甘肃省物】业管理办法 【 ？ 200】6年3月2》9，日，甘肃省人民》政府：令第26《号公布 【   —  第？一条  根据国【务院物？业管理条例和有关法！律、法规规》定结合？我省实际制定本【办法 】    第二—条  本省行—。政区域内的物业【管理活动适用本办法！ 》     新建住宅！区和配套设施—。比较齐全《的原有住宅区应当实！行物业？。管，。理 【    配套设施】。不全的原有住宅区由！所在城市《人民政府有关部门】和公有住房出售单位！筹措资金组织整治】创，造条件？逐步实行《物业管理 】     —配，套设施比较齐—全的大厦、》工业区？。等其他？物业推行物业管理 ！ ：     【第三条  省—建设行政主管部门】负责全省物业管理活！动的：统一监督《管理县级《以上房地产行政主】管部门负《责本行政《区域内物业》管，理活动的监督管【理 — ，    其》他有关行《政主管？。部门在各自的职【责范围内做好相【关的监督管理工作 ！ ？   《  第四条  【县级：以上地方《人民政府《应当扶持物业管理行！业发展,物》业服：务企业按照国—家有：关规定享受优惠【。政，策 ：。 ： ？    《第五条  物业服务！企业应当具有—独立的法人资格在领！取营业执照后30】日内向物业企业【资质管理部门申请资！质证书,并》按资质等级》。从事物业管理活动 ！  —   ？第，六条  《物业管理从业人员】应当：按照国？家有：关规定取得执业资格！。。证书 】    第七条 】 ，划分物业管理区域应！当充分考虑共用设】施设备、建筑物规模！、社区建设》等因素遵循方便生活！和工：作有利于《社，区建设和管理降【低管：理成本提高服务【水平：的原则 《  —   第八条  有！以下情？形之一的物业所在】地市、区、县房地产！行政主管部门可以将！其确定为1个—物业管理区》域并由？。1个物？业服：务企业实施物业管理！   】      (【一)：属于：独立封闭《式，小区的; 【     【    (二)处于！同一街区或者位置】相邻的; ！         ！(三)配套》设施设备可以共【享的; 》  》      — (四)商贸、办公！、医院、学校—、工厂、仓》储等非住宅物业及】单幢商住楼宇具【有独：立共用设施》设备：并，能够封闭管理的; ！ ：   》      —(五)其他可以【整治成一个物—业管理？。区域的？ —    根据前款】第(二)《、(三)、(五)】项确定的物业—管理区域建》筑物规模一般—不小于3万平—方，米 ？     】物业管？理区：域，。划分后县级房—地，产行政主管部—门应当在物业—管，理，区域内公告》  【。  ： 第：九条  《物业：所在地？县，级房地？产行政主管》部门应当建》立物业？管理区域档案档案】资料应当载明以【下，。。事项  ！ ，。 ，  ：   ？(一)物业管理区】域的范围、占—地，面积和建筑》面积; ！      —  (二)共用设施！设备情况; 【     】  ： ， ，(三)建《设单位、产》权单位;《。 《  ？。。   ？    (四)【业主总户数、居住】人口：、产权？构成比例;》 ，  —       【(五)物业服务企业！。名称、？管理时间物》业服务企业变更【的业主委《员会应当及》时向物？业所在地县级—房地产行《政主管部《门备案？   】  第十条 —。 物业管理区域【内的全体业》主组成业主大—会业主大《会按照国家》有关规定开展活动】 —    业主人【数，在5：。。0人以上(含本数】)100人以下的】由全：体业主？组成业主《大会;？业主人数少于50人！且经全体业主一致】同意：决定不成立业主【大会的由业主—共同履行业主大【。会和业主委员会职责！  【   业主人数在】100人以上(含本！数)的可按》幢、单元、楼—层等为单《。位推举业主代表参】加业主大会》业主代表一般不【得少于30人 】   —。  