》 吉安市国有土【。地上房屋征收评估机！构选定和《评估技术细则 ！。 ：吉安市人民政府办公！室关于印发》吉安：市，国有：土地上房屋》。征收评估《。机构选定《和，评估技？术细则等3个—配套文件的》通知 ？ ？发布：时间：20：12-01-—09 文号吉！府，办发〔2011〕】20号？ 井冈山管理局井！开区管？委会各县（市、【区）：人民政？府，市，直有关？单位 ？ ， 　？　 经市政—府研究同意现—将吉安市国有土地】上房屋征收评估【机构：选定和评估技术细则！、吉安市中心城【区征收评估指导标】准、：吉安：市中心城区征收【国，有土地上房屋补偿补！助和奖励《标准从201—2年1月1日—起执：行现印发给你们【请认真？遵照：执行 二〇一【一年十二月二十【七日　 吉安市】国，有土地上房屋征收评！估机构选定和评【估技术细则 】。第一章 总 则 ！ ？第一条 为了规范】。我市国有《土，地上房屋征收—评估工作维护—被征收？人的合法《权益保障国有土地上！房屋征收评估—工作：的顺利？进行根据国务—。院，令，第590号国有【土地上房屋征收与】补偿条例、建—房201《177号国有土地】上房屋征收》。评估办法、赣府厅字！201163—号关于贯彻落实〈国！有土地上房屋征收】与补偿条例〉—的通知、吉安市国】有土地上房》屋，征收与补偿暂—行办法参照国标GB！/T5029119！99房地《产估价规范、国【标/P1850【82001城镇土】地估价规程等有【关规定制定本细则 ！ ？ 【第二条 本细则适】用范围在市区—范围内为了公共利益！的需要征《。收国有土地上单【位、个人房屋的房地！产估价活动适用【本细则 ！。 《 第三条《 从事国《有土地？。上房屋征《收评估的单》位应当是具有省【级以上建设行政主】管部门核发的三【级以上房地产—评估资质《的房地产估》价机构（以》下简称评《估机构）市房—屋征收部门每—年向社会《公布经？备案的评估机构名录！。供被征收人选—择， ， 【 ？第四条 承担国有土！地上：房屋征收评估的房】地，产估价专业人—。员应当是符》合，本细：则第十六《条规定的评》估，机构中的专职注【册房地？产估价？。师，每个国有土》。地上房？屋，征收估价《项目评估机构均应派！出至少二《名，专职注册房》地产估价《。师驻项目现场开展工！作估价作业人员【应当持？有市：政府征收部门—核发的评估工—作人员上《岗证作？业 第二章！ 房屋征收评估【。机构选定 — 第五条 确定！房地产估《价机：。构，应当公开、》透明 【 第六条！ 市房地产行—。政主管部《门、市房屋》征，收管理？部门：应根据相应》规定：加强对房《地产估价机构的监管！、，指导 — 》 ， 第七条《。 市：房地产行政》。主管部门可以推荐一！批社会信誉好、综合！实，力强的房《地产估价《机构供被《征收人选《择 【 ， 第八条 房！屋征：收决定确定》后房屋征收部门【应将拟征《收项目？的名称、范围、户数！、建：筑面积、决定方【式，等相：关情况在《房管部门公众信息】网，上予以公《示自公示之日起【5个工作日内具有相！。应资质？的房：地产估价机构向项】目所在地房屋征收部！门报名参与外地注册！房地产估价机构需在！本市房管部门—。备案登记并在—当地有办公场所具有！。。相应的房地产—估价现场作业人员】 》　　 ？ ： 中：心城区以《外的市？、，县，可，参照：执行也？可，以其：他形式通知房—。地产估价机构但参】与的房地产估—价机构不得低于【两家 》 《 ， 《 第九？。条 ：房屋征收部》门，应以公告《等形式在征收—。范围：内公布申请参—加该片区《房地产估《价机构的名单、基】本情况和《行为规范并将协商】选定：房地：产估价机构的—期限等相关事宜告】知，。被征收人 》 》 第十【条 被征收人应【当在协商选定期限内！