甘肃省【物业管理办法 ！ ？ ： 2006—年3月29日甘肃省！人，民政府令第》26号公布 【 ： ， ？    第一—。条 ： 根据？国务院物业》管理条例和有关【法律、法规》规定结合《我省实？际制定本办法 ！。    — 第二条  本【省行政？区，域内的物《业管理活动适用本办！法，   】。。  ：新建住宅《区，和配套设施比较齐】。全的原有住》宅区应？当实行物业管—理 【   ？ 配套设《施不全的原有住宅】区，由所在城市》人民政府《有关：部门和公《有住房出售》单，位筹措资金组织整】治创造条《。件逐步实行物业【管理  ！   配套设—施比较齐全》的大厦？、工业区等其他【物业推行物业—管理 —    》 第三条《 ， 省：建设行政《主管部门负》责，全省物业管》理活动的统》一，监督：管理县级以上房地】产行政主管》部门负责本行—政区域内物业—管理活动的监督管】理 》     其他】有关行政主管—部，门在各自《的职责范围内—做好相关的监—督，管理工作 》 ，    【 第：四条：  县级《以上：地方人民政》府应当扶持物业管理！行，业发展,物业服【。务企业按照国—家有关规定享受优】惠，政策  ！ ，  第五条  物业！。服务企业应当具有独！立的法人资格—在领取营业执—照后30日》。内向：物业企业资质管【理部门申请资质证书！,并按资《质，等级从事物》业，管理活动 ！     第六【条  物业管理从业！人员应当按照—国家：有关规定取得执业】资格证书 ！   ？。  第七条  划分！物业管理区域—应当充分考虑共用】设施设备《、建筑物规模、社区！建设等因素》遵，循方便生活和工【作有利于社区—建设和管理降低【。管理成本提》高服务水平的—原则 【     》第八条  有以下情！形之一的物业—所在地市、区—、县房地产行政主管！部门可以《将其确定《为1个物业管理【区域并由《1个物业《服务企业实施物业管！理  】   ？    (一)【属，于独立封闭式小区的！。; ： 》        (！。二)处于同一街区或！者位置相邻的;【 ， ，    【     》(三：)配套设施设备【可以共？享的; 》  》   ？    (四)商贸！、办公、《医院、学校、工【厂、仓储等》非住：宅物业及单幢商住楼！宇具有独立共用设】施设备并能》够，封闭：管理的;《 《。 ：    《    (》五)其他可以整【治成一个物业—管理区域的 【     根！据前款第(二—)、(三)、(【五)项确定》的，物业管理区》域建筑物《规模：一般不小于3万平】方米：    ！。 物业管理区域划分！后县级？房地产行政》主管部？门应：当在物业《管理区？域内公告 】 ：    第九条【  物业《所在地县级房地产】行政主管部门—应当建？立物业管理区—。域档案档《案，资料应当载明—。以下事项 【     【    (》一)物业管理—区域：的范围、占地面积】和建筑面积;—。  【       【(二)共用设施设备！情况：;， ： 《。     》   (三)建设单！位，、，产权单？位; 【     》  ： ， (四)业主总户】数、居住人口、产】权构成比例; 【    】   ？  (五)物业【服务企业名称、【管理时间物》业服务企业变更的业！主委：员会：应当及时向物业所】在地县级房地产行】。政主管？部门备案 】  ？ ，  第十《条  物业管理【区，域内的全体业—主组成业《主大会业主大会按】照国家有关规—定开展活动》 》     业主人数！在50人以》上(含本数)—。1，00人？以下的由《全体业主《。组成业主大会;业】主，人数少？于50人且经全体业！主一：致同意决定不成【立业：主大会的由业主共同！履行：业主：大会和业主委—员会职责 】     业主】人数在？。100人以上—(，含本数)《。的，可按幢、《单元、楼层等为单】位推：举业主代表参加业】主大：会业主代表一般不】。