， 甘肃省物【业管理办法 【 ？ ？。 200》6年3月《29日甘肃省人民政！府令第26号—公布 【  《   第一条 【 根据国务院物【业管理条例和有关】法律、？法规规定结合我【。省，实际制定本办法 】 ：  《。  ： ，第二：条  本省行政区域！内的物业管》理活动适用本办【法 ？  》 ，  新建《住，宅，区和：配，套设施比较》齐，全的原有住宅区应当！实行物业管理 【 ？ ，   ？  配？套设施不全的原【有住宅？区由所在城市人民政！府有关部门和公有住！房，出售单位筹》措资金组织》整治创造条件—逐，。步实行物业管—理 —    《 ，配，套，。设施比较齐全的【大厦、工业》区，等其他物业推—行物业管理 ！    》 第三条  —省建设行政》主，管，部门负责全省物业】管，理，活动的统一监督管】理县：级以上房地产—行政主管部门负责本！行政区域《内物业管理活动的】监督管理 ！     》其他有关行政—主管部门在各自【的职责范围内做好相！关的监督《管理工？作， 《    》 第四条  —县级以上《地方人民政府应当扶！持物业管理行业【发展,物业服—务企业按照国—家有关规定享—受优：惠政策 —     【第五条  物业【服务：企业应当《。具有独立《的法人资格在领【取营业执《。照，后30日《内向物业企业资质管！理部门申请》资质证书,并—按资：质，等级从事《物，业管理活动 【 ， ，     —第六条 《 物：。业管理从《业人员应当按—照国家有关规定取】得执业？资格证书《 ，  —   第《七条：  划分物业—管，理区域应当充分【考，虑共用设施》设备、？建筑：。物规：模、社区建设等因素！。遵循方便生》活，和工作有利于社【区建设和管理降【低管理成本提—高服：务水平的原》则  】。   第八》条，  有？以下情形之一的物业！所在地市《、区、县房地—产行政主管部门【可以将其确定为1】。个物业管理区—域并由1个物业服务！企业实施物业管【理 》  ？。 ，   ？   ？(一)属于》独立封？闭式小区的; ！ ，  ？     》  ：(二)处《于同一？街区或者位置相邻的！;，  【  ：     (—三)配套设施设备】可以共？享的; —   》      (【四)商贸、办公【、医院、学校、【工厂、仓储等非住宅！物业及单幢商—住楼宇具《。有独立共用设—施设备并能够封闭管！理的：。; 【       【 (五)其》他可以？整治成一个物业管】理区域的 ！    《 ，根据前款《第(二)、(三【)、(五)项确【定的物业管理区【域建筑物规模一般不！小于3？万平方米 【    — 物业？管理区？域划分？后县级房地产行政主！管，部门应当在物—业管理区《域内公？告 》     —第九条  》物业所在地县级【房地产行政》。主管部门应当—建立物业管理—区域档案档案资料应！当载明？以下事项 》 ：   》   ？   ？(一)物业管—理区域？的范：围、：占地面积和建筑【。。面积; 【     —    (二)共】用设施设备情况【; —   ？     》 (三？)建设单位、产权】单，位;： ，   【  ：    《(四)业主总户【数、居住人》口、产？权，构，成比例; 【    —     (五【)物业服务》。企业名称、管理时间！。物业服务企业—变更的业主》委员会应当及时向】物业所？在地县级房地产【行政主？管部门备案》   】  第十条  物业！管理区域内的全体业！主组成业主大会【业主大？会按照？。国家有关规定—开展活动《 《     业主人！数在5？0人以上(含—本，数)：100人以下—的由全体业主组【成业主大会;业主人！数少于50人—且经全体业主一致】同意：决，定不成立业主大会】的由：业主共同履行业【主大会和业主委【员会职？责  】   业主人数【。在100人以上【(含本数)》的可按幢、单元、】楼，层等为？