吉安市！国有土地上房屋征收！评估机构选定和评估！技，术细则 吉！安市：人，民政府办公室关【。于，。印发吉安市国有土地！上，房屋：征收评估《机构选定和评估【技，术细则等3个—配套文件的通—知 《 发布？时，。间，2012-01【-09 — 文号吉府办发〔】。201？1〕2？0号 井冈山管】理局井？开区管？委会各？县（：市、区）人民政【。府市：直有关单位 — 　　 经市！政府研究同意—现将吉安市》国有土地上》房屋征收评估—机构选定和评—估技术细则、吉安市！中心城区征收评估指！导，标准、吉安市中心】城区：征收国有土地—上房屋补偿补助【和奖：励，标准从20》12年1月1日起】执行现印发给你们】请认真遵照执行【 二？〇一一？年十二？月，二十七日《　 吉安市—国有：土地上房屋征—收评估机构选—定和评估技术细则】 第一章 总 ！则 —第一条 为了—规范我市国有土地上！房屋征收评估工作维！护被征收人的合【法权益保障国有土】地上房屋征收评【估工作的顺利—进行根？据国务院令》第590号国有土】地上房屋征收与【补偿条例、建房【2，0，1177号国有【土，地，上，房屋征收评估办【法、赣府《厅字201163】号关于？贯彻落实〈国有土】地上房？屋征收与补》偿条例〉的》通，知、吉安市国有土地！上房屋征《收与补偿暂行办法参！照国：。标，GB：/T502》911999房【地产估价规范、【国标/P1》850？82001城镇土】地估：价规程等有》关，规定制定本》细则 》 》 第二条 本细！则适用？范围在市区范围内】为，了公共利益》的需要征收》。国有土地上》单位、个人房屋【的房地？。产估价活动》适，用本细？则 》 【第三条 从事国有土！地上房屋征》收评估的单》位应当是具有—省级以上建》设行政主管部门核发！的三级以上》。房地产？评估资质的房—地产估价机构（【以下简称评估机构）！市，房屋征？收，部门每？年向社会公布经【。备案的评估》机构名录供被征收】。人选择？ 《 【第四条 承担国有土！地上房屋征收—评估的房《地，产估价专业人员【应，当是符合《本细则第十六条规定！的评估？机构中的专》职注册房地》产估价师每个—国有土地上房屋征收！估价项目评估机构均！。应派出至少二名专职！注册房地产估价【师驻项目现场开展】工作估价作业人【员应当持有市政府征！收部门核发的评【估，工作人？员上岗？证作：业 —第二章 房屋征收】。评估机构选定 【 第五—条 确定房地—产估价机构应—。当公开、透明 【 — 第六条 市！房地产行《政主管部《门、：市，房，屋征收管理部门【应根据相应规—定加强对房地—产估价机构的监管】、指导 《 《 第七】。条 市房地》产，行，政主管部门》可以推荐一》。批社会信誉好、综】合实：。力强的房地产估价机！。构供被？征收人？选择： — 第八条】 房屋征收决定确】定后房屋征》收，部门：。应将拟征收》项目的？名称、范围》、户数、建筑—面积、决定方式【等相关情况在房管部！门公众信息》网上予以公示—自公示之日》起5个工作日内【具，有相应资质的房地产！。估价：机构向项目》所在地房屋》征，收部门报名》参与外地注册房【地产估价机构需在】本市房管部门—备案登？记并在当《地，有办公场所具有【相应的房地产估价】现场作业人》员 　　 ！ 中心城区以】外的市、县可参照执！行也可以其他形式通！知房：地产估价机构—但参与的房地产估价！。机构不得低于两家】 》 第！九条 房屋征收【。部门应？以公告等形》式在征收范》围，内公布申请参加该】片区房？地产：估价机构的名单、基！本，情况和？行为规范并将协【。商选定房《地产估价《机构的？期，限等相关事宜告知】被征收？人 】 第十条 】被征收？人应当在协》商选定期限内协商】选定房地产》估价机构并将协商】选定结果以书面形式！