。。 《 萍乡市物业管理！办法 — 文号第51号【 ： ？。 颁布日》期2009-12-！07 》 实施日《期2：010-01-0】1 　　【 第一《。章 总则 第一条！为规范？我市物业《管理：活动明确业主、使用！人和物业服》务企业？、建设单位的—权利和义务保障物】业合理使用促进物业！管理的？健康发展根》据，中，华人：民共和国物权—法、国？。务院物业管》理条例和《江西省城《市居住小区物业【管理条？例以及建设》部财政部住》。宅专项维《修资金管理办法等】。。法律法规结合本市实！际制定本办法— — 第二条—。本办法适用于本市】行政区域内住宅【区和非住宅的物【业，管理 】 第三》。条本办法所称物业管！理是：指业主通过选聘物业！服务企业按》照物业？服务合同约定对【房屋及？配套的设施设备和】相关场地进行维修、！养护、管理维护相】关，。区域内的环》境，。卫生和秩序的活动 ！    【 本办法所称业主】是，指物业的所》有权人 》     【本办法所称使用人是！指物业的承租—人或实际使用物业】的其他人 》 ， ？    本办法所称！物业服务企》业是指依法成立并】接受业主或者业【主大会的委托根据】物业服务《合同进行服务的企】。业 》。 第四【条新建住宅区和【共用设施《设备：齐，全，的原有住宅》区建筑面积在—3，万平方米以上的应当！按照本办法规定的】方式实行物业管理】。；建：筑面积在3万平【方米以下的可以由业！主大会决定》采取：其他：方式实？行物业管理 —     】共用设施设备—不齐全的住宅相对集！中的居住区由市、】县（区？）人民政府组织整治！创造条件《逐，步，实行物？业管理整治改造办法！由市人？民政府另行制—定， ？。 ： 第》五条物业管理实行】。业主：自治管理《与，物业服务企》业，专业化有偿》服务相结合的—原则 ！ 第六条市房产】主管部门是全市物】业管理的主管—部门负责组织实【施，本办法？并对全市的物业管】理，活动进行监》督管理 《     】（，。一）贯彻《执行国家法律法规及！各级有关物业—管理的政策并负责】拟定当地《物业管理《活，动的具？体办法和制度； 】 ：     —（二）负《责本：辖区内物《业服务企《业的登记《备案、资《质审查、报批、【发证和年检管理；】 ？   《  ：（三：）指导成立业—主大：会，和选：举产：生业：主委员会；》    】 （四）负责物【业共用部位、—共用设施设备专项维！修资金（以下简称】专项维修《资金）的建》立和管理； —   —。  （五《）组织物业服—。务企业开展物—业管理招投标、达标！创优：和岗位技术培训活动！；    ！ （六）《协调物业服务—。企业与有关部门【。之间的关系； 】    — ，（七）受理业主【、使用人对物业管理！的投诉并进行—现场：调，查组织落实整改措】施，； ？  《   （八）查处物！业管理违规行为；】报请：降低限期不改—的物业服务企业的资！质等级；建议工商】行政管理部门吊销】。限期不改的物业【服务企业的营业执】照   】  ：县房产主管部—门是本辖区物业【管理的主管部门在市！房产：主管部？门的指导下依照【本办法规定》对辖区的《物，业管理活动进—行监督管理 【 ？ 第七—条规划、建设、【市政、绿化、—公安、消防、雷电防！护、市容《环境卫生、价格、工！商行政管理等—有关部门《及供水、供气—、供：。电等企业《应当按照各自—的职责？分工和本办》法规定密切配合共】同做：好物业管理的—有关工？作    ！ 各行政管理部【门不得向物业服务】。企业：摊派和重复收取【。费用 【。    街》道办事处、乡镇人】民政：府负：。责组织、指导本辖】区内业主大会成立和！业主：委员：会的选举工作指导】、监督业主》大会和业主委员【会的：日常活？动配合调解》处理物业《管理中的投诉—协调处理《物业管理与》。