《 吉？安市中？心城区征收》评估指导标》。。。准 》。 吉安市人》民政：府，办公室关于印—。发吉安市国有—土地上？房屋征收评估机构选！定和评？估，技术细则等3个配套！文件的通知 ！发布时？间2012-01】。-09 文—号吉府办发〔2【011〕《20号 井冈山管！理局井？开，区管：委会各县（市—。、区）？人民政府市》直有关单位 ！。 《    经市政府】研究同？意现将吉安》市国：有土地上《房，。屋征收？评估机构《选定：和评估技《术，细则、吉安市中心】城区：征收评估指导标准】。、吉安市中》。心城区征收》国有土地《上房屋补偿补助和奖！励标：准从2012—。年，1月1日起执行现】印发给？你们请认真》。遵照：执行 二》〇一一年十二—月二：十七日 《 吉安市中》心城区征收评估指】导标准？ 第一条 —为了规范我市中心】城区国有土地上【房屋征收评估工作确！保评估？补偿价？格，公正、客观》、准：确根据？建房201177号！国有土地上房屋征】收评估办法、吉安市！国有土地上房屋征】收与补偿暂》行办法参《照国标GB》/T502》91199》9房地产估价规【范、国标《。/P1850—82001城镇【土地估价《规程：等，有关规定制定本【标准 【 第二条 本标准】适用范？围在吉安市中—。心城区范围内—为了公共利益的需】要，征收国有土地上【单位、个人》房屋的房地》产估价活动适用本标！准 第《一章 市场》比较法可比实例选择！要求 《第三条？ 可比实例选择【。要求适用《。于市：场比较法应用中【的可比实例修正方式！。、，收益法应用等市场估！价情形 》 ， 第四条 ！可比实例《应，选择：与估价对《象处于邻近或类【似地段？。的房：屋 】 第：五条 可比实例应与！估价对？象的用途相同—其中住宅房屋的可比！。实例必须用》途相：同一般情况下非住宅！房，屋，的可比实《例应按本技术细【则的：分类与估价对—象的类别相同— 《。 ？ 第六条 可—比实例应与估价对】象的建筑结构相【同建：筑结构主要指五大类！建筑结构一般分为】 ，  《   （一）—。钢混结构； 】     》（二）砖《。混结构；  ！   （三）砖【木结构； 》     【（四）简易结—构 】 第七条 可比实例！的交易类《型应选取一般买卖或！租赁的交易实例为可！比实例其《。交易价格《应是正常市场交【易价格 】 第八条— 可比实例的成【交日：期应与？估价时点接近—一般应不超过—12个月近期6个月！内成交的类》似房地产交易—案例应？优先使用 【 第九条】 采用可比》实例修正测算确定评！估，价，格的选用的》可比实例的数量【应为3？个及以上数量 【 《。 第十条 选择！的可比实例的成【交单：价相互间《的，价格差异一般不应超！过±20％在交【易实例较少的情况】下该价格差异最大不！应超过±《30％？ 》。 ： 第十一条》 对：可比实例的成交【价格的系《。数修：正每项不得超过±】20％综《合系数修正不得超过！±30％ 第二章！ 整体？评估基准价》格测算的标准样【本住宅及可比实例】限定条件 第十】二条：。 住宅房屋征收整体！估价时根《据征收范围》内被征收房屋的综】合典型特《。征，而设定的《“标准样本住宅”应！当符合下述条件【    【 （一？） 成？套的具有被》。征收房屋代表性特】征的在用房屋功能】齐全并具备》使用条？件     ！（二） 一般情况下！为无装修的成—套房：屋 ：  《   （三） 一】般情况？下，房屋为砖混》一等：十成新   ！  （四） 首先应！在征收项目范围【内寻找？具有代？表，性特征的住》宅作为“《。标，准样本住宅”—的原型再根据具体情！况，从方便操作》提，。高效能的考虑—出发综合《被征收？房屋的典型特征【按上述三条要求设定！一个：征收项目范》围内：的，“标准？样本：住宅”？ ？ 第—十三条 住宅房【。屋估价中可比实例】选择应符合以下【要求  【   （一） 可】比实例应选择—。与，估价对象处于相同地！段或：类似地段《的住宅房屋》； ： ？    （二） 一！般情况下可》比实例应是砖混【结，构的多层《住宅：房屋如在估价对象】类似范围内无砖【混结构的多层住宅】房屋：可选取多层框—架结构或《高层框架《结，。构住宅房屋； 】 ：。    《（三）？ 可比实例》。的权益？价格类型应为房【屋所：有权和国《有土地使用》权价：格类型；《 《    （》四） 可比实例【的交易？类型应选取正常买卖！的交：易实例其交易价【格应是正常》市场：交易价格； ！    《（五） 可比实例的！成交日？。期应与估《价，时点接？近，两者差异一般不超过！。。。12个？月，；    】 （六） 采用可】比实例修正测算确】定评：估价格选用可比实例！的数量应为3个及】以上数量； ！    （七—） 同一供》求区域？内相同？房屋综合调整系【数不得超过±30％！；，  》   （八） 选择！的可比？实例的？。成，交单价相互间的价格！差异一般《不应：。超过±20％在交易！实例较少的情—况下该价格差异最大！不应超？过±30％ — ，第三章 《住宅房屋《实，体因素修正系—数 第《。十四条？ 住宅房屋》结构因素修》正系数？。