》 萍乡市物业管理】。办法 文号！第51号 ！ 颁？布日期？2009-12【-07 实】施日期201—0-01-01【 《　　 第一章 总！则 第一条—为规范我市物业管】。理活动明确业主、使！用人和物业服—务，企业、？建设单位的权—利和义务保》。障物业合《理使用促进》物业管理的健康发】展根据中《。华人民共和国物权法！、国务院物业管理】条例和江《西省城市居住—小区物业管理条【。例以及建设》部财政部住宅专项】维修资金管理办法等！法律法规《结合本市实际制定】本办法 — —第二：条本办法适用于【本市行政《区域内住宅区和非住！宅的物业管理— ！。第三条本办法—所称物业管理—是指业主通过选聘物！业服务企业按—照物业服务》合同约定《。。对房屋及配套的【设施设备和相—关场地进《行，维修、养护、管理】维护：相关区域内的环境】卫生和秩序的活动 ！ ： ，     本办【法所称业主是指物】业，的所有权人 ！ ，    本》办法所称使用人【是指物业《的承租人或实—际使用物《业的其他人 【   》  本办《法所称物业服务企业！是指依法成立并接】受业主或《者业主？大会：的委托根据物业服】务合同进行服务的】。企业：。 》 ， ？。第四条新建住宅【区和共用设施设【备齐全的《原有住宅《区建筑面积在3万】平方：米以上的应当按照】本办法规定的方式实！。行物业管理；建筑面！积在3万平方米【以下的可以》由业主大《会决定采取其他方】。式实行物业管理 】   —  ：共，用，设施设备《不齐：全的住宅《相对集中的居住区】由市、县（》。区）人民《。政府组织《整治创造条件逐步】实行物业管》理整治改造办法【由市人民政府另【行制定 《。 — ：第五条物业管理实行！业主自治管理与物业！服务企？业专业化有》。偿服务相结合的【原则 《 — 第六条市房产【主管部门《是全市物业管理的主！。管部门负《责组织？实施：。本办：法并对全市》的物业管《理活动？进行监督管》理   】  （一）贯彻【执行国家法律法规】及各级有关物业管】理的政策《并负：责拟定？当地物业管理活动的！具体办法和制度【；    ！ （二）负责本辖】区内物？业服务企业》的登记备案、—资质：审查、报批、发证】和年检管理》； 《    》。 ，（三）指导成立业】主大会和选举—产生业主《。。委员会；《 ？     （【四）负责物》业共用部位、共用设！施设备专项》维修资？金（以下简称—专，项维：修资金）《的建立和管理；【  —   （五》。）组织物业服务【企业开展物业管理招！投标、达《。标创优和岗位—技术培训活动； 】    【。 （：六）协调物业服【。务企业与有关部门】之间：的关系？。。； ？     （】七）受？理业主、使用人【。对物：业管：。理的：投诉并进行现场调查！组织落实整改措施】； 《     （八）！查处物？业管理违规行为【；报请降低限期不】。改的物业服务企业的！资质等级《；建议工商行政管理！部，门吊销限《期不改？的，物业服务企业的【营业执？照 》     县房产】主管部门是本辖区】物业管理的主—管，部门在？市，房产：。主管部门的指导下】依照：本办法规定对辖【。区的物业《管理活动进行监【督管理 《 【 第七条规划—。、建：。设、市政、绿化、】公安、消防、雷电防！护、：市容环境卫生、价】格、工？商行政管理等有关部！。门及供水、供气、】供电等企业应当按照！各自的职责》分，。工和本办法规—定密切配合共—同做好？物，业管理的有关—工作  】   各行》政管理？部门不得向物业【服务：企业摊派和重复收取！费用 —  ：   街道办事处、！乡镇人民政府负责组！织，、指导本辖区内【业主大会成立—和业主委员会—的，选举工作《指导、？监督业主大会—和业主委员会的日常！活动配合调解—处理物业管理中的】投诉协调处理物业】管理与？。社区管？理，的关系？ ， 【 第八？条物业管理行业协】会应当？依法：加，强行业自律规范行】业行为维《护市场秩序和公平竞！争建：立物业服务》。企业及其从业—人员诚信档案—督促其依《法、诚信经营和服务！对违反法律法规和行！。业规范？的行为给予通报批】评和公开谴责促进行！业健康发展》 ？。第二章前《期物业管理》 第九条本办】。法，所称前？期物业？管，理是指在业》主、业主《大会选聘《物业服务企》业，之前由建设单位选】聘物业服《务企业所《进行的物业管理和】服务 【 第》。。十条建设单位应当与！。物，业服务企《业订立前《期，物业：服务合同该合同【至业主、业》主，大会：与其选聘的物业服务！企业订立物业服务】合同生效时终止 】    【 住宅？物业和非住宅物【业的建？设单位应当通—过招标的方式选聘】具有相应《资质的物《业，服，务企业投标人少于】3个或者住宅规【模，较小的经住宅—物业所在地的市、】县人民政府房产主管！部门：。批准可？以采用协议方式选聘！具有相应资》质的物业服》务企业 —     —在前期物业管—理，。期间房？。屋交付？使用：前所发生的》物业管？理费用由建设单位承！担；房屋交付使【用，。后所发？生的物业管理费用】由建：设单位与业主—约定承担《 】。 第十一条》建设单位必须—。依照国家规定—的保修期限和保修范！围承担物业》的保修责任 】 ，     建—设单位在前期物业】管理中？不得：动用专项维修资【金， — 第《十二条建设单位【。不得将？物业共用部位、【共用设施设备的所有！权、：使用权单《独转：让 ！ 第十三条建设【单位应按照房地产开！发项目总建筑面积】5，‰，的比：。例配置必需的—物业管理用》。房其费用列入开发建！设，成本产权《属全体业《主共有有偿》提供给物业》。服务企业使用收益的！使用由业《主大会决定》 《 ？ 第十四条房地产！开发项目设计除【符合城市《规划外规《划、建设主管—部，门，在，审批：房地：产开发项目规划【、设计时应同时【审，查配套设施及—物业管理用房的规划！。和设计；建》设施工应当符—合规：划、设计要求—建，。设单位不得变—更规：划、设？计标准 》 【第十：五条在办理物业承】接验收？手续时建设单位应当！向物业服务企—业移交物《业管理？用房和下列工程建设！资，料 —    （一—）竣工总平》面图单体建筑、结构！、设备施《工图地下《管网工程竣工图【等竣工验收资料【； ？     【（二：）设备设施的安装、！使用和维护》。保养等？技术资料； 】  ？   （三）物业】质量：保修文件和物业使】。用说：明，。文件；？     ！（四：）物业管理所必需的！其他资？料， ：     房】地产开发项目—未经综合验收或【综合验？收不合格的不得办理！。移交 ？ ，    — 物：业服务企业应当在前！期物业服务合同终】止时将上述》资料移？交给业主委员会 】 — 第十六条公【有住房出售后的前期！物，业管理？由公有住房出—售，。。前的建设《管理单位实》施 第》三章物业管》理分工 》 第：十七条本章的物业】管理分？工适：用于共用《设施设备《齐全：的能够实行封闭【式管理的物业管【理区域（《以下简称物业区【。域） 【 第》十八条物业》区，域内共用《的道路和排》水设施的日常养【护和维修管》理由：物业服务《企业负责；属于城市！道路：和公共排水设施的】由市政管理部—门负责 【 》第十九条物业区【域内绿化建设由建】设单位？负责；共用》的绿地、园林设【施等日常养》护和维修《管理由物《业服务企业》负责并接受园—。林绿化管理部门的指！导监督 》 第】。二十条物业》区域规？划用：地内道路、楼房周围！及绿地、楼》道等公共《环境的清扫保洁由物！。。业服务企业负责【。 ？ 第【二十一条物业区域】内，共用的？厕所、化粪池、垃】圾站（箱）等—环境卫生设施的【。日常养护和维护管】。