， ： 萍乡市物【业管理办《。法 ： ： ， 文号第5》1号 》 颁》布日期200—。9-1？2-07 实！施日期201—0，-0：1-0？1 《 　　 第一章 ！。总则 ？ 第一条为》。规范我市《。物业管理活动—明确业主、使用人和！物业服务企业、【建设单位的权利【和义务？保障物业《合理使用促进物【业，管理的健《。康发展根据中华【人民共和国》物权法、国务—院物：业管理条例和—。江西省城市》居住小区物业管理】条例：以及建设部财政部】住宅专？项维修资金》管理办法等法—。律法规结合本市实】际制定本办法— 》。 ， 第二条本办法！适用：于本市行《政区域内住宅—区和：非住宅的物》业管：理 【 第三条本【办，法所：称物业？管理：是指业主《通过选聘物业—服务企业《按照物业服务—合同约定对房—屋，及配套？。的设施设备和相【关场地进行维—修、养护、管理【维护相关区》域内的环境卫—生，和秩：序的活动 —     本办！法所称业主是指【物业的所有权人 】   —。  本办《法所称使用人是指】物业：的承租人或实际使】用物业的《其他人 —  ？  ： 本办法所称物【业服务企业是指【。依法成立并》接，受，。业主或者业主—大，会的委托根据物业服！务合同进《行服务的企业—。 ， 》 第四条—新，建住宅区和》共用设施《设备齐全的原有住宅！区，建筑面积在3万平】方米以？上的应？当按照本办法—规，定的方式实行物业管！理；建筑面积在3】万，平方米以下的可【以由：业主大会《决定采取其他方式实！行物业管理 【。     共用！设施设备不齐全【的住宅相对集中的居！住区由市、》县（区）人民政府组！织，。整治创造条件逐【步实行物业管理【整治改造《。办法由市人民政府另！行制定？ ： — 第五条物业管【理实行业主自治管理！与物：业服务企《。业专业化有偿服务】相结合？的原则 【 第六条市！房产主管部门是全市！物，业管：理的主管《部门负？责组织实施本办【法并对全市的物业管！理活动进行监—督管理？ ，   —  （一）贯彻执】行，。国家法律《法规及各级有关【物，。业管理的政策—并负责拟定当地物业！管理活动的》具体：办法和制度；— 》    （》。二）负？责本：辖区内物业》服务企业的登—记备：案、资质审查—。。、报批、发》证和年检管理； 】     （！三）指导成》立业主大《会和选举产生业主委！员会； 《 ？     （—四）：负责物业共》用部位、共用设【施设备专项》维修资金（以下简】称专项维修资金【）的建立和管—理；   ！  （五）组织【物业服务企业开【展物业管理招投【标、达？标创优和岗位技【术培训活《动； —     （六）】协调物？业服务企《业与有关部门之【间，的关系； —     （七！。）受理业主、使用】人，对物业管《理的投诉并》进行现场调查组织】落实整改措》施； —     （—八）查处《物，业管理违规行—为；报请《降低限期不改的物业！服务企业的资质【等级；建《议工商行《政管理部《门吊销限期不改的物！业服务企业的营【业执照 《     县！房产：主管部门是本—辖区物业管理的【主管部？门在：市房产主管部—门，的指导下依》照本办法规定—对辖：区的物业管理活动进！行监督？管理 》 第七】条规划、《建设、？市，政、绿化、公安【、消防？、，。雷电防？护、：市，。容环境卫生、—价，格、工商行政管理】。等有关？部门：及供水、供气、供电！等企业应《当，按照各自的职—责分工和本》办法规定密切配【合共：同做好物业》管理的有关工作 ！  《 ，  各行政管理【部门不得向物业服务！企业摊派和重—复，收取费用《     ！。。街道：办，事处、？乡镇：人民政府负责组织】、指导本辖区内业主！大会成立《和业主委员会—的选举？工作指导、监—督业主大会》和业主？委员会的《日常活？。。