—。吉安市中《心城区征收评估【指导标准 【 吉？。安，市人民政府办公室】关于印发吉安市国】有土地上房屋—征收评估机构—选定和评估技—术细则？等3个配套》文件的通知 】 ，发布时间2》012-01-【09： 文号吉》府办：发〔201》1〕20号 — 井冈山管理局【井开：区管委会各县（【市、区？）人：。民政府？市直有关单位 ！    】 经市？政府研？究同意现将吉安市国！有土地上房》屋征收评估》。机构选定和评—估技术细则》、吉：安市中？心城区征收》评估指导标准—、吉安市《中心城区《征，收，国有：土地上房屋补偿【补，助和奖励标准从20！12年1月1日起】执行现？印发给？你们请认《真遵照执行 【二〇一一年十二月二！十七日 》吉安市中心城—区征收评估指导【标准 第一条 】为了规范我市中心】城区国有《土地上房屋征—收评估工作确保【评估补？偿价格公正、客观、！准确根据建房—201？177号国有—土地上房《屋，征收评估办法—、吉：安市国有土地上房屋！征收与补偿暂行办法！。参照国？标GB/T502】91199》9，。房地：产估：。。。。价规范、国》标/P1850【82001城—镇土地估价》规程等有关规定制定！本标准 】 第二？条 本标《。准适用范围在吉安市！中心城区范围—内，为，了公共利益》的需要征收国有土地！上，单位、个人房—屋的房地产估价活】动，。适用本？标准 《第一章 市场比【较法可比实例—选择要求 —。第三条 可》比实例选择要求适】用于市场比》较，法应用中的可—比实例修正方式【、收：益法应用等市场估价！。情形 》 第四条 ！可比实例应选择与估！价，对象处于邻近或类】似地段的房屋 ！ 《 第五条 可比实】例，应与估价对象—的用途相同其中【住宅房屋《的可比实例必—须，。用途相同一般—情，况下非住宅房屋的可！。比实例应按本—。。。技术细则的分类与】估价对象的类别相】同 ： 》 第六条 可比实！例应与估价对象的】建筑：结构相同建筑结构主！要指五大类建筑结】构，一般分为《 ？ ，    （一）【钢混结构； 【 ： ，   （二）砖混】结构； —     （—三）砖木结构； ！     （四）！简易结构 — 第七条！ 可比实例的交【易类型应《选取一般买》卖或租赁的》交易实例为可比实】例其：交易：。价格应是正》常市场交易价格 ！ ， ： 第八》条 可？比实例的成》交日期应与估价时点！接近一般应不超过1！2个月近期6个【月内成交的类似房】地产：交，易案例应优先使【用 ！第九条 采用可比】实例修正《测算确定评估—价格的选用的可比实！例的数量应为3个】及以上数《量 《。 第十条】 选：择的可？比实例的成交单价】相互间的《价格差？异一般不应超—。过±20％在—交易实例较少的情况！下该价？格差异最大不应超】过，±30％ 》 《 第十一条【 对可比实例的【成交：价格的系数修—正每项不得超—过±：2，0％综合《系数修正不得超【过±30％ 第二！章 整体评》估基准价格测—。算的：标准样？本住宅？及可比实例限—。定条件 第十二条！ 住宅？。房屋：征收整体估》价，时根据征收范—围内：被征收房屋的—综，合典型？特征而设定的“【标准样本住宅”应当！符合下述条件 【 ？。    （一） 】成，套的具有被征—收房屋代表性特【征的在用房屋功【能齐全并具备使用】条件 —    （二） 】一般情况下》为无装修的成套房】屋    】 （三） 一—般情况下房》屋为砖混一等十成】新 ？    》 （四） 首先【应在征收项目范【围内：寻找：具有代？表性特征的》住，宅，作为“标准样本住宅！”的原型《再根据具体》。。。。情况从方便操作提】高效能？。的考虑？出，发综合被征收房【屋的典型特征按上】述三条？。要求设定一个—征收：项目范围内的—“标准样本住—宅”：。 — 第十三条 【住宅房屋估价中【可比实例选择应符】。合，以下要求《。   —  （？一） 可比实例应选！择与估价《对象处于相同地段】或类：似地：段的住宅房》屋；  【   （二》） 一般情况下可】。比实：例应是砖混》结构的多层》住宅：房屋如在估价对【象类似范围内无砖】混结构的《多层：住宅房屋可》选，取多层框架结构或】高层框架结》构住宅房屋； ！     （三）】 可比实例的权益】价格类型应为房【屋所有？权和：。国有土地使用权价】格类型；《 ？    《 （四） 可比实例！的，交易：类型应选取正常买卖！。的交易实例其交【易，价格应是正》常，市场交易价格；【 ，     （】。五）： 可比实例》。的，成交日期应与估【价时：点接近两《者差异一《般不超过1》2个月；《  》。   （《六） 采《用可：比实例修《正测算确定》。评估价格选用—可比实例的数量应】。为3个及以》。上数量；《     】（七）？ 同一供《求区域内《相同房屋综合—调整系数不得—超过±30％；【    【。 （八） 选择【的可比实例》的成交单价相互【间的：价格差异一般不应】。超，过±20％在交易】。实例较少《的情况下该价格【差异最大不应超【过±30％ 第三！章 住宅房屋—实体因？素修正系数 第】。