。 萍【乡市物业管理办【法 《 ：文号第51号 】 《 颁布日期2—00：9-12-》0，7， 实》施日期2010-】0，1-0？1 　—。　 第一》章， 总则 第一条为！规范我市物业管【理活动？明确业主、使—用人和物业服务【企业、建设》单位：的权利和义务保【障物业合《理使：用促进物业管理的】健康发展根据中华】人民：。共，和国物权法、—国务院物业管理【。。条例和江西》省城市居住小区物业！管理条例以及建设】部财政部住宅—专项维修资》金管：理，办，法，等法律法规》。结合本市实》际制定本办法—。 《 ？ 第？二条本？办，法适用于本市行【政区域内住宅区【和非住宅的物—业管理 【 ： 第三条本办法！所称物业管理—是指：业主通过选聘物业】服务企业按》照物业服务合同【约定对房屋》及配套的设》施设备和相关—。。场，地，进，行维修、养护、管】理维护相《关区域内的环—境卫生？和，秩，序的活？动 —  ：  本办法所称业】主是指物业的所有】权人 【    本办法所】称使：用人是指物业—的承：租人或？实际使用物业的其他！人 ：  》   本办法—所称物业服务企业】是指依法成立并接受！业主：或者业主大会—的委托根《。据物业服《务合同进行服务的企！业 —。 ： ， 第：四条新建《住宅区和共用设【施，设备齐？全的原有《住宅区建筑》面积在3万平方米】以上：的应当按《照本办法《。规定的方式实行【物业管理；建筑面】积在：3万平方米以下的可！以由业？主大会决定采取【其，他方式实行物业管理！ 》    《共用设施设备不齐全！的住宅相《对集中？的居住区由市—、县（区）人民【政，府组织整治创造条件！逐步实行物业管【理整治改造办—法由市人民政府另】行制定 》 》 第五条》物业管理实行业【主自治管理与物业服！务，企业专业化有偿服务！相结合的《原则 — 第六【条市房？产主管部《门是全市物》业管：理的主管部门负责】组织实施本》办法并对全市的【物业管理活》动进行监督管—理    ！ （一）贯彻执行国！家法律？法规及各级》有关物业管理的【政策并负责》拟定：当地物业管理活【动的具体办法—和制度； 【   《  （二）负责本辖！区内物业服》务企业的登记备【案、资质审查—、报批、发》证和：年检管？理； 《     （三！），指导成立业主大【会和选举产生—业主：委员会； 】。     》（四）负责物业共用！部，位、共用设施设备】专项：维修资？金（以？下，简称专项维修资【金）的建立和管理；！ ，。    【 （：五）组织物业服【务企业？开展：物业管理招投标【、，达标创优和岗位【技术培训活动； 】   —  （六）协调物业！服务企业与有—关部门之间的—关，系；： 》    《（，七）：。受理业主、使—用人对物业管—理的投诉并进行现场！调查组？织落实整改措—施；  】   （八》。）查处物业管—理违规行《。为；报请降低限【期不改？的，物业服务企》业的：资质：等级；建议工商【行政管理部》门吊销限期不改的物！业，服，务企：业的营业执照 】。  《 ，。 ， 县房产主管部【门是本辖区物—业管理的主管—部门在市房产—主，管部门？的，指导：下依照？本办法规定对辖【区的物？业，。管，理活动？进行监督管理— ， ？ 《 第七条规划—。、建设？、市政、绿化—、公安、消》防、雷？电防护、市容环境卫！生、价格、》工商行政《管，理等有？关部：门及供水、供气【、供电等《企业应当按照各自的！职责分工和本办法】规定密切配合共【同做好物《。业管：理的有关工作 】  《   各行政管理部！门不得向物业服务企！。业，摊派和重复收取【。。费用  】 ，  街道办事处、】乡，镇人民政府负—责组织、《。指导本辖《。。区内业？主，大会成立和业主委】员会的选举工作【。。指导、监督》业主大会和业—主委员会的日常【。活动：配合调解处理—物业：管，。