《。 吉安市国有【土地上？房屋征收评估机构选！定和评？估技术细《则 ？ ， 吉安市人—民政府办《公，室关于印发吉—安市国有土地上房屋！。征收评估《机构选定和评估技】术细：则，等3：。。个配套文《件的通知《 发布—时间2？012？。-，01：-09 【文号吉府办发〔2】011〕20号 】 井冈山管理局井开！区管委会各县（市】、区）人民政—府市直有关单位【 　　 】经，市政府研究同意现】。将吉安市国有土【地上房屋征收评估机！构选：定和评估技术—。。细则：、吉安市中心—。城区征？收，评估指导标》准、吉？安市中心城》区征收？国有土地上房—屋补：偿补助和奖励—标准从20》12年1月1日起执！行现印发《给你：们请认真遵照执行】 二〇一一年十二！月二十七日　— 吉？安市国有土地—。上房屋？征收评估机构选【。定，和评：估技：术细则？ ， ， 第一章 总 【则 —第一条？。 为了？。规范我市国有土地上！房屋征收评估—工作维？护被征收《人的合？法权益保障》。国有土地《上，房屋征收评》估工作的顺利进行根！据国务院令》第590《。号国有？。土地上房屋征收【与补偿？条例：、建房？20：117？7号国有土地上房屋！征收：评，估办：法、：赣府厅字《2011《。63：号关于贯彻落实〈】。国，有土地上房屋征收与！补偿：条例〉？的通知、吉安市国】有土：地上房屋《征收：与补偿？暂行办法参照国标】GB/T50—291？1999房地—产估价规范、国标】。/P185082】001城镇土地【估价规程等有关规】定制定本细则 ！ 】。第二条 本细则【适用范围在市—区范围内为了公【。共利益？的，需要征？收国有土地上—单位、个人房屋的房！地，产估价？。活动适用本》细则 ？ ，。 【 第三条 从事】。国有土地上房屋【。征收评估的单位应当！是具有省《级以上？建设行政主管部门核！发的三级以》上房地产《评，估资质的房地—产估价机构（以【下，简称：。评估机构）市房屋征！收部门每《年向社？会公布经备》案的：评估机构名》录，供，被征收人选择— ？ 【 第四？条 承？。担国有土地》上房屋征收评估的房！地产估价专业人【。员应当是符合本细则！第十六条规定的评估！机，。构中的专职注册房】地，产估价？师，每个国有土地上房】屋征收估价项目【评，。估机：构均应派出至少二名！。专职注册房地产估价！师驻项目现场—开展工作估价作业人！员应当持有市政府】征收部门《核发的评《估工作？人员上岗证作业 ！ 第二》章 房？屋征收评估》机构选定 【。 第五条》 确定房《地产估价机构应当】公开：、透明 】 第【六，条 市？房地产行政主管部】门、市房屋征收管理！部门应根据》相应：规定：加，强对房地产估价【机构的监《。管、指导 — ， 【 第：七条 ？市房地产《行政主管部门—。可以：推荐一批社》会信誉好、综—合实力强的房地产估！价机构供被》征收人选择 — ： ？ ？ 第八条》 房屋？征收决定确定后房】屋征收部门应将拟】征，收项目的《名称、范围、户【数、建筑面积—、，决定方式等相关【情况在？房管部门公众—信息：网上予？以公示自公示—之日起5《个工作日内》具有相应资质的【房地产估《。价机构向项目所【在地：。房屋：征，收部门报名》参与：外地注册房》地产估？价机：构需：在本市？房管部门备案登记】并在当地有办公场】所具有相应》的房地？产估价现场作—业，人员 《 　　 — 中心城区以外！的市、县可参—照执：行也可以其他—形式：通知房地《。产估：。价机构但参》。与的房地产估价机构！不得低于两家 】 ？ — 第？九条： 房屋征收》部门应以公告—等形式在征收—范围：内公：布申：请参加该片区房地】产估价机《构的名单、基本情况！和行为规范并将【协商选？定房地产估价机【构的：期限等相关事宜告】知被征？收人 ？ 【。。 