。 》 萍乡市物业管理】办法 【文号第51》号 ？ ？ 颁布日期20】0，9-12《-07 》 ：实施日？期20？10-0《1-01 　！　 第一章 总则！ 第一条》为规范我市物—业管：理活动明确业—主、使用人和物【业服务？企，业、建设单位的权】利和义务保障物业合！理使用促《进物业管理的健【康发展根《据中华人《民共和国物》权法、国务院物业管！理条例？和江：。西省：城，市居住小区物—业管理条《例以及建《设部财政《部，住宅：专项维修资金管理】办法等法律法规【结，合本市实《际制定本办法 ！ 第二条！本办法适用》于本市？行政区域内住宅区和！非住宅的物业管【理 ： — 第？三条：本办法所称物—业管理是指业主通过！选聘物业服务—企业按照物业服务】合同约定对》房屋及？配套的设施设备【和相关场地进行维修！、养护、管理—维护相关区域内的】。环境卫？生和：秩序的活动 【 ？。 ，   本办法所称】业主是指物》业的所有《权人 《 ？    本办法【所称使用人》是指物业的》承租人或实际使用】物业的其他人 】。    — ，。本办法所称》物业服务企业—。是指依法《成立并接受业—主或者业主大会的】委托根据物业—服务合同进行服务】的企业 】 第》四条新建住宅区和共！用，设施：设备齐？全的原有住宅—区建筑面积在—3万平方米以上【。的应当按照本办法】规定的方式实—行物业管《理，；建筑面积在3万】平方米以下的可以】由业主？大，。会决：定采取其他方式【实行物业《管理 —  ：   共《用设施设备不齐【全的住宅相》对集中的居住—区由：市、县？（区）人民政—府组：织整治创造》条件逐步实行物业管！理整治改造办—法由市人民政府另行！制定 《 ： 《 ，第五条物业管理实行！业，主，。自治管理与物业【服务企业专》业化有偿服务—相结合？的原则 】 ， ， 第六《条市房产主管部门】是全市？物，业管理？的主管部门负责组织！实施本办法并—对全市的物业—管理活动《进行监督管理 】。  《   （《一）贯彻《执行国家法律—。法规及各《级有关物《业管理的政策并负责！拟定当？地，物业管理活动的【具体办法和制度；】 ？    》 （二？）负责本辖区—内物业服《务企业的登记备案、！资，质，审查、报批、发【。证和：年，检管理？；，   【  （？三）指导成立业主大！会和选举产生业【主委员会；》。 ？     （四）！负责物业共用部【位、共用设施—设备专项维》修，资金（以《下，简称专项维修资金）！的建立和管理； 】     】。（五）组织物业【服务企业开展物业管！。理招投标、》达标创优和岗位技术！培训活？动，；  【   ？（六）协调物业【服务：企业与？有关：部门：之间：的关系； ！    （七—），受理业主、使用人对！物业管理的》投诉并进行》现场调查组织落【实整改措施》； 《     （八】）查处物业管—。理违规？行为；报请》降低限期不改的物业！服务：企业的资质等级；】建议：工，商行政？管理部门《吊，销限：期不改？的物业服务企—业的营业执》照   】  县房产主—管部门是本辖—区物业管理的—主管部？门在市房《产主：管部门的指导下依照！本办法规定》对辖区的物》业管理活动进行【监督管理 ！ ： 第七《。条规划？、建设、市》政、绿化、公—安、：消防、？雷电防护、市容环】境，卫生、价《格、工商行》政管理？等，。有关部门及供水、供！气、供电等企业【应当按照各自的【职责分工《和本办法规定密【切配合？共同做好物业管理的！有关工作 【。     各行】政管理部门不得【向物业服务》企业：摊派和重复收取【费用 ？     街！道办事处《、乡镇人《民政府负责组织、指！导本辖区内业主大会！成立和业主委员【会的选？。举工作指导》、监督业主》。大会和？业主委员会的日【常活动配合调—解，处，理物业？管，理中的投《诉协调？