吉【安，市国有土地上房屋】。征收评估机构—选，定和评估技术细则 ！ 《。吉安市人民》政府办公室》关于印发吉安市国有！土地上房屋征收【评估机构《选定和评估技—术细则等3个配套文！件的通知 】。发布：时间2？012-01-09！ ？ 文号吉《府办：。发〔2011〕2】0号 ？ 井冈山管理局井】开区管委《。会各县（市、区）】人民政府市》直有关单位 【 ：　　 经市政【。府研究同意现将吉安！市国有土地上房屋】征，收评估机构选定和评！。估技术细则》。、，吉安市中心城—区征收评《估指导标准、—吉安市中心城区征收！国有土地《上房屋补偿补助和】奖励标准从20【12年1月》1，日起执行现印—发给你们请》认真遵？照执行 二〇【一一年十二月—二十七日　 吉安！市国有土地上房【屋征收评估机构选】定，。。和评估技术细则【 第一章 总 ！则 ： 第》一条 为了规—范我市国有土—。。地上房屋征收评估】工作：维护：被征收？人的合？法权：益保障国有》土地上房屋》征收：评估工作《的顺利？进行根据国务—院令第？590？号国有土《。地上房屋征收与【补偿条？例、：建房：201177号国】有土地上《房，屋征收评估办法、赣！府厅字20》。1163《号关于贯彻落实【〈国：有，土地：上房屋征收与补偿】条例〉的通知、【吉安市国有土地【上房屋征收与补【偿暂行办法参照国】标GB？/，。T5029》。119？99房地产》估价规？范、国标/P1【850？82001城—镇土地？估价规程《等，有关规定制定本【细则 ？ 《 第【二，条 本细《则，适用范？围在市区范围内为】了公：共利益的需要征【收国有土地上单【位、个？。人房：屋的房地产》估价活动适用本细】则 — —第三条 从事—国有土地上房屋【征收评估的》单位：应当是具有省级【以上：建设行政主》管部门核发的三级以！上房地产评估资质】的房：地，产估价？机，构（以？下，简称评？估机构）市房屋征收！部门每年《。向社会公布经—备案：的评估机构名录【供被征收人选择 ！ ？ 第【四条 承担国有土】地上：。房屋征收《评，估，的房地产《。估价专业人员应【当是符合本细则第】十六条？规定：。的评估机构中—的专职注册》房地产估价》师每个国有》土地：上，房屋征收估价—项目评估机构均应派！出至少二名》专职注册《房，地产估价师驻项【目现场？开，展工作估价作业人】。员应当？持有市政府征收部】门核发的评估工【作人：员上岗证作》业 第二】章 房屋征收评估机！构选定 《 《第五条 确定—。房地产估价机构【应当公？开、透明《 》 第【六，条 市房地产行政】主管部门、市房【屋征收管《。理部门应根据相【应规定加《强对房地产估价机】构的监管、指—导 】 ： 第七条 市房】地产行政主管部门】可以推荐一批—社会信誉好、综合】。实力强的房地—。产估价？机构供被征收人选择！ 》 第八条！ 房屋征收》决定确定后房屋征】收部门应将拟—征，。收项目的名称—、，范围、户数、建筑面！积、决定方式—等，相关情况在房管部门！公众信？息网上予以》公示自公《示之日起《5个工？。作日内具有相—应资质的《房地产估价机构向项！目所在地房》屋征收部门报—名参与外地注—册，房地产估价机—构需在本市房管【部门备案登记并在】。。当地：。有办公场所具—有相：应，的房地？产估价现场作业人】员 　　】 中心城区】以外的市、县可【参照执行也可以其】他形式通知房地【产估价机构但参【与，。的房地产估价机构不！得低于两《家， ？ 》 ：。 第九条 【房屋征收部》门应以公告》等形式在《征收范围内公布申】请，参加该片区》房地产估《价机：构的名单、基本【情，况和行为规范并将】协商选？定，房地产？估，价机构？。的期限等相》关事宜告知》被，征收人 】 》 第：十条 被征收人【应当在协《商选定期限》内，协，商选定房地产—估价机构《并将协商《选定结果以书面形】式报：房屋：。