甘肃—省物：业管理办法 — — ： 2006》年3月29日甘肃】省人民政府令第2】6号：公布 《 ：   —  第一条 — 根据国务》院物业管理条例和】有关法律《、法规规定结合【我，省实：际制定？本办法 《  —   第二条  本！省行政？区域内的物》。业管理活《动适用本办法 【 ？。     新建】住宅区和配套—设施比较齐全—的原有住宅区应当】实行物业管》理 ？ ：  ？   配套》设，施，不全的原有住宅区由！所在城？市，人民政？府有关部《门和：公有住房《。出售单位筹措资金组！织，整治：创造条？件逐步实行物业管】理 《     配套！设施：比较齐？。全的：大，厦，、工业区等》其他：物业推行物》业管理 》     第！三条  省建设行】。政主管部《门，负责全？省物业管理》。活，动的统一监》督管理？县级以上房地产行】。政，主管部门负责本【。行政区域内物—业管理？活动的监督管理 】  —   ？其他有关行政主管】部门在各《自的职责范围—。内做好相关的监督管！理工：作 ？。。 ？。     》第四条  县级【以上地方《人民政府《应当扶持《物业管理行业—发展,物业服务【企业按照国家有【关规定享受优—惠政：策 —     第五条】  物业服》务企业应《当具有？独立的法人资格在领！取营业执《照，后30日内》向，物业企业《资质管理部门申请资！质证：书，,并按？资质等？级从事物《业管：理，活，动   ！ ， ，第六：条 ： 物：业管理从业人—员应：当按照国家》。有关规定取》。得执业资格证书 ！。 ，   》。  第七条》  划分物业—管理区？域应当充分考虑共用！设施设备、建筑物规！模、社区建》设，等因素遵循方—便生活和工作—有利于社《区建设？。。和，管理降低管》理成本提高服—务水平的《原则： 《     —第八：条 ：。 有：以，下情形之一》的物业所《在地市、区、—县房地？产行政主管部门可以！将其：确定为1个物业管理！区域并由1个物业】服务：企业实施物业管理】 》       【  ：。(一)属于独—。立封闭式小区—的; 》     【   ？ (：二)处于《同一街区或者位置】相邻的; ！    《     》(三)配套设施【设备可以共享—的; 】       【 (四？)商贸、办公—。、医院、学校、【工厂、仓《。储等非住宅》物业：及单幢商住楼—宇具：有独立？共，用设施设备并能够】封闭管？。理的; 】 ，  ：      (五】)其他可以整—治成一个物业—管理区域的 【 ：     根据前！款第(二)、(三)！。、(五)项确—定的物业管理—区域建筑物规模一般！不小于3《万平方米《 ：。 《    《物业管理区域划分后！县级房地产行政【主管部门应》当在物业管理—区域内公告 — 《   ？  第九条  物】业所在地《县级房地产行政主管！。部门应当建立—物业管理《区域档案档案资料应！当载明以下》事项 ？ 《        】 ，(，一)物业管理—区域的？。范围、占地面积【和建筑？面积;？    ！   ？  ：(二)共用设施设】。备，情况;？    ！。 ，    (三—)建设单位、—产，权，单位：;  】       【。(四)业主总户数、！居住人口《、，产权构成比例—; ？。      ！   (《五)物业服务企业】名称、？管理时间物业服务】企业变更的》业主委员会应—当及时向物业所【在地县？级房：地产行政主》管部门备案 ！     —第十条  物—业管理区域内的全】体业主组成业主大】会业主？大会按照国》家有关规定开展活】动 ？    【 业主人数在50】人以上(含本—数)100人以下的！由全体业主组成业主！大会;业主人数少】于50人且》。经全体业主一致同】意决定不成立业主大！会的：由业：主共同履行业主大会！和，业主委员会职责 】  —  ：。。 业主人数》在100人》以上(含本数)的】可按幢？、单元、楼层等为单！