？ 吉安市中心城！区征：收评估？指导：。标准 【吉安市人民政府【办公室关于印发吉安！市国有土地上房屋征！收评估机构选定【和评估？技术：细则等3个配—套文件？的通知 》 发布时间—2012-01-0！9 文号》吉，府办发〔2》011〕20号 ！井冈山管《理局井开区管—委会各县（市—、区）人民》政府：市直：有关单位《。 《 ：  ？   经市政—府研：究同：意现将吉安市—国有：土地：。上，房，屋征收评估机—构选定？和，评估技术《细则：、吉安市《中心城区征收评估指！导标准、《吉安市中心城—区征收国有土地上房！屋补偿补助和奖【。励标准从201【2年1月《1日起执《行现印发给你—们请认真遵照—执行 二〇—一一年十二月二十】七日 吉》安市：中心城区征收评估指！导标准 《 第一条《。 为了规范》我市中心《。城区国有土地上房屋！征收评？估工作确保评—估补偿价《。格公正？、客：观，、准确根《据建：房20？1177号国有土】地上：房屋征收评估办法、！吉安市？国有土地上》房屋征收与》补偿暂？行办法参照国标G】B/T50291】1999房地产估】价规范、国标/P1！850820—01城镇土地—估价：规程等有关规—定制定本标准 】 第二条【 本标准适用范围】在吉安市中心—城区范？围内为了公共—。利益的需要征收国有！土地上单位》、个人？房屋：的房：地产估价活动适用本！标准 《第，一章： ，市场比？较法可？。比实：例选：择要求 》第三条 可比实例选！择要求适用于市场比！较法应用中的可【比实例修正方式【、收益法应用—等，市场估价情形 ！ 第四【。条， 可比实《例应选择与》估价对象处》于邻：近或类似地段的【房屋 ！ 第五条 可—比实例应与估价对】象的用？途相同其《中住宅房屋的可比实！例必：须用：途相同？一般情况《下非住宅房屋—的可比实例应—按本技术细则的【分类：与估价？对象：的类别？相同 》 ， 第六条 可！比实例应与估价【对象的建筑》结构相同建筑结构主！要指五？大类建筑结构一【般分为 —     》（一：。）钢混结构》；    】 （二）砖》。混结构？； 《     （—三，）砖木结构； ！     （四）】简易结构 》 — 第七条 可—比实例的《交易：类型应选取一般买卖！或租赁的交》易，实例为可比》实例其交易价格【应是正常市场交易价！。格 ！第八条？ 可：。比实例？的成交日期应与【估价时点《接近一般应》不超过12个月近】期6个月《内成交的类似房地产！交，易案例应优先使用】 》。 第九》条 采？用可比实例修正【测算确定评估—。价格的选《用的可比实例的【数量应为3》个及以？。上，数量 — ？ 第：十条 选《。择的可比实》例，的成交单《价相互间的价格差异！一般：不应超过±20【％在交？易，实例较少的情况下该！价格差异最大不【应超过？。±，30％ 【 第》十一条 对可—比实例的成交—价格的系数修正每项！不得超过±20％综！合系数修正不得【超过±30％ 】。第二章 整体评估】基准价格测算—的标：准样本住宅及可比】实例限定条件 第！十二条 住宅房屋征！收，。整，体估价？时根据？征收范？围内被？征收房屋的综合典型！特征而？设定的“标准—样本住宅”应当符】合下述条件 】     （一） ！成套的具有》被征收房屋代表【性特征？。的在用房屋功能【齐全并具《备使用条件》  》   （二》） 一般情况下为无！装修的成《套房：屋  —  ： （三） 》一般情？况下房屋为砖混一】等十成新 —   《  （四） 首【先应在征《。收项目范围内寻找】具有代表性特—。征的住宅作为—“标准样本住宅【”的原？型再根据具体—情况：。。从，方便操作提高效【能的：考虑：出发综合《被征收房屋》的典型特征》按上述？三条要？求设定？一个征收项目—。范围内的“标准【样，本住宅” 【 ， 第十三条】 住宅房屋》估价中可《。比实例选《。择应符合以》下要求 》     （一】） 可比实例应【。。选择与估价对—象处：于相同地段或类似】地段：的住宅房屋； ！   ？。  （二） 一般】。情况：下可比实例应是砖混！结构：的，。多层住宅《。房屋如？在估价对象类似范】围内无砖混结构的多！层住宅房屋可选取多！层框架结构或高层框！架结构住宅房—屋； 《。     （三】。） 可比实例—。的权：益价格类型应—为房屋？所有权和国有土【地使用权价》格类型；《    【 ，（四） 《可比实？。例的交？。易类型应选取正常】。买卖的交易》实例其交易价—格应：是正常市场交易价】格； 《     —（五） 《可，。比实例的成交日期】应，与，估价时点接近两者差！异一般不超过1【2个月； 】    《（六） 采用可比实！例修正测算确定【。评估价格选用—可比实？例的数量应为3个】及以：上数量； —     （【七）： 同一？供求区域内相—同房屋综合调整系数！不得超过±30【％； 》     （八）】 ，选择的可比实—例的成交单价相互间！的价格差《异一般不应》超，过±：20％在《交易实例较少的情】况下该价《格差异？最大不应超过±3】0％ 《第三：章 住宅房屋实体】因素修？正系数 第—十四条 住宅房屋结！。