征收部门协商—选定结果需一半【以上被征收》人签名房屋征—收部门？应将协？商结果予以》。公布 — 第十！一条 被征收人协】商选定房地产估价机！构不成的应采—取投票？选择的方式确定【参与投？票选择的被征收人数！量应超过被征—收人总数的50%】投票得票数最高、】且超过参与投票被征！收人数？量50%的房地【产估价？机构确定为该—项目的？评估机？构 》 　　？ 房屋—征收部门应提前3天！。将投票选择房地产】估价：机构的相《关事项告知被—征收人被征》收人应在规定时间】内，持房屋权属证书【按一个？被征收人（》产权户）一票—的原则到指定地点】参与投票 — — 》第十二条 投票选】择方式未能确定评估！机，构的在征收》部，门的组？织下采？取，被征：。收，。。。人选举一名代表进行！摇号、抽签等随【机选定的方式确定估！价机构 ！ 第十【。三条 投《票选择、随机选定】。房地产估价机构【。时房屋征收》部，门应当邀请》公证机？关进行公证 【 】 第十四条 房【地产估价机构确定后！房屋征收部门应【当书面告《知被确定的房—地，产，估价机构对估价【人员审核颁发房【屋征收评《。估，人员上岗证并—与其签订《书面房屋征收评估】委，托合同 — 　　《 房地产【估价机构不得—转让或者变相转让受！托的房屋征收评估】业务 》 ，。 】 第十？五条 房《地产评估机构—依，照国有土地上房屋】征收评估办法和【本细则第三》章，房屋征？。收评：估细则以及》吉安市？中心城区征》收评估指导标准开】展，。评估工作 》 ？ — 第十？六条 ？同一：征收范？围内的房《。屋征收评估》。工作原则上由一家房！地产估价机构承担】房屋征？收范围大的可—以由两家《或者两家以上房【地产估价机构共【同承担 【 ，　　 》 两家或者》两家：以上房地产估—价机构承担》。同一房屋征收评【估项目的各房地产估！价，机，构，应当就评估对象、】评估时点、价值内】涵、评估依据、评】估原则、评估技术路！线、评估方法、重】要参数选《取等进行沟》。通协：商执行？统一标准 【 【 ， 第十《七条： 对有下列》行为之一的评估【机构和人员依—据，国有土地上》房屋征收与补偿条】例，、房地产评估机构管！理办法、《。。房地产估价师注册管！理办法等规定进行】处罚并？记入其信用》档案 《 ？　　 （一）！出具不？实估：。价报告的 ！ 　？　 （二【。）与：征收当事人一方【串通损害对》方合法权益的 】 　　 】 （三）在【房，地，产估：价机构确定》。中以：回扣、恶意低收费、！承诺价格、》请吃请？喝、送礼品现金【、诋毁他人抬高自】己、虚假《宣传等不正当手段获！取评估业务的 【 《 　　 — （四）在—房地产估价机—构确定中招募他人】做宣传？或入户宣传的 】 　　【 ： ， （五）依》本办法？确定的评估机构无】。故不：。接受委托的 — ， 　—　 ： （六）经估价！师专家委员会鉴定】确实存在诸》多问题的 【 　》　， （？七）法？。律、法规禁》止的：其他行为 》 第三？。章 房屋征收—评估技术细》。则 第一】节 评估具体规定 ！ 《第十八条 估价对象！为被征？收范围内经现场查勘！认，。定具有合法产—权的被征《收房屋（含其占用范！围内：的国有？土，地使用权、装—饰装修）及其附【属物不包括违法【建筑和超过批准期】限的临时建筑— ， 】 ， 第十九条 —被征收房屋价值评估！目的应当《表述为“为确定【被征收房屋的—补偿金额提供依据评！估被征收房屋的价值！” ！ 第二十条 】估价时点《为房屋征收决定【公告之日 ！ 第二】十一：条， 价：值标准为公》开市场价值不考虑】被征收房《屋在估价时点所【受抵押、租赁、查】封等因素的影响【 《 ， —第二十二《条 被征收房—屋价值是指被征收】房屋及其占用—范，围内的土地使用权在！