重，庆市江北区》物业管理实施细则】（，。试行） 第》一章  总》  则 第一条【  为进一步规范我！区物业管理服务活】动维护业主、使用人！、物业？服务企业和建设单位！的合法权益明确区级！相关职能部》。门、街道办事处（】镇政府？。），以及：。建设单位的》职责根据中华人【民共和国物权法、物！业管理？条例和重《庆市物业管理条例（！以下简？称条例）的规—定结合我区实际制】定本细则 第—二条  本区行政区！域内物业《管理及相关监督【管理活动《适用本实施》细则 第三条  】区，房管局负责全区物】业管理活动》的监督管理》 区级各《相关行？。政职能部门》。。及，各街道办事处（【镇政府）按照各自职！责负责本《行，政区：域内物业《管，。理，活动：的监督管理及—。物业管理区域—内的行？政管：。理工：作 第？四条  《根据：。国家和重《。庆，相，关的政策原则—制定扶持物业行【业的优惠政策—在，税收、项目创—优、企？业涉：及物业管《理区域的业主用【水、用电费》额标准及企业—节能减？排等方面《给予支持和鼓励【。；引导、推动—老旧住宅《区、安置《小区实行专》业化、市《场化的物业管理促】进物业服务行业的】持，续，发展 ？  第二章  物】业管：理监督工作》机制 第五条 】。 成立？江北区物业管理工作！指导：小组组长由区政府分！管副区长担》任副组长由区政【府办公室联》系副主任和区房管局！局长担任《成员为区各相关行政！职能部？门及街道办事—处（镇政府）主要】负责人 区物业【管理工作指导—小组下设办公—室由区房管局局【长担任办公室—主任主持《办公室的日》常工作 第六—条  区级各相关职！能部门应《明确物业管理专【（兼）？职人员负责物业【管理纠纷协》调工作；街》道办事处（镇政【府）及社区居民委】员，会应明确分管领【导和专（兼》）职人员做好辖【区物：业管理的相关工【。作区级各相》关，职能部？门，和街道办事》处（镇政府）应将物！业专管人员的—。姓，。名、单？位、联系方》式公示在物业—。管理项目显》著，位置：供群众直《接联系？、咨询 第》七条  建》立公开监督》制度各职能部门【和，街道办事处（镇政府！），对群众投诉案—件的受理时限、办】理流程、办理—。结，果予以公《示并接受社会监督对！群众满意度》进行：抽查、回《访，确保物业《。。矛盾纠纷调处工作】的落实和推进 【第，八条  建立案【件督：。。办制度对本实施【细则第三章》中有关行政》职能部？门、：街道办事处（镇政府！），职责所涉及》的物业投诉案件应在！受理后？五个：工，作日内及《时回：复处理情况建立【月报、？通，报和逾期未办理的督！办制度 第九条 】 制定对各》相，关职能部门和街【。。道办事处（镇政【府）物业《管理：工作目标管理—考核指标体系 第】十条  《。建立区物业管理信】息系统信息系统内设！立，网上咨询和投诉专栏！平台将？区，级各相关职能—部门和街道办事处】（镇政府）》职能职责、物业【行政管理人员联系方！式和物？业，服务企业诚信等信】息向社？会公开；方便—群众反映物业诉【。求 第？。十一条  建立物】业服务？企业信用《监管机制区房管局负！责指导区物业管理协！会建立物《业服务行业》信用和投诉》核查记录和企业法】定代表人、项—目经理信用》档案 物业管理【协会负责本》区行业？信息的？组，织与：发布该？信用档案《可以：给物业小《区，更换物？业服务企业提供参】考， 建立物《业项目经理年度述职！评，议制度评《议过程应当邀请【社区居委会》和业主代表参—加评议结《果抄报？区房：管局、街《道办事处和》物，业项目经理隶属的公！司并将评议情况载】入项目经理信—用，档案 企业诚信档案！作为物业服务企业】资质：升级：重要参考条件有不】良记录的企业取【消行业内当》年所：有评优？、评先资《格 第三章— ， 行政职能》部门、街道办事【。处（镇政府》）工作职责 第】十二条 《 区房管《局负责？本，行，政，区域内物业管理活】动的监？督，管，理履行以下工作职】责 （一）》起，草全区？物业管理工》作规范性文》件； ？（，二）按分《级审批原则对—物业服务企业进行资！质管理； （—三）：负责办理物业—管理：用房、物《。业管理招投标、物业！服务：合同等备案事项；】 （四）《指导街？。道办事？处（镇政府》）履行物《业管：理监管职责； （五！）