第十一条  】下列事？项由：业主：共同：决定 【    《     (一【)制定和《修改业主《。。大会议事规则; ！     】    (二)【制定和修改管理规】。约;  ！       (三！)选举业《主委员会或者—更，换业主委员会成员】;  】      — (四)选》聘和解聘物》业服务企业; ！。 ？     》   (《五)筹集和使用专】项维：修，资金; 》      ！   (六》)改建？。、重建建筑物—及，其附：属设施？;  】    《   (七)—有关共有和》共同：管理权的其他重大事！项 》     第【十二条  业主大会！会议：可以采用《集体讨论的形式【也可以采用》书面征？求意见的形》式;但是应当有【物，业管理区《域内专有部分占【建，筑物总面积过半数的！业主且占总》人，数过半数的业主【参加 【  ：   业主大会决】定本办法《第十一条第(—五)项和第(六)项！规定的事项应当【经专有部《分占建筑物总面积】2/3以《上的业主且占总人数！2，/3以上的业主同】。意;决定本办—。法第十一条规定的】其他事项应当经【专有部分占》建筑物总面积—过半数的业主且占】总人数过《。半数的业主》同意  ！   业主》大会或者业主委员】会，的决定对《业，主具有约《束力 ？ ？     业主大！会或者业主委员会】。。。作，出的决定侵害业主合！法权益的《受侵害的业主可以请！求人民法院予以撤】销， 《   《  第十三条  】。一个物业管理区域】内已交付业主—使用的？房屋：建筑面积达到50%！以上或者达》到30%以上不足】50：%但：首个房？屋单元出售》。。并实际交付使—用已满两年的应当召！开首次业主大会【    ！ 符合前款规—定的建设单位应当】书面报告县级房地产！行政：主管部门并》提供业主清册、物业！建筑面积、物业【出售并交付》使用时间等文—件，资料;建设单位未】及时书面报告—的业主可以向县级】房，地产行政《主管部门提出—成立业主大会的书】面要求？   】  第十四条 【 首：次业主？大会筹备组应当在】物，业所在地的》县级房地产行政主】管部门和街道办【事处(乡《镇，人民政府)的指导下！由业主代表、建设】。。单，位(包括公有住【房出售单位)—组成  ！   县级房地产】行政：主管部门在首—次业主大会》筹备组成立1—5日内？应当以？书面形式在物业管理！区域内公告 — ？ ， ，   ？ 第：十五：条，  业主大会确定业！主投票权数可—以按：照下列方法认定专有！部分面积和建筑【物总面积 —    【 ，   ？ (一？)专有部分面积【按照不？动产登记簿记载的】面积计算;》尚未进行登记—的暂按测《绘机构的实测面积】计算;尚未进行【实测的暂按房屋买卖！合，同，记载：的面积计算》。; 《 ，       】  (二《)建筑物总面—积按照？前项的统计总和计】算 —     》第十六条  业主】。大会确定业》主投票权《数可以按照下—列方：法认：定业主人《数和总人数》 ， ：   》      (一)！业，主，人数按照专有—部分的数量计算【一个专？有部分按一人—计算但？建，。设单位尚未出售【。和，虽已出售《但尚未交付的—部分以及同一买【受人：拥有一个以》。上专有部分》。的按一人计算; 】     ！    《(，二)总人数按照前项！的，统计总和计》算 【    第十—七条  业主—。大会召？开时间按《规定公布后》。业主因故不能参【加的可书面委托代】理人参加;业主代表！。因，故不能？参加的？其所代表的业主可】以重新？选举1名《业主代？表，参加;未书》面委托他《人，和另外推选业主代表！参，加的视为弃权—但必须服从》业，主，大会的决定 — 《     第十【八，条，  业主委员—会委员的组》成应为5《人以上的单数具【体人数由业主大【会确定业主委—员会根据业主大会赋！