理中的投诉协—调，。处理物业《管理与社区管—理的关系《 》 第八条物】业管理行《业协会应当》依法加强行业自律规！范行业行为》维，。。护市场秩序和公平竞！争建立？物业服务企业及【其从业？人员诚信档案督【。促其依法、诚信经营！和服务对违反法【律法规和行业规范】的行为给予通报批】评和公开谴》责促进行业》。健康发展 第二！章前期物业管理【 ： 第九条本办法所称！前期物业管理—。。是指：。。在业主、《业主大会选聘—物业服务企业之【前由建？设单位？选，聘，物业服务《企业所？进行的物业管—理和服务 — ， 第十】条建设单位应当与物！业服务企业订立前】期物业？。服务合同该合—同至业主《、，业主大会与》。其选聘的物业服务】企业订立物》业服务合同生效时终！止  【  ： 住宅物业和非住宅！物业的建设单位应】当，通过招标的方式选聘！具有相应资质的物】业服务企业投标人】少于3？个或者？住宅规模较小的【经住宅物业所在地的！市、县人民政府【房产主管部门—批准可以采》用协议方式选聘【具有相？应，资质的物业服务企】业 ？     【在前期物业管理期】间房屋？交，付使：用前所发生的物业管！理费用由《建设单位承担；【房屋交付使用后所】发生的物业》管理费？用由建设单位与【业主：约定承担《 — 第十一条建设！单，位必须依照国—家规：定的保修期限和【保修范围承担物业】的保：修责任 》    —。 建设单《位在：。前期物业管理中不得！动用专项《维，修资金 ！。 ， ， 第十二条建设单】位不得将物业共用部！位、共用设施设【备的所有权》、，使用权单《。。独转让 】 第十三条建！。设单位应按照房【地产开？发项目总建筑面积5！‰的比例配置—必需的物业》管理用房其费用【列入开发建设成本】产，权属全体《业主共有《有偿提？供给物业服务企【业，使用收益的使用由】业主大会决定— 《 第十四】条房地？产开发？项目设计《除符合城市规划【。外规：划、建设主管部门】在审批房地产开发项！目规划？。、，设计：时应同时审查配套】设施：及物业管理用—房的规划和设—。计；建设施工—应当符合规划、设计！。要求：建设单位不得变更】规划、设《。计标准 ！ 第十五条【在办理物业承—接验收手《续，时建设单位应—当向物业服务—企业移交《。物，业管理用房和—下列工程《建设资料 》 ：     —。。（一）竣工总—平面：图单体建筑、—结构、设备施工【图地下管网工程竣】工图等竣工验—收资：料； —。。 ，    （二）【设备设？施的安装、使—用和维护保》养等技术资料； ！ ？    （三）物】业质量？保修文件和物—业使用？说明文件； 】     —（四）物《业管理所必需—的其：他资料 —    》 房：地，产开发项目未经【综合验收或综合验收！不合格的不得办理】移交   ！  物业服务—企业应当在》前期物业服务合【同终止？。。时将上？述资料移交给业主】。委员会 — 《 第十六条公【有住房出售后—的前期物业》管，理由公有住》房，出售前的《建设管？理单位？实施 第三【章物业管理分工 】 第十七》条本：。章的物业管理—。分工适用于共用【设施设备《齐全的能够实行封闭！式管理？的物：业管理区域（以下】简称物业《区域） ！ 第十八条物业！区，。域内共用的道路【和排：水设施？的日常养《护和维修管理由【。物业服务企业负责；！属于城市道路和公共！排水设施的》。由市政管《理部门负责 —。 ： —第十九条《物业：区域内绿化建设【。由建设单位》负责：；共用？。的绿地、园林—设施等日《常，养护：和维：修管理由物业服务】企业：负责并接受》园林：绿化管？。理部门的指导—。。监督： ， 》 ： ，。第二十条物业区域规！划用地？内道路、楼房周【围及绿地、楼道等】。公共环境的》清扫保？洁，由物：业服务企业负责 ！ 》 第二十一条【物业区域《内共：用的厕所、化—。