正常交易《情况：下由熟悉情况—的交：易双方以公》平交易方式》在评估时点自—愿进：行交：易，的金额但不考虑【被征收房屋租—赁、抵押《、查封等因》素的影？响不包？含搬迁补《助费、临时》安置补助费》和征收？非住宅房屋造成【的停产、停业—的，补偿费？以及提前搬迁奖励住！宅和商业《经营性？。房屋：合法：。占用：土地面积等于—或小于合《法房：屋建筑面积的土【地，价值已在房屋评估时！体现不再单独—估价 — 第二！十三条 征》收估：价应当按照下—列，程，。序操作 》 ： ，　，　 ： ， （一）公布备】案名：录选择评估机构【；， ： ？。 ：　　 》。 （二）接受评估委！。托明确基《本事项； ！ 　　 （！三）：查阅相关资料—开，展前期调查》； 　！　 （四）】拟订评？估，方案； 《 《 ：　　 （【五）收集《评估资料组织实【地查勘入户调查；】 ，。 　　】 ， （六）参照】技术：细则进行评》估测算； — 　　 ！ （七）》确认测算初评—结果并公《示； 《 》　　 ？ （八）—现场咨询答疑—；，。 ： 　—　 （九）撰！写估价报告包—括整：体评估？报告和分《。户评估？报告； —。 　》　 》（十）汇《总相关资料提交【估价报告； 】 　　 】 ， （：。十一）估价材料【存档； 【。 ： 　　 （十！二）对？评估报？告的解释、说明； ！ —。　　 （【十三）复估》和专家委员会—鉴定 ？ 》 ， ， ？ 第二十》四条 房屋征收项】目补偿资《金评：估，结果以项目征收补偿！整体评估报告和项】目征收补偿资金评估！。汇总表反映整体评估！报告结果经征—收管理部门审—定后进行《公告；房《屋征收分《户，补偿金？额估价结《果通过分户评—估报告和分户估【价表反映估价结【果的货币单位应精确！到人民币元 ！ 《 ？第二：十五条 估价结果】应用的有《效期为自提交正式估！价，结果（估价报告）之！日起至项目》征收补偿结束时【止 第《二节 被征》收房屋性《质认定及分类— 《 第二十六》。条 依？据国务院令第590！号国有？土地上房《屋征收？与补偿条例第十五条！和吉安市国有—土地：。上房屋征《。。收与补偿暂》行办法第《十八条的规定—被征收房屋权—属、用途、面积、】。结构等以房屋权属】证书、房屋登记簿为！。准；房？。屋权属证书与房屋】。登，记簿记载不一致的除！。有证据证明房屋登记！。簿确有错《误外以登记簿为准】；对被征收房屋所】有权证载明》为住宅但《临街依法办理营【业执照和税》务登记并持》续，营业至政《府作出房屋征—收决定之日》超过一年《以上的征《收，时30平方米内参】照非住宅房屋予以评！估补偿？ 【 第二十七】条 被征收》房屋一般分为—住宅房屋、非—住宅营业用房—、非住宅非营业用房！ 第三节 估价方！法及应用 ！第二十八《条 住宅《房，。屋征收估价》主要采？。。用，市，。场比较法评估配合采！用收益法、成本法、！假，设开发？法、基准地价修正】法非住宅《房屋主？要采用收《益法评估配合采用市！场比较法、》成本法、假设开【发，法， — ：。 第《二十九条 对适用】市场：比较：法估价的一》般住宅房《屋其征收补偿评【估，价，格测算的技术路线为！ 《。 　：　 ？ （一《） 确立整体评估基！准在征收项目—范围内设定“标准 ！ ？ 　　 】 样本住宅”作【为整：体评估基准；“【标，准样本？住宅”的《设定要求 ！ 　　《 参见吉【安市：。中心城？区征收？评估指？导标准第二章—第，十二条； 】 　　 ！（二） 《测算整体《评，估基准价格 ！ ： 　　 ① ！。依据：相关：评估技术规范—。规定的方式采用【市场比较《法评：估出“？标准样本《住宅：”的：。。基准价格基本公式为！。 》 　？　　　