萍乡市！物业管理办法— ，。 《文号第51》号 ： 《 颁布日期—200？9-12-》07： ， ： 实施日期》2010-01-0！1 ？ 　　 —第一章？ 总则 第—一条为规范我市【物业管理《活动：明确业主《。、使用人和物业【服务企业、建设【单位的权利和—义，务保障？物业：合理使用促进—物业管理的》健康发展根据—中华人？民共和国物权法、】国务院物业管理【条例和江西省城市居！。住小区物业》。管理：条例以及《建设部？财政部住宅专项【维修资金管理—办法等？法律法规结合—本市实际《制定本办法 ！ 》第二条本办法适用于！本市行政区域内住】宅区和非住宅的物业！管理 ？ 《 ？ 第三条本办—。法所称物业管—理是指业主通过【选聘物业服务—企业：按照：。物业服务合同约定对！房屋及配套的—设施设备和》相关场地进行维修】、养护、管理维【护相：关区域？内的环境卫》生和秩序的活动【  —   本办》法所称业主是指物业！的所有权人 】     —本办法所《称使用？人，是，指物：业的承租人或实际】使用物？业的其他人 【    — 本：办法所称物业服务企！业是指依《。法成立并接受业主或！者业主大《会的委托根据物【业服务合《同进行服务的企业 ！ ： ： 第四条新】。建住宅区和共用设】施设备齐全的原【有住宅区建筑面【积在3万平方米【以，上的应？当，按照本？办法规定的方式实】行物业管《理；建筑面》。积在3万平》方米：以下的可以由—业主大会《。决定采？取其他方式实行【物，业管理  ！  ： 共用设施设备不齐！全的：住，宅相对？集，中的居住区由市、县！（，区）人民政》府组织整治创造【条件逐步实行—物业管理整治改造】办法由市《人民政府另》行制定？ ？ 《 第五条物业【管理实行业主自治管！理与物业服务—企业专？业化有偿《服务相结《合的原则 ！。 ？ ，第，六条市房产主管部门！是全市物业管理的主！管部门负责组织实】施本办法《并对全市的物—。业管理活动》进行监督管理 】  《   （一》）贯彻执行国家法】律，法，规，及各级？有关物业管理的【政策并负责拟定当】地，物，业管理活动的具【体办法？。和制度； 》   —  （二）负责本】辖区内物业》服务企业的》登记备案、资质审】查、报批《、发证？和，年检管理； ！。     （三）】指导：成立业主大会—和选举产生业主委】员，会，； ？。  《   （四）负责】物业共用部位、共用！设施设备专项维修】资金（以下简称【专项维修《资金：），的建立和管理；【。    】 （：五）组？织物业服务企业【开展物业管理招投】标、达？标创：优和岗位技术—。培训活动《； —   ？ ，（六）？协调物业服务企业】与，有关部？门之间的关系； ！    — （七）受理业主】、使用人对物业【。管理的投诉并进【行现场调查组织【落实整改措施； 】 ，    — （八）查处物【。业，管理违？规行为；报请降【低限期不改的物【业服：务企业？的资质等级；建【议工商行政管理【。部门吊？销限期？不改的物业服—务企业的营》业，执照   ！  县？。房产主管部门是【本辖区物业管—。理的主管部门—在，市房产？主管部门《的指导下依照本办】法规定？对辖区的物业管理】活动进行《监督管理 — 第七！条规划、建设—、市政、绿化、【公安、消《防、雷电防》护、市容环境卫生、！价，格、工商行政管理等！有关部门及》供水、供气、供电等！企业应当按照各自的！。职责分工《和本：办法规定密切—配合共？同做：好，物业管理的有关工作！    】 各行？政管理部门不得【向物业服《务企业摊派和重复收！取费用 【    《。。 街：道办事处、乡镇人民！政府负责组织、指导！本辖区内业》主大会？。成，立和业主委员—会的选举工》作指：导、监督业主大会和！业，主委员会的日常【活动配？合调解处理》物业管理中的投诉】协调处理物业—管理与社区管理的关！