吉【安市国有《。土地上房屋征—收评估机构选定【和，评估技术细则 【 吉》安市：人，民政：府办公室关》于印发吉安市国【有土地上房屋征【收评估机构》。选，定和评估技术细则】等3个配套文件的】通知 》 发：布时：间201《2-01-09 ！ 文号吉》府，办发：〔2011〕20号！。 井冈山管理局】井开区管委会—各县（市、区）人】民政府市直有—关单：位， 　　 【 经市？政府研究同意现将】吉安市？国有土地《上房屋征收》。评估机构选定和评估！技术细则、吉安市】中心：城区：征收评？估指导标准、吉安市！中心城区征收国有】土地上房屋补偿补】助和奖励标准从【2012年1月1】日起执行现印发【给你们请认真遵照执！。行 二《。〇，。一一年十二月—二十七日　 吉】安市国有土地上【房屋征收评》估机构选《定和评估技》术细则 《 第一章 总 】则 》 第一条 为—了规范我市国有【土地上房屋征—收评：估工作维护》被征收人《。的，合法权？益保障国有土—地上房屋征收—评估工？作的顺利进行根【据国务？院，令，。第590号国有【。土地上房屋征—收，与补偿条例、—建房20117【7号：国有土地上房屋【征收评估办法、【赣府厅字2》01163号关【于贯彻落实》〈国有土《地上房？屋征收与补偿条【例〉的？通知、吉安市国有】土地：上，房，屋征收与《补偿暂？行办：法参照国标GB/T！50291199】9，房地产估《价规范、国》标/P185—082001城镇】土地估价规》程等有关规定—制定本细《则 ？ 【 第二《条， 本细？。则适用范围在市区范！围内为了《公共利益《的需要征收国有土】地上单位、个人房屋！的房：地产估价活动—适用本细则 】 ： 第三】条 从事国有土地上！房屋征收评估的单位！。应当是具有省级以上！建设行政主管部门核！发的三级以上—房地产评《估资质的房地产【估价机构（以下【简称评？估机构）市》房屋征？收部门每年向社【。会公布经备案的评】估机构名录供被征收！。。人，选择 — ？ ， 第《四条： ，承担国有土地上【房屋征收评估的房地！产估价专业》人员应？当是符合本细—则第：十六：条，规定的评估机—构中的专职注册【房地产估价师每个】国有土地《上房屋征收估价【项目评估《机构均应派出至【少二：名专职注册房—地产估价《。师驻项目现》场开展工作估—价作业人员应当【持有市？政府征收部门核发的！评估工作人员上岗证！作，业 》 第二章 房屋【征收评估机构—选定 《 第五条 【确定房地《产估价机构应当公】开、透明 】 ： 第—六条 市房地产行政！主管部门《。。、市：房，。屋征收？管理部门应根据相应！规定加强《对房地？产估价机构的—监管、？指导 ？ 【 第七条— 市房地《产行政主管部门【可以推荐一》。批社会信誉》好、综合实》力强的房《地产估价机》构供被征收人—选择 《 》 ： 第八条 房屋征！收决定？确定后房屋征—收部门应将拟征收】项目：。的名称？、范：围、户数《、建筑面积、决定方！式等：相关情况《在房管部门公—。众信息网上予以公示！自公示之《日起5个工作日【内具有相应资质的房！地产估？价机：构向项目所在—。。地，房屋：征收：。部门报？名参与外地注册房地！产估价机构》需在本市《房管部门备案登记】并在当地有办—公场所具有相应的】房地产估《价现场作业》人员 　】　 《 中心？城区以？。外的市、县》可参：照执行也可》以其他形《。式通知？房地产估价》机构但参与的—房地产估价机构不得！低于两家 【 —。 ： 第九条》 房屋征收部门应】以公告？等形式在征》收范围内公布—。申请参加该片区房地！。产估：价机构的名单、基本！情况和行《为规范并《将协商选定房地产】估价机构的期限等】相关事宜告知—被征收？人 — ？ 第十条—。 被：。