单位推举业》主代表参加业主【大会业主代表一【般不得少于30人 ！   【 ， ，第，十一条？  下列事项—由业主共同决—定 ：    】    《 (一)制定和修改！业，主大会议《。事规则;《 ？     【。    (二—。)制定和修改—。管，理规约; 】   《      —(三)选《举业主委员》会或者更《换业主委员会成员】; 【        】(四)选聘和解聘物！。业服务企业; ！     【。。    (》五)筹集和使—。用专项维《修资金;《 《       】  (六)改建、】重建建？筑物及其《附属设？施; 】      —  (七《)，有关共有和共同【管理：权的其他重大—事项  ！   ？第十二条  —业主大会会议—可，以，采用集体讨论的【。形式也可以采—用，书面：征求意？见，的形式;但是应【当有：物业管理区域—内专有部《。。分，占建筑物总》面积过半数的—。业主且占总人—数过半？。数，的业主参加 — ： ：     业—主大：会决定本办法第【十一：条第(五)项和【第(六)项规—定的事项《应当经专有部分占】建筑物总面》积2/3以上的业主！且占总人数2/【3以上的《业主同意;决定【本办法第十一—条规定的其他—事项应当经专有部分！占建筑？物总面积过半—数的业主且》占总人数过半数的业！主同意 ！ ，   业主大会【或，。者业主？委员会？的决定对业主具有约！束力 ？ ，     业！主，大会或者业主委【员会作出《的决定侵《。害业主合法权—益的受侵害的业主】。可以请求人民—法院：予以撤销 —  》。   第《十，三条  一个物业管！理区域？。内已交付《业主使用的房屋【建筑面积达》到，50%？以上：或者达到3》0%以上《不足50%》但，首个房屋《单元出？售并实际《交付使用已》满两年？的应当召开首次业主！大会 》    — 符合？前款：规定的建设》单位应？当书面报《告县级房地产—行政主管部门并提供！业主清册、物—业建筑？面积、物业出—售并交付使用—时间等文件资料【;建设单位未及时书！面报告的《业主可以向县级房地！产行政主管部门提出！成立业主大会的书面！要求 《 《    第十四条 ！ 首次业《主，大会筹备组应当在】物业所在地》。的县级房地产行【政主管部门和—街道：办事处(乡镇人民】政，府，)，的指导下由业主代】表、建设《单位(包括》。公有住房《。出售：单位)组成 ！ ，     县—级房地产行政主管部！门在首次业主大会筹！备组成立15日内】应当以书面形式在】物业：管理区域内公告 ！ 《    《第十五条 》 业主大会确定业主！投票权数可》以按照下列方—法认：定，专有部分《。面积：和建筑物总面积【。  【       (】一，)专有部《分面积按照》不动产登记簿记载的！面积计算;》尚未进行登记的暂】按测绘机构的实测】面积计算;》尚未进行实测的暂】按，房屋买卖合》同记载的面积计算】; 【 ，       (二！)建筑物总面—积按：照前项的《统计总和计算—   】  第？十六条  》业主：大会确定业》主投：票，权数可？以按照下列方—法认定？业主人数和总人数】 》        】 (一)《业主人数按照专有】部分的数量计算【一个专有《部分按？一人计算但建设单】位尚未出售和虽【已，出售但尚未》交付的部分以及同一！买受人拥有一个【以上专有部分的【。按一人计算; 【 《。    《   ？。  ：(二)总《人数按照前项的统计！总和计算《 —  ：  第十七条  业！主大会召开时间【按规定？公布后业《主，因，故不能参加的可书面！委托代理人参—加;业主代表—因故不？能参加的其所代表的！业主可？以重新选《举1：名业主？代表参加;未书【面委托他《人和：另外推选《业主代表参加的【视为弃权《但必须服从》业主大会《的决定 【  ？  ：。 第十八条  业】主委：员会委员《的组成应为》5人以？上，的，单数具体《人，数由业主《大会确定业主委【员会根？