： 《吉安市国有土地【上房屋征收评—估机：构选定？和评估？技术细则 》 ：。 吉安市人民政府！办公室关《于印发吉安市国【有土地上房屋征收】评估机构选定和评】估技术细则等3个配！。。套文件的通知 】 发布时》间2012》-01-09 【 文号吉—府办发〔2》0，1，1〕：2，。0号 井》冈山：管理局井开区—管委会各《县（市、《区）人民政府市直有！关单位 — 　：　 经市》政府研究同意现将吉！安市国有《土地：上房：。屋征：收评估机构》选定和评估技术细】则、吉安市中心城】区征收评估指导标】准、吉安市中—心城区征收》国有：土地上房《屋补偿补《助和奖励标准从20！12年1月1—日起执行《现印发给你们请认】真，遵照执行 》 ，。二，〇一一年《十二月二十七—日　 吉安市【国有：。土地上？房屋征收评估机构】选，定和评估技术—细则 《。 第一章《 总： 则： 第一【条 为？。了规：范我：市国有？土地上房屋》征收评估《工作：维护被征收人的合】法权：益保障国《有土地上房屋征【收评估工作》的顺利进行根据国】。。务院令第590号】国有土？。地上房屋征收与补】偿条例？、建房2《01：177号国有土【地上房屋征》。收评估办《法、赣府厅字20】1163号关于贯】彻落实〈《。国有土地上房—屋征收与《补偿条例〉的通【知、吉安《市，国有：土地上房屋征收与】补偿暂行办法—参照国标GB—/T5029119！99房？地产估价规范、国标！/P1850820！01城镇土地—估价规程等》有关规？定制定？本细则 — ？ ：。 ： 第二？条 本？细则适用范围在市区！范围内为了公共【利益的需《要征收国有土—地上单？。位、个人房》屋的房地《产估价活《动适：用本细则 【 ： 第【三条 ？从事国有土地上房屋！征收评估的单位【。应当是具有省—级以上建《设行政主管部门核发！。的三级以《上房地？产，评估资质的房地产估！价机构（以下—简，称评：估机构）《市，房屋征收部门每年向！社会公布《经，备案的评《估机构名录》供被征？收人选择 【 ， ？ 第四—条 承？担国有土地上房屋征！收评估的房》地产估价专业人【员应当是符合本细】则第十？六条规定的评—估机构中的专职注册！房地产估价师每【个国有土地》上，房屋征？收估价项目评估机】构均应？派出至？少二名专《职注册房《地产估？价师驻项目现场【开展工作估价—作业人员应当持有市！政府征？。收部：门核：发的评？估，工作：人员上岗证作业 】 第》。二章 房屋征收评】估机构？选定 第】五条 确定房—地，产估价机构应当公开！、透明 — ： —。第，六条 市《房地产行政主管部】。门、市房屋》征收管理部门—应根据相应规定【加，。强对房地产估价机构！的监管？、指导 《 — 第七—条 市房地产行政主！管部门可以推荐一】批社会？信誉好、《综合实力强》的房：地产估？价，机构：供被征收人》选择 ？。。 【 ： 第八条 》房屋征收决定确【。。定后房屋征》收部门应将拟征【收项目的名称、范】围，、户：数、建筑面积—、决定方式等—相关情？况，在房管部门公众【信息网上予》以公示自公示—之日起？5个工作日内具【有，相应资质的房—地产：估价机构向》项目：所在地房屋征收【部门报名《参与外地注册房【。地产：估价：机构需在本市—房管部门备》案登记并在当—地有办公场所具有相！应的房地产估价现场！作业人员 》 ， ？　　 ？。 中心城区以】外，的市、县可参—照，执行也可以其他【形式通知房地产估价！机构但参与的房地】产，估价机？构不得低于两—家 】 第九条！ 房屋？征收部门应以公告】等，形式在征收范围内公！布申请参加该片区房！地产估价机》构的名？单、基本情况—和行为规范并将协】商选定房地产估【价机构的期限—等相关事宜告知被】征收人 》 ， 第！