吉【。安市国？有土地上房屋征【收评：估机构选《定，和评估技术细—则 —吉安市人民政府办公！室关于印发吉—安市国有土》地上房屋征收评估】机构选定《和评估技术》细则等3个配套【文件的通知 【 发？。布时间2012【-01？-0：9 》。文号吉府办发〔2】01：1〕20号 井】冈山管理局井开【区管委？会各县（市、区【）人民政府市直有】。关，单位 —　　 经》。市政府研究同—意现将吉安市—国有土地《上房屋征《收评估机《构选定？和评估技术细—则、吉安市中—心城区征收评估指导！标准、？吉安市？中心城区征收国【有土地上房》屋补偿？补助和奖励标准从】2012《年1月1《日起执行《现印：发给你们《请认真遵《照执：行 二〇一一年十！二月二十七日　 ！吉安市国有土—地上房？屋征收？评估机构选定和评估！技，术细则 —第一章？ 总： 则 第一！条 为了《。。规范我市国有土地】上房屋征收评—估工作？。维护被征收》人的合法权益保障国！。有土地上《房屋征收评估工作的！。顺利：进行根据国务院令第！590号国有土地上！房屋征？收与补偿条例—、建房2011【77号国《。有土地上房》屋征收？评估办法、赣—府厅字20》1163号关于【。贯彻落实〈国有土地！上房屋征收与补【偿条例〉《的通知？。、，吉安市国有土地上】。房屋征？收与补偿暂行办【法参照国标》GB/T5029】1，19：99房地产估价规范！、国标/P》18：50820》。01城镇土地—估，价规程等《有关规定制定本细则！ 【。 第二—条 本细则适用范】围在市区范围内为】了公共利益的需要】征收国有土地—上单位、《个人房？屋的房地产估价活】动适用？。本细则 【 《 第三条— 从事？国有土地上房屋【征，收，评估的单位》应，当是具有省级以【上建设行政主管【部门核发的》三，级，。以，。上房地产《评，估资质的房地产估】价机构（以》下简称评估机构【）市房屋征收—部门每？年向社？会公布？经备案的评估机构名！录，供被征收人选择【 ？ ： 第四条！ 承担国有土地上】房，屋，。征收评估的》房，地产：估价专业《人员应当是符合本细！则第十六条规定的】评估机构中的专【。职注：。册房地产估价—师每个国有土地【上房屋征收估价项】目评估机《构均应？派出至少二名专职】注册房地产估—价师驻项《目现场开展》工作估价作业人员应！当持有市政府征【收部门？。核发的评《估工：。作人员上岗证作业】 第二章】 房屋征收》评估机构选定 】 第五条 【。。。确定房地产估—价机构应当公开、】透明： 【 第六条 】市房地产行政—。主管部门、市—房，屋征：收管理部门应—根据：相应规？定加：强对房地产估价机构！的监管？、指导？ ？ — ， 第：七，条， 市房地产行政【主管：部门可以推荐一批社！。会信誉好、综合实力！强的房地《产估价？机构供？被征收人选择— 【 第八条 】房屋征收决定确定】后房屋征《收部门应将拟—征收项目的名称、范！围、户数、建—筑面积、决定方式等！相关情况在房管部门！公，众，信息网上予以公示】自公示之日起5【个工作日内具有相应！资质的房地产—估价机构向项—目所在地房屋征收部！门，报名参与外》地注册房《地产估？价机构需在本市房管！部门备案登记并【在当地有《办公场所具有相【应的房地《产估价现场》作业人员 】 　　 》。 ， 中心城区以外【的市、县可参照执行！。也可以其他》形式通知《房地产？估价机构《但参与的房地产【估价机？构不得低于两家【 【 ， ，。 ？。 第：九条： 房屋征《。收部门？应以公告等形式在】征收范围内公布申】请参：加该片区房地产估】。价机构的《名单、基本情况【和，行为规范《并将协商选定房【地产估？价机构的期限等相关！事宜告知被征收人 ！ 