， 》萍乡市物《业，。管，理办法 — 文号第51【。号 【。 颁布日期2—009-《12-？07 》 实施日期2—010-01-0】1 　　【 第？一，章 总则 第一条！为规范我市物业管理！活动明确业》主、使用人和物【业，服务企业、建设单位！的权利和义》务保障？物业合理使用促进】物业管理《。的健康发展》根据中华人》。民共和国物权法、】国务：院物业管理》条例和江西》省城：。市居住小区》物，业管理条例以—及建设部财》政部住？宅专项维《修资金管理办法【等法律？法，规结合本市实际【制定本办法 — 》 第二条—本办法？适用于本市行政区】域内：。住宅区和非住宅【的物业管理 ！ ， 第》三条：本办法所称物业管理！是指业主通过—选聘物业服务企【业按照物《。业服务？合同约定《对房：。屋及：配套的设施》设备：和相关场地进—行维修、养护、管】理维护？。相关区？域内的环境卫—生，和秩：序，。的活动 】    《本办法所称业主是】指物：业的：所有权人 — ：     本办法】所称使用人》是，指物业的承》租人或？实际：使用物业的其他人 ！    【 本办法所称物业】服务企？业是指依《法成立并接受业主】或者业主大会的委托！根据物业服务合【同进行？。服务的企《业 【。 第四条新建住！。宅区和？共用：设施设备齐全的原有！住宅区？。建筑面积在3万平方！米以上的应当按照】本办法？规定的方式》实行物业管理；建】筑，面积在3万平方米】以下的可以由业主大！会，决定采取其他—方式实行《物业管理 【  ？   共用设—施设备？不齐：全的住宅《相对集？中的居住区由市【、县（？区）：人民：政府组织《整治创造《条件逐步《实行物业管》理整：治改造办法由—市人：民政府另《行制：定， ， ： ： ， 第《五条：物业管理实》行业：。主自治管理与物业服！务企业专业》化有偿服务相—结合的原则 — — 第？六条市房《产主管部门》是全市物业管理【的主管部门负责组】织实施本办法并对全！市，的物业管理活动进行！监督管理 【     —（一）？贯彻执行国家法律】法，规及：各级有关物业管理的！政，策并负责拟定当【地物业管理活—动的具？体办：法和制度；》。 ？ ：    （二）负】责，本辖区内物业服务】企业的登记》备案、？资质：审查、报批、—发证和年检管理【；   】  （三）指导【成，立业主大会和选【举，产生业主委》员会； 》 ？。  ：  （四《）负责物业》共用部位、共用【设施设备专》项，维修：资金（？以下简称专项维修】资金：）的建立和管理；】 ？  ？ ，  （？。五）组？织物业服务企业开展！物业管理招投标【。、达标创优和—岗位技术培训—活动； 《。   —。  （？六，），。协，调，。物业：服务企？业与有关部》门之间的关系； 】  》  ：。 （七）受理—业，主、使用《。人对物业管理的【投诉并进《行现场调《查组织落实整—改措施； 【     （【八）查处物业管【理违规行为》；报请降低限期不】改的：物业服？务企业的资质—。等级；建议》工，商行政管理》部门吊销限期不【。改的：物业服务企业的营】。业执照 【  ： ，  县房产主管【部门是本辖区物业】管理：的主管部门在市房】产主管部门的指【导下依照本办—法规定对《辖区的物《业，管理活动《进行：监，督管理 — —第七条？规划、？建设：、市政、绿化—、公：安、消防、雷电【防护、市容环境卫】生、价格、工—商行政管理》等有：关部门？及供水、供气、【供电：等企业应当》按照各自的职责分工！和本办法规》定密切配合共同做好！物业管理的有关工作！ ， ？     各行政】管理部门不得向物业！服务企业摊》派和重复收取费用 ！     】街，道办事处、乡镇人】民政府负责组织、】指导本辖《区内业主大》会成：立和业主委员会的选！举工作指导、监督】业，主大会和业主—委员会的日常活动】配合调解处》理物业管《理中的投诉》协调处理物》业管：。