？　　　　　 】 100　 （K2！。）　 100　【　 100 ！ 　　 — ：。 基准价格Vb【 ＝ V《s ×× × 】 × — 　　　【 　　　　　 ！ （K1）　10】0，。　 ： （K？3）　？ （K4） ！ 　　 】 Vs为可比实例】。价格； ！。 　　？。 K1为交】。易情况修《正系数对于采用买卖！的正常交易实例为】可比实例的该—系数取？100 ！ 　　 K2！为交易日期》修正系？。数该系数由评估【机构根据房地—产市场情形和—评估中的具体情【况确定 《 　【　 》K3：为可：比实例实体因素情】况修正为标准样本】住宅实体因素情况】的修：正系数 ！ 　　 《 K4为可比实！例，。区位因素情况修正】为标准样本住宅区位！因素：情况：的修：正系数 —。 　　 】 确定“标准样】本，住宅”的基》准价格应选取3个以！上可：比实例经过》上述各种修正后再】计算：平均值得出》的结果？为，。市场比较法》评估：出的“标《准，样本住宅”价格 】 　　 ！ ， ② 再》结合成本法或假【设开发法等评估出】的“：标准样本《住宅”价格 【 　　 】 ③ 综合【确定“标《准样本住宅”的【整体评估基》准价格 《 　　 ！ （三）— 确定分户评—估价格各被征收房】屋分别？与“标准样 — ？ 　　 — ？本住宅”进行房地产！实体状况因素比较得！出各被？。征收住宅房屋的分】。户评估价格》基本公式为》 《 ， 　？　 ？ Vz《 ＝ [《。区位价格＋重置价格！×结构修正系数×（！1，折，旧率）？]×（1±楼层修】正系数）《×（1±朝》。向修正系数）×其】他，实体修？正系数×房屋建筑面！积 ？ ， 《　　 《 ：① Vz为被征收】住宅分户评估—价格； 】 　　 》 ， ② 被征—收房屋区位价—格＝“？标，。准样本住宅”—的整：体，基准价格《－，砖混一级十》成新重置价格； 】 《 　　《 ： ③？ 具体修正》系数参见《吉安市？中心城？区征：收评估指导标—准第三章 — — ： ： 第三十条 —非住宅房屋主要采】。用收益法评估—配合采用市场比较】法、：成本法、《假设开发法评估 】 》 《 第三十一条 本细！则第二十六条—所述“住《改非”房屋参照营业！用房评估的方法【进行评估 【 — ：第三十？二条 非《住宅营业用房—市场比较法估价技术！路线： 　　 ！ （？一，）确定房屋》类，别根据房屋的性质、！用途确定其所属类别！。非住宅营业性用【房一般划分为商场】类建筑（大型百【货商场、超市等）、！商铺类？。建筑（门面房、商】铺等）？、商务？类建筑（《金融、证券、—商业写字楼等）、旅！馆类建筑、餐饮类】建筑、？娱乐类建筑 】。 ？ 　　 》 （二《）搜集可比实例按照！市场比较《法的：评估要求在征收【项目周边或项—目内搜集交易—实例 — ， ：　　 —（三）测算评—估价：格按照市场比较法评！估的应用要》求 《 ： 　　 【 将3个以上可【。比实例分《别修正后计算平【均值得出非住宅营】业用房的征收评估价！。。。。格 《 》 》第，三，十三条 非住—宅营业用《。房收益法估》价技术路线》采，用，收益：法评估被征收营【业用房的征收补偿】价格时一般采—用稳定收益情—形测算通常采—用如：下公式计算 — ？ 　　　《　，。　　 ？ ？。a　　　 1— ， 》 ，　　 V【y ＝ [》 1－ ] — ， 　—　　　　 【 r　 》 （1＋r》）n — 　《　 》Vy为评估价格a】为估价对象年—纯收益r为资—本化率n为》收益年期相关系【数的确定原则参【见吉安市中心城区】征，收评：估指导标《准第四章 【 ？ 【。第三十？四条 非住》宅非营业用房征收】估价可以采用市【场比较法也》可以采用成本法【如果采用市场比较法！则按照市场比较法评！