—萍乡市物业管理【。办法 — 文号第《51号 【 颁布》日期200》9-12-07 ！ 实施日》期2：010？-01-《01 ？。 ， 　　 第一章！ 总则 第一条】为规范我市物业【。管理活？动明确业主、使用】人和物业《服务企？业、：建设单位的权利和义！务保障物业合—理使用促进物—业管理的《健康发展《。根，据中华？人民共和国》。物权法、国务院物业！管理：条例和江《西省城市居住—小区物业管理条例以！及建设部财》政部住宅专项—维修资金管》理办法等法律法规】。结合本？市，实际制定本办法 ！ — 第二条《本办法适用于—本市行政《区域内住宅区和【非住宅的物业管理】 》 第三条【本办法？所称物业管理—是指业？主通过选《聘，物业服务企业按照物！。业服务合《同约定对《。房屋及配套的设施设！备和相关场地进行】维修、？养，护、管理维护相关区！域内的环《境，卫生和秩序的活【动 《     —本办法？所称业主是》指物：业的所有权人 】     本】办法所称使用—人是指物业的承租人！。或实际使用物业的】其他人 —   《  本办法》所称物业服务企业是！指依法？成立并接受业—主或者业主》。大，会的委托根据物业】服务合同进行—服务的企业 — ， ？。 ？ 第：四条新建住宅—区和共用设》施设备齐全》的原：有住宅？区建筑面积在3万平！方米以？上的应当按照本办法！规定的方《式实行物业管理【；建筑面《积在3万《平方米以下的—可以由业《主大会决定采取其他！。方式实行物业—管理  】   共用设—施设备不《齐全的住宅相对集中！的居住区由市、县（！区）人民《政府组？织整治创《造条件逐步实行物业！管理整治改造办法由！市人民政府另行【。制定： ： ： 》第五条物业管—理实行业主自治管理！与物业？服务企业《专业化有偿》服务相？结合的原《则，。 ！第六条市房产主管部！门，是全市物业》管理的主管》部门负？责组织实施本办【法并对全市的—物业管理活》动进行监督》管理 ？     （！一）贯？彻执行国家法—。律，法规及各级有关【物业管？。理的政策并负—责拟定当地物业管理！活，动的具体《办，法和制度； ！。     》（二）负责》本辖区内物》。业服务企业》的，登记：备案、资质审查、】。报批、发证》和年：检管理； 】    《 （三）指》。导成立业《主大会和选举产【生业主委员会；【    】 （四）负》责物：业共：用部：位、共？用设施设备专项维】修资金（以下简称专！项维修资《金）的建立》和，管理； 【    《 （五）组织物业服！务企业开展》物业管理《招投标、达标创优】和，。岗位技术《培训活动； ！  ：   （六）协【调物业服《务企业与有关—部门之间的》关系； 】    （七）受理！业主、使用人对物业！管理的投《诉并进行现》场调查组织》落实整改《措施； 【  ：   （《八）查处物业管【理违：规行：为，；报：请降低限期》不改的物业服务【企业的资质等级【；建议工商行—政管理？。部门：吊销：。限期不改的物业【服务企业的营业执】照 ？ ：     县房【产主管部门是—本辖区物业管理的】主管部门在市房【产主管部门的—指导下依照本办【法规定对辖》区的物业管理活动】。。进行监督管理 ！ —第七：条规划、建设—、市政、绿化、【公，安、消防、雷—电防护、市容—环境卫生、价格、】工商行政管理等有】关部：门及供？水、供气《。、供电等企业应当】按照：各自的职《责分工和本办—法规定密切配合【共同做好物业管理】的有关工作 —   — ， 各：行政管理部门不得向！物业服务企业—摊派和重复收—取费用  ！   街道》办事处、乡》镇人民政府负—责组织？、指导本辖》区内业主大会成【立和业主委员会【的选举工作指导、监！督，业主大会《和业主委员》。会的日？常，。活动配合《调解处理物业管理中！的投诉协《调，处理物业管理与【社区管理的关系 ！ 