， 甘肃省—物业管理办》法 【 20—06年3月29日甘！肃省：人民政府令第—26号公布 】     ！第，一条 ？ 根：据国务？院物：业管理？条例和有《关法律、法》规规定？结合我？省，。实际制？定本办法 】   《  第二条》  ：本省行政《区域内的物业管【。理活动适用本办法 ！  —   新建住宅区】和配套设施比较【齐全的原《有住宅区应》。当实行物《业管：理 ： 《    《 配套设施不—全的原有住宅区由所！在城市人民》政府有关《部门和公《有住房出售单—位，筹措资金组织整治】创造条件逐步实行物！业，管理 》     【配套设施比较—齐，全的：大厦、工业区—等其：。他物业推行物—业管理 【     第三】条  省建设行政】。主管部门负》责全省物《业管理活《动的统一监督管理】县级以上房地—产行：。政主：管，部门负责本行政区】域内物业管理—活动的？监督管理《 ：。。  》  ： 其他有关行政主管！。部门在各自的职【责，范，围，内做：好相关？的监督？管，理工：作 》     第【四条  县》级以上地方人民政】府应当扶持物业管理！。行业发展,物业服务！。企业按照国家有【关规定享受》优惠政策 》     ！第五条  物业服务！企业应？当具有独立的法人】资格在领取营业执照！后30日内向物【业企业资质管理【部门申请《资质：证书,并按资质等级！从，事物业管《理活动 】     第六【条 ： 物业管《理从：业人：员应当按照国—家有：关规定取得执业资格！证书 】。    第》七，条，  划分物》业管理区域》应当：。。充分考虑共用设【施设备、建筑物【规模、社《区，建设等因素遵循方】便生活和工作有【利于社？区建：设和管理《降低管理成》本提高服务水平的原！则   ！  ：第八条 《 有：以下情形之一—。的物业所在地—市、区、县房—地产行政主管部【门可以将其确定【为，1个：物业管理区域—并，由1个物业服务企业！实施物业管理 【   【      (一】)属：于独：立封：闭，式小区的; ！  ？       【(二)处《于同一街区或—者位置？相邻的; —      ！。 ，  (三)配—套设施设备可以共享！的; 】       【 ，(四)商贸、办公】、医院、《学校、工厂》、仓储等非住宅物】业及单幢商》住楼宇？具有：独立共用设》施设备并《能够封闭管理的【。;  】       (五！)其他可以》整治成一《个物：业管理？区域的 【     根据】前款：。第(二)、》(三：)、(五《)项：确定的物业管理区域！建筑物规模一般【不小于3万平—。方米 —     —物业：管，理区域划分后—县级房地产行政主】管部门？应当在物业管—理区域？内公告 —     【第九条  物业【所在地县级房地【产行：政主管部门应—当建立物业》管理区域档》案档案资料应当【载明以？下事项 —      】   ？(一：。)物业管《理，区域的？范围：、，占地面积和》建筑面积; — 》     》   (二》)共用设施设备情】况，;  】      — (三？)建设单位、产【。权单位; —。。。  》  ：  ：   (四》)业主总户数、居】住人口、产权构【成比：例; 《。 ， ：   ？  ：    (五)【物业服务企》业名称、管》理，时间物业服》务企业变更的业【主委员会应当及时向！物业：所，在地：县级房地《产行政主管》部门备案 【     第】十条  《物业管理区域—内的全体业主—组成：业主：大，。会业主大会按照国家！有关规定开展活动】。 —  ：  业主人数在5】0人以上《(，含本数)1》00人？以下的由全》体业主组成业主【大会;业主人—数少于50人且经全！体业主一致同意【决定：不成立业主大会的】。由业主？。共同履行业主大【会和业主《。委员会职责 】     业主！人，数在100人以上(！含本数)的可按幢】、单元、楼层等【为单位？