萍乡】市物业管理办法 】。 《文号第51》号 ？ 颁布日】期2009-1【2-07《 ： 实施日期2【。010-01-0】。1 　—　 第一章 【总则 第一条为规！范我市物业管理活】动明确业主、—使用人？和物业服务企业、建！设单位的权利和义】务保障物业合理【使用：促进：物业：管理的健康发展根据！中华：人民共和国物权法、！国务院物业管理【。条例：和江西省《城市居住《小区物？业管理？条例以及建设部财政！。部住：宅专项维修资金【管理办法等法—律法规结合》本市实际制》定本办法 【 《。 第二条本办【法适：用于本市行政—区域内住宅区和非】住宅：的，物，业，管理 —。。 第三条】本办：法所称？物业管？理是指业主通—过选聘物业服务【企业按照物业—服，务合同约《定对房屋及配—套的设施《设备和相关场地【进行：维修、养护、管【理维护相关区域内】的环境卫生和—秩序的活动 ！     本—办法所？称业主？。是指物业的所有权】人， 《     本办【法所称使用》人，是指物业《的承租人或实际使用！物，业的：其他人 】  ：  ：本，办法所称物业服务】企业是指依法成立】并接受？业主或者业主大会的！委托根据物业服【务合同进行服务的】企业 》 第四条！新建住？宅区和？共用设施《设备齐？。全的原？有住宅区《建筑：面积在3万》平方：米以上的应当按【。。。照本办法规定的方】式实行物业管—理，；建筑面积在—3万：平方：米以下？的可以由《业主大会决》定采取其他》。方式实行物业—。管理  】   共用》设施设备不齐—全的住宅相对—集中的居《住区由市《、县（区）人民政】府组织整治创造条】件，逐步：实，。。行物业管理》整治改造办法由市】人民政府另行—制定 — 》第五：条，物业管理实行业【主自治管理与物业服！务企业专业化—有偿服务相结合的】原，则 — ？ 第六条市房—产主管部门是全市】物业管理的主管【部门负责组织实施本！办法并？对全市的《物业管？理活动进行》监督管理 —     （】一）贯彻执行—国家：法律法规及》各，级，有关物业管理的【政策并负《。责拟定当地物—业，管理活动的具体【办法和制《度； 【    （二）负责！。本辖区内物业服【务企业的登》记备案？、资质审查、报批】、发证和年检管理】；   】  （三《）指导成立业主大】会，和选：。举产生？业主：委员会； 【     —（四）负责物业【共用部位、共用设施！设备：专项维修资金（以】。下简：称专项维修资—金）的建立和管理；！ 》  ：  ：（五）组织物业服】务企业开展》物业管理《招投标、达标—创，。优和岗位技术培训】活动；  ！   （六）—协调物业服务企业】与有关部门之间的关！系； 【    （七）【。受，理业主、《使用人？对物业管理的投诉并！进，行现场？调，查组：织落实整改措施； ！ ？     （八【）查：处物业管理违规行为！；报请降低限期不改！的物业服务企业【。的资质等级；—建议工商行政管【理部门吊销限—期不改的物业—服务企业的营业执照！     ！县房产主《管部门是本》。辖区物业管理的主管！部门在市房》产主管？部，门的指导下依照【本办法规定对辖【区的：物业管理《活动进行监督管【理 】 第七条规划、】建设、？市政、绿化、公安、！消防、雷《电防护、市容环境卫！。生、价格、》工商行政管》。理等有关部门及供】水、供气、供电等企！。业应当按照各自的】职，责分工和本》办法：规定：。。。密，切配合共同做好物业！管理的有关工作【     ！各行：政管理部门不得【向物业服务企业摊】派，和重：复收取费用》 》    街道办【事，。处、乡镇人民政府负！责组织、指导本【辖区内业主大—会成立？和业主委员会的【选举工作指》导、监督《业主大会《和业主？委员会的日常活【。动配合调解处理物】业管理中的投—诉，协调处理物》业管理与社》区管理的关》系， 《 第八【条物业管理行业【协会应当依法加强】行业自律规》。