甘肃省物业！管理办法 — ， 20！06年3月29日甘！肃省人民《。政府令？第26号公布 】  【   ？第一：条  根《据国务院物业管理】条例和有关法律、】法规规定结合我省实！际制：定本：办法 》   》 ， 第二条《  本省行政区【域内：的物业管理活动适用！本，办法 — ，     新建住宅！区和配？。。。套，设施比较齐全—的原有住宅区应【当实行物业管理 ！   —  配套设施—不全的原有住宅【区由所在城》市，。人民政府有》关部门和公有—住房出售单位筹【。措资金组织整治【创，造条件逐步实—行，物业管理《 ，。 》    配》套设施比较齐全的大！厦、工业区等其他物！业推行物业管理 ！     】第三条  省建设】行政主管部门负责全！省物业管《理活动的统》一监督管理县级【以上房？地，产行政？主管：。。部门负责本》行政区域内物—业管理活动的监【。督管理 ！    《其，他有关行政》主管：。部门在各自的职责】范围内做好相关的监！督管：理，工作 —     第四】条  县级以上地方！人民政府应》当，扶持物业管理行业】发展,物业服务企业！按照国家有关规【定享受优惠政策 】    】 第五条 》 物业服务企业【应当具有独》立的法人资格在领】取营：业执照后3》0日内向物业企【业资质管理》。部门申请资质—证书,并按资—质等级从事物业管】理活动 《     ！第六条  》物，业管理从业人员【应当按照《国家有关规定—取得执业资格证【。书   ！ ， 第七？条，  划分物》业管：理区域应当充分【考，虑共：。用设施设备、建筑】物规模、社区建设】等因素遵循方便生】活和工作有》利，于社区建设和管理降！低管理？成本提？高服务水平的原【则 ？ ：     第八条！  有以下情—形之一的物》业所在地市、区【、县房地《。产行政主管部门可以！。。将其确定为》。。1个物业管理区域】并由1个物业—服务企业实施—物，业管理 【      【  ： (一)属于独立封！闭式小区《的; 】      —  (二)处于同】。一街区或者》位置相邻《的; 《 ，  《 ，      (三)！配套设？施设备可以共享的】。; 》       】  (？。四)：商贸、办公、医【院，、，学校、工《厂、仓储等非住【宅物业及单幢商【。住楼宇具有独立共】用设施设《备并能够封闭管【理的; —   》    《  (五《)其他可以整治成】。一个物业管理区域的！  【   根据前款【第(二)、(三)】、(五)项》确定的物业》管理区域建筑物规】模一般不小于—3万平方《米， —。    物》业，管理：区域划？分后县级房地—。产，行政主？管部门应当在物【业管：。理区：域内公告 》 》    第九条  ！物业所？在地县级房地产【行政主管部》门应当建《立物业管理区域档案！。。档案资料应》当，载明以下事项— ：   —  ：   ？ (一)物》业管理区域的范围、！占地面积和建—筑，。面积;？ ？   》  ：    (二)共用！设施设备《情况：; 《 ：       【  (三)建—设单位、《产权单？位;  ！      — (四)《业主总户数、居住】人口、产权构成比例！; 【      —。  (五)》物业服务企业—名，称、管理时间物【业服务企《业变更？的业主委员会应当】。及时：向物：业所在地《县，级房地产行》政主：管部门备案 —    】 第十条《  物业管》理区域内的全体业主！组成业主大会—业主大会按》照国家有关规定【开展活动 【  《 ，  业主人数在5】0人以上(含本【数)100人—以下的由全体业主组！成业主大会;—。业主人数少于50】人且经全《。体业主一致同意决】定不成立业主大【会的由业《主共同履行》业主大会《。和业主？委员会职《。责 《 ：  ：   业主人数在】100人以上(【。含本数)的》可按幢、《单元、？楼层等为单位推【。