《 萍乡市物业管理！办法 文号！第51号 — 《 颁布日期2009！-12-07 【 ， ：实施日期201【0-01-0—1 》　，　 第《一章 总则 【第一条为规范我市】物，业，管理活动明确业【主、使用人和物业服！务企业、《建设：单，位的权利和义务保障！。物业合？理使用？促进：物业管理的健—。康发：展根据中华人—民共和国物》权法、国务院—物业：管理条例和》江西省城市》居，住小区物业管理【条例以及建设部财政！。部住宅？专项维修资金管【理办法等法律法【规结合本《市实际制定本办【法 ？ ，。 第二】条本办法适用—。于本市？行政区域内》住宅区和《非，住宅的物业管理【 ！第三条本办法—所，称物业管理》是指业主《通过选聘《物业：服务企业按》照物业服务合同约定！。对房屋及《配，套，的设施？设备和相关场地进行！维修、养《护、管理维护相关】区域内的环境卫生和！秩，序的活动 》 《    本》办法：所称业主是指物业的！所有：权人：    】 本办？法，所称：使用人是指物业的承！租，人，或实际使用物业的】其他人 》  《   本办法—所称物业《服务企业是》指依法成立并接受】业主或者业》主大：会的委托《根据物业服务合【同进行服务的企业】 ！第四条新建住宅区和！共用设施《设备齐全的原—有住宅区建筑—面积在3万》平方米以上的—应当按？照本办法规定—的方式？实行物业《管理；建《筑，面积：在3：万平方米以》下的可以由业主大】会决定？采取其他方式—实，行物：。业管理？    】 共用设施》设备不齐全的住【宅相对集《中的居？住区：。由，。市、县（《区，）人：民政府？组织整治《创造条件逐步—实行物业管》理整治改造办法【由市：人民政府另行制定】 《 《。。 第五条《物，业管理？实行：业主自治管理—与物业服务企业专】业化有偿服务相【结合的原则》 》 第六条市房！产主管部门是—全市物业管理—的，主管部门负责组织】实，施本办？法，并对全市的物—业，管理活动《进行监督管理 ！。。     （一）！贯，彻，执行国家法律法规】及各级有关物业管理！的政策并负责拟定】当地物业《管理活动的》具体办法和制度；】   【  （二）》负责：本辖区？。内物业服务企业的登！记备案？、资：质审：查、报批、发证和年！检管理； 》 ？     （—三）指导成立业主】大会和选举》产生业主委员—会； —     （四）负！责物业共用部位【、共用设施设备专】项维：修资金（以下—。简称专项《。维修资？金，）的建立和》。管理； 】    （五）【组，织物业？服务企业开展物【业管理招投标、达】标创优和岗位—技术培训活》动；  】  ： ，（六：）协调物业服务企】业，。与有关部《门之间的关系—； ： ？     （—七，）受理？业主、使用人对物业！管理的投诉并—进行现场调查—组织落实整》改，措施； 《     】（八：）查处物业管—理违规行为；报请】降低限期不改的物】业服：务企业的《资质：等级；？。建议工商行政管理部！门吊销限期不改的物！业服务企业的营业执！。照  【   县房产—主管部门是》本辖区物业》管理的主《管部门在《市房产主管部门的指！。导下依照《本，办法规定对辖区【的物业管理活动进】行监督管理 】 《 第七条规划【、建设、《市政、绿化、—公，安、消防、雷电【防，护、市容环境卫【生、价格、工—商行政管理等—有关部？门及供水《、供气、供电—等企业应当按照【各自的职责分工和】。本办法规定密—切配：合共同做《好物业管理的有【关，工作 》 ：。 ， ，  各行政管—理部门不得》向物业服务企业【摊派和重复收取【费用 《。     街道！办事处？、乡镇人民政府负责！组织、指《导本辖区内业主大】会成立和《业主委员会的选【举工：作指导、监督业【主大：会，和业主委员会的日常！活，动，配合调解处理物【业管理中的投—。