甘肃省物】业管理办法 — 》 20—06年3月29日甘！肃省人民政府—令第：26号？公布： ？  —。 ，  第一条  根据！。国务院物业管理条例！和，有关法律、法规规定！结合我省实》际制定本《办，法 ？ ？  ：。   第二条  】。本省：行政区域内的—物业管理活动适用】本办法 】     新建住宅！区和：配套设施《比较齐全的原—有住宅？区，应当实行物》业管理 — ，    》 配套设施不全的原！有住宅？区由所在城》市人民政《。府有关部门和公有住！房出售？单位：筹措资金组织整【治创造条件逐步实行！物业管？理 —     配套设】。施比较齐《全的大？厦、工？业区等其他物—业，推行物业管》。理 【   ？ 第三条 》 省建设行政主【管部门负责全省【物业管理活动—的统：一监督管理县—级以上房地产行【政主管部门》负责：本行政？区域内物业管理活】动的：。监督管理 】     其【他有关行政主管部门！在各自的职责范围内！做好相关的监督【管理工作 ！     第四条 ！ 县级以上地方人民！政府应当《扶持：物业管理《行业发展《,，。物业服务企业按照】国家有关规定享受】优惠政策 》  —   第五》条，  物业服务企业应！当具有独立的法人资！格在领取营业执【照后：30：日，内向物业企》业资质管理部门申请！资质证？书，,并按？。资质等级从事物业】管理活动《 《    》 第六条  物【业管：理从业人员应当按】照，国家有关规定取得】执业资格《证，书 《 ？ ，。   第七条—  划分物业管理区！域应当充分考—虑共用设施设备【、建筑物规模、【社区：。建，设等因素遵循方便】。生活和工作有—利于社区建设—和管理降低管—理成本？提高服务水平的原则！ 》   ？  第八条  有以！下情形？之一的物业所—在地市、区、县【房地产行政》主管：部，门可：以将其确定为1【个物业？管理区？域并由1《个物业服务企业实】施物：业管理 ！ ，。       (一！。)属于独立封—闭式小？区的; 》    【     (二【)处于？同一街区或》者位置相《。邻的; 》 ，     【    (三)配】套设施设备可以共享！的; 】     》   (四)商贸、！办公、医院》、学校？。、工厂、仓储—等非住宅物》业及单幢《商住楼宇具有独立共！用设施设备并能够】封闭管理的;— —。       【 (五)其他可【以整治成一》个物业管理》区域的？   】  根据前款第(】二)、(三)、(五！)项确？定的物业管理—区域建筑物规模一】般不小于《。3万平方米 】 ，     物【业管理区域》划分后县级房—地产行政《主管部门应》当在物业管理区域内！公告 【     第九条 ！ 物业所在》地县级房地产行【政主管部门应当建立！物业管理《区，域档案档案资料应】当载明以下事—项  】。      — (一)《物业管理区域—的范围？。、占地面积和—建筑面积《。。;  】 ，   ？   (二)—共用设施设备情况;！。   】    《  (三)建设【单位、？产权：单位：;， ，。   【      (四)！业主总户数、居住】人口、产《权构成比《例; — ，       【  (五)物业【服务企业名称、【管理时间物业服【务企业变更》的，业主委员会应当【及时向物业所—在地县级房地产行政！主管：部门备案《 《。    》 第十条  —物业管理区域内的全！体业主组成业主【大会业主大会按照】国家有关规定—开展活动 【。 ：     》业主人数在50人】以上(含本》数)1？00人以下的—由全体业主》组，成业主大会;业【主人数少于50人且！经全体业主一—致同意？决定不成立业主【大会的由《业主共同履》行业主大会和业主】委员：会职责 》    【 业主人数在—1，00人？。以上(含本数)【的可按幢、单—。元、楼层等》。为单位推举业主代表！。