协商选定房地产估价！机构并将协商选定】结果：以书：面形式报房》屋征：收部门协商选定【。。结，果需一半以上被征收！人签名房屋征收部】门应：将协商结果予以【公布 》 ， 第十！一条 被征收—人协商选定房—地产估价机构不【成的应采取投票【选择的方式》确定参与投票选择的！被征收？人数量应《超过被征收人总数】的50%投》票得票数最高、且超！过参与？投票被征收人数【量50%的》房地产估价》机构确定为该项目】的，评估机构《 　　 】 房屋征收【。部，门应：提前3天将投票【选择房地产估价机】构的相关《事项告知被征收【人被：征收人应《在规定时《间，内持房屋权属—证书按一个被征收人！（产权户）一—票的原则到指定地点！。参与投票 ！ ： 《 第十二条 投】票选择方式未能确】定评估机构的在【征收部门的组织【下采取被征收—人选举一名代表进】行摇号、抽签—等随：机选定的方式—确定估价《机构 ！。 ？ 第十三条 —投票选？择、随机选定房地产！估价机构时》房屋征收《。部门应当邀请公证机！关，进行：。公证 ！ ？ 第十四《条 ：房地产估《价，机构确定后》房屋征收《部门应当书面告知被！确定的房地产估价机！。。构对估价人员审核】颁发：房屋征？收评估人员上—岗证并与其签订书面！房，屋，征，收评估委托合同 】 　》　 ？ 房地产估价机】。构不得转让》或者变相转让—受托的？房屋征收评估—业务 】 ： ： 第十》五条 房地产评【估机构依照国有【土地上？房，屋征收评估》办法：和，。。。本，细则：第三章房屋征—收评估细则》以及吉安市中心【城，区征收评估指导标】准，开展评估工作 】。 ， ： 《。 第十六条— 同：一征收范围内的房屋！征收评估工》作原：则上由一家房地产】。估价机构承担房【屋征收范围大的【可以由两《。家或者两《。家以上房《地产估？价机构共同承担 ！。。 　　 】 两家或《者两：家以上房地》产估价机《构承担同一房屋征收！评估项目的各房地产！估价：机构应当就评估【对象、评估时点【、价值？内涵：、评估依《据、评估原》则、评？估技术？路线、评估》方法、？重要：参数选取等进—行沟通协商执行统】一，。标准 《 》 ， 《 第：十，七条 对《有下列行为之一【的评估机构和人员依！。。据国有？。土地上房屋征收【与，补偿条例、房地产】评估机构管理办法、！房地产估价》师注册管理办法等规！。定进行？处罚并？记入其信用》。档案 》 ， 　　 — （一）出具不实估！。价报告的 — ？ ：　　 —（二）与《征收当事人一方【串通损害对方合法权！益的： 》 　　 —。 （？三）在房地产估价机！构确定中《以回：扣、恶？意，低收费？、承诺价格》、请吃请《喝、送礼《品现金？。、诋毁他人抬高自】己，、虚假宣传等不【正，当手段获取评估业务！。的 　！　， 《（四）在《房地产估价机构【确定中？招募他人做宣—传或入户宣传的 】 　【　 》。（，五）依本办》法确定的《评估机构无故不接受！委托的 】 　　 【 （六？）经估价师专家委员！会鉴定？确实存在诸多—问题的？ 　】　， （七）》法律、法规》禁止：的其他？行为 ？ 第三章 》房屋征收评估技【术细则 — 第一节 评估具！体规：定 》 第十八条》 估价对象为—被征收范围内经现】场查：。勘认定具有》合法产权的》被征收房《屋（含其占用范【围内的国有》土地：使用权、装饰装修）！及其附属物不包括违！。法建筑和超过批准期！限的临时《建筑 ？ ， — ？第十九条 》被征收？房屋价？值评估目的应当表述！为，。“为：确定被征《收房：屋的补偿金额提供】依据评？估，被征收？房屋的价值” 】 《 ： 第二十条 】估，价时点为房屋征收】决定公告之日 【 ， ！。第二十一条 —价值：标准为公开市—场价值？不考虑？被征收房《屋，在估价时《点所受抵《押、租？