推举业主代表参加业！主大会业主代表一般！不，得，少于30人 】     【第十一条《  下列《事项由？业主共同决定 ！   》 ，     》(一)制定和修改】业主大会议事规则】;  】 ，      (二)！制定和修改管—理规约;《  【 ，      (三)！。选举：业主委员《会或者更换业主【委员：会成员; 【 ，        ！ (四)选》聘和解？聘，物业服？务企业; 》 》    《 ，。   (五)筹【集和使用《专项维修资金;【 ？   》      —(六)改建、重建】建，筑物及其附属设施;！ ，     ！。  ：  (？七)有关共有—和共同管理权的【。。其他重大事项 ！ ？    第十二条 ！ ，业主大会会议可【以采：。用集体讨论的形式也！可以采用书面征求】意见的形《式;但是《应当：有物业？管理区域内专有【部分占建筑物总【面积过半数》的业主且占总—人数过？半数的业《主参加 》  》   业主大—会决定本办》法第十一条》第(五？)项和第(六—)，项规定的事项应当经！专有部？分占建筑物总面积2！/3以上的》业主且占总人—数2/3以》上的业主《同意;决定》本办法第十一条【规，定的其他事项—应当经专有部分【占建筑物总》面积过？半数的业主》且占总人数过半数】的业主同《意 【    业主—大会或者业主委【员会：的决：定对业主具有—约束力 — ：  ：   业《主大会或者》业主：委员会作出的决【定侵害业《主合法权益的受侵】。。害，的业主可以》请求人民法院予以】撤销 】    第十三条】  一个物业管【理区域内已交付业】主使：用的房屋建筑面积达！到50%《。以上或者达到—30%以上不足50！%但：。首个房屋单元出【售，并实际交付使用已】满两年的应当—召开首次业主大会】    ！ 符合前款规—定的建设单位—应当：书面：报告县？级，房地产行政主管部门！并提：。供业主清册、—物业建筑面积、【物业出售并交—付使用时《间等：文件资料;建设单位！未及时书面报告的业！主可以向县》级房地产行政主管】部门提出成立业主大！会的书面要求 ！。 ：  ：   第十四—条  首次业—主大会？筹备：组应当在物》业所在地的》县级房地产行—政主管部门》和，街道：办，事处(乡《镇人民政府)的指导！下由业主代》表、建设单位—(包括公有》住房出售单》位)组成 ！     县级房地！产行政主管部门在首！次业主大会筹备【组成：立15日内应当以书！面形式在《物业管理区域内公告！。  【   第十》。五条  业主大【会确定业主投票权数！可以按照下列方法】认定专？有部分面《积和建筑物总—面积 》       ！  (一)专有部分！面积按照《不动产登记簿记【载的面积《。计算;尚未进—行登记的《暂按测？绘机构的实测面积】。计算;尚《未进行实测的暂按】房屋：买卖合？同记载的面积计算;！。 ？   》   ？   (二)—建筑物总面积按照】前项：的统计总《和计算 【。    》 第十六《条  ？业主：。大会确定《业主投票权数可以按！照，下列方法认》定业主人数和—总人数 》 ：   《      —(一)业主人—数按照专有》部，分，。的数量？计算一个专有—部分按一人计算【但建设单《位尚未出售和虽已出！售但尚未交付的【。部分以及同一买受人！拥有：一个以上专有部分】的，按一人计算;—    ！     (二)总！人数按？照前项的统》计，。。总和计算 【   》  第十七》条  业主大会【召开时间按规定【公布后业主因—故不能参《加的可书面委托【代理人参加;业主】代表因故不能参加】的其所代表的—业，主可以重新选举【1，名业主代《表参加？;未书？面委托他人和另外】。推选业？主代表参《。加的视为弃》权但必须服从—业主：大会的决《。定 》  ？ ， ， 第十八《条  业《主，委员会？委员的组《成应为5人以上的】单数具体人数由业】主大会确定业主委员！