粪池、垃圾》站（箱）等环境【卫生设施的日常【。养护和？维护管理由》物，业服：务企业负责；生活垃！圾由物业服》务企业负责》收集到垃《圾中转站从垃圾中转！站送至垃圾场—的清运工作》由市容？环，境卫：生，管理部？门负责生活垃—圾处：理费：可由市容环境—卫生管理《。部门委？托物业？服务企业收取标【准按：照市：价格行政主管部门】的批复？执，行 》 第二【十二条高层》。楼（七层以上下【同）以？楼，内供水泵房》总计费水表为界多层！楼（七层《。以下下同）以楼外自！来水：表井为界界》限以外（《包括：计费水表）的—供水：。管线及？设备由供《水企：业负责维修》。管理；界限》以内：（，包括水表井至用户】）的供水《管线及设备由—物业服？务企业负责维—修，管理 【。 第二十【三条物业区域内【。供电线路《、供气管道、消【防设：施，、防雷？设施、照明设施【等属于共用设—施设备的由》物业服务企业负责】维修管理；属于【公共部分的分别由供！电、供气企》业和管理消》。防设施、路灯的部】门负责维修管理 ！ 【第二十？四，条物业区域》内供水、《供电、供《气，、通：。信、：有，线电视等《企业和单位应当向】最终用户《收取相关《费用 —    《 物业服务企—业受委托收取上【述费用？的，可向委？托单位收取手续费】不得向用户收取手】续费等额《。外费用 《 第？四章业主自治管理 ！ 第二十五条公有！住，房出售？建筑面积达到30】%，。以上或者新建商【品房入住率达—到5：0%以上的》。物业区域应》当成立业主委员会业！。主，委员会由市、—县房：产主管部门指导【售房单？位组织？召开第？。一次业主大会选举产！生业：主委员会《业主委员会至少每】年组织？召开一次《业主大？。会；遇特《殊情况经20%以上！的业主提议业主【委员会？。应，在提议后15日内】组织召开业》主大会临时会议【 《 第二【十六条下列事项由业！主共：。同决定 【     （一【）制：定和：修改业主大会议【事规：则；： ？ ，。     （—二）制定和修改管】理，。规约；？ ：    — （三？）选：举，业，。主委员会或者更【换业主委员会—成员；  ！。   （四）选【聘和解聘物业—。服务企业； ！     》（五）？筹集和使用专项维】修资金； ！    （》六）改建、重建【建筑物及其附—属，设施； — ，     （七）】。有关共有和共同管】理权利的其他重【大事项 — ： 第二十七条！业主委员会是在【物，业区域内《代表全体业主对【物业实？施自治管理的—。组织是业主大会的】执行机构 —     业主！委员会应自》选举：产生之日起3—0日内持《下列文件到》市、县？房，产主管部《门备案？。 ：  《   （一）—成立业主委员—会登记申请》书； — ，  ：。 ，。 （二）业主委员会！成员名单； 【。。  《   （三》）业：主委：员会章程 — 第】。二十八条业主委员】会履行下列职责【。    】。 （一）召集业【主大会？会议报告物业管【理的实施情况—； ： ？ ，    （二）【代表业？主与业主大》会选聘的物业服【务企：业签订物业服务【合同； 》     【（三）及时了解【业主、物业》使用人的意见和建议！监督和协助》物业服务《企业履行物业—服务合同《；，   【  （四）监督管理！规约：的实施； — ： ，    （》五）业主大会赋予】的其他职责》 — 第二十—九条业主《委员会成员有下列情！形之一？的其职务自》行终止 】    （一—）因物业转》让等：原因不再是业—主的； 】    （二）因】疾病等原因丧失履行！职责能力《。。的；： ？     （三】）任职期间》被依法追《究刑事？责任的？；，。  —   （四）本人以！书面形式向业—主大会或者业主委员！会提出辞职的—；   】  （五）业主【会议：规则约定的其—他，情，形 【 第《三十条业主委员会日！。