做好物业项目创】优达标工作、物【业服务？企业诚信档案建设】； （六）对—全区物业区域—房屋安全进行—业务指导和排—危，抢，险，技术指导；》 ，（七）做好》物业专项维修—资金的监管； （八！）督促建设单位向所！在地街道办事处（】镇政：府）移交物业档【案、前期物业服务合！同备案资料及—。临时管理规约； （！。九）处？理职责范围内—物业管理《事项； （》十）法律、法规、】规章规定的其他职】。能 第？十三条？  区？城乡建委履行以【下职责？。 （一）对全区房屋！建筑工程质》量保修的监督管理；！ （二）参》与处：理房屋装饰装修过程！中的有关问题；【 （三）督促工【程建设单位（—含开发企业）做好房！屋质量保证书中【所，列项目的《维护维修工作—；， （四）《。依，法处理物业区—域内业？主损坏或擅自变【动房屋？承重结构、主体结构！的，违，法行为？ 第：。十，四条  区规划【分，局履行以下职责 （！一）对物业》服务用房配置在规】划方案中注明位置和！面积； （二—）依法查处物业区】域内占？用地上或《。地，下空间？违法建建（构—）筑物（含屋面【搭建、地下开挖【、破坏或《改变房屋《外，观等）的行为； （！三）编制旧住宅小区！综合改？造规：。划按照住宅小区的建！设标：准和物业管》理要求提出》规划设计标准；【 （四）《对物业管理用房、】公共配套建筑—、绿地、活动场【地、停车场》等达不到规划设计】标准要求的不予【审批； （五）【对住宅小区》供水、供电》、供气、排污等【设施和技术》规范按照分》户计量等行业标【准的要求进行—规划审批从源—头，上解决？小区供水、供电【、供：气、排污《等公用设施管—理的问题； （六）！负，责，对房：屋外墙立《面维修效果进行审核！； （七）协调处理！职责范围内的—相关纠纷 》第十五？。。条  区经济信息】委履行以下》职责 ？（一）做《好电、气方面的供】应保障协调工作【积极调解因供电、供！气而产生的物业管理！纠纷协调物业区域电！、气正常供给； 】（二）指《导并督？促新建？住宅房屋安》装“一户一》表”和？老住宅区“一户一】表”改造推进电、气！部门向最终使用人】收取费？用的工？作 第十六条 【 区市政园林局履行！以下职责 》（一）对物》业小：区外人？行道上乱设摊点【、乱贴乱挂等进行】清理整治； （二】）对物业小区内的园！林、绿？化、化粪《池、排污管》道、二次供水设施】进，行监：督指导和协调—处理此类矛》盾纠纷； （三）做！好水：方面的供《应保障协调工作【。积极调解因供—水而产生的物业【管理纠纷协调物业】区域水正常供给； ！（四）指《导物业服务》企业在物业管理区】域内划分停车—位及行车路》线标志 第十七【条  区环保—。局履行以下职—责 （一）依法查】处物业管理区域内】单位（自然》人）固？定声：。。源噪声、废气、毒】。气、放射性污染、油！烟污染、污水排放】等违法行为；— （二）《协，调，处理环？保方面的相关纠纷】。 第十八条  区】。公安分局履行以下】职责 （一）指导业！主委员会和物业服】务企业落《实各项治《安管理？措施；？。 （二？）对物业区域的护】卫人员实施监—督、管理和备案制】度； （三）建【立物业服《务企业秩《序人员培训制度【； （四）加强业主！委员会印章刻—。制、私？刻（伪造）印—章，的追缴管理》工作和处理侵占物】。业公：。共收益？行为； （五—）对：物业小区外违—规乱停放车辆等【进行清理整治 第】。十九条  区消防】支队履行以下职责】。 ，（一）依法查处对】物业管理区域内占用！、堵塞消防通道【。的行为； 》（二：）依：。法查处物业管理区域！。内破坏消防设施【的行为？对物业管《理区：域的消防设施和消防！工作进行《检查和指《导； （三）—指导物？业服务企业护卫人员！的消防技《能培：训和消？防安全知识培训 第！二十条？。 ， 区工商分局履行以！。下职责 （一）【依法不予受》理物业区域》业主在未经有利【害关系的业主同【意或业主委员会【（，社区居民委员—会）“住改商—”证明的前提—下将住？宅改为餐饮、—。娱乐性？。用房的申请；— （二？）依法查处物业管】理区域？内无须取得许可【证但应？当取得营业执—照或：已经取得许》可，证但未依法领取【营业执照擅自—从事经营活》动的行为； （三】）加强对房地—产广告及物》。