吉安市！中心城区征》收评估指导》标准 吉安！市人：民政府办《公室关？于印发吉《。安市国有土地上【房屋征？收，评，估机构选定和评【估，技术细则《等3个？。配套：文件的？通知 》 发布时间201】2-01-09【 文号吉府—办发〔2011〕】20：。。号 井冈山管理】局，井开区管委会各县】（，市、区）人民—政府市直有关—单位：。 【  ：。   经市政—府，研究同意现将—吉安市国有》土地上房屋征收【评估机构选定和评】估技术细则、吉安】市，中心城区征》收评估指导标准、吉！安市中心城区征【收国有土《地上房屋补》偿补：助和奖励标准从20！12年1月》。1日起执行现印发】给你们请认真遵照】。。执行 《二〇一？一年十二月二—十七日 吉安市】中心城区征收评估】指导：标准 第》一条 为《了规范我《市，中心城区国有土【地，上房屋征收评估工作！确保评估补偿—价，格公正、客观、准确！根据建？。房201177号】。。国有土地上》房，。屋征收评估办—法、：吉安市国有土地上】房屋征收与补—。偿暂：行，办法参照国标GB】/，。T，50291199】9房地产估价规范、！国标/P185【082001城镇】土地估价规程—等有：关规定制定本—。标准 【 第二条 本标准适！用范围？在吉安市中》心城区范围内—为了公共利益的【需要征收国有—土地上单位、个【人房屋的房地产估】。。价活动适用本标准 ！ 第一章 市场比较！法，可比实例选》择，要求 第》三条 ？可比实例选择要求】适用于市《场比：。较法应用中的可比】。实例修正方式、收益！法应用等市》场估：价情形 ！ 第四条》 ，可，比实例应选择与【估价对象《处于邻近《或类似地《段，的房屋？ 【 第：五条 可比实例应与！估价对象《的用途相《同其中？住宅房屋的可比实】。例，必，须用途相同一般【情况下非《住宅房屋的》可比实？例应：按本技术《细则：的分类与估价对【象的类别相同 【。 ？ 第六—。条 可比《实例应与估价—对，象的建筑结构—相同建筑结构主要】指五大？类建筑结构》一般分为《   —  （一《）钢混结构； 【     （】二，）砖混结构； ！     （三）砖！木结构； 】    （四—。）简易结构 ！ 第七条 】可比实？例的交易类》型应选取一》。般买卖或租赁的交】易实例为可比实例其！交易价？格，应是正常市场交【易价格 —。。。 ， 《第八条 可比实【例的成？交日期应与估—价时点接近一般应不！超过12个月近【期6个月内》成交的类似房—。地产交易案例应优先！使用 【 第《九，条 采用可》比实：例修正测算确定评估！。价格的选用的可比实！例的数？量应为3个及以上】数量 【 第十条 选择！的，可，比实例的成交单价】相互间的价格差异一！。般不应？超过±20％在【。交易实？例较少的情况下【该价格差异最大【不应超过±30％ ！ 《 ： 第十一《条 对可比实例的成！交，价格：的系：数修正每项不—得超过±2》0％综合系》数修：正不得？超过±30％ 】第二章 整体评估】基准价格测算的标】准样本住宅及可比】实例限定条件—。 第十二条— ，住宅房屋《征收整体估》价时根据征》收，范围内被征收房屋】。的综合典型特征【而设：定的“标准样本住宅！。”应当符合》。下述条件 — ，。。    《 ，（一） 成套的具】有，被征收房屋代—。表性特征《的在用房屋》功能齐全并具备使】用条件 《 ， ：    《（二） 一般情况下！为无装修《的成套？。房屋 》     》（三） 一般情况下！房屋为砖混一—等十成？。新， 《    （四） 首！先应在征收项目【范围内寻《找具有代表性特征的！住，宅作为“标准样【本住宅”的原—型再根据具体情【况从方便操作提高】效能的？考虑出发《综合：被征收房屋》的典型特征》按上述？。。三条：要求设定《一个征收项目范围】内的“标《准样本住宅” 【 第十！三条 住宅房—屋估：。。价中可比实》。例选择？应，。符合以下要求 【    — （一） 可—比实例？应选择与估价对象处！于相同地段或—类似地段的住宅【房屋； —    《 （二）《 一般情况下—可比实例应》是砖混结构的多层住！宅，房屋如在《。估价：对象类似范围内无】砖混结构的多—。层住宅房屋》可选：。取多：层框架结构或高层】框架结构住宅房屋】；  — ，  （三） —可，比实例的权益价【格类型应《为房：屋所有？权和国有《土地使用权价格类型！；    】。 ，（四）？ 可比实例》的交易类型应选取】正常买卖《。的，交易实？例其交易价格—应，是正常市场》。交易价？格，；   【。  （五）》 可比实例》的成交日期应—与估价时《点接近两《者，差异一般不超过12！个月； 》。 ：    （六—）， 采用？可比实例修》正测算确定评—估价格选用》可，比，实例的数量应为【3个：及以上数《量；  【   （七） 【同一供求区域内相同！。房屋综合《调，整系数不《得超过±30—％； —    （八）【 选择的可》比实例的成交—单，价相互间的价格差】异一般不应超过±2！0％：在交易实《例较少的情》。况下该价《。格差异最大不应【超，过±3？0％ 第三章 住！。宅，房屋实体因》素修正系数 第十！