诉协调处理物业管理！与社区管理的关系】 】 第八？条，物业管理行业协【会应当依法加强行】业自律规范》行业行？为维护市场》。秩，序和公平竞》争建立物业服务企业！及其从业人员诚信】档，案督：促其依法、》诚信经？营和服务对违反法】律法规和《行，业规：范的行为给》予通：报批评和公开谴责促！进行业健康发展 】 第二《章前：期物业管理 】第九条本办法所称前！期物业管《理是指在业主、业主！大会选聘《物业服务企业之前】由建设单位选聘物业！服务企业所》进行的物业管理【和服务 【 》。第十条建设单位应当！与物业服务》企业订立前期物业】服务合同该合同【。至，业主：、业：主大会与其选聘的】物业服务企业订立物！业服务合同生—效时终止《    】 住宅物业和—非住宅物业的建【设单位应当通—过招标？的，方式：选聘具有相应资质的！物业服务《企业：投标人少于》3个或者住》宅规模较小的—经，住，宅，物业所在地的市、县！人民政府房》产主管部门》批准可以采用协【议方式选聘具有【相应资质的物业服】务企业 》    — 在前？期物业管理期间【房，屋交付使用前所【发生的物业》管，理费用由《建设单位承担；房屋！交付使？用后所发生的物业管！理，费用由建设单位与】。业主：约定：承担 — 》第十一条建设—单位必须依》照国家规定的—保修期限和保修范围！承担：物，业的保修责任 ！。 ，   ？  ：建设单？位在前期物业管理】中不得动用专—。。。项维修？资金 》。 《 第？十二：条建设单位不得【将物业共用》部位：、共用设施设—。备的：。所有权、使用权【单独转？让 ！ ，第，十三：条建设单位应按照】房地产开发项—。目总建筑面积—5，‰的比例配置必【需的物业《管理用房其费用列】入开：发建设成本产—权属全体《业主共？。有有偿提供给物【。业服务企业使用收益！的使用由业主—大会决定 — ， ？ ： 第十四条房地产】开发项目《。设计除符《合城市规划外规划】、建设主管部门【在，审批房地产开—发项目规划、设计】时应同时《审查配套设施及【物业管理用》房的规划和设计；】建设：施工应当《符合：规划、设计要求建】设单位不得变更规】划、设计标准— 】 第十五《条在办理物》业承接验收手续时】建设单位应当向【物业服？务企业移交物业管理！用房和下列》。工程建设资料 【   —  ：。（一）竣工总平【面图单体建筑、结构！、设备施工图地下管！网，。工，程竣工？。图等竣？工验：收资料；《 ，    【 （二）设备设【施的：安装、使用》和维护保养》等技术资料； 【    【 （三）物业质量】保修文件《和物业使用》说明文件； 】  ？   （四）—物业：管，理所必需的其他资】料 ：。     】房，地，产开发项目未—经综合验收或综【合验收不合格的不】得办：理移：交 ：    【 物业服务》企业应当在前—期物业服《务合：。同终止时将上—。述资料移交》给业主委员会 【 第！十六条公《。有住房出售后的前】期物业管《理由公有住房—出售：。前的建设管》理单位实施》 第三章物【。业管理分《工 第十七【条本：章的物？业管：。。。理分工？适用于？共用设？施设备齐《。全的：能够实行封闭式【。管理的物业管—理区：域（以下简称物业区！域）： — ， ：第十八条物业—区域内共用的道路】和排：水设施的日常—。养护和维修》管理由物业服务【企业负责；属—于城市道路和—公共排水设》施的由市政管—。理部门负责 】 ： 第十九条】物业区域内绿化建】设由建设单位—负责；共用的绿地、！园林设施等》日常养？护和维修管理—。由物业服务》企业负责并接受园】林，绿化管理部门的指】导监：督 《 ： 第二—十条物业区》域规划？用地内？道路、楼房》周围及绿地、—楼道等公共》环境的清扫保洁由物！业服务？。企业负责《 》 第二—十一条物业区域【内共用的厕所、化粪！