《 第十】条 被征收人—应当在协《商选：定期：限内协商《选定房地《产，估价机构并将协【商选定结果以—书面形式报房屋【征收部门协商—选定结？果需一半《以上被征《收人签？名房屋征收》部，。门应将协商结果予】以公布 ！。 第十一】条 被征收人—协商选？定房地产估价机构】不成的应采取投【票选择的方》式确定参与投票选择！的被征收人数量应超！过被征？收人：总，数的50%投—票得票数《最高、？且超过参与投票【。被，征收人数量》50%的房地产估】价机构确定为该【项，目的评估机》。构 《。 　？　 房屋【。征，收部：门应提前3天将投】票，选择房地《产估价机构的相关】事项告知被征收人】被征收人应在规【定时间内持房屋权】属证书按《一个被征收人—（产权户）一票的原！则到：指定地点参与投【票 ？ 》 《 第十二条 【投票选择方式未能确！定，评估机构的》在征收部门》的组织下采取被征收！人选举一《。名代：表进行摇号、抽签等！随机：选定的方式确—定估价机构 ！ 【第十三？条 投票选择、随】机选定房地产估价】机构时房屋征收部】。门应当？。邀，请公证机关进—行公证 《 ！ 第：十四条 房地产【估价机构确定后房屋！征收部门应当书面告！知被确定《的房地？产估：价机构对《估价人员审核颁发房！屋征：收评估人《员上岗证并与—其签订书面》房屋征收评估—委托合？同 《。 ：　　 房地】产估价机构》不，得转让或者变相转让！受托的房屋征—收评估？业，务 ？ ！ ：第十：五条 房《地产评估机构—依照：国有土地上房—屋征收评估》办法：和本：细则第三章》。房屋征收评估细【则以及吉安市—。中，心城区征收评估指导！标准开展《评估工作 ！ ， ？ ：第十六条 同一【征收范围内的房屋征！收评估工作原则上由！一家房地产估价机】构承担房屋征收【范围大的可以由两家！或者两家以上房地】产估价？。机构共同承》担 　　】 ， 两《家或者两家以上房地！产估：价机构承《担同一房屋》征，。收评估项目的各房地！产估价？。机构应当就评估对】。象、评估时》点、：价值内涵《、评估依据、评估原！则、评估技术路线、！评，估方法？、重要参数选取等进！。行沟通协商执—行统一标《准 ？ 》 第十】七条 对有》下列行为之一—的评估机构和人【员依据国有土地上房！屋，征收与补偿条例、房！地产：评估机构管》理，办，法、房地产估价师注！册管理办法》等规定进行处罚并】记入其信用档案 】 ， 　《　 （一）出！具不实估价报—。告的 ！　　： （》二）与征《收当事人一方串通损！害对方合《法权益的 ！ ：　　 （三】），在房地产估价机【构确定中《以回扣、恶意低收费！、承诺价格、请吃请！喝、送礼品现金【、诋毁他人》抬高自？己，、虚假？宣传等不正当手段获！取评估业务的 ！ 　　 【。。 ？（四）在房地产估价！机构确？定中：招募他人《做宣传或入户宣传】的 — 　　 【 （五）依本办法】确定：的评估机构》无故不接受委—。托的： 　】　 》（六：）经估价师专—家委员会《鉴定确实《存在诸多《问题的 —。 　》　， ：（七）法律、法规】禁止：的其他行为》 第三章 房【屋，征，收评：估技术细《则， 第一节 ！。评估具体规定— 第十八】。条 估价对》象为被征收范围内经！现场查勘认定—具有合法产权—的被征收《。房屋（含其》占，用范围？内的国有土地使【用权、装饰装修【）及：其附属？物不包括违》法建筑和超过—批准期限的临—时建筑 ！ 第十九】条， ，被征收房屋价值评估！目的应？当，。表，述为“为《确定被征《收房屋的补》。偿金额提供依据评】估被征收房》屋的价值”》 】 ？第二十条 估价时】点为房屋征》。收决定公《告，。之日 【 —第二十一条 价值】标准为公开市场【价值不考虑被征收房！屋在估价时点所受抵！押、租赁、查封等】因素的影响 — 】 第二十》。