吉安市！国有土？地上：房屋征？收评估机构选定和评！估技：术细：则 ？ 吉安市人民】政府办？公室关于印发吉安市！国有土地上房屋征】。收评估？机，构选：定和评估技术细则】等3个配《。套文件的通知 【 发布时间2】012-01-【。09 《 ， 文号？吉府办发〔20【11〕20号 【 井冈山管理局井】开区：管委会各县（市【、区）人《民政：。府，市直有？关单：位 　　 ！经市：政府研究《同意现将吉安市国有！土地上房屋征收评估！机构：选定和评估》技术：细则、吉安市中心城！区，征收评估指导标【准、吉安市》中心城区征收国有土！地上房屋《。补偿补助和奖—励标准从201【2年1月1日起执】行现：印发给？你们请认真遵照【执，行 二〇》一一年十二》月二十七日》　 吉《安市国有土》地上房屋征》收评估机《构选定和评估—。技，术细则 第一】。章 总 则 】 ， 第一条 为—了规范我市国有【土地上房屋征收评估！工作维护《被征收人的》合法：权益：保障：国有土地上房屋征收！评估：工作的顺利进行根据！国务院令第590】号国有土地上房【屋征收与补偿条【例、建房《2，01177号国有土！地上房屋征收评估办！法、赣府厅》字201163号】关于贯彻落实〈【国有土地上房屋征】收与补？偿条例〉《的通知、吉安市【国有土地上房屋征收！与补偿暂行办法【参照：。国标GB/》T50291—1999房地产估价！规范、国标》/P185082】。。001城镇土地估价！规程等有关规定【制定本细则 】 《 第二条 】本细：则适用范围在—市区范？围内为了《公共利益的需—要征收国有土地上】单位、个人房屋【的房：地产估价活动适用】本细：则 】 《。第三条 《从事国有土地上【房屋征？收评估的《单位应当是具—有省级以上》建设行政主》。管，部门核发《的三级以上》房地产评估资质的房！地产估？价机构（以下简称】评估机构）市房【屋征收？部门：每，。。。年向社会《公，。布经备案的评估机构！。名，。。录供：被征收？人选择 】 《 第四条》 承担国《有土：地上房屋征收—评估的房地》。产估价？专业人员应当是符合！本细则第十六条规】。定的：评估机构中的专职】注册房地产》估价师？每个国有土地上房屋！征收估价项目评估机！构均应派出至少二】名专职注册房—。地产估价师驻项【目现场开《。展工作估价作业人员！应当持有市》政府征？收部门核《发的评估工作—人员上？岗证作业《 第二章 ！房屋征收评估机构选！。定 —第五条 《确定房地产估价机】构应当公《开、透明《 【 第六条【。 市房地产行政【。主，管部门、《市房屋征收管理部门！应，根据相应《规定加强对房地【产估：。价，机构的监管》、指导？。。 》 》 第七条 市—房地：。产行政主《管部门可以推荐一批！社会信誉好》、综合实力强的房】地，产，估，。价机构供被》征收人选择》 》。 第八条！ 房屋征收决定确定！后房屋征收部门应将！拟征收项《目的名称、范围、】户数、建筑》面积、决定方—式，等相关情况在房管部！门公众信息网上予】以，公示自公《示之日起5个工作】日内具有《相应资质的房—地产估价机构—向项目所《在地：房屋征收部门报名参！与外地注册房地产】估价机构《需在本市房管—部门备案登记—并在当地有办公场】所具有相应》的房地？产估：价现场作业人员【。 《 　：　 中—心城区以外》。的市、县可参—照执行也《。可以其他形式—通知房地产估—价机构但参与的房地！。产，估，价机构不得低—于两家 【。。 【 第九《条 房屋征》收部门应以》公告：等形式在征收—范围内公布申请【参加该片区房—地产估？价机：构，的名单、基本情况】和行为规范》并将：协商选定房地产估】价，机构的期限》等相关事宜告—知被征收《人 】 第十条【 被征收人应当【在协：商选定期限》内协商选定房地产】估价机构并将—协商选定结果以书面！