》。 吉安市国》有土地上房屋—征收评估《。。机构选定和》评估技术细则 】 ？吉安市人民政—府办公室关于印发】。吉，安市：国有土地上》房屋征收评》估机构选定和评估技！术细则等3个配套文！件的通？知 发布时】间2012-01-！09 》 文：号吉府？办发〔？2，011〕20—号 井冈山管理局！井开：。。区管委会各县—。（市、区）人民政府！市直有？关单：位 《 　　？ ， ，经市政府研究同意】现将吉？。安市国有土》地上房屋征收—评估机构《选定和评《估技术细则、—吉安市中心城—区征收评估指—导标准？、吉安市中心城区征！收国有土地》。上房屋补偿》补助和奖励》标准从？201？。2年1月1日起执】行现印？发给你们请认—真遵照执行》 二？〇一一年十》二，。月，二十七日　 吉安！市国有？土，地上房屋征收—评估机构选定和【评估：技术细则 第一！章 总 则》 《 第一条 为了【规范我市国有—土地上房屋征收评估！工作维护被征收【。人的：合法权益保障—国有土地上房屋【。。。征收评估《工作的顺利进行【根据国务院令第59！。0号：国有：土地上房屋征收【与补：偿条例、建房2【01177号—国有土地上房屋征收！评估办法、》赣府厅？字2：01163号关【于贯彻？落实〈国有》土地上房屋征收【与，补偿条？。例〉的通知、吉安市！。国有土地上》房屋征收与补—偿，。暂行办？法参照？国标GB/T502！911999—房地产估价》。规范、国标/P18！5082001【城，镇土地？。估价规？程等有关《规定制定本》细则 【 第【二条 本细则适用】范围在市区范围【内，为了公共利》益的需要征》收国有？土地上单位、个人房！屋，的房地产估价活动适！用本细则 】 【第三条 从事国有土！地上房屋《征收评估的单—位应当？是具有省《级，以上：建设行？政主管部门核发的】三级以上房地产评】。估资质的《房地产估《价机构（《以下简称评》估机构）市》房屋征收部门每年向！社会公布《经备案？的评估机构名录【供被征收人选择 】 ？ ， ： 第四条 】承担国有土》地上房屋征》收评估的房》。地产估价《专业人员应当是符】合本细则第十—六条规定的评—估机：构中的专职注册房地！产估：价师每个国》。有土地上房屋—征收：估价：项，目评估机构均应派】出至少二名专职注册！房地产估价师驻【项目现？场开展工作估—价，。作业人员应当持【有市政府征收部门核！发的评估工作—人员上岗证作—业， 第二章 ！房屋征收评估—机构：选定 ？ 第》五条 确定房地产估！价机构应当》公开、透明 — ？ 《 第六条 市房！地产行政《主管部门、市房【屋征：收管理部《门应：。根据相应规定加强】对房地产估价机构】。的监管、《指导 — 《 ： 第七条 》市房地产《行政主管部门可以】推荐一？批社会信《誉好：、综合实《力，强的房地产估价机构！供被征收《人选择？ ？ 第！八，条 房屋征》收决定确定后房【屋征收部门应—将拟征收项》目的名称、范围、】户数、？建筑面积、决定方式！等相关？情况在房管》部门公众《信息网上予以公【示自公示之日起【5个工作日内具【。有相应资质的房地】产估价机构向—项目所在地房屋【征收部？门报：。名参与外地注册房】。。地产：估，。。价机构需在本市房】管部门备案》登记并？在当地有办公场所具！有，相应：的房地产估价现场作！业人员？。 ？ 　　 】中心城区以外的市】、，县可：参照：执行也可以其他形】式通知房《地产估价机构—但参与的房地产【估价机构不》得低于两《家 ？ ？ — 第九条 房屋征！收，部门应以公告等形式！在征：收范围内公》布申请参加该—片区房地《产估价机《构的名单、基本【情况和？行，为规范并将协商【选定：房地产估价》机构的期限等—相关事宜《告知被征收人 【 【 第十条 【被征：收人应当在协商选定！期限内协《。