理与社？区管理的关系 ！ 《 第八条物业管理！行业协会《应当依法加强行业】自律规范行》业行为维护》市场秩序《和公：平竞争建立物业服务！企业：及其从业人员诚【信档案督《促其依法、诚信经】营和服？务对违反法律法【。规和行业规范的行】为给予通报批评和公！开谴：责促进行业健康发展！ 第二章前期物！业管理？ 第九条本办】法，所称前期物业管理是！指，在业主、业主大会选！聘物业服务》企业之前《由建设单位选—聘，物业服务企业所进】行的物业管理—和服务 》 《 第十条建设单！位应当与物业服【。务企业？订立前期物业服务】合，。。同该合同至业—主、业？主大：会与其选聘的物业服！务企：业订立物业服务【合同生效《时终止 — ：    住宅物业】和非住宅《物业的建设单位应当！。通，过招标？的方式选聘具有相应！资质的？物业服务企》业投标人少于3个】或者住宅规模较小】的经住？宅，物业所在地的市、县！人民政府房产主管】部门批？准可以采用协议方】式选聘具有相应资】质的物？业服务企业 】    》 在前？期物业管理期间【房屋交付使用前所发！生的物？业管：理费用由建设单【位承担；房屋—交，付使用后所发生【的物业管理费用由】。建设单位与业主约定！承担 】 第十一条建设！单位：必须依照国》家规定的《保修期限和保修【范围承？担，。物业的？保修：责任：   【  建设《单位在？前期物业《管理中不得动—用专项？维修资金 】 ， 第十二【条建设单位不—得将物业《共用部位、共—。用设施设备的所【有权、使用权单独转！让 》 ： ， 第十三条建设】。单位应按照房地产】开发项？目总建？筑面积5‰的比例配！置必需的物》业管理用房其费【用列入开《。发建设成本产权属全！体业主共有有偿【提供给物业》。服务企业《使用收益的使用【由业主大会决—定 【 ？第十：四条房地产》开发项？目设计除符合城市规！划外规划、建设主管！部门：在，审批房地《产开发项目》规划、设计》时应同时审查—配套设施及物业管】理用房的规划和设】计；建设施工应当】符合规划、设计要】求建设单《位不：得变更规《划、设计《标，准 《 第十】五条在办理物业承】接验收手续时建设单！位应当向物业服务】企，。业，移交物业《管理：用房：和，下列：工程：。建设资料 》 《 ，   （一）竣工总！。平，面图单体建》。筑，、结构、设备施【工图：地，下管网工程竣工图】等竣工验收资—料； 》 ：   ？ ，（二）设备》设施的安装、使用和！维护保？养等技术资料；【 《。     （三【）物：业质量保修文件和物！。业使用？说明文？件； 》     —（四）物业》管理所必需的其他】资料：     ！房，地产开发《项目未？经综合验收或综合验！收不合格的不得办理！移交  】   物业服—务，企业应当在前—期物业服务合同终止！时，将上述资《料移交给业主委员】。会 】 第十六条公有住！房出售后的前—期物：业管理由公有—住房出售前的建设】。。管，理单位实施 】第三：章物业管《理分工 —第十七条本章的物】业，管理分工适用—于共用设施》。设备齐全《的能够实行》。封闭式管理的物业】管理区域（以下简】称物业区域）—。 》。 ？ 第十八《条物业区域内共【用，的道路和排》水，设施的？日常养护《和维修管理由—物业服务企业负责；！属于：城，市道路？和公共排水设施的由！市，政管理？部门负责 》 【 第十九《条，物业区域内绿化【建设由建设单位负责！。；共用的《。。绿地、？园林设施等日常养护！和维修管理由物业服！务，。企业：负，责并接受园林绿化】管理部门的指导【监督 》 ？ 第二十条【物业区域规划—用地内？道路、？楼房周围《及绿地、楼》道等公共环境—的清扫？保洁由物业服务企】。业负责 — 第二十！一条物业区》域内共？用的厕所、化粪池】、垃圾站（》箱）等？