参加业主大会—业主代表一般不【得少于30人 ！。  《  ： 第十一条  下】列，事，项由业主《共，同决定 《 ： ：       【 ， (一？。)，。制定和修改》业主大？会议事规则; ！ ，        ！ (二)制定和修改！管理规约《;，    ！   ？。  (三)》选举：业主委员会或—者更换？业主委员会成员;】 《      【。   ？(四)选聘和解聘物！。业服务？企业：; 《     【 ，   (五)筹集】。和使用专《项维修资金;— 《       】  (六)改建、】重建建筑《物及其？附属设施; 】     【 ，   (《七)有关共有和【共同管理权的其【他重：大事项 】   ？  第十二条— ， 业主大会》会议可以采用集体讨！论的形式也可以采用！书面征求意见—的形式;但是—。应当有物业管理区】。域内专有部》分占建筑物总面积过！半数的业主且—占总人数过半数【的，业主参加 【    — ，业主大会《决定本办法第—十一条第(五—)项和第(六—)项规？定，。。的事项应当经—专有部分占》建筑物总面》积2/3以》上的：业主且占总人数2】/3以上的》业主同意;决定本】办法第十一条规【定的其他事》项应当经专》有部分占建筑物总】。面积过半数的业主】。且占总人《。数过半数的业主【同意  ！   ？业，。主大会或者业主委员！会的决定对业主【具，有约束力 —    【 业：主大会或者业主【委员会作出的决定侵！害业主合法权益的】受侵害？的业主可以请求人民！法院予以撤销 ！。。  《   ？第十三条  一个】物业管理区域内【已交付业《主使用的房屋建筑】面积达到50%以上！或者达到3》0，%以上不足50【。%但首个房屋—单元出售并》实，际交付使用已—满两年的应》当召：开首次业主大—会  】   符合》前款规定的》建设单位应当书面】报告县级《房地产行政》主，管部：门，并提供业主清册、】物业建筑面积、【物业：出售并交付使用时间！等，文件资料;建设【单位未及时书面报告！。的业主可以向县【级房地产行政主管部！门提：出成立业主大会的书！面要求？ ， 《     》第十四？条  首次业—。主大会筹备组—应当在物业》所在地？的县：级，房地产？。行政主管《部门和街《道办事处(》乡镇人民政府)的】指导下？由业主代表、—建，设单位(包括公【。有住房出售单位)】组成  ！   县级房地产】行政主管部门在首】次业主大会筹备组成！立15日内》应，当以书面形式在物】业管理区域内—公告  ！   第十五条【  业主大》会确定？业，主投票？。权数可以按照下列】。方法认定专》有部分面积》和建筑物《总面积 《。  —。  ：    《 (一)《专有部分面积按照】不动产登记》簿记载的面积—计算;尚未进行【登记的暂按》测，绘机构的实》测面积计算》;尚未进《行实测的暂按房【屋，买，卖合同记《载的面积《计算; — ，     —    (》二，)建筑？物总：面积按照前项的【统计总和《计算 》   》  ：第十六条 》 业主？大会确定业主投票权！数可：以按照下列方法【认定业主人数—。和总人数 —。 ， ？        (！一)业主人数按照专！有部：分的数量计》算一个专有部分按】一人计算但建—。设单位尚未出售和】虽已出售《。。但尚未交付的部分】以及同一买受人拥】。有一个以上》专，有，部分：。。。的按：一人计？算; 》 ：     》  ：  (二)总人数按！照前项的统》。计总和计算 】  《   第十》七条  业主大会】召开时间按规—定公布后业主—因故不能参加的可】书面委托代理人【参加;业《主，代表因故《不能参加的其所【代，表，的业主可以》重新选举《。1名：业主：代表参加《;未书面委托他人和！另外推选《业主代表参加的视为！。弃权：但必须服从业主【大会的决定》  【   ？第十：八条  《。业主委？员会委员《的组：成应为5人》以上的？。