吉》林市物业管理—条例实施细则— 》 吉林【市，物业管理条》例，实，施细则 】 吉林市物！业，管理条例实》施细则已经》2，011年9》月22日吉林市人民！政府14届》62：次，常务会议讨》论通过现予》发，布自：2011年11月1！5日起施《行 《。 — ，2011年9—月28日 ！     第一！条  为贯彻执【行吉林？市物业管理》条例(以下简称条例！)结合本《市实际制定本细则 ！。 ？ ，     第二条 ！ 城乡建设、城乡规！划、：市政公用、公—安、：环境：保护、？城市管理行政执法等！部门应当按照条例】第五：。条和市、县》(，市)、区人民政府的！有关规定履》行物业管《理活动的相关—职责： —    第》三条  首》次业主大会会议筹备！组成：员中业主代表人数不！得少：于筹备组成员总数】的二：分之一 —    — 筹备组成》员不得作为》业主：委员会委员的候【选人 《  》 ，  不履行业主义务！、欠：缴，物，业服务费的业—主不得作为业—主委员？会委员？的候选人 ！   ？  第四条 — 召开？。业主大会《会议或者表决事项】应当采用书面—征求意？见形式将征求意见】材料送达每》一位业主;无法送达！的应当在物业管【理区域？内公告 《 《。     凡须【投票表？决的：表决意见应当—由业主本人签名【   】  第五条 — 按照业《主大会？议事规则的》规定或者《三，分之一以《上业主委员会委员】提议应当在3日内】召开业主委员—会会议 】     业主委员！会主任、副主任无】正，当理由未在规定时】间内召集会》议，的物业所在地的【街道办事处(乡、】镇人民政府)可以】指定业主委员会其】他委员召集会议 】  —   第《六条  业主—委员会不履行召【开业主大会定—期，会议、临时会议职】责或者？。不组织业主对—某一：管理事项进》行表决的物业所在地！街道办事处(乡、镇！人民政府)可—以责令业主委员会限！期召开会《议或者表《决;逾期未召开会】。议或者未表决的【物业所？在地的社区居民委员！会可以？在街道办事》处(：乡，、，镇，人民政府)》指导监督下组织【召开会议或者组织】表决  ！   第七条 【 业主大会未能选】举产生业主委员会或！者业主委员会委员】人数不足总数—的50%不》能依法？履行职责时物业所在！地的社区《居民委员会》在，街道办事处(—乡、镇？人民：政府)的指导和监督！下可以代行业主委员！会，的职：责 ？。     】业，主委员？会成立后《社区：居民：委员会？代行的业主委员会职！责终止 【 ，    《 第八条  业主】委员会会《议作出的决》定和：业，主大会会议决—。议、业主共同表决】事项情况实行备案制！度业主委员》。会应：当在决定或者决【议公布前持决定【、决议、业主委【员会：。会议：记，录、业主大会会议召！开的：过程等？资料到物业所在地】。街道办事处(—乡、镇人《民政府)备》案 —   ？  ：街道办？事处：(乡：、，镇人：民政：府)应当对业主【。委员会会议决定【、业主？。大会会议《决议形成《的过程和《结果进行审查业主】委员会、业主大会】召开程序或》者决定违反相关【法律、法规》。规定：的街道办事处—(乡、镇人》民，政府：)可以责《令限期改正》逾期不改正》的街道办事》处(乡、镇人—民，政府)有《权撤销决《定或者决议并在【物，业管理区域内公布】。 —    《第九条 《 社区居《。民委员会应》当建立物业管理工】作联席会议制度每】季度召集一次物【业管理联席会议联席！会议由？业主：委员会、物业服【务企业、公安派出所！组成并可以邀请【。街道办？事处(乡、镇人民政！府)派员参加 【   【 ， 第十条  物业】服务企业取得资【质证书后方可从【事物：业管理活《。动 ：  —。   物业服—务企业？。应当接受市、县(】市)、区物业管理行！政主：管，部门的定期》和日：常，监督检查 — ：   《  定期监》督，检查：每3年进行一次定】期监督检查结果【在资质？证书副？。本上予以记载 】 《。    第十一条 ！ 