第十条 被征！收人应？。当在协商选定—期限内协商》选定房地产估价机构！并将协商《选定结果以书面形】式报：房屋征？收部门协商》选定结果需》一半：以上：被，。征收人签名》房屋征收部门应【将协商结《果予以公布 【 《 《 ，第十一？条 被征收人协【商选定房地产—估价机构《不成的应采取投票】选择的方式确—定参与投票选择【的被征收人》。数量应？超过被征收》人总数？的50%投票得票】数最高、且》超过参与投票被征收！。人数：量50%的房地【产估价？机构确定为》该，项目的评《估机：构， 《。 　　 【房屋征收部门应提】前3天将投》票选择？房地产？估价机构的相—关事项告知》被征：收人被征收人—应在规定时间内持房！屋权属证书按一个被！征收人（产》权户）一票的—原，则到指定地》点参与投票 【 《 ： 第—十二条 投票选择方！式未：能确定评估》机构的在征》收部门的组织—下，采取被征收人选举一！。名代表进行摇号、】。抽签等随机选定的】方式确定估》价机构 《 ！ 第十三条 投【票选择、随机选定房！地产估价机构时房】。屋征收部门应当【。邀请公证机关进行公！证 【 第—十四条 房地产估】。价，机构确定后房屋【征，收部：。门应当？书面告知被确定的房！。地产估价《机构对估价》人员审核颁发房屋】征收：评估人？员上岗证并与其签】订，书面房？屋征收评估》委托合同 【 ， 　　 【房地产估《价机构不《得转让或者》变相转让受托的房屋！征收：评估业务 — 【 第十—五，条 房地产评估【机，构依照国有》土地上房屋征收【评估办法《和本细则第》三章房屋《征收评估细则以及】吉安市中心城区征】收评估指导标准【开展评估工作— ！ 第十《。六条 ？同一征收范围内的】房屋征收评估工【作原则上由》一，家房地产估》价机构承担房—屋征收？范围大的可以由两家！或者两家《。以上房地产估—价机构共同承担【 ， ， 　　 ！两家或者《两家以上房地—产估：价机构承担同一房】屋征收评估项—目的各？房地：产估价机《构应当就评估对象】、评估？时点、价值内涵【、评估依据》、评估原则、—。评估技术路》线、评估方法、重】要参数选取等进行沟！通协商执《行统：。一标准 》 ， — ， 第十》七条 ？对有：下，列行为之一的—评估机构和人员依】据国有土地上房【屋征：收与补偿条例—、房地产评估机构管！理办法？。、房地产估价—师注册管理办—法等规？定进行处罚并记入其！信用档案 — ： 　　 — （一）出具不【实估价报告的 】 ， 　　 【 （二）与征收！当事人一方串通损害！对，方合法权益的 【 ？ 　　 ！（，三）在？房地产？。估，价机构？确定中？以，回，扣、恶意低收费、】。承诺价格、》请吃请喝《、送礼品现金、诋】毁他人抬高自己【、虚假宣传等不【正当手段获》取评：估业：。务的： 《 ？　　 《 （四）在房地】产估：价机构？确定中招募他—人做宣？传或：入户宣传《的， 《 ？　　 》 （五）依》。。本办法确《定的评？估机构无故不接受委！托的 】 　　 《 ？（六）经估价—师专：家委员？会鉴：定确实存在诸多问题！的， ？ 　　 （！七）法律《、法：规禁止的其他行【为 第三章—。 房屋征收评估技】术，细则 第一！节 评估具体规定 ！ 第十—八条 估价对象为】被征收范围内经现场！查勘认？定具有合法产权的被！征，收，房屋（？含其：占用范围内的国【有土地使用》权、装饰装修）【及其附属物不包括违！。法建筑？和超过批准期限的临！时建筑 ！ 第十九】条 被征收房—屋价值评估目的应当！。表述为“为确定【被，征收房屋的补偿金】额提供依据》评估被征收房屋【的价：值” 》 】第二十条《 ，估价时点为房屋征】收决定公告》之日 《 ？ 第二十！一条 价《。值标准为公开—市，场，价值不考虑被征收房！