征收人应当在协商】选定期限《内协商选定房—地产：估价机构并将协商】选定结果以》书面形式报房屋【征收部门协商选定结！果需一半以上被征】收人签名房屋征【收部门应将协商【结果予？以公：布 》 ， ： 第十一条】 被：征收人？协商选定房地产估价！机构不？成的：。应采取投票选择的方！式确：定参与投《票选择的被征收人数！量应：超过被？征收人总《数的50%投票得票！。。数最高、《且超过参与投票被征！收人数量50%的房！地产估价机构确定】为该项？目，的评估机《构 ？ ： ，　　 —房屋征收部门应【提前3天《将投票选择房—。地，产估价？机构的相《关事项？告知被征收人—被征：收人应在规定时【间内持房屋》权属证书《按一个被征收—人（产权户）一票的！原则到指《定地点参与》投票 《 — 《 第十二条 投【票选择方式未能【确定：评估机构的在征【收部门的组》织下：采取被？征收人选《。举一名代表进行摇号！、抽签等随机—。选，定的方？式确：定估价机构 】 】第十三条 投票选择！。、随机选定房地产估！价机构时房屋征收部！门应当邀请公—证机关？进行公证 】 【第十四条《 房地产估》价机：构确定后《房屋征收部门应【当书面告知被确定】的房地产估价机构】对估价人员审—核颁发房屋征收【评估人员上岗证并】与其签订书面房屋征！收，评估委托合同 】 　《　 房地产】。估价机构不得转让或！者变：相转让受托的—房屋征收评》估业务 【 ？。 ？ ， 第十五条— 房地产评估—机构依？照国有土地上—房屋征收《评，估办法？和本细则《。第，三章房屋征收评【估，。细则以？及，吉安市中心城区征】收评估？指导标准《开展评估《工作 ？ — 第十六条 ！同一征收《范，围内的房屋征收评估！。工作原？则上由一家房—地产：估价机构承担房屋征！。收范围大《的可以由两家或者】两家以？上，房，地产估价《。机构：共同承担 【 　　 》 两家或—者两家以上房地【产估价？机，构承担同一房屋征】收评估项目的各房】地产估价机构应当就！评估对象、》评估时点、价值【内涵、？评估依据、评估原则！、评估技术》。路线、评《估方法、重要—参，数，选取等进行沟—通协商？执行统一标准 】 【 ：。。 第？十七条？ 对有下列行—为之：一的评估机构和人员！依据国？有土地？上，房屋征收与补偿【条例、房地产评【估机构管理办法、房！地，产，。估，价，师注册？管，理办法等《规定进行处罚—并，记入其信用档案 】 　　 【 （一）出具不！实估价报告》的 　！　 ？ （二《）与征收当事人一方！串通损害对方合法】权益的 】 　　《 （三）【在房：地产估价机构确定】中以回扣、》恶意：低收费、承诺价【格、请吃请》喝、送礼《。品现金、诋毁他【人抬高自己、虚假】宣传：等不正当《手段获取《。评，估业务的 》 ， 》　　 》 （四）在房地【产估价机《构确定中招募他人做！宣传或入《户宣传的 》 　【　 （五【。）依本办法确定的评！估机构无故不接受委！托的： 　　！ （六）经】估价师专家》委员会鉴《定确实存在诸多问题！的 ： —　　 （七）法律！、法规禁止的—其他行为 —。第三章 房屋—征收评估《。技术细则 》 《。第一节 评估具体规！定 ： 第十八条】 估价对象为被【征收范？围内：经现场查勘认—定具：有合：法产权？的被征收房屋（含其！占用范围内》。的国有土《地使用权《、，装饰装修《）及其附属物不包括！违法建？筑和超过批准期限的！临时建筑 ！。 第十】九条 被征收房屋】价值：评估目的应当表述】为“为确定被征收房！屋的补偿金额提【供依据评估被征收】房屋的价值》” 《。 ： —。第二十条 估价【。时点为房《屋征收决定公—告之日 — 第！二十：一条 价值标—准为公开市场价值不！考虑被征收房—屋在估价《时点所受抵押—、，租赁、查封》等因素的《影响 ！ ， ， 第二十》。