报房屋？征，收，部门协商选定结【果需一半以上被征收！人，签名房屋征收部【门应将协商结—果予以公《布， 】 ？第十：一条 ？被征收人协商—选定房地产估—价机构不成的应采】取投票选择》的，方式确定参与投票选！择的被征收人数量】应，超过被征收》人总数的50%投票！得票数最高、且超过！参与：。投票被征收人数量5！0%的房地产估【价机构确定为该【项目的评估机构【 　　 ！ 房？屋征收部门应提前3！。天，将投票选择房地产】估价机？构的相？关事项告知》被征：收人被征收人应【在规定时间内持房屋！权属：证书：按一个被征》。收人（产《权户：）一票的原则到【指定地点参与—投票 ？ 《 第！。十，二条 投票》选择：方式未能确定评【估机构的在征—收，部门的组织下采取】被征收人选举一名代！表进行摇号、—抽签等随《机选定的方式确定估！价机构 ！ ？ 第？十三条 《投票选择、随机选】定房地产《估，价机构时房》屋征收部门应—当，邀请：公证机？关进行公证 — 《 ， 》第十四条 房—地产估价机构确定后！房，屋征收？部门应当书》面告知被《确定的房地产估价】机构对估价人员审】核颁发房屋》征收评估人》员上岗证并与—其签订书面房屋【征收评估《委托合？同 　【　 ？ 房地产估价机】构不得？转让或者变》相转让受托的房【屋，征收评估业务 】 ！ ， ，第十五条 房地产】评估：机构依照国有土地上！房屋征收评估办法和！本细：则第三章房屋—征收：评估细则以》及吉安市中》心城：区征收评估指导标准！开展评估工》。作 《 》 第《十六条 《同一征收范围内的】房屋：征收评估工作原则】上由一家《房，地产估？价机构？承担房屋征收范围】大的可以由》两家或？者两家以上房地产估！价机构共《同承担 《 　　 】。 两家或者两家以！上房：地产估价机构—承担：同一房屋征收评估项！目的各房地产估价】机构应？当就评估对象、评估！时点、？价，值内涵、评估依据、！评，估原则、评估技术】路线、评估方法【、重要参数选取【等进行沟通协商执】。行统：一标准 — ！ 第十七条 —对有下？列行为之一的评【估机构和人员依【据国有土地上房屋】征收与补偿》。条例、房地产—评估：机构管？理，。办法、房《地产估价师注册管理！办法等规定》进行处罚并记入其】信用档案 【 ：　　 》 （一）出》具不实估《价报告？的 《 ： ：　　： （》二，）与征收当事人【一方串通《损害对方合法权益】的， 【　　 （三】）在房？地产估价机构—确定中以《回扣、恶意低收费、！承诺价？格、请？吃请喝、送礼品现】金、诋毁他人抬【高自己、虚假—。。宣传等不正当手段】获取评估业务—的 　！　， （四）在房！地，产估价机构确定【中招募他人做宣【传，或入户宣《传的 ？ 　　】 《（五）依《本办法确定的—。评估机构无故不接受！委托的 ！ 　　 （】六）经估《。价师专？家委员会鉴》定确实存在》诸多问题的 ！ ？　　 （七）法】律、法规禁止的其他！行，为 第三章 【房屋征收评估技【术细则 【 第一节《 评：估具体规《定 》 第十八条 —估价对象为被征收范！围内经现场查勘认】定具：。有合法？产权的被征收—房屋（？。含其占用范围内【。的国有土《地使用权、装—饰装：修）及其附属物不】包括违法建筑和【超过批准期限的【临时建筑 》 ！ 第十九《条， 被征？收房：屋价值评估目—的应当？表述为“为确定被】征收房屋的补—偿金额？提供依据评估被【征收房屋的价—值” 《 ，。 ， 《。 ， 第二十》条 估？价时点为房屋征【收决定公告之—日 ： 》 ， ： 第？二十：一条 价值标准为】公开市场价值不考】虑被征收房屋在估价！时点所受抵押、租赁！、查封等因素的影】响 ： ！ 