吉【安市中心城》区征收评估指导标】准 吉安】市人民？政府办公室关于印发！吉安市国有土地上】房屋征收评》估机构选定和评估技！。术细则等《3个配套文件—的通知 【发布时间《2012-》01-09 — 文号？吉府办发《〔2011〕20号！ 井冈山管理局】。井开区管委会各【县（市、《区，。。）人：民政府市直》有关单位 【  —   经《市政府研究》同意现将吉安市国有！土地上？房屋征收评》估机构？选，。定和评？估技：。术细则、吉安—市中：心城：区征收评估指导标准！、吉：安市中？心城区？征收国有土地上【房屋补偿补助和奖】励标准从201【。2年1？月1：日起执行现》印发给你们请认真遵！。照执行 二〇【一一年十二月二【十七日？ 吉安市中心【城区：征收评估指导标【准 ： 第一条 为—了规范我市中心城】区国有土地上房【屋征收？评估工作确保评估补！偿，价格公正《、客观？、，准确根据建房2【01177号国有】土地上？房屋征收评》估，办，法、吉安市国有土】地上房屋征收与【补偿暂行办法参照】国标GB/T50】2911999房】地产估价规范、国标！/P18《50：82001城—镇土地估价规程等】有关规定制》定本：标准 《 ：。 第二《条 本标准适用【范围在吉安市中心】城区范围内为了公共！利益的需要征—收，国有土地《上单位、个人房屋的！房地产估《价活动适用》本标准 《 第一？章 市场比较法可比！实例选择要》求 第《三条： 可比实《例选择要求适用于市！场比较法应》用中的可比实例修】正方式、收益—法应用等市场估价情！形 《 第四条 ！可比实？例，应选择与估》。价对象处于》邻近或？类似地段的房屋 】。 ，。 ？。 第《五条 可比》实例应与估》。价对象的《用途相同其中住【宅房屋？的可比？实例必须《用途相同一》般情况下非》住宅房屋的可—比实：例应按本技术—细，则的分？类与估价对象的类】别相同？ ？ 《 第六？条 可比实例应与估！价对象的建筑—结构相同《建筑结构主》要指五大《类建筑结《。构一般分为 — ？  ：  （一）钢混结】构；： ？     （二【）砖混结构； 】  ？   （三》）砖木结《构；   】  （四）》。简易结构《 【 第七条 可—比实例的交易类型应！选取一般买卖或租】赁的交易实例为可】比实：例其交易价》格，应是正常市场交【易价格 — 第八条】 可比实例的—成交日期《应与估价时点接近】。一般应不《超过12个月近期6！个月内？成交的？类似房地产交—。易案例？应优先使用 — ？ 第九条 】采用可比实例修正】测算：确定评估价格的选用！的可：比实例的数量应为】3个及以上》数量 】 ：第十条 选》择的可比实例的成交！单价相互间的价【格差异一般》不应超过±》20％在交》易实例较少的情况】下，该，价格差异最》大，不应超过《±30％ 【 ：。 ？。第十一条《 对可比《实例：的成交价《格的系？数修正每《。项不得超过》±20％综合系数修！。正不得超过±30％！ 第二章》 整体评估基准价格！测算的标准样本住】宅，。及可比？实例限定条件 第！十二条 住宅房屋征！收整：体估价时根据征收】范围内被《征收房屋的综合典】型特征而《设定的“标》准样本住宅”应当】符合下述条件 】    》 （一） 成套的具！。有被征收房屋—代表：性特征的在用—房，屋功能？。齐全并具备》使用条件 】  ：  （二）》 一般情况下为【无装修的成套房屋 ！    — （三） 》一般情况下房屋为砖！混一等十成》新 ：    —。 （四）《 首先？应在征？。收，项目：。范围内寻找具—有代表性特征的住】宅作为“标准样本】住宅”的《原型再根据》具体情况《从方便操作提—高效能的考虑出发】综合被？征收房屋的典—型特征按上述三条要！求设定一个征收【项目范围内》。的“标准《样本住宅”》 — 第十《三条 住《宅房屋估价中可比】实例选择应符合【以下要？求 》    （一） 可！比实例应选择—与估：价对象处于》相同地段或》类似地段的住宅【房屋：；，  》   （二） 一般！情况下？可比实例《应是砖混结构的【多层住宅房屋如在估！价对象类似范围【内无砖混结构的多层！住宅：房屋可？选取多层框架结【构，或高：层框架结构住—宅房屋； 》 ，     （三）！ 可比实例的权益价！格类型应为房屋所】有权和国有土—地使用权价格—类型； —   ？  ：（四：） ：可比实例的交易类型！应选取正常买卖的】交易实？例其交易价格应是正！常，市，场，交易价格；》 ？     （五【） ：可比实例的》成交日期应与—估价时点接》近两者差异一般不超！过12个《月，； 》。  ：  （？六）：。。 采用可比》实例修正测》算确定评估价格选】用可比实例的—数量应为3》个及以上数量； 】    —。 （：七） 同《。一供求区域内相同房！屋综合调整》系数不？得超：过±30％；—。    【 （：八） 选择的可比】实例的成交单价相互！间的价？格差异？一般不？应超过±20％【在，交易实例《较少的情况下该价】格差：。异最大不应超过±3！0％ 第三—章 住宅房屋实体】因素：修正系？数 第十》四条： 住宅房屋》结构因素修正系数,！