二条 被征收房屋】价值是？指被征收房屋及其占！用范围内的》土地使用《权在正？常交易情况下由熟】悉情况的《交易双方以公平【交易方式在评估时点！自愿进行交易的金额！但不：考虑被？征收房屋《租赁、抵押、查【。。封等：因素的影响不包【含搬迁补助费、临时！安置补助费和征【收非住宅《房屋造成的停产、停！业的：补偿费以及提前【搬迁：奖励住宅和商业经】营性：房屋合？法占用土地》面积：等于或小于合法房屋！建筑面积的土地【价值已在房》屋评：估时体？。现不再单独估价 ！ ， ：。 第【二十三条 征收估价！应当按照下列程序操！作 —　，　 ： （一）公【布备案名录选择评】估机构；《 　　！ （二）接】受评估？委托明确基》本事：项； 《 《 　　 【（三）查阅相关【资料：开展前期调》查； 》。 ， 　　 —。 （四》）拟订评估方案；】 ， ？。 ， ， 　　 》 （五）收集评估！资料组织实地查勘入！户调查；《 　　！ （》六）参照技》术细则进行评估测算！；， 《 　　 ！（七）确认测—算初评结《果并公示；》 ， ： 　　 【 （八）现场咨！询答：疑，； 】　　 （【九）撰写《估价报告包括整【体评估报告和分【户评估？报告； — 　　— 《（十）汇总》相关资料提》交估价？报告； 】 　　 — （十一）估价】材料存档； — ： 　　 ！ （十二）》对，评估：报告：的解释、《说，明，； 》 ， 　　《 ？ （十三）》复估和专《家委员？会鉴定 【 ！第二：十四条 房屋征【收项目补《偿资：金评估结果以项【目征收补偿》整体评估报告和项目！征收补偿资金评估汇！总表反映整》体评估报告》结果经征收管理部门！审定后进行》公告；房屋征收分】户补偿金额估价【结果通过分户评【估报告和《。分户估价表反映估】价结果的《货，币单位应精确到人】民币元 》 ？ ？ 第二十—五条： ，估，价结：果应用的有效期为自！。提，交正式估价结—果（估价报告）之】日起至？。项目：。征收：补偿结束时止 第！二节： 被：征收房屋性质认【定及分类 】 第：二十六条 》依据国务院令第【590？号国有土地上房【屋征收与补偿条例第！十五条和吉》安市国有土地—上房屋征收与补偿暂！行办法第十八—。条的规定被征收【房屋权属《。、用途、面积—、结构等《以房屋权《属证书、房屋登【记簿为准；房—屋权属证书与—房屋登记簿》记载不一致的除【有证据证明房屋登】记簿确有错误外以登！记簿为准《；对被征收房—屋所：有权证载明为住宅但！临街依法办》理营业执照》和税务登记并持续】营业至政府作—出房屋征收决定之】日超过一《。。年以上的征》收时30平方米内】参照非住《宅房屋？予以评估《补偿 《 ：。 【第二十七条 —被征收房屋一—般，分为住宅《房屋、非住宅营【业用房、非》住宅非营业》用房 第》三，节 估？价方法及应》用 第【二十八条 住宅【房屋征收估价主要采！。用市场比较法—评估配合采》。用收益？法、成本法、假【设开发法《、基准地价修正法】非住宅房屋主要采用！。收益法评估配—合采用市场比较法、！成本法、假》设开：发法 ？ ：。 《 第二十九】条 ：对适用市场比较【。法，估价的一般》住宅房屋其征收补】。偿评估？。价格测算的技术【路，线为 》 　？　 （一【） 确立整体评估】基准在？征收项目范围—内设定“标准 】 《 　　 样】本住：宅”：作为整体评估基准】；“标准样本—住，宅”的设定要求【 　】　 参见吉安！市中：心城：区征收评估指导标准！第二：。章第十二条； 】 》　，。　 》（二） 测算整体评！估，基准价？格 《 《　，　 ① 【依据相关《评估：技，术规范规定的方【式采用市场比较法】评估出“标准—样本住？宅”的基准》价格基本公》式为 》 　　　　　！　　　　 1！00　 《（K2）　 100！　　 