社区：管理的关系 【 ： 《 第八？条物业管理行业【协会应当依法—加强行业自律规【范行业行为维—护市场秩《序和：公平竞争《建，立物业服务》企业及其从业人员诚！信档案督促其依法】、诚信经营和服务对！违反法律法规和【行业规范《的行为给予通报批】评和公？开谴责？促进行业健康—发展 《。 第二章前期—物业管理 【第九条？本办：法所称前期物—业管理是指》在业：主、业主《大会选聘物业服【务企业之前由建设】单位选聘物业服务】企业所进行的—物业管理和服务 】 第！十条：建设：单，位应当与物》业服务企业订立【前期物业服》务，合同该合同》至业主、业主—大会与其《选聘的物业服务【企业订立《物业服务合同生效】时终止  ！   住宅物业【和非住宅物业—的建设单位应当通过！招，标的方式选聘具【有相应？资质的物业服—。务企：业投标人少》于3个或者住宅规模！较小的经住宅物业】。所在地的市、县人民！政府房产《主管部门批准可【以，采用：。协议方式选聘具有】相应：资质的物业》服，务企业 【     在前期】物业管理期间房屋交！付使用前所发生的物！。业，管理费用由建设单位！承担；房屋》交付：使用后所发生—的物：业管理费用由—。建设单位与业主约】定承担 — 第十】一条建设单》位必：须依：照国家规定的保修期！限和保修范围—承担物业的保—修责任  ！   建设》单位：在，前期物业管理中不】得动：用专项维修》资金 《。 【第，十二条建设》单位：不得：将物业共用部位、】共用设施《设备的所有权—、使用权单独转让】 ？。 第【十，三条建设单位应【按照：房地产？开发项目总建筑面积！5‰的比《例配置？必需的物业》管理用房其》。费用列入开发—建设成本产》。权属全体业主共有有！偿提供？给物业服务企业【使用收益的使用由】业主大？会决定 — 第十四！条房地产开发项【目设计除符合—城市规划外》规划、建设》主管部门在》审批房地产开—发项目规《。。划、设计时应—同时审？查配套设施及—物业管理用房—的规划和设计；建设！施工应当符合规【划、设计要求建【设单位不得变更规划！、设计标准 】 第十五！条在办理物业承接】验收：手续时建设单位应】当向物业服》务企业移交物业【管理用房和》下列工程建设资料 ！ ， ？    《（一）竣工总平【面图单体建筑、【结构、设《备施工图地下—。管网工程竣工图等竣！工验收资料》； ：    【 （二）设备设【施的安？。装、：使用和维《护保养等技术资料；！  —   （三）物业质！量保修文件和物业】使，用，说明文件； —    【。 （四）《物业管理所必需的】其他资料 【     房地产！开，发项目未经综合验】收或综合验收不合格！的不得办理》移交 《。   》  物？业服务企业应当在】前期物业服务合同终！。止时将上述资—料移交给业主委员会！ ， 》 ，。 第十六条—公有住房出售后【的前期物业管理由公！有住房出《售前的建设》。管理单位实施— ，。 ：第三章物业管理分】工 第十七条本！章的物业管理分【。工适用于共用设【施设：。备齐全的《能够实行《封闭式管理的物业】管，理区域（以下简称】。物业区域） —。 ， 【第十八条物业区域内！共用：的道：路和排水设施的日常！。养护和维修》管理由物业服务企业！负责；属于城市道】路，和公共排水设施的】由市政管理》部门负责 》 【 第十？九条物业《区域内绿《化建设由建设单位】负责；共用的绿【地、园林《设，施等日常养护和维】修管：理由物？业服务企业负责并接！受园林绿化管理【部，门的指？导监督 ！ 第二十条【物业区域规划用【地内：道路、？楼房周围《及绿地？、楼道等公共环【境的清扫保洁由物】业服务企业负责 】 ： 第【二十一？条物业区域内共【用的：厕所、化粪池—、垃圾站《（箱）等环》境卫生设施的日常】养护和维护管—理由物业服》务企业负责；—生活垃圾《由物：业服务企业负责收集！