业管：理区域内共用部位发！布，广告内容《的监：督管理 第二—十一条  区—发展改革委》履行以下职责 （】一）对全区物业服】务企业明码标价【。。的收费？行为进行《指导和监管； （二！）依法？查处物？业服务企业超标准停！车收：费行为； （三【）协：调处理物业区域【内，停车收？。费和物业管理—。。费收费问题》产生的矛盾纠纷【。。 第：二十二？。条，  区维稳》办履行？好以下职责 牵【头，处理因物业纠纷引】发的群体性事件参与！重大物业《矛盾纠纷的化解工】作， 第二十《三条  区质监【局履行？以下职责 （—一）： 参与处理》因电梯运行问—题引：发的：。矛盾：纠纷； （二） 指！导，老旧：。住宅小区的电—梯改造工《作；： ，（三）协调专业【机构对电梯维修项目！及价格进行咨询 】。第二十？四条  区委宣【传部、区文化委【履行以下职责 协调！报纸：、，广播、电视、网络等！各类：媒体：对物业？管，理进行正面》宣传、引导对物业】服务矛盾纠纷进【行客观？公正：报道：组织发？动相关单位按各自】。职责做？好信息公开营造【和，谐物管的《舆，论氛围 第二十【五条  《区土地房《屋权属登记中心【应履行？。协助：街道办事处（—镇政府）指导—建立物业管理区域建！立业主大会和业主委！员会时核实》相关业主身份—信息的职《责， 第二？十六条  街道【办事处（镇政府）履！行以下职责 —（一）指导辖区内物！业区域具备条—件，建立首次业主大会的！。组织筹备工作； （！二）在业主委员会不！作为的情《况，下依据物业管理区】域内业主总人数【百分之二十以—上的业主书面—要求召？开业主临时大会【的应当在条》例规定时限内—组织召开业》主大会实施》罢免业主委员会成员！、业：主委员会逾期未换届！等事项； （三）责！令限：期改正或者撤销【业主大会《、业主委员会作【出的违反法律—、法规的决定并通告！全体业主； （【四）办理业主—委员会备案》事项； （五）【组织召开《物业管理《联席会议《依法处理物》业管理信访》事项；？ （六）调解辖【区物业？管理纠纷协调—物，业管理与社区建【设之间的纠纷； （！七）对？已建：成，并交付使用但未划】分物业管理区域的】项目需要《实施物业管理时【在，。征求相关《业主意见后会同相关！部门划定物业—管理区域并送区房管！局，备案； （》八）：指导：和监督老《旧住宅？小，区，和城市综合整治后】的，小区物业管理； 】（九：）对辖区房屋安全进！。行监：督管理和组织排危】抢险工作；》 （十）指》导社区安排专人处】理物：业管：理事项 《第，二十七条 》 社区居民委员会】。履行：以下事项 （一）建！立本社区《物业管理工作有【。关基础数《据（含小区基本情】况、物业服务—企业、？建设单位、业主【委员会、《基，本，情况等）的台账【进行动态管理—； （二）协调处】理本辖区《内，物业：区域物业纠》纷； （三）抽查核！实业主？大会签名的》真实：情况监督《业主委员会决议公】示，等有关事《项； （四）代【管已经解散或者【任期届满《但尚未完成换—届选举工《作的业主《。委员：会的财物、资—料，。、印章等《； （五《）对：未成立业主委员【会的该物《业区域？项目由所《在社区？居，委会组织业》主重新？选聘物业服务企业 ！。 第：四章：。  物业矛盾化解机！制 ？第，二十：八，条  ？构建人？民调解、行政协调、！司法调解、信—访调解？相互衔接的物业管】理服务矛盾纠—纷化解工作模式【建立区、街道—办事处（《镇政：府）、？。社区三级物业管理】。服务矛盾纠纷—受理、调解和—处，置组织体系及时解决！物业管理服务矛盾纠！纷 第二十》。九条  区物业管理！工作指？导小组办公室会同】区法院、《区司法局《以及：区级各？相，关职能部门建立区】物业管理服》务矛盾纠纷调解中】心（以下简称区物业！。。纠纷调？。解，中心） 街》道办事处（镇政府】）、社区居民—委员会会《同，相，关部门聘请》物业纠纷调解员负责！辖区内？物，业管理？矛盾：纠纷：的调：解和：处置 第三十—条  ？区物业纠《纷调解中心负—责全区物业纠纷【的组织领导和整体协！调负责？全区物业《纠纷调？处工作的《调研和规则》指导；负责重—大疑难物业》纠，纷的调处；负责【物业纠纷调处情况的！统计、？上报；负责》开展法律咨询和法制！宣传教？育，活动 第三十一条】  区物业》纠纷调解中心的【办公：场地和？