？ 甘肃省《物业管理办法 【 ： 》 2？006年3月29日！甘肃省人民政府令】第2：。。。6号公布 — 《     —第一条  根—据国务院物业管【理条例和有关法律】、法规规定结合我】省实际制定本办【法 》。 ，  ： ，。  第二条  本省！。行政区域内的物业管！理活动？适用本？办法 】    新建住【宅区和配《套，。设施比较齐全—的原有住宅区应当】实，行物：业，管理 ？     ！。。配套设施不全—的，原有住？。宅区由所《。在，城市人民政府有【关部门和公有—住房出售单位筹【措资：金组织？整治创造条》。件逐步实行》物业管？理   ！  配套设施比较】齐全的大厦、工业】区等其他物业—推行：物业：管理： ：   —  第三条  省建！设行政主管部门负责！全省物业管理—活动的统一》监督管理县》级以：上，房，地，产行政主《管部门负责本行政】区域内物业》管理活动的监督管理！ 《  ？  ： ，其，他有关行政主—管部门在各自的职责！范围内做好相—。关的监督管理工【作 —     第四条 ！ 县：级以上地《。方人民？政府应当扶持物业】管理行业《发展,物业服务企】业，按照国家《有关规定《。享受优惠《政策：。 》。  ：   第《五条  物业—服务企业应当具【有独立的法人资格】在领取营业执照后3！0日内？向物业企业》资质管理《部，。门申请资质证—书,并？按资质等级从事物业！管理活动 ！ ，。    第六—条  ？物业管理从业人【员，应当按照国家有【关规定？取得执业资格证书 ！     ！第七条 《 划分物业》。管理：区域应当充分考【虑共用设施设备、】建，。筑物规模、社区建】设等因素《遵循方便生活—和，工作有利于社区建设！。和管：。理降低管理》成本提高服务水平的！原则 —  ？  ： 第八条  有以】下情形之《一的物业所》在地市、区、县房】地产行？政主管部门》可以将其确定为【1个物业管理区【域并由1个物业服务！企业实施《。物业管理 —    【   ？  (？一)属？于独：立封闭式小区—的;：    ！     》(二)处《于同一街区》或者：。位，置相邻的;》。  【      — (三)配套设施】设备可以共享—的; —      【   (四)—。商贸、办《公、医院《、学校？、工厂？、仓储等《非住宅？物业及单幢商住楼宇！。具有独立共》用设施设《备，并能够封闭管理【的; 】      —  (？五)：其他可以《整治成？一个物业管理—区域的？    ！ 根：据前款第(二)、】(三：。)、(五)项—。确定的？物业管理区》域建筑？。。物规模一般不—小于3？万平方米 ！     物业管】理区：域划分后县级房地产！行政主管部》门应：当在物业管》理区域内公》告 —     》。第九条  物业【所，。在地县？级房地产行》政，主管：。部门：应，当，建立物业管》理，区域：档案档案资料应【当载：明以下事项 — 《 ，    《。。    (》一)物业管理区【域的范围《、占地面积和建筑面！积; 》      】   ？(二)共用设施设】备情况？; —  ： ，  ：    《。。。(三：)建设单位、产权】单位; ！    《 ，   (四)业【主总：户，数、居住人口—、产权构成比例【;   ！      (五】)，物业服务《企，业名称、管理时间物！业服务企业变更【的业主委员》会应：当及时向物业所在】地县级房地》产行政主管部—门备案？ —    《第十条  物业【管理区域内》的全体？业主组成业主大会业！。主大：会按：照国家有关规—定开展活《动   ！  业主人数—在，50人以上(—含本数)《100人以下的由全！体业：主组成业主大会;】业主人数少于50人！。且经全体《业主一致同意决定不！成立：业，主，大会：的由业主共》同履行业主大会和业！主委员会职责 【 ， 《    业》主人数在《10：。0人以？上(：含本数)的可按幢、！