商选定房地产估价】机构并将协商—选，定结果以书面—形式报房屋征—收部门协《商选定结果》需一半以上》被征收人《签，名房屋征收部—门应将协商结果予以！。公布 ？ 【 第十一条 】被征收人《协商选定房地产估价！机构不成《。的应采取投票选【。择的方式《确定参与投票—选择的被征收人数量！。应超：过被征收人总数【的50%投票—得票数最高》。、且超过参与投【票被征收人》。。数量50%》的房地？。产估价机构确定为】该项目的评估机构 ！ ： 　　 【 房屋征收部—门应提前3天—将投票选择》房地产估价》机构的相关事—项，。告知被征收人被征收！人应在？规定：时间内持房》屋权属证《书按一？个被征收人（产【权户：）一票的《原则到指定地点【参与投票 — ： 【 第十二条 投】票选择方式未能确定！评，估机构的在征收部门！的组织下《。采取被？征，收人选举《一名代表《进，行摇号、抽》签等随机选定的【方式确定估价机构 ！ ？ 第】十，三条 ？投票选择《。、随机选定房—地产估价机构时【房屋：征收部门应当邀【请公：。证机关进行公—证 ？ ？ 第十】四条： ，房地产估价机—构确定后房》屋征收部门应当书】面告知被确定的【房地产估价》机构对估价人—员，审核颁发房》屋征收评估人员上】岗证并与其签订书面！房屋征收《评估委托合同 】 ，。 　　 【 房地？产估价机《构不得转《让或者？变相转让《受托：的房：。屋，征收评估业务 【 ？ — ？第十五？。条 房地产评估【机构依照国有—土，地上房屋征收评估办！法和本细则第三章】房屋：征，收评估细则以—及吉：安市中心城》区，征收评估指导标准】开展：评估工作 【 ？ ？ 第十六条— 同：一征收？范围：内的房屋征收评估工！作原则上由一家房地！产估价机构》承担房屋征收范围】大的可以由两家或者！两家以上《房地产估《价机构共同承担【。 ： 　　 ！两家或者两家以【上房：地产估价机构承担】同，一房屋征收评估项】目的各房地产估【价，机，构应当就《评估：对象、评估时点【、，价值内涵、评估依】据、：评估原则《、评估技术路线、评！估方法？、重要参数选取【等进行？沟通协商执行—统一标准《。。。 】。 ： 第十七条 对！有下列行《为之一的评估机【构和人？员依据国有》。土地上房屋》征收与？补偿条例、》房地产评《估机构管理》办法、房地》产估价师注册—管理办法《。等规定进行处罚并】。记，入其信用档案 】 　　 【 （一）出—具不实估价》报告的 《 ，。 　—　 》（二）与征》收当事人一方串【通，损害对方合法权【益的 ？ 　【　 《 （：三）在房地产—估价机构确定中【以回扣、恶意低收】费、：。承诺：价格、请吃请喝、送！礼品现金、诋毁他】人抬高自《己、虚假宣传等不】正，当手段获取评—估，业务的？ ， 　　 ！ （四）在房地！。产估价？机构确定中招—募他人？做宣传或入户宣传的！ — 　　？ （五）依】本办法确定》。的评估机构》无故不？接受委托的 【 ， 　　 】 ：（六：）经估价《师，专，家委员会鉴定确实】存在诸多问题的【 《 　　 【（七）法律、法【。规禁：止的其他行为 】第三章 房屋征收评！估技术？细，则 》 ，第一节 评估具【体规定？ ？ 第十八条 【估价对象为被征收】范围内经现场—。查勘认定具》有合法？产权的被《征收：房屋（？含其占用《范围内的国有—土地使用权、—装饰装？修）及其《附属物不包括违法建！筑和超过批准期限】。的临时建筑 】。 ： 第十九！条 被征收房屋价值！评估目的应当—表述为“为确定被征！收房屋？的补偿金额》提供依据评估被征】收，房屋的价值” 】。 ，。 】第二十条《 估价时点》为房屋征《收决定公告之日【。 — 》第二十？一，条 价？值标：准为公？开市场价值不—考虑被征《收房屋在估》价时点所《受抵：押、租赁、》查封等？