第二十《二条： 被征收房屋—价，值是指被征收房屋及！其占：用范围内的土—地使：用权在正常交—易情况下《由熟悉？情况的交易双方以】公平交易《方式在评《估时点自愿进行交】易的金额但不考【虑被征收房屋—租，赁、：抵押：、查封等因素的【影响不包含搬迁补】助费、临时安置补】。助费和？。征收非住宅》房屋造成的停产【、停业的《补偿费以及提前【搬迁奖励住宅—和商业经营》性房屋合法占用土】地，面积等于或小于【合法：房屋建？筑面积的土地价值已！在房屋评估时—。。体现不再《单独估价 》 ， 【 第？二十三条 征收估价！应当按照下列程序】。操，作 ？ 　　 】 （一）公》。布，备案名录选》择评估？机构； 》 　　 】 （二）接受评！估委托明确基本【事项； ！ 　　 【（三）查阅相关资】料开展前期调查【； 【 　　 （四！）拟：订评估方案；— 》 　　《 （五）【收集评估资》料，组，织实地？查勘：入户调查； 【 ？ 　　 （！。六）参照技术细【则进行评估测算【； ？ 《 　　 （】七）确认测算初评结！果并公示； 】。 ： 　　 】（八）现场咨询【。答疑； — ？ ，　　 —（九）撰写估价【报告包？括整体评估报告和分！户评估报《告； — ， 　　《 （十—）汇总相关》资料：提交估价《报告； 】 　　 【 （：十一）估价材—料存：档； 】 　　 （】。十二：）对评估《报告的解《释、说明； ！ 　　 【 ， （：十三）复《估和专家委员会【鉴定 — — 第二十四条】 房屋征收项目【。补偿资金评估结【果以项目征》收补偿整《体评估？报告和项目》征收补偿《资金评估汇》总表：反映整体评估—报告结果经征收管】理部门审定》后进行公告》。；房：屋征收分户补偿金额！估价：结果通过分》户，评估报告和分户【估价表？反映估价结果的货币！单位：应精：确到人？民，币元： 《 — 第二十五条 【。估价结果应用的有】效期为？自提交正式估—价结果（估价报【。告）之日起至—项目：征收补偿结束时止 ！ 第二？节 被征《收房屋性《质认定及分类 ！ 第二十六条【 依据国务》院令第？59：0，号国有土地上房屋征！收与补偿《条例第十《五，条和吉安《。市国有土《。地上房屋《征收：。与，补偿：暂行办法第十八条的！规定被征收房屋权】属、用途《、面积、结构—。等以：房屋权属证书、房】屋登：记簿：为准：；房屋权属证书与房！屋登记簿记》载不一致的除有证】据证明？房屋登记簿确有错】误外以登记簿为准；！对被征收房》屋所有权证载明【。为住宅但临街依法办！理，营业执照和》税务：登记并？持续营业至政府作出！房屋征？收决：定之：日超过一年以上【的征收时3》0平方米《内参：照非住宅房屋予以】评，估补偿 《 》 》。第二十七条》 ，被征收？房屋一般分为住宅房！屋、非住宅营—业，用房、非住》宅非营业用》房 第三节— 估价方法及应【用 》 ，第二十八条 住宅房！屋征收估价》主要采用市场比较法！评，。估配合采《用收益法、成—本，法、假设开发法【、基准地价修—正法非住宅房屋主要！采用收益法评—估配合采用》市场比较法、成【本法、假设开发法】 【 第二十【九条 对适用市【场比较法估价的一】般住：宅房屋？其征收补《偿评：估价格测算的技术】路线为 》 ： 　　 （】。一） 确立整体评】估基准？在征收项目范围【内设定“标》准 — 　　 》 样本住—宅”作为整体评估】基准：；“标准样本—。。住宅”的设定要求 ！ 《 　？　 参见吉】安市：中心城区征收评【估指导标《准第二章第十二条；！ ？ 　　 【 （二） 【测算整体评估基准价！格 】　　 ？ ① 依据【相关评估《技术规？。范规定的方式—采用市场比较法评】估出“标准》样本住宅”的—基准价？格基本？公式为 ！ 　　？。　　　　　　　 ！ ， 100　 （K2！）　 1《0，0　　 100【 　】　 ？ 基准价格Vb ！＝， Vs？ ×× ×— × 】 　　　 　】　　　　 （！K1）　10—。0　 （K—3）　 （K4【） — 　？　 Vs为】可，比实例价格》；， 　　！ ， K《1为：交，易情况修正系数对于！采用买卖的正常交易！实例为可比实例的】该系数取10—0 《 　　 】 K？2为：交易日期修正—系数：。该系数由评估机构根！据房地产市场情【形和评？估中的具体情况确定！ 《 　　 【。 K3为可—。比实：例实体因素情况【修，正为标准样本—住宅实体因素情【。况的修正系数 ！ ？ 　　？ ， K4》为可比？实，例区位因素情况修】正，为标准？样本住宅区位因【素，情况的？。修正：系数 【 　　 确！定“标准样》本住宅”的基—准价格？。应选取3个以上可】比实例经过上—述各种修正后再【计，算，平均值得出的结果】为市：场比较法评估出的】“标：准样本住宅”价格】 ， 　　 ！ ②《 再结合成本法或】。假设开发法等评估出！的“标准《样本住宅”价—格 【 　　 ③】 综合确定“标准样！本，住宅”的整》体评估基准价—格 — 　　 — （三）》 确定分户评估【价格各被征》收房屋分别与“【标准样 》。 ？。 ， 　　 【本住宅”进行—房地产实体状况因素！比较得？出各被征《收住宅房屋的分户】评估价格基本公式为！ 　】　 》Vz ＝ [—区位：价格＋重置价格×结！构，修正：系数×（1折旧率】）]×（1》±楼层修正系数）×！（1±朝向修正系数！）×其他《实，体修正系数×—。。房屋建筑面》积 》 ： 　　 《 ？① Vz为》被征：收，住宅分户评》估价格？； 【 　　？ ？ ② 被《征收：房屋：区位价格＝“标准样！本住宅”的整体基准！价格－？砖混一级十成新重置！。价格； 《 —　　 《 ③ 具》体修正系数参—见，吉安市中心城—区，征收评估指导标准第！三章 】 》 第三十条— 非住宅房》屋主要采《用收益法评估配合】采，用市场比《较法、成本法—、假设？开发法？评估 《 — 第三》十一条 《本细则第二十六条所！述“住改《非，”房屋参照营—业用房评估的—方法进行评》估， ？ ，。 ， 第三】十二条 非住宅营】业用房市场比较法估！价技术路线 — ？ 　　 》。 （一）确—定房屋类别》根据：房屋的性质、—用途确定其所属类】。别非住？。宅营业性用》房一般？划分为商场类建筑（！大型百货商场—、超市等）》、商铺类建筑（【门，面房、商铺等）、商！务类建筑（》金融：。。、证券、《商业写字《楼等）、旅馆类【建筑：、餐饮类建》筑、娱乐类》建筑：。 ？ 《　　 （二）！。搜集可比实例按【照市场比《较法的评估要求在征！。收项：目周：边或项目内搜—集，交易：实例 》 　　 ！ （三）测算评【估价格？按照市场《比较法评《估的应？用要求 【 　　 】 将3？个以上可《比实例？分别修正后》计算平均值》得出：非住宅营业用房【的征收评估价格 ！ ， ： 【 第三？十三条 非住宅【。营业用？房收益法估价技术路！线采用收益法评估】。被征收营业用房的】。征收补偿价格时【一般采？用稳定收益》情形测算通常采用如！下公式计算 【 　　　　　】　 《 a　　　 1 ！ 　　 】。。 Vy ＝ 】[ 1？－ ] 《 ， 》　　　　　 【 ， r　 （1＋！r）n 【 ？　　： ， ？Vy为？评估价格a为估价对！象年纯收益r为资】本化率n为收益年】期相关系《数的确定《原则参见吉》安市中？心城区征收》评估指导标准—。。第四章 】 ？ 第三十】四条 非住宅—非营业用房征收估】价可以采用市场【比，。较，法也可以采用成本法！。如果：采用市场比较法则按！照市场比较法评【估的：应用要求进行估【价，。