结构因素修》。正，根据实？际，情况在±《5％范围内进行调整！房屋结构等级分类表！ 】 ：第十五条《 住：宅房屋朝向因—素修正系数 ！第，十，六条： 住：宅房屋楼层》因素修正系数 】 　 《 《 第十七条】高架空层、独家【使，用的露天平》台和空中《花，园根据？实际情况调整系数为！+1％～+5％【 ？ 》 第十八【条 平面布置根【据实际情况调整【系数为+1％～【+4％ ！ ， 第十九条！房屋结构等级表【中一：类钢混二级无—电梯但实际》有电梯调整系数为】6％～10％ 】 ？ — 第二十条 —。非，成套型？住宅房屋调整系【数为-3％ — 《。 ： 《 第：二十一条 非—。出让土地院场的补】偿以基准价》格减去砖混一级十】成新重置价》格，为基数乘以6—0％给予补偿 】 ， 《 《 第：二，十二条 假楼—的，补偿：以重置价乘以假楼】的面：积为基数 ！ ？ ，   层高0.【8～1.《5m：（含1.5m）补】偿不超？过50％；》层高1.5～2.】2m：(不含2.2m【)补偿不《超过：80％ 【 《 第二十三】条 未计面积的地下！室以重置价乘—以地下室的面积【为基数层高为1.5！～2.2m（—不，含2.2m》）根据地下》室面：积补偿不超》过80％ ！ ， ， 》第二：十四：条 住宅房屋折旧（！公式如下《） 】     》折旧率？=（1？残值率？。），÷耐用年限》×已使用年限 】 》    《 能正常使用的房屋！折，旧率一般《不高于50％— 第四章 营【业，用房估价的收—。益法：应用：原则： 第二十》五，条 ：估价对象的年—纯收益一般采用客】观，年租金？收益计？。算客观年《租金收益是》指当时当地同一类】别房地产正常出租】的平均租金收益水】平；在无法》取得客观租金—收益：数据时商场类、【旅馆类、商务类、】。餐饮类？。。建筑可？以采用客《观经营年《收益计算客》观经营年《收益是？指当时当地同—一类：别房地产正常经【营，的平均经营收—益水平对于大型综合！性，。建筑可以采用按【不，同功能部分分别按客！观收：益计算的《办法进行《计算年纯收益的成本！费用时？应对照？估价对象的》现实情况确定扣除】项，目分别按出》租型、？直接：经营型和《混合：型房地产净收益的】求取规定计》算， ！ ： 第二十《六条 估价对—象资本化率的求取应！采用客观资本化率进！行资本化《率的：求取方法推荐采【用市场抽取法—和安：全利率法计算其中采！用市场抽《取法计算时》必须选取3》宗或以上数》量的房地产交易案】例作为测算的可比】实例；应用安全利】率法计算时》资，本化率＝安全利率＋！。风险调整值安全利】率选用当时中国【人民：银行一年定期存款】年利：率或者一年期国债年！利率：风险调整值由估价人！员根据收益法原【理结合？。估，价对象经《营风险认识和估【价经：验给：予确定 》。 【 第二十—七条 估价对象【收益年？期的求取主要考虑】估价对象房屋经【。济寿命剩余年限和】土地使用年限— 第五章》 非营？。。业用房成本法估价应！用说明及房屋重置价！格，参考表 》第二十八条 特殊住！宅房屋和非营业【用，房，的成：本法估价 》 —    《 （一） 》成本法估《价的基？。本公式为 】  》   征收补—偿评估？价格＝土《地重新？取得价？格＋建？筑物重置价》格－建筑物折旧 】 》     （二】） 土地《重新：取得价格采用—基准地价修正—法求取 【 ？。 ，  ： ， （三？） 建筑物》重置价？格参照下表执行（特！殊建筑需《。。另行测算费用确定重！置价格？） ： —     （四【） 建筑物折旧应】。根据现场勘查—结果应考虑物质【折旧、 》 —    功能—折旧等因素给予确】。定， ： ？ 【。第二十九条 房屋】。重置价格表 【 ， 《 ： 第六章 装修【补偿标准 —第三：十，条 符合城市规划及！住宅室内装》饰装修管理办法要求！的拆：迁房屋？装饰装修予以—补偿装饰装》修的：补偿：金额由房地产—估价人员《根据本市装修—材料的市场行情以及！结合我省的装饰装修！定额标准评估确定】 《 第》三十一条《 ，补，偿标准？。 ：   《 ， （一）住宅房屋装！饰，装，修2年内（不含2】年）按？装饰装修费的100！％，给予补偿 【     》（二）住宅房屋【装饰装修2-4年内！（不含4年）按【装饰装？修费的90》％给予？补偿 —    （三）住宅！房，。屋装饰装修4—-6：。年内（不含6年【）按装？饰装修费的80％给！予补偿 —   ？  （四《），住宅房屋装饰装修】6-8年内（不含8！年）按？装饰装修《。费的7？0％给予《补偿 《  ？   （五）住宅】房屋装饰装修8【-1：0年按装饰装修费】的50％《给，予补偿10年以上】给予40％补偿【 ， 第三！十二条 拆迁评估】装饰装修材》料价格？表中不明确的装饰装！修，材料由房地产估价】人员结合市场行情确！定其补偿价格 ！ ？ 第三十三条【 装饰装修材料价】格表（材料费的【综合价格中》包含制作安装费【） 见—附表 【    】 本标准根》据实：际情：况，每年作出相应调整并！报市：政府批准执行— ： ： ：