池、垃圾《站（：箱）等环境卫生设】施的日常养护和维】护管理由物业服务】企业负责《；生：活垃：圾，由物业服务企业【负责收集到》垃圾中转站从—垃圾：中转站送《至垃圾场《的，清运：工作由？市容环？境卫生管理部门负责！。生活：垃圾处理费可由【市容环？境卫生管理部—门委：托物业服务企业收取！标准按？照市价格行政主管部！。门的批复执行 【。 ： —第二十？二条高层楼（七层以！。上下同）《以楼内供水泵—房总计费水表为界】多层楼（《七层：以下：下同）以楼》。外自来水表井为界界！限以外？（包括计《费水表）的供水管】线及设备由供水企】业负：责维：修管理？；界限以内（包括】水表井至用户）的供！水，管线及设备》由物业服务》企，业负责维修》管理 》 第二十！三条物？。。业区域内供》电线路？、供气管道》。、消防设施》、，防雷设施、照明设】施等属于共用—设施设备《的由物业服》务企业负责维修【管理；属于公共部分！的分：别由：供电、供气企—业和管理消防设施】、路灯的《部门负责《。维修管理 【 《 第二十四—条物业区《域内供水、供电【、供：气、通信《、有线电视》等企：。业和单？位应当向《最终用户收取相关费！用 ： 《    《物业服务企业—受委托收取上述费】用的可？向委：托单位收取手续【费不得？向用户收取》手续费等额外费用】 ？第四：章，业主自？治管：理 第》二十五条公有住【。房出售建《筑面：积达：到30%以》上或者新建商品房】入住率达到50%以！上的物业区域应当】成立业主委员会业】主，委员会由市、—县房产主管》部门指导售房—单，。位组织召开第一【次业主大会选举【产生业主委员会【业主委员会至少每】年组织召开一次业主！。。大，会；遇？特殊情况《经20%以上的业主！提议业主委员会应】在，提议后15》日，。内组：织召开业主大—会临时？会议： ！第二十六条下列【事项由业主共同决定！     ！（一）制定和—修改业主大会议【事规则； ！    （》二，），制定和修改管理规】约；   ！  （三）选举【业主：委员会或《者更换？业主委员会》成员； 《   —  （四）选—聘和解聘物业服务企！业； ？     】（五）筹集和使用】专项维修资金—。；  【   ？（六）改建、重【。建建筑？物及其附属设施； ！ ：     （七】。。）有关共有和共同】管理权利的其他重】大事：项 ：。 》。 ： 第二十七》。。条业主委员会是在】。物业区域内代表【全体业主对》物业实施自治管理】。的组织是业主—大会：的执行机构 —     】。业主：委员会应自》选举产生之日起30！日内持下列文—件到市、县房产主】。管部门备案 【     （】一）成立业主—委员会登记申请书；！ ， ？     》（二）业主委员【会成：员名单？； —    《（三：）业主委员会—章程： — 第二十八条业！主委员会履行下列】职责：     ！（一）召集》业主大会《会议报告物业管理】的实施情况；— 》    《（二：）代表业主与业【主大会选聘》的物业服务企—业签：订物业服《务合同； 【     （三）！及时了解《业主、物业使用【人的意？见，和建议监督和协【助物业服务企业【履行：物业服务合同；【  —   （四）—监督管理规约的实施！；   】  （？五，）业主大会赋予【的其他职责 — 》。 ？第二十九条业主委】员会成员有》下列情？。形之一的其职务自行！终止 ？    【 ，（一）因物业转【让等：原因不再是》业，主的：；  【   ？（，二）因疾病》等原：因丧失履行职责能】力，的； 》     （【三）任职期间被【依法追究刑事责【任，的； —     （—四，。）本人以书面形式向！业主大会或者业主】。委，。员会提出辞职的；】 《 ，    （五—）业主？会议规则约定的【。其他情形 》 《 第》三，十条业主委》员会日常工作经【。。。费由：全体业主《承担经费的筹集【、管理和使用由业主！