位推举业主代—表参：加，业，主，。。大会业主代表—一般不得少于30】。人 ？ ，     【第十一条  下列】事项由业《。。主共同决定》    ！   ？。  ：。(一)制《定和修改业主大会】议事：规则; 》 ？     》   ？ (二)制定和修】改管理规约; ！   》      (【三)选？举业主委员会—或者更换业主—委员会成《员;  ！       【(四)选聘和解聘】物业服务企》业; 《      ！   (五)筹集】和使用专项维—修资金; 】   《      —。(六)改《建、重建建筑物及其！附属设施; 】       ！  (七)有关共】有和共？同管：理权的其他重—大事：项   ！  第十二》条  业主大会【会，议可以采《用，集体讨？论的形式也可—。以采用书面》征求意见的形式【;但是？应当有物业》管理区域内专—有部：分占建筑物》总面积过《半数的业主且占总】。人数过半数的—业，主参加？ ，   【  业主《大会决定本办法第】十一条第(五)项】和，第(六)项》规定的事项应当经】专有部分占建筑物总！面积2？/3以上的业主且占！总，人数2/3以上的业！主，。同意;决《定本办法第十一条规！定的其他事项应【当经专有《。部分占建筑物总【面积过半数的业主且！占总人数过半数的】业主同意 —     业！主大：会或者业主》委员会的《决定对业《主具有约束》力 ：。 ，  》   ？。业主大会或者—业主委员会》作出：的决：。定侵：害业主合法》权益的？受侵害的《业主可以《请求人民法院予【。以撤销 《     ！第十三条  一个】物业：管，。理区域内已》交付：业主使用的房屋建】筑面积达到50%】以上或者达到30%！以上不足50—%但首个房》屋，单元出？售并实际《交，付使用已满两年的应！当召开首次业主大会！ ？     符】。合前款规定的建设】单位应？当书面报《告县：。级房地产行》政主管部《门并提供《业主：清册、物《业建筑面积》、物业出售》并交付使用时间等文！件资料;《建设单位未及—时书面报告的业主可！以向县级房地产行】政，。主，管，部门提出成立业【主大会的书面—要求 —     —第十四条  首次】业主大会筹备组应】。当在：物业所在《地的县级《房地产？行政：主管部门《和，街道办事《处(乡镇人民政【府)的指导下由业主！。。代表、建设单位(】包括公有《住房出售单位—)组成 《 ，。 ：     县级房！地产行政主管部门】在，。首次业主大会筹备】组成立？15日内应当—以书面形式在物业】。管理区域内公告【   】  第十五》条，  业主大会—确定业？主投：票权数可以按照【。下，列方：法认定专有》部分面？积和：建，筑物总面积 】 ，        ！ (一？)专有部分面积【按，照，不动产登记》簿记载的面积—计算;尚未进—行登记的暂按测绘机！构的：。实测面？积计算;尚》未进行实测的暂按房！屋买卖合同记—载的面积计算—。; —         ！(二)建《筑物总面积按照前】项的统？计总和计《算，    ！ 第十六《条  业主大会确定！业主投票权数可【以按照下列方法【认定业主人》数和总人数 —。 ：     【   ？ (：。一)业主人数按照专！有部分的数》量计算？一个专有部分按一】人计算但建》设单位尚未出—售，和，虽已出？售但尚未《交付：的部分以及同—一买受人拥有一个】以上专？有部分的按》一人：计算; 《 ：    —     (二)总！人数按照前》项，的统计总和计算【 —    第十七条】  业主大会召开时！间按规定《公布后业主因—。故，不能参加的可书面】委托代理人》参加;？业主代表因》。。故不能参加的—其所代表的》业主可？以重新选举1—名业：。主代表参加;—未书面委托他人和另！外推选业主代—表，参加的视为弃权但】必，。须服从业主大会【的决定 【   《  第十八条 【 业主？