估的应用《要求进行《估价；对于》交易实例收集—较为困难的》采用：成本法进行估价有条！件，。的还可以采》用收：益法和假设开发法】进行评估 》 》 ？ 第三十五条【 非住宅非营—业用房？成本法估价技术路】线 　　 ！ ？（一）成本法—的内涵成本法是求取！估，价对象在估价时点时！的，重新：建造：价格然后扣除折【旧并考虑土地取【得，成本以此估算—估价对象的客—观合理价格或价值】的方：法本：细则中定义的成本法！。系以：房地产价格》各必：要，构成部？分，的，累加为基础来估算】房地产市场》价格的方法其“成】本，。”，含义：并不是通常意义上的！实际成本而是以成本！为基础的客观—市场价格 【 《　　 《 （二）成本【法的基本《公式根据房地产估价！规范考虑到城市【房屋征收《补偿估？价的特点《成本法估价的—基，本公式为 — ？ ， 　　 【征收补偿评》。估价：格 ＝ 土地—重，新取得？价格 ＋ 建筑【。。物重置价格》 － 建《筑，物折旧 ＝ —土地重新取得—价格 ＋ 扣除折】旧后的建筑物—现值 — ： 　　 《 （三）参【数确定除另》有规定？外土地重新取得【价格采用基准—地价修正法》确定；各类建筑【。物重置价格、—折旧的确《定可参见吉安市【中心城区征收评估】指导标准第》五章 第四节 其！他征收？估价问题处》理， 第三【十六：条 收益《法估价？规定采用收益—法估价？的房屋收益应按【照类似房屋的租金】收益或经《营收益确定房—屋的租金收益或【经营收益按照其【同一经营用》途、同一区位的社会！平均收益水》平修正确《定 】 ？ ， ：第三十？七条 成本法—估，价规定采《用成本？。法估价的应》当采取？房屋、土地分别【估价的方式估价出房！地，产市：。场价格房屋占用【范围内的土地价格应！采用成？本法等方法求取【；，。建，筑、安装工》程费应采用工料测量！法，或分部分项法求取建！筑物重置价格的费用！构成：应，符合房地产》估，价规范的《有关规定可参—见吉安市中》心，城区征？收评估指导标准【第，五，。。章房屋折旧采—用直线折旧法计算】不适用直《线，折旧法的采》用成新折《扣法计算 》 — 第三十八】。条， 临时建筑和—在建工程估价—规定未？超过批准期 ！ 　　 — 限的？临时建筑《应，按成本法评》。估其建筑物残值；在！。建，工程：应采：用成本法进行—估，价工程建设进—度以政府管理部门通！知停止施工时的状】态，为准在建工程—。土地补偿《以政府？管，理部门批准的用【途、参数或规—划设计方案》等为依据《 — ： 》。第三十九条 非【房屋及其附属物估价！规定：凡，征收估价中涉—及原始？成本测算、机—。电设备估价》、工程造价分析等专！业技术工作的—可委托有资格从事】该类：业务的机构单独估】价 ： 】 第？四十条 其它估价规！定室内装修装饰的】估，价参照吉安市中心城！。区征收评估指—导标准第六章确定】的标准执行 — 第五节《 征收估价》报告 第】四十一条 征—收，评估机构《应按房地产估—价规范的《规，定格式参照》本细：则（试？行）的要求出具征收！。估价报告 》 ， ， ， ， 第【四十二条 》被征收房屋的整体】评估报告和分户评估！报告必？须由负责房屋—。征收评估项目—的两名或《者两名？。以上注册房地产【估价师？亲笔签？名不得以印》章代：替签名同时加盖房】地产价格评估机【构公章？在估价报《告上签名、》。盖章的？专， ？ 职注册房地产估价！师和加盖《公章的评《估机构对估价报告的！内容：。和结论负责 【 】 第四十三》。。条 房屋征》收估价报告应—做到图文并》茂所用纸张、封面、！。装订应有较好的质】量 ： ，。第六节 征收估【价工作准则 ！ 第四十四条 被征！收人选定《的征收评估机构应】与房屋征收部门【签订估？价委托协议估价委】托协议中应约定【本次征收估》价操作程序及时【间安：排等 【 —第四十？