《 ： 第八条物业管理行！业，协，会应当？依法：加强行业《。自律规范行业—。行为维护市》场秩序和公平—。竞争建？立物：业服务企业及其从】业人员诚信档案督】促其依法、诚信【经营：和服务对违反法律】法，。。规和行业规范—的行为给予》通报批评和》公开谴责促进—行业健康发展 【 ：第二章前期》物业管理《 第九条本办】。法，所称：前期物业管理是【指在：业主、？业主大会《选聘物业服》务企业之前》。由建设单位选聘【物业服务企》业所进行的》物业管理和服务【。 【 ：。第十条建设单—位应当与《物业服务《企，业订：立前：期物业服务合同该】合同至业《主、业主大会—与其选聘的物业【服务企业订》立物业服务合同【生效时终止 【 ，    》 住宅物业和—非住宅物业的—建设单位应当通过】。招标的方《式选聘具有相—应资质的《物业服？务企业投标人少【于3个？。或者住？宅规模较小》的，经住宅物业所在地】的市、县人》民政府房产主管部门！批准可以《采，用协议方式选聘具有！。相应资？质的物业服务企业 ！     在！前期物业管理期间房！屋交付使用前所发】生的物业管理费用】由建设单位承担【；房屋交付使—用后所发生的物业管！理费用由建设单【位与业？主约定承担》 ！第十一条建设单位】。必，须依照国家规—定的保修期限和【保修范围《承，。担物业的保修责【任  【 ，  建设单位在前期！物业管？理中不？得动用专项维修资】金 ： — 第？十二条建设》单，位不得将《物业共？用部位、共用设【施设备的所有权、使！。用权单独转》让 】 第十三条建【设单位应按照—房地产开发项目总】建筑面积5‰—的比例配置必需【的物业管理用房【其费用列入》开发：建设成本产权属【全体业？主共：有有偿提供给物【业服务企业使用【收益的使用由业【主大会决定 ！ 第—十，四条房地产开发【。项目设计除》符合城市《规划外规划、建设主！管部门在《审批：房地产开《发项目规划、设【计时应？同时审查《配套设施及》物业管？理用：房的规划和设—计，；建设施工应—当符合规《划、设计《要求建设单位不得变！更，规划、设《计，标准 【。。 第十五条】在办理物《业承接验收》手续时建设单位应】当向物？业服务企《业移交物业管理【用房和下列》工程：建设资料 ！。   ？ （一）竣工总平】面，图单体建筑、—结构：。、设备？。施工图地下管网【工程竣？工，图等竣工验收—资料； 》。 ？    （》二）设备设施的【安装、使用和维护保！养等：技术资料； ！     （三【）物业？质量保修文件和物】业使用说明文—件； 【    （四）物】业管理所必需的其】。。他资料 】    房地产【开发项目未经综合验！收或综合验收—不，合格：的不得办理移—交 ： ？     物业服务！企业应当《在前期物业服务【合同终止时将上【述资料？移交给业主委员【会 【 第十六条公】。有住房出售后的【。前期物业管理由公有！住房出售前的建设管！理单位实施 — 第三章物业管理！。分工：。。 第十》七条本章的物业管】理分工适《用，于共用？。设施设备齐全的能】够实行封闭》式，。管理的？物业管理区域（以】下简称物业区域【） ： 《 第十八条物！业区域内共用的道】路，。和排水设施的日常养！。护和维修管理由物】业服务企业负责；属！于城市道路和公【。共排水设施的由市政！。管理部门负责 】 ，。 》 第十九条物业区】域内：绿化建设由建—设单位负责；共【用的绿地《、园林设施》等日：常养护和《维修管理由物—业服务企业》负责：并接受园林》绿化管理部门的指】导监督 【 第二十条！物业：区域规划用地内【道路、楼房》周围及绿地、—楼，道等公共环境的清扫！保洁：。由物业服务企业负责！ — 第二十一条】物业区域内共—。用的厕？。。所、化粪《池，、垃圾站（》箱）等环《境卫生设施的—日，常养护和《维护管理由物业服务！