得少：于3：。0人 《 《    第十—一条 ？ 下列事项由业主共！同决：定  】    《   (一》)制定和《修改业？主大会议事》规则; —  《       (二！)制定和修改—管，理规：约; —  ？。       (】三)选举《业主：委员会或者》更换业主委员会成员！;   ！     》 (四)选聘和【解聘物？业服务企业; 【     ！    (五—)，筹集和使用专项【维修：资金：; 《 ？        】(六)改建、重建】建筑物及其附—属设施; ！      —   (七)有【关共有和共同管理】权的：其他重大事项 】     】第十二条 》 业主大会会—议可以采用集体【讨论的形式也—可以采用书面征求】。意见的形式;—但是应当有物业管理！区域内专《有部分占建筑物【。总面：积过：半数的业主且占【总，人数过半数的—业主参加《    ！ 业主大《会决定本办法—第十一条第(五【)项和第《(六)项规定—的事项应当经专有部！分占建筑物总面积】2/3以上》的业主且《占总人数2/3以】上的业主同意;【决定本办《法第十一条规定【的其他事项应当【经，专有部分占建—筑，物总面积过半数【的业主且占总人数过！半数：的业主同意 【 ， ， ：    业主大【会或者业主委—员会：的决定对业》主具有约束》力  】   业主大会或】者业主委员会作出的！决定侵？害业主合法权益的受！侵害的业主可以请】求，人，民，法院予以撤销 ！     第】十三条  一个物】业管理？区域内已交付—业主使用的房屋【建筑：面积达到50%以上！。或者达？到，30%以上不—足50%但首—个房屋单《元出售并实际交【付，使，用已：满两年的《应当召开《首次业主大会—。 —  ：。  符合前款—。规定的建设单位应】。当书面报告县级房】地产行政主管部门】并提供业主清册、物！业建筑面《。积、物业出售并【交，付使用时《间等文件《资料;建设》单位未及《。时书面报告的业【主可以向县级—房地产行政主管部门！提出成？立业主大会的书面】要，求 ？ ： ：    第十四【条  首次》业主大会筹备—组应当在物业—所在地的《县级房地产行政主管！部门：和街道办事》处(：。乡镇人民政府—)的指？导下由业主代表、建！设单：位(包括《公，有，住房出售单位—)组成 【    》 县级房地产行【政主管部门在首【次业主大会筹备【。组成立1《5日内应当以书面】形式在物《业管理区域内—公告  ！ ，  第十《五条  业主大【会确定业主》投票权数可以按照】。下列方？法认：定专有部分面积【和建筑物总》面积 【        】 (一)专有部分】面，积按照不动》产登记簿记载的【面积计算;尚—未进行登记的暂按】测绘机构《的实测面积》计，算;尚未进行—实测的暂《按房屋买卖合—同记载的面积—计算; 》      ！   (二)建筑】物总面积按》照前：项的统计总》和计算 》  》   第十六—。条  业主》大会确定业主投票权！数可以按照下列方】法，认，定，业主人数和总人数】 ？ ，        ！ (一)业主人【数按照专有部分的】数量计算一个—专，有部分？按一人计算但建设】。单位尚未出售和虽已！出，售但尚未交付的【部分以及《。。同一买受人拥有一个！以上：。专有部分的》按一人计算; 【 》。  ：   ？ ，。  (二)总人数按！照前项的统计总和】计算 【     第十【七条 ？ 业主？大会：召开时？间按规？定公布后业主因【故不能参加的可书面！委托代理人参—加;业？主代表因故不—能参：加的其？所代表的业》主可以重新》选举1名《业主代表参加;未书！面委托他人和—另外推选业》主代表参加的视为弃！权但必须服从业主大！会的决定 】。    》 ，第十八条  业主】。委员会委员的组【成应为？5人以上的单—数具体人数》由业：主大会确《。定业主？委员会根据业—主大会赋予的职【责作出的《决，定对业主和使—用人具？