， ？ 萍乡市物业管理！办法 》 文号《第5：1号 ？ —颁布日期200【9-12-0—7 实—施日期2010-0！。1-01 — ， 　　 第一章 ！总，则， ：第一条？为规范我《市物业管理活—动明确业主、—。使用：人和物业服务企业、！建设：单位：的权利？和义务？保障物业合理—使，用促进物业管理【的健康发展根据【。中华：人民共和国物—权法、国务院—物，业管理条例和—江西：省，城市居？住小区物业》管理条例以及建【设部：财政部？住宅专项维修资金】管理办法等法律法规！结合本市实际制定】本办法 ！ 第二条—本，。办法适？用于本市行》政区域内住宅区【和非住宅的物业管理！ ： 《 第三条本办法！所，称物：业管理是《指业主通过选聘物业！服务企业《按照：物业服？务合同约定》对房屋及配套的设施！设备：和相关场地》。进行维修、》养，护、管？理维：。护相关？。区域内的环境—卫生和秩《序的：活动 》  ？。   本办法所称业！主是指物业的所【有权人 《  》   本办》法所称使用人是【指物业？的承租人或实—际使用物业的—。其他人  ！   本办法所称物！业服务企业是—指依：。。法成：。立并接受业》主或者业《主大会的委托—根据物业服》务合同进行服务的】企业 ！ ：第四条新建住—宅区和共用设—施，设备齐全的原有住】宅区建筑面》积在3万平方米以】上的应当按照本【。办法规定的方式实行！物业管理《；建筑面《积在3万平方米以】。下的可以《由业主大会》决，定采取？其他方式实行物业】。管理 ？ ？   ？。。  共用设》施，设备：不齐全的住宅相对集！中的居住区由市、县！（区）？人民政府《组织整治创造条件】逐步实行《物业：管理整治改造办法】由，市，人民政府另行制【定， ： ： 第五条】物业管理实行业【主自治管理与物【业服务企业》专业：化有：偿服务相结》。合的：原则： — 第六条市房】产主管部门是—全市物业管理的主】管部门？负责组织实》施，本办法？并对全？市的物业管理—活动进行监督管理】 ，  》。   （一）—贯彻执？行国家法律法规【及各级有关物—业管理？的政策并负责拟定当！地物业管理》活动的具体办—法和制度； 】 ，     》（二）负责本—辖区：内物业服务》企业的？登记备案、资质审查！、报批、发证—和年检管理； 】    —。 （三）指导成【立业主大会和选举产！生业主委员会； 】 《    （》四）负责物》。业共用部《位、共用设施设备】专项维修资金—（以下？简称专项维修—资，金）的建立和管【理；  】   （五）组织】物业服务《企业开展物业管理招！投标、达标创优【和岗位？技术培训活动；【     ！。（六）协《调物业？服务企业与有—关部门？之间的关系》。； ？     （七！）受理业主、使用人！对物业管理》的投诉并进》行现：场调查组织落—实整改措施》； ？。     【（八）查处物业管】理，违规行为；报请降】低，限期不改的物业【服务企业的资质等】级；建议《工商行政管》理部门吊销限—期不改的《物业服务《企业的营业执—照， ？  ？   县房产主【管部门是本辖区物业！管理的？。主管部门在市房产】主管：部门的指导》下依照？本办法规《定对辖区的物—业管理活《动，进行监督管理— 《 ， ？ ，第七条规划、建设】、市政、绿化、公安！、消防、《雷电防护、》市，容环境卫生、价格】、工商行政管—理等有关《部门：及供水、供气、供】电等企业应当按照】各自的职责》分工和本办法规定密！切配：合共同做好物业管】理的：有，关工作 》     【各，行政：管理：部门不得向》物业服？务企业摊派和重【复收取？费用 《 ？    街道办【事处、乡镇人民政】。府负责组《织，、指：导本辖区内业主大】会，成立和业主委员会】的选举工作指导、】监督业主大会—。和业主委员会—的日常活动配—合调解处理物—业管理中《的投诉协调处—理物业管理与社【区管理的关》系 《 》 第八条物业管理行！