《 吉安市国有土地！上房屋征收评估机】。构选：定和评估技》术细则 — 吉安市人民政府！办公：。室关于印发吉—安市国有土地—上房屋征收评估【机构：选定和评估技术【细则等？3个配套《文件的通知》 ， ？发布时间2012】-01-《09 文号吉！府办发〔2011〕！20：号 井冈》山管：理局井开区管委【会各：。县（市、区）人民】政府市直有关单【位 《 　　 经市政】府研究同意现将吉】安市国有土地上房屋！征收：评估机构选》定和评估技术细则、！吉安市中心》。城区征收评估—指导标准、吉安市】中心城区征收—国有土地《上房屋？。补偿补助《和奖励标准从201！2年1月1日起执】行现印发给你们请认！真遵照执《行 二〇一一年】十二月二十七日【　 吉安市国【有土地上房屋征收评！估机构选定和评估技！术细则 第一】章 总 则 】 第一条 —为了：规范我市国有土地上！房屋征收评估—工，作维：护被征收人的合法权！益保：障国有土地上房屋】征收评？估工作的顺利进【。行根据国务院令第5！90号国有》土地上房屋征—收与：补，偿条例、建房—201？177号《国有土地上房屋征】收评估办法》、赣府厅字201】163号关于贯彻】落实〈国《。有土地？上房屋征收与补偿】条例〉的通知—。、吉安市国有土地】。上房屋征《收与补偿暂行—办法参？照国：标，。GB/T50—291？1999房》。地，。产，估价规范、国标/】。P1850820】01：城镇土地估》价规程等有关—规定：制定本细则》 ？。。 《。 ： ， 第二条 本细则】。适用范围在》市区范围内为了【公共利益的》需要征收国有土【地上单位、》个人：房屋：的房地产《估，。。价活动适用本细则 ！ ！ 第三条 从事【国有土？地上房屋征收评【估的单位应当是【具有省级以》。上建设行《政主管部门核—发，的三级以《上房地产评》估资质的《房，地产估价机构—（以：下简称评估机构【。）市房屋征收部门】每年向社《会公布经备》案的评估《机构名录供》被征收人《选择 》 ？ ： 第四条 【承担国有土地—上房屋征收评估【的房地？产估价专业》人员：应当是符合》本细则第《十六：条规定的评估机【构中的专职注册【房地产？估价师每个国—。有土地？上房屋征《收估价？项目评？估机构均应派出至少！二名专？职注册房《地产估价师驻—项目现场开展工作估！价作业人员应—。当持：有市政府征》收部门核《发的评估《工作：人员上岗证作业 ！ ： 第二？章 房？屋征收？评估机构选定 】 第五条 确】定房地产估价机构】应当公开、透明 】 ？ 第】六条 市房地—产行政主《管部门、市》。房屋征收管理部【门，应根据相《应，。规定：加，强对房地产估—。价机构的监管、指】导， — ， ： 第？七条 市房地—产，行政主管部门可以推！荐一批社会信誉好、！综合实力强的房地】产估价机构》。供被征？收人选择 【 》 第八》条 房屋征》收决定确《定后房屋征》收部门应《将拟征收项目的【名，称、范围《、户数、建》筑面积？。、，决定：方式等？。相关情况在房管【部门公众信》息网：上予以公示》自，公，示之日起5个工【作日内具有》相应资质《的房地产估价机【构向项目所在—地房屋征收部门【报名参与《外地注册房地产【估价机构需》在本市房管部门【备案登记并在当地】有办公场所具有【相应的房地》产估价现《场作业人员 — 　　—。 中》。心城区以外的市、县！可参：照执行也可》以其他形式通知房地！产估：价机构但参》与的房地产估价机】构不得低于》两家 ！。 第九条！ 房屋征收部门【应以公告等形式在】征收范围内》公布申请《参加该片区房地产】。估价机构的名单、基！本情况和行为规范】并将协商选定房【。地产估价机构的【期限等相关事—。宜告知被征收—人 ： ？ — 第十条 被征收】人应当？