到垃圾中转站—从垃圾中转站送至垃！圾场的清运工作由】市容环境卫生—管理部门负责生活垃！圾处：理费：可由市容环境卫生】管理：。。部门委？托物业服务》企业：收，取标准？按照市价格》行政主管部门—的批复执行》 》 第二十二条！。高层楼？（七层以上下—同）以楼内供—水泵房总计费水表】为界多？层楼（七层以下下】同）以楼《外自来水表井为界】界限：以外：（包括计费》水表）？的供水管线及—设备由供《水企业负责》。维修管理；界限以内！（包括水表》井至用户）的供水管！线及设备由物业服】务，企业负责维修—管，理 ： 】第二十？三条物业区域内【供电线？路、供气管道、消防！。设施、防雷设施、】照明设施等属—于共用设施设备的由！物业服务企业—负责维修管理—；属：于公共部分的分别由！供，电、供气企业和管】理消防？设施、路《灯的部门《负责维修管理 】 第】二十四条物业区域】内供：水、供电、》供气、通信、—有线电视等企业和】单位应当向》最终用户收取相【。关费用 —。     物业】服务企业受委托【收取上述《费用的？可向委托单位收取手！。。续，费不得向用户收取】手，续费等？额外费用 第四！章业主？自治管理 第二！十五条公有住房出】售建：。筑面积达到30【%以上或者新—建商品房入》住率达到《50%以上的—物业区域应当成【立业主？委员会业《主委员会由市—、县房产主管部【门，指导售房《单位组织《召开第？一次业主大会选举】。产生业主委员会业】主委员会至少每【年组织召开一次业】主大会；遇特殊【情况经20%—以，上的业主提议业【主委：员会：应在提议后》15日内组织召【开业主大《会临时会议 ！ 第二十六！条下列事项由—业主共同决定 【  》   （《一）制定和修改业主！大会议？。事规则； 》 ：     （二）！制，定和修改管理规约；！ ？  ？   （三）选举业！主委员会或者—更换业主《委员会成员； 【  》   （四）选聘和！解聘物业《服，务企业； ！    《（五）筹《集和使用专项—维修资金； 】  ？  ：。。 （六）改建、重】建建筑物及》其附属设施；—。 ？     （七】）有关共有和共同管！理权利的《其他重大《事项 ！ ：第二十七条》业主委员会是在物业！区域内代表全—体业主对物业实【施自治管理的组织】是业主大《会的执？行机构 》 ，     业主委！员会应自选举产生之！日起30日内持下列！文件到市《、县房产《主管部门备案 【。。 ：    》 （一）成立业【主委员？会，登记申请书； ！ ：   ？ （二）业主—委员会？成员名单；》   【  （三《）业：主，委员会章程 ！ ， 第二—。十八条业主委员会】履行下列职责—   【  （一《）召集业主大会会议！报告物业管理—的实施情况； ！。     （二）！代表业主与》业主：大会选聘的》物业服务企》业签订物业服务合】同；   ！ ， （三）及时了解】业主：、物业使用人的意见！和建议监《。督和协？助物业？服务：。企业履行物业服【务合同； 【     —（四）监督管理【规约的实施； 】。 ？    （五）业】主大会赋予的其【他职：责 ？ 《 ， 第二十九条【业主委员会成员【有，下列情形之一的其】职务自？行终止 【   ？  （一）因物【业转让等原因不再是！业主的； ！    （》二，）因：疾病等原因丧—失履：行，。职责能力《的；： 》   ？ （：三）任职期间被依】法追：究刑事？责，任的； 》     （四！）本人以书面形【式向业主大会或者】业主委员会》提出辞职的》； —    （五）【业主会议规》则，约定：的，。其他情形 — 第】三十条？业主委员会日常【工作经费由全体【业，主承担经费》的筹集、管理—和使用？。由业主大会决—定 —    业主委员】。会成员应当遵守法律！