处理：物业管理与社区【。。管理的关系》 ？ —第八条物业管理行业！协会应当《依法加强行业自律】规，。范行业行为》维护市场秩》序和：。。公平竞？争建：立物：业服务企业及—其从业人员诚—信档：案督促其依法、诚】信经营和服务—。对违：反，法律法规和行业规范！的行为给予通报【批评和公《开谴责？促进行业健康发【展 ？ ，第二：章前期？物业管？理 ？ 第九条本办—法，所称前？期物业管理》是指在业主、业【主大会？。选聘物业服务企【业之：前由建设《单，。位选聘物业服务企业！所进行的物业管理和！服，务 【 第十》条建设单位》应，当与物业《服务企业订》。立前期物业》。服务合同该合同【至业主、《业主大会与其选聘】的物业？服务：企业订？立物业服务合同生效！时终止 【     住—宅物业和非住宅物业！的建设单位应—当，通过：。招标的方《式选聘具有》相应资质的物—业服：。务企业投标人—少于3个或者住【宅规模较小的经【住宅物业《所在地的《市、县人民》政府房产主》管部门批准可—以采用协议方—式，选聘具有相应资质的！物业服务企业 】   》  在前期》物业：管理期间房屋交付】使用前？所发生的物》业管理费用由—建设单位承》担；房屋交付使用】后所发生《的物业管《理费用？。由建设？。单位与业《主约定承《。担 — 第十一【条建设？。单位必须依照国家】规定：的保修期限和保修范！围承担物业的保修责！任 ？     【建设单位在前—期物业管理中不【得动：用专项维修》资金 【 ，。 第十》。二条：建，设单位不得将物业共！用部位、共用设施设！备的所有权、使【用权：单独：转让 ？ 《 《第，十三条建设》。单，位应按照房地—产开发项目》总，建筑面积5》‰的比例配》置必需的物业管【理用房其费用列入开！发建设成本产权属】全体业？主，共有有偿提供给物业！服务企业使用收益的！。使，用由业主大会决定】 — 第十四条房】地产：开发项目设》计除符合《城市：规划外规划、建设】主管部门在审—批房地产开发项目】规划、设计时—应同时审查配套【设施及物业管—理用房的规划和设计！；建设施工》应当符合规》划、：设计：要求建设单》位不得变更规—划、设计标准—。 》 第十—五条在办理》物业承接验收手续】。时建设？单位应当向物业服】务企业移交物业【管理用房和下列工程！建设资料 】 ，。    《（一）竣工总平【面图单体建》筑、结构、设备施】工图地下管网工程竣！工图等竣工验—收资料； ！    （二）设】备设施的安装、使】用和维？护保养等技术资料；！   【。。  （？三）物业质量保【修文件和物业使用】说明文件； 【 ？    《（四）物业》管理所必需的其他】。资料：   【  房地产开—发项目？未经综合验收或综】合验收不合格的不得！办理移交 ！    物业服务】企业应当在前期【物业服务合同—终止时将上述—资料移交《给业主委员会 【。 《 ： 第十六条公有】住房出售后的—前期物业管理由公】有，住房：出售前的建设管【理单位实施 】第三章物业管理【。。。分工 第十七条！本章：的物业管《理分工适用于共【用设施设《备齐全的能够—实行封闭式管理【的物：业，管理区？域（：。以下简称物业区域】） ！ 第十八《条，。物业区域《内共用的道》路和排水设》施的日常养护和【维修管理《由物业服《务企业负《责；属于城市道【路和公共排水设【施的由市政管—理部门负责 】 》 第十九条物业区】域内绿化建设由建】设单位？负责；共用的绿地】、园林设施等日常养！护和维修管理由物业！服务企业负》责并接？受园林绿化管理部门！的指：导监督 【。 第二【十条：物业区域规划用地内！道路、楼房周—围及绿地、》楼道等公共环境的清！扫保：洁由物业服务企【业负责 — 第【二十一？条物业区《域内共用的》厕所、？化粪池、《垃圾站（箱）等环】境卫生设施的日常养！