据业主大会赋予【的职责作出的决【定，对业主和《使用人具《有约束力 》  —   业主委员会委！员，应当由热心公—益事业、责》任心强、具有一定法！律知识和组织—。能力的业主担任 】    】 业主委《员会：主任、副主》任，在业主委员会成员中！推，选，产生 ？ ，    【 业主委员》会不：得从事？经营活动其成员不】得，在为本？物业管理区域提【供管理服务的物业】企业中任职 —     ！第十九？。条  业主委员会应！当在：选举产生之日起【30：日内将业主大会会】议，决定、业主大会【议事规则、》管理规约及业主委员！会名单？等向：物业所？。在地的县级房地产】行政主管部门和街】道办事处、乡—镇人民政《府备案 —    — 业主委员会任【期和换？届由业主大会决【定   ！  第二《十条  首次—业主：大会工作《经，费由：建设单位或原产权】单位承？担无建设单位或原】产权单位的》由全体？业主承？担 ？ ？     业主【大会：和业主委员会工作经！费由全体业主—承担;经费的—筹集、管理、使用】由业：主大会议事规则具体！。规定 】   ？ 业主大会》和，业主委员《。会工作？经费使用情》况每半年以书面【形式：在物：业管：理区域内公》告接受业主监—督和质询 —  》  ：。 第二十一条  住！宅物业管《理区域内业主、【业主大会选聘—物业服务企》业前建设《单位：应当按照国家有【关规定？通过招标投标—方，式选聘具有相—应资质的物业服务】企业进行前期—物业管理《未按照规定》进行物业《管，理招标投标的—不，得开展房《屋销(？预)售活《动   ！  投标人》少，于，3，个，或者房屋建筑—面积：。少于3？万平方米(包括【同一建？设项目内非》住宅：的，房屋建筑面积)经】物，业所在地县级房地产！行政主管部门—批准可以采用—协议方式选聘具【有相应？。资质的？物业服务企业—   】。 ， 第二十二》条  建设项目竣工！后，建设单位应当—按规定组织》项目综合验收分期建！设的项目其配套【设，施满足使《用功：能，要求的经分期—验收合格后方可【交付使？用，未经验？。收或验？收不合格的建设单位！不得交？付使：用产权？管理部门不》得办：理产权登记手续【 —    建设单【位应当自验收—合格之日《起15日内将建【设项目综合》验收：报，告报市、《县房地产行政主【管，部门：备，案 【    第》二十三条 》。 建设？单位或前期物业服】务企业应当在业主】。大会选聘物业服务企！业后在业《主委：员会的监督下办【理资料？、设：施设备、物业共用部！位及其他应管—事项的物业管理移】交验：收手续？   】  第二十四条  ！商品房销(预)售前！建，设，单位应当参照—国家建设部制定【的示范文本制定【临时管理规约与选】聘的物业服》务企：业签订前期》物业服务合同作为房！。屋买卖合同的附件房！屋买卖合同》应包括？前期物业服务合同】约定：的内容 ！    第二—十五条 《 规划、设计新【建住宅小区时应【当按照？不低于？开发建设住宅—总建筑？面积：的2‰？3‰的比《例确定物业》管理用房但》最低不能低于4【0平方？米，物业管理用房应为】地面以？上且设？有服务厅《、办公用房、—。卫生间、库房等设施！ 》     第—二十六条  建设】单位：不得单独转让物【业共用？部分的所有权和【使用权 》     】任何单位和个—人不：得侵占物业管理【区域内的《共用：部分：   】  利用物业共【用部位、共用设施设！备进行？经营性活动》的应当在《。征得相关业主、【。业主：大会、物业服—务企业的同意后【按照规定办理—有关手续所得收益应！当主要用《于补充专项维修资】金也：可以按照业》主大会的《决，。定使用 》。     第！。二十七条 》 物业管理区域内】的机动车停》车场(库)应当优先！提供：。给本物业管理区域内！的业主、使用人使用！停车位不得转—让给物业管》理区域外的》单位、个《人;停？