在，协商选定期》限内协商选定房【地产估价《机，构并将协商选定结】果，以书面形式》报房：屋，征收部门协商选【定，结果需一《半以上被征收人【签名房屋征收—部门应将协商结果予！。以，公，布 — —第十一条 被—征收：人协商选定房地【产估价机构不成的应！采取：投票选择的》方式确定参》与投：。票，选，择的被征收人数【量应超过被征—收人总数的50%投！票得票数《最高、且超过参与投！票被征？收人数？量50%的》房地产估价机构【确定为该《项目的评估机构【 　—　 房屋征收！部门应提前3天将投！票选择？房地产估价机构的相！关事项告《知被征收人被—征收：人应：在规定时间》内持：房屋权属证书按【一个被征《收人：（产权户）一票的原！则到指定《地点参与投票 ！ ： — 第？十，。二条 投票选—择方式未《能确定评估机构的】在征收部门的组【织下：。采取被征收人—选举一名代表进【行摇号、抽》签等随机选定的方式！确，定估价机构 】 》 第十三条【。 投票选择、随机选！定房地产估价—。机构时房屋征—收部门应当邀请公】证机关进行公证 】 — 《第十四条 房地产估！价机构确《定，。后房屋征收部门应】当书面告《知被：。确，定的房地产估—价机构对估价—人员审？核颁发房屋》征收评估《人，员上：岗证并与其签—订书面房屋》征收评估《委托合同 ！　　 ？ 房地》产估价机构》不得转让或者变【相，转让受托《。的房屋征收评—估业务 》 【 ？ ，第十五条 房地产评！估机构依照国有土地！上房屋征收评估办法！和本细？。则第三章房屋征收评！估细则以及吉安市】中心城？区征：收评估指导标准开】。展评：估工作 ！ ？ 第十《六条 同《一征收范《围内的房屋征收评】估工作原则上由一家！房地产？估价机？构承担房屋征—。收范围？大的可以由两家或】者两家以《上房地产估价机构】共同承？担 ？ 　　 — 两家》或者两？家以：上房地产估》价机构承《担同一房屋》征收评估项》目的各房地产估价】机，构应当就评估—对象、评估时点【、，价值内涵、评—估依据、评》估原则、《评估技？术路线、评估方【法、重要参数选【取等进行沟通协商执！行统一标准 — ： — 第十七【。条 对有下列行【为之一？的评估机构和人员】依据国有土》地上房屋征》收与补偿条例—。、房地产《评估机构管理办法、！房地产估价师—注册管？理办法等规定—。进行处？罚并记入其信用档案！ 　　 ！ （一）出具不】实估价报告的— 【　　： （二—）与：征收当事人一方串通！损害对方合》法权益的 ！ 　　 》 （三）—在，房地产估《价机构确定中以【回扣、？恶意低收费、承诺】价格、请吃请—喝、：送礼品现金、诋毁】他，人抬高自己、—。虚假：宣传等不《正当手段获取—评估：业务：。的， 【　　 ？ （《四）在房地产估价】。机构确定中招募他】人做宣传或》入户宣传的 】 　》　 《 （五）依》本办法？确定：的评估机构》。无故不接受委托的 ！ 　　 ！。 ： （：六）经估《。价师专家委员会【鉴定确实存》在诸多问题的 】 ： 　　 【（七）？法律：、法规禁止的—其他行？。为 第三章 房屋！征收评？估，技，术细：则 ？ ？第一节 评估具体规！定 第十】。八，条 估价对象为被】征收范？围内经现场查勘【认定具？有合法产《权的：被征收房《屋（含其占用—范围：内的国有土地使用权！、装饰装修）及【其附属物不包括【违法建筑和超—过批准期限》的临时建筑 】 第！十九条 被征收【。房，屋价值评估目—的应当表述为“为】。确定被征《收房屋的《补偿金额提供依据】评估被？征收房屋的价值”】 【 第二—十条 估价时—点为：房屋征收《决定公告《之日 ！ 第二十一条！ 价：值，标准为公开市场价】值不：考，虑被征收房屋在【。。。估，价时点所受抵—押、租赁、》查封等因素的—影响 ？ ？ 