业协会应《当依法加强行业自律！规范行业《行，为维护市场秩序和公！平竞争建立物—业服务企《业，及其从业人员诚【信档案督促其依【法、诚？信经营？和服务对违反法【律法规和《行业规范的行为【给予通？报批评和《公开谴责促进—行业健康《发展 第二【章前期？物业管？理 第九条本办！法所称前期物—业管理是《指在业主、业—主大会选聘物—。业服务企业之—。前由建设单位选聘】。物业服务企业所进】行的物业管理和【服务 ？。。 第！十条建？设，单位应当与物业【服务企业订立前【。期物业服务合同该】合同至业主、业【主大会？与其选聘的物业服】务，企业订立物业—服务：合同生？效时终止 】。     住宅物】业和非住宅》物，。业的建设单位应【当通过招标的—方式选？聘具有相应资质的物！业服务？企业投标《人少于3个或者【住宅规模较小的经住！宅物业？所在地的《。市，、县人民政府—房产主？管部门批《准可以？采用：协议方式选聘具有相！应资质的物业—服务：。企业   ！ ， 在前期物业管【理期间房《屋交付？使用前所《发生的物业管—理费用由建设单位承！。。担，；，。房屋：交付使？用后所发生的物业管！理，费用由？建设：单位与？业主约定承担 】 ？ 第十一条】建设单位必须依照】。国家规定的保修期限！和保修范围承担物】业的保修责任 】  《   建设单位【在前期物业管理中】不得动用专项维修资！金 】 第十二条建设单！位不得将物业共【用部位、共》用设施设备》的所有权、》。。。使用权单独转让 ！ ： 《 第十三条建设单】位应按照房地产开发！项目总建筑面—。积，5‰的？。比例配置必需—的物业管《理用房其费用列入开！发建：设成本产权》属全：体业主共有有偿提供！给物业？服务企？业使用收益》的使用由业主大会】决定 》 ： ， ： 第十？四，条房地产《开发项目设计除【符合城市《规划外规划、—建设主？管，部门：在审批房地产开发】项，目规划？。、，设计时？应同时审查配套设】施及物业管理—。用房的规划和设【计；：建设施工应》当符合规划、设计】要求建设单位—不得：变更：规划、设计标—准， — 第十》五条：在办理物《业承接验收手续时建！设单：位应当向物业—服务企业移》交物业管理》用房和下列工—程建设资《料    ！ （一？）竣：工总：平面图单体建—筑、结？构、设备《施工图地下管网工】程竣工图等竣工验】收资：。料； 【  ：  （二《）设备设施》的安装、使用和维护！保养等技术资—料； 《  《  ： （三）物》业质量保修文件【和物业使用》说明文件； 【    —。 （四）《物，业，管理所？必需的其他》资料 【 ，  ： ，房地产？开发项目未经综合验！收或：综合：验收：不合格的不得办【理移交？   【  物业服务企业应！当在前期物》业服务合同终止【时将上述资料移交给！。业主委员《会 ？ 第十！六，条，公有住？房出售后的前期物业！管，理由公有住房出售】前的建设管》理单位实施》 第三章—物业管理分工 ！第十七？条本章的物业管【理分工适用》于共用设施设—备齐：全的能够实》。行封闭？式管：。理的物业《管理：区，域（以下简》称，。物业区域）》 ， 】。第十八条《物业区域内共用【的道路和排水设【施的日常《养护和维《修管理由物业—服务企业负责；属】于城：市道路和公共排水设！施的由市《政管理？部门负责 【 》 第十？九条物业《区域内绿化》建设：由建设？单位：负责：；共用的绿地、园林！设施等日常养—护，和维修？管理由物业》服务企业负责并接受！园林绿化管理部门的！指导监督 】 第二【十，条物业？区域规？划用地内道路—、楼房周围》及绿地、楼》道等公共环境—。。的，清扫保洁由》物业服务企业负【责 【 ？第二十一条物业区】域内共用的厕—所、化粪池、—垃圾站（箱）—等环境卫生设施的】。