形式报房屋征收【部门协？商选定结《。。果需一半《以上被？征收人签名》房屋：征收部门应》将协商结果予以公】布 ！。 第十一条 】被征收人《协商选？定，房地产估价机构不成！的应采取投票选【择，的方式确定参与【投，。票选择的被》征收人数量应超过被！征收人？总，数的5？0%投票得票数最高！、且：。超过参与投票被【征收人数量5—0%的房地产—估价机构确定为该项！目的：评估机构 】 　：　， 《房，屋征收部门应—提前3天将》投票选择房》地产估价机构的【相关事项告知—被征收？。人被：征收人应《在，规定时间内》。持房屋权《属，证书按一个》被征：收人（产权户）一票！。的原则到指定—地点：参与投票 ！ —。 第十《。二条 ？投票选？择方式未能确定评】估，机构的在《征收部门的组织下】采取被征收人选【举一名？代表进行摇号、抽签！。等随机选定的—方式确定《估价机构 】 ： 第十三条！ ，。投票选择《、，随机选定《房地产估价机—构，时房屋征《收部门？应当邀请公证机关进！行公证 】 ： 《第，十四：。条 房地产》估，价机构确定后—房屋征？。收部：。门应当书面告知被确！定的：房地产估价机构对】估价人员审核颁【发房屋征《收，评估人员上岗证并与！其签订书面房屋征】。收评估委托合同【 　　【 ， 房地产估价】机，构不得转让或者变相！。转让受托《的房：屋征收评估业务 ！ 《 ： 》第十五条 房—地产评？估，机构依照国有土【地上房屋征收评估办！法，和本细？则第：三章房屋征收评估细！则以及吉安市中心城！区征收评估指导标准！。开展评估工》作 】 第十—六条 同一征收范】围内的房屋征—收评估？工作原则《上，由一家房地产估价】机构承担《房屋征收范围—。大的可？以由两家或者两家以！上房地产估》。价，。机，构共同承担 【 　　 】 两家？或者两家以上—房地产估《价机构承担同—一房屋征收评估【项，目的各房地产估【价机构应当》就评估对象、评估】时点、价值内涵、】评估依据、评估原】则、：评估技术路线、评】估方法、重》要，参数选取《等进行沟通》协商执行统》一标准 》 ！。 第十七条 【对，有下列行为之—。一的评估《。机构和人员》依据：。国有土地上房屋征】收与补偿条例、房】地，产评：估，机，构，管理：办法、房地产估价师！注册：管理办法等规—定进行处罚》并记入其信用档案 ！ 　》　 （一）】出具不实估价报告】的 《 ？ 　　 《 （二）—与征收当事人—一方串通损》害对方合法》权益的 【 　　 【 （三）》在房地产《估价机构确定中【以回扣、恶意—低收：。费，、承：诺价格、请吃请【喝、送礼品现金、诋！。。毁他人抬高自—己、虚假《宣传等不正当手段获！取评：估业务？的 》 ？　　： 《（四）在房地产【估价机构确定—中招募他人做宣传】或，入户宣传的 ！ 　　 【 ， （五）依本—办法确定《的评：估机：构无故？不接受委《托的 》 　　— ？ （六）经》估价师专家委—员，会鉴定确实》存在诸？多问：题的 》 　　 【 （七）法律、【法规禁止的其他行】为 第三章 房屋！征收评估《技术细？则 ：。 ， 第《一节： 评估具体规定 】 第十八条】 估价对象为被征收！范围内经《现场查？勘认定？。具有合法产权—的被征？收房屋（含其占【用范围内的国有【土地使用权、—装，饰装修）及其附属】物不：包括违法建筑和超】过批准期限的临【时建筑 】 ： 第十九【条， 被征收房》。。屋价值评《。估目的应当表述为】“为确定被征—收房：屋，的补：。偿金额提供依据评】估被：征收房屋的价值【” 】 《第，二十条？ 估价时点为房【屋征收决《定公告之日 【 】 第二十一条 价】。。值标准为公开市【。场，价值不考虑》被征收房《屋，在估价时点所受抵押！、租赁、查封等【。