吉安】市国：有土地上房屋征【收，。评估机构选定和评】估技术细则 【 吉安市—人民政府办》公室关于《印发吉安市国有【土地：上房屋征收评估机构！选定和评估技术细则！。等3个配套文—件的通知《 发布时间2！012-01-【09 文号】吉府办发〔20【11〕20号 井！冈山管理局井开【区管委会《各县（市、区）人民！政府市直有关单位 ！ 　　 经】市，政府研究同意现将】吉安市？国有土地上房屋征收！评估机构选定和评估！技术：细则、？吉安市中心城区征收！评，估指导标准、吉安市！中，心城区征收国有【土地上房屋》补偿补？助和奖励标准—从2012年—。。1月1？日起执行现印发给】你们：请认真遵《照执行 二〇一一！年十：二月二十七日　 】 吉安市《国，有土地上房屋征收】评估机构选定和评估！技术细则《 ： ，第，。一章 总 则— 第一【条 ：为了规范《我市国有土地上房】。屋征收评估工—。作维护被征收人的】合法权益保障—国有土？地上：房屋：征收评估《工，作的顺？利进行根据国务【院令第5《90号国有土—。地上房屋征》收与补偿条例—、建房201177！。号，国有土地上》。房屋征收《。评估办法、赣—府厅字2011【63号关于贯彻落实！〈国有土地上—房屋征收《与补偿条例〉的【通知、吉安市国有】土地上房《屋征收与补》偿暂：行办：法参：照国：标GB/T5—02：911999房地】产估价规范、—国，标/P1850【82001城镇【土地估价规程—等有关规定制定【本细则 】 》。 第二条《 本细则适用范围在！市区范围内为了公】共，利益的？需要征？收国有土地上单位、！个，人房屋的房地产估价！活，动适用本细则 ！ ？ 第—三条 从事国有【土地上房屋征收【评估的？单位应当是具有省】级，以上：建设行？政主管部门核发的】三级以？。上房地产评估—资质：的房地产估》价机构？（以下？简称评估机构）【市房屋？征收部门每年向社会！公布经备案的评估】机构名录《供被征收人》。选择 【 第四条！ 承：担国：有土地上房屋征收】评估的？。房地：产估价专《业人员？应当是符合》本细则第十六条规定！的评估机《构中的专职注册房地！产估价师《每个国有土地上【房屋征收估》价项目评估》机，构，均，应派出至少二名专职！注，册房地产估价师驻项！目现场开展工作估】。价作业人员应—当持有市《政府征收部》门，。核发的评估工作人员！。上岗证作业 【。 ？第二章 房屋—征收评估机构选定 ！ ？。 第五条 确定房】。地产估价机》构应当？公开、透明 — 》 第六条 ！市房地？产行：政主管部门、—市房屋征《收管：理部：门应根据《相应规定加强对房】地产估价机构的【监管、指导 【 ？ 《 第七条 市房】地产行政主管部【门可以推荐》一批社会信誉—好、：综合：实力强的房地—产估价机构供被征】收人选择 — ！第，八，条 房屋征》收决：定，确定后？。房屋征？收部门应将拟征收】项目：的名：。称、：范，围、户数、建筑面积！、决定方式等相【关情况在房管部门】公众信息网上—予以公示自公—示之日起5个工作】日内：具有相应资》质的：房地产估《价机构向项》目所：在地：房屋征？收部：门，。报名参与外地注【册房：地产估？价，机构需在本》市房管部门备案登】。记，并，在当地有办公场所】具有相？应的房地产估价现场！作，业人：员 　【　 《 中心？城区以外的市、【县可参照执》行也可以《其他形式通知房地产！估，价机构但参与的房】地产估价机构不【得低于两家 — ！。 第九条 【房屋征收部门应以】。公告等形式在—征，收范围内公布申【请，参加该片区》房地产估价机构的】名单、基本情况和行！。为规范？并将协商选定房地】产估价机构的期【限等相关事》宜告知被征》。收人 】 》。第十：条 被征收人应【当在协商选定期限】内协商选定房地产估！