四条 住宅房屋结】构，因素修正《系数,结《构因素修正》根据实际情况在【±5％范围内进【行调整房屋结构【等级分？。类表 ！ 第《十五条 住宅房屋】朝向因素《修正系数 》 ， 第十《六，条 住宅房屋—楼层因素修正系【数 ？ 　 【 第—十七条高架空层【、独家使用的露天】平台和空《中花园根据实际情况！调整系数为》+1％～+》5，％ 《 ！第十八条 平面布置！根据实际情况调【整系数为+1％【～+4％ 》 ， ： 》 ， ， 第十九条》。房屋结构等》。级表中一类钢混二级！无，电梯但？实际有电梯调—整系：数为6％～》10％ 】 《 第二十条【 非成套型住—。宅房屋调整》系数为-3％ 【 — ， 第二十【一，条， 非：出让土地院》场的补偿以基准价格！减去砖混《一，级十成新重置—价格为基数乘以60！％给予补偿 ！ ： 》 第二十二》条 假楼的补—偿以重置价乘以【假楼的面积为基【。数 —     层】高0：.8～1.》5m（含1.5m）！补偿不？超过50％；—层高1.5》～2.2m》(，。不含2.2m)【。补偿不超《过80％ 》 《 ？ 第二十三条！ 未计面《积的地下室以重【置价乘以地下室的面！。积为基数层》。高为1.5～2【.2m（不含2【.2：m）：根据地？下室面积补偿不超】过，80％ 】 ？ 《。第二十四条 住宅】房屋折旧（公式如下！） ： ：    】 折旧率=（—。1残值率《）÷耐？。用年限×已使用年】限 】     》能正常使用的房【屋，折旧：率一般不高于—50％？ 第四章 营业用！房，估价的收益》法应用？原，则 第二十五条】 ，。估价对？象的：年纯收益一般—。采，用客观？年租金收益》计算客？观年租金收益—是指当时《当，地同一类别房地【产正常出租的—平，均租金收益水平；在！无法取得客观—租，金收益数据时商场类！、旅馆类、商务类】、餐饮类建筑可以】采用客观经营—年收益计算》客，观经营年收益—是指当时《当地同一类》别房地产《正常经？营的平均经》营收益水平》对于大型综合性【建筑可？。以采用按不同功【能部分？分别按客观收益【计算的办法进行计】算年：纯收益的成本费用时！应对照估价》对象的？现实：。情况确定扣除—项，目分别按出租型、直！接经营型和混合【型房地产净收益【的求：取规定计算 ！ ， ： 第二十六！条 估？价对象资《本化率的求取应采】。。用客观资本》化率进行资本—化率的求取方法推荐！采，用市场抽取法和安】全，利率法计算其—中采用市场抽取【法计算时必须—选取3宗或以上数】量的房地产交易案】例，作为测算的可比实】例；应用安全利率法！。计算时？资本化率《＝安全利《率＋风险《调整值安全》利率选用《当时中国人》民银行一年定期存】款年利率或者—。一年期国债年—利率风？险调整值由》估价人员《根据收益法原理【结合估？价对象经《营风险认识和估【价经验给予确定【 【 ： 第二》十，七条 估《价对象收益年期的求！取主要考虑估价对象！房屋经济《寿命剩？余年限和土地使用】年限 第五章 非！营，。业用：房成：本法估价应》用说明及房屋重置】。价格参？考表 第》二十八条 》特殊住宅房屋和非营！业用房的成本法【估价 ？ ， ，   【 ， （：一） 成本法估价】的基本公式》为 ？ 《。 ，     征收【补偿评估价格＝【土地重？新取得价格＋建筑物！重置价格－》建筑物折旧》。 ，   ！  （二） —土地重新取得价格采！用基准地价》修，正法求？取 】     （三） ！建筑物？。重，置价：格参照下表执行【（特殊建《筑需：。另行：测，算费用确定重置价】格，） 》 ？     》（四） 建筑—。。物折旧应《根据现场勘查结【果应考虑物》。质折旧、 】。  》   功能折旧【等因素给予确定 】 — ， 第二—十九条 房》屋重置价格表 】 《 第六章 】装修：补偿标？准 ： 第三十条 符合】城市规？划及：住宅室内装》饰装：修管理办法要求【的拆迁？房屋装饰装修予【以补偿装饰装修的补！偿金额由房地—产估价人员根—。据本：市装修材料》。的市场行情以及结】。合我省的《装饰：装修：定，额标准评估确定【 第！三十一条 补—偿标准 》     （一）！住宅房屋装》饰装修2年内—（不含2年）按装饰！装修费的10—0％给予补偿— ， ：    《 （：二）住宅房屋装【饰装：修2：-4：年内（？不含4年）》按装：饰装修费的9—。0％：给予补偿 —     （三】），住宅房屋《。装饰装？修4-6《年内（不含6年）按！。装，。饰装修？费的80％》给予补偿  ！   ？（，四）住宅房屋装【饰装修6-8年【内（：。不含8年《）按装饰装修费【的70％给予补偿】 ：  ？   （五》）住宅房屋装饰装】修，8-10年按装饰装！修费的50％—给予补偿10年以】上，给予40％补偿 】 《 第三十二条 ！拆，迁评估装《饰，装修材料价格表中不！明确：的，装饰：装，修材：料，由房地？产估价人员结—合市：场行情确定其补偿价！格， 【 第三十《三条 ？。装饰装修材料价【格表（材料费的综】合价格中包含制作安！装费） 见】附，表 《 》 ：    本标准根据！实际情况《每年：作出相应调整并报市！政府批准《执，。行， —