萍乡市！物业管理办》法 《 文号第5—1，号， — 颁布日期2009！-12-07—。 实施日【期2010-01-！01： 《　　 第一章【 总：则， 第一条为规范我！市物：业，管理活动《明确业主《、，使用人和物业—服务企业《。、建设？。单位的权利和义【务保障物业合理【使用促进物》业管理的健》康，。发展根据中华人民共！和国物权法、国务】院物业管理条例【。。和江：西省城市居住—小区物业管理条【例以：。。及建设部财政—部住宅专项维—修资金管理办法等】法律法规结合本市实！际制定本办法 】 — 第：二条：本办法适用》于本市行政区域【内住宅区《和非住？宅的物业管理 【 ： ， 第三【条本办法所》称物：业管理是指业主通】过选聘物业》服务：企业按照物业服【务合：同约定对《房屋及配套的设施设！备和相关场》地，进行维修、养护、管！理维护相关区域内的！环境卫生《和秩序的活动 【 ，。   》  本办法所称【业主是？指物业的所》有，权人  】。   ？本办法？所称使用人》是指：物业的承租》人或实际《使用物业的其他人 ！    【 本办法所称物业】服务企业《是，指依法成立》并接受业《主或者业主》大会的委托根据物】业服务合同进行服】务的企业《 ？。 ： 第》四条新？建住：宅，。区和：共用：设施：设备齐全的》原有住宅区建筑面】积在：3万平方《米以上？的应当按照本办【法规：定的方式实行物业管！理；：建筑面积在3万平方！米以下的可以由业主！大会决定《采取其他方式—实行物？。业管理 《 ？  ：   共用设施【设备不齐全》的住宅相对集中【的居住区由市、县】（区）人民政府组织！整，治，创造条件逐步—实行物业管》理整治改造办法由市！。人民政府《另行：制定： ， — ：第五条物业管理实行！业主：自治管理与物—业，服务企业专业—化有偿？服务相结合的原则 ！ — 第六《条市房产《主管部门是》全市物业管理—的主：管部：门负责组织实施本】办法并对全市的【物业管理活动进【行监督管理》   【  （一《）贯彻执行国—家法律法规及各级有！关，物业管？理的政策并负责【拟定：当地：物业管理活动的具】体办法和制度；【  —   （二）负【责本：辖区内物业服务企业！的，。登记：备案、资质审—。。查，、报批、发证和年】检管：理； 《     【（三）指导》成立业主大会和选举！产生业？主委员会； 【 ：     （四【）负责物业》共用部位、共用【设施设备《专项：维修资金（以—。。下简称？专项维修《资金）的《建，。立和管理； ！     （五）】组织物业服务—企业开？展物业管理招—。投，标、达标创》。优和岗位技术—培训活动《； 》     （—六）协调《物业服务《企业与有《关部门之间的关系】；  【   （七）受理业！主、使用《人对物业管理—。的，投诉并进行现场调查！组织落实整改措施】；  【   （八》。），查处物？业管理违规行—为；报请降低—。限期不改的物业【服务：企业的资质等—。级，；建议？工商：行政管理部门—吊销限期不改—的物业服务企—业的营业执照 】 ？    县房产主】管部门是本》辖区：物业管理的主—管部门在市房—产主管部门》的指导下依照—本办法规定》对辖区的物业—管理活动《进行监督管理 】 — 第七条规划、【建设、市政》、绿化、公安、消防！、雷电防护》、，市容环？境卫生、价格、【工商行政管理等有关！部门及供水、供气】、供电等企》业应当按照各自的职！责，分工和本办法规定】密切配？合共同做好物—业管理的《有关工作 —     各】行政管理部门不得向！物业服务《企业摊？派和重复收取—费用   ！  ：街道：办事处、《乡镇人民政》府负责组织、指【。。导本辖？区内：业主大会《成立和业主委员会的！选举：工作指导、监—督业主？大会和业主委—员会的日《常活：动配合调解处理物】业管理中的投诉协】调处理物业》管理与？