吉【安市中心城区征【收评估指《导标准 》 ， 吉安市人民政府！办公室？关于印发吉安市国有！土地上房屋征收评】估机构？选，定和：评估技术细则等3个！配套文件《的通知 《 ？发布时间《2012-01-】09 文号吉【府办发〔201【1〕2？0号 井冈—山，管理：局井开区管》委会各县（市、区】）人：民政府市直有—关单位 《 【    经》市，政府研究同意现将吉！安，市国：有土地上房屋—征收：评估机构《选定：和评估技《术细则、吉》安市中心城区—征收评估指导标【准、吉安市中心城】区征：收国有土地上房【屋补偿补助和—奖励标准从》2012年1月【1日起执行》。现印发给《你们请认真遵照【。执行 ？ ，二〇一一年十—二月：二十七日 吉安市！中心城？区征收评估指导【标准 第一条【 为了规《。范我市中心城区【。国有土？地上房屋征收评【估工：作确保评估补偿【价，格公正、客观、准确！根据建房20—117？7号：国有土地上房屋【征收评估办法、吉安！市国有？土地上房屋征收与补！偿暂行办法参照国】标，GB/T50—2911999房地！产估价规范、国标/！P185082【。001城《镇土地估价规程等】有关规定制定本标】准，。。 》 第二条 本标准】适用范围在吉安【市中心城区范围【内，为了公共利益—。的，需要征？收国有土地上单位、！个人房？屋的房地产估价活动！适用本？。标准 第一章 】市场比？较法可比实例选【择要求 第—三，条 可？比实：。例选：择，要求适用于市场比】较法应用中》的可：比实例修正方式【、收益法应用—等市场估《价情形 ！ ， 第四条 可比【实，例应选择《与估价对象处于邻】近或类似地段—的房屋 《 》 ：第五：条 可比实例应【与估价对《象，的用途？相同其中住宅房屋的！可比实例必》须用途相同一般【情况：。下，非住：宅房屋的可比实例应！按本技术细则的【分类与估价对象【的类别相同》 》 第六》条 可比实例应与估！价对象的建》筑结构相《同建筑？结构主要指》五大类建筑结构一般！。分，为， ：     —。（一）钢混结构【； ？。     （二】。）砖混结构》； 》。    （三）砖】木结构； 】。    （》四）简易结》构 — ？第七条 可比—实例：。的交易？类型应选取一般买】卖或：。租赁的交《易实例为可比实例其！交易价格应是正常】市场交易价格 】 ： 第》八，条， 可比实例的成【交日：期，应与：估价：时点接近一般应不】超，。过12个月近—期6：个月内成交的类似房！地产交易《案例应优先使用【 ， 》 第九条 采用】可比实例修正测算】确定评估价格的选用！的可比实例》的数量？应为3个及以上数量！ ， 第】十条 选择的可【比实例的成交单【价相互间的价格【差异一般不应超过】±，。2，0％：在交易实例较少的情！况下该价格差异最大！不应超过±3—。0％ 【 第《十一：条 对可《比实例的成》交价格的《系数：修正每？项，不得超过±20％综！合系数修正不得超】过±3？0％ ？ 第二章《。。 整：。体评估基准价格测】算的：标准样本住宅—及可比实《例限定？条件 《第十二条《 住宅房屋征收整体！。。估价时根《据征收范围内被征收！。房屋的综合》。。典型特征而设定【的“标准《样本住宅”》应当符合下》。述条件  】   （一） 【成套的具有被征【收房屋代表性特【征的在用房屋功能】齐全并具备使用条件！ 《    《（二） 一般情【。况，下为无装修的成套房！屋     ！（，三） 一《般情况下《房屋为？。砖混一等十成新 】     （四！） 首先应》在征收项《目范：围内寻找具有代表性！特，征的住宅作为“标】准样：本住：宅”的？原型再根据具—体情况从方》便操作提高》效能的考虑出发【综合被征收房屋的典！型特征按上述三条要！求设定一个》征收项目范围内的】“标准样本住—宅” 》 》。第十三条 》住宅房？屋估价中可比实例选！择应符？合以下要求 ！。   ？ （一） 》可比实例应选—择与估？价对象？处于相同地段或【类似地段的》住宅房屋；》 ？     》（二） 一般情况】下可比实例》应是砖混结构的多层！住宅房屋如在—估，价，。对象类似《范围内无砖混—结构：的多层住宅房屋可选！取，多层框架结构或高层！框架结构住》宅房屋； —    》 （：三） 可比实例的】权益价格类型应为房！屋，所有：权和国有土地—使用：权价格类型； 】     （四】） 可比实例—的交易类型应—选取正？常，买卖的交易实例【其交：易价格应《是正常市场》。。交，易价格； 》     （】五） 可比实例的】成交日期《应与：估价时点接》近两者差异一般【不超过12个月【。；，   —。  （六） —采用可比实例修正】测算确定《评估价格选用—可比实例的》数量：应为：3个：及以上？数，量；  【   （七》） 同一《供求区域内相同【房屋综？合调整系数不得超】过±30％； ！     》（八） 选择—的可比实例的成交单！价相互间的》价格差异一》般不应超过±20％！在交易？。实例较少的》情况下该价格差异】最大不应超过±【30％ 第三章】 住宅房《屋实体因素修正【系数 第十四【条 住宅房屋结构因！