。。 吉林—市物业管理条例【实施细则《 ？ ， ： ， ？吉林市物业管理条例！实施细则 》 — 吉林》市物业管《。理，条例实施细则已【经2011年9【月2：。2日吉林《市人：民，政，府14届6》2次常务会议讨论】。通过现予发布自2】011年《11月？15：日起施？行 《 ：。 2011！年9月28日— 》   》  第一条  为贯！彻执行吉林》市物业？管理条例(以下【简，称条例)结合—本市实际制定本细】则 —     第二条】  ：城乡建设《、，城乡规划、市政公】用、公安、环—境保护、《城市管理行》政执法等部门应【当按照条《例第五条和市—、县(市)、区人民！政府的有《。关规定履《行物业管理活动【的相关职责 ！     —第三：条 ： 首：次业主？大，会会议筹备》组，成，员中：业主代表人》数，不得少于筹》。备组成员总》数的二分之一— ： ：    》 筹备组成员不得作！为业：主委员会《委员的候选人—    ！ 不履行业主义【务、欠？缴物业服《务费的业主不得作为！业主委员会委—员，的候选人 ！。     第—四条  召开业【主大会会《议或者？表决事项应当—采用书？面征求意《见，形式将征求意见材料！送达每一位业主;无！法送达的应当—在物业管《理区域内公告 】 ？  ：   ？凡，须投：票表：决的表决意见应当】由业主本人签名 ！    【 第五条  按【照业：主大会议事》规则：的规定或者》。三分之一以上—业主委员会》委员提议应》。当在：3日内召《开业主委《员会会议 【    — ，。业主委员会主任、】副主任无正当理【由未在？。规定：时间内召集会议【的物：业，所在地？。的，街道办事处(乡、】镇人民政《府)可以指定业主】委，员，会其他委员召集会】。议 ：    】 第六条《  业主委员会不】履行召？开业主大会》定期会议《、临时会《议职责或者不—组，织业主对《某一管理事项进行表！决的物业所》在地街道办事处【。(，乡、镇？。人民政府)可—以责令业主委员【会限期召《开会议或《者表决？;，逾，。期未召开会》议或者未表决—的，物，业，所在：地的社区居》民委员会可以在【街道办事《处(：乡、镇人民政—。府)指？导监督下组织召开】会议或者组织—表决 】 ，。   第七条—  业主《大会未能选》举产生？业主委员会或者业】主委：员会委员《。人数不足总》数，的50%不》能依法履行职责【时物业所在》地的：社区居民委员会【在街道？。办事处(乡、镇【人民政？府)的指《。导，和监督？下可以代行业主【委员：会的职责 【   》  业？主委员会成立后【社区居民委员会【。代行的业主委—员会职？责终：止 《    — 第八条《 ， 业主委员会会议】作出的决定和业主】大会会议决议—。、业主共同表决【事项情况《实，行备案制度业主【委员会应当在决【定或者？决议：公布前持决定、决议！、业主委员会会【议记录、业主大会】会议召开的》过程等资料到物【业所在地街道办事处！(乡、镇《人，民政府)备案 【。 ，   — ， 街：道办事处(乡、【镇，人民政府)应当对业！主委员？会会：议决定、业主大会】会，议决议形成的过程】和结果进行审查业】主委员会、业主大会！召开程序《或者决定违反相【关法律、法规规定的！街道办事《处(乡、镇人民政府！)可以责令限—期改正逾期》不改正的街道办事处！(乡：。、镇人民政府)有】权撤销决定或者决议！并，。在物业管理区—域内公？布   ！  第九《条  社区居民【。委员会应当建—立物：业管理工作》联席会议制度每【季度召集一次物业管！理联：席会：议联席？会议由业主》委员会、物》业，。服务企业、公安派出！所组成并可以邀请街！。。道办事处(乡、镇人！。民政：府，)派员参加》 ， 《 ，    《第十条  物业【服务企业取得资质证！书后方可从事物业】管理活动 【     物业！服务企业应当接受】市、县(市)—、，区物业管理行政主】管部：门的：定，期，和日常监《督检查 — ？ ，   定《期监督检查每3【年进行一次定期监】督检查结果在资【。质证：书副本上予以记载 ！ 