动配合调解处理物】业管理中《的投：诉协调处理物业管】理与社区管理—的关系 ！ ： 第八条《物业管理行业协【会应当依法加强行业！自律规范行》业行：为维护市《场秩序和公平竞争建！立物：业服：务企业及其从业人】。。。员诚信档案》督促：其依：法、诚信经营和【服，。务对违反法律法规】和行业规范的行为给！予通报？批，评和公开谴责—促进行业《健康发展 第】二章前期物业—管理：。 第九条—本，办法所？称前期？物业管理是指在业】主、业主大会选聘物！业服务企业》之前由建设单位选】聘物业？服，务，企业所进《行的物业《管理和？服务 《 《 ： 第十条建设单位应！当与物业服》务企业订立前—期，物业服务合》同该合同至业主【、业主大会与—。其选聘？。的物业服务》企业订？。立物业服《务合同生效时终止】  —  ： 住宅物业》和非住宅物业—的建设单位应—当通过招标的方【式选：聘具有相应资—质的物业服务—企业投标《人少于？。3个或者住宅规模】较小的经《住宅物业所》在地的市、县人民政！府房产主管部—门，批，准可以采用协议方】。式选聘具有相—应资质的物业服务】。企业 《     【在前：期物业管理》期间房屋交付使用】前所发生的物业管理！费用由建设》单位：承担；房屋交—付使用？后所发生的物业【管，理费用由建设单位】与业主约定承担 】 】第十一条建》设单位必须依照【国家规定的保修期限！和保修范围承担物业！的保修责任 — ，    — 建设单位在前【期物业管理》中不得动用专项【维，修资金 ！ ， 第十二条建设单！位不得将物业—共用部位、共用【设施设备的所有权、！使用权？单独转让《 ， 第！十三条建设》单位应按照房—地产开发项目总【建筑面积5‰—的比例配置必需的物！。业管理？用房其费用》列入开发建设成【本产权？属，全体业主共有有【偿提供？给物业服务企—。业，使用收益的使用【由，业主大会决定 ！ 第十】四条房地产开发项目！设计除符合城—市规划外规划、【建设主管部门在【。审批房？地产开？。发项目规划》、设计时应同时审】查配套设施及物业】管理用？房的规划和设计【；建设施工应当符】合规划、设计要求建！设，单，位不：得变更规划、设【计，标准 ？ ： 第十】五条在办《理物业承接验收手续！时，建设单位应当向物】业服：务企业移交》物业管理用房—和，下，列工程建设》资料 ？     （！一）竣工总平面图】单体建筑、结构、】。设备施工图地—下管网工程竣—工图等竣工验—收资料？；    ！ （二）设备设施】的安装、《使用和维护保养等】。技术资料《；  【   （三）物业质！。量保修文件》和物业使《用说明文件； 【 《    （四）【物业管理所必需【的其他？资料  】   房地产开发项！目未经综《合，验收或综《合验收不合格的不得！办理移交 —    — 物业服务企业【应当在？前期物业服务合同终！。止时：将，上述资料移交—给，业主委员《会 ！ 第十？。六条公有住房出售后！。。的前期物《业管理由公》有住房出售前—的建设管理》单位实施 — 第三章物业管【理分工 第【十七条本章的物业】管，理，分工适用于》共用：设施设备齐全—的，能够实行封》闭式管理的物业管】理区域（以下简称物！业区：域） 【。 第十—八条物业《区域内共用的—道路和排水设—施的日常养护和维】修管理由物业服务】企业：负责；？属于城市道》路和公共《排水设施的由市【政管理？部门负责 【 第十九！。条物业区域内—绿化建设由建设单】位负责？；共用的绿地、园林！设施等日常养护和维！修管理由物业服务企！业负责并接》受园林绿化管理【部门的指导监督 ！ 【第二十条物业区域规！划用地内道路、楼房！。周围及绿地、楼道等！公，共环境？的清扫保洁由物【业，。服务企？业负责 ！ 第二十一条】物业区域内共用的厕！所、化粪池、—垃圾站（箱）等环】境卫生设施》的日常养《护和维？