系 ： 】第八条物业管理【。行业协会应当—依，法加强行业自律规】范行业行为》维护：市，场秩：序和公平竞争建【立物业服务企业【及，其从业人员诚信档案！。督促其依法、—诚信经营和服—务对违反法律法规和！行业规范《的行为给予通报【批评和？公，开谴责促进行业健康！发展 第二【章前期物业管理 ！ 第：九条本办法所称【。前期物业管理是指在！业主：、业主大会选—聘物业？服务企业之前由【建，设，单位选？聘物：业服：务企业所进行的【物业管理和服—务 【 第十条建【设单位应当与物业服！务企业订《立前期物业服务合】同该合同《至业主、业主大会】与其：选聘的物业服务【企业订立物业服【务合同生效时终止】    】 住：宅物：业和非住宅物业的】建设单位应当—通过招标的方式【选聘：具有相应资质—的物业服务企业投标！人，少于3个《或者：住宅规模较小的经住！宅物业所在》地的市、《县人民政府房产主管！部门批准可以采用协！议方式选聘具有【相应资质的物业【服务企业《 《  ：   在前期物【业管理期间房屋交付！使用前所发》生的：物业管理费》用由建设单位承担；！房屋交付使》用后所？发生的物《业管理？费用：由建设单《位与业主约定承担】 ， 《 ？ 第十一《条建设单位》必须依照国家规定的！保修期限和》保修范围承担物业】的保修责《任 ： 《。    建设单位】在前期物《业管理中不》得动用专项维修资金！ 《 第十二条！建设：单位不得《将物业共用部—位、共用《设施：设备：的所有权《、使：用权单？独，转让 — 第—十，。三条建设《单位应按照房地【产开：发项目总建》筑面积5‰》的比：例配：置必需的《物业管理用房其费】用列入？开发建？设成本产权属—全，体，业主共有有偿—提供给物业》服务企业使用收益的！使用由？业主大会决定 ！ 《 第十四条房地产！。开发：项目设计除符合【城，。市规划外规划、建设！主管部？门在审批房地—产开发？项目：规划、设计时应同】时，审查配套《设施及物业》管，理，。用房的？规划：和设计；建设施【工应当符合规划、】设计要求建》设单：位，不得变更规划—、，设计标？准 》 第十【五，条在：办理物业承接—验收手续时建—。设单位应《当向物业服》务企业移交》物业管？理用房和下》列工程？建设资料 】     （一）】竣工总平《面，图单体建《筑、结构《、设备施工图—地下管网工》程竣工图《等竣工验《收资料； ！。    （二）【设备设施的安装【、，使用和维《护保养等技术资料；！  —   （三》）物业质量保修文】件和物业使用—说明文件； 【     （】四）：物业管理所必需的其！他，资料 《 ？ ，   房地产—开发项目未》经综合验收或—综合验收不合格【的不得办理移交 】     】。。。物业服务企业—应，当在前期《物业服务合同终【止，时将上？述资：料，移交给业主委员会 ！ 第！十六条公有住房出售！后的前期物业管理由！公有住房出》售前的建设管理单位！实施 第三【章物业管理分工【 第十七条【。本章的物业管理分工！适用：于，共用设？施设备齐全的能够实！行封闭？式管理的《物业管理区域（【以下简称物业区域】） ： ： 第十八！条物业区域内共用】的，道路和？排水设施的日常养】。护和维修《管理由？物业服务企业负责】；属于城市道—路和公共排》。水设施的由市政管】理，部门负责 》 《 ， ， 第十九》条物业区域内绿化建！。设，由建设单位负责【。；共用的绿地、园】林设施等日常养护和！维修：管，理，由物业？服务企？业负责并《接受园林绿化管理部！门的指导监督 ！。。 第二】十条物业区》域规划用地内—道路、楼房周围及绿！地、楼？道等公？共环境的清扫保洁】由物业服《务企业负《责 ： ？ ， 《第二十一条物业区】域内：共用的厕所、—化粪池？、垃圾？站，（箱）等环境卫【生，。设施的日常》养护和维护管理由物！