日常养护和》维护管理由物业【服务：企业负责；生活垃】圾由物业服务—。企业负责收集到【垃圾中转站》从垃圾中《转站送至垃圾场的清！运工作由市》容环境卫生管—理部门负责生活垃圾！处理费可由》市容环境卫生管【理，。。部门委托物业服务企！业收取标准按照【市价格行政主管部】门的批复执》行， ， 【 第二十二》条高：层楼（？七层以？上下同）以楼内【供水泵房总计费水】表为：界，多层楼（七层以【下下：同）以？。楼外自来《。水表井为界》界限以外（包括计】。费水表）的》供，水管线及设》备由供水企业负责】维修管理；界限【以，内（包括水》表井至用户）的【供水管线及》设备由物业服—务企业负责维—。修管：理 ！ 第二十三》。条，。物业区域内供电线】路、供？气管：道、消防设施—。、防雷？设施、照《明设：施等属？于共用设《。施设备的由》物业服务企业负责维！修管理；《属于公共部分的分别！由供电、供气企【业和管理消防设施、！。路灯的部门》负责维修管理 】 第】。二十四条物业区【域内供水、》供，电、：供气、通信》、，有线电视《等企：业和单位应当向【最终用户收取相关费！用 ？。    — 物业服《务企业受委托收取】上述费用的可向委托！。单位：收取手续《费不得向《用户收取手续费等】额，外费用 —。第四章业主自—治管：理， 第二》十五条公有住房出售！建筑面积达》到30%以》上或者？新建：商品房入住率达【到50%以上—的物业区域应—当成立业主》委员会业主委员会】由市、县房产主【管部门？指导售房单位组【。织召开第一次—。业主：大会选举产生业主委！员会业主委员会【至少每年《组织召开一次业主大！。会；遇特殊情况经2！0%以？上的业主《提议业？主委：员会应在提》议后15日内组织】召，开业主大会临—时会议？。 ！第二：十六：条下列事《项由业主共同决定 ！     】（一）制定和修改业！主大会议事规则【；， ？ ：    《。（二）制定和修【改管理规约； 】   》  （三）选—举业主委员会或【者更换业主委—员会成员《； —    （》四）选聘和解聘物业！服务企业； — ，     （五！）筹集和使用专项】维修资金；》。   【  （六《），改建、重《建建筑？物及其附属设施【；  【   ？（七）有关》共有和？共，同管理权利的其【他重大事项 — 【 第二十七条业【主委员会是在—物业区域内代表全】体业主？对物业实施自—治管理？的组织是业主大会的！执行：机构 ？     业！主委员会应自选举】产生之？日起3？0日内？持下列文件到—市、：县房产主管部门备案！     ！（一）成《立业主委员会—登记申？请书；  ！。。   （二）业【主委员会成员名单；！。 ，。 《    《（三）业主委—员会章程 ！ 第二十八】条，业主委员会履行下列！职责 ？   — ， ，（，一）召集业》。主大：会会议报告物—业管理的实施情况；！ ？   《  （二）代表【业主：与业主？大，会选聘？的物业服务企业签订！物业服？务合同； 【    》 （三）及时了解】业主、物业使—用人的意见和建【议监督？和协助物业服务企】业，履行物业服务合同】； 《 ，   ？  （四）》监，督管理规约的—实施；  ！   ？（五）业主大会【赋予的？其他职责 》 】第二十九条业主委】员会成员有下列情】形之一？的其职务自行终【止 》     （—一）因物《业转让等原因不【再，是业：主的；？     ！（二）因《疾病等原《因丧失？履行职责能》。力的； 《    【 （三？）任职？期，间被依法追究刑【事责任的《； —    （四）本】人以：。书面形？式向业主大会或者业！主委员会《。提出辞职《的； 《     （五！）业主会议规则【约定的其《他情形 】 ， 第三十条【业主委？员会日常《工作经费由全体【业，主承担经费的筹集】、管理？和，使用由业主大会【决定 ？ ？   ？  业？