设施由区《。。房屋管理局提供；工！作所需经费由区财政！予以解决 第—三十：二条  区》物业纠？纷调解中心在区【物业管理工作—领导小组领导下【工作下？设区：物，业纠纷？调解：委员会、区法律援助！中心物业纠》纷法律援《助工作站两个服务工！作平台同时依托街】道办事处、》社区：。人民调解委员—会共：同做好物业纠纷调】处，工作 第三十三【条  物业纠纷【调处实行区物—业纠纷？调委会？、街道办《事处和？社区调委《会三级？受理运行机》制物业纠纷调解程序！由社区调《。委会首先受理调【。解的双？方或多方未达—成一：致的由社区提请【街道：办事处调委会进行】调解调解的双—方或多方仍》未达：成一致的由街道【办事处提《请区调委会进—行调解；《如确系重大、复杂】、疑难纠纷案件经街！道办：事处调？委会同意《后纠纷当《事人可直接向—。区物业纠纷调委会申！请调解？ 第三十四条  区！物业纠纷调解委【员会实行委员制由】3-9名委员组成委！员由相关职能部门】推选工作《人员及熟悉政—。策法律的专业人士】。和物业管理》专业人员担任实行】专职与？兼职相结《合建立法律》专业人士、物—业专：家，兼职：人民调解《员库各街道办—事处、社区调委会应！确定1-2名物业】纠纷调解员并报区】司法局备案》 第三十《五条 ？ 街道办事》处调委会负责调解本！街道办事处区—域，内发生的较大物业纠！纷；向？区物业？纠纷：调解中心反馈社情民！意信息？；指导社区调委会】或社区物业纠纷【调，解员开展调解—工作；向物业行【政主管部门》提出有关物》业管理方面的政策】建议；开展辖区内物！业管理方面的—法制宣传咨询、【服务活动 第三十】六条  社区调委】会，、社区物《业纠纷人民调解员】在街道办事》处调委会指导—下开展工作调解一般！物业纠纷；开展法律！。咨询服？务；定期《。。向，街道：办事处调委会反馈社！情民意信息；—参加区、《街道办事处组织的物！业，管理方面的》专业知？识培训和《法制宣？。传活动 第三十七】条  区人民法院对！物业纠纷《当事：人经调解达成的协议！可进行司法确—认若调解不成为【当事人及时依—法起诉提供便利【 ，区物业纠纷》调委会与驻区—法，院人民调解室实行】联动充分运用各【项资：。源化：解矛盾纠纷》 第：。三十八条 》 提起诉讼》的一：方当事人符合—法律：援助条件《的可以向区法—律援助工作》中心：提出法律援》助申请由区法—律，援助中心提供法【律援助服务 —第五章  物业【服务企业 》第三十九条 —。 本区物业项目【的建设单位应—当按照物《业承：。接查验办法（建【房〔：2010《〕165）规—定与：物业服务企业在物业！交付15日》。前完成物业共用部位！、，共用设施设备的承接！查验：工作物？业服：务企业应当自—物业交接后3—0，日，。内持下列《文件向区房》管局办理备案手续】； （一）》前期物业《服，务合同； （二）临！时管理规约； 【（三）？物，业承接查验协议【； （四）》建设单位移交—清单；？ （五）查》验记录； 》（六）？交接记录； （七】）其他承接查验有】关文件 《承接查验工作—可邀请业主代表【、区房管局》和所在地街道办【事处（镇政府）参加！；可以聘请相关【专业机构《协助进？行 ：。外地或跨《区注册的物》业服务企业》在办理？承接项目物业服【务合同备《案时应出具物业管】理资质登记所在【地房地产行政主管部！门的物业《企业：诚，信，证明 物业服务企】业，在本细则实》施之前？已承接本区物业项】目但尚未履行备【案手续的应当—自本：细则实施之日起6】0日：内持物业服务—合同及备《案要件向区房管【。。局备案 第》四十条  物业【服务合同尚未到【期物业服务企—业要求提《前退出？的物业服务企业【应当：。与业主？委员会协商》处，理物业服务合—同终止事宜并—书面报告物业所在】地街道办《事，处（镇政府》）、区房管局—在新的物业服—务企业尚未入—驻前应做《好小区？服务和稳定》工作不得擅自—撤离 物业服—务合同将到期物【业服务企业》决定退？出物业管理区域应当！在物业服务合同届】。满前三？个月以书面形式报】告，物业：所在地街道办事【处（镇政府）—、区房管局 —第四十一条  【。有下列情形之一的物！业服务企业》。应当退？出物业管理区—。域不得以物业—服务中的债权债务纠！