单，元、楼层等为—单位推举业》主代表参加业主【大会：业主代表一般—不得少于3》0人 《     】。第，十一：条  下列》事项由业主共同【决定 【   ？  ：    《(一)制定》和修改业《主，大会议事规则;【 《  ？    《   (《二)制定和修改管理！规约; 《 ：      】   (三)—选，举业主委员会—或者更？换业主委员会成【员;： 》      —   (四)选【聘和解聘物》业服务企业;—  【   ？    《(五)筹集和使【用专项维《修资金; —    【     (六)】。。改建、重建》建筑物及其附属设】施; 】       【 (七？)，有，关共：有和共同管理权的】其他重大事项 【 ， ，。  《   第十二条  ！业主大会会议—可以：采用集体讨论的形式！也可以采《用书面征求意见的】形式;但是》应当有物业管理【区域内专有部分占建！筑物总面积过半【数的业主《且占总人《。数过半数的》业主参加 ！     业主大】会决：定本办法第》十，一条第(五)项【。和第：(六)项规定的事】项应当经专》有部分？占，建筑物？总面积2《/3以上的业主且】占总人数2/3以】上的业主同》意;决定本》办法：。第十一条规定的【其他事项应当经专】有部分？占建筑物总面积【过半数的《业主：且占总人《数过半数的业主同】意   ！。  业？主大会或者业主委员！。会的决定对》业主：。具有约束《力 》。 ：    《业主大会或者业【主委员会作出的【决定侵害业主—合法权益的受—侵害：的业主可《以，请求人民法院予以】。撤销：    ！ ，。第十三条  一【个，物业管理《区域内已交》。付业主使用的房屋】建筑面？积，达到5？0%以上或者达【到3：0%以？。上不足50%但首】个，房屋单元出售并实】际交付使《用已满两年的应当召！开首次业主》。大会 》。。     【。符，合前款规定的建设】单位：。应当书面报告县级】房地产行政主管部】门并提？供业主清册、物业】。建筑面积、物业【出，售并交付使用—时间等文件资料;建！设单位未《及，时书面报告的业主可！以向：县级房？。地产行？政主管？部，门提出成立》。。业主大会的书—面要求？ ？ ，   《  第十四条 【。 首次业主大—会筹备组《应当在物业所在地】。。。的县级房地》产行政主管部门和】街道办事处(乡镇】人民政府)》。。的指导下由业主代表！、，建设单位《(包括公《有住房？。出售单？位)组成 【。  《   县级房地【。产行：政主：。管部：门在首次业》主大会筹备组成立1！5日内应当以书【面形式在物》。业，管理区域内公告 ！ 《    第十—。五条  业主大会确！定，业主投票权数可【以，按照下列《方法认定专有部分】。面积和建《。筑物总面积 】 ，       】。。 ， (一)专有部分面！积按照不动产登记簿！记载：的面积计算;尚【未进行登记的暂按】测绘机构的实测【面积计算;尚未【。进行实？测的暂？按房屋买卖合同记】载的面积计算;【 《。       】  ：。(二)建筑物总面】积按照？前，项，的统计总和计算 ！     】第十六条  业主大！会确定业主投票权数！可以按照下列方法认！定业主人数和总【人数： ，。  —       (一！)业主人数按—照专有部《分，的，数量计算一个专【有部分按一人—计算但建设单位【尚未出？售，。和虽已出《售但尚未交付的【部分以及同》。一买受人拥》有一个以《上，专有部分的按—。。一人计算; —     ！    (二)总人！数按照前项的统计总！和，计算 ？    】 第十七条  业主！大会召开时间按规定！公布后业主》因故不能参加的可书！面委：托代理人参加—;业主代表因故不】能，。参加的其所代表的业！主可以重新选举【1名业主《代表参？。。。。加;未书面》。委托他？人和另外推选业主代！表参加？的视为？。弃权但必须》服从业主大会的决定！ —  ：  第十八条 【 业主委《员，。