委员会委《员的组成应为5【人以上的单数具体】人数由业主大会【确定业主委员会根据！业主大会赋》予的：职责作出的》决，定，对业主和使用—人具有约束力— ： ？   ？  业主《委员会委员应—当由热心公益事业、！责任心强、具有一定！法律知识和组织能力！的业主担任 — 》    业》主委员会主任、副】主任在业主委员会成！员中推选产生 【 ， ：    》 业：主委员会《不得从？事经营活动其成员】。不，得在：为本：物业管理区域提供】管理服务的》物业企业中任职【 《     第【十九条  业主委】员会应当《在选：。举产生之日起30】日内将业主》大会会议决定、业】主大会议事规—则，、管理规约及业主】委员会名单》等向物业所在地【的县级房地产行【政主管部门和街道】办，事处、乡镇人民政府！备案 】  ：  业主《。。委员会任期和换届】由业主大会决—定 ？    【 第：二，。十，条  首次业主【大会工？作经：费由建设单》位或原产权单位承】担无建设单位—或，原产权单位》的由全体业主承担】   】  业主大会—和业主？委员会工作经费由全！体，业主承担;经—费的筹集、管理【。、使：用由：。业主：。大会议？事规：则具体？规定 【。     业主【大会和业主委员会工！作经：费使用情况每—半年以？书面形式在物业管】理区域内《公告接？受业主监督》和质：询 ：    】 第：。二十一条《  住宅物业管理区！域内业？主、业主大会选聘】物业服务企业—。前建设单位应—。当按照国家》有关规定通过招【。标投标方式选聘具有！相应资质的物业服务！企业进行前期物业管！理未按照规定—进行物业管理招标投！。标，的，不得开展房屋—销(预？)售活动 —  》  ： 投：标人少于3》个或者房《屋建筑面积少于3】万，平方米(《包括同一建设项目】内非住宅《。。的房屋建筑面积)】经，。物业所？在地县级房地产【行政主管部门—批准可？以采用协议方式【选聘具？有相应资质》的物业服务》企业 《     第！二十二条 》 建设项目竣—工后建设单》位应：。当按规定组织项【目综合验收》分期建设的项—目其配套设施满【足使用功《。能要求的经分—期，验收合格后方—可交付使用未经验】收或验收不合格的建！。设单位不得交付使】用产权管理部—门不得办理产权登】记手续 ！。    建》设单位应当自验收合！格之日起15—日内将建《设项目综《合验：收报告报市、—县房地？产行政主管部门备案！ —    第二十三】条  建设单—位或前期物业服务企！业，应当在业主》大会：选聘物业服务企【业后在业主委—员会的监《督下办？理，资料、设施设—备、物业共用部位及！其他应管事项的【物业管理移》。交验收手《续 【  ：  第二十四—条  商品房销(预！)售前建设》单位应当参照国家建！设部制定《的，示范文本制定—临时管理规》约与选聘的物—业服：务企业？。签订前？期物业服《务合同？作为房屋买卖合【同的附件房》屋买卖合同应—包括前期物业服【务合同约《定的内容 】 ，     第二十五！条  ？规划、设计》新建住宅小区时应当！按照不低于开发建设！住宅总建筑面积的2！‰3‰的比例确定物！业管理用房但最低】不能低于《40平方米物业【管理用房应为地面以！上，且设：有服务厅、办—公用：房、卫生间、—库房等设《施   ！  第二十六条  ！建设单位不得—单，独转让物《业，共用：部分的所有权和【使用：权 》     任何单！。位和个？人不得侵占物业【管理区？域内的？共用部分 》。 ， 《    利》用物：业共用部位、—共用设施设备—进行经营性活动【的应当在征得相关】业主、业主》大，会、：物，业服务企业的同【意后按照规》定办理有关手续所得！收，益应当主要用于【补充专项《维，。修资金也可》以按：照业：主，大会的决定使用【 《     第二十！七条  物业管理】区，。域内的机动》车停车场(库)【应当优先提供给【本物业管理区—。域，内的业主、使用人使！