纷未解决、阶段性】工作未完《成等为由拒绝退出 ！。（一）？物业服务《合，同尚未？到，。期但应依法解除或】终止； （二—），因物业服务未达到】物，业服务合《同约定存《在违约情况的经业】主大会表决决定重】新选聘物业》服务企业的；— （三）人民—法院判决或》者仲裁机构的生效】裁定要求物业服务企！业退出的； —（四）物业服务【企业资质被依法吊销！的； ？（五：。）依法不得》继，续从事物业服—务活动的《其他情形《 物业服务企业退出！。后物业服务合同遗留！的纠纷？。等有关问题可以通过！协商、调解、—仲裁以及诉》讼等途径进行解【。决 第四十二条 】。 物业服《务企业应当》按照下列规定落实】安全生产责任 （】一，），建立健？全安：全管理责任制； 】。（，二）制定安全巡【查、安全宣传—、安：全隐患整改等有关安！全管理制度； （三！。）保：障安全措施》、安全宣传》、安全培《训、安全隐患—整改等所《需经费的《投入； （四）定】期开展安《全隐患排《查发现、消除安【。全隐患后及时向所属！街，道办事处（镇政府】）和相关行政管【理部门书面报告【； （五《）制定安全事故应】急处置？预案：； （六《）及时如实报告已发！生的安？全事：故； （七》）其他依法应当履】行的安全生产责任 ！第四：十三条  物业【服务企业应按照下】列规定履行物业服务！区域项目的装修【管理职责 》（一）制《定物业服务》区域的？装修管理服》务方案和制度；【。 （二）《物业服务企业在协助！开发建设单位办【理购房业主入—住手续时应当—以，书面形式向业主明】确房屋装修和使用过！程中：禁止的各类行为和装！饰装修的行为规范并！交由业主签字认【可，； （三）》审核装饰装修图纸】和装修设计方案对】不符合法律》、法：规要：求，和装饰装修》技术规范的》不予备案； —（四）配置专业【的工程技术人—员加强日常的巡【查和监？督检查对《条例第五十九—条规定？的装修活《动，禁止的行为应当【进行及时的劝阻【、制止（已建立业主！委员：会的应告之并会【同业主？委员会共同进行【。）并下发整改—通知书；对劝阻和制！止无效造成严—重后：果或拒不改正的【。应及时向区城乡建】委，报告； （五）【对装修人或者—装饰装修企业违反装！。修规定？的违法行为物—业服务企《业应当根据签订的】装修管？理服务协议的约定追！究责任人的违约责任！ 第四十四条  】倡导和鼓励物业服】务企业以《前期顾？问等方式提前介入房！地产项目的》开发建设从建筑【设计、施工以及建筑！材料、？设施设备的》选择上提出》合，理，化建议鼓励》物业：服务企业《在日常管理中—排查高能耗及不符】合环保？要求的设施设备开展！技术革新和设—备改造提高能源利】用，效率鼓励有条—件的物业服务企业在！物业管？理区域？内推行节能效益高】的，新技：。术、新方法促进节】能、节水、垃圾【处理、环《境绿化、环境污染】和，环，境保护等方面—的节能减排成果【得到广泛运用和【推广 第四十五条 ！ ，相关行政主》管部门在物》业，服务企业年》度考核或评优时【应当充分听》。取，街道办事处（镇政】府）的意见和建议 ！。第四十六条  建立！前期物？业项目质量保证金制！度和物业项目交【接履约保证金制度】 前期？物业质量保》证，金是指房地产开发企！业按规定设立专户】。作为物业保》修期履行保修义【务的资金《即建设工程竣工【结算和物业项—。目完：。成，承接查验实施—。前期物业管》理服务？后房地产开发—企业应按《国家建设《工程质量保》证金管理暂行办法】规定将预留的工【程质量保证金转作物！业质量保《。证金划转交存到区】政府指定的商业【银，行专户存储物业项】目保证金《交存、？管理：、，使用办法由区—。政府：另行制定《。 物业项《。。目交接履约保证金】是指物业服务企业在！承接住宅物业项目】时一次性按规定缴】纳的履约保证金其】缴纳金？额为经测算物业服务！企业承接项目3个】月的应收物业—管，理费的？70%并专户交存到！。区房：管，局指定的商业银行】设立的专户物—业服务企《业全面切实履行物】业服务合同的在【顺利撤离交接—后将退还给物业服】务企业 该项—目保证金主要用于街！道办事处（镇政【。。府）或业主委员会在！出现：以下情况时组织应急！的物业服务》。 （一？）物业服务》合同期限内物业服务！