《 ：吉安市国有土地上】房屋征收评》。估机构？选定和评估技—。术细则？ 吉安市】人民政府办公室关】于印发吉安市国【有土地上《房屋征？收评：估，机构选？定和评估技》术，细则等3个配套文】件的通知 发！。布时间2012【-01？-09 文】号吉：。府办：。发〔201》1，〕20号 井冈山！管，理局井开区管委会】各县（？市，、区：）人民政府市直有关！单位 《 　　 —经市政府研究—同意现将吉安—市国有土地》上房：屋，征收评估《机构选定和评—估技术细则、—吉安市中心》城区征收《评估指导标准、吉】安市中心城区征【收国有土地》上房屋？补偿补助《和奖励？标准从20》12年1《月1日起执行现【印发给你们请认【真遵：照执行？。 二〇一一年十】二月二十七日　【 吉安市国有土】地上房屋征收—评估机构选》定和评估技术细则 ！ ， 第一章 总 则 ！ 《第，一条 为《了规：范我：市国有土地》上房屋征《收，评估工作《维护被征收人—的合法权《益保障国有土—地上房屋征》收评估工作的—顺利进？行根据？国务院令第590】号国有土《。地上房屋征收—与补偿条例、建【房2：01177号—国有土地《上房：屋征收评估办—法、赣府厅字—20116》3号关？于贯彻落实〈国【。有土地上房屋—征收与补《偿条例〉的》通知、吉《安市国有土地—上，。房屋：征收与补偿暂行【。办法：参照：。国标GB/T50】291199—9房地产估》价，规范、？国标/P《18508200】1，城镇土地估价规程等！有关规定制》定，本，细则 《。。 — 第二条 本】细则适用范围在市】区范围内为了公共】利益的需要征—收国有土地上—单位、个人房屋【的房：地产估价活动适用本！细，则 【 ： 第三条 【从事：国有：土地上房屋》征收评估《的单位应当是具有省！级以上建设行—政主管部门核—发的三级以》。上房地产评》估资：质的房地产估价机】构（以下简称评估机！构）市房屋征收部门！每年向社会公—布经备案的评估机构！名录供被《征收：人，选，。择 》 第四！条 ：承担国有《土地上房屋征—收评估的《。房地产估《价专业人员》应当是符合本细则第！十六条规定的—评，。估机构中的专职注册！房地产估价师每【个国有土地上房屋征！收估价项目评—估机：构均应派出至少二】名专职注《册房地产《估价师驻项》目现场？开展工作估价—作业人员应当持有市！政府征收部门—核发的评估工—。作人：员上岗证作》业 第二章！ 房屋征收》评，估机构选定 — 第五—条 ：确定房？。地产估？价，机构应当公》。开、透明《 》 —第六条 市房—地产行政主管部门、！。市房屋征收管理部】门应根据相应规定加！强对房地产估价【。机构的？监管、指导 — — 第七条 市！房地产行政》主管部门可》以推荐一《。批社会信誉好、【综合实力强的房地产！估，价机构供被征收人选！。。。择 《 ： 》 第八条 房—屋征收决定确—定后房屋征收部门】应将拟征收项—目的名称、范围、】户数、？。建筑面积、决定方】式等相关情况在房管！部门：公众信息网上予【以公示自公示—之，日起5？个工作日内具有相】应资质的房地产估】价，机构向项《。目所在地房屋—征收部门报名参【与外地注册房地【产估价机构》需在：本市房管《部门备案登》记并在当地有办公场！所具有相应》的房地产《估价现场作》业人员 — 　　《 中心城【区以外？的市、？县，可，参照执行也可—以其他形式通知房】地产：估价机构但参与的】房地产估价机构【不得低于两》家 ： ：。 【 第九条 房】屋，征收：部门应以公告等形式！在征收范围》内公布？申请参加该》片区房地产估价【机构的名单、基本情！。况和行为规范—并将：协商：选定房地《产估价机构》的期限？等相关事《宜告知被征》收人： 】 第十条 【。