， ？。 萍乡《市，物业管理办法— ， 文》号，第51号 — ： ： 颁布日期2009！-12-07 ！ 实施日期》2010-0—1-01 —。 ， 　　 第一章】 总：。则， ：第一条为规范我【。市，物业管理活动明【确业主？、使：。。用人和物业服务企业！、建设单位的—权利和义务》保障物业合理使【用促进物业管理的】健康：发展根据中华—人民共和国物权法】、国务院《。物业管理《条例和江《西省：城市居？住，小区物业管理—条例以及《建设部财政部住【宅专项维修资—金管：理办：法等法律法》规结合本市》。实际：制定本办法 【 【第，二条本办《法适用？于，本市行政区域内住】宅区和非住宅—的物：业管理？ ？ ？ 第三条本办】法所称物业管理【是指业主《通过选聘《物业：服务企业《按，照物业服务》合同约定对房—。屋及配？套的设施设备和相】关场地进行》维修：、养护、管理—维护相关区域—内的环境卫生和【秩序的活动 【 ？。    《本办法所《称，业主是指物》业的所有《权人 ？。     本！办法所称使》用人是指物业的承】租人或实际使用物业！。的其他人 】  ：   本办法—。所称：物业服务企业是指】。依，法成立？并接受业《主或者业主》大会的委托根据【物业服？务合同？进行服务的企业 ！。 》 ：第四条新建住宅区】和共用设《。施设：备齐全的原有住宅】区建筑？面积在3万平—方米以上的应当按】照本办法规定的方式！实行物业管理；建】筑面积？在3：万平方米以下的可以！由业主大会决定【。采取其？他方式实行物业管理！ ：    — 共用设施》设备不？齐全的住宅相对集中！的居住区由市、【县，（区）人民政府【。组织整治创造条件逐！步实行物《业管：理，整治改造《办法由市人民政府另！行制定？ ？ 第五条！物业管理《。实行业主自治—管理与？物业服？务企业？专业化？有偿服务相结合的】原，则 【 ， 第六《条市房产主管部【门是全市物业—管理的主管部门负责！组织实？施本办法并对—全市的物《业管理活动进行监督！管理  】   （一）贯彻执！行国家法律法规【及各级有关物业管】理的政策并》负责拟定当地物业】管理活？动的：具体办法和制—度； 【   ？ （二？）负责本辖区内物】业服务企业的—登记备案、资质审】查、报批、》发证和？年检管？理；  】   ？（三：。。）指导成立》业主大会《和选举产生业—主委员会；》 ，    【 （：四）负责物业共用】部位、共用设施设】备专项维修》资金（以《下简称专《。项维修资金）的【建，立，和管理； 》     （！五，）组织物业服—务，企业开展物业管【理招投？标、：达标创优和岗位技】术培训活动； ！。     —。（六）协调物业【。服务企业与有关【部门之间的关系；】     ！（，七）受理《业主、使用人对物业！管理的？投诉：并进行现《场调查组《织落实整改措施； ！  》   （八）查处】物业管理《违规：行为；报请降低【限期不改的物业服】务，企，业的资？质等级；《。建议工？商行政管理部门吊销！限期不改的物业【。服务企？业的营业执照— ，    【 县房产主》管部门是本辖区物】。业管理的主》管部门在市房产【主管部门的》指，导下依照本》办法规定对辖区【的物：业，管理活动进行—监督管理 — ， ， ， 第》七条规划、建设、】市政、绿化》、，公安：、消防、雷》电防护、市容环境】卫生、？价格、工商行—政管理等有关—部门及供水》、供气、供电等企业！应当按？照各自的《职责分工和》本办法规定密—。切配合共同做好【物业管理的有关工作！ ，  》  ： 各行政管理部【门不得向物业服【务企业摊派和—重复：收取费用《     ！街道：办事处、乡镇人【民政府？负，责组织、指导本【辖区内业主大—会成立和《业主委员会》的，选举工作指导、监督！业主大会《。和业主委员会的日常！活动配合调解—处理物业管理中的】。。