企业违反约定单方】面，撤离小区、强—制退：出； （《二）因破产等原【因事：实上：或法律？上不能履行物业服务！义务使？物，业服务？企业不能维持正常的！服务秩序《； （三）物业【服务企业退出—后全体业主》还尚未？确定小区《。新的：物业管理方式 应】。急物业服务实施【前街道？办事处（镇政府）或！业主委员会》应将服务内容—、服务期限》等相关？事宜在物业》区域内公《告该：项保证？金支付应急物业【。服，务费的不《足部分由全体业主承！担 物？业服务企业履—约保证？金管理办法由区房管！局负责制《定 第六章 业】主 业主大会—。和业主委员会 【 ，第四十七条 下列主！体在物业《管理活动中依法享有！。业主权利、履行业主！义务 （一》）房：地产权证或》者不动产登》。记簿记载的所有【权人； （二）【尚未登记取》得所有权但基于【买卖、赠与、—拆迁补偿等旨在【转移所有权的—。法律行为已经—合法占有建筑物【专有部分的单—位或自然人》。； （三《），依据人民《法院或仲裁机构的生！效法律文书取得建筑！物专有部分所—有权的单位或自然人！； （四）因继【承或者受遗赠取得建！筑物专有部分所有】权的单位《或自然人； —（五）因合法建造】取得建筑物》专有部分《所有权？的单位或自然人【； （六《）其他符《合法律、法规—规定的 《符合：前款规定的主—。体应当提供合—法、有？效的证明文件— 第：四十八条 》 业主所《。拥有物业《专有部分《的建筑面《积按照下列》方法认定 业主所拥！有物业建筑》面积按照房地—产权证？记载的建筑面积计算！；尚未登记的—按照：竣工测绘的面积计】算；尚未竣工测绘】。的，按房屋买卖合同记】载的：面积：计算 第四十九【条  业主人数计】算一：个权：证为一个业主对已】出售但未办理—房地：产登记的物》业业主？人数：按商品房买》卖合同数计算一个合！同计为一个业—主，人数；对《未出售的物业建【设单位计为一个业主！人数： 总人数《。按照前项的》统计总和计算 【第，五，十条  业》。主，联名提？议召集业主大会【。临时会议的》应书面提供》业主签名《。的资料和有效联系】方式 业主委—员会应在收到提【议后：15日内按》照提议记载的有【效联系？方式核？实业：主身份？和是否达到业主【。总人数20%以上（！含，本数下？同，。）业主委员会拒不】履行职？责，或者存在争议—的由街道办事处（镇！政府）予以核—实， 经核实提议—符合规定的业主委】员会应当自》核实后的15日内】就提议议题召集业】主大：会临时会议 业【。主大会对物》业管理事项已—作出决？定的业主委员会在】一年内不能再就同一！事项组织召集业【主大会临时会—议；但街道办—事处（镇政府—），、人民法院》依法撤销业主大会】决定的？除外 第五》。。十一条  召开业主！大会临时会》。议的由所在地—街，道办：事处（？镇政府）结合实际】情况选择方便业主真！实意见表达》的方式和时间—组织投票投票—表决：时间应当《不少于5日》。 第五十二》条  物业服—务企业或《者业：主委员会按条例【要求应当选》择，方便业？主，知晓的方式和时【间“公示《”有关事项》根据实际《情况选择下列至少】一种形式作为补充】 ，（一）在物业项【目服务场所》、业主委员会办公】场所：张贴：；， （二）在物业管理！区域：的主要？出入口或宣》传栏张贴； （三】）在物？业，。管理区域《内的：广场、商场》等人流密《集的商？业、文化服务—。设施出入口张贴 】第五：十三条？  经？街道办事处（—镇政府）《调查核？实业主大会、业【主委员会的决定【确有违？反，法律、法规规定【的街道办《事处（镇政府）应】当责令其限期改【正业主大会》、业主？委员会逾期仍不改】正的街？道办事处（镇政【府）：依法撤销业主大会、！业主：委员会的决定并【通告全体业主 第】五十：四，条 ： 符：合条例第十三条规定！具备成立业主大会条！件的物业《管，理，区域街道办事处（镇！政府）？应当在收《到告知或申请后3】0日内通知》建设单位报送—以下材料 （—一）物业《管理区域证》明，； （二）房—屋及建筑物面—积清册； （—三，）业主名册； 【（四）建筑规—划总：平面图； （—五）交付使用共用设！施设备的证明； （！六）物业服务用【房配置证明； （】七）其他有关的文件！资料 建设单—位应当在收》到街道办《事处（？。镇政府）通》知后十日内报送以】上材料？ 