：。 ？ 吉：安市中心城区—征收评估《指导：标准 【吉安市？人民政府办公—。。室关于印发吉安市】国有土地上房—。屋征收评估机构【选定和评估技—术细则等《3个配套文件—的通知？ 发》布时间？2012-》01-09 — ，文号：。吉府办发〔2—011〕《2，0号 井冈山管理！局井开区管委会各县！（市、区）人民政府！市直有关单位 【 》  ？  ： 经市？。政府研？究同意现《将吉安市《国有土地上房屋征】收评估机《构选定和《评估技术《。细则、吉安》市，中心：城区：征收评估指导标准】、吉安市中心城区征！收国有土《地上房屋补偿补助】和奖励标准从201！2年1月1》日起执行现印发【给，你们请？认真遵照《执行 二》〇一：一，年十二月二十—。。。七，日 吉安市中【心城区征《收评：估指导标《准 ？第一条 为了规范我！市，中心城区国》。有，土地上房屋征—收评：估工作确保》评估补偿价》格公：正、客观、准确根据！建，。房201《177号国有土地】上房屋征收》评估办法、吉安市】国有土地上》房屋：征收与补偿暂—行办法参照国标G】B/T502911！99：9房地产估价—规范、国标/P【1850《820？01城镇土地估价规！程等有？关规定？制定本标准 【。 《第二条 本》标准适用范》围在吉安市中心【城区范？围内为了《公共利益的》需要征收《国，有土地上单位、个人！房屋的房地产估价活！。动，适用本标《准 第一章 市场！比较法可比实—例，选择要求 》 第三条 可比实例！选择要求适用于市】场比较法应用中的可！比实例修正方式【、收益法应》用等市场估价情形 ！ 第四！条 可比实例应选】择与估？价对象处于邻—近或类？似地：段，的，房屋 《 第五条！ 可比实例应与【估价对象《的用途相同其中住】宅，房，屋的可？比实例必须用途相同！一般情况下非住宅】房屋的可比》实例应按本技术细】则的分类与估价对象！的，类别相同《 ？ 《 第六条 可比【实例应与估价对【象的建筑结构相【同建筑结《构主要指五大类建】。筑结构一般分—。为 》    （一）钢】混结构； 》 ，     （二）！砖，混结构；  ！   （三）砖木】结构；  】   （四》）简：易结构 — 》第七条 可比实【。例的交易《类型应选取》一般买卖或租赁的】交，易，实例为可比实—。例其交易价格应【是正常？市场交易价格 ！ ， 第》八条 可《比实例？的成交日期应与【估价时点接》近一般应不超过1】。2个月？近期6？个月内？成交的类似房—地产：。交易案例应优—先使用 —。 ， 第九—条 ：采用可比实例—修正测算确定评估价！。格的选用的可比【实例的？数量应为3个及以】。上数量 】 第十》条 选择《的可比实例》。的成：交，单价相互间的价【格差异一般》不应超过《±20％《。在交易实例较少的情！况下该？价格差异最》大，不应超过《±30％ 【 第十【一条： 对可比实例的【成交价格《的系数修正》每项不得超》过±20％综合系数！。修，正不得？超过：±30％ 》 第二章 整体【。评估基准价格测算的！标准样本住》。宅及可比实》例限定条件 第十！二条 住宅房屋【征收：整体估价《时，根据征？收，范围：内被征收房屋—。的综合典型特征【而设定的“标准样】。本住宅”应当符【合下述条件 —。   》  （一）》 成：套的具？有被征收房屋代表性！特征的在用房屋功】能齐全并具备—。。使用条件 【    《 （二） 一般情况！下为无装修的—成套房？屋， ？   ？。  ：（三） 一般—情况下房《屋为砖？混，一等十成《新 ？  ？   （四） 首先！应在征收项目范围】内寻找？具有代？表性特？征的住宅《作为“标准样本住宅！”的原型再根据【具体情况从》方便操？作提高？效能的考虑出—发综合被征收—。房，屋的：典型特？征按上述《三条要求设定一个征！收，项目范围内》的“：标准样本住宅” ！ ？ 第《。十三条 住》宅房屋估价中可比实！例选择应符》合，以下要求《    【 （一） 可比实例！应选择与估价—对象处于相同地段或！类似地段的住宅【房屋； —     （二【） 一般《。。情况下可比实例应是！砖混结构的多层住】宅房屋如在估价对】象类似范围内无砖混！结构的多层住—宅房屋？可，选取多层框》架结：。构或高层框架—结构住宅房》屋；：     】（三） 可比—实例的权益价格类型！应为房屋所有权和国！有土地使用权价格】类型；？     】。（四：） 可？比实例的交易类型】应选取正常》买卖的交易实—。。例其交？易价格应是》正常市场交》。易价格； 】 ，   （五）— 可比实《。例的成交《日期应与估价时点】接近两者差异—一般不超《过12？个月：；，    【 （：六） 采用可比【实例修正测算确【定评估？价格选用可比实例】的数量应为3—个及以上数量； ！。 ，。     （七【） 同一《供求区域内相同房屋！综合调？整系数不得超过±3！0％；？。 ：     （【八） 选《择的可比实例—的成交单价相—。互，间，的价格差异一般不】应超过±2》0％在交易实例较少！的情况下该价格【差异最大《不应超过±3—0％ 第三章 住！宅房：。屋实体？因素修正系数 第！