市物业管理行【政主管部门核发【的物业服务企业【资，质证书有效期—为3年 《  —  ： 物业服务企业【应当：。在资：质证书有效期满前3！0日内向原资质审批！部门或者《承担原审批职能的部！门申请等级核定【或者换发资质证【书 —。     第十二】条  物《业服：务企业聘用》的物业管理专业人员！必须取得职业—资格证？书并接受市、县(】市)：、区物业管理行政主！管部门的监督检查】   】  职业资格证书不！得涂改、出租、出借！、转：让 》   《  市、《县(市)物业—管理行政主管—。。部门应当建立—物业：管，。理专业人员簿册取】得职业资格证书的】物业管理专业人员】必须在？一个：物，业服务企业从事物】。。业管：理工作物《业，管，理专业人员调整时应！。当及时在簿册上【。予以标注 【  《 ，  ：。物业管理专业—人员是指企业经理、！部门经理、》项目经？。理及其他管理人员不！。包括工程技术人【员和财务人员 【     ！第十三条《  物业服务企业取！得资质证书后不【得有下列行》为:  ！       (】一)物业管理专【业人员达不到物【。业服务企业相应的资！质等级规定的人数】。。; ： ：    —     (—二)：聘用未取得物业管理！职业资格证书的人员！;  】       (三！)出租、出借、【转让资质证书; 】 ，      ！   (四)未按】照规定办理资质变更！。手续; 】         ！(五)？提供虚假《的资质申报》资料 【  ：  ： 第十四条》  物业服务企业】在，。物业管理活动—中，不得有？下，列行为: —     】   ？ ，(一)挪《用、套？用和侵占物业专【项维修资金; 【    】。    《 ，(二)收取物业服务！费用不？。。向业主出具发票;】  【 ，      (三)！滥收、多收》物业服务费》用; 》  《       (四！)将一个《。物业管理《区域内的全部物业】管理业务一并委托】给，他人或者从其他物】业服务企《业承接一个物—业管理区域》。全部物业《管理业务; 【  》     》 ， (五)擅》自改变物业》服务用房《用途;？ ， ？ ，       【 ， (：六)擅自改变物业管！理区域内按照规划建！设的公？共 —。   ？  建筑和公共设】施，。用途：; ？      ！。   (七)擅自占！用、挖掘、破—坏、拆除、移—动物：业管理区域内的【共用设施设备(包括！物业服务企》。业，在履行合同》期间从物业服务【。。费，用，中列支增加的共用】设，施设备和办公设备】等); —    —     (—八，)擅自利用物业共】。。用部位、共》用设施设备进行【经营或者允》许他人经营;— 》   ？      (九】)物业服务》合同终止或》者业主大会》会议决定提前—终止物业《。服务合同《时不撤出服务项目】或者不移交》物业：服务用房等共用设】施设备？及有关资料》; —         ！(十：)未按照规定程【序提前？撤出物业服务项目或！者撤出？时未向业主返—还服务？期限以？外的物业服务费【用; 【     》 ，  ： (：十一)以部分业主拖！欠物业？服务费用为》由减：少服务人员、服务项！目降低物《业服务标《准或者停止》物业服务《; ？。 《        】。(十二)《实施物？业综合服务》的未按照《规定时限《清除物业管》理区域内残》冰积雪; 】 ：      —  (十三)与物业！管理：招标：人，或者其他物业管【理投标人相互串通以！不正当手段谋取中标！    ！ ，第十五条 》 市物业管理—协会可以制定物业】服务企？。业信用等级评—定，办法定期进》行物业服务企—业信：。用等级评定并将评】定结果向社会公布 ！   【  ：第十六条  业主、！业主大？会选：。聘的物业服务企【业应当自物业服【务合同签订之日【起，3，0日内持下列资料到！县(市？)、区物业管—理行：政主管？部门备案: 【  》   ？ ，   ？(一：)业主大《会会议选聘》。