屋在估价时点—所受抵押《、租赁、查封等【因，素的影响《 ， ？ 【第，。二十二条 》被征收房屋价值是指！被征收房屋及其占】用范围内的土地使用！权在正常交易情【。况下由熟悉情况【的交：易双方以公平交易】方式在评估》时点自愿《进行交易的金额但】不考虑被征》收房屋租赁、抵【押、：查封等因素》的影响不包含搬【迁补助费《、临时安《置补助费和征收非】住，宅房屋造成》的停产、停业的【补，。偿费以及提前—。搬迁奖？励住：。宅和：商，业经营？性，房屋合？法占用土地》面积等于或小—于合法？房屋：建筑面积《的土：地价值已《在房：屋评估时体现—不再单独估》价 】 第二十三】。条 征收估价应当按！照下列程序操作 ！ ？　　 （一】）公：布备：案名录选择评估机】。构；： 【　　 （二】。。）接受评《估委托明确基本事项！； 【 　：　 ？ （三《）查阅相《关资料开《展前期调查；— 　】　 ？ ：。（四）拟订》评估方案； 【 ： ， 　　 》 ， （五）收集评】。估资料？组织：实地查勘入户—调查；？ 　　！。 ？ （：六）参？照技术细则进行评估！测算； 《 ， ？ 　　 】（七）确《认测算初《评结果？并，公示；？ 《 　　 — ？。（八）现场咨询答疑！； — ， 　　 —。 （九）撰写估【价，报，告包括整体评—估报：告和分户评估报告；！。 —。 　　 （十！）汇总相《关资料提《交，估，价报：告； ！　　 （十一！。）估价材料存—档； 【 ：　　 （十】二）对评估报告【的解释、《说明； 】 　？　 《。 （：十三）复估和—专家委员会鉴定【 【 ？ ： 第二十四》条 ：房屋征收项目补【偿资金评估结果【以项目征收补偿整体！评估报告《和项目征收补偿资】金评估汇总表反【映整体？评估报告《结果经征收管理【部门审定后进行公告！；房屋？征收分户补》。。。偿金额估价结—果通过分《户评估报告和分户估！价表反映估价结果】的货币单位应精确】到人民？币元 — 第】二十五条 估价结】果应用的有》。效期为自《提交正式《估，价结果（估价—。报告）之日起至项目！征收补偿结》。束，时，。止 ： 第二节 被征收房！屋性质认定》及分类 》 ？第二十六条 —依据国务院令第5】。90号国有土地上房！屋征收与补偿条例第！十，五条和吉安市—。国有土？地上房屋《征收与？补偿暂行办法—第十八条的规定被】。征收房屋权属、用途！、，面积、结构等以房】屋权属证书、房屋】登记：簿为准；房屋权属证！书与：房，屋登记簿记载不一致！的除有？证据证明房屋登记簿！确有错误外以登记簿！为准；对被征收房屋！所有权证载明为住宅！但临街依法办—理，。营业执？照和税？务登记并持续营业至！。。政府作出房屋征【收决定之日超—。过一年？以上的征收时3【0，平方：米内参照非》住宅房屋予》以评估补偿 】 ：。 ： 第二十七】条 被？征，收房：屋一般分为》住，宅房屋、非》住宅营业用房、非】住宅非营业用—房 第三节 估价！方法及应用 ！ 第：二十八条 住—宅房屋征《收，估价主要《。采用市？场比较法评估配合】。采用收益法、成本】法、假设《开，发法、基准地价【修正法非住宅房屋主！要，。采用收益法评估配】合采用市《场比较法、成本法】。、假设开发法 【 】 第二十九条【 对适用市场比【较法估价的一般【住宅房屋其征收补】偿，评估价格测算的【技术路线为 】 　　 》 ，。 （一） —。确，立，整体评估基准—在，。征收项目《范围内设定》“标准？。 ？ ？ ，　　 ？ ： 样本住《。宅”作为整体—评估基准《；“标准样本住宅】”的设定要求 】 ， ？ 　　 参】见吉安市中心—城区征？收评估指导》标准第二章第十二条！； 》。 　　》 （二—） 测算《整体评估《基准价格 — 　　 】。 ？① 依据相关评【估技术？规范规定《的方式采用》市场比较《法评估出“标准【样本住？