？ 吉安市国有土！地上房？屋征收评估机构【选定和评估》。技术细则 — 吉安市人【民，政府办公室关于印发！吉安市国有》土地上房屋征收评】估机构选定和评估技！术细：则等3个配套文件】的通知 — 发布时间2012！-01-《0，。。9 ？ 文号吉》府办发〔201【1，〕20号 井【冈山管理局》井开：。区管委会《各县（市、区）【人民政府市直有【关单位？ 　　 经！市政府研究同—意现将吉安市—国，有土地上房屋征收】评估机构选定和评】估技术细则、吉【安市中心城》。区征收评估指导标】准、吉安市中心【城区征收国有土地】。上房屋补偿》补助和奖励标准从2！012年《1月1？日起执行现印—。发给：你们：请认真遵照执行 】。 二〇一《一年十二月二—十七日　 —吉安市国有土地上】房屋征收《评估机？构选定和评估技【术细则 第【一，章 总 则 【 第一》条 为了规范我市国！有土地上房》屋，征收评估工》作，维护被征收人—的合法？权益保障国》。有土地上房》屋征收评估工作的】顺利进行根据国务】。院，令第590》号国有土地上房屋】征收与补偿条—例、建房201【177号国有土【地上房屋征》。收，评估办法、赣—府厅：字2011》63：。号关：于贯：彻落实？〈，国有土地上》房，屋征收与补》偿条例〉的》通知、吉《安市：国有土地上房屋【征收与补偿》暂行办法《参照国标GB/T】5029119【99房地产估价规】范、国标《/P185》082001城【镇土地估价》规程等有关规—定制定本细则 】 《。 第二条 ！本细则适《用，范围在市《区范围内为了公共】利益的需要征收国有！土地上单位、个人房！。屋的房地产估价活】动适用本细》则， ： — 第《三条： 从事国有土地【上房屋征《收评估的单》位，应当是具有》省级以上建设行政】主管：部门：核发的三级以上【房地：产评估？资，质的房地产估—价机构（以下简【称评估机构）—市房屋？征收部？门每年向社会公【布经备？案的：评，估机构名录供被征收！人，选择 【 》 第四？条 承担国有土【地上房屋征收—评估的房地产估价】专业人员应当—是符合本细》则，。第十六？条规定的评估机构中！。的，专职注册房地产【估价师每个国有土地！上，房屋征收估价—项，目评估机《构，均应派出至》少二名专职注册【房地：产估：价师：驻，项目现场开展工作】估价作业人》员应当？持有：。市政府征收部门【核发的？评估工作人员上【岗证作业 — ， ， 第二章 》房屋征收《。评估机构选定 【 ：。 第？五条 确定房地产】估价机构应当—公开：、透明 — 【 ，第六条 市》。房地产行政》主管部门、市房屋征！收管：理部门应根据相【应，规定加强对》房地产估《价机构的监管—、指导 】 第七条！ 市房地产行政【主管部门可以推荐】一批：社，会信誉好、综—合实力？。强的房地产估价【。机，构供被征收人选【择 ？ 《 ？ 第八条 —房屋征收决定确定后！房屋征收《部门应将拟征—收项目的名称、范围！、户：数、建筑面积、【决，定方式等相关—。情况：在房管部《门公众信息》网上予以公示自公示！。之日起5个》。工作日内具有相【应资：质的房地产估价【机构向项《目，。所在地房屋征—收部门报名参与外地！注册房地产估价机】构需在本市》。房，管部门备《案登记？并在：当地有办《公场所具有相应的房！。地，。产估价现场作业人】员 　【　 中—心城：区以外的市》、，县可：参照执行也可以其他！形式：通知房地产估价【机，构但参与的房地【产估价机《。构不得低于两家 ！。 — 第九条】 房屋征收》部门应以公告等形式！在征收范围内公布】申请参加该片—。区房地产估价—机构的名单、基【。本情：况和行为规范—并将协商选定房地产！估价机构的期限等相！关事宜告知被—征收人 】 第十】条 被征《收人：。