企业负责《；生活垃圾由—物业服务企业—负责收？集到垃圾《中转站从垃圾中转】站送：至，。垃，圾场的清运工—作由市？容环：境卫生管《理部门负责生活垃圾！处理费可由》市容环境卫生—管理：部门委托物业—。服务企业收》取标准按照市价格】行，。政主管部门的—批复执行《 】 第二十《二条高？层楼：（七层？以，上下：同）以楼内供—水泵：房总计费《水表：为界多层楼（七层】以下下同）》。以楼外？自来水表井为界【界限以外（包—括计费水表）的供水！管线及设备由—供水企业负责维【修管理；界限以【内（包括水表井至用！户）：的供水管线及设备由！物业服务企业负责】维修管？理 《 《 第？二十三条物》业区域内《供电线路、供—气管道、消防设【。。施、防雷设施、照】明设施等属于共用】设施设备的由物【业服务企业负责维】修管理；属》。于公共部分》的分：别由供电《、供：气企业和管理消【防设施、路灯—的部门负责》维修管理 — 第】二十：四条：物业区？域内供水、供电、供！气、通信、有—线电视等企业和单】位应：当向最？终用户收《取相关费用 ！     物业【服务企业受委托收】取上述？费用的可向委—。托单位收取手—续，费不得向用》。户收取手续》费等额外费用 ！第四章业主自治管】。理， 第二十—五，条公有住房出售【建筑面积达到30】%以上或者新—。建商品房入住率【达到50%以上的】物业区域应当成【立业主委员》会业主？委员：会由：市、县房产主管【部门指？导，售房单位组》织召开第《一次业？主大会选举产生业】主委员会业主委【员会：至少：每年组织召》开一次？业主大会；》遇特殊情况经—2，0%以上的》业，主提议业主委员会】应在提？议，后1：5日内？组织召开《业，主大会临《时会议 — ？ ： 第二十六条下列】事，项由业主共同决定】 ？     （一】）制定和《修改业？主大：会议事规则； 】     （二！）制定和修》改管理规《约；： 《   ？  （三）选举业主！委，员会或者《更，换业主？委员会成员》； ？   》  （四）选—。。。聘和解聘《物业服务企业； 】。 ，     【。（五）筹集和—使用专项维修资金】；， 《  ：   （六》），改建、？重建建筑物及其附属！设施； — ，   ？  （七）有关共】有和共同管理权利的！其他重大事项 【 第！二十七条业》主委员会是在物业区！域内代表全体业主对！物业实施自》治管理的组织是业主！大会的执行机—构 》     》业，主委：员会应自选举产【生之日起《30日内持下列文】件到市？、县房产主管部门】备案  】   （一）成【立业主委《员会登记申》请书； 》 ：     》（二）业主委员会成！员名单； 】     （三）业！。主委员会章程— — 第《二十八？条业：主，委员：会履行下列》职责：。 ， ，。。 ？    （一—）召集？业主大会会议报告物！业管理的实施情况】； —    《（二）代表》业主与业主大会选】聘的物？业服务企业》签订物？业服务？合同：； —。。 ，   （三》）及时了解业主、物！业使用人的意见和建！议监督和协助物业服！。务企业履行物业【。服务合同；》 ： ：。     （四）】监督管理规约—的实施； 》 《    （》五，）业主大会赋—予，的其他职责 ！ 第二十九！条业主？委员会成员》有，下列情形之一的其】职，务自行终止 】     （一】）因物业转让等【原因不再是业主的；！     ！（二：）因疾病等原因丧失！。履行职责能力—。。的； 《   》  （三）》任职期间被依法追究！刑事责？任的； 《 ：   《。  （四）本人【以书面形式向业主大！会或者业主委员会提！出辞职的； 】 ，。     （五）】业，主，会议：规则约？定的其他情形 】。 第三！十条业主委员会日常！工作：经费由全体业主【承担：经费的？筹集、管理和使用】由业主大会决定 】  》   业主委员会成！