环境：卫生设？施的日常《养护和？。维护管理由》物业服务企业负责】；生活垃《圾由物业《服务企业负》责收集到垃圾中转站！。。从垃圾中转》站送：至垃圾场的》清运工作由市容环境！卫生管理部门负【。责，生活垃圾处理费可】由市容？环境卫生《管理部？。门，委托物业服务企业收！取标准按照市价【格行政主管部门的批！复执行 《 】第，二十二条高层—楼（七层以上下【同）以楼内》供水泵？。。房总计费水表为【界，多层楼（《七层以下下同）以楼！外自来水表井为界界！。限以外（包括—计费：水表）的供水管【线及设备《由供水？企业负？责维修管理》；界限以内》（包括水表井至【用户）的《供水管线及》设备由物业服务企】业负责维修管理 ！。 ： 第二十】三条物业区》域，内供电线《路、供气管道、消防！设施、防雷设—施、照明设施等【属于共？用设施？设备的由物业服务企！业负责维修管理；】属于公共《部分的分别由供电、！。供气企业和管理消防！设施、路灯的—部门负责维修管理 ！ 《 《第二十四条物—业区域内供水、【供电、供《气、通信《、有线？电视等企业和—单位应当向最终用户！收取：相关费？用， ：     【物业服务《企业受委托收取上述！费用的可向委托【单位收取手续费不】得向用户收》取手续？费等额外《费用 第四章业！主自治？管理 第二十五！条公有住房出售建筑！面积达到《30%以《上或者新建》商品房入住率达到】50%以上的—物业区域《应当成立业主委员】会业主委员会由市】、县房产主管—部门指导《售房单位组》织召开？第一次业《主大会选《。举产生业主委员会】业主委员会至少每】。年组织召《开一次业《主，大，会；：遇特殊？情况经2《0，%，以上的？业主：提议业主《委员会应《在，提议后15日内【组织召开业主大会】临时会议 ！。 第二十【六条下列事项由【业主：共同决定 【    》 （一？）制定和修》改业：主大会议事规则； ！   —  ：（二）？制定和修《改管理规约》； —    （三）选举！业主委员会或者更】换业主委《员会成员； 【 ？ ， ，  （？四）选聘《和解聘？物业服务《企业； 》 ，     （五）！筹集和？使用专项维》修资金； —   》。。。  （六）改建【、重建建筑物—及其附属设施； 】     】（七）有关》。共有和共《同管理权利的其他】重大事项 】 第二十】七条业主委员会是在！物业区域内代表【全体业主对物业【实施自治管》理的：组织是？。业主大会的执—行机构 】    业》主委员？会应自选举产生之】日起30《。日内持下列文件【到市、县《房产：主管部门备》。案 —    （一）成】立业主？委员会登记》申请书； — ， ：    （》二）业主委员会成员！名单； 】 ，   （三）业【主委员会《章程 》 》 第二十八》条业主委员会履行】下列职？责 《 ，  ：   （一》）召集业主大会会议！报告：物业管理《的实施情况；—     ！（，二）代表业主与业】。。主大会选聘的物【业服务企业签订物】业服务合同； 】 ：     （三）及！时了解业主》、，物，业使用人《的意见和建议监督和！协助物业服务企【。业履行物业服务【合同； —     （四】）监督管理规约的】实施：；    ！ （五）业》主大会赋予的其他职！。责 】 第？二十九条业主委【。员会成员有下列情形！之，。一的其职务自行终止！ ， ，     【（一）因物业转让等！原因不再是业主【的； 《     （二！）因疾病等原—因丧失？履行职责能》力的；  ！   （三）—任职：期间被依法追究刑事！责任：的； 》    》 ，（四）本人以—书面形式向业—主大会或者业主【委员会提出辞职【的，； ： ，。     （】五）业主《。会，议规则约定的其他情！形 《 ， ， ？ 第三十条业主委】员会日常工作经费由！全，。体，业主承担经费的筹】集、：管理和使用由业主大！