因素的影响 — ， 《 第二【十，二条 被征收—房屋价值是指—。被征收房《屋及其？占用范围《内的土？地使：用权在正常交—易情况下由熟悉【情况的交易双方以公！平交易方式在评估时！点自愿进《行，交易的金额但不考虑！被，征收房屋租》赁、抵押、查封等因！素的影响不包含搬】迁补助费、临—时安置？补助费和征收—非住宅房屋造—。成的停？产、停业的补—偿费以及提》前搬迁奖《励住宅和商业经【营性房屋《合法占用土地面【积等于或小于合法房！屋建筑面积的土【地价：值，已在房？屋评估时体现—不，再单独估价 ！ —。 第二十三条 征收！估价应当按照—下列程序操作 ！ 　　 》 （一》）公布备案名录选择！评，估机构； 》 ：。 ， 　　 — ， （二）接受【。。评估委托明确基本事！。项； — 　　 ！（三）查阅相关资】料开展前《期调：。查； ！　　： ： （四）拟订评估！方案； 》 《 　　 《 （五）收集评！估，资料组织实》地查勘入《户调查； ！ 　　 【 （六）参》照技术细则进行【评估测算； — ？ 　　 】 （七）确》认测算？初评结果并》公示；？ 》 　　《。 ？ （八）现场咨【。询答：疑； 【 ：　　 《 （九《）撰写估价报告包】括整体评估》报告和？分户评估报告；【 ，。 　　】 （十—）汇：总相关资料》提交估价报告—； ？。 ： ？　　 ？。 （十》一）估价材料存档；！ 　　！ （十二）】对评估报《告的解释、说—明； — 　　 【 （十三）复估和！专，家委员会鉴定 【 《 【 第二？十四条？ 房屋征收项目补偿！资金评估结》果以项目征收补偿】。整体评估《报告和项目征收补偿！资，金评估汇总表反映】整体评估报告结【果经征收管理部【门审定？后进行公告；房屋】征收分户补偿金额估！价，结果通过分户评估报！告，和分户？估价表反映估价【结果：的货：币单：位应精确到》人民币元 》 《 第二】十五条 估价结【。果应：用的有效期为自提】。交，正式估价《结，果（：估价报告《）之日起至》项目征？收补偿？结束时止 第二】节， 被征？收，房屋：性，质，认定及分类 】 第二十六—条 依据国务—院令第590号国有！。土地上？房屋征收与补偿【条例第十五》条，。和吉安市《国有土地上房屋征收！与补偿暂《行，办法第十八条的【规定被征收房屋权】属、用途、面积、结！构等以房屋权属证书！、房屋登记簿—为准；房屋》权属证书与房屋登】记簿记载不一—致的除有证据—证明房屋登记簿【确有错？误外以登记簿为【准；对被征收房屋所！有权证载明为住宅】。但临街依法办理营业！执，照和：税务登？记并持？。。续营业至《政府：作出房屋征收决定】之日超过一年以【上的征收《时30平方米内参照！。非住：宅房屋予以评估补偿！ — 第二十】七条： ，被征：收房屋？一般：分为住宅房屋—、非住宅营业—用房：、，。非住宅非营业用房】 第三节 —估价：方法及应《用 第二】十八条 《住，宅房屋征收估价主要！采，用市场比较》法，。评估配合采用—收益法、《成本法、假设开【。发法、基准地价修正！。法非住宅房屋主要采！用收益法评估—配合采用《市场比较法、成【本法、假设开—发法 ！ 第二十【九条 对适用—市场比较法估价的】一般住宅房》屋其征收补偿评估】价格测算的》技术路线为 【。 　　 】。 （一） 》确立整体评》估基准在征收—项目：范围内设定》“标准 》 　　 】 ： 样本住宅”作【为，整体评估基准；【“，标准样本住》宅”的设定要求【 — ，　　 参【见吉安市中心—城区征？收评估指导》标准第二章》第，十二条； ！ 　？　 （二【） ：测算整体评》估基准价格 —。 —　　 ①【。 依：据相关评估技—术规范规定的方式采！用，市场比？较法评估出“—标准样本《住宅”？的基准价格基本【公，式为 ！　　　　　