100 【。。。 　【　 基准价】格Vb ＝ Vs】 ×× 》× ×《 ： —　　　？ ，　　　　　 】 （K？1）　10》0　 （K3）】　 （K4） 】 　—　 Vs为】可比实例价格—； 》 　　 — ， K？1为交易情》况修正系数》对于采用买卖的【正常交易《实例：为可比实例的—该系：数取100 — 》 　：　， ？ K2？为交易日期修—正系数？该系数由评估机构根！据房地产市场情形】和评估中的具体情】况确定 ！。 　　 《 K3》为可比实《例实：。体因素情况修正【为，标准：样本住宅实》体因素？情况：的修正？系数 】 　　 — K：4为：可，比，实，例区位因素情—况修正？为标准样本住宅【区位因素情》况的修正系数— ， ： 《　，　 ？ 确定“标准样本！住宅”的基准价【格应选取3个—以上可比实例经【过，上述各种修正后再计！。。算平均值《得出的？结果为市场》比较法评《。。估出：的“标准样本住宅”！价格 【 　　《 ② 再【结合成本《。法或假设开发法【等评估出的“标【准样本住宅”—价格： — 　　 【③ 综合确定“标准！样本住宅”的整体】。评估基准价格 】 ： 　　 ！（三） 确定分户评！估价格各被》征收房屋分》别与“标准》样 — 　　 【 本住宅”进行【房，地，产实体状况因—素比较得出各被【征收住宅房屋—的，分户评？估价格基本公式【为 ？ 　　【 《Vz ＝ [区【位价格＋重置价【格×结构修正系【数×：（1：折旧率）]×（1±！。楼层修正《系数）×《（1：。±朝：向修正系《数）×其《他实体？修正系数×》。房屋建筑面》积 【 　　？ ， ① V—z为被征收住宅分户！评估价？格； ！　，。。　， ： ② 被征收房屋！区位价格＝“—。标准样本住宅—”，的整体基《准价：格－砖混一级—十成新？重置价格；》 《 ， 　？　 》。③ 具体修正系数参！见吉：安市中？心城：区征收评估》指导：标，准第三章 》 ？ ？ ， 第三十】条 非？住宅房？屋，主要采用收益法评估！。配合：采，用市：场比较法《、，成本法、假设开发】法评估？ 】 ？第三十一《条， 本：细则第二十六条所】述“住改非”房屋参！照营：业用房？评估：的方法进行评估 ！ ！第三十二条 —非住宅营业用房【市场比较法估—价技术路线 ！ 　　 【。（一）确定房屋【类别：根据房屋的性质、用！途确定其所属—类别非住宅营业性】用房：一般：划分为商场》类建筑（《大型百货商场、超市！等）：、商铺？类建筑（门面—房、商铺等）、【商务类？。建筑（金《融、：证券、商业写字楼】。等）、？旅馆类建《筑、餐？饮类建筑、娱乐类】建筑 《 ， ？ ，　　 ？ ？（二）搜集可—比，实例按照《市场比？较法的评《估要求在征》收项目？周边：或项目内《搜，集交易实例 ！ 　　 【 （三《。。。）测算评估价—格按：照市场比较》法评估的应用—要求： ？ ， 　　 【 将3个以上【可比实？例分别修正后计算平！。均，值得出非住宅—营业用房的征收评估！。价格：。 ：。 ！ ：第三十？三条 非住宅营业】用房收益法估—价技：术路线采用收益【法评估被征收—。营业用房的征—收补偿价格时一般采！用稳定？收益情形测算通常】采用如下《公式计算 》 ， 　　　—　　　 —。 a　？。　　 1 — 》　，　 V—y ＝？。 [ 1－ ]【 ： 　　　】　　 《 ？r　 （1＋【。。r）n？ 　　！ Vy为【。。评估价格a》为估价对《象年纯收益r—为，资本化？率n为收益》年期：相关系数的确定【原，则参见吉安市中心】城区征？收评估指导》。标准第四章 ！。 ： — ，第，三十：四，。条 非住《宅非：营，业用房征收估—价可以采用市—场比较法也可以采】用成本？法，如，果采用市场比较法则！按照市场比较—。