》 第二十二条 】被征收房屋价—值是指？被征：收房屋及其占用【范围内的土地使用】权在：正常交易情》。况下由？熟悉情况的交易【双方以公平交易方式！在评估时点自—愿进行交易的金【额但：不考虑？被征收房屋租—赁、抵押、》查封等因素》的影响不包含搬迁】补助费、临时安置补！助费和征收非住【。宅房屋造成的停产】、停业的补偿费以】。及提前搬《迁奖：励住：宅和商业经营性房】屋，合法占用《土地：。面积等？于或小于合法房屋】。建筑面积的土地【价值：已在房屋《评估时体现不再单】独估价？ ， 【。。 第《二十三？条 征收估价应当】按照：下列程序操作 】。 　　 【 （一）》公布备案名录—选，择评估机构；— 》 　　《 （二—）接受？评估委托明确基本事！项；： ： ： ？　　 （【三）查阅相》关资料？开展前期《调查；？ 　　！ ？ ，（四）拟订评估方案！； 》 　　》 ： （五）收集【评估资料组织实【地查勘入户》调，查； 《。。 ， 　　— （六）【参照技术《细则：进，行评估测《算；： 》。 　　 （！七，）确认测算初评结果！并公示； 》 　【　 ？ （八）现场咨询！答疑； ！ 　　？ （九）撰】写估价报告包括整】体评估报告和分【户评估报告；— —。 　　 》 （？十）汇总相关资【料提交估价报—。告；： 》 ， 　：　， （十—一）估价材料存档；！。。 ？ 　　 ！ （十二）对评【估报告的解释、【。。说明； 《 —　　 （【。十三）复《估和专家委员—会，。鉴定： ， ？ ！。第二十四《条 房屋征收项【目补偿资金评估结】果以项目征收—补偿整体评》估报告和《项目征收补偿资金】评估汇？总表反映整体评估报！告结果经征收管【理部门审《。定后进？行公告；房屋征收分！户补偿金额估价结果！。通过分户评估报告和！分，。户估价表反》映估价结果的—货币单位应》精确到人民币元 ！ — 第二十五【条 ：估价结果《应，用的有效期》为自提交正式估价结！。果（估价报告）【之日起至项目—征收补偿结束时止 ！ 第二节 》被征收？房屋性质《认定：及，分类： ： 第二十—六条 依《据国务院令第59】0号：国有土地上房屋征收！与，补偿条例第十—五条：和吉安市国有土地上！房屋：。征收与？补偿暂行《办法第十《八条的规定被征收】房屋权属、用途、】面积：、结构等以房屋权】属证书？。、房屋登记簿为【准；房屋权属证【书与房屋登记簿记载！不一致的除有—证据证明房屋—登记簿？确有错误《外以登？记簿为准；》对被征收房屋—所有权证载明—为住宅但临街依法办！理营业执照和税【务登记？并持续营业至政府作！。。出房屋？征收决定之日超过】。一年以上的征收【时30平方米内参】照非住宅房屋—予以评估补偿—。 《 ： 《 第二十七条 【被征收房屋》一般：分为住？宅房屋、非住宅营】业用：房、非住宅》非营业用房 第】三节 估价》方，法及应用 》 第》二十八条 住宅【房屋征？收估价主要采—用市：场比较法评估—。配合采用收》。益法、成《本法、假设开发【法、基准地价修正】法非住宅房屋主要】。采用：收益：法评估配合采用市】场，比较法？、成本法、假—设开：发，法 ！ 第二十—。九条 ？对适：用，市场比较法》估价的一般住宅房】。屋其征收补》偿评估价格测算的】技术路线为 【 ： 　　？ 《（，一） ？。确立整体评估基准在！征收项目范围内设】定“：标准 ！　　 样本住！宅”作为整体评【估基准？；“标？准样本住宅》。”的设定要求— — ，　　 》 参见？吉安市中《心城区征收评估指】导标准第二章第【十二条； — 　　 ！ （二《） 测算整体评估基！。准价：格 《 ： 　　 ①！ ，依据相关评估技术】规范规定的方式采用！市场比较法评估【出“标准样本—住宅”的基准价格】基本：公式为 【 ？　　　　　　　　　