？ ： 萍乡市物》业管：理办：法 ？ 文《号第51号 【 ： 颁布日期【2009-》1，2-0？7 》实施日期《2010-》01-01 【 　　 第【一章 总则》 第一条为规范】我，市物：业管理？活动明确业主、使用！人，和物业服务企业、建！设，。单位的权利和义【务保障物《业合：理使用促进物业管】理的健康发展根据中！华人民共和国物权】法，、国务院物业管理条！例和江西省城市居】住小区物业管理条】例以及建设部财政】部住宅专项》维修资金管理办【。法等：法律法规结》。合本市实际制定【本办法 】 ？ 第二条《本办法适用于—。本市行？。政区域内住宅区【和非住宅的物业管理！ ， 第！三条本办法所—。称物业？管，理是指？。业主通过选聘物【业服务企《业按照物业服—务合：同约定对《房屋及配《套的设施设》备和相关场地进【行维修、养护、管理！维护相关区域内的环！。。境，卫生和秩序的活动 ！    【 本办法所称业主】是指物业《的，所有权人 】     》。本办法？所称使用人是指物】业的承租人或实际】使，用物业的其他人 ！。。 ：     本办【法所称物业》服务企业《是指依？法成立并接受业主或！者业主大《。会的委托《根据物业服》务合同？进行服务的企业 ！ 第四！条新建住宅区和共用！设，施设备齐《。全的原有住宅—区建筑面积在3【万，平，方米以上的应当按】照本办法规定—的，方式实？行物业管理；建【筑面积在3万平方米！以下的？可以由业主大—会决定采取其他【。方式实行物》业管理？ 《     》共，用设施设《备不齐全的住—宅相对集中的—居，住区由市、》县（区）人民—政府组？织整治创造条件逐步！实行物业管理整治】改造办法由市人民政！府另行制定 — ， ： 《 第五条物业管【理实行业主》自，治管理与物业服务企！业专业化有偿服务】相结合的《原，则 ？。 —。。 第六条《市房产主管部—门是全市《物业管理的主管【部门负责组》织实施本办》法并对？全市的物业管理活动！进行监督管理 ！   《。  （一）贯—彻执行国家法—律法规及各》级有关物《业管理的政策并【负责拟？定当地物《业，管理活动的具体【办，法和：。制度； 》 ？    《（二）负责本—辖，。区，内物业服务》。企，业的登记《备，案、资质审查—、报批、《。发证和？。年检管理； 【 ？    《（三）？指导成立业》主大会和选》举产生？业主：委员会； ！    《（四）负责物业共用！部位、共用设—施设备专《项维：修资金（以下简称专！项维：修资金）的建—立和管理； 】   《 ， （五）组织物业】服务：企业开展物业管理招！投标、达标创优和】岗位技术培训活动】；    ！ （六）《协，调物业？服务企业与有关【部门：之间的？。。关系；  ！   （七）受【理业主、使用人【对物业管理的—。投诉并进行现场【调，查组织？落，实整改措施；— ，     】（八）查处》物业管理违规行为】；报请降《低限期不改的物业服！。务企业的资》质等级；建》议工：商行：政管理部门》吊销限？期不改的物业—服务企业的》营业执照 》。 ，     县房！产，主，管部门是本辖—区物业管理的—主管部门《在市房？产，主管部门的》指导下依照本办法规！定对辖区的物业管】理活动进行监—。督管理 》 ， ： 第七—条规划、建设、市政！、绿化、《公安、消防、—雷电防护、市容【环境卫生《、价格、工商行【政管理等有关—部门及供水、供【气、供电等企业应】当按照各自的职责】分工和本《办法规定《。密，切配合共同》做好物业管理—的有关工作 ！    《 各行政管理部门不！得向物业《服务企业摊》派和：。重复收取费》用 ： 《。    街道办【事处、乡镇人民政府！负，责组织、指导本【辖区内业《。主大会成立和业主委！员会的选举》。工作指导《、监督？业主大会和》业主委员《会的日常活》动配合调解处理物业！