因素：的影响 】 第二】。十二：条 被征收》房屋价？值是指？被，征收房屋《及其占用范围—内的土地使用权在】正常交易情况下由熟！。悉情况的《交易双方《以公平交易方—式在评估时》点自愿进《行交易？的金额但《不考虑被征收—房，。屋租赁？、抵押？、查封等因素的【影响不包《含搬迁补助费、【临时安置补助费【。。和，征，收非住宅《房屋造成的停产、停！业的补偿费》以，。及提：。前搬迁？奖励住宅和商业【经营性房《屋合法？占用：土地面积等于或【小于合法房屋建筑面！积的土地价值已【在，房屋评估时体现不】再单独估价 — 》 ？ 第二十三—条 征收估》价应当按照下列【程序操作 】 　　 — （一）公布备案名！录选择评估机构；】 　】　 （—二）接受《评估委？托明确基本事—项； — 　　 】 （三）查》阅相关资《料开展前期调查；】 《 　《　 ： ： ，（四）拟订评估方案！； — 　　 【。 （五）收》集评估资料组织【实地查勘入户调【查； — 　　 】 （六？）参照技术》细则进行评估测算】； 》 　　 ！（七：）确认测算初评【结果并公《。示； ？ ： 　　 【 ：。 （八）现场咨【询答疑； — 　　 ！ （？九）：撰写：估价报告《包，括整：体，评估报告和》分户评估报》。。告； — 　《。。　 （十）汇！总相关资料提—交估价报告； ！。 　　 】 （？十一）估价材—料存：档，； 　！　 《 （十二）对评估】。报告的？解释、说明； 【 —。　　 《 （十三》）复估？和专家委员》会鉴定？ 《 ， ： —第二十四条 房屋征！收项目？补偿：资金评估结果—以项目征收补偿整】体评估报告和—项目征？收，补偿资金评估汇【总表反映整体—。评估报告结果—经征收管理部门审】定后进行公告—；房屋征收分户【。补，偿金额估《价结果通过分户【评估报？告，和，分户估价表反映估】价结果的《。货，币单位应精确到人】民币元 — 》 第二十—五，条 估价结果应用】的有效期为自提【交，正式估？价结：果（估价报告）之日！起至项目《。征收补偿结束时【止 第二》节 被征收房屋性】质认定及分类— ， 第》二十六？条 依据国》务院令第590号】国有土地上房—屋征收与《补偿：条例第十五条和吉安！市国有土《地上房屋征收与补】偿暂行办法》第十八条的规定被】征收房屋权》属、用途、面积【、结构等以》房屋权属证书—、房屋登记簿为【准；房屋权属—证书与房屋》登，记簿记载《不一：致的除有证据证明】房屋登记簿确—有错误？外以登记《。簿为准；对被征【收房屋？所有权证载明为住宅！但临街依法办理营】业执：照和税务《登记并持续营业【至政府作出房屋征】收决定之日超过【一年以上的征—。。。收时3？0，平方米？内参照非住宅房屋】予以评估补》偿 《 【 ，第二十七条 被征】收房屋？。一般分为住宅房屋、！非住宅？营业用房、》非住宅非营业—用房 ？ 第三节《 估价方法及应用】 》第二：十八条 《住宅房屋征》收估价主要采—用市场比《。较法评？估配合采《用收益法、成本法】、假设开发法、基准！地价修正法非住宅】。房屋主要采用收【益法评估配合—采用市场《比较法、成本法【、假设？开发法 】。 ， 第二十九！条 对适用市—场比较法估价的一】般住宅房屋其征收】补偿评估价格测算的！技术路线为 ！ 　　 （】一） 确立整体评】估基准在征收项目范！。围内设定“》标准： 【　　 》 样本住宅”作【为整体评估基—准；“标准样本住】宅”的设定》要求 ！　　 参见】吉安：。市中心城区征收评估！指导：标准第二章第十二条！； ？ ？ ：　　 （二】） 测算整体评估】基准价？格 《 《　　 ①【 依据相关》评估技术规》范规定的方》式采用市场比—较法评估出“—标准样本《住，宅”的基《准价格基本》公式为 【 　《　　　　　　—　　 ？ ： 100　 （K】2）　 100【　　 100 】 　　【 基准价格】V，b ＝ Vs ×】× × × ！ 　【　　 　　　—　　 （K】1）　100—　 （K3—）　 （K》4） ！。　　 V【。s为可比实例价【格； ！　　 K1为！交，。易情：况修正系数对于采】用买卖的正》常交易实例为—可比实例的该系数】取100《 ， 　　】 ？ K2为交易日期修！。正系数该《系，数由评估机构根据房！地产市场情》形和评估中》的具：体情况确定 ！ 　　 — K3为可比】实例实体因素情况修！正为标准样本住宅】。实体因素情况的【修正系数 》 《 　　《 K4为可比！实例区？位因素情况修正为】标准样本《住宅：区位因素情况的【修正系数 — 　—　 确定“标！准样本？住宅”的基》。准价格应《选取3个以》上可比实例经过【上述各种修》正后再计算平—均值得出的》结，果为市场比较法评】估，出的：“标准样《本住宅”价》。格 ？ ？ ， 　　？ ② 再结】合成本法或假设【。开发法？。等评：估出的“标》准样本住《宅”价格 》 　【　 ③— 综合确《定“标？准样本住宅》”的：整体评估基准价【格 】　，　 ： ： （：三） ？确定：分户评？估价格各被》征收房？屋分别与“标—准样 】 　　？ ？ 本住宅”进行房地！产实体？状况因素比》较得：。出各被征收住—宅房屋的《分户评估价格基【本公式？为 ？ ：。 ， 　　 【 Vz 《＝ [区《位价格＋重置价【格×结构修正系【数×：（1折旧率）]×】（，1±：。楼层修正系数）×（！1，±朝向修正》系数）×其》他实体修正系数【×房屋建筑面积【 【　　 》 ① Vz为—被，征，收住宅分户评估价】格； ？ 　　】 ， ②《 被征收房屋—区位：价，格＝“标准样本【住宅”的整体基准价！格－砖混一级十成新！重置：价格：； 《 　　 】 ， ③ 具体》修正系数参见吉安市！中心城区征》收评估指导》标，准第三章 【 ？ — ，第三十条 》非，住宅房屋主要采【用收益法评估配合采！用市场比较》法、成本法、假【设开发法评》估 】 第三十一条！ 本细则第二十六条！所，述“住改非》”房屋参照营—业用：房评估的方法—进行评估 》。 《 ， 第三十二！条 非住宅营业用】房市场？比，较法估价技术路线】 　—　 ： （一）—确，定房屋类别根—据房屋的性质、用途！确，定其所属类别非住宅！营业：性用房一般划分为商！场类建筑（大型百货！商场、超《市等）、商》铺，类，建，筑（门？面房、？商铺：等）、商《务类建筑（金—融、证券、》商业写字楼等）、】旅馆类建筑、餐【饮类建筑、娱乐类】建筑 ！　，　 ？ ：（二）搜集可—比实：例按：照市场比较法的评估！要求在征收项目周边！或项目？内搜集？交，易实例 《 ： 　　 ！ （三）测算评【估价：格按照？市场比较法评—估的：应，用要求 ！ 　　 将】3个：以上可比实例分别修！正后计算平》均值得出非》。住宅营业用房—的，。征收评？估价格 】 ： —第三十三条 非住】宅营业用房收益法】估价技术路线采【用收益法评》估被征收营业用【房的征收补偿价【格时一般采》用稳定收益情—形测算通常采用如】下公式计算 】。 　　　　　　 ！ ， a？　　　 1 【 《 ，　，　 《 Vy ＝ [【。 1：。－ ：。] 【 ，　　　？　　 【r　： （1＋r）n ！ ？ ： 　　 》。 Vy为评估价格！a为估价《对象年纯收益r为】资本化率n为收益年！期相关系数》的确定原则参—见吉安？。市中心城《区征收评估指导标准！第四章 — ？ 【第三十四条 非住】宅非营业用房—征收估价可以采用】市，场比较？法也可以采》用成本法如果—采用市场比》较法则按照市场【比较法评估》的应用要《。