—吉，安市中心城区征【收，评估指导标准— ？ 吉安市人民【政府办公室关于印】发，吉安市？。。国有土地上房—屋征收评《估机构选定》和评估技术细则等3！个配套文《件的通？。知 发布时间！2012-01【。-09 《 文号吉府办发【〔2011〕20】号 ？井冈山？管理局井开区—管委会各县》（市、区《）人民政府市直【有关单位 》   ！ ， 经市？。政府研究同意现【将吉安市国》。有土地上房屋—征收评估机构选定】和评估技《术细：则、：吉安市？中心：城区征收评估指导标！准、吉安市中心【城区征收国》。有土地上房屋补【偿补助和奖励—标准从2012【年1：月1日起执行—现印发给你》们请认真遵照执【行 二〇一一年十！二月二？十七：。日， ：吉安市中心城—区征收评估指—导标准 》。第一条 《。为了规范《我市：中心城区国有土地上！房屋征？收评估？工，作确保？评估补偿价格公正】、，客观、准《确根据建房2—011？77号国有》。土地上房屋》征收评估办法、【。吉安市国有土地【上房屋征收与补【偿暂行办法》参照国标GB/T】50：2911999【房地：产估价规范、国【标/P185—082001城【镇，土地估价规》程等有关规定—制定本标准 【 ， 第二》条 本标准适—。用范围在吉安市【中心城区范围内为】了公共？利益的需《要，征收国？有土地上单位—、个人房屋的—房地产估价》活动适用本标—准 第一章 市】场比较法《。可比实例选择要【求 第三条 可比！实例选择要求—适用于市场比较【法应用？中的可比实例修正方！式、：收，益法应用等》市场估价情形— 》 第四条— 可比？实，例应选？择与估价《对象处于邻近—或类似地段》的房屋 】 第五条 可】比实例应与估价对象！的用途相同其中住】宅房屋的可比实例必！须用途相同一般【情况下？非住宅房屋》的可：比，实例应按本技—术细：则的分类与》估价对象的类别相】同 ： — 第六条《 可比实例应—与估价对象的建筑结！。构相同建筑结构主】要指五大类建—筑结构一《般分为  】  ： ，（一）钢混结构【；   【  （二）砖混【结，构； ？ ，     （三】），。砖木结构；》。     （！四）简易结构 ！ 第七条 ！可比实例《的交易类型应选【取一般买卖或—租，赁的交易实》例为：可，比实例其交易—价格应是《正常市场交易价【格 【 第八条 —可比实例的》成交日期应与—估价时点接近—一般：应不超过《1，2个月近期》6个月内成交的【类似房地产交易案例！应优先使用》 】。第九条 采用可【比实例修《正测算确《定评估？价格的选用的可比】实例的数量应—为3个及以》上数量 》 —。第十条 选》。择的可比实例的成交！单价相？互间的？价格差异一般不应超！。。过±2？。0％在交《易实例较少的情【况下该价格差—异，最大不应《超过±30％ 】 ， 第十一条！ 对可？比，实例的成交价格的系！数修正每项不得超】过±20％综合系数！修正不得超过—±30％《 ， 第二章 整体评】估基准价格测算【的标准样本住宅及】可比实例限定条件】 ， ，。第十二条《。 住宅房屋征—收整：体，估价时根据征收【范围内被征》收房屋的综合典【型特征而设定的“标！准样：本住宅”应当符【合下述条件 —。     【（一：） 成套的具有被】。征收房屋代》表性特征的》在用：房屋功能《。齐全并具备使用【条，件 ？     （二）！ 一：般，情况：下为：无装修的《成套房屋  ！  ： （三） 一—般，。情况下房屋为砖混】一等十成新》     （！四，） 首先应在征【收项目范《。围内寻找具有—代，。表性特？征的住？宅作为“标》准样本住宅”的原】型再根据具体情【况从：方便操作提》高效能的考虑出发综！合被征收房》屋的典？型特征？按上述三《条要求设定一个征收！项目：范围内的“》标准样本《住宅” 《 — 第十三条 住【宅房屋估价中可比】实例选？择应符？合以下要求》 ，。  《   （一》） 可比《实例应选《。。择，与估价对象处于相同！地段：或类似地段》的住宅房屋； 】    》 （二）《 一般情《况下：可比实？例应是？砖，混结构的多层住宅】房屋如在估价对【象类似？范围内无砖混—结构的多层住宅【房屋可选取多—层框架？结构或高层框架结构！住宅房？屋；   】  （？三） 可比实例【。的权益价格类型【应为房？屋所有权和国有土】地使：用权价格类型—；，  》   （四》） 可？比实：例的交易《类型应选取正—常买卖的交易—实例其交易价—格应是正常市场交】。易价：格； 》    《 （五） 可比实例！的成：交日期应与估价【时点接近《两者差异一般—不超过12个月；】     】（六） 采用可比】。实，例修正测算确—定评：估价格选用可—比实例的数》量应为3《个，及，以上数量； — ，    》 （：七） 同一供求区】域内相同房》屋综合调《整系数不《得超过±30％； ！     （八！。） 选择的可比实例！的成交单价》相互间的价格差异】一，般不应？超过±20％在交】易实例较少的情【况下该价格差异最】大不应超过±30％！ 第三章 住宅房！屋，实体因？素修正系数 第】十四条？ 