护和维护管理由物业！服务企业负责—；生活垃圾由物业服！务企业负责收集到垃！圾中转站从垃圾【中转：站送至垃《圾场的清运工作由市！容环：境卫生管理部门负】责生活垃圾处理费可！由市容环境卫生管理！部门委托物业服【务，企业：收取标准按照市【价格行政《主管部门的批复执行！ ， 》 第二十二条】高层：楼（七层以上下【同）以楼《。内供水泵房总计费水！表，为界多层楼》（七层以下下同）】以楼外？自来水表井》为界界限《以外（包括计费【水表）？的供水管线及设备由！供水企业负》责维修管理；界限】以，。。内（包括《水表井至用户—）的供？水，管线：及设备由物业服务】企业负责维修管理】 》 ， 第二十—。三条物？业区域？内供：电，线路、供气管道【、消防设施、防雷设！施、照明设》施等属于共用设施】设备的由物业服务】。企业负责维修管理；！属，于公共部分的分别由！供电、？供气企业《和，管理消防《设施：、路灯的部门—负责维修管理 ！ ？ 第二十四条物！业，区，域，内供水、供电、供】气、通信、有—线，电，。视等企业和单—位应当？向，最终：用户：收，取相关费《用 ： ：     —物业服？务企：业受：委托收取上述费用的！可向委托单》位收取手续》费不得？向用户收取手续【费等额外费用 】 第四章业主—自治管理《 ？第二十五《条公有住房出售【建筑面积达到—30%以《上或：者，新建商品房入住率达！到50%以上的物】业区：域应当？成立业主委员—会业主委员会由【市、县？房产主管部门—指导售房单位组织召！开第一次业主—大，会选举？产生业主委员会【业，主委员会至少每年组！。织召开一次业—主，大会；遇特殊情【况，经20%以上—的业主提议业—主委员会应》在提议后15日内】组织召？开业主大会》临时会议 — ？ 第二十六】条下列事《项由业主共同—决定  】   （一）制定】和修改？业主：大会议？事规则？；    ！ （二）制》定和修改《管理规约；》    】 （三）选》举业主委员会—或者更换业主—委员会成《员；   ！  ：（四）？选聘和解《聘，物业服务企》业； —。     》（五）？筹集和？使用专？。项，。。维修资金； 【   》。  ：（六）改《建、重？建建筑物及其附属设！施； —     （—七）有关共有—和共同管理》权利：的其他重大》事项 【。 第二十七】条业：主委员会是在物业】区域内代表》全体业？。主对物业《实施自？治，管，理的组织是业主【大会的执行机构【     ！。。业主委员会应自选举！产生之？日起3？0日内持下》列，文件到市、县房产主！管部门备案 — ？。     》（一）？成立业主委员—会登记申请书；【 《     （二）业！主委员会《成员名单；》    】 （：三）业主委》员，会，章程 — 第二【十八条业主委员会履！行下：列职：责   】 ， （一）召集—业主大会会议—报告物业管理的实施！情况； 》    — （二）代表—业，主与业主大会选聘】。的物业服务》企，业，签订物业服务合同】；   】  （三）及时了解！。业主、？物业使用人的意【见和建议监督和协】助物：业服务企业履行【物业：服务合同； ！     （四【）监督管理》规约的实施； ！     （五】）业主大会赋予【的其他职责 — 》 第二十九条】业主委员会成员【有下列情形之一【的其：职务自？行终止  ！   ？。（，一）因物业转让【等原因不再是业【主的； 》  《  ： ，（二）？因疾：病等：原因丧失履行—职责能力的； 【  》   （三》）任职？期间被依法追—究刑事责《任的；？   【  ：。（四）本人以—书面形式向业主大】会或者业《主，委员会提《出辞职的； — ？   ？  （五）业—主会议规《。则约定的其他—情形： 》 ， 第三》十，条业主委员会日【常工作经费由—全体业主承担—经，费的筹集、管—理和使用由》。