护管理由物业服【务企业负《责；：生活垃圾《由物业服务企业【。负责收集到垃圾中转！站从垃圾中转站送至！垃圾场的清》运工：作由市容环境卫生】。管，理部门负责生活【垃圾处理费可由【市容环境卫生管理部！门委托物业服务企业！收取标准按照市价】格行：政主管？部门的？批，复执行 ！ ， 第二十二条【高层楼（七》层，以上下同）以楼【内供水泵房总计费水！表为界多层楼—（，七层以？下下同）《以楼：。外自来水表》井为界界《限以外（《包括：计费水表）的供水管！线及设备由供水企业！负责：维修管理；界限【以内（包括》水表：井至用户）的供水管！线及：设备：由，物业服务企业负责维！修管理 【 第二十三！条物：业，区域内供电线路、供！气管道、消防—设施、防《。雷设施、照明设【施，等属于共用设施设备！的，。由物业服务企业负】责，维修管理《；属于公共》部分的分别由供电】、供气企业和—管，理消防设《施、路灯《的部门负责维—修管理？ ？ ， ？ 第二《十四条物业区域内】供水、供电、供【气、：通信、有线电视等企！业和单位应》当向最终用户收取相！关费用  ！ ， ， 物业？服务：企业受？。委托收取《上述费用的可向【。委托单位收取手续费！不得向用户收取手】续，费等额外费用 】 第四？章业主自治管理 】 第？二十五？条公有住房》。出售建筑面》积达：到30？%以上或者新建商品！房入住率达到5【0%以上的物业区】域应：。当，成立业主委员会业主！委员会由市、县房】。产主管部门指—。导售房单位组织召开！第一次业主大会选举！产生业？主，委员会业主委—员会至？少，。每年组织召开一【次业主大会》；遇特？殊情况经2》0%以上的业主提议！业主委员《。。会应在提《议后15日内组织召！开业主？大会临时会》议 《 第【二十六条下列事项】由，业主共同决定— 《。     （一）制！定和：修改业主大会议事】规，则；  】 ，。  （二）制定和修！改管理？规约； 《 ，     【（三：）选举业主委员会】或者更换业》主委员会《成员； 【     》（，四）选聘和解聘物】业服务企业； 】。 ，   《  （五）筹集和使！用专项维修资—金，； — ， ，  ：（六）改建》、重：建建：筑，物及其附属设施【；    ！ （七）《有关共有和》共同管理《权利的其他重大事】项 》 第二【十七条业主委—员会：是在：物，业区域内代表—全体业主对物业实】施自：治，管理的组织》是业主大会》的执行机构》 ：     业主！委，员会应？自，选，。举产生？之日起30日内【持下：列文：件到市、县房—产主管部《。门备案 —     （【一）成立业》主委员？。会登记申请书；【     ！（二：）业：主委员会成》员，名单； 【     》（三）业《主委员会章程 【 第！。二十八条业主—委员会履行下列职责！  —   （一）召集业！主大：会会议报告物—业管理的实》施情：况； ？ ？    《 （二）代表业【主与业主《大会选聘《的物业服务企—业签订物业服务【合，。同，； —    （三）及】时了解业主》、物业使用人的意】见和建议监》督和协助物业服务企！业履行物业服—务合同； — ，   《  （四）监—督管理规约的—实施； —     （五】），业主大会赋》予的其他职责— 【。 第二《十，。。九条业主委员会【成员有？下列情形《之一的其职》务自行终止 】。    》 （一）因物业转让！等原因？不再是业《主的； — ：  ： ， ，（，二）因疾病等原因丧！失履行职责》能力的； ！    《（三）任职期间【被依法追究刑—事责任的； 【     （】四）本人以书面形】式向：业主大会或者业主】。。。委员会提出》辞职的； ！    （五—）业主会议规则【约定的其他情形 】 》。 第《三十条业主委员会】日常工作经》费由全体业主—承担经费的》筹集：、，管理和使用由业主大！