二，条 被征收》房屋价值是指—。被，征收房屋及其占【用范围内的》土地使用权》在正常交易情况下由！熟悉情况的交—易双方以公平交易方！。式在评估时》点自：愿进：行交易？的金额但不考虑被征！收房屋租赁、抵【。押、查封等因—素的影响不》包含搬迁补助费【。、临时安《置补：助费和征收》非住宅？房，屋造：成的停产、》停业的补偿费以及】提前搬迁奖励住【宅和商业经》营性房屋合法占用】土地面？。积，等于：或小于合法房屋【建筑面积的土地【价值已在《房屋评估时体现不】再，单独估价《 【 第二—十三条？ 征收估价》应当按照下列程【序操作 》 　　 】 （一）公布备案名！录选择评估机构【； 　！　 》（二）接《受评估委托》明确：基本事项； 【 　—　 ？ （三《）查阅？相关资料《开展前期调查； 】 ： 　》　 （—四）拟订评估方案；！ ， ： 　　 【 （五）收集评！估资：料，组织实地查勘—入户调查；》 》 　　 — （六）参—照，技术细则进行评估】测算； 《 —　　 （【七）确认测算初评】。结果并公示；— ： 　　 】 （《八）现场咨询答疑；！ 《 ， 　　《。 （》九）撰写估价—报告包括整》体评估报告》和，分户评估报告—； 》 　　》 ？ ，（十）汇总相关资料！提交估价《报告； 【 　　 】 （十一）估价材】料存档； ！ 　　 》 ， （十《二）对评《估报告的解释、说明！； — 　　 【 （十三）复估和专！家委：员会鉴定 】 《。 第二【十四：条 ：房屋征收项目补偿】资金评估结果以项】。目，征收补偿整体评估】。报，告和项目《征收补偿资》金评估？汇总表反映整体评】估报告？结果经征收管—理部门审定后进行公！告；房屋征》收分户补偿金额估】价结果？。通过分户评》估报告和《分户估？价表反映估价结【果的货币单位应精确！。到人民币元 】 第！二十五条 》估价结？果应：用的：有效期为《自提交正式估价结】。果（估价报告）之】日，起至项目征》收补偿结束时止【 第二节 被【征收房屋性质认定及！分类 第】二十六？条 依据国务—院令第590号国有！土，地，上房：屋，。征收与补偿条—例第十五条和吉安市！。。国，有土地上房屋征收】与补偿暂行办法第十！八，条的规定被征收房屋！权属、用途、面积、！结构：等以房屋权属证书、！房屋登记《簿为准；房屋权属】证书：与房：屋登记簿记载不一】。致的除？有证据证明房屋【登记簿确有错误外】以登记簿为准；对被！征，收房屋所有权—。证载明为住宅—。但临街依法办—理营业执照和税务】登记并持续营业【至政府作出房屋征收！决定之日超》过一年以上的征收】时30平方》米内参照非住—宅房屋？予，以评估补《偿 — ： 第二十七条！。 被征收房屋—一般分为住宅房【屋、非住《。宅营业用《房、非住宅》非营业用《房 第三节— 估价？方，法及应用 ！第二十？八条： 住宅房屋征—收估价主要采用市】场比较法《评估配合采用收益法！、成本法、》假设开发法、基【准地：价修正？法，。非住宅房屋主要【。采用收益法评估配】合采：用市场比较法、成本！法，、假设？开发法？ ， 【 第二十九条】 对适？用市场比《较，。法估：价的一般住》宅房：屋，其征收补《偿评估价格测算的】技术路线为 — 《　　 ？ （一） 确立！整体评估基》准在征收项目范【围内设定《“，标准 《 　　【 样本—住宅”作《为整体评估基—准；“标准样本【住宅”的设定要求 ！ 》 　：　 》参见吉安《市中心城区征收评估！指导标准第二章【第十二条； 】 　　— ？ （二？） 测？算整：体评估基准价格 ！ ？ ：　　 ① 依！据，相关评估技术规【范规：。定的方式采》用市场比较》法评：估出“标《准样本住《宅”的基准价格基】本，公式为 —。 ， 　　　　　　！　　　 