常工作经费由全体】业主承担经费的筹】集、管？理和使用由业主【大会：决定   ！。  业主委员会成】员应当遵守》法，律法规和管理规约】不，得有下列行为 ！。 ，  ：。   （一）挪【用、：侵占业主共有财产】；    ！。 （二）索取—、非法收受建—设单位、物业服务】企，业或者利害》关系业？主提供？的利益和报酬； ！ ：     （三）】利用职务《之便要求物业服务】企业减免物业—服务费； 》。  》   （四）违反物！业，服务合同拒不—交，。纳物业服务费用【；   】  （五）泄—露业主资料或者【将，业主资料《用于与物业管理无】。。关的：活，动，其他损害业主共同】利益：或者可能影响—其公正履行职责的行！为， ？第五章物业管—理服务 《 第三十一—条从事物业管理活动！的企业应当具有独立！的法人资格并按【照，国家有？关规定取得物—业，管理资质证》书后方可从事物业】。管，理服务 】。 第三十二】条从事物业管理的】人员：应当按？照国家？有关规定取得职业资！格证书 《 第！三十：三条物业服务—企业：从事物业服务—应当根据物业服务】合同：示范文？本与业主委员—会签订物业服务合】同   】  物业服务合同应！报市、县房产—主管部？门备案 】 第三十四】条物业服务企业应】按照合同从》事下列物业管理服】务事项并根据收【费标准约定各项【服务的收费》 ， ，     （一！）房屋？建筑共用部位的【日常养？护和维修管理； 】   —  （二）共用【设施设备的日常养护！和维修管理； 【。    【 （三）保洁—服务；？ 《     》（四）保安》服务； 《    【 （五）绿化管理】。； ： ， ，     —。。（六）？车辆进出和停放【管理； 》 ，     （【七）业？。主或者使《用人：委托的？。其他服务事项 】 》 第三十五条物业！。服务收费应当区分】不同：物业的性质》和特点分别实—行，政府指导《价和市？。场调节？价 ？     物业！服务收费实行政【府，指导价的价格主管】部门应当会同房【产，主，管部门？根据物业管理服务】等级等？因素制定相应的基准！价及其浮《动幅度并定期—公布具？体收费？标准由业主与—物业服务企业根据规！定的：基，准价和浮《动幅度在物》业服：务合同中约定实行】市场调节价的物业服！务收费由《业主与物业服务企业！在物业服务合—同中约定 ！ 第三十六】条业主应当》按照物业服务合同的！约定缴交物业—服务：费用业主与使用人】约定由使用人缴交】物业服务费用—的从其约定业主负】连带责任 —   》 ， 已竣工但尚未出售！或者尚未交》付给物业买受—人的物业物》。业服务费《用由建设单位—缴交： ？ 》 第三十七》条，物业服务企业应当在！物业服务合同终止】或者解除后的10】日内向业主委—员会办理下列事项】并，报市、？县房产主管部门【备案 》 ，     》（一：）对预收《的物业？服，务费用按实际使【用结算多收》的部分予以退—还； 【  ：  （二）移交【全部物业档案资料和！有关的财《务帐册； ！    （》三）：移交业主共有的房屋！、场地和其他财物 ！ 第？六章物？业的使用 — 第：。三十八条业主或【者使用人应严格【按照有？。关，规定合理使用物业】在物业使用中—禁止：下列行为 【     —（一）损坏房屋承】。重结构和《破，坏房屋外貌； 【 ：     （二】）占用、损坏住【宅的共用部位、【共用设施设备或者】擅自：移装共用《设备；  ！   （《三）在天井、庭园】、，平台、屋顶》以及：道路或？者其他场《地，搭建建筑物》、构：筑物：；  【   （四》）乱设摊点、乱设】集贸市场； 【 ？    （五）乱】。。倒垃圾、杂物； ！ ？    （六—）在建筑、构筑物上！乱，张，贴，、乱刻画； 【   》  （七）排—放或者堆放有毒有】害物质堆《放易爆物品或者发】出超：过环境保护规定标】准的噪声； ！ ，    （八）违法！违章：从事生产《、经营、加工、养】殖等活？动； 》 ：    （九）法】律、：法规禁？止的：其他行为《。 ？ 第三】十九条建设单位【与，住宅买受《人签订买卖合—同时应当有住宅【使用说明书、住宅】。质量保证《书，、前期物业服—务合同等合同附件】并将装修住》宅的禁止行为—和注意事项书面【告知买受《人 《 第【四十条业主应当按照！设计用途使用—物业严？禁业主或者》使用人擅自改—变，物业的使用性—质因特殊情况需【要改变使《用，性质的应当符合城市！规划要求并依法办】理相关审批手续后方！可进行？ 》 ： 第四十一条物业！共用部位、共—用设施设备维—修时相邻业主、【使，用，人应：当予以配合因相邻业！主、使用人阻挠维】修造成？其，他业主、《。使用人财产》。损失的责任人应承】担赔偿责任 】   《  因物《业维修造《成相邻业主、使用人！自用部？位，。、自用设备损坏【或者其他财产损失】的责任？人应当负责赔偿【。 — ， 第？四十二？条任：何单位和个人—不，得占用物业区域【内的道路、场地【因物业维修》或者公共利益需【要临时？占用、？挖掘道路、场地【的应当？。与业：主委员会和物业【服务企业签订协议】并，在，约定的期限内恢复原！状 《第七章住房专项维】。修资：金 第四—十三条商《品房、经济适—用住房（包括集资、！合作建？房下同）和公有住】房出售都《应当设立共用部位、！共用：设，施设备专项维修资】。金  【   商品房、经济！适用住房出售时售】。房，单位应当与买受人签！订代收代缴专项【。维修资金的》约定买受人应—当按本市、县住宅】建筑安装工程每平方！米造价6%》的，比例与购买》物业的建筑面—积的乘积向售房单位！缴交首期专项—维修资金市、—县房产主《管部：门应当根据本辖区的！实际情况合理确定、！公布每平方米—建，筑面积交存首期【住宅：专项维修资金的数额！并适时调整 】   《  单位《出，售，的，公有住房多层和高层！分别由售房单位按】售房：。款20%和30【%的比例一》次，。性提取专项维—。修资金；买》受人按购房款—的2%向《售，房单：位缴交首期专项维】修资金  ！   业主》缴交的专项》维修资金《属业主所有不计入】房屋销售收入从【公有住房售房款中提！取的：专项维修资金属于】公有住房《售房单位所有 【 【 第：四，十，四条专项维修资【金应当在银行设立】专户存？储，由市、县房产—主管部门《按下列规定归集和】代管   ！。  （？一）：商品房？、经济适用住房的专！。项维修资金》在业：。主办理房屋权属【。证时建设单》位应当将代收的专项！维修资金移》交房产主管部门【； ？ ：     （二）公！。有住：房出售？的专项维修资金按】本办法第《四十三条第三款规】定标准由市》房改部门提取并拨付！到银行专户 】     未【。。按前款规定》缴交首期《。专项维修资金—的建设单《位，或者公有住》房售房单《。位，不得将？房，屋交付买受人—。 ： 》 ， ，第，。四十五条专项维修资！金的使用由物业【服务企业《申报经业主委—员会审批后拨—付给：该物业区域定向使】用 《 第【四十六条专项维修资！金主：要用于物业共用【部位：。、，共用设施设》备保修期《满后：的，中修、大修、—更新、改造不得挪】作他用 【     物业共】用部位、共用设施】设备属人为损坏的其！维，修，、更新？费用由责任》。人承担 【     物—业自用部位、—。自，用设施设备的维修】。、更新费《。用由：业主：。自行承担 —。 第四！十七条专项》维修资金不足时经业！主大会决定按—业主拥有的物业建筑！面积比例向业—。主筹集 第八】。章法律责任》 ， ， 第四十八条业主】大会、业主》委员会作出的决【定违反法《。律法规和《本办法规定的由市】、县房产主管部【门，责令限期改》正，或，者撤销其决定并通】告全：体业主 》。 ： 第四十九！条违反？本办法规定未取【。得资质证书从事【物业管理的根据物业！管理条？例，第六十条规》定由市、《县房产主管部门没收！非法所得并处5万元！以上20万元以下的！罚款；给业》。主造成损失的依法】承担赔偿责任 ！     以欺骗！手段取得《资质证书的依照【本条第一款》规，定执行并由颁发【资，质证书的部门吊销资！质证书 ！ ？第五十？条违反本办法规【定建设单位未通【过招投标的方—式，选聘物业服务企业或！者未经批准擅—自，采，用协议方《。。式选聘物业服—务企业？的根：据物业管《。理条例第五十七条规！定由市、县房产【主管：。。部门责？令限期改正给予警】告可：。以并处？10万元以下—的罚款 【 第—五十一条违》反，本办法规定建设单】位不按规定》。配置物业《管理用房的根据物】业管理条例第六十】四条规定由市、县】房产主管部门责令限！期改：正给予警《告没收违法所得并处！10万元《以上50万元以下的！罚款 】 第五十二条】违反本？规定：不移交有关资—料的根据物业管【理条：例，第五十九条规—定由市？、县：房产主管《部门责令限期改正】；逾期？。仍不移交有关—资料的处1万元以上！10万元《以下的罚《款 】 第五十三条违】反本：。办法规？定有下列情形之一】的根据江西省—城，。市居住小区物业管】理条例第四十五条规！定由市、县》房，产主管部门责令限期！改正逾期不改正的处！1万元？以上：。5万元以《。下的罚款 ！   ？。 ，（一：）建设单位未进【行前期物业管理或者！擅自动用专项维修资！金的； 《     】（二）？建设单？位或者公有住房售房！单位未按《本办法规定》。设立专项维修—资金的 【。 《。 第五十四》条业：主或：者使用人未按—物业管理服务合【同，交纳物业《管理服务费的根据物！业管理条例第六十七！条和江西省城市【居住小区物业—管理条例第》四十七？条规定物业》服务企业《可以按日加收应交】。纳费用3‰滞纳金】或者按照约》定加收滞纳金；逾】期不交纳的物业【服务企业可以向【人民：法院起诉 》 — 第五十五—条违反本办法—的规定？市、县房产行政主】管部门或者其他【有关行政《管理部门的工作人员！。。利用职？务，上的便利收受他【人财物或者》其他好处《不依法履行》监督管理《。职责或者《。发现违法行为—不予查处构成犯罪】的依法追究刑—事责任；尚不构成】犯，罪，的依法给予行—政处分 第九章！附则 《 第五十六》条本：办法所称物业共用】部位是指一幢房屋内！部建设费用已分【。摊，进入房屋《销，。售价：格的：由整幢房屋的—业主、使《用人：共同：使用的？门，厅、楼梯间》、水泵？。间、电表《间、电梯间、—电梯：机房：、走廊通道、传达】室、内天井、房【屋承重结构、室外墙！面、屋顶等部位【； ：   —。  共用设》备是指一幢》房屋内部《建设费用已分摊【进入房屋《销，售价格的由整幢房屋！的业主、《使用人？。共同使？用的供水管道、排水！管，道、落水管、照【。明灯具？、垃圾？通道、电视天—线、水箱、电梯【。、，防雷装置、消—防器具等《设，备； —     》共用设施是指物【业区域内建设费用】已分：摊，进入房屋销售—价格的由业主、使用！人共同？使用：的道路、绿地、【。停车场库、照明设施！、消防设施》、排水管道、窖【井，、，。化粪池、垃圾站（房！）、公益性文体设施！。等； —。    《 房屋承重结构是】指房屋的《基础、承重墙—体，、梁柱、《楼盖、屋顶等— ！第五十七条专项维修！资，金管理？办，法由市房产主管部】门会同市《。财，政，部门制？定并报？市人民政府备—案后实施 ！ 第五十八条！本办法“以上”均含！本数“？以下”均不含本数】 】 第五十九》条本办法自201】。0年1月1日—起施行20》。04年7月12日以！市政府令第》19：。号颁布的萍乡市物】业管理办法》同时废止 》 ：