会决定 —     业主委！员会成员《应当遵守法》律法规和管理—规，约不得有下列行为】 ：    — （一？。）挪用、侵》占业主共有财—产； 【    （》二）：索取、非法》收受建设单位、物业！服务企？业或者利害关系业】主提供的利益和【报酬； 》   》  （？三）利用职务—。之便要求物》业服务企业减免【物业服务《费； 【 ，   ？（四）违反物—业服务合同拒不交纳！物，业服务？费用； 《 《   ？ （五）泄露业主资！料或者将业主—资料用于与物业【。管理无？关的活动其他损【害业主共同利益或者！可能影响《其公正履行职—责的行？为 ？。 第五章物业—管理服务 第三！十一：条，从，事物业管《理，活动的企业应当具】有独立的法人—资格并按照国—家，有关规定取得物业】管理资质证书后方】可，从事物业管理—服务 ！ 第三十二—条从事物业》管理：的人员应当按照国】。家有关规定》取得职业《资格：。证书 《 ， 》 第三十三条—物业服务企》业从事物业服务应】当根据？。物业服务合同—示范文本与》业主委员《会签订？物业服务合同 【。     】物业：服务合同应报—市、县房产主管【部门：备案 《 第三！十四：条，。物业服务企业应按照！合同从事下列物业】管，理，服务事项并》。。根据收费标》。准，约定各项服务—的收费？ 》 ，。   （一）房【屋建筑共用部位的】日常养护和维修【管，理； —  ：   （二）—共用设施设备的日】常养护和《维修管？理； 》   《  （三）保洁【服，务； 【。  ：  （四）保安服务！； 《     （【五）绿化管理；【   【  ：（六）车辆》进出和停放管—理； 《     （七！）业：主或者使用人—委托的其《他服务事项》 — 第《三十五条物业服【务收费应当》区分不同物业—的，性，质和特点分》别实行政府指导价】和市场？调节价  ！   物业服—务收费实行政府【指导价的价格主管部！门应当会同房—产主管？部门根？据物：。业管理服《务等级？等，因素制定《相应的？基准价及其浮动幅度！并定期公布》具，体收费标准》由业：主与物？业服务？企业：。根据规定的基准价】和浮动幅度在物业】服务合同中约定实行！。市场调节价》的，物业服务收费由业】。主与物业《服务企业在物—业服务？合同中约定 【 ， 《 第三十六—条业主应当按照物业！服，务合同的约》。定缴交物业》。服，务费用业主》与使用人约定由使用！人缴交？物业服务费》。。用的从其约定—业主负？连带责任 》。    【 已竣工但》尚未出售或者尚未交！。付给物业买受人【的物：业物业服务费用【由，建，设单位？缴交 ！ 第三《十，七条物业服》务企业应当在物业】。服务合同终》止或者解除》。后的10日内向【业主委？员会办理下列—。事项并报市、—县房：产主管部门备案 ！    —。。 （一）对预收的】物业服务《。费，用按实？际使用结算多收的部！分予以退还》； 》     》（二：）移交全部物业档】案资料和有关的【财务帐册； 】  ？   （三）—移交：业，主共有的房屋、场】地和其他财物 【 第六章物—业的使用 第三！十八条业主》。或者：使用人应严格按【照有关规定合—。理使用物业》在物业？使用中禁止下列【行为 【    （一—）损坏房屋承重【。结构和？破坏房屋外貌； 】     （！二）占？用、损坏住宅的共】用部位、共用—设施设？备或者擅自》移装共用设备； ！ ？  ：  （三）在天井、！庭园、平《台、屋？顶以及？道路或者《其，。他场地搭建建筑物】、构筑？。物； ？ 《    （四）【乱设摊？点、乱设集贸—市场； 】    （五）乱倒！垃圾：、杂物； 【   《  ：。（六）在建筑、构】。筑物上乱张贴、乱】刻画；？   【。 ， （七？）排放或《者堆放有毒》有害物质堆放易【。