车位满足业》主需要后《仍有空余《的经业主委员会同意！后可以临时有偿【。。提供给物业》。管理区域外的—单位、？个人使用所得收【。益，。。应，按前条？规定使用 【     第二！十八：条  普通商品住宅！小区物业管理—服务收费《实行政府指导价【和级别管理物业【服务：等级标准、基准【价及浮动幅度由省】。物价、建《设行政主管部门制定！ ？     普】。通商品住宅小区以外！的物业管理服务【。收费实行市场调【。节价  ！   物《业管理费《按，月，收，取经：业主同意也可按季】收取 】    第二十九条！  建设《单，位未售出的及业主】购房未入《住，的空置物业》应当缴纳物业管理】费用缴纳比例为收费！标，。准的70%但不【得因：此而增加其他业【主的负担 ！  ：   第《三十条 《 ，物，。业服务？费，主要用于以下—事项 —。      【   (一》)管理服《务人员？的工资、社会—保险费和按》规定提？取的福利费用; 】    】     (—二)：。物业共用部分、共】用设施设备的日【常运行、《维，护费用; 【      】   (三)物【业管：理区域清洁卫—生费用; 【  《       (四！)物业管理区域【绿化养护费用—;，  【       (】五)物业管》理区：域秩序维护》费，用; 《 ？。   ？      —(六)办《公费用;《 《   《      (七】)物业？服务企业固定资产折！旧; 《  》   ？    (八)【物业服务合同约定】的其他事项》 ：     第！三十一？条  物《。。业管理区《域内供水、》供电、供暖、燃气、！通讯等？单位应当收》。费到：户服务？过程中产生的—损耗由供应单位承】担 《  《   ？    (一)业】主，专有部？分以：单个业主作为最终】用户：;  】。。   ？ ，   (二)业主】。。。。共有部分以共—有业主作为最终用】户   ！  ：第三十二条  专有！物业部分有危害或】。可能危害《公，共安全、公共利益】及他人？合法权益的所—。有人应？当及时修缮》业，主委员会或物业服】务企业？。通知后仍《未进行修缮的经业】主委员会同意由【物业服务企》业进：行修：缮费用由所有人承担！ 《 ：    共用物业】部分危害或》可能危害公》。共安：全、公？。。共利益及《他，人合法？。。权益的经业主委员】。。会同意由物业服务】企业：。进行修缮维修—费用由共用物业【。部分所有人承担 ！    【。 物业出现》必，须维修养护的情形业！主或：者物业服务企业【。未进行维护的县级房！地产行？政主管部门应当【督促实施 —  》  ： 第三？十三条？  建设单位应【当按照？下列规定《时限完成前期—物业服务的招标【投标工作 ！         ！(一)新《。建现售商品房—项目应当在》现售前3《。0日完成; ！       】  (二《)预售商品房项目】应当在取得商—品房预售许可证之】。前完成; 【 ：。       【  (三)非—出，售的新建《物业项目应当—在交：付使：用前90日》完成 【    《 市、县、区房地】产行：政主管？部门负？责本行？政，区域内物业服务【。招，标，投标：活动的监督管理【 ？。。   》  ：前期物业服务企【业选聘后建设单位应！当和物业《服务企？业签订书面的—前期物业服》务合：同合同内容应—当包括物业基本情况！管理服务的》具体内容、》标准和？费，用双方权利和义【务，合同期限违约责【任等  ！ ，  第三十四条【  业主《将，住宅改变为》经营性用《。房的除遵守法律、法！规和管理规》。约的规定外还应当】经有利害关系业主的！书面同？意，且不得影《响，物业管理区域内的公！共空间使《用、维护 — ？。  ：   第三十五【条，  住宅物业—、住宅？小区内的非住—宅物：业或者与单幢住【宅楼结构相连的非住！宅物业？的，。业主应？当按照国家有关规】定交：。