员应当？遵守法律《法规和管理规约【。不得有下列行—为    ！ （一）挪用—、侵占业主共有财】产； ？   —  （二）索取、】非法收受《建设单位、物业服】务企业或者利害关系！业主提供的利益和】报酬； 】    （三）利用！职务之便《要求物业服务企【业减免物业服务费；！ ？     （【四，）违反？物业服务合同—拒不交纳物》业服务费用；— 》  ：  （五）泄露业主！资料或者将业—主，资，料用于与物业管理无！关的活动其》他损害业《主共同？利益或者可能影响其！公，正履：行职责的《行为 《。 ，第五：章物业管《。理服务？ 第三十一条从！事物业管《理活动？的企业？应，当具有独立的—法人资格并》按照国家有关—规定：取得物？业管理资《。质证：书，后方可从事物—业管理服《。务 — ？ 第三十二条从事物！业管理？的人员应《当按照国《。家有：关规定取得》职业资格《证书 ！ 第三十三—。条，物，业服务企业》从事物？业服务应当根—据物业服务合同【示范文本与》业主：委员会签订物业服务！合同 《 ？    物业服务合！同，应报市、县房产主管！部门备案 》 ， 第三！十四条？物业服务企业应【按照合同从事—下，列物业管理》服，务，事项并根据收费标准！约定各项《服务的收费 ！   ？ ， （一）房》屋建：筑共用部位的—日常养护和维修管理！； ： ： ：    （》二）共用设施设备的！日常养护和》维修管理； 】     （三】）保洁服务； 【   —  （四）保安服】务； 》  ？   ？（五）绿《化管理； 》 ，    —。 ，。（六）车辆进出和】停放管理；》。 ？  ？ ，  （七）业主【或，。者使用人《委托：的其他服务事项【 ！第三十五条物业服】务收费应当区分【不同：物业的性质》。和特点分别实行政】府指导价和市场调节！价  【   ？物业服务收费实行】政府指？导价的价格主—管部门应当会—同，房产主管部》门根据物业管理服】。务等级等因素制定相！应，的基准价《及其浮动幅度并定期！公布具体《收费标准由业主【与物：业，服务企业根》据规定？。的基准价和浮—动幅度在物业—服务：合同中约定实—行市场调节价的【物业服？务收费由《业主与物业服务【企业：在物业服务》合同中约定》 ： ： ： 第《三十六条业主—应当按照物业—服务合同的约定【缴交物业服务费【。用业：主与使？。用人约定《。由使用？。人缴交物《。。业服务费《用的从其《约定业主《负连带责任 】。     已【竣工但尚未》出售或者尚未交【付给物业买受人的】物业：物业服务费用—由建设单位缴交【 — 第《三十七？条物业服务企业应当！在，物业服务合同—。。终止或者解》除后的？10日内向业主【委员会？办理下列事项并报】市、县？房产主管部门—备案  】   （一》）对预收《的物业？。服务费用按实际【使用：结，算，多收的部分予以【退还； 《 ，     【（，二）移交全部物业档！案资料和有关的财务！帐册； 》 ？    《（三）移交业—主共有的房屋—。。、，场地和其《他财物 《 第六章物业的使！用 《。第三十八条业主【或，者使用人应严格按照！有关规定合理使【。用物业在物业—使，用中禁止《下列行为 ！    （一—。）损坏房《屋承：重结：构和：破坏房屋外貌；【 《  ：   （二）占用】、损坏住宅的—共用部位《、共：用设施设备或者擅自！移装共？用设备； —。     （】三）在天井》、庭：园、平台、屋顶以】及道路或者其—他场地搭建建筑【物、构筑物； 【 ，  《   （四》）乱设摊《点、乱设《集贸市场； — 《    （五）【乱倒垃圾《、杂物； —    — （六）《在建：筑、构？筑物上乱张贴、【乱刻画； 【   《  （七）排放或者！堆，。放有毒有害物质堆】放易爆物品》或者发出《超，过环境保护规—。。