被征收人应当—在协商选定期—限内协商《选定房地产估—价机构并将协商选】定结果以书面形【式报房屋征收部门协！商，选定结？。果需一？半以上被征收人【。签名房？屋，征收部门应将—协，商，结果：予以公布 — ？。 》 第十一《条 被征收》人协商选定房地【产估价？机构不？成，的应采取投票—。选择：。的方式确定参与投】票选择的《被征收人数量—应超过被《征收人总数的50%！投票得票数》最高、且超过参【与投票被征收人数】量50%的房地【产估价机构确定【为该项目的》评估机构 ！　　 》 房屋？征收：部，门应提前3天将投】票选择房《地，产估价机构的—相，关事项告知被—征收人被征收—。。人，。应在规定《时间内持房》。屋权属证书按—。一，个被征收人（产【权户：）一票的原则到指】定地点参与》投，票 ： — 《 第十二条 【投票选择方式—未能：。确定评估《。机构的？在，征收：部门：的，组织下采取被征收人！选举一名代》表进行摇号、抽签】等随：机选定的方式确定】估价机构 — 《 第十【三条 投《票选择？、随：机选定房地产估【。价机构时房》屋征收部门应当邀】请公证机关进行【。公证 ？ — 第十—四条： 房地产《估价：机构确？定后房屋征收部门应！当书面？。告知被确定》的，房地产估价机—构对估？价人员？审核颁发房屋征【收评估人员》上，岗证并与其》签订书面房屋征收评！。。估委托合同 ！ 　　 【房地产估《价，。机构不得转》让或者变相转让受】托，的房屋征《收评估业务 — ： ： 【 第十五条》 房地产评估—机构依照国有土地】上房屋征《收评：估办法和《本细：则第三章《房屋征收评》估细则以及吉安市】中心城区征收—评估指导标准开【展评估工作 ！ 第】。十六条 同》一征收范《围内：的房屋征收评估工】。作原：则上由一家房—地产估价机构承担房！屋征收范围大的可】以由两？家，或者两家以上房地】产，估价：机构共同承》担 　　】 两家或者】两家以？上房地产估》价机构承担同一房】屋，征收评估项目—的各房地产估—价机构？应当就评估》对象、评估时点、】价值内涵、评—估依据？、评估原则、评估】技术路线、评估【方法、重《要，参数选取等进行【沟通协商执行统一】标准 — ！第十七条《 对有下《列行：为之一的评》估机构和人员依据国！有土地上房屋—。。。征收与补偿条—例，、房：。。地产评估机构管理】办法、？房地产？。估价师注册管理办法！等规定进行处罚并】记入其信用档案【 　　 ！ （？一，）出具不实估—价报告？的，。 　　！。。 ： （二）》与征收当事》人一方串《通损害？对，。方合法权益的 】 《 　　 — （三）在》房地：产估价机构确定中】以回扣、恶意低【收费、？承诺价？格、请吃请喝、送】礼品现金、诋毁他人！。抬高自己、虚假【宣传等不正当手【段获取评估业务的】 【　　： 《（，。四）在房地产估价】机构确定中招—募他人做宣》传或入户宣传的 ！ ，。 　》　 （五）】依本办法确定—的评估机《构无故不接》受委托的《 ： ？ ， 　　 《 ： ，（六）经估价—师专家委《员会鉴定《确实存？在诸多问题的 ！ ？ ，　　 （七）法】律、法？规禁止？的其他？行为 第三章 】房屋征？收评估技术细则 ！ ：。 ，第一：节 评估具体规定 ！ 第十—八条 估《价对：象为被？征收范围内经现场】查勘认定具有合【法产权的被征收房】屋（含？其占用范《围内的国有土地使】用权、？装饰装修）》及其附属《物不包括违》。法建筑和超过批准】期限的临时建筑【 — 》第十九条 被—征，收房屋价值评估【目的应？当表述为“为确【定，被征收房《屋的补偿金额提供】依，据评估被征》收房：屋，的，价值” 】 》 第二十条》 估价时点为房【屋征收决《。定公告之日》 》 ，。 第二【。十一条 价值标准为！公开市场价值不【考虑被征收房屋在估！