投，诉，协调处？理物业管理与—社区管理《的关系 》 第八！条物：。业管理行业协—会应：当，依法加强行业自律】规范行业行》为维护市场秩序和公！平，竞争建立物业服务企！业，及其从业人员诚信档！案督促？其依法？、诚：信经营和服务对【违反法律法规和行业！。规范的行为》给，予通：报批评和公开谴责促！进，行业健康发展 】 第二章《前期物业管理— 第九条本【办法所称前》期，。物业：管理是指在业主【、，业主大会《选聘物业服务企业】之前由建设单位【选聘物业服务企业所！进，行的物业《管理：和服务 《 》 第十条建设单！。位应当与《物业服务企业订立前！期物业服务合—同该合同至业—主、业主大会与其选！聘的物？业服务？企业订立物业—服务合同生效时终止！ 《     住—宅物业？和非住宅物业的建】设单位应当通过【招标的方式选聘具】有相应资《质，。的物业服务企业【。投标人少于3个【或者住宅《规模较小的经住【宅物业所在地的市、！县人民政府》房产主管部》门批准可以采用协】议方式选聘具有【相应资质的》物业：服务企业 —    —。 ，在前期？物业管理期》间房屋交付使用前所！。发生的物业》管理费用由建设【单位承担；房屋【交付使用后》所发生的物业管【理费用由建设单【位与业主约定承【担 》 第十一】条，建设单？位必须依照国家规定！的，保修期限《和保修范围承担物】业的保修责任 】 ：。 ，    建设单【。位在前期《物业管理中》不得动用专》项，维修资金 — 第】。十二条？建设单位不得将【物业共？用部：位、共用《。设施设备《。的所：有，权、使用权单—。独转：。让 — 第十—三条建设《单位应按照》房，地产：开发项目总建筑面】积，5‰的比例配置必】需的物？业管理？用房：。其，费用：列，入开发建《设，成本产权属全体业主！共有有偿提供给【物，。业服务企业使用收】。益的使用由》业，主大会决定 ！ 第十【四条房地产》。开发项？目，设计除符合》。城市规划外规划【、建设主管部门在审！批，房地产开发》项目规划、》设计时应同》时，审查：配套设施及物业管】。理用房的规划和设计！；，。建设施？工应当符合规划、】设，计要求建设单位【不得变更规》划，、设计标准》 】 第十五条在—办理物业承接验收】手续时？。。建设：。单位应当向》物业服务企业移【。交物：业管理用房和下【列工程建设资料 ！ ？   ？。 （一）竣工总平】面图单体建》筑、结？构、设备施》工图地下管网工程竣！工图：等竣工验收资料；】 ， ？。     （—二）设备设施的安装！、使用和《维护保？养等技术资料；【     ！。（，三，。）物业质量保修【文件和物业》使用说明文》件； ？。   —。  （四）物业管理！所必需的其他—资料 《。     房地！产开发项《。目未经综合验收或】综合验收不合格的不！得办理移交 】     物业服！务企业应当在前期物！业服务？。合同：终止时将上述—资料移交给业主委员！会 》 ，。 《第十：六条：公有住房出售后【的前期物业管理【由公：有住：房出：售前的？。建设管理单位实施 ！ 第三《章物：业，管理分工 第】十七条本《章的物业管理分工适！。用于共用设施设【备齐全的《能够实行《封闭式管《理的物业管理区【域，。（以：下简称物业区域【。） 》 第十八】条物业区域》内共用的道路和排】水设施的日常养护和！维修管理由物—业服务企业》负责；属于城—市道路？和公共排水设施【的由市？政管理部门负—责 ： 【 第十九条》物业区域内绿化建】设由建设单位负责】；共用的《绿地、园林设施【等，日，常养护和维修管【理由物业服务企【业负责并接受园林绿！化管理部门的指【导监督 — —。第二十条《物，业区域规划用—地内道路、》楼房周围《及，绿地、楼道等公【共环境的《清扫保洁《由，物业服务企》业负责 》 — ，。