》   ？ 第十一条  市物！业管：理行政主管部—门核发的物》业服务企业》资质证书有效期【为3年？ ？ ：   ？  物业《服务企业应当—在资质证书有—效期满前30—日内向原资》质审批部门或者承担！。原审批职能的部【门申请等级核定或】者换发资质证书 】   【  第十二》条  物业服—务企业聘用的物【业管理？专业人员必须—取得职业资格证【书并接？受市、县(市)【、区物业管理—行政主管部门的【监督检查 】 ，     》职业资格证书不得涂！改、出租《、出借、转》让 ？   —  市、《县(市)物业管【理行政主管部门应】当建：立物：业管理专业人员簿册！取得职业资》格证书的物业管理】。专业：人员必须在一个【。物业服务《企，业从事物业管理【工作物业管》理专业？人员调整时》应当及时在簿册上】予，以标注 ！。。    物业—管理专业人》员是指企业经—理、部门经》理、项目《。经理及其他管理【人，员不包括《工程技术人员和【。财务人？。员   ！  第？十三条？  物业服务企业】取得资质证书后【不得有下列行为:】 —。        (！一)物业管理—专业：人员达不到物业【服务企业《。相应的资质》等级规定的人数;】 — ，       【(二)聘《用未取得物业管【理职：业资格证书的人【员; —  ？ ，      (【三)出？租，、出借？、转让？资质证？书; 【      —   (四)—。未按：照规定办理资质变更！手续; 《 ， ？。       【  (五)提供虚】假的资？质申报资料 】。。 ， ：    第十四【条  物业》服务企？业在物业管理活动中！不得有？下列行为: 【  》       【(一)挪用》、套用和侵占—。物业专？项维修资金; 】  》   ？    (二)收】。取物业服务费用【不向业？主出具发票》; —      —   (三)滥【收、多收物》。业服务费用;— 《       】  ：(四)将一》。个物业管理区域【内，的全部物业管理业务！一并委托给》他人或者从其他【物业服务企业承接一！个物业管理区域【全部物？业管理业务; 】 《    《    《(五)擅自改变【物，。业服：务，用房用途《; 《      】   ？(六)擅自改—变物业管理区—域内按照规》。划建设的公共 】    【 建筑和公共设施】用途; — ：       【  (七《。)擅自占用、—挖掘：、，破坏、拆除、移动物！业管理区域内的共用！设施设备(包—括物业服务企业在履！行合：同期间？从物业服务》费，用，中列：支增加的共用设施设！备和办公《设备等); ！   《   ？   ？(八)擅自利用物】业共用部位、—共用设施设备进【行，经营或者允》许他人？经营; 《     ！  ：  (九)物业服务！合同终止或者—业主大会会议—决定提前终止物【。业服务合《同，时不撤出服务项目】或者不移交物业服务！用房等？共，用设施设备及有关】资料; 》   —      (十)！未，按照规定程》序提前？撤出物业服务项目】或者撤出时未向业】主返：还服务期限以外的物！业服：务费用; ！   ？      —(十一？)以部分业主拖欠】物，业服务费用》为由减少服》务人员、服》务项目降低物—业服务标准或—者停：止物业服务; 【    】    《 ，(十二)实施物【业综合服务的未按】照规定时限清—。除，物，业管理区域》内残：。冰积雪; 】        ！。 (十三)与物业管！理招标人或者—其，他物业管理投标人相！。互串通？以不正当手段谋【取中标？ 《 ，  ：   第十五条【  市物《业管理协会可以【制定物业服务—企业：信用等级评定办法】定期进？行，物业：服，务企：。。业信用等级评—定并将评定结果向社！会，公布 【     第十六】条  ？业主：。、，业主大会《选聘的物业》服务企业应当自物业！服务合同签》订之日起30日【内持：下列资？。。料到县(市)、【区物业管理行—政主管部门》备案: ！     》   ？(一)业主》大会：会议选？