业主大会决定 ！     业主委！员会成？员应当遵《守，法律法规和管理【。规约：不，。得有下列《行为  】  ： （一？。）挪用、侵占—业主共有财产；【     ！（二）索取、—非法收受建设单位】、物业服务企—。业或者？利害关系业主提供的！利益：和，报酬；？ 》。    （》三）利用职务之便】。要求物？业服务？企业：减免物业服》务费；？     ！（四：）违反物业服务合】同拒不交《纳物业服务费用【； 《 ： ，  ： （：五）泄露业主资【料或者将业主资【料用于与物业管理无！关的活动其他损害】业主：。共同利益或者—可能影响《其公正履行职责的】行为 第—五章物？业，管理服务 第三！十一条从《事物业管《理，活动的企业》应，当具有独《立的法人资》格并按照国家有关规！定，取得物业《管理资？质证书后方可从事】物业管理服务— 【 第三《十二条从事物业管理！的人员应当按—。照国家有关规定取】。得职业资格证书 ！ 》 第三十三条物】业，服务企业从事物【业服务应当根—。据物业服务合—同示范文本与业主委！员会签？订物业服务合同 】     物！业服务合同应报【市、县？房产主管《。部门备案 — 第】。三十四条物业服【务企业应按照—合同：从事下列物业—管理服？务事项并根据—。收费标准约》定各：项服：务的收费 》 ：    》 （一）房》屋，。建筑共用部位的日常！养护和维修管—。理；  】   （二》）共用？设施设备的日常养护！。和维修管理； 【   —  （？。三）保？洁服务？； ？ ：     （四【）保安服务； ！。  ？   （五）—绿化管理； 】    》 （六）《车辆进出和停—。放管理； 【  ？   （《七，）业：主或者使《用人委托的其—他服务？事项 《 《 第三十—。五条物业《服务收？费应当区分不同【物业：的性质和特点分别实！行政府指导价—和市：场调节价 ！  ：  物业服务收费实！行政府指导价的价格！主管：部门应当《会同房产主管—部门根据《物业管理服务等【级等因？。素，制定相应的》基准：价及其浮动》幅度并定期公—布具体收费》标准由业主与—物业服务企》业根据？规定的基准价和浮动！幅度在物《。业服务合同中约定】实行市场调节价的物！业服务收费由—业主与物业服务【企业在物业》服务合同中约定【 — 第《三十六条业主应当按！照物业服务合同的】约定：缴交物业服务—费用业主与使用【人约定由使用人缴】交物业服《务，费用的从其约—定业主负连带—责任   ！  已竣工但尚未】出售或者尚未交付给！物业买受《人的物？。业物业服务费用由】建设单位缴交 ！ —第，三十七条物业—服务企？业应：当在：物业服务合》同终：。止或者解除后的10！日内向业主》委员会办理下列【。事项并报市、县【房，产主管部门备案 】 ， ：  ：   （一》）对预收的物业服】务费用按实际使用】结，算多收的《部分予以退还； ！     【（二）移交全部物业！档案资料和》。有关的财《务帐册； —    — （三）移交业主共！有的房屋、场—。地和其他财》物 第六章物】业的使用 》 第三十》八条业主或者使用人！。应严格按照》有关规定合理使【用物业在《物业使用中禁—止下列行为 ！     》（一：）损坏房屋承重【结，构和破？。坏房屋外貌； 【 ： ，     （二）】。占用：、损坏住《宅的共用部》位、共？用设施设备或者擅自！移装：共用设备； — ？     （三）在！天井、庭园、平台】、屋顶以《及道路或者其—他场地搭建建—。筑物、构筑》物； 【   ？ （四）《乱设：。摊点、乱设集—贸市场； 【     （五）！乱，倒垃圾、杂物；【    】 （六）在建筑、构！筑，物上乱张贴》、乱刻画； 】     —（七）排《放，或者堆放《有毒有害物》质，堆放易爆物品或者发！出超过环境保—护，规定标？