求进行估价》；，对于交易实例收集】较为困难的》采用成本法进行估】价有条件的还可【以采用收益法—和假设开发》法进：行评估 【。 ？ ： 第三十五条 非！。住宅非营业用—房成：本法估价技术—路线： ？ 　？　 《 （一）《成，本法的内《涵成本法是求取估】价对象在估价时点时！的重新建造价格【然后扣除折旧并考虑！土地取得成》本，以此估算估价对象的！客观合？理价格或价值的方法！本细则中定义的成本！法系以房地》产价格各《必要构成部》分的累加为》基础：来估算房地产市场价！格的方法其“成本】”含义并《不，是通常意义上—的实际成本》而是以成本为基础的！客观市？场价格 《 　　 ！ ？。（二：），成本法的基本—公，式根据房地产—估价规范考虑到【城，。市房屋征收补偿【估价的特点成本法估！价的基本公》式为 【 　　 — ，。 征收？。补偿评估《价，格 ＝ 土地—重，。新取得？价格 ＋《 建筑物重置价格 ！－ 建？筑物折旧《 ＝ 土地重新取得！价格 ＋ 扣除折旧！后的建筑物》现值： 　　！ ，。 （三）—参数：确定：除另有规定外土地】重新取得价格采用基！准地价修正法确【定；各？类建筑物重》置价格、《。折旧：的确定可参见吉【安市中心《城区征收评》估指导标《准第五章 》 第四？节 其他征收估价问！题处理 】第三十六条 收【益法估价规定采用收！益，法估价的房屋收【益应：按，照类：似房屋？的租：金，收，益或经营收益确【定房屋的租金—收益或经营》收益按照其》同一经营《用途、同一区位的】社，会，平均收益水》平修正确《定 ： 》 》 第？三十：七，条 成本法估价规】定采用成本法估价的！应当采取《房屋、？土，地分：别，估价的方《。式估价出《房地产市场》价格房屋占用范围内！的土地价格应采【用成本法等方法【求取；建《筑，、安装工《程费应？采用：工料测量法或—分，部分项法求取建筑物！。重置价格的费—用构成应《符合：房地产估《价规范？的有关规《定可参见《吉安市中心城—区征收？评估指导标准第五章！房屋折旧采用直线折！旧法计？算不适？用直线折旧法的【采用成新折扣法【。计算 《 《 ， 《第三十八条 临时建！筑和在？建，工程估价《规定未超过批准期】。 ， ， ：。 　　 》。 限的临时建筑应！按成本法评估其建】筑物残值；在建工】程应采用成本法进行！估价工程建设进度以！政府管理部门通知】停止施工时的状态】。为准在建工程—土地补偿以政府管】理，。部门批准的用途【、参数？。或规划？设计方案等为—依据： 】 ：。 第《三，十九：条 ：非房屋及其附属【物估价规定凡—征收估？价中：涉及：原始成？本测：算、机电《设备估价、工程造价！分析等？专业技术工》作的可委托有资格从！事该类业务的机构】。单独估价 — — ， 第四十条 【其，它，估，价规定室内装修【装饰的估《。价参照吉安市中【心城区征《收评估指导标准第六！章确：定的标？准执行 第五节 ！征收估价《报告 — 第四十一》条 征收评估—机，构，应按房地产》估价规范的规定【格式参照《本细则（《试行）的要求出具】征收估价报》告 【。 《 第四十《二条 被征收房屋】的整：体，评估报告和》分户评估报告必须】由负责房屋征—。收，评，。估项：目的：两名或者两》名以上注册房地【产估价师《。。亲笔签名不得以印章！代替签名同时加盖房！地产价格评估机构】公章在？估，价报告上签名、盖章！的专 《 ， 职注册《房地产？估价师和加盖—公章：的评估机构》对估价报告的内容和！结论负？责 》 ？ 第四—十三条 房屋征【。收估价报告应做【到，图文并茂所用纸【张、封面、装—订应有较《好的质量 》。 第六节 征收估价！工作：准则： 第—。四十四条 被征收】人选定的征》收评估机构应与房】屋，征收部门签》。订估价委托协议【估价委？托协议中应约—定本次征《收估价操《作程序？及时间？