条， 可比实例的交【。易类型应选》取一般买卖或租【赁的交易实例—为可比实《例其交易《价，格应：是正常市场交易【。价格 ？ 第】八条 可比实例的成！交日期应《与估价时点接近一般！。应不：超过12个月近期】6个月？内成交的类似房【地产交？易案例应优先使用 ！。 ？。 第九条【。 采用可比实例修正！测算：确定评？估价：格的选用的可比实例！的数量应为》3个：及，以上数量 ！ 第十条 选】择的可比实例—的成交？单价相互间的价【格，差异：一般：不应超过±20％在！交易实例较少—的情况下该价—格差异最大》不应超过±30％】 ？ 第十一】条 对可比》实例的成交价—格的系数修正每【项不得？超过±2《。0％综合《系数修？正不得超过±—30％ 第—二章 整《体，。评估基准《价格测算的标准【样本住？宅及：可比实例限定条【件 ：。 ，第十二条 住—宅房屋征《收整体估价》时根据征收范—。围内被征收房—。屋的综合典型特【征而设？定，的，“标准样本》住宅”？应当符合下述条【件  — ，  ：（一） 成套的【。具有被征《收房屋代《表性特征的在用房屋！功能齐全并具备【使用条？件     ！（，二） 一般情况下】为，无装：修的成套《房屋   】  （三）》 一般？情况下房屋为砖【混一等十成新 ！ ，  ：  （四） 首【先应在？征收项？目范围？内寻找具有代—表性：特征的住宅》作为：“标准样本住—宅”的原型再根【据具体情况从—方，便操：。作提高效能的考虑出！发综：合被征收房屋—的典型特征按—上述三条要求—设定一个征收项【目范：围内的“标准—样本住宅” 】 第十三】条 住宅房屋估价中！可比实例《选择应符合以下要求！ ：     —（，一） 可比实—例应选择与估价对】象处于相《同地段或类似地段】的住宅房《屋； 《     —。（二） 一般情况】下可比实例应—是，。砖混结？构的多层《住，。。宅房屋？如在估价对象类似】范围内？无砖混结构的多【。层住：宅房屋可《。。选取多层框》架结构或高》层框架结《构，住宅房？屋； ？    — （三）《 ，可比实例的权益【价格类型应为房【屋所有？权和国有土》地使用权价》格类型； 》   》  （四） 可比】实例的交易类型应选！取正常买卖的—交，易实例？其交易价《格应是正常市—场交易价格； ！    《 （五） 可—比实例？的成交？日期应与《估价时点接》近两者差异一—般不超过12个月；！     】（六） 《采用可比实例修正测！算，确定评估价》格选用可比实—例的数？量应为3个及以上】数量； 《     （】七） ？同一供求《区域：内相同房屋综合【调整系数不得超【过±3？0％；  】 ， ， （：八） 选择的可比】实例的成交单价相互！间的价格差异—。一般不应超过±20！％在交易实》例较少的情况下【该价格差异最大【不应超过±30％ ！ 第：三章 住宅房屋实体！因素修正系》数， 第十四条 【住宅房屋《结，构因素修正系—数,结？。构因：素修正根据实—际情况在±5％范】围内进行调整—房屋结构等》。级分：类表 — —第十五条 住宅房】。屋朝向因素》修正系？数 《 第十？六，条 住宅房屋楼层因！素修正系数 】 　 】 ： 第十七条高架空层！、独家使用的露天】平台和空中》花园根据实际情况调！整，系数为+1％～+】5％ 【 ： 》第十：八条 平面布—置根据实际情况【调整系数《。为+1％～+4％ ！ 》。 ： ，。 第十九—条房屋结构等级表中！一，类钢混二级无电梯】但实际有电梯调整】系数为6％～1【0％ — ， 【第二十条 》非成套型住》宅房屋？调整系数为-3％】 ，。 ？。 】第二十一《条 非出让土—地院场？的补偿以基准价格减！去，砖混一？级十：成新重？。置价：格为基数《乘以60％给予【补，偿 【 —第二十二条 假【楼的补偿以》。重置价乘以假楼【的面积为基数 【。 《 ：     层—高0.8《～1.5m（含1.！5m）补偿不超【过50？％；层高1.5～】2.：。