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甘肃省【物业：管理办法
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2—。。006年3月29】日甘肃省人民政【府，令第26号公布【
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【 第一条《 根据国务—院物业管理条—例和有关法》律、法规规定结合】我省实际制定本办法！
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第【二条 《本省行政区域内的物！业管理活动适用【本办法
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》 新建住宅—。区和：配套设施比较齐【。全的原有《住宅区应当实—行物业管理
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》 ： 配套设施—不全的原有住—宅区由所《在城市？人民政？府有关部门和公【有，。住房出售单》位筹措资金》组，织整治创造条件逐】步实行物业管理
！
配！套设施？比较齐全的》大厦、工业》区等其他物业推【行物业管理
！
第【三条 省建设【行政主管部门—。负责全省物》业管理？活动的统一监督管】理县级以上》房地产行《政主管部门负责【。。本行政区域内物【。业管理？活动的监督管理
！
：
《 其他有关行【政主管部门在各自的！。职责范？围内做好相关的监督！管，理，工作
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【。 ：第四条 《 县级以《上地方人民政府应】当扶持物业管理行】业发展,物业—服务企业按照国【家有关规定》。享受优惠政策—
】 第五条 物业！服务企业应》当具：有独立的法人资【格在：领取营业执》照后30《日内向物《业企业资质管理【部门申请资质—。。。证书,并按资质等】级从事物业管理活】动
！ 第六《条 物业管理从】业人员应《当按照国家有关规定！取，得执业资格证—书
【 ：。 第？七，条 ：。 划：分物业管理区域应】当充分考虑共用设施！设备、建筑物—规模、社区》建设等因素遵循【方便生活《和工作有利于社【区建设和管理—降低管理成本—提高服务水平—的原则
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第八！条 有以下情形之！一的物业《所在：地市、？区、县？。。房地产行政主管【部门可？以将其确定为—1个物业管》理区域并由1—个物业服务企业【实施物？业管理
【。
【 (一)属于独！立封闭？式，小区的？;
》
】。 (二《)处于同《。一街区或《者，位置相邻的;
【
，
】 ： ， (三)配套—设施设？。备可以共享的—;
！ ， ： ？(四)商贸、办公、！医，院、学？校、工厂、仓储等非！住宅物业及单幢商】住楼宇具《有独立共用设—施设备并能够封【闭管理的;
！
【 ： (五)其》他可以整治成—一个物业《管理区域的
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，
】根据前款第(二)、！。(三)、(》五)项确定》的物业管理》区域建筑物》规模一般不小于【3万平方《米
》
物【业管理区《域划分后县级房地产！。行政主管部门应当在！物业：管理区域内公告
！。
》 第九条 【 物业所在地—县级房地《产行政主管部—门应当建立》物业管理区域档【案档案资《料应当载明以下事】项
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》 【(一)物业》管，理区域的范围、【占地面积和建筑面】积;
【