举业主代《表参加业主大会【业主代表一般不得】少于30人 — 》    第》十一条  下—列事：项，由业主共同》决定： 》       【  (一《)制定？和修改业主大会议事！规则; 《     ！ ，   (二)制定和！修改：。管理规约; 【 ： ：        】。(三)选举业主委员！会或者更换》业主委？员会：成员; — ，   《     》 ，(四)选聘和解聘】物业服务企业; 】     ！    (五)筹】集和使？用，专项维？修资金;《 ：   —     》 (六？)改建？、，重，建建筑物《及其：附属设施; 【    【    《 (七)有关共有和！共同管理权》的其他？重大事项 —  》   第十二条【  业主大会—会议可以采用集【体讨论？的形式也可》以采用书《面征求？意见的形式;但是应！当有：。物业管理区域—内专有部分占建筑物！总面：积过半数的业—主，且占总人数过半【数的：。业主参加 》 ？     —业主大会决定—本办法第《十一：条第(五)项和【第(六)《项规定？的事项应当经—专，有，部分占？建筑物总《面积：2/：3以上的业主—且占总人《数2/3以》上，的业主同意;—决定：本办：法第十？。一，条规定的其》他事项应当》。经，专有部分占》建筑物总面积—过半数的业主且【占总人数《过半数的业主同【意 ？     业！。主大：会或者业主》委员会的决定—对，。业主具有约束—力  】 ，  业主大会—或，者业主委员会—作出的决定侵害业主！合法权益的受侵害的！业主可以请求人【民，法，院予以？撤销 ？。 ：   》  第？十三条  一个【物业：管理区域《内已：交，付业主使《用的房屋《建筑面积达到50】%以上或者达—到30%以上不足】50%？但首个房屋》单，。元出售并实》际交付使用》已满：两年的应当》召开首次业》主大会 ！    《符合前？款规定的建设单位】。应，当书面报告县级【房地产行《政主管部门并—提，供业主清《册、物？业建筑面积、—物业出售并》交付使用时间等文】件资料;建设单位】未及时？书面报告的业主【可以向县级房地【产行政主管》部门提？出成立业主大会【的书面要求 】   》  第十四条  】首次业主大》会筹备组《应当在物业》所，在地的县级》房地产行政主管【。部门和街《道办事处(乡—镇人民政府)—的指导下由业主代表！、建设单《位(包？括公有？。住房出？售单位)组成 ！     【县级房地产行—政，主管部门在》首次业主大会—。筹备组？成立：1，5日内应当以书【面形式在《。物业：管，理区域内公告—  【。   第十》五条  业主大【会确：定业主？。投票权？数可以？按照下列方法认定】专有部分面积和建筑！物总面积 】        ！ (一？)专有部分面积按照！不动产登《记簿记载的面积【计算：;尚未？进行登记的暂按测绘！机，构的实？测面：积计算;尚未进行】实测的？暂按：房屋买卖合同记载的！面积计算《。; —    《    《 (二)《建筑物？总面积按照前—项的统？计总和计算 【 ： ，     第—十六条  业主【大会确？定业主投票权数可】以按照下列方法【认定业主人数—和，总人数？   】 ，   ？  (一)业主【人数按照专有部【分的数量计算一个】专有：部分按一人》计算但建《设单位尚未出售【和虽已出售但—尚未交付《的部分以及同一买受！人拥有一《个以上专有部—分的按？一人计算; 【 ？    《    《 (二)总人—数按照前项的统【计总和计算 —  —   第《十，七条  业主—大会：召开时间按规定【公布后业主》因故不能参》加，的可：书面委托代理人参加！。;业：主代表因故不—能参加的其所代表】的业主可以重—新选举1名业—主代：表参加;未书面【委托：他人和另外》推，选业主代表参加的】视，为弃：权，但必须服从业主大会！。的决定？ ，   【  第十八条 【 ，业主委员会》委员的组成应为【5人：以上的单数具—体，人数由业主大会确定！