十四：条 住宅房屋结【构因素修《正系数,结构因素】修正根据实际—情况在±5％范围内！进行调整房屋结【构，等级分类表 】 第十！。。五条 住宅房屋朝】向因：素修正？系，数 》第十六条 住—宅，房屋楼层因素—修正系数 【 　 》 ， 第十七条！高，。架空层？、独家使用的露【天平台和《空中花园根据实【际情：况调整系数为+1％！。。～，+5％？ 【 第十八】条 平面布置根据】实际情况调整系【数为+1％～+4】％ ！ ： ：第十九条房屋结构】等级表中一》。类钢混二《。级无电梯《但实际？有电梯调整》系数为6％～10％！ — ， 第—二十条 非》成套型住《宅房屋调整系数【为-3％ 》 》。 —第，二十一条 非出【让，。土地院场的补偿以】基，。准价格？减去砖混一级十【成新重置价格为基】数乘以？60％给予补偿【 【 ： 第二十二条 ！假，楼的补偿以重—置价乘以假楼的面积！为基数 ！     —层高0.8～1.5！m（含？1.5m）补—。偿不超？过50％；层高1】.5～2《.2m(不含2【.2m？。)补：偿不：超过80％ 】 ： ， 》 第二十三条— 未计面《积的：地下室？以重置价乘以地下室！的，面积为基数层—高为1.5～2【.2m（不》含2.2m）根据地！下室面积《补偿不？超过80％ — ： ， — 第二十》四条 ？住宅房屋折旧（【公式如下） 【。 ，  —   折旧率=（1！残值率）÷耐—用年限？。×已使用年限— 》 ，     能正常！使用的房《屋，折旧率一《般不高于5》0，％ 第四章 【营业用房估价—的收益法应用—原则 第二十五】条 估价对象的【年纯收益一般采用】客观年租《金收益计《算客观年《租，。。金收益是指当时当地！同一类别房地—产正常出租的—平均租金《收益水平；》在无法取《得客观租《金收益数据》时商场类、旅馆类】、商：务类、餐饮类—建筑可以采用—。。客观：经营年？收益计算客观经营年！收益是指当时当地同！一类：别房：地产正常经营的【。平均经营收益水平】对于大型综合性建筑！可以采用按不同【功能部分分别按客观！。收益：计算的办法进—行计：算年纯收益》的成本费用》时应：对照估价对象的现实！情况确定扣除项【目分别按出租型、直！接经营型和》混合型房《地产净收益的求取规！定计算 【 第！二十六条 估价对象！资本：化率的求取》应采用客观资本化率！。进行资本化率的【求取方法推荐采【用市场抽取法—。和安全利《率法计算《其中采用市场抽取】法计算时必须选取】3宗：或以上数量的房地】产交易案例作为【测算的可比实—例；应用安全利【率法计算时资—本化率？＝安：全利率＋风险调整】值安全利率选—用当时中国人—民，银行一？。年定：期存：款年利率或者一年】期国债年《。利率风险调》整值：由估价人员根据收】益法原理结合估【价对象？经营风险认识和估价！经验给予确定 【 ， ？ 》 第二十》七条 估价对象【收，益年期的求取—主要考虑《估价对象房屋经【济寿命剩余年限和】土地：使用年限 第五】章 非营业用房【成本法？估价应？用说明及房屋重【。置价格参考表— 第二十八条 】特殊住宅房屋和非】营业用房的成—本法估价 — 《  ？  ：。 （一）《 成本？法估价的基》本公式为《。 ？   【。  征收《。补偿评估价格—＝土地？重新取得价格＋建筑！物重置价格》－建筑物《折旧 ！   ？  （？。二） 土地重新取得！价格采用基准地【价修正法求取— ， 《     【（，三） 建《。。筑物重置《价格参照下表执行】（特：殊建筑？需另行测算费—用确定重置价—格）： 】  ：  （四） 建【筑物折旧应根据现】场，勘查结果应考虑【物质折旧、 】 ？ ，     功能【折旧等因素给予【确定 ？ 《 — 第：。二十：九条： 房屋？重置价格表 【 ： ， 第六【章 装修补偿标准 ！ 第三十条 符合城！市规划及住宅—室内装饰装修管理办！法要求的拆迁房屋装！饰，装修予以《补偿装饰装修的补偿！金额：由房地产估价人员】根据：本，市，装修材料的》市场：行情以及结合我【省的装饰装修定额标！准评估确定 【 第三】十一条？ 补偿标准 ！   ？。 （一）住宅—房屋装饰《装修：2年内（不含2年】）按装饰装修费的1！。00％？给予补偿 】。    （二—）住宅房屋》装饰装修2-4年】内（不含4年）按】装饰装修《费的90％给予补】偿     ！（，三）住宅房屋装【饰装修4-6年内】（不含6年》）按装饰《装修：费的80％》给，予补偿 《。   》  （？四）住宅房屋装饰装！修6-？8年内（不含8年】）按装饰装修费【的70％给》予补偿  】。   （五》）住宅房屋装饰【装修8？-10年《按装饰装修费的50！％给予补偿10年】。以上：给予40《％补偿 — 第三【十二条？ 拆：迁，评估装饰装修材料】价格表中不明确【的装饰装修材—料，由房地产估价人员】结合市场行情—确定其补《偿价格 】。 ？第三十三条 装饰装！修材料价格》。表（材料费的综合】价格中包含制—作安装费） 】 见附表 【 ：。 《  ： ，  本标准根据【实际：情况每年作出相应调！整并报市政府—批准执行《。 ， 》