价机构并将协—商选定结果以书【面形式报房屋—征，收部门协商》选定结果《需一半以上被—征收人签名》房屋征收部门—应将协商结果予【以公布？ ：。 ， ： ： 第十一条 ！被征收人协商—选定房地产估价机】构不成的应》采取投？票选择？的方式确定参—与投票选择的—被征收？人数量应超过—被征收人总数的【50%投票得票数】。最高、且超过参与】投票被征收人数【量50%的房地产估！。。。价机构？。。确定为该项目的评估！机构 《 ： 　　 《 房屋征收【部，门应提前《3天将？投票选择《房地产估价机构的】相关事项告》知被征？收，人被征收人》应在规定时间内持】房屋：权属证书按》一个：。。被征收人（产权【户）一票的原则到】指定地点参与—投票 【 》 第十二条 】投票选择方式未能确！定评估？机构：的在征收部门的组织！下，采取被征收人选举】一，名代表进行摇号、抽！签等随机选定的【方式确定《估价：机构 ！ 第十—三条 投票》选择：。、，随机选定房地产估价！机构：时房屋征收部门【应当邀请公证机【关进：。行公证 【 》 第十四条 房】地产估？。价机：构，确定后房屋征收部】门应当书面》告知被确定的房地产！估价机构对估价人】员，。。审核颁发房》屋征收评估人员【上岗证并与其签【订，书，面房屋征收评估委】托合同 《 　　 ！ 房地产估价—机构不得转》让或者变《相转让受托的房【屋征收评估业务【 【 —第十五条《 房地产评估机构】依，照国有土地上房【屋征收？评估办法《和本细则《第三章？房屋征收评》估，细则以及吉安—市中心城区》征收评估指》导标准开展评估【工作 ！ 第十六【条 同一《征收：范围内的房屋征收评！估工作原则上—由，一家房地产》估价机构承》担房屋征收》范围大？的可以由两家—或者两家以上房【地产估价机构共同】承担： 　　 】 ： 两家或者》两家以？上，。房，地产估价机构承【担同一？房屋征收评估项【目的各房地产—。估价机构《应，。当就评估《对象：、评估时点、价值】内涵：、评估依据、—评估原则、评估【。技术路线、》评估方法、重要【参，数选取等进》行沟通协商执行统】一标：准 》 《 第—十七条 对有—下列行为之一—。的评估机构和—人员依据国有土地】上，房屋：征收与补《偿条例、房地产【评估机构管理办法】。、，房地产估价》师注册？管理办法等》规定进行处罚—并记入其《信用档案 》。。 　　 】 （一）》出，具不实估《价报告的 】 　　 【 （二）与征收】当事：人一方串通损—害，对方合法权益的 】 ： 　　 】。 （三）在房地产！估价机构《确定中以《回扣、恶《意，低收费？。、承诺价《格、请吃请》喝、送礼品现金【、诋毁他人抬高【自己、虚假宣传等不！正当手段获取评估业！务的 ？ 》 　　 （】四）在房《地产估价机构—确定中招《募他人做《宣传或入户宣传的】 ， 《 　　 》 （五）依本】。办法确？定的评估机构无故不！接受委托的 【 》。　　 （【六）：经估价师《专家委员《会，鉴定：确实存在诸多问题的！ 《 　　 【（七）法律、法规禁！止的其他《。行为 ？ 第三章 房屋【征收评估技术细则 ！ 第一节 】评估具体《规定 — 第十八条 估价】对象为被征收—范围：内经现场查勘认【定具有？合法：产权的被征收房屋】（含其占用范围内的！国有土地使用权、】装饰装修）及—。。。其附属物不包—括违法建筑和超过批！准期限的临时建【筑 ！ 第十九—条 被征《收房屋价值评估目的！应当表述《为“为确定》被征收房屋》的补：偿金额提供依据【评估被征收》房屋的？。价，值” 】 第二十条！ 估：价时点为房屋征收】决定公？告之日 ！ 第二十】一条 价值标准【。为公开市场价值不】考虑：被征收房屋》在估：价时点所《受抵：押、租？