管理中的投诉协【调处理物业管—理与社区管理的关】系 【 第《八条物业管理行业】协会应？当依法加强行业自律！。。规，范行业行为维护市】场，秩序和公平竞争【建立物？业，服务企业及》其从业人员诚信档案！督促其依法、—诚信经营和服务对】违反法律法规和【行业规范的行—。。为给予？。通报批评和公—开谴责促《进行：业健康发展 — 第二章前期物业！管理 》第九条本办法所称前！期物业管理是—指在业主、》业主大会《选聘物业服务—企业之前《由建设单位选聘物业！服务：企业所进《行的物业管理和服务！ ， — ：第十：条建设单位应当与】物业服务企业订立】前期物业服务—合同：该合同至业主、业】主大会与其》选聘的物业服务企】业订立物业服—务，合，同生效时终》止   】  住宅《物业和？非，住宅物业的建设单】位应当通过招—标的方式《选，聘具有相应资—质的物业服务企业投！标人少于《3，个或者住宅规模较小！的经住宅物》。。业所在？地的市、《县人民政府房产主】管部门批《准可以采《用协议方式选聘【。具有：相应资质的物业服】务企业 【。     在前【期物业管《理期间房屋交—付使：用前所发生》的物业？管理费用由建设单位！承担；房屋交付【使用后所发生的物业！管理费用由建—。设单位与业主—约定：承担 【 第》十一条建设单—位必须？依照国？家规定的保修—期限和保修范围【承担物业的保修【责任 【    《建设单位《在，前期：物业管理中不—得，动，用专项维《修，资金 ？。 — 第十二条—建设单位不得将【物业共用部位、共用！设施设备的所—有权、使用权单独转！让 】 第十三条建设单！位应按照房地产【。开发项目《总建筑？面积5‰的比例配】置必需的物》业管理用房其费【用列入开发建设成本！。产权属全体业主【共有有偿提供给物】业，服务企业使用收益的！使用由？业主大会决定 ！ 第十四！条房：地，产开：发项目设计除符【合城市规划外规划】、建设主管部—门在审批房》地产开发《项目规划、设—计时应同时》审查配套设施—。及物业管理用房【的规划和设计；【建设施工应当符【合规划？、设计要求建设【单位不得变更规【划、设计标准 ！ 第【。十，五条在？办理物业承接验【收手续时建设单位】应，。当向物业服务—企业移？交，。物业：管理用房和下列【工程建设资料 】    — （一）竣》工总平面图单体【。建，。筑、结构《、设备施工图地下管！网工程竣工图—等竣工？验收资料； 】     （【二，）设备？。设施的安《装、使？用和：维护保？养等：技术资料； 】 ，     （三【）物业质《量保修文件和物业】使用说明文件—； —    （四）物】。业管理所必》需的其他《资料 ？ ：     房地产！。开发：项目未经综合—验收或综合验—收不合格的不—得办理移交 】 ： ，   物《。业服务企业应当在】。。前期物业服务合【同终止时将上—述资料移交给业主委！员会 】 第十六条公】有住房出售后的前期！物业管理由》公有住房出售前的建！设管理单位》实施 第三【章物：业管：理分工 》 第十七《条本章的物》业管理分工适用于】共，用设施设备齐全的】能够实行《封闭式管《理，的物：业管理区域（以【下简称物业区域）】 — 第十》八条物业区》域内共用的道路和排！水设施的日常养【护和维修管理—由物业服务企—业负责；属》于城市道路和公【共排水设施》的由市政管理部门】负责： ， 【 第十九条》物业区域《内绿化建设由建【。设单位负责》；共用的《绿地、？园林设施《。等日常？养护和维修管理【由物：业服务？企，业负责并《接受园林绿》化管理部门的指导监！督 》 第二十】条，物，业区域？规划用？地内道路、楼—房周：围及绿地、楼道等】。公共环境的清扫【保洁由物《业服务企业负责 ！ — 第二？十一条物业区—域内共用《的厕所？、化粪池、垃圾站（！箱）等环境卫生【设，施的日常养护和【维护管？