吉【。安市国有土》地，上房屋征收评—估机构？选定和评估技—术细则 吉！安市人？民政府办公室—关于印发吉安市【国有：。土地上房《屋征收？评估：机，构选定和评》估技：术细则等3个配【套，文，件，的通知？ 《发布：时间2012-【01-09 】。 文号吉府》办发〔2《0，1，1〕20号 【井冈山管理局井开】区管委？。会各：县（市、区）人民政！府市直有关单位【。 　　— 经市政府研究】同意现？将吉安？市国有土地上房屋征！收评估机《。。构选定和《评估技术细则、吉】。。安市中心城》区征收评估指导【标准、吉安》市中心城区征收国】有土：地上房屋补偿补【助和奖励《标准从20》12年1月1日【起执行现印发给你】们请认真遵照执【行 ： 二〇一一年—。十二月？二十七日　 — 吉安市国有土地上！房，屋征收评估机构选】定和评估技》术细则 《 第一章 总【 则 《 ？第一条 为了规范】。我市国有《土地上房屋征收【评估工作维护被【征收人的合法权益】保障国有土地—上房屋征收评—估工作的《。顺利进行根据—。国务：院令第59》0号国有土地上房】屋征收与补》偿条例、建》房2：011？77号国有土地【。上，房屋征收评估办【法、赣府厅字20】1，163？。号关：于贯彻落实〈国有土！地上房屋《征收与补偿》条例〉的通知、【吉安：市国：。有，土地：上房屋征收与补【偿暂行办法参照【国标GB/T502！91：1，999房地产估【价规范、国》标/P1《85：0820《01城镇《土地：估价规？。程，等有关规《定制定本细则 【 ： — ：第二条 本》细则适用范》围在市区《范围内为了公共【利益的？需要征收国有土【地上单位、个人房屋！的房地产《估价活动适用本细】则 【 第三条 ！从事国有土》地上房屋征收评【估的：单位应当是具有【省级以上建》设行政？主管部门核》发的三级以上房地产！评估资？质，的房地产《估价机构（以下简】称评估机构）市房】屋征收部门》。每年向社会》公布经备《案的评估《机构名？录供被征收》。人选择？ ！ 第四条 承【担，国有土？地，上房屋征收评估的】房地产？估价专业人员应当】。是符合本细则—第十六条《规定的评估》机构中的专职注册房！地产估价师》每，个国：有土地上房屋—。征，收估：价项目？。。评估机构均应派【出至少二名》专职：注册：房，地产估价师》。驻项目现《场开：展工作估价作业人员！应，当持有市政府征【收部门核《发的评估工作—人，员上：岗证作业 — 第二》章 房屋征》。收评估机构选定 】 ？ 第五？条 确定房》地产估价机》构应当公《开，、透明 【 ： ？ 第六条 市【房地产行政主管部门！、市房屋征收管理】部门应根据相—应规定加《强对房地产估价【机构的监管、指导】 》 ： ？。 ，第七：条 市房地产—行政主管部门可以】推荐一批社会信【誉好、综合实—力强的房地产—估价机构《供被征收人选择【 》 —第八条 房屋征收】决定确定后房屋征收！部门：应将拟？征收：项目的名称、—范围、户数、建【筑面积、决定—方式等？相关：情，况在房管部门公众信！息网：上，予以公示自公示之】日起5个工作日【内，具有相应《资质的？。房地产？估，。价机构向项目—所，在地房屋征收部【门报名参与外地【注册房地产估价【机构需在本市房管】部门备案登》记并：在当地有《办公场所具有相【。应，的房地产估价现场作！业人员 《。 　》　 ： 中心城区以】外的市、县》可参照执行也可以其！他形式通知房地【产估价机构但参与的！房地：产估价机《构不得低于两—家 】 第九】条 房屋《。征收部门《应以公告等》形式在？征收范围内公—布申请参加该片区房！地产估价机构—的，名单、基《本情况和行为规范并！将协商选定房地产估！价机构的期限等相】关事宜告知被征收】人 ！ 第十条— 被：征，。收人应当在协商选定！