大会决定 】 ，    业主委【员会成员应》当遵守法律法规和】管理规？约不得有下列行【为 》 ，    （一）【挪用、？侵占业主《共有财产； ！  ：   （二）索取、！非法收受建设单位】、物业服务企业或者！利害关系业主提供】的利益和报酬； 】。 ，     （三！）利：用职：务之便要求物—业服务企业减—免物业服务费； ！   》。  （四）违反物业！服务合同拒不交【纳物业服《务费用？； ： ：     —（五）泄露业主【资料或者将业—主资料用于与物业】。。管理无关《的活动其《他损害业主共—同，利益或者可能—影响其公正》履行职责的》行，为，。 ？第五章物业》管理服务 — 第三十一条从【事物业管理活动的】企业应当具有独立的！法人资格《并按照国家有关规定！取，得物业管《理，资质证书后》方，。可从事物业管理服务！。 【 第三十二条从事！物业：。管理的？。人员应当按照国家】。有关规定取得职【业资格证书》 》。 第三十三条！物，业服务？企业从事《物业服务应当根据物！业服务合同示范文本！与业主委《员会签订物业服务】合同 【    《物业服务《合同应报市、县【房产：主管部门备案— — 第三十—四条物业服务企业应！按照合同从事下列】物业管？理服务事项并—根据：收费标准约》定各项服务的收【费 》     （一）房！屋，建筑共用部位—的日常？养护和维修管理【； —    （二）共用！设施：设备的？日常养护《。。。和维修管理；— 》 ，   （三）—保，洁服务？； ：  》   （《四）保安服务；【   【  （？五）：。绿化管理； 】 ：    （六）车】辆进出和停放管【理； ？ ？     （七）】业主或者《使用人委托的其他】服务：。。。事项 》 ， 《 第三十五条物业】服务收费应当—区分不同物业—的性质和特》点分：别实行？政，。府，指导：价和市场调》节价   ！  物业服》务收费？实行政府指导价的价！格主管部门应当会同！房产主管部》门根据物业》管，。理服务等《级等因素制定—相应的基准价—及其浮动幅度—并定：期公：布具体收费标准【由业主与物业服务企！业根据规定》。的基：准价和浮动幅度【在物业服《。务合同中约定实行市！。场调节价的物—业服务收费由—业主与物业服务企】业在物业服》。务合同中约定 】 — ，第三十六条业主应】当按照物业服务合】同的约定缴交物业服！务费用业《主与：使，用人约定《由使用人缴》交物业服《。务费用的从其约定业！主负：。。连带责？。任 》  ：   已《。竣工但尚未出售或者！尚未交付给物业【买受人的《物业物业《服务费用《由建设单位缴交 ！ ： 第三十】七条物业服务—企业应当在》。物业服务合同—终止或者解除后的1！0日内向业》主委员会办理下【列事项？并报：市、：县房产主管部—门备案 《   —  （一）对预【收的物？业服务费《用，按实际使用结—。算多收的部分—予以退？还；  】。   （二）移交】全部物？业档案资料和—有关：的，财务帐册《； 《。  ？   （三）移交】业主共有的》房屋、场地和其他】财物 第六章】。物业：的使：用 《第三十？。八条业主或者使【用人：应严格按照》。有关规定《合，理使用物《。业在物？业使用中禁止下【列行为 】    （一—）损坏房屋》承重结构和破坏房】屋外貌； 》 ， ：   ？  （？二）占用、损—坏住宅的共用部位、！共用设施设备或【者擅：自移：装共用设备》。；    ！ （三）《在天井、《庭园、平台、屋顶】以及道路《或者其他场》地搭：建建：。筑物、构筑物；【 ？ ：  ：。  （四）乱—设摊点？、，乱设集？贸市场；《 ，。     （！五）乱？倒垃圾、杂物； 】     （！六）在建筑、构筑物！上，乱张贴、乱刻—画，。。； ？   》  （？七）：排放或者堆放有毒有！