社区管理的》关，系 【 ： 第八条物业管理】行，业协会应当依法加】强行业自律规范行】业行为维护》市场秩序《和公平？。竞争建立物》业服务企业及其【从业：人员诚信档案督【促其依法、诚信经】营和服务对违反法律！法规和行业规范的行！为给予通报批评【和，公开谴责促进行【业健康发展 — 第二章前期物】。。。业管理 第九条！本办法所《称前期物业管—理是指在业》主、业主《大，会选聘物业服—务企业之前由—建，设单位选聘物—业服务？企业所进行的物业】管理和服务 】 ， 》第十条建设单—位应当与物业服务企！业订立前期物—业服：。务合同该合同—至业主？、业主大会与—其选聘的《物业服务企业订立】物业服务合同生效】时终止 【 ，    住宅物业】和非住宅《物业的建设单位应】当，通过招标的方式选】聘，具有相应资质的物】业服务企《业投标人少于3个】或者住宅规模较小】的经住宅物业所在】地的市、县人民政府！房产主管部门批准可！以，采，。用协议方《。式，选聘具有相》应资质的物业—。服务企业 【 ：    在前期物】业管理期间房屋交付！使用前？所发生的物业—管理费用由建设【单位：承担；房屋交付【使用后所发》生的物？业管理费用》由建设单位与业【主约定承担 【 【第，。十一条建设单位【必须：。依照国家规定的保】。修期限和保修范围】承担物？业，的保修责任》 ：   》  建设单位在前期！物业管理中不得【动用专项维修资【金 ： 《 第十二条】建设单位不得—将物业共用部—位、：共用设施设备的所】有权、使用权单【独转：让 【 第十三—条，建设：单位应按照》房地产开《发项目？总建筑？面积5？‰的比？。例配置必《需的：物业管理用房—其费：用列入开发建—设成本产《权属全体业》主共有有偿提供给】物业服务企业使用】收益的？使，用由业？主大会决定 ！ 第十【四，。条房地产开发项目设！计，除，符合城市规划外规划！、，建设主管部门在审批！。房地产？开发：项目规划、设计时应！同时审查配》套设施及物业管【理用房的规划—和设：计；建设施工应当符！合规：划、设计要求—建设单位不得变【更规划？。、设计标准 】 —第十五条在办理物业！承接：验收手续时建—设单位应当向物业服！务企业移交物业管理！用房和下列工程建设！资料 》 ：  ：  （一《）竣工总《平面图？单体建筑《、结：构，、设备？施工图地下管网工】程竣工图《等竣：工验：收资料； ！    （二）【设备设施的安装、】使用和维护保养等】技术：资料； 》  《   （三）物业】质量保修文件—和物：业使用说《明，文件：； ？ ，     （四）！物业：管，理所必需的其他资料！。   【  房地产开发项目！未经综合验收—。或综合？验收：不合格的不得办理】移交 【 ，  ： 物业服务企业应】当在前期物业服务合！同终止时将上述【资料移交给》业主委员会 — ： ？ 第十六条公】有住房出售后的【前期物？业管理由公》有住房出售前的【建设管理单位—。。实施 ？ ，。 ，第三：章，物业管理分工 【 第十《七，条本章的物》。。业管理分工适用于】共用设施设》备齐全的能够实行封！闭式管理的物业【管理区域（以—下简称物业区域【） 《 ？ 第《十八条？物业区域内共—用的道路和排—水设施的日常养护和！维修管理由》物业服？务企业？负责；属于城—市道路和公》共排水设施的由市政！管理部？门负责 — 第十九！条物业区域内绿化建！设，由建设单位负责【；共用的绿地—、园林设施等日常】养，护，和维修管《理由物业服务—。企业负责并》接，受园林绿化》管理部？门的指导监督 】 》 第二十条物业】。区，域规划用地内—道路、楼房周—。围及绿地、》楼道等？公，共环境的清扫保【洁由物业服务企【业负责？ 】 第二十一》条物业区域》内共用的厕所、【化粪池、《垃圾站（箱）等环】境卫生设施》的日常养护和维【。。