吉林市物】业管理条《例实施细则 】 吉林！市物业管理条例【实施细则 》 ， 《 吉林市【物业管理《条例实施细则已【经20？11年9月22日吉！林，市人民政《府，14届？6，2次常务会》议讨论通过现予【发布自2011年1！1月15日》起施行 ！ ？ ，201？1年9月28—日 ： ， 《。。     —第，一条  为贯彻执】行吉林市物业管【理条例？(以下？简称条例)结—合本市实际制定本】细则 》 ：     第二【条  城乡建—设、城乡《规划、市《政公用、《公安、环境保护【、城市管理行—政执法等部门应当按！照条例第五条—和市：、县：(市)、区人民政府！的有关？规定履？行物业管理》活动的相《关职责 】    《 第三条  首次】业主大会会议筹备组！成员中？业主：代表人？数不得少于筹备【组成员总数的二【分之一 】   ？  筹备组成员【不得作为业主委员】。会委员的候》选人 — ，     不—履行业主义务、【欠缴：物业服务费的业主不！得作为业主委—员会委员的候选人 ！    】 第四条  —召，开业主大会会议或】者表决事项应当【采用书面征求意【见形式将征求—意见材料送达每【一位业主《;，无法送达的应当在】物业管理区》域，。内公告 —     凡须！投票表决《的表：决意见应当由—业主本人签名 【  —   第《五条  按照业主大！会，议事规则的》规定或者三分之【一以上业主》委员会委员提议应】当在3日内召开【业主委员会会—议 ： 》 ，   业《主委员会主任、副主！任无正？当，理由未在《规定时间内召—。。。集会议的物业所在】地的街道办》事处(乡、镇人民政！府)可以指》定业主？委员会其他委—员召集会《议 【  ：  第六条  业主！委员：会不履行召开业主大！会定：期会议、《临时会议职责—或者不组织业主对某！一管：。理，事项进行表决的物】。业所在地街道办事】处(乡、镇人民政府！)可以？责令业？主委员会限期召【。开会议？或者表决;逾期【。未召开会议或—者未表决的物—业所在地的社—区居民委员会—可以在街道》办事处？(乡：。、镇人？民政府)指导监督】下组织？。召开会？议或者？组织：表决： ：  》   第七条— ， ，业主大会未》能选举产生业主委】员会：。。或者业主委员—会委员人数不—足，总数的50%—不能依法履行—职，责时物业所在地的社！区居：民委：员会在街道》办事：处(乡、镇人—民政府)的指导和】监督：下可以代行业主【委员：会的职责 — ：    》。 业主委《员会成立后社—。区，居民委员《会代行的《业主委员会职责【终止 —     第八】条，  业主委员会会】议作出的《决定和业主》大会会议《决议、业主共同【表决事项情况—实行备案制度业主】委员会应当在决【定或：者，。。。决议公布前持—决定、决议、业主委！员会会议记录—、业主大会会—议召开？的过程？等资料到物业所在地！街道办事处(乡、镇！人民政府)》备案 —     街道办！事处(乡、》。镇人民政府》。)，应当：对业主委《员会：会议决？定，、业主大会会议【决议形成的过程和】。结果进？行审查业主》委，员会、？业主大会召开程序】。或者决？定违反相关法律、法！规规定的《街道办事处》(乡、？镇人：民政府)可以责令】限期改正逾期不【改正的？街道：办事处(乡、镇人民！政府：)有权？撤销决定或者决【议并在物业》管理区域内公布 ！    【。 第九条  社区】居民委员会》应当建立物业管理工！作联席会议制度【每季度召集一次【物业管理联席—会议联席会议由业】主委员会、物业服务！。企业、公安》派出所？组成并可以邀请街】道办：事处(乡、》。镇人民政《府)派？。员，参加 《 ，     【第十条？  物业《。。服务企业《取得资质证书后方可！从事物业《管，理活动 《 《     物业【服，务企业应《当接受？市，、县(市)》、，区物业管理行政【主管部门的定期【和日常监《督，检查： 《    》。 定期？监，督检查每3年进行】一次定期《监督检查结》果在资质证书副【本上予？以记载 】。  ：   第《十一条  市物【业管理行政主管【部门：核发的物业服务企业！资质证书有》效期为3年 ！。     物业】。服，。务企业应当在资【质证书？有效期满前30【日内向原资质审批】部门或者《承担原审批职—能的部门申请等【级核定或者换—发，。资质证书 》     ！。第十二条  物【业服务企业》聘用的物业管理【专业人员必须取得职！业资格证书并接【受市、县《(市：)、区物《。业管理行政主—管部门的监督检查】 ？  《   职业资格证】书不得涂改、出租】、出：借，、转让 》 《    市、县(市！)物：业管理行《政主管部门》应当建立物业—管理专业人员—簿册：取得职业资格—。证书的物《业，管理专业《人员：必须在一个物业【服务：企，业从事物业管理工作！物，业，管，理专业人员调—整时应当及时在簿】册上予以标注— —    物业—管理专业人员是指企！业经理、部》。门经理、项目经理】及其他管理人员不包！括工程？技术人员和财务人员！ 《。。     第【十三：。。条 ： 物业服《务企业取得资质【证，书后不得有下列行为！:   ！ ，     》(一)物业管—理专：业人员达不到—物业服务企业相应的！。。资质等级《规定的人数; 】。  》       (】二)聘用未取得物】业管理职业资格【证，书的：人员; 】 ， ， ，。  ：    (三)【出租、出《借、转让资质证书;！    ！ ，    (四)未】按照规定办理—资质变更手续; ！   —      (【五)提供虚假—的资质申报》资料 ？    】 第十四条  【物业：。服务：企业在物业管理活动！。中，不得有下列行为: ！ ， 《 ，   ？ ， ，  (一)挪用、套！。用和侵占物业专项】维修资金; 【 ， ？        】(二)收取物业【服务费用不向业【主出具发票; ！       ！ ， (三)滥收、【多收物业服务费用;！ 《       】 ， (四？)将一？个物：业管理区《域内的全部》物，业管理业务一并委】托给：。。他人或者从其他【物业：服务企业《承接一个物业管理】区域全部物业管【理业务; —  》       (五！)擅自改变物—业服务用房用途;】   】   ？   (六)擅自改！。。变物业管理》。区域：内按照规划建设【的公：共 ： 》   ？ 建：筑和公共设施用【途;  ！       (七！)擅自占用、挖【掘、破？坏、拆除、移动物】业管理区域内的共用！设施设备《(，包括物？业，服务企业在》履行：合，同期：间从物业《服务：费用中列支增加的共！用设施设备和办【公设备等); ！ ：。    《  ：   (《。。八)擅自利》用物业共用》部位、共用设施【设备进行经营或【者，允许他人经营; ！ ：。      【   (九)物【业服务合同终止或】者业主大会会—议决定提前终止【物业服务合同时不】撤出服务《项，目或者不移》交物业服务用房等】共用设施《设备：及有关资料; ！。 ：。   ？      (十】)未按？照规定程序提前撤出！物业服务项目或【者撤出时未》向业主返还服—务期：限以：外的物业服务费【用; ？     ！    《(十一)以部—分业主拖欠物业服务！费用为由减少—服务人员、服务项目！降，低物业服《务标准或者停—止物业服《务;：    ！。     (十二】)实施物业综合服】务的未按照规定时】限清除？物业管理区域内残冰！积雪; 】 ，     》   ？(十三)与物业【管理招标《人或者？其他物业管》理投标？人相：互串：通，以不正当手》段谋取中《标   ！  第十五》条  市《物业管理协会可【以制定物业服务企业！信用等级评定办法定！期进行物业服务企】业信用？等级评定并将评【定结果向社》会公布 》  》。   第十六条 】 业：。主、业主大会选聘的！物业服务企业应【当自物？业服：务合同签《订之日起30—日内持下列资料到】县(市)、区—物业管理行政—主管：部门备案:》。 —        】(一：)业主大会》会议选聘物业服务】企业决议; 】       ！  (二)》物业服？。务合同; 】   《 ，    《 (三？。)物业服务企业【营，业执照？; 》 ：  ：  ：    《(四)物业服务企】业资：质证书; ！   ？      (【五)缴交物业服务】保，证金证明 【 ？    房改售【房单位、物业产【权单位、社区居民】委员：会代行业主委员会职！责选聘物业服务【企，业的按照前款规定】执行 【     第—十七条  外埠物业！服务企业在本市城】区内从事物业管理】活，动的应当持营业执照！等相：关资料到市物业【管理行政主管部门】办理备案并》接受市、区物业管】。理行政主管部门【的监督？检查 —     第【十八条  物业【服务企业应当—于每年6月、12月！向业主公布一—次物业服务费用的】收支情况并》在履行条例第三十二！条，。规定义？务的同时将组织【架构、服《务项目和标准、【收费标准、报修【服务电话《等，内容在物业管理【区域内显著》位置或者办公—地点予？以公示 —     第十！九，条  建设单位应当！按，照规划配套建设物业！。管理区域内》各种基础设施、公】共服务？设施及共用设施、设！备并与？建设：项目同步《建，。设、：同，步交付使用 】 ，。     消【防设施的规划、【建设、验收、监【督，检查、管理按照【。。中，华人民共和国消【防法：的有：关规定执行 【 ？ ，    第二十条】  建设《单位向县(市)、区！物业管理行》政主管部门申请确认！物业管理区》域内的？物业：服务用房时必须【提供房？产测绘机《构出：具的：测绘结果 — ？     第二十】一条  依》据条例第四十七【条规定实《施综：合服务、封闭管理】项，目的物？业管理区域范围应】当以该？项目封闭围栏或者】周边楼体外立面为界！线 《 ，。     第【二十二条  —危旧房改建、棚户区！改造项？目的建？设单位应当》按照安？置建筑面积1—%但最低不得少于】50平方米的—标准提供经营用【房 《。 ？    经营用【房产权属于》政府所有由县(市】)、区物《业管理行政主管【部门代管委托物业】服务企业经营所【得收益用《于弥：。补物业？服务费用不足—部，。分， ， 》    建设单位】必，须按照规定提供【经营用房未按—照本条第一款规【定执：行的应当补足经营用！房面：积或者交纳与应【当补足经《营用房面积等值的】房款(该房款以物】业交付验收之日的】房屋市场销》售价格计《算，)   ！。  第二十三条 】 建设项目具备下列！条件时建《设单位和物业服【务企：业应：当进行？物业查验《接收: 】。      —   (《一)：建设工程已》竣工且经建设工【。程质量监督机构备】案;： ？     【。  ：  (二)规划配套！的，。各类设？施设备已全部落实验！收合格能正常—使用经？有关单位《确认并办理移交手】续; 》 ：。   ？ ， ， ，   (三)新建工！程按照规《划要求？分期建？设的在？建部分与交付使用部！分已采取安全—隔离：措施：; ：。    】     (—四)：建筑渣土、垃圾、】施，。工机具和各》。类临：时建筑清理完—毕; 】   ？     (—。五)建设《单，。位选：聘前：期物：业服务企业》符合有关规定并已】签订前期物业服【务合：同; 】    《    (六)【有符合规定的物业】。服务用房、》经营用房; 【 ，    —     》(七)法《律、法规、规章【规定的其他条—件 【。。    市物业【管，理协会应当制定物】业查验接《。。收规范指导建—设单：位和物业服务企业做！好物业查验接收【工作 》。     第二！。十四条 《 建设单位、物业服！务企业应当成立验收！小组按照下列规定进！行物业查验: ！    —  ：   (一)查【。验房屋及设施设【备作好查验记录; ！  —       【(，二)建设单》位应当对查验—中发现的问》题书面？向物：业，服务企业承》诺修复的《。时间、？责任：部门和修复达到的】标准; 】     》    (三)验收！后建：。设单位应当向物【业服：务企业移交条—。 