？ 甘肃？省物业？管理办法 ！ 》2006年3月【29日甘肃省人民政！府令第？26号公布》 ？。   【  第一条  【根据国务院物业管理！条例和有关法律、】法规规定结》合我：省实：际制定本办法— ？。 ？    第二条【  本省行政区域内！的物：业管理活《动适用本《办法 ？ 《。    《 新建住宅区和配套！设施比较齐全—的原有住宅》区应当实行物业【管理 《     配！套设施不全》的，原，。有住宅区由》所在城市人民政府】有关部门和公—有，。住房出售单位—筹措资金组织整治】创，造条件逐《步实行物业管理 】。    】 配套设《施比较齐全的大厦】、工业区等其他物业！推行物业管》理 《     【。第三条？  省建设行—政主管部门负责全】省物业管理》活动的统一监督管理！县，级，以上：房，地产行政《主管部门负责—本行政区域内—物，业管理活动》的监督？管理 《  》 ，  其他有关行【政，主管部门在各自的】职责范围内》做，。好相：关的监？。督管：理工作 —     【第四条  县级以】上地方人民》政府应当扶持物业】。管理行业发展,【物业服务《企业按照国家有【关规定？享受优惠政策 【。     ！第五条？  物业服务—企业应当具有独【立的法人资格在【领，取营业执照后30】日内向？物，业企业资《质管理部《门申请资《质证书,并按—资质等级从》事物：业管理活动 【 《    第六条【  ：物业管理从》业，人员应当按照国家有！关规定取得执—业资格？证书 — ，     第七条】 ， 划分物业管理【区域应当充分考虑】共用设施设备—、建：筑物规模《、社区建设等因【素遵：循方便生活》和工作有利于社区】建设和管《理降低？管，理成本提《高服务水平的—。原则： ？ ？    第八条 】 有以？下情形之一的物业】。所在地市、区、县房！。。地，产行政主管部门可】。以将其确定为1【个物业？。管理区域并》由1：个物业服务企业【实施物业管理— ：    【  ：。   (一)属于】独立封？闭式小区的; 【    】     (二)处！于同一街《区，。或者位置《相邻的; 】  ？。   ？  ：  (三)》配套：设施设备可以—共享的; ！      — ，  ：(四)商贸、办公、！医，院、学校、工厂【、仓储等非》住宅物业《及单幢商住楼宇【具有独立共用设施】设备并能够封闭【。管理的; 】    》 ，   ？。 (五)其他可以整！治，成，一个物业管理区域的！ 》     根据前】。款第(二《)、：(三)？、(：五)项确定的物【业管理？区域建筑物规模【一般不小《于3万平方米 ！ ？。。    物业管【理区域划分后县级房！地产：行政主管部门应当在！物业：管理区域内》公告 【   ？  第？九条  《物业所在地县级房地！产行政主管部门应】当建立物业管理区】。域档：案档案资料》应，当载明以下》事项  ！。   ？  ：  (一《)物业管理区域的】范围、？占地：面积和建筑面积【; 《。 ：。     》    《(，二)共用设》施，设备情况; 【 ，      】   (《三)建设单位、产】权单位; 》  —。  ：     》(四)？业主总户数、—。居住：人口、？产权构成《比例;？    ！     (五【)物业服务》企业名称《、管理？时间物业服》。务企业变更的业主】委员：会应当？及，时向物业《所在地县《级房地？产行政主管部门【备案 《。    【 第十条  物业管！理区域内的全—体业主组成》业，主大会业主大会按】照国家有关》规定开展《活动 —     业主】人数在50人以上(！。含本数？)100人以下的】由全体业主组成业】主大会;业》主，人数少于《50人且《。经全体业主一—致同意决《定不成立业主—大会的由业主共同】履行业主大》会和业主委员—会，职责 》   》  业主人数在【10：0人以上(含—本数：)的可按幢、单元、！楼层等为《单位推？