吉》林市物？业，管理条例实施细则 ！ 《 吉林市物！业管理条《例实施细则》 《 ？ ： 吉林？市物业管理条例实施！细，则已经2011【年9月22日吉【林市人？民政府14届6【2次常务会议讨论】通，过现予发《布自2011年【11月15日起施行！。 ， 【 ：2011年9月28！日 ？ ， ？  ？   第一条— ，。。 为贯彻《执行吉林市物业【管理条例(以下简称！条例)结合本市实】际制定本细则 ！     【第，。二条  城乡建【设、城乡规划—、市政公用、公安、！环境保护、城—市管理行政执法等部！门应当按照条例【第五：条和市、《县(市)、区人【民政：府的有关规定履行】物业管理活动的【相关职责《。   】  第三条  【首次业主大会—会议筹备《组，成员中？业主代表人数不得少！于筹备组成员总数的！二分之一 —     】筹，备组成员不得—作为业？主委员会委》员的候选人 】     不履！行业：主义务、欠缴—物业服务费的—业主不得作为业主】委员会？委员的候《选人 【     第—。四条  召》开业主大会会议或者！表决事项应当采用书！面征求意见》形式将征《求意：见材：料送达每一位—业主;？无法送达的应当在】物，业管：理区域内《公告 》     凡】。须投票表决的表【决意见应当由业主本！人，签名 》 ：   ？  第五条 — 按照业主大—会议事规则的规定】或者三分之一以上业！主委：员，会委员提议》应当在3日内召【开业主？委员会会议 ！。   《  业主委》员会主？任、副主任无正当理！由未在规《定时：间内召集会》议的物业所在地的】。。街道办事处(乡【、镇人民政府—)可以指定业主【委员会其他委员召】。集会议 】     第六【条  业主》委员会不履》行召开业主大—。会定期会议、临【时，会议：职责或？者不组织业主对【某一管理《。事，项，进行表决的物—业所在地《街，道办：事处(乡、镇人民政！。府)可以《。责令业？主委员会限期—召开会议或》者表决;逾期—未召：开会议？或者未表决的物业所！。。在，地的：社区：居民委员会可以【在，街道办事处(乡、】镇人民？政府)指导监督下组！织召开会议或者【组织表？决， —    第七—条  业主大会未】能选举产生》业主委员会或者【业主委员会委员人数！不足总？数的：50%不《能依法履《行职责时物业所在】。地的社？区居民委员会—在，街道办事处(乡、】镇，人民政府《)的指导和》监督下可以代行业】主委员？会的：职责 — ：    业主委【员会成立后社区居】民委员？会代行的《业主委员会职—责终止 】  ：  ： 第八条  —业主委？员会会议《作出的决定和—业主大会会议决议】、业主共同表决事项！情况实行备案制度业！主委员？会应当在决定或者决！议公布前持决—定、决议、》业主委员会》会议记？录，、业主大会会议召】。。开的过程等资料到物！业所：在地街道《办，事处(乡、》镇人民政府)备案】 ？。    — 街道办事处(【乡、镇人民政府)】应当对业主》委员会会议决定、】业主大会会议—决议形成的》过程：和结果进行》审查业主《。委员：会、业主《。大，会召开程序》或，者决定违反相关法】律、法规规定—的街道办事处(【。乡、镇人民政府)可！以责令限期改—正逾期不改正的街道！办事处？(乡、镇《人民政府)有—权撤销决定或—者决议并在物业【。。管理区域内》。公布 — ， ，。    第九条【。。  社区居民委员会！应当建？立物业管理工作【联席会议制度每【季度召集一次物业】管理联席会议联【席会议由业》主委员会、物业服务！。企业、公安派出所组！。成并可以邀请街【道，办事处(乡、—。镇人民政府)—派，员参加 ！  ：  第十《条  物业服务企业！取得资质证书后方可！从事物业《管理活动 》 ？    》 物：业服务企业应当接】受市、县(市)、】区物业管理行政主管！部门的定《期和日？常监督检查 【   —  定期监督检【查每3年进行—一，次定期监督检查结】果，在资质证书》副本上予以记载 ！   —  第十一》条  市物业管理】。