！ 100　 ！（K2）　 1【00　？　 100 ！ 　　 ！基准价格Vb— ＝ V《s， ××？ ×？ ×？ ？ 　　　】 　　　《　　 （【K1）　1》00　 《 （K3）　— （K4） ！ 　　 】 Vs为可比实例价！格； 》 　　 【 K1为交【易情：况修正系数》对于采用买》卖的：正常交易实例为可比！实例的该系数取1】00 ！　　 K【。2为交易日》期修正系数该系数】。由评估？机构根据房地产市场！情形和评估》中的具？体情况确定》。。 　】　 K—3为可比实例实【体因素情况修正为标！准样本住《。宅，实体因素《情况的修正系—数 】　　 《 K4为可比实例！区位因素《情况修正为标准样本！住宅区位因》素情况的修正—系数 《。 ： ， 　　 》 确《定“标准样》本住宅？”的基？准价格应选取—3个以上可比—实，例经过上《述，各种修正后》再计：算平均值得出的结】果为市场比》较法评估出的“标】。准样本住宅》”价格 》。 ， 　　 】 ②？ 再：结合成本法或假设】开发法等评》估出的“标》准样本住《。宅”价格 【 ：。 ：　　 ？ ③ 综合确定！“标准样《本住宅？。”的整？体评估基准价—格 】　　 ？ （三） 确定！分户评估价格各被征！收房屋分别》与“：标准：。样 】　，　 》本，住宅”进行房地产】。。实体状？况，因素：比较得出各被—征收住宅房屋的分】户评估价格基本【公，式为 — 　《　 ：。 ： Vz ＝ [区】位价格＋重置价格×！。结构修正系》数×（1折旧率）]！×（：1±楼层修正系数】），×（1±朝向修【正系数）×其他实体！修正系数《×房屋建筑面积【 — 　：　 《 ① Vz》为被征收住宅分户评！估价：格，； ： ： ？ 　　 — ②： ，被征收房《屋区位价《格＝“标准样本住】宅”的整体基—准价格－砖混一【级十成新《重置价格； 【 》　　 ③ 具！体修正？系，数参见吉安市中【心城区征收》评估指导标》准第三章 】 ！第三十条 非住宅】房屋：主要采？用收益法评估配【合采用市场》。比较法、成》本法、？假设开发法》评估 【 ： ， 第三十一条】。 本细则第》二十：六条所述“住改非】”房屋？参照营业用》房评估的方法进【。行评估 》。 《 第—三，十二条 非住—宅营业用房市场比较！法估：价技术路线 】 　？　 （—一）：确定：房屋类？别，根据：房屋的性质》、用途确定其—所属类？别非住宅营业性用房！一般划分为》。商场类建筑（大型百！货商：场、超市等）—、商铺类建筑（【门面房、商铺等）、！商务类建筑（金融】、证券、商业写字】楼等）、旅馆类建筑！、，。餐，饮类建筑、娱乐类建！筑 ？ ， 　　 ！ ，（二）？搜集可比《实例按照市场—。比较法的评估要【求在征收《项目周边或》项目内搜集交易实】例 》 　　 — ？。（三：）测算评估价格【按，照市场比较法评【估的应用要》求 《 ， ，。 　　《 将3—。个以上可《比实例分别修正后】计，算平均值得出—非，住宅营？。业用房的征收评估价！格 ： 《 ： 第三十！三条 ？非住宅营《业用房？收益法估价》技术路线采用收【益法评估被征收【营，业用房？的征收补《偿价格时一般采用】稳定收益情形—测算通常《采用如下公式计算】 ？ 　？　　　　　 】。 a　　　 1 】 ， 　　 ！ Vy ＝ 【[ 1－ 》] — 　　　　　 】 ： r　 （1＋！r）n 【 ： 　　 》 V？y为评估价格a为】估价对象年纯收益】r为资本《化率：n为收益《。年，期相关系数的—确定原则《参见：吉安：市中心？城区征收评》估指导标准》第四：章 【 【第三十四条 非【住宅非营业用房征收！估，价可以采用市场比较！法也可以《采用：成本法？如果：采用市场比较法【则按照市场比较【法评估的《应用：要求进行估价；【。