业服务企业负责【；生活？垃圾：由物业服《务企业？。。负责收集到垃圾中】转，站从垃圾《中转站送至垃—圾场的清运》工作由市《容环境卫生管—理部门负责生—活垃圾处理费可【由市：容环境？卫生管理部门—委托物业服》务企业收取》。标准按照市价—格行：。政主管部门的批【复，执行 》 第【二十：二条高层楼（七层以！上下同）以楼内【。供水泵房总计—费，水表为界多层楼（七！。层以下？。下同）？以，楼外自来水》。表井为界界限以外（！包括：计费水表）的—供，水管线及设备—由供水企业负—责维修管《理；界限《以内（包括水表【井至用户《）的供水管线及设备！由物业服《务企业负责维修【管理 —。 《 第二十三条—物业区域内供电线】路、供气《。管道、消防设施、防！雷设施、照》明设施等属于共用】设施设备的》由物业服务企业负】责维修管《理；属于公共—部分的分别由—供电、供气企业和管！理消：防设：施、路灯《。。的部门负责维—修管理 ！ ？第二十四条》物业区域《内供水、供电、供气！、通信？、有线电视等企业】和，单位应？。当向：最终用户《收取相？。关费用  ！   物《业服务企业》受委托收取上—述费用的《可，向委托单《位收取？手，续费不？得向：。用户收取手续费【等额外费用》 第《四，章业主自治》管理 《 第二十五条—公有住房出售建筑面！。。。积达到？30%以上》或者新建商品房【。入住率？达到50%》以上的物业》区域应当成》立业主委员会业主委！员会由？市、县房产主—管部门指导售房单位！组织召开第一次业】主大会选举产生【业主委员会业主【委员会至少》每年组织召开一次业！主大：会；遇特殊》情况：经2：0%：以上的业主提议业】主委员会应》在提：议后15日内—组，织召开业《主大会临时会议【 【 第？二十六条下列事项由！业主共同决定 】 ？ ， ，  （一）制—。。定和修改业主大会】议事规则；》   【  ：（二）制定和修【改，管理规约； —   —  （三《）选举业主委员会】或者更换业主委员】会成员； 【     （【四）选聘《和解聘物业服务【企业； 】 ，   （五）筹【集和：使用专项维修资金】；  【   ？。（六）改建、重【建，建筑物及其附属设施！； —。    （》七）有关共有—和共同管理权—利的其他重大事项 ！ 第！二十：七条业主委员会【是在物业区域—内代表全《。体，业主对物《业实施自治管—。理的组织是业主【大会的执行机—构    ！。 业主委员会—应自选举产》。生之日起《30日内持下列文件！到市、？县房产主《管，部门备？案 》    《 （一）成立业主委！。员会登记申请书【； 《    》。 （二）业主委【员会：成员名单； ！     （三）】业主委员会》章程 【。 ？。 第二十八》条业主委员会履【行，下列职责 【    》 （一）《召集业主大会会议】报，告物：业，管理的实施情况； ！。   —  ：（二）代《表业主与业主大【会选聘的物业服务】企业：签订：物业服务合》同；   ！  （三《）及时了解业主、物！业，使用人的意见和建议！。监督和？协助物业服务企业履！行物：业，服务合同； 【     （四！），监督管理规约的实施！；   】  （五）业主【。大会赋予的》其他职责 ！ 第二十九条！业，主委员会成员有下】列情形之《一的其？职务自行终》。止，     ！（一）因物》。业转让等原因—不再是业主》的；  】   （二）因疾】。病，等原因丧失履行【。职责能力的； 【  》 ，  （三）任职期】间被依法追究刑事责！。任的； 《     （！四）本人以书面形式！向业主大会或者【业主委？员会提出辞职的【；  【  ： （：五）：业主会议《。规则约定的其他情形！ — 第三》十条业主委员会日常！工作经费由全体业】主承担？经费的筹《集，、管理和使》用，由，业主大？会决定 】    业主委【员会成员应当遵守法！