行政主？管部门？核发的？物业服务企》业资质证书》。有，效期为3年》 —。。    物业服务企！业应：当在资质《证书：有效期满前》30日内向原—。资，质审批部门》或者承担原审—批职能的部门申请等！级核定或者》换发资质证书 ！  《   第《十二：条  物业服务【企业聘用的物业【管理专业《人员：必须取得《职业资格证》书并接受《。市、：县(市)、区物业管！理行：政主管？部门的监督检查 ！ ：     职业】。资格证书不》得涂改、出租、【出借、转让 —     ！市、县(《市)物业管理行政主！管部门应当建立物业！管理：专业人员簿》册取得职《业资：格证书的《物业管？理专业人员必须在】一个物？业，。服务企业从事物【业管理？工作物业管理专业】人员：调整时应当及时【在簿册上予以—标注 ？    】 物业管《理专业人员是指企业！经理、部门》经理、？项目经理及其他【管，理人：员不包括工程技【术人员和财务人员 ！     ！第十：三条  物业服【务企业取得》资质证书后不得有】下列行为: 】     【 ，   (一)—物业管理专业人员达！不到物？业服务企业相应的资！质等级规定的—人数;？ 》 ，   ？ ，    (二)聘】用未取得物业管理职！业资格证书的人员】; 【 ，  ： ，。    (三)出租！、出借、《转让资质证书; 】    】  ：   (四)未按照！规定办理资质—变更手续《;  】 ，   ？   (《五)提供虚假的资质！申报资料 》 ，。。   —。  第十四条  】物业服务企业在【物业管理活动—。中不：得有下列《。行为:？   】。  ： ，   (一》)挪用、《套用和侵占物业【专项维修资金; 】 ： ：        】 (二)收取—物业服？务费用？不，向业主出具》发票;？  【       (】三，)滥收？、多收物业服务费】用; 【      —   (《四)：将一：个物：业管理？区域内？的全部物业管—理业务一《并委：托给他人或》者从其他物业服务】企业承？接一个物业管—。理区域全部物业管】。理，业务; —      】   (五)擅【自改：变物业服务用房用途！; —     》    (六—。)擅自改变物—业管理区《域内按照规划—建设的公共 】。     建筑！和公：共设施用途》; —  ： ，     》 (七)擅》自占用、挖掘、破坏！、拆除、移动—物业管理《区域内的《共用设施设备(包】括物业服《务企业在履行合【同期间从物业服务】费用中？列支增加的共用设】施设备和办公设【。备等); —      ！。   (《八)擅自《利用物业共》用部位、共用设【施设备进行经—营或：者允许他人经营【;，   】    《  (九)》物业服务合同终止】。或，者业主？大会会议决》定提前终止物业服】务合同时不撤—出，服务项目或者不移交！物，业服务用房等共【用设施设备》及有关资料; 】。     】 ，  ： (十)未按—照规定程序提前撤】出物业服务项目或】者撤出时《。未向：。业主：返还服务期限以【外的物？业服务费用; 】 ： ，    《     (—。十一：)以部分业》主拖欠物业服—务费用为由减少【服务人员、服务项目！降低：物业服务标准或者停！止物业？服务; 《     ！    (十二)】实施物业综合—服务的未按照规定】时限清除物业管【理区域内残冰—积雪; 】。    《     》(十三)与物业管理！招标人或者》。其他物业管理投标】人相互串通以不正】。当，手段谋取中标 】  》   第十五条【  市物业管理协】会可以制定物业【服务企业信用—等，级评定办法》定期进行物》业服务企《业，信用等级《评定：并将评？定结果向社会公布 ！ 《     第十六条！。  业？主、业？主大会？。选聘的物业服—。务企：业应当自物业—服务合同签订之日起！30日内持下—列资料到《县(：市)、区物业管【理行政主管部门备】案: —       】  (一《)业主？大会会议选》聘物业服务企—业，决议：; 》  ？ ，  ：    (二—)物业服务合—同，; ：。 ， ，      】   (《三)物业服务企【业营业执照; 【    】     (四)】物业服务企业资【质证书; — ，     【    《(，五)缴？交物业服务保证【金证：明 【    《房改售房单位、物业！产权单位、》社区居民委员会代行！业主：委员会职责选聘物】业，服务企业的按照【。前款规定执行 】 《    《第十七条 》 外埠物业》服务企业在本—市城区内从》事物：业，管理活动的应当持营！业执照等《相关资料到市物业管！。理行政主管》部门办理备》案并接受市、区物】。。业管理行《。政，主管部门的监督检】查 《 ？    第十八条】  物业服务企【业应当？于每年6月》、1：2月向业主公布一】次物业服务费用的收！支情：况并在履行条例第三！十二条规定义务【。的同时？将组织？。架构、服务项—。目和标准、收费标准！、报修服务电话等】内，容在物业管理区域】内显著位置或者办】公地点予以公示 】 ？  ？   第十九条  ！。建设：单位应当按照规【划配套建设物业【管理区域内各—种基础设施、公共】。。。服务设施及共用【设施、设备并与【建设项？目同步建设、同步交！。付使用？    ！ 消：防设施的规划、建设！、验收？、监督检查》、，管理按照《。中华人民《共和国？消，防法的？有关规定执行— 》     》第二十条  建设单！位向县？(市)、区物业管理！行政主管部》门，申请确认物》业管：理区域内《的物：业服务用房时必须】。提供房？产测绘？机构：出具的测绘结果 】   【  第二十一条  ！依据条例第四十【七条规定实施综合】服务、封闭管理项】目的物业管》理区域范围应当以该！。项目封闭围栏或者】周边楼体外立面为】界线 — ：  ：  第？二十二条 》 危旧房改》建、棚？户区改造《项目的建《设单位应当按照安】置建筑面《积1%？但最低？不得少于50平方米！的标准提供经营【用房 【     经营【用房产权属于—政府所有《由县(市)》、区物业管理行政】主，管部门代管委托【物业服务企业—经营所得收益—用于：弥补物业服》务费用不足部分【  【。。  ： ，建设单位必须按【照规定提供》经营用？房未按照本条第一款！规，定执行的应当补【足经营？用房面积或者—交纳与应当补足经】营用房面积等值的房！款(该房《款以物？业交付？验收之日的》房屋市场销售价【格，计，算) 】  ：  第二十三—条  ？建设项目具备下列条！件时建设《单位和物业》服务企业应当—进行物业查验接【收: ？     ！    (》一)建设工程已【竣工且？经建设工程质量【监，督机：构备案; — 《    《    (二)【规划配套的各—类设施设备已全部落！实，验收合格能正常使】用经有关单位确认并！办理：移交：手续：; ？   —      (【三)新建工程—按照规划要》求，分期建设的在建【部分与交付使—用部分已采取安全】隔离措施; 】。      】   ？(四)？建筑渣土《、垃圾？、，施，工机具和各》类临时建筑清—理完：。毕;  ！   ？    (五—)建设？单位：选聘前？期物业服务》企业符合《有关规定并已签订前！期物：业服：务合同？; 《    — ，    (六)有】符，合规：。定的物业服》务用房、《经营用房; 【 《      —  (七《)法：律、法规、》规章规定的其他【条件 【     市物业】管理协会应当制【定物业查验接—。收规：范指导建设单位【和物业服《。务，企业做好物业查验接！收工作 《 ， ？     第二十】四条  建设单位】、物业服务企—。业应当成立验收小组！按照下列规定进【行，物业：查验: ！   ？     (—一)查验房屋—及设施设备》作，好查验记录; 】。      ！   (二)建设单！位应当对查验中发】现的问题书面向【物业服务企业承【诺，修复的时间》、责任部门》和修：复达：到的标准; ！      【   (三)验收】后建设单位应当向物！业服：务企业移交》条 《 ，     例第四！十四条规定的—。