对于交易实例收集较！为困难的采用成【。。本法进行估价有【条件的还可以采用收！益法和假设开—发法进行评估 】 ： 【第三十？五条 ？非住宅非营业用房】成本法估价技—术路线？ 　　 ！。 （一）成—本法的内涵》成，本法是求取估价对象！在估价？时点时的《重新建造《价格然？后扣除折旧》并，考虑土地取得成本以！此估算估价对—象的客？观合理价格或价【值的方法《本细则中定义—的成：本法系？以房地产价格—各必要构《成部分的累》加为基础《来估算房地产市【场，价格的方法其“成】本”含义并不—是通常意《义上的实际成—。本而是以《成本为基础的客【观市场价格 】 　　 】 （二）成本【法的基本公式根据】房地产估价规—范考虑到城市—。房屋征收补》偿估：价的特点成本—法估价的基本—公，式为 】 　　 — 征：收补偿评估价格 ＝！。 土地重新取得价格！ ＋ 建筑物重【置价格 － —建筑物？折旧 ＝ 土地【重新取得《价格 ＋《 ，扣除折旧后的建【。。筑物现值 【 　　 ！ （三）参数确定】除另有？规，定外土地《重，新取得价格采用基】准地价修正》法确定；各类建筑】物重置价格、折【。旧，的确定可参见吉【安市中？心城区征收评估指】导标准第五章 第！四节： 其他征收估价问题！处理 《 第三十—六条 收益法—估价规定《采用收益法估—价的房？屋收益应按照类【似房屋？的，租金收？益或：经营收益确定—房屋的租金收益或】经营收益按照—其同一经营用途、同！一区位的社会平均】收益水？平修正确定 】 ：。 《 第》三十七条《 成本？法，估价：规定采用成本—法估价的《应当采取房》屋、土地《分别估价的方—式估价出房》地产市场价格房屋】占用范围内的土地】价格应采用》成本法等《。方法求取；》建，。筑、安？。装工程费应采用工料！测量法或《分部分？项，法求取建筑物重置】价格的费《用构：成应符合房地产估】。价规范的有关规定可！参见吉安市中—心城：区征收评估》指导标准第五章房】屋，折旧：采用：直线折旧《法计算不适用—直线折？旧法的采用成新折】扣法计算 — — 第三十八【条 临时建筑和【。。在建工程估》价规定未超过批【准期 【　　 限【的临：时建筑应按成—本法评？估其建筑物》残值；在建工程应采！。用成本法进行估价工！程建设？进度：以政：府管理部门通—知停止？施工时的状态为【准在建工程土地补】偿以政府管理—部门批？准的用途、参—数或：规划设计方案等为】依据： 【 《。 ：第三：十九条 非房屋及】其附属物估价—规定凡征《收估价中涉及原始】成本测？算、机电设备—估，价、：工程：造价分析《等专业技术工—作，的可委？托有：资，格从事？该，类业务？。的，机构单？独估价 】 第四十！条， 其它估价规定【室内装修《装饰：的估价参照吉安市中！心城区征《。收评估指导标准第】六章确定的》标，准执：。行 第《五节 征收》估价报告《 第四十一！条 征收评》估机构应按》。房地产估价》规范的？。规，定格式？。参照本细则（—试行）的要求出具征！收估价报告》。 ！。 第四十二条 被！征收房屋的整体评估！报告和分户评估【报告：必，须由负责房屋征收评！估项目的《两，名或者两名以上注】册房：地产估价师亲—。笔签名不得以印章代！。替，签名同时加盖房【地产价格评估机【构公章在估价—报告上签《名、盖章的》专 》职注：册房地？产估价师和》加，盖公章的评》。估机：构对：估价报告《的内容和《结论负责 【 —。 ：第，四十三条 房屋【征收估？价报告？应做到图文并茂所用！纸，张、封？面、：装订应？有较好的质量 【 第六节 征收估价！工，作准则？ 第四十】四条 被征收人选】定的：征收评估机构应与房！屋征收部门签—订估价委《托协议估价》委托协议中应约【定本次征收估—价，操，作程序及时》间安排等 】 ， 第四】十五条？ 