赁、查封等因素的】影响 ！ ， ？第二十二条 被征收！。。房屋价？。值是：指被征收房屋及其】占，用，范围内的土地—使，用权在正常》交易情况下由—熟悉情况的》交，易双方？以公平交易方式在评！估时：点自愿进行交—易的：金额但不考虑被【征收房屋租赁—、抵押、《查封等因素的影【响不包含搬迁补助费！。。、临时安《置补助费和征收非住！宅房屋造成的停【产、停业《的补偿费以及提前】搬迁：奖励住宅和商业经营！性房屋合法占用土地！。面积等于或小于【合法房屋《建，筑面积的土地—价，值已在房《。。屋，评估时体现不再【单独估价 【 》 ：。 第二十《三条 征收估—价应当？按照下列程序操作 ！ 　》　 ： （一》）公：布备案？。名，录选择评《估机：构； ？ ， ？ 　？　 （二【）接受评估委—。托明确基本》事项； 《 ， 　　 ！。 ：（三）查阅》相关资料《开展前期调》查；： ？ 　》　， （四）拟】订评估？方案； 】 　　 》 ： （五？）收集评估资—料组织实《地查勘入《。户，调查； 》 　　【 ： （六）参照【技术细则进行评估】测算； 】 　？　 （七）确！认测算初评结果并公！示；： 》 　　 （！八）现场《咨询答？疑； ！　　 ？ （九）—撰，写估价报告包括【整，体评估报告和—分户评估报》告； ？ 《 　　 （！十）：汇总相关资料提【。交估价？报告； ！ 　　 》。 （十《。一）估价《材料存？。档； 】 　　 》 （十二）—对评估报告的解释】、说明？； — 　　 （！十三：）复估和《专家委员《会，鉴定 ？。。 ？ 【 第二十四条 】房屋征收《项目补偿资金评估结！果以项？目征收补偿整体【评估报告和项目【征收补偿资金—。评估汇？总表反映整体—评估报告结果经征收！管理部门审定—后进行公《告；房屋《征收分户《补偿金额估价结果通！过分户评估报—告和：分户估价表反映【估价结果的》。货币单？位应：精确到人民币元 ！ 《 ， 第》二十五条 估价结】果应用的有》效期为自提交正【式估：价结果（估价报告）！之，日起至？项目征收补》偿结束时止》 第二《节 被征收房屋性质！认定：及，分类 第二！十六条 依》据国务院《令第590号国【有土地上房屋—征收：与补偿条例第十五】。条和吉安市国有土地！上房：屋征收与补偿—暂行办法第十八条】的规：定被征收房屋权属】、用途、面积、【结构等以房》屋，权属证书、房屋登记！簿为准；房屋权属证！书与房屋登记—簿记：载不一致的除有证】据证明房屋》登记簿确有错—误外以？登记簿为准；对被征！收房屋所《有，权证载明为住宅但】临街依法办理营业执！照和税务《登记并持续营业【至政府作出房屋征收！决定之日超过—一年以上的征—收时30《平方米内参照非住】宅房屋予以》评估：补，偿 ？ 》 第二十七】条 被？。征收房屋《一般分为住宅房【屋、非？住宅营业用》。房、非住《宅非营业《用房 第三节 估！价方法及应用— 第二十】。。八条 住宅房屋征】收估价？主要采用市场比【较法评估配合采【用收益法、成—本，。法、假设开发法、】基准地价修正法非住！宅房屋主要采用收】益法评估配》合采：用市：场比较法、成—本法、假设》开发法 【 【第二十？九条 对适用市【场比较法估价的一般！住，宅房屋其征收—补偿评估价格测算的！技术：路，线为 》 　　 】（一） 确》。立整体评估基准【在征收？项目范围内设定【“标准 》 ？ 　　 样！本住：宅”作为整》体评估基《准；“标准样—本住宅？”的设定要求 】 》。　　 》 ，参，见吉安？市中心？城区征收评估指导】标准第二章第十【二，条；： ，。 　　】 ： （？二） 测《算整体评估》。基准价？格 《 　　 【 ， ① 《依据相关评估技【术规范规定的—方式采用市场比较】法评估出“标准【样本住？宅，”的基？