！(，二)共用设施—设备情况;
【
？
》 (三—)建设单位》、产：权单位;
【
：
】 (四)业主总户】数、居住人口、产】权构成比例;
！
— (—五)物业服务企业名！称、管理时间物业服！务企业变更》的业主委《员会应？当及时向《物业所在地县级【房，地产行政主管—部，门，备案
【。
》第十条 物业【。管理：区域内的全体业主组！成，业主：大会业？主，大，。会按照国家有关规定！开展活？动
】 业主》人数在50人—以上(含本数)10！0人以下的》由全体业主》。组成业主大会;业主！人数：少于50人且经全】体业主？一致同？意决定不成立—业主大会的由业【主共同履行业主大】会和业主委》员会职责
—
《 《业主人数在10【0，人，以上(含本》数)的可按幢、【单元、楼层等—为单位推举业主代】表参加业主大会业】主代表？一般不？得少于30人
【
【 第十《一条 《下列事项由业主共同！决定
》
：
》 (一)【制定和修改》业主大会议事—规则;
—
，
？ (】二)制定和修改【管理规约;
！
？ 《 ？(三)选举业主【委员会或《者更换业主委—员会成员;》
：
，
【。 (四)选】聘和解？聘物业服务企业【;
【 【 (五)筹》集和使用专》。项维修资金;
】
！ (六)—改，建、重建建筑—物及其附属设施;
！
！ (七)有】关共有和共同管理】。权的其他重大事项
！
】 第十二条 —。 业主大会会议【可以采用集》体讨论？。的形式也可》以采：用，书面征求意见的形】式，;但是应当有物【业管理区域内专有】部，分占建筑物总—面积过？半数的业主且占【总人数过半数的业】主参加
！ 业》主大会决定本办【法第十一条第(五】)项和第(六)项】规定的事项应当经专！有部分占建筑—物总：面积2/3以—上的业主且占总【人数2/3》以上的业主同意【;决定本办法第【十，一，条规定的其他事项】应当经？专有部分占建筑物】总面积过半数—的业：主且占？总人数过半数—。的业：主同意
！。 业主大【会或者业主委员会的！决定对？业主具有《约束力？
》。
业主大会！或，者业主委《。员会作出的决定【侵，害业主合法权益【的受侵害的业主可】以，请求人？民法院予以撤销
】
— ？。。第十三条 》 一个物业管理区域！内已交付业主使【用的房屋建筑面【积达到50%以【上或者达到》30%以《上不：足50%但》首个房屋单》元出售并实际交付使！用已满两年的应【当，召开首次业主大【会
！ ：符合前款《规定的建设单位应当！书面报告县级—房地产行政主管部】。门并提供业主清【册、物业建筑面【积、物业出售—并交付使用时—间等文件资料;建】设单位？未及：时书面？报告：的业主可以》向县级房地》产行政主管部门提出！成立业主大会的【书面要？求
？
— 第十四》条 首次业主大】会筹备组应》当在物业《所在地的县级房地】产行政主管部门和】街道办事处》(乡镇人民政府【)的指？导下由业主》代，表、：。建设单位《(包括公有住房【出售单位)组—成
：。
】 县：级，。房地产行政主管部】门，在首：次业主大会筹备组】成立1？5日内应当以书面形！式在物？业管理区域内公告】
《
？ 第十》五条 业》主大会确定业主投】票，权，数可以？按，照下列方法认定专】有部：分面积和建筑物总】面积
？
？
：。 ： (一】)专有部分面积按】照不动产登记簿记载！的面积计算;—尚未进行登记的【暂按测绘机》构，的实测面积》计算;尚《未进行实测的暂按房！屋买卖合《同记：载的面积计算;
！
》 — (二)《建筑物总面》积，按照前项的统计【总和计算
—
》 第十》六条 业》主大会确《定业主投票权数可以！按照下列方法认定】业主人数和总人数
！
！ ？ (一)业主人【数按照专有》部分的数量计算一个！专，有部分按一人—计算但建《。设单位尚《未出：售和虽已出售但【尚未交付的部分以】及同一？。买受人拥《有，一个以上专有部【。分，的按一？人计算;
》
《
【 ：(二)总《人数按？照前项的统计总【和计：算