律法规和管理规约不！得有下列行为 】 ？    （一）挪】用、：侵占业主共有财产；！ ？     （二】）索取、非法—收，受建设？单位、物业服—务企业或者利害【关系业？主提供？的利：益和报酬； — 《。 ， ，  （三）》利用职务之便要求】物业服务企业—减免物业服务费【； 《     （【四）违反物》业服：务合同拒不交纳物】业服务费用；—     ！（五）泄露业—主资料或者将业主】资料用于与物业【管理无关《的活动其他损害业主！共同利？益或：者，可能影响其》公正履行职责的【行为 第五章物！业管理服务 】第三十一《条从事物业管理【活动的企业应—当具有独立的法【人资：格并按照国家有关规！定取得物业》管理资质证书后方】可从事物业管理服】务 》 第三【十二条从《。事物业管理的—人，员应当按照国家【有关：规定取得职业资格】证书 — 第三【十三条物《业服务企《业从事物业服务应当！根据物业服务合同示！范文本与业主—委员会签订物业服】务合同？ ： ：     物业服】务合同应报市—、县房？产主管部门》备案 ！ ：第三十四条物业服务！企业应按照合同【从事下列物业管理服！务事：项并根？据收费？标准约定各项服【务，的，。收费 ？ 《  ：  ：（一）房《屋建筑共用部位的】日常养护和维—修，管，理； ？。     】（二）共用设—施，设备的？日常养护和》维修：管理； —     （三）！保洁服务； 】   《  （四）保安服】。务； 《 ，     （五）！绿化：管理； 》 ？    《（六）车辆进出【和停放？管理； 】    （七）业主！或者使？用人委托《的，。其他服务事项 【。 第！三十：五条物？业服务收费应—当，区，分，不同物业的性质和】特点分别实行政府】指导价和市场调【。。节价： ：    — 物业服《务收费？实行政府指导价【。的价格主管》部门应当会同—。房产主管部门根【据物业管理服务【等级等因素》制定相应的基—准价及其浮动幅度并！定期公布具体收【费标准由业主与物】业服务企业根据规定！的基准价《和浮：动幅度在物业服务合！同中约定实行市场】调节价的物业服务收！费，由业主与《物业服务《企业：。在物业服务合同中】约定 《 【第三十六条业—主应当？按照物业服务合【同，的约定缴交》物业服？务费用业主与使用】人，约定由？。使用：人缴交物《业服务费用的从其】约定业主负》连带责任 —。   》 ， 已竣？工但尚未出售或者尚！未交付给物业买受人！的物业？物业服务费用由建】设，单位缴？交 ？ 《 第三十七条物！业服务企业应当在物！业服务合《同终止或者解除后的！10日内向业—主，委员会？办，理下列？事项并报市、县房】产主管部《门备案？ ？     （一）！对预收的物业服【。务，费用按实际使用【结算多收《。的部分予以退—还； 【   ？ （二）移交全【部物业档案资料和】有关的财《务帐册；《   【  （？三）移交业》主共有的房》屋、场地和其他财】物 ： 第六章物业的】使用 第三十】八条：业主或者使用人应严！。格按照有关》规定：合理使用《物业在物《业使用？中，。禁止下列行为 【。     （！一，）损：坏房屋承重结—构和破坏《房屋外貌； 】 ：    （二）占】用，、损坏住宅》的共用部位、共【。用设：施设备或者擅—自移装共用设—备；  】   （三）在天】井、：庭园、平台、—屋，顶以及道《路，或者其他场》地，搭，建，建筑：物、构筑物》； ： 《  ：  （四）乱—设，摊点、乱《设集贸市场》； 》。     （五）】乱，。。。倒垃圾、杂物；【   【 ，。 （：六）在建筑》、构筑物上乱张贴】、乱刻画； —  》   （七）排放】或者堆放《有毒有害物质—堆放易爆物》品或者发出超过环】境保护规定》标，准的噪声；》 ：   》  （八）违—法违章从事》生产、经营、加【工、养？。