聘物业服务企业【决议; —    —     (二)物！业服务合同; 【 》。  ： ，  ：   (三)物业服！务企业营业》。执照; ！  ：     》 (四)物业服务企！业资：质证书; 【    — ，。    (五)缴】交物：。业服务保证》金证明 《 《     房改【售房单？位、物业产权单【位、：社区居民委》员会代行业主委员会！职责选聘《物业服务《企业的按照》前款规定《执行 【    《 第十七《条  外《埠，。物，业服务企《业在本市城区—内从事物业管理【活动：的应当持《营业执照等》相，关资料到市物业【管理行政主管—部门：办理备案并接受【市、区物业管理【行政主管《部门的监督检查 】 ：。    — 第十八条》  物业服务企【业应当于《每年6月、12【。月，向业主公《布一次物业服务费】用的收支情况并在履！行条例第三》十二条规《定义务？的，同时将组织架—构、服务项目和标】准、收费标准、【。报修服务电》话等内容在物业管】理区域内显著位【置或：者办公？地点予以公示 【  —   第《十九条  建设单】位应当按照规—划配套建设物—业管理区域内—。各种基础设》施、公共服》务设施？及共用设施、设备】并与建设项目同步建！设、同步《交付使用 — ？    《 消防设《施的：规划、建《设、验收《。、监督检查、—管理按照《中华人民《共和国消防》法的有关规定执行】    ！ 第二？十条 ？ 建设？单位向？县(市？)、：区物业管理行政主管！部门申请确认物【业管：理，区域内的《物业服务用房时【必，须提供房产测绘机构！出具的测绘结果 ！     第！。二十一？条  依据条例【第四十七《条，规定实施综合服【。务、封闭《管理项目《的物业管理区域【范围应当以该项目封！闭围栏或者周边【。楼体外立面为界线 ！ 《。     第二【十二条  危—旧房改建、棚—户区：改，造项目的建设单位应！当按照安《置建筑面积1%【但最低不《得少于50平方米】。的标准？提供经营用房 ！  《  ： 经营用《房，产权属于政府所【有由县(《市，)、区物业管理行】政主管部《门代管委托物业服】务企业经营所—得收：益用于弥补物业服务！费用不足部分 ！    — 建设？单位：必须按照规定提【供经营？用房未按照本条【第一款？规定执行的应当补足！经营用房面》积或：者交纳与应当—补足经营用房面积】。等值的房款(该房】。款以物业交付验收之！日的房？屋市场销售价—格计算) 【  《。   第《二十三条《  建设项目—具备下？列条件时《建设：单位：和物业？服务企业应当进行】。。物，。业查验接收: 】 ？  ：。       【(一)建设工—程已竣工且经—建设工程《质量监督机构备【案;： 《       】  (二《)规：划配套的各类设施】设备已全部》落实验收《。合格能正《常使用经有》关单位确认并办理】移，交手续; 】     —    《(三)新建工程按】照规划要《求，分期建设的在—建部分与交付—使用：部分已采取安—全隔离措施;—。。 —       【 (四？)建筑渣土、垃圾】。、施工机具和各类】临时建筑清》理完毕; — ， ，   《。      (五)！建设单位《选聘前期物业服【务企业？符合有关规定并已签！订前期物业》服务合同; — ，   —    《  (六)有—符合规定的》物业服务用房、经营！用房：; 《     【 ，。   (七)法律】、法：规、规？章规：定，的其他条件 】 ， ，    《 市物业管理协【会应当？制定物业《查验接收规范指【导建设单《。位和物业服务企【业做好物《业查验接收工作【   】  第？二十：。四条  建设单位、！物业服务企业应当成！立验收？小，。组按照下列规定【进行物业查验: ！     】   ？ (一)查验房【屋及设施设》备，作好查？验，记录; 【      【  ： (二)建设单位应！当对：查验中发现的问题】书，面向物业服务企业承！诺修复的时间、责】任部：门和修复达到的【标，准; 》 ，      【   (三)验【收后建设单位应当向！