五条： 评估机构》在征收项目整—体估：价报告？中必须？确定估价项目的估】价技术负责人估价】技术：负责人最《终确定估价技—术，方案：并对估？价方法？的选用、应用—以及估价结果的合】理性：承，担责任 》。 《 第四十六！条， 所有征《收估价项目均—须开展现场查勘工作！承，担估价业务的评估机！构应派？出有征收估价资格】的专业人员对被征】。收，房屋进行实地查【勘做好实《地查：勘记录逐户拍摄反映！被征收房屋外观【和内部状况的影【像资料实地查勘记录！。是征收估价测算【和撰写估价报告必备！的，基础资料要有—实，地查勘的《估价人？员、征收人、被征收！人签字认可因被征收！人的原因不能对被征！收房屋进行》实，地查勘？、拍摄影像资料【或者被征收人—拒绝在实《地查勘记录上签字】的应当由除征收【人和估？价机构以外的无【利害关系的项目所在！地相关人员作为第三！人见证并在估—价报告中作出相【应，。说明 》 】第四十七《条 估价人员应持】证上岗逐《户逐项估《价做到实地》。勘测准确、影像【。资料全面、估价到户！到项 【 《 第四《十八条 征收评【估价格结果须经评估！机构内？部审核评议评估机】构在提？交正式估价报告前】负有审查、调整、】。复核估价报告的技】术责任 【 ，。 ？ ， ， 第四十九条 【征收评？估机构在《估价委托《。协议约定的时间内】应向征收部》门提交正《式，的征收估《。价分户报告》并由征？收部门安排征收实施！单位将分户》报告送达《。被征：收人征收估价分户】报告需经含项目估价！技术负责人在内不少！于两名 》 的注册房地【产估价师《签字：认可： 》 第五十！条 征收评估—机构、估价技术【负责人以《及，其他估价《专业人员负有解释】估价报告技术问题、！接受征收当事人【就估价报告》相关问？题咨询和《质疑的义务并—负有：向市房地产》价格：评估专？家委：员会报？告和答复技》。术质询？的义：。务 第七节 征】收估价工《作资：料，存档： 》。第五：十一条 评估机【构应当？将下列资料》（原件或复印件【）与估？。价报告（含技术报告！），共同整理《存档 　　！ （一） 】房屋征收委托评估协！议； 【 　　 【 （：二） 房屋征收【决定公告《； ： 《 ， 　　 （】三） 估价对象【的产权证《明材料及房屋—基本情？况的证明材料—； 》 　　 — ， （四） —估价对象的实地【查，勘记录、影》像，等资料； — ： 　　 — （五） 【标准样本房屋可比实！例的：实地：查勘：记，。录、影像等》资料；？ ？。 ： 　　《 （六）【 确定估价结果的有！关，系数、参数等证明】资料；？。 　　！ （七） 其！他涉及？估价项目的必要【资料 》 ？ 第五！十二条 评估机【构完：成并出具估价—报告后？应对有关该估—价，。。项目的一切必要【资料进？行，整理、归档和妥善保！管估价报告及—有关资料应保—留十年？ ，。 第：四章 附 》则 《 第五十三—条 选择产权调换形！式作为房屋征收补】。偿安置方式的—对所调换房屋的【估价和结算》按照吉？安市国有土地上【房屋征？收，与补偿暂行办法【有关规定结合本细】则实施？ ？ 】第五十四条 征收】项目概算估价可参照！本细则在房屋征【收调查阶段进行估】价，测算项目《。概算估价以》房屋征收项目补偿资！金概算表反映 】 — 第《五十五条 》本细则未能涵盖【的其它？征收估价情》。况按市房屋征收部门！会同：有关部门提出的【意见处？理 》 【第五十六条　 本】细则由市房屋—征收部门负责解【释国：有土地？上房：屋征收？。与补偿？条例：实施前已《依法：。取得房屋《拆迁许可证的—项目：继续：沿用原有规定评估】 ：。 】 ，第，五十七条 本细【则自公布之日起施行！ 　　 ！ — 　　 【 　　 ！。 ？