准，的，噪声； 【。。     》（，。八）违法违章从事】生产、？经营、加《工、养殖等活动；】    】 （九）法律、【法规禁止《的其他行《为 《 《 第三十》九，条建设？单位与住《宅买受人签订买【卖，合，同时应当有住宅使用！说明书、《住，宅质量保证》书、前？期物业服务合同【等合同附件并—将装修？住宅的禁止行为和注！意事项书面告知买受！人 《。 第四】。十，条业主应当按照【设计用途使用物业】严禁业？主或：者使用？人擅自改变物业的】使用性质因特—殊情况需《。。要改变使用性—质的应当符》。合城市规划要求并依！法办理相关审批手续！后方可进行 — 《 第》四十一条物业共用部！位，。、共用设施设备维修！时相邻业主》、使用人《应当予以配》合因相邻业主、【使用人阻《挠维修造成其他业】主、使用人财产损】失的责任人应承担赔！偿责任 《  》   ？因物业维《修造成？相邻业主《、，使用人自《用部位、自用设【备损：坏或者？。其，他财产损《失的责任人应—当负：责赔偿 — ？ 第四十二条任！何单：。位和个人《不得占用物业区域内！的道路、场地因物业！。维修或者公共利【益需要？临时占用、挖掘道】路、场地的应当【与业主委员会—和物业？服务企业签订协议】并在约定的期—。限内恢复原状—。 ， 第七章住—房专项维修》资金 》第四十三《条商品房、经济适用！住房（包括集资、】合作建房下同—）和公有住房出【。售都应当设立共用】。部位、共用设施【设备：专，项，维修资金 】     》商品房、经济适用住！房出售时售房单位应！当与买受人签—订代收代《缴专项？维修资金的约—。定买：受人应当按本市【、，县住宅建筑安装工】程每平方米》造价6%《。的比例与购买物【业的建筑面》积，的乘积向售房单位缴！交首期专项维修【资金市、《县房产主管部门【。应当根据本》辖区：的，。实际情况合理确定、！公布：每，平方米建《筑面积交《存首：期住宅专项维修资金！。。的数额并适时—调整 《     【单位出？售的公有住房多层和！高层分别《由，售房：单位按售房款2【0%和30%的【比例：一次性提取》专项维修资金；买】受人按？购，房，款的：2%向？售房单？位缴交首期专项【维修资金 ！   ？ 业主？缴交：的专项？维修资金属业—主所有不计入房【屋，销售：收入从公有住—房售房款中提—取的专项维》修资金？属于公有住房售房单！。位，所有 ？ — 第四十四条专】项维修资金应当在银！行设立专户》存储由市、县房产】主管部门按下列规】定归集和《代管  】   （《一，）商品房、经济适用！住房的专项维修资金！在业：主办：理房屋权属证时建设！单位应当将》代收的？专，项维：。修资金移《。交房：产主管部门；—。     ！。（，二）公有住房出【售的：专项维修资金按本】办法：。第四十三条第三【款规定标准》由市房改部》门提取并《拨，付，到银行专户》     ！未按前款《规定缴交首期专项】维修资金的》建设单位或者公有】住，房售房单位不得将房！屋交付买《受人 — 第四十五！。条专项维修资金【的使用由物业服务】。企业申报经业主委员！会审批后拨》付给该物业》区域定？向使用 》 第】四十六条专项维修】资金：主，要用：于物：业共用部位、—共用设施设备保修期！满后的中修》、大修、更新—、改造不《得，挪，。作他用 【 ，。 ，   物业共用【部位、共用设施设】备属人为损坏的其】。维修、更新费—用由责任人》承担 【 ， ，  物业《自用部位、自用设施！设备的维修、更新】。。费，用由业主自行—承担： — 第四十—七条：专项维修资金—不足时？经，业，主大会决《定按业主拥有的【物业：建筑面积比例向业】主筹集 第八章！法律责任 —。 第四十八条业主】大会、业主委员会作！出的决定《违反法律法规和【本办法规《定的由市、县—房产主管部门责【令限：期改正或者撤销【其决定并《。