单数具？体人数由业主大会】确定业？主委员会《根据业主大会赋予】的职责作出的决定对！业主和使用人—具有约？。束力：    ！ 业主委员会委【员应当由《热心公益事业、责任！心强、具有一定【法，律，知识和？组织能力《的业主担《任 》     业主委！员，。会主任、《副主：任在业主委员会【成员中？推选产？生 【    业主委员会！。不，。得从事经营活动其成！员不得在《。为本物业《管理区域提供—。管理服务《的物业企业中任职 ！  —   ？第十九条  业主】委员会应当》在选举产生之日【起30日《内将业？主大：会会议？决定、业主大会议】。事规则、管理规约】及业主委《员会名？单等向物业所在【地的县？。级房地产行政—主，管部门？和街道办事处、乡镇！人民政？府备：案   ！  业主委员—会任期和《。换届：。由业主大会决—定 【    《。第二十条 》 首次？业主大会工作经【费，由建设单位或原产】权单位承《担无：建设单位或原产权单！位，的由全？。体业主承担 ！ ：    业》主大会和业》主委员会工作—经费由全体业主【承担;经《费的筹集、管理、使！用由业主大会议事】规，则具体规定 ！ ：。    业主大会和！业主委员会工作经】费使：用情况每《半，年，以书面形式在—。物业管理区域—内公告接受业主监】督和质询 】。     第二十！一，条， ， 住宅物业管理区】域内业？主、业主大会选【聘物业服务企业前建！设，单位应当按照国家有！关规定？通过招标投标方式】选聘具有《相应资质的》物业：服务：企业进行前期物【业管理未按照—规定进行物业管理】招标投标的》。不得开展房屋销【(预：。)售：活动 】    投标人【少于3个或者房屋建！筑面积少于3万【。平方：米(包？括同一建设项—目内非住宅》的房屋建筑面积【)经物业所在—地县：级房地产行政主管】部门批准可以采用协！议方式选聘具有【相应：资质的？物业服务企业 】     第！二十二条《  建设《项目竣工后建设单位！应当按规定》组织项目综合验收分！期建设的《项目：。其配套设施满足使用！功能：要求的经分期验收合！格，后方可交付使用未】经，验收或验收不合格的！。建设单位不得—交付使用产权管【理部：门，不得办理产权登【。记，手续 】    建设单位】应当自验收合—格之日起15日内将！建设项目综合验收报！告报市、县房—地，产行政？主管部门备案 【    】 第：二十三条 》 建设单位或前【期物业服务企业应】当在：。业主大？会选聘物业服务【企业：后在业？主委员？会的监督下办—理资料、设》施设备、物业共【用，部位及其他应管事项！的物业管理移交验收！手，续 《。    — 第：二十四条《  ：。商品房销(预)【售前建？设单位应《当参照？国家建？设部制定的示范文】本制定临时管理规约！与，选聘：的物业服务》企业签订前期—物，业，服务合？同作为房屋买卖【合同的附件房屋买】卖合同？应包括前《期物业服务合—同约定的内容 【 ： ：     第二十】五条  规划、设】计新建住宅小区时应！当按照不低于开【。发建设住宅总建筑面！积的2‰3‰—的比：。。例确定物业》管理用房但最低不】能低于40》平方米物业管理【用房应为地面以上】且设有服《务厅、办公用房、卫！生间、库房》等设施 《 《  ： ，  第二《十六条  建设单】位不得单独转让【物业共用部分的【所有权和使用—权， ？     任】何单位和个人不得】侵占物业《管理区域内的共用】部分 《 《    利》用物业？共用部位、》共用设施设备进行】经营性活动的应当在！征得相关业》。主、业主大》会、物业服》务企业的同》意后按？照规定办理有关手】续所得收益应当主要！。用于补充专项维修资！金也可以《。按照业？主大会的决定使用】    ！ 第二十七条—  物业《管，理区域内的机动车停！车场：(库：)应当优《先提供给本物业管】理区：域内：的，。。业主：、使用？