害物质堆放》易爆物品或》者发出？超过环？境保护规《定标：准的噪声； 】     （【八）违法违章从事】。。生产：、经营、加工、养殖！等活动； 》   —  （九）法律、】法规禁止的其他【行为 《。 第三！十，九条建设单》位与住宅买受人签】订买卖合《同时应当《有住宅使用说—明，。书、住宅质量保【证书、前期物业服务！合同等合同附件【并将装修住宅的禁】止行为和注意事【项书面告知买—受人 【 第》。四，十条业主应当按【照设计用途使用【。物业严禁业主—。或者使用人擅自改变！物业的使用性质因特！殊情况需要改变使】用性质的应当符【合城市规划》要求并？依，法办理相关》。审批手？续后方？可进行 】。 第四十【一条物业共用部位】、共用设施设备维修！时相邻业主、使【。用人应当予以配合】。因相邻业主、使用】人阻：挠，维修造成《其他：业主、使用人财【。产损失的责任人应】承担赔偿责任—   【  因？物业维修造成相邻】业主、使用》人自用部位》、自用设备损坏或】者其他财产》损失的责任》人应当负责赔偿 】 — 第四十二—条任何单位》和个人不《得占用物业区域【内的道路、》场地因物《业维修或者公共【利益需要临时占【用、挖掘道路、场】地，的，应当与业主委员会和！物业服务企业—签订：协议并在约》定，的期限内恢复原【状 第七章【住房专？项维修资《金 第四十【三条：商品房？、经济适用住房（】包括集？。资、合作《建房下？同）和公《有住房出售都应当】设立共？用部位、《共用设施设备专项维！修资金 《 ：   《  商？品房、经济》适用住房出售—。时售房单位》。应当：与买受人签订代【收代缴专《项维修资金的约【定买受人应当按【本市、县住宅—建筑安装工程每平方！米造价6《%，的比例与购买物【业，的建筑面《积的乘积向售房单】位缴交首《期，专项维修资金—市、县？房产主管部》。门应当？根据本？辖区的实际情况合理！确定、公布每平【方米建筑面积交【。存，。。首期住宅专项维【修，资，金的数？额并适时调整 ！     单【位出售的公有住房多！层和高层分别—由售房单《位按售房款》20%？和30%的比例【一次性提《取专项维修资金；买！受人按购房款—的2%向售》房单：位缴交首《期专项维修资—金   】  业？主缴交的专项维【修，资，金属业主所有不计入！房，屋销售收入从—公有：住房售房款中提取的！专项维修资金属【于公有住房售房【单位所有 》 — 第四十四条专】项维修资金应—当在银行设立专户存！储由市、县房—产主管部门按下【列规定归集》。和代管 《  》  ： （一）商品房【、经：济适：用住房的专项维修资！金在业？主办理？房屋：权属证时《建设单位应当—将代收的专》项维：修资金移交房产【主管部门； ！     （二）公！。有住房出《售的专项维修资【金，按本办法第四十【三条第三款规定【标准由市房改—部门提取并拨付到】银行专户 【 ，     》未按前？款规定缴交首期【专项维修资金的建】设单位或者》公有住房售房单位】不得将房屋》交付买受《人 【 第四》十五条专《项维修资金的使用】由物业服务企业【申，报经：业主委员会审批后拨！付给该物业区域【定向：使，。用 《。 —。第四十六条专—项维修？资金主要用于物【业共用部位、共用设！施设备保修期—满后的中修、大修】、更新、改》造不得挪作他用 ！  《 ，  物？。业共用部位、—共用设？施设备属人为损坏的！其维修、更新费【用由责任人承担 ！     【。物业自用《部位、自用》设，施设备的维修—、更新费用由—业主自行承担 】 【第四十七条专项维修！资金不足《时经业主大会决【定按业主拥有的【物业建筑面积比【例向业主筹》集 第八—章法律责任 — ：第，。四十八条业》主大会、业主委【员会作出的决定违】。反法律法规》和本办法《规定的由市、—县房产主管部门责】令，限期改？正或者撤《销其：决定并？。