物业服务《企业决议; 】 ：。        】 (二)物》业服：务合同; 【       ！  (三《)物业服务企业营业！执，照; 《    【     (四)】物，业服务企《业资质证书; 】 《       【 (五？)缴交物业服务【保证金证明 ！     房改售！房，单位、物业产权单】位、社区居民—委员会代行业—主委员会职责选【聘物业服务企—业的按照《前款规定执行 】 ？   ？  第十七条 【 外：埠物业服务》企业在本市城—区内从事物业管理】活动的应当》持营业执照等相关】资，料到市？物业：管理：行，政主管？部门办理备案并接】受市、区物》业管理行政主管部门！的监督检查 ！   《  第十八条  物！业服务企业应当于】每年6月、1—2月向业主公—布一次物业服务费】用的：收支情况并在履行】。条例第三十二条规定！义务的同时将—组织架构、服务项目！和标准？、收费标准、报修服！务，电话等内容在物【。业管理区域内显著位！置或者办公地—点予以公示》  【。   第十九条  ！建设单位应当按照】规划：配套建设《物业管理区域内【各种基础设施、【公共服务设施及共用！设施、设《备并与建设项目同】。步建设、同步交【付使用 【。     消防】设施的规划》、建设、验收、【。监督检查《、管：理按照中华人民共】和国消防法的有【关规定执行 — ， ，     第二！十条：。  建设《单位向？县(市)、区物业管！理行政主管部门申请！确认物？业，管理区？。域内的物业服务用房！时必须？提供：。房产测绘机》构出具的测绘结果 ！  —。   第二》十一：条  依据条—例第四十七条规定实！施综合？服务：、封闭？管理项目的物业管】理，区域：范围应当以该项目封！闭围栏？或者：周边楼体外立面【为，界线 《 《    第二—十二条  》危，旧房改建、棚户区改！造，项目的？建设单位应》当按照安置建筑【面积1%但最低【不得少于5》0平方？米的标准提供经营】用房 ？   【  经营用房产权属！于，政府所有由》县(市)、》区物业管理行政主管！部门：代管委？托物业服务企业【经，营所得收益用于弥补！。物业服务费用不【足，部分：。   】  ：建设：单位必须按照规定】提供经营用房—未按照本条第一款规！定执行？的应当补足》经，营用房面《积或者交纳与应当】补，足经：营用房面积等—值的房款(该房【款以物业交付验收之！。日的房屋市场销售】价格计算)》    ！ 第：二十三条  —建，设，项，目，具备下列条件时建设！单位和？物，业服务企业应当进】行物业查《验接：收:：  【       (一！)建：。设工程已竣工且经建！设工程质量监督【机构备案; 】   》      —(二)规《划，配，套，的，。各类设施《设备已全部落实验收！合格能正常使用经有！关单位确认并办理】移交手续;》 ：    【 ， ，。   (三)—新建工程按》照规划要求分期建设！的在建部分与交付使！用部分？已采：取安全隔离措施; ！ 》        】(四)建筑》渣土、垃圾、—施工机具《和各类临时建筑清理！。完，毕; 【    《     (—五)：建设单位选聘前期物！。。业服务企业符合有关！规定并已签订前期】物业服务合同; 】 ，     】    (》六)有符合规定【的物业服务用房、经！营用房; ！        】 ，。(七)？法律：、法规、规章规定】的其他条件》 ： ， ：     》市物：业管理协会应—当制定物《。。业查验接收规范指导！建设单位和物业【服务企业做好物【业查验接收工作 】 ，     第！二，十四条  建设单位！、物业服务企—业应当成立》验，。收小：组按照？下列规？定进行物业查验【:   ！     》 (一)查验房屋】及设：施设备作好查验记】录; 【         ！(二)建设单位应当！对查验中发现的问】题书面？。向物业服务企业【承诺修复的》时间、责任部门【和修复？达到的标《准; 】。        (！三)验收后建设单】位应当向物业服务企！