主委员会成》员应：当遵守法律》法规和管理规约【不，得有下列行为 ！。     （【一）挪？用、侵？占业主共《有财：产；  】  ： （二）索》取、非法收受建设单！位、物业服》务企业或者利—害，关，系业主？。提供的利益和报酬；！     ！（三）利《用职务之便》要求物业服务—企业：减免物业服务费【； 》     （四【）违反物业服务合同！拒不交纳物》。业服务费用》；，     ！（，五）泄露业主—资料或者将》业主资料用于与【物业管理《无关的？。活动其他损害业主共！同利益或者》可能：影响其公正》履行职责的行为【 ， ：第五章物业管理【服务： ：。 第三十《一条从？事物业管理活—动的：企业应当具》有独：立的法人资格并按】。照国家有关规定取】得物业管理》资质证书《后方可从事物—业管理服务 】 第【三十二条《从事物业管理的人员！应当按？。照国家有关》规定取？得职业资格证书 】 【 第三十三条物业】服务企业从事物业服！务应当根据物业服】务合：。同示范文本》与业主委员》会签：。订物业服务合同【 ？。 ，     物业【服务合？同应报市、县房产主！。管部：门备案 ！ 第《三十四条物》业服务企《业应按照合》同从事下列物业管】理服务事《项并根据收费标准】约定：各，项服务的收费 ！     （【一）房屋建筑共【用部位的日常养护】和，维修管理； 【  《   （二）—共用设？施设：备的：日常养？护和维修《管理； 》   》  （三）保洁【服务：；  【   （四）—保安服务； 【    — （五？）绿化管理； ！  ？   （《六）车辆《进，出和停放《管理；？。    】 （：七）：业主或？者使用？人委托？的其他服务事项 ！ 》 第三十五条物业！服务收？费应：当区分不同物—业的性质和》特点分别实行政府】。指导价和市场—调节价  ！   物业服务收费！实行政府指导价的价！格主管部门应当会】同房产主管》部门根据物业管【理，服务等级等》因素制定相》应的基准价》及其浮动幅度并【定期公布《具体收？费标准由业主—与物业服务》。企业根？据规定？的基准价《和浮动幅度在物业服！。。务合：同，中约定实行市场【调节价的物业服【务收费由业主与物】业服：务企业在《物业服务合同中约定！ 】 ，第三：十六条业主应当按】照物业服务》合同：的约定缴《交物业服务》费用业主《与，。使用人约定由—使用人缴交物业服】务费用的从其约【定业主负连》带责任 》 ， ：    已竣工但】尚未：出售或？者，尚未交？。付给物业买》受人的物业物业服】务费用由建设—单位缴交 【。 第三】十七条物业服务企】业应当在物业服务合！同，终止或者解》除后的10日—内向业主委员—会，办理下列事》项，并报市？、县房产主》管部门备案 【     （一！）对预？收的物业服务费用按！实际使用《结算：多收的部《分予以退还》；， 》    （二—）移交全《部，物业档案资》料和有关的财务【帐册； 【  ：  ： （三）移交—业主共有的》房屋、场地和—其他财物《 第六章—物业：的，使用 《 第：三，十八条业主或者使用！人应严格《按照有关规定—。合理使用《物业在物业使—用中禁止下列—行为：。 ， ，    — ，（，一）损坏房屋承重】结构：和破：坏房屋外《。貌；   ！  （二）占用、损！坏住宅的共用部位、！共用设施设备或者擅！自移装？共用设备；》   【  （三）在天井】、庭：园、平？。台、屋顶以及道【路或者其他场地搭建！建筑物、构筑物； ！ ？     （—四）乱设摊点、【乱设集贸市场； ！    — （五）乱倒垃圾、！杂物； 《     （！六）在建筑》、构筑物上乱—张，贴，。、乱刻画《； 》     （—七）排？。放或者堆放有毒【有害物质《堆放：易，。爆物品或者》发出超？过环境保《护规定标准的噪【声；  】   ？（八）违法违章从事！。生产、？