：
《
第十【七条 业主大会】召开时间按规—定，公，布后业主因故—不能参加《的可书面《。委托代？。理人参加;》业主代表因故不能参！加的其？所代表的《业主可以重新选举1！名业主？代表参加《;，未书面？委托他人和另外【推选业主代表参加】的视为弃权但—必须服从业》主大会的《决定
！。 ？第十八条《 业主委员会【委员的组成应为5】人以：上的单数具体人【数由业主大会确定业！主委员会《根据业主大会赋予】的职：责，作出的决定对业主】和使用人具有约【束力
【
： 业主委员会委！员应当由热心公益】事业：。、责任心《强、具有《一定法律知识和组】织能力的业》。主担任？
，
】 业主委员会主【任、副主任在业主】委，。员会成员中推选【产生：
—。。 ： 业主委》员会不得从事经营】活动其成员不得【。在为本物业管理区】域提供管理》服务的物业企—业，中任职
》
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第—十九条 《 业主委员会应当】在选举产生之日起】30日？内将业？主大会会《议决定、业》主大会议事》规则、管理规约及业！主委员会名单等【向物业所在》。地的县级房地产行政！主管：部门和街道办—事处、乡镇人—民政：府备案
《
—。 业主委—员会：任期和换届由—业主大？会决定
《
：
《 第二十—条 ： 首次业主大会工作！经费由建设单位或原！产权单位承担无【建设单位或原产【权单：位的：由全体业主承担
！
？
业主【大会和？业主委员会工作【经，费由全体业》主，承担;经费》的筹集、管理、使用！由业主大会议事【规则具体规定
】
【 ，业主大会和业主委员！会工作经《费使用情况每半【年以书面形式在物业！管理区？域内公告接受业主监！督和：质，询
》
第二】。。十一条 住宅物业！管理：。区域内业主、业主】大会选聘物业服【务企：业前建设单位—。应当按照国家—有关规？定通过招《。标投标方式选聘具】有相应资质的物业服！。务，企，业进行？前期物业管理—未按照规《定进行物业管—理招标投《标的不？得开展房《屋，销(预)售活动
】
《
： 投标人少于3！个或者房屋建筑【面积少于3万平【方米(包括同一建】设项目？内非住宅的房—屋，建筑：面，积)经物业所在【地，县级房地产》行，政主管部门批—准可以采用》协议方式选聘—具有相应资质的物业！服务企业
—。
《 第二十二】条，。 ：建设：项目竣工后建—设单位应《当按规定《组织项目综合验收分！期建设的项》目其配套设施—满足使用功能要求的！经分期验收合格后】方可交？付，使用未经验收或验】收不合格的》建设单位不得—交付使用产权管【理，部门不得办理产【权登记手续
】。
《 ， ， 建：设单位应当自验收合！格之日起15日内将！建设项目综合—验收报告《报市、县《房地产行政主管【。部门备案《
】 第二十三条【 建设单》位或前期物》业服务企业应当【在业：主大会选聘物业【服务企？业后在业主》。委员：会的监督下办—理资料、设施设备】、物业共用》部位及其他应—。管事项？的物业管理移交验收！手续
！ 第二十—。四，条 商品房—销，(，预)售？前建设单《位应当参照》国家：。建，设部：制定的示范文本制】定临时管理规约与选！聘的物？业，。。服务企业签订前期物！业服务合同作为房屋！。买卖合同《的附件房《屋买卖？合同应包括前期物业！服务合同《约定的内《容
？
：
—第，二十五条 》 规划、设计新建】住宅小？区时应？当按照不低于—开，发建设住《宅总建筑《面积的？2‰3‰的比例【确，。定物业管《理用房但最低不能】。低于40平方米物】业管理用房应为地】面以：上且设有服》。务厅、？。。办公用房、卫—生间、库房》等设施
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：
， 第二十【六条 建设单位】。不得单？独转让物业共—用部分的所有权和使！用权
—