爆物品或者发出【超过：环境保护规定标【准，的噪声； 】     （—八）违法违章—从事生产、经营【、加工、《养殖等活动； ！。  ？ ，。  ：（九）法律、法【规禁止？的其：他，行为 】 第三十九条建！设单位与住宅买受人！签订买卖合同—时应：当有住宅使》用，说明书？。、住宅质量保证【。书、前期物业—服务合同等合同【附件并将装修住【宅的禁止行为和【注意事项书》面告知？买，受人 】 ？第，四十条业主应当【按照设计用》途使用物业严—禁业主或者使用人】擅自改变物业的使用！性质因特《殊，情况需要改变使【用性质的应当符合】城市规？划要求并依法办理相！关，审批手续《后方可进行 】。 第四】十一条物业共—用部位、《共用设施设备—维修时相邻业主【、使：用人应当予以—。配合因？相邻业？主、使？用人阻挠维修—造成其？他业主、《使用人财产损失的】责任人应承担—赔偿责任 》     因！物业维修造成相邻业！。主、使用《人自用？部位、自用设备【损坏或？。者其他财产损失的责！任人应当负责—赔，偿 ？。 《 ： 第四十二条任何】单位和个人不得【占用物业区域内【的道路、场地因【物业维修或者—公，共利益需要临—时占用、挖掘道路、！。场地的应《当与：业主委员《会和物业服务—企业签订协议并【在约定的期限内恢】复原：。状 第七章【住房专？项维：修资金 《 第四十三条商】品房、经济》适用住房《（包括集资、合作】建，房下同）和》公有住房出售都应】当设立共用》部位、共用》设施设备专项维【修资：金    ！。 商品房、经济适】用住房出售时—售房单位应当与【买，。受人签？订代收？代缴专项维修资金的！约定买受人应当按本！市、县住宅建筑安装！工，程每平？方米造价6%—的比：例，与购买？物，业的建筑面》积的乘积向售—房，单位缴交首期专【项维修资金市、县房！产，主管：部门应当根据本辖】区的实际《情况合理确定—、公布每平方米建】筑面积？交存首期住》宅专项维修资金【的数额并适时调整 ！ 《    单位—出售的公有住房多层！和，高层分别由》售房单位按售房款】20%和30—。%的比例一次性提取！专项维修资》金；买受人按购房】款的2%向》售房单？位缴交首期》专项维修资》金 ？     【业主：缴交的？专，项维修资金》属业主所有不计【入房：屋销售收入从公有】住房售房款》中提取的专》项维：修资金属于》公有住房售房单【位所有 《 》 ？第四：十，四条专项维修资金】。应当在？银行设立专户存储由！市、县房产主管部】门按：下列规定归集和代管！  —  ： （：一，）商品房、》经济适用住房的专】项维修？资金在业主办理房屋！权属证？时，建，设单：位应当将代收—的专项？维修资金移交房【产主管？。部门； —     （二）！公有住房出》售，的专：项维修资《金按本办法第四十三！条第三款《规定标？准，由市房改部门—提取并拨《付到银行专户 ！     未【按前款规《。定缴：交首期专项维修资金！的建设单位》。或者公有住房售【房单位不得将房屋交！付买受人 — 第四！十五条专项维—修资金的《使用由？物业服务《企，业申报经业》主委员会审批后拨】付，给该物业区域—定向：使用： 】 第四十六条—专项维修资金主【要用于物《业共用部位、共【用设施？设备保修期满—后，的中修、大修、【更新、改造不—得挪作他《用 ？ ？    物业共【用部：位、共用《设施设备《属人：为损坏？的其维？修、更新费用—由责任？人承担 —    》 物业自用部位【。、自用设施》设备的？维修、更新费用由】业主自？行承担 》 【第四十七条专项【维修资金不》足时经业主》大会决？定按业主《拥有的物《业建筑面积比例【向业主筹集 —。 第八章法律责】任 第四十八条！业主大？会，、，。业主委员会作—出的决定违反法律】法，规和本办《法规定的由市、县】房产主？管部门责令限期改】正或者撤销》其决定并通》。