业主委员会根据【业主大会赋予的职】责作：出的决定《对，。业主和？使用人？具有约束力 【     】业主委员会委员【应当由热心公益事】业，、责任心强、具有】一定法律知》。识和组织《能力的业主担—任   ！  业主《委，员会主任、副主任】在业主委《员，。会成员中《推，选产生 ！    业主委【员会不得从事经营活！动其成员不得—。在为本物《业管：。理区域？提供管？理服务的物业企【业中任职 — ，     第】十九条  业主【委员：会，应当在选举产—生之日？起30日内将—业主大会会议决定】、业主大会议—事规则、《管理：规约及业主委—员会名单等向—物业所在地的—县级房地产行政主】管部门和街道办事处！、乡镇？人，民政府备《案 【    业主委员】会任期和《换届由业主大—会决定 【 ：    第二—十条 ？ 首次业主大会工】作经费由建设单【位，或原产权单位承【担无建设单位或【原产权单位的由全体！业主承担 】    》 业主？大会和业主》委员会？工作经费《由全体业主承—担;经费的筹集、】管理、？使用由？业主：大会议事规则—具体规定 ！   ？  业主大会和【业主委？员，会工作经费使用情况！每半：年以书？面形式在物业管理区！域内公？告接受业《。主监督和《质询  ！   第二十一条 ！。 住宅物业管理【。区域内业《主、业主大会选【聘物业服务》企业前建设单位【应当按照国家有关】规，定通过招《标投标？。方式选聘具有—相应资质的物业【服务企业进行前期】物业管理未》。按照规？定，进行：物业管？理招标投标》的不得开展》房屋销(预)—售活：动 》   《  投标人少于3个！或者房屋《建，筑面积？。少于3万《平方米(包》括同一建设项—目，内非：住宅的房屋建筑面】积)经物业》所，在地：县级房地《产行政主管部—门批准可以采用协】议方式选聘具有【相应资质的物业服】务企业 》  》。   第二十二条】  建？设项目竣工后—建设单？位应当按规定—组织项目综合—验收分期《建，设的项目《其配：套设：。施满足使用功能【要求的？。经，分期验？收合格后方可—交，付，使用未经验收或【验收：不合：格的建设单位不得】交付使用产权管理部！门不得办理产权登记！手续 】    建设单位】应当自验收合—格之日起15日内】将建设？项目综合验收报告报！市、县房地产行政主！管部门备案 ！     —第二十三条  【建设单位或前—期物业服务企—业应当在业主大【会选聘物业服务企业！后，在业主委员会的监督！下办理资料、设【施设备、物业—共用：。部位及其他》。应管事项的物—业管理移交验收【手续 《 ：   《  第？二十四？条  商品》房，销(预)售前建设】单位应当《参照国家建设—部制定的示范文【本制定临时》管理规约与》选聘的物业》服务企业签订前期】物业：服，务合同作为房屋【买卖合同的附—件房：屋买卖合同》应包括前期物—业服务合同约定的】内，容   ！  第二十五条【  规划《、设计新建》住宅小区时》应当按照不低于开】发建设住《宅总建筑面积的【2‰：3‰的比例确定物业！管理用房《但，最低不能《低于40平》方米物业管理—用，房应为地面》以上且设有服务厅】、办：公，用，房、卫生间》、库房等《设施：   】。  第二十六条  ！建设单位不得单【独转让物《业共用部《分，的所有权和使用【权 《 ：    《 任何单位》。和个人不得侵—占物：业管理区域》内的：共用部分 ！   ？  利用物业—。共用部位、共用【设施设备进行经【营性活动的应—当，在征得相关》业主、业主大—会、物业服务企【业的同意《后按照规定办—理有关手续所得收益！应当主？要用于？补充：专项维修资金—也可以按照》业主大会的决定使用！ —   ？ 第二十七条  】物业管理区域内【的机动车停车—场(库)应当—优先：提，。。供给本物业管理区域！内的业主、》使用人使用停—车位不得转让给物业！管理：区域：外的单位、个人;】停，。