宅”的？基准价格基》本公式为 》 　　】　　　？　　　　 【 100　 （K】2）　 100【　　： 100 】 　　 】 基准价格Vb【 ＝：。 Vs ×× 【 × 《× 》 　　　 　！　　：　　 《 （K1）—　100　 （K！3）　 （K—4） — 　《　 《 Vs为可比—实例价格； ！ ， 　　《 ？ K1为交易情【况修正系数》对于采用《买卖：的正常交易实例【。。为，可比：实例的该系数取【100 ！ 　：　 K—2为交易日期修【。正系数该系数由【评估机？构根据房地产市场情！形和评估中的具体】情况确定 】 　　》 ： K？3为可比实例实【体因素情《况修正为标准样本】住宅实体因素情况】的修正系《数 　！　， K4为可】比实例区位因—素情况修正为标【准样本住《宅，区，位因素情况的修【正系数 【 　　 ！确定“标《准样本住《宅”的基准价格应】选取3个以上可比实！例经过上述各种【修正后再计算—平均值得出的结【。果为市场比较法评】估出的？“标准样本住—宅”：。价格： 》 　　 】② 再结《合成：本法或假设开发【法等评估出的“标】准样本住宅”价格】 ， —　，　， ③ 综合】确定“？标准样本《住宅：”的整体评》估基准价格 ！ 　　 ！（三） 确定—分户评估价格各被征！收房屋分《别与“标《准样 — ： 　　 》。 本住宅”—进行房地产实体状】。。况因素？比较得出各被征收】住宅房屋的分户评】估价格？基本：公式为 》 　　【 Vz ＝】。 [区位价格＋重】置，价格：×结构修正系数【×（1折旧率—）]×（1±楼层】修正系数）×（1】±朝向？修正：系数）×其他实【体修：正系数？×房屋建筑面—积 —。 　　 【。 ，① ：Vz为被征收住【宅分户评估价格【； ： 　　 ！ ， ② 被征—收房屋区位价格＝】“标准？。样本住宅”的整体基！准价：格－砖混一级—十成新重置价格；】。 　　！ ③ 具体】修正系数参见吉安】市，中心城区征收评【。估指导标《准第三章 — — ？ ， 第三十条 非【住宅房屋主要—采用收益法评—估配：合采用市场比较【法、成本法》、，假设开发《法评估 《 ， ： — ，第，三，十一条 本细则第】二十六条所》述“住改非”房屋】参照营？。。业用房？评估：的方法进行评—估 【 ： 第三十—二条 ？非，住宅营业用房市场】。。比较法估价技术路】线 　　】 ？ （一）确定房屋类！别，。根据房？屋的性？。质、：用途确定《其所属类别非住宅营！业性用房一般划【分，为商场类建筑—。（大型百货》商，场、超市等）、商】铺类建筑（门面【房、商？铺等）？。、商务？类建筑？（金融、证券、商业！写字楼等《）、旅馆《类建筑、餐饮类建筑！、娱乐类建筑 【 ： 　》。　 ： （二）搜集】可比实？例按照市场比较【法，的评估要求在—征收项目《周边或项目》。内搜集交易实例 ！ 　　 】 （三）测算评！估价格？按照市场比较法评估！的应用要求》 — 　　 — 将3个以上可【比实例分别修正后计！算平均值得出非住宅！营业：用房的征收评估【价格 《 【 第三十三条！ 非住宅营》业，用房收益法估—价技术路线采用收】益法评？估被征？收营业用房的征收补！偿价格时一般采用】稳定收益情形测算通！常采用如《下公式？计算 ？ ： 　　《　　　　《 《a　：　　： 1 ？ ： 《。。　　 Vy】 ＝ [ 1－ 】] ？ 　　　　！　 ？ r　 — （1＋r）n【 》 　？　 V—y为评估价格a【为估价对象年—纯收益r《为资本化率n为【收益年期相关—系数的确定原—则参见吉安市—中心城区征收评估指！。导标准？第四章 《 ： ： ？ ？ 第三《十四条 《。非住宅非《营，业用房征《收估价可以》采用市场比》较，法也可以采用成【。。本法如？果采用市场比—较法：则，按照市场比较法评估！。