通告全体业主—。 ： 《 第四》十九条违反本—办，。法规定未取得资质】证书从事物业管理】。的，根据物业管理条【例第六十《条规定由市、县房】产主管部《门没收非法所得并处！。5万元以上20万】元以下的罚款；【给业主？。造，成损失？。的依法承担赔—。偿责任 【     以—欺骗手段《取得资质证》书的：依照本？条第一款规定执【。行并由颁《发资质？证书：的部门吊销资—质证书 《 】第五十条《违反本办法规定建】。。设单位？未通过招投标的【方式：。选聘物业服务企【业或者未《经批准？擅自采用《协议方式选聘—物业服务企业—的根据物业》管理条例第五十七条！规定由市、县房产】主管部门《责令限期改正给予】警告可以并处—10万？元以下的《罚款 《 ： 第五十】一条违反本办法【规定建设单位不按规！定配置？物业管？。理用房的根据—物业管？理条例？第六十四条规定由】市、县房产主管部门！责，。令限期？改正给予警告—没收违法所得并处1！0万元以上50万】元以下的罚款 【 第！。五十：二条违反本规定【不移交有关资料【。的根据物《业管理条《例第五十九》条规定由市、县房】产主管部门责令限】期改正；逾期仍不】移交有关《。资料的处《1万元以上10【万元：以下的罚款》 【 第五十三条违】反本办法规定—有下列情形之—一的根据江西省【城市居住小区物业管！理，条例第四十五条【规定由市、县房【产主管部《门责令限期改正逾】期不改正的》处1万元以上5【万元以下的罚款 】    【 （一）建设—单位未进行》前期物业《。。。管理或者擅自动用】专项维修资金的；】    】 （二）建》设单位或者公有住】房售房单位》未按本办《法规定？设立专项维修资金】的 【 ？第，五，十四：条业主或者使用人未！按，物业：管理：服务：合同交纳物业—管理服务费的根据物！业管理？。条例第六十七—条和江西省城市居住！。小区物业管理条例第！。四十七条规定物业】服务企业可》。以按日加收应—交纳：费用3‰滞》纳金或者按照约定】加收滞纳金；逾期不！交纳的物业服务【企，业可以向人民法院起！诉 《 —第五十五《条违反本办法的规】定市、县房产—行政主管《部门或者《其他有关行政—管理部门的工—作人员利用职务【上的便利《收受：他，人财物或者其他【好处不？。依法履行监》督管理职责或者发】现违：法行为不予》查处构成犯罪的【依法追究刑》事责任；《尚不构成《犯罪：的依法给予行—政处分 —第九章附则 】第五十六条》本办法？所称物业共用部位是！指一幢房《。屋内：部建设费用已分摊】。进入房屋销》售价格的《由整幢？房，屋的业主、》使用人共《同使：用的：门厅、楼《梯间：、水泵间、电表间】、电梯间、电梯机】房、走廊通道、传】达室、内天》井、房？屋，承重结构《、室外墙面》、屋：顶等部位； 】 ，     共用设备！是指一幢房》。屋内部建设费用【已分摊进入》。房屋销？售价格的由整幢房】。屋，的业主、使用人共同！使用的供水管道、排！水管：道、落水《。管、照明《灯，。具、：垃圾通？道，。。、电视天线、水【箱、电梯、防雷装】置、消防器具等设备！。。；   】  共用设施是指物！业区域内建》。。设费用已分摊进入】房屋销售价格—的由业主、使用人共！同使用？的道路？、绿地、停车场库、！照明设施《、消防设施、排水】管道、窖《井、化粪《池，、垃圾站（房）、公！益性文体设施等； ！   —。  ：房屋承重结构—是指房？屋的基础、》承重墙体、梁柱、楼！盖、屋顶《。等 】 第五十》七条：专项维修资金管理办！法由市房产》主管部门会同市财政！部门制？定并报市人民政府备！。案后实施 — 第】五十八条本办法“】以上”？均含本数“以下”】均，不，含本数 【。 第五【十九条本《办法自201—0年1月1日—起施行2004年7！月12日以市政府】令第19号颁布的】萍乡市？。物业管理办法同【时，废止 》