理由物业《服务：企业负责；》生，活垃：圾由物业服》务企业？负责收集到》垃，圾，中转站从垃圾—中转站？送至垃？。圾场的清运》工作：。由，市容环境卫生管理】部门负责生活—垃圾处？理费可由市容—。。环境卫生管理部【门委托？物业服务企》业收取标准按照市价！格行政主管部门的】批复执行《 】 第二十二条高层】楼（七层以上下【同）以楼内》供水泵房总计—费水表为界多层楼】（七层以下下同【）以：楼外自来《水表井为界界限【以外（包括》计费水表）》的供水管线》及设：备由供？水企：。业负责维修管—理；界限以内（包】括，水表井至用户）的供！水管线及设备—由物：。业服务企业负责维修！管理 】 ： 第二十《三条物？业区域内供电线路】、供气管道、消防设！施、防？雷设施、照明—设施等属于共用【设施设？备的由物业服务企】业负责维修》管理；属于公共【部分的分《别由供电、供气【企业和管《理消防设施、路灯】的部门负责维—。修，管理 】。 第二十四【条物业区域内供【水、供电、》供气、？通信、有线电视等企！业，和单位应当向最【终用户收取》相，关费用 》     【物业服务企》业受委托收取上【述费用的可向—委托单？位收取手续费不得向！用户收取手》续费等额外费用【 ， 第四章业主自治！管理 第二十】五条公有住房出售建！筑面积达到》30%以上或者【新建：商，品，房入住率达到—。50%以上的物业区！域应：当成立业主委员会】业，主委员会由市、【县房产主管》部门指导售房单【位组织召开第一次】业主大会《。选举：产生业主委员会业主！委员：会，至少：每年组织召开一【次业：主大会；遇特—。殊，情况经20%以上的！业，主提议？。业主委员会应在提】议后：15日内组织召【开，业主大会临时会【议， 【。。 第二《十六：条下列？事项由业主共同决定！ ？。 ，     》。。（一）制定和修【改业主大会议事规则！；    ！ （二）制》定和修改管理规【约；：     ！（三）选举业主委员！会或者更《。换业主委员》会，成员； 】    （四）选】聘和解聘物业服【务企：业； 》     （【五）筹集和使—。用专项？维修：资，金；  】   （六）改【建、重建建筑物及其！附属设施； ！     （七）】有关共有和共同管理！权利的其他重—大事项 】 第》二十七条业主委员】。会是在物业》区，域内代表全体业主】对物业实施自—治管理的组织是业主！大会的执行机构 】     】业，主委员？会应自选举产生之日！起30日内》持下列？文件到？市、县房《产，。主管部门备》案 ？     （一！）成立业主委员会登！记申请书； —  》   （二）业【主，委员会成员名单；】    】 （三？），。业主委员会章程 】 ， 第二！十八：条业主委员会履行】下列：职责 —   ？  （一）召集业】主大会会议报告物】业管理的实施情【况；： ：     （二！）代：表业：主与业主《大会选聘的物—业服务企《业签订物业服—务合同； 】 ，    《（三）及时》了解业主、物业使用！人的意？。见和建议《监督和协助物业【服务企业履行物业】服，务合同； 》    【。 （四）《监督管理规约的【实施； 》。   》 ， （五）《业主大会赋予—的其他职责 — 》 ： 第二十九条业【主委员会《成员有下列情—形之一的《其职务自行终止 ！ ？  ：  （一）因物业】转让等原《因，不再是业主的；【  —   （《二）因？疾病等原因》丧失：履行：职责能力的；—     ！（三）任职期间【被依：法追究刑《事责：任的； 《 《    （四—）本人以《书，面形式？向，业主：大会或者《业主委员会提出辞职！的； ？ ，     （五！）业主？会议规则约定的其他！情形 【 第》三十条业主委员会】日常工作经费—由全：体业主承担经费的】筹集、管理和使【。用，由业主大会决—。