赁、查封等因—素的影响 】 【第，二十二条 》被征收房屋价值【是指：被征收？房屋及其占》用范：围内：的，土地使用权在正常交！易情况下由熟悉情况！的交易双方以公平】交易方式在评估时】点自愿进行交易的】金额但不考虑被【征收房屋租赁、抵押！、查封等因素的【影响不包含搬迁【补，助费、临时安置【补助费和征收—非，。住宅房屋造成的停产！、停业的补偿费以】及提：前搬迁？奖励：住，宅和：商业经营性房屋合】。法占用土地面—积等于或小于—合法房屋建筑面积的！土地价值已在—房，屋评估时体现不【再单独估价 ！ ？。 第二十【三条 征收估价【应当按照下列程【。序操作 　！　 ？ （一）公布【备案名录《选择评估《机构； 》 》　　 《 ，。 （二）接受评估委！托明确基本》事项； 【 　《。　，。 ， （三）查阅】相，关资料开展前期调】查；： ： 　　 】 ， （四）拟订评】估方案； ！ 　　 】（五）收集评估资】料组织实地查勘【入户调查； ！ 　《　 ： （六）参照】技术细则进行评估】测算； ！ 　　 》 （七）确认【测算初评结果—并公示； 【 ： 　　 》 （《八）现场咨》询答疑； ！。 　？　 ： （九）撰写估！价，。报告包括整》体评估报告和分户】评估报告； — ： 　　—。 （十）汇总！相关：资料提交估价—报告； 》 　　【 （十—一）估价《。材料存档；》 ？ 　　 ！ （十二）》。对评估报告》的解：释、说明；》。 　】　 ： （十三）【复估和专家委员【会鉴定 ！。 《 第二十四【条 房屋征收项目】补偿资金评估结【果以项目征收—补偿整体《评估报告和》项目征收补》偿资金评估汇—总，表反映整体评估报】告结果经征收—管理部门审》。定，后进行公告》；房屋征收分户补偿！。金额估价《结果通？过分户评估报告【和分户估《价表反映估价结【果的货币单位应精】确到人民币》元 【。 第二【十五条 估价结果】应用的有效期为自提！交正式估价结果（估！价报告？）之日起至项目征收！补，偿，结束时止 第二】节 被征收房屋性】质认定及分类 】 第二十六【条 依据国务—。院令第590号【国有：土地上房《屋征：收与补偿条例第十】五条和吉安市国【有土地上《房屋征收与补偿暂行！办法：第十：八条的规定被—征收：房屋权属、》用途、？。。。面，积、结构等以房屋权！属证书、《房屋登记簿为准【；房屋权属证—书与房屋登记簿【记载：不一致的除》有证据证明房屋【登记簿？确有错误外以登记】簿为准？；对被征收房—屋，所有权？证载明为住宅但【临街依？。法办：理营：业执照和税务—登记并持续营—。业至政府作》出房屋征收决定之】日超过一年》以上的征收时—30：。平方米？内参照非住宅房屋】予，以评估补偿 】 【 第二十七条 【被征收房屋一般【分为：住宅：。房屋、非住》宅营：业用房、非住宅【非，营业用？房 第三节— 估价方法》及应用 — ， 第二？十八条 住》宅房：屋征收？估价主要采用市场】比较法评估配合【采用收益《法、成本《法、假设开发法、】基准地价修正法非】住宅房屋主要采用收！。。益法评估配合采用市！场比较法《、成本？法、假设《开发法 【 《 第二十九条】 对适用《市场比较法》估价的一般》。住宅房屋其征收补偿！评估价格测算—。的技术路线为 】 　《　 （—一） 确立整体评】估基：准在征收项目范围内！设定“标《准 　！　 》。样本住宅”》作为整？。体评估？基准：；“标准样本住宅】”的设？定要求？ 　　！ 《参见：吉安：市中心城区征收评】估指导标准第二章第！十二条； ！。 　　 【 （二） 测算【整体评估基准价【格 　！　 ： ？①， 依据相关评估【技术规范规》。定的：。方式采用市场—比，较法评估出》。“标准样本住宅”的！基准：价格基本公式为 ！ ？ 　？　　　　　》　，　　 —1，00　 （K2【）　 100　　 ！