价时：点所：受，抵押、租《赁、查封《等因素的影响— — 第二【十二条 被征收房】。屋价值是指》被征：收房屋及《其占用范围内的土】地使用权在正常【交易情况下由熟【悉情：况的交易双方—以，公平交易方式在【评估时点自愿进行交！。易的：金额但不《考虑被征收房屋【。租赁、抵押、查封等！因素的影《响，。不包：含搬迁补助费、【临时安？置补助费《和征收非住》宅房屋造成的停产】、停业？的补偿费以及提【前搬迁奖励住宅【和商业经营》性房：屋合法占用土地【面积等于或小—于合法房屋建—筑面积的土地价值】已在房屋评估时【体，现不再单独估价【 《 ： 》第二十三《条 征收估价应【。。当按：。照下列程序操作【 　　【 《（一）公布备—案名：录选择评估》机构； 】 　　 【 （二）接受评【估委托明确基本事】项； ！　　： （三）查】阅相关资《料开展前《期调查； ！ 　　 — （四）》拟，订评估？方案； 》 》　　 （五）！收集评估资料组织实！地查：。勘入户调查； ！ 　》　 （六）】。参照：技术细则《进行评？估测算； 】 　　 —。 ？（七）确认测算初】评结果并公示； ！ ， 　　 】 （八）现场咨询！答，疑； 】 ，　　 《 （九）》撰写估价报告包括】。整体评估报》告，和分户评估》报告； 】 　　 】（十）汇《总，相关资料提交估价】报告； 》 《 　：　 （—十一：）估价材料存档； ！ 　【　 （—十二）对评》估报告的解释、说】。明； 【 　　《 （》十三）复估和专【家委员会鉴》。定 》 — 第《。二十四条 房屋【征收项目补偿资【金评估结《果，以项目征收》补偿整？体评估报告和项目征！收补偿资金评估【汇总表反映》整体评估报》告结果经《征收管理《部门：审定后进行公告；】房屋征收《分户补偿金额估【价结果通过》分户评估报》告和分户估价表反映！估价结？果的：货币单位应精—确到人民币》元 》。 — 第二十五条 估价！结果应？。用的有效期为自提】交正：式估价结果（估【价报告）之日起【至项目征收补偿【结束时止 第【二节 被征收—房屋性质认定及【分类 》 第二十六条【 依据国务》院令第590号国】有土地上房屋征收与！。补偿条？例第十五条和—吉安市？国有：土地上房屋征收【与补：偿暂行办法第十【八条的规《。定被征收房屋—。权属、用途、面【积，、，结构等以房屋权属】。证书、房屋登记簿为！准；房屋《权属证书与》房屋登记簿记—载不一致的除—有证：据证明房屋登—记簿确有错误—外以登记《。簿为准；对被征【。。收房屋所有权证载】明为住宅《但临街依法》办理营？业执照和税务—登记：并持续营业至政府作！出房屋征收决—定之日？超，。过一年？以上的？征收：。时30平方米内【参照非住宅房屋予以！评估补偿 — 》 第二十七条！ 被征收《房屋一般分为住宅】房，屋、：非住：宅营业？。用房、非住宅非营业！用房 第三—节 估价方法及【应用 【第二十八《条 住宅房屋征【收估价主《要采：用市：场比较法《评估配合《采用收益法》、成本法、假设开发！法、基准地价修正法！非住宅房《屋主要采用》收益：法评估配《合采用？市场：。比较法、成本—法、假设开发法 ！ 《 《 第：。二十九条 对—适用市场比较法估价！的一：般住宅？房，屋其：征，收补偿评估价格测算！。的技术路线为— 《 　　 — （一） 》确立整体评估基准在！征收项目范围内设定！“标准 【 ： 　　 》 ， 样本住宅》”作为整体评估基准！；“标准样本住宅”！的设：定要求 】 　　 【 参见吉安市中心】城，。区征收？评估指导标准—第二章？第十：二条：； — 　　 】（二：。）， 测算？整体：评估基准价格 【 　　 ！ ①《 依据相关评估技术！规范规定的方式采】用市场比较法评估】出“标准样本住【宅”的？。基准价格基本公式】为 【 　　　　　　　　！　 ？ 100　 【（，K2）　 1—00　　 1—00 ？ 》 　：　， ， 基准价—格Vb？ ＝： ，Vs ×《× × × ！。 　【　　 　　　　【　， ： （K1）　1】00　 （K【。3）　 （》K4）？。 　　！ ， Vs为可【比实例价格； ！ 《　　 K1为！交易情况《修正系数对于采用买！卖的正常《交易实例为》可比：实例的该系数—取100 — 》　，　， K2—为交易？。日期修正系数—该系数由评估—机构根据《房地产市场情形和】评估：中的具？体，情况确定 — 　—　 》K3为可比实例实体！因，。素情：况修正？为标准样本住—。宅实体？因，素，情况的？修正系数 】 ： 　　 K4！为可比实《例区位因素情况【修，。正为标准样》本，住宅区位因素—情，况的修正系数— 《 　　 【 确？定“标准《样本住？宅”的基准》价格应选取3—个以上？可比实？例经过上述各种【修正后再《计算平均值》得出的？结果：为市场？比较法？评估出的“标准样本！。住宅”价格 】 《　　： ② 再【结合成本法或假【设开发法《等评估出的》“标准？样本住宅”》价格：。。 》 　　 ③！ 综合确定“标准】样本住宅《”的整体评》估基准价格》 　　！ ， （三） 【确定分户评估价格】各被征收房》屋分别与“标准【。样， 【　　 ？。 本住》宅”进行房地产实】体状况因素比较【得出各被征收—。住宅房屋的分户【评估价格基本—公式为 《 　【　 Vz ＝！ [区位价格＋重】置价格×结构修正系！数×（1折旧率）]！×（1±楼层修正系！数）×？（1：±朝向？修正：系数）×《其他实体修正系【数×房屋建筑面积 ！ —　　 ①【 Vz？为被征收住宅分【户评：。估价格； ！ 　　《 ② —被征收房屋区—位价格＝“标—准，样本：住宅”的整体基准价！格－砖混《一级十？成新重？置价格；《 ： ，。 　　 【 ③ 》。具，体修正系数参见吉】安市中心城区征收】评，估指导标《准第三章 【 ！ 第：三十条 非住—宅，房屋主要采用收益法！。评估配合《采用市场比较法、成！本法、假设开发法】评估 — — 第三十一条 本细！则，第二十？六，条所述“住改非”】房屋参照营业—。用房评估的方法进行！评估 ！。 第三十二】条 ：非住宅营业》用房市场比较法估】价技术路线 】 ， 　：　 （—一）确定《房屋：类别根据房屋的【性质、用途确定其所！属类别非住宅营业性！用房一般划分—为商场类《建筑（大《型，。百货商？场、超市等）、商铺！类建筑？（门面房、》商铺等）、》商务类建筑》。（金融、证券—、商：业写字楼等）、旅馆！类建筑？、，餐饮类建筑、娱【乐类：建筑 》 　　— ，。。 ：。 （二）搜集可比实！例，按照市？场比较？法的评？估要求在征收项目周！边或项目内搜集交易！实，例 — 　　 【 （三？）测算评估》。价格按照市场—。比较法评估的—应用：要求 —。 　　 】 ，将3个以上可比实例！分别修？正后计？算平均？值得出非住》宅营业用房》的征收评《估价：格 》 ？ 《 第三十三条 】非住宅营业用房收益！法估价？技术路线采用收【。益法：评估：被征收营业》。用房的征收》补偿价格时》一，般采用稳定收益情形！测算通常采》用如下公式计算【 》　　　　《。　　 a　】　　 ？。1 《 　　 】。 Vy ＝ [】。。 1－ ] 】 ？ 　　　　》　 r　】。 （？1＋r）n ！ 　　 —。 ： Vy？为评估价格》。a为估价《对象年纯《收益r为资本化【率n为收益年—期相关？系，数的确？定原则参见吉安【市中心城区征收【。。评估：指导标准第四—。章 ？ 《。 ？ 第三十四】。条， 非住宅《非营：业用房征收》估价可以采用—市场比较《法也可以采用成【本法如果采用市场比！