范行：业，行为：维护市？场秩序？和公平竞《争建：立物：业服务企业及其从业！人员诚信档案督促】其依：法、诚信经营和服】务对违反法》律法规和行业规范的！行为给？予通报批评》和公开谴责促—进行业健康发—展 第二—。章前期物业管理 】 第？。九条本办法所—称前期物业管—理是指在业主、【。业主大会《选聘物？业服务企《业之：前，由，建设单位选聘—物，业服务企业》所进行？。的，物业管理和服务 】 《 第十条建】设单位应当与物业服！务企业订立前期物】业服务合同该合同至！业主、业主大会【与其选聘的物业服务！企业订立物》业服务合同生效【时终止 】 ， ， ， 住宅物《业和：非住宅物业的建设】。单位应当通》过招标的方式选【聘具有相应》资质的物《业服务企业投标人】少于3个或者住宅规！模较小的经》住宅物业所在—地，的市、县人民—政府房产主管部门批！准可以采用协议方】式选聘具有相应【资，质的物业服》务企业 《    【 在前期物》业管理期间房屋交付！使用前所《发生：的物业管理费用【由建设单位承担；】房屋交付使用后所】发生的物业》管理费用由建设【单位与业《主约：定，承担 ！ 第十一条建【设单位？必须：依照国家规》定的保修期限和【保修：范围承担物》业的保修《责任 —     建设单位！在前期？物，业管理中不得动用】专，项维修资金 ！ 第十【二条建设单位不得将！物业共用部位—、共用设施》设备的所有权—、使用？权单独转让 ！ ： 第《十三条建设单位【应按照房地产开发】项目总建筑面积5‰！的比例配置必需【的物业管理用房其】。费用列入开》发建：设成本产《权，属全体业主共有有偿！提供给物业服—务企业使用》收益：的使用由《业主：大会决定 ！ ？ 第十四条房地产】。。。开发项目设计除符合！城市规划外规—划、建设主管部门】在审批房地产开发】项目规划、设计【时应同时审查配【套设施及物业—管理用房《的规划和设》计；建设施工应【。当符合规划、设【计要求建设单位【不得变更规划、设计！标准 ？ 【 第十五条》在办理物业》承接验？收，手续时建设单位【应当向物业服—务企：业移：交，物业管理用房—和下：列工程？建设资料 【。。 ：    《（一）竣工总—平面图单体建筑、】结构：、设备施工图地下管！。网工程？竣工图等竣工验【收资料； —     （二！）设备设施的—安，装、使用和》维护保养等技术资】料； 》   《  （三）物业质量！保，修文件和物业使用】说明：文件； —     （四】）物业？管理所？必需的其《他资料 —     —房，地产开发《项目未？经综合验收或综【合验收不合》格的不得办理移【交   】  物？。。业，服务企业应当在前】期物业服《务合：同终止时将》上述资料移》交给业主委员会【 ！第，十六条公有住房【出售：后，的前期物业管理由】公有住房《出售前的建》设管：理单位实施 【 第三章物》业管理分工》 ： 第十七条》本章的物业管理【分工适？用于共用《设施：设备齐？全的：能够：实，行封闭？式管理的物业管【理区域（以》下简称物《业区域？） 【 ？第十八？。。条物业？区域内共用的—道路和？排水设？施的日常养护和维】修管理？由物业服务企业负责！；属于城市道—路和公共排水设施的！由市：政管理？部门负责 ！ ？ 第十九条物业【区域内绿化建设【由建设单位》负责；？共用的绿地》。。、园：林设：施等日常养》护和维修管理由物】业服务企业负责【。并接受园林绿化【管理部门的指—导监督 《 — ：第二十条物业区域】规划用地内道—路、楼房《周，围及绿地、楼—道等：公共环境《的清扫保《。洁由：物业服务企业—负责 ？ 第！二十一条物业区域】内共用？的厕所、《化粪池、垃圾站【（箱）等环境—卫生设施的日常养】护和维护《管理由物业服务【企业负？。