定   】  ：业主委员会成员应当！遵守法律法规—和管理规约不得有】。下列：行为： ，。 ：     （一）！挪，用、侵占业》主共有？财产；  ！  ： （二）索取、【。非法：收受建设单》位、物业服务企业或！者利害？关系业主提供的利益！和报酬；《    】 （三）利》用职：务之便？要求物业服务企【业减免？物业服务《费； 【 ，   （《四）违反物业服务合！同拒：不交纳物业服务【。费用；？    】 （五）泄露—业，主资料或者将业主】资料用于《与物业管理无—关的活动其他损【害，业主共同利益或者可！能影响其公正履行职！责的行为《 ？。第五章物《业管理服《务 第三十一条！从事物业管理活动】。的企：。业应当具《。有独立的法人资格】并按照国《家有关规定取—得物业管理资质证】书，。。后方可？从事物业管理服【务 《 第【三十二条从事物【业管理？的人员应当按照国】家有关规定取得【职业资格证》书 《 第三】。十三条？物业服？务企业从《事物：。业服务？应当：根据物业服务—合同示范《。文本：与业主委员》会签订物业服务合同！    】 物业服务合同应】报市、县房产主管】部门备案 【 ， 第—三十四条《物业服务企业应【按，照合同从事》下，列物业管理服务事项！并根据收费》标准约？定，各项服务的》收费： ？    》 （一？。），房屋建筑共用—部位的日《常，养护和维修管—理； 《     （二！）共用？设施设备的日—常养：护和维修《管理；  ！   （三）保【洁服务； 】    《。 （四）保安服务；！ ？     （五】）绿化管《理；： ，     】（六：）车辆？进出和停《。放，管，理，；  【   （七）业【主，或者使用人委托的其！他服务事项 — ： ？ 第三》十五条物业》服务：收费应当区》分不同物《业的性质和》特点：分别实行政府指【导价和市场调节价 ！     】物业服务《收费实行政府—指导价的《价格：。主管部门应当会【同房产主管部门根据！物业管理服务等【级等因素制定相应的！基准价及其浮动幅】度并：定期公布具体收费】标，准由业主《与物业服务企业【根，据规定的《基准价和浮》动幅度在物业服【务合同中约定实行】市场调节价的物【业，服务：收费由业主与物【业服务企《业在物业服务合同】中约定 — 第三】十六条业主应当按】照物业服务合—同的约定缴》交物业服务》费用业？主与使用人约—定由使用人》缴交物业服》务费用的从其约【定业主负连带责任 ！    【。 ，已竣：工但尚未出售或【者尚未交《。付给物业买受人【的物业？物业服务费用由建】设单位缴交 【 ： ， 第三—十七条物业服务企业！应，当，在物：业服务？合同终止或者—解除后的10日内】向业：。。主委员会办理下列】事项：并报：市、县房产主管【部门备案《 》    （一）对】预收：的物业？服务费用按》实际使用结算多收】的部分予以退还【； —    （》二）移交《全部物业档案资料】和有关的财务—帐册； —   《  （三）移交【业，主共有的房》屋、场地和》其他财物 第六！章物业的使》用， 第三》十八：条，。。业主或者使》用人应严格按照有关！。规定合？理使用物《业在：物业使？用中：禁止下列行为 】     （一！）损坏房屋》承重结构和破坏房】屋外貌； —     （】二）：占用、损《坏住宅的共用—部位、共用设施设】备或者擅自》移装共用设备； ！ ，     （【三）：在天井、庭园、平台！、屋顶？以及道路或者其【他场：地，搭建：。建筑物、构》。筑物：； 《  ？   （四）乱设】摊点、乱设》集，。贸市场； — ？    《（五）乱倒垃—圾、杂物； 】    》 （六）在建—筑、构筑物上乱张贴！。、乱刻？画； —     （七）排！放或者堆《放有毒有害物—质，堆放易爆物品或者发！出超过环境保护【规定标准的噪—。。