应当在协商选—定期限内协》商选定房地产估价】机构并将协商选定结！果以书面形式报【房屋征收部门—协商选定结果需【一，半以上？被征：收人签名房屋—征收部？门应将？协商：结果予以公布 】。 》 ： ：第，十一条 被征—收人协商选定房地产！估价机构《不成的应采》取投票选择的方式确！定参与投票》选择的被征收人数量！应超：过，被征收？人总数的50%投】票得票数最高、且超！过参与投票被征【收人数量50%的房！地产估？。。价机构确定》为，该，项目的评估机构 ！ 　　 ！房屋：征收部门《应提前？3天将投票选择房地！产估：价机构的相关事【项，告知被征收》人被：征收人应在》规定：时，间内持？房屋权属证书按【一，个被征？。收，人（产权户）—一票的原《则到指定地点参与投！。票 ？ 【 第十—二条 ？投票选择方式未能】确定评估机构的在】。。征，收，部，门的组织下采—取被征收人选—举一名代表进行摇号！、，。抽签：等随：机，选定的方式》。确定估？价机构 【 — 第十三条 —投票选择、随—机选定房地产估价机！构时房屋征收—部门应当《邀请公证机关进行公！证 《 》 第十四条 房！地，产，估价机构确定—后房：屋征收部门应当书面！告知被确定的房地产！估价：机构对估价》人员：审核颁发《房，屋征收评估人员上岗！证并与其签订—。书，面，。房屋征收评估委托】合同 《 ？　　 《。。 房地产估价机构！不得转让或者变相转！让受托的房屋征【收，评估业务 】 ？ 》 第：十五条 房地—产评估机构依—照国有土地上房【屋征收评《估办法和本细则第】三章房屋征》收评估细则以及【吉安市？中心城？区征收评估指导标】准开展评估工作 ！ 【 第十六条 同】一征收范围内—的房屋征收评估【工作原则上由一家房！地产估价机构—承担房屋征收范【围大的可以》由两家或《。。者两：家以上房地》。产，估价机构共同—承担 ？ ， 　　 【 两家《或，者两家以上房地【产估：价机构承《担同：一房屋征收评估项目！的各房地产》估价机？构应当就评估—对象、？评估时点《、，价值内涵《、评估依《据、评？估，原则、？评估：技术路线、评估方】法、重要参》数，选取等进行沟通协】商，执，行统一标准 — 《 ， ？ 第十七【条 对有下列行为之！一的评？估机：构和人员依》据国有土《地上房屋征收与补】。偿条例、房地—产，评估机构《管理办法、房地产估！。价师注册《管理办法等规定进行！处，罚并记入其》信用档案 ！　　 （【。一）出具不实估【价报告的 ！ ：。　　： ： ：（二）？与征收当事》。人一方串通损害【对方合法权益的 】 　【　， （三—）在房地产估—价机构确定中以回扣！、恶：意低收费、》承诺价格、请吃请喝！、送礼品现金—、诋毁？他人抬高《自，己、虚假宣传等不】正当手段获取评估业！务的 》 　　— （四）在房！。地产估价机构—确定中招募他人【做宣传或入户—宣，传的 — 　　 【 （五）依—本办法？。确定的？评，估机构无《故不接受《委托的 — 《　　 》 ，（六）经估价师专】家委员会鉴定确实】存在：诸，多问题？的 ？ 　　【 （？七）法？律、法规禁》止，的其：他行：为 第三章— 房屋征收评—估技术细《则 》 第一？。节 ：评估具体规定— 》第十八条 估价对】。象为被征收范—围，内经：现场查勘认定具有】合，法产权的被征收房屋！（含其占用范围【内的国有土地使【用权：、装饰装修）及其】附属物不包括违【法建筑和超过批准】期限的临时建—筑 】 ？ 第十九《条 被征收房屋价】值评估目的应当表】述为“？为确：定被征收房》。屋的补偿金额提供】依据评估被征—收房屋的价》。值” 】 ？ 第二《十条 ？估价时点为》房屋征？收决定公告之日 ！ ， 》 ， ， 第二十一条 价值！标，准为公开《市场价值不考虑【被征收？。房屋在估《价时点所受抵押、租！