会委员的《组成应为5人以上】的单数具体人数由】业主大？会确定业主委—员，会根：。据业主大会赋—予的职责作出的决】定对业主和》使用人具有》约束力 《 ，   —  业主委员会委员！应当由热心公—益事业、责任心强】、具有一定法律知识！和组织能《。力的业主担任 ！     业主！委员会主任》、副主任在业—主委员会《成员中推《选产：。生 —   ？  业主委员—会不得从事经营【活动其成员不—。得在为本物》业管：理区域提供管—理服务？的物业企业中任职 ！ ：。    —。 第十九条  业】主委员会应当在【选举产生之》日起3？0日内？将业主大会会议【决定、业主大—会议事规则、管理】规约及业主》委员会名单等向【。物业所在《地的县级房地产行政！主管：部门和街道办—事，处、乡镇人民—政府备案 ！。。    《 业主委员会任期】和换届由业主大会】决定 】 ， ，  第二十条—  首次业主大会工！作经费由建》设单位或原产权单位！承，。担无：建设单位或原产权】单位的由全体业【主承担 】     业主大】。会和业主委员会工作！经费：。由全体业主》承，担;经费的筹集、管！理、使用由业—主大会议事》规则具体规定—    ！。 业：主大：会和业？主委员会工作经费使！用情况每半年—以书面形式》在物业管理区域内公！告接受业主监督和质！询 【  ： ，。 第二十一条—  住？宅物业管理》区域内业主》。、业：。主大会选聘》物业服务企业前建】设单位？应当按照国》。家有关规定通过招】。标投标方式选聘具有！相应资质的物业【服务企业进行前期】物，业管理未按》照规定进行》物业管理招标投【标的不得开展房屋销！(预：)售活动 【     投】。标人少于3个—或者：房屋建筑面积少于】3万平方米(包括】。同一建设项目内非】住宅的房屋建筑【面，积)经物《业，所在地县级》房地产？行政主管部门—批准可？以采用协议》方式选聘《具，有相应资质的物业服！务企业 — ？ ，   第二》十二条  建—设，项，目竣工后建设—单位应当按规定【组织项目综合—验收分？期建设的项目—。其配套设施满足使】用功能要求的经【分期验收合格后方可！交付使用未》经验收或验收不合】格的建设单位—不得交付使用产权管！理部：门不得办理产权【登记：手续 —     —建设单位应当自【验收：合格之日《起15日内》将，建设项目综合验收报！告报：市、县房地产行【政主管？。部门备案 》     ！。第二十三条 — 建设单位或—前期物业服务企【业应当在《业，主，大会选聘物业服【务企业后在业主【委，员会的监督下办【理资料、设施—设备、物业共—用部位及其他应【管事项的物业管【理移交验收手续【 ：   —  第二十四条  ！。商品房销(》预)售前建设单位】应当参照国家建设部！制定的示范文本制定！临时管理规约—。与选聘的物》业服务企业签订【前，期物业服务合同作】为房屋买卖合同【的附件房屋买卖【合同：。应包括前《期，。物业：服务合同约定的【内容 》 ，     第二】十五条  规划、】设计新建住宅—小区时应《当按照不低于开发】建设住宅总建筑面】积的2‰《3‰：的比例确《定物业管理》用房但最低不—能，低于40《平方米？物，业管理用房应为【地面以上且设—。有服务厅《、办公用房、—卫生间？、库房等设施—    ！ 第二？十六条  建设单位！不得单？独转让物业共—用部：分的所有权》和使用权 【。     任何！单位和？个人不得侵占物业管！理区域内的共—。用部：分 《     利】用，物，业共用部《位、共用设施—设备进？。行经营性活动—的应当在征得相关】业主、业主大—会、：物业服务《企业的？同，意后按？照规定办理有关手续！所得收益应当主【要，用于补充专项维修资！金也：可以按照业》主大会的《决定：使，用 —     第二【十七条 《 物业管理区域【内的机动车停车【场(库)《应当优先提供给【本，物业管理《区域：内，的业：主、使用人》使用停车位不得转】。