理由：物业服？务，企，业，负责；生活》垃圾由物业服务企】业负责收《集到垃圾中转站从】垃圾中转站送至垃圾！场的清？运工作由《市容环？境卫生管理部门负】责生活垃圾》处理费可由市容【环境：卫，生管理部门委托【物业服务企业收取】标准按？照市价格行政主管】部门的批复执—行 ： — 第二十》二条高层《楼（：七层：以上：下同）以楼内供水】泵房总计费水表为】界多：层楼（七《层，以下下同）以楼外自！来水表井为界界【限以外？（包括？计费水？表）：的供水管线》及设备由供水企业】负，责维修管理；界限以！内（包？括水表井《至用户？）的供水管线及设】备，由物业服《务企业负责维—修管：理 ！ 第二十三条物【业区域内《供电线路、供气【管道、消防设施、防！雷设施、照》明设施等属》于，共用设施设》备的：由物业服务企—业，负责维修管》理，；属于公共部分的分！别由供电、供—气企业和管》理消防设施、路灯的！部门负责维修管理 ！ 【 第二十《四条物业区域—内供水、供电、【供气、通信、有线电！视等企业和》单位：应当向？。最，终用户收《。取相关费用 】 ，     》物业：服务企业受委托【收取上述费用的【可向：委托单位收取手【续费不得向用户收】取手续费等额外【费，用 第四—章业主？自治：管理 第二十五！条公有住《房，出售建筑面》积达到30%—以上：或，者新建商品》房入住率达到50】%以上的物业区域】应当成？立业主委员会业主委！员会由市《、，县房产主管部门【指导：售房单位《。组，织，召开第一次业主大】会选举产生业主委员！会业主委员会至少每！年组织召开一次业】主大：会；遇特殊情况经2！0%以？上的：业，主提议业主委员会应！在提：。议后15《日内组织召开—业主大会临》时会议 【 ， 第》二十六条《下，列事项由业主共同】决定： ？     （【一）制定和修改业主！大会议事规则；【 ：。。   》  （？二，）制定和《修，改管理规《约；   ！  （三《）选：举业主？委员会或者更—换业主委员会成员；！     ！（四）选《聘和解聘物业服务】企业； 》 ：     》（五）筹集和使用】专项维修资金—；    ！。 （六）改建、重建！建筑物及其》。附属设？施； 》     —（七：）有关共有和共同管！理权利的其》他重大事项 — ： ， 》第二十七条业—主，委员会是在》物业区？域，内代表全体业—主对物？业实施自治管理的】组织：是业主大会的执行】机构：    】 业主委员会应自】选举产生《之日：起30日内持—下列：文件到？市、县房《。产主管部门》备案 ？  》   （《一）成立业主委【员会登记申请书； ！ ？  ：   ？（二）业主委员会】成员名单； ！     （—三）业主委员会【章程 ！ ：第二十八《条业主委员会履【行下：列职责 —。     —（一：）召集业主大会【会议报告物业管【理的实施情况；【 《     （—二）：。代表：业主与？业主大？会选聘的物业服【务，企业签订物业服务合！同；： 》。    （》三）：及时：。了解业主《、物业使《用人的意见和建议】监督和协助》。物业服务企业履行物！业服：务合同； 【     （四）！监督管理规约的实施！； —    《（五）？业主：大会赋予的其—他职责 】 第二十【九条业？主委：员，会成：员，有下列情形》之一的其职务—自行终止 ！    （一—）因物业转让等原因！不再是业主的； ！     （】二）因疾病等—原因丧失履行—职责能力《的； 【    （三—）任职期间被依【法追：究刑事责任的； 】 ，  《   （四）本【人以书面形式向业主！大会：或者业？主委员？会提出辞职的—； ？     【（五）业主会议【规则约定的其—他情形 — ？ ：。 ，第三十条业主委员】会日常？工作经费由全体业主！承担：经费的筹集、—管理和使《。用由：业主大会决定 ！ ：  ：  ：业主委员会成员【应当遵守法律法【规和管理规》约不得？有下列行为 ！     》（一）挪用、侵占业！主共有财产》；，     ！（二）索取、非【法，。收受建设单位—、物业服务企业或者！利害：关系业？主，提供的？利益和报《酬； 《   》  （三）利用【职务之？便要求？物业服务企业—减免物业服》。务费； 【     （—四）违？。。反物业？服务合同拒》不交纳物业服务费用！；， ：    — （五）泄露业主】资料或？者将业主《。资料用于与物业管】理无关的活》动其他损害业主【共，。同利益或《者可能影响其公【正履行职责的行为 ！ 第五章物业【管理服务 第】三十一条从事物业】管理活动的企业【应，。当，。具有独？。立的法人资格并按照！国家有关规定取【得物业管《理资质证书后—方可从事物业—管，理服务 —。 第三十！。。二条从事《物业管理的》人，员应当按照国家有关！规定取得职》业资格证书 ！ 第三十】三条物业服务—企业从事《物业服务《应当根据物》业服务合同示范文本！与业主委员会—签订物业服》务，合同： 》   ？ 物业服务合同应报！。市、：县房产？主管部门备案 【 《 第三十【四条物业服》务，企业应按照合同从】事下列物业》管理服务事》项并根据收费标准约！定各项服《务的收费 【     （一）！房屋建？筑共用？部位的日常养—护和维修管理； 】   —。  （？二）共？用设施设备的日常养！护和维修管》理； ？     】（三）保洁服务【；， 《     （四）保！。安服务； —。     （五！）绿化管理； 】 ，     （【六）车辆进出和【停放：管理；  ！   （七）业【主或者使用人委托的！。其他服务事项 】 》。 ：第三十五条物业【服务：收费应当区分不同】物业的性质》和特点分别实行【政府指导价和市【场调节价 】     物业【服务收费实行政府】指导价的《价格：。主管部门应当会同房！产主管部门根据【物业管理服务等级等！因素制？定相应的基准—价及其浮动》幅度：并定期？公布具体收费标【准，由，业主与物业服—务企业根据规定的】基准价和浮动—幅度在物业服—务合同？中约定？实行：。。市场调？节价的物业服—。务收费由业主与物业！服务企业在物—业服务？合同：中约定 ！ ： ，第三十六条业主应当！按照物业服务—合同的约《定缴交物业服务【费用：业主：与使用人约定由使】用人缴交物》业服务费《用的从？其约：定业主负连带—责任 《    —。 ，已竣工但尚未出【售，。或者尚未交》付给物业《买受人的物》业物业服《务费：用由建设单位缴【交 ？ 【。第三十七条物业【服务企？业应：当在物？业，服务合同终止—或，者解除后《的，1，0日内？向业主委《员会办理下》列事项并报市、【县房产主管部门备】案 —    （一）对】预收的物业服—务，费用按？实际使用结算多收】的部分予《以退还； — ，     （二】）移交全部物业【档案资料和有关【的财务？帐册：； ：     （！三）移交业主共有的！房屋、场地》和其他财物 【 第六章物业的使】。用， 第三十八条】业主或者使》用人应严格按照有】关规定合《理使用物业》。在物业使用》中禁止下列行为 】   —。  （一）损—坏房屋承重结构【和破坏房屋外貌【； ？ ， ，   ？ ， （：二）占用、损坏【。住宅的共《用部位、《共用设施设备或者】擅自移装共用设备】； ：     】（，三）在？天井、庭园、平台、！屋顶以及道路或【者其他场地搭建建筑！物、构筑物； 【 《    （四）乱设！。摊点、？乱设集贸市场； 】 ：   《。  （？五，）乱倒垃圾、杂【物，； —    《（六）在建筑、构筑！物上乱张贴、乱刻】画；  】 ，  （七）》排放或者堆放—有毒有？。害物质？堆，放易爆物品或者发出！超过环境保护—规定标？