期限内？。协商选定房地产估】价，机构：并将协商选定结果】以书：面形：式报房屋征收部【门协商选定结果需】一半以？上，被征收人签名房屋征！收部门应将协商结果！。予以：。公布： — 》。第十一条 被征收】人协商选定房地产】估，价机：构不成的应采取投】票选择的方式—确，定参与投票选择【的被：。征收：人数量应超》过被征收人总数的5！0%投票《得票数？最高：、且：超过参？与投票被《征收人？数量50%的—房地产估价机构确】定为该？项，目的评估机构 【。 　　 ！ 房屋征收部门【应提前3天将投【票选择房地产—估价机构的相关事项！告知被征《收人被征收》人应在规定时间内持！房屋权属证》书按：一个被征收人（【产权户）一票的原】则到指？定，地，点参与投票》 《 】。 第十二条》 投票选择方式未能！确定评估《机构的在征收部【。门的组织下采取被】征收人选举一名代表！进行：摇，号、抽签《等随机选定的方式确！定估价机构》 ！ 第十三》条 投票选择、【随机选定房地产【估价机？构时房屋征收部门应！当邀请公证机—。关进行公证 【。 ！第十四条 房地产】估，价机构确《定后房？屋征收部门应当书面！告知被？确定：。的房地产《估价机构《。对，。估价人员《。审核颁发房屋征【收评估人员上岗【。证并：与其签订《书面房屋征》收评估委托合—同 —　　 房【地产估？价机构不得》转让或者《变相转让受托的【房屋征收评》估业务 【 【 第？十五条 房》。地产评估机》构依照国有》土地上房屋》征收评估《办法和本细则第三章！房屋征收评估细则】以及吉安市中心城】区征收？评估指导《标，准开展评估工作 】 ？ — 第十？六条： 同：一征收范围内的房】。屋征收评《估工作原则上—由一家房《地产：估价机构承》担房屋征收范—。围大的？可以由两家或者两】家以上房《地产估价机》构共同承担 — 　　— 两家或【者两家以上房—。地产估价机构承担】同一房屋征》收，评估项？目，的各房？地产估价机》构应：当就：评估对象《、评估时点、价值内！涵、评估依据、评估！原则、评估技术路线！、，评估方法《、重：要参数选取等进行】沟通协商执行统【一标准 】 第！十七条 对有—下列行？为之一的评估机构和！人员依据国有土地】上房屋征《收与补偿条》例、房地产评估机构！管理办法《、房地产估价师注】册管理办法等规【定进行处《罚，并记入其信用档【案 —　　 《 （一）出具【。不实估价报》告的 】。 ，　　：。。 （二）【。与征收当《事人一方串通损【害对方合法权益的 ！ ： 　　 【 （三）在房地！产估价机构确定中】以回扣、恶意—低收费、《承诺价格《、请吃请喝》、送礼？品现金、诋毁他人】抬高自己、虚—假宣传等《。不正当？手段获取《。评估业务的 【 ： ： 　　 — （四）在房地【产估：价机构？确定中招募他人做】宣传或入户宣传【的 】　　 《 （？五）依本办法确定的！。评估机构《。无故：不接受委托》的 》 　　 ！（六）经《估价：师，专，家委员会鉴定确实存！在诸：多问题的 【 　　— ：（七）法律、—。法规禁止的其他行】为 第三》。。章 房屋征收评【估技：术，细则：。 《。。 第一节 评估【。具，体规定 — ：第十八条《 估价对象》为，被征收范围》内经现场查勘认定】具有合法《产权的被征》收房屋（《含，其，占用范围内的—国有土地《使用权、《装饰装修）及—其附属物不包—括，违法建筑和超过批】准期限的临》时建筑 】 第十九！。条 被征收房—屋价值评估目的应】当，表述：为“为确定》被征收房屋》的补偿金《额提：供依据？评，估被征收房屋的价】值” — 《 ： 第二十条 —估价时点《为房屋征《收决定公告之日 ！。 《 》第二十一条 —。价值标准《为公开市场价值【不考虑被征》收房屋在估价时【点所受？抵押、租赁、查封等！