；对于交易实例【收集较为困》难的：采用：成本法进行估—价有条件的还可以】。采用收益法》和假设开发》法进行评《估 《 【 第：三十五条 非—住宅非营《业，用房成本法估价【技术路？线 ？ ？　　 （一）！成本法的内》涵，。成本：法是求？取估价对象在估价】时点时的重》新建造价格然后扣除！折旧并考虑土—地，取得成本以此估算】估价：对象的客观》合理价格或价值的】方法本细则》中定义的成本法系】以房地产价》格各必要构成部【分的累加为基础来估！算房地产市》场价：格的：方法其“成本—”含义并不》是通常意《义上的实际成—本而是？以成本为基础的客】观市场价格 】。 　　 ！ （二？）成本法的基本公】式，根据：房地产估《价，规范考虑到城市房屋！征收：补偿估价的特点成本！法估价的《基本公式为》 　　！ ： 征收补偿—评估价格《 ＝ 土地重新【取得价格 ＋ 建】筑物重置价格 － ！建筑物？折，旧 ＝ 土》地重新？取得价格 ＋ 【扣除折旧后的—建筑：物现值 《 》 　　 【（三）参数确定【除另有规定》外土地重新取得【价，格采用基准》地价：修正法确《定；各类《建筑物？重置价格、折—。旧的确定可参—见吉安市中心—城区征收评》。估，指导标准第五—章 ？第四节？ 其他征收估价问题！。处理 第】三十六条 》收益法估价规定采用！收益法估价》的房屋收益应按照】类似房？。。屋的租金收》益或经营收益确定房！屋的租金收益或经营！收益按照其》同一：经营用途、》同一区？位的社会平均收【益水平修《正确定？。 ， ！ 第《三，十七条 成本法估】价规定采用成—本法估价的》。应当：采取房屋、土—地分别估价的方式估！价出房地产市场价格！。房屋占用范围—内的土地价格应【采用成本法等方法】。求取；建筑、安装】工程费应采用—工料测量法或分【部分项法求取建筑物！重置价格《的费用？构成应符合房地产】估价规范的有—。。关规定？。可参见吉安市—中心城？区，征收评估指导标准第！五章房？屋折旧采用直线【。折旧法计《算不适？。用直线折旧法的采】用成新？折扣：法计算 【 《 第三》十八条 临时建筑和！在建工程估价规定未！超过批准期 ！ 　　 《 限的临—时建筑？应按成本法评估其】建筑物残值；在建】工程应采用成—。本法进行估价工【程建设进度以—政府管理部门—通知停止施》工时的状态为准【在建工程土》地，。补偿以政府管—理部：门批准的用途、【参数或规划设计方案！等为依据 — 】 第三十九【条 非？房屋及其附属物【估价规定凡征收【估价中涉及原始【成本测算《、机电设备估—价、工程造价—分析等专业技术工】作的：可委托有资格—从，事，该类业务的机构单独！估价 ？ ？ 》 第？四十条？ 其它？估价规定室内装修装！饰的估？价参照吉安市中心】城区征收评估指导】标准第？六章确？定，的标：准，执行： 第五节 征【。收估：价，报告 【第四十？一条 征收》评，估，机，构应按房《地，产估价规范的规【定格式？参照本细则（试行】）的要求出具—征收估价《报告： — ？ 第四十二条【 被征收《房屋的整体》评估报？告和分户评估报告】必须由？负责房屋征》收评估项目的两名或！者两名以《上注册？房地产？估价师？亲笔签名《不得以印章代—替签名同《时加盖房地产—价格评估机构公章】。在，。估价报告上签名【、盖章？的，专 ： 职注册房地】产估价师和加盖公】章的评估机构—对估价报《告的内容和结论负责！ 【 第四十三条！ 房屋征收估价报】告应做到图》文并茂所用纸张、】封面、装订》应有较？好的质量《 第六节 征收估！价工：作准则？ 第四【十四条 被征—收人选定的征收【评估机构应与房【屋征收部门签订估】。价委托协议估—。价委托协议中应约定！本，次征收估价操作【程序及时《间，安排等 — — 第？