十条 被《征收：人，应当在协《商选定？。期限内协商选—定房：地产估价机》构并将协商》选定结果《以书面形《式报房屋征收部【门协商选定》结果需一半以—上被征收人签—名房屋征收部—门应将？协商结果予以—公布： 【 第十一【条 被征收人协商选！定房地产估价—机构不成的》应采取投票选择的方！式确定参与投票【选择：的，被征收人《数量应超过被征【收人总数的5—0%投票得票—数最高、且超过参与！投票被征《收人数量50%的】房地：产估：价机构确定》为该项目的评估机构！ 　—　 房—屋征收部门应—提前3天《将投票选择》房，地产估价机》构，的相：。。关事项告《知被征收人被征收】人应在规定时间内】持房：屋权属证书按—一个被？征收人（产》权户）一票的原则】到指定地《点参：与投票？。。 【 第十】二条 投票选择方】式未能确定评估机】。构的在征收部门【的组织下《采取被？征收人选举一名代】表进行摇号、抽【签等随机选》定，的，方式确定估》价，机构 《 ？ 》。 ，第十三条《 投：票选择、随机选【定房地产估价机【构时房屋征收—部门应当邀请公证】机关进行公》证 【 ？ ， 第十四条 —房地产？估价机构确》定后房屋征收—部门应当书面—告知被确定的房【地产：估价机构对估价【。人员审核《颁发房屋征收—评估人员上岗—证并与其签订—书，面房屋？征，收评估委托》合同 　】　 ？ 房？。地产估价机构不【得转让？或者变相转让受托的！房屋征收评》估业务 》。 ， ， ： ， 第【十五条 房地产评估！机构依照国有土【。地上：房屋征收评》估办法和《本细则第三章房屋征！收评估？细则：以及吉安市中—心城区征收》评估指导标》准开展评《估工作 】 —第十六条 》同一征？收范围内的》房屋：征收评估工作原【则上由？一家房地产估价机构！。承担房屋征收范围大！的可以由两家或者两！家以上房地产—。估，价机构共同承—。担 》 　　 两】家或：者两家以上房地产】估价机构承担—同一房屋征收评估项！目，。的各房地产》。估价机构应当就评】。估，对象、评《估，时点、价值内涵【、评估依《据、评估原则、【评估技术路线、评】估方法、《重要参数选取等【进行沟通协商—执行统一标准 ！ 《 《 第十七条 对有！下列行为之一—。的评：估机构和人员依据国！有土地上《房屋征收与补偿【条例、房地产评【估，机，构管理办法、房【地产估？价师注册管理—办，法等规定进行—处罚并记《入其信？用档案 　！　 ： （一）出具】不实估？价报告的 】 　　 — （二）与【征收：当，事人：一方：串，通损害？对方合法权益的 】 　　】 （三）在】房地产估《价机构确定中—以回：。扣、恶意低收费、】承诺价格、请—吃请喝、送礼—品，现金：。、诋毁？他人抬高《自己、虚《假宣传等不正当手】段获取评估业—务，。的 《 　　— （四—）在房地产》估，价，。机构确？。定中招募他人做【宣，传或入户宣》传的 》 　　 【 ： （五）依本办法】确定的评《估机：构无故不《接受委？托的 《 》　　 ？ （六）—经估价师专家委【。员会鉴定确实存【在诸多？问题：的 】　　 ？ （七）法律—。、，法规禁止的其他行为！ ：第，三章： 房：屋征收评《估技：术细则 — 第一节 评【估具体规定 ！ 第十八《条 估价对》象为被征收范围【内经现？。场查勘认定具—有合法产权的被征收！房屋（含其》占，用范围内的国有【土地使用权》、装饰装修）及其附！属物不？。包括违法建筑和超】过，批准期限《的临时建筑 【。 ： ？ 《第十九条《 被征？收房屋价值评估目】。的应当表述为“【为确：定被征收房屋的补偿！金额提供依据评估被！征，收房屋的价值”【 【 ？ ，第，二十条？ 估价？时点：为房屋征收决—定公告之日 】 【 第二十一》条 ：价值标准为公—开市场价值不考虑被！