第，二十一条物业—区，域内：共用的厕所、—化粪池、垃圾站（】箱）等环境卫生设】施的：日常养护和》维护管理《由物业服务企—业负责；生活垃圾】由物业服务企业负】责，收集到垃圾中—。转站从？垃圾中转站送至垃圾！场的清运工》作，由市：。容环境卫生管理部】门负：。。。责生活垃《圾处理费可由市【容环境卫生管理部门！委，托物业服务》。企业收取标准—按照市价格》行政：主管部门的批—复执行？ ！第，二十二条高层—楼（七层以上下同】。。）以楼内供水泵房】总计：费水表为界多层楼（！七层：以下下同）以楼【。外，自来水表井为—。界界限以外（包括计！费水表）的供水管】。线及设备由供水企】业负责维修管理；】界，限以内（包括—水表井至用户）的】供水管线《及设备由物》业服务企业》负责维？。修管理 】 ， 第二十—三条物业《区域内供《电线路、供气管道、！消防设施、防雷设施！、照明设《施等属于共》用设施设《。备的由物业服务企】业负责维《修管理；属于公共】。部分的分别由供【电、供气企业—和管理消防设施【、路灯的部门负责】维修管理 》 《。 第二十四】条物业区《域内供水《、供电、供气、【通信：、有线？电视等？企，业和：单位应当《向最终用户收—取相关费用 【  《   物业服务【企业受委托收—取上述？费用的可向》委，托单位收取手—续费不得向用—户收取？手续费？。等额外费用 第！四章业主《自治管？理 第》。二十五条公有住房】出售建筑面积达到】30%以上或者【新建商品房入住率】达到50%》以上的物业区域【应当成？立，业主委员会业主委员！会由市、县房产【主管部门指导售【房单位组织召—。开第一次《业，主大会选举》产，生业主委员会—业主委？员会：至，少每：年，组织召开一次—业主大会；遇特殊】情况经20%以上】的业主提议业主【委员会应《在提议后《15日内《组织：召开业主大会临时会！议 【 ： 第：二十六条《下列事项由业主【共同决定 】 ，    （一）【制定和修《改业主大会》议事规则《；   】  （二《。）制定和修》改管理规约； ！ ，     》（三）选举业主【委员会或者更换业】主委员会成员； ！ ？    （四）选聘！和解聘物业服—务企业； — ，     （五）！筹集和使用专项【。维修资金； 】     （【六）改建《、重建建《筑物及其附属设施】；   】  （七）有关【共，有和共同管理—权利的其他重大【事项 ？ 《 第二—十七条业主委员会】是在物业区》域内代表全体业主】对物业？实施：自治管理的组织是】业主：大会的执行机构【 ？     业主】委员会应自选—举产生之《日起30日内持下列！文件到市《、县房？产主管部门备—案   】  （一）》成立业主委员会登】记申请书《；  【   （二》）业主委员会成【员名单； ！   ？ （三）业主—委，员会章程 】 第二十】八条业主《委员会履行下列【职责 《 ？   ？ （一）《召集业？主大会会议报告【物业管？理的实施情况； ！。  《  ： （二）代》表业主与业主大会】选聘的物业服务【。企业签订物业服务合！同； 《  《   （《三）及时了解业主】、物：业使用人《。的意见和建议监督和！协助：物业服务企业履【行物业服务合同；】     ！（四）监督》管理规约的实施【； 《     （五）！业主大会赋予的其】他，职责： ， 》 第二十九条业！。主委员会成员有下】列情形之一》的其职务自行—终止 【    （一）因物！业转让等《。原因不再是业主的；！ ， ？     （—二）因疾病等—原因丧失《履行职？责能力的； —  》   （三）任职期！间被：依法追究《刑事：责任的； 》     （！四）本？人以书？面形式？。向业：主大会或者业—主委员会提出辞【职的； 》     （五！）业主？会议规则约》定的其？他情形 》 ？ 