》　，　　　 》 ，。 100　 （K2！）　 100　【　 100 】 ， 　　 【 基？准价格V《b ＝ 《Vs ×× — × ？ × 》 ？ 　　　 　　　！　　： ， ， （？K1）　10—0　 （K3）　！ （K4） ！ 　　 】 Vs为《可比实例价格；【。 ， 　　 ！ K1为交【易情况？修，正系数对《于，采，用，买卖的正常》交易实例为可比【实例的？该系数取100【 — 　　？ K2为交】易，日期修正系》数该系数由》。评，估，机构根据《房地产市场》。情形和评估中的【具体：情况确定 》 》 　：　 ： K《3为可比实例实体因！素情况修正为标【准样本住宅实体因素！情况的修正系数【 》 ， 　：　 ： ： K4？为可：比实例区《位因素情况》修正为标准样本【住宅区位《因素情况的修—正系数？。 【　　： 确定“标准！样本住宅”的基【准价格应选取3个以！。上可比实例》经过：上述各？种修正？后，再计算平均值—得出的结果为—市场比较法评估出】的“：标准：样本住宅《。”价格 — 　》　 ？。 ：② ：再结合成本法或假】设开发法等评估【出的“标准样本住】宅”价格 ！。 ：　　 ？ ③ 》综，合确定“标》准样本住《。宅”的整《体，评估基准价格 【 　　 ！ ： （：三） 确定分户【评估价格各被征收】。房屋分别与“—标准样 【 ？　　： ： 本？住宅”进《行房地产实体状况因！素比较得出各被【征收住宅房屋的【分户评估价格基【本公式为 ！ 　　 【 Vz ＝ [区位！价，格，＋重置价格》×结：。构修正系数×（1折！旧率）]×（—1±楼层《。修正系数《）×：（1±朝向修正系】数）×？其他：实体修正系数×【房屋建？。筑面：积 ？ ： ，。 　　 》 ① Vz【为被征收住宅分【户评估价格； ！ 　　 ！ ② 被征》收房屋？区位价格＝“标【准样本住宅”—。的整体基准价格【－砖：混一级十成新—重置价格； 【 　—　 ③ 具体！修正系数参见吉【安市中心城区征收】评估指？导标：准第三章 — 】。 ？。第，三十：条 非住《宅房屋主要采—用收益法评》估配合采用》市场比较《法、成本法、假【。设开发法评估— 】 第三》十，。一，。条 本？细则第二十六条所】述，“，。住改非”房》屋参照营业用房评估！的方法进行评估【。 《 《 第三十二条】 非住宅营业用房市！场比较法《估价技术路线— 　　【 ？ （一）确定房屋类！别根据房屋的性【质、用？途确定其所属类别非！。。住宅营业《性用：房一般划《分为商场类》建，筑（大型百货商【场、超市《等）、商铺类—建筑（门面房、商】铺等：），、商：。务类建筑（金融、】证券：、商业写字楼等）、！旅馆类建筑、—餐饮：类建筑、娱乐类【建筑 — ，。 　　 — （二）搜集【可比实例按照—市场比较法的评估要！求，在，征，收项：目周边或项目内搜】集，交易：实例 】 　　 【（三）测算评估价格！按照市场比较—。法评估的应用要【求 　！　 》将3个以上可比实】例分别修正后—计算平均值得—出非住宅营业用房】的，征收评估价》格 】 ，。 ，。 ， 第《三十三条 非住宅】营业用？房收益法估价—技术路线采用—收益法评估被征收】营，业用房的征收—补偿价？格时一般《采用稳定收》益情形测《。。算通：常，采用如？下公：式计算 》 　　》　　　　 【。 a　？　　 1《。 　　！ V》y ＝？ [：。 ，1，－ ] 】 　　　　　 ！ r　 （】1＋r）n ！ ？　　：。 ， Vy》为评估？价格：a为估？。价，对象年纯收益r【为，资本化？率n为收益年期【相关系数的确定【原则参见吉安市【中心城区征》收评估指《导标准？第四章 《 》 第三！十四条 非住—宅非营业用房—征收估？价可以采用市场【比较法？也可以？采用成？本法如果《采用市场比较—法，则，按照市？