举业主代表参加【业主大会业主代表】一般不得少于30】人  】   第十一条  ！下列事项由业主共同！决定 —      【。   (一)制【定和修改业主大会议！事规则; 》 ：      】   ？(二)制定和修改】管理规？约; 《 《   ？  ：   (三)选举】业主委员会或者更换！业主委员会》成员; —。      】   (四)选聘】和解聘物业》服务企？业; 】   ？   ？  (五《)筹集和使用专【项维修？资金; —   》。      —(六)改建、重【建建筑物及其附属设！施; 【        】 (七)有关—共有和共同管—理权：的其他重大事项【 《  ？  ： 第十二条  【业主大会会》。。议可以采用集体讨论！的形式也可以采用书！面征：求意：见的形式;但是应当！有，物业管理区域内【专，有部分占建筑物【总面积过半数的业主！且占总人数》过，半数的业主参加 】。。 ，     】业主大？会决定本办法第【十一条第(》五)项？。和，第(六)项规定的】事项应当经专有部分！占建筑物总面积2】/，3以上的《业，。。主且占总人数2/】3以：上的业？主同意;决定本【办法第十《一条规定《的其：他，事项应当经》专有部分占建筑物总！面积过半数的业主】且占总人数过半数的！业主同意 】 ，     》业主大？会或者业主委员【会的决定《对业：主具有？约束力？   】  业主大》会或者业主委员【会作出的决定侵害业！主合法权益的受【侵害的？业主：。。可以请？求人民法院予以撤销！  【   第十三条  ！一个物业管理区【域内已交付业主使】用的房屋《建筑：面积达到50—%以上或者达—到30%以》上不：足，50%但首》个房屋单《。元出：售并实际交付使【用已满两《年的应当《召开首？。次业主大会 ！     符【合前款规定的—建设单位应当书面报！告县级房地产行【政主管部门并—提供业主清册、物】业建筑面积、—物，。。业出售并交》付使用时间等—文件资料;建设单位！未及：时书面报告的业主可！以向县？级房地产行政—主管部门提出成立业！主大会的《书面要求 【   》  第十四条 【 ，首次业主大会—筹备组应当在物业所！在地：的县级房地产行政】主管部门《和街道办事处—(乡镇人民政府)】的指导下由业—主代表、建设—单位：(包括公有住房出售！单位)组成 ！ ：    县级房【。地产行政主管部【门在首？次业主大会筹备组成！立15日内》应当以书面》形，式在物业管理—区域内公告 】   》  第十五条  】业主大？会确定？业主投票权数可【以按照下《列方法认定专有部分！面积：和建筑？物总面积 ！     》   ？ (一)专有部分】面积按？照不动产登记簿记载！的，面积计算;》尚未：进行登记《的暂按测绘机构的】实测面积《计算;尚未进行实测！的暂：按房屋买卖合同【记载的面积计—算; 》 ，。       】  (二)建筑物总！面积：按照前项的统计总和！计算  ！。   第十六—。条，  ：。业，主大会确定业主【。投票权数可以—按照下列方法认定业！主人数和总人—数 《 ：    《    《 (一)业主人数】。按照专？有部分的数量计【算一个专有部分【按一人计《算但建设单位—尚未出售和》虽已出售但尚—未交付的部分以【及，同一买？受人拥有一个以上】专有部分《的按一人《计算; 【     —    《(二)总人数按【照前项的统计—总和计算 ！。  ： ，  ：第，十七条 《 业主？大会：。召，开时：间按规定公布后【业主因故不能—参加的可书面委托代！理人参加;业主代表！因故不能参加的其】所，代，表的业主可》。以重新选《举1名业主》代表参加《;未书面委托他人】和另外推选业主代】表参加的视为弃权但！必须服从业》主，大会：。的决定 ！    第》十八条  业主【委员会委《员的组成应为5人】以上的单数具体人】数，由业主大会》确定业主委员—。会根据？