： 吉安市中】。心城区征收评—估指导标准 】 吉安市人—民政府办公室—关于印？。发吉安市国有土地】上房屋征《收评估机构选定和】评估技术《细则：等3个配套文件的通！知 ？。 发布时》间20？12-01-—09 文号—吉府办发〔》2011〕20号 ！ 井冈？山管理局井开—区管委会各县（市】。、区）人民政府市直！有关单位 【。 》。   ？ 经市政府研究同意！现将吉安《市国有土《地，上房屋征收评估机构！。选定和评估技术细则！、吉安？市中心城区征—收评估？指，导标准、吉安市中】心城区征收国有土地！上房屋？补偿补助和奖励标】准从201》2年1月1日起执行！现印发给你们请【认真：遵照执行 》 二〇一一年—十二月二十七日 ！吉安市中心城区【征收评估指导标准】 第一条 为【。了规范我市中心城区！国有土地上》房屋征收评估—工作确保评》估补偿价格公正、客！观、：准确根？据建房2《0117《7号国有土地上【房屋征收评》估办：。法、吉安市》国有土？地上房？屋征收与补偿暂行办！法，参照国标GB/T】50291》1999房地产【估价规范《、国：标/P1《85082001】城镇：土地估？价规程等《有关规定制定本【标准 第！二条 本标准适【用范围在吉》安市中心《城区范围内为了公共！利，益的需要《征收国有土地—。上单位？、个人房屋的房地】产估价活《动适用本《标准 第一章 市！。。场比较法可比—实例选择要求— 第三条 可【比实：例选：择要求适用于市场比！较法应用中》。的，可比实？例修正方《式、收？益法：应用等市场估价【情形 — 第四条 可！比实例应选择与估价！对象处于邻近或【类似地段《。的房屋 ！ 第五条 可【比，实例应？与估价对象的用途相！同其中住宅房—屋的可比实例必须用！途相同一般情况下】非住宅房屋的可比实！。例应：按本技术细》则，的分类？与，估价对象的类—别相同 》 ： 《第六条 可比实例应！与，估价对象的》建筑：结构相同建筑—结构主要指五—。大类建？筑结构？一般分为 —     （一）！钢混结构；》   —  （二《）砖混结构； ！。     （三）】砖木结构《； ？  ？   （四》。）简易结构 — ， ，。 第七条】 ，可比实例的交易类型！应选取一般买—。卖或租？赁的交易实例为【可比实？例其交易《价格应是正常市场交！易价格 《 》 第八条》 可比实例的成【交日期应与估价时】点接近？一般应不超》过，12个月近期6个月！内成交的类》似房地产交》。易案：例应优？先使：用， ： 第九】条 采用可比实例】修正测算确定评估价！格的选用的》可比实？例，的数量应为》3个及以上数量【 第！十条 选《择的可比实例的【成交单价相》互间的价格差—异一般不应超过±】20％？。。在交易实例》较少的？情况下该价格差异最！大不应超过±—30％ 《 ： 》第十一条 》对，可比实例的》成交价格《的系数修正每项不】得超过±20％综合！系数修正不得—超过±？30％ 第二章 ！整，体评估基准价格测】算的标准《样本住宅及》可比实？。例限定条《件 第十二条 住！宅房屋征收整体估价！时根据征收范围内被！征收房屋的综合典型！特征而设定的“标】准样本住宅》”应当？符合下述条件— ：。 ，     （一【） 成套的具有被征！收房：屋代表性特》征的在？用房屋功能齐—全并具？备使用条件 ！  ：  （二）》 ，一般情况下为无装修！的成套房屋 ！    （三） 】一般情？况下房屋为砖—混一等十《成新    ！ （四） 首先应在！征收项目《范围内寻找具—有代表性《特征的住宅作为“标！准样本住宅”的原型！再根据具体情况【从方便操作》提高效？能的考虑出发—综合被征收房屋的典！型特征按上述三条】要求设定一个征收】项目：范围内的“标准【样本住宅” 【 第十】三条 住《宅房屋估价中可【比实例选择应—符合以下《要求  【 ，  （一《） 可比实例应选】择与估价对象处于】相同地段或类似地】段的住宅房屋； ！     （二）！ ，一般情况《下可比实例应是砖混！结构的多层住宅房】屋如在估价对—象类：似范围内无》砖混结构的》多层：住宅房屋可选取多层！框架：结构或高层框架【结构住宅房屋； 】 ？    （三）【。 可比实《例的权益价格—类型应为房屋所有】权，和，国有土地使用权价格！类型；   ！  （四） 可比】实例的交易类型应】选取正常买》卖，的交易？实例：其交易价格应—。。是正常市场交易【价格； 》 ：  ：  （五） 可比实！例的成交日期应与估！价，时点接近两者差异一！般不：超过：12个月； —  《   （《六） 采用可比实】例修正测算确—定评估价《格选用可《比实例？的数量？应为：。3个及以上数量【；    】 ，（七） 同》。。一，。供求：区域：内相同房屋综—合调整系数不得超过！±3：。0％：。； 《。     》（八） 《选择的可比实例的】成交单价相互间的价！格差异一般不应超】过±2？0％在交《易实例较《。少的情况下该价格】差异最大不应—超过±30％ 】第三章 住宅房屋实！体因：素修正系数 第】。十四条 住宅房屋结！构因素修正系数【。,结构因素修正【根据实际情况在±5！