征收房屋在估价时】。点所受抵《押，。、租赁、查》封等因素的影—响 》 》。 ， 第二？十二条 《。被征收房屋价值是指！被征收房屋及其【占用范围内》的，土地使用权在—正常交易情况下【由，熟悉情况的交易双方！以公平交易方式在评！估时点自愿进—行交易的金额但不】。考虑被征《收房屋？租赁、？抵押、查封等—因素的影响不包含】搬，迁补助费、临时【安置补助费和征收】非，住宅房屋造成—的停产、停业的【补偿费以及提前搬】迁奖励住宅和商业经！营性房屋合》法，占用：土地面积等于或小】于，。合法房屋建筑面积的！土地价值已在房屋】评估：时体现不再单独【估，价， ？ — 第二十三条 】征收估价应当按照】下列程序操作 】 ， 　　 【 （一？）公布备案名录选择！。评估：机，构； ！　，　 （二）接！受评估委托》明确基本事项—； 】　　 ？ （三）查阅相！关资料开展前期【调查：。； — 　　 （！四，）拟订评估方案；】 — 　　 （】五，）收：集评估资料组—织实：地查勘入《户调查；《 》 　　 （！。六）：参照技术《。细则进行《评估测算； ！ 　　》 （七）确】认，测算初评结果并公】示； ！。　　 《 ：（八）？现场咨询《答，疑； 《 ， 　　— ： （九）撰写估价！报告包括整体评【估报告？和，分户评估报》告； 【 　　 】（十）汇总相—关资料提交估价报】告； 》 　　— 《（十一）估价—材料存档； — —　　 （十】二）对评估报告的解！释、：说明：； 》 　　 【 （十三）复估】和专家？委员会鉴定 】 》 ？ 第二十四条 房！屋征收项目补偿资金！评，估，结果以项目征收补偿！整体评？估报告和项目征收补！偿资金评估汇—。总表反映整》。体评估报告结果经征！收管理部门审定后进！行公：告；房屋征收分【户补：偿金：额估：价结：果通过分户评—估报告和分户估【价表反映估价—结果的货币单—位应精确到》人民：币，元 ！。 第二》十，五条 ？估价结果应》用的有效期》为，自提交正式估价结】果（估价报告）之】日起至项目》征收补偿结束时【止 第二》节 被？征收房屋性》。质认定及分》类， 第二十】六条 依据国务院令！第5：。90号国有土地【上房屋征收》与补偿条例》。第十五条和》吉安市国有土地上房！屋征收与补》偿暂：行办：法第十八条》的规定被征收房屋权！属、用途、面积、】结构等？以房屋权属证书、】。房屋登记簿为准；房！屋，权属证书与》房屋登记《簿记载不一致的除】有证据？证明房屋登记簿确】有错误外以登—记簿为准；》对被征收房屋所【有权证载明为住宅但！。临街依法办理营【业，执照和税务》登记并持续营业【至政：府作出房屋征收决】定之日超过一年以上！的征：。收时30平》方米内？参照非住宅房屋予以！评估补偿 》 》 》第二十七条 —被征收房屋一般分为！住宅房屋、非住宅】营业用房、非住【宅非营业用房 第！三节 估价方法【及应用 第！二十八条 》住宅房屋征收估价主！要采：用市场比较》法评估配《合采用收益法—、成本法、假设开发！法、基准地价修正】法非住宅房屋主要采！用收：益法评估配合—采用市场比较法、成！本法、假设开发【法， — 第二【十九条 对适—用市场比较法估价的！一般住宅《房屋其征收》。补偿评？估价格测算的技术】路线为 》 　　 】 （：一） 确立整体【评估：基准在征收项—目范围内设定“【。。标准 ？ 　　】 样》本住宅”作为—整体评估基》准；“标准样—本住宅？”的设？定要求？ ， 》。 　　？ 参》见吉安市中心城【区征收评《估指导标准第二章第！十二：条，； 【 　　 《 ： （二） 测算整】体，评，估基准价格 — —　　： ① 依据】相关评估技术规【范，规定：的方：式采用市场》比较法评估出—“标准样本住宅”的！基准价格基》。本公：式为 ！　　　　　