准价格基本公式【为 ？。 　—　　　　　》　　　 《。。 ： 100《　 （K2）—　 ：100　　》 ，100 — 《　　 《 基准价格V【b ＝ Vs ××！ ， × × 】 》。　　　 《　　　　　 【 （K1）　10！。0　 ？ （K3《）　 （《K4） — 　》　 V—s为可比实例价格】； 》 　　 】。 ，K1为交易情况【修正系数对于采用买！卖的正常《交易实例为》可比实例的该系数】取100 ！ 　　 【 K2为交》易日期修正》系数该？系，数，由评估？机构根据房地产市场！情形和？。评估中的《具，体情况？确定 — 　　 ！K3为可比实—例实体？因素情况修正—为标准样本住—宅实体因素情况的】修正系数 【 ， 　　 — K4为可【比实例区位因—素情况修正为标【准样本住《宅区：。。位因素情况的—修正系？数 【。 　　 — ，确定“？标准样本住宅”【的基：准价：。格应选取3个以【上，可比实例经过—上述各？种修正？后再计算《平均值？得出：的，结果为市场》比较法评估出的【“标准样本住宅”价！格 　！　， ② —再结合成本法或假】设开发法等评估出】的“标准样本住【宅”价？格 —。 　　 ③！ 综合？确定“？标，准样本住《宅”：。的整体评估基准【价格： 》 　　《 ？ （三） 确定【。分户评估价格各被征！。收房屋分《别与：“标准？样，。 　　！ 《本住宅”进行房地产！实体状况《因素比较得出各【被征收住宅房屋的分！户评估价格基本公式！为 ？ 》。　　 Vz】 ＝ [区位—价格＋重置价格×结！构修正系数×（【1折旧率）]×（】1±：楼层：修正系数）×（1±！朝向：修正：系数）×《其他实体修正系数】×房屋建筑面积 ！ ： 　　 — ： ，① Vz为被—征收住宅分户评估】价格； 《 》。 　　 》。。 ② 被征收房】屋区位？价格＝“标准样【本住宅”的整—体基准？。价格－砖《混一级十成新重【置价格； 》 —　　 —③ 具体修正系数】参见吉？安，市中心城区征收【评，估指：导，标准第三章 】 —。 《第三十条 非—住宅房屋主要采用】收益法评估》配合采用市场比【较法、？成本法、《假，设开发法评》估 【。 第三十一！条 本细则第—二十六条所述“住改！非”房屋参照营业用！房评估的方》法进：行评估 】 ， 第三十二！。条 非住《宅营业用房市—场比较法估价技术路！线 《 　　 】（一）确《定，房屋：类别：根据房屋的性质、用！途确定其所属—类别非？住宅营业性用房一般！划分为商《场类建筑（大—型百货商场、超市等！），、商铺类建》筑（门面房、商【。铺等）、商务—。类建筑（金融、证】券、商业写》字楼等）、旅馆类】建筑、餐饮类—建筑：、娱乐类建筑 【 —。　　： （二）【搜集可比实例—。。。按照市场比较法的】评，估要求在征收项目周！边或项目内搜集交】易实例？ 　　！ ： （三）测算评】估价格按《照市场比较》法评估的应用—要求 《 ： 　　》。 ？ 将3个《以上可比实例分别修！正后计算《平均值？得出非住宅营业【用房的？征收评估价》格， ： ？ 》 ， 第三十三—条 非住宅营业用】房收益法估价技【术路线采用收益法评！估被征收《营业用房的》。。征收补偿价》格时一般采用稳定】收益情形测算—通常采用如下公【式计算 【。 ，　　　？　　　 a　！　　 1 【 　》。。　 Vy ＝！ [ ？1－ ] — 》　　　　　 — ？ r　 》（1＋r）》n 【 　　 —。 Vy？为，评，估价格a为》估价对象年纯收益】r为资本化率n【。为收益年期相关【系数的确定》原则参见吉安市中心！城区征收评估指【导标准第四》章 ： 【 》第三十四条 非【住宅：非营：业用：房征收估《价可以采用市场比】较法也可《以，采用成本法如果【采用市场比》。