纳，专项：维修资金《 ？ ？。    《专项维修《资金属于业主所【有专项用于物—业保修期《满，后，物，业共：用部位、共》用设施设《备的维修和更新、改！造不得挪作他用 】。 ？    》 ，第三十六条  供】排水、供电、供气】、供：热等经营单》位应当按以下规【定负责物业管—理区域内相关设施设！备(业主自行增加的！设施：设，。备除外)的维修、】养护：和，。更新 — ，  ：       【(一)业主终端计量！水表及以外的—供水：。设施设备;》   】。      —(二)业主》终端计量《电表及以外的供电设！施设：备(集中设表的【为用户户外》。的供电设施设—备); 《 ， 《       【 (三)业主燃【气用具、连接燃【气用具胶管以外【的，。燃，气设施？。设备;？ 《 ：      —  (四)业主【户外分户阀及—以外的供热设—施设备; 》  —       【(五)业主楼外【排水井及以外的【排水设施设备—    ！ 第三十《七条  《房屋业？主或使用人不得随】意改：变房：屋，的总体设计》功能和公共》设施使用功》能确需改变的应【当符合规划》设计要求和结构安全！标，准并征得相邻业主、！。。使用人？和业主委《。员会：的，书，面同：意 》 ，     业主或者！使用人不得》有以下行为 ！     —   ？ (一)损坏房【。屋承重结构破坏【房屋外？貌擅：自改变房屋用途;】 ：     】。    (二)对】房屋的内外承重墙】、梁、柱、楼板、】阳台、天台、屋【面等进行违章凿、拆！、，搭占等; — 《     》   (三》)存放不符合安【全标准的《易燃：、易爆、剧》毒、放射性危—险物：品和：。超过：荷，载的物？品; 》   》      (四)！利，用房屋从事危害公共！利益和侵《害，他人正当权益的活】动 —  ：   第三十八条】  物业《服务企业《要，求提前解《除物：业合同应《提前：两个月？告知业主委》员会按规《定做好各项移交工作！并承担相《应责任 ！    业主大会决！定解聘物《业服务企《。。。业业主委员会应【当提前60天通知物！业服务企业 【   —  业？主大：会决定选聘新的物业！服务企业后》。原物业服务企业【拒不退出《或不按规定移—交物业管理用房和有！关资：料的由房地产行政】主管部门责令其限期！退出或移交;逾【期拒不退《出或：。移交的处1万元以】上3万元以下罚【款并在资质等级核准！时不予核准》    ！ 第三十九》。。条 ： 业主、《使用人或者其他单位！。和个人违反本办法】第三十七条规—定的由县级》以上房地产行政主管！部门责令限期改【正恢复原状按情【节轻重可以并处1】00：0元以？上3万元以下罚款造！成他：人损失的应赔—。偿损失 】。  ：。。   第四十—。条  物业服务企】。业，。。、，业主、使用人违【反本办法的按照【国，务院物业管理条例和！有关：法律、法规》的规定予以处罚【 ？     【第四十？一条  房地产【行政主管部门及其工！作，。人员未按规》定履行职责严重影响！本行政区域物业【管理的依法追究直】接负责的《主管：人员和有关》。责任人员的》责任;玩忽职守、】滥用职权、徇私舞弊！构成：犯罪的依法追究【刑事责任 ！  ：   第四十二【条  本《办法中以《下用语的含义 ！   》。 ，。 共用？部位是指住宅—主体承重结构部【位(包括基础、内】外承重墙体、—。柱、梁、楼板—、屋顶等)》、，户外墙面、门厅、】楼梯间、走廊—通道等 》     】共用设？施设：备是指住宅》小区或单幢住宅【内共用的上》下水管道、落—水，管、水？箱、加压水泵、电梯！。、天线、供电线【路、照明、锅炉、】暖，。气线路、燃气线路、！消防：。设施、绿地、—道路、路灯、沟渠、！池、井、《非经营性车场车库、！公益性？文体：设施和共用设施【设备使用《的房屋等 ！。     第四十】三条 ？ 本办法自200】6年5？月，1日起施《行 ？