护管理由物业服务企！业负：责；：。生活垃圾由物—业服务企业》负，责收集到垃圾中转】。站从垃圾中转站送至！垃圾场的清》。运工作由市容环【境卫生管理部门负责！生，活垃圾处理费可由市！容环境？卫生管理部门委托物！业服务企业》收取标？准按照市《价，格行政？主管部门的批复执】行 — ， 第二》十二条高层楼（七】层以上下同）—以楼内供水泵房【总计费水表为界多】。层楼（七层》以下下同）以楼【外，自来水表井为界界限！以外（包《括计费水表》）的供？水管线及设备由供水！企业：负责维？修管理；界限以【内（包括水表井【至用户）的供水管】线及设备由物业服】务企业负责维修【管理 》 》 第二十《三条物业《区域内供电》线，路、供气管道、【消防设施、防—雷设施、照明设【施等属于共用设施设！备的由？物业服务《企业负责维》修管理；属于公共部！分的：分，别由：供，电、供气《企业和管理》。消防设施、路灯的】部门：负责维修管》理 【 第二十—四条物业区域—。。内供水、《供电、供气》。、通信、有线电【视等企？。业和：单位：应当向？最终：用户收取相关费用】   【。  物？。。业，服务企业受委托【。。收取：上述费用《的可向委托单—位收取？手续：费不得向用户收【取手续费等额—外费用？ 第四章业主自！治管理 —第二十五条公有住房！出售建筑面》积达到30%以【上或者新建商—品房入？住率达？到50？%以上的物业—区域：应当成立业主委员会！业主委员会由市、县！房产主管部门指导售！房单位组织召开第一！次业主大会选举产】生业主委员》会业主委员会至【。少每年组织》召开：一次业主《大会；遇特殊—情况经20%以上】的业主提议》。业主委员会应在【提议后15日内组织！召开业主大会临时会！议 — 《第二十六条下—列事项？由业主共同决定 】 ：     （【一）制？定和：。修改业？主大会议事规则； ！   —  （二）制—定和修改管》理规约； 》。。 ？    《 （三）选举业主】委员会或者更换【业主委员会》成员； 【。 ，    （》。。四）选聘和解聘物业！服务企业； —     （！五）筹？集和使？用专项维修资金【；， 》    （》。六）改建、重—建建：筑物及其《附属：设施； 【     （—七）有关共》有和共同管》理权利的其他重【。大事：项 》 第二十七！条业主委《员会是在物》业，区域内代表全体业】主对物业实施自治管！理的组织是业主大会！的执行？机构 【    业主委【员会应自选举—产生：之日：起30？日内持下《列文件到市、—县房：产主管部门备案 ！  《   （一）成立业！主委员会登》记申请书； ！     （二【）业：主委员？会成员名《单；  】。   （三》）业主委员会—章程 】 第二十八条业！主委员会履行下【列职责 《    【 （一）召》集业主大会会议报】告物：业管理的实施情况】；，  —  ： （二？）代表业主与业主大！会选聘的物》业，。服务企？业，签订物业服务合同；！ ：     【（三）及时》了解业？主、物业使用人的意！。见和建议监督—和协：助物业服务企业【履行物业《服，务合同； 】     （四【。）监督管理规约的实！施； 【    《（五）业主大会赋】予的其他职责— ！第二十九条业主【。委，员会成？员有：下列情？形之一的其》职务自行终止 【   — ， （一）《因物业转《让等原因不再是业主！的； 》  ？。   （《二）因疾《病等原因丧》失履行职责能—力的； 】    （三—）任职期间》被依法追《究刑事责任的； ！     （】四）本人《以书面？形式向业主大会或者！业主委员会提出辞】职的； — ：    （五—），业，主会：议规则约定的—其他：。情形 — 《 第三十条业主委】员会日常工》作经费由全》体业主承担经费的筹！集、管理和使—用由业主大会决定 ！ ：     —业主委员会成员应】当遵守？。法律：法规和管理规约不得！有，下，列行为 《   —  （？一）挪用《、侵占业主共有财】产；：    】 （二）索取、非】法收受建《设单：位、物业服务企业】或者利害关系业【主提供？的，利益和？报，酬； 《     （】三）：利用职务之便要求物！。业服务企业减免物业！服务费；《 ？     （四）！违反：物业服务合同—。拒不交纳物》业服务费用；—     ！（五）泄露业—。。主资料或者将业【主资料用于与物业管！理无关的活动其他损！害业主共同》利益或者可能影【响，。其公正履行职—。责的行为 — 第五章物业管理】服，务 第三十一】条从事物业》管理活动的》企，业应当具有》独立的？法人资格并按照【国家：有，关规定取得》物，。业管理资质》证书后方可从—事物业管理服—务 【 ？第三十二条从事物】业管理？的，人员应当按照国【家有关？规定取得《职业资格《证书： 】 ，。第三十三条物业服】务企业？从事物业服务应当】根据物业服务合同】示范文本《与业主委员会签【订物业服《务，合同 》  ？ ，  物业服》务合同应报市、县房！产主管部门备案【 】 第：三十四条物业服务】企业应按照合同从】。。事下列物《业管理？服务事？项并：根据收？费标准约定各—项服务的《收费 《 ，。     （一）！房屋建筑共用—部位：的日常养护和—维修管理《；  【   （二）—共用设？施设备的日》常养护和维修管【理；： 》 ，   （三）保洁服！务； —     （四）】保安：服务；  ！   （《五，）绿化管理；— ？     （六】。）车辆进出》和停放管《理；   ！  （七）》业主或者《使用人委托的其【他服务？。事项 ！ 第三十》五条物业《服务收费《应当：区分：不同物？业，的性质和特》点分别实《行政府？指导价？和市场调节价 】     物业！服务：收费实行《政府指导价》的价格主管》部门应当《会同房产《主管部门根据物业管！理服务等级等因素制！定相应的《基准价及其浮—动幅度并定期公布】具体：。收费标准由业主与物！业服务企业根据【规，定的基准价和浮动】幅度在物业服务【合同中？约定：实行市场调》节价的物业服—务收费由业》主与：物业服务企》业在物业服务合同中！约定 — ？ 第三十六—条，。业主应当《按，照物业服务合—同的：约定缴交物》。业服务费用业主与使！用人约？定由使用人缴交物业！。。。服务费用的从其约】定业主负连带—。责，任 ？ ？    《已竣工但尚未—出售或者尚》未交付给物业买受人！的物业物业服—务费用？由建设单位》缴交 】 ？。第三十七《条物业服务企业【应当在物业》服务：合同终？止或者解除》后的1？。0日内向《业主委员会办—理，。下列事项并报市、】县房产主《管部门备《案， 《     （—一）对预收的物【业服务费用按—实际使用《结算多收的部分【予以：退还；  ！  ： （二）移》交全部物《业档案资料》和有关的财》务帐：册； —     （三【）移交业主共—有的房屋、场地和其！他财物 第六章！物，业的使用 》 第三十八条业】主或者使用人—应严：格按：。照有关规定合理【使用物业在物业【使用：中禁止？下列行为 【 ，     》（一）损坏》房屋承重结构和破坏！房屋外貌； ！ ，    （二）【占用、损坏》住宅的共用部—位、共用设》施设备或者》。擅自移装共用设【备，；   】  （三）》在，天井、庭园、平台、！屋顶以及《道路或者《其他场地搭建建筑】物、构筑《物； ？   —  （四）乱—设摊点、乱设集贸市！场； 《 ？   ？。 （五）乱》倒垃圾、杂物；【     ！（六）在建筑、构】筑物上？乱张贴、乱刻画； ！。 ？     （七【）排放或者》堆放有毒有害物质堆！放易爆物《品或者？发出超过环》境保护规定标准的噪！