殖等活动； ！     （九）】法，。律、法规禁止的【其他行为 ！ ， 第三十—。九条建设《单位与？住宅买受人签订买】卖合同时应当有住宅！。使用说明书、住宅】质量保证书、—前期物业服务合【同等合同附件—并将装修住宅的禁止！行为和？注意：事项书面《告知买受人 ！ 第—。四十条业主应当按】照设计？用途使用物业严禁业！主或者使《用人擅？自改变物业》。的使用？性，。质因特殊《情况需？要改变使用性质的】应当符合城市规划】要求并依法办—理相关审批手续【后方可进行 【 — ，第四十一《条物业共用部位【、共：用设施设《备维修？时相邻业主、使用】人应当予以配合因相！邻业主、使用人阻挠！维修造成其他业【。主、使用人财产【损失的责任》人应承担赔偿责任】 《。     因物业维！修造成相邻业—主，、，使用人自用部—位、自用设备损坏】或者其？他财产损《失的责任人应当【。负责赔偿《 ： 第】四十二条任何单位】和个人？不得占用物》业区域内《的道路、场地因物】业维修或者公共利】益需：要临：时占用、挖》掘道路、场地的应】当与业主委》员会和物业》服务企业《签订协议并》在约：定的期？限内恢？复原状 》 第七章住》房专项维修资金 ！ 第四十三条商【品房、经济适用住】。房（包括集资—、合作建房下—同）和公有住房出售！都应：。当设：立共用部《位、共用《设施设备专项维修资！金 》。 ，    《商品房、《经济：适用住房出售—。时售：房单位应当与买【受人签？订代收代缴专项【维修资金的》约定买受人》应当：按本市？、，县，住宅建？筑安装工程》每平方米造价6%】的比例？。与购买物业的建筑面！积的乘？积向售房单位缴交首！期专项维修资金市】、县房产主管部门】应当根据本》辖，。区，的实际情《况合理确定、—。公布每？平方米建《筑面积交存首期住】宅专项维修资金的数！。额并适时调整 】   》  单位出售—。的公有住房》多层：。。和高层分别由售【房单位按售房款20！%和30%的比例一！次，。性提取专项维修资金！。；，买受人按购房款的2！%，。向售房单位》缴交首期《专项维修资金 】  《 ，  业主缴交—的专：项维修？资金属业主所有不计！入房屋销售》收入从公有住房售】房款中提取的专项】维修资？金，属于公？有住房售房单—位所有？ 【。 第？。四十四条专项维修资！金应当在银行设【立，专户存储由市—、县：房产主管部门按下列！。规定归集和》代管 》     （一】）商品房《、经：济适用住房的专【项维修？资金在业主办—。。理房屋权《属证时？建设单？位应当将代收的专项！。维修资金《移交房产主管部门】。； 》     （二）公！有住房出售的专【项维：修资金按本办法【第四十三《条第三款规定标准由！市房改部门提取【并拨付到银行专户 ！   —  未按前款—规定缴交首期专【项维修资金的建设】单位或者公有住房售！房单位不得将房【屋交：付买受人 】 ？ 第四十五条【专项维修《资金的使用由—物业服务企业—申报经业主委员会】审批后拨付给—该物业区域定—向使用？ ？ 第【。四，十六条专项维修资】金主：要用：于物业共用部—位、共用设施—设备保修期满后的中！修、：大修、？更新、改造不得挪】作他用 《 《    《物业共用部位、【共用设施设备属【。人为：损坏：的其维修、》更新费用由》。责，任人承担 【     物【业自用部《位、自用《设施设备的维修、更！。新，费用由业主》自行承担《。 ， 【 第四十七条专项】维修资金不足时【经业主？大会决定《按，业主：拥有的物业建筑【。面积比例《向业主筹集》 ？第八章法律责任 ！ ，第四十八条业主大】会，、业主委员会—作出的？决，定违反法律法规【和，。。本，办法规定的》由市、县房产主【管，部门责令限期改【正或者撤销其决定并！。通告全体业主 【 ？ ？ 第？四十九条违反本【办法规定未取得资】质证书从事物业管理！