10：0 【 　　 — 基准价格V—b ＝ Vs 【×× × × ！ ， ： 　　　【 ，　　　　　》 （K1）】　，10：0　 ？ （K3）　 【（K：4） — ？　　 —Vs为可比实例价】格； 】 ，　　 ？ K1》为交易情况修正系数！对于采用买》卖的正常交易—实，例为可比实》。例的该系数取1【00 》 《　　 K2为！交易日期修正系数该！系数由评估机构根据！房地产？市场情形和》。评估中的《具体情况确定 】 　　 】 K3为可比实！例实体？因素情况《修正为标准样本【住，。宅实体因素情况的】修正系数 ！。 　　 】。。K4为？可比实例区位—因素情？况，修正为标准样本【住宅区位《因素情况《。的，修，正系数 【 ： 　　 【确定：“标准样《本住宅”的基准价】格应选取3个以上】可，比实例？经过：上述各种修正后再计！。算平：均值得出的结果为市！。场比：较法评？估出的“标准—样本住？宅”价格 》 　　 ！ ② 再结合成！本法或假设》开发法？等评估出的“—标准：样本住宅”》价，格 【 　　 》 ③ 综合确定“！标准样本住宅”的】整体评估基准—价格 【 　　 》 ，。 （三） 确定分！户评估价格》。。各被征收房屋分别与！“标准样 》 　　】 ， ： 本住？宅”进？。行房地产实》体，状况因素比较得出】各被征收住宅房【屋的分户评》估，价格基本公式为 】 　【　 ？ Vz ＝— ，[区：位价格＋重置价【格×结？构修正系数×（【1折：旧，率）]×《（1±楼《层修正系《数）×（1±朝向修！正系：数）×其《他，实体修？正系数×房》。屋建筑面《积 — ：　　 ？ ① Vz为被！征收：住，宅分：户评估价《格，。。； — 　　 【 ② ？被征收房屋区—位价：格＝“？标准样本住宅”【的整体？基准价格－砖—混一级十成新重【置价格； 》 　　 ！ ③ 具体修】正系数参见吉安市】中心城区征收评估指！导，标准：第三章 【 — 第《。三，十条 ？。非，住宅：房屋：。主要采用收》。益法评？估，。配合采？用市场比较法、成】本法、假设开—发法评估 》 》 ， 第三十【一条 本细》则，第二十六《条所述“住改非【”，房屋：参照营业用》。房评：估的方法进行评估 ！ ！ 第三十二条— 非住宅《营业用房市场—比较法估价技术路线！ 《 　　？ ： （一《。），确定房屋类别根【据房屋的性质、【用途确定其》所属类？别非住宅《营业性用房一般划】分为商场《类建筑（大型百货商！场、超？市等）、商铺—类建筑（门面—房、商铺等》）、商务类建筑（金！融、证券、商业写】字楼等）、旅馆类建！筑、餐饮类建筑【、娱乐类建筑— 　　！ （二）搜】集可比实例按照【市，场比较法的评估【要求在征收项—。目周边或项目内【搜集交易实例— 《 ？　　 《 ：（三：），测，算评估价格按—照市场比较法评估】的应用？要求 】 　　 《 将3个—以上可？。比，实例分别修正后计算！平均值？得出非？。住宅营业用》房的征收评估价格】 ！ 第三十【三条 非住宅营【业用房？收益法估价技—术路线？采用收益法评估被征！收营业用房的征收补！偿，价格时一《般采用稳定收—益情形测算通常【采用如下《。公式计算 》。 ？ 　　　　》　　 《 a？。　　　 1 — 　　】 ， ： Vy 《＝ [ 1－—。 ] 】 　：　　　　 【 r　 —（，1＋r）n — ？ 　　 — V《y为评估价格a为估！价对象年纯》收益r为资本化【率n为收益年—期相关系数的确定】原，则参见吉《安市中心城区征收】评估指导标准第四】章 ！ 第三十四！条 非住宅》非营业用房征收估】价可以采用市场比较！法也可以采用成【本法如果采》用市：场比较法则按照【市场比？较法评估的应用要】求进行估价》。；，对于交易实例—收集较为困难的采用！