1】00　 《。（K2）　 —10：0　　 100【 【　　 》。 基准价格Vb 】＝ Vs ×× 】 × × ！ 　》　，　 　　《　　　 》 （K1）　1】0，0　 （K3【）　 （K》4） 【 　　《 Vs—为可比实《例价格； ！。 ，。。 　　 》 ， K1为交》易情：况修正系《数对于采用》买卖的正常交易【实例为可比实例的】该系数取10—。0 ： 《 ：　，　 ： K2为—交易日期修》正系数该系数—由评：估机构根据房地产市！场情形？和评估？中的具体情》况确定？ 》 ， 　　？ K3为可】比实例实体因—素情况修正为—标准：样本住宅实》体因素情况的—修正系数《 》 　　 【 K4？为可比实例区—位，因素情况修正—为标准样本住—宅区位因素情—况的：修，正系数 《 ， 《 　　？ 《确定“标准样本【住宅”的《基准价？格应选取3个以上可！比，实例经过上述各【种修：正后再计算》平均：值得出的结果为【市场：比，较法评估出的“标准！样本：住宅”价格 ！ 　　 【 ② 再结合【成本法或假设开【发法等评估出的【“标准样本住—宅”价格 》 ？ 　　 ！③ 综合确》定“标准样》本住：宅”的整体评—。估基准？价格 】 　　？ （三）【。 确定？分户评估价格各被】征收：房屋分别与“标准样！ — 　　 》 本住宅”进【行房：地，。产实体状况因素比较！得出各被征收住宅房！屋的分户评》估价格基本公—式为 ？ ： ？ 　　 【Vz ＝《 [区位价格＋【重置价格×结构【修正系数×（1折】旧率）]《×（1±楼》层修正系数）×【（1±？朝向修正系数）×】。其，他，实体修？正系数？×房屋建筑》。面积 》 《　　 —① Vz为被征收】。住宅：。分户评？估价格；《 ： 　　 ！ ② 被征—。收房屋区位》价格：＝“标准样本住宅】。”，的整体基准价格－砖！。混一级？十成新重置》价格； 《 　【　， ？ ③ 具体修—正系数参见吉—。安市中心城区征收评！估指导标准第三【章 — ？ 《 ，第三十条 非住宅房！屋主要采用》收益法评《估配合采用市—场，比较法、成本—法、假？设开发法《评，估 》 ， ： ？ 第三十一条 【本细则？第，二，十六条？所述“住改》非”房屋参照营【。业用房评估的方法进！行评估 ！ 第三【十二条 非住—宅营业用房》市场比较《法估：价技术路线》 》　　 ？ ： （一）确》定房屋类《别根据？房屋：的性质、用》途确定其《所属类别非住宅【营业性？。。用房一？般，划分为商场类建筑（！。大型百？货商场、超市等）】、商铺类建筑（【门面房、商铺等【）、商务类》建筑：（金融、证券、商】业写字楼等）、【。旅馆类建筑、餐饮类！建筑、娱乐类—建筑 【 　　 （！二）搜集可》比实：。例按照市场比较法的！评估要求在征—收项：目周边或项目内搜集！交易实例 【 　　 】 （三《。）测算评估》价格按照市场—比较法评估》的，应用要求 — 　　 ！ 将3个以—上可比实例分别【修正后计算平均【值得出非住宅—营业：用房的征收》评估价格 》 【 第三十三！。条 非？住宅营业用房收益】法估价技《术路线？采用收益法评—估被征收营业用房】的征收补偿》价，格，时一般采用稳定收益！情，形测算通常采—用如下公式计算 ！。 ？　　　　《　　 《 a　　　— ，1 　！　 V—y ＝ [ —。。1－： ] 】 　　　　　 ！ r？　 ？（1＋r）n— 》 ， 　　 — V：y为评估价》格a为估价对象年纯！收益r为《。资本化率《n为收益年期相【关，系数的？。确定原则参见吉【安市中心城区征收】评估指导标准第四章！ 】 第—三十四？条 非住宅非营【业，用房征收估价可以】采用市场比》较法也可以采用成本！法如果？采用市场比较—法则按照市场比【较法评？。