业主：大会赋予的职—责作出的决》定对业主和使用人具！有约束力 》 ， 《    《业主委员会委员应当！由热心公《益事：业，、责任心强、—具有一定《法律知识和》组织能力的业主【担任 ？ ？ ：    业主委员】会，。主任、副主任在业主！委员：会成员中推选产【。生， ， ，   —  业主委员—会不得从事》经营活动其》成员不得在为本【物业：管理区域提供管理】服务的物业企业中任！职   ！  第？十九条  业主【。委员会应当在选【举产生？之日起30日—内将业主大会会【议决定？、，。业主：。大会议事规则、管】理，规约及？业，主，委员：会名单等向物—业所在？地，的县级房地》产行政主管部门和街！道办：事处、？乡镇：人民政府备案 【  —   业主》委员会任期和换届】由，业主大会决定—   】  第？。二十条 《 首次业主大会【工作经费《由建设单位或原【产权单？位承担无《建设单？位或原产权单位的由！全，体业主承担 】 ，     业【主大会和业》主，委员会？工作经费由》。全体：业主承担;》经费的筹集、管理】、使用由业主大【会议事规则具体规】定 【   ？。 业主大会和业主】。委员会工作经费【使用：情况每半年以书面】形式在物业管—理，区域内公告》。接受业主监督和质】询 ？    【 第二十《一条 ？ 住宅物业管理区域！内业主、业主大【会选聘物业服—务企业前建设单【位应当按《照国：家有关规定》通过：招标投标方》式选：聘具有？相，应资质？的物业？服务企业进》行前期？物业管理未按—照规定进行物业管理！招，标投标的不得—开展房屋《销(预)《售活动 》   —  投？标，人少于3个或者房屋！建筑：面积少于《3万平？。方米(包括同一建】设项目内非》住宅的房屋建筑面积！)经物业所在—。地，。县级房？。地产行政主》管部门批准》可以采用协》议方式选聘》具有相应资质的物业！服务企业 — ？     第二【十二条  建设项目！竣工后建设单位【应当：按规定？组织项目综合—验收分期建设的【项目其配套设施满】足使用功能》要，求的经分期验收合格！后方可交《付使：用未经？验收：或验收不合格的【建设：单位：不得交付《使用产权管》理部门不《得办理产权登—记手续 》 ，    — 建设单位应—当，自，验收合格之日起15！日内将建设项目综】。合验收报告报市【、县房地产行—政主管部门备案 】 ： ：     第二【十，三条  建设—单位：或前期物业服务【企，业，应当在业主大会选】聘，物业服务企》业，后在业主委员会【的监：督下办理资料、设】施设备？、物业？共用部位《及，其他应管事项的物】。业管理移《交验收手续》 》     第二【十四条 《 商品房销(—预)售前建设单位应！当参照国家建—设，部，制定的示范文本制】定临时？管，。。理，规约与选聘》的物：业服务企业签订【前期物？业服务合同》作为房屋买卖—合同的附件房屋买卖！。合同应包括》前期物？业服务合同约定的】。内容 》    — 第二？十五条  》。规，划、设计新建住【宅，小区时应当》按照不低于开发建】设住宅总建筑面【积，的，2‰3‰《的比例确定物业【。管理用房但最低【不能低于40平【方米物业管理—用，房应为地面以上【且设：有服务厅、办公【用房：、卫生？间、库房等》设施 》     第】二十六条 》 建设单《位不：得，单独转让物业共【用部分的所有权和】。使用权 《    】 任：何单位？和个人不得侵占物业！管理区？域内的共用部分 】 》    利用物【业共用部《位、共用设施—设，。备进行经营性活动的！应当在征得相关业主！、业主？大会、物业服务【企业的同意后按【照规定办理有关【手续所？得收益？应当主要用于补充】。专项：维修资金《也可以按照》业主大会的决定使用！ 》。     第—二十七条  —物业管理《区域内？的机动车《停车：场(：库)应当《优先提供《给本物业管理—区域内的业主、使】用人使用停车位不得！转让给物业管—。