会决定 《  》  ： 业主委员会成员】应当遵守法律法规和！管，理规：约不得有下》列行为 】    《（一）挪《用，、侵占业《主共有财产； ！   《  （二）索取、】非法收受建设单【位、物业服》务企业或《者利害关系》业，主提供的利益—和报酬； 》  》。   （三）—利用职？务之便要求》物业服务《。企业减免《物业服务费； 【  》   （四）违【反物业服务合同【拒不交纳物业服【务费用； 】 ，    （五）泄露！业主：资料或者将业主资】料用于与物业—管，理无关的活动其他损！害业主共同利—。益或者可能影响其】公正履行职责的行为！ 第《五章：物业管？理服务 —第三十一《条从事物业管—理活动的企业应当】具有独立的法人【资格并按照国家有关！规定取得物业—管理资质证书后【方可：从事物业管理服【务 — ， 第三十二【。条从事物业管理【的人员应当按—照国家有关规—定，取得职业资格证【书 ！ 第三十三》条物业服务企—业，从事物业服务—应当根据《物业服务合》同示范文本与—业主委员会签订物业！。服务合同 【   《。 ， 物业服务合同【应报市、县房产主】管部门？备案 】 第三十四条物！业服务企业应按照合！同从事下列物业【管理：服务事？项并根据收费标【准约定各项》服，务的收费《 ？     （一】）房屋建筑共用部位！的日常？养护：和维修管理； 【    【 （二？）共用设施设备的】日常养护和维修管理！； ：。 ？  ：   ？（三）保洁服务【；  【   （《四）保？安服务； —。。 ：    《 （五）绿化管理】； — ，。   （六）—车，辆进出和停放管理；！  —   （七》）业主或者使用人委！托，的其他服务事项【 ！第三十五条物—业服务收费》应当区分不同—物业的？性质和特点分别【实行政府指导价和市！场调节价 】。     物业服】务收费实行政—府指导价的价格【主管部门《应当会同《房产主管部门—根据：物，业管理服务》等级等因《素制：定相应的基准—价及其浮《动幅度并定》期公布具体》收费标准由业—主与物业服务—企业根据规定—的基准价和浮—。动幅度在物》业服务合《同中约？。定实行市场》调节价的物业服【。务收费由业主与物】业服务企业在—物业：服务：合，同中约定《 ？。。 《 第三十》六条：业主应当《按照物业服务—合同的约定》缴交物业服务费用业！主与使用人》约定由使用人缴交物！。业服务费用》的，。。从其约定业主—。负连：带责任 【    《 已竣？工但：尚未出售或者—尚未交付给物业买】受人的物业物业【服务费用由建—设单位？缴交 《 ？ ，。 ： ，第三十七条》物业服务《企，。业应当在《物，业服务合《。同终止或者》解除后的10日内】向，业主委员《会办：理下列事项并报市】、县房产主管部门】备案 》     —（一：）对预收的物业服务！费用按实际使—用结算多收的部分予！以退还； —     （】二）移交全部物【业档案资料和有【关的财务《帐册； 】  ：。  （三）》移交业？主共有的房屋、场】地和其他财物 】 第六？章物业的使用— 第三》十八条业主或者使】用人应严格》按照有关规定—。合理：使用物业《在物业使用中禁【止下列行《为 《  ？   （《一）损坏房屋承【重结构和破》坏房屋外貌； ！     （【二）占用、损坏住宅！的，共用部位、》共用：设施设备或者擅自】移装共用设备—； ？ ？    （三）在天！井、：庭园：。、平台、屋顶以及道！路或者其《他场地？搭建建筑物、—构筑物； 】  ：  ： （四）乱设—。摊点、乱设集—贸市场； 】    《 （五）《乱倒垃圾、杂物； ！ ？   ？  （？。六，）在建筑、构筑【物，上乱张贴、乱刻画】； 《     —（七：），排放或者堆放有毒】有害物质堆放易爆物！品或者发出》超，过环境保护规—定标准的噪声； 】。 ？     （八【）违法违章从事生产！、，经营、加工、养【殖等活动； —  》  ： （：九）法律、法—规禁止？的其他？行，为 【 第三十九条建！设单：。。位与住宅买受人签订！买，卖合同时《应当有住宅使用说明！书，。、住宅质量保—证书、？前期物业服务—合同等？合同附？件，并将装修住宅的禁】止行为和注意事项书！。面告知？买，受，人 《 ： 第四—十条业主《应当按照设》计用途使用》物业严禁业主或者使！用人：。擅自改？变，物业的使《用性质因特殊情况需！要改变使用性—质的应当《符，合城市规划要—求并依法办理—相关审批手续—后方可进《行 — 第四十一】条物业共《用部位？、共用设施设备维修！时，相邻业主、使用人】。应当予以配合因【相邻业？主、使？用人阻挠维修造【成其他业主、—使用人财产损失【的责任人应承担赔】偿责任 】   ？ 因物业维》修造成相邻》业主、使用人自用】部位、自用设备损坏！或者其他财产损失的！。责任人？应当：负责：赔偿 《 — 第四十二条任【何单位和个人—不得占？用物业？区域内的道路、【场地因物业维—修或者公共》利益需要临》时占用、挖掘道【路、：场地的应当》与业主委《员会和物业服务【企业签订协议并在约！定的期限《内恢复原状 【。 第七？章住房专项维修资】金， 第四十三条】商品房、经济—适用住房（包括【集，资，、合作建房下同【）和公有《住房出售都应当【设立共用部位、共】。。用设施设备专—项维修资金 — ， ：。。     商品房、！经济适用住房出售时！售房单位应当与买受！人，签订：。代，。收，代，。缴专项维《修资金？的约定？买受人应当按本市、！县住宅建《筑安装？工程每平方米造【价，6%的比例与购买物！业的：建筑：。面，积的乘积向售房单】位缴交首期专—项维修资金市、【县房：产主管部门应当根】据本辖区的实际【情况合理确》定、公布每平—方米建？筑面积交存首—。期住宅专《项维修资金的数额】并适时调整 ！     单—位出售的公》有住房多层和—。高层分别由售房单位！按售房款2》0%和3《0%：的比例一次》性提取专项维修【资，金；：买受人？按购房款《的，2，%向售房单位缴交】首期专项维修—资金  】   业主缴交的】专项维？修资金属业》主所有？不计入房屋销售收入！从公：有住房？售房款中提取—的专项维《修，资金属于公有—住房：售房单位所》有 》 ？ ， 第四十四》条专：项，维修：资金应当在》银行设立专户存【储由市、县》房，产主管部门按下列规！。定归集和代管— 《 ，    （》一，）商品房、经济适】用住房？的专项维修》。资金在业主办—。理房：屋权属证时建设【单位应当将代收的】专项维修资金—移交房产主管部门】。；，     ！（二）公《有住房出售的—专项维修资金—。按本：办法第四十》三条第三款规定标准！由市房改部门—提取并拨《付到银？行，专户  】   未《按前款？规定缴交首期专项】维修资金的》建设单位或者公有】住房售房单》位不得将房屋交付买！受人 ！ 第四十五条专】项维修资金的使用】由物业服务企业申报！经业主委员》会审批后拨付给【。该物：业区域定《向使用？ 》 第四—十六条专项维修【资金主要《用，于物业共用》部位、？共用设施设备保修期！满后的？中修、大修、更新】、改造不得挪作他用！ ： ，     物业共！用，部位、共用设施设】备属人为损坏的【其维修、更》新费用由责任人承担！    】 物：业自用部位、自【用设施？设，备，。的维修、更新—费用由业主自—。行承担？ ， ？ 《 第四？十七条专项维修资】金不足时经业—主大会决《定按业主《拥有：的物业建筑面积【比例向业《主筹集 》 第八章法》律责任 第【四十八条业主大会、！业主委员会作出【的决定违反法律【法规和本办法规定的！由市、县房产主管】部门责令限期改【正或者撤销其决定并！通告全体业》主 ： —。 