准，的噪声；《 《     （八【）违：法违章从事生—产、经营、加工、养！殖等活？动； 《。     【（九）法《律、法规禁止的其】他行为 【 第—三十九条建设单【位与：住宅买受人签订【买卖合同时应—当，有住宅使用说明【书、住宅质量保证书！、前：期物业服《务合同等合同附【件并：将装修？住宅的禁《止行为？和注意事项》书面告知买受人 ！ ？ ： 第四十条业主应！当按照？设计用途使》用物业严禁业主或者！使用人擅《自改变物《业的使用性》质因特殊情况需【要，改变使用《性质的应当符合城】市，规划要求并依—法办理相关审—批手续后方可进行】 — ？第，四十一条《物业共？用部位、《共用设施设备—维，修，时相邻业主、使用人！。。应当予？以配合因相》邻业主、使用人阻挠！维修造成其他业主】。、使用？人财：产损失的责任人应承！担赔偿责《任，    】 因物业维修造成】相邻：业，主、使用《人自用部位》、自用设《备损坏或《者其他？。财产损失的》责任人应《当负责赔偿 【 第四！十二条任《何单位和个》。人不得占用物业【区域：内，的道路、《场地因物业维修或者！公共利？益需要？临，时占：用，、挖掘道路、—场地的应当与业【主委员会和物业【服务企业《签订协议并在约【定的期限《内恢复原状》 第七》章住：房，专项：。。维修资金 — 第四十三条商【品房、经济》适用住房（包括集资！、合作建房》下同）和公有住房】出售都应当设立【共用部位、共用设施！设备专？项维修资金》 ？    》 商品房、经—济适用？住房出售时售房【单位应当与买受人】签订代收代》缴专项维修资金的】约定买受人应当按本！市、：县住宅建《筑安装工程每平方】米造价6%的—比例与购买物—业的建筑面积—的乘积向售房单位】。缴交：首期专项《维修：资金市？、县房产主管部门】应当根据本辖区【的实：际情况合《理确定、公布—每平方？米建筑面《积交存首期住宅专】项维：修资金的《数，额并适？时调：整 《     单位出！。售，的公有住房多层和】高层分别由售—房单位按售房款【20：%和：30%的比例一【次性提取专》项维修资金；买受】人，按购房款的2%向售！房单位？缴交首期专项—维修资金 】     》业主缴交的》专，项，维修资金《属业主所有不计入】房屋销？售收入从公有住房】。售房款中《提，。取的专项维修—资金属于公有住房】售房：单位所有 》 ？ ： 第四十四【条专项维修资金应】当在银行设立专户存！储由市？、县房产主管部【门按下列规》定，归集和代管》     ！（一）商品房—、经济适用》住房的专《项维修资《。金，在业主办《理房屋权属证时建设！单位应当将》代，。收的专项维修资金移！。交房产主管部—门；：   【 ， （二）公有—住房：出售的专项》维修资金按本办法第！四十三？条第三？款规定标准由市【房改部门提取并【拨付到银行专—户   】  未按前款规定缴！交首：期专项维修资金的】建设单位或》。者公有住房售房单位！不得将房屋交付买】受人 【 ： 第四十》。。五条专项维修资金】的使：用由物业服务企业】申报经业主委—员会审？批后拨？付给：该物业区域定—向，使用 — 》第四十六条》专项维修资金主要用！于物业共用部位、】共用设施设备保修期！。满后的？中修：、大修、更新、【改造不得挪作他【用 《 ：    物》业共用部位、共【用设施设备属人【为损坏的其维—修、更新费用由责任！。人承：担    ！。 物：业，自用部位、》自用设？施设备？。的维修、更新—。费用由业《主自行承《。担 【 ： 第四十七条—专项维？修资金不足时—经，业主大会决定按业主！拥有的物业建筑面】积比例？。向业主筹集 】第八章？法律责任 — 第四十八》条业主大会、—业，主委员会作出的决定！违反法律法规—和本办？法规：定的由？市、：县房产主管部—门责令？限期改？正或者？撤销其决定》并通告全体业—主 ！ 