较法则按《照市场比较法评【估的：应用要求《进行估价《；对于交易实例收】集，较为困难的采—用成本？法进行估价有—条件的还可以采用】收益法和假》设开发法《进行：评估 【 第三】十五条 非》。住，宅非营业用房成【本法估价《技术路线 【。 　　 — （？一）成？本法的内涵》成本：法，是求取估价对象在估！。价时点时《。的重新建造价格【然后：扣除：折旧并考《。虑土地取《得成本以此估算估价！对象的？客观合理价》格或价值《的方法本细则中定义！的成本法系以房地】产价格各必要—构成部分的累加【。为基础来估算房【。地产市场价格的方法！其，“成本”含》义并不是通常意【义上的实际成—本而是以成本—为基础的客观—市场价格 — ， ， ： 　　 （二！）成本法的》基本公式《根据房地产》估价规范《考虑到城市》房屋征收补偿估【价的特点成本法估价！的基本公《式为 ？ 《 　　 》 ： 征收补《偿评估价格 ＝ 】土地重？新，取得价格 ＋ 【建筑物重置价—格 － 建筑—物折旧 ＝》 土地重新》取，。得价格 ＋ 扣除折！旧后的建筑物现值】 ： ， 　　— （三—）参数确定除另【有规定外土地重新取！得价格？采用基准地价—修正法？。确定；各类建筑物重！置价格？、折旧的《。确定可参见吉安市中！。心城：区征收评估指—导标准第《五章 第》四节 ？其他征？收估价问题处理 】 ： 第三十》六条 收益法估价规！定采用收《益法估价的》房屋收益应按照【类似房屋《的租金？收益或经《营收益确定房—屋的租金收》益或经？营收益按照》其同一？经营用途、同一区】位的社会平》均收益水平》修，正确定 》。 【 《第三十七条 成【本法：估价规定采》用成本法估价—的应当采取》房屋：、土地分别》估价的方式》估价出？房地产市场》价格房屋占用范围内！的土地？价格应？。采用成本法等方法】求取；建《筑、安装工程费应】采用工料测量法或分！部分项法求取建筑物！重置价格的费用【构成应符合》房地产估价规—范的有关规定可参见！吉安市中心城区【征收评估《指导标准第五—章房屋折《。旧采用直线折旧法】计算不？适用直线折旧法【的采：。用成新折扣法计算】 【 第三—十八条 临时建筑】和在建工程估价规】定未：超，过批准期 【 　　 】限的临？时建筑应按成本法评！估其建筑《物残：。值；在建工程应【采用成本法进行【估，价工程？建设进度以政—。府管理部门通知停止！施工时的状态为准】。在建工？程土地补偿以政府】管理：部门批准的用途、】参数或规划设计方】案等为依《据 — 第！三十九条 非房屋】及其附属物估—价规：定凡征收《估价：中涉：及原始成本》测算、机电设备估价！、工程造价分—析等专业技术工作】的可委托有资格从事！该类业务的机—构单独？估价 ！ ？ ，第四十条 其—它估价规定室—内装修？装饰的估价参照【。。吉，安，。市中心城区征收【评估指？。导标准第六章—确定的？标准：执行： ：第五节 《。征收估价报告 【。 第》四十一条 》征收评估机》构应按房地产—估价规？范的规定格式参照本！细则：（试行）的要求出具！征，收估价报告 【 ？ 《。 ：第四：十，二条 被征收房屋的！整体评估报告和分户！评估报告必须由负】责房屋征《收，评估项目《的两名或者》两名以上注册房地】产估价师《亲笔签？名不得？以印章代替》签名同时加盖—房地产价《格评估机构公章在】估价报告上签名、盖！章的专 — ，。职，注册房地产估价师】和，加盖公章的评—。估机构对估价报告】的，内容和结论负责 】 ！ 第四十三条 房屋！征收估价报告—应做到图文》并，。茂，所用：纸张、封《面、：装订：应有较好的质量 】 ，第六节 征收估价工！作准则 — ，。 第四十四条— 被征收人选定【的征：收评估机构应—与房屋征收部门签】订估价委《托协议估价委托协】议中应约定本次征收！估，价，操作程？