责；生活垃圾由物】业，服，务企业负责》收集到垃圾中—转站从垃圾中转站】送至垃圾场》的清运？工作：由市：容环境卫生管理部门！负责生活《垃圾处？理费可由市容环境】卫生管理部》门，委托物？业服务企业收取标准！按，。照市价格行政主【管部门的批复—执行 】 第二》。十二条？高层楼（七》。层以上下同）以楼内！供水泵房总》计，费水表为《界多层楼（》七层以下下同—）以楼外自来—。水表井为《界界限以外（—包括计费水表）【的供水管线》及设备由《供水企业负责维修管！理；界限《。以内（包括水表井至！用户）？。的供水管线》及设：备由物业《服务企业负》责维修管《理 — ？ 第：二十：三条：物业区域内供—电线路、供》气管道？、消：防设施、防》雷设施？、照明设施等属【于，共用设施设》备的由物业服务企业！负责维修管理—；属：于公共部《分的分别由供—电、供气企业—和，管理消防设》施、路灯的》部门负责维修管理】 ， 】第二十四条》物业区域内供—水、：。供电、供气、通信】、有线电《。视等企业和单—位应当向最终用户】收，取相关费《用 《     物业】服务企业受委托收】取，上述费用《的可：向委托单位收取手】续费不得向》用户收取手续费【等额外费用 第！四章业主《自治管理《 第《二十五？条公有住房出售【建筑面积达到30】%以上或者新建商品！房入住？。率达到50%以【上的物？。业区域应《。当成立业主委员会】业，主委：员会由市、县房【产主管部门指导售】房单位组织召开【第一次业《主大会选举产生【业主委员会业主【委，员会至少每年组【织召开一次业—主大会；遇特殊情】况经20《%以上的业主提【议业主？委员会应在提—议后1？5日内组《织召开业主大会临】。时会：议 【 第二十六【条，下列事项由业—。主共同？决定 【    《。（一）制《定和修改《业主大会议事规则】； ： ：。 ，     （—。二）制定和》修改管理规约；【  —  ： （三）选》。举业主委员会或者更！换业主委《员会成员；》  —。。   （四》）选聘和解》聘物业服务企业； ！   —  （？五）筹集《和使用专项维—修资：金； —。     （六）改！建、重？建，建筑物？及其：附属设施； ！ ，    《（七）？有关共有和》共同管理权利—的其他重《大事项？ ？ 》 第二十《七，。条业主委员会—是在物业区域—内代表全体业主对】。物业实？。施自治管理的组织是！业主大会的执行机】构   】  业主委员—会应自选举产生之日！起30日内》持下列文件》到市、县《房产主管《部门备案 》    【 （一？），成立：业主委员会登记申】。请书：。； ？   》  （？。二）：业主委员会》成，员名单； ！   ？ （三）业》主委员会章》程 ！ ，第二十八条业主委员！会履行下列职责 ！ ，   《  （？。一）召集业》主大会会议》报告物业管理的实】。施情：。况； 【    （二—）代：表业主？与业主大会选聘的物！业服：务企业签订物—业服务？合同； 】    （三）【及时了解业主、物】业使用人的意—见和建议监督和协】助物业服务》企业履？行物业服务》。合，同；   ！  （四）监督管理！规约的实《施； ？     】（五）？。业主大会赋予的【其他职责《 ！第二十九条业主【委员会成《员有下列《情形之一的》其，职务自行终止 ！   《  （一）因物业转！让等原因不再是业】主的； 》 ？   ？ （二）因疾病等】原因丧失履》行职责？能，力，的； 》    》 （三）任职期间】被依法追究刑事【。责任的； 》   —。  ：（四）本人以—书面形？式向业主大会或【者业主委员会提出辞！职的；？ ：     （】五）业主会议规【则约定的其他—情形 《 ： ？ 第三《十条业主委员会日】常，工作经？费由全体业主—承担经费《的筹集、管理和使】用由业主大会—。决定   ！。  