物业服务企业移交】条  】   例第四十四】条规：定的资料《并与物业服务企业签！。订物业查验接收【协议物业《查验：接收协议包》括下列？内容: 》     1！、项目名称、—查，验接收的内容; 】。   【  2、房》屋和配套设施设备】。验收情况《及存在的问题、解】。。决，方法;？    ！ ，3、参与验收的【。人员、验收时—间; 】    4、其【他有关？事项的约定》及移交的资料明细 ！ ：     【第，二十：五条  依据条【例第四十四》条第二款规》定建设单位与—物业：服务：企，。业在物业项目查【。。验接：。收后应当向县(【市)、？区物业管理行政主管！部门：申请办？理物业项目查接验】收资料查验备—案 【   ？ 对未办《理查接验收》资料查验备案—的物业项目建设【单，位或者？物业服务企业—不得为业主办理入住！手续 【     第二十六！条  ？建设单位在办—理商品？房预(销)售许可】前应当？依据吉林《省物业维修资金管】理办法第六条规定】除全：额代交业主的专项】维修资？金外还应当缴存【以下三种专项维修资！金: 《     】。    (一)有电！梯的房屋每》平方米30元—的电梯专项维修资金！;   ！     》 (二)《本细则第《二，十二条规定提供的经！营用房的专项维修资！金; 》 ，       】  (三《)物业服务用房等】配套：用，房的专项维修资金 ！ 《   ？  业主不》承担前款规定—的三种专项维修【资金 》     第二！十七条 《 建设单位按照规定！代收的物业专项维修！资金的税收事宜【按照国税发[—20：04]69号文件】规，定执行 《。 ：     第】二十八条  物业保！修期内建设单位【拒，不履行保修责任的】业主、业主委员【会可以？书面向县(》市)：、区物业管理行【政主管？部门投？诉县(市《)、区物《业管理行政主管【部门应当书》面告知？建设单位限期—履行保？修责任 ！    建设单位逾！期不履？。。行保修责任》的业主、业》主委员？会可以？依法向人民法—院提起诉讼同—时区物业管理行政主！管部门应《当及时将《建设单位不履—行保修责《任情：况，书面报？市物业管理》行政主管部门市【、县(？市)：物业管？理行：。政主管部门》按照10《%的：比例扣减建设单位】的物业维修保证【金并将扣《减的物业《。维，修保证？金存入物《业专项维修资金账】户 —     》第二十？九条 ？ 物业项目保修期满！后建设单位应当持】下列资料到》县(市)、区物【业管理行政主管部门！办理物业维修保证金！(本息)返还手续】。 》    《。 ，    (一—)物业项目竣—工验收证明;—。   】。      (二)！。。物业维修保》证金交存证明; ！ ，   》    《  ：(三)？扣减维修保证金情况！等其他？资料 《    【 ，县(市？)、区？物业管？理行政主管部门【同意后市《。、县(市)物—业管理行政主—管部：门将物？业维修？保证金(《本息)？返还建？设单位 》   —  第三《。十条  房改—售房单位或者—承担：其权：利义务的《单位应当按照条例第！五十三？条的：规定履行房》屋本体共用部—位、共用设》。施，维护责任 ！   ？  第三十一条  ！实行：综合：服务：的物业？项目物？业服务企业应当按照！条例第？五十八条《规定的物业服务成】本构：成或者物业服—务支出构成专项【列，。支物业共用部位【、共用设施设—备的日常运》行、维？护费用年度支出【。额度不得低于年度】。物业服务费用的20！% 《 ？  ：  第三十》二条  物业项目交！付，使，用，资料查？。验备案后《建，设单：位向业主《。发出入住通知之【日即视为物业交【付物业？买受人 】    《 ，业主：接到入住通知—。后应当办理》入住手续物业服务费！用从办理入住手续】之日当月起》算;业主在通知时】限内：未办理？。入，住手：续的物业服务费【用从通知截止之日当！。月起算？ ？ ：     物—。业服务？费用应当按照业【主房屋所有权—证书载明的建筑面】积收取 《 ：  《   第三》。