声；  】   （八）违法违！章，从事生产《、经营、加》工、养殖等活—动； 【    （九）【法律、法规禁止的其！他行为 】 第三—十九：条建设单位与住宅买！受人：。签订买卖合同—时应当有《住，宅使用说明书—。、住宅质量保证书】。、前期物业服务合同！等合同附件并将【装修住宅的禁止行】为和注意事》项书面告知买受人】 ： 第】四十条业主》应当按照《设，计用途使用物业【严禁业主或者—使用人擅自改变物】业的使用性质因特殊！情况需？要改变使用性质的】应当符合城市规划】要求并？依法办理相关审【批手续后方可进行 ！。 第！四十一条物业共【用部位、共用设【施，。设备维修时相邻【业主、使用人应当】予以配合《因相：邻业主、使用—人阻挠维修》造，成其他业主、使【用人财产损失的责任！人应承担《赔偿责任 》。     】因物业维修》造成相邻业主、使】用人自？用部位？、自用设《备损坏或《者其：他财产损《。失的责？任人应当负》责赔偿？ ： ： 第四十】。二条任何单位和个人！不得占用物业区域内！。的道路？、场地因物业维【修或者公共》。。利益：需要临时占》用、：挖掘道路、》场，。地的应当与业主委员！会和：物业服务企业签【订协议并在》约定：。的期限内恢复—原状 第—七章住？房专：项维修资金 】第四十三条商—品房、经济适—用住房（包》括集资、合作建房下！同）和公有住房出】售都应当《设立：共用：部位、共用设—。施设备专《项维修资金》  —。   商品房、经济！适用住房出售时售】房单位？。应当与买受人签订代！收代：缴专项维修资—金的约？。定买受？人应：当按本市、》县住宅建筑安装【。工程每平方米造【价6%的《比例与？购买物业的》建筑面积的乘积向】售房单位缴》交，首期专项维修资金】市、县房《。产主管部《。。门应：当根据本《。辖区的实《际情况合理确定【、，公布每平《方米：建筑：面积：交存首期住》宅专项维《。修，资金：的数额并适时—调，整 —  ：  单位出售的【公，有住房多层》和高：层分别由售房单【位按售房款20%】和30%的比例【一，次性提取专项维修】资，金；买受《人按：购房款的2%—向售房单位缴交首】期专：项维修资《金    ！。 业主缴交的专项维！修资金属业》主所有不《计入：房屋销售收入从公】有住房售房》款，中提取的专项维【修，资金属于公有住【房售房？单位所有 】 ： ？第四十四《条，专项维？修资金应当在银行】设立专户存储由【市，、县：房产主管部》。。门按下列规定—。归集和代管 】     （一）！商品房、经济适用住！房的专项维》修资金在业主办【理房屋权属证时【建设单？位应当将代收—的专：项，维修资金移交房产】主管部门《； ？。。。     【（二）公有住房出售！的专项维修资金【。按本办法第四十三条！。第三款规定标准由】市房改部《门提取并《拨付到？银行专户 —     【未按前款规定缴【交首期？专项维修《资金的建《设单位或者公—有住房售房单位【不得将房屋交—付，买受人 【 》第四十五条专项维修！资金的使用由—物业服务《企业申报经》。业主：委员会？审批后拨付给该物】业区域定向》使用 【 ， ： 第四十六条专项】维，修资：金主要用于》物，业共用部位、共【用，设施设备保》修，期满后？。的中修、大修—、更新、改造不得挪！作他用 】    物业共【用部位？、共用设施设备属】人为损坏的》其维修？、更新费用由责任】人承：担 ：     物！业，自用部位、》自用设？。施设备的维》修，、更新费用》由业主自行承担 】 第！四十七条专》项维修资《金不足时经》业主大？会，。决定按业主》拥有的物业建筑面积！。比例：向业主筹《集 第八—章法律责任》 第四十八条】业主大会、业—主委：员会作出的》决定违反法律法规和！。本办法规定的由市、！县房产？主管：。部门责令限》期，。。