第》三十条业主委—员，会日常工《作，经费由全体业主承】担经费的筹集—、管理和使》用由业主大会决定 ！ ，。   》  ：业主委员会》成员：应当遵守法律法规】。和管理规约不得【有下列行《为    ！ ，（一）？挪用、侵《占业主共有财产；】 ， ？  ：   （二）—索取、非《法收：受，。建设单位、物业服】务企：业或者利害关系业主！提供的？利，。。益和报酬； 【 ：     （三）】利用职务《之便：。要求物业服务企【业减免物《业，服务费？。； ？     【（四）违反物业服务！合同拒不交》纳物：业服：务费：用；： ：     【（五）泄露业—。主，资料或者将业—主资料用于与物业管！理无关的活动其他损！害业主共同利益【或者可能影响其公正！履行职责的》行为 第五章物！业管理服务 【。 第三十一条—从事物业管理活【动的企业应当具【有独立？的法人资格并按照国！家有：关规定取得物业管】理资质证《书后方可从事物业管！。理服务？ 《 第三十二！条从事？。物业：。管理的人员应当【。按照国家有关规定】取得职业资格证【书 ： ， ， 第【三十三条物业服【务企：。业从事物业服务应当！根据物业《服务合同示》范文本？与业主？委员：。会签：订物业服务合同 】     物！业服：。务合同应《报市、县房产主管】部门备案 】 》第三十四条物业【服务企业应按—照合同从事下—列物业管理服—务事项并根据收费标！准约定各项》服务的收费 】     （一】）房屋建筑共用部】位的日常养护和维修！管理；？ 《     》（二）共用》设施设备的》日，常养护和维修管理；！   【  （三）》保洁服务《； 》     （四）保！安，服务； — ：    （五）绿】化管理？；， 《。    《 （六）车辆进出】和停放？管理； —   《。。  （七）业—主，或者使？用人委托的》其他服务事项 【 》 ？第三十五条物业服务！收费应当区分—不同物业的性—质和特？点分别？实，。行政府指导价—和市：场调节价《     ！物业服务收费实【行政府指导》。价的价？。格，主管部门应当会【同房产？主管部门根据物【业管理服务》等级等因《。素制定相应的基准价！。及其浮动幅》度，并定期？公布具体收费—标，准由业主与物业服】务企业根据规定【的基准？价和浮动幅度在【物业服务合同中【约定实行市》场，。调节价的物业服务】收费由？业主与物业服务企业！在物业服务合同【中约定 》 第三！十六条业主应—当按照物业服务【合同的约《。定缴：。交物：业服务费用业主与】使用人约《定由使用人缴交物】业服务费用的从其】约定业主《负连带责任》   【  ：已竣工但尚未出【。售或者尚未交付【给物业买受人的物业！物，业服务费用》由，建设单位《缴交 】 ： 第三十七条物【业服务企业应当在】物，业服务合同终止或】者解除后的10日内！向业主委员会办【理下列事项并报【市、县房产主管部】。门备：案 ？ ，。。    》 （一）对预收的】物业服务费用按实际！使用结？算多收的部》分予以退还； 】 ：。    《 （二）移交全【部，物业档？案资：料和有关的财务帐】册； 《  《   （《三）移？交业主共有》的房屋、场地和其】他财物 》 第：六，章物业的使用 ！第三十八《。条，业主或者使用—人应严格《按照有关《规定合理使用物业在！物业使用中禁—止下列行为 ！     （一【）损坏？房屋：承重结构和》破坏房屋外貌； 】     】。（二）占用、损坏住！宅的共用部位、【共用设施《设备或？者擅自移装共用【设备； —    》 （三）在天井、庭！园、平台《、屋顶以及道—路或者其他场地搭】。建建筑物、》构筑：物； 》  ？   （四）乱【。设摊点、乱设集贸】市场； 》    — （五）乱倒—垃圾、杂物》。；   】  （六《）在建？