素修正系数,—结构因素修正—根据：实际：情况在±5》％范围内进行调整】房屋：结构等级分类表【 【 第十五条 】住宅房屋《朝，向因素？修正系数 第！十六条 住》宅，房屋楼层因素修正】系数 　【 》 第》十七条高架空层【、独家使用》。的露天平台和空中花！园，根据实际情况—。调整系？数为+1％》～+5？％ 】 ？。 第十八》条 平面布置根据】。。实际情况调整—系数为+《1％～+4％ 【 ？ ， 【第十九条房屋结【构等级表《中一：类钢混二级无电【梯但实际有》电梯：调整系数为》。6％～10％— ： ， ：。 》 第？二，十条 非成套型住宅！房屋调整系数为-】3％ 】 ， 《 第二十一条 非出！。。让土地院场的补【偿，以基准价格》减，去砖：混一级？十成新重置价格为】基，数乘以60》％给予补偿 【 ？ 《 第二十二条 ！假楼的补偿以重置价！乘以假楼《。。的面积？为，基，数 】  ：   层高0.【8～1.《5m（含1.—5m）补《偿不超过5》0％；层高1.5～！2.2m《(不含2.2m)补！偿不：超过80％ 【 《 ， 第二十三！条 未计《面积的地下室以【重置价？乘以地下室的面积】为基数？层高为？。1.5～2.—2m：（不：含2.2m）根据地！下室：面积补偿不超过80！％ ？ 【 ， ， 第二十四条 【住宅房屋折旧（公】式如：下） 《 ？。   》  折旧率=（【1残值率）÷耐用】年限×已使用年限 ！ 【    能》正常使用《的房屋折旧》。率一般不高于5【。0％ 第四章 营！业用房？估价的收益法应【用原则 《 第二十五条 估】价对象的年纯收【益一般采用客观年】租金收益计算—客观年租《金收：益是指当时当地【同一：类别房地产》正常出租的》平均租金收益—水平；在无法取得】客，。观租金收益》数据时商场类、旅馆！类、商务《类，、餐饮类建筑可【以采用客观经营年】。收益计算客》观经营年《收益：是，指当时当地同一【类别房地产正—常经营的平均经营收！益水平对《于大型综合性建筑可！以采用？按不同功《能部分分《别按客观收益—计算的办法进行计算！年，纯收益？的成本费用时应对】照估价对象的现实】情况确定扣除项【目分别按出租型【、直接经《营型：和混合？。型房地产净收—益的求？取规定计算》 《 】第二十六条》 估价对象资本化】率的求取应》采用客观资本化率】进行资本《化率的？求取方？法推荐采用》市场抽取法》和安全利率法—计算其中采用—市场抽取法计算【时必须选取3宗或】以上数量的》房，地，产交易案《例作为测《算，的可比实《例；应用安》全利率法计》算时：。。资本化率＝》安全：利，率＋：风险调整《值安全利《率，选用当时《中国人民银行—一年定期《存款年利《率或者一年期国债年！利率风险调》整值：由估价人员根—据收益法原理结【合估价对象经营【风险认？识，。。和估价经验给—予确定 — ， 】第二：十七条 估价对象】收益年期《。的求：。取主要考虑》估价对象《房屋经济寿命剩余】年限和土地使用年】。限 ： 第五？章， 非：营业用房成》本法估？价，应，用说明及房屋重【置价：格参考表 第二】十八：条 特殊《住宅房屋和非—营业用房的成本【法，估，价 ！。    （一） 成！本法估价的基—本公式为 ！ ？ ，   征收》补偿评估价格—＝土地？重新取？得价格？＋建筑物重置价格－！建筑物折《旧 【   《  （二） —土地重新取》得价格采《用基：准地价修正法求取 ！ 》     —（三） 《建筑物重《置价格参《照下表执行（—特殊建？筑需另行测算—费用确定重置价格）！ 《  》   （四） 建】筑物折旧《应根据现场》勘查结果应考虑【物质折旧、 ！ 《  ：  功能折旧等因素！给予确定 ！ — 第二十九条 房】。屋重置价格表 】 】第六章 装修补【偿标准 第三【十，条 符合城市规划】及住宅室内装饰装】。修管：理办法要求的拆迁房！屋装：饰装修？予以补偿《装饰装修《的，补偿金额《由房地产估价人【员根据本市装修【材料的市场行情以及！结合我省的装饰【装修定额标准评估】确定 】 第三十》一条 补偿》标准    ！ （一）住宅房屋装！饰装修2《年，内（不？含2年）按》装饰：装修：费的100％给【予补偿 —     （—二）住宅房屋—装饰装修2-—4年内（不含4年）！按装：饰装修费的90【。％给予补《偿 ：     （】三，），住宅房？屋装饰装《修4：-6年内（不含【6，年）：按装饰装修费的【8，0，。％给：予补：偿   【 ， （四？）住宅房屋装—饰装修6-8年【内（不含8年）【按装饰装修费—。的70％给予—补偿  【   （五）住宅】房屋装饰《装修8-10年【按装饰装修费的【50％给予》补，偿10年以上—给予40《％补偿 》 —第三十？二条 拆迁评估装】饰装修材料价—。格表中不明确的装饰！装修材料由》房地产？。估价人员《结合市场行》情确定其《补偿价格 》 《 第《三，十，三条 装《饰装修？材料价格表（材【料费的综合》价格：中，包含制作《安装费） 》 见附表— 】。  ？   本标准—根据实际情况—每年作出《相应调整并报市【政府批准《执行 — ：