声； 【    （八）违法！违，章从事生产、经营、！加工、养殖等活【动； ？ 《    （》九，）法律、法》规禁止？的其他行为 ！ 《 第三十九条建设】单位与住宅买受人】签订买卖合同—时应当有住宅使【。用说明书《、住宅质《量保证书、前—期物业服务合同等】合同：附件并将装修住宅】的禁止行为》和，注，意事项书《面，告知买受人》 》 ： 第四十》。条业：主应当按照设计【用，途使用物《业严禁业主或者使】用人擅自《改，。变物业的使用性【质因特殊情》况需要改变使用性质！的应当符合城市【规划要求《并依法办理相—关审批手续后方【可进行 《 ， 【第，四十一条物业—共用部位《、共用设施设备维修！时相邻业主、—使用人？应当予以《配合因相邻业—主、：。使用人阻《挠维修造成其—。他，业主、？使用人？财产损失的》责，任人应承担》赔偿责？任 ：。 ？     》。因物业维修造成【相邻业主、使用人】自用部位、自用【设备损坏或者—其他财产损》失的责任人应—当负责赔偿 【 ？ 第四十二】。条任何单位和个人】不得占用物业—区域内？。的道路、场地因物】。业维：修，或，者公共利益需—要，临时占用《、挖掘道路、场地】的应当与《。。业主委员会和—物业服务企业签订协！议并在约定的期限】内恢复原状》 ， 第？七章住房专项维修】资金 第四十】三条商品房、经济适！用住房（《包括集资、合—。作建房下同）和【公有住？房出售都应当—设立：共，。用部位、共》用设施设备专项【维，。修资金 — ：    商品房、经！济适用住房出售时】售，房单位应当与买受】人签订代收代缴专项！维修：。资金的？约定买受人应—当按本市《。、县住宅建筑安装】工程每平《方米造？价6%的比例与购买！物业的建筑》面积的乘积向售【房单位缴交》首，期专项维《修资金市《、，县房产主《管部门应当根据【。本辖区的实际情况】合理：确定、公布每平【方米建筑面积交存】首期住？宅专项维修资金的数！额并适时调》整 ：   —  单位出》售的：公，有住房多层和高层分！别由售房单位按售房！款20%和3—0%的？比例：一次性提《取专：项维：修资金；买受人【按购房款的2%向】售房单位缴交首期】专，。项维修资金 ！     业—主缴交的专项维修资！金属：业主所有不计入房】屋销售收入从公有】住房售？房款中？提取的专项维修资】金，属于公有住房售房单！位所有？ 《 ： 第四》十四条专项》维修资金应当—在银行设立专户存】储由市、县房产主】管部门按下列规【定归集？和代管 】    （》一）商品《。房，、经济适用住房【的专：项维修资金》在业：。主办理房《屋权属证时建—设单位应当将代收】的专项？维修资？金移交房产》主管部门； ！     （二【）公有住房出—售的专项维修资金】按本办法第四十【。三条第三款规定标】准由市房改部门【提取并拨付到银行专！户  【 ，  未按前款规【定缴交首期专项【维，修资金的建设单位或！。者公有？住房售房单位—不，。得将房屋交》付，买受人 —。 ， 第四十】五条专项维修—。资金的使用》由物业服务企业【申报经业主委—员会审批后拨付给该！物，业区域定向使用 ！ — ，第，四十六条专项维修】资金主要用》于物业共用部位【、共用设施设备【保修期满后的中【修，、大修、《更新、改造不—得挪作他《用  【。。   ？物业：共用：部位：、共用？。设施设备属人为【损，坏的其维修、—更新费用由责—任人承担 ！    《物业自用部位、【自，用设：施，设备：的维修、更》新费用由业主自【行承担 《 【 第四十七条专项维！修资金不足》时，经业主？大会：决定按业主拥有【。的物：业建筑？面积比例向业主【。筹集 》第八章法律责任 ！ 第：四十八条业》主大会、《业主委员会作—出的决定违反法律】法规和本办法规定】的由市、县房产主管！。部门责令《限，期改正或者撤—销其决？