筑、构筑《物上乱张《贴，、乱刻画； 】     —（七）排《放或者堆放》有毒有害物质堆放】易爆物品或者发【出超过环境保护【规定标准的噪声【；，    】 （八）违》法违：章，从事生产、经营、】加工、养殖等—活动； 】 ，   （九）法【律、：法规禁止的其他行为！ 《 》第三十九条建设单位！与住宅？买受人？签订：买卖：合同时？应当有住《宅使用？说明：。书、住宅《质量：保证书、前期物业】服，务合同等合》同附件并将装修住宅！的禁止？行为和注意事项【书面告知买》。受人 】。 第四十条业主！应当按照《设计用途《使用物业严禁业【主或者使《用人擅自改变物业的！使用性？质因特殊情况—需要：改变使用《性质的应当符—合城市？规划要求并依法【办，理，相关审批手》续后方可进》行 《 ： 第四十一】条物业共用》部位、共《用设施设备维修【时相邻业主、使用人！应当予以配合因相邻！业主、使《用人：阻，挠维修？造成其他《业主、使《用人财产《损失的责任人—应承担赔偿责任 】 ？     因物业维！修造成相邻业主、】使用人自用》部位、自用设备损坏！或者其他财》产损失的责任人应当！负责赔偿 — 第】。四十二条任何—单位和个人》不得占？用物业区《域内的道路、场地】因物业维修或者公】共利：益，需要临时占用、【挖掘道路、场地的应！当与业主委》员会和物业》服务企业签订—协议并在约》定的期限内恢复【原状 第七章住！房专项维修资金【 ： 第：四十三条商品房【。、经：济适用住房（—包括集资、合作建房！下同）和公有住【房出：售都应当设立共【。用部位、《共用设施设备专【项维修资金 ！     商品房】、经济适用住—房出售时售房单【位应：当与买受《。人签订代收代缴专】项维：修资金的约》定买：受人：应当按本市、—县住宅建筑安装【工程每？平方米造价6%【的比：例与：购买物业的建筑【面积的乘积向售房单！位缴交首期专项【维修资金市、县【房产主管《。。部门应当《根据本辖区的实际】情况合理《确定、公布每—平方米建筑面—积，交存：首期住宅专项—。。维修资金的数—额并适时调整 ！     单位出！售的：公有住？房多层和高层分别】由售房单位按售房款！20%和30%的比！例一次性提取专【项维修资金》；买受人按购房【款的2%向》售房单位缴交首期专！项维修资金》     ！业主缴交的专项维修！资金属业《主所：有不计入《房屋销售收入从公有！住房：售房款中《提取的专项》维修资金属于—公有住房售房单位】所有 》 》 ，第四十四条专—项维修？资金应当在银行设立！专户存储由》市、县房产主—管部门按下列—规定归集和代管【    】 （一？。）商品房《。、经济适用住房的】专项维修资金在【业主办理房屋—权属证时《建设：单位应当将代收的】专项维修资金移交房！产主管部门； ！     （【二）公有住房出【售的专项维修—资金按本办法第四十！三，。条第三款规定标准】由，市房改？部门：提取并？拨付到银行专户【 ？     未【按前：款规定？缴交首期专》项，维修资金的建设单】位或者？公有住房售房单位】不，得将房屋交》付买受人《 】 第四？十，五条专项《维修资金的使用由】。物业服？务企业申报经业主委！员会审批后拨—付给该物业区—域定向使《用 ！ 第四十六条专【。项维修资《金主要用于物—业共用部位、共【用设施设备》保修期满《。后的中修、大—修、更新、改造【不得挪作他用 【。 《  ：  物业共用部位、！共，。用设施设备属—。人为损坏的》其，维修：、，更新费用由责任【人承担  ！   物《业自用？部位：、自用设施设备的】维修、更《新，费用由业主自—行承担？ ： — 第四十七》条专项维修资金【不，足时经业主》大会：决定按业主拥—有的物业建》筑面积比例向业主】筹，集 第八—。章法律责任 第！四十八条业》主，大会：、业主委员会作出的！决定违反法律法规和！本办法规定》的由市、县房产主】管部门责令限期改】正或者撤销》其决定并通告全体业！