成，本法进行估价有条件！的还可以采用—收益法和假设开发法！进行评估 — 】 第三十五条 【非住宅非营业用房】成本法估价技—术路线 《。 　　— （一—），成本法的内》涵成本法《是求取？估价对？象在估价时》点时的重新建—造价格然后》扣除折旧并考虑土地！取得：。。成本以此估算估价对！象的客观合理价格】。或价值的方法本【细则中定义的成本】法系以房地产价格】各必要？构，成部分的累加为【基础来估算房—地，产市场价格的方【法其“成本”含义】并不：。是通：常意义上的实—际成：本而是以成》本为基础的客观【市场价格 ！ 　　 》 （二）—成本法的基本公式】根据房地《产估：价规范考虑到城【市房屋征收》补偿估价的特点成本！法估价的《基本：公式为 【 　　 — 征收补偿评估！价格 ＝ 土地【。重新取得价格—。 ＋ 建筑物重【置价格 － —建筑物折旧 —＝ 土地重》新取得价格 ＋ 扣！除折旧后《的建筑？物现值 【 　　》 ， （《三）参数《确定除另有规定外】土地重新取得—价格采用基准—地价修？正，法确定？；各：类建：筑物重？置价格、折旧—的，确定可参见吉安市】中，心城区？征收评估《指导标准《。第五章 第四节】 其他征《。收估价问题》处理 — 第三十六》条 收益法估价规定！。采用收？益法估价的》房，屋收益应《按照类似房屋的【租金收益或经—营收益确定》房，屋的租金收》益或经营收益—按照其同一》。经营用？途、同一区位的社】会平均？收益水平修正确定】 《 【 ， 第三十《七条 成本法估价】规定采用《成本法估价的—。应当采取房屋、土】地分别估价的方【式估价出房地—产市场价格房屋【占用范？围内的土地价格应】采，用，成本法等方法求【取；：建筑、安装工程【费应采用工料测量】。法或分部分项法【求取建筑物重—置价格的费用构成应！符合房地产》估价规范的有—关规定可参》见吉安市中心城【区征收评估指导标】准第五章《房屋折旧采用—。。直线：折，旧法计算不适用直线！折旧法的《采用成新《折扣：法计算 ！ 第三十】。八条 临时》。建筑和在建工程估价！规定未超过批准期】 　　【 限的临【时建筑应《按成本法《评估：其，。建筑物残值》；在建工程应采【用成本法进行估【。价，工程建设进度以政府！管，理部门通知停止施】工时的状态为准在建！工程：土地补偿《。以政府管理部—门批准的用途—。、参数或规划设【计方：案等为依据 — ？。 【 第三十九条 非！。房，屋及其附属物—估价规定凡征收估价！中涉及原始成本【测算、机电设备估价！、工程造价分析等】专业：技术工？作，的可委托有》资格从事该类业务的！机构单独估》价 》 《 第四十条 】其它估？价规定室内》。装，修装饰的估价参照吉！安市中心城区征收】评，估指导标准第六章确！定的标？准执：行 第五节—。 ，征收估价报告 【 第四十一条！。 征收？评估机构应》按房地产估价规【范的规定格》式参照本《细，则，（试：行）的要求出具征收！估价报告 — 】 第：四十二条《 被征收房屋—。的整体评估》报告：和分户评《估报告？必须由负责房屋【征收评估项目的两名！或者两名以上—。注，。册房地产估价—师亲笔签名不—得以印章《代替：签名同时加盖房地】产，价格评估机》构公：章在估价《报告上签名、—。盖章的专 】职注册房地产估价】师和加盖《公，章的评？估机构对估价报告】的，内容：和结论负责 ！ 第】四十三条《 房屋征收估价【报，告，应做到图文并茂【所用纸张、封面【、装订应《有，。较好的质量 — 第六节 》征收估价工》作准则 》 第四十四【条 被征收》人选定的征收—评估机构应与房屋征！收，部门签订估》价委托？。。。。协议估价委托协【议中应约《定本次征收估价操作！程序：及时间？安，排等 》 】第，四十：五条： 评估机构在征收】项目：整，体，估价报？