赁、查封等因素的】影响 【 第【。二十二条 被—征收房？屋价值是指被征收】房屋：及其占用范围—内的土地使》用权在正常》交易情？况下由熟悉》情况：的，。交易双方《以公平？交易方式在评估时】点自：愿进行？交易的金额但不考】虑被征收房》屋租：赁，、抵：押、查封等因素的】影响不包含搬—迁补助费、临时安】置补助费《和，征收非住宅房屋造成！的停产？、停业的补偿—费以及提前搬—迁奖励？。住宅：和商业经营性房屋】。合法占用土地面【积，等于：或小于合法房—屋建筑面积的土地价！值已在房屋评估时】体现不再单》独估价 —。 ？ ：。 ， ， 第二十三条— 征收估价应当按照！下列：程序操作 》 　　 】 （？一）公布《备，案名录？选，择评估？机构； — 　　 ！ （二）接受评估委！托明确基本事—项； 【。 ， 　　 》 （三）查阅相】关资料开展》前期：调查； 》 　　 ！ ：（四）？拟订评估方案；【 ， 》 　　 》 ， ，（五）收集评估【资，。料组织实地查勘【入，户调查； 》 《 　　《 （》六）参照技》术细则进行评估【。测算：； ？ 　　 】 （七）—。确认：测算初？评，结果并公示》； ？ 　—　 ？ （八《）现：场咨：询答疑； 》 》 　：　 》（九）撰写估价报】告包括整体评估报告！和分：户评估报告； 】 　　 】 （十）汇总】相关资料提交估价】报告； — 《　　 （【。十一）？。估价材料《存档； 《 —　　 （十】二）对评《。估，报告的？解，。释、说明； — 《 　　 》 （十三）【复估和？专家委员会鉴定 】 ： 】 第二十四条 】房屋：征收项目补偿资金评！估结果以项目征收补！偿，整体评估报告和项目！征收补偿资》。金评估汇总表反【映，整体评估报告—结果经征收管理部】门审定？后进行公《。告；房屋征收—分户补偿金额估价】结果通过分户评估报！告和分户估价—表反映估《。价结果的货》币，单位：应精确到人民—币元 ！ 第二—十五条 《估价：结，果应用的有》效期为自提交正式】估，价结果（估价报告】），。。之日起至项》目征收？补偿结束时止 【 第二？节 被征《收房屋？性质认定及分类 ！ 第二十—六条： 依据国务院令【第，590？号国有土地上房屋征！收与补偿条例第十】五条和？吉安：市国有土地上房屋】征收与补偿暂行【办法第？。十八条的规定—被征：收，房屋权？属，、用途、面积、【结构等以房屋—权属证书、房—屋登记簿为准；房】屋权属证书与—房屋登记《簿记载？。不一致的除》有证据？证明房屋登》记簿确有错误外以登！。记簿为准；对—被，征收：房屋所有权》证载明？为住：宅但临街依》。法办理？营业：执照：和税务登记》并持续？。营业至政府作出【房屋征收决定之日超！过一年？以上：的，征收时3《0平：方米内参照非住【宅房屋予以评—估补偿？ 】 第二》十七：条 被征收房屋一】般分为？住宅房？屋、非住宅》营业用房、非住【宅非营？业用房 第三节】 ，估，价方法及应用 】。 第二十八条 ！住宅房屋征收估价主！要采用市场比较【。法评估？配合采？用收益法《、成：本法、？假设开发《法、基准地》。价修：。正法非？住宅房屋主》要采用收益法评估】配合采用市场比较】法、成本法》、假设开发法 ！ 【 第二十九条 【。对适用市场比较【法估价的一般—住宅房屋其征收补偿！评估价格测算的【技术路线《为 ： 《　　 （一）！ 确立整体评—估，基准：在征收？项目：范围内设定“—标，准 ？ ： 　　 ！样本住宅”作—为整：体评估基准；“标】准样：本住宅？”，的设定要《求 《 　　 【 参见吉安市中！心城区？征收评估指导—标准第二章第十二条！； ？ ， 　　 ！。 （二？） 测？算整体评估基—。准价格 ！ 　　 ①】 依据相《关评估技术规范规定！的方式采用市场比】较法评估出“标准样！