因素的影响 ！ 《 ？第二十二条 被【征，收房屋价值是指【被征收房屋及其【。占用：范围：内的土地使用权在正！常，交易：情况下由熟悉情况】。的交易双方以公平】交易方式在评估时】。点自愿进《行交易的金额但不考！虑被征收房屋—租赁、？抵押、查封等—因素的影响不包【含搬迁补《助费、临时》。安置补助费和征【收非住宅房屋—造成的停产》。、停业的补偿费【。以及提？前搬迁？奖励住宅和商—业经营性房》屋合法占用土地面积！等于：或小于合《法房屋建筑面积的土！地价值已《在房：屋评估时体现不【再，单独估？价 ？ 【。 第二十》三条 征收估价应当！按照下列程》序操作？ 《 　：　 （—一）公布备案名录】选择评估机》构；： — 　　 【（二）接受评估委托！明确基？本事项； 【 ： ：。　　 （三）！查阅相关资》料开展？前期：调查； ！ 　　 【（四）拟订评估方案！。； ：。 　　】 （五—），收集：评估：资料组织实地查【。勘入户调查》； 《 ？ 　　 —。 （六）参照—技术细则进行评估】测算； ！ 　　 — （七）确认—测算初评结果并【公示； ！。 　　 《 （《八）现场咨询答疑；！ ： ？ ：　　 —（九）？。撰写估价报告包括】整体评？估报告？。和分户评估报—告； ！　　 （十）！。汇总相关《资料提交《估价：报告：；， 【　　 （十】一）估价《材料存档； ！ 　　 】 （十二）》对评：估报：。告的：解，释，、说明； 》 《 　　 【 （十三）复估和专！家委员会鉴定 】 ！。 第二十四条【 房屋征收》项目补偿资金—。评估结？果以项目征收补偿整！。体评估报告和项目】。征收补偿资金—评估：汇总：表反映整体评—估报告结果经征【收管理？部门审定后进行【。公告；房屋征收【分户补偿《金额估？价，。结果通过分户评估】报告和分户估价【表，反，映估价结果的货币单！。位应精确到》人民：币，元 》 》 ：第二十五条》 估价结果》。应用的有效期为自】提，交正式估价结果（估！价报告）之日起至】项目征收补偿—结束：时止 第》二节 被征收房屋】性质认定及分类 ！ 第二》十六条？ 依：据国务院令第—590号国有—土，地上房？屋征收与补》偿条例第十五条和吉！安市国有土地—上房屋征收与补【偿暂行办法第十八条！的规定被征收房屋】权，。属、用途、面积、结！构等以？房屋权属证书、【房屋登记《簿为准；房屋—权属证书与房屋【登记簿记《载不：一致的除有证据【证明房屋登记—簿确：有错误外以登—记簿为准《；对被征收》房屋所有《权证载明为住宅但】临街：依法办理营业执照】和，税务登记并持—续营业至政》府作出房屋征收【决定之日超过一年】以上的征收时—30平方米内参照非！住，宅房屋予以评估补偿！ ？ 】第二十七条 被征】收，房屋一般分为住宅房！屋、非住宅营业用房！、非住宅非营业用房！ 第三节 估价】方法及？应用 《 ， ， 第：二，。十八条 《。住宅房屋《征收估价主》要采用市场比较法】。评估配合《采用收益法、成本】法、假设开》。发法、基准地价【修正法非住》宅房屋主《要，采用收益《法，评估配合采》用市场比较》法、成本法、假设】。开发法 《 ！ 第二十九》条 ：对适用市场比—较法估价的》一般住宅房屋—。其征收？补，偿评估价格测算【的技术路线为 】 　　》 《（一）？ 确立整体评估基】准，在征收？项目：范围内设定“标准】 　】　 样本住宅！”作为？整，体评：估基准；《“标准样本》住宅”的设定—要求 ！　　： 参》见吉安市中心—城区征收《。评估指导标准—第二章第十》二条； 》 ， 　　 】 （？二） 测《算整体评《估基准价《格 ？ ？ 　　 】。① 依据相关评估技！术规范规定的方式】采用市场比较—。法，评估：出“标准样本住宅”！的基：准价格基本》公式为 》 ？。 ：　　　　　　　　　！ 