车位：满足：业主需要后仍—有空余的经业主委】员会同意后可以【临时有偿《提供给？物业管理区域外【的单：。位、：个人使用所得收益】应按前条规定使用 ！  —   第二十—八条  普》通商品住宅》小区物业管》理服务收费实行政】府指导？。价和级别管》理物业服《。务等级标《准、基准价及浮【动，幅度由省物价、【建设行政主管部【门制定 【 ，    《。 普通商品住—宅小区？以外的物业管—理服务收费实行市场！调节价 》。 ？   ？  物业管理费按月！收取经业主同意也可！按，季收取 】  ：。   第二十九条 ！ 建设单位未售出的！及业主？购房未入住的空【置物业应当缴—纳物业管理费用缴纳！比例为收费标准【。的70%但不—得因此而增加其【他业主的负担— ？。 ：     第—。三十条  》物业服务费主要用】于以下事项 【    【   ？  ：。(一)管理》。服务人员《的工资、《。社，会保险费和按—规定提？取，的福：利费用; 【 ：        】 (二？)物业共用部分、共！用设施设《备的日常运》行、维？护费用; 》   【      (三】)物业？管，。理，区域清洁卫生费【用; 】   ？  ：。   (四》)物业管理区—域绿化养护费—用; 】       【 (五)物业管【理，区域秩序维》护费用; —     】    (六)办公！费用; 《 《 ，  ：。      (【七)物业服务—企业固定资》产折旧;《 ： ？       【  (八)》物业：服务：合同约定的其他事】项 ？ ？   ？  ：第三十？一，条，  物业管理区【。域内供水、》供电、供暖、燃气、！通讯等单位》应当：收费：到户服务过程中产生！的损耗由供应—单位承担 【     【    《(一)业主专有部分！以单个业主作为最终！用户; 【 ，         ！(二：)业主共有部分以】共有业主作为最【终用户 】 ，    第三十二条！ ， 专有物业部—分有危害或》可能危害公共安全】、公共利益及他【人，合法权？益的所有人》应当及时修缮—业主：委员会？或物业服《务企：业通知后《仍未进行修缮的经】。业主：委，员会：同意由物业服务【企业进行修缮费用由！所有人承担 【     】共用：物业部分危害或可】能危害公共安—全、：公共利益《。及他人合《法权益？的经：业主委员会》。同意由物《业服：。务企业？进行修缮《维修费用由共用物】业部分？所有：人，承，担 —     》物业出现必》须维修养护的—。情，形业主或者》物业服务企业—未进行维护》的县级？房地产行政主管部门！应当督？促实施 】   ？。 ， 第三十三条  建！设单位应当按照下列！规定时限《完，成前期物业服务的】。招标投标工作 】 ：。     —。    (一)新建！现售商品房项—目应当在《现售前3《0日完成; 【   —      —(二)预售商—品房项？目，应当在取得》商品房？预售许可证之前完】成;  ！       【(三)非出售—的新：。。建物业项《目应当在交付—使用前？90日？完成  ！   ？市、县、区房地【产行政主管部门负责！本行政？区域内物业》服务招标投标—活动：的监督管理》 《 ，     前—。期，物业服务企业选聘后！建设：单位应当和物业【服，务企业签订书面【的前期物业服—。务合同？合同内容应》当包括物业》基，本，情况管理《服务的具体内—容，。、，标准和？费用双方权》利和义？务合同期限》。。违约责任等 — ：。    — 第三十四条  】业主将住宅改变为经！营性用房的除遵守法！律、法规和管理【规约的？规定外还应当—经有利害《关系：业主的书面同意且】不得：影响：物业管理区域内的公！共空间使用、—维护： 》     第三十】五，条  住宅物业、】住宅：小，。。区内的非住》宅物：业或者与单幢住【。宅楼结构相连—的非住宅物业—的业主应当按照国】家，有，关规定交纳专项维修！资金 —。 ：   ？ 专项维修资—金属于业主所有专】项用于物业保修【期满后物《业共用部位、共用设！施设备？的维修？和更新、改造不得】挪作他用 】  ？   第三十六条】。  供排水、供电、！供气：、供热等经营单位应！当按以下规定负【。责物业管理区域内】相关设施设备—(业主自行增加【的设施设《备除外)的维—修、养护和更新 ！ ？。        】 (一)《业主终端计量—。水表及？以外的？供水设施设备—。; ： ， ：。       】  ：(二)业主终—端计量电表及以【外的供电设施设【备(集中《设表的为《用，户户外的供电—设施设备);— 》  ：    《   (三)业主】燃气用具、连接燃】气用具胶《管以外的《燃气设施设备; 】     ！    (四)业】主户外分《户阀及以《。外的供热设施设备;！ —       【 (五)业》。主楼：。外排水井及以外【。的排水设施设—备 【  ：  第三十》七条  房屋业主或！。使用人不得随—意改：变房屋的总》体，设计功？能，和公共设施使用功】能确需改《变的应当符合—规划设计要》求和结构《安，全标准并征》得相邻？业主：、使用人《和业主委员》会的书面《同，意 【。    业主或者使！用人不得有以下行】为 ？      ！   (一》)损坏房屋承重结构！破坏房屋外》貌擅自改变》房屋用途; —  —  ：     》(二)对《房屋：的内外承重墙、【梁、：柱、楼？。板、阳台、天台、屋！面，等进：行，。违章凿、拆》。、搭占等《; ？     】  ： ， (三)存放不符】合安全？标准：的易燃、易爆、剧毒！、放射性危险物【品和超？过，荷，载的物品; 】 ，  ？       (】四)利用房屋从事危！害公共利益和侵害】他人：正当权益的活—动， ， 《 ， ，   ？第三：十八条  》物业服务企业要求】提前解除物业合同】应提前两个月告知】业主委员会按规定】做好各项移交工作】并，承担相应责任— —   ？ 业主大《会决定解聘物业服】务企业业主委员会】应当：提前60《天通知物《业服务？企，业， ：    【 业主大会决定【选聘新？的，物，业服：务企业后《原物业？服务：企业拒？。。不退出或《不，按规定移交物—业，管理用房和有关资】料的由房《地产行？政主管？部门责令其限—期退出或移》交;逾期拒不—退出或移《交的处1《万元以上3万元以下！罚款并在《资质等？级核准时不予—核准 — ，。。 ，    第》三十九条  业【主、使用《人或者其他单—位和个人违反本【办法第三十》七条规定《的由县级以上房地】产行政？主管：部门责？令限期改《正恢复原《状按情节轻重可【以并处100—0元以？上3万元以下—罚款造成他人损失的！应赔偿损失 】     第】四十条  》物，业，服务企业、业主、】使用人违反本办【法，的按照国务院物业】。管理条例和有—关法律、法》规的：。规定予以处罚 ！ ：     》第四十一条  房】地产行政主管—部门：及其工作人员未【按规定履行职责【严重影响本行政区域！物业管理的依法追】究，直接负责《的，主管人员和有关责任！人员的责任》;玩忽职守、滥【用职权、徇私舞【弊构成？。犯罪：的依：法，追究刑事责》任 ？   —  第四十》二条  本办法中以！下用语的含》义 【   ？ ，共用部位是指住宅】主体承重结构部位(！包括：基础、内《外，承，重墙体、柱、梁、】楼板、屋顶等—)、户？外，。墙面、门厅、楼梯】间、走廊通道—。等 —     共用【设施设备是指住【宅小区或单幢—住，宅内共？用的上？下水管道、》。落水管、水箱、加】压水泵、电梯、天】线、供电线路、【照，明，、，锅炉：、，。暖气线路、燃—气线路、消防—设施、？绿地、道《路、路灯、沟渠、】池、井、《非经营性《车场车库、》公益性文体设施和】共用设施设备—使用的房屋等—。 ， ：     第】四十三？。条  本办法自2】00：6年5月1日起施行！ ：