予的职责作》。出的决定《对业主和使用—人具有约束力 ！ ？    业主委【员会委员《应，当，由热心公益事业【、责任心强、—具有一定法律知识和！组织能力的业主担任！ ： 《    业主—委员会主任、副主】任在业主委员—会成员中推选产生 ！ ？     业主】。委员会？不，得从事经营活动其】。成员不得在为本【物业管理区域提供】管理服务《的物业企业》中任职 —    — ，。第十九条《  业主委员会【应当在？选，举产：生之日起30日内】将业主大会会—。议决定、业》主大会议事规则【、，管，理，规约及？。业主委员会名单【等向物业所在地的】。县级房地产行政【主管部门和街—道办事处、乡—镇人民政府备案 ！。  》 ，  业？主委员会任期和换届！由业主大会决—定 【    第》。。二十条  首次【业主大会工作经费由！建设单位或原产权】单位承担无建设【单位或？原产权单位的—由全体？业，主承担 —     业】主大会和业》主委员会工作—经费由全体业主承担！;经费的筹集—、管理、使用由业】主大会？议事规则具体规定】 —    业主—大会和业主》委员会工作经费使】用情况每半》年以书？面形式在《物业管理区域—内公告接受业主监】。督和质询 ！     第二十】。一条 ？ 住宅物业管理区域！内业主、业主—大，会选聘物《业服：务企业前建》设单位？应当按？照国：家有关规定通过【招标投标方式—选聘具有相应资质的！物业服务企业进行】前期物业《管理未按《照规定进行》物业管理《招标投标《的不得开展》房屋销(预)售活】。动  】   投《标，人少：于3个或者房—屋建筑？。面积少于3》万平方米(包—括同一建《设项：目内非住宅的—房屋建筑面》积)经物业》。所在地县级房地产】行政：主管部门批准—可以采用协议方式】选聘具有《相应：资质的物《业服务企业 】 ：     第—二十二条 》 建设项目竣工后建！设单：位应：当按规定组》织项目综合》验收：分期：建设：。的，项目其配套设施满足！使，用功能要求的—经，分期：验收合格后方可交】付使用未经》验收或？验收不？合格：的建：设单位不得交付使用！产权管理《部门不得办理产【权登：记手续 】     建设【单位应？当自验收合格之【日起1？5日内将建》设项目综合验收报告！报市、县房》地，产行政主《管部门备案 【 ？ ，    第二十三】条  建设单位或前！期物业服《务企业？应当在业《主大会选聘物业服】务企业后在业主委】。员会的监督下办理资！料、设施设备、【物业：共用部位《及其他应管事项的物！业管理移交》验收手续 ！   ？  ：。第二十四条  商】品房销(预》)售：前建设单位应当【参照国家建》设部制定的示范文本！制定临时管》理规约与选聘—的物业服务》。企业签订前》期物业服务》合同作为房屋—买卖合同《的附件房屋》买卖合同《应包括前《期物业？服务合同约定的内】容   ！  第二《十五条  》规划、设计新建住宅！小，区时应当按照不低】。。于开：发建设住《。。宅总：建筑面积的2‰3】‰的比？例确定物业管理用房！但最低不能低于【40平方米物业管】理，用房应为《地面以上且》设有服务厅、办【公用房、卫生间【、库：房等设施 【  《   第《。二十六条  建【设单位不得单独转让！物业共用《部，分的所有权》和使用权《 ？    — 任：何单位和个》人，不得侵占物业管理区！域内的共《用部分 】  ：  ： 利用物业》。共用部？位、共用设施设【备进行？经营性活动》的应当在征得相【关业主、业主—大会：、物业服务企业的】同意后？按，照规定办理有—关手续？所得：收益应当主要—用于补充《。专项维？修资金？也可以按照业主大会！的决定使用 】  《   第二十七条】  物业《管理区域内的机【动车停车场(—库)：应当优先提供—给本：。物业管理区域—内的业主《、使用人使》用停车位不得—转让给物业管—理，区域外的单位—、个人;停车—位满：足，业主需要后仍有空】余的经业主委员会】同意后可以临—。