本住宅”的基准【价，格基本公式为 】 　—　　　　　》　　：　 100　！。 （K2）》　 ：100　《　 1？00 】 　：。　 《 基准价格》Vb ＝ V—s ×× × ！× ： 　　！　， 　：　　　　 — （K1）　1】00　 （K3）！　 （K4》） 　！　 Vs【为可比？实例价？格； ？ 《 ：　　 K【1为：交易情况修正系数对！于采用？买卖的正常交易【实例为？可比实例的该系数取！10：0 》 　　 【 K2为》。交易日期修》正系数该《。系数由评《估机构？根据房地产市场情】形和评估中的具体情！况确定 —。 　》　 K3为】可比：实例实体因素情况】修正为标准》样本住宅实体—。因素情？况的：修正系数 】。 　　 】 K4为可比—实例区位《因素情况修正为【标准样本住》宅，区位因素情况的修】正系数 》 ： 　　 — 确定“—标准样本住》。宅”的基准价格应】选取3个《以，上可比实例经过上述！各种：修正后再计算平均值！得出的结《果为市场《比较法评估出的【“标：准样：本住宅？”价格 — 　》　， ② 再【结合成本法或假设】开发法等评估出的“！标准样？本住宅”价格 】 》　，　 ③ 综】。合确：定“标准样本住宅】”，。的整体？评估基准《价格 ？ 　　 ！ ： （：。三，） 确定分》户，。评估：价格各被《征收房屋分别—与，“标准样《 ： ？ 　　 】本住宅”进行—房地产实体状—况因素比较得出各】被征收住《宅房屋的分户评【估价：格基本公式为 【 》 　　 【Vz ＝ 》[，区位价格＋重—置价格×《结构修正系数×【（1折旧《。率）]？×（1±楼层修正】系数：。）×（1《±朝向修《正系数）×其他实体！修正：系数×房屋建—筑面积 】。 　？　 ① V】z为被征收住宅分户！评估价格《； 【 　　 ②】 被征收房屋区位价！格＝“标准》样本住？宅”的整体》基准价格－砖混一级！十成新重置价—格； — 　　》 ③ 具【体修正？系数参见吉安—市中心城《区征收评估》指导标准第三—章 》。 — 第三十条【 非住宅房屋—主要采用收益法评估！配合：采用市场《比，较法、成本法—、假设开发》法评估 【 第】三，十一条？ 本细则第二—十六条所述“住【改，非”房？屋参照营业用房【评估的方《法进：。行评估 《 《 ， 》第三十二条》 非住宅营业用【房，市场比？较法估价技术路线】 ， ： 　　 》 ？（一：）确：定房屋类别根据房】屋的性质、用途【确定其所属类—别非住宅营》业性用？房一般划分为—商场类建筑（大型百！货商：场、超市等）、商】铺类建筑《（门：。面房、商铺》等）、商《。务类建筑（金融【、证：券、：商业写字楼等）、旅！馆，类建筑？、餐饮类《建筑、？娱乐类建筑 【 　　【。 ： （二）搜集【可比实例按照—市场比较法的—评估要求在征—收项目周边或项目内！搜集交易《实例 《 ？ 　　 》 ， （三）测算评估！价格按照市场比较法！评估的？应用要求 》 ， ？。 ：　　 —将3个以上》可比实例分别修正后！计算平均值得出【非住宅？。营业：用房的？征，收评估价格 】 ？ ？ 第三十三】条 非住宅营业【用房收？益法估？价技：术路线采用》收，益法评估被征收营】业用：房的征收补偿—价，格，时一般采用》稳定收益情形—测算：通常采？用如下公式》计算 — ，。　　　？　　　 《。 a《　　　？ 1 ！　　： Vy— ＝ ？[ 1－ ]— ： 》　　　　　 ！ ，r　： ， （1＋r）—。n ： —　，　 ： Vy为评估价！。格a为估《价对象年纯收益【r为：资本化率n为收【益年期相关系数【的确定原则参见吉安！市中心城区征收【评估指导标》准第四章 【 ？。 《 第三十—四条 非住宅非营】业用房征收估价可以！采用：市场比？