场比较法评估的应】。用要：求进行？估价；对于交易实例！收集较为《困难的采用成本【法进行估价有条件的！还可以采《用收益法和假设开】发法：进行评？。估 》 ： ？ 第三十》五条 ？非住宅非营》业用房？成本法？估价技？术路线 — 　？　 （一）】成本法的内涵成本】法是求取估价对象在！估价时点时的重新】。建造价格然》后扣除折旧》并考虑土地取—得成本以此估算估价！。对象的客观合理价格！或价值的方法本【细则中定义》的成：本法系以房》地产价格各必要构成！部分的累加为—基础来估算房—地产市场价》格的方法其“成【本”含义《并不是通常意义上的！实际成本而是以【成本为基础的客观】市，场价格 ！ 　　 （二！）成：本法的基本》公式根据房地产估】。价规范考《虑到城市《房屋征收补偿估价】的特点成本》法，估价的基《本公式为 】 　　 ！征收补偿评估价格】 ＝： 土地重新》取得价格《。 ＋ 建筑》物重置价格》 － 建筑物折旧】 ＝ ？土地重新取得价【格 ＋ 扣》除折旧后的建—筑物现值 — 　　 】 （三）参数】确定除另有规定外土！地重新取得价格采】。用，基准地价修正法【。确定；各类建—筑物：。。。重置价格、》折旧的？确定可参见吉—安市中心城区—征收评估《指导标准《第五章 第四节】 其他征收估价【问题处理 — 第三》十六条 收益法估】价规定采《用收益法估价的【房屋：收益应按照类—。似房屋的租金—收益或经营》。收，益确定？房屋的租金》收益或经营》收益按照其同一经营！用途、同一区—。位的：。社会平均收益水平】修正：。确定 》 ？ 第三！。十，七条： 成本法估价—规定采？。用成本法估价的应】当采取房屋、土地分！别，估价的？方，式估价？出房地？产市场价格房屋占用！范，围内的土地价格应采！用成本法等方法求取！；建筑、安装工【。程费应采用工料测量！法或分部分项—法求取建筑物重置价！格的费用构成应【符合房地产估—价规范的有关规定可！参见吉安《市中：心城区征收评估【指导标准第五章房】屋折旧采《用直线折《旧法：计，算不适用直线折【旧法：的采用成《新折扣法计算 】 ！第，三十八条 临时建筑！和在建？工程估？价规定？未，超过批准期 】 ：　　 —限的临？时建筑应按成本法评！估其建筑物残值；】在建：工程：应采用成本》法进行估《价工：。程建设进《度以政府管》理部门通知停止【施工时的状态为准在！建工程土地补偿以】政，。府管理部门批准【的用途、参数或规】划设计方案等为依】据 ： 》 — 第三十九条— ，。非房屋及其》附，属物估价规定—凡征：收估价中涉及—原始成本测算—、机电设备估价、】工程造价分析—等专业技术工作【的可委托有资格从】事该类业务的机【构单独估价 ！ ： ， 第四十【条 其它估价—规定室内《装，。修装：饰的：估价：。参，照吉安？市中心城区征—收评：。。。估指导标准第—六章：确定的标准执行【 ， 第五节 征收【估价报告《 第四【十一条 征收评估机！构应按房《地产估价规范的【规定格式参照本【。细则：。（试行？），的要求出具》征收估价报告 【。 》 ， 第》四十二条 被—征收房屋的整体评】估报告和分户评估】报告必？。须由负责《房屋征收评估项目的！两名或者两名以上注！册房地？产估价师亲笔签名】不得以印章代—替签名同时加—盖，房地产价格》评，。估机构公《章在估？价报告上签名、盖】章的专 《 职注册房【地产：估价师和加》盖，。公章的评估机构对估！价报告的内容和结】论，负，责 》 第四！十三条 《房屋征收估价报告应！做，到图文并茂》所用纸张、封面、】装订应？有较好？的质量？ 第？。六节 征《收估价工《作准则 第！四十四条《 被征收人》选定的征收评估机构！应与房屋征收部门】签订估价委托协议估！价委托协《议中：应约定本次征收【估价操作程序及【时间安排等 — 【 第《四十五？