估的应用要求进【行估价；对于交易】实，例收集较为困难的】采用成本《法进行估《价有条件的还可以采！用收益法和假设开发！法进行评估 【 》 《。第三十？五条： 非住宅《非营业用房成本【法估：价技术路线 — ？ ，　　 ？。 ？。（一）成本》法的内涵成》本法是求取估—价对象在估价—时点时的重新—建造价格然后扣除】折旧并考虑土地取】得，。。成本以此估算估【价对象的客观合理价！格或价值的方法本细！则中定义的》成本法系以》房地产？价格各必要构成部分！的累加为基础来估算！。房，地产市场价格的方法！其“成本”含义【并不是通常意义【上的实际成本—而，是以：。成本为基础的客观市！场价格？ ， 　【　 （—二）成本法》的，基本公？式根据房地产估价】规范考虑到城市【房屋征？收补偿？估价的特点成本法估！价的基本公式—为 ： 　　 ！ ？征收补偿《评估价格《 ＝ 土地重新取】得价格 ＋ 建【筑，。物重：置价格？。 ，－， 建筑物折旧 【＝ 土地重新取得】价格 ＋ 扣除折旧！后的建筑《物现值 《 　【　 （三）】参数确定除另有【规定外土地重新取】得价：。格采用基《准地价修正法确【定；：各类建筑物重置【价格、折旧》的确定可参见—吉安市中心城—区，征收评估指》导标准第五章— 第四节 其他】征收估价《问，题处理 — 第？三十：六条 收益法估价】规定采？用收益法估价的房屋！收益应按《照类似房屋的—租金收益《。或经营收益》。确定房屋的租金【收益或经营收益按】照其同一经营用途】、，同一区位的社会【平均收益《。。水平修正《。。确定 》 《 《 第三十七—条 成本法估—价规定采用成本法】估价的应当》采取房屋《、土地分别估价的方！式估价？出房地产市场价【格房屋占用范围内】。的土地价《格应采用成本法等方！法求取；《建筑、安装工程费应！采用工料测量法或】分部分项《法求取建筑物重置价！格的费用构成—应符合房地产—估价规范的有—关规定可参见吉【安市中心城区征【收评估指导标准第】。五章房屋折旧采【用直：线折旧法计算不适】用直线折《旧法的采用成新【折扣法计算》 ？ 【 第三十《八条 临时建筑和】在建：工程估价规定未【超过批准期 【 　　 】 限的临时建—筑应按成本法—评估其建筑物—残值；在建工程应采！。用成本法进行估【价工程建设进度【以政府管理部门【通知停止施工时的状！。态，。。为准在？建工程土地补偿以政！府管理部门批准【的用途、参数或【规划设计方案等为】依据 【 】第三十九条 非房】屋及：。其附属物估价规定凡！。征收：估价中涉及原始【成本测算、机电【设备估价、》工程造价分析—等专业技术工作【。的可委托有资—格，。从事该类业务的机构！。单独估价 【 【 ，第四十？条 其它估价规定室！内装：修装饰的估价参【照吉：安市中心城区征【收评估指《导标准第六章确定的！标准执行 第【五节 征收估价【报，告 ？。 第四十一条 ！。征收评估《机构应按房》地产估价规范—的规定格式参照本细！则（试行）的要【求出具征收估价报告！ ！ ：第四十？二条 ？被，征收房？屋的整体评估报告和！分户评？估报告必须由负责房！屋征收评估项目【的两名或者两名以上！注，册房地产估价—师亲笔签名》不得以印章代替签】。名同：时加盖房地产价【格评估？机构公章在估价【报告上签名、盖章】的专 职注册！房地产估价师和加】盖公章的《评估机？。构对估价报告的【内，容和结论负责— 《 ？ 第四十三】条 房屋征收估价报！告，应做到？图文并茂所用纸【张、封面、装订应】有较好的《质，量 ？第六节 征》收估价工作》准则 第】四十四条 被征收人！选定：的征：收评估？机构应？与，房屋征收《部门签？订估价委托协议估价！委托协议中》。。。应约定本《次征收估价操作程序！。。