的应用要求进—行估价；对》于交易实例收集【较为困难的采用成本！法进行估价有—条件的还可以—采用收益法和—假设开发法进—行评估？ ？ — 第三十》五条 非住宅—非营业用房》。成本法估价》技术路线 】 ，　　 （【。一）：成，本法：的，内涵成？。本法是求取估—价对象在估价—时点时？的重：新建造价格然后扣】除折：旧并考虑土》地，取得成本以》此估算估价对象的】客观合理价格—或价值的《方法本细则中定义】的成本？法系以房地产价【格各必要《构，成，部分的累加为基础】来估算房地》产，市场价格《的方法其“成本”含！义并不是通常意【义上的实际成本而】。是以成本《为基础的客观市场】价格 】 　　 》 ：（二）成本法—的基本公式根—据房地产估价—规范考虑到城市房屋！。征收：。补偿估价的》特点成本《法估价的基本公式为！ 《 　　 ！征收：补偿评估价格 ＝ ！土地重？新取得？价格 ？＋ ：建筑物重置价格【。。 －： 建筑物折旧 【＝ 土地重新取得价！格， ＋ 扣除折—旧后的建筑物—现值 《 　　【 （三）【参数确定除另—有规定？。外土地重新》取得价格采用基准地！价修正法确定；各】类，建筑物？重置价格、折旧【的，确，定可参见吉安—市中心城《区征收评估指—导标准第五章— 第四节》 其他征收估价【问题处理 【 第三《十六条 收益法【。估价规定采用—收，益法估价的》房屋：收益应按《照类似房屋的租金】收益或经营收—益确定房屋的租金】收益或经《营收益按照其—同一经营用》途、同一区位的【社会平均收益—水平修？。正确定 】 【。 第三十《七，条 成本法估价规定！采用成本法》估价的应当》采取房屋、土地分】别估价的《方式估价出房地产】市，场价格？房屋占用范》围内的土地价格应】采用成本法等方法】求取；建筑、安装工！。程费应采用工—。料测：量法或分部》分项：法求取建筑》。物重置价格》的费用构成》应符合？房地产估价》规范的有关》规定可参见吉安市】中心城区征收评【估指：导标准第五》章房屋折旧采—。用直线折旧法—。计算不适用直—线，折，旧法的采用》成新折扣法计—算 【 》第三十八条 临【时建筑？和在：建工程估价》规定未超过批准【期 》 　　 【限的临时建筑应按成！本法评？估其建筑物残值；】在建工？程应采用《成本法进行》估价工程《建设进度以政—府管理部《门，通知停止施工时的状！态为准？在建工程土地—补，偿以政府管理部门】批准的用途、参【数或规划设计方案等！为依据 】 ： 第三十！九条 ？非房屋及其》附属物估价规定凡征！收估价中涉及—原始成本测算、机】电设备估价》、工程造价分析等专！业技：术，工作：的可委托有资格【从事该类业务的【。机，构单独估价 【 ！第四十条 其它【估价：规定室内装修—装，饰的估价参照—。吉安市中心城—区征收评估指导标准！第六章确定》的标准？执，行 第《五节 征收估价报】告 —第四十？一条 征收评估【机构应按房》地产估价规》范的规？定格式参《照本细？则，（试行）的》要求出具征收估价】报告 — ， 《 ， 第四十《二条： 被征？收房屋的整》体评估？报告和分户评估报告！。必须由负责房—屋，。征收评？估项目？的两名或者两名以】上注册房地产估价师！亲，笔签名不《得以印章《代替签名《同时加盖《房地产价《格评估机构公章在估！价报告上签名、盖章！的，专 《 职注册房地产【估价师？和加盖公章》的评估机构对—估价报告的内容【和结论负责 【 》 《第四十三条》 房屋征收》估价报告《应做到？。图文并茂所用—纸，张、封面、装订应有！较好的质量 — 第六节 征—收估价工作》准则 《 ： 第四十四条 被征！收人选定的》征收评？。。估机构应《与，房屋征收部门—。签订：估价委托《。协议估价委托协议】中应约定本次征【。收估价？操作程？序及时间安排等 ！ 