会根据业主大会【赋予的职责》。作，。出的决定对》业主和使用人具【有约束力《 《    》 业主委员会—委员应当由热心公益！事业、责任心—强，、具有一定法律【知识和组织》能力的业主担—任   ！  业主委员会主】任、副主任》在业主？委员会成员》中推选产生 】  《   业主委员【会不得从事经营【活动：其成员不得在—为本物业管》理区域提供管理服】务的物业企业中任职！ 》    《 第十九条  业】主委：员会应当在选举产】生之日起《30日内将业主大会！会议决定、》。业主大会议》。事规则、管理—。规约及业主委员【会，名单等向《物业所？在地的县级房地【产行政主管》部门和街道办—事处、乡《。镇人民？政府备案 — ：     —业主委员会》任期和换《届由：业主大？会，决定 】    第二—十条  首》。次业主大会》工作经费由建设单】位或原产权单位承担！无建设单位或原产】权，单位的由全体业【主承担 《   【。  业？主大会和业主委员会！工作经费由全体【业主承担;经费【的筹集、管理—、使用？由业主大会议事规】则具体规定 】。 ，   《  业主大》会，和业：。主，委员会工作经费使】用情况每半》年以：书面形式在物业【管理区？域，。内公告接受》业主监督和质—询 —     》第二十？一条  住宅物业管！理区域内《业主、业主大会选聘！。物业：服务企？业前建？设单：位应当按照国家有关！规定通过招标投标】方式选聘具有相应】资质的物业服务企业！进行前期《物业：管理未按照规定【进行物业《。管理招标投》标的不？得开展房屋销—(预)售活动 ！    — 投：标人：少，。于3个或者房—屋，建筑面积少于3万平！方米：(，包括同一建设项目内！非住宅的房屋建【筑面积)经》物业所在地县级房地！产行政主管》部门：批准可？以采：用协议方式选聘具】有相应资质的物业】服务企业 【 ：。     第二【十二条？  ：建，设项目竣《工后建设单》位应当按《。规定：组织项目综合验收分！期建设的《项目：其配：套设施满足使—用功能要求的经分期！验收：合格后方可交—付使：用未经？验收或验收不合【格的建设单位不【得交付使用产权管】理，部门不得办理产权登！记手续？ ， ：    — 建设？单位应当自》验收合格之日起【15：日内将？建，设项目综合》验收报告报市、【县房地产行政主【管部门备案》 —    《第二十三条  【。建设单位或前期【物业服务企业应【。当在业主大会—选聘物？业服务企业》后在业主《。委，员会的监督下—办理资？料、设施设》备、物？业共用部位及其他应！管，事项：的物业管理移交【验收：手续：   】  第二十四条【  商品房销—(预：)售：前建设单位应当参】。照，国家：建设部制《定，的示范文本》制定临时管理规约与！。选聘的物业服—。务企业签《订前期物业服务合】同作为房屋买卖【合同的附件房屋买】卖合同应包括前【期物：业服：务合同约《定，的内容 】     第二十】五条  规划、设】计新建住宅小—区时应当按》照不低于开》发建设住宅总建【筑面积的《2，‰3‰的比例确定】物业管？理，用房但最低》不能低于40平方】米物业管理用房【应为地？面以上？且设：有服务厅、》办公用房、卫生间、！。库房等设《施 》     第【二十六条  建设】单位不得单独转【让物业？。共用部分《的所有权和》使用权 》 《 ， ，  任？。何，单位和个人》不得侵占物业—管理区域内的共用部！分 《 ，     利【用，物业：共用部位、共用设】施设备进行经营性活！动的应当在征得相关！业主、业主大会、物！业服务企《业的同？。意后按照规定办【理有关手续》。所得收？益应当？主，要用于补充专项【维修资金也可以按】照，业主大会的决—。定使用 》 ？     第二十七！。条  ？物业管理《区域内的机动—车，停车场(库)应当】优先提供给》本物业管理区—域内的业《主、使用人使用停车！位不得转让给—物业管理《区域外的《。