》　，　，　　 10】0　 （K2）【　 100　　【 1：00 ？ 《 　？　 ： 基《准价格Vb —＝ V？s ×× 》 ，。× ×《 《 　　　 】。　，　　　　《 （K—。1）　？100　 （【K3）　 （K【4） ！　　 Vs】为可比实例价格； ！ 　　】 K1为交易！情，况，修正系？。数对于采用买卖的正！常交易？实例为？可比实例《的该系？数取100 【 》　　 《 K2为交—易日期修正系—数该系数由评估机构！。根据房地产》市场情形和评估中】的，具体情况确定— ？ 　　 ！ K3为《可比实例实体—因素情况修》正为标准样本住宅】实体因素《。情况的修正》系数 ？ 》 　　？ ？ K4为可》比实例区《位，因，。。。素，情况修正《为标准样本住—宅区位因《素情况的修正系数 ！ ， ？ 　　 【 确定“标准样本】住宅”的基准—价格应选《。取3个以上可比实】例经：过上述各种》修，正后再计算平均【值得出的结果为【市场比较《法，评估出的“标准样本！住宅”？价格 】。 ，　，。　， ， ② 再结【合成本法或假设开发！法等评估《出的“标准样本【。住宅”价《格 　！　 ？。 ③ 综合—确定“标《准样本住《宅”的整体评估【基，准价格 】 　　 （！三） 确定》分户评估价》格，各被征收房屋分别与！“标：准样 《 ？ 　　 — 本住宅”进行房！地，产实体状况因素比】较得出各被》征收住宅房屋—的分：户评估价格基本公】。式为： 》。 　　 【。 V：z ＝ [区位【价格＋重置价格×】结构修正系数—×（1折旧率）]】×（1±楼层修【。。正系数）×（—1±：朝，。向，修正系数）》×其他实体》修正系数×房屋建筑！面积： 　　！ ？ ① Vz》为被征收住宅分【户评估价格； 】 　　 ！ ② 被征—收房屋？区位价格＝“标【准样本住宅”的【整体基准价格－砖】混一级？十成：新，重，置，价格； 】 　？　 ③ 具】体修正？系数：参见吉安《市中心城区征收【评估指？导标准第三章— ？ 】 第三十条— 非住宅房》屋主要采《用收益法评估—配合：。采用市场比较法、成！本法、假设开—发法评估 【 ， ： 《 第三十一条 本】细，则第二？。十六条所述“住改非！”房：屋参照营业用—房评估？。。的方法进行评估 】 ： ： 第【三十二条 非—住宅营业用房市场比！较法估价《技术路线 》 ： ， 　　 》。 （一）确定房屋！类别根据房屋的【性质：、，用途确定其》所属类？别非：住宅营业性》用房一般《。划分为商场类—建筑（大型百货商场！、超市等）、商铺类！建，筑（门面房、商铺等！）、商务《类建筑（金融、【。证券、商业写字楼等！）、旅馆类建筑、餐！饮类建筑、娱乐类】建筑 — 　　 【 ：（二）？搜集可比实》例按照？。市场：比，较法的评估要求在征！。收项目周边或项目】内搜集交易实例【 ， 》 　　 （】三）测算评估价格】按照市场比较法【评估的？应，用要求 》 　—　 将3个】以上可比实》例分别？修正后计算平均【值得出非住》。。宅营业用房的征收】评，估，价格 》 ： ？。 第三十三！条 非住宅营业【。用房收益法估价技术！路线：采用收？益法：。评估被征收营—。业用：房的征收补偿价格时！一般采？用稳定收益》情形测算通常采用如！下公式？计算 — 　　　　　　 】 ？。a　　　 1 】 　—。　 Vy【 ＝ [ 1－ 】] 　！　，　　　？ r　【 （1＋r）n】 ？ 　》　 Vy为】评估价格《a为估价对象年纯】收，益r为资本化率【n为收？益年期相关系数的】确定：原则参？见吉安市中心城【区征收评估指导标准！第四：章 》 》 第三—十四条 《非住宅非营业用房】征收估价可以采用】市场比较《法也可以采用成【本法如果采用市场】比较：法则：按照：市场比较法评—估的：。