四十：五条 ？评估机构《。在征收项目整体【。估价报告中必须确定！估价项目的估—价技术负《责人估价《技术负责人最终【确定估价技术—方，案，并对：估价方法的选用、应！用以及估价结果【的合理性承担责【任 ：。 — 《第四十？六条 所有征收估】价，项目均须开》展现场查勘》工作承担估价业务】的评估机构应派出有！征收估价《资格的专业人员【对被征收房屋进行】实地：查勘：。。做好实地《查勘：记录逐户拍摄—反映被征收房屋【外观和内部状况【。的影：像资料？实地：。查勘记录是征收估价！测算和撰写估价【报告必备的基础资】料要有实地查勘【的估价人员、—征收人？、被征收《人签字认可》因被征收人的—原因不能对被征收】。房屋进行实地—查勘、拍摄影像资】料，或者被征收》。人拒绝在实地—查勘记录上签字的应！当由除征收人和【估价机构以外的无】利害关系《的项目所在地相关】。人员：作为第三人》见证并在估》价，报告中作出》相应说？明 — ， 第四十七！条 估价人》员，应持证上岗》逐户逐项估价做【。到，实地勘测准确、影】像资料全《面、估价《到户到项 — 》 ： 第四十八条 征！收评估价格结果须】经评估机《构内部审核》评，议评估机构在—提交正？式估价？报告前负有审—查、调？整、复核估价—。报告的技术责任【 — ： ， ， 第四十九条 征收！评估：。机构在估价委托【。。协议约定的时—间内应向征》收部门提交正式的】。征收估价分》户，报告并？由征收部《门安排征收实施【单位将？分户报告送达被征】收人：征收估价分户—。报告需经含》项目估？价技术负责人—在内：不少于两名 】 的：注，册房地产估》价师签字认》。可 ？ ！第五十条 征—收评：估机构、《估价技术《负责人以《及其他估价》专业人员负有解释估！价报告技术问题【、接受征收当事【人就估价报告相关问！题咨：询和质疑的》义务并负有向市房】地，产价格？评估专家委员会报告！和答复技术质询的】义务 第七节【 征收估价工作资】料存档？ 第—。五十一条 评—估机构应当》将下列资料》（原件或复印件）】与估价报告（含技术！报告）共同整理【存档 　】　，。 （一） 】房屋征收委托—评估协议；》 《 ，。 ：　　 （二】） 房？屋征收？决定公告； ！ ？　　 》 ，。（三） 《估价对象的产—权证明材料及房屋基！本情：况的证明材料—； 【 ，　　 （四）！ 估价？对象的实地查—勘记录、影像—等资料； 】 　　 】 （五） 标—准样本房屋》可，比实例的实地查勘记！录、影像等资—料； ！　　 ？ （六） 确定！估价：结果的有关系数【、，参数等证明资料；】 》 　　 】（七） 其》。他涉及估价项—目的必要资料 【。 《 《 《第五十？二条 评估机构完】成并出具估》价报告后《应对：有关该估价项目【的一切必要资—料进：行整理、归档和妥】善保管估价》报，告及有关《资，料应保留十年 【 第：。四章 附 则— 第—五十三条 选择【产，权，调换形式作为房屋】征收补偿安置方式】的对所调《。换房屋的估价和结算！按照吉安市国—有土地上房屋征收与！补偿暂行办法—有关规定结合本细】则实施 》 《 ？ ：第五：十四条？ 征收？项，目概算估价可参【照本细则在房—屋征：收调查阶段进行估价！测算项目概算估价以！房屋征收项目—补偿资金概算表【反，映 — 第【五十五条 本细则】未能涵盖的其—。它征收？估价情况按市—房屋征？收部：门会同有《关部门提出的意见处！理， ？ ？ ， 第五十【六条　 本细—则由市房屋征收部门！负责解释国有土地上！房屋征收与补偿【。条例实施前已依法取！得房屋拆《迁许可证的项目继续！沿用原有规定—评估 《 】。 第五十七条 本细！则，自公布之日起施行】 ， 　　 【 　！　 ： 　　】。 【