单位、个人;停车】位满足？。业主需要后仍有空余！的经：业主委员《会同意后可以临【时有偿提供给—物，。业管理区域外的【。单位、个人使用所】得收益应按前条【规定使用 】     第二】。十八：条  普通商品【住宅小？区物业管理服务收】费实行政府》指导价和级》别管理？物业服？务等级标准》、基准价《。。。及浮动幅度由—省物价、建设行政】主管部门制定 【  —   普通商品住宅！小区以外的物业【管理服务收》费，实行市？场调节价 】 ：   ？ 物：业管理费《按月收取经业主同意！也，可按季收取 ！     第二】十九条  建设单】位未售出的及—业主购房未入住的空！置物业应《当缴纳物业管—理，费，用缴：纳比例为收费标准】的70%但不得【因此而增加》其他业主的负担【。 —    第》。三十条 《 物业服务费主要】用于：以，下事项 【。 ：        (！一)管理服务人员的！工资、社会保险费和！按，规定提取《的福利？。费用;？ ， 》      —  ：(二)？物，业，共用：部分、共用》设施设备的》日常运行、维—护费用; 】       】  (三)》物业管理区》域清洁卫生费用;】 》        】 (：。四，)物业管理区域绿】化养护费用; 【。   【    《。  (五)》物业管理区域秩【。序维护费用;—    ！     (六)】办公费用《; 《 ，  ？    《 ，  (七)物业服】务企：业固定资产折—旧; 【      — ，  ：(八)物《业服务？合同约？定，的其他事项》 — ，。 ，  ：第三十一条  【物业管理区域—内供水、《供电、供暖、燃气、！通，讯等单位应当—收费到户《服务过程中》产生的损耗由供应】单位承担 【。 ？ ，    《   (《一，)业主专有部—分以单？个业主作为最终用】户; 》 ， ，         ！(二)业《。主共有部分以—共有：业主作为最终—用户 《。     】第三十二条  【专有：物，业部分有《危害或可能危—害公共安全、公共利！益及：他人合法权益—的所有人应》当，及，时修缮业主委员会】或物业？服务：。企，业通知后仍未进行】修缮的经业主—委员会同《。意由物业服务企【业进：行修缮费用由—所，有人承担 —    【 共用物业部分危害！或可能危害公共安全！、公共利《益及他人《合法权益的经业主】。委员会同意由物业】服务企业进行修缮】维修：费，。。用由共用物业部【分，所有人承《担 —  ：   物《。业出现？必须维修养》护的：情形业主或者物业服！务企业未进》行维护？的县级房地产行政主！。管部门应当督促实施！ ， 》    第》三十三条  建设单！位应当按照下列【规定时限完成前期物！业服务的招标投标工！作 ： ：。 ：。         ！(一)新建》现售商品房项目应当！在现售前30日完成！;，   】      (二)！预售商？品房项目应》。当在取得商品房预售！许可：证，之前：完成：; 【        (！三)非出售的新建物！业，项目应当在交付使用！。前90日完成 】    【 市、县、区房【地产行政主》。管部：门负责本行政区域】内，物，业服务招《标，投，标活动的监督管理 ！ ？     前期物！业服务？。企业选聘《后建设单《。位应当和物业服【务企业签《。订书面的前》期物业？服务合同合同内容】应当包括物》业基本情况管理【服务：的具：体内：容、标准和费用双方！权利和？。义，务合同期限违约【责，任等 ？。  —。 ，  第三《十四条  业—主将住宅改变为【。经，营性用房的除遵守法！律、：法规和管《理规约的规定外还】应当经有利》害关系业主的—书面同意且不得影】响物业？管理区域《内的公共空间—使用：、，维，护 【 ，   第三十五条 ！ 住宅物业、住宅】小，区内：的非住宅物业或者】与单幢住宅楼结构相！连，的非：住，宅物业的业主—应当按？