定标准的噪声； 】  》 ，。。  （？八）违法违章—从，事生产、经营、加】工、养殖等活动【； ：。   —  （九《）法律、法规禁止】的其他行为 ！ 第—三十九？条建设单位与住宅买！受人签订《买卖合同时应—。当有住宅使用说【明书、住宅质量【保证书、前期物业服！务合同等《合同附件并将—装修住宅的禁止行为！和注意事项书—面告知买受人 ！ ？ 第四十条业】主应当按《照设计用途》使用物业严》禁业：主或者？使用人擅自》改变物业的使—。用性质因特》殊，情况需要改变使用性！。质的：应当符合城市规划】要求并依《法办理相关审—批手续后方可进行 ！ 》 第四十一条】物业共用部位、共】用设施设备维—修时相邻业》主、使？用人应当予以配合】因相邻业主、使【用人阻？。挠维修造成》其他业主、使—用人财产损失的【责任人应承》担赔偿责任 】  ？   因《物业维修造成—。相邻业主、使用人】自用部位、自—用设备损坏或—。者其他财产损—失的责任人应当负】责赔偿 】 《第，四十二条任何单【位和个人不》。得占用物业区域内的！道路、场地因物业维！修或者公共利益需要！。临，时占用、挖》掘，道路、场地的应当】与，业主委员会和物【业服务企《业签订协议并在约定！的期限内《。恢复原状《 第七章住房】专项维修资金—。 第四十三【条商品房、经济【适用：住房（包《括集资、合作建【房下同？）和公有住房出售】都应当设立共用【部，位、共用设施设【备专项维修资金【    】 商品房、经济【。适用住房出售时【售房单位应当与买受！人签订代收代—缴专项维修资—金的约定买受人应】当按本市《、县住宅建筑安【装工程每平方米造】价6：%的比例与购买物】业的建筑面积的乘】积，向，售房单位缴交首【期专项维修资—金市、县房产—主管部门《应当根据本辖区的实！际情况合理确定、】。公布每平方米建筑面！积交存首期住宅【专项维修资金的数】额并适时调》整 ：  》 ，  单位《出售的？公有住房《。多层和？。高层分？别，由售房单《位按售房《款20%和30【。%，的比例？一次性提取专项维修！资金；买受》人按购？房款的2%》向售房单位缴—交，首，期，专项维修资》金 ：    【。 业主缴交的—。专项维修资金属业主！所，。有不计入《房屋：销售：收入：从公有住房》售房款中提取的专】项维修资金属于【公有住房售》。房单位所有 】 》 ，第四：十四条专项维修【资金应当在银行设立！专户存储由市—、县房产主管—。部门：按下列规定》归集和代管 ！     》（一）？。商品房？、经济适用住房【的，专项：维修：资金在？业主：办，理房屋？权属证？时建：设单位应当将代【收的专项维修资金】。移交房？产主管部门； 【  》。   （二）—公有住？房出售的专》。项维修？资金按本办》法第四十三条第三】款规定？。标准由市房改部门提！取并拨付到银行【专户 》 ，     未按前款！规定缴交首期专项】维修：资金的建设单位或者！公有住房售房单【位不得将房屋—交付买受《人 ： — 第四十》五条专？项维修资金的使【用由物业服务企业】申报经业《主，委员会审批后拨付】给该物业区》域定向使用 — 》 第四十六条专！项维修资金主要用于！物业共用部位、共】。用设施设《备保修？期满后的《中修、大修、—更新、改《造不得挪作他用 ！ ？   ？ 物业共《用部位、共用设【施设：备属：人为损坏的其维修、！更新费用由》责，任人承担 —。 ，     物【业自用部位、自用设！施设备的维修、更】新费：用由：业主自行《。承担 — 《 第四十《七条：专项：维修资金不足—时，。经业主大会决定按】业主拥有的物业建】筑面积比例向—业主：。。筹集 ？ 第？八章：法律责任 第四！十八条业主大会、业！主委员会作》出，的决：定违：反法律法《。规和本办《法规定的由市、县】房，产主管部门责令限期！改正：或者：。。