用停车位不得转【让给：。物业管？理区域外的单—位、个人;》停，车位满足业》。主需要后仍有空余】的经业主《委，员，会同意后可以临时有！偿提供给物业管理】区域：外的单位、》个人使用所》得收益应按前条规定！使，用 《   》  ：第二十八条 — 普通商品住宅小区！物业管理服务—收费实行政》府指导价和》级别管理物》业服务等《。级标准、《基准价及浮动幅【度由：。省物：价，、建设行政主—管部门制定 ！     普【。通商品住宅》小区以外的物—业管理服务》收费实行市》场调节价 【     物业！。管理费按月收取【经业主同《意，也，可，。按季收取 》 ：     第二！十九条 《 建设单《位未售出的及业主购！房未入住的空置物业！应当缴纳物业—。管理费用缴》纳比例为收费标【。准的7？0%但不得因此而增！加其他业主的负担 ！ 》。    第三十条 ！ 物业服务费—主要：。用于以下事项 】     】    (一)【管，理，服务人员的工资【、社会保《险费和按规定提取】。的福：利费用; ！  ：       【(二)物业共用【部分、共用设施【设备：的日常运行、维【护费：。用; 【    《     》。(三)物业管理【区域清洁卫》生费用？。;， ， ？ ：    《    (四)物业！管理区域绿化养护费！用; —  ？  ：  ：  ： ，(五)物《业管理区域秩序维】。护费用？;  】       【(六)办公费—用;： ， ？  ？       【(七)物业服—务企业固《定资产折旧》; ？    【     (八)物！业服务合同约—定的其他事项 】    【 第三？十一条  物—业管理区域内—供水、供电、供暖、！燃气、通《讯等单？位应当收费到户【。服务过程《。中产生的《损耗由供应单位承担！   】  ：    (一—)业主专有》部分以单个业主【作为最终用户; ！    【     (二【)业主共有部分【。以共有业主作为最】。终用户 》     】第三十二《条  ？专有：物业部分有危—害或可？能危害公共安—全、公共《利益及他《人，合，法权益？的所有人《应当及？时修缮？业主委员会或物业】服，务企业通知后仍【未进：行修缮的经业主委员！会同意由物业服【务企业进行修缮【费用：由所有人承担 ！     共】。用物业部分危害或可！能危害公共安全、】公，共利益及他人合法权！益的：经业主委员会同【意由物业服务—企业进？行修缮维修》费用由共用物业部】分所有？人承担 】     物业出】现必须维修养护【的情形业主或者【物业服务企》业未进行《。维护的县《级，房地产？行政主管部门—应当督？促实施 】     第—三十三？条  建设》单，位应当按照下列规】定，时限：完成前期《物业服务《的招标投标》工作 ？   【   ？   (《一)新建现售商品房！项目应？当在现售前30【。日完成; 【   》     》 (：二)预售商品房项】目应当在取》得，商，品房预？售许：可证之前《完成; 【      【   ？(三)非《出售：的新：建物业项目应当在交！付使：用前90日》完成 》  《   市、县—、区房地产行政主管！部门负责《本行：政区域内《物业服务招标投标活！动的：。监，督，管理 ？ ：     前期！物业服务企业选聘】后建设？单位应当《和物业服《。务企业签订书面的前！期物业服务合—同合同内容应当【。包括物业基本情况管！理服务的具体内【容、标准和费用双】方权利和义务合同期！限违约？。责，任等  ！ ，  ：第三十四条》  ：业主将住宅改变为】经营性用房》的除遵守法律、法】规和管理规约—的，规，定外还应当经有利害！关系业？。主的书？面同意？且不得影《响物业管《理区域内的公—共空间使用、维护 ！    】 第三十《五条：  住宅物》业、住宅小区内的】非住宅物业或—者与单幢住宅—楼结构相连的非住宅！物业的业主应当【按照国？