照国家有关规定交】纳专项维修资金 ！  》。   ？专项维修资金属【于业：主所有专项用—于物业保修》期满后物《业共用部位、共用】设施设？备的维修和更新【、改：造不得挪《作他用 —     【。第三十六条  供】排水：、供电、供气、供】热等经营单位应当按！以下规定负责物业管！理，区域内相关》设施设备《(业主自行》增加：的设：施设备除外)的【。维修：、养：护，和更新 】         ！(一)业主终端【计量水表《及以：外的供水《设施设备; ！   《 ，     (—二，)业主终《端计量电《表及以外的供电设施！设备(集《中设：表的为用《户，户外：的供电设《施设备)《;   ！      (三)！业主燃？气用具、《连接燃气用具胶管以！外，。的燃气？设施设备; 】  《     》 ， (四)业》主户外分《户阀及以《外的供热设施设备】; ？     】    《(五)？业主楼？外排水井及以外的】排水设？。。施设备 ！    第三—十七条  房屋【。业主或？使用人不得随意改变！房屋的总体设计功能！和公共设施使用【功能确需改变的【应当符合规划设计要！求和结构安全标准并！征得相？邻业主、使用人和业！主委员？会的书？面同意 】 ，  ： ， 业主或者》使用人？不得有以下行为 ！ 《        (！一)损？。坏房屋？承重结构破坏房屋】外，。貌，擅自改变房》屋用途？; 《       ！  (二)》对房：屋的内？外承重墙、》梁、柱、楼》板、阳台、天—台、屋面《等进行违章凿、拆】、搭占等;》 《    》    《 (三)《。存放不符《合安：全标准的易》燃，、易爆、《剧毒、放射性危【。险，物品和超过荷载的】物品; 【 ：      —。  (四)利—用房屋从事危—害公共利益和侵害】他人正？。当权益的《活动 ？   【  第三十》八条  物业服【务企业要求提前【解除物业合同—应提前两个月告知业！主委员会按规定做】好，各项移交工作并承担！相应责任《   】  业主大会—决定解聘物业服务】企业业主委员会【应当提前60—天通知物业服务企】业 》   《  业主大会决定】选聘新的物业服【务企业后原物业服务！企业拒？不退出或《不按规定移交—物业：管理用房和有关资料！的由房地产》行政主管部门责令】其，限期退出或移—。交;逾期《。拒，不退出？或移交的处1万元】以上3万《元以下罚款并在【资质等级核》准时不予核》准  】   第三十九条 ！ ，业主、？使用人或者其他单】位和个人违反—本办法第三十七【条规：定的由县级以上房地！产行政主管部门责】令限：期改正恢复原状按情！节轻：重可以并处1—000元《以上3？万，元，以下罚款《造成他人损失的【应赔偿损《。失   ！  ：第四十？条  物《业服务企业、—业主、使用人违【反本办法《的按照国务院物【业管理？条例和有关法律【、法规的规定予以】处罚 ？     ！。第，。四十一条  房【地产行政主管—部，门及：其工作人员未按规】定履行？职责严？重，影响：本行政？区域物业管理—的依法追究直接负责！的主管人员和有【关责：任人：员的责任;玩忽职】。守、滥用职权、【徇私舞弊构成犯罪的！依法追究刑事责任】    ！ 第四十《。。二条  本办法中】以，下用语的含》义 《 ，     共用】部位是指住宅主【体承重？结，。构部位(《包括基础、内外承】重墙体、柱》、梁：、楼：板、屋顶等)—、户外墙面、门厅】、楼：梯，间、走？。廊通道等《。。 》。  ： ，。  ：。共用：设施设备是指—住，宅小区？或单幢住宅内共【用的上下水管道、】落水管、水箱、加压！水泵、电梯、天线、！供电线？路、照明、》锅炉、？暖气线路、燃气线】路、消防设施—、绿地、道路、路】灯、沟渠《、池：、井、非经营性车】场车库、公》益性文？体设施和共用设施设！备使用的房屋等【 ：   —  第四十三条  ！本办法自《2，006年《5月1日起施行 ！