》     例第四】十四条规定的资【料并与物业服务【企业签？订物业查验接收【协议物业查验接收协！。议，包括下列内》容: 《 ：   《  1、项目—名称：、查：验接：收的内容; 】     【2、房屋《。和配套设施设备验收！情况及存在》的问题、解决方【。法; 】    3、参【与验收的人员、验】收时间; 【    — 4：、其他有《关，。。事项的约定及移交】的资料明细 【  》   第二十五条】  依据《条例第四十》四条第？二款规定建设单位】与物业服务企业在】物业项目查验接【收后应当向》县(市？)、区物业管理行】政主管部门申—请办理物业项目查接！验收资料查验备案】   】  对未《办，。理查接验收资—料查：。验备案的物业项【目建设单位》或者物业服务企业不！得，为业主？办理入住《手续：    ！ ，第二十六《条  建设》单位在办《理商品房《预(销)售许—可前应当依据吉林省！物业维？修资金管理办法第六！条规定除全额—。代交业主的专项【维修资金外还应当缴！存以下三种》专项维修《资金: ！ ，       【(一)有电梯的房】屋每平？方米30元的电梯专！。。项维修资《金; 》     【    (二)本】细则：第二十二《条规定？。提供的？经营用房的》专项维修资金;【 《        ！ (：三)：物业服务用》房，等配套用房的专项】维，修，资金 《  》   业《。主，不，。。承担前款规》定的三种专》项维修资金 ！     第二十！。七条 ？ ，建设单位按照规定】代收的物业专项【维修资金的税收事】宜按照国税发—[2004]69】号文件规定》执行 》    — ，第，。二十八条《  物业保修—期内建设单位拒不履！行保：修责任的业主、【业主委员会》可以书面向县(市】)、区物业管理行】政主管部门投—诉县(市)、区物】。业管理行政主—管部门应当书—面，告知建设《单位限？期履行保修》责任 】    建设—单位逾期不履行【保修责？任的业主、业—主，委员会？可以依法向人民法】院提起？诉，讼同时？区物业管理行—政主管部门应当及】时将建设单位不履】行保修？责任情况书面报市物！。业管理行政主—管部门？。市、：县(市)物业管理】行政主管《部，门按：照10%的比—例扣：减建设单位的物【。业，维修保证《金并将？扣，。减的物业维修保证】金存入物业》专项维？修资金账户 【     】第二十九条》  物业项》目保修期《满后建？设单位？应当持下列》资料：到县(市)、区物】。业管理行政主管【部门办理物业维【修保证金(》本息)返还》。手续： ：      ！  ： (一)物业—项，目竣工验收证明; ！    】     (—二)物业维修保证】金交：存证明; —      ！   (《三)扣减维修保证】。金情况等其他资【料 》  ？   县(市)【、区物业管理行政】主管部门同》意后市、县(市)】物业管理《。行政主管部门—。将物业维修保证金】(本：息)返还建设单位 ！ ：   》  第三十条  房！改售房？单位或者承担其权利！义务的单位应当【按照条例第五十三条！的规：定履行房屋本体【共用部位、共—用设施维护责任 ！   —  第三十一条 】 实行综合服—务，的物业项目物—业服务企业应—当按照条例第五【。十八条规定的物业服！。务，成本：构成或者物业服务】支，出构成专项列支【物业共用《部位、共《用，。。。设施设备的日—常运行、维护费【用年度支出》额度不得低于—年度物业服务费【用的20% — 》。。    《第三十二条  物】业项目交付使用【资料查验备案后建】设单：位向业主发出—入住：通知之？日即视？为物业交付物业买受！人 ：    】 业：主接到入住通知后应！。当办理？入，住，手，续物业？服务费用《。从办理入住手—续之日当月》起算;业主在通知】。时，。限内未办《理入住手续的物业服！务费用从通知截止之！日当：。月起算 ！    物》业服务？费用应当《按照业主房屋所有权！证书载明的建筑面积！收，取， ，    】。 第三十三条 【 ，物业服？务企业与建设单位】签订物业《服务合？