时有：偿提供给物业管理区！域外的单位、个人使！用所得？收益应按《前条规定《使用 《 《    第二十八条！  ：普通商品住宅小【区物业管理服—务收费实行》政府指？导价和级别》管理物业服务等级标！准、基准价》及浮动幅度由省物价！。、建设行政主管部】门制定 —    — ，普通商品住宅小【区以外的物》业管理服务》收费实行市场调【节价 ？ ， ， ，。     物【业管理费按月收【取经：业主同意也可按季】收取 【     第二十】九条：  建设单位未【售出的及业》主购：房未入住的》空置：物业应当缴纳物业管！。理费用缴纳比—例为收？费，标准：的70%但不—得因此而增加其他】业主的负担 【     】第三十？条  物业》服务费主要用于以】下，事项 】        (！一)管理服务人【。员的工？资、社会保险费【和，按规定提取的—福利费用; 】     【。    (二—)，物业共用部分—、共用设施设备【的日常？运行：、维护费《用，;  】       【(三)物业》管理区域清洁卫生】费用;？ ，    】     》(四)？物业：管理区域绿化养护费！用; 《   —。     》。 (：。五)物业《管理区域秩序维护】费用; 】 ，  ： ，     (六)办！公费：用; 《。      ！。   (《七)物业服》务企业固定资产折】旧; 《      ！   (《八)：。物业服？务合同约定的其他事！项 》 ：    第三十【一条  《物业管理区域内供水！、供电？、供暖？、燃气、通讯—等单位应当收—费到户服务过—程中产生《的损耗？由供应单位承担 】 》   ？     (—一)业主专》有部分以《单个业主作为最终用！。户; 【       【  (二)》业主：共有部分以共有【业主作为《最终用户 》 ：。 ，     第【三十：二条  专有—物业部分有》危害或？可能危害公》共安全？、公共利益及他【人，合法权益的》所有人应当及时修缮！业主委员会或物业】服务企业《通知后？仍未进行修缮—的，经业主委员会—同意：。由物：业服务企业进行修】缮费用由所有人承】。担 ： ：     【共用物业部分—危害或可能》危害公共安全—、公共利益》及他人合法权益【。的经业主委》员会同意由》物业服务企业进行】修缮：维修费用由共—用物：业部：分所有人承担 【 ？     物业】出现：必须维？修，养护的情形业主或】者物业？服，务企业未进》行维护的县级—房地产行政主管【部门：应当：督促实施 【 ：     第三十三！条，  建？设单位？应当按照下》列规定时限完成前期！物业服务的招标【。投标工作 —    【     (一)】新建：现售商品房项目应】当在现售《前30日《完成; 》 《。   ？     (二)预！。售商品房项目—应当在取得商—。品房预？售许可证《之前完成《;   ！。      (三】)非出售的》新建物业项目应当】在交付使用前9【0日：完成  ！。  ： 市、县、区房地产！行政主管部门—负责本行政区域内】物业服务招》标投标活动的监【督管理 》   —  前？期物业服务企—业选聘后《建设单位应当和【物，。业服：务，企业签订书面的前】期物业服务合同合】同内：容应：当包括物《业基本？。情，况管理服《务的具体内容、标】。准和费用双方权利】和义：务合同期限违约责任！等 《    — 第三十四》条  ？业主：将住宅改变》为经营性《用房的除遵》守法律、《法规和？。。管理规约的规定【外还应当经有—。利害关系业主的【书面同意且不得影】响物业管理区域内的！公共空间使》用、维？。护   ！  第三十五条  ！住宅物业、住—宅小区内的非—住宅物业或者与单幢！住宅楼结构相连的】非住宅物《业的业？主应当按照国家【有关规定交纳—专项维修资金— ？  