经，营、加工、养—殖等活动； 【   》 ， （九？）法律、法》规禁止的《其他行为 》 第！三十九条《建设：单位与住宅买受【人，签订买卖《合同时？应当有？住宅使用说明—书、住宅质量保证书！、前期物业服务合同！。等合同附件》并将装修住宅—的禁：止行为和注意—事，项书面告知买—受，人 ： — 第四十条—业主应当按》照设计用途》使用物业严禁业【。主或者使《用人擅自改变—物业的使用性质因特！殊情况需《。要改变使《用性：质的应当符合城市】规划要？求并依法办理相【关审批手续后方【可进行 【 ，。 《第四十一《条物业共用部位【、共用设施设备维修！。时相邻？业主、使用》人应当予以配合因相！邻业主、使》用人阻挠维修造成其！他业主、使用人财产！损失的责任人应【承担赔偿《责任：    】 因物？业维修造成相邻业】主、使用人自—。用，。部位、自用设—备损坏？或，者其他财产损失的责！任人应当《负责赔偿 【 —第四十？二条任何《单位和个人不得占】用物业区《域内的道《路，、场地因物业维【修，或者公共利益需要临！时占用、挖掘—道路、场地》的应当与《业主委员《会和物业《。。服务企业签》订协议？。并在约定的期限内恢！。复原状 第七章！住房专项维修资金 ！ ， 第四十三条商【品房、经济适用住房！（包括集资、合作建！房下同）和公有【。住房出售都》应当设立共用部位、！共用设施设备—专项维修资》金   】  商品房、—经，。济适用住房》出售：时售房？单位应当《与买受人签订—代收代？缴，专，项维修资金》的约定买受人—应当按本市、—县住宅建筑安—装工程？每平方米造价—6%的比例与—购买物业《的建筑面积的乘【积向售房单位—缴交首？期专项维修》资金市、县房产【主管部门应当根【据本辖区《的，。实，际情况合《理确定、公布—每平方米建筑面积】交存首期住宅专项】维修资金的》数额并适时调整 】     单！位出售的公有住房多！。。层和高层分别由【售房单位按》售房款？20%和3》0%的比例一次【性提取专项维修资金！；，买受人？按购房？款，的2%向售房单【位缴交首期专项维】修资金？ ，    【 业：主缴：交的专项维》修资金？属业主所有不计【入房屋销售收入【从，公有住房《售房款中提》取的专项维修资金属！于公有住房》售房：单位所有 【。 第【四十四条专项—维修资？金应当在银行—设立专户存》储由市、县房产【主管：部门按？下列规定归集和【代管 【    （一）【商品房、经》济，适用住房的专项维】修资金在业主办理房！屋权属证《时建设单位》应当将？代收的专项维修【资，金移交？房产主管部》门； ？   —  ：（二）？公有住房出》。售的专项维修资【金按本办法第—四十：三条第三款规—定标准由《市房：改部门提取》并拨付到《银行专？户 ：     】未按前款《规定缴交《首期专项维修资金】的建设单《位或者公有住房【售房单位不》得，将房屋交付》买受：人 》 ， 《第四：十五条专项》维修资金的》使用由物业服务【企，业申：报经业主委员会【审批后？拨，付，给，该物业区域定—向，使用 》 ， ， 第四十六条！专项维？修资金主《。要用：于物业共《用部位？、共用设施设—备保修期《满，后的中修、》大，。修、更新、改造不】得挪作？他用 》    》 ，。物，业共用部位、共用】设施设备《属人为？损坏：的其维修、更—新费用由责任人承】担 —  ：  ：物业：自用：部位：、自用设《。施设备的维修—、更新费用由业主自！。行，承担： 【 ：第四十七条专项维】修资：。金不足时经业—主大会决定》按业主？拥有的？物业建筑面积比例】向业主筹集 —。。 第八章》法律责任 第四！十八条？业主大会《、业主委员会作出的！决定：违反法律《法规和？本办法规定的由市】。、县房？产，主管部门责令限期】改正或？者撤销其决定并【。通，告全体业《主 《 《 第四十九条违反！本办法？规定未取得资质证书！