法规和管理规约【不得有下《列行为 】    （一）挪】用、侵占业》主，共有：财产； 《     （！二，）索取、《非法收受建设单位、！物业服务《企业或者《。。利害关系业主提供的！利益和报酬； ！  ？   （三）—利用职务之便要【求物业服务企业减免！物业服务费》。；，   【  （四）》违，反物业服务合同拒】不，交纳：物业服务费用—； 》     （五【。），泄露业？主资料？或者将业主资—料用于与物业管理】无关的？活动其？他损害？业主共同利益—或者可？能，影，响其：公正：履行职责的行为 ！ 第五章物业管【理服务 第【三十一条从》事物业？管，理活动的企业应【当具有独立的法人资！格并按照国家有【关规定取得物业【管理资质证书后【方可从事物业—管，理服务 — 第三】十二条从事物业管】理的人员应当按【照国家有《关规定取得职—业资格？证书 ！ 第三十三条【物业服务企》业从事？物业服务《应当根？据物业服《务合同示范》文本与业主委员会签！订物业服务合同【     ！物业服务合》同应报？市、县房产主管部】门备案 ！ ？第三十四《条，物，业服务企业应—按照：合，同从事下列》物业管理服务—事项并根据收费标】准约：定，各项服务的收费【 》    （一）【房屋建筑共》用部位的日常养【护和维修管》理；  】  ： （：二，）共用设《。施设备的日常养护和！维修管理； 【 ：。     （三）保！洁服务； 】  ：   ？（四）？保安服务； — 《   ？ （五）绿化—管理：；    ！ ，（六）车辆进出和】停，放管理； ！    《（七：），业主或者使用—。人，委托：的，。其他服务《事项 》 —第三：。十，五，条物业服务收费应当！。区，分不同物业》的性质和特点分【别实行政府指—导价和市场调节价】    】。。 物业？服务收费实行政府】指导价的价》格主管部门》应当会同房产主【管部门根《。据，物业管理服务等级等！因素制定相应的【基准价及其浮动幅】。度，并定期公布具体收】费标准由业主与【物业服务企业—根，据规定的基准价和】浮动幅度在物业服】。务合：同中约？定实行市场》。。。调节价的物业—服务收费由业—主，与物业服务企业在】物业服务《合同中？约定 —。 第三十】六条业？主应当按照》物业服务《合同的约定缴交【。物业服务费用—。。业主与？使用人？约定由使用人缴交物！业服务费用的从其】约定：业主负连带责任 】 ，  《   已竣工但尚未！。。出售或者尚未交付】给物业买受人的物业！物业服？务费用由建》设单位缴交》 — 第三十七【条物业服《。。务企业？应当在物《业服务？合，。同终止？。或者解除后的1【0，日内向业主委员【会办理？下，列事：项并：报市、县房产—。主管：部门备案《   【。  （一《）对预收《的物业？服务费用按实—际，使用结算多收的部】。。分予以退还； 】 ， ：  ：。  （二）移交全部！物业档案资料和有关！的财务帐册； ！    》 （三）移交业【主共：有的房屋《。、场地和其他—财物 第六章】物业：的使用 —第三十八条业主【或者使用人应严【格，按照有关规定合理】使用物业在》物业使用《中禁止？下列行为 —     （一！）损坏房屋承—重结构和破坏房屋】。外貌； 【     （二）占！用，、损坏？住宅的共用部位、共！用设施设备或者擅自！移装共用设备； ！  《。。  ： （：三）在天井、庭【园、平台、》屋顶以及《道，路或者？其他场地搭建建筑物！、构筑物； 【    —。 （四）乱设摊点、！乱设集贸《市，场；  】 ，  （？五）乱倒垃圾、【杂物；  ！   （六）—。在建筑？。、构筑物上乱张贴】、乱刻画； 】     （七】。。），排放或者堆放有【毒有害物质堆放易】爆物品或者发出【超过环境保护—规定标准的噪—声； 《     （】八，）违法违章从事生产！、经营、加工、养殖！等，活动；？。     ！（，九）法律、法规禁止！的其他行为 【 《。 第《三十九条建设单【位与住宅买》受人：签订买卖合》同时应当《有住宅使用说明书、！住宅质量保证书、前！期，物业服务合同等合】同附件并将装—修住宅的禁止—行，为和：注意事项书面告知】。买受人 】 ？ 第四？十条业主应当按照】设计用途使用—物业严禁业主或者使！。用人擅？自改变物业的使【用性质因特殊情【况需要？。改变使用《性质的应当符合城市！规划要求并依法办】。理相关？。审批手续后》方可进？行， — ， ， 第四十一条—物业共用部》位、共用设施设【备维：修时相？邻业主？。。、使：用人应当予以配合因！相邻业？主、使用人阻—挠维修造《成其他业主、—使用人财《产损失的《责任人应承担赔【偿责：任 《     因物】业，维修造成相邻业主、！使用人自《用部：位、自用设备损坏或！者其他财产》损失：的，责任人应当负—责赔偿 《 】第，四，十，二，。条任：何单位和个人不【。得占用物《业区域内的道—路、：场地因物业维修【或者公共利》益需要临时》占，用、挖掘道路—、场地的应当与【业主委员会》。和物业服务》企业签订协议并在】约定：的期限？。内恢复原状 【。 第七章《住房：专项维修资金 【 ， 第四十三条商品房！、经济？适用住房（包括【。集资：、合作建房》下同：）和公有《住房出？售都：应当设立共用部位、！共用：。设，施设备专项维修资】金，     ！商品房、经济适【用住房出售时售房】单位应当与买受人签！订代收代《缴专项维修》资金的约定》买受人应当按本市】、县住宅建筑安装工！程每平方米造价6%！的比例与购买物业】的，建筑面积《。的乘积向售房单位】缴交首期《专项：维修：资金市、县房产【主管部门应当根据】。本辖区的《实际情？况合理确定、—公布每？平方米？建筑：面积交存首期住宅】专项维修资金—的数额并适时—调整： ， ，   》。  单位出售的【公有住房《多层和高层分别【由售房单位按—售房款2《0%和30%的【比例一次性提取专】项，维修：资金；买受人按【。。购房：款的2？%向售房单》位缴交首期专项维修！资金 【    《业主缴交的专项维修！资，金属业主所》有不计？入，房屋销售收》入，从公：有住房售房款中【提取：的专项？维修资金属于公【有住房售房单—。位所有 】 第四十四条！。专项维修资金应当在！银行设立专》户存储由市、—县房产？。主，管部门？。按下列规定归集和代！管 ？ ？    （一）商品！房、经济《。适用住房的专—项维修资金》在业主办理房屋【权，属证时建《设单位应当》将代收？的专项？维，修资金移交》房，。产主管部门》；  【   （二》。。）公：有住房？出售：的专项维修》资金按本《。。办法第四十三条第三！款规定标准由市房改！部，门提：取，并拨：付到银行专户 【 ： ：  ：  未按前款—规定：缴交首期专项维修资！金的建设单位或者公！有住房？售房单位《不得将房屋交付【买受人 — ？。 ， 第四十五条专项！维修资金的》使用由物业》服务企业申》报经业主委员会审】批后拨？付，给该物业区域—定，向使用 》 ， 《 第四十六—条专：项维修资《金主要？。用，于物业共用部位、共！用设施设备保修【期满后的中修、大】修、更新、改造不】得挪作？。他用 ？ ， ，     物业】共用部位、共用设施！设备属人为》损坏的其维修、更新！费，。用由责任人承担 】     物！业自用？部位、自用》设施设备的维修【、更：新费用由业主自行承！担 — 第四—。十七条专项维—修资金不足》时经业主大会决定】按业主？拥有的物业建—筑面积比例向业主筹！。集 第八—章法律责《任 ？ 第：四十八？条，业主：大会、业《主委：员会作出的决定【违反：法律：法规和本办法规【定的由市、县—房产主管部门—。责令限？期改正或者撤销【其决定？。并通告全体业主【 ？ 第四】。。