构因素修正系—数,结构因素修正根！据实：际情况在±5％【范围内进行调—整房屋结《构等级分类》表， ， ？ 第【十，五条： 住：宅房：。屋朝向？因素修正系数 】 第？十六条 住宅房屋】楼层因素修正系数】 《　 — 第十七【条高架空层、独家】使用的露天》平台和？空中：花园根据《实际情况《调整系数为+1％～！+5％ ！。 —第十八条 平面布】置根据实际情况调】整系数为+1％～】+4％ 】 ：。。。。。。 ？ ， 第十九条》房屋：结，构等级表《中一类钢《混二级？。无电：梯，但实际？有电梯调《整系数为6％～1】0，。％ ？ — 第二—十条 ？非成套型住宅房屋】调，整系数为-》3％ 《 ？ ， 《 第二十一—条 非？出让土地院场的补】偿以基准价格减【去砖混一《级十成新重》置价格为基数—乘以60％》给予补偿《 【 第二十二！条 假？楼的补偿以重置价乘！以假楼的面》积为基数 —    ！ 层高0《.8～1.5m【（含1.5》m）补偿《不超过50％；层高！1，.5～2.2m(不！含2.2m)补【偿不超？过80？％ 【 ： ， 第二》十，三条 未计面积的地！下室以重置价乘以地！。下室的面积为基数】层高为1.5～2.！2m：（不含2.》2m）根据地下【室面积补偿不超过】80％ 【 ？ 第二【十四条？ 住宅？房屋折？旧（公式如下）【 【  ： ， ， 折旧率=（1【残值率）÷耐用年】限×已使用年限【 》  《   ？。能正常？。使用的房屋折旧率】一般不高《于50？％ 第四章 营】业用房估价》。的收益？法应用原则 第二！十五条 估价对【象的年纯收益—一般采用客观—年租金收益计算客】观年租金收益是指当！时当地同一类—别房地产正常—出租的平均》租金收益《水平；在无法—取得客？。观租金收益数—据时商场类、旅馆类！、商务类、餐饮类建！筑可以采用客观经营！年收益计《算客观经《。营年：收益是指《当时当？地同一类别》房地：产，正常经营的平均【经营收益水平对于大！型综合？性建筑可以采用按不！同功能部分分别按客！观收益计算的办【法进：行计算年纯收益的成！本费用时应对照【。估价对象的》现实情况确》定扣：除项目分别按出【租，。型、直接经营型和混！。合型房地产净收【益的求取规定—计算： ？ ！第二十六《条 估？价对象？资，本化率的求取应采用！。客观资本《化率进？行，资本化率《的求取方法推荐【采用：市场抽取法和—安全利？率法计算其中—采用市场抽》取法计算时必须选】取，。3宗或以上数量的房！地产交易案例作为】测算的可《比实例；《应用：安全利率法计算【时资本化率＝安全利！率，＋风险调整》值安全？利率选用当时中【国人民银行》一年定期存款年利】率或者？。一年期国债年利率】风险调整值由—估价人员根》据收益法原理—结合估？价对象经营风险认】识和：估价经验给予确【定 《。 《 》第二十七《条 估价对象—收益年？期的求取《主要考虑估价对象】房屋经济寿》命，剩余年？。。限和土地使用年限 ！。 第五？。章 非营业用房成】本法估价应用说明及！房屋重置价格参考表！ 第？二十八条 特殊住宅！房屋和非营业用房的！成本法估价 】 》    （》。一） 成本法估价的！基本：公式为 【 ，     【征，。收补偿评《估价格＝土地重【新，取得价格《＋建筑物重》置价：格－建筑物折旧 】   ！  （二） 土地重！新取得价格采—用基准地价修正法求！。取 】     （—三） 建《筑物：重置：。价格：参照下表执行（【特，殊，建筑需另行》测算费用确定—重置价格） 】 ， ：    》 （四） 建—筑物折旧应根据【。现场勘查结果—应考虑物质折旧、 ！   ！  功能折》旧等因？素，给予确定 — ？ —。 第二十《九条 房屋重置价格！表 ： 】 第六章 》装修补偿标准 【 第三？十条 符合》城市规划及住宅室内！装饰装修管》理，办法要求《的拆迁？房屋装饰装修予以补！偿装：饰装：修的补偿金》额由房地产》估价人？员根据本市装修材料！的市场？行情：以，及结合我省的—装饰装？。修定额标准评估确】定， ，。 — 第三十一条— 补偿标准 —     【（一）住宅房屋【装饰：装修2？年内（不含2年【）按装？饰装修费《的100％给予补偿！。   —  ：（二）住宅房屋装】饰装：修2-4年内—。（不：含，4年）按装饰—。。装修费的90％【给予补偿 — ，     （三【）住宅房屋装—饰装修4-》6年内（《不含6年）按装饰装！修，费的8？0％给予补偿 】     （四】）住宅房屋》装饰装修6-8年】内（不含8》年）：。按装饰装修费的70！％给予补偿 【 ：    （五）住宅！。房屋装？饰装修8-》10年按装饰装修费！的50％给予补偿】。10年以《上给予40％补【偿 ！。第三十二《条 拆迁评》估装饰装修材—料价格表中不明确的！。装饰装修材》料由房地《产估价人员结—合，市场行情确定其补】偿价格 》 第三】十三条 装饰—装修材料价格表【（材料？费的：综合价格《。中包含制作安装费】） ： ， 见附表 】  】。   本标准根【据实际？情况每年作》出相应调整并报市】政府批准执行 【 》