告，。中必须确《。定估价项目》的估价？技术负？责人估价技术负【责人最终确定—估价技术方案—并对估价方法的选】用、应用以及估价结！果的合理性承担【责任 — 【第四十六《条 所有征收估【价，项目均须《开展现？场查勘工作承担【估价：业务的评估机构应】派出有征收估价资格！的，专业人员对被—征收房？屋进：行实地查勘》做好实地查勘—记录逐户《拍摄反映被征收房】。屋，外，。观和内部状况—的影像资料实地查勘！记录是征收》估价测？。算和：撰写估价报》告必备的基础资【料要：有实地查勘》的，估价人员、》征收人、《被征收人签字认【可，因，被征收人的原—因不能对被征收房】屋进行实地》查勘、拍摄影像资料！或者：被征收人《拒绝在实地查勘记录！上签字的应当由除】征收人和估价机构以！。外的：。无利：害关系的项目所在地！相关人员作为第三人！见证并在估》价报告中作》出相应说明 【 】 第四十七条 【估价人员应持—。证上：岗逐户逐项》估价做到实地—勘，测准确、影像—资料全面、》估价到户到》项 】 第四十【八条 征收评估【价格结果《须经：评，估机：构内部审核》评议：评估机构在提交正】式，。估价报告前负—有审查、《调整、复核估价报告！。的技术责任》 《 ： 》第四十九条》 征收评估机构在估！价委托协议约定【的时间内应向征收部！门提交正《式的征收《估价分户报告—并由征收部》。门安：排，征收实施单位将分】户报告？送达：被，征收：人征收估《价分户报告》。需经含项目估价技】术负责人在内不【。少于：两名 的注】册房地产估价—师签字认可 — ！ 第五十条》 征：收评估机构》。、估价技术负—责人以？及其他估价专业人员！。负有解释估价报告】。技术问题、接受征】收当事人就估价报告！相关问题咨询和质】疑的义务《并负有向市房—地产价格评》估专家委员会报告和！答复技术质询的【义务 ？ 第七节 征收【估价工作《资料：存档 【第五十一条》 评估机构应当将下！列资料（《原件或复《印件）与估价报告】（含技术报》告）共同整理存【档 　　】 ： （一） 房屋】征收委托评》。估协议？； 《 ， 　《　 《 （二？） ：房屋：征收：决定公告； — 》 ，　　 ？。 （三》） 估？价，对象的？产权证明材料及房】屋基本情况》的证明？材料； 》。。 ： 　　 】 ，（四） 估》价，对，象的实地查》勘，记录、？影像等资《料； ？。 　【　 ？ （五） 标准】样本房？屋可：比实例的实地查勘记！录、影像《等资料； 】 　《　 ： ， （六） 确定】。估价结？果的有关系数、【参数等证明资料；】 　　！ （七） 其！他涉及估价项目【的必要资料 【 《 ， ， 第—五十：二条 评估机—构，完，。成并出具《估价报告后应对有】关该估价项目的一切！必要资料进行整【理、归档《和妥善保管》估价报告及有关资】料应保留十》年 第《四章： 附 ？则， ， 第五—。十三条 选择产【权调：换形式作为》房屋征收补偿安【置方式？的对所调换房屋【的估：价和结？算按照吉安市—国有土地上》房屋征收与补—偿暂行办法有—关，规，定，结合本细则》实施 】 ？ 第五十四条【。 征收？项目：概，算估价可参》照本细则在房屋征】收调查阶段进行估】价测：算项目概《算估价以房屋—征收项目《补偿资金概算—表反：映 《。 】第五十五条 本细则！未，能涵盖？的其它征收估价【情况按？市，房屋征收部》门会：同，有关部门提出的意】见处理 】 —第五十？六条　？ 本细则由市房【屋征收部《门负责解释国有【土地上？房屋征收与补—偿条例实施前已【依法取得房》屋，拆迁许可证的项目继！续沿用原有规定评估！ 》 《 第五十七条 】本细则自公布—之日：起施行 】　　 ？ ：。 ？ ， 　？　 《 　》　 ？ 》