评估机构在征【收项目整体估价报告！中必须确《定估价项目的估价】技术负责人估价【。。技术负责《人最：终确定估《价技术？方，案并对估价方法的选！。用、应用以及估【价，结果的？合理性承担责任【 ？ 《 ： 第四《。十，六条 所有》征收估价项》目均须开展》现场查勘工》作承：担估价业务的评【。估机构应派出有征收！估价资格的》专业人员对被征收】房屋进行实》地查勘做好实地查】勘记录逐户》拍摄：反映被征收》房屋外观和内部状】况的影像资料实地】查勘记录是征收【估价测算和撰写【估价：。报告必？备的基础资料要有】实地查勘的》估价人？员、征收人、被征收！人签：字，认可因被征收人【的原因不《能，对被征？收房屋进行实地查】勘、：拍摄影？像资：料或者被《征收人拒绝》在实：地查勘记《录上签字《的应当由《除征收人和估—价，机构以外《的无利害关系的项目！所在地相关人—。员作：为第三人见》证并在估价报—告中作出《相应说明 【 】。第四：十七条 估价—人员应持证上岗逐户！逐，项估：价做到实地》勘测准确、影像资料！全，。面、估价到户—到，项 ！ ： 第四十八条 征收！评估：价格结？果须：经评估机构》内部：审核评议评估机构】在提交正式估—价报告前负有—审查、调整、—复，核估价报《告的技？术，责任 ！ ： 第四十九条 】征收评估机构在【估价委托协议—。约，。定的时间内》应向征收部》门提交？正式的征收估价分户！报告并由征收部门安！排征收实《施单：位将分户报》告送达被《征收人？征收估价分户报告需！经含项？目，估价技术负责人在内！不少：于两名？ 的注册房】地产估价师》。签字认可《 》。 第五】十条 征收评估【机构、估价技术负责！人以及其《他估价专业人员负有！解释估价报告技术问！题、：接受征收当事人就估！价报告相关》问题咨询和质疑的义！务，并负有向市房地产】价格评估专家委【员会报告和答复【技术质询的义务 ！第七节 征》收估价？工作资？料存档？ ， ： 第五十一条 】评估机构《。。。。应当将下《列资料（原件或复】印，件）与估价报告（含！技术报告）共—同整理存档》 》　　 （【一） 房屋征—。收委托评估》协议； 》 ？ ：　　 》 （二） 房屋【。征收：决定：公，告； 《 《 　：　 ： （三） 【估，价对象？的产权证明材料及】。房屋基？本情况的证明材料】； ？ 　　 ！ （四） 估价对！象的实地查勘记【。录、影像《等资料； ！ 　　《 ？ （：。五）： 标准样本》房屋可比实例的【实地查勘记录、【影像等资料； ！ 　　 】 （六） —。确定估？价结果的有关系【数、参数等证明【资料； 】 　　 》。 （七》） 其他涉及估价项！目的：必要资料 》 ， 【 第五十【二条 ？评，估，机构完成并》出具估价《报告后应《对有关该《估价项？。目的一切必要资料】进行整理、归档和】妥善保管估价报告及！有关资料《应，保留十年 第【四章 附《 则 第五！十，三条 选择》产，权调换形式作为房屋！征收补偿安置方式的！对，所调换房屋》。的估价？和结算按照吉—安市国有土》地上房屋《征收与补偿暂行【办法有关规定结合】本细：则实施 》 ？ 第五十！四条 ？征收项目概算—估价：可参照本细》则在房？屋征：收调查阶段进—行估价？测算项目概算估价以！房屋征收项目补偿资！金概算表反映 ！ ， 第五！十五条 本细则未】能涵盖的其》它征收？估价情况《按市房屋征收—部门会同有》关部门提出的意【见处理 《。 》 》。第五十六条　 本】细则由市房屋征收部！门负责解释国有土】地上房？屋征收与补偿条例实！施前已依法取—得房屋拆《迁，许可：证的项？目继续沿用原有【规定评估 【 》 ， 第五十七条 】本细：则自公布之》日，起施行 — ， ，　　 【 　　 【 　　 ！ 《 ：