人，使用停？车位不得转让给【物业管理区》域外的单位、个人;！停，车位满足业主—需要后仍有空余的】经业：主委员会《同意后可以临时有】偿提供给物业管【理，区域外？的单位？、个人使用所得【收，益应按前条规定使用！ 《     第【二，十，八条  普》通商品住宅》小区物业管理—。服，务收费？实行政？府指导价《和级别？管理物业服务等级】标准、基准价—及浮动幅度由—省物价、建设行【政，主管部？门制定 【     普通商！品住宅小区以外的】。物业管理服》务收费实行市场调节！价 》  ？   物业》管理：费按月收《取经业主同意也可】按季收取《    ！。 第二十九》条  建设》单位：未售出的及业主购房！未入住的空置物【业应：当缴纳物业管理费用！缴纳比例为收费标】准的70%但不得因！此而：增加其他业》主的负担 【 ，。。    》 第三十条》  ：物业服务《费主要？。用于以下事项—  【      — ，。(，。一)管理服务人【员的工资、社—会保险费《和按规定提取的福利！费用; 》 ： ： ，    《   (二)物业】共用部？。分、共用设施设备】。的日常运行、维护】费用; 【。 ：   ？   ？  (三)》物业管理区域清【洁卫生费用; ！    —     (四)物！业管理区域》绿化养护费用; ！      ！   (五)物业】管理区域秩》序维护费用; 【   【 ，     (六)】办，公费用？;  】     》  ：(七)物业服务企】业固定资产折旧;】   】。      (【八)物业服务合同约！定的其？他事项 》。     】第三十一条  物业！管理区域内供—水、供电、供暖、燃！气、通讯等单—位应当收费到户服】务过程中产》生的损耗由供应单位！承担 【        】 (一)业主专有部！分以单个业主作为最！终用户？; ： ？       】。  (二)》业主共有部分以共有！。业主作为最终用户 ！ 》    第三十二条！  专有《。物业部分有》危害或可《能危害公共安全【、公共利益及—他，人合法权益的—所有人应当及—。时修缮业主委员会】。或物业服务企业通】知后仍未进行修缮的！经业主委员会同意】。由物：业服务？企，业进行修缮》费用由所有人承担 ！ 》  ：  共用物》业部分危害》或可能危《害公：共安全、公共—利益及？他人合？法权益的经》业，主委员？会同意由物业服务企！业，进行修缮维修费用由！共，用物业？部分所有人承担【 ：   — ， 物业？出现必须维修养护】的情形业《主，或者物业《服务企业未进行维护！的县：级房地产行》政主管部门应—当督促实施 —   【  第三十三条  ！。建设单位应当按照】下列规定时限完【。成前期物业服务的】招标：投标工作《 《  ？  ：     》(一)新建现售【商品房项目应当【在现售前30日完成！; 【        】(二)预售商品房项！目应当在取得商品房！预售许可证》之前完成; 】      】   (三)非【出售：的新建物《。业项目？。应当：在交付使《用前90日完成 】   【  市、县、区房】地产行？政主管？部门负责本行政区域！内物业？服，。务招标投《标活动的监》督管理 【 ，     前期【物，业服：务企业选聘后建【设单位应《当和物业服》务，企业签？订书面的前》期物业服务合同【合，同内容应当包括物】业，基本：情况管理服务—的具体？内容、标准和费用双！方权利和《义，务合：。同期限违约》责任等 》    【 第三？十四条 《。 业主将《住宅改变为经—营性用房的除遵守】法律、法《规和管理规约的规定！。外还应当经有—利害关系业主的书面！。同，意且不？得影响物业管理区域！内的公共《空，。间使：用、维护 ！     第—三十五条 》 住：宅物业、住宅—小区内的非住—宅物业或者与单幢】。住宅楼结构相连的非！住宅物？业的业主应》当，按照：国家有关规定—交纳专项维》修资金？。 