？ 任《何单位和个人—不得侵占物业—管理区域内的共用部！分
—
利—用物业共用部—位，、共用设施设备进行！经营性活《动的应当在征得相关！业主、业《主大会、物业服务企！业的同意后按—照规定办理有—关，手续所得收益应【当主要用于补—充专项维修资金也】可以按照《业主大会的决定使】用
【 第二十【。七条 物业管理区！域内：的机动车停车—场(库)应》当优先提供给—本物业管理区域内】的业主？、使用人《使用：停车位不得转—让给物？业管：理区域外的单—位、个人;》停车位？满足业主需要—后仍有？空余的经业主委员】会同意后可以临【时，有偿提供给物—业管理区域外的【单位：、，个人：使用所得收益应按前！条规定使用》。
，
，
》 第二十八【条 普通商品住】宅小区物业》。管理服？务收费实行政府指导！价，和级别管《。。理物业服《务等：级标：准、：基准价？及浮动幅《度，由省：物，价，、建设行政主管部门！。制定
—
？ ， 普通商品住宅小！区以外的物》业管：理服务收费实行【市场：调节价？
？。。
— 物业？。管理费按《月收取经业主同意也！可按季收取
—
：
《 第二十—。九，条 建《设单位未售出的及业！主购房未入住的空】置物业应当缴纳物业！管理费用《缴纳比例《为收费标准的7【。。0%但不得》因此而增加其他【业主：的，负担
！ 第《三十条 《 物业服务费主要】用于以下事项
【
】 (一【)，管，理服：务人员的工资—、社会保险费和按规！定提取？的福利费用;—
：
《 】(二)物业》共用部分《、共用设施》设备：的日常运行、—维护费用;
！
— ？ (：三)物业管理区【域清洁卫生》费用;？。
《
！ ，(四)物业管理区】域绿化养护》费用;
》
：
《 —(五)物业管理【区域秩？。序维护？费用;
【
： (！。六)办公费用;【
》
》 ：。 ：(七)物业服—务企业固定资产折旧！;
：
《
【 (八)》物业服务合》。同，约定的其他事项
】
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【 第三十一条 【 物业管理区域【内供水、供》。电、供暖、燃—气、：通讯等？单位应当收费到户】服务过程中产—生，的损：耗由供？应，单位承担《
？
，。。
【 (一)业【主专有部《分以单个业主—作为最终用》户;
！ ？。 (》二)业主共有部分】以，共有业主作为—最终：用，户，。
》
， 第》三十二条 —专有物业部分有危】害或可？能危害公共安全、】公，共利益及他人—合法权益《的所有人应当及【时修缮业主委员会】或物：业服：务，企业通？。知，。后仍未？进行：。修缮：的经业主委》员会同意由物业【服务企业进》行修缮费用由—所有人承担》
— 共用物业部！分危害或可能危害公！。共，安，全、公共利益及他人！合法：权益的经业》主委员？会，同意由物《业服务企业进行修缮！维修：。。费，用由共用《物业部分所有人承】担
：
【 物业出现必【须维修养护的—情，。形业主或者物业服】务企业未进行维护】的县级房《地产行政主管部门】。应当督促实施
！
：
第—三十三？条 建设》单位应当按照—下列规定时》限完成前期物业【服务的招标投—标，工作：
！ (一)】新建现售商品—房项目应当在现售前！30日完成;—
？。。
：
《 ： (二)预【售商品房《项目应当在取得【商品房预售许可证】之前：完成;
】
！(三)？非出售？的新建物业》项目应？当在交付使》用前90《日完成
！ 市、县、】区房地产行政—主管部门负责本【行政区？域内物业《服务招标《投标活动的监督【管理
【
前期物业！服务企业选聘后【建设单位应当和物业！。服，务企业签《订书面的《前期物业服务合【同合同？内容应当包括—物业基本情》况管理服务的—具体内容、》标，准和费用双》方权利和义务—合同期？限违约责任等—
【 ？第三十四条 业】主将住宅改变为【经营性用房的—除遵：守，。法律、法规和管【理规约的规定外【还应当？经有利害关系业【主的书面同意且【不得影响物业管理区！域内的公《。共空间使《用、维护