应用：要，求进行估价；对于交！易实例？收集较为困难的【采用成本法进行【估价有条件的—还，可以采用收益法和假！设开发法进行评【估 】 第》三十：五条 非住宅非营业！用，房成本法估价技【术，路线 【　　 （【一，）成本？法的：内涵成本法是求【取估价对《象在估价时点时的】重新建？造价格然后扣—除折旧并考虑—土地取得成本—以此：估算估价对》象的客观《合理价格《或价值？的方法本细》。则中定义《的成本？法，系以房地产》价格各必要构成部分！的累加？为基础来估算房【地产市场价格的【。方法其？“成：本”含义并不是【通常意义上的实【际成本而是》以，成本为基础》的客观市场价格 】 ， 　　【。 ？ （二）《成本法的基》本公式？。根据房地产估价规范！考虑到城市》房屋征收补偿—估价：的特点？成，本法估价的基本公式！为 《。 ： 　　 【 征收补偿》评估：价，格 ＝ 土地重新取！得价格 ＋》。 建筑物《重置价格 》－， 建筑物折旧 ＝ ！土地重新取得价格 ！＋， ，扣除折旧后的建筑物！现值 — ： 　　 — （三）参》数确定除另有—规定外土地重新取得！价格采用基准地价】修正法确定；各类】建筑物重置》。价格、折旧的确定】。可参见吉安》市中心城区征收【评，估指：导标：准第五章 第【四节： 其他征《收估价问题处理 ！ 第三十—六条 收益法估价规！定采用收益法估【价的房屋《收益应？。按照类似房屋的租金！收益：或，。经营收益《确定房屋的》租金：收益或经营收益【按照其同一经营用】途、同？一区位的社会平均收！益水平？修正：确定 】 【第三十七条 成【本，法，估价规定采》用成本法估》价的应当采取—房屋、？土地分别估价的方】式估价出房地—产，市场价格房屋占用】范围内的土地—。价格应采用成本法等！方法：求取；建筑、安装】。工程费？应采用工料测量法或！分部分项法求取建筑！物重置价格的—费用构？。成应符合《房地产估《价规：。范的：有关规定可参见吉安！市中心？城区征？收评估指导标准第五！章房屋折旧》采用：直线折旧法计算不适！用直线折旧法的采】用成新折扣法—计算 ！ 第三十八】条 临？时建筑和在》建工程？估价规定未》超过批准期 】 　　 》 限的临时建】筑，应按成本法评估【其建筑物残》值；在建《工程应采用成本法】。进行估？价工程建设进度以政！府，管理部？。门通知停止施—。工时：的状态为准在—。建工程土地补偿以政！府管：理部门批准的用途】、参数或规划设计方！案，等为依据 【。 《 ： ， 第三》十九条 非房—屋及其？附属：物估价规定凡征【收估：价中涉及原始成本】测算、机电》。设备：估价、工程造价【分析等专业》技术工作的》可委托？有资格从事》该类业务的机—构，单独估价 》 【 第四十条 其！它估价规定室内装修！装饰的估价》参照吉安市中—心城区征《收评估指《导标：准第六章确定的标准！执行 第》五节 征收估价【报告 《 第四十一【条， 征：收评估机构应—按房地产《估价规范的规定【格式参照本》细则（试行）的要】求出具征收》估价报告 】 第】四十二条《 ，被征收房《屋的整？体评估报《告和分户评估—报告必须《由负责？房屋征收《评估项目的两—名或者两《名以上注册房—地产：估价：师亲笔签名不得以印！章代替签名同时加盖！房地产价格评估机】构公章在估价报告】上签名、《盖章：的专： 职注册房】地产估价师和—加盖公章的》评估机构对估—价报：告的内容和结论负】责 】 第四十三】。条 ：房屋征收估价报告应！做到图文并茂所用】纸，张、封面《、装订应《有较：好，的质量 第六节 ！征收估价工》作准则 》 ， 第？四十四条 被征收】人选：定的征收《。评估机构《应与房屋征》收部门签订估价【委托协议估价委【托协议中应约定本次！征，收估价操作程—序及时间安》排等 — 》 第四十五条 评！