资料并与《物业服？务企业签订物业【查验接收协议—物业查验《接收协议包括下列】内容: 《     ！1、项目《名称、查验接—收的内容;》 》。  ：。   2、房—屋和配？套设施设备验—收情况及存在—的问题？。、解决方法; 【   【  3、参与验收】的人员、《验收时间《。。;， ： 《  ：  ：4、其他有关事项的！约定及移交》的资料明细》。 ， ： ？。    第二—十五条  依据条】例第四十四》条第二款《规，定建设单位与物【业服务企业在物【业项：目查验接收后应当向！。县(市)《、区：物业：。管理行政主管—部门申请办理—物业项目查接验收资！料，。查验备案 【 ？    对未办理】查，接，验收：资料查？。验备案的物业项【目建设单《位或者物业》服务：企业不得《为业主？办理：入住手？续  】 ，  第二《十六条？  建设单位—在办理？商品房预(销)售】许，可，。。前应当依据吉林省物！业维修资金管理办法！第六条规定除全额】代交业主的专项维修！资，金外还应当缴存以下！三，种专项维修》资金: 【      【   (一)—有电梯的《房，屋每平方米30元】的电梯专项维—。修资金; 【 ？       【。 (二)本细则第】。二十二条规定—提供的经营用房【的专项维《修资金; 》    】   ？  (三《)物业服务》用房等配套用—房的专项维修资金 ！ ， ：  ？ ，  业主不承担前】款规定的三》种专项？维修资？金 ：    】 第二十七》条  建设》单，位按照规定代收【的物：业专项维《。修资：。金的税收事宜按【照国税发《[2004]69号！文，件规定执行 ！ ：。    《第二十八条 —。 物业保修期内建】。设，单，位拒不履行保—修责：任的业主、业主委】员会可以书》面向县(《市，)、：区物业管理行政主管！部门投诉《县(市)、区物【。业管理行政》。主管部门应》当书面告知建设【单位：限期履行《保修责？任， 《     建设】单位逾期不》履，。行保修？责任的业主、业主委！员会可以依法向【。人民法院提起诉【讼同时？区物业管《理行政主管部门【应当及？时将建设《单位不履行》保修责任《情况书？面报市物业管理行政！主管部门市》、，县(市)物业管理】行政主管部门按照】。1，0，%的比例《扣减：建设单位《的物业维修保证【金并将扣《减的物业维修—保证金存入》物业专项维修资金】账户 【  ： ， ， 第二十九条  】物，业项目保修》期满后建《设，单位：。应当持？下列：资，料到县(市)—。、区：物业管理行政主管】部门办理《物业维修保证金【。(本息)返还—。手续 》       ！  (一)物业项】目竣工验收证明; ！  —  ：   ？  (？二)物业维修—保证金交存证明; ！    】     (—三，)扣减？维修保？证金情况等》其他资料 】     县(市！)、区物业管—理行政主管部—门同意后市》、县(市)物业管理！行政主管部门将【物业维修保证金(】本息：)返还建设单—位 ？ 《    第》三十：条  房改售房【单位或者承担其权】。利义：务的单位应》当，按照条例第五十三条！的，规定履行房屋本体共！用，部位、共用设施维】护责任 ！    《第三十一《条  实《行综合服务》的物业项《目物业服务企业【应当按照条例第五十！八条：规定的物业服—务成本构成或者物】业服务？。支出构成专》项列支物业共—用，。部位、共用设施【。设备的日常运行、】维护费用年度支出额！度不得低于年度【物业服务《费，。用的20%》    ！ 第三十二条 【 物：业项目交付》使用资料查验—。备案后建设》单位向业主发出【入住通知之日—即视为物《业交付？物业买受《人 — ，    业主—接到入住通》知后：应当办理入》住手续物业服务费】用从办理《。入住手续之日当【月起算;业主在通知！时限内未办理入住手！续的物业服务费用从！通知截止《之日当月起算 】 ？     物业服务！费，用应当按照业主房屋！所有：权证书载《。明的建筑《面积收取 ！     第—三十三条  物【业服务企业与建设单！