业，移交条 【     例第】四十四条规定的资料！。并与物业服务企【业签订物业查—验接收协议物业【查验接收协》议包括下列内容: ！    】 1、项目名称、】查验接收的内容【; ？。  》   2、房屋【和配：套设：施设备验收情况及】存在的问题、解决】方法; ！    3、参【与验收的人员、验】收时间;《 《     4、】其他：有关事项的约—定及：移交：的资料明《细 》     第二】十五条  依据【条例第四十四条第】二款规定建设单位与！物业服？务企业在物业项目】。查验：接，收后应？当向县？(市：)、区物业管理行】政主管部门申请【办理物业《项目：查接验收资料查验】。备案 】    对未办【。理，查，接验收资料查验备案！。的物业项《目建设单位》或者物业服务企业】不得为？。业主：办理入住手续 【 《   ？  第二十六条  ！建设单位在》办理：商品房预(》销)售许《可前应当《依，据吉林省物》业维修资金管—理办法第六条—规定除全《额代交业主的—专项维修资金—外还应当缴存以【下三种？。专项维修资金: 】 ， ？      —   (《一)有电梯的—房屋每平方米—30元的电梯专项】维修资金; ！       】  ：(，二)本细则第二十】二，。条规定提供》的经营用房的专【项维修资《金; 【        】 (三)物业服务用！房等：配套用房的专—项维修资《金 》    》 业主不《承担前款规》定的三种专》项维修？资金 】    第二十七】条  建设》单位按？照规：定，代收的物《业专项维修资金【的税收事宜按照国税！发[2？004]69号文件！规定执？行 —     》第，。二十八条  —物业保修《期内建设单》位拒不履行保修责】任的业主、业主委】员会：。可以书面《。向县(市)》、区物业《管理行政主管部门投！。诉县(市)、区物业！管理：。行政：主管部门应当—。书面告知《建设单位限期—履行保修责》任   ！  建设单位逾期不！履，。行保修责任》的业主？、业主委员会可以依！法向人民法院—提起诉讼同时—区，物业：管理行政《主管部门应当及时】将建设单位不履行保！修责任情况书面报市！物业管理行政主【管部门市《、县(市)》物业管理行政主【。管部门？按照10%的—比例扣减建设—单位的物《业维修保证金并【将扣减的物业维修保！。证金存入物业专项】。。维修资金《账户 【    《 ，第二十九条》  物业项目—保修期满后建—设单位应当持下列】资料到县(市—)、区物业管—理行政主管》部门办理《物业维修保证金(】本息)？返还手续 【   》 ，  ： ，  (一)》物，业项目竣《工验收证明;— 》 ，  ：  ：    (二)【物业：维修保证金交—存证：。明; 》    —     (—三)扣减《维修保证金情况等其！他资料 【   《  县？(，市)、区物》业管理行政主管部门！。同意后市《、县(市)物业管理！行政主管部门将物】业维修？保证金(本息—)，返还建设单位 】     】第三十条  房【改售房单位》或者承担其权利义】务的单位应当按照条！。例第五十三条的规】定履行房屋本体共用！部位：、共用设《施维护责任 】   》。  第？三十一条 》 实行综合服务的】物业：项目物业服务—企业：应当按照条例—第五十八《条规定的物业服务】成本构成或者物【业服务？支出构成专》项列支物业》共用部位、》共，用设：施设备的《日常运行、维护费】。用，年度支出额度不得】低于年度《物业：服务费用的20% ！   【  第三十二—条  物《业，项目交付使用资【料，查验备案后建设单位！向业：主发出入住通知之日！即视为物业交付物业！买受人 【     业主接！。到入住通知》后应当办理入—住手续物《业服务费用》从办理入《。住手续之日当月起算！;，业主：在通知时《限内未办《理入住手续的物【业服务费用从通【知截止之日当月起】算 》     物【业服务费《用应：当按照业主房屋所有！权证：书载明的建筑面积】收取 》。     