撤销其决定》并通告全体业主【 《 第四十九！。条违：反，。本办：。法规定未取得资【质证书从《事物业管《。。理的根据《物业管理条》例第六十条》规定：由市、？县房产主管部门没】收非法所得并处5】万元以上《20：万元以下的罚款；给！业主：造成损失的依法【承担赔偿责任 】。。    — 以欺骗手段—取得资质证书—的依：照本条第《一款：规定执行并由颁发资！质证书的《部门：吊销资质证书 【 【 第五十《条违反本办法规定建！设，单位未通《。过招投标的》方式选聘《物业服务企业或【者未经批准擅自【采用协？议方式选聘物—业服务企业的根据物！业管理条例第—五，十七条规定由市【、县房？产，主管部门责令限期改！正给予警告可以【并处10《万元：。以，下的罚款《 ， 】第，五十一条违》反本办法规定建设】单位不按《规，定配置？物业管理用》房的根据物》业管理？条例第六十四条规】定由：市、县房产主管【部门责令限期改正给！予警告没收违—法所：得，并处：10万元以上5【0万元以下的罚款 ！ — 第五十二条违反！本，规定不移交有关【资料的根据物业管】理条例第五十九【条规定由《市、县房产》主管：部门责令限》期改正；《逾期仍不移交有关】资料的处1万元【以上1？0，万元以下《的罚款 ！ 第五十三条】违反：本办：法规定？有下列？情，形之一的根据江【西省城市居住小区】。物业管理《。。条例：第，四十五条规定由市】、县房产《主管部门《责令限期《改正逾期不改正的】。处1万元以上5【万元以下的罚款 ！     【（一）建设单—位未进行前期物业】管理或？。者擅自动用专项维修！。资金的； 》 《    （二）【建设：单位或？者公：有住房售房单位未按！本办法规《定设立专项维—修资金？的 】 第五《十四条业主或者使用！人未按物业管理服】务合同？交纳物业《管理服务《费的根据物业管理条！例第六？十七条和江西—省城市？居住小？区物业管理条例第】四十：七条规定《物，业服务企业可以按】日加收应《交纳费用3》‰滞纳金《或者按照约定加收滞！。纳金；逾期不交【纳的物业服务企【业可以向人》民法院起诉 ！ ： 第五十五【条违反本办法的规】定市、县房产行政】主管部门或者其他】有关行政管理部门的！工作人员利用职【务，。上的便利收》受他人财物或者其】他，好处不依《法履：行监督？管理职？责或者发现违—法行为？不予查处构成犯【罪的：依法追究刑》事责任；《尚不构成犯罪的依】法，给予行？政处分 《 第九章附则 】 ， 第五？十六条本办法所【称物业共用部—位，是指一？幢房屋？内部：建设费用已分—摊，进入房屋《销售价格的由整【幢房屋的《业主、使用》人共同使用的门【厅、：楼梯间、水泵间、】电表间？、电梯间、电梯【。机房、？走，廊通道、传》达室、内《天井、？。房屋：承重结构《、室外墙面、屋【顶等部位； ！     共用【设备是指一》幢房屋？。内部建设费》用已分摊进入房【屋销售？价格的由整幢房屋】的业主、使用—人共同使用的供水】。管道、排水管道、落！水管、照明灯—具、：垃，圾通道、电》视天：线、水箱、电—梯、防雷装置、【消防：。器具等设备； 【   —  共用《设施是指《。物业区域内建设费】用已：分摊进？入，。房屋销售价格的由业！主、使用《人共同使用的道【路、绿？地、停车场库、照明！设施、消《防设施？、排水管道、窖井、！。化粪池、垃圾站（】房）、公益性文体设！施等； 【     房屋承重！结构是指房屋的基础！、承重？墙体、梁《柱、：楼盖：、屋顶等 】 第五【十七条专项》维修资金管理—办法由市《房产主管部门会同市！财政部门制定并报市！人民政府备案后实】施 】 第五十》八条本办《法“以上”均含本数！。“以下”均》不含本数《 】 ，第五十九条》本办法自2010年！1月1日起施行20！0，。4年7月12日以市！政府令第19号【颁布的萍乡市物【业管理办《法，。同时废止 【