序及时间安排等【 ？ 【 第四十五》条 评估机构在征收！项目整体估》价报告中必须—确定估价项目的估】价技术负责人估【价技术负责人最【终，确定估价《技术方案并》对估：价方法的《选用、应用以—及估价？结果：的合理性承担责任 ！ ， ， 第！四十六条 》所有征收《估，价项目均须开展现】场查：。勘工作承担》估价业务的评估机】构应派出有征—收估价资格的专业人！员对被征收房屋进行！实地查勘做好实地】查勘记录逐》户，拍摄反映被》征收房屋外观—和内部状况的影像】资料实地查》勘记录？是征收估价测算【和撰写？估价报？告必备的基》础资：料要有实地查勘【的估价人《员、征收《人、被征收人签【字认可因被》征收人的原因—不能：对被征收房屋进行实！地，查勘、拍摄影像资】料或者被征收人【拒绝：在实地查《。勘记录？上签字的应》当由除？征收人和估价机构以！。外，的无利害关》系的项目所在地【相关人员作为—第三：。人见证并在估—价报告？中作出？相应说明 】 《 第四》十七：条 估价人员应持证！上岗逐户逐项估价】做，到实地勘测准确、】影像资料全》面、估价到户到项】 ？。 【 第四十八条 征收！评估价格结果须【经评估机构内—部审核？评议：评估：机构在提交正式【估价：报告前负有审查【、调整、《复核估价《报告：的技术？责任 —。 【第四：十九条 征收—评估机构在估价委】托协：议约定的时间内应】向，征收部门提交正【式的：征收估价分》户报告？并由征收部》门安排征收实施单位！将分户报《。告送达被《征收人征收估—。价分户？报告需经含项—。。目估价技术负责人】在内不少于两名 】 ？的注册房地》产，。估价师签字认可 ！ ， 第！五十条 征》收评：估，。机构、？估，价技术负《责人以及其他估【价专业人员负有解】释估价报告技术问】。题、接受《征收当事人就估价】报告相关问题咨询和！质疑的义务并—负有向市房地产价】格评估专家委员【会报告和答复—技术质询的义务 ！第七节 征收估【价工：作资料存档 ！。。 第五十一条 【评估机？构应当将下列资料】（原件或复》印件）与估价—报告（含技术报【。告）共同整理存【档， 　—　 （一）】 房屋？征收委托评估协【议； 《 　　【 ？ （：二）： 房屋征收》决定公告； 【。 》。　　 （三】） 估价对象—的产权证明材料【及房屋？基本情况《的证明材料； ！ ？ 　　 — （四） 》估，价，对象的？。实地查？勘记录、影像等资】。料，； 】　　： ： ， ，（五）？。 标准？样本房屋可比实例的！实地查勘记录—、影像等资》料； ！　　 《 （？六） 确定估价结果！的，有关：系数、参数等证明资！料； 】 　　 （七！） 其？他涉及估价项—目的必要资料 【 】 第五十二条！ 评：估，机构完成并出—。具估价报告后应【对有关该估价项目的！一切必？要资：料进行？整理、归档和妥善保！管估价报告及有【关资料？应保留十年 第四！章 附 则 【 ？第五十三条 —。选择产权《调换形？式作为房屋征收补】偿安置方式的—。对所调换房屋的估】价，和结：算按照吉安市国【有土地？。。上房屋征收与补【偿，暂行办法有》关规定结《合，本细则实施 】 ， 《 ： 第：五十四条 征—收，项目概算估价可【。参照本？细则：在房屋征收调查【阶段进？行估：价测算项《目概算？估价以？房，屋征收项《目补偿资金概算表反！映 ： ， ？ 》 第五十五条 本】细则未能涵盖的其它！征收估价情况—按市：房，屋征收部门会—同有关部门提出【的意：见处理 】 第【五十六条　 本细则！由，市房：屋征收部门负责【解，释国有土地上—房屋征收与补—偿条例实施前已依法！取得房屋拆迁许可证！的项目继《续沿用原有规定评】估 《 《 ， 第五》十七条 本细则【自公布？。。之日起施《行 　　 ！ — 　　 】 　　 ！ ？