的根据物业管—理条例第六十条规】。定由市？、县房产主管部门】。没收非法所得—并，处5万元《以上20万》元以：。下的罚款；给业主造！成损失的《依，法承担？赔偿：。责任 —     以欺【骗手段取得资—质证书的依照本条】第一款规定执—行并由颁发资质证书！的部门吊《销资质证书 】 第五十！条违反本办法规【定，。建设单位未通—过招投标《的方式选聘物业服务！企，业或者未经批准擅自！采用协议方》。式选聘物《业服务？企业的根据物业管理！条例第五《十七条规定由市、县！房，产主：管部门责令限期改正！给予警告可以并【处10万元以下的罚！款 — 第五—。。十一：。条，违反：本办法规定建设单】位，。不按规定配置物业】管理用房的根据物业！管，理条例第六十四条】规定由市、县房产主！管部门责《令限期改正给予警】告没收违法所得并】。处10万元以上【50万元《以下的罚款》 ： 第】五十二条违反本【规定不移交有关【资料的？根据物业管理—条例第五十九—条规定由《。市、县房产主管【部门责令限期改正】；逾期？仍，。不移交有关资料的处！1万元？以上1？0万元以下的罚款】 】 ，第五十三《。条违反本办》法规定？有下列情形之一【的根据江西》省城市居住小区物业！管理条例第四十【五条规？。定由市、县房—产主：管，。部门责令限期改正】逾期：不改正的处》1万：元以上5万元以下】的罚款 — ，     （—。一，。）建设单位未进行】前期物业管理或【者擅自动用专项维修！资金的；《 》    《（，二）建设单位或者】公有住？房，售房：单位：未按本？办法规定设立专项维！修资金的 【 —第五十四条业主或者！。使用人未按物业管理！。服务合同交纳—物业：。管理：服务费的根据物【业管理条例第六十】。。七条：和江西省城市居住小！区物业管理条例【。第四十七《条规：定物业服务企业可以！按日加收应交纳【。费用：3‰滞纳金或者按】照约定加收》滞纳金；《逾期不？交纳的物业服务【企业可以向人民法】院起诉 — 第五十！五，条违反？。。本办：法的规定市、—。。县房产行《政主管部门或—者其他有关行政【管理部门的工作【人员利用职务—上的便利收受—他人财物《或，者其他好处不—依法履？行监督管《理，职责或者发现违【法，。行为不予查处构成犯！罪的依法追》究刑事责任；—尚，不构成？犯罪的依法给—予行政？处分 《 ，第九章附则》 第五十六条】本办法所称物—业共用部位是指【一幢房屋内部建设费！用已：分摊进入房屋销【。售价格的由整幢房屋！的业主、《使用人共同使用的】门厅、？。楼梯间？、水泵间、》电表：间，、电梯？间、电梯机房、【走廊通？道、传达《室、内天《井，。、房：屋，承重结构《、室外墙面》、屋顶等部》位； —   ？。 ， 共用设备》是，指一幢房屋内部建】。设费用已分摊—进，入房屋销《售价格的由整—幢房屋？的，业主、？使用：人共同使用的供【水管道、排水管道】、落：水，管、照明灯具、垃圾！通，道、电？视天线、水箱—、，电梯、防雷装置【。、消防器具等—设备； 》   》  共用设施是指】物业区域内建设【费用：已分摊进入》房屋销？。售价格的由业主【、，使用人共同》使，用的道路、绿—地、：停车场库、》照，明设：施、消防设施、【排，水管：道、窖井、化粪池】、垃圾站（房）、】公益性文《体设：施等：； ？    — 房屋承《。重结构是《。指房屋的基础、【。承重：墙体、梁《。柱、楼？盖、屋顶等 — ？ 第五十】七条专项维修资金】管理：办法由市《房产主管部门—会同市？。财政部门《制定并报市人—民政府备案后—实，施 ？ ？ 第》五十八条本办法“】以上”均含本数“】以下”均不含本【。数 — 第》五十九条本办法自】2010年1月1日！起施行2004年】7月12日以市政府！令第1？9，号颁布的萍乡市【。物业管理《办法同时废止 】 ，