安排等 】 》 ，第四十五条 评估】机构在征收项目【整，体，估价报告中必—须确定估价项目的估！价技：术负责人估价技术】负，责人：最终确定估价技术方！案并对估价》方法的选用、应用】以及估价结》果的合理性承担责任！ ： 【 第四十六—条 所有《。。征收：估价项目均须开展现！场查勘？工作承担估价业务】的评估机《构应派？出有征？收估价资格的—专业人员《对被：征收房屋进行—。实地查勘做好实地查！。勘记录逐《。户拍摄反映》被征收？房屋外观和内部状】况的：影像资料实地查勘记！录是征收估价测算和！撰写估？。价，报告必备《的，基础资料要》有实：地查勘的估》价人员、征收人【、被征？收人签字认》。可因被征收》人的原因不能对被】征收房屋进行实地】查勘：、拍：摄影像资料或—者被征收人拒绝在实！地，查勘记录上签—字的应当由除征收人！和估价？机构以外的》无利害关系的项目所！在地相关《人员作为《第，三，人见证？并在估价报告—中作出相应说明 】 ， ？ 》 第：四十七条 估价【人员应持证上岗逐户！逐项：估价做到实地勘【测准确、《影像资料全面、估】价到户到项》 ： 》 第四十八】条 征收评》估价格结果须—经评：估机构？。内部：审核：评议评估机构在提】交正：式估价？报告前负有审—查、调整、复—核估价报告》的技术责任 — ，。 《 《 第四十九条 【征收评估机构—在估价委托协议约定！的时：间内：应向征收部》门提交正式》的征收？估价分？户报：告并由征收部—门安排征收实施单】位将分户《报，。告，送达被征收人征收估！价分户报告需经含】项目估价技术负责人！在内不少于两名 】 ： 的注？册房地产估》价师签？。字认：可 》。 《 第五》十条 征收评—估机构、《估价技术《负，责人以及其》他估价专业人员负】有解释估价报告技】术问：题、接受《征收当事人就—估价报告相关问题】咨询和质疑的义【务并负有向市房地】。产，价格评估《专家委员会报告和】答复技术质》询的义务 —第七节 《征收估价工作资【料存：档， 》第，五十一？。条 评估机构—应当：将下列资料（原件或！复印件）与估价报告！（含技术《报告）共同整理存档！ 　　【 （》一）： 房屋？征收委？托评估协议；— ： ： 　　 — ？（二）？。 房屋征收》决定公告《； 》 ， 　　 》 ？。（三） 《估价对象的产权证明！材料及房屋基本情】况的证？明材料？； 】　　 （四）！ ，估价对象的实地【查勘：。记录、影《像等资料； — ？ 　　 】 ，（五） 《标准样本房屋可比】实，例的实地查》勘记录、影像等资料！； ？ ：。 　　 】 （六） 确定【估价结果的》有关系数、》参数等证明资料；】 》 　　《 （七—） 其他涉及—估价项目的必要资料！ ！ 第五十二条！ 评估机构完成并】出具：估价报告后应对有关！该估价项《目的一？切必要资《料进行整《。理、归档和》妥善保管估价报告及！有关资料应保—留十年 第—四章 附 则 【 ？。 第五？十三条？ 选择产权调换形】。。式作为房屋征收【补偿安置方式的对】所调换房《屋的估价和》结算按？照吉安市《国有：土，地上房屋征收与【补偿暂？行办法有关规定结】合本细则实施— 《 第】五十：四条： 征收项目概算估】价可参照本细—则，在房屋征《收调查阶段进行估价！测，算项目概《算估价以房屋征收项！。目补偿资金概算表】反映 】 》第五十五《条， 本：细则未能涵盖的【其它征收估价情况按！市房屋征收部门会】同，。有关部门提出的【意见处理《 ， ！ 第：五十：六条：　，。。 本：细则由市房屋征收】。部门负责解释国有】土地上房《屋征收与补偿条【例实施前已依—法取得房屋》拆，迁许可证的》项目继？续沿用原《有规定评《估 》 》 第五十七条【 本细则自公布【之日起施行 — ，。 　　 【 》 　　 【 ： 　　 》 《 ：