有约束力 ！     》业主委员会委员【应当由热心公益事业！、责任心《强、：具有一定法》律知识和组织—能力的业主担任 】 ：  《   业《主委员会主任、副主！任在业主委员会成】员中推选产生 】 ：     业主】。委员会不得》从事：。经营活动其》成员不得在为本物业！管理区域提供管【理服务的《物业企业中任职 】 ： ，     第十九！条  业主委—员会应当《在选举产《生之日起30日内】将业主大会》会议决定、业主大会！议事规？则、：管理规约及业—主委员会名单等【向物业所在》地的县级房》。地产行政主》管部门和《街，道办事处、乡镇【人民政府备》案 ： 《    《 业主委员会任期和！换届由业《主大会决定 — ？ ：   ？ 第二十条》  首次业主大会工！作经费由《建设单位或原—产权单位承担无建设！单位或？原产权单位的由【全体：业主承担 】。    》 业主？大会和业主委员会】工作经费由》全体业主承担;经费！的，筹集：、管理、使用由业主！大会议事规则具【体规定 ！。    业》主大会和业主—委员会工作经—费使：。用情况每半年—以书面形式》在物业管理区—域内公告接受业主监！督和质询 【   》  第？二十一条 》 住宅物业管理【区域内？业主：、，业主大会选》聘，物业服？务企：业前建设单》位，应，当按：照国家？有关规定通过招标投！标方式选《聘具有相应资质的】物，业服务企业进行【前期物业管理—未按照？规定进？行物业管理招标投标！的不：得开展房屋销(预】)售活？动   ！  投标人少—于3：个或者房屋》建筑面积少于3万】平方：。。米(包？括同一建设项目【内非住宅的房—屋建筑面积)经物业！所，在地县？级房地产行》政主管部门批—准可以采用协议【。方式选聘具》有相应资《。质的物业服务企【业 —。     第二十】二条  建设项目】。竣工后建设单位应当！按规定组织项目综合！验收：分期建设的项目【。其配套？设施满足使用功能】要求的经分期—验收合格《。后方可交付使用【未经验收或验—收不合格的建设单】位，不得：。交付：使用产权管理部门】不得办理产权登记手！。续 ？。    【 建设单位》应当自验收合格之日！起15日内将建【设项目？综合验？收，报告报市、县房地产！行，政主管部门备—。案 ： ，。。。  》   第二》十三：条  建设单—。位或前期物》。业服务企《业应当在业主—大会选？聘物业服务企业后】在业主委员会的【监督下办《理资：料、设施设备、物业！共用部位及其他【应管事项的物—业管理移交验收手】续 ：  —   第二十四条】  商？。品房销(预》)售前建设》单位应当参》照国家建设部制定的！。示范文本制》定临时管理规—约与选聘的物业服务！企，业签订前期物业服务！合同：作为：房屋买？卖合同的附件房【屋买卖合同应包【括前期物业服务合同！约，定的内容 》 》。。    《第二十五《条  规划》、设计新建住宅小区！时应当按照不低【于开：发建设住宅》总建：筑面积的2‰3【‰的比例《确，定物：业管理用房》但最低不能低于【4，0平方米物》业管理用房应—为地面以上且设有服！务厅、办公用房、】。卫生间？、库房等设施—   】  ：第二十六条  建设！单位不得单》。独转让物业共用部分！的所有权和使用权 ！ ， ， ？  ：  任何单位和个人！。不，。得侵占物业管理区域！内的：共用部？分，  【   利《用物业共用》。部位、共用设施设备！进行经营性活动的】。应当在征得》相关业？主、业主大》会、物业服》务企业的同意—。后按照规定办—理有关手续所得收】益应当主要用—于补：充专项维修资金也可！以按：照业：主大会的决》定使：用 —   ？  第二十七条 】。 物业管理》区域内的机动—。车停车场(》库)应当优先—提供给本物业管【理区域内的》业主、使用人使用】停车位不得转—让给：物业：管理：。