业主委员—会，成员应当遵》守法：律法规和管理—规，约不得有下列行【为   】  （一）挪用、】侵占业主共》有财产； 】   ？。 ， （二）索取、非法！收受：。建设单位《、，物业服务企业或者利！害关系业主提供的利！益和报酬； ！     （三）】。利用职务之便—要求物业服务—企业减免《物业服？务，费； 【   ？ （：四）违反物业—服务合？同，拒不交纳物业服【务费用； 】。  ：   （五）—泄露业主资料或者将！业主资料用》于与物业《管理无关的活动其】他损害业主》共同利益或》。者，可能影响其公正【履，行职责的行为 【 ， 第五章物业管理服！。务， 第三十—一条从？事物业管《理活动的企》业应当具有独立的法！人资格并按照—国家有关《规定取得物业管【。理，资质证书后方—可从事物业管—理服务 【。 ， 《。第三：十二条从《事物业管理的人员应！当按照？国家有关规》。定取得职业》资，格证书 — ？ 第三》十三条物业服务企业！。从，事物业？服务应当根据—物，业服务合《同示范文《本与业？主委员会《签订物？业服务合同 ！     》物业服务合同应报】市、县？房产主管部门—备案 ！ 第三十四条物】业服：。务企业应按照—合同从事下列物【业管理服务事—项并根据收费标准约！定各项服《。务的收费 【 ，  ：   （一）房屋】建筑共？用部：位的日？常养护和维修管理】；  【。。   ？（二）共用设施设备！的日常养护》和维修管理；—  —。   （三》）保洁服务； ！   《  （四《）保安服务》；， ？     —（五）？绿化管？理；：    】 ，（六）？车辆：进出和停放管理；】  —   （《七）：业，主或者使用》人，。委托的其他服—务事项 —。 ？ 第三十—五条物业服》务收费应当区分不】同物业的性质和【特点分别《实行政府指导价和市！场调节价 【 ，     物业服务！。收费实行政》府指：。导价的价格主管部门！应当：会同房产主管部门根！据物业管理服务等】。级等因素制定相应的！基准价及其浮—动幅度并定期公【布具体收费标准【由业主与物》业服务？企，业根据？规定的基准》价和浮动幅》度在物业《服务合同中约定实】行市场调节价的物】业服务收费由业主】与物业服务》企业在物业服务【合同中约定 【。 》 第三十六—条业主应当按照物】业服务合同的约定缴！交物业服《务费：用业：主与使用人约定由】。使，用人：缴交：物业：服，务费：用的从其约定—业主负连带责—任 ？    — 已竣工但尚未出】。售或者尚《未交付给物》。业买受人《的物：业物业服务费—。用，由建设单位缴交【 — ： ，第，三十七条《物，业服：。务企：业应当在物》业服务合同》终止或者解除—后的：10日内向业主委员！会，办理：下列：事项：并报市、县房—产主：管部：门，备，案   】  （一）对预收的！。物，业服务费用按实【际使用结算》多收：的部分予以》退，还； —   ？  （二）》移交全部物业档案资！。。料和有关的财务【。帐册；？ 》 ， ，  （？三）移？交业：主共有的房》屋、场地和其他财物！ ， 第六章物业的使！用 《第三十八《条业主或者使用人应！严格按照有》关规定合《理，使用：物，业在物业《。使用中禁《止下列行为》     ！（一）损坏房屋承重！结构和？。破坏房屋外貌； 】 《 ，  ： ，（二）占用》、损坏住宅的—共用部位、共用设】施设备或者擅—。自移装共用设备； ！  》   （三）—在天井、庭园、【平台、屋顶》以及道路或者其【他场地？搭建：建，筑物、构筑物；【  —   （四）乱设】。摊点、乱设集贸市】场； 【    （五）乱】倒垃圾？、杂物； ！    （六）在】。建，筑，。、构筑？物上乱张《贴，、乱刻画； 】     （七）！