较法则按照市场比】较法评估的应—用要：求，进行估价；》对于交易实例收集】较为困难的采用成本！法进行估价有—条件的还可以—采用：收益法和假设—开发法进行评—估 — ：。 ？ 第三十五》条 非住宅非—营业用？房成本？法估价技术路—线 ： 　　 ！ （一）成本法的】内涵成本《法是求取《估价对象在估价时】点时的重新建造价格！然后：扣，除折旧并考虑土地取！得成本以此估算估价！对象的客《观合理？价格或价值的方法本！。细则中定义的成【本法系以房地产价】格各必要构成部【分的累加为基础来】估，算房地产市场价【格的方法其“成【本”含义并不是通】常意义上的实际【成，本而是以《成本为基础的客观市！场价格 《 　　】。。。 《（二）？成本法的基本—公式根据房地产【估价规？范考虑到城市—。。房屋征收补偿估价的！特点成？本法估价《的基：本公式为 【 ： ：　　 ？ 征收补偿评估！价格 ＝ 土—地重新取得价—格 ＋ 建筑物重置！价格 － 》建，筑物折旧 ＝ 土】地重新取《得，价，格 ：。＋ 扣除折旧后的建！筑物现值 》 ？ ， 　　 （！三）参数确定除另】。。有规定？外土地？重新取？得，价格采用基准地【价修正法确定；【各，类建筑？物重置？价格、折旧》。的确定可参见吉安市！中，心城区征收》评估指导《标准：第五章 《 ，第四节 其》他征：收估价问《题，处理 — 第：三十六条《 收益法估价规定采！用，收益法？估价的房屋收益应按！照类似？房屋的？租金收益或经营收】益确：定房：。屋的租金收》益或经？营收益按《照其：同一经营用途、同】一区位的社会平均收！益水平修正》确，定 》 ， ： 第三十！七条 ？。成，本法估价规定采【用成本法估价的应】当采取？房屋、土地分别【估价的方式》估，价出房地产市场【。价格房屋占用范【围内的土地价格【应采用成本》法等方法求取；建】筑、安？装工程费应采用工料！测，量，法或分部分项法【求取建筑物重置价】格的费用构》成应符合房地产估价！规范的有关规定可】参见吉安市中心城区！征收评估指导标准】第五章房屋折—旧采：用直线折旧法计算不！。。。适，用直线折旧法的采用！成新折扣法计算 】 ？ 【第三十八条 —临时建筑和》在建工程估》价规定未《超过批准期 【 　　 】 限的临时建筑【应按：成本法评估其建【筑物残值《；在：建，工，程，应采用？。成本法进行》。估价工程建设进【度，以政府？管理部门通知停【止施工时的状态为准！在建工程土地—补偿以政府》管理部门批》准，的用途、参数或【规划设计方案等为依！据 》 】 第三十九条 【非房屋及《其附属物估》价规定？凡征收估价中—涉及原始成》本测：算，、机电设备估—价，、工程造价分—析，等专业技《术工作的《。可委托有资格从事】该类业务的机构单】独估价 —。 》 第四十条 其！。它，估价规定《室内装修装饰的估】价参照吉安市—中心城区征收评估指！导标准第六章确定的！标，准执行 第五【。节 ：征，收估价报告 — 第》四十一条 征—收评估机构》应按房地产估价【规范的规定格式【参照本细《则（：试行）的要求出具征！收，估价报告 ！ —第四十二条》 被征收《房屋：的整体评《估报告和分户—评估：报，告必须由负责房屋征！收评估项目的两名或！者两名以上注册房地！产估价师亲笔—签名不？。得以印章代》。替签名同时加—盖房地？产价格评估机构公章！在估价报告上签名、！盖，章的专 《。 职注册房地】产估价师和加盖公】章的评估《机构对？。估价报告的内容和】结论负责 — ？ 第四十！三条 房屋征收估价！报，告应做到图文并茂】所用：纸，张、封面、装订【应有较好的》质量 第》六节 征《收估价工作准则 ！ ？第，四十四条 被征【收人选定的征收评】估机构？应与房屋《征收：部门签订估价委【托协议估价委托协】议中应约定本次征收！估价操作程序及时间！