条 评估机构—在征：收，项目整体估价—报告中必须确定【估价项目的估价技】术负责人估价技【术负责人最终确定】估价：技术方案并对—估价方法的选用、应！用以及估价结果的合！理性承？担责任 —。。 》 第《四十：六条 所有征收【估价项目均》须开展现场查勘【工作承担《。。估价：业务的评估机—构应派？出有：征收估价资格—的专业？人员对？被，征收房屋进》行实地查勘做—。好，实地查勘记录逐【户拍：摄反映被征》收房屋外观和—。内，部状况的影像资料实！地查勘记录是征收估！价测算和撰写估价】报告必备的基—础资料要有实地【查，勘的估价人员—、，征收：人、被征收》人签字认可因—被征收人的原因【不能对被征收房屋进！行实地查勘、拍摄】影，像资料或者》被征收人拒》绝，在实地查《勘记录上签字—的应当由除》征收人？和估价机构》以外的无利害关【系的项目所在地【。相关人员作为第三人！见证并在估价报告】中作出相应说明 】 ： 【。 第四十《七条 估价》人员应持证》。上，岗逐户逐项估—价做到实地勘测准】确，、影像资料》全面、估价》。到户到项 】 》 第四十八条【 征收评估价格【结果：。须，经评估机构内—部审核评《议评：估机构在《提交正式估价—报告前负有》审查、？调，整、复核估价报告】的技术责任 【 ， 】第四十？九条 征收评估机构！在估价委托协议【约定的时间》内应：向征收？部门提？。交正式的《征收估价分户报告并！由征：收部：。。门安：排征收实施单位【将，。分户报？告送达被征收人【征收估价分户报【告需经含项目—估价技术负》责人：在内不少于两名 】。 的注册房地产！估价师签字认可 ！ — 第五十条 征！收评估机构、估【价，。技术负责人以及【其，他，。。估价专业《人员负？有解释估价报告技术！。问题、接受征—收当事人就估价【报，。告相关问《题咨询和质》疑的义？务并负有向市—房地产价格评估专家！委员会报告和答复】技术质询《的义务 《。 第七节 征—收估价工《作资料存《档 第【五十：一条 ？评估机？构应当将《下列资料《（，原，件或：复印：件）与估价报告（】含，技术报告）共—同，整理存档 》 　　 ！ （一） 房屋征】收委托评估协议【； 　！　 （二）】 ，房屋征收决定公【告； 》 ？ 　　 》 （三） 估价对！。象的产权证明材料及！房屋基本情况的【证明材料； — —　　 《 （四） —估价对象的》实地查？勘，。记录、影像》等资料； 》 ： 　　—。 （五） 】标，准样本房屋可比【实例：的实地查勘记录、影！像等资料； 】 ： 　　《 （》六） ？确定估价结果—的有关系数、—参数等？证明资料； ！ 　　 【 （七） 其他涉！及估价项目的必【要资料 《 《 ， ？ 第》五十二条 》评估机？构完成并《出，具估价报告后应对】有关该估《价项目的一切必要】资料：进，行整理、归档和【妥，善，保管估价报告及有关！资料应保《留十年 第—四章 ？附 则 第！五十：三条 选择产权【调换：。形式作？为房屋征收补偿【。安置：方式的？对所调换《。房屋的估价和结【。算按照吉安市国有】土地上房《屋征收与补偿—暂行：办法有关规》定结合？本细则实施 【 】 第五十四条 征收！项目概算估价可参】照本细则在》房屋征？收，调查阶段进行估价测！算项目概《算，估价以房屋征收项目！补偿：资金概？算表反？映 》 ， 《。 第五十》五条： 本细则未能—涵盖的？其它征收估价情况】按市房屋《征收部门会同有关部！门提出的意见处理】 》 ， 第五十六！条　 本细则由【市房屋征收》部门负责解释—国有土地上房屋征】收与补？偿条例实施前—。已依：法取得房屋拆迁许可！证的项目继续—沿用原有规定评【估 ： 】 第五十七—。条 本？细，则自公布之日起【施行 ？ 　》　 — 　　 ！ 　》　 — ：