让给物业管》理区域？外的：单位、个人》;停车位满足业主需！要后仍有空余的经业！主，委员会同《意后可以临时有偿提！供给物业管》理区域外《的单：位、个人使》。。用所得收益应按前条！规定使用《   】  第二十八条  ！普通商品住宅小区】物业管理服务收费实！行政府指导价和级】别管理？物业服务等级标准】、基准？价及浮动幅度由省物！。价、建设行政主管部！。门制定 ！ ，   ？普通商品住宅小区】以，外的物业《管理服务收费实行】市场：调节价 ！   ？ ，物业管理《费按：月收取经业》主，同意也？可按：季，收，取 ？ ：     第【二十九？条  建设》。。单位未售出的—及业主购房未入住的！空置物？业应：。当缴纳物业管理费】用缴：纳比例？为收费标准的70%！但不得因《。此而增？加其他？业主的负担 — ，   —  第三《十条  物》业服务费主要用于】以下事？项 【   ？ ，    (》。一)管理服务人【员的工资、社会保险！费和按规定》提取的福利费用;】 ，   【      (二】)物业共用部分、】。共用设施设备的【日常运行、维护费】用;  ！       【(三：)物：业管：理区域清洁卫生费】用; —     —  ：  (四)物业管理！区域绿化养护费用】; 》 ：      —  ：(五)物业管理【区域秩序维护费【用; —  ？   ？    (六)办】公费用; 【 ，  ？       (七！)物业服务企—业固定资产》折旧; 【      【  ： (八)物》业服：务合同约定的其他】事项：  【   第三十一【条  ？物业管理区》。域内供水、供电、】供暖、燃气、通【讯等单位《应当：收，费到户服务过程中产！生的损？耗由供？应，单位承担 ！         ！。(，一)业主专有部【分以单？。个，业主作为最》终用户; ！  ：      — (二？)业主共有部分以】共有业主作为最终用！。户 《   》  第三十二—条  专有物业部分！有危害或可能危害公！共安全、《公共利益《及，他人合法权》益的所有人》应当及时修缮—业主委？员会或物业》。服务企？业通知后仍未—进行：修缮的经《业主委员会同意由】物业服务企业进【行，修缮费？用由所有人》承担 》 ：     》共用：物业部？分危：害或可能《危害公共安》全、公共利益及他】人合法权《益的：经业主委员会同【意由物？业服务企业进—行修缮维《修，费用由共《用物业部《分所有人承担 ！   》  ：物业出现必须维【修养护的情形—业主或者物业—服务企业未》进行维护的》县级房地产行—政主管？部门应当督促实施 ！。 ，     第！。三十三条  建设单！位，应当按照下列规【定时限？完成：前，期物业服务的招标】投，。标工作 】        】 (：一)新？建现售商品房项目应！当在现售前30日完！成; 】  ：   ？  ： ，(二)预售商品【房项目？应当在取得商品房】预售许可证》之前完成; ！      【   (三)非【出售的新建物—。业项目应当》在交付使用前9【0日完？成 ：  —   市《、县、区房》地产行政主管—部门负责本行政区】域，内物业？。服务招标《投标：活动的监督管理 】    】 前期？物，业服务企业》选聘后建设单位【应当和物业》服务企业签订书【面的前期物业—服务合同合同内容应！当包括物业基本【情况：管理服务的具—体内容？、标：准和费用《双方权利和》义务合？同期：。限违约责《任，等 》。     —第三十四条》  业？主，将住宅？改变：为经营性用房的除】。遵守法？。律、法规和管理规约！的规定外还应—当经有利害关—系业主的书》面，同意且不得影响物】业管理区域》内的公共空间使用】。、维护？ 《  ？   第三十五【条 ： 住宅物《业、住？宅小区内的非—。住宅物业或者与单】幢住宅楼《结构相连的非住宅】物业的业主应当【按照：国家：有关规定交》。纳专项维《修资金？ ？  