第四十九条违【反，本办：法规：定未取？得资质证书》从事：。物业管理《的根据物业管理条例！第六十条规定由【。市、县？房产主管部》门没收非法所得并处！5万元？以上20万元以【下的罚款；给业主造！成损失的依法承【担赔偿责任 【     以】欺骗手段取得—资质证？。书，的依照本条第—一款规定《执行并由颁发—资质证？书的部门吊销资质证！书 ？ — 第五？十条违反本办法规】定建设单位未—通过招投标的方式】选聘物业服》。务企：。业或者？未，经批准擅自》采用协议方式选【聘物业服务》企业：的根据物业管理条例！第五十七条规—定由市、县房—产主管部门责令限期！改正给予警告—可以并处《10万元以下的罚】款 】。。 第五十一条违】反本：。办法规定建设—。单位不按规定—配置物业管理用【房的根据《物业管理条例—第，六十四条规定由【市、县房产》主管部门责令限期改！正，给予警告没收违法】所得并处10—万元以上50—万元以下的罚款【 ？ 第【五，十二条违反本—规定不移《交有关资料的根据物！业管理条例第—五十九条规定由【市、县房产主管部门！责令限？期改：正；逾期仍不移交】有关资料的处1万】元以上1《0万元以下的罚【款 》。 ？ 第五十三条违反！本办法规定》有下列情形之一的根！据江西省城市—居住小？。。区物业管《理条例第《四十五条《规定由市、县房【产主管部门》责，令限期改正逾期不改！正的处1万元以【。上5万元《以下的？罚款   ！  ：（一）建设单位【未，。进行：前期物业管理或【者擅自？动用：专项维修资金的【； ？ ：     （二【）建设单《。位或者公有》住房售房单位—。未按本办法规定【设立专项维修—资金的 《。 》。 第五》十四：。条业主或《者使：用人未？按，物业管理服务合【同交纳物业管理服务！费的根据《物业管理条》例第六十七条和江】西省城市居》住小区物业管理条】例第四十七》条规定物业服—务企业可以按日加收！。应交纳费用3‰滞】纳金或？者，按，照约定加收滞纳【金；逾？期不交纳《的物业服务企—业可：以向人民法院—起诉： 【 第五十五条违反！本办法的规定市、】县房产行政主—管部门或者其他【有关行政管理—部门的工作人员【利用：职务：。上的便利收受他人】财物或者其他—好处不依法》履行监？督管：理职责或者发现违】法行：为不予查处构成犯罪！的依法追究刑事责】任；尚不《构，成犯罪的依法给【予行政？处分： ， 第九章附则 ！ 第五？十六条本《办法所称物业—共用部位是指一幢房！屋内部建设费—。用已分摊《进入房屋《销，售价格的由》整幢房屋的业主【、，使用人共同使用的】门厅：、楼梯间、水泵间】、电表？间、电梯间、—电梯机房、走廊通道！、传达室、内天井、！房屋承重结构、【室外墙面、》屋顶等部位； 】  《   共用》设，备是指一幢房—屋内部建《设，费，。用已分摊进》入房屋销售价—格的由整幢》房屋的业主、使【用人：共同使？用的供水管》道、排？水管道、《落水管、照明灯具】、，。垃，圾通道、电视—。天，。线、水箱、》电梯、防雷装—置、消防器具等【。设备； 《 ：   《  共？用设施是指》物业区域内建设费用！已，分摊进入房屋销售】。价格的由业》主、：使用人？。。共，同使用的道路—。。、绿地、《停车场库、照明设】施、消？防设施、排》水，管道、窖井、—化粪池、《垃圾站（房）—、公益性文体设施】等； 《。   》  房屋承重结构是！指房屋的《基础、承《。。重墙体？。、梁柱、《楼盖、屋顶等 【 ？ ？ 第五十》七条专项《维修：资金管理办法由市】房产主管部门会【。同市财政部门—制定并报市人民政府！备案后实施》 ！第五十八条》本，办法“以上”均含本！数“以下”均—不含本数 ！。 第五十九】条本办法自201】0年1月1日起施】行，2004年7—月12日以市政【府令第1《9号颁布的萍—乡市物业管理办法】同时废止 【