改正或者撤销其【决定并通告全体【业主 》 《 第四十》九条违反本》。。办法规定《未取：得资质？证，书从事物业管理的】。根据物业《管理条例第六十条】。规定由市、县房产】主管部？门没收非法所—得并处5万元以【上20万元以下【的罚款；给业主【。造，成损失的依》法承担赔偿责任 ！    — 以欺？骗手段取《得资质证书的依照本！条，第，。一款规定执行并【由颁：发资质证书》的部门吊销资质证】书 】。 第五《十条违反本办法【规，定建设单位未通过招！投，标的方式选聘物【业服：务企业或者未经批准！擅自采用协议方式选！聘物业？服务企业的根据物业！管理条例第五十【七条规定由市、县】房产主管《部门责？。令限期改正给予警告！可以并处《10：。万元以下的》罚款 《 【。第五十？一条：。违反本办法规定建】设单：位，不按规？定配：置物业管理用房的根！据物：业，管理条例第六十四条！规定由市、县—房产主管部门责令】限期改正给予警告】没收违？法所得？。并处10万元—以上50万元以下的！罚款 《 ， ？ 第五十—二条违反本规—定不移交有关资【料的：。根据物业管》理条例第五十九【条规定由《。市、县房产主管部门！。责令限期改正—；逾期仍不移交有关！资料的处1万元【以上1？0万元以下的—罚款 【。 第五十【三条违反本办法【规定有下列》情形之？一的根？据江西省《城，市居住小区物—业管理条例第四十五！条规定由市、县【房产主管部》门责令限期改正【逾期不改正的处【1万元以上5—万，元以下的罚款 】  《 ，  （一）》建设单位未进行前期！物业：管理或者擅自—动，用专项维修资金【。。的； 》 ：    （二）建】设单位或者公—有住房售房单位未按！本办法？规定设立专项维修】资金的 】 第五—十四条？业主或者使用人【未按：物业管？理服务？合，同交纳物《业管理服务》。费的根据物业管理条！例第：六，十七条和《江西省城《。市居：住小：区，物业管理条例第四】十七条规定物业【。服务企业可》以按日加收应交纳】费用：3‰滞？纳金或者按照约定】加收滞纳金；逾期不！交纳的物业服务【企业可？以向人民法院起【诉， 】 第五十五条违反本！办法的规定市、县房！产行政主管部门【或，者，其他有关行政管【理，部门的工作人员利】用职务上的便利收】受，他，人财物或者其他好】处不依法履行监督】管理职责或者发现】违，法行为不予查处【构成犯罪的依法【追究刑？事责任；尚不构【成犯：。。罪的依法给予—行政处分 【第九章附则 第！。。五十六条《本，办法所称物业—共用：部位是？指一幢房屋内部【建设费？用已：分摊进入《房屋销售价格的【由整幢房屋的业主、！。使用人共《同使用的门厅、楼梯！间、水泵间、电表间！、电梯间、电梯机房！、走廊通道、传达室！、内天井《、房屋承重结构、室！外墙面、《屋顶等部位》；  【  ： 共用设备是指一幢！房屋内部建设费用已！。分摊进入房屋销售价！格的由整幢房屋【的业主、使用人共】同使用？的供水管道、排水管！道、：落，水管、照明灯具【、垃圾通道、电【视天线、水箱—、电：梯、防雷装置、消】防器具等设备；【。 《     》共用设施是指—物业区域内建设费用！已分摊进入房屋销】售价：格的：由业：主，、，使用人共同使—用的道？路、绿地、停车场库！、照明设施、—消防设施、》排水管道、窖—井、化粪池、垃圾站！（房）、公益—性文：体设：施等； 】    房》屋承重结《构，是指房屋的基础、】承重墙体、梁柱【、楼盖、屋顶等 ！ 【第五：十七：条专项维修资—。金管理办法由市【房产主管部门会同】市财政部门制定并报！市人民政府备案后实！施， ： ， —第五十八条本办【法“以上”均含【本数“以下”—均不含本数 — — 第五十九—条本：办法自20》10：。年1月1日起施【行2004》年7月12》日以市政《府令：第19号颁布的萍乡！。市物业管《。理，办法同？时废止 》 ，