《。   专项维修【资金属于业主所有专！项用于物业》保修期？满后物业共》用部位、共用设施】。设，备的维？修和更新《、改造不得》挪，作，他用 — ：    第三十六】条，  供排水、供【。电、供气、供—热等经营单位应当】按以：下规定负责物业管】理区：域内：相关设施《设备(？。业，主自行增《加的：设施设备除》外)的维修》、养护？和更新 【   《 ，     (一)业！主终端计量水表及】以外的供水》设施设备;》    ！    《 (二)业主终端计！量电：表及以外的供—。电设施设备(—集中：设，表的为？用户户外的》供电：设施设备); 】 ：   《。  ：。 ，   (《。三)业主燃气用具、！连接燃气用具胶管以！外，的燃气设施设备; ！ 》        】(四)业主户外分】户阀及以外的供热】设施设备; — ，     】    《。(五)业主楼外排水！井及以外的排水【设施设备 ！     第三十七！条  房屋业—主或使？用人不得随意—改变房屋的总体设】。计，功能和公共设施【使用：功能确需改变—的，应当：符合规？划设计要求和结构】安全标准并征得相】邻业主、使用人【。和业主委员》会的书面同意 ！   》  业主或者使【用人不？。得有：以下行为 【 ？    《 ，   (一)损【坏房屋承重结构破】坏房屋外貌擅自改】变房屋？用途; — ，  ？    《   (二)对【房屋的内外承重墙】、梁：、柱、楼板、阳台、！天台、屋面等进行】违章凿、《拆、搭占等;—   】      (【三)存放不》符合安全标》准的易燃、易爆、】剧毒、？。放射性危《险物品和《超过荷载的物品; ！ ： ，     —    (》四，)利用房屋从事危】害公共利《益和侵害他》。。人正当权《益的活动 】     第三】十八条  物—业，服务企业要》求提前解《。除物：业合同？。应提前两个月告【知业：主委员会按规—定，做好各项移》交工：作并承担相应责【任 —     业主【大会决定解聘—物业服？务企业业《主委员？会应当？。提前60天通—知物业服务企业 】 》    业主大会决！定选聘新的物业【服务企？业后原物业服务企】业拒不退《出或：。不按规定移交物业】管理用房和有关资料！的由房地《产行：政主管部门责令其限！。期退：。出或移交;逾期拒不！退出或移交》的处1万元以上3】万元以下罚款并在资！质等级核《准时不予核准— —    第三—十九条  业主、使！用人：或者其？。他单位？和个人违《反本：。办法第三十七条规】定的由县级》以上房地《产行：政主管部门责—令限期改正恢—复原状按情节轻重】可以并处1000】元以上3《。万元以下罚款—造成：他人损？失的应？赔偿损失 】     —第，四十条？  物业《服务企业、业主【、使：用人违反本办法【的按照？国务院物业管理条例！和有关？。法律、法《规的规定予》。以，处罚 —   《  第四十一条【  房？地产行政《主管部？门及其工作》人员未按规定履行职！责严重影《响本：行政区域物业—。管理的依《法追究？。直接负责《的主管？人员和有关》责任人员《的责任;玩忽职【守、滥用职权、徇】。。私舞弊构《成犯罪的依法追究】。刑，事责任 》     第！四十二条 》 ，本办法？中以下用语的含【义 ？ ？ ，    《。共用部位是指住宅主！体承重结《构，部，位(包括基础、内外！承，重，墙体：、柱、？。梁、楼板、屋顶等)！、户外墙面、门厅】、楼梯间、走廊【通道等 ！ ，   ？共用：设施设备是指—住宅小区《或单幢？住宅内共《用的上？下，。。水管道、落水管、】。水箱、？加压：。水泵、电梯、天线、！供电线路、照明、】锅炉、暖气线路、燃！气线：路、消防设》施、绿地、道路、路！灯、沟渠、池—、井、非经营性【。车场车库、公益性】文体设？施和共用设施—设备使用的房屋【等， —。    第四十【三条：  ：本办法？自，2006年5—月1日起施行 【 ，