十四条 住宅—房屋结构因素修【正系数,结》构因素修正根据实际！。情况在±5％范【围内进行《调整房屋结构—等级：分类表 《 】 第十五条 住宅房！屋朝向因素修正【系数 第十六！条 住宅房屋楼【层因素修正系数 】 　 ！ 第十—七条高架空层、独家！使用的露《天平：台和空中花园—根据实际情况调整系！数为+1《。。％，～+：5％ 【 第十！八条 平面布—置，根据实际情况—调整系数为+—1％～+4％ ！ ！第，。十九条房屋结构【等级表中一类钢混】二级：无电梯但实》际有电梯调》整系数为6》％～1？0％ ！ ： 第二》。十条 非成套型住】宅房屋调整系数为-！。3％ ？ ？ 】。第二十一条 非【出，让土地院场的补偿以！基准价格减去砖混一！级十成新重》置价：格为基数乘以60】％给予？补偿 】 —第二十？二，条 假楼的补偿以重！置价乘以假楼的【面积为基数 —   ！  层高0.8～1！.，5，m（含1.5—。m）补？。。偿不超过50％；】层高1.5～—2.：2m(不含2.2m！)补偿不超过80％！ — 第【二十：三条 未计面积【的地下室以重置价乘！以地：。下，室的面积为基数【层高：。为1.5～2.【2m：（不含2.2m【）根据地下室面【积补偿不超》。过80％ 》 ？ ，。。 ： ， ， 第二十四条 ！住宅房？。屋折旧（公式如下】），  ！   折旧率=（1！残值率）÷耐用年限！×已使用《年，限 ！。   ？ 能正常使用的房屋！折旧率一般》不高于50》％ 第四章 【营，业用房估价的收益】法，应用原则 第二十！五条 估价对象的】年纯收益一般—采用客？观年租金收》益计算客观年租【。金收益是指当时当】地同一类别房地【产正常出租的平均】租金收益水》平；在无《。法取得客观租—。金收益数据时商场】。类、旅？馆类、商务类—、餐：。饮类建筑可以采【用客观经营年收【益计算客观经—营年收益是指当【时当地同《一类别房地产—正常经营的》平均经营收益水平】对于大型综》合性：建筑可以采用按不同！功能部分《。分别：。按客观收益计算【的办法进行计—算年纯？收益的？成本费用时应对照估！价，对象：的现实情况》确定扣除项》目分别按《。出租型、直接经【营型和混合型房地产！净收益的求取—规定计算 》 《 》 第二十》。六，。条 估价对象资本化！率的求取应》。采，用客观资《。本，化率进行资》本化率的求取—。。方法推？荐采用市场抽取法和！。安全利？。率法计？算其中？采用市场抽取法计算！时必须选取》3宗：。或以上？数量的房《地产交易案例作为】测算的可比》实，。例；应用安全利率】法计算？时资本化率＝安全】。。。利率＋风险调整【值，安全：利，率选用当《。时，中国人民银行一年定！期存款年利率或者一！年期国？。债年利？。率风险调整》值由：估价人员《根据：收，。益法原理结合—估价对象经营风险】认识和估价经验给予！确定： 》 ： 第二十七！条 估价对象收益】。年期的求取主要【考虑：估价：对象房屋经济寿命剩！余年限？和土地使用年限 ！第五章？ 非：营业用房成本法【估，价应用说明及房屋重！置价格参考表 第！二十八条《 特：殊，。住宅房屋《和非营业用》房的成本《法估价 》   】  （？一，） 成本法估价【的基本公式为 ！ ？ ，     征收补】偿评估价格＝土地】重新取得价格—＋建筑物重置价格－！建筑物折《旧，。 ： — ，。。 ，  ：（二） 土地重新取！得价格采用基—。准，地，价修：正法求取 —   】 ， ，（三） 建筑物【重置价格《参照下？表执：行（特？殊，建筑需另行》测算费用确定重置价！格） ！     （四【） 建筑《物折旧？应，根，据现场勘《查结果应考虑物【质折旧？、 ！    《功能折旧等因素给予！确定 ？ 《 ？ ？ 第二十九条 房】屋重置价格表 【。 》 第六章 】装，修补偿标准》 第三十条 符合！城市规划及住—宅室内装《饰，。装修管理办法要求】的拆迁房屋装饰【装修予以补偿装饰装！修的补偿金》额由房地产》。。估价人员《根据本市装修材【料的市场行情—以及结合我》省的装饰装修定额】标准评估确定— ？ 第三十】一条 补偿标—准 ？ ：    （一）【住宅：房，屋装饰装修2年内（！不含2年《）按装饰装修—。费的100％给予补！偿，     】（，二）住宅房》屋装饰装修2—-4年内（不—含4年）按装饰装修！费的90《％给予补偿 ！    （三—。）住宅房屋装饰装修！4-6？年内：（不含？6年）按装饰装修】费的80％》给，予，补，偿    】 （四）《住宅：房屋装饰装修6-8！年内（不含》8年）按《装饰装修费的7【0％给予补偿 】     （五）！住宅房屋装饰装修】8-：10：年按装饰装》修费的50％—给予补偿10年以上！给予：40：％补：。偿 ！第三十二条 拆迁】评估：装饰装修《材，料价格表中》不明确的《装饰装修材料由房地！产估价人《员结合市场行情确定！其补：偿价格 《 ？ 第》三十三条 装饰装】修，材料价格表（—材料费的综》合价：格中包含制作安装费！） ： 见附表 ！ ， 》。    《 本标准根据实际】情况每年《作出相应调整并【报市政？。府批准执行 — ？ ， ，