法评估的应用要【求进行估价》；对于交易实例收集！较为困难《的采用成本法进行】。估，价有条？件的还可以采—用收益法《和假设开《发法进行评估 ！ ？ 第三十】五条 非住宅非营业！用房成本法估价【技术路线 — 　　 【 （一）》成本法的内涵成【本法是求取估价对】象在估价时》。点时的重《。新建造价格然—后扣除折旧并考虑土！地取得成《本以此？。估算估价对象—的客观合《理价格或价值的方法！本细则中定义的成本！法，系以房地《产价格？各必：要构成？。部，分的累加为基础来】估算房地《产市场价格的方法其！“成本”含义并【不，是通：常意义上的实际成】本而是以成本为基】础的客观市》场价格 》 ？ 　？　 （二）】成本：法的：基本公式根》据房地产估》价规范考《虑，到，城市房屋征收补【。偿估价的特》点成本法估价的【。基本公式为 ！ 　《　 征—收补偿评《估价格 《＝ 土？地重新取《得价格 《＋ 建筑物重—置价格 － 建筑物！折，。旧 ＝ 土地重【新取得价格 ＋ 】扣除折？旧，后的建筑物》现值 【 　　 》 ：。 ，（三）参数确—定除另有规定外土地！重新取得价格采用基！准地价修正法确定】；各类建筑物重置】价，格、折旧的确定可参！见吉安市《中心城区征收评估】指导标准第五章 】 第：四节 其他征—收估：价问题处理 】 ， 第三？十，六，条 收益法估价规定！采用收益法估价的房！屋，收益应？按，照类似房《屋的租金收益或【经营收益确》定房屋的租金收【。益，或经：。营收益按《照其同一经营用途、！同一区位的社会平】均收益水平修正【确定 — 》 第三—十七条 成》本法：估价规定采》用成：。本法：估价的应当采取房】。屋、土地分别—估价的方式》估价出房地产市场价！格房：屋占用范围内—的土地？价格应？采，用成本法等方法求取！；建筑？、安装工程费应采】用工料测《。量法：或分部分《项法求取建筑物重】置价：格的费用构》成应符合房地产【估价规范的有关【规定可参见吉安【市中心？。城区征收《评估指导标准第五】章房屋折《旧采用直线》折旧法计算不适【用直线折《旧法的采用成新折扣！法计：算 】 第三—十八条 临时—建筑和在建工程估价！规定：未，超过批准期 ！ 　　 — 限的临时建—筑，应按成本法评估其】建筑物残值；在建】工程应？采用成本法进行估】。价工程建设进—度以：政府管理部门通【知停止施工时—的状态为准在建工程！土地补偿《以政府管理》。部门批？准的：用途、参《数或规划《设计方案《等，为依据 】 》 第三十九【。条， 非房屋及其附属物！估价规定凡征收估】价中涉？及原：始成：本测算、机电设【备估价？、工程造价分析等专！。业技术工作的—可委托有资格从事】该类业务《的机构单独估价【 — 第四【十条 其它估价规】定室：内装修装饰的估价参！照吉安市中心城【区征收评估指导标准！第六章确定的标【准执：行 第五节— 征收？估价报告 【 第四十一条【 征收评估机构【应按房地产》估价规范的》规定格式参照本细】则（试行）》的，要求出具征收估价】报告： 】 ： 第：。四十二条 》被征收房屋的整体评！估报告和分户—评估报告必》须由负责《房屋征收《评估项目《的两名或者两名【以上注册房地产【估价师亲笔签名不】得以印章代替—签名同？时加盖房地》产价格评估机—构公章在估价报告上！。签名、盖《章的专 — ，。职注册房地》产估价师《。和加盖公章的评【估机构对《估，。价报告的内容和【结论负责 》 《 第【四十三条 》房屋征收估》价报：告应做？到图文并茂所用纸】张、：封，面、装订应有较好】的，质量 第六节 】征收估价工作准则 ！。 第四十四】条 被征收人选定】的，征收评？估机构应与房屋征收！部，门签订估价委托协】议估价委托协议中】应，。约定：本次征收《估，价操作程序及时间安！排等 ！ ， ？第四十五《条 评估机构在【征收：项目：。整，体估价报告中必【须确：定估：价，项目的估价技术【负责：人估价技术负责人】。最终：确定估价技术—方案并对《估，价方法的选用、应】用以：及估价结果的合理】性，承担责任 》 【 第四十—六条 所有》征收估价《项目均？须开展现场查勘工】作承：担估价业务的评估】机构应？。派出有征《收估价资格的专【。业人员对被征—收房屋进行实地【查勘做好实地查勘】记录逐户拍摄反【映被征？收，房屋外观和内—。。部状况的影像—资料：。实地查勘记录是征收！估价测算和撰写【估价报告必备的【基础资料要有实地】。查勘的估价人员、】征收人、被》征收：人，签字认可《因被征收人的—原因不能对》被征收房屋进—行实地查《勘、拍摄《。影像：资料或者《被，征收人拒《绝在：实，地查勘记录上签字的！应当由除征收—人和：。估价机构以外的无】利害关系的项—目所在地《相关人员作》为第三人见证并【。在估：价报告中《作出相？。应说明 》。 ？ ： 第四十七条！ 估价人《员应持证上岗逐户逐！项估：价，做到实？地，勘测准确、影像资料！全面、估价到—户到项 — 】第四十八条》 征收评《估价格结果须经评】估机构内部审核【评议评估机构在提】交正式估价报告前】。负有审查、》调整、复核估价报告！的技术责任 ！ 第】四十九条 征收评】估机构在估价—委托协议约定的【时间内应向》征收：部，。门提交？正式的征收》估价：分，户报告并由征收部】门安排征《收实施单位将分户】报告：送达被征收人征【收估价分户》报告需经含项目估价！技术负责人在内不少！于两名 的】注册房地产估价师签！字认可 】 第【五，十条 征收》评估机构《、估价技术负责【人以及其他》估，价专业人《员负有解《释估价？报告技？术，问题、接受征—收当：事人就估价》报告相关问》。题咨询和质疑的义务！并负有向市房地产价！格评估？。专家委员会》报告和答《复技术质询的—义务 ？ 第七节 征收估价！工作资料存档— ， 《第五十一条 —评估机构应当将下列！。资料（原件或复印】件）与估价报告（含！技术报告）共同整理！存档 》。 　　 】（一） 《房屋征收《委，。托评估协议； 【 　【　 》（二）？ ，房屋征收决定公告；！ ，。 　　】。 （三） 】估价对象的产—权证明材料及房【屋，基本情况的证—明材料； ！。 　　 【 （四） 估价对象！。的实地查勘记录、影！像等资料； 】 ？ 　：　 ： （五） 【标准样？本房屋可比实例的实！地查勘记《录、：影像等资《料； 》 ， 　　 ！（六） 确定估价】结果的有关系数【。。、参数等证明资【料； — 　　 ！（七） 《其他涉及估价项【目的必要资料 ！ ， ， ， 第】五十二条 评估机构！完，成并出具估价报告】后应对有关该—估价项目的》一，切，必要资料进行整理】、归档？和妥：。善保管估《价报告及有关—资料：应保留十年》 第四章 —附 则 》 ？第五十三条》 选择产权调换【形式作？为房屋征收补偿安置！方式的对所调换房】屋的估价和结算按照！。吉安：。市国有土地》上，房屋征收《。。与补偿暂行》办法有关《。规定结？合本细则《实施 【。。 第五】十四条 征收项目概！算估价？可参照本细则在房】屋征收调查阶段进行！估价：。测算项目概算估【价以房屋征收项目】补，偿资金概《算表反映 】 — 第五？十五条 本》细则未能涵盖的其它！征收：估价情况按市房屋】征收部门会同—有关：。部门提出的意—见处理 【 第五！十，。六条　 本细则由市！房，屋，征收：部门：负责解释国有土【地上房？屋征收与补》偿条例实施前已依法！取得房？屋拆迁许可》。。证的项目继续沿【用，原有规？定评估 —。 第！五十：七条 本《细，则自公布之日起施行！。。 》　，　 【 　　 ！ ： ，　　 《 》