较法也可以》采用成本《法如果采用市—场比较？法则按照市》场，比较法？评估的应《用，要求进行估价；【对于交易实》例收集？较为困难的》采用成本法进行估】。价有条件的》。还可以采用收益法和！假设开发法进—行评估 【 《 第三十五条 ！非住宅？非营业用房成本法】估价技术路线 【 　　 】 （一）》。成本法的内涵成本】法是求取《估价对象在估价【。。时点：时的重新建》造价格然后扣除【折旧并？考虑土地取得—成本以此估算估价对！象的客观合》理价格或价值的方】法本细？则中定义的》成本：法，系以：房地：产价格各《。必要构成部分的累加！为基础来估算—房地产市场价格的】方法其？“成本”《含义并不是通常意】义上的实际成—。本而是以成本为【基础的客观市—场价格 — 　》　 ？ （二）成—本法的基本公—式根据房地产估价规！范考虑到城》市房：屋征：收补：偿估：价，的特点？。。成本法估价的基本】公，式为 ？ ， 　—　 》征收补偿评估—价，。格 ＝ 土地重新】取得价格 ＋ 建】筑物重置价格 －】 建筑物折旧 【＝ 土地重》新取得？价格 ＋ 扣除折旧！后的建筑物现—值 》。 ： 　　 （三！）参数确定》除另有规定外—土地重新取得价格采！用基准？地价修正法确—定；各类建筑物重置！价格、折旧的确定可！参见：吉安市中心城区【征收评估指导标【准第：五章 第四节【 其：他征收估价问—题处理 — 第？三十六条 收益法估！。。。价规定采《用收：益法估价的房屋【收益应按照类似【。房屋的租金收益或】经营收益确定—房屋的租金收益或】经营收？益按照其同一—经营用途、同—一区：位的社会平均收益】。水平：修正确定《 ？ 】。 第三十》七条 成本法估【价规定采用成本法估！价的：应，当采取房屋》、，土地分别《估价的方式估价出房！地产市场价格房【屋占用范围》内的土地价格应【采用成本《。法，等方法求《取；建？筑、安装工程费应采！用，工料：测量法或分部分项】法求：。取建筑物重置价格】。的，费用构成应符合房地！产估价规范的有关规！定，可参见？吉安：。市，。中心城区《征收评？估指导标准》。第五章房屋》折旧：采用直线折旧法计算！不适用直《线折旧法的采用【成，新折扣法计算 】 ！第，三十：八条 临时建—筑和在建工》程估价规定未超过批！准期 》 ， 　　 》 ：限的：临时建筑应按—。成，。本法评估其》建，筑物：残值；在建》工程应采用》成本法进《行估价工程》建设进？度以政府管》理部门通知停止施】工时的状态为准在建！工程：土地补？偿以政府管理部门批！准的用？途、参数《或规划设计》方案等为依据 】。 ， ！ 第三十九条 【非房：屋及其附属》物估价规《定凡征收估价—中涉及原始成本测算！、机电设备》估价、工程造价分】析等：专业技术工作—的可委托有》资格从事该类业务】的机构单独》估价 — 【第，四，十条 其它估—价规定？室内装？修装饰的估价参【照吉安市中心城【区征收评估指导标】准第六章确定—的标准执行 — ，第，五节： 征收估价报告【 第四【十一条 征收评估】。。机，构应按房地产估价】规范的规定格式参照！本细则（试行—），的要求出具征收估】价报告 》。 》 ： ， 第四十《二条 被《征收房屋的整体评】估报告？和分户评估》报告：必须由负《责，房屋征收评估—项目的两名或者【两，名以上注册房地产估！价师亲？笔签名不得以印章代！替签名同时加盖【房地产价格》评估机构公章在【估价报？。告上签名、》盖章的专 】职注册房《地产估价师和加盖】公章的评《估机构对估价报【告的内容和结论负】责 》 第四！十三条 房屋征收】估价报告应做到【图文并？茂所：用纸张、《封面、装订应—有较：好，的质：量 第六节 征】收估价工作准—则 》 第：四十四条 被—征收人？选定：的征收评估机构应与！房屋征收部门签订估！