,结构因素修正根】据实际？情况在±5％范围内！进行调整房屋—结构等级分类—表， ： — 第十五条 住宅！房屋朝向因素修【正系数 — 第十六条 住宅房！屋，楼，层因素修《正系数 》 　 】 ： 第？十七条高架空层、】独家使用的露—天平台和空中花园根！据实际？情况调整系数为+】1％～+5％ ！ 》 ？ 第十八条 —平面布置《根据实际情况—调整系数为+1％】～+4％ 】 — ， ，。第十：九条房？屋结：构等级表《中一类钢混二—级无电梯但实—际有电梯调整系【数为6％《～10％ 】 》。 第《二十条 非成套型住！宅房屋调整》系数为-《3％： ： 《 《 第二十一条 】非出让土地院场的补！。偿以基准价格减【去，砖混一级十成新重】置价格为基》数，乘以6？0％给予补偿 ！ 】 第：。二十二条 假楼的补！偿以重？置价乘？以假楼的《。面积为基数 】 ：     层高！0.：8～1.5m（含1！。.5m？）补偿不超》过50％；层高1】.5～2.2m【(不含2.2m)补！偿，不超过80％— — ， 第—二十三？条， ，未计面积的地—下，室以重置价乘—以，地下室的面》积为基？数层高为1》。.5：～2.2m（不含2！.2m）根》据地下室面》积，。补，偿不超？过8：0％ 》 — 第二十四条 ！。住宅房？屋折旧（公》式如下） ！     【折旧：率=：（1：残，值，率）÷？耐用年限×已—使用：年，限 】     能正常使！用，。的房屋？折旧率一般不高于】50％ 《。 ，第四章 营业—用房估？价，的收益法应用原【则， 第二《十五：条 估价对象的年】纯，收益一般采用客【观，年，租金：收益计算客》观年租金收益是【指当时？当地：同，一类：别房地产正常出租】。的平均租金》收益水平；在无法】取得客？。观，租金：收，益，数，据时商场类、旅【馆类、商务》类、餐饮类建筑可以！采，用客观经营年收益计！算客观经营》年收益是指当—时当地同《。一类别房地产正常】经营的平均经营收】益水：平对：于大型综合性建筑可！。以采用按不同功能部！分分别按客》观收益计《算的办法《进行计算年纯收【。益的成本费用时【应，对照：。。估价对象的》现实情况确定扣除】项目分别按出租【型、直接经营型和混！合型：房，地产净收益的—。求取规定计算 ！ — ：。 第二十六》条， 估价对象资本【化率的求取应采用】。客观资本《化率进行资本化率的！求取方法推荐采用】市场抽？取法和安全利率法计！算其中？。采用市场抽取—法计算时必须选取】3宗或以上数—量的房地《。产交易案例作为测算！的可比实《例；应用安全—。利率法计算时资本】。化率＝安全利率【＋风险调整值安【全，利率选用当时—中国人民银行一【年定期存款》年，利率或者一年期国债！年利率？风险调整值由估【价人员根《据收益法原理结合】估价：。对象：经营风险认识和【估价经验给予确【定 ？ ： 【 第二十七》条 估价对》象收益年期的—求取：主要考虑《估价对象《房屋：。经济寿命剩余年限和！土地：使用年限 》。 第五章 非营【业，用房成本法估价应用！。说明及房屋重置价】格参考表 第二】十，八条： ，特殊住宅房屋和非营！业用房的成本法估价！ ： ：。 《   ？ （一） 成本【法估：价的基本公式—为 ？   】 ， 征收补《偿评：。估价格＝土地重新取！得价：格＋：建筑：物，重置价格－建筑物折！旧， ： 《。。 ， ，    （二） 】土地重新取得价格采！用，。基准地价修》正法求取 — 》   ？。  （？。三） 建筑物重置】价格：参照下表执行（【特殊建筑需》另行：测算：费用确定重》置价格） 【  —。   （四） 建筑！物折旧应根据—现场勘查结果应考虑！物质折旧、 ！     功！能折旧等因素给予确！定 【。 第二】十九条 房屋重置价！格表 ？ ： 》 第六《章 装修补偿标【准 ： 第三十条 符【合城市规划》及住宅室内装饰装】修管理办法要求【的拆迁房屋装—饰装修予以补偿装】饰装修的补偿金额】由，房地产估《价人员根据本市装修！材料：的市场行情以—。及结：合我省的装》饰装修？定额标准《评，估确定 】 ： ，。第三十一条 —补偿标准 —     （一】）住宅？房屋：装饰装修《2年内（不含2【年）按装饰装—修费的100—％给：予补偿 【    （二）住宅！房屋装饰《。装修2-4年内（不！含4年）按装饰装修！费的9？0，％给予补偿 】     （三【）住宅房屋》。装饰装修4-6【。。年内（不含》6年）按《装饰装修费的80％！给予补偿 】   ？ （四）住》宅房屋装《。饰装修6-8—年内（不含8年）按！装，饰装修费的70％】给予补？偿  —   ？（五）住《宅房屋装饰装修【8-：10年按装饰装修费！的50％给予补偿1！。0年以上给予4【0％补偿《 《 第》三十二条 拆迁评】估装饰装修材料【价格表中《不明确的《装饰装修材》料由房地产》估价人员结合市场行！情确定其补偿价【格 ： —。 第三十三条 装】饰装修材料价格表】（材料？费的综合价格—中包：含制作安装费） ！ 见附表 【。 【。。    《 本标准《根据：实际情况每年作【出相应调整并报【市政府批准执行【 ，。 》