排放或者堆放有【毒有害物质堆放易】爆物品或者发出超】过，环境保护规定标准】的噪声；《 ，    【 （八）违》法违章从事生—产、经营、》加工、养殖等活【动，；  【   （九）法律】、法规禁止的—其他行为《 ！第三十？九条建？设单位与《住宅买？受人：签订买卖合同—时应当有住宅使用说！明书、住宅质—量保证书、前期物】业服务合同等合同】附件并将装》修住宅？的禁止？行为和？注意事项书面告知买！受人 《 《 ： 第四十条业主应当！按照设计《。用途使用物业—严禁业主或者—。使用人？擅自改变物业—的使用性《质，因特殊情况需要改】变使用性《质的：应当符？合城市规划要求并】依法办理《相关审批手续后方】可进行 》 《 第《四十一条物业—共，用部：位、：共用设施设备—维修时？相邻：业主：、使：用人：应当予以配合因【相邻业主、使用【人阻：挠维修造成其—他业主、使用—人财产损失的责任人！应承担赔偿责任 ！    — 因物业维修—造成相邻《业主、使用人自用部！位、自用设》备，损坏或者其他财【产损失的责任人【应当负？责赔偿 》 ， 《 第四十二条任何！单位和个《人不得？占用物业区域内的道！路、场地因物业维修！或者公共利》益需要临时占用【、挖：掘道路、场地的【应当与业主委员会和！物业服？务企业签订协议【。并在约定《的期：限内恢？。复，原状 》第七章住房专—项维修资金 】第四十三《条，商品房、经济适用住！。房（包括《集，。资、合作《建房下同）》和公：有住房出售都应【当，设立共用部位、共】用设施？设备专项维修资【金 ？     【商品：。房、经济适用住房出！售时售房单位应【当与：买受人签订代收【代缴：专项维修资金—的约定买受人应当按！本，市、县住宅建筑安装！工程每？平方米造价6—%的：比例与购买物业的建！筑面积的《乘积向售房》单位缴交《首期：专项维修《资金市、县房产主管！部门应当根》据本辖区《的实际情况合理【确定、公布每平【方米：建筑面积交存首【期住宅专项维—修资金的数额—并适：时，调整 《     单位！出售的？公有住房多层和高】层分别由《售房单位按售房【款，20：%和30《%的比例一次—性提取？专项维修资》金；买受人按购房款！。的，2%向售房单位缴】。交首期专项维修【资金 —  ：   业主缴交的】专项维修《资金属业主所有不计！入房屋销售收入从】公有住房售房款【中提取的专项—维修：。。资金属于公有住房售！房单位所有 —。 【。 第四十《四条专？项维修？资金应？当在银行《设立专户存储由【市、县房《产主：管部门按下列规【定归集和代管 】   》  （一）商品房、！经济适用《住房的专项维—修资金在业主—办理房屋《权属证时建设—单位应当将代收的专！。项维修资金移交房产！主管：。。部门； 《 ，     （】二）公有住》房，出售：的专项维修》。资金按？本办法第四十三条】第三款规定标准由市！房改部门提》取并拨付到银行【专户 《     【未按：前款规定缴交首期专！项维修资金的建设】单位或者公》有住房售房单—。位不：得将房屋交付买受】人， 》 ？ 第四十五条—专项：维修资金的使用【。由物业服务企业【申报经业主委员【会审批后《拨付：给该物业区域定向】使用： — ： 第：。四十：六条专项维修资金】主要：用，于物业共用》。部位、共用设施设】备保修期满后的中修！、大修、更新、改造！不得挪作他用—。。   【  物？业共用部位、共用设！施设：备属：人为损坏的其维【修、更新费用由责任！人承担 【     》物业：自用：部位、？。自用：设，施设备的《维修、更新》费用由业《主自行承担 — 【 第四十七》条专项维修》资金不足《时经：。业主大会决定—按业主拥有的—物业建筑《面积比例《向业主筹集 — ：。第八章法律责任 ！ 第四十八条业【。主，大会、？业主委员会作—出的决定违反法律法！规和本办法规定的由！市、：县房产主管》部门责令《。限期改正或》者撤销其决定并通告！