住宅房《屋结构因《素修正系数,结【。构因素修正根据实】际，情，况在±5％》范围内进行调—整房屋结《。构等级分类表 ！ ： ， 第十—五条 ？住宅房屋朝向因素修！正系数 【第十六条 住宅房屋！楼层因素修正系【数 　 】 》 ：第十七条《高架空层、独家使】用的露天平台和空】中花园根据实际【情况调整系数—为+：1％：～+5％《 【 第—十八条 平面布置】根据实际《情，况调整系数为—+1％～《。+4％ 】 第】十九条？房屋结构等级表中】一类钢混《二，级无电？梯但实际有》电梯调整系数—为，6％～10》％ ！ 《第二十条《。 非成套《型住宅房屋调整系】数，为-3？％，。 ？ 》 ？ 第二？。十一：条 非？出让土？地院场的补偿—以基准价《格减去砖混一级【十成新重置》价格为基数乘—以，60％给予补偿 ！ 》 第二【十二条 假楼的补】偿以：重置价乘《以假：楼，的面积为基》数 — ？    层高0.8！～1.？5m（含1》.5m）《补偿不超过5—0％；层高1.5～！2.2？m(：。不含2.《2m)？。补偿不超《过80？％ ！。 ， 第二十三条 ！未计面积的地—下室以重置价乘以】地下室？的面积为基数层【高为1？.，5～2.2m（不含！。2.2？。m）根据地下室【面积补偿不超过【8，。0％ —。。 第！二十四条 住宅【房屋折旧（公式如下！。） 》 ？   ？  折旧率》=（1残值率—）÷耐用年》限×已使《用年：限 《 ？   《。 ， 能正常使用的房】屋折旧率一般不【高于50％ 第四！章 ：营业用房估价的收益！法应用原《则 第二》十五条 估》价对象的年纯—收益一？般采用客观》年租：金收益？计算客？观年租金《收益是指《当时当？。地同一？类别：房地产正常出租的平！均，租金收益《。水平：；在无法取得客【观租金收益》数据时商《场类、旅馆类、商】务类、餐饮类建筑可！以采用客观经—营年收？益计算客观经营【年收益是指当时当地！同一：类别房地产正常经】。营的平均经营收益】水平对于大型综合性！建筑可？以采用按《不同功能《部分分别按客观收】。益计算的办法进行】计算年？纯收益？的成：。本费用时应对照估】。价对象？的，现实情况确定扣除】项目：分别按出租型—、直接？经营型和混合型房地！产净收益的求取规定！计算： 】。 第二十【六条 估价对—象资本化率的—求，取应采用客》观资本？化，率进行资本》化率的？求取方法推》。荐采用市场抽取法和！安全利率法计算【其中采用《市场：抽取法计《算时：必须选取3宗或以】上数量的《房地产？交易案例《作为测算的可比实例！；应用安全利率法】计算：时资：本化率＝安全利率＋！风险调整值安全【利率选用当时—中国人民银》行，一年定期存款年利】率或者一年期国【债年利率风》险调整值《由估价人员根据【收益：法原理结《合估价对象经—营风险认识和估【价经验给予确定 ！ ， 《 《 第二十《七条 ？估，。价对象收益年期的】求取主？要考虑估价对象房屋！经济寿命剩余年【限，和土地使用年限【 第五《章 非营业》用房成本法估价【应用说明及房屋【重置价？格参考表 第二十！八条 特殊住—宅房屋和非》营业用房的》成本法估价 ！ ：     （【一） ？成本法估《价的基？本公式为 【。     ！征收补偿评》估，价格＝土《地重：新取得价格＋建筑物！重置价格－》建筑物折《旧 ！。    （二） 土！地重新取得价格采】用基：准地价修正法—求取 《  【   （三） 建筑！。物重置价格参照下】表执行（特殊建筑需！另行测算《。费用确定重置价【格，） ？ 》    《 （：四） 建筑物折【旧应根据现场勘查结！果应考虑物质—折旧、 — ， ：     功能折！旧，等因素给予确定 ！ ？ ， —第二：十九条？ 房屋？重置价格表 】 — 第六章 装—修补：偿标准？ 第三十条 【。符合城市《规划及？住宅室内装》饰装修管理办法【要求的拆迁房—屋装饰装修予以补】偿装饰装修的补偿】金额由房地产估价人！。员根据本市装—修材料的《市场：行情以及结合—。我省的装《饰装：修定额标准评估【。确定 — ： 第三十一条【 补偿标准 —     （】一）：住宅房屋装饰装【。修2年内（不含【2年）按装饰装修】费的10《0％给予补偿— ？ ，    《（二）住宅房—屋装饰装修》2-4？。年内（不《含4年）按装—。饰装：。修费：的90％《给，予补偿   ！  （三）住宅【房屋装？饰装修4《-6年内《（不含6年）按装饰！装修：费的80％给—予补偿 《 ？    （四）【住宅房屋《装饰装？修6-8年内（不含！8年）按装饰—装，。修费的70》％给予？补偿 ？ ？    （五）【住宅房屋装饰装修8！-10年《按，装，饰装修？费的50《％给予补偿》10年以上给予40！％补偿 — ？ 第？。三十二条 拆迁评】估装饰？装修材料《价格表中《。不明确的装饰装【修，材料由房《。地产估？价人员结合市场【行情确定其补偿价】格 【 第三《十三条 装饰装修材！料价格表（材料费的！综合：价格中包含》制作安装费） 】 ， 见附表 】 ，   【  本标准根据实】际情况？每年：作出相应调》整并报市政府批【准，执行 《 《