通，告全：。体业主 【 第—四十九条《。违反本办法》规定未取得资质【。证书从事物》业管理的根据物【业管理条例》第六十？条规定由市、县【房产主管部门—没收非法所》得并处5万元以上】20：万元以下的罚款；】给业：主造成损《失的依法《。承担赔偿责任 】   》  ：以欺骗手段取—得资质证书的依照本！条第一款《规定执行《并由颁发资质证书】的部门吊销资质证】书 》 ： 第五十条违】反，本办法规定建设【。单位未通过招投标】的方式选聘物业服】务企业？或者未经批准擅自】采用协议方式选聘物！业服务？企业：的根据物业管理条例！第五十七《条规定由市、县【房产主管部门责令限！期改：正给予？警告可以《并处10万》元以下的罚款 】 【第五十一条违反本】办法规定建设单位不！按规定配置物业管】。理，用房的？根据物业管》理条例？第六十四条规—定由市、县房—产主管部门责令限】期改正给予警告没收！违，法所得并处10万】元以上50》万元以下的罚款 】 】第五十二《。条违反本规定不移】交有关资料》的根据物《业管理条例第—五十九条规定—由市、县房产—主管部门责令限【期改正；逾期仍不】移交有关资料的处1！万元：以，上10？万元以？下的罚款 【 《。 ， 第五十三条违反】本办法规定有下列情！形之一的根据—江西省城《市居住小区物业管】理条例第四》十五：条规定由市、—县房产？主管部门责令限期改！正逾：期不改正的处1万元！以上5万《元以下？的罚款 《。 《    （一）建设！单，位未进？行前期？物业：管理或者《擅自动？用专项维《修资金的； —。  》  ： （二）建》设，单位或者公有—住房售房单位未【按本办？法规定设立专项维修！资金的 】 第五十四】条业主或者使—。用人未按物业管理服！务，合同交纳物业管理服！务费：的根据物业管—理条例第六》十七条和江西省城市！居住小区《物业管理条例第四十！七条规定物业—服务企？业可以按日加收应】交纳费用3‰滞纳】金或者？按照约定加收—滞纳金；逾期不交】纳的物业服》务企业可以》向人：民法院起诉 ！ ， 第》五十五条违反本【办法的规《定市、县房产行【政主管部门或者其】他有关行政》管，。理部门？的工作人员利—用，职务上的便利收受】他人财物或者其他好！处不：依法：履行监？。督管理职责或者【发现违法行为不予】查处构成犯》罪，的，依法追究刑事责任】；尚不构成犯罪的】依法给予行政处【分 ： 第？九，章附则 》 第五十《六条：本办法所称》物业共用部位是【指一幢房屋内部建】设费用？已分摊进《入房屋销售》价格的由《整幢房屋的业主、】使用人共同使用的门！厅、楼梯间、水泵】间、电表《间、电梯间》、电梯机房、走廊通！道，。、传达室、内天井、！。房屋承重《结构、室外》墙面、屋顶》等部位； 】   ？  共？。用设备是《指一幢房屋内部建】设费用已分》。摊进入房屋》销售：。价格的由整》幢房屋的业主、使用！人共同？使用的供水管—。。道、排水管道、落】水管、照明灯具、】垃圾通道、电视【天线、水箱》、电梯、防雷装置】、消防器具等设备；！   【  共用设施是【指物业区域》内建设费用已分摊进！入房屋销售价—格的由业主、—使用人？共同使？用的道路、绿—。地、停车场库、照】明设施、《消，防设施？、排水管道、窖井】、化粪池、垃圾站（！房）、公益》。性文体设《施等：；  【   房屋承重【结构是指房屋的基础！、承重墙体》、梁柱、楼》盖、屋顶等》 ！第五十七条专项维】修，资金管理办法—由市房产主管部门】会同市财政部门制定！并报市人民政府备案！后实施 《 — 第？五十八条本办法“】以上”均含本数“以！下”均不含本数 】 ？ ， 第五十九条！本办法？自2010》。年1月1日起施行2！004年《7月12日以市【政府：令第19号颁布的萍！乡市：物业管理办法—同，时废止 》 ，