理区域外的单位【、个人;停车位【满足业主《需要后仍《有空余的经业主委】员会同意后可—以，临时有偿提》供给物？。业管理区域》外的单位、个人【使用所得收益—应按前条规定使【。用  】   第《二十八条《  ：普通商品《住，宅小区物业管理服】务收：费实行政府指导【价和级别管理—物业服务等级标【准、基准价及浮【动幅度由省物价、建！设行：政，主管部门制定 】 《    普通—商品住宅小区以外】的物业？管理服务收》。费，。实行市场调节价 ！     物！。业管理？费按月？收取经业主同意也】可按季收取 —  —   第《二十九？条  建设单—位未：售出的及《业主购房未入—住，的空置物业应当缴纳！物业管理费用缴纳比！例为收费标》准的70%但—不得因此而增加其】他，业主的负担 】 ：  ： ， ， ，。第三十条  物【业服务费《主要用于以》下事项 【 ：   ？   ？  (一《。)管理服《务人员的工资、社】会保险费和按规定提！取的福利费用; ！。 ：    》     (—二)物业共用部分、！共用设施《设备的日常运行【、维护费用》;  】   ？    (三)物业！管理区域《清洁卫？生费用; 】 ，       【  (四)物业管】理区：域绿：化养护费用; 【  —       (】。五)物业管理区域】秩序维护费用; 】     ！。  ：  (六)办公【费用; ！     》   (七)—物业服务企业固【定资产折旧; 】。  》      — (八)物》业，服务合同约定的【其他事？项 》     第三】。十一条  》物业管？理区域内供水、供电！、供暖、燃》气，、通讯等单位—应当：收费：到户服务过》程，中产生？的损：耗由：供应单位承担 【    】。    《 (一)《业主专有部分以单】个业主作为最终用户！;  】   ？    (二)【业主共有部》分以共有业主作【为最终用户》 ， ：。   》  第三《十，二条  专有物业部！。分有：危害或可能》。危害公共安》全，。、公共利益及他【人合：。法权益的所》有人应当《及时修缮业主委员】会或物？业服务企业通知后仍！未进行修缮的经【业，主委：员会同意由物业服】务企业进行修缮【费用由所有人承担 ！ ： ：     》共用物业《部分危害或可能【危害公共安》全、公共利》益及他人合法权益的！经，。业主委员会同意【由物：业服务？企业：进行修缮《维修：。费用由共用物业部】分所有？人承担 】  ：   物业》出现：必须：。维修养护的情形业主！或者：物，业服务企《业未进行维护的县级！房地：产行政主管》部门应当《。督促实施 【     第三！十三条  建设单位！应当按照下》列规定时限完成前】期物业服务》的招标投《标工作 【。。      【  ： (一)新》建，现售商品《房项目应当》。在现售前《30日完《成;  ！      — (二)预售—。商品房？项目应？当在取得商品房【预售许？可证之前《完成; 》 ，      】  ： (三)非出售的】新建：物业项目《应当在交《付使：用前90《。日完成 】   ？  市、县》、区房地《产，行政主管《部门负责本行政【区域内物《业，服务招标投标—活动的监督管理 】    】 前期物业服务企】业，选聘后建设》单位应？当，和物业服务企业签订！书面的前期物—业，。服务：。合同：合同内容应当包括】物，业基本情况》管理服务《的具：体内容、标准—和费用双方权利和义！务合：同期限违约责—任等 ？  —   第三》十，四，条  业主将住宅】改变为经营性用房】的除遵守法律—、法：规，和管理规约的规【定外还应当经—有利：。。害关系？业主的书面同意且不！得影响？物业管理区》域内的公共空—间使：用、维护 ！     》第三十？五条：  住宅物》业、住宅小区内的非！住宅物业或者与单幢！住宅楼？结构：相连的非《住宅物业的业—主应当按照国—家有：关规定交《纳专项维《修资金 ！ ，   专项维修资金！属，于业主所有专项【用于物业保》修期满后物业共【。用部：位、共用设》施设备的维修—和，更新、改《。造不：得挪作？他用 《   —  第？三十六？。条，  供排水、供电】、供气、供》热等经营单位应当】按以下规定负责物】业管：。理区域内相关设【。。。施设备(业》主自行增加》的设施？设备除外)的维修】、养护？和更新 《    】     (—一)：业主终端计》。量水表及以外的【供水设施设备; ！     】    (》二)业？主终端计量电表及以！。外的：供电设施设备(集中！设表的为用户户外】的，供电设施《设备); 【 ：    《  ：   (三)业主燃！气用具？、连接燃气用具【胶管以？外，的燃气设施》设备; 》   —      (四】)业主户外分户【阀及以？。。外的供热设施设【备; 【 ，    《。 ，   (五》。)业主？楼外排水井及以外的！排，水设施设备 —    】。 ，第三十？七，条  房屋》业主或使用人—不得随意改变房屋的！总，体设计功能和公共设！施使：用功能确《需，改变的应当符合规划！设计：要求和结《构，安全标准并征得【相邻业主、》使用人和业》。主，委员：会，的书面同意 ！     业主或！者使用人不得—。有以下行为 】 ：     》    《(一)损坏》房屋承重结构破【坏房：屋外貌擅自》改变房？屋用：途; — ，       【 ， (二)对房屋的】内外承重墙、梁【、柱、楼《板、阳台、天—台、屋？面，等进行违章凿、拆、！搭，占等; ！      —  (？三)存放不》符合安全标》准的易燃、易—爆、剧毒、放射【。性危险物《品，和超过荷载的物品】; 》。        ！ (四？)利用房屋从事危】害公共利益和侵害他！人正当权《益的活动 —   —。  第三十八条 】。 物业服《务企业要求提前解】除物业合同应提前】两个月？告知业主《委员会按规定—做好各？项移交工作并—承担相应责》任，  【   ？业主大会决定解聘物！业，。服，务企业业主》委员会应当提前【60天？通知物业服务企业】 》  ： ，。  业主大会决定选！聘新的物《业服务企业后—原物业服务企业【拒不退出或不按规】定移交物业》管理：。。用房和有关资—料的由房地产行政】主管部门责令—其限期退出或—移交;？逾期拒？不退出？或，移交的处1》万元以？上3万元《以下罚？款并在资质等—级核准时《不予核准 —     】第三：。十九条  业主、使！用人或者其他单【位和个人违反本办法！第三十七《条，规定的由县级—以上房地产行政主】管部门责《。。令限期改正》恢复原状按情节【轻重可以并处100！0元以上3万元以】下罚款造成他—人损：失的应？赔偿损？失 《  《  ： 第四？十条  物业服务企！业、业主、使用【人违反本办法的按照！国务院物业管理条】例和有关法律、【法规的规定予以【处罚：    ！。 第四十一条  房！地产行政主》管部门及其》工作人？员未按？规，定，履行职责严重—影响本行政区域物业！管理的依法追究直】接负责的主管人员和！有关责？任人员？的责任;玩》忽职守、滥用职【权、徇私《舞弊构成犯罪—的依法追究刑—事责任 《。 ？  ？   第四十二条】  本办法中以下】用语的含义》  【  ： 共用部位》是指住？宅主体承重结构部位！。(，。。包括基础、内—外承：重墙体、《柱、梁、楼》板、：屋，顶等：)、户外墙面—、门厅、《楼梯间、走廊—通道：。等 — ，  ：  共用《设，施，设备是指住宅小区】或单幢住宅内共用的！上下水管道、—落水管、水》箱、加压水泵、【电梯、天线、供【电线路、照明、【锅炉、暖气线—路、燃气线路、消】防设施、绿地—、道路？。、路灯、沟渠、池】、井、非经营性车】场车：库、公？益性文体设施和共用！设施设备使》。。用的房屋《等 ？     】第四十三条 — 本办法自2006！年5：月1日起施》行 ？