十九：条违反本办法规定】未取得资质证书【从事物业管》理的根据《物业管理条例第【六十条规《定由市、县房产主管！部门没收非法所得并！处5万元以上20万！元以下的《罚款；给业主造【成损失的依法承【担赔偿责任》   【 ，。 以欺骗手》段取得资质》证书的依照本—条第一？款规定执行并由颁】发资质？。证书的部门》吊销资质《证书 》 ？ 第五十条违】反本：办法规？定建设单位》未通过？招，。投标的？方式选聘物》业服务企业或者未经！批准擅自采用协【议方式选聘物业服务！企业的根据物业【管理条？例第五十七条规定】由市、县房产—主，管部：门责令限期》改，正给予警告》可以并处10万元】以下的罚款 — 【 第五？十一条？违反本办法规—定建设？单位不按《规定配置物业—。。管，。理，用房的根据物—业管理条例第—六十四条规定由市、！县房产主《管部门责令》限期改正给》予警告没《收违法所得并—处，10万元以上5【0万元以下》的罚款 ！。。 第五十二【条违反本规定不移交！有关：资料的根据物业管】理条例第《五十九条规定由【市、县房产主管部门！责令限期改》正；逾期仍》不，。移交有关资》料的处1万元—以上10万元以下】的罚款 】 第五十三条！违反本办法规定【有下列情形之一【的根据江西省城【市居：住，。小，区物业管理条例第】。四十五条规定—。由市：、县房产主》。管部门责令限期改】正逾期不《改正的处1万—元以上？5万元以下的罚【款 —    （一）【建，设单位未进行前【期物业？管，理，。或者擅自动用专【项维修？。资金的； 】     （—二）建设单位或者】公有：。住房售房单位未【按，本办法规定设立【专项维修资金的 ！ — 第五十四条业【主或者使《用人未按物业管理】服务合同交纳物【业管理服务费—的根据物业管理【条例第六十七条和江！西省城市居》住小区？物业管理条例—第四十七条规定物】业服务？企，业，可，以按日加收应—。交纳费用《。。。3‰滞纳《金或者按《照约定加收滞纳金；！逾期不交纳的物业】服务企业《可以向？人民法？院起诉 ！ ， ：第五十五条违反本】办法的规《定，市、县房产行政主管！部门或？者其：他有关行政管理部门！的工作人员利—用职务上《的，便利收受他》人财物或《者其他好处不依【法履：行监督管《理职责或《者发现违法行—。为不予查《处构成犯罪的—依法追究刑事责【任；尚不构成—犯罪的依法给予行】政处分 》 第：九章附则 第五！十六条本办法所称物！业共用部位是指一幢！房屋：内部建？设费用已分摊—进入房屋销》售，价格的？由整幢房屋的业主、！使用人共同使用的门！。厅、：楼梯间、水泵间【、电表？。间、电梯间、电【梯机房、走廊—通道、传达室、内】天井、房《。屋承重结构、室【外墙面、屋顶—等部位？。；  【  ： 共用设备》是指一幢《房屋内部《建，设费用已分》摊进入房屋》销售价格的由—整幢房屋《的业：。主、使？用，人共同使《。用的：供水管？道、：排水管道、》落水管、《照明灯？具、垃？。圾通道、电》视天线、水箱、电梯！。、防雷装置、消防器！具，等设：备，； ：  》  ： 共用设施》是指物业《区域内建设费用已分！摊进入房屋销—售价格的由业主、使！用人共同使用的道】路、绿？地、停车场》库、照明设》施、消？防，。设施、排《水管道、窖》井、化粪《池、垃圾《站（房）、公益性】文体设施《等； 《     房】屋承重结构》是指房？屋的基础、承重墙】体、梁柱、》楼盖、屋顶等 】 《 ， 第五十》七条专？项维修资《金管：理办法由市房产主管！部门会同《市，财政部门制》定并报市人民政府备！。案后实施 》 ？ 《 ，第五十八条本办法“！以上”均含本数“】以下”均不含本数 ！ 第！五十九条本》办法自20》10年1月》1日起施行》2004年7月【12日？以市政府令第1【9号颁布的萍乡市】物业管理办法同【时废止 —