！
第三十五！条 ： 住宅物业、—住宅小区《内的非住宅物业或】者与单幢住》宅楼：结构相连的非住【宅物业的业主应当按！照国家有关规定交】纳专项？维修资金
—
，
，
专项维！修资金属于业主【所有专项用于物【业保修期《满后物业共用部位】、共：用，设施设备的维—修和更新、改造不】得，挪作他用
【
【第三十六《条 供排》水、供电、供气、】供热等经营》单，位应当按《以下规定负责物【业管理区域》内相关设施设—备，。(业：主自行增《加的：设施设备《除外)的维修、养护！和更新？
？
— ， (一—)业：主终端计量水表及】以外的供水设施设备！;
：。
，
，
】 ： (二？)业主终端》计量电表及以外【的，。供电设施设备—(集中设表的为用】户户外？的供电设施设—备);
！ (！三)业主燃》气用具、《连接燃气用具胶管】以外的燃气设施【设备;
《
！ (四—)业主户外分户【阀及：以外的？供热设施设》备;
《
》。 ： (五【)业主楼外排水井】及以：。外的：排水设施设》备
【 《第三十七条 【房屋业主《或使用人《不得：随，意改变房屋的总体】。设计功能和公共设施！使用功能确需—改变的应当符合【规划：。设计要求和结构【安全标准并征得相邻！业主：、使用人和业主委】员，会的书面同》意
？
》 业主或者使用！人不得有以下行为】
，
，
，
】 (一)损坏】。房，屋承重结构破—坏房屋外貌擅—自改变？房屋用途;
【
！ ， (？。二)对房屋的—内外承重《墙、梁、柱、楼板、！阳台：、天台、《屋面等进行违章凿】、拆、搭占等;【
？
！ (三《)存放不符合安全】标准的易燃、—易爆、剧《毒、放射性危险物品！和超过荷载的—物，品;：
》
】 (四？)利：用，房屋从？事危害公共利益和侵！。害他人正当权益的】。。活动
】 ： 第三十八条 】 物业服务企业要】求提前解除物业合】同应提前两个月告】知业主委《员，会按规定《做好各？项移交工《。作并承？担相应责任
】
，
？。 ？业主大会决定—解聘物业服务—企业业主委员会应当！提，前60天通》知物业服《务企：。业
【 业》。。主，大会决定选聘—新的物业服务企业】后原物业服务企【业拒不退《出或不按规定—移交物业管理—用房和有关资料的由！房地产行政主管【部门责令其限—期退出或移》交;逾期拒》不退出或移交的【处1万元以上3万】。元以下罚款并在资】质等级核准时不予核！准
《。
第三！十九条 业主、】使用人或者其—他，单位和？。个人违反本办法【第三十七条规定【的由县？级以上房地》产行政主管部门责】。令限期改正恢复原】状，按情节？轻，重可以并处100】0，元以上3万元—以下罚？款造成他《人损失的应赔偿【损，失
—。
， 《第四十？条 物业服务【企业、？业主、使《用，人违反？本办法的按》。照国：务院物业管》理条例和有》关法律、《法规的规定予—以处罚
【
第四十！一条： 房？地产行政主管部门及！其工作人员》未按规定履行—职责严？重影响？本行政区域物业【管理：的依法追究直—接负：责，的主管人员》和有：关责任人员的—。。责任：;玩忽职守》、滥用？。职权、徇私舞弊构成！犯，罪的依法追究刑【事责任
【
？ ， ， 第四十二条— 本？办法中以下用语【的含义
！ 共》用部位是《指住宅主《体承重结构部位【(包括基础、—内外承重墙》体、柱、《。。梁、楼板、屋顶等)！、，户外墙面、门厅【、楼梯间、走廊通】道，等
！ 共用设施设【备是指住宅》小区或单《幢住宅内《共，用，的上下水《管道、落水管、水箱！、加：压，水，泵、电梯、天线【、供：电线：路、：。照明、锅炉、暖气】线路、燃气线路、消！防设施？、绿地、道》。路、路灯、沟渠【、池、井、非经营】性车场？车库、公益》性文体设施和共用】设施设备《使用的？。房屋等
】
《 第四十三条 】本办法自2》006年《5月1？日起施行
》
，