定并通告全体业主 ！ 》 第四十九条】违反本？办法规定《未取得资质证书从】。事物业管理的—根据物？业管理？条例第六十条规【。定由市、县房产主】。管部：门没收非法所得【并处5万元以上2】0万：元以下的罚款；给业！主造成损失的依法】承担赔偿责任 】     【以欺骗手段取得资质！证书的依照本条【第一款规定执行【并由颁发资》质证书的部门吊【销资质证书 】 》 第五十条违反【本办法规《定建设？单位未通《。过招投？标，的方：式选聘物业服务企业！或者未经批准擅自采！用协议方式选聘物业！。服务企业的根据物业！管理条例第五—十七条规定由市、】县房产主管部门责】令限期？改正给予警告可【以并处10万元以】下的罚款 — ： ， ， ： 第五十一条违【反本办法《规，定建设单位不—按，规定配置物》业管理用房的根据物！业，管，。理条例第六》十四条规定由市、县！房产主？管部门责令》限期改正给予警告】没收违法所得—并，处10万《元以上50万元以下！的罚款？。 】 第五十二条违反本！规，。定不移交有关资料的！根据物业《管理条例第五十【九条规定由市、县】房产：主管部？门责令限期改—正；逾？。期仍不移交有关【资料的处1》万，元以上10》。万元以？下的罚款 ！ 第五十三】条违反本办法规定有！下列情形之一的根】据，江西省城市居住小区！物业管理《条例第四十五条【规定由市、县房产主！管，部门责令限》期改正逾期不改【正，的处1万元以上5】万元：以下的罚款 ！     》。（一）建设》单，位，未，进行：前期物业管理或者】擅自动用专项—维修资金的； ！    》 （二？）建设单位或者公】有住：房售房单位》未按本办法》规定设立《专项维修资金—的 ？ ， 第五】。十四条业主或者使用！人，未按物业管》理服务合同交—纳物业管理服务【费的根据物业管【理条例第六十七【条和江西省城—市居住小《区物业管理》条例第四十七条【规定物业服务企业】。。可以按日加收应交纳！费用3‰滞纳金或】者，按照约定加收滞纳】金；逾期不》。交纳：的，物业服？。务企业可以向人民法！院起诉 — —第五十五条违反本办！法的规？定市、县房》产行政主《。。管部门或者》。其他有关《行政管理部门—的工作人员》利用职？务上的便利》。。收受他人财》。物或者其他》。好处：不依法履行》监督管理职责—或者发现违》法行为不《予查处构成》犯罪的依法追—究刑事责任；尚【不构成犯罪的依法】给予行政处分 】 第九章附则 】 第五十《六条本办法所称【物，。业共用部位是指一】幢房屋？内部建设费用已分摊！。进入房屋销售价【格的由整幢房屋【的业主、《使用人共同使用的门！厅、楼梯《间、：水泵间、电表—间、电梯《。。间，、电梯机房、—走廊：通道、传达》室、内天井、房屋】承重结构《、，室外：墙面、屋顶等部【。位；  】   共《用设：备是指一幢房屋【内部：建设费用已分—摊进：入房屋销售价格【的由：整幢房屋《的，业主、使用人共【同使用的供》水管道、排水管道、！落水管、照明灯具】、垃：圾通道、电视天【线、水箱、》电梯：、防：雷装置、消防器具】等，设备； 》     【共用设施是指—物，业区域内建》设费用已分摊进入房！屋销售价格的由业】主、使用人共—同使用的道路、绿地！、停车场库、—照明设施、》消防设施、排水管】道，、窖：井、化粪池》、垃圾站（房）【、公益性文体—设施等； 】     房屋承重！结构是指房屋的基】础，、承重墙体、—梁柱、楼盖、屋顶】等 《。 ： 第五—十七条专项维—修资金管理办法【由市房产主》管部门会同市财政部！门制定并报》市人：民政府备案后实【施 ！ 第五十八》。条，。本办法？“以上”均含本数“！以下”均不含—本数 《 》 ， 第五十九条本【办法自2010【年1月1日起—施行2004年【7月12日以市政府！令第19号颁布的萍！乡市物业《管理办？法同时废止 】