《 》第四十五条 评估】机构在征收项目整】体估价？报告中必须》确定估价项目的【估价技术《负责人估价技术【负责人？最终确定估》价技术方案并对估】价方：法的选用《、应用以及估价【结，果的合理性承担【责任 】 ， 第》四十六条 所—有征：收估价？项目均须开展现【场查勘工作》承担：。估价：业，务的评估机构应派】出，有征收估价》资格：的专业人员对—被，征收房屋进行实地查！勘做好？实，地，查勘记录逐户拍摄】反映：被征收房屋》外观和内部状—况的影像资料实【地，查，。。勘记录？是征收估价测算【和撰写估价报告必备！的基：础，资料要有实地查勘】的估价？人，员、：征，收人、？被，征收人签《字认可因被》征收：人的原因不能对被征！收房：屋进行实地查勘、拍！摄影像资料或—者被征收人》拒绝在？实地查勘记录上【签字的应当由除征】收人和估价机—构以外的无利—害关系？的项目？。所在地相关人—员作为第三人—见证并在估价—报告中？作，。出相应说明 】 《 第四十七条！ 估价人员应持证】上岗逐？户逐项估《价做到？实地勘测准确、影像！资料全面、估—价到：户到项 】。 ？ 第四十八【条 ：征收评估价格结【果须经评估》机，构内部审核》评议评估《机构在提交正式【估价报告前》负有审查、调整、】复核：估价报告的》技术责任 】 《 ： 第四十九》条 征收评》估机构在《估价委托协议约定的！时间内应向征收部门！提交正式《的征收估价分—户报告并由征收部】门安排征收实施单位！将分户？报告送达被征—收人：征，收估价？。分户报告需经—含项目估价技术负】责人在内不少—于两名 的注！册房地产估》价师签字认可 【 】。 第五十》条 征收评估机构】、估价技术负责【人以：及其：他估价专业》人员负有解释—估价报？告技术问题》、接受征收当事人就！估，价报告相《关，问题咨询和质疑【的义务并负有向市】。房地产价格评估专】。家委员会《报告和答复技术质】询，的义务 》第七：节 ：征收估？价工作资《料存：档 《 第五十一条 评！估机构应当将下列资！料（原件或复印件】）与估价报》告（含技术报—告）共同整》理存档 　！。　 ： ， （？一）： 房屋？。。征收：。委托评估协议； 】 　　 ！ （二） 房】屋征收决定公告； ！ —。　　 》 （三？。） 估价对象的产权！证明材料及房屋基本！情况的证明》材料； 《 　　 ！ （四） 估】价对：象的：实地查勘《记录、影像》。等资料； — 　　【 （》五） 标准样本【房屋可比实例的【实地查勘记录、【影像等资料； 【 　【　， 《（，六） 确《。定估：价结果的有》关系数、《参数等证《明资料；《 ？ 　　 ！ （七？）， 其他涉及估—价项目的必》。要资料 》 】 ： 第五十二》。。条 评估机构—完成并出《具估：价报告后《应，对有关该《估，价项：目的一切必要资料】进行整？理、归档和妥善保】管，估价报告及》有关资料应保留十】年 第四》章 附 则》 ， 《第五十？三条 选择产权调】换形式作为房屋【征，收补偿安置方—式的对所调换—房屋的估《价，。和结算按照吉安【市国：有土地上房屋征收】与补偿暂《行，办，法有关规《定结合本细》则实施 ！ 第五【十四条 征收项【目概算？。估价：可，参照本细《则在房屋征》收调查阶段》。。进行估价测算项【目概算估《价以房屋征收项目补！偿资金概算表—反映 】 ： ， ：第五十五《条 本细则未能涵】盖的其它征》。收估价情况按市房屋！征收部？门会同有《。关部门提出的意见处！理 】 第五—十六条　 本细则由！市，房屋征？收部门负责》解释国有土地上【房屋征收《。与补：偿条例实施前—已依法取得》房屋拆迁许可—。证，的项目？。继续：沿用：原有：规定：评估 》 第！五十七条 本细则自！公，。布，之日：起施行 — 　　《 — 　　 】 ， 　《　 【 ，