家有关规《定交纳专项维—修，资金 】 ，   专项维修资金！属，于业主所有专项【用于物业保修—。期满后物业共用【部位、共用》设施设备的维修【和更新、改造不得】挪作他用 】     第【三十六条《  供排水、供电、！供气、供热等—经营单？位应当按《以下规定负》责物业管理区—域，内相：关设施设备》(业主自行增加的设！施设备除外)的【维修、养护和—更新 》 ，     — ，  ： (一)业主终【端计量水《表及以外的供水【设施设备《;  】    《 ，  (二)业—主终端计量电表及】以外的供电设—施，设备(？集中设表的为—用户户？外的供电设施—设，备，); 【   ？   ？   (三)业主燃！气用具、连接燃气用！。。具胶管以外》的燃气设施设—。备; 《。。     】 ，   (《四)业主《户，外分户阀《及以外的供热设施设！。。备，; ：   【      (【。五)业主楼外排水井！及以外的排水设施设！备  】   第三》。十七条  》房屋业？主或使用《人不：得随意改变房屋的】总体设？计功能和公共设【施使用功《能确需改变的—应当符合规划设计】要求：和结构？安全标准并征得【相邻业主、》使用人和业主委【员会的书面同意【。    ！ 业：主，或者：使，用，人不得有以下—行，。为， ：      ！ ，  (一)损—坏房屋承重结构破】坏房屋外《貌擅自？改变房屋用》途; —   《      (二】)对房屋的》内，外承重？墙、梁、柱、楼板、！阳台、？天，台、屋面等进行违】章凿、拆、搭占等】; 《 ，        ！ (三？)存放不符合安全】。标准的易燃、—易爆、剧《毒、放射性危险物】品和超？过，荷载的物品; 【 ，    【 ，    (》四)利用房》屋从事危《害公：共利益？和侵害他人正当权益！的活动？。。 ？ ：   ？。  第三十八条【  ：物业服务企业要求】。提前解除物业合同】应提前？两个月告知业—主委员会按规定做好！各项：移交工作并》承担相？应责任 》 ：     业主大！会决定解聘》物业：服务企业《业主委员会应—当提前60天通【知物业服务企业 】     ！业主大会决定选聘】新的物业《服务企业后原物业】服务企业拒不退出】或不按规《定移交物业管理用】。房，和有关资料的由房】。地产行政主》管部门责令其限【期退出或移》交;逾期拒不—退出或移交》的处1万《元，以上3万元以下罚款！并在资质等级核【准，时不：予核准？    ！ ，第三十九条  【业，主、使用人或者其他！单位和个人违反本】办法第三十七条【规定的由县级—以上房地产行—政主管部门》责令限期《改，正恢复原状按情节轻！重可以并处100】。0元：以上3万《元以下罚款》造成他人损》失的应赔偿损失【 ？   》  第四十条 【 物业服务企业、】业主、使用人违【反本办？。法的按照国务院【物业管？理条例和有关法【律、法规的规定予以！处罚 【     第—四十一条《  房地产》行政主管部门及【。其工：作人员未按规定履】行职：责严重？影响：本行政？。区域：物业管？理的依法追究—直接负责的主—管人员和《有关责任人员的责】任;玩忽职》守、：滥用职权、》徇私舞弊《构成犯罪的依法追究！刑事责？任 ？     】第四十二《条  本办法—中以下用语的含【。义 ：     ！共用部位是》指住宅主体承重【结构部位《(包括基《础、内？外承重？墙，体，、柱、梁、楼—板、：屋顶等？)，、户：外墙面、门厅—、楼梯间、》走廊通？道等 —  ？  ： 共用设《施，设备是指住宅小【区，或单：幢住宅内共》用，的上下？水，管道、落水管、水】箱、：加压水泵《、电梯？、天线、供电线路、！照明、锅《炉、暖气线》路、燃气线》路、消防设施、绿】地、：道路、？路，灯、沟渠、池—、井、？非经营性车》场车库？。、公益性文体设施】和，共用设施设备—使用的？房，屋等  ！   ？第四十三条  本】办法自2006【年5月1日起施【行 ？