100　 ！（，K，2）　 1》。00　　《 100《 　】　 基准【价格：。Vb ＝《 Vs ×× 】× ×《 ？ 》　　　 　　　　　！ （K1【）　1？00　 《 （K3）》　 （K4） 】 ： ： 　　？ 《Vs为可《比实例价格； 】 ， 　　 ！ ，K，1为交易情况—修正系数《对于采用《买卖：的正常？交易实例为可比实】例的：该系数？取100 》。 ， ？ 　　 K！2为交易日期—修正系？数该系数由》评估机构根据房地】产市场情形和评估中！的具体情况确—定 — 　　 — K3为可比实】例实体？因，素情况修正为标准】样本住宅实体因素】情，况的修正系数—。 — 　　 【K4为可比实例【区，位因素情况修正为】标准样本住宅区位】因素情况《的修正系数 ！ ， ， ，　　 》。 确定“标准样本住！宅”的基准》价格应选取3—个以上可比实例经】过上：述各种修正后再【。计算平均值得出的】结果为市场比较法评！估，出的“？标准样本住》宅”价格《 　】。　 ？ ②？ 再结合《成本法或假设—开发法等评估—出的“？标准样本住宅”价】格 ： ？ ：。 　　 ③】 综合确定“标准】样本住宅”的—整体评估基准价【格 】　　 》。 （三） 确—定分户评估价格各】被征收房屋分别与】“标准样《。 》 　　《 本》住，宅”进行房地产【实体状况因素—比较得出《各被征收住宅—房屋的？分户评估价格基本公！式为 《 　—　 Vz【 ＝ [区位价【格＋重置《价格×结构修正系】数×（1折旧率【。）]：×（：1±楼层修正—系数：）×（1±朝向修正！系数：）×：其他：实体：修正系数×房屋建】筑面积 《 　　】 ① Vz为！被征：收住宅分户评估价】格； ？ 　　】 ，。 ， ， ② 被征收—房屋区位价格＝“标！准样本住宅》”的整体基准—价格－砖混一级十】成新重置《。。。。价，格； 】 　　 ③】 具体修正》系，数参见？吉安市？中心城区征》收评估？指导标准第三章 ！ 《 ？ 第三—十，条 非住《。宅房：屋主要采用收益【法评估？配合采用市场比较】法、：成本法、假设开【发法评估 — ！第三十一条 —本细则？。第二十六条》。所述“住改非”【房屋：参照：营，业用房评估的方【法进：。行，评估 — 【。第三十二条》 非住宅营业—用房市场比较法【估，价技术路线 — ： 　？　 《 ，（一）确定房屋【类别：根据房？屋的性质、用—途确：定其所属类别非【住宅营？业性：用房一般划分为商】场类建筑（大型百货！商场、超市等）、】商铺：类建筑（门面房、】商铺等）《、商务类建》筑（金融、证券【、商：业，写字楼等）、旅馆】类建筑、餐饮类建筑！、娱乐类《建筑 ！　　 —（二）搜集可比实例！按照：市场比？较法的评估要—。求在征收《项目周？边或项？目内搜集交易实例 ！ —　　 ？ ？（三）测算》评估价格按照市场比！较法评估的》应用要求 ！。 　　 】将3个以上可比【实例：分别修正后计—算平均值得出非住】宅营业用房的征收】评估价格 — ： ， ？ ？。 第三《十三条 非》住宅营业用房收【益法估价技术路线】采用收益法》评估被？征收营业《用房的征收补偿价格！时，一般采？用稳定收益情形【测算通常采》用如下公式计—算 　　】　　　　 》 a　》　，。　 1 】 　　 【 V：y ＝ [ 1－】。 ] — 　　　—　　 r　！ ， （1＋《r）n — ？ 　　 V】。y为评估价格a为估！价对：象年纯收《益，r为资本化率—n为收益《年期相关系数的确定！原则参见吉》安，。市中心城区征收评】估指导标准》。第四章 【。。 ： ， ， ， 第》三十四条 非—住宅非营业用房征】收估价可以采—用市场比《。较，法也可以采用—成本：法如果采用市场比较！法则：按照市场比较法【评估的应用》要求进行估价—；对于交易》实例收？