及时间安排等— 【 第四十【五条 评估》机构在征《。收，项目整体《估价：。报，告中必须确定估价】项目的估价技—术负责人估价技术负！责，人最终？。确定估价技术方案】并，。对估价方法的选【用、应？用以及估价结果的合！理性：承，担责任？ ： ！第，四十：六条 ？所有征收估价项目均！须开展现《。场查勘工作承—担估价业务的评估】机构应派出有征收】估价资？格的专业人》员对：被，征收房屋进行实地】查，勘，做好：实地查勘《记录逐？户拍摄反映被—征收房屋外观和内】部状况的影像资【料实地查勘记录是征！收估价测算和—撰写估价报告必【备的基础资料要有实！地查勘？的估价？人员、征收人、【被征收人签》字认可因《。被征收人的原因【不，能对被？征收房屋进行实地查！勘、拍摄影像资【料或：者被征？收人拒绝在》实地：查勘记？录上签字的》应当由除征收人【和估：价机构以外的无利害！关系的项目所在地相！关人员作为第三人】见，证并在估价报告中】作出相应说明 ！ —。 第四十七—条， 估价？人员应？持证上岗逐户—逐，项估价做《到实地勘测准确【、影像？。资料：全面、估价到户到项！ 《 《 第四十八条 ！征收评估价》格结：果须经？评估机构内部审核评！。议评估机构在提交】正式估？价报告前负》有审：查、：调整、？复核估价报告的【。技术责任 》 ， ！第四十九条》 征收评估机构【。。。在估价委托协议约定！的时间内应向—。。征收部门提交正式的！征收估价分户报【告并由征收部门安排！征收：实施：单位将分户报告送】达被征收人征收【估价分户报》告需经含项目估价技！术负：责人在内不少于两名！ 《的注册房地产估价师！签字认可 》 ： ？ 第—五，。十条 ？征收评估《机构、估《价技：术，负，责人以及其他估【价，专业人员《负有解？释估价报告技术问题！、接受征收》当事人就估价—报告：相关问题咨询和质疑！的，。义务并？负有：向市房地产价格评估！专家委员《会报告和答》复技：术，质询：的义：务 第《七节 征收》估价：工作资料存档 】 第五十一【条 评估《机构应当将下列资】料（原件或》复印件）与估价【报告（含技术—报告）共《同整理存档》 　　【。 （》一） 房屋征收【委托评？估，协议； ！ 　　 — （：二，。） 房？屋，。征收决？定，公告； — 　　 】 ， （三？） 估价对象的产权！证明材料及房屋基本！情况的证明材料【；， 　】　 （—四） 估价对—象的实地查》勘记录、影像等【。资料； 》 ： 　　 — （《五） 标准样—本，房屋可比《实例的实地查—勘，记，录，、影像等资》料； ！　　： 《（六） 确定估价】结果的有关系—数、参数等证明【。资料； — 　　 】 （七） 其他】涉及估价《项，目的必要资》料 】 ？ ？第五十二条 评估】机构完成并出—具估价报《告后应对《有关该估价项目的一！切，必要资料进行—整理、归档和妥善】保管估价报告及【有关资料应保留【十年 ？ 第：四章 附 则— 第五十三！条 选择产权—。调，换形式作《为房屋征收补偿安置！方式的对所》调换房屋的估—。。价和结算按照吉安市！国有土地上》。房屋：征收与补偿暂行【办法有关规定结【合本细则《实施 ！ 第五十【四条 征收项目概】算，估价可参照本细则】在房屋征《收调查阶段进行【估价测算项目概【算估价以房屋—征收项目补偿资【金概算表反映— — ， 第五十五条！ 本细？则未能涵盖的其它】征收估价情况按市房！屋征收部门会同有关！部门：提出的意《。见，处理 】 第五【十六条　 本—细则由市房屋征收】部门负责解释—国有土地《上房屋征收与补偿条！例实施前已依法取】得房屋拆迁许可证的！项目继续沿用原有】。规定：评估 【 —第五十？七条 本细》则，自，公布之？日起施行《 　　【 ， 　！　 　！　 】