第五十五条—  物业管》理区域？筹备召开首次业主大！会建设单《位，或者物业《服务：企业应当予以配【。合 第五十六条【  业主《委，。员会：应结合物业》管理区域规模、业主！人数等因素》就业主大会、—业主委员会活动【开支是？否从物业公》共收：益或者？。其他合？法资金来源中提取】和公共？。收益开？支预算方案》先征求过半数业主意！见后召开业主大【会经占建筑物总【。。面积过？半数：的业主？且占总人数》过半数的业主同【意后方可《使用： 业主大会应当在】。管理规约《中倡导业主、承【租人等物业使—用人树？立和培养资源节约与！环境保？护的思想观》念和行为习惯 业】。。。主委员？。会应当将业主大会】。和业：主，委员：会活动？经费的使用》情况至少每半年向】全体业主公示—一次 ？第五十七条  业主！委，员会：成员是业主自治【的公：。益性岗位有条件的物！业管理区域业主大会！可以根？据业主？委员会？成员从事公》益性工作情》况按：。月，。给予适当的津贴最高！。额度不超过前—一年度重庆市最【低工资标准在公共收！益中列支 业—主委员？会主任？或副：主任：原则上只在一—个，物业管理区域内担】任 ：业主：委员会成员、候【补委员实《行承诺制度承—诺，内容；不得接—受物业服务》企业：提供的物业服务【。费，减免、停车费用【减免以及其他物质、！现金等不正当—利益不？得采取挪《。。。用、欺？骗等方式非》法侵占物业专项【。维修资金、物—。业共有部《分收益等全体业主共！有的资金《承诺方式可以在选举！大会上口头承诺或】书面：承诺公示 物业【服务企业《。。应当将业主委员【会，成员缴纳物》业服务费、水电气】费、停车《费、物业《专项维修资金等【情况：每年向全体》业主书面公》示一：次时间不少于1【0日 第五十—八条  业主委员会！成员候选人由筹备】组，推荐30名》。以上业主也》可以联名推荐—1名候选《人但同一业主只【有一次联名推荐【权 业主委》员会候选人人—数一般不超过业【主，委员会？委员人数的150%！业主推荐的委员候】选人人数《较多：时由筹备组根据业】主委员会委员—产生办法确》定 ：筹备组对《候选：人资格审查确—认后按照规定程序】组织选举根据得票】多少顺序《选出业主《。委员会成员和候【补委员 第五十【九条：  业主《委，员会委员、候—补委员当选应—当经专有部分—占建筑物总面积过半！数的业主《且占总人数过—。半数的？业主同意 业主委员！会，委员、候补委员【当选：名额不足《或者无？人当选的可以重【新，。选举也可以补选具】。体方式由《筹备组在选》举办法中确定— 业主？委员会换《届选举参照本—条相关规定但业主】。大会：对委员、候补—委员当选名额不足】或者无人当选的具体！处理方式《作出决议的按决【议，执行： ，第六十条  业主】委员：会应当自《。产生之日起》30日内向物业所在！地街道办事》。处（镇政府）备案并！在物业管理》区域内公《。示 第六十一条【  业主委员会向公！安机关申请刻制【业主委员会印章时应！当提：。供业主委员》。会备案？回，执印：章刻制后应》当报所在地》街道办事处（镇【政府）备案 —第，六十：二条：  业主委》员会：。委员职务终》止或辞？职的应当自终止【之日或？。辞职起的3个工作】日内将所保管—的，档案资？料、印章及》。业主大？会的财物移交给业主！委员会拒《不移交的业主委【。员会应当将其拒交的！行为：予以公告并商—请辖区公安》机关：协助移交；拒交【行为给业主造—成损失的依法追究其！法律责任 业主委】员会委员《缺员候补委员递补】为委：员当缺？员超过40%应【当召开业主大—。会增：。补，；当缺员超过—。50%的街》道办：事，处（镇政府）应当组！织召开业主大会会】。议重新选举》业主：委员：会 第六十》三条：  业主委员会任期！届，满前2？。个月业主委员会应当！组织换届选举—并在任期届满1个】月前将换届选举【方案报辖区街—道办事处（镇政【府） 业《主委员会任》。期届满？尚未完成换届选举】的由所在地》街道办事处（镇政】。府，）根据实际情况按照！下列规？定，。处理 ？（一）街道办事处（！镇政府）《确认前期选举—工作合法《的由街道办事处【。（镇政府）指导【、业主委员会—协助继续完成换届】选举 （二》）前：期选：举工作程《序违法或者具—。有其他影响》换届：选举的？