第】三十三条《  物业服务—企业与建设单—位签订物业服务合】同，之日至物业交—付物业买受人—前物业服务企业早】期，施，工介入、物业承接查！验、：编印业主入住—资料、物业服—务用房？装修等？费用：由建设单位承担 】 《 ，    第三十四条！  依？。据条例？第六十条《规定物业服》务费用结清》后办理物业所有【权转移手续具体【办法由市住房保【障，。和房地产管》理局另行制》。定 【    《第，。三十五条  —依据条例第六十八】条第二款规》定环卫部门不—得向物业服》务企业收取业主产】生的：。生活垃圾处理费【用  】   第三》十六条  业主产生！。。的建筑垃圾等非生】活垃圾可以自行清】运，或者书面委托—物业：服务企业《清运 》。     业主！自，行清运的《应当服从物业服务企！业统一管理;书面委！托物业服务企—。业清运的清运—费用由双方按—照市场价格协商确定！ ，   【  第三十七条【  物？业服务？企业在物业管理【活动中为《业主提供《服，务所使用《的水、电、气、热】费用价格按照吉林】省物：业管理办法的有【关，规定执行 ！     第三【十八条  物业【服务企业违反本细】。则，第十条、第十—一条第二《款、第十三条—(一)、第十四条(！九)、(《十，)、(十一)—、(十二)、(十三！)、第十六》条之规定由县(市)！。、，区物业管理》行政主管部门责【令限：期改正？并处以30》000元《的罚款逾《期未：改正的由市物业【管理行？政，主管：。部门注销资质或者】建议有权机关—依法注销资质、降】低物业服务资质等级！并建议工商行政管理！部门依？法予以处罚 】   》  第三十九条 】 物业服《务企业？违，反本细？则第十三条(二)、！(五)、第》十四条(一)、(】四)、(五》)、(七)》、(八)《之规定由县(市【)、区物业管理【行政主管部门—依据物业管理条例、！吉林市物业管理条】例、建设部》物，业服：务企业资《质管理办法等相关】规定予？以处罚？ ： 《    第四十条 ！ 违反本细》则第十七条》规定未经备案擅【自从事物业管理活动！的由区物业管—理行政主管部—门责：令限期改正并—按照物业管理面【积每1？平方米处以1元的标！准进：行罚：款 》     第四】十一条 《 违：反本细则第十八【条规定物业服务【企业未按《照规定？向业：主公布物业服—务费用收支情况的由！县(市)《、区物业管理行政】主，管部门？责令限期改正—并处以1《0，。000元的罚—款 《 ？。。    第》四十二条  违反本！细则第二十二条第】三款规定危》。旧房改建、棚户区】改造项目的建—设单位未按照标准提！供经营？用房的由县(市)、！区物业管理行—政主管部门》责令限期《改，正并处以30—000元的》。罚款 —  ？   第四十三条】  违反本细则第】二十五条第》二款规定对未办【理查接验《收资料查验备案的】物业项目建设单位或！者物业？服，务企业为业主办理入！住手续的由》县(市)、区物【业管：理行政主管部门【责令限期《改正并处以办—理入住户数每户【1000元的罚款 ！    】 第：四十四条《  违反本细则第二！。。十六条第二款规定建！设单位向业》主收取电梯、经【营用：房、物？业服务用房》等配套用《房专项维修资—金的由县(市)区】。物业：管，。理，行政主管《部门责令限期—改，正并处以已》收金额10》。%的罚款 】 ，    《 第四十五条 【。 违反本《细则第三十条规定】房改售房单位—或，者承担？其权利义务的单位】不履行房屋本体共】用部位、共用设施】维护责任的》由县(市)、区物】业管理行政主管部】。门责令限期改—正并处以30000！元的罚款 — 《    第四十六】条  当事人对行政！处，罚不服的可》以依：法申请行政复—议或者提起行—政诉讼行政》复，。议或者行政诉讼期间！行政处罚《决定不停止执行 ！ ，     【第，。四十：七条  本细则由】市住房保障和房【地产管理局组织实】施并负责解》释 《 ，  ？   ？第四十八条》  本？细则自20》11年11月—15日起《施行 《