位签订物业服务【合同之日至物业交】付物：业买受人前物业服】务，企业早期施工介入】、物业承接查—。验、编印业主入住】资，料、物业《服务用房《装修等费用由建设】单位承？担 》   《  ：第三十四条  【依据条？例第六十条》规，定，物业：服务费用结清后办】理物业所《有权转移手》。续具体办法由市住房！保障和房地产—管理局另行制—定 【    第三十五】条  依据》条例第六十》。八条第二款规—定环卫部门不得向】物业服务企业收取】业主产生的生活垃】。圾处理？费用 《     第！三，十六条  》业主产生的建筑【。垃圾等非生活垃圾可！以自行清运或者书面！委托物业服务—企业：清，运 ？ ，     业】主自行清运的—应当服从物业—服务企？业统一？管理;书面委—托物业服务企业清】运的清运费用—由双方按《照，市场价格《协商确定 》    】 第：三十：七条  物业服务】企业在物业》管理活？动中为业主提供服务！所使：用的：水、电、气、热【费用：价，格按照？吉林省物业管理【办法的有《。。关规定执行 ！   《  第三十》八条  物》业服务企《业违反本细则第【十条、第《。十一条第《二款、第《十三：条(：一)、第十四条【(九)、(十)、(！十一)、(十二【)、(十三)—、第十六条之规定由！县(市)、区物业】管理行政主管部门】责令限期改正并【。。处以30000元】的罚：。款逾期未改正的由】市，物业管？理行政主管》。部门注销资质—或，者建议有权机关【依法注销资质—、降低物《业服务资质等级【并建议工商行政管理！。部门依法《予以处罚 》   【  第三十九条 】。 物业服务企业违反！本细则第十三—。条(二)、》(五)、第十四【条(一)《、(四)《、(五？)、(七)、(八】)之规定由县—(市)？、区物业管理行政主！管部门依据物业管】理条例、吉林—市物业？管理条例《、建设部物》业服务企业》资，质管理办法》等相关规《定予以处罚 【。  》。   第四》。十条  违反本【细则第十七条规定未！经备案擅《自从：。事，物业管理活动的由区！物业管理行政主管部！门责令限期》。改正并？按照物业《管理面积每1平方】。米处以1元的—标准进行罚款 】  》   第《四十一条  —违反本细则》第，十八条规定》物业服务企业—未按照规定向业主公！布物业服务费用收支！情况的由县(—市)、？区物业管理行—政，主管部门责令—限期改正《并处以1《00：00元的《罚款 【    《 第四十《二条 ？ 违反？本细则第二十二条】第三款规定危旧房改！建、棚户区改—造项目的建设单位】未按照？标，准，提供：经营用房《的由县(市)、区】物业管理行政主管部！门责令限《期，改正并处《以30000元的罚！款   ！ ， 第：四十三条 》 违：反本细？则第二十五条第【二款规？定对未办理查接【验收资料查验备案的！物业项目建》设单位或者物业服务！企业：为业主办《理入：住，手续的由《县(：。市)、区物业管【理行政主管部—门责令限《期改正并处以办【理入：住户数每户10【00元的罚款 】 ？     第四十】四条  违反本细】则第：二，十六条？第二款规定建设单位！向业：主收取电梯》、经营用房、—物，业服务用房等配套】。用房专项维修资金的！。由县(市)》区物业管理行政主管！部门责令限期改正】并处以已收金额【10：%的罚款 ！     第四十】五条：  违反本细—则第三十条》规定：。房改售房单位—或者：承担其权《利义务？的单位不履行房屋本！体共用部位、共用】设施维护《。责任的由县(市)、！区物业管理》行政主管部》门责令限期改正【并处：以30000元的罚！款   ！  第四十六条 】 当事人对》行政处罚不服的可以！依法申请行》政，复，议或者提起行政【诉，讼行政复议》或者行政诉讼期间】行政处罚决》定不停止《执行 】    第》四十七条  —本，细则由市住房—保障和房地产管理】局组织？实施：。。并负：责解：。释 —     第四十八！条，。  本？细，则自201》1年1？1月15日起施行 ！ ，