第四十九条违】反本办？法规定未取得—资质：证，书从事物业管理的根！据物业管理条例【第六十条规定由市、！。县房产主管部—门没收非法》所得并处5万元【以上20万元以【。下的罚款《；给业主《造成损？失的依？法，承担赔偿《责任 —  ：   以欺骗—手，段取得资《质证书？的依照本条第—一款规定执行并由】颁发资？质证书的《部门吊销资质—。证书 】 ？。第五十？条违反本办法规【定，建，设单位未通过招投】标的方式选聘物【业服务企业或—者未经批《。准擅自采《用协议方式选聘物业！服务企业的根据物业！管理条例第五十七】条规定？由市：、县房产主》管，。部，门责令？限期改正给》予警告可以并处【10万元《以下的罚款 【 【第五：十一条违反本办法】规定建设单位—不按规定配置—物业管理用房的根据！物业管理条》例第六十四条规定由！市、县房《。产，主管部门责令—限期：改，正给予？警告没收违法—。所得并处10万元】以上50万》元以下的罚款 【 》 第《五十二条违反本规】定不移交《有，关资料的根据物业】管理条例《第五十九条规定由市！、县房产主管—部门责令限期改正；！逾期仍不《移交有关资料—的处1？万元以？上10万《元以下的罚款— 】。 第五十三条违【。反本办法规定有下列！情形之一的根据江西！省城市居住》小区物业管理条【例第：四十五条规》定由市？。、县房产主管部【门责令限期》改正逾？期不改正的处1【万，元以上5万元以【下的：罚款 ？ ？    《 （一）《建设单位未进行前】期物业管理》或者擅自动》用专项？维修资金《的； 》   《  （？二）建设单位或者】公有住房售房单【位未按本办法—规定设立专项维修】资金的 ！。 第五》十四条业主或者【使用人未按》物业管理服务合同】交，纳物：业管理服务》费的根据《物业管理《条例：第，六十七条和》江西省城市居住【小区物业管》理条例第四》十，。七条：规定物业《服务企业可》以按日加收应交纳费！用3‰滞纳》金或者？按照约定加收—。滞，纳金；逾期不交【纳，的物业服务》企业：。可以向人民法院【起诉 《 【第五十五条》违反本办法的规定市！、县房产行政—主管部门《或者：其，他有关行政管理部】门的工？。作人员？利，用职务上的便利收受！他人财物或者其他】好处不依法履行监督！管理职责或者发现】违法行为不予—查处构成犯罪—的依法追《究刑事？责任；？。。尚不构成《犯罪的依法给予行政！处分 第九【章附则 第五十！六条本办《法所称物《业共用部位是指一幢！房屋：内，部建设费《用，。已分摊进入房屋销售！价格的由整》幢房屋的业》主、使用人》共同使用的门厅、楼！梯间：、水泵间、电—表间、电梯间—、电梯机《。房、走廊《通，道、传？达室、内天井、房】屋承：重结构、室外墙面、！屋顶等部位》； —   ？。 共用设备是指【一幢房屋内》部建设费用》已分摊进入房—屋销售价格的由【整幢房？屋的业主、使用【人共同使《用的供？水管道、排水管道】、，落水管、照明灯【具、垃圾通道、电】视天线、水箱、电】梯、防雷装置、消防！器具等？设，备，； 《 ，     共—用设施？是指物业区》域内建？设费用已分》摊进入房屋销—售价格的由业—主、使用人共—同，。使用的道路、—绿地、停车》场，。库、：照明设施《、消防设施、排水管！道、窖井、化粪池】、垃圾站（房）、】公益性文体设—施等； 》 ：   ？  房屋承重—结构是指房屋的基】础、承重墙体—、梁柱？、楼盖、《屋顶等 】 第五十七条！专项维修资金管理】办法由市《房，产，主管部？门会同？。市，财，政，部门制定并报市【。人民：政府备？案，后实施 — —第五十八条本办【法“以上”》均含本数“》以下”？均不：含本：数 【 第五十—九条本办《法自2010年1月！1日起施行200】4年7月《12日以市政府令】第1：9，号颁布的萍乡市【物业：管理：办法：同时废？止 《