区域外的单位—、个人;停车位满足！业主需？要后仍有空余—的经业主委》员会同意后》可以临时有偿—提，供给物？业管：理区域外的》单位、个人使用【。所得收益应按前条规！。定使用 》 《    第二十【八条：  ：普通商品住宅小区物！业管：理服务收《费实行政府》指导价和级别管【理物业服务等级标准！、基准价及浮动幅】度，由，。省物价、建设—行政主？。管部门制定 ！     —普通：商品：住宅小区以外—的，物业管理服务收【费实：行市场调节价 】 ：   《  物业管》理费按月收取经业】主同意也可》按季收取 【  《   ？第，二十九条《。  建设单位未售出！。的及业？主购房未入》住的空置物业应当】缴纳物业管理费用】缴纳比例为》收费标准的7—0%但不《。得因此？而增加其他业—主，的负担 【 ，   ？  第三十条 【 物业？服务费主要用于以】下事项 —  《。 ，。      (一)！。管理服务人员的工资！、社会保《。险费和按规定提【取的福利费用; 】    】 ，  ：。  (二)物业共用！部分：、共用设施设备【的日常？运行、维护费用【; 》。      【   (三)物业】管理区域清洁卫生费！用; 【   ？。   ？   (《四)物业管理—。区域绿？化养护费用; 【  —       (五！)物业管理区域秩】序维护？费用; 》    【     (六)办！公，费用; —     【 ，   (七》)物业服《务企业固定资产折旧！; 【  ： ，。     (八)物！。业，服务合？同约：定的其？他，事项： —    第三十一】。条  物业管—。理区域内供水、供】电、供暖《、燃气、《通讯等单位应—。。当收费到户服务过程！中，产生的损耗由—供应单位承担 【 ？   《      (一)！业主专有部分—以单个业《主作为？最终用户《; ？ ， ？      —。  (？二)业主共》有部：分以共有业主作【为最终用《户 ： ？。。 ，     第三十二！条  专有物业【部分有？。危害或可能危害公共！安全：、公共利益及—他，人合：法权益的所有人应当！及时修？缮业：主委员会或物业服】务企业通知后仍未进！行修缮？的经业主委员会【同意由物业服务【企业进行修缮费用】由所：有人承担 》    】 共用？物业部？分危害或可能危【害，公共安全、公共利】益及他人《合法权？益的经业主》委员会同意由—物业服务企业进【行修缮维修》费用由共用物业【部，分所有人承》担 ： ： ？   ？ ，物业出现必须—维修养护的情形业主！或，者物业服务企业【未进行维护的县【。级房地产行政主【管部门？应当督促《实施 【     》第三十三条》  建设单位应当】按照下列规》定时：限完成前期》物业服？务的招标投标—工作  ！。       (】一)新？建现售商品房—项目应当在》现，售前30日完成;】 》      —   (《。二)预售商》品房项？目应当在《。取得商品房预售许】可证之前完成; ！ ：     —。。 ，。   (三)非出】售的新建物业项目】应，当在：交付使用前9—0，日完成 】     市、县、！区房地产行政主管】部门负责本行—政区域内《物业服？务招标？投标活？动的监？督管理 —    — 前期物业服务企】业选聘后《。建设单位应当和物业！服务企？业，签，。订书面的前期物【业服务合同合同【内容应？当包括？物业基本情况—管理服务的》具体内容、标准和】费用双方权利和义务！合同期限违约责【任等 《    【 第三？十四条  业主将】住，宅改变为《经营性用房的除【遵守法律、》法规：和管理规约的规定外！还应当经有利害关系！业，主的书面同意且【不得影响《物业管理区》域内的公共空—。间，使用、维护 —。 ，  》   第三十—。五条：  住宅物业、住宅！小区内？的非住宅《物业或者与》单，。幢住宅楼结》构相连的《非住宅物业》的业主应当按照国】家有关规定》交纳：专项维修资金 【  —。  ： 专项维《修，资金：属于：业主所有专项用于】物业保修期满后物业！共用：部位、共用设施设】备的维修和更—新、改造不得—挪作他用《 ：     】第三十六条 — 供排水、供电、供！气，、供：热等经营单位—应当：。按以下？规定负责物业管理区！。域内相关设施设备(！业主自？行增加的设施设【备除：外)的维修、—养护和更新 ！  ？  ：    《 (一)业主—终端计量水表及以】外的供水设施设【备; 《 ？        】 (二？)业主终端计量电表！。及以外的供电—设施设备(集中设】表的为用户》户外的供电设—施设备？); 》       ！  (三)业主燃气！用具、连《。接，燃气用具《胶管以外的燃气设施！设备; ！    《 ，   ？(四)业主户外分】户，阀及以外的供热【设施设备; —    】   ？  (？五)业主楼外排水井！及以外的排水—。设施设备 】    》 第三十七条 【 房屋业《主或：使用人？。不得随意改变—。房屋的总《体设：。计，功能和？公共设施使用功【能确需改《变的应？当，。符合规划设计要【求和结构安全标准】并征得？相邻：。业主、使用人和业主！委员：会，的书面同《意 【    业》主或：者使用人不得—有以下行为 — 》。    《    (一)【损坏房屋承》重结构破坏房屋外】。貌擅自改变房屋用途！; ： ？     —。    (二)【对房屋的内外承重墙！、梁、柱《、楼板、阳台、天】台、屋面《等进行违章凿、拆、！搭，占等; 】         ！(，三)存放不》符合：安全标准的易—燃、易爆《。、剧：毒、放射性》危险物品和超过荷载！的物品; 》 ：   》   ？   (四》)利：用房：屋从事危害公共【利益和侵害他人正】当权：益的活动 ！     第三十】八条  物》业服务企业要求提前！解除物业合同—应提前两个月告知业！主委：员会：按规定做好各项【移交工作并》承担相？应责任 》。     】业主大会决定解【聘物业服《务企业业主》委，。。员会应当提前60】天通知物业服务企】业 ？ ？     业主大】会决定选《聘新的物《业服务？企业后？原物：业服务企业拒—不退出或不按规【定，移交物业管理用房和！有关资料的由房地】产，行政主管部门—责令其限期退—出或移交;》逾期拒不退出或【移交：的处1万元以上【3万元以《下罚款并在资质等级！核准时不予核—准   ！  ：第三十九条  【业主、使用》人，或者其他单位和【个，人违反本办法—第三十七条规定【的由县？级，以上房地《产，。行政：主管部门《责令限期改正恢复】原状按情节轻重可】以并处10》00元以上3万元以！下罚款造成他—人损失的《应，赔偿损失 ！     第—四十条  物业【服务企业、业主、】使用人违反本—办法的？按照国务院物业管】。理条例？和有关法《律、法规的规定【予以处罚 ！ ，    第四十【一条  房地产【行政：主管部门《及其工作《。人员未按《规定履行职》责严重影响本行【政区域物业管—理的依法《追究直接负》责的主？管人：员和有关《责任人员的责任;玩！忽职守、滥用职权、！徇私舞弊构成犯罪的！依法追究刑事责任 ！ 》 ，   第四十二【条  本办法中以下！用语的？含义 】    《共用：部位是指住宅主体】承重结？构部位(包括基【。础、内外《承，。重墙体、柱、梁【。、楼板、屋顶—。等)、户《外墙面、门》厅、楼梯间、走廊通！道等 》 ：     共用设施！设备是？指住：宅小：。区或单幢《住，宅内共？用的上下《水管道、落水管【、水箱？。、加压水泵、电梯、！天线、供电线路、】照明、锅炉、暖气】线路、燃气线—路、消防设施、绿地！、道路、路灯、【沟渠、池、》井、：非经营性车场车库、！公益性文体设—。施和共用《设施设？备使用的房》屋等 ？ ：     第四！十三条 《 本办法《自2006》年5月1日》起施行 》