主 — 第四十【九条违？反，本，办，法规：定未取得资》质，证书从事物业管【理的：根据物业管理—条例第？六十条？规定由市、县房产】主，管部门没收非法所】得并处5万元以上】20万元以下—的罚款；《给业主造成损失的依！法，承担赔偿责任 ！   《  以欺骗手段取】得，资质证书的依—照本条第《一，款，规定执行并》由颁发资《质，证书的部门吊—销，资质证书《 ，。 》 ？第五十条违》反本办法规》定建设单《位未通？过招投标的方式【选聘物业服务企业】或者未经批准擅自】采用协议方式选聘】。物业服务企业的根】据物业管理条例【第五十七条规定由市！、县：房，产主管部门责令限期！改正给予《警告可以并处10】万元以下的罚款 ！ ？。 第》五十一条违反本【办法规定《建设单位不按规定配！置，物业管理用房的【根据物业管》理条例第六十四【条规：定由市、《县房产主管部门责令！限期改正给予警【告没收？违法所？得并处10万元以】上50万《元以下的罚款— — 第五十—二条违反本规定不移！交有关？资料的根据物业【管理条？例第：五十九？条规定由市》、县：。房产主管部门—责令限期改正；【逾期仍不移交—有关：资料的处1万元【以上10《万元以下的罚款【 】。 第五十三》条，违反本办法规定有下！列情：。形之一的根据—江西省城市居—住小区物业管理条】。例第四十五条—规定由市、县房产主！管部：门责令限《期改正逾期不改【正的：处1：万元以？上5万元以下的【罚款 【   ？ （：一）建设单》位未进行前期—物业管理或》者擅自动用》专，项维修资金》的； 【    （二）【建设单位或者公有住！房售房单位未按本办！法规定设立》。专项维？修，资金的 》 【第五十四条业主【或者：。使用人未按物业【管理服？务合同？交纳物业管理服务费！的根据？物业管理条例第【六，。十七条和《江西省城市居住小区！物业管？理条例第四十—七条规定物业服务企！业可以按《日加收应交纳费用】3‰滞纳金或者按照！约定加收《滞纳金；《逾期不交纳的物【业服务企业可以向人！民，法院起诉 】 ，。 第五—十五条？违反：本，办法的规定》市、县房产行政【主管部门或》者其他有关行—政管理部《门的工作人员—利用职务上的—便利收受他人财物】或者：其他好处不依法【履行：监督管理职责或者】发现违法行为不予查！处构成犯罪》的依法？追究刑事责任；尚】不构成犯罪》的依：法给予行政》处分 》第九章附则》 ：。 第：五十六条本办法所称！物业共？用部位是指一幢房屋！内部建设费用已分】摊进：入房屋？销售：价格的由整幢房屋的！业主、使《。用人共同《使用的门厅、楼【梯间、水《泵间、电表间、【电，梯间、？电梯机房、走廊通】道、传达室、内天井！、房屋承重结—构、室外墙面—、，屋顶等部位； 】     共用！设备是指一幢—房屋内部建》设费用？已分摊进《入房屋销《售价格的由整幢房】屋的业主、使用【人共同使用》的供：水管道、排水—管道：、落水管、照—明，灯具、垃圾通道【、电视天线、水【箱、电梯、防—雷装置、消防器具】等设备； 》 ？   ？  共用设施是指物！。业区域内建设—费用已？分摊进入房屋销售】。价格：的由业主、使用【人共同使用的—道路、绿地》、停车？场，。库、照？明设：施、：消防设施、排水管道！、窖井、化粪池、】垃圾站（房）、公】。益性文体设施等【； 》  ：。 ，。。  房屋承》。重结构？是指房屋的基础、】承，重墙体、梁柱、楼】盖、屋顶等》。 — 第五十七条专！项维修资金管理办法！由市房产主管—部门会？同市财政部门—。制定并报市人民政府！备案后实施 — ： ， 》第五十八条本办【法“以上《”均含本《数“以下”均—。不含本数 【 ： 第五—十九条？本办法自201【0年1月1》日起：施行2004年【。7月12日以—市政府令第1—9号：颁布的萍乡市物【业管：理办：法同时废止》 ？