同之日至物业—交付物业《买受人？前物业服务企—业早期施工介—入、物？业，承，接查验、编印业主入！住，资料、物《业，服务用房装修等费】用由建设《。。单位承担 】  ？   ？第三十四条  【依据条例第六十条】规，定，。物业：服务费？用结：清后办理物业—所有权转移手续【具体办法由市—住房保障和房—地产管？理局另行制定— ， ？    》 第三十五条  】依据条？例第：六，十，八条第？二款规定环卫部门不！得向物业服务企【业收取业主产—。生的：生活垃？。圾处理费用 【 ？。    《 第三十六条—  业主产》生的建筑《垃圾：等非生？活垃圾可《以自：。行清运或者》书面委？托物业？服务企业清》运， 》     业主【自，行清运的《应当：服从物业《。服，务企业统一》管理;书面》委，托物业服《务企业清《运，。的清运费用由双方】按照市场价格—。协商确？定 —     第三十】七条  物业服务企！业在物业管理—活动中为业主提供】服务：所使用的水》、电、气、热费用价！。。格按照吉林省—物业管理办法的有关！规定执行 — ：   《  第三十》八条  物》业服：务企业违反》本细则第十》条、第十一条第二】。款、第？十，。三条：(一)、第十四条】(九)、(十)、】(十：一)：、(：十二)、(十三)】、第：十六条之规定由县(！市)、区物业管理行！政主管？部门责令限》期，改正：并处：以30000—元的罚款逾》。。期未改正的由市物业！管理行政主》管部门注销》资，质或者建议有权机关！依法注销资质—、降低物《业服务资质等—。级并建议工》商行政管《理部门依法予—以处罚 》     】第三十九条 — 物业服务企—业违反？本细则第十三—条(二)、(—五)、第十四条【(一)、(四)、】(五)、(七)【、(八)之规—定由县(市)—、区：物，业管理行政主管部门！依据物业《。管理条？例、吉林市物业管】理条例？、建设部物业服务企！业资：质，管理办法《等相关规定予以【处罚 —     第四】十条  违》反本细则第十七【条规定未经》备案擅自从事物业】管理活动的由区【物业管理《行政主？管部门责令限期【改正并按照物业【管理面积每》1平方米处以—1元的标准进行罚】款   ！  第四十一条 】 违：反，本，细则第十八条规定】物业服务企业未按】照规定向业主公布】物业服务费用收支】情况的由县(—。市)、区物》业管理行政主管【部门责令限期改【正，并处以100—00：元的罚款 — ，     第】四十二条  —违反本细则第二十】。。二条：第三款规定危旧房改！建、棚户区改造项目！的，建设单位未按照标准！提供经？营用：房的由县(市)、区！物业管理《行政主管《部门责令限期改正】并处以3《0000元的—。。罚款 》     第四！十三条  违反【。本细则第二十五条第！二款规定对未—。。办理查接验收资料查！验备案？的物业项目建—设单位或《。者物业？服务企业为业主【办，理，入住手续的由县【(市：)、区物业管理行政！主，管部门责令限期改】正并处以办理—入住户数每户100！0元的罚《款 《 ， ，  ：   第四十四条】  违反本细则【第二十六条第二款规！定建：设单位向业》主收取电梯》、经营用房、物业服！务用房等配套用房专！项维修资金的由【县，(市)？区物：业管理行政主管部】门责令限期改正并处！以已收金额10%】的罚：款   ！ ， 第四十五》条  违反本—细则：第三十条规定—房改售房单位或【者承担其《权，利义务的单位不履】行房屋本体共—用部：位、共用设施维护】责任的由县》(市)、《区物业管理》行政主管部门责令】限期改正并处以【3，0000元的—罚款 【  ：   第四》十六条  当事【人对行政处罚不【服的：可以依法《申请行政复》议或者提起行政诉】讼行政复议或—者行政？诉讼期间行政处罚决！定不停止执行 【  —   第四》十七条？  本细则》由市住房《。保，。障和房地《产，管理局组织实施【并负责解释 ！     —。第，四十八条  本【细则自2011年】11月？1，5日起施行 【