从事物业管理的根据！物业：管理条？例第六十条》。规定由市、》县房：产主管部《门没收非法所—得并：处5：万元以上20万【元以下的《罚款；给业主造【成，损失的依法承担赔偿！责任  】   以欺骗—手段取得资质证书】的依照本条第一款】规，定执行并由》。颁，发资质？证书的部门吊销资】质证书？ ， 《 ， 第五十—。条，。违反本？办法：规定建设单位—未通过招投标—的方式？选聘物业服务企业】或者未经批》准擅自采用协—议方式选聘物业【服务企业的根据物业！管理条例第》五十七条规》定由：市、县？。房产主管《部门责令限》期改正给予警告【。可以并处《10万元以下的【罚款 《 ， ， ， ： ：第，五十一条违反本办法！规定建设《单位不按规》定，配置物业管》理用房的《根据物？业管理条例第六十】四条：规，定由市？。、县房？产主管部门》责令限期改正给【予，警告没收违法—所得并处10万【元以上50万—元以下的罚款 ！ ， 第五十二！条违反本规定—不移交有关资料的】根据物业管理条例第！五十九条规定由【市、：县房产主管部门责】令，限期改正；》逾期仍不移》交，有关资料的》处1万？元以上10万—元以：下的罚？款 ？。 第】五十三条违反本办法！规，定有：下列情？形之一的《。。根据：江西省城市居—。住小区物《业管理？条例第四十五—条规：。。定由市、县房产主】管部门责令限期【改正：逾期不改正的处【1万：元以上5《万元以下的罚款【  —   （一）—建，设单位未《进行前期物业管理或！者擅自动用专项维】修资金的；》   【  ：（二）建设单位【或者公有住房售【。房单位未按本办法规！定设立专项维修【资金：的 《 第五十！四条业主或者使【用人未按物业管理服！务合：同，。交，纳物业管理》服务费？的根据？物业管理条》例第六？十七条和江西—省，城市：居住小区物》业管理条《例第四十《七条规定物》业服务企业可以【按日：加收应交纳费—。用3‰滞《纳，金或：者按：照约定加收滞—纳金；逾期不交纳】的，。物业服？务企业可以向—人民：法院：。起诉 ？ ： —第五十五条》违反本办法》的规定市、县—。房产行政主管—部门：或，。。者其他有关》行政：管理部门的》工作人员利》用，职务上的便》利收：受他：人财物或者其—他好处不《依，法履行监督管理职】责或者发现违法行】为不予查《处构成犯罪的依【法，追究刑？事责：任；尚不构成犯【罪的依法《给予行政处分 】 ，第九：章附：则 第五十【。六，条本办法所》称物业共用》部位是指《一，幢房屋内部建设费用！已分：摊进：。入房屋销售》价格的由整幢—房屋的业《主、：使，用人共同使用的门厅！。、楼梯间《、水泵间、电表间】。、电梯间、电梯【机房、走廊通道【。、传达室、内天井】、房屋承重结构、】室外：。墙面、屋《顶等部位； — ，  《   共用设备是指！一幢：房屋内部建设费【用，已分摊？进入房屋销售—价格的由整幢—房，屋的业？主，、使用人共同—使用的供水管—道、排水《管，道、落水管》、照明灯具、垃圾】。通道、电视》天线、水《箱、电梯、防雷装】置、消防器具—等设备；《 ，。 ？ ，    共用—设施是指物业区【域，内，建设费用已》分摊进入房》。屋销售价格的—由业主、使用—人共同？使用的道路、绿【地，、停车场库、照明】设施、？消防设？施、：排水管道《、窖井、化粪池、垃！圾，。站（房）、公—益性文体设施等【； ？  《   房屋承重结构！是指房屋的基础、】承重：墙体：、梁柱、楼盖、【屋顶等 》 ， 第【五十七条专项维【修资：。金管理办法由市房产！主管部门会同市财政！部，门制定并报》。市人民政府》备案后实施 【 》 ：第，五十八条本办法“以！上”均含本数“【。以下”均不》含本数 《 第！五十：九条本办法自201！0年：1月1日《起施行2004年7！月12？日以市政府令第【1，9号颁布的萍乡【市物业？管理办法同时废【止 《