价委托协议》估价委托协议中【应约定本《次征：收估价操作程序及】时间安排等 — 《 第【四十五？条 评估机构在征收！项目整体估价—报告中必《须确定估价》项目的估价技术【负责人估价技术【负责人最《终确定？估价技术方案并对估！价方法的《选用、应用以及估】价结果的《合理性承担责任【 — 》第四十？六条 所有征收估价！项目均须开展—现场查勘工》作承：担估：价，业务的评估》机构应派《出有征收估价资格】的专业？人员对被征收房屋】进行实地查》勘做好实地查—勘记录逐户拍摄反映！被征收房屋外—观和内部状况的影】像资料实地查勘【记录是？征收：估价测算和》撰写估价报告必【备的：基础资料要有实地查！勘的估价人员、征】收人、被征收人签】字认：可因被征《收人的原因不能【。对被征收《房屋进行实地查勘】。、拍摄影像资料或】者被征收人拒绝在实！地查勘记录上签字的！。应当由除征收人和估！价机构以外》的，无利害关系的项目】。。所在地相关人员【作为第三《人见证并在估价报】告中作出相应说明】 【。 第四十七】。条 估价人员应【持证上岗《逐户逐项《。估价做到实》地勘测准确、—影像资料全面、【估价到户到项— 《 第四！十八条 征收—评估价格结果须经】评估机？构内部审《核评议评估》机构在提交正式估】价报告前负有—审查、调整、—复核估价报告的技术！责任 — 第】四，十，九条 征《收评估机《构在估价委托协【议约定的《时间内应《向征收部门提交正式！的征收估价分户报告！并由征收部》门安排征《收实施单位将分户报！。告送达被征收—人征收？估价分户报告—需经含项目估价技】术负责人《在内：不少：于两：。名 ： ， ：的注册房地产—估价师？签字认可 ！。 ，。。 ： ， 第五十条— 征：收评估机构、估价技！术负责人以》及其他估价专业【人，员负：有解释估价报告【技术问题《、接受？征收：当事人就估价报告相！关问题？咨询和质疑的义【务，并，负有向市房地产价】格评：估专家委员会报【告和答？复技术质询的—。义务 第七节 征！收估价？工作：资，料，存档 》 第五十一条 】评估机构应当将【下列资料《（原件？或复印件）与估【价报告（含技术报】。告，）共同整理存—档 ： 　　—。 （一） 房！屋征收委《托评估协议；— 　】　 （二）】 房：屋征收？决定公告；》 　】　 （三）】 估价？对象的产权证明材】料及房？屋基本情况的证明】材料； 》 》　　： （四—） ：估价对象的实—地查勘记录、影像等！资料； — 　　 】 （五） 标【准样本房屋可比实】例的实地查勘记录、！影像：等资料； 》 　【　 （六） ！确定估价结》果的有关系》数、参数等》证明资料； — ？ ， 　　《。 《（七） 其他涉及估！价项目的必要资【料 — 【 第五十二条 评估！机构完成《并出具估价报—。告后应对有关该估】价项：目的一切必》要资料进行整理、】。。。。归档：和妥善保管》估价报告及有关资】。料应保留十年 第！。四章 附 则 【 第五十【三条 选择产权调】换形式？作为房屋征收补【偿安置？方式的对所调—换房屋的《估价和？。结算：按，照吉：安市国有土地上房】屋征收？与补偿暂行办法有关！规定结合本细则实】施 ？ ： 第】五十四？条 ：征收：。项目概算《估价可参照》本细则在房》屋征收调查》。阶段进行估》价测算项目概—。算估价以房》屋征收项目补偿资金！概算表反映 ！ 第】五十五条 本细则未！能涵盖的其它—征收估价情况—按市：房屋征？收部门？会同有关部门提出】的意见处《理 — 第五】十六条　 本细【则，由市房屋征收部【门负责？解释国有土地上【房屋征收《与补偿条例实施【。前已依法取得—房屋拆迁许》可证的项目》继续沿用原有规定】评估 】 ： 第五十七条】 ，本细则自《公布之日起施行【 ？ ， 　　 — ？ 　　 】 《。　　： 【