》     专—项维修资金属—于业主所有专—项用：于，物业保修期满后【物业共用《部位：、共用设施设—备的：维修和更新、—改造不得挪》作他用 【。     第三十！六条 ？ 供排水、》。供电、供气、供热】等经：营单位？应当按以下规定负】责物业管理区域内】相关设施设备(业】主自行增《加的设施设》备除外)的》维修、养护》和更新 【   《     》 (一)业主终端计！量水表及以外的供水！设施设备; ！   《   ？   (二》)业主终端计—量电表及《以外的供电设施【设备(集中设表【的为用？。户户外的供电—设施设备《); 《   —     》 ，(三)业主燃气用具！。、连接燃《气用具胶管》以外的燃气设施【设，备; 】        】(四)业主户外分】户阀及以外的供热】设施设备;》 ：      ！   (五》)，业主楼外排水—井及以外的排水【设施设备 —    【 第三十七条—  房屋业主—或使用人不得随【意改变房屋的总体】设计功能和》公，共设施使《。用功能确需改变【的应：当符合？。规划设计要求和结构！。安全标？准并征得相邻业主】、使用？。人和业主《委，员会的书面同意 】 》    业》主或者使用人不【得有以下行为 】     】    《(一)损坏房屋承】重结构破坏房屋外】貌擅自改变房屋用】途;  ！       【(二)对房屋的内】外承重墙、梁、柱、！楼板、阳台、天台】、屋面等进》行，违章：凿、拆、搭占等;】 ？ ：。 ，      —  (三《)存放不符合安全】标准的易燃、—易爆：、剧毒、放》射性危险物品—和超过荷载的物品】; 》 ：    《    (四)利】。用，房屋从事危害公共利！。益和侵害他人正【当权益的活动— — ，   第三十八条 ！ 物：业服务企业要—求，。提，前解除物业合同应】提前两个月告—知，业主：。委员会按规定做好】各项移交工作并承】担相应责《任   ！  ：。业主：大，会决：定解：聘物业服务企业业主！委员会？应当提前《60天通《。知物业服务企业 】 ？ ， ， ，   业主大—会决定选聘新—的物业服务企业后】原，物业服？务企业拒不退出【或不按规定移—交物业管理用—房，和有关资料的由【房地产行政主管部门！责令其限期退出【或移交？;，逾期拒不退》。出或移交的》处1：万元以上3万元【以下罚款并在资质等！级核准时《不予核准 》 ？     第三十！九条  业主、使用！人或者其他单位和】个人：违反本办法第三【十七条规定的由县级！以上：房地产行《政主管部《门责令限期改正恢复！。原状按情《节轻：重可以并处1000！元以：上3万元以》下罚款造《成他人？损失的应赔》。偿损失 》 ： ：。   ？ 第四十条  物】业服务企业、业主、！使用：人，违反本办《法，的按照国务院物【业，管理：条例和有关法律、】法规：的规定予《以处罚 》     】第四十一条 — 房地产行政主管部！门及：其工作人《员未按规定履行【职责严？重影响本行政区【域物业？管，理的依？法追究直接负—责的：主管人员和有—关责任人员的责任】;玩忽职守》、滥用职权、徇私】舞弊构成犯罪的【依法追究刑事—责任 】    第四十二】条  本办法中以下！。用语的含义 ！ ：。    共用部【位是指？住宅：主体承重结构部位(！。包括基础、内外承重！墙，体、柱、梁、楼板】、屋顶等《)、户外墙面、门厅！、，楼梯：间、走廊通道等【 》     共—用设施设备是—指住宅小区》或单幢住宅内共用】的上下水管道、落水！管、水箱、》加，压水泵、电》梯、天线、供电线】路、照明、锅—炉、暖气《线，路、燃气线路—、消防设施、—绿地、道路、路【灯、沟渠、池、井、！非经营性车场—车库、公益性文体设！。施和共用《设施设备使用的房屋！。等 《 ？。   ？ 第四十三》条  本《办，法自2006年5月！1日起施《行 ？