2m(不含》2.2m)》补，偿不超过80％【 》 【第二十三条 —未计面积的地下室】以重置价乘以地【下室的面积为—基数层高为》1.5～2.—2m（？不含2.2m—。）根据地《下室面积补偿不超】过80％ —。 》 第二十四！条 住宅房屋—折旧（？公式如下） 】。 ？     —折旧率=（》1，残值率）÷耐—用年限×已使用年限！ 《    【 能：正常使用的房屋折旧！率一：。般不高于50％ ！第，。四章 营业用房估】价的：。收，益法应用《原则 第二十【五条 估价对象的】年纯收益一般采用客！观年租金《收益计算客》观年租金收益是指当！时当地同一类别【房地产正常出租的】平均租金收益水【。平；在无法取得客】观，租金：收益数据时商场【类，。、，旅馆类、商务—。类、餐饮类建—筑，可以采用客观经营】年，收益计算客观经【营年收益是指当【时当地同《一类别房地产正常】经营的平《均经营收益水平对于！大型综合性建—筑可以采用按—不同功能部分—分别：按客观收《益计算？的办法进《行计算年纯收益【。的成本费用时—应对照估价对—象的：现实情况确》。定，。扣，除项目分别按出【租型：。。、直接经营型和【混合型房地产—净收益的求取规定计！算 《 ？ 第二】十六条 估价对【象资：本化率的求取—应，。采用：客观资本化率进行】。资本化？率的：求取方法推荐采用】市场抽取法和安全】利率法？计算其中采用—市场：抽，。取法计算《时必须选《取3宗或以》上数量的房地产交】。易案例作为测—算的可比实例—；应用安全利—率法计算时资—本化率＝《安全利率＋风险调整！值安全利率选用当时！。中国人民银行一【年定期存款年利率】。或者一年《期国债年利率风【险调整值由》估价人？员根据收《益法原理结》合估价对象经营风险！认识和估价经验【。给予确定 【 】 第：二十七条 估价对象！收益年期的求取主】要考虑？估价对象房屋经【济寿命剩余年—限和土地使》用年限 》第五章 非营业用房！成本法估价应用说】。明及房屋重置—价格参考表》。 第二十》八条 特《殊住宅房屋和非营】业用房的成本法估价！。 ？ 》。    （一）【 成本法估价的基】本公式为 ！     【征收补偿评估价【格＝土地重》新取得价格＋建筑】物重置价《格－建筑物折旧 】 【   ？ （二） 土地重】新取得价《格采用基准地—价修正法求取 【。 ， ？  《  ： （三） 建筑物】重置：价格参照《。。下表执？行（特殊建筑需另行！测，算，费用确定重置价【。格） ？ ？ ， ，     （四）！ 建筑物《。折旧应根据现场勘】。查结果应考虑物【质折旧、《。 ： ？    — 功能折旧》等因素给予确定 】 【 第二十九】条 房屋重置价【格表 — 第六】章 ：装修：补偿标准 》 第三十《条 符合城市规划】及住宅室内装饰【装修管？理办法要求》的拆迁房屋装—饰装修？。予以补偿装饰装【修的补偿金额由房地！产估价人员》根据：本市装修材》料的市场行情以及】结合我省的》装，饰装修定《额标准？评估确定 》 ？ ， ： 第三十一条 【补偿标？准    】 ，（一）住《宅房屋？装饰装修2年内（不！含2年？）按装饰装》。修费的100％给予！补偿 》     》（二）住宅房—屋装：饰装修2-》4年内（不》。含，4年）按装饰装修费！的90％《给予补偿《。 ：  ？   （三）住宅房！屋装：饰装修4-6—年内：（不含6《年）按装饰装修【费的80％给予补】偿 《  ：。   ？（四）住宅》房屋装？饰装：。。修6-8《年内（不《含8年）按》装饰装？修费的70％给予补！偿 ：     （五！）住宅房屋装饰装】修8-10年按装】饰装修费的50％】给予补偿《10：年，以上给予40％【补偿： ： 》 第三十二条 拆】迁评估装《。饰装修？。。材料：价，格，表中不？明确的装饰》装修材料由房地产】。估，价人员结合市场【行，情确定其补偿价格 ！。。 》 第三十三条 装！饰装修？材料价格表（—材料费？的综合价格中包【含制作？安装费） — ：见附表 — ： 《     本标准】根，据实际情况每年作出！相应调整并》报市政府批准执【行 【