十三条  物—。业服务企业与—建设单位签订物【业服：务合同之日至物【业，。。交付：物业买受人》前物业？。服务企业早期—施工介入《、物业承接查验、编！。印业主入住资—料，、物业服务用房【装修等？费用由建设单位承担！ —    第三十【四，条  依据条例第六！十条规定物业服务】费用结清《后办理物业所—有权转移《手续具体办》法，由市：住，房保障和房地—产管理局另行制定 ！ 》    《第三十五条》 ， 依据条例第六十】八条第？二款规？定环卫部门不得向物！。业服务企业收—取业：。主产：生的生活垃圾处理费！用 《    — 第：三十六条  业主】产生的建筑垃圾【等非生活垃圾—可以自行《清运或者书面委托】物业服务企业—清运：    ！ 业主自行清运【的应当？服从物业服》务企业统一管理【;书面委《。托物业服务企业清运！的清运费用由双方按！照市场价《格协商？确定 》。     第三！十七条  物业服】务企业在物业管理活！动中为业主提—供服务所使用—的水、电、气—、热费用《价格按照吉林—省物业管理办法【的，有关规定执行 【。     ！第三十八条  物】业服务企《业违反本《。细则第十条》、第十一条第二【款、第十三条(一】)、：第十：。四条(九)、(十)！、(十一)、(十】二)：、(十三)、—第十六条之规—定由县？。(市)、区物业【管理行政主》管部门责令限期改】正并处以3》000？0元的罚款逾期未改！正的由市物业管【。理行政主管部门注】销，资，质或者建议》有，权机关依法》注销资质、降—低物业服《务资质等级并建【议工商行政》管理部门依法—予以处罚《    ！ 第三十九条  】物业服务企业—违反本细则第—十三条(二)、【(五)、第十四【条(一)、(四【)、(五)、(七)！、(八)之规定【由县(？。市)、区物业管理】行政主？管部门依据物业【管理条例《、吉：林市：物业管？理条例、建》设部物业《服务企业资质—管理办法等相关规定！予以处罚 【   》  第四十条—  违反本细—则，第十七条规》定未经？备案擅自《从事物业管》。理活动的由区物业管！理行政主管部门责】。令限期改正并按照物！业管理面积每1平】方，米处以1元的标【准进行罚款 — ：     【第四：十一条 《 ，违反本？细，则第十？八，条规定物《业，服务企？。业，未按照规定向业主】。。公，布物业服务费用收支！。情况的由县》(市：)、区物业管—理行政？主管部门责令限期】改正并处以1000！0元的罚款 ！    》 第四十二条—  违反《本细则？。第二十二条第—三款规定危旧房改建！、棚：户区改造项目的建】设单位未按照标【准提供？经营用房《的由县？(市)、区》物业管理行政主【管部门？责令限期改正并处以！30：0，。00元的罚款 【     ！。第四十三条  违】反本细则第二十【五，条第二款规定—。对未办理查接验收资！料，查验备案的物业项】目建设单位或—者物：业服务？企业为业主》办理入住手续的【由县(市)、区【。物，业管理行政主管【。部门责令限期改正并！处以办理入住户数每！户10？00元的罚款 【  —   第四十—四条  违》反本细则第二十六】条第二款规定建设】单位向业主收取【电，梯、经营用房—、物业服务用房等】配，套用房专项维—修资金的由》县(市)区物—业管理行政主—管部门责令限期改正！并处以已收金额10！%的罚款 】 ：    第四十【五条  违反本细】则第三十条规—定房：改售房单位或者承担！其权利义务的单位不！履行房屋本体共用部！位、共用设施—维护责任的由县(】市，)、区？。物业管理行政主【。管部门责令限期【。。改正并处以》。30：。000元《的罚款 【     第四十！六条 ？ 当：事人对行政处罚不服！的，。可以依法《申请：行政复议或者提起】行，政诉讼行政复议【或，者行政诉《讼，期间行政《处罚决定不停—止执行 —     第】四十：七条  本细则由】。市住房？保障和房地产管理】局组织？实施并负责》解释 】    第》四十八条 》 本细？则自2011年1】1月15日起—施，行 ？