重大事项由街道办事！处（镇？政，府）组织召开业【主，大会重新举》。行换届选《举 第六十四条【 ，。 业主代表作—为筹备组成员的应当！参照条例第二十三】。条及我市相关规定的！。业主委员《。会委员？。资格条件 业—主因故不能参加业主！大会会议的可书【面委托代理人—参加并行使》投，票权但代理人—。不，享有被选举权；不具！有完全民事》行为能力的业主【由其监护人代为行使！投，票权 同一物业【管理：区域：内有两？。幢以上房《屋的：可以以？幢、单元、》楼层等为单位—推选：若干名业主代—表参加业《主，大会会议推》选业主代表参—加业主大会会—议的业主代》表应当提前就业主】大会会？议拟讨？论的事？项征求？。其所代表的业—主的意见《并将征？求意见的《结果在该单》位，（幢、单《元、楼层）区域如】实公示公示时间不少！于 3 日凡—需投票？表决的业主赞—同、反对或者弃【。权的意见应当经业主！本人签字业主代表应！在业主大会会议【投票：时如实反《映， 第六？十五条  社区居】（村）民委员—会代行业《主委员会职》责的其代行》时限制？。该物业管理区域的业！主委员会选举—产生之日终止 第】六十六？条  物业管理区】域内：共有部分、共有【设施设备的》。经营所得、共有设】施设备报废后回收】的残值？等，公共收益《资金有业主大—会表决通过开支预】算方案的按预算【方案执行若没有通】过业主大会表决通】过的应转入》物业专项维》修资金并且按照业】主建筑面积》。分摊进入业主分户账！中；：同时参照重庆—市江北区物业专【项维修资金管理【实施细则相关规定程！序使用 第七章】  行政处理   ！第六十七条  对】违反本？实施细则规定的行为！法律：、法规有处罚规【定的从其规定 第六！十八条  物业服】务企业有下》列行为？的区房管《局依法予以行政处理！ （一）承接物业】项目后？。因物业服务企业责任！造成未按规定向行政！主管：部门进行物业服务】合同备案的一年【内不得参加物业【管理招投标活动【并记入诚信档案【； （二）》。。业主多次投诉未【履行好物《业服务合同》约定义务的》或侵犯业主权利的经！核实后责令限期整】改，。并记入诚信档案一年！内不得参加》评优活动 （三）】不积极配《合相关？。行政部门开展物【业管理、协调工作的！责令：限期：改，正逾期仍不改正的暂！缓一年物业企—业资质升级予以【通报并记入诚信档案！； （？四）业主大会—选聘新的物》业服务企业后未在】物，业，服，务，合同终止后的规定】时限内退出影响新】的物：。业服务企业》接管：。；退场？时未主动向》业主委员会移交相】关物业档案、物业】服务相关《资料和物《业，服务用房《未将小区业主预交】的物管费、水、电】费等预收费用转交给！新的物业服务企【业的责令限》期改正逾《期仍不改《正，的予以通《。报并记入诚》信档：案不得参加物业管】理招投标《活动； （五）在物！业项目招投标过程中！通过低价恶意竞争】取得项目的责令【限期改？正逾期仍不改正的一！年内暂缓物业—资，质升级予以通报并记！入诚：信档案； （六【）未：做好物管费调价期】间的小区业》主，宣传和维稳工作【的责：令限期改《正逾：期仍：不改正的一年内【。暂缓：物业资？质升级并予以—通报并记入诚—信档案；《 （七）因物业【服务企业原因出现】重特大安全管理事故！的责令限期改正逾期！。仍，不改正的予以通报并！记入诚信档案—；并由区安全监督】管理局依法查处 第！六十九条  对【未，按，规定办理完成的案】件实行问责制—对经过相关部门多】次催促仍未按承【。诺时限？完成交办任务—超过两个月的由区政！。府分管领导对—责任单位主管负责】人，。进行诫勉谈话— 第七十条  【业主委员会成员有】侵吞、挪用共用【部位收益和》。物业专项维修—资金、非法》使用业主委员会印章！给业主？。造成损？害等行为的应依【。法追究责任人的民事！责任、行政责任和】刑事：责任 第七十一【条  行政》职能：。部门工？。作，人员未依《法履行？职责玩？。忽职守、滥》用职权、收受企【业，和，业主贿赂、徇私【。舞弊致使物》业管：理工作无法开展【给，当事人造《成损失的移送—纪检监察《部门处理；》构成犯罪的依法追究！刑事责？任 第八章  】附  ？则  ？ 第：七十二条  —。本实施细则由区【房管局负责解释 】第七：十三条  本实施细！则自公布之日起实施！