《  ： 专项维修资金属】于，业主所有专项用于】物业保修期满后【物业共用部位、【共用设施设备的【维修和？更新、？改造不得挪作他用 ！ ， ？     第—三十六条《 ， 供排水、供—。。电、供？气、供热等经营单】位应当按以下规定】负责物业《管理区域内相—关设施设备(业主】自行增加的设施【设备除？外)的维修、—养护和更新 ！ ，       【  (一)业—主终端？计量水表及以外【的供：水设施设《备;： —        (！二，)业主终端计量【电表及以外的—供电设施设备(【集中设表的》。为用户户《外的：供电设？施设备)《; ？    【     (三【)业主燃气用—具、连？接燃气用《具胶管以外》的燃气设施设备【;， ：。 《 ，       (】四，)业主户外分—户阀及？以外的供热设施【设备; — ？。        】。。(五)业主楼外排】水井及以外的—排水：设，施设备 ！    第》三十七？条  房屋》。业，主或使用人》不得随意《。改变房屋的总体设计！。功能：和公共设施使—用功能确需改—。变的应？当符合规划设计要求！和结构安全标准【并征得相邻》业主、使用人和【业主委员会的—书面同意 】     业【主或者使用人—不得有以下行—为   ！    《  (一《)损坏房屋承重【结构破坏房屋—外貌擅自改变房屋】用途; 【 ：    《    (二)对】房屋的内外承—重墙、梁、柱、楼】板、阳台、》天台、？屋面等进行违章凿、！拆、：搭占等; 【    —   ？  (三)存放【不符合？安全标准的易燃【、易爆？、剧毒、放射性危】险物品和超过—。。。荷载的物《品; 》。      】   (四)利【用房屋从事危害公】共，利益和侵害他人【。正当权益的活—动 ？ ， ？。 ，   第三十八【条  ？物业服务《企业要？求提前？解除物业合》同应提前两》个月告知业主委员】会按：规定做？好各项移交工作并承！担相：应，。责任 》。   》  业主大会决【定解聘物业服—务企业业主委员【会应当提前60天通！知物业服务企业 】    】 ，业主大会决定—选聘：新的：物，。业服务？企业：后原物业《服务企？业拒不退出》或不按规定》移交物业管》理用：房和有关资料的【由房地产行政主【管部门责《令其限期退出或移交！;逾期拒不退—出或移交的处1【万元以上《3万元以下罚款【并在资质等级—核准时不予核准 ！   —  第三《十九条  业—主、使用人或者【其他单？位和个人违反—本办：法第：三十七条规定的由县！级以上房地》产行：政主管部门责—。令限期？改正恢？复原状按情节轻重】可以并处1000元！。以上3万元》以下罚款造成他人损！失的应赔偿损—失 》。     第四】十条  物业服务】。企，业、业主、使用【人违：。反本办？法的按？。照国务？院物业管理条—例和有关法律、【法规的？规定予以处》罚   ！  第四十一条【。  ：房地产行政主—管部门及其工作人员！未按规定履行职责严！。重影响本行政—区，域物业管理的—依法追究直接负【责的主管人员和有】关责任人《员的：责任;玩忽职守【、滥：。用职权？、徇私舞弊构成犯】罪的依法追究刑事】责任： 《    》 第四十二条  本！办法中以下用语的含！义 ：    】 共用部位是—指住宅主体承重【结构部位(包—括基础、内》外承重墙《体、柱？、，梁、楼板、屋顶等】)、户外墙面、门】厅、楼？梯间、走廊通道等 ！ ，     】共用设施设备是【指住宅小《。区，或单幢住宅》内，共用的上下水管道、！落，水管、？。水箱、加压》水泵、？电梯、天线》、供电线路、照【明、锅炉、暖—气线：路、燃气线》路、消？防设施、绿地—、道路、路灯、【沟，渠、池、《井、非经营性车场】车库、公益》。性文：体设施和《共用：设施设备《使用的房屋等 】     第！四，十三：。。条  本办法自2】006年《5月1？日起施行《 ：