告全：体业主 【 第四【十九条违反本办法】规定未？取得资？质证书从《。事物业管理的—根据物业管》理条例第六十条【规，定由市、县房产主】。。管部门没收》非法所得并处—5万元？以上20万元以下】的罚款？；给业？主造成？损失的依法承—。担赔偿责任 】   《  以欺骗手段【取得资质证书的依】照本条第一款—规定执行《并由颁发资质证书】的部门吊销资质证书！。 ： ， 第【五十条违反本办法规！定建设单位未通过】招投标的方式选【聘物业服《务企业或者》未经：批准擅自《采用协议方》式选：聘物业服《。。务企业的《根据物？业管理条例第—五十七条《规定由市、县—房产：主管部门责令限【期改正给予警告可】。以并处10万元【以下的罚款 ！ 第五十】一条违反本办—法规定建设》单位不？按规：定配置物业管理【用房的根据物业【管，理条例第六》十四条规定由市、】县房：产主管部门》责令限期改正给予】警告没收违法—所得并处《10万元以上5【。0万元以下的罚款 ！。 【 第五？十二条违《反本规定不移—交有关资《料的：根据物业管理条【例第五？十九条？规定由市、县房【产主管部门》责令：限期改正；逾—期仍：不移交有关资料的处！1万元以上10万】元以下的罚款 】。 第】五，十三条违反本办法】规定有下列》情形：之一的根《据江：西，省城市居住小区物】业管理条例第四十】五条规定由市、县】房产：主管部门《责令限期改正逾【期不改正的处1万元！。。以上5万元》以下的罚《。。款， 《   ？  （一《）建设？。单位未进行前—期物业管理或—者擅：自动用专项维修资】金的； 】    （二—）建设单位或者【公，有住房售房单位【未按：本，办，。法规定设《立专项？维修资金《的 】 第五十》。四条业？主或者使用人未按】物业管？理服务合同交—纳物：业管理？服务费的《根据物业管理条例】。第六十七条和江【西省城市居住—小区物业管》。理条例第四十七条】规定物？业服务企业可—以按日加收》应交纳费用3—‰滞纳金或者按照约！。定加收滞纳金—；逾期不交纳的【物业服务企》业，可以向人民法院【起诉 】 第《五十五？条违反本办法—的规定市、县—房产行政主管—部门或者其他—有关行政管理部【门的工？。作人：员利用？职务上的便利收受他！人财物或者其他好处！不依法履行》监督管？理职责或者发现违】法行为不予查—处构成？犯，罪的依法追究刑【事，责任：；尚不构成犯—罪的依法给予行政】处分 第九章】附则 第五十】六条本办法所称物】业共用部位》是指一幢《房屋内部建设—费用：已，分摊进入房屋销售】价格的由《整幢房屋的业主、使！。用人：共同使？。。用的门厅、楼梯【间、水泵间、—电表间、电梯间、】电，梯机房？、走廊通道》、传达室、内—天井、房《屋承重结构、—室外墙面、屋顶【。等，。。部位； — ：    共用设【备是指一幢房屋内】部建设费用已分摊】进入房屋销售价格】的由整幢房屋的【业，主、使用人共同使】用的供？水管道、排水管道、！落，。水管、照明》灯具、垃圾》通道、？电视天线、水—箱、电？梯、：。防雷装置、消防器具！等设备；《 ？   《  共用《设施：是指：物业区域《内建设费用已分摊进！入房屋销售价—格的由业主、—使，。用人共同使用的道】路、绿地、停车【场库、照明设—施、：消防设施《、排水管道》、窖：井、化？粪池、垃圾》站（房）、公益【性文体设《施等：；， 《。     房屋承重！结构：是，指房屋的基础、【承重墙体、梁柱、】楼盖、屋顶等 ！。 ， 第五十】七条：专项维？修资金管理》办法由市房产—主管部？门会：同市：财政部门制定并【报市人民政府备【。案后：实施 【 第五十八】。条本：办法“以上”均【。含本数“以下—”均不？含本数 — 第五十！九，条本办？法自2010年1】月，1日起施《行2004年—7月12《日以市政府令第19！号颁：。布的萍乡市物业【管理办法同时—废止 》