估机构在征收项【目，整体估价报告中必】须确定估价》项目的估价》技术负？责人估？价技术负《责人最终确定估价】。技术方案并对估【价方法的选》用、应用以及—估价结果的合—理性承担责任 】 ！第四十六条 —所，有征收估《价项目均须开展【现场：查勘：工作：承担估价《业务的？。评估机？构应：派出有征收估价资】格的：专业人员对被—征收房屋进行实地】查勘做好实地查勘记！录逐户？拍摄反映《被征收房屋外观和】内部状况的影像【。资料实地查勘—。记录是征收》估价测算和撰写估】价报告必备的—基础资料要有实地查！勘的估价人员—、征收人、被征收人！签，。字，认，可因被征收人的原因！不能对被《征，收房屋进行实地【查勘、拍摄影像【资料或者被》征收人拒绝在实地查！勘记录？上，签字的应《当由除征收人和估价！。机构以外的无—利害关系的》项目所在《地相关人员作为第】三人见证并在—估价：报告：。中，作出相应说明— 《 《 ： 第四？十七条 估》价人员？应持证上岗逐户【逐项估？价做到实地勘测准确！、影：像，资料全面、估—价到：户到：项 — ： 第四—十八条 征收评估】价格结果须经评估】机构内部《审核评议评估机构】在提：。交正式估《价报：。告前负有审》查、调整、复核估】价报告？的技术责任 】 【。。 第四？十九条 征收评估机！构在估价委托协【议约定的《时间内？应向征收部门提交正！式的征收估价—分户报告并》由征收部门安排【征收实施《单位将分户报告【送达被征收人征收估！价分户报告需经含项！目估：价，技术：负责人？在内不少于两—名 《 ，的注册房地产—估价师签字认可【 ， 《 第五】十，条 征收评》估机构、估价技【术负责人以及其他估！。。价专业人员》负，有解释估价》报告技术问题、接受！征收：当事人就估价报告相！关问题咨询和质疑】的义务？并负有向市房地产价！格评：估专家委员会报告】。和答复技术质询【的义务？ 第七节》 征：收估价工作资料【存档 ？ 第》五十一条 评估机构！应当：将下列？资料（原件或复印】件）与估《价报告（含》技术报告）共同整】理存档？ 》　，　 ？ （一） 房屋】征收委托评估—协议； 【 　《　， （二） 】房屋征？收决定？公告； ！ 　　？ （》三）： 估价对《象的产权证明材料】及房屋基本情况的】证明材料； — 《 ， 　　？ （四） 估！价对象的实地查【勘记录、《影像等？。资料； 】 ， 　：　， 《（五） 《标准样本房》屋可：比实：例的实地查》勘记录、《影像：等资料？； ？ ， 　　 【 （六） 确定！估价结果《的有关？系数：、参数等《证明资料； ！ 　　 】 （七） 其他涉及！估价项目的》必要资料 】 ？ ： ： ：第五十二条》 评估？机构：完成并出具估价【报告后应对》有关该估价项目的一！切必要资料》进，行整理、归档和妥善！保管估价《报告及有关资料【应保留？。十年 第四章 附！ 则 《 第五》十三条？。 选择产权调换形式！作为房屋征》收补偿安置方式的对！所调换？。。房屋的估价和—结算按照吉安市国】有土地？上房：屋征收与补偿—暂行办法有》。关规定？结合本细则实施 ！。 ！第，五十四条 征收项目！概算估价可参—照本细则在房屋【征，收，调查阶段进行估【价测算项目》概算估价以房屋征收！项目补偿资》。金概算表反映 ！ 第！五十五条 》。本细则未能》涵盖的？其它：征收估价情况—按市：房屋：征收：部，。门会同有关部—门提出的意见—处理 ？ 》 ？ 第五《十六条？　 本？。细则由市房屋征收部！门负责？解释国有土》地上房屋征收与【补偿：条例实施前已依【法取得房《屋拆：迁许可证的项目继】续，沿用原有规》定评估 》 ！第五十？七条 本细则—自公布之日》。起施行 【 ，　　 ？ 【 　　 【 　　 】 《