安排：等 】 ： 第四十》五条 评估机—构在征？。收项目？整体：估价：报告中？必须确定估价—项目的估价技术负责！人估价技术负责【人，最终：确定：估价技术方案并对】估价方法的选用、应！用以及估价结果【的合理性《承担责任《 ：。 】。。。 第四十六条 所】有征收估价项目均】。须开展现场查勘【工作承？担估价业务的评估机！构应派出有征—收估价？资格的专业》人员对被征收房【屋进行实《地查勘？做好实地查》勘，记录：逐户拍摄反映—。被征收房屋》外观和内部状况【。的影：像，资料实地查勘记录是！征收估价测算和撰】写估价报告必备的基！础，资料要有实》地查勘的估价人【员、征收人、—被，征收人签字认可【因被征收人》的原：因不能对被征收房屋！进行实地《查勘、？拍，摄影像资料》或者被？征收人拒绝在实地查！勘，记录上签字的应【当由除征收人—和估价机构》以外的无《利害关系的》项目：所在：地相：关人员作为》。第三：人见证？。并在估价报告中【作出相应说明— 】 ： 第四十七条 估】价，人员应持《证上岗逐户逐项估价！做到实地勘测准【确、影像《资料全面、估价到户！到项 】。 》第四十八条 —征收评估价格结果】须经评估《机构内部《审核：评议评估机构在提】交正式估价报告前负！有审查、《调整、复核》估价报告《的技术责《任 ？ ！第四：十九条 征》。收，评估机构《在估：价委：托协：议约定的时间内应】向征收部门》提交正式的征收估价！分户报告并由征【收，部门安排《征，。收实：施单位将分》户报告送达》被征收人《征收估价分户报【告需经含项》目估价？技，术负责人在内—。不少于两《名， ： ， 的注册《房地产估价师签【字认可 《 ： ， ？ 第五—十条： 征收评估》机构、估价》技术负责人以及其】他估价？专业人员负有解释】估价报？告技术问《题、接受征收—。当事人？就估价报告相关【问题咨询《和质：疑的义务并负有向】市房地产价格评估】专家委员会报告和答！复，技术质询的义—务， 第七节 征收估！价工作资《料存档？ 第五十】一，条 评估机构应当将！下列资料（原—。件或：复印件？）与估价报告（含技！术报告？）共同整理存档 】 《　　 （一）！ 房屋征收委托评估！协议； ！ 　　 》 （二《） 房屋征收决【。定公告； — 　　 ！ （三） 估价对！。象的产？权证明材料及房屋】基本情况的证明材料！； — 　　 】（四） 《。估价对象《的，实地查勘记录—、影像等资料；【 ， 　【　 （五【） 标准《样本：房屋：可比：实例的？实，。地查勘记录、影像】等资料； ！ ：　　 （六】） 确定估价结果的！有关系？数、参数等证明【资料； ！ ，　　 ？ （七》） 其？他涉及估价项目【的必要资料 【。 【 《第五十？二条 评估机构完】成并出具估价报告后！应对有关该估价项】目的一切必要—资料进行整理、【归，档和妥善保管估【价报：告及有关资料应保】。留十年 《 第四章 附 【则 ？ 第五》十三条 选择产权】。调换形式《作为房屋征收补偿】安置方式的对—所调换房屋的估【价和结算按照吉安市！国，有土：地上房屋《。征收与？补偿：暂行办法有关规定】结合本细则实施 ！。 ？ 《 第五十四条 】征收项目概算估价可！参照本细《则在：房，屋征：收调：。。查阶段进行估—价测算项目》概算估价以房屋【征收项目《补偿资金《概算表反映 ！ 第五！十五条 本》细则未能涵盖的【其它：征，收，估价情况按市房【屋征收部《门会同有关部门【提出的意见处—理 ？ — ？第五十六条　 本细！则由市房屋征收部门！负责：解释国有土地上房】屋征收与补偿—。条例实施前已依法取！得房屋拆《迁，许可证的项目—继续沿用原有规定】评估： — 》第五十七条 —本细：则自公布之日—起施行 《。 　》　 ？ ： ？ ， 　　 】 ：　　 ？。 》 ，