集较为？困难的采《用成本法进行估价有！条件的还可以—。采用：收益法和假》设开：发法进行评估 ！ 》 第三十—五条 非住宅非营】业用房成本法估价技！。术，路线 》 ：　　 —（一）成本》法的内？涵成本法《是求取估价对象在】估价时点时的—重新建造价》格然：后扣除？折旧并？考，虑土地取得成本【以，。此估算？估价：对象的客观合—理价格或价值—的方法本细则中定】义的：成本法系《以，房地产？。价格各必要构—成部分的累加—为基础来估算房地产！市场价？格的方？法其“成本”—含，义并不是通常意义】上的实际成本—而是以成《本为基础的客观市】场，价，格 　！　 》（二）成本法的【基本公？式根据？房地产估价规范【考虑到城市房屋征】收补偿估《价的特点《成本法估价的基本】公式为 》 ： 　　》 ： 征？收补偿？评估价？格 ＝ 土地重【新取得价《格， ＋： 建筑物重置价【格， － 建筑物—折旧： ＝ 土地重新取得！价格 ＋ 扣—除折：旧后的？。建筑物现值 — ， ： ， 　　 【 ，。（三）参数确定除】另，有规定外《土地重新《取得价格采用—基，准地价修正法确定】；各类建《。筑物重置价格、【折旧的？确定可参见吉安【市中心城区》征收评？估指导标准第五【章 ？第四节 其他征收估！价问题处理 】 ， 第三？。十，六条 ？。收益法估价规—。定采用收《益法：估价的？。房屋收益《应按照类似》房屋：的租：金收益或《经营收益确定—。房屋的租金收—益或经营收益—按照其同一经—营用途？、同：一，区位：的社：会平均收《益水平修正确定 】 【 第三十七！条 成本法估价【规定：采用：成本法估价》的应当采取房屋、】土地分别估价的方式！估价出房地产市【场价格房屋占用【范围内的《土地价格应采用成】本法等方法求—取；建筑、安装【工程费应采》。用工料测量法或分部！分项：法求取建筑物重置】价格的费用》构成：应符合房地产估价】。规范的？有关：规定：可参见吉安》市中心城区征收评估！指导标准第五章房】屋折旧采用直线折旧！法，计算不适用直线【折，旧法：的采用成新折—扣法：计算 — 第】三，十八条 临时建筑和！在建工程《估价：规定未超过批准【期 　　】 限的—临时建筑应按成本】。法评估其建筑物残】值；在建工程应【采，用，成本法进行估价工程！建设进度《以政府管理部门通知！停止施工时》的状态为准在建工程！土地补偿以政府管】理部门批《准的用途、参数或规！。。划设计方案等为依】据， 】 第—三十九条 非—房屋及其附属物【估价规？。定凡：征收估价《中，。涉及原始成本测算】。。、，机电：设备估价、工—程造价分《析，等专业技术工—作，的可委托有资格【从事该类业务的【机，构单：独，估价 — 【第四十条《 其：它估价规定室内装】修，装饰的估价参照吉安！市中心城区》征，收评估指导标准第六！章确：定的标准执行 第！。五节 征收估—价报告 【 第四十一》条 征收评估机【。构应按房地产估价规！范的规定格式—参照本细则（试行】）的要求出》具征收估价报告【 — 第四【十二条 被》征收房屋的整体评】估报告？和分户评估报—告必须？。由负责房《屋征收评《估项目的两》名或者两名以上【注册房？地产估价师亲笔签】名不：得以：印章代替签名同时加！盖房地产价格评估机！构公章在《估价报告上签名、】盖，章的专 职注！册房地产估价师【和加盖？公章的评估》机构对估价报告的】内容和结论负—。责 【 ： 第四十—三条：。 房屋征收估价报告！应做到图文并茂【所用纸张《、封面？、装：订应有较好》的质量 第六节 ！征收估价工作准【则 第四】十四条 被征收人】选定的征收》评估机构应》与房屋征收部门签】订估价委《托协议估价委—托协议中《应约定本次征收【估价操作程序及时间！安排等 【 《 第四十五【条 评估机》构在征收项目—。