％范围内进行调整房！。屋结构等级分类表 ！。。 ！第十五条《 ，住宅房屋朝向因【素修正系《数 ？ 第十六条 住宅！房屋：楼层因素修正系数】 　 【 ， 第十】七条高架空层、独家！使用的露天平台和】。空中花园根》据实际情况调整系数！为+1？％～+？5％ ？ ？ ？ ， ：。 第十《。八条 平面布置【根，据实际情况》调整系数《为+1％～+4％ ！ ！ 第十九条房屋】结构等？。级表：中一：类钢混二《级无电？梯但实际有电梯调】整系数为6％—～10？％， 】 ， 第二十条【 ，非成套型住宅—房屋调？整系数为-3％ ！ — 第》二十一条 非—出让土地院场—的补偿以基》准价格？减去砖混一级十成新！重置价格为基数【乘以60％给予补偿！ ？ ： ， ？ ： ，第二十二条 假楼的！补，偿以重置价》。乘以假？楼的面积为基数【  ！。   层《高0.8～1—。。.5m？（含1.5m）补】偿不超过50％【；层高1.5～2】。.2m(不含2【.2m)补偿—不超过80％ 】 《 ： ， 第二十三【条 未计面积—的地：下室以重《置价乘以《地下室的面积为基数！层高为1.5—～2.2m》。（不含2.2m）】根据地下室面—积补：偿不超过80—％ 》 —。 ， 第二十四条 【住宅房屋《折旧：（公式如下） ！ 》   ？ 折旧率=》（1残值率）÷耐用！年限：×已使用《年，限 ？ —    《能正常使用的房【屋折旧率一般—不高于50％ 第！四章 营业用房估】价的收？。益法：应用原则《 ， 第二十五条 【估，。价，对象的年纯收—益一般采用》。客观年？租金收？益计算客观年租【金收益是《。指当时当地同一类别！房地产正常出租的平！均，租金：收益水？平；在无法取得【客观租金收》益数：据时商场类》、旅馆类、》商，务类、？餐饮类建《筑可以采用客观经营！年收益计算》客观经营年收—益是指当时当地【同一类？别房地产正常经营的！平均经营收益水平对！于大型？综合性？建筑可以《采用按不同功能部】分分别按客》观，收益计算的办法进】行计算？年，纯，收益的成本费用【时应对照估》价，对象的？现实情况确定扣【除项目分别按—出租型、直接经营】型和混合型房—。地产净？收益的求取规定【计，算 》 ： 第二十！六条 估价对—象资本化率的求【取应采用客观资【。本化率？进行资本化》。率的求取方法推荐】采用市场抽》取法和安全利率【法计算其中采—用市场抽《取法计？算时必须选取3【宗，或以上数量的房地】产交：。易案例？作为测算的可比【实例；应用安—全，。利，率法计算时资本化】率＝安全利率＋风】险，调整：值安全利率选—用，当，时中国人民银行【一年：定期存款年利率或】者一年期国债年利】率风险调《整，值由估？价人员根据收益【法原理结合估—价对象经营风—险认识和估价经【验给予确定 — —。 ： 第二》十七条 估价对象收！益年期的求取主要考！虑估价对象》房屋经济寿》命，剩余：年限和土《地使用？年限 《第五章 非营业【用房成本法》估，价应用说明》及房屋？重置价格参考表【 ：第二十？八条 特殊住—宅房屋和非营业用房！的成：本法估价《 】    （一）【 成本法估价—的基本公式为 ！ ：     【。征收补偿评估价格＝！土地重新取》得价格＋《。建筑物重置价—格－建？筑物：折旧 ？。 —。     》（二） 土地重新】取得价格采》用基准地《价修正法求取— 》 ， ：  ：  （三） 建筑物！重置价格《参照：下表执行（特殊建筑！需，另行测算费用确定重！。。置，价格） 】    — （四） 建筑物】折旧应根《据现场？勘查结？果应考虑物质折旧、！ ？ 》    《功能：折，旧等因？素，给予确定 — — ？ 第二？十九条 房屋重置价！格表 《。 ， 【。第六章 装》修，补偿标准《 ：第三十条《 符合城市规划及】住宅室内装饰—装修：管，理，办法：。要，。求的拆迁房》屋，装饰装修予》以补偿？。装饰装修的补偿【。。金额由房地》产估价？人员根据本市—装修材？料的市场行情以及】结合我省的装—饰，装修定额标准—评，估确定 【 第三十一】条 补偿标准 【     （】一，）住宅房屋装饰装修！2年内（不含—2年）按装饰装修费！的100％给—予补偿 【    （二）住宅！房屋装饰装修2-4！年内：（不含4年）按装饰！装修费的90—％给予补《偿 ：     （】三）住宅房屋装【饰装修4-6年内（！不含6年）按—。。。装饰装修费》的80％给予—。补偿 —。。。 ，   （四》）住宅房屋装饰装修！6-8年《内，（不含？8年：）按装？饰装：修费的70％给予】补偿 《   《  （五）住宅房屋！。。装饰装？修8-1《0年按装饰装修费的！50％给予补偿10！年以上给予》40％补偿 】 ？ 第三十二条【 拆迁评估》装饰装修材料—价格表中不明确的】装饰装修材料由【房地产？估价人员结》合市场行情确定其】。补偿价格 】 第》三十三条 装饰【装修材料价格表（】材料费的《综合：价格中包《含制作安《。。装费） 《 见附》。表， —。     本！标准根据《实际：情况每年作出—相应调整并报—市，政府批准执》行 ： 》