全，体业：主 ！ 第四十《九条违反《本办法规定》。未取得？资质证书《从，事物业管理的根据】物业管理条例第【六十：条规定由市、—。县房产主《管部：门没收非法所得并处！5万元以上20万元！以下：的罚款？；给：业，主造成损失的依法承！担，赔偿责任 ！    以》欺骗手段取得—资质证书《。。的依照？本条第一款规定【执，行并由颁《发资质？证书的部门》。吊销：资质证书 【 第五十！条违反本办法—规定：建设单位未通过招】投标：的方式选聘物—业服务企《业或：者未经批准擅自采】用协议方式选聘【物业：服务企业的》。根据：物业管理条》例第五十七条规定】由，市、县房产主管部门！责令：限期改正给》予警告可以并处10！万元以下《的罚款 】 ？ ，第五十一条》违反本办法规定建设！单，位，不按规定配置物【业管理用房的根据物！业管：理条例第六十四【条，规定：由市、县房产主【。管部门？责令限期改正给【予警告没收》违法所得并》处1：0万元以上50【万元以下的罚款【 】 第五十二》条违：反本规定《不移交有关》资料的根据物—业管：理条例第五》十九条规定由市【、县房产主管部【门责令限期改正【；逾期仍不》移交有关资料的处】1万元以上10万】元以下的罚款 【 【 第五十三条—违反：本，办，法规定有下列情形】。之一的根据江西【省城市居住小区物】。业管理条例第四【十五条规定由市、】县房产主管部门【责令：限期改正逾期不【改正的处1万元以上！5万元以下的罚【款 —。    （》一）建设单》位未：进行前期物》业管理或者》擅自动用专》项维修资《金的；？ 《。    《 （二）建设单【位或者公有住房售】房，单位未按本办—法规定设立专项维修！资金的 】 ： ， 第五十四条—业主或者使用人未】按物业管理服务【合同交纳物业管【理服务？费的根据《物业管理条例第六】十七条和江西省【城市居住《小区物？业管理条例第四十七！条规定物业服务【。企业可以按日加收应！交纳费用3‰滞【纳金：或，者按照约定》加，收滞纳金；逾期【不交纳的物》业服务企业可—以向人民法》院起诉 》 【第五十五《条违反？本办法的规定市、】县房产行政主管【部，门或者？其他有关行政管理】部门的工作人员【利用职务上的—便利收受他人财物或！者其：他好处不依法履【行监督管理职责或】者发现违法行为不】予，查处构成犯罪的【依法追究刑事责任】。。；尚不构《成犯：罪的依法《给予行政处分 【 ， 第九章附则 】 第五十《六条本办《法所称物业共用【部位是指一》幢房屋内部建—设费用已分摊进入房！屋销售？价格：的由整幢房屋的业主！、使用人共同使用的！门，厅、楼梯间、水泵间！。、电：。表，。间、电梯《间、电梯机房、走廊！通道、传《达室、内天》井、房？屋承重结构、室【。外墙面、屋顶等部位！；  【   共用设—备是指一《。幢房屋内部》。建设费用已》分摊进入房屋销【售价格的由整幢房】屋的业主、使用【人共同使用的供水】。管，。。道、排水管道、落水！管、照明灯》具、垃圾通道、电】视天线、水箱、电】。梯、防雷装置、消】防器具等设备； 】    【。 共用？设施：。是指物业区域内【建设费用已分—摊进入？房，屋销售价格的由【业主、使用人共【同使用的道》路、绿地、停车场】库、照？明设施、消防设施】、，排水管道《、窖井、化粪池、】垃圾站（房》），、，公益性文体》设，。施等； 】   ？ 房屋承重结构是指！房屋的基础》、承重墙体、梁柱、！楼盖、屋《顶等 】。 ， 第五十七条专】项维修资金管理办】法由市房《产主管部门会同【市财：。政部门制定并报【市，人民政府备》案后实施 》 ， ？ 第五—十，八条本办法“—。以上”均《含本数“《。以下”均《不含本数 — — 第：五十九条本办法自】201？0年1月《1日起施行2—004年7月12】。日以市？政府令第19号【颁布的萍乡市物业】管理办法同时废【止 《