整，体估价？报告中必《。须确定？估价：项，目的估价技术负【责人：估价技术负责人【最终确？。定估价技术方案【并对估价方法的选用！、应用以及估—价结果？的合理性承》担，责任 ？ ， ， 】第四十六条 —所有征收《。估价项目均》。须开：展现场查勘工作承担！估价业务的评估机】构应派？出有征？收，估价资？格，的专业人员对被征收！房，屋进行实地查勘做】好实地？查勘记录逐户—拍摄反映被征—收房屋外观和内【部状：况，。的影像资料》实地查勘记录—是征收估价测算【和撰写？估价报？告必备的基础资料】要有实地查》勘的：估价人员、》征收人、被征收人】签字认？可因被征收人—。。的原因不能对被征】收房：屋进行实地查勘、拍！摄影像资料或者被】征收人拒《绝在实？地查勘记录上签字的！应当由除征收人和估！价机构以《外的无利害关系的】项目所在地相关【人员：作为第三人见证【并在估价报告中【作出相应说明— 《 ？ 第》四十七条 》估价人？员应持证《上岗逐户逐项估价】做到实？地勘测准确、影像资！料全面、估》。价到户到项 【。 》 第》四十八条 征收【评估价？。格结果须经评估机】构内部审核》评议评估《机构在提交正式【估价报告前负有审查！、调整、复核估价】报告的技术责任 】 ， — ： 第四十九条 征收！评估机构在估—价，委，托协议约定的时间】内应向征收》。部门提交正》式的征收估价分户】。报告并由征收—部门安排征》收实施单位将分户报！告送达被征收人征】收估价分户报告需经！含项：目估价？技术负责人》在内不少于两名 】 ？的注册房地产估价师！。签字认？可， 】 ： 第：五十条 征收评【估机构、《估价技术负责—人以及其他估价【专业：人员负有解释估【价报告技术》问题、接《受征收？当事人就《估价报告相关问题咨！询和质疑的义务并负！有向市房地》产价格评估》专家委员会报告和答！复技术质询的义务 ！ 第：七节 征《收估：价工作资料》存档 》 第五十一条【 评估机构应—当将下列资》料（：原件：或复：印件）？与估价报告（含技】术报：。告）：共同整理存》档 ？ ：。 ，　　 ？ （《一） 房屋征收【委托评？估协议；《 — 　　 （】二） 房《屋征收决定公—告； ？ 　　】 （三） 估！价，。对象的产权证—明材料及房》屋基本情况的证【明材料； 【。 　　 】 ， （四）《 估价对象的实地查！勘记录、影》像等：资料； 》。 ？ 　　 — （？五，） ：标准样本房屋可比实！例的实地查勘记【录、影像等资料； ！ 　　 ！ （《六，。。） 确定估价结【。果的有关系》数、参数等证明资】料； 《 《 　　 — （：七） ？其他涉及估价—项目的必要资料 】 》 ： ：。 第五十二条】 评估机《构完：成，并出具估价报告后应！对有关该估价—项目的一切》必要资料进行整【理、归？档，和妥善保管》估价报告及有关资料！应保留十《年， 第四章 附【。 则 》 第五十三条【。。 ，选择产权调换形式作！为，房，屋征收补偿安置【方式的对所调换房屋！的估价和结算按照】。吉安市国有土地上房！屋征收与《补偿暂行办法—。有关规定结合—本细则实施 —。 》 ：。 ， 第？五十：四条： 征：收项目概算估—价可参照本细则在】房屋征收《调查：。阶段进行估价—测算项目概算—估价以？房屋征收项目补偿】资，金概：算表反映 ！ 第五十！五条 ？本，细